Upphävd författning

Lag (1984:81) om fastighetsmäklare

Version:

Departement
Justitiedepartementet L2
Utfärdad
1984-02-02
Ändring införd
SFS 1984:81 i lydelse enligt SFS 1990:1106
Ikraft
1984-07-01
Källa
Regeringskansliets rättsdatabaser
Senast hämtad

Inledande bestämmelser

1 §  Med fastighetsmäklare avses i denna lag fysiska personer som yrkesmässigt förmedlar fastigheter, delar av fastigheter, byggnader på annans mark, tomträtter, bostadsrätter, andelsrätter avseende lägenhet, arrenderätter eller hyresrätter.

2 §  Vad som föreskrivs om fastigheter i denna lag skall också tillämpas på de övriga förmedlingsobjekt som anges i 1 §. Vid förmedling av arrende eller hyra tillämpas dock ej 12, 15 eller 16 §. Vid förmedling av nyttjanderätt skall vad som sägs om säljare avse den som överlåter eller upplåter nyttjanderätt och vad som sägs om köpare avse motparten.

[S2]Denna lag skall inte tillämpas på den som förmedlar enbart bostadsrätter som upplåts av bostadsrättsförening ansluten till riksorganisation eller till regional organisation för bostadsrättsföreningar. Lag (1990:1106).

  • RÅ 1995:6:I ett TV-program som inspelats med dold videokamera visades hur en fastighetsmäklare medverkade vid en s.k. svart lägenhetsaffär. TV- programmet har - trots att vissa redigeringar skett i det inspelade materialet - ansetts kunna användas som bevisning och lagts till grund för återkallelse av fastighetmäklarens registrering.

3 §  Om inte annat anges i det följande, får bestämmelserna i denna lag ej frångås till nackdel för en konsument som köper en fastighet huvudsakligen för enskilt bruk eller som säljer en fastighet som han har innehaft huvudsakligen för enskilt bruk.

Registrering av fastighetsmäklare

4 §  Varje fastighetsmäklare skall vara registrerad hos länsstyrelsen i det län där han huvudsakligen är verksam. Detta gäller dock inte i fråga om advokater eller sådana fastighetsmäklare som förmedlar enbart hyresrätter.

5 §  För att en fastighetsmäklare skall bli registrerad krävs att han

  1. inte är underårig eller försatt i konkurs eller har förvaltare enligt 11 kap. 7 § föräldrabalken,
  2. har försäkring som täcker den skadeståndsskyldighet intill 500 000 kronor för varje skadefall som kan drabba honom om han åsidosätter sina åligganden enligt 9--13 §§,
  3. har tillfredsställande utbildning, samt
  4. i övrigt bedöms lämplig som fastighetsmäklare.

[S2]Närmare föreskrifter om villkoren för registrering och om registreringsförfarandet meddelas av regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer. Registreringsavgift i form av ansökningsavgift och årlig avgift bestäms av regeringen. Lag (1988:1311).

  • RÅ 1993:48:Registrering som fastighetsmäklare har vägrats när ett av sökanden drivet bolag försatts i konkurs och sökanden ådragit sig betalningsskyldighet för bolagets obetalda skatter och sociala avgifter.
  • RÅ 1995:6:I ett TV-program som inspelats med dold videokamera visades hur en fastighetsmäklare medverkade vid en s.k. svart lägenhetsaffär. TV- programmet har - trots att vissa redigeringar skett i det inspelade materialet - ansetts kunna användas som bevisning och lagts till grund för återkallelse av fastighetmäklarens registrering.
  • RÅ 1996:83:Fråga om utrednings- och beviskrav i mål om meddelande av varning enligt lagen (1984:81) om fastighetsmäklare. Tillika fråga om skyldighet för kammarrätt att hålla muntlig förhandling.

6 §  Finner länsstyrelsen att en fastighetsmäklare inte längre uppfyller kraven enligt 5 § eller betalar mäklaren inte föreskriven registreringsavgift, skall länsstyrelsen återkalla registreringen. Ett beslut om återkallelse gäller omedelbart.

[S2]Om det är tillräckligt, kan länsstyrelsen i stället för att återkalla registreringen meddela varning.

  • RÅ 1996:83:Fråga om utrednings- och beviskrav i mål om meddelande av varning enligt lagen (1984:81) om fastighetsmäklare. Tillika fråga om skyldighet för kammarrätt att hålla muntlig förhandling.
  • RÅ 1995:6:I ett TV-program som inspelats med dold videokamera visades hur en fastighetsmäklare medverkade vid en s.k. svart lägenhetsaffär. TV- programmet har - trots att vissa redigeringar skett i det inspelade materialet - ansetts kunna användas som bevisning och lagts till grund för återkallelse av fastighetmäklarens registrering.

7 §  Länsstyrelsens beslut enligt denna lag får överklagas till kammarrätten genom besvär.

8 §  Den som yrkesmässigt förmedlar fastigheter utan att vara registrerad enligt denna lag kan av länsstyrelsen vid vite föreläggas att upphöra med verksamheten. Ett sådant föreläggande kan också meddelas i samband med beslut om återkallelse av registrering enligt 6 §.

[S2]Ett vitesföreläggande enligt första stycket får överklagas endast i samband med överklagande av beslut om utdömande av vitet. Har föreläggandet meddelats i samband med beslut om återkallelse av registrering, får föreläggandet dock även överklagas i samband med att detta beslut överklagas.

Fastighetsmäklarens uppdrag

9 §  Fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och med iakttagande av god fastighetsmäklarsed.

[S2]Pengar och andra tillgångar som mäklaren får hand om för någon annans räkning skall hållas skilda från andra tillgångar.

  • RH 1995:127:Fastighetsmäklare har handlat i strid mot god mäklarsed när han övertalat köpare av fastighet att avstå från att villkora köpet.
  • RÅ 1995:6:I ett TV-program som inspelats med dold videokamera visades hur en fastighetsmäklare medverkade vid en s.k. svart lägenhetsaffär. TV- programmet har - trots att vissa redigeringar skett i det inspelade materialet - ansetts kunna användas som bevisning och lagts till grund för återkallelse av fastighetmäklarens registrering.

10 §  Fastighetsmäklaren skall, i den mån god fastighetsmäklarsed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren skall verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen, liksom att denne före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten.

  • NJA 1995 s. 613:Fråga om överlåtelse av andel i bostadsförening mot särskild ersättning stred mot förbudet i 12 kap 65 § JB.
  • NJA 1991 s. 625:Bestämmande av ersättning för skada orsakad av att fastighetsmäklare lämnat felaktig uppgift om beskattning av realisationsvinst.
  • NJA 1991 s. 43:Lagen (1984:81) om fastighetsmäklare är tillämplig på förmedling av fastighet utomlands beträffande förhållandet mellan parterna.
  • NJA 1991 s. 725:Fråga om ersättningsskyldighet för fastighetsmäklare som vid förmedling av bostadsrätt lämnat felaktig uppgift om lägenhetsyta. 14 § lagen (1984:81) om fastighetsmäklare.
  • NJA 1997 s. 127:Fastighetsmäklare har, i fall då en köpare är beroende av att beviljas lån eller få överta lån för att kunna betala köpeskillingen, i princip ansetts skyldig att verka för att köpets giltighet villkoras av att lån beviljas eller får övertas. (Avser även mål T 5272/94 avgjort samma dag.)

11 §  Fastighetsmäklaren skall kontrollera vem som har rätt att förfoga över fastigheten och vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar den.

  • NJA 1991 s. 43:Lagen (1984:81) om fastighetsmäklare är tillämplig på förmedling av fastighet utomlands beträffande förhållandet mellan parterna.

12 §  När förmedlingen avser en fastighet som en konsument köper huvudsakligen för enskilt bruk, skall fastighetsmäklaren tillhandahålla köparen en skriftlig beskrivning av fastigheten. Beskrivningen skall innehålla uppgifter i de avseenden som har angetts i 11 § samt uppgift om fastighetens benämning, taxeringsvärde och areal. Beskrivningen skall också innehålla uppgift om byggnadens ålder, storlek och byggnadssätt.

[S2]Vid förmedling som anges i första stycket skall mäklaren innan fastigheten överlåts tillhandahålla köparen en skriftlig beräkning av dennes boendekostnader.

  • RH 1995:127:Fastighetsmäklare har handlat i strid mot god mäklarsed när han övertalat köpare av fastighet att avstå från att villkora köpet.
  • NJA 1991 s. 725:Fråga om ersättningsskyldighet för fastighetsmäklare som vid förmedling av bostadsrätt lämnat felaktig uppgift om lägenhetsyta. 14 § lagen (1984:81) om fastighetsmäklare.

13 §  Fastighetsmäklaren skall verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte annat har överenskommits, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen.

  • RH 1996:136:Fastighetsmäklares skadeståndsansvar i fall då det vid köpeförhandling aktualiseras fråga om köpet bör villkoras.
  • NJA 1991 s. 43:Lagen (1984:81) om fastighetsmäklare är tillämplig på förmedling av fastighet utomlands beträffande förhållandet mellan parterna.
  • NJA 1997 s. 127:Fastighetsmäklare har, i fall då en köpare är beroende av att beviljas lån eller få överta lån för att kunna betala köpeskillingen, i princip ansetts skyldig att verka för att köpets giltighet villkoras av att lån beviljas eller får övertas. (Avser även mål T 5272/94 avgjort samma dag.)

14 §  Om fastighetsmäklaren uppsåtligen eller av oaktsamhet åsidosätter sina förpliktelser enligt 9--13 §§, skall han ersätta skada som till följd härav drabbar köparen eller säljaren. Om det är skäligt, kan skadeståndet sättas ned eller helt falla bort.

[S2]Har fastighetsmäklaren betalat skadestånd till köparen på grund av skada som denne har tillfogats genom att fastigheten avviker från vad köparen har haft anledning att räkna med, kan mäklaren kräva tillbaka skadeståndet från säljaren i den mån också denne är ansvarig för skadan och det inte är oskäligt att säljaren i sista hand får bära detta ansvar ensam.

  • RH 1994:122:Fastighetsmäklare har inte ansetts skyldig att utge skadestånd till en person som genom bulvan förvärvat en fastighet och således endast innehaft fastigheten med dold äganderätt.
  • RH 1996:136:Fastighetsmäklares skadeståndsansvar i fall då det vid köpeförhandling aktualiseras fråga om köpet bör villkoras.
  • NJA 1995 s. 613:Fråga om överlåtelse av andel i bostadsförening mot särskild ersättning stred mot förbudet i 12 kap 65 § JB.
  • RH 1995:127:Fastighetsmäklare har handlat i strid mot god mäklarsed när han övertalat köpare av fastighet att avstå från att villkora köpet.
  • NJA 1997 s. 667:Fastighetsmäklare har till köpare vidarebefordrat en ungefärlig uppgift om en lägenhets yta. Mäklaren har inte ansetts ha åsidosatt sina förpliktelser genom att inte kontrollera uppgiften närmare.
  • NJA 1991 s. 625:Bestämmande av ersättning för skada orsakad av att fastighetsmäklare lämnat felaktig uppgift om beskattning av realisationsvinst.
  • NJA 1991 s. 43:Lagen (1984:81) om fastighetsmäklare är tillämplig på förmedling av fastighet utomlands beträffande förhållandet mellan parterna.
  • NJA 1991 s. 725:Fråga om ersättningsskyldighet för fastighetsmäklare som vid förmedling av bostadsrätt lämnat felaktig uppgift om lägenhetsyta. 14 § lagen (1984:81) om fastighetsmäklare.
  • NJA 1997 s. 127:Fastighetsmäklare har, i fall då en köpare är beroende av att beviljas lån eller få överta lån för att kunna betala köpeskillingen, i princip ansetts skyldig att verka för att köpets giltighet villkoras av att lån beviljas eller får övertas. (Avser även mål T 5272/94 avgjort samma dag.)

Ersättning för fastighetsmäklarens uppdrag

15 §  Om inte annat har överenskommits, skall fastighetsmäklarens ersättning beräknas efter viss procent på köpeskillingen (provision).

[S2]Mäklaren har rätt till provision endast om avtalet om överlåtelse har träffats genom hans förmedling mellan uppdragsgivaren och någon som har anvisats av mäklaren.

[S3]Har mäklaren erhållit uppdraget med ensamrätt och träffas utan hans förmedling avtal om överlåtelse inom den tid som ensamrätten gäller, har mäklaren rätt till provision som om avtalet hade förmedlats av honom. I konsumentförhållanden får tiden för ensamrätten bestämmas till högst tre månader åt gången.

  • RÅ 1996:83:Fråga om utrednings- och beviskrav i mål om meddelande av varning enligt lagen (1984:81) om fastighetsmäklare. Tillika fråga om skyldighet för kammarrätt att hålla muntlig förhandling.
  • NJA 2010 s. 58:Mäklarprovision. När uppdraget lämnats av en näringsidkare har, till skillnad från när uppdraget lämnats av en privatperson, en mäklare ansetts berättigad till provision, oavsett att överlåtelseavtalet hävts därför att den av mäklaren anvisade köparen inte fullgjort sin betalningsskyldighet. Målet är avgjort av HD i dess helhet och antecknat i HD:s minnesbok (Jfr 1986 s. 146)
  • NJA 1997 s. 347:En bostadsrätt har sålts till en person som anvisats av fastighetsmäklare. Denne har med hänsyn till att försäljningen kommit till stånd avsevärd tid efter det att förmedlingsavtalet uppsagts och till omständigheterna i övrigt inte ansetts berättigad att uppbära mäklarprovision.

16 §  Skall fastighetsmäklarens uppdrag ersättas i form av provision, har mäklaren rätt till ersättning för kostnader endast om detta särskilt har överenskommits.

  • RÅ 1996:83:Fråga om utrednings- och beviskrav i mål om meddelande av varning enligt lagen (1984:81) om fastighetsmäklare. Tillika fråga om skyldighet för kammarrätt att hålla muntlig förhandling.

17 §  Fastighetsmäklaren har inte rätt till ersättning för sitt förmedlingsarbete, om han själv eller någon sådan närstående till honom som avses i 4 kap. 3 § konkurslagen (1987:672) inträder som köpare. Lag (1987:700).

18 §  Fastighetsmäklarens ersättning kan sättas ned, om mäklaren vid uppdragets utförande har åsidosatt sina åligganden mot köparen eller säljaren. Detta gäller dock ej, om åsidosättandet är av ringa betydelse.

  • RH 1995:82:En fastighetsmäklare har till följd av förbiseende av övergång till sommartid, infunnit sig till första visningen av en fastighet först sedan mer än halva den utannonserade tiden för visningen förflutit. Den sena ankomsten har bedömts utgöra ett icke ringa åsidosättande av fastighetsmäklarens åligganden mot säljaren. Säljaren har befunnits berättigad att hålla inne omkring halva mäklararvodet. Tillika fråga om skäligheten i sig av begärt arvode när avtal om arvodet inte träffats.
  • NJA 2000 s. 629:Fråga om nedsättning av mäklarprovision till oregistrerad, yrkesmässigt verksam fastighetsmäklare.

Ändringar och övergångsbestämmelser

Lag (1984:81) om fastighetsmäklare

    Övergångsbestämmelse

    1. Denna lag träder i kraft den 1 juli 1984.
    2. Den som vid lagens ikraftträdande är verksam som fastighetsmäklare skall ansöka om registrering enligt denna lag senast den 30 september 1984. Har ansökan gjorts senast denna dag, får mäklaren fortsätta sin verksamhet i avvaktan på länsstyrelsens beslut med anledning av ansökningen.
    3. Den som vid lagens ikraftträdande är verksam som fastighetsmäklare utan att ha sådan utbildning som avses i 5 § första stycket 3 kan trots detta registreras enligt denna lag för tiden till utgången av juni 1986.
    Förarbeten
    Prop. 1983/84:16
    Ikraftträder
    1984-07-01

Lag (1987:700) om ändring i lagen (1984:81) om fastighetsmäklare

Lag (1988:1311) om ändring i lagen (1984:81) om fastighetsmäklare

Lag (1990:1106) om ändring i lagen (1984:81) om fastighetsmäklare

    Omfattning
    ändr. 2 §
    Ikraftträder
    1991-01-01

Ändring, SFS 1995:400

    Omfattning
    upph.