Swedbank Franchise AB och Svensk Fastighetsförmedling AB

Konkurrensverkets beslut

2014-06-17 (Dnr 426/2014)

Konkurrensverket yrkade att Swedbank Franchise vid vite om 250 miljoner kronor skulle förbjudas att förvärva ensam kontroll över Svensk Fastighetsförmedling.

Ta del av Konkurrensverkets stämningsansökan

Stockholms tingsrätt (STR)

2014-12-16 (T 3629-14)

Stockholms tingsrätt biföll Konkurrensverkets talan och förbjöd koncentrationen.

Swedbank Franchise och Svensk Fastighetsförmedling överklagade tingsrättens dom.

Marknadsdomstolen (MD)

2015-03-12

Efter att huvudförhandling i MD avslutades den 26 februari 2015 valde Swedbank att låta köpet av Svensk Fastighetsförmedling återgå. Dom skulle ha meddelats den 7 april 2015.

KONKURRENSVERKET

Ansökan om stämning Kärande

Konkurrensverket, 103 85 S T O C K H O L M

Svarande

1. Swedbank Franchise A B , 556431-1016, Box 644,101 32 Stockholm 2. Svensk F a s t i g h e t s f ö r m e d l i n g A B , 556090-2313, Box 47106,100 74 Stockholm O m b u d f ö r 1 och 2: A d v o k a t AA och jur. kand. BB , Setterwalls A d v o k a t b y r å A B , Box 1050,101 39 Stockholm

Saken

F ö r b u d m o t f ö r e t a g s k o n c e n t r a t i o n enligt 4 kap. 1 § konkurrenslagen (2008:579)

Yrkande

Konkurrensverket yrkar att Stockholms tingsrätt f ö r b j u d e r Swedbank Franchise AB:s f ö r v ä r v av ensam kontroll över Svensk Fastighetsförmedling A B .

Konkurrensverket yrkar att f ö r b u d e t ska f ö r e n a s med ett vite o m 250 miljoner ( t v å h u n d r a f e m t i o miljoner) kronor.

KONKURRENSVERKET

Innehåll Grunder 4 Utveckling av grunderna för talan 4 Förutsättningar för ett förbud 4 Den anmälda koncentrationen 4 Berörda företag 4

Swedbank Franchise 4 Svensk F a s t i g h e t s f ö r m e d l i n g 5 B e r ö r d a företags aktieinnehav i andra f ö r e t a g 6

Behörighet 7 Bakgrund 7

A l l m ä n t o m f a s t i g h e t s m ä k l a r e 7 M ä k l a r k e d j o r 9 Svensk Fastighetsförmedlings och Fastighetsbyråns franchiseavtal 10 Hemnet Sverige 12 Syftet med f ö r v ä r v e t 13

Marknadsbedömning 15

Relevant produktmarknad 15 Marknaden f ö r f a s t i g h e t s m ä k l a r t j änster ( M ä k l a r m a r k n a d e n ) 16 Marknaden f ö r webbplatser f ö r b o s t a d s s ö k t j ä n s t e r ( S ö k t j ä n s t m a r k n a d e n ) 17 Relevant geografisk marknad 19 Marknaden f ö r fastighetsmäklartjänster ( M ä k l a r m a r k n a d e n ) 20 Marknaden f ö r webbplatser f ö r b o s t a d s s ö k t j ä n s t e r ( S ö k t j ä n s t m a r k n a d e n ) 20 Slutsats relevant marknad 20

Påtagligt hämmande av effektiv konkurrens 20

Inledning 20 Konkurrensproblem p å m ä k l a r m a r k n a d e n 21 Marknadsandelar och marknadskoncentration 21 Konsekvens av avvecklingen av Svensk F a s t i g h e t s f ö r m e d l i n g 28 H ö g r e pris och s ä m r e kunderbjudande p å m ä k l a r m a r k n a d e n 31 I n t r ä d e s - och expansionshinder p å m ä k l a r m a r k n a d e n 34 H ö g a mvesteringskostnader att bygga u p p ett n y t t v a r u m ä r k e 34 B e g r ä n s a d e expansionsmöjligheter för befintliga m ä k l a r k e d j o r 35 H ö g a uppstartskostnader f ö r att etablera m ä k l a r k o n t o r 38 B e g r ä n s a d e möjligheter för befintliga franchisetagare i n o m Svensk F a s t i g h e t s f ö r m e d l i n g att å t e r i n t r ä d a 39

Sammanfatming 40 Motverkande k ö p a r m a k t 40 Konkurrensproblem p å s ö k t j ä n s t m a r k n a d e n 41 Kopplingen mellan m ä k l a r m a r k n a d e n och s ö k t j ä n s t m a r k n a d e n 41 Möjlighet att styra franchisetagarnas annonsering 41 Sarrimanfattning - effekter av koncentrationen 43

Effektivitetsvinster 44 Sammanfattande slutsats 44 Vite 44 Nationella säkerhets- och försörjningsintressen 45 Bevisuppgift 45 Bilagor till stämningsansökan 46

KONKURRENSVERKET

Grunder

1. Swedbank Franchise A B har a n m ä l t f ö r v ä r v av ensam kontroll över Svensk F a s t i g h e t s f ö r m e d l i n g A B . Koncentrationen är ä g n a d att påtagligt h ä m m a f ö r e k o m s t e n eller utvecklingen av en effektiv konkurrens i n o m landet i dess helhet eller en a v s e v ä r d del av det.

2. Ett f ö r b u d kan meddelas utan att väsentliga nationella säkerhets- eller f ö r s ö r j n i n g s i n t r e s s e n åsidosätts.

Utveckling av grunderna för talan Förutsättningar för ett förbud

3. Enligt 4 kap. 1 § konkurrenslagen (2008:579), K L , ska en f ö r e t a g s k o n c e n t r a t i o n som p r ö v a s enligt denna lag f ö r b j u d a s o m koncentrationen är ä g n a d att påtagligt h ä m m a f ö r e k o m s t e n eller utvecklingen av effektiv konkurrens i n o m landet i dess helhet eller en a v s e v ä r d del av det. V i d p r ö v n i n g e n av o m en f ö r e t a g s k o n c e n t r a t i o n ska f ö r b j u d a s ska det särskilt beaktas o m den m e d f ö r att en dominerande ställning skapas eller f ö r s t ä r k s . Ett f ö r b u d f å r meddelas endast o m inga v ä s e n t l i g a nationella säkerhets- eller försörjrungsintressen d ä r i g e n o m åsidosätts. O m Konkurrensverket i n o m den i 4 kap. 11 § K L angivna fristen har beslutat o m särskild u n d e r s ö k n i n g , f å r verket, enligt 4 kap. 13 § K L , v ä c k a talan v i d Stockholms tingsrätt o m f ö r b u d enligt 4 kap. 1 § K L .

Den anmälda koncentrationen

4. Swedbank Franchise A B (Swedbank Franchise) f ö r v ä r v a d e och tillträdde den 16 december 2013 samtliga aktier i Svensk Fastighetsförmedling A B (Svensk Fastighetsförmedling). Säljare var D N B Bank ASA (DNB Bank).

5. D e n a n m ä l d a transaktionen u t g ö r en företagskoncentration enligt 1 kap. 9 § K L . F ö r e t a g s k o n c e n t r a t i o n e n u p p k o m den 16 december 2013.1

Berörda företag

KONKURRENSVERKET

7. Swedbank Franchise bedriver genom sina dotterbolag bland annat verksamhet genom att tillhandahålla franchisekoncept t i l l f r i s t å e n d e franchisetagare p å f a s t i g h e t s m ä k l a r m a r k n a d e n , f ö r m e d l i n g av ä g a r l e d d a f ö r e t a g och kommersiella fastigheter samt t i l l h a n d a h å l l a n d e av juridisk r å d g i v n i n g .

8. Swedbank Franchises h e l ä g d a dotterbolag Swedbank Fastighetsbyrå A B (Fastighetsbyrån) är franchisegivare f ö r f r i s t å e n d e fastighetsmäklare. F a s t i g h e t s b y r å n är en f a s t i g h e t s m ä k l a r k e d j a som har cirka 250 m ä k l a r k o n t o r , f r ä m s t i Sverige. Kontoren drivs av kedjans franchisetagare. Under 2012 f ö r m e d l a d e Fastighetsbyrån cirka 35 000 b o s t ä d e r t i l l ett f ö r s ä l j n i n g s v ä r d e av cirka 50 miljarder kronor. Som f a s t i g h e t s m ä k l a r k e d j a är Fastighetsbyrån marknadsledare p å den svenska bostadsmarknaden, b å d e i o m s ä t t n i n g och i antal affärer.

9. F a s t i g h e t s b y r å n äger 25 procent av aktierna i Hemnet Sverige A B (Hemnet Sverige) som driver en webbplats f ö r annonsering av b o s t ä d e r , hemnet.se (Hemnet).

10. Swedbank-koncernens totala o m s ä t t n i n g uppgick t i l l cirka 71 miljarder kronor 2012, varav o m s ä t t n i n g e n i Sverige uppgick till cirka ^ | miljarder kronor.

Svensk Fastighetsförmedling

11. Svensk F a s t i g h e t s f ö r m e d l i n g var innan f ö r v ä r v e t ett h e l ä g t dotterbolag till D N B Bank, som i sin tur är ett h e l ä g t dotterbolag i den norska bankkoncernen D N B ASA. Svensk F a s t i g h e t s f ö r m e d l i n g bedriver verksamhet genom att tillhandahålla franchisekoncept t i l l f r i s t å e n d e franchisetagare p å f a s t i g h e t s m ä k l a r m a r k n a d e n . Svensk F a s t i g h e t s f ö r m e d l i n g är en f a s t i g h e t s m ä k l a r k e d j a som har cirka 230 m ä k l a r k o n t o r , s.k. bobutiker, alla i Sverige. Bobutikerna drivs av kedjans franchisetagare. Under 2012 f ö r m e d l a d e Svensk Fastighetsförmedling cirka 28 000 villor, fritidshus och b o s t a d s r ä t t e r samt kommersiella fastigheter, rörelser och lantbruk t i l l ett f ö r s ä l j n i n g s v ä r d e av cirka 44 miljarder kronor. Som f a s t i g h e t s m ä k l a r k e d j a är Svensk F a s t i g h e t s f ö r m e d l i n g den n ä s t största a k t ö r e n p å den svenska bostadsmarknaden.

12. Svensk F a s t i g h e t s f ö r m e d l i n g äger 25 procent av aktierna i Hemnet Sverige.

13. Svensk F a s t i g h e t s f ö r m e d l i n g s totala o m s ä t t n i n g uppgick t i l l cirka 134 miljoner kronor år 2012. A l l o m s ä t t n i n g var h ä n f ö r l i g t i l l Sverige.

E3JS2833SXSEBSIBS3S2iEB3

KONKURRENSVERKET

Berörda företags aktieinnehav i andra företag

14. Eftersom b å d e Fastighetsbyrån och Svensk F a s t i g h e t s f ö r m e d l i n g är delägare i Hemnet Sverige redovisas ä g a n d e f ö r h å l l a n d e n a som koncentrationen ger u p p h o v t i l l i Hemnet Sverige nedan.2

15. F a s t i g h e t s b y r å n och Svensk F a s t i g h e t s f ö r m e d l i n g äger vardera 25 procent av aktierna i Hemnet Sverige. Hemnet Sveriges övriga aktieägare, som också vardera äger 25 procent av aktierna, är branschorganisationerna F a s t i g h e t s m ä k l a r f ö r b u n d e t och M ä k l a r s a m f u n d e t .

16. Hemnet Sverige har t v å h e l ä g d a dotterbolag, Hemnet Service H N S AB (Hemnet Service) och Svensk Mäklarstatistik A B (Svensk Mäklarstatistik).

17. Hemnet Sveriges o m s ä t t n i n g i Sverige uppgick t i l l cirka 74 miljoner kronor år 2012.

18. Transaktionen illustreras i Figur 1.

100% i

i JI

i P

KONKURRENSVERKET

Behörighet

19. Enligt 4 kap. 6 § K L ska en f ö r e t a g s k o n c e n t r a t i o n a n m ä l a s t i l l Konkurrensverket o m de b e r ö r d a f ö r e t a g e n tillsammans har h a f t en o m s ä t t n i n g f ö r e g å e n d e r ä k e n s k a p s å r i Sverige som överstiger en m i l j a r d kronor (4 kap. 6 § 1 p.) och minst t v å av de b e r ö r d a f ö r e t a g e n har h a f t en o m s ä t t n i n g i Sverige f ö r e g å e n d e r ä k e n s k a p s å r som överstiger 200 miljoner kronor för vart och ett av f ö r e t a g e n (4 kap. 6 § 2 p.).

20. Enligt 4 kap. 7 § 2 p . K L f å r part eller annan medverkande i en koncentration f r i v i l l i g t a n m ä l a koncentrationen o m o m s ä t t n i n g s k r a v e t enligt 4 kap. 6 § 1 p . är u p p f y l l t men o m s ä t t n i n g e n inte överstiger v a d som anges i 4 kap. 6 § 2 p .

21. F ö r e t a g s k o n c e n t r a t i o n e n u p p k o m den 16 december 2013. De b e r ö r d a f ö r e t a g e n s sammanlagda o m s ä t t n i n g översteg å r 2012 en m i l j a r d kronor i Sverige.

22. Swedbank Franchise gav den 29 januari 2014 i n en a n m ä l a n o m f ö r v ä r v av ensam kontroll över Svensk Fastighetsförmedling. Konkurrensverket är d ä r m e d i enlighet m e d 4 kap. 7 § K L b e h ö r i g att p r ö v a koncentrationen.

23. Den 25 februari 2014 k o m Swedbank Franchise i n med ett å t a g a n d e som syftade t i l l att Konkurrensverket skulle l ä m n a koncentrationen utan åtgärd. Tidsfristen f ö r Konkurrensverkets inledande u n d e r s ö k n i n g f ö r l ä n g d e s d ä r m e d m e d tio arbetsdagar. D e n 17 mars 2014 beslutade Konkurrensverket att g e n o m f ö r a en särskild u n d e r s ö k n i n g av koncentrationen. Beslut o m särskild u n d e r s ö k n i n g har således fattats i n o m den frist som anges i 4 kap. 11 § K L .

24. Enligt 4 kap. 13 § K L f å r Konkurrensverket v ä c k a talan v i d Stockholms t i n g s r ä t t o m f ö r b u d enligt 4 kap. 1 § K L senast den 17 j u n i 2014.

Bakgrund A l l m ä n t om fastighetsmäklare

25. Fastighetsmäklare ä r personer som y r k e s m ä s s i g t f ö r m e d l a r b o s t ä d e r och andra fastigheter. F ö r u t o m f a s t i g h e t s f ö r m e d l i n g kan f a s t i g h e t s m ä k l a r e exempelvis också bistå v i d kontiaktsskrivning eller u t f ö r a v ä r d e r i n g a r av b o s t ä d e r . För att b l i registrerad fastighetsmäklare k r ä v s en särskild u t b i l d n i n g o m 120 h ö g s k o l e p o ä n g samt tio veckors praktik hos en registrerad f a s t i g h e t s m ä k l a r e . En svensk fastighetsmäklares verksamhet regleras av f a s t i g h e t s m ä k l a r l a g e n (2011:666).

26. I sitt uppdrag ska en f a s t i g h e t s m ä k l a r e iaktta en a l l m ä n omsorgsplikt. Det i n n e b ä r bl.a. att denna ska u t f ö r a sitt uppdrag omsorgsfullt och iaktta god

KONKURRENSVERKET

f a s t i g h e t s m ä k l a r s e d . M ä k l a r e n ska ta t i l l vara b å d e säljarens och k ö p a r e n s intresse.3 Det finns också ett f ö r b u d m o t f ö r t r o e n d e r u b b a n d e verksamhet. Det i n n e b ä r bl.a. att en f a s t i g h e t s m ä k l a r e inte f å r ä g n a sig å t verksamhet som är ä g n a d att rubba f ö r t r o e n d e t för honom eller henne som m ä k l a r e . Det hindrar dock inte att m ä k l a r e n f å r viss e r s ä t t n i n g f ö r en annan verksamhet ä n f ö r m e d l i n g av fastigheter t i l l exempel genom att f ö r m e d l a k r i n g t j ä n s t e r / p r o d u k t e r som bolån, försäkringar, proffsfotografering och så kallad "home styling" inför visning.4

27. Säljaren av exempelvis en bostad i n g å r ett f ö r m e d l i n g s a v t a l med en m ä k l a r e o m att sälja bostaden. I försäljningen i n g å r t i l l exempel att annonsera att bostaden är t i l l salu, att visa bostaden, hantera en eventuell budgivningsprocess och i s l u t ä n d a n s a m m a n f ö r a k ö p a r e n med säljaren och d å bistå med kontraktsskrivning och hanteringen av köpeskillingen. För sitt arbete f å r m ä k l a r e n typiskt sett ersättning i f o r m av en avtalad procentandel av köpeskillingen (provision).

28. Varje f a s t i g h e t s m ä k l a r e ska vara registrerad hos Fastighetsmäklarinspektionen.51 januari 2014 fanns det 6 690 registrerade fastighetsmäklare. Sedan 2010 har antalet verksamma f a s t i g h e t s m ä k l a r e varit f ö r h å l l a n d e v i s konstant.

29. F a s t i g h e t s m ä k l a r u t b i l d n i n g e n och yrket lockar m å n g a . Det är mellan sju och femton s ö k a n d e per utbildningsplats. Enligt b e d ö m n i n g a r f r å n M a l m ö h ö g s k o l a b ö r j a r en majoritet av studenterna arbeta som m ä k l a r e direkt efter utbildningen men m å n g a l ä m n a r sedan yrket relativt snabbt. De kan t.ex. istället jobba i n o m fastighetsföretag med u t h y r n i n g och kundservice.

30. Varje år f ö r e k o m m e r det relativt omfattande f ö r ä n d r i n g a r b e t r ä f f a n d e i n - och u t f l ö d e n av f a s t i g h e t s m ä k l a r e (nyregistreringar och avregistreringar). Under perioden 2007-2012 ö k a d e antalet m ä k l a r e med 813 personer som ett resultat av att 4181 m ä k l a r e nyregistrerades och 3 368 avregistrerades. A v de som l ä m n a r branschen har en tredjedel bara varit verksamma i h ö g s t f e m år. 54 procent i denna grupp är under 30 år. Flest m ä k l a r e avregistrerar sig i n o m tre år och bland de unga som l ä m n a r yrket i n o m f e m år är 65 procent kvinnor och 35 procent är m ä n . Efter f e m år som fastighetsmäklare sjunker andelen som avregistrerar sig betydligt. Det ger en signal o m att det kan ta n å g r a år att etablera sig som fastighetsmäklare men n ä r detta v ä l skett så m ä r k s det i f o r m av att f ä r r e l ä m n a r yrket.

KONKURRENSVERKET

31. Under 2013 såldes cirka 49 000 s m å h u s , cirka 90 000 b o s t a d s r ä t t e r och cirka 9 000 fritidshus t i l l ett samlat v ä r d e o m cirka 248 miljarder kronor. Den långsiktiga trend som finns är att fler och fler säljare av, i vart fall, p r i v a t b o s t ä d e r anlitar en f a s t i g h e t s m ä k l a r e för att sköta försäljningen. N ä r det handlar om s m å h u s anlitas m ä k l a r e i 91 procent av alla försäljriingar.

32. En annan långsiktig trend är att fler och fler f a s t i g h e t s m ä k l a r e ansluter sig t i l l och arbetar i n o m kedjor istället för att arbeta i f r i s t å e n d e företag. Å r 2000 var endast 17 procent av medlemmarna i M ä k l a r s a m f u n d e t ansluta t i l l en m ä k l a r k e d j a medan 83 procent var f r i s t å e n d e företag. N u är situationen den o m v ä n d a . Å r 2014 är 70 procent av m ä k l a r s a m f u n d e t s medlemmar anslutna t i l l en m ä k l a r k e d j a och endast 30 procent bedriver sin verksamhet under eget v a r u m ä r k e . A t t allt fler av m ä k l a r n a är anslutna t i l l kedjor och d ä r i g e n o m har tillgång t i l l s t ö d vad gäller m a r k n a d s f ö r i n g av v a r u m ä r k e t och back officefunktioner gör det svårare för f r i s t å e n d e m ä k l a r e att konkurrera, vilket ytterligare driver p å kedjeanslutningen.

Mäklarkedjor

33. Utvecklingen p å f a s t i g h e t s m ä k l a r m a r k n a d e n går alltså mot en ö k a d konsolidering i r i k s t ä c k a n d e kedjor. De största f a s t i g h e t s m ä k l a r k e d j o r n a är Fastighetsbyrån, Svensk Fastighetsförmedling, L ä n s f ö r s ä k r i n g a r F a s t i g h e t s f ö r m e d l i n g , M ä k l a r h u s e t , S k a n d i a M ä k l a m a , HusmanHagberg, Bjurfors, M ä k l a r r i n g e n och ERA. Dessa bedriver alla likartad verksamhet.

34. Bland de största kedjorna är franchiseformen vanligast. I n o m Fastighetsbyrån, Svensk Fastighetsförmedling, L ä n s f ö r s ä k r i n g a r F a s t i g h e t s f ö r m e d l i n g , S k a n d i a M ä k l a m a , HusmanHagberg, ERA, Notar och Svenska M ä k l a r h u s e t drivs m ä k l a r k o n t o r e n i franchiseform. M ä k l a r h u s e t och M ä k l a r r i n g e n är b å d a f r i v i l l i g a fackkedjor, vilket i n n e b ä r att b u t i k s ä g a r n a tillsammans äger m o d e r f ö r e t a g e t . Bjurfors är t i l l största delen ett f r i s t å e n d e , p r i v a t ä g t f ö r e t a g men b e s t å r t i l l ca en tredjedel av franchisekontor. Ä v e n kombinerar filialer med franchise (ett kontor). De konceptformer som f ö r e k o m m e r hos de största m ä k l a r k e d j o r n a i Sverige f r a m g å r av Tabell 1.

I

KONKURRENSVERKET

35. Centralorganisationens, eller "konceptgivarens", huvudsakliga å t a g a n d e , vilket regleras i avtal, är att tillhandahålla ett koncept för fastighetsf ö r m e d l i n g med tillhörande v a r u m ä r k e . Konceptgivaren u p p l å t e r genom avtal e n s a m r ä t t i n o m ett a v g r ä n s a t geografiskt o m r å d e (vanligtvis en k o m m u n ) t i l l konceptet och f ö r m e d l i n g av p r i v a t b o s t ä d e r i n o m o m r å d e t under det aktuella v a r u m ä r k e t . Vidare tillhandahåller konceptgivare ä v e n s u p p o r t t j ä n s t e r avseende exempelvis m a r k n a d s f ö r i n g s m a t e r i a l , IT-system, juridisk support, o m v ä r l d s b e v a k n i n g , rekrytering, försäljning och utbildning. Gemensamma m a r l a i a d s f ö r i n g s i n s a t s e r och produktutveckling är också viktiga uppgifter f ö r centralorganisationen.

36. Det tar lång t i d att etablera en stor fastighetsmäklarkedja. De kedjor som är störst p å marknaden idag, Fastighetsbyrån och Svensk Fastighetsförmedling, har funnits sedan år 1966 respektive år 1937. L a n s f ö r s ä k r i n g a r F a s t i g h e t s f ö r m e d l i n g , som är den tredje största m ä k l a r k e d j a n , etablerades år 2001 och är en relativt n y m ä k l a r k e d j a . A t t L ä n s f ö r s ä k r i n g a r Fastighetsf ö r m e d l i n g så snabbt kunnat etablera sig p å marknaden beror p å deras k o p p l i n g t i l l L ä n s f ö r s ä k r i n g a r som är ett v ä l inarbetat v a r u m ä r k e med en r i k s t ä c k a n d e organisation f ö r försäkringar.

37. U r ett kundperspektiv är det v a r u m ä r k e t som uppfattas som " f ö r e t a g e t " och inte den enskilde franchisetagarens egen f i r m a . De nationella koncepten konkurrerar med andra o r d p å lokal n i v å genom sina franchisetagares m ä k l a r k o n t o r och d ä r anställda fastighetsmäklare. M a r k n a d s f ö r i n g av v a r u m ä r k e t p å central n i v å i syfte att ö k a v a r u m ä r k e s k ä n n e d o m e n är en mycket v i k t i g f ö r u t s ä t t n i n g f ö r franchisetagarens konkurrenskraft p å den lokala marknaden.

Svensk Fastighetsförmedlings och Fastighetsbyråns franchiseavtal

38. De franchiseavtal som Svensk F a s t i g h e t s f ö r m e d l i n g och Fastighetsbyrån har m e d sina franchisetagare speglar f a s t i g h e t s m ä k l a r l a g e n s b e s t ä m m e l s e r . Svensk F a s t i g h e t s f ö r m e d l i n g s franchiserättighet omfattar att

I

ANSÖKAN OM STÄMNING

KONKURRENSVERKET

41. Som franchisegivare tillhandahåller Svensk F a s t i g h e t s f ö r m e d l i n g och

43. Franchisetagarna åtar sig å sin sida att

KONKURRENSVERKET

45. Sammanfattningsvis i n n e b ä r Svensk F a s n ^ h e t s f ö r m e d l i n g s och Fastighetsbyråns franchiseavtal i praktiken dels att franchisetagarna långsiktigt knyts u p p t i l l respektive franchisekoncept dels att franchisegivarna ges möjlighet att i en betydande u t s t r ä c k n i n g styra franchisetagarnas verksamhet eftersom franchisegivaren kontrollerar merparten av innehållet i franchisetagarens kunderbjudande och i vilket o m r å d e franchisetagaren f å r verka.

47. M ä k l a r s a m f u n d e t och F a s t i g h e t s m ä k l a r f ö r b u n d e t är de t v å branschorganisationer som finns för svenska fastighetsmäklare. De

49. Hemnet Sveriges verksamhet h e s t å r dels av att driva webbplatsen Hemnet som publicerar annonser f ö r villor, bostadsrätter, fritidshus och tomter som är t i l l salu genom registrerade f a s t i g h e t s m ä k l a r e i Sverige (genom dotterbolaget Hemnet Service), dels av att s a m m a n s t ä l l a och sälja statistik r ö r a n d e bostadspriser och prisutveckling (genom dotterbolaget Svensk Mäklarstatistik).

50. Hemnet är den ledande webbplatsen för b o s t a d s s ö k n i n g a r i Sverige. Hemnet har mellan 1,6 och 1,8 rniljoner b e s ö k a r e i veckan och u n g e f ä r 1 m i l j o n bostadsvisningar per dygn.6 Enbart objekt som säljs v i a registrerade f a s t i g h e t s m ä k l a r e f å r annonseras p å Hemnet. A t t annonsera b o s t a d s f ö r s ä l j n i n g a r p å Hemnet har tidigare varit kostnadsfritt. Sedan den 1 j u l i 2013 tar Hemnet Sverige dock betalt för den annonsering som görs p å Hemnet. A t t annonsera ett objekt kostar numera 600 kronor och av dessa g å r 300 kronor tillbaka i f o r m av en "kick-back" t i l l det m ä k l a r k o n t o r / d e n f a s t i g h e t s m ä k l a r e som har uppdraget att sälja det objekt som annonseras.

I Kick-backen ökar således m ä k l a r n a s incitament att f ö r e s p r å k a annonsering p å Hemnet.

51. Hemnet har f e m intressentgrupper som ska tillfredsställas: bostadssäljarna, b o s t a d s k ö p a r n a , f a s t i g h e t s m ä k l a r n a , a n n o n s ö r e r n a och ä g a r n a . Bostadssäljarna v i l l att webbplatsen ska vara så välbesökt som möjHgt för att de ska f å så stor exponering m o t potentiella k ö p a r e som möjHgt och k ö p a r n a v i l l ha en bra b o s t a d s s ö k t j ä n s t m e d ett stort och relevant u t b u d och en i ö v r i g t inspirerande sajt. F a s t i g h e t s m ä k l a r n a v i l l att annonseringen ska leda t i l l en så snabb försäljning som möjHgt m e d så f å s t ö r n i n g s m o m e n t som möjligt.

52. Så gott som alla f a s t i g h e t s m ä k l a r e annonserar sina objekt p å Hemnet, som d ä r i g e n o m är den ledande webbplatsen för bostadssöktjänster.

Syftet med förvärvet

53. Swedbank Franchise anger i sina interna dokument |

KONKURRENSVERKET

59.

60.

61.

62.

Marknadsbedömning Relevant produktmarknad

63. Relevant produktmarknad u t g ö r s av alla varor eller tjänster som p å grund av sina egenskaper, sitt pris och den tilltänkta a n v ä n d n i n g e n , betraktas som utbytbara av konsumenterna.7 F ö r e t a g e n u t s ä t t s för tre huvudtyper av konkurrenstryck. Utbytbarhet p å e f t e r f r å g e s i d a n , utbytbarhet p å utbudssidan och potentiell konkurrens. I samband m e d a v g r ä n s n i n g e n av den relevanta marknaden u t g ö r utbytbarheten p å e f t e r f r å g e s i d a n det mest omedelbara och effektiva konkurrenstrycket f ö r leverantörer av en viss produkt, särskilt i f r å g a o m prissättning. Ett f ö r e t a g eller en f ö r e t a g s g r u p p kan inte ha v ä s e n t l i g t inflytande p å de r å d a n d e försäljningsvillkoren, s å s o m priser, o m

KONKURRENSVERKET

det är lätt för dess kunder att g å över t i l l tillgängliga substitutvaror eller t i l l l e v e r a n t ö r e r n å g o n annanstans.8

64. Det konkurrenstryck som utbytbarhet p å utbudssidan och potentiell konkurrens ger u p p h o v t i l l har i regel en mindre omedelbar verkan ä n utbytbarhet p å e f t e r f r å g e s i d a n och k r ä v e r att ytterligare faktorer analyseras. Följaktligen beaktas s å d a n t konkurrenstryck först i samband m e d koncentrationens effekter.91 de situationer d å utbytbarheten p å utbudssidan k a n j ä m f ö r a s med utbytbarhet p å e f t e r f r å g e s i d a n vad gäller effektivitet och omedelbarhet kan denna dock beaktas i samband med m a r k n a d s a v g r ä n s n i n g e n .1 0

65. Swedbank Franchises s t å n d p u n k t är att koncentrationen endast m e d f ö r ö v e r l a p p n i n g p å marknaden f ö r konceptgivning t i l l fastighetsmäklare. I och m e d att franchisetagama är självständiga f ö r e t a g a r e i f ö r h å l l a n d e t i l l franchisegivaren menar Swedbank Franchise att varken F a s t i g h e t s b y r å n eller Svensk F a s t i g h e t s f ö r m e d l i n g f r å n centralt håll har n å g o t inflytande över franchisetagamas kommersiella erbjudande och att franchisetagama d ä r m e d inte kontrolleras av franchisegivaren.

66. Konkurrensverkets utredning visar att effekterna av koncentrationen uppkommer p å m ä k l a r m a r k n a d e n och s ö k t j ä n s t m a r k n a d e n , vilka Konkurrensverket har identifierat som relevanta marknader.

Marknaden för fastighetsmäklar tjänster (Mäklarmarknaden)

67. Swedbank Franchise tillhandahåller genom Fastighetsbyrån och Svensk F a s t i g h e t s f ö r m e d l i n g koncept f ö r fastighetsmäklartjänster. Franchisetagama f å r tillgång t i l l ett v a r u m ä r k e och därtill h ö r a n d e tjänster f ö r s t ö d och administration. För detta erlägger de en franchiseavgift som baseras p å

I D ä r m e d k a n franchisegivarna anses konkurrera genom sina franchisetagare p å lokala marknader f ö r fastighetsmäklartjänster.

68. Det finns inget lagstadgat k r a v p å att anlita en f a s t i g h e t s m ä k l a r e v i d en b o s t a d s a f f ä r . F ö r m e d l i n g e n kan alltså ske helt privat. I dessa f a l l kan emellertid en f a s t i g h e t s m ä k l a r e anlitas f ö r den del av a f f ä r e n som r ö r v ä r d e r i n g eller kontraktsskrivning, men inte f ö r själva f ö r m e d l i n g e n av objektet. I branschen görs en distinktion mellan olika marknader enligt f ö l j a n d e uppdelning:

KONKURRENSVERKET

M ä k l a d marknad: Objekt som f ö r m e d l a s av fastighetsmäklare

Privat marknad: Objekt som inte f ö r m e d l a s av fastighetsmäklare

Total marknad: Samtliga b o s t a d s a f f ä r e r

69. Den m ä k l a d e marknaden har v u x i t över t i d : år 2014 anlitades en f a s t i g h e t s m ä k l a r e i 91 procent av alla b o s t a d s a f f ä r e r avseende s m å h u s , j ä m f ö r t med 77 procent år 2001. Enligt en u n d e r s ö k n i n g g e n o m f ö r d av M ä k l a r s a m f u n d e t f å r de som anlitar en f a s t i g h e t s m ä k l a r e v i d f ö r m e d l i n g e n i snitt 7 procent h ö g r e pris ä n de som säljer privat.

70. P å privatmarknaden f r a m f ö r allt g e n o m f ö r s affärer i n o m f a m i l j eller släkt och p å marknader d ä r bostadspriserna är så pass låga att f a s t i g h e t s m ä k l a r a r v o d e t upplevs som omotiverat högt, samt d ä r det är möjligt f ö r k ö p a r e och säljare att m ö t a s utan att g å via en fastighetsmäklare.

71. E f t e r f r å g e s u b s t i t u t i o n beaktas genom att u n d e r s ö k a i v i l k e n omfattning bostadssäljare, t i l l följd av en p r i s h ö j n i n g eller annan f ö r s ä m r i n g av f a s t i g h e t s m ä k l a r t j ä n s t e n , skulle välja att sälja sin bostad privat istället f ö r genom en fastighetsmäklare.

72. För att u n d e r s ö k a o m den privata marknaden u t g ö r n å g o t konkurrenstryck m o t den m ä k l a d e marknaden och o m privata försäljningar d ä r m e d ska i n g å i den relevanta marknaden har Konkurrensverket g e n o m f ö r t en så kallad "critical loss"-analys. Analysen är baserad p å underlag f r å n en e n k ä t som riktats t i l l Svensk F a s t i g h e t s f ö r m e d l i n g s franchisetagare och redovisas i Bilaga C. A v analysen f r a m g å r att en 10-procentig p r i s h ö j n i n g p å f a s t i g h e t s m ä k l a r t j ä n s t e r inte skulle b l i o l ö n s a m p å g r u n d av att kunderna f ö r s v i n n e r t i l l privatmarknaden. Analysen indikerar d ä r f ö r att privata b o s t a d s f ö r s ä l j n i n g a r inte ingår p å samma relevanta marknad som f a s t i g h e t s m ä k l a r t j ä n s t e r v a r f ö r den m ä k l a d e marknaden u t g ö r en egen relevant produktmarknad.

73. Konkurrensverket definierar följaktligen en relevant produktmarknad som marknaden f ö r fastighetsmäklartjänster.

Marknaden för webbplatser för bostadssöktjänster (Söktjänstmarknaden) 74. Parterna har ä v e n ö v e r l a p p a n d e verksamheter vad gäller sina ä g a r a n d e l a r i Hemnet Sverige.

75. Hemnet är en webbplats för bostadssöktjänster. Liknande b o s t a d s s ö k t j ä n s t e r tillhandahålls av Blocket Bostad, Booli, Hitta H e m och Bovision.

KONKURRENSVERKET

76. Hemnet är Sveriges ledande webbplats f ö r b o s t a d s s ö k och har mellan 1,6 och 1,8 miljoner b e s ö k a r e i veckan och cirka 1 m i l j o n bostadsvisningar per dygn. Hemnet är den ledande webbplatsen d ä r f a s t i g h e t s m ä k l a r e k a n annonsera sina objekt. P å Hemnet annonseras endast objekt som är t i l l salu genom registrerade f a s t i g h e t s m ä k l a r e i Sverige.

77. Internt material f r å n Swedbank Franchise beskriver I

I A v en S I F O - u n d e r s ö k n i n g som Hemnet Sverige beställt f r a m g å r dels att de flesta tillfrågade (cirka 58 procent) i första hand skulle s ö k a p å Hemnet efter en bostad, dels att Hemnet är den kanal som de flesta tillfrågade som k ö p t en bostad de senaste två å r e n (cirka 63 procent) hittat det bostadsobjekt som de d ä r e f t e r k ö p e r .

78. A v SIFO-undersökrtingen

79. A v en u n d e r s ö k n i n g f r å n

Hemnet tycks också ha betydligt fler b e s ö k ä n andra webbplatser.1 1

80. Den o m s t ä n d i g h e t e n att Hemnet kunde b ö r j a ta u t en avgift f ö r bostadsannonser o m 600 k r utan att tappa n å g r a annonsvolymer visar också att Hemnet i viss u t s t r ä c k n i n g kan agera oberoende av andra alternativ.

81. Den ekonomiska analys som Konkurrensverket har gjort har f u n n i t att Hemnet skulle kunna anses u t g ö r a en egen relevant produktmarknad eftersom ett SSNIP-test, se Bilaga D , visar att andra webbaserade b o s t a d s s ö k t j ä n s t e r u t ö v a r ett mycket b e g r ä n s a t konkurrenstryck m o t Hemnet.

82. Konkurrensverkets noterar att det nyligen tagits nya initiativ p å marknaden för bostadssöktjänster. Den viktigaste utvecklingen p å marknaden är att Blocket i april 2014 nylanserat sin t j ä n s t Blocket Bostad och i och med detta

KONKURRENSVERKET

i n g å t t avtal med L ä n s f ö r s ä k r i n g a r Fastighetsförmedling, S k a n d i a M ä k l a m a , M ä k l a r h u s e t och M ä k l a r r i n g e n o m att deras objekt f ö r h a n d s p u b l i c e r a s i tre dagar p å Blocket Bostad innan de läggs u t p å Hemnet. A t t annonsering p å Blocket Bostad är ett komplement snarare ä n ett substitut t i l l annonsering p å Hemnet b e k r ä f t a s av flera m a r k n a d s a k t ö r e r som Konkurrensverket varit i

83. Blocket Bostad har idag cirka | procent av de objekt som annonseras p å Hemnet men saknar u n i k t innehåll, dvs. det finns inga objekt som annonseras bara p å Blocket Bostad. Både k ö p a r e och säljare, liksom a n n o n s ö r e r , v i l l finnas p å den plattform som har det största utbudet. Så länge ingen annan än Hemnet har det kompletta utbudet kommer det inte finnas n å g o n anledning att annonsera p å en annan webbplats f ö r b o s t a d s s ö k än Hemnet.

84. Annonsering i printmedier, dvs. annonsering i dagspress och lokaltidningar, utomhusreklam samt direktreklam, är inte ett substitut t i l l digital annonsering. Syftet med att annonsera i printmedia är f r ä m s t att n å dem som inte aktivt söker bostad och att m a r k n a d s f ö r a v a r u m ä r k e t genom bostadsannonserna. Annonsering i printmedier ska d ä r f ö r inte i n g å i samma relevanta marknad som webbaserade bostadssöktjänster.

85. Konkurrensverket definierar följaktligen marknaden f ö r webbplatser för b o s t a d s s ö k t j ä n s t e r som en relevant produktmarknad.

86. Det k a n konstateras att Hemnet är den marknadsledande webbplatsen och den viktigaste digitala kanalen f ö r svenska f a s t i g h e t s m ä k l a r e n ä r dessa v i l l annonsera b o s t ä d e r som ska säljas. Hemnet f å r i det h ä r avseendet anses ha en så betydande grad av marknadsmakt att bolaget har en dominerande ställning p å den svenska s ö k t j ä n s t m a r k n a d e n .

Relevant geografisk marknad

87. Relevant geografisk marknad omfattar det o m r å d e i n o m vilket de b e r ö r d a f ö r e t a g e n tillhandahåller de relevanta produkterna eller tjänsterna, inom v i l k e n konkurrensvillkoren är tillräckligt likartade och som kan skiljas f r å n a n g r ä n s a n d e geografiska o m r å d e n f r a m f ö r allt p å g r u n d av väsentliga skillnader i konkurrensvillkoren.1 2

KONKURRENSVERKET

Marknaden för fastighetsmäklartjänster (Mäklarmarknaden)

88. Kedjeanslutna f a s t i g h e t s m ä k l a r e s geografiska v e r k s a m h e t s o m r å d e n regleras i respektive franchiseavtal. V e r k s a m h e t s o m r å d e t sammanfaller i regel med en k o m m u n g r ä n s . O m r å d e t kan dock vara mindre (till exempel stadsdelar i storstadskommuner) eller större ä n en k o m m u n ( f r a m f ö r allt rnindre kornmuner och glesbygdskommuner). En franchisetagare kan också ha avtal som täcker fler ä n ett o m r å d e . Fristående m ä k l a r e s geografiska v e r k s a m h e t s o m r å d e n i n s k r ä n k s inte av n å g r a exklusivitetsavtal eller konkurrensklausuler.

89. Den som ska sälja sin bostad v ä n d e r sig t i l l n å g r a av de m ä k l a r e som är etablerade p å orten. Lokala n ä t v e r k och k ä n n e d o m o m lokala marknadsf ö r h å l l a n d e n och lokala n ä t v e r k är a v g ö r a n d e f ö r att säkra affärer p å marknaden. Det är vidare ett n ö d v ä n d i g t villkor f ö r att f å m ä k l a en f astighetsf örsäljning att m ä k l a r e n b e s ö k e r objektet.

90. Den geografiska marknaden för fastighetsmäklartjänster är således lokal och sammanfaller oftast m e d kommunen.

Marknaden för webbplatser för bostadssöktjänster (Söktjänstmarknaden) 91. Marknaden f ö r webbplatser f ö r b o s t a d s s ö k t j ä n s t e r är nationell eftersom en enskild webbplats har bostadsannonser för b o s t ä d e r i hela landet och n å s av b ö s t a d s s ö k a r e i hela landet.

Slutsats relevant marknad

92. Relevanta marknader f ö r b e d ö m n i n g e n av f ö r v ä r v e t s effekter u t g ö r s således av marknaden f ö r fastighetsmäklartjänster i enskilda kommuner och marknaden f ö r webbplatser för b o s t a d s s ö k t j ä n s t e r i Sverige.

Påtagligt hämmande av effektiv konkurrens Inledning

93. En f ö r e t a g s k o n c e n t r a t i o n ska f ö r b j u d a s o m den är ä g n a d att påtagligt h ä m m a f ö r e k o m s t e n av eller utvecklingen av en effektiv konkurrens i landet i dess helhet eller en a v s e v ä r d del av det. V i d p r ö v n i n g e n ska det särskilt beaktas o m koncentrationen m e d f ö r att en dominerande ställning skapas eller f ö r s t ä r k s .1 3 P r ö v n i n g e n är i allt väsentligt inriktad p å att g ö r a en prognos över v i l k a effekter en koncentration kan f å för konkurrensen p å de relevanta marknader som b e r ö r s av förvärvet.

94. Faktorer som har betydelse v i d b e d ö m n i n g e n av koncentrationens effekter p å konkurrensen är marknadens struktur, de b e r ö r d a f ö r e t a g e n s m a r k n a d s s t ä l l n i n g och deras ekonomiska och finansiella styrka, f ö r e k o m s t e n

KONKURRENSVERKET

av faktisk eller potentiell konkurrens och rättsliga och andra hinder f ö r i n t r ä d e p å marknaden.1 4

95. O m koncentrationen består f ö r v ä n t a s det m e d f ö r a en f ö r s ä m r i n g av konkurrensen p å m ä k l a r m a r k n a d e n , som en följd av att den effektiva konkurrens som Fastighetsbyrån och Svensk Fastighetsförmedling u t ö v a t p å varandra utsläcks. Detta riskerar i sin tur riskerar leda t i l l konsumentskada genom h ö j d a priser och s ä m r e kunderbjudande. Förvärvet är d ä r i g e n o m ä g n a t att påtagligt h ä m m a konkurrensen p å en m ä n g d lokala marknader.

96. F ö r v ä r v e t riskerar också att leda t i l l att webbplatser som utmanar Hemnet p å s ö k t j ä n s t m a r k n a d e n u t e s t ä n g s f r ä n ett väsentligt kundunderlag v a r f ö r f ö r v ä r v e t bidrar t i l l att u p p r ä t t h å l l a Hemnets dominerande ställning p å s ö k t j ä n s t m a r k n a d e n .

97. Sammantaget är f ö r v ä r v e t ä g n a t att påtagligt h ä m m a f ö r e k o m s t e n och utvecklingen av en effektiv konkurrens p å ett mycket stort antal lokala marknader f ö r fastighetsmäklartjänster och p å den nationella marknaden för webbplatser f ö r bostadssöktjänster, vilket utvecklas nedan.

Konkurrensproblem p å mäklarmarknaden

Marknadsandelar och marknadskoncentration

rnledning 98. Marknadsandelar och marknadskoncentration ger en indikation p å marknadsstrukturen och den betydelse de s a m g å e n d e parterna och deras konkurrenter har i k o n k u r r e n s h ä n s e e n d e . Enligt rättspraxis kan en marknadsandel p å 50 procent eller mer vara bevis p å en dominerande s t ä l l n i n g .1 51 vissa f a l l kan ä v e n en marknadsandel under 40 procent i n n e b ä r a en dominerande ställning.1 6 Skulle marknadsandelen överstiga 65 procent torde presumtionen för marknadsdominans b l i n ä s t a n omöjlig att kullkasta, särskilt o m de konkurrerande f ö r e t a g e n är relativt s m å eller av mindre betydelse.1 7

99. Koncentrationen p å en marknad kan m ä t a s med så kallat Herfindahl- Hirschmanns index ( H H I ) och m ä t e r H H I före respektive efter koncentrationen samt f ö r ä n d r i n g e n d ä r e m e l l a n (A H H I ) . I regel a n v ä n d s de r å d a n d e marknadsandelarna i konkurrensanalys, och marknadsandelarna efter koncentrationens g e n o m f ö r a n d e b e r ä k n a s u t i f r å n antagandet att de

s a m g å e n d e parterna bibehåller sina respektive marknadsandelar.1 8 Kommissionens riktlinjer f ö r horisontella koncentrationer innehåller v ä g l e d a n d e t r ö s k e l v ä r d e n f ö r H H I n ä r det inte kan uteslutas att en koncentration kan f å k o n k u r r e n s h ä m m a n d e effekter.1 9 Dessa t r ö s k e l v ä r d e n återfinns i Tabell 2.

100. Koncentrationstal som överstiger t r ö s k e l v ä r d e n a ger en indikation p å att en koncentration kan leda t i l l horisontella konkurrensproblem.

Marknadsanalys p å nationell n i v å 101. De relevanta marknaderna f ö r fastighetsmäklartjänster är lokala t i l l sin natur. Franchisegivarna har emellertid stort inflytande över franchisetagamas möjligheter att agera p å sina respektive lokala marknader eftersom v a r u m ä r k e t och det t j ä n s t e u t b u d som konceptgivaren tillhandahåller har stor betydelse f ö r den enskilda franchisetagarens konkurrenskraft p å sin lokala marknad. A t t graden av inflytande är relevant v i d b e d ö m n i n g av en koncentrations effekter f r a m g å r av kommissionens beslutspraxis.2 0 Konkurrensen p å de lokala marknaderna f ö r fastighetsmäklartjänster kan d ä r f ö r sägas ha starka nationella inslag.

102. V a r u m ä r k e s b y g g a n d e och m a r k n a d s f ö r i n g sker dels p å lokal n i v å av de enskilda franchisetagama, dels p å central n i v å av franchisegivarna. M a r k n a d s f ö r i n g e n p å b å d a dessa n i v å e r bidrar t i l l en ö k a d v a r u m ä r k e s k ä n n e d o m som har stor betydelse f ö r konkurrenskraften lokalt. M o t bakgrund av att den lokala konkurrensen har s å stark k o p p l i n g t i l l det nationella v a r u m ä r k e t är det relevant att analysera f ö r v ä r v e t s effekter ä v e n p å nationell nivå.

103. Det relevanta nyckeltalet för b e r ä k n i n g av marknadsandelar p å m ä k l a r m a r k n a d e n är antal sålda b o s t ä d e r . Skillnaderna i marknadsandelar

mellan total marknad och m ä k l a d marknad är dock mycket s m å f ö r de b e r ö r d a parterna.2 1

104. Det finns t v å huvudsakliga källor för marknadsstatistik avseende överlåtelser av b o s t ä d e r , V ä r d e r i n g s d a t a och Booli Pro. A v dessa har V ä r d e r i n g s d a t a den mest tillförlitliga statistiken i och med att den grundar sig p å lagfarna objekt. V i d varje s m å h u s ö v e r l å t e l s e identifieras vilket f a s t i g h e t s m ä k l a r f ö r e t a g samt vilken bank som tagit del i affären. Det är dessa uppgifter som V ä r d e r i n g s datas m ä k l a r - och ingivarstatistik bygger p å . V ä r d e r i n g s d a t a s statistik innehåller dock inte bostadsrättsaffärer.

105. Booli Pro redovisar marknadsstatistik för såväl s m å h u s som b o s t a d s r ä t t e r f ö r en rullande period o m f y r a veckor. Statistiken ger d ä r f ö r en v ä g d ögonblicksbild av det tillgängliga utbudet. Marknadsandelar u t g å r f r å n antalet bostadsannonser som publicerats n å g o n g å n g under senaste f y r a veckorna. P r i v a t s å l d a b o s t ä d e r r ä k n a s i n i o m r å d e t s antal medan nyproducerade b o s t ä d e r inte r ä k n a s med.

106. Resultatet av de olika underlagen blir att F a s t i g h e t s b y r å n s och Svensk F a s t i g h e t s f ö r m e d l i n g s marknadsandelar tenderar att överskattas n å g o t i V ä r d e r i n g s d a t a s statistik och o m v ä n t underskattas i Booli Pros statistik. De faktiska marknadsandelarna p å den m ä k l a d e marknaden torde sannolikt befinna sig i intervallet n å g o n s t a n s däremellan. I det f ö l j a n d e redovisas d ä r f ö r marknadsandelar baserade p å statistik f r å n b å d e Booli Pro och V ä r d e r i n g s d a t a .

107. Konkurrensverket har i n h ä m t a t statistik f r å n V ä r d e r i n g s d a t a f ö r tidsperioden 1 januari - 31 december 2013 och f r å n Booli Pro f ö r veckorna 4 - 7 , 2014. Trots att tidsperioderna inte är desamma och urvalet skiljer sig åt, visar statistik f r å n V ä r d e r i n g s d a t a och Booli Pro p å en liknande marknadsstruktur vad gäller marknadsandelar, vilket f r a m g å r av Tabell 3. Fram t i l l marknadens nionde största aktör är rangordningen efter marknadsandelar densamma, och marknadsandelarna är ä v e n f ö r h å l l a n d e v i s lika mellan de t v å statistiska källorna.

KONKURRENSVERKET

108. De största a k t ö r e r n a s marknadsandelar, som presenteras i Tabell 3, åskådliggörs ä v e n grafiskt i Figur 2 nedan.

1 1

.8? >Jtf

109. A v den analyserade marknadsstatistiken f r a m g å r tydligt att m ä k l a r m a r k n a d e n är en fragmenterad marknad som domineras av t v å stora aktörer. F a s t i g h e t s b y r å n är den största aktören med 22,4 - 27,3 procent av marknaden och Svensk F a s t i g h e t s f ö r m e d l i n g den n ä s t största a k t ö r e n med en marknadsandel o m 15,1 -18,4 procent av antal sålda b o s t ä d e r . Den i dagsläget tredje största aktören, L ä n s f ö r s ä k r i n g a r Fastighetsförmedling, har en marknadsandel p å 8,5 -10,7 procent vilket är drygt en tredjedel av

KONKURRENSVERKET

F a s t i g h e t s b y r å n s marknadsandel och drygt h ä l f t e n av Svensk F a s t i g h e t s f ö r m e d l i n g s marknadsandel.

110. A v s t å n d e t f r å n F a s t i g h e t s b y r å n och Svensk F a s t i g h e t s f ö r m e d l i n g t i l l andra aktörer p å marknaden är som illustrerats ovan stort redan innan koncentrationen. Efter koncentrationen f å r Fastighetsbyrån och Svensk F a s t i g h e t s f ö r m e d l i n g en gemensam marknadsandel o m 37,5 - 45,7 procent vilket är f y r a g å n g e r så stort som den d å n ä s t största a k t ö r e n p å marknaden, L ä n s f ö r s ä k r i n g a r Fastighetsförmedling. Ö v r i g a m ä k l a r k e d j o r är avsevärt mindre. I och med f ö r v ä r v e t skapas en marknadsstruktur m e d en avsevärt större aktör och en svans av en m ä n g d mindre aktörer, en så kallad "competitive fringe", med mycket låga marknadsandelar. P å lokal n i v å kan k o n k u r r e n s f ö r h å l l a n d e n a se annorlunda u t och ä v e n variera kraftigt mellan olika orter.

111. Tabell 4 visar koncentrationsgraden f ö r e och efter, H H I , och dess k o n c e n t r a t i o n s f ö r ä n d r i n g , A H H I , f ö r Swedbank Franchises f ö r v ä r v av Svensk F a s t i g h e t s f ö r m e d l i n g b e r ä k n a t u t i f r å n statistik f r å n dels Booli Pro, dels V ä r d e r i n g s d a t a p å nationell n i v å .

112. Baserat p å statistik f r å n BooU Pro stiger H H I f r å n 876 t i l l 1 550 p å g r u n d av f ö r v ä r v e t och f ö r ä n d r i n g e n av H H I är 674. Detta överstiger Kommissionens riktlinjer f ö r horisontella koncentrationer tröskelvärde o m 250 n ä r H H I efter f ö r v ä r v e t understiger 2 000.

113. Baserat p å V ä r d e r i n g s d a t a s statistik ökar H H I f r å n 1 283 t i l l 2 288 genom f ö r v ä r v e t och f ö r ä n d r i n g e n av H H I är 1 005, vilket vida överstiger t r ö s k e l v ä r d e t o m 150 n ä r H H I efter f ö r v ä r v e t överstiger 2 000.

114. D e n h ö g a koncentrationsgraden efter f ö r v ä r v e t och koncentrationsf ö r ä n d r i n g e n indikerar alltså en kraftigt ö k a d marknadskoncentration p å nationell nivå, vilket normalt bidrar till k o n k u r r e n s h ä m m a n d e effekter p å de lokala marknaderna. Det r ö r sig o m en sammanslagning mellan marknadens s t ö r s t a och n ä s t största aktör p å en marknad d ä r övriga aktörer är betydligt mindre. Det är d ä r f ö r mycket troligt att f ö r v ä r v e t ger u p p h o v t i l l k o n k u r r e n s h ä m m a n d e effekter.

KONKURRENSVERKET

Marknadsanalys p å lokal n i v å 115. Som redovisats ovan är m ä k l a r m a r k n a d e n lokal t i l l sin karaktär. I franchiseavtaien med m ä k l a r n a regleras p å v i l k e n geografisk marknad franchisetagaren tillåts verka och lokala n ä t v e r k och k ä n n e d o m o m den lokala marknaden är a v g ö r a n d e faktorer f ö r valet av m ä k l a r e . Det är dock av betydelse ä v e n p å lokal n i v å att m ä k l a r e n tillhör en nationell kedja. Ett starkt v a r u m ä r k e p å nationell n i v å har betydelse för exempelvis m a r k n a d s f ö r i n g s k r a f t och t r o v ä r d i g h e t s a s p e k t e r och har d ä r f ö r stort inflytande också lokalt. I n o m vissa o m r å d e n finns också större f l y t t s h ö m m a r mellan n ä r l i g g a n d e kommuner och för m ä k l a r e n kan det d å vara a v g ö r a n d e att finnas representerad p å b å d a orterna.

116. De relevanta geografiska marknaderna sammanfaller oftast med k o m m u n g r ä n s e r . För att f å en uppfattning o m p å v i l k a geografiska marknader f ö r v ä r v e t k a n ge upphov t i l l att en dominerande ställning skapas eller förstärks, har Konkurrensverket analyserat marknadsandelar u t i f r å n statistik p å k o m m u n n i v å .

117. Enligt V ä r d e r i n g s d a t a s statistik bedriver parterna ö v e r l a p p a n d e verksamhet i 271 av Sveriges 290 kommuner. Endast i tolv kommuner är Fastighetsbyrån verksam tillsammans med n å g o n / n å g r a av de övriga a k t ö r e r n a medan Svensk F a s t i g h e t s f ö r m e d l i n g är verksam i f r å n v a r o av Fastighetsbyrån i f e m kommuner.2 2 Enligt Booli Pros statistik hade Fastighetsbyrån och Svensk F a s t i g h e t s f ö r m e d l i n g ö v e r l a p p a n d e verksamhet i 262 av Sveriges 290 kommuner. 120 kommuner saknades ö v e r l a p p , det v i l l säga antingen F a s t i g h e t s b y r å n eller Svensk F a s t i g h e t s f ö r m e d l i n g hade d ä r aktiva objekt under den studerade fyraveckorsperioden. I åtta kommuner hade ingen av parterna n å g o t aktivt objekt under tidsperioden.2 3

118. F a s t i g h e t s b y r å n och Svensk FastighetsförmedHng har således ö v e r l a p p a n d e verksamhet i över 90 procent av Sveriges kommuner. I de flesta kommuner har F a s t i g h e t s b y r å n och Svensk F a s t i g h e t s f ö r m e d l i n g h ö g a gemensamma marknadsandelar oavsett vilken datakälla som a n v ä n d s , vilket iHustreras i Figur 3.1 flera kommuner, markerade med svart, överstiger de gemensamma marknadsandelarna 70 procent. I Bilaga A till s t ä m n i n g s a n s ö k a n r e d o g ö r s f ö r parternas gemensamma marknadsandelar i varje k o m m u n .

KONKURRENSVERKET

119. T r ö s k e l v ä r d e n a f ö r n ä r en koncentration kan antas f å k o n k u r r e n s h ä r n m a n d e effekter (se Tabell 2) överskrids i ett mycket stort antal kommimer. Som redovisas i Tabell 5 k a n f ö r v ä r v e t f ö r v ä n t a s ge upphov t i l l konkurrensproblem i mellan 226 (Booli Pro) och 237 (Värderingsdata) av Sveriges 290 kommuner, vilket motsvarar 78 respektive 82 procent av alla kommuner i Sverige.

120. Figur 4 åskådliggör i vilka kommuner d ä r f ö r v ä r v e t kan f ö r v ä n t a s ge u p p h o v t i l l konkurrensproblem. De m ö r k g r å m a r k e r a d e kommunerna är de kommuner d ä r HHI-analysen indikerar att konkurrensen riskerar att

KONKURRENSVERKET

f ö r s v a g a s p å g r u n d av f ö r v ä r v e t medan de I j u s g r å m a r k e r a d e är kommuner d ä r f ö r v ä r v e t troligen inte leder t i l l n å g o n m ä r k b a r f ö r s ä m r i n g av konkurrensen.

B

121. Swedbank Franchises f ö r v ä r v av Svensk F a s t i g h e t s f ö r m e d l i n g kan således f ö r v ä n t a s h ä m m a konkurrensen i mycket stora delar av landet. De lokala marknader d ä r det riskerar u p p k o m m a konkurrensproblem omfattar också de delar av landet d ä r flest personer är bosatta och d ä r f ö r flest b o s t ä d e r säljs.2 4

Konsekvens av avvecklingen av Svensk Fastighetsförmedling 122.

123.1 analysen avseende lokala marknader antas det att samtliga franchisetagare som tillhör Svensk F a s t i g h e t s f ö r m e d l i n g i dag fortsätter sin f a s t i g h e t s m ä k l a r v e r k s a m h e t under Swedbank Franchise som konceptgivare. Marknadsandelarna av Fastighetsbyrån och Svensk F a s t i g h e t s f ö r m e d l i n g summeras d å för att identifiera h u r stor marknadsmakt Swedbank Franchise skulle kunna u t ö v a genom sina u t ö k a d e franchisetagare. Syftet med det a n g r e p p s ä t t e t är att, i enlighet med Kommissionens riktlinjer för horisontella koncentrationer, få en f ö r s t a indikation o m h u r u v i d a f ö r v ä r v e t kan f ö r v ä n t a s ge u p p h o v t i l l k o n k u r r e n s h ä m m a n d e effekter p å lokala marknader.

124.

125. N ä r Svensk F a s t i g h e t s f ö r m e d l i n g inte l ä n g r e finns som tillgängligt alternativ kommer den konsument som tidigare skulle ha valt Svensk Fastighetsf ö r m e d l i n g att i stället välja en annan aktör p å orten. M e d u t g å n g s p u n k t i f ö r d e l n i n g e n av marknadsandelar mellan de kvarvarande a k t ö r e r n a p å en marknad kan en approximation av f ö r d e l n i n g av marknadsandelar d å Svensk F a s t i g h e t s f ö r m e d l i n g inte längre finns göras.

126. Baserat p å ovan beskrivna metod har Konkurrensverket g e n o m f ö r t en konsekvensanalys av avvecklingen p å samtliga geografiska marknader, se Bilaga A samt Figur 5. Efter den totala avvecklingen av alla m ä k l a r k o n t o r som tillhör Svensk F a s t i g h e t s f ö r m e d l i n g g e n o m f ö r t s kommer F a s t i g h e t s b y r å n s marknadsandelar att u p p g å t i l l över 70 procent i 33 kommuner baserad p å statistik f r å n V ä r d e r i n g s d a t a . 150 kommuner f ö r v ä n t a s partens marknadsandel u p p g å t i l l mellan 50 procent och 70 procent. Marknadsandelen uppskattas att u p p g å t i l l mellan 30 procent och 50 procent i 97 kommuner. Det i n n e b ä r att F a s t i g h e t s b y r å n tar över h ä l f t e n av marknaden för fastighetsmäklartjänster p å 28 procent av de lokala marknaderna och över 30 procent av marknaden för fastighetsmäklartjänster i n ä s t a n t v å tredjedelar av Sveriges 290 kommuner. H H I - v ä r d e t efter avvecklingen u p p g å r d å t i l l minst 2 000 i 221 kommuner, det v i l l säga i 221 av 290 av Sveriges kommuner leder f ö r v ä r v e t till en så h ö g koncentrationsgrad att det i sig är en stark indikation p å konkurrensproblem.

127. Samma konsekvensanalys baserad p å statistik f r å n Booli Pro visar att F a s t i g h e t s b y r å n s marknadsandelar u p p g å r t i l l över 70 procent i 15 kommuner. 150 kommuner f ö r v ä n t a s partens marknadsandel u p p g å t i l l mellan 50 procent och 70 procent. Marknadsandelen uppskattas att u p p g å t i l l mellan 30 procent och 50 procent i 90 kommuner. Det i n n e b ä r att F a s t i g h e t s b y r å n tar över h ä l f t e n av marknaden f ö r fastighetsmäklartjänster p å 22 procent av de lokala marknaderna och över 30 procent av marknaden

ESHS3B32

KONKURRENSVERKET

f ö r fastighetsmäklartjänster i drygt h ä l f t e n av Sveriges 290 kommuner. H H I v ä r d e t efter avvecklingen u p p g å r d å t i l l minst 2 000 i 191 kommuner. Ä v e n u t i f r å n Booli Pros data kan konstateras att f ö r v ä r v e t leder t i l l en h ö g koncentrationsgrad i en väsentlig del av landet. 128. H^^^^l^^^^^^l^^^l avveckling av ett så väletablerat v a r u m ä r k e som Svensk F a s t i g h e t s f ö r m e d l i n g kommer således att p å v e r k a marknadsstrukturen negativt i en stor del av landet (se Figur 5).

TV.

129. O m Svensk F a s t i g h e t s f ö r m e d l i n g s v o l y m spiller över t i l l andra konkurrerande konceptgivare i enlighet de marknadsandelar som f r a m g å r av Tabell 4, leder detta t i l l att Fastighetsbyråns marknadsandel kommer att u p p g å t i l l mellan 29 procent (baserat p å Booli Pro) och 38 procent (baserat p å V ä r d e r i n g s d a t a ) p å nationell nivå.

130. Denna typ av konsekvensanalys ger dock en k r a f t i g underskattning av F a s t i g h e t s b y r å n s ställning p å marknaden efter förvärvet. För det f ö r s t a k a n F a s t i g h e t s b y r å n antas l y f t a i n ett antal av Svensk F a s t i g h e t s f ö r m e d l i n g s nuvarande franchisetagare under Fastighetsbyråns v a r u m ä r k e .

KONKURRENSVERKET

131. För det andra är det sannolikt att en mycket större andel kunder ä n vad de nationella marknadsandelarna indikerar spiller över t i l l Fastighetsbyrån, eftersom Fastighetsbyrån och Svensk F a s t i g h e t s f ö r m e d l i n g är varandras n ä r m a s t e konkurrenter.

132. Det kan d ä r f ö r antas att Fastighetsbyråns marknadsandel efter att Svensk F a s t i g h e t s f ö r m e d l i n g avvecklats i verkligheten kommer att b l i mycket h ö g r e ä n 29 - 38 procent nationellt och att det uppkommer konkurrensproblem i l å n g t fler ä n 191 - 221 kommuner.

133. Konkurrensverkets slutsats är d ä r f ö r att f ö r v ä r v e t sannolikt leder t i l l att F a s t i g h e t s b y r å n efter en avveckling av Svensk F a s t i g h e t s f ö r m e d l i n g f å r en marknadsandel över 40 procent nationellt och mycket h ö g a marknadsandelar p å ett stort antal lokala marknader.

Högre pris och sämre kunderbjudande på mäklarmarknaden

A l l m ä n t

effekten av koncentrationen är att konkurrensen mellan Fastighetsbyrån och Svensk F a s t i g h e t s f ö r m e d l i n g f ö r s v i n n e r och att Swedbank Franchise f å r en mycket stark ställning p å marknaden. Detta är ägnat att leda t i l l h ö g r e priser och f ö r s ä m r a d kvalitet p å m ä k l a r t j ä n s t e r eller ett p å annat sätt f ö r s ä m r a t kunderbjudande.

H ö g r e p r i s / s ä m r e kvalitet 135. F a s t i g h e t s b y r å n och Svensk Fastighetsförmedling konkurrerar idag om m ä k l a r u p p d r a g genom priset p å m ä k l a r t j ä n s t e n och i n n e h å l l e t i den m ä k l a r t j ä n s t som erbjuds.

136. Bostadssäljare kontaktar ofta flera olika fastighetsmäklare och j ä m f ö r dessas erbjudanden m e d varandra innan denne väljer v e m som ska f å uppdraget att hantera försäljningen. Konkurrensen o m m ä k l a r u p p d r a g e n sker d ä r f ö r i t v å steg. Först konkurrerar m ä k l a r k e d j o r n a o m att b l i kontaktade av bostadssäljaren och sedan konkurrerar de kontaktade f a s t i g h e t s m ä k l a r n a om att slutligen f å m ä k l a r u p p d r a g e t .

137.1 det f ö r s t a ledet sker konkurrensen mellan olika m ä k l a r k e d j o r och d ä r är det f r a m f ö r allt v a r u m ä r k e s k ä n n e d o m e n som är a v g ö r a n d e f ö r v i l k a f a s t i g h e t s m ä k l a r e som blir kontaktade. I det andra ledet sker konkurrensen genom priset p å m ä k l a r t j ä n s t e n , innehållet i den m ä k l a r t j ä n s t som erbjuds

'{/ KONKURRENSVERKET

och genom det personliga intrycket b o s t a d s s ä l j a r e n får av den enskilde fastighetsmäklaren.

138. En bostadssäljare kontaktar kanske tre, f y r a olika f a s t i g h e t s m ä k l a r e inför en bostadsförsäljning. I regel kontaktas d å olika m ä k l a r f i r m o r , vilket i n n e b ä r att det n ä s t a n alltid är en f a s t i g h e t s m ä k l a r e f r å n Fastighetsbyrån, en f r å n Svensk F a s t i g h e t s f ö r m e d l i n g och ytterligare n å g o n eller n å g r a fastighetsmäklare som tävlar o m affären.

139. V a r u m ä r k e t har betydelse f ö r att f å t i l l s t å n d k u n d m ö t e t i det f ö r s t a ledet av affären. Svensk F a s t i g h e t s f ö r m e d l i n g har varit det starkaste v a r u m ä r k e t i b e m ä r k e l s e n "top-of-mind" under de senaste tio å r e n i följd. Fastighetsbyrån har under samma tidsperiod varit god tvåa. N ä r det gäller s p o n t a n k ä n n e d o m har Fastighetsbyrån och Svensk F a s t i g h e t s f ö r m e d l i n g en j ä m n s t a r k position, liksom i f r å g a om preferens.

140. Tabell 4 sammanfattar de f y r a aspekter som m ä t e r v a r u m ä r k e t s styrka för parterna. A v de m a r k n a d s u n d e r s ö k n i n g a r som g e n o m f ö r t s p å uppdrag av Svensk F a s t i g h e t s f ö r m e d l i n g f r a m g å r t y d l i g t att Fastighetsbyrån och Svensk F a s t i g h e t s f ö r m e d l i n g har varit de två starkaste v a r u m ä r k e n a u r ett konsumentperspektiv under den senaste 10-årsperioden och att de är varandras n ä r m a s t e konkurrenter.

141. I ett andra led väljer b o s t a d s s ä l j a r e n mellan de kontaktade f a s t i g h e t s m ä k l a r n a . Bostadssäljarna baserar sitt val av f a s t i g h e t s m ä k l a r e p å vilket arvode m ä k l a r e n b e g ä r , vilka tjänster som m ä k l a r e n erbjuder samt det personliga intrycket av m ä k l a r e n .

142. Arvodet för m ä k l a r t j ä n s t e n kan som regel f ö r h a n d l a s ner med argumentet att en annan f a s t i g h e t s m ä k l a r e erbjudit ett lägre pris. Vilka tjänster som f a s t i g h e t s m ä k l a r e n kan erbjuda följer d ä r e m o t av det m ä k l a r k o n c e p t som denne är knuten t i l l och är d ä r f ö r inte lika f ö r h a n d l i n g s b a r t . Svensk F a s t i g h e t s f ö r m e d l i n g har flera unika produkter och har varit f ö r s t med att ta f r a m nya tjänster som kunderna efterfrågar. Genom f ö r v ä r v e t f ö r s v i n n e r det konkurrenstryck som Svensk F a s t i g h e t s f ö r m e d l i n g d ä r i g e n o m u t ö v a t mot sina konkurrenter.

KONKURRENSVERKET

143.

144. Konkurrensverkets utredning visar att det f ö r e k o m m e r h å r d konkurrens mellan fastighetsmäklare knutna t i l l Fastighetsbyrån respektive Svensk F a s t i g h e t s f ö r m e d l i n g och att de är varandras n ä r m a s t e konkurrenter. Koncentrationer mellan f ö r e t a g med stora marknadsandelar som dessutom är varandras n ä r m a s t e konkurrenter leder typiskt sett t i l l ö k a t marknadsinflytande med p r i s h ö j n i n g a r och k v a h t e t s f ö r s ä m r i n g a r som f ö r v ä n t a d följd.2 5 Redan p å denna g r u n d kan det konstateras att koncentrationen leder t i l l p å t a g l i g t h ä m m a n d e av en effektiv konkurrens.

F ö r s ä m r a t kunderbjudande 145. En v i k t i g konkurrensparameter mellan fastighetsmäklare är, j ä m t e a r v o d e s n i v å n , vilka kringtjänster som erbjuds. Innan koncentrationen konkurrerade F a s t i g h e t s b y r å n och Svensk Fastighetsförmedling genom att erbjuda olika tjänster som komplement t i l l fastighetsmäklartjänsten.

146. Marknadskontakter har uppgett att f ö r v ä r v e t riskerar att h ä m m a produktutvecklingen allvarligt i branschen. Svensk F a s t i g h e t s f ö r m e d l i n g har varit drivande i m ä k l a r b r a n s c h e n v a d gäller produkt- och tjänsteutveckling. F ö r u t o m ett k u n d v å r d s s y s t e m som är unikt i branschen så erbjuder Svensk F a s t i g h e t s f ö r m e d l i n g Varudeklarerat, en f ö r s ä k r i n g mot dolda fel, tillsammans m e d Anticimex, samt h e m f ö r s ä k r i n g f r å n tillträdesdagen. Svensk F a s t i g h e t s f ö r m e d l i n g har vidare varit drivande vad gäller f ä r g f o t o a n n o n s e r i n g i tryckpress, presentation p å hemsidor i digitala medier samt att erbjuda proffsfotografering och ritningstjänster t i l l kunderna.

147. Efter koncentrationen kommer Svensk Fastighetsförmedlings f r a m å t b l i c k a n d e produkt- och tjänsteutveckling att u p p h ö r a och F a s t i g h e t s b y r å n kommer inte l ä n g r e att ha samma incitament att utveckla och erbjuda ytterligare eller f ö r b ä t t r a d e tilläggstjänster n ä r F a s t i g h e t s b y r å n inte l ä n g r e sporras av konkurrensen med Svensk Fastighetsförmedling.

Sammanfattning 148.1 avsaknad av konkurrenstryck f r å n Svensk F a s t i g h e t s f ö r m e d l i n g kommer F a s t i g h e t s b y r å n att ha minskade incitament att hålla nere sina kostnader och utveckla nya produkter. Koncentrationen leder t i l l att b o s t a d s s ä l j a r n a f å r ett

KONKURRENSVERKET

s ä m r e u t b u d av m ä k l a r f i r m o r att välja mellan och de kommer att f å betala mer f ö r en s ä m r e tjänst.

149. F ö r v ä r v e t är d ä r f ö r ä g n a t att leda t i l l h ö g r e priser och s ä m r e kunderbjudanden p å marknaden för mäklartjänster. Koncentrationen riskerar d ä r m e d att påtagligt h ä m m a en effektiv konkurrens.

Inträdes- och expansionshinder på mäklarmarknaden

150. N ä r i n t r ä d e s h i n d r e n p å en marknad är låga är det inte troligt att en koncentration kommer att h ä m m a konkurrensen i n å g o n betydande u t s t r ä c k n i n g . För att ett potentiellt m a r k n a d s i n t r ä d e ska kunna u t s ä t t a koncentrationsparterna för ett tillräckligt konkurrenstryck m å s t e det dock visas att i n t r ä d e t är troligt, snabbt och tillräckligt f ö r att hindra eventuella k o n k u r r e n s h ä m m a n d e verkningar av koncentrationen.2 6

151. Konkurrensverket har beaktat m t r ä d e s h i n d e r p å m ä k l a r m a r k n a d e n u t i f r å n tre perspektiv: Möjlighet t i l l i n t r ä d e av helt nya aktörer, s å v ä l konceptgivare som m ä k l a r k o n t o r , m ö j h g h e t t i l l expansion f ö r marknadens befintliga aktörer samt m ö j h g h e t e r t i l l återinträde f ö r nuvarande franchisetagare i n o m Svensk F a s t i g h e t s f ö r m e d l i n g . B e n ä m n i n g e n m t r ä d e s h i n d e r a n v ä n d s h ä r som ett samlingsbegrepp f ö r samtliga tre perspektiv.

152. Konkurrensverkets sammantagna b e d ö m n i n g är att m t r ä d e s h i n d r e n p å den relevanta marknaden är så pass h ö g a att det inte är troligt att det konkurrenstryck som Svensk F a s t i g h e t s f ö r m e d l i n g u t ö v a t p å F a s t i g h e t s b y r å n kan återställas i n o m en r i m l i g tidsram.

Höga investeringskostnader att bygga upp ett nytt varumärke

153. Utvecklingen p å m ä k l a r m a r k n a d e n går mot att allt fler m ä k l a r f ö r e t a g ansluter sig t i l l ett f astighetsmäklarkoncept. A t t tillhöra ett starkt v a r u m ä r k e och f å service och s t ö d f r å n en centralorganisation är a v g ö r a n d e f ö r att kunna erbjuda ett konkurrenskraftigt kunderbjudande. S m å f r i s t å e n d e f a s t i g h e t s m ä k l a r e f å r allt s v å r a r e att h ä v d a sig i konkurrensen.

154. Fastighetsmäklartjänster är sällanköpstjänster och f ö r de flesta individer är b o s t a d s k ö p e t livets största affär. Den s a m s t ä m m i g a b i l d som tecknas i Konkurrensverkets utredning är att det är v i k t i g t f ö r f a s t i g h e t s m ä k l a r e att ha ett v a r u m ä r k e som borgar för trygghet, t r o v ä r d i g h e t och kvalitet. A t t ha ett starkt v a r u m ä r k e ä r en f ö r u t s ä t t n i n g för att b l i kontaktad och erbjuden att f ö r h a n d l a o m uppdrag. Detta gäller f ö r såväl konceptets gemensamma v a r u m ä r k e som m ä k l a r e n s personliga v a r u m ä r k e .

KONKURRENSVERKET

155. A t t bygga ett starkt v a r u m ä r k e tar dock t i d och k r ä v e r stora ekonomiska resurser. Svensk F a s t i g h e t s f ö r m e d l i n g har funnits sedan 1937 och F a s t i g h e t s b y r å n har en stark k o p p l i n g t i l l Swedbank och de f r i s t å e n d e sparbankerna vilket f r ä m j a r v a r u m ä r k e t . Marknadens tredje största aktör, L ä n s f ö r s ä k r i n g a r Fastighetsförmedling, har kopplingar t i l l såväl bank- som f ö r s ä k r i n g s v e r k s a m h e t . Detta f r ä m j a r viktiga v a r u m ä r k e s a s p e k t e r som trygghet och t r o v ä r d i g h e t . Flera av de m a r k n a d s a k t ö r e r som Konkurrensverket varit i kontakt med p o ä n g t e r a r att en f r i s t å e n d e m ä k l a r b y r å aldrig k a n b l i en lika stor konkurrent t i l l Fastighetsbyrån som Svensk F a s t i g h e t s f ö r m e d l i n g har varit.

156. Som belysande exempel p å s v å r i g h e t e r n a att etablera ett n y t t v a r u m ä r k e kan n ä m n a s RE/MAX och ERA:s f ö r s ö k att ta sig i n p å den svenska marknaden. RE/MAX och ERA är väletablerade internationella fastighetsmäklarkoncept. RE/MAX är enligt egen u p p g i f t v ä r l d e n s största m ä k l a r k e d j a och ERA är Europas största m ä k l a r k e d j a . Trots dessa kedjors storlek och finansiella resurser har de inte lyckats etablera sig p å den svenska marknaden, vilket illustrerar vilka h ö g a i n t r ä d e s h i n d e r det finns f ö r att etablera en n y f a s t i g h e t s m ä k l a r k e d j a . Det första RE/MAX kontoret i Sverige etablerades h ö s t e n år 2000.1 dag, drygt tretton år senare, finns endast f y r a kontor i landet, varav ett f ö r kommersiella lokaler. Också ERA etablerade sitt första kontor i Sverige år 2000 och har i dagsläget cirka 60 kontor i 14 län. Trots detta är ERA:s marknadsandel endast 1,8 procent.

157. F a s t i g h e t s b y r å n liksom Svensk F a s t i g h e t s f ö r m e d l i n g har b å d a så pass h ö g

158. Det är alltså inte är troligt att det skulle kunna etableras en n y f a s t i g h e t s m ä k l a r k e d j a med ett n y t t v a r u m ä r k e som i n o m en tilkäckligt snar f r a m t i d skulle kunna u t ö v a ett tillräckligt starkt konkurrenstryck f ö r att motverka de k o n k u r r e n s h ä m m a n d e effekterna av f ö r v ä r v e t .

Begränsade expansionsmöjligheter för befintliga mäklarkedjor

159. I n t r ä d e p å marknaden kan också ske genom att befintliga m ä k l a r k e d j o r expanderar t i l l flera orter.

160. A t t ha ett starkt v a r u m ä r k e är ytterst betydelsefullt p å marknaden f ö r f a s t i g h e t s m ä k l a r t j ä n s t e r eftersom det är en f ö r u t s ä t t n i n g f ö r att b l i kontaktad

KONKURRENSVERKET

och erbjuden att f ö r h a n d l a o m uppdrag. A t t bygga ett starkt v a r u m ä r k e tar t i d och k r ä v e r stora ekonomiska resurser.

161. F ö r v ä r v e t f ö r v ä n t a s ge u p p h o v t i l l en fragmenterad marknad som b e s t å r av en dominant aktör och ett stort antal avsevärt mindre aktörer. I n o m konkurrensekonomin finns omfattande forskning som behandlar den situation d ä r en dominant har u f r y m m e att agera prisledare och de mindre konkurrenterna ("competitive fringe") är pristagare. Detta p ä r l b a n d av mindre aktörer kan u t ö v a ett visst konkurrenstryck gentemot dominanten, vilket f ö r h i n d r a r denne f r å n att f u l l t u t prissätta sina varor och tjänster som en monopolist. O m det istället finns så stora expansionshinder att ingen av de mindre aktörerna p å allvar k a n utmana den största aktörens marknadsledande position i n n e b ä r detta en risk f ö r att en dominerande ställning kan skapas, u p p r ä t t h å l l a s eller förstärkas.

162. Antalet anslutna m ä k l a r k o n t o r och geografiska utbredning har betydelse f ö r v a r u m ä r k e t s konkurrenskraft. Ju större koncept, desto h ö g r e intäkter för centralorganisationen och d ä r m e d mer resurser f ö r v a r u m ä r k e s b y g g a n d e och produktutveckling.

163. A t t finnas p å flera orter i landet är en k o n k u r r e n s f ö r d e l f ö r konceptgivaren n ä r denne ska attrahera fler lokala m ä k l a r k o n t o r . Som skäl anges att kunder inte sällan r ö r sig mellan olika marknader och d å v ä r d e s ä t t e r att det finns bra kontakter i n o m samma v a r u m ä r k e p å olika orter.

164. A v landets största f a s t i g h e t s m ä k l a r k o n c e p t är endast f y r a r i k s t ä c k a n d e m e d m ä k l a r k o n t o r i landets samtliga 21 län: Fastighetsbyrån, Svensk Fastighetsf ö r m e d l i n g , L ä n s f ö r s ä k r i n g a r Fastighetsförmedling och M ä k l a r h u s e t , vilket f r a m g å r av Tabell 7.

KONKURRENSVERKET

165. Ett villkor f ö r att kunna expandera och etablera sig p å en n y ort är att konceptgivaren är v i l l i g att expandera d ä r och att det också finns en lämplig koncepttagare som v i l l driva f a s t i g h e t s m ä k l a r v e r k s a m h e t p å orten under det aktuella v a r u m ä r k e t .

166. Möjligheterna t i l l f r a m g å n g s r i k expansion uppges emellertid vara a v h ä n g i g a faktorer som rekrytering av de b ä s t a f a s t i g h e t s m ä k l a r n a samt de b ä s t a f ö r e t a g s l e d a r n a och kontorscheferna samt tillgång t i l l kapital för utveckling av den centrala verksamheten. De finansiella resurserna är i sin tur beroende av p r o v i s i o n s i n t ä k t e r f r å n de anslutna m ä k l a r k o n t o r e n och gynnas av att finnas p å m å n g a l ö n s a m m a marknader.

167.1 en e n k ä t riktad t i l l de största f a s t i g h e t s m ä k l a r k o n c e p t e n i Sverige uppger samtliga att de har planer p å att expandera sin verksamhet i n o m den n ä r m a s t e t v å å r s p e r i o d e n . Vilka orter som prioriteras v i d expansion beror t i l l stor del p å vilken a f f ä r s m o d e l l de olika f a s t i g h e t s m ä k l a r k o n c e p t e n arbetar efter. Konkurrensverkets utredning visar att inte alla koncept har som ambition att etablera sig i hela landet. Storstadsregioner och större städer som har störst f ö r u t s ä t t n i n g a r att generera l ö n s a m h e t är mest attraktiva. Vissa koncept har som uttalad ambition att endast expandera p å dessa marknader. M i n d r e orter d ä r f ä r r e affärer görs inte är lika attraktiva. Inget koncept har som uttalad ambition att växa genom aktiv bearbetning p å mindre orter.

168. I n t r ä d e s m ö j l i g h e t e r n a p å mindre orter kan se annorlunda u t i jämförelse med större städer. I och m e d att marknaden är rnindre, sett t i l l antal potentiella

affärer, finns helt enkelt ett b e g r ä n s a t u t r y m m e f ö r hur m å n g a aktörer som l ö n s a m t k a n verka p å marknaden. För att en n y aktör ska finna det attraktivt att t r ä d a i n p å en s å d a n marknad k r ä v s d ä r f ö r att denne snabbt och t i l l en l å g kostnad kan etablera sig och u p p n å l ö n s a m h e t .

169. Konkurrensverkets utredning visar att de geografiska marknader d ä r det aktuella f ö r v ä r v e t f ö r v ä n t a s leda t i l l störst f ö r s ä m r i n g av konkurrensen är just s å d a n a mindre orter d ä r de befintHga konceptgivarna inte har n å g o n uttalad plan att expandera under den n ä r m a s t e t v å å r s p e r i o d e n .

170. Det är alltså inte är troligt att befintliga m ä k l a r k e d j o r i n o m en tilhäckligt snar f r a m t i d skulle kunna expandera i den omfattningen att det konkurrenstryck som Svensk F a s t i g h e t s f ö r m e d l i n g innan f ö r v ä r v e t u t ö v a d e p å F a s t i g h e t s b y r å n k a n återställas.

Höga uppstartskostnader för att etablera mäklarkontor

171. M e d avseende p å m ö j l i g h e t e n att rekrytera goda företagsledare, kontorschefer och personal har de avtal som reglerar relationen mellan centralorganisationen och franchisetagaren eller d e l ä g a r e n betydelse. F r a m f ö r allt gäller detta b e s t ä m m e l s e r o m områdesexklusivitet samt konkurrensklausuler och karenstider i n o m v i l k a verksamhet inte kan bedrivas i n o m samma o m r å d e efter det att ett avtal u p p h ö r t . Detta p å v e r k a r i sin tur f ö r u t s ä t t n i n g a r n a f ö r i n - och u t t r ä d e p å m ä k l a r m a r k n a d e n .

172. U t ö v e r existerande avtal som u t g ö r i n - och u t t r ä d e s b a r r i ä r e r p å lokala marknader, p å v e r k a s m ö j l i g h e t e r n a t i l l i n - och u t t r ä d e också av finansiella b a r r i ä r e r som uppstartskostnader och anslutningsavgifter. Anslutningsavgiften t i l l konceptet kan betraktas som en absolut mmiirrikostnad för att etablera sig p å en ort. D ä r u t ö v e r k r ä v s också ett startkapital f ö r att driva verksamheten t i l l dess att l ö n s a m h e t u p p n å s . Dessa kostnader varierar, m e n kan sammantaget inte anses vara obetydliga.

173. De olika f a s t i g h e t s m ä k l a r k o n c e p t e n uppger att de inte har n å g r a betungande kostnader f ö r anslutning av nya m ä k l a r k o n t o r . I den m ä n dessa finns, kan dessa v i d behov täckas genom anslutningsavgifter t i l l konceptet. Dessa varierar mellan de olika kedjorna men ligger mellan B kronor och kronor.

174. Enligt konceptgivarnas uppgifter beror det startkapital som k r ä v s v i d anslutning av ett n y t t m ä k l a r k o n t o r p å faktorer som marknadens storlek, konkurrenssituation och h u r k r a f t f u l l satsning som ska göras. De summor som uppges varierar f r å n ^ ^ ^ | kronor u p p t i l l kronor, men det k a n inte uteslutas att vissa marknader kan k r ä v a ä n n u större satsningar. Inte minst k r ä v s av det enskilda m ä k l a r k o n t o r e t s investeringar i lokal m a r k n a d s f ö r i n g , vilka i regel inte bekostas av centralorganisationen. Det kan

KONKURRENSVERKET

d ä r f ö r inte uteslutas att konceptgivarna underskattar h u r mycket startkapital som k r ä v s .

175. Det är alltså inte sannolikt att v ä n t a sig en nyetablering av m ä k l a r k o n t o r i en s å d a n omfattning att det skulle kunna motverka de k o n k u r r e n s h ä m m a n d e effekterna av förvärvet.

Begränsade möjligheter för befintliga franchisetagare inom Svensk Fastighetsförmedling

att återinträda

176. Konkurrensverket har vidare utrett h u r u v i d a konkurrensen p å marknaden kan återställas genom å t e r i n t r ä d e t av de befintliga franchisetagama i n o m Svensk F a s t i g h e t s f ö r m e d l i n g .

177. Den e n k ä t som riktats t i l l Svensk Fastighetsförmedlings franchisetagare visar p å behov av betydligt större summor för att etablera ett n y t t m ä k l a r k o n t o r ä n de som uppges av f a s t i g h e t s m ä k l a r k o n c e p t e n centralt. Enligt e n k ä t s v a r e n

ligger m e d e l v ä r d e t för uppskattade uppstartskostnader p å drygt |^^^H

kronor, medan m e d i a n v ä r d e t är p å kronor.

178. Vikten av att tillhöra ett starkt v a r u m ä r k e i n n e b ä r att en attraktiv v ä g i n i branschen är att f ö r v ä r v a ett m ä k l a r k o n t o r som redan verkar under ett etablerat v a r u m ä r k e . Sett u r franchisetagarens perspektiv kan denna m ö j l i g h e t i n n e b ä r a ett m i n d r e risktagande j ä m f ö r t m e d att starta f r å n n o l l och etablera sig som en helt n y f r i s t å e n d e aktör p å en marknad. Majoriteten av Svensk F a s t i g h e t s f ö r m e d l i n g s nuvarande franchisetagare har k o m m i t i n i kedjan den v ä g e n . Köpeskillingen b e s t ä m s u t i f r å n generella parametrar f ö r f ö r e t a g s v ä r d e r i n g . Den vanligast f ö r e k o m m a n d e köpeskillingen bland

Svensk F a s t i g h e t s f ö r m e d l i n g s franchisetagare är ^^^H kronor.

179. För att kunna ansluta sig t i l l ett f a s t i g h e t s m ä k l a r k o n c e p t ställs krav p å ordnad ekonomi och tillgång t i l l startkapital. Detta är i sig inget ovanligt för franchiseverksamhet, oavsett marknad. För att k o m m a i f r å g a som franchisetagare eller d e l ä g a r e p å just f a s t i g h e t s m ä k l a r m a r k n a d e n ställer f a s t i g h e t s m ä k l a r k o n c e p t e n dock krav p å att ha arbetat n å g r a år som f r a m g å n g s r i k fastighetsmäklare, k ä n n e d o m o m den lokala marknaden, att personen är en driven e n t r e p r e n ö r med goda ledaregenskaper och har en h å l l b a r affärsplan. En del f a s t i g h e t s m ä k l a r k o n c e p t k r ä v e r vidare att personen är i n o m ett visst å l d e r s s p a n n , till exempel år.

180. Kravet p å ordnad ekonomi och tillgång t i l l kapital i n n e b ä r sannolikt att de av Svensk F a s t i g h e t s f ö r m e d l i n g s franchisetagare som har u t e s t å e n d e skulder för att de tagit lån n ä r de f ö r v ä r v a d e sin verksamhet inte kan k o m m a i f r å g a för att teckna avtal m e d n å g o t annat fastighetsmäklarkoncept. En betydande andel ( | procent) av respondenterna har skulder för den befinthga verksamheten. D e n s v å r i g h e t detta m e d f ö r att starta u p p en n y

KONKURRENSVERKET

f a s t i g h e t s m ä k l a r v e r k s a r n h e t i n å g o n f o r m , avspeglas av att en n ä s t a n lika stor andel ( | procent) av respondenterna uppger att de inte skulle ha möjlighet att g ö r a detta o m deras avtal sades upp. Vidare i n n e b ä r ä v e n ålderskravet en anledning t i l l att m å n g a av de nuvarande franchisetagama i n o m Svensk F a s t i g h e t s f ö r m e d l i n g inte kan komma i f r å g a f ö r att ansluta sig t i l l andra koncept. A v de | B franchisetagare som uppgett sin ålder i Konkurrensverkets e n k ä t v a r ( stycken ( | procent) f ö d d a 1969 eller tidigare och resterande | personer ( | procent) f ö d d a 1970 eller senare.

181. Det är alltså inte troligt att de befintliga franchisetagama i n o m Svensk F a s t i g h e t s f ö r m e d l i n g efter att deras franchiseavtal l ö p t u t eller p å annat sätt u p p h ö r t att gälla k a n å t e r i n t r ä d a i en s å d a n omfattning att konkurrensen p å marknaden k a n återställas. De som idag är franchisetagare i n o m Svensk F a s t i g h e t s f ö r m e d l i n g kommer alltså inte i samma omfattning som idag att verka som franchisetagare i n o m n å g o t annat m ä k l a r k o n c e p t och d ä r i g e n o m konkurrera m e d Fastighetsbyråns m ä k l a r k o n t o r .

Sammanfattning

182. I n t r ä d e s h i n d r e n p å f a s t i g h e t s m ä k l a r m a r k n a d e n är alltså mycket h ö g a . Det är d ä r f ö r inte troligt att ett potentiellt m a r k n a d s i n t r ä d e eller expansion av marknadens befintliga aktörer kan u t s ä t t a Fastighetsbyrån f ö r ett tillräckligt konkurrenstryck f ö r att motverka de skadliga effekterna av f ö r v ä r v e t .

Motverkande köparmakt

183. Konkurrenstrycket p å en leverantör kan vara beroende av kundernas k ö p a r m a k t . M e d motverkande k ö p a r m a k t avses i detta sammanhang den f ö r h a n d l i n g s s t y r k a n k ö p a r e n har gentemot säljaren v i d a f f ä r s f ö r h a n d l i n g a r i k r a f t av sin storlek, sin kommersiella betydelse för säljaren och sina möjligheter att byta l e v e r a n t ö r .2 7

184. F a s t i g h e t s m ä k l a m a s kunder är enskilda bostadssäljare, ofta privatpersoner som säljer och k ö p e r b o s t ä d e r endast n å g r a få g å n g e r i livet.

185. F a s t i g h e t s m ä k l a m a s kunder har generellt sett inte n å g o n stark k ö p a r m a k t . Det är sällan n å g o t reellt alternativ f ö r bostadssäljare att u n d e r l å t a att sälja sin bostad o m denne f å r ett otillfredsställande erbjudande f ö r m ä k l a r t j ä n s t e n . Den enskilda kunden har heller inte m ö j h g h e t e r att pressa priset p å annat sätt ä n att välja den m ä k l a r e som erbjuder det lägsta arvodet.

186. P å denna marknad finns inte n å g r a kunder som har en s å d a n f ö r h a n d l i n g s s t y r k a att de kan u t ö v a en motverkande k ö p a r m a k t som skulle u p p v ä g a de k o n k u r r e n s b e g r ä n s a n d e effekter av f ö r v ä r v e t .

KONKURRENSVERKET

Konkurrensproblem p å söktjänstmarknaden

Kopplingen mellan mäklarmarknaden och söktjänstmarknaden

187. Swedbank Franchise hade sedan tidigare, genom Fastighetsbyrån, ett indirekt ä g a n d e i Hemnet Sverige motsvarande 25 procent. Genom f ö r v ä r v e t av Svensk Fastighetsförmedling, som också äger 25 procent i Hemnet Sverige, f å r Swedbank Franchise ett ö k a t inflytande och vinstintresse i Hemnet Sverige.

188. Konkurrensverkets utredning har visat att Hemnet är den marknadsledande webbplatsen och den viktigaste digitala kanalen för svenska f a s t i g h e t s m ä k l a r e n ä r dessa v i l l annonsera b o s t ä d e r som ska säljas. Hemnet f å r i det h ä r avseendet anses ha en så betydande grad av marknadsmakt att bolaget har en dominerande ställning p å den svenska s ö k t j ä n s t m a r k n a d e n .

Möjlighet att styra franchisetagamas annonsering

189. Genom f ö r v ä r v e t har Swedbank Franchise f å t t möjlighet att, u t ö v e r franchisetagare i n o m Fastighetsbyrån, också styra över h u r franchisetagare i n o m Svensk F a s t i g h e t s f ö r m e d l i n g annonserar p å webbplatser.

190. Franchisegivarna Svensk F a s t i g h e t s f ö r m e d l i n g och F a s t i g h e t s b y r å n kan kontrollera h u r deras franchisetagare annonserar p å webbplatser |

191. F ö l j s a m h e t e n hos m ä k l a r n a av denna styrning f r å n franchisegivarnas sida tycks vara h ö g . Enskilda bostadssäljare borde visserligen kunna insistera p å att m ä k l a r e n också ska annonsera det aktuella objektet p å t i l l exempel Blocket Bostad, m e n det tycks inte f ö r e k o m m a i praktiken.

192. M o t bakgrund av Svensk F a s t i g h e t s f ö r m e d l i n g s och Fastighetsbyråns starka inflytande över sina franchisetagare i denna del kan Swedbank Franchise efter transaktionen således instruera b å d e Svensk F a s t i g h e t s f ö r m e d l i n g s och Fastighetsbyråns franchisetagare att inte annonsera sina objekt p å andra webbplatser ä n Hemnet. Swedbank Franchise kan d ä r i g e n o m a v s k ä r m a utmanare t i l l Hemnet f r å n det kundunderlag som Svensk F a s t i g h e t s f ö r m e d l i n g s och F a s t i g h e t s b y r å n s franchisetagare u t g ö r .

Ö k a d e i n t r ä d e s h i n d e r p å s ö k t j ä n s t m a r k n a d e n 193. Svensk F a s t i g h e t s f ö r m e d l i n g s och Fastighetsbyråns franchisetagare står tillsammans för cirka 40 procent av alla m ä k l a d e objekt som annonseras p å marknaden (jfr redovisade marknadsandelar i Tabell 3). Detta har inte f ö r ä n d r a t s sedan f ö r v ä r v e t g e n o m f ö r d e s . A t t f å annonsera dessa t v å aktörers

objekt är d ä r m e d mycket v i k t i g t f ö r webbplatser som v i l l konkurrera med Hemnet, exempelvis Blocket Bostad.

194. A t t de två aktörerna, å t m i n s t o n e tillsammans, u t g ö r ett betydande kundunderlag f ö r s å d a n a webbplatser och att det är problematisk att inte f å

196. A t t inte ha tillgång t i l l hela kundunderlaget f ö r s ä m r a r möjligheterna f ö r Blocket Bostad att konkurrera och är ett betydande i n t r ä d e s h i n d e r , vilket f ö r k l a r a s av att e f t e r f r å g a n p r ä g l a s av nätverkseffekter. Marknaden fungerar så att plattformens v ä r d e ö k a r o m fler a n v ä n d e r den. Det är en f ö r d e l f ö r b å d e m ä k l a r e , bostadssäljare och b o s t a d s k ö p a r e att alla objekt finns p å samma p l a t t f o r m f ö r bostadssöktjänster. A t t a v s k ä r m a s f r å n 40 procent av kundunderlaget kan således anses vara ett hinder för i n t r ä d e och expansion f ö r webbplattformar som är faktiska eller potentiella konkurrenter t i l l Hemnet.

Swedbank Franchise gynnas 197.

KONKURRENSVERKET

198. Swedbank Franchise drar nytta av att Hemnets starka ställning bevaras. Genom sitt 50-procentiga ä g a n d e i Hemnet Sverige f å r Swedbank Franchise dels 50 procent av bolagets vinst, dels 50 procent av bolagets v ä r d e ö k n i n g .

199. Swedbank Franchise har incitament att a v s k ä r m a andra webbplatser som försöker etablera sig som reella konkurrenter t i l l Hemnet. Den kostnad och risk som finns m e d en s å d a n strategi är b e g r ä n s a d eftersom det är osannolikt bostadssäljarna, i vart f a l l i n å g o n h ö g r e grad, skulle välja att anlita andra m ä k l a r e ä n f r å n Fastighetsbyråns eller Svensk F a s t i g h e t s f ö r m e d l i n g p å g r u n d av att de rekommenderar att enbart annonsera p å Hemnet.

200. P å längre sikt kan en strategi som syftar t i l l att bevara Hemnets ledande ställning m ö j l i g g ö r a en p r i s h ö j n i n g f ö r Hemnets tjänster. Hemnet gick den 1 j u l i 2013 f r ä n att inte ta u t n å g o n avgift för bostadsannonser t i l l en avgift p å 600 k r t i l l synes u t a n att tappa n å g r a annonsvolymer.

I ii II i II Im I enbart en ytterligare aspekt p å det konkurrensproblem som identifierats. Enbart det f a k t u m att Hemnets dominerande ställning p å s ö k m a r k n a d e n ytterligare f ö r s t ä r k s genom koncentrationen i n n e b ä r ett p å t a g l i g t h ä m m a d e av en effektiv konkurrens.

Slutsats 201. Genom koncentrationen har det kunderunderlag f ö r annonsering p å webbplatser som Swedbank Franchise kan styra ö v e r ökat f r å n cirka 25 procent t i l l cirka 40 procent. Swedbank Franchise har också ö k a t sitt indirekta ä g a n d e i Hemnet Sverige f r å n 25 procent t i l l 50 procent.

202. Swedbank Franchises möjlighet att styra över franchisetagamas annonsering i n n e b ä r att utmanare t i l l Hemnet f å r svårare att f å ett tillräckligt stort kundunderlag. Ett stort kundunderlag är v i k t i g t eftersom söktjänstmarknaden p r ä g l a s av nätverkseffekter. Det riskerar att omöjliggöra för s å d a n a webbplatser, n ä r m a s t Blocket Bostad, att etablera sig som reella konkurrenter t i l l Hemnet.

203. De ö k a d e m t r ä d e s h i n d r e n kan f ö r v ä n t a s ge u p p h o v t i l l konkurrensh ä m m a n d e effekter p å s ö k t j ä n s t m a r k n a d e n genom att Hemnets dominerande ställning p å denna marknad cementeras. A t t Hemnets position f ö r s t ä r k s gynnar f r a m f ö r allt Swedbank Franchise, som genom f ö r v ä r v e t ö k a t sitt ä g a n d e i Hemnet. Koncentrationen kan d ä r f ö r anses leda t i l l ett påtagligt h ä m m a d e av en effektiv konkurrens.

Sammanfattning - effekter av koncentrationen

204. Konkurrensen mellan Fastighetsbyrån och Svensk F a s t i g h e t s f ö r m e d l i n g utsläcks t i l l följd av f ö r v ä r v e t med h ö g r e priser och f ö r s ä m r a d kvalitet p å f a s t i g h e t s m ä k l a r t j ä n s t e r som f ö r v ä n t a d följd. Detta u p p v ä g s inte av n å g o n

KONKURRENSVERKET

motverkande k ö p a r m a k t f r å n f a s t i g h e t s m ä k l a r n a s kunder. Koncentrationen riskerar d ä r f ö r att leda t i l l k o n k u r r e n s h ä m m a n d e effekter p å ett stort antal lokala marknader f ö r f a s t i g h e t s m ä k l a r t j ä n s t e r vilka otvivelaktigt u t g ö r en väsentlig del av landet.

205. F ö r v ä r v e t riskerar vidare leda t i l l ö k a d e m h ä d e s h i n d e r f ö r webbplatser som v i l l konkurrera med Hemnet d å de riskerar att hindras f r å n att f å tillgång t i l l ett tillräckligt kundunderlag. Koncentrationen riskerar d ä r f ö r att leda t i l l att konkurrensen p å s ö k t j ä n s t m a r k n a d e n h ä m m a s och att Hemnets dominerande ställning p å marknaden förstärks.

206. Sammantaget är f ö r v ä r v e t ägnat att p å t a g l i g t h ä m m a konkurrensen p å m ä n g d lokala marknader f ö r fastighetsmäklartjänster och p å marknaden f ö r webbplatser för b o s t a d s s ö k t j ä n s t e r i Sverige.

Effektivitetsvinster

207. V i d b e d ö m n i n g e n av koncentrationen tar Konkurrensverket h ä n s y n t i l l alla effektivitetsvinster som p å s t å s föreligga. För att Konkurrensverket ska ta h ä n s y n till effektivitetsvinster ska dessa vara till nytta för konsumenterna, specifika f ö r koncentrationen och kontrollerbara. Dessa villkor är kumulativa.2 8

208. Parterna har a n f ö r t att det inte är n ö d v ä n d i g t att Konkurrensverket beaktar de effektivitetsvinster som uppkommer till följd av koncentrationen. Inte heller Konkurrensverket har kunnat identifiera n å g r a s å d a n a effektivitetsvinster.

209. Konkurrensverket konstaterar att det inte finns n å g r a effektivitetsvinster som kan motverka de negativa effekterna av koncentrationen.

Sammanfattande slutsats

210. Koncentrationen är ä g n a d att påtagligt h ä m m a f ö r e k o m s t e n eller utvecklingen av en effektiv konkurrens p å lokala marknader f ö r f a s t i g h e t s m ä k l a r t j ä n s t e r och p å marknaden för webbplatser f ö r b o s t a d s s ö k t j ä n s t e r i Sverige. Koncentrationen ska d ä r f ö r f ö r b j u d a s .

Vite

211. Ett f ö r b u d enligt 4 kap. 1 § K L f å r enligt 6 kap. 1 § K L f ö r e n a s m e d vite. A v 3 § lag (1985:206) o m viten (viteslagen) f r a m g å r det att vitet ska fastställas t i l l

/KONKURRENSVERKET

ett belopp som m e d h ä n s y n t i l l v a d som är k ä n t o m adressatens ekonomiska f ö r h å l l a n d e n och t i l l o m s t ä n d i g h e t e r n a i övrigt kan antas f ö r m å denne att följa det f ö r e l ä g g a n d e som är f ö r e n a t med vitet. 212. A v f ö r a r b e t e n a t i l l viteslagen f r a m g å r att vitet b ö r b e s t ä m m a s så h ö g t att det inte blir ekonomiskt f ö r d e l a k t i g t f ö r adressaten att u n d e r l å t a att iaktta det.2 9 N ä r det gäller de " o m s t ä n d i g h e t e r i övrigt" som ska beaktas n ä m n s i f ö r a r b e t e n och kommentarer särskilt v ä r d e t av det f ö r e m å l som avses med f ö r e l ä g g a n d e t samt a n g e l ä g e n h e t e n att f ö r e l ä g g a n d e t s föreskrifter vinner efterrättelse. 213. Syftet med vitet är att framtvinga att Swedbank Franchise vidtar n ö d v ä n d i g a å t g ä r d e r för att efterleva f ö r b u d e t . Ett agerande i strid med f ö r b u d e t skulle vara mycket allvarligt ur korikurrenssynpunkt. Det är d ä r f ö r angeläget att vitesbeloppet är tillräckligt h ö g t f ö r att säkerställa att f ö r b u d e t efterlevs. 214. Swedbank-koncernens, i v i l k e n Swedbank Franchise ingår, totala o m s ä t t n i n g uppgick t i l l cirka 71 miljarder kronor år 2013. 215. Konkurrensverket b e d ö m e r m o t denna bakgrund att ett vitesbelopp o m 250 miljoner kronor är skäligt.

Nationella säkerhets- och försörjningsintressen

216. Ett f ö r b u d mot koncentrationen i n n e b ä r inte att väsentliga nationella säkerhets- eller f ö r s ö r j n i n g s i n t r e s s e n åsidosätts.

Bevis uppgift

217. Konkurrensverkets p r e l i m i n ä r a bevisuppgift bifogas i Bilaga 1.

KONKURRENSVERKET

Bilagor till stämningsansökan

Bilaga 1 P r e l i m i n ä r bevisuppgift Bilaga A P M - Marknadsandelar och marknadskoncentration Bilaga B P M - I n t r ä d e s - och expansionshinder p å m ä k l a r m a r k n a d e n Bilaga C P M - Critical loss-analys Bilaga D P M - SSNIP-test Hemnet