Civilutskottets betänkande i anledning av propositionen 1974:1 i vad avser åtgärder inom bostadspolitikens ram för bevarande av kulturhistoriskt och miljömässigt värdefull bebyggelse, jämte motioner
Civilutskottets betänkande nr 13 år 1974
CU 1974:13
Nr 13
Civilutskottets betänkande i anledning av propositionen 1974:1 i vad avser åtgärder inom bostadspolitikens ram för bevarande av kulturhistoriskt och miljömässigt värdefull bebyggelse, jämte motioner.
Propositionen
Kungl. Majit har i propositionen 1974:1 bilaga 14 (bostadsdepartementet) punkterna IV: 11 (delvis) och V:10 (s. 67—138 och 142) föreslagit riksdagen att
1. medge att av ramarna för beslut om bostadslån till ombyggnad samt räntebärande förbättringslån om 240 000 000 kr. under vart och ett av åren 1974 och 1975 högst 10 milj. kr för vart och ett av åren skall utgöra en särskild ram för beslut om förhöjt låneunderlag för kulturhistoriskt värdefull bostadsbebyggelse,
2. godkänna i statsrådsprotokollet angivna allmänna riktlinjer i fråga om urval och planering avseende upprustning och bevarande av kulturhistoriskt värdefull bostadsbebyggelse,
3. godkänna i statsrådsprotokollet förordade grunder för statligt lånestöd avseende ombyggnad av kulturhistoriskt värdefull bostadsbebyggelse,
4. medge att beslut om tilläggslån meddelas intill ett belopp av 20 000 000 kr. under vart och ett av åren 1974 och 1975,
5. på kapitalbudgeten under Fonden för låneunderstöd för budgetåret 1974/75 till Tilläggslån till kulturhistoriskt värdefull bostadsbebyggelse anvisa ett investeringsanslag av 10 000 000 kr.
Motionerna
Utskottet har i detta sammanhang behandlat motionerna 1974:
5 78 av herr Fälldin m. fl. (c) vari - såvitt nu är i fråga - hemställs att riksdagen beslutar
(5) att medge att ränte- och amorteringsfria tilläggslån för bevarande av kulturhistoriskt värdefull bostadsbebyggelse utgår på lika villkor till hus som bebos av ägaren som till hus där lägenheterna upplåts med hyreseller bostadsrätt,
914 av herr Turesson (m) vari hemställs
1. att riksdagen hos Kungl. Majit anhåller om förnyad prövning av lånevillkoren i samband med belåning för upprustning av kulturhistoriskt värdefull bostadsbebyggelse i syfte att ge ökad klarhet om deras följdverkningar och att förbättra resurserna för bevarande och iståndsättning av sådan bebyggelse,
2. att den särskilda ramen för beslut om förhöjt låneunderlag för kulturhistoriskt värdefull bostadsbebyggelse utökas i mån av behov.
1 Riksdagen 1974. 19 sami. Nr 13
CU 1974:13
2 Nuvarande förhållanden m. m.
Riktlinjerna för den vidgade saneringsverksamheten (prop. 1973:21 och 22, CU 19 och 20) utgår bl. a. från uppfattningen att äldre byggnader av samhällsekonomiska, kulturhistoriska och miljömässiga skäl samt av hänsyn till de boendes intresse skall bevaras och moderniseras i den omfattning som det är tekniskt och ekonomiskt möjligt. Bl. a. har det finansiella stödet till ombyggnad och förbättring förstärkts. Redan därigenom har även möjligheterna att hävda kulturhistoriska och miljömässiga intressen vidgats.
I de fall där kostnaderna för upprustning och bevarande inte kan finansieras enligt de allmänna reglerna för bostadslån till ombyggnad och kapitalkostnaderna inte kan förräntas inom ramen för fastighetens avkastning skulle bevarandeintressena få vika om inte särskilda åtgärder vidtas. De kulturhistoriska intressena tillgodoses nu bl. a. genom den åt Kungl. Maj:t givna befogenheten att vid ombyggnad av ”kulturhistoriskt märklig byggnad” fastställa låneunderlaget till högre belopp än som eljest varit möjligt. T. o. m. år 1973 hade 99 sådana ansökningar gjorts, avseende 861 lägenheter. Under år 1974 har hittills till Kungl. Maj:t inkommit två ansökningar, varav en ännu inte avgjorts. Ett direkt stöd inryms i av riksantikvarieämbetet disponerat anslag för vård och underhåll av fornlämningar och kulturhistoriskt värdefulla byggnader. Av anslaget har budgetåren 1971/72 och 1972/73 359 000 kr. resp. 370 000 kr. avsatts för vård och underhåll av byggnader. Av dessa belopp har 22 000 kr. resp. 37 700 kr. förbrukats för upprustning av bostadshus. Ett direkt stöd kan också ges av lotterimedel och vissa fondmedel. Vidare utförs kulturminnesvård som beredskapsarbete för iståndsättande och vård av kulturhistoriskt värdefulla byggnader och miljöer. Enligt nu gällande praxis förekommer det endast undantagsvis att ny- och ombyggnad av bostadshus utförs som beredskapsarbete. Statsrådet och chefen för arbetsmarknadsdepartementet avstyrker (prop. 1974:1, bil. 13, s. 103) att ändring görs i denna praxis.
Utskottet
Inriktning
Kungl. Maj:ts förslag innebär bl. a. dels att möjligheten att öka låneunderlaget skall kvarstå, dels att räntefria och stående tilläggslån skall kunna utgå i vissa fall. Stödets inriktning bestäms av de urvalsprinciper som förordas. I fråga om bostadslån med förhöjt löneunderlag anges att urvalet av stödvärda fastigheter skall ligga i kommunens hand men vara underbyggt av antikvarisk expertis. Formerna för detta samråd behandlas i en aviserad proposition om den statliga kulturpolitiken. Någon mer preciserad definition förs tills vidare inte fram. Departementschefen ansluter sig till meningen att tonvikten bör ligga på byggnader och miljöer av sådan art att de säger något om tidigare samhälleliga eller estetiska ideal eller ger en bild av de sociala villkoren för olika grupper i
CU 1974:13
äldre tider. En väsentlig nyhet är att stöd kan ges inte endast till byggnader som i sig är skyddsvärda utan även till närliggande byggnader av betydelse för miljöbilden.
Utskottet har i denna del ingen erinran.
Tilläggslån föreslås kunna utgå för sådan särskilt värdefull bebyggelse som enligt propositionen (s. 132) skall kunna förklaras som byggnadsminne enligt byggnadsminneslagen (1960:690). Urvalet skall här ske på riksnivå genom riksantikvarieämbetets försorg.
Enligt 1 § byggnadsminneslagen må riksantikvarien förklara för byggnadsminne ”byggnad som bevarar egenarten hos gången tids byggnadsskick eller minnet av historiskt betydelsefull händelse och som med hänsyn därtill är att anse som synnerligen märklig”. I förarbetena (prop. 1960:161, s. 49—50) lämnas inte någon mera detaljerad definition. Det sägs dock att byggnaden skall ha sådan ålder att ett kulturhistoriskt perspektiv kan anläggas. Det här framlagda förslaget till inriktningen av tilläggslångivningen omfattar sålunda de byggnader som kan förklaras som byggnadsminne och samtidigt kunna räknas in i låneunderlaget för bostadslån till ombyggnad (s. 134). Närliggande och andra hus av betydelse för miljöbilden stöds enligt ovan genom bostadslån med förhöjt låneunderlag.
Utskottet tillstyrker Kungl. Maj:t förslag. Riksantikvarieämbetets kommande urval och de uttryck som ges därför i lånepraxis torde få tas till utgångspunkt för fortsatta bedömningar av förslagets möjlighet att inom anvisade ekonomiska ramar tillgodose avsedda syften.
Inom de grupper av fastigheter som sålunda utvalts av kommunerna i samråd med antikvarisk expertis respektive av riksantikvarieämbetet får — i den mån ramar eller anslag inte ger erforderligt utrymme — en prioritering ske.
Vad i propositionen (s. 131) anförts om att hela eller sammanhållna miljöer därvid bör sättas i första hand torde med hänsyn till urvalsprincipernas innehåll närmast gälla beslut om förhöjt låneunderlag. Det får beträffande tilläggslån antas att riksantikvarieämbetets urval i mån av behov också innefattar en prioritering som tar hänsyn även till angelägenheten att undvika ökade kostnader genom fortgående förfall.
Planering
En huvudpunkt i förslaget är att kommunerna skall göra ökade insatser i fråga om planeringen av verksamheten. Departementschefen anför att de riktlinjer som saneringsutredningen dragit upp är i sina huvuddrag lämpliga som vägledning för kommunerna. Han anför vidare att det dock inte finns anledning från statens sida att ställa krav på en formalisering av verksamheten genom bevaringsprogram och bevaringsområden även om program med redovisade bevaringsområden torde kunna vara av värde vid låneprövningen. Sambandet med kommunernas planering av saneringsverksamheten och bostadsförsörjningen i övrigt har strukits under av bl. a. bostadsstyrelsen. I detta sammanhang erinras om
1 * Riksdagen 1974. 19 sami. Nr 13
CU 1974:13
att den möjlighet till rivningsreglering som numera provisoriskt gäller (prop. 1973:196, CU 1973:35) också förutsatt kommunala översiktliga bedömningar.
Bostadssaneringslagen (1973:53) utgår från att ansvaret för planeringen av saneringsverksamheten vilar på kommunen redan enligt bostadsförsöijningslagen (1947:523). En verksamhet med bostadssaneringsprogram har förutsatts utvecklas successivt liksom att hänsyn kan tas till mellan kommunerna skiftande förhållanden, kommunala resurser m. m. Civilutskottet förutsatte (CU 1973:20, s. 11) att kommunerna inte kan finna anledning till annat än att fästa stor vikt vid såväl det bostadspolitiska som det sysselsättningspolitiska syftet. Anledning finns därför att även nu, med beaktande även av det kulturhistoriska bevaringssyftet och en ökad betoning av miljöfrågorna, förutsätta att en aktivitet snarast initieras så snart formerna för samrådet med de antikvariska myndigheterna klarlagts. Bygglagutredningens aviserade principförslag torde även kunna bidra till denna utveckling.
Utskottet ansluter sig helt till meningen att sambandet med kommunernas bostadspolitiska planering i övrigt får beaktas så att inte en splittrad bedömning blir följden. Denna ståndpunkt låter sig väl förenas med ett understrykande av värdet av att tidsanpassade sanerings- och
bevaringsprogram arbetas fram och av vikten av att en samordning sker
med den kommunala fysiska planeringen. Bl. a. de förutsatta helhetsbedömningarna kan komma att ställa krav på planrevisioner.
Förhöjt låneunderlag
Kungl. Maj:ts förslag innebär bl. a. att det också i fortsättningen skall finnas möjligheter att bestämma låneunderlaget för bostadslån i här avsedda fall efter andra grunder än vid ombyggnad i övrigt. Prövningen skall utmynna i särskilda beslut om förhöjt låneunderlag.
Bostadslånets storlek bestäms i regel som en procentuell andel
(15—30%) av ett låneunderlag som länsbostadsnämnden fastställer. Pantbrev som säkerhet för bostadslån skall ha förmånsrätt inom
85—100% av ett pantvärde för fastigheten eller huset, vilket likaledes fastställs av länsbostadsnämnden.
Låneunderlaget beräknas enligt grunder som Kungl. Maj:t bemyndigats fastställa. Vid nybyggnad tas enligt vissa schabloner därvid hänsyn till kostnader för mark m. m. och till byggnadskostnader. Byggnadskostnaderna beaktas som ett grundbelopp för lägenhet med olika tillägg. Summan av dessa belopp räknas om med en ortskoefficient och en tidskoefficient. Vissa tillägg får göras, bl. a. för konstnärlig utsmyckning, lekplatser m. m. och vissa räntekostnader. Vid ombyggnad av bostäder gäller huvudregeln att låneunderlaget skall motsvara den ombyggnadskostnad som länsbostadsnämnden godkänner. Låneunderlaget vid ombyggnad får dock inte överstiga vad som skulle ha beräknats som låneunderlag för motsvarande nybyggnad och inte heller det beräknade värdet av huset i ombyggt skick.
De redan gällande möjligheterna att vid ombyggnad av kulturhistoriskt
CU 1974:13
märklig byggnad fastställa låneunderlaget högre än eljest innebär att skälighetsprövningen av ombyggnadskostnaderna inte baseras på endast kostnaderna för ombyggnad i allmänhet utan att hänsyn också tas till de extra kostnader som ett fullföljande av bevaringsintresset för med sig: ogynnsamma arbetsförhållanden, komplicerad grundförstärkning, bevarande av byggnadsdetaljer m. m. Möjligheter att gå utöver låneunderlaget för motsvarande nybyggnad får också anses finnas så att därmed kan beaktas de svårigheter som t. ex. låga utnyttjandetal och olämpliga planlösningar för med sig. Begränsningen till husets värde efter ombyggnaden, beräknat till vad rimliga hyror kan förränta, har däremot stått kvar.
Det förslag som nu läggs fram i propositionen innebär inte någon principiell förändring i gällande regler. I de fall då ombyggnadskostnaderna inte bedöms som skäliga i förhållande till ombyggnadskostnaderna i allmänhet får alltså en särskild skälighetsprövning göras genom en avvägning mot bevaringsintresset. Med hänsyn emellertid till att urvalet skall göras av kommunerna torde den avgörande delen av prövningen komma att knyta an till det beträffande flerfamiljshus föreslagna (s. 133) villkoret att de kostnader som kan förräntas inom ramen för bruksvärdehyran skall utgöra en gräns för höjningen av låneunderlaget. Det föreslagna villkoret torde ha avsetts gälla även småhus som inte bebos av låntagaren.
Begreppet bruksvärdehyra återförs till stadgandet i 48 § hyreslagen om en hyresspärr. Enligt detta stadgande skall den hyra som hyresvärden fordrar godtas, om den inte är oskälig. Den fordrade hyran är att anse som oskälig om den väsentligt överstiger hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Hyresspärrens syfte är att — vid en i princip fri hyresprisbildning — sätta en övre gräns för hyreskrav så att besittningsskyddet inte görs overksamt. Syftet är också att motverka att en hyresvärd begagnar sig av en hyresgästs naturliga obenägenhet att flytta för att ta ut en hyra som inte skulle betalas vid nyinflyttning.
I en i huvudsak balanserad hyresmarknad skall hyresvärden kunna utnyttja lägenhetens marknadsvärde. Detta marknadsvärde konstateras vid en jämförelseprövning med likvärdiga lägenheter. Den övre gränsen för hyrans storlek får ligga så mycket över hyresnivån för jämförliga lägenheter att den inte hindrar de ekonomiska faktorerna att förskjuta hyresnivån uppåt. En möjlighet till en allmän förskjutning i hyresnivån är direkt åsyftad.
I en hyresmarknad med en mera påtaglig lägenhetsbrist skall tillämpas en hyressättningsnorm som i viss utsträckning hindrar hyreshöjningar som betingas av bristlägen. Jämförelseprövningen innebär här att det sker en anknytning till hyran i nybyggda hus på sådant sätt att ur jämförelsematerialet sorteras ut lägenheter som inte har en rimlig hyra.
Vid tillämpning av hyreslagen har fastighets kulturhistoriska värde ansetts höja lägenheternas marknadsvärde även i en balanserad bostadsmarknad.
Utskottet har förutsatt att bedömningarna i denna del av lånefrågan som hittills måste få en skönsmässig karaktär. 1 fråga om enfamiljshus som bebos av låntagaren torde ha avsetts att ett motsvarande förränt -
CU 1974:13
ningskrav skulle ställas såsom en begränsning av låneunderlaget till fastighetsvärdet.
Pantvärdet bestäms så att det under vissa förutsättningar får överstiga låneunderlaget med värdet av mark, byggnad eller annat som inte beaktats vid låneunderlagsberäkningen. Vid ombyggnad gäller att låneunderlaget inte får överstiga det beräknade värdet av huset eller fastigheten efter ombyggnaden. Pantvärdet får inte heller överstiga det pantvärde som skulle ha fastställts för motsvarande nybyggnad. Värdet av huset eller fastigheten torde bestämmas efter vad som kan förräntas genom hyrorna. Förräntningskravet kommer här sålunda att omfatta inte bara låneunderlaget för huset utan också ett eventuellt bestående ingångsvärde.
I de fall där låneunderlaget bestämts som det högsta belopp som kan förräntas med hyrorna kan sålunda den situation uppstå att tidigare krediter eller ett ingångsvärde inte kan täckas inom ett pantvärde, bestämt enligt nu gällande regler.
Bostadssaneringslagen (1973:531) öppnar möjlighet bl. a. att meddela upprustningsåläggande intill lägsta godtagbara standard beträffande hyreshus. Bland förutsättningar för sådant åläggande ingår kravet (5 §) att fastigheten med hänsyn till kostnaden för avsedd åtgärd kan beräknas ge skäligt ekonomiskt utbyte. Denna prövning innebär (prop. 1973:22, s. 77, CU 1973:20, s. 12—13) att bruksvärdeshyran skall kunna förränta upprustningskostnaderna. Kan hyran förränta mer än dessa kostnader är överskjutande del att anse som förräntning av fastighetens ingångsvärde — ett värde som nu sålunda skall bestämmas med hänsyn till den belastning som upprustningsskyldigheten innebär. Om hyran inte förräntar de beräknade upprustningskostnaderna och fastighetens ingångsvärde sålunda är negativt kan ett yrkande om upprustningsföreläggande inte bifallas.
Även grunderna för beräkning av pantvärde bestäms av Kungl. Maj:t. Utskottet har förutsatt att låneunderlags- och pantvärdereglerna samordnas även i här berört hänseende och att därvid beaktas de principer för beräkning av fastighetsvärde som riksdagen godtagit i samband med införandet av bostadssaneringslagen. Tilläggslångivning och t. ex. kommunala subventioner vidgar möjligheterna att även åtgärder för upprustning av kulturhistoriskt värdefull bebyggelse kan beräknas ge skäligt ekonomiskt utbyte.
Härmed sammanhänger även de särskilda svårigheter som uppstår när saneringen förutsätter ett ägarbyte och köpeskillingen beräknas med hänsyn till nuvarande avkastning och förräntningsvärden. Den prisnivå som hittills utbildats torde inte ha påverkats av den fr. o. m. år 1974 gällande saneringslagens grunder. Den kommunala prispolitiken får även här en avgörande betydelse.
Som förutsättning för bostadslån till såväl ny- som ombyggnad gäller vidare bl. a. att erforderliga hyror m. m. inte får vara så höga att det föreligger påtaglig förlustrisk vid förvaltningen. En ytterligare låneförutsättning är att de beräknade kostnaderna för byggnadsföretaget inte väsentligt överstiger pantvärdet — en förutsättning som i dessa sammanhang måste få en till syftet anpassad tillämpning.
CU 1974:13
7 Kungl. Majit föreslår vidare som en försöksverksamhet att vissa lokaler får räknas in i pantvärdet i samband med lånebeslut som rör här avsedda ombyggnader. Förslaget omfattar konsthantverkslokaler, försäljningslokaler till dessa, konstnärsateljéer, mindre kontor m. m. samt ekonomibyggnader. En förutsättning skall dock vara att lokalerna i den miljö där de fanns tidigare utgjorde bostadskomplement.
Nu gäller att lokaler kan räknas in i låneunderlag och pantvärde om däri tillhandahålls varor eller tjänster till påtaglig nytta för att tillgodose ett normalt servicebehov i huvudsak för de inom området boende. Möjlighet finns att därutöver räkna in lokaler i endast pantvärdet om särskilda skäl föreligger.
Förslagets reella innehåll är svårbedömbart. Utskottet har dock förutsatt att Kungl. Maj:t inom redan givna befogenheter även i detta hänseende beaktar syftet att ombyggnaderna skall främja uppkomsten av levande bostadsmiljöer.
Utskottet tillstyrker sålunda — med hänvisning till vad ovan anförts — Kungl. Maj:ts förslag i vad avser bostadslånets storlek och läge vid ombyggnad av kulturhistoriskt och miljömässigt värdefull bebyggelse.
Beträffande villkor för återbetalning av bostadslån gäller följande. Lån till ombyggnad skall enligt gällande huvudregel amorteras såsom annuitetslån under det antal år som svarar mot bl. a. husets återstående användningstid, i regel dock högst 30 år. Då det gäller flerfamiljshus får amorteringstiden bestämmas till högst 40 år om huset i väsentliga avseenden uppfyller nybyggnadsstandard, det har ett gott läge, den längre amorteringstiden behövs för att sänka årskostnaderna och en förlängning inte leder till påtagligt ökad kreditrisk. På begäran får lånet utgå som paritetslån om huset fyller ett varaktigt behov, då ombyggnaden i väsentliga avseenden ger god standard och omfördelningen enligt paritetslånesystemet behövs för att sänka årskostnaderna. Omfördelningen får i princip avse endast den del av fastighetskapitalet som motsvarar låneunderlaget för bostaden.
Utredningen har uttryckt uppfattningen att bostadslån som annuitetslån i här avsedda fall i regel skulle lämnas med 40-årig amortering. Enligt de ovan refererade reglerna krävs för detta bl. a. att upprustningsstandarden i väsentliga avseenden ansluter till kraven i God bostad och att huset har ett gott läge.
Departementschefen anför (s. 133—134) att uttrycket väsentliga avseenden ger utrymme för en nyanserad bedömning av standardnivån och att önskemålen om bevarande av värdefull bebyggelse till rimliga kostnader och hyror bör ges särskild vikt.
Även enligt utskottets mening bör det vara möjligt att återbetala annuitetslån för flerfamiljshus över 40 år också då nybyggnadsstandard inte lämpligen kan krävas. De avsedda bevaringsintressena innebär i sig att åtgärderna får bedömas i ett långt tidsperspektiv. Det får förutsättas att principen kan beaktas av länsbostadsnämnden redan vid preliminära lånebeslut.
Kungl. Maj:ts förslag innebär inte någon ändring i nu gällande regler för valet mellan annuitetslån och paritetslån. Utskottet återkommer nedan till förslag som rör bostadslån i förening med tilläggslån.
CU 1974:13
8 Tilläggslån
Som ovan angetts föreslås ränte- och amorteringsfria tilläggslån utgå för byggnader som av riksantikvarieämbetet bedömts kunna förklaras som byggnadsminnen enligt byggnadsminneslagen. Dessa tilläggslån skall bidra till att finansiera sådana kostnader som inte kan förräntas av bruksvärdehyrorna eller rimligen inte nu bör belasta låntagaren för småhus som bebos av honom.
Enligt Kungl. Maj:ts förslag skall tilläggslån få lämnas endast när bostadslånet utgår som annuitetslån. Detta grundas på att tilläggslånen, som nedan närmare anges, skall kunna sägas upp till förräntning och amortering om hyrorna — eller bostadsvärdet — ger utrymme därtill och att dessa möjligheter skulle minska om kostnaderna för underliggande lån steg i enlighet med paritetslånesystemets avsedda syfte att utjämna kostnaderna över tiden.
Utgångspunkten för de samlade åtgärderna är syftet att dels tillhandahålla bostadslån så långt de kan förräntas, dels att, i de fall där bevaringsintressena har en särskild tyngd, därutöver tillhandahålla stående kapital. Det ligger i sakens natur att detta kapital skall återbetalas om och när utrymme därtill ges. Paritetslånesystemet innebär att kostnaderna för det reguljära fastighetskapitalet utjämnas i tiden så att ett lägre uttag i början av lånetiden skall kompenseras av senare högre uttag. Därav följer - som departementschefen anfört — att stigande lånekostnader för ett paritetslån skulle minska möjligheterna till framtida återbetalningar av ett tilläggslån. Om paritetslån väljs blir emellertid också följden att den lägre kapitaliseringsprocenten kan öka möjligheterna att lämna ut lån inom ett låneunderlag som begränsas av förräntningsmöjligheterna. En ökning av bostadslånet medför i sin tur en minskning av behovet av tilläggslån. Jämförelser visar att de ökade möjligheter som paritetslånet ger då det gäller att förränta ett fastighetskapital i många fall skulle motsvara tilläggslån intill ca 40 % av låneunderlaget.
Valet av tilläggslån som stödform i nu föreslagen utsträckning synes bl. a. (s. 135) ha motiverats av erfarenheten att de ofta centralt belägna kulturhistoriska byggnaderna skulle efter upprustning få en snabbare värdestegring än övriga fastigheter — dvs. en särskilt utbildad hyresnivå inom ramen för systemet med bruksvärdeshyror. Ett sådant antagande skulle kunna tala för att tilläggslån och paritetslån kunde kombineras.
Paritetslånesystemet omprövas f. n. Riksdagen torde senare få behandla förslag om sättet för återbetalningen av statliga bostadslån. Med hänsyn därtill och till att det nu framförda förslaget väl tjänar stödets huvudsyfte har utskottet nu inte någon erinran. Den förskjutning i medelsbehovet från bostadslån med förhöjt låneunderlag mot tilläggslån som följer härav torde ha beaktats i beräkningarna av ramar och anslag. Den begränsning som föreslås av möjligheterna att kräva återbetalning kan i många fall antas ge lägre kapitalkostnader än vid paritetslån med ca 3 % årlig höjning av kapitalkostnaderna.
CU 1974:13
9 Departementschefen anför att det f. n. saknas underlag för att bestämma en gräns för tilläggslånets storlek. Som en riktpunkt vid handläggningen av låneärendena föreslås gälla att lånet i allmänhet inte utgår med högre belopp än som motsvarar 40 % av låneunderlaget före höjningen. Möjlighet att gå längre skall dock finnas om det finns särskilda skäl därför.
Med föreslagna urvalsmetoder torde en översiktlig vägning av bevaringsintresset mot beräknade kostnader komma att göras på ett tidigt stadium. Å andra sidan torde i många fall vissa särskilda kostnader, som inte direkt ger utslag i ett ökat bruksvärde, kunna bli avsevärda. Kungl. Maj:ts förslag öppnar möjlighet till en nyanserad bedömning även i denna del. Låneobjektens karaktär av riksintressen gör en individuell prövning nödvändig. Denna karaktär av riksintressen utesluter emellertid inte att byggnaderna har ett betydande intresse även från allmän miljösynpunkt och att därför ett lokalt engagemang är naturligt. Kommande erfarenheter av långivningen torde få beaktas vid framtida beslut om låneramar.
Tilläggslånen skall lämnas ut som ränte- och amorteringsfria under tio år. Efter denna tid skall återbetalning prövas med hänsyn till då föreliggande hyrespolitiska förutsättningar. Kungl. Maj:ts förslag innebär att som huvudregel skall gälla att lånet skall återbetalas efter tio år. I undantagsfall kan ränte- och amorteringsfriheten förlängas i ytterligare tio år. Eftergift kan medges endast om det föreligger synnerliga skäl därför. För att undanröja en bedömd risk att vid försäljning av småhus som bebos av ägaren värdet av tilläggslånet omsätts i pengar föreslås att tilläggslånet i sådana fall obligatoriskt återkrävs efter tio år. I motionen 1974:578 (c), yrkandet 5, föreslås att de allmänna återkravsvillkoren får gälla också småhus som bebos av ägaren.
Kapitalvärdet, efter en räntefot av 5 %, av en räntefri fordran om 100 kr. är 61:35 kr. om den förfaller efter tio år och 37:69 kr. om den förfaller efter tjugo år.
Utskottet har ingen erinran mot principerna för Kungl. Maj:ts förslag, vilka ansluter sig till vad som gäller på andra tillämpningsområden. Som förut berörts torde reglerna syfta till att ge uttryck för den allmänna principen att det särskilda stödet skall återbetalas om och när möjligheter finns att göra detta inom avkastningens eller fastighetsvärdets ram.
Beträffande småhus som bebos av låntagaren skall en motsvarande prövning av förräntningsmöjligheterna göras. Med hänsyn till att säkerhet ställs och till att i en sådan prövning anledning saknas att ta hänsyn till eventuellt överpris vid en mellankommande försäljning finns inte heller anledning att tillämpa särskilda återbetalningsregler för dessa tilläggslån. Utskottet tillstyrker sålunda motionen 1974:578, yrkandet 5.
Inteckningssäkerhet för tilläggslån föreslås placeras med nedre gränsen vid 100 % av pantvärdet för att möjliggöra belåning i förekommande fall av säkerheten i förmånsrättsläget 85 — 100 %.
Utskottet har ingen erinran mot förslaget, som inte får anses hindra lämpliga bestämmelser om säkerhet i övrigt i anslutning till vad som gäller för bostadslån och förbättringslån.
CU 1974:13
10 Förfarandet
I fråga om förfarandet föreslås gälla att beslutanderätten såväl i ärenden om höjning av låneunderlaget som beträffande tilläggslån tills vidare skall ligga hos Kungl. Maj:t. Kungl. Majit föreslås 'vidare få bestämma villkoren för betalning av ränta och amortering på uppsagda tilläggslån på grundval av då gällande regler för bostadslån.
Ett beslut om förhöjt låneunderlag blir i regel beroende av bedömningen såväl av vilka hyror som kan antas godtas enligt 48 § hyreslagen, dels av den årliga kapitalkostnaden. Utskottet har utgått från att lånefrågor som kan lösas inom ramen för de allmänna låneunderlagsreglerna skall behandlas av länsbostadsnämnd även om byggnaden ingår i ett kommunalt urval av bevaringsobjekt. Det har vidare förutsatts att utflyttning av beslutanderätten om förhöjt låneunderlag kan prövas även om skäl kvarstår för att bibehålla en tilläggslångivning i Kungl. Maj:ts hand. Utskottet tillstyrker Kungl. Maj:ts förslag.
Utskottet har förutsatt att Kungl. Majit beaktar antikvariska intressen inte endast i urvalsfrågorna utan även vid utformning av villkor för utförande och skydd av byggnader och miljöer — allt i den mån det kan anses motiverat att komplettera kommunernas nuvarande eller senare befogenheter enligt byggnadslagstiftningen.
Övergångsbestämmelser
Föreslagna övergångsbestämmelser innebär att de nya och ändrade lånereglerna vilka träder i kraft den 1 juli 1974 får, på sökandens begäran, tillämpas även i ärende där preliminärt men inte slutligt beslut meddelats tidigare.
Utskottet tillstyrker förslaget.
Stödets omfattning
Det statliga stödets omfattning föreslås bestämt genom ramar för åren 1974 och 1975, dels för beslut om förhöjt låneunderlag om 10 milj. kr. för år, dels för beslut om tilläggslån om 20 milj. kr. för år. Beslutsramarna för förhöjt låneunderlag anges utgöra en maximerad delram inom ramen för beslut om bostadslån för ombyggnad och räntebärande tilläggslån.
Ramarna för tilläggslån möter i och för sig inte någon erinran.
Utskottet har ingen erinran mot stödnivån. Ramar för beslut om förhöjt låneunderlag bör dock få ett fristående uttryck. Det förhållande att lånebesluten skall avräknas på gällande medelsram följer redan av allmänna regler.
De hänsyn som tagits i fråga om ramarna för bostadslån till ombyggnad m. m., räntefria förbättringslån samt anordnings- och inventariebidrag till allmänna samlingslokaler talar, liksom den osäkerhet om lånebehoven som råder i ett inledningsskede, för att de för år 1974 förordade ramarna får överskridas om det behövs av sysselsättningsskäl.
CU 1974:13
11 Härmed tillgodoses delvis även förslaget i motionen 1974:914, yrkandet 2.
Förnyad prövning
I motionen 1974:914, yrkandet 1, föreslås riksdagen att hos Kungl. Maj:t anhålla om förnyad prövning av lånevillkoren.
Utskottet utgår från att de bostadspolitiska förslag som aviserats till årets höstriksdag även innefattar åtgärder för att samordna förslagen med eljest gällande regler. Även i övrigt har utskottet förutsatt att Kungl. Maj:t och berörda myndigheter följer utvecklingen och initierar de förslag som utvecklingen kan påkalla. Motionärernas syfte får anses kunna tillgodoses utan någon riksdagens åtgärd.
Hemställan
Utskottet hemställer
1. att riksdagen godkänner i statsrådsprotokollet angivna allmänna riktlinjer i fråga om urval och planering avseende upprustning och bevarande av kulturhistoriskt och miljömässigt värdefull bostadsbebyggelse,
2. att riksdagen i anledning av Kungl. Maj:ts förslag och med bifall till motionen 1974:578, yrkandet 5, som sin mening ger Kungl. Maj:t till känna vad utskottet anfört beträffande återbetalning av tilläggslån för småhus som bebos av låntagaren,
3. att riksdagen godkänner i statsrådsprokokollet förordade grunder för statligt lånestöd avseende ombyggnad av kulturhistoriskt och miljömässigt värdefull bebyggelse, allt i vad de inte behandlats under 2 ovan,
4. att riksdagen
a. medger att beslut om förhöjt låneunderlag under vart och ett av åren 1974 och 1975 meddelas intill ett belopp av 10 000 000 kr.,
b. i anledning av motionen 1974:914, yrkandet 2, beslutar att den under a angivna ramen för år 1974 får överskridas om det behövs av sysselsättningsskäl,
5. att riksdagen
a. medger att beslut om tilläggslån meddelas intill ett belopp av 20 000 000 kr. under vart och ett av åren 1974 och 1975,
b. beslutar att den under a angivna ramen för år 1974 får överskridas om det behövs av sysselsättningsskäl,
c. på kapitalbudgeten under Fonden för låneunderstöd för budgetåret 1974/75 till Tilläggslån till kulturhistoriskt värdefull bostadsbebyggelse anvisar ett investeringsanslag av 10 000 000 kr.,
CU 1974:13 12
6. att riksdagen avslår motionen 1974:914, yrkandet 1.
Stockholm den 19 mars 1974
På civilutskottets vägnar ELVY OLSSON
Närvarande: fru Olsson i Hölö (c), herrar Petersson i Nybro (s), Wennerfors1 (m), Lindkvist (s), Åkerfeldt (c), Högström (s), Mattsson i Skee (c), Jadestig (s), Adolfsson (m), Häll (s), Olof Johansson i Stockholm (c), Claeson (vpk), fru Landberg (s), herrar Håkansson i Trelleborg (s) och Strömberg i Botkyrka1 (fp).
1 Betr. p. 2-5.
Särskilt yttrande
av herrar Wennerfors (m) och Adolfsson (m) som anför:
Utskottet har (s. 6) i samband med bedömningar av möjligheten att förränta ett fastighetens värde före sanering bl. a. hänvisat till saneringslagens grunder. Detta innebär ett förordande av att hänsyn inte tas till fastighetens faktiska marknadsvärde i icke ombyggt skick i den mån det inte kan förräntas inom avkastningen av den ombyggda fastigheten. En ombyggnad som konserverar ingångsvärdet kan framtvingas. Syftet är uppenbart att påverka priserna på saneringsfastigheter i sänkande riktning genom en värderingsregel som ligger mycket nära konfiskation under hot om tvångsinlösen. Nya pantvärdesregler har ännu inte utformats av Kungl. Maj:t. Saneringslagens principer synes inte ha vunnit insteg i den kommunala prispolitiken. Vi vill emellertid i detta sammanhang bekräfta vår grundinställning att artificiellt politiska avsteg från marknadsprincipen endast hindrar fastighetsomsättningen och därmed ofta även en sanering i privat regi.
Utskottet har vidare (s. 9) behandlat frågorna om återbetalning av tilläggslån. Utskottet har därvid lagt fast den grundläggande principen att återbetalning skall ske om och när möjligheter finns att göra detta inom avkastningens eller fastighetsvärdets ram. Utskottet har emellertid tillstyrkt Kungl. Maj:ts snävt formulerade förslag. Det bör därför ytterligare betonas att prövningen efter 10 resp. 20 år bör vara förutsättningslös. Återbetalning och förräntning skall sålunda endast beslutas om och i den mån avkastningen vid prövningstillfället lämnar utrymme därför.
GOTAB 74 7196 S Stockholm 1974