Med anledning av motioner om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m. m.

CU 1977/78:33

Civilutskottets betänkande 1977/78:33

med anledning av motioner om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m. m.

Motionerna

Utskottet behandlar i detta betänkande motionerna 1977/78:

619 av Axel Andersson (s) och Åke Gillström (s) vari hemställs att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad som i motionen anförts beträffande åtgärder mot spekulation vid köp och försäljning av industrilokaler,

621 av Per Bergman m. fl. (s) vari föreslås

1. att riksdagen beslutarom sådan ändring i lagen(1975:1132)om förvärv av hyresfastighet m. m. att även bestämmelserna i 1-7 i;§ om förvärv av hyresfastigheter blir tillämpliga i hela landet,

2. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om talerätt mot hyresnämnds beslut om tillstånd till förvärv av hyresfastighet m. m.,

1411 av Tore Claeson (vpk) och Bertil Måbrink (vpk) vari föreslås att riksdagen som sin mening uttalar att tillämpningen av lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m. m. bör utökas på sätt som föreslås i motionen och hos regeringen hemställer om förslag till lagändring.

Gällande ordning m. m.

Allmänt

Lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet (i fortsättningen kallad 1976 års tillståndslag) syftar till att förebygga spekulation i hyresfastigheter och förhindra att sådana fastigheter förvärvas av personer som är olämpliga att förvalta dem. Lagen innebär att förvärv av hyresfastighet inte får ske utan tillstånd av hyresnämnd. Tillstånd fordras också för bl. a. förvärv av aktie i fåmansbolag och andel i handelsbolag, om bolagets tillgångar i huvudsak utgörs av en eller flera hyresfastigheter.

Tillämpningsområdet

1 de delar som avser tillståndsprövning av fastighetsförvärv gäller lagen endast i sju kommuner, nämligen Solna, Stockholms, Sundbybergs, Malmö, Svedala, Göteborgs och Mölndals kommuner. Denna begränsning i lagens

1 Riksdagen 1977/78. 19 sami. Nr 33

CU 1977/78:33

geografiska tillämplighet bestämdes av riksdagen. Enligt regeringens förslag skulle lagen gälla för hela riket (prop. 1975/76:33). Som motivering för att tillämpningsområdet borde begränsas i fråga om fastighetsförvärv anförde civilutskottet i sitt av riksdagen godkända betänkande (CU 1975/76:5 s. 3) bl. a. följande:

Utskottet anser för det andra att - i avvaktan på principiellt nya utgångspunkter - vägningen mellan behovet av en förhandsprövning och olägenheterna därav för den normala fastighetsomsättningen och den därtill knutna administrationen bör kunna inriktas på möjligheten att få områdesmässiga begränsningar beträffande tillståndsprövningen vid fastighetsförvärv. Sådana begränsningar med hänsyn till ett skiftande behov av ingripanden har tidigare praktiserats i hyressammanhang. Även om det enligt utskottets mening självfallet är viktigt att stävja missbruk av de med fastighetsägandet givna rättigheterna i alla orter kan dock antas att det ekonomiska incitamentet växlar i styrka mellan olika områden. Enligt utskottets mening skulle förslagets huvudsyfte tillgodoses även om tillstånd till förvärv av fastighet krävdes endast inom de tre storstadsområdena och där i de kommuner som har en mer markerad innerstadskaraktär.

Våren 1977 behandlade riksdagen en motion i vilken framfördes förslag om viss utvidgning av tillämpningsområdet. Civilutskottet framhöll i sitt betänkande (CU 1976/77:20 s. 3) rörande motionen bl. a. följande:

Den avgränsning av tillämplighetsområdet som nu gäller fick med hänsyn till omständigheterna ske efter endast översiktlig utredning. Från regeringens sida har också utfästs att frågan om en ändring av lagen skulle tas upp om det framdeles visar sig att det finns behov av en utvidgning av lagens tillämplighet till viss eller vissa kommuner. Uppgifter om fastighetsöverlåtelser i andra kommuner tyder på att sådana överväganden nu bör aktualiseras. Enligt utskottets mening bör en ytterligare utredning göras inom regeringens kansli för att belysa behovet av en utvidgning av tillämpningsområdet. Mot bakgrund av detta material - vilket bör redovisas i lämplig form - kan i första hand regeringen bedöma om behovens tyngd motiverar ett förslag till lagändring.

Riksdagen beslöt att som sin mening ge regeringen till känna vad utskottet hade anfört (rskr 1976/77:188).

I svar på en interpellation lämnade statsrådet Friggebo hösten 1977 en redogörelse förde åtgärder som regeringen då hade vidtagit med anledning av riksdagens beslut (RD 1977/78:20-21 s. 37). I interpellationssvaret anfördes bl. a. följande:

Som ett första led i den av riksdagen begärda utredningen har man inom justitiedepartementet undersökt hur lagen har tillämpats inom de områden där tillståndsplikt f. n. råder. Hyresnämnderna i Stockholm, Göteborg och Malmö har lämnat statistik om de tillståndsärenden som har handlagts under tiden den 1 januari 1976-den 30 juni 1977. Vidare har avskrifter sänts in av samtliga beslut där förvärvstillstånd har vägrats. Liknande uppgifter har inhämtats från bostadsdomstolen.

Överläggningar har vidare ägt rum med företrädare för Hyresgästernas riksförbund. Svenska kommunförbundet och Sveriges fastighetsägareför -

CU 1977/78:33

bund. Organisationerna har fått del av den statistik som har lämnats av bostadsdomstolen och hyresnämnderna och har framfört synpunkter på den. De har åtagit sig att efter ytterligare sonderingar inom resp. organisation ange sina uppfattningar om behovet av en utvidgning av lagens tillämpningsområde och eventuella önskemål om andra ändringar i lagen.

Överläggningarna med organisationerna kommer att pågå under hösten. Regeringen kommer därefter att ta ställning till frågan om behovet av ändringar i lagen.

Tillständspliktiga fastighetsförvärv

Avgörande för frågan huruvida förvärvstillstånd fordras till ett fastighetsförvärv är om fastigheten är taxerad som ”annan fastighet” och därvid klassificerats som ”hyresfastighet”.

Enligt kommunalskattelagen (1928:370) skall fastighet taxeras som annan fastighet då den används för annat ändamål än jordbruk eller skogsbruk. Inom den grupp av fastigheter som taxeras som annan fastighet görs en ytterligare uppdelning med hänsyn till fastigheternas användningssätt. Fastighet som är bebyggd med eller avsedd att bebyggas med hyreshus klassificeras därvid som hyresfastighet. Klassificeringen sker genom att fastigheten åsätts s. k. typkod. Typkoden anges i fastighetstaxeringslängden och framgår av taxeringsbevis.

Bland de fastigheter som vid taxeringen har klassificerats som hyresfastigheter och som till följd därav faller under lagen kan det likväl finnas fastigheter som inte är bebyggda med hyreshus. Med tanke på sådana fall upptar lagen regler som innebär att förvärvstillstånd inte får vägras, om det i ärendet visas att fastigheten är obebyggd eller bebyggd med annat än hyreshus. Förvärvstillstånd får inte heller vägras, om det visas att fastigheten är bebyggd med hyreshus som inte innehåller fler än två lägenheter avsedda för bostadsändamål. Den sistnämnda bestämmelsen får tillämpning på bl. a. renodlade kontorshus.

Förfarandet i tillståndsärenden

Ansökan om tillstånd att förvärva hyresfastighet skall göras hos den hyresnämnd inom vars område fastigheten är belägen. Till ansökningen skall fogas bl. a. fångeshandling och taxeringsbevis. Närmare föreskrifter om vad ansökningen skall innehålla har meddelats i en särskild tillämpningsförordning (SFS 1975:1139). Bl. a. skall uppgift lämnas om sökandens ekonomiska och praktiska förutsättningar att förvalta hyresfastighet. För att underlätta ansökningsförfarandet tillhandahålls vid hyresnämnderna tryckta ansökningsblanketter.

Närén ansökan om förvärvstillstånd kommer in till hyresnämnden, skall den för yttrande tillställas den kommun där fastigheten i fråga är belägen. En bestämmelse härom finns i 16 b § lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder.

CU 1977/78:33

4 Det finns ingen föreskrift som ålägger hyresnämnden att också inhämta yttrande över ansökningen från den lokala hyresgästföreningen, i lagens förarbeten (prop. 1975/76:33 s. 71) framhålls dock att det inte finns något hinder mot att hyresnämnden inhämtar sådant yttrande i ärenden, där det finns anledning till närmare utredning rörande sökandens kvalifikationer. Enligt den praxis sorn utbildats hos kommunerna vid tillämpningen av lagen bereder kommunen regelmässigt hyresgästföreningen tillfälle att yttra sig i ärendet. Föreningens ställningstagande redovisas också i kommunens yttrande till hyresnämnden. Endast om det enligt kommunens bedömning är helt klart att ansökningen bör tillstyrkas, synes det i vissa fall förekomma att ett sådant remissförfarande underlåts.

Talan mot hyresnämndens beslut

Talan mot hyresnämnds beslut i tillståndsärende förs hos bostadsdomstolen genom besvär. Rätt att anföra besvär har endast sökande som har vägrats förvärvstillstånd av nämnden. Kommunen intar inte ställning som part vid hyresnämndsprövningen och kan alltså inte föra talan mot nämndens beslut i sådant ärende.

Utskottet

Enligt 1976 års tillståndslag krävs det fr. o. m. den 1 januari 1976 tillstånd av hyresnämnd för förvärv av hyresfastighet i vissa särskilt angivna kommuner i Stockholms-, Göteborgs- och Malmöområdena. Syftet med lagen är att förebygga spekulation i hyresfastigheter och förhindra att sådana fastigheter kommer i händerna på personer som är olämpliga att förvalta dem.

Som framgår av den tidigare redogörelsen har frågan om lagens tillämpningsområde varit föremål för diskussion alltsedan lagens tillkomst. Nackdelen med den nuvarande begränsningen av tillämpningsområdet är att det finns risk för att spekulationshandeln med fastigheter i stället finner en ny marknad i kommuner utanför storstadsområdena. Riksdagen begärde därför våren 1977 attén utredning skulle göras inom regeringens kansli för att belysa behovet av en utvidgning av tillämpningsområdet. Riksdagen förutsatte att utredningsmaterialet skulle redovisas i lämplig form och att regeringen på grundval därav skulle bedöma om behovens tyngd motiverade förslag till lagändring.

Med anledning av vad riksdagen anfört bildades inom justitiedepartementet en arbetsgrupp för att utföra den begärda utredningen. I arbetet har deltagit företrädare för Hyresgästernas riksförbund, Svenska kommunförbundet och Sveriges fastighetsägareförbund. I ett interpellationssvar den 7 november 1977 upplyste statsrådet Friggebo att regeringen avsåg att ta ställning till frågan om behovet av ändringar i lagen så snart organisationerna

CU 1977/78:33

på grundval av det insamlade undersökningsmaterialet angett sina uppfattningar om behovet av en utvidgning av tillämpningsområdet och eventuella önskemål om andra ändringar i lagen. Överläggningar med organisationerna rörande dessa frågor beräknades komma att pågå under hösten.

1 motionen 1977/78:621 (s), yrkandet 1, framhålls att någon proposition med förslag till ändring av 1976 års tillståndslag ej finns upptagen på regeringens förteckning över de propositioner som beräknas bli avlämnade under återstoden av innevarande riksmöte. Detta kan enligt motionärerna uppfattas antingen som att regeringen har tagit ställning mot en ändring av lagen eller som att beslut i denna fråga inte har fattats. I vilket fall som helst bör det enligt motionärernas mening skapas garantier för att riksdagen ges tillfälle att pröva frågan om en snar utvidgning av lagens tillämpningsområde.

1 detta syfte föreslås i motionen att riksdagen beslutar om en utvidgning av tillämpningsområdet så att reglerna om tillståndsprövning av fastighetsförvärv kommer att gälla för hela riket. Motionärerna framhåller i anslutning härtill att de förutsätter att uppgifter om bl. a. resultatet av den av riksdagen begärda utredningen kommer att kunna tillföras ärendet i samband med utskottsbehandlingen av motionen.

Frågan om utvidgning av tillämpningsområdet tas också upp i motionen 1977/78:1411 (vpk). Motionärerna pekar på olika alternativa lösningar som de anser bör undersökas närmare. Enligt motionärernas uppfattning bör det vara möjligt att låta lagen gälla antingen för hela riket eller för alla större kommuner. Ett tredje alternativ är att låta lagen gälla för sådana kommuner där kommunstyrelsen eller vederbörande hyresgästförening har begärt att lagen skall vara tillämplig.

Med anledning av motionerna har företrädare för justitiedepartementet i februari lämnat utskottet en muntlig redogörelse för utredningsarbetet. Därvid uppgavs att enligt arbetsgruppens bedömning bör en förvärvslagstiftning av förevarande slag i princip vara riksomfattande. Utredningsarbetet bedrivs därför med denna inriktning. Som framhållits av riksdagen skulle emellertid en utvidgning av förvärvsprövningen i dess nuvarande form till att omfatta hela riket medföra praktiska olägenheter för många kommuner och enskilda. En rikstäckande förvärvsprövning förutsätter därför att förfarandet i tillståndsärenden ändras. Inom arbetsgruppen har enighet uppnåtts om att man bör välja en lösning som innebär att förvärvstillstånd skall fordras endast om kommun i ett enskilt fall begär att prövning enligt lagen skall ske hos hyresnämnden. Avsikten med denna lösning är att kommunen i allmänhet skall kunna ta ställning till frågan om behovet av förvärvsprövning i samband med att kommunen avgör om förköp enligt förköpslagen (1967:868) skall ske eller inte. En sådan utformning av förfarandet i tillståndsärenden innebär att förhållandevis stora ingrepp måste göras i de nuvarande handläggningsreglerna. I samband därmed kommer också andra reformfrågor beträffande lagen att prövas, t. ex. reglerna om överklagande av hyresnämndens beslut i förvärvsärende. I enlighet med de riktlinjer som statsrådet Friggebo under

CU 1977/78:33

hand har meddelat för det fortsatta utredningsarbetet bedrivs arbetet med den målsättningen att ett förslag till reviderad förvärvslagstiftning bör läggas fram för remissbehandling i höst.

Också enligt utskottets uppfattning talar principiella skäl för att en förvärvslagstiftning av förevarande slag bör vara riksomfattande. Utskottet finnér det därför tillfredsställande att det på riksdagens initiativ igångsatta utredningsarbetet numera är inriktat på att åstadkomma en lösning av de handläggningstekniska problem som har föranlett att lagens tillämpningsområde har begränsats till de områden där hyresgästernas behov av ett skydd mot fastighetsspekulation har ansetts vara störst. Utskottet vill stryka under vikten av att arbetet bedrivs så skyndsamt att förslag kan föreläggas riksdagen i så god tid att lagändringar kan träda i kraft den 1 juli 1979.

Eftersom den pågående revisionen av 1976 års tillståndslag enligt vad utskottet inhämtat alltså kan väntas leda till att tillämpningsområdet utvidgas i enlighet med vad motionärerna har förordat, bör motionerna 1977/ 78:621, yrkandet l,och 1977/78:1411 inte föranleda någon riksdagens vidare åtgärd.

Frågan om vilka som bör ha behörighet att anföra besvär över hyresnämnds beslut i forvärvsärende tas upp i motionen 1977/78:621 (s), yrkandet 2. Motionärerna pekar på att f. n. varken kommun eller hyresgästförening har besvärsrätt. Detta innebär att beslut, varigenom förvärvstillstånd beviljas, inte kan föras vidare till bostadsdomstolen. Detta kan direkt påverka utgången av det enskilda ärendet och indirekt få prejudicerande verkan på prövningen av liknande ärenden i framtiden. Enligt motionärernas mening bör förfarandereglerna ses över och ett lagförslag föreläggas riksdagen som öppnar möjlighet för köparen motstående intressen att föra talan mot hyresnämnds beslut i tillståndsfrågan. I motionen hemställs att riksdagen ger regeringen detta till känna.

Utskottet vill framhålla att bestämmelserna om besvärsrätt i 1976 års tillståndslag torde vara utformade efter förebild av annan lagstiftning av liknande slag. I lagarom förvärvstillstånd är det normalt endast sökande, som har vägrats tillstånd, som har ansetts ha behov av besvärsrätt. Så är exempelvis fallet enligt jordförvärvslagen (1965:290). Det nu sagda bör dock enligt utskottets uppfattning inte hindra att besvärsreglerna i 1976 års tillståndslag utformas på annat sätt om detta av särskilda skäl får anses ändamålsenligt. Som framgår av den information som utskottet har erhållit om den inom regeringens kansli pågående översynen av lagen kommer besvärsbestämmelserna därvid att tas upp till närmare övervägande. Utskottet förutsätter att de för- och nackdelar som kan vara förbundna med den av motionärerna förordade ordningen kommer att undersökas noga. 1 avvaktan på resultatet av utredningsarbetet i denna del bör något ställningstagande från riksdagens sida inte ske i sakfrågan. Motionen 1977/78:621, yrkandet 2, bör alltså inte föranleda någon vidare åtgärd.

I motionen 1977/78:619(s) tas frågan om tillämpningsområdet för 1976 års

CU 1977/78:33

tillståndslag upp från en ny aspekt. Motionärerna framhåller att spekulation i samband med fastighetsaffärer kan spåras även när det gäller köp och försäljning av industrilokaler, främst s. k. industrihotell. Det har enligt motionärerna förekommit att personer, vilkas lämplighet som fastighetsägare ifrågasatts av bl. a. Stockholms kommuns fastighetskontor, har förvärvat industrilokaler på andra håll i landet. Motionärerna anser att frågan bör utredas och att syftet bör vara att åstadkomma en lagstiftning som sätter effektivt stopp för möjligheterna till spekulation vid köp och försäljning av industrilokaler. Motionärerna hemställer att riksdagen ger regeringen detta till känna.

Utskottet delar i och för sig motionärernas uppfattning att det är angeläget att motverka spekulationsköp också när det gäller den del av fastighetsbeståndet som omnämns i motionen. Som framgår av den tidigare redogörelsen är dock 1976 års tillståndslag enbart inriktad på att skydda bostadshyresgäster mot de negativa verkningar som erfarenhetsmässigt blir följden av spekulativa fastighetsförvärv. Att i samband med den nu pågående revisionen av denna lag överväga en utvidgning av tillämpningsområdet till att omfatta också s. k. industrihotell skulle enligt utskottets mening föra alltför långt. Denna uppfattning synes f. ö. även motionärerna ha. Även om utskottet inte kan biträda motionärernas förslag att frågan nu bör bli föremål för utredning vill utskottet stryka under att regeringen bör följa utvecklingen på området med uppmärksamhet och ta de initiativ som kan bli påkallade. Enligt utskottets mening kan det exempelvis finnas skäl att söka införskaffa närmare upplysningar om det i motionen aktualiserade problemet i samband med departementsbehandlingen av hyresrättsutredningens nyligen avgivna betänkande (SOU 1978:8) Hyresrätt 2 Lokalhyra. Enligt vad utskottet inhämtat har frågan också berörts i en skrivelse från Gävle fastighetsnämnd som Kommunförbundet överlämnat till regeringens kansli i samband med den nu pågående översynen av 1976 års tillståndslag. Eftersom regeringen genom den nämnda skrivelsen har blivit uppmärksammad på det här föreliggande problemet finner utskottet det f. n. inte erforderligt med något initiativ från riksdagens sida. Motionen 1977/78:619 (s) bör därför inte föranleda någon riksdagens vidare åtgärd.

Utskottet hemställer

1. att riksdagen avslår motionen 1977/78:619,

2. att riksdagen avslår motionen 1977/78:621, yrkandet 1,

3. att riksdagen avslår motionen 1977/78:621, yrkandet 2,

4. att riksdagen avslår motionen 1977/78:1411.

Stockholm den 16 maj 1978

På civilutskottets vägnar KJELL A. MATTSSON

CU 1977/78:33

8 Närvarande: Kjell A. Mattsson (c), Per Bergman (s), Oskar Lindkvist (s), Lars Henrikson (s), Karl-Erik Strömberg (fp), Thure Jadestig(s), Anna Eliasson (c), Maj-Lis Landberg (s), Birgitta Dahl (s), Kerstin Andersson i Hjärtum (c), Magnus Persson (s), Torsten Sandberg (c), Göthe Knutson (m), Wilhelm Gustafsson (fp) och Rolf Dahlberg (m).

Särskilt yttrande

Per Bergman, Oskar Lindkvist, Lars Henrikson, Thure Jadestig, Maj-Lis Landberg, Birgitta Dahl och Magnus Persson (alla s) har till betänkandet fogat följande särskilda yttrande.

Beträffande frågan om lagens geografiska tillämpningsområde vill vi erinra om att enligt utskottets bedömning i mars 1977 tydde då tillgängliga uppgifter om fastighetsöverlåtelser på att spekulationshandel med fastigheter spritt sig till kommuner utanför storstadsområdena (se ovan s. 2). Utskottet ansåg att det med hänsyn härtill var aktuellt att överväga en utvidgning av tillämpningsområdet. På utskottets hemställan beslöt riksdagen att som sin mening ge regeringen detta till känna.

De uppgifter som utskottet syftade på hade lätt kunnat kontrolleras av regeringen. Om detta hade skett, skulle det bl. a. ha visat sig att personer som efter lagens ikraftträdande ej tillåts förvärva hyresfastigheter i storstadsområdena i stället har börjat etablera sig i andra kommuner. Denna trend inom den icke-seriösa fastighetsbranschen har sedermera ytterligare förstärkts.

Mot denna bakgrund finner vi det anmärkningsvärt att den av riksdagen begärda utredningen inte har bedrivits med större skyndsamhet av regeringen. Enligt vår uppfattning var redan det faktaunderlag som förelåg i mars 1977 så alarmerande att regeringen borde ha gett detta utredningsuppdrag högsta prioritet. Det hade t. ex. enligt vår mening varit befogat att redan i inledningsskedet sätta i gång en juridisk undersökning av de lagtekniska frågor som hänger samman med utvidgningen av tillämpningsområdet. En sådan undersökning hade utan olägenhet kunnat bedrivas parallellt med insamlandet av de statistiska uppgifterna från hyresnämnderna och överläggningarna med organisationerna.

Om utredningsarbetet hade organiserats med större förutseende från regeringens sida, skulle det enligt vår mening ha varit möjligt att redan under innevarande riksmöte förelägga riksdagen ett förslag till utvidgning av lagens tillämpningsområde i enlighet med den lagtekniska lösning som arbetsgruppen har förordat. Vi beklagar att detta inte har kunnat ske. Följderna av regeringens passivitet i detta hänseende kommer att drabba hyresgästerna i de bostadshus som nu omsätts på den spekulativa fastighetsmarknaden.

GOTAB 58089 Slockholm 1978