Med anledning av propositionen 1978/79:55 om förlängd köpeskillingskontroll m. m. vid överlåtelse av vissa statligt belånade småhus jämte motioner

CU 1978/79:7

Civilutskottets betänkande 1978/79:7

med anledning av propositionen 1978/79:55 om förlängd köpeskillingskontroll m. m. vid överlåtelse av vissa statligt belånade småhus jämte motioner

Propositionen

1 propositionen 1978/79:55 föreslås riksdagen godkänna vad i regeringsprotokollet förordats i fråga om ändringar av grunderna för prövning av överlåtelsepriser för småhus.

Förslaget innebär att den köpeskillingskontroll som sker vid överlåtelse av vissa statligt belånade småhus skall vidgas till att omfatta överlåtelser som sker under en tid av tre år från utbetalningen av det statliga lånet. Kontrollen skall dessutom vidgas till att omfatta alla statligt belånade småhus som skall bebos av låntagaren, dvs. även s. k. styckebyggda småhus.

De nya reglerna skall träda i kraft den 1 juli 1979 och omfatta även sådana hus beträffande vilka slutligt beslut om bostadslån meddelas efter denna tidpunkt.

Motionerna

Utskottet har i detta sammanhang behandlat motionerna 1978/79:

173 av Kerstin Andersson i Hjärtum (c) och Sven Eric Åkerfeldt (c) vari föreslås att riksdagen beslutar att den föreslagna vidgade köpeskillingskontrollen skall omfatta hus som erhåller slutligt lånebeslut efter den 1 juli 1979 och som förvärvats genom bindande handling efter den 10 november

1978,

174 av Per-Olof Strindberg m. fl. (m) vari hemställs att riksdagen måtte avslå propositionen 1978/79:55,

175 av Lars Werner m. fl. (vpk) vari föreslås

1. att riksdagen beslutar att tidsgränsen vidgas till att avse överlåtelser som sker under en tid av fem år från utbetalningen av de statliga lånen,

2. att riksdagen beslutar att de nya reglerna skall träda i kraft den 1 februari

1979,

3. att riksdagen hos regeringen hemställer att förslag om åtgärder att motverka spekulation i småhus i enlighet med vad som anförs i motionen snarast föreläggs riksdagen.

Utskottet

Förslaget i propositionen innebär att den gällande köpeskillingskontrollen vid överlåtelse av gruppbyggda småhus skall vidgas och att en motsvarande

1 Riksdagen 1978/79. 19 sami. Nr 7

CU 1978/79:7

kontroll skall införas för de styckebyggda småhusen. För grupphusens del gäller kontrollen nu två år från första köparens förvärv. Enligt propositionen bör kontrollen gälla under tre år från utbetalningen av det statliga lånet.

I motionen 1978/79:174 (m) föreslås riksdagen avslå propositionen. Motionsförslaget grundas i huvudsak på uppfattningen att regeringens förslag inte berör de grundläggande faktorerna utan endast medför att den fria prisbildningen uppskjuts med risk för en dubbel prisnivå med inte helt redovisade köpeskillingar. Motionärerna anser att man genom reglerna förde kommunala tomtköerna och genom en fördelning av småhusen med utgångspunkt i ett vidgat och förbättrat bostadssparande kan fl önskade effekter när det gäller sådan prissättning som verkligen är en följd av inte önskvärd spekulation. Ett sådant förordat system skulle möjliggöra att kraven på priskontroll helt kunde avvecklas. 1 avvaktan därpå finns det inte skäl att vidga kontrollsystemet.

Utskottet ansluter sig till den av bostadsministern anförda och av remissopinionen stödda meningen att åtgärder av föreslagen typ bör vidtas. Grunden för kontrollen är bl. a. att de statliga subventionerna och produktionskostnadsprövningen geren lägre prisnivå än marknadsprisnivån i övrigt. Det finns inte anledning att låta därav följande sänkning av boendekostnaderna kapitaliseras i en säljares hand. Efterfrågan har också i vissa områden därutöver pressat upp överlåtelsepriserna avsevärt mer än som motsvarar prisutvecklingen. Målet är att låta de samhälleliga insatserna komma de boende till godo. Utskottet kan således inte tillstyrka motionsförslaget. Propositionen bör därför prövas i sak.

Vad först angår införandet av en köpeskillingskontroll för styckebyggda småhus noterar utskottet att några särskilda invändningar inte riktats mot detta i motioner. Prövningen skall enligt förslaget i princip utgå från de faktiska produktionskostnaderna. Dessa skall läggas fast på grundval av lånsökandens egna uppgifter. Denna fastlagda kostnad skall inte endast vara utgångspunkt för beräkning av ett godtagbart senare överlåtelsepris utan också vara den faktor som grundar bedömningen, enligt gällande regler, av om produktionskostnaden väsentligt överstiger pantvärdet. Är detta fallet skall lån inte beviljas.

Enligt en av bostadsstyrelsens konsulentgrupp utförd undersökning i Jönköpings län (Styckebyggda småhus - verklig kostnad) skulle den slutliga produktionskostnaden för styckebyggda småhus i genomsnitt vara 56 000 kr. högre än de kostnader som bedöms vid byggstart och lånetillfälle. Överkostnaden för de i utredningen ingående styckehusen var i genomsnitt 101 000 kr. mot 19 000 kr. för grupphusen. Produktionskostnaderna var i genomsnitt för styckebyggda 386 000 kr. och för gruppbyggda hus 290 000 kr.

Enligt vad som numera gäller har kommunerna ett i princip avgörande inflytande i låne- och bidragsärenden. Mot kommunens avstyrkande kan länsbostadsnämnden bifalla en ansökan om övertagande endast om särskilda skäl föreligger. Utskottet har noterat att svårigheter med en enhetlig

CU 1978/79:7

tillämpning kan uppkomma om kommunerna till grund för sitt yttranden under kontrolltiden tillämpar andra grunder för sin bedömning av prisets skälighet än den som är en direkt effekt av det statliga kontrollsystemet. Utskottet har dock förutsatt att detta kan lösas i tillämpningen.

Köpeskillingskontrollens föreslagna omfattning i tiden möter ingen invändning från utskottets sida. Därav följer att utskottet avstyrker förslaget i motionen 1978/79:175 (vpk), yrkandet 1, om en förlängning till fem år från statslånets utbetalning.

De nya reglerna skall enligt propositionen träda i kraft den 1 juli 1979. I motionen 1978/79:175 (vpk), yrkandet 2, föreslås att de träder i kraft den 1 februari 1979. Utskottet ansluter sig till de av bostadsministern redovisade bedömningarna och avstyrker motionsförslaget.

I anslutning till ikraftträdandebestämmelsen föreslås genom motionen 1978/79:173 (c) att från kontrollen skall undantas bindande förvärv efter den 10 november 1978. Syftet är att undvika att bestämmelsen får retroaktiv effekt. Enligt utskottets mening får behovet av undantag av denna och liknande typ anses falla under regeringens eller bostadsstyrelsens befogenheter. Någon åtgärd från riksdagens sida behövs därför inte.

Slutligen föreslås i motionen 1978/79:175 (vpk), yrkandet 3, att riksdagen skall begära förslag om åtgärder för att motverka spekulation i småhus i enlighet med vad som föreslås i motionen: förbättring av de kommunala kontrollinstrumenten, översyn av skatteregler och lånevillkor, obligatorisk kommunal bostadsförmedling. I propositionen anförs (s. 5-6, 11-12) att ytterligare överväganden behövs i fråga om sådana åtgärder mot spekulation och oskäliga kapitalvinster som inte omfattas av det statliga bostadsfinansieringssystemet och att dessa frågor kommer att tas upp i annat sammanhang. 1 anslutning därtill anges bl. a. (s. 6) att de oklarheter som råder beträffande vissa av de villkor som kommunerna använder bör närmare klarläggas.

Sambandet med åtgärder inom skattesystemet är också uppenbart och nödvändiggör en noggrann analys. Behovet av räntebidrag och bostadslån till småhus i samband med överlåtelse bör övervägas mot bakgrund av skillnader mellan ursprungliga godtagna överlåtelsevärden och marknadsprisnivån samt räntebidragens ursprungliga syfte. I frågesvar denna dag (1978-12-07) har bostadsministern ytterligare utvecklat detta ämne och anfört att bearbetningen av remissynpunkter på bostadsstyrelsens förslag bl. a. får visa huruvida ytterligare utredningsarbete måste utföras. Bostadsministem förklarade sig således inte beredd att nu ange någon tidpunkt när förslag kommer att presenteras för riksdagen.

Mot bakgrund av det anförda har utskottet ansett att en riksdagens begäran enligt motionsförslaget nu inte behövs. Utskottet har förutsatt att en sammanställning av remissyttranden över bostadsstyrelsens förslag i ämnet även i nu inte behandlade delar så snart som möjligt kommer att bli tillgänglig. Motionsförslaget avstyrks.

CU 1978/79:7

4 Utskottet hemställer

1. att riksdagen avslår motionen 1978/79:174,

2. att riksdagen med bifall till regeringens förslag och med avslag på motionen 1978/79:175, yrkandena 1 och 2, godkänner vad i regeringsprotokollet förordats i fråga om ändringar av grunderna för prövning av överlåtelsepriser för småhus,

3. att riksdagen avslår motionen 1978/79:173,

4. att riksdagen avslår motionen 1978/79:175, yrkandet 3.

Stockholm den 7 december 1978

På civilutskottets vägnar

KJELL A. MATTSSON

Närvarande: Kjell A. Mattsson (c). Per Bergman (s), Per-Olof Strindberg (m), Oskar Lindkvist (s), Sven Eric Åkerfeldt (c) Lars Henrikson (s), Anna Eliasson (c), Maj-Lis Landberg (s), Birgitta Dahl (s). Kerstin Andersson i Hjärtum (c), Magnus Persson (s). Göthe Knutson (m), Per Olof Håkansson (s), Wilhelm Gustafsson (fp) och Britta Gunnarsson (fp).

Reservation

Per-OlofStrindberg(m)och Göthe Knutson (m) anser att utskottets yttrande och hemställan bort lyda:

Civilutskottets socialdemokratiska majoritet föreslog år 1973 (CU 1973:19 s. 34) med anledning av motion (s) att ge regeringen till känna att vissa åtgärder borde vidtas för att motverka oskäliga kapitalvinster vid försäljning av statsbelånade småhus. Mot utskottsmajoritetens förslag reserverade sig utskottsledamöterna från (c), (m) och (fp). Reservanterna anförde att ett i jämförelse med efterfrågan för lågt utbud av småhus kan leda till prisstegringar - ett förhållande som gäller även på övriga områden. I den mån prisstegringarna framkallar realisationsvinster beskattas dessa i vanlig ordning. Att med olika typer av administrativa regleringar, priskontroll o. d. försöka få till stånd en prispress är inte möjligt. Det enda medlet att aktivt tillgodose rimliga priser på småhus var enligt reservanterna att ge produktionen av bostäder en inriktning mot ökat antal småhus. Motionen borde därför avstyrkas. Riksdagen beslöt enligt utskottsmajoritetens förslag.

Regeringen överlämnade motionen till boende- och bostadsfinansieringsutredningarna. Utredningarna föreslog i sitt betänkande i mars 1974 att kommunerna borde få besluta om tillämpning av köpeskillingskontroll vid överlåtelse av s. k. gruppbyggda småhus för vilka länsbostadsnämnderna fastställt ett högsta överlåtelsepris vid den första försäljningen. Mot utred -

CU 1978/79:7

ningarnas förslag reserverade sig riksdagsledamöter från (c), (m) och (fp). I reservationerna anfördes bl. a. att risken är stor för att en priskontroll endast medför uppkomsten av en svart marknad vid andrahandsförsäljningar och att det effektivaste sättet att motverka överpriser är att åstadkomma bättre balans mellan tillgång och efterfrågan på småhusmarknaden. De ”överpris” som redovisades i utredningarna beror på en inte mättad marknad och borde inte få tas till intäkt för att skapa en ny administrativ kontroll vid försäljning av småhus. Om utbudet tillgodoser efterfrågan bortfaller argumentet för en sådan kontroll. En hög småhusproduktion undanröjer varje sådant behov.

Utredningarnas förslag behandlades av dåvarande bostadsministern i propositionen 1974:150 (s. 416-417) varvid föreslogs att en köpeskillingskontroll skulle införas fr. o. m. år 1975. Kontrollen föreslogs omfatta överlåtelse av statligt belånade småhus som har uppförts för att säljas om överlåtelsen sker inom två år från det den som har erhållit slutligt lånebeslut förvärvade fastigheten eller tomträtten.

1 motion (m) med anledning av propositionen hävdades återigen att förslaget om köpeskillingskontroll borde avvisas eftersom det gav upphov till en svart marknad. I stället borde bostadsproduktionen inriktas på en ökning av antalet småhus. Utan att i sak diskutera de i motionen gjorda invändningarna mot propositionsförslaget konstaterade civilutskottets majoritet i betänkandet CU 1974:36 (s. 45) att köpeskillingskontrollen i den situation som rådde behövdes. Reservanter - vid detta tillfälle ledamöter från (m) och inte som tidigare även från (c) och (fp)- anförde att flera remissinstanser ställt sig negativa till boende- och bostadsfmansieringsutredningarnas förslag och att därvid bl. a. påpekats att prisbildningen på småhus borde stabiliseras genom ett ökat utbud av sådana hus. Vid kammarbehandling stöddes utskottsmajoritetens förslag.

Vid 1976/77 års riksmöte anförde civilutskottet enhälligt (CU 1976/77:18 s. 39) att en kartläggning borde göras av frågorna bl. a. om kommunernas befogenheter och olika rättsliga problem beträffande påstådda spekulativa inslag i småhusbyggandet. Syftet med kartläggningen borde vara att ge en uppfattning beträffande eventuella behov av åtgärder från statsmakternas sida. Regeringen uppdrog åt (»stadsstyrelsen att efter samråd med Svenska kommunförbundet dels kartlägga de medel som kommunerna använder eller skulle kunna använda för att motverka spekulation i småhusbyggande, dels inkomma med förslag till åtgärder som kartläggningen kunde medföra. Bostadssty reisen redovisade i januari och april år 1978 sitt uppdrag. Förslaget, som har remissbehandlats, ligger delvis till grund för propositionen 1978/ 79:55. I propositionen föreslås att köpeskillingskontrollen för gruppbyggda småhus vidgas till att omfatta överlåtelse som sker under en tid av tre år från utbetalningen av det statliga lånet. Vidare föreslås i propositionen kontrollen vidgas till att omfatta även statligt belånade s. k. styckebyggda småhus.

I motionen 1978/79:174 (m) hemställs att riksdagen avslår propositionen.

CU 1978/79:7

6 Som framgått av redovisningen ovan har tidigare från (c), (m) och (fp) hävdats att en köpeskillingskontroll inte är det rätta tillvägagångssättet för att pressa priserna på småhus. En enighet från dessa partiers sida har utgått ifrån det faktum att endast ett ökat småhusbyggande ärett verkligt effektivt sätt att komma till rätta med det nu behandlade problemet. I sammanhanget vill utskottet erinra om att antalet färdigställda lägenheter i småhus under perioden 1970-1975 ingalunda antalsmässigt ökat så starkt som ofta görs gällande. Sålunda har antalet färdigställda småhuslägenheter minskat under perioden 1976-1978 jämfört med under den tidigare treårsperioden. Minskningen torde kunna beräknas till drygt 15 000. Genom att antalet lägenheter i flerfamiljshus minskat starkt har emellertid andelen lägenheter i småhus ökat från 31 % år 1970 till 75 96 år 1977. Denna relativa uppgång innebär att antalet färdigställda lägenheter i småhus ökat från 34 000 år 1970 till 41 000 år 1977 samtidigt som antalet färdigställda lägenheter i flerfamiljshus minskat från 75 000 till 14 000 under samma period.

Utskottet nödgas konstatera att den andelsmässiga ökningen av antalet färdigställda småhuslägenheter inte inneburit att tillgången på sådana hus motsvarar efterfrågan. Sålunda finns idag i Sverige mindre än hälften av lägenheterna i småhus - en låg siffra vid jämförelse bl. a. med förhållandet i de övriga nordiska länderna.

Bostadsstyrelsens överväganden och förslag har i många fall mött hård kritik vid remissbehandlingen. Sålunda anförde konsumentverket att den nuvarande prisregleringen av statsfinansierade småhus på längre sikt bör avvecklas. Vidare har som framgår av motionen - men som inte redovisats i propositionen - småhusköpkommittén kraftigt förordat utredning av en alternativ metod till köpeskillingskontroll som innebär en övergång till marknadsprissättning på nyuppförda statligt belånade småhus.

Den i propositionen föreslagna förlängningen innebär endast att marknadspriset kommer att tas ut senare än med nuvarande regler. Värdeökningen som uppkommer kommer fortfarande någon av de första innehavarna till del. I och för sig oönskade värdeökningar kommer endast att omfördelas mellan olika innehavare av huset. Enligt utskottets mening finns det inte anledning att genom bifall till propositionen medverka till att så sker.

I stället bör fortsättningsvis undersökas olika metoder som på längre sikt kan anses erforderliga för att motverka spekulativa inslag. I propositionen (s.

6) anger bostadsministern att sådana överväganden skall ske. Bl. a. bör enligt vad som där anförs närmare klarläggas giltigheten av vissa av de villkor som kommunerna nu använder för att motverka spekulation. Enligt utskottets mening är det vidare viktigt att utreda förekomsten av kommunala subventioner i sammanhanget något som - om det tillämpas - innebär att det vid en vidareförsäljning kan existera två prisnivåer. Även andra frågor bör undersökas.

I propositionen föreslås även som ovan anförts att köpeskillingskontrollen skall utvigas till att omfatta också s. k. styckebyggda småhus. Bostadssty -

CU 1978/79:7

reisen hade i sin utredning avvisat en sådan utvidgning. Som skäl för detta angavs bl. a. administrativa svårigheter och svårigheter att i dessa fall fastställa en produktionskostnad. Enligt förslaget i propositionen skall kontrollen utformas i princip på samma sätt som för gruppbyggda småhus. Länsbostadsnämnderna skall i samband med lånebeslutet på grundval av sökandens egna uppgifter ange den kostnad som kan godtas och som sedermera skall användas som utgångspunkt vid prövning av överlåtelsepriset. Med hänsyn till svårigheten för den enskilde att beräkna produktionskostnaden bör bedömningen av eventuella tillägg vid styckebyggen vara generös. Bostadsministern anser att underlaget för produktionskostnadsprövningen kommer att förbättras vid överlåtelse av styckebyggda småhus i och med den föreslagna ordningen.

Utskottet instämmer med bostadsministern så till vida att ett ökat incitament nu finns att ange en produktionskostnad som bättre än f. n. redovisar en tillförlitlig produktionskostnadsberäkning. Utskottet är emellertid inte övertygat om att detta faktum innebär att en sådan bättre beräkning verkligen kan presteras. Tvärtom har utskottet under behandlingen av ärendet kommit till uppfattningen att den av bostadsministem föreslagna ordningen inte kommer att fungera i praktiken. Svårigheten att beräkna produktionskostnaderna för styckebyggda småhus har verifierats av bostadsstyrelsens konsulentgrupp genom en undersökning som gjorts beträffande sådana hus i Jönköpings län med utgångspunkt i ett slumpmässigt urval från 1977 års produktion. Belåningsvärdet förde statliga bostadslånen ligger enligt undersökningen 100 000 kr. under de verkliga kostnaderna för att bygga ett styckebyggt hus. Motsvarande underbelåning för gruppbyggda småhus var 20 000 kr. Enligt utskottets mening belyser de lämnade uppgifterna de svårigheter som är förenade med att beräkna en produktionskostnad för styckebyggda småhus. Även om ett starkare incitament sålunda kommer att finnas för att redovisa en mera tillförlitlig kostnadsberäkning har enligt utskottets mening inga lösningar givits på hur svårigheten att genomföra dessa beräkningar skall underlättas.

Sammanfattningsvis får utskottet sålunda anföra följande. Ovan har redovisats att det bästa tillvägagångssättet för att komma till rätta med vissa spekulativa inslag vid överlåtelser av statligt belånade småhus är att skapa balans mellan tillgång och efterfrågan och inte genom att införa nya administrativa regler på ett samhällsområde som redan tidigare präglas av en alltför stark tilltro till dessa reglers verkan. Skäl saknas alltså att föreslå en utvidgning av köpeskillingskontrollen. I stället bör utöver vad ovan anförts ett bosparande som inordnas som ett naturligt led i småhusbyggandet införas. Detta bosparande bör knytas direkt samman med fördelningen av nybyggda småhus med statlig belåning. Ett sådant system skulle i praktiken stoppa eventuella spekulativa inslag. När ett system för detta bosparande utvecklats bör nuvarande köpeskillingskontrol! avvecklas. I avvaktan härpå saknas anledning att utvidga köpeskillingskontrollen. Propositionen 1978/79:55 bör

CU 1978/79:7

avslås.

Härav följer att utskottet inte har anledning att sakpröva övriga motionsforslag.

Mot angiven bakgrund finns inte heller anledning att från riksdagens sida göra några uttalanden om behovet av ytterligare kontrollinstrument m. m. Utskottet hemställer1

att riksdagen med bifall till motionen 1978/79:174 avslår propositionen 1978/79:55 och motionerna 1978/79:173 och 175.

'Vid bifall till reservationen förfaller utskottets hemställan under 2-4. GOTAB 58936 Stockholm 1978