H 4482-25
Sökord Tvångsförvaltning · Förvaltningsåläggande
I ett mål om tvångsförvaltning enligt bostadsförvaltningslagen på grund av en bostadsrättsförenings brister i förvaltningen var fråga bl.a. om det var proportionerligt att ställa fastigheten under tvångsförvaltning, trots att det endast fanns ett fåtal hyresgäster. Så bedömdes vara fallet.
SVEA HOVRÄTT Avdelning 02 020101
BESLUT
2025-06-26 Stockholm
Mål nr
H 4482-25
ÖVERKLAGAT AVGÖRANDE
Hyresnämnden i Malmö, beslut 2025-03-06 i ärende nr H 3812-24, se bilaga A
PARTER
Klagande
Bostadsrättsföreningen 5:an, 769619-1746
Adress hos ombud
Ombud: Advokaten R.N.M
Motpart
Malmö stad, Miljöförvaltningen, 212000-1124
205 80 Malmö
Uppgivna ombud: J.S och A.H.P
SAKEN
Ingripande i förvaltningen
HOVRÄTTENS AVGÖRANDE
Hovrätten avslår överklagandet.
YRKANDEN I HOVRÄTTEN
Bostadsrättsföreningen 5:an (föreningen) har yrkat att Malmö stads talan i
hyresnämnden i första hand ska avslås, i andra hand att hovrätten i stället ska besluta om ett förvaltningsföreläggande mot föreningen med den utformning som hovrätten finner lämplig.
Föreningen har även yrkat ersättning för sina rättegångskostnader i hovrätten.
KLAGANDE PARTS TALAN
Föreningen har vidhållit vad som anfördes i hyresnämnden samt förtydligat och lagt till i huvudsak följande. Föreningen har under lång tid arbetat aktivt med att identifiera och åtgärda problem med fastigheten. Föreningen är beredd att fortsätta det arbetet. Merparten av påstådda missförhållanden i fastigheten berör dock lägenheter som inte innehas med hyresrätt. Föreningen har tidigare oriktigt fråntagits tillgång till sina bankkonton vilket medfört svårigheter att uppbära intäkter och betala entreprenörer. Föreningen har nu åter tillgång till sina bankkonton och har vidtagit åtgärder för att liknande problem inte ska kunna uppstå i framtiden. Vad gäller problem med mikrobiell påväxt har föreningen gjort vad som kan krävas för att åtgärda detta. Föreningen har också anmodat de boende som orsakat påväxt att vidta rättelse. Tillräckliga brister avseende temperaturen i lägenheterna är inte visade. Den mätning som utfördes i januari 2025 gjordes inte i enlighet med gällande regelverk. Sett till föreningens nuvarande situation föreligger inte förutsättningar att besluta om tvångsförvaltning. I vart fall är bristerna inte så allvarliga att det finns skäl att omedelbart besluta om tvångsförvaltning utan att dessförinnan ha övervägt
möjligheten att besluta om ett förvaltningsföreläggande.
HOVRÄTTENS SKÄL
Hovrätten har tagit del av utredningen i målet. Utredningen är densamma som i hyresnämnden.
Sid 3
SVEA HOVRÄTT BESLUT H 4482-25 Avdelning 02
Hyresnämnden har redovisat de rättsliga utgångspunkterna för när och hur ingripande i förvaltningen får ske samt sina överväganden i dessa frågor såvitt gäller den aktuella fastigheten. Hovrätten gör inga andra bedömningar än hyresnämnden utifrån
förhållandena vid tidpunkten för det överklagade beslutet, och detta även i fråga om att ett förvaltningsföreläggande inte är en tillräcklig åtgärd. Det som föreningen i
hovrätten har anfört om de åtgärder som vidtagits för att förbättra bristerna i
förvaltningen och om föreningens nuvarande situation i övrigt menar hovrätten inte ger tillräckligt stöd för att förvaltningen av fastigheten nu kan anses godtagbar mot bostadshyresgästerna. Hovrätten finner i stället sammantaget att det alltjämt kvarstår sådana brister att det, trots det begränsade antalet hyresrätter, är proportionerligt att ställa fastigheten under tvångsförvaltning. Det som föreningen i övrigt har anfört förändrar inte den bedömningen. Överklagandet ska därför avslås.
Vid denna utgång saknas förutsättningar för föreningen att få ersättning för rättegångskostnader.
Hovrättens beslut får enligt 10 § lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt inte överklagas.
I avgörandet har deltagit hovrättsrådet Kenneth Nordlander, f.d. hovrättsrådet Måns Edling, referent, och tf. hovrättsassessorn Åsa Larsson.
Bilaga A
Sida 1 (8)
HYRES- OCH ARRENDENÄMNDEN I MALMÖ Hyresnämnden
PROTOKOLL MED BESLUT
2025-03-06
Aktbilaga 96
Ärende nr H 3812-24
Rotel 2
Nämnden
Hyresrådet Li Österman (ordförande)
Jenny Dahlqvist Falk och Anders Angel
Protokollförare
Nämndhandläggare Kristina Håkansson
Plats för sammanträde Hyresnämnden, Malmö
Fastighet/Adress
Malmö Taxeringsrevisorn 5, Thomsons väg 42, 44, 46 och 48, Malmö
Sökande
Malmö stad, Miljöförvaltningen, 212000-1124
Bergsgatan 17
205 80 Malmö
Närvarande genom ombud
Ombud: J.H och A.H.P
Malmö stad, Fastighets- och gatukontoret
Biträde:P.T, miljöinspektör, Malmö stad
Motpart
Bostadsrättsföreningen 5:an, 769619-1746
styrelsent5@gmail.com
Närvarande genom ställföreträdare
Ställföreträdare: S.S, styrelseledamot Adress hos föreningen
Vittne
J.B, QSEK Sverige AB, närvarande per telefon under förhöret
Saken
Ingripande i förvaltningen
Ordföranden sammanfattar de bakomliggande omständigheterna.
Besöksadress Öppettider Postadress E-post
Bangårdsplatsen 2 måndag–fredag Box 4287 hmarotel2@dom.se
Telefon 08:15–16:00 203 14 Malmö Webbplats
040-35 34 00 domstol.se/hyres-och-arrendenamnden-i-
malmo
Sida 2
HYRES- OCH ARRENDE PROTOKOLL MED H 3812-24
NÄMNDEN I MALMÖ BESLUT
Hyresnämnden 2025-03-06
J.S uppger att Malmö stad, Miljöförvaltningen, vidhåller tidigare framfört yrkande och sina tidigare framställda grunder.
S.S uppger att Bostadsrättsföreningen 5:an (föreningen) fortsatt bestrider yrkandet på de grunder som tidigare angetts.
Ordföranden tillfrågar parterna om den film som föreningen gav in till hyresnämnden den 24 februari 2025, aktbilaga 76, och som Malmö stad fick del av samma dag ska spelas upp, varvid konstateras att innehållet är genomgånget av samtliga.
Ordföranden frågar J.S om Malmö stad fått del av den bevisning, aktbilaga 84-94, som S.S gav in till nämnden sent under gårdagskvällen.
Ordföranden uppger att nämnden efter granskning funnit att aktbilaga 84 och aktbi-laga 87 är identiska.
J.S: Malmö stad har fått del av bevisningen och kan kommentera den på så sätt att Malmö stad har fått besked om att hissarna är godkända, att ingivna do-kument utvisar att ingen har förvärvat den aktuella lägenheten och att de som bor i den lägenheten därför är hyresgäster samt att ingivna dokument visar att föreningen bestred fakturorna från VA Syd först under gårdagen.
S.S: Föreningen hade kontakt med VA Syd redan i december. Det formella
bestridandet gjordes först igår eftersom föreningen inte fick något svar från VA Syd. Vidare har föreningen satt i gång en utredning gentemot Stadsbyggnadskontoret. Han har fått uppgift om att tre utredningar pågår mot föreningen. Det är förvirrande och har att göra med trovärdighet.
Dok.Id 139451
Sida 3
HYRES- OCH ARRENDE PROTOKOLL MED H 3812-24
NÄMNDEN I MALMÖ BESLUT
Hyresnämnden 2025-03-06
Ordföranden frågar S.S vad han avser visa med två e-postmeddelanden som han skickade in till nämnden strax före dagens sammanträde.
S.S: Han vill visa att J.S tidigare arbetat på Hyresgästföre-ningen och att föreningens Kivraadress nu fungerar.
Ordföranden ställer frågor till S.S om en brottmålsdom som han skickade in till hyresnämnden tidigare under dagen.
S.S: Brottmålsdomen han gav in idag behöver inte tas in som en aktbilaga i ärendet, men han vill understryka att det har varit svårt för styrelsen att arbeta under så allvarliga hot som den dömde gjort sig skyldig till. Den dömde bor i en av lägenheterna i fastigheten. Det gäller en händelse från början av år 2024.
Hyresnämnden tar upp bevisning, varvid refereras till ingivna bevisuppgifter.
På begäran av föreningen hålls vittnesförhör med J.B. Vittnet avlägger ed och erinras om edens vikt och sin sanningsplikt. Förhöret hålls per telefon, tas upp digitalt och sparas i nämndens ärendehanteringssystem.
Ordföranden tillfrågar parterna om det finns något ytterligare att tillägga eller framhålla utifrån att allt ingivet material utgör processmaterial. Så konstateras inte vara fallet.
Parterna slutför talan.
Ordföranden frågar S.S vad han i sitt slutanförande avser med att före-ningen varit utsatt för externa påtryckningar.
Dok.Id 139451
Sida 4
HYRES- OCH ARRENDE PROTOKOLL MED H 3812-24
NÄMNDEN I MALMÖ BESLUT
Hyresnämnden 2025-03-06
S.S: Han syftar bl.a. på J.S agerande och att hon t.ex. har ringt till föreningens bank och smutskastat föreningen och på den mediala smutskast-ning av föreningen som sker. Han anser också att den föreslagna särskilda förvaltaren på ett generellt plan är jävig.
Sammanträdet avslutas.
Parterna underrättas om att nämnden avkunnar beslut senare under dagen.
Hyresnämnden håller enskild överläggning och avkunnar i parternas frånvaro följande
BESLUT
Skäl för hyresnämndens beslut
Parternas yrkanden och inställning, grunder och utveckling av talan framgår av protokoll från sammanträden i ärendet. I ärendet har getts in ett vidsträckt underlag och omfattande skriftlig bevisning har åberopats.
Dok.Id 139451
Sida 5
HYRES- OCH ARRENDE PROTOKOLL MED H 3812-24
NÄMNDEN I MALMÖ BESLUT
Hyresnämnden 2025-03-06
Inledningsvis konstaterar hyresnämnden att det redan grundat på föreningens egna uppgifter följer att det i fastigheten finns åtminstone två hyreslägenheter. Bostads-förvaltningslagen är därmed tillämplig (se 1 § nämnda lag och lagförarbetena, prop. 1970:133 s. 26).
Enligt 2 § bostadsförvaltningslagen får hyresnämnden besluta om ingripande i förvaltningen av en fastighet, om fastighetsägaren brister i sina skyldigheter mot bostadshyresgästerna genom att eftersätta underhållet av fastigheten eller annars förvalta fastigheten på ett sätt som inte är godtagbart för bostadshyresgästerna. Godtagbar förvaltning innebär ett krav på att vidta åtgärder för att bevara sundhet, ordning och gott skick inom fastigheten. Som exempel kan nämnas att sköta tillförsel av värme, vatten och el. Brister i förvaltningen kan även avse fastighetsägarens allmänna uppträdande, t.ex. om fastighetsägaren gör sig oanträffbar för hyresgästerna (se prop. 1976/77:151 s. 82).
I den aktuella fastigheten är den absoluta merparten av lägenheterna upplåtna med bostadsrätt. Trots detta kan det finnas skäl att ingripa i äganderätten av fastigheten genom tvångsförvaltning om det visat sig vara fråga om en betydande misskötsamhet eller särskilt kvalificerad vanvård (se bl.a. prop. 1970:133 s. 59). I detta hänseende, och vid en proportionalitetsbedömning, menar hyresnämnden att förvaltningsbristerna till antal och den långa tid som tillsynsärendena gällande föreningen fortgått ska beaktas vid bedömningen.
Såväl Hyresgästföreningen som Malmö stad har under flera års tid försökt få till stånd förbättringar och ingripa mot dåliga boendeförhållanden med utgångspunkt i rättslig reglering och offentligrättsliga regelverk. I vart fall sedan år 2020 har förelägganden varit aktuella (se bl.a. sammanställning i aktbilaga 5). Det kan vidare noteras att tidigare ansökan till hyresnämnden om ingripande i förvaltningen (tvångsförvaltning) registrerades den 15 juli 2022 (ärende H 2104-22).
Dok.Id 139451
Sida 6
HYRES- OCH ARRENDE PROTOKOLL MED H 3812-24
NÄMNDEN I MALMÖ BESLUT
Hyresnämnden 2025-03-06
Hyresnämnden ska inte inom ramen för detta ärende om- eller överpröva förelägganden, beslut och domar i materiellt hänseende. Nämndens prövning tar i stället sin utgångspunkt i en bedömning av i vilken grad aktuella myndigheters och domstolars beslut som sådana utgör ett underlag för en betydande och kvalificerad misskötsam-het eller vanvård. Redan antalet förelägganden och beslut ger stöd för den allvarliga vanvården och misskötsamheten. Så även styrelsens generella passivitet och bristande egenansvar i frågorna. De omständigheterna att bristerna förelegat under flera års tid, löpande viten fortsatt att dömas ut och att det redan vid hyresnämndens prövning av frågan om tvångsförvaltning i maj 2023 konstaterats ha förelegat betydande brister i förvaltningen talar vidare med styrka för att det finns allvarliga och långvariga brister i förvaltningen. Under hösten 2024 har boende under en period saknat tillgång till varmvatten och uppvärmning av sina lägenheter. Även om föreningen vidtagit rättelse inför den tidigare prövningen i hyresnämnden och också inom ramen för detta ärende agerat för att vidta rättelse, bl.a. genom att fjärrvärmecentralen är utbytt och fungerar sedan november 2024, att såsom J.B vittnat om vid sammanträdet en ny undercentral installerats och i samråd med E.ON provkörts på Thomsons väg 48 samt att hissarna nu är godkända, så är det uppenbart att detta inte skett som ett led i en naturlig och välfungerande förvaltning. Föreningen har vidare bl.a. vidgått att fastigheten saknat fjärrvärme under sju veckor i perioden oktober till november 2024. Det finns fortfarande förelägganden förenade med löpande viten som inte har efterkommits. Flera enligt förelägganden ålagda redovisningsskyldigheter och rapporter saknas fortfarande. Detta gäller bl.a. sanering av mikrobiell påväxt, rapport som redovisar att drifts- och funktionskontroll har genomförts i enlig-het med vitesföreläggande om funktionskontroll av värmesystem daterad 2021-11-04 och redovisning som uppfyller beslut om föreläggande med vite gällande tillgång till varmvatten och uppvärmning daterad 2024-10-25. Föreningen har vidgått att det fortfarande finns problem med mikrobiell påväxt, vilket föreningen i och för sig menar beror på hyresgästerna själva och inte avser skador i fastigheten, men som oavsett vilket innebär att vitesföreläggande inte är uppfyllt.
Dok.Id 139451
Sida 7
HYRES- OCH ARRENDE PROTOKOLL MED H 3812-24
NÄMNDEN I MALMÖ BESLUT
Hyresnämnden 2025-03-06
De generella bristerna i fastighetsägarens förvaltning har alltså såsom redan konstaterats inte bara pågått under lång tid, utan har dessutom fortgått efter hyresnämndens tidigare beslut i frågan om ingripande i förvaltningen.
Därtill konstaterar hyresnämnden att skulder till leverantörerna av fjärrvärme och vatten får anses betydande. Även om föreningen under pågående handläggning av ärendet bestritt fakturorna och anser sig vara feldebiterad så kvarstår faktum att det i sig är anmärkningsvärt att fakturorna bestritts först i detta sena skede, att de av E.ON och VA Syd fordrade beloppen får anses vara betydande satt i relation till föreningens förmodade kapital och intjänandeförmåga samt att det således finns en kvarstående risk för att leveranser av värme och vatten kan komma att upphöra.
Sedan hyresnämndens beslut meddelades den 22 maj 2023 har bl.a. ett vite om 400 000 kr dömts ut av Mark- och miljödomstolen för överträdelse av föreläggandet avseende mikrobiell påväxt – ett beslut som har löpt på med vite sedan den 22 februari 2022. Det finns ytterligare utdömda viten och skuldbördan har totalt sett fortsatt att öka. Till detta ska läggas att det fortfarande finns betydande oklarheter kring bl.a. bankkonton och kontaktvägar till styrelsen.
Även om antalet hyresrätter är få så är det mycket angeläget att skapa effektiva verktyg för att komma till rätta med misskötseln av fastigheten. Förvaltningsåläggande är vid en helhetsbedömning inte en tillräcklig reaktion. Bristerna i förvaltningen är allvarliga. Det är uppenbart att fastighetsägaren inte rättat sig efter de förelägganden förenade med vite som har beslutats (se 5 § och prop. 2020/21:201 s. 74). Det rör sig om fortlöpande brister i förvaltningen av sådant slag att vanvården bedöms vara betydande och misskötsamheten kvalificerad. Ett beslut om tvångsförvaltning bedöms proportionerligt även sett till det ingrepp i äganderätten som det innebär.
Dok.Id 139451
Sida 8
HYRES- OCH ARRENDE PROTOKOLL MED H 3812-24
NÄMNDEN I MALMÖ BESLUT
Hyresnämnden 2025-03-06
Sammanfattningsvis visar alltså den sammantagna utredningen att bristerna i förvaltningen under en längre tid har varit så allvarliga att tvångsförvaltning är en i detta fall, även sett till lägenhetsstrukturen i fastigheten, motiverad och proportionerlig åtgärd. Fastigheten Malmö Taxeringsrevisorn 5 med adress Thomsons väg 42, Thom-sons väg 44, Thomsons väg 46 och Thomsons väg 48 i Malmö ställs alltså
under förvaltning av särskild förvaltare (tvångsförvaltning) enligt 2 § första stycket bostadsförvaltningslagen. Förvaltningen ska som längst pågå under 3 år.
Tvångsförvaltning innebär att fastighetsägaren, under den tid som förvaltningen fortgår, helt skiljs från förvaltningen av fastigheten genom att hyresnämnden ställer fastigheten under förvaltning av en särskild förvaltare.
Föreslagen förvaltare ska utses. Någon grund för att det skulle föreligga jäv har inte framkommit.
Det ankommer i första hand på förvaltaren att – med utgångspunkt i de rättsliga förutsättningar som bostadsförvaltningslagen ger – se över att medel till förvaltningen av fastigheten erhålls. Det saknas i nuläget särskilda skäl för hyresnämnden att meddela föreskrifter för förvaltningen.
Hyresnämndens beslut träder i kraft omedelbart.
HUR MAN ÖVERKLAGAR, se bilaga A
Beslutet kan överklagas senast den 27 mars 2025. Överklagande ställs till Svea hov-
rätt men ges in till hyresnämnden.