HFD 2025 ref. 4

Sökord Fastighetsmäklare · Vilseledande utgångspris · Lockpris

En jämförelse mellan det utgångspris som en fastighets- mäklare åsatt ett förmedlingsobjekt och försäljningspriset för objektet har inte ansetts tillräckligt för att bedöma om utgångspriset varit vilseledande.

Högsta förvaltningsdomstolen meddelade den 13 februari 2025 följande dom (mål nr 5736-23).

1 En fastighetsmäklare ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Om så inte sker kan mäklaren meddelas en påföljd i form av t.ex. varning.

2 Fastighetsmäklaren H.T. anmäldes till Fastighetsmäklarinspektionen för sin prissättning av några förmedlingsobjekt. Hon förelades av inspektionen att ge in en förteckning över samtliga förmedlingsuppdrag hon haft under en viss period. Förteckningen omfattade 76 objekt. För 70 av dessa hade utgångspriset understigit det slutliga försäljningspriset med som mest knappt 30 procent.

3 Fastighetsmäklarinspektionen beslutade att meddela H.T. en varning. Beslutet motiverades med att utgångspriset för nästan samtliga förmedlingsobjekt hade understigit det slutliga försäljnings­­priset och för en stor del av objekten hade utgångspriset väsentligen understigit försäljningspriset. Detta kunde enligt inspektionen inte förklaras på annat sätt än att H.T:s prissättning systematiskt hade varit inkorrekt och hon hade därigenom åsidosatt god fastighetsmäklarsed.

4 H.T. överklagade till Förvaltningsrätten i Karlstad och vidare till Kammarrätten i Göteborg som avslog hennes överklaganden. Kammarrätten ansåg att H.T. systematiskt hade lämnat vilseledande prisuppgifter i sin marknadsföring och att hon därmed hade åsidosatt god fastighetsmäklarsed.

5 H.T. yrkar att Högsta förvaltningsdomstolen ska undanröja beslutet om varning och anför följande. Hon har som utgångspris använt det pris som respektive säljare kunde tänka sig att sälja för. Att försäljningspriset blivit högre än utgångspriset innebär inte att utgångspriset varit vilseledande.

6 Fastighetsmäklarinspektionen anser att överklagandet ska avslås och anför följande. En vanlig förväntan hos spekulanterna är att utgångspriset ska grundas i mäklarens sakkunniga värdering av bostaden och därmed spegla marknadsvärdet och genom att ange ett pris ger mäklaren legitimitet åt prissättningen. Inspektionen vidhåller att H.T. har åsidosatt god fastighetsmäklarsed genom att systematiskt lämna vilseledande utgångspriser i sin marknadsföring.

7 I målet är det bestämmelserna i den numera upphävda fastighetsmäklarlagen (2011:666) som ska tillämpas. Motsvarande bestämmelser finns i fastighetsmäklarlagen (2021:516).

8 Enligt 8 § första stycket ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed.

9 Kravet på fastighetsmäklaren att i allt iaktta god fastighetsmäklarsed innebär att mäklaren ska följa all tillämplig lagstiftning, bl.a. marknadsföringslagen (2008:486). Enligt 10 § första stycket och andra stycket 4 i den lagen får en näringsidkare vid marknadsföringen inte använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar, bl.a. sådana som rör produktens pris, som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans närings­verksamhet.

10 Av 28 § första stycket fastighetsmäklarlagen framgår att Fastighetsmäklarinspektionen utövar tillsyn över de fastighetsmäklare som är registrerade. Enligt 29 § första stycket ska inspektionen återkalla registreringen för den fastighetsmäklare som handlar i strid mot sina skyldigheter enligt lagen. Om det kan anses tillräckligt, får inspektionen enligt tredje stycket i stället meddela varning eller erinran. Är förseelsen ringa får inspektionen avstå från påföljd.

11 Påföljderna i fastighetsmäklarlagen är av straffliknande karaktär. Det innebär att för att en påföljd ska komma på fråga krävs att de omständigheter som påföljden grundas på kan slås fast otvetydigt (RÅ 1996 ref. 83).

12 Fastighetsmäklarinspektionen har gjort gällande att H.T. i marknads­föringen av ett stort antal förmedlingsobjekt använt sig av vilseledande prisuppgifter vilket strider mot marknadsföringslagen och därmed mot god fastighetsmäklarsed.

13 Frågan om en prisuppgift är vilseledande aktualiseras främst med avseende på s.k. lockpriser. Med lockpris brukar menas att objektet bjuds ut till ett pris som väsentligen avviker från det bedömda marknadsvärdet eller som ligger väsentligt under det som säljaren är beredd att acceptera (prop. 2010/11:15 s. 33).

14 Fastighetsmäklarinspektionen har till stöd för sitt påstående om vilseledande prisuppgifter enbart åberopat att utgångspriset för ett stort antal förmedlingsobjekt väsentligt understigit försäljningspriset. Enligt inspektionen måste ett utgångspris antas spegla objektets marknadsvärde och genom att ange ett lågt utgångspris vilseleds presumtiva köpare om vad objektet är värt.

15 Utgångspris och marknadsvärde är emellertid inte samma sak, och eventuell villfarelse hos potentiella köpare om vad ett utgångspris ger uttryck för kan inte leda till att prisuppgiften ska anses vilseledande (HFD 2023 ref. 28).

16 Högsta förvaltningsdomstolen finner därför att Fastighetmäklarinspektionen inte har visat att de angivna utgångspriserna varit vilseledande. H.T. har därmed inte åsidosatt god fastighetsmäklarsed och det saknas således grund för att påföra henne någon påföljd. Underinstansernas avgöranden ska därför upphävas.

Högsta förvaltningsdomstolen bifaller överklagandet och upphäver underinstansernas avgöranden.

I avgörandet deltog justitieråden Jermsten, Knutsson, Baran, von Essen och Nilsson. Föredragande var justitiesekreteraren Sara Arya.

Frågan är om H.T. vid de aktuella förmedlingarna använt sig av så kallat lockpris och därigenom handlat i strid mot god fastighetsmäklarsed.

En bedömning av lockpriser ska utgå från förmedlingsobjektens marknadsvärde. I avsaknad av ett angivet marknadsvärde ska ett utgångspris som anges i marknadsföringen jämföras med det bedömda marknadsvärdet.

FMI anser att värderingarna för de granskade objekten är för låga med hänsyn till bl.a. att H.T. haft goda förutsättningar för att bedöma priset på objekten och att utgångspriset för många av de granskade förmedlingsobjekten väsentligen har understigit försäljningspriset. FMI anger dock inte vad marknadsvärdet enligt dess uppfattning varit. Därmed är det H.T:s uppgifter om marknadsvärdet, dvs. utgångspriset, som ska läggas till grund för bedömningen.

Det är ostridigt i målet att försäljningspriset för flera av de granskade objekten väsentligen avvikit från utgångspriset. Det finns därför anledning att ifrågasätta H.T:s värderingar. Förvaltningsrätten ifrågasätter inte att det bedömda marknadsvärdet för en fastighet vid en viss givan försäljning kan avvika från slutpriset av olika anledningar. Att försäljningspriset i det aktuella fallet så väsentligen överstigit utgångspriset för en relativt stor del av de granskade förmedlingsobjekten, som alla är belägna inom samma begränsade geografiska område, kan enligt förvaltningsrättens mening dock inte förklaras på annat sätt än H.T:s prissättning systematiskt varit inkorrekt.

Mot bakgrund av detta bedömer förvaltningsrätten att det är utrett H.T. vid marknadsföring av fastigheter använt sig av lockpris. Hon har därmed brutit mot sin omsorgsplikt och god fastighetsmäklarsed, varför hon ska påföras en påföljd. Med anledning av den systematiskt inkorrekta prissättningen kan förseelsen inte anses som ringa eller hennes agerande som mindre klandervärt. FMI har därmed haft skäl för att tilldela henne en varning. Överklagandet ska därför avslås.

– Förvaltningsrätten avslår överklagandet.

Frågan är om H.T:s marknadsföring vid de aktuella förmedlingarna ska anses vilseledande och därmed vara i strid med god fastighetsmäklarsed.

Att använda vilseledande prisupplysningar vid marknadsföringen av bostäder strider mot marknadsföringslagen (2008:486) och därmed även mot god fastighetsmäklarsed. Frågan om en prisupplysning är vilseledande har framför allt aktualiserats med avseende på lockpriser. Med lockpris brukar menas att förmedlingsobjektet i marknadsföringen bjuds ut till ett pris som väsentligen avviker från det bedömda marknadsvärdet eller som ligger väsentligt under det som säljaren är beredd att acceptera (se prop. 2010/11:15 s. 33).

Av utredningen framgår att H.T. har förmedlat 76 objekt under tiden den 1 augusti 2020–31 juli 2021 och att 70 av dessa objekt var inom ett område på en kvadratmil i en storstad. Sex av objekten har sålts till utgångspris eller därunder, 22 objekt har sålts för ett pris som överstiger utgångspriset med upp till 11 procent, 32 objekt har sålts för ett pris som överstiger utgångspriset med 11–18 procent och 16 objekt har sålts för ett pris som överstiger utgångspriset med mer än 18 procent.

Kammarrätten konstaterar att varken Fastighetsmäklarinspektionen eller H.T. har fört fram någon beräkning eller uppskattning av fastigheternas bedömda marknadsvärden, utan inspektionen har i stället jämfört slutpriserna med utgångspriserna i annonserna. Eftersom det kan finnas godtagbara förklaringar till varför utgångspris och slutpris skiljer sig åt, är det inte lämpligt att jämföra priset i ett visst antal annonser med den slutgiltiga köpeskillingen för att konstatera att vilseledande prisupplysning har förekommit (jfr SOU 2008:6 s. 172 f). I nu aktuellt mål har utgångspriset för nästan samtliga av de 76 förmedlingsobjekten under den granskade perioden understigit det slutgiltiga försäljningspriset, varav slutpriset på mer än hälften av objekten väsentligen har avvikit från utgångspriset. Även om det inte går att säga att H.T. använt sig av lockpriser enligt den definition som brukar användas (jfr prop. 2010/11:15 s. 33) anser kammarrätten att omständigheterna inte kan förklaras på annat sätt än att prissättningen systematiskt har varit inkorrekt och därmed vilseledande. Detta särskilt med beaktande av att nästan samtliga förmedlingsobjekt befinner sig inom centrala delar av en storstad och H.T. borde därför ha haft god kunskap om värdet på bostäderna inom detta område. Den omständighet att utgångspriserna har satts utifrån vad säljarna kunde tänka sig att acceptera föranleder inte att kammarrätten gör en annan bedömning.

Kammarrätten anser att H.T. genom att systematiskt lämna vilseledande prisuppgifter i marknadsföringen av de förmedlade objekten har åsidosatt god fastighetsmäklarsed. Det har inte kommit fram skäl som medför att H.T:s handlande skulle vara att anse som ringa.

– Kammarrätten avslår överklagandet.

Dunnington var skiljaktig och anförde:

I likhet med majoriteten anser jag att omständigheterna i målet inte är sådana att det är visat att H.T. använt sig av lockpriser enligt den definition som anges i ovan angivna förarbeten.

Frågan är i stället om det kan anses vara vilseledande - och därmed strida mot god fastighetsmäklarsed – att H.T. vid majoriteten av förmedlingarna marknadsfört ett utgångspris som understigit det slutliga försäljningspriset, och att mellanskillnaden i många fall har varit stor.

Fastighetsmäklarinspektionen anser att H.T:s prissättning varit systematiskt bristfällig och att hon genom att lämna inkorrekta prisuppgifter i sin marknadsföring åsidosatt såväl sin omsorgsplikt som god fastighetsmäklarsed.

Högsta förvaltningsdomstolen har i HFD 2023 ref. 28 angett att utgångspriset är det pris som budgivningen förväntas starta på och kan många gånger vara det lägsta pris som säljaren kan tänka sig att sälja bostaden för. I avgörandet – som visserligen avser en annan situation men som enligt min mening i vissa delar är vägledande även i aktuellt mål – uttalar Högsta förvaltningsdomstolen att utgångspris och marknadsvärde inte är samma sak, och eventuell villfarelse hos potentiella köpare om vad ett utgångspris ger uttryck för inte kan leda till att marknadsföringen ska anses vilseledande.

En jämförelse mellan utgångspris och det slutliga försäljningspriset kan mot bakgrund av ovan nämnda uttalanden enligt min mening inte ensamt vara avgörande för bedömningen av om det är fråga om vilseledande marknadsföring avseende prissättning. Detta även om utgångspriset visat sig understiga försäljningspriset i en majoritet av förmedlingarna och att mellanskillnaden i många av dessa fall varit stor. Några andra omständigheter till stöd för att H.T. ska ha lämnat inkorrekta prisuppgifter vid förmedlingarna har inte förts fram av Fastighetsmäklarinspektionen.

Jag anser därför att Fastighetmäklarinspektionen inte styrkt att H.T. handlat i strid mot sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666). Hon ska därför enligt min mening inte meddelas någon påföljd.