H 16615-25

HOVRÄTTENS AVGÖRANDE

1Hovrätten avslår överklagandet.

2K.W. ska ersätta BroGripen Sonetten Förvaltning AB för dess rättegångskostnad i hovrätten med 16 625 kr, allt avseende ombudsarvode, och ränta på beloppet enligt 6 § räntelagen från dagen för hovrättens dom till dess betalning sker.

SVEA HOVRÄTT BESLUT H 16615-25 Avdelning 02

YRKANDEN I HOVRÄTTEN

K.W. har i första hand yrkat bifall till sin talan i hyresnämnden och i andra hand att hyresnämndens beslut ska undanröjas och målet återförvisas dit för fortsatt behandling.

BroGripen Sonetten Förvaltning AB (hyresvärden) har motsatt sig ändring av hyresnämndens beslut.

Parterna har yrkat ersättning för sina rättegångskostnader i hovrätten.

HOVRÄTTENS SKÄL

Parterna har vidhållit och utvecklat vad de anförde i hyresnämnden. Det har i hovrätten klarlagts att parterna är överens om att prövningslägenheten tillskapades genom att en tidigare lokalyta gjordes om till ett antal bostadslägenheter, att dessa lägenheter därefter hyrdes ut till förmedlingsföretaget A4U genom ett blockhyresavtal och att A4U betalade en hyra om 8 228 kr per månad för prövningslägenheten. Det är vidare i hovrätten ostridigt att hyresvärden påkallade förhandling för att höja hyran avseende prövningslägenheten från och med den 1 januari 2024, att dessa förhandlingar strandade samt att A4U därefter fortsatte att hyra lägenheten till samma hyra fram till dess att hyresvärden träffade ett avtal om hyra direkt med K.W. från och med den 1 mars 2024 och att hyran enligt det avtalet uppgick till 9 500 kr per månad.

Hovrätten har tagit del av utredningen i målet. Utredningen är densamma som i hyresnämnden.

Den centrala frågan i målet gäller om hyresvärden har åsidosatt sin förhandlingsskyldighet enligt 5 § hyresförhandlingslagen (1978:304) genom att träffa det aktuella avtalet om hyra direkt med K.W. avseende prövningslägenheten.

SVEA HOVRÄTT BESLUT H 16615-25 Avdelning 02 Som hyresnämnden har angett är det ostridigt att förhandlingsordning gäller för fastigheten och att denna omfattar även prövningslägenheten. Hyresvärden har därmed haft den skyldighet att förhandla som följer av 5 § hyresförhandlingslagen.

Av 5 § hyresförhandlingslagen framgår att hyresvärden – såvitt här är av intresse – är skyldig att på eget initiativ förhandla med hyresgästorganisationen i fråga om 1. höjning av hyran för en lägenhet […], 2. bestämmande av hyran för en ny hyresgäst om den begärda hyran överstiger den tidigare hyresgästens hyra [– – –]

Det bestämmelsen är avsedd att förhindra är att hyresvärden höjer hyran för en viss lägenhet utan att förhandla med hyresgästorganisationen eller utan sådan förhandling tar ut en högre hyra av en ny hyresgäst jämfört med vad den tidigare hyresgästen betalade till hyresvärden. Bestämmelsen har ändrats flera gånger men fick sin nuvarande lydelse – i här relevanta avseenden – den 1 juni 1997 (för en noggrann redogörelse över hur bestämmelsen förändrats över tid se RH 2017:33).

Hovrätten har i RH 2017:33 uttalat att det – med hänsyn till bestämmelsens uppbyggnad – ligger närmast till hands att anse att hyresvärden har uppfyllt sin förhandlingsskyldighet om kravet enligt antingen punkten 1 eller punkten 2 är uppfyllt samt att lagtexten inte tydligt anger att hyresvärden skulle vara skyldig att uppfylla även punkten 2 om punkten 1 redan har uppfyllts. Hovrätten har i samma avgörande uttalat att det inte bör komma i fråga att förklara ett hyresavtal ogiltigt med hänsyn till att hyresvärden har brustit i sin förhandlingsskyldighet utan att detta tydligt framgår av lag.

I det nu aktuella fallet är det ostridigt att hyresvärden har påkallat förhandlingar för att höja hyran för prövningslägenheten, men att dessa strandat. Hyresvärden har därmed fullgjort sin förhandlingsskyldighet enligt punkten 1. Förhållandena är mycket lika de i det tidigare nämnda avgörandet med undantag för att prövningslägenheten inte var vakant vid den tidpunkt som den nya hyran skulle börja gälla. Hyresvärden hade alltså kunnat hänskjuta tvisten om skälig hyra till hyresnämnden för prövning eller träffa en uppgörelse direkt med A4U om ny hyra för prövningslägenheten. Även med hänsyn

SVEA HOVRÄTT BESLUT H 16615-25 Avdelning 02 tagen till denna diskrepans delar hovrätten den bedömning som tidigare gjorts, det vill säga att ett hyresavtal inte bör förklaras ogiltigt med hänvisning till att hyresvärden skulle ha brustit i sin förhandlingsskyldighet utan att det tydligt framgår av lag att hyresvärden har varit skyldig att förhandla på nytt i en sådan situation som det är fråga om. Då så inte är fallet instämmer hovrätten i hyresnämndens bedömning att hyresförhandlingslagen inte har hindrat hyresvärden från att träffa ett individuellt avtal med K.W. på det sätt som skett. Överklagandet ska därför avslås.

Vid denna utgång ska K.W. ersätta hyresvärden för bolagets rättegångskostnad i hovrätten. Hovrätten bedömer att yrkat belopp är skäligt.

Hovrättens beslut får enligt 10 § lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt inte överklagas.

I avgörandet har deltagit hovrättsråden Lina Forzelius, referent, och Mats Holmqvist samt f.d. hovrättsrådet Måns Edling.

Bilaga A

Handläggning i parternas utevaro på nämndens kansli

NÄMNDEN

Tf. hyresrådet Simon Jarblad samt ledamöterna Carina Knapp och Maria Borrfors

PROTOKOLLFÖRARE

Tf. hyresrådet Simon Jarblad

FASTIGHET/ADRESS

Solna Sonetten 1, Virebergsvägen 7, Solna

PARTER

Sökande

K.W., Adress hos ombud Ombud: Jurist A.D.

Motpart

BroGripen Sonetten Förvaltning AB, 769628-4970 Box 5098 102 42 Stockholm Ställföreträdare: C.J.

SAKEN

Giltighet av hyresvillkor och/eller återbetalningsskyldighet

Hyresnämnden har den 15 oktober 2025 hållit sammanträde i ärendet, se bilaga 1. Efter sammanträdet har parterna beretts tillfälle att yttra sig över protokollet och slutföra sin talan.

Sida HYRES- OCH ARRENDE- PROTOKOLL MED H 15528-24

NÄMNDEN I STOCKHOLM BESLUT

Hyresnämnden K.W. har, som talan slutligen bestämts, yrkat att hyresnämnden ska förpliktiga BroGripen Sonetten Förvaltning AB till henne att återbetala 11 169 kr jämte ränta enligt räntelagen.

BroGripen Sonetten Förvaltning AB har motsatt sig yrkandet.

Till grund för sitt yrkande har K.W. i huvudsak anfört följande. K.W. har av BroGripen Sonetten Förvaltning AB hyrt en bostadslägenhet i första hand och betalat en hyra som varit otillåtet hög. Lägenheten omfattas av förhandlingsordning och K.W. hyra har bestämts utan att den primära förhandlingsskyldigheten beaktats. Den tidigare hyresgästen betalade en månadshyra om 8 228 kr efter att förhandlingar enligt hyresförhandlingslagen strandat. K.W. flyttade in den 1 mars 2024, det vill säga flera månader efter att förhandlingarna strandade. Eftersom K.W. hyra har överstigit den tidigare hyresgästens hyra är BroGripen Sonetten Förvaltning AB skyldig att återbetala den överskjutande summan för perioden den 1 mars 2024 till och med den 8 november 2024.

Till grund för bestridandet har BroGripen Sonetten Förvaltning AB anfört i huvudsak följande. Hyran för prövningslägenheten har förhandlats i enlighet med den i hyresförhandlingslagen föreskrivna skyldigheten. Prövningslägenheten hyrdes ut först efter att förhandlingarna hade strandat och förhandlingsordningen därmed upphört att gälla för berörda lägenheter. Vid tidpunkten för tecknandet av det aktuella hyresavtalet förelåg således ingen gällande förhandlingsöverenskommelse. K.W. var den första hyresgästen som tecknade nytt avtal för lägenheten efter att förhandlingarna avslutats. När en förhandling enligt hyresförhandlingslagen har strandat har hyresvärden rätt att träffa individuella avtal om hyra direkt med enskilda hyresgäster. Detta innebär att BroGripen haft rätt att fastställa hyran genom individuell överenskommelse med K.W.. Den tidigare hyresgästens hyresnivå saknar därmed rättslig betydelse för det aktuella hyresförhållandet och kan inte läggas till grund för någon återbetalning eller jämkning.

Sida HYRES- OCH ARRENDE- PROTOKOLL MED H 15528-24

NÄMNDEN I STOCKHOLM BESLUT

Hyresnämnden Efter enskild överläggning meddelar hyresnämnden följande

BESLUT

Hyresnämnden avslår K.W. ansökan.

SKÄLEN FÖR BESLUTET

Rättsliga utgångspunkter

Av 5 § hyresförhandlingslagen (1978:304) följer att en förhandlingsordning medför en skyldighet för hyresvärden att påkalla förhandling med hyresgästorganisationen i fråga om bland annat (1) höjning av hyran för en lägenhet och (2) bestämmande av hyran för en ny hyresgäst, om den begärda hyran överstiger den tidigare hyresgästens hyra. Om hyresvärden inte iakttar denna skyldighet är hyresvärden enligt 23 § samma lag skyldig att betala tillbaka vad han uppburit för mycket jämte ränta från dagen för beloppets mottagande. Omfattas lägenhet av förhandlingsordning är dessutom avtal som hyresvärden träffar med hyresgästen i fråga som avses i 5 § första stycket ogiltigt, om förhandling enligt förhandlingsordningen inte har ägt rum.

Hyresnämndens bedömning

Det är ostridigt mellan parterna att det finns en förhandlingsordning för fastigheten som dessutom omfattar prövningslägenheten. Hyresnämnden konstaterar att hyresvärden därmed haft den skyldighet att förhandla som följer av 5 § hyresförhandlingslagen.

Hyresvärden har genom åberopade handlingar visat att hyresvärden under september respektive december 2023 påkallat förhandling om en hyreshöjning för år 2024 beträffande prövningslägenheten och andra lägenheter. Efter att förhandlingssammanträde ägt rum har hyresvärden den 12 januari 2024 gett motparten ett skriftligt besked om att hyresvärden frånträder förhandlingen. Hyresnämnden finner att hyresvärden därmed har fullgjort sin

Sida HYRES- OCH ARRENDE- PROTOKOLL MED H 15528-24

NÄMNDEN I STOCKHOLM BESLUT

Hyresnämnden förhandlingsskyldighet beträffande prövningslägenheten. Den dåvarande hyresgästens hyresnivå ändrades inte under år 2024. Den omständigheten att K.W. tillträdde lägenheten först efter att förhandlingarna strandat innebär inte att hyresvärden varit skyldig att på nytt påkalla förhandling (jfr RH 2017:33). Hyresförhandlingslagen har alltså inte hindrat hyresvärden att – som hyresvärden gjort – träffa ett individuellt avtal med K.W. den 24 januari 2024 att gälla från och med den 1 mars 2024 och därmed bestämma en hyra som översteg den tidigare hyresgästens hyra. K.W. ansökan ska därför avslås.

HUR MAN ÖVERKLAGAR, se bilaga 1 Beslutet får överklagas till Svea hovrätt senast den 10 december 2025.

Simon Jarblad

Bilaga 1

HYRES- OCH ARRENDE- PROTOKOLL Aktbilaga 38 NÄMNDEN I STOCKHOLM 2025-10-15 Ärende nr H 15528-24 Hyresnämnden Rotel 7

NÄMNDEN

Tf. hyresrådet Simon Jarblad, ordförande Carina Knapp och Maria Borrfors, övriga ledamöter

PROTOKOLLFÖRARE

Juristen Pelin Toprak

PLATS FÖR SAMMANTRÄDE

Nämndens kansli

FASTIGHET/ADRESS

Solna Sonetten 1, Virebergsvägen 7, Solna

SÖKANDE

K.W.,

Närvarande genom ombud

Ombud: A.D. Orimlig Hyra i Sverige AB Lilla Nygatan 14 111 28 Stockholm

MOTPART

BroGripen Sonetten Förvaltning AB, 769628-4970 Box 5098 102 42 Stockholm

Ej närvarande

Ställföreträdare: C.J.

Ej närvarande

SAKEN

Giltighet av hyresvillkor och/eller återbetalningsskyldighet

Vid pårop, och vid något senare förnyat pårop, inställer sig inte BroGripen Sonetten Förvaltning AB eller något ombud för denne. Det antecknas att bolaget bevisligen är

Sida 2 HYRES- OCH ARRENDE- PROTOKOLL H 15528-24

NÄMNDEN I STOCKHOLM

Hyresnämnden delgivet såväl kallelse till dagens sammanträde som handlingarna i ärendet. Av kallelsen framgår att ärendet kan komma att avgöras även om bolaget uteblir. Det är inte antagligt att bolaget har laga förfall för sin utevaro. Hinder mot sammanträdet föreligger därför inte.

Ordföranden går i korthet igenom handlingarna i ärendet och följande antecknas. K.W. har hyrt en bostadslägenhet i den av BroGripen Sonetten Förvaltning AB (hyresvärden) ägda fastighet på Virebergsvägen 7 i Solna (lägenheten). K.W. har inkommit med en ansökan om återbetalning enligt 23 § hyresförhandlingslagen (1978:304).

A.D.: K.W. yrkar att hyresvärden ska åläggas att till henne återbetala ett belopp om 30 793 kr, jämte ränta enligt 6 § räntelagen från den dag då hyresvärden delgavs ansökan (den 12 november 2024) till dess betalning sker. Som grund för yrkandet anförs att K.W. har betalat en hyra som varit otillåtet hög och att hyresvärden har försummat sin förhandlingsskyldighet enligt 5 § hyresförhandlingslagen. K.W. har därför enligt 23 § hyresförhandlingslagen rätt att, tillsammans med ränta, få tillbaka det som hon betalat utöver skäligt belopp.

Ordföranden konstaterar att hyresvärden under skriftväxlingen motsatt sig ansökan.

A.D. utvecklar K.W. talan och anför i huvudsak följande. Det är ostridigt i ärendet att det finns en förhandlingsordning för fastigheten och att lägenheten omfattas av den. Det är också ostridigt att någon förhandlings-överenskommelse avseende lägenheten inte träffats. K.W. hyra sattes individuellt utan att den primära förhandlingsskyldigheten iakttogs. Eftersom K.W. hyra överstigit vad den tidigare hyresgästen betalat har hon rätt att få tillbaka mellanskillnaden. K.W. betalade en hyra om 9 500 kr per månad. Skälig hyra uppgår till 5 775 kr. Påståendet om skälig hyra bygger på indikationer som K.W. fått om den förra hyresgästens hyra. K.W. flyttade in 31 mars 2024 och bodde i lägenheten till och med 31 december 2024. Det görs dock bara gällande

Sida 3 HYRES- OCH ARRENDE- PROTOKOLL H 15528-24

NÄMNDEN I STOCKHOLM

Hyresnämnden återbetalningsskyldighet från 31 mars 2024 till 8 november 2024, då ansökan till hyresnämnden inlämnades. Hyresvärden har gjort gällande att den följt sin förhandlingsskyldighet. Detta bestrids. Den 27 september 2023 påkallade hyresvärden förhandling avseende höjning av totalhyrorna, aktbilaga 24. Den 13 december 2023 inkluderades även prövningslägenheten i förhandlingarna, aktbilaga 25. Hyresvärden menar att när en överenskommelse inte kunde nås strandade förhandlingarna enligt meddelande den 12 januari 2024, aktbilaga 26. K.W. noterar att förhandlingsframställan den 13 december 2023 avsåg hyreshöjningar från den april 2024 och framåt. K.W. flyttade in i mars 2024. Förhandlingarna har alltså inte omfattat den hyra som sattes för K.W.. Hyresvärden kunde möjligen förhandla individuellt med den förra hyresgästen, men när K.W. flyttade in kunde inte hyresvärden sätta en högre hyra än för den förra hyresgästen utan nya kollektiva förhandlingar. Med anledning av utformningen av K.W. talan är den förra hyresgästens hyra en väsentlig uppgift. Det finns anledning att tro att C.J. har denna uppgift. C.J. måste därför höras. Ett alternativ är att C.J. enligt föreläggande från hyresnämnden lämnar denna uppgift skriftligen. K.W. kan då vitsorda uppgiften och ärendet tas till avgörande.

A.D. anger att K.W. begär att hyresnämnden ska förelägga C.J. att uppliva sin kunskap om vad hans kommande förhör gäller genom att granska handlingar som är tillgängliga för honom.

Sammanträdet, som pågick kl. 10.15–10.35, förklaras avslutat med följande besked.

- Protokoll från sammanträdet kommer att skickas till parterna inom en vecka. - Hyresnämnden avser att fortsätta skriftväxlingen innan beslut i ärendet fattas. - Det återstår att se om ett nytt sammanträde är behövligt.

Sida 4 HYRES- OCH ARRENDE- PROTOKOLL H 15528-24

NÄMNDEN I STOCKHOLM

Hyresnämnden

EFTERKOMMANDE HÄNDELSER

BroGripen Sonetten Förvaltning AB genom C.J. har efter sammanträdet inkommit med ett e-postmeddelande till hyresnämnden med anledning av sin utevaro, aktbilaga 36.

Pelin Toprak Protokoll justerat 2025-10-17/

Bilaga 2

Hur man överklagar

Beslut i Hyresnämnden eller Arrendenämnden

Vill du att beslutet ska ändras i någon del kan du överklaga. Här får du veta hur det går till. Nämnden kontrollerar att överklagandet kommit in i rätt tid. Har det kommit in för sent kommer nämnden att avvisa det, vilket innebär att det överklagade beslutet gäller. Ditt överklagande ska ha kommit in till Om överklagandet kommit in i tid, skickar nämnden inom 3 veckor från beslutsdatum. nämnden överklagandet och alla handlingar i Sista datum för överklagande finns på sista ärendet vidare till hovrätten. sidan i beslutet. Har du tidigare fått brev genom förenklad delgivning kan även hovrätten skicka brev på detta sätt. 1. Skriv nämndens namn och ärendenummer.

2Förklara varför du tycker att beslutet ska ändras och vilken ändring du vill ha. Ta kontakt med nämnden om du har frågor. 3. Tala om vilka bevis du vill hänvisa till. Adress och telefonnummer finns på första sidan i beslutet. Förklara vad du vill visa med varje bevis. Skicka med skriftliga bevis som inte redan Mer information finns på: finns i ärendet. https://www.domstol.se/hyra-arrende 4. Lämna namn och personnummer eller organisationsnummer. Lämna aktuella och fullständiga uppgifter om var du kan nås: postadresser, e-postadresser och telefonnummer. Om du har ett ombud, lämna också ombudets kontaktuppgifter.

5Skriv under överklagandet själv eller låt ditt ombud göra det.

6Skicka eller lämna in överklagandet till nämnden. Du hittar adressen i beslutet.