F 12671-24

MARK- OCH MILJÖÖVERDOMSTOLENS DOMSLUT

1Mark- och miljööverdomstolen ändrar mark- och miljödomstolens dom endast på följande sätt.

SVEA HOVRÄTT DOM F 12671-24

a) Mark- och miljööverdomstolen ändrar det som lantmäterimyndigheten har bestämt i fråga om klyvningslikvid och förordnar att fastigheten B:s ägare, E.K., ska betala – efter uppräkning med konsumentprisindex (KPI) – 914 444 kr direkt t ill fastigheten C:s ägare, L.L.s dödsbo. I övrigt står beslutet om ersättning för klyv ningen fast.

b) Mark- och miljööverdomstolen ändrar mark- och miljödomstolens dom i fråga o m rättegångskostnader på så sätt att L.L.s dödsbo ska betala ersättning för E.K.s rättegångskostnader i mark- och miljödomstolen med 45 469 kr, avseende ombudsarvode, och ränta på beloppet enligt 6 § räntelagen från dagen för mark- och miljödomstolens dom till dess betalning sker.

2L.L.s dödsbo ska betala ersättning för E.K.s rättegångskostnader i Mark- och miljööverdomstolen med 31 226 kr, och ränta på beloppet enligt 6 § räntelagen från dagen för denna dom till dess betalning sker. I beloppet ingår ombudsarvode med 30 281 kr.

SVEA HOVRÄTT DOM F 12671-24

BAKGRUND

Lantmäterimyndigheten beslutade att genom klyvning dela fastigheten A i två nya fasti gheter. Den norra klyvningslotten, registrerad som C, tilldelades L.L.s dödsbo medan den södra lotten, registrerad som B, tilldelades E.K.. Lantmäterimyndigheten beslutade även att E.K. skulle betala 1 650 000 kr i klyvningslikvid till L.L.s dödsbo. Fastighetsbildningsbeslutet överklagades inte och fick därför laga kraft den 26 juli 2023. Värdetidpunkten är alltså detta datum.

YRKANDEN I MARK- OCH MILJÖÖVERDOMSTOLEN

E.K. har yrkat att Mark- och miljööverdomstolen i första hand ska bestämma att äga ren till fastigheten C, L.L.s dödsbo, ska betala en likvidersättning om 58 500 kr till henne som ägare till fastigheten B eller, i andra hand, det belopp som domstolen finner skäligt. I tredje hand har E.K . yrkat att Mark- och miljööverdomstolen ska undanröja mark- och miljödomstolens dom i ersättningsfrågan och återförvisa målet till lantmäterimyndigheten för fortsatt handläggning. E.K. har även vidhållit sitt yrkande om ersättning för rättegångskostnader i mark- och miljödomstolen.

L.L.s dödsbo (dödsboet) har motsatt sig ändring av mark- och miljödomstolens dom och för egen del yrkat att Mark- och miljööverdomstolen, i likhet med mark- och miljödomstolen, ska räkna upp den beslutade klyvningslikviden från tidpunkten för lantmäterimyndighetens beslut med senast kända konsumentprisindex (KPI) vid tidpunkten för Mark- och miljööverdomstolen dom.

Båda parterna har yrkat ersättning för sina rättegångskostnader i Mark- och miljööverdomstolen och överlämnat till domstolen att göra en prövning av yrkade rättegångskostnader.

SVEA HOVRÄTT DOM F 12671-24

MARK- OCH MILJÖÖVERDOMSTOLENS DOMSKÄL

Utgångspunkter för prövningen

Frågan i målet är hur ersättningen (klyvningslikviden) ska bestämmas med anledning av klyvningen av fastigheten A. Bestämmelserna i 5 kap. fastighetsbildningslagen (1970:988), FBL, om ersättning mellan sakägare vid fastighetsreglering tillämpas även vid klyvning, se 11 kap. 8 § FBL. Bestämmelserna om värdering och ersättning i 5 kap. 10–12 §§ FBL gäller alltså i tillämpliga delar.

Vid klyvning bestäms ersättningen med utgångspunkt från klyvningslotternas marknadsvärden efter klyvningen. Värdeskillnaden mellan klyvningslotterna jämnas ut genom ersättning i pengar (5 kap. 10 § FBL).

Marknadsvärdet motsvarar det pris som en fastighet sannolikt skulle betinga vid en försäljning på den allmänna marknaden. Marknadsvärdet bestäms i första hand med ledning av fastighetsförsäljningar på orten, dvs. genom ortsprismetoden. Ortsprismetoden bygger på jämförelser av försäljningar som i fråga om läge och andra värdepåverkande faktorer så långt som möjligt motsvarar vad som gäller för värderingsobjektet. En tillämpning av ortsprismetoden förutsätter att det finns tillgång till ett tillräckligt omfattande och relevant jämförelsematerial. Om ortsprismaterialet är litet och osäkert är det ofta lämpligt att göra en jämförelse med de riktvärden för fastighetstaxeringen som gäller för det berörda området.

Andra metoder som avkastningsberäkningar och produktionskostnadsberäkningar kan användas om det inte finns tillräckligt med jämförbara försäljningar och får huvudsakligen karaktären av kontrollfunktioner (jfr prop. 1971:122 s. 171–172).

Åkermark

Lantmäterimyndigheten har bedömt marknadsvärdet för åkermarken på fastigheterna C och B till 7 664 000 kr respektive 11 812 000 kr.

SVEA HOVRÄTT DOM F 12671-24

E.K. har gjort gällande att värdet på åkermarken på fastigheterna C och B är 4 287 500 kr respektive 6 922 500 kr. Till stöd härför har hon anfört bl.a. fö ljande. Lantmäterimyndigheten har värderat jordbruksmarken extremt högt utan hänsyn till vad som betalas för åkermark i Högrumstrakten. Lantmäterimyndighetens metod, att först inhämta marknadsvärden avseende jämförbart mindre åkerarealer och från andra ortsförhållanden för att därefter värdera r espektive åkerblock utifrån dess unika egenskaper inom intervallet -15% till +15%, är f elaktig och mycket rättsosäker. Detta eftersom hänsyn inte har tagits till de verkliga produktions- och avkastningsförutsättningarna för jämförelseobjektens olika skiften. I stället bör det endast tas fram ett genomsnitts- eller medelvärde utifrån jämförelseobjektens försäljningspriser som i sig leder till en bedömning av det mest sannolika priset vid en försäljning på en öppen marknad. De jämförelseobjekt avseende liknande lantbruksfastigheter i Högsrum socken som hon åberopade i mark- och miljödomstolen bör beaktas vid värderingen. Det handlar om fastigheterna E och W, där genomsnittsvärdet var 125 000 kr/hektar, samt fastigheten M där genomsnittsvä rdet var 82 000 kr/hektar. K/T-kvoten för åkermarken på dessa objekt är 1.35 respektiv e 1.19. Därutöver bör två ytterligare försäljningar som skett under 2024 beaktas. Det handlar om fastigheterna V och D som överläts till ett genomsnittspris på åkermarken om 160 000 kr/ha respektive 129 000 kr/ha. Fastigheten D gränsar alldeles intill fastigheten B i söder. K/T-kvoten för åkermarken på dessa objekt är 1.58 respektive 1.27. Motsvarande K/T-kvot för åkermarken på fastigheten B uppgår till 2.67. Det bör noteras att det totala taxeringsvärdet för åkermarken inom fastigheterna C och B vid den senaste taxeringen sjönk från 8 122 000 krtill 7 679 000 kr mellan 2023 och 2024.

Dödsboet har anfört att de två transaktioner från 2024 som E.K. åberopat i Mark- och miljööverdomstolen har skett efter värdetidpunkten och att de av den anledningen inte ska beaktas vid bedömningen av klyvningslotternas marknadsvärde.

SVEA HOVRÄTT DOM F 12671-24

Mark- och miljööverdomstolens bedömning

Lantmäterimyndigheten har baserat sin värdering av åkermarken på ett ortsprismaterial. I värderingsutredningen anges bl.a. att hektarpriserna för åkermark på Öland varierar kraftigt beroende på bl.a. jordarnas produktionsförmåga, dränering, bevattningsmöjligheter och arrondering samt att genomsnittspriset i Borgholms kommun är 95 000–260 000 kr/hektar med ett snitt kring 165 000 kr/hektar. Vidare anges att de högre nivåerna gäller för högproduktiva marker med god arrondering och hög efterfrågan samt att genomsnittspriset för markerna med bäst förutsättningar ligger kring knappt 210 000 kr/hektar. Lantmäterimyndigheten har använt genomsnittet 210 000 kr/hektar som utgångspris i sin värdering av åkermarken på fastigheterna C och B. Anpassningar har därefter gjorts till markblockens unika egenskaper genom att värdet på respektive block har justerats uppåt eller nedåt utifrån genomsnittspriset 210 000 kr/hektar. De bedömda värdena per hektar för de olika åkerblocken inom fastigheten C varierar mellan 195 000 kr och 225 000 kr och inom fastigheten B mellan 210 000 kr och 240 000 kr. Någon köpeskillingskoefficient (K/T-kvot) redovisas inte.

E.K. har gjort gällande att lantmäterimyndigheten i sin värdering bedömt värdet på åkermarken för högt och i mark- och miljödomstolen åberopat jämförelseobjekt som inte ingått i lantmäterimyndighetens ortsprisunderlag. I Markoch miljööverdomstolen har hon åberopat ytterligare två förvärv, som genomförts under 2024, dvs. efter värdetidpunkten. Ingen av de åberopade fyra transaktionerna har – såvitt framkommit – utgjort s.k. släktköp eller av annat skäl avsett sådana transaktioner som inte kan antas spegla det mest sannolika priset vid en försäljning på den öppna marknaden. Det finns inte heller några indikationer på att de två transaktionerna som skett efter värdetidpunkten, har genomförts i ett annat marknadsläge för åkermarkspriser än läget vid värdetidpunkten. De kan alltså antas spegla marknadsvärdet för åkermark i området.

Mark- och miljööverdomstolen anser sammantaget att E.K. visat att det hektarpris som lantmäterimyndigheten åsatt åkermarken är något högt, vilket även

SVEA HOVRÄTT DOM F 12671-24

stöds av taxeringsuppgifterna. Något bärande skäl till att – såsom lantmäterimyndigheten gjort – vid värderingen utgå från ett genomsnittspris per hektar som baseras endast på de fem transaktionerna i kommunen med högst hektarpris har inte framkommit. De två försäljningarna med högst hektarpris i lantmäterimyndighetens ortsprismaterial synes också ha fått alltför stort genomslag i jämförelse med övriga objekt i materialet, särskilt mot bakgrund av vad som framkommit om det betydande prisintervall på åkermark som råder i kommunen.

Lantmäterimyndighetens ortsprisunderlag innehåller jämförelseobjekt där hektarpriset varierar kraftigt mellan objekten. Det är dock i målet inte visat att de av detta eller av andra skäl i och för sig inte kan godtas som jämförelseobjekt vid värderingen av åkermarken. Enligt Mark- och miljööverdomstolen bör således det genomsnittliga marknadsvärdet för åkermarken tas fram på grundval av samtliga transaktioner inom Borgholms kommun som ingår i lantmäterimyndighetens ortsprisunderlag, kompletterat med de fyra transaktioner som E.K. har åberopat, eftersom dessa framstår som relevanta jämförelseobjekt. Det medför att den aktuella åkermarkenska värderas u tifrån ett genomsnittligt marknadsvärde om 155 000 kr/hektar.

Lantmäterimyndighetens värdering utgår därefter från en bedömning av varje block inom de båda fastigheterna. Eftersom blocken skiljer sig relativt mycket åt mellan de två fastigheterna anser Mark- och miljööverdomstolen att det är rimligt att göra en justering av marknadsvärdet på åkermarken mellan de två fastigheterna. Mot den bakgrunden finns det skäl att följa den anpassning av värdet som lantmäterimyndigheten gjort utifrån markblockens unika egenskaper. Det innebär att åkermarken inom fastigheten C värderas till 5 650 309 kr och att åkermarken inom fastigheten B värderas till 9 219 681 kr (se tabell 1 och 2). Mark- och miljööverdomstolen har därvid beaktat att block 3691 på fastigheten B rätteligen uppg år till 8,4 hektar, vilket är ostridigt i målet.

SVEA HOVRÄTT DOM F 12671-24

Tabell 1. C

Block Areal (ha) Kr/ha Totalt värde (kr)

4388 18,31 165 850 3 036 714 5510 1,12 155 000 173 600 2543 5,45 165 850 903 883 320 1,36 144 150 196 044 2267 8,08 165 850 1 340 068

Medel/totalt 34,32 159 340 5 650 309

Tabell 2. B

Block Areal (ha) Kr/ha Totalt värde (kr)

9226 3,35 165 850 555 598 9153 7,62 165 850 1 263 777 3691 8,4 176 700 1 484 280 4923 0,92 172 050 158 286 4842 4,39 172 050 755 300 3563 1,67 176 700 295 089 9457 3,91 165 850 648 474 9083 9,22 165 850 1 529 137 6825 1,02 155 000 158 100 6906 5,59 155 000 866 450 4967 2,92 155 000 452 600 397 6,21 165 850 1 029 929 - 0,17 133 300 22 661

Medel/totalt 55,39 163 465 9 219 681

Mangårdsbyggnad med tomt och komplementbyggnader

Lantmäterimyndigheten har värderat mangårdsbyggnaden med tomt och komplementbyggnader till 1 900 000 kr.

E.K. har gjort gällande att mangårdsbyggnaden har åsatts ett för lågt värde och att detta i stället bör vara 3 000 000 kr. Till stöd för sin talan har hon anfört bl.a. följande. Det är fråga om ett bostadshus som utgör en typisk Ölandsgård. Gården är den sista norrut i radbyn Högsrum. Eftersom lantmäterimyndigheten har använt ett annat segment av bostäder än typiska Ölandsgårdar som jämförelseobjekt blir värderingen av gårdstomten med sitt bostadshus och komplementbyggnader alldeles

SVEA HOVRÄTT DOM F 12671-24

för låg jämfört med likvärdiga objekt. Flera av de jämförelseobjekt som lantmäterimyndigheten baserat sin värdering på har sålts för lägre köpeskillingar än taxeringsvärdena, t.ex. till följd av att byggnaderna varit fuktskadade och att avlopp och uppvärmning varit ur funktion. Av de tio försäljningar mellan åren 2018 och 2023 som hon åberopat framgår att K/T-kvoten för jämförbara objekt varierat mellan 1,17 och 2,73 med ett snitt på 2,01. Taxeringsvärdet för mangårdsbyggnaden, tomt och komplementbyggnader på fastigheten C var 2023 1 659 000 kr, vilket ger ett marknadsvärde om 3 335 000 kr. Under 2024 såldes ytterligare två fastigheter, X och Y, som är goda jämförelseobjekt. Köpeskillingen uppgick i de fallen till 3 900 000 kr respektive 4 500 000 kr.

Dödsboet har anfört bl.a. följande. Mangårdsbyggnaden på fastigheten C har ett eftersatt skick. Flera av de jämförelseobjekt som E.K. åberopar är inte jämförbara med värderingsobjektet. Fastigheten J är en fastighet med havsutsikt och fastigheterna K, G och L har alla högre standardpoäng än aktuellt objekt. Fastigheten H har en standardpoäng på 29 med bl.a. k ommunalt vatten, vilket fastigheten C inte har.

Mark- och miljööverdomstolens bedömning

Av lantmäterimyndighetens underlag framgår att värderingen av mangårdsbyggnaden med tomt och komplementbyggnader utgått från ortsprismetoden och att jämförelseobjekten bestått av sex överlåtelser på den öppna fastighetsmarknaden under åren 2020–2022. Utifrån dessa har en genomsnittlig K/T-kvot med hänsyn tagen till prisutvecklingen erhållits. För att kunna använda den framtagna K/T-kvoten om 1,14 på det aktuella värderingsobjektet har objektets taxeringsvärde beräknats utifrån besiktningsuppgifter och enligt riktlinjerna för småhustaxering. Kvoten multiplicerad med det framräknade taxeringsvärdet för mangårdsbyggnaden inklusive tomt, har resulterat i ett bedömt marknadsvärde om 1 900 000 kr.

Mark- och miljööverdomstolen konstaterar att i lantmäterimyndighetens ortsprisunderlag är K/T-kvoten för en tredjedel av objekten, dvs. två försäljningar, så låg som 0,56. Av underlaget framgår också att standardpoängen inte varit avgörande för K/T-

SVEA HOVRÄTT DOM F 12671-24

värdet. E.K. har beträffande dessa försäljningsobjekt gjort gällande att de inte är repres entativa, eftersom de varit fuktskadade och det ena objektet inte haft fungerande avlop p och det andra varit drabbat av skadedjur. E.K.s uppgifter stöds av objektens låga K/T-värde. Mangårdsbyggnaden på fastigheten C har visserligen ett renoveringsbehov men utredningen ger inte vid handen att det är fråga om motsvarande grad av brister i underhåll och skick. Markoch miljööverdomstolen bedömer sammantaget att de objekt som i lantmäterimyndighetens ortsprisunderlag har ett K/T-värde om endast 0,56 inte kan anses representativa som jämförelseobjekt.

E.K. har åberopat tio jämförelseobjekt sålda under åren 2018–2023. Inga av dessa objekt har ingått i det underlag lantmäterimyndigheten använt vid sin värdering. Dödsboet, som ställt sig bakom lantmäterimyndighetens värdering, har invänt mot fem av E.K.s åberopade objekt och anfört att dessa inte utgör relevanta jämförelseobjekt. Dödsboet har bl.a. pekat på att de har en högre standard än det aktuella objektet. Av vad som framkommit i målet är det, enligt Mark- och miljööverdomstolens bedömning, inte visat att dessa fem utgör representativa jämförelseobjekt som bör ingå i ortsprisunderlaget. Det saknas dock anledning att inte beakta övriga åberopade objekt. Lantmäterimyndighetens ortsprisunderlag bör således kompletteras med dessa. Det medför en K/T-kvot på 1,54. Eftersom ingen av parterna har ifrågasatt den 15-procentiga uppjustering som lantmäterimyndigheten gjort av K/Tkvoten till följd av prisutvecklingen på marknaden, ska motsvarande justering göras här. K/T-kvoten blir därmed 1,77. Det av lantmäterimyndigheten framräknade taxeringsvärdet om 1 659 000 kr har inte ifrågasatts. Det medför således att marknadsvärdet för mangårdsbyggnaden med tomt och komplementbyggnader bedöms uppgå till 2 936 430 kr (1,77 x 1 659 000 kr).

Ekonomibyggnader

Lantmäterimyndigheten har värderat ekonomibyggnaderna på fastigheten C till 265 000 kr.

SVEA HOVRÄTT DOM F 12671-24

E.K. har invänt mot lantmäterimyndighetens värdering och gjort gällande att ekonomibyggnaderna har ett värde om 800 000 kr. Till stöd härför har hon anfört bl.a. följande. Fastigheten C utgör efter klyvningen en bebyggd lantbruksfastighet lämplig för djurhållning och växtodling. På fastigheten finns fullt funktionella byggnader för jordbruk, däribland ladugård med höskulle, lösdriftsstall och plansilo. Taxeringsvärdet för samtliga ekonomibyggnader på fastigheten 2024 är 1 397 000 kr, vilket visar att lantmäterimyndigheten undervärderat byggnaderna.

Dödsboet har anfört att E.K., till skillnad från lantmäterimyndigheten,inte har gjort någon djupgående besiktning av ekonomibyggnaderna.

Mark- och miljööverdomstolens bedömning

Av utredningen framgår att lantmäterimyndigheten bedömt de aktuella byggnadernas värde utifrån Jordbruksverkets produktionskostnadsmetod, dvs. utifrån det ekonomiska nuvärdet på byggnaderna. Någon ortsprisutredning eller jämförelse med taxeringsvärden har såvitt framkommit inte gjorts. Som konstateras av lantmäterimyndighetens värderingsman kan värdet av dylika byggnader variera beroende på köpare och vissa byggnader kan anses tillföra ett mervärde, medan andra byggnader kan ses som en belastning snarare än en tillgång. Av lantmäterimyndighetens värdering framgår att flera av ekonomibyggnaderna användes vid tidpunkten för värderingen och att de då bedömdes rationella för sitt ändamål även om vissa var i behov av underhåll. Dessa byggnader får därmed anses ha ett visst mervärde. Enbart en ren produktionskostnadsmodell kan därmed inte anses spegla det mervärde som ekonomibyggnaderna kan ha för en presumtiv köpare på den öppna marknaden. Med beaktande härav och då det inte framkommit att taxeringsvärdet avseende ekonomibyggnaderna varit missvisande bedöms marknadsvärdet för ekonomibyggnaderna på fastigheten C uppgå till i vart fall de 800 000 kr som E.K. gjort gällande.

SVEA HOVRÄTT DOM F 12671-24

Skogsmark

Lantmäterimyndigheten har i sin värdering åsatt skogsmarken på fastigheten C ett värde om 705 000 kr, med nyckeltal för skog och produktiv skogsmark om 103 677 kr/ha respektive 706 kr/m sk. Fastigheten B har vid en motsvarande värdering åsatts ett värde om 2 510 000 kr, med nyckeltal för skog och produktiv skogsmark om 138 674 kr/ha respektive 603 kr/m sk.

E.K. har gjort gällande att skogen på fastigheten C ska åsättas ett värde om 499 000 kr och på fastigheten B ett värde om 2 042 500 kr. Till stöd för sin talan har hon anför bl.a. följande. Det finns inte någon m arknad för skog i Högsrumstrakten. Det ortsprismaterial som lantmäterimyndigheten a nvänt är inte representativt för värderingobjekten, eftersom de transaktionerna avser fastigheter på det småländska fastlandet där det råder helt andra produktionsförutsättningar och en annan marknad för skogsfastigheter. En jämförelse med försäljningspriset för andra skogsfastigheter, däribland fastigheten I, ger ett riktvärde p å vad en välskött skogsfastighet har för värde på marknaden runt Högsrum. Skogsmarken på fastigheterna C och B bör därför åsättas ett värde långt under 620 kr/m sk. Den oskötta skogsmarken på den närliggande fastigheten D anbringade vid försäljning 2024 ett riktvärde om 45 000 kr/ ha avseende skogsmarken.

Dödsboet har anfört bl.a. följande. Försäljningen av fastigheten D har skett efter värdetidpunkten och ska av den anledningen inte beaktas vid bedömningen. E.K. har inte heller gett in något underlag som styrker det värde per hektar som görs gällande.

Mark- och miljööverdomstolens bedömning

Lantmäterimyndigheten har i sin värdering bedömt att skogsmarkens marknadsvärde ligger cirka 80–85 procent under genomsnittet enligt ortsprisets tillhörande regressionskurvor. Av den utredning som E.K. åberopat är det inte visat

SVEA HOVRÄTT DOM F 12671-24

att värderingen är felaktig. Skäl att ändra lantmäterimyndighetens värdering i denna del har således inte framkommit.

Råmark

Lantmäterimyndigheten har bedömt värdet för 1,5 hektar råmark på fastigheten B till 706 000 kr. I värderingen har beaktats att området pekats ut som lämplig för bo stadsbebyggelse i en av kommunen framtagen fördjupad översiktsplan samt att det växer skog på marken, varför även ett rotnetto lagts till råmarksvärdet.

E.K. har yrkat att råmarken ska åsättas ett värde om 80 000 kr och till stöd härför anfört bl.a. följande. Om det någon gång blir aktuellt att exploatera aktuellt område ligger det troligen långt fram i tiden. Området ligger dessutom inom ett föreslaget vattenskyddsområde. Ett skäligt råmarksvärde för befintlig skogsmark enligt värdeteorin i sådana situationer är dess dubbla kalmarksvärde. För värderingsobjektet kan marknadsvärdet för kal skogsmark sättas till 30 000 kr/hektar, vilket skulle medföra ett skäligt initialt råmarksvärde om 6 kr/m .

Dödsboet har anfört bl.a. följande. Lantmäterimyndighetens värdering av råmarken utgår från förväntansvärden om att marken kan komma att bebyggas. Värderaren var dessutom i kontakt med kommunen som då bedömde en exploatering av området som realistisk.

Mark- och miljööverdomstolens bedömning

Det är ostridigt att det vid värdetidpunkten fanns en fördjupad översiktsplan där en del av skogsmarken inom fastigheten B pekades ut som lämplig mark för bostadsbebyggelse. Detta har beaktats vid värderingen. Som mark- och miljödomstolen noterat tar förväntansvärden sikte på övervärden som beror på förväntningar om ändrad markanvändning, vilket i detta fall handlar om framtida bebyggelsemöjligheter. Enligt saknas skäl att ändra lantmäterimyndighetens värdering i denna del.

SVEA HOVRÄTT DOM F 12671-24

Övrig mark

Lantmäterimyndigheten har i sin värdering åsatt den övriga marken inom fastigheten B ett värde om 22 000 kr.

E.K. har – med hänvisning till det felaktiga antagandet om storleken på åkermarken p å fastigheten B (block 3691) – invänt att arealen övrig mark ska minskas med 2,88 hektar och värdet sänkas i motsvarande mån till 8 500 kr.

Parterna är överens om att block 3691 är 8,4 hektar och inte 5,52 som lantmäterimyndigheten utgått från vid sin värdering. Eftersom åkermarken ökas ska motsvarande minskning av övrig mark göras, vilket påverkar värdet. Den övriga marken inom fastigheten B ska åsättas ett värde om 8 500 kr på det sätt E.K. yrkat.

Sammanfattning

gör sammanfattningsvis bedömningen att lantmäterimyndighetens värdering ska ändras såvitt avser åkermark, mangårdsbyggnad med tomt och komplementbyggnader, ekonomibyggnader samt övrig mark. I övriga delar ska värderingen stå fast. Värdet på betesmarken har inte ifrågasatts. Följden av domstolens bedömning blir att den klyvningslikvid som B:s ägare ska betala till fastigheten C:s ägare för att jämna ut värdeskillnaden mellan klyvnings-lotterna uppgår till 884 221 kr innan uppräkning med KPI, se nedan. (Se tabell 3 för summering av delvärdena).

SVEA HOVRÄTT DOM F 12671-24

Tabell 3. Summering av delvärden

C Värde (kr) B Värde (kr)

Mangårdsbyggnad 2 936 430 med tomt och komplementbyggnader Ekonomibyggnader 800 000 Ekonomibyggnader 64 000 Åkermark 5 650 309 Åkermark 9 219 681 Betesmark 641 000 Betesmark - Skogsmark 705 000 Skogsmark 2 510 000 Råmark - Råmark 706 000 Övrig mark 7 000 Övrig mark 8 500

Totalt värde (kr) 10 739 739 Totalt värde (kr) 12 508 181

Uppräkning med konsumentprisindex (KPI)

Som mark- och miljödomstolen konstaterat krävs för uppräkning av ersättningen med KPI ett uttryckligt yrkande, men inte något eget överklagande. På yrkande av dödsboet – vilket E.K. inte invänt mot – ska därför en uppräkning göras på summan 884 221 kr från lantmäterimyndighetens beslut, juni 2023, fram till dagen för denna dom. KPI låg i juni 2023 på 405,49. Senast kända KPI vid dagen för denna dom är 419,35 (oktober 2025). Uppräkning ska därmed ske med 419,35/405,49 * 884 221 kr = 914 444 kr.

Den klyvningslikvid som fastigheten B:s ägare, E.K., ska betala till fastigheten C:s äg are, L.L.s dödsbo uppgår således efter uppräkning med KPI till 914 444 kr. Underinstansernas avgöranden ska ändras i enlighet med detta.

Lantmäterimyndighetens ersättningsbeslut ändras inte i övriga delar. Det innebär att vad myndigheten bestämt om dag för betalning och ränta alltjämt ska gälla.

SVEA HOVRÄTT DOM F 12671-24

Rättegångskostnader

Utgångspunkten är att tappande part ska ersätta vinnande part för dennes rättegångskostnader. E.K. har fått framgång i målet men inte fullt bifall till sin talan. Mot bakgrund av utgången i målet är det skäligt att dödsboet ska ersätta E.K. f ör hälften av hennes rättegångskostnader i mark- och miljödomstolenoch Mark- och miljööverdomstolen.

E.K. yrkade ersättning för rättegångskostnader vid mark- och miljödomstolen med 90 938 kr (inklusive mervärdesskatt) för ombudsarvode. Markoch miljööverdomstolen finner med beaktande av målets art och omfattning att den yrkade ersättningen är skälig. Dödsboet ska således ersätta E.K. för hälften av den begärda ersättningen, dvs. 45 469 kr, jämte ränta på beloppet från dagen för mark- och miljödomstolens dom.

E.K. har yrkat ersättning för sina rättegångskostnader i Mark- och miljööverdomstolen med 62 452 kr, varav 60 562 kr avser ombudsarvode och 1 890 kr avser utlägg. I beloppen ingår mervärdesskatt. Dödsboet har överlämnat till Mark- och miljööverdomstolen att bedöma skäligheten av det yrkade beloppet. Mark- och miljööverdomstolen, som finner den yrkade ersättningen skälig, förordnar att dödsboet ska ersätta E.K. för hälften av den begärda ersättningen, dvs. 31 226 kr, jämte ränta på beloppet från dagen för denna dom.

Domen får enligt 5 kap. 5 § lagen om mark- och miljödomstolar (2010:921) inte överklagas.

I avgörandet har deltagit hovrättsråden Malin Wik och Petra Bergman, tekniska rådet Ingela Boije af Gennäs samt hovrättsrådet Katarina Welin, referent.

Föredragande har varit Harry Hodzic.

Bilaga A

Sid 1 (32) VÄXJÖ TINGSRÄTT DOM Mål nr F 3881-23 Mark- och miljödomstolen 2024-09-11 meddelad i Växjö

PARTER

Klagande

E.K. B

Ombud: H.S.

Motpart

Dödsboet efter L.L. C

ÖVERKLAGAT BESLUT

Lantmäteriets beslut 2023-06-27 i ärende nr H18385, se bilaga 1

SAKEN

Ersättning med anledning av klyvning avseende fastigheten A i Borgholms kommun

DOMSLUT

1Mark- och miljödomstolen avvisar dödsboet efter L.L.s yrkande om att Bs ägare, E.K., ska betala ytterligare ersättning till död sboet, Cs ägare.

2Mark- och miljödomstolen avslår E.K.s överklagande.

3Mark- och miljödomstolen fastställer klyvningslikviden, efter uppräkning med konsumentprisindex (KPI), som E.K. ska betala till dödsboet efter L.L. till 1 693 662 kr.

4Mark- och miljödomstolen avslår E.K.s yrkande om ersättning för rättegångskostnader.

Sid 2 VÄXJÖ TINGSRÄTT DOM F 3881-23 Mark- och miljödomstolen

5Med anledning av den av mark- och miljödomstolen uppräknade klyvningslikviden (se punkt 3 ovan) ankommer det på Lantmäteriet att vidta erforderliga åtgärder.

Sid 3 VÄXJÖ TINGSRÄTT DOM F 3881-23 Mark- och miljödomstolen

BAKGRUND

Lantmäteriet beslutade den 1 oktober 2020 om tillstånd till klyvning av fastigheten A i Borgholms kommun samt om fördelning av klyvningslotterna.

Efter överklagande beslutade mark- och miljödomstolen genom dom den 31 januari 2022 i mål F 5074-20 att ändra Lantmäteriets tillståndsbeslut endast i den del det avser fördelningen av lotterna. Domstolen beslutade att den klyvningslott som avser skiftena 1 och 2 (norra klyvningslotten) ska tilldelas dödsboet efter L.L. och den klyvningslott som avser övriga skiften (södra klyvningslotten) ska tilldelas E.K..

Lantmäteriet beslutade den 27 juni 2023 bl.a. att Bs ägare, E.K., ska betala 1 650 0 00 kr direkt till Cs ägare, dödsboet efter L.L..

E.K. har nu överklagat Lantmäteriets beslut om ersättning till mark-och miljödom stolen.

YRKANDEN M.M.

E.K. yrkar, så som hon slutligen bestämt sin talan, i första hand att ersättningsbeslutet ändras till att ägaren av C, dödsboet efter L.L., ska betala 58 50 0 kr till ägaren av B, E.K.

I andra hand yrkar E.K. att mark- och miljödomstolen efter jämkande ska fastställa l ikvidvärdena och ersättning.

I tredje hand yrkar E.K. att mark- och miljödomstolen ska undanröja ersättningsbes lutet och visa frågan åter till Lantmäteriet för förnyad handläggning.

E.K. yrkar ersättning för rättegångskostnader med totalt 90 938 kr inklusive mer värdesskatt. Av beloppet utgör 18 188 kr mervärdesskatt.

Sid 4 VÄXJÖ TINGSRÄTT DOM F 3881-23 Mark- och miljödomstolen

Som grund för yrkandena yttrar E.K. bland annat följande.

Vid klyvningen av A har två jordbruksfastigheter bildats. C (den norra lotten) är e n bebyggd lantbruksfastighet lämplig för djurhållning och växtodling. B (den södr a lotten) är en obebyggd lantbruksfastighet lämplig för växtodling. A består av 89 hektar åker.

Jordbruksmark

Trots påpekande från henne om att det finns relevant statistik både för jordbruks -och skogsbruksmarken för A har Lantmäteriet hämtat ortspris från andra bygder med andra produktionsförutsättningar (dvs. andra marknader).

Ludvig & Co är Sveriges största förmedlare av skogs- och jordbruksfastigheter och gör årligen sammanställningar över genomsnittliga marknadsvärden för åkermark för olika regioner. A är belägen i region 4. Det genomsnittliga marknadsvärdet för åkermark i den regionen uppgick för 2022 till 96 000 kr/hektar.

I samband med klyvningen värderade Agri-Kultur åkermarken på A till 100 000 – 1 30 000 kr/hektar (värdetidpunkt 2020-06-10). Ludvig & Co värderade också åkermarken i samband med klyvningen och åsatte åkermarkens marknadsvärde efter godhetsklass, den sämsta 75 000 kr/hektar, den medelmåttiga 125 000 kr/hektar och den bästa åkerjorden 175 000 kr/hektar (värdetidpunkt 2020- 09-28).

Vid värderingen av klyvningsfastigheten har hon åberopat två aktuella försäljningar av liknande lantbruksfastigheter i Högsrum socken. Den ena fastigheten, E, inklusive W, gränsar till A. Den andra fastigheten F ligger cirka 3 km öster om A. Dessa fastigheter såldes hösten respektive sommaren 2020.

E och W består av cirka 250 hektar, varav cirka 90 hektar åkermark. Begärt pris var 24 500 000 kr och fastigheterna således för cirka

Sid 5 VÄXJÖ TINGSRÄTT DOM F 3881-23 Mark- och miljödomstolen

18 000 000 kr. Enligt köparen har denne givit 125 000 kr/hektar för åkermarken. J ordbruksmarken på E och W är helt jämförbar med den på A.

F bestod vid försäljningen i juni 2020 av totalt cirka 126 hektar, varav 35,5 hektar å kermark. Begärt pris var 7 500 000 kr. Försäljningspriset blev cirka 6 500 000 kr. Enligt mäklaren såldes åkermarken för cirka 82 000 kr/hektar. Överlag är jordbruksmarken på F något sämre än på A.

Försäljningen av fastigheterna visar att marknadsvärdet för genomsnittlig åkermark i Högsrum uppgår till cirka 80 000 – 125 000 kr vid värdetidpunkten. Försäljningspriset stämmer väl med värderingarna av Agri-Kultur och Ludvig & Co gällande åkermarken på A från 2020. De faktiska prisuppgifterna stämmer även väl med Ludvig & Co:s prisstatistik för åkermark i region 4 för 2020- 2022.

Enligt rättspraxis ska vid officialvärdering förekommande och relevanta marknadsvärden (verkliga ortspriser) ha företräde jämfört med bedömda marknadsvärden. Lantmäteriet har istället beräknat marknadsvärdet för åkermarken på A med stöd av fastighetsregleringar av ren åkermark inom hela Borgholms kommun mellan 2016 och 2021. En sådan värdering blir inte lika träffsäker som om det finns direkt jämförbar ortsprisstatistik. Det krävs mycket god kännedom om jämförelseobjektens egenskaper om en sådan värdering ska bli riktigt bra. Om statistik från överföringar av mindre åkerarealer mellan grannfastigheter används kan det bli mycket missvisande vid värdering av större jordbruksfastighet.

Bland de aktuella jämförelseobjekten finns fastigheter med betydligt bördigare, mindre torkkänsliga och mer högavkastande åkerjordar än i Högsrum och som driver upp marknadsvärdet.

Genomsnittsarealen för de 37 fastighetsregleringar som ingår i Lantmäteriets jämförelsematerial är 15,44 hektar. Försäljningar av mindre markområden ger

Sid 6 VÄXJÖ TINGSRÄTT DOM F 3881-23 Mark- och miljödomstolen

normalt betydligt högre hektarpriser och marknadsvärden, än försäljningar av större markområden eller hela större lantbruksfastigheter.

Lantmäteriet har värderat det genomsnittliga åkermarksvärdet i Högsrum till 210 000 kr/hektar. Värdenivån har därefter justerats ytterligare efter respektive blocknummers/åkerskiftens unika egenskaper (produktionsförmåga och dränering) med +/- 15 %. Det bedömda marknadsvärdet för A:s åkerjord varierar då mellan 195 000 kr – 240 000 kr. Efter justering av värdenivåerna för de olika åkerskiftena uppgår genomsnittligt åkermarksvärde till cirka 224 000 kr/hektar. Det är 2,33 gånger så mycket som det snittpris Ludvig & Co redovisat för aktuellt område 2022. Det uppgår också till mer än 1,7 – 2,7 gånger så mycket som det verkliga försäljningspriset på marknaden för likartad åkermark och åkerarealer på orten.

Hon har utan framgång anmodat Lantmäteriet att inhämta uppgifter från gårdens jordbruksarrendator om de olika åkerskiftenas tillstånd, egenskaper och avkastning. Enligt registerkartan avseende åkerskifte 5 ger det idag endast cirka 50 % av övriga åkerskiftens avkastning, oavsett val av gröda, enligt arrendatorn. För detta åkerskifte har Lantmäteriet istället justerat upp åkermarkvärdet till 240 000 kr/hektar.

Lantmäteriet har således värderat A alldeles för högt. Jämfört med de totala slutpriserna för E och F om cirka 18 miljoner kr respektive cirka 6,5 miljoner kr år 2020.

Hon anser att ett skäligt marknadsvärde för åkermarken på A är 100 000 kr/ hektar.

Även att det ekonomiska läget i Sverige idag (vid värdetidpunkten 2023-07-26) högst troligen har inverkat prisdämpande på marknadsvärdet för åkermark accepterar hon att ett genomsnittligt marknadsvärde sätts till 125 000 kr/hektar på A . Hon reserverar sig dock för att 125 000 kr/hektar ger ett allt för stort

Sid 7 VÄXJÖ TINGSRÄTT DOM F 3881-23 Mark- och miljödomstolen

totalvärde på klyvningsfastigheten och att hon kan ändra ståndpunkt om åkerns marknadsvärde.

Ekonomibyggnader

Värdering av byggnaderna/anläggningarna ska ske dels efter dess ekonomiska värden (tekniska nuvärden), dels efter dess funktion (bruksvärden) för den bildade klyvningslotten.

Hon har reagerat på att skillnaden i Lantmäteriets värdering av den södra lotten respektive den norra lottens ekonomibyggnader uppgår till endast 201 000 kr. Lantmäteriet har värderat samtliga ekonomibyggnader på den norra lotten till 265 000 kr och på den södra lotten till 64 000 kr.

På den norra lotten (C) finns fullt funktionella byggnader för jordbruk, lösdriftsstall, ladugård, kalvstall, plan- och fodersilo, två gödselbrunnar för slamgödsel, maskinhall med verkstad samt enkla garage och lagerlokaler. Ladugården används av jordbruksarrendatorn för rekryteringsdjur.

På den södra lotten (B) finns endast två gamla trälogar/lador och en gödselbrunn f ör slamgödsel. Byggnaderna har ingen koppling till jordbruksdriften på fastighete n.

Agri-kultur uppskattade 2020 värdet för ladugården, ungdjursstallet och lösdriftsstallet till ca 600 000 kr. Därtill kommer två gödselbrunnar och en plansilo. Maskinhallen med verkstad är i hyfsat skick. Kostnaden för nybyggnation av en sådan maskinhall understiger nog inte 500 000 kr.

Värdet av ekonomibyggnaderna är i stort avhängigt av att de ingår i en aktiv jordbruksgård. Ekonomibyggnaderna på den norra lotten ingår i den nybildade fastigheten C, som är en jordbruksfastighet. För ägaren av en sådan fastighet måste värdet av befintliga byggnader värderas utifrån alternativa kostnader att anlägga nya byggnader för samma funktion.

Sid 8 VÄXJÖ TINGSRÄTT DOM F 3881-23 Mark- och miljödomstolen

För den nybildade jordbruksfastigheten B har däremot befintlig gödselbrunn och de gamla träladorna idag inget direkt samband med pågående markanvändning. Dessa byggnader har således inget egentligt värde för fastigheten idag. Hon accepterar Lantmäteriets värdering av byggnaderna 16, 17 och 18 på B under förutsättning att en mer skälig värdering av det befintliga ekonomibyggnadsbeståndet görs avseende C (se nedan).

Hon anser att byggnads- och anläggningsbeståndet på C har följande skäliga, dock delvis lågt satta restvärden: - Byggnad 5 och 6 (ladugård med tillbyggt djurstall) 250 000 kr - Byggnad 10 (lösdriftsstall) 200 000 kr - Byggnad 7 (gödselbrunnar) 75 000 kr - Byggnad 8 (plansilo) 50 000 kr - Byggnad 9 (maskinhall/verkstad) 200 000 kr - Byggnad 4 (förrådsutrymme med indraget vatten och el) 50 000 kr - Byggnad 11-15 (hönshus, fodersilo, förråd, garage) 25 000 kr Totalt 800 000 kr

Agri-Kultur i Småland AB har i ett utlåtande 2020-06-10 värderat ladugården till 200 000 kr, tillbyggt djurstall till ladugården med 100 000 kr samt lösdriftsstallet till 300 000 kr. Övriga byggnader och anläggningar åsattes inga värden.

Skogsmark

Klyvningsfastigheten är ingen skogsfastighet utan en utpräglad jordbruksfastighet. Enligt Lantmäteriets värdering är den produktiva skogsarealen på A 24,9 hektar. Värdering ska ske med stöd av befintlig ortsprisstatistik från Öland och inte med ortsprisstatistik från Småland. Vid förvärv av jordbruksfastigheter med skog på Öland åsätts sällan själva skogen eget marknadsvärde. Köpeskillingen för skogen (delvärde skogsmark) utgörs mer av ett rimligt eller bedömt (avkastnings)värde utifrån rådande skogliga förutsättningar på aktuell fastighet.

Sid 9 VÄXJÖ TINGSRÄTT DOM F 3881-23 Mark- och miljödomstolen

Arealen skogsmark på fastigheten A är splittrad (utspridd på sju olika skiften) av sä mre kvalitet med eftersatt skötsel (röjningar och gallringar). Boniteten är tämligen låg (5-6 m sk/hektar och år) och incitamenten för att bedriva skogsbruk på företagsekonomiska grunder är tämligen små. Skogsmarken ligger delvis inom va ttenskyddsområde med planerade skärpta restriktioner för pågående markanvändning. Skogsmark av sådan marginell karaktär som på A värderas som regel endast schablonmässigt vid en försäljning. I synnerhet då skogen inte har skötts rationellt. Skogen består framförallt av en blandning av planterad tallskog och vildvuxen Mittlandsskog. Samtliga dessa faktorer ger högre avverkningskostnader och därmed lägre rotnetton och försäljningsintäkter. På Öland finns ingen fastighetsmarknad för skog. Skogsmarken på A är inte avstyckningsbar för sig.

Det finns inga ”köpsågverk” som efterfrågar skogsråvara och som håller försäljningspriserna uppe. Hon har dock lyckats hitta ett köp av rena skogsfastigheter som ger ett relevant ortspris för aktuell värdering. Den 28 november 2022 såldes skogsfastigheterna Borgholm I-3 och 5-6. Fastigheterna utgör ett sammanhängande, välarronderat skogsskifte på ca 19 hektar med bra tillgång till vägar. Den genomsnittliga terräng- och transportavstånd är mellan 400 – 500 meter till bilväg. Här var den dock till befintliga (skogsbil-)vägar 100 – 200 meter. Skogen består framförallt av tall och i åldersklass slutavverkningsoch gallringsskog. Den är välskött. Medelboniteten är 7,1 m sk/hektar och år. Andelen slutavverkningsbar skog enligt skogsbruksplan är 80 %. Virkesförrådet var vid försäljningstillfället uppskattat till 5 351 m sk, varav löv 46 m sk löv (1 %) och köpeskillingen 3 320 000 kr. Det ger ett ortspris för välskött och delvis avverkningsmogen skog på 620 kr/m sk. Se sammanställning från Ludvig & Co. Denna uppgift ger en klar indikation på att ur produktionssynpunkt dålig Ölandsskog, som på A, marknadsvärdemässigt skäligen inte bör överstiga 500 kr/m sk. Att vid ortsprisutredning jämföra med försäljningar på fastlandsdelen av Kalmar län (Småland) ger alldeles för höga marknadsvärden.

Sid 10 VÄXJÖ TINGSRÄTT DOM F 3881-23 Mark- och miljödomstolen

Om det inte finns relevanta ortspriser för aktuellt objekt bör befintlig skogsmark enbart värderas med anpassade avkastningsberäkningar för A med hjälp av beståndsmetoden.

Mangårdsbyggnad med tomt

Beträffande värdering av gårdens mangårdsbyggnad med tomt har inte jämförelsestatistik inhämtats från liknande objekt utan från småhus. Avstyckade Ölandsgårdar utgör ett eget segment på fastighetsmarknaden som inte direkt kan jämföras med små villafastigheter.

Värdering enligt delvärdesmetoden ska ske med ortsprisstatistik från avstyckade Ölandsgårdar eller motsvarande i Högsrums närhet med gallringskriterierna storlek, ålder och läge med avseende på bostadshus samt efter storlek på tomten och dess karaktär m.m. Standard får sällan genomslag på marknadsvärdet för en potentiell förvärvare då denne är mycket intresserad av objektet.

Bostadshuset på A är fullt beboligt. Det är tämligen stort med en boyta på 200 m oc h en biyta på cirka 158 m . Hon är kritisk till det jämförelsematerial Lantmäteriet har använt vid ortsprisvärderingen av bostadshuset med tillhörande tomtmark. I aktuellt ortsprisunderlag är jämförelsematerialet uteslutande friliggande villor med betydligt lägre värdeytor (85-106 m ).

Tre av jämförelseobjekten som drar ned det uppskattade marknadsvärdet är fastigheterna Q, R och S. Q har fuktskador och mögelangrepp, trekammarbrunn samt avlopp och vedpanna som idag är ur funktion. R består av två baracker som byggts ihop. Det är fuktskadat oc h invaderat av råttor som ätit upp isoleringen. S är uppvärmt med direktvärmande el och övervåningen är inte inredd. Gallrar man bort dessa tre objekt blir K/T med befintligt jämförelseunderlag istället 1,34. Denna faktor har räknats upp med 15 % i värderingen. Aktuellt K/T-tal blir då 1,54 och marknadsvärdet för tomtmark med befintlig mangårdsbyggnad 2 555 000 kr.

Sid 11 VÄXJÖ TINGSRÄTT DOM F 3881-23 Mark- och miljödomstolen

Beaktar man försäljning av bostadshus på orten med liknande boytor som för fastigheten A:s mangårdsbyggnad som exempelvis K (taxeringsvärde 2 850 000 kr, försäljningspris 5 600 000 kr) och T (taxeringsvärde 1 526 000 kr, försäljningspris 2 850 000 kr) är K/T-talen istället 2,31 respektive 1,86. Det är därför rimligt att taxeringsvärden för stora bostäder med lantlig trädgård likt A ska räknas upp med K/T-tal i intervallet 1,5 och 2,3, för att erhålla ett sannolikt marknadsvärde för delobjektet.

Hon har studerat samtliga köp av bostadsfastigheter i Borgholms kommun för åren 2018-2023. Gallring av köpen har skett. Medelvärdet för köpen uppgår till 3 058 500 kr och K/T till 2,01. Beräknat taxeringsvärde 2023 uppgick till 1 659 000 kr. Beräknat marknadsvärde 2021 (två år före taxeringstillfället) 1,33 x 1 659 000 kr = 2 207 000 kr x 15 % prisjustering värdetidpunkt enligt Lantmäteriet = 2 538 000 kr.

Beräknat marknadsvärde mangårdsbyggnader inklusive komplementbyggnader och befintlig tomtmark med stöd av ortspris: 2,01 x 1 659 000 kr = 3 335 000 kr.

Hon anser att marknadsvärdet för bostadshus med befintlig tomt på A med beaktand e av redovisade ortspriser för liknande objekt inte understiger 2 500 000 kr. Det är sannolikt att marknaden betalat 2 500 000 kr – 3 500 000 kr vid värdetidpunkten för en avstyckad Ölandsgård i Högsrum, som är full beboelig och med en större bo- och biyta. Genomsnittspriset för de jämförbara köpeobjekten i ortsprismaterialet ovan är 3 060 000 kr.

Ölandsgården U såldes den 5 december 2019 för 2 000 000 kr. Bostadshuset var inte modernt utan hade ett starkt renoveringsbehov. Fastigheten ligger cirka 10,5 km från bostadshuset på C. Det är fullt logiskt att ett delvärde för en avstyckad tomt med bostadshus och komplementbyggnad på C ligger långt över 2 000 000 kr.

Sid 12 VÄXJÖ TINGSRÄTT DOM F 3881-23 Mark- och miljödomstolen

Råmark

Värdering ska ske med beaktande av att råmarksvärdet nyss har uppstått, dvs. långt till vänster på den tidsaxel för utvecklingen av råmarksvärdet som presenteras i grafen i Lantmäteriets värdeutlåtande (sid. 18).

Enligt fördjupad översiktsplan är del av fastigheten B utpekat som ett framtida beby ggelseområde för bostäder med prioritet 2. Det rör sig om ett område om cirka 1,8 hektar skogsmark. Hon är medveten om att en fördjupad översiktsplan kan skapa förväntningsvärden. Hon anser att vid sådana här antagande om hypotetiska prisnivåer måste stor hänsyn tas till förutsättningarna på den aktuella fastigheten för att skapa attraktiva bostadsfastigheter. Samma sak gäller för den enskilde fastighetsägarens intressen och engagemang att verkligen omställa markanvändningen och exploatera sin lantbruksfastighet.

Lantmäteriet har åsatt hennes klyvningslott ett mervärde på över en halv miljon kr (525 000 kr) byggt på ett dokument som inte är juridiskt bindande och som hon har mycket lite förståelse och intresse av. Hon anser inte att det är lämpligt att exploatera hennes fastighet. Anledningen är förstörelse av skogsmark, ökad belastning på B, påverkan på vattenskyddsområde, förtätning av befintlig bebyggelsemiljö med försämrad närmiljö för de idag boende samt dåliga förutsättningar för bra trafiklösningar. Det finns inget laga kraftvunnet planbesked, detaljplan, förhandsbesked, bygglov eller lantmäteribeslut som garanterar och medger avstyckning av tomtmark och byggnation på platsen. Hon har dessutom varit på informationsmöte med Borgholms kommun där kommunen informerade om att aktuellt område planeras komma ligga inom ett inre vattenskyddsområde. Hon fick uppfattningen att det kommer bli omfattande restriktioner för pågående markanvändning inom detta område. Att då tillåta nyexploatering av området verkar väldigt motsägelsefullt. Frågan är vem som har intresse av att köpa exploateringsmark inom ett sådant område.

Sid 13 VÄXJÖ TINGSRÄTT DOM F 3881-23 Mark- och miljödomstolen

Enligt kommunen uppgår delen av fastigheten som är föreslaget att hamna inom inre vattenskyddsområde till cirka 0,5 hektar. Övrig del, cirka 1,3 hektar, hamnar inom föreslaget yttre vattenskyddsområde.

Under förutsättning att en genomsnittstomt har en areal om 1 500 m och den inre vattenskyddszonen inte exploateras kan cirka 8 bostadstomter då styckas av från B. Lantmäteriet har värderat denna spekulation, förutom markens skogsvärde, till 550 000 kr. Det blir 68 750 kr per möjlig tomt eller cirka 42 kr/m . Den fördjupade översiktsplanen är dock inte juridiskt bindande. Vidare är området inte ett prioriterat bostadsområde för kommunen. Detta tillför inget mervärde för henne då hon inte avser att sälja några tomter. Inom utpekat område finns det idag tre obebyggda tomter som varit avstyckade under många år utan att bebyggas.

Hon anser att i första hand ska inget förväntningsvärde för framtida bebyggelse åsättas hennes klyvningslott. Ska ett sådant värde ändå åsättas ska det vara med stor hänsyn till hennes ägande och att en sådan antagen exploatering ligger långt i framtiden.

Enligt värdeteorin för utvecklandet av råmarksvärden vid kommunal översiktsplanering är det skäligt att 1) initialt i en planeringsprocess, 2) vid osäkra förhållande om och när området kommer att exploateras eller 3) när ett område har lägre prioritet mellan olika utpekade utbyggnadsområden i en översiktsplan, att för skogsmark vara försiktig och återhållsam med alltför spekulativa råmarksvärden. Skäligt råmarksvärde för befintlig skogsmark på landsbygden enligt värdeteorin i sådana situationer är dess dubbla kalmarkvärde.

Marknadsvärdet för kal skogsmark på B kan sättas till 30 000 kr/hektar. Ett skäligt initialt råmarksvärde är således 6 kr/m . Råmarksvärdet för aktuellt område på B kan då uppskattas till 6 kr/m x 13 000 m = 80 000 kr.

Till överklagandet har E.K. fogat ett antal handlingar.

Sid 14 VÄXJÖ TINGSRÄTT DOM F 3881-23 Mark- och miljödomstolen

Dödsboet efter L.L. yrkar enligt följande: 1. Ersättning ska uppräknas med konsumentprisindex (KPI) från den dagen värderingen var klar. 2. Den felaktiga skrivelsen (sid. 31 i likvidvärderingen och Forum mail) ska rättas och den norra delen ska justeras ned med 600 000 kr. 3. Den felaktiga arealen på block 3691 (sid. 26 i likvidvärdering) ska rättas och åsättas ett värde om 2 016 000 kr (8,4 hektar x 240 000 kr) – ersättning ska justeras på sid. 31. 4. Överklagandet ska avslås efter dödsboets rättelse i värderingen.

Som grund för yrkandena hänvisar dödsboet till tidigare yttrande från Forum (f.d. Värderingsbyrån – se Lantmäteriets aktbilaga 20). Dödsboet yttrar bland annat följande.

Felskrivningar

Till följd av felskrivningar i värderingen (sid. 25, 26, 31 och 48) ska ersättningen justeras. För den norra delen är det korrekta värdet 11 200 000 kr. Block 3691 har fått felaktig areal (sid. 3).

Återförvisning

Att visa målet åter skulle innebära oskälig kostnad för dödsboet, dvs. att genomföra samma utredning flera gånger (11 kap. 7 § fastighetsbildningslagen, FBL).

Råmark

Efter kontakt med Borgholms kommun har framkommit att kommunen ser positivt på att exploatera.

Dödsboet har genom utredning, t.ex. historiska flygfoton och geologisk markundersökning från SGU, visat att man har lagt fram trovärdig information. En del av vad E.K. har framfört går emot rättspraxis. Att inte värdera råmark som såda n strider mot rättspraxis (se sid. 18 i likvidvärdeutlåtande i Lantmäteriets aktbilaga UT2). Utgångspunkten ska vara att efterlikna den

Sid 15 VÄXJÖ TINGSRÄTT DOM F 3881-23 Mark- och miljödomstolen

ersättningsnivå som skulle ha fördelats mellan parterna om en normal frivillig överenskommelse i stället hade ägt rum i motsvarande situation på den fria marknaden.

Byggnader

Enligt Ludvig & Co, Forum och länsstyrelsen har byggnaderna med stort renoveringsbehov ett lågt inköpsvärde. Agri-Kultur har bedömt ett sammanlagt värde för gårdscentrum till 1 400 000 kr. Ludvig & Co uppskattade värdet för detta till 1 500 000 kr år 2020. Forum värderade det år 2023 till 2 165 000 kr. E.K. har n u begärt 3 800 000 kr och det är helt oskäligt.

Vid värderingen har bostadshus bedömts vara i behov av ut- och invändig renovering. Ladugårdsbyggnaderna har bedömts som orationella för djurhållning.

Att åsätta ett högre pris för bostadshuset är oskäligt när ”bostadsmarknaden kraschat”. Den fastighet som E.K. hänvisar till (H) har högre standard än den aktue lla fastigheten. Objekten är därför inte jämförbara. Gårdscentrumet ska inte jämför as med nyrenoverade fastigheter eller med byggnader som har havsutsikt.

E.K.s uppgift om att byggnaderna har ett bra skick överensstämmer inte med vad Forum har redovisat (likvidvärderingen sid. 7-12).

Åkermark

När Ludvig & Co värderade marken 2020 bedömde de att åkerpriset uppgår till runt 175 000 kr för den största delen.

De fastigheter som E.K. hänvisar till har ett mycket mindre jorddjup och saknar be vattning. Detta medför ett helt annat pris för dessa fastigheter. Det är oskäligt att jä mföra med de fastigheterna, som dessutom endast är två.

Sid 16 VÄXJÖ TINGSRÄTT DOM F 3881-23 Mark- och miljödomstolen

Den södra marken har liknande djup och marktyp som i Mörbylångadalen, vilket har ett marknadspris om 300 000 – 400 000 kr. En värdering om 225 000 kr per hektar är för lågt för den södra delen. Den norra delen har ett betydligt mindre jorddjup vilket medför att den är mindre värd och mer utsatt för torka (se värdeutlåtande sid. 50-54, bilaga 1:19-1:23). På Öland råder mera konkurrens och brist på mark.

Regleringar för närliggande fastigheter brukar inte visa ett rättvist marknadsvärde. Fastigheterna är sålda under speciella omständigheter och har inte fått ett rättvist marknadspris.

Ludvig & Co har år 2020 satt ett värde om 175 000 kr/hektar åkermark. Enligt den av E.K. åberopade bilagan är ökningen i region 4 de senaste fem åren 23 %. 175 000 kr x 23 % = 215 250 kr, vilket innebär ett värde som ligger nära värderingen av Forum. Därtill är Forums värdering mer omfattande än den av E.K. åberopade som avser två fastigheter.

Areal

Lantmäteriet och Forum har använt olika arealer gällande den södra lotten. Lantmäteriet Forum Totalt 80,2244 hektar 77,2 hektar Åker 55,7922 hektar 52,7 hektar Skog 19,7584 hektar 19,6 hektar Övrigt 4,6738 hektar 5,0 hektar

Värderingen (sid. 48 – del 5 – skifte 6292-547-3691) omfattar 5,52 hektar, vilket syns på kartan (sid. 43 i likvidvärderingen block 3691). Google maps visar detta grovt räknat till över 8,2 hektar. Lantmäteriet har beräknat denna del till 8,4064 hektar. Skillnaden blir 2,88 hektar jämfört med Forum. Med den värdering som block 3691 åsatts om 240 000 kr per hektar bör den södra delen uppräknas med de 2,88 hektar som saknas. Värderingen ska justeras med 700 000 kr (2,88x240 000).

Sid 17 VÄXJÖ TINGSRÄTT DOM F 3881-23 Mark- och miljödomstolen

Skog

Priset för skog har ökat markant de senaste åren. Man kan inte jämföra marknadsvärde med ett enda objekt.

Den största delen skog på fastigheten är dock belägen relativt nära en väg och är därmed lätt tillgänglig på den södra sidan. På den norra sidan finns skogen mer otillgänglig (se sid. 65 och 71 likvidvärdering UT2).

Att värdera skog med 2 500 000 kr när Forum värderat den till närmare 3 200 000 kr är oskäligt.

E.K.s uppgift om att skogen är värderad som ”Småland” stämmer inte då priset för Kalmar län har ett genomsnittspris om 813 kr/m sk (se likvidvärderingen). Priset om 650 kr/m sk är lägre än det genomsnittliga för Kalmar län. Att inte åsätta något marknadspris för skogen är oskäligt.

Övrigt

E.K. har tidigare (mål F 5074-20) ansett att ett skäligt marknadsvärde för halva fastigheten år 2021 var 6 000 000 kr. Att nu åsätta ett pris med 9 200 000 kr, drygt två år senare, visar att hon saknar den kunskap som Forum bevisat sig ha vid värderingen.

Nytt värde för den norra lotten ska vara 11 200 000 kr och för den södra 15 800 000 kr. Ersättning bör uppgår till 2 300 000 kr plus uppräkning med KPI till den norra fastigheten.

Till yttrandet har dödsboet fogat ett antal handlingar.

E.K. svarar bland annat följande.

Felskrivningar

Dödsboet hänvisar till två sakfel i Lantmäteriets värdeutlåtande och ersättningsbeslut.

Sid 18 VÄXJÖ TINGSRÄTT DOM F 3881-23 Mark- och miljödomstolen

Det ena är ett överföringsfel vid sammanställningen av värdet för den norra lotten. I värdeutlåtandet (sid. 25) summeras delvärdena korrekt för den norra lotten (numera C) till 11 182 000 kr. På ett annat ställe i värdeutlåtandet (sid. 31) redovisades värdet på den norra lotten däremot felaktigt till 11 800 000 kr.

Det andra påpekandet rör en arealdifferens för åkermark avseende block 3691. Detta block är cirka 8,4 hektar (8,3 hektar mätt i ortofoto). Sakkunnig värderare har åsatt blocket en areal på 5,52 hektar. Hennes ombud påpekade detta redan under sammanträde hos Lantmäteriet. Förrättningslantmätaren och sakkunnig värderare hävdade dock den av värderaren åsatta arealen (sid. 5 i aktbilaga PRS). Dödsboet hade då inga synpunkter. Dödsboet har inte överklagat ersättningsbeslutet och har därmed ingen formell rätt att få detta ändrat nu. För hennes yrkande spelar inte det första påpekandet någon roll. I sitt överklagande pekar hon på allvarliga fel och brister i värdeutlåtandet och att klyvningsfastigheten måste värderas på annat sätt. Hon kan dock acceptera en arealjustering beträffande det andra påpekandet med plus 2,88 hektar för åkermarken och minus 2,88 hektar för övrig mark. Hennes klyvningslotts totalareal om 77,2 hektar stämmer då och det blir rätt. Hon justerar därför yrkandet gällande värdering (se nedan).

Marknadsvärde

Taxeringsvärdet för A uppgår idag till 13 351 000 kr. Uppräknat enligt Skatteverke ts regler med faktor 1,33 blir marknadsvärdet 17 756 000 kr. Större jordbruksfastigheters marknadsvärden på Öland stämmer idag tämligen väl med marknadsvärden framtagna av Skatteverket.

Jordbruksmark

Påståendet från dödsboet om att åkermarken på den södra lotten kan liknas vid åkerjorden i Mörbylångadalen är grundlös och osaklig.

E och W har sålts på den öppna och fria fastighetsmarknaden m ed stöd och hjälp av mäklare.

Sid 19 VÄXJÖ TINGSRÄTT DOM F 3881-23 Mark- och miljödomstolen

I samband med lantmäteriförrättningen beställde dödsboet två värderingar. Agri- Kultur värderade den genomsnittliga åkermarken på A till 100 000 kr/hektar med reservation för ett maxpris på möjligen 130 000 kr/ha. Ludvig & Co värderade inte åkermarken till 175 000 kr/hektar som dödsboet nu vill hävda. Ludvig & Co åsatte åkermarken på A tre olika värden, den sämsta 75 000 kr/hektar, den medelmåttiga jorden 125 000 kr/ hektar och den bästa 175 000 kr/ hektar. Det av Ludvig & Co sammanställda genomsnittsvärde 2022 för åkermark i området uppgår till 96 000 kr/ hektar.

Hon anser att åkermarken i första hand ska värderas som åkermarksvärden vid försäljning av hela, lika stora och likvärdiga lantbruksfastigheter. Det finns två sådana försäljningar av lika stora och likvärdiga lantbruksfastigheter i närtid och från närområdet. Hon har tagit reda på vad de olika delvärdena varit för åkermarken vid de två försäljningarna av F samt E och W. Trots att hon personligen bedömer att värdet är för högt kan hon acceptera det högsta av dessa två marknadsvärden. Om det föreligger adekvata saluvärden på orten som kommit till genom överenskommelse på en helt fri fastighetsmarknad har dessa företräde före uppskattade sådana marknadsvärden enligt svensk rättspraxis. 125 000 kr/ hektar överensstämmer också väl med de uppskattningar Agri-Kultur och Ludvig & Co har meddelat i samband med förrättningen. Beloppet ligger dessutom en bra bit över Ludvig & Co:s sammanställning av det genomsnittliga marknadsvärdet för åkermark för orten 2022.

Ekonomibyggnader

Ekonomibyggnaderna ska värderas som ett komplement till åker- och betesmarken på C (den norra lotten) och inte som dödsboet anser helt självständigt eller som en d el av en avstyckad bostadsfastighet. Då förlorar givetvis byggnaderna och anläggningarna mycket av sina (bruks)värden. Idag används de för jordbruket.

Dödsboet har i sitt yttrande lämnat ett utdrag från Agri-Kulturs värdeutlåtande (se sid. 6). Där framgår det att Agri-Kultur skälighetsbedömt värdet på ladugården till 200 000 kr, ungdjurstallet till 100 000 kr och lösdriftsstallet till 300 000 kr. Liksom

Sid 20 VÄXJÖ TINGSRÄTT DOM F 3881-23 Mark- och miljödomstolen

Agri-Kultur har hon skälighetsvärderat det tekniska nuvärdet av ekonomibyggnade roch anläggningar för jordbruket på C på ett liknande sätt.

Skogsmark

Marknadsvärdet för skogsmarken på I m.fl. är av stor betydelse i detta mål. Det ger e tt riktvärde på vad en välskött skogsfastighet runt Högsrum har för värde på marknaden. Andelen slutavverkningsbar volym är cirka 80 % och lövandelen cirka 1 %. Skogen på klyvningsfastigheten består av cirka 26 % slutavverkningsbar volym, lövandelen är cirka 60 % och skogsskötseln är mycket eftersatt. Det är därför skäligt att skogsmarken på klyvningsfastigheten åsätts ett värde långt under 620 kr/m sk.

Mangårdsbyggnad med tomtmark

Bostadshuset på den norra lotten är fullt beboligt. Av dödsboets yttrande kan man få uppfattningen att det inte är det och att det är i stort behov av akuta renoveringsåtgärder. Lantmäteriet har i förrättningen värderat befintligt bostadshus med komplementbyggnader och en lämplig, tillhörande tomt på klyvningsfastigheten som ett delvärde, genom att uppskatta värdet av en avstyckad sådan bebyggd tomt. Hon var inte med då förordnad sakkunnig synade huset. Det var däremot företrädare för dödsboet som förevisade värderaren husen. Det är i denna del av värderingen påtagligt hur dödsboet haft inverkan på värderarens värdeutlåtande.

Bostadshuset och trädgården på C bör i första hand jämföras med lika stora och jäm ngamla bostadshus respektive likvärdiga trädgårdar på orten och inte med hus med mycket låg standard och med mer ordinära villaträdgårdar.

Råmark

Då det inte föreligger något planbesked för aktuellt område, bostadsmarknaden har kraschat och det kan ta tid innan den återhämtar sig, området har lägre prioritet och flera redan avstyckade tomter står obebyggda, att området berörs av inre och yttre vattenskyddsområde samt att hennes uppfattning är att marken är olämplig att

Sid 21 VÄXJÖ TINGSRÄTT DOM F 3881-23 Mark- och miljödomstolen

exploatera är det högst obilligt att åsätta området inom B något högre råmarksvärde med stöd av gällande översiktsplan.

Totalt värde per lott

Norra lotten/C Södra lotten/B9 117 500 kr Totalt 9 234 500 kr Totalt hela klyvningsfastigheten: 18 352 000 kr.

Ägaren till C ska alltså till ägaren av B betala 58 500 kr.

Dödsboet hänvisar till Lantmäteriets aktbilaga YT6 och yttrar bland annat följande.

Värdering

De fastigheter som E.K. hänvisar är inte jämförbara då de har högre standardpoäng och är i bättre skick. Både Ludvig & CO samt Agri-Kulturs värderingar är flera år gamla, därmed är Värderingsbyråns den enda som är aktuell i detta mål.

E.K.s värderingar är partiska och missledande. Hon har undervärderat den södra lotten och övervärderat den norra lotten.

Fastighet och ekonomibyggnader

Det framgår av Värderingsbyråns utlåtande att fastigheten ska jämföras med liknande objekt, vilket beskrivs som ”äldre byggnader, exklusive objekt med normal till hög standard, exklusive objekt med liten boarea.” Den genomsnittliga standardpoäng som togs fram av Värderingsbyrån uppgick till 27.

Borgholm J är en fastighet med havsutsikt och kan därmed inte jämföras med det aktuella objektet. K har standardpoäng på 35 och kan därmed inte jämföras med den aktuella fastigheten. G har standardpoäng 30 och kan inte heller jämföras. Bilder från försäljningen visar en n yrenoverad fastighet, dvs. medel till hög standard. Borgholm L har standardpoäng 33 och kan inte heller jämföras. Fastigheten H

Sid 22 VÄXJÖ TINGSRÄTT DOM F 3881-23 Mark- och miljödomstolen

har en standardpoäng på 29 med kommunalt vatten. Mäklarbilderna visar på en reno verad fastighet. Denna kan inte heller jämföras med den aktuella fastigheten med hänsyn till högre standard samt kommunalt vatten.

C har inte kommunalt vatten och en potentiell köpare behöver därmed bekosta cirka 500 000 kr för att ansluta kommunalt vatten och avlopp, vilket värderingsbyrån har redovisat i yttrande (sid. 9 likvidvärderingen). Därtill har Värderingsbyrån redovisat behov av renovering av våtutrymmen, kök och fuktskada från läcka kring skorsten. De fastigheter E.K. hänvisar till har relativt nyrenoverade toaletter/våtutrymmen och kök. De kostnader som behövs för att uppnå samma standard som de fastigheter som E.K. hänvisar till är omfattande och därmed är det oskäligt att jämföra dessa fastigheter i detta mål.

E.K. har gjort egna antaganden/tillägg utifrån utlåtandet från Agri- Kultur, vilket dessutom är flera år gammalt. Enligt Agri-Kultur gällande gårdscentrum så kan allt diskuteras och bedömas av expertis från en fastighetsmäklare. Agri-Kulturs antagande om ekonomibyggnaderna ska därför inte användas.

Om yttrandena från Agri-Kultur eller Ludvig & Co ska beaktas bör de tas i sin helhet om ett pris på 1 500 000/1 400 000 kr för gårdscentrumet och inte uppdelas osakligt.

Värderingsbyrån (sid. 11 i likvidvärdering) har bedömt ladugårdsbyggnaderna som orationella för djurhållning. Omfattande ombyggnation krävs för att ställa om byggnaderna till rationella enheter, som t.ex. lösdriftsstall, hästhållning etc. En potentiell köpare betalar inte mycket för opraktiska gamla byggnader med stora renoveringsbehov. Eftersom E.K. inte godkänner värderingen från Ludvig & Co eller antagandet från Agri-kultur i sin helhet går det emot rättspraxis att använda dessa utlåtanden.

Sid 23 VÄXJÖ TINGSRÄTT DOM F 3881-23 Mark- och miljödomstolen

E.K. har meddelat uppgifter angående huset till värderaren, vilket harbeaktats vid v ärderingen av bostadshuset. Hon har haft samma förutsättningar som dödsboet att visa fastigheten.

Åkermark

Dödsboet hänvisar till Jordbruksverkets statistik angående åkerpriser. Enligt den statistiken uppgår pris för åker i Götalands mellanbygder till nästan 200 000kr/hektar för 2022. Götalands mellanbygder bör inte jämföras med Götalands norra slättbygder eller Svealands slättbygder. Vidare syns det i statistiken att det skett en ökning från 2020 till 2022, vilket E.K. inte tagit hänsyn till.

Värderingen från Ludvig & Co visade ett pris på 175 000kr/hektar för 74 % av åkermarken på fastigheten år 2020 och där endast 5 % av marken åsattes ett värde om 75 000kr/hektar. Priset för den största delen av marken med sitt värde på 175 000kr/hektar ligger nära Jordbruksverkets statistik. Med prisutvecklingen till 2023 är värderingen från Ludvig & Co nära det värde som Värderingsbyrån bedömt och inte den värdering som Ludvig & Co:s statistik anger.

Värderingbyråns värdering visar en liknande bild som statistiken från Jordbruksverket. Dessutom ska man beakta prisutvecklingen för perioden sen mark/fastighet sålts. Dödsboet hänvisar till likvidvärderingen (bilaga 5.1) där ses fastigheterna N och O som såldes för 260 257 kr/ha med prisutveckling. Här finns även fastigheten P som ligger nära Högsrum och har en köpeskilling med prisutveckling på 247 651 kr/hektar (utan bevattning). Dessa fastigheter finns inom det område som E.K. åberopar men ger istället ett genomsnitt ligt marknadsvärde på cirka 250 000kr/ha, vilket innebär en väldigt stor skillnad från det åkerpris E.K. hänvisar till. Dödsboet vill med detta exempel visa att fler än ett fåtal objekt behövs för en tillförlitlig värdering.

Sid 24 VÄXJÖ TINGSRÄTT DOM F 3881-23 Mark- och miljödomstolen

I likvidvärderingen finns 45 olika objekt vilket medför en mer pålitlig och saklig värdering. Värderingen från Ludvig & Co är inte lika djupgående som den från Värderingsbyrån.

Det är inte skäligt att åsätta all åkermark samma värde då en potentiell köpare betalar mer för till exempel bevattning eller beroende på jorddjup. Detta har Värderingsbyrån beaktat då olika skiften har fått olika värde vilket ger en mer saklig värdering.

Enligt rättspraxis ska man dela upp alla delar på fastigheten och värdera dem enskilt för att sedan lägga samman dem till lotterna. E.K.s yttrande om att hela fastigheten ska värderas som en helhet går därmed emot rättspraxis.

Skogsmark

Likvidvärderingen från Värderingsbyrån (bilaga 3:4-3:13 sid. 68-77) visar underlag för en omfattande och saklig värdering av skogen. Se även Lantmäteriets aktbilaga YT6. Enligt detta har skogens marknadsvärde bedömts lägre inom den norra delen j ämfört med den södra. Detta har E.K. inte nämnt utan sätter samma värde för båda lotterna, vilket medför en osaklig värdering. Vidare ger inte en enskild fastighet ett marknadsvärde utan man måste jämföra många olika objekt.

Råmark

I Lantmäteriets aktbilaga YT6 anges att värderingen utgår från hur en presumtiv köpare ser på värderingsobjektet, inte hur man som fastighetsägare önskar förvalta sin fastighet.

Den fördjupade översiktsplanen medför ett mervärde för en potentiell köpare och därmed ska marken ha ett råmarkspris.

Det inre vattenskyddsområdet har funnits sedan 1982 och bebyggelse har uppstått inom detta område.

Sid 25 VÄXJÖ TINGSRÄTT DOM F 3881-23 Mark- och miljödomstolen

E.K. har hänvisat till att bostadsmarknaden har kraschat och kan ta tid innan den åter hämtar sig, vilket hon anser påverkar råmarkpriset. Dock visas inte detta i hennes värdering av bostadshuset på den norra delen.

Areal

Forum och Lantmäteriet har använt olika arealer gällande den södra delen. Lantmäteriet Forum Total areal 80,2244 hektar 77,2 hektar Åker 55,7922 hektar 52,5 hektar Skog 19,7584 hektar 19,6 hektar Övrigt 4,6738 hektar 5,0 hektar

Dödsboet har tidigare redovisat på felräkning av skiftet 6293-547-3691. Differense nuppgår där till 2,88 hektar. E.K. har godtagit att arealen på skiftet uppgår till 8,4 hektar. Hon anser att detta medför en minskning av hennes övriga mark med 2,88 ha, vilket inte överensstämmer med de siffror som Lantmäteriet har använt. Dock saknas dessa 2,88 hektar och en liten del till för att nå upp till den totala arealen på 80,2244 hektar som Lantmäteriet bedömt. Värderingsbyråns likvidvärdering (sid. 71 - bilaga 3:7) visar att det inte finns 2,88 hektar övrig mark (orangefärgat på kartan) på skiftet 3691 som E.K. anser.

Övrigt

E.K. har inte åberopat någon expert som motbevisar Värderingsbyråns bedömningar eller som styrker hennes argument. Värderingsbyråns värdering skedde i yttrande den 9 februari 2023 och nu har nästan ett år har gått sedan dess. Dödsboet yrkar därför att värderingen ska justeras med KPI från den dagen.

Till yttrandet har dödsboet fogat flera handlingar.

E.K. lägger till bl.a. följande. Vid Lantmäteriets sammanträde den 22 mars 2023, där Lantmäteriet och dess sakkunnige, föredrog likvidvärdering

Sid 26 VÄXJÖ TINGSRÄTT DOM F 3881-23 Mark- och miljödomstolen

kunde hon notera att representanter för dödsboet i samband med avslutningen av mötet tackade värderaren för ett bra arbete. Detta kan för en sakägare upplevas förnärmande och skadar förtroendet för myndighetens opartiskhet. Det är uppenbart att likvidvärderingen har skett under inflytande av dödsboet.

Dödsboet genmäler bl.a. följande. E.K. hävdar, utan något bevis, att dödsboet haft e tt stort inflytande vid likvidvärderingen. Detta saknar grund. Tvärtom så anger Forum i likvidvärderingen (sid. 5) att besiktning har skett tillsammans med respektive berörd part. Förrättningen ska således inte återförvisas t ill Lantmäteriet. Detta i synnerhet då Forum har redovisat för att man har summerat fel och att Lantmäteriet redan har redovisat att block 3691 uppgår till 8,4 hektar, vilket E.K. medgivit.

Skatteverkets taxeringsvärde kan inte användas i detta fall. Enligt lagen så ska likvidvärdering användas och inte taxeringsvärdet som ger ett missvisande marknadsvärde. Siffrorna tar inte hänsyn till skicket på byggnaderna och bl.a. möjligheten till bevattning.

E.K. säger avslutningsvis bland annat följande. Lantmäteriets värderingar vid klyvningar ska vara sansade och knyta an till jämförbara objekt. Med sans menas att en officialvärdering aldrig ska ligga för lågt eller för högt utan svara mot ett väl grundat genomsnittsvärde för fastighetstypen på orten. Hon har med ortspris och statistik bevisat att i Högsrum är marknadsvärdet för åkermarken vid värdetidpunkten max 125 000 kr/ha.

DOMSKÄL

Mark- och miljödomstolen avgör målet utan att hålla sammanträde, med stöd av 16 kap. 8 § första stycket fastighetsbildningslagen (1970:988), FBL.

Tillämpliga lagrum avseende värderingen framgår av Lantmäteriets handlingar.

Sid 27 VÄXJÖ TINGSRÄTT DOM F 3881-23 Mark- och miljödomstolen

Avvisning av yrkanden från dödsboet

Mark- och miljödomstolen noterar att dödsboet efter L.L. inte har överklagat Lantmäteriets beslut. Det är därför inte möjligt för dödsboet att som motpart genom yrkande i detta mål erhålla ytterligare ersättning från ägaren av B, klaganden E.K.. Samma sak gäller yrkandet från dödsboet om uppräkning med KPI från värderingsdagen i och med att detta innebär att Lantmäteriets beslut påstås vara felaktigt. Yrkandena i denna del ska därför avvisas. Domstolen har däremot att hantera frågan om uppräkning av beslutad klyvningslikvid från tidpunkten för Lantmäteriets beslut, vilket sker i slutet av domskälen nedan.

Mark- och miljödomstolens bedömning

I målet har E.K. i huvudsak ifrågasatt Lantmäteriets bedömning berörande värd ering av jordbruksmarken, ekonomibyggnaderna, skogsmarken, mangårdsbyggnad med tomt och den beräknade arealen.

Av Lantmäteriets utredning framgår en utförlig värdering och motiveringar berörande huvuddelen av de frågor som nu har ifrågasatts. Av ersättningsbeslutet framgår att den norra klyvningslotten (C) satts ett värde till 11 800 000 kr och den södra lotten (B) till 15 100 000 kr. För att uppnå ett lika re sultat beslutade Lantmäteriet att ägaren till B ska kompensera ägaren till C med 1 650 000 kr ((15 100 000- 11 800 000)/2).

I mejl till Lantmäteriet den 20 oktober 2023 har skogsmästaren Janna Björk som har utfört värderingen i förrättning uppgett bl.a. följande. Det har skett en felskrivning vid marknadsvärdebedömningen av den norra lotten. Den korrekta marknadsvärdebedömningen ska vara 11 200 000 kr.

I målets handläggning har även framkommit en felaktig areal för block 3691 som innebär att värderingen för blocket ska justeras till 2 016 000 kr för den södra lotten.

Sid 28 VÄXJÖ TINGSRÄTT DOM F 3881-23 Mark- och miljödomstolen

Detta innebär en ökning av värderingen med 691 200 kr för den södra lotten (2 016 000 – 1 324 800). Ändringen är i den delen ostridig mellan parterna.

Likvidvärdering

Enligt 11 kap. 8 § FBL tillämpas bestämmelserna i 5 kap. samma lag även vid klyvning. Enligt 5 kap. 10 § FBL ska skillnad i värde på det som frångår och det som tillförs en fastighet utjämnas genom ersättning i pengar.

Ersättningsbeloppet bestäms på grundval av en likvidvärdering. Av 5 kap. 10 a § FBL och 4 kap. expropriationslagen (1972:719) framgår att likviderna ska baseras på berörda fastigheters marknadsvärde.

Med marknadsvärde förstås det pris fastigheten skulle betinga vid försäljning på den allmänna marknaden (se prop. 1971:122 sid. 171).

De mest använda metoderna för att bestämma marknadsvärdet är ortsprismetoden, avkastningsmetoden och produktionskostnadsmetoden. (Hermansson, expropriationslagen 4 kap. 1 §, Karnov [JUNO]).

Ortsprismetoden

E.K. har ifrågasatt Lantmäteriets ortsprisutredning och har inlämnat egna beräknin gar och objekt som stöd för sin talan.

Mark- och miljödomstolen konstaterar i den delen att i första hand bör ortsprismetoden användas vid värdering medan andra metoder kan ses som stöd och som en rimlighetskontroll i de fall ortsprismetoden på grund av bristande underlag har en låg noggrannhet. (Jfr Hermansson, expropriationslagen 4 kap. 1 §, Karnov [JUNO]).

Ortsprismetoden går ut på en analys av köp på den fria marknaden. I förarbetena anges följande. En prisjämförelse torde i regel kunna bygga på material som hänför sig till den ort där den exproprierade fastigheten är belägen. Jämförelser med

Sid 29 VÄXJÖ TINGSRÄTT DOM F 3881-23 Mark- och miljödomstolen

prisläget i andra orter blir med nödvändighet mera osäkra. Om försäljningar inte alls eller endast i ringa omfattning har förekommit i den aktuella orten kan det dock vara motiverat att undersöka förhållandena i orter av samma karaktär som denna (prop. 1971:122 sid. 173).

Vid bestämmande av markvärde vid all fastighetsvärdering ligger svårigheten i att få tillgång till tillräckligt många och tillräckligt likartade jämförelseobjekt. Ett jämförelseobjekt är sällan direkt jämförbart med det värderingsobjekt vars marknadsvärde ska bedömas. Det är därför bra att ha flera jämförelseobjekt när ett markvärde ska bestämmas så att det åsatta värdet inte blir alltför osäkert. (Jämför Mark- och miljööverdomstolens dom den 29 november 2013 i mål F 10282-12.)

Det bör råda stor försiktighet i att förkasta jämförelseobjekt som part för fram. Mark- och miljödomstolen bedömer dock att de objekt som E.K. hänvisar till är för få för att det ska kunna anses visat att Lantmäteriets värdebedömning med hjälp av ortsprismetoden skulle vara felaktig. Mark- och miljödomstolen finner vidare ingen oklarhet eller felaktighet vad gäller den utredning som Lantmäteriet lagt till grund för värdebedömningen och som har utgått från objekt som ingått i fastighetsregleringar. Istället är utredningen enligt domstolens bedömning noga underbyggd och välmotiverad.

Värdering i förrättningen

Av värderingen framgår att det åsatta värdet för jordbruksmarken grundar sig i flera omständigheter så som exempelvis jorddjup och bevattningsmöjligheter. Av värderingen framgår också att anpassningar har gjorts till blockens unika förutsättningar, vilket har varit möjligt i och med att värderaren har besiktigat och inventerat mark. Av förrättningshandlingarna framgår också utökade motiveringar till bedömningen. Mark- och miljödomstolen finner inte skäl att det som nu framkommit under målets handläggning skulle innebära att värdet på jordbruksmarken ska bedömas på annat sätt.

Sid 30 VÄXJÖ TINGSRÄTT DOM F 3881-23 Mark- och miljödomstolen

E.K. har invänt mot Lantmäteriets beräkning av råmarksvärdet och de förväntnin gsvärde som kan finnas för framtida bebyggelse ifråga om hennes södra lott.

Förväntningsvärden tar sikte på övervärden som beror på förväntningar om ändrad markanvändning, i detta fall förväntningar om framtida bebyggelsemöjligheter. Av utredningen i målet framgår att aktuellt markområde inte omfattas av detaljplan eller av medgivna bygglov. Lantmäteriet har dock beräknat ett förväntansvärde med anledning av att den fördjupade översiktsplanen redovisar bostadsområde för del av skogsmarken. Av värderingen framgår således att kommunens intresse av att platsen bebyggs har beaktats i viss mån. En fördjupad översiktsplan är inte juridiskt bindande och skapar således i sig inga byggrätter men kan i vissa fall ändå skapa förväntningar om ändrad markanvändning. Enligt domstolens bedömning finns ett förväntansvärde om att marken kan komma att bebyggas. Ett sådant värde ska också beaktas, vilket även skett i förrättningen med motiveringar. Något skäl för domstolen att göra en annan bedömning utifrån vad som nu har anförts föreligger inte.

Sammanfattning

Mark- och miljödomstolen konstaterar att om de felaktigheter så som areal för ett block och felskrivningen av den slutliga värderingen hade beaktats vid Lantmäteriets beslutstillfälle så hade detta inneburit ett annat belopp som skulle betalas i klyvningslikvid. Den norra lotten skulle haft ett lägre värde (600 000 kr) och den södra lotten en ökning (691 200 kr) uppgående till en skillnad om 1 291 200 kr i jämförelse med ersättningsbeslutet. Skillnaden i de ändringar som skulle kunna ha kommit i fråga är på så vis att det som E.K. skulle ha ålagts att betal a skulle uppgå till en summa om ca 645 000 kr högre än Lantmäteriets ersättningsbeslut. Eftersom hon är ensam klagande i målet ska dock ersättningsbeslutet inte ändras till hennes nackdel.

Enligt mark- och miljödomstolen framstår den bedömda ersättningen sammantaget som tillräcklig i sammanhanget, i vart fall har E.K. inte erlagt för

Sid 31 VÄXJÖ TINGSRÄTT DOM F 3881-23 Mark- och miljödomstolen

mycket i ersättning. Vad E.K. i övrigt anfört beträffande bland annatareal, skogsm arken, ekonomibyggnaderna och mangårdsbyggnaden med tomt ändrar inte på detta.

Enligt domstolens bedömning ska det överklagade beslutet inte ändras. E.K.s samtliga yrkande gällande ersättning ska därför avslås.

Uppräkning av ersättningens storlek

Av praxis framgår att om part yrkar om uppräkning av ersättningens storlek, oavsett om parten överklagat beslutet eller inte, så har domstolen att beakta yrkandet (jämför NJA 1980 s. 478, NJA 1985 s. 355 och NJA 2008 s. 510).

I målet har dödsboet efter L.L. yrkat på uppräkning med KPI från dagen för värder ingen. Lantmäteriet har i sitt ersättningsbeslut i juni 2023 fastställt värderingen som utförts i februari 2023. Uppräkning från värderingsdagen kan inte ske då detta i så fall skulle vara en följd av överklagandet av Lantmäteriets värdering. Domstolen kan dock med hänsyn till yrkandet om uppräkning av KPI istället utgå från Lantmäteriets beslutsdag.

Domstolen har därför att räkna upp den beslutade klyvningslikviden om 1 650 000 kr från Lantmäteriets beslutsdag (juni 2023) till senaste kända KPI vid tillfället för dom (juli 2024). Ersättningen ska därför räknas upp med (416,22/405,49) * 1 650 000 kr = 1 693 662 kr.

Rättegångskostnader

I och med att E.K. är den s.k. förlorande parten i målet saknas det förutsättningar att tillerkänna henne yrkad ersättning för rättegångskostnader (18 kap. 1 § rättegångsbalken och 16 kap. 14 § FBL). Hennes yrkande i denna del ska därför avslås.

Sid 32 VÄXJÖ TINGSRÄTT DOM F 3881-23 Mark- och miljödomstolen

HUR MAN ÖVERKLAGAR, se bilaga 2 (MMD-02) Överklagande senast den 2 oktober 2024.

Urban Lund Björn Bodin I domstolens avgörande har deltagit rådmannen Urban Lund, ordförande, och tekniska rådet Björn Bodin.