F 8026-23

MARK- OCH MILJÖÖVERDOMSTOLENS DOMSLUT

1Mark- och miljööverdomstolen ändrar mark- och miljödomstolens dom endast på så sätt att punkten 2 i domslutet ska ha följande lydelse. Ägaren av den blivande f astigheten B F.S. ska betala 1 543 187 kr till ägaren av den blivande fastigheten C T.S.. Ersättningen ska betalas senast på tillträdesdagen. Om betalning inte sker på tillträdesdagen ska ränta på beloppet betalas enligt 6 § räntelagen (1975:635). 2. T.S. ska ersätta F.S. för rättegångskostnader i Mark- och miljööverdomstolen med 76 563 kr, allt avseende ombudsarvode, och ränta på beloppet enligt 6 § räntelagen från dagen för denna dom till dess betalning sker.

SVEA HOVRÄTT DOM F 8026-23

YRKANDEN I MARK- OCH MILJÖÖVERDOMSTOLEN

T.S. har yrkat att Mark- och miljööverdomstolen ska undanröja lantmäterimyndighetens beslut och återförvisa målet dit för fortsatt handläggning. I andra hand har han yrkat att beslutat ersättningsbelopp ska bestämmas till 1 893 531 kr jämte uppräkning enligt konsumentprisindex från värdetidpunkten september 2020 till dess betalning sker, dock längst till och med en månad efter dagen för lagakraftvunnen dom, och ränta på det uppräknade beloppet enligt 5 § räntelagen för samma period och därefter ränta enligt 6 § räntelagen. Han har vidare yrkat att han ska befrias från skyldigheten att ersätta F.S.s rättegångskostnader i mark- och miljödomstolen och att denne i stället ska förpliktigas att ersätta hans rättegångskostnader där.

F.S. har motsatt sig ändring av mark- och miljödomstolens dom.

Båda parter har begärt ersättning för sina rättegångskostnader i Mark- och miljööverdomstolen.

UTVECKLING AV TALAN I MARK- OCH MILJÖÖVERDOMSTOLEN

T.S. har anfört i huvudsak följande.

Det är en alltför betydande graderingsavvikelse mellan klyvningslotterna för att klyvning ska kunna ske. Förrättningen medför en graderingsavvikelse om 11,5 procent, inte 5 procent som underinstanserna utgått ifrån. Ärendet ska därför återförvisas till lantmäterimyndigheten för fortsatt handläggning. Om återförvisning inte sker på denna grund utgör även den värdemässiga skillnaden mellan klyvningslotterna om 11 procent, motsvarande en så stor likvid som 1 893 531 kr, grund för återförvisning.

De sju åkerskiftena, med en sammanlagd area om 3,31 hektar, ska inte värderas som åkermark. Skiftena, som alla understiger 1 hektar, kan inte nyttjas som åkermark utan ska vid värderingen bedömas som betesmark. Att så är fallet följer av jordbruksnormen som har blivit branschpraxis i fråga om lönsamheten för skiften under 1 hektar. Dessa

SVEA HOVRÄTT DOM F 8026-23

åkerskiften omfattas därför inte av den överenskommelse om 243 000 kr per hektar åkermark som de ingått, i vart fall var det inte hans avsikt, utan skiftena har ett värde om 48 000 kr per hektar som motsvarar värdet på betesmark. Den mark som Trafikverket äger ska inte beaktas. F.S.s påstående om att han skulle ha accepterat samtliga arealuppgifter med bortseende från åkermarken och grunderna för värderingen för sådan mark är inte korrekt.

Det finns även en tillkommande arealskillnad om ca 5,4–5,9 hektar mellan klyvningslotterna som inte har beaktats vid förrättningen eller vid bestämmandet av värdet. Arealen är rätteligen belägen på Gälstadlotten men har åsatts värde på Hackstadlotten, ett fel mellan klyvningslotterna som uppskattas till i vart fall 1 360 800 kr. Åkerarealens värde på Gäldstadlotten ska därför justeras upp med halva denna tillkommande areal och justeras ned på Hackstadlotten med samma värde, dvs. 680 400 kr.

Värdet på tomtmarken för det mindre bostadshuset inom Hackstad brukningscentrum ska skrivas ned med 20 procent eller 123 000 kr. Detta då det inte är möjligt att bilda egna fastigheter av de båda bostadshusen. Bostadshusen ligger väldigt nära varandra och har gemensam tomt och uppfart. De har dessutom gemensam uppvärmning genom gårdens panncentral och ligger nära ekonomibyggnaderna, vilket skulle riskera medföra olägenhet för köpare som inte själv bedriver verksamhet på platsen.

När det gäller råmarken finns ett förväntat värde om kommande bostadsbebyggelse. Värdet vid en ortprisjämförelse ligger på 60–80 kr per kvadratmeter för det 1,5 hektar stora området, inte 27 kr per kvadratmeter som lantmäterimyndigheten kommit fram till vid sin värdering.

Beträffande svinstallarna på Hackstadlotten ska värdet på dessa sänkas till 1 000 0000 kr i enlighet med vad han uppgav vid mark- och miljödomstolen.

Av förbiseende har marken för brukningscentrumet med ekonomibyggnader på Gälstadlotten inte åsatts något värde. Den ska åsättas ett värde om 325 500 kr.

SVEA HOVRÄTT DOM F 8026-23

Med beaktande av ovanstående ska A åsättas ett samlat graderingsvärde om 49 119 45 3 kr. Av detta belöper 21 741 737 kr på Hackstadlotten och 27 377 716 kr på Gälstadlo tten. Graderingsavvikelsen uppgår därmed till 11,5 procent. Härutöver ska beaktas att Hackstadlotten visserligen tilldelas flest ekonomibyggnader, inklusive byggnader för djurproduktion, men får en sämre arrondering och mindre andel åkermark som inte räcker till för att sprida den gödsel som uppkommer vid ett fullt utnyttjande av fastighetens svinstallar.

Om det skulle bli fråga om ersättning uppgår likvidvärdet för Hackstadlotten till 34 408 339 kr och för Gälstadlotten till 38 195 401 kr, vilket resulterar i en ersättningslikvid om halva värdeskillnaden på 1 893 531 kr. En stor likvid kan få skatterättsliga konsekvenser som lämpligen bör beaktas av lantmäterimyndigheten, varför återförvisning även ska ske på denna grund.

Det är inte en bra lösning att han tilldelas det boningshus som F.S. bebott i 40 år. Det stämmer inte att den verksamhet som F.S.s son bedriver utgår ifrån industrib yn på Gälstadlotten. Den del av verksamheten som är förlagd till industribyn är vedklyvningen. Merparten av verksamheten sker däremot från Hackstad gård där det finns en uppställningsplats för maskiner och där reparationer och service sker. Avfallet från vedklyvningen transporteras till pannan på Hackstad gård för eldning. Även vedklyvningsverksamheten skulle därför gynnas av att lokaliseras dit.

Det är hans familj som sköter kontakterna med hyresgästerna inom industribyn på Gälstadlotten samt övrig administration. Planen är att hans barn ska fortsätta med uthyrningsverksamheten och odlingen inom Gälstadlotten samt utvecklingen av ett tomtmarksområde i Gälstad Lundby.

F.S. har anfört i huvudsak samma omständigheter som i mark- och miljödoms tolen med följande tillägg och förtydliganden.

Åkermarken omfattar cirka 155,6 hektar. T.S. har tidigare accepterat arealuppgifterna och grunderna för värderingen. Vid besiktningen av åkermarken var båda parter närvarande och de var överens om ett åkermarkspris om 243 000 kr per

SVEA HOVRÄTT DOM F 8026-23

hektar. Någon anledning att göra en särskild värdering av åkermarken fanns därför inte. Först nu har T.S. gjort gällande ett annat tomtmarksvärde för de båda bostadshuse n på Hackstad, råmarksvärdet och omdefinierat vad som ska anses som betesmark. Vidare föreligger fråga om mark avseende brukningscentrumet på Gälstad.

T.S. har först nu gjort gällande att åkermarkspriset på 243 000 kr inte ska träffa mindre åkermarksskiften understigande 1 hektar och pekat på ett område om cirka 3 hektar som i stället ska värderas som betesmark. Detta då det finns brukningshinder i form av ett vägområde som Trafikverket innehar och en ägoväg som delar ett skifte. T.S. har inte tidigare framfört att denna mark inte skulle vara brukningsvärd. När det gäller den väg som Trafikverket äger har den inte utgjort något odlingshinder intill denna dag. Enligt uppgift från Trafikverket är verket dessutom villigt att överlåta marken. Ägovägen går att flytta. Marken har brukats såsom åkermark och EU-stöd har erhållits för marken såsom åker.

De beräkningar T.S. gjort är baserade på felaktiga värden. Enligt T.S. ska Gälstadlotten ha en åkerareal om 86,28 hektar. Det skulle innebära att klyvningslotten uppgår till 137,58 hektar. Med beaktande av ett vattenområde på cirka 1,5 hektar skulle 136 hektar bli kvar. Den av T.S. påstådda arealen ryms inte inom Gälstadlotten då denna enligt lantmäterimyndigheten innehåller en total landareal om 134,9 hektar. Med den totala åkerarealen om 155,6 hektar gäller tvisten en mätdifferens på cirka 2,6 hektar. Med beaktande av att T.S. använt andra ingångsvärden för beräkning av arealen är denna felmarginal acceptabel och utgör inte skäl för att ändra lantmäterimyndighetens beslut.

När det gäller graderings- och likvidvärdena har T.S. valt att inte utgå från blockareale n, som lantmäterimyndighetens värdering har som utgångspunkt, utan i stället mäta de olika delskiftena. En sådan mätmetod är inte möjlig att jämföra med den av myndigheten använda och vedertagna metoden. Myndigheten har också vid en fältbesiktning klarlagt åkerarealens fördelning mellan lotterna enligt de yrkanden som var aktuella.

SVEA HOVRÄTT DOM F 8026-23

Någon anledning att skriva ned värdet på bostadshusen på Hackstadlotten på grund av svårigheter att avstycka föreligger inte. Husens placering hindrar inte en avstyckning. Båda husen har tillräckliga tomtytor motsvarande vad som kan anses normalt inom villaområden eller andra liknande gårdscentrum med flera bostadshus där avstyckningar har skett. I fastighetstaxeringen har respektive bostadshus egen tomtmark.

När det gäller råmarken och förväntat värde för kommande bostadsbebyggelse framstår det värde som lantmäterimyndigheten tagit upp som väl tilltaget snarare än motsatsen. Området finns endast upptaget i översiktsplanen och det ligger i direkt anslutning till Gälstad industriby med bulleralstrande verksamheter. Det går inte att jämföra med tomtmark i Ekängen då det är ett större område med en högre exploateringsgrad eller Ljungsbroområdet då den marken ligger i kommunens näst största tätort med ett tilltalande läge ner mot sjön Roxen.

Beträffande svinstallarna på Hackstadlotten finns inte någon anledning att sänka värdet på dessa utöver det skäliga värde som mark- och miljödomstolen kommit fram till och som han accepterat.

Någon anledning att justera upp graderings- och likvidvärdet för marken för brukningscentrumet med ekonomibyggnader på Gälstadlotten finns inte. Påståendet om att marken vid ladugården skull vara värd 93 kr per kvadratmeter är svårt att ta på allvar. Det är fråga om en konventionell ladugårdsbyggnad med uthus och det ser ut som det var som helst i landet vid mindre ladugårdsbyggnader utan några separata tilläggsvärden. Detta kan inte jämföras med brukningscentrum på Hackstadlotten där det bedrivs ett närmast industriellt jordbruk.

Verksamheten som hans son bedriver inom skog, vedproduktion, mark- och anläggningsarbeten samt övrig entreprenad är förlagd till industribyn på Gälstadlotten där denne hyr lokaler och även har upplags- och uppställningsytor. Bostadshuset på Gälstad gård har varken han eller T.S. bott i. Hans avsikt är dock att hans son på sikt ska flytta in i huset som nu T.S.s son bosatt sig i under handläggningen i mark- och miljödomstolen.

SVEA HOVRÄTT DOM F 8026-23

MARK- OCH MILJÖÖVERDOMSTOLENS DOMSKÄL

Utredningen

Mark- och miljööverdomstolen har tagit del av ljud- och bildupptagningar av förhören i mark- och miljödomstolen med T.S., F.S., J.S., P.S. och M.G. i de delar som åberopa ts. Parterna har åberopat skriftlig bevisning som lades fram vid mark- och miljödomst olen samt viss ny bevisning.

Närmare om graderingsvärde

Av 11 kap. 4 § fastighetsbildningslagen (1970:988), FBL, framgår att graderingsvärdet för varje lott, efter genomförd klyvning, inte får väsentligt understiga delägarens andel i fastighetens graderingsvärde eller i sådan omfattning överstiga samma andel att avsevärd olägenhet uppkommer för delägare. I fråga om fastställande av graderingsvärde gäller 5 kap. 9 § FBL.

Vid bedömning av huruvida en graderingsavvikelse är väsentlig bör enligt förarbetena till FBL stort avseende fästas vid verkningarna för de enskilda rättsägarna. Om dessas ställning inte nämnvärt påverkas i oförmånlig riktning, bör den rent värdemässiga ändringen tillmätas mindre betydelse. De vid tiden gällande gränserna för s.k. ägokravsjämkning ansågs kunna tjäna till ledning på det sättet att en minskning, som var möjlig att genomföra enligt gällande rätt, inte skulle anses väsentlig. (Se prop. 1969:128 B s. 381 samt NJA 1991 s 425.)

Fastighetsbildningskommittén uttalade även att gällande regler om ägokravsjämkning visade att sådan jämkning inte kunde undvaras och att möjligheterna till jämkning inte heller skulle vara alltför begränsade. Den negativa inställning till att tillåta jämkning som ursprungligen präglade lagstiftningen ansågs ha övergetts och de föreslagna bestämmelserna skulle ge minst lika stora möjligheter till storleksförändringar som då gällande lagstiftning. (Se prop. 1969:128 B s. 380.)

Enligt äldre rätt godtogs i allmänhet avvikelser upp till 5 procent, men större avvikelser på 10 och även 25 procent ansågs godtagbara vid exempelvis ägobyte för att främja överensstämmelse med detaljplan (SOU 1963:68 s. 310–312). En tolkning av

SVEA HOVRÄTT DOM F 8026-23

förarbetsuttalanden är att 5-procentsgränsen tar sikte på jordbruks- och skogsbruksfastigheter medan 10-procentregeln i övrigt skulle tjäna som rättesnöre. Med hänsyn bland annat till senare ändringar i 3 kap. 5 och 7 §§ FBL där skyddet för jord- och skogsbruksfastigheter tunnats ut, har det dock ifrågasatts i litteraturen om det är motiverat med skilda synsätt vad gäller procentuell storleksförändring beroende på fastigheternas ändamål. Det bör emellertid understrykas att man vid tillämpningen av minskningsregeln ska göra en helhetsbedömning av vad åtgärden totalt innebär. Till exempel kan det bli aktuellt att väga in den absoluta storleksförändringen. Procentrelationerna blir därvid bara en av många faktorer som får inverka på bedömningen. (se Dahlsjö, Hermansson och Julstad, Fastighetsbildningslagen, JUNO, version 13, kommentaren till 5 kap. 8 §).

Graderings- och likvidvärde

T.S. har gjort gällande att det föreligger hinder mot klyvning eftersom skillnaden i graderingsvärde mellan hans andel i fastigheten och Hackstadlotten uppgår till 11,5 procent.

T.S. har först nu gjort gällande att de sju åkerskiftena på Hackstadlotten, med en sam manlagd area om 3,31 hektar, inte ska värderas som åkermark utan som betesmark med ett värde om 48 000 kr per hektar. Dessa ska inte omfattas av den överenskommelse om 243 000 kr per hektar åkermark som de ingått. Mark- och miljödomstolen har konstaterat att T.S. under förrättningen lämnat ett medgivande till vilket värde som ska åsättas åkermarken och ett sådant medgivande är bindande för honom. Av utredningen framgår att T.S. tidigare har accepterat arealuppgifterna och grunderna för värderingen och att båda parter var närvarande vid besiktningen. Det framgår också att marken har brukats som åkermark och EU-stöd har erhållits för marken såsom åker. Någon anledning att göra en särskild värdering av åkermarken med anledning av sämre brukningsförhållanden finns inte. D et T.S. nu anfört utgör inte skäl att frångå den värdering av åkermarken om 243 000 kr per hektar som lagts till grund för lantmäterimyndighetens beslut.

Av den utredning som T.S. har redovisat framgår att lantmäterimyndighetens graderings- och likvidvärdering blivit fel på så sätt att viss åkermark

SVEA HOVRÄTT DOM F 8026-23

som i lantmäterimyndighetens utredning har räknats till Hackstadlotten i själva verket har kommit att fördelas till Gälstadlotten. Det finns således en arealskillnad mellan lotterna om cirka 5,4–5,9 hektar åkermark. Denna har inte behandlats korrekt i graderings- och likvidvärderingen. Vad F.S. har anfört i denna del medför inte någon annan bedömning. Det innebär att värdet på Hackstadlotten ska sänkas med 680 400 kr och värdet på Gälstadlotten ska höjas med samma belopp.

När det gäller frågan om värdet på det mindre bostadshuset på Hackstadlotten ska sättas ned kan det konstateras att bostadshusens närhet till varandra och belägenhet inom Hackstad brukningscentrum med stor sannolikhet påverkar värdet på tomtmarken. Lantmäterimyndigheten har i likvidvärderingen gjort en schablonmässig nedskrivning av värdet på det mindre bostadshuset med 20 procent eftersom husen anses vara lokaliserade inom en gemensam tomtyta. I lantmäterimyndighetens graderingsvärdering har dock båda tomtplatserna vid Hackstad gård tagits upp till fullt värde. Graderingsvärdet för tomtmarken till det mindre bostadshuset ska därför skrivas ned. I avsaknad av närmare utredning anser domstolen att den nedskrivning på 20 procent som lantmäterimyndigheten har gjort i likvidvärderingen kan tillämpas även avseende tomtens graderingsvärde, vilket medför en nedskrivning av värdet med 123 000 kr.

Då det kommer till frågan hur råmarken med förväntat värde om kommande bostadsbebyggelse på Gäldstadlotten ska värderas så kan det konstateras att lantmäterimyndigheten utifrån en insamlad försäljningsstatistik bedömt råmarksvärdet till 27 krp er kvadratmeter. Markens läge är en omständighet som lyfts fram som avgörande vid denna bedömning. De försäljningar T.S. hänvisat till avser däremot mark som inte är direkt jämförbar men den nu aktuella. Det är därför svårt att dra några säkra slutsatser utifrån försäljningar. Mot bakgrund av detta saknas tillräckliga skäl att frångå den värdering som lantmäterimyndigheten gjort.

Av det som framkommit finns inte någon anledning att ytterligare sätta ned värdet på svinstallarna på Hackstadlotten utöver det värde som mark- och miljödomstolen kommit fram till. Den skälighetsbedömning som gjorts framstår som väl avvägd.

SVEA HOVRÄTT DOM F 8026-23

När det gäller värdet på marken vid Gälstad brukningscentrum har T.S. gjort gällande att den ska värderas enligt samma värderingsprincip som marken vid brukningscentrumet på Hackstadlotten. Graderingsvärdet ska grundas på en värdering av mark i obebyggt skick. Marken vid Gälstad brukningscentrum ska därför åsättas ett värde motsvarande det som T.S. gjort gällande om 325 500 kr.

Mark- och miljödomstolen delar i övrigt mark- och miljödomstolens bedömning av lotternas värde.

Tillåtlighet

Sammanfattningsvis ska lantmäterimyndighetens graderingsvärdering justeras vad avser fördelningen av åkermarken mellan lotterna, värderingen av tomtmarken för det mindre bostadshuset vid Hackstad brukningscentrum och värderingen av marken för ekonomibyggnaden vid Gälstad brukningscentrum. Justeringarna innebär att lotternas graderingsvärden avviker från delägarnas respektive andel i fastigheten i större utsträckning än vad lantmäterimyndigheten har utgått ifrån, men avvikelsen understiger 10 procent. En sådan graderingsavvikelse utgör inte hinder mot klyvning. I detta sammanhang ska även hänsyn tas till att bägge de utlagda lotterna får tillgång till såväl åker, betesmark och skog samt bostadsbyggnader och ekonomibyggnader samt bedöms varaktigt lämpade för sitt ändamål. Vad T.S. har anfört angående Hackstad-lottens arro ndering och konsekvenserna vid beskattning av skifteslikviden medför inte någon annan bedömning. Det saknas därför skäl att återförvisa ärendet till lantmäterimyndigheten.

När det gäller vem som ska tilldelas vilken lott instämmer Mark- och miljööverdomstolen i underinstansernas bedömning.

Ersättning

Som Mark- och miljööverdomstolen anfört ovan föreligger det fel beträffande den uppmätta och tilldelade åkerarealen för de utlagda lotterna, varför klyvningslikviden ska ändras. Med utgångspunkt i likvidvärderingen som mark- och miljödomstolen kommit fram till görs följande bedömning av den ersättning som ska betalas.

SVEA HOVRÄTT DOM F 8026-23

Hackstadlottens värde har av mark- och miljödomstolen bestämts till 35 734 239 kr. Detta värde ska sättas ned med 680 400 kr till 35 053 839 kr (35 734 239 - 680 400). Gälstadlottens värde har av mark- och miljödomstolen bestämts till 36 870 001 kr vilket ska ökas med 680 400 kr till 37 550 401 kr (36 870 001 + 680 400). Klyvningslikviden blir då 1 248 281 kr ((37 550 401 - 35 053 839)/2). Det innebär att F Svärd ska betala likvidersättning till T.S. med 1 248 281 kr. I beloppet ingår den justering som mark- och miljödomstolen beslutat om.

Uppräkning med konsumentprisindex (KPI) ska ske på summan 1 248 281 kr från värdetidpunkten i lantmäterimyndighetens beslut, september 2020, fram tills dagen för denna dom. KPI i september 2020 låg på 337,27. Senast kända KPI vid dagen för denna dom är 416,95 (maj 2025). Uppräkning ska därmed ske med 416,95/337,27 * 1 248 281 kr = 1 543 187 kr. På beloppet ska ränta utgå i enlighet med vad som anges i domslutet. Någon avkastningsränta ska inte betalas till följd av att lantmäterimyndigheten beslutat att tillträde ska ske vid närmaste årsskifte (1 januari) efter det att fastighetsbildningsbeslutet vunnit laga kraft.

Rättegångskostnader

Målet har i Mark- och miljööverdomstolen rört flera frågor. T.S. har vunnit viss framgå ng när det gäller likvidersättningen men förlorat i övrigt, bland annat i frågan om det överhuvudtaget funnits förutsättningar för klyvning i enlighet med underinstansernas avgöranden. Vid denna utgång är det skäligt att T.S. ska ersätta F.S. hälften av dennes rättegångskostnader i Mark- och miljööverdomstolen. F.S. har begärt ersättning med 153 125 kr avseende ombudsarvode. I beloppet ingår mervärdesskatt. Den yrkande rättegångskostnadsersättningen får med beaktande av målets art och omfattning anses skälig. T.S. ska således ersätta F.S. hälften av den begärda ersättningen, dvs. 76 563 kr, jämte ränta på beloppet från dagen för dom.

Det finns inte anledning att göra någon annan bedömning än den som mark- och miljödomstolen gjort avseende rättegångskostnaderna där.

SVEA HOVRÄTT DOM F 8026-23 Domen får enligt 5 § 5 kap. lagen (2010:921) om mark- och miljödomstolar inte överklagas.

I avgörandet har deltagit hovrättsråden Lars Borg och Caroline Hedvall Klostermark, referent, tekniska rådet Lennart Gustafsson och tf. hovrättsassessorn Emma Karlsson. Föredragande har varit Harry Hodzic.

Bilaga A

Sid 1 (30) VÄXJÖ TINGSRÄTT DOM Mål nr F 3328-21 Mark- och miljödomstolen 2023-06-07 meddelad i Växjö

PARTER

Klagande

T.S.

Ombud: Jur. kand. E.E.

Motpart

F.S.

Ombud: Advokat S.O.

ÖVERKLAGAT BESLUT

Lantmäterimyndigheten i Linköpings kommuns beslut av den 25 maj 2021 i ärende nr E197010, se bilaga 1

SAKEN

Klyvning av fastigheten A, Linköpings kommun

DOMSLUT

1Lantmäterimyndighetens beslut i förrättningen ska stå fast med undantag för ersättningsbeslutet som ändras på sätt som framgår nedan enligt punkt 2.

2F.S. ska som ägare till den blivande fastigheten B betala 673 385 kronor till T.S. som ägare till den blivande fastigheten C. Ersättningen ska betalas senast på tillträdesdagen och efter det att

Sid 2 VÄXJÖ TINGSRÄTT DOM F 3328-21 Mark- och miljödomstolen

ersättningsbeslutet vunnit laga kraft. Om betalning inte sker därefter betalas ränta enligt 6 § räntelagen från sista betalningsdag till dess betalning sker.

3T.S. ska ersätta F.S. för rättegångskostnader med 473 920 kronor jämte ränta enligt 6 § räntelagen från dagen för denna dom till dess betalning sker. Av beloppet avser 374 400 kronor ombudsarvode, 4 736 kronor utlägg och 94 784 kronor mervärdeskatt.

Sid 3 VÄXJÖ TINGSRÄTT DOM F 3328-21 Mark- och miljödomstolen

BAKGRUND

Lantmäterimyndigheten i Linköpings kommun beslutade om klyvning av Hackstad 1:3 den 25 maj 2021 i två klyvningslotter. Norra klyvningslotten, gul lott enligt kartan nedan, benämns som Hackstadlotten. Södra klyvningslotten, brun enligt lantmäterimyndighetens beslutskarta, benämns som Gälstadlotten (benämns även som blå lott under målets handläggning och i de värderingar som inlämnats under förrättningens och i målets handläggning).

Sid 4 VÄXJÖ TINGSRÄTT DOM F 3328-21 Mark- och miljödomstolen

Lantmäterimyndigheten beslutade att T.S. ska erhålla Hackstadlotten och att F.S. sk a erhålla Gälstadlotten samt att en likvidersättning ska utgå på så vis att T.S. ska betala 268 000 kronor till F.S..

YRKANDEN M.M.

T.S. har som han slutligen utformat sint talan yrkat på sätt som framgår nedan.

Fastighetsbildningsbeslutet

1I första hand ska lantmäterimyndighetens beslut undanröjas och förrättningen ska ställas in.

2I andra hand ska lantmäterimyndighetens beslut undanröjas och ärendet återförvisas till myndigheten för förnyad handläggning.

3Om yrkandena ovan enligt punkterna 1 och 2 inte bifalls yrkas i tredje hand att T.S. ska tilldelas den klyvningslott som är utmärkt med blå gräns-markering på domsbilaga 2 (Gälstadlotten). 4. Om yrkandet enligt punkten 3 ovan inte bifalls ska T.S. tilldelas den klyvningslott som utmärkts med blå gränsmarkering på domsbilaga 3. 5. Om yrkandet enligt punkten 3 ovan inte bifalls ska T.S. tilldelas den klyvningslott (Hackstadlotten) med den utformning som utmärkts med röd/brun gränsmarkering på domsbilaga 3. 6. Oavsett vilken lott som T.S. tillskiftas ska denna lott under alla förhållanden tillföras det markområde där hans på ofri grund uppförda bostadshus är beläget.

Ersättningsbeslutet

Om någon ändring inte görs av lantmäterimyndighetens beslut ska F.S. till T.S. erlä gga en klyvningslikvid om 5 200 000 kronor.

Sid 5 VÄXJÖ TINGSRÄTT DOM F 3328-21 Mark- och miljödomstolen

Kostnadsfördelningsbeslutet

Kostnadsfördelningsbeslutet ska ändras på så sätt att T.S. ensam ska svara samtliga förrättningskostnader eller i vart fall 75 procent av dessa.

Rättegångskostnader

T.S. har yrkat ersättning för sina rättegångskostnader med ett belopp om 300 863 kronor, varav 118 100 kronor avser arbete, 18 225 kronor avser tidsspillan, 104 365, 40 kronor avser utlägg och 60 172,60 kronor avser mervärdeskatt.

T.S. har till stöd för sin talan anfört bland annat följande.

Klyvning enligt 11 kap 1 § fastighetsbildningslagen förutsätter att fastigheten innehas med samäganderätt. I detta fall innehas fastigheten genom ett enkelt bolag inte med samäganderätt.

Fastigheten har förvärvats genom köp den 13 december 1981 med ett avtal om att g emensamt bedriva jordbruksrörelse. T.S. och F.S. driver sedan nämnda förvärv näringsverksamhet med jordbruk på fastigheten. Numera har d e ett gemensamt driftsbolag, ett gemensamt ägt aktiebolag, som arrenderar mark av T.S. och F.S.. Fastigheten utarrenderas av dem i deras gemensamma enkla bolag till driftsbolaget och därmed är det inte fråga om samägande. Även i det gemensamma aktiebolaget utgör aktieägandet ett enkelt bolag, vilket innebär att oavsett om verksamheten drivs direkt gemensamt eller indirekt gemensamt föreligger det ett enkelt bolag.

Den värdering som lantmäterimyndigheten inhämtat har så stora brister att den inte ensam kan läggas till grund för ett klyvningsbeslut. Det har tillskapats två icke likvärdiga klyvningslotter vad gäller ekonomisk bärkraft. Lantmäterimyndighetens utredning och framtagna underlag är otillräckliga. Ytterligare utredningar avseende klyvningslotternas värde behöver inhämtas och nya bedömningar bör göras. Detta bör i första hand göras av lantmäterimyndigheten, varför det överklagade beslutet bör undanröjas och ärendet återförvisas till nämnda myndighet för erforderlig handläggning.

Sid 6 VÄXJÖ TINGSRÄTT DOM F 3328-21 Mark- och miljödomstolen

De två klyvningslotterna som lantmäterimyndigheten beslutat om Gälstadlotten och Hackstadlotten är inte ekonomiskt likvärdiga och är därmed inte förenliga med fastighetsbildningslagen. Fördelningen av åkermarken enligt lantmäterimyndighetens beslut är alltför ojämlik. Klyvningslotternas utformning ska därför justeras genom överföringen av åkerarealen om 18 hektar från Gälstadlotten till Hackstadlotten. Med den yrkade justeringen utjämnas skillnaden i värde mellan de båda klyvningslotterna på ett sådant sätt att fastighetsbildningslagens krav uppfylls.

I likhet med F.S. är det även för T.S. fråga om ett generations-skifte. Det görs gällan de att T.S. och hans familj alltid haft och fortfarande har en större anknytning till Gälstadlotten såväl socialt som ekonomiskt.

På klyvningslotterna finns tre bostäder. En är belägen på Hackstadlotten där F.S. bot t i 40 år. Den andra är belägen på Gälstadlotten (Gälstadbostaden) och den tredje bostaden är den bostadsbyggnad på ofri grund som uppförts och är bebodd av T.S.. Båda parter vill ha Gälstadbostaden och ingen av parterna vill ha bostaden belä gen på Hackstadlotten.

På Hackstadlotten bor F.S. med hustru i det ena huset och deras dotter i det andra huset. F.s dotter och son är uppvuxna på Hackstadlotten. F.S. har bott i mangårds byggnaden på Hackstadlotten sedan han var liten. Hans dotter bor i en av flygelb yggnaderna. Mangårdsbyggnaden ligger alldeles intill Hackstadlottens gårdscentrum. F.S.s son, P, har sin verksamhet till största delen förlagd till fastighetens Hackstaddel. Det är där som han servar och reparerar sina maskiner. Hans anknytning till Gälstadlotten är mycket begränsad. Han och hans sambo har en bostad på en fastighet närbelägen till Mangårdsbyggnaden på Gälstadlotten. F.S. är den som har den sociala och känslomässiga anknytningen till Hackstadlotten.

T.S. har en stark identifikation med Gälstadbostaden. Det är han som har renoverat och iordningställt Gälstabostaden. Hans son, I, har numera flyttat in i Gälstabostaden. Allt detta har skett med F.S.s tillåtelse. T.S.

Sid 7 VÄXJÖ TINGSRÄTT DOM F 3328-21 Mark- och miljödomstolen

har möbler och inredning i Gälstadbostaden som måste flyttas om F.S. flyttar in där.

Enligt vad F.S. har uppgivit har han känt sig tvingad att bo i huset på Hackstadlotten när föräldrarna lämnade över till honom och T.S.. Bytet av bostäde r medför betydande olägenheter för båda parter. Den omständigheten att en klyvning genomförs för att F.S. efter 40 vill byta bostad framstår som en betydande olägenhet då parterna inte är överens om detta.

Den så kallade industribyn är belägen på Gälstadlotten. Industribyn har byggts upp och förvaltats av T.S.. Han har under alla år skött om och haft alla kontakter med hyresgäster. Det är endast under en kortare tidsperiod om 10 år som T.S. och F.S. haft köttdjur uppställda i ladugården på Gälstad-lotten. Under den tid en var det F.S. som skötte djuren där.

Hackstad brukningscenter består bland annat av svinstallar som numera inte används för svinproduktion. I lantmäterimyndighetens beslut har svinstallarna värderats till 4,7 miljoner kronor. Detta är ett orimligt värde. Stallarna kan inte användas för svinproduktion utan genomförande av moderniseringsåtgärder till en mycket hög kostnad. För annan verksamhet krävs väsentliga ombyggnadsåtgärder och bygglov. Hackstadlotten kommer därutöver att vara för liten för en lönsam svinproduktion.

F.S. har motsatt sig bifall till T.S.s samtliga yrkanden och har till stöd för inställnin g anfört bland annat följande.

Det bestrids att det är fråga om ett enkelt bolag. Frågan om fastigheten är samägd har väckts av lantmäterimyndigheten i samband med förrättningens inledande. Det framgår vidare av lantmäterimyndighetens beslut att fastigheten är samägd. Inte någon gång under förrättningen har det varit ifrågasatt att fastigheten är samägd.

Sid 8 VÄXJÖ TINGSRÄTT DOM F 3328-21 Mark- och miljödomstolen

T.S.s och F.S.s syfte med förvärvet av fastigheten var att tillse att denna behölls ino m familjen och att gå vidare med de förvärv som deras far gjort de närmast föregående 25 åren. Avsikten med förvärvet var således att äga fastigheten, behålla den och möjligt förkovra den, vilket också skett genom att ytterligare mark förvärvats. Det har inte varit fråga om att förvärva fastigheten för försäljning eller för någon form av planläggning för att avyttra delar som tomtförsäljning. Det väsentliga har varit att behålla den från fadern förvärvade gården.

Vad gäller driften har F.S. och T.S. bedrivit den rena jordbruksverksamheten, det vill säga spannmålsodlingen och så länge det varade svinproduktionen. Den verksamheten har sedan början på 90-talet bedrivits i aktiebolagsform, där T.S. och F.S. äger hälften var av aktierna. Den övriga verksamhete n samt skötseln och förvaltningen av verksamheten, inklusive den skogliga verksam heten, har hanterats av T.S. och F.S. privat, där var och en har egna privata konton kopplade till de intäkter i övrigt som kommer från gården såsom bland annat den skogliga verksamheten. Syftet med fa-s tigheten har varit långsiktigt, vilket visas av att T.S. och F.S. ägt fastigheten gemens amt under 40 år och syftet med klyvningen har som mål att kunna fortsätta ägandet av fädernegården genom att underlätta för nästa generation att tillträda. Fastigheten omfattas således inte av några regler om enkelt bolag. Enligt gällande praxis som kan sammanfattas med att om man blivit gemensam ägare till en fastighet genom arv eller annat fång, som har sin grund i nära släktförhållande, föreligger presumtion för att fastigheten innehas med samäganderätt.

Under hela förfarandet hos lantmäterimyndigheten har T.S. och dennes ombud inte f unnit något annat än att fastigheten innehafts med samäganderätt enligt samägander ättslagen. Om T.S. ansett att reglerna om enkelt bolag varit gällande skulle han ha tagit upp detta hos lantmäterimyndigheten. Detta har han underlåtit att göra. Lantmäterimyndigheten har vid sin officialprövning inte bedömt att de olika klyvningsyrkandena som framförts av T.S. och F.S. skulle stå strid med samäganderättslagen och fastighetsbildningslagen rörande frå-

Sid 9 VÄXJÖ TINGSRÄTT DOM F 3328-21 Mark- och miljödomstolen

gan om rätt till klyvning. Det är en otillåten taleändring att först hos domstolen in-f öra en helt ny fråga som inte prövats av lantmäterimyndigheten. T.S.s yrkande om att förrättningen ska inställas på grund av att det är fråga om ett enkelt bolag ska därför avvisas alternativt ogillas.

Vad gäller yrkandet om återförvisning på grund av brister i värderingen är en helt ny grund som inte funnits med i T.S.s ursprungliga överklagande. Denna grund har tagits upp först efter det att besvärstiden löpt och ska därför avvisas. Mark- och miljödomstolen kan vidare endast pröva sådana yrkanden som omfattas a v vad lantmäterimyndigheten prövat i förrättningen. De i målet av T.S. yrkade utformningarna av skifteslotterna avviker från vad han yrkat hos lantmäterimyndigheten och har inte varit föremål för någon prövning av denna myndighet. Av T.S. framförda yrkanden i målet ska därför med hänsyn till prövningsramen antingen avvisas eller lämnas utan bifall.

Vad som ska läggas till grund för värderingen är graderings- och likvidvärderingenu tförd av M.G., det vill säga de värderingar som legat till grund för lantmäterimyndighetens beslut. Det föreligger inte skäl att frångå dessa. T.S. har gjo rt gällande att svinproduktion på Hackstadlotten är omöjlig utan en mycket kostsam modernisering. Det ska noteras att svinproduktionen lades ner inte på grund av att svinstallarna var funktionsodugliga utan för att T.S. och F.S. helt en kelt inte längre ville lägga ned den tid som krävs för djurskötseln. Varför det skulle vara omöjligt att återuppta verksamheten på samma sätt som tidigare med löpande underhåll, vilket bevisligen varit lönsamt kan ifrågasättas. Det är inte heller klarlagt att svinproduktion eller annan verksamhet i svinstallarna inte skulle vara lönsamt med reducerad åkermark. Ägande av all mark som krävs för spridning av gödsel är exempelvis inte en konstaterad förutsättning för lönsam djurhållning.

Någon alternativ graderingsvärdering har inte anförts av T.S. till stöd för hans överk lagande. Enligt lantmäterimyndighetens beslut har klyvningslotterna en sådan utformning att skillnaden mellan deras graderingsvärden håller sig inom den

Sid 10 VÄXJÖ TINGSRÄTT DOM F 3328-21 Mark- och miljödomstolen

skillnad som tillåtits enligt praxis. Det finns därför inte grund för att avvika från lantmäterimyndighetens klyvningsbeslut.

I M.S.s värdering som åberopats av T.S. görs gällande att marknadspriset för åkerma rken är 300 000 kronor per hektar, vilket grundar sig på statistik avseende hela lande t och i detta fall region 1. Några jämförelseköp i närområdet till styrkande av anfört marknadsvärde lämnas inte. Med skogsmarkspriserna görs av M.S. samma påstående utan någon redovisning av jämförelse-köp. F.S. och T.S. har vid lantmäteriförrättningen dessutom klart uttalat att man varit ense om att åkermarksvärdet var 243 000 kronor per hektar enligt tidigare utredning som de gjort. Grund för att hitta på nytt värde föreligger därför inte redan av detta skäl.

Lantmäterimyndighetens beslut beträffande likvidfördelningen mellan F.S. och T.S. är resultatet av den marknadsvärdering som föreligger enligt de utredningar som tagits fram under förrättningen. Denna värdering har godtagits av F.S. och T.S. med undantag för värderingen av svinstallarna, där T.S. med stöd av en värdering från Å.E. haft en avvikande mening. T.S. gör i målet gällande att marknadsvärdena beträffande åker och skog höjts under tiden efter lantmäteribeslutet och att ny värdetidpunkt ska användas i den delen. Det är emellertid så att sker värdeförändringar mellan beslutsdag och senare meddelad dom eller likviddag/tillträdesdag uppräknas värdet med stöd av konsumentprisindex.

Domstolen har att pröva värderingen som legat till grund för lantmäterimyndighetens beslut och på det sätt som värderingen genomförts med redovisade förutsättningar. Den enda förändring som kan göras är om domstolen skulle finna att den värdering lantmäterimyndigheten godtagit skulle vara felaktig, det vill säga en felaktig bedömning av ett tillgångsvärde vid tiden för lantmäteribeslutet. Någon möjlighet för domstolen att pröva nya värderingsgrunder till följd av förändringar i det allmänna prisläget föreligger inte.

Sid 11 VÄXJÖ TINGSRÄTT DOM F 3328-21 Mark- och miljödomstolen

Den klyvningslott som F.S. tilldelats enligt lantmäterimyndighetens beslut har han y rkat på med anledning med anledning av Gälstad-Lundby industriby är en viktig komponent för hans sons entreprenadverksamhet och att djurhållning i stor skala inte är önskvärt, varför Svinhusen på Hackstadlotten är mindre användbara.

F.S. har sociala och emotionella kopplingar till Gälstadlotten, då han till exempel un der årtionden arbetat dagligen med djurskötseln på Gälstad brukningscentrum, medan T.S. skött svinhusen på Hackstad brukningscentrum. I och med motsättningar som uppstått mellan T.S. och F.S. är också en lottläggning som resulterar i maximal åtskillnad och minimal insyn av stor vikt, vilket uppnås bäst med av lantmäterimyndigheten beslutad utformning av klyvningslotterna. T.S.s hus ligger dessutom nära brukningscentrumet på Hackstadl otten, varför det är mer naturligt att han tilldelas den Hackstadlotten med den utform ning som beslutats av lantmäterimyndigheten. Stall, bostad och övriga fastigheter vid Gälstad brukningscentrum ligger längre bort från T.S.s hus, dolt av nivåskillnader, skogsdungar och andra vilket skapar en naturlig separa-ti on. F.s son bor i direkt anslutning till Gälstadlottens brukningscentrum, bara 100 me ter från Gälstadsbostaden inom direkt synhåll, vilket även det ger dålig separation av parterna för den händelse T.S. tilldelas Gälstads brukningscentrum. T.S.s hus försörjs med värme via grävda kulvertar från panncentralen på Hackstads brukningscentrum, vilket också talar för att T.S. bör tilldelas detta brukningscentrum. Det enda rimliga är att F.S. också tilldelas bostaden som ligger i direkt anslutning till brukningscentrumet på Gälstadlotten samt att T.S. som tilldelas brukningscentrumet på Hackstadlottenenligt lantm ä terimyndighetens beslut också får de bostäder som ligger i direkt anslutning till detta centrum.

T.S. har även gjort gällande att det socialt och även på annat sätt är olämpligt att han skulle tilldelas bostadshuset på Hackstadlotten eftersom F.S. bor i det ena huset och att F.S.s dotter hyr det andra huset av F.S. och T.S.. Såväl F.S. so m hans dotter med familj avser oavsett domslut att flytta från bostäderna på Hackstad brukningscentrum.

Sid 12 VÄXJÖ TINGSRÄTT DOM F 3328-21 Mark- och miljödomstolen

Efter det att lantmäterimyndighetens beslut överklagats till mark- och miljödomstolen har T.S. upplåtit Gälstadbostaden till sin son Isak. Gälstadbostaden har stått tom under en längre tid i avvaktan på klyvningsprocessen och upplåtelsen har skett utan F.S.s medgivande. Den omständigheten att T.S. egenmäktigt tag it sig rätten att upplåta bostaden till sin son visar också att han inte följer den grundläggande bestämmelsen om att i enkla bolag ska alla beslut rörande verksamheten fattas enhälligt. Hans handlande visar att för honom existerar inte något enkelt bolag.

Det bestrids att T.S. själv skulle ha byggt upp och förvaltat industribyn. T.S. och F. S. har båda i precis lika stor utsträckning planerat byggt, skött, utvecklat, förvaltat och administrerat verksamheten i industribyn. Det är inte korrekt att F.S.s, son P, endast skulle nyttja brukningscentrumet på Hackstadlotten. P.s nyttjande av Gälstad-Lundby industriby är av mer beständig karaktär, då P nyttjar området för förvaring av diverse schaktmassor för sin entreprenadverksamhet samt sedan flera år hyr lokal i industribyn för industriell vedproduktion. P.s verksamhet är central för att den lott som F tilldelats en ligt lantmäterimyndighetens beslut skulle fungera väl i F.s hand, eftersom skälet för klyvningsansökan är F.s vilja att genomföra ett generationsskifte och att han ska kunna ta över verksamheten. Det innebär därmed en betydande olägenhet för F.S. om T.S. tilldelas industribyn, så F.S.s son tvingas flytt a till en fastighet sämre lämpad för den typ av verksamhet som han bedriver i dag och önskar kombinera med jordbruket.

Rättegångskostnader

F.S. har inte vitsordat de av T.S. yrkade rättegångskostnaderna och anför till stöd för sin inställning bland annat följande.

Beträffande T.S.s yrkande om rättegångskostnader kan dessa inte vitsordas. Yrkandet om ersättning för kostnaden för den av M.S. utförda värderingen ka n inte till någon del vitsordas eftersom denna bland annat inte avsett den klyvningslott som F.S. tilldelats enligt lantmäteribeslutet, utan den lott

Sid 13 VÄXJÖ TINGSRÄTT DOM F 3328-21 Mark- och miljödomstolen

som T.S. yrkat i första hand hos lantmäterimyndigheten. Arvodet för Eva Enetjärns arbete ska skäligen nedsättas med 30 procent.

T.S. har beträffande F.S.s yrkande om rättegångskostnadervitsordat ett arvode mot svarande 100 timmars arbete och till stöd för denna inställ-ning anfört följande. F. S. är inte klagandepart, det vill säga han har inte framfört några egna ändringsyrkanden, utan enbart bestridit ändring av lantmäterimyndighetens beslut och inte presterat någon ny utredning eller ny bevisning.

DOMSKÄL

Utredning

Mark- och miljödomstolen har hållit sammanträde och syn i målet den 13 och 14 april 2023.

F.S. och T.S. har vid sammanträdet lämnat uppgifter. Vidare har vittnesförhör hålli ts med P.S. och M.G. på F.S.s begäran samt med I.S., J.S., Å.E. och M.S. på T.S.s begäran.

F.S. har som skriftlig bevisning åberopat yttrande av den 1 mars 2023 utfärdat a v M.G..

T.S. har som skriftlig bevisning åberopat värderingsintyg av den 4 oktober 2021 utfärdat av Å.E., samt reviderat värderingsintyg av den 3 februari 2023 jämte bilagor (aktbilaga 78 i målet) utfärdat av M.S. samt ett skriftligt yttrande från den sistnämnde av den 23 mars 2023 (aktbilaga 79 i målet). T.S. har även som bevisning åberopat fotografier ingivna i målet.

Tillämpliga bestämmelser m.m.

Klyvning innebär att en fastighet som innehas med samäganderätt delas upp i lotter

Sid 14 VÄXJÖ TINGSRÄTT DOM F 3328-21 Mark- och miljödomstolen

som antingen kan bilda fastigheter för sig eller ingå i en sammanläggning. Rätten att påkalla klyvning tillkommer var och en av delägarna.

En särskild lott utläggs för varje delägare som yrkar det och en gemensam lott läggs ut för de delägare som begär detta. Klyvning får ske endast om någon lott kan läggas ut enligt ett framställt yrkande. Regleringen bygger på principen att delningen inte ska drivas längre än vad som påkallas av sakägarna (se 11 kap. 1 §, första och andra stycket fastighetsbildningslagen (1970:988), samt 11 kap. 3 § första stycket samma lag). Vid en klyvning finns större möjligheter att ta hänsyn till personliga och sociala önskemål, eftersom fastighetsbildningen i detta fall inte syftar till att åstadkomma bästa möjliga fastighetsindelning utan till att upplösa ett samäganderättsförhållande.

Vid klyvning liksom vid all annan fastighetsbildning gäller också de inledande bestämmelserna i 1 kapitlet fastighetsbildningslagen, de grundläggande bestämmelserna i 2 kapitlet fastighetsbildningslagen och de allmänna lämplighetsbestämmelserna i 3 kapitlet fastighetsbildningslagen. Beträffande handläggningen hos lantmäterimyndigheten gäller dessutom reglerna i 4 kapitlet fastighetsbildningslagen. Enligt 4 kap. 25 § fastighetsbildningslagen ska lantmäterimyndigheten utreda förutsättningarna för fastighetsbildningen och bör då rådgöra med sakägarna och vid behov berörda myndigheter.

Enligt 3 kap 1 § fastighetsbildningslagen föreskrivs att fastighetsbildning ska ske så att varje fastighet som nybildas eller ombildas blir med hänsyn till belägenhet, omfång och övriga förutsättningar varaktigt lämpad för sitt ändamål. För att en jordbruksfastighet eller en skogsbruksfastighet ska anses lämpad för sitt ändamål ska den enligt 5 § i samma kapitel ha en sådan storlek, sammansättning och utformning att den medger att det företag som ska bedrivas på fastigheten ger ett godtagbart ekonomiskt utbyte. Enligt motiven (se prop. 1993/94:27 s. 30) innebär detta att det företag som ska bedrivas på fastigheten alltid måste lämna ett visst positivt bidrag till brukarens försörjning. Vad som härutöver ska krävas för att företaget ska anses vara ekonomiskt godtagbart måste enligt motiven bestämmas med hänsyn till bland

Sid 15 VÄXJÖ TINGSRÄTT DOM F 3328-21 Mark- och miljödomstolen

annat de jordbrukspolitiska och skogspolitiska riktlinjer som statsmakterna har beslutat om. Beträffande jordbruksfastigheter uttalas att det fortfarande torde vara naturligt att ha som utgångspunkt att företaget ska kunna ge brukaren hans eller hennes huvudsakliga utkomst, medan det inte torde vara meningsfullt att söka bibehålla en liknande utgångspunkt när det gäller rena skogsbruksfastigheter.

Enligt 11 kap. 3 § fastighetsbildningslagen får klyvning ske endast om någon lott kan utläggas enligt framställt yrkande. Enligt tredje stycket samma bestämmelse får fastighet med byggnad eller annan anläggning klyvas endast om delningen kan utföras på sådant sätt att det inte innebär avsevärd olägenhet för delägare att byggnaden eller anläggningen tillföres hans lott.

Av 11 kap. 4 § fastighetsbildningslagen framgår att klyvningsfastighetens mark ska fördelas mellan olika klyvningslotter och att graderingsvärdet för varje lott inte får väsentligt understiga delägarens andel i fastighetens graderingsvärde eller i sådan omfattning överstiga samma andel att avsevärd olägenhet uppkommer för delägare.

Klyvning ska enligt 11 kap. 7 § fastighetbildningslagen genomföras på det sätt som medför minsta olägenhet utan att oskälig kostnad uppkommer.

Enligt 2 kap. 6 §, första stycket, fastighetsbildningslagen betalas kostnaderna för genomförande av fastighetsbildning enligt de bestämmelser som gäller för den fastighetsbildningsåtgärd om vilken är fråga. Överenskommelse mellan sakägarna om fördelning av förrättningskostnaderna på annat sätt än som följer av lagen ska enligt tredje stycket gälla, om det inte är uppenbart att överenskommelsen tillkommit i otillbörligt syfte. Enligt 11 kap. 10 § fastighetsbildningslagen fördelas kostnaderna för klyvning mellan delägarna efter vad som är skäligt.

Prövningsramen

F.S. har i målet anfört att T.S.s yrkande om att förrättningen ska ställas in på grund av att bestämmelserna om enkelt bolag är tillämpliga ska avvisas, eftersom detta är en fråga som väckts efter besvärstidens utgång. Enligt

Sid 16 VÄXJÖ TINGSRÄTT DOM F 3328-21 Mark- och miljödomstolen

F.S. utgör de av T.S. yrkade förändringarna av klyvningslotter-na en otillåten taleän dring, eftersom det är fråga om yrkanden som inte framförts hos lantmäterimyndigheten under förrättningens genomförande. T.S.s yrkanden om alternativa utformningar av klyvningslotterna ska därför också avvisa senligt vad F.S. anfört i målet.

I denna typ av mål ska enligt 5 kap. 1 § lagen (2010:921) om mark- och miljödomstolar lagen (1996:242) om domstolsärenden, fortsättningsvis ärendelagen, tillämpas avseende handläggningen. Ärendelagen och fastighetsbildningslagen saknar bestämmelser som föreskriver att en part är förhindrad att hos mark- och miljödomstolen framställa yrkanden som inte prövats av lantmäterimyndigheten så länge dessa yrkanden ryms inom den ursprungliga sak som prövats av myndigheten. Frågan om det finns förutsättningar att genomföra klyvningen på grund av brister i utförda värderingar och ägande genom enkelt bolag får bedömas rymmas inom den ursprungliga saken som i detta fall är klyvning. Även alternativa utformningar av kl yvningslotterna ryms inom denna sak. De yrkanden som T.S. först framställt hos mark- och miljödomstolen kan därför inte utgöra någon otillåten taleändring eller vara för sent framställda för att kunna prövas av domstolen. Grund saknas således för att avvisa de nya och justerade yrkanden som T.S. framställt hos domstolen.

Domstolen ska emellertid i denna typ av mål inte genomföra någon ny förrättning utan endast göra en prövning av de beslut som meddelats av lantmäterimyndigheten. Detta innebär att domstolen i första hand ska pröva om det finns skäl för att frångå lantmäterimyndighetens beslut på grund av att dessa i något avseende strider mot fastighetsbildningslagens krav. Först om så är fallet kan det bli aktuellt att pröva en klagandes yrkanden om ändringar av klyvningslotternas utformning och likvidernas storlek. Prövningen av yrkanden om sådana ändringar torde vanligtvis med hänsyn till instansordningsprincipen kräva en återförvisning av ärendet till lantmäterimyndigheten för förnyad prövning och utredning.

Sid 17 VÄXJÖ TINGSRÄTT DOM F 3328-21 Mark- och miljödomstolen

Samäganderätt

Av 11 kap. 1 § fastighetsbildningslagen framgår att fastighet som innehas med samäganderätt får klyvas. På grund av villkoret att fastigheten ska innehas med samäganderätt kan klyvning inte ske av en fastighet som tillhör flera men som ingår i en sådan egendomsgemenskap som föreligger vid enkelt bolag.

Med samäganderätt avses att två eller flera personer gemensamt äger ett visst objekt såsom exempelvis en fastighet. Sådant ägande regleras i lagen om samäganderätt (1904:48 s. 1), fortsättningsvis samäganderättslagen. Av 19 §, andra stycket samäganderättslagen framgår emellertid att denna lag inte reglerar egendomsförhållanden som rör bolagsmän. Detta innebär att egendom som ingår i egendomsgemenskapen för ett enkelt bolag är undantagen från samäganderättslagens regler och omfattas i stället av bestämmelser i lagen (1980:1102) om handelsbolag och enkla bolag.

Av förarbetena till fastighetsbildningslagen framgår att klyvning inte ska kunna komma till stånd beträffande fastighet, om denna tillhör flera men ingår i sådan egendomsgemenskap utan fixerade andelar i fastigheten som kan föreligga vid enkelt bolag. I nämnda förarbeten anges också att den som innehar en fastighet med samäganderätt får ansöka om klyvning (se prop. 1969:128 del B s. 682).

I praxis har uttalats att samäganderätt och ett enkelt bolag i sig inte utesluter varandra. Det kan ibland vara ovisst om ett enkelt bolag har uppkommit och om därför ett samäganderättsförhållande ska kompletteras av ett bolagsförhållande. Enbart det förhållandet att delägarna gemensamt har bestämt hur den samägda egendomen ska användas och hur kostnaderna ska fördelas behöver inte innebära att ett bolagsförhållande föreligger (se NJA 2012 s. 377).

Svea hovrätt har i ett utslag nr 14:UÖ 9 den 28 februari 1983, mål nr Ö 2943/82, även prövat frågan om i vilka fall förekomsten av ett enkelt bolag innebär att klyvning enligt 11 kap 1 § fastighetsbildningslagen inte kan ske. Domstolen konsta-

Sid 18 VÄXJÖ TINGSRÄTT DOM F 3328-21 Mark- och miljödomstolen

terade att förutsättningar för klyvning inte förelåg på grund av ett rådande bolagsförhållande. I målet förelåg inte någon visad skillnad mellan ägande och nyttjandet av fastigheterna.

Frågan om någon viss egendom omfattas av samägande eller av ett enkelt bolags egendomsgemenskap får bestämmas utifrån vad som avtalats mellan de deltagande bolagsmännen. Har två eller flera bolagsmän som är samägare till viss egendom avtalat att denna med förbehållen äganderätt får användas i bolagets verksamhet omfattas egendomen av samägande. Även om ett enkelt bolag föreligger behöver detta således inte medföra hinder mot att en fastighet kan bli föremål för en klyvning i enlighet med fastighetsbildningslagens bestämmelser. Hinder mot klyvning torde föreligga i de fall då förhållanden är sådana att bolagsmännen inte har någon rätt till en bestämd ägarandel i fastigheten, det vill säga rätt till en fixerad andel i denna.

T.S. och F.S. äger 50 procent vardera av fastigheten. T.S. har inte företett något skrif tligt avtal eller anfört några andra omständigheter som med tillräcklig styrka talar fö r att det enkla bolagets egendomsgemenskap även omfattar äganderätten till fastigheten, det vill säga T.S.s och F.S.s ägarandelar i fastigheten. Därtill kommer att F.S. och T.S. gemensamt äger ett aktiebolag till vilket fastigheten upplåtes för bedrivandet av dera s gemensamma jordbruksverksamhet såsom till exempel spannmålsodlingen. Även detta är en omständighet som talar för att det är själva nyttjandet av fastigheten som ingår i bolagsgemenskapen och inte ägandet av densamma. Någon annan dokumentation finns inte heller redovisad som ger stöd för att fastigheten genom så kallat konkludent handlande skulle ingå i egendomsgemenskapen för ett enkelt bolag med eller utan fixerade andelar.

Sammanfattningsvis får förhållandena således bedömas vara sådana att det finns en uppdelning mellan ägande och nyttjande av fastigheten. Fastigheten omfattas således av samägande och något hinder mot att klyva fastigheten föreligger därför inte.

Sid 19 VÄXJÖ TINGSRÄTT DOM F 3328-21 Mark- och miljödomstolen

Återförvisning

T.S. har anfört att de av lantmäterimyndigheten beslutade klyvningslotterna inte är förenliga med fastighetsbildningslagens krav på grund av att lotterna är alltför ojämlika vad gäller ekonomisk bärighet. Enligt T.S. föreligger sådana brister vad gäller de värderingar som legat till grund för lantmäterimyndighetens beslut att detta ska upphävas och ärendet återförvisas till myndigheten för fortsatt handläggning.

Graderings- och likvidvärderingen

Graderingsvärdet för varje lott får enligt 11 kapitlet 4 § fastighetsbildningslagen inte väsentligt understiga delägarens andel i fastighetens graderingsvärde eller i sådan omfattning överstiga samma andel att avsevärd olägenhet uppkommer för delägare.

Graderingsvärdet för ett område bestäms enligt 5 kapitlet 9 § fastighetsbildningslagen med hänsyn särskilt till områdets avkastning och marknadsvärde. Värderingen ska enligt nämnda lagrum grundas på områdets beskaffenhet i obebyggt skick och dess tjänlighet för det ändamål vartill det lämpligen bör användas. Berör regleringen till någon del mark som bör användas till jordbruk, får dock all mark som ingår i regleringen värderas efter markens tjänlighet för jordbruksändamål, om särskilda skäl föranleder det. Av 5 kapitlet 9 § fastighetbildningslagen framgår vidare att vid värderingen beaktas även tillfälliga förhållanden, om inte särskilda skäl föranleder att värden grundas enbart på förhållanden av bestående natur. Område som är avsett för skogsbruk värderas enligt nämnda lagrum som om det vore bevuxet med skog vilken med hänsyn till markens godhetsgrad är av normal beskaffenhet enligt förhållandena i orten. Fastighetens graderingsvärde utgör summan av graderingsvärdena för fastigheten enskilt tillhöriga områden och på fastigheten belöpande andelar i motsvarande värden för samfälld mark.

Av lantmäterimyndighetens handlingar framgår att det skett en prövning av flera alternativa utformningar utifrån resultatet av en utförd graderingsvärdering. Den av T.S. åberopade värderingen till stöd för att det skulle föreligga alltför

Sid 20 VÄXJÖ TINGSRÄTT DOM F 3328-21 Mark- och miljödomstolen

stora skillnader vad gäller klyvningslotternas ekonomiska bärighet är inte genomförd på ett sådant sätt att den kan bedömas avspegla vilka graderingsvärden som de båda klyvningslotterna har enligt 5 kapitlet 9 § fastighetsbildningslagen. Den av honom åberopade värderingen avser vilket marknadsvärde som de båda klyvnings-l otterna haft vid en viss tidpunkt. Även med beaktande av det T.S. anfört har det inte framkommit tillräckliga omständigheter för att anta att den av lantmäterimyndigheten genomförda graderingsvärdering skulle vara så bristfällig eller missvisande att denna inte kan läggas till grund för utformningen av klyvningslotterna. Det finns därmed inte heller fog för att undanröja beslutet och återförvisa ä rendet till lantmäterimyndigheten på grund av brister i graderingsvärderingen. Vad T.S. anfört om brister i den likvidvärdering som legat till grund för lantmäterimyndighetens beslut ger inte heller anledning att anta att denna skulle vara så bristfälligt utförd att det finns grund för att av detta skäl upphäva lantmäterimyndighetens beslut och återförvisa ärendet till denna myndighet för fortsatt handläggning.

Utformning av klyvningslotter

I 1 kapitlet 7 § fastighetsbildningslagen är den bestämmelse som ligger till grund för vilket klyvningsalternativ som ska väljas och vem som ska tilldelas en viss klyvningslott. Enligt nu nämnda lagrum ska en klyvning genomföras på det sätt som medför minsta olägenhet utan att oskälig kostnad uppkommer, varvid befintlig hävd och sociala skäl kan tillmätas betydelse enligt praxis.

I Löglafallet (Svea hovrätt, avd. 13, 1990-07-16, UÖ 6) yttrade fastighetsdomstolen att begreppet olägenhet inte bara hänför sig till rent ekonomiska förhållanden utan även till mer personliga omständigheter av till exempel social karaktär. Hovrätten tillade att det valda alternativet även gav möjlighet till större separation mellan parterna såvitt gällde närhet mellan byggnader och nybyggnad.

Lantmäterimyndigheten prövar och fastställer något av de alternativ till utformning och tilldelning av klyvningslotter som yrkats av parterna under genomförandet av förrättningen. Detta framgår av 11 kap. 3 §, första stycket, fastighetsbildningslagen. Vid en klyvning så ligger det även i sakens natur att det normalt finns flertalet olika

Sid 21 VÄXJÖ TINGSRÄTT DOM F 3328-21 Mark- och miljödomstolen

genomförbara alternativ (se prop. 1969:128 del B s. 693). I denna typ av mål ska domstolen i första hand pröva om den av lantmäterimyndigheten beslutade utformningen och tilldelningen av klyvningslotterna är förenlig med fastighetsbildningslagens krav. Först om det yrkade alternativ som prövats och fastställts av lantmäterimyndigheten inte visar sig vara förenligt med fastighetsbildningslagen kan det bli aktuellt att pröva andra alternativa utformningar och tilldelningar som yrkats i ett överklagande och som inte lantmäterimyndigheten tagit ställning till.

Det alternativ till utformning av klyvningslotterna som yrkats av F.S. un-der förrätt ningen får med stöd av lantmäterimyndighetens utförda graderingsvärdering bedömas vara det alternativ som är mest förenligt med de krav som följer av 11 kapitlet 4 § fastighetsbildningslagen. Av domstolens överväganden enligt ovan f ramgår att denna inte anser att det även med beaktande av T.S.s invänd-ningar fram kommit tillräckliga omständigheter för att kunna anse att den av lantmäterimyndigheten utförda graderingsvärdering skulle vara bristfällig. De klyvningslotter som lantmäterimyndigheten beslutat om kommer vidare att innehålla såväl jordbruks- som skogsbruksmark. Klyvningslotterna kommer också ha en sådan storlek, sammansättning och utformning att de medger att det företag som ska bedrivas på fastigheten ger ett godtagbart ekonomiskt utbyte. Utformningen av klyvningslotterna uppfyller därmed också kraven som uppställs enligt bestämmel-se rna i 3 kapitlet fastighetsbildningslagen. Vad T.S. anfört till stöd för sitt överklagan de ger inte anledning att göra någon annan bedömning.

Det saknas därför mot denna bakgrund fog för att återförvisa ärendet till lantmäteri -myndigheten för en prövning av de alternativa utformningar av klyvningslotterna som T.S. yrkat i sitt överklagande.

Tilldelning av klyvningslotter

T.S. har i målet yrkat på förändringar av den utformning som Gälstadlotten givits enligt fastighetsbildningsbeslutet (ägofigur åtta på förrättningskartan).E nligt T.S.s talan ska han tilldelas Gälstadlotten utformad i enlighet med någon av de alternativa utformningar som han anfört i målet. Av T.S.

Sid 22 VÄXJÖ TINGSRÄTT DOM F 3328-21 Mark- och miljödomstolen

yrkade utformningar av Gälstadlotten överensstämmer till stora delar med den som föreligger enligt lantmäterimyndighetens beslut. Av övervägandena enligt ovan framgår att det saknas grund för att ändra utformningen av de klyvningslotter som beslutats av lantmäterimyndigheten. Domstolen har därför också att pröva om det finns anledning att ändra det överklagade beslutet avseende vilken av lantmä-te rimyndigheten utlagd klyvningslott som ska tilldelas T.S. respektive F.S..

Det får bedömas krävas likartade kompetenser för att bedriva verksamhet på de båda klyvningslotterna som beslutats av lantmäterimyndigheten. I detta hänseende torde båda parterna kunna komma i fråga för vilken som helst av de båda klyvningslotterna.

För den händelse att T.S. skulle tilldelas Gälstadlotten enligt utformning-en av lant mäterimyndighetens beslut kommer hans bostad fortsättningsvis ligga inom Hackstadlotten på skifte sex. En sådan tilldelning av lotterna får bedömas med-f öra att de meningsskiljaktigheter som föreligger mellan familjerna kan riskeras att v idmakthållas eller trappas upp. Med anledning av de uppgifter som F.S. och T.S. lämnat vid sammanträdet får det vidare bedömas ha framkommit att den sistnämnde lagt ner en stor del av sin tid på den tidigare bedrivna svin-up pfödningen i stallarna belägna på Hackstadlotten. Vad gäller den så kallade Gälstadsbostaden har enligt vad som framkommit i målet varken T.S. eller F.S. haft nämnda byggnad som bostad. Ingen av dem kan därmed anses ha en sådan social anknytning till Gälstadlotten att någon av dem av detta skäl skulle tilldelas denna lott. Den omständigheten att T.S.s son, I.S., numera använder Gälstadbostaden för sitt boende ändrar inte på denna bedömningeftersom detta är en förändring som såvitt kan bedömas inträffat efter lantmäterimyndighetens beslut om klyvning. Det finns vidare inte någon anledning att betvivla att T.S. stått för den största delen av underhållet av Gälstadbostadensamt att han och hans familj haft den mesta kontakten med tidigare hyresgästen i

Sid 23 VÄXJÖ TINGSRÄTT DOM F 3328-21 Mark- och miljödomstolen

denna bostad. Det framstår emellertid som att F.S. är den som har lagt to-talt mest t id på Gälstadslotten som helhet med hänsyn till det arbete som krävts beträffande skötsel av jordbruket och den tidigare djurhållningen på denna del.

Vid en sammantagen bedömning kan inte T.S. anses ha anfört omstän-digheter som med tillräcklig styrka talar för att han har en sådan anknytning till Gälstadlotten att det finns fog för att frångå lantmäterimyndighetens beslut.

Värdering av åkermarken

Av lantmäterimyndighetens protokoll från sammanträdet framgår att F.S. och T.S. under förrättningen träffat en överenskommelse om att åkermarken ska värderas till 243 000 kronor per hektar. F.S. och T.S. har vid samm anträdet lämnat sådana uppgifter att det föreligger stöd för attde träffat en sådan öve renskommelse. T.S. har dock uppgivit att överenskommelsen grundat sig på förutsättningen att de båda klyvningslotterna skulle få samma arealstorlek.

Genom överenskommelsen har T.S. under förrättningen lämnat ett med-givande till vilket värde som ska åsättas åkermarken. Ett sådant medgivande får bedömas vara bindande för honom (jmf. NJA 1984 s. 531 II). Av lantmäterimyndig -hetens protokoll och övrig dokumentation som föreligger i målet framgår inte att ö verenskommelsen, det vill säga medgivandet, skulle vara villkorat på det sätt som T.S. anfört. Utöver T.S.s egna uppgifter vid domstolens sammanträde har inte framkommit några andra omständigheter som ger tillräckligt stöd för att överenskommelsen skulle vara villkorad på det sätt som han påstått. Tillräckliga omständigheter för att frångå den värdering av åkermarken som lagts till grund för lantmäterimyndighetens beslut kan därför inte bedömas föreligga.

Sid 24 VÄXJÖ TINGSRÄTT DOM F 3328-21 Mark- och miljödomstolen

Likvidvärderingen

Allmänt

Enligt 11 kapitlet 8 § fastighetsbildningslagen ska bestämmelserna i 5 kapitlet fastighetsbildningslagen om ersättning mellan sakägare vid fastighetsreglering tillämpas även vid klyvning. Enligt 5 kapitlet 10 § fastighetsbildningslagen ska skillnad i värde på det som frångår och det som tillförs en fastighet utjämnas genom ersättning i pengar.

Ersättningsbeloppet bestäms på grundval av en likvidvärdering. Av 5 kapitlet 10 a § fastighetsbildningslagen och 4 kapitlet expropriationslagen (1972:719) framgår att likviderna ska baseras på berörda fastigheters marknadsvärde.

Underlaget i målet omfattar ett flertal marknadsvärdebedömningar, dels upprättade på uppdrag av förrättningslantmätaren, dels av parterna. T.S. har haft ett flertal invändningar beträffande likvidvärderingen som avser bland annat arealstorlek, värde på jordbruksmark, värde på svinstallarna, beräkning av regionala skillnader, värde på skogsmark och felräkning i värderingar. Vid sammanträdet i målet har hållits vittnesförhör med värderingsmännen M.G., Å.E. och M.S..

Likvidvärdering – svinstallarna

Beträffande svinstallarna som uppgår till 1 500 djurplatser har lantmäterimyndigheten till grund för värderingen lagt den så kallade produktionskostnadsmetoden.

Av kommentaren till expropriationslagen framgår att produktionskostnadsmetoden företrädesvis kommit till användning för byggnader för vilka hyra eller motsvarande svårligen kan uppskattas och som endast undantagsvis är föremål för försäljning. Metoden innefattar dels en beräkning av nybyggnadskostnaden (återanskaffningskostnaden) för ett objekt av motsvarande art, dels en nedräkning av den kostnaden med hänsyn till byggnadens värdeminskning på grund av ålder och bruk.

Sid 25 VÄXJÖ TINGSRÄTT DOM F 3328-21 Mark- och miljödomstolen

All värdering av enskilda ekonomibyggnader försvåras av att marknadsvärdet påverkas av olika faktorer som det kan vara komplicerat att få klarlagda. Omständigheter att beakta vid en värdering kan vara till exempel geografisk placering, infrastruktur, befintlig miljö och den ekonomiska produktiviteten. Vid taxering av ekonomibyggnader används en kombination av produktionskostnadsmetoden och en ortsprismetod.

Vid all fastighetsvärdering ligger också svårigheten i att få tillgång till tillräckligt många och tillräckligt likartade jämförelseobjekt. Ett jämförelseobjekt är sällan direkt jämförbart med det värderingsobjekt vars marknadsvärde ska bedömas. Det är därför bra att ha flera jämförelseobjekt när ett värde ska bestämmas. För de fall där jämförelseobjekten och objektet som ska värderas har likartade förutsättningar, bör det kunna accepteras ett lägre antal objekt vid tillämpningen av ortsprismetoden. Av vittnesförhören som hållits med värderingsmännen framgår med tydlighet just den svårighet som föreligger vid bedömning av värdet av ett svinstall på grund av avsaknaden av jämförelseobjekt.

T.S. har åberopat en värdering utförd av Å.E. som anger ett be-lopp om 1 000 000 k ronor för värdet på svinstallarna. M.G.s värdering i lantmäteriförrättningen anger 4 750 761 kronor som värde för dessa byggnader. Av M.G.s värdering, värdetidpunkt september 2020, framgår att svinproduktion kan återupptas i befintliga stallar efter det renoveringsbehov som krävs med uppdaterad inredning och automation. Enligt M.G.s värdering är återuppbyggnadskostnaden bedömd utifrån kr/plats, boxinredning, utgödsling, vatten och avlopp, el och ventilation. Å.E.s värdering utgår ifrån att en återupp- tagen verk samhet av svinproduktion är osannolik och att byggnaderna ska värderas utifrån byg gnadsskal med ortsprismetoden som grund. Därtill har Å.E. hänvisat till två inlämnade ortsprisobjekt.

Ortsprisunderlaget som Å.E. hänvisat till omfattar för få objekt för att en-samt kun na läggas till grund för en bedömning av värdet på svinstallarna. Ortspris-

Sid 26 VÄXJÖ TINGSRÄTT DOM F 3328-21 Mark- och miljödomstolen

metoden som enda grund för en bedömning av värdet leder därför under alla förhållanden till ett missvisande resultat. Däremot får ortsprismaterialet som Å.E. hän visat till ändå bedömas ge en indikation på att värdet rimligen ska sättas lägre än det som lantmäterimyndigheten beslutat om. Det får därför anses lämpligt i förevarande fall att kombinera produktionskostnadsmetoden och ortsprismetoden.

M.G. har i vittnesförhöret anfört att han i sin värdering beaktat helheten på platsen såsom bland annat tillgängligheten till svinstallarna samt att det inte går att strikt ut gå från produktionskostnadsmetoden vid bedömning av ett värde. Domstolen anser att vid värderingen av svinstallarna behöver också beaktas helheten på platsen. Vid synen framgick att svinstallarna är lämpligt placerade och logistiken med vägnät är god. Det framgick också att båda byggnaderna är i mycket bra skick trots att dessa är byggda runt 80-talet.

Enligt mark- och miljödomstolen kan det inte uteslutas att en svinproduktion skulle kunna bli aktuellt igen i framtiden, även om T.S. och F.S. får bedömas vara överens om att en sådan verksamhet är utesluten just nu. Vid värdetidpunkten för M.G.s värdering har det därför varit skäligt att som grund beräkna värdet på svinstallarna utifrån en återanskaffningskostnad i avsaknad av annan metod för värdering. Vid en återupptagen produktion ligger utmaningen i att få inredningens alla rörliga delar i funktion igen. Alla rörliga detaljer och funktioner förfaller snabbt vid utebliven användning. Vid en värdering behöver därför dessa delar beaktas i högre grad än vad som framgår av värderingen och som var förutsättningen vid värdetidpunkten. Enligt domstolens bedömning framstår därför det ekonomiska nuvärdet som högt beräknat.

Enligt mark- och miljödomstolens bedömning är den logistik med vägnät och relativt bra närhet till större orter och vägnät en god förutsättning för att annan verksamhet ska kunna inrymmas. Mark- och miljödomstolen anser att det är visat att andra alternativa användningar skulle kunna inrymmas på platsen. Domstolen anser vidare att även om alternativa användningar kan anses inrymmas är det inte rimligt

Sid 27 VÄXJÖ TINGSRÄTT DOM F 3328-21 Mark- och miljödomstolen

att anta att ytan kan användas till full beläggningsgrad för alla alternativa verksamheter vid en direkt omställning. Detta förhållande bör i viss mån beaktas vid en slutlig skälighetsbedömning om vilket värde som ska sättas.

I avsaknad på annan metod som med säkerhet kan fastställa ett belopp på svinstallarna har mark- och miljödomstolen därför att göra en skälighetsbedömning av värdet utifrån vad som framkommit vid sammanträdet och synen samt vad parterna i övrigt anfört i målet. Utgångspunkten är värdetidpunkten för M.G.s vär-dering. Enl igt domstolen ska ett värde sättas lägre än det av lantmäterimyndighetenbeslutade 4 750 761 kronor med anledning av bland annat det ortsprismaterial som anförts av T.S. och att det ändå får bedömas finnas en viss osäkerhet beträffande beläggningsgrad och omställning till alternativa användningar för svinstallarna. Med beaktande av byggnadernas goda skick och lokalisering bör under alla förhållande svinstallarnas värde bestämmas till ett högre belopp än 1 000 000 kronor. Enligt mark- och miljödomstolen framstår ett belopp om 2 500 000 kronor som ett skäligt ekonomiskt värde för dessa byggnader.

Likvidvärdering – övrigt

Vad beträffar den övriga likvidvärderingen bedömer mark- och miljödomstolen följande. Vad gäller påslag för regionala skillnader har inte domstolen annan uppfatt-n ing än den som ligger till grund för M.G.s värdering och som M.G. även särskilt red ogjort för under vittnesförhören. Vad som anförts i den delen från T.S. innebär därför inte någon ändring av värderingen.

Mark- och miljödomstolen anser också att lantmäterimyndigheten har utgått från korrekta arealer och att T.S. inte har kunnat anföra tillräckliga omstän-digheter fö r att värderingen ska ändras i den delen.

Under vittnesförhöret med M.G. framkom att vid en summering i värde-ringen som berör byggnader på Gälstad gård har det ekonomiska nuvärdet felaktigt summerats till 1 157 998 kronor i stället för 578 999 kronor. Anledningen till den

Sid 28 VÄXJÖ TINGSRÄTT DOM F 3328-21 Mark- och miljödomstolen

felaktiga summeringen beror på kalkylverktygen. En nedsättning av värdet på Gälstadlotten ska därför ske med motsvarande summa.

T.S. har vidare i målet anfört att den av lantmäterimyndigheten framtag-na värderin gen är felsummerad såvitt avser ekonomibyggnaderna på Hackstad gård. Till stöd fö r detta har T.S. åberopat den av M.S. upprättade värderingen och vad denne anfört i sitt vittnesmål. Mark- och miljödomstolen kan konstatera att den slutliga summeringen om 8 115 000 kronor i lantmäterimyndighetens värdering beträffande ekonomibyggnader, aktbilaga UT2 sid 9, och i jämförelse med bilaga 6.2 i samma värdering ger samma belopp. Domstolen anser därför att beräkningen inte är felsummerad i den delen. Något annat är inte heller anfört eller visat som ger anledning för domstolen att ändra på några andra delar än vad som prövats enligt ovan.

Den likvid som ska betalas efter ändringen är inte heller i sådan storlek att klyvningslotterna ska behöva utläggas på annat sätt i förhållande till lantmäterimyndighetens beslut.

Mark- och miljödomstolen finner inte i övrigt någon anledning att lantmäterimyn -dighetens värdering ska ändras ytterligare. Vad T.S. anfört i övrigt be-rörande vä rderingen innebär inte att domstolen gör någon annan bedömning.

Sammanfattning

Den likvidersättning som ska utgå ska sammantaget ändras på sätt som framgår nedan.

Värdet på svinstallarna ska bestämmas till ett belopp om 2 500 000 kronor. Hackstadslotten ska därmed åsättas en nedsättning med ett likvidvärde om 4 750 761 kronor – 2 500 000 kronor = 2 250 761 kronor. Totala värdet uppgår då till 35 734 239 kronor (37 985 000 kronor – 2 250 761 kronor).

Sid 29 VÄXJÖ TINGSRÄTT DOM F 3328-21 Mark- och miljödomstolen

Likvidvärderingen i den del som avser Gälstads gård ska med anledning av den felsummering som uppdagades under sammanträdet nedsättas med 578 999 kronor till 36 870 001 kronor (37 449 000 kronor – 578 999 kronor).

Den likvid som ska utgå mellan klyvningslotterna ska ändras på så sätt att F.S. sås om ägare till den blivande fastigheten B ska betala 567 881 kronor till T.S. såsom ägare till den blivande fastigheten C.

Uppräkning med konsumentprisindex (KPI) ska ske på summan 567 881 kronor från värdetidpunkten i lantmäterimyndighetens beslut, september 2020, fram tills dagen för denna dom. KPI september 2020 låg på 337,27. Senast kända KPI vid dagen för denna dom är 399,93 (april 2023). Uppräkning ska därmed ske med 399,93/337,27 * 567 881 kronor = 673 385 kronor.

Fördelning av förrättningskostnader

Huvudregeln vid klyvning är att förrättningskostnaderna ska fördelas mellan delägarna efter vad som är skäligt, vilket framgår av 11 kap. 10 § fastighetsbildningslagen.

Med beaktande av att både T.S. och F.S. varit aktiva under för-rättningen och även haft nytta av densamma är det inte rimligt att fördela kostnaden på annat sätt än i lik a delar så som lantmäterimyndigheten också beslutat om. Någon överenskommelse om annan fördelning finns inte heller i förrättningen. Domstolen avslår därför T.S.s yrkande om att lantmäterimyndighetens kost-nadsfördelni ngsbeslut ska ändras.

Sammanfattning

Av domstolens överväganden enligt ovan framgår att denna anser att det med anledning av vad T.S. anfört i målet finns grund för att ändra lantmäterimyndighetens ersättningsbeslut såvitt avser värdet på svinstallarna och den felsummering i den utförda värderingen som visats i målet. Grund för att ändra lantmäterimyndighetens beslut i något annat avseende eller för att upphäva dessa

Sid 30 VÄXJÖ TINGSRÄTT DOM F 3328-21 Mark- och miljödomstolen

beslut föreligger däremot inte med anledning av vad T.S. anfört omenkelt bolag , anknytning till Gälstadlotten, otillräckliga värderingsunderlag och olämplig utformning av klyvningslotterna.

Rättegångskostnader

Enligt 16 kap. 14 § första stycket fastighetsbildningslagen får mark- och miljödomstolen efter vad som är skäligt besluta att sakägare som förlorar målet ska ersätta annan sakägare dennes kostnad. I övrigt ska 18 kap. 1 § rättegångsbalken tillämpas i fråga om rättegångskostnader. Eftersom parterna står i ett klart motsatsförhållande bör rättegångskostnaderna fördelas i enlighet med 18 kap. l § rättegångsbalken. Vid denna utgång i målet får T.S. anses vara tappande part och ska därför förpliktas ersätta F.S.s rättegångskostnader.

Omfattningen på den tid som nedlagts av F.S.s ombud får bedömas vara mer omfatt ande än vad som normalt torde krävas i ett mål av den omfattning och komplexitet som nu är aktuell. T.S. har emellertid under målet handlägg-ning ändra t utformningen av sin talan på ett sätt som får bedömas ha medfört ett visst merarbete. Vid en sammantagen bedömning får därför den av F.S. yrkade ersättningen för rättegångskostnader bedömas vara skälig.

HUR MAN ÖVERKLAGAR, se bilaga 4 (MMD-02) Överklagande senast den 28 juni 2023.

Lars Svensson Björn Bodin I domstolens avgörande har deltagit rådmannen Lars Svensson, ordförande, och tekniska rådet Björn Bodin.