P 14717-25

MARK- OCH MILJÖÖVERDOMSTOLENS DOMSLUT

Med ändring av mark- och miljödomstolens dom fastställer Mark- och miljööverdomstolen Länsstyrelsen i Dalarnas läns beslut den 7 februari 2025 med dnr 12534- 2024 att upphäva Miljö- och byggnadsnämnden i Mora och Orsa kommuners beslut att meddela positivt förhandsbesked.

SVEA HOVRÄTT DOM P 14717-25

YRKANDEN M.M. I MARK- OCH MILJÖÖVERDOMSTOLEN

J.B. har yrkat att Mark- och miljööverdomstolen ska upphäva mark- och miljödomstolens dom och avslå ansökan om förhandsbesked. Han har i huvudsak anfört detsamma som vid mark- och miljödomstolen.

Miljö- och byggnadsnämnden i Orsa och Mora kommuner har vidhållit sitt beslut att meddela positivt förhandsbesked.

Fryksås Hotell & Gestgifveri AB har motsatt sig ändring av mark- och miljödomstolens dom. Bolaget har i huvudsak anfört detsamma som vid mark- och miljödomstolen med tillägget att två skuggstudier har givits in.

UTREDNINGEN I MARK- OCH MILJÖÖVERDOMSTOLEN

Mark- och miljööverdomstolen har hållit syn i Fryksås.

MARK- OCH MILJÖÖVERDOMSTOLENS DOMSKÄL

Nya regler infördes i plan- och bygglagen (2010:900), PBL, den 1 december 2025. Enligt övergångsbestämmelserna ska de äldre reglerna tillämpas för ärenden som har påbörjats före ikraftträdandet och mål och ärenden som avser överklagande och överprövning av sådana mål och ärenden till dess målet eller ärendet är slutligt avgjort. Mark- och miljööverdomstolen tillämpar därför reglerna i deras lydelse före den 1 december 2025.

Frågorna i målet är om sökt förhandsbesked strider mot anpassningskravet (se 2 kap. 6 § PBL) och om åtgärden medför betydande olägenhet för omgivningen (se 2 kap. 9 § PBL).

Fryksås är en före detta fäbod högt belägen i en södersluttning med en slående vacker utsikt över Orsasjön och Siljan. Bebyggelsen används i dag huvudsakligen för

SVEA HOVRÄTT DOM P 14717-25

fritidsboende men har till stor del behållit sin traditionella karaktär av äldre fäbodbebyggelse. Vissa större besöksanläggningar finns, bl.a. Fryksås hotell som funnits på platsen under lång tid.

Anpassningskravet

Bestämmelsen i 2 kap. 6 § PBL innehåller ingen hänvisning till att den ska tillämpas vid prövning av förhandsbesked. I praxis har dock mer än bara markens lämplighet prövats i sådana mål, t ex frågor om anpassning till stads- och landskapsbilden, om det funnits ett underlag som ger utrymme för detta (se MÖD 2023:16). I detta fall omfattar ansökan bland annat modellbilder som tydligt redovisar den tänkta bebyggelsen i relation till omgivningen och i viss mån även dess utformning. Mark- och miljööverdomstolen prövar därför i likhet med underinstanserna åtgärdens förenlighet med anpassningskravet. Domstolen noterar också att lydelsen av bestämmelsen om förhandsbesked efter den 1 december ändrats så att det preciseras att prövningen ska avse lokaliseringen (9 kap. 41 § PBL).

Av översiktsplanen för Orsa kommun framgår bl.a. följande vad avser Fryksås. Hela bebyggelseområdet är historiskt och miljömässigt värdefullt eftersom det på ett tydligt sätt visar hur nationalromantiken och den framväxande turismen i början av 1900-talet idealiserade den gamla fäbodmiljön och dess vackra läge på berget. Förändringarna som har skett och den karaktär som området har idag är ett resultat av en gentrifiering. Medan stora delar av fäbodens värden har gått förlorade har andra värden tillkommit som kan visa avstampet som turismens framväxt i området tagit i den tidigare traditionella fäbodmiljön. Stora delar av bebyggelsen har karaktären av äldre fäbodbebyggelse med smala, tydliga gaturum och traditionella gårdsbildningar längs enkla grusade gator. Bebyggelsen består framförallt av låga hus i 1–1,5 våning med eventuell souterrängvåning. Komplementbyggnaderna är generellt mindre i storlek än bostadshusen. Hotell och andra besöksanläggningar är betydligt större och avviker i storlek från övrig bebyggelse. Vidare anges i översiktsplanen att bebyggelse som avviker från denna karaktär finns men inte ska vara normgivande för nytillkommande bebyggelse.

SVEA HOVRÄTT DOM P 14717-25

Det nya lägenhetshotellet avses uppföras i anslutning till ett befintligt hotell. Nämnden har bedömt att även om åtgärden innebär en större byggnadsvolym så kan den föreslagna volymen inte anses avvika från den befintliga hotellbyggnadens storlek. Den rådande bystrukturen kommer endast att medge en glimt av byggnadens silhuett. Nämnden har därför bedömt att åtgärden inte strider mot översiktsplanen.

En översiktsplan är inte bindande och det kan finnas olika tolkningar av de riktlinjer som anges i planen. Samtidigt ska kommunens bedömning i frågor om hur nya byggnader anpassas till bebyggelsemiljön väga tungt (se Mark- och miljööverdomstolens dom den 21 december 2017 i mål nr P 2328-17).

Mark- och miljööverdomstolen noterar att även den framväxande turismen i början på 1900-talet utgör ett värde enligt översiktsplanen, vilket speglas i det befintliga hotellet.

Mark- och miljööverdomstolen anser att även om den nya hotellbyggnadens höjd och volym avviker från den småskaliga fäbodbebyggelsen så innebär den en begränsad påverkan eftersom den är avsedd att uppföras i direkt anslutning till den befintliga hotellbyggnaden och är anpassad till dess höjd och volym. Samtidigt innebär bebyggelsestrukturen och terrängförhållandena att den nya byggnaden skulle påverka intrycket av fäbodskaraktären och utsikten över Orsasjön och landskapet i relativt begränsad omfattning. Byggnaden skulle knappt bli synlig från den centrala gatan, som utpekas som särskilt viktig i översiktsplanen. Det är endast från området nedanför hotellet som den nya byggnaden genom sin höga placering på fastigheten tillsammans med den befintliga hotellbyggnaden skapar en sammanhängande volym som dominerar intrycket från sydväst och söder. Vid en sammantagen bedömning anser Mark- och miljööverdomstolen i likhet med mark- och miljödomstolen att påverkan på stadsbilden och kulturmiljövärden är begränsad, i vart fall utifrån de aspekter som går att bedöma med det underlag som finns i ansökan om förhandsbesked. Åtgärden är godtagbart anpassad och strider således inte mot kravet på anpassning i 2 kap. 6 § PBL.

SVEA HOVRÄTT DOM P 14717-25

Betydande olägenhet

Hotellfastigheten ligger i en södersluttning och mäter ca 37 meter från norr till söder i den del där den nya hotellbyggnaden avses uppföras. Placeringen är högst upp på fastigheten mycket nära J.B.s fastighet. Byggnaden ska enligt ansökan vara 17 meter lång och 9,4 meter hög till taknock och placeras med långsidan mot J.B.s fastighet på ett avstånd av 5 meter från fastighetsgränsen och ca 14 meter från bostadshuset. Mark- och miljööverdomstolen kunde vid synen konstatera att man från J.B.s altan, vardagsrum och kök har en relativt ostörd utsikt över Orsasjön, där endast utsikten mot sydost skyms av den befintliga hotellbyggnaden. Den nya byggnaden avses placeras på ett sådant sätt att i princip hela utsikten över sjön, både från altanen och inifrån huset, kommer att blockeras. Byggnaden kommer dessutom att bidra till en känsla av instängdhet på J.B.s fastighet.

Vid utnyttjande av en byggrätt enligt gällande detaljplan kan väsentliga begränsningar av en sjöutsikt behöva accepteras (jfr. bl.a. RÅ 1991 ref. 46). Det finns ingen

SVEA HOVRÄTT DOM P 14717-25

detaljplan som reglerar ny bebyggelse i området, men Mark- och miljööverdomstolen bedömer att eftersom J.B.s fastighet gränsar till ett hotell har han haft att förvänta sig viss utveckling av den verksamheten genom ytterligare bebyggelse på grannfastigheten. J.B. har dock inte haft att förvänta sig att en så stor byggnad placeras så nära hans bostadshus och med en så väsentlig påverkan på hans sjöutsikt. Vidare anser Mark- och miljööverdomstolen att det inte är visat att placeringen och utformningen av tillkommande bebyggelse inte kan ske på annat sätt för att minska de olägenheter som uppkommer. Mark- och miljööverdomstolen bedömer därför att känslan av instängdhet men framför allt förlusten av utsikt som en bebyggelse enligt ansökan skulle medföra är så omfattande att den måste anses utgöra en betydande olägenhet.

Vad J.B. anfört om skuggning kan inte anses utgöra någon betydande olägenhet. Frågan om olägenheter av insyn beror till stor del på byggnadens närmare utformning vilken prövas i bygglov och kan inte i detta skede anses utgöra någon betydande olägenhet.

Sammanfattning

Mark- och miljööverdomstolen finner att den sökta åtgärden inte kan tillåtas på platsen på grund av att dess placering och volym utgör en betydande olägenhet, främst avseende förlust av i princip hela den slående vackra utsikten mot Orsasjön. Mark- och miljödomstolens dom ska därför upphävas och länsstyrelsens beslut fastställas.

Domen får enligt 5 kap. 5 § lagen (2010:921) om mark- och miljödomstolar inte överklagas.

I avgörandet har deltagit hovrättslagmannen Claes-Göran Sundberg, hovrättsrådet Ulf Wickström, referent, och tekniska rådet Mats Kager samt tf. hovrättsassessorn Alice Stööp Hedborg.

Föredragande har varit Anna Mirzadeh-Cederlund.

Bilaga A

NACKA TINGSRÄTT DOM Målnummer Meddelad i Nacka P 1640-25 2025-10-03

PARTER

Klagande

Fryksås hotell & Gestgifveri AB Fryksås 794 90 Orsa Ombud: F.W.

Motparter

1Miljö- och byggnadsnämnden i Mora och Orsa kommun 792 80 Mora 2. J.B.

3S.B.

ÖVERKLAGAT BESLUT

Länsstyrelsen i Dalarnas läns beslut 2025-02-07, dnr 12534-2024, se bilaga 1

SAKEN

Förhandsbesked på fastigheten X i Orsa kommun

DOMSLUT

Med ändring av länsstyrelsens beslut fastställer mark- och miljödomstolen Miljö- och byggnadsnämnden i Mora och Orsa kommuns beslut den 28 augusti 2024 (§ 120, dnr BKM 2024-000703) att meddela positivt förhandsbesked för nybyggnad av lägenhetshotell på fastigheten X i Orsa kommun.

Sida 2 NACKA TINGSRÄTT DOM P 1640-25

BAKGRUND

Miljö- och byggnadsnämnden i Mora och Orsa kommun (nämnden) beslutade den 28 augusti 2024 att bevilja ansökan om förhandsbesked för nybyggnad av lägenhetshotell på fastigheten X i Orsa kommun. Nämndens beslut överklagades till Länsstyrelsen i Dalarnas län (länsstyrelsen), som beslutade att bifalla överklagandet, upphäva nämndens beslut och meddela ett negativt förhandsbesked.

Länsstyrelsens beslut har nu överklagats till mark- och miljödomstolen.

YRKANDEN M.M.

Fryksås hotell & Gestgifveri AB (bolaget) har yrkat att mark- och miljödomstolen, med undanröjande av länsstyrelsens beslut, ska fastställa nämndens beslut om positivt förhandsbesked.

Till stöd för sin talan har bolaget anfört i huvudsak följande. Länsstyrelsens bedömning att den planerade hotellbyggnaden skulle vara kraftigt avvikande från miljöns bebyggelsekaraktär, respektive att byggnadens lokalisering skulle medföra en negativ påverkan på upplevelsen av den rådande bystrukturen, är felaktig. Det saknas en närmare motivering av hur länsstyrelsen nått fram till dess redovisade slutsats. Som det får förstås har länsstyrelsen inte besökt platsen eller gjort någon närmare undersökning av förhållandena i Fryksås.

Av Orsa kommuns översiktsplan framgår att Fryksås karaktär som en homogen fäbodmiljö har minskat gradvis i takt med att turismen vuxit under 1900-talet och att byn till följd av detta kommit att byggas ut respektive gentrifieras. Kommunens målsättning är att ny bebyggelse ska stärka bygdens karaktär och utformas så att den passar in i området.

Hotellet spelar en central roll i att tillgängliggöra områdets kulturhistoriska arv. Hotellet, vars historia sträcker sig knappt hundra år tillbaka, bidrar till att

Sida 3 NACKA TINGSRÄTT DOM P 1640-25

förvalta de kulturhistoriska och ekonomiska värden genom dess centrala roll i byns turistnäring.

Fastigheten som den sökta åtgärden är planerad på ligger centralt i Fryksås men avskild från byns huvudgata, Fryksåsvägen. Området är idag förhållandevis tätbebyggt. Ny- och tillbyggnationer har förekommit i omfattande utsträckning under 1900- och 2000-talet och i synnerhet de senaste 20 åren.

Den ansökta nybyggnationen är planerad att utföras på en del av X som sammanslogs med fastigheten år 2010, och som idag endast är bebyggd med en garagelänga. Tillbyggnadens placering kommer, sett från huvudgatan, att ligga bortom garagelängan som finns där idag. För de gående på huvudgatan är hotellet förhållandevis undanskymt och tillbyggnaden kommer i princip inte att synas från huvudgatan.

Nybyggnationen är planerad i direkt anslutning till den befintliga hotellbyggnaden. Fastigheten har använts för hotellverksamhet sedan tidigt 1900-tal, och den ansökta åtgärden ligger alltså helt i linje med det ändamål som fastigheten redan nyttjas för. Som kommunen angett i dess beslut är marken dessutom väl lämpad för detta användningsområde.

I utformningen av tillbyggnaden har – som redovisas i ansökan – dess utförande, placering, volym, proportioner och takhöjd anpassats efter den befintliga hotellbyggnaden. Tillbyggnaden är alltså avsedd att utföras med motsvarande byggnadsstil och materialval som övriga delar av hotellet, och kommer harmonisera med fastigheten och närområdets bebyggelsekaraktär. Materialval är ännu inte fastställt i detalj sett till det befintliga läget i processen.

Som nämnden konstaterat kommer den ansökta tillbyggnaden att uppföras inom en redan bebyggd fastighet som inte är belägen längs huvudgatan. Tillbyggnaden är inte synlig från byns huvudsakliga entré, och endast i

Sida 4 NACKA TINGSRÄTT DOM P 1640-25

begränsad utsträckning från huvudgatan. På grund av den befintliga bebyggelsens struktur och täthet kommer endast delar av byggnadens siluett att vara synliga, vilket snarare får anses bidra till platsens karaktär och väcka besökares intresse än att påverka bymiljön på ett negativt sätt.

Den ansökta byggnaden kan därför inte anses ge ett dominerande intryck eller påverka omgivningen på ett sätt som strider mot anpassningskravet. Byggnadens placering respektive utformning är lämplig med hänsyn till de natur- och kulturvärden som finns i närområdet.

Lokaliseringen av den ansökta byggnaden är alltså förenlig med anpassningskravet i 2 kap. 6 § plan- och bygglagen (2010:900), PBL, och nämndens beslut borde rätteligen ha fastställts. Länsstyrelsens beslut går under alla omständigheter oproportionerligt långt.

Bolaget uppfattar att länsstyrelsen delar nämndens bedömning att den ansökta åtgärden i och för sig inte kan anses medföra någon väsentlig olägenhet för boende m.fl. i närområdet. Bolaget vidhåller vad som angetts i denna del i underinstanserna.

Den ansökta åtgärden bör kunna tillåtas av samma skäl som det nya bostadshuset på fastigheten A tilläts. Utsikten från denna fastighet kommer att motsvara den utsikt som bakomvarande fastighet har sedan J.B. och S.B. uppförde den nya byggnaden.

Bolaget har till stöd för sin talan gett in översiktsplanen för Orsa kommun, antagen år 2019.

J.B. har motsatt sig att positivt förhandsbesked meddelas och till stöd för detta anfört i huvudsak följande. Länsstyrelsens motivering är välformulerad och har stöd i gällande översiktsplan. Översiktsplanen är tydlig med att hotellet är avvikande från övrig bebyggelse, att ny bebyggelse ska vara

Sida 5 NACKA TINGSRÄTT DOM P 1640-25

låg och att avvikande bebyggelse inte ska vara normgivande. Detta framgår även av bilderna från synen, där övrig bebyggelse är betydligt mindre och det inte finns någon annan fastighet med två våningar plus souterräng. Lägenhetshotellet föreslås ha en golvarea som är ca fyra gånger så stor som det uppförda fritidshuset på hans fastighet, A.

Den sökta åtgärden kommer på grund av sin höjd och placering längre bak än befintlig hotellbyggnad att medföra en betydande skuggning av hans bostadshus under vintermånaderna. Vid synen syntes skuggning från den nuvarande byggnaden på X, och en högre byggnad kommer därmed att innebära ytterligare skuggning. Vid synen stod dessutom solen högt på himlen, varför andra datum och tider kommer att medföra en betydligt kraftigare skuggning. Denna kommer att sträcka sig till fasaden för det västliga bostadshuset och kommer att påverka ljusinsläppet.

Utsikten över Orsasjön kommer helt att försvinna från de östliga av de två bostadshusen på hans fastighet. Båda byggnaderna på hans fastighet är klassade som bostadshus och utsikten från den mindre, äldre byggnaden skulle helt försvinna om den sökta byggnaden uppförs. Den mindre, äldre byggnaden är inredd med fyra sängar och det finns kök men inte toalett eller vatten. Den sökta åtgärden kommer även att skymma vissa glipor av sjöutsikt från den centrala gatan, som finns i dagsläget. Avseende utsikten från bakomvarande fastighet skiljer sig omständigheterna åt eftersom det finns bostadshus på hans fastighet, men inte på den bakomvarande fastigheten.

Vid uppförande av det västliga bostadshuset på hans fastighet har hänsyn tagits till garaget/carporten, som har en höjd på ca 2,2 meter, på fastigheten X. Enligt ansökan ska garaget rivas och en byggnad med en nockhöjd på 9,4 meter uppföras, dvs. ca 7 meter högre. Eftersom anpassningar har gjorts till en existerande byggrätt utanför detaljplanelagt område ska förändringar i höjd och storlek på den nytillkomna bebyggelsen inte nämnvärt avvika från den existerande byggnaden. En tillbyggnad av fastigheten X är möjlig

Sida 6 NACKA TINGSRÄTT DOM P 1640-25

utan att påverka ljusinsläppet och utsikten från hans fastighet, genom att placera byggnationen längre ner i sluttningen. Av foton från synen framgår att en betydande olägenhet kommer att uppstå om den nya byggnaden uppförs.

J.B. har gett in flera fotografier.

Nämnden och S.B. har beretts tillfälle att yttra sig i målet, men har inte hörts av.

Mark- och miljödomstolen har hållit syn i målet.

DOMSKÄL

Frågan i målet är om positivt förhandsbesked kan ges för nybyggnad av lägenhetshotell på fastigheten X i Orsa kommun.

Tillämpliga bestämmelser framgår, utöver vad som anges nedan, av länsstyrelsens beslut.

Avseende frågan om åtgärden uppfyller anpassningskravet i 2 kap. 6 § PBL konstaterar mark- och miljödomstolen inledningsvis att kommunen har det huvudsakliga ansvaret och därmed ett stort inflytande över förändringar i bebyggelsen i den egna kommunen. Kommunens bedömning i frågor rörande hur nya byggnader anpassas till bebyggelsemiljön väger därför tungt (se Markoch miljööverdomstolens avgörande den 21 december 2017 i mål nr P 2328- 17).

Gällande den för området aktuella översiktsplanen, Översiktsplan för Orsa Kommun med utsikt mot 2035, gör mark- och miljödomstolen följande bedömning. I beskrivningen av bebyggelsens karaktär omnämns särskilt hotell och andra besöksanläggningar, som är betydligt större och avviker i storlek från övrig bebyggelse. Vidare anges i översiktsplanen att bebyggelse som avviker från denna karaktär finns men inte ska vara normgivande för

Sida 7 NACKA TINGSRÄTT DOM P 1640-25

nytillkommande bebyggelse. Med detta får förstås att en ytterligare hotellbyggnad inte strider mot bebyggelsens karaktär, så som den beskrivs i översiktsplanen. Detta är även i linje med nämndens tolkning av översiktsplanen, vilken enligt praxis ska ges särskild vikt (se bl.a. Mark- och miljööverdomstolens avgörande den 20 december 2021 i mål nr P 12811-20).

Den nu aktuella tillbyggnadens volym och placering har anpassats till befintligt hotell. Vid synen kunde domstolen konstatera att den nya byggnadsdelen, likt befintligt hotell, till del kommer att vara synlig betraktat från vyer längs allmänt tillgängliga stråk. Till stor del kommer dock den nya byggnadsdelen att döljas av kringliggande bebyggelse. Åtgärdens påverkan på stadsbilden och kulturmiljövärden får därmed anses vara begränsad. Åtgärden bedöms inte medföra någon negativ påverkan på bebyggelsens gestaltning och värden. Sammantaget bedömer domstolen att åtgärden uppfyller de krav på anpassning och hänsyn till omgivningen som framgår av 2 kap. 6 § PBL.

Av 2 kap. 9 § PBL följer att byggnadsverk inte får lokaliseras, placeras eller utformas så att den avsedda användningen eller byggnadsverket kan medföra en sådan påverkan på omgivningen som innebär fara för människors hälsa och säkerhet eller betydande olägenhet på annat sätt. Denna prövning ska göras mot bakgrund av samtliga omständigheter i det enskilda fallet, exempelvis bebyggelseområdets karaktär och förhållandena på orten (se bl.a. avgörandet MÖD 2013:1). Mark- och miljödomstolen gör i denna del följande bedömning.

Uppförandet av den sökta tillbyggnaden kommer att innebära olägenheter för J.B. och S.B. bestående i försämrat ljusinsläpp och begränsning av utsikten mot Orsasjön. Vid synen kunde mark- och miljödomstolen konstatera att byggnader och uteplatsen på J.B.s och S.B.s fastighet kommer att skuggas av tillbyggnaden under del av dagen. Förändringen av ljusförhållandena kommer att bli särskilt märkbar under vinterhalvåret. Ljus från söder kommer fortsatt att släppas in mot uteplatsen och huvudbyggnaden även om tillbyggnaden uppförs. Domstolen

Sida 8 NACKA TINGSRÄTT DOM P 1640-25

kunde även vid synen konstatera att tillbyggnaden kommer att begränsa sjöutsikten från J.B.s och S.B.s fastighet. Vy mot Orsasjön kommer dock att kvarstå både från uteplatsen och huvudbyggnaden. Domstolen bedömer mot den bakgrunden att uppförandet av tillbyggnaden inte kan anses innebära en betydande olägenhet till följd av förändrade ljusförhållanden eller utsikt (jfr Mark- och miljööverdomstolens avgörande den 20 december 2021 i mål nr P 12811-20).

Sammanfattningsvis anser inte mark- och miljödomstolen att lokaliseringen av den i målet aktuella åtgärden strider mot anpassningskravet i 2 kap. 6 § PBL. Domstolen anser inte heller i övrigt att marken kan anses olämplig för åtgärden, eller att åtgärden kan anses innebära en betydande olägenhet enligt 2 kap. 9 § PBL. Domstolen anser därmed att förutsättningarna för att ge positivt förhandsbesked är uppfyllda. Vad J.B. har anfört föranleder inte någon annan bedömning. Länsstyrelsens beslut ska därför ändras och nämndens beslut att meddela positivt förhandsbesked för nybyggnad av lägenhetshotell på fastigheten fastställas.

HUR MAN ÖVERKLAGAR, se bilaga 2 (MMD-02)

Överklagande senast den 24 oktober 2025.

Nicolina Redner Ylva Kvist Trelje

I domstolens avgörande har tingsfiskalen Nicolina Redner, ordförande, och tekniska rådet Ylva Kvist Trelje deltagit. Föredragande har varit Josef Hellman.