MÖD 2024:58

Fastighetsbildning avseende avstyckning ----- Avstyckning av bostadsfastighet inom strandskyddat område. En styckningslott som omfattar strand- och vattenområde utöver tidigare beslutad tomtplatsbestämning har inte ansetts bli varaktigt lämpad för sitt ändamål som bostadsfastighet och därför strida mot lämplighetsvillkoret i 3 kap. 1 § första stycket FBL. Att strandområdet redan idag ingår i en bostadsfastighet som bildades 2008 har inte påverkat bedömningen.

Nacka tingsrätts, mark- och miljödomstolen, dom 2023-11-20 i mål nr F 7322-23, se bilaga A

1 C W

2 L A W

3 E B

Ombud för 2 och 3: C W

Länsstyrelsen i Stockholms län

Box 22067

104 22 Stockholm

Avstyckning från X i Norrtälje kommun

(Lantmäterimyndighetens ärendenummer AB23340)

Mark- och miljööverdomstolen avslår överklagandena.

C W, L A W och E B (C W m.fl.) har begärt att Mark- och miljööverdomstolen med ändring av mark- och miljödomstolens dom ska fastställa lantmäterimyndighetens beslut, med den justeringen att vattenområdet om 595 kvadratmeter inte ska ingå i styckningslotten.

Länsstyrelsen i Stockholms län har motsatt sig ändring av mark- och miljödomstolens dom.

UTVECKLING AV TALAN I MARK- OCH MILJÖÖVERDOMSTOLEN

C W m.fl. har vidhållit det som C W anfört i mark- och miljödomstolen med i huvudsak följande förtydliganden och tillägg.

Länsstyrelsen har i överklagandet till mark- och miljödomstolen, utöver att ange fel storlek på den tomtplatsavgränsning som kommunen beslutade 2 februari 2023, även angett fel storlek på vattenområdet – 700 m2 i stället för 595 m2. De har full förståelse för att länsstyrelsen och domstolen reagerar på vattenområdet. Det finns inget godtagbart skäl till att det ska tillföras fastigheten. Det var fel av dem att godkänna kartan i lantmäterimyndighetens beslut, men det är lantmäterimyndighetens ansvar att hålla reda på vad som är möjligt och inte. De har bara velat komma vidare och det har varit en långsam process där det tog nästan två år innan ärendet kom till lantmäterimyndigheten, vilket också hade att göra med att kommunen gjorde fel. De ifrågasätter hur mycket länsstyrelsen och även domstolen satt sig in i ärendet. Det är väldigt slarvigt hanterat.

Stranden är tillgänglig för allmänheten, men bara från vattnet, vilket även gäller grannfastigheterna. Inte från något annat håll kommer allmänheten åt stranden utan att gå över privata tomter. Det kommer varken att göra till eller från att just den avstyckade lottens strand, fram till tätningsgränsen, kommer att tillhöra stamfastigheten. Länsstyrelsen borde beakta de speciella omständigheterna i ärendet.

Det har uppstått ett fel genom lantmäterimyndigheten, vilket hindrar dem från att komma vidare i processen.

På X finns en gäststuga. Den ligger nära vattnet och byggdes 1959 eller 1960. De vet inte om den beaktats i ärendet eftersom den inte är utsatt på kartan. Det borde finnas en hemfridszon runt stugan.

C W m.fl. har till stöd för sin talan gett in kartor och fotografier.

Länsstyrelsen har vidhållit det som anförts i mark- och miljödomstolen med i huvudsak följande förtydliganden och tillägg. Den alternativa utformningen av styckningslotten utan vattenområde är inte föremål för prövning. Länsstyrelsen vidhåller den syn på vattenområde i bostadsfastigheter som redogjorts för i mark- och miljödomstolen. Det stämmer att den tomtplatsavgränsning som kommunen beslutade 2 februari 2023 är mindre än vad som anges i länsstyrelsens överklagande till mark-och miljödomstolen. Detta ändrar dock inte länsstyrelsens uppfattning att det är olämpligt att området mellan tomtplats och strandlinje, som idag inte hör till någon hemfridszon, får ingå i styckningslotten.

Tillämpliga bestämmelser, utöver vad som anges nedan, framgår av mark- och miljödomstolens dom.

Mark- och miljööverdomstolen konstaterar inledningsvis att prövningsramen i målet utgörs av lantmäterimyndighetens beslut att medge avstyckning i enlighet med C W m.fl:s yrkanden såsom de justerats hos lantmäterimyndigheten, dvs. till att omfatta det av kommunen beslutade tomtplatsområdet, markområdet vid stranden samt vattenområdet om 595 m2.

En huvudfråga i målet är om den beslutade avstyckningen strider mot det s.k. lämplighetsvillkoret i 3 kap. 1 § första stycket fastighetsbildningslagen (1970:988), FBL.

Av utredningen i målet framgår följande. Styckningsfastigheten X är belägen inom strandskyddat område (7 kap. 13-15 §§ miljöbalken). Fastigheten nybildades genom klyvning år 2008. På fastigheten fanns redan innan klyvningen en bostadsbyggnad och fastigheten prövades lämplig för bostadsändamål. Bygg- och miljönämnden i Norrtälje kommun har meddelat positivt förhandsbesked och strandskyddsdispens för nybyggnad av ytterligare ett enbostadshus inom styckningsfastigheten. Nämnden beslutade samtidigt om en tomtplatsavgränsning som inte innefattar strand- eller vattenområdet norr om tomtplatsen.

Det är ostridigt att strandområdet som ligger utanför tomtplatsavgränsningen är allemansrättsligt tillgängligt. Mark- och miljööverdomstolen bedömer att den mindre gäststugan från 1959 eller 1960 som ligger nära vattnet inte har någon hemfridszon och därför inte hindrar allmänhetens tillgång till strandområdet.

Enligt Mark- och miljööverdomstolen innebär den omständigheten att styckningslotten omfattar ett allemansrättsligt tillgängligt strandområde att lotten inte blir varaktigt lämpad för sitt ändamål som bostadsfastighet. Avstyckningen strider därför mot lämplighetsvillkoret i 3 kap. 1 § första stycket FBL. Att strandområdet redan idag ingår i en bostadsfastighet påverkar inte den bedömningen. Bedömningen påverkas inte heller av att styckningsfastigheten tidigare bedömts som lämplig.

Liksom mark- och miljödomstolen finner Mark- och miljööverdomstolen att en avstyckning i enlighet med ansökan inte utgör en sådan undantagssituation som avses i 3 kap. 9 § FBL. Det kan inte heller anses oproportionerligt att neka avstyckning i det aktuella fallet. Härvid har särskilt beaktats att området ligger inom riksintresset för det rörliga friluftslivet och högexploaterad kust enligt 4 kap. 1-2 §§ miljöbalken, liksom att strandområdet oavsett om det inkluderas i styckningslotten kommer att vara tillgängligt för ägaren av denna genom allemansrätten.

Vid denna bedömning åligger det lantmäterimyndigheten att ge C W m.fl. möjlighet att jämka sin ansökan i enlighet med 4 kap. 31 § FBL. Det har därför varit rätt av mark- och miljödomstolen att undanröja lantmäterimyndighetens fastighetsbildningsbeslut och återförvisa ärendet till myndigheten för förnyad prövning, och som en följd av detta även upphäva övriga beslut i förrättningen. C W m.fl:s överklaganden ska därmed avslås.

Domen får enligt 5 kap. 5 § lagen (2010:921) om mark- och miljödomstolar inte överklagas.

I avgörandet har deltagit hovrättsrådet Malin Wik, tekniska rådet Ingela Boije af Gennäs, hovrättsrådet Elisabeth Hartley, referent, och tf. hovrättsassessorn Anna Lundgren.

Föredragande har varit Karin Wallin.

Länsstyrelsen i Stockholms län

Box 22067

104 22 Stockholm

E B andel (1/4) i X

L W andel (1/4) i X

C W andel (1/2) i X

Lantmäteriets fastighetsbildningsbeslut den 22 september 2023 i ärende AB23340

Avstyckning från X i Norrtälje kommun

Mark- och miljödomstolen upphäver samtliga beslut i förrättningen den 22 september 2023 och återförvisar förrättningen till Lantmäteriet för förnyad handläggning.

Den 22 september 2023 avslutade Lantmäteriet, LM, en förrättning avseende bl.a. avstyckning från X i Norrtälje kommun

Ur förrättningskartan. LM har givit avstyckningslotten den preliminära beteckningen Y. KARTAN ÄR UTESLUTEN HÄR

Länsstyrelsen i Stockholms län har överklagat fastighetsbildningsbeslutet och yrkat att mark- och miljödomstolen ska upphäva beslutet.

Av motparterna har endast C W yttrat sig. Hon har motsatt sig ändring av LM:s beslut.

Till stöd för sitt yrkande har länsstyrelsen anfört bl.a. följande.

X är belägen inom område med generellt strandskydd om 100 m från strandlinjen på land och i vatten. Vidare är fastigheten belägen inom område som omfattas av riksintresse för rörligt friluftsliv samt riksintresse högexploaterad kust, båda enligt 4 kap. miljöbalken.

Bebyggelsen på X utgörs av en låg sommarstugebebyggelse i naturnära miljö. Det medför att den hemfridszon som själva bebyggelsen ger upphov till, får anses relativt begränsad.

Norrtälje kommun har genom beslut den 2 februari 2023, ärendenummer BoM 2022-003499, beviljat strandskyddsdispens för nybyggnad av fritidshus alternativt enbostadshus. Kommunen har i samband med dispensen bestämt tomtplats.

En tomtplatsbestämning klargör gränsen mellan fastighetsägarens privata zon (hemfridszonen) och det allemansrättsligt tillgängliga området. Beslutet om tomtplatsbestämning anger i vilken utsträckning mark får tas i anspråk som tomt eller annars användas för det med strandskyddsdispensen avsedda ändamålet, och därför inte är tillgängligt för var och en enligt allemansrätten. Tomtplatsens utsträckning ska bedömas utifrån omständigheterna i varje enskilt fall och en av utgångspunkterna enligt förarbetena är att en tomtplats inte ska sträcka sig ända till strandlinjen (se prop. 1997/98:45 s. 91).

Länsstyrelsen har i sitt samrådsyttrande till LM i den aktuella förrättningen den 28 juni 2023 bedömt att föreslagen avgränsning av styckningslotten riskerar att leda till att idag allemansrättsligt tillgänglig strandskyddad mark successivt kommer att privatiseras. Detta eftersom den nya bostadsfastigheten skulle sträcka sig hela vägen till strandlinjen vilket är längre än vad den fastställda tomtplatsen sträcker sig.

Länsstyrelsen vidhåller nu att det är olämpligt att styckningslotten överstiger den sedan tidigare beslutade tomtplatsavgränsningen om 2453 m2. I samband med beslut om tomtplatsbestämning har kommunen fastställt att området närmast strandlinjen inte hör till någon hemfridszon utan således är tillgängligt för allmänheten. Bedömningen om tomtplatsens utbredning har gjorts relativt nyligen i samband med beslutet den 2 februari 2023. Det föreligger inte några skäl att frångå denna. Länsstyrelsen utgår därför från den beslutade tomtplatsen, som i sig får anses tillräcklig för att utgöra en bostadsfastighet, i bedömningen av vad som kan ianspråktas som tomt. Länsstyrelsen bedömer att det finns en risk att strandområdet utanför beslutad tomtplats successivt privatiseras om detta tillförs bostadsfastigheten.

Vidare kommer styckningslotten även innefatta ca 700 m2 vattenområde utan godtagbart skäl. Länsstyrelsen konstaterar att det i LM:s beslut inte framkommer något starkt enskilt intresse som motiv till överföringen av detta vattenområde. Vattenområden får inte utan strandskyddsdispens tillföras anläggningar eller anordningar. De anses vara allemansrättsligt tillgängliga och ska därför inte läggas till bostadsfastighet.

Länsstyrelsen anser således, mot bakgrund av det ovan anförda, att den aktuella fastighetsbildningen strider mot 3 kap. 2 § FBL.

Till stöd för sin inställning har C W anfört bl.a. följande.

Vad hon förstått av lantmätaren ska den del av stranden som ligger nedanför den avstyckade lotten höra till stamfastigheten istället för till den del som styckats av. Stranden blir inte mindre privat för att den tillhör stamfastigheten, som dessutom ska säljas till utomstående.

Hon har bott på platsen hela sitt liv och har stor respekt för natur och djurliv. Hon har inte för avsikt att exploatera stranden och har heller inte tillstånd att bygga något pga. strandskyddet. Hon tänker inte heller förhindra att allemansrätten utnyttjas.

Eftersom det är hon som kommer att bo kvar på den avstyckade lotten, blir det problematiskt att ha ett servitut som belastar de nya ägarna, för att hon ska få tillträde till stranden. Kan det redan nu undvikas eventuella framtida grannkonflikter genom olika servitut är det en fördel.

Hon kan förstå om länsstyrelsen reagerar mot att det plötsligt tillkommit 595 m2 vatten, eftersom det sträcker sig över tätningsgränsen. Hon har däremot inte begärt att få vattenarealen. Det var ett initiativ från LM som var utmärkt på kartan när beslutet kom den 22 september 2023.

Alla stränderna är ju redan privata, men strandskyddet och allemansrätten gäller ju ändå, därför förstår hon inte länsstyrelsens argument vad gäller just den aktuella avstyckningslotten.

Om länsstyrelsen får som den vill blir alltså stranden fortsättningsvis privat, fast på stamfastigheten istället för på avstyckningslotten. Det blir ju ingen skillnad.

Under de två år som hon haft kontakt med kommunen angående förhandsbesked m.m., har ingen informerat om att det fanns möjlighet att det kunde sluta med att stranden inte tillkommer den avstyckade lotten. Först när ärendet låg hos LM fick hon veta det.

Vad som också är märkligt är att hennes syster som styckade av (Z) 2008 fick hela stranden.

En annan sak som hon inte förstår i överklagan: “Länsstyrelsen vidhåller att det är olämpligt att styckningslotten överstiger den sedan tidigare beslutade (februari 2023) tomtplatsavgränsningen på 2453 kvm.“ Detta är ju den nuvarande storleken som LM beslutat om i september 2023.

I följande citat motsäger länsstyrelsen sig själv vad gäller fastighetens storlek. “I samband med det beslut om tomtplatsbestämning har kommunen fastställt att området närmast strandlinjen inte hör till någon hemfridszon utan således är tillgänglig för allmänheten. Det kan konstateras att bedömningen om tomtplatsens utbredning har gjorts relativt nyligen i samband med beslutet den 2 februari 2023 och att det inte föreligger några skäl att frångå denna“. Tomtplatsavgränsningen motsvarar den avstyckningslott som LM beslutat om i september 2023, förutom de 595 m2 vatten som LM lagt till. Det får henne att undra om överklagandet egentligen bara handlar om vattenarealen. Detta framgår inte riktigt i länsstyrelsens överklagande. Skulle det vara så att länsstyrelsen bara är emot en delning av vattenarealen, vore hon tacksam om detta mål kunde dras tillbaka. Hon har utan resultat försökt nå ansvarig i ärendet på länsstyrelsen.

Strandlivet kommer inte att hotas eftersom strandskyddet gäller och hon aldrig kommer att bygga vare sig hus eller brygga vid stranden, vilket ju heller inte är rättsligt möjligt. Allemansrätten kommer inte att påverkas eftersom stranden ligger så pass långt från huset så att hemfriden ändå inte kommer att störas. Friluftsturister kommer att kunna promenera längs stranden ändå. Jag är även positiv till att göra detta möjligt.

Tidigare avstyckning från stamfastigheten (när Z styckades av från X) fick strand. Det här är i linje med det.

Länsstyrelsen anser att styckningslotten överstiger den sedan tidigare beslutade (februari 2023) tomtplatsavgränsningen på 2453 m2. Detta är dock den nuvarande storleken som LM beslutat om i september 2023. Hon har inte för avsikt att överskrida tomtplatsavgränsningen på 2453 m2.

Med stöd av 16 kap. 8 § första stycket fastighetsbildningslagen (1970:988), FBL, avgör mark- och miljödomstolen målet utan att hålla sammanträde.

De tre delägarna i X har under förrättningens gång ändrat sin ansökan till att tydligt ange att avstyckningslotten ska omfatta vattenområde. De har därvid hänvisat till kartbilden nedan (aktbilagorna YR4, YR5 respektive YR6):

KARTBILDEN ÄR UTESLUTEN HÄR.

LM har fastighetsbildat i enlighet med de tre likalydande yrkandena.

Enligt 3 kap. 1 § första stycket FBL ska fastighetsbildning ske så att varje fastighet som nybildas eller ombildas blir med hänsyn till belägenhet, omfång och övriga för-utsättningar varaktigt lämpad för sitt ändamål. Det ska särskilt beaktas bl.a. att fastigheten får en lämplig utformning. Till en bostadsfastighet anses att det normalt inte bör läggas mer mark än vad som har karaktär av en bostadstomt.

Begränsningen syftar till att dels säkerställa ett effektivt utnyttjande av mark, dels motverka att allmänhetens tillträde till markområden för det rörliga friluftslivet hindras eller försvåras (se prop. 1969:128 del B s. 28 och 1156 f.). Vidare ska, enligt 2 § andra stycket samma kapitel, fastighetsbildning ske så att syftet med strandskyddet inte motverkas.

Genom lagändringar år 1990 infördes en möjlighet att bilda större bostadsfastigheter med mark för viss närings- och hobbyverksamhet i form av t.ex. mindre djurhållning eller odling, s.k. kombinerade bostadsfastigheter. Möjligheten har t.ex. tillämpats för att möjliggöra helårsboende i veduppvärmd bostad genom att, utöver tomtplatsen, tillåta att viss skogsmark ingår i fastigheten. Denna typ av fastighetsbildning förutsätter enligt förarbetena att den inte strider mot något starkare motstående intresse. I undantagsfall ansågs det kunna accepteras att en större bostadsfastighet bildas inom ett strandskyddsområde. Det betonades dock att stor försiktighet måste iakttas vid tillämpningen så att inte de allemansrättsliga intressena träds för när. (Se prop. 1989/90:151 s. 18 och 21 ff.).

Strandskyddens syften är långsiktiga. Områden som för tillfället verkar vara av begränsat intresse för allmänheten kan bli betydelsefulla i framtiden. Det är viktigt att strandskyddets syften inte motverkas genom ett stegvis ianspråktagande av strandområden. Redan risken för att den strandskyddade marken, om den får ingå i en bostadsfastighet, får en sådan karaktär att den verkar avhållande för allmänheten har ansetts kunna innebära att syftet med strandskyddsbestämmelserna motverkas (Se NJA 2022 s. 133, ”Kombinationsfastigheten vid Mjösjön”, p. 25).

Högsta domstolen har i ovan rättsfall klargjort att restriktivitet även ska råda när en fastighet med kombination av mer än ett ändamål (en s.k. kombinationsfastighet) ska bildas i ett strandskyddsområde. Risken att all den mark som ingår i en kombinationsfastighet på landsbygden får privat karaktär kan dock i vissa fall vara mindre än när fastighetsbildningen sker endast för bostadsändamål.

Styckningsfastigheten är belägen inom strandskyddat område och inte inom ett område för landsbygdsutveckling i strandnära lägen. Avstyckningslotten är obebyggd och utgör inte i sin helhet tomtplats enligt det beslut om tomtplats-avgränsning som Bygg- och miljönämnden i Norrtälje kommun fattat (se nedan).

BILDEN ÄR UTESLUTEN HÄR.

Det är inte heller fråga om bildande av någon kombinationsfastighet.

Trots detta och trots att tydlig rättspraxis finns om att tomtplatsavgränsning ska följas vid fastighetsbildning för bostadsändamål, har LM i detta fall, utöver den nyligen beslutade tomtplatsen, till avstyckningslotten lagt ytterligare markområde vid stranden samt vattenområde utanför stranden.

Den aktuella avstyckningen skulle innebära att ett område inom strandskydd, vilket inte är legalt ianspråktaget för boende på det sätt som avses i 7 kap. 18 c § miljöbalken, fick ingå i en bostadsfastighet.

Enligt 7 kap 15 § miljöbalken råder inom ett strandskyddsområde bl.a. förbud mot uppförande respektive ändring av nya byggnader samt grävningsarbeten och andra förberedelsearbeten för sådana byggnader. Om avstyckningslotten (blivande Y) innefattade ett sådant mark- och vattenområde skulle den inte kunna anses vara varaktigt lämpad för sitt bostadsändamål, utan strida mot lämplighetskraven i 3 kap. 1 § FBL.

Fastighetsbildningen skulle inte heller kunna anses utgöra en successiv förbättring av fastighetsindelningen, varför inte heller undantagsregeln i 3 kap. 9 § FBL ger stöd för genomförandet.

Vidare motverkas syftet med strandskyddsbestämmelserna, eftersom ett strandskyddat allemansrättsligt tillgängligt mark- och vattenområde tillåts ingå i en bostadsfastighet. Fastighetsbildningsbeslutet strider därför även mot förbudet mot att motverka syftet med strandskyddsbestämmelserna (3 kap. 2 § andra stycket FBL). Eventuellt strider fastighetsbildningsbeslutet även mot 3 kap. 8 § FBL; Utredning om huruvida fisket i detta vatten är bundet, har inte redovisats av LM.

LM redovisar i sitt protokoll sin uppfattning, att beslutet som bygg- och miljö-nämnden i Norrtälje kommun fattat under år 2023 (datum saknas på beslutet, förrättningens aktbilaga MM1) om aktuell tomtplatsavgränsning, skulle vara ogiltigt till följd av att en förrättning skett på styckningsfastigheten X år 2008 varigenom LM verkar mena att strandskyddet upphävdes. Detta framgår bl.a. av att LM i protokollet noterar att markanvändningen inte ändrats sedan år 2008 och därpå förklarar att strandskyddet inte kan ha ”återinträtt” sedan förrättningsbedömningarna år 2008.

En lantmäteriförrättning kan dock inte upphäva strandskydd. Både det generella strandskyddet enligt lag och de utvidgningar och undantag som respektive länsstyrelse kan ha beslutat om, gäller tillsvidare, utan att kunna påverkas av en lantmäteriförrättning. LM:s uppfattning om detta är således i grunden fel.

Det överklagade fastighetsbildningsbeslutet strider alltså mot kraven i 3 kap. 1–2 §§ FBL och eventuellt även mot 3 kap. 8 § FBL. Samtidigt är det enskilda intresset av att tillåta den sökta fastighetsbildningen inte sådant att det är oproportionerligt att, till förmån för de starka allmänna intressen som reglerna i 3 kap. FBL är avsedda att skydda, neka fastighetsbildning i enlighet med vad fastighetsägarna yrkat. LM hade följaktligen bort meddela de sökande att hinder förelåg för att genomföra avstyckningen i enlighet med yrkandena i aktbilaga YR4, YR5 och YR6 och samtidigt (i enlighet med 4 kap. 31 § FBL) lämnat möjlighet för dem att justera sin ansökan till något genomförbart.

Eftersom en domstol inte får antyda utgången i förväg, kan mark- och miljödom-stolen inte läka bristen på förfarande enligt 4 kap. 31 § FBL. Fastighetsbildnings-beslutet ska därför, med stöd i 16 kap. 12 § FBL, upphävas och förrättningen återförvisas till LM för förnyad prövning; inledningsvis med förfarande enligt 4 kap. 31 § FBL. Som en följd härav ska mark- och miljödomstolen även upphäva övriga beslut i förrättningen.

Överklagande kan ske senast den 11 december 2023. Prövningstillstånd krävs.

Peter Winge Björn Rossipal

I domstolens avgörande har deltagit rådmannen Peter Winge, ordförande, och tekniska rådet Björn Rossipal.