Fastighetsmäklarens klientmedelskonto (NJA 2023 s. 339)

Sökord Misstagsbetalning · Återbetalningsskyldighet · Fastighetsmäklare · Condictio indebiti

En köpare av två fastigheter har gjort betalningar till fastighets­mäklarens klientmedelskonto. Köparen har därefter gjort gällande att betalningarna har skett av misstag och att de därför ska gå åter. Condictio indebiti?

Göteborgs tingsrätt

OBOS Mark AB förde vid Göteborgs tingsrätt den talan mot Hemverket AB som framgår av tingsrättens dom.

Tingsrätten (chefsrådmannen Jennie Mellbin, rådmannen Kavita Bäck Mirchandani och tingsfiskalen Filip Engström) anförde i dom den 25 februari 2021 följande.

BAKGRUND

Hemverket AB (Hemverket) har genom fastighetsmäklaren M.N. anlitats av Fastighets AB Stråvalla II (Fastighetsbolaget) för förmedling av fastigheterna S-K 1:38 och S-K 1:140 (Fastigheterna).

OBOS Mark AB (OBOS) har därefter ingått avtal med Fastighetsbolaget, enligt vilka OBOS skulle köpa Fastigheterna för en köpeskilling om 1 900 000 kr, fördelat med 950 000 kr per fastighet, varav 95 000 kr utgjorde handpenning. Betalning skulle ske genom insättning av handpenningarna på Hemverkets klientmedelskonto senast den 20 december 2019 och resterande del av köpeskillingen om 1 710 000 kr skulle erläggas kontant på tillträdesdagen.

OBOS har den 11 februari 2020 fört över 1 710 000 kr till Hemverkets klientmedelskonto.

Frågan i målet är främst om OBOS har återkravsrätt om 1 710 000 kr mot Hemverket enligt läran om condictio indebiti.

YRKANDEN OCH INSTÄLLNING

OBOS har begärt att Hemverket till OBOS ska betala 1 710 000 kr jämte ränta - - -.

Hemverket har motsatt sig betalningsskyldighet.

GRUNDER

OBOS

Enligt avtal mellan OBOS och Fastighetsbolaget skulle OBOS, utöver handpenning, betala resterande del av köpeskillingen om 1 710 000 kr för Fastigheterna kontant den 14 februari 2020. OBOS meddelade den 15 januari 2020 Hemverket via e-post att OBOS avsåg föra över det aktuella beloppet till Hemverkets klientmedelskonto. Under januari 2020 registrerade OBOS en överföring om 1 710 000 kr från OBOS bankkonto till Hemverkets bankkonto som skulle genomföras den 11 februari 2020.

Enligt avtalet mellan OBOS och Fastighetsbolaget hade OBOS emellertid rätt att häva avtalet senast kl. 10.00 den 12 februari 2020. OBOS har den 5 februari 2020 via e-post meddelat Fastighetsbolaget om att köpen av Fastigheterna skulle återgå.

OBOS har även den 5 februari 2020 via e-post skickat ett meddelande till Hemverket där det framgår att köpen av Fastigheterna skulle återgå. Det finns inte något avtal mellan OBOS och Hemverket om att överföringen om 1 710 000 kr ändå skulle ske.

Den 11 februari 2020 har OBOS av misstag fört över 1 710 000 kr till Hemverkets bankkonto och Hemverket bekräftade samma dag att pengarna hade mottagits på klientmedelskontot. Hemverket har således haft rådighet över pengarna.

OBOS informerade Hemverket den 11 februari 2020 via e-post om att överföringen utgjorde en misstagsbetalning och krävde återbetalning av de överförda pengarna. Hemverket har bestritt skyldighet att återbetala beloppet. Överföringen utgör inte någon avsiktsförklaring från OBOS sida att avtalet med Fastighetsbolaget skulle fullföljas.

Hemverket

Det stämmer att OBOS enligt avtal mellan OBOS och Fastighetsbolaget, utöver handpenning, den 14 februari 2020 skulle betala 1 710 000 kr för Fastigheterna. Det stämmer även att OBOS har fört över 1 710 000 kr till Hemverkets klientmedelskonto den 11 februari 2020.

Hemverket kan däremot inte ta ställning till om OBOS hade rätt att häva avtalet med Fastighetsbolaget avseende köpet av Fastigheterna senast kl. 10 den 12 februari 2020. Hemverket kan inte heller ta ställning till om OBOS den 5 februari 2020 via e-post meddelat Fastighetsbolaget om att köpen av Fastigheterna skulle återgå.

Hemverket har inte mottagit OBOS e-postmeddelande den 5 februari 2020 om att köpen av Fastigheterna skulle återgå. Det meddelandet har skickats till M.N. och inte till Hemverket.

Det stämmer att OBOS den 11 februari 2020 har sänt ett e-postmeddelande till Hemverkets tillträdesgrupp och M.N. I e-postmeddelandet lämnade OBOS information om att överföringen om 1 710 000 kr utgjorde en misstagsbetalning och att OBOS krävde återbetalning av de överförda pengarna. Hemverket har också haft rådighet över pengarna från den 11 februari 2020 till den 27 mars 2020, då pengarna deponerades hos Länsstyrelsen av M.N. Inbetalningen har emellertid skett på ett sådant sätt att pengarna ska anses vara klientmedel, och både OBOS och Fastighetsbolaget har informerats om betalningen av Hemverket, varför Hemverket inte har mottagit betalningen i ond tro.

Det är vidare M.N. som varit ansvarig för mottagandet av köpeskillingen för Fastigheterna genom avtal med Fastighetsbolaget och som ansvarar för förmedlingsuppdraget enligt lag. Medlen har visserligen förts över till ett klientmedelskonto som Hemverket rent faktiskt haft tillgång till genom att dess verkställande direktör haft teckningsrätt för bankkontot, men som Hemverket inte haft rätt att besluta om återbetalning från. Den rätten har tillkommit M.N.

M.N. har varit ansvarig för mottagande av köpeskillingen för Fastigheterna genom avtal med Fastighetsbolaget och i enlighet med fastighetsmäklarlagen bär hon även ett personligt ansvar för förmedlingsuppdraget. Anser OBOS att M.N. har brustit i sitt uppdrag som fastighetsmäklare eller begått fel vid deponeringen får talan riktas mot henne. Återkravsrätt kan inte ställas till Hemverket eftersom bolaget är en juridisk person och inte kan blanda sig i ett förmedlingsuppdrag.

Under alla förhållanden kan inte Hemverket avgöra vilket av OBOS och Fastighetsbolaget som det omtvistade beloppet ska utbetalas till eftersom det råder tvist mellan bolagen angående Fastigheterna. M.N:s beslut att deponera beloppet hos Länsstyrelsen har därmed varit korrekt.

DOMSKÄL

Rättsliga utgångspunkter

Läran om condictio indebiti tar sikte på betalning utan rättsgrund. Utgångspunkten är att en sådan betalning föranleder en återbetalningsskyldighet för betalningsmottagaren, en skyldighet som mottagaren under vissa förutsättningar kan undgå. Som förutsättningar för att betalningsmottagarens återbetalningsskyldighet ska falla gäller att mottagaren dels har haft befogad anledning att tro att han eller hon hade rätt till de mottagna medlen, dels i fortsatt befogad god tro har inrättat sig efter detta. Vidare ska det vid en övergripande intresseavvägning framstå som motiverat att betalaren förlorar sin återkravsrätt. (Se bl.a. rättsfallet NJA 2016 s. 1074 p. 8 och 13 med hänvisning.)

Vid bedömning om OBOS har återkravsrätt om 1 710 000 kr mot Hemverket enligt läran om condictio indebiti har tingsrätten således först att pröva om principen om condictio indebiti är tillämplig i målet - och om så är fallet - om Hemverket är återbetalningsskyldigt till OBOS.

Är principen om condictio indebiti tillämplig?

Det är ostridigt mellan parterna att OBOS den 11 februari 2020 har fört över 1 710 000 kr till Hemverket. Parterna är även överens om att bakgrunden till överföringen är avtal mellan OBOS och Fastighetsbolaget enligt vilka OBOS skulle köpa Fastigheterna. Det står genom utredningen i målet även klart att de överförda medlen inte avser handpenningen för Fastigheterna utan den resterande delen av köpeskillingen som enligt köpeavtalen skulle erläggas kontant på tillträdesdagen.

De principer som utvecklats när det gäller condictio indebiti avser återkrav när någon har betalat en skuld som inte fanns eller har betalat ett för stort belopp i den felaktiga tron att det fanns en betalningsskyldighet. Det avgörande är om betalningen har skett utan rättsgrund och inte utgör en disposition på så sätt att betalaren frivilligt har valt att betala oavsett om betalningsskyldighet faktiskt föreligger eller inte. (Se rättsfallet NJA 2015 s. 1072 p. 10 med hänvisning.) För att principen om condictio indebiti ska vara tillämplig i målet krävs således att det inte fanns någon rättsgrund för OBOS att föra över den resterande delen av köpeskillingen för Fastigheterna om 1 710 000 kr till Hemverket.

Hemverket har, som tingsrätten uppfattar inställningen, anfört att pengarna visserligen har förts över till ett klientmedelskonto som bolaget har haft tillgång till men att det är M.N. som är rätt svarande eftersom hon har varit ansvarig fastighetsmäklare och haft rätt att besluta om återbetalning. Enligt Hemverket ska eventuellt återkrav därför inte riktas mot Hemverket utan mot M.N.

Av 1 § fastighetsmäklarlagen framgår visserligen att en fastighetsmäklare är en fysisk person. Det är således den enskilde fastighetsmäklaren, och inte mäklarföretaget, som är att anse som part vid ett förmedlingsuppdrag. När tillgångar deponeras hos en mäklare och ett depositionsavtal upprättas enligt 10 § samma lag för pengar som mäklaren ska ta emot, är utgångspunkten också att den för uppdraget ansvarige mäklaren anses vara part i det avtalet (se Magnus Melin, Fastighetsmäklarlagen, 20 november 2018, kommentaren till 10 § under rubriken Första stycket). Enligt särskilt ingångna depositionsavtal har OBOS och Fastighetsbolaget även avtalat om att handpenningen ska deponeras hos fastighetsmäklarens konto för klientmedel med särskilda villkor för när redovisning ska ske. Detta talar för att ett återkrav med grund i ett förmedlingsuppdrag för hos Hemverket deponerade medel rätteligen borde riktas mot den ansvarige fastighetsmäklaren och inte mot Hemverket. OBOS krav avser emellertid inte den deponerade handpenningen och grundar sig således inte på att det finns ett avtal mellan OBOS, Fastighetsbolaget och Hemverket, utan på motsatsen; en avsaknad av rättsgrund för de överförda pengarna.

Enligt tingsrättens mening innebär överföringen från OBOS bankkonto till Hemverkets bankkonto både praktiskt och rättsligt att medlen har förts över till kontohavaren, dvs. till Hemverket. Ett återkrav för de överförda pengarna med grund i att det inte finns någon rättsgrund för överföringen ska alltså riktas mot Hemverket i egenskap av kontohavare och inte mot M.N., även om hon varit ansvarig fastighetsmäklare för förmedlingsuppdragen och om bankkontot utgjort ett klientmedelskonto. Hemverket är således inte fel svarande.

OBOS har gjort gällande att enligt avtal mellan OBOS och Fastighetsbolaget skulle köpeskillingen för Fastigheterna, utöver handpenning, betalas kontant den 14 februari 2020. Att OBOS skulle betala köpeskillingen för Fastigheterna till Fastighetsbolaget på det sätt som OBOS har gjort gällande framgår också av köpekontrakten mellan OBOS och Fastighetsbolaget. Av vad som framkommit i målet har det således enligt avtalen mellan OBOS och Fastighetsbolaget inte funnits någon rättsgrund att betala annat än handpenningen genom insättning till Hemverket, resterande del av köpeskillingen skulle betalas kontant.

OBOS har emellertid även gjort gällande att bolaget den 15 januari 2020 meddelade Hemverket via e-post om att OBOS avsåg föra över det aktuella beloppet till Hemverkets klientmedelskonto, alltså oaktat vad som framgick av köpekontrakten mellan OBOS och Fastighetsbolaget. Att OBOS den 15 januari 2020 meddelat Hemverket om att OBOS avsåg föra över det aktuella beloppet får också stöd av e-postmeddelandet skickat till Hemverkets tillträdesgrupp av vilket det framgår att OBOS avsåg betala kontant för Fastigheterna genom överföring till i köpekontraktet angivet konto senaste den 11 februari. Det har inte gjorts gällande i målet att OBOS haft någon skyldighet att betala resterande delen av köpeskillingen genom insättning till Hemverket. Annat är inte heller visat i målet än att OBOS meddelade att bolaget frivilligt avsåg att betala resterande delen av köpeskillingen genom överföring till Hemverket. Att OBOS frivilligt meddelat Hemverket kan inte i sig anses skapat någon betalningsskyldighet till Hemverket för de överförda medlen. Inte heller OBOS meddelande den 15 januari 2020 medför således att det har funnits någon rättsgrund att betala annat än handpenningen genom insättning till Hemverket.

OBOS har vidare gjort gällande att bolaget den 5 februari 2020 via e-post skickat ett meddelande till Hemverket där det framgår att köpen av Fastigheterna skulle återgå. Detta får också stöd av det e-postmeddelande som var ställt till Fastighetsbolaget med M.N. som kopiemottagare. Även för det fall det kan anses ha funnits en rättsgrund för överföringen efter OBOS meddelande den 15 januari 2020 får den därmed anses ha fallit genom OBOS meddelande den 5 februari 2020. Vad Hemverket invänt om att det inte är Hemverket som tagit emot det e-postmeddelandet utan att det skickats till M.N. påverkar inte bedömningen.

Inte heller kan en betalningsmottagare genom själva överföringen anses ha gjort ett fång till medlen eftersom en överföring inte i sig skapar någon äganderättsövergång. Att någon annan också gör anspråk på de inbetalda medlen är inte heller en grund för att innehålla betalning tills konkurrenterna inbördes slitit sin tvist. Omständigheten att Hemverket på grund av tvist mellan OBOS och Fastighetsbolaget inte har kunnat avgöra till vem pengarna ska utbetalas till har således inte skapat en rättsgrund för Hemverket till de överförda pengarna.

Sammanfattningsvis finns det således inte något avtal om att OBOS skulle betala den resterande delen av köpeskillingen genom överföring till Hemverket. Överföringen i sig har inte heller skapat någon rätt för Hemverket till pengarna. Det innebär att OBOS överföring den 11 februari 2020 har skett utan rättsgrund. Tingsrätten anser därmed att principen om condictio indebiti är tillämplig på tvisten. Frågan är då om Hemverket är återbetalningsskyldigt.

Är Hemverket återbetalningsskyldigt?

Huvudregeln vid betalning utan rättsgrund är att återbetalning ska ske. Som utgångspunkt har betalningsmottagaren också bevisbördan för att omständigheterna är sådana att betalarens återkravsrätt ska falla (se rättsfallen NJA 2015 s. 1072 p. 14 och NJA 2016 s. 1074 p. 17).

När det gäller det s.k. godtroskravet, dvs. om Hemverket har haft befogad anledning att tro att det hade rätt till de mottagna medlen, gör tingsrätten följande bedömning.

OBOS har gjort gällande att bolaget den 5 februari 2020 via e-post skickat ett meddelande till Hemverket där det framgår att köpen av Fastigheterna skulle återgå. Hemverket har vidgått att meddelandet har skickats till M.N., men däremot inte att Hemverket har mottagit meddelandet. Av meddelandet framgår bl.a. att OBOS begärde återgång av köpet av Fastigheterna och att kopia var tillställd mäklaren M.N. Det står därmed klart att OBOS sex dagar innan den aktuella överföringen hade informerat M.N. om att OBOS inte hade för avsikt att fullfölja köpen av Fastigheterna. Mot bakgrund av vad som framkommit i målet om att M.N. är fastighetsmäklare hos Hemverket får Hemverket enligt tingsrättens mening anses ha varit informerat om att OBOS inte avsåg att köpen av Fastigheterna skulle fullföljas. Detta oavsett om det var M.N. som var ansvarig för mottagandet av köpeskillingen enligt avtal med Fastighetsbolaget eller var ansvarig för förmedlingsuppdraget enligt fastighetsmäklarlagen. Även om OBOS den 15 januari 2020 informerat Hemverket om att OBOS avsåg att betala för Fastigheterna har Hemverket, efter att OBOS den 5 februari 2020 informerat Hemverket genom M.N. om att köpen inte skulle fullföljas, inte haft befogad anledning att tro att bolaget hade rätt till de mottagna medlen den 11 februari 2020. Att Hemverket efter pengarna hade överförts informerat OBOS och Fastighetsbolaget om betalningen påverkar inte bedömningen. Hemverket har alltså inte tagit emot betalningen i god tro.

Det är ostridigt mellan parterna att Hemverket har haft rådighet över pengarna från den 11 februari 2020. Det framgår också av utredningen i målet att M.N. i mars 2020 har deponerat beloppet hos Länsstyrelsen i Västra Götaland. Av utredningen i målet framgår vidare att OBOS den 11 februari 2020, dvs. samma dag som överföringen, via e-post ställt till Hemverkets tillträdesgrupp och M.N., informerat om att utbetalningen skett av misstag och att OBOS krävde återbetalning av det överförda beloppet. Genom att skicka e-postmeddelandet till Hemverkets tillträdesgrupp och, i enlighet med vad tingsrätten konstaterat ovan om att M.N. är fastighetsmäklare hos Hemverket, till M.N. får Hemverket anses ha varit informerat om att OBOS ansåg att betalningen skett av misstag och att OBOS krävde återbetalning av det överförda beloppet. Med hänsyn därtill och till den tid som förflutit från det betalningen gjordes tills beloppet deponerades kan Hemverket inte anses ha inrättat sig i god tro om att bolaget hade rätt till de mottagna medlen även för det fall Hemverket skulle anses ha mottagit pengarna i god tro. Därmed kan inte heller inrättandekravet anses vara uppfyllt.

Inte heller framstår det vid en övergripande intresseavvägning som motiverat att OBOS skulle förlora sin återkravsrätt.

Slutsatsen blir att Hemverket är skyldigt att till OBOS betala tillbaka det överförda beloppet om 1 710 000 kr. Ränta - - -.

DOMSLUT

Hemverket AB ska till OBOS Mark AB betala ett kapitalbelopp om
1 710 000 kr jämte ränta - - -.

Hovrätten för Västra Sverige

Hemverket AB överklagade i Hovrätten för Västra Sverige och yrkade att hovrätten skulle ogilla OBOS Mark AB:s talan vid tingsrätten.

OBOS Mark AB motsatte sig ändring av tingsrättens dom.

Hovrätten (hovrättslagmannen Åke Thimfors, hovrättsråden Linda Nordblom och Anna Fondland Andersson samt f.d. hovrättsrådet Bengt Nilsson) anförde i dom den 17 december 2021 följande.

HOVRÄTTENS DOMSKÄL

Huvudsaken

Samma omständigheter och bevis som vid tingsrätten har åberopats.

Hovrätten finner på de skäl tingsrätten anfört att OBOS Mark AB:s överföring av 1 710 000 kr till Hemverket AB den 11 februari 2020 skedde utan rättsgrund samt att Hemverket AB är rätt svarande och skyldigt att återbetala det beloppet till OBOS Mark AB.

HOVRÄTTENS DOMSLUT

Hovrätten fastställer tingsrättens domslut.

Högsta domstolen

Hemverket AB överklagade och yrkade att HD skulle ogilla OBOS Mark AB:s talan.

OBOS motsatte sig att hovrättens dom ändrades.

Målet avgjordes efter föredragning.

Föredraganden, justitiesekreteraren Charlotta Hallgren, föreslog i betänkande att HD skulle meddela följande dom.

DOMSKÄL

Bakgrund

Punkterna 1-7 motsvarar i huvudsak punkterna 1-14 i HD:s domskäl.

Frågan i HD

8 Frågan i HD är främst om den betalning som OBOS Mark AB gjort till klientmedelskontot är en misstagsbetalning som ska återgå enligt läran om condictio indebiti.

Den rättsliga regleringen

Allmänt om fastighetsmäklaruppdraget och hantering av klientmedel

Punkterna 9 och 10 motsvarar i huvudsak punkterna 16 och 17 i HD:s domskäl.

11 I en fastighetsmäklares uppdrag ingår regelmässigt att som syssloman motta medel för annans räkning (klientmedel). Ofta betalas handpenningen till fastighetsmäklaren som i vissa fall enligt god fastighetsmäklarsed har att verka för att denna ska deponeras hos mäklaren. För det fall att något depositionsavtal inte ingås gäller enligt 3 kap. 4 § att en fastighetsmäklare som mottagit handpenning snarast ska överlämna den till säljaren.

12 Även om en fastighetsmäklare inte har fullmakt att ta emot betalning för säljarens räkning kan naturligtvis en fastighetsmäklare i det enskilda fallet befullmäktigas av säljaren. Om en köpare betalar till fastighetsmäklaren, trots att det inte följer av avtal och trots att mäklaren inte har fullmakt att ta emot betalning för säljarens räkning, sker betalningen på köparens risk. Säljaren kan emellertid i efterhand godkänna att en betalning sker med befriande verkan till fastighetsmäklaren, trots att denne inte fått fullmakt. (Jfr NJA 2007 s. 86 och Torgny Håstad, Deposition av handpenning hos fastighetsmäklare, SvJT 2007 s. 942.)

13 När såväl köpare som säljare gör anspråk på betalning och det inte finns något depositionsavtal som reglerar hur betalning ska ske vid tvist mellan säljare och köpare kan en fastighetsmäklare sätta ner pengarna enligt lagen (1927:56) om nedsättning av pengar hos myndighet. En sådan nedsättning är, förutsatt att den är behörig, att likställa med att betalning har skett med befriande verkan. (Jfr "Eva-Lenas handpenning" NJA 2001 s. 292, samt "KB Facttrio" NJA 1994 s. 190.)

Allmänt om condictio indebiti

14 Principen om condictio indebiti tar sikte på fall där någon har betalat en skuld som inte fanns eller har betalat ett för stort belopp i den felaktiga tron att det fanns en betalningsskyldighet. Betalningen har i dessa fall skett av misstag, dvs. utan rättsgrund.

15 Huvudregeln vid condictio indebiti är att den betalande har rätt att kräva tillbaka det felaktigt eller för mycket betalda. Under vissa förutsättningar faller dock återkravsrätten. Detta gäller särskilt fall då den som har tagit emot betalningen har varit i god tro och i fortsatt god tro förbrukat det uppburna beloppet eller annars har inrättat sig efter betalningen. Utöver dessa båda krav gäller som förutsättning att det vid en övergripande intresseavvägning ska framstå som motiverat att betalaren ska förlora sin återkravsrätt. Vilket av de motstående intressena som förtjänar företräde beror på många faktorer som kan skifta från fall till fall. Som utgångspunkt har betalningsmottagaren bevisbördan för att omständigheterna är sådana att betalarens återkravsrätt ska falla. (Se "Tryckerimomsen" NJA 2015 s. 1072 p. 11-14 med hänvisningar.)

Vad är en misstagsbetalning?

16 En förutsättning för tillämpning av principen om condictio indebiti är att betalningen skett utan rättsgrund. Det är av mindre betydelse om en misstagsbetalning har skett på grund av villfarelse eller ren felskrivning eller om en felaktig betalning har gjorts i samband med ett betalningsuppdrag eller en betalningsförmedling. (Se bl.a. "Skattekontot I" NJA 2011 s. 739 p. 8.)

17 Avgörande är i stället att betalningen skett just utan rättsgrund och inte utgör en frivillig disposition, dvs. en betalning där den betalande frivilligt och avsiktligt väljer att betala oavsett om betalningsskyldighet faktiskt föreligger. Det är då inte fråga om en misstagsbetalning även om anledningen till att betalningen görs kanske beror på en missuppfattning.

18 En betalare kan också genom sitt handlande ge betalningsmottagaren fog för att uppfatta betalningen just som en disposition, trots att det inte varit betalarens avsikt (jfr JustR Linds tillägg i "Stångåstaden" NJA 1989 s. 224 samt Phillips Hult, Condictio indebiti, Festskrift tillägnad Vilhelm Lundstedt, 1947, s. 256 f.). Så kan till exempel vara fallet när en betalning föregås av viss diskussion och invändningar, men betalning sen ändå sker i enlighet med parternas avtal (jfr Stefan Lindskog, Betalning, 3 uppl. 2022, s. 154).

Bedömningen i detta fall

Inledning

19 OBOS Mark AB har grundat sin talan på att bolaget av misstag har betalat in medel på ett klientmedelskonto som tillhör Hemverket AB. Såsom talan har utformats är Hemverket AB att anse som rätt part. Skulle däremot domstolen finna att betalningen har skett med rättsgrund så utgör inbetalningen klientmedel för vilka den aktuella fastighetsmäklaren har ett redovisningsansvar.

Betalningen är en frivillig disposition

20 Det är ostridigt att OBOS Mark AB aviserat sin avsikt att betala slutlikviden genom insättning på klientmedelskontot, trots att denna enligt avtalet skulle erläggas kontant (till säljaren).

21 OBOS Mark AB har, efter att bolaget lagt in betalningsinstruktionen av slutlikviden till klientmedelskontot, påkallat återgång av köpen vilket säljaren har motsatt sig. Frågan om köpen skulle fullföljas har alltså varit tvistig. Betalningen har dock ändå gjorts, helt i enlighet med vad OBOS Mark AB tidigare aviserat.

22 När betalningen skedde till klientmedelskontot har säljaren inte framfört någon invändning mot att betalningen skedde till fastighetsmäklaren utan i stället bekräftat fullföljden av köpen. I denna situation har alltså fastighetsmäklaren mottagit slutlikviden för säljarens räkning (se p. 17 och 18 ovan). Betalningen kan då inte anses utgöra en sådan betalning utan rättsgrund att betalningen ska återgå. Att med avvikelse från avtalet men i enlighet med hur OBOS Mark AB själv meddelat att betalningen skulle ske utgör alltså en frivillig disposition.

Slutsats

23 Slutsatsen blir att den betalning som OBOS Mark AB har utfört i enlighet med vad bolaget tidigare aviserat inte kan anses utgöra en betalning utan rättsgrund som ska återgå. Hovrättens dom ska därmed ändras och OBOS Mark AB:s talan ska ogillas.

DOMSLUT

HD ändrar hovrättens dom i själva saken och ogillar OBOS Mark AB:s talan.

HD (justitieråden Johnny Herre, Sten Andersson, Stefan Johansson, Petter Asp och Christine Lager, referent) meddelade den 12 april 2023 följande dom.

DOMSKÄL

Bakgrund

1 Hemverket är ett fastighetsmäklarföretag vid vilket fastighetsmäklaren M.N. var verksam. Hon anlitades av Fastighets AB Stråvalla II för förmedling av försäljning av två fastigheter som tillhörde bolaget.

2 Genom två avtal sålde därefter Stråvalla de båda fastigheterna till OBOS till ett pris om 950 000 kr per fastighet. Handpenningen uppgick enligt avtalet till 95 000 kr per fastighet.

3 I avtalen angavs att säljaren och köparen i särskilda depositionsavtal avtalat om att handpenningen skulle deponeras hos fastighetsmäklaren på särskilt klientmedelskonto. Av depositionsavtalen mellan OBOS, Stråvalla och fastighetsmäklaren M.N. framgick att respektive handpenning skulle deponeras på fastighetsmäklarens klientmedelskonto. Det angivna kontot tillhörde fastighetsmäklarföretaget. OBOS betalade i december 2019 handpenningarna enligt avtalen.

4 Resterande del av köpeskillingarna skulle enligt köpeavtalen betalas kontant på tillträdesdagen, vilken angavs till den 14 februari 2020.

5 Den 14 januari 2020 ställde Tillträdesgruppen Hemverket vissa frågor till OBOS inför tillträdet av fastigheterna. Det föranledde OBOS att dagen efter meddela att bolaget skulle betala kontant för fastigheterna och att pengarna, 855 000 kr plus 855 000 kr, skulle föras över senast den 11 februari till det i köpekontrakten angivna kontot, dvs. det klientmedelskonto till vilken handpenningarna hade betalats. I meddelandet angav OBOS även till vem likvidavräkning och köpebrev skulle skickas.

6 Den 5 februari 2020 skickade OBOS en begäran till Stråvalla om återgång av fastighetsköpen med hänvisning till ett visst villkor i respektive köpeavtal. En kopia av meddelandet skickades till M.N:s postadress vid Hemverket. Stråvalla motsatte sig OBOS rätt till återgång.

7 Den 11 februari 2020 betalade OBOS resterande belopp, dvs. totalt 1 710 000 kr, genom två betalningar till det i köpeavtalen angivna klientmedelskontot.

8 Samma dag bekräftade Tillträdesgruppen Hemverket - genom ett e-postmeddelande till Stråvalla och OBOS med kopia till M.N:s e-postadress vid Hemverket - att slutlikvid mottagits för respektive fastighet. I meddelandet angavs också att de handlingar som skulle undertecknas av parterna senast på tillträdesdagen den 14 februari bifogades, att undertecknade exemplar skulle skickas till Hemverket och att köpeskillingen därefter skulle betalas ut till Stråvalla.

9 I ett e-postmeddelande samma dag bad Stråvalla OBOS om förslag på dag för signering. Meddelandet skickades även till Tillträdesgruppen Hemverket och till M.N. (e-postadressen vid Hemverket).

10 Senare på kvällen den 11 februari skickade OBOS ett e-postmeddelande till Tillträdesgruppen Hemverket och till M.N. (e-postadressen vid Hemverket), med kopia till Stråvalla. I meddelandet angav OBOS att bolaget tidigare hade meddelat att köpet skulle återgå och att utbetalningen skett av misstag. OBOS begärde också att såväl handpenning som övrig köpeskilling skulle återbetalas omgående.

11 Efter att även Stråvalla gjort anspråk på det belopp som OBOS hade betalat den 11 februari deponerade M.N. den 27 mars 2020 ett belopp om 1 710 000 kr hos länsstyrelsen enligt lagen (1927:56) om nedsättning av pengar hos myndighet. Som grund för deponeringen anförde M.N. att hon krävdes på betalning av flera, att hon inte kunde avgöra vem som var rätt borgenär och att tänkbara borgenärer var OBOS och Stråvalla.

12 OBOS väckte därefter talan mot Hemverket och yrkade att tingsrätten skulle förplikta Hemverket att till OBOS betala 1 710 000 kr och ränta. Enligt OBOS hade betalningarna av resterande köpeskillingar skett av misstag och de skulle därför återgå med tillämpning av läran om condictio indebiti. OBOS anförde bl.a. att överföringarna av de resterande köpeskillingarna hade registrerats hos banken för betalning före OBOS meddelande om återgång av köpen, att Hemverket fått del av meddelandet om återgången, att de tidigare inlagda överföringarna av misstag inte hade återkallats och att det inte fanns något avtal mellan OBOS och Hemverket om att betalningarna av köpeskillingarna skulle ske till Hemverket.

13 Hemverket motsatte sig betalningsskyldighet och anförde bl.a. följande. Betalningarna hade skett i enlighet med en av OBOS given instruktion till den för förmedlingsuppdraget ansvarige mäklaren M.N. på så sätt att de var att anse som klientmedel för vilka hon i egenskap av ansvarig mäklare hade redovisningsskyldighet. Hemverket hade visserligen rent faktiskt haft tillgång till klientmedelskontot såsom innehavare av det men det var M.N:s klientmedelskonto, som hon hade dispositionsrätt över och ansvar för.

14 Tingsrätten biföll OBOS talan med tillämpning av principen om condictio indebiti. Hovrätten har fastställt tingsrättens dom.

Vad målet gäller

15 Målet gäller om två betalningar ska anses ha skett utan rättsgrund så att principerna om condictio indebiti kan bli tillämpliga.

Övergripande om en fastighetsmäklares skyldigheter

16 Med fastighetsmäklare avses fysiska personer som yrkesmässigt bedriver fastighetsmäklarverksamhet. En fastighetsmäklare ansvarar personligen för ett förmedlingsuppdrag. Lagstiftningen om fastighetsmäklare bygger alltså sedan länge på att det är den enskilde mäklaren som bedriver mäklarverksamheten och ansvarar för uppdraget. (Se 1 kap. 2 § första stycket 1 och 3 kap. 2 § fastighetsmäklarlagen, 2021:516, samt 1 § i den tidigare fastighetsmäklarlagen, 2011:666. Jfr prop. 1983/84:16 s. 63.)

17 En fastighetsmäklare ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Fastighetsmäklaren ska ta tillvara både säljares och köpares intresse. (Se 3 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen och 8 § i den tidigare fastighetsmäklarlagen.)

Betalning utan rättsgrund

18 Principerna om condictio indebiti tar sikte på betalning utan rättsgrund. Utgångspunkten är att en sådan betalning föranleder en återbetalningsskyldighet för betalningsmottagaren, en skyldighet som mottagaren under vissa förutsättningar kan undgå. (Se "Skattekontot I" NJA 2011 s. 739 p. 6-8, "Tryckerimomsen" NJA 2015 s. 1072 p. 10-13 och "Skattekontot II" NJA 2016 s. 1074 p. 8 och 13.)

19 En betalning kan ha en avtalsrättslig grund, såsom när en gäldenär betalar sin borgenär, eller utgöra en disposition genom vilken betalaren frivilligt gör en betalning till mottagaren. I båda fallen finns det då en rättsgrund för betalningen och läran om condictio indebiti blir inte tillämplig. Så kan vara fallet även om själva betalningen berodde på ett misstag från betalarens sida. En förutsättning är då att mottagaren med hänsyn till omständigheterna hade anledning att uppfatta betalningen som en betalning med rättsgrund. Att mottagaren kände till att betalaren ifrågasatte sin betalningsskyldighet utesluter inte att betalningen kan anses ha rättsgrund. Exempelvis kan mottagaren av en betalning under en pågående tvist ha anledning att uppfatta betalningen som en provisorisk betalning i avvaktan på att tvisten blir avgjord. (Jfr "Stångåstaden" NJA 1989 s. 224, Stefan Lindskog, Betalning, 3 uppl. 2022, s. 147-155, s. 816 och s. 942-944 samt Phillips Hult, Condictio indebiti, Festskrift tillägnad Vilhelm Lundstedt, 1947, s. 256 f.)

Bedömningen i detta fall

20 I det meddelande som OBOS skickade den 15 januari 2020 angav OBOS att bolaget avsåg att senast den 11 februari betala även resterande köpeskillingar för fastigheterna genom att föra över beloppen till det konto som fanns angivet i köpekontrakten för handpenningsbeloppen. Det måste när meddelandet lämnades ha stått klart för OBOS att kontot var fastighetsmäklaren M.N:s klientmedelskonto. OBOS meddelande innebar en instruktion och därmed ett uppdrag till M.N. att ta emot betalningarna och förmedla dessa till Stråvalla. Att Hemverket i egenskap av fastighetsmäklarföretag bistod den ansvariga fastighetsmäklaren, bl.a. genom att tillhandahålla det konto som användes som klientmedelskonto, påverkar inte den bedömningen.

21 OBOS betalade därefter den 11 februari 2020 de resterande köpeskillingarna till fastighetsmäklarens klientmedelskonto i enlighet med vad bolaget tidigare hade meddelat.

22 Av det meddelande som fastighetsmäklaren, genom mäklarföretaget, skickade till OBOS och Stråvalla samma dag som betalningarna togs emot framgår att betalningarna också uppfattades som slutlikvider som skulle redovisas till Stråvalla i enlighet med det uppdrag som OBOS tidigare hade lämnat.

23 Av utredningen framgår alltså att fastighetsmäklaren inte hade uppfattat den begäran om återgång av köpen som OBOS dessförinnan hade skickat till Stråvalla på så sätt att uppdraget att ta emot betalningarna av slutlikviderna hade återkallats. En köpare kan ha skäl att välja att betala en slutlikvid även om tvist föreligger i frågan om återgång eller hävning av ett köp kan ske eller inte (jfr p. 19). Mot den bakgrunden kan det inte heller anses att fastighetsmäklaren borde ha uppfattat den aktuella begäran om återgång som att hon inte längre hade något uppdrag att ta emot slutlikviderna från OBOS. När betalningarna kom in på mäklarens klientmedelskonto den 11 februari 2020 hade alltså mäklaren fog för att anse att hon tog emot medlen med redovisningsskyldighet.

24 Det sagda innebär att det vid betalningstillfället fanns en rättsgrund för fastighetsmäklaren att ta emot betalningarna av slutlikviderna från OBOS. Från OBOS perspektiv var det visserligen ett misstag att betalningsuppdraget till banken aldrig annullerades och att betalningarna därför kom att ske. Eftersom betalningarna hade en rättsgrund, saknar emellertid misstaget betydelse. En tillämpning av läran om condicitio indebiti aktualiseras därmed inte. Mot bakgrund av det uppdrag som OBOS lämnat den 15 januari 2020 och den allmänna karaktären av ett fastighetsmäklaruppdrag saknar det betydelse att OBOS före tillträdesdagen krävde att slutlikviderna skulle återbetalas.

25 Slutsatsen är att Hemverket inte är återbetalningsskyldigt mot OBOS. Det innebär att hovrättens dom ska ändras och att OBOS talan ska ogillas.

DOMSLUT

Med ändring av hovrättens dom ogillar HD OBOS Mark AB:s talan.