RÅ 1997 not 264

Sökord Fastighetstaxering - fråga om marken till obebyggd fastighet som bildats för mer än två år sedan skulle indelas som tomtmark

Not 264. Överklagande av Christina W. ang. allmän fastighetstaxering 1990. Fastighetstaxeringsnämnden åsatte för år 1990 fastigheten Blodnävan 14, Hässelby församling, Stockholms kommun, ett taxeringsvärde som småhusenhet om 277 000 kr, allt markvärde. - Därvid hade taxeringsvärdet justerats ned med 100 000 kr på grund av att fastigheten ej var omedelbart bebyggbar. - Fastighetens ägare yrkade i besvär att taxeringsvärdet skulle nedsättas till högst 150 000 kr. Till stöd härför anfördes att markarealen ej uppgick till erforderlig storlek för att kunna bebyggas. Tillköp måste i så fall göras och var beroende av annan fastighetsägare. Någon möjlighet att bebygga fastigheten inom överskådlig tid förelåg ej. Fastigheten var vidare svårutnyttjad. - Skattemyndigheten hemställde om avslag på besvären och anförde härvid bl.a. följande. "- - - Obebyggd fastighet som bildats för byggnadsändamål för mer än två år sedan ska, enligt 2 kap. 4 ∍ fastighetstaxeringslagen, indelas som tomtmark om det är uppenbart att den får bebyggas. För den aktuella fastigheten finns en gällande detaljplan som medger bebyggelse men som saknar genomförandetid. Då det är frågan om en äldre detaljplan gällde vid beskaffenhetstidpunkten (1990-01-01) vissa övergångsregler enligt plan- och bygglagen (PBL). Den s.k. garantiregeln i 17 kap. 8 ∍ PBL innebär rätt till ersättning om skada uppkommer p.g.a. att fastigheten vid en planändring eller upphävande ej får bebyggas eller bebyggas endast på ett värdemässigt oskäligt sätt, under förutsättning att fastigheten ligger i ett område som till större delen är bebyggt i huvudsak i enlighet med planen. I förarbetena till lagen framgår att med område normalt avses kvarter. - Då kommunen knappast har möjlighet att betala ut ersättning för alla de obebyggda tomter i detaljplaner där genomförandetiden saknas är det mycket sannolikt att en ägare till fastigheten skulle få bebygga densamma antingen i enlighet med den gamla planen eller i enlighet med en ändrad plan. För att undvika ersättning är det vidare inte sannolikt att byggrätten enligt den ändrade planen försämras på ett värdemässigt uppenbart oskäligt sätt. - Den aktuella fastigheten är belägen i ett stort kvarter där endast några fåtal tomtplatser av ca 25 är obebyggda. Vid en bygglovsansökan skulle därför fastighetsägaren antingen få bebygga fastigheten enligt den gamla planen, på ett värdemässigt skäligt sätt enligt en ändrad plan eller erhålla en ersättning. Med hänsyn till detta borde fastigheten betraktas som byggklar. - För att erhålla en byggklar tomt måste dock fastighetsbildning ske. Enligt gällande fastighetsplan (tomtindelning) ska fastigheten tillföras 114 kvm från grannfastigheten. Möjlighet finns, enligt fastighetsbildningslagens regler, att lösa in grannens mark. För den mark som inlöses utgår ersättning som motsvarar tomtens genomsnittsvärde. - För att erhålla en byggklar tomt krävs således att 144 kvm mark tillförs. En färdig tomt med arealen 457 + 144 = 601 kvm skulle erhålla ett taxeringsvärde på 395 000 kr. Då fastighetsbildning inte är klar bör detta värde reduceras till 385 000 kr. Med tanke på att fastighetsbildningen inte är klar bör värdet justeras ned ytterligare. För en exploateringsenhet med den kortaste exploateringstiden utan väntetid används faktorn 0,95 vilket förefaller rimligt även i detta fallet. Det genomsnittliga tomtmarksvärdet blir då 385 000 x 0.95 /457 + 144 = 609 kr/kvm. Blodnävan 14 borde därmed erhålla ett taxeringsvärde på 609 kr/kvm x 457 kvm = 278 000 kr. Taxeringsnämnden har åsatt fastigheten ett taxeringsvärde på 277 000 kr. Jag konstaterar därför att fastigheten i vart fall inte blivit för högt taxerad. - - -" - Klaganden invände bl.a. att vid beskaffenhetstidpunkten 1990-01-01 rådde ett byggnadsförbud på fastigheten då något tillköp av mark inte skett. Förfarandet hade inte ens inletts. Fastigheten kunde därför inte betraktas som tomtmark. Enligt RÅ 1986 ref. 22 kom Regeringsrätten fram till att obebyggd fastighet som belagts med byggnadsförbud skulle räknas som övrig mark. Härvid yrkades att fastigheten skulle hänföras till övrig mark och att taxeringsvärdet skulle nedsättas till noll kr. -