RH 2024:32

Sökord Samäganderätt · Bodelning

En försäljning av samägd fastighet har ansetts kunna ske enligt lagen om samäganderätt trots att bodelning inte ägt rum i samboförhållandet.

Växjö tingsrätt

A och B, som var sambor, ägde tillsammans fastigheten H och var under en tid sammanboende på fastigheten. A begärde att fastigheten skulle bjudas ut på offentlig auktion enligt 6 § lagen (1904:48 s. 1) om samäganderätt (samäganderättslagen). Han begärde även att tingsrätten skulle bestämma att fastigheten inte fick säljas för ett pris som understeg 2 800 000 kr. B motsatte sig en försäljning och ansåg att en bodelning först borde göras.

Tingsrätten (tingsfiskalen Lydia Wetterlund) anförde i beslut den 24 maj 2024 bl.a. följande.

SKÄL

Fastigheten H ägs av parterna gemensamt med hälften vardera. Fastigheten har varit parternas gemensamma bostad och den är därmed samboegendom. A har begärt att bodelning ska förrättas mellan parterna, men det har ännu inte skett.

Samäganderättslagens regler om gemensam egendom har inte utformats med sikte på en reglering av makars egendomsförhållanden. Lagen har dock i flera fall ansetts gälla även när samägarna är gifta med varandra eller skilda utan att bodelning har skett. Bestämmelserna i 6 § samäganderättslagen om försäljning av samägd egendom får dock inte tillämpas så att de kommer i konflikt med de skyddsregler som gäller för makars gemensamma bostad och bohag. För att rätten i sådana fall ska kunna besluta om försäljning krävs som utgångspunkt att den sökande parten har haft rättens tillstånd att avhända sig sin del av gemensamma fastigheten (se rättsfallen NJA 1991 s. 234, RH 1990:122 och Hovrätten för övre Norrlands beslut den 28 maj 2021 i mål nr ÖÄ 166-21).

A och B är emellertid inte gifta med varandra. De har varit sambor. Motsvarande regler som finns i äktenskapsbalken avseende vissa inskränkningar i makars rätt att förfoga över gemensamma hemmet (7 kap. 5 och 8 §§ äktenskapsbalken) finns även i 23 och 24 §§ sambolagen (2003:376). En sambo får exempelvis inte utan den andra sambons samtycke avhända sig eller hyra ut en bostad som utgör samboegendom. Om ett sådant samtycke saknas kan den sambo som vill företa åtgärden vända sig till domstol för att få tillåtelse.

I makefallet gäller kravet på samtycke ända fram till dess att makarna har genomfört bodelning. Detsamma bör gälla för sambor. När det gäller sambor ska dock den sambo som vill ha bodelning begära detta inom ett år från det att förhållandet upphörde. Om bodelning begärts bör kravet på samtycke gälla till dess att bodelning genomförts (se Hovrätten för övre Norrlands beslut den 28 maj 2021 i mål nr ÖÄ 166-21). Det framgår i ärendet att parterna separerade under hösten 2023 och att A har begärt att bodelning ska genomföras.

För att fastigheten ska få säljas krävs alltså antingen att B har samtyckt till försäljningen eller att rätten har lämnat tillstånd till försäljningen. Kravet på samtycke för försäljningen gäller fram till dess att bodelning har skett. Eftersom B inte har lämnat något sådant samtycke, och rätten inte heller har lämnat tillstånd till försäljningen, föreligger hinder mot att utse en god man att sälja fastigheten enligt 6 § samäganderättslagen. A:s ansökan ska därför avslås.

BESLUT

Tingsrätten avslår A:s ansökan om förordnande av god man enligt samäganderättslagen för att sälja fastigheten H.

Göta hovrätt

A överklagade tingsrättens beslut och yrkade att hovrätten skulle bifalla hans ansökan om försäljning enligt samäganderättslagen och bestämma att fastigheten inte fick säljas till ett pris som understiger 2 800 000 kr.

B motsatte sig att tingsrättens beslut ändrades.

Hovrätten (hovrättslagmannen Linda Hallstedt, f.d. hovrättsrådet Björn Karlsson, referent, och tf. hovrättsassessorn Emil Andersson) anförde i beslut den 26 november 2024 följande.

SKÄL

Enligt 6 § samäganderättslagen är utgångspunkten att varje delägare i samfällt gods, t.ex. en fastighet, får hos rätten ansöka om att godset för gemensam räkning ska bjudas ut till försäljning på offentlig auktion. Av bestämmelsen framgår vidare att ansökan ska lämnas utan bifall om annan delägare visar synnerliga skäl för anstånd. I samband med ett beslut om försäljning ska rätten, enligt 8 och 9 §§ samäganderättslagen, utse en god man att ombesörja försäljningen på offentlig auktion och, om det yrkats, bestämma ett lägsta pris under vilket godset inte får säljas.

Samäganderättslagen har visserligen inte utformats med sikte på en reglering av makars och sambors egendomsförhållanden. Det står dock klart att lagen kan gälla också då makar eller - som i det här fallet - sambor äger en fastighet tillsammans. Reglerna i samäganderättslagen får emellertid inte tillämpas så att de kommer i konflikt med reglerna rörande sambors egendom i sambolagen, särskilt inte de skyddsregler som gäller för sambors gemensamma bostad och bohag. Om det uppkommer fråga om tillämpning av någon av dessa regler ger det ett visst stöd för en invändning att anstånd med försäljningen ska beviljas i avvaktan på att bodelning sker. Om invändningen mot försäljning enligt samäganderättslagen framstår som klart obefogad bör det dock inte föranleda uppskov med försäljningen (se rättsfallet NJA 1991 s. 234.)

I det här fallet bor ingen av parterna på fastigheten. Vidare samtycker B till en försäljning av fastigheten - även om hon motsätter sig en försäljning på offentlig auktion - och hon vill inte få fastigheten på sin lott i en kommande bodelning. Mot den bakgrunden framstår B:s invändning mot A:s ansökan som klart obefogad. En försäljning enligt 6 § samäganderättslagen får därför anses möjlig utan att skyddsreglerna i sambolagen kränks. Det föreligger inte heller av någon annan anledning synnerliga skäl för anstånd med en försäljning av fastigheten. En försäljning av fastigheten H ska därför genomföras på det sätt som samäganderättslagen föreskriver.

Advokat C ska utses till god man. Det lägsta pris som A har framställt yrkande om överstiger taxeringsvärdet med drygt 30 procent och bör godtas (jfr rättsfallet NJA 2012 s. 757).

BESLUT

Med ändring av tingsrättens avgörande beslutar hovrätten följande.

1 Fastigheten H ska utbjudas till försäljning på offentlig auktion enligt 6 § lagen (1904:48 s. 1) om samäganderätt.

2 Advokaten C ska som god man ombesörja auktionen.

3 Fastigheten får inte säljas till ett pris som understiger 2 800 000 kr.