RH 2025:19
Sökord Hyresnämndsmål · Bostadsrätt · Upplåtelse i andra hand · Andrahandsupplåtelse · Avgift för andrahandsupplåtelse
Hyresnämndsmål. En bostadsrättshavares tidigare underlåtenhet att betala beslutad och stadgeenlig avgift för andrahandsupplåtelse har ansetts utgöra en befogad anledning för bostadsrättsföreningen att vägra samtycke till vidare andrahandsupplåtelse.
Baytlina AB (Baytlina) ansökte i hyresnämnden om tillstånd att hyra ut dess bostadsrätt i Bostadsrättsföreningen Linahöjden (föreningen) i andra hand till D.Z. för viss tid. Bolaget anförde sammanfattningsvis följande. Bolaget ansökte inledningsvis hos föreningen om tillstånd till andrahandsuthyrning under två års tid men fick endast ett år beviljat. Bolaget begär nu att tillstånd ska ges för resterande del av tvåårsperioden.
Föreningen motsatte sig Baytlinas ansökan men hade ingen invändning mot den föreslagna hyresgästen i och för sig. Föreningen anförde i huvudsak följande. I dagsläget finns befogad anledning för föreningen att neka Baytlina tillstånd till andrahandsupplåtelse med hänsyn till att Baytlina inte följer föreningens beslut om att en avgift ska erläggas till föreningen för andrahandsupplåtelse. Beslutet om avgift vid andrahandsupplåtelse fattades av styrelsen och avgiften är reglerad i föreningens stadgar. Föreningen har fakturerat Baytlina sedan beslutet började gälla och bolaget har fått betalningspåminnelser beträffande avgiften. Baytlina har bestritt betalningsansvar och vägrat att betala avgiften. Skulden avseende aktuell bostadsrätt uppgår i dagsläget till ca 4 500 kr.
Baytlina anförde att det i och för sig stämmer att beslut om avgift fattats av styrelsen på det sätt och vid den tidpunkt som anförts av föreningen samt att bolaget fakturerats i enlighet med beslutet och att det ackumulerats en skuld, som bolaget förvisso bestrider, om ca 4 500 kr. Baytlina invände vidare att bolaget inte omfattades av styrelsens beslut och skyldigheten att betala avgiften för andrahandsupplåtelse samt att bolaget träffat ett tilläggsavtal med föreningen om rätt till upplåtelse i andra hand utan att behöva betala avgift.
Hyresnämnden (hyresrådet Johanna Carlsson och två intresseledamöter) anförde i beslut den 5 december 2024 följande.
En bostadsrättshavare får enligt 7 kap. 10 § bostadsrättslagen (1991:614) upplåta sin lägenhet i andra hand till någon annan för självständigt brukande endast om styrelsen ger sitt samtycke. Vägrar styrelsen att ge sitt samtycke till andrahandsupplåtelsen, får bostadsrättshavaren ändå upplåta sin lägenhet i andra hand om hyresnämnden lämnar tillstånd till upplåtelsen. I fråga om en bostadslägenhet som innehas av en juridisk person krävs det för tillstånd till andrahandsupplåtelse endast att föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke (7 kap. 11 § bostadsrättslagen). Vid tillståndsprövningen kan hänsyn tas till de villkor som i stadgarna uppställts för medlemskap i föreningen (se prop. 1971:12 s. 128).
Vidare har bostadsrättsföreningar rätt att ta ut en avgift av medlemmar för andrahandsupplåtelser, om det anges i stadgarna. Avgiften för andrahandsupplåtelse får för en lägenhet årligen motsvara högst tio procent av prisbasbeloppet (7 kap. 14 § bostadsrättslagen)
Föreningen har inte framställt några invändningar mot den tilltänkta hyresgästen D.Z. Hyresnämnden har därför endast att pröva om Baytlinas bestridande av betalningsansvar för avgift för andrahandsupplåtelse och upplupna obetalda avgifter utgör en befogad anledning för föreningen att vägra samtycke.
Det är i ärendet ostridigt att föreningens styrelse den 19 augusti 2023 fattat ett beslut om att införa en avgift för andrahandsupplåtelser i enlighet med § 9 i föreningens stadgar, att avgiften är tio procent av gällande prisbasbelopp på årsbasis, att uttagande av avgiften har gällt sedan den 1 oktober 2023, att bolaget har fakturerats för avgiften sedan dess och att bolaget inte har betalat avgift avseende lägenheten samt att föreningen gör gällande en upplupen avgiftsskuld till föreningen om ca 4 500 kr.
Om en bostadsrättshavare har underlåtit att betala beslutad och stadgeenlig avgift för andrahandsuthyrning av lägenheten, kan det utgöra en befogad anledning för föreningen att vägra samtycke till vidare andrahandsupplåtelser. I ärendet har framkommit att parterna är överens om att de faktiska omständigheterna för en sådan situation är för handen. Hyresnämnden anser därför att föreningen har visat att den har befogad anledning att vägra samtycke till den i ärendet ansökta andrahandsupplåtelsen.
Frågan blir då om bolaget har anfört skäl som innebär att befogad anledning att vägra samtycke till upplåtelsen trots allt inte föreligger för föreningen. Bolaget har gjort gällande att bolaget inte behöver betala årlig avgift för andrahandsupplåtelse, i enlighet med tecknat tilläggsavtal till upplåtelseavtalet. Av åberopat tilläggsavtal anges i punkten 3.1 att bolaget ”[...] ges rätt att fritt upplåta bostadsrätt i andra hand utan tidsbegränsning samt utan att föreningen påför Baytlina en särskild avgift för uthyrning i andra hand. [...]”. Föreningen har framställt invändningar mot tilläggsavtalet, dels att dokumentets metadata utvisar att det upprättades först den 19 oktober 2023, dels att avtalet är ogiltigt med hänsyn till jäv och likhetsprincipen.
Hyresnämnden konstaterar att tilläggsavtalet enligt dateringen ingåtts före styrelsens beslut om att börja utta avgift för andrahandsupplåtelser av medlemmarna. Något undantag från föreningens beslut förekommer inte, varken i styrelsebeslutet eller i föreningens stadgar. Beslutet är därmed tvingande för samtliga föreningens medlemmar. Vidare noterar nämnden att tilläggsavtalet synes vara elektroniskt undertecknat, men att något verifikat utvisande när underskrifterna gjorts inte ingetts med avtalet. En ytterligare omständighet att notera är att avtalet ingåtts mellan tre parter och innehåller fyra signaturer. Av dessa tillhör tre A.B. i egenskap av representant för samtliga tre parter, inklusive föreningen. Den andra signaturen från föreningen tillhör en person som påståtts vara syskon till A.B., en uppgift som denne inte motsatt sig.
Hyresnämnden anser att det genom vad som framkommit om avgiftsbeslutet, men även omständigheterna kring tilläggsavtalet, föreligger befogad anledning för föreningen att neka samtycke. Bolaget kan inte, mot föreningens bestridande, anses ha visat att bolaget är undantagna betalningsskyldighet för avgiften avseende andrahandsuthyrning. Eftersom föreningen har befogad anledning att vägra samtycke till upplåtelsen, ska ansökan avslås. – – –.
Hyresnämnden avslår ansökan.
Baytlina överklagade hyresnämndens beslut och yrkade hovrätten skulle bifalla bolagets talan.
Baytlina vidhöll vad bolaget anfört i hyresnämnden samt vidareutvecklade dess invändningar om att bolaget inte omfattades av styrelsens beslut och skyldigheten att betala avgiften för andrahandsupplåtelse.
Hovrätten (hovrättsrådet Ulrika Beergrehn, f.d. hovrättsrådet Måns Edling och tf. hovrättsassessorn Oskar Nyqvist, referent) anförde i beslut den 31 mars 2025 i huvudsak följande.
– – – Enligt 7 kap. 10 § första stycket bostadsrättslagen får en bostadsrättshavare upplåta sin lägenhet i andra hand endast om styrelsen ger sitt samtycke. Enligt 7 kap. 11 § andra stycket samma lag gäller för en bostadslägenhet som innehas av en juridisk person att det för tillstånd endast krävs att föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke. Vid bedömning av om föreningen har befogad anledning att vägra samtycke kan, enligt förarbetena, hänsyn tas till bland annat hyresgästens personliga kvalifikationer, villkor i stadgarna beträffande medlemskap i föreningen och föreningens skattemässiga förhållanden (se bl.a. prop. 2013/14:142 s. 22). De förhållanden som enligt förarbetena kan beaktas vid tillståndsprövningen är således av delvis skilda slag och de där angivna exemplen kan inte anses vara uttömmande.
En bostadsrättsförening har enligt 7 kap. 14 § första och femte styckena bostadsrättslagen rätt att ta ut en avgift för andrahandsupplåtelse som årligen motsvarar högst tio procent av prisbasbeloppet enligt 2 kap. 6 och 7 §§ socialförsäkringsbalken. I förarbetena anges att andrahandsupplåtelser kan orsaka kostnader för bostadsrättsföreningar och att möjligheten att ta ut en avgift bidrar till att föreningarna kan fungera väl även om flera andrahandsupplåtelser pågår samtidigt (se a. prop. s. 16). I sammanhanget kan också noteras att utebliven betalning av en avgift för andrahandsupplåtelse kan leda till att nyttjanderätten till bostadsrättslägenheten förverkas (7 kap. 18 § 1 a bostadsrättslagen).
Hovrätten instämmer i hyresnämndens bedömning att en bostadsrättshavares tidigare underlåtenhet att betala beslutad och stadgeenlig avgift för andrahandsuthyrning kan utgöra en befogad anledning för föreningen att vägra samtycke till vidare andrahandsupplåtelse.
I nu aktuellt fall är det ostridigt att föreningens styrelse, i enlighet med föreningens stadgar, har beslutat om avgift för andrahandsupplåtelser och att Baytlina har underlåtit att betala sådan avgift för tidigare beviljade andrahandsupplåtelser. Det förekommer inga undantag från föreningens beslut om avgift, vare sig i styrelsebeslutet eller i föreningens stadgar. Beslutet är därmed tvingande för samtliga föreningens medlemmar, däribland Baytlina.
Baytlina har gjort gällande att parterna, före det aktuella styrelsebeslutet, hade ingått det tilläggsavtal som ger bolaget en rätt att fritt upplåta dess bostadsrättslägenheter i andra hand utan avgift eller tidsbegränsning. Detta medför emellertid inte att bolaget är undantaget föreningens senare beslut och skyldigheten att betala avgiften. – – –
Mot bakgrund av det anförda har föreningen även enligt hovrätten haft befogad anledning att vägra Baytlina samtycke till vidare andrahandsupplåtelse. Vid denna bedömning ska överklagandet avslås. – – –
Hovrätten avslår överklagandet.