RH 2025:32

Sökord Förverkande av bostadsrätt · Giltig ursäkt att vägra tillträde till lägenhet · Väsentlig förändring av bostadsrättsförenings hus

En bostadsrättshavare har ansetts ha haft giltig ursäkt för att vägra bostadsrättsföreningen tillträde till sin lägenhet när tillträde begärts för att genomföra åtgärder som bedömts utgöra en väsentlig förändring av föreningens hus och som inte beslutats av föreningsstämman.

Bostadsrättsföreningen Krabaten (föreningen) väckte talan mot J.T. med yrkande att han skulle förpliktas avflytta från den bostadslägenhet som han innehade med bostadsrätt i föreningens fastighet. Som grund för yrkandet angavs att J.T:s bostadsrätt var förverkad då han inte gett föreningen tillträde till sin lägenhet för att utföra åtgärder vilka föreningen svarar för.

J.T. bestred att hans bostadsrätt var förverkad. J.T. erkände att han vägrat föreningen tillträde till sin lägenhet för att utföra åtgärder för vilka föreningen svarar. Han invände att han haft giltig ursäkt för sin vägran enligt följande. För det första avsåg de åtgärder för vilka föreningen begärde tillträde dels en väsentlig förändring av föreningens hus, dels en förändring av hans lägenhet, men beslut därom hade inte fattats av föreningsstämman. För det andra hade föreningens styrelse inte fattat ett giltigt beslut om åtgärderna. För det tredje var beslutet om åtgärderna felaktigt i sak.

Föreningen bestred att J.T. haft giltig ursäkt för sin vägran men erkände att beslut om åtgärderna inte hade fattats av föreningsstämman. Föreningen förnekade också att åtgärderna avsåg en väsentlig förändring av föreningens hus eller en förändring av J.T:s lägenhet. Slutligen förnekade föreningen att dess styrelse inte fattat ett giltigt beslut om åtgärderna samt att beslutet om åtgärderna var felaktigt i sak.

Tingsrätten (rådmannen Ulf Walther) anförde i dom den 21 september 2023 följande.

Av 7 kap. 13 § första stycket bostadsrättslagen (1991:614) (BrL) följer att företrädare för bostadsrättsföreningen har rätt att få komma in i lägenheten när det behövs för tillsyn eller för att utföra arbete som föreningen svarar för.

Av 7 kap. 18 § 5 BrL följer att nyttjanderätten till en lägenhet som innehas med bostadsrätt och som tillträtts är förverkad och föreningen således berättigad att säga upp bostadsrättshavaren till avflyttning om bostadsrättshavaren inte lämnar tillträde till lägenheten enligt 13 § och han eller hon inte kan visa giltig ursäkt för detta.

Styrelsen eller firmatecknare för föreningen har begärt att J.T. ska lämna föreningen tillträde till lägenheten arbete. Det finns således en begäran från föreningen, i någon form, som J.T. inte har hörsammat. Han har mottagit en anmodan om rättelse och en uppsägelse men har inte rättat sig efter detta.

Föreningens talan är således lagligen grundad i och för sig. Som utgångspunkt är nyttjanderätten förverkad och J.T. ska förpliktas avflytta. Endast om annat talar för att nyttjanderätten ändå inte är förverkad ska talan ogillas.

J.T. har invänt att nyttjanderätten inte var förverkad eftersom (a) det var föreningsstämman som skulle fatta beslutet och detta inte skett. I vart fall har (b) inte styrelsen fattat ett beslut. Eftersom korrekta beslut inte förelåg hade han giltig ursäkt att inte lämna föreningen tillträde till lägenheten för arbete. Under alla omständigheter hade han (c) giltig ursäkt då beslutet som styrelsen fattade inte var det rätta.

Tingsrätten ska först pröva om inget giltigt beslut föreligger eftersom beslutet borde ha fattats av föreningsstämman vilket i sin tur innebär att J.T. har haft giltig ursäkt att inte lämna föreningen tillträde. Om giltig ursäkt inte föreligger på den grunden ska tingsrätten därefter pröva om giltig ursäkt föreligger då något beslut aldrig fattades av styrelsen. Sist prövar rätten om giltig ursäkt föreligger då styrelsen inte fattade rätt beslut.

De åtgärder som är aktuella i målet är förstärkningsarbete i bjälklaget i en av lägenheterna i huset. Förstärkningsarbetet ska ske genom en balklösning i bjälklaget.

Betydelsen av bärighet är i sig väsentligt för en byggnad. Det föreslagna ingreppets art är dock inte tillräckligt omfattande, för att anses utgöra en väsentlig förändring av huset då det främst var inriktat på att återställa en tidigare funktion genom att skapa så lite olägenhet som möjligt och detta utan att påverka annat än möjligen estetiken för enstaka lägenhet.

J.T. kan inte anses ha haft giltig ursäkt att vägra tillträde med anledning av att ingreppet innebar en sådan väsentlig förändring av föreningens hus som krävde ett stämmobeslut. Han hade därför inte giltig ursäkt att neka föreningen tillträde för arbete på den grund att det krävdes ett stämmobeslut då fråga var om väsentliga förändringar på föreningens hus.

J.T. kan därför inte anses ha haft giltig ursäkt att vägra tillträde med anledning av att ingreppet innebar en sådan förändring av lägenheten som krävde ett stämmobeslut.

Tingsrätten ska härnäst pröva om det förelegat giltig ursäkt till följd av avsaknad av styrelsebeslut (bristande styrelsebehörighet).

Därför anser tingsrätten att jävsbestämmelsen i 7 kap. 23 § lagen (2018:672) om ekonomiska föreningar (EFL) kan träffa styrelseledamöterna i J.T:s fall. Motsvarande uppfattning förefaller även styrelseledamöterna själva ha haft vid olika tillfällen och i olika omfattning eftersom det av protokollen framgår att de har ansetts berörda.

– – – Alla tre ledamöter satt i styrelsen och deras intresse förenades på så vis att den bästa lösning för alla tre var att J.T. tvingades lämna tillträde för arbeten. Denna jävsgemenskap innebär att det inte går att dela upp beslutsfattandet i olika steg för att behålla beslutsförhet för styrelsen. – – –

Vid styrelsemötet den 16 juni 2022 hade en ny ledamot valts in på stämman. Denne hade emellertid ännu inte registrerats och kan inte anses ha tjänstgjort (7 kap. 13 § EFL).

På samma vis som en månad tidigare krävdes att tre hela ledamöter fattade beslut. Det framgår av protokollet att A.N. och M.B. lämnade mötet och inte deltog i beslutet. Eftersom inte H.B. kan räknas som deltagande styrelseledamot var inte styrelsen beslutsför. En följd av detta är att beslutet inte blev giltigt.

J.T. hade giltig ursäkt att inte lämna tillträde till lägenheten till följd av beslutet den 16 juni 2022.

J.T. hade haft giltig ursäkt att inte rätta sig efter de ogiltiga styrelsebesluten. Nyttjanderätten är inte förverkad. Käromålet ska ogillas.

1 Käromålet ogillas.

Föreningen överklagade tingsrättens dom och yrkade att hovrätten skulle förplikta J.T. att avflytta från lägenheten.

J.T. motsatte sig att tingsrättens dom ändrades.

Hovrätten (hovrättsråden Joakim Zetterstedt och Patrik Schöldström, referent, samt tf. hovrättsassessorn Rebecca Norell) anförde i dom den 7 mars 2025 följande.

Parterna har i allt väsentligt fört sin talan i hovrätten på samma sätt som i tingsrätten. Bevisningen är också i allt väsentligt densamma som i tingsrätten.

Målet i hovrätten kan sammanfattas som följer. Grunden för föreningens yrkande i huvudsaken är att J.T:s bostadsrätt är förverkad därför att han har vägrat föreningen tillträde till sin lägenhet för åtgärder för vilka föreningen svarar. J.T. har erkänt att han har vägrat föreningen tillträde till lägenheten för sådana åtgärder men invänt att hans bostadsrätt inte är förverkad därför att han haft giltig ursäkt för sin vägran, nämligen tre närmare angivna förhållanden. Frågan är om dessa förhållanden enskilt eller sammantagna – i den mån de är erkända eller styrkta – utgör giltig ursäkt i den mening som avses i 7 kap. 18 § 6 bostadsrättslagen.

Centralt i målet är ett beslut fattat av ledamöter i föreningens styrelse att utföra ett visst arbete i J.T:s lägenhet för att åtgärda bärighetsproblem i den delen av föreningens hus. Det var för att utföra detta arbete som föreningen begärde tillträde till J.T:s lägenhet.

Det första av de tre förhållanden som J.T. påstår utgör giltig ursäkt är att det beslutade arbetet innebär dels en väsentlig förändring av föreningens hus, dels en förändring av hans lägenhet, men att beslut om arbetet trots det inte har fattats på en föreningsstämma enligt vad som föreskrivs i 9 kap. 15 och 16 §§ bostadsrättslagen och därför är ogiltigt. Föreningen har erkänt att beslutet om arbetet inte har fattats av föreningsstämman, men förnekat att arbetet innebär en väsentlig förändring av huset eller en förändring av lägenheten.

Föreningen har invänt att J.T. inte kan vara berättigad att som giltig ursäkt för sin vägran göra gällande att det fattade beslutet om arbete i hans lägenhet avser en väsentlig förändring av föreningens hus, eftersom han inte anförde detta som skäl när han vägrade föreningen tillträde. Enligt hovrättens mening kan emellertid bostadsrättshavaren inte vara begränsad på det sätt som föreningen gjort gällande.

En betydande del av bevisningen i målet rör denna fråga. I korthet har följande framkommit. Hantverkare hos J.T. upptäckte en dag att hans köksgolv svajade betänkligt. Det visade sig att bärigheten var så dålig att en kraftig stålbalk, ungefär fem meter lång, snart sattes upp som stöd i taket i lägenheten under hans. Inom någon vecka uppstod en ungefär fem meter lång spricka i J.T:s kökstak.

Stadsbyggnadskontoret gjorde ett tillsynsbesök. Stadsbyggnadskontoret förelade föreningen att inkomma med ett oberoende utlåtande från en sakkunnig konstruktör, med preciseringen att utlåtandet ”behöver redogöra för hela byggnadens konstruktion för att säkerställa att byggnaden och därav personer som vistas i huset inte är utsatta för fara.”

Föreningen anlitade byggkonsulten John Murphy. Ett av honom avgivet utlåtande kan inte förstås på annat sätt, vilket han också bekräftade i sitt vittnesförhör, än att den bristande bärigheten orsakats av att väggar, som fungerat som bärande, hade rivits i flera av de lägenheter som ligger under J.T:s. I utlåtandet rekommenderas ”att bjälklaget i samtliga våningar med tegelväggen borttagen ska utredas och eventuellt förstärkas. Vid platsbesöket kunde sprickor i putsen i bjälklaget över plan 4 [J.T:s golvbjälklag är plan 4] konstateras. En nedsjunkning av bjälklaget vid plan 4 skulle kunna orsaka försämrad bärförmåga av bjälklaget ovanför och vi rekommenderar att bjälklagsstommen kontrolleras.”

Hovrättens slutsats av det nu redovisade är att bärighetsproblemet rör hela den delen av föreningens hus, alltså inte bara aktuell del av J.T:s lägenhet utan även samma del, dvs. ”köksdelen”, av lägenheterna under och lägenheten ovanför hans.

Det fattade beslutet om arbete i J.T:s lägenhet går ut på att lösa bärighetsproblemet genom en konstruktion med stålbalkar i hans golvbjälklag. Härigenom skulle erforderlig bärighet åstadkommas på ett annat sätt än som ursprungligen hade åstadkommits med sedermera rivna tegelväggar i lägenheter under J.T:s. En annan lösning på bärighetsproblemet hade presenterats för Föreningens styrelse, nämligen att återställa de väggar som rivits.

Bärighetsproblemet rör köksdelen av samtliga lägenheter i denna del av föreningens hus. Oavsett om problemet skulle lösas enligt det fattade beslutet om arbete i J.T:s lägenhet – med bärigheten ordnad på ett annat sätt än den ursprungliga – eller genom att t.ex. återställa rivna väggar, är det därför enligt hovrättens bedömning fråga om en väsentlig förändring av föreningens hus i det då befintliga skicket. Det beslutade arbetet avser inte reparation eller underhåll utan snarare en ganska omfattande ombyggnad av denna del av huset (se härtill SOU 1988:14 s. 138 f.). Frågan om bärighetsproblemets lösning borde därför ha tagits upp på en föreningsstämma.

Bestämmelsen i 9 kap. 15 § bostadsrättslagen om beslut av föreningsstämman (om inte stadgarna föreskriver annat) för väsentliga förändringar av en bostadsrättsförenings hus och mark bärs upp av starka skäl. Genom föreningsstämman ges alla medlemmar möjlighet till insyn och påverkan inför beslutsfattande. Den möjligheten är begränsad inför beslutsfattande av föreningsstyrelsen. Nämnda bestämmelse måste enligt hovrättens mening medföra en rätt för en bostadsrättshavare att vägra föreningen tillträde till sin lägenhet när tillträde begärts för att genomföra en väsentlig förändring av föreningens hus som inte har beslutats av föreningsstämman.

Hovrättens slutsats är således att J.T. haft giltig ursäkt för sin vägran att ge föreningen tillträde till hans lägenhet. Nyttjanderätten till J.T:s lägenhet är alltså inte förverkad och föreningens käromål ska ogillas redan på denna grund.

Tingsrättens domslut ska alltså inte ändras.

1 Hovrätten fastställer tingsrättens domslut.