Civilutskottets betänkande i anledning av motioner angående hyres- och hyresregleringslagstiftningen

CU 1972:11

6 Nr 11

Civilutskottets betänkande i anledning av motioner angående hyres- och hyresregleringslagstiftningen

Motionerna

Utskottet har behandlat motionerna 1972:

779 av fru Lewén-Eliasson m. fl. (s) vari — såvitt nu är i fråga — hemställs att riksdagen hos Kungl. Maj:t begär att man åter prövar frågan om rättsligt skydd för inneboende med hyreskontrakt och villkor om uppsägningstid,

1425 av herr Engström m. fl. (vpk) vari föreslås att riksdagen uttalar sig för en skyndsam ändring av hyresregleringslagens 3 § första stycket, innebärande att hyrorna får fastställas till högst de belopp som skulle ha godkänts vid statlig belåning, samt att riksdagen hos regeringen hemställer att erforderligt förslag till sådan lagändring utarbetas och föreläggs riksdagen,

1433 av herr Hermansson m. fl. (vpk) vari — såvitt nu är i fråga — föreslås att riksdagen uttalar sig för en omarbetning av § 48 Lag av den 14 juni 1970 om nyttjanderätten till fast egendom (hyreslagen), så att det grundläggande vid hyressättningen blir fastighetens drift- och självkostnader samt att hyra med hänsyn till standard och bostadsmiljö ej får överstiga hyresnivån för jämförliga lägenheter.

Gällande ordning m. m.

Lagen (1942:429) om hyresreglering m. m. (hyresregleringslagen) gäller från och med den 1 oktober 1972 endast lägenheter i hus färdigställda senast år 1957. För tid dessförinnan gäller lagen hus som färdigställts senast år 1968. För ett antal lägenheter som färdigställts år 1968 och tidigare har grundhyra ännu inte fastställts. Detta skall då ske med hänsyn till byggnadskostnaderna och övriga omständigheter vilket bl. a. innebär att hänsyn tas till finansieringsförhållandena. Grundhyran jämte den vid utgången av år 1968 för lägenheten gällande generella hyreshöjningen kommer för tid fr. o. m. den 1 januari 1969 att utgöra den för lägenheten tillåtna bashyran enligt lagens lydelse fr. o. m. sistnämnda dag.

Stadgandet i 12 kap. 48 § jordabalken medger — för att ge balkens bestämmelserom besittningsskydd för bostadshyresgäst ett reellt innehåll — att hyresnämnd får pröva skäligheten av den hyra som ställs som villkor för förlängning av ett hyresavtal. Prövningen avser att konstatera om den fordrade hyran väsentligt överstiger hyran för lägenheter som

med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Produktionskostnader och finansieringsförhållanden är sålunda i detta sammanhang utan betydelse.

Vid tillämpning av lagrummet i ort där mera påtaglig bostadbrist råder skall enligt dess andra stycke ur jämförelsematerialet uteslutas lägenheter där hyran inte är rimlig med hänsyn till hyresläget för närmast jämförliga lägenheter i nybyggda bostadshus.

I 12 kap. 54 och 55 §§ jordabalken ges bestämmelse om prövning även av förstagångshyra i vissa orter. Vid denna prövning skall 48 § äga motsvarande tillämpning.

Vid statsmakternas beslut vid 1971 års riksdag (prop. 1971:103, CU 18) om bl. a. en fortsatt avveckling av hyresregleringen för hus som färdigställts under åren 1958—1968 anfördes bl. a. att en årgångsvis avveckling borde bestämmas så att det blir möjligt att bilda sig en någorlunda säker uppfattning om hur hyreslagens bruksvärdessystem fungerar beträffande ett något äldre lägenhetsbestånd på bristorter. Riksdagen avslog därvid ett motionsyrkande om översyn av hyressättningsnormerna i 48 §. Civilutskottet anförde bl. a. följande:

Vad angår frågan om en översyn av hyressättningsnormerna i 48 § hyreslagen får utskottet erinra om att erfarenheterna av normernas tillämpning ännu är mycket begränsade. Tillräckligt underlag för uttalanden om ändring av bestämmelserna i viss riktning saknas därför. Frågan om hyressättningsnormemas utformning torde vidare komma att belysas vid (den nyssnämnda) översynen av hyreslagstiftningen, bl. a. i anledning av framställning i ämnet från hyresgäströrelsens sida. Motionen 1971:1461 bör därför inte föranleda någon riksdagens åtgärd i detta sammanhang.

Kungl. Maj:t har den 11 februari 1972 beslutat inhämta lagrådets yttrande över förslag till lag om ändring i jordabalken. Lagförslaget berör i första hand utformningen av besittningsskyddsproceduren vid tvister om lokalhyra och anläggningsarrende. Vidare föreslås en redaktionell jämkning i bestämmelserna om fullföljdsrätten vid prövning av förstagångshyra. Förslagen har föranletts av vid översynen av förfarandet i hyrestvister och hyreslagstiftningen i övrigt framkomna brister som det ansetts angeläget att omedelbart rätta till.

Översynen i övrigt har lett fram till en inom justitiedepartementet upprättad PM med förslag till ändringar i hyreslagstiftningen m. m. (Ds Ju 1972:5) vilken remissbehandlas. Förslagen — avsedda att träda i kraft den 1 juli 1973 — innebär i huvudsak följande ändringar:

1. Bostadshyresgäst bör få rätt att säga upp hyresavtalet för att få villkoren omprövade enligt hyreslagen.

2. I hyreslagen bör föras in en bestämmelse att bostadshyresgäst i princip inte skall vara skyldig att betala en retroaktiv höjning av hyran. Bestämmelsen innefattar inte höjningar enligt hyresregleringslagen.

3. Villkor som innebär att hyresgäst skall utge högre hyra än förut får fastställas att gälla för tid innan hyresgästen fått del av avflyttningsmeddelande endast om hyresgästen samtyckt därtill eller särskilda skäl föreligger.

CU 1972:11

4. Det särskilda besittningsskyddsbrytande förhållandet att hyresavtalet beror av anställning inom lantbruket eller för skötsel och tillsyn av fastighet tillförs som ytterligare krav att hyresförhållandets upphörande i anledning av arbetsavtalets upphörande inte skall vara obilligt mot hyresgästen.

5. Bruksvärdesreglerna i 48 § hyreslagen formuleras om utan ändring i sak för att undvika intrycket att hyresvärden ensidigt kan diktera villkoren för den fortsatta förhyrningen.

6. I bytesärenden bör bostadsförmedling som begär tillstånd till överlåtelse av lägenhet få samma ställning som hyresgäst och således betraktas som part.

7. Klander skall inte få anföras mot hyresnämnds beslut i fråga om byte av bostadslägenhet.

8. Hyresvärd bör få rätt att genast återta lägenhet när det står klart att hyresgästen övergett den.

9. Ändrade regler bör ges i fråga om hyresnämnds kompetens i hyres-, arrende- och bostadsrättstvister och verkan av dess beslut samt i fråga om klander- och besvärstid m. m.

10. Nuvarande bestämmelser i hyresregleringslagen om otillbörligt vederlag vid upplåtelse m. m. ges motsvarighet även utanför lagens tillämpningsområde.

11. Förbudet i hyresregleringslagen mot kontorisering m. m. förs över till en ny lag med särskilda hyresbestämmelser för vissa orter.

Lagutskottet har i sitt betänkande LU 1972:2 behandlat frågor om priskontroll vid överlåtelse av bostadsrätt.

Utskottet

Frågan om hyreskontroll för inneboenderum m. m. behandlades av 1971 års riksdag (CU 1971:12). Utskottet har inte funnit anledning till ett ändrat bedömande. Någon åtgärd från riksdagens sida kan inte anses påkallad i anledning av motionen 1972:779 i denna del.

Det i motionen 1972:1425 framförda förslaget syftar till ändringar i hyresregleringslagen så att för de lägenheter där bashyran ännu inte slutligt fastställts skälighetsprincipen skulle knytas till kostnaderna vid statlig belåning vare sig sådan använts eller inte. Förslaget anknyter till motionsförslag som behandlats i utskottets betänkande CU 1971:18.

Ett tillgodoseende av motionsförslaget skulle innebära att bashyran för hus, färdigställda samma år, skulle beräknas efter skilda grunder beroende på om beslut hunnit fattas eller ej när ändringen skulle träda i kraft. Det skulle innebära att bashyran i vissa fall sattes efter andra finansieringsförutsättningar än som faktiskt stod till buds och även innebära en retroaktiv lagstiftning. Hur önskvärt och berättigat kravet än kan framstå i de fall där byggherren frivilligt avstått från statliga lån och där hyresgäst tecknat kontrakt utan att kunna förutse detta har utskottet inte funnit möjlighet att tillgodose motionens syfte. Den skälighetsprövning som hyresnämnd har att göra torde enligt även gällande praxis —

CU 1972:11

främst beträffande retroaktiv hyra — innebära ett hänsynstagande till åberopade omständigheter.

I motionen 1972:1433 föreslås ett uttalande för att i hyreslagen skriva in en hyressättningsregel som med mönster i tidigare hyresreglering anknyter även till en direkt kostnadsprövning.

Motionsförslaget innebär ett uttalande till förmån för en fortsatt hyresreglering om än i andra former. Enligt utskottets mening bör ytterligare erfarenheter av hyreslagens hyressättningsregler avvaktas.

Frågan om hyresregleringens slutliga avveckling får bedömas vid senast

1974 års riksdag i belysning även av erfarenheterna av 1971 års reform. Utskottet hemställer

1. beträffande hyreskontroll för inneboenderum m. m. att

riksdagen avslår motionen 1972:779 såvitt nu är i fråga,

2. beträffande hyresregleringslagen att riksdagen avslår motionen 1972:1425,

3. beträffande hyreslagen att riksdagen avslår motionen

1972:1433 såvitt nu är i fråga.

Stockholm den 6 april 1972 Pä civilutskottets vägnar ERIK GREBÄCK

Närvarande: se under utskottets betänkande CU 1972:12.

Reservationer

1. beträffande hyresregleringslagen av herrar Lindkvist (s) och Werner i Tyresö (vpk) som anser att

dels det stycke i utskottets yttrande som på s. 8 börjar med ”Ett tillgodoseende” och på s. 9 slutar med ”åberopade omständigheter” bort ersättas med text av följande lydelse:

”1 ett stort antal fall har hyresgäst tecknat hyresavtal med preliminärt angivet hyresbelopp i tro, att den definitiva hyran skulle komma att ligga i närheten av den preliminära. De har utgått från att den preliminära hyran angetts på grundval av de förmånligaste finansieringsförutsättningarna. I flera fall har byggherren disponerat byggandet så att statliga lån inte kan erhållas och i åter andra fall — i syfte att genom en annan kalkylmetod få upp hyresnivån - frivilligt avstått från bostadslån trots att sådant kunnat beviljas. Ibland kan hyresgästen vid avtalets ingående ha utgått från att statlig belåning sökts, i andra fall har han också förvissat sig om att så varit fallet. Vid hyresnämndens fastställelse av hyran till en nivå som svarar mot den dyrare finansieringen har hyresgästerna fått hyreshöjningar av en helt oförutsedd omfattning. Fastighetsägarintressen, kombinerade med bankintressen, har å andra sidan tillförsäkrat sig en

CU 1972:11

långsiktigt förbättrad avkastning på fastighetskapitalet. Den sålunda beskrivna situationen har varit särskilt vanlig för hus sorn färdigställts åren 1960—1968. Flera tusen lägenheter har fortfarande hyran preliminärt bestämd i väntan på slutligt avgörande och, i vissa fall, även på ansökan därom.

Det i regel på standardformulär tecknade hyresavtalet innehåller inga utfästelser från hyresvärdens sida om finansieringsförutsättningarna. Avtalslagens regler om svikligt förfarande och bristande förutsättningar är sådana att — även om grunderna är i princip desamma - därmed inte kan uppnås rättelse. Hyresnämndernas praxis inom ramen för den skälighetsprövning som åligger dem torde i huvudsak ha riktat sig mot schablonbestämning av för vilken tid före prövningsansökan som den höjda hyran dessutom skall utgå retroaktivt.

Hyresgästen saknar sålunda lagfäst grund för att kunna påräkna jämkning i hyresavtalet — detta även om hyresvärden insett att preliminäravtalet tecknats under förutsättningar som inte skulle förbli bestående. Krav på ändring i hyresregleringslagen i enlighet med motionsyrkandet har mötts av invändningar att en sådan ändring skulle få retroaktiv verkan — dvs. ge hyresvärden en lägre avkastning än den han kunnat se fram mot på grund av nuvarande regler. En sådan formalistisk tolkning av hyreskontraktet bör inte kunna hindra ett bifall till motionsyrkandet. I stället bör de allmänt godtagna grunderna för reglerna om ogiltighet och jämkning i avtal kunna tas till utgångspunkt för en speciallagstiftning. Det skulle t. o. m. kunna övervägas att åter erbjuda fastighetsägaren bostadslån för att möta retroaktivitetsinvändningarna.

Enligt utskottets mening bör riksdagen bifalla motionen 1972:1425 och därvid förutsätta att ett lagförslag läggs fram redan för 1972 års riksdag.”

dels utskottets hemställan under 2 bort ha följande lydelse:

”2. beträffande hyresregleringslagen att riksdagen bifaller motionen 1972:1425,”

2. beträffande hyreslagen av herr Werner i Tyresö (vpk) som anser att

dels det stycke i utskottets yttrande på s. 9 som börjar med ”Motionsförslaget innebär” och slutar med ”års reform” bort ha följande lydelse:

”Den regionala och kategorimässiga avvecklingen av hyresregleringen fortsätter enligt de fullmakter som riksdagsmajoriteten gett Kungl. Maj:t. Möjligheterna att i hyreslagen skriva in spärrar mot oskäliga hyreshöjningar har inte beaktats i den översyn till vilken 1971 års riksdag hänvisade (CU 1971:18 s. 10) i motsvarande fråga. Mot denna bakgrund måste riksdagen ta initiativ till en i motionen 1972:1433 föreslagen omarbetning av 48 § hyreslagen. De anförda motiven bakom hyreslagen om övergång till marknadshyror och bruksvärdesregeln i 48 § är enligt utskottets mening tillräckliga skäl för att hyreslagen i detta avseende

CU 1972:11

måste ändras utan att ytterligare erfarenheter avvaktas. Hyresprövningsbestämmelsema i hyreslagen kan inte få utgå från jämförelser med de rekordhöga hyrorna i nyproduktionen. Bruksvärdesregeln blir med denna jämförelse en lagbestämmelse som successivt pressar upp hyroma i det äldre privata fastighetsbeståndet. En anknytning till drift- och självkostnader bör vara den grundläggande principen för hyresprövningsbestämmelserna. Självkostnadsprincipen kan i enskilda fall leda till oacceptabla hyror. En andra punkt bör därför vara spärrar i form av en jämförelseprövning. Men jämförelsen får därvid inte göras med rekord hy roma i nyproduktionen utan med lägenheter av samma årgångar i allmännyttiga företag eller annat äldre fastighetsbestånd. Detta kräver en omarbetning av § 48 och att nya motiv läggs till grund för hyressättningsparagrafen. Det förhållandet att regeringen vid översynen av hyreslagen inte tagit upp frågan om en ändring av § 48 och skapar ett labilt läge, som underlättar hyresregleringens avskaffande och en övergång till marknadshyror även i bristorterna. En ändring av § 48 och motiven bakom densamma framstår som synnerligen angeläget. Utskottet tillstyrker bifall till motionen 1972:1433 i denna del.”

dels utskottets hemställan under 3 bort ha följande lydelse:

”3. beträffande hyreslagen att riksdagen med bifall till motionen 1972:1433 såvitt nu är i fråga som sin mening ger Kungl. Maj:t till känna vad utskottet anfört,”