Jordabalk (1970:994)

Departement
Justitiedepartementet L1
Utfärdad
1970-12-17
Ändring införd
SFS 1970:994 i lydelse enligt SFS 2018:778
Källa
Regeringskansliets rättsdatabaser
Senast hämtad
2018-08-19
Övrigt
Rättelseblad 2000:226 har iakttagits.

Huvudförfattare: Erica

Jordabalkens regler tillhör den allmänna fastighetsrätten och rör främst rättsförhållanden mellan enskilda personer.

Jordabalken är indelad i två avdelningar. Den första avdelningen (1-18 kap.) innehåller regler om fast egendom, medan den andra avdelningen (19-24 kap.) innehåller regler om inskrivningsväsendet.


An unofficial translation is available from the Royal Institute of Technology, Department of Real Estate and Construction Management

Första avdelningen

Rättsförhållanden rörande fast egendom

1 kap. Fastighet och dess gränser

1 §  Fast egendom är jord. Denna är indelad i fastigheter. En fastighet avgränsas antingen horisontellt eller både horisontellt och vertikalt. Om fastighetsbildning finns särskilda bestämmelser.

Sämjedelning är utan verkan. Lag (2003:626).

Bestämmelsen reglerar vad som innefattas i begreppet fast egendom och kompletteras av bestämmelserna i 2 kap. om tillbehör till fastighet. Fastigheter utgör oftast ett avgränsat område på marken, men de kan även vara tredimensionellt avgränsade. Dessa gränser kan ändras och omlokaliseras (omarrondering).

Av andra stycket framgår att sämjedelning är ogiltig. Detta innebär att enskilda personer inte får göra privata överrenskommelser om fastighetsbildning.

Efter ett fastighetsförvärv måste man ansöka om lagfart inom tre månader enligt 20 kap. 2 §.

  • NJA 2014 s. 35:Fråga om föremål som har tillförts av endast en av två ägare till en fastighet har blivit byggnadstillbehör.
  • NJA 2015 s. 961:Teleledningar och tillhörande utrustning som installerats i marken och i byggnader har inte blivit fastighets- eller byggnadstillbehör enligt jordabalken.
  • NJA 2001 s. 46:Mjölkkvot har ansetts inte ingå i fastighetspant.

1 a §  I denna balk betyder

  1. tredimensionell fastighet: en fastighet som i sin helhet är avgränsad både horisontellt och vertikalt,
  2. tredimensionellt fastighetsutrymme: ett utrymme som ingår i en annan fastighet än en tredimensionell fastighet och som är avgränsat både horisontellt och vertikalt,
  3. ägarlägenhetsfastighet: en tredimensionell fastighet som inte är avsedd att rymma annat än en enda bostadslägenhet.

Vad som sägs i denna balk om mark gäller också annat utrymme som ingår i en fastighet eller är samfällt för flera fastigheter. Lag (2009:180).

Bestämmelsen innehåller definitioner av vad som menas med tredimensionell fastighet och tredimensionellt fastighetsutrymme.

För att en tredimensionell fastighet ska kunna bildas krävs det att en traditionell fastighet finns i grunden.

Villkor för tredimensionell fastighetsbildning finns i FBL 3 kap.

Enlig FBL 3:1 ska tredimensionell fastighetsbildning användas som ett sista alternativ då andra åtgärder inte är möjliga.

Prop. 2008/09:91: (Jfr 1 § i utredningens förslag till lag om ägarlägenheter.) Paragrafen innehåller vissa definitioner. Den har av lagtekniska skäl kompletterats med en definition av begreppet ”ägarlägenhetsfastighet”, se första stycket 3. Skälen för den valda lösningen har behandlats i avsnitten 6 och 8.3.

En ägarlägenhetsfastighet är en tredimensionell fastighet som inte är avsedd att rymma annat än en enda bostadslägenhet. En ägarlägenhetsfastighet är således en tredimensionell fastighet ...

2 §  Om allmänt vattenområde och fastighets gräns mot sådant område finns särskilda bestämmelser.

Se lagen (1950:595) om gräns mot allmänt vattenområde.

3 §  Gräns som blivit lagligen bestämd har den sträckning som utmärkts på marken i laga ordning. Kan utmärkningen ej längre fastställas med säkerhet, har gränsen den sträckning som med ledning av förrättningskarta jämte handlingar, innehav och andra omständigheter kan antagas ha varit åsyftad. Om gränsens sträckning ej utmärkts på marken i laga ordning, har gränsen den sträckning som framgår av karta och handlingar.

  • MÖD 2011:14:Fastighetsbestämning avseende hävd och överenskommelse enligt 18 § JP ----- Överenskommelse mellan grannar för femtio år sedan om fastighetsgräns åberopades i mål om fastighetsbestämning. Gränsen hade hävdats oklandrat under lång tid med placering av uthus och avverkning av skog. Utredningen visade att överenskommelsen sannolikt grundades på ett äldre stenröse som felaktigt uppfattats av grannarna som markering av rätta gränsen. Lantmäteriet fann att hävd inte visats och att gränsen har den sträckning som följer av förrättningskartan. Fastighetsdomstolen ansåg att den från kartan avvikande gränsen har hävdats under minst tjugo år men eftersom den åberopade överenskommelsen avsåg att bekräfta gränsens förmodade rätta läge med stöd av stenröset, hade inte överenskommelse träffats om avvikelse från den rätta gränsen, på sätt som avses i 18 § lagen om införande av nya jordabalken. Hovrätten instämde i fastighetsdomstolens bedömning.

4 §  Har gräns ej blivit lagligen bestämd, gäller de rå och rör eller andra märken som av ålder ansetts utmärka gränsen.

Om gränsen tillkommit genom expropriation eller liknande tvångsförvärv, har gränsen den sträckning som med ledning av fångeshandling, innehav och andra omständigheter kan antagas ha varit åsyftad.

5 §  Om gräns i vattenområde ej kan bestämmas med ledning av 3 eller 4 §, har gränsen sådan sträckning att till varje fastighet föres den del av vattenområdet som är närmast fastighetens strand. För mindre holme eller skär föres dock ej någon del av vattenområdet till fastigheten. Har stranden förskjutits, är dess tidigare läge, om det kan fastställas, avgörande för gränsens sträckning.

Sträckning av gräns i vattenområde bestämmes efter normalt medelvattenstånd. I Vänern, Vättern och Hjälmaren samt i Storsjön i Jämtland fastställes dock sträckningen efter ett vattenstånd av

i Vänern 3,60 meter över nedre slusströskeln vid Sjötorp,

i Vättern 2,97 meter över västra slusströskeln vid Motala,

i Hjälmaren 2,77 meter över södra slusströskeln vid Notholmen och

i Storsjön 292,45 meter över nollplanet i det höjdsystem som ligger till grund för sjöns reglering.

  • NJA 1984 s. 148:Rätt till fiske i en del av en sjö (Torringen) har på grund av urminnes hävd förklarats tillkomma en by, som inte äger strand vid sjön, vid sidan av de strandägande skifteslagens fiskerätt.

6 §  Har fastighet blivit skild från angränsande vattenområde genom att stranden förskjutits, har fastighetens ägare rätt att nyttja området mellan fastigheten och vattnet under förutsättning att området är av ringa omfattning och att dess ägare icke lider skada eller olägenhet av betydelse. Fastighetens ägare har därvid samma rätt som enligt 2 kap. 7 § lagen (1998:812) med särskilda bestämmelser om vattenverksamhet tillkommer strandägare. Lag (1998:861).

1 §  Till en fastighet hör

byggnader, ledningar, stängsel och andra anläggningar som har anbragts inom fastigheten för stadigvarande bruk,

på rot stående träd och andra växter,

naturlig gödsel.

Till en fastighet hör även en sådan byggnad eller annan anläggning som är uppförd utanför fastigheten, om den är avsedd för stadigvarande bruk vid utövandet av ett servitut till förmån för fastigheten och inte hör till den fastighet där den finns. Detsamma gäller i fråga om en ledning eller annan anordning för vilken ledningsrätt har beviljats, om det vid en förrättning enligt ledningsrättslagen (1973:1144) har förordnats att rätten skall höra till fastigheten. Lag (2006:42).

Denna paragraf behandlar de allmänna fastighetstillbehören.

Att föremålet ska ha anbragts inom fastigheten innebär att det ska finnas ett fysiskt samband mellan föremålet och fastigheten. Föremålet måste även vara avsett att finnas där mer permanent eller under en längre tid. Här får man titta på vad fastighetsägaren hade som avsikt då han tillförde föremålet till fastigheten.

Andra stycket är ett avsteg från principen om att tillbehöret ska finnas inom fastighetens gräns. De byggnader och anläggningar som avses räknas som tillbehör till den härskande fastigheten under förutsättning att det är avsett för stadigvarande bruk och att föremålet inte är tillbehör till den tjänande fastigheten (d.v.s. där föremålet är beläget). Servitut behandlas närmare i kap. 14.

  • NJA 2014 s. 35:Fråga om föremål som har tillförts av endast en av två ägare till en fastighet har blivit byggnadstillbehör.
  • NJA 2004 s. 542:På en fastighet, som inte förvärvats för sambors gemensamma boende, har under samboförhållandes bestånd till en befintlig byggnad uppförts en tillbyggnad, avsedd för sådant ändamål. Fråga om tillbyggnaden, hela byggnaden eller fastigheten skall ingå i bodelning efter samboförhållandets upphörande.
  • HFD 2016:26:Luftningsbassänger och flissilor har vid fastighetstaxeringen ansetts utgöra allmänna fastighetstillbehör och inte industritillbehör. Förhandsbesked angående fastighetstaxering.
  • NJA 1986 s. 513:En person har på en fastighet som tillhörde hans sambo anbragt olika föremål som enligt 2 kap 1 och 2 §§ JB kan utgöra tillbehör till fastighet. Fråga om äganderätten till föremålen.
  • NJA 1985 s. 365:Spörsmål huruvida siloanläggning utgjorde fastighetstillbehör. 2 kap 1 och 4 §§ JB. I besvärsmål rörande exekutiv försäljning av fastighet har avgörandet ansetts inte kunna grundas på omständighet som ej av part åberopats till grund för hans talan.
  • MÖD 2016:36:Föreläggande om underhållsåtgärder på damm ----- Länsstyrelsens föreläggande mot en fastighetsägare med en vattenanläggning på fastigheten att vidta åtgärder för att uppfylla vattenhushållningsbestämmelserna i tillståndet och dammanläggningens funktion har fastställts. Mark- och miljööverdomstolen konstaterar att vattenanläggningen utgör fastighetstillbehör. Därmed är ägaren till fastigheten underhållsansvarig enligt 11 kap. 17 § miljöbalken. Det servitutsavtal som fastighetsägaren åberopat innebär inte att det offentligrättsligt reglerade underhållsansvaret kan åsidosättas. Eftersom fastigheten hade överlåtits till ny ägare under processen har domstolen angett att föreläggandet gäller mot den nye fastighetsägaren och tiden för fullgörande av föreläggandet har flyttats fram eftersom tidpunkten hade passerat.
  • NJA 2015 s. 961:Teleledningar och tillhörande utrustning som installerats i marken och i byggnader har inte blivit fastighets- eller byggnadstillbehör enligt jordabalken.
  • NJA 2001 s. 46:Mjölkkvot har ansetts inte ingå i fastighetspant.

2 §  Till byggnad hör fast inredning och annat varmed byggnaden blivit försedd, om det är ägnat till stadigvarande bruk för byggnaden eller del av denna, såsom fast avbalkning, hiss, ledstång, ledning för vatten, värme, ljus eller annat med kranar, kontakter och annan sådan utrustning, värmepanna, element till värmeledning, kamin, kakelugn, innanfönster, markis, brandredskap, civilförsvarsmateriel och nyckel.

I enlighet med vad som sägs i första stycket hör därjämte i regel till byggnad, såvitt angår

  1. bostad: badkar och annan sanitetsanläggning, spis, värmeskåp och kylskåp samt maskin för tvätt eller mangling,
  2. butikslokal: hylla, disk och skyltfönsteranordning,
  3. samlingslokal: estrad och sittplatsanordning,
  4. ekonomibyggnad till jordbruk: anordning för utfodring av djur och anläggning för maskinmjölkning,
  5. fabrikslokal: kylsystem och fläktmaskineri.

Reservdel och dubblett till föremål som avses i första eller andra stycket hör ej till byggnaden.

Om olika delar av en byggnad hör till skilda fastigheter, hör ett sådant föremål som avses i första eller andra stycket till den del av byggnaden där det finns. Lag (2003:626).

Denna paragraf behandlar byggnadstillbehör.

Föremålet måste finnas i eller på byggnaden (ett fysiskt samband) och det måste vara till nytta för byggnaden oavsett vem som äger denna (ägnat till stadigvarande bruk). Till denna tillbehörskategori räknas, förutom sådant som finns inmonterat i byggnaden, även sådant som naturligt kan kopplas till byggnaden (t.ex. nycklar). Om installation är ett krav för att föremålet ska fungera måste så ske för att det ska anses vara tillbehör.

Uppräkningen i paragrafen är inte uttömmande utan utgör bara exempel på vad som kan vara byggnadstillbehör.

Ett föremål räknas som en reservdel så länge det inte kommit till ordinarie användning. Nycklar är undantagna från regeln om dubbletter och ska vara tillbehör. Av JB 2:4 1 st. framgår dock att nycklar som en hyresgäst låtit framställa inte är byggnadstillbehör.

  • NJA 2014 s. 35:Fråga om föremål som har tillförts av endast en av två ägare till en fastighet har blivit byggnadstillbehör.
  • NJA 1985 s. 232:På en fastighet, på vilken drivs handelsträdgårdsrörelse, har installerats en fliseldningsanläggning som sålts med äganderättsförbehåll. Sedan fastigheten försålts uppkommer fråga huruvida anläggningen utgör byggnadstillbehör eller industritillbehör. 2 kap 2,3 och 5 §§ JB.
  • NJA 1986 s. 513:En person har på en fastighet som tillhörde hans sambo anbragt olika föremål som enligt 2 kap 1 och 2 §§ JB kan utgöra tillbehör till fastighet. Fråga om äganderätten till föremålen.
  • NJA 1996 s. 139:Sedan en villafastighet försålts exekutivt har köparna hos kronofogden ansökt om handräckning för att återfå viss egendom, bl a diskmaskin och motorenhet till centraldammsugare, vilka bortforslats av tidigare ägare. Invändning att diskmaskinen och motorenheten ej utgjorde byggnadstillbehör har ogillats.
  • NJA 1997 s. 699:Parabolantenn har ansetts utgöra byggnadstillbehör.
  • NJA 2015 s. 961:Teleledningar och tillhörande utrustning som installerats i marken och i byggnader har inte blivit fastighets- eller byggnadstillbehör enligt jordabalken.
  • HFD 2017:36:Anskaffningsutgiften för en solcellsanläggning på en lantbruksfastighet har varken fördelats mellan de olika byggnader som anläggningen betjänar eller hänförts till byggnadsinventarier utan har i sin helhet räknats in i anskaffningsvärdet för byggnaden där den placerats. Förhandsbesked om inkomstskatt.

3 §  Till fastighet som helt eller delvis är inrättad för industriell verksamhet hör, utöver vad som följer av 1 och 2 §§, maskiner och annan utrustning som tillförts fastigheten för att användas i verksamheten huvudsakligen på denna. Sådan egendom hör dock inte till fastigheten, om ägaren har avgett förklaring härom och förklaringen är inskriven i fastighetsregistrets inskrivningsdel enligt 24 kap. Fordon, kontorsutrustning och handverktyg hör inte i något fall till fastigheten. Lag (2000:226).

Denna paragraf behandlar industritillbehör.

Regeln kompletterar de två tidigare paragraferna och bara om ett föremål inte faller in under tillbehörsreglerna i 1 och 2 §§ kan det anses utgöra industritillbehör (se särskilt de exempel som nämns i 2 § 2 st). Det viktiga är föremålets koppling till industriverksamheten och inte kopplingen till fastigheten.

Fastigheten anses inrättad för industriell verksamhet om varor produceras med maskinella hjälpmedel.

Det kan ur sakrättslig synvinkel få betydelse om ett föremål ska vara lös egendom eller fast egendom i form av industritillbehör. Fastighetsägaren kan påverka vilken säkerhet han vill att en borgenär ska ha genom att avge en förklaring om att något, trots att det uppfyller kraven på industritillbehör, istället ska vara lös egendom.

  • NJA 2014 s. 35:Fråga om föremål som har tillförts av endast en av två ägare till en fastighet har blivit byggnadstillbehör.
  • NJA 1985 s. 232:På en fastighet, på vilken drivs handelsträdgårdsrörelse, har installerats en fliseldningsanläggning som sålts med äganderättsförbehåll. Sedan fastigheten försålts uppkommer fråga huruvida anläggningen utgör byggnadstillbehör eller industritillbehör. 2 kap 2,3 och 5 §§ JB.
  • HFD 2016:26:Luftningsbassänger och flissilor har vid fastighetstaxeringen ansetts utgöra allmänna fastighetstillbehör och inte industritillbehör. Förhandsbesked angående fastighetstaxering.
  • NJA 1997 s. 660:Beslut i fråga som av TR hänskjutits till HD:s prövning. En flytdocka, som är lösöre och som utgjorde industritillbehör, har sålts utan att tradition eller förfarande enligt lösöreköpslagen ägt rum. Sedermera inskrevs förklaring enligt 2 kap 3 § JB. Säljaren försattes i konkurs. Överlåtelsen har inte ansetts sakrättsligt skyddad i förhållande till säljarens borgenärer vare sig genom avtalet om överlåtelse eller genom inskrivningen. 2 kap 3 och 7 §§ JB.
  • RH 1997:65:I köp av en fastighet ingick industritillbehör. Efter förvärvet men innan stämpelskatt hade fastställts avgav köparen en sådan förklaring som avses i 2 kap. 3 § jordabalken beträffande tillbehören. Värdet av tillbehören avräknades inte från köpeskillingen vid bestämmande av stämpelskatten.
  • NJA 2007 s. 652:En hyresgäst har överlåtit lösören till fastighetsägaren men behållit besittningen till egendomen. Fastighetsägaren har ansetts skyddad mot hyresgästens konkursborgenärer redan genom avtalet, eftersom lösörena genom avtalet blivit tillbehör till hans fasta egendom.

4 §  Föremål som nyttjanderättshavare eller annan än fastighetsägaren tillfört fastigheten hör inte till denna, om inte föremålet och fastigheten kommit i samme ägares hand. Detsamma gäller i fråga om föremål som enligt 3 § kan höra till fastigheten och tillförts denna av fastighetsägaren utan att han eller hon ägde föremålet. Har fastighetsägaren tillfört fastigheten föremål som enligt 3 § kan höra till fastigheten och som han eller hon förvärvat under villkor att överlåtaren har rätt att återta föremålet om förvärvaren åsidosätter vad som åligger honom eller henne enligt överlåtelseavtalet, hör föremålet inte till fastigheten så länge villkoret gäller.

Ett föremål som omfattas av företagshypotek och som tillförts fastigheten av annan än fastighetsägaren hör till fastigheten, sedan föremålet och fastigheten kommit i samma ägares hand

  1. om föremålet upphört att omfattas av företagshypoteket, eller
  2. i det fall näringsidkaren förvärvat fastigheten, om sex månader har förflutit från det att han eller hon sökte lagfart på sitt fång.

Har inteckningsborgenären före utgången av den tid som anges i andra stycket 2 väckt talan om betalning och anmält detta till den inskrivningsmyndighet som avses i 19 kap. 3 §, hör föremålet inte till fastigheten, om inte två månader förflutit från det att talan avgjordes genom dom eller beslut som vunnit laga kraft.

I lagen (1992:1461) om verkan av vissa förbehåll vid överlåtelse av fastighet som tillhör staten, m.m. finns särskilda bestämmelser om att föremål som tillhör staten upphör att höra till fastigheten. Lag (2008:989).

Här behandlas det fall då någon annan än fastighetsägaren tillfört ett föremål till fastigheten, till exempel genom att en hyresgäst installerar en tvättmaskin i sin lägenhet eller en arrendator bygger en stuga på marken som han arrenderar. Föremålet förblir lös egendom så länge det inte kommit i samme ägares hand. Föremålets ägare kan köpa fastigheten men vanligare är att ägaren till fastigheten köper föremålet, varpå föremålet blir tillbehör till fastigheten. Att komma ”i samma ägares hand” innebär inte enbart ett rent fysiskt innehav, kravet är istället att det ska finnas ägargemenskap mellan föremålet och fastigheten (observera dock särregeln avseende företagshypotek).

Här måste särskilt reglerna om accession (infogande) iakttas.

Av NJA 2002 s 561 framgår att om det är svårt att ta bort föremålet – tex tapeter – ska detta anses sammanfogat med fastigheten och således utgöra tillbehör.

Om föremålet utan bekymmer kan separeras från fastigheten ska det däremot inte anses utgöra fast egendom genom accession (Se NJA 1996 s 693 som rörde frågan om huruvida en vedspis, som ägdes av en hyresgäst, skulle utgöra fastighetstillbehör eller ej).

I NJA 1986 s 513presumeradeHD gåvoavsikt då en man hade utfört arbete på sin sambos fastighet. Egendomen ansågs ha kommit i samme ägares hand och hade därmed blivit fast egendom.

Om ett föremål köpt med återtagandeförbehåll eller ägarförbehåll infogas som allmänt fastighetstillbehör eller byggnadstillbehör i köparens fastighet upphör förbehållet att gälla och säljaren förlorar sitt sakrättsliga skydd enligt 5 §. Fordran på köparen kvarstår, men föremålet kan inte återkrävas av tredje man.

Om motsvarande förbehåll finns för egendom som utgör industritillbehör är säljaren däremot sakrättsligt skyddad och kan kräva tillbaks föremålet så länge fastighetsägaren inte förvärvat äganderätten till föremålet

Av andra stycket framgår att om ett föremål omfattas av företagshypotek så är inteckningsborgenären skyddad under en viss tid från det att fastigheten och tillbehöret kom i samme ägares hand. Han får dock inte vara passiv utan måste väcka talan mot fastighetsägaren inom sex månader. Se även lag (2008:990) om företagshypotek.

Prop. 2007/08:54: (Jfr 2 kap. 4 § i utredningens förslag.)

Paragrafen innehåller bl.a. bestämmelser om att föremål som tillförs en fastighet av annan än fastighetsägaren inte utgör tillbehör till fastigheten.

I andra stycket anges att anmälan om att viss talan har väckts ska göras hos inskrivningsmyndighet. I paragrafens hittillsvarande lydelse har det angetts att anmälan ska göras till inskrivningsmyndigheten för det område där fastigheten ligger. Eftersom inskrivningsverksamheten ...

  • NJA 2014 s. 35:Fråga om föremål som har tillförts av endast en av två ägare till en fastighet har blivit byggnadstillbehör.
  • NJA 2002 s. 561:Fråga om gåvobeskattning av en tillbyggnad som nyttjanderättshavare låtit göra på byggnad som hör till fast egendom.
  • RH 2016:51:Hyresnämndsmål. Hyresgästerna gjorde gällande att hyresvärden hade eftersatt underhållet i prövningslägenheten och begärde att hyresvärden skulle åläggas att byta ut trasiga persienner i köket. Hovrätten konstaterade att det inte krävs att det föreligger hinder eller men i nyttjanderätten vid åtgärdsföreläggande p.g.a. eftersatt underhåll. Hovrätten kom vidare fram till att helhetsintrycket ska ligga till grund för bedömningen av om underhållet är eftersatt samt att en enskild försliten nyttighet inte kan leda till ett åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 16 § första stycket 2 jordabalken.
  • NJA 1985 s. 365:Spörsmål huruvida siloanläggning utgjorde fastighetstillbehör. 2 kap 1 och 4 §§ JB. I besvärsmål rörande exekutiv försäljning av fastighet har avgörandet ansetts inte kunna grundas på omständighet som ej av part åberopats till grund för hans talan.
  • NJA 2007 s. 652:En hyresgäst har överlåtit lösören till fastighetsägaren men behållit besittningen till egendomen. Fastighetsägaren har ansetts skyddad mot hyresgästens konkursborgenärer redan genom avtalet, eftersom lösörena genom avtalet blivit tillbehör till hans fasta egendom.
  • NJA 2015 s. 961:Teleledningar och tillhörande utrustning som installerats i marken och i byggnader har inte blivit fastighets- eller byggnadstillbehör enligt jordabalken.

5 §  Förvärvar fastighetsägaren föremål under villkor att överlåtaren har rätt att återtaga föremålet, om förvärvaren åsidosätter vad som åligger honom enligt överlåtelseavtalet, eller att äganderätten till föremålet skall förbli hos överlåtaren till dess betalning erlagts eller annan förutsättning uppfyllts, får villkoret ej göras gällande sedan fastighetsägaren tillfört fastigheten föremålet så att det enligt 1 eller 2 § hör till fastigheten.

I fråga om möjligheten att göra avtalet gällande äger första stycket motsvarande tillämpning för det fall att avtalet betecknats som hyresavtal eller betalningen erlagts som vederlag för föremålets bruk och nyttjande, om det är åsyftat att den som fått föremålet utgivet till sig skall bli ägare av detta.

Detta är en obligationsrättslig regel som tar sikte på relationen mellan avtalsparterna och behandlar den situationen att fastighetsägaren tillfört fastigheten ett föremål som tillhör någon annan. Så är fallet om föremålet t.ex. omfattas av ett ägarförbehåll eller återtagandeförbehåll.

Ett sådant förbehåll upphör att gälla om fastighetsägaren tillfört fastigheten föremålet så att det är fråga om ett allmänt fastighetstillbehör eller ett byggnadstillbehör. Industritillbehör omfattas således inte av denna regel, jämför 4 §.

  • NJA 2014 s. 35:Fråga om föremål som har tillförts av endast en av två ägare till en fastighet har blivit byggnadstillbehör.
  • NJA 1985 s. 232:På en fastighet, på vilken drivs handelsträdgårdsrörelse, har installerats en fliseldningsanläggning som sålts med äganderättsförbehåll. Sedan fastigheten försålts uppkommer fråga huruvida anläggningen utgör byggnadstillbehör eller industritillbehör. 2 kap 2,3 och 5 §§ JB.

6 §  Byggnad, stängsel och annan anläggning på område, som besväras av inskriven tomträtt, samt anläggning för gruvdrift hör ej till fastigheten även om de tillhör fastighetens ägare.

Anläggningarna är istället tillbehör till rättigheten. Tillbehör till tomträtt regleras i 13 kap. 9 §.

7 §  En överlåtelse av ett föremål som hör till en fastighet gäller inte mot tredje man, förrän

  1. föremålet skiljs från fastigheten på ett sådant sätt att det inte längre kan anses höra till denna, eller
  2. ett beslut enligt fastighetsbildningslagen (1970:988), ledningsrättslagen (1973:1144) eller anläggningslagen (1973:1149) om att föremålet inte längre skall höra till fastigheten har införts i fastighetsregistrets allmänna del.

Om verkan av vissa överlåtelser från staten, av exekutiv försäljning av föremål som hör till en fastighet och av ianspråktagande av sådana föremål genom expropriation finns särskilda bestämmelser. Lag (2001:889).

Här behandlas hur fastighetstillbehör kan övergå till att bli lös egendom.

En överlåtelse har inte sakrättslig verkan om inte föremålet skiljts från fastigheten så att det inte längre kan räknas som tillbehör denna. Det fysiska sambandet mellan fastigheten och tillbehöret måste alltså brytas.

Ett exempel: Person A äger en fastighet och en stuga som finns på denna fastighet. Om han vill sälja stugan till person B måste stugan flyttas från fastigheten för att B ska vara skyddad mot säljarens borgenärer. I annat fall räknas stugan fortfarande som tillbehör och B har inte rätt till denna om A går i konkurs eller säljer fastigheten.

I vissa fall kan det dock räcka med att föremålet flyttas till en annan del av fastigheten så att föremålet inte längre har en funktion som tillbehör, till exempel kan en spis flyttas till ett utrymme där den normalt inte har någon funktion.

Ett föremål som tillfälligt är på reparation räknas fortfarande som tillbehör.

Enligt andra punkten kan lantmäterimyndigheten bestämma att ett föremål inte ska höra till den fastighet där det befinner sig genom beslut enligt 7 kap. 14 § fastighetsbildningslagen, 12a § anläggningslagen eller 12a § ledningsrättslagen, varpå sakrättsligt skydd uppstår.

Genom sådant beslut kan t.ex. en anläggning som är tillbehör till person A:s fastighet istället bli tillbehör till person B:s fastighet. B är då sakrättsligt skyddad och får behålla anläggningen även om A går i konkurs (men först efter att beslutet införts i fastighetsregistrets allmänna del).

Prop. 2000/01:138: (Jfr 2 kap. 7 § jordabalken i promemorians förslag respektive utkastet till lagrådsremiss.)

Den sakliga ändringen i första stycket är föranledd av ändringarna i fastighetsbildningslagen, ledningsrättslagen och anläggningslagen....

  • NJA 1997 s. 660:Beslut i fråga som av TR hänskjutits till HD:s prövning. En flytdocka, som är lösöre och som utgjorde industritillbehör, har sålts utan att tradition eller förfarande enligt lösöreköpslagen ägt rum. Sedermera inskrevs förklaring enligt 2 kap 3 § JB. Säljaren försattes i konkurs. Överlåtelsen har inte ansetts sakrättsligt skyddad i förhållande till säljarens borgenärer vare sig genom avtalet om överlåtelse eller genom inskrivningen. 2 kap 3 och 7 §§ JB.
  • NJA 2000 s. 43:Fråga om rätt för annan än fastighetsägaren att påkalla försäljning enligt lagen om samäganderätt av byggnader som utgör tillbehör till fast egendom.

3 kap. Rättsförhållanden mellan grannar

För regler om rättsförhållanden mellan grannar, se även lag (1933:269) om ägofred och Miljöbalken.

I Miljöbalkens32 kap. finns regler om skadeståndsskyldighet mellan grannar eller annars på grund av skador på andra fastigheter.

1 §  Var och en skall vid nyttjande av sin eller annans fasta egendom taga skälig hänsyn till omgivningen.

Detta är ett uttalande om grannsämja som sätter riktlinjen för relationen mellan grannar och innebär att någon som vidtar en åtgärd på sin egen eller annans fasta egendom måste se till att åtgärden inte orsakar besvär för andra (här avses ett vidare område än de närmsta grannarna).

Talan ska i första hand väckas enligt reglerna i 32 kap.miljöbalken, och paragrafens betydelse är därmed begränsad. Om miljöbalkens regler inte anses tillämpliga kan talan istället väckas i allmän domstol med stöd av denna paragraf.

Ett föreläggande eller förbud kan då riktas mot den som utövar den störande verksamheten, men kravet på hänsyn får inte gå så långt att det blir orimligt att uppfylla detta hänsynstagande. En intresseavvägning får göras och nyttan av skydds- och försiktighetsåtgärder i sätts förhållande till kostnaderna för åtgärderna.

  • NJA 1995 s. 720:Vid bebyggande av en fastighet har ägaren lagt igen en bäckfåra, genom vilken avrinning skett av dagvatten från en grannfastighet, vilket orsakat skada på denna fastighet. Fråga om det ålegat ägaren till den förra fastigheten att vidta åtgärder för att avrinning skulle kunna ske på ett tillfredsställande sätt.
  • NJA 1990 s. 71:I gränsen mellan två villafastigheter hade en oxelhäck planterats. En av fastighetsägarna lät mot den andres vilja toppklippa häcken i dess helhet. Talan om skadestånd på grund av ingreppet har lämnats utan bifall bl a med hänsyn till att häcken klipptes på det sätt som sedan många år tillbaka hade varit brukligt.
  • NJA 2004 s. 743:Talan om förbud mot störande verksamhet från en grannfastighet skall tas upp av allmän domstol (tingsrätt), när kärandena i stämningsansökningen angett att den rättsliga grunden för talan finns i 3 kap. 1 § JB och inte i MB.
  • NJA 1994 s. 162:Fråga om tillämpning av den grannelagsrättsliga bestämmelsen i 3 kap 1 § JB.
  • NJA 1983 s. 546:Fråga om allmän domstols behörighet att uppta mål vari yrkats förpliktande för statens vägverk att med avseende på allmän väg företa åtgärder till förebyggande av skada på fastighet som gränsar till vägen.

2 §  Tränger rot eller gren in på fastighet från område intill denna och medför detta olägenhet för fastighetens ägare, får denne taga bort roten eller grenen. Områdets ägare skall dock beredas tillfälle att själv utföra åtgärden, om denna kan befaras medföra skada av betydelse för honom.

Om en fastighet är upplåten med tomträtt, skall vad som i första stycket sägs om fastighetens eller områdets ägare i stället gälla tomträttshavaren. Lag (1992:1209).

3 §  Den som avser att utföra eller låta utföra grävning eller liknande arbete på sin fastighet skall vidta varje skyddsåtgärd som kan anses nödvändig för att förebygga skada på angränsande fastigheter. Bestämmelser om ersättning för skador till följd av grävning eller liknande arbete finns i 32 kap.miljöbalken.

Medför skyddsåtgärd uppenbarligen högre kostnad än den skada som åtgärden avser att förebygga, får åtgärden underlåtas. Skadan skall dock ersättas enligt bestämmelserna i 32 kap.miljöbalken. Om det begärs, skall säkerhet enligt vad som sägs i 2 kap.utsökningsbalken ställas hos länsstyrelsen för ersättningen innan arbetet börjar.

Om en byggnad eller någon annan anläggning som hör till en angränsande fastighet, till följd av vårdslöshet vid uppförandet eller brist i underhållet, är av sådan beskaffenhet att särskild skyddsåtgärd är nödvändig för att förebygga skada med anledning av arbete som inte sträcks nedanför vanligt källardjup, skall åtgärden bekostas av den angränsande fastighetens ägare. Om anläggningen hör till en tomträtt, skall åtgärden i stället bekostas av tomträttshavaren. Lag (2003:626).

  • NJA 1995 s. 720:Vid bebyggande av en fastighet har ägaren lagt igen en bäckfåra, genom vilken avrinning skett av dagvatten från en grannfastighet, vilket orsakat skada på denna fastighet. Fråga om det ålegat ägaren till den förra fastigheten att vidta åtgärder för att avrinning skulle kunna ske på ett tillfredsställande sätt.

4 §  Åtgärder för att förebygga skada till följd av grävning eller liknande arbete får vidtas på annans fastighet, om det är nödvändigt för att undvika oskälig kostnad eller annan synnerlig olägenhet. Skada och intrång skall ersättas. Den som enligt 3 § tredje stycket skall bekosta arbetet är dock inte berättigad till ersättning. Om det begärs, skall säkerhet enligt vad som sägs i 2 kap.utsökningsbalken ställas hos länsstyrelsen för ersättningen innan arbetet börjar. Lag (2003:626).

5 §  Bestämmelserna i 611 §§ tillämpas i fråga om byggnader och andra anläggningar som uppfyller följande villkor: 1. olika delar av anläggningen hör till skilda fastigheter, och

  1. minst en del av anläggningen hör till en tredimensionell fastighet eller ett tredimensionellt fastighetsutrymme.

Om en anläggning eller en del av denna hör till en tomträtt, gäller vad som sägs om fastigheten i stället tomträtten. Lag (2009:180).

Prop. 2008/09:91: (Paragrafen saknar motsvarighet i utredningens förslag.)

I 6–11 §§ finns särskilda grannelagsrättsliga bestämmelser för vissa byggnader och andra anläggningar. Den nu aktuella paragrafen avgränsar tillämpningsområdet för dessa särskilda bestämmelser.

Paragrafen har i första stycket kompletterats med en hänvisning till nya 11 §, som innehåller vissa nya bestämmelser om störningar m.m. mellan fastigheter i särskilda fall. Bestämmelserna i 11 § blir därmed ...

6 §  Bestämmelserna i 3 § första och andra styckena och 4 § tillämpas också vid byggnadsarbete på en del av en sådan anläggning som avses i 5 §, om arbetet medför risk för skada på någon annans del av anläggningen.

Skyddsåtgärder på någon annans del av anläggningen skall dock bekostas av den anläggningsdelens ägare, om

  1. risken för skada på anläggningsdelen beror på att denna är vårdslöst uppförd eller bristfälligt underhållen, och
  2. arbetet varken är särskilt ingripande eller av annan anledning medför särskild risk.

I fall som avses i andra stycket är ägaren av den anläggningsdel som riskerar att skadas inte berättigad till ersättning enligt 4 §. Lag (2003:626).

7 §  Den som äger en del av en sådan anläggning som avses i 5 § har rätt att för utförande av byggnadsarbete på sin del av anläggningen få tillträde till andra delar av anläggningen, om behovet av tillträde klart överväger den skada och olägenhet som tillträdet kan antas medföra.

Skada och intrång till följd av tillträdet skall ersättas. Om det begärs, skall säkerhet för ersättningen ställas hos länsstyrelsen innan arbetet börjar. Därvid tillämpas 2 kap.utsökningsbalken. Lag (2003:626).

8 §  Om en del av en sådan anläggning som avses i 5 § är så vårdslöst uppförd eller bristfälligt underhållen att det finns risk för att en inte obetydlig skada drabbar någon annans del av anläggningen, är ägaren till den bristfälliga delen av anläggningen skyldig att åtgärda bristen.

Ägaren av den del av anläggningen som riskerar att skadas har rätt till skälig ersättning för kostnader som har uppkommit för att undanröja risken för skada.

Första och andra styckena gäller inte om anläggningen redan när risken uppkom var skadad eller försliten i sådan utsträckning att den måste ersättas med en ny för att tjäna sitt ändamål. Lag (2003:626).

9 §  I mål som avser skyldighet att åtgärda en sådan brist som avses i 8 § första stycket får domstolen för tiden till dess frågan har avgjorts genom dom eller beslut som har vunnit laga kraft förplikta ägaren till den bristfälliga delen av anläggningen att vidta de åtgärder som är nödvändiga för att undvika skador på någon annans del av anläggningen.

Ett beslut enligt första stycket får meddelas endast om käranden yrkar det och han eller hon gör sannolikt

  1. att svaranden är skyldig att vidta skadeförebyggande åtgärder enligt 8 §, och
  2. att saken inte tål uppskov. Lag (2003:626).

10 §  Vid prövningen av en fråga som avses i 9 § första stycket tillämpas 15 kap. 5 § tredje stycket, 6, 8 och 10 §§rättegångsbalken.

Ett beslut enligt 9 § första stycket får verkställas på samma sätt som en dom som har vunnit laga kraft.

Beslutet får överklagas särskilt. Lag (2003:626).

11 §  Den som äger en del av en sådan anläggning som avses i 5 § ska vid användandet av sin del av anläggningen

  1. se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö att störningarna inte skäligen bör tålas, och
  2. iaktta allt som fordras för att även i övrigt bevara sundhet, ordning och gott skick inom eller utanför anläggningen.

Ägaren ska hålla noggrann tillsyn över att det som sägs i första stycket fullgörs också av

  1. personer som hör till ägarens hushåll eller som besöker honom eller henne som gäster,
  2. personer som ägaren har inrymt i sin del av anläggningen, eller
  3. personer som för ägarens räkning utför arbete i ägarens del av anläggningen.

Om en ägare åsidosätter sina skyldigheter enligt första eller andra stycket eller om en nyttjanderättshavare åsidosätter de skyldigheter som enligt samma stycken åligger en ägare, får ägaren till en annan del av anläggningen föra talan mot den förstnämnde ägaren. Om en del av anläggningen ingår i en samfällighet som förvaltas av en samfällighetsförening, får även föreningen föra talan. Lag (2009:180).

Prop. 2008/09:91: (Jfr 5–8 §§ i utredningens förslag till lag om ägarlägenheter.)

Paragrafen, som är ny, innehåller bestämmelser om störningar mellan fastigheter i vissa särskilda situationer. Skälen för den valda lösningen har behandlats i avsnitt 10.2.

Första stycket motsvarar 7 kap. 9 § första stycket första och andra meningarna bostadsrättslagen ...

12 §  Har byggnad eller annan anläggning uppförts så att den skjuter in på angränsande mark, och skulle anläggningens borttagande eller förändring medföra betydande kostnad eller olägenhet för anläggningens ägare, är denne ej skyldig att avträda den mark som sålunda tagits i anspråk, förrän anläggningen avlägsnas eller blir obrukbar. Vad som sagts nu gäller dock ej, om den som uppförde anläggningen inkräktade på den angränsande marken med avsikt eller av grov vårds löshet och, när anläggningen överlåtits till annan, denne ägde kännedom därom vid sitt förvärv.

Den angränsande markens ägare är berättigad till ersättning för det intrång som anläggningen medför för honom. Om marken före intrånget har upplåtits med tomträtt, är tomträttshavaren berättigad till ersättning för det intrång som anläggningen medför för honom. Lag (2009:180).

4 kap. Köp, byte och gåva

Reglerna om formkrav i detta kapitel utgör enbart minimikrav som finns vid ett fastighetsköp. Parterna kan själva bestämma mer vittgående krav än vad som framgår av dessa regler.

Felreglerna i detta kapitel är dispositiva och parterna kan fritt avtala om vad som ska gälla, med undantag för de fall då en näringsidkare säljer till en konsument. Lagstiftaren har då velat skydda köparen som är den svagare parten i avtalsförhållandet och enligt 19 d § är reglerna i 11-19 c §§ tvingande till konsumentens fördel.

Alla osäkerheter som framkommer i ett avtal bör påverka priset.

Köpets form

1 §  Köp av fast egendom slutes genom upprättande av köpehandling som underskrives av säljaren och köparen. Handlingen skall innehålla en uppgift om köpeskilling och förklaring av säljaren att egendomen överlåtes på köparen. Köpes utom fast egendom även annat mot en gemensam köpeskilling, är det tillräckligt att köpehandlingen innehåller en uppgift om gemensam köpeskilling.

Om säljaren och köparen vid sidan av köpehandlingen har träffat överenskommelse om annan köpeskilling än den som anges i köpehandlingen, är den överenskommelsen ogiltig. Mellan säljaren och köparen gäller i stället den köpeskilling som anges i köpehandlingen. Denna köpeskilling får dock jämkas om det med hänsyn till köpehandlingens innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt är oskäligt att den köpeskillingen skall vara bindande.

Köp som inte uppfyller föreskrifterna i första stycket är ogiltiga. Dock är förvärv, som har gjorts enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt eller lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället, giltiga även om föreskrifterna i första stycket inte har iakttagits. Lag (2002:94).

Fastighetsköpet är ett formalavtal och denna bestämmelse anger minimikraven för hur en köpehandling ska utformas.

Det är vanligt att både köpekontrakt och köpebrev (s.k. dubbla köpehandlingar) används, även om detta inte är ett krav.

I denna paragraf finns inget krav på att köpehandlingarna ska bevittnas, men för att få lagfart måste säljarens underteckning bevittnas enligt 20 kap. 7 § (enligt 20 kap. 8 § måste säljaren dock väcka talan vid domstol inom viss tid om han anser att köpet är ogiltigt, annars kan lagfart ändå meddelas).

Att en make eller sambo i vissa fall måste lämna skriftligt samtycke framgår av 7 kap. 5 § äktenskapsbalken och 23 § sambolagen.

Av tredje stycket framgår att en konsekvens av att inte leva upp till formkraven är att parterna inte är bundna av avtalet. Det krävs dock att någon av parterna åberopar felet för att köpet ska bli ogiltigt. Om parterna är överrens kan de reparera felet genom att upprätta en ny, korrekt utformad, köpehandling.

Prop. 2001/02:62: (Jfr 4 kap. 1 § i utredningens förslag.)

Ändringen i tredje stycket är en följd av att den s.k. ombildningslagen har fått en ny beteckning.

  • NJA 1984 s. 482:Fråga, i visst fall, huruvida en som köpeavtal betecknad handling kunde anses uppfylla föreskriften i 4 kap 1 § JB att köpehandling skall innehålla förklaring av säljaren att egendomen överlåtes på köparen.
  • RH 1997:39:I ett avtal om köp av fast egendom har köparen förbundit sig att under vissa i avtalet angivna förutsättningar betala en tilläggsköpeskilling som skall beräknas på sätt anges i avtalet. Bestämmelsen om tilläggsköpeskilling har, i ärendet om lagfart, inte ansetts medföra att köpeavtalet skall anses vara ogiltigt på grund av i 4 kap. 1 § första stycket jordabalken föreskriven uppgift om köpeskilling.
  • NJA 2010 s. 390:Fråga om ett överlåtelseförbud vid förvärv av en fastighet utgjorde hinder mot utmätning enligt 5 kap. 5 § UB. Vid bedömningen av om förvärvet skulle betraktas som en gåva eller ett köp, har en sidoöverenskommelse om att ett i fångeshandlingen avtalat vederlag inte skulle utges, lämnats utan beaktande.
  • RH 2010:53:Fråga om avkastning enligt 4 kap. 10 § jordabalken
  • NJA 2012 s. 1095:Formkravet vid fastighetsköp. När ska en av såväl köpare som säljare undertecknad köpehandling anses ha getts ut så att avtalsbundenhet har uppstått? Jfr NJA 2000 s. 747 I och II.
  • NJA 1987 s. 167:A sålde till B en fastighet för en avtalad köpeskilling av 280 000 kr. I köpehandlingarna angavs emellertid köpeskillingen till endast 180 000 kr. Återstående 100 000 kr skulle B betala enligt utfärdad revers. A väckte talan mot B och yrkade betalning enligt reversen. B bestred betalningsskyldighet under åberopande av att den riktiga köpeskillingen ej angetts i köpehandlingarna och att köpet därför var ogiltigt. A:s fordringsanspråk har, oaktat att B inte yrkat ogiltigförklaring av själva köpet, ansetts inte kunna göras gällande. 4 kap 1 § JB.
  • NJA 2016 s. 689:Tolkning av avtal om köp av fast egendom. När köpekontrakt och köpebrev innehåller motstridiga uppgifter, bör köpekontraktet som regel läggas till grund för bedömningen av avtalsinnehållet.
  • NJA 1996 s. 807:Förvärv av fast egendom eller tomträtt skall vid tillämpning av lagen (1996:837) om tillfällig nedsättning av stämpelskatt i vissa fall, när köpebrev har föregåtts av köpekontrakt med sedvanligt innehåll, anses ha skett genom upprättandet av köpekontraktet.
  • NJA 1997 s. 336:Gåvoskatt. En make skänkte en tomträtt till sin hustru genom en gåvohandling som saknade uppgift om att gåvan var förenad med villkor om vederlag. Ett muntligt avtal om att hustrun samtidigt med förvärvet av tomträtten skulle överta betalningsansvar för lån som belastade denna har beaktats vid gåvobeskattningen.
  • NJA 1995 s. 178:Ett köpekontrakt avseende en fastighet innehöll en bestämmelse att äganderätten skulle övergå till köparen först på tillträdesdagen. Innan köpet fullbordades träffade de tre köparna en inbördes överenskommelse om fördelning av köpeskillingen och uppdelning av fastigheten. Överenskommelsen har ansetts innefatta ett giltigt förfogande över den rätt till fastigheten som köparna erhållit genom köpekontraktet.
  • NJA 1995 s. 183:Arvsskattemål. Arvlåtare har genom köpekontrakt sålt en fastighet till pris överstigande taxeringsvärdet. Vid arvlåtarens död hade ännu inte tillträdesdagen infallit och köparen fullgjort sina åtaganden enligt köpekontraktet. Det har ansetts att vid arvsskattens bestämmande dels obetald köpeskilling och inte fastigheten skall tas upp som tillgång, trots att enligt köpekontraktet parterna var överens om att den skatterättsliga äganderätten till fastigheten skulle övergå på tillträdesdagen, dels avdrag skall göras för den realisationsvinstskatt som följde av fastighetsförsäljningen.
  • NJA 1982 s. 691:Vid överlåtelse av tomträtt angavs i köpekontrakt att köpeskillingen skulle motsvara det högsta försäljningspris statlig långivande myndighet fastställde och upptogs såsom preliminärt beräknat pris visst belopp samt föreskrevs bl a att, sedan försäljningspriset fastställts och köparen fullgjort betalningarna enligt avtalet, köpebrev skulle upprättas. Innan försäljningspriset blivit å angivet sätt bestämt, utfärdade säljaren köpebrev, som undertecknades av säljaren och köparen och vari köpeskillingen angavs till det i köpekontraktet preliminärt beräknade priset. Säljaren, som var medveten om att den angivna köpeskillingen inte motsvarade vad som förutsatts enligt köpekontraktet, krävde härefter under hänvisning till kontraktet betalning enligt ett högre pris. Köpebrevet ansågs, vid det förhållandet att köparen ej insett att köpebrevet upptog oriktig köpeskilling, gällande mot säljaren enligt sin lydelse.
  • RH 1996:25:Sedan köpeavtal om överlåtelse av tomträtt underskrivits har säljaren inte längre ägt rätt att utan särskild överenskommelse härom upplåta lägenheter med hyresrätt.
  • NJA 1995 s. 135:Vid köp år 1986 av fastighet lämnades i köpehandlingarna oriktig uppgift om köpeskillingen, varför köpet enligt dåvarande lydelse av 4 kap 1 § JB blev ogiltigt. Förvärvare i senare led har ansetts ha rätt att till skydd för sitt förvärv åberopa 34 § avtalslagen.
  • NJA 1993 s. 324:Formkravet för överlåtelse av fast egendom i 4 kap 1 § JB har ansetts inte tillämpligt i fråga om överlåtelse av s k dold äganderätt till fastighet.
  • NJA 1986 s. 366:I köpekontrakt rörande ett markområde hänvisades till en bifogad "kartskiss" på vilken områdets gränser utmärkts. Fråga huruvida parterna avtalat att köpet skulle avse ett mindre område än kartskissen utvisade. 4 kap 1 § JB.
  • NJA 2002 s. 467:Fråga huruvida vid köpeavtal rörande fast egendom en i kontraktet intagen utfästelse från köparens sida att ge säljaren rätt att efter exploatering välja villafastighet inom det köpta området kan grunda skadeståndsskyldighet eller jämkning av köpeskillingen vid bristande uppfyllelse av utfästelsen.
  • NJA 1987 s. 845:Fastighetsköp har återgått på den grund att köpeskillingen i köpekontraktet angetts lägre än det verkliga beloppet och köpet därför enligt 4 kap 1 § JB är ogiltigt. Fråga om skyldighet dels för köparen att ersätta skada på fastigheten som vållats genom hans vanvård (I), dels för säljaren att ersätta köparen för nedlagda kostnader på fastigheten (II), dels för köparen att utge ersättning för avkastning under tid då han innehaft fastigheten (II).
  • NJA 2000 s. 747:När köp av fast egendom skett genom att parterna undertecknat köpehandlingen vid skilda tillfällen, har köpet inte ansetts fullbordat redan genom den andra underskriften. Köpet har dock blivit bindande genom att köpehandlingen utgivits till den anlitade mäklaren (I) men inte genom att den överlämnats till den sist undertecknande partens ombud (II).
  • NJA 1998 s. 610:En kommun överlät genom ett köpekontrakt ett område av en fastighet med förbehåll för kommunfullmäktiges godkännande. Fastän de kommunala representanter som undertecknade köpekontraktet inte var behöriga att binda kommunen vid köpet och kommunen hade obegränsad frihet att tillträda eller förkasta avtalet, har ett villkorligt köp enligt 4 kap 4 § JB ansetts föreligga när köpekontraktet undertecknats. Fristen för ansökan om fastighetsbildning enligt 4 kap 7 § JB har börjat löpa från samma tidpunkt.
  • NJA 1991 s. 319:Fråga om tolkning av avtal, enligt vilket fastighetsmäklare under vissa förutsättningar var berättigad till provision i fall då försäljning inte kommit till stånd till följd av att fastighetsägaren valt att inte sälja fastigheten.

2 §  Har köp slutits och upprättas därefter köpebrev eller annan ytterligare köpehandling angående samma förvärv, äger 1 § första och andra styckena tillämpning även i fråga om den senare handlingen. Handling som icke uppfyller föreskrifterna i 1 § första stycket är utan verkan som köpehandling. Lag (1992:448).

Det finns inga krav på ett användande av dubbla köpehandlingar, men om en andra köpehandling (vanligtvis köpebrev) upprättas så gäller formkraven i 1 § 1 och 2 st även för denna.

Om formkraven inte iakttas så är köpebrevet enligt andra meningen utan verkan. Det innebär dock inte att köpet är ogiltigt. Eftersom det är tillräckligt med en köpehandling är köpet giltigt så länge den tidigare köpehandlingen (köpekontraktet) uppfyller formkraven.

Utfärdande av köpebrev sker först sedan köpeskillingen blivit betald och även om formkraven inte iakttagits så fungerar köpebrevet som bevis för fullgjord betalning (5 §).

Observera att vissa villkor måste upprepas i köpebrevet för att de ska gälla (6 §) och att det inte går att söka lagfart på köpebrevet om formkraven inte är uppfyllda (jfr 20:7).

  • NJA 2016 s. 689:Tolkning av avtal om köp av fast egendom. När köpekontrakt och köpebrev innehåller motstridiga uppgifter, bör köpekontraktet som regel läggas till grund för bedömningen av avtalsinnehållet.
  • NJA 1983 s. 550:I tvist mellan två tidigare samboende angående fastighet, som enligt köpehandling förvärvats av den ena av dem men till vilken den andre påstår sig vid köpet ha förvärvat samäganderätt, har den förstnämnda parten invänt att, även om förutsättningar i och för sig förelåg för samäganderätt, den andres anspråk dock vore ogiltigt enligt 4 kap 1 § JB, enär hans underskrift ej funnes på köpehandlingen. Stadgandet har ansetts ej vara tillämpligt i en tvist av förevarande art.
  • NJA 1996 s. 807:Förvärv av fast egendom eller tomträtt skall vid tillämpning av lagen (1996:837) om tillfällig nedsättning av stämpelskatt i vissa fall, när köpebrev har föregåtts av köpekontrakt med sedvanligt innehåll, anses ha skett genom upprättandet av köpekontraktet.

3 §  Bestämmelse vid köp som ej intages i köpehandlingen är ogiltig, om den innebär att

  1. förvärvets fullbordan eller bestånd är beroende av villkor,
  2. säljaren ej skall bära sådant ansvar som avses i 21 §,
  3. köparens rätt att överlåta fastigheten eller att söka inteckning eller upplåta rättighet i fastigheten inskränkes.

Här anges vissa förbehåll som skriftligt måste tas in i köpehandlingen för att gälla, övriga villkor kan alltså avtalas i en annan handling eller muntligen.

Den första punkten rör s.k. svävarklausuler. Om säljaren t.ex. vill ha möjlighet att frånträda avtalet om han inte får ett jobb på annan ort så måste ett villkor om detta tas in i köpehandlingen. I 4 § finns regler om hur länge sådana villkor får gälla.

Den andra punkten innebär att säljaren friskriver sig från det s.k. hemulansvaret som inträder då köparen tvingas lämna fastigheten efter klander (då annan än säljaren visat sig ha bättre rätt till fastigheten, se 21 §). En köpare bör bli vaksam om en sådan friskrivning finns intagen.

Den tredje punkten behandlar inskränkningar i rätten att överlåta fastigheten och tillämpas ofta i samband med gåva, 29 §. Villkoret är främst tänkt att gälla mellan parterna men enligt 20:14 kan en inskrivning i fastighetsregistret göras varpå villkoret blir gällande även mot en ny ägare som då inte kan hävda att han inte var medveten om överlåtelseförbudet.

Om köpebrev används framgår det av 6 § att villkor enligt första punkten måste upprepas i detta för att gälla. Punkterna två och tre behöver e contrario (motsatsvis) inte tas in i köpebrevet.

  • NJA 1994 s. 69:Sedan en fastighet bortgivits utan förbehåll har givaren och gåvotagarna träffat skriftlig överenskommelse om förköpsrätt för en av delägarna till de andras andelar. Överenskommelsen har ej ansetts bindande och därmed inte ansetts hindra en av gåvotagarna från att utverka försäljning enligt samäganderättslagen (1904:48 s 1).
  • NJA 1986 s. 205:Fråga om betydelsen av att fastighetsköpare efter att ha erhållit lagfart på egendomen medgett säljarens talan om återgång eller hävning av fastighetsköpet.
  • RH 1994:91:Köp av fast egendom. I köpekontrakt föreskrevs villkor som innebar att för det fall avstyckning ägde rum inom viss tid tillföll avstyckningen säljaren, men om så inte skedde erhöll köparen hela fastigheten. Villkoret har ansetts som ett s.k. svävarvillkor enligt 4 kap. 3 § 1 jordabalken och köparen har i tvist mot säljaren om bättre rätt till fastigheten inte ägt rätt att åberopa villkoret, eftersom villkoret inte upprepats i köpebrevet. Det har därvid ansetts sakna betydelse att köpebrevet kan ha tillkommit i tiden före eller samtidigt som köpekontraktet.
  • NJA 2010 s. 390:Fråga om ett överlåtelseförbud vid förvärv av en fastighet utgjorde hinder mot utmätning enligt 5 kap. 5 § UB. Vid bedömningen av om förvärvet skulle betraktas som en gåva eller ett köp, har en sidoöverenskommelse om att ett i fångeshandlingen avtalat vederlag inte skulle utges, lämnats utan beaktande.
  • NJA 1996 s. 807:Förvärv av fast egendom eller tomträtt skall vid tillämpning av lagen (1996:837) om tillfällig nedsättning av stämpelskatt i vissa fall, när köpebrev har föregåtts av köpekontrakt med sedvanligt innehåll, anses ha skett genom upprättandet av köpekontraktet.
  • NJA 1993 s. 319:Ägarna av en fastighet har sålt den till ett av dem själva ägt handelsbolag för att uppnå skattemässiga fördelar. Säljaren har yrkat att köpet skall förklaras ogiltigt eftersom förutsättningen beträffande skatten brustit. Med hänsyn till dessa speciella omständigheter har talan, som väckts efter det att bolaget fått lagfart och som medgetts av bolaget, ansetts kunna bifallas.
  • NJA 1997 s. 72:Avtal mellan delägare till jordbruksfastighet om förbud för enskild delägare att hos domstol begära försäljning av fastigheten har ansetts ha förfallit genom ikraftträdandet av lagen (1989:31) om förvaltning av vissa samägda jordbruksfastigheter. Denna lag har däremot inte ansetts hindra att den som genom gåva överlåter fastighet kan uppställa villkor om förbud mot försäljning på enskild delägares begäran. Trots att villkoret intagits i annan handling än gåvobrevet har det med hänsyn till omständigheterna ansetts rättsligt förpliktande.
  • NJA 1993 s. 468:Köpekontrakt och köpebrev avseende fast egendom innehöll ett förbud för köparen att sälja egendomen. Överlåtelseförbudet, som tillkommit i säljarens intresse, ansågs likväl sakna verkan mot köparens borgenärer. Egendomen ingick därför i köparens konkursbo. 4 kap 3 § och 20 kap 14 § JB, 5 kap 5 § UB och 3 kap 3 § KL.

Villkorligt köp

4 §  Köps fullbordan eller bestånd får ej göras beroende av villkor under mer än två år från den dag då köpehandlingen upprättades. Har längre tid avtalats, är köpet ogiltigt. Om tiden ej bestämts, skall den anses vara två år.

Första stycket äger icke tillämpning på villkor, varigenom förvärvets fullbordan eller bestånd göres beroende av att köpeskillingen erlägges eller att i 7-9 §§ avsedd fastighetsbildning sker, och utgör ej heller hinder att uppställa villkor som grundas på bestämmelse i lag.

Paragrafen ska läsas tillsammans med 3 § 1 st 1 p (svävarklausuler). Att villkoren bara får gälla för två år beror på att oklarheter ska klaras upp så snart som möjligt och skapa trygghet dels för parterna men också för allmänheten som har ett intresse av att ägandeförhållandena är klara.

Om villkor för längre tid än två år är uppställda blir hela köpet ogiltigt och inte bara det enskilda förbehållet. Dessutom kan inte köparen få lagfart på sitt förvärv så länge köpet är beroende av villkor, 20 kap. 7 § 14 p.

Av bestämmelsen framgår e contrario (motsatsvis) att villkor enligt 3 § 1 st 3 p kan gälla för längre tid än två år.

I andra stycket anges att ett villkor om att köpeskillingen ska betalas (jämför 5 §), eller att fastighetsbildning måste ske (på grund av köpet avser del av fastighet), kan gälla för längre tid än två år. Inte heller då kan köparen få lagfart på sitt förvärv.

Notera även 6 § där det anges att svävarklausuler måste upprepas i köpebrevet för att gälla.

  • NJA 1996 s. 807:Förvärv av fast egendom eller tomträtt skall vid tillämpning av lagen (1996:837) om tillfällig nedsättning av stämpelskatt i vissa fall, när köpebrev har föregåtts av köpekontrakt med sedvanligt innehåll, anses ha skett genom upprättandet av köpekontraktet.
  • NJA 1995 s. 178:Ett köpekontrakt avseende en fastighet innehöll en bestämmelse att äganderätten skulle övergå till köparen först på tillträdesdagen. Innan köpet fullbordades träffade de tre köparna en inbördes överenskommelse om fördelning av köpeskillingen och uppdelning av fastigheten. Överenskommelsen har ansetts innefatta ett giltigt förfogande över den rätt till fastigheten som köparna erhållit genom köpekontraktet.
  • NJA 1995 s. 183:Arvsskattemål. Arvlåtare har genom köpekontrakt sålt en fastighet till pris överstigande taxeringsvärdet. Vid arvlåtarens död hade ännu inte tillträdesdagen infallit och köparen fullgjort sina åtaganden enligt köpekontraktet. Det har ansetts att vid arvsskattens bestämmande dels obetald köpeskilling och inte fastigheten skall tas upp som tillgång, trots att enligt köpekontraktet parterna var överens om att den skatterättsliga äganderätten till fastigheten skulle övergå på tillträdesdagen, dels avdrag skall göras för den realisationsvinstskatt som följde av fastighetsförsäljningen.
  • NJA 1998 s. 610:En kommun överlät genom ett köpekontrakt ett område av en fastighet med förbehåll för kommunfullmäktiges godkännande. Fastän de kommunala representanter som undertecknade köpekontraktet inte var behöriga att binda kommunen vid köpet och kommunen hade obegränsad frihet att tillträda eller förkasta avtalet, har ett villkorligt köp enligt 4 kap 4 § JB ansetts föreligga när köpekontraktet undertecknats. Fristen för ansökan om fastighetsbildning enligt 4 kap 7 § JB har börjat löpa från samma tidpunkt.

5 §  Har i köpehandlingen föreskrivits att köpebrev skall upprättas, skall det anses som om förvärvets fullbordan eller bestånd gjorts beroende av köpeskillingens erläggande.

Köpebrevet ska ses som ett kvitto på att köparen betalat hela köpeskillingen.

En konsekvens av detta är att säljaren, efter att köpebrevet undertecknats, inte kan häva köpet på grund av att köparen inte har betalat i rätt tid.

Köparen uppmuntras att fullgöra sina åtaganden eftersom han inte kan få lagfart på sitt förvärv förrän köpet bekräftats genom undertecknandet av köpebrevet (jämför 20 kap.).

Se även 6 § där det står att svävarklausuler måste tas in i köpebrevet för att gälla.

  • NJA 2010 s. 58:Mäklarprovision. När uppdraget lämnats av en näringsidkare har, till skillnad från när uppdraget lämnats av en privatperson, en mäklare ansetts berättigad till provision, oavsett att överlåtelseavtalet hävts därför att den av mäklaren anvisade köparen inte fullgjort sin betalningsskyldighet. Målet är avgjort av HD i dess helhet och antecknat i HD:s minnesbok (Jfr 1986 s. 146)
  • NJA 2016 s. 689:Tolkning av avtal om köp av fast egendom. När köpekontrakt och köpebrev innehåller motstridiga uppgifter, bör köpekontraktet som regel läggas till grund för bedömningen av avtalsinnehållet.
  • NJA 1996 s. 807:Förvärv av fast egendom eller tomträtt skall vid tillämpning av lagen (1996:837) om tillfällig nedsättning av stämpelskatt i vissa fall, när köpebrev har föregåtts av köpekontrakt med sedvanligt innehåll, anses ha skett genom upprättandet av köpekontraktet.
  • NJA 1986 s. 146:Spörsmål om fastighetsmäklares rätt till provision när i köpekontrakt, som tillkommit genom hans förmedling, avtalats bl a att köpebrev skulle upprättas mot att säljaren erhöll köpeskillingen men köpeavtalet hävts på grund av att köparen inte full gjort sin betalningsskyldighet.
  • NJA 1995 s. 178:Ett köpekontrakt avseende en fastighet innehöll en bestämmelse att äganderätten skulle övergå till köparen först på tillträdesdagen. Innan köpet fullbordades träffade de tre köparna en inbördes överenskommelse om fördelning av köpeskillingen och uppdelning av fastigheten. Överenskommelsen har ansetts innefatta ett giltigt förfogande över den rätt till fastigheten som köparna erhållit genom köpekontraktet.
  • NJA 1995 s. 183:Arvsskattemål. Arvlåtare har genom köpekontrakt sålt en fastighet till pris överstigande taxeringsvärdet. Vid arvlåtarens död hade ännu inte tillträdesdagen infallit och köparen fullgjort sina åtaganden enligt köpekontraktet. Det har ansetts att vid arvsskattens bestämmande dels obetald köpeskilling och inte fastigheten skall tas upp som tillgång, trots att enligt köpekontraktet parterna var överens om att den skatterättsliga äganderätten till fastigheten skulle övergå på tillträdesdagen, dels avdrag skall göras för den realisationsvinstskatt som följde av fastighetsförsäljningen.

6 §  Har enligt köpehandlingen förvärvets fullbordan eller bestånd gjorts beroende av villkor och upprättas därefter köpebrev eller annan ytterligare köpehandling angående förvärvet, beror förvärvets fullbordan eller bestånd ej längre av villkoret, om icke detta intages även i den senare handlingen.

Om parterna väljer att upprätta köpebrev så måste villkor enligt 3 § 1st 1 p upprepas i detta för att gälla. I annat fall kan inte köpet återgå på grund av ett villkor i köpekontraktet.

Detta hänger ihop med vad som sägs i 5 § om att köpebrevet ses som en bekräftelse på att köparen fullgjort sina åtaganden. Ett köpebrev bör därför inte upprättas innan ett återgångsvillkor förlorat sin betydelse (vanligtvis två år enligt 4 §).

Om ett återgångsvillkor har upprepats i en andra köpehandlig kan köparen bara få vilande lagfart enligt 20 kap. 7 § 14 p. Detta uppmuntrar köparen att fullgöra sina åtaganden (t.ex. betala köpeskillingen) och få ut köpebrevet.

  • NJA 1996 s. 807:Förvärv av fast egendom eller tomträtt skall vid tillämpning av lagen (1996:837) om tillfällig nedsättning av stämpelskatt i vissa fall, när köpebrev har föregåtts av köpekontrakt med sedvanligt innehåll, anses ha skett genom upprättandet av köpekontraktet.
  • RH 1994:91:Köp av fast egendom. I köpekontrakt föreskrevs villkor som innebar att för det fall avstyckning ägde rum inom viss tid tillföll avstyckningen säljaren, men om så inte skedde erhöll köparen hela fastigheten. Villkoret har ansetts som ett s.k. svävarvillkor enligt 4 kap. 3 § 1 jordabalken och köparen har i tvist mot säljaren om bättre rätt till fastigheten inte ägt rätt att åberopa villkoret, eftersom villkoret inte upprepats i köpebrevet. Det har därvid ansetts sakna betydelse att köpebrevet kan ha tillkommit i tiden före eller samtidigt som köpekontraktet.

Köp av del av fastighet

7 §  Köp, som innebär att visst område av fastighet kommer i särskild ägares hand, är giltigt endast om fastighetsbildning sker i överensstämmelse med köpet genom förrättning, som är sökt senast sex månader efter den dag då köpehandlingen upprättades och, om förrättningen ej är avslutad vid utgången av nämnda tid, skall verkställas på grundval av köpet.

Om köpet avser del av fastighet måste fastighetsbildning ske enligt reglerna i fastighetsbildningslagen.

Ansökan om förrättning sker enligt reglerna i FBL 4:8.

Köpeavtalet blir ogiltigt om ansökan sker för sent eller om lämplighetsvillkoren i 3 kap.fastighetsbildningslagen inte är uppfyllda.

Om köpebrev används så räknas de sex månaderna från den dag då köpebrevet upprättades.

  • NJA 1987 s. 211:Fråga huruvida köp av område av fastighet blivit ogiltigt, då ansökan om fastighetsbildning inte gjorts inom sex månader från den dag då köpekontraktet upprättades. 4 kap 7 § JB.
  • NJA 1991 s. 262:Fråga huruvida domstol i mål angående fastighetsreglering ägt ingå i prövning av visst förhållande, som inte åberopats av klaganden. 4 kap 7 § JB.

8 §  Den som köpt andel i fastighet utan villkor att andelen skall utbrytas genom fastighetsbildning innehar fastigheten under samäganderätt med den eller de andra delägarna.

Har i köpehandlingen föreskrivits att andelen skall utbrytas äger 7 § motsvarande tillämpning.

Första stycket anger att om det inte finns något villkor om att fastigheten ska utbrytas så innehas fastigheten med samäganderätt med övriga delägare. I så fall blir lag (1904:48 s. 1) om samäganderätt tillämplig.

I andra stycket anges att 7 § istället ska tillämpas om det finns ett uttryckligt villkor i köpehandlingen om att andelen ska utbrytas.

Bestämmelsen hindrar inte att ägarna i ett senare skede ansöker om utbrytning genom en lantmäteriåtgärd. En vanlig lantmäteriåtgärd är klyvning som behandlas i 11 kap.fastighetsbildningslagen.

Lägg märke till att endast fastiheter i dess helhet kan intecknas enligt 22 kap. 2 §.

9 §  I fråga om köp av mark som är samfälld för flera fastigheter eller av fastighets andel i sådan mark äger 7 § motsvarande tillämpning.

Säljarens och köparens rättigheter och förpliktelser

10 §  Avkastning, som fastigheten frambringar före den dag då tillträde skall ske, tillkommer säljaren. Denne får dock icke avverka skog annat än till husbehov och ej heller avhända fastigheten annat än dess vanliga avkastning.

Arrendeavgift, hyra och annan inkomst av fastigheten, som belöper på tiden före tillträdesdagen, tillkommer säljaren.

Avgift som utgår för fastigheten och belöper på tiden från och med tillträdesdagen bäres av köparen. I förhållande till säljaren svarar köparen för stämpelskatt för förvärvet.

Det framgår att brytpunkten är den tillträdesdag som parterna har avtalat om.

Avkastning innan den dagen tillfaller säljaren och efter den dagen så tillfaller den köparen.

Första stycket rör naturlig avkastning som t.ex. skog och annat som odlas på fastigheten. Med ”frambringar” menas sådant som växt, mognat och skördas på fastigheten fram till tillträdesdagen och måste tas om hand för att inte bli förstört. I och med att t.ex. skog inte har något ”bäst före datum” har man i andra meningen satt en gräns för hur mycket en säljare får avverka.

Andra stycket rör så kallad civil avkastning (ekonomisk ersättning för brukande) och blir aktuellt om fastigheten t.ex. är ett hyreshus.

Tredje stycket anger att tillträdesdagen är avgörande även för avgifter som hänförs till fastigheten. Efter den dagen ska köparen stå för avgifterna. Här framgår också att oavsett vem av parterna som betalat stämpelskatten så är det köparen som ska svara för den.

  • RH 2010:53:Fråga om avkastning enligt 4 kap. 10 § jordabalken

11 §  Säljaren står faran för att fastigheten av våda skadas eller försämras medan den fortfarande är i säljarens besittning. Faran ligger dock på köparen, om fastigheten ej tillträtts till följd av dröjsmål på köparens sida.

Har fastigheten skadats eller försämrats på grund av händelse för vilken säljaren står faran, får köparen göra avdrag på köpeskillingen eller, om skadan är av väsentlig betydelse, häva köpet. Väckes ej talan om hävning inom ett år från det tillträde skedde, är rätten till sådan talan förlorad. Lag (1990:936).

Bestämmelsen behandlar casusansvaret och anger vem som får ansvara för olyckshändelser som t.ex. brand, storm, blixtnedslag och liknande.

Säljaren ansvarar fram till tillträdesdagen, därefter övergår ansvaret på köparen. Även om köparen dröjer med att tillträda är det den avtalade tillträdesdagen som är avgörande och inte när köparen faktiskt flyttar in.

För att undersöka om en försämring skett jämförs fastighetens skick vid tillfället för avtalet med dess skick vid tillfället för tillträdet.

Normalt slitage som uppstår på grund av säljarens användning av fastigheten under tiden från avtalet till tillträdet omfattas inte av paragrafen och sådant måste alltså köparen räkna med.

Avdrag på köpeskillingen beräknas enligt 19 c §.

Rätten att häva köpet preskriberas efter ett år (detta kan jämföras med den allmänna preskriptionsfristen på 10 år som annars gäller för fel i fastighet enligt 19 b §).

Om köparen vill göra ett fel gällande så måste han reklamera köpet enligt reglerna i 19 a §.

12 §  Har fastigheten efter köpet skadats eller försämrats genom säljarens vanvård eller vållande, får köparen göra avdrag på köpeskillingen eller, om skadan är av väsentlig betydelse, häva köpet. Han har dessutom rätt till ersättning för skada.

Väckes ej talan om hävning inom ett år från det tillträdet skedde, är rätten till sådan talan förlorad, om ej säljaren handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder. Lag (1990:936).

Mellan köpet och tillträdet har säljaren en vårdplikt och ansvarar för skador som beror på honom. Även om skadan visar sig först efter tillträdet är säljaren ansvarig om det går att visa att den beror på hans vållande eller vanvård. Om han varit i dröjsmål med att avträda fastigheten (jfr 13 §) ska han ansvara för skada som uppkommer även efter det avtalade tillträdet fram till att köparen faktiskt fick tillgång till fastigheten.

I förarbetena (SOU 1947:38 s.198) nämns som exempel på skada att säljaren avverkat skog i strid med 10 §, eller att han orsakat brand, översvämning eller liknande.

Prisavdraget beräknas enligt 19 c §.

Rätten att häva köpet preskriberas efter ett år om inte köparen inom den tiden stämmer säljaren i allmän domstol. Om säljaren handlat grovt vårdslöst eller i strid med tro och heder kan köparen fortfarande häva köpet efter denna tidpunkt (jämför 19 b § som anger den allmänna preskriptionsfristen om tio år).

Om köparen vill göra ett fel gällande så måste han reklamera köpet enligt reglerna i 19 a §.

  • RH 2014:33:På fast egendom avsedd för bostadsändamål har utförts åtgärder för om- och tillbyggnad som varit bygglovspliktiga. Efter att fastigheten sålts har det förhållandet att bygglov saknats ansetts utgöra fel i fastigheten. Köparna har ansetts kunna utgå ifrån att bygglov funnits och har alltså inte haft någon undersökningsplikt i det avseendet. Även fråga om beräkning av prisavdragets storlek.
  • NJA 1998 s. 99:Att överenskommelse om hävning av fastighetsköp träffats efter den i 4 kap 12 § JB angivna preskriptionsfristen har inte ansetts medföra att överenskommelsen är ogiltig.

13 §  Underlåter säljaren utan skäl att avträda fastigheten i rätt tid, skall han ersätta köparen dennes skada. Köparen får även häva köpet, om dröjsmålet är av väsentlig betydelse. Lag (1990:936).

Säljaren är i dröjsmål om han inte har lämnat fastigheten till den dag som parterna avtalat om. Köparen kan då, förutom att begära att säljaren lämnar fastigheten, kräva skadestånd. Om felet är väsentligt kan han också häva köpet.

Ett giltigt skäl för säljaren kan t.ex. vara om köparen inte har uppfyllt ett villkor som framgår av köpehandlingen.

14 §  Undandrager sig säljaren utan skäl att enligt föreskrift i köpehandling medverka till upprättande av köpebrev eller annan ytterligare köpehandling angående förvärvet eller att fullgöra annat som ankommer på honom för att bereda köparen möjlighet till lagfart, äger 13 § motsvarande tillämpning.

Om säljaren inte medverkar till upprättande av köpehandlingar (jämför 15 §) kan köparen, förutom att kräva att säljaren medverkar, enligt 13 § få skadestånd eller häva köpet (observera dock att preskriptionstiden på ett år för hävning inte gäller enligt denna paragraf).

Säljarens medverkan till upprättande av handlingar får betydelse för köparens möjlighet att få lagfart enligt 20 kap.

Liksom i 13 § kan ett giltigt skäl vara att köparen inte har fullgjort villkor som följer av köpehandlingen. Jämför även 5 § om att säljaren inte bör underteckna ett köpebrev förrän hela köpeskillingen betalats.

Med ”fullgöra annat” menas t.ex. de fall då säljaren inte har lagfart. Enligt 20 kap 7§ 2 p kan köparens lagfartsansökan då förklaras vilande. Enligt 20 kap. 4 § kan köparen söka lagfart även för säljarens förvärv, men det förutsätter att säljaren hjälper till med de handlingar som då behövs.

  • RH 2003:49:Talan om bättre rätt till fastighetsandel på grund av köp har bifallits. Trots det har talan om förpliktande för säljaren att vid äventyr av vite underteckna och överlämna en ny köpehandling avseende fastighetsandelen ogillats.

15 §  Kan köparen i annat fall än som avses i 14 § icke erhålla lagfart, har han rätt att häva köpet och få ersättning för skada, om ej hindret mot lagfart beror av köparen eller var känt för honom när köpet slöts. Köpet får dock hävas endast om skadan är av väsentlig betydelse.

Väckes ej talan om hävning inom ett år från den dag då tiden för sökande av lagfart utgick eller, om lagfart då var sökt, den dag då slutligt beslut i lagfartsärendet vann laga kraft, är rätten till sådan talan förlorad, om ej säljaren handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder. Lag (1990:936).

Paragrafen behandlar rättsliga fel bestående i att köparen inte får lagfart på sitt förvärv (se 20 kap. 6 § som behandlar avslag på lagfartsansökan och 20 kap. 7 § angående vilande lagfart).

Bestämmelsen skiljer sig från 14 § på så sätt att säljaren nu inte kan medverka till att köparen får lagfart, t.ex. på grund av att han inte var rätt ägare till fastigheten.

För att köparen ska få kräva skadestånd eller hävning krävs att hindret för lagfart inte beror på honom själv eller att han inte visste om att det fanns ett s.k. bestående lagfartshinder (som säljaren inte kan avhjälpa, jfr 14 §). Köparen har dock ingen skyldighet att undersöka saken närmare innan avtalet sluts.

Observera den särskilda preskriptionsfristen för hävning i andra stycket (som saknas i 14 §).

16 §  Svarar fastigheten på grund av inteckning eller upplåtelse av panträtt för högre belopp än som förutsattes vid köpet, får köparen av köpeskillingen innehålla vad som på grund härav kan komma att utgå ur fastigheten. Om ej så mycket av köpeskillingen återstår att betala och säljaren icke erlägger skillnaden inom en månad efter tillsägelse, har köparen rätt att häva köpet och få ersättning för skada.

Avser inteckning i den överlåtna fastigheten även annan fastighet och förutsattes ej detta vid köpet, har köparen rätt att häva köpet och erhålla ersättning för skada, om ej säljaren inom en månad efter tillsägelse ombesörjt, att det gemensamma ansvaret upplösts.

Paragrafen behandlar ett rättsligt fel bestående i att fastigheten är intecknad eller pantsatt med ett högre belopp än vad köparen trodde vid köpet.

Köparen har ingen undersökningsplikt och kan utgå från att fastigheten inte belastas av någon sakrätt (som t.ex. inteckning eller pant). Det är därför upp till säljaren att upplysa köparen om så inte är fallet.

Andra stycket behandlar de fall där fastigheten är gemensamt intecknad med någon annan fastighet utan att det angivits vid köpet.

Köparen måste reklamera felet enligt 19 a §.

17 §  Besväras fastigheten av annan rättighet än som avses i 16 § utan att köparen vid köpet ägde eller bort äga kännedom därom, äger 12 § motsvarande tillämpning.

Första stycket gäller även när annan än säljaren ägde byggnad eller annat som, om det är i samme ägares hand som fastigheten, enligt lag hör till denna samt köparen var i god tro vid köpet.

Paragrafen behandlar rättsliga fel i form av andra belastningar än de som avses i 16 § (panträtt).

Det kan t.ex. vara fråga om att fastigheten belastas av en nyttjanderätt eller ett servitut och köparen inte varit medveten om detta vid köpet (om köparen är medveten om att fastigheten är belastad av en rättighet och godtar detta så är det inte fråga om något rättsligt fel).

Se 7 kap.11-15 §§ för de fall då en nyttjanderätt kan göras gällande mot en köpare.

Köparen måste vara i god tro (och alltså inte veta om att fastigheten belastades av någon rättighet) för att få rikta ett ansvar enligt denna paragraf mot säljaren. För att slippa detta ansvar kan säljaren således berätta för köparen om de rättigheter som fastigheten belastas av.

Andra stycket syftar till de fall då tillbehörspresumtionen inte består enligt 2 kap 4 § 1 st. En köpare ska kunna lita på att något som kan vara tillbehör enligt 2 kap.1-3 §§ också är tillbehör. Om föremålet på grund av 2 kap. 4 § 1 st. inte räknas som tillbehör (och istället är lös egendom) föreligger det ett rättsligt fel enligt denna paragraf.

Felet måste reklameras enligt 19 a §.

  • NJA 2012 s. 1021:Rättsligt fel vid köp av fastighet. Det har vid tillämpning av 4 kap. 17 § jordabalken ställts högre krav på utredningen för att anse att köparen borde äga kännedom om en rättighets existens än vad som är fallet vid tillämpning av det motsvarande rekvisitet i 7 kap. 14 § jordabalken. Reklamationsfristen för rättsligt fel börjar löpa när ett krav från tredje man med anledning av ett rättsligt fel kan anses vara grundat på sannolika skäl.

18 §  Medför offentlig myndighets beslut att köparen icke förvärvat den rådighet över fastigheten som han vid köpet hade skäl att förutsätta, äger 12 § motsvarande tillämpning.

Om ett myndighetsbeslut gör att köparen inte kan använda fastigheten på det sätt som han avsett så föreligger ett rådighetsfel.

Säljaren presumeras känna till samtliga myndighetsbeslut och det spelar alltså ingen roll om han var i ond eller god tro angående detta.

Säljaren har upplysningsplikt i dessa fall och ska berätta för köparen vad det är som gäller. Av det följer också att köparen inte har någon undersökningsplikt och kan lita på säljaren. Det finns dock ett krav på att köparen ska vara i god tro, vilket innebär att om han visste om rådighetsfelet så kan han heller inte kräva någonting av säljaren.

Köparen måste reklamera felet enligt 19 a §.

  • NJA 1984 s. 12:Beslut om fastställelse av tomtindelning av ett kvarter med därav enligt 38 § byggnadslagen följande nybyggnadsförbud har ansetts hänförligt under 4 kap 18 § JB, när särskilda skäl inte talar däremot.
  • NJA 1982 s. 36:Beslut avseende stadsplan enligt vilken planområdet utgör industriområde har medfört inskränkning i tidigare gällande rätt att för bostadsändamål företa nybyggnad eller ombyggnad på viss fastighet. Stadsplaneläggningen omfattar endast tre fastigheter, av vilka de två andra redan före planens fastställande användes för industriändamål, och hela det därmed avsedda området ryms inom ett kvarter. Med hänsyn till stadsplanebeslutets sålunda begränsade räckvidd har beslutet ansetts hänförligt under 4 kap 18 § JB.
  • NJA 1994 s. 85:Sedan nya bestämmelser införts i fråga om sophantering har två fastigheter blivit föremål för inspektion av en företrädare för kommunen. Härvid har inspektionsrapporter upprättats. Rapporterna har inte ansetts utgöra sådana beslut av myndighet som avses i 4 kap 18 § JB.
  • NJA 1997 s. 629:Fråga huruvida en köpt fastighet har varit behäftad med rådighetsfel som avses i 4 kap 18 § JB. - Dessutom fråga om ersättning till biträde enligt rättshjälpslagen för juridiskt sakkunnigutlåtande.
  • RH 2003:63:Fråga om Sjöfartsverkets tillstånd att dumpa förorenade kvicksilverhaltiga muddermassor på vattenområde tillhörigt en försåld fastighet utgjort s.k. rådighetsfel enligt 4 kap. 18 § jordabalken. - Även fråga om förekomsten av en nedlagd soptipp på fastigheten utgjort fel enligt 4 kap. 19 § jordabalken.

19 §  Om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet, tillämpas vad som sägs i 12 § om köparens rätt att göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet. Köparen har dessutom rätt till ersättning för skada, om felet eller förlusten beror på försummelse på säljarens sida eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst.

Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet. Lag (1990:936).

Här behandlas s.k. faktiska fel i fastigheten.

Det kan vara fråga om konkreta fel, då fastighetens standard avviker från vad som avtalats. Inte bara sådant som står skrivet i avtalet, utan även sådant som stått i annonser eller andra uppgifter som säljaren lämnat under förhandlingarna faller in under detta.

Med ”annars avviker” menas andra fel än sådana som avviker från avtalet eller som faller under de övriga felreglerna. Det är fråga om abstrakta fel där en objektiv bedömning görs av om fastigheten avviker från normal standard (sådant som en köpare kan förvänta sig fungera i fastigheter av liknande skick). Här spelar faktorer som typ av fastighet, byggnadens ålder m.m. in.

Med undantag för 19 d § kan parterna fritt avtala om vad som ska gälla. Därför är friskrivningar möjliga, både vad gäller fastighetens egenskaper (t.ex. ”jag ansvarar inte för att värmepannan fungerar”) och vad gäller påföljder p.g.a. fel i fastigheten. Enligt HD (NJA 1975 s. 545) måste en friskrivning vara tydlig och inte för allmänt hållen. Säljaren måste klargöra vad han friskriver sig ifrån så att bägge parter förstår friskrivningens innebörd.

Säljaren ansvarar bara för ”dolda fel”, dvs. sådana fel som inte går att upptäcka. I andra stycket erinras om köparens undersökningsplikt och utgångspunkten är vad en genomsnittlig köpare kunnat upptäcka vid en noggrann undersökning. Om köparen inte är kunnig kan han behöva ta hjälp av en besiktningsman. Enligt Grauers (Fastighetsköp, 2008 s. 214-215) ansvarar köparen ändå för fel som besiktningsmannen missat p.g.a. slarv om en tillräckligt kunnig lekman bort upptäcka det.

Allt som köparen kan upptäcka med syn, lukt, känsel och hörsel utan att göra åverkan på fastigheten bör han undersöka (det gäller enligt NJA 1980 s. 555 även svårtillgängliga utrymmen som t.ex. kryputrymme under byggnaden). Undersökningsplikten utökas om det finns anledning till misstanke om fel. Om lukt eller fuktfläckar finns i byggnaden, eller om säljaren har sagt någonting som ger anledning till misstanke (t.ex. på grund av en friskrivning) bör köparen därför göra en mer noggrann undersökning. Då kan han t.ex. behöva bryta upp golvbrädor och liknande för att undersöka även ”dolda utrymmen” (dock ej utan säljarens tillåtelse!). Om säljaren däremot givit en lugnande uppgift om fastighetens skick minskar köparens undersökningsplikt och han ska kunna lita på vad säljaren sagt.

Säljaren har ingen generell upplysningsplikt, men bör ändå upplysa om sådant som han vet är felaktigt i fastigheten. Enligt NJA 2007 s. 86 kan säljaren tvingas ansvara även för fel som köparen borde ha upptäckt vid en undersökning av fastigheten om han förfarit försumligt t.ex. genom att lämna felaktiga uppgifter eller genom att hålla tyst om fel som han vetat om och som han borde ha insett varit av betydelse för köparen.

Reklamationsfristen i 19 a § måste iakttas.

  • NJA 1998 s. 407:Fråga i mål angående ansvar för fel i faS.het i vad mån köpare till stöd för att han fullgjort sin undersökningsplikt kan åberopa innehållet i ett av honom före köpet anskaffat besiktningsutlåtande. 4 kap 19 § 2 st JB.
  • NJA 1984 s. 733:Fråga huruvida lagakraftvunnen dom i mål rörande avdrag på köpeskilling på grund av fel i fastighet utgör hinder mot att i ny rättegång föra talan om ytterligare avdrag på grund av nyupptäckt fel. 17 kap 11 § RB.
  • NJA 1996 s. 584:Fråga om köpares undersökningsplikt vid fastighetsköp. 4 kap 19 § JB.
  • NJA 1983 s. 808:Vid försäljning av en fastighet med en inte helt färdigställd bostadsbyggnad togs i det på säljarsidan upprättade köpekontraktet in en bestämmelse om att köparen skulle överta "säljarens rättigheter och skyldigheter gentemot säljarens entreprenörer". Säljarens tolkning, att bestämmelsen innefattat en friskrivning av honom för fel som uppkommit genom byggnadsarbetet före överlåtelsen, har inte godtagits. En i kontraktet intagen föreskrift att egendomen "överlåtes sådan den av köparen har besiktigats" har inte heller tillagts betydelse av friskrivningsklausul.
  • RH 1997:31:Vid fastighetsköp har i en annons och i en fastighetsbeskrivning angetts att en byggnads boyta var större än den verkliga. Uppgifterna har ansetts innebära en utfästelse av säljaren om boytan.
  • NJA 2010 s. 286:En fritidsfastighet har inte ansetts avvika från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid förvärvet i ett fall där golvkonstruktionen i huset kunde ge upphov till fuktskador. Det har beaktats bl.a. att huset inte var nybyggt samt att golvkonstruktionen stämde överens med den byggnorm som gällde när huset uppfördes och att byggnadssättet var vedertaget vid den tiden.
  • RH 2013:5:Vid köp av fast egendom bör särskilda krav som är specifika för just en viss köpare tas in i köpekontraktet för att vara synliga för säljaren. Har ingen utfästelse gjorts i avtalet måste, för att säljaren ska bli ansvarig, felet vara sådant att det utgör ett fel för varje köpare av fastigheten. Ett första krav i detta hänseende är att det rör sig om en avvikelse som har väsentlig betydelse för fastighetens marknadsvärde.
  • NJA 1986 s. 670:Fråga om tillämpning av 4 kap 19 § JB på grund av förekomst av radon i hus (I och II).
  • NJA 1981 s. 1255:Vid köp av tre registerfastigheter, omfattande ett flertal skiften, utgick både köpare och säljare från den ekonomiska kartans visning beträffande fastigheternas areal och gränser. Sedan det efter köpet framkommit att ett av skiftena var väsentligt mindre än kartan utvisade, yrkar köparen nedsättning av köpeskillingen. Fråga huruvida köparen med hänsyn till omständigheterna, särskilt vad som förekommit vid ett samtal med säljaren, haft anledning att vid köpet räkna med att skiftet hade den omfattning som den ekonomiska kartan utvisade. 4 kap 19 § JB.
  • NJA 1984 s. 3:Fråga om omfattningen av köparens undersökningsplikt vid fastighetsköp. 4 kap 19 § JB.
  • NJA 1997 s. 149:Såld fastighet var felaktigt taxerad. Detta har inte ansetts utgöra sådan avvikelse som avses i 4 kap 19 § JB.
  • RH 1994:136:Vid försäljning av en fastighet har en mäklare upprättat en s.k. objektbeskrivning som säljarna av fastigheten fick ta del av. En uppgift i beskrivningen har ansetts utgöra del av avtalet mellan säljarna och köparna av fastigheten vid bedömningen av huruvida fastigheten varit felaktig. Dessutom fråga om beräkning av prisavdragets storlek.
  • NJA 1985 s. 274:Fråga om köpares undersökningsplikt vid fastighetsköp. 4 kap 19 § JB.
  • NJA 1981 s. 815:En hundraårig träbyggnad var vid fastighetens försäljning utsatt för husbocksangrepp. Felet hade kunnat upptäckas av köparen, om han undersökt fastigheten tillräckligt noggrant, vilket emellertid ej skett. Att säljaren bort misstänka att insektsangrepp pågick men köparen ej fått upplysning om sådan misstanke har ansetts ej betaga säljaren rätten att i mål om felansvar åberopa, att köparen eftersatt sin undersökningsplikt. 4 kap 19 § JB.
  • NJA 1998 s. 99:Att överenskommelse om hävning av fastighetsköp träffats efter den i 4 kap 12 § JB angivna preskriptionsfristen har inte ansetts medföra att överenskommelsen är ogiltig.
  • NJA 1989 s. 117:Makarna Å köpte av makarna C en fastighet för bostadsändamål. Det befanns emellertid att fastigheten vid tiden för köpet saknade stabilitet och att risk förelåg för sättningar. Dessa brister i marken ledde till att fastigheten måste utrymmas till följd av överhängande risk för skred. Då fastigheten över huvud taget inte kunde användas till det vid köpeförhandlingarna av såväl säljare som köpare förutsatta bostadsändamålet, har fastigheten befunnits sakna egenskap som, ehuru utfästelse ej lämnats, ändå kunde anses utfäst. Även fråga om köparnas undersökningsplikt. 4 kap 19 § JB.
  • NJA 2016 s. 346:Fel i fastighet? En fasadkonstruktion visade sig vara bristfällig i fråga om fuktsäkerhet. Men när huset uppfördes var konstruktionen allmänt godtagen i branschen och förenlig med gängse tolkning av den gällande byggnormen. Fastigheten har därför inte avvikit från vad köparna med fog kunnat förutsätta vid köpet.
  • RH 1997:22:Sedan köpare av fastighet tillträtt en i vart fall 170 år gammal byggnad på fastigheten har det visat sig att det förelåg rötskador och angrepp av skadeinsekter på bl.a. golvbjälkar. Fråga om fastighetens skick avvikit från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet.
  • NJA 1981 s. 894:Fastighetsköpare åberopar som grund för yrkande om avdrag på köpeskillingen, att fastigheten efter köpslutet utsatts för opåräknade trafikstörningar till följd av en gatuomläggning, som grundats på ett vid köpslutet föreliggande. men ännu inte fastställt stadsplanebeslut. Förhållandet har bedömts enligt bestämmelsen om faktiskt fel i fastigheten i 4 kap 19 § JB.
  • NJA 1988 s. 363:Prisavdrag på grund av dolt fel i fastighet har på parternas begäran bestämts med hänsyn till kostnaderna för att avhjälpa felet. På yrkande av säljaren har reparationskostnaderna omräknats till tiden för köparens tillträde av fastigheten. Ett av köparen först i HD framställt andrahandsyrkande om avkastningsränta från tillträdesdagen har upptagits till prövning och bifallits. (4 kap 19 § JB, 2 § 2 st och 5 § räntelagen samt 13 kap 3 § RB.)
  • NJA 2017 s. 113:Frågan om en ansvarsbegränsning i ett avtal om en s.k. överlåtelsebesiktning av en bostadsfastighet är verksam har bedömts med tillämpning av 36 § avtalslagen. Med hänsyn till omständigheterna har tillräckliga skäl för jämkning inte ansetts föreligga.
  • NJA 1997 s. 290:Köpare av småhus i vilka fukt- och mögelskador uppkommit har ansetts berättigade till nedsättning av köpeskillingarna, trots att de åtgärder som vidtagits till skydd mot fukt ansågs tillfredsställande och fackmannamässiga vid den tid då husen byggdes och även överensstämde med då gällande byggnormer.
  • NJA 2007 s. 86:Köpare av fastighet har ansetts berättigad att åberopa ett fel (betydande buller från motocrossbana) som säljaren känt till men inte upplyst köparen om, trots att köparen bort upptäcka felet. Betalning till fastighetsmäklaren, som inte var behörig att ta emot denna för säljarens räkning, har blivit giltig mot säljaren sedan denne, efter vunnen kännedom om att beloppet betalats till mäklaren och att mäklaren tillgodogjort sig beloppet som provision, inte gjort invändning mot mäklaren och inte heller begärt att denne skulle vidarebefordra beloppet.
  • RH 2003:63:Fråga om Sjöfartsverkets tillstånd att dumpa förorenade kvicksilverhaltiga muddermassor på vattenområde tillhörigt en försåld fastighet utgjort s.k. rådighetsfel enligt 4 kap. 18 § jordabalken. - Även fråga om förekomsten av en nedlagd soptipp på fastigheten utgjort fel enligt 4 kap. 19 § jordabalken.
  • RH 1999:121:Ett golv i en tillbyggnad till ett småhus hade utförts utan erforderlig luftspalt och ångspärr, varför omfattande fukt- och mögelskador hade uppstått. Köparen av huset har inte ansetts ha haft anledning att räkna med felet, trots att utförandefelet var vanligt förekommande på 60- och 70-talen, när golvet gjordes.
  • NJA 1985 s. 871:Fråga om tillämpning av 4 kap 19 § JB.

19 a §  Köparen får inte åberopa att fastigheten är felaktig enligt 11, 12 och 17--19 §§, om han inte lämnar säljaren meddelande om felet inom skälig tid efter det att han märkt eller borde ha märkt felet (reklamation).

Utan hinder av första stycket får köparen åberopa att fastigheten är felaktig, om säljaren har handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder.

Har köparen avsänt ett meddelande som anges i första stycket på ett ändamålsenligt sätt, får meddelandet åberopas även om det försenas, förvanskas eller inte kommer fram. Lag (1990:936).

Här anges att köparen, i de fall som anges, måste göra en reklamation hos säljaren för att få åberopa felet.

Det är ok med muntliga reklamationer, men ur bevissynpunkt är det bättre om reklamationen görs skriftligen.

En reklamation får inte vara allt för generell utan det måste framgå vad det är för fel som köparen vill göra gällande.

En bedömning görs från fall till fall i fråga om vad som ska anses vara ”skälig tid”. Tidsfristen kan t.ex. påverkas av omständigheter vid köpet och av vem som är köpare (en konsument utan kunskaper får längre tid på sig än en näringsidkare som i sin verksamhet handlar med fastigheter).

Andra stycket anger att köparen behåller sin rätt att göra felet gällande även om han inte reklamerat i tid om säljaren handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder.

I tredje stycket finns en allmän avtalsrättslig princip som anger att en reklamation går på mottagarens risk (jämför 40 § 1 st. avtalslagen och 82 § köplagen).

  • NJA 2012 s. 1021:Rättsligt fel vid köp av fastighet. Det har vid tillämpning av 4 kap. 17 § jordabalken ställts högre krav på utredningen för att anse att köparen borde äga kännedom om en rättighets existens än vad som är fallet vid tillämpning av det motsvarande rekvisitet i 7 kap. 14 § jordabalken. Reklamationsfristen för rättsligt fel börjar löpa när ett krav från tredje man med anledning av ett rättsligt fel kan anses vara grundat på sannolika skäl.
  • NJA 2008 s. 1158:Fråga om köpare av en fastighet har reklamerat fel i fastigheten inom skälig tid efter det att de märkt eller borde ha märkt felet.
  • NJA 2017 s. 1195:Fråga om en fastighetsköpare - även om säljaren har handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder - på grund av passivitet har förlorat sin rätt till påföljd för fel i fastigheten genom att inte underrätta säljaren om felet.
  • RH 1996:130:Fråga om köpare av en fastighet reklamerat fel i fastigheten inom skälig tid efter det att de märkt eller borde ha märkt felet.

19 b §  Köparens fordran på grund av fel i fastigheten preskriberas tio år efter det att han har tillträtt fastigheten, om inte preskriptionen avbryts dessförinnan. Lag (1990:936).

Köparen har tio år på sig att åberopa att ett fel föreligger från och med tillträdesdagen.

De allmänna reglerna om preskription i preskriptionslagen gäller även för fastighetsköp (notera dock skillnaden i när preskriptionstiden börjar löpa).

Av andra meningen framgår att det går att åstadkomma ett preskriptionsavbrott. I 5 § preskriptionslagen anges på vilka sätt preskriptionen kan avbrytas.

Observera att en särskild preskriptionsfrist finns för hävning, 11 § st 2 och 12 § 2 st.

19 c §  Ett avdrag på köpeskillingen skall beräknas så att förhållandet mellan det nedsatta och det avtalsenliga priset svarar mot förhållandet vid tidpunkten för tillträdet mellan fastighetens värde i felaktigt och i avtalsenligt skick. Lag (1990:936).

Denna paragraf behandlar beräkning av prisavdrag.

Beräkningen utgår från dagen för tillträdet och fastighetens värde (marknadsvärde) i avtalsenligt skick jämförs med vad den är värd i felaktigt skick. Rätten till avdrag på köpeskillingen motsvarar sedan fastighetens värdeminskning. Det är alltså en proportionell avdragsberäkning som tillämpas.

Bestämmelsen används också då man ska beräkna kostnaderna för en reparation.

  • RH 1995:55:En tingsrätt meddelade mellandom i frågan huruvida en köpare av fastighet vid fel i fastigheten har rätt till prisavdrag trots att köparen inte lidit någon förmögenhetsförlust i anledning av sitt förvärv. Hovrätten ansåg att det inte var lämpligt att meddela mellandom, bl.a. eftersom det finns uttryckliga lagregler om rätten till prisavdrag och beräkningen därav samt att parterna efter domens meddelande visade sig ha olika uppfattningar om domens innebörd. Trots att det inte kunde anses att det hos tingsrätten förekommit rättegångsfel undanröjde hovrätten mellandomen och återförvisade målet till tingsrätten.
  • RH 1994:136:Vid försäljning av en fastighet har en mäklare upprättat en s.k. objektbeskrivning som säljarna av fastigheten fick ta del av. En uppgift i beskrivningen har ansetts utgöra del av avtalet mellan säljarna och köparna av fastigheten vid bedömningen av huruvida fastigheten varit felaktig. Dessutom fråga om beräkning av prisavdragets storlek.

19 d §  En näringsidkare som i sin yrkesmässiga verksamhet sålt en fastighet till en konsument huvudsakligen för enskilt ändamål får inte mot konsumenten åberopa ett köpevillkor som i jämförelse med bestämmelserna i 11-19 c §§ är till nackdel för denne.

Trots första stycket kan näringsidkaren och konsumenten träffa avtal om att ersättning för skada enligt bestämmelserna i 12-19 §§ inte skall omfatta förlust i näringsverksamhet. Lag (2004:555).

Felreglerna är dispositiva (parterna kan själva avtala om vad som ska gälla) med undantag för de fall då en näringsidkare säljer till en konsument. Lagstiftaren har velat skydda köparen (den svagare parten i avtalsförhållandet) och denna paragraf anger att reglerna i 11-19 c §§ är tvingande till konsumentens fördel (villkor får inte vara mindre förmånliga än dessa regler). Det innebär t.ex. att näringsidkaren inte får friskriva sig från ansvar och på så sätt undgå påföljd.

Prop. 2003/04:45: (Jfr 4 kap. 19 d § jordabalken i utredningens förslag.)

Enligt det hittillsvarande andra stycket skall bestämmelserna i första stycket inte gälla om konsumenten tillförsäkras ett sådant garanti-, försäkrings- eller avtalsskydd som ställs som villkor för statlig bostadsfinansiering. Ändringen innebär att detta stycke upphävs. Vad som sägs i första stycket om att bestämmelserna i 11–19 c §§ är tvingande till ...

20 §  Säljaren skall till köparen överlämna honom tillhöriga kartor och andra handlingar angående fastigheten vilka är av betydelse för köparen som ägare av denna. Om handlingarna angår även annan egendom, skall de efter tillsägelse tillhandahållas köparen.

21 §  Om fastigheten kan frånvinnas köparen efter klander, skall säljaren återbära köpeskillingen och, om köparen var i god tro vid köpet, ersätta köparen dennes skada.

Är första stycket tillämpligt beträffande endast en del av fastigheten, får köparen, om han var i god tro vid köpet, häva detta såvitt angår fastigheten i övrigt. Bestämmelserna i 12 § äger därvid motsvarande tillämpning. Den tid inom vilken talan om hävning skall väckas räknas dock från det fastighetsdelen frångick köparen.

Om det visar sig att säljaren inte var rätt ägare till fastigheten kan köparen först försöka göra ett godtrosförvärv enligt reglerna i 18 kap. Om det inte lyckas (t.ex. på grund av reglerna i 18 kap. 3 §) och den rätte ägaren riktar en vindikationstalan mot köparen för att återfå fastigheten så sätter hemulansvaret in.

Det behöver dock inte inledas en klanderprocess för att hemulansvaret ska bli aktuellt, det räcker att köparen kan visa att en tredje person har ett giltigt anspråk på egendomen. Säljaren ska då betala tillbaks köpeskillingen och om köparen var i god tro (inte visste om att säljaren inte var rätt ägare) ska han även få skadestånd.

Enligt 3 § 2 p kan en säljare friskriva sig från hemulansvaret.

Regler om hur man ska agera då någon fått lämna fastigheten efter klander finns i 5 kap.

Observera också möjligheten enligt 22 § att vända sig till annan än säljaren om denne inte kan betala.

22 §  Kan säljaren ej erlägga vad som åligger honom enligt 21 §, får köparen kräva säljarens fångesmän i tur och ordning i den mån de ej är fria från ansvar enligt 21 §.

Om säljaren är insolvent (inte kan betala) kan köparen vända sig till säljarens fångesmän.

Med ”i den mån de inte är fria från ansvar” menas att fångesmännen ansvarar i den mån de inte har friskrivit sig från hemulansvaret (jfr 3 § 2 st.).

23 §  Har köparen icke erlagt hela köpeskillingen när klandertalan väckes, får han innehålla återstoden till dess betryggande säkerhet ställes för vad som säljaren kan åläggas att utge, om talan bifalles.

24 §  Blir köp av fastighet ej bestående på den grund att fastigheten överlåtits även till annan och denna överlåtelse skall åtnjuta företräde äger 21 § motsvarande tillämpning. Talan om hävning skall dock väckas inom den tid som anges i 15 §.

Sedan talan om företräde mellan överlåtelserna väckts, äger även 23 § motsvarande tillämpning.

25 §  I fråga om säljarens rätt till ränta på köpeskillingen gäller bestämmelserna i räntelagen (1975:635).

Om köpet enligt förbehåll i köpehandlingen häves på grund av utebliven betalning av köpeskillingen, skall köparen ersätta säljaren dennes skada. Lag (1975:641).

Säljaren har rätt till ränta då köparen inte betalar köpeskillingen i rätt tid.

För att säljaren ska få häva köpet måste ett förbehåll om detta ha tagits in i köpehandlingen enligt 3 § 1 p. Om köparen sedan inte betalar i tid har säljaren enligt andra stycket rätt till skadestånd. Ofta kan säljaren behålla handpenningen som skadestånd.

26 §  Är förvärvets fullbordan eller bestånd enligt köpehandlingen beroende av att köpeskillingen betalas och har köparen sedan köpet slöts

blivit försatt i konkurs,

fått till stånd offentlig ackordsförhandling utan konkurs,

vid utmätning funnits sakna tillgång att betala sina skulder,

om han är köpman, inställt sina betalningar eller

i annat fall funnits vara på sådant obestånd att han måste antagas icke kunna fullgöra sin betalningsskyldighet mot säljaren,

har säljaren rätt att häva köpet, om ej utan oskäligt uppehåll efter tillsägelse betryggande säkerhet ställes för köpeskillingen. Häves köpet, skall köparen ersätta säljaren dennes skada.

Här behandlas säljarens rätt till hävning vid köparens insolvens. För att det ska vara tillåtet att häva köpet krävs att förbehåll gjorts i köpehandlingen (3 § 1p. samt 5 §).

Om hävningsförbehåll inte tagits in i köpehandlingen kan säljaren fortfarande kräva dröjsmålsränta enligt 25 §.

27 §  Har köparen erhållit inteckning eller upplåtit panträtt i fastigheten, får han häva köpet endast när han erlagt så mycket av köpeskillingen att säljaren kan innehålla belopp som svarar mot vad som kan komma att utgå ur fastigheten på grund av inteckningen eller pantsättningen. Om vad som köparen erlagt av köpeskillingen ej förslår, får han häva köpet endast om han betalar skillnaden. Avser inteckningen även fastighet som icke ingick i köpet, får köparen häva köpet endast om han dessutom ombesörjt, att det gemensamma ansvaret upplösts.

Om köparen upplåtit annan rättighet och denna väsentligt minskar fastighetens värde eller dess användbarhet i säljarens hand eller om eljest fastigheten väsentligt försämrats eller på annat sätt nedgått i värde på grund av åtgärd eller annan omständighet, som är att hänföra till köparen eller beror av denne, får köparen häva köpet endast om säljaren får ersättning för värdeminskningen. Lag (1990:936).

Här behandlas begränsningar i köparens hävningsrätt.

Om köparen t.ex. belastat fastigheten med en panträtt och sedan vill häva köpet måste han kompensera säljaren för förlusten. Detta fungerar som ett påtryckningsmedel på köparen: för att få häva köpet måste han lösa de lån som han upplåtit panträtt för. Jämför 6 kap. 8 § där det framgår att de upplåtelser som köparen gjort gäller även mot säljaren om köpet hävs av köparen. Att säljaren ska kompenseras av köparen beror på att säljaren inte ska hamna i ett sämre ekonomiskt läge på grund av köparens upplåtelse, samtidigt som köparen inte ska kunna gynnas genom ett sådant förfarande.

Andra stycket tar upp två andra situationer då köparen måste kompensera säljaren för värdeminskning om han vill häva köpet. Det gäller t.ex. om köparen har hyrt ut en del av fastigheten eller om han minskat dess värde genom att riva en del av fastigheten (jämför här 7 kap. 25 § som i sin tur hänvisar till 6 kap. 8 §). Om fastighetens värde minskas på grund av konjunkturförändringar behöver köparen inte ersätta säljaren, detta är någonting som ligger utanför köparens kontroll.

Byte

28 §  Bestämmelserna i 1-27 §§ gäller i tillämpliga delar i fråga om byte. Om fastighet som gått i byte mot annan fastighet kan frånvinnas förvärvaren efter klander eller frångår honom till följd av omständighet som anges i 24 §, får han dock icke återtaga den fastighet han lämnade i byte. I stället har han rätt till ersättning i pengar.

Om två personer avtalar om att byta fastigheter med varandra ska de ses som både köpare och säljare. Om någon av parterna ska betala en mellanskillnad blir reglerna om köpeskilling tillämpliga på den summan.

Även vid byte måste förvärvaren söka lagfart enligt reglerna i 20 kap.

  • NJA 1995 s. 178:Ett köpekontrakt avseende en fastighet innehöll en bestämmelse att äganderätten skulle övergå till köparen först på tillträdesdagen. Innan köpet fullbordades träffade de tre köparna en inbördes överenskommelse om fördelning av köpeskillingen och uppdelning av fastigheten. Överenskommelsen har ansetts innefatta ett giltigt förfogande över den rätt till fastigheten som köparna erhållit genom köpekontraktet.
  • NJA 1995 s. 183:Arvsskattemål. Arvlåtare har genom köpekontrakt sålt en fastighet till pris överstigande taxeringsvärdet. Vid arvlåtarens död hade ännu inte tillträdesdagen infallit och köparen fullgjort sina åtaganden enligt köpekontraktet. Det har ansetts att vid arvsskattens bestämmande dels obetald köpeskilling och inte fastigheten skall tas upp som tillgång, trots att enligt köpekontraktet parterna var överens om att den skatterättsliga äganderätten till fastigheten skulle övergå på tillträdesdagen, dels avdrag skall göras för den realisationsvinstskatt som följde av fastighetsförsäljningen.

Gåva

29 §  Bestämmelserna i 1-3 och 7-9 §§ äger motsvarande tillämpning i fråga om gåva.

Paragrafen måste läsas ihop med hela fjärde kapitlet för att få veta vad som gäller för gåvor. T.ex. gäller formkraven för gåva (det är då en gåvohandling som ska upprättas och undertecknas av både gåvogivaren och gåvotagaren) medan felreglerna inte kan göras gällande.

Gåvan kan göras beroende av villkor under längre tid än två år (eftersom 4-6 §§ inte gäller för gåva) och över huvud taget är det ok med villkor för obestämd tid. T.ex. kan gåvogivaren ha nyttjanderätt till fastigheten under sin livstid. Det är också vanligt att gåvan förenas med ett överlåtelseförbehåll enligt 3 § 3 st.

Se 30 § för vad som gäller om gåvotagaren trots återgångsförbehåll överlåter fastigheten.

  • NJA 2010 s. 390:Fråga om ett överlåtelseförbud vid förvärv av en fastighet utgjorde hinder mot utmätning enligt 5 kap. 5 § UB. Vid bedömningen av om förvärvet skulle betraktas som en gåva eller ett köp, har en sidoöverenskommelse om att ett i fångeshandlingen avtalat vederlag inte skulle utges, lämnats utan beaktande.
  • NJA 1997 s. 336:Gåvoskatt. En make skänkte en tomträtt till sin hustru genom en gåvohandling som saknade uppgift om att gåvan var förenad med villkor om vederlag. Ett muntligt avtal om att hustrun samtidigt med förvärvet av tomträtten skulle överta betalningsansvar för lån som belastade denna har beaktats vid gåvobeskattningen.
  • NJA 1994 s. 69:Sedan en fastighet bortgivits utan förbehåll har givaren och gåvotagarna träffat skriftlig överenskommelse om förköpsrätt för en av delägarna till de andras andelar. Överenskommelsen har ej ansetts bindande och därmed inte ansetts hindra en av gåvotagarna från att utverka försäljning enligt samäganderättslagen (1904:48 s 1).
  • NJA 1997 s. 72:Avtal mellan delägare till jordbruksfastighet om förbud för enskild delägare att hos domstol begära försäljning av fastigheten har ansetts ha förfallit genom ikraftträdandet av lagen (1989:31) om förvaltning av vissa samägda jordbruksfastigheter. Denna lag har däremot inte ansetts hindra att den som genom gåva överlåter fastighet kan uppställa villkor om förbud mot försäljning på enskild delägares begäran. Trots att villkoret intagits i annan handling än gåvobrevet har det med hänsyn till omständigheterna ansetts rättsligt förpliktande.

30 §  Är gåvas fullbordan eller bestånd beroende av villkor under viss tid utöver två år från den dag då gåvohandlingen upprättades eller under obestämd tid, gäller villkoret icke mot den till vilken gåvotagaren överlåtit fastigheten, såvida icke talan om återgång av gåvan blivit väckt före överlåtelsen. Kan till följd av att villkoret sålunda icke blir gällande givaren ej återfå gåvan, har gåvotagaren att till givaren utge gåvans värde.

Om gåva till förmån för ofödda finns särskilda bestämmelser.

Enligt 29 § gäller inte tvåårsgränsen för villkor (4 §) för gåva.

Om villkoret är giltigt för högst två år är det gällande både mellan gåvogivaren och gåvotagaren samt mellan gåvotagaren och den nya köparen. Köparen kan inte göra godtrosförvärv enligt 18 kap. 1 § och kan bara få vilande lagfart under tiden villkoret gäller enligt 20 kap. 7 § 14 p.

Ett villkor som gäller för längre tid än två år är bara giltigt mellan gåvogivare och gåvotagare, medan villkoret ogiltigt mot den som gåvotagaren överlåter fastigheten till, vilket innebär att den nye köparen kan få lagfart på sitt förvärv. I och med att villkoret fortfarande är giltigt mellan gåvogivare och gåvotagare kan gåvogivaren då kräva att få gåvans värde.

Angående andra stycket, se lagen (1930:106) om rättshandlingar till förmån för ofödda och 9 kap. 2 § ärvdabalken.

31 §  Återgår gåva på grund av villkor som avses i 30 § och skall panträtt eller annan rättighet som tillkommit efter upplåtelse av gåvotagaren alltjämt bestå, skall gåvotagaren ersätta givaren dennes förlust.

5 kap. Verkan av att fast egendom frånvinnes någon efter klander m.m.

Detta kapitel är ett komplement till hemulansvaret i 4 kap. 21 § och reglerar närmare hur situationen ska hanteras då någon lämnat egendomen efter klander.

1 §  Avträder någon fast egendom efter klander, skall han dessutom utge ersättning för avkastning, som egendomen frambringat under tid efter det att han fick kännedom om att annan ägde bättre rätt till egendomen eller stämning delgavs honom. Ersättning skall också utges för arrendeavgift, hyra och annan inkomst av egendomen, som belöper på nämnda tid. Han får dock tillgodoräkna sig skälig ersättning för de kostnader han haft för att erhålla avkastningen och inkomsten samt för att under angivna tid underhålla egendomen.

Om avkastningen eller inkomsten på grund av den avträdandes försumlighet understigit vad som skäligen kunnat erhållas, skall han ersätta skillnaden.

Innehavaren har inte längre rätt till avkastning som egendomen ger efter att han blivit försatt i ond tro, d.v.s. då han fått veta att annan hade bättre rätt till egendomen eller då stämning delgavs honom.

Med avkastning menas till exempel hyra som influtit under perioden men också förmånen av att själv ha bott på fastigheten (istället för att hyra ut den) räknas som avkastning. I så fall motsvarar avkastningen vad som hade kunnat inflyta i form av hyra.

  • NJA 2008 s. 392:Ett avtal om upplåtelse av bostadsrätt har inte bundit bostadsrättsföreningen, varför erlagd insats och upplåtelseavgift skulle återgå. Föreningen har ansetts skyldig att utge avkastningsränta enligt 2 § första stycket räntelagen (1975:635) oberoende av om föreningen varit i ond tro om grunden för återgång och om det varit betalarna som föranlett återgången. Bestämmelsen i 3 § andra stycket räntelagen har inte ansetts tillämplig eftersom betalningen erlagts i avsikt att mottagaren skulle kunna förfoga över den för egen räkning, fastän det senare visade sig att rättshandlingen var ogiltig.
  • NJA 2008 s. 282:Sedan en båt har tagits i beslag under en förundersökning angående stöld, har undersökningsledaren enligt 27 kap. 4 a § rättegångsbalken beslutat att lämna ut båten till målsäganden. Fråga vid prövning enligt 6 § andra stycket om det kan anses uppenbart att målsäganden har bättre rätt till båten och i vad mån en invändning om retentionsrätt till säkerhet för ersättning för förbättringskostnader kan beaktas.
  • NJA 1996 s. 261:Genom äganderättsutredning bildades en fastighet av en myrslog. Fastigheten tillades därvid andel i en samfällighet. Fråga huruvida god tro hade inverkan på skyldighet för den som ägde återstoden av samfälligheten att utge ersättning för avkastning från samfälligheten.

2 §  Har egendomen skadats eller på annat sätt minskats i värde till följd av åtgärd eller annan omständighet som är att hänföra till den som avträder egendomen, skall denne ersätta värdeminskningen, om och i den mån det med hänsyn till beskaffenheten av hans förfarande och omständigheterna i övrigt ej kan anses obilligt.

Det här är en skadeståndsregel som anger att innehavaren ska ersätta skada eller värdeminskning som han orsakat, om det inte kan anses orimligt vid en skälighetsbedömning.

3 §  Den som vinner egendomen är skyldig att ersätta den som avträder egendomen nödvändig kostnad som denne haft utöver vad som fordrats för egendomens underhåll under den tid han innehaft denna. Även nyttig kostnad skall ersättas, om den ej gjorts under tid som anges i 1 §. Ersättning för nyttig kostnad utgår dock med högst det belopp varmed egendomens värde höjts genom den åtgärd som kostnaden avser.

4 §  Den som vill framställa anspråk på ersättning enligt 1-3 §§ skall väcka talan inom två år från det egendomen avträdes. Iakttages ej tiden, är rätten till talan förlorad. Om den ena parten väckt talan i rätt tid, har den andra parten rätt till kvittning, fastän hans rätt till talan är förlorad.

5 §  Har den som avträder egendomen haft annan än nödvändig kostnad för denna och kan vad som sålunda påkostats skiljas från egendomen, får han föra bort det, om icke den vinnande vill lösa det enligt vad som sägs nedan.

Vill den som avträder egendomen begagna sin rätt enligt första stycket, skall han inom en månad från den dag då egendomen avträddes eller, om han före utgången av denna tid väckt talan om ersättning enligt 3 §, från den dag då dom, varigenom hans talan helt eller delvis lämnats utan bifall, vann laga kraft, erbjuda den som vunnit egendomen att lösa vad han önskar föra bort. Vill den vinnande begagna sig av erbjudandet, skall han inom en månad från erbjudandet underrätta den som avträder egendomen därom samt dessutom, om samtidigt med erbjudandet krävts säkerhet för lösesumman, ställa betryggande säkerhet för den. Försummar den vinnande något av vad som sålunda föreskrives, är hans rätt att lösa förlorad.

6 §  Det som ej förts bort inom tre månader efter det att erbjudandet om inlösen avvisades eller tiden för dess antagande utgick, tillfaller den vinnande utan ersättning.

Den som avträder egendomen får ej utan den vinnandes samtycke föra bort något från egendomen, innan han ställt betryggande säkerhet för vad han enligt 1 eller 2 § kan vara skyldig att utge eller, om ersättningen blivit bestämd till beloppet, han betalat detta.

Om den som avträder egedomen fört bort något från denna, skall han återställa egendomen i dess tidigare skick.

7 §  Bestämmelserna i 1-6 §§ äger motsvarande tillämpning när fast egendom överlåtits till flera och tvist om företrädet uppstår mellan dem.

6 kap. Panträtt

Anledningen till att panträtt upplåts i fastigheter är att det värde som finns i fastigheterna ska kunna utnyttjas till att frigöra kapital. Fastigheten används då som säkerhet för långivarens fordran. Problemet med detta är att det är fråga om en hypotekarisk panträtt där fastighetsägaren har kvar besittningen till säkerheten.

Upplåtelse av panträtt

1 §  Ägare av en fastighet, som vill upplåta panträtt i denna till säkerhet för fordran, har rätt att i den ordning som anges i 22 kap. hos inskrivningsmyndigheten erhålla inskrivning i fastigheten av visst penningbelopp (inteckning). Bevis om inteckningen kallas pantbrev. Ett pantbrev utfärdas antingen i skriftlig form (skriftligt pantbrev) eller genom registrering i pantbrevsregistret enligt lagen (1994:448) om pantbrevsregister (datapantbrev).

Inteckning kan enligt 22 kap. beviljas i flera fastigheter (gemensam inteckning). Gemensam inteckning kan också uppkomma genom att intecknad fastighet delas. Lag (1994:449).

För att få en panträtt måste fastighetsägaren först ansöka om inteckning enligt reglerna i 22 kap. hos inskrivningsmyndigheten som sedan fattar ett beslut om att utfärda ett pantbrev. Pantbrevet kan sedan pantsättas som säkerhet för en fordran.

I 10-11 §§ finns ytterligare bestämmelser om gemensamt intecknade fastigheter.

2 §  Panträtten upplåtes genom att fastighetens ägare överlämnar pantbrevet som pant för fordringen.

Ett datapantbrev skall anses ha överlämnats till borgenären, när denne eller någon som företräder honom har registrerats som pantbrevshavare i pantbrevsregistret.

Bestämmelser om fastighetsägarens rätt när pantbrev icke alls eller delvis utnyttjats för pantsättning (ägarhypotek) finns i 9 §. Lag (1994:449).

Här behandlas kraven som måste vara uppfyllda för att en giltig pantsättning ska anses ha ägt rum.

  • Det är fastighetens ägare som ska göra pantsättningen.
  • Det ska utgöra säkerhet för en fordran.

Med fastighetsägaren menas den person som på ett korrekt sätt förvärvat en fastighet. Detta kan jämföras med fastighetsägarbegreppet i 22 kap. där det anges att den för vilken lagfart senast söktes är att anse som fastighetsägare. Enligt Jensen (Panträtt i fast egendom, 7:e upplagan, sidan 50) innebär detta att en ny ägare som inte hunnit söka lagfart inte kan inteckna fastigheten medan han däremot kan pantsätta redan befintliga pantbrev. Den tidige ägaren kan, om det var han som senast sökte lagfart, istället inteckna fastigheten och få ut nya pantbrev, men han kan inte pantsätta dessa då denna rättighet endast ankommer på den civilrättsligt rätte ägaren.

Det är inte tillräckligt med ett innehav av ett pantbrev då pantbrevet också måste vara kopplat till en fordran (skulden ska tydligt peka ut pantbrevet).

Av 4 § samt preskriptionslagen11 § framgår att även om fordran är preskriberad så har borgenären rätt till betalning.

Andra stycket anger att datapantbrev uppfyller kravet på tradition genom registreringen i pantbrevsregistret.

  • RH 2000:83:Utan en uttrycklig viljeförklaring kan pantförskrivning inte ansetts ha skett och någon giltig panträtt har därför inte uppkommit.
  • NJA 1983 s. 671:Ansökan om inteckning i en fastighet, undertecknad av fastighetsägaren och försedd med begäran om anteckning om innehav för viss sparbank, ingavs av sparbanken till inskrivningsmyndigheten. Pantförskrivning till sparbanken hade skett före ingivandet, men härom fanns inte uppgift i ansökningen. Efter inskrivningsdagen men innan pantbrev utgivits av inskrivningsmyndigheten förklarades pantbrevet utmätt för tredje mans fordran mot fastighetsägaren. Fullbordad panträtt till säkerhet för sparbankens fordran ansågs ej ha uppkommit innan utmätningen skedde, varför denna förklarades äga giltighet gentemot sparbanken och fastighetsägaren.
  • NJA 1982 s. 336:Pantbrev, som innehades som pant av en kreditinrättning (A), pantförskrevs även till B och senare också till C. Pantförskrivningen till C angavs gälla i den mån pantbreven inte behövde tas i anspråk för pantsättarens lån hos bl a B. A underrättades om pantförskrivningen till C enligt lagen (1936:88) om pantsättning av lös egendom som innehaves av tredje man, innan A erhöll underrättelse om pantförskrivningen till B. Detta förhållande har ansetts inte ge C bättre rätt till pantbreven än som innefattas i pantförskrivningen. Tillika fråga om viss åtgärd innefattat underrättelse enligt 1936 års lag. Vid köpeskillingsfördelningen efter exekutiv försäljning av fastighet har Lst:n tillerkänt C rätt till betalning på grund av pantbrev före B. C har i överinstanserna framställt yrkande om att B:s fordran skall upptas till lägre belopp än denne bevakat, till följd varav det på ett efterföljande pantbrev uppkommer ett överhypotek som skall tilldelas C. Trots att C inte själv anfört besvär över LSt:ns beslut och inte heller hos LSt:n framställt anmärkning mot bevakningen, har han ansetts berättigad att framställa detta yrkande.
  • NJA 1981 s. 507:Ansökan om inteckning i en fastighet, undertecknad av fastighetsägaren och försedd med anteckning om att blivande pantbrev pantförskrivits till viss fastighetsägarens borgenär, ingavs av borgenären till inskrivningsmyndigheten, som tog upp den på inskrivningsdagen och meddelade beslut om inteckning. Panträtt i fastigheten enligt pantbrevet till säkerhet för borgenärens fordran har ansetts vara kl 12 på inskrivningsdagen upplåten till borgenären i enlighet med 6 kap 2 § 1 st JB.

Panträttens innebörd

3 §  När en myndighet vid utsökning eller i annat fall fördelar medel mellan rättsägare i fastighet, har en borgenär rätt att för fordran, som är förenad med panträtt i fastigheten, med den företrädesrätt inteckningen medför enligt lag få betalning ur medlen intill pantbrevets belopp. I den mån detta inte räcker till, erhåller borgenären betalning ur medlen genom ett tillägg. Detta får inte överstiga femton procent av pantbrevets belopp jämte ränta på detta belopp från den dag då fastigheten utmättes, konkursansökan gjordes eller de medel nedsattes som i övrigt skall fördelas. Räntan beräknas för år enligt en räntefot som motsvarar den av Riksbanken fastställda, vid varje tid gällande referensräntan enligt 9 § räntelagen (1975:635) ökad med fyra procentenheter. Förändringar i referensräntan som inträffar efter upprättandet av en sakägarförteckning skall inte beaktas.

Har flera pantbrev överlämnats som pant för fordran och har inteckningarna samma företrädesrätt eller gäller de omedelbart efter varandra, skall bestämmelserna i första stycket om pantbrevets belopp avse pantbrevens sammanlagda belopp.

En borgenärs rätt till betalning omfattar inte tillägget, om pantbrevet har utmätts på ansökan av borgenären eller om pantbrevet är pantförskrivet till honom i andra hand. Lag (2002:351).

Företrädesrätten följer av 17 kap. 6 § och utgår från dagen för ansökningen.

En fordran som är förenad med panträtt kan ibland överstiga pantbrevets grundbelopp. I dessa fall kan ett tillägg på pantbrev utnyttjas, oavsett om det överskjutande beloppet beror på en räntefordran eller kapitalfordran. Tillägget består av två delar, dels ett fast tillägg om 15 % och dels ett löpande tillägg (även kallat utmätningsränta) som består av riksbankens referensränta + 4 %. Tillägget beräknas alltid på pantbrevets grundbelopp och ger det maxbelopp som en panthavare kan få ut (han kan dock aldrig få ut mer än värdet av den totala fordran).

Ett exempel: Antag att referensräntan ligger på 6 % och vi har ett pantbrev med ett grundbelopp om 100 000 kr. Det fasta tillägget blir då 15 % x 100 000 = 15 000 kr. Det löpande tillägget (6 % + 4 %) blir 10 % x 100 000 = 10 000 kr. Totalt uppgår tillägget till 25 000 kr och det belopp som en panthavare kan få ut är (tillägg + pantbrevets grundbelopp) 100 000 + 25 000 = 125 000 kr.

Observera att man måste ta i beaktande hur lång tid tillägget ska utgå (mellan utmätning och medelsfördelning). Här har räntan beräknats på ett år, men det kan lika väl vara fråga om bara några månader.

I andra stycket finner vi den så kallade blockregeln.

Då inteckningarnas värden slås ihop behöver i bästa fall inget tillägg utgå och i sämsta fall behöver man endast räkna med ett tillägg. Bortsett från att fungera som en hjälpregel vid beräkningen av tillägg är regelns främsta syfte att minska förekomsten av ägarhypotek (som annars missgynnar panthavare med sämre prioriterade fordringar).

Ett exempel: A har en fordran som uppgår till 150 000 kr. Som säkerhet för detta har A två pantbrev om vardera 100 000 kr med samma företrädesrätt. Då blockregeln tillämpas slås pantbrevens värden ihop till det sammanlagda värdet 200 000 kr. A:s fordran täcks således helt av pantbrevet och något tillägg behöver inte tas ut. Ett ägarhypotek på 50 000 uppstår.

Om blockregeln inte tillämpats måste man istället ta varje pantbrev för sig och räkna med tillägg för varje pantbrev. Situationen blir då att A först ska ha maximal utdelning på det första pantbrevet, d.v.s. 100 000 jämte tillägg enligt första stycket. Detta ger ett maxbelopp om 125 000 kr. Därefter ska återstående 25 000 kr tas ut ur det andra pantbrevet. Här ska alltså ett tillägg betalas ut på det första pantbrevet samtidigt som ägarhypoteket i det andra pantbrevet uppgår till 75 000 kr.

Tredje stycket behandlar de fall där rätten till tillägg är inskränkt.

  • NJA 1991 s. 383:Analogisk tillämpning av 6 kap 3 § JB har ansetts tillåten när konkursförvaltare säljer fastighet under hand.
  • NJA 1981 s. 459:Sedan utmätning skett av gäldenärs andel i fast egendom och av hans andel i pantbrev i egendomen, har vid exekutiv försäljning av hela fastigheten utmätningen av andelen i pantbrevet ej ansetts omfatta tillägg enligt 6 kap 3 § JB. 91 a § UL.
  • NJA 1983 s. 696:Fråga om tillämpning av bestämmelsen i 6 kap 3 § 2 st JB om sammanslagning av pantbrevs belopp i fall då pantbreven blivit utmätta.

4 §  Borgenär har rätt att få betalning enligt 3 § även om fordringen preskriberats eller icke blivit anmäld efter kallelse på okända borgenärer.

  • NJA 1996 s. 560:Preskription av huvudfordran inskränker inte borgenärens rätt att få betalning ur tredjemanspant som ställts till säkerhet för fordringen.

5 §  Om skyldighet för borgnär att, fastän fordringen ej är förfallen till betalning mottaga betalning ur medel som myndighet skall fördela mellan rättsägare i fastigheten finns särskilda bestämmelser.

6 §  Försämras fastigheten till följd av vanvård eller naturhändelse eller av annan därmed jämförlig orsak så att panträttens värde väsentligt minskas, får borgenären söka betalning ur fastigheten fastän fordringen ej är förfallen till betalning.

I prop. 1970:20 del B s 313 f. nämns en omfattande försäljning av fastighetstillbehör som exempel på ”jämförlig orsak”.

Upplåtelse av panträtt i vissa fall

7 §  Har fastighet överlåtits och har därefter förre ägaren upplåtit panträtt i fastigheten, gäller upplåtelsen, om borgenären vid upplåtelsen eller, när fordringen därefter överlåtits till annan, denne vid sitt förvärv varken ägde eller bort äga kännedom om äganderättsöverlåtelsen. Om fastigheten överlåtits även till annan, äger vad som sagts nu tillämpning i fråga om upplåtelse som den senare förvärvaren gjort.

Första stycket äger tillämpning även när fastigheten övergått genom sådant förvärv som avses i 17 kap. 11 §.

Vid tillämpning av första stycket skall den som har förlitat sig på ett högst en månad gammalt gravationsbevis anses ha varit i god tro, om det inte framgår av omständigheterna att han eller hon på annat sätt har fått eller borde ha fått kännedom om äganderättsöverlåtelsen. Lag (2000:226).

Om någon säljer sin fastighet och sedan upplåter panträtt i fastigheten, är det enligt 2 § inte en korrekt pantsättning eftersom den inte gjorts av den rätte ägaren. Det uppstår då en sakrättslig konflikt mellan den rätte ägaren och panthavaren.

Den här paragrafen är ett undantag till 2 § och anger att panten ändå blir giltig om panthavaren är i god tro då han tar emot pantbrevet eller då pantbrevet registreras.

Eftersom detta är betungande för fastighetens rätte ägare har panthavaren ålagts en undersökningsplikt. Av uttrycket ”ägde eller bort äga kännedom” kan det utläsas att panthavaren endast kan göra ett godtrosförvärv om han aktivt har undersökt om pantsättaren varit behörig.

Detta gäller också om en dubbelöverlåtelse ägt rum (om fastigheten har sålts till flera) och den andre köparen har upplåtit pant i fastigheten. Så länge panthavaren var i god tro spelar det ingen roll om upplåtaren var i ond tro och visste om att det var fråga om en dubbelöverlåtelse.

Hänvisningen till 17:11 innebär att första stycket gäller även vid universalsuccession (bodelning, arv, testamente, bolagsskifte och liknande förvärv).

Enligt tredje stycket kan en borgenär som förlitat sig på ett gravationsbevis som är yngre än en månad anses vara i god tro om det inte finns andra omständigheter som talar för att han bort äga kännedom om att upplåtaren inte var den rätte ägaren. Månaden anses börja löpa från den dag som gravationsbeviset anger som inskrivningsdag.

7 a §  Har panträtt upplåtits till säkerhet för en fordran som ännu inte har uppkommit och var upplåtaren vid överlämnandet av pantbrevet behörig att upplåta panträtten eller var borgenären då i god tro på sätt anges i 7 §, gäller panträtten till säkerhet för fordringen även om upplåtaren inte längre är ägare till fastigheten när fordringen uppkommer. Vad nu sagts gäller dock inte, om borgenären före fordringens uppkomst har fått kännedom om att upplåtaren inte längre är ägare till fastigheten.

Vad som sägs i första stycket gäller även när ett pantbrev utgör säkerhet för en fordran och fordringen därefter byts ut mot en annan fordran utan några andra ändringar än sådana som normalt förekommer vid fordringsutbyten av det slag som det är fråga om. Lag (1985:172).

Första stycket behandlar de fall då panträtten upplåtits innan fordran uppstår, som t.ex. vid generell pantförskrivning.

Om panträtten är giltig enligt 2 § eller panthavaren har gjort ett godtrosförvärv enligt 7 § då panträttsavtalet uppstod så är panträtten giltig även för den nya fordringen. Det gäller också om fastigheten överlåtits innan fordran uppstått, under förutsättning att borgenären inte visste om överlåtelsen då fordran uppstod. Till skillnad från vad som gäller enligt 7 § behöver inte panthavaren aktivt undersöka att pantsättaren var behörig vid varje nytillkommen fordran, vilket framgår av uttrycket ”fått kännedom” (god tro består då fram till han får veta att pantsättaren inte äger fastigheten).

Enligt andra stycket kan godtrosförvärv göras då en fordran byts ut mot en annan fordran. Ett lån kan t.ex. bytas ut mot ett nytt lån för att få en ändrad ränta. Om fastigheten överlåtits innan detta utbyte kan borgenären göra ett godtrosförvärv utan att han behöver göra en aktiv kontroll av att pantsättaren var behörig.

  • NJA 2002 s. 11:Ett pantbrev utgjorde säkerhet för en checkräkningskredit. Sedan den pantsatta fastigheten överlåtits förlängdes krediten i enlighet med avtalsvillkoren. Borgenärens fordran har inte ansetts bli utbytt mot en annan fordran då kredittiden förlängdes. Jfr 6 kap. 7 a § 2 st JB.

8 §  Frångår fastighet innehavaren efter klander, är upplåtelse av panträtt som skett efter det att fastigheten kom ur rätte ägarens hand utan verkan, om annat ej följer av 18 kap. eller av annan bestämmelse.

Första stycket äger motsvarande tillämpning när förvärv av fastighet återgår som ogiltigt eller avtal om sådant förvärv häves av överlåtaren. Om gåva på talan av givaren återgår till denne på grund av villkor, varav gåvans fullbordan eller bestånd gjorts beroende under viss tid utöver två år från den dag då gåvohandlingen upprättades eller under obestämd tid, gäller dock upplåtelsen, såvida den icke skett efter det att talan väcktes.

Paragrafen behandlar den situation då en person som inte är rätt ägare upplåter panträtt i fastigheten.

Om innehavaren får gå ifrån fastigheten efter klander (den som sålde fastigheten var inte rätt ägare) enligt första stycket eller om förvärvet är ogiltigt eller hävs av säljaren enligt andra stycket så har innehavaren aldrig varit rätt ägare till fastigheten. Huvudregeln är att pant som upplåts av en obehörig person inte gäller mot den rätte ägaren (jämför 2 §).

Denna paragraf anger några situationer där panträtten ändå kan göras gällande mot fastighetens rätte ägare. Här nämns bland annat möjligheterna till godtrosförvärv enligt reglerna i 18 kap.

18 kap. 2 § anger att godtrosförvärv är möjligt om den som upplät panten (den obehörige innehavaren) var lagfaren ägare eller var på väg att få lagfart, och panthavaren inte visste om eller borde ha vetat om att upplåtaren inte var rätt ägare (notera även 18 kap 3 § som behandlar de fall där godtrosförvärv inte är möjligt). Om panträtten blir gällande mot den rätte ägaren på grund av godtrosförvärvet så kan han få skadestånd enligt 18 kap. 4 §.

Panträtt som förlorats genom klander kan även räddas genom reglerna om hävd enligt 16 kap 1 § eller genom att den obehörige pantsättaren själv gör ett godtrosförvärv enligt 18 kap 1 §.

Av andra stycket framgår e contrario (motsatsvis) att panträtten fortfarande är gällande om det istället är köparen som häver. Även om det är säljaren som häver uppstår ett problem. Enligt 18 kap. 2 § måste upplåtaren ha lagfart för att ett godtrosförvärv ska vara möjligt, och för att en säljare ska få häva köpet krävs svävarvillkor (jfr 4 kap 3 §) vilket innebär att endast vilande lagfart kan föreligga vid tiden för pantsättningen.

Ogiltigheten som avses i andra stycket kan t.ex. bero på avtalslagens regler (28-33 §§) eller brister i formkravet vid fastighetsköpet (4 kap1 eller 4 §§). Enligt 7 kap. 25 § ska dessa regler tillämpas även i fråga om nyttjanderätt, servitut och rätt till elektrisk kraft.

Ägarhypotekets innebörd

9 §  Om pantbrev icke överlämnats som pant för fordran, är fastighetens ägare berättigad att vid sådan fördelning som avses i 3 § med den företrädesrätt inteckningen medför enligt lag erhålla tilldelning ur medlen med pantbrevets belopp. Har pantbrev överlämnats som pant för fordran men understiger fordringen pantbrevets belopp, är fastighetsägaren berättigad att ur medlen erhålla skillnaden.

Bestämmelsen rör s.k. ägarhypotek.

Det framgår att utdelning på pantbrev som är helt eller delvis obelånade ska tillfalla fastighetsägaren.

Tillägg som avses i 3 § utgår inte på ägarhypotek.

Gemensamt intecknade fastigheters inbördes ansvar

10 §  Ansvaret för inteckning som beviljats i flera fastigheter vilar på var och en av fastigheterna till det belopp som faller på fastigheten efter förhållandet mellan dennas särskilda värde och sammanlagda värdet av alla fastigheterna. Som fastighets värde gäller därvid taxeringsvärdet för året innan inteckningen söktes eller, om särskilt taxeringsvärde då ej fanns för fastigheten, det taxeringsvärde som därefter först fastställes. Om någon av fastigheterna skall säljas utmätningsvis och taxeringsvärde som angivits nu icke finns för var och en av fastigheterna, gäller de värden som åsätts fastigheterna enligt 12 kap.utsökningsbalken.

Kan borgenär ej erhålla betalning ur köpeskillingen för intecknad fastighet med det belopp för vilket fastigheten svarar enligt första stycket, svarar de övriga fastigheterna för återstoden av beloppet med fördelning efter där angivna grunder. Kan ur någon av dessa fastigheter betalning ej erhållas för dess andel i återstoden, fördelas bristen på samma sätt mellan de återstående fastigheterna. Lag (1981:784).

Gemensamt inteckningsansvar kan uppkomma genom att man ansöker om det (22 kap. 2 §), genomför inteckningsåtgärden utsträckning (22 kap. 7 §), eller genom fastighetsbildningsåtgärderna klyvning och avstyckning (11 resp. 10 kap. FBL). Den aktuella paragrafen behandlar den/de gemensamma inteckningarnas inbördes ansvar, i avstyckningsfallen kan dock 11 § bli aktuell istället. Primärt svarar de olika fastigheterna proportionellt i förhållande till varandra och man tar fastigheternas enskilda värden i förhållande till fastigheternas gemensamma värde. Värdet sätts utifrån taxeringsvärdet året innan inteckningen gjordes.

I det fall det uppstår en brist i någon av de gemensamt intecknade fastigheterna vid en försäljning träder den/de andra fastigheterna in med ett s.k. sekundäransvar. Dessa fastigheter svarar då för bristen enlig samma fördelningsprincip som för primäransvaret.

För giltig pantsättning av gemensamma inteckningar gäller huvudregeln i 2 §. I det fall det uppkommer en skillnad mellan inteckningsansvaret och pantsättningen, t.ex. genom att endast en av två eller flera fastighetsägare pantsätter en gemensam inteckning, gäller pantsättningen bara i den fastighetsägarens fastighet.

11 §  Har intecknad fastighet delats, fördelas ansvaret mellan de särskilda delarna enligt 10 §, om annat ej anges i andra stycket.

Delades fastigheten genom avstyckning och är stamfastigheten och den avstyckade fastigheten icke längre i samme ägares hand, svarar stamfastigheten för hela inteckningen och den avstyckade fastigheten endast för vad som icke kan utgå ur stamfastigheten. Om flera fastigheter avstyckats från stamfastigheten, svarar fastighet, på vilken lagfart icke sökts, före fastighet, på vilken lagfart sökts, och fastighet, på vilken lagfart sökts senare, före fastighet, på vilken lagfart sökts tidigare. Har lagfart sökts på samma inskrivningsdag eller har lagfart icke sökts på någon av fastigheterna, svarar fastighet som senare övergått till ny ägare före fastighet som tidigare övergått till ny ägare. Mellan fastigheter som övergått samma dag fördelas ansvaret efter de grunder som anges i 10 §.

Andra stycket hindrar icke att borgenären söker betalning samtidigt ur stamfastighet och avstyckad fastighet.

Bestämmelse om att avstyckad fastighet i vissa fall icke svarar för inteckning i stamfastighet finns i 16 § andra stycket.

Huvudregeln är att ansvaret för gemensamma inteckningar fördelas enligt 10 §.

Om gemensam inteckning uppstår till följd av avstyckning och stamfastigheten och styckningslotten inte längre har samma fastighetsägare svarar styckningslotten endast för den brist som eventuellt uppstår i stamfastigheten. Har flera fastigheter avstyckats svarar (d.v.s. har betalningsskyldighet före) den som inte sökt lagfart före den som har sökt lagfart. Har lagfart sökts för flera fastigheter gäller den inbördes ordningen enligt principen äldre lagfart svarar efter nyare lagfart.

Vissa bestämmelser om intecknings och pantbrevs giltighet

12 §  Avser inteckning endast en fastighet och säljs denna exekutivt, är inteckningen, sedan försäljningen vunnit laga kraft och köpeskillingen betalats, utan verkan till belopp som enligt sakägarförteckningen inte täcks av köpeskillingen, behållen avkastning eller andra influtna medel, om inte kronofogdemyndigheten förordnat om fortsatt inteckningsansvar. Har medel influtit genom särskild försäljning av tillbehör, är inteckning utan verkan till belopp som ur medlen utfallit på pantbrevets belopp.

Avser inteckning flera fastigheter gemensamt och säljes dessa på exekutiv auktion enligt gemensam sakägarförteckning, äger första stycket motsvarande tillämpning. Sker försäljningen enligt särskilda sakägarförteckningar, förlorar inteckningen sin verkan, om ej kronofogdemyndigheten förordnat om fortsatt inteckningsansvar. Säljes endast någon eller några av fastigheterna, blir inteckningen såvitt angår försåld fastighet helt utan verkan, om ej kronofogdemyndigheten förordnat om fortsatt inteckningsansvar, och såvitt angår annan fastighet utan verkan till den del medel utfallit på pantbrevets belopp. Lag (1994:445).

13 §  Fördelas medel som är att tillgå vid utsökning utan att fastigheten sålts, är inteckning utan verkan till den del medlen utfallit på pantbrevets belopp.

Första stycket gäller ej, om innehavaren av pantbrevet avstått från sin rätt till betalning och, när fråga är om gemensam inteckning, samtycke till avståendet lämnats av såväl ägare till övriga av inteckningen besvärade fastigheter som innehavare av panträtt, vilken gäller i en eller flera av fastigeterna med lika rätt som eller sämre rätt än inteckningen.

14 §  Avstås intecknad fastighet eller område av sådan fastighet på grund av expropriation eller liknande tvångsförvärv, är inteckningen utan verkan i den inlösta egendomen, sedan inlösen fullbordats. Såvitt angår annan av inteckningen besvärad egendom är inteckningen utan verkan till belopp som vid fördelning av medel med anledning av tvångsförvärvet utfallit på pantbrevets belopp. Härvid äger 13 § andra stycket motsvarande tillämpning.

15 §  Har myndighet i annat fall än som avses i 12-14 §§ fördelat medel mellan rättsägare i intecknad fastighet, är inteckningen utan verkan till den del medlen utfallit på pantbrevets belopp. Härvid äger 13 § andra stycket motsvarande tillämpning.

16 §  Sammanlägges fastighet eller del av fastighet med annan fastighet eller fastighetsdel, omfattar inteckning som besvärar någon av de i sammanläggningen ingående fastigheterna eller fastighetsdelarna hela den nybildade fastigheten.

En fastighet som har bildats genom avstyckning ansvarar inte för inteckningar i stamfastigheten eller stamfastigheterna, om

  1. lantmäterimyndigheten har meddelat ett beslut om inteckningsfrihet enligt 10 kap. 8 a § fastighetsbildningslagen (1970:988), eller
  2. fastigheten har bildats genom avstyckning av en samfällighet eller en viss ägovidd av en samfällighet. Lag (2004:395).

I samband med sammanläggning av fastigheter eller fastighetsdelar utsträcks inteckning till att gälla i hela den nybildade fastigheten.

Andra stycket handlar om avstyckningsfallen. För att undvika att gemensamma inteckningar uppstår kan lantmäterimyndigheten i samband med avstyckningen skapa s.k. inteckningsfria styckningslotter genom att göra en oskadlighetsprövning enligt 10 kap. 8 a § fastighetsbildningslagen. Därigenom uppstår inte någon gemensam inteckning och styckningslotten belastas inte av stamfastighetens tidigare gjorda inteckningar enligt första punkten. Kan lantmäterimyndigheten inte fatta ett sådant beslut bör man istället söka panthavarnas samtycke till relaxation enligt 22 kap 11 §, så att förvärvaren av styckningslotten inte riskerar att bli ansvarig för stamfastighetens ekonomiska brister vid en eventuell tvångsförsäljning. För avstyckning från samfällighet uppstår inte inteckningsansvar för styckningslotten enligt andra punkten.

17 §  Om inteckning blir utan verkan, är även pantbrevet utan verkan. Ändras i annat fall inteckning till belopp eller omfattning erhåller pantbrevet verkan i enlighet med inteckningens ändrade innehåll.

Dödning av förkommet pantbrev medför ej att inteckningen blir utan verkan.

7 kap. Allmänna bestämmelser om nyttjanderätt, servitut och rätt till elektrisk kraft

Nyttjanderätter skiljer sig från äganderätten genom att utgöra upplåtelser av begränsade rättigheter. Genom ett avtal har någon annan än fastighetsägaren fått rätten att bruka eller nyttja den fasta egendomen.

En nyttjanderätt är en sakrätt i fast egendom och är därför någonting som en tredje man måste beakta. Om t.ex. huset jag bor i säljs så måste min nyttjanderätt beaktas vid försäljningen.

  • RH 2002:9:Hyresrätt till en bostadsrättslägenhet har i sakrättsligt hänseende bedömts på ett sätt som motsvarar reglerna i 7 kap. jordabalken.
  • RH 2001:53:Säljare av fastighet har i köpekontrakt, som delgetts bostadsrättsförening genom hembud enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt, garanterat att inga nya hyresavtal skulle träffas avseende fastigheten. Säljaren har, trots detta, därefter tecknat skriftliga hyresavtal och tillträde har skett innan fastigheten har överlåtits genom hyresnämndens beslut om att bostadsrättsföreningen antagit säljarens hembud inom föreskriven tid. Hyresavtalen har - även om hyresgästerna skulle ha haft vetskap om upplåtelseförbudet i köpekontraktet - ansetts giltiga mot bostadsrättsföreningen.

Bestämmelsernas tillämpningsområde

1 §  Detta kapitel avser arrende, hyra, tomträtt och annan nyttjanderätt samt servitut och rätt till elektrisk kraft, om rättigheten upplåtits genom avtal.

Om vissa rättigheter som anges i första stycket finns bestämmelser även i 8-15 kap.

Förekommer eljest i lag eller annan författning särskilda bestämmelser om rättighet som avses i detta kapitel, äger de tillämpning.

Här anges att 7 kap. innehåller allmänna regler som gäller gemensamt för alla nyttjanderätter, och sedan finns specialregler i de följande kapitlen.

Samtliga av dessa kap. ska läsas tillsammans med de allmänna reglerna i 7 kap.

Ett exempel som belyser hur de olika kapitlen ska användas tillsammans:

Om en fråga om anläggningsarrende ska lösas måste ledning sökas i de allmänna reglerna om nyttjanderätt i 7 kap. och i de allmänna reglerna om arrende i 8 kap. men även specialreglerna om anläggningsarrende i 11 kap. måste beaktas.

Vid te.x. lägenhetsarrende blir endast de allmänna reglerna om nyttjanderätt i 7 kap. och de allmänna reglerna om arrende i 8 kap. aktuella då det inte finns några specialregler på det området.

Det finns också nyttjanderätter som endast regleras i 7 kap. T.ex. faller benefika nyttjanderätter (d.v.s. där ingen betalning utgått) utanför hyres- och arrendelagstiftningen och det är då detta kapitel som ska användas.

I tredje stycket anges att om det finns andra regler om ”rättighet som avses i detta kap” så ska de gälla istället för 7 kap. Här avses t.ex. 7 kap. 5 § äktenskapsbalken, 17 § sambolagen, 15 kap. 15 § föräldrabalken, Lagen (1957:390) om fiskearrenden och 14-22 §§jaktlagen.

2 §  Detta kapitel gäller i tillämpliga delar även hyresrätt i hus, som ej hör till fastighet.

  • RH 2002:9:Hyresrätt till en bostadsrättslägenhet har i sakrättsligt hänseende bedömts på ett sätt som motsvarar reglerna i 7 kap. jordabalken.

3 §  Av fastighetsägaren åt annan upplåten rätt att avverka skog på fastigheten eller att tillgodogöra sig andra alster av fastigheten eller dennas naturtillgångar eller att jaga eller fiska på fastigheten är att anse som nyttjanderätt, även om med rättigheten icke är förenad rätt att i övrigt nyttja fastigheten.

Vad fastighetsägaren enligt en skriftlig överenskommelse med staten eller en kommun angående naturvården inom ett visst område (naturvårdsavtal) förbundit sig att tillåta eller tåla skall vid tillämpningen av denna balk och andra författningar i sin helhet anses som en nyttjanderätt. Lag (1998:861).

  • NJA 1986 s. 136:Avtal, varigenom fastighetsägare förklarat sig sälja rätt att på fastigheten avverka skog av viss omfattning under en tid av ungefär 20 månader, har bedömts som upplåtelse av nyttjanderätt enligt 7 kap 3 § JB. De grundsatser rörande stoppningsrätt som i fråga om köp av lös egendom kommit till uttryck i 39-41 §§ köplagen har ansetts tillämpliga på upplåtelsen.
  • NJA 2009 s. 570:En sådan partiell nyttjanderätt till fast egendom som behandlas i 7 kap. 3 § första stycket JB får som huvudregel överlåtas utan fastighetsägarens samtycke.

4 §  Bestämmelserna i denna balk om nyttjanderätt avser icke gravrätt, vägrätt eller bostadsrätt.

Gravrätt behandlas istället i 7 kap.begravningslagen (1990:1144), vägrätt behandlas i 30-33 §§väglagen (1971:948) och bostadsrätt behandlas i bostadsrättslagen (1991:614).

Upplåtelsetiden

5 §  Avtal om upplåtelse av annan nyttjanderätt än tomträtt är inte bindande längre än femtio år från det avtalet slöts. Upplåtelse av fast egendom inom detaljplan och upplåtelse av jordbruksarrende är dock inte bindande längre än tjugofem år. Upplåtelse av annan nyttjanderätt än jordbruksarrende för någons livstid gäller utan begränsning till viss tid.

Avser upplåtelsen endast eller huvudsakligen rätt att avverka skog för annat ändamål än husbehov, är avtalet ej bindande längre än fem år.

Första och andra styckena gäller ej nyttjanderätt som upplåtes av staten. Första stycket inverkar ej på nyttjanderättshavares rätt till förlängning av avtal på grund av lag.

Har arrende eller hyra upplåtits på längre tid än den i första stycket föreskrivna längsta tiden för nyttjanderätts bestånd och vill fastighetsägaren eller nyttjanderättshavaren frånträda avtalet sedan denna tid gått ut, skall uppsägning ske. Lag (1987:132).

Om tidsgränserna som uppställs i denna paragraf överskrids så är upplåtelsen inte längre bindande (detta är en tvingande regel som parterna inte kan avtala bort). Parterna kan ändå avtala om en längre upplåtelsetid, men har då rätt att frånträda avtalet efter att tidsgränsen som anges i paragrafen har passerat.

En upplåtelse som gäller för obestämd tid eller ”för alltid” kan inte sägas upp, men då gäller de maxtider som anges i paragrafen.

Om tiden däremot har angivits i avtalet eller om nyttjanderätt har upplåtits på någons livstid (det är inte möjligt för jordbruksarrende) kan avtalet inte sägas upp under avtalstiden (som t.ex. kan vara på 12 år).

Begränsningen på 25 år på områden inom detaljplan gäller inte om området detaljplanerats efter att nyttjanderättsavtalet ingicks.

I tredje stycket nämns två undantag då upplåtelsen kan bli bindande för längre tid: Då staten är upplåtare samt då rätt till förlängning av avtalstiden ges genom lag (det gäller jordbruks- och bostadsarrende, bostadshyra och fiskearrende). En nyttjanderättshavare har då rätt till förlängning av avtalet även om tidsgränsen har passerats, och det direkta besittningsskyddet påverkas därför inte. I 6 § finns ytterligare undantag som gäller för servitut och rätt till elektrisk kraft.

Om avtalet rör arrende eller hyra och längre tid än den föreskrivna maxtiden har avtalats ska den part som vill frånträda avtalet säga upp detta. Övriga nyttjanderätter kräver ingen formell uppsägning.

6 §  Upplåtelse av servitut eller rätt till elektrisk kraft får ske utan begränsning till tiden.

Huvudregeln om tidsbegränsningar som följer av 5 § gäller inte för servitut och rätt till elektrisk kraft. Dessa rättigheter kan istället gälla för alltid, men de kan också tidsbegränsas genom avtal.

Förlängning av tiden för upplåtelsen samt ändringar i och tillägg till upplåtelseavtalet

7 §  Överenskommelse om förlängning av upplåtelsetiden gäller som ny upplåtelse.

Förlängning på grund av lag eller med tillämpning av bestämmelse i upplåtelseavtalet innebär ej att ny upplåtelse kommer till stånd.

En förlängning av upplåtelsetiden innebär att en helt ny upplåtelse uppstår som ersätter den tidigare upplåtelsen. P.g.a. det ska reglerna som finns för nya upplåtelser tillämpas även vid förlängning av upplåtelsetiden. T.ex. måste de formkrav som finns uppställda för nyttjanderätten beaktas. För att överenskommelsen ska bli giltig mot en ny ägare måste reglerna i 11-16 §§ tillämpas även vid en förlängning av upplåtelsetiden (t.ex. måste förbehåll göras enligt 11 § om inte överenskommelsen är inskriven).

Förlängning på grund av lag kan ske genom s.k. tyst förlängning (se t.ex. 12 kap. 3 § 3 st. 2 p.), s.k. automatisk förlängning, (se t.ex.12 kap. 3 § 3 st. 1 p.) och genom tvångsförlängning p.g.a. reglerna om direkt besittningsskydd. Förlängning på grund av avtalsbestämmelse syftar på de fall där det i upplåtelseavtalet finns en klausul om automatisk förlängning. I båda dessa fall anses den ursprungliga upplåtelsen fortsätta oförändrad.

8 §  Överenskommelse om ändring i eller tillägg till upplåtelseavtalet gäller som ny upplåtelse i förhållande till ny ägare av fastigheten eller innehavare av rättighet i denna, om ej annat följer av andra stycket.

Ändring i eller tillägg till nyttjanderättsavtal med tillämpning av bestämmelse i lag om rätt till förlängning av sådant avtal innebär ej att ny upplåtelse kommer till stånd.

Sker ändring i eller tillägg till upplåtelseavtal som upprättats skriftligen, skall detta anmärkas på handlingen, om fastighetsägaren eller rättighetshavaren begär det.

Om ändringen eller tillägget ska ses som en ny upplåtelse måste de regler som finns för nya upplåtelser tillämpas även för ändringen eller tillägget. T.ex. måste reglerna i 11-16 §§ iakttas för att den nya upplåtelsen ska gälla gentemot en ny ägare av fastigheten.

Nyttjanderättshavaren bör begära att ändringen eller tillägget anmärks på handlingen (se 3 st.) eftersom en sådan anmärkning enligt 12 § gäller som om förbehåll skett (jfr 11 §) och skyddar överenskommelsen om fastigheten överlåts till en ny ägare.

Hinder mot andelsupplåtelse

9 §  Avtal som innebär att i detta kapitel avsedd rättighet skall gälla i andel i fastighet eller i fastighets andel i mark, som är samfälld för flera fastigheter, har ej verkan som upplåtelse av nyttjanderätt, servitut eller rätt till elektrisk kraft.

Bestämmelsen anger att det inte är tillåtet med andelsupplåtelser.

En överenskommelse som t.ex. innebär att nyttjanderätt upplåts delvis i en fastighet är inte gällande mot en ny fastighetsägare (upplåtelsen får alltså inte sakrättslig verkan). Däremot kan överenskommelsen vara giltig mellan de avtalande parterna (upplåtelsen har då obligationsrättslig verkan).

Rätt till inskrivning

10 §  Nyttjanderätt som upplåtits genom skriftlig handling samt servitut får inskrivas. Förbehåll som strider häremot är utan verkan utom i fråga om arrende eller hyra.

Rätt till elektrisk kraft får inskrivas, om ägaren av den fastighet i vilken rättigheten upplåtits medgivit skriftligen att inskrivning får ske.

För att få skriva in en nyttjanderätt måste den ha upplåtits genom en skriftlig handling (muntliga överenskommelser kan vara giltiga, men de kan inte vara inskrivna).

Inskrivning är bra p.g.a. att nyttjanderätten eller servitutet blir känd för allmänheten genom detta förfarande. I och med att rättigheten är inskriven anses en ny ägare vara medveten om dess existens (han försätts i ond tro) och rättigheten blir då gällande mot denne (rättigheten ges sakrättsligt skydd).

På grund av inskrivningens viktiga funktion är det inte tillåtet att göra förbehåll om att inskrivning inte får ske. Bestämmelsen är tvingande så till vida att även om man inte måste göra en inskrivning, ska det finnas en möjlighet att göra så. Hyra och arrende är undantagna från detta och skyddas istället av 13 §.

Rättighetens ställning vid fastighetens övergång till ny ägare

11 §  Överlåtes fastighet, som besväras av nyttjanderätt eller servitut, åligger det överlåtaren i förhållande till rättighetshavaren att vid överlåtelsen göra förbehåll om upplåtelsen, om ej inskrivning av rättigheten är beviljad. Sådant förbehåll medför att upplåtelsen gäller mot den till vilken fastigheten överlåtes.

Överlåtes fastighet, som besväras av rätt till elektrisk kraft, gäller upplåtelsen mot den nye ägaren oberoende av förbehåll.

Det är upp till säljaren att göra förbehåll om att en rättighet finns upplåten i fastigheten. Om rättigheten däremot finns inskriven så behövs inget förbehåll. Tanken är att sådana upplåtelser som köparen känner till, antingen genom förbehåll eller genom inskrivning, ska vara gällande och respekteras av honom.

Ur bevissynpunkt är det bra om förbehåll görs i köpehandlingarna, men eftersom det inte finns några formkrav är det till och med godtagbart med muntliga förbehåll.

Det räcker inte att bara göra förbehåll för de egna upplåtelserna. Säljaren måste även göra förbehåll för sådana upplåtelser som tidigare ägare av fastigheten gjort.

Om säljaren försummar att göra förbehåll, och rättigheten inte är inskriven, upphör den att gälla (med undantag för vad som sägs i 12-14 §§). Om säljaren inte har gjort något förbehåll blir han skadeståndsskyldig enligt 18 §.

  • RH 2002:9:Hyresrätt till en bostadsrättslägenhet har i sakrättsligt hänseende bedömts på ett sätt som motsvarar reglerna i 7 kap. jordabalken.
  • RH 2001:53:Säljare av fastighet har i köpekontrakt, som delgetts bostadsrättsförening genom hembud enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt, garanterat att inga nya hyresavtal skulle träffas avseende fastigheten. Säljaren har, trots detta, därefter tecknat skriftliga hyresavtal och tillträde har skett innan fastigheten har överlåtits genom hyresnämndens beslut om att bostadsrättsföreningen antagit säljarens hembud inom föreskriven tid. Hyresavtalen har - även om hyresgästerna skulle ha haft vetskap om upplåtelseförbudet i köpekontraktet - ansetts giltiga mot bostadsrättsföreningen.

12 §  Har beträffande skriftlig upplåtelse, som skall äga bestånd mot ny ägare av fastigheten, träffats överenskommelse som avses i 7 § första stycket eller 8 § första stycket och är överenskommelsen anmärkt på fastighetsägarens exemplar av upplåtelsehandlingen, gäller överenskommelsen mot den nye ägaren som om förbehåll skett.

13 §  Även om förbehåll ej skett, gäller upplåtelse som avser arrende eller hyra mot ny ägare av fastigheten, om upplåtelsen skett genom skriftligt avtal och tillträde ägt rum före överlåtelsen.

Första stycket gäller ej i fråga om överenskommelse som avses i 8 §. I fråga om överenskommelse som avses i 7 § gäller första stycket endast om den förut gällande upplåtelsetiden utgått före överlåtelsen, varvid tillträde ej skall anses ha ägt rum innan överenskommelsen trätt i tillämpning.

Om giltighet av avtal om förhandlingsordning mot ny hyresvärd finns bestämmelser i hyresförhandlingslagen (1978:304). Lag (1978:305).

Här behandlas ett undantag till 11 § som säger att om det är fråga om arrende eller hyra så gäller rättigheten även utan förbehåll. En förutsättning är att parterna har upprättat ett skriftligt avtal (observera att avtal om lägenhetsarrende och hyra kan träffas muntligen) och att tillträde har skett innan överlåtelsen. Fastigheten måste alltså i realiteten ha tagits i besittning, det räcker inte att hyresgästen t.ex. fått nycklarna utan han måste även använda sig av lägenheten.

Se också 14 § 2 st. som handlar om den nye ägarens passivitet.

Angående tredje stycket, se 8 § hyresförhandlingslagen.

  • RH 1998:23:Dubbla, samtidiga vräkningsprocesser. En hyresvärd förde vid tingsrätten talan om fastställelse av att det inte fanns något giltigt hyresavtal med motparten samtidigt som han vid hyresnämnden ansökte om att hyresavtalet skulle upphöra vid hyrestidens utgång. Målet vilandeförklarades vid tingsrätten. Hyresnämnden biföll hyresvärdens upphörstalan men hovrätten ändrade beslutet och förlängde hyresavtalet. Därmed blev rättskraftigt avgjort att ett nytt hyresavtal skulle anses föreligga mellan parterna. Med ändring av tingsrättens därefter meddelade dom har hovrätten därför ogillat hyresvärdens negativa fastställelsetalan.
  • RH 2001:53:Säljare av fastighet har i köpekontrakt, som delgetts bostadsrättsförening genom hembud enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt, garanterat att inga nya hyresavtal skulle träffas avseende fastigheten. Säljaren har, trots detta, därefter tecknat skriftliga hyresavtal och tillträde har skett innan fastigheten har överlåtits genom hyresnämndens beslut om att bostadsrättsföreningen antagit säljarens hembud inom föreskriven tid. Hyresavtalen har - även om hyresgästerna skulle ha haft vetskap om upplåtelseförbudet i köpekontraktet - ansetts giltiga mot bostadsrättsföreningen.

14 §  I annat fall än som avses i 11-13 §§ gäller upplåtelsen mot den till vilken fastigheten överlåtits endast om upplåtelsen enligt 17 kap. äger företräde framför överlåtelsen på grund av inskrivning eller den nye ägaren vid överlåtelsen ägde eller bort äga kännedom om upplåtelsen.

Överlåtes vid arrende eller hyra fastigheten efter rättighetshavarens tillträde och gäller enligt 11-13 §§ upplåtelsen ej mot den nye ägaren, skall upplåtelsen likväl bestå mot honom, om han ej uppsäger avtalet inom tre månader från överlåtelsen.

Om reglerna i 11-13 § inte blir tillämpliga kan denna paragraf ge rättighetshavaren ytterligare en möjlighet att få behålla sin rättighet.

Den nya ägaren anses vara i ond tro om han hade kännedom om att fastigheten belastades av en upplåtelse eller om han borde ha haft kännedom om detta. Köparen har alltså undersökningsplikt och ska själv kontrollera om fastigheten belastas av någon rättighet.

Om en hyresgäst eller arrendator inte är skyddad enligt reglerna i 11-13 §§ måste en ny fastighetsägare aktivt agera för att upplåtelsen ändå inte ska bli bestående. Om han inte handlar inom tremånadersfristen så är rättighetshavaren skyddad på grund av dennes passivitet.

  • NJA 2012 s. 1021:Rättsligt fel vid köp av fastighet. Det har vid tillämpning av 4 kap. 17 § jordabalken ställts högre krav på utredningen för att anse att köparen borde äga kännedom om en rättighets existens än vad som är fallet vid tillämpning av det motsvarande rekvisitet i 7 kap. 14 § jordabalken. Reklamationsfristen för rättsligt fel börjar löpa när ett krav från tredje man med anledning av ett rättsligt fel kan anses vara grundat på sannolika skäl.
  • NJA 1990 s. 331:Fråga om god tro hos köpare av fastighet beträffande nyttjanderätt som upplåtits av tidigare ägare. 7 kap 14 § JB.

15 §  Förbehåll som strider mot bestämmelserna i 11-14 §§ om rättighetens bestånd mot ny ägare av fastigheten är utan verkan.

Reglerna i 11-14 §§ är tvingande och går inte att avtala bort. Alla förbehåll som strider mot detta blir ogiltiga.

16 §  Efter exekutiv försäljning av fastighet gäller upplåtelse av nyttjanderätt, servitut eller rätt till elektrisk kraft mot den nye ägaren endast om försäljningen skett under förbehåll om rättighetens bestånd enligt 12 kap.utsökningsbalken eller rättigheten enligt samma kapitel är skyddad utan förbehåll. Är fastigheten taxerad som hyreshusenhet, gäller dock upplåtelser som avser hyra av en bostadslägenhet med obestämd hyrestid och som grundar sig på en skriftlig handling alltid mot den nye ägaren, om hyresgästen har tillträtt lägenheten före den exekutiva försäljningen.

Bestämmelser om verkan av underlåtenhet att uppsäga arrende- eller hyresavtal som enligt första stycket ej gäller mot ny ägare finns i 12 kap.utsökningsbalken. Lag (1990:1387).

  • NJA 2011 s. 792:Klagan över domvilla. Ska frågan om klagan fyller en praktisk funktion i visst fall prövas som en processförutsättning eller i sak? - Dödsbodelägarna i ett dödsbo, vars rätt var i fråga, har ansetts ha rätt att föra talan i såväl boets som eget namn när dödsboet var skiftat.
  • NJA 1993 s. 228:Ett avtal varigenom hyresrätt upplåtits för hyresgästens livstid är ej att betrakta som ett avtal med obestämd hyrestid.

17 §  Överlåtes fastigheten och skall upplåtelse av nyttjanderätt, servitut eller rätt till elektrisk kraft gälla mot den nye ägaren, är denne berättigad att uppbära arrendeavgift, hyra eller annat vederlag för rättigheten i den mån vederlaget förfaller till betalning efter det att han tillträtt fastigheten. Efter nämnda tidpunkt får han även i övrigt utöva de befogenheter som på grund av upplåtelseavtalet tillkommer fastighetens ägare. På belopp, som förfaller till betalning mer än sex månader eller, i fråga om arrende, mer än ett år efter det att rättighetshavaren erhöll kännedom om överlåtelsen eller fick skälig anledning till förmodan därom, får rättighetshavaren icke avräkna fordran hos den förre ägaren. I fråga om sådant belopp gäller ej heller betalning som rättighetshavaren erlagt till den förre ägaren eller annan uppgörelse med denne, om icke den nye ägaren ägde eller bort äga kännedom därom vid överlåtelsen.

Den nye ägaren har att uppfylla tidigare ägares åligganden i den mån de skall fullgöras efter det att han tillträtt fastigheten.

Efter exekutiv försäljning av fastighet gäller 12 kap.utsökningsbalken om exekutiv försäljning av fast egendom i fråga som avses i första och andra styckena. Lag (1981:784).

I andra stycket anges att den nya ägaren ska överta den tidigare ägarens skyldigheter gentemot rättighetshavaren. I 20 § anges att den tidigare fastighetsägaren ska ersätta rättighetshavaren om den nya ägaren inte uppfyller dessa skyldigheter.

  • RH 2017:53:Hyresnämndsmål. Hovrätten har funnit att en ny hyresvärd inte övertar tidigare hyresvärds förpliktelse att betala tillbaka överhyra enligt 23 § hyresförhandlingslagen.
  • NJA 1981 s. 811:I samband med att hyresgäst för första gången erlade hyra till ny hyresvärd - vilket skedde inom den i 7 kap 17 § JB angivna sexmånaderstiden - meddelade han i skrift till denne att betalningen skedde i avvaktan på reglering av tidigare för mycket inbetalat och var att anse som en betalning a conto. Hyresvärden återsände inte beloppet och satte sig inte heller på annat sätt i förbindelse med hyresgästen. Hyresvärden har ansetts skyldig att låta hyresgästens fordran hos tidigare ägare av fastigheten gå i avräkning å hyresbelopp som förföll till betalning först efter utgången av den nämnda sexmånaderstiden.
  • NJA 1994 s. 746:Förverkande av arrenderätt. Arrendator har rättidigt erlagt arrende. avgift till tidigare jordägare efter det att fastigheten tillträtts av ny ägare. Arrendatorn har ansetts vara i ond tro om överlåtelsen oaktat att ett första köpekontrakt, varom arrendatorn underrättats, ersatts av ett nytt kontrakt på grund varav överlåtelsen genomfördes.

18 §  Har den som överlåtit fastigheten försummat att göra förbehåll enligt 11 § första stycket och kommer upplåtelse av nyttjanderätt eller servitut till följd därav ej att gälla mot den nye ägaren, skall överlåtaren ersätta rättighetshavaren dennes skada. Rätt till ersättning tillkommer dock ej rättighetshavaren, om han låtit inskrivning av rättigheten dödas utan överlåtarens samtycke. Lag (1975:1085).

Här anges att den tidigare ägaren ska betala skadestånd till rättighetshavaren om han inte har gjort ett förbehåll om upplåtelsen.

Rätt till elektrisk kraft skyddas istället av 11 § 2 st.

Denna regel är tvingande enligt 21 § och kan alltså inte avtalas bort.

19 §  Kommer till följd av exekutiv försäljning av fastighet upplåtelse av nyttjanderätt, servitut eller rätt till elektrisk kraft ej att gälla mot den nye ägaren, skall den från vilken försäljningen ägt rum ersätta rättighetshavaren dennes skada. Har rättigheten bevarats genom att rättighetshavaren tillskjutit medel enligt 12 kap.utsökningsbalken om exekutiv försäljning av fast egendom, har rättighetshavaren såsom skadestånd rätt till ersättning för tillskott i den mån detta ej överstiger värdet av rättigheten. Om upplåtelsen skett utan vederlag, äger vad som sagts förut tillämpning endast om fastigheten sålts för annat ändamål än till betalning av fordran för vilken den på grund av utmätning eller eljest svarar.

Rätt till ersättning enligt första stycket tillkommer ej rättighetshavare, om han låtit inskrivning av rättigheten dödas utan fastighetsägarens samtycke eller om han genom överenskommelse vid exekutiv auktion låtit rättighetens företrädesläge försämras. Är det uppenbart att rättigheten ändå skulle ha gått förlorad, äger vad som sagts nu icke tillämpning. Lag (1981:784).

20 §  Underlåter den nye ägaren att fullgöra vad som anges i 17 § andra stycket, är överlåtaren skyldig att ersätta rättighetshavaren dennes skada. För ersättningen svarar även sådan tidigare ägare av fastigheten mot vilken upplåtelsen varit gällande.

För ersättning som den från vilken fastigheten övergått har att utgiva till rättighetshavare enligt 18 eller 19 §, svarar även sådan tidigare ägare av fastigheten mot vilken upplåtelsen varit gällande. Rätt till ersättning tillkommer dock ej rättighetshavare mot sådan tidigare ägare utan vars samtycke han låtit inskrivning av rättigheten dödas eller nedsättas, om det ej, när fråga är om exekutiv försäljning, är uppenbart att rättigheten ändå skulle ha gått förlorad.

Den som är ersättningsskyldig enligt första eller andra stycket blir fri från ansvar, om ej rättighetshavaren inom sex månader från det han fick kännedom om att fastigheten övergått från denne skriftligen anmält att han vill kunna hålla sig till honom.

21 §  Förbehåll som upphäver eller inskränker rättighetshavarens rätt till ersättning enligt 18-20 §§ är utan verkan.

De regler som nämns är tvingande och får inte avtalas bort.

Rättigheters inbördes ställning

22 §  Finns i samma fastighet flera rättigheter som ej är inskrivna och kan de ej utan förfång för någondera utövas vid sidan av varandra, äger de sinsemellan företräde efter den tidsföljd i vilken de upplåtits.

Är upplåtelserna samtidiga eller kan det ej utrönas i vilken tidsföljd de skett, skall rätten på talan förordna om företrädet mellan dem efter vad som med hänsyn till omständigheterna är skäligt.

Företrädet bestäms efter den tidsföljd som rättigheterna upplåtits. Det betyder att en rättighetshavare med en senare upplåten rättighet bara kan utöva sin rättighet om det kan ske utan olägenhet för någon som har företräde. Det spelar ingen roll om det är den aktuelle fastighetsägaren eller en tidigare ägare som upplåtit rättigheten, den rättighet som först uppläts har ändå företräde.

Om någons rättighet måste ge vika på grund av företräde enligt denna paragraf kan fastighetsägaren bli skadeståndsskyldig enligt 24 §.

  • RH 2008:46:Ett skogsföretag avverkade skog på en fastighet, vilket innebar ett intrång i den avverkningsrätt som ett annat skogsföretag hade till samma skog. Det avverkande företaget saknade vetskap om det andra företagets rätt, men hade klara indikationer på att det kunde ha en sådan rätt. Mot bakgrund av dessa indikationer och den företrädesordning som föreskrivits i 7 kap. 22 § jordabalken har det avverkande företaget ansetts ha handlat så kvalificerat otillbörligt genom att förhålla sig okunnig om de rätta förhållandena att det ådragit sig skadeståndsskyldighet i enlighet med de principer som fastslagits i rättsfallet NJA 2005 s. 608.

23 §  Vid exekutiv auktion äger rättigheter som ej är inskrivna sinsemellan företräde efter den tidsföljd i vilken de upplåtits.

Är upplåtelserna samtidiga eller kan det ej utrönas i vilken tidsföljd de skett, äger de lika rätt, om ej annat blivit bestämt enligt 22 § andra stycket.

Första stycket gäller i tillämpliga delar när myndighet i annat fall än med anledning av exekutiv auktion fördelar medel mellan rättsägare i den ordning som gäller vid fördelning av köpeskillig för exekutivt försåld fast egendom.

24 §  När rättighet, som ej utan förfång för annan rättighet kan utövas vid sidan av denna, skall vika, har rättighetshavaren rätt till ersättning av upplåtaren för skada, om han vid upplåtelsen varken ägde eller bort äga kännedom om den andra upplåtelsen.

Rättighetens upphörande i vissa fall

25 §  Bestämmelserna i 6 kap. 8 § äger motsvarande tillämpning i fråga om nyttjanderätt, servitut och rätt till elektrisk kraft.

Är rättighet som upplåtits mot vederlag utan verkan enligt första stycket, har rättighetshavaren rätt till ersättning av upplåtaren för skada, om han var i god tro när upplåtelsen ägde rum. Bestämmelser om att rättighetshavaren i vissa fall kan få ersättning av staten finns i 18 kap.

Av hänvisningen till 6 kap. 8 § framgår att en upplåtelse som skett efter att fastigheten kom ur den rätte ägarens hand är utan verkan, med undantag för de fall då rättighetshavaren gör ett godtrosförvärv enligt reglerna i 18 kap.

Angående andra stycket, se 18 kap. 4 § 2 st.

26 §  Om rättighetens upphörande eller inskränkning på grund av expropriation eller liknande tvångsförvärv samt om rättighetshavarens rätt till ersättning med anledning därav finns särskilda bestämmelser.

Verkan av ändring i fastighetsindelningen

27 §  Delas fastighet som besväras av nyttjanderätt eller servitut, gäller rättigheten i var och en av de nya fastigheterna. Är rättighetens utövning genom upplåtelseavtalet begränsad till visst område, upphör rättigheten dock att besvära fastighet som icke omfattar någon del av området.

Delas fastighet, i vilken upplåtits rätt till elektrisk kraft, gäller rättigheten i den fastighet till vilken den elektriska kraftstationen hör efter delningen.

28 §  Gäller nyttjanderätt eller servitut efter fastighetsbildning i flera fastigheter, skall vederlag som utgår för rättigheten tillkomma ägarna av dessa i förhållande till belastningen på varje fastighet. Lag (1989:722).

29 §  Om fastighet som besväras av nyttjanderätt eller servitut undergår fastighetsreglering, får rättigheten därefter utövas på område, som genom regleringen överföres till fastigheten. Detta gäller dock icke, om rättighetens utövning genom upplåtelseavtalet är begränsad till viss del av fastigheten eller om utövning av rättigheten på det överförda området eljest måste anses strida mot upplåtelsen eller är oförenlig med sådant förordnande som avses i tredje stycket. Föreskrift om rätt för lantmäterimyndigheten att bestämma nytt område för utövning av nyttjanderätt finns i fastighetsbildningslagen (1970:988).

Nyttjanderätt, servitut och rätt till elektrisk kraft gäller ej vidare i mark eller byggnad som genom fastighetsreglering frångår fastighet vari rättigheten upplåtits. Det åligger den som tillträder sådan byggnad att inom en månad från tillträdet uppsäga hyresavtal som gällde mot avträdaren. I annat fall gäller avtalet mot honom.

Att lantmäterimyndigheten kan förordna att en rättighet skall fortsätta att gälla i mark eller byggnad som genom fastighetsreglering frångår den fastighet vari rättigheten upplåtits föreskrivs i 5 kap. 33 a § och 7 kap. 13 §fastighetsbildningslagen. En sådan rättighet skall vid tillämpningen av 22 § äga företräde framför en rättighet som enligt första stycket skulle få utövas i marken eller byggnaden. Lag (1995:1397).

  • NJA 2000 s. 10:Arrende har efter fastighetsreglering kommit att gälla i två fastigheter. Ägarna till de båda fastigheterna har härigenom blivit gemensamt förpliktade gentemot arrendatorn vad avser arrendet i dess helhet. Det har ansetts råda nödvändig processgemenskap mellan fastighetsägarna. Även fråga om tillämpning av 14 kap 8 § andra stycket rättegångsbalken.

30 §  Har fastighet som besväras av tomträtt eller servitut genom fastighetsreglering undergått förändring av betydelse för rättighetens utövning, skall vederlag som utgår för rättigheten jämkas.

Om fastighet genom fastighetsreglering undergått förändring som medfört att värdet av annan nyttjanderätt än tomträtt minskats, skall vederlaget nedsättas med skäligt belopp. Vill nyttjanderättshavaren hellre uppsäga avtalet, får han göra det, om förändringen ej är av ringa betydelse. Innebär förändringen att nyttjanderättens värde ökas, får fastighetsägaren uppsäga avtalet, om nyttjanderättshavaren icke medger skälig höjning av vederlaget.

Talan om jämkning av vederlaget enligt första stycket eller om nedsättning därav enligt andra stycket skall väckas inom två månader från det fastighetsbildningsbeslutet vann laga kraft. För uppsägning enligt andra stycket gäller samma tid. Iakttages ej tiden, är rätten till talan eller uppsägning förlorad.

Om rättighetshavares rätt till ersättning i vissa fall vid fastighetsreglering finns särskilda bestämmelser.

Vissa upplåtelser i andra hand

31 §  Om en fastighetsägare har upplåtit en nyttjanderätt till någon som i sin tur har upplåtit arrende eller hyra gäller följande. Om det råder intressegemenskap mellan fastighetsägaren och upplåtaren och det med hänsyn härtill och till omständigheterna i övrigt kan antas att rättsförhållandet utnyttjas för att kringgå någon bestämmelse i lag som är till förmån för en nyttjanderättshavare, har arrendatorn och hyresgästen samma rätt i förhållande till fastighetsägaren som de skulle ha haft om fastighetsägaren hade upplåtit deras nyttjanderätt. Lag (1985:278).

  • NJA 2013 s. 491:En fastighetsägare arrenderar ut jord till en lägenhetsarrendator som i sin tur arrenderar ut tomter för bostadsändamål. Bostadsarrendatorernas svagare besittningsskydd i ett sådan fall inverkar i sänkande riktning vid bestämmande av arrendeavgifternas storlek. Även fråga om ett tredjemansavtal föreligger.
  • RH 1996:41:Fråga om tillämpning av 7 kap. 31 § jordabalken.
  • NJA 2003 s. 540:Fråga vid andrahandsupplåtelse av hyresrätt om rättsförhållandet utnyttjats för att kringgå rättsskyddet för hyresgäster. 7 kap. 31 § JB.
  • RH 2012:37:Hyresnämndsmål. När bulvanregeln i 7 kap. 31 § jordabalken är tillämplig har fastighetsägaren haft rätt att säga upp hyresavtalet med andrahandshyresgästen och få förlängningstvisten prövad vid hyresnämnden.
  • NJA 1992 s. 598:Genom dom fastställdes att en andrahandshyresgäst inte hade rätt till ett förstahandskontrakt beträffande en lägenhet. I ett senare mål angående avhysning från lägenheten har åberopats bestämmelsen i 7 kap 31 § JB om andrahandshyresgästs besittningsskydd. Denna bestämmelse har med retroaktiv verkan införts efter den tidigare domen. Fråga har uppkommit dels huruvida en tillämpning av bestämmelsen varit utesluten till följd av res judicata, dels om - för den händelse res judicata inte förelegat - bestämmelsen har gett hyresgästen besittningsskydd.

Inledande bestämmelser

1 §  Upplåtelse av jord till nyttjande mot vederlag kan enligt bestämmelserna i detta kapitel och 9-11 kap. ske som jordbruksarrende, bostadsarrende, anläggningsarrende eller lägenhetsarrende.

Lägenhetsarrende föreligger när jord upplåtits på arrende för annat ändamål än jordbruk och upplåtelsen icke är att anse som bostadsarrende eller anläggningsarrende.

2 §  Förbehåll som strider mot bestämmelse i detta kapitel eller i 9--11 kap. är utan verkan mot arrendatorn eller den som har rätt att träda i hans ställe, om ej annat anges.

I de fall då enligt vad därom är föreskrivet arrendenämndens godkännande fordras för giltighet av förbehåll som avses i första stycket eller annat avtalsvillkor, får godkännande sökas endast om detta angivits i avtalet. Ansökan får inte prövas om den kommer in till arrendenämnden senare än en månad efter det att avtalet ingicks. Leder en prövning till att godkännande vägras, förfaller avtalet, om inte något annat har överenskommits. Lag (1984:678).

Arrendeavtals ingående

3 §  Avtal om jordbruksarrende, bostadsarrende och anläggningsarrende skall upprättas skriftligen. I handlingen skall samtliga avtalsvillkor anges. Ändring eller tillägg som ej avfattas skriftligen är utan verkan.

Har arrendatorn tillträtt arrendestället utan att skriftligt avtal blivit upprättat och har det ej berott på honom att giltigt arrendeavtal sedermera icke kommit till stånd, har han rätt till ersättning för skada. Väckes ej talan om ersättning inom ett år från det jorden avträddes, är rätten till sådan talan förlorad.

Avtal om lägenhetsarrende skall upprättas skriftligen, om ej annat överenskommes.

Arrendeavtals upphörande vid uppsägning m.m.

4 §  Uppsäges arrendeavtal med anledning av att arrenderätten är förverkad, upphör avtalet att gälla på den fardag som inträffar närmast efter uppsägningen, om ej rätten finner skäligt ålägga arrendatorn att avflytta tidigare eller annat följer av 25 §.

Om arendeavtal uppsäges av annan orsak som ger jordägare eller arrendator rätt att frånträda avtalet, upphör avtalet att gälla på den fardag som inträffar närmast efter sex månader från uppsägningen. Frånträder arrendatorn avtalet med stöd av 7 kap. 30 § andra stycket, skall avtalet, om arrendatorn begär det i uppsägningen, i stället upphöra att gälla den dag då arrendatorn till följd av fastighetsregleringen är skyldig att avträda mark. Sker uppsägningen innan arrendatorn tillträtt arrendestället, upphör avtalet genast att gälla.

Fardag är den 14 mars. Lag (1989:722).

  • RÅ 1996:18:Med stöd av bestämmelser i arbetsmiljölagen har Yrkesinspektionen vid vite av 500 000 kr förbjudit ägaren av en utarrenderad jordbruksfastighet att efter viss dag upplåta en ladugård på fastigheten för arbete till dess vissa byggnadsarbeten utförts. Fråga om det finns förutsättningar att döma ut vitet och om det i så fall finns särskilda skäl för jämkning av vitet.

5 §  Är vid lägenhetsarrende arrendetiden ej bestämd, upphör avtalet att gälla på den fardag som inträffar närmast efter sex månader från det uppsägning skedde. Sker uppsägningen innan arrendatorn tillträtt arrendestället, upphör avtalet dock genast att gälla. Vad som sagts nu gäller ej, om uppsägningstid avtalats.

6 §  Är jordbruksarrende, bostadsarrende eller lägenhetsarrende upplåtet för arrendatorns livstid, har vid dennes död hans make rätt att inträda som arrendator under sin livstid, om äktenskapet ingåtts innan avtalet träffades. Ingår den efterlevande maken nytt äktenskap får jordägaren dock uppsäga avtalet. När avtalet upphör att gälla på grund av arrendatorns eller den efterlevande makens död, skall arrendestället avträdas på den fardag som inträffar närmast efter sex månader från dödsfallet.

7 §  Infaller dag då arrendestället enligt lag eller avtal skall tillträdas eller avträdas på söndag eller annan allmän helgdag, skall tillträde eller avträde i stället ske nästa vardag, om ej annat avtalats.

Sättet för uppsägning

8 §  Uppsägning ska vara skriftlig, om inte skriftligt erkännande av uppsägningen lämnas. I fall som avses i 11 kap.6 och 6 a §§ ska uppsägningen dock alltid ske skriftligen. Uppsägning får ske hos den som är behörig att ta emot arrendeavgift på jordägarens vägnar.

Skriftlig uppsägning ska delges den som söks för uppsägning. Delgivning får inte ske enligt 3438 och 48 §§delgivningslagen (2010:1932).

Träffas inte den som söks i sitt hemvist, får uppsägningen sändas i rekommenderat brev under hans eller hennes vanliga adress. Ett exemplar av uppsägningen ska dessutom lämnas antingen i den söktes bostad till vuxen medlem i det hushåll som han eller hon tillhör eller, om han eller hon driver rörelse med fast kontor, på kontoret till någon som är anställd där. Påträffas inte någon som angivits nu, ska uppsägningen i stället läggas i den söktes postlåda, om sådan finns. Uppsägning har skett när vad som sagts nu blivit fullgjort.

Har jordägare eller arrendator, hos vilken uppsägning ska ske, inte känt hemvist här i riket och finns inte heller känt ombud som har rätt att ta emot uppsägning för honom eller henne, får uppsägningen ske genom kungörelse i Post- och Inrikes Tidningar.

En ansökan hos domstol med yrkande att arrendeförhållande ska upphöra eller att arrendator ska avhysas gäller som uppsägning när delgivning skett i behörig ordning. Detsamma gäller en ansökan enligt lagen (1990:746) om betalningsföreläggande och handräckning om att arrendator ska avhysas.

Särskilda bestämmelser om innehållet i uppsägning av avtal om anläggningsarrende finns i 11 kap. 6 §. Lag (2010:1935).

9 §  Har jordägaren i arrendeavtalet uppgivit att arrendeställets ägovidd är större än den är eller har han i avtalet lämnat liknande oriktig uppgift, har arrendatorn rätt till skälig nedsättning av arrendeavgiften och ersättning för skada. Han får även uppsäga avtalet. Är bristen av ringa betydelse eller har mer än ett år gått från tillträdet, får uppsägning ske endast om jordägaren förfarit svikligt.

10 §  Minskas eller försämras arrendeställets ägor genom vattenflöde, jordras eller annan sådan händelse och är ej arrendatorn vållande till skadan, har arrendatorn rätt till skälig nedsättning av arrendeavgiften. Han får även uppsäga avtalet, om ej förändringen är av ringa betydelse. Uppsägning får ej ske sedan mer än ett år gått från förändringen eller, om denna inträffade innan arrendatorn tillträdde arrendestället, från tillträdet.

11 §  Om någon del av arrendestället frångår arrendatorn på grund av att annat förvärv äger företräde eller till följd av omständighet som avses i 7 kap. 25 §, har arrendatorn rätt till skälig nedsättning av arrendeavgiften. Arrendatorn har även rätt att uppsäga avtalet enligt reglerna i 10 §, om han var i god tro när avtalet träffades. Bestämmelser om ersättning för skada finns i 7 kap.

Betalning av arrendeavgift

12 §  Arrendeavgift skall betalas senast tre månader före varje arrendeårs utgång, om ej annat avtalats.

12 a §  Anser arrendatorn att han enligt en bestämmelse i denna balk har rätt till nedsättning av arrendeavgiften eller till ersättning för skada eller för avhjälpande av brist eller att han har någon annan motfordran hos jordägaren, och vill arrendatorn dra av motsvarande belopp från en arrendeavgift som utgår i pengar, får han deponera beloppet hos länsstyrelsen. Detta gäller också när parterna är oense om storleken på en arrendeavgift som skall utgå i pengar men vars belopp inte framgår av avtalet.

Bestämmelser om deposition i vissa andra fall finns i lagen (1927:56) om nedsättning av pengar hos myndighet.

När arrendatorn vill deponera ett belopp hos länsstyrelsen enligt första stycket, skall han lämna skriftliga uppgifter i två exemplar om arrendeförhållandet, förfallodagen och grunden för avdraget eller tvistens beskaffenhet samt ställa pant eller borgen, som länsstyrelsen finner skälig, för den kostnad jordägaren kan få för att få ut beloppet och för ränta på beloppet.

Har arrendatorn deponerat en arrendeavgift hos länsstyrelsen, får jordägaren inte göra gällande att arrenderätten blivit förverkad på grund av att det deponerade beloppet inte har betalats till honom.

Länsstyrelsens beslut i ett ärende om deposition får överklagas till tingsrätten på den ort där länsstyrelsen finns. Vid överklagande gäller lagen (1996:242) om domstolsärenden. Lag (1996:246).

12 b §  Länsstyrelsen skall genast underrätta jordägaren i rekommenderat brev om en deposition enligt 12 a §.

Ett deponerat belopp skall genast sättas in på ett räntebärande konto. Räntan skall betalas till den som får lyfta beloppet.

Om jordägaren inte inom tre månader från det att beloppet har förfallit till betalning och underrättelse om depositionen har sänts till honom visar att han kommit överens med arrendatorn om att han skall få lyfta beloppet eller att han väckt talan om detta mot arrendatorn, har arrendatorn rätt att få tillbaka det deponerade beloppet. Om jordägaren har väckt talan inom den angivna tiden, får beloppet inte lyftas förrän denna talan har blivit slutligt avgjord. Lag (1995:1474).

Besiktning m.m.

13 §  Jordägaren har rätt att erhålla tillträde till arrendestället för besiktning. Skall arrendestället avträdas, är arrendatorn skyldig att låta det visas på lämplig tid. Jordägaren skall i god tid underrätta arrendatorn om dagen för besiktningen eller visningen.

Pant eller borgen

14 §  Är pant eller borgen ställd för arrendeavtalets fullgörande och försämras säkerheten, är arrendatorn skyldig att på anfordran ställa ny säkerhet med vilken jordägaren skäligen kan nöjas. Gör han det ej inom tre månader, får jordägaren uppsäga avtalet. Uppsäges avtalet, har jordägaren rätt till ersättning för skada.

Utmätning och konkurs

15 §  Om fastigheten blivit utmätt före tillträdesdagen, får arrendatorn uppsäga avtalet. Han har även rätt till ersättning för skada. Uppsägning skall dock ske inom en månad från det arrendatorn fick kännedom om att fastigheten blivit utmätt. Upphäves utmätningen eller förfaller eljest frågan om fastighetens försäljning, får ej uppsägning ske därefter. Lag (1971:503).

16 §  Bestämmelserna i 15 § äger motsvarande tillämpning, om jordägaren försättes i konkurs före tillträdesdagen.

17 §  Försättes arrendatorn i konkurs, får konkursboet uppsäga avtalet. Jordägaren har därvid rätt till ersättning för skada.

18 §  Försättes vid bostadsarrende, anläggningsarrende eller lägenhetsarrende arrendatorn i konkurs innan han tillträtt arrendestället och har ej jordägaren säkerhet för avtalets fullgörande med vilken han skäligen kan nöjas, får jordägaren uppsäga avtalet, om han ej erhåller sådan säkerhet inom en vecka efter anfordran.

Uppsäger jordägaren avtalet och är detta träffat för viss tid som ej understiger tio år, skall jordägaren utge skälig ersättning för arrenderättens värde, om ej annat avtalats. I annat fall än då avtalet träffats för viss tid som ej understiger tio år har jordägaren, om han uppsäger avtalet, rätt till ersättning för skada.

Om jordbruksarrende finns särskilda bestämmelser i 9 kap.

Arrendatorns rätt att upplåta nyttjanderätt

19 §  Arrendatorn får ej utan jordägarens samtycket upplåta nyttjanderätt till arrendestället eller del av detta. Han får dock, om ej annat avtalats, hyra ut ledigt utrymme i byggnad eller upplåta område av ouppodlad mark till upplagsplats eller för liknande ändamål, om det kan ske utan olägenhet för jordägaren.

  • NJA 1988 s. 583:Handelsbolag som arrenderat visst markområde har, i samband med att handelsbolagets rörelse övertagits av ett för ändamålet särskilt bildat aktiebolag, till detta upplåtit nyttjanderätt till området utan jordägarens samtycke. Upplåtelsen har ansetts stå i strid med förbudet i 8 kap 19 § JB; att upplåtelsen varit vederlagsfri har inte inverkat på bedömningen av upplåtelsens tillåtlighet. Vad som lagts handelsbolaget till last har inte ansetts vara av ringa betydelse enligt 8 kap 23 § 2 st JB.
  • NJA 1984 s. 251:Jordbruksarrendator, som bedrivit svinuppfödning i den arrenderade fastighetens ladugård, har överlåtit denna rörelse och till förvärvaren utan jordägarens samtycke upplåtit nyttjanderätt till ladugården frånsett visst utrymme däri samt till den del av huvudbyggnaden som ingick i arrendet. Fråga huruvida upplåtelsen kunde anses utgöra sådant uthyrande av ledigt utrymme i byggnad som avses i 8 kap 19 § JB.

20 §  Arrendatorn får hyra ut egen byggnad på arrendestället, om det kan ske utan avsevärd olägenhet för jordägaren och ej annat avtalats.

Bortförande av arrendatorn tillhörig egendom

21 §  Har arrendatorn uppfört egen byggnad på arrendestället eller har han i övrigt nedlagt kostnad på detta utöver vad som ålegat honom, skall byggnaden eller vad som eljest utförts erbjudas jordägaren till inlösen, när arrendatorn frånträder arrendet. Har jordägaren ej inom en månad från det erbjudandet gjordes förklarat sig villig att antaga detta, får arrendatorn föra bort egendomen eller överlåta den till en tillträdande arrendator. Om han för bort egendomen, skall han dock återställa arrendestället i tjänligt skick.

Är ej vad som arrendatorn enligt första stycket får skilja från arrendestället bortfört eller överlåtet till den tillträdande arrendatorn inom tre månader från det arrendestället avträddes eller anspråk på lösen slutligen ogillades, tillfaller det jordägaren utan lösen.

Har ämnen hämtats från jordägarens fastighet till byggnad eller annan anläggning, får anläggningen ej tagas bort, innan arrendatorn ersatt jordägaren värdet av vad som tagits från fastigheten.

Bestämmelserna i denna paragraf gäller även sådan egendom som arrendatorn i enlighet med första stycket förvärvat av en tidigare arrendator.

Bestämmelserna i denna paragraf gäller ej, om annat avtalats. Lag (1995:567).

22 §  Har avträdande arrendator på arrendestället lämnat kvar annan honom tillhörig egendom än som avses i 21 § och försummar han att inom tre månader efter anmaning föra bort egendomen, tillfaller den jordägaren utan lösen.

Arrenderättens förverkande

23 §  Arrenderätten är förverkad och jordägaren således berättigad att uppsäga avtalet,

  1. om arrendatorn dröjer med betalning av arrendeavgiften utöver en månad efter förfallodagen,
  2. om arrendatorn vanvårdar arrendestället eller om han eftersätter vad som åligger honom enligt 9 kap. 35 § och icke efter tillsägelse vidtager rättelse,
  3. om arrendatorn nyttjar arrendestället för annat ändamål än som förutsatts vid upplåtelsen eller, om viss odlingsplan är fastställd i avtalet eller detta innehåller annan bestämmelse om hävden, avviker från vad som sålunda bestämts och icke efter tillsägelse vidtager rättelse,
  4. om arrendatorn i strid med bestämmelserna i denna balk överlåter arrenderätten eller eljest sätter annan i sitt ställe eller upplåter nyttjanderätt,
  5. om arrendatorn åsidosätter avtalsenlig skyldighet, som går utöver hans åligganden enligt denna balk, och det måste anses vara av synnerlig vikt för jordägaren att skyldigheten fullgöres.

Arrenderätten är icke förverkad, om det som ligger arrendatorn till last är av ringa betydelse.

Uppsäges avtalet, har jordägaren rätt till ersättning för skada. Lag (1984:678).

  • NJA 1988 s. 583:Handelsbolag som arrenderat visst markområde har, i samband med att handelsbolagets rörelse övertagits av ett för ändamålet särskilt bildat aktiebolag, till detta upplåtit nyttjanderätt till området utan jordägarens samtycke. Upplåtelsen har ansetts stå i strid med förbudet i 8 kap 19 § JB; att upplåtelsen varit vederlagsfri har inte inverkat på bedömningen av upplåtelsens tillåtlighet. Vad som lagts handelsbolaget till last har inte ansetts vara av ringa betydelse enligt 8 kap 23 § 2 st JB.

24 §  Är arrenderätten förverkad på grund av förhållande som avses i 23 § första stycket 1--3 men sker rättelse innan jordägaren gjort bruk av sin rätt att säga upp avtalet, kan arrendatorn inte därefter skiljas från arrendestället på den grunden. Detsamma gäller, om jordägaren inte har sagt upp avtalet inom sex månader från det han fick kännedom om förhållande som avses i 23 § första stycket 4 eller 5. Lag (1984:678).

25 §  Är arrenderätten enligt 23 § första stycket 1 förverkad på grund av dröjsmål med betalning av arrendeavgift och har jordägaren med anledning därav uppsagt avtalet, får arrendatorn ej på grund av dröjsmålet skiljas från arrendestället, om arrendeavgiften betalas senast tolfte vardagen från uppsägningen. I avvaktan på att arrendatorn visar sig ha fullgjort vad som sålunda fordras för att återvinna arrenderätten, får beslut om vräkning icke meddelas förrän fjorton vardagar förflutit från uppsägningen.

Särskilda bestämmelser

26 §  Jordägare eller arrendator, som vill framställa fordringsanspråk på grund av arrendeförhållande, skall väcka talan därom inom två år från det arrendatorn avträdde arrendestället. Om vid jordbruksarrende syn som skall ligga till grund för avräkning, klandras före utgången av tid som angivits nu, får talan väckas inom två år från det klandret slutligt avgjordes. Iakttages ej tiden, är rätten till talan förlorad, om ej annat avtalats. Om den ena parten väckt talan i rätt tid, har den andra parten rätt till kvittning, fastän hans rätt till talan är förlorad.

27 §  Vid jordbruksarrende och bostadsarrende har arrendatorn i vissa fall rätt att förvärva arrendestället enligt lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället. Lag (1985:659).

28 §  Vid jordbruksarrende och bostadsarrende får avtal mellan jordägare och arrendator, att framtida tvist med anledning av arrendeförhållandet skall hänskjutas till avgörande av skiljemän utan förbehåll om rätt för parterna att klandra skiljedomen, inte göras gällande i fråga om arrendatorns rätt eller skyldighet att tillträda eller kvarsitta på arrendestället, fastställande av arrendevillkor i fall som avses i 9 kap.12 eller 13 § eller 10 kap. 6 a § eller bestämmande av ersättning enligt 9 kap. 14 §. I övrigt gäller skiljeavtalet inte såvitt därigenom skiljemän utsetts eller bestämmelse meddelats om skiljemännens antal, sättet för deras utseende eller förfarandet vid skiljenämnden. I berörda hänseenden skall lagen (1999:116) om skiljeförfarande tillämpas. Vad som sagts nu utgör dock inte hinder för att i skiljeavtalet utse arrendenämnden till skiljenämnd eller bestämma viss tid för meddelande av skiljedom. Lag (1999:119).

Prop. 1998/99:35: Paragrafen har behandlats i avsnitt 17.2.

Bestämmelsen ger parterna rätt att avvika från regleringen i lagen om skiljeförfarande genom att avtala viss tid för meddelande av skiljedom. Den har fått sin utformning mot bakgrund av att lagen om skiljeförfarande inte innehåller någon regel om legal tidsfrist i detta hänseende.

Förfarandet i vissa arrendetvister

30 §  Arrendenämnd har till uppgift att medla i arrendetvister och att pröva frågor om förlängning av arrendeavtal vid jordbruksarrende eller bostadsarrende, fastställande av villkoren för sådan förlängning och bestämmande av ersättning enligt 9 kap. 14 § samt övriga frågor som enligt denna balk ankommer på nämnden. Nämnden kan även vara skiljenämnd i arrendetvister. Närmare bestämmelser om arrendenämnd meddelas i särskild lag.

  • NJA 2000 s. 100:Fråga om arrendenämnds behörighet att pröva villkor om mjölkkvot i samband med förlängning av avtal om jordbruksarrende.
  • NJA 2016 s. 832:Bostadsarrende. Jordägare ansökte om hänskjutande av arrendetvist till arrendenämnden med yrkande om "Medling vid förlängning av arrendeavtal". Ansökan har med hänsyn till vad som anfördes i anslutning till hänskjutandet ansetts vara en ansökan om prövning av arrendevillkor.

31 §  Beslut av arrendenämnden i fråga om förlängning av arrendeavtal, fastställande av villkoren för sådan förlängning, uppskov med avträde enligt 9 kap.12 b eller 13 § eller 10 kap. 6 a § eller bestämmande av ersättning enligt 9 kap. 14 § eller i fråga som avses i 9 kap. 17 a, 18, 21, 21 a, 31 eller 31 b § eller 11 kap. 6 b § får överklagas till den hovrätt inom vars domkrets arrendenämnden är belägen.

Arrendenämndens beslut i ett ärende enligt 9 kap. 2, 3, 7 eller 17 §, 10 kap. 2, 3, 4 eller 7 § eller 11 kap. 2 § får inte överklagas. Lag (2005:1058).

Prop. 2005/06:10: I paragrafen anges vilka beslut av arrendenämnden som är möjliga att överpröva.

Paragrafen ändras så att sådana beslut av en arrendenämnd som enligt nuvarande regler får klandras till fastighetsdomstol i stället får överklagas till den hovrätt inom vars domkrets arrendenämnden är belägen. Dessutom görs vissa språkliga ändringar. Övervägandena finns i avsnitt 5.2.2.

I fråga om frister ...

31 a §  Vid överklagande av arrendenämndens beslut tillämpas, om inte annat sägs, de regler i lagen (1996:242) om domstolsärenden som gäller vid överklagande av en tingsrätts beslut.

Prövningstillstånd krävs inte för att hovrätten skall pröva arrendenämndens beslut. Lag (2005:1058).

Prop. 2005/06:10: Paragrafen är ny och ger de grundläggande bestämmelserna i fråga om förfarandet vid överklagande enligt 8 kap. 31 § av ett beslut av en arrendenämnd. Övervägandena finns i avsnitt 5.2.3.

Vid överklagande är enligt första stycket utgångspunkten att de regler i ärendelagen som gäller vid överklagande av en tingsrätts beslut skall tillämpas. Detta innebär när det gäller själva överklagandet att ett beslut ...

31 b §  I hovrätten får utöver lagfarna ledamöter ingå ett tekniskt råd, om målets beskaffenhet eller något annat särskilt skäl föranleder det.

I fråga om kvalifikationskrav för det tekniska rådet, möjligheten för hovrätten att låta en ledamot verkställa en undersökning på platsen och i fråga om den utredning som en ledamot verkställt tillämpas 2 kap. 2 § och 3 kap. 4 § lagen (2010:921) om mark- och miljödomstolar. Lag (2010:993).

Prop. 2005/06:10: Paragrafen, som är ny, innehåller bestämmelser om teknisk ledamot i hovrätten, m.m. Övervägandena finns i avsnitt 5.2.4.

Normalt är hovrätten domför med tre lagfarna ledamöter i ärenden enligt ärendelagen. Enligt första stycket får dock i hovrätten utöver de lagfarna ledamöterna ingå en teknisk ledamot, om målets beskaffenhet eller något annat särskilt skäl föranleder det. Bestämmelsen har utformats ...

31 c §  Vid sammanträde i domstol får förhör med part hållas under sanningsförsäkran. Vid ett sådant förhör gäller 37 kap.rättegångsbalken. Lag (2005:1058).

Prop. 2005/06:10: Paragrafen, som är ny, innebär att domstolen i ett ärende enligt 8 kap. 31 § får hålla ett förhör med part under sanningsförsäkran (jfr 19 a § nämndlagen). Vid ett sådant förhör skall bestämmelserna i 37 kap. rättegångsbalken (RB) tillämpas. Övervägandena finns i avsnitt 5.2.4.

31 d §  Ett beslut av hovrätten i fråga om uppskov med avträde enligt 9 kap. 12 b § eller 10 kap. 6 a §, såvitt avser hänvisningen till 9 kap. 12 b §, eller i fråga som avses i 9 kap. 17 a, 18, 21 eller 21 a § eller 11 kap. 6 b § får inte överklagas. Hovrätten får dock tillåta att beslutet överklagas, om det finns särskilda skäl för en prövning av om tillstånd skall ges enligt 54 kap. 10 § första stycket 1 rättegångsbalken. Lag (2005:1058).

Prop. 2005/06:10: I paragrafen, som är ny, upptas vissa regler om förbud mot överklagande av hovrätts beslut.

Av den allmänna hänvisningen till ärendelagen i 8 kap. 31 a § följer att ett beslut av hovrätten får överklagas till Högsta domstolen om inte något annat sägs. Förbud mot överklagande gäller beslut av hovrätten i fråga om uppskov med avträde enligt 9 kap. 12 b § eller 10 kap. 6 a §, såvitt avser hänvisningen till 9 kap. 12 b §. Det gäller vidare hovrättens beslut i fråga som avses i 9 ...

32 § Har upphävts genom lag (2010:993).
33 § Har upphävts genom lag (2005:1058).

Inledande bestämmelse

1 §  Detta kapitel avser arrendeavtal, varigenom jord upplåtes till brukande.

Arrendetid

2 §  Avtal om jordbruksarrende skall träffas för viss tid. Avser upplåtelsen jord, varöver upplåtaren inte kan förfoga utöver sin egen besittningstid, får avtal träffas även för sådan tid. Staten får upplåta arrende för arrendatorns livstid. Är arrendetiden inte bestämd enligt vad som sagts nu, gäller avtalet för fem år.

Omfattar arrende för viss tid bostad för arrendatorn, skall arrendetiden utgöra minst fem år. Har avtal träffats för kortare tid, gäller det för den nu angivna minsta tiden. Om arrendenämnden godkänt avtalet i denna del, gäller det dock för den överenskomna tiden.

Förbehåll om rätt för jordägaren att i annat fall än som anges i 7 kap.5 och 30 §§, 8 kap.6, 14 och 23 §§ samt 30, 32 och 33 §§ detta kapitel återtaga arrendestället eller del därav före arrendetidens utgång gäller endast om det godkänts av arrendenämnden. Lag (1984:678).

  • NJA 1990 s. 533:Fråga vid tillämpning av lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället, om arrendeavtalet avsåg ett s k gårdsarrende. Vidare fråga om omfattningen av inskrivningsmyndighetens prövning. Slutligen fråga huruvida arrendeupplåtelsen krävde överförmyndarens samtycke.

3 §  Vid arrende för viss tid som ej understiger ett år skall uppsägning alltid ske för att avtalet skall upphöra att gälla vid arrendetidens utgång. Vill jordägaren eller arrendatorn att arrendevillkoren ändras för en ny arrendeperiod, skall han meddela motparten detta i den ordning som enligt 8 kap. 8 § gäller för uppsägning. Uppsägning och begäran om villkorsändring skall ske senast ett år före arrendetidens utgång, om avtalet träffats för minst fem år, och i annat fall senast åtta månader dessförinnan.

Om avtalet inte sägs upp inom rätt tid, anses det förlängt på en tid som motsvarar arrendetiden, dock längs fem år, eller, om begäran om villkorsändring har gjorts, på den tid och de villkor i övrigt som bestäms enligt 9 §.

Förbehåll som strider mot första eller andra stycket gäller mot arrendatorn, om det godkänts av arrendenämnden. Förbehåll om längre tid för förlängning av avtalet än som anges i andra stycket gäller utan sådant godkännande. Lag (1984:678).

4 §  Gäller arrendeavtal för viss tid som understiger ett år och har ej förbehåll gjorts om uppsägning, anses avtalet förlängt på tid som motsvarar arrendetiden, om arrendatorn fortsatt med brukandet två månader efter arrendetidens utgång utan att jordägaren anmodat honom att lämna arrendestället. Vad som sagts nu gäller ej, om annat avtalats.

5 §  Avlider arrendatorn före arrendetidens utgång, får dödsboet uppsäga avtalet inom sex månader från dödsfallet, om ej annat avtalats.

6 §  Den som skall tillträda arrendeställe har rätt att fjorton dagar före tillträdesdagen få åt sig upplåten hälften i arrendeställets hus, om ej annat avtalats.

Rätt till förlängning av arrendeavtalet m.m.

7 §  Bestämmelserna i 8--13 §§ gäller vid arrende för viss tid, utom när

  1. arrendetiden uppgår till högst ett år och arrendet icke omfattar bostad för arrendatorn, eller
  2. jordägaren säger upp arrendeavtalet på den grund att arrenderätten är förverkad eller förhållande som avses i 8 kap. 14 § föreligger, dock inte om i uppsägningen anges att den sker till arrendetidens utgång.

Förbehåll att arrenderätten icke skall vara förenad med rätt till förlängning gäller, om det godkänts av arrendenämnden. Lag (1984:678).

8 §  Om jordägaren har sagt upp arrendeavtalet, har arrendatorn rätt till förlängning av detta, utom när

  1. arrenderätten är förverkad eller förhållande som avses i 8 kap. 14 § föreligger,
  2. arrendatorn i annat fall åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att avtalet skäligen icke bör förlängas,
  3. jordägaren gör sannolikt, att han själv, hans make eller avkomling skall bruka arrendestället, och det ej är obilligt mot arrendatorn att arrendeförhållandet upphör,
  4. jordägaren gör sannolikt, att arrendestället behövs för en mera ändamålsenlig indelning i brukningsenheter, och det ej av särskilda skäl är obilligt mot arrendatorn att arrendeförhållandet upphör,
  5. jordägaren gör sannolikt, att arrendestället skall användas i enlighet med en detaljplan,
  6. jordägaren i annat fall gör sannolikt, att arrendestället skall användas för annat ändamål än jordbruk, och det ej är obilligt mot arrendatorn att arrendeförhållandet upphör.

Om jordägarens intresse blir tillgodosett genom att arrendatorn avträder endast en del av arrendestället och avtalet lämpligen kan förlängas såvitt avser arrendestället i övrigt, har arrendatorn utan hinder av första stycket rätt till sådan förlängning. Lag (1987:132).

  • NJA 1990 s. 533:Fråga vid tillämpning av lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället, om arrendeavtalet avsåg ett s k gårdsarrende. Vidare fråga om omfattningen av inskrivningsmyndighetens prövning. Slutligen fråga huruvida arrendeupplåtelsen krävde överförmyndarens samtycke.
  • RH 1993:153:I tvist om förlängning av arrendeavtal har jordägaren ansetts ha gjort sannolikt att han själv skulle bruka arrendestället, och det har inte ansetts obilligt mot arrendatorn att arrendeförhållandet upphörde. Arrendatorn har medgetts uppskov med avträdet för att kunna anpassa storleken av sin djurbesättning till lämplig nivå.
  • RH 2006:36:I tvist om förlängning av jordbruksarrende ansågs förutsättningar för jordägares självinträde enligt 9 kap. 8 § första stycket 3 jordabalken föreligga.

9 §  Vid förlängning av arrendeavtal utgår arrendeavgiften med skäligt belopp. Kan jordägaren och arrendatorn inte enas om hur stor arrendeavgiften bör vara, skall avgiften bestämmas så att den kan antas motsvara arrenderättens värde med hänsyn till arrendeställets avkastningsförmåga, arrendeavtalets innehåll och omständigheterna i övrigt.

Förlängning skall ske för tid som motsvarar arrendetiden, om denna ej överstiger fem år, och i annat fall för fem år. Förlängning kan även ske för annan tid än som sagts nu, om detta av särskild anledning är lämpligare.

Annat av jordägaren eller arrendatorn uppställt villkor skall gälla i den mån det är skäligt med hänsyn till arrendeavtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt.

I den mån ändring av arrendevillkoren ej påkallas, skall samma villkor som förut gälla.

Träffas vid förlängning av arrendeavtal överenskommelse om villkoren för det fortsatta arrendet, skall överenskommelsen, oavsett bestämmelserna i första och andra styckena, lända till efterrättelse i den mån ej annat följer av bestämmelserna i övrigt i denna balk. Lag (1979:371).

9 a §  Avlider arrendatorn under arrendetiden, skall vid tillämpningen av 9 § andra stycket första och andra meningarna dödsboet ha rätt till förlängning för samma tid som den avlidne skulle ha haft. Detta gäller dock endast när avtalet förlängs vid utgången av den arrendeperiod under vilken dödsfallet har inträffat. Förlängs i annat fall arrendeavtal sedan arrenderätten har övergått på arrendatorns dödsbo, skall arrendetiden utgöra ett år i den mån ej annat följer av 9 § fjärde stycket. Föreligger synnerliga skäl, får dock förlängning ske för längre tid än ett år. Lag (1979:371).

10 §  Har jordägaren sagt upp avtalet och föreligger tvist om förlängning av detta eller om villkoren för en sådan förlängning, skall jordägaren hänskjuta tvisten till arrendenämnden senast två månader från den dag då uppsägning senast kunde ske eller, om uppsägningstid inte är föreskriven, från den dag då uppsägning har skett. Rör tvisten endast villkoren för en ny arrendeperiod får tvisten dock hänskjutas inom den tid som anges i andra stycket.

Har villkorsändring begärts och föreligger tvist om villkoren för den nya arrendeperioden, skall den som har begärt villkorsändring senast två månader före den löpande arrendeperiodens utgång hänskjuta tvisten till arrendenämnden.

Om en tvist inte har hänskjutits till arrendenämnden inom de tider som anges i första eller andra stycket, är uppsägningen eller begäran om villkorsändring utan verkan. Lag (1984:678).

  • NJA 2000 s. 100:Fråga om arrendenämnds behörighet att pröva villkor om mjölkkvot i samband med förlängning av avtal om jordbruksarrende.
  • NJA 2013 s. 82:Förlängning av ett avtal om bostadsarrende. Villkoren för den nya arrendetiden kan prövas bara i den utsträckning som en part i föreskriven ordning har hänskjutit frågan om ändring till arrendenämnden. Motparten kan alltså inte anslutningsvis begära andra ändringar av villkoren.
  • NJA 2016 s. 832:Bostadsarrende. Jordägare ansökte om hänskjutande av arrendetvist till arrendenämnden med yrkande om "Medling vid förlängning av arrendeavtal". Ansökan har med hänsyn till vad som anfördes i anslutning till hänskjutandet ansetts vara en ansökan om prövning av arrendevillkor.

11 §  Är fråga om förlängning av arrendeavtalet ännu ej avgjord när arrendetiden går ut, har arrendatorn rätt att kvarsitta på arrendestället till dess frågan är slutligt avgjord. För tid som arrendatorn sålunda kvarsitter skall de förut gällande arrendevillkoren tillämpas till dess villkor för samma tid blir slutligt bestämda.

Är en tvist om villkor ännu inte avgjord när arrendetiden går ut, skall de förut gällande villkoren tillämpas till dess villkor för den nya arrendeperioden blir slutligt bestämda. Lag (1984:678).

12 §  Ogillas jordägarens begäran om att arrendeavtalet skall upphöra att gälla, skall villkoren för det fortsatta arrendet fastställas enligt 9 §. Detsamma gäller vid avgörande av en villkorstvist som hänskjutits till arrendenämnden.

Beslut om förlängning anses som avtal om fortsatt arrende. Mot arrendeförhållandet får inte åberopas någon omständighet som kunnat åberopas i ärendet.

Beslut i villkorstvist anses som avtal om villkoren för det fortsatta arrendet. Lag (2005:1058).

  • NJA 1985 s. 527:Sedan arrendenämnd beslutat om förlängning av arrendeavtal avseende jordbruksarrende och fastställt villkor för arrendet fullföljdes talan till fastighetsdomstolen enbart beträffande villkoren. Fullföljdsförbudet enligt 8 kap 33 § jämförd med 9 kap 12 § JB i lydelse före år 1985 har funnits vara tillämpligt i fråga om den av fastighetsdomstolen d 11 maj 1983 meddelade domen.

12 a §  Skall arrendatorn enligt beslut betala högre arrendeavgift än förut för förfluten tid, skall arrendatorn betala ränta på det överskjutande beloppet som om detta hade förfallit till betalning samtidigt med den förut utgående arrendeavgiften. Skall arrendatorn betala lägre belopp, skall jordägaren betala ränta på det belopp som jordägaren har mottagit för mycket från den dag då beloppet togs emot.

Räntan skall beräknas enligt 5 § räntelagen (1975:635) för tiden innan beslutet har vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter. Lag (2005:1058).

12 b §  Om villkor för det fortsatta arrendet har fastställts enligt 12 §, har arrendatorn rätt att säga upp avtalet senast två månader efter den dag då beslutet vann laga kraft.

Har arrendatorn sagt upp avtalet enligt första stycket, får arrendenämnden på ansökan av jordägaren eller arrendatorn medge skäligt uppskov med avträdet. En sådan ansökan får inte göras senare än två månader från den dag då uppsägning skedde. Lag (2005:1058).

13 §  Bifalls jordägarens begäran om att arrendeavtalet skall upphöra att gälla, får i beslutet skäligt uppskov med avträdet medges, om jordägaren eller arrendatorn begär det.

Avgörs tvisten efter arrendetidens utgång eller medges uppskov med avträdet, skall arrendevillkoren för tiden från avtalets upphörande till avträdet fastställas enligt 9 §. Lag (2005:1058).

Prop. 2005/06:10: Ändringarna i paragraferna är en följd av att klandertalan tas bort och ersätts av överklagande enligt ärendelagen. Dessutom görs vissa språkliga ändringar.

14 §  Kommer förlängning av arrendeavtal som omfattar bostad för arrendatorn ej till stånd på grund av att förhållande som avses i 8 § första stycket 5 eller 6 föreligger och skall marken efter avtalets upphörande användas för ändamål som kan antagas lämna väsentligt högre avkastning eller som kan tillgodoses genom expropriation eller liknande tvångsförvärv, skall jordägaren till arrendatorn utge ett belopp som motsvarar den genomsnittliga arrendeavgiften för ett år under den senaste arrendeperioden. Uppgår arrendatorns förlust på grund av att arrendeförhållandet upphör till högre belopp, skall jordägaren i stället i skälig omfattning ersätta förlusten, dock högst med belopp som motsvarar tre års arrendeavgifter, beräknade så som nyss angivits.

Första stycket gäller ej, om det av särskilda skäl är obilligt mot jordägaren att han ålägges ersättningsskyldighet.

Underhåll och nybyggnad m.m.

15 §  Arrendatorn skall vårda och underhålla arrendstället. Försämras det genom att arrendatorn eftersätter vad som sålunda åligger honom, har jordägaren rätt till ersättning vid avräkning enligt 23 §.

16 §  Avhjälper arrendatorn brist som förelegat vid tillträdet och har han ej enligt 17 § rätt till ersättning för arbetet så snart det fullbordats, är han berättigad till ersättning vid avräkning enligt 23 §. Detta gäller dock ej sådan del av arrendestället beträffande vilken arrendatorn enligt avtalet är fritagen från underhållsskyldighet.

17 §  Omfattar arrende bostad för arrendatorn eller hans anställda, skall jordägaren vid tillträdet avlämna bostaden i det skick som föreskrivs i gällande hälsoskyddslagstiftning.

Fråga huruvida bostad vid tillträdet är i sådant skick som anges i första stycket skall prövas vid syn enligt 24--28 §§. Finnes brist föreligga i detta hänseende, skall synemännen föreskriva vilka åtgärder som skall vidtagas för bristens avhjälpande samt fastställa beräknad kostnad för dessa. De skall även utsätta viss tid inom vilken åtgärderna skall vara vidtagna.

Underlåter jordägaren att inom utsatt tid vidtaga föreskriven åtgärd, får arrendatorn utföra åtgärden i jordägarens ställe. Sedan arbetet fullbordats, har arrendatorn rätt till ersättning av jordägaren med det vid synen fastställda beloppet. Vill arrendatorn hellre uppsäga avtalet, får han göra det, om icke bristen är av ringa betydelse. För den tid arrendestället är i bristfälligt skick har arrendatorn rätt till skälig nedsättning av arrendeavgiften och ersättning för skada.

Förbehåll som strider mot första--tredje stycket gäller mot arrendatorn, om det godkänts av arrendenämnden. Lag (1984:678).

17 a §  Meddelar en myndighet ett beslut som innebär att arrendestället inte får användas på avsett sätt utan att en befintlig anläggning byggs om eller en nyanläggning sker, skall jordägaren utföra arbetet, om anläggningen behövs med hänsyn till en ändamålsenlig planläggning av jordbruket på arrendestället. Vad som nu har sagts gäller dock inte om arbetet ingår i arrendatorns underhållsskyldighet enligt 15 § eller om arbetet avser en sådan del av arrendestället beträffande vilken arrendatorn enligt avtalet är fritagen från underhållsskyldighet.

Utför jordägaren inte inom skälig tid efter anmaning ett arbete som åligger honom enligt första stycket, får arrendatorn utföra det i hans ställe. Har kostnad för arbetet fastställts av arrendenämnden enligt tredje stycket, är arrendatorn berättigad till ersättning av jordägaren med det fastställda beloppet sedan arbetet har fullbordats. Vill arrendatorn hellre säga upp avtalet, får han göra det, om inte jordägarens underlåtenhet är av ringa betydelse. För den tid under vilken egendomen inte kan användas för det avsedda ändamålet har arrendatorn rätt till skälig nedsättning av arrendeavgiften. Han har även rätt till ersättning för skada.

Frågan om jordägarens byggnadsskyldighet enligt första stycket prövas av arrendenämnden på begäran av endera parten. Om arrendatorn begär det, skall nämnden även fastställa en beräknad kostnad för det arbete som arrendatorn kan komma att utföra i jordägarens ställe.

Är jordägaren enligt första stycket första meningen inte skyldig att utföra ett arbete därför att anläggningen inte behövs, har arrendatorn rätt till skälig nedsättning av arrendeavgiften. Han får även säga upp avtalet, om inte arbetet är av ringa betydelse för hans verksamhet. Om inte annat har avtalats, gäller vad som har sagts nu även för det fall att jordägaren inte är skyldig att utföra ett arbete därför att arrendatorn är fritagen från underhållsskyldighet. Lag (1984:678).

  • RÅ 1996:18:Med stöd av bestämmelser i arbetsmiljölagen har Yrkesinspektionen vid vite av 500 000 kr förbjudit ägaren av en utarrenderad jordbruksfastighet att efter viss dag upplåta en ladugård på fastigheten för arbete till dess vissa byggnadsarbeten utförts. Fråga om det finns förutsättningar att döma ut vitet och om det i så fall finns särskilda skäl för jämkning av vitet.

18 §  Har byggnad, täckdikning eller annan anläggning utan arrendatorns vållande så skadats eller förslitits att anläggningen för att tjäna sitt ändamål måste byggas om eller ersättas med en ny, skall jordägaren utföra arbetet. Sådan skyldighet åvilar dock jordägaren endast om anläggningen behövs med hänsyn till en ändamålsenlig planläggning av jordbruket på arrendestället.

Om jordägaren ej inom skälig tid efter anmaning avhjälper brist som avses i första stycket, får arrendatorn utföra arbetet i hans ställe. Har kostnaden för arbetet fastställts av arrendenämnden på sätt som anges i tredje stycket, är arrendatorn, sedan arbetet fullbordats, berättigad till ersättning av jordägaren med det fastställda beloppet. Vill arrendatorn hellre uppsäga avtalet, får han göra det, om ej bristen är av ringa betydelse. För den tid arrendestället är i bristfälligt skick har arrendatorn rätt till skälig nedsättning av arrendeavgiften och ersättning för skada.

Fråga om jordägarens byggnadsskyldighet enligt första stycket prövas av arrendenämnden. Prövning kan påkallas av såväl jordägaren som arrendatorn. På begäran av arrendatorn skall nämnden även fastställa beräknad kostnad för arbete som arrendatorn kan komma att utföra i jordägarens ställe.

Första--tredje styckena tillämpas inte beträffande hägnad eller annan anläggning av sådan art, att ett fullständigt iståndsättande ingår i arrendatorns underhållsskyldighet enligt 15 §, och inte heller beträffande annan anläggning än täckdikning om anläggningen enligt avtalet är undantagen från hans underhållsskyldighet.

Är jordägaren på grund av första stycket andra punkten ej skyldig att avhjälpa brist som avses i nämnda stycke, har arrendatorn rätt till skälig nedsättning av arrendeavgiften. Han får även uppsäga avtalet, om ej bristen är av ringa betydelse. Har ej annat avtalats, äger vad som sagts nu motsvarande tillämpning, om anläggning som enligt avtalet är undantagen från arrendatorns underhållsskyldighet genom brand eller på liknande sätt utan arrendatorns vållande drabbas av sådan skada som anges i första stycket. Lag (1984:678).

  • NJA 2017 s. 577:Jordägarens byggnadsskyldighet vid jordbruksarrende. Arrendenämnden är behörig att pröva en ansökan om fastställande av kostnad för arbete som arrendatorn utför i jordägarens ställe, även efter det att arbetena har utförts.

19 §  Skadas anläggning som avses i 18 § och är skadan inte sådan att anläggningen måste byggas om eller ersättas med en ny för att kunna användas för sitt ändamål, skall arrendatorn avhjälpa skadan. Om han inte själv har vållat skadan, har han efter det att arbetet fullbordats rätt att få ersättning av jordägaren för den nödvändiga kostnaden för arbetet. Lag (1995:1474).

20 §  Har arrendatorn uppfört ny byggnad i stället för byggnad som han mottagit och är han icke enligt 17, 17 a eller 18 § berättigad till ersättning därför, har han vid avräkning enligt 23 § rätt till ersättning för brist som vid tillträdet fanns på den mottagna byggnaden, om den nya byggnaden är lämplig för sitt ändamål eller uppförts enligt plan som godkänts av jordägaren. Avdrag skall dock göras med kostnaden för avhjälpande av brist på den nya byggnaden.

Första stycket äger motsvarande tillämpning i fråga om annan anläggning som ingår i arrendet. Lag (1984:678).

21 §  Utför arrendatorn ny täckdikning, som arrendenämnden funnit behövlig med hänsyn till en ändamålsenlig planläggning av jordbruket på arrendestället, är han efter arbetets fullbordande berättigad till ersättning av jordägaren med belopp vartill arrendenämnden fastställt beräknad kostnad för arbetet.

Har arrendatorn anlagt markväg, förbättrat ägoanordningen eller vidtagit annan åtgärd som medfört varaktig nytta för jordbruket och ej är att hänföra till uppförande av byggnad eller till täckdikning, är han vid avräkning enligt 23 § berättigad till ersättning motsvarande vad arrendestället ökat i värde, om ej annat avtalats. Ersättning får dock ej utgå med högre belopp än som motsvarar den nödvändiga kostnaden. Lag (1984:678).

21 a §  På ansökan av arrendatorn kan arrendenämnden lämna tillstånd till en investering som innebär att en åtgärd avseende byggnader, markanläggningar eller jord på arrendestället skall vidtas och som inte omfattas av arrendatorns underhållsskyldighet enligt 15 §.

Tillstånd skall lämnas om investeringen kan antas bli lönsam på lång sikt för jordbruket på arrendestället och intresset av investeringen överväger jordägarens intresse av att den inte kommer till stånd.

Tillstånd enligt första stycket kan förenas med villkor.

Denna paragraf gäller inte när arrendetiden uppgår till högst ett år och arrendet inte omfattar bostad för arrendatorn. Lag (1995:567).

22 §  Har jordägaren enligt avtal med arrendatorn helt eller delvis bekostat en investering på arrendestället och har arrenderättens värde ökat genom investeringen, är arrendatorn skyldig att godta en skälig höjning av arrendeavgiften.

Sådan skyldighet föreligger också, om arrenderätten ökat i värde till följd av att jordägaren

  1. utfört arbete som avses i 17 a eller 18 §,
  2. betalat ersättning enligt 17 a § andra stycket, 18 § andra stycket eller 21 § första stycket för arbete som arrendatorn utfört, eller
  3. löst in en investering. Lag (1995:567).

Avräkning och syn

23 §  Avräkning mellan jordägaren och arrendatorn skall ske, när arrendestället avträdes. Avräkning skall även ske vid tidigare tidpunkt i den mån avtal därom träffats. I samband med förlängning av arrendeavtalet skall avräkning alltid ske, om mer än nio år förflutit från tillträdet eller från närmast föregående avräkning.

Avräkning skall också ske i samband med ett förordnande enligt 5 kap. 33 a § fastighetsbildningslagen (1970:988).

Om ej annat avtalats, skall avräkning grundas på syn vid avräkningsperiodens början och slut.

Vid avräkningen skall beaktas om kostnaderna för att avhjälpa de brister som förelåg vid avräkningsperiodens början har förändrats under perioden. Lag (1989:722).

24 §  Syn ska förrättas av minst två med ortens jordbruksförhållanden förtrogna synemän, vilka utses bland personer som av länsstyrelse förklarats behöriga att hålla syn. Synemännen ska utses av jordägaren och arrendatorn gemensamt. Enas inte parterna om valet, ska länsstyrelsen utse synemän. Mot syneman gäller samma jäv som mot domare.

Har synemännen olika meningar, ska flertalets mening gälla. Kan beslut inte åstadkommas på sådant sätt ska, om synemännen är fler än två samt parterna eller länsstyrelsen utsett en av synemännen att vara ordförande, dennes mening gälla som synemännens beslut. Kan inte heller på detta sätt beslut åstadkommas, ska synemännen välja ytterligare en syneman, som då blir ordförande. Enas inte synemännen om valet, ska länsstyrelsen utse synemannen.

Syn får inte påbörjas tidigare än sex månader före den dag till vilken synen hänför sig och ska vara avslutad inom fyra månader från nämnda dag, om inte länsstyrelsen på begäran av synemännen medger att synen får avslutas senare. Sådant medgivande behövs dock inte för syn som äger rum inom två månader efter fristens utgång för att undersöka förekomsten av ogräs. Lag (2011:893).

24 a §  Länsstyrelsens beslut enligt 24 § får överklagas till den tingsrätt inom vars domkrets fastigheten ligger.

Vid ett överklagande gäller lagen (1996:242) om domstolsärenden. Lag (2011:893).

Prop. 2010/11:119: I första stycket anges att länsstyrelsens beslut får överklagas till den tingsrätt inom vars domkrets fastigheten är belägen. I förvaltningslagen (1986:223) finns bestämmelser bland annat om hur ett beslut av en förvaltningsmyndighet överklagas.

25 §  Synemännen skall utsätta synen till tid då marken är tjänlig samt underrätta partena om dagen. Uteblir part, får synen hållas endast om parten bevisligen underrättats i god tid före synens påbörjande.

Menar part att syneman är jävig eller icke förtrogen med ortens jordbruksförhållanden, skall parten framställa invändning därom innan synegången börjar. Synemännen skall så snart det kan ske besluta över invändningen. Senare får invändning framställas endast i samband med klander av synen och då endast under förutsättning att parten icke varit närvarande vid synen innan synegången börjat eller först efter synegångens början fått vetskap om det förhållande på vilket invändningen grundas. I fråga om parts rätt att i målet om klander åberopa sådant förhållande äger dessutom bestämmelserna i rättegångsbalken om jäv mot domare motsvarande tillämpning.

26 §  Vid synen skall undersökas allt som hör till arrendestället, såsom byggnader, trädgård, åker och äng, beteshagar, hägnader, diken, vägar, broar, brunnar och ledningar. Från synen får dock undantagas viss del av arrendestället, om jordägaren och arrendatorn kommer överens om i vad mån brist skall tagas i beräkning och anteckning om överenskommelsen göres av synemännen.

Kan överenskommelse ej träffas om ersättning enligt 21 § andra stycket, 30 § andra stycket eller 31 §, skall synemännen bestämma ersättningen.

Synemännen får anlita sakkunnig eller biträde.

Över allt som förekommer vid synen skall upprättas skriftlig handling, som undertecknas av synemännen. Om brist föreligger, skall anteckning göras om bristens beskaffenhet, de åtgärder som behövs för dess avhjälpande samt kostnaden för detta. Tydlig hänvisning skall lämnas om vad den har att iakttaga som vill klandra synen. Synehandlingen skall inom tre månader från synens avslutande genom synemännens försorg delges parterna i den ordning som enligt 8 kap. 8 § gäller för uppsägning. Bestämmelsen i 8 kap. 8 § tredje stycket tredje punkten gäller dock ej.

  • NJA 1989 s. 258:I handling som upprättats över arrendesyn har intagits felaktig klanderhänvisning. I ärende om återställande av försutten tid har ansetts att synemännen ej äger utfärda ändrad hänvisning med verkan att ny klanderfrist börjar löpa. När försutten tid återställts för klander av arrendesyn, mot vilken klandertalan skolat anföras hos arrendenämnd i egenskap av skiljenämnd, har det enligt grunderna för 58 kap 8 och 12 §§ RB ansetts ankomma på arrendenämnden att i skiljeförfarandet pröva frågan om kostnaderna å ärendet i HD. 58 kap 8, 11 och 12 §§ RB, 9 kap 26 § 4 st och 28 § 1 st JB, 24 § lagen (1929:145) om skiljemän.

27 §  Parterna svarar solidariskt för synekostnaden. Sinsemellan svarar de för hälften var.

28 §  Om en part inte godtar en syn, som har hållits på det sätt och inom den tid som anges i 24 §, får parten klandra synen genom att väcka talan mot den andra parten inom en månad från det att synehandlingen delgavs honom. Om synen inte klandras, gäller den som fullt bevis för arrendeställets skick den dag till vilken synen hänför sig. Motbevisning mot synen är inte tillåten i ett sådant fall.

Om den ena parten har klandrat synen, får också motparten klandra synen, trots att den för honom gällande tiden för klander har gått ut. En sådan klandertalan skall väckas inom en månad från det att parten delgavs stämning med anledning av den första klandertalan. Om den första klandertalan återkallas eller förfaller av något annat skäl, förfaller också den senare talan.

Synemännen skall yttra sig skriftligen i ett mål om klander, om domstolen begär det. Lag (1995:1474).

  • NJA 1989 s. 109:I arrendeavtal hade intagits skiljeklausul, enligt vilken arrendenämnd utsetts till skiljenämnd. Sedan avträdessyn förrättats på de arrenderade fastigheterna, klandrade jordägaren synen genom ansökan som inkom till arrendenämnden inom klandertiden men delgavs arrendatorn först efter dennas utgång. I ärende om återställande av försutten tid har med hänsyn till regeln i 27 § 1 st lagen (1929:145) om skiljemän ansetts att klandertalan väckts för sent. Fristen har ansetts kunna bli föremål för återställande av försutten tid, och ansökan härom har bifallits med hänsyn till att klanderhänvisningen i synehandlingen varit missvisande.
  • NJA 1989 s. 258:I handling som upprättats över arrendesyn har intagits felaktig klanderhänvisning. I ärende om återställande av försutten tid har ansetts att synemännen ej äger utfärda ändrad hänvisning med verkan att ny klanderfrist börjar löpa. När försutten tid återställts för klander av arrendesyn, mot vilken klandertalan skolat anföras hos arrendenämnd i egenskap av skiljenämnd, har det enligt grunderna för 58 kap 8 och 12 §§ RB ansetts ankomma på arrendenämnden att i skiljeförfarandet pröva frågan om kostnaderna å ärendet i HD. 58 kap 8, 11 och 12 §§ RB, 9 kap 26 § 4 st och 28 § 1 st JB, 24 § lagen (1929:145) om skiljemän.
  • NJA 1990 s. 660:I mål om klander av arrendesyn uppkommer dels frågan om käranden under förberedelsen i underrätt har ändrat sin talan i strid mot bestämmelsen i 13 kap 3 § 1 st 3 RB, dels frågan om en taleändring som är tillåten enligt den bestämmelsen får göras efter utgången av den frist som gäller för sådan klandertalan.

Arrendeavgiften

29 §  Arrendeavgiften skall bestämmas i pengar. Har avtal träffats i strid med vad som sagts nu, skall arrendeavgiften utgå med belopp, som är skäligt med hänsyn främst till parternas avsikter och övriga förhållanden när avtalet träffades. Lag (1984:678).

Arrendatorns konkurs

30 §  Försättes arrendatorn i konkurs innan han tillträtt arrendestället, får jordägaren uppsäga avtalet. Inträffar konkursen efter tillträdet och har ej jordägaren säkerhet för avtalets fullgörande med vilken han skäligen kan nöjas, får jordägaren uppsäga avtalet, om ej sådan säkerhet ställes inom en månad efter anfordran eller inom samma tid konkursboet förklarar sig vilja svara för arrendatorns skyldigheter under arrendetiden eller, när arrenderätten får överlåtas, överlåtelse sker i enlighet med avtalet.

Har arrendeavtalet träffats för viss tid som ej understiger tio år, har arrendatorn, i fall då jordägaren uppsäger avtalet, vid avräkning enligt 23 § rätt till skälig ersättning för arrenderättens värde, om ej annat avtalats.

I annat fall än då arrendeavtalet träffats för viss tid som ej understiger tio år har jordägaren, om han uppsäger avtalet, rätt till ersättning för skada.

Överlåtelse av arrenderätten och inlösen av investering

31 §  Arrendatorn får inte överlåta arrenderätten utan jordägarens samtycke, om ej annat följer av andra-fjärde styckena eller av 31 a §.

Är arrendeavtalet slutet för viss tid som ej understiger tio år, får arrendatorn, om ej annat avtalats, överlåta arrenderätten till annan med vilken jordägaren skäligen kan nöjas. Han skall dock först erbjuda jordägaren att återtaga arrendestället mot skyldighet att vid avräkning enligt 23 § utge skälig ersättning för arrenderättens värde. Vill jordägaren antaga erbjudandet, skall han lämna besked därom inom en månad.

Vidare gäller beträffande arrenden för viss tid att arrendatorn, även om annat avtalats, får överlåta arrenderätten, om den avser ett utvecklat eller utvecklingsbart lantbruksföretag, till sin make eller avkomling, om arrendenämnden tillåter det. Sådant tillstånd skall lämnas, om inte jordägaren har befogad anledning att motsätta sig överlåtelsen. Innehas arrenderätten av flera personer gemensamt, får var och en av dem under samma förutsättningar överlåta sin rätt till en medarrendator som är make eller avkomling till överlåtaren.

Avlider arrendatorn under arrendetiden, har dödsboet, oavsett för vilken tid avtalet är ingånget, samma rätt som enligt andra stycket tillkommer arrendator för där avsett fall, om ej annat avtalats. Erbjudandet till jordägaren skall göras inom sex månader efter dödsfallet. Dödsboet har vidare samma rätt som enligt tredje stycket tillkommer arrendator för fall som avses där.

Första tredje styckena äger motsvarande tillämpning på arrenderättens övergång genom bodelning, arv, testamente, bolagsskifte eller liknande förvärv. Lag (1995:1474).

31 a §  En arrendator som har utfört en sådan investering som avses i 21 a § får överlåta arrenderätten, om

  1. arrendatorn skriftligen har erbjudit jordägaren att lösa in investeringen, samt
  2. jordägaren inte inom tre månader från erbjudandet har åtagit sig sådan inlösen.

Har en arrendator utfört en investering som avses i 21 a § och upphör arrendeförhållandet på grund av en omständighet som avses i 8 §, är jordägaren skyldig att lösa in investeringen.

Bestämmelserna i första och andra styckena gäller även en arrendator till vilken överlåtits arrenderätt omfattande en investering som avses i 21 a §.

Inlösenbeloppet skall, om inte annat avtalats, motsvara vad arrendestället har ökat i värde genom investeringen. Lag (1995:567).

31 b §  Arrendatorns överlåtelserätt enligt 31 a § innebär att arrendatorn får överlåta arrenderätten till någon annan med vilken jordägaren skäligen kan nöjas.

Om jordägaren inte som ny arrendator godtar en person som arrendatorn anvisar, får arrenderätten överlåtas till denne endast om arrendenämnden eller domstolen funnit att jordägaren skäligen kan nöjas med honom eller henne. En sådan prövning kan ske samtidigt beträffande flera tänkbara förvärvare.

Har överlåtelsen inte fullbordats inom tre år från arrendatorns erbjudande om inlösen, får överlåtelse inte ske utan att jordägaren på nytt erbjudits att lösa investeringen enligt 31 a §. Överlåtelse till den som genom beslut av arrendenämnden eller domstolen godtagits som ny arrendator får dock alltid ske inom tre månader från den tidpunkt då beslutet inte längre kan överklagas, om förfarandet i arrendenämnden inletts före treårsfristens utgång. Lag (2005:1058).

Prop. 2005/06:10: Paragrafen innehåller vissa bestämmelser om överlåtelse av arrenderätt och inlösen av investering.

I paragrafen görs vissa justeringar med anledning av att inte endast arrendenämnden utan även hovrätten och Högsta domstolen skall kunna godta en ny arrendator. Dessutom görs vissa språkliga ändringar.

Övriga rättigheter och skyldigheter vid nyttjandet av arrendestället

32 §  Överger arrendatorn arrendestället och lämnar det obrukat eller utan vård, får jordägaren genast återtaga det. Jordägaren har även rätt till ersättning för skada.

33 §  Har jordägaren utgivit ersättning för markavvattning enligt miljöbalken eller lagen (1998:812) med särskilda bestämmelser om vattenverksamhet eller för byggande av enskild väg enligt anläggningslagen (1973:1149), får jordägaren uppsäga avtalet, om arrendatorn icke medger skälig höjning av arrendeavgiften. Uppsägning skall ske inom ett år från det företaget fullbordades. Lag (1998:861).

34 §  Arrendatorn får ej avverka skog eller eljest nyttja skogsmark eller taga torv från torvmosse som finns på arrendestället. Han får ej heller avhända arrendestället annat, som ej är att hänföra till den årliga avkastningen.

34 a §  Har jordägaren förbehållit sig jakträtten, är han skyldig att ersätta arrendatorn för förluster på grund av viltskador på arrendestället eller på arrendatorns egendom. Detta gäller dock inte om jordägaren visar att skadan inte kunnat förhindras trots rimliga ansträngningar från hans sida. Lag (1995:1474).

Om arrendatorns rätt till jakt och fiske finns särskilda bestämmelser.

35 §  Har jordägaren lämnat arrendatorn kreatur eller redskap för att användas på arrendestället och är visst värde bestämt för det som lämnats, skall arrendatorn hålla sådan egendom på arrendestället under arrendetiden. Egendomen skall för vartdera slaget i värde motsvara det som han mottagit. Vad som sättes i stället för det som lämnats tillhör jordägaren utan särskilt förbehåll.

36 § har upphävts genom lag (1984:678).
37 § har upphävts genom lag (1984:678).
38 § har upphävts genom lag (1984:678).
39 § har upphävts genom lag (1984:678).

10 Kap. Bostadsarrende

Reglerna i detta kap. ska läsas tillsammans med de allmänna reglerna om arrende i 8 kap., men även de allmänna reglerna om nyttjanderätt i 7 kap. blir aktuella.


1 §  Bostadsarrende föreligger när jord upplåtes på arrende för annat ändamål än jordbruk samt arrendatorn enligt arrendeupplåtelsen har rätt att på arrendestället uppföra eller bibehålla bostadshus och det ej är uppenbart att upplåtelsens huvudsakliga syfte är att tillgodose annat ändamål än att bereda bostad åt arrendatorn och honom närstående.

Vad som föreskrivs i denna balk om bostadsarrende gäller också i tillämpliga delar när jord upplåts på arrende till en förening som har till huvudsakligt ändamål att i sin tur upplåta arrende som avses i första stycket till sina medlemmar. Bestämmelsen i 4 § första stycket 1 skall i sådant fall avse bostadshus på arrendestället som ägs av någon till vilken föreningen har upplåtit arrende. Vad som har sagts nu medför dock inte att föreningen får sätta någon annan i sitt ställe utan jordägarens samtycke. Lag (1985:279).

  • NJA 2011 s. 664:Fastighetsägare som har gjort sannolikt att arrendeställe ska bebyggas med åretruntbostad har i visst fall ansetts ha ett intresse som påtagligt överväger arrendatorns intresse av fortsatt arrende för fritidsändamål.

2 §  Avtal om bostadsarrende skall träffas för viss tid, minst fem år, eller för arrendatorns livstid.

Är arrendetiden icke bestämd enligt vad som sagts nu, gäller avtalet för fem år. Har avtal träffats för kortare tid, gäller det dock för den överenskomna tiden, om arrendenämnden godkänt avtalet i denna del.

Förbehåll om rätt för jordägaren att i annat fall än som anges i 7 kap.5 och 30 §§ samt 8 kap.6, 14, 18 och 23 §§ återtaga arrendestället eller del därav före arrendetidens utgång gäller endast om det godkänts av arrendenämnden.

3 §  Vid arrende för viss tid skall uppsägning alltid ske för att avtalet skall upphöra att gälla vid arrendetidens utgång. Vill jordägaren eller arrendatorn att arrendevillkoren ändras för en ny arrendeperiod, skall han meddela motparten detta i den ordning som enligt 8 kap. 8 § gäller för uppsägning. Uppsägning och begäran om villkorsändring skall ske senast ett år före arrendetidens utgång.

Om avtalet inte sägs upp inom rätt tid, anses det förlängt på fem år eller, om begäran om villkorsändring har gjorts, på den tid och de villkor i övrigt som bestäms enligt 6 a §.

Förbehåll som strider mot första eller andra stycket gäller mot arrendatorn, om det godkänts av arrendenämnden. Förbehåll om längre tid för förlängning av avtalet än som anges i andra stycket gäller dock utan sådant godkännande. Lag (1984:678).

  • NJA 2013 s. 82:Förlängning av ett avtal om bostadsarrende. Villkoren för den nya arrendetiden kan prövas bara i den utsträckning som en part i föreskriven ordning har hänskjutit frågan om ändring till arrendenämnden. Motparten kan alltså inte anslutningsvis begära andra ändringar av villkoren.
  • NJA 2016 s. 832:Bostadsarrende. Jordägare ansökte om hänskjutande av arrendetvist till arrendenämnden med yrkande om "Medling vid förlängning av arrendeavtal". Ansökan har med hänsyn till vad som anfördes i anslutning till hänskjutandet ansetts vara en ansökan om prövning av arrendevillkor.

4 §  Bestämmelserna i 5 och 6 §§ om förlängning av arrendeavtal gäller vid arrende för viss tid, utom när

  1. hus som avses i 1 § ej finns på arrendestället då avtalet senast kan uppsägas från jordägarens sida, eller
  2. jordägaren säger upp arrendeavtalet på den grund att arrenderätten är förverkad eller förhållande som avses i 8 kap. 14 § föreligger, dock inte om i uppsägningen anges att den sker till arrendetidens utgång.

Förbehåll att arrenderätten icke skall vara förenad med rätt till förlängning gäller, om det godkänts av arrendenämnden. Lag (1995:1474).

  • NJA 2013 s. 491:En fastighetsägare arrenderar ut jord till en lägenhetsarrendator som i sin tur arrenderar ut tomter för bostadsändamål. Bostadsarrendatorernas svagare besittningsskydd i ett sådan fall inverkar i sänkande riktning vid bestämmande av arrendeavgifternas storlek. Även fråga om ett tredjemansavtal föreligger.

5 §  Om jordägaren har sagt upp arrendeavtalet, har arrendatorn rätt till förlängning av detta, utom när

  1. arrenderätten är förverkad eller förhållande som avses i 8 kap. 14 § föreligger,
  2. arrendatorn i annat fall åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att avtalet skäligen icke bör förlängas,
  3. byggnad på arrendestället uppförts utan bygglov i fall då sådant erfordrats eller i strid med en detaljplan eller områdesbestämmelser eller därmed jämförligt beslut av myndighet angående markens bebyggande eller användning,
  4. i annat fall byggnad på arrendestället inte står i överensstämmelse med en detaljplan eller områdesbestämmelser och jordägaren gör sannolikt, att han skall använda arrendestället i enlighet med planen eller bestämmelserna,
  5. jordägaren gör sannolikt, att arrendestället skall användas för bebyggelse av annat slag än det som avses med upplåtelsen eller för jordbruk, industri eller annan ekonomisk verksamhet, samt jordägarens intresse att kunna förfoga över arrendestället för sådant ändamål påtagligt överväger arrendatorns intresse av fortsatt arrende,
  6. jordägaren i annat fall har befogad anledning att upplösa arrendeförhållandet.

Om jordägarens intresse blir tillgodosett genom att arrendatorn avträder endast en del av arrendestället och avtalet lämpligen kan förlängas såvitt avser arrendestället i övrigt, har arrendatorn utan hinder av första stycket rätt till sådan förlängning. Lag (2003:626).

  • NJA 2011 s. 664:Fastighetsägare som har gjort sannolikt att arrendeställe ska bebyggas med åretruntbostad har i visst fall ansetts ha ett intresse som påtagligt överväger arrendatorns intresse av fortsatt arrende för fritidsändamål.
  • NJA 2013 s. 491:En fastighetsägare arrenderar ut jord till en lägenhetsarrendator som i sin tur arrenderar ut tomter för bostadsändamål. Bostadsarrendatorernas svagare besittningsskydd i ett sådan fall inverkar i sänkande riktning vid bestämmande av arrendeavgifternas storlek. Även fråga om ett tredjemansavtal föreligger.
  • NJA 1987 s. 450:Domvillobesvär. Fråga i visst fall om HovR:s skyldighet att utöva materiell processledning.

6 §  Vid förlängning av arrendeavtal utgår arrendeavgiften med skäligt belopp. Kan jordägaren och arrendatorn inte enas om hur stor arrendeavgiften bör vara, skall avgiften bestämmas så att den kan antas motsvara arrenderättens värde med hänsyn till arrendeavtalets innehåll och omständigheterna i övrigt.

Förlängning skall ske för tid som motsvarar arrendetiden, om denna ej överstiger fem år, och i annat fall för fem år. Förlängning kan även ske för annan tid än som sagts nu, om detta av särskild anledning är lämpligare. Annat av jordägaren eller arrendatorn uppställt villkor skall gälla i den mån det är skäligt med hänsyn till arrendeavtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt.

I den mån ändring av arrendevillkoren ej påkallas, skall samma villkor som förut gälla.

Träffas vid förlängning av arrendeavtal överenskommelse om villkoren för det fortsatta arrendet, skall överenskommelsen, oavsett bestämmelserna i första och andra styckena, lända till efterrättelse i den mån ej annat följer av bestämmelserna i övrigt i denna balk. Lag (1979:371).

  • NJA 2013 s. 491:En fastighetsägare arrenderar ut jord till en lägenhetsarrendator som i sin tur arrenderar ut tomter för bostadsändamål. Bostadsarrendatorernas svagare besittningsskydd i ett sådan fall inverkar i sänkande riktning vid bestämmande av arrendeavgifternas storlek. Även fråga om ett tredjemansavtal föreligger.
  • NJA 2013 s. 82:Förlängning av ett avtal om bostadsarrende. Villkoren för den nya arrendetiden kan prövas bara i den utsträckning som en part i föreskriven ordning har hänskjutit frågan om ändring till arrendenämnden. Motparten kan alltså inte anslutningsvis begära andra ändringar av villkoren.

6 a §  I fråga om förlängning av arrendeavtal och om villkorstvist tillämpas i övrigt 9 kap.9 a--13 §§. Hänvisningarna till 9 kap. 9 § skall dock i stället avse 6 § detta kapitel. Lag (1984:678).

  • NJA 2013 s. 82:Förlängning av ett avtal om bostadsarrende. Villkoren för den nya arrendetiden kan prövas bara i den utsträckning som en part i föreskriven ordning har hänskjutit frågan om ändring till arrendenämnden. Motparten kan alltså inte anslutningsvis begära andra ändringar av villkoren.
  • NJA 2016 s. 832:Bostadsarrende. Jordägare ansökte om hänskjutande av arrendetvist till arrendenämnden med yrkande om "Medling vid förlängning av arrendeavtal". Ansökan har med hänsyn till vad som anfördes i anslutning till hänskjutandet ansetts vara en ansökan om prövning av arrendevillkor.

7 §  Utan jordägarens samtycke får arrendatorn ej sätta annan i sitt ställe, om ej annat följer av andra och tredje styckena.

Är arrendeavtalet slutet för viss tid, får arrendatorn överlåta arrenderätten till annan med vilken jordägaren skäligen kan nöjas. Han skall dock först erbjuda jordägaren att återtaga arrendestället mot erläggande av skälig ersättning för arrenderättens värde. Har arrendatorn uppfört byggnad på arrendestället eller har han i övrigt nedlagt kostnad på detta och önskar han att jordägaren skall övertaga vad han utfört, skall även det erbjudas jordägaren till inlösen. Vill jordägaren antaga erbjudande som sagts nu skall han lämna besked därom inom en månad.

Genom bodelning, arv eller testamente eller genom exekutiv försäljning eller i arrendatorns konkurs kan arrenderätten övergå till annan med vilken jordägaren skäligen kan nöjas, utan att erbjudande enligt andra stycket lämnats.

Förbehåll som strider mot andra eller tredje stycket gäller mot arrendatorn, om det godkänts av arrendenämnden.

  • NJA 2005 s. 943:Bostadsarrende. Vid inlösen av arrenderätt och av arrendatorn uppförd byggnad jämte övriga av denne utförda investeringar på arrendestället, skall lösenbeloppet i första hand fastställas till det samlade marknadsvärdet av den hembjudna egendomen.

1 §  Anläggningsarrende föreligger när jord upplåtes på arrende för annat ändamål än jordbruk samt arrendatorn enligt arrendeupplåtelsen har rätt att för förvärvsverksamhet på arrendestället uppföra eller bibehålla byggnad, som ej är av endast ringa betydelse för verksamhetens bedrivande. Har upplåtelsen skett för arrendatorns livstid eller för viss tid som understiger ett år, föreligger dock icke anläggningsarrende.

2 §  Avtal om anläggningsarrende skall träffas för viss tid. Är arrendetiden icke bestämd enligt vad som sagts nu, gäller avtalet för fem år.

Förbehåll om rätt för jordägaren att i annat fall än som anges i 7 kap.5 och 30 §§ samt 8 kap.14, 18 och 23 §§ återtaga arrendestället eller del därav före arrendetidens utgång gäller endast om det godkänts av arrendenämnden.

3 §  Har ej annat avtalats, anses arrendeavtal innefatta villkor att, om uppsägning ej sker inom rätt tid, avtalet skall anses förlängt på tid som motsvarar arrendetiden, dock längst fem år.

Uppsägning skall ske senast sex månader före arrendetidens utgång, om ej annan tid avtalats.

4 §  Bestämmelserna i 5 - 6 §§ om rätt till ersättning för arrendatorn med anledning av arrendets upphörande gäller, om ej annat avtalats och ej heller arrendeförhållandet upphör på den grund att arrenderätten är förverkad eller förhållande som avses i 8 kap. 14 § föreligger. Lag (1973:187).

5 §  Har jordägaren uppsagt arrendeavtalet och vägrar han att förlänga arrendeförhållandet eller kommer förlängning i annat fall ej till stånd på den grund att jordägaren för förlängning kräver arrendeavgift som ej är skälig eller uppställer annat villkor som strider mot god sed i arrendeförhållanden eller eljest är obilligt, skall han i skälig omfattning ersätta arrendatorn dennes förlust på grund av arrendeförhållandets upphörande, om ej

  1. arrendatorn åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att det icke skäligen kan fordras att jordägaren förlänger arrendeförhållandet,
  2. jordägaren gör sannolikt, att arrendestället skall användas för annat ändamål än det med upplåtelsen avsedda, och jordägarens intresse att kunna förfoga över arrendestället för sådant ändamål påtagligt överväger arrendatorns intresse av fortsatt arrende, eller
  3. jordägaren i annat fall har befogad anledning att upplösa arrendeförhållandet.

Första stycket äger motsvarande tillämpning, om arrendatorn har uppsagt avtalet enligt 3 § och i uppsägningen begärt förlängning av avtalet på ändrade villkor.

Förlust för arrendatorn som har samband med att denne bekostat uppförande av byggnad eller utförande av annat arbete på arrendestället skall beaktas vid ersättningens bestämmande endast om åtgärden vidtagits i enlighet med arrendeavtalet. Lag (2003:626).

  • NJA 1991 s. 128:Fråga om ersättning enligt 11 kap 5 § JB vid utebliven förlängning av avtal om anläggningsarrende.

5 a §  Vid tillämpningen av 5 § är arrendeavgift som jordägaren kräver för förlängning inte att anse som skälig, om den överstiger den arrendeavgift som arrendestället vid arrendetidens utgång kan antas betinga på öppna marknaden. Därvid skall dock bortses från anbud eller arrendeavtal som inte är rimliga med hänsyn till det allmänna prisläget i orten för närmast jämförliga arrendeställen. Endast om särskilda skäl föreligger får hänsyn tas till en sådan ökning av arrendeställets värde som en arrendator har åstadkommit.

I tvist om ersättning enligt 5 § får ett yttrande som arrendenämnden avgett rörande arrendeavgiften frångås endast om det visas eller annars är uppenbart att den arrendeavgift som arrendestället kan antas betinga på öppna marknaden är påtagligt högre eller lägre än arrendenämnden har angett.

Har i fall som avses i andra stycket jordägaren vid tiden för arrendenämndens yttrande fått anbud eller träffat avtal om arrende av arrendestället utan att han under medlingen lämnat uppgift om detta, får anbudet eller avtalet beaktas vid prövningen endast om det föreligger synnerliga skäl. Lag (1984:678).

6 §  Vill jordägaren säga upp avtalet, skall han i uppsägningen underrätta arrendatorn om de villkor han uppställer för att förlänga arrendeförhållandet eller om orsaken till att han vägrar medge förlängning. Uppsägningen skall dessutom innehålla underrättelse att arrendatorn, om han icke går med på att lämna arrendestället utan att få ersättning enligt 5 §, har att inom två månader från uppsägningen hänskjuta tvisten till arrendenämnden för medling.

Underlåter jordägaren att fullgöra vad som åligger honom enligt första stycket, är uppsägningen utan verkan.

Har jordägaren fullgjort vad som åligger honom enligt första stycket och vill arrendatorn icke lämna arrendestället utan att få ersättning enligt 5 §, har arrendatorn att hänskjuta tvisten till arrendenämnden inom den i första stycket angivna tiden. Iakttages ej denna, förfaller rätten till ersättning. Vad som har sagts nu gäller ej, om inom samma tid hänskjutande sker enligt 6 a § första stycket.

Innan medlingen har avslutats får jordägaren för förlängning av arrendeförhållandet inte kräva högre arrendeavgift eller något annat villkor som är oförmånligare för arrendatorn än vad han har angett i uppsägningen. Gör han det och kommer förlängning inte till stånd, har arrendatorn alltid rätt till ersättning enligt 5 §. Lag (1984:678).

6 a §  Har arrendatorn uppsagt avtalet och i uppsägningen begärt förlängning av avtalet på ändrade villkor, skall han inom två månader från uppsägningen hänskjuta tvisten till arrendenämnden för medling och därvid ange den ändring han önskar i de avtalade villkoren.

Underlåter arrendatorn att hänskjuta tvisten till arrendenämnden inom den i första stycket angivna tiden eller återkallar han före arrendetidens utgång sin ansökan om medling, är uppsägningen utan verkan. Har han ej angett de ändringar han önskar i de avtalade villkoren, skall nämnden förelägga honom att avhjälpa bristen inom viss tid. Efterkommes ej föreläggandet, skall ansökan om medling avvisas.

Har arrendatorn fullgjort vad som åligger honom enligt första stycket, skall arrendenämnden förelägga jordägaren att uppge de villkor han uppställer för att förlänga arrendeförhållandet eller orsaken till att han vägrar medge förlängning. Iakttager jordägaren ej föreläggandet och är avtalet ej uppsagt enligt 5 § första stycket, skall avtalet anses förlängt på de av arrendatorn önskade villkoren. Erinran härom skall intagas i föreläggandet. Förlängningen anses som avtal om fortsatt arrende. Lag (1984:678).

6 b §  Skall arrendeförhållandet upphöra efter uppsägning enligt 6 eller 6 a §, får arrendenämnden på begäran av jordägaren eller arrendatorn medge uppskov med avträdet under skälig tid, dock högst ett år från arrendetidens utgång. Medges uppskov, skall arrendenämnden fastställa skäliga arrendevillkor för tiden från avtalets upphörande till avflyttningen. Lag (1984:678).

7 §  Har ej annat avtalats, får arrendatorn överlåta arrenderätten till annan med vilken jordägaren skäligen kan nöjas. Förbehåll varigenom denna rätt begränsas får ej göras gällande, när överlåtelse sker genom exekutiv försäljning eller i arrendatorns konkurs.

Första stycket första punkten äger motsvarande tillämpning på arrenderättens övergång genom bodelning, arv, testamente, bolagsskifte eller liknande förvärv.

  • RH 2000:21:Vid anläggningsarrende har arrendatorn rätt att överlåta arrenderätten till annan med vilken jordägaren skäligen kan nöjas. Skälighetsbedömningen har i visst fall ansetts skola göras utifrån de förhållanden som förelåg vid tiden för överlåtelsen.

12 kap. Hyra

Detta kapitel brukar kallas för ”hyreslagen” och innehåller regler om hyra av bostad och lokal.

Detta kapitel ska läsas tillsammans med de allmänna reglerna om nyttjanderätt i 7 kap.

Prop. 1987/88:146: Paragrafen innehåller bestämmelser om formerna för uppsägning av hyresav- tal.

Ändringen i sjätte stycket är en följd av de formföreskrif ter för hyresgästens uppsägning som föreslås i 58 a 5 första stycket.

  • RH 1999:57:Hyresrätten har ansetts förverkad genom att hyresgästen utsatt de som bor i omgivningen för sådana särskilt allvarliga störningar i boendet som avses i 12 kap. 25 § tredje stycket jordabalken (I och II).
  • RH 2014:42:Hyresnämndsmål. Hyresnämnden har funnit att hyresrätten varit förverkad utan att detta har åberopats av hyresvärden. Hovrätten konstaterade att det har ankommit på hyresnämnden att genom processledning utreda vilken upphörandegrund eller vilka upphörandegrunder som gjorts gällande i målet. Det har därmed förekommit ett rättegångsfel som inte kan läkas i hovrätten. Hovrätten fann därför att hyresnämndens beslut skulle undanröjas och att målet skulle återförvisas till hyresnämnden.
  • RH 2000:103:Hyresnämndsmål. I mål om prövning av hyresvillkor - sänkning av utgående hyror - enligt 24 § hyresförhandlingslagen har fråga om en förhandlingsordning ger hyresgästföreningen rätt att påkalla förhandling om sänkta hyror ansetts kunna prövas som en s.k. preliminärfråga. - Vid den fortsatta prövningen har förhandlingsordningen befunnits innefatta en rätt för hyresgästföreningen att påkalla förhandling om sänkning av utgående hyror.
  • RH 2016:75:Hyresnämndsmål. En son sammanbodde med sin mor under två och ett halvt år innan hon flyttade till ett vårdboende. Modern var 88 år gammal när sammanboendet inleddes och led av Alzheimers sjukdom. Hovrätten har funnit att ett sammanboende under två och ett halvt år inte uppfyller varaktighetsrekvisitet och att moderns flytt till vårdhemmet inte utgjorde en sådan plötslig och oförutsedd händelse som skulle kunna leda till att varaktighetsrekvisitet trots allt var uppfyllt.
  • RH 2001:22:I mål om avhysning på grund av utebliven hyresbetalning har såväl hyresnämnden som kronofogdemyndigheten underrättat hyresgästen om möjligheten att återvinna hyresrätten. Fråga har uppkommit om vilken tidsfrist som då gällt för återvinningen.
  • RH 2009:74:Innebörden av kravet på omedelbart samband i 12 kap. 6 § tredje stycket jordabalken.
  • RH 2000:47:Hyresnämndsmål. Uppskov med avflyttning i ett lokalhyresförhållande är en sådan fråga som endast kan anförtros hyresnämnd trots att parterna avtalat att tvister på grund av avtalet skulle avgöras av skiljemän enligt skiljemannalagen.
  • NJA 1993 s. 555:I ett hyreskontrakt har hyrestiden bestämts till fem år med klausul om förlängning tills vidare om ej avtalet sagts upp senast 24 månader före utgången av femårstiden. I händelse av förlängning har likaledes överenskommits en uppsägningstid av 24 månader. Sedan hyrestiden till följd av utebliven uppsägning förlängts utöver femårstiden, har uppsägning beträffande tillsvidareavtalet ansetts kunna ske, med verkan att uppsägningstiden för det avtalet genast börjar löpa, redan innan femårstiden gått till ända.
  • RÅ 1996:18:Med stöd av bestämmelser i arbetsmiljölagen har Yrkesinspektionen vid vite av 500 000 kr förbjudit ägaren av en utarrenderad jordbruksfastighet att efter viss dag upplåta en ladugård på fastigheten för arbete till dess vissa byggnadsarbeten utförts. Fråga om det finns förutsättningar att döma ut vitet och om det i så fall finns särskilda skäl för jämkning av vitet.
  • RÅ 2009:1:Reglerna om avgifter i 8 kap. socialtjänstlagen har ansetts tillämpliga på en som hyra betecknad kostnadspost vilken avsåg upplåtelse av bostad i särskilt boende avsett för äldre med ett mycket stort omvårdnadsbehov.
  • RH 2001:1:I mål om ersättning enligt 12 kap. 57 § jordabalken för förlust vid upphörande av lokalhyresavtal har annan uppsägningsanledning än sådan som angetts i uppsägningshandlingen ansetts inte kunna upptas till prövning. - Vid beräkning av hyresgästens förlust enligt 12 kap. 58 § 2 st. jordabalken har en av hyresgästen åberopad värdering enligt marknadsvärdemetoden inte ansetts kunna användas.
Införd: SFS 1994:817 (Ändringar i hyresförhandlingslagen m.m.), 1997:62 (Hyresgästinflytande vid ombyggnad m.m.), 1978:305 (med förslag till hyresförhandIingslag m.m.), 1998:146 (Ändringar i hyreslagen m.m.), 1973:187 (Kungl. Maj:ts proposition med förslag till lag om ändring i jordabalken, m.m.)
Ändrad: SFS 1981:784 (med förslag tilllag om införande av utsökningsbalken m.m.), 1987:816 (om följdlagstiftning till äktenskapsbalken m.m.), 1991:850 (om följdlagstiftning med anledning av den nya summariska processen, m.m.), 2009:180 (Ägarlägenheter), 1974:820 (Kungl. Maj:ts proposition angående riktlinjer för bostadspolitiken m.m.), 1975:641 (Regeringens proposition med förslag till räntelag m.m.), 1994:841 (Upphörande av Bostadsdomstolen m.m.), 1994:817 (Ändringar i hyresförhandlingslagen m.m.), 1994:841 (Ändringar i hyresförhandlingslagen m.m.), 1993:407 (om minskad statlig reglering av kommunernas ansvar för boendefrågor ), 2002:29 (Hyresgästinflytande vid ombyggnad och andra hyresrättsliga frågor), 2006:408 (Reformerad hyressättning), 2010:811 (Allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag och reformerade hyressättningsregler), 1978:305 (med förslag till hyresförhandIingslag m.m.), 2000:1384 (Bostadsförsörjningsfrågor m.m.), 2003:626 (Tredimensionell fastighetsindelning), 2014:335 (Stärkt besittningsskydd för utsatta hyresgäster), 1998:146 (Ändringar i hyreslagen m.m.), 2005:947 (Avstående från besittningsskydd), 1974:1083 (Kungl. Maj:ts proposition med förslag till lag om bostadsdomstol m.m.), 1980:95 (om bostadsanvisningslag, m.m.;beslutad den 6 december 1979.), 1972:252 (Kungl. Maj:ts proposition med förslag till lag om ändring i jordabalken), 1973:187 (Kungl. Maj:ts proposition med förslag till lag om ändring i jordabalken, m.m.), 1973:660 (Kungl. Maj:ts proposition med förslag till lag om ändring i jordabalken, m.m.), 1993:400 (om ändringar i jordabalkens hyresregler Prop. 1992/93:115), 1979:252 (om lokalhyra), 1981:849 (med förslag till handräckningslag m.m.), 1987:242 (om ändringar i hyres- och bostadsrättslagstiftningen.), 1986:1240 (om ändringar i hyres- och bostadsrättslagstiftningen.), 1980:893 (med förslag till lag om ändring i brottsbalken och jordabalken m.m.), 1988:927 (om ändringar i lokalhyreslagstiftningen), 2008:1074 (Ökade möjligheter till andrahandsuthyrning), 1987:1276 (om kommunal bostadsanvisningsrätt m.m.), 1992:126 (om ändring i lagen (1974:371) om rättegången i arbetstvister m.m. ), 1988:408 (om hyran vid andrahandsupplåtelse av bostadslägenheter m.m.)

Inledande bestämmelser

1 §  Detta kapitel avser avtal, genom vilka hus eller delar av hus upplåts till nyttjande mot ersättning. Detta gäller även om lägenheten upplåtits genom tjänsteavtal eller avtal i anslutning till sådant avtal.

Innefattar avtalet även upplåtelse av jord att nyttjas tillsammans med lägenheten, ska detta kapitel tillämpas på avtalet, om jorden ska användas för trädgårdsodling i mindre omfattning eller för annat ändamål än jordbruk. Förenas ett tjänsteavtal, som inte är av ringa betydelse, med upplåtelse av såväl lägenhet för bostadsändamål som jord, ska kapitlet tillämpas, om upplåtelsen av lägenheten är mera betydelsefull än upplåtelsen av jorden.

Med bostadslägenhet avses lägenhet som upplåtits för att helt eller till en inte oväsentlig del användas som bostad. Med lokal avses annan lägenhet än bostadslägenhet.

Det som föreskrivs i detta kapitel om sambor gäller endast sådana samboförhållanden där ingen av samborna är gift.

Förbehåll som strider mot en bestämmelse i detta kapitel är utan verkan mot hyresgästen eller den som har rätt att träda i hans eller hennes ställe, om inte annat anges.

Omfattar hyresavtalet minst tre bostadslägenheter, som hyresgästen ska hyra ut i andra hand eller upplåta med kooperativ hyresrätt, får parterna avtala om förbehåll som strider mot vad som sägs i detta kapitel om sådana lägenheter, under förutsättning att förbehållet inte strider mot bestämmelserna om lokaler och inte heller avser rätten till förlängning av avtalet eller grunderna för fastställande av hyresvillkoren i samband med sådan förlängning. Ett sådant förbehåll gäller endast om det godkänts av hyresnämnden. Godkännande behövs dock inte om staten, kommun, landsting eller kommunalförbund är hyresvärd.

I lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad finns särskilda bestämmelser om upplåtelse av bostadslägenhet i vissa fall. Lag (2012:979).

I första stycket anges att hyresförhållanden ska regleras genom avtal. De krav som ställs på avtalet är att det ska avse hus eller del av hus (kallat ”lägenhet”) och att ersättning ska utgå för nyttjandet.

I tredje stycket anges gränsen mellan bostadslägenhet och lokal. Avgörande är i vilken omfattning lägenheten är upplåten till att avse bostad. För att reglerna om bostadslägenheter ska bli tillämpliga räcker det att lokalen ska användas som bostad till en ”inte oväsentlig del”. För att bedöma om det är reglerna för bostad eller lokal som ska tillämpas får man titta på vad lägenheten har upplåtits till. Den avtalade användningen är det viktiga, inte hur den sedan faktiskt används. Lokal bestäms negativt, det som inte är bostadslägenhet ska vara lokal.

Med sambo i detta kapitel menas sådana samboförhållanden som omfattas av sambolagen.

I femte stycket anges att reglerna i detta kapitel är tvingande till hyresgästens fördel och parterna kan inte avtala om mindre förmånliga regler än vad som följer av lagen, om inte annat uttryckligen anges (se t.ex. 7 § 3 st.).

Den situation som nämns i sjätte stycket kallas för blockuthyrning.

Prop. 2001/02:62: (Jfr 12 kap. 1 § i utredningens förslag.)

Sjätte stycket innehåller särskilda bestämmelser om s.k. blockuthyrning, dvs. uthyrning av minst tre bostadslägenheter i syfte att hyra ut lägenheterna i andra hand. I fråga om blockuthyrningsavtal får parterna avtala om vissa förbehåll som avviker från vad hyreslagen annars tillåter.

Om en kooperativ hyresrättsförening hyr ett antal lägenheter i syfte att hyra ut dem till medlemmar eller andra, är detta dock, ...

Prop. 2004/05:137: Genom ändringen i fjärde stycket har lagtexten anpassats till 2003 års sambolag. Frågan har berörts i avsnitt 3. Av lagen om registrerat partnerskap följer att vad som sägs om en person som är gift även gäller en registrerad partner.

  • RH 2016:80:Hyresnämndsmål. Parterna ingick ett tidsbestämt hyresavtal med möjlighet till förlängning före det att lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad trätt i kraft. Efter lagens ikraftträdande ingick parterna ett nytt hyresavtal. Hyresgästen ansökte vid hyresnämnden om återbetalning av för mycket erlagd hyra. Hyresvärden yrkade att hyresgästens ansökan skulle avvisas eftersom lagen om uthyrning av egen bostad var tillämplig på det nya hyresavtalet. Hovrätten konstaterade att en hyresvärd genom att avstå från att förlänga ett hyresavtal och i stället säga upp hyresgästen och teckna ett nytt avtal skulle kunna kringgå reglerna i 12 kap. jordabalken om bl.a. besittningsskydd. Hovrätten ansåg därför att även om parterna ingick ett nytt hyresavtal efter ikraftträdandet innebar det i praktiken att hyresgästen fick den förlängning som angavs i det första hyresavtalet. Hovrätten konstaterade att lagen om uthyrning av egen bostad inte var tillämplig på hyresavtalet och ansökan skulle därför inte avvisas.
  • NJA 2001 s. 10:Avtal mellan AB Storstockholms Lokaltrafik och A, innebärande rätt för A att mot avgift försälja bröd och andra produkter på platser inom tunnelbanans biljetthallar, har bedömts ej vara hyresavtal.
  • RH 2004:67:Hyresnämndsmål. I mål om s.k. blockuthyrning uppkommer frågan om parterna kan avtala bort den rätt att begära villkorsändring som bostadshyresgäster har i andra fall och - när den frågan har besvarats jakande - om så skett i visst fall. Dessutom fråga om hyresgästen får ändra sin framställning hos hyresnämnden från en ansökan om medling enligt reglerna för lokalhyra till en ansökan om ändring av hyresvillkoren enligt reglerna för bostadshyra. Frågan besvaras nekande.
  • RH 2000:5:Hyresnämndsmål. Hyresgäst i servicehus har debiterats dels hyra av hyresvärden - en HSB-stiftelse - dels avgift för tillgång till viss service i anslutning till boendet s.k. serviceavgift av kommunen. Eftersom kommunen inte var hyresvärd i förhållande till hyresgästen har inte serviceavgiften ansetts utgöra vederlag för upplåtelsen av lägenheten.
  • RH 1999:10:Hyresnämndsmål. Upplåtelse av del av rum i hem för äldre, som varit förenad med omfattande vård och service, har inte ansetts som hyresavtal. Ansökan till hyresnämnden om ändring av hyresvillkor har därför avvisats.
  • RH 1996:31:Mellan en fastighetsägare och staten har träffats avtal om uthyrning av bostadslägenheter, som för Länsarbetsnämndens räkning skulle användas som lokaler för kontorsändamål. Lägenheterna kom emellertid faktiskt att användas som bostäder för Länsarbetsnämndens elever i AMS-utbildning. De regler som gäller för lokalhyra har ansetts skola tillämpas på hyresförhållandet, i följd varav bestämmelserna i 12 kap. JB om bostadshyresgästs rätt till förtida uppsägning inte gällde.
  • RH 2012:76:Hyresnämnd har ansetts exklusivt behörig att göra intresseavvägningar enligt 12 kap. 46 § JB. Den upplåtna nyttjanderätten har bedömts som en allmän nyttjanderätt, då den arbetsprestation som ålåg nyttjanderättshavaren inte ansetts utgöra hyresersättning.

Hyresavtalet

2 §  Hyresavtal skall upprättas skriftligen, om hyresvärden eller hyresgästen begär det.

Har hyresavtal upprättats skriftligen och träder någon i laga ordning i hyresgästens ställe, skall detta på begäran antecknas på avtalet.

Följer av ett hyresförhållande en rätt att använda utrymmen som är avsedda att användas gemensamt av hyresgästerna, får en sådan rätt inte upphävas eller ändras i annan ordning än som gäller för ändring av hyresvillkor, även om rätten inte är särskilt reglerad i avtalet mellan parterna. Lag (1984:694).

Det finns inga formkrav för hyresavtal. Även om det är tillåtet med muntliga avtal är det dock ur bevissynpunkt bra om avtalet är skriftligt (det är då lättare att utreda vem som är motpart, vilka villkor som gäller och omfattningen av lägenheten och tillhörande utrymmen). Om hyresvärden medger det eller om hyresnämnden ger tillstånd enligt 34-37 §§ kan hyresrätten överlåtas. En anteckning om detta på avtalet kan få betydelse om fastigheten senare överlåts till en ny ägare (jfr 7 kap.12-16 §§).

Angående tredje stycket måste hyresvärden vad det gäller lokal säga upp avtalet till avtalstidens utgång för ändrade villkor. Vad gäller bostäder måste hyresvärden vända sig till hyresnämnden enligt 54 §.

Hyrestid och uppsägning

3 §  Hyresavtal gäller för obestämd tid, om inte annat följer av andra stycket. Hyresavtal som gäller för obestämd tid skall sägas upp för att upphöra att gälla.

Hyresavtal kan även ingås för bestämd tid. Sådana avtal upphör att gälla vid hyrestidens utgång, om inte annat har avtalats. Har hyresförhållandet varat mer än nio månader i följd, skall dock avtalet alltid sägas upp för att upphöra att gälla.

Ett hyresavtal, som är ingånget för bestämd tid, anses förlängt på obestämd tid.

  1. om avtalet saknar bestämmelser om verkan av utebliven uppsägning och inte sägs upp till hyrestidens utgång trots att uppsägning skall ske, eller
  2. om hyresgästen, trots att avtalet upphört att gälla utan uppsägning, fortsatt att använda lägenheten en månad efter hyrestidens utgång utan att hyresvärden anmodat honom att flytta.

För anmodan enligt tredje stycket 2 gäller vad som föreskrivs om uppsägning i 8 §. Ytterligare bestämmelser om sådan anmodan finns i 49 § tredje stycket. Lag (1984:694).

Avtal som gäller för obestämd tid brukar också kallas för ”tillsvidareavtal” och för dessa finns inte någon bestämd slutdag avtalad. Om det däremot har avtalats om ett slutdatum så anses avtalet löpa på bestämd tid. Parterna bestämmer själv vilken avtalstid som ska gälla, men måste iaktta de begränsningar som följer av 7 kap. 5 §.

Enligt tredje stycket kan ett avtal som haft en bestämd slutdag omvandlas till att löpa tills vidare. Det gäller enligt första punkten om part inte säger upp avtalet i rätt tid (se 4 §). Om avtalet innehåller en förlängningsklausul där det t.ex. står att avtalet förlängs på tre år om uppsägning inte sker så anses avtalet återigen förlängt på bestämd tid om uppsägning inte sker till hyrestidens utgång. Andra punkten avser de fall då hyresförhållandet varat kortare tid än nio månader i följd (eftersom avtalet ska upphöra att gälla utan uppsägning, jfr. 2 st.). Om hyresgästen inte flyttat en månad efter att avtalet upphört så anses dessa s.k. korttidsavtal förlängda på obestämd tid om hyresvärden inte anmodar hyresgästen att flytta.

  • RH 1999:60:Hyresnämndsmål. Ett hyresavtal som ansetts gälla för hyresgästens livstid har betraktats som ett tidsbestämt avtal. Detta medför att hyresvärden inte under hyresgästens livstid mot dennes vilja kan få till stånd en ändring av hyresvillkoren enligt 12 kap. jordabalken.
  • NJA 1998 s. 426:En lokalhyresgäst kan inte samtidigt säga upp ett hyresavtal för såväl villkorsändring som avflyttning.
  • NJA 1993 s. 228:Ett avtal varigenom hyresrätt upplåtits för hyresgästens livstid är ej att betrakta som ett avtal med obestämd hyrestid.

4 §  Hyresavtal som gäller för obestämd tid kan, om inte längre uppsägningstid har avtalats, sägas upp för att upphöra att gälla

  1. vid det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen, när avtalet avser en bostadslägenhet, eller
  2. vid det månadsskifte som inträffar närmast efter nio månader från uppsägningen, när avtalet avser en lokal.

Skall ett hyresavtal för bestämd tid sägas upp för att upphöra att gälla och är inte längre uppsägningstid avtalad, skall uppsägningen ske senast

  1. en dag i förväg om hyrestiden är längst två veckor,
  2. en vecka i förväg om hyrestiden är längre än två veckor men längst tre månader,
  3. tre månader i förväg om hyrestiden är längre än tre månader och det är fråga om en bostadslägenhet,
  4. tre månader i förväg om hyrestiden är längre än tre månader men längst nio månader och det är fråga om en lokal,
  5. nio månader i förväg om hyrestiden är längre än nio månader och det är fråga om en lokal. Lag (1984:694).

För att bestämma hur lång uppsägningstiden ska vara måste man först undersöka om avtalet löper på obestämd tid (tillsvidare) eller på bestämd tid.

Om det är ett avtal på obestämd tid måste man skilja på om det är en bostad eller lokal (jfr. 1 § 3 st.). Om det är ett avtal på bestämd tid så måste man veta hur lång hyrestiden är, och om det är en bostad eller lokal som ska sägas upp.

Reglerna i denna paragraf är minimiregler och parterna kan avtala om längre tider. Vad som sägs i 5 § om en bostadshyresgästs rätt till uppsägning kan inte avtalas bort.

Två exempel:

En bostadslägenhet hyrs ut 1 januari 2010 på obestämd tid och utan att någon särskild uppsägningstid avtalats. Den 7 augusti samma år vill hyresgästen få avtalet att upphöra att gälla så snart som möjligt. Enligt 1 st. 1 p. kan avtalet tidigast upphöra 30 november 2010.

En lokal upplåts den 1 februari 2010 med föreskrift om 6 månaders förlängning för varje gång om inte uppsägning sker till hyrestidens utgång. Den 1 juni 2010 vill hyresgästen säga upp avtalet. Avtalet anses löpa på bestämd tid om 6 månader och uppsägningstiden blir då 3 månader före avtalstidens utgång enligt 2 st. 4 p. Avtalet skulle ha upphört 31 juli 2010 men eftersom uppsägningen gjordes för sent så förlängs avtalet med ytterligare 6 månader.

Se också 6 § där det anges att hyresavtalet kan upphöra i förtid.

  • RH 2015:16:Hyresnämndsmål. En hyresvärd gjorde gällande att en bostadshyresrätt var förverkad på grund av obetalda hyror. Eftersom hyresvärden inte visat att hyresgästerna fått del av underrättelse om återvinningsfrist enligt 12 kap. 44 § första stycket 1 jordabalken kunde hyresgästerna inte skiljas från hyresrätten med stöd av 12 kap. 46 § första stycket 1 jordabalken.

5 §  Avser ett hyresavtal en bostadslägenhet, får hyresgästen alltid säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen.

Om hyresgästen har avlidit, får dödsboet också inom en månad från dödsfallet säga upp avtalet att upphöra att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast efter en månad från uppsägningen. Har bostadslägenhet hyrts av makar eller sambor gemensamt och avlider den ena av dem, tillkommer den rätt som angivits nu dödsboet och efterlevande maken eller sambon i förening. Lag (1987:816).

Paragrafen rör bostadshyresgästens uppsägning. Uppsägningstiden är tre månader oavsett vilken hyrestid eller uppsägningstid som avtalats.

Även om det i avtalet står t.ex. ”avtalet förlängs 5 år om uppsägning inte sker ett år före hyrestidens utgång” så kan en bostadshyresgäst säga upp avtalet så att det upphör att gälla till det månadsslut som infaller tre månader efter uppsägningen. D.v.s. om avtalet sägs upp den 20 juli så upphör det att gälla den 31 oktober.

Andra stycket om dödsbo anses, liksom första stycket, endast gälla för bostadslägenheter.

Se också 6 § där det anges att hyresavtalet kan upphöra i förtid.

6 §  Sägs ett hyresavtal upp av en orsak som anges i 11--14 eller 16--18 §§, upphör det genast att gälla. Detsamma gäller i fall som anges i 42 §, om ej annat följer av 44 §.

Sägs ett hyresavtal upp av någon annan orsak som ger hyresvärd eller hyresgäst rätt att frånträda avtalet och är det inte fråga om fall som avses i 5 § andra stycket gäller, oavsett vad som har avtalats om uppsägningstid, den uppsägningstid som för varje särskilt fall anges i 4 § första stycket, om hyresavtalet gäller för obestämd tid, eller i 4 § andra stycket, om hyresavtalet gäller för bestämd tid. Sker uppsägning innan hyresgästen tillträtt lägenheten, upphör avtalet dock genast att gälla.

Upphör ett avtal om hyra av bostadslägenhet att gälla och finns förutom hyresavtalet ett annat avtal mellan hyresvärden och hyresgästen som avser en nyttighet som har ett omedelbart samband med användningen av lägenheten och som är av mindre betydelse i jämförelse med den användningen, upphör även det andra avtalet samtidigt att gälla. Lag (1984:694).

I första stycket anges att hyresavtalet genast kan upphöra att gälla p.g.a. motpartens kontraktsbrott. Hänsyn behöver då inte tas till uppsägningstid (4 §).

I andra stycket anges att avtalet kan upphöra i förtid av annan orsak än de som anges i första stycket. Som exempel kan nämnas det fall att hyresvärden vägrat överlåtelse av hyresrätten enligt 32 § 2 st. Om hyresgästen har tillträtt avtalet så gäller en kortare uppsägningstid (som följer av 4 §).

Det som avses i tredje stycket är t.ex. om en upplåtelse av en parkeringsplats är knuten till hyresrätten. Om hyresavtalet upphör så upphör även nyttjanderätten till parkeringsplatsen.

  • RH 2017:56:Hyresnämndsmål. Hovrätten har funnit att hyresförhållandet, när hyresvärden har sagt upp hyresavtalet till upphörande i förtid, upphör samtidigt som hyresavtalet, dvs. genast vid uppsägningen. Detta innebär att tidsfristen att anmoda make eller sambo, då hyresavtalet sagts upp till upphörande i förtid, börjar löpa samtidigt som hyresavtalet med hyresgästen sägs upp.
  • RH 2018:11:Hyresnämndsmål. Hovrätten har funnit att hyresnämnden är behörig att inom ramen för en tvist om förlängning av hyresavtal dels pröva om ett sidoavtal är ett s.k. kopplat avtal som enligt 12 kap. 6 § tredje stycket jordabalken upphör att gälla samtidigt med att bostadshyresavtalet upphör, dels meddela avflyttningsåläggande så att beslutet blir verkställbart även i denna del.

7 §  När hyrestiden har löpt ut skall hyresgästen senast påföljande dag lämna lägenheten och senast klockan 12 den dagen hålla lägenheten tillgänglig för den som skall tillträda den.

Infaller den dag då lägenheten skall tillträdas eller lämnas på en söndag, annan allmän helgdag, lördag, midsommarafton, julafton eller nyårsafton, skall det i stället ske nästa vardag.

Första och andra styckena gäller ej, om annat avtalats. Lag (1984:694).

8 §  En uppsägning skall vara skriftlig, om hyresförhållandet har varat längre än tre månader i följd vid den tidpunkt till vilken uppsägningen sker. Uppsägningen får dock, utom i fall som avses i 58 a §, vara muntlig, om det är hyresgästen som säger upp avtalet för upphörande och hyresvärden lämnar ett skriftligt erkännande av uppsägningen. Uppsägningen får ske hos den som är behörig att ta emot hyra på hyresvärdens vägnar.

Säger hyresvärden upp ett bostadshyresavtal och måste uppsägningen enligt första stycket vara skriftlig, bör hyresvärden, om inte hyresgästen saknar rätt till förlängning enligt 45 § första stycket 1--3, i uppsägningen ange orsaken till att avtalet skall upphöra.

Skriftliga uppsägningar skall delges den som söks för uppsägning i den ordning som anges i 8 kap.8 § andra och tredje styckena, om inte annat följer av fjärde eller femte styckena i denna paragraf.

Har den som söks för uppsägning hemvist här i landet och är det inte fråga om en uppsägning i förtid enligt 42 § eller en sådan uppsägning som avses i 58 §, får uppsägningen sändas i rekommenderat brev. Uppsägningen anses då ha skett när den har avlämnats för postbefordran under den söktes vanliga adress. Har hyresgästen lämnat hyresvärden uppgift om en adress, under vilken meddelanden till honom skall sändas, anses den som hans vanliga adress. I annat fall anses den uthyrda lägenhetens adress som hyresgästens vanliga adress.

Om en hyresvärd eller en hyresgäst, vars avtal skall sägas upp, inte har något känt hemvist här i landet och om det inte heller finns något känt ombud som har rätt att ta emot uppsägning för honom, får uppsägning ske genom kungörelse i Post- och Inrikes Tidningar.

En ansökan hos domstol med yrkande att hyresförhållandet skall upphöra eller att hyresgäst skall avhysas gäller som uppsägning när delgivning skett i behörig ordning. Detsamma gäller en ansökan enligt lagen (1990:746) om betalningsföreläggande och handräckning om att hyresgäst skall avhysas.

Särskilda bestämmelser om innehållet i uppsägning av hyresavtal som gäller lokaler finns i 58 och 58 a §§. Lag (1994:817).

En uppsägning får bara vara muntlig om hyresförhållandet varat max tre månader i följd då uppsägningen sker, och om hyresvärden lämnar ett skriftligt erkännande på uppsägningen.

Det är viktigt att uppsägningen gjorts i rätt tid (jfr. 4-6 §§).

Förutom bestämmelserna i 58-58 a §§, som rör uppsägning av lokal, finns inga regler om vad en uppsägning ska innehålla. I andra stycket rekommenderas dock att orsaken till uppsägningen anges. Uppsägningen måste också vara tillräckligt tydlig så att motparten förstår att det är en uppsägning som avses. Då kan det vara bra om det framgår vilket objekt som avses och vilka parterna är, samt till vilken tidpunkt avtalet ska upphöra.

Om den som ska delges inte går att finna blir reglerna om surrogatdelgivning i 8 kap. 8 § 3 st. (som eg. rör arrende) tillämpliga även på uppsägning av hyresavtal.

  • RH 1995:38:Skyldighet för hyresgäst att flytta på den grund att hyresrätten är förverkad till följd av dröjsmål med hyresbetalning förutsätter att hyresavtalet sagts upp i laga ordning och att hyresgästen på föreskrivet sätt underrättats om sin rätt att få tillbaka hyresrätten genom betalning. Underlåtenhet att söka klarlägga vad hyresvärden gör gällande i dessa hänseenden har ansetts utgöra rättegångsfel.
  • NJA 1988 s. 89:Fråga i mål rörande uppsägning av lokalhyresgäst huruvida förutsättningar för "surrogatdelgivning" funnits. 12 kap 8 § 2 st och 8 kap 8 § 3 st JB.

9 §  På tillträdesdagen skall hyresvärden, om inte bättre skick har avtalats, tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet.

Avtal får dock träffas om att lägenheten skall vara i sämre skick, om

  1. upplåtelsen avser en bostadslägenhet för fritidsändamål eller en lokal, eller
  2. hyresavtalet innehåller förhandlingsklausul enligt hyresförhandlingslagen (1978:304) och bestämmelserna om lägenhetens skick har tagits in i en förhandlingsöverenskommelse enligt nämnda lag. Lag (1984:694).

Friskrivningen för lokaler som följer av andra stycket gäller enligt 11 § 2 st. 2 p. inte för dolda fel.

Om ett fel finns redan då hyrestiden börjar kan de påföljder som nämns i 11 § göras gällande.

  • RH 2016:51:Hyresnämndsmål. Hyresgästerna gjorde gällande att hyresvärden hade eftersatt underhållet i prövningslägenheten och begärde att hyresvärden skulle åläggas att byta ut trasiga persienner i köket. Hovrätten konstaterade att det inte krävs att det föreligger hinder eller men i nyttjanderätten vid åtgärdsföreläggande p.g.a. eftersatt underhåll. Hovrätten kom vidare fram till att helhetsintrycket ska ligga till grund för bedömningen av om underhållet är eftersatt samt att en enskild försliten nyttighet inte kan leda till ett åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 16 § första stycket 2 jordabalken.
  • MÖD 2005:17:Ersättning för miljöskada-----Miljööverdomstolen har prövat frågan om en hyresgäst har rätt till ersättning från en verksamhetsutövare för minskat boendevärde och kostnader för åtgärdande av en störning i en av honom förhyrd bostadslägenhet till följd av störningar enligt miljöbalken. Miljööverdomstolen fann att hyresgästen inte kunde anses ha lidit någon ersättningsgill skada enligt miljöbalken.
  • NJA 2016 s. 303:Att halten radon i en hyreslägenhet översteg ett av Socialstyrelsen angivet riktvärde har ansetts ägnat att medföra ett allvarligt och befogat obehag för de boende. Förhållandet har bedömts som ett men i nyttjanderätten. - Normalt har hyresgästen inte rätt till hyresnedsättning innan han eller hon påtalar bristen. - Även fråga om nedsättningens storlek.
  • RH 2008:2:Hyresnämndsmål. Ett villkor i hyresavtal om att de persienner som finns i lägenheten inte ingår i avtalet har ansetts utgöra hinder mot att förelägga hyresvärden att byta ut persiennerna, eftersom det inte framkommit annat än att lägenheten är fullt brukbar även utan persienner.

10 §  Blir lägenheten före tillträdesdagen så förstörd att den inte kan användas för det avsedda ändamålet, förfaller avtalet. Är hyresvärden vållande till händelsen eller lämnar han ej utan dröjsmål hyresgästen meddelande om denna, har hyresgästen rätt till ersättning för skada.

Meddelar en myndighet före tillträdesdagen på grund av lägenhetens beskaffenhet förbud mot att använda lägenheten för det avsedda ändamålet, upphör avtalet att gälla, även om beslutet ej vunnit laga kraft. Om det förhållande som föranlett beslutet beror på försummelse av hyresvärden eller om denne ej utan dröjsmål lämnar hyresgästen meddelande om beslutet, har hyresgästen rätt till ersättning för skada. Lag (1984:694).

Enligt 16 § gäller bestämmelsen även om lägenheten skadas efter tillträdet.

Att avtalet förfaller innebär att det upphör att gälla utan att någon uppsägning först behöver äga rum.

  • NJA 2016 s. 303:Att halten radon i en hyreslägenhet översteg ett av Socialstyrelsen angivet riktvärde har ansetts ägnat att medföra ett allvarligt och befogat obehag för de boende. Förhållandet har bedömts som ett men i nyttjanderätten. - Normalt har hyresgästen inte rätt till hyresnedsättning innan han eller hon påtalar bristen. - Även fråga om nedsättningens storlek.
  • RÅ 1996:18:Med stöd av bestämmelser i arbetsmiljölagen har Yrkesinspektionen vid vite av 500 000 kr förbjudit ägaren av en utarrenderad jordbruksfastighet att efter viss dag upplåta en ladugård på fastigheten för arbete till dess vissa byggnadsarbeten utförts. Fråga om det finns förutsättningar att döma ut vitet och om det i så fall finns särskilda skäl för jämkning av vitet.
  • RH 2009:28:Fråga om hyreslägenhet på grund av brand skulle anses så förstörd att hyresavtalet har förfallit.

11 §  Uppkommer före hyrestidens början ringare skada på lägenheten än som anges i 10 § första stycket och är skadan inte avhjälpt när lägenheten skall tillträdas eller är lägenheten i övrigt, i annat fall än som avses i 13 §, på tillträdesdagen inte i det skick som hyresgästen har rätt att fordra, gäller följande:

  1. Hyresgästen får avhjälpa bristen på hyresvärdens bekostnad, om hyresvärden underlåter att efter tillsägelse ombesörja åtgärden så snart det kan ske.
  2. Kan bristen inte avhjälpas utan dröjsmål eller underlåter hyresvärden att efter tillsägelse ombesörja åtgärden så snart det kan ske, får hyresgästen säga upp avtalet. Uppsägning får dock ske endast om bristen är av väsentlig betydelse. Sedan bristen har blivit avhjälpt av hyresvärden, får avtalet inte sägas upp.
  3. För den tid lägenheten är i bristfälligt skick har hyresgästen rätt till skälig nedsättning av hyran.
  4. Hyresgästen har rätt till ersättning för skada, om hyresvärden inte visar att bristen inte beror på hans försummelse.
  5. Om hyresavtalet avser en bostadslägenhet, får hyresvärden föreläggas att avhjälpa bristen (åtgärdsföreläggande). Åtgärdsföreläggande meddelas av hyresnämnden efter ansökan av hyresgästen. I fråga om åtgärdsföreläggande gäller i övrigt vad som föreskrivs i 16 § andra och fjärde-sjätte styckena.

Har en bostadslägenhet för fritidsändamål eller en lokal hyrts ut i befintligt skick gäller

  1. för bostadslägenheten första stycket och
  2. för lokalen första stycket 1-4, endast om lägenheten enligt den allmänna uppfattningen på orten inte är fullt brukbar för sitt ändamål och hyresgästen när han ingick avtalet inte kände till bristen eller kunde upptäcka den med vanlig uppmärksamhet. Lag (1998:146).

Enligt 16 § blir denna bestämmelse tillämplig även under hyrestiden.

Med uttrycken "skada" och "brist" som nämns i paragrafen avses att lägenheten inte stämmer överens med vad hyresgästen har att fordra enligt 9 §.

Uppsägning enligt första stycket andra punkten kan ske till omedelbart upphörande enligt 6 §.

  • RH 2016:17:Hovrätten har funnit att hyresnämnden haft fog för att besluta om åtgärdsföreläggande. Det ankommer då på hyresvärden att visa att de åtgärder som denne vidtagit efter hyresnämndens beslut är sådana att föreläggandet ska upphävas. Om hyresvärden inte kan visa detta, får hyresgästen anses ha fullgjort sin bevisbörda och hyresnämndens beslut ska då stå fast.
  • RH 2014:45:Hyresnämndsmål. Hyresgästerna har vidtagit omfattande ombyggnadsåtgärder i lägenheten utan hyresvärdens tillstånd. Hyresgästerna gör gällande rätten till självhjälp. Hovrätten har ansett att hyresgästerna har åsidosatt sina förpliktelser som hyresgäster i så hög grad att hyresavtalet skäligen inte bör förlängas. Vid skälighetsbedömningen har Barnkonventionen och artikel 8 i Europakonventionen beaktats.
  • RH 1994:84:En hyresgäst som stördes i sitt boende av en granne har ansetts berättigad till nedsättning av hyran från den tidpunkt då hon krävde att störningarna skulle avhjälpas. Tillika fråga om storleken av hyresnedsättningen.
  • NJA 2002 s. 477:Fråga om det, på grund av en felaktig uppgift om lägenhetsytan i hyresavtal och vid senare hyresförhandlingar, förelåg ett på utfästelse grundat skadeståndsansvar för hyresvärden gentemot hyresgästen och hur skadan i sådant fall skulle beräknas.
  • MÖD 2005:17:Ersättning för miljöskada-----Miljööverdomstolen har prövat frågan om en hyresgäst har rätt till ersättning från en verksamhetsutövare för minskat boendevärde och kostnader för åtgärdande av en störning i en av honom förhyrd bostadslägenhet till följd av störningar enligt miljöbalken. Miljööverdomstolen fann att hyresgästen inte kunde anses ha lidit någon ersättningsgill skada enligt miljöbalken.
  • NJA 2016 s. 303:Att halten radon i en hyreslägenhet översteg ett av Socialstyrelsen angivet riktvärde har ansetts ägnat att medföra ett allvarligt och befogat obehag för de boende. Förhållandet har bedömts som ett men i nyttjanderätten. - Normalt har hyresgästen inte rätt till hyresnedsättning innan han eller hon påtalar bristen. - Även fråga om nedsättningens storlek.
  • NJA 2018 s. 301:Fråga om lokalhyresvärds ansvar när lagrat gods har förstörts, i fall då hyresgästen gentemot någon annan åtagit sig att svara för ett lagringsuppdrag för egen räkning enligt Nordiskt Speditörförbunds Allmänna Bestämmelser (NSAB 2000).
  • NJA 1992 s. 326:Fråga om skadeståndsskyldighet för hyresvärd enligt 12 kap 11 § 2 st och 16 § 1 st 3 JB.
  • RH 1994:36:Hyresvärd har förpliktats utge skadestånd till hyresgäst på grund av att temperaturen i lägenheten varit för hög och därför utgjort en sanitär olägenhet.

12 §  Meddelar en myndighet före tillträdesdagen på grund av lägenhetens beskaffenhet beslut som leder till att hyresgästen måste avstå från en del av lägenheten eller att hyresgästen på annat sätt lider intrång i sin nyttjanderätt, har han rätt till skälig nedsättning av hyran. Innebär beslutet en väsentlig inskränkning i nyttjanderätten, får hyresgästen säga upp avtalet, även om beslutet inte har vunnit laga kraft. I fråga om ersättning för skada gäller 10 § andra stycket andra meningen. Lag (1984:694).

  • RÅ 1996:18:Med stöd av bestämmelser i arbetsmiljölagen har Yrkesinspektionen vid vite av 500 000 kr förbjudit ägaren av en utarrenderad jordbruksfastighet att efter viss dag upplåta en ladugård på fastigheten för arbete till dess vissa byggnadsarbeten utförts. Fråga om det finns förutsättningar att döma ut vitet och om det i så fall finns särskilda skäl för jämkning av vitet.

13 §  Avser hyresavtalet en lägenhet som inte färdigställts när avtalet ingicks och är lägenheten ännu ej i färdigt skick när tillträde skall ske, har hyresgästen rätt till skälig nedsättning av hyran och sådan rätt att säga upp avtalet som anges i 11 §. Uppsägning får ske även före den avtalade tillträdesdagen, om det är uppenbart att lägenheten då inte kan användas för avsett ändamål.

Hyresgästen har även rätt till ersättning för skada, om hyresvärden inte visar att dröjsmålet inte beror på hans försummelse. Lag (1984:694).

Enligt andra stycket ska hyresvärden betala skadestånd om dröjsmålet beror på hans culpa. Om dröjsmålet istället beror på sådant som legat utanför hans kontroll (t.ex. väderförhållanden eller strejk inom byggsektorn) behöver han inte ersätta skadan.

14 §  Är lägenheten ej utrymd i rätt tid av den som skall flytta, har hyresgästen rätt till skälig nedsättning av hyran för den tid han inte kan använda lägenheten eller en del av den. Om hindret inte undanröjs genast efter det att hyresvärden har underrättats om förhållandet, gäller bestämmelserna i 11 § om rätt för hyresgästen att säga upp avtalet på grund av brist i lägenheten.

Hyresgästen har även rätt till ersättning för skada, om hyresvärden inte visar att hindret inte beror på hans försummelse. Lag (1984:694).

15 §  Under hyrestiden ska hyresvärden hålla lägenheten i sådant skick som anges i 9 § första stycket, om inte något annat har avtalats eller följer av andra stycket.

Om lägenheten helt eller delvis är uthyrd till bostad, ska hyresvärden i bostadsdelen med skäliga tidsmellanrum ombesörja tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer med anledning av lägenhetens försämring genom ålder och bruk. Detta gäller dock inte, om något annat har avtalats och

  1. hyresavtalet avser ett enfamiljshus eller en lägenhet inom en ägarlägenhetsfastighet, eller
  2. hyresavtalet innehåller förhandlingsklausul enligt hyresförhandlingslagen (1978:304) och de avvikande bestämmelserna har tagits in i en förhandlingsöverenskommelse enligt nämnda lag.

Följer av ett hyresförhållande en rätt att använda utrymmen som är avsedda att användas gemensamt av hyresgästerna, ska hyresvärden hålla utrymmena i sådant skick som anges i 9 § första stycket, om inte något annat har avtalats. Lag (2009:180).

Prop. 2008/09:91: Paragrafen innehåller bestämmelser om en hyresvärds underhållsansvar. Andra stycket innehåller vissa undantag från de skyldigheter i detta hänseende en hyresvärd normalt har.

Eftersom en ägares uthyrning av en ägarlägenhet för tankarna till uthyrning av radhus, har det ansetts naturligt att de regler som gäller för förstahandsuthyrning av en- eller tvåfamiljshus görs tillämpliga även på ägarlägenheter. Detta har, när det gäller balkens allmänna regler i fråga om hyra, inte i ...

  • RH 2016:51:Hyresnämndsmål. Hyresgästerna gjorde gällande att hyresvärden hade eftersatt underhållet i prövningslägenheten och begärde att hyresvärden skulle åläggas att byta ut trasiga persienner i köket. Hovrätten konstaterade att det inte krävs att det föreligger hinder eller men i nyttjanderätten vid åtgärdsföreläggande p.g.a. eftersatt underhåll. Hovrätten kom vidare fram till att helhetsintrycket ska ligga till grund för bedömningen av om underhållet är eftersatt samt att en enskild försliten nyttighet inte kan leda till ett åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 16 § första stycket 2 jordabalken.
  • MÖD 2005:17:Ersättning för miljöskada-----Miljööverdomstolen har prövat frågan om en hyresgäst har rätt till ersättning från en verksamhetsutövare för minskat boendevärde och kostnader för åtgärdande av en störning i en av honom förhyrd bostadslägenhet till följd av störningar enligt miljöbalken. Miljööverdomstolen fann att hyresgästen inte kunde anses ha lidit någon ersättningsgill skada enligt miljöbalken.
  • NJA 2002 s. 213:I ett duschrum som installerats i en bostadslägenhet i ett äldre flerbostadshus har det uppkommit mögel. Fråga om hyresvärdens skadeståndsansvar gentemot hyresgästen för personskador som denne drabbats av under den tid han bott i lägenheten.
  • RH 2017:5:Hyresnämndsmål. En hyresgäst gjorde gällande att hyresvärden hade eftersatt underhållet i prövningslägenheten och begärde att hyresvärden skulle åläggas att avhjälpa vissa närmare angivna brister i lägenheten. Hovrätten konstaterade att åtgärdsföreläggande på grund av bristande underhåll enligt 12 kap. 16 § första stycket 2 jordabalken i vissa fall kan meddelas även om slitaget till viss del varit föranlett av brister i hyresgästens vård av lägenheten. Hovrätten gjorde även vissa uttalanden om bevisvärdering i mål om åtgärdsföreläggande enligt den aktuella bestämmelsen.

16 §  Bestämmelserna i 10--12 §§ gäller också, om

  1. lägenheten skadas under hyrestiden utan att hyresgästen är ansvarig för skadan,
  2. hyresvärden brister i sin underhållsskyldighet enligt 15 § andra stycket,
  3. hinder eller men på annat sätt uppstår i nyttjanderätten utan hyresgästens vållande, eller
  4. myndighet under hyrestiden meddelar beslut som avses i 10 § andra stycket eller 12 § utan att hyresgästen givit anledning till det, dock ej förrän beslutet länder till efterrättelse.

Avser hyresavtalet en bostadslägenhet, får hyresnämnden i fall som avses i första stycket 1--3 eller om hyresvärden inte fullgör sin underhållsskyldighet enligt 15 § tredje stycket på ansökan av hyresgästen ålägga hyresvärden att avhjälpa bristen (åtgärdsföreläggande). I föreläggandet, som får förenas med vite, skall bestämmas viss tid inom vilken den eller de åtgärder som avses med föreläggandet skall ha vidtagits. Föreligger särskilda skäl, får tiden förlängas, om ansökan om det görs före utgången av den löpande tidsfristen.

Hyresvärden och hyresgästen kan med bindande verkan träffa avtal om inskränkning i rätten att enligt första stycket erhålla nedsättning av hyran för hinder eller men i nyttjanderätten till följd av att hyresvärden låter utföra arbete för att sätta lägenheten i avtalat skick eller för att utföra sedvanligt underhåll av lägenheten eller fastigheten i övrigt eller annat arbete som särskilt anges i avtalet.

Ansökan om åtgärdsföreläggande kan riktas mot den för vilken lagfart senast är beviljad eller sökt, även om denne har överlåtit fastigheten innan ansökan görs.

Överlåts fastigheten sedan ansökan har gjorts eller föreligger fall som avses i fjärde stycket, gäller rättegångsbalkens bestämmelser om verkan av att tvisteföremålet överlåts och om tredje mans deltagande i rättegång.

Om tvist angående äganderätten är antecknad i fastighetsregistrets inskrivningsdel, kan ansökan om åtgärdsföreläggande riktas mot den som innehar fastigheten med äganderättsanspråk. Lag (2000:226).

  • RH 2016:51:Hyresnämndsmål. Hyresgästerna gjorde gällande att hyresvärden hade eftersatt underhållet i prövningslägenheten och begärde att hyresvärden skulle åläggas att byta ut trasiga persienner i köket. Hovrätten konstaterade att det inte krävs att det föreligger hinder eller men i nyttjanderätten vid åtgärdsföreläggande p.g.a. eftersatt underhåll. Hovrätten kom vidare fram till att helhetsintrycket ska ligga till grund för bedömningen av om underhållet är eftersatt samt att en enskild försliten nyttighet inte kan leda till ett åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 16 § första stycket 2 jordabalken.
  • NJA 2002 s. 477:Fråga om det, på grund av en felaktig uppgift om lägenhetsytan i hyresavtal och vid senare hyresförhandlingar, förelåg ett på utfästelse grundat skadeståndsansvar för hyresvärden gentemot hyresgästen och hur skadan i sådant fall skulle beräknas.
  • MÖD 2005:17:Ersättning för miljöskada-----Miljööverdomstolen har prövat frågan om en hyresgäst har rätt till ersättning från en verksamhetsutövare för minskat boendevärde och kostnader för åtgärdande av en störning i en av honom förhyrd bostadslägenhet till följd av störningar enligt miljöbalken. Miljööverdomstolen fann att hyresgästen inte kunde anses ha lidit någon ersättningsgill skada enligt miljöbalken.
  • NJA 2016 s. 303:Att halten radon i en hyreslägenhet översteg ett av Socialstyrelsen angivet riktvärde har ansetts ägnat att medföra ett allvarligt och befogat obehag för de boende. Förhållandet har bedömts som ett men i nyttjanderätten. - Normalt har hyresgästen inte rätt till hyresnedsättning innan han eller hon påtalar bristen. - Även fråga om nedsättningens storlek.
  • RÅ 1996:18:Med stöd av bestämmelser i arbetsmiljölagen har Yrkesinspektionen vid vite av 500 000 kr förbjudit ägaren av en utarrenderad jordbruksfastighet att efter viss dag upplåta en ladugård på fastigheten för arbete till dess vissa byggnadsarbeten utförts. Fråga om det finns förutsättningar att döma ut vitet och om det i så fall finns särskilda skäl för jämkning av vitet.
  • NJA 2002 s. 213:I ett duschrum som installerats i en bostadslägenhet i ett äldre flerbostadshus har det uppkommit mögel. Fråga om hyresvärdens