Investeringar i arrendejordbruket och andra arrenderättsliga frågor : slutbetänkande

Ur KB:s samlingar

Digitaliserad år 2014

i

Investeringar arrendejordbruket

och andra arrenderättsliga frågor

V

.--.. J ,ÃV -A.., .r . öåiu aryçñêlfékommittéMxTü tbetänk års de§v

ä 103

Statens offentliga utredningar

Sååå 1992 109 @

Justitiedepartementet

Investeringar i

arrende-

jordbruket och andra

arrenderättsliga frågor

slutbetänkande års arrendekommitté

av L990

Malmö 1992

kan köpas från Allmänna Förlaget, också på uppdrag av regeringskansliets SOU och Ds som förvaltningskontor ombesörjer remissutsändningar av dessa publikationer.

Adress Allmänna Förlaget Kundtjänst 106 47 Stockholm Tel 087 39 96 30 Telefax 08739 95 48

kan också köpas i Informationsbokhandeln, Malmtorgsgatan Stockholm. Publikationema

Omslagsbild Peder Gowenius

ISBN 91-38-13192-7 ISSN O375-250X GraphicSystemsAB. Malmö 1992

SOU 1992 109 3

Till statsrådet Reidunn Lauren

Genom beslut den 17 maj 1990 bemyndigade regeringen chefen för justitiedepartementet att tillkalla kommitté en att i vissa avseenden se över arrendelagstiftningen. Som ledamöter förordnades den 4 juli 1990 hovrättslagmannen Olle Ekstedt, ordförande, den 12 oktober 1990 riksdagsledamöterna Owe Andréasson och Sven-Olof Petersson samt den 27 mars 1992 riksdagsledamoten Per Stenmarck. Under arbetet med detta betänkande har som sakkunniga medverkat lantbrukaren Folke Andersson, lantmâstaren Nils Gyllenkrok, lantbrukaren Rune Persson, lantbruksdirektören Bengt Petersson och arrendeombudsmannen Lars-Göran Svensson. Som experter har medverkat hovrättsassessorn Olle Abrahamsson och hovrättsrådet Agneta Ohlsson. Sekreterare har varit rådmannen Lennart Svensäter. Kommittén, har antagit som namnet 1990 års arrendekommitté Ju 199006, har tidigare överlämnat betänkandet SOU 199185 Historiska arrenden förslag till friköpslag. - Vi får härigenom överlämna betänkandet Investeringar i arrendejordbruket och andra arrenderåttsliga frågor. Till betänkandet fogas ett särskilt yttrande Rune Persson. av Uppdraget är härmed slutfört.

Malmö i oktober 1992

Olle Ekstedt Owe Andréasson

Sven-Olof Petersson Per Stenmarck

Lennart Svensäter

SOU 1992109 5

Innehåll

Sammanfattning 7 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Författningsförslag 13 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

1 Utredningsuppdraget 35 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

2 Jordbruksarrendatorers investeringar 37 . . . . . . . . . . 2.1 Inledning 37 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.2 Gällande regler 39 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.3 Tidigare förslag till reformer 46 . . . . . . . . . . . . . . .

2.4 överväganden och förslag 57

. . . . . . . . . . . . . . . . . 2.4.1 Reformbehov 57 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.4.2 Reformens inriktning 60 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.4.3 De föreslagna reglernas placering 77 . . . . . . . . . . . . 2.4.4 Inlösen av en investering 78 . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.4.5 Överlåtelse arrenderâtten av 90 . . . . . . . . . . . . . . . . 2.4.6 Höjning av arrendeavgiften 102 . . . . . . . . . . . . . . . .

3 Ansvar för skador på byggnader

och andra anläggningar 107 . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.1 Gällande regler 107 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.2 Framförda önskemål om reformer 109 . . . . . . . . . . . .

3.3 överväganden och förslag 109

. . . . . . . . . . . . . . . . .

4 Redaktionell bestämmelserna översyn av

i9kap.15-22§§JB 117

. . . . . . . . . . . . . . . . . ..

5 Viltskador 121 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.1 Gällande regler 121 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.2 Framförda önskemål reformer 123 om . . . . . . . . . . . .

5.3 överväganden och förslag 125

. . . . . . . . . . . . . . . . .

6 Klander 141 av syn . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.1 Gällande regler 141 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

6.2 överväganden och förslag 142

. . . . . . . . . . . . . . . . .

6 SOU 1992 109

7 Deposition av arrendeavgtft 147 . . . . . . . . . . . . . . . . 7.1 Gällande regler 147 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

7.2 Iframförda önskemål om reformer 149

. . . . . . . . . . . . 7.3 Overväganden och förslag 149 . . . . . . . . . . . . . . . . .

8 Besittningsskydd vid gemensamt arrendatorsskap 153 . . . 8.1 Inledning 153 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8.2 Gällande regler 154 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

8.3 överväganden och förslag 159

. . . . . . . . . . . . . . . . .

9 Kostnader och regionalpolitiska konsekvenser 165 . . . . .

10 Specialmotivering 167 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10.1 Förslaget till lag om ändring i jordabalken 167 . . . . . . . 10.2 Förslaget till lag om ändring i lagen 1973188

om arrendenämnder och hyresnämnder 179 . . . . . . . . .

Särskilt yttrande 181 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Bilaga

Jämförelse mellan de nuvarande reglerna i 9 kap.

15 22 §§ IB och reglernas placering efter den omredigering som föreslås i kapitel 4 185 . . . . . . . . . . . . . . . .

SOU 1992 109 7

Sammanfattning

En av kommitténs huvuduppgifter har varit utforma förslag att till regler om skydd för jordbruksarrendatoms investeringar på arrendestället. Ett förslag till sådana regler presenteras i detta betänkande. I betänkandet läggs vidare fram förslag till några ytterligare förändringar på skilda områden arrendelagstiftningen. Uppdraget av har innefattat att överväga frågor för olyckshändelser om ansvaret på byggnader och andra anläggningar, för skador om ansvaret av vilt, om möjlighet att klandra anslutningsvis, möjlighet i vissa en syn om att fall deponera arrendeavgift samt besittningsskydd om när en medarrendator vill träda ut arrendeförhállandet. Våra överväganden ur i dessa delar redovisas i separata kapitel. Betänkandet innehåller också ett förslag till omredigering av bestämmelserna i 9 kap. 15 22 §§ JB. -

Jordbruksarrendatorers investeringar Sedan många år har från skilda håll framhållits att det finns ett behov av nya bestämmelser om investeringar på atrendeställen. Behovet av en reform har på tid accentuerats. I läge där förhållandena senare ett inom svenskt jordbruk präglas osäkerhet och låg lönsamhet av är det av särskild betydelse att förbättra jordbrukets internationella konkurrenskraft. Ett sätt att åstadkomma detta är att skapa förutsättningar för ett framtida gott investeringsklimat i sådana jordbruksföretag som drivs på arrenderad mark. Det betonas i betänkandet att frågor med anknytning till investeringar på arrendestället i första hand bör lösas överenskommelse genom mellan parterna. Förslagets regler situationen avser då någon sådan överenskommelse inte kan nås. De föreslagna reglerna innebär att arrendator vill utföra en som en investering skall kunna vända sig till arrendenämnden med en begäran om tillstånd till investeringen. En förutsättning för sådant att ett tillstånd skall få lämnas är enligt förslaget den ifrågavarande att investeringen kan antas till varaktig för jordbruket vara nytta på arrendestâllet. Dessutom skall intresset att investering sker överväga av jordägarens intresse att den inte kommer till stånd. av Vid denna bedömning skall hänsyn tas till samtliga omständigheter betydelse. av

8 SOU 1992 109

I lagtexten har särskild omständighet angetts förhållandet som en mellan investeringen och arrendestâllets värde. I princip skall tillstånd inte lämnas om investeringen är så omfattande att en senare inlösen framstår som praktiskt omöjlig med hänsyn till att investeringen är mera värd än fastigheten. Om tillstånd lämnas till investeringen skall jordägaren beredas tillfälle att utföra den inom viss tid som bestäms av arrendenåmnden. Utför jordägaren inte investeringen får arrendatom göra den på egen bekostnad. I ett fall där arrendatom utfört investeringen skall han enligt förslaget ha rätt att överlåta arrenderätten till annan med vilken jordägaren skäligen kan nöjas. Jordägaren skall dock först erbjudas att mot skälig ersättning lösa den med arrendenåmndens beslut avsedda investeringen. Om jordägaren önskar anta erbjudandet skall han inom två månader skriftligen förbinda sig att lösa egendomen. Inlösen skall också ske om arrendatom inte har möjlighet att överlåta arrenderätten på grund av att jordägaren gör självinträde eller övertar arrendestället i enlighet med någon annan bestämmelse i 9 kap 8 § JB. Reglerna bygger på att vad som är skälig ersättning, liksom övriga villkor vid övertagandet av egendomen, i första hand skall bestämmas av parterna gemensamt. Kan de inte komma överens skall frågorna avgöras av arrendenämnden. I fall då arrenderätten får överlåtas av arrendatom får överlåtelse ske till en person som har sådana förutsättningar att driva jordbruk och fullgöra de skyldigheter som följer med ett arrendatorsskap att jordägaren skäligen bör kunna nöjas med honom som arrendator. Om jordägaren inte förklarar sin godta en person som anvisats av arrendatorn skall frågan avgöras av arrendenämnden. En sådan prövning vid arrendenämnden kan avse flera tänkbara förvärvare. Bestämmelserna inlösenöverlåtelse avses gälla också till förmån om för en arrendator som förvärvat arrenderåtten i enlighet med den föreslagna regeln. Om en part begär det skall arrendenämnden i samband med prövning av frågan om tillstånd till en investering pröva även frågan om jordägaren skall ha rätt till en högre arrendeavgift om han utför investeringen. Enligt förslaget skall de nuvarande bestämmelserna om jordägarens rätt till högre arrendeavgift under löpande arrendeperiod justeras på så sätt att sådan rätt föreligger även när jordägaren enligt avtal medverkat till en investering som medför ett högre värde på arrenderätten. En motsvarande rätt skall enligt förslaget finnas när jordågaren utfört eller senare löst in en investering som tillåtits av arrendenåmnden enligt de just redovisade reglerna. Den nuvarande rätten till högre arrendeavgift i anledning av jordägarens byggnadsskyldighet föreslås finnas kvar.

SOU 1992109 9

Ansvar för skador på byggnader och andra anläggningar

När det gäller skador inte är så omfattande jordägarens som att byggnadsskyldighet aktualiseras gäller för närvarande olika regler beroende på om skadan orsakats brand eller någon av av annan olyckshändelse. Den regel gäller vid brandskador som 9 kap. 19 § JB ålägger arrendatom att avhjälpa skadan. Regeln dessutom anger att arrendatom, om han inte vållat skadan, har rätt till ersättning av jordägaren för den nödvändiga kostnaden sedan arbetet fullbordats.

Beträffande skador av annan orsak än brand gäller i stället vanliga regler om arrendatoms underhållsskyldighet.

Regeln i 9 kap. 19 § JB ger således arrendatom bättre ställning en vid brandskador än vid andra skadeorsaker. Särregleringen beträffande brandskador beror på att jordägaren ha skyldighet ansetts att hålla anläggningarna försäkrade mot brand.

En normal lantbruksförsäkring innefattar inte bara brandskanumera dor utan även andra skadeorsaker. Normalt år det jordägaren som håller försäkring. Någon ändring i den ordningen föreslås inte. Det föreslås emellertid i betänkandet att arrendatom skall ha rått till ersättning av jordägaren även när det gäller skador har som annan orsak än brand när han utfört reparationerna.

Förslagets regel innebär alltså anpassning till gällande fören säkringspraxis. Samtidigt förslaget innebär som att den nuvarande regeln om brandskador utvidgas till att gälla även andra olyckshändelser föreslås att arrendatom skall åläggas självrisk. självrisken en skall, om parterna inte kommit överens om ett annat belopp, motsvara ett halvt basbelopp.

Redaktionell översyn av bestämmelserna i 9 kap. 15 22 §§ JB. - Kommittén konstaterar att reglerna underhåll och nybyggnad om m.m. är oöverskådliga och har mot den bakgrunden gjort redaktionell en översyn av reglerna i det avsnittet.

Den föreslagna förändringen innebär viss omflyttning en av reglerna. Reglernas materiella innehåll förändras dock inte.

Förändringarna innebär i huvudsak att bestämmelserna i 17 a, 18 och 19 §§ sammanförs till en paragraf 18 §, att de nuvarande bestämmelserna i 20 § överförs till 16 §

som därigenom får ytterligare

två stycken samt att den nuvarande regeln täckdikning om i 21 § första stycket placeras i 19

De föreslagna nya bestämmelserna investeringar har placerats om i 20 De till ett investeringstillstånd knutna bestämmelserna om inlösen och överlåtelse har däremot intagits i 9 kap. 31 a En schematisk översikt över omredigeringen finns i bilaga en till betänkandet.

10 SOU 1992 109

Viltskador En grundregel i svensk jaktlagstiftning är att den jakträtt som är knuten till ett visst markområde tillkommer markens ägare. Om mark upplåts jordbruksarrende ingår emellertid även jakträtten i upplåtelsen om som inte avtalat annat. I praktiken är det vanligt att jordägaren i parterna arrendeavtalet förbehåller sig jakträtten. Den har jakträtt och den har brukningsrätt till ett område som som har ofta olika intressen med avseende på förekomsten av vilt. Jakträttsinnehavaren har ett intresse rik fauna. För jordbruksarrendatom av en framstår viltet däremot i stor utsträckning som en källa till problem, i det att vilda djur kan vålla skador på hans jordbruksgrödor. Har arrendatom inte jakträtt kan han inte själv begränsa viltstammens storlek avskjutning. Denna intressemotsättning kan förväntas genom öka när möjligheterna att erhålla ersättning från viltskadefonden upphör i och med 1994 års utgång. Kommittén inte att det angivna problemet bör angripas på det anser jordbruksarrendatom tvingande lagregel tillförs sättet att genom en jakträtten till det arrenderade området. Det förslag som presenteras i betänkandet innebär i stället att arrendatom, när jakträtten inte ingår i jordbruksarrendet, skall vara berättigad till ersättning av jordägaren för skador orsakas vilt. Ersättningsansvaret bygger på att som av skadorna principiellt kan begränsas genom att jakträtten utnyttjas. Ersättningsskyldigheten har begränsats till sådant vilt som får jagas under någon del av året. Skador vilt utgör form naturpåverkan. Den som bedriver av en av verksamhet i områden där det förekommer vilt måste därför tåla en viss uppkomst skador. Det bör ankomma på varje jordbrukare att av vidta rimliga åtgärder för att förebygga skador av vilt. I detta ligger bl.a. att arrendatorn inte bör ha rätt till ersättning för skador på grödor med hänsyn till föreliggande viltbestånd är särskilt olämpliga att som odla på arrendestället. Att arrendatom har ett ansvar för att rimliga förebyggande åtgärder vidtas leder också till att han bör ha en viss självrisk. Förslaget innebär i denna del att vid bestämmande av ersättningens storlek man skall göra avdrag med tio procent av skadans belopp, dock lägst fyra procent arrendeavgiften för det innevarande arrendeåret. Ersättav ningsskyldigheten har vidare maximerats till ett belopp som motsvarar denna arrendeavgift för skador under ett år. Bestämmelserna om hur ersättningen skall beräknas föreslås vara dispositiva. När det gäller förfarandet innebär förslagets regler att skadan, om parterna inte kan komma överens, skall värderas av minst en sakkunnig. Kan parterna inte skall utföra värderingen skall enas om vem som sakkunnig utses länsstyrelsen. Vid denna medverkan av sakkunnig av är det inte fråga om en tillämpning av synereglema.

SOU 1992109 ll

Klander av syn Avråkning med anledning arrendeförhållandet mellan jordågaren av och arrendatorn skall, om parterna inte avtalat grundas på annat, syn vid avråkningsperiodens början och slut. För den inte godtar som en syn finns möjlighet att klandra den väcka talan genom att mot den andra parten vid domstol. Enligt gällande regler skall talan väckas nu inom två månader från det att synehandlingen delgavs parten. Om synen inte klandras gäller den fullt bevis för arrendeställets som skick den dag till vilken synen hänför sig.

Det förhållandet att den tid inom vilken skall klandras räknas syn från dagen då parten delgavs synehandlingen medför att de slutdagar som gäller för respektive parts möjlighet att väcka klandertalan kan skilja sig avsevärt. ordningen kan medföra rättsförluster för enskild part och föranleda onödiga klanderprocesser. Kommitténs förslag innebär att det införs möjlighet för vardera parten att klandra en syn anslutningsvis, dvs. med anledning av att motparten först klandrat Den är svarande synen. som i den först anhängiggjorda skall alltså rätt processen ges att väcka talan även om den ordinära tiden för klandertalan från sida löpt partens ut. Förutsättningen skall dock att han väcker sin klandertalan vara inom en månad från det att stämning med anledning av motpartens klander delgavs honom. I anslutning till förslaget möjlighet klandra om att en syr. anslutningsvis föreslås att den tidsfrist inom vilken ordinär klande talan skall anhängiggöras förkortas från två månader till en.

Deposition av arrendeavgift För en gäldenär kan det ibland, såsom när han sig anser ha en motfordran eller när han något skål inte kan nå borgenären, av vara av

stor betydelse att ha möjlighet att prestera betalning

genom att sätta ned beloppet t.ex. hos myndighet i stället för en att betala direkt till borgenären. Lagen l92756 nedsättning om av pengar hos myndighet, som gäller även till förmån för arrendatorer, öppnar möjlighet för en gäldenär att deponera betalning hos länsstyrelsen bl.a. när borgenären vägrar att ta emot betalning förfallen av en gäld och när gäldenären på grund av någon annan omständighet beror på borgenären som är förhindrad att verkställa betalningen. Rätt till deposition föreligger också i situationer där gåldenären inte eller bör vet veta vem som är rätt borgenär. Dessa regler är inte tillräckliga. Efter förebild i de regler gäller till förmån för hyresgäster som föreslås i betänkandet att arrendatom skall få möjlighet att betala arrendeavgift genom deposition också när han anser sig ha rätt till nedsättning av arrendeavgiñen, rätt till ersättning för skada eller för avhjälpande av brist samt när han sig ha någon anser annan motfordran

12 SOU 1992109

hos jordägaren. Möjlighet till deposition skall enligt förslaget finnas också när det råder tvist storleken arrendeavgift som skall utgå om av i inte är till beloppet bestämd i avtalet. pengar men som Förslagets bestämmelser har utformats i nära anslutning till de regler enligt 12 kap. 21 och 22 §§ JB gäller för motsvarande situation som i hyresförhållanden. Detta innebär bl.a. att arrendatorn måste ställa säkerhet för den kostnad jordägaren kan få för att få ut beloppet som och för ränta, att länsstyrelsen genast skall underrätta jordägaren när deposition skett och att jordägaren, för att få ut beloppet, inom tre månader skall visa antingen att han träffat Överenskommelse med arrendatorn att få lyfta beloppet eller att han väckt talan i saken om mot arrendatom. I sistnämnda fall får beloppet betalas ut först efter det att det meddelats ett slutligt avgörande i tvistefrågan. Länsstyrelsen skall skyldig att ha medlen räntebärande. vara

Besittningsskydd vid gemensamt arrendatorsskap I fall där det på arrendatorssidan finns flera personer och någon av ett dem lämnar avtalsförhållandet den nuvarande regleringen inte ger något besittningsskydd kvarvarande arrendator eller arrendatorer vid tidpunkten då förlängning avtalet är aktuell. Innebörden av en av gällande rätt får dock att bestämmelserna om överlåtelserätt anses vara kan utnyttjas också när det gäller att överföra en andel av arrenderätt till medarrendator. Att det inte föreligger någon rätt för kvarvarande arrendator att fortsätta arrendet när kompanjonerna är t.ex. syskon eller när de inte har någon slåktrelation kan få olyckliga konsekvenser i enskilda fall. Konstruktionen kan verka hämmande för jordbrukets utveckling arrendestället. Den kan också få oacceptabla följder i socialt hänseende. Kommitténs förslag i denna del innebär att en eller flera kvarvarande arrendatorer skall kunna få arrendeavtalet förlängt om en medarrendator avtalet. Om jordägaren inte förklarar sig godta säger upp förändringen skall den önskar kvarstå i arrenderelationen kunna som vända sig till arrendenämnden och begära dess tillstånd till förlängning. Nämnden skall då pröva jordägaren har befogad anledning om att motsätta sig förlängningen. Detta motsvarar den regel som gäller beträffande överlåtelser till make och avkomlingar.

SOU 1992109 13

Författningsförslag

1 Förslag till

Lag om ändring i jordabalken

Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalken dels att 9 kap. 17 a § skall upphöra att gälla, dels att 8 kap. 21, 26, 31 och 33 §§ samt 9 kap. 16, 18, 19, 20, 21, 22, 26, 28 och 31 §§ skall ha nedan angivna lydelse, dels att i balken skall införas fem nya paragrafer, 8 kap. 12 och a 12 b §§ samt 9 kap. 8 a, 31 a och 34 a §§, av nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

8 kap.

12a§

Anser arrendatorn att han enligt bestämmelse i denna lag har rätt till nedsättning av arrendeavgifien eller till ersättning för skada eller för avhjälpande av brist eller att han har

någon annan motfordran hos

jordägaren, och vill arrendatorn dra av motsvarande belopp på arrendeavgiji som utgår i pengar, får han deponera beloppet hos länsstyrelsen. Vad som sagts nu gäller också när det råder tvist om storleken av arrendeavgifi som skall utgå i pengar men som inte är till beloppet bestämd i avtalet. Bestämmelser om deposition

i vissa andra fall finns i lagen

14 SOU 1992 109

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

192756 om nedsättning av pengar hos myndighet. När arrendatorn enligt första stycket deponerar belopp hos länsstyrelsen, skall han lämna skriftlig uppgift i två exemplar om arrendeförhållandet, förfallodagen och grunden för avdraget eller om tvistens be-

skafenhet samt ställa pant eller borgen, som länsstyrelsen finner

skälig, för den kostnad jordägaren kan få för att få ut beloppet och för ränta på beloppet. Har arrendatorn deponerat arrendeavgijt hos länsstyrelsen, får jordägaren inte göra gällande att arrenderätten blivit förverkad på grund av att det deponerade beloppet inte betalats till honom. Beslut av länsstyrelsen med anledning av deposition får överklagas i hovrätten genom besvär.

12b§ Länsstyrelsen skall genast underrätta jordägaren i rekommenderat brev om deposition enligt 12 a Visar inte jordägaren inom tre månader från det beloppet förfallit till betalning och underrättelse om depositionen sänts till honom att han träfat överenskomtnelse med arrendatorn om att få lyfta beloppet eller att han väckt talan därom mot arrendatorn, har denne rätt att återfå beloppet. Har jordägaren

SOU 1992109 15

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

väckt talan inom angiven tid, får beloppet inte lyftas förrän jordägarens talan blivit slutligt avgjord. Deponerat belopp skall genast insättas i bank mot ränta. Räntan skall betalas till den som får lyfta beloppet.

2l§

Har arrendatom uppfört egen byggnad på arrendestället eller har han i övrigt nedlagt kostnad på detta utöver vad ålegat honom, som skall byggnaden eller vad eljest utförts erbjudas jordâgaren till som inlösen, när arrendatorn fråntråder arrendet.. Har jordägaren inom en månad från det erbjudandet gjordes förklarat sig villig antaga detta, får arrendatom föra bort egendomen. Han skall dock återställa arrendestället i tjänligt skick. Är vad arrendatom som enligt första stycket får skilja från arrendestället bortfört inom tre månader från det arrendestället avträddes eller anspråk på lösen slutligt ogillades, tillfaller det jordägaren utan lösen. Har ämnen hämtats från jordågarens fastighet till byggnad eller annan anläggning, får anläggningen tagas bort, innan arrendatom ersatt jordägaren värdet vad tagits från fastigheten. av som Bestämmelserna i denna Bestämmelserna i denna paragraf gäller ej, om annat paragraf gäller inte egendom avtalats. inlöses eller överlåts i som samband med överlåtelse av arrenderätt enligt bestämmelserna i 9 kap. 31 a § och inte heller om annat avtalats.

26 §

Jordägare eller arrendator, Jordägare eller arrendator, som vill framställa fordrings- vill framställa fordringssom anspråk på grund av arrendeför- anspråk på grund av arrendeförhällande, skall väcka talan där- hållande, skall väcka talan eller,

om inom två är från det ifall i 9 kap. 31 §

arren- som avses a

16 SOU 1992 109

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

datorn avträdde arrendestället. tredje stycket, göra ansökan Om vid jordbruksarrende därom inom två år från det syn skall ligga till grund för arrendatorn avträdde arrendesom avräkning, klandras före ut- stället. Om vid jordbruksargången tid angivits rende syn som skall ligga till av som nu, får talan väckas inom två år grund för avräkning, klandras från det klandret slutligt av- före utgången av tid som angjordes. Iakttages tiden, är givits nu, får talan väckas inom rätten till talan förlorad, om två år från det klandret slutligt annat avtalats. Om den avgjordes. Iakttages tiden, är ena parten väckt talan i rätt tid, har rätten till talan förlorad, om den andra parten rätt till kvitt- annat avtalats. Om den ena ning, fastän hans rätt till talan parten väckt talan i rätt tid, har är förlorad. den andra parten rätt till kvittning, fastän hans rätt till talan år förlorad.

31§

Om part inte godtar arren- Om en part inte godtar arrenen denåmnds beslut i fråga denämnds beslut i fråga om om förlängning arrendeavtal, förlängning av arrendeavtal, av fastställande villkoren för fastställande av villkoren för av sådan förlängning, uppskov sådan förlängning, uppskov med avträde enligt 9 kap. 12 b med avträde enligt 9 kap. 12 b eller 13 § eller 10 kap. 6 a § eller 13 § eller 10 kap. 6 a § eller bestämmande ersättning eller bestämmande av ersättning av enligt 9 kap. 14 § eller i fråga enligt 9 kap. 14 § eller i fråga i 9 kap. 17 18, 21 som avses i 9 kap. 18, 19, 20, som avses a, eller 31 § eller 11 kap. 6 b 22, 31 eller 31 a §tredje styckfår parten klandra beslutet et eller 11 kap. 6 b får pargenom att väcka talan mot den ten klandra beslutet genom att andra parten inom två månader väcka talan mot den andra från den dag beslutet meddela- parten inom två månader från des. Klandras inte beslutet inom den dag beslutet meddelades. denna tid, är partens rätt till Klandras inte beslutet inom talan förlorad. denna tid, är partens rätt till talan förlorad. Arrendenämnds beslut i ären- Arrendenämnds beslut i ärende enligt 9 kap. 7 eller de enligt 9 kap. 8 a, 17 § eller 31 a §järde stycket,

SOU 1992109

Nuvarande lydelse Föreslagen lydeLse

17 10 kap. 2-4 eller 7 § eller 10 kap. 2-4 eller 7 § eller 11 11 kap. 2 § får klandras. kap. 2 § får klandras.

Talan får föras mot fastig- Talan får föras mot fastighetsdomstols dom i fråga om hetsdomstols dom i fråga om fastställande av arrendevillkor i fastställande arrendevillkor i av fall som avses i 9 kap. 12 eller fall i 9 kap. 12 eller som avses 13 § eller 10 kap. 6 a § eller 11 13 § eller 10 kap. 6 § eller 11 a kap. 6 b § eller i fråga kap. 6 b § eller i fråga som som avses i 9 kap. 17 a, 18 eller avses i 9 kap. 18, 19, 20, 22 21 § och heller mot hovrätts eller 31 § tredje stycket och a dom i fråga om förlängning heller mot hovrätts dom i fråga eller överlåtelse arrendeav- förlängning eller överlåtelse av om tal, uppskov med avträde enligt arrendeavtal, uppskov med av 9 kap. 12 b eller 13 § eller 10 avträde enligt 9 kap. 12 b eller kap. 6 a § eller ll kap. 6 b 13 § eller 10 kap. 6 § eller 11 a fastställande av arrendevillkor i kap. 6 b fastställande av fall som nyss angivits eller arrendevillkor i fall som nyss bestämmande av ersättning angivits eller bestämmande av enligt 9 kap. 14 ersättning enligt 9 kap. 14

9 kap.

8§

Om jordägaren har sagt upp arrendeavtalet, har arrendatom rätt till förlängning detta, utom när av arrenderätten är förverkad eller förhållande i 8 kap. som avses 14 § föreligger, 2. arrendatorn i annat fall åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att avtalet skäligen icke bör förlängas, jordägaren gör sannolikt, att han själv, hans make eller avkomling skall bruka arrendestället, och det är obilligt arrendamot torn att arrendeförhållandet upphör, 4. jordågaren gör sannolikt, att arrendestället behövs för en mera ändamålsenlig indelning i brukningsenheter, och det särskilda av skäl är obilligt mot arrendatorn att arrendeförhållandet upphör,

18 SOU 1992109

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

S. jordâgaren gör sannolikt, att arrendestället skall användas i enlighet med en detaljplan, 6. jordägaren i fall gör sannolikt, att arrendestället skall annat användas för ändamål än jordbruk, och det är obilligt mot annat arrendatorn att arrendeförhållandet upphör. Om jordägarens intresse blir tillgodosett genom att arrendatorn avträder endast del arrendestället och avtalet lämpligen kan en av förlängas såvitt arrendestället i övrigt, har arrendatorn utan avser hinder första stycket rått till sådan förlängning. av

Att jordägaren i vissa fall är

skyldig att lösa arrendatorn tillhörig egendom på arrendestället framgår av 31 a

8a§

Har arrendestället arrende-

flera gemensamt och har

rats av av dem sagt upp arrendeaven talet medarrendator beär en rättigad att få arrendeavtalet förlängt för egen del, om arrendenämnden tillåter det. Tillstånd skall lämnas om inte jordägaren har befogad anledning att motsatta sig förlängningen.

16§

Avhjälper arrendatorn brist förelegat vid tillträdet och har han som enligt 17 § rätt till ersättning för arbetet så snart det fullbordats, är han berättigad till ersättning vid avräkning enligt 23 Detta gäller dock sådan del arrendestållet beträffande vilken arrendatorn av enligt avtalet är fritagen från underhållsskyldighet. Har arrendatorn uppfört ny byggnad i stället för byggnad han mottagit och är han som inte enligt 1 7 eller 18 § berättigad till ersättning därför, har han vid avräkning enligt 23 §

SOU 1992109 19

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

rätt till ersättning för brist som

vid tillträdet fanns

på den mottagna byggnaden, den om nya byggnaden är lämplig för sitt ändamål eller uppförts enligt plan som godkänts jordägaav ren. Avdrag skall dock göras med kostnaden för avhjälpande av brist på den byggnaden. nya Andra stycket äger motsvarande tillämpning i fråga om annan anläggning som ingår i arrendet.

17a§

Meddelar en myndighet ett beslut som innebär att arrendestället inte får användas på avsett sätt utan att en befintlig anläggning byggs eller om en nyanläggning sker, skall jordägaren utföra arbetet, om anläggningen behövs med hänsyn till en ändamålsenlig planläggning av jordbruket på arrendestället. Vad har som nu sagts gäller dock inte arbetet om ingår i arrendatorns underhållsskyldighet enligt 15 § eller om arbetet avser sådan del en av arrendestållet betrayfande vilken arrendatorn enligt avtalet är fritagen från underhållsskyldighet. Utför jordägaren inte inom skälig tid efter anmaning ett arbete som åligger honom enligt första stycket, får arrendatorn utföra det i hans ställe. Har kostnad för arbetet fastställts av

20 SOU 1992109

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

arrendenämnden enligt tredje stycket, är arrendatorn berättigad till ersättning av jordägamed det fastställda beloppet ren sedan arbetet har fullbordats. Vill arrendatorn hellre säga upp avtalet, får han göra det, om inte jordägarens underlåtenhet ringa betydelse. För den är av tid under vilken egendomen inte kan användas för det avsedda ändamålet har arrendatorn rätt till skälig nedsättning av arrendeavgiften. Han har även rätt till ersättning för skada. Frågan om jordägarens byggnadsskyldighet enligt första arrendenämnstycket prövas av den på begäran av endera parten. Om arrendatorn begär det, skall nämnden även fastställa en beräknad kostnad för det arbete som arrendatorn kan komma att utföra i jordägarens ställe. Är jordägaren enligt första stycket första meningen inte skyldig att utföra ett arbete därför att anläggningen inte behövs, har arrendatorn rätt till skälig nedsättning av arrendeavgiften. Han får även säga upp avtalet, om inte arbetet är av ringa betydelse för hans verksamhet. Om inte annat har avtalats, gäller vad som har sagts

även för det fall att jordäga-

nu inte är skyldig att utföra ett ren arbete därför att arrendatorn är fritagen från underhållsskyldighet.

SOU 1992109 21

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

l8§

Har byggnad, täckdikning Om en anläggning behövs eller annan anläggning utan med hänsyn till ändamålsenen arrendatorns vållande så ska- lig planläggning av jordbruket dats eller förslitits att anlägg- på arrendestället är jordägaren ningen för att tjäna sitt ändamål skyldig att uyöra arbete som måste byggas om eller ersättas krävs därför att med en ny, skall jordägaren myndighet meddelat en utföra arbetet. Sådan skyldighet beslut som innebär att arrendeåvilar dock jordägaren endast stället inte får användas på om anläggningen behövs med avsett sätt utan att en befintlig hänsyn till en ändamålsenlig anläggning byggs eller om en planläggning av jordbruket på nyanläggning sker, arrendestället. byggnad, täckdikning eller Om jordägaren inom annan anläggning utan arrenda-

skälig tid efter anmaning av- torns vållande så skadats eller

hjälper brist som avses i första förslitits att anläggningen för stycket, får arrendatorn utföra att tjäna sitt ändamål måste arbetet i hans ställe. Har kost- byggas eller ersättas med om en naden för arbetet fastställts av ny. arrendenämnden på sätt som Första stycket gäller inte om anges i tredje stycket, är arren- arbetet ingår i arrendatorns datorn, sedan arbetet jitllbor- underhållsskyldighet enligt 15 § dats, berättigad till ersättning och inte heller beträfande av jordägaren med det fastställ- annan anläggning än täckdikda beloppet. Vill arrendatorn ning anläggningen enligt om hellre uppsäga avtalet, får han avtalet är undantagen från hans göra det, om bristen är av underhållsskyldighet. ringa betydelse. För den tid Skadas anläggning som avses arrendestället är i bristfälligt i första stycket av brand eller skick har arrendatorn rätt till olyckshändelse och är annan

skälig nedsättning av arrende- skadan mindre omfattande än

avgiften och ersättning för där skall arrendatorn anges skada. avhjälpa skadan. Om han inte Fråga om jordägarens bygg- själv är vållande har han sedan

nadsskyldighet enligt första arbetet fullbordats rätt att

av stycket prövas av arrendenämn- jordägaren erhålla ersättning den. Prövning kan påkallas av för den del av den nödvändiga såväl jordägaren som arrenda- kostnaden som överstiger ett torn. På begäran av arrenda- halvt basbelopp, parterna om torn skall nämnden även fast-

22 SOU 1992109

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

ställa beräknad kostnad för inte överenskomna annat bearbete som arrendatorn kan lopp. komma att utföra i jordägarens Uför jorddgaren inte inom

ställe. skälig tid efter anmaning ett

Första tredje styckena till- arbete som åligger honom enligt lämpas inte beträffande hägnad första och andra stycket, får eller annan anläggning av arrendatorn utföra det i hans sådan art, att ett fullständigt ställe. Har kostnad för arbetet iståndsättande ingår i arrenda- fastställts av arrendenämnden

torns underhållsskyldighet enligt enligt femte stycket, är arrenda-

15 och inte heller beträffande torn berättigad till ersättning av annan anläggning än täckdik- jordägaren med det fastställda ning om anläggningen enligt beloppet sedan arbetet har jullavtalet är undantagen från hans bordats. Vill arrendatorn hellre underhállsskyldighet. säga upp avtalet, får han göra Är jordägaren på grund av det, om inte jordägarens underförsta stycket andra punkten låtenhet är av ringa betydelse. skyldig att avhjälpa brist som För den tid under vilken egenavses i nämnda stycke, har domen inte kan användas för arrendatorn rätt till skälig ned- det avsedda ändamålet har sättning av arrendeavgiften. arrendatorn rätt till skälig ned- Han får även uppsäga avtalet, sättning av arrendeavgiften. om bristen är av ringa be- Han har även rätt till ersättning tydelse. Har annat avtalats, för skada. äger vad som sagts nu motsva- Fråga om jordägarens byggrande tillämpning, om anlägg- nadsskyldighet enligt första och ning som enligt avtalet är un- andra stycket prövas av arrendantagen från arrendatorns denämnden på begäran av underhållsskyldighet genom endera parten. Om arrendatorn brand eller på liknande sätt begär det, skall nämnden även utan arrendatorns vållande fastställa en beräknad kostnad drabbas av sådan skada som för det arbete som arrendatorn anges i första stycket. kan komma att utföra i jordägarens ställe.

Är jordägaren enligt Ersta

stycket inte skyldig att utföra ett arbete därför att anläggningen inte behövs, har arrendatorn rätt till skälig nedsättning av arrendeavgiften. Han får även säga upp avtalet, om inte arbetet är av ringa betydelse för

SOU 1992109 23

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

hans verksamhet. Om inte annat har avtalats, gäller vad som har

sagts nu även för det fall att

jordägaren enligt andra stycket inte är skyldig att utföra ett arbete som avses i första stycket därför att arrendatorn är fritagen från underhållsskyldig-

het och, ifall som avses i första

stycket när anläggning som enligt avtalet är undantagen från arrendatorns underhållsplikt genom brand eller på liknande sätt utan arrendatorns vållande drabbas av sådan skada som där avses.

19§

Skadas anläggning som avses Utför arrendatorn täckdikny i 18 § av brand och är skadan ning, arrendenämnden som

mindre omfattande än där funnit behövlig med hänsyn till

anges, skall arrendatorn av- en ändamålsenlig planläggning hjälpa skadan. Om han själv av jordbruket på arrendestället,

är vållande, har han rätt att av är han efter arbetets fullbordan-

jordägaren erhålla ersättning de berättigad till ersättning av för den nödvändiga kostnaden jordägaren med belopp vartill sedan arbetet fullbordas. arrendenämnden fastställt beräknad kostnad för arbetet.

20§

Har arrendatorn uppfört ny Kan inte jordägaren och byggnad i stället för byggnad arrendatorn tråfa överenskomsom han mottagit och är han melse investering om en som icke enligt 17, 17 a eller 18 § arrendatorn vill utföra kan arberättigad till ersättning därför, rendenämnden lämna tillstånd har han vid avräkning enligt 23 till den. Tillstånd får lämnas på § rätt till ersättning för brist ansökan av arrendatorn om

som vid tillträder fanns på den investeringen kan till

antas vara

24 SOU 1992109

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

mottagna byggnaden, om den varaktig nytta för jordbruket på nya byggnaden är lämplig för arrendestället och intresset av sitt ändamål eller uppförts att investering sker överväger enligt plan som godkänts av jordägarens intresse av att den jordägaren. Avdrag skall dock inte kommer till stånd. Vid begöras med kostnaden för av- dömningen skall hänsyn tas hjälpande av brist på den nya även till förhållandet mellan byggnaden. investeringen och arrendestäl- Första stycket äger motsva- lets värde. rande tillämpning ifråga om Lämnas tillstånd enligt första annan anläggning som ingår i stycket skall jordägaren beredas arrendet. tillfälle att utföra investeringen. Nämnden skall i beslutet utsätta den tid inom vilken jordägaren

i så fall har att slutföra arbete-

na. På begäran av part skall arrendenämnden i samband med prövning av tillståndsfråga enligt första stycket även pröva fråga om ändring av arrendeavgiften enligt bestämmelserna i 22 Förklararjordägaren att han inte kommer att utföra investeringen eller har den inte utförts inom föreskriven tid får arrendatorn utföra investeringen på egen bekostnad. Att arrendatorn

i sådant fall har rätt att över-

låta arrenderätten eller få den egendom som investeringen motsvarar inlöst framgår av 31 a

21§

Utför arrendatorn ny täckdikning, som arrendenämnden

funnit behövlig med hänsyn till

en ändamålsenlig planläggning

SOU 1992 109 25

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

av jordbruket på arrendestället,

är han efter arbetets fitllbordan-

de berättigad till ersättning av jordägaren med belopp vartill arrendenämnden fastställt beräknad kostnad för arbetet. Har arrendatorn anlagt markväg, förbättrat ägoanordningen eller vidtagit annan åtgärd som medfört varaktig nytta för jordbruket och är att hänföra till uppförande av byggnad eller till tåckdikning, är han vid avräkning enligt 23 § berättigad till ersättning motsvarande vad arrendestället ökat i värde, om annat avtalats. Ersättning får dock utgå med högre belopp än som motsvarar den nödvändiga kostnaden.

22§

Har jordägaren utfört arbete Har jordägaren enligt avtal som avses i 17 a eller 18 § eller med arrendatorn medverkat till betalat ersättning enligt 17 § investering på arrendestället a en andra stycket, 18 § andra och har arrenderättens värde stycket eller 21 § första stycket ökat investeringen, är genom för arbete arrendatorn arrendatorn skyldig godta som att en utfört och har arrenderättens skälig höjning arrendeavav värde ökat genom arbetet, är giften. arrendatorn skyldig att godta Samma skyldighet föreligger en skälig höjning arrendeav- också arrenderätten ökat i av om giften. värde till följd jordägaren av att utfört arbete som avses i 18 § första stycket, betalat ersättning enligt 18 § fjärde stycket eller 19 § för arbete som arrendatorn utfört eller uyört en investering som tillåtits enligt bestämmelserna i 20 § eller enligt 31 § a läst in egendom som avses med sådan investering. Kan överenskommelse om ändring av arrendeavgiien enligt bestämmelserna i denna paragraf inte träfas prövas frågan av arrendenämnden.

26 SOU 1992 109

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

26§

Vid skall undersökas allt hör till arrendestället, såsom synen som byggnader, trädgård, åker och äng, beteshagar, hägnader, diken, vägar, broar, brunnar och ledningar. Från synen får dock undantagas viss del arrendestället, jordägaren och arrendatom kommer av om överens i vad mån brist skall tagas i beräkning och anteckning om om överenskommelsen göres av synemännen. Kan överenskommelse Kan överenskommelse träffas ersättning enligt 21 § träffas ersättning enligt om om andra stycket, 30 § andra styck- 21 30 § andra stycket eller et eller 31 skall synemännen 31 skall synemånnen bestämbestämma ersättningen. ma ersättningen. Synemännen får anlita sakkunnig eller biträde. Över allt förekommer vid skall upprättas skriftlig som synen handling, undertecknas synemännen. Om brist föreligger, skall som av anteckning göras bristens beskaffenhet, de åtgärder som behövs för om dess avhjälpande samt kostnaden för detta. Tydlig hänvisning skall lämnas vad den har att iakttaga vill klandra synen. Synehandom som lingen skall inom tre månader från synens avslutande genom synemänförsorg delges parterna i den ordning enligt 8 kap. 8 § gäller nens som för uppsägning. Bestämmelsen i 8 kap. 8 § tredje stycket tredje punkten gäller dock ej.

28§

Om part godtager syn, Om part godtager syn, hållits på sätt och inom tid hållits på sätt och inom tid som som i 24 får parten som anges i 24 får parten som anges klandra att väcka klandra synen genom att väcka synen genom talan mot den andra parten talan mot den andra parten inom två månader från det inom en månad från det synesynehandlingen delgavs honom. handlingen delgavs honom. Klandras icke gäller den Klandras inte synen, gäller den synen, fullt bevis för arrendestäl- fullt bevis för arrendestälsom som lets skick den dag till vilken lets skick den dag till vilken hänför sig. Motbevisning hänför sig. Motbevisning synen synen mot är i sådant fall mot synen är i sådant fall tillsynen tillåten. låten.

SOU 1992 109 27

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Har ena parten klandrat synen inom rätt tid får också motparten, även om han inte ialdtagit vad som sägs i första stycket, anföra klander. Han skall dock inom en månad från det att stämningen delgavs honom ge in sin stämningsansökan till fastighetsdomstolen. Om den första klandertalan återkallas eller skäl av annat förfaller, är också den senare talan förfallen. Synemännen är skyldiga att i mål klander skriftligt om avge yttrande, om rätten begär det.

31 §

Arrendatom får inte överlåta Arrendatorn får inte överlåta arrenderätten utan jordågarens arrenderåtten jordägarens utan samtycke, om annat följer samtycke, följer av om annat av andra fjärde styckena. andra fjärde - styckena eller av - 31 a Är arrendeavtalet slutet för viss tid understiger tio år, får som arrendatom, om annat avtalats, överlåta arrenderätten till annan med vilken jordägaren skäligen kan nöjas. Han skall dock först erbjuda jordägaren att återtaga arrendestället skyldighet vid mot att avräkning enligt 23 § utge skälig ersättning för arrenderåttens värde. Vill jordägaren antaga erbjudandet, skall han lämna besked därom inom en månad. Vidare gäller beträffande arrenden för viss tid arrendatom, att även om annat avtalats, får överlåta arrenderätten, den om avser ett

utvecklat eller utvecklingsbart lantbruksföretag, till sin make

eller avkomling, arrendenämnden tillåter det. Sådant om tillstånd skall lämnas, om inte jordägaren har befogad anledning att motsätta sig överlåtelsen. Avlider arrendatorn under arrendetiden, har dödsboet, oavsett för vilken tid avtalet år ingånget, rätt samma som enligt andra stycket tillkommer arrendator för där avsett fall, om annat avtalats. Erbjudandet till jordägaren skall göras inom sex månader efter

28 SOU 1992 109

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

dödsfallet. Dödsboet har vidare rätt enligt tredje stycket samma som tillkommer arrendator för fall som avses där. Första tredje styckena äger motsvarande tillämpning på arren- deråttens övergång bodelning, arv, testamente, bolagsskifte genom eller liknande förvärv.

31a§

Har arrendatorn utfört en investering på arrendestället i enlighet med bestämmelserna i 20 § får arrendatorn överlåta arrenderätten till annan med vilken jordägaren skäligen kan nöjas. Han skall dock först skriftligen erbjuda jordågaren att mot skälig ersättning lösa in den egendom som beslutet enligt 20 § avser. Har jordägaren inte inom två månader från erbjudandet skriftligen åtagit sig att lösa egendomen är hans rätt till inlösen förfallen för en till av tre år från erbjudandet. Ett åtagande enligt första stycket innebär att jordâgaren därefter är skyldig att lösa egendomen. Sådan skyldighet föreligger också när arrendeförhållande upphör på grund av omständighet avses i 8 som Kan överenskommelse om jordägarens skyldighet att lösa egendomen eller om de villkor skall gälla vid en inlösen som inte träffas prövas frågan av arrendenämnden på ansökan av part.

Om jordägaren ifall då över-

låtelse får ske inte godtar en av arrendatorn anvisad person som

SOU 1992109 29

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

ny arrendator skall arrendenämnden på arrendatorns ansökan pröva om jordägaren skäligen kan nöjas med den anvisade personen. Sådan prövning kan ske samtidigt beträf-

fande flera tänkbara förvärvare.

Bestämmelserna i denna paragraf gäller även till förmån för den arrendator som förvärvat rätt till sådan investering som avses i första stycket i samband med förvärv av arrenderätt från en tidigare arrendator.

34a§

Ingår inte jakträtten i jordbruksarrendet är jordägaren skyldig att ersätta arrendatorn

for skador på jordbruksgrödor

som orsakas av vilt som får jagas under någon del av året. Ersättning utgår dock inte för skador på grödor som med hänsyn till föreliggande viltbestånd är särskilt olämpliga att odla på arrendestället. Om inte annat avtalats skall vid bestämmande av ersättningsbelopp avdrag göras med tio procent av skadans belopp, dock lägst fyra procent av arrendeavgifien för det innevarande arrendeåret. Den sammanlagda ersättningen under ett år får, om inte annat avtalats, inte överstiga ett belopp som motsvarar arrendeavgiften för det innevarande arrendeåret.

30 SOU 1992109

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Finner arrendatorn att skada uppkommit skall han snarast underrätta jordägaren därom. Kan parterna inte enas om ersättningen skall skadan värderas av minst en sakkunnig. Sakkunnig utses av parterna gemensamt eller, på någon av parternas begäran, av länsstyrelsen. Beträffande ersättning till den som varit sakkunnig gäller 27

Denna lag träder i kraft den 2. I fråga om avtal har ingåtts före ikraftträdandet gäller, med som undantag av 9 kap 28 äldre regler fram till den tidpunkt till vilken avtalet tidigast kan sägas upp genom uppsägning efter ikrafttrådandet. Från jordägarens ersättningsskyldighet enligt 9 kap. 34 § skall a avräknas vad arrendatorn på grund skadan har rått att erhålla enligt av förordningen 1980400 om ersättning vid vissa viltskador, m.m. 4. Beträffande arrendetvist som har anhângiggjorts vid domstol eller arrendenåmnd före ikraftträdandet gäller äldre bestämmelser. 5. Förekommer i lag eller författning hänvisning till föreskrift som har ersatts genom bestämmelse i denna lag tillämpas i stället den nya bestämmelsen.

SOU 1992 109 31

2 Förslag till Lag om ändring i lagen 1973188 om arrende-

nämnder och

hyresnämnder

Härigenom föreskrivs att 17 och 32 §§ lagen 1973188 om arrendenämnder och hyresnåmnder skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

1§

Arrendenämnd som avses i 8 Arrendenämnd i 8 som avses kap. 29 § jordabalken har till kap. 29§ jordabalken har till uppgift att uppgift att medla i arrendetvist, medla i arrendetvist, 2. pröva tvist om förlängning 2. pröva tvist förlängning om av arrendeavtal vid jordbruksar- arrendeavtal vid jordbruksarav rende, bostadsarrende eller rende, bostadsarrende eller ñskearrende eller avtal ñskearrende eller avtal av om av om jaktråttsupplåtelse eller jaktråttsupplätelse eller om om villkor för sådan förlängning villkor för sådan förlängning samt tvist i fråga som avses i 9 samt tvist i fråga i 9 som avses kap. 14 § jordabalken eller kap. 14 § jordabalken eller vars vars prövning enligt 9 kap. 12 prövning enligt 9 kap. 8 a, 17a, 18, 21 eller 31 10 kap. 12 18, 19, 20, 22, 31 § eller 6 a § eller 11 kap. 6 b §samma 31 10 kap. 6 a a § eller ll balk ankommer på arrende- kap. 6 b § samma balk ankomnämnd, på arrendenämnd, mer pröva fråga om godkän- pröva fråga godkänom nande av förbehåll eller annat nande förbehåll eller av annat avtalsvillkor som avses i 9 kap. avtalsvillkor i 9 kap. som avses 7 eller 17 10 kap. 2-4 7 eller 17 10 kap. 2-4 eller 7 § eller 11 kap. 2 § eller 7 § eller ll kap. 2 § jordabalken eller 3-6 § lagen jordabalken eller 3-6 § lagen 1957390 om ñskearrenden, 1957390 ñskearrenden, om 4. vara skiljenämnd i 4. skiljenämnd i arren- vara arrendetvist, detvist, 5. pröva frågor enligt lagen 5. pröva frågor enligt lagen 1985658 om arrendatorers 1985658 arrendatorers om rätt att förvärva arrendestället. rått att förvärva arrendestället. Ärende upptages av den arrendenämnd inom vars område fastigheten är belägen.

32 SOU 1992 109

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

17§

Om anledning därtill förekommer, skall nämnd eller den nämnden förordnar besiktiga den fastighet som ärendet rör. Parterna skall beredas tillfälle att närvara vid sådan besiktning. Nämnd får också föranstalta om annan nödvändig utredning. I ärende i 9 kap. I ärende som avses i 9 kap. som avses 17a, 18, 21 eller 31 § jorda- 18, 19, 20, 31 eller 31 a§ balken skall arrendenämnden in- tredje stycket jordabalken skall hämta yttrande från länsstyrel- arrendenämnden inhämta yttran- Sådant yttrande skall också de från länsstyrelsen. Sådant sen. inhämtas om det beträffande yttrande skall också inhämtas jordbruksarrende uppkommer om det beträffande jordbruksarfråga tillämpning av 6 § rende uppkommer fråga om om första stycket 3 eller 4 eller 7 § tillämpning av 6 § första stycket tredje stycket lagen 1985658 3 eller 4 eller 7 § tredje stycket arrendatorers rätt att för- lagen 1985 658 om arrendatoom värva arrendestället. I ärende rätt att förvärva arrenderers i 9 kap. 9 § jordabal- stället. I ärende som avses i 9 som avses ken får arrendenämnden, kap. 9 § jordabalken får arrenom utredningen anledning till denämnden, om utredningen ger ger det, inhämta yttrande från läns- anledning till det, inhämta styrelsen arrendeställets yttrande från länsstyrelsen om om avkastningsförmåga. Hyres- arrendeställets avkastningsförnämnd får i ärende avses i måga. Hyresnåmnd får i ärende som 2 § bostadssaneringslagen avses i 2 a§ bostadssaa som 1973531 inhämta yttrande neringslagen 1973531 infrån byggnadsnämnden. Yttran- hämta yttrande från byggnadsde sagts inhämtas från nämnden. Yttrande som sagts som nu den länsstyrelse eller byggnads- inhämtas från den länsstyrelnu nämnd inom område fastig- se eller byggnadsnämnd inom vars heten är belägen. vars område fastigheten är belägen. I ärende angående tvist hyresvillkor enligt 22 § hyresförhandom lingslagen 1978304 skall hyresnämnden, om det finnes erforderligt, bereda den hyresgästorganisation som ingått den klandrade överenskommelsen tillfälle att yttra sig. Begärs prövning fråga som avses i 4 § andra stycket hyresförav handlingslagen inträder organisation med vilken förhandlingsordning gäller medpart till hyresvärden vid handläggningen av ärendet i som den delen.

SOU 1992 109

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Föres talan mot nämnds Föres talan mot nämnds beslut enligt 9 kap. 14 § eller beslut enligt 9 kap. 14 § eller 12 kap. 24 a 55 a § sjunde 31 a§ tredje stycket eller 12 stycket eller 55 b § jordabalken, kap. 24 55 § sjunde a a 22, 23, 26 eller 27 § hyresför- stycket eller 55 b § jordabalken, handlingslagen 1978304 22, 23, 26 eller 27§ hyres- , 13 a § denna lag eller 13 eller förhandlingslagen 1978304, 15 § eller 25 § första stycket 13 § denna lag eller 13 eller a bostadsförvaltningslagen 15 § eller 25 § första stycket 1977792 eller 9 eller 10§ bostadsförvaltningslagen lagen 19871274 om kommu- 1977792 eller 9 eller 10 § nal bostadsanvisningsrätt, får lagen 19871274 kommuom beslutet verkställas såsom laga- nal bostadsanvisningsrätt, får kraftågande dom. beslutet verkställas såsom lagakraftågande dom. Har hyresnämnd med stöd av 31 § första stycket bostadsförvaltningslagen förordnat att beslut enligt 13 eller 15 § eller 25 § första stycket nämnda lag skall lända till efterrättelse genast, får även sådant beslut, om bostadsdomstolen förordnat annat, verkställas såsom lagakraftägande dom.

Denna lag träder i kraft den

SOU 1992 109 35

l

Utredningsuppdraget

På grundval vad lagutskottet anförde i l98990LU6, vilket av

riksdagen därefter gett regeringen till känna rskr. 19899039,

utfärdades direktiv för denna kommitté. Direktiven för utrednings-

uppdraget formulerades chefen för justitiedepartementet, statsrådet av

Freivalds, vid regeringssammanträde den 17 maj 1990 Dir 199033.

Statsrådet lämnade inledningsvis kort redogörelse för den en gällande arrendelagstiftningen samt för den hittillsvarande behand-

lingen av frågorna införande regler till skydd för jordbruksarom av

rendatorers investeringar och friköpsrätt vid historiskt arrende. om

Hon fortsatte

Av det anförda framgår att det bör införas lagregler dels skydd för om jordbruksarrendatorers investeringar på arrendestället, dels om friköpsrätt vid historiskt arrende. Dessa lagstiftningsfrågor år komplice-

rade. Frågan om hur en lagstiftning bör utformas måste därför över-

vägas ytterligare. Dessa överväganden bör enligt min mening

göras av en särskild utredning. Utredningen bör också behandla andra vissa arrenderättsliga frågor, i första hand sådana tagits i skrivelser som upp till justitiedepartementet. Jag återkommer till dessa.

I enlighet med vad som också i direktiven har denna kommitté angavs tidigare i ett delbetänkande redovisat ett förslag till lag friköpsrätt om vid historiska arrenden SOU 199185.

Beträffande återstående delar vårt uppdrag anfördes följande i av

direktiven.

Jordbruksarrendatørers investeringar

Regler om skydd för jordbruksarrendatorers investeringar bör utformas

med beaktande av de utredningsförslag redan föreligger och de som remissynpunkter som har lämnats på dessa förslag.

En lagstiftning torde endast böra investeringar inte omfattas avse som av jordågarens byggnadsskyldighet och är vikt för jordbrukssom av

driften på arrendestället. Det måste givetvis stå parterna fritt att i avtal

reglera villkoren för sådana investeringar. Lagreglema bör endast avse sådana fall där parterna inte kan enas. Det bör klargöras vad i som sådana fall krävs för att en investering skall skyddas. En ut ångspunkt

synes böra vara att investeringen skall ha godtagits på örhand av

36 SOU 1992 109

arrendenämnden. Det ankommer på utredningen att närmare ange de rättsliga förutsättningarna för att ett sådant godkännande skall lämnas. Ett godkännande arrendenämnden bör ge arrendatom ett lagreglerat av skydd för investeringens värde när arrendeförhållandet upphör. investering arrendet upphör Reglerna om skydd för arrendatoms när kan utformas på olika sätt. En möjlighet är att föreskriva att jordägaren skall skyldig att lösa in investeringen. En sådan reglering bör vara sannolikt kompletteras med regler om hur investeringen skall värderas vid inlösentillfillet. Regler skydd för arrendatoms investering kan om också innebära att arrendatom får en möjlighet att skydda investeringen att han rätt att överlåta investeringen och arrenderätten till genom ges någon med vilken jordägaren skäligen kan nöjas. Overlåtelserätten kan eventuellt begränsas genom att arrendatom blir skyldig att först erbjuda jordägaren att återta arrendestället mot skälig ersättning för arrenderättens och investeringens värde jfr 10 kap. 7 § JB. Det står utredningen fritt att föreslå den lösning av den berörda frågan som utredningen finner mest ändamålsenlig. Av stor betydelse är att reglerna utformas så att de så långt möjligt förhindrar tvister mellan parterna när som arrendet upphör. Vid sina överväganden i denna del bör utredningen beakta vad som anförts i en skrivelse från Lantbrukamas riksförbund in till Justitiedepartementet den 15 mars 1988. Skrivelsen bör som gavs därför överlämnas till utredningen.

Övriga frågor Utredningen bör också överväga vissa frågor som har aktualiserats i skrivelser till justitiedepartementet från Sveriges jordbruksarrendatorers förbund samt en samrådsgrupp bestående av arrendatorsföreningama på och kring sydsvenska höglandet. De frågor som här blir aktuella rör flera olika områden av arrenderätten, nämligen möjligheten att anslutningsvis klandra arrendesyn, möjligheten att deponera en arrendeavgift hos länsstyrelsen jfr 12 kap. 21 § JB, jordägarens ansvar för skador storm m.m., viltskador vid jordbruksarrende samt av besittningsskydd för arrendatom när en medarrendator vill träda ut ur förhållandet jfr 12 kap. 47 § JB. De berörda skrivelserna bör överlämnas till utredningen. Iden mån det under utredningsarbetet framkommer behov av det, bör det stå utredningen fritt att föreslå ändringar av även andra arrenderättsliga regler än de nyss berörda. Någon omprövning av de grundläggande arrenderättsliga principerna eller av de reformer på arrendelagstiftningens område som skett efter jordabalkens ikraftträdande bör dock inte äga rum i detta sammanhang.

SOU 1992 109 37

2 Jordbruksarrendatorers

investeringar

Inledning

Införandet av 1907 års nyttjanderättslag innebar att de olika former av jordlega som tidigare funnits, såsom landbolega, arrende och tillfällig jordavsöndring, sammanfördes till ett enhetligt rättsinstitut, kallat arrende. Till skillnad från tidigare lagstiftning, i stor utsträckning som avsåg att trygga fiskala intressen, byggde lagen på avtalsfrihet. Ett visst inslag av tvingande regler, närmast förestavade sociala hänsyn, av förekom dock. Hit bör räknas bl.a. reglerna om att tillsvidareavtal liksom förbehåll om att jordägaren skulle kunna säga arrendatorn upp före arrendetidens slut förklarades ogiltiga och att uppsägning och förverkande kunde ske endast på i lagen angivna skäl. Lagen innehöll inga föreskrifter om arrendeställets skick vid utarrenderingen. Reglerna om parternas förhållande i fråga vård, om underhåll och därmed sammanhängande frågor var dispositiva. Enligt den grundläggande regeln härom skulle arrendatorn väl hävda jorden samt vårda och underhålla byggnader och övriga fastighetens tillhörigheter så att inte något försämrades under arrendetiden. Om han eftersatte dessa skyldigheter skulle han betala ersättning till jordägaren när fastigheten avträddes. Å andra sidan hade han då också till rätt gottgörelse för att han avhjälpt brister funnits när fastigheten som tillträddes. I fråga om fastighetens skick vid tillträde och avträde föreskrevs syn som enda bevismedel. Om en byggnad genom vådeld eller på annat sätt utan arrendatorns vållande blev förstörd eller så skadad byggnad eller ombyggnad att ny erfordrades var jordägaren skyldig att utan oskäligt dröjsmål verkställa byggnaden om den inte utan olägenhet kunde undvaras. Var skadan mindre ankom det arrendatorn att ombesörja dess botande. Berodde skadan på brand hade han dock rätt till skälig gottgörelse av jordägaren för kostnaden. I en påföljande paragraf angavs att arrendatorn i om annat fall uppförde ny byggnad i stället för en som han mottagit hade han, i avsaknad av överenskommelse annat, att bära den kostnaden om

38 SOU 1992 109

själv. Om byggnaden uppförts enligt plan godkänts en som av jordägaren hade han dock rätt att vid avträdet tillgodoräkna sig husrötebelopp åsatts den byggnaden. Även täckdikning som mottagna som utförts enligt godkänd plan berättigade arrendatom till ersättning. Denna ersättning var maximerad till kostnaden för tegelrören och förföll till betalning när arbetet utförts. Vid sidan av dessa bestämmelser innehöll lagen hembudsregel en med avseende på överloppshus och annan arrendatom tillhörig egendom på arrendestället. Om jordägaren inom en månad förklarat sig villig att lösa egendomen skulle löseskillingen prövas skiljemän av om parterna inte kom överens i den frågan. I fall då jordägaren inte inom månadsfristen lämnat besked om att förvärva egendomen hade arrendatorn rätt att bortföra den, dock först efter att jordägaren fått ersättning för eventuellt material som tagits från fastigheten till anläggningen. Egendom som inte bortförts inom tre månader från det att arrendet upphörde tillföll jordägaren utan lösen. Arrendatorn fick inte utan jordägarens medgivande sätta annan i sitt ställe. Var arrendeavtalet slutet för viss tid överstigande tjugo år hade arrendatom rätt att sätta annan med vilken jordägaren skäligen kunde nöjas i sitt ställe om inte jordägaren inom månad förklarat sig villig en att återta arrendestället och betala skälig lösen till arrendatorn. Kunde parterna inte enas om ersättningens stolek skulle frågan avgöras av skiljemän. Även dessa bestämmelser dispositiva. var De principer på detta område som således slogs fast i 1907 års reform har, om man ser till innehållet i de enskilda bestämmelserna, i stor utsträckning levt kvar under nittonhundratalets lopp. Regler med i väsentliga avseenden likartat innehåll togs med i alla de viktigare utvidgningar i arrendelagstiftningen som gjordes fram till sjuttiotalets jordabalksreform. Redan i 1909 års s.k. norrländska arrendelag, som 1927 bl.a. fick ett vidare tillämpningsområde, vann emellertid en socialt präglad syn på arrendeförhållandet betydande insteg. Ett utflöde av denna syn var att den lagens regler i stor utsträckning gjordes tvingande till arrendatoms förmån. Dessutom utvidgades bestämmelserna om rätt för arrendatom att få ersättning för gjorda förbättringar. Om vissa formaliteter iakttagits hade han vid sitt avträde rätt till ersättning för nödiga kostnader på grund av nyodling och annan jordförbättring. Även jordägarens skyldigheter med avseende på byggnader utökades, bl.a. ålades han en något mera omfattande byggnadsskyldighet. De angivna principerna fick genomslag också vid den betydande omdaning av arrendelagstiftningen som skedde 1943. Genom den grundläggande indelningen av jordbruksarrendena i sociala och icke-sociala åstadkoms en lagstiftning beträffande vissa arrenden som gav arrendatorerna ett särskilt skydd via en i huvudsak tvingande

SOU 1992 109 39

reglering och beträffande övriga tillhandahöll regler för det fall parterna inte överenskommit om annat. Vissa arrenden, de s.k. halvsociala, hade dock inslag av båda dessa regleringar och i fråga om publika arrenden gällde i viss mån särskilda regler. Huruvida ett arrende skulle hänföras till den ena eller andra berodde främst gruppen på vilken kategori jordägaren tillhörde och på arrendeställets areal. Lagens innebörd såvitt gällde de icke-sociala arrendena kan väsentligen sammanfattas på så sätt att arrendatom skulle väl hävda jorden och i övrigt hålla arrendestället vid like. Enligt tvingade bestämmelse en var jordägaren byggnadsskyldig i fråga om arbetarbostad. I övrigt var regeln om jordägarens byggnadsskyldighet identisk med den motsvarande regeln i 1907 års lag. Enligt ganska komplicerade regler gällde att arrendatom hade rätt till ersättning för nyodling och täckdikning. Ersättningen skulle vanligtvis motsvara vad arrendestället ökat i värde, men var maximerad till kostnader som var nödvändiga. Ansvaret för arrendeställets skick byggde vid de sociala arrendena på lagens allmänna bestämmelser om underhålls- och byggnadsskyldighet. Bestämmelserna gjordes emellertid tvingande. Därjämte begränsades arrendatorns underhållsskyldighet i fråga om vad vid tillträdet som av synemän betecknats som nödiga hus till mindre reparationer. Medan jordägaren vid de icke-sociala arrendena inte ålades någon reparationsskyldighet och endast i begränsad mån byggnadsskyldig skulle var jordägaren vid de sociala såväl vid tillträdet under arrendetiden som svara för större reparationer och för erforderliga ny- och ombyggnader på hus som hänförts till nödig byggnad. I fråga bostadshus tillkom om dessutom regeln att dessa vid tillträdet skulle tillhandahållas i ett skick som överensstämmer med hälsovårdsstadgan. I anslutning till jordabalksreformen 1972 och 1984 års ändringar i arrendereglerna har tagits vissa ytterligare steg i den riktning som utstakades beträffande sociala arrenden. Samtidigt har reglerna för jordbruksarrenden gjorts mera enhetliga. Till innehållet i de gällande reglerna, som i det stora hela kan sägas vara ett resultat av en medelväg mellan dem som gällde vid de båda tidigare katgorierna, återkommer i det följande.

2.2 Gällande

regler

I fråga om arrendestâllets skick vid arrendatorns tillträde 9 kap. anger 17 § JB, för det fall att arrende omfattar bostad arrendatom eller hans anställda, att bostaden vid tillträdet skall avlämnas i det skick som föreskrivs i gällande hälsoskyddslagstiftning. Frågor detta skall om avgöras vid syn. Finner synemännen att det finns brist skall de en

40 SOU 1992 109

föreskriva vilka åtgärder som skall vidtas, fastställa beräknad kostnad samt utsätta viss tid inom vilken åtgärderna skall vara vidtagna. Underlåter jordägaren att vidta de angivna åtgärderna får arrendatom utföra dem i hans ställe. Arrendatom har då rätt till ersättning, som skall motsvara den fastställda beräknade kostnaden, när arbetet fullbordats. Är bristen inte endast ringa betydelse får han i stället av säga upp avtalet. För tid då arrendestället är i bristfälligt skick har arrendatom rätt till skälig nedsättning av arrendeavgiften samt ersättning för skada. Bestämmelsen i 17 § är tvingande på så sätt att ett förbehåll, för att gälla mot arrendatom, måste ha godkänts av arrendenämnden. I övrigt saknas bestämmelser som direkt tar sikte på att ett arrendeställe på tillträdesdagen skall vara i ett visst skick. Ett åliggande för jordägaren att tillhandahålla arrendestället i visst skick kan dock följa av avtal. Skulle brist föreligga vid tillträdet har arrendatom enligt 9 kap. 16 § JB rätt till ersättning för det att han avhjälpt den. Detta gäller dock inte om bristen avser sådan del av arrendestället beträffande vilken han är fritagen från underhållsskyldighet. I den mån jordägarens ersättningsskyldighet inte följer av 17 § som alltså ger arrendatom rätt till ersättning så snart arbetet fullbordats aktualiseras arrendatorns rätt till ersättning först vid den avräkning som enligt 9 kap. 23 § JB skall äga rum senare, som huvudregel när arrendestället avträds. I samband med förlängning av arrendeavtalet skall avräkning alltid ske om mer än nio år förflutit från tillträdet eller från närmast föregående avräkning.

Den grundläggande regeln angående vård och underhåll av arrendestället finns i 9 kap. 15 § JB. Ansvaret för arrendestållets vård och underhåll åvilar enligt denna bestämmelse arrendatom. Innebörden år att han skall vårda jord och byggnader, stå för löpande underhåll och därvid bekosta erforderliga reparationer. Skulle arrendestället försämras under arrendetiden har jordägaren rätt till ersättning när avräkning enligt 9 kap. 23 § JB senare sker. I ett fall där byggnad, täckdikning eller annan anläggning skadats eller förslitits på ett sådant sätt att anläggningen för att tjäna sitt ändamål måste byggas om eller ersättas med en ny är det emellertid jordägaren som skall utföra det arbetet 9 kap. 18 § första stycket JB. Detta gäller dock bara under förutsättning att skadan eller förslitningen inte beror på arrendatorns vållande. Dessutom skall anläggningen behövas med hänsyn till en ändamålsenlig planläggning av jordbruket på arrendestället. Skulle jordägaren i ett fall som omfattas av 18 § första stycket underlåta att inom skälig tid efter anmaning avhjälpa bristen har arrendatom i enlighet med bestämmelsens andra stycke alternativa

SOU 1992 109 41

möjligheter att agera. Han kan säga avtalet bristen inte är upp om av ringa betydelse. Han kan också välja att utföra arbetet i jordägarens ställe. Har arrendenämnden tidigare fastställt beräknad kostnad för en arbetet är arrendatom redan när arbetet fullbordats berättigad till ersättning av jordägaren med det sålunda fastställda beloppet. För den tid arrendestället år i bristfälligt skick har arrendatorn rätt till skälig

nedsättning av arrendeavgiñen och ersättning för skada. Frågor om jordägarens byggnadsskyldighet enligt 18 § första stycket prövas av arrendenämnden och kan påkallas vardera parten i av arrendeavtalet. Om arrendatom begär det skall nämnden även fastställa en beräknad kostnad för det arbete arrendatom kan komma som att utföra i jordägarens ställe. Enligt 18 § fjärde stycket undantas från jordägarens byggnadsskyldighet hägnad och anläggning sådan art fullständigt annan av att ett iståndsättande ingår i arrendatorns underhållsskyldighet enligt 15 Jordägaren är heller inte byggnadsskyldig beträffande annan anläggning än täckdikning anläggningen enligt avtalet är undantagen om från arrendatorns underhållsskyldighet. Som framgått kan jordägarens byggnadsskyldighet utesluten vara därför att anläggningen inte behövas med hänsyn till anses en ändamålsenlig planläggning jordbruket på arrendestället. Också för av detta fall gäller särskilda regler. I ett sådant fall har arrendatorn enligt 18 § femte stycket rätt till skälig nedsättning arrendeavgiften. Är av det fråga om en brist som inte endast är ringa betydelse kan han av vidare säga upp arrendeavtalet. Motsvarande regler gäller inte om annat avtalats för det fall att anläggning, enligt avtalet är en som undantagen från arrendatorns underhållsskyldighet, brand eller genom på liknande sätt utan arrendatorns vållande drabbas av sådan skada att

byggnadsskyldighet kan inträda enligt 18 § första stycket.

Vid mindre omfattande skador på grund brand är det enligt 9 av kap. 19 § JB i stället arrendatom som är skyldig att avhjälpa skadan. För de nödvändiga kostnader uppkommer i ett sådant sammanhang som har han emellertid, förutsatt att han inte varit vållande till skadorna, rätt till ersättning av jordägaren. Jordägarens ersättningsskyldighet inträder när arbetet fullbordats.

Som huvudregel är varken jordågaren eller arrendatom skyldig att förbättra arrendestället under arrendetiden. I fall gäller dock ett par undantag från denna regel. Undantagen ñnns intagna i 9 kap. 17 § a och 21 § första stycket JB. Enligt 17 a § kan jordägaren bli skyldig att bygga befintlig om en anläggning eller bygga en ny anläggning myndighet meddelat om en beslut som innebär att arrendestället i annat fall inte får användas på

avsett sätt. Reglerna om detta är uppbyggda på sätt de i samma som

42 SOU 1992 109

18 En förutsättning för jordägarens byggnadsskyldighet är att anläggningen behövs med hänsyn till ändamålsenlig planläggning av en jordbruket på arrendestället. Undantag från jordägarens byggnadsskyldighet föreligger när arbetet ingår i arrendatorns underhållsskyldighet enligt 15 § liksom när arbetet avser en sådan del av arrendestället som inte omfattas av arrendatorns underhållsskyldighet. Också i övrigt är bestämmelserna i 17 a § väsentligen likalydande med dem som knutits till byggnadsskyldigheten enligt 18 Arrendatorn kan således utföra arbetet i jordägarens ställe om denne inte vidtagit åtgärden inom skälig tid efter anmaning. Har arrendenämnden tidigare fastställt kostnaden för arbetet har arrendatom rätt till ersättning med det beloppet när arbetet fullbordats. När jordägarens underlåtenhet inte är av ringa betydelse får arrendatom säga upp arrendeavtalet. Han har också rätt till skälig nedsättning av arrendeavgiften för den tid arrendestället inte kunnat utnyttjas för avsett ändamål samt till ersättning för skada. Frågor byggnadsskyldigheten avgörs också i detta fall av om arrendenämnden och såväl jordägare som arrendator kan påkalla en sådan prövning. På begäran arrendatom skall nämnden också i detta av fall fastställa beräknad kostnad för det arbete som arrendatom kan en komma att utföra i jordägarens ställe. I ett fall där det föreligger undantag från jordägarens byggnadsskyldighet på grund att anläggningen inte behövs för en ändamålsenlig av planläggning jordbruket på arrendestället har arrendatom även i av detta fall rått till skälig nedsättning av arrendeavgiften. Om arbetet inte betydelse för arrendatorns verksamhet har han också rätt är av ringa att säga avtalet. Har parterna inte överenskommit om annat gäller upp motsvarande för det fall att jordägaren inte är skyldig att utföra arbetet därför att arrendatom är fritagen från underhållsskyldighet. Jordägaren år enligt 21 § första stycket vidare skyldig att ersätta arrendatom kostnaden för ny täckdikning som arrendenämnden funnit behövlig med hänsyn till ändamålsenlig planläggning av jordbruket en arrendestället. Ersättningsskyldigheten inträder när arbetet fullbordats och då ett arrendenämnden fastställt belopp, som skall avser av motsvara den beräknade kostnaden för arbetet. Regeln år tvingande.

Bestämmelserna jordägarens byggnadsskyldighet och skyldighet om att ersätta kostnader föranledda att han inte själv utfört det arbete av omfattas denna skyldighet kompletteras av två regler som för som av

vissa situationer arrendatom rätt till ersättning vid en framtida

ger en avräkning enligt 9 kap. 23 § JB. Den första regeln finns i 9 kap. 20 den andra i 21 § andra stycket. 20 § gäller för det fallet att arrendatom uppfört en ny byggnad i stället för han mottagit. Är arrendatom inte berättigad till en som

SOU 1992 109 43

ersättning för den byggnaden enligt 17, 17 nya a eller 18 § har han vid avräkningen rätt till ersättning för brist vid tillträdet som fanns på den mottagna byggnaden, om den byggnaden är lämplig för sitt nya ändamål eller har uppñrts enligt en plan godkänts jordägaren. som av För eventuella brister på den byggnaden skall dock göras avdrag nya med belopp, motsvarande kostnaden för att avhjälpa bristen. Motsvarande regler gäller enligt bestämmelsens andra stycke i fråga om annan anläggning som ingår i arrendet. I 21 § andra stycket finns dessutom dispositiv regel enligt vilken en arrendatom är berättigad till ersättning för att han anlagt markväg, förbättrat ägoanordningen eller vidtagit åtgärd annan som medfört varaktig nytta för jordbruket, dock inte den är hänföra om att till uppförande byggnad eller till täckdikning. Ersättningen av är maximerad till vad som motsvarar den nödvändiga kostnaden.

Slutligen finns i 9 kap. 22 § JB regel berättigar en som jordägaren till en skälig höjning arrendeavgifren med anledning av av att han fullgjort sin byggnadsskyldighet enligt 17 eller 18 § eller, i enlighet med bea stämmelserna i 17 a § andra stycket, 18 § andra stycket eller 21 § första stycket, betalat ersättning för arbete arrendatom som utfört i jordägarens ställe. Förutsättningen är arrenderättens att värde ökat genom arbetet.

Av särskild betydelse för de fortsatta övervägandena är också de för arrenden i allmänhet gällande bestämmelserna i 8 kap. 21 § JB. Enligt paragrafens första stycke skall den arrendator som uppfört egen byggnad på arrendestället eller i övrigt nedlagt kostnad på detta utöver vad som ålegat honom, när han framträder arrendet erbjuda jordägaren att lösa in byggnaden eller vad eljest utförts. Arrendatom får föra som bort egendomen om jordägaren inte inom månad från det erbjudanen det gjordes förklarat sig villig att anta det. Han skall dock återställa arrendestället i tjänligt skick. Är egendomen inte bortförd inom tre månader från det att arrendestället avträddes eller anspråk på lösen slutligt ogillades tillfaller det enligt andra stycket jordägaren utan lösen. I fall då ämnen hämtats från jordägarens fastighet till byggnad eller annan anläggning föreskrivs i tredje stycket anläggningen att inte får tas bort förrän arrendatom jordägaren ersatt värdet av vad som tagits från fastigheten. Bestämmelserna är dispositiva.

Dessa regler är stränga till sin utformning. De intrycket ger att arrendatom i praktiken skulle få finna sig i att lösen få avstå utan icke flyttbara investeringar, t.ex. byggnader. Kommitténs erfarenheter är emellertid att avtalspraxis kommit att utvecklas i riktning en som innebär att arrendatorerna faktiskt oña kompenseras för utförda förbättringar av arrendestället. Så sker enligt den ovan flera gånger

44 SOU 1992109

omtalade regeln avräkning mellan jordägaren och arrendatom bl.a. om när arrendestållet avträds 9 kap. 23 § JB. Att avräkning skall ske innebär i praktiken att parterna skall lösa sina mellanhavanden i anledning arrendeförhållandets upplösning genom förhandlingar. av Detta betyder att det måste föras dialog, i vilken arrendatom har en möjlighet att framföra sina krav på t.ex. olika ersättningar på grund av förbättringar och nyanlåggningar han gjort under den tid han som verkat på arrendestället. Erfarenheten visar att detta i åtskilliga fall får till följd att arrendatorssidan kompenseras för förbättringar med ett kvarstående värde. I sammanhanget måste också på nytt erinras om specialreglema avräkning vid jordbruksarrende i 9 kap. 20 och om 21 §§ JB. Det föreskrivs där att arrendatom skall få ersättning för arbete med byggnad i vissa fall och för täckdikning, markväg, förbättrad ägoanordning liksom för annan åtgärd till varaktig nytta för jordbruket inte byggnad. Av dessa regler är den om som avser täckdikning tvingande. De nuvarande bestämmelserna i 8 kap. 21 § JB innebär emellertid arrendatom inte utan avtalsstöd kan göra investering och på att en förhand och med säkerhet räkna med att erhålla kompensation vid ett framtida upphörande av arrendeförhållandet.

Arrendatorns möjligheter att skydda investering kan vidare sättas i en samband med vad gäller hans möjlighet att överlåta arrendesom om till någon än jordägaren. Bestämmelser om detta finns i rätten annan 9 kap. 31 § JB. Lagens utgångspunkt är här att arrendatom inte får överlåta arrenderätten utan jordägarens samtycke. Från denna huvudregel, intagits i bestämmelsens första stycke, finns ett par som undantag i andra och tredje styckena. Enligt den tvingande bestämmelsen i 31 § tredje stycket får arrendatom vid arrende för viss tid överlåta arrenderätten till sin make eller avkomling det är fråga ett utvecklat eller utvecklingsbart om om lantbruksföretag. Överlåtelserätten är dock beroende arrendenämnav dens tillstånd. Nämnden skall lämna erforderligt tillstånd om jordägaren inte har befogad anledning att motsätta sig överlåtelsen. Beträffande arrenden för viss tid som inte understiger tio år föreligger enligt den dispositiva bestämmelsen i 31 § andra stycket en omfattande överlåtelserätt. Enligt denna regel får arrenderätten mera överlåtas till med vilken jordägaren skäligen kan nöjas. en person Innan sådan överlåtelse får ske skall arrendatom dock erbjuda en jordägaren återta arrendestållet mot skyldighet att utge skälig att ersättning för arrenderättens värde. Vill jordägaren anta ett sådant erbjudande skall han lämna besked inom en månad. De angivna bestämmelserna gäller inte bara köp, byte och gåva. De skall också tillämpas på övergång genom bodelning, arv, testamente,

SOU 1992 109 45

bolagsskiñe eller liknande förvärv. Bestämmelsen härom finns i 31 § femte stycket. Enligt 8 kap. 23 § år arrenderätten förverkad och jordägaren berättigad att säga upp avtalet om arrendatom i strid med bestämmelserna i JB överlåter arrenderätten eller sätter i sitt ställe annars annan eller upplåter nyttjanderätt. Denna bestämmelse är tillämplig också i ett fall där överlåtelse i och för sig får ske föreskrifterna i 9 kap. men 31 § JB om hembud till jordägaren försummas Är det ligger som arrendatorn till last av endast ringa betydelse kan förverkande inte ske. Också upprepade bagatellartade förseelser skall dock enligt förarbetena

kunna vara förverkandeanledning Jordägarens rätt att säga

upp avtalet måste utnyttjas inom månader från det att han fick sex kännedom om arrendatorns otillåtna förfarande 8 kap. 24 § JB. Om avtalet sägs upp har jordägaren rått till ersättning för skada.

I detta sammanhang kan det slutligen lämpligt att också vara uppmärksamma vissa regler som gäller i anledning arrendatorns av jiånfdlle. Den allmänna utgångspunkten i fråga verkan om av ena partens död är att dödsfallet inte påverkar rättsförhållandet. Den avlidne partens dödsbo har i princip samma rättigheter och skyldigheter som den avlidne hade. Ett undantag från denna huvudregel finns i 9 kap. 5 § JB enligt vilken arrendatorns dödsbo, inget om annat avtalats mellan jordägaren och arrendatorn, har rätt att säga avtalet upp inom sex månader från det att arrendatorn avled. Också i övrigt kan säga att reglerna bygger på tanken att man dödsfallet så småningom föranleder avveckling arrenderelatioen av

nen Bestämmelserna i 9 kap. 3 § JB uppsägning förut-

om som sättning för avtalets upphörande gäller också när den parten är ett ena dödsbo. För den händelse jordägaren avtalet med dödsboet sagt upp efter den arrendator som avlidit under löpande arrendetid gäller dock vissa särskilda regler om dödsboets rätt till förlängning. Enligt 9 kap.

1 Prop. 197020 Del B s. 961 f., M. Bäämhielm S. Larsson, Arrendelagen Supplement 1990 853. mars s.

2 Prop. 197020 Del B s. 951

3 Jfr 18 kap. 7 § årvdabalken och 1988899 11 r och prop. s. s. 15 Den angivna bestämmelsen innebär att ett dödsbo äger som jordbruksfastighet är skyldigt att avveckla detta fastighetsinnehav senast fyra år efter utgången det kalenderår då dödsfallet inträffade. Har av dödsboet förvärvat sådan egendom därefter skall avvecklingen ske snarast möjligt.

46 SOU 1992 109

9 a § JB gäller huvudregeln i 9 § andra stycket att arrendatorssidan har rätt till förlängning för tid som motsvarar arrendetiden om denna inte överstiger fem år och i annat fall för fem år bara vid sådan förlängning som blir aktuell vid utgången av den arrendeperiod under vilken arrendatorn avlidit. I andra förlângningsfall är regeln i stället att arrendetiden, om parterna inte överenskommer annat, endast vid synnerliga skäl skall utgöra mer än ett år. Detta betyder att dödsboet, inte kan ha bostad på arrendeställetf normalt saknar rätt till som ytterligare förlängning av arrendeavtalet 7 § första stycket 1.. I linje med dessa regler ligger att också arrendatorns dödsbo har viss rätt att överföra arrenderätt till annan. Undantagsreglema om arrendatorns överlåtelserätt kompletteras således av särskilda bestämmelser i 31 § fjärde stycket om överlâtelserätt för hans dödsbo. Bestämmelserna innebär att dödsboet, under samma förutsättningar som gällde för arrendatom, med arrendenämndens tillstånd får överföra arrenderätten till arrendatorns make eller avkomling. Liksom i fråga om arrendatorns överlåtelserätt är bestämmelsen om dödsboets rätt tvingande. Om inget annat avtalats har dödsboet vidare samma rätt som arrendatorn när det gäller att överlåta arrenderätten till en person med vilken jordägaren skäligen kan nöjas 31 § andra stycket. I förhållande till vad som gäller för arrendatom är denna regel något mera generös såvitt gäller dödsbon. Dödsboets överlåtelserätt gäller nämligen oavsett för vilken tid avtalet ingåtts. Erbjudandet till jordägaren skall göras inom sex månader efter dödsfallet.

2.3 Tidigare förslag till reformer

Frågor om ändring av reglerna om investeringar arrendestället har diskuterats i ett flertal sammanhang under 1980-talet. Bestämmelsen i 9 kap. 17 a § JB om byggnadsskyldighet för jordägaren på grund av myndighets beslut liksom den i 9 kap. 31 § tredje stycket om överlåtelserätt till arrendatorns make och avkomling infördes 1984.5 I det sammanhanget gjordes också arrendatorns rätt till ersättning för ny täckdikning enligt 9 kap. 21 § första stycket JB tvingande. Även de särskilda reglerna om överlåtelserâtt till arrendatorns make och avkomling infördes vid detta tillfälle. Dessa ändringar föranledde vissa följdändringar i några andra av de här aktuella bestämmelserna.

4 Se M. Bäärnhielm S. Larsson, Arrendelagen 942 t.ex. s.

5 198384136, LU 19838435. Prop.

SOU 1992 109 47

Beträffande diskussionen om ändrade regler i övrigt kan det finnas anledning att här kort erinra de lösningar föreslogs om som av arrendelagskommittén 1981 och lantbruksstyrelsen 1985, liksom av om remissvaren på dessa ñrslag.

Arrendelagskonvnittén lämnade i sitt slutbetänkande SOU 198180 förslag till generella regler rätt för arrendatom om att i vissa fall få ersättning för investeringar han gjort på arrendestället. I sitt som förslag placerade kommittén den centrala bestämmelsen i 9 kap. 21 § JB, som alltså föreslogs få en helt lydelse. ny För rätt till ersättning skulle enligt förslaget krävas att arrendatom uppfört eller förbättrat ekonomibyggnad, utfört eller förbättrat markanläggning eller förbättrat jorden. Som ytterligare förutsättningar angavs att arbetet i huvudsak inte vore att hänföra till 9 kap. 16, 18 eller 19 §§ samt att arrendenämnden lämnat tillstånd till arbetet. Den föreslagna lydelsen 9 kap. 21 § innebar arrendatom av att skulle ha rätt till ersättning av jordägaren med ett belopp motsvarande vad arrendestället arbetet ökat i värde. I fråga bestämningen genom om av detta belopp anvisade kommittén i motiven två alternativa lös-

ningar. Enligt huvudförslaget skulle ersättningen arrende-

motsvara ställets till följd investeringen högre värde vid inlösentillüllet. av Beloppet skulle i princip bero investeringens avkastningshöjande av effekt och motsvara vad jordägaren kunde kompensera sig för hos arrendatorerna. Med avseende på de tämligen vanliga situationer där det är svårt eller omöjligt att fastställa ett avkastningsvärde förordades en alternativ metod, enligt vilken värderingen skulle ske med utgångspunkt från anläggningens återanskaffningsvärde med avdrag för värdeminskning på grund av ålder och förslitning. Beträffande arrendenämndens tillståndsgivning föreskrevs i förslaget att tillstånd skulle få lämnas endast arbetet bedömdes medföra om varaktig nytta för jordbruket på arrendestället. Tillstånd skulle inte ges om jordägaren hade gjort sannolikt att han inom skälig tid skulle komma att utföra arbete fyllde väsentligen ändamål. Om som samma arbetet påbörjats skulle tillstånd också vägras. Ett tillstånd kunde förenas med villkor. Det skulle enligt förslaget få till följd att jordägaren ansågs ha medgett arrendatom fick utföra att arbetet. Ersättningen till arrendatom skulle enligt arrendelagskommiten av tén föreslagen 21 § bestämmas vid i samband med arrendestäla synen lets avträdande. Ersättningen skulle räknas arrendatom till godo vid

6 soU 198180 s. 76

48 SOU 1992 109

avräkningen inte parterna avtalat annat efter det att arrendenämnom den lämnat tillstånd enligt den föreslagna 21 Arrendelagskommitténs förslag innehöll också särskilda regler om äganderättens övergång. I stället för bestämmelsen i 8 kap. 21 § JB skulle, enligt föreskrift i 9 kap. 21 a följande gälla. Arrendatom tillhörig egendom till följd arbete enligt den föreslagna 9 kap. som av 21 § tillförts arrendestället skulle tillfalla jordägaren vid avträdet, om egendomen då fanns kvar på arrendestället. Parterna föreslogs dock kunna avtala att egendomen skulle tillfalla jordägaren före avträdet. För att sådan överenskommelse skulle giltig fordrades att den en vara träffats efter det att arrendenämnden lämnat tillstånd till investeringen. Till förebyggande osäkerhet för jordägare och nytillträdande av arrendator föreskrevs i anslutning till dessa regler om äganderättsövergång att arrendatorn inte under de fyra månaderna omedelbart före avträdet fick föra bort egendomen om han inte före den periodens ingång underrättat jordägaren om att egendom skulle komma att bortföras. I annat fall skulle jordägaren vara berättigad till ersättning för skada. Arrendelagskommittén konsekvens av den föreslagna angav som en regleringen att arrendator som har sagt upp arrendet inte skulle en kunna överlåta sina investeringar till en efterträdande arrendator. Kommittén tillade Om jordägaren, den avträdande och den tillträdande arrendatom det lämpligast att ersättningsfrågan regleras anser så att den tillträdande arrendator-n får köpa rätten till investeringarna den avträdande, kan saken enklast ordnas så att alla tre i god tid av före den dag sittande arrendatom vill sluta ingår ett avtal, som innebär att arrendet överlåts till den tillträdande arrendatom och att denne köper de gjorda investeringarna och eventuellt går med på vissa justeringar arrendevillkoren mot att jordågaren samtycker till överav låtelsen. Något avträde i lagens mening sker härigenom inte och

investeringen tillfaller därför jordägaren.

Arrendelagskommitténs förslag i denna del ñck ett ganska blandat mottagande remissinstanserna. Några avstyrkte, ett par under av angivande att förslagets reglering främmande för gällande rättsuppvar fattning. Företrädare för kyrkan förutsåg kollisioner på flera punkter mellan den föreslagna regleringen och den kyrkliga egendomslagstiftningen. Från kommunalt håll ifrågasattes om reglerna borde gälla för kommuner. Synpunkter framfördes också att förslaget skulle kunna om leda till att arrenderätten ofta skulle komma att offras vid exekutiv försäljning och även utgöra incitament ñr borgenärer att försätta

7 SOU 198180 78. s.

SOU 1992 109 49

arrendatorn i konkurs och tvinga jordägaren att träda in. Ett bättre alternativ kunde enligt detta yttrande att förbättra arrendatoms vara möjligheter att överlåta arrenderätten, t.ex. att göra 9 kap. 31 § genom JB tvingande. Flertalet remissinstanser tillstyrkte emellertid lagstiftning men framhöll att den föreslagna regelns innebörd först borde justeras på olika punkter. Från flera håll betonades att utgångspunkten borde vara att parterna skulle försöka komma överens i investeringsfrågorna. Problem förutsågs i fråga gränsdragningen till bestämmelserna om i 9 kap. 16, 18 och 19 §§ JB. Några instanser ansåg att reglerna borde begränsas till investeringar med längre avskrivningstid än tio år. En ansåg att reglerna borde gälla endast basinvesteringar. Från flera håll framhölls också att riskerna kom att överföras på jordägaren i de fall arrendeförhållandet upphörde kort tid efter det investering gjorts att en och att detta skulle kunna få allvarliga följder för ekonomiskt svaga jordägare. Den föreslagna ordningen med tillstånd från arrendenämnden som förutsättning för ersättningsskyldighet lämnades allmänt utan erinran. Innebörden av det föreslagna rekvisitet varaktig nytta dock angavs av flera remissinstanser oklar och i behov närmare vara av en redogörelse. En remissinstans ansåg det mindre lämpligt att till det angivna begreppet anknyta både ekonomiska omständigheter och personliga förhållanden på jordägarsidan. Begreppet borde i stället reserveras för objektivt konstaterbara faktorer. En förordade annan en koppling till begreppet inre rationalisering, vilket medföra angavs att investeringen sannolikt skulle komma att bli till varaktig nytta. Samtidigt föreslogs att man inte bara skulle göra företagsekonomisk en och byggnadsteknisk bedömning utan också strukturbedömning. en Enligt ett par instanser borde det krävas mycket starka skäl för att mot jordägarens vilja lämna tillstånd till investeringar innebar som annan driftsinriktning än den ursprungliga. Tämligen omfattande kritik riktades mot förslagets regler ersättom ningsberâkningen, som angavs bli svår att genomföra i praktiken och kunna leda till ett stort antal tvister. Olika förslag till värderingsregler framfördes. Det framfördes också farhågor att inte alla synemän om hade den kompetens och vana som erfordras vid större investeringar. Ett alternativ kunde vara att låta arrendenämnden fastställa ersättningsbeloppet redan i samband med tillståndsgivningen. Också jordägarens behov av ersättning i fall där investering varit misslyckad och en orsakat en minskning av arrendutällets värde borde beaktas. Enligt några remissinstanser borde det förhållandet att arbetet påbörjats inte automatiskt få till följd att tillstånd inte skulle kunna ges. I vart fall borde öppnas möjlighet att i ett sådant fall investeringsge tillstånd vid synnerliga skäl.

50 SOU 1992 109

En tämligen allmän uppfattning var att fyramånadersfristen i anslutning till arrendatorns avträde var för kort tilltagen.

I samband med 1984 års ändringar i 9 kap. JB förklarade departe-

mentschefen efter samråd med chefen för jordbruksdepartemendet att

de föreslagna generella reglerna investeringar vid jordbruksarrende om

inte borde genomföras utan att frågan borde utredas ytterligare Utskottet delade denna uppfattning Under riksdagsbehandlingen

framfördes också farhågor för jordägare med hänsyn till att att en hans skyldigheter enligt 9 kap. 17 a § inte gäller anläggningar som undantagits från arrendatorns underhållsskyldighet skulle kunna kringgå bestämmelserna att från underhållsskyldigheten undanta genom hela eller delar av en anläggning. I enlighet med lagutskottets förslag beslutade riksdagen med hänsyn till dessa förhållanden att frågan om arrendatorns ställning borde förstärkas när det gäller investeringar på

grund myndighets beslut och att frågan borde utredas ytterligare.

av Regeringen uppdrog därefter, den 20 september 1984, lantbruksstyrelsen att utreda frågorna om generella investeringsregler vid jordbruksarrende och för vilka situationer och i vilken omfattning det framstod befogat att införa skyldighet för jordågaren att investera som också i anläggningar år undantagna från arrendatorns undersom hållsskyldighet.

Lantbrulcsstyrelsens uppdrag redovisades till regeringen i november 1985. Förslaget utgjordes promemoria utarbetad av en särskilt av en tillsatt arbetsgrupp och daterad den 15 november 1985 Under det att . någon förändring med avseende på anläggningar som undantagits från underhållsskyldighet inte ansågs påkallad, framlades i promemorian förslag till generell reglering beträffande jordbruksarrendatorers ny investeringar. I fråga behovet reglering förklarade sig arbetsgruppen inte om av ny kunna bedöma detta att den mot bakgrund av den då aktuella men situationen inom jordbruket inte kunde sågas vara angelägen från den samlade jordbruksnäringens synpunkt. Däremot kunde det enligt mening en fördel att införa en sådan lagstiftning under gruppens vara period då det råder begränsad investeringsbenägenhet. I sin en skrivelse till regeringen förklarade sig lantbruksstyrelsen ställa sig i allt

3 Prop. 198384136 207, jfr 37 s. s.

9 LU 19838435 10. s.

1° LU 19838435 12 s.

SOU 1992109 51

väsentligt bakom arbetsgruppens förslag. Styrelsen betonade därutöver vikten av att arrendatorns ställning när det gäller investeringar stärktes och att frågan fick sin lösning.

Arbetsgruppen utgick i promemorian från de lösningar anvisats som av arrendelagskommittén och redovisade dels sådana frågor där gruppen ville föreslå ändringar i kommitténs förslag dels sådana som diskuterats vid gruppens överläggningar med på arrendemarkparterna naden. Något förslag till lagtext presenterades inte.

Mot bakgrund av de komplikationer och den tidsutdräkt skulle som kunna bli följden av en lagfäst rätt för jordägaren att själv få utföra en investering som arrendenämnden lämnat tillstånd till avstyrktes en propå därom kommit från jordägarhåll. Arbetsgruppen som pekade i det sammanhanget också på att jordägaren skulle ha möjlighet själv att utföra investeringen fram till beslutet i arrendenämnden och att han efter beslutet skulle ha möjlighet att träffa uppgörelse med arrendatom

i frågan.

I huvudsak borde rätten begränsas till att investeringar för avse traditionell jordbruksproduktion. Mycket starka skäl borde krävas för

att mot jordägarens vilja tillstånd till investeringar medför ge som ändring av driftsinriktningen. Tillstånd till investeringar för ägg- och broilerproduktion borde medges endast under förutsättning att dessa djurslag redan tidigare ingår i arrendet. Såvitt gäller mjölk-, kött- och

svinproduktion borde tillståndet inte bli omfattande mer än att arrendeställets areal räcker till för produktion grovfoder respektive av spridning av gödsel.

Enligt den i promemorian framförda meningen borde investeringsreglerna begränsas till att gälla endast utvecklade och utvecklingsbara

företag i rationaliseringsförordningens mening. Utvecklingsbedöm-

ningen borde begränsas till det aktuella arrendestället och inte omfatta

arrendatorns eller jordägarens samlade innehav. Vid bedömningen borde arrendenämnden inhämta yttrande från lantbruksnämnden.

Ett tillstånd till investering borde begränsas till att gälla för viss tid. Arrendatom skulle enligt förslaget ha påbörjat eller färdigställt arbetet inom den sålunda angivna tiden.

Arrendatorns rätt att välja om han ville föra bort egendomen borde enligt arbetsgruppen gälla endast hel anläggning. Delar av en anläggning borde få bortföras endast efter överenskommelse med jordägaren. I fråga den tid inom vilken arrendatorn skulle ha om att meddela jordägaren att inlösen krävs föreslogs regel följande en av lydelse.

Om jordägaren säger avtalet, skall arrendatom två månader upp senast efter den da avtalet senast kan sägas meddela jordägaren för upp vilken egen om han kräver inlösen. Aven arrendatom inte om

52 SOU 1992 109

godkänner uppsägningen skall han iaktta denna tidsgräns. Om arrendatom säger avtalet, skall meddelandet lämnas vid uppsägningen. upp

Kommitténs regel vägrat tillstånd när arbetet påbörjats föreslogs om uppmjukad på så sätt att tillstånd skulle kunna lämnas också när arrendatorn kunde åberopa särskilda skäl för att han påbörjat arbetet. I fråga den flera remissinstanser förordade tidigareläggningen om av bestämmandet inlösenbelopp fann arbetsgruppen att resultatet av av av sådan värderingsmetod i avgörande grad skulle vara beroende av en faktorer inte kunde förutses vid investeringstillfállet, såsom hur som investeringen underhölls och det ekonomiska värdet för jordbruket vid inlösentillfállet. Med hänsyn till att metoden förutsatte en möjlighet för parterna att begära särskild värdering vid tidpunkten för inlösen stannade för principen att värdering skall ske vid lösen av gruppen investeringen. Arbetsgruppen hade allvarliga invändningar mot det av arrendelagskommittén föreslagna huvudalternativet för värdering. Metoden komplicerad att tillämpa och dess resultat svårt att förutse. angavs vara Dessutom kunde principen inte användas vid alla former av investeringar utan måste kompletteras med alternativ metod, grundad på en helt princip. Däremot ansågs kommitténs alternativa en annan värderingsmetod ha stora fördelar. Den anslöt till lantbruksnämndernas metoder för värdering jordbruksfastigheter. Det framräknade värdet av vidare i princip motsvara arrendeställets Ökade marknadsvärde angavs till följd investeringen. Det framhölls också att metoden var väl av etablerad, att lantbruksnämndemas personal besatt stor vana vid detta slags värderingar samt att värdenivåer och metodik kontinuerligt anpassades till nya förhållanden. En nackdel med metoden emellertid att värderingen angavs vara gjordes med utgångspunkt från investeringens återanskaffningsvärde och att resultatet därför blev beroende penningvärdets utveckling. av Till belysning detta anfördes ett schematiskt exempel av

En ladugård, uppförts 1960 för en kostnad av 150 OOOkr, har som 1980 ett âteranskaffningsvärde på 900 000 kr och ett nuvärde enligt lantbruksnämndens värdering på 300 000 kr. Skillnaden mellan återanskaffningsvärdet och anskaffningsvärdet uppgår till 750 000 kr 900 000 kr 150 000 kr. Detta belopp är ett uttryck för penningvärdeföränd- ringen under perioden således uppgår till 56 av återanskaffningssom värdet 750 000900 000. Härav följer att även 56 av nuvärdet 300 000 kr beror på penningvärdets förändring, eller 250 000 kr. I oförändrat penningvärde skulle ladugården alltså ha värderats till 50 000 kr. Om i ovanstående exempel arrendator antas ha uppfört ladugården en och denna skall inlösas av jordägaren, skall jordågaren ersätta arrendatorn med byggnadens nuvärde 300 000 kr. I detta belopp ingår en inflationseffekt på 250 000 kr, som tillfaller arrendatom. Särskilt

SOU 1992 109 53

påtaglig blir effekten om den ursprungliga investeringen finansierats med ett lån på 150 000 kr.

Arbetsgruppen förordade den angivna vårderingsmetoden men ansåg att den del av nuvärdet som berodde av penningvärdeförändring skulle delas lika mellan arrendatom och jordågaren.

Också lantbruksstyrelsens förslag utsattes för kritik. De flesta remissinstanserna ställde sig allmänt negativa. Ett ganska stort antal remissinstanser ifrågasatte behovet av en sådan generell reglering. I vart fall borde frågan om ett verkligt behov utredas ytterligare. Det framhölls också att de enskilda parterna själva borde kunna lösa de problem som är förknippade med investeringar på arrendestället samt att en alltför långtgående tvångsreglering skulle kunna vara till men för arrendemarknaden. Från kyrkligt och kommunalt håll vidhöll man sina i tidigare remissomgång anförda synpunkter om undantag från reglernas tillämpning. Några remissinstanser ansåg att frågorna borde bli föremål för en ytterligare översyn och att det i samband därmed borde göras en samlad utredning för samordning och förbättring av samtliga investeringsregler i ett arrendeförhållande. Även de avstyrkt lagstiftning som lämnade, för det fall de föreslagna reglerna skulle genomföras, vissa närmare synpunkter i olika detaljfrågor. Ett flertal remissinstanser ansåg, bl.a. med hänsyn till regleringens karaktär av ingrepp i privatekonomiska förhållanden, att jordägaren borde ges möjlighet att utföra investeringen även sedan arrendenämnden lämnat tillstånd. Förslagets innebörd i fråga om tidsbegrånsning av ett investeringstillstånd och begränsning av investeringarnas omfattning lämnades allmänt utan erinran. En remissinstans förutsåg dock vissa problem med en regel om tidsbegräsning och ansåg att en sådan begränsning inte kunde införas utan att även förfarandet vid ett överskridande reglerades. Denna instans framhöll också att bevissvårighetema kunde bli betydande om frågan huruvida tillståndet är ogiltigt på grund av överskridande av angiven tid skall avgöras först när inlösen skall ske, kanske först efter 20 30 år. Beträffande investeringarnas omfattning framhöll en remissinstans att reglerna borde gälla för hela marknaden och att kostnaden för en investering borde stå i rimlig proportion till arrendeställets värde och förutsättningar i övrigt. En annan instans ansåg att en begräsning av reglernas giltighet till enbart vissa arrenden skulle komma att medföra oönskade strukturförändringar på arrendemarknaden och att eventuella tvångsregler bl.a. av detta skäl borde begränsas till åtgärder som krävdes för att inte en bruksenhets framtida bestånd skulle äventyras.

54 SOU 1992 109

De kommentarer som i remissutlåtandena gjordes beträffande det i förslagen använda begreppet varaktig nytta framhöll att det var oklart hur detta begrepp förhöll sig till den i 17 a och 18 §§ begagnade lokutionen anläggningen behövs med hänsyn till en ändamålsenlig planläggning av jordbruket på arrendestället. Enligt de alcuella remissinstansema vore det till klar fördel om samma begreppsarparat användes i de olika bestämmelserna. Den föreslagna förlängningen av den tid inom vilken arrenchtorn skulle ha att kräva inlösen hälsades med tillfredsställelse. Från arrendatorshåll framhölls dock att det i ett fall där det förelåg tvist om förlängning inte kunde vara rimligt att begära att arrendatom sktlle ta ställning till inlösenfrågan redan innan han visste om han var skyldig att flytta. Vid tvist om förlängning av arrendeavtalet borde därför gälla en undantagsregel enligt vilken arrendatom hade rått att vänta med en begäran om inlösen till senast två månader efter det att beslutet om arrendets upphörande vunnit laga kraft. Vad gäller den föreslagna regeln om begränsning av möjligheterna att meddela investeringstillstånd på grund av att arbetet påbörjats framhölls av några remissinstanser att den erforderliga ;våra men gränsdragningen mellan vad som skulle anses vara påbörjat arbeta och endast förberedande åtgärder visade på de avsevärda svårigheter som den föreslagna regleringen skulle komma att ge upphov till. Inte heller i fråga om de föreslagna värderingsreglema var remisskritiken entydig. Under det att några i huvudsak godtog lantbrulsstyrelsens förslag var det många som ansåg att inlösenbeloppet borde fastställas redan i samband med investeringstillståndet. Som ett särskilt betydelsefullt argument för sistnämnda lösning anfördes det önskärda i att reglerna utformades så att de ekonomiska konsekvenserna tV ett investeringstillstånd kunde överblickas redan från början. Flera framhöll också att syneförfarandet inte var lämpat för värderingen och att beslutet i stället borde fattas av arrendenämnden. Mot bakgruid av den avsevärda tid som kunde förflyta mellan tillstånd och inlösen lorde ske en hel del klarlägganden med avseende på förhållandena efterbl utbyggnader och utbyten av den ursprungliga investeringen. Frånbl.a. arrendatorshåll anfördes att den föreslagna delningen av inflaionsvinsten inte var rimlig med hänsyn till att arrendatom under hela arrendetiden skulle komma att stå den ekonomiska risken för investeringen. Arrendatorssidan förordade vidare en regel enligt ulken ersättningen skulle avse investeringens tekniska restvärde enligtlantbruksstyrelsens meddelande 1975 1 vid avträdet, dock att ersättnngen inte borde överstiga ett belopp som svarar mot investeringens långsiktiga ekonomiska värde. Från jordägarsidan anförde att jordågaren inte borde bli skyldig mera än vad han kunnat kompeisera sig för hos arrendatorema, att ett tak för ersättningen borde sättas till

SOU 1992109 55

20 % av arrendeställets taxeringsvärde när det avträds samt att reglerna om arrendatorns rätt till ersättning måste kompletteras med en motsvarande rätt till ersättning för jordägaren i de, i och för sig ovanliga, fall där investeringen blivit ett misslyckande och medfört att arrendestället minskat i värde. I övrigt anfördes bl.a. att förslaget i alltför liten utsträckning klargjort verkningarna av investeringsbeslut för utomstående, såsom i fråga om värdet på panträtt i fastigheten. Inte heller hade ansvarsfördelningen gentemot myndigheter eller sakägarförhållandena vid tillämpning av annan lagstiftning blivit erforderligt belysta. Det anfördes också att regleringen, inte minst i de fall där lång tid förflutit mellan investeringsbeslut och inlösen, skulle komma att föranleda ökad osäkerhet samt omöjliga värderingsförutsättningar och partstvister.

Den i direktiven nämnda skrivelsen den 15 mars 1988 från Lantbrukarnas riksförbund innehåller ett principförslag till lösning av investeringsfrågan. Förslaget, som senare framförts ånyo, har följande lydelse.

Förslaget gäller endast nya eller nytillkommande investeringar är som av vikt för jordbruksdriften på arrendestället och omfattas av begreppet inre rationaliseringsåtgärd. Anser arrendatorn att sådan investering på arrendestället är nödvändi och kan överenskommelse därom inte träffas mellan jordägare

arrendator får arrendatorn hos arrendenämnden ansöka om tillstånd för

investeringen. Tillstånd skall endast medges för väsentlig investering och denna måste stå i rimli proportion till arrendeställets totala värde. Arrendenämn en skall medge investeringen om den behövs med hänsyn till en ändamålsenlig planerin av jordbruksdriften arrende-

stället. Investeringsmedgivande skal inte lämnas investeringen

om medför ändring av driftsmriktningen om inte jordägaren medger detta.

Investeringsmed ivande skall heller inte lämnas i större omfattning, när

det äller anima ieproduktion, än att arrendeställets areal räcker till för

uktion av grovfoder resp spridning av gödsel.

pr Om investenngsmedgivande lämnats har jordägaren ändock ingen skyldighet att utföra investeringen, hela ansvaret härför ligger på arrendatom. Har arrendatom efter medgivande från arrendenämnden utfört investering har jordägaren skyldighet att lösa denna vid arrendets upphörande efter anmodan av arrendatom. Denna skyldighet har jordägaren dock endast om han själv sagt upp avtalet eller, för det fall arrendatom avser att flytta, han vägrar arrendatom att överlåta arrendestället till någon med vilken han skäligen kan nöjas. Arrendatom dock rätt att själv ta bort investeringen från

arrendestället äger förutsättning han bort hela investeringen.

un er att tar Han skall därvid återställa arrendestället i nöjaktigt skick. Vill arrendatom att jordägaren skall lösa investeringen skall han, för det fall jordägaren sagt upp avtalet, påfordra inlösen senast två månader efter slutgiltigt beslut om avflyttning dock skall arrendatom om han själv säger upp avtalet i samband med uppsägningen påfordra inlösen.

56 SOU 1992 109

Samma tidsgrånser skall gälla för arrendatoms meddelande till jordägaren att han avser att bortföra anläggningen. Har jordägaren medgett arrendatorn rätt att överlåta arrenderätten äger arrendatorn inte rätt att bortföra investeringen utan denna skall överlåtas till den nye arrendatom. Värderin smetod Vid inlösen skall värdet av investeringen be-

stämmas tilfdet byggnadstekniska nuvärdet, dvs återanskaffningsvärdet

reducerat med genom ålder och förslitning uppkommen värdeminskning. Inlösenvârdet skall dock aldri bestämmas till högre belopp än motsvarar investeringens långsi tiga ekonomiska värde. som

Frågan om ett införande av generella regler för jordbruksarrendatorns investeringar diskuterades åter av lagutskottet i anslutning till dess diskussion rörande friköpsrätt vid historiska arrenden. En friköpsrätt framställdes metod att skydda de investeringar som under årens som en lopp gjorts av arrendatom. Enligt utskottets mening borde emellertid investeringsfrågan också ses i ett vidare perspektiv. Det framhölls att jordbruksarrendatorer i gemen själva får svara för riskkapital och därmed bära den totala Företagsekonomiska risken för växtodling och djurhållning i de fall där något avtal med jordägaren inte kunde åstadkommas och att de endast i begränsad utsträckning har rätt till ersättning av jordägaren. Utskottet pekade också på sina tidigare, i LU 19838435, gjorda uttalanden om generella investeringsregler. Det konstaterades att lantbruksstyrelsens förslag inte lett till några lagstiftningsåtgärder. Utskottet hänvisade vidare till en hearing som utskottet i det aktuella ärendet hållit med företrädare för Lantbrukarnas riksförbund, jordägarna och jordbruksarrendatorema. I det sammanhanget hade framhållits att det ñnns ett behov av regler som skyddar arrendatorns investeringar och att man från både jordägarnas och jordbruksarrendatoremas sida är beredd att medverka till en sådan reglering. Utskottet ansåg att frågan ett lagreglerat skydd för jordbruksarom rendatorernas investeringar åter borde bli föremål för utredning. Det fick ankomma på regeringen att bestämma de närmare formerna för utredningsarbetets bedrivande och att därefter återkomma med ett lagförslag till riksdagen. Sedan riksdagen gett regeringen till känna vad utskottet sålunda anfört utfärdades de direktiv återgetts under avsnitt som

198990LU6 särskilt s. 17

12 198990LU6, rskr 39.

SOU 1992 109 57

2.4 överväganden och förslag

2.4.1 Reformbehov

En reform som innebär att det skapas generella regler skydd om för jordbruksarrendatorernas investeringar på arrendestället är angelägen för jordbruksnäringen.

Som framgått har riksdagen funnit att det är dags att införa nu generella bestämmelser om skydd för jordbruksarrendatoremas investeringar på arrendestället. Även det alltså inte ankommer om på oss att överväga huruvida sådana regler bör införas utan hur reglerna bör se ut finns det enligt vår mening anledning framhålla det välbetänkta i en sådan lagstiftningsåtgärd. Visserligen låter det sig säga att de enskilda parterna ofta är de bäst känner de särskilda som

förutsättningarna på arrendestället och att det därför ligger närmast till

hands att de själva bestämmer över investeringsfrågornas reglering i

arrendeavtalet eller ett särskilt investeringsavtal. Erfarenheten visar

emellertid att enskilda parter på arrendemarknaden många gånger haft svårt att komma överens i dessa frågor. Detta har ibland medfört att behövliga investeringar uteblivit. På ett stort antal arrendeställen har arrendatorn i stället valt att utföra investeringar på bekostnad och egen utan avtal med jordägaren angående investeringens behandling vid t.ex. en framtida avveckling av arrendeförhållandet. del fall uppgår em

dessa investeringars värde till avsevärda belop I de situationer där

investeringar gjorts utan avtal har följden i flera fall blivit att arrendatorn, med hänsyn till bl.a. bestämmelserna i 8 kap. 21 §JB, saknar praktiska möjligheter att tillgodogöra sig investeringarnas återstående värde när arrendeförhållandet upphör. Det är inte möjligt att utan vidare gå in och lagstiftningsvägen reglera förhållandena med avseende på investeringar gjorts som tidigare. Den reglering vi uppdragits att utarbeta måste således sikte ta på framdeles utförda investeringar. Vi ytterligare ger senare synpunkter på frågor med anknytning till redan befintliga investeringar på arrendestället 2.4.4 och 2.4.5.

13 Jfr SOU 198180 s. 73.

58 SOU 1992 109

Jordbruket genomgår genomgripande förändringar. Tidigare års nu överproduktion skall enligt beslut av riksdagen ersättas av en framtida balans mellan produktion och konsumtion. Detta skall ske främst att det tidigare regleringssystemet avskaffas. Den nuvarande genom tendensen i Sverige är att i avsevärt ökad utsträckning jämställa jordbrukaren med företagare i allmänhet. Samtidigt kan noteras att den reglering gäller inom EG innebär ett betydande system av bl.a. som produktionskvoter och bidragsfmansiering. Den pågående avregleringen av svenskt jordbruk och den planerade anpassningen till förhållandena inom EG medför att det för närvarande är svårt att förutsäga hur förhållandena i denna näring kommer att te sig i framtiden. Till komplexiteten bidrar inte minst det förhållandet att koppling till EG kommer att innefatta en inordning i ett nytt och en omfattande regleringssystem. Till .detta kommer att investeringar blir alltmer kostnadskrävande. En tendens synes också vara att investeringtypiskt sett får en kortare livslängd. arna Den närmaste framtiden för svenskt jordbruk torde i korthet kunna karaktäriseras period präglad av svårförutsebarhet, låg lönsamsom en het och behov omorientering inom näringen. I ett sådant läge kan av det ligga nära till hands att iaktta stor försiktighet särskilt i fråga om omfattande nyinvesteringar. Samtidigt kan de osäkra förhållandemera och den pågående omställningsprocessen förväntas driva fram na investeringsbehov på skilda håll. Det ñnns en uppenbar risk att ett stort antal jordbruksföretag kommer att slås ut om inte dessa behov av investeringar tillgodoses. Ett osäkert rättsläge av den typ som råder i dag ligger knappast i någons intresse. Vi har med hänsyn till den korta tid som står oss till buds och de kostnader sådan undersökning skulle föranleda som en i likhet med tidigare utredningar inte gjort någon undersökning på fältet förhållandet mellan investeringsbenägenhet på arrendejordom bruk och på egen jord. Med stöd av den allmänna erfarenhet som representeras i kommittén kan vi dock anta att de nuvarande reglerna i åtskilliga fall fungerar som en hämsko för den arrendator som inte kan få till stånd någon överenskommelse i investeringsfrågan med jordägaren. Ett framtida fungerande jordbruk ligger även i jordägarens intresse. Sociala och regionalpolitiska synpunkter ger ett likartat utfall beträffande samhället i stort. Mot bakgrund av att framtidens jordbrukssektor måste förväntas beroende investeringar måste en vara av reform innebär ett förbättrat investeringsklimat för den enskilde som betecknas som angelägen.

14 Se härtill SOU 198180 71 s.

SOU 1992 109 59

Det finns klara beröringspunkter mellan investeringsfrågomas lösning och frågor om arrendatorernas rätt att överlåta arrenderätten till någon utomstående En tänkbar möjlighet att lösa investeperson. ringsproblematiken kan som antytts i våra direktiv att tillerkänna vara den arrendator som utfört investeringar vidgad rätt att överlåta en arrenderätten. En översyn investeringsreglerna bör alltså inbegripa av även frågor som har anknytning till en sådan överlåtelserätt.

Bestämmelserna om vård och underhåll och andra investeringar i 9 kap. 15 22 §§ JB ger i sin nuvarande utformning ett ganska svår- överskådligt intryck. Särskilt när det gäller reglerna förfarande och om åtgärder när jordägaren inte fullgör sina skyldigheter förekommer det på ett par ställen upprepningar motiverade nyansskillnader i utav tryckssätt. Problemet år inte bara pedagogiskt. Konstruktionen kan också leda till onödiga komplikationer i tillämpningen, bl.a. på grund av variationer i uttryckssätt. Enligt vår mening bör i samband man med övervägandena om att skapa investeringsregler på de Filt där sådana regler för närvarande saknas även göra en redaktionell översyn av de nu gällande reglerna i syfte att möjligt åstadkomma om en förenkling av denna del regelsystemet. En sådan omredigering av kommer att beröra även det ämnesområde diskuteras nedan i som kapitel dvs. den nuvarande regeln i 9 kap. 19 § JB brandskador. om Med hänsyn till detta bör övervägandena den här ifrågasatta om omredigeringen anstå till kapitel 4.

60 SOU 1992 109

2.4.2 Reformens inriktning

Utgångspunkten för en ny reglering om investeringar på arrendestället bör att parterna skall försöka lösa frågorna i samförvara stånd. Regleringen bör således avse situationen när parterna saknar möjlighet att nå fram till en överenskommelse. I sådant fall skall arrendatorn kunna ansöka om arrendenämndens tillstånd till investeringen. Tillstånd skall kunna ges om investeringen kan antas till varaktig nytta för jordbruket på vara arrendestället och intresset av att investering sker överväger jordägarens intresse att den inte kommer till stånd. av Om tillstånd lämnas skall jordägaren beredas tillfälle att utföra investeringen. Vill han inte det skall arrendatom få utföra investeringen på egen bekostnad. I sådant fall får arrendatorn en rätt att överlåta arrenderätten eller att få den den egendom som investeringen motsvarar inlöst. Närmare bestämmelser om överlåtelse och inlösen meddelas i en ny regel i 9 kap. 31 a Om jordägaren medverkat till en investering skall han enligt vad föreslås i 2.4.6 ha rätt till ett högre arrende. Frågan om som höjt arrende kan på parts begäran prövas redan i samband med prövningen av tillståndsfrågan.

Som framhållits är det naturligen hos de enskilda parterna i arrendeavtalet oftast finner den bästa kännedomen om arrendeställets förutman sättningar för investering. I linje med detta ligger att man i ett en system har sin grund i avtalsfrihet bör eftersträva att parterna som själva skapar individuellt anpassade lösningar på uppkommande frågor angående investeringar. Ett väl fungerande samarbete mellan jordägare och arrendator när det gäller att lösa de olika problem som uppkommer i ett arrendeförhållande är givetvis det bästa. Som framhållits i olika sammanhang har förbåttringsarbeten som utförs i samarbete mellan parterna helt naturligt bäst förutsättningar att bli nyttiga och lönsamma

för jordbruket. Utgångspunkten bör även fortsättningsvis vara att

det i första hand skall ankomma på parterna själva att försöka komma överens i de olika frågor, t.ex. om finansiering och fördelning av

15 SOU 198180 73 och 198384136 38. Se t.ex. s. prop. s.

SOU 1992109 61

rättigheter vid en framtida avveckling av förhållandet, som i enskilda fall uppkommer med anledning av en investering. Den pågående omställningsprocessen inom jordbrukssektom innebär att jordbrukarens situation blir mera likartad den som gäller för företagare i allmänhet. Som en bakgrund kan det därför vara lämpligt att notera vad som gäller när t.ex. hantverk eller industriell verksamhet bedrivs på någon annans fastighet. Vad först gäller fallet att verksamheten bedrivs i en hyrd lokal, kan konstateras att det i lagen saknas bestämmelser som direkt avser investeringssituationer. Vad som skall gälla i det enskilda fallet kan bestämmas genom avtal. Har hyresvärd och lokalhyresgäst inte kommit överens om någon sådan reglering följer vissa begränsningar hyresav gästens möjligheter att göra investeringar av bestämmelserna i 12 kap. 23 § andra stycket JB, enligt vilka lokalen inte utan hyresnämndens tillstånd får användas för annat ändamål än det avsedda, och i 12 kap. 24 och 25 §§ JB om vårdnadsplikt och iakttagande av ordning,

sundhet och skick inom fastigheten. Någon skyldighet för hyresvär-

den att lösa egendom som hyresgästen utan avtalsstöd tillfört fastigheten föreligger inte. Hyresgästen har emellertid ofta möjlighet att skydda sina investeringar genom att överlåta den tillförda egendomen i samband med en överlåtelse av hyresrätten. Enligt 12 kap. 36 § JB får den som hyr en lägenhet för att helt eller till väsentlig del använda den för handel, hantverk, industri eller annan förvärvsverksamhet överlåta hyresrätten till den som skall överta verksamheten, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas om hyresgästen innehaft lägenheten i minst tre år och hyresvärden inte har befogad anledning att motsätta sig att hyresrätten överlåts. Vid innehav i mindre än tre år krävs för att tillstånd skall kunna beviljas att det föreligger synnerliga skäl. Ett tillstånd att överlåta hyresrätt kan förenas med villkor. Inte heller i 11 kap. JB, om anläggningsarrende, finns några bestämmelser om investeringar. Visserligen finns enligt ll kap. 5 § JB en rätt för arrendatom till skälig ersättning i vissa fall för förlust till följd av arrendeförhållandets upphörande på grund av uppsägning från jordägarens sida. Förlust för arrendatom som har samband med att han bekostat uppförande av byggnad eller utförande av annat arbete på arrendestället skall emellertid beaktas endast om åtgärden vidtagits i enlighet med arrendeavtalet. Liksom i fråga om jordbruksarrende gäller, om inget annat avtalats, 8 kap. 21 § JB på detta område. [fråga om arrendatorns möjligheter att överlåta sin arrenderätt är anläggningsarrendatorns rätt principiellt mera omfattande än vad som enligt lag

16Jfr 12 kap. 42 § 3. och 5. JB.

62 SOU 1992 199

gäller beträffande andra arrenden. Anläggningsarrendatorn har lll

skillnad från jordbruks- eller bostadsarrendatorn se 10 kap. 7 § B

inte någon i lag föreskriven hembudsskyldighet. Enligt 11 kap. 7 § LB får arrendatom överlåta arrenderätten till annan med vilken jordågann skäligen kan nöjas. Regeln, som också gäller vid övergång genan bodelning, arv, testamente, bolagsskifte eller liknande förvärv, är dispositiv. Ett förbehåll varigenom arrendatorns överlåtelseritt begränsas får dock inte göras gällande när en överlåtelse sker gencm exekutiv försäljning eller i arrendatorns konkurs. En generellt gällande reglering om arrendatorns investeringar Jå arrendestället bör alltså gälla för sådana fall där parterna inte avtalsiis löser de problem som aktualiseras av ifrågasatt eller utförd en investering. I fråga om inriktningen av denna reglering år det två mera övergripande frågeställningar som gör sig gällande. En avser villen rättsföljd som bör knytas till att arrendatom själv för svarar n investering. Den andra gäller vilka förutsättningar bör gälla får som att arrendatom skall få göra en investering med den valda rättsföljden, bl.a. huruvida investeringen bör föregås av någon prövning i särskld form. I slutet av avsnittet kommer vi också att beröra arrendatoms möjligheter att använda den genom en investering tillförda egendoman som kreditsäkerhet samt reformens betydelse för befintliga investerirgar.

Vad först gäller frågan om vilken rättsföüd som bör knytas till att arrendatom gjort en investering kan konstateras att de lösningar san anvisades av arrendelagskommittén och lantbruksstyrelsen, för vika redogjorts ovan, var tämligen likartade. Båda gick ut på att arrendatom i anslutning till att arrendestället avträddes skulle ha rätt till ersättning av jordägaren. Grunderna för ersättningsberäkningen varierade dozk något. En iniösenskyldighet för jordägaren finns med också i det förslag som upptagits i skrivelsen från Lantbrukamas riksförbund I sistnämnda förslag har inlösenskyldigheten dock gjorts beroende av bl.a. att jordägaren vägrar arrendatom att överlåta arrendestället ill någon med vilken jordägaren skäligen kan nöjas. Vid sidan av möjligheten att föreskriva en inlösenskyldighet nämns i våra direktiv som alternativ lösning att arrendatom ges rätt att överlåta arrenderättsn till någon med vilken jordägaren skäligen kan nöjas. svårigheterna med att skapa en reglering som båda parter i arrendeförhållandet skall kunna acceptera är intimt förknippade med det förhållandet att en investering, t.ex. en uppförd byggnad, ofta irte

17 T.ex. M. Bäämhielm S. Larsson, Arrendelagen supplement mars 1987 s. 1119.

SOU 1992109 63

kan avlägsnas från arrendestället, i vart fall inte utan betydande förmögenhetsförluster. Bestämmelserna i 8 kap. 21 § JB uttryck ger för en föreställning att det når arrendeförhållandet upphör finns ett val för arrendatom mellan att ta bon den anläggning jordägaren inte som vill lösa och att avstå den till jordägaren utan ersättning. Detta föreställningssätt saknar emellertid många gånger förankring i verkligheten. I praktiken är det ofta så nedmontering och att en bortforsling är förenad med så stora kostnader att den framstår som ekonomiskt oförsvarlig. Till kostnaderna skall dessutom läggas de åtgärder som erfordras för att återställa arrendestället i tjänligt skick. Det sagda kan ge vid handen att vid utformningen generella man av bestämmelser om investeringar bör göra åtskillnad mellan sådana investeringar som lätt kan avlägsnas och sådana är fast som mera anknutna till arrendestället. Emellertid har vi valt att inte den ge föreslagna reformen sådan innebörd. Ett avgörande skäl för detta en har varit att en sådan uppdelning skulle komma upphov till att ge besvärliga gränsdragningar och föranleda tvistefrågor mot som bakgrund av reglernas syften framstår onödiga. som Det är av vikt att man har de relaterade faktiska förhållandena ovan i åtanke när skall utforma den regleringen. Våra överman nya väganden här nedan skall ses mot denna bakgrund, dvs. att en företagen investering inte kan skiljas från arrendestället utan ganska avsevärda ingrepp på arrendestället. Vårt mandat år inte begränsat till att föreslå lösningar som ryms inom de här ovan antydda alternativ nämnts i tidigare utredningar som och i våra direktiv. I praktiken är det emellertid inom dessa finner man de möjligheter som kan vara realiserbara. Den lösning väljs bör som alltså sökas i det tält som i bildlig mening kan sågas föreligga mellan polerna inlösenskyldighet för jordägaren och rätt för arrendatom en att överlåta arrenderätten. Det har anförts att den pågående avregleringen av jordbruket bör följas av en reglering i fråga om investeringar i princip innebär som att den som gör en investering inte bara skall stå risken utan också ha rätt till de vinster som investeringen ger upphov till. Med hänsyn till att förhållandena i jordbruket blir lika dem gäller i mera som annan näringsverksamhet kan bl.a. sådan bakgrund ifrågasättas mot en om de nyttjanderättsliga förutsättningarna borde kunna utformas likartat. mera En sådan likriktning skulle snarast gå ut på att reglerna överlåtelse om av arrenderätt ändrades, medan några särskilda ingrepp inte skulle göras när det gäller själva möjligheterna att utföra investeringar. Att det föreligger skillnader i fråga hembudsskyldighet i om synes praktiken inte utgöra något problem behöver åtgärdas. En som jämförelse med vad som gäller om överlåtelserätt vid anläggningsarrende för däremot tanken i första hand i den riktningen att den i 9

64 SOU 1992109

kap. 31 § andra stycket JB föreskrivna tioårsgränsen skulle sänkas eller tas bort. Eftersom bestämmelserna är dispositiva skall de skillnader som förekommer mellan de olika reglerna emellertid inte överdrivas. Avgörande för rättsläget i det enskilda fallet blir i stället vilken inställning parterna har till behovet av en fri överlåtelserätt. Något formellt hinder finns inte mot att parterna redan i dag kommer överens om en regel som går längre till arrendatorns förmån än vad som gäller enligt 31 § andra stycket. Sådana överenskommelser torde normalt inte förekomma i praktiken. Den allt överskuggande tillämpningen är tvärtom att överlåtelserätt enligt 31 § andra stycket, på grund av förbehåll i kontraktet, inte tillkommer arrendatom ens i de fall arrendeperioden är så lång tio år. Från jordägarhåll har man hittills lagt mycket som stor vikt vid befogenheten att avgöra vem som skall bruka den jord arrenderas ut. Med hänvisning främst till att det vid jordbruksarsom rende framstår särskilt betydelsefullt att jorden brukas av en som tillräckligt kvalificerad person har jordägarens anspråk på att själv välja arrendatom ansetts inte i allmänhet kunna sättas sidan. Det kan mot bakgrund av vad som just sagts förutses att en förändring av förutsättningarna för överlåtelserätt på så sätt att tioårsgränsen tas bort inte skulle få någon större betydelse i praktiken. Först en sådan åtgärd kombinerades med att regeln om överom låtelserätt gjordes tvingande skulle den få någon genomslagskraft. Detta dock ett alltför stort ingrepp i avtalsfriheten. Som framgått vore det att gå längre än vad som gäller beträffande andra uppvore låtelseformer. Arrendatorns rent personliga förutsättningar att sköta jord och anläggningar är så betydelsefulla att jordågaren typiskt sett bör ha ett inflytande över valet av arrendator. Med hänsyn till den inställning berörts skulle sådan reform sannolikt få som ovan en betydande negativa effekter på arrendemarknaden. Den skulle föranleda att jordägarsidan blev mer obenägen att arrendera ut jord. Dessutom skulle den kunna upphov till en oönskad handel med ge arrenderätter. Som vi betonat ovan kan egendom som tillförts arrendestället ofta inte utan betydande ansträngningar och kostnader avlägsnas därifrån. Att marken och på denna gjorda investeringar är i olika ägares hand leder tämligen regelmässigt till förmögenhetsförluster. Bl.a. med hänsyn härtill kan det göras gällande att lagstiftningen i princip bör verka för att investeringar görs av fastighetsägaren. Sådana regler har diskuterats i tidigare lagstiftningssammanhang. De nuvarande bestämmelserna i 9 kap. 17 21 §§ JB bygger bl.a. på sådana grunder. a -

18 NJA 1968 176 och 192. Se t.ex. s. s.

SOU 1992 109 65

Att utvidga jordägarens byggnadsskyldighet till att gälla alla typer av investeringsåtgärder kan dock knappast komma i fråga. Redan det

förhållandet att jordägarens kan begränsade talar med resurser vara styrka emot att reglerna sådan innebörd. En sådan reglering ges en kommer vidare med viss nödvändighet att bli präglad restriktiav stor vitet när det gäller prövningen huruvida investering skall ske. För av att man skall tvinga jordägaren att göra ekonomiska insatser måste av uppenbara skäl krävas att han skall ha rimliga utsikter att inom inte en alltför avlägsen tid få ett ekonomiskt utbyte åtminstone som motsvarar investeringskostnaden jämte ränta. Endast tämligen säkra investeringar

kommer då att kunna beviljas. En så restriktivt inriktad reglering kommer med stor sannolikhet att upphov till situationer där arrendage torn, på motsvarande sätt som i dag, i stor utsträckning gör egna investeringar som faller utanför den de bestämmelserna ram som nya skall utforma. Beträffande dessa investeringar skulle situationen vara densamma som den är för närvarande.

Däremot ligger det mot den skisserade bakgrunden nära till hands att förorda en inlösenmodell. En sådan konstruktion har framgått som också utgjort det centrala inslaget i de förslag lagts fram under det som senaste decenniet. Vi ansluter till dem att generell oss som menar en lösning av investeringsfrågorna bör innefatta lösenregel. en En renodlad inlösenregel kan innebära att jordägaren när arrendeförhållandet upphör skall skyldig att lösa den egendom vara som arrendatorn tillfört arrendestället. Lagtekniskt år sådan modell en tämligen oproblematisk. Man måste dock skapa regler leder till som en ersättning som utifrån de verkliga förhållandena framstår som rimlig. Ett mera betydande problem utgör det förhållandet att jordägaren i renodlad inlösenmodell skall skyldig betala en vara att ersättningen som kan bli betydande.

Som åskådliggjorts av tidigare utredningar och vid dess remissomgångar är det förenat med vissa svårigheter att finna reglering en som leder till en ersättning båda parters synvinklar framstår som ur som rättvis. Dessa svårigheter kan emellertid övervinnas. De utgör enligt vår mening inte tillräckliga skäl att förkasta inlösenmodellen. Våra överväganden i frågan hur ersättningen skall bestämmas redovisas om i 2.4.4.

Som antytts är det problem sammanhänger med att jordägaren som i en renodlad inlösenmodell skall kunna åläggas lösa egendomen att större. Fallet påminner om den lösning avvisats och som ovan som avsåg skyldighet för jordägaren att utföra investering. Enligt vår en mening kan det principiella grunder invändningar resas mot att en person, utan eget åtagande som grund, skall kunna tvingas att mot ersättning förvärva den egendom investeringsåtgärdema åstadkomsom mit. Man kan inte heller i detta sammanhang bortse från risken att

66 SOU 1992 109

jordägarens ekonomiska förhållanden inte medger att betalning sker. I sådana fall kan vid ett val renodlad inlösenmodell rent av man av en någon gång riskera att hamna i ett läge där arrendatoms fordran på inlösenersättning i praktiken är värdelös utan att han för den skull har några andra möjligheter än att bortföra den aktuella egendomen. Med hänsyn till de angivna förhållandena kan det vara tilltalande att utforma bestämmelsen i enlighet med den modell som förts fram i bl.a. skrivelsen den 15 1988 från Lantbrukamas riksförbund. I en mars sådan modell ersätts jordägarens skyldighet att lösa egendomen av en möjlighet att göra detta. Så långt liknar konstruktionen den reglering gäller enligt 8 kap. 21 § JB. Till detta kopplas emellertid en som överlåtelserätt till förmån för arrendatom. Rättsföljden av att jordägaren inte löser egendomen blir alltså, till skillnad från vad som gäller enligt 8 kap. 21 i stället att arrendatom ges rätt att överlåta sin arrenderätt och den egendom på arrendestället som tillhör honom. En reglering med inriktning på att jordägaren inte skall vara skyldig att lösa egendom, utan endast ha möjlighet att göra det, måste emellertid kompletteras med avseende på sådana situationer vari arrendatorn i realiteten inte har någon framtida arrenderätt att överlåta. Behovet ett sådant undantag har antytts i riksförbundets skrivelse, av där jordägaren framgått skyldig att lösa investeringen som angetts vara inte bara i det fall han vägrar arrendatom att överlåta arrenderätten utan också när jordågaren sagt avtalet. I sådan konstruktion har upp en således inte helt eliminerat de nackdelar som är förenade med en man renodlad inlösenmodell. De situationer kan aktuella för en särskild reglering av som vara antydd art är de där arrendatorn på grund av bestämmelserna i 9 kap. 8 § JB saknar förlångningsrätt. Enligt denna regel saknas förlängningsrätt bl.a. när arrenderätten är ñrverkad, när arrendatom inte förmår ställa nöjaktig säkerhet i ett fall där tidigare ställd säkerhet en ny,

försämrats punkten l och när arrendatom i annat fall åsidosatt sina

förpliktelser i sådan mån att avtalet skäligen inte bör förlängas punkten 2. Enligt de följande punkterna 3 6 har arrendatom inte heller förlängningsrätt i vissa fall, i huvudsak kännetecknas av att som jordägaren skall ta arrendestället i anspråk för egen verksamhet. Förlängningsrätt saknas således vid självinträde, dvs. när jordägaren gör sannolikt att han själv, hans make eller avkomling skall bruka bruka arrendestället och det inte är obilligt mot arrendatorn att arrendeförhållandet upphör 3, när jordägaren gör sannolikt att arrendestållet behövs för mera ändamålsenlig indelning i brukningsen enheter och det inte särskilda skäl är obilligt mot arrendatom att av arrendeförhållandet upphör 4, när jordågaren gör sannolikt att arrendestället skall användas i enlighet med detaljplan 5 samt när en jordägaren i annat fall gör sannolikt att arrendestället skall användas

SOU 1992109 67

för annat ändamål än jordbruk och det inte är obilligt mot arrendatom att arrendeförhållandet upphör 6 Kan jordägarens intresse tillgodoses . genom att arrendatom avträder endast del arrendestållet och kan en av avtalet lämpligen förlängas såvitt arrendestället i övrigt avser har arrendatom enligt paragrafens andra stycke rätt till sådan förlängning. Det framstår närmast självklarhet jordägaren skall som en att vara skyldig att lösa investeringen arrendestället i anspråk om tas med hänvisning till någon bestämmelse i de angivna punkterna 3 6. Något mera tvekande kan ställa sig till frågan motsvarande man om en regel bör gälla i de fall som i punkterna l och 2. En sådan ordning avses kan leda till en möjlighet för arrendatorn att framtvinga inlösen genom misskötsamhet. Även om man inte helt kan avfärda denna risk är fallet dock möjligen föga praktiskt. Det är således mindre troligt att en arrendator medvetet skulle välja att framstå i så negativ dager, inte minst med hänsyn till de följder detta skulle få bl.a. i fråga om hans framtida möjligheter att arrendera någon mark. I sammanhanget bör också erinras om att jordägarens rätt till skadestånd i dessa situationer

se t.ex. 8 kap. 14 och 23 §§ JB i tillräcklig grad torde verka

återhållande på eventuella försök att nå fördelar medveten genom missskötsamhet. Det tekniskt möjliga alternativet att så att säga vända på det hela och i stället inskränka möjligheterna att tillämpa 9 kap. 8 § JB när arrendatorn gjort en investering enligt förslagets regel härom nya är å andra sidan inte heller någon i alla delar tilltalande lösning. Vi menar att en sådan lösning är klart sämre än går på en som ut att ge arrendatom en rätt att få den egendom med investeringssom avses tillståndet inlöst. En tillämpning av 9 kap. 8 § 1 eller 2 innebär i sig mycket ingripande verkningar för arrendatorn. Om man inte låter undantagsregeln omfatta också dessa fall kommer en sådan tillämpning att kunna leda till närmast obilliga resultat. Följden skulle bli arrendatorn att i t.ex. en situation där lönsamheten är så låg att han inte kan betala arrendeavgiften i rätt tid i praktiken kommer att mista rätten till ersättning även för den egendom tillförts arrendestållet i enlighet som med ett investeringstillstånd. Syftet att den föreslagna regleringen skall öka investeringsbenägenheten kan därigenom motverkas. Till detta skall som ett tungt vägande argument läggas sådan ordning att en också kommer att verka i hög grad hindrande på arrendatorns möjligheter att finansiera investeringar via krediter från utomstående. svårigheterna att med någon säkerhet förutse framtida förhållanden inom jordbruket och för det enskilda arrendeföretaget skulle kunna leda till att investeringen i realiteten blev värdelös säkerhetsobjekt. som De angivna förhållandena leder alltså till slutsatsen arrendatorn att bör ges rätt att påkalla inlösen i alla de fall som avses i 9 kap. 8 § JB.

68 SOU 1992 109

Kommer parterna inte överens annan tidpunkt för jordägarens om Övertagande bör inlösen ske när arrendeförhållandet upphör.

Som framgått är modellen med en kombinerad inlösen- och ovan överlåtelserätt ingalunda Enligt vår mening bör tiden nu kunna ny. att bygga vidare på ordning som på angett sätt har vara mogen en principiella inslag båda dessa rättighetsformer. På detta sätt kommer av i betydande utsträckning att kunna skydda arrendatoms anspråk man beträffande framtida tillskott till arrendestället. En bestämmelse med sådan inriktning kan förväntas bidra till den i enlighet med vad som en önskvärda effekten att de enskilda parterna kommer överens sagts ovan och löser investeringsfrågor avtal. Beträffande fall där avtal inte genom kan åstadkommas den, lämpligt utformad, ett utfall som mot ger bakgrund de faktiska svårigheterna måste anses rimligt. En reform av i den angivna riktningen kommer således att främja ett gott investeringsklimat i framtiden. Till förslagets närmare innebörd såvitt gäller inlösen och förutsättningar för överlåtelse av arrenderätt återkommer vi i 2.4.4 respektive 2.4.5. Bestämmelserna dessa rättsföljder kan om lämpligen placeras i 31 a § i JBs nionde kapitel. en ny

Den reglering vi vill föreslå bör, för att få full genomslagskraft, vara tvingande i den meningen att den inte skall kunna avtalas bort i arrendekontraktet. Som vi tidigare angett bör utgångspunkten dock även fortsättningsvis att parterna när det blir fråga om en konkret vara investeringsåtgärd skall kunna komma överens i de olika frågor som aktualiseras vid den ifrågasatta investeringen. De föreslagna reglerna skall då gälla fall där överenskommelse mellan parterna inte kan träffas. Vad gäller den andra de inledningsvis nämnda frågeställav ningarna angående förutsättningarna för att arrendatorn skall få göra investering medför att han kommer i åtnjutande av rättsföyden en som inlösenöverlátelserätt är det därför uppenbart att inträdet av en sådan rättsföljd kräver att investeringsfrågan först varit föremål för någon form prövning. Man måste alltså utforma ett tillståndsförfarande. av Det är naturligt att prövningen frågan tillstånd att investera görs av om arrendenämnd, också handhar bl.a. frågor om byggnadsskylav som dighet. Tillstånd bör kunna när det är fråga om åtgärder som avser ges

byggnader, markanläggningar eller jord och som går utöver

arrendatorns underhållsskyldighet. Med hänsyn till bl.a. risken att regleringen kommer att föranleda onödiga tvister i småsaker har annars diskuterats huruvida begräsning bör göras till insatser av viss en

19 Jfr SOU 198180 72 s.

SOU 1992 109 69

omfattning, t.ex. visst minsta kostnad, eller betydelse. Arrendelagskommittén föreslog avgränsning till åtgärder av viss varaktighet. en Tillstånd skulle enligt den kommitténs lagförslag få lämnas endast om arbetet bedömdes medföra varaktig nytta för jordbruket på arrendestället, utformning godtogs av lantbruksstyrelsen. I förslaget 1988 en som

från Lantbrukamas riksförbund, och som alltså gäller bara nya eller

nytillkommande investeringar är vikt för jordbruksdriften på som av arrendestället och omfattas av begreppet inre rationalisering, har en begränsning gjorts till vad som kan betecknas som väsentliga investeringar. De angivna begränsningarna i de tidigare förslagen återkommer till stor del ide förutsättningar för tillstånd som diskuteras här nedan. Vad gäller frågan renodlad begränsning såvitt gäller mindre inom en vesteringar, som i övrigt uppfyller de krav som omtalas nedan, är det naturligtvis i hög grad önskvärt att parter och arrendenämnd inte belastas med tvister småsaker. Enligt vår mening är det dock om mindre lämpligt att låsa fast tillämpningen av reglerna med en fix undre beloppsgräns i bestämmelsen. Penningvårdet förändras. Inte heller är det emellertid lämpligt att anknyta en absolut beloppsgräns till exempelvis viss del av gällande basbelopp enligt lagen om allmän försäkring. Även så konstruerad absolut beloppsgräns är svår att en sätta i ett sammanhang som detta och kan leda till ganska egendomliga utfall i enskilda gränsfall. Det skall anmärkas att ekonomiska faktorer i samhället sannolikt kommer att leda i en riktning som enligt vad just sagts är önskvärd. Typiskt sett kommer det beträffande mera obetydliga åtgärder inte att finnas tillräckliga incitament att genomdriva en prövning i arrendenämnden. I sådana fall kommer nämligen ett framtida inlösenbelopp att bli inget eller obetydligt. Praktiskt sett kommer det därför inte heller att bli fråga någon överlåtelserätt i om dessa fall. Även det förhållandet att arrendatom själv får stå sina kostnader i arrendenämnden talar emot en framtida förekomst av i praktiken onödiga nämndsprövningar. Även mycket således talar emot att det i praktiken kommer att om göras onödiga ansökningar om investeringstillstånd i någon större skala kan dock inte bortse från att sådana ansökningar av olika skäl kan man uppkomma och att ansökan innebär en belastning på arrendenämnen den och dessutom kan orsaka den enskilde jordägaren en hel del arbete och kostnader. Med hänsyn härtill bör regleringen bygga på att endast åtgärder viss omfattning skall kunna leda till att tillstånd ges. Det av skall investering i ordets verkliga mening. Enligt vara fråga om en vår mening kan med fördel anknyta till det uttryck som tidigare man föreslagits arrendelagskommittén och lantbruksstyrelsen om varaktig av nytta för jordbruket på arrendestället. Av detta följer att endast sådana åtgärder kan karaktäriseras som väsentliga skall kunna föranleda som

70 SOU 1992 109

investeringstillstånd. I andra fall bör arrendenämnden avslå ansökan. Som angetts ovan är det både vanskligt och olämpligt att fixera gränsen i ett tal. Omständigheterna i det enskilda fallet måste tillåtas bli avgörande. Gränsvärdet bör fastställas med hänsynstagande till arrendeställets värde. Ett högre värde arrendestället bör således typiskt sett föranleda att gränsvärdet sätts högre. I likhet med vad som gäller i fråga om jordägarens byggnadsskyldighet bör beträffande möjligheten att få tillstånd till investeen ringsåtgärd göras någon form begränsning till företagsekonomiskt av försvarliga åtgärder. Detta uttrycks i 9 kap. 17 18 och 21 §§ JB så a, att anläggningen skall behövas med hänsyn till ändamålsenlig en planläggning av jordbruket på arrendestället. I förarbetena till JB omtalas som ett exempel på fall där det finns utrymme att tillämpa begränsningsregeln att det föreligger grund för antagande att arrendestället vid den löpande avtalsperiodens utgång skall komma att upphöra som självständig brukningsenhet. När 17 a§ infördes underströk utskottet att jordägaren självfallet inte borde tvingas till investeringar som inte är ekonomiskt försvarbara. Utskottet tillade att begränsningen med avseende på ändamålsenlig planläggning erbjuder betryggande garantier för att olönsamma investeringar inte påtvingas jordägaren. Kravet att en anläggning skall behövas med hänsyn till ändamålsen enlig planläggning har i det praktiska rättslivet kommit att få en ur arrendatorns synvinkel sträng innebörd. Uttrycket har fått restriktiv en tolkning. Det torde väsentligen kunna beskrivas ett allmänt som lönsamhetskrav med avseende på förhållandevis korta tidsperioder. Mot den bakgrunden framstår det som mindre lämpligt att använda lokutionen också för att ange en förutsättning för ett investeringstillstånd enligt den modell som här föreslås. Förhållandena är tämligen annorlunda i förhållande till dem föranleder tillämpning som en av bestämmelser om byggnadsskyldighet för jordägaren. I sistnämnda fall åläggs jordägaren att bekosta åtgärden. Här är läget i stället det att finansiering och risktagande i betydande utsträckning ankommer på arrendatom. I förhållande till vad som är gängse i fråga om byggnadsskyldigheten bör därför lönsamhetsbedömningen tonas ned och dessutom i ett längre perspektiv. Även de angivna bestämmelsernas ses krav att det skall konstateras föreligga ett behov av anläggningen kan i detta sammanhang framstå som väl strängt. Mot bakgrund de rättsav följder som föreslås uppkomma med anledning ett investeringstillav

2° 3LU 197080 s. 212. Jfr prop. 197020 del B 2 877 s.

2 LU 19838435 s. 11

SOU 1992109 71

stånd är det emellertid å andra sidan viktigt att kunna avvärja sådana investeringar som inte kan förutses ha några rimliga förutsättningar att ge ett positivt bidrag till ett upprätthållande eller en utveckling av en lämplig produktion på arrendestället. Vi har med hänsyn till det sagda kommit fram till att kravet företagsekonomiskt försvarliga åtgärder bör uttryckas så att investeringen skall kunna antas vara till varaktig nytta för jordbruket på arrendestället. I förutsättningen att en investeringsåtgärd kan antas vara till varaktig nytta för jordbruket på arrendestället ligger ett krav på att man skall kunna förutse att investeringen är ägnad att motsvara ett behov av viss styrka. En likartad betydelse torde, åtminstone till en del, få inläggas i det av Lantbrukarnas riksförbund anförda kravet på väsentlig investering. I förbundets skrivelse har också angetts att investeringsmedgivande inte utan jordägarens medgivande skall lämnas om investeringen medför ändring av driftsinriktningen. Enligt samma förslag skall, i fråga om animalieproduktion, medgivande inte heller ges i vidare omfattning än att arrendeställets areal räcker till för produktion av grovfoder respektive spridning av gödsel. Som ett ytterligare, och särskilt väsentligt, moment i beslutsprocessen har framförts att den aktuella investeringen måste stå i rimlig proportion till arrendeställets totala värde. I princip ställer också vi oss bakom dessa ställningstaganden. Att direkt lagfästa sådana enskildheter skulle dock innebära en enligt vår mening alltför stelbent reglering. I en i hög grad föränderlig tillvaro bör man t.ex. inte ha ett absolut förbud mot investeringar som kan innebära en justerad driftsinriktning. Vad det i själva verket är fråga om är emellertid att göra en avvägning mellan parternas intressen med avseende på den ifrågasätta investeringen. Även den föreslagna om lagregeln därigenom får karaktären av en generalklausul är detta enligt vår mening att föredra om avvägningsaspekten kan utläsas direkt av lagen. Avvägningen bör vara allsidig. Samtliga omständigheter av betydelse bör således beaktas. Bedömningen bör avse rent ekonomiska, men också mera ideellt betonade förhållanden. I viss anslutning till vad som ovan sagts om rätt för arrendatom att framtvinga inlösen i situationer som avses i 9 kap. 8 § JB kan som ett exempel på fall där jordågarens intresse bör tillmätas särskild vikt nämnas att ett självinträde är nära förestående. Med hänsyn till den vikt som i diskussionen lagts vid kravet rimlig proportion mellan investering och arrendeställets värde bör detta nämnas som en särskild omständighet. I princip bör man inte genom en investering kunna åstadkomma ett läge där en lösen för fastighetsägaren framstår som praktiskt omöjlig med hänsyn till att investeringen har ett högre värde än fastigheten. Regeln bör därför ange att

72 SOU 1992109

avvägningen skall göras med hänsynstagande även till förhållandet mellan investeringen och arrendeställets värde. Bedömningen bör begränsas till de värden som gäller vid den tidpunkt då bedömningen görs. Eventuella förändringar av arrendeställets värde till följd den av aktuella investeringsåtgärden bör inte vägas in. I en situation där jordägaren motsätter sig att investering sker får man anta att hans intresse i den riktningen har viss styrka. Uppgiften för arrendenämnden blir alltså att avgöra detta intresse är sådan om av betydelse att det minst uppväger intresset att investeringen kommer till. Vid ett sådant utfall bör tillståndsansökan avslås. Förutsättningen för ett jakande svar på ansökan bör vara att de intressen talar för som åtgärden överväger. Den expertis som tidigare fanns knuten till lantbruksnämnderna ingår nu i länsstyrelseorganisationen. Liksom när det gäller frågor om byggnadsskyldighet bör därför länsstyrelsens yttrande inhämtas. Också här är avsikten att yttrandet skall bidra till att frågan om behovet av den ifrågavarande åtgärden med hänsyn till ändamålsenlig planläggen

ning jordbruket får allsidig belysning. Även i fråga övriga

av en om förhållanden av betydelse för bedömningen bör länsstyrelsen kunna bidra till utredningen. Skyldigheten att inhämta yttrandet föranleder ett tillägg i 17 § andra stycket lagen arrendenämnder och hyresnämnom der. Vi har ovan varit inne på att lagstiftningen principiellt bör verka i den riktningen att investeringar görs fastighetsägaren. Som tidigare av framhållits är det inte tänkbart att genomföra sådan princip, i form en av en mera allmän byggnadsskyldighet, fullt ut. En möjlighet att de ge föreslagna reglerna en inriktning i enlighet med den avsedda är emellertid att förordna att jordägaren, sedan arrendenämnden funnit att tillstånd skall meddelas, bereds tillfälle att utföra den aktuella åtgärden. För jordägaren kan det vara av värde att kunna avvakta arrendenämndens prövning innan han bestämmer sig för han själv skall om utföra investeringen. Frågan om förbättringen är sådan att tillstånd skall ges kan exempelvis vara osäker ända fram till dess att ett beslut föreligger. Som vi skall utveckla närmare längre fram också anser att arrendenämnden skall kunna pröva frågor om ändring arrendeavav giften för det fall att jordägaren medverkar till investeringsåtgärd. en Även denna fråga kan naturliga skäl av vara av stor betydelse för jordägaren när han skall fatta sitt beslut ett deltagande i åtgärden. om Med hänsyn till dessa förhållanden är det enligt vår mening rimligt att på angett sätt ge jordägaren företräde när det gäller att utföra den åtgärd som tillståndet avser.

22 Se t.ex. beträffande 9 kap. 17 § JB, 1983842136 91. a prop. s.

SOU 1992 109 73

En ordning där jordägaren skall beredas tillfälle utföra åtgärden att förutsätter att det för varje fall fastställs tidsfrist inom vilken en arbetena skall utförda. Denna bör bestämmas arrendenämnden vara av i anslutning till att den lämnar tillstånd till investeringsåtgärden.

Arrendatorns rätt i enlighet med arrendenämndens beslut i tillståndsfrågan att själv utföra investeringsåtgärden inträder alltså först sedan jordägaren antingen förklarat att han inte kommer utföra åtgärden att eller den av nämnden angivna tiden löpt jordägaren utfört ut utan att arbetena. Den ovan disktuerade rättsföljden inlösen överlåtelserätt skall

enligt förslaget vara följd att arrendatom på sist beskrivet sätt en av utfört den av arrendenämnden tillåtna investeringsåtgärden.

Som tidigare framgått innehöll arrendelagskommitténs förslag en föreskrift om att investeringstillstånd skulle vägras arbetet om påbörjats. Avsikten bakom detta förhindra angavs vara att att arbete och kapital las ned på projekt arrendatom inte kan fullfölja på som grund av uteblivet tillstånd. Ett arbete skulle enligt förslaget ha anses påbörjats när åtgärder medför inte endast obetydliga kostnader har som vidtagits av arrendatom. Rent förberedande åtgärder, endast ringa av betydelse i kostnadshänseende, skulle således inte föranleda avslag.

Det betonades att arrendatom naturligtvis skulle oförhindrad vara att vidta de åtgärder behövs för att arrendenämnden skulle få som ett tillräckligt underlag för sin prövning ärendet, t.ex. att låta upprätta av erforderliga ritningar och kostnadskalkyler.

Vad gäller den här föreslagna regleringen ligger det i sakens natur att hela tillståndsförfarandet förutsätter att den ifrågavarande åtgärden inte utförts, inte minst för att jordägaren skall kunna utöva sin rätt. Det

skall således vara fråga verklig prövning framtida inom en av en vesteringsåtgärd. Är arbetena i framskridet ett stadium skall ett tillstånd därför inte kunna Detta innebär i praktiken arrendeges. att lagskommitténs ovan relaterade uttalanden i frågan kan tjäna som utgångspunkt. Samtidigt kan dock tänka sig situationer där det man knappast vore rimligt att vägra tillstånd enbart det skälet visst av att arbete igångsatts. Ett sådant fall kan t.ex. i sig mindre vara att ett ingripande arbete utförts därför att erforderlig maskinell utrustning tillfålligtvis funnits till hands till förhållandevis låg kostnad. en Enligt vår mening är det mot den angivna bakgrunden inte nödvändigt att tillföra den föreslagna regleringen särskild bestämmelse en i ämnet. Frågan om arrendatom skall ha gått för långt bör avgöras anses i varje särskilt fall och med beaktande de utgångspunkter av som angetts ovan samt de inställningar parterna tillkänna. som ger

23 sou 198180 31, 74 och 227 s. s. s.

74 SOU 1992 109

I anslutning till diskussionen förutsättningarna för ett investeringsom tillstånd kan det också lämpligt att kort beröra arrendatorns vara möjligheter kreditñnansiera investering görs i enlighet med att en som de här föreslagna reglerna. Den kreditsäkerhetsform som i första hand kan tänkas komma i fråga när det gäller sådan arrendatorn tillhörig egendom på arrendestället är hänförlig till hans näringsverksamhet är företagshypotek. som Denna säkerhetsrätt upplåts genom att näringsidkaren först ansöker om inskrivning i verksamheten ett visst penningbelopp företagsinteckav ning och därefter överlämnar beviset om inskrivningen företagshypoteksbrevet säkerhet för fordran. Som huvudregel skall som en företagsinteckningen all den näringsverksamhet som näringsidavse karen vid varje tid utövar här i landet 3 kap. 1 § lagen 1984649 om företagshypotek. I förmånsrättsordning har företagshypotek placerats omedelbart efter fordringar på bl.a. arrendeavgifter 5 § första stycket

och 2. förmånsrättslagen l970979.7

Från företagshypotek undantas kassa- och banktillgodohavanden, aktier, andra bevis delaktighet i bolag, obligationer, förlagsbevis om och liknande skuldebrev avsedda för allmän omsättning samt andelar i aktiefoner. Dessutom undantas egendom som är av beskaffenhet att kunna föremål för panträtt på grund av inteckning och egendom vara varken kan utmätas eller ingå i konkurs. Näringsidkarens övriga som lösa egendom hör till den intecknade verksamheten omfattas som däremot ett företagshypotek 2 kap. 1 § lagen om företagshypotek. av I praktiken är användningen av företagshypotek tämligen varierande. Mot bakgrund att den materia säkerheten avser från tid till av som kan genomgå kraftiga variationer torde benägenheten hos en annan kreditgivare att acceptera företagshypotek som enda säkerhet i hög grad bero hans förtroende för kredittagaren som person. Säkerhetsav rättens nuvarande användning när det gäller jordbruksföretag arrendejord finns veterligen inte redovisad i någon statistik. Viss användning förekommer dock, bl.a. inom det statliga finansierings-

systemet. Det vanliga förhållandet på arrendemarknaden är som tidigare angetts att arrendatom saknar rätt att överlåta arrenderätten och att han inte heller har någon rätt till ersättning för byggnader och andra

24 Enligt 9 § förmånsrättslagen har förmånsrätt på grund av utmätning företräde framför förmånsrätt på grund av företagsinteckning sökts dag beslutet om utmätning meddelades eller senare som samma som och enligt 15 § lag skall, om det behövs, förmånsrätt för bl.a. samma borgenärs kostnader för gâldenärens försättande i konkurs 10 § tas ut före fordringar med säkerhet i bl.a. företagshypotek.

SOU 1992 109 75

anläggningar som praktiskt sett inte kan skiljas från arrendestället när han frånträder. Med hänsyn till dessa förhållanden torde arrendatorns nuvarande möjligheter att finansiera sådana investeringar med hjälp av företagshypotek typiskt sett kunna betecknas förhållandevis små. som En reglering den typ här föreslås kommer rimligtvis av som att vidga möjligheterna för arrendatom att finansiera investering en genom att använda den som kreditsäkerhet inom för institutet ramen företagshypotek. Den föreslagna regleringen innebär nämligen att arrendatom får helt möjligheter att tillgodogöra sig det ekonomiska nya värdet av investeringen. I situation där han önskar avveckla sin en egen verksamhet ges han således rätt till ersättning vid jordägarens en övertag respektive en möjlighet att överlåta den aktuella egendomen till en förvävare av arrenderätten. I sammanhanget bör noteras att en med lagförslaget avsedd investering, vid jämförelse med en annan lös egendom som omfattas ett företagshypotek, måste väl lämpad av anses som kreditsäkerhetsobjekt. En arrendatom tillhörig egendom som är fast anbringad på arrendestället och således inte utan vidare kan tas därifrån bör alltså kreditgivarens synvinkel framstå ur som en ganska god säkerhet. Att arrendatorn ges en i lagen säkrad rätt till ekonomisk kompensation för egendomen bör naturliga av skäl komma att öka kreditgivarnas benägenhet att godta företagshypotek som säkerhet. Till en sådan positiv effekt bidrar onekligen den föreslagna ordningen ovan att arrendatom skall ha rätt att få egendomen inlöst när jordägaren återtar arrendestället under hänvisning till någon bestämmelse i 9 kap. 8 § JB.

Några ytterligare lagstiftningsåtgärder erfordras enligt vår mening inte i denna del. Att t.ex. undanta egendomen från företagshypoteket

och skapa någon särskild säkerhetsrätt när det gäller sådana investeringar arrendenämnden tillstånd till som gett är varken lämpligt eller

ändamålsenligt.

Det bör också påpekas att det finns ett förslag till lag en om panträtt

i registrerad nyttjanderätt, avgivet byggnadspantutredningen

av SOU 198422, som ännu inte lett till lagstiftning. Även förslaget om är avsett i första hand för andra förhållanden än jordbruksarrenden torde det kunna vara av intresse att överväga det inte skulle om kunna vara

lämpligt även på detta område sedan investeringsregler

nya införts enligt vårt nu givna förslag.

Som vi skall återkomma till i 2.4.4 kan det inte komma i fråga att göra den här föreslagna reformen retroakziv. Det är emellertid viktigt att framhålla att förslaget kommer att få dynamisk effekt en även när det gäller sådan egendom som faller under 8 kap. 21 § JB och som arrendatom har redan när de reglerna träder i kraft. En helt nya annan sak än att ge förhållanden i förfluten tid rättslig betydelse en ny i detta -

76 SOU 1992 109

fall inlösen- och överlåtelserätt är att de nya reglerna indirekt kommer innebära bättre förutsättningar för arrendatom att tillatt godogöra sig värdet sådan egendom. Reglernas verkan kommer att av bli olika, beroende på jordägaren vid tillämpningen av den om föreslagna 9 kap. 31 § JB löser den med investeringstillståndet a avsedda egendomen eller arrendatorn överlåter arrenderätten till en om utomstående person. I ett fall där arrendatorn har rätt att överlåta arrenderätten kommer också hans möjligheter att tillgodogöra sig frukterna av sina tidigare gjorda insatser på arrendestället att bli avsevärt större. En betydelsefull konsekvens förslaget är nämligen att han i samband med en sådan av överlåtelse kommer ha möjlighet att överlåta all sin egendom på att arrendestället. Till konsekvenserna i överlåtelsefallet återkommer i

2.4.5. Den dynamiska effekten förslaget kommer emellertid att bli av framträdande också i de fall där det inte är aktuellt att överlåta arrenderätten. Den föreslagna lösningen investeringsfrågan kommer av förändra det arrenderåttsliga avtalsförhållandet på ett betydelsefullt att sätt. Investeringar är central betydelse och kommer i framtiden att av bli allmer viktig del i driften. Det ligger i båda parters intresse att en investeringar kommer till stånd. Det finns anledning räkna med att det alldeles övervägande antalet investeringar av betydenhet kommer nya ske med användande de reglerna. Några mera omfattande att av nya investeringar kommer inte att ske på så sätt att 8 kap. 21 § JB blir tillämpling på dem. Detta innebär att den konstruktion som finns i 8 kap. 21 § JB i praktiken på sikt kommer att få allt mindre betydelse. Till detta bidrar också att det ekonomiska värdet av de nu befintli ga investeringar omfattas 8 kap. 21 § JB successivt kommer att som av Det bör noteras att det här gäller egendom som redan nu är avta. under avskrivning. En inte oväsentlig del är redan helt avskriven. En betydelsefull konsekvens den föreslagna regleringen blir också av den med viss styrka kommer att verka i riktning för att investeringatt i framtiden görs jordägaren. Även detta minskar tillämpningsomar av rådet för 8 kap. 21 § JB. Som vi framhållit även i andra sammanhang finns det intresse i sig att större investeringsåtgärder görs eller ett av i vart fall bekostas av jordägaren. De berörda förhållandena innebär således att regeln i 8 kap. 21 § JB i framtiden kommer att få alltmer begränsad betydelse. I stor en utsträckning kommer det beträffande de befintliga investeringarna att

fråga om ett övergående problem. vara Till bilden läget beträffande de befintliga investeringarna hör av också det i 2.2 berörda förhållandet att reglerna om avräkning ovan mellan jordägaren och arrendatom i praktiken innebär att arrendatorer-

SOU 1992 109 77

na via avtalspraxis har en bättre ställning än vad som omedelbart framgår av texten i 8 kap. 21 § JB. Vi återkommer i 2.4.4 till hur situationen gestaltar sig i anslutning till en inlösen.

2.4.3 De föreslagna reglemas placering

Efter den omredigering av bestämmelserna i 9 kap. 15 22 §§ - JB som föreslås i kapitel 4 har den nya regeln om tillstånd till en investering placerats i 9 kap. 20 Den till investeringstillståndet knutna överlåtelse- och inlösenrâtten har placerats i 9 kap. 31 a § JB.

Som redan framgått innebär vårt förslag till ny reglering om investeringar på arrendestâllet att förutsättningarna för tillstånd till en investering regleras i en paragraf och rättsföljderna av att arrendatorn gjort investeringen i en annan. Som också framgått har vi i vårt förslag placerat regeln om rättsföljdema överlåtelse av arrenderätt eller inlösen i en ny paragraf i 9 kap. JB kallad 31 a Under arbetet med de föreslagna nya reglerna har tänkt oss att den grundläggande bestämmelsen om möjlighet till arrendenämndsprövning och därmed sammanhängande frågor skulle kunna placeras i en ny paragraf 21 a § i avsnittet Underhåll och nybyggnad m.m. i 9 kap. JB. Når det gäller att infoga regeln i det redan föreliggande regelsystemet inställer sig emellertid ett antal frågor om den lagtekniska utformningen. Som vi framhållit i 2.4.1, slutet, finns det enligt vår mening anledning att göra en omredigering av de nuvarande reglerna i 9 kap. 15 22 §§ JB. Eftersom våra överväganden i de avseendena kommer att beröra även placeringen av den återgivna bestämmelsen bör den närmare diskussionen även i denna del sparas till det avsnittet kapitel 4. I syfte att underlätta för läsaren bör dock förutskickas att diskussionen i kapitel 4 utmynnar i förslaget att regeln placeras i en framtida 9 kap. 20 § JB.

78 SOU 1992 109

2.4.4 Inlösen av en investering

Når arrendatorn utfört en investering i enlighet med ett av arrendenämnden meddelat tillståndsbeslut skall han enligt förslagets huvudregel ha rått att överlåta arrenderätten till annan med vilken jordågaren skäligen kan nöjas. Han skall dock först skriftligen erbjuda jordägaren att mot skälig ersättning inlösa den egendom som avses med tillståndsbeslutet. Om jordägaren inom två månader från erbjudandet skiftligen åtar sig att lösa egendomen skall inlösen ske. Inlösen skall också ske i fall då arrendeförhållandet upphör på grund av jordägarens självintråde eller annat förhållande som avses i 9 kap. 8 § JB. Om parterna inte kan nå någon överenskommelse i fråga om villkoren vid inlösen skall dessa fastställas av arrendenämnden.

Som vi angett i avsnitt 2.4.2 bör en rättsföljd av att arrendatorn utfört en investering i enlighet med arrendenämndens beslut att han vara tillförs en rätt att överlåta arrenderätten. Som framgått innebär den föreslagna regleringen emellertid också att jordägaren möjlighet att ges träda in och förvärva den av arrendatom i enlighet med tillståndsbeslutet tillförda egendomen och på så sätt eliminera överlåtelserätten. I syfte att tillförsäkra jordägaren denna möjlighet bör den bestämmelse vari arrendatorn förklaras ha rätt att överlåta arrenderätten kompletteras med en föreskrift om att han först skall erbjuda jordägaren att lösa in den egendom som avses med arrendendmndens beslut i investeringsfrågan. Ett sådant erbjudande bör då initiera aktivitetsplikt för en jordägaren. Enligt mönster i 8 kap. 21 § JB kan denna lämpligen konstrueras så att jordâgaren, för att ha sin rätt till inlösen i behåll, åläggs en skyldighet att lämna besked inom viss tid från det att han fick erbjudandet. Den tid inom vilken sådant besked skall lämnas är enligt 8 kap. 21 § JB en månad. Denna tid kan tas till utgångspunkt även i detta sammanhang. Innan vi ytterligare går in på hur lång jordägarens frist bör vara är det emellertid lämpligt att ta ställning till frågor om hur ersättningen skall bestämmas. Som vi nedan skall återkomma till bör bestämmelsen utformas så att ett besked från jordågaren som innebär att han önskar lösa egendomen skall ges formen av ett åtagande att göra detta.

SOU 1992 109 79

Såväl arrendatoms erbjudande till jordägaren som dennes åtagande att lösa egendom bör ske skriftligen. Osäkerhet om t.ex. när ett erbjudande gjorts eller om den närmare innebörden av ett åtagande från jordägarens sida kan komma att komplicera processen avsevärt. Med hänsyn till vikten av att parter och arrendenämnd således på ett enkelt sätt bör kunna kontrollera om åtagande gjorts inom rätt tid och verkligen har den innebörd som hår avses föreslår vi att det uppställs ett formkrav, innebärande att såväl erbjudande som åtagande skall ske skriftligen.

Även när det gäller bestämma den ersättning jordägaren vid att som en inlösen skall betala bör utgångspunkten vara att parterna skall försöka komma överens. En utgångspunkt bör vidare vara att ersättningen för anläggningen skall motsvara dess marknadsvärde sådant det är på det aktuella arrendestållet. När det gäller utformningen av regler att tillämpa i fall där någon överenskommelse inte kan nås kan man tänka sig olika möjligheter. Ett alternativ är att tillhandahålla en ordning där ersättningsbeloppet fastställs av någon utomstående. Valet står i sådant fall mellan synemän, arrendenåmnd eller fastighetsdomstol. En annan möjlighet kan vara att helt och hållet överlämna frågans lösning marknaden. För den som intar den ovan berörda ståndpunkten att den som gör en investering skall stå riskerna men också få tillgodogöra sig vinsterna av den kan det förefalla tilltalande att välja en lösning som innebär att priset bestäms av marknaden. En sådan modell skulle kunna gå ut att arrendatorns överlåtelserätt inträder så snart det står klart att parterna i det enskilda fallet inte kan enas i ersättningsfrågan. En sådan konstruktion skulle leda till att priset kom att ställas i relation till vad presumtiva arrendatorer är villiga att betala för att få överta den sittande arrendatoms rätt. Det angivna alternativet till lösning kan möta invändningen att prissättningen i alltför hög grad kommer att bero på den vid inlösentillfället aktuella situationen på arrendemarknaden. I ett läge där det råder brist på arrendeställen av ifrågavarande art kommer arrendatorn att ha ett mycket gott utgångsläge medan förhållandet blir det motsatta om det finns få eller inga arrendatorer som är beredda att förvärva arrenderätten. Mot detta kan visserligen i sin tur invändas att detta är just vad marknadsanpassning går ut och att förhållandena i stor utsträckning är sådana när det gäller annat företagande. Mot bakgrund av vad som i anslutning till tidigare utredningar under senare år anförts i fråga behovet förutsebarhet är det emellertid om av

25 Se 2.3.

80 SOU 1992 109

knappast lämpligt att på detta stadium införa en modell som på ett så radikalt sätt skiljer sig från den reglering som gäller för närvarande. Någon marknadsprissättning av den art som här diskuteras förekommer inte ens i fråga om egendom som faller under 8 kap. 21 § JB. Tvister om ersättning för sådan egendom prövas med början i

fastighetsdomstol.

Enligt vår mening bör också en ny reglering om investeringar ha innebörden att löseskillingen skall kunna fastställas av något utomstående organ. Ovan har antytts att denna roll skulle kunna spelas av synemän enligt 9 kap. JB, av arrendenämnd eller av fastighetsdomstol. Vårt val har därvid fallit på arrendenämndema som första instans. Synemannainstitutet tillhandahåller visserligen en som utgångspunkt förhållandevis enkel ordning för värdering. Även bestämmelsen i om 9 kap. 31 § andra stycket JB om överlåtelserätt vid långtidsarrenden i kombination med 26 § andra stycket innebär att ersättning för arrenderättens värde i vissa fall skall bestämmas av synemännen är deras funktion som direkt tvistelösningsorgan tämligen outvecklad, främst i det att synehandlingen inte utan vidare kan användas som exekutionsurkund. Att ge handlingen en sådan egenskap skulle innebära ett ganska avsevärt ingrepp i den gällande ordningen. Det ligger i linje med de överväganden som gjordes i anslutning till införandet av JB att synen bibehåller sin ställning av bevismedel och att synemännen inte

annat än undantagsvis tilläggs dömande uppgifter. Skall syneinstitu-

tet användas i nu avsedda fall bör det kunna ske utan alltför stora förändringar av de regler som gäller för syn. En ordning där lösenbeloppet skall fastställas i en synehandling, som kan bli föremål för klander och först efter en ytterligare talan kan leda fram till att fordringen kan utkrävas exekutivt löper mot den bakgrunden risk en att bli förhållandevis komplicerad. En jämförelse med vad som gäller om fastställande av ersättning när jordägaren önskar förvärva egendom i enlighet med 8 kap. 21 § JB och om bestämmande av löseskilling enligt 9 kap. 31 § andra stycket

i annat sammanhang än vid syn - talar i stället för ett val av fastig-

hetsdomstol. Att tvister i enlighet med sistnämnda bestämmelser kommer under fastighetsdomstolens prövning är i praktiken ovanligt. Tvister om

26 T.ex. M. Bäämhielm S. Larsson, Arrendelagen 844. s.

27 Prop. 197020 del B 2 878. s.

28 Se härtill M. Bäämhielm S. Larsson, Arrendelagen Supplement mars 1990 s. 9146.

SOU 1992109 81

inlösen enligt den föreslagna regleringen kan förutses bli frekvenmer ta. Med hänsyn till detta finns det starka skäl att öppna möjlighet för en såvitt möjligt enkel och snabb prövning i första instans. Enligt vår mening finns det anledning att i dessa ärenden ta i anspråk den kompetens som finns i arrendenämndema. Som strax skall återknyta till kan en prövning i arrendenämnd första instans erbjuda som betydande tidsvinster. Ett vägande skäl till att prövningen bör inledas i arrendenämnd är också att dessa nämnder i enlighet med vårt förslag kommer att få en särskild ställning när det gäller tillämpningen de av förutsättningar som skall gälla i investeringsfrågorna. Som framgått i 2.4.2 anser vi att arrendenämndemas medverkan skall central när vara

det gäller prövningen tillståndsfrågor och i 2.4.6

av som senare skall återkomma till bör nämnden i det sammanhanget kunna pröva frågor om ny arrendeavgift. Mot denna bakgrund är det naturligt att nämnderna också fungerar som första instans när det gäller att lösa tvister om vilken ersättning som vid ett Övertagande skall utgå för den egendom som i enlighet med ett tidigare beslut nämnden tillförts av fastigheten. Arrendenämndens beslut i ersättningsfrågan bör kunna läggas till grund för verkställighet. En sådan ordning kan på ett enkelt sätt åstadkommas genom ett tillägg i 32 § första stycket lagen 1973 188 om arrendenämnder och hyresnämnder. Prövningsförfarandet bör kunna påkallas vardera parten och, med av hänsyn till ersättningsfrågans dispositiva karaktär, gälla för de fall där parterna inte kan träffa överenskommelse ersättningens storlek. om Sådana fall där fullständig överenskommelse jordågarens överom tagande träffas av parterna bör således inte föras till arrendenämnden. Arrendatorns eventuella behov att omsätta ett sådant avtal i ett dokument som kan läggas till grund för verkställighet kan tillgodoses inom ramen för allmänna processrättsliga regler. För mål ålägganom de av sådan betalningsskyldighet finns regler förenklade förom faranden. Med hänsyn till att båda parter enligt förslaget skall kunna påkalla arrendenämndens prövning av ersättningsfrågan är det inte nödvändigt att skapa någon särskild reglering såvitt gäller nämndens möjligheter att skriva av ärenden med anledning återkallelse ansökan. Regeln av av om detta finns i 8 § femte stycket lagen arrendenämnder och om hyresnämnder och innebär att återkallelse skall föranleda en avskrivning. Detta torde vanligtvis ske utan kommunikation med

29 Arrendatom kan välja mellan att ansöka betalningsföreom läggande hos kronofogdemyndighetenl § lagen 1990746 betalningsom föreläggande och handräckning eller stämning vid domstol. om

82 SOU 1992 109

motparten. Om en arrendenämndsprövning har påkallats av endast en part och denne återkallar ansökan har motparten möjlighet att själv ansöka om nämndens prövning av saken. I fråga om den tid inom vilken anspråk på inlösenersättning skall framställas bör enligt vår mening gälla samma regel som beträffande fordringsanspråk i allmänhet på grund av arrendeförhållande. Detta innebär att anspråket måste göras till föremål för rättslig prövning inom två år från det att arrendatom avträdde arrendestället 8 kap. 26 § JB. Det förhållandet att prövningen av frågan om inlösenersättning enligt förslaget skall inledas vid arrendenämnd föranleder en justering i 8 kap. 26 § JB.

Oavsett vilken detaljregel som väljs innebär ett inlösenförfarande vari ersättningen skall bestämmas av en domstol, eller ett annat organ med motsvarande uppgift, en konstlad ersåttningsberäkning. Förhållandena kompliceras av att det här rör sig om egendom som är anbringad mark som tillhör jordägaren. Det skulle, såvitt gäller värdering, kunna hävdas att en inlösenregel strängt taget inte behöver föreskriva något annat än att ersättningen skall bestämmas till marknadsvärdet. Denna lagstiftningsteknik är gängse när det gäller att domstolsvâgen fastställa ersättning vid olika former av ianspråkstagande på tvångsmässi g grund,

t.ex. vid expropriation. Med hänsyn till vad som sagts ovan om

marknadsprissättning och till den speciella komplikationen med egendom på annans mark kan en föreskrift om att ersättningen skall motsvara marknadsvärdet vara olämplig. Den är således knappast ägnad att spegla de bedömningar som i realiteten kommer att göras i ersättningsfrågan. Mot bakgrund av den diskussion om investeringsregler som förts under 1980-talet är det i stället mycket som talar för ett val av en regel enligt vilken ersättningen skall motsvara anläggningens återanskaffningsvärde med avdrag för värdeminskning grund av ålder och förslitning. Denna regel används som bekant ofta i expropriationssammanhang för att fastställa den exproprierade egendomens marknadsvärde om man så vill kan man beteckna den som en hjälpregel för att nå det enligt lagen sökta värdet, dvs. egendomens marknadsvärde. Mot bakgrund av reaktionerna på arrendelagskommitténs huvudregel att ersättningen skulle motsvara vad arrendestället genom arbetet ökat i värde är det rimligt att ersättningsfrågan i praktiken avgörs utifrån investeringens återanskaffningsvärde med avdrag för värdeminskning på grund av ålder och förslitning. Någon orubblig bundenhet till

30 4 kap. 1 § expropriationslagen 1972719.

SOU 1992 109 83

utfallet av en sådan ersättningsberäkning bör emellertid inte föreskrivas i lagen. Jämkning bör kunna ske det befmns skäligt. Med dessa om förtydliganden som grund kan lagtexten med fördel inskränkas till ett angivande av att inlösen skall ske mot skälig ersättning. Liksom i tillståndsfrågan bör arrendenämnden inhämta yttrande från länsstyrelsen när det gäller ersättningen 17 § andra stycket lagen om arrendenämnder och hyresnämnder.

Ett problem med den valda lösningen att inrätta ordning för be- - en stämning av det ersåttningsbelopp jordägaren skall betala för som egendomen är att förfarandet kan dra ut på tiden. För arrendatom kan det uppenbarligen vara väsentligt att ha tid på sig när det gäller att finna en person som är villig att förvärva arrenderätten. Detta gäller också beträffande förhandlingarna vilket pris förvärvaren vid om som ett Övertagande av egendomen skall betala till den frånträdande arrendatom. Denne kan också befaras hamna i ett dåligt förhandlingsläge om tiden inte räcker till för diskussioner förvärv med om flera tänkbara förvärvare. Det är alltså angeläget att den tid inom vilken jordägaren skall lämna besked med anledning ett erbjudande inlösen inte av om utsträcks alltför långt. Å andra sidan kan en frist om en månad, som den i 8 kap. 21 § JB, förefalla väl kort när det gäller inlösen enligt förslagets regel. Jordägaren bör reell möjlighet att överväga ges en konsekvenserna innan han bestämmer sig för han skall lösa den om egendom som avses med investeringstillståndet. Frågan har samband med den lösning väljs angående möjligheten överklaga som att arrendenämndens beslut om inlösenersättning. Som vi skall återkomma till nedan bör fristen när det gäller inlösen enligt den här föreslagna regleringen lämpligen förlängas med månad i förhållande till den en som gäller enligt 8 kap. 21 Intresset att bringa ned den tid går för prövningen som av lösenbeloppet kan som antytts stå i viss motsättning till möjligheten att föra talan i flera instanser. Det finns därför anledning att också överväga huruvida det bör finnas möjlighet till överprövning av arrendenämndens beslut i ersättningsfrågan. De nu gällande reglerna överprövning har utformats med tillom lämpning av en huvudprincip, enligt vilken arrendetvist skall kunna en handläggas i högst tre instanser, arrendenämnden inräknad. Genomförd fullt ut innebär en sådan princip att tvist först handläggs en som av arrendenämnd kan klandras genom talan vid fastighetsdomstol och

31M. Bäämhielm S. Larsson, Arrendelagen Supplement jan

1991 s. 870.

84 SOU 1992 109

att dess avgörande kan överklagas till hovrätt. I dessa fall kan talan mot hovrättens avgörande inte föras med användande av ordinära rättsmedel. Tvister som handläggs med början i fastighetsdomstol skall däremot principiellt kunna föras ända upp till högsta domstolen. I det arrenderättsliga regelverket är detta dock huvudregler. I några fall har man begränsat möjligheterna att få överprövning till stånd. Bestämmelser om detta finns i 8 kap. 33 § JB. Enligt denna bestämmelse får t.ex. talan inte föras mot fastighetsdomstolens dom i fråga om fastställande av arrendevillkor i anslutning till att jordägarens talan om arrendeavtalets upphörande ogillas 9 kap. 12 §. Såvitt gäller olika dispensfrågor har i 8 kap. 31 § andra stycket gjorts den ytterligare begränsningen att dessa ärenden skall avgöras slutligt av arrendenämnden. En tillämpning av den nämnda huvudprincipen också när det gäller tvister om inlösenbelopp leder alltså till att dessa mål skall kunna föras till hovrätt men inte längre. En sådan ordning skulle medföra att man, om parterna utnyttjar sina möjligheter att föra tvisten vidare, med nuvarande arbetsbelastning hade att räkna med handläggningstider på sammanlagt ett par år. Detta kan mot bakgrund av det ovan berörda intresset inte accepteras. Alternativet att ge dessa tvister förtur i domstolarna är enligt vår mening inte gångbart. Det skulle förutsätta att parter i andra måltyper, beträffande vilka det av andra skäl kan göras anspråk på förtursbehandling, skulle missgynnas. En lämpligare åtgärd är att begränsa möjligheterna att få tvisten överprövad. Vad därvid gäller möjligheten att sätta gränsen mellan fastighetsdomstol och hovrätt ger en försiktig bedömning vid handen att man också då måste ställa in sig på att det kan ta ganska lång tid, antagligen minst något år, innan tvisten avgjorts slutgiltigt. Även sistnämnda handläggningstid kan alltför lång. Med synas hänsyn till detta kan en föreskrift om att tvisten skall avgöras slutligt av arrendenämnden ligga nära till hands. Uppenbarligen kan det dock vara att gå för långt att vägra klandertalan i fall som dessa, särskilt som tvisten i det enskilda fallet kan gälla avsevärda belopp. Mot en sådan ordning kan också invändas att den inte passar särskilt väl i det övriga arrenderättsliga regelsystemet sådant detta ser ut i dag. Som framgått år det i huvudsak endast beträffande dispensärenden som sådana begränsningar gäller för närvarande. En annan sak är att parterna själva kan förordna att arrendenämnden, i egenskap av skiljenämnd, skall ha det slutliga ställningstagandet i sin hand. Enligt vår mening är det alltså mindre lämpligt att lagstiftningsvägen förordna att parterna inte får föra klandertalan mot arrendenämndens beslut om inlösenersättning. Talan bör kunna föras vid fastighetsdomstol. Det finns andra åtgärder som kan vidtas i syfte att begränsa olägenheterna med en sådan ordning. Handläggningstidens längd kan nämligen ställas i relation till jordägarens bundenhet av en förklaring

SOU 1992 109 85

att han slcall förvärva egendomen. En sådan förklaring kan, såvitt här är av intresse, ha principiellt två olika innebörder. Förklaringen kan för det första uppfattas närmast som en intresseanmälan, dvs. som en avsikt att förvärva egendomen om det senare fastställda priset är det rätta. Förhållandet kan också uttryckas så att jordägaren i detta fall har rätt att senare ångra sig i förvärvsfrågan. Förklaringen kan emellertid också ges en för jordägaren bindande verkan. De ovan skisserade problem som är förenade med långa handläggningsztider är i stor utsträckning konsekvenser av uppfattningen att förklaringen skall anses utgöra endast ett preliminärt ställningstagande från jordågarens sida. En reglering som utformas i enlighet med en sådan uppfattning innebär att jordägaren, genom att besvara arrendatoms anbud om förvärv jakande, i själva verket kan skjuta upp sitt slutliga ställningstagande under ganska lång tid efter det att den angivna månadsfristen löpt ut. Arrendatorn är däremot i ett sådant system hela tiden bunden av jordägarens preliminära åtgärd. Att delvis begränsa jordägarens ångerrätt på t.ex. så sätt att endast vissa av honom åberopade skäl, företrädesvis avseende storleken av lösenbeloppet, skulle ge rätt att ångra sig är enligt vår mening mindre lämpligt. Detta kan visserligen i förstone synas ligga helt i linje med vad som gäller i allmänna avtalssituationer, nämligen att man betraktar jordägarens förklaring att han önskar lösa egendomen som ett anbud att förvärva egendomen till ett visst angivet belopp. Jämförelsen haltar emellertid betänkligt. Här aktuellt anbud från jordägaren skulle komma att binda upp anbudstagaren på så sätt att han under lång tid vore förhindrad att ingå överenskommelser med andra presumtiva förvärvare. Den ifrågasätta begränsningen skulle i realiteten inte ha någon egentlig betydelse eftersom jordägaren, i lugn förlitan på att arrendatorn så länge tvisten är olöst ändå är uppbunden, skulle kunna behålla sin fulla handlingsfrihet genom att förklara sig villig att köpa till ett mycket lågt belopp. En konstruktion av ifrågavarande art skulle också föranleda ett något mera komplicerat inlösenförfarande i det att jordägaren rimligen borde ges viss betänketid när det gällde att ta slutlig ställning till innebörden av det slutliga avgörandet om inlösenersättning. Den enda situation där man enligt vår uppfattning möjligen kan tänka sig en konstruktion av den art som skisserats i det närmast föregående stycket är den där arrendenämnden utgör slutinstans. Som framgått anser vi inte att man bör införa en sådan regel. En rimlig avvägning är i stället att öppna möjlighet för en överprövning av arrendenämndens beslut och samtidigt förklara att jordägaren är bunden av sin förklaring om att han skall förvärva egendomen. Detta betyder alltså att den förklaring som jordägaren gör inom fristen bör innebära att han åtar sig skyldighet att lösa egen-

86 SOU 1992 109

domen till det belopp som i sista hand fastställs av arrendenämnd eller domstol. Om jordägaren skall bli bunden av ett ställningstagande att lösa egendomen bör han emellertid, innan bundenhet inträder, ha haft en verklig chans att utröna vad arrendatoms inställning närmare går ut på och dessutom göra sina egna kalkyler och överväganden. Detta talar med styrka för att bundenhet, som vi tidigare varit inne på, skall inträda först något senare än en månad efter arrendatoms erbjudande. Som framgått har vi funnit att den angivna tidsfristen bör förlängas med en månad. Innebörden av den föreslagna lösningen är således att jordägaren får en frist om maximalt två månader från det att han erhöll arrendatorns erbjudande att lösa egendomen. Inom denna tid måste han ta slutlig ställning till frågan om inlösen. Om en jordägare inom två månader efter ett erbjudande om inlösen förklarat att han önskar lösa investeringen skall han alltså vara skyldig att lösa egendomen till det pris som, när parterna inte kan enas, arrendenämnden eller efter klander, fastighetsdomstolen bestämmer. Med en sådan konstruktion blir den tänkbara invändningen att jordägaren tvingas binda sig för inlösen utan att i alla avseenden kunna förutse konsekvenserna mindre tungt vägande. Till detta bidrar också att lösenbeloppet enligt vad sagts som ovan skall fastställas på tämligen tekniska grunder. Avgörandet kommer att bli långt mindre komplicerat än vad är fallet t.ex. när som löseskilling skall fastställas vid expropriation. När det gäller frågan om tvisten skall kunna föras vidare från fastighetsdomstol till hovrätt har vi kommit fram till att denna bör besvaras nekande. Vad som anförts ovan talar inte på ett avgörande sätt emot att så skulle kunna ske. Som vi redan antytt kommer det dock inte att röra sig om så komplicerade avgöranden att man av den anledningen bör kunna underställa tvisten även hovrättens prövning. Det avgörande skälet till varför man bör begränsa möjligheten att överklaga fastighetsdomstolens avgörande är emellertid hänsynen till arrendatorns intressen. För arrendatom kan det nämligen i hög grad betunganvara de att kanske i år efter avträdet tvingas vänta på den ersättning som han är berättigad till på grund av jordägarens förvärv. Att i dessa sammanhang i stället laborera med olika former av interimistiska lösningar framstår inte som lämpligt.

De föreslagna bestämmelserna om inlösen och överlåtelserätt i 9 kap. 31 a § bör rimligtvis gälla även till förmån för den arrendator i som enlighet med dem förvärvat arrenderätt och rätt till den investering som avses med arrendenämndens tillståndsbeslut. En föreskrift om detta kan lämpligen tas in som ett särskilt stycke i paragrafen.

SOU 1992109 87

Återstår då att beröra frågor med anknytning till förhållandet mellan förslagets regel i 9 kap. 31 a § och den gällande regeln i 8 kap. 21 § JB. Av principiella skäl och allmänna regler om att civillag inte bör ha retroaktiv verkan kan det inte komma i fråga att de föreslagna bestämmelserna inlösen och överlåtelserätt skulle få innebära att en om tidigare utförd investering föranleder en tillämpning av de föreslagna bestämmelserna i 9 kap. 31 a § JB. Detta gäller även en ordning enligt vilken ett tillståndsbeslut skulle kunna ges i efterhand. Grundvalarna för de dispositioner som arrendator och jordägare gjort under gällande lag får inte rubbas. Redan befintliga investeringsåtgärder har uppenbarligen gjorts under hänsynstagande till då gällande förutsättningar, bl.a. i lagstiftningen. Detta har återverkat på parternas förhållanden i olika avseenden, t.ex. i fråga om arrendesättning och vid fastställandet andra villkor i arrenderelationen. I en rättsstat är det av utomav ordentlig betydelse att grundläggande principer om förutsebarhet och rättssäkerhet i övrigt upprätthålls. I linje med detta ligger att grunden för reformarbetet har varit att skapa ett bättre framtida investeringsklimat och inte som för vårt tidigare arbete med en lag om friköpsrätt vid historiska arrenden att lösa problem som i enskilda fall upp- kommit med anledning av den tidigare lagstiftningens innehåll. Bortsett från möjligheten att parterna överenskommit om att bestämmelserna skall gälla även i andra fall skall de föreslagna nyheterna alltså kunna bli tillämpliga endast på grund av investeringar som i framtiden görs i enlighet med ett tillståndsbeslut. Här bör, med hänsyn till framförda krav på en retroaktiv tilllämpning förslagets regler, för övrigt framhållas att en modell som av den här föreslagna inte alls lämpar sig för en tillämpning på befintliga anläggningar. Det är i många fall ytterst besvärligt, och ibland närmast ogörligt, att i efterhand genomföra en realistisk prövning av om investeringen är sådan att den om de föreslagna nya reglerna hade gällt vid dess tillkomst skulle ha föranlett att tillstånd meddelades. - Prövningen skulle således bli mycket komplicerad, inte minst mot bakgrund att åtgärden för att kunna föranleda ett tillstånd måste gå av utöver arrendatorns underhållsskyldighet. Att i efterhand konstatera om det i verkligheten inte varit fråga om t.ex. ett utbyte av en tidigare anläggning på arrendestället måste i många fall betecknas som omöjligt. En ordning som skulle komma att ge upphov till ett flertal eller mindre besvärliga processer vore knappast till gagn för mer någondera sidan. Om med bortseende från de principer som man berörts vill införa reglering att tillämpa på befintliga ovan - en investeringar bör därför välja någon annan metod. man Som vi påpekat i 2.4.2 bör i fråga om redan befintliga investeringar på arrendestället dessutom framhållas att bestämmelserna i 8 kap. 21 §

88 SOU 1992 109

JB med tiden kommer att få en mera begränsad betydelse den genom dynamiska effekten av en lagstiftning enligt förslaget. Som också varit inne på tidigare 2.2 innebär den gällande regleringen i 9 kap. 23 § JB i realiteten att arrendatom kompenseras för förbättringar med ett kvarstående värde i betydligt vidare utsträckning än vad kan som synas följa av bestämmelserna i 8 kap. 21 § JB. Det finns anledning räkna med att denna utveckling av avtalspraxis kommer att accentueras i framtiden. Den affärsmässiga inställning som enligt vad kan som iakttas nu växer sig allt starkare på arrendeområdet kommer således sannolikt att leda till att arrendatorerna i än större utsträckning kommer att kunna tillgodogöra sig värdet av tidigare insatser. Eftersom förslagets regel i 9 kap. 31 § JB är avsedd att tillämpas a beträffande framtida investeringar behövs inte någon särskild bestämmelse med avseende på den just diskuterade problematiken. Regeln har utformats så att investeringem skall föregås ett tillståndsav beslut. Av detta följer automatiskt att en investering gjorts före som den föreslagna lagens ikraftträdande inte utan stöd i avtal kan grunda någon rätt enligt paragrafen. Såväl 8 kap. 21 § som den föreslagna 9 kap. 31 a§ JB avser arrendatom tillhörig egendom på arrendestället. Den här föreslagna paragrafen är som framgått avsedd att gälla beträffande egendom som tillförts arrendestället i enlighet med ett investeringstillstånd. Annan egendom som arrendatom ñre eller efter den bestämmelsens - nya ikraftträdande tillfört arrendestället även fortsättningsvis - avses vara omfattad av bestämmelserna i 8 kap. 21 § JB. När ett arrendeförhållande skall upphöra kan det alltså komma i fråga att tillämpa de båda paragraferna jämsides. Egendom som arrendatorn tillfört arrendestället i enlighet med ett tillståndsbeslut skall erbjudas jordägaren enligt bestämmelserna i den regeln. När nya jordägaren får ett sådant erbjudande, som enligt förslaget skall kunna lämnas när som helst under arrendeperioden, har han två månader på sig att anta det. I inlösenfallet blir han skyldig att betala det pris som arrendenämndsprövningen och eventuell efterföljande domstolspröven

ning leder fram till. Övrig av arrendatom tillförd egendom behandlas

enligt bestämmelserna i 8 kap. 21 Detta innebär, liksom att i nu, den mån sådan egendom finns kvar på arrendestället vid avträdet skall även den erbjudas jordägaren till inlösen och att arrendator-n vid nekande svar får forsla bort egendomen. Gör han inte det inom tre månader tillfaller egendomen jordägaren. Om jordägaren i stället förklarar sig vilja lösa egendom enligt 8 kap. 21 § JB fastställs priset vid domstolsprövning. Meningen är alltså att 8 kap. 21 § JB inte skall bli tillämplig på egendom som inlöses i enlighet med den föreslagna 9 kap. 31 a

SOU 1992 109 89

Frågan blir då om det erfordras någon särskilt föreskrift i lagen för att åstadkomma detta resultat. Här bör först erinras om att 8 kap. 21 § JB inte skall tillämpas såvitt gäller arrendatorns förfoganden under arrendetiden. Bestämmelsen avser, liksom den i 22 § angående kvarlämnade lösören, bara egendom på arrendestâllet som tillhör arrendatom när han fråntråder. Frågan om inlösen enligt den föreslagna 31 § kan framgått a som väckas när som helst under arrendetiden. I de fall där inlösenfrågan år löst före avtrådet, vilket naturligen kommer att normalfallet, uppkommer vara alltså inte någon konflikt mellan reglerna. I de fall där frågan om inlösen fortfarande är på något sätt öppen vid avträdet är sådan en konflikt däremot principiellt möjlig. För att undanröja eventuell tvekan om vilka bestämmelser skall tillämpas i sådana fall år det lämpligt som att komplettera 8 kap. 21 § JB med föreskrift den inte skall en om att tillämpas vid inlösen. Som framgått avviker den här föreslagna regleringen från vad som gäller enligt 8 kap. 21 § JB också i fråga förfarandet. Detta kan om ge anledning till frågan inte denna bestämmelse bör ändras i om motsvarande riktning när det gäller den tid inom vilken jordägaren skall ge besked med anledning av ett hembud, jordägarens bundenhet sitt av besked och valet prövningsorgan. De båda reglerna skiljer sig av emellertid såvitt gäller betydelse och innebörd. Med hänsyn också till att 8 kap. 21 § JB i framtiden kommer alltmer i betydelse att avta anser vi det inte lämpligt att nu göra några sådana förändringar i den rådande ordningen.

32 T.ex. M. Bäårnhielm S. Larsson, Arrendelagen 843. s.

90 SOU 119922109

2.4.5 Överlåtelse arrenderätten

av

Har inte jordägaren inom två månader från det att han fick ett skriftligt erbjudande från arrendatom att lösa den egendom som med tillståndsbeslutet skriftligen åtagit sig att lösa den skall avses arrendatorn enligt förslaget ha rått att överlåta arrenderätten till med vilken jordägaren skäligen kan nöjas. Överlåtelserätannan ten måste utnyttjas inom tre år från erbjudandet. I annat fall måste nytt erbjudande först göras till jordägaren. Om jordägaren i fall då överlåtelse får ske inte anser sig kunna godta eller flera förvärvare som arrendatom anvisar en skall frågan prövas av arrendenämnden. Ansökan om sådan prövning görs av arrendatom.

En förutsättning för arrendatorns överlåtelserätt skall alltså enligt förslaget att han på egen bekostnad utfört en investering som vara arrendenämnden tillstånd till. Överlåtelserätten inträder när gett jordägaren förklarat sig avstå från att anta erbjudandet om inlösen eller när det står klart att han inte iakttagit den ovan angivna fri sten om två månader från erbjudandet. Det är enligt vår mening inte rimligt att ge ett avstående eller uteblivet på erbjudandet om inlösen den verkan att jordägaren svar därefter skulle avskuren från möjligheten till inlösen för hela vara arrendatorns återstående tid på arrendestället. Mot bakgrund av att arrendatorns erbjudande om inlösen kan göras när som helst under arrendeperioden skulle ordning som innebär en sådan verkan få till en följd att arrendatom omedelbart efter det att han gjort investeringen kunde framtvinga ett ställningstagande från jordägarens sida i lösenfrågan kunde få ingripande följder för honom under lång tid som framåt. För arrendatorn är det å andra sidan av betydelse att ha erforderlig tid på sig att nå kontakt med intresserade förvärvare, att förhandla med dessa och eventuellt genomdriva en prövning vid arrendenämnden förvärvaren är godtagbar. Det tordce komma att av om bli förhållandevis vanligt att alla dessa åtgärder i praktiken sker först efter det att det står klart att jordågaren inte kommer attt lösa egendomen. En rimlig avvägning mellan jordägarens intresse av att få möjlighet att lösa vid tidpunkt och arrendatorns intresse aw erforderlig en senare

SOU 1992 109 91

tid för att genomföra en överlåtelse leder enligt vår mening till att man bör ställa upp en tidsgräns om tre år. Tiden bör räknas från det att arrendatom framförde det skriftliga erbjudandet inlösen till om jordägaren. Innebörden av att överlåtelse inte fullbordats inom den angivna tidsfristen bör vara att arrendatom åläggs skyldighet att hembjuda egendomen till inlösen på nytt. Ett sådant upprepat erbjudande bör få samma verkan som det ursprungliga. Som angetts i 2.4.4 bör bestämmelserna inlösen och överom låtelserått gälla även till förmån ñr den arrendator i enlighet med som de föreslagna bestämmelserna i 9 kap. 31 § förvärvat arrenderätt och a rätt till den ifrågavarande investeringen. Innebörden av överlåtelseråtten bör att arrendatom rätt att vara ges överföra sin arrenderätt till någon annan med vilken jordägaren skäligen kan nojas. Uttrycket har förekommit i lagtext under lång tid och är detsamma som i dag finns i 9 kap. 31 § andra stycket JB. Till skillnad från situationen vid överlåtelse till make eller avkomling 31 § tredje stycket är det i dessa fall inte fråga att väga in förvärvarens om sociala och personliga bindningar till arrendestället. Det är därför inte lämpligt att här använda det i för överlåtelser till närstående begagnade uttryckssättet att tillstånd skall lämnas inte jordägaren om har befogad anledning att motsätta sig överlåtelsen. I likhet med vad som gäller i fråga om krav på arrendator vid substitution enligt ny paragrafens tredje stycke bör däremot även här kunna krävas att den tilltänkte arrendatom har jordbruksutbildning och att ägna sig avser att bruka arrendestället samt att han har ordnad ekonomi och även i övrigt är lämplig som arrendator. Ett viktigt avgörande i detta sammanhang gäller hur prövningen av om förvärvaren uppfyller kraven skall till. I fall där jordägaren godkänner honom arrendator är det naturligen inte något problem. som Om jordägaren sitt medgivande kan överlåtelse ske även till ger en person som inte uppfyller lagens krav. svårigheterna gäller situationen där jordägaren och överlåtande arrendator är oense i fråga om personval. För dessa fall kommer det att krävas någon form rättslig av prövning av den tilltänkte förvärvarens kvalifikationer. Den viktiga frågan hxär gäller huruvida denna prövning bör ske redan innan

3 Prop. 198384136 s. 59

3 Jfr prop. 198384136 s. 60. Se också M. Bäärnhielm S. Larssoin, Arrendelagen Supplement mars 1990 9146 samt S. s. Skarstedt Lagen om nyttjanderätt till fast egendom 2 Stockholm 1924 u, s. 52 ff.

92 SOU 1992 109

arrendatorns överlåtelse är definitiv eller om det räcker med att prövningen kan ske i efterhand, eventuellt sedan förvärvaren tillträtt. I den nuvarande regleringen i 9 kap. 31 § JB om arrendatorns överlåtelserätt finns båda de antydda modellerna representerade. Paragrafens tredje stycke ställer ett krav på arrendenâmndsprövning inför upp överlåtelser till arrendatorns make eller avkomling. Tillstånd skall som framgått ges om arrenderåtten avser ett utvecklat eller utvecklingsbart lantbruksföretag och inte jordägaren har befogad anledning att om motsätta sig överlåtelsen. Beträffande överlåtelser av arrenderätt enligt paragrafens andra stycke, dvs. till annan än make eller avkomling, föreskrivs däremot inte någon förhandsprövning. Bestämmelsen om överlåtelse till en arrendatorn närstående avser en ganska speciell situation i det att personkretsen i de fallen är begränsad. I situation där personkretsen från början är mera obestämd en tämligen starkt formaliserad överlåtelseordning verka hämmankan en de på arrendatorns möjligheter att få ut så mycket som möjligt för den överlåtna egendomen. Ju friare han är i sitt val desto större möjligheter har han att så att säga hålla flera bollar i luften när det gäller förhandlingar med olika tänkbara förvärvare. Som vi framhållit även i andra sammanhang bör man, i ett läge där det inte är fråga om att göra en mera allmän översyn av arrendereglerrestriktiv med att utforma förfaranderegler för olika na, vara nya detaljfrågor. Likheten med sådana överlåtelser som regleras av 9 kap. 31 § andra stycket JB kan mot denna bakgrund föranleda uppfattningen att också i fråga om den här föreslagna överlåtelserätten på grund man investering bör undvika att binda upp arrendatom genom krav av en på förtida rättslig prövning av huruvida förvärvaren är godtagbar. en Som strax skall framgå är det emellertid inte lämpligt att utforma den överlåtelserätten i 9 kap. 31 a § JB så att den i här aktuellt nya avseende överensstämmer med vad för närvarande gäller enligt som 31 § andra stycket. En reglering med inriktning som den i 9 kap. 31 § andra samma stycket JB innebär att arrendatom vid sitt val av förvärvare har att på eget ta ställning till om denne är godtagbar. Denna fråga kan ansvar i efterhand göras till föremål för process genom en stämning till fastighetsdomstol enligt 8 kap. 32 § JB. En betydelsefull möjlighet är därvid att tvisten kan komma under fastighetsdomstolens bedömning förverkandetvist vari jordägaren åberopar bestämmelsen i 8 som en kap. 23 § första stycket 4.

35 M. Bäårnhielm S. Larsson, Arrendelagen supple- Se t.ex. ment mars 1990 s. 9146.

SOU 1992 109 93

Enligt sistnämnda bestämmelse är arrenderätten förverkad och jordägaren således berättigad att säga upp avtalet om arrendatom i strid med bestämmelserna i JB överlåter arrenderåtten eller eljest sätter annan i sitt ställe eller upplåter nyttjanderätt. Jordägaren måste dock göra bruk av sin rått att säga upp avtalet inom sex månader från det att han ñck kännedom om överlåtelsen 8 kap. 24 § andra meningen. Förverkande skall dock inte ske om det som ligger arrendatom till last är ringa betydelse. Även dessa bestämmelser härrör från äldre av rätt. Regeln är sträng. Enligt vår mening ger den nuvarande förverkandereglen uttryck för en i och för sig riktig princip. Den arrendator sätter sig över som gällande regler bör inte ha rätt till förlängning. Det skall anmärkas att förverkandepåföljden är av stor betydelse för jordågaren i överlåtelsefallen. I en situation där en ny arrendator inträder i den tidigare arrendatoms rätt år det just genom möjligheten att säga upp avtalet och förhindra en förlängning som jordågaren kan skydda sig mot att tvingas in i ett förhållande med den nye. Någon förändring av reglernas innebörd bör inte ske såvitt gäller t.ex. det fallet att arrenda-

tom försummar sin hembudsskyldighet.

Förverkanderegeln avser emellertid också det fallet att arrendatorn visserligen iakttar föreskrifter hembud överlåter arrenderätten om men till en person som inte uppfyller de ställda kraven. Det inses genast att en regel med så kategorisk innebörd kan komma att få hårda verkningar för en arrendator som handlar i god tro när han överlåter arrenderätten till en person som vid en senare process visar sig olämplig. Betydelsen av detta accentueras inför reglering om man en med inriktning den vi föreslår. Överlåtelserätt kommer med en som vårt förslag att ingå som en mera vanlig ingrediens i arrendeförhållanden. Förverkandepåföljden kan då komma att slå alltför hårt i ett fall där arrendatom väl följt de regler gäller för överlåtelseråtten som men där det i efterhand visar sig att förvärvaren arrenderätten inte av är en person med vilken jordägaren skäligen kan nöjas. En sådan reglering kommer att leda till att arrendatom, i ett fall där jordägarens medgivande inte kan utverkas, i praktiken tvingas att inskränka sitt val

36 Se t.ex. S. Skarstedt m.fl, Arrendelagstiftningen av år 1943 Stockholm 1945 s. 232 ff, SOU 196857 s. 375 och 197020 Del prop. B 2 s. 961

37 Prop. 197020 Del B 2 s. 961

38 Jfr S. Skarstedt m.fl, Arrendelagstiftningen av år 1943 Stockholm 1945 s. 238 och prop. 196819 s. 118.

94 SOU 1992 109

av förvärvare till sådana personer som med stor säkerhet uppfyller kraven. Den personkrets till vilken överlåtelse kan ske blir således i praktiken mindre än den är enligt den föreslagna regeln i 9 kap. 31 a Ett sätt att komma till rätta med detta problem kunde att på vara något sätt mjuka upp förverkandereglemas verkan när det gäller det omtalade fallet. Att mot bakgrund av vad just sagts god tro - som om t.ex. göra det tillägget till 8 kap. 23 § första stycket 4. att förverkande får ske bara om arrendatorn insett eller bort inse att han överträdde sina rättigheter skulle dock leda till ett annat resultat än det avsedda. Konsekvensen av en sådan regel skulle nämligen bli att arrendatorns överlåtelserätt utsträcktes också till vissa personer som för arrendatorn felaktigt framstår som godtagbara. Jordägaren skulle således inte med förverkandereglemas hjälp kunna skydda sig mot att överlåtelse sker till ett antal personer som han egentligen inte skulle behöva acceptera som arrendatorer. I detta fall skulle alltså den personkrets till vilken överlåtelse i praktiken får ske bli större än vad förslagets regel om överlåtelserätt anger. En lämpligare utväg kan däremot synas vara att ett tillägg i genom 8 kap. 24 § skapa en säkerhetsventil för fall där arrendatorn gjort en felaktig bedömning men ändå kan sägas ha haft anledning anta att förvärvaren var godtagbar som arrendator och där rättelse sker. En sådan bestämmelse skulle kunna fylla i stort sett samma funktion som den i 24 § första meningen, enligt vilken arrendatorn inte kan skiljas från arrenderätten på grund av ett förhållande som avses i 8 kap. 23 § första stycket punkterna 1-3 om rättelse sker innan jordägaren gör bruk av sin rätt att såga upp avtalet. Bestämmer man sig för en sådan lösning år det dock enligt vår mening inte tillräckligt att bara ändra första meningens lydelse så att den omfattar även förverkanden enligt 23 § första stycket punkten 4. Den bestämmelsen bör i så fall nya utformas så att arrendatom får viss tid på sig att vidta rättelse sedan det framgått att förvärvaren inte var godtagbar. En sådan rättelse bör av naturliga skäl ske snarast i konkretiserande syfte förslagsvis bestämd till någon månad efter det att det rätta förhållandet står klart. Att vidta rättelse bör i sammanhanget vara detsamma som att arrendatorn återtar arrendestället, eventuellt för att överlåta sin rätt till någon annan. En lösning i enlighet med vad som just skisserats är fullt möjlig att genomföra. Likväl anser vi att man inte bör välja den. De väsentligaste orsakerna till detta ligger på det praktiska planet. Det kan uppenbarligen vara till stor nackdel för både jordägare och arrendator att arrendestället förvärvas och kanske även hinner tillträdas av en person som senare vid en process visar sig inte vara godtagbar. En återgång

SOU 1992109 95

kommer i sådana fall att ge upphov till en mängd praktiska komplikationer. För den överlåtande arrendatorn tillkommer rättsliga och praktiska svårigheter när det gäller att uppfylla ett krav på att vidta rättelse för att undgå en förverkandepåföljd. Problemen gäller i första hand hans förhållande till den som förvärvat arrenderätten. I ett läge där förvärvaren förklarats icke godtagbar måste en återgång komma till stånd tämligen omgående. Även förvärvarens rätt till arrendestället om naturligen bortfaller om arrenderåtten förverkas kan inte bortse man från risken att han vägrar att lämna arrendestället i tid. Överlâtaren befinner sig då i en högst besvärlig situation. I syfte att skapa möjligheter för en eventuell rättelse ett återgenom tagande av arrendestället om ett läge som det angivna skulle uppkomma kan arrendatorn villkora överlåtelsen av att förvärvaren uppfyller lagens krav på godtagbar arrendator. Det är vidare en möjligt, men inte utan vidare givet, att överlåtaren utan uttryckligt villkor kan få överlåtelsekontraktet upphävt via tillämpning en av bestämmelserna i 33 eller 36 § avtalslagen. För överlåtaren är det uppenbarligen en förutsättning för själva överlåtelsen att förvärvaren är godtagbar som arrendator, en förutsättning rimligtvis får som anses synbar för hans medkontrahent. Man kan också tänka sig att gå längre än som angetts ovan och i lagstiftningen på ett mera uttryckligt sätt skydda arrendatorn även i hans förhållande till förvärvaren. Man kan exempelvis tänka sig en bestämmelse enligt vilken en överlåtelse av arrenderätt är giltig endast förvärvaren uppfyller de krav skall om som vara uppfyllda för att en ny arrendator skall godtagbar. anses Oavsett vilken metod som väljs kommer arrendatorn att ha mycket svårt att uppfylla ett krav att vidta rättelse inom rimlig tid efter det att förvärvaren förklarats icke godtagbar. Om förvärvaren inte går med på hans begäran återgång kommer arrendatorn att hänvisad till om vara ett processuellt förfarande för att få saken bedömd. Att utforma det ovan diskuterade tillägget i 8 kap. 24 § JB så att den tid står som arrendatorn till buds när det gäller att vidta rättelse utsträcks så att arrendatorn skall få möjlighet att föra en sådan process och därefter få en eventuell vräkning verkställd är knappast tänkbart. Även skulle den överlåtande arrendatorn möjlighet om man t.ex. ge att ñra sin talan mot förvärvaren redan i anslutning till förverkandeprocessen kvarstår problemet att avhysningsbeslutet skall vinna laga kraft och dessutom verkställas. En slutsats som kan dras av allt detta är att arrendatorn även vid en ingående detaljreglering för att kunna vidta rättelse i mycket stor utsträckning kommer att vara beroende av den olämpligförklarade förvärvarens goda vilja. Även går mycket långt i detaljreglering om man blir det praktiskt sett ändå den samverkan kan åstadkommas som

96 SOU 1992 109

mellan överlåtare och förvärvare som slutligen avgör vilka möjligheter arrendatom har att vidta rättelse inom rimlig tid. En reglering som bygger på att förvärvarens kvalifikationer prövas i efterhand kan alltså ge upphov till ett stort antal komplikationer, som i stor utsträckning kan komma att innebära att den överlåtande arrendatom får sitta emellan. Man kan rent av tänka sig att han genom manipulationer från de båda andra inblandade i praktiken går miste om sina rättigheter. Jordägare och förvärvare kan nämligen ha sammanfallande intressen när det gäller den överlåtande arrendatorns möjligheter att få ut ett så högt pris som möjligt för sin egendom. Som antytts ovan menar vi att en reglering om rätt för arrendatom att överlåta arrenderätt inte bör vila på en så bräcklig grund. En möjlighet att komma till rätta med de diskuterade problemen kan som redan framgått vara att utforma överlåtelserätten enligt ett mönster likartat det i 9 kap. 31 § tredje stycket och föreskriva förhandsen prövning av förvärvarens kvalifikationer. En sådan ordning kommer visserligen att göra förloppet vid en överlåtelse av arrenderätt något mera komplicerat och innebär på motsvarande sätt som beträffande de i 2.4.4 diskuterade inlösenfallen, att förfarandet kan komma att dra ut på tiden. Med hänsyn till de olägenheter som är förbundna med det ovan diskuterade alternativet att låta prövningen anstå exempelvis till en förverkandeprocess och till att det oftast ligger i även jordägarens intresse att arrendestället inte tillförs en olämplig person anser vi dock att en ny lagstiftning bör innehålla föreskrifter om en sådan förhandsprövning. Prövningen kan lämpligen anförtros arrendenämnden. Med hänsyn till risken att prövningen mynnar ut i att anvisad en person inte godtas kan det vara av stort värde att i ett sammanhang kunna pröva olika tänkbara förvärvares lämplighet som arrendator. Detta kan bringa ned tidsätgången avsevärt t.ex. i ett fall där det från början är osäkert om en tänkbar förvärvare uppfyller kraven. Att tillåta en parallell prövning av flera personer kan också vara ägnat att stärka arrendatorns förhandlingsposition i förhållande till presumtiva förvärvare. Mot denna bakgrund och med hänsyn till att det saknas vägande skål till varför en gemensam prövning inte skulle få ske föreslår vi att regeln utformas så att möjlighet öppnas för sådan en prövning. Det är eftersträvansvärt att den nye arrendatom utses i samförstånd mellan de inblandade parterna. I fall där jordägaren godkänner den nye arrendatom saknas anledning att tvinga parterna in i en process om förvärvarens kvalifikationer. Syftet att minimera antalet komplikationer i en överlåtelsesituation kan också föranleda frågan om arrendatom bör ha rätt att, på egen risk, överlåta arrenderätten utan föregående prövning av om förvärvaren är godtagbar. De angivna skälen för ovan en förhandsprövning går i inte oväsentlig utsträckning ut på att

SOU 1992 109 97

skydda arrendatom. Att ge arrendatorn handlingsfrihet naturlig vore en följd av att de föreslagna reglerna uteslutande motiverades hänsyn av till arrendatorsidan. Som framgått är detta emellertid inte fallet. För en jordägare kan det vara av utomordentlig betydelse att arrendestället inte tillträds av en olämplig Eftersom den föreslagna ordningen person. således är avsedd som ett skydd för båda sidor i arrendetörhållandet bör arrendenämndsprövningen obligatorisk i alla de fall där vara jordägarens uttryckliga i realiteten skriftliga medgivande till - substitutionen saknas. Om man såvitt gäller inlösenfrågan väljer lösning innebär att en som jordågaren skall kunna avvakta med slutligt ställningstagande till dess en tvist om ersättningens storlek prövats bör övervägas tvister om angående förvärvarens kvalifikationer skall kunna handläggas redan i anslutning till ersättningsfrågan. Med hänsyn till att vi i 2.4.4 tagit ställning för den motsatta lösningen, nämligen att jordägaren skall vara bunden av sin begäran att lösa in egendomen, och således inte skall kunna avvakta med sitt beslut till dess frågan inlösenersättningens om storlek avgjorts, saknas naturligen behov sådan åtgärd. av en När det gäller frågan om arrendenämndens beslut förvärvarens om godtagbarhet bör kunna överprövas inställer sig problem är som likartade dem som gör sig gällande i fråga inlösenersättningens om storlek. Hur problemen bör hanteras i inlösenfall har diskuterats i 2.4.4. Att i enlighet med den i 2.4.4 berörda huvudprincipen för över- prövning av arrendetvister öppna möjlighet för överklagande till hovrätt skulle enligt vår mening föra för långt också i detta sammanhang. Inte heller beträffande dessa fall är det lämpligt tvistema att ge förtur domstolarna. Som framgått har därför att räkna med handman läggningstider på åtminstone ett år. Det närmast orimligt par vore om arrendator och förvärvare skulle tvingas vänta så länge på ett slutligt besked. I ett fall där prövningen utmynnar i att den anvisade förvärvaren inte skall godtas och det således kan bli fråga om en ytterligare prövningsomgång skulle sådan ordning i realiteten kunna en omintetgöra överlåtelserätten.

Enligt vår mening kan man emellertid när det gäller prövningen av en förvärvares kvalifikationer gå än längre i begränsande riktning. Det är således en ganska avsevärd skillnad mellan sådan prövning och en t.ex. en prövning av vilket belopp skall betalas vid inlösen. I som sistnämnda fall innefattar beslutet ett slutligt fastställande inav lösenersättningen. Ett avgörande förvärvare skall om en anses godtagbar har inte lika definitiv karaktär. Ett beslut innebär att som förvärvaren godkänns hindrar således, förvärvarens användning om av arrendestället ger anledning till det, inte jordägaren från att senare påkalla det nya arrendeförhållandets upphörande med hänvisning till

98 SOU 1992109

exempelvis 9 kap. 8 § l eller 2 JB. Skulle avgörandet i stället gå arrendatom emot har denne möjlighet att överlåta rätten till någon annan. Frågan förvärvare kan anses godtagbar uppvisar genom sin om en i viss mening preliminära karaktär likheter med rena dispensfrågor. Som framgått kan arrendenämndens beslut i de frågorna inte överprövas. Frågans svårighetsgrad år heller inte sådan att tvisten av den anledningen oundgängligen bör kunna underställas en domstols prövning. Det redan i 2.4.4 berörda intresset hos arrendatom att ha rimlig tid på sig att finna en person som är villig att förvärva arrenderätten leder vid dessa förhållanden till slutsatsen att arrendenämndens avgörande frågan om förvärvaren i en överlåtelsesituation är av godtagbar inte heller bör kunna göras till föremål för fastighetsdomstolens prövning. En föreskrift om att arrendenämndens beslut inte får klandras bör därför införas i 8 kap. 31 § andra stycket JB.

Frågor med anknytning till förhållandet mellan den föreslagna regeln i 9 kap. 31 a § och den nuvarande i 8 kap. 21 § JB har diskuterats i 2.4.4. Vi har där framhållit att det inte kan komma i fråga att ge den nya regleringen en i den meningen retroaktiv verkan att förslagets regel skulle kunna bli tillämplig på grund av att arrendatom tidigare tillfört egendom till arrendestället. Att det på arrendestället finns egendom som tillhör arrendatom och som tillförts utan att arrendenämndsprövning skett avses således inte föranleda att de föreslagna reglerna om inlösen skall bli tillämpliga på parternas förhållande. Följaktligen är avsikten inte heller att det skall uppkomma någon överlåtelserått på grund av sådana investeringar. Som angetts i 2.4.2 blir förhållandena i en situation där arrendatom kan överlåta arrenderätten tämligen annorlunda dem i inlösenfallet. I ett fall där jordägaren underlåtit att göra bruk av sin rätt till inlösen och arrendatom överlåter arrenderâtten skapas möjlighet för arrendatom att till en utomstående sälja den investering som gjorts i enlighet med tillståndsbeslutet. Även försåljningsobjektet så här långt är om detsamma som i inlösenfallet skiljer sig en sådan försäljning ganska radikalt från situationen när jordägaren skall lösa motsvarande egendom. Vid en försäljning till utomstående finns inte några särskilda regler om hur priset skall bestämmas. Priset får alltså bestämmas vid förhandlingar mellan arrendatom och olika presumtiva förvärvare. Det kommer att bli fråga en marknadsprissättning i ordets verkliga om mening. I överlåtelsefallet tillkommer dessutom en betydelsefull möjlighet för arrendatom att tillgodogöra sig det mervärde som eventuellt skapats genom hans andra investeringar på arrendestället. Detta gäller både arrendatom tillhöriga investeringar som gjorts före den föreslagna

SOU 1992109 99

lagändringen och sådana som väl gjorts därefter, utan att men föreskrifterna i den föreslagna regeln investeringstillstånd nya om iakttagits beträffande den investeringen. Priset får också i dessa fall bestämmas utifrån vad marknaden är beredd att betala. I sammanhanget kan det också finnas anledning att återigen betona det ovan berörda förhållandet att viktig effekt den föreslagna en av regleringen sannolikt kommer att bli att bestämmelserna i 8 kap. 21 § JB kommer att få en alltmer begränsad betydelse i praktiken. En förutsättning för att arrendatorn skall kunna överlåta egendom är naturligen att äganderätten till egendomen inte övergått till jordägaren. I avsaknad av överenskommelse är det klart att egendom som arrendatorn själv tillfört arrendestället ägs honom själv. Som av var inne på i vårt förra betänkande kan det däremot i praktiken vara förenat med svårigheter att avgöra i vilken omfattning den sittande arrendatorn skall gottskrivas investeringar gjorts tidigare som av arrendatorer på arrendestället. Frågan om egendom som av tidigare arrendator lämnats kvar vid ett arrendatorsbyte tillhör den nye arrendatorn eller jordägaren regleras inte i vår lagstiftning. I enlighet med vad som anfördes i vårt förra betänkande torde rättsläget dock i huvudsak kunna sammanfattas på följande sätt. Om arrendatorsväxlingen grundas på överlåtelse en av arrendet eller annan succession torde det stå klart att även rätten till investeringarna övergått till den arrendatorn. På sätt ställer nye annat det sig om den nye arrendatorn tecknat nytt kontrakt med jordägaren, vilket i allmänhet torde ske i praxis även i fall då det kunde ha skett en överlåtelse. Den rättsuppfattning råder på arrendemarknaden som i syne- och avräkningspraxis innebär trots att 8 kap. 21 och 22 §§ JB inte verkar förutsätta det att en tillträdande arrendator regelmässigt övertar rätten till den fråntrådandes investeringar även utan att jordägaren uttryckligen har medgett det. En sådan utgång måste med nuvarande lagregler bygga på bedömningar vad parterna avtalat av uttryckligen eller underförstått. Resultatet ligger nära till hands om jordägaren insett att arrendatorerna har uppfattningen att egendomen gått över till den nye arrendatorn och inte opponerat sig. Givetvis får man detta läge om det sker avräkning med den arrendasenare en nye torn och jordägaren inte heller då gör någon invändning mot att investeringarna räknas som arrendatoms. Rättsuppfattningen innebär också som ett viktigt inslag att tillgodoräknar arrendatorn inte man bara sådan egendom som vid en bedömning enligt 2 kap. JB kan komma att falla utanför kretsen tillbehör till jordägarens fastighet av utan i viss utsträckning även investeringar som avser tillbehör. Frågan

39 SOU 199185 s. 114

100 SOU 1992 109

egendomen tillhör får alltså avgöras med avseende på om vem förhållandena i varje särskilt fall och med beaktande de uttryckliga av eller underförstådda överenskommelser kan anses föreligga. som Vad gäller det framtida förhållandet mellan den föreslagna 9 kap. 31 § och 8 kap. 21 § JB kan återigen noteras att sistnämnda bea stämmelse inte skall tillämpas såvitt gäller arrendatoms förfoganden under arrendetiden utan endast beträffande sådan egendom som finns kvar på arrendestället när arrendatom avträder och då fortfarande

tillhör arrendatorn. I ett där fall överlåtelse arrenderått och egendom sker under av löpande arrendeperiod blir det således inte fråga om någon konflikt mellan reglerna såvitt gäller förfarandet vid själva överlåtelsen. Den rättsliga bilden beträffande egendomen som i normalfallet finns kvar på arrendestället vid den tidpunkt då den tidigare arrendatoms besittning arrendestället övergår till förvärvaren måste dock av granskas närmare. I det fall arrendatom inte överlåter egendom på arrendestället till en arrendator är rättsföljden jordägarens nekande svar på en ny av förfrågan inlösen att arrendatom får lov att forsla bort egendomen, om vilket huvudregel skall ske inom tre månader från det att som arrendestâllet avträddes. Meningen år självfallet att 8 kap. 21 § JB inte skall tillämpas i den situationen att arrendatom överlåter arrenderått och honom tillhörig egendom på arrendestållet till en ny arrendator. 8 kap. 21 § JB skall enligt sin lydelse tillämpas när arrendatom jiånträder arrendet. Av förarbetena till den motsvarande regeln i 2 kap. 18 § 1907 års nyttjanderättslag framgår inte klart vad som skall med detta uttryck. Lagstiftaren har naturliga skäl i huvudsak avses av

hatt situationen där jordâgaren återtar arrendestället för ögonen. På

ställe i de angivna förarbetena antyds att arrendatom kan överlåta ett egendom till den efterkommande arrendator-mf utan närmare men diskussion den aktuella bestämmelsens betydelse i den situationen. om gjorda uttydningar, godtagits i propositionen till JBJ går Senare som emellertid ut på att bestämmelsen inte är tillämplig när arrendatom under arrendeperioden överlåter sin egendom arrendestället till än jordågaren. I kommentaren till arrendelagstiftningen någon annan år 1943 således att om jordägaren med vetskap om att av anges arrendatom sålt husen till tredje utarrenderar fastigheten till man

4° NJA 1908 5 ss ff. nr. s.

41 71. A.a. s

42 Prop. 197020 Del 132 958 s.

SOU 1992109 101

denne, lärer jordägaren inte kunna förr än vid dennes frånträdande av arrendet åberopa bestämmelserna i 2 kap. 18 § lagen om nyttjanderätt till fast egendom .43 En likartad ståndpunkt intogs av arrendelagsutredningen. Från arrendatorshåll hade framhållits att arrendatom borde ges möjlighet att tidigare än en månad efter frånträdet få visshet i frågan om jordägaren skulle inlösa egendomen. Arrendelagsutredningen förklarade sig ha förståelse för Synpunkterna men ansåg inte att de behövde föranleda någon lagändring. Utredningen fortsatte

18 § behandlar endast sådana anläggningar som finns på arrendestället vid avträdet. Dessförinnan har arrendatom frihet att avlägsna dem. Om arrendatom i god tid före avträdet underrättar jordägaren om att han kommer att bortföra eller avyttra sina överloppshus, därest avtal med jordägaren om inlösen kan träffas före viss tidpunkt och sådant avtal ingås, har arrendatom efter sist angivna tidpunkt och fram till avträdesdagen frihet att disponera över husen. Träffar han därvid överenskommelse exv. med tillträdande arrendatom om att denne skall övertaga avträdarens hus, kan jordägaren åberopa 18 § mot avträdaren.

I enlighet med vad som sagts ovan kan det som framgått bli fråga om frånträde i den mening som avses i 8 kap. 21 § JB bara när det inte sker någon substitution på arrendatorssidan. Den rådande uppfattningen innebär alltså att det i ett fall där den nye arrendatom endast inträder i avtalet på den förres plats inte sker något avbrott i det löpande

arrendeförhållandet som kan göra bestämmelsen tillämplig. Be-

träffande sådana rena substitutionsfall krävs således inte någon särskild regel för att utesluta en tillämpning av 8 kap. 21 § JB. Att bestämmelsen i enlighet med den rättsuppfattning som berörts ovan inte heller skall tillämpas i fall då ett nytt avtal upprättas mellan jordägaren och den tillträdande arrendatom kan däremot inte utläsas ur lagrummet. För att undanröja eventuell framtida tveksamhet om detta bör en komplettering ske av lagtexten. Den bör ta sikte både på substitutionsfall och fall där nytt kontrakt upprättas.

43 S. Skarstedt, S. Ekberg E. Anderberg, Arrendelagstiftningen

av år 1943 Stockholm 1945 s. 170.

44 SOU 196857 358. s.

45 också M. Bäämhielm S. Larsson, Arrendelagen Se s. 9 144

102 SOU 1992 109

2.4.6 Höjning av arrendeavgiften

För att skapa bättre förutsättningar för frivilliga överenskommelser om investeringar på arrendestället bör i lagen uttryckligen anges en princip om att jordägaren har rätt till skälig höjning en av arrendeavgiften om han medverkat till investering. En en förutsättning föreslås vara att investeringen medför att arrenderättens värde höjs. En rätt till högre arrende när en investeringsåtgärd inneburit en ökning arrenderättens värde skall vidare, av liksom för närvarande, finnas när jordägarens byggnadsskyldighet aktualiserats. Höjning arrendet skall enligt förslaget kunna av ske även när jordägaren utfört en investering till vilken tillstånd lämnats eller löst in den egendom som motsvaras av investeringen. Om parterna inte kan komma överens i fråga förändring om av arrendeavgiften skall prövningen enligt förslaget ske i arrendenämnden.

Enligt den tvingande bestämmelsen i 9 kap 29 § JB skall arrendeavgiften bestämmas i Bestämmelsen hindrar inte avgiften pengar. att varierar under arrendeperioden. Däremot är innebörden att avgiften skall bestämmas i förtid för hela arrendeperioden. Om jordägaren under arrendeperioden gör investering inte en som beaktats när avgiften bestämdes ändras förutsättningarna för arrendeavtalet. Det är uppenbart att en investering görs i arrendatorns som intresse och bekostas av jordägaren typiskt sett bör föranleda högre en arrendeavgift. Mot bakgrund att bestämmelserna i 3 kap. av avtalslagen gäller är det i sådan situation möjligt tillämpning en att en av 36 § eller dess grunder kan leda till ändring arrendeavgiften. en av Enligt vår mening är det emellertid olämpligt att anknyta förutsättningarna för en ändring arrendeavgiften på grund av av att jordägaren bekostat investering till tillämpning dessa allmänna en en av

46 Angående val av index, se M. Bäämhielm S. Larsson, Arrendelagen, s. 9130, och 9132 ff. med hänvisningar. s.

47 Jfr prop. 198990146 180. Se också M. Bäämhielm S. s. Larsson, Arrendelagen Supplement jan. 1991 19 ff. s.

SOU 1992 109 103

avtalsrättsliga regler. En sådan ordning skulle motverka det ovan angivna intresset av att investeringar på arrendestället i största möjliga utsträckning görs av jordägaren. Det mest ändamålsenliga är i stället att uttryckligen föreskriva att jordägaren, när han väljer att utföra investeringen, har rätt till en av investeringen föranledd omprövad arrendeavgift. I 9 kap. 22 § JB finns en bestämmelse som innebär att arrendatorn år skyldig att godta en skälig höjning av arrendeavgiften när jordägaren utfört arbete i enlighet med sin byggnadsskyldighet i 17 a § eller 18 Detsamma gäller enligt bestämmelsen när jordägaren betalat ersättning enligt 17 a § andra stycket, 18 § andra stycket eller 21 § första stycket. I samtliga fall år förutsättningen för jordägarens rätt till ett högre arrende att arrenderättens värde har ökat genom arbetet. Det kan i detta läge synas ligga nära till hands att komplettera 22 § med en bestämmelse om att en höjning av arrendeavgiften kan ske också när jordägaren utfört en investering i enlighet med vårt förslag om åtgärden medfört en höjning av arrenderättens värde. Gör man en sådan anknytning till den föreslagna nya regeln, där det kan vara fråga om i princip vilka investeringar som helst, måste man emellertid också ta ställning till om rätten till höjt arrende skall vara beroende av att arrendenämnden gett ett i den bestämmelsen avsett tillstånd. Ur synvinkeln att jordägarens rätt till ett högre arrende i sådant fall begränsas till situationer där ett opartiskt organ prövat investeringsfrågan kan en sådan anknytning till arrendenämnden möjligen framstå lämplig. Om man gör så löper man emellertid en risk att som motverka frivilliga överenskommelser mellan parterna om en investering. En begränsning av avgiftsreglens tillämpningsområde till sådana situationer där arrendenämnden gett tillstånd till en investering skulle tolkad motsatsvis kunna leda till uppfattningen att jordägaren inte - hade någon rätt till högre arrende om inte investeringsfrågan prövats av arrendenämnden. Visserligen torde det i ett fall där parterna överenskommer om att jordägaren skall medverka till en investering, som höjer arrenderättens värde för arrendatom, vara i vart fall underförstått att arrendeavgiften skall ändras. För jordägaren torde det ofta vara en förutsättning för en sådan överenskommelse att parterna också bestämmer en ny avgift. Risken för att den nya regleringen ger upphov till arrendenämndstvister egentligen är onödiga bör naturligtvis elimineras så långt som det är möjligt. En metod att åstadkomma detta kan som antytts vara att föreskriva att jordägaren principiellt har en rätt till högre arrende om han medverkar till investering som ökar arrenderättens värde. en Vad som kan föranleda viss tveksamhet inför en sådan generell reglering är främst det förhållandet att avtal mellan jordägare och arrendator angående en investering ofta torde gå ut på att båda parter

104 SOU 1992 109

skall bidra till investeringen. Om t.ex. tänker sig avtalet man att innebär att jordägaren skall bekosta material och arrendatom stå för arbete kan det, typiskt sett, framstå som mindre rimligt att jordägaren skall ges rätt att tillgodogöra sig hela den höjning arrenderâttens av värde som föranleds av den ñrdiga investeringen. Visserligen kan på denna punkt invändas att i ett fall där investeringen inte skulle ha kommit till stånd utan jordägarens medverkan, och investeringen har en stor betydelse för arrendatom, jordägarens insats varit så betydelsefull att det inte på något sätt framstår uppseendeväckande som att jordägaren tillgodoräknas hela höjningen. Även jordägarens om insats varit en nödvändig förutsättning för investering kan insatsen, en när den ställs i proportion till hela resursåtgången, framstå som tämligen underordnad. Att skilja ut sådana fall där jordägaren skall tillgodogöras hela höjningen arrenderättens värde från övriga leder av till betydande gränsdragningsproblem. Det är uppenbarligen inte lämpligt att med avseende på sådan regel använda sig metoden en av att som förutsättning ange att insatsen t.ex. viss kvotdel. avser Mot bakgrund av de berörda komplikationerna kan det synas tillräckligt att i motivtexten klargöra att den föreslagna ändringen av 22 § inte skall tolkas motsatsvis och således inte någon ses som begränsning av möjligheterna för parterna att avtalsvis ändra arrendeavgiften med anledning av en överenskommelse angående investering. Enligt vår mening är det emellertid möjligt att bemästra de angivna problemen vid s.k. blandinvesteringar tillämpning det genom en av redan i 22 § angivna rekvisitet att höjningen skall skälig. Vi vara återkommer i specialmotiveringen till frågan hur denna bedömning om skall göras. Till det sagda kommer att det är svårt att frigöra sig från tanken att en generellt gällande regel, principiellt rätt till högre arrende som ger på grund av att jordägaren gör investering med värdehöjande effekt, en på ett ganska påtagligt sätt skulle kunna öka benägenheten att sluta avtal om investeringar. Sådana effekter på det psykologiska planet kan vara av stort värde. En information i lagtext har trots allt som ges en större genomslagskraft än sådan enbart uttalas i förarbetena. som Dessutom skulle den göra det möjligt att ett ganska enkelt sätt få frågan om ett höjt arrende med anledning frivillig överenskomav en melse prövad. Detta kan underlätta för parterna i ett läge där de i och för sig år överens i investeringsfrågan, behöver hjälp när det men gäller att lösa avgiftsfrågan. Vi har med hänsyn till det anförda kommit till slutsatsen att 22 § bör ändras på ett sådant sätt att även investeringar görs enligt som avtal anges principiellt kunna föranleda avgiftshöjning. Enligt vår uppfattning är det lämpligt att utforma den bestämmelsen nya så att

SOU 1992 109 105

den principiella rätten till ett högre arrende vid investeringsavtal in tas i ett första stycke och att övriga fall införs i särskilt stycke. ett

Frågan om höjd arrendeavgift också anledning till överväganden ger om den processuella behandlingen. Prövning frågor höjning av om av arrendeavgift enligt 9 kap. 22 § JB ankommer enligt nuvarande regler fastighetsdomstola Regleringens innebörd är således tvist att en om arrendeavgift i samband med förlängning arrendeavtalet skall av avgöras arrendenämnd medan höjning under löpande av en avtalsperiod skall avgöras fastighetsdomstol. Detta kan anledning av ge till viss förvåning. Någon anledning anta att arrendenämndema skulle vara mindre väl skickade att pröva arrendehöjningar under löpande arrendeperiod föreligger inte. Även torde ha om man att räkna med

vissa skillnader i fråga om bedömningsgrunder är det alldeles tydligt

att man vid skälighetsbedömningen bör kunna anlägga i princip samma synpunkter som i fråga 9 § första stycket. Det i 22 § begagnade om rekvisitet skälig höjning, för övrigt återkommer som i 7 kap. 30 § och i 9 kap. 33 § med avseende på bl.a. verkningar fastighetsav bildningsåtgärder, överensstämmer språkligt sett väsentligen med det i 9 § använda uttrycket att arrendeavgift vid förlängning skall utgå med skäligt belopp. Bestämmelsen i 9 kap. 22 § saknade motsvarighet i tidigare utredningsförslag och infördes i JB på departementschefens initiativ. Någon orsak till att prövningen inte lades på arrendenämnd inte angavs och är som antytts svår att sakligt motivera. Enligt vår mening bör med hänsyn till det sagda göras den ändringen att prövning enligt 22 § förs över till arrendenämndema. Som ytterligare skäl för detta kan anföras att det torde förhållandevis vara

48 s kap. 30 och 32 JB. Jfr 1 § lagen 1973188 arrendeom nämnder och hyresnämnder.

49 9 kap. 10 § JB.

5° Jr prop. 197020 Del B 2 844 och 883 ff. s. s.

51 Vid sin behandling av förslaget till JB gjorde utskottet

uttalanden av innebörd att vid avgörandet ifrågasatt arrendehöjman av en ning enligt 22 § på grund av att arrenderâttens värde ökat, endast skulle beakta i vad mån så kan fallet för den arrendator vid anses vara som arbetets fullgörande sitter på arrendestället NJA 1972 314. s.

52 Se prop. 197020 Del B 2 s. 877 och 993 s.

106 SOU 1992 109

vanligt att prövningen även nu i praktiken görs av dessa nämnder i

deras funktion av skiljenåmnder. Som vi strax skall komma till kan

det också finnas ett behov av att kunna avgöra frågan om ett högre arrende redan i samband med en prövning av tillståndsfråga enligt den föreslagna generella regeln om investeringar. Fastighetsdomstolens dom i fråga fastställande av arrendevillkor om inte överklagas. Samma för ny arrendeperiod får enligt 8 kap. 33 § JB begränsning bör göras när det gäller möjligheterna att föra talan mot dom angående höjning av arrendeavgift enligt den föreslagna nya lydelsen av 9 kap. 22 § JB.

Praktiska och processekonomiska skål talar för att prövningen av frågan om ett högre arrende på grund av en investering enligt de föreslagna beståmmelsema bör kunna ske redan i anslutning till nya prövningen frågan om investeringen skall tillåtas. Inte minst för av jordägaren kan det vara av stor betydelse att få veta vilket arrende han kan påråkna för den händelse han efter arrendenämndens beslut skulle göra bruk sin rått att gå in och utföra investeringen. En sådan av ordning torde alltså kunna öka hans benägenhet att göra ett sådant inträde. Att så sker ligger i linje med det ovan angivna intresset att jordägaren principiellt bör stå för investeringar arrendestället. Den föreslagna generella bestämmelsen om investeringar bör alltså kompletteras med regel enligt vilken arrendenåmnden skall pröva en också frågan om höjning av arrendet på grund av investeringen. I ett fall där jordägaren inte har för avsikt att utföra investeringen vore emellertid sådan prövning överflödig. En förutsättning bör därför en att jordägaren begär att arrendenämnden prövar även frågan om vara arrendeavgift. Även arrendatorn bör ha rått att påkalla sådan ny en prövning.

53 Jfr s kap. 30 § andra meningen JB.

SOU 1992 109 107

3 Ansvar för skador

på byggnader

och andra

anläggningar

Den nuvarande regeln i 9 kap. 19 § JB sådana brandskador om som inte är så omfattande att jordägarens byggnadsskyldighet kan aktualiseras föreslås bli utvidgad till gälla också vid att andra olyckshändelser än brand. Beträffande arrendatoms rått till ersättning sedan arbetet fullbordats föreslås dispositiv regel en om en självrisk för arrendatom uppgående till ett halvt basbelopp.

3.1 Gällande

regler

Vid skador av sådan omfattning att anläggning för tjäna sitt en att ändamål måste byggas om eller ersättas med är det, så länge det en ny inte är fråga om arrendatoms vållande, underordnad betydelse av om skadan orsakats av brand, storm eller något annat. Bestämmelserna i 9 kap. 18 § JB jordägarens byggnadsskyldighet föreskriver inte om någon särbehandling utifrån olika sådana skadeorsaker. Sådana skador på jordägaren tillhöriga anläggningar på arrendestål-

let som inte är så omfattande att jordägarens byggnadsskyldighet enligt

9 kap. 18 § JB aktualiseras är principiellt att hänföra till arrendatorns underhâllsskyldighet. Här finns dock även undre gräns i en det att arrendatom inte behöver svara för skador och förslitningar är så som små att de med ett normalt betraktelsesätt inte föranleder någon

åtgärd

Beträffande skador av brand emellertid i den nuvarande beanges stämmelsen i 9 kap. 19 § första meningen att arrendatom är skyldig att avhjälpa skadan. Under förutsättning att han inte vållat skadan har arrendatom rått till ersättning för den nödvändiga kostnaden sedan arbetet fullbordats. Har skadan orsakats annat än brand, såsom av storm, hagel, snötryck, utströmmande vatten eller olja, insekter, explosion eller åsknedslag inte lett till brand, kan arrendatom som

1 T.ex. M. Bäämhielm S. Larsson, Arrendelagen 959. s.

108 SOU 1992 109

däremot på eget ansvar själv bestämma om och när avhjälpande skall ske och någon rätt till ersättning föreskrivs inte. Bestämmelsen i 9 kap. 19 § JB är inte tillämplig om den inträffade skadan är så omfattande att 9 kap. 18 § aktualiseras men byggnadsskyldighet befinns vara utesluten på grund av att övriga förutsättningar

i 18 § inte är uppfyllda

Skillnaden i behandling av ersättningsfrågan vid skador som beror på brand och sådana som har andra orsaker har gammal hävd. 1907 års lag om nyttjanderätt till fast egendom föreskrev i detta hänseende att jordägaren, i ett fall där en byggnad genom vådeld eller annorledes utan arrendatoms vållande blivit förstörd eller så skadad att ny byggnad eller ombyggnad erfordrades och byggnaden inte utan olägenhet kunde undvaras, utan oskäligt dröjsmål skulle verkställa byggnaden 2 kap. 15 §. Samtidigt ålades arrendatom att ombesörja botandet av sådana skador som inte var så omfattande att jordägaren enligt det sagda blev byggnadsskyldig. Denna principiella fördelning olycksfallsrisken på jordägaren vid svårare och på arrendatom vid av mindre skador ansågs påkallad praktiska skäl Såvitt gäller skador av av brand skapades emellertid en särskild regel. Paragrafen föreskrev i denna del att arrendatom vid brandskada skulle njuta skälig gottgörelse av jordägaren för kostnaden. Denna särskilda ersättningsrätt motiverades försäkringshånsyn. Lagberedningens motiviering var av dels att det var i sin ordning att jordägaren tecknade försäkring mot brand, dels att arrendatom enligt beredningens förslag skulle vara skyldig att betala brandförsäkringsavgiften. Betydelsen av den sistnämnda motiveringen bortföll redan i departementsförslaget. Lagberedningens föreslagna regel om skyldighet för arrendatom att betala brandförsäkringsavgiften utelämnades och kom aldrig att bli lag. Liksom flertalet övriga bestämmelser om underhåll och vård m.m. finns regeln att arrendatom skall bota sådana skador som inte är omfattande att de aktualiserar jordägarens byggnadsskyldighet och att arrendatom har rätt till ersättning av jordägaren när det gäller brandskadoma med i alla de viktigare utvidgningar i arrendelagstiftningen gjordes fram till sjuttiotalets jordbalksreform. Genom som denna reform utformades den nuvarande regeln, som gjorts tvingande

2 Prop. 197020 372 A s.

3 NJA 1908 Nr 5 63. s.

4 NJA 1908 Nr 5 76 s.

SOU 1992 109 109

mot jordägaren. Föreskriften att arrendatom var skyldig att bota de mindre omfattande skadorna togs bort såvitt gällde andra skadeorsaker än brand. Att regeln om ersättning vid brandskada upprätthålls berodde liksom tidigare på att det ansågs åvila jordägaren att ha byggnaderna försäkrade mot brand Vad gäller förändringen att arrendatom inte längre anges vara skyldig att avhjälpa skador som beror på annat än brand anfördes att det inte finns någon anledning att särskilt föreskriva att arrendatom skall åläggas att bota bristen och att arrendelagstiftningens allmänna ansvarsregler innebär att arrendatom ändå har det principiella ansvaret för byggnadsunderhållet.

3.2 Framförda önskemål om reformer

Under hänvisning till att en normal lantbruksförsäkring numera omfattar även andra oförutsedda skadeorsaker än brand har Samrådsgruppen för arrendatorsföreningarna på och kring sydsvenska höglandet hemställt om undersökning av huruvida arrendelagstiftningen kan ändras så att det framgår att jordägaren skall svara även för skador som orsakas av annat än brand.

överväganden

3.3 och förslag

Vårt uppdrag i denna del är alltså att överväga en eventuell nyordning vad gäller den nuvarande regleringen i 9 kap. 19 § JB. Regeln i nuvarande 9 kap. 19 § JB om arrendatorns skyldighet att, i fall då skadan är mindre omfattande än vad som avses i 18 avhjälpa skador av brand och rätt att i efterhand få ersättning av jordägaren kan ses som ett egentligen ganska egendomligt inslag i det arrenderättsliga regelsystemet. Såvitt gäller första meningens föreskrift att en brandskada skall avhjälpas är det i huvudsak endast fråga om en nyansskillnad mellan detta och det ansvar som följer av arrendatorns allmänna underhållsskyldighet. När bestämmelsen ses isolerad från regeln i den andra meningen kan ifrågasättas om denna skillnad är påkallad. Däremot är den ett naturligt förled till en regel om att arrendatatom har rätt till ersättning av jordågaren. Bestämmer man sig för att behålla en

5 Prop. 197020 Del B s. 992 och SOU 196857 s. 346

110 SOU 1992109

ersättningsskyldighet den art finns i andra meningen kan det av som nu således vara naturligt att också behålla regeln att skadan skall avhjälpas. Andra meningens föreskrift ersättning vid brandskada kan om beskrivas som en inbrytning i arrendatorns underhållsskyldighet i det att jordägaren åläggs ett ekonomiskt för sådant enligt den ansvar som gällande huvudprincipen för uppdelning ansvaret mellan i av parterna arrendeförhållandet skulle falla inom arrendatorns underhållsskyldighet. Som framgått var det inte ursprungligen avsett att det skulle ske en sådan inbrytning. Ett väsentligt inslag i Lagberedningens motiv bakom regeln var att arrendatorn skulle skyldig att betala förvara säkringspremien. Den tanke som åskådliggörs i bestämmelsens förarbeten går vidare ut på att kostnaderna för att avhjälpa brandskada inte slutligen skall en betunga jordägaren utan försäkringsgivare. I fall en vart numera stämmer detta dock inte helt med förhållandena i verkligheten. Ett normalt inslag i försäkringsvillkoren är bekant det vid som att

utfallande försäkringsersättning med anledning skadefall görs avdrag

av för självrisk. Den nuvarande regeln i 9 kap. 19 § JB innebär tydligen att denna självrisk skall bäras jordägaren. av Lagens särbehandling av brandskador torde få sättas i samband med att brandförsäkring utgör de äldsta och mest betydande en av grenarna av försäkringsverksamheten medan allmänna försäkringar mot t.ex. stormskador är mera sentida företeelser Mot bakgrund det av att såvitt gäller möjligheten att försäkra egendom inte finns några numera avgörande skillnader mellan brandskador och andra typer här av aktuella skador kan ifrågasättas inte regleringen liksom när det om gäller byggnadsskyldigheten framdeles bör likartad också när - vara skadorna inte är så omfattande att de kan föranleda byggnadsskyldighet för jordägaren. Ett argument för forsatt särreglering kan att bränder typiskt en vara sett förekommer sällan men har omfattande följder medan flera de av övriga nämnda skadeorsakerna typiskt sett är tämligen ofta förekommande begränsade till sina verkningar. T.ex. är det men mera ganska vanligt förekommande att takpannor förskjuts eller faller ned på grund av blåst. Uppenbarligen gäller dessa generaliseringar dock inte beträffande samtliga de angivna skadeorsakema, av ovan t.ex. skador orsakade av insektsangrepp eller explosion. En följdriktig lösning bör enligt vår mening att behandla de vara olika skadeorsakerna likartat. Frågan är då den nuvarande om

6 Hellner, Försäkringsrätt 2 u, Stockholm 1965 347 och s. s. 351.

SOU 1992109 lll

bestämmelsen om brandskador skall ges ett vidare tillämpningsområde eller om man bör vidta någon annan åtgärd. Den alternativa åtgärd som därvid närmast kommer i fråga för övervägande är den rakt motsatta, nämligen att avskaffa den nuvarande regeln beträffande brandskador och således överlämna åt parterna att själva bestämma vad som bör gälla. Som framgått är det i själva verket fråga om i huvudsak tre olika problemställningar. Vad saken gäller är således vem av parterna i arrendeförhållandet som skall ansvara för att det finns en försäkring, 2. stå för försäkringsavgiñerna samt bära den självrisk som gäller vid skadefall. Om man väljer att lagreglera dessa frågor bör man enligt vår mening utforma reglerna enligt följande grundlinjer. Beträffande den första frågan om vem som bör ha ansvaret för att försäkring föreligger finns det skäl att ansluta sig till den uppfattning som kan sägas ha varit förhärskande under hela vårt århundrade. Som grundprincip bör alltså gälla att ansvaret för att byggnader och andra anläggningar är försäkrade åvilar dess ägare. Arrendatoms egendom bör i enlighet härmed försäkras av honom medan jordägaren bör ha motsvarande skyldighet beträffande anläggningar som tillhör honom. Detta överensstämmer med försäkringsrättsliga principer. För övrigt torde det många gånger upplevas som främmande för en ägare att någon annan skall ansvara för att hans egendom är försäkrad. Ett sådant system kan komma att leda till att egendomen i realiteten blir onödigt dubbelförsäkrad, för säkerhets skull. Närmast som ett utflöde av detta bör, vad gäller frågan om ansvaret för försäkringsavgijier, principen vara att ägaren i förhållandet till försäkringsgivaren står för dessa avgifter. Som strax skall återkomma till saknas enligt vår mening anledning att nu göra några ingrepp i den avtalsfrihet som för närvarande gäller beträffande parternas inbördes fördelning av den slutliga kostnaden för försäkringsavgifterna. Arrendelagstiftningens principiella uppdelning av parternas ansvar

innebär, om man bortser från de mera obetydliga skadorna se 3.1, att

jordägaren skall svara för de omfattande och arrendatom för de mindre skadorna. I enlighet med denna princip ligger det utan tvivel närmast till hands att låta arrendatom bära ansvaret för i vart fall någon del av den självrisk som dras av från utfallande försäkringsersättning. En sådan fördelning ligger också i linje med praktiska synpunkter i det att arrendatom finns på platsen och därför är den som faktiskt har förhållandevis bäst möjligheter att förebygga och begränsa skador. I samma riktning talar intresset av att den ordning som väljs inte leder till mer eller mindre regelbundet återkommande tvister om förhållandevis små ersättningsbelopp.

112 SOU 1992109

I vårt uppdrag ingår inte att ompröva de grundläggande arrenderättsliga principerna. Vi har således att utgå från att den nuvarande principiella ansvarsfördelningen, alltså går ut på att jordägaren som skall ansvara för mera omfattande skador och arrendatom för de mindre, även framdeles skall vara utgångspunkt. Som antytts ovan passar regeln i 9 kap. 19 § egentligen ganska illa i ett system som bygger på denna fördelning. Från denna principiella synpunkt är därför den lösning som innebär att denna särregel avskaffas att föredra. Som redan angetts saknas anledning att förändra det nuvarande rättsläget i fråga om hur premierna för försäkringar skall fördelas mellan parterna. En reglering som exempelvis lägger ansvaret härför på den ena parten skulle för övrigt vara tämligen verkningslös. Ansvaret för försäkringspremiema återverkar på arrendeavgiften i höjande eller sänkande riktning. Frågor som har ett så direkt samband med arrendeavgiften är det mot den bakgrunden knappast meningsfullt att detaljreglera i lag. I stället lämpar sig problemet väl för inen dividuell reglering i parternas avtal. Liknande synpunkter kan anläggas i en diskussion kring de båda andra problemställningama. Som vi strax skall återkomma till gäller detta i särskilt hög grad beträffande regler om självrisk. När det gäller frågan om vem som skall ha ansvaret för att försäkring finns kan det synas ligga nära till hands att generellt lägga detta på jordägaren. För arrendatom är det nämligen av betydelse att jordägaren på något sätt åläggs en skyldighet att hålla försäkring. I ett läge där inträffade skador inte täcks av en föreliggande försäkring aktualiseras annars hans underhållsskyldighet så att säga fullt ut. En lagregel om skyldighet att hålla försäkring kan utformas så att jordägaren direkt anges vara skyldig att tillse att honom tillhöriga anläggningar på arrendestället är försäkrade. För att korrespondera med försäkringsrättsliga principer och samtidigt tillhandahålla - en sanktion för fall där jordägaren inte fullgör sin försäkringsplikt bör en sådan regel dock uttryckas som en skyldighet för jordägaren att ersätta kostnaden för att åtgärda skadan. Som framhållits utgör ovan föreskriften att arrendatom skall avhjälpa skadan ett naturligt förled till en sådan regel. Detta innebär alltså att eventuell lagregel kan en utformas enligt det principiella mönster framträder i den som nuvarande regeln i 9 kap 19 § JB. Som vi redan varit inne på torde en ordning där jordägaren håller försäkring vara förhärskande även utan särskild föreskrift i lagen. Att försäkring finns ligger i jordägarens eget intresse. Det måste betecknas som klart dålig ekonomi att underlåta att teckna försäkring i förlitan på att skadorna kan ingå i arrendatorns underhållsskyldighet. Jordägaren kan alls inte vara säker på att arrendatom verkligen har erforderliga resurser för att åtgärda inträffad skada på ett riktigt sätt.

SOU 1992109 113

Härtill kommer att det med hänsyn till metoden att tillämpa självrisk inte är tillräckligt att skapa en skyldighet för jordägaren att teckna och upprätthålla försäkring. Som framhållits bör åtminstone någon del ovan av självrisken belasta arrendatom. Arrendatoms skyldighet att själv bekosta reparationerna beror då naturligen på hur stor hans självrisk ar. Den som tecknar en försäkring med en försäkringsgivare har normalt möjlighet att välja mellan olika självriskbelopp. För jordägaren kan det vara tilltalande att, i syfte att minimera försäkringsavgiften, komma överens tämligen hög självrisk. Även lägre om en om en försäkringsavgift också kommer arrendatom tillgodo, i det att den påverkar arrendeavgiften nedåt, har han typiskt sett ett motstående intresse av att självrisken hålls på en rimligt låg nivå. Väljer man att utvidga den nuvarande lagregleringen i 9 kap. 19 § JB bör man således också skapa någon anknytande regel med avseende på godtagbart självriskbelopp. Man kan här tänka sig olika modeller. En möjlighet skulle kunna vara att låta parterna dela på ansvaret för självrisk. Att jordägaren får för del självrisken på svara en av försäkringen innebär ett incitament för honom att hålla den på en rimlig nivå. En lösning där parterna skall för t.ex. hälften svara var har emellertid nackdelen att det omtalade återhållande ovan momentet reduceras avsevärt. Mot den bakgrunden är det tilltalande att mera ålägga arrendatom att ha en självrisk som uppgår till ett visst högsta belopp. Även andra lösningar är tänkbara. Enligt vår mening är lösningar som direkt tar sikte på självriskens storlek att föredra framför sådana liksom den just skisserade endast är indirekt inriktade på vilket som - belopp som skall gälla. En lösning med hänsyn härtill kan förtjäna som företräde är att föreskriva att självrisken skall motsvara vad är som gängse i liknande sammanhang. Att på detta sätt överlåta avgörandet praxis på arrendeområdet innebär emellertid i praktiken att man lägger det i jordägarsidans hand. Det kan mot den angivna bakgrunden förefalla mest lämpligt att genom en särskild bestämmelse fastslå att arrendatorns självrisk i den här aktuella fallen skall uppgå till eventuellt inte får överstiga ett - visst angivet belopp. I förenklande syfte kan det emellertid såvitt gäller den lagtekniska utformningen vara lämpligast att underlåta att anknyta arrendatorns ansvar till den faktiska självrisken. Då kan den kostnad som vid ett skadefall skall belasta arrendatom frikopplas från den självrisk som jordägaren Överenskommer med försäkringsgivaren. Jordägaren är i denna modell således fri att i sitt förhållande till den sistnämnde bestämma självrisken till det belopp han själv önskar. Vilken gräns som bör väljas för arrendatorns kan ansvar vara föremål för delade meningar. De självrisker i dag tillämpas inom som

114 SOU 1992109

försäkringsbranschen varierar. Ett tämligen vanligt förekommande tal när det gäller skador på grund av brand eller storm torde vara ett basbelopp. Vid lägre självrisk ökar försäkringsavgiften betydligt. I enlighet med arrendereglemas grundläggande uppdelning av ansvaret på parterna kan det vara skäl att fastställa arrendatoms ansvar till ett basbelopp. Om att detta medför ett alltför stort ansvar för man anser arrendatom kan det i enlighet med vad som sagts ovan framstå som lämpligare att bestämma ansvaret till hälften av ett basbelopp. En ytterligare fråga är bestämmelserna skall vara tvingande eller om dispositiva. En tilltalande lösning synes vara att överlåta åt parterna i det enskilda fallet att bestämma vilket ansvarsbelopp som skall gälla för arrendatom för varje arrendeperiod. Något allmängiltigt och entydigt på frågan om hur stor arrendatoms självrisk bör vara finns som svar framgått inte. Rimligtvis är parterna bäst skickade att, med hänsynstagande till de för dem gällande förutsättningarna på bl.a. försäkringsområdet, bestämma självriskens storlek. I vart fall på arrendatorssidan är det fråga näringsidkare. För båda parter, och inte minst om arrendatorn, måste det bl.a. mot den bakgrunden antas vara intressant att med och påverka omfattningen av sina ekonomiska åtaganden vara och risktaganden. Att parterna ingår sådana överenskommelser kan också ett naturligt led i bestämningen av den arrendeavgift ses som skall utgå för perioden. De angivna förhållandena talar med styrka som för att regeln vilken självrisk som skall gälla bör vara dispositiv. om I förlängningen av sistnämnda ställningstagande kan synas ligga att även frågan skyldigheten att hålla försäkring bör vara fritt om förhandlingsbar. De faktiska förutsättningarna varierar från fall till fall. Det kan även här synas som om parterna vore klart bäst skickade att själva, utifrån sina förutsättningar, avtalsvågen bestämma relationens innebörd även i detta hänseende. Med hänsyn till den stora betydelse för arrendatorn som ligger däri att jordägaren verkligen håller sin ifrågavarande egendom försäkrad har vi stannat för förslaget att utvidga den nuvarande regeln i 9 kap. 19 § JB så att den omfattar även andra olyckshändelser än brand. I enlighet med vad som sagts ovan bör regeln modifieras så att arrendatoms rätt till ersättning begränsas till den del av skadan som överstiger ett halvt basbelopp. Parterna bör som framgått ha möjlighet att bestämma annat självriskbelopp. En förändring reglerna i enlighet med vad nu sagts innebär av som att arrendatoms ökar när det gäller brandskadorna. Å andra ansvar sidan innebär den att hans minskar när det gäller olyckshändelansvar ser av annan art.

SOU 1992109 115

Vid den omredigering av reglerna i 9 kap. 15 22 §§ JB som föreslås nedan i kapitel 4 bör den här diskuterade regeln, i stället för i 19 placeras i 18 § tredje stycket.

SOU 1992109 117

4 Redaktionell bestämmel-

Översyn av

§§

serna i 9 kap. 15 22 JB

-

De nuvarande reglerna i 9 kap. 15 22 §§ JB bör, för att bli mera överskådliga, omredigeras. En översikt över de föreslagna förändringarna har intagits i en bilaga till betänkandet.

Som angetts i 2.4.3 inställer sig ett antal frågor om lagteknisk utformning när de föreslagna bestämmelserna om investeringstillstånd skall inplaceras i det föreliggande regelsystemet. Det avsnitt i JB som kommer i fråga har rubriken Underhåll och nybyggnad m.m. och innehåller paragrafema 15 22. - Den nuvarande dispositionen av bestämmelserna i 9 kap. 15 22 §§ - JB kan i grova drag karaktäriseras på följande sätt. Avsnittet inleds med en allmän regel angående vård och underhåll. Därefter följer 16 och 17 §§ som båda har avseende på arrendeställets skick vid tillträdet. 17 a 19 §§ innehåller tvingande regler om jordägarens byggnads- skyldighet och skyldighet för jordägaren att ersätta kostnader för avhjälpande av mindre omfattande brandskador. 20 § ger den arrendator som ersatt en byggnad eller annan anläggning rätt i vissa fall till ersättning för brister som vid tillträdet fanns på den då befintliga anläggningen. I 21 § återfinns dels den numera tvingande regeln om ny täckdikning dels, i andra stycket, den dispositiva regeln om att arrendatorn har rätt till ersättning för annan varaktigt nyttig åtgärd än sådan som är att hänföra till uppförande av byggnad eller täckdikning. Som antytts i 2.4.1 anser vi att det nuvarande regelverket kan vara förtjänt av att genomgå åtminstone en begränsad redaktionell översyn. Den nuvarande systematiken är enligt vår mening ganska svårtillgänglig. En mera läsvänlig reglering skulle kunna åstadkommas med tämligen enkla medel. Avsikten med en omredigering skulle således inte vara att att förändra reglernas innebörd. En åtgärd som kan bidra till en bättre överblick är att systematisera reglerna så att sådant som gäller tillträdet kommer först och relationen under arrendetiden behandlas därefter. Ett sätt att skapa förutsättningar

118 SOU 1992109

för en god överblick är också att utforma de nuvarande reglerna i 17 a, 18, 19 och 21 § första stycket mera homogent och i omedelbar anslutning till varandra. Eftersom vårt uppdrag inte går ut på att göra allmän en mera översyn av arrendereglerna kan ifrågasättas det är lämpligt att om disponera om bestämmelserna. Att huvuddelen reglerna under cirka av tjugo år haft den placering de har är ett tungt vägande argument mot en omredigering. Med hänsyn till att den föreslagna regleringen, nya om den integreras i det befintliga komplexet, kommer att föranleda ytterligare oreda i systematiken har vi dock valt att kombinera inkorporeringen med en omredigering. Av tämligen uppenbara skål bör innehållet i 17 och 18 §§ a sammanföras till en paragraf. Förutom vad gäller ämnesområden skiljer sig dessa båda paragrafer åt i huvudsak endast när det gäller formuleringar. Uttrycket utföra arbete, förekommeri 17 § andra som a och fjärde stycket, täcker tydligen också vad i 18 § andra och som femte stycket avses med att avhjälpa brist. Det år därför inte nödvändigt att i en ny, sammanfogad version 17 och 18 §§ använda av a båda uttryckssätten. Vad gäller den paragrafen kan också senare man förenkla utformningen när det gäller undantagen i paragrafens fjärde stycke. Undantaget i 17 § första stycket andra meningen, beträffande a arbeten som ingår i arrendatorns underhållsskyldighet kan tydligen användas för att täcka också vad som avses i 18 nämligen hägnad eller annan anläggning av sådan art, att ett fullständigt iståndsättande

ingår i arrendatorns underhållsskyldighetW Visserligen sist-

ger nämnda formulering viss information angående omfattningen av arrendatorns underhållsskyldighet och den kan därför erforderlig synas även i en ny lagtext. Detta skulle emellertid medföra något en mer komplicerad utformning av den nya lydelsen. Med hänsyn till att den aktuella informationen trots allt är av begränsad omfattning och till att innehållet i underhållsskyldigheten, tekniskt sett, följer inte 18 § - av utan av 15 § har ansett att den särskilda formulering hägnader om och liknande anordningar, som för närvarande finns i 18 § fjärde stycket, kan undvaras. Vi vill dock betona att det inte heller här år fråga om någon ändring i sak. Vad slutligen gäller bestämmelserna i 17 a § fjärde stycket tredje meningen respektive 18 § femte stycket tredje meningen kan det visserligen hävdas att uttrycket i den förstnämnda bestämmelsen, att jordägaren inte är byggnadsskyldig därför att arrendatom är fritagen från underhållsskyldighet, kan bringas att

1 Se om innebörden av detta uttryck SOU 196857 339 samt s. prop. 197020 Del A s. 369, jfr s. 407, och Del B 2 876 Se också s. t.ex. M. Bäämhielm S. Larsson, Arrendelagen 960 och 9 79. s. s.

SOU 1992109 119

omfatta också innebörden av 18 § att arrendatoms möjligheter att säga upp avtalet eller få arrendeavgiften nedsatt är uteslutna på grund av att han vållat skadorna, och således inte därför att han år fritagen från underhållsskyldighet. Med hänsyn till att det annars kan leda till komplikationer i tillämpningen kan det emellertid vara lämpligt att båda de aktuella formuleringama förs över till den föreslagna nya regeln i 18 Eftersom 16 och 17 §§ avser tillträdet och 15 § förhållandena under arrendeperioden kan med visst fog hävdas att paragraferna borde komma i motsatt ordning i förhållande till vad som nu är fallet. Den sistnämnda bestämmelsens karaktär av grundläggande regel för vad som gäller under under hela arrendeperioden kan dock motivera en i detta hänseende orubbad indelning. Även 20 § handlar byggnation och anläggande under om om arrendeperioden och även om den i någon mening kan ses som ett komplement till reglerna om jordägarens byggnadsskyldighet är det i själva verket de förhållanden som gäller vid tillträdet som är avgörande för dess tillämpning. Detta utgör ett starkt motiv till att den inte som nu bör vara insprängd bland regler om byggnadsskyldighet och rätt till ersättning för ny täckdikning. Den har en mera naturlig anknytning till det som föreskrivs i 16 och 17 §§. I likhet med bestämmelserna i 16 § reglerar de i 20 § den situationen att arrendatom under arrendeperioden avhjälper brist som förelegat vid tillträdet. Med hänsyn till detta är det naturligt att 16 § utökas med två nya stycken innehållande de två som i dag finns i 20 Att placeringen i l6§ andra och tredje styckena kommer att innebära att man för das tillämpning år beroende av att undersöka även efterföljande bestämmelser i 17 och 18 §§ är i sammanhanget inte någon stor olägenhet. Motsvarande gäller för övrigt redan i dag. En tillämpning av 16 § förutsätter enligt dess nuvarande lydelse att 17 § inte gäller beträffande det aktuella förhållandet. En flyttning av bestämmelserna i 20 § till 16 § bidrar också till att bestämmelserna om ny tåckdikning i 21 § första stycket kommer närmare bestämmelserna om byggnadsskyldighet. Sedan 21 § första stycket gjorts tvingande finns det en hel del som talar för ett sådant närmande. Enligt vår mening finns det emellertid skäl att eftersträva en placering i än mer omedelbar anslutning till bestämmelserna om jordägarens byggnadsskyldighet. Detta kan med enkla medel åstadkommas genom att den nuvarande 19 § placeras i 18 § och att 21 § första stycket flyttas till 19 För en sådan förändring såvitt gäller det nuvarande innehållet i 19 § talar också det nära samband som finns mellan byggnadsskyldigheten och den särskilda regeln om mindre omfattande brandskador.

120 SOU 1992109

Med en redigering i enlighet med vad som nu sagts är det mest naturligt att placera den föreslagna nya regeln om jordbruksarrendatorers investeringar ovan kallad 21 a § på den lediga platsen i 20 - - Den nuvarande dispositiva regeln i 21 § andra stycket kan lämpligen stå kvar som ensam regel i 21 Det skulle möjligen kunna göras gällande att reglerna bör så att säga bakas i hop ytterligare. Detta skulle kunna motiveras förekomsten av av gemensamma nämnare i de olika reglerna om byggnadsskyldighet, ny täckdikning och den föreslagna regeln om andra investeringar, främst bedömningen av om arbetet ligger utanför arrendatorns underhållsskyldighet och med avseende på en ändamålsenlig planläggning samt likheterna i förfarandet. Det kunde därvid lämpligt att vara på något sätt samla ihop de bestämmelser som beskriver de materiella förutsättningarna för och innebörden byggnadsskyldighet, investeav ringstillstånd och rätt att utföra arbeten på jordägarens bekostnad samt till en särskild grupp sammanföra bestämmelser förfarandet. En om sådan komprimering förutsätter dock vissa ändringar i formuleringar. Eftersom meningen inte skall att bestämmelserna något nytt vara ge innehåll kan sådana ändringar vidare leda till oönskade effekter i form av t.ex. missuppfattningar och svårigheter att ta del motiven till de av ifrågavarande bestämmelserna. De vinster skulle kunna åstadkomsom mas genom en sådan samordning är också tämligen marginella. De förändringar som föreslås ger upphov till ett behov att av anpassa ett antal bestämmelser i JB, bl.a. den i 9 kap. 22 och i annan lagstiftning till den föreslagna nya paragrafindelningen. För en översikt i tabellform över de nuvarande paragrafernas placering hänvisas till den till betänkandet fogade bilagan.

SOU 1992109 121

5 Viltskador

Om jakträtten inte ingår i arrendet skall jordägaren enligt förslaget vara skyldig att ersätta arrendatom för skador på jordbruksgrödor orsakas vilt får jagas under någon som av som del av året. Ersättning skall dock inte utgå grödan med om hänsyn till det föreliggande viltbeståndet är särskilt olämplig att odla på arrendestället. Har parterna inte avtalat annat skall från ersättningen göras avdrag med tio procent skadans belopp, dock lägst fyra av procent av arrendeavgiften ñr det innevarande arrendeåret. Enligt en likaledes dispositiv regel skall ersättningen inte få överstiga arrendeavgiften för det innevarande arrendeåret. Om parterna inte kan enas om ersättningen skall skadan värderas av minst en sakkunnig utses parterna som av gemensamt eller av länsstyrelsen.

5.1 Gällande

regler

Den jakträttsliga regleringen bygger på principen att rätten att jaga skall vara knuten till äganderätten till mark. Huvudregeln är enligt 10 § första stycket jaktlagen att jordägaren har jakträtten på den mark som tillhör honom. I lagen föreskrivs dock vissa undantag från denna regel. Ett undantag av betydelse i detta sammanhang framgår 7 § av jaktlagen, som anger att länsstyrelsen, eller i vissa fall naturvårdsverket, får besluta jakt för att förebygga eller minska risker för om trafikolyckor eller för allvarliga skador vilt. Förutsättningen är att av de angivna riskerna, på grund ett viltbestånds storlek, är påtagliga. av I beslutet skall bestämmas hur jakten skall bedrivas, den skall ske om genom jakträttshavarens försorg eller särskilt utsedda jägare genom samt hur det skall förfaras med djur dödas eller fångas vid jakten. som Vad gäller valet av jägare skall i första hand jakträttshavaren utses.

l Enligt 24 § jaktförordningen 1987905 skall beslut jakt om efter björn, varg, järv, lo eller sâl samt efter rovfâglar och ugglor meddelas av naturvårdsverket.

122 SOU 1992109

Bestämmelsen öppnar emellertid en möjlighet för att ge arrendatorn rätt att bedriva skyddsjakten. Ett mindre undantag från principen om jordägarens jakträtt finns vidare i 23 § jaktlagen. Denna bestämmelse ger den som bor på en gård eller har trädgård saknar jakträtt där bl.a. rätt att under en men vissa tider döda eller fånga och behålla vissa vilda djur, såsom vildsvin, räv, grävling och vildkanin, som kommer in på gården eller i trädgården. Avtalsfrihet råder i fråga vem av parterna i ett arrendeförom hållande skall ha jakrrärt. Enligt 10 § andra stycket jaktlagen som 1987259 har arrendatorn jakträtten på den arrenderade marken om inget annat avtalats. Den arrendator som saknar jakträtt är således väsentligen hänvisad till att antingen söka förmå jakträttshavaren att öka avskjutningen eller till att ansöka skyddsjakt enligt 7 § jaktlagen. Vid sidan av detta om har arrendatorn principiellt möjlighet att kräva skadestånd av jakträttshavaren på grundval av arrendekontraktet eller enligt allmänna skadeståndsregler. Kravet måste grundas på att jakträttshavaren i någon mening har försummat sin viltvård. En framgångsrik skadeståndstalan torde förutsätta att arrendatorn vidtagit rimliga åtgärder för att förebygga skadan. Av betydelse för omfattningen av parternas problem med viltskador är också vilka möjligheter som finns att erhålla ersättning för skadorna från tredje Sådana möjligheter finns för närvarande enligt man. förordningen 1980400 om ersättning vid vissa viltskador, m.m. Enligt denna förordning skall för varje älg, kronhjort och dovhjon som fälls betalas fällavgift som fastställs av länsstyrelsen. De avgifter en erläggs bildar för varje län en viltskadefond. Ur viltskadefonden som lämnas ersättning för skador på jordbruksgrödor eller trädgårdsodlingar de förorsakats älg, kronhjort eller dovhjort l-6 §§. Ersättning om av kan lämnas till jordbruksföretag med minst 2 ha odlad jord eller yrkesmässiga trädgårdsföretag omfattande minst 200 kvm under glas eller plast eller minst 2 500 kvm frilandsareal. Ersättning utgår inte om den skadelidande uppsåtligen eller grovt oaktsamt medverkat till skadan. En förutsättning för ersättning är vidare att den skadelidande vidtagit rimliga åtgärder för att motverka skadan. Olika förebyggande åtgärder är t.ex. begränsning av skadegörande viltstammar genom jakt, anpassning grödval och arealdisposition, uppsättning av stängsel och av skrämselåtgärder. Ersättning lämnas för den del av skadan som överstiger självrisk som beräknas för varje företag. självrisken en utgör 1,5 % gårdens skördevärde för jordbruksfastigheter och 250 av ha för trädgårdsföretag, i båda fallen dock lägst 1 000 kr. kr per Värderingen av skadan utförs av gode män som utses av länsstyrelsen. Kostnaden för värderingen ersätts ur viltskadefonden i de fall ersätt-

SOU 1992 109 123

ning för skadan lämnas. Ersättningen beslutas länsstyrelsen. av Länsstyrelsen kan även lämna bidrag viltskadefonden till föreur byggande åtgärder mot viltskador älg, kronhjort och dovhjort 8 §. av Enligt 17 § får för särskilt fall ersättning lämnas statsmedel eller av ur jaktvårdsfonden om det är uppenbart oskäligt att den skadelidande själv svarar för de kostnader som skadan föranleder. På villkor får samma bidrag lämnas till åtgärder för att förebygga sådana skador. Fråga om ersättning enligt 17 § prövas naturvårdsverket. av I enlighet med vad som föreslagits i 1991929 och prop. 199192JoU5 har riksdagen under hösten 1991 beslutat att de angivna möjligheterna att få bidrag till förebyggande åtgärder eller ersättning ñr skador skall upphöra den l januari 1995. Möjligheten erhålla att ersättning för skada av vilt skall enligt beslutet finnas kvar endast när det gäller skador av sådana arter där jakt på grund beståndens ringa av storlek inte är tänkbar i någon form, t.ex. i fråga tranor eller sälar. om Rikdagsbeslutet innebär också att tällavgiftema för dovhjort, kronhjort och årskalv av älg avskaffas. Ur de länsvisa fonder enligt de som nya reglerna bildas av fällavgiñerna för fullvuxen älg skall efter länsstyrelsens bestämmande kunna lämnas bidrag till administrationen jakten av och till viltvård, information och utbildning i viltvårdsfrågor.

5.2 Framförda önskemål

om reformer

Samrådsgruppen för arrendatorsföreningarna på och kring sydsvenska höglandet har i en skrivelse den 10 1989, överlämnats till mars som oss, hemställt att justitiedepartementet föreslår författningsregler med innebörd att arrendatorn i de fall rätten till jakt undantas från arrendeupplåtelse skall ha rätt till ersättning jordägaren med viltskadeav av värderingsmän framräknat belopp samt att jordägaren följd som en av detta skall få uppbära de skadeersättningar som utbetalas. I det här ovan nämnda lagstiftningsärendet inskränkning om av möjligheterna att erhålla ersättning för skador vilt behandlades även av frågor om jordbruksarrendatorers jaktrâtt. I det betänkande låg till som grund för prop. 1991929, dvs. SOU 199060, hade viltskadeutredningen föreslagit att 23 § jaktlagen skulle kompletteras med en bestämmelse enligt vilken länsstyrelsen, i fall då det på grund av ett viltbestånds storlek föreligger risk för skador på jordbruksgrödor, skulle kunna ge jordbruksarrendatorer rätt till skyddsjakt för att förebygga eller minska sådan risk. Propositionen innehöll emellertid en inte något förslag till ändrade regler i denna del. Problemen när det gäller att förebygga skador på jordbruket borde enligt föredragande statsrådet kunna lösas genom omfattande information till och en

124 SOU 1992 109

utbildning av markägare, jägare och arrendatorer. Det framhölls som angeläget att markägarna kommer till insikt om de problem stora viltstammar kan medföra för jordbrukare. Informationsåtgärderna borde omfatta möjligheterna till skyddsjakt enligt 7 § jaktlagen. Behovet av lagstiftning framhölls däremot i några motioner. I motionerna J08 c, yrkande 3 och Jo13 m, yrkande 6 framhölls att problemen med viltskador visserligen löses bäst genom avtal mellan jordägare och arrendator, men att skador av vilt sällan beaktas i

samband med att arrendeavtal upprättas. I motionen Jo10 s yrkades

att riksdagen hos regeringen skulle begära förslag till lagstiftning med innebörd att ansvaret för jakt och viltvård skulle följa med vid upplåtelser av jordbruksarrenden. Som grund för yrkandet anfördes bl.a. att det annars finns en risk för att viltvården försummas och att det inte är rimligt att jaktråttshavaren bestämmer avskjutningens storlek samtidigt som arrendatorn får ta konsekvenserna av beslutet. Jorbruksutskottet förklarade sig vara medvetet om att konflikter kan uppstå mellan arrendatorer och markägare eller andra jakträttshavare med intresse av stora viltbestånd. Det kunde enligt utskottet inte uteslutas att arrendatorer i vissa fall kan ha svårigheter att förmå jakträttshavaren att decimera viltbeståndet. I likhet med föredragande statsrådet ansåg utskottet att information och utbildning kan spela en avgörande roll för att öka markägarnas förstående för problemen. Det angavs vara angeläget att länsstyrelserna visar stor beredskap och snabbhet i handläggningen av ärenden enligt 7 § jaktlagen. Utskottet konstaterade vidare att det råder avtalsfrihet vid upplåtelse av jordbruksarrende, att parterna i arrendeavtalet kan reglera hur viltskadorna skall begränsas och vem som skall svara för eventuella skador samt att jaktråtten i många fall är undantagen från arrendatoms nyttjande. Det noterades också att risken för viltskador inte alltid beaktas i samband med teckning eller förlängning av arrendeavtal och att detta kan innebära att arrendatorn i realiteten har begränsade möjligheter att påverka omfattningen av viltskadorna samtidigt som konsekvenserna kan förefalla oacceptabla. I ett fall där ett arrendeavtal saknar närmare reglering av denna fråga kan det enligt utskottet således finnas ett behov av en jämkningsmöjlighet. Efter att ha erinrat om att denna kommitté tillkallats för att se över vissa delar av arrendelagstiftningen anförde utskottet Utskottet förutsätter att regeringen uppmärksammar problemen med viltskador vid jordbruksarrende och undersöker möjligheterna att genom ändringar i arrendelagstiftningen eller på annat sätt åstadkomma en mer ändamålsenlig reglering av de olika intressen son

hår är i fråga. I enlighet med utskottets hemställan beslutade

2 199192JoU5 s. 15.

SOU 1992109 125

riksdagen att vad utskottet anfört skulle som riksdagens mening ges regeringen till känna. Den inledningsvis nämnda Samrådsgruppen har också i en skrivelse den 10 augusti 1991 till regeringen hemställt att jordbruksarrendatorer skall ges företräde till jakten på den arrenderade fastigheten. Regeringen har därefter i enlighet med beslut den 19 december 1991 överlämnat jordbruksutskottets betänkande i berörd del, motionerna 199192Jo8, yrkande JoU10 och JoUl3, yrkande 6 samt skrivelsen från Samrådsgruppen till denna kommitté.

Sveriges jordbruksarrendatorers förbund har i en skrivelse den 20

december 1991 till jordbruksministem hemställt att regeringen i tilläggsdirektiv ger denna kommitté i uppdrag att lägga fram förslag till lag med innebörd att jordägaren gentemot arrendatom skall svara en för alla viltskador på arrendestâllet om jaktråtten inte följer arrendeupplåtelsen. Skrivelsen har i enlighet med regeringsbeslut den 9 januari 1992 överlämnats till oss.

5.3 överväganden och förslag

Viltskador utgör en form av naturpåverkan som kan sägas vara rent av nödvändigt förbunden med olika typer av näringar. Detta gäller särskilt i fråga om jordbruksproduktion. Såvitt gäller viltbestånd finns utom jaktintresset b1.a. ett allmänt intresse av en variationsrik fauna. Respekten för naturen och dess givna regler måste prägla synen på konflikter mellan olika mänskliga aktiviteter och viltet Viltskador kan inte helt undvikas. Varje näring har således att tåla viss skada av vilt. I enlighet med vad framhållits i den senaste jakt- och som viltvårdspropositionen kan visserligen inte en alltför hög grad av tålighet krävas av dem som drabbas av skador, men skall principen

dock vara att viltskador skall förebyggas Det viktigaste medlet för

att förebygga viltskador år enligt vad som samtidigt uttalats att det sker en tillräcklig avskjutning av de jaktbara viltstammama. Det har alltså visat sig att den nuvarande ordningen ofta leder till att bestämmanderätten över avskjutningen av vilt tillkommer en person, jordägaren eller någon tredje person, medan arrendatom i stor

3 Prop. 1991929 43. s.

4 T.ex. 19868758 31. prop. s.

5 Prop. 1991929 s. 43

126 SOU 1992109

utsträckning tvingas ta de ekonomiska konsekvenserna av att viltstammen blir för stor. Det inses lätt att en sådan ordning kan leda till motstående intressen hos avtalsparterna. Den som har jakträtten har således många gånger ett intresse av att viltstammen är rik. För arrendatorn däremot framstår viltet kanske väsentligen som en orsak till problem och skador. Det förhållandet att de i 5.1 nämnda möjligheterna enligt förordningen om ersättning för vissa viltskador, m.m. att erhålla ersättning för viltskador upphör kan naturligen förväntas accentuera de enskilda parternas problem. Man kan fråga sig vilka åtgärder som detta bör föranleda från lagstiftarens sida. Frågan om jakträtt är som framgått dispositiv och det är alltså principiellt möjligt för parterna att reglera dessa problem inom ramen för nuvarande lagstiftning. Uppgift

saknas om i vad mån jakträtt i dag tillkommer jordbruksarrendatorer.

Som antytts av bl.a. jordbruksutskottet är det emellertid i praktiken uppenbarligen ofta så att dessa frågor inte i erforderlig utsträckning beaktas när avtal om jordbruksarrende ingås. Detta kan synas anmärkningsvärt, inte minst mot bakgrund av att bestämmelsen i 10 § andra stycket jaktlagen tar ställning för arrendatom på det sättet att utgångspunkten är att denne skall ha även jakträtten. För att jordägaren skall ha kvar jaktråtten erfordras således en aktiv handling vid avtalsslutet, nämligen ett angivande av att jakträtten skall vara förbehållen jordägaren. Frågor som har anknytning till jakträtt borde sålunda inte kunna passera obemärkta när avtal om jordbruksarrenden ingås. Man kan spekulera i var orsakerna till problemen skall sökas. Ett vid avtalsslutet mera omedelbart skäl kan vara att jordägarens förbehåll ofta finns förtryckt på avtalsblankettema. Kanske är det också så att man från arrendatorshåll inte har lagt tillräcklig vikt vid dessa frågor. Sannolikt ligger dock problemens orsaker på ett betydligt djupare plan. Vi kan här nöja oss med att notera att olika frågor som har anknytning till jakt av tradition har en tendens att väcka starka känslor till liv. I en situation där parterna skall ha en långvarig relation som inte i första hand avser jakträtt kan det tydligen många gånger vara klokt av arrendatorn att ligga lågt när det gäller frågor om jakt. Att öka medvetandegraden hos de enskilda parterna genom att komplettera bestämmelser om jaktrâtt vid jordbruksarrenden med en föreskrift om att kontraktsklausuler som går ut på att jordägaren skall ha jakträtten måste godkännas av arrendenämnden är inte någon lämplig åtgärd.

6 m SOU 199060 s. 44 och prop. 1991929 s. 41

SOU 1992109 127

Ett alternativ som nämnts flera gånger i den allmänna debatten är att tillförsäkra arrendatom jakträtten på arrendestället. Detta skulle kunna åstadkommas genom att den nuvarande bestämmelsen i 10 § andra stycket jaktlagen gjordes tvingande. Avsikten med en sådan åtgärd skulle alltså vara att jordbruksarrendatom alltid skulle få jakträtten. Enligt vår mening bör man inte försöka lösa den aktuella problematiken med hjälp av tvingande regler om vem jakträtten skall tillkomma. Det skulle vara ett betydande ingrepp i avtalsfriheten. Man kan också fråga sig vilka effekter som i praktiken skulle kunna uppstå till följd av en sådan åtgärd. Jakträtt som arrendatom har på grund av ett jordbruksarrende kan överlåtas eller upplåtas 14 § första stycket jaktlagen. Att hindra arrendatom från att göra detta kommer knappast i fråga. Detta gäller även i fråga om överlåtelser där innebörden är att jakträtten går tillbaka till jordägaren. Utfallet av en reform av ifrågavarande art skulle därför sannolikt bli att de nu ofta förekommande bestämmelser, enligt vilka jordägaren förbehåller sig jakträtten, bara skulle komma att ersättas av bestämmelser om att jordbruksarrendatom överlåter jakträtten till jordägaren. Därmed vore man tillbaka i nuvarande läge. Även andra skäl talar tvingande bestämmelse mot att en om att jakträtten skall tillkomma jordbruksarrendatom kan bli effektiv. På skilda håll i landet råder olika förutsättningar. Som redan antytts är det därför typiskt sett så att de enskilda parterna har bäst förutsättningar att lösa uppkommande svårigheter. Den regel som nu finns i jaktlagen är dessutom begränsad till jakträtten på den arrenderade marken. Om förhållandena, som ofta, är sådana att jordägarens fastighet omfattar både skogs- och jordbruksmark och arrendet bara avser jordbruksmarken, kommer arrendatoms jakträtt bara att gälla på jordbruksmarken. En effektiv viltvård torde i en sådan situation förutsätta att jakten kan bedrivas även i de angränsande skogspartiema. I annat fall är arrendatorn hänvisad till att lägga sig i försåt när viltet kommer ut fälten. Detta torde för övrigt ofta inträffa nattetid, dvs. när jakt efter bl.a. hjort och rådjur är förbjudet 9 § jaktförordningen. Att i lag föreskriva att arrendatom skall ha jakträtten också på områden utanför arrendestället kan inte komma i fråga. Någon form av samordning på frivillig grund fordras alltså också i det fall bestämmelsen i l0 § andra stycket jaktlagen gjordes tvingande. De aktuella problemen bör lösas på ett såvitt möjligt enkelt sätt. Detta gäller såväl i fråga om materiella som formella regler. De regler som skapas för att komma tillrätta med de problem som arrendatom vållas av vilt bör vara förhållandevis lätta att tillämpa i det enskilda fallet. Med en sådan reglering skapas möjligheter för användning av ett förenklat förfarande när det gäller lösningen av uppkommande

128 SOU 1992109

tvister. Vi återkommer nedan till frågan om hur förfarandet bör utformas. I likhet med vad som uttalats från flera andra håll anser vi att det inte är lämpligt att försöka komma till rätta med problemen genom att utöka möjligheterna till skyddsjakt enligt t.ex. 7 § jaktlagen. En sådan ordning år förhållandevis omständlig utan att för den skull vara särskilt effektiv. Det âr också tydligt att ansökningar och diskussioner om sådan skyddsjakt kan ge en menlig inverkan på parternas förhållande i övrigt. När det gäller att lagstifta är den enligt vår mening utan jämförelse bästa lösningen att, i stället för att ingripa i parternas möjligheter att bestämma över jaktråtten, skapa en regel som anger att jordägaren skall vara skyldig att ersätta arrendatom för skador som orsakas av vilt. En sådan regel har i förhållande till de ovan diskuterade alternativen den klara fördelen att den direkt tar sikte på det problem vi i denna del satts att lösa. Att lösa dessa problem genom åtgärder inriktade på jaktråtten medför, som åskådliggjorts i praktiken och ovan, komplikationer genom att man i sådant fall för in flera andra aspekter än sådana som direkt avser rena skadefrågor. Några andra skäl till att arrendatorn skulle tillförsäkras jakträtt har inte framförts i den diskussion som föranlett vårt uppdrag. Det finns mot denna bakgrund inte skäl att göra ingreppet i parternas förhållanden mera genomgripande än vad skadeproblematiken föranleder. Vårt förslag har för övrigt också den fördelen att det kommer att verka för att parternas intressen när det gäller viltstammen blir mera likriktade. En regel om att jordägaren skall ersätta skador av vilt bör som framgått gälla bara i situationer där arrendatorn inte har jakträtt. Skulle jakträtten vara uppdelad med avseende på olika djurarter bör regeln vara att ersättning principiellt inte utgår för skador som orsakas av djur som arrendatorn får jaga. Mot bakgrund av att utgångspunkten är ersättningsskyldighet bör jordägaren bära risken för att det i ett enskilt fall inte kan utredas vilken djurart som vållat skadorna. När jakträtt inte ingår i jordbruksarrendet torde i normalfallet jordägaren ha kvar jakträtten för egen del. Regeln bör dock gälla också för sådana fall där jakträtt undantagits från jordbruksarrendet och jordägaren upplåtit jaktråtten till någon annan. När det gäller sådana upplåtelser måste det ankomma på jordägaren att försäkra sig om att den till vilken jaktrått upplåtits bedriver erforderlig viltvård. Däremot âr det av naturliga skål inte meningen att jordägaren skall bli ersättningsskyldig när jakträtten upplåtits till en tredje man av arrendatom, vilket enligt 14 § första stycket jaktlagen får ske utan jordägarens samtycke. I sådana fall har jordägaren ingen direkt möjlighet att påverka avskjutningens omfattning.

SOU 1992109 129

Med hänsyn till det sagda bör lagtexten förutsättning för som en inträde av ersättningsskyldighet att jakträtten inte ingår i ange jordbruksarrendet. Vi är samtidigt medvetna de problem om som en på så sätt utformad förutsättning kan upphov till. Det finns risk ge en att utformningen kan komma att leda till att det i framtiden skapas konstruktioner som går ut på att jordbruksarrendet visserligen upplåts med jakträtt men där arrendatorn sedan återupplåter jakträtten till jordägaren. Syftet med eventuell sådan konstruktion torde emellertid en normalt kunna förväntas vara att kringgå den föreslagna regleringen. I sådant fall bör den behandlas jakträtten undantagen redan som om var vid upplåtelsen av jordbruksarrendet. Självfallet bör ersättningsrätt utesluten också i det fallet att vara arrendatorn har jakträtt enligt ett separat avtal jaktarrende. Det är om enligt vår mening inte nödvändigt att belasta lagtexten med särskild en notering om detta förhållande. I enlighet med vad förutsatt i de olika skrivelser och som synes vara i det utskottsbetänkande som överlämnats till bör regeln inte gälla oss skador på arrendatorns djurbesättning. Den föreslagna regelns tillämpningsområde bör inledningsvis begränsas till skador på jordbruksgrödor. En begränsning bör vidare göras till skador orsakas som av vilt som får jagas under åtminstone någon tid på âret. Att jordägaren skall vara ersättningsskyldig bygger på att han har rått en att beskatta viltet och därigenom en möjlighet att nedbringa skaderiskema. När det gäller vilt som är fredat från jakt, t.ex. trana och Vitkindad gås, har jordägaren inte bättre förutsättningar än arrendatorn att förebygga skador. I enlighet med vad som inledningsvis uttalats viltskador om som en i viss mån naturlig ingrediens i jordbrukarens verksamhet bör även en arrendator i viss utsträckning ha att tåla viltskador. Enligt vår mening bör en regel ersättningsskyldighet för jordägaren bygga på om principen att var och såvitt möjligt har att skydda sig mot viltskaen dor. Även arrendator en måste således vidta rimliga åtgärder för att skydda sig mot att vilda djur skadar hans jordbruksgrödor. Som framgått ovan har i fråga regleringen i viltskadeförordningen om nämnts, förutom jakt, anpassning vid valet grödor och arealdispoav sition, uppsättning stängsel och skrämselåtgärder. Vilka krav av som i dessa hänseenden bör ställas på arrendatorn måste i ganska hög grad vara beroende av förhållandena i det enskilda fallet. Mot bakgrund inte minst av att han, enligt förutsättningarna i den föreslagna regeln,

saknar jakträtt är hans möjligheter begränsade än vad är mera som fallet beträffande den brukar jord. som egen En annan utgångspunkt bör att regeln skall komma till vara användning bara när skadorna är i någon mening väsentliga. Att jordägaren skall ersättningsskyldig för viltskador har sin vara yttersta

130 SOU 1992109

grund i konflikten mellan de intressen som berörts inledningsvis och i att jordägaren i kraft av sin bestämmanderätt över jakten har de ojämförligt bästa möjligheterna att påverka förutsättningarna vad avser viltbestånd. Av detta följer emellertid inte nödvändigtvis att alla skador, oavsett omfattning, skall ersättas av jordägaren. I linje med vad som sagts ovan ligger att mindre skador inte bör ersättas. Principen bör således vara att ersättning skall utgå först när skadorna överskrider en lägsta toleransgräns. Denna bör fastställas utifrån överväganden av vad som kan anses vara en rimlig belastning på arrendatorns verksamhet. De båda utgångspunkter som nu angetts att var och en måste skydda sig mot viltskador och att ersättning skall utgå endast för skador som överskrider vad som kan sägas vara en rimlig belastning på arrendatom behöver naturligen inte leda till en och samma bestämmelse. I en ersättningsregel av traditionellt snitt är det naturligt att låta utgångspunkterna verka i olika led. En sådan regel skulle t.ex. kunna utformas på så sätt att jordägaren förklaras vara skyldig att ersätta arrendatom för väsentliga skador och att ersättningsskyldigheten kan jämkas eller borçfalla om arrendatom inte vidtagit rimliga åtgärder för att förebygga skadans uppkomst. Mot bakgrund av den angivna ambitionen att skapa en enkel reglering kan det emellertid enligt vår mening vara till fördel om ersättningsregeln utformas så att intressena bakom de båda utgångspunkterna i huvudsak tillgodoses inom ramen för ett och samma rekvisit i lagtexten. Som vi strax skall återkomma till bör dock frågor som har att göra med arrendatorns val av grödor behandlas för sig. Ett sätt att motverka att arrendatom, i förvissningen om att eventuella skador ersätts av jordägaren, så att säga slår sig till ro och underlåter att vidta några åtgärder för att förebygga viltskador är att utforma ersättningsregeln så att arrendatorn alltid får vidkännas vad som kan betecknas som en självrisk. Som framgått bygger de nuvarande reglerna för ersättning ur viltskadefond på en sådan princip. Vi förordar att en liknande ordning tillämpas när det gäller jordägarens här diskuterade ersättningsskyldighet. Metoden att i princip bestämma självrisken som en procentdel av den inträffade skadan erbjuder dock fördelar i förenklande riktning framför att fastställa ett normskördevärde för företaget. Det kan i sammanhanget förtjäna anmärkas att en schabloniserad ersättningsberåkning inte är främmande för gällande arrendelagstiftning. Som ett exempel kan anges att jordägarens skyldighet i vissa fall att ersätta förlust på grund av att ett arrendeavtal som omfattar bostad för arrendatorn inte förlängs enligt 9 kap. 14 § JB maximerats till ett belopp motsvarande tre års genomsnittliga arrendeavgifter.

SOU 1992109 131

Enligt vår mening behöver alltså, såvitt gäller andra föreman byggande åtgärder än sådana har att göra med valet grödor inte som av gå längre än vad som just sagts. Att, i likhet med vad gäller enligt som viltskadeförordningen, dessutom tillfoga generell föreskrift en om att möjligheterna till ersättning förutsätter att arrendatom vidtagit rimliga åtgärder för att förebygga skadan överensstämmer visserligen med vad som normalt gäller i skadeståndssammanhang. En sådan utformning innebär emellertid att bedömningama kompliceras ganska betydligt. Som vi betonat ovan bör de aktuella problemen lösas på ett såvitt möjligt enkelt sätt. Att då göra tillämpningen beroende bedömningar av t.ex. av om arrendatom vidtagit erforderliga skrämselåtgärder och, i avsaknad av sådana, vilken effekt dessa skulle kunna ha fått kan komma att föranleda behov bevismöjligheter, något inte kan av som tillhandahållas inom ramen för enkel handläggningsordning. en Incitamentet för arrendatom att vidta rimliga förebyggande åtgärder kan tydligen åstadkommas att den föreslagna självrisken inte genom sätts för lågt. I fråga om hur stor självrisken bör kan det råda delade vara meningar. Det finns ingen möjlighet att vilken procentsats ange som är i den meningen optimal att den innebär starkast möjliga incitament att förebygga skador och motverkar tvistigheter när skadorna är små samtidigt som den inte är orimligt betungande för den arrendator som drabbas av skador. Enligt vår mening leder rimlig bedömning till en att procentsatsen bör fastställas till tio procent den uppkomna av

skadans belopp. Samtidigt kan det vara skäl att också fastställa ett för

varje kalenderår gällande lägsta självriskbelopp. Detta kan lämpligen relateras till arrendatorns arrendeavgift och förslagsvis bestämmas till fyra procent av arrendeavgiften för det innevarande arrendeåret. Rimligtvis bör ersättningen maximeras till vad jordägaren under arrendeåret erhåller i arrendeavgiñ för arrendestället. Att någon ersättning inte skall utgå i ett fall där arrendatom uppsåtligen medverkat till skadan är självklart. Detta skulle strida mot själva grunden för den föreslagna regeln. Mot den bakgrunden behöver detta undantag inte särskilt utsägas i lagtexten. Särskilda krav måste ställas när det gäller arrendatorns val av grödor. Som framgått har i fråga möjligheterna till ersättning enligt om viltskadeförordningen uttalats bör ställa krav på jordbrukaren att man när det gäller hans val grödor. Ett val för viltet på av av en orten särskilt begärlig gröda kan således medföra ersättning enligt att förordningen vägras. Liksom i fråga andra åtgärder för om att förebygga skada gäller detta för såväl självägande jordbrukare som arrendatorer. Samtidigt är arrendatom utan jakträtt typiskt sett mera sårbar i det att den självägande jordbrukaren vid sitt ställningstagande kan kalkylera med en viss nytta för och ett ekonomiskt utbyte av

132 SOU 1992109

jakten.7 Också när det gäller en ersättningsskyldighet för jordägaren

bör kunna ställa krav på arrendatom när det gäller valet av man grödor. Lika naturligt som det är att anpassa odlingen till exempelvis jordmån och klimatförhållanden, lika naturligt bör det som utgångspunkt vara att anpassa odlingen till de rådande förutsättningarna när det gäller vilt. Komplikationen är dock att man egentligen inte beträffande någon gröda kan vara säker på att undgå viltskador. Med hänsyn härtill bör kraven på arrendatom inte sättas högre än att han gör överväganden som med hänsyn till föreliggande viltbestånd framstår försvarliga. Förutom i rena missbruksfall bör ersättning som alltså i princip kunna vägras när arrendatoms val närmast kan betecknas som ett utslag av vårdslöshet. Ett krav bör enligt vår mening gå i riktningen att arrendatorn inte får välja sådana grödor att odlingsprojektet endast vid ett extraordinärt bistånd från Försynens sida har rimliga möjligheter att bli framgångsrikt. Att t.ex. odla sallad i ett område med ett frekvent bestånd av klövvilt framstår som tämligen utsiktslöst. Om arrendatom ändå gör det bör han således inte ha rätt till någon ersättning för att viltet äter upp salladen. Riktmärket för vilka grödor arrendatom kan välja bör vara vad som normalt odlas på orten. Vi har mot denna bakgrund övervägt att i den föreslagna lagtexten ta in en föreskrift om att ersättning skall utgå endast ñr skador på sådana grödor som normalt förekommer på orten, men stannat för att så inte bör ske. Vid sidan av problemen att på ett någorlunda precist sätt ange vad som skall avses med normalt och orten i en sådan regels mening talar mot en sådan bestämmelse att den kan komma att verka hämmande för utvecklingen av jordbruksnäringen. Avsikten är inte att motverka förändringar i det på orten förekommande jordbruket. Framtidens jordbruk är, som allmänt uttalats, i inte ringa utsträckning beroende av att förändringar kommer till stånd. Att en driftig arrendator prövar ett för orten nytt växtslag, som i fråga om känslighet för viltskador framstår som i huvudsak lika lämpligt som det som normalt odlas där, bör således inte i sig diskvalificera honom när det gäller möjligheten få ersättning. Å andra sidan bör, i avsaknad att av särskild överenskommelse, risken i ett sådant fall åvila arrendatom.

7 Jfr 1991929 44 där departementschefen prop. s. som en bakgrund till avskaffandet av ersättningsmöjlighetema enligt viltskadeförordningen uttalar bl.a. att avkastningen av älgjakten såväl vad avser kött som rekreationsvärden är mycket stor och att jakten, genom markägarens egen jakt eller utarrendering, ger en avkastning för fastighetsägaren som ofta kan uppgå till högre värde än vad som förloras genom eventuella viltskador.

SOU 1992109 133

Skulle det visa sig att den nya växtsorten är särskilt utsatt bör således möjligheten att få skadorna ersatta av jordägaren vara utesluten. Att ersättning inte skall utgå för skada på särskilt utsatta grödor bör komma till uttryck i den föreslagna lagtexten. I förenklande syfte bör man även i detta sammanhang undvika att anknyta förutsättningarna till förhållanden som skapar ett behov av tämligen subtila överväganden i det enskilda fallet. Att i lagtexten ange att ersättning inte skall utgå när arrendatom gjort sig skyldig till vårdslöshet är därför inte lämpligt. Ett mot bakgrund av det angivna syftet bättre sätt att ringa in de avsedda förhållandena är att knyta undantaget från ersättningsskyldigheten till huruvida grödoma med hänsyn till det föreliggande viltbeståndet är särskilt olämpliga att odla på arrendestället. Med en sådan formulering fångar man för övrigt bättre in vad som enligt det ovan sagda bör gälla i ett fall där arrendatom prövar nya växtslag, nämligen att arrendatom får stå risken för att det skulle visa sig att den nya grödan är särskilt olämplig. Om arrendatom uppenbarligen medverkat till skadan skall någon ersättning självfallet inte utgå. Som framhållits flera gånger kräver frågan om ansvaret för viltskador en såvitt möjligt enkel lösning. Enligt vår mening är det därför lämpligast att låta den nu diskuterade regleringen avse bara just skador på grund av vilt. Att i konkreta skadefall koppla samman dessa frågor med arrendeavgiften skulle komplicera bedömningama. En renodling av ersättningsfrågan i skadefallen är således att föredra framför alternativ som går ut på att arrendatom ges rätt till jämkning av villkoren i arrendeavtalet. En annan sak är att arrendatom, när frågan om ersättning för en inträffad skada lösts, enligt allmänna regler om kvittning kan ha rätt att avräkna sin fordran mot jordägarens anspråk på arrendeavgift. Sveriges jordbruksarrendatorers förbund efterlyser i den ovan nämnda skriften en bestämmelse enligt vilken jordägaren ges en tvingande skyldighet att ersätta arrendatom för uppkomna viltskador. Också anser att regeln om att jordägaren skall vara skyldig att ersätta skadorna bör vara tvingande. När det gäller frågan om hur ersättningen skall bestämmas finns det dock anledning att ställa sig tveksam till om reglerna bör göras tvingande. De förhållanden som lett till att frågan om en reglering av viltskador i arrendesammanhang blivit så aktuell kan visserligen tala i en sådan riktning. En reglering som ger parterna frihet att själva bestämma hur ersättningen skall fastställas kan ge upphov till en avtalspraxis där jordägarens ansvar avtalas bort på ett ganska slentrianmässigt sätt. Det finns t.ex. en risk att man på jordägarsidan blir benägen att förse arrendekontrakt med klausuler som anger att parterna vid bestämmandet av arrendeavgift tagit hänsyn till förekommande vilttryck utan att detta i realiteten motsvaras av något lägre arrende.

134 SOU 1992109

Man bör se allvarligt på risken för att arrendeavtalen slentrianmässigt tar bort jordägarens ansvar. Samtidigt kan emellertid inte man bortse från att de enskilda parterna ofta är bäst skickade att lösa problemen på egen hand. Som vi påpekat ovan har oftast att räkna man med vissa skador av vilt. I ett fall där parterna, på grund erfarenhet av eller av andra skäl, har möjlighet att i stort förutse vilka skador som kan komma att uppträda kan t.ex. en avtalskonstruktion, innebär som att framtida viltskador beaktas på så sätt att arrendeavgiften sätts lägre än vad som annars skulle ha skett, vara att föredra. Enligt vår mening är det olämpligt att förta parterna möjligheterna att ingå sådana överenskommelser och samtidigt begränsa jordägarens ansvar enligt den föreslagna bestämmelsen, antingen helt eller såvitt gäller visst lägsta ersättningsbelopp. Ett avtalsaltemativ som kan framstå som lämpligt kan t.ex. vara att i arrendeavtalet sätta arrendeavgiften utifrån en tänkt förutsättning att skadorna kommer att uppgå till ett visst belopp och att skador som överstiger detta belopp skall ersättas enligt den föreslagna lagens regler. Härtill kommer att de åtminstone till viss del negativa erfarenheterna av den dispositiva regleringen beträffande innehav av jakträtt inte behöver i fråga friskrivning från upprepas om ansvar för viltskador. Det är trots allt fråga tämligen olikartade om företeelser. Att en arrendator, som för övrigt kanske inte själv jagar, kan vara benägen att avstå från jakträtt behöver inte betyda att han också skulle vara benägen att alltför lättvindigt avstå från rätten till ersättning för skada som orsakas av vilt. Mot bakgrund också att av riksdagsutskottet i l99192JoU5 aviserat informations- och en utbildningskampanj om frågor med anknytning till viltskador finns det enligt vår mening knappast anledning befara dispositiv regel att en kommer att leda till negativa konsekvenser berörd art. av ovan Det skall betonas att en reglering i enlighet med det sagda innebär att det måste ankomma på arrendatorn att inte utan vidare godta en avtalsklausul om att jordägarens ersättningsskyldighet enligt den föreslagna paragrafen beaktats när arrendeavgiften bestämts. Vi vill i sammahanget betona att det knappast kan anses förenligt med god sed i arrendeförhållanden att låta arrendekontrakt innehålla förtryckta klausuler om att föreliggande vilttryck beaktats vid arrendesättningen när detta i realiteten inte skett. Sådana klausuler för närmast tanken till skenavtal och försök att kringgå lag. Vi övergår nu till frågor regler för förfarandet vid bestämmandet om av ersättning för viltskada. En förutsättning för att arrendatom skall kunna få ersättning enligt den föreslagna bestämmelsen bör att han så snart möjligt vara som efter det att han konstaterat ett skadefall underrättar jordägaren om detta. En sådan underrättelse är naturligen stor betydelse för av jordägarens möjligheter att bilda sig uppfattning såväl skadans en om

SOU 1992109 135

orsaker dess omfattning. Avsikten är att parterna gemensamt skall som besiktiga skadorna och försöka komma fram till ett eventuellt ersättningsbelopp. Också när det gäller att bestämma ersättningsbelopp med anledning av att det uppkommit en skada i det enskilda fallet bör parterna ges möjlighet att komma överens. Om man utformar den materiella ersåttningsbestämmelsen så att den blir förhållandevis enkel att tillämpa torde man också skapa förutsättningar för att uppkommande ersättningsfrågor i tämligen stor utsträckning kan lösas genom överenskommelser mellan parterna. Att så skall ske bör vara utgångspunkten. I fråga förfarandet när parterna inte kan komma överens år det om uppenbarligen inte lämpligt att föreskriva arrendenämndsprövning. Däremot ligger det ganska nära till hands att anknyta till de gällande reglerna om syn i 9 kap. 24 28 §§ JB. - En direkt tillämpning av reglerna om syn innebär bl.a. att undersökning och värdering av skadan skall utföras av minst två synemän, vilka i fall av oenighet mellan parterna skall utses av rätten. De angivna bestämmelserna i JB innehåller vidare tämligen utförliga regler jäv, om när synen skall ske och hur den skall utföras, om om dokumentation samt om ersättning till synemännen och om klander. Vilka personer som skall kunna vara synemän framgår av förordningen 1971704 om synemän enligt 9 kap. JB. Vi menar att det i fråga om ersåttningsberäkning, enligt den modell som här förordats, i normalfallet inte fordras mer än en syneman. Även beträffande viltskadoma om man gör en sådan justering med avseende på syneförfarandet återstår emellertid ett antal regler som inte passar för ett förfarande angående värdering av viltskador. Detta gäller i första hand bestämmelserna i 24 § tredje stycket om när synen skall påbörjas och avslutas och i 26 § första stycket om vad som skall undersökas. Ifråga om tidpunkten för synen framstår inte heller den i 25 § första stycket intagna regeln att den skall utsättas till tid då marken år tjänlig helt adekvat. I fråga om viltskadoma bör som regeln i stället vara att synen skall utsättas att äga rum så snart som möjligt. Beträffande det övriga innehållet i 26 § torde problemen kring viltskador inte medföra något behov av att synemännen skall kunna anlita sakkunniga eller biträden enligt tredje stycket. Inte heller finns såvitt gäller fjärde stycket någon anledning föreskriva att synemännen skall göra anteckning om vad som behöver göras för att avhjälpa brist. Man kan också ifrågasätta behovet av att kunna klandra en syn som enbart gäller viltskador. I vart fall synes den frist som anges i 28 § för lång, särskilt när den sätts i samband med bestämmelsen i 26 § fjärde stycket, enligt vilken synemännen har upp till tre månader på sig att presentera synehandlingen.

136 SOU 1992109

Redan de sålunda angivna differenserna ger anledning till tveksamhet i fråga om det lämpliga i att applicera bestämmelserna på om syn frågor om vädering av viltskador. De faktiska förhållanden skall som undersökas vid en ordinär syn skiljer sig ganska avsevärt från förhållandena vid en inträffad viltskada. Bestämmelserna är om syn konstruerade för situationer där i princip hela arrendestället skall synas och där det typiskt sett inte föreligger något behov speciellt av skyndsam behandling. Förhållandena är i fråga viltskador de om motsatta. Beträffande viltskadorna måste man vidare räkna med att det inom korta tidsrymder kan finnas återkommande behov värderingar av såvitt gäller samma fält och gröda. Det är visserligen möjligt att beträffande tvister viltskador föreom skriva att vad som gäller om syn skall tillämpas och samtidigt göra avvikelser av den art som diskuterats En ytterligare omständigovan. het som är ägnad att inge betänkligheter mot applicering vad en av som gäller enligt bestämmelserna är emellertid att de om syn processuella regler som gäller för rättens utseende synemän medför att av man, när parterna inte kan enas om syneman, måste räkna med att det tar åtminstone ett par månader innan beslut föreligger. Med hänsyn till detta bör man överväga att i stället anförtro uppgiften någon myndighet. Det finns anledning att förhålla sig starkt restriktiv till att införa helt nya handläggningsordningar. I en situation där det inte är fråga att om ompröva arrendereglerna i stort bör man i största möjliga utsträckning anknyta nya regler till det befintliga systemet. De diskuterade avvikelserna innebär emellertid att det även i fråga ett system om som i största möjliga utsträckning bygger på de nuvarande reglerna om synemän i själva verket kommer att röra sig från synereglema om en tämligen artskild ordning. Vid sådant förhållande kan det enligt vår mening vara bättre att angripa problemen med viltskador på ett annorlunda sätt. Avsikten är inte att skapa helt handläggningsordning en ny för dessa tvister. Den konstruktion tänker oss utgår från att parterna i första hand skall kunna lösa problemen själva och att deras möjligheter till detta kan ökas genom att de så att säga får viss hjälp utifrån. Systemet kan karaktäriseras som något hjälp till Självhjälp. För av en fall där någon lösning inte kan nås av parterna bör ytterst de vanliga reglerna om talan vid domstol gälla. Den modell tänker år oss följande. Som en utgångspunkt bör som redan angetts gälla att värderingen bör kunna göras av en person. Endast om parterna så önskar eller det annars finns särskilda skäl, såsom att skadorna är mycket omfattande, bör flera utses. Med hänsyn till förväxlingsrisker bör dessa personer inte benämnas synemän. En tänkbar benämning kan värderingsvara

SOU 1992109 137

man. Enligt vår mening kan man dock med fördel använda sig av termen sakkunnig. En möjlighet att komma till rätta med problemet med lång handläggningstid när det gäller domstolens utseende av synemän är att i stället lägga motsvarande uppgift beträffande sakkunnig på länsstyrelserna. Till dessa myndigheters lantbruksenheter finns i dag knutna personer med stor erfarenhet av och kännedom om viltskador. Den kunskap och erfarenhet som således upparbetats i anslutning till den ännu gällande viltskadeförordningen bör kunna tillvaratas också i ett system som bygger på att jordägaren skall vara ersättningsskyldig. Länsstyrelsens beslut om sakkunnig bör mot denna bakgrund kunna fattas ganska snabbt. En åtgärd som ytterligare kan förkorta väntetiden kan vara att länsstyrelsen, på ett liknande sätt i fråga synemän som om enligt 9 kap. JB, på förhand utser några att sakkunniga personer vara i uppkommande värderingsfall. Enligt vår mening bör man beträffande viltskadefallen kunna undvara detaljerade bestämmelser om hur förfarandet kring värderingen skall gå till. Länsstyrelsen bör av uppenbara skäl underlåta att till sakkunnig utse en person som kan jävig, utan att detta behöver anses föreskrivas i lag. Att den sakkunnige med parterna skall överenskomma om lämplig tidpunkt för besiktning och att detta liksom besiktningen skall ske skyndsamt ligger också i sakens natur. Det är också självklart att den sakkunniges iakttagelser på platsen liksom hans värdering skall ske skriftligen. Möjligen kan det däremot synas föreligga behov av en bestämmelse ålägger honom att prestera sitt som utlåtande inom viss tid, t.ex. en månad efter det att besiktningen ägde rum. Inte heller denna fråga är emellertid enligt vår mening sådan att en lagregler-ing kan anses oundgänglig. I likhet med vad som gäller angående synehandlingar bör inte den handling som innehåller den sakkunniges värdering exigibel. Som vara antytts föreligger det vidare inte någon anledning att öppna möjlighet för klander av den sakkunniges värdering. Möjligheten att klandra en syn år av särskild betydelse därför att de förhållanden som synen avser ofta, nämligen i fråga om tillträdessyn och i anslutning till syn förlängning av arrendeavtal, kommer att aktualiseras först vid den betydligt senare tidpunkt då arrendeavtalet upphör. Något sådant behov av att kunna fastställa ett bevisläge för framtida bruk finns inte när det gäller värderingar av viltskador. Inte heller finns det enligt vår mening tillräckliga skäl att förbjuda motbevisning när det gäller den talan som även i fråga om viltskador måste bli följden när jordägaren inte frivilligt betalar den ersättning vartill arrendatom i enlighet med

8 Se den tidigare nämnda förordningen 1971704.

138 SOU 1992 109

värderingshandlingen är berättigad. I praktiken kommer värderingshandlingen ändå att få ett betydande bevisvärde. Farhågor om att det föreslagna systemet kommer att ge upphov till onödiga processer, t.ex. därför att det kan finnas ett förhalningssyfte hos jordägaren, uppvägs i tillräcklig mån av reglerna om skyldighet för förlorande part att ersätta motpartens rättegångskostnader. Vad gäller förfarandet erfordras i lagtexten strängt taget inga andra bestämmelser än att arrendatom snarast skall underrätta jordägaren om inträffad skada och att skadan i fall av oenighet i ersättningsfrågan skall värderas av minst en sakkunnig, som i sista hand skall utses av länsstyrelsen. Vid sidan av detta behövs dock en bestämmelse om ersättning till den sakkunnige. Beträffande denna fråga kan man lämpligen hänvisa till bestämmelsen i 9 kap. 27 § JB. Detta innebär att parterna solidariskt svarar för ersättningen och att de skall svara för hälften var. Regeln bör vara tvingande. Vi är medvetna om att våra förslag i denna del innebär ytterligare ett pragmatiskt inslag av det slag som tidigare tillkommit vid reformeringen av det arrenderättsliga regelverket. Något drastiskt kan man uttrycka det så att det till det befintliga lapptäcket fogas ytterligare en bit. De fördelar som kan stå att vinna med en förenklad ordning av den typ vi ovan föreslagit motiverar dock enligt vår mening att man, i avvaktan på en mera genomgripande översyn av arrendereglerna, i vart fall prövar en sådan modell. Som framgått är det inte fråga om någon processordning. Även de enskilda avtalsvis kan ny om parterna ge den sakkunnige ställning som skiljeman är den sakkunniges uppgift enligt lagförslaget inte sådan. Att på föreslaget sätt tillhandahålla en möjlighet för parterna att snabbt och enkelt få till stånd en opartisk och initierad bedömning av skadorna bör emellertid aktivt kunna bidra till att parterna kan lösa ett problem med viltskador. Vad gäller frågan om ikraftträdande erfordras enligt vår mening inte någon synkronisering i detalj med de nuvarande reglerna om viltskadeersättning, som alltså upphör att gälla vid 1994 års utgång. I sammanhanget bör först erinras om att de båda regelsystemens tillämpningsområden inte är identiska. De här föreslagna bestämmelserna avser som framgått en vidare krets av vilt än den som omfattas av de nuvarande reglerna om viltskadeersättning. Beträffande frågan om övergångsregler är i övrigt följande att notera. De här föreslagna reglerna om skyldighet för jordägaren att ersätta skador av vilt torde med hänsyn till departements- och riksdagsbehandling kunna träda i kraft allra tidigast vid halvårsskiftet 1993. I fråga om nu löpande arrendeavtal bör, med hänsyn till att det rör sig om ny cilvilrättslig reglering, tillämpas den traditionella metoden att anknyta ikraftträdandet till den tidpunkt till vilken avtalet tidigast kan sägas upp genom uppsägning efter lagens ikraftträdande. Detta innebär med nödvändighet att

SOU 1992109 139

reglerna i skilda avtalsrelationer kommer att börja gälla vid olika tidpunkter. Statistiskt sett kommer det i fråga de löpande avtalsom relationerna att vara fråga ett ytterst litet antal förhållanden där de om nya reglerna kan börja gälla före den l januari 1995. Att det i dessa fall liksom beträffande sådana arrenden nyupplåts under perioden som mellan lagens ikraftträdande t.ex. den l juli 1993 och den 31 december 1994 kommer att finnas två system för ersättning av viltskador innebär inte någon betydande komplikation. Från jordägarens ersättningsskyldighet skall av naturliga skäl i förekommande fall kunna avräknas vad arrendatom fram till 1995 kan erhålla från viltskadefonden. En bestämmelse om detta kan, med hänsyn till den korta tidrymd som det rör sig lämpligen tas in bland Övergångsbeom, stämmelserna. Vad slutligen gäller reglernas placering har de föreslagna nyheterna en naturlig plats i 9 kap. JB. Valet står därför mellan att samla alla bestämmelser om jakträtt vid jordbruksarrende i paragraf i detta en kapitel eller att följa den nuvarande systematiken och således fortsättningsvis ha bestämmelser i detta ämne såväl i jaktlagen i 9 kap. som JB. För det förstnämnda alternativet talar främst uppfattningen att samtliga villkor i arrendeförhållandet bör finnas i JB. Å andra sidan

kan hävdas att samtliga regler jakträtt bör finnas samlade i lag.°

om en Uppfattningar i båda dessa riktningar kan försvaras. I detta läge finns det enligt vår uppfattning inte anledning att frångå den systematik som finns inarbetad. Vårt förslag är därför att den grundläggande bestämmelsen om jakträtt i 10 § andra stycket jaktlagen och erinringen om detta i 9 kap. 34 § andra stycket JB får stå kvar. De här föreslagna nyheterna kan lämpligen placeras i omedelbar anslutning till sistnämnda lagrum, dvs. i en ny 34 a

9 Jfr prop. 19868758 52. s.

SOU 1992109 141

6 Klander av syn

Förslaget innebär att tidsfristen för ordinärt klander av en syn förkortas till en månad efter det att synehandlingen delgavs parten. En möjlighet för motparten att klandra syn anslutningsvis införs. Den som vill göra detta skall inge sin stämningsansökan till fastighetsdomstolen inom en månad från det att stämning med anledning av den första talan delgavs honom. En talan som förs anslutningsvis förfaller om den första klandertalan återkallas eller av annat skäl förfaller.

6.1 Gällande regler

Enligt 9 kap. 23 § JB skall avräkning mellan jordägaren och arrendatorn ske när arrendestället avträds. Har parterna överenskommit att avräkning även skall ske vid tidigare tidpunkt gäller det avtalet. I samband med förlängning av arrendeavtalet skall avräkning alltid ske om mer än nio år förtlutit från tillträdet eller från närmast föregående avräkning. Avräkning skall också ske när det vid fastighetsreglering förordnas att arrenderätt skall fortsätta att gälla i den överförda egendomen. De förhållanden som avräkningen grundas på fastställs normalt genom syn. I den angivna paragrafens tredje stycke föreskrivs att avräkning skall grundas på syn vid avräkningsperiodens början och slut om parterna inte avtalat annat. Syn förrättas av minst två synemän, utsedda bland personer som av länsstyrelse förklarats behöriga att hålla syn, och skall utföras enligt närmare regler i 9 kap. 24 27 §§ JB. Bl.a. gäller att det skall upprättas skriftlig handling över allt som förekommer vid synen och att handlingen skall undertecknas av synemännen. Denna synehandling, som inom tre månader från synens avslutande skall delges parterna, är som antytts av stor betydelse för parternas avräkning. Om synen inte klandras gäller den som fullt bevis för arrendeställets skick den dag till vilken synen hänför sig. Motbevisning är då inte tillåten. Bestämmelser om klander av syn finns i 9 kap. 28 § JB. Klander får anföras av part. Detta skall ske genom att parten väcker talan mot den

142 SOU 1992109

andra parten inom två månader från det att synehandlingen delgavs honom. Talan skall enligt 8 kap. 32 § JB väckas vid fastighetsdomstol.

överväganden

6.2 och

förslag

Som Sveriges jordbruksarrendatorers förbund påpekat i skrivelser till justitiedepartementet innebär regeln att parts klanderfrist bestäms en av tiden när han delgavs synehandlingen att parternas möjligheter att angripa synen i praktiken ofta upphör vid olika tidpunkter. För närvarande saknas möjlighet att klandra anslutningsvis. Detta en syn betyder, i förening med gällande processrättsliga grundsatser, att en parts enda möjlighet att få till stånd förändring utfall är en av synens att väcka talan inom den stipulerade tvåmånadersfristen. En syn omfattar normalt ett ganska stort antal skiftande förhållanden på arrendestället. Det torde tämligen vanligt förekommande att vara synemännens ställningstaganden i olika frågor kan uppfattas så att de går ömsom i ena ömsom i andra partens favör. För enskild part en torde det många gånger vara av avgörande betydelse för hans benägenhet att klandra synehandlingen totalt synen om sett ger en enligt hans mening rimlig, eller i vart fall försvarlig, bild förav hållandena på arrendestållet. Ramen för processen vid en domstol bestäms den väckta talan. av Om endast den ena parten väcker klandertalan mot kan synen domstolen således inte ändra till förmån för den andra parten synen även om detta i och för sig skulle framstå materiellt riktigt. Dessa som förhållanden förändras inte i grunden av att Högsta domstolen i NJA 1990 s. 660 förklarat att talefristregeln i 9 kap. 28 § JB inte kan anses hindra den som har klandrat att efter klanderfristens utgång synen ändra sin väckta talan i den mån det är tillåtet enligt 13 kap. 3 § RB. Domstolen uttalade emellertid också att klandrad inte kan antas en syn få något slags partiell rättsverkan i fråga poster inte har om som klandrats. I vart fall numera torde med hänsyn till detta rättsfall få antas att svaranden även utan egen klandertalan kvittningsvis kan - yrka ändring beträffande inte klandrats. poster som Sistnämnda antagande leder beträffande flera sådana fall där part en visserligen anser sig förfördelad i något avseende finner detta men kunna uppvägas av en fördel i någon annan del till slutsatsen att någon förändring av nuvarande regler för klandertalan inte är nödvändig.

1 M. Bäämhielm S. Larsson, Arrendelagen Supplement

1991 s. 9128.

SOU 1992 109 143

Samtidigt kan man emellertid inte bortse från att det nuvarande systemet kan skapa osäkerhet och verka polariserande i förhållandet mellan parterna. Det kan också motverka den återhållande effekt som i enlighet med det sagda ligger i att parterna värderar synehandlingen efter en sammanvägning av det huvudsakliga utfallet av synemännens avgöranden i olika delfrågor. Systemet innebär att en part som delgetts synehandlingen vid en senare tidpunkt än sin motpart kan avvakta med att väcka klandertalan till dess att motpartens frist löpt ut och därigenom åstadkomma ett läge där synehandlingen kan rättas i ena partens favör, utan att motsvarande justeringar annat än kvittningsvis kan - göras till förmån för den andre. Sådana lägen kan åstadkommas så att säga utan ont uppsåt, men också genom medvetna överväganden från partens sida. I båda fallen ger de ett enligt vår mening olämpligt utfall. Motpartems möjlighet att förhindra detta är att väcka talan för säkerhets skull. Den rådande ordningen kan alltså ge upphov till klanderprocesser som egentligen inte är nödvändiga. Detta är till nackdel såväl för samhället som för de enskilda parterna i arrendeförhållandet. Rättegångsbalkens regler om anslutningsvad finns i 50 kap. 2 § och 51 kap. 2 § RB och innebär att en part, som inte själv vädjat mot tingsrättens dom inom den ordinarie vadetiden om tre veckor, får föra talan mot domen med anledning av motpartens vadetalan. Han måste dock ge in sin vadeinlaga inom en vecka från den dag då vadetiden gick ut. Beträffande vattenmål är de angivna tiderna förlängda till fyra respektive två veckor. Ett anslutningsvad är för sin giltighet beroende av att den första vadetalan hålls vid liv. Om den återkallas eller av annat skäl förfaller är också den senare vadetalan förfallen. De omtalade nackdelarna med den nuvarande ordningen i fråga om klandertalan mot syn kan som antytts elimineras genom ett system som kan utformas i ganska nära anslutning till rättegångsbalkens regler om anslutningsvad. 9 kap. 28 § JB kan på ett tämligen enkelt sätt kompletteras med en bestämmelse som i ett fall där ena parten väckt talan om klander ger den klandrandes motpart rätt att också väcka sådan talan oaktat hans frist för självständig klandertalan löpt ut. Ett system som ger möjlighet att väcka klandertalan anslutningsvis kan ge upphov till den negativa effekten att framtida klanderprocesser, typiskt sett, kan komma att bli något mera omfattande än för närvarande. Det är således möjligt att den klandrandes motpart någon gång kan vara benägen att som svar stämningen framställa egna anspråk i något större utsträckning än han skulle ha gjort i en självständig klandertalan. Enligt vår mening uppvägs denna risk emellertid mer än väl av att ett sådant system i enlighet med vad som sagts ovan kan förväntas bringa ned antalet klanderprocesser. En betydelsefull fördel med en nyordning av angiven art är också att domstolen i en process

144 SOU 1992109

om klander kommer att ha bättre förutsättningar att nå fram till lösningar som i ett helhetsperspektiv framstår materiellt som mera riktiga. Vi förordar således att 9 kap. 28 § JB tillförs regel rätt att en om anställa klandertalan anslutningsvis och att denna rätt utformas efter principiellt mönster av de ovan beskrivna paragrafema i rättegångsbalken. Vad gäller den närmare utformningen av en sådan rätt är det

i huvudsak endast frågorna om tidsfristens längd och när den skall

börja löpa som kräver särskilda lösningar. Som strax skall framgå kan det dock ñnnas anledning att också överväga en förkortning av den frist om två månader som för närvarande gäller beträffande självständig klandertalan. En skillnad i förhållande till vad som är fallet i fråga om vad mot tingsrätts dom är att slutdagen för anförande klander bestäms utifrån av när parten delgavs synehandlingen, och inte av dagen då den meddelades. Sistnämnda dag är därför naturligen inte ägnad att bli bestämmande för när tidsfristen skall börja löpa. Den tid inom vilken en anslutningsvis anhängiggjord talan om klander skall väckas mäste anknytas till någon annan tidpunkt. Valet står här mellan flera alternativ. Tiden kan principiellt bestämmas utifrån förhållanden på partens egen sida eller på motpartens. Det inses dock genast att en lösning som går ut på att låta fristen bestämmas utifrån den dag då partens egen tvåmånadersfrist löpt ut inte är gångbar. I fall stor av diskrepans mellan delgivningama synehandlingen skulle sådan av en lösning kunna leda till att möjligheten att väcka talan anslutningsvis i realiteten vore utesluten. Även det innebär möjlighet anföra klander kan om att en parts att komma att upphöra och sedan återuppstå måste tiden på något sätt anknytas till vad som gäller beträffande motpartens förhållanden. Intresset av att tidsmässigt bringa ned den osäkerhet som en löpande klanderfrist innebär ger anledning att välja lösning där fristen för en att väcka talan anslutningsvis anknyts till motpartens faktiska talan vid fastighetsdomstolen. Det förhållandet att sådan lösning innebär att en en parts frister för att väcka självständig klandertalan respektive väcka talan anslutningsvis kan komma att löpa jämsides utgör enligt vår mening inte en sådan olägenhet att lösningen den anledningen bör av förkastas. Det angivna valet av motpartens faktiska talan utgångspunkt för som rätten att väcka talan anslutningsvis kräver emellertid precisering. en Det kan ligga nära till hands att bestämma tidsfristens början till den dag då motpartens talan anhängiggörs. En nackdel med att på detta sätt anknyta tidsfristens början till att motparten ger in sin stämningsansökan till domstolen är dock att den andre parten har svårigheter att förutse när detta senast skall ske. För att kunna göra detta måste han

SOU 1992 109 145

ha vetskap om den tidpunkt då delgivning av synehandlingen ägde rum. En annan nackdel är att han åsamkas besväret att ta reda på om stämningsansökan inlämnats. Ett sådant system kan komma att föranleda ett behov av återkommande förfrågningar från parterna till domstolen om stämningsansökan ingetts. De angivna förhållandena leder enligt vår mening till slutsatsen att fristen för väckande av talan anslutningsvis i stället bör inledas vid den tidpunkt då den första stämningsansökningen delges svaranden. Detta innebär visserligen ett något mera utdraget förfarande i det att domstolen först skall utfärda stämning och att denna skall delges. Även detta innebär av naturliga skäl en viss tidsutdräkt. Likväl framstår lösningen som den mest smidiga. Som vi strax skall återkomma till kan olägenheterna begränsas att den nuvarande tvåmånadersfristen genom för självständig klandertalan förkortas. Ett val av regeln att tiden för att väcka klandertalan anslutningsvis börjar löpa när svaranden delges stämningsansökningen innebär att tidsfristen kan göras tämligen kort, dock inte så kort den tid som om en vecka som gäller enligt RB. Vårt förslag är att den utsträcks till en månad. Som vi redan varit inne på kan sålunda utformad regel innebära en att det går förhållandevis lång tid innan tvistefrågoma kan klarlåggas. Det finns som antytts ett intresse att domstolens prövning kan av inledas och därmed avslutas utan alltför stor tidsutdräkt. Till tiden - om två månader från delgivningen av synehandlingen skall sålunda läggas en tid om en månad samt den tid det tar för domstolen att utfärda stämning och delge svaranden denna. En sådan reglering torde i praktiken många gånger komma att betyda att än tre månader mer förlöper innan samtliga frister löpt ut. Detta är enligt vår mening mindre lämpligt. Förhållandet kan dock åtgärdas i det väsentliga genom att den nuvarande fristen om två månader när det gäller den första talan om klander förkortas. Tidsfristen för klander av syn var enligt 1907 års nyttjanderättslag nittio dagar 2 kap. 13 §. Den nuvarande regeln två månader om tillkom på departementschefens initiativ vid 1972 års reform av JB. Utredningen hade dessförinnan diskuterat förkortning till månad en en men stannat för förslaget att behålla tremånadersfristen. Skälen att var risken för rättsförlust ansågs stor innan den ifrågasätta nyheten blivit allmänt känd, att arrendatorn såvitt gäller tilltrådessyn behöver särskild tid för att lära känna arrendestället och dess brister samt att klandermånaden angavs vanligen komma att löpa under den brådaste skördetiden. Enligt departementschefens uppfattning de betänkligheter var som utredningen anfört överdrivna. I överensstämmelse med vad som

146 SOU 1992109

föreslogs i fråga om klander av arrendenämnds beslut enligt 8 kap. 31 § JB ansåg han att fristen borde bestämmas till två månader. Enligt vår mening kan de farhågor som sålunda angavs i samband med jordabalksreformen även i dag betecknas som överdrivna. En tid om två månader framstår också, även vid beaktande av att en stämningsansökan skall upprättas, som onödigt väl tilltagen. Fristen bör utan vidare kunna förkortas till halva den nuvande tvåmånadersfristen. Detta betyder visserligen att den angivna likheten med vad som gäller enligt 8 kap. 31 § JB upphör. Med hänsyn till att det rör sig om helt olika förfaranden vid arrendenämnden respektive vid syn är olägenheten dock inte särdeles betydande. Skälen för för- - en

kortning i nu aktuellt fall överväger klart. Åtgärden innebär att

man om den här föreslagna ordningen genomförs kommer att kunna räkna med att fristema, sammantagna, normalt kommer ungefär lika att vara långa som den nuvarande. I praktiken torde en reform med den angivna inriktningen leda till att prövningen klandertalan i många av fall kan komma till stånd tidigare än vad fallet är för närvarande. 27 § lagen 1929145 om skiljemän innebär att lagstadgade frister när det gäller att anhängiggöra talan skall iakttas också när tvisten i enlighet med ett skiljeavtal skall prövas skiljemän. De av ovan föreslagna ändringarna i 9 kap. 28 § JB kommer således att slå igenom också i de tämligen talrika fall där klander av syn enligt avtalet skall avgöras av en skiljenämnd.

2 Prop. 197020 Del B 2 1005 s.

SOU 1992 109 147

7 Deposition av arrendeavgift

En arrendator har motfordran han vill dra på som en som av arrendeavgiften ges enligt förslaget rätt att hos länsstyrelsen nedsätta det belopp som motfordringen uppgår till. Han kan därigenom förhindra att arrenderätten förverkas på grund av att beloppet inte betalats till jordägaren. Möjligheten till deposition skall också ñnnas när det råder tvist om storleken av arrendeavgift som skall utgå i inte är till beloppet pengar men som bestämd i avtalet. Vid depositionen skall arrendatom bl.a. ställa säkerhet för jordägarens kostnader för att få beloppet. ut Länsstyrelsen skall underrätta jordägaren deposition om att skett. J ordägaren skall då ha tre månader på sig att visa antingen att han träffat överenskommelse med arrendatom få lyfta om att beloppet eller att han väckt talan i saken arrendatom. mot

1 Gällande

regler

I lagen l92756 om nedsättning hos myndighet finns av pengar generella regler rätt för gäldenär i vissa fall fullgöra om en att betalning att deponera beloppet hos länsstyrelse. genom Som allmän förutsättning gäller att det rör sig förfallen gäld skall erläggas om som i pengar. Nedsättning får ske när borgenären vägrar att ta emot erbjuden betalning liksom när gäldenären på grund borgenärens av bortovaro, sjukdom eller borgenären beroende omständighet annan av är hindrad att verkställa betalningen. Nedsättning får vidare ske i fall där gäldenären inte vet eller bör veta borgenären är när det vem samt är ovisst vem av flera som är rätt borgenär och gäldenären inte skäligen kan anses skyldig att på risk bedöma till vilken dem egen av betalningen skall erläggas. Lagen innehåller föreskrifter bl.a. hur om nedsättningen skall ske, underrättelse till borgenär och förutom om sättningarna för att borgenären skall få lyfta det nedsatta beloppet. Om depositionen föranletts ovisshet angående är rätt borgenär av vem som

måste det, för att utbetalning skall få ske, stå klart genom överens-

kommelse eller domstolsavgörande är berättigad till vem som pengarna. Länsstyrelsen skall huvudregel göra nedsatta som pengar

148 SOU 1992109

räntebärande insättning i bank. I en till lagen anknuten genom förordning finns bestämmelser särskild dagboks- och kontoföring. om Enligt vad också i förordningen får den bankräkning som som anges används för nedsatta medel inte användas för andra medel. Beträffande hyresförhållanden finns en längre gående rätt till deposition. Avsikten är att hyresgästen inte skall behöva avstå från att kvittningsvis göra en motfordran gällande mot vården därför att han riskerar att hyresrätten förverkas han missbedömt rättsläget eller om motfordringens storlek. Bestämmelserna finns i 12 kap. 21 och 22 §§ JB. Hyresgästen ges rätt att hos länsstyrelsen deponera belopp som han vill dra av på hyran därför att han anser att han har en motfordran på hyresvärden. Rätt till nedsättning föreligger också när det råder tvist storleken av hyra som skall utgå i pengar men som inte är till om beloppet bestämd i avtalet. Vid depositionen, som utgör hinder mot att hyresrätten förverkas på den grunden att motsvarande belopp inte betalats till hyresvärden, är hyresgästen bl.a. skyldig att ställa säkerhet. Länsstyrelsen skall underrätta hyresvärden om en deposition. Visar inte hyresvärden inom tre månader från det beloppet förfallit till betalning och underrättelsen sänts till honom att han träffat överenskommelse med hyresgästen om att få lyfta beloppet eller att han väckt talan därom mot hyresgästen, har denne rätt att återfå beloppet. Om talan väckts får beloppet inte lyftas förrän avgörandet vunnit laga kraft. Även vid nedsättning enligt dessa bestämmelser skall beloppet insättas i bank mot ränta, som senare skall betalas till den som får lyfta beloppet. Den nämnda förordningen 1927485 om nedsättning av ovan hos myndighet gäller i tillämpliga delar även pengar som har pengar nedsatts enligt hyreslagens regler kungörelsen 1971703 om redovisning av pengar som har nedsatts hos länsstyrelse. Samma dagbok, konto och bankräkning får användas. Några regler motsvarande de i 12 kap. 21 och 22 §§ JB finns inte för arrendeförhållanden.

x Förordningen 1927485 nedsättning hos om av pengar myndighet.

2 I SOU 199186 har lagts fram förslag till utfomming ett ny av dessa bestämmelser. Med ett undantag de föreslagna bestämmelserna innehåller erinran om hyresgästens möjligheter enligt 1927 års lag är en ändringarna av endast språklig och redaktionell art.

SOU 1992109 149

7.2 Framförda Önskemål om reformer

Sveriges jordbruksarrendatorers förbund har i en skrivelse den 13 juni 1985 till justitiedepartementet påtalat olägenheter med den gällande regleringen på arrenderättens område. Man har redogjort för ett praktiskt fall, vari arrendatorerna oaktat de på grund av att jord- ägaren återtagit en del av arrendestället haft rätt till en avsevärd reducering arrendet under uppsägningshot sett sig tvungna att av betala in hela arrendeavgiften till jordägaren. Samtidigt har de bestritt betalningsskyldighet och väckt talan med yrkande om att få tillbaka beloppet 352 400 kr. Den ifrågavarande jordägaren har enligt förbundet varit inblandad i flera konkurser. Arrendatorerna ser en fara i att så stora belopp måste överföras till ägarens konto utan garantier för att beloppet finns tillgängligt om domstolen beslutar om återbetalningsskyldighet. Enligt vad som anges i skrivelsen är den beskrivna problematiken tämligen vanligt förekommande i praktiken. Förbundet har hemställt att lagstiftningen tillförs regler om nedsättning av arrendeavgift som motsvarar dem som gäller till förmån för hyresgäster.

7.3 överväganden och förslag

1927 års lag om nedsättning av pengar hos myndighet ger bl.a. arrendator rätt att deponera arrendebelopp när han inte kan nå jordägaren för betalning liksom när det råder viss kvalificerad osäkerhet om vem betalningen skall erläggas till. De problem som åskådliggjorts av förbundet löses som framgått inte av den lagen. Arrendelagstiftningen innehåller flera regler som ger arrendatorn rätt till olika former av ersättning av jordägaren. Som exempel kan nämnas bestämmelserna i 8 kap. 9 11 §§ och i 9 kap. 17 19 samt - - 21 §§ JB. I dessa och andra fall där arrendatorn har en senast samtidigt med arrendeavgiften förfallen motfordran på jordägaren har han också, enligt allmänna regler, principiellt rätt att göra avdrag med

motfordringens belopp när han betalar denna avgift Att utöva en

sådan avdragsrätt är dock förbundet med en risk. Om det senare skulle visa sig att arrendatorn saknat fog för avdraget eller för att göra ett så stort avdrag riskerar han, oavsett god tro, uppsägning och förverkande av arrenderätten 8 kap. 23 § JB.

3 En avtalsklausul begränsning kvittningsrätten torde ofta om av vara giltig. Jfr dock 36 § avtalslagen.

150 SOU 1992 109

Det angivna förhållandet torde verka i hög grad hämmande på arrendatoms möjligheter att utnyttja sin principiella rätt, också i fall där han anser sig ha goda skäl för avdraget. Förhållandet framstår som särskilt anmärkningsvärt i situationer där betalningsmottagaren är en person med solvensproblem. Som arrendatorsförbundet varit inne på kan det te sig äventyrligt att till sådan betala belopp en person som motsvaras av en egen fordran på betalningsmottagaren. Det kan rent av upplevas som stötande att en arrendator skall tvingas verkställa en sådan betalning under hot uppsägning och arrenderättens förom verkande. Samtidigt förefaller det inte rättvist eller lämpligt arrendatorn att ge en allmän och långtgående rätt att fullgöra sin betalningsskyldighet på annat sätt än vad som är gängse, dvs. att betala direkt till jordägaren. En begränsning av jordägarens möjlighet att disponera över sitt kapital kan, om den missbrukas, få oönskade konsekvenser. En utgångspunkt, väl värd att notera, är naturligtvis att jordägaren liksom andra borgenärer har ett i hög grad berättigat intresse att fritt kunna av disponera det fordrade beloppet från förfallodagen. Även vid stark betoning jordägarens en av berörda anspråk på att fritt kunna tillgodogöra sig sin egendom kommer man till slutsatsen att en reform på detta område är påkallad. Mot bakgrund inte minst av den betydelse som ligger i att arrendatom betalar i rätt tid framstår det som rimligt att han ges någon form garanti med avseende på sin av prestation. Visserligen är även andra metoder att åstadkomma detta tänkbara, t.ex. en säkerhetsrätt eller direkt rätt att sätta in en mera beloppet på en spärrad bankräkning. Den valts beträffande som hyresförhållanden synes emellertid uppfylla rimliga krav på smidighet och rättssäkerhet. Med hänsyn till att det således finns fungerande en lösning på detta arrenderätten närbesläktade område är det enligt vår

mening inte lämpligt eller ändamålsenligt att närmare överväga några andra metoder. Vi förordar alltså att det i fall det refererade som skapas en möjlighet för arrendatom att fullgöra sin betalningsskyldighet genom deposition och att reglerna utformas efter mönstret i 12 kap. JB. Enligt vår mening bör som förebild väljas den gällande lydelsen. Den i SOU 199186 föreslagna språkliga och redaktionella omarbetningen är ett led i en total och ingripande omredigering 12 av kap. JB och lämpar sig enligt vår mening mindre väl förebild vid som en isolerad inpassning i det nuvarande regelverket på arrendeomrâdet. Samtidigt är dock den uppräkning olika paragrafer idag finns av som i 12 kap. 21 § tämligen överflödig. En annan från ändringsförslaget hämtad innovation bör vara att i lagtexten erinra möjligheterna till om nedsättning enligt 1927 års lag. Som framgått är det inte fråga att införa generell rätt att om en betala arrendeavgift nedsättning hos länsstyrelsen. Depositionen genom

SOU 1992109 151

bör av naturliga skäl inte få avse större belopp än vad som motsvarar den fordran som arrendator-n anser sig ha. I fråga om nedsättning med hänvisning till att det råder tvist om storleken av arrendendeavgift som inte är till beloppet bestämd i avtalet, bör den få avse endast den del av arrendeavgiften som är tvistig. I enlighet med vad som gäller enligt 12 kap. 21 § JB bör sistnämnda grund för deposition endast kunna åberopas när tvisten hänför sig till förutsättningarna eller sättet för

beräkningen

Rätten att deponera är i 12 kap. 21 § JB anknuten till om hyresgästen anser sig ha en motfordran. Att mot bakgrund bl.a. av förhållandena i det refererade fallet begränsa depositionsrätten till exempelvis situationer där jordägarens vilja eller förmåga att återbetala pengarna av någon anledning är nedsatt måste av uppenbara skäl betecknas som praktiskt omöjligt. En avvägning mellan parternas intressen kan däremot förefalla leda till att rätten, till förebyggande av missbruk, borde finnas bara i sådana fall där motfordrans existens verkligen framstår som sannolik. För att reglerna skall få avsedd effekt måste emellertid frågan huruvida en sådan förutsättning är uppfylld överlämnas arrendatorns avgörande. Att komplicera tillämpningen med bestämmelser med antydd innebörd torde heller inte vara nödvändigt. Flera omständigheter motverkar att en möjlighet till deposition skulle komma att missbrukas. Det är inte fråga om att arrendatorn skall komma ifrån någon inbetalningsskyldighet. Vidare måste arrendatom vid en nedsättning iaktta särskilda föreskrifter. Här bör särskilt nämnas skyldigheten att ställa säkerhet för de kostnader

som jordägaren kan få för att få ut beloppet Ett annat förhållande

med sådan verkan är att arrendatorn, i den process som i många fall torde erfodras för att jordägaren skall få lyfta deponerat belopp med ränta, riskerar att tvingas betala jordägarens rättegångskostnader. Ett direkt och upprepat missbruk kan slutligen tänkas bli betraktat som ett sådant åsidosättande av arrendatorns förpliktelser att det föreligger grund att vägra förlängning av arrendeavtalet. Den skrivelse som initierat förslaget avser jordbruksarrende. Problemen torde dock vara desamma inom övriga arrendeformer. De föreslagna reglerna bör därför avse samtliga former av arrende. Med hänsyn till detta bör de placeras i jordabalkens åttonde kapitel. De föreslagna paragraferna, som har en naturlig plats omedelbart efter den nuvarande 12 bör kompletteras med tillämpningsföre-

4 Jfr NJA 1968 s. 262.

5 Jfr NJA 1939 s. 525 och s. 527.

152 SOU 1992109

skrifter motsvarande dem i kungörelsen 1971703 om redovisning av har nedsatts hos länsstyrelse enligt 12 kap. 21 § JB. pengar som

SOU 1992109 153

8 vid

Besittningsskydd gemensamt arrendatorsskap

En jordbruksarrendator som arrenderar ett arrendeställe tillsammans med någon eller några andra personer är enligt nu gällande regler endast i begränsad utsträckning lagligen berättigad att stå kvar som arrendator när en medarrendator lämnar arrendeförhållandet. Innebörden av gällande rätt får dock anses vara att överlåtelserätt i fall då sådan föreligger kan utnyttjas - även för överföring av arrenderätt mellan medarrendatorer. Förslaget innebär att det vid gemensamt arrendatorsskap införs en generell regel om rätt för medarrendator till en förlängning av arrendeavtalet för egen del om någon annan av arrendatorerna sagt upp avtalet. Om jordägaren inte godtar förändringen skall rätten till förlängning beroende vara av tillstånd från arrendenämnden. Sådant tillstånd skall enligt förslaget lämnas om inte jordägaren har befogad anledning att motsätta sig förlängningen.

8.1 Inledning

Frågan om innebörd och eventuell ändring av gällande regler beom sittningsskydd när en medarrendator lämnar arrendeförhållandet har initierats av Samrådsgruppen för arrendatorsföreningarna på och omkring sydsvenska höglandet, som i en skrivelse den 17 november 1989 till justitiedepartementet anfört följande.

Det är förhållandevis vanligt att flera personer gemensamt tecknar sig som arrendatorer av ett arrendeställe. Den dominerande kombinationen är två makar eller sambor, men också bolag av t.ex. syskon, svågrar och liknande intressegrupperingar förekommer. Arrende tillhör de nyttjanderätter där innehavaren har lagfäst rätt till förlängning, s.k. besittningsskydd. Skyddet tycks dock förhållandevara vis begränsat för en arrendator när medarrendatom vill utträda ur förhållandet. De motiv som uttolkama av lagen framför är, att det efter någons utträde inte längre är fråga om samma arrendator som tidigare.

154 SOU 1992109

Hyra är den enda nyttjanderätt inom vilken förhållandet är reglerat i lag. Enligt 12 ka 47 § JB är medhyres äst berättigad till förlängning

hyresvärden skäligen . kan nöjas med ionom hyresgäst.

om som Sedan ändringen av 9 ka 31 §JB genomfördes den 1 januari 1985 . har arrendator rätt att över åta arrendet till make och avkomling. Det förefaller vara ett förbiseende från lagstiftarens sida att make och avkomling som vill fortsätta arrendet kan göra detta övertag, genom medan deras rätt att fortsätta är synnerligen urholkad eller kanske t.o.m. saknas om de stått som medarrendatorer. Logiskt sett borde den senare ställningen gett dem ett starkare utgångsläge. Bland uttolkama av arrendelagstiftningen finns dock sådana som menar att kvarvarande arrendator har fullt besittningsskydd. Eftersom oklarhet och osäkerhet råder skulle arrendatorskåren med tillfredsställelse hälsa ett uttalandei frågan från departementets sida. För oss framstår det som bäst om detta skedde genom tillägg till lagen. Frågan är av väsentlig vikt eftersom vi är inne i tid då många äktenskap och en samboförhâllanden med anknytning till arrende upplöses.

Samrådsgruppen avslutar skrivelsen med hemställan att en om departementet skall överväga en komplettering av arrendelagstiftningen med ett lagrum av samma innebörd som det i 12 kap. 47 § JB.

8.2 Gällande

regler

Bestämmelser om jordbruksarrendatorns besittningsskydd finns i 9 kap. 7 och 8 §§ JB. Huvudregeln är att arrendatom, oaktat jordägaren sagt upp arrendeavtalet, har rätt till förlängning av avtalet om inte vissa i 8 § särskilt angivna förhållanden, såsom att arrenderätten förverkats eller att jordägaren har rätt till s.k. självinträde, är för handen. I sammanhanget kan noteras att ett likartat besittningsskydd gäller i fråga om bostadsarrenden 10 kap. 4 och 5 §§ JB. lagstiftningen innehåller för närvarande inte någon uttrycklig bestämmelse om hur den problematik som föranlett den i 8.1 relaterade skrivelsen skall lösas. Inte heller antyds i aktuella lagförarbeten att frågan varit föremål för särskilda överväganden. Detta öppnar möjlighet för olika tolkningar gällande rättsläge. av Den reglering som enligt 12 kap. 47 § första stycket JB gäller för motsvarande situationer i hyresförhållanden innebär att de olika medhyresgästema har en i viss mån självständig ställning i förhållandet till hyresvärden. Har hyresgästerna på grund av att en av dem sagt upp hyresavtalet eller till följd av annan omständighet, härför sig till som endast en av dem, inte gemensamt rätt till förlängning hyresavtalet av är medhyresgästen som huvudregel ändå berättigad att få hyresavtalet förlängt för egen del. Som förutsättning gäller att hyresvärden skäligen kan nöja sig med honom som hyresgäst. Undantag gäller dock beträffande fall där hyresrätten är förverkad vare sig hyresvärden sagt avtalet att upphöra i förtid eller ej. Även i ett sådant fall kan upp

SOU 1992 109 155

förlängningsrätt emellertid förekomma, nämligen det är fråga om om en make eller sambo och förverkandet beror på annat förhållande än

dröjsmål med betalning av hyran.

En grundläggande fråga när det gäller jordbruksarrendatoremas rätt rör partställningen före och efter det att medarrendatorn utträtt ur arrenderelationen. Är det på arrendatorssidan fråga om en juridisk är partstållperson

ningen trots utträdet formellt sett densamma tidigare När jord-

som ägarens motpart är ett aktiebolag kan förlängningsrâtt således inte vägras under angivande att det inte längre skulle vara fråga om samma partställning. Som utgångspunkt gäller motsvarande i fråga om handelsbolag. I sådana fall kan reglerna i 24 28 §§ lagen 19801102 om handelsbolag och enkla bolag dock föranleda förändring en av partsförhållandet. Finns det i utgångsläget inte mer än två bolagsmän medför den enes utträde att bolaget inom månader därefter skall sex

likvideras 28 §. Övriga i lagen föreskrivna likvidationsgrunder,

såsom att en bolagsman säger upp bolagsavtalet, kan dock läkas genom avtal om utträde eller uteslutning av den person till vilken likvidationsgrunden hänför sig 29 30 §§. - Vanligtvis torde det emellertid i de fall där flera är personer arrendatorer inte vara fråga om någon juridisk utan att de person, om enskilda personerna även i juridisk mening år att betrakta som jordägarens direkta motparter. Så är för övrigt alltid fallet vid gårdsarrenden, som deñnitionsmässigt inte kan föreligga när jord-

ägarens motpart år en juridisk person

Som antytts i Samrådsgruppens skrivelse kan ordet arrendator i de angivna paragrafema uppfattas på olika sätt när det gäller att applicera reglerna på fall där arrendet upplåtits flera personer gemensamt. En nära till hands liggande tolkning är bl.a. mot bakgrund av att arrenderelationen från lagens synpunkt är att beteckna som ett tvåpartsförhållande att ordet arrendator skall syfta på - anses

samtliga de personer som grupp vilka utgör jordägarens motparter i

arrendeavtalet. Att arrendatorerna med avseende på och ansvar rättigheter i sitt förhållande till jordågaren typiskt sett är att se som en

1 I SOU 199186 har lagts fram ett förslag till nya regler 15

kap. 5 och 6 §§. I den här aktuella delen är det endast fråga om redaktionella och språkliga ändringar.

2 I fråga överlåtelse om av en andel i en juridisk person som är arrendator kan utgöra förverkandeanledning, 8 kap. 23 § 4. JB. se

3 T.ex. prop. 197020 Del B 2 861. s.

156 SOU 1992109

enhet torde också uppfattas som normalt av parterna på arrendemarknaden. Det angivna tolkningsaltemativet vinner för övrigt visst stöd i vad som gäller om arrendatoms förköpsrätt enligt lagen 1985658 om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället. Den lagens bruk av ordet arrendator avser, i fall av flera arrendatorer dessa gemensamt. Om arrenderätten innehas av flera måste ett hembud antas av samtliga. I annat fall skall det avvisas Motsvarande gäller beträffande en intresseanmälanf vilket bl.a. betyder medarrendators rätt att om en övergår till någon annan person, så upphör intresseanmälningens verkan även såvitt gäller de kvarvarande arrendatorema. En ny intresseanmälan måste då göras om förvärvaren inte redan gemensam tidigare hade del i arrendet.° en Innebörden av det angivna tolkningsaltemativet blir att besittningsskyddet endast tillkommer arrendatorerna i förening. Om partställningen inte är identisk, utan någon arrendator saknas, är således förlängningsrått utesluten. Även i stället skulle inta ståndpunkten att lagtexten skall om man uppfattas såsom avseende var och en av medarrendatorema torde resultatet komma att bli väsentligen detsamma. Visserligen blir följden av en sådan uppfattning principiellt att varje medarrendator har rätt till förlängning såvitt gäller sin rätt till arrendestället. Eftersom ett arrende inte kan föreligga endast till en begränsad ideell andel förutsätter emellertid denna konstruktion att den kvarvarande arrendatom skulle kunna få till stånd ett utvidgat innehav med hjälp av reglerna om förlängningsrâtt. Även bortsett från det förhållandet det språkligt att kan förefalla mindre adekvat att tala om förlängning när det i själva verket är fråga om en utvidgning framstår en sådan tolkning av gällande rått, i frånvaro av en särskild föreskrift av den art som finns i 12 kap. 47 § JB, som alltför djärv. Lagens regler om arrendatorns besittningsrätt utgör inskränkningar i ägarens rätt att förfoga över sin egendom och bör mot den bakgrunden inte ges en så extensiv tolkning. Visserligen kan här invändas att en förlängningsrätt för kvarvarande

arrendator eller arrendatorer, för att i den aktuella situationen ha

någon substans, rimligen måste gälla även ett Övertagande av den utträdandes andel. Mot detta kan dock i sin tur invändas att det för jordâgaren kan vara av stor betydelse att den utträdande finns med som motpart i förhållandet. Ett beaktansvärt skäl mot ett antagande att

4 Prop. 198485l36 108. Jfr LU 19848535 162. s. s.

5 Prop. 1985842136 99, LU 198485235 143. s. s.

° 19s4s535 145. LU s.

SOU 1992109 157

jordägaren på grund av reglerna om arrendatorns förlängningsrätt skulle skyldig att godta en förändring av partsförhållandet på vara arrendatorssidan är mot den bakgrunden att reglerna inte innehåller någon föreskrift prövning t.ex. arrendenämnd med avseende på om av den kvarvarandes möjligheter att uppfylla arrendeavtalets förpliktelser. Att det således, till skillnad från vad som enligt 9 kap. 31 § JB är fallet beträffande överlåtelse av arrenderätt, inte öppnats någon särskild möjlighet till prövning av huruvida jordägaren skäligen kan nöjas med den kvarvarande arrendatom, alternativt har befogad anledning att motsätta sig förändringen, måste enligt vår mening ses som ett väsentligt tolkningsdatum ägnat att avsevärt reducera sannolikheten av att lagens innebörd skulle vara den här diskuterade. Slutsatsen av allt detta blir enligt vår mening att man i avsaknad av särskilt stöd i lagen, dess förarbeten eller vägledande prejudikat inte har anledning räkna med annat än att den arrendator som är kvar sedan en medarrendator utträtt inte enbart på reglerna om förlängningsrätt kan grunda en rätt till fortsatt innehav för egen del. De frågor som aktualiseras av Samrådsgruppens skrivelse år emellertid inte utömmande besvarade genom detta. Frågan om den kvarvarande arrendatom har möjlighet att, även mot jordägarens vilja, behålla arrendet blir beroende av om han kan förvärva den utträdandes andel på annat sätt än via själva förlängningsrätten. Avgörande blir om arrendatom har möjlighet att förvärva den utträdandes andel enligt de nuvarande bestämmelserna i 9 kap. 31 § JB. Som vi redan tidigare i detta betänkande redogjort för är den arrenderättsliga utgångspunkten att arrendatom inte utan jordägarens samtycke får överlåta arrenderätten 31 § första stycket. I fall då arrendeavtalet är slutet för en tid av minst tio år gäller dock den dispositiva regeln att överlåtelse får ske till annan med vilken jordägaren skäligen kan nöjas om jordägaren inte inom en månad antagit ett erbjudande från arrendatom att återta arrendestället och

betalar skälig ersättning för arrenderättens värde andra stycket.

Beträffande arrenden för viss tid gäller vidare, enligt paragrafens tredje stycke, den tvingande regeln att arrendatom med arrendenämndens tillstånd får överlåta arrenderätten, om den avser ett utvecklat eller utvecklingsbart lantbruksföretag, till sin make eller avkomling. Sådant tillstånd skall ges om jordägaren inte har befogad anledning att motsätta sig överlåtelsen. De angivna bestämmelserna gäller även

arrendatorns dödsbo se fjärde stycket och skall tillämpas också på

arrenderättens övergång genom bodelning, arv, testamente, bolagsskif-

te och liknande förvärv femte stycket.

En överlåtelse får till följd att förvärvaren träder in i överlåtarens rättigheter mot jordägaren, således bl.a. när det gäller rätt till förlängning av arrendeavtalet.

158 SOU 1992109

Som vi tidigare noterat är det i praktiken ovanligt att arrendatom har överlåtelserätt enligt 31 § andra stycket. I de fall där två makar gemensamt har partsställning på arrendatorssidan är det vanligt mera att förutsättningar för överlåtelserätt föreligger. Detsamma gäller i sådana fall där föräldrar och barn är parter och förälder utträder. en En förutsättning för att arrendenämnden skall lämna tillstånd till överlåtelsen är som framgått att jordågaren inte har befogad anledning att motsätta sig överlåtelsen. I sammanhanget bör för fullständighets skull noteras att överlåtelserätten är betydligt omfattande vid bostadsarrende. mera Utgångspunkten är visserligen också på det området att arrenderätten inte får överlåtas utan jordägarens samtycke 10 kap. 7 § första stycket. Vid visstidsarrenden får arrendatom, arrendenåmnden inte om dispenserat från bestämmelserna, emellertid överlåta arrenderätten till annan med vilken jordägaren skäligen kan nöjas. Huvudregeln är därvid att arrenderätten och arrendatom så önskar, byggnader och om andra anläggningar på arrendestället först skall erbjudas jordägaren till inlösen andra stycket. Sådant hembud krävs dock inte övergången om

sker genom bodelning] arv eller testamente, exekutiv auktion

genom eller i arrendatorns konkurs tredje stycket.

Att dessa bestämmelser kan användas för att överföra flera en av medarrendatorers andel arrenderätten till den kvarstå av som avses som arrendator är visserligen inte klart fastslaget. I litteraturen återfinner man tvärtom uttalandet att bestämmelsen i 9 kap 31 § knappast är . tillämplig och hustru såsom arrendator önskar om man gemensam överföra arrenderätten till makarna. a Något motsvarande en av uttalande görs däremot inte såvitt gäller överlåtelserätten vid bostadsarrende. Inte heller till denna fråga finner man någon klar lösning i lag, förarbeten eller rättspraxis. Enligt vår mening det emellertid i hög vore grad egendomligt och ologiskt lagstiftningen hade innebörd - - om en

som den citatet ger uttryck för. Ändamålssynpunkter talar entydigt i

riktning för att en överlåtelserätt också bör omfatta det fallet att anses förvärvaren redan är innehavare till del arrenderätten. En makes en av eller avkomlings intresse och behov att överta arrendestället är av naturligen inte mindre den anledning att han eller hon redan har av en del av arrenderätten. Strängt taget är det bara det förhållandet att

7 Bodelning kan numera ske även med anledning av att ett samboförhållande upplöses 5 § ff. lagen 1987232 sambors om gemensamma hem.

8 M. Bäärnhielm S. Larsson, Arrendelagen 9 150. s.

SOU 1992109 159

lagtexten även här talar om arrendatorn och att detta i enlighet med vad som sagts ovan i förekommande fall får anses beteckna arrendatorerna i förening som talar emot att överlåtelseregeln skall gälla anses även beträffande andelsöverlåtelse. Konstruktionen att flera personer gemensamt överlåter en rättighet till någon som också finns med på överlåtarsidan kan således sättas i fråga på rent juridiska grunder. Att, i avsaknad av särskilda uttalanden i förarbeten och vägledande praxis, tillmäta förhållandet en sådan betydelse emellertid, med hänsyn vore till dess i så fall närmast orimliga konsekvenser, att hårdra den juridiskt-tekniska överbyggnadens betydelse. Som samrådsgruppen angett kan det många gånger tänkas vara så att en tidigare medarrendator rent av är bättre skickad att ta över arrendet än vad den som inte tidigare stått som arrendator är. Detta förhållande förtjänar framhållas men kan dock inte vara av avgörande betydelse för lagtextens tolkning. I sammanhanget skall betonas att det även i fall av delvis övertag från make eller ascendent skall göras en prövning bl.a. av om förvärvaren har sådana kvalifikationer och möjligheter i övrigt att jordägaren inte har befogad anledning att motsätta sig överlåtelsen.° Att överlåtelsen i de angivna fallen inte hela arrenderätten, avser utan endast en andel, kan alltså enligt vår mening inte rimligen antas innebära en försämrad ställning för den kvarvarande arrendatom. Innebörden av den gällande rätten bör i stället att arrendaanses vara torn i de här aktuella specialfallen skall även den de anses avse ene av principiellt överlåtelseberättigade medarrendatorerna.

överväganden

8.3 och

förslag

De tolkningar av gällande rättslåge gjorts i det föregående som avsnittet innebär att kvarvarande jordbruksarrendatorer endast i tämligen begränsad utsträckning är lagligen berättigade att stå kvar som arrendator när en medarrendator lämnar arrendeförhållandet. Reglerna om förlängningsrätt innefattar inte någon rätt att ta över en medarrendators andel. Inte heller finns det någon generell överlåtelserätt mellan medarrendatorer. Det förhållandet att överlåtelse avses ske till en medarrendator behandlas principiellt på sätt samma som när en arrendator önskar sätta en från arrendeförhållandet fristående person i sitt ställe. Situationen regleras i nuläget av bestämmelserna i 9 kap. 31 § JB, vilka innebär starkt beskuren en

9 Se om denna prövning prop. 198384136 s. 60.

160 SOU 1992 109

överlåtelserätt. Överlåtelserätt föreligger makar emellan och när det gäller övertag från någon i föräldraledet. Man kan beträffande många praktiska fall ställa sig tvekande till det ändamålsenliga i att besittningsskyddet är så begränsat när det gäller gemensamma arrenden. Ett besittningsskydd innebär ett väsentligt incitament till en god skötsel och långsiktiga insatser på arrendestället. Också mera socialt betingade behov av en tryggad möjlighet till framtida bruk av arrendestället är av naturliga skål stora även i fall där det är fråga om gemensamt arrende. De sociala skälen blir särskilt framträdande när det finns familjeband mellan arrendatorerna. Skälen för ett utökat besittningsskydd är således vägande. Det finns emellertid också skäl som talar emot åtgärden att nu införa en reglering för jordbruksarrenden motsvarande den i 12 kap. 47 § första stycket JB. Förhållandena skiljer sig mellan å ena sidan jordbruksarrendet och, å den andra, hyresförhållandet och bostadsarrendet. Beträffande sistnämnda nyttjanderätter måste upplâtarens intresse typiskt sett anses vara tillgodosett om den kvarstående hyresgästenarrendatom kan betala hyranarrendet och i övrigt uppfylla de förpliktelser som följer av avtalet. Nyttjanderättshavarens personliga egenskaper är oftast av underordnad betydelse. I det typiska hyresförhållandet är det dessutom fråga om upplåtelse i stor skala. Eftersom det huvudsakliga syftet med avtalet är att nyttjanderättshavaren skall tillförsäkras en bostad blir de sociala hänsynstagandena centrala. Vid jordbruksarrende år det fråga om näringsverksamhet. Arrendatorns rent personliga förutsättningar att hävda jorden och hålla byggnaderna i stånd träder här i förgrunden. Jordägaren har därför ett långtgående anspråk på inflytande över valet av arrendator. Dessa och andra i 2.4.2 omtalande faktorer utgör grunden för det förhållandevis stränga substitutionsförbudet vid jordbruksarrende. Vid hyresförhållanden är det vidare långt mera vanligt förekommande att flera personer har del i nyttjanderätten. De tolkningar av gällande regler som gjorts ovan innebär att betydelsen av de problem som åskådliggjorts av samrådsgruppen reduceras något. Problemen kvarstår dock i fråga om de rent affärsmässigt grundade kompanjonskapen, i de fallen där arrendatorerna är sambor eller syskon, samt i den situationen att föräldrar och barn i utgångsläget är arrendatorer och barnet vill utträda. I sammanhanget bör anmärkas att vårt ovan i kapitel 2 redovisade förslag till ny reglering i fråga om investeringar är ägnat att ytterligare något reducera behovet av en reform på detta område. Det förslaget kommer om det genomförs sannolikt att leda till en framtida ökning av antalet fall där överlåtelserätt föreligger för arrendatom. Ett tillstånd från arrendenämnden att utföra en investering kan således, om jordägaren inte löser in egendomen, komma att ge en utträdande

SOU 1992 109 161

arrendator möjlighet att överlåta sin del till medarrendator. Även en om den överlåtelserâtten, i fall flera subjekt på arrendatorssidan, av som utgångspunkt bara kan utnyttjas av arrendatorerna i förening bör den innefatta en principiell möjlighet att avyttra den utträdandes andel

av arrenderätten till sin kvarstående medarrendator se 10.1 under 9

kap. 31 a §. Förutsättningen bör självfallet att jordägaren vara skäligen kan nöjas med honom arrendator. som ensam Som framgått i kapitel 2 bör någon generell utvidgning överav låtelserätten inte ske Detta gäller också överlåtelse inom familj. nu. Frågan om jordbruksarrendatoms överlåtelserätt i familjerelationer har relativt nyligen varit föremål för omprövning. De beskrivna ovan reglerna om överlåtelse av arrenderâtt till make och avkomling trädde i kraft så sent som vid årsskiftet 198485. I det sammanhanget diskuterades också frågan om denna rått borde omfatta även överlåtelser till syskon och syskonbam. Det reservationsförslag låg till som grund för den utökade överlåtelserätten omfattade även dessa båda grupper. En så vidsträckt överlåtelserätt avvisades emellertid i propositionen. Det framhölls som inkonsekvent att arrendator skulle en ha rätt att överlåta till syskon och syskonbarn, medan jordägarens rätt till självinträde i 9 kap. 8 § 3.. JB är begränsad till han själv, hans om make eller avkomling skall bruka arrendestållet. Dessutom angavs det inte vara särskilt vanligt att syskon eller syskonbam tagit del i jordbruksdriften på arrendestället. I viss anslutning till vad som beträffande överlåtelse till nära anhörig flera gånger uttalades vid den senaste reformen på överlåtelserättens område borde det kunna förutsättas höra till ovanlighetema att jordägaren vägrar samtycke till att en person, tidigare som genom engagemang i det gemensamma arrendeñrhållandet visat sig ha tillräckliga kunskaper och ekonomiska förutsättningar, står kvar som ensam arrendator sedan kompanjonen trätt ut. Det står emellertid knappast i motsättning till de angivna förhållandena att nu genomföra reform går ut på att skapa en som en laglig möjlighet för kvarvarande arrendator efter särskild prövning att i det enskilda fallet fortsätta driften arrendator. Som - som ensam framhållits ovan är skälen för en sådan reform vägande. Visserligen är det fråga om en förhållandevis liten arrendatorer och visserligen grupp kan man beträffande sådana arrendeförhållanden etableras först i som framtiden dessutom ifrågasätta de praktiska möjligheterna att lagstiftningsvägen, dvs. mot en jordägares vilja, åstadkomma överen

1° Prop. 198384136 s. 60.

T.ex. prop. 198384136 59. s.

162 SOU 1992109

taganderätt som är relaterad till gemensamt arrendatorsskap. Reglemas genomslagskraft i framtida uppkommande arrenderelationer kommer av naturliga skäl att i stor utsträckning bero på jordägarens inställning. Görs reglerna dispositiva finns möjligheten att de avtalas bort. Alternativet med tvingande lagstiftning kan komma att föranleda den jordägare som inte vill träffas av reglerna att fortsättningsvis inte sluta avtal med mer än en arrendator som motpart. För den enskilde jordbruksarrendatorn, som kanske under lång tid verkat på arrendestållet, måste det emellertid vara av stor betydelse att ha en i lag tryggad rått att kvarstå som arrendator om medarrendatom någon anledning skulle vilja lämna sitt arrendatorsskap. En sådan av rätt torde även främja att verksamheten på arrendestället utvecklas på ett lämpligt sätt. Någon form av besittningsskydd kan som nämnts förväntas bidra till ett aktivt och långtgående engagemang när det gäller att tillvarata de förutsättningar som finns på arrendestället. Ett betydelsefullt skäl är också att den nuvarande ordningen tydligen kan motverka ändamålsenliga anpassningar i det att arrendatorerna onödigtvis kan tvingas att bli kvar i ett förhållande även sedan de faktiska förhållandena, som deras samverkan vilar på, förändrats. Om det föreligger en besittningsbrytande grund enligt redan gällande regler bör någon förlängningsrätt inte föreligga. I förhållande till bestämmelserna i 12 kap. 47 § första stycket JB bör den ytterligare begränsningen göras att förlängningsråtten bara gäller de fall där medarrendatorn lämnar förhållandet efter egen uppsägning. Som antytts bör rätten att fortsätta som ensam arrendator dock inte vara ovillkorlig. För jordägaren kan det, som vi tidigare varit inne på, av uppenbara skäl vara betydelsefullt att en viss person finns med i bilden som medarrendator. Detta intresse kan framstå som välmotiverat på rent objektiva grunder. Frågan om den som önskar kvarstå som arrendator skall ha rätt att överta arrendestället för egen del bör därför, om jordägaren motsätter sig förändringen, göras beroende av en prövning i arrendenämnden. Beträffande denna prövning bör motsvarande förutsättningar gälla som i fråga om överlåtelserått till make eller avkomling. Som framgått innebär detta att arrendenämnden skall pröva huruvida jordägaren har befogad anledning att motsatta sig förlängningen. Det här aktuella kravet bör i lagtexten uttryckas på ett likartat sätt. Mot bakgrund av att den metoden valts för hyresförhållandena är det enligt vår mening lämpligast att utforma den ifrågavarande rätten som en rätt till förlängning av arrendeförhållandet för egen del. I linje med detta ligger också att regeln inte bör inverka på medarrendatoms

2 Jfr prop. 1983842136 s. 50

SOU 1992 109 163

skyldighet att stå kvar arrendator under hela den avtalade som arrendeperioden. Den föreslagna nyordningen skall således inte kunna utnyttjas av en arrendator för att lämna arrendeförhållandet i förtid. I fråga om placering innebär den valda konstruktionen att den föreslagna regeln bör ges en plats bland de nuvarande reglerna rått till om förlängning av arrendeavtalet i 9 kap. JB. Enligt vår mening kan den med fördel placeras i en ny 8 a Som angetts bör prövningen ske vid arrendenämnden. Detta föranleder en komplettering 1 § lagen arrendenämnder och av om hyresnämnder. I enlighet med vad som i 2.4.5 föreslagits beträffande beslut enligt 9 kap. 31 a § fjärde stycket JB bör klander inte kunna ske. En föreskrift om detta bör således tas in i 8 kap. 31 § andra stycket.

SOU 1992109 165

9 Kostnader och regionalpolitiska

konsekvenser

En inte oväsentlig del den nuvarande företagsverksamheten i av glesbygdsområden utgörs av arrendejordbruk. Arrendeformen kommer även i framtiden att utgöra ett viktigt komplement till jordbruksdrift på

mark. De allmänna regionalpolitiska efekterna av förslagen år

egen mot denna bakgrund närmast uppenbara. Att, inte minst i ett läge där förutsättningarna för jordbruksdrift i skilda avseenden är osäkra, lägga grund till ett gott investeringsklimat inom arrendejordbruket år en ägnat att bidra till upprätthållandet för landsbygden godtagbar av en regionalpolitisk balans. Genom att skapa förutsättningar för ett bibehållande och en utveckling av denna företagsform öppnar man också möjligheter att bibehålla och utveckla andra former av verksamhet offentlig och privat på orten. Att investeringar kommer till stånd ger således i sig upphov till arbetstillfällen, t.ex. för olika mindre entreprenörsföretag. Genom att det skapas arbetstillfällen inom skilda företagssektorer ökar möjligheterna för människor att bo kvar på eller flytta till orten, vilket i sin tur leder till en uppkomst av arbetstillfällen inom olika verksamheter av servicenatur, osv. Även de i övrigt föreslagna förändringarna arrendelagstiftningen av innebär att förutsättningarna för att bedriva ett aktivt jordbruk i arrendeform förbättras i olika avseenden. Förslagen ligger således väl i linje med de av riksdagen fastlagda målen människor tillgång till arbete, service och god miljö att ge oavsett de bor i landet Dir. 199250. I fråga om dessa mål var innebär förslagen inga synbara negativa effekter. Effekterna på den ofentliga kostnadsszzlan är huvudsakligen relaterade till arrendenämndema. Genom möjligheterna till klander, och i vissa fall överklagande av fastighetsdomstolens avgörande, får en del förslagen visst genomslag också i de domstolar som handlägger av fastighetsmål.

166 SOU 1992 109

Av förslagen är det emellertid i huvudsak endast det investeringom ar på arrendestället som kan komma att få någon märkbar mera inverkan på verksamheten i arrendenåmnder och domstolar. Att införa en möjlighet till arrendenämndsprövning framtida investeringsåtav gärder, inlösenersättningar och frågan förvårvare är godtagbar om en som arrendator innebär att det skapas nya uppgifter för dessa nämnder. De nya uppgifterna kan inte sägas bli uppvägda någon minskning av med avseende på andra måltyper. Enligt vår bedömning kan man emellertid på goda grunder förvänta sig att de reglerna kommer nya att leda till en väsentligt ökad frekvens överenskommelser av om investeringar och att reglerna således många gånger i realiteten får genomslagskraft i enskilda fall utan att arrendenämnden behöver

blandas in. Ökningen av nämndernas och domstolarnas arbetsbörda

- kan mot den bakgrunden förväntas bli förhållandevis liten. Förslaget om ersättning vid viltskador innebär i inledningsskedet en högst marginell ökning av länsstyrelsernas uppgifter. Denna ökning kommer sannolikt att jämnas ut att möjligheterna till ersättning av ur viltskadefonden upphör i och med 1994 års utgång. De kostnader för de sakkunnigas besiktning och värdering uppkommer i enskilda som fall skall enligt förslaget inte belasta staten. Den ökning länsstyrelav sernas uppgifter som föranleds förslaget möjlighet att deponera av om arrendeavgift måste också betecknas marginell. som Den allmänna samhällsnyttan de föreslagna förändringarna för av arrendejordbruket kan inte uppskattas i Det är emellertid pengar. tydligt att en förändring av särskilt reglerna investeringar på sikt om kommer att bidra till ett bättre konkurrensläge i förhållande till bl.a. utländska jordbruksproducenter. Detta är naturligen stor betydelse av inte minst med hänsyn till den pågående europeiska integrationsproces-

sen.

SOU 1992 109 167

10 Specialmotivering

10.1 Förslaget till lag om ändring i jordabalken

8 kap.

12 a och 12 b §§ Paragrafema som är nya reglerar förutsättningarna för att arrendatom skall ha rätt att prestera betalning av arrendeavgift genom nedsättning hos länsstyrelsen och verkningarna av en sådan deposition. Reglerna, utformats efter förebild av vad som enligt 12 kap. 21 och 22 §§ som JB gäller för hyresförhållanden, har kommenterats i 7.3.

21 § Tillägget i paragrafens tredje stycke har gjorts för att undanröja eventuell tveksamhet om vilka regler som skall tillämpas i fall då det konkurrens mellan reglerna i 8 kap. 21 § och de kan synas föreligga i 9 kap. 31 § JB. Om bakgrunden, se 2.4.4, slutet, och 2.4.5, slutet. a

26 § I ett fall där jordägaren och arrendatorn inte kan komma överens om ersättning och andra villkor vid en inlösen enligt 9 kap. 31 a § JB kan frågan avgöras av arrendenämnden 9 kap. 31 a § tredje stycket. Nämndens avgörande skall enligt den föreslagna ändringen av 32 § lagen 1973 188 arrendenämnder och hyresnämnder kunna läggas om till grund för verkställighet.

Ändringen i 26 § innebär att den allmänna regeln om tvåårspreskrip-

tion i fråga fordringsanspråk på grund arrendeförhållanden blir om av tillämplig också på sådana anspråk som har sin grund i den nya 31 a § tredje stycket.

31 § Paragrafen reglerar parternas möjlighet att klandra ett beslut av arrendenämnden. Att den nuvarande uppråkningen i första stycket av

168 SOU 1992 109

9 kap. 17 och 21 §§ tagits bort är följd den redaktionella a en av översyn som föreslagits i kapitel 4. Dessa bestämmelser motsvaras efter omredigeringen 18 § respektive 19 av Tillägget av 9 kap. 22 § år en följd att frågor ändring av om av arrendeavgift enligt förslaget fortsättningsvis skall ankomma på arrendenämnden som första instans.

Övriga ändringar i paragrafens första stycke innebär möjlighet

att ges till klander av arrendenämndens beslut i frågor tillämpning om av de nya bestämmelserna i 9 kap. 20 § investeringstillstånd och i 9 om kap. 31 a tredje stycket bestämmande villkor vid inlösen. om av Av skäl som redovisats i 2.4.5 går förslaget ut på att arrendenämndens avgörande i fråga om en tilltänkt förvärvare skall godtagbar anses som arrendator inte skall kunna klandras. Motsvarande skall enligt förslaget gälla beträffande arrendenämnds beslut i fråga förlängom ningsrätt när ett gemensamt arrendatorsskap upplöses 9 kap. 8 §. a Bestämmelser om detta har intagits i paragrafens andra stycke.

33 § I paragrafen regleras möjligheten att föra talan mot fastighetsdomstolens avgörande av arrendefrågor. Liksom när det gäller 31 § år bottagandet av 17 a och 21 §§ samt tillägget med 19 § följd den en av i kapitel 4 föreslagna omredigeringen 9 kap. 15 22 §§ JB. av - De övriga ändringarna i paragrafen innebär att fastighetsdomstolens avgörande av frågor investeringstillstånd enligt 9 kap. 20 om om villkorsändring enligt 9 kap. 22 § villkoren samt om vid en inlösen enligt 9 kap. 31 a § inte skall kunna överklagas.

9 kap.

8 § Av skäl som utvecklats i 2.4.2 innebär vårt förslag till regler nya beträffande investeringar på arrendestället att jordägaren i fall där ett arrendatom gjort investering i enlighet med bestämmelserna i 9 en kap. 20 § JB i normalfallet skall kunna välja mellan att låta arrenda-

tom avyttra arrenderätten och att lösa in egendomen. I situation där en ñrlängningsrätt saknas grund någon bestämmelse i 9 kap. 8 § av JB har arrendatom emellertid inte någon möjlighet överlåta att arrenderätten. Som också utvecklats i 2.4.2 skall jordägaren enligt förslaget vara skyldig att lösa in egendomen i ett sådant fall. Detta framgår av regeln i 9 kap. 31 § JB. En erinran detta har intagits a om i form av ett nytt tredje stycke i 8

SOU 1992109 169

8 a § Paragrafen är ny. Den avser det fallet att flera är engagerade personer i ett gemensamt arrendatorsskap. Regeln eller flera kvarvarande ger en arrendatorer rätt att under vissa förutsättningar få arrendeavtalet förlängt trots att en medarrendator träder ut arrendeñrhållandet. ur Om jordägaren inte godtar den eller de kvarvarande arrendator som kan frågan avgöras av arrendenämnden. En förutsättning för rätt till fortsatt arrende skall enligt förslaget att jordägaren inte har vara befogad anledning att motsätta sig förlängningen. Bedömningskriteriet motsvarar det i 31 § tredje stycket. Bestämmelserna har utformats efter delvis förebild 12 kap. 47 § av första stycket JB. De skäl på vilka förslaget bygger har redovisats i kapitel 8. Lagen bör kompletteras genom överenskommelser mellan de gemensamma arrendatorerna bl.a. med avseende på regler dem emellan i händelse av att den ene av dem skulle avlida.

16 §

Ändringen är en följd den omredigering föreslagits i kapitel 4.

av som De bestämmelser som tillagts paragrafen i andra och tredje stycket motsvarar utan materiell ändring dem för närvamde finns i 9 kap. som 20 § JB.

I 7 a §

Paragrafen föreslås utgå. Ändringen är en följd den omredigering

av som föreslagits i kapitel 4. Paragrafens innehåll flyttas utan materiell förändring till 18

18 §

Ändringarna i första, andra samt fjärde sjätte styckena är följd

- en av den omredigering som föreslagits i kapitel 4. En utgångspunkt för våra överväganden har som där angetts varit att de nuvarande reglerna i 17 a och 18 §§ i stora delar är så likartad innebörd att de med av fördel kan sammanföras till paragraf. en gemensam De nuvarande förutsättningarna för byggnadsskyldighet enligt 17 § a första stycket återñnns efter förändringen i 18 § första stycket Motsvarande förutsättningar för byggnadsskyldighet enligt 18 § i dess nuvarande lydelse har intagits i 18 § första stycket 2. Som tidigare framhållits är det i de angivna delarna endast fråga om redaktionella ändringar. Några förändringar gällande rättsläge är av således inte åsyftade. När det gäller paragrafens tredje stycke år det däremot inte enbart fråga om ändringar med anledning den nämnda omredigeringen. De av nuvarande reglerna i 19 om skyldighet för arrendatorn att åtgärda

170 SOU 1992109

brandskador och rätt för honom att erhålla ersättning för de därav föranledda nödvändiga kostnaderna, flyttas hit. Samtidigt har arrendatorns rätt till ersättning begränsats på så sätt att jordägarens ersättningsskyldighet skall gälla kostnader som överstiger ett visst belopp, som kan betraktas som en arrendatorns självrisk. Dessutom har regelns tillämpningsområde utvidgats till att omfatta även skador på grund av andra olyckshändelser än brand. Reglerna har kommenterats i kapitel 3. Jordägarens ersättningskyldighet har i bestämmelsen angetts avse den del av den nödvändiga kostnaden som överstiger ett halvt basbelopp. Regeln härom är dispositiv.

19 §

Ändringen är en följd av den omredigering som föreslagits i kapitel 4.

De nuvarande bestämmelserna om ansvar vid brandskador har i något förändrat skick flyttats till 18 § tredje stycket. Till den nya 19 § har i stället förts den nuvarande regeln i 21 § första stycket, om jordägarens byggnadsskyldighet såvitt gäller ny täckdikning. Regelns materiella innehåll är oförändrat.

20 § Paragrafen innehåller de nya bestämmelserna om möjlighet för arrendatom att skydda sina anspråk med avseende på en investering. Bestämmelserna skall sättas i samband med de som ges i den likaledes nya 31 a Förutsättningarna för att arrendatom skall ges tillstånd till en investering och för hans rätt att utföra investeringen regleras i denna paragraf medan rättsföljderna av att arrendatom utfört investeringen regleras i 31 a Paragrafen kan, liksom 31 a inte avtalas bort i arrendekontraktet. Däremot kan parterna när det gäller frågor om en konkret investering som uppkommer under arrendeperioden skapa egna lösningar som avviker från dem som bestämmelserna anger. Avsikten är att parterna, när en konkret fråga om att investera uppkommer, i första hand skall försöka komma överens i de olika frågor som sammanhänger med investeringen. Först om sådan överenskommelse inte kan nås blir det fråga om arrendenämndsprövning och att tillämpa övriga bestämmelser i förslaget. Om parterna kommer överens i investeringsfrågan bör det också vara upp till dem att, liksom i dag, bestämma inte bara om finansiering och därmed sammanhängande frågor utan också om verkningarna i övrigt, t.ex. egendomens behandling när arrendeförhållandet upphör. Ett avtal om en investering kan hänvisa till bestämmelserna i 31 a Avtalet kan emellertid också föreskriva andra verkningar. Man kan exempelvis tänka sig att någon av de i den paragrafen angivna

SOU 1992109 171

verkningarna utesluts eller att jordägaren tar på sig längre gående en skyldighet att lösa in investeringen. Bestämmelserna är inte avsedda att rubba arrendatorns nuvarande rättigheter när det gäller att företa investeringsåtgärder på egna arrendestället. Tillstånd skall enligt första stycket sökas av arrendatom. Ansökan görs hos arrendenämnden. Vilka förutsättningar som skall vara uppfyllda för att tillstånd skall kunna ges har diskuterats i 2.4.2. Investeringen skall för det första kunna antas vara till varaktig nytta för jordbruket på arrendestället.

Åtgärden skall framstå företagsekonomiskt försvarlig. Kravet är

som emellertid inte lika högt som enligt motsvarande föreskrift i bestämmelserna om jordägarens byggnadsskyldighet. Det bör dock, för att tillstånd skall kunna meddelas, finnas anledning anta att åtgärden kommer att ge ett positivt bidrag till den avsedda produktionen på arrendestället. Som framhållits i 2.4.2 ligger i begreppet varaktig nytta också ett krav på att åtgärden skall viss omfattning. Tillstånd vara av skall således inte kunna ges för sådana åtgärder som är förhållandeav vis obetydlig omfattning. Var gränsen skall gå i det enskilda fallet bör avgöras med hänsyn till omständigheterna i det fallet. Att investeringen skall vara till nytta för jordbruket arrendestället skall tolkas på samma sätt som motsvarande lokution i 9 kap. 18 § första stycket. Även när det gäller de övriga förutsättningar som skall vara uppfyllda är det fråga om en utpräglat individualiserad prövning. Regeln har i lagtexten uttrycks så att intresset att investering sker av skall överväga jordågarens intresse av att den inte kommer till stånd. Det är alltså fråga om att göra en avvägning mellan parternas intressen med avseende på den aktuella investeringen. I lagtexten har som en särskild faktor nämnts att skall ta hänsyn till förhållandet mellan man den ifrågavarande investeringen och arrendeställets värde. Investeringen bör inte få ha ett högre värde än arrendestället. Som framhållits i den allmänna motiveringen bör begränsa bedömningen till förman hållandena vid den tidpunkt då bedömningen görs. Avvägningen skall emellertid avse samtliga omständigheter betydelse för parterna. Inte av bara rent ekonomiska, utan också ideellt präglade intressen bör mera beaktas. Se vidare 2.4.2. Att arrendenämnden skall inhämta yttrande från länsstyrelsens lantbruksenhet framgår av 17 § andra stycket lagen arrendenämnom der och hyresnämnder. I enlighet med utgångspunkten att reglerna principiellt bör få till följd att i vart fall större investeringar görs jordägaren har i andra av stycket föreskrivits att jordägaren skall beredas tillfälle att utföra en investering till vilken tillstånd lämnats. En sådan ordning förutsätter

172 SOU 1992 109

emellertid någon form av tidsgräns inom vilken arbetena skall utföras. Tidsgränsens längd bör av naturliga skäl bero av arbetenas omfattning och övriga aktuella förhållanden, såsom den vikt som kan ligga på att projektet kommer tillstånd inom rimlig tid och det läge som råder på byggmarknaden. Gränsen bör sättas så att den inte ger möjlighet till förhalning. Å andra sidan bör den inte göras så kort allvarligt att en syftande jordägare inte har rimliga möjligheter att verkligen genomföra arbetena. Jämför vad som sägs nedan om situationen när tidsfristen löper ut under arbetenas gång. Om jordägaren redan i samband med prövningen av tillståndsfrågan förklarar att han inte kommer att utnyttja möjligheten att utföra investeringen erfordras naturligen inte något beslut om tidsgräns. I sådant fall skall arrendatorn i stället kunna påbörja arbetena så snart frågan om tillstånd enligt paragrafens första stycke slutligt avgjorts. En förklaring av jordägaren att han inte kommer att verkställa arbetena kan göras inför arrendenämnden och bör då komma till uttryck i nämndens protokoll eller tas in i dess beslut. I fall då förklaringen görs senare bör den med hänsyn till att det annars kan uppkomma bevissvårigheter ske skriftligen. Något formkrav har dock inte uppstållts. I paragrafens tredje stycke har angetts att frågan om eventuell höjning av arrendeavgiften på grund av att jordägaren utför investeringen skall kunna prövas redan i anslutning till prövningen av själva tillståndsfrågan. Båda parter kan begära sådan prövning. I ett fall där jordägaren ännu inte slutligt bestämt sig för att utföra investeringen blir avgörandet av Villkorlig natur. Frågan om arrendeavgiften skall höjas eller inte regleras av 22 Arrendatorns rätt att utföra investeringen skall alltså vara beroende av att jordägarens antingen förklarat att han inte kommer att utföra den eller att den i samband med tillståndsbeslutet angivna tidsgränsen löpt ut. Principen har angetts i jiärde stycket. Den i och för sig möjliga situationen att den av nämnden angivna tidsgränsen löper ut under jordägarens arbete med investeringen bör, mot bakgrund av den förmån för jordägaren som ligger däri att han skall ha företräde när det gäller det faktiska utförandet och med hänsyn till risken för att denna förmån kan utnyttjas i förhalningssyfte, i princip lösas i arrendatorns favör. Denne bör således ha rätt att själv gå in och slutföra arbetena när jordägarens tidsfrist löpt ut. I sådant fall bör han också tillgodoräknas de rättsföljder som anges i 31 a Av uppenbara skäl måste man dock även vid normala förhållanden räkna med någon mindre förskjutning i tidsplaneringen. Eventuella tvister i sådana frågor får prövas enligt allmänna processrättsliga regler. Paragrafen avslutas med en erinran om att arrendatom, i fall då han utfört investeringen enligt de angivna reglerna har rätt enligt 31 a § att

SOU 1992 109 173

överlåta arrenderätten eller få den egendom som investeringen motsvarar inlöst av jordägaren.

21 §

Ändringen är en följd av den omredigering som föreslagits i kapitel 4.

Sedan den nuvarande regeln i paragrafens första stycke flyttats till 19 § återstår den som för närvarande finns i paragrafens andra stycke. Detta stycke utgör efter förändringen paragrafens hela innehåll.

22 § Paragrafen innehåller bestämmelser om höjning av arrendeavgiften med anledning av att jordägaren medverkat till en investering på arrendestället. I syfte att öka möjligheterna för att parterna skall kunna komma överens i frågor om investeringar har i första stycket intagits en uttrycklig bestämmelse av innebörd att jordägaren har rätt till skälig höjning av arrendeavgiften när parterna slutit avtal om en investering. En förutsättning skall liksom för närvarande vara att investeringen medfört att arrenderätten fått ett högre värde. Avgörandet av vad som i det enskilda fallet skall anses vara en skälig höjning bör ske med tillämpning av de principer som gäller enligt 9 kap. 9 § JB och utifrån den ekonomiska uppoffring som jordägarens avtalade engagemang innefattar. I övrigt bör hittills tillämpade grunder gälla även fortsätt-

ningsvis

Rätten till höjning av arrendeavgiften av annan grund än överenskommelse har tagits in i paragrafens andra stycke. I viss utsträckning är det fråga om ändringar till följd av den omredigering som föreslagits i kapitel 4. De nuvarande hänvisningarna till skilda stycken i 17 a, 18 och 21 §§ har i enlighet med omredigeringen ersatts av 18 § första stycket och fjärde stycket samt 19 I dessa fall skall ändringarna inte medföra någon annan förändring av rättsläget än att prövningen fortsättningsvis skall ankomma på arrendenåmnd som första instans. Till de fall som berättigar till en höjd avgift har emellertid lagts de nya situationer som framgår av 9 kap. 20 § och 31 a § JB. Av skäl som utvecklats i 2.4.6 innebär vårt förslag att prövningen av fråga om höjning av arrendeavgift enligt denna paragraf först skall ske i arrendenämnden, och således inte som för närvarande direkt i fastighetsdomstol. Regeln har tagits in i paragrafens tredje stycke. I enlighet med vad som gäller om fullföljd mot dom i fråga enligt 9 kap. 12 § JB har angetts att talan i dessa fall inte får föras mot avgörande

som meddelats av fastighetsdomstol se 8 kap. 33 § JB.

1 Se t.ex. prop. 197020 del B s. 877 och s. 993 samt 3LU 197080 s. 212

174 SOU 1992 109

26 §

Ändringen är följd den omredigering föreslagits i kapitel 4.

en av som Som angetts ovan under 21 § kommer det nuvarande andra stycket i

21 § forsättningsvis den paragrafens hela innehåll. Ändringen

att vara av 26 § innebär endast att texten 21 § andra stycket ersätts med 21 §.

28 § I första stycket har gjorts den ändringen att tiden för att väcka ordinarie klandertalan förkortats från två månader till en. De nya bestämmelserna om möjlighet för part att klandra en syn anslutningsvis har inskjutits som ett andra stycke i paragrafen. Bestämmelserna i första och tredje meningarna har utformats efter mönster av de regler som gäller beträffande anslutningsvad i hovrätt. Av skäl som utvecklats i 6.2 har tidsfristen för väckande talan av anslutningsvis bestämts till månad från det att den första stämningsen ansökningen delgavs parten. Självfallet inskänker regeln i andra stycket inte möjlighet en parts att väcka talan inom fristen i paragrafens första stycke.

31 §

Ändringen i paragrafens första stycke är följd att överlåtelserätt

en av fortsättningsvis kan föreligga också enligt 31 a

31 a § Paragrafen är ny och innehåller de bestämmelserna rättsföljder nya om med anledning att arrendator getts tillstånd till investering av en en enligt den nya regeln i 9 kap. 20 § JB och därefter utfört investeringen. Som angetts ovan under 20 § kan bestämmelsen inte avtalas bort i arrendeavtalet. Bestämmelserna har byggts så att arrendatom huvudregel upp som skall ha rätt att överlåta arrenderätten till med vilken jordägaren annan skäligen kan nöjas första stycket, första meningen. Innan överlåtelserätten inträder skall jordägaren emellertid erbjudas den egendom som beslutet enligt 9 kap. 20 § JB avser till inlösen. Jordägaren har då två månader på sig att antingen anta eller avvisa erbjudandet. Såväl ett erbjudande som ett antagande svar skall ske skriftligen. Överlåtelserätten måste utnyttjas inom tre år från det att arrendatom framförde sitt erbjudande till jordägaren. Skulle fullständig överlåtelse inte komma till stånd inom denna frist är arrendatom skyldig att, innan överlåtelse sker, på nytt hembjuda egendomen till jordägaren. Om jordägaren inom tvåmånadersfristen skriftligen förklarar att han antar erbjudandet är han därefter bunden att lösa egendomen. Detta gäller även i det fall parterna inte överenskommit något pris för om

SOU 1992109 175

egendomen. Jordägaren skall vara skyldig att lösa egendomen också i de fall arrendatorn, därför att jordägaren gör s.k. självinträde eller att arrendeförhållandet upphör på grund av något annat i 9 kap. 8 § angivet förhållande, i realiteten inte har någon arrenderätt att överlåta. Bestämmelser om detta har intagits i paragrafens andra stycke. Arrendatorn skall normalt inte kunna framtvinga att inlösen sker annat än när jordägaren är bunden av ett åtagande att lösa egendomen eller när ñrlängningsrått saknas på grund av 9 kap. 8 § JB. Kan parterna inte själva nå fram till någon överenskommelse beträffande villkoren för ett Övertagande skall, enligt tredje stycket, frågan därom kunna avgöras av arrendenämnden med fastighetsdomstolen som sista instans. Ansökan kan göras av båda parter. Ersättningen skall som framgår av paragrafens första stycke vara skälig. Angående innebörden av detta hänvisas till 2.4.4. Arrendatorns rått att överlåta arrenderätten till en tredje man skall alltså kunna utnyttjas i alla de fall där jordägaren inte löser in egendomen. Överlåtelserätten är begränsad till sådana förvärvare att avse som uppfyller rimliga krav på en arrendator. Jordägaren skall således inte tvingas in i ett arrendeförhållande med en person som saknar ekonomiska eller personliga förutsättningar i övrigt att fullgöra de skyldigheter som ankommer på arrendatorn. Kravet har i lagtexten uttryckts på samma sätt som beträffande den nuvarande överlåtelserätten i 31 § andra stycket. Angående den närmare innebörden av uttrycket skäligen kan nöjas hänvisas till 2.4.5. Mot bakgrund av att det i ett enskilt fall kan vara svårt för arrendatorn att avgöra om en tänkt förvärvare uppfyller de ställda kraven och med hänsyn till att en överlåtelse till en icke godtagbar person kan innebära arrenderättens förverkande 8 kap. 23 § första stycket 4. JB har i paragrafens järde stycke föreskrivits att frågan om en person är godtagbar skall kunna avgöras av arrendenämnden. Eftersom en sådan ordning kan innebära en viss tidsutdräkt har möjligheterna att klandra nämndens beslut avskurits och dessutom öppnats möjlighet för prövning samtidigt såvitt gäller flera tänkbara förvärvare. Någon prövning erfordras av naturliga skäl inte i en situation där jordägaren förklarar sig godta en anvisad person som ny arrendator. En följd av konstruktionen med obligatorisk förhandsprövning av förvärvarens kvalifikationer i alla de fall där jordägarens samtycke saknas är att arrenderätten kan komma att förverkas om den överlåtande arrendatorn inte iakttar föreskrifterna. I ett fall där det i arrendeförhållandet finns flera subjekt på arrendatorssidan tillkommer överlåtelserätten dem gemensamt. Det skulle leda till en alltför komplicerad reglering att generellt skapa förutsättningar för arrendatorerna att var för sig avyttra sina respektive andelar i arrenderätten. En sådan reglering skulle bl.a. kräva särskilda

176 SOU 1992109

regler om hembudsskyldighet och vetorätt för den medarrendator som avses stå kvar efter ett utträde. Däremot bör närmast självklar som en förutsättning gälla att arrendatorerna i sitt förhållande inbördes fritt kan bestämma om rättigheternas fördelning. Av det sagda bör också följa att överlåtelserätten skall kunna utnyttjas så medarrendator har att en rätt att, under förutsättningarna i övrigt bl.a. att jordägaren skäligen kan nöjas med den kvarvarande arrendatom, överlåta sin andel i arrenderätten till sin kompanjon. Någon särskild bestämmelse detta om har inte ansetts erforderlig. Det skall i sammanhanget noteras att ett genomförande av vårt förslag till ny regel i 9 kap. 8 § JB kommer a att omfatta också detta fall. Om arrendatom överlåter arrenderätt har han möjlighet att överlåta också annan egendom han tillfört arrendestället och regleras som som av 8 kap. 21 § JB till förvärvaren. Priset får fritt bestämmas av arrendatom och förvärvaren. Den som i enlighet med de angivna bestämmelserna förvärvat arrenderätt och egendom av tidigare arrendator bör ha rätt samma som den arrendator från vilket förvärvet skedde. Ett sådant förvärv innebär således att den nye arrendatom också skall komma i åtnjutande de av förmåner som anges i 31 a Detta har kommit till uttryck i paragra-

fens femte stycke. Någon begränsning med avseende på tid eller antal

överlåtelser har inte ställts upp. En sak år att värdet den annan av egendom som avses med beslutet enligt 9 kap. 20 § JB efter hand kommer att ned så att egendomen så småningom inte längre representerar något värde som skall ersättas vid inlösen enligt en paragrafens tredje stycke. Enbart det förhållandet att den nye arrendatom förvärvat egendom som omfattas av 8 kap. 21 § JB innebär inte att han kan göra anspråk på en tillämpning av 9 kap. 31 a § JB.

34 a § Paragrafen är ny. Den innehåller de bestämmelserna jordnya om ägarens ansvar ñr skador som viltbeståndet orsakar på arrendatorns jordbruksgrödor. Reglerna bygger på en bakomliggande tanke att den om av jordägaren och arrendatom som har jakträtt arrendestället har bäst möjligheter att förebygga skador vilt. En första förutsättning för att av jordägaren skall vara skyldig att ersätta skador orsakas vilt är som av därför i princip att jakträtten undantagits vid upplåtelsen jordav bruksarrendet jämför 10 § andra stycket jaktlagen. Detta har i paragrafens första stycke uttrycks så att ersättningsskyldighet förutsätter att jakträtten inte ingår i jordbruksarrendet. Som framhållits i 5.3

avses därmed även olika juridiska konstruktioner med effekt. samma

SOU 1992109 177

I enlighet med den angivna tanken är ersättningsskyldigheten vidare begränsad till skador som orsakas av vilt som får jagas. Skador av t.ex. tranor, vilka som bekant är fredade från jakt under hela året, skall alltså inte föranleda ersättningsskyldighet. Begränsningen har av bl.a. praktiska skäl inskränkts till sådant vilt inte får jagas att avse som under någon del av året. Detta innebär att jordägarens ersättningsskyldighet i vissa fall kommer att bli något omfattande än vad mera som omedelbart följer av den ovan angivna tanken bakom regleringen. Ersättningsskyldighet skall således föreligga också när skadan orsakas av vilt som får jagas under någon del av året vid tidpunkten men som för skadans uppkomst är fredat från jakt, såsom fallet kan bli beträffande vissa sträckande gäsarter. Något undantag har heller inte gjorts i fråga om strövande djur, oaktat det också när det gäller dessa i praktiken kan föreligga betydande svårigheter att förebygga skador genom jakt. Rätten till ersättning har vidare begränsats på så sätt inte att ansvar skall inträda för skador på grödor som med hänsyn till föreliggande

viltbestând är särskilt olämpliga att odla på arrendestället se 5.3.

Bedömningen av vad som skall särskilt olämpligt bör principiellt anses göras utifrån de förhållanden som råder när arrendatom planerar årets odling. Bestämmelserna i paragrafens första stycke är tvingande. Har parterna inte kommit överens andra regler för ersättningsbeom räkningen gäller om denna vad i paragrafens andra stycke. som anges Reglerna innebär att arrendatom utgångspunkt skall för som svara en tiondedel av skadan. Denna självrisk har dock, med avseende på hela året, minimerats till fyra procent arrendeavgiften för det innevaranav de arrendeáret. Ersättningen för ett helt år har maximerats till vad som motsvarar innevarande års arrendeavgift. Bestämmelser om besiktning och fastställande ersättning har av intagits i tredje stycket. Arrendatom skall snarast underrätta jordägaren om konstaterade skador. Parterna har möjlighet att själva bestämma ersättningsbeloppets storlek. För fall där parterna inte kan komma överens har öppnats möjlighet för dem att anlita eller flera en sakkunninga för bedömning och värdering av skadorna. Avsikten är att länsstyrelserna skall kunna tillhandahålla sakkunnig personal enligt en ordning som är likartad den gäller i fråga synemän. Om som om respektive länsstyrelse på förhand utser några att personer vara sakkunniga vid denna skadebesiktningar jämför typ av förordningen 1971704 om synemän enligt 9 kap. jordabalken uppnås fördelen att det finns sakkunninga personer med kort varsel kan utföra som erforderliga besiktningar. Kan parterna inte skall enas om vem som utföra besiktningen utses sakkunnig länsstyrelsen. Den eller de av

178 SOU 1992 109

sakkunniga skall ha rått till ersättning av parterna enligt vad som gäller om synemän 9 kap. 27 § JB. Utlåtanden av de sakkunniga är ur processrättslig synvinkel att beteckna som bevismedel. Avsikten är att tillhandahålla en enkel och smidig ordning för konstaterande och värdering av skador av vilt. Förfarandet har därför gjorts enkelt. En bakomliggande tanke är att parterna, sedan de fått en opartisk värdering, skall kunna reda upp förhållandet på egen hand. Utlåtandet kan inte direkt läggas till grund för verkställighet. I ett läge där jordägaren motsätter sig att betala angiven ersättning får arrendatom framtvinga betalning via talan vid fastighetsdomstol.

Övergångsbestämmelserna

De föreslagna bestämmelserna kommer att kunna träda i kraft allra tidigast den l juli 1993. Som angetts i 5.3 finns det enligt vår mening inte anledning att särbehandla de föreslagna reglerna ersättning på om grund av viltskador. Vid utformningen av övergångsbestämmelserna har utgångspunkten varit den allmänna regeln att ny civillag inte skall tillämpas på gamla avtal om inte starka skäl talar för det. I enlighet med gängse principer när det gäller ny arrenderättslig lagstiftning bör de föreslagna nya reglerna om deposition av arrendeavgift 8 kap. 12 a §, om investeringstillständ och om därtill knuten inlösenskyldighet och överlåtelserätt 9 kap. 20 och 31 §§, om ersättning vid viltskador 9 kap.

34 a § samt om brandskador nuvarande 9 kap. 19 § gälla även i

fråga om äldre avtal, men först från den tidpunkt till vilken avtalet tidigast kan sägas upp genom uppsägning efter ikraftträdandet.

Övergångsreglerna bör desamma i de fall lagändringarna

vara innefattar hänvisning till de nämnda bestämmelserna. Till undvikande av onödig tveksamhet i det enskilda fallet om vilka regler som gäller och deras placering bör motsvarande ordning tillämpas också när det gäller den omredigering som ovan föreslagits. Den processrättsli nya ga bestämmelsen i 9 kap. 28 § JB skall i enlighet med allmänna lagstiftningsprinciper normalt tillämpas även på äldre rättsförhållanden. Tvister som anhängiggjorts före det att lagen trätt ikraft bör i enlighet med vedertagna principer omfattas av den äldre regleringen.

SOU 1992 109 179

10.2 Förslaget till lag om ändring i lagen

1973188 om arrendenämnder och hyresnämn-

der

1 § De ändringar som går ut på att 17 a och 21 §§ tas bort första ur stycket 2. och att 19 § läggs till är en följd den omredigering av av bestämmelserna i 9 kap. 15 22 §§ JB föreslagits i kapitel 4. - som Bestämmelserna i 17 a§ och 21 § i den del är aktuell här som motsvaras efter omredigeringen av 18 § respektive 19 De nya reglerna om förlängningsrätt för arrendatorer vid gemensamt arrendatorsskap 9 kap. 8 § JB, möjligheten att erhålla tillstånd till a en investering 9 kap. 20 § JB samt fastställande villkor vid inlösen av och avgörande av om en anvisad skall godtagbar person anses som arrendator 9 kap. 31 a § JB innehåller föreskrifter prövning vid om arrendenämnd. Att de angivna paragraferna tillagts den uppräkning som finns i förevarande paragrafs första stycket 2. korresponderar med detta. Tillägget såvitt gäller 9 kap. 22 § JB är föranlett att frågor av om ändring av arrendeavgiften enligt vad föreslagits i 2.4.6 i som fortsättningen skall ankomma på arrendenämnd, och således inte på fastighetsdomstol.

I 7 § De ändringar som går ut på att 17 och 21 §§ tas bort och att 19 § a läggs till år en följd av den omredigering av bestämmelserna i 9 kap. 15 22 §§ JB föreslagits i kapitel 4. Bestämmelserna i 17 § och - som a

21 § i den del som är aktuell här motsvaras efter omredigeringen

av 18 § respektive 19 I enlighet med vad som föreslagits i 2.4.2 respektive 2.4.4 skall arrendenämnden inhämta yttrande fran länsstyrelsen även när det gäller fråga om tillstånd till investering enligt 9 kap. 20 § eller de en om villkor som skall gälla när jordägaren inlöser egendom enligt 9 kap. 31 a § tredje stycket JB.

32 § I enlighet med vad som föreslagits i 2.4.4 skall arrendenämndens beslut i ersättningsfråga enligt 9 kap. 31 § JB kunna läggas till grund a för verkställighet.

SOU 1992109 181

Särskilt yttrande av Rune Persson

Hur frågan om skydd för jordbruksarrendatoremas nuvarande grundinvesteringar ofta utförda under generationer skall lösas ger - betänkandet inget förslag på. Jag anser av skäl som följer, att lagen måste omfatta även arrenden där brukaren utfört betydande nyinvesteringar. För allt annat arrende samt för hyrd lokal för hantverk eller industriell verksamhet finns olika lagrum som begränsar risken för kapitalförlust av bestående värden för nyttjanderâttshavaren. De bygger på att nyttjanderättshavaren efter prövning i sista hand om parterna inte kommer överens kan ges en rätt att överlåta arrendethyresrätten och vad han investerat till en efterträdare med vilken ägaren skäligen kan nöjas. Samma sak bör i princip gälla även en jordbrukare. Det är emellertid inte fråga om att ändra på huvudprincipen att arrendatorn inte utan jordägarens medgivande får sätta annan i sitt ställe. Vid jordbruksarrende anvisade lagstiftaren tidigt liknande regler som ovan nämnts. De gjordes dock beroende av tioåriga kontraktstider. De var tvingande efter 1943 års lag vid de flesta jordbuksarrendena överstigande 50 ha. Jordägama gick då över till kortare avtalstider än tio år och regeln blev utan verkan. Vid lagändringen i samband med 1972 års jordabalk gjordes även nämnda regel om viss överlåtelserätt vid tioåriga kontraktstider dispositiv 9312. Då paragrafen sålunda inte omfattar vanliga femåriga avtal saknas utsikt till framgång om någon arrendator skulle försöka häva dispositiviteten för att skydda sina anläggningar och skapa en säkerhet. Före nämnda ändring 1972 fanns också andra bestämmelser till skydd för arrendatorernas investeringar och förbättringsarbeten enligt en i lagtexten omfattande precisering 217-18. I den mån varaktig nytta omnämns i nuvarande lag är bestämmelserna dispositiva. Jag kan svårligen tänka mig att det kan ha varit lagstiftarens tanke, att alla dessa regler genom tiderna till skydd för jordbruksarrendatorernas egendom så konsekvent skulle sättas ur spel som har skett. Inte heller kan väl avsikten vara att jordbruksarrendatorer skulle diskrimineras i förhållande till andra omnämnda nyttjanderättshavare i detta avseende. Den som t.ex. hyr lokal för hantverk eller industriell verksamhet har en rätt att överlåta verksamheten redan efter tre års

182 SOU 1992109

innehav om ägaren inte har befogad anledning att motsätta sig det 1236. Ingen annan grupp har ett sådant totalförhållande till näringsutövning, investeringar på ofri grund och social livssituation knutet till sina gårdar som jordbruksarrendatom. Någon kartläggning av omfattningen av arrendatoremas egna investeringar har kommittén inte gjort. De enkäter på olika håll som gjorts, pekar på att det är arrendatorema stått för huvudparten som av investeringarna. I ett examensarbete vid Sveriges lantbruksuniversitet år 1982, Gårdsarrendatorernas planeringssituation vid historiska arrenden i Skåne ISSN 03487288 redovisas följande Byggnader uppförda efter 1965, antal 72 varav 54 hade bekostats brukaren. 12 av av dem omfattades av någon form kontrakt inlösen. Byggnadsinav om ventarier, antal 266 varav 207 bekostats brukaren och 12 st. av omfattades av kontrakt lösen. om Då endast en ringa del av jordbruksarrendatoremas investeringar i ny-, till- eller ombyggnader, installationer eller markanläggningar och förbättringar kunnat förenas med avtal någon form lösen är om av läget vid arrendatorns avträde eller hastiga frånfälle prekärt. Värdena år sammanflätade både med fastigheten och med driften. Rätten enligt 821 att montera ned och bortföra vad eventuellt kan föras bort som av vad arrendatom äger och bekostat är föga värd rätten saknas att om överlåta till någon som har erforderliga kvalifikationer när jordägaren inte vill utge någon ersättning för vad fastigheten tillförts. som Det blir en ren äganderättsförlust för arrendatom och obehörig en vinst för jordägaren. Förhållandet får oförenligt med gällande anses råtts uppfattning om vinstersåttning eller obehörig vinst i andra

sammanhang. Ämnet belyses i Publika jordbruksarrenden, Jo 1971 l

s. 116 f.. Inte ens till sina barn kan jordbruksarrendatom säker på att få vara överlåta även om han själv helrenoverat eller rent byggt bostadsav huset, om det inte samtidigt är ett utvecklat eller utvecklingsbart jordbruk 9313.

Jag delar utredningsmajoritetens förslag vad gäller framtida

investeringar vid jordbruksarrende. Något hinder finns enligt min mening inte för att låta kriterier gälla varaktig nytta och samma om behov för jordbruket m.m. vad befintlig anläggning uppförd avser nu av arrendatorn. Fyller anläggningen också ett framtidsbehov och dess fortbestånd inte överväger jordägarens intressen att den inte skulle av ha kommit eller komma till stånd vid tidpunkten då prövningen sker, bör handläggningen bli likartad. Skillnaden ligger endast däri att jordägaren inte kan beredas tillfälle att utföra den, men han kan lika gärna beredas tillfälle att mot skälig ersättning inlösa den, vilket torde bli

SOU 1992 109 183

betydligt billigare än att nyuppföra inte minst om det skulle ske till entreprenadpris. Skulle såsom utredningsmajoriteten reglerna inte omfatta - avser en till alla delar kvalificerad investering grund av att arrendatorn redan uppfört och äger den, kan han rent teoretiskt ta bort den. Situationen blir då att den blir återuppförd igen eller en likadan blir uppförd av jordägaren efter vederbörlig prövning. Därmed faller också eventuella invändningar om att lagstiftningen skulle vara tillbakaverkande. Om jordägaren bekostar investeringen eller jordägaren inlöser arrendatorns investering får arrendatorn i vilket fall som helst betala förhöjd arrendeavgift. Vad som händer vid avträde en gång i framtiden är också detsamma. Har arrendatorn fått investeringstillstånd och investerat eller om han har erhållit samma ställning för befintlig investering, kan det inträffa att investeringen vid ett frånträde är utsliten eller saknar värde då. Detsamma gäller om barn har tagit över och ytterligare en generationstid har förflutit. Därmed blir det inte fråga för jordägaren att vare sig utge någon ersättning eller medge överlåtelserätt. Jordägaren har inte behövt lägga ut några kostnader. Men för arrendatorn har rättsläget en betydelse. Investeringen ofri grund kommer nämligen enorm tillsammans med arrenderätten att under arrendetiden och investeringens återstående livslängd utgöra en säkerhetsfaktor ur kreditvärdighetssynpunkt. Dels ges möjlighet att via företagshypotek eller annorledes uppnå lägsta ränta. Som det nu är får jordbruksarrendatom generellt betala betydligt högre ränta på motsvarande lån till investeringar än andra. Dels innebär den uppnådda säkerheten för nyligen gjorda större investeringtrygghet för arrendatorn och för hans familj om det skulle ar en inträffa sjukdom, dödsfall eller annan opåkallad händelse som gör att arrendestället måste lämnas. Konsekvensen av utredningsmajoritetens förslag är att jordägaren kan påfordra att bygga eller utföra investeringen, vilket med stor sannolikhet blir betydligt dyrare än om det sker i arrendatorns regi. Arrendeavgiften kan då bli så hög att arrendatorn inte klarar av det. Om jordägaren väljer att bygga kvarstår arrendatorns höga räntenivå för redan bekostade investeringar. Samtidigt kvarstår rättsosäkerheten för dem vid ett opåkallat förtida avträde. Sedan mina tidiga förslag i kommittén innebärande regler som byggde på redan etablerade lagrum förebilder 107, 1236, 931, 115 och 7 inte vunnit gehör föreslår jag en komplettering av det nu lagda förslaget sålunda

184 SOU 1992109

9 kap. 20 § femte stycket Har arrendatom eller tidigare arrendatom vars rätt övergått till den förstnämnde nedlagt arbete och kostnader före den tidpunkt då första fjärde styckena kunnat åberopas i inte ringa omfattning på investering som kan antas förbli till varaktig nytta för jordbruket på arrendestâllet äger bestämmelserna i första fjärde styckena motsva- rande giltighet. Finner arrendenämnden därvid kraven uppfyllda skall jordägaren beredas tillfälle att lösa investeringen inom tid som utsätts i beslutet.

Att en jordbrukare såväl som ett företag i hyrd lokal skall ha rätt en att överlåta sin rörelse i intakt skick borde självklarhet också vara en vid jordbruksarrende. I vart fall när det gäller gårdsarrende om betydande arbete och kostnader nedlagts i ett uppbyggnadsarbete. Vid sidan av detta finns det allt oftare värden i själva rörelsen numera som arrendatom byggt upp och som är direkt knutet till gården. Det kan vara allt från traditionella investeringar till speciella installationer för en speciell produkt, alternativ odling, upparbetad kundkrets m.m., vilket krävt en mångårig insats. Endast ett lagförslag som omfattar befintliga värden kan säkerställa detta. Nedläggning av arrendeställen bör inte fortsättningsvis sanktioneras genom brister i rättsläget för jordbruksarrendatorema på sätt som genomsyrade tiden vid tillkomsten 1972 års jordabalk. av Jag delar kommitténs åsikt att en lagstiftning inte skall retroaktiv ges verkan. Jag kan inte finna annat än att ståndpunkten går väl att förena med vad som föreslås som ett femte stycke. Den bristande rättssäkerhet eller de förluster som kan ha förevarit i tid varit eller är kan som nu tiden inte vridas tillbaka för. Bestämmelserna träder inte i kraft förrän efter den tidpunkt till vilken innevarande avtal tidigast kan sägas upp, dvs. om ett till fem år eller mera, i vissa fall in på 2000-talet. Behovet av en investering som inte tillhör fastigheten prövas på sätt. Att samma en investering för närvarande ñnns på plats, leasad eller ägd av arrendatom, betyder inte att den tillhör fastigheten. Den kan i många fall tas bort och platsen återställas i ursprungligt skick. Om det föreligger inlösenavtal eller oklarheter äganderätten måste frågan om falla. Valmöjligheten för jordägaren finns både vid prövningen och vid ett framtida frånträde. Den omfattande granskning sak och av person som kommittén föreslår står knappast i proportion till resultatets begränsade innebörd inte nutida varaktiga investeringar innefattas. om

SOU 1992109

Bilaga

Jämförelse mellan de nuvarande i 9

reglerna kap.

15 22 §§ JB och

- reglernas placering efter den omredigering som föreslås i kapitel 4.

Nuvarande regel Föreslagen placering l5§ 15 § 16§ 16 § första stycket 17§ 17 § 17a§ 18§ första stycket 1., andra samt fjärde sjätte styckena - 18§ 18§ första stycket 2., andra samt fjärde sjätte styckena - 19§ 18 § tredje stycket 20§ 16 § andra och tredje styckena 21 § första stycket 19 § 20 § ny text 21 § andra stycket 21 § 22§ 22§

Statens offentliga utredningar 1992

Kronologisk förteckning

Frihet ansvar kompetens.Grundutbildningens 37.Psykiatrinoch dess patienter levnadsförhållanden, - - villkor i högskolan.U. vårdensinnehålloch utveckling.

Regler för risker. Ett seminarium om varför vi 38.Friståendeskolor. Bidragochelevavgifter.U.

tillåter mer föroreningarinne än ute. M. 39. Begreppetarbetsskada.

Psykiskt stördas situation i kommunerna 40.Risk- ochskadehanteringi statlig verksamhet.Fi.

-en probleminventering socialtjänstens ur 41.Angåendevattenskotrar. M.

perspektiv. 42.Kretslopp Basen för hållbar Stadsutveckling.M. - 4.Psykiatrini Norden -ett jämförandeperspektiv. 43.Ecocycles The Basisof SustainableUrban - Koncessionför försäkringssarnmanslutningar. Fi. Development.M.

Ny mervärdesskattelag. 44.Resurserför högskolansgrundutbildning.U.

Motiv. Del 45.Miljöfarligt avfall ansvar och riktlinjer. M. - - - Författningstextochbilagor. Del Fi. 46.Livskvalitet för psykiskt långtidssjuka forskning - Kompetensutveckling en nationell strategi.A. kring service.stödoch vård. - Fastighetstaxering Bostadsrätter.Fi. 47. Avregleradbostadsmarknad, Del ll. Fi. m.m.- Ekonomioch rätt i kyrkan. C. 48.Effektivare statistikstyming Denstatliga - 10.En nytt bolagför rundradiosändningar.Ku. statistikensfinansieringoch samordning.Fi.

l l.Fastighetsskatt.Fi. 49.EES-anpassning marknadsföringslagstiftningen. av 12.Konstnärlighögskoleutbildning.U. C.

13.Bundnaaktier. Ju. 50.Avgifter ochhögkostnadsskyddinom äldre-och

14.Mindre kadmiumi handelsgödsel.Jo. handikappomsorgen. S

15.Ledningochledarskapi högskolan några 5l Översyn sjöpolisen.Ju. - . av perspektivochmöjligheter. U. 52.Ett samhälleför alla. S.

16.Kroppenefterdöden. 53.Skattpå dieselolja.Fi.

17.Densistaundersökningen obduktioneni ett 54.Mer för mindre nya styrformerför bam- och - psykologisktperspektiv.S. ungdomspolitiken.C.

18.Tvångsvårdi socialtjänsten ansvar och innehåll. 55.Rådför forskning om transporter och - 19.Långtidsutredningen1992.Fi. kommunikation.K.

20.Statenshundskola.Ombildning från myndighettill Rådför forskning om transporter och

aktiebolag.S. kommunikation.Bilagor. K.

21.Bostadsstödtill pensionärer. 56.Färjor och farleder.K.

22.EES-anpassning kreditupplysningslagen.Ju. av 57.Beskattning av vissanatttraförmåner m.m. Fi.

23.Kontrollfrågor i tulldatoriseringen m.m. Fi. 58.Miljöskulden. En rapportom hur miljöskulden

24.Avregleradbostadsmarknad. Fi. utvecklas om vi ingenting gör. M. u 25.Utvärdering av försöksverksamheten med 3-årig 59.Läraruppdraget.U.

yrkesinriktadutbildning i gymnasieskolan.U. 60.Enklare regler för statsanställdaFi.

26.Rättentill folkpension kvalifikationsregler i 6l. Ett reformeratåklagarväsende. Del. A och B. Ju. internationellaförhållanden. 62.Forskning och utvecklingför totalförsvaret- förslag 27. Årsarbetstid. A. till åtgärder.Fö. 28.Kartläggning av kasinospel enligt internationella 63.Regionalaroller perspektivstudie.C. - - en regler. Fi. 64.Utsikt mot framtidensregioner sju debattinlägg.C. - 29.Smittskyddsinstitutet ny organisationför Sveriges 65.Kartboken.C. nationellasmittskyddsfunktioner. 66.Västsverige regioni utveckling.C. - 30.Kreditförsäkring Någraaktuellaproblem.Fi. 67.Fortsattreformering av företagsbeskatmingen. Del

3 Lagstiftning l om satellitsändningar av Ft. . TV-programKu. 68.Långsiktig miljöforskning. M.

32.Nya Inlandsbanan.K. 69.Meningsfull vistelsepå asylförlåggning.Ku.

33.Kasinospelsverksamhet i folkrörelsemas tjänst C. 70.Telelag. K.

34.Fastighetsdatasystemets datorstruktur.M. 7l. Bostadsförmedlingi former.Fi. nya 35.Karp och mätningsutbildningari nya skolforrner. M. 72. Det kommunalamedlemskapet.C.

36.Radiooch TV i ett. Ku.

1992 Statens Offentliga utredningar

Kronologisk förteckning

73. Välfärdoch valfrihet service.stöd och vårdför 105. Administrativt stöd till Försvarsmakten.Fö. psykiskt störda. 106.Civilbetälhavama. Fö.

74. Prova privat Provning och mätteknik inom SP 107.Kulturstöd vid ombyggnad.Ku. och SMP i europaperspektiv.N. 108.VAL. Organisation Teknik Ekonomi. Ju.

75. Ekonomiskpolitik under kriser och i krig. Fi. 109. Investeringari arrendejordbruket och andra

76. Skogspolitiken inför 2000-talet.Huvudbetän- arrenderättsliga fragor. Ju.

kande. Skogspolitikeninför 2000-talet.Bilagor

Skogspolitiken inför 2000-talet. Bilagor II. Jo.

77. Psykiskt stördai socialförsäkringen ett kunskapsunderlag.

Utredningenom vissainternationella insolvens- . fragor.Ju.

Statens fastigheteroch lokaler ny organisation. . - Fr

Kriminologiskoch kriminalpolitisk forskning. Ju. . Trafikpolisen mer än dubbeltbättre.Ju. . Genteknik en utmaning. Ju. . - Aktiebolagslagenoch EG. Ju. . Ersättningför kränkning genom brott. Ju. . Förvaltningav försvarsfastigheter.Fö. . Ett nytt betygssystem.U. . Åtgärder för att förberedaSveriges jordbruk och

. livsmedelsindustriför EG -förslag om vegeta-

biliesektom, livsmedelsexporten ochden ekolo

giska produktionen.Jo.

Veterinär verksamhet behov, organisationoch . finansiering.Jo.

Bostadsbidrag enklare rättvisare billigare. . - - - Biobränslen för framtiden.Jo. . Biobränslen för framtiden. Bilagedel.Jo. . Pliktleverans. U. . Svenskskolai världen.U. . Skola för bildning. U. . Den svenskamarknaden för projektkapital . statens nuvarandeoch framtida roll. N. - Förbudmot etnisk diskriminering i arbetslivet. . Ku.

97. Sparar för lite Hushällssparandet i samhälls-

ekonomin.Fi.

98. Kommunemas socialbidrag en kartläggning av normer, kostnaderm.m.

99. Rådgivningeninom jordbruket och trädgårds-

näringen.Jo.

100. Statenoch arbetsgivarorganisationema. Fi.

101 .Försvarsmaktens hälso-och sjukvård. Fö.

102. Myndigheternas förvaltningskostnader

budgeteringav pris- och löneförändringar. Fi. - 103.FHU92. A.

104.Vår uppgift efterRio svensk handlingsplan inför 2000-talet. M.

1992 Statens offentliga utredningar

Systematisk förteckning

Justitiedepartementet Psykisktstördai socialförsäkringen ett kunskaps- - . underlag.[77] Bundna aktier. [13] Bostadsbidrag enklare rättvisare billigare. [89] EES-anpassning av kreditupplysningslagen.[22] - - n Kommunernas socialbidrag en kartläggning av Översyn av sjöpolisen.[51] normer, kostnaderm.m. [98] Ett reforrnerat áklagarväsende.Del A och B. [61]

Utredningenom vissainternationellainsolvens- Kommunikationsdepartementet

frågor. [78] Nya Inlandsbanan. [32] Kriminologisk och kriminalpolitisk forskning. [80] Rad för forskning om transporter och kommunikation. Trafikpolisen mer än dubbeltbättre. [81] Rådför forskning om transporter och kommunikation. Genteknik en utmaning. [82] - Bilagor. [55] AktiebolagslagenochEG. [83] Färjor och farleder. [56] Ersättning för kränkning genom brott. [84] Ekonomi. [108] Telelag. [70] VAL, OrganisationTeknik

Investeringar i arrendejordbruketoch andraarrende- Finansdepartementet rättsligafragor. [109] Koncessionför forsäkringssammanslumingar. [5]

Försvarsdepartementet Ny mervärdesskattelag.

Motiv. Del Forskningoch utveckling för totalförsvaret- förslag - Författningstextochbilagor. Del [6] till atgärder. [62] - Fastighetstaxering m.m. Bostadsrätter. [8] Förvaltning av försvarsfastigheter.[85] - Försvarsmaktens hälso-och sjukvård. [101] Fastighetsskatt.[11]

Långtidsutredningen 1992. [19] Administrativtstödtill Försvarsmakten. [105] Kontrollfrâgor i tulldatoriseringenm.m. [23] Civilbefälhavama.[106] Avregleradbostadsmarknad. [24]

Socialdepartementet Kartläggning av kasinospel enligt internationella regler. [28] Psykisktstördas situationi kommunerna Kreditförsälcring Någraaktuella problem. [30] -en probleminventeringur socialtjänstensperspektiv. [3] - Risk- och skadehanteringi statlig verksamhet. [40] Psykiatrini Norden ett - jämförandeperspektiv.[4] Avregleradbostadsmarknad, Del II. [47] Kroppen efterdöden. [16] Effektivare statistikstyrning Den statliga statistikens Den sista undersökningen obduktioneni ett - - finansieringoch samordning.[48] psykologiskt perspektiv.[17] Skatt dieselolja.[53] Tvängsvârdi socialtjänsten ansvar och innehåll. [18] - Beskattning vissanaturaförmâner [57] Statens hundskola. ombildning från myndighettill l av m.m. Enklareregler för statsanställda. [60] aktiebolag.[20] Fortsatt reformering av företagsbeskatmingen. Del Bostadsstödtill pensionärer. [21] 167] Rätten till folkpension kvalifrkationsregleri - i former. [71] internationellaförhållanden.[26] Bostadsförmedling nya

Ekonomiskpolitik underkriser och i krig. [75] Smittskyddsinstitutet ny organisation för Sveriges - organisation.[79] nationella smittskyddsfunktioner.[29] Statensfastigheteroch lokaler ny -

Spararvi för lite Hushällssparandet i samhälls- Psykiatrin ochdess patienter levnadsförhållanden, - ekonomin.[97] vårdensinnehållochutveckling. [37] Statenoch arbetsgivamrganisationema. [100] Begreppet arbetsskada. [39] Myndigheternas förvaltningskostnader Livskvalitet för psykiskt långtidssjuka budgeteringav pris- och löneförändringar. [102] -forskning kring service,stödoch vård. [46] -

Avgifter ochhogkostnadsskydd inom äldre-och

handikappomsorgen. [50]

Ett samhälleför alla. [52]

Välfärd ochvalfrihet service,stödoch värd för psykisktstörda. [73]

offentliga utredningar

Statens 1992

Systematisk förteckning

Utbildningsdepartementet Näringsdepartementet Frihet kompetens.Grundutbildningens Prova privat- Provningoch mätteknikinom SPoch - ansvarvillkor SMPi europaperspektiv.[74] i högskolan.[1] Densvenskamarknaden för projektkapital statens - Konstnärlighögskoleutbildning.[12] nuvarandeoch framtidaroll. [95] Ledningochledarskapi högskolan någraperspektiv - Civildepartementet och möjligheter. [15] Utvärdering av försöksverksamheten med3-årig Ekonomi och rätt i kyrkan. [9] yrkesinriktadutbildning i gymnasieskolan.[25] Kasinospelsverksamhet i folkxörelsemas tjänst [33] Friståendeskolor. Bidrag och elevavgifter.[38] EES-anpassningav marknadsföringslagstifmingen.[49] Resurser för högskolans grundutbildning. [44] Mer för mindre nya styrfonner för barn-och - Läraruppdraget.[59] ungdomspolitiken.[54] Ett nytt betygssystem.[86] Regionalaroller en perspektivstudie.[63] - Pliktleverans. [92] Utsikt mot framtidensregioner sjudebattinlägg.[64] - Svenskskolai världen.[93] Kartboken. [65] Skolaför bildning. [94] Västsverige regioni utveckling. [66] - Det kommunalamedlemskapet. [72] Jordbruksdepartementet Miljö- och naturresursdepartementet Mindre kadmiumi handelsgödsel.[14] Skogspolitikeninför 200-talet. l-luvudbetänkande. Regler för risker. Ett seminarium om varför tillåter [76] mer föroreningarinne än ute. [2] Skogspolitikeninför 2000-talet.Bilagor [76] Fastighetsdatasystemets datorstniktur. [34] Skogspolitikeninför 2000-talet.Bilagor II. [76] Kart- och mämingsutbildningari nya skolformer. [35] Åtgärder för att förberedaSveriges jordbruk och Angåendevattenskotrar. livsmedelsindustriför EG förslag om vegetabilie- Kretslopp Basen för hållbarStadsutveckling.[42] - sektorn, livsmedelsexportenoch denekologiska Ecocycles The Basisof SustainableUrbanDevelop- produktionen.[87] ment. [43] Veterinärverksamhet- behov. organisationoch Miljöfarligt avfall ansvar och riktlinjer. [45] finansiering.[88] Miljöskulden. En rapportom hur miljöskuldenutveck- Biobränslen för framtiden.[90] las om vi ingenting gör. [58] Biobränslenför framtiden.Bilagedel. [91] Långsiktig miljöforskning. [68] Rådgivningeninom jordbruket och Vår uppgift efter Rio svensk handlingsplaninför trädgårdsnäringen. [99] 2000-talet.[104]

Arbetsmarknadsdepartementet Kompetensutveckling en nationell strategi. [7] - Årsarbetstid.[27] FHU92 [103]

Kulturdepartementet Eu nytt bolagför rundradiosändningar.[10] Lagstiftning om satellitsåndningar TV-program. av [31] RadioochTV ett. i [36] Meningsfull vistelse på asylförlåggning.[69] Förbudmot etniskdiskriminering i arbetslivet. [96] Kulturstöd vid ombyggnad. [107]