Arrenderätt

Ur KB:s samlingar

Digitaliserad år 2013

Jordhmks

anqndatorns

heslttnmgs

m m

skydd

Betänkande QEIBLGl av arrçndelags kommitten

M/

Statens offentliga _ utredningar Qåiäfå 1978:36

§3

Justitiedepartementet

Arrenderätt 1

J ordbruksarrendatorns

besittningsskydd m. m.

Betänkande av arrendelagskommittén Stockholm 1978

Omslag Carl Axel Virin Jemström Offsettryck AB

ISBN 91-38-04075-1 ISSN 0375-250X Gotab, Malmö 1978

Till statsrådet och chefen för

justitiedepartementet

Efter bemyndigande av regeringen den 5 juni 1975 tillkallades f. d. statssekreteraren Ivan Eckersten, ordförande, riksdagsledamoten Thorsten Larsson (c) och dåvarande riksdagsledamoten Uno Hedström (s) att såsom sakkunniga se över vissa delar av arrendelagstiftningen. Hedström avled den 17 januari 1978. 1 hans ställe förordnades såsom sakkunnig riksdagsledamoten Sven Lindberg (s) fr. o. m. den 9 februari 1978. Att såsom experter biträda de sakkunniga förordnades fr. o. m. den 1 januari 1976 byråchefen Alf Wallin samt fr. 0. m. den 3 mars 1977 agronomen Elmer Söderberg och hovrättsassessom Staffan Janvid. Till sekreterare åt de sakkunniga förordnades fr. o. m. den 4 augusti 1975 hovrättsassessom Agneta Ohlsson och till biträdande sekreterare fr. o. m. den 1 september 1977 hovrättsassessom Bertil Lundgren. De sakkunniga har antagit namnet arrendelagskommittén. Kommittén får härmed överlämna delbetänkande om Jordbruksarrendatoms besittningsskydd m. m. Kommittén avser att senare i ett slutbetänkande redovisa sina överväganden i återstående delar av utredningsuppdraget.

Stockholm den 17 mars 1978

Ivan Eckersten

Thorsten Larsson Sven Lindberg

/Agneta Ohlsson

Bertil Lundgren

Innehåll

författningsförslag . . . . Lag om ändring ijordabalken . . . . . Lag om ändring i lagen om arrendenämnder och hyresnämnder . 20 Lag om ändring i fiskearrendelagen . 23

Sammanfattning . 27

l Inledning . . . . . . 35 1.1 Direktiv och uppdrag . 35 1.2 Utredningsarbetet 39

2 Arrendelagstiftningen 41 2.1 Kort historik . . . . . . . 41 2.2 Huvuddragen i nuvarande lagstiftning 41 2.2.1 Inledning . 41 2.2.2 Jordbruksarrende 42 2.2.3 Bostadsarrende 43 2.2.4 Anläggningsarrende 2.2.5 Lägenhetsarrende 2.2.6 Fiskearrende

2.3 Kortfattad översikt över utländsk lagstiftning jordlaruksar-

rende . . . 45 2.3.1 Danmark 45 2.3.2 Norge 2.3.3 Finland . 2.3.4 England . 47 2.3.5 Holland . . . . . 47 2.3.6 Västtyskland . . . . . 48

2.4 Förekomsten av jordbruksarrende undei perieden .1972-.1976 49

3 Kommitténs inledande synpunkter på jordbruksarrende . 51

4 Arrendeavgiften och andra arrendevillkor vid jordbruksarrende 53 4.1 Bakgrund till nuvarande bestämmelser 53 4.2 Gällande rätt 53 4.3 Förarbetena . 55 4.4 Rättspraxis 56

4.5 Önskemål om reformer . . . . . . . . 58 4.6 Statistiska uppgifter om arrendeavgifter m. m. . . 62 4.6.1 Statistiska centralbyråns enkät (arrendeundersökningen) 62 4.6.2 78

Övriga undersökningar

4.7 och forslag 84

överväganden

4.7.1 Arrendeavgiften . 84 4.7.2 Andra arrendevillkor . 88

91 5 Jordägarens rätt till självinträde vid jordbruksarrende 5.1 Gällande rätt . . . . . . 91 5.2 till nuvarande bestämmelser 92 Bakgrund 5.3 . . . . . 93 Rättspraxis 5.4 Önskemål om reformer 96 5.5 och förslag 98

överväganden

6 Dödsbos besittningsskydd vid jordbruksarrende . 103 6.1 Gällande rätt 103 6.2 Önskemål om reformer 104 106

6.3 överväganden och förslag

lll

7 Uppsägnings/Zirfarandet vid jordbruksarrende

7.1 Gällande rätt . . lll 7.2 Förarbetena . . . . 112 7.3 115 Reglerna på hyresområdet 7.3.1 Gällande rätt . . . 115 7.3.2 115 Förslag på hyresområdet 7.4 Önskemål om refonner 116 7.5 och förslag 119

överväganden

8 Förslag till ändringar i reglerna om bostadsarrende och fiskearrende

125 (10 kap. jordabalken och lagen (1 95 7:390) om jiskearrenden)

. . . . . . . . . . 127 9 Specialmotivering . 9.1 till lag om ändring i jordabalken . 127 Förslaget 9.1.1 8 kap. jordabalken . 127 9.1.2 9 kap. jordabalken . 128 9.1.3 10 kap. jordabalken . . . . . . . . . . 130 9.2 Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder . . . . . . . . . . . .. 131 9.3 132 Förslaget till lag om ändring i lagen (1957:390) om liskearrenden 9.4 . . . . . . . . . . . . 132

Övergångsbestämmelsema

9.4.1 Jordbruksarrende, bostadsarrende och ñskearrende 132 9.4.2 133 Nämndlagen

.Jr

Bilaga A En redogörelse för HU V-metoden, utarbetad av lantbruks-

konsulenten vid lantbrulsnämnden i Östergötlands län Lars

Bilaga B Formuläret Ekonomisk kalkyl, fastställt av lantbru/Gstyrelsen 139 Bilaga C SCB:s redogörelse för arrendeundersökningens genomförande 143

Författningsförslag

Förslag till Lag om ändring i jordabalken Härigenom föreskrives i fråga om jordabalken dels att 8 kap. 8, 30, 31 och 33 §§, 9 kap. 3, 7, 8-13 §§ samt 10 kap. 3, 5 och 6 §§ skall ha nedan angivna lydelse, dels att i balken skall införas fyra nya bestämmelser, 9 kap. 10a, 10b och 13a §§ samt 10 kap. 6 a§ av nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

8 kap

8§1

Uppsägning skall vara skriftlig, Uppsägning skall vara skriftlig, om ej skriftligt erkännande av om ej skriftligt erkännande av uppsägningen lämnas. l fall som uppsägningen lämnas. l fall som avses i 11 kap.6 och 6 a§§ och avsesi9kap. 10 9”, 10 kap. 6a § samt när arrendator uppsäger avtal enligt 9 ll kap. 6 och 6a§§ skall uppsägkap. 8§ eller 10 kap. 5 § skall upp- ningen dock alltid ske skriftligen. sägningen dock alltid ske skriftli- Uppsägning får ske hos den som är gen. Uppsägning får ske hos den behörig att mottaga arrendeavgift på som är behörig att mottaga arren- jordägarens vägnar. deavgift på jordägarens vägnar. Skriftlig uppsägning skall delges den som sökes för uppsägning, dock utan tillämpning av 12-15 §§ delgivningslagen (1970:428). Träffas ej den som sökes i sitt Träffas ej den som sökes i sitt hemvist, fär uppsägningen sändas hemvist, får uppsägningen sändas i rekommenderat brev under i rekommenderat brev under hans vanliga adress. Ett exemplar hans vanliga adress. Ett exemplar av uppsägningen skall dessutom av uppsägningen skall dessutom lämnas antingen i den söktes bo- lämnas antingen i den söktes bostad till vuxen medlem i det stad till vuxen medlem i det hushåll som han tillhör eller, om hushåll som han tillhör eller, om Senaste lydelse han driver rörelse med fast kon- han driver rörelse med fast kon- 19732187.

10 F

örfattningsforslag

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

tor, på kontoret till någon som är tor, på kontoret till någon som är anställd där. Påträffas icke någon anställd där. Påträffas icke någon som angivits nu, skall uppsäg- som angivits nu, skall, utom ifall ningen i stället läggas i den sök- som avses i 9kap. 10 § och 10 kap. tes postlåda, om sådan finns. 6a §, uppsägningen i stället läggas har skett när vad i den söktes postlåda, om sådan Uppsägning som sagts nu blivit fullgjort. finns. Uppsägning har skett när vad som sagts nu blivit fullgjort. Har jordägare eller arrendator, hos vilken uppsägning skall ske, ej känt hemvist här i riket och finns ej heller känt ombud som har rätt att mottaga för honom, får uppsägning ske genom kungörelse i Post- och uppsägning Inrikes Tidningar. stämningsansökan med yrkande att arrendeforhållande skall upphöra och ansökan om vräkning av arrendator gäller som uppsägning när delgivning skett i behörig ordning. Särskilda bestämmelser om in- Särskilda bestämmelser om innehållet av avtal om nehållet i uppsägning av avtal om i uppsägning jordbruksarrende, bostadsarrende och anläggningsarrende finns i 11 kap. 6 9. anläggningsarrende finns i 9 kap. 10 a 9, 10 kap. 6 a § och 11 kap. 6 §.

Arrendenämnd har till uppgift Arrendenämnd har till uppgift att media i arrendetvister och att att media i arrendetvister och att om förlängning av pröva frågor om förlängning av pröva frågor arrendeavtal vid jordbruksarrende arrendeavtal vid jordbruksarrende eller bostadsarrende, fastställande eller bostadsarrende, fastställande av villkoren för sådan förlängning av villkor vid förlängning och beoch bestämmande av ersättning stämmande av ersättning enligt 9kap.14§ samt övriga frå- 9kap.14§ samt övriga frågor enligt gor som enligt denna balk an- som enligt denna balk ankommer kommer på nämnden. Nämnden på nämnden. Nämnden kan även kan även vara skiljenämnd i ar- vara skiljenämnd i arrendetvister. rendetvister. Närmare bestämmeö- Närmare bestämmelser om arrenser om arrendenämnd meddelas i denämnd meddelas i särskild lag. särskild lag.

31 §2

Om part ej godtager arrende- Om part ej godtager arrendenämnds beslut i fråga om for- nämnds beslut i fråga om forav arrendeavtal, faststäl- 2Senaste lydelse längning av arrendeavtal, faststäl- längning 19732187. lande av villkoren för sådan jör- lande av villkor vid förlängning,

F örfattningwrslag l 1

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Iängning, uppskov med avträde uppskov med avträde enligt enligt 9 kap. 13§ eller 10 kap. 6 § 9 kap. 13§ eller 10 kap. 6a § eller eller bestämmande av ersättning bestämmande av ersättning enligt enligt 9kap. l4§ eller i fråga som 9kap. l4§ eller i fråga som avses avses i 9kap. 18 eller 21 §, får i 9kap. 18 eller 21 §, får parten parten klandra beslutet genom att klandra beslutet genom att väcka väcka talan mot den andra parten talan mot den andra parten inom inom två månader från den dag två månader från den dag beslubeslutet meddelades. Klandras tet meddelades. Klandras icke beicke beslutet inom denna tid, är slutet inom denna tid, är parts parts rätt till talan förlorad. rätt till talan förlorad.

Arrendenämnds beslut i ärende enligt 9 kap. 2, 3, 7 eller 17 §, 10 kap. 2-4 eller 7 § eller 11 kap. 2 § får ej klandras.

33 §3

Talan får ej föras mot fastig- Talan får ej föras mot fastighetsdomstols dom i fråga om hetsdomstols dom i fråga om fastställande av arrendevillkor i fastställande av arrendevillkor i fall som avses i 9kap. 12 eller fall som avses i 9kap. 12 eller 13§ eller lOkap.6§ eller i fråga 13§ eller 10 kap.6a§ eller i fråga som avses i 9kap. 18 eller 21§ som avses i 9kap. 18 eller 21§ och ej heller mot hovrätts dom i och ej heller mot hovrätts dom i fråga om förlängning av arrende- fråga om förlängning av arrendeavtal, uppskov med avträde enligt avtal, uppskov med avträde enligt 9kap.13§ eller 10kap.6§, fast- 9kap.13§ eller 10 kap. 6a 9, fastställande av arrendevillkor i fall ställande av arrendevillkor i fall som nyss angivits eller bestäm- som nyss angivits eller bestämmande av ersättning enligt mande av ersättning enligt 9 kap. 14 §. 9 kap. 14 §.

9 kap

3 §

Vid arrende för viss tid som ej Vid arrende för viss tid som ej understiger ett år skall uppsäg- understiger ett år skall uppsägning alltid ske för att avtalet ning alltid ske för att avtalet skall upphöra att gälla vid arren- skall upphöra att gälla vid arrendetidens utgång. Uppsägningen detidens utgång. Vid arrende som skall ske senast ett år före arren- är förenat med rätt till förlängning detidens om avtalet träfutgång, skall uppsägning också alltid ske för att fats för minst fem år, och i anändrade villkor skall gälla för fortsatt nat fall senast åtta månader dess- 3Senaste lydelse arrende. Uppsägningen skall ske förinnan. senast ett år före arrendetidens 1973: l 87.

12 Författningsförslag

Nuvarande btdelse Föreslagen lydelse

utgång, om avtalet träffats för minst fem år, och i annat fall senast åtta månader dessförinnan.

mot- Om avtalet ej uppsäges inom rätt tid, anses det förlängt på tid som svarar arrendetiden, dock längst fem år.

Har uppsägning av avtalet skett endast för ändring av villkoren, anses av-

talet förlängt pa villkor som fastställs

enligt 9 §1

Förbehåll som strider mot första eller andra stycket gäller mot arrendatorn, om det godkänts av arrendenämnden. Förbehåll om längre tid för förlängning av avtalet än som anges i andra stycket gäller utan sådant godkännande.

7§

Bestämmelserna i 8-13 §§ gäller Bestämmelserna i 8-13 a §§ gäller när vid arrende för viss tid, utom när vid arrende för viss tid, utom 1. arrendetiden uppgår till 1. arrendetiden uppgår till ett år och arrendet icke icke omhögst högst ett år och arrendet omfattar bostad för arrendatorn, fattar bostad för arrendatorn, eller eller 2. arrendeförhâllandet upphör 2. arrendeförhållandet upphör att arrenderätten är på den grund att arrenderätten är på den grund förverkad eller förhållande som förverkad eller förhållande som avses i 8 kap. l4§ föreligger. avses i 8 kap. l4§ föreligger.

Förbehåll att arrenderätten icke skall vara förenad med rätt till förlängning gäller, om det godkänts av arrendenämnden.

8§4

arrende- Om jordägaren arrende- Om jordägaren uppsagt uppsagt avtalet eller om arrendatorn upp- avtalet för upphörande, har arrenoch i uppsägning- datorn rätt till förlängning av avsagt avtalet enligt 3 58 av avtalet på när en begärt järlängning talet, utom ändrade villkor, har arrendatorn rätt till förlängning av avtalet, utom när

1. arrenderätten är förverkad eller avtalet kan uppsägas enligt 8 kap. 14 § utan att likväl jordägaren uppsagt avtalet att upphöra på någon av dessa grunder, i annat fall åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att “ Senaste lydelse 2. arrendatorn 19712873. avtalet skäligen icke bör förlängas,

F örfattningsförslag 1 3

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

3. jordägaren gör sannolikt, att 3. jordägaren gör sannolikt, att han själv, hans make eller av- han själv, hans make eller avkomling skall bruka arrendestäl- komling skall bruka arrendestället, let, och det ej är obilligt mot arrendatorn att arrendejörhâllandet upphör, 4. jordägaren gör sannolikt, att arrendestället behövs för en mera ändamålsenlig indelning i brukningsenheter, och det ej av särskilda skäl är obilligt mot arrendatorn att arrendeförhällandet upphör, 5. jordägaren gör sannolikt, att arrendestället skall användas i enlighet med fastställd stadsplan eller byggnadsplan, 6. jordägaren i annat fall gör sannolikt, att arrendestället skall användas for annat ändamål än jordbruk, och det ej är obilligt mot arrendatorn att arrendeförhållandet upphör. Om jordägarens intresse blir tillgodosett genom att arrendatorn avträder endast en del av arrendestället och avtalet lämpligen kan förlängas såvitt avser arrendestället i övrigt, har arrendatorn utan hinder av forsta stycket rätt till sådan förlängning.

9§5

Vid förlängning av arrendeavtal ut- Vid fastställande av villkor vid förga°r arrendeavgiften med skäligt be- längning av arrendeavtal skall arrenlopp. Den arrendeavgift som jordäga- deavgiften bestämmas till belopp som ren fordrar skall godtagas, om den ej med hänsyn till arrendeställets avkastär oskälig. Annat av jordägaren upp- ningsförmâga, arrendeavtalets inneställt villkor skall gälla, om det ej stri- häll och omständigheterna i övrigt är der mot god sed i arrendeförhâllanden att anse som skäligt. eller eljest är obilligt. Förlängning skall Annat villkor skall vara skäligt med dock ske för tid som motsvarar hänsyn till arrendeavgiftens storlek, arrendetiden, om denna ej över- andra arrendevillkor och omständigstiger fem år, och i annat fall for heterna i övrigt. fem år. Förlängning kan även Arrendatorn eller, om han avlidit ske for annan tid än som sagts före arrendetidens utgång, dödsboet nu, om detta av särskild anled- har rätt till förlängning för tid som ning är lämpligare. I den mån motsvarar arrendetiden, om denändring av arrendevillkoren ej på- na ej överstiger fem år, och i ankallas, skall samma villkor som nat fall for fem år. förut gälla. Förlängning kan även ske för Träffas vid förlängning av ar- annan tid än som sagts i tredje rendeavtal överenskommelse om stycket, om detta av särskild anvillkoren för det fortsatta arren- ledning är lämpligare. det, skall överenskommelsen, l den mån ändring av arrendeoavsett bestämmelserna i första villkoren ej påkallas, skall samma stycket, lända till efterrättelse i villkor som förut gälla. den mån ej annat följer av be- Träffas vid förlängning av ar- 5 Senaste lydelse stämmelserna i övrigt i denna rendeavtal överenskommelse om balk. villkoren för det fortsatta arren- 1973:187.

Författningsförslag

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

det, skall överenskommelsen, oavsett bestämmelserna i förstajjärde styckena, [ända till efterrättelse i den mån ej annat följer av bestämmelserna i övrigt i denna balk.

och förelig- När jordägaren uppsäger arrende- Uppsäges arrendeavtal av avtalet eller avtalet, skall uppsägningen avse anger tvist om förlängning om villkor för sådan förlängning, ålig- tingen avtalets upphörande eller enatt skriftligen med- dast ändring av villkoren. ger det jordägaren dela arrendatorn att denne, om han Motsvarande gäller när arrendatorn

icke gâr med pa att flytta, har att se- uppsäger arrendeavtalet till arrendeti-

nast tva månader efter det att han fått dens utgång. del av meddelandet hänskjuta tvisten till arrendenämnden. Meddelandet skall lämnas i den ordning som enligt 8 kap. 8 § gäller för uppsägning. Bestämmelsen i 8 kap. 8 § tredje stycket tredje punkten gäller dock ej. Om jordägaren fullgjort vad som åligger honom enligt första stycket, har arrendatorn att hänskjuta tvisten till arrendenämnden inom den i första stycket angivna tiden. lakttages ej denna, förfaller rätten till jörlängning av avtalet.

l0a§

Uppsägning skall innehålla uppgift huruvida den avser avtalets upphörande eller endast ändring av villkoren. Har uppsägning skett endast för ändring av villkoren, fär uppsägningen därefter ej ändras till att avse avtalets upphörande. Uppsäger arrendatorn avtalet för upphörande. är rätten till förlängning förfallen. Uppsäger jordägaren avtalet för upphörande, skall han i uppsägningen underrätta arrendatorn om orsaken till att han vägrar medge förlängning. Annan orsak fâr därefter ej åberopas.

Uppü/Ier uppsägning inte föreskrif-

F 15

örfattningsförslag

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

terna i första stycket första meningen eller andra stycket första meningen är den utan verkan. Uppsägning skall delges enligt bestämmelserna i 8 kap. 8 §1 Bestämmelsen i8 kap. 8 § tredje stycket tredje meningen gäller dock ej.

10b§

Har jordägaren uppsagt avtalet för upphörande eller endast för ändring av villkoren och kan överenskommelse inte trájfas, har jordägaren att hänskjuta tvisten till arrendenämnden senast sex månader från den dag då uppsägning senast kunde ske eller, om uppsägningstid ej är föreskriven, från den dag uppsägning har skett. Iakttages ej denna tidsfrist, är uppsägningen utan verkan. Första stycket äger motsvarande tilllämpning ifråga om arrendatorn när han har uppsagt avtalet för ändring av villkoren.

l1§

Är fråga om förlängning av arrendeavtalet ännu ej avgjord när arrendetiden går ut, har arrendatorn rätt att kvarsitta på arrendestället till dess frågan är slutligt avgjord. För tid som arrendatorn sålunda kvarsitter skall de förut gällande arrendevillkoren tillämpas till dess villkor lör samma tid blir slutligt bestämda.

Ãr fråga om villkor för fortsatt arrende ej atgiord när arrendetiden går ut, äger bestämmelsen i första stycket andra meningen motsvarande tillämpning.

12 §5

Bifalles arrendatorns talan om för- Bifalles ej jordägarens talan om ar-

längning av arrendeavtalet, skall rendeavtalets upphörande, skall villkoren för det fortsatta arrendet 6Senaste lydelse villkoren för det fortsatta arrendet fastställas enligt 9 §. fastställas enligt 9 §. Detsamma 1973: l 87.

16 F örfattningsförslag

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Dom eller beslut varigenom ar- gäller vid prövning av tvist om ändring rendatorns talan bifalles anses om av arrendevillkoren. avtal om fortsatt arrende. Mot ar- Dom eller beslut varigenom rendeforhållandet får ej åberopas jordägarens talan om arrendeavtalets som kunnat åbero- upphörande ej bifalles anses som omständighet eller ärendet. avtal om fortsatt arrende. Mot arpas i målet rendeforhållandet får ej åberopas omständighet som kunnat åberopas i målet eller ärendet.

13§

talan om Bifallesjordägarens talan om arren-

Bifalles ej arrendatorns

av arrendeavtalet, får i deavtalets upphörande, får i doförlängning domen eller beslutet skäligt upp- men eller beslutet skäligt uppavträdet om skov med avträdet medges, om skov med medges, eller arrendatom begär jordägaren eller arrendatorn begär jordägaren det. det.

tvisten efter arrendetidens utgång eller medges uppskov med Avgöres arrendevillkoren for tiden från avtalets upphörande till avavträdet, skall trädet fastställas enligt 9§.

13a§

Finner arrendatorn att de enligt 12 § fastställda villkoren för det fortsatta arrendet ärför betungande för honom, har han rätt att senast fyra månader

efter det att villkoren slutligt bestämts

upphörande. De uppsäga avtalet för villkor som fastställts för det fortsatta arrendet skall gälla för tiden fram till avträdet.

10 kap

3§

för viss tid skall Vid arrende för viss tid skall Vid arrende alltid ske for att avta- uppsägning alltid ske for att avtauppsägning att vid ar- let skall upphöra att gälla vid arlet skall upphöra gälla rendetidens utgång. Uppsägningen rendetidens utgång. Uppsägning skall ske senast ett år fore arren- skall ocksa alltid ske för att ändrade detidens utgång. villkor skall gälla för fortsatt arrende.

Författningsjörslag 17

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Uppsägningen skall ske senast ett år före arrendetidens utgång.

Om avtalet ej uppsäges inom rätt tid, anses det år. förlängt på fem Har uppsägning av avtalet skett endast/är ändring av villkoren, anses avtalet förlängt pa villkor som fastställs enligt 6 §. Förbehåll som strider mot första eller andra stycket gäller mot arrendatom, om det godkänts av arrendenämnden. Förbehåll om längre tid för förlängning av avtalet än som anges i andra stycket gäller dock utan sådant godkännande.

5§

Om jordägaren uppsagt arrende- Om jordägaren uppsagt arrendeavtalet eller om arrendatom uppsagt avtalet för har arrenupphörande, avtalet enligt 3 § och i uppsägningen datorn rätt till av avförlängning begärt förlängning av avtalet pâ änd- talet, utom när rade villkor. har arrendatom rätt till förlängning av avtalet, utom nar

1. arrenderätten är förverkad eller avtalet kan uppsägas enligt 8 kap. 14 § utan att likväl jordägaren uppsagt avtalet att upphöra av dessa på någon grunder, 2. arrendatom i annat fall åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att avtalet skäligen icke bör förlängas, 3. byggnad på arrendestället uppförts utan byggnadslov i fall då sådant erfordrats eller i strid med plan eller därmed jämförligt beslut av myndighet angående markens bebyggande eller användning, 4. i annat fall byggnad på arrendestället icke står i överensstämmelse med gällande plan och jordägaren gör sannolikt, att han skall använda marken i enlighet med planen, 5. jordägaren gör sannolikt, att marken skall användas för bebyggelse av annat slag än det som avses med upplåtelsen eller för jordbruk, industri eller annan ekonomisk verksamhet, samt intresset för honom att kunna förfoga över marken för sådant ändamål påtagligt arrendatoms överväger intresse av fortsatt arrende, 6. jordägaren i annat fall har befogad anledning att upplösa arrendeförhållandet. Om jordägarens intresse blir tillgodosett genom att arrendatom avträder endast en del av arrendestället och avtalet kan förlängas såvitt lämpligen avser arrendestället i övrigt, har arrendatom utan hinder av första stycket rätt till sådan förlängning.

18 Författningsförslag

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

6 §

I fråga om förlängning av arrende- Vid fastställande av villkor vid föravtaIäger9kap. 9-13 §58motsvarande längning av arrendeavtal skall arrentillämpning. deavgiften utgå med skäligt belopp. Den arrendeavgift som jordägaren fordrar skall godtagas, om den ej är oskälig. Annat villkor skall vara skäligt med hänsyn till arrendeavgiftens storlek, andra arrendevillkor och omständigheterna i övrigt. Arrendatorn eller, om han avlidit före arrendetidens utgång, dödsboet har rätt till förlängning för tid som motsvarar arrendetiden, om denna ej

överstiger fem är, och i annat fall för

fem år. Förlängning kan även ske för annan tid än som sagts i tredje stycket, om detta av särskild anledning är lämpligare. I den män ändring av arrendevillkoren ej pâkallas, skall samma villkor som förut gälla. Trayfas vid förlängning av arrendeavtal överenskommelse om villkoren för det fortsatta arrendet, skall överenskommelsen, oavsett bestämmelserna i första -fjärde styckena, lända till efterrättelse i den mån ej annat följer av bestämmelserna i övrigt i denna balk.

6a§

Bestämmelserna i 9 kap. 10-13 a §§ äger motsvarande tillämp-

ning pa bostadsarrende. Hänvisningen

i 9 kap. 12 och 13 §§ till 9§ samma kapitel skall docki stället avse6 § detta kapitel.

1. Denna i kraft den 1 januari 1979. lag träder 2. Bestämmelserna och bostadsargäller även för avtal om jordbruksarrende rende, som träffats före lagens ikraftträdande.

F örfattningsfdrslag 19

3. Arrendetvist, som anhängiggjorts vid arrendenämnd före lagens ikraftträdande, behandlas enligt äldre bestämmelser. 4. Har uppsägning av arrendeavtal skett före lagens ikraftträdande, äger de äldre bestämmelserna om uppsägning och hänskjutande av tvist till arrendenämnd tillämpning.

20 Författningsjörslag

Förslag till

i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyres- Lag om ändring nämnder

och Härigenom föreskrives i fråga om lagen (1973:188) om arrendenämnder

hyresnämnder

att 1, ll, 12, 17 och 19 §§ skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

1§

som avses i 8 kap. 29§ jordabalken har till uppgift att Arrendenämnd l. medla i arrendetvist, 2. pröva tvist om förlängning 2. pröva tvist om förlängning av arrendeavtal vid jordbruksar- av arrendeavtal vid jordbruksarbostadsarrende eller fiske- rende, bostadsarrende eller fiskerende, arrende eller om villkor för sådan arrende eller om villkor vid församt tvist i fråga som längning samt tvist i fråga som förlängning avses i 9 kap. l4§ jordabalken avses i 9 kap. l4§ jordabalken eller vars prövning enligt 9 kap. eller vars prövning enligt 9 kap. 18 eller 21§ samma balk ankom- 18 eller 21§ samma balk ankommer på arrendenämnd, mer på arrendenämnd,

av förbehåll eller annat avtalsvillkor som 3. pröva fråga om godkännande ll kap. 2§ avses i 9 kap. 2, 3, 7 eller 17 §, 10 kap. 2-4 eller 7§ eller eller 3-6§ lagen (1957:390) om fiskearrenden, jordabalken 4. vara skiljenämnd i arrendetvist. Ärende av den arrendenämnd inom vars område fastigheten upptages är belägen.

11§

ärende som avskrivits en- Rör ärende som avskrivits en- Rör första första ligt l0§ första stycket första ligt l0§ stycket tvist som avses i 9 kap. punkten tvist som avses i 9 kap. punkten 12 kap. 49 l0b §, 10 kap. 6a§ eller 12 kap. l0§, 10 kap. 6§ eller 49 eller 55§ jordabalken, 5§ laeller 55§ jordabalken, 5§ lagen om fiskearrenden eller gen (1957:390) om fiskearrenden (1957:390) 52§ bostadsrättslagen (1971:479), eller 52 § bostadsrättslagen skall nämnden ären- (1971:479), skall nämnden återåterupptaga av sökanden. An- ärendet på ansökan av det på ansökan upptaga sökan inom tre sökanden. Ansökan göres skriftligöres skriftligen från den beslutet om inom tre veckor från den veckor dag gen meddelades. dag beslutet om avskrivning avskrivning meddelades. l Lagen omtryckt 1974:1090. Uteblir sökanden ånyo, får ärendet icke återupptagas på nytt.

Förfättningsförslag

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

12§

Nämnd skall klarlägga tvistefrå- Nämnd skall klarlägga tvistefrågorna och. även om medling icke gorna. Har till arrendenämnd hänpákallats, söka förlika parterna. skjutits endast tvist om villkor för fortsatt jordbruksarrende, bostadsarrende eller fiskearrende, får nämnden icke pröva fråga om arrendejörhállandets upphörande. Nämnd skall, även om medling icke pákal/ats, söka förlika parterna. Kan parterna ej förlikas efter förslag av någondera parten, skall nämnden framlägga förslag till förlikning, om det ej är uppenbart att förutsättningar för förlikning saknas. Förlikning skall avfattas skriftligen och undertecknas av parterna. TräiTas ej förlikning, avgöres tvisten av nämnden, om tvisten rör fråga som avses i l § första stycket 2 eller 4§ första stycket 2 eller 3. I annat fall avskrives ärendet.

17 §2

Om anledning därtill förekommer, skall nämnd eller den nämnden förordnar besiktiga den fastighet som ärendet rör. Parterna skall beredas tillfälle att närvara vid sådan besiktning. Nämnd får också föranstalta om annan nödvändig utredning. I ärende som avses i 9 kap. 18 eller 21 § jordabalken skall arrendenämnden inhämta yttrande från lantbruksnämnden. Hyresnämnd får i ärende som avses i 2 a§ bostadssaneringslagen (1973:531) inhämta yttrande från byggnadsnämnden. Yttrande som sagts nu inhämtas från den lantbruksnämnd eller byggnadsnämnd inom vars område fastigheten är belägen.

I ärende om bestämmande av avgift för jordbruksarrende får arrendenämnden förordna lantbrukskonsulent vid lantbruksnämnd eller annan sakkunnig att avge utlåtande angáende arrendeställets avkastningwrmâga.

19 §3

Den som efter förordnande av Den som efter förordnande av nämnd besiktigat fastighet eller nämnd besiktigat fastighet, avgett verkställt annan utredning tiller- utlåtande angáende arrendeställes avkännes av nämnden skälig ersätt- kastningsjijrmâga eller verkställt 2Senaste lydelse av allmänna medel. tillerkännes av 1974:824. ning annan utredning all- 3Senaste lydelse nämnden skälig ersättning av männa medel. 1974:824.

22 Författningsfirslag

Har någon, som nämnd inkallat och som ej är part, inställt sig för att höras i ärendet, har han rätt till ersättning av allmänna medel enligt bestämmelser som regeringen meddelar.

l. Denna lag träder i kraft den l januari 1979. 2. Har arrendeavtal sagts upp före lagens ikraftträdande, skall l2§ första stycket andra meningen i den nya lydelsen inte tillämpas. 3. 17 § tredje stycket och l9§ första stycket i den nya lydelsen gäller ej vid arrendetvist som anhängiggiorts före lagens ikraftträdande.

F örfattningsförslag 23

Förslag till Lag om ändring i lagen (1957:390) om fiskearrenden Härigenom föreskrives i fråga om lagen (1957:390) om ñskearrenden att 4, 5, l6 och 18 §§ skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse 4§

Vid arrende för viss tid skall Vid arrende för viss tid skall uppsägning alltid ske för att avtalet uppsägning alltid ske för att avtaskall upphöra att gälla vid arrende- let skall upphöra att gälla vid artidens utgång. Uppsägningen skall rendetidens utgång. Uppsägning ske senast ett år före arrendetidens skall ocksa alltid ske jör att ändrade utgång. villkor skall gälla för fortsatt arrende. Uppsägningen skall ske senast ett år före arrendetidens utgång. Om avtalet ej uppsäges inom rätt tid, anses det förlängt på fem år. Har uppsägning av avtalet skett endastjör ändring av villkoren, anses avtalet förlängt pâ villkor som fastställs enligt 10 kap. 6 j jordabalken. Förbehåll som strider mot första eller andra stycket gäller mot arrendatorn, om det godkänts av arrendenämnden. Förbehåll om längre tid för förlängning av avtalet än som anges i andra stycket gäller utan sådant godkännande. I fråga om tiden för upphöran- I fråga om tiden för upphörande av arrendeavtal vid frånträde de av arrendeavtal vid frånträde av avtalet på grund av förverkan- av avtalet på grund av förverkande eller av annan orsak och sät- de eller av annan orsak och sättet för uppsägning äga 8 kap. 4§ tet för uppsägning äga 8 kap. 4§ första och andra styckena samt första och andra styckena samt 8§ jordabalken motsvarande till- 8§ jordabalken motsvarande tilllämpning. Hänvisningen i 8 kap. lämpning. Bestämmelserna i 8 kap. 4§ första stycket jordabalken till 89 tredje stycket tredje meningen 25§ samma kapitel skall därvid jordabalken gäller dock ej. Hänvistillämpas på 13§ andra stycket ningen i 8 kap. 4§ första stycket denna lag. jordabalken till 25§ samma kapitel skall därvid tillämpas på 13§ andra stycket denna lag.

5§1

Om fastighetens ägare uppsagt Om fastighetens ägare uppsagt arrendeavtalet eller om arrendatorn arrendeavtalet för upphörande, har uppsagt avtalet enligt 4 j och i uppsäg- arrendatorn rätt till förlängning 1 Senaste lydelse ningen begärt förlängning av avtalet pâ av avtalet, utom när 197l 1883.

24 Författningsfoârslag

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

ändrade villkor, har arrendatom rätt till förlängning av avtalet, utom när 1. arrenderätten är förverkad utan att likväl fastighetens ägare uppsagt avtalet att upphöra på grund härav, 2. arrendatom i annat fall åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att arrendeavtalet skäligen icke bör förlängas, 3. fastighetens ägare gör sannolikt, att han själv, hans make eller avkomling skall bruka fisket, 4. fastighetens ägare i annat fall har befogad anledning att upplösa arrendeförhållandet. [fråga om förlängning av arrende- Bestämmelserna i 9 kap. 8 § andra avtal äga 9 kap. 8 § andra stycket och stycket, 10-13a §58 samt 10 kap. 6 § 9-13 §§ jordabalken motsvarande till- jordabalken äga motsvarande tillämp-

lämpning. ning pa jiskearrende. Hänvisningen i 9

kap. 12 och 13 §53jordabalken till 9 § samma kapitel skall dock istället avse 10 kap. 6 § samma balk. Första och andra styckena gälla ej, om arrendeavtalet icke träffats för viss tid eller om arrendeförhållandet upphör på den grund att arrenderätten är förverkad. Förbehåll att arrenderätten icke skall vara förenad med rätt till förlängning gäller mot arrendatom, om det godkänts av arrendenämnden.

16 §2

Om part ej godtager arrende- Om part ej godtager arrendenämnds beslut i fråga om för- nämnds beslut i fråga om förlängning av arrendeavtal eller längning av arrendeavtal eller fastställande av villkoren för sådan fastställande av villkor vid förförlängning, får parten klandra längning, får parten klandra bebeslutet genom att väcka talan slutet genom att väcka talan mot mot den andra parten inom två den andra parten inom två månamånader från den dag beslutet der från den dag beslutet meddemeddelades. Klandras icke beslu- lades. Klandras icke beslutet tet inom denna tid, är parts rätt inom denna tid, är parts rätt till till talan förlorad. talan förlorad.

Arrendenämnds beslut i ärende enligt 3-6§ får ej klandras.

18§

Talan får ej föras mot fastig- Talan får ej föras mot fastig- 2Senaste lydelse hetsdomstols dom i fråga om hetsdomstols dom i fråga om 1973:193. fastställande av arrendevillkor i fastställande av arrendevillkor vid

F örfattningwrslag 25

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

fall som avses i 5 § och ej heller fortsatt arrende och ej heller mot mot hovrätts dom i fråga om hovrätts dom i fråga om förförlängning av arrendeavtal eller längning av arrendeavtal eller fastställande av arrendevlllkor i fastställande av arrendevillkor i fall som nyss angivits. fall som nyss angivits.

1. Denna lag träder i kraft den l januari 1979. 2. Bestämmelserna gäller även för avtal, som träffats före lagens ikraftträdande. 3. Arrendetvist, som anhängiggjons vid arrendenämnd före lagens ikraftträdande, behandlas enligt äldre bestämmelser. 4. Har uppsägning av arrendeavtal skett före lagens ikraftträdande, äger de äldre bestämmelserna om uppsägning och hänskjutande av tvist till arrendenämnd tillämpning.

Sammanfattning

Inledning

Detta delbetänkande handlar i huvudsak om jordbruksarrende och särskilt om jordbruksarrendatorns besittningsskydd. Om någon upplåter jord till nyttjande mot vederlag, föreligger ett arrende. Upplåtelse av arrende kan ske i form av jordbruksarrende, bostadsarrende, anläggningsarrende eller lägenhetsarrende. Allmänna bestämmelser om arrende finns i 7 och 8 kap. jordabalken (JB). Jordbruksarrende föreligger när avtal träffas om upplåtelse av jord till brukande. De särskilda reglerna om jordbruksarrende finns i 9 kap. JB. Bestämmelserna om bostadsarrende och anläggningsarrende finns i 10 och 11 kap. JB. När någon mot vederlag upplåter tiskerätt åt annan, kan det ske som fiskearrende. Bestämmelser härom finns i lagen (1957:390) om fiskearrenden. I vårt land utgör den totala åkerarealen 2 980 039 hektar (1976). Av denna areal är 39,7 procent upplåten på arrende (1976). Arrende som brukningsform har under senare år fått allt större betydelse inom den svenska jordbruksnäringen. Reglerna om jordbruksarrendatorns besittningsskydd syftar till att trygga arrendatorns rätt till fortsatt arrende efter den ursprungligen avtalade arrendetidens utgång. De viktigaste reglerna om besittningsskydd är följande. Sker inte någon uppsägning av avtal, som gäller för ett år eller längre tid, förlängs avtalet automatiskt med en ny arrendeperiod. Även när jordägaren säger upp avtalet, har arrendatom, om den avtalade arrendetiden varit längre än ett år, rätt till förlängning av avtalet. Arrendeavgiften och andra villkor för ett fortsatt arrende kan vid tvist fastställas av arrendenämnden. Som allmän regel gäller att dessa villkor inte får vara oskäliga. Om villkoren skulle bli alltför betungande, blir besittningsskyddet av ringa värde för arrendatom. I lagen finns uppräknade vissa situationer som ger jordägaren rätt att vid arrendetidens utgång häva arrendeförhållandet. En sådan situation föreligger när jordägaren själv vill bruka arrendestället. Han kan då göra gällande s. k. självinträde.

Vissa allmänna synpunkter på jordbruksarrende

För att driva ett familjejordbruk fordras omfattande investeringar i maskiner, byggnader och andra anläggningar. Reglerna om jordbruksarrende bör följ-

28 Sammanfattning

aktligen utformas så att de underlättar uppbyggandet och vidmakthållandet av ändamålsenliga arrendeställen. Reglerna bör också främja arrendatorns intresse av att lägga ned det arbete och det kapital som krävs för att åstadkomma effektiva familjejordbruk. För arrendatom är det i detta hänseende av största betydelse att han kan räkna med en säker och varaktig besittning av arrendestället. De nuvarande reglerna om arrendatoms besittningsskydd uppfyller enligt kommitténs mening inte helt detta krav. De kan ge utrymme för osäkerhetsmoment som inte svarar mot den trygghet och förutsägbarhet som krävs för att arrendatom skall vara beredd att göra insatser som ger resultat först på längre sikt. Dessa osäkerhetsmoment utgörs främst av reglema om bestämmande av arrendeavgift och andra arrendevillkor vid fortsatt arrende samt regeln om jordägarens rätt till självinträde.

Arrendeavgiften och andra arrendevillkor vid

jordbruksarrende

Vid nyupplåtelse av jordbruksarrende har parterna avtalsfrihet beträffande arrendeavgiftens storlek. Detsamma gäller andra arrendevillkor i den mån de inte strider mot någon tvingande regel i arrendelagstiftningen. Vid förlängning av arrendeavtal efter uppsägning skall enligt 9 kap. 9§ JB arrendeavgiften utgå med skäligt belopp. Den arrendeavgift jordägaren fordrar skall godtas, om den inte är oskälig. Träffar parterna vid förlängning överenskommelse om villkoren för det fortsatta arrendet, skall överenskommelsen gälla i den mån den inte strider mot någon tvingande bestämmelse i lagen. Under förarbetena (prop. 1970:20 del B2 s. 868) uttalade departementschefen att som en grundläggande princip för avgiftsbestämning vid förlängning bör gälla att arrendeavgiften skall avgöras av rådande marknadsförhållanden. För att få frågan om arrendeavgiftema belyst har kommittén gått igenom beslut i arrendetvister och låtit utföra en enkätundersäkning, som i fortsättningen benämns arrendeundersökningen. Kommittén har vid sina överväganden i avgiftsfrågan konstaterat att ytterst få arrendeställen är jämförliga med varandra och att detta förhållande också avspeglas i arrendenämndemas svårigheter att som grund för beslut i avgiftstvister lägga arrendenivån för jämförliga arrenden. I många fall har frågan fått avgöras efter vad arrendatorer i allmänhet kunnat antas ha varit beredda att betala. Från allmän jordbruksekonomisk synpunkt gäller att ett arrendejordbruk på sikt inte kan bära en större arrendekostnad än vad arrendeställets normala avkastning medger. Därtill kommer att arbetsersättningen skall kunna tillförsäkra brukaren en ekonomisk och social standard, som är likvärdig med den som jämförbara grupper uppnår. För att målet om likvärdig standard skall kunna uppnås krävs bl. a. att arrendeavgiften anpassas till jordbrukets avkastningsförmåga. Om arrendeavtalet skall kunna fylla ett förnuftigt ändamål på längre sikt, bör det också för parterna framstå som naturligt att arrendeavgiften skall kunna bäras av arrendeställets avkastning. Resultatet av arrendeundersökningen visar att arrendeavgiftema överlag höjts jäm-

Sammanfattning 29

förelsevis måttligt. inom vissa delar av landet har dock avgifterna närmat sig nivåer, som inneburit en snedvridning av prisbildningen på arrenden. Det är följaktligen denna särskilt höga arrendenivå som i första hand kommer att motverkas om arrendeställets avkastningsförmåga beaktas i högre grad vid bestämmande av skälig avgift. l de fall partema inte kan enas om avgiften för fortsatt arrende, bör prövningen av arrendeavgiftens skälighet ske under större beaktande av arrendeställets normala avkastningsförmåga. Kommittén avser härmed den avkastning en normalt duktig jordbrukare bör kunna erhålla med en driftsinriktning, som inte kan bedömas som olämplig för arrendestället ifråga. Med uttrycket nonnal avkastning menar kommittén inte detsamma som faktisk avkastning. Även om dessa båda begrepp i praktiken ofta sammanfaller, måste de teoretiskt hållas klart isär. Arrendeställets normala avkastningsförmåga bör tjäna endast som riktpunkt for arrendenämndens bedömning, och det bör därför endast i undantagsfall bli fråga om att genomföra detaljerade ekonomiska avkastningskalkyler. För avkastningsbedömningen kan god vägledning erhållas från den kalkyleringsverksamhet som förekommer vid lantbruksnämndema i samband med bl. a. prövning av frågor om statligt stöd till jordbruksföretag, t. ex. vid nyetablering. Man måste också vid avgiftsbestämningen ta hänsyn till sådana omständigheter som t. ex. arrendetidens längd och övriga avtalsvillkor. Ett beaktande av arrendeställets avkastningsförmåga medför att överdrivna arrendeavgifter, som beror på faktorer som har föga samband med jordbrukets långsiktiga lönsamhet, inte längre tillåts påverka den allmänna arrendenivån. Därigenom kommer den del av jordbruksproduktionens kostnader, som arrendeavgiftema utgör, att stå i bättre samklang med samhällets övriga åtgärder på jordbrukets område. Kommittén föreslår att 9 kap. 9§ JB ges en sådan lydelse att avgiften skall bestämmas till belopp som med hänsyn till arrendeställets avkastningsförmåga, arrendeavtalets innehåll och omständigheterna i övrigt är att anse som skäligt. Som redan tidigare angetts råder det vid upplåtelse av arrende till ny arrendator avtalsfrihet beträffande arrendeavgiftens storlek. Denna avtalsfrihet vid nyupplåtelse är en grundläggande princip i arrendelagstiftningen. Någon inskränkning i den bör ske endast om starka skäl föreligger. Kommittén föreslår inte någon ändring i detta hänseende. Skälen härför är bl. a. följande. Arrendeundersökningen visar att prisutvecklingen på de flesta håll varit förhållandevis lugn. En reglering av förstagångsavgiftema skulle medföra en byråkratisering, vars olägenheter och kostnader inte ter sig försvarliga mot bakgrund bl. a. av den allmänna prisutvecklingen på arrendemarknaden. Vidare skulle ersättning sannolikt komma att betalas vid sidan av den i avtalet angivna arrendeavgiften i likhet med vad som kan förekomma på hyresmarknaden. Det föreligger också stor risk för att antalet muntliga arrenden kan komma att öka. Kommittén har övervägt om någon fonn av rådgivande verksamhet beträffande lämpliga arrendeavgifter borde bedrivas i samhällets regi. Från arrendatorshåll har föreslagits inrättande av s. k. arrendeuppskattningsnämnder med uppgift att biträda parterna vid bestämmande av arrendeavgift. Kommittén har funnit att de organisationer som finns på arrendemarknaden - Lantbrukarnas riksförbund (LRF), Föreningen Sveriges jordbruksarren-

Sammanfattning

datorer (SJ A) och Sveriges jordägareförbund - bedriver en sådan rådgivning och upplysning att det för närvarande inte föreligger skäl för att inrätta några nya rådgivande organ. Vid tvist mellan jordägare och arrendator om annat arrendevillkor än arrendeavgiften gäller för närvarande enligt 9 kap. 9 § JB att det av jordägaren uppställda villkoret skall gälla, om det inte strider mot god sed i arrendeförhållanden eller på annat sätt är obilligt. Kommittén föreslår en ändrad lydelse av 9 kap. 9 § JB som tydligare än den nuvarande uttrycker principen om parternas jämställdhet i avtalsforhållandet. Såväl jordägaren som arrendatom kan säga upp arrendeavtalet för att åstadkomma ändring av arrendevillkoren. När det gäller den måttstock efter vilken parternas förslag till villkor skall bedömas blir med nuvarande reglering frågan något oklar. Att ett av jordägaren uppställt villkor blir gällande, om det inte är obilligt, framgår av ordalydelsen i paragrafen. Den lämnar emellertid öppet hur ett av arrendatom uppställt villkor bör prövas. Med den företrädesrätt som bestämmelsens nuvarande avfattning ger jordägaren kan det slutligt bestämda innehållet i villkoret i många fall tendera att få en ensidig inriktning till jordägarens fördel. Regelns nya innehåll bör skapa balans mellan parterna och tillgodose önskemålet om att samtliga de av parterna föreslagna villkoren, således även nya sådana, kan bli föremål för likartad prövning. Kommittén föreslår att regeln avfattas så att annat villkor skall vara skäligt med hänsyn till arrendeavgiftens storlek, andra arrendevillkor och omständigheterna i övrigt.

Jordägarens rätt till självinträde vid jordbruksarrende

Arrendatorns rätt till förlängning av avtalet faller bort när jordägaren efter uppsägning gör sannolikt att han själv eller nära anhörig skall bruka arrendestället efter arrendetidens utgång. Kommittén har i frågan om jordägarens rätt till självinträde gjort i huvudsak följande överväganden. Den nuvarande bestämmelsen ger inget utrymme för en vägning av jordägarens önskemål mot de uppoffringar som en avllyttning från ett gårdsarrende regelmässigt innebär för arrendatom och hans familj. Billighetsskäl talar för att arrendatom bör kunna få det ändamålsenliga i besittningsavbrottet prövat av opartiskt organ. Reglerna om besittningsskydd syftar till att bereda en skötsam arrendator trygghet till hem och näring. Jordbrukets utveckling kräver numera i allt högre grad rationell planering och åtgärder för varaktiga förbättringar. Det är troligt att många arrendatorer i framtiden kommer att själva stå för ganska betydande investeringar i byggnader och andra anläggningar med jämförelsevis lång livslängd. Ökad satsning på förbättrad teknik kan sannolikt åstadkommas endast om arrendatom räknar med att få bruka arrendestället under en längre tid. Vid sidan av dessa elfektivitetssynpunkter har också alltmer gjort sig gällande önskemål om att alltför drastiska personliga och sociala omställningar bör begränsas. Den svagare industrikonjunkturen och det ökade kravet på specialiserade yrkeskunskaper har särskilt för den något äldre arbetskraften medfört stora svårigheter, då det gällt att finna nya möj-

Sammanfattning 31

ligheter till sysselsättning. Det är således från både allmän och enskild synpunkt av stor vikt att arrendatom tillförsäkras en relativt varaktig besittning av arrendestället. Den nuvarande regeln om jordägarens ovillkorliga rätt till självinträde låter sig inte helt förenas med det synsätt som återgivits ovan. Regeln kan i många fall leda till stötande resultat. Kommittén har därför övervägt en ordning som tillåter självinträde bara när det ter sig rimligt med hänsyn till samtliga föreliggande omständigheter. Frågan om besittningsavbrott skall alltså avgöras efter en Vägning av parternas motstående intressen. Om ett upphörande av arrendeforhållandet med hänsyn till de skäl parterna anför bedöms som obilligt mot arrendatom, skall enligt förslaget självinträde vägras. Härigenom har kommittén ansett sig ha skapat en ordning där å ena sidan jordägaren återfår full dispositionsrätt över sin mark när han har befogad anledning därtill, medan å andra sidan arrendatorns behov av social och ekonomisk trygghet tillgodoses i högre grad an nu.

Dödsbos besittningsskydd vid jordbruksarrende

Kommitténs uppdrag att undersöka möjligheterna att förstärka arrendatorns besittningsskydd har lett fram till ett förslag beträffande rätt till fortsatt arrende för dödsbo efter arrendator som avlidit under löpande arrendetid. Det nuvarande rättsläget är oklart. Kommittén har funnit det angeläget att denna oklarhet undanröjs genom en lagregel som tillförsäkrar dödsboet tillräcklig tid att överväga vad som lämpligen bör ske beträffande arrendestället i framtiden. Det kan gälla t. ex. ett fortsatt brukande av någon dödsbodelägare eller en från ekonomisk synpunkt fömuftig avveckling av arrendet. I detta delbetänkande behandlas inte frågan om rätt för arrendatom att överlåta arrendet. Kommittén avser att senare ta upp denna fråga.

Uppsägningsförfarandet vid jordbruksarrende

Arrendeavtal för viss tid - ett år eller längre - måste i princip sägas upp för att upphöra att gälla vid den avtalade arrendetidens utgång. För arrenden med besittningsskydd gäller vidare att avtalet måste sägas upp även om part vill att arrendet skall fortsätta men på andra villkor. Säger jordägaren upp avtalet, behöver han inte underrätta arrendatom huruvida uppsägningen avser avtalets upphörande eller endast ändring av villkoren för en ny arrendeperiod. En uppsägning gäller alltid avtalets upphörande. Även om arrendatom säger upp avtalet for ändring av villkoren, kan han således bli tvungen att lämna arrendet vid avtalstidens utgång, om jordägaren vägrar förlängning under åberopande av någon besittningsbrytande grund . Om parterna efter uppsägning inte kan nå en överenskommelse, skall jordägaren lämna arrendatom ett s. k. avflyttningsmeddelande. Om arrendatom inte hänskjuter tvisten till arrendenämnden inom två månader därefter, förlorar han rätten till fortsatt arrende. Det nu gällande uppsägningsförfarandet har blivit utsatt för åtskillig kritik.

32 Sammanfattning

Kritiken har tagit sikte främst på följande. Även om parterna är överens om att arrendet skall fortsätta, måste avtalet sägas upp - vilket betyder dess upphörande - om någon part önskar ändring av villkoren. Arrendatom kan inte få full visshet om jordägarens avsikt med en uppsägning innan tvisten hänskjutits till arrendenämnden. Reglerna ger jordägaren för stor frihet att bestämma längden av den tid under vilken förhandlingar om nya villkor skall pågå. Frågan om fortsatt arrende kan därför hållas svävande lång tid efter arrendetidens utgång. Förfarandet kännetecknas av en ensidig skyldighet för arrendatom att hänskjuta tvist till arrendenämnden. När det gäller uppsägning av besittningsskyddade arrenden till arrendetidens utgång, har kommittén haft som allmän utgångspunkt att förfarandet bör vara anpassat till norrnalsituationen vid förlängning samt kännetecknas av så klara och enkla regler som möjligt. Ett nytt uppsägningsförfarande bör tillgodose framför allt följande krav. När ena parten säger upp avtalet, bör den andra parten så tidigt som möjligt få kännedom om syftet med uppsägningen. För att det från början skall stå klart vad den uppsägande parten önskar bör det inte vara tillåtet att ändra en uppsägning för villkorsändring till att avse avtalets upphörande. Reglerna måste främja ett snabbare avgörande av tvistefrågor än för närvarande. Villkoren för ett fonsatt arrende bör normalt vara bestämda innan arrendetiden går ut. Det bör åligga den part som önskar ändring i ett bestående förhållande att hänskjuta eventuell tvist till arrendenämnden. Kommitténs förslag till nytt uppsägningsförfarande kan i huvudsak sammanfattas enligt följande. Uppsägning skall göras skriftligen och gälla antingen avtalets upphörande eller ändring av villkoren. Syftet med uppsägningen måste framgå av uppsägningshandlingen. Säger jordägaren upp avtalet för upphörande, skall dessutom den besittningsbrytande grunden anges i uppsägningshandlingen. Uppfyller uppsägningen inte dessa krav, är den utan verkan. Avtalet blir då förlängt på de gamla villkoren. De nuvarande uppsägningstidema skall gälla även i fortsättningen. Uppsägning för villkorsändring behöver inte innehålla uppgift om villkoren för det fortsatta arrendet. Det är emellertid lämpligt att parterna så tidigt som möjligt lägger fram förslag till villkor som underlag för förhandlingar. Efter uppsägning skall parterna kunna förhandla om fortsatt arrende eller villkoren härför. Har överenskommelse inte träffats senast sex månader från den dag då uppsägning senast kunde göras, skall den part som sagt upp avtalet hänskjuta tvisten till arrendenämnden. Gör han inte det, är hans uppsägning utan verkan. Har fråga om arrendeavtalets upphörande hänskjutits till arrendenämnden, har denna att pröva såväl förlängningsfrågan som villkoren för ett eventuellt fortsatt arrende. Har däremot endast villkorsfrågan hänskjutits, får arrendenämnden inte pröva fråga om arrendeförhållandets upphörande. Har arrendenämnden förlängt avtalet på nya villkor eller endast fastställt nya villkor, har arrendatom rätt att senast fyra månader från det att villkoren blivit slutligt bestämda säga upp avtalet, om han finner de nya villkoren alltför betungande. Avtalet upphör då att gälla på den fardag som inträffar närmast efter sex månader från uppsägningen. De villkor som fastställts för det fortsatta arrendet skall gälla fram till avträdet.

Sammanfattning

Förslag till ändringar i reglerna om bostadsarrende och

fiskearrende

Vad kommittén anfört beträffande andra arrendevillkor än arrendeavgiften, dödsbos besittningsskydd och uppsägningsförfarandet har i allt väsentligt samma giltighet för bostadsarrende och fiskearrende. Kommittén föreslår därför motsvarande ändringar i bestämmelserna om dessa arrendeformer.

Avslutning

Enligt kommitténs direktiv skall särskild uppmärksamhet ägnas åt frågan om vilka följder för utbudet av jordbruksarrenden som en ändring av JB:s villkorsnormer kan föra med sig. Kommittén har inte funnit det möjligt att på förhand uttala sig om vilken effekt på utbudet av jordbruksarrenden som en viss lagändring kan få. De faktorer som kan antas påverka utbudet av arrenden är svåra att klarlägga och av mycket skiftande betydelse för olika kategorier av jordägare. Man kan endast mera allmänt anta att jordägarens intresse för utarrendering minskar, om arrendelagstiftningen i allt för hög grad begränsar jordägarens rätt att förfoga över jorden. Även om viss risk för ett minskat utbud föreligger bör enligt kommittén en sådan risk inte få stå i vägen för de förslag till förstärkt besittningsskydd som kommittén lägger fram.

l

Inledning

1.1 Direktiv och uppdrag

Arrendelagskommittén erhöll sina direktiv den 5 juni 1975. Efter en kortfattad redogörelse för förekomsten av jordbruksarrende och för huvuddragen i gällande rätt anförde föredragande statsrådet:

Riksdagen har nyligen uttalat sig för utredning och översyn dels av vissa arrenderättsliga frågor som tagits upp i motioner, dels av frågan om överprövning av arrendenämnds avgöranden (LU 1974:35, rskr 1974:343, LU 1975:18, rskr 1975:134, jfr LU 1975:6 och 11). De nya arrendebestämmelsema har tillämpats under begränsad tid. Erfarenheterna av hur de fungerar i praktiken är knapphändiga. Såvitt känt synes dock den nya arrendelagstiftningen i stort sett ha fungerat väl. Vad som har förekommit vid riksdagsbehandlingen av de motioner som väckts på detta rättsområde visar emellertid att det finns anledning att närmare undersöka om arrendelagstiftningen kan förbättras på vissa punkter. Någon allmän översyn av arrendelagstiftningen som syftar till djupare ingrepp i lagstiftningens grunder är dock inte påkallad. Jag förordar därför att en begränsad översyn av den aktuella lagstiftningen görs. Översynen bör anförtros särskilt tillkallade sakkunniga. Till ledning för utredningsarbetet vill jag anföra följande. En av de mest diskuterade frågorna på det arrenderättsliga området gäller normerna i 9 kap. 9 § JB för fastställande av arrendeavgift och andra villkor vid förlängning av avtal om jordbruksarrende. Vid tillkomsten av bestämmelserna framhölls att de utgör ett komplement till besittningsskyddet och att de inte är avsedda att fungera . som ett skydd mot befogade ändringar av gällande avtalsvillkor. Arrendatom borde därför vara skyldig att finna sig i en sådan höjning av arrendeavgiften som med hänsyn till prisutvecklingen och andra omständigheter framstår som skälig. Vid sin bedömning av jordägarens krav har arrendenämnden således att utgå från rådande marknadsförhållanden och i första hand söka ledning av vad som gäller vid jämförliga arrenden. De normer för bestämmande av arrendeavgiften vid förlängning somjag översiktligt har redogjort för har kritiserats bl. a. i motionen 1974:975. Bristen påjordbruksarrenden i förening med ett ökande antal sidoarrenden och s. k. specialarrenden, som båda kännetecknas av att arrendatom ofta får sina fasta kostnader täckta i annan rörelse, sägs leda till en orimligt hög prisnivå som inte speglar den skäliga marknadsnivån. I motionen anförs att avgiftsnormen bör utformas så att med skälig arrendeavgift avses en avgift som är anpassad efter arrendeställets karaktär och avkastningsförmåga. Vid sin behandling av motionen 1974:975 fann lagutskottet på grundval bl. a. av uppgifter som lämnats under remissbehandlingen av motionen att prisutvecklingen visserligen gav anledning till oro men att remissutfallet i övrigt var sådant att utskottet

Inledning

för sin del inte ansåg sig kunna tillstyrka det ändringsförslag som framförts i motionen. I stället borde, så som förutskickats i direktiven till den nyligen tillsatta jordförvärvsutredningen (Jo 1974:07), en utredning av frågan om ökade möjligheter till skälighetsprövning av arrendevillkor komma till stånd snarast (LU 1974:35 s. 46). Utskottets hemställan i denna del bifölls av riksdagen (rskr 1974:343). För de sakkunniga blir det en viktig uppgift att överväga de frågor som har aktualiserats vid riksdagsbehandlingen av motionen 1974:975. I denna del bör utredningsarbetet till att börja med inriktas på att ta fram uppgifter om hur bestämmelserna i 9 kap. 9 § JB har tillämpats. Av särskilt intresse är därvid att få utrett i vad mån utgående arrendeavgifter, baserade på marginalkostnadsberäkningar, har inverkat på avgiftsnivån i allmänhet. Som chefen för jordbruksdepartementet anförde i direktiven för jordforvärvsutredningen är det av stor betydelse att det finns tillgång till arrendemark på skäliga villkor när det gäller att skapa förutsättningar för jordbruksintresserade personer utan eget kapital att ägna sig åt jordbmk. Om det vid översynen av arrendelagstiftningen visar sig att arrendeavgiftema stigit i så hög grad att detta önskemål inte tillgodoses, bör de sakkunniga överväga vilka ändringar som bör företas i de nuvarande villkorsnorrnema. I denna del bör det stå de sakkunniga fritt att lägga fram de ändringsförslag som de finner vara mest ändamålsenliga för att dämpa prisutvecklingen vid upplåtelse av jordbruksarrende. En lösning som de sakkunniga bör undersöka närmare är den som föreslagits i motionen 1974:975 och som innebär en anknytning av vederlagets storlek till bl. a. arrendeställets avkastningsförmåga. Därvid bör självfallet de synpunkter beaktas som har framförts vid remissbehandlingen av motionen. Men också andra lösningar bör i prövas. Självfallet bör de sakkunniga i denna del av utredningsarbetet ägna särskild uppmärksamhet åt frågan vilka följder för utbudet av jordbruksarrenden som en ändring av JB:s villkorsnormer kan föra med sig. Görs de nya reglerna alltför restriktiva, kan det få negativa effekter i fråga om utbudet. Som har framhållits i de förut nämnda direktiven för jordförvärvsutredningen finns det ett samband mellan jordfdrvärvslagstiftningen och därmed sammanhängande markfrågor, på ena, och jordbruksarrende på andra sidan. De sakkunniga bör därför hålla nära kontakt med jordförvärvsutredningen. Enligt JB gäller inte reglerna om gårdsarrende ifall dödsbo är arrendator. l stället skall reglerna om sidoarrende tillämpas. Detta har kritiserats i motionen 1974:976. Enligt motionärerna bör dödsboarrenden betraktas som gårdsarrenden. Med anledning av motionen han riksdagen hemställt om utredning av frågan om stärkande av dödsbos besittningsskydd för det fallet att jordarrendator avlider under löpande arrendeperiod (LU 1974:35, rskr 1974:343). De sakkunniga bör överväga denna fråga med beaktande av vad som förekommit vid riksdagsbehandlingen av motionen i denna del och lägga fram förslag till de ändringar som kan befmnas påkallade. I detta sammanhang bör de sakkunniga också överväga vad som bör gälla i motsvarande situation vid bostadsarrende. Genom uppsägning kan såväl jordägaren som jordbruksarrendatom begära ändring av arrendevillkoren. Uppsägningen gäller - oberoende av från vilken sida den görs - i princip avtalets upphörande. Om arrendatorn i uppsägningen har begärt förängning av avtalet på ändrade villkor, har han emellertid kvar sin rätt till förlängning av avtalet. Själva besittningsskyddsprooeduren inleds med att jordägaren tillställer arrendatorn ett s. k. avllyttningsmeddelande, dvs. ett skriftligt meddelande av innehåll att arrendatorn skall hänskjuta tvisten till arrendenämnden inom viss tid, om han inte går med på att flytta (jfr 9 kap. 10 § JB). JB innehåller inte någon bestämmelse om när avilyttningsmeddelande senast skall ha lämnats arrendatorn. Det kan således lämnas efter arrendetidens utgång. Hänskjuter arrendatorn inte tvisten till arrendenämnden inom föreskriven tid efter det han fått del av avflyttningsmeddelandet,

SOU l978I36 37

Inledning

förfaller arrendatorns rätt till förlängning. Detta gäller även i det fallet att arrendatom har sagt upp avtalet för omreglering av villkoren. De bestämmelser för vilka jag här har redogjort översiktligt har blivit kritiserade bl. a. i motionen 1974:975. Parterna sägs ha svå.rt att förstå varför avtalet skall behöva sägas upp till upphörande, när de är överens om förlängning och endast vill ha de fortsatta arrendevillkoren prövade. Även proceduren med dubbla meddelanden - uppsägning och avllyttningsmeddelande - ter sig i det åsyftade fallet för många svårförståeligt. Vidare anser motionärerna att det är mindre tillfredsställande att det saknas bestämmelser om tid för lämnande av avflyttningsmeddelande vid arrende. Motsvarande bestämmelser vid hyra, vilka har tjänat som förebild för reglerna om förfarandet i besittningsskyddstvister på arrendeområdet, har ändrats genom 1973 års hyreslagsreform. Bl. a. infördes då bestämmelser om när avflyttningsmeddelande senast måste ha lämnats för att uppsägning skall vara giltig (12 kap. 49 § andra stycket JB). Jag ämnar denna dag begära bemyndigande att tillkalla särskilda sakkunniga för att göra en översyn av vissa delar av hyresrätten. I det lagstiftningsuppdraget kan frågan om skilda procedurer i förlängnings- och villkorsfrågor komma att aktualiseras. De sakkunniga som jag nu föreslår tillkallade för att se över delar av den arrenderättsliga lagstiftningen bör vara oförhindrade att överväga motsvarande spörsmål på sitt lagstiftningsområde. En lösning som ligger nära till hands för att nå en förenkling av regelsystemet både inom arrende- och hyresrätten är att ställa upp krav på att i uppsägningen skall anges om den avser avtlyttning eller villkorsändring. Ett sådant system fordrar dock någon form av skyddsregel för arrendatom för det fallet att upplåtaren får bifall till sitt yrkande om villkorsändring men arrendatom eller hyresgästen finner sig inte kunna fortsätta avtalet på de nya villkoren. I en sådan situation måste m. a. 0. rättighetshavaren kunna frigöras från avtalet. Jag är medveten om att en sådan lösning inrymmer åtskilliga problem men den förtjänar enligt min mening att övervägas förutsättningslöst, eftersom den nära torde ansluta inte minst till parternas egna värderingar. Utredningama bör i denna del ha fria händer att söka andra lösningar. Om arrendatorns uppsägning för omreglering av arrendevillkoren utformas efter mönster av vad som gäller om bostadshyresgästs uppsägning för samma ändamål, bör de sakkunniga beakta vad lagutskottet framhållit om att det även vid jordbruksarrende bör gälla en tidsfrist inom vilken avflyttningsmeddelande skall lämnas så att man undviker att forlängningsfrågan hålls svävande under lång tid efter arrendetidens utgång. l detta sammanhang bör de sakkunniga överväga också den vid riksdagsbehandlingen av motionen 1974:975 aktualiserade frågan om uppsägnings innehåll. l denna del av lagstiftningsuppdraget bör den nu aktuella utredningen hålla nära kontakt med utredningen för översyn av hyreslagstiftningen. Vid utformningen av nya regler för jordbruksarrende bör de sakkunniga överväga om man bör behålla det samband som nu finns mellan _iordbruksarrende och bostadsarrende i olika hänseenden eller om detta samband i något hänseende som berörs av de sakkunnigas förslag bör brytas (jfr 10 kap. 6§JB). Det besittningsskydd som tillkommer jordbruksarrendator får enligt 9 kap. 8 § första stycket 3 JB vika, om jordägaren gör sannolikt att han skall ta an-endestället under eget bruk. Jämställt med detta fall är att jordägarens make eller avkomling skall bruka arrendestället. Någon prövning av det lämpliga i att arrendestället övertas av jordägaren eller hans anhöriga skall inte ske i förlängningstvisten. Frågan om besittningsskyddet vid jordägarens självinträde har nyligen behandlats av riksdagen (LU 1975:6). Lagutskottet har därvid förutsatt att frågan ägnas uppmärksamhet i samband med att andra delar av arrenderätten ses över. De nu tillkallade sakkunniga bör ta under övervägande också denna fråga och med beaktande av de synpunkter som förts fram vid riksdagsbehandlingen lägga fram de förslag de sakkunniga fmner påkallade.

38 Inledning

Till JB har från 1907 års nyttjanderättslag utan stöne ändringar i sak förts över bestämmelserna om arbetsavtal i samband med arrende (9 kap. 36-39 §§ JB). De gäller emellertid endast vid jordbruksarrende och fiskearrende. Syftet med bestämmelserna är bl. a. att arrendatorn i förväg skall veta i vilken omfattning och vid vilken tidpunkt han skall arbeta åt annan. Bestämmelserna om arbetsavtal framstår som otidsenliga och kan i vissa fall få stötande effekter. Bl. a. torde regleringen ha den verkan att en bestämmelse i ett arrendeavtal om skyldighet för arrendatom att utföra arbete i form av sådana dagsverken knappast kan anses vara obillig mot arrendatom eller anses strida mot god sed i arrendeforhållanden. Det får ankomma på de sakkunniga att se över de aktuella bestämmelserna. Det är dock möjligt att man inte bör helt slopa bestämmelserna, eftersom vissa av dem utgör ett skydd för arrendatom, nämligen genom att garantera honom rätt till arbete hos jordägaren. Det direkta besittningsskyddet vid bostadsarrende gäller bara om det finns hus som åsatts taxeringsvärde då avtalet senast kan sägas upp av jordägaren (10 kap. 4 § första stycket 1 JB). Frågan om en ändring av bestämmelserna härom, har nyligen behandlats av riksdagen (LU 1975:18, rskr 1975:134). Det bör ankomma på de sakkunniga att med beaktande av de synpunkter som har framförts vid riksdagsbehandlingen pröva den i ärendet aktualiserade frågan om en utvidgning av tillämpningsområdet för bestämmelserna om besittningsskydd vid bostadsarrende. Skulle de sakkunniga därvid komma fram till att det nuvarande kravet på att arrendestället skall vara bebyggt med hus som åsatts taxeringsvärde måste jämkas för att tillgodose rimliga krav på besittningsskydd, bör de sakkunniga försöka finna en lösning som inte leder till att en från början ej besittningsskyddad upplåtelse kommer in under besittningsskyddet eller en ursprungligen besittningsskyddad upplåtelse faller utanför besittningsskyddet uteslutande till följd av att byggnadens värde ökat resp. minskat på grund av förändringar i penningvärdet. Den l juli 1975 inrättas en ny myndighet, bostadsdomstolen, för överprövning av hyresnämnds avgöranden. I samband med att bostadsdomstolen inrättades uttalade jag att mycket talar för att motsvarande instans- och fullfoljdsordning också genomförs beträffande arrendeärenden men att frågan behövde utredas närmare (prop. 1974:151 s. 86). Riksdagen har nyligen uttalat att det är angeläget att en sådan utredning kommer till stånd (LU 1974:35, rskr 1974:343). De sakkunniga bör mot bakgrunden av den beslutade hyresprocessreformen överväga hur instans- och fullföljdsordningen i arrendetvister bör vara utformad. En möjlighet är att låta en ny överinstans visserligen bli en självständig myndighet, men knyta den kanslimässigt till någon befintlig myndighet, exempelvis bostadsdomstolen eller någon av hovrättema. Jag vill inte heller utesluta att det kan vara lämpligt att låta bostadsdomstolen överpröva arrendetvister. Den omständigheten att överprövningen av hyresnämnds avgöranden har lagts på myndighet utanför det allmänna domstolsväsendet bör dock inte hindra de sakkunniga från att söka andra lösningar av frågan för arrendetvisternas vidkommande. Det är inte säkert att den fullföljdsoch instansordning som har införts på hyressidan lämpar sig på arrenderättens område. Det bör därför stå de sakkunniga fritt att försöka finna en lösning inom ramen för det allmänna domstolsväsendet. De sakkunniga bör vidare överväga frågan om räntebestämmelser, motsvarande dem som återfinns i 12 kap. 53§ andra stycket JB, bör meddelas på arrenderättens område (jfr prop. 1975:102 s. 137).

Regeringen har till kommittén för beaktande under utredningsarbetet överlämnat den 24 mars 1977 Skånearrendatorernas samrådsgrupps skrivelse den 14 februari 1977 angående jordbruksarrendatorns besittningsskydd m. m. samt den 10 november 1977 lantbruksstyrelsens skrivelse den l november l977 angående längsta tid för giltig arrendeupplåtelse och Föreningen Frösakulls Arrendatorers skrivelse den 10 maj 1977 angående underarrendators rättsliga ställning.

Inledning 39

1.2 Utredningsarbetet

Kommittén har i anledning av remisser yttrat sig över småhusköpkommitténs Promemoria med förslag till lag om ändring i lagen (1971:112) om förbud mot oskäliga avtalsvillkor (Ds Ju 1976:10), justitiedepartementets promemoria Avtalsvillkorslagens tillämpningsområde” (Ds Ju 1976: 13) samt en promemoria med förslag till omorganisation av hyresnämndskanslierna av domstolsverkets projektgrupp för hyresnämndemas kanslifunktioner. Kommittén har dessutom erhållit åtskilliga skrivelser från organisationer och enskilda. Under utredningsarbetet har överläggningar hållits med olika myndigheter, organisationer och enskilda personer. Kommittén har tagit del av önskemål och synpunkter särskilt från domänverket, Uppsala universitets jordbruksförvaltning, Sveriges jordägareförbund, Föreningen Sveriges jord-

bruksarrendatorer, Skånearrendatoremas samrådsgrupp och Östgötaarrenda-

torernas samrådsgrupp. Kommittén har vidare besökt amendegårdar i Syd- och Mellansverige. Beslut i arrendetvister har infordrats från arrendenämnder, fastighetsdomstolar och hovrätter. Genom statistiska centralbyråns försorg har kommittén låtit utföra en enkätundersökning rörande arrendeavgifter m. m. Kommittén har samrått med jordförvärvsutredninen och har till hyresrättsutredningen överlämnat en promemoria angående ett nytt uppsägningsförfarande vid jordbruksarrende m. m. Kommittén har ansett det önskvärt att de frågor om jordbruksarrendatorns besittningsskydd m. m., som behandlas i detta betänkande, kan bli föremål för lagstiftning utan den tidsutdräkt som en redovisning av utredningsresultatet i dess helhet skulle medföra.

2 Arrendelagstiftningen

2.1 Kort historik

Lagreglerna om arrende finns i jordabalken. Denna trädde i kraft den 1 januari 1972 och ersatte den särskilda lagstiftningen om sociala jordbruksarrenden från år 1943, den allmänna arrendelagstiftningen från i huvudsak år 1907 samt den särskilda lagstiftningen om bostadsarrende och anläggningsarrende från år 1968. Före år 1972 fanns särskilda bestämmelser för sådana arrenden som uppläts av bl. a. staten, kyrkan eller kommun - de s. k. publika arrendena. Dessa arrenden följer nu den allmänna arrendelagstiftningen i jordabalken. Den arrenderättsliga delen av jordabalken hade förberetts av arrendelagsutredningen, som tillsattes år 1959. Denna lade fram förslag till lagstiftning om bostads- och anläggningsarrende år 1966 samt om jordbruksarrende år 1968. De nu gällande reglerna om jordbruksarrende kan - förenklat uttryckt sägas utgöra en medelväg mellan de tidigare gällande reglerna för sociala och för allmänna jordbruksarrenden. För samtliga jordbruksarrenden utom korttidsarrenden infördes ett allmänt besittningsskydd för arrendatorn med bl. a. forlängningsrätt liknande optionsrätten vid de sociala och vissa av de publika arrendena. Den nya lagstiftningen hade å andra sidan till syfte att skapa en större frihet for parterna att träffa överenskommelser framför allt om de ekonomiska mellanhavandena. Härigenom ville man också åstadkomma ett ökat utbud av arrenden och större rörlighet på arrendemarknaden, vilket låg i linje med de gällande riktlinjerna för jordbrukspolitiken.

2.2 Huvuddragen i nuvarande lagstiftning

2.2.1 Inledning Arrende är en form av nyttjanderätt till fast egendom. I lagen definieras den som ”upplåtelse av jord till nyttjande mot vederlag. Arrende kan förekomma såsom jordbruksarrende, bostadsarrende, anläggningsarrende, lägenhetsarrende eller fiskearrende. De allmänna bestämmelserna om arrende finns i 7 och 8 kap. JB, medan reglerna om de särskilda arrendeformerna finns i 9-11 kap. JB och i lagen (1957:390) om fiskearrenden. Iägenhetsarrende regleras endast av de allmänna arrendebestämmelserna.

42 Arrendelagstzyftningen

Många av lagens regler är tvingande mot jordägaren. I vissa fall kan parterna erhålla dispens från tvingande regel. Om dispens beslutar arrendenämnd.

2.2.2 Jordbruksarrende Jordbruksarrende avser upplåtelse av jord till brukande, dvs. till jordbruk. Man brukar dela in jordbruksarrendena i gårdsarrenden och sidoarrenden.

Gårdsarrende föreligger när arrendet omfattar bostad åt arrendatorn. Övriga

jordbruksarrenden är sidoarrenden. Arrendeavtalet skall vara skriftligt och innehålla alla avtalsvillkor. Avtalstiden får vara högst 50 år. Inom stadsplanelagt område är längsta tiden dock 25 år. Upplåtelse kan också ske för arrendatorns livstid. Gårdsarrenden skall i princip upplåtas på minst fem år. För sidoarrenden gäller ingen regel om minimitid. Ett arrendeavtal kan i princip ej bringas att upphöra under löpande arrendeperiod. Jordägaren kan dock säga upp avtalet i förtid bl. a. om arrenderätten förverkats genom för sen betalning av arrendeavgiften eller genom annat kontraktsbrott. Även arrendatorn kan säga upp avtalet i förtid i vissa angivna fall, t. ex. om fastigheten försämrats genom naturkatastrof eller annan liknande händelse. När ett arrendeavtal sägs upp i förtid, upphör det i princip att gälla på den fardag som inträffar närmast efter sex månader från uppsägningen. Fardag är den 14 mars. Om arrendeavtal, som löper på ett år eller mer, inte sägs upp i rätt tid, förlängs det automatiskt. Den nya arrendeperioden blir lika lång som den föregående, dock längst fem år. Om jordägaren säger upp arrendeavtalet, har arrendatorn i princip rätt till förlängning av avtalet. Denna rätt är en del av arrendatorns s. k. besittningsskydd. l lagen finns emellertid vissa situationer uppräknade - de besittningsbrytande grunderna - som ger jordägaren rätt att häva arrendeförhållandet vid avtalstidens slut. De arrendatorer som har ett sidoarrende som löper på högst ett år, har dock aldrig mot jordägarens önskan någon rätt till fortsatt arrende. De besittningsbrytande grunderna är följande. l. Arrenderätten är förverkad eller ställd säkerhet har försämrats. 2. Arrendatorn har i annat fall begått allvarligt kontraktsbrott. 3. Jordägaren gör sannolikt att han själv eller nära anhörig skall bruka arrendestället, eller att arrendestället behövs för en mera ändamålsenlig indelning i brukningsenheter, eller att arrendestället skall användas i enlighet med fastställd stadsplan eller byggnadsplan, eller att arrendestället skall användas för annat ändamål än jordbruk. I rationaliseringsfallet får det inte vara av särskilda skäl obilligt mot arrendatorn att arrendeförhållandet upphör. Om arrendestället skall användas

för annat ändamål än jordbruk, får förlängning vägras bara om det inte

är obilligt mot arrendatorn. Även om jordägaren säger upp avtalet och begär att arrendatorn skall flytta från arrendestället, kan alltså arrendatorn i åtskilliga fall få avtalet förlängt för en ny arrendeperiod. Om en sådan tvångsförlängning beslutar

Arrendelagmftningen 43

arrendenämnden, som har att lösa även vissa andra tvister som kan uppstå i ett arrendeförhållande. När ett arrendeavtal förlängs, skall arrendeavgiften för den nya perioden utgå med skäligt belopp. Den avgift som jordägaren fordrar skall godtas, om den inte är oskälig. Annat av jordägaren uppställt villkor skall gälla, om det inte strider mot god sed i arrendeförhållanden eller på annat sätt är oskäligt. Den nya arrendeperioden skall normalt vara lika lång som den föregående, dock högst fem år. Arrendenämnden kan bestämma annan tid, om detta av särskild anledning är lämpligare. Jordägaren och arrendatorn kan naturligtvis själva komma överens om de villkor som skall gälla för det fortsatta arrendet. Överenskommelsen får emellertid inte strida mot lagens tvingande regler. Om arrendeställets skick gäller i huvudsak följande. Jordägaren svarar för att alla bostäder på arrendestället vid tillträdet uppfyller hälsovårdsstadgans krav. Under arrendetiden skall arrendatorn vårda och underhålla arrendestället. Jordägaren är endast skyldig att utföra ny- eller ombyggnad, om någon vid tillträdet befintlig anläggning, som jordägaren svarar för, skadats eller slitits så mycket att den inte längre tjänar sitt ändamål. Arrendatorn kan, om inte annat avtalats, få ersättning av jordägaren för vissa förbättringar som arrendatorn gjort på arrendestället. När arrendatorn tillträder och avträder arrendestället, skall normalt hållas syn. Vid avträdet skall avräkning göras mellan parterna. Vid avräkningen skall parternas ekonomiska mellanhavanden avslutas. Arrendatorn får inte överlåta arrenderätten utan jordägarens samtycke. Om arrendeperioden är tio år eller längre, får arrendatorn, om inte något annat avtalats, överlåta arrenderätten till någon som jordägaren skäligen kan godta. Arrendatorn måste dock först erbjuda jordägaren att återta arrendestället mot skälig ersättning för arrenderättens värde. Om arrendatorn avlider under arrendetiden har hans dödsbo, om inte annat avtalats, samma rätt oavsett avtalstidens längd. Liknande regler gäller då arrenderätten övergår på annan genom arv, bodelning eller på liknande grund.

2.2.3 Bostadsarrende Bostadsarrende föreligger när jord upplåts för annat ändamål än jordbruk och arrendatorn har rätt att på arrendestället uppföra eller ha kvar bostadshus. Det får inte vara uppenbart att upplåtelsen huvudsakligen syftar till något annat än att arrendatorn och hans närstående skall få bostad. Avtalet skall liksom vid jordbruksarrende vara skriftligt och innehålla alla avtalsvillkor. Bostadsarrende får inte upplåtas på kortare tid än fem år. Reglerna om längsta tid för giltig upplåtelse av jordbruksarrende gäller också för bostadsarrende. Även vid bostadsarrende finns bestämmelser om uppsägning av arrendeavtal och verkan av utebliven uppsägning. Reglerna är i huvudsak likartade dem som gäller för jordbruksarrende. Samma likhet föreligger beträffande arrendatorns rätt till förlängning av arrendeavtalet och bestämmande av villkor för fortsatt arrende. Liksom vid jordbruksarrende finns vid bostadsarrende vissa i lagen angivna besittningsbrytande grunder. Vid

44 Arrendelagsrjftningen

bostadsarrende har jordägaren emellertid möjlighet att dessutom åberopa en mera allmänt hållen grund. Om nämligen jordägaren har befogad anledning att upplösa arrendeförhållandet, måste arrendatom efter uppsägning lämna arrendestället vid arrendetidens utgång. Bostadsarrendatorn har en något fönnånligare ställning än jordbruksarrendatorn när han vill överlåta arrenderätten till annan. I princip har han rätt att överlåta arrendet till en godtagbar förvärvare. Han skall dock först erbjuda jordägaren att återta arrendestället mot skälig ersättning för arrenderättens värde. Arrendatom behöver dock inte göra ett sådant erbjudande, när arrendet övergår på annan genom arv, bodelning eller på liknande grund.

2.2.4 Anläggningsarrende Anläggningsarrende föreligger när jord upplåts på arrende för annat ändamål än jordbruk och arrendatom har rätt att för förvärvsverksamhet uppföra eller bibehålla byggnad på arrendestället. Byggnaden får inte vara av bara ringa betydelse för arrendatorns verksamhet. Om upplåtelsetiden bestäms till kortare tid än ett år, föreligger inte anläggningsarrende. Det blir inte heller anläggningsarrende om upplåtelsen skett för arrendatorns livstid. Anläggningsarrendatorn har inte samma besittningsskydd som jordbruksoch bostadsarrendatorn. Han har nämligen inte rätt till förlängning av avtalet. Under vissa förutsättningar kan han emellertid få ersättning av jordägaren, om förlängning av avtalet inte kommer till stånd. Anläggningsarrende får överlåtas till en godtagbar förvärvare, om inte annat avtalats.

2.2.5 Lägenhetsarrende Lägenhetsarrende föreligger när jord upplåts för annat ändamål än jordbruk och upplåtelsen inte är att anse som bostadsarrende eller anläggningsarrende. Avtal om lägenhetsarrende kan vara muntligt. Det ñnns få lagbestämmelser om lägenhetsarrende. Upplåtelsen får därför i huvudsak det innehåll som parterna själva kommer överens om. Utan jordägarens samtycke får ett lägenhetsarrende inte överlåtas till annan. En lägenhetsarrendator har inte någon laglig rätt till förlängning av avtalet. Det upphör att gälla vid arrendetidens utgång. Om upplåtelsetiden inte är bestämd, upphör avtalet att gälla på den fardag som inträffar närmast efter sex månader från uppsägning.

2.2.6 F iskearrende Fiskearrende föreligger när någon mot vederlag upplåter liskerätt åt annan och ändamålet är yrkesfiske eller annat fiske av väsentlig betydelse för arrendatorns försörjning. Lagens bestämmelser är i huvudsak utformade efter mönster från reglerna om jordbruksarrende. En fiskearrendator har besittningsskydd och fastighetens ägare kan vid

Arrendelagstiftningen

arrendetidens utgång häva arrendeforhållandet bara om det föreligger någon besittningsbrytande grund. När arrendenämnden förlänger ett avtal om fiskearrende, gäller beträffande arrendeavgiften och övriga arrendevillkor samma regler som för jordbruksarrende. Arrendatom får inte utan fastighetsägarens medgivande överlåta arrendet. Om arrendatorn avlider fore arrendetidens utgång får dödsboet, om inte annat avtalats, i sitt ställe sätta annan godtagbar person eller säga upp avtalet.

2.3 Kortfattad översikt över utländsk om

lagstiftning jordbruksarrendel

2.3.1 Danmark?

Arrendebruket är av väsentligt mindre omfattning i Danmark än i Sverige. Endast 10 procent av åkerarealen är upplåten på arrende (1977). Egentlig arrendelagstiftning saknas. Tidigare fanns en social arrendelagstiftning for vissa mindre arrendeställen, men denna är numera upphävd. Vissa allmänna bestämmelser om arrende finns i lagen om lantbruksegendomar, utfärdad år 1971 och ändrad år 1973. En hel lantbruksegendom får arrenderas ut for längre tid än femton år i princip endast efter tillstånd av lantbruksministem. Vanligen motsvarar arrendetiden en cirkulationsperiod. Lantbmksministerns tillstånd krävs i regel till utarrendering av del av lantbruksegendom. Skriftligt kontrakt innehållande uppgifter om arrendetid och arrendeavgift krävs. Rättsforhållandet mellan arrendator och jordägare regleras till övervägande del av sedvänja, praxis och allmänna principer om saklega. Arrendatom är skyldig att hålla egendomen vid like. Han kan normalt inte kräva ersättning av jordägaren for forbättringsarbeten. Enligt ”De samvirkende danske Landboforeningars” fonnulär till normalkontrakt skall arrendeavgiften alltid erläggas i pengar. Den bör emellertid endast till en mindre del vara bestämd i pengar. Återstoden anges i t. ex. korn, annan spannmål eller smör, beroende på vad som produceras på gården. Denna del av avgiften räknas om i pengar efter avtalad grund, vanligtvis de lokala ”kapiteltaksterna”, vilka snarast motsvarar de svenska markegångstaxorna. Som omräkningsgrund kan också användas de av lantbruksorganisationen årligen publicerade räkenskapsresultaten från jordbruket. Härvid kan omräkning ske i förhållande t. ex. till nettoavkastningen.

Avsnittet bygger delvis på följande källor: Principles of land tenancy legislation, FAO Legislative Series, No. 6, Rome 1966. Review of legislation on agrarian structure in Europe during the period 1970-1973, prepared by the Agrarian and Water Legislation section, legislation Branch, Legal Office, FAO, Rome. Newsletter on the common agricultural policy, No. 3 1977, Division for Agricultural Information and the Directorate-General for Agriculture of the European Communities commission, Brussels. Vidare har jordbruksministerierna (eller motsvarande) i de olika länderna lämnat kompletterande upplysningar. zKällorz Tolstrup, Landboret, Köpenhamn 1968. 8. Betrenkning afg. af Landbokommissionen af 1960, Betaankning nr 556/1970. Juristforbundets Lovsamling, 1973. De samvirkende danske Inndboforeningar, Forpagtning, 1969. Tolstrup, Nye jordpolitiske toner, UlR 1971 afd. B, s. 1970.

46 Arrendelagstiftningen

År 1970 avrådde ”Landbokommissionen af 1960 i sitt “Betaenkning nr. 556/1970” från införande av en egentlig arrendelagstiftning. Kommissionen hänvisade bl. a. till risken av ett minskat utbud med stigande arrendeavgifter som trolig följd. Vidare skulle enligt kommissionen behövas ganska ingripande restriktioner med anmälningsplikt, kontroller och tvång att arrendera ut mark. 1 ett betänkande år 1977 föreslog Udvalget vedrørende den fremtidige landbrugspolitik” att frågan om en egentlig arrendelagstiftning bör tas under förnyat övervägande.

2.3.2 N0rge3

Vid jordbruksräkningen år 1969 var 3,5 procent av hela jordbruksarealen ”forpakta bruk” (gårdsarrende) och 11,1 procent ren jordleie (sidoarrende). Någon dagsaktuell statistik finns ej. Andelen arrenderad jord kan f. n. uppskattas till 2 procent respektive 20 procent. Lantbruksmyndigheterna anser att enstaka fall av ”jordleie” är värdefulla från rationaliseringssynpunkt. Jordbrukama är däremot bekymrade över utvecklingen på arrendemarknaden. F. n. övervägs om lagändring behövs. Den år 1965 utfärdade Lov om forpakting” gäller alltjämt i stort sett oförändrad. 1 väsentliga delar påminner den om den svenska sociala arrendelagstiftningen. Reglerna är i stor utsträckning tvingande. Arrendekontrakt skall av jordägaren företes hos en myndighet (”jordstyret”), som skall se till att kontraktet stämmer överens med lagens tvingande regler. Arrendetiden skall normalt vara minst fem år. Om avtalet inte sägs upp, förlängs det på ett år i sänder, såvida parterna ej avtalat annat. Avtal för två år eller kortare tid behöver inte sägas upp. Regler om tvångsförlängning finns inte. Jordägaren svarar för att det vid tillträdet finns bostad och driftsbyggnader i ordentlig og forsvarlig stand”. Arrendatorn skall hävdajorden ”forsvarlig” och hålla arrendestället vid like. Arrendatorn har rätt till ersättning för vissa av honom utförda grundförbättringar. Arrendeavgiften skall bestämmas i pengar. Ursprungligen hade föreslagits att ”jordstyret skulle kunna sätta ned avgiften, om denna var orimligt hög. Förslaget genomfördes dock ej med hänvisning till att frågan vid tvist fick bedömas av prismyndighetema och domstolarna enligt ”prislovens § 18. I denna stadgas förbud mot att begära eller avtala orimliga priser eller att avtala eller hävda ett villkor, som är orimligt mot part eller uppenbart i strid med allmänna intressen. I en kommentar till den norska lagen uttalas att vad som är orimlig arrendeavgift får avgöras efter omständigheterna i det enskilda fallet. För att avgiften skall anses som orimlig, måste den uppenbart överstiga vad som behövs till förräntning av det kapital arrendeobjektet representerar samt till avskrivning, underhåll, skatter, försäkringar m. m., som jordägaren skall stå för. 3Källa: Danielsen og

Dahl, Forpakting i land- 2.3.3 Finland*

bruket, Bøndenes forlag, Oslo 1966. År 1969 var cirka 4 procent av alla brukningsenheter arrenderade. Därefter å minskade arrendena, men de har på senare år åter ökat i omfattning; detta Källa: Jordlegolag, gäller särskilt tillskottsarrendena. utfärdad den 29 april 1966, jämte däri år 1974 gjorda l ”Jordlegolagen, utfärdad år 1966, finns dels allmänna stadganden om ändringar. lega av fastighet eller område, dels särskilda bestämmelser om olika slag

Arrendelagstiftningen

av lega bl. a. lega av bebyggd brukningsdel samt av jord för lantbruksändamål. Den längsta tillåtna legotiden är vid arrende av bebyggd brukningsdel 15 år och vid arrende utan byggnader 10 år. Förlängningsrätt finns inte. Avtal om förlängning är giltigt, om den sammanlagda legotiden inte överskrider maximitiden. Under legotiden får avtalet sägas upp endast på i lagen angiven grund. Avtal för bestämd tid upphör att gälla utan uppsägning. Arrendatom skall, om ej annat avtalats, se till att arrendestället hålles i stånd. Arrendatorn kan vid arrendets upphörande få ersättning av jordägaren för vissa varaktiga förbättringar. Arrendeavgiften skall bestämmas i pengar. Har så inte skett, skall vederlaget omräknas i pengar enligt värdet på den ort där arrendet är beläget. I lagen har gjorts endast smärre ändringar. Bl. a. har införts möjlighet att under arrendetiden jämka arrendeavgiften och andra avtalsvillkor, om tillämpningen av villkoret skulle strida mot god sed i arrendeförhållanden eller på annat sätt vara oskälig.

2.3.4 England5

I England är ca 45 procent av åkerarealen utarrenderad. Under de senaste åren har den arrenderade arealen ökat, men denna utveckling förväntas ej fortsätta. Den engelska arrendelagstiftningen (Agricultural Holdings Act of 1948) är utförlig och detaljerad. Dess huvudsyfte är att ge den skötsamme arrendatom trygghet i besittningen. Minimiarrendetiden är endast ett år, men avtalet förlängs automatiskt från år till år, tills uppsägning sker. Arrendeförhållandet kan av jordägaren bringas att upphöra endast på vissa i lagen angivna grunder. Arrendator, som sagts upp, kan inom en månad göra en motuppsägning”. 1-lar så skett, är jordägarens uppsägning i regel utan verkan, såvida inte ”Agricultural Land Tribunal” medger att arrendeförhållandet upphör. Medgivande kan lämnas bl. a. om en fortsatt utarrendering innebär större men för jordägaren än ett upphörande innebär för arrendatom. Vid intresseavvägningen mellan parterna beaktas hur en förnuftig och rättvis jordägare skulle handlat i motsvarande situation. Det finns utförliga bestämmelser om arrendatorns respektive jordägarens underhåll och om arrendatorns rätt till ersättning för förbättringsarbeten. Parterna kan fritt avtala om avgiftens storlek. Vanligtvis utgår vederlaget i pengar. Endera parten kan vart tredje år begära skiljeavgörande beträffande avgiften. Skiljemannen skall bestämma avgiften till belopp som är skäligt med hänsyn till rådande marknadsförhållanden. Han skall därvid bortse från bl. a. förbättringar utförda och bekostade av arrendatom. Efterfrågan på arrenden är väsentligt större än tillgången. Följden härav är att avgifterna har stigit. Under tiden mellan november 1972 och maj 1975 rådde det fullständigt eller partiellt förbud mot avgiftshöjningar. 5 Källa: Woodfalfs Law of landlord and tenant, Volume l & 2, London 2.3.5 Holland* 1968. I Holland 6 Källa: 8. Betaankning är ungefär 44 procent av jordbruksarealen arrenderad. Arrendena afg. af Landbokommissiovisar emellertid en tendens att minska i betydelse. nen af 1960, Betaenkning Den holländska arrendelagen, som utfärdades år 1958, ger arrendatom nr 556/ 1970.

48 Arrendelagstiftningen

stor trygghet genom att den tillförsäkrar honom långvarig besittning och låga avgifter samt förköpsrätt. Lagstiftningen verkar dock hämmande på strukturutvecklingen och önskvärda investeringar. Arrendeavtalet skall underställas ”jordbruksnämnden” för godkännande. Vid prövningen undersöks bl. a. avgiftens storlek. Avtalet skall i regel gälla 12 år för gårdsarrende” och 6 år för ”sidoarrendd”. Sägs avtalet inte upp i rätt tid, förlängs det automatiskt. Arrendenämnden kan på begäran av arrendatorn förlänga avtalet. Utgängspunkt är härvid vad billigheten kräver. I vissa fall skall förlängning vägras, bl. a. om jordägaren eller honom närstående skall överta jordbruket på arrendestället, samt övertagandet är av väsentlig betydelse för jordägaren och arrendatorns välfärd ej sätts i fara. Arrendatorn skall hålla egendomen vid like. Nödvändiga reparationer skall utföras av jordägaren. Arrendatorn kan fä ersättning för vissa förbättringsarbeten. Arrendeavgiften skall i regel bestämmas i pengar. Avgiftens storlek skall godkännas av ”jordbruksnämnden”. Lantbruksministeriet fastställer de högsta tillåtna avgifterna. Ett rimligt förhållande skall råda mellan avgift och avkastningsförmåga. Maximiavgifter fastställs för jorden, som är indelad i 42 olika klasser, med olika belopp för varje klass. Tillägg eller avdrag kan göras på grund av speciella förhållanden beträffande exempelvis dränering och arrondering. Särskilda maximiavgifter fastställs för ekonomibyggnaderna på grundval av driftsform, egendomens storlek och byggnadernas kvalitet. Särskild avgift fastställs också for bostaden med utgångspunkt från den allmänna hyresnivån. Maximiavgiftema ses över vart tredje år, därvid hänsyn tas till den pågående inflationen.

2.3.6 Västtyskland7

I Västtyskland ökar arrendena alltmer i betydelse. År 1971 var cirka 29 procent av åkerarealen utarrenderad. Bestämmelser om jordbruksarrende finns dels i allmänna civillagen (”Bürgerliches Gesetzbuch”), dels i en särskild arrendelag (”Landpachtgesetz”), utfärdad är 1952. Reglerna är i stor utsträckning dispositiva. Lantbruksmyndighetema anser arrende vara en lämplig brukningsform. Utarrendering av jordbruksmark är underkastad myndighetskontroll. Avtal om jordbruksarrende skall i princip anmälas till ”Landwirtschaftsbehörde”. Denna myndighet kan anmärka mot avtalet bl. a. om arrendatorns åtaganden inte står i rimligt förhållande till den avkastning som varaktigt erhålls vid lämplig driftsinriktning. Parterna får därefter tillfälle att ändra avtalet i enlighet med anmärkningama. Underlåtes detta, är avtalet ogiltigt. Särskilda regler gäller för ”långfristiga” avtal. Minimitiden för ett lång- 7 Källor: Baur, Lehrbuch fristigt arrende är 18 år för hela gårdar och nio år för delarrenden. Automatisk des Sachenrechts, München 1970. Landpachtge- förnyelse förekommer inte. Arrendatorn har i princip rätt till förlängning setz, utfärdad den 25 juni av avtalet, dock ej vid långfristiga arrenden eller om jordägaren tidigare 1952. Förslag till ny ut marken av tillfälliga orsaker. Frågan själv brukat arrendet och arrenderat arrendelag. Deutscher om förlängning prövas av Landwinschaftsgericht och avgörs med be- Bundestag, 8. Wahlperioaktande av arrendatorns ekonomiska förhållanden och av jordbruksnäringde, Drucksache 8/ 141 0l.03.77, Sachgebiet 7813 ens krav. Domstolen bestämmer villkoren för det fortsatta arrendet. Åter-

Arrendelagstmningen 49

tagande är tillåtet i vissa i lagen angivna fall eller om föreskrift härom tagits in i kontraktet eller kan anses berättigat av särskilda skäl. Arrendeavgiften kan efter särskild begäran omprövas av Landwirtschaftsgericht sedan två år forilutit från tillträdet. Därvid beaktas om de förhållanden som förelåg när den ursprungliga avgiften bestämdes, senare har ändrats. År 1977 lades fram förslag till ny arrendelagstiftning. En reform hade ansetts av behovet påkallad, då de gällande bestämmelserna grundar sig på förhållandena inom jordbruket vid sekelskiftet och ej är anpassade till dagens krav på föränderlighet och utveckling inom jordbruket. Huvudsyftet med förslaget är att stärka arrendatorns ställning i hans egenskap av självständig företagare. Samtidigt skall dock tillses att det utarrenderade företagets bärkraftighet tryggas. Liksom hittills skall lagstiftningen i stor utsträckning vara dispositiv. Anmälningsplikten och den därmed sammanhängande myndighetsprövningen anses föråldrade och föreslås avskaffade. Uppsägningstiden vid arrendeavtal på obestämd tid skall vara minst två år. Avtal på bestämd tid förlängs for obestämd tid när förfrågan från endera parten om dess förlängning inte besvarats inom tre månader. Förslaget har ännu inte antagits. Mot förslaget har från olika håll invänts att man i stället för att slopa myndighetskontrollen bör införa skärpta föreskrifter i detta hänseende.

2.4 Förekomsten av jordbruksarrende under perioden

1972-1976

Åkerarealen i Sverige utgjorde år 1972 2 996 493 hektar. Under perioden 1972 - 1976 minskade arealen med 16454 hektar, vilket motsvarar endast ca en halv procent av arealen år 1972. År 1972 var av den totala åkerarealen 37 procent upplåten på arrende. Motsvarande andel år 1976 var 40 procent, vilket motsvarar 1 184 111 hektar. Vid periodens början brukades 56 procent av antalet jordbruksföretag (brukningsenheter) av ägaren, medan återstoden brukades av arrendator (13 procent) eller utgjordes av blandbruk, dvs. brukningsenhet som består av såväl arrenderad som självägd mark (31 procent). Fram till år 1976 skedde en minskning av i huvudsak antalet helt ägda företag. Det totala antalet företag var år 1972 143 943 och år 1976 130 955, en minskning med 12 988 företag. Därav hade 11 732 varit helägda. Trots det minskade antalet brukningsenheter har under perioden fördelningen mellan de helägda, de helt arrenderade och blandbruken varit i det närmaste oförändrad. Av det totala antalet företag var år 1976 52 procent helägda, 14 procent helt arrenderade och 33 procent utgjordes av blandbruk (se vidare tabell 1).

Arrendelagstiftningen

Tabell 1 Antal ägda och arrenderade företag samt åkerarealen på dessa jämte motsvarande andelar l procent utan decimaler. Avser företag med mer in 2 hektar åker

Hela Antal företag riket Helt ägda Helt arrenderade Delvis arrenderade Summa

1972 80 415 56 96 18 745 13 96 44 783 31 96 143 943 1973 76 201 SS 96 18 580 13 96 44 156 32 96 138 937 1974 72 855 54 96 18 669 14 96 44 315 32 96 135 839 1975 69 342 52 96 18 776 14 96 44 831 34 96 131949 1976 68 683 52 96 18 652 14 96 43 620 33 96 130 955 - 4 + 1 + 2 Minskat antal: Minskat antal: Minskat antal: Minskat antal: 11 732 93 1 163 12 988

Hela Åkerareal, hektar riket __ Agd Arrenderad Summa

1972 1 879 667 63 96 1 116 826 37 96 2 996 493 1973 1 851 105 62 96 1 132 559 38 % 2 983 664 1974 1835 682 61 96 1 155 449 39 96 2 991131 1975 1 808 437 61 96 1 171 790 39 96 2 980 227 1976 1 795 928 60 96 l 184111 40 % 2 980 039 - 3 + 3 Minskad areal: Ökad areal: Minskad areal: 83 739 67 285 16 454

Källa: Jordbruksstatistisk årsbok 1977.

3 Kommitténs inledande synpunkter på

jordbruksarrende

Den nuvarande lagstiftningen om jordbruksarrende trädde i kraft år 1972. Trots den jämförelsevis korta tid dessa regler varit gällande, har utvecklingen på arrendeområdet gjort vissa reformer önskvärda. Kommittén lägger därför nu fram förslag till ändringar i arrendelagstiftningen. Kommitténs översyn har gällt endast vissa avgränsade frågor och har alltså inte tagit sikte på någon allmän omprövning av de grundläggande principerna i lagstiftningen om jordbruksarrende. För att driva ett familjejordbruk fordras omfattande investeringar i maskiner, byggnader och andra anläggningar. Reglerna om jordbruksarrende bör följaktligen utformas så att de underlättar uppbyggandet och vidmakthållandet av ändamålsenliga arrendeställen. Reglerna bör också främja arrendatoms intresse av att lägga ned det arbete och det kapital som krävs för att åstadkomma effektiva familjejordbruk. För arrendatom är det i detta hänseende av största betydelse att han kan räkna med en säker och varaktig besittning av arrendestället. De nuvarande reglerna om arrendatoms besittningsskydd uppfyller enligt kommitténs mening inte helt detta krav. De kan ge utrymme för osäkerhetsmoment som inte svarar mot den trygghet och förutsägbarhet som krävs för att arrendatom skall vara beredd att göra insatser som ger resultat först på längre sikt. Det främsta osäkerhetsmomentet, som också utgjort grund för krav på reformer av lagstiftningen om jordbruksarrende, är den sedan början av 1970-talet inom vissa delar av landet snabba stegringen av arrendeavgiftema. Den allmänna prisstegringen i samhället kan visserligen inte lämna avgifterna för jordbruksarrende opåverkade. Om emellertid avgifterna inom någon del av landet tillåts bli alltför höga och därigenom får till följd att jordbruksarrendatoms besittningsskydd i praktiken undergrävs, måste reglema om avgift för fortsatt arrende ändras. Kommittén föreslår en ändrad lydelse av bestämmelsen om villkor vid förlängning av arrendeavtal. Den föreslagna ändringen innebär framför allt att arrendeavgiften skall kunna bestämmas till skäligt belopp utan att hänsyn behöver tas till de prisnivåer som en onaturligt hög efterfrågan på arrenden eventuellt kan ge upphov till och som inte ryms inom arrendeställets normala avkastningsförmåga. Ett annat osäkerhetsmoment, som inte heller svarar mot kravet på långsiktig planering, utgör den nu gällande regeln om jordägarens ovillkorliga rätt till självinträde. En jordbruksarrendators besittningsskydd upphör vid arrendetidens utgång, om jordägaren eller en nära anhörig till honom vill överta brukandet av arrendestället. När jordägaren gör gällande självinträde,

52 Inledande synpunkter

ger den nuvarande regeln inte något utrymme för en vägning av jordägarens önskemål mot de uppoffringar som en avllyttning från ett gårdsarrende regelmässigt innebär för arrendatom och hans familj. Regeln kan således leda till stötande resultat. Kommittén har därför ansett att självinträde i fortsättningen inte skall kunna få utövas lika automatiskt som nu. Innan självinträde medges, skall enligt kommitténs förslag en avvägning göras mellan parternas motstående intressen. Även samhällets önskemål om en rationell inom familjejordbrukets ram skall beaktas. Om ett upphöjordbruksdrift rande av arrendeförhållandet med hänsyn till de skäl parterna anför bedöms som obilligt mot arrendatom, skall självinträde vägras. Härigenom skapas en ordning där å ena sidan jordägaren kan återfå full dispositionsrätt över sin mark när han har befogad anledning därtill, medan å andra sidan arrendatorns behov av social och ekonomisk trygghet tillgodoses i högre grad än nu. Enligt kommitténs direktiv skall särskild uppmärksamhet ägnas åt frågan om vilka följder för utbudet av jordbruksarrenden som en ändring av jordabalkens villkorsnorrner kan föra med sig. Utbudet av jordbruksarrenden bestäms av jordägarens intresse av att upplåta sin jord på arrende. Detta gäller dock inte de publika jordägarna och inte heller de enskilda jordägare som av olika skäl saknar möjlighet att själva bruka sin jord. För övrigajordägare bestäms intresset för utarrendering av en rad olika faktorer, av vilka bl. a. lagstiftningens innehåll och det ekonomiska utfallet av att själv driva arrendeställets jordbruk jämfört med att uppbära arrendeavgift, fär antas ha stor betydelse. Kommittén finner det knappast möjligt att på förhand uttala sig om vilken effekt på utbudet av jordbruksarrenden som en viss lagändring kan få. Man kan endast mera allmänt anta att jordägarens intresse för utarrendering minskar, om arrendelagstiftningen i allt för hög grad begränsar jordägarens rätt att förfoga över marken. Kommittén har bedömt det som föga sannolikt att någon påtaglig förändring i utbudet kommer att ske. Även om viss risk för ett minskat utbud föreligger, bör enligt kommittén denna risk inte få stå i vägen för de förslag till förstärkt besittningsskydd som läggs fram i detta betänkande. Ett förstärkt besittningsskydd för jordbruksarrendatom kan emellertid få en annan effekt som behöver uppmärksammas, nämligen ett ökat antal muntliga arrendeupplåtelser. Såsom framgår av arrendeundersökningen (avsnitt 4.6.1) förekommer muntliga arrenden i en omfattning som inte kan anses godtagbar. Hur man skall gå till väga for att nedbringa antalet sådana upplåtelser är en fråga som ligger utanför kommitténs uppdrag. Om ett förstärkt besittningsskydd för arrendatorema skall kunna genomföras i praktiken, mäste arrendeavtalen erhålla skriftlig form. Förekomsten av muntliga arrendeupplåtelser måste därför fortlöpande uppmärksammas.

4 och andra arrendevillkor

Arrendeavgiften vid jordbruksarrende

4.1 Bakgrund till nuvarande bestämmelser

Den nuvarande arrendelagstiftningen bygger på de grundsatsema att man vill å ena sidan stimulera utbudet av arrende genom relativt stor avtalsfrihet för parterna, särskilt vad gäller de ekonomiska mellanhavandena, men å andra sidan skapa trygghet för arrendatom till hem och näring. Sistnämnda syfte uppfylls bl. a. genom reglerna om besittningsskydd. En jordbruksarrendator har s. k. direkt besittningsskydd, vilket innebär att han i regel har rätt till förlängning av avtalet vid den avtalade arrendetidens utgång. För att ett direkt besittningsskydd skall vara effektivt fordras särskilda bestämmelser om möjlighet till omprövning av arrendevillkoren vid arrendeperiodens utgång. l annat fall skulle besittningsskyddet lätt kunna sättas ur spel genom att jordägaren med utnyttjande av arrendatoms beroende av fortsatt arrende kräver alltför hårda villkor för den nya arrendetiden. Bestämmelserna om möjlighet till omprövning av arrendevillkoren är avsedda att utgöra ett komplement till besittningsskyddet och inte att fungera som ett skydd mot befogade ändringar av gällande avtalsvillkor.

4.2 Gällande rätt

Olika regler gäller för bestämmande av arrendeavgilt och andra avtalsvillkor vid å ena sidan upplåtelse av arrende till ny arrendator och å andra sidan förlängning av arrendeavtal. Vid nyupplåtelse har parterna avtalsfrihet beträffande arrendeavgiftens storlek. Detsamma gäller andra avtalsvillkor i den mån de inte strider mot någon tvingande regel i arrendelagstiftningen. Från vissa av de tvingande reglerna kan arrendenämnden lämna dispens. Den enda inskränkningen beträffande avgiftsbestämningen är föreskriften i 9 kap. 29§ JB att arrendeavgiften skall vara bestämd i pengar. Det är således förbjudet att avtala att vederlaget för arrenderätten helt eller delvis skall bestå i att arrendatom utför arbete åt jordägaren eller leverar jordbruksprodukter till honom. 9 kap. 29 § JB utgår från att anendeavgiiten skall vara till sin storlek bestämd. Bestämmelsen innebär visserligen att avgiften skall anges i pengar, men avgiften behöver inte ovillkorligen vara bestämd till ett och samma belopp vid varje betalningstillfálle utan kan t. ex. få stiga med visst belopp varje

54 . . .

Arrendeavgiften

kalenderår. Det är också tillåtet att indexreglera avgiften. Vanligast förekommande i arrendesammanhang är Konsumentprisindex och avräkningsprisindex. LRF utfärdade i februari 1976 en rekommendation till arrendemarknadens parter om indexreglering vid jordbruksarrende. Enligt rekommendationen bör i avtal på fem år eller kortare tid avgiften ej indexregleras. l avtal på längre tid än fem år kan indexreglering av avgiften förekomma, därvid indexreglering skall ske med avräkningsprisindex (helårsmedeltalet) reducerat till 60 procent. Indexreglering av första årets arrendeavgift bör inte förekomma. Redan tecknade avtal bör omregleras, därvid dock speciella förhållanden kan motivera annan reglering än den nekommenderade. LRF skall följa utvecklingen på indexområdet och, om skäl därtill uppkommer, ånyo ta upp frågan. Vid förlängning av arrendeavtal efter uppsägning skall enligt 9 kap. 9§ JB arrendeavgiften utgå med skäligt belopp. Den arrendeavgift jordägaren fordrar skall godtas, om den inte är oskälig. Annat av jordägaren uppställt villkor skall gälla, om det inte strider mot god sed i arrendeförhållanden eller eljest är obilligt. Förlängning skall dock ske för tid som motsvarar arrendetiden, om denna ej överstiger fem år, och i annat fall för fem år. Förlängning kan ske även för annan tid, om detta av särskild anledning är lämpligare. Begärs ingen ändring av villkoren, skall samma villkor som förut gälla. Träffar parterna vid förlängning överenskommelse om villkoren för det fortsatta arrendet, skall enligt 9 kap. 9§ andra stycket JB överenskommelsen, oavsett bestämmelserna i 9 kap. 9 § första stycket JB, lända till efterrättelse i den mån annat ej följer av bestämmelserna i övrigt i jordabalken. Sägs avtalet inte upp till arrendeperiodens utgång, blir arrendet automatiskt förlängt på de Både jordägare och arrendator gamla villkoren. har rätt att säga upp ett arrendeavtal till arrendeperiodens utgång för ändring av villkoren. Ovanstående gäller besittningsskyddade arrenden. Saknas besittningsskydd, kan prövning av arrendevillkorens skälighet inte göras av arrendenämnden. Parterna har frihet att avtala vilka villkor de vill inom ramen för de tvingande reglerna. Under löpande anendeperiod kan avtalsvillkorenjämkas eller lämnas utan avseende med tillämpning av den allmänna förmögenhetsrättsliga generalklausulen i 36§ avtalslagen. Förutsättningen är att villkoret skall vara med hänsyn till avtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets oskäligt tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt. Om villkoret är av sådan betydelse för avtalet att det inte skäligen kan krävas att avtalet i övrigt skall gälla med oförändrat innehåll, får avtalet jämkas även i annat hänseende eller i sin helhet lämnas utan avseende. Vid prövningen skall särskild hänsyn tas till behovet av skydd för den som i egenskap av konsument eller på annat sätt intar en underlägsen ställning i avtalsförhållandet. Både jordägaren och arrendatom kan begära jämkning av avtalsvillkor enligt generalklausulen. Den allmänna generalklausulen i 36§ avtalslagen trädde i kraft den l juli 1976. Samtidigt upphävdes den särskilda arrendegeneralklausulen” i 8 kap. 27§ JB. Enligt denna bestämmelse fick ett arrendevillkor jämkas eller lämnas utan avseende, om tillämpning av villkoret uppenbarligen stred mot god sed i arrendeförhållanden eller eljest var otillbörlig.

Arrendeavgiften . . . 55

4.3 Förarbetena

I sitt betänkande med förslag till ny lagstiftning om jordbruksarrende (SOU 1968:57 s. 400) uttalade arrendelagsutredningen att ett besittningsskydd som innefattar rätt till förlängning av avtalet inte blir effektivt, om det inte innehåller någon fomi av spärr mot höjning av arrendeavgiften. Reglerna om ocker och om jämkning av uppenbart obilliga avtal ansågs inte utgöra tillräcklig garanti för att trygga arrendatoms rätt. För att besittningsskyddet skulle bli effektivt var det emellertid enligt utredningen inte erforderligt med en offentlig reglering av arrendevillkoren, när det ursprungliga avtalet ingicks. Det allmännas ingripande i arrendevillkoren vid fortsatt arrende skulle inte sträcka sig längre än som erfordrades för att tillgodose syftet med besittningsskyddet. Till grund för bestämmande av arrendeavgift och andra avtalsvillkor vid förlängning hade man att iaktta vad skäligheten i det enskilda fallet fick anses kräva. Enligt utredningen var det i allmänhet naturligt att utgå från de villkor som gällde vid uppsägningstillfállet. Hänsyn kunde också tas till den allmänna arrendenivån i orten under förutsättning att man vid jämförelsen mellan arrendeobjekten beaktade olikhetema. Att närmare söka precisera vad som i samband med förnyelse av avtalet skall anses vara skälig avgift, fann utredningen vanskligt, främst därför att de förhållanden som påverkar arrendenivån är så många och olikartade. l jordabalkspropositionen (prop. 1970:20 del B2 s. 855) förklarade departementschefen att han godtog de av utredningen angivna huvudgrundema för en ny arrendelagstittning, nämligen ökad avtalsfrihet som stimulans för utbudet av mark för arrende samt skydd för arrendatom i hans besittning av arrendestället. För förlängningssituationer uttalade departementschefen (prop. s. 868) att som en grundläggande princip för avgiftsbestämning vid förlängning bör gälla att arrendeavgiften skall avgöras av rådande marknadsförhållanden. Kan parterna inte enas om arrendeavgiften bör enligt departementschefen som huvudregel gälla att avgiften skall utgå med belopp som jordägaren fordrar men att, om jordägarens krav är oskäligt, det bör kunna frångås och arrendeavgiften fastställas till skäligt belopp. Är situationen sådan att arrendenivån för jämförliga arrenden kan utrönas, bör denna tjäna som utgångspunkt för skälighetsbedömningen. Ofta torde jämförliga arrendeförhållanden dock inte kunna åberopas. Frågan fär då enligt departementschefen avgöras efter vad arrendatorer i allmänhet kan antas vara beredda att betala. Att i lagen närmare ange vad som skall utgöra skälig arrendeavgift ansåg departementschefen inte vara möjligt. Huvudprincipen för bedömning av övriga villkor bör enligt departementschefen vara att de av jordägaren uppställda villkoren skall gälla, om de inte är obilliga. l fråga om arrendetiden ansåg han dock mera preciserade bestämmelser vara behövliga. Om parterna inte kan enas om arrendetiden, är det enligt departementschefen naturligt att förlänga arrendet med tid som motsvarar upplåtelsetiden. I vissa fall kan det emellertid vara befogat att fastställa kortare tid, t. ex. om fastställelse av stads- eller byggnadsplan är att vänta. Med hänsyn till de svårigheter som föreligger att bedöma framtida förhållanden ansåg departementschefen att tvångsförlängning i regel inte bör ske för mer än fem år i sänder. I undantagsfall, t. ex. då parterna kommit överens om längre förlängningstid än fem år vid underlåten uppsägning,

56 Arrendeavgiften . . .

bör arrendeförhållandet dock kunna förlängas även utöver fem år. Vid riksdagsbehandlingen av förslaget till jordabalk uttalades att det i vissa fall bör vara möjligt att medge arrendatom väsentligt längre förlängningstid än vad som följer av huvudregeln, nämligen i de fall då arrendestället varit utarrenderat under lång tid och då det, för att statligt garantilån åt arrendatom skall kunna beviljas, fordras ett fortsatt garanterat arrendeförhållande, motsvarande skälig amorteringstid - för investeringar i anläggningar normalt omkring 20 år - (3LU 1970:80 s. 208 och rskr 1970:443). 9 kap. 9§ JB erhöll sin nuvarande formulering 1973 (prop. 1973:23, SFS 1973:187). Tidigare hade de två första meningarna i paragrafen följande lydelse: Vid förlängning av arrendeavtal är arrendatom skyldig att godtaga den arrendeavgift som jordägaren fordrar. Om hans krav är oskäligt, skall

dock avgiften utgå med skäligt belopp. Ändringen, som gjordes samtidigt

med att motsvarande bestämmelse om hyra ändrades, angavs vara av redaktionell natur och vidtogs i syfte att undanröja eventuella missförstånd - villkoren vid föratt hyresvärden jordägaren ensidigt kunde bestämma längning (prop. s. 153 och 173). I förarbetena till 8 kap. 27 § JB anfördes som skäl för införandet av bestämmelsen endast att arrendelagstiftningen borde innehålla en uttrycklig generalklausul om jämkning av oskäliga avtalsvillkor i likhet med vad som redan gällde på hyresrättsområdet (prop. 1970:20 del B 2 s. 964). Införandet av den allmänna förmögenhetsrättsliga generalklausulen syftar till att ge domstolarna ökade möjligheter att jämka eller åsidosätta oskäliga avtalsvillkor. De särskilda lagregler som finns på vissa rättsområden, t. ex. arrende, till skydd för den svagare parten medför att behovet av att tillämpa generalklausulen blir mindre. Bestämmelsen kan ändå ha en viktig uppgift att fylla som en kompletterande skyddsregel, både för speciella situationer som inte har kunnat regleras i den aktuella särskilda lagen och för att stävja försök att kringgå tvingande lagbestämmelser (prop. 1975/ 76:81 s. 112). Generalklausulen kan tillämpas på alla slags villkor, således även vederlaget. Det torde emellertid bli relativt sällsynt att priset jämkas på grundval av en renodlad jämförelse mellan pris och prestation. De fall där jämkning av priset kan komma i fråga torde framförallt vara sådana där andra omständigheter spelar in (prop. s. 138).

4.4 Rättspraxis

Tvist om arrendeavgiften och andra avtalsvillkor vid förlängning skall prövas av arrendenämnd (8 kap. 30§ JB). Arrendenämnd skall finnas i varje län, men regeringen kan bestämma, att annat område än län skall utgöra verksamhetsområde för arrendenämnd (8 kap. 29 § JB och förordningen (1975:518) om rikets indelning i verksamhetsområden för hyresnämnd och arrendenämnd m. m.). Arrendenämnden består av en jurist som ordförande och två andra ledamöter, varav den ene företräder jordägaresidan och den andre arrendatorssidan. Pan, som inte godtar arrendenämndens beslut i villkorstvist, kan klandra beslutet genom att väcka talan mot den andra

Arrendeavgiften . . . 57

parten vid fastighetsdomstol (8 kap. 31 och 32 §§ JB). Fastighetsdomstols dom i villkorstvist kan inte överklagas (8 kap. 33§ JB). Tvist om tillämpning av generalklausulen i 36 § avtalslagen skall handläggas av fastighetsdomstol som första instans. Avgörandet kan överklagas till hovrätt och högsta domstolen. Kommittén har sökt bilda sig en uppfattning om praxis i tvister om bestämmande av arrendeavgift och andra avtalsvillkor genom att från arrendenämndema infordra avgöranden som kan vara av intresse för kommittén till belysning av hur 9 kap. 9§ JB tillämpats. 1 de fall besluten klandrats, har fastighetsdomstolens avgöranden infordrats. Antalet förlängnings- och villkorstvister vid arrendenämnder och fastighetsdomstolar är förhållandevis litet. Tillgänglig statistik över till arrendenämndema inkomna ärenden rörande jordbruksarrende visar följande.

Till arrendenämndema inkomna förlängnings- och villkorstvister under perioden 1972 - 1977 (jordbruksarrende)

Åtskilliga förlängnings- och villkorstvister vid arrendenämndema blir inte

prövade i sak. Partema för ofta förhandlingar utanför arrendenämndema och träffar uppgörelse, varefter ärendet återkallas och avskrivs. Under perioden 1972 - 1977 kom det in flest förlängnings- och villkorstvister rörande jordbruksarrende till arrendenämndema i Malmö och Linköping. Klander av arrendenämnds beslut i förlängnings- och villkorstvist förekommer sällan. Fastighetsdomstolarna prövade i sak endast ett fåtal mål under perioden. Av dessa avgöranden överklagades till hovrätt 3 förlängningstvister år 1974, 6 år 1975 och 4 år 1976. Kommitténs praxisgenomgång har omfattat ett sextiotal arrendenämndsavgöranden och ett tiotal fastighetsdomstolsdomar. Vid bestämmande av vad som är skälig arrendeavgift har arrendenämndema i första hand sökt utröna arrendenivån för orten. Endast i få fall har arrendenämnd emellertid ansett sig kunna fastställa någon ortens arrendenivä (t. ex. arrendenämndens för Kristianstads län ärenden nr L 20063/73, L 20065/73 och L 20086/75). Av parterna åberopat jämförelsematerial har av arrendenämndema ansetts vara för knapphändigt redovisat, inte tillräckligt omfattande eller alltför olikt det arrendeställe tvisten rört. Ibland har jämförelsematerial inte stått att finna. När arrendenämndema inte kunnat fastställa någon ortens arrendenivå, har nämnderna vid bedömningen av avgiftens skälighet sökt fastställa de belopp som arrendatorer i allmänhet kunde antas vara villiga att betala. Härvidlag har flera olika tillvägagångssätt använts. Man har hänvisat till den allmänna upplysning som åberopat jämförelsematerial gett om avgifternas storlek, till iakttagelser om arrendeställets beskaffenhet, till nämndledamöternas allmänna kännedom om arrendeavgifter m. m. I något fall har också hänvisats till jordens

58 Arrendeavgiften . . .

mer eller mindre goda avkastningsförmåga (t. ex. arrendenämndemas för Kristianstads län och Malmöhus län ärenden nr M 20145/ 73 och L 20081/ 75). Beräkningar av arrendeavgiften i procent av arrendefastighetens taxeringsvärde eller saluvärde har i arrendenämnds-och fastighetsdomstolspraxis inte godtagits annat än i något enstaka fall. Ej heller har man gjort avgiftsbedömningar baserade enbart på beräkningar av arrendeställets ekonomiska avkastningsförmåga. Sådana beräkningar har emellertid vägts in i bedömningen när avgiftsbestämningen skett med tillämpning av den s. k. modifierade marknadsprincipen. Denna kom först till uttryck i ett avgörande av Malmö tingsrätt år 1974 (mål F 38/73). Enligt tingsrätten måste man lägga vikt vid departementschefens uttalande i jordabalkspropositionen att avgiftens storlek får avgöras efter vad arrendatorer i allmänhet kan antas vara villiga att betala, varför man bör bortse från sådana arrendatorer som av speciella anledningar är beredda att betala att särskilt högt anende. Departementschefens uttalande bör vidare enligt tingsrätten tolkas så, att därmed avses vad en kunnig och förståndig jordbrukare med den för fastigheten lämpligaste driftsinriktningen och en rationell drift kan antas vara villig att betala. Utifrån en skönsmässig uppskattning av den avkastning en sådan lantbrukare kan erhålla och under hänsynstagande till arrendenivån för jämförliga arrenden bör skäligheten av avgiften bedömas. Till denna princip har arrendenämndema i flera fall anslutit sig (t. ex. arrendenämndens i teborg ärende nr N 21538/75). I detta avsnitt har inte tagits med fall, vari tvisten gällt tiden för arrendeavtalets förlängning. Andra villkor har varit föremål för arrendenämndemas skälighetsprövning i åtskilliga fall. Dessa villkor har varit av skiftande natur. Någon enhetlig praxis i bedömningen av olika villkors skälighet kan knappast framletas. Härtill kommer att det omtvistade villkoret i flera fall varit specifikt för arrendestället i fråga. Något mål, vari villkor jämkats med stöd av 8 kap. 27§JB eller 36§ avtalslagen, är inte känt av kommittén.

4.5 Önskemål om reformer

I riksdagsmotionen 1974:975 hemställdes bl. a. att riksdagen hos Kungl. Majzt skulle begära sådan ändring av 9 kap. 9 § JB att arrendeavgiften vid förlängning av arrendeavtal i första hand skall bestämmas med beaktande av arrendeställets avkastningsfönnåga. Som skäl härför anfördes i motionen att tillämpningen av 9 kap. 9 § JB med hänsyn till de höga anendeavgiftema blivit sådan att arrendatoremas besittningsskydd urholkats. Motionärerna anförde vidare att man i praxis kommit att sätta likhetstecken mellan skälig arrendeavgift och rådande marknadsförhållanden. Eftersom arrendemarknaden är en bristmarknad, har jordbruksamendatorema blivit utlämnade åt den fria marknadsprissättningen. Arrendenivåema har enligt motionärerna drivits upp till en höjd som närmar sig det orimliga. Till denna utveckling har bidragit höga avgifter för bl. a. tillskottsarrenden, specialarrenden och arrenden som bjudits ut på anbud. Motionärerna ansåg det angeläget att

SOU 1978236 Arrendeavgrjften . . . 59

9 kap. 9§ JB ges en sådan utformning att man med skälighet menar en avgiftsnivå som är anpassad efter arrendeställets karaktär och avkastningsförmåga. Lagutskottet inhämtade utlåtanden över motionen från Svea hovrätt, lantbruksstyrelsen, arrendenämndema för Kristianstads län och Malmöhus län

samt lantbruksnämnden i Östergötlands län. På begäran av utskottet avgavs

vidare yttrande över motionen av LRF. Yttrande över motionen inkom dessutom från SJA. Motionsyrkandet tillstyrktes av SJA men avstyrktes av övriga remissinstanser. Såväl lantbruksstyrelsen som lantbruksnämnden

i Östergötlands län ansåg dock att utvecklingen på området borde följas

med uppmärksamhet. Även LRF uttalade sig i den riktningen. Svea hovrätt ansåg att avgiftsbestämning allenast efter arrendeställets avkastningsförrnåga skulle innebära en långtgående priskontroll, vilket vid utarbetandet av ifrågavarande led i anendatoms besittningsskydd varken avsetts eller ens diskuterats. Om arrendeavgiften framstår som oskälig i förhållande till arrendets avkastningsfönnåga, torde enligt hovrätten den situationen föreligga att en arrendator i allmänhet icke kan tänkas vara beredd att betala den ifrågasatta avgiften, varför denna bör sänkas av arrendenämnden. Arrendenämndema för Kristianstads län och Malmöhus län förklarade sig inte kunna ansluta sig till motionäremas beskrivning av nämndernas tillämpning av 9 kap. 9§ JB. Det är visserligen riktigt att marknadsförhållandena i första hand skall vara avgörande och att om en någorlunda fast arrendenivå finns i orten denna nivå tjänar som utgångspunkt för bedömningen. Eftersom någon fast arrendenivå ofta inte går att finna, blir det av stor betydelse vad arrendatorer i allmänhet är beredda att betala. Nämndema är medvetna om att det förekommer avgifter vid nyupplåtelser som på sikt inte är realistiska. Nämndema sade sig beakta att vissa avgifter inte kunde anses vara ett uttryck för vad arrendatorer med hänsyn till arrendeställets avkastningsförmåga på längre sikt är beredda att betala. Redan nu tar nämnderna vid avgiftsbestämningen hänsyn till arrendeställets avkastningsförmåga bland många andra omständigheter. Enligt nämnderna är det knappast möjligt att låta avkastningsfönnågan bli ledstjärna vid skä- Iighetsbedömningen med hänsyn bl. a. till de svårigheter tillämpningen av en sådan princip skulle innebära. Lantbruksstyrelsen ansåg att avgiltsnivån för arrenden stiger på ett sätt som inger viss oro för framtiden. Även priserna på jordbruksmark stiger kraftigt. Dessa båda företeelser har ett nära samband. Även om en anknytning av arrendeavgiften vid förlängning till arrendeställets avkastningsförmåga synes rättvis, skulle en sådan regel med all sannolikhet medföra att intresset att arrendera ut mark minskade. Styrelsen framhöll också problemet med att lösa frågan om hur avkastningsförmågan skall bestämmas i varje särskilt fall. Enligt styrelsen är det utomordentligt svårt för att inte säga omöjligt att med säkerhet fastställa avkastningsförmågan hos en viss brukningsenhet eller viss jordbruksareal. Den nya an-endelagstiftningen synes i stort sett ha motsvarat förväntningarna. Att situationen inte är helt problemfri står å andra sidan också klan, varför utvecklingen bör följas med uppmärksamhet.

Lantbruksnämnden i Östergötlands län förklarade att den nya arrende-

60 Arrendeavgiften . . .

lagstiftningen haft viss dämpande effekt på prisutvecklingen men att alltför kon tid förflutit för att några långtgående generella slutsatser skall kunna dras. LRF förklarade att arrendeavgiftsproblemet aldrig får en rimlig lösning om inte taxeringsvärdena för jordbruksfastigheter tillåts ställas i rimligt förhållande till arrendeställets värde som jordbruksföretag. Förbundet ansåg att man inte kunde bortse från att tendensen vid bestämmandet av arrendeavgifter är den, att avgifterna i stor utsträckning grundas på marknadsvärdena, so_m i vissa fall isolerat kan framstå som oskäliga. En objektiv belysning av om detta antagande är riktigt och av dess räckvidd är på sin plats. Det kan inte alltid vara berättigat enligt förbundets mening att sätta likhetstecken mellan rådande marknadsförhållanden och ”skälig”. SJA konstaterade att man i praktiken aldrig kan komma fram till vad arrendatorer i allmänhet är villiga att betala för ett visst arrende och samtidigt ta hänsyn till marknadsnivån på orten, eftersom denna bestäms av toppavgifterna. Skälighetsbegreppet har enligt föreningen i praxis fått den innebörden att jordägaren kan diktera vad som är skälig arrendeavgift genom att tillse att arrendeavgifterna ständigt höjs. Arrendeställets avkastningsförmåga måste bli ledstjärna vid skälighetsbedömningen. En god jordbrukare bör kunna få sin tillbörliga bärgning på gården. Egendomens faktiska avkastning i sittande arrendators hand skall inte vara avgörande annat än om denne skönsmässigt kan anses vara en normaljordbrukare och driftsinriktningen kan bedömas som normal. Föreningen hävdade att en tilllämpning av avkastningsprincipen inte medför större svårigheter eller behöver medföra större kostnader än en tillämpning av marknadsprincipen. Lagutskottet anförde i sitt betänkande (LU 1974:35) bl. a. följande.

Avgifterna vid etablering av arrende har under de senaste åren otvivelaktigt stigit kraftigt. Som exempel på hur arrendeprisnivån höjts kan nämnas att man, enligt vad utskottet erfarit, i vissa delar av Skåne f. n. betalar i arrendeavgifter för god åkermark upp till 1 400 - l 500 kronor per hektar. Denna prisutveckling är en följd av att det vid överlåtelse av jordbruksmark betalas mycket höga priser. Inte sällan betalas rena överpriser i spekulationssyfte och av andra orsaker än som har med markens användning för jordbruk att göra. Överlåtelsepriserna torde också i sin tur påverkas av att arrendeprisema höjs. - Vid omprövning av arrendeavgiften i samband med förlängning av arrendeavtal slår den höga arrendeprisnivån igenom på grund av den metod som enligt vad utskottet nyss anfört skall användas för att bestämma skäligheten av yrkad arrendeavgift. Visserligen visar den av arrendatorsföreningen åberopade domen av fastighetsdomstolen vid Malmö tingsrätt att vid bedömandet av vad “arrendatorer i allmänhet kan antas vara villiga att betala för arrendet man som regel - i motsats till vad motionärerna hävdar - bortser från sådana anbud eller erlagda avgifter som baseras på marginaljordar och marginalintäkter. Även en sådan nyanserad bestämning av marknadsprisnivån medför emellertid kraftigt höjda arrendeavgifter. - Arrendatorsföreningen har till sitt remissvar fogat ett omfattande material till belysande av arrendeprisnivån. De åberopade sammanställningarna över nya och gamla arrendeavgifter utgör onekligen ett stöd för motionärernas påstående att arrendeavgiften vid femårsavtal genomsnittligt höjs med så pass mycket som 50-70 procent. Även om den kraftiga höjningen i vissa fall kan förklaras av att den tidigare arrendeavgiften varit förhållandevis låg, ger en höjning av den nu angivna storleksordningen enligt utskottets mening anledning till oro. Om prisutvecklingen får fortsätta i samma takt som hittills föreligger en uppenbar risk för att arrendatoremas

Arrendeavgiften . . . 61

besittningsskydd snart kommer att allvarligt försvagas. Med hänsyn till de negativa remissvaren finner sig utskottet likväl inte nu kunna tillstyrka motionäremas förslag att skälig arrendeavgift skall bestämmas med avkastningsmetoden. - Utskottet har i det föregående berört den nyligen tillsatta utredningen för översyn av jordförvärvslagen. Syftet med denna översyn är bl. a. att söka bryta den nuvarande prisutvecklingen vid överlåtelse av jordbruksmark. l den mån resultatet av översynen blir en dämpad markprisstegring kommer detta självfallet att inverka gynnsamt på arrendeprisnivån. Utredningsdirektiven hänvisar också till att frågan om ökade möjligheter till skälighetsprövning av arrendevillkor kommer att övervägas inom Justitiedepartementet. Med hänsyn till vad utskottet ovan anfört vill utskottet understryka det angelägna i att den sålunda förutskickade utredningen snarast kommer till stånd.

Riksdagen beslöt (rskr 1974:343) att som sin mening ge Kungl. Majzt till känna vad utskottet anfört. I riksdagsmotionen 1976/ 772667 begärdes bl. a. en utredning rörande formerna för en samhälleligt kontrollerad prisbildning på arrenden i syfte att motverka rådande tendenser till orimliga prisstegringar. Motionärerna framhöll att det i den offentliga debatten på senare tid allt oftare har påtalats orimliga stegringar av arrendeavgiftema. Oskäliga avgifter drabbar främst människor i blygsamma ekonomiska omständigheter enligt motionärerna. En ändring bör komma till stånd på så sätt att arrendeavgiftema knyts till någon form av bruksvärdesprincip och regleras av samhället. Motionärerna hävdade vidare att förbättringar, utförda av arrendatom, bör räknas bort vid arrendeberäkningen eller gäldas av ägaren, ifall denne med hänvisning till förbättringarna kräver höjt arrende. Lagutskottet anförde i sitt betänkande (LU 1976/77:27) bl. a. följande.

Utskottet har i samband med behandlingen av föreliggande motion inhämtat upplysningar och synpunkter från lantbruksnämnden i Kristianstads län. Därvid har framkommit att man i länet för god åkermark betalar i arrende upp till 2400 kr per hektar. Detta visar att den kraftiga stegringen av arrendepriserna fortsatt sedan utskottet 1974 behandlade frågan. Frågan om arrendeavgiftema är föremål för överväganden i arrendelagskommittén, varför syftet med motionsyrkandet redan är tillgodosett. - Utskottet vill stryka under att det är svårt att få en helt rättvisande bild av utvecklingen på området, eftersom det saknas en tillförlitlig statistik över arrendeavgiftema. Lantbruksnämndens företrädare framhöll också vid utskottets besök att man ansåg det vara en brist att det inte finns någon sådan statistik. Mot bakgrund av det anförda har inom utskottet väckts frågan huruvida riksdagen skulle begära att statistik upprättas över arrendeavgiftema. En sådan statistik skulle självfallet vara av visst värde t. ex. för arrendenämnderna. Svårighetema att få fram erforderliga uppgifter torde emellertid vara betydande med hänsyn till att det i stor omfattning är fråga om avtal mellan privatpersoner. Dessa avtal registreras inte hos några myndigheter och offentliggörs i regel inte heller på annat sätt. Även om det skulle gå att få fram uppgifter om arrendeavgiftema kan det likväl vara svårt att få till stånd en rättvisande statistik på grund av att arrendeavgiftens storlek ofta är beroende av övriga arrendevillkor. Det värde för t. ex. arrendenämnderna som en registrering av arrendeavgifternas storlek skulle kunna medföra måste vidare vägas mot samhällets strävan att försöka undvika att en alltmer omfattande uppgiftsskyldighet åläggs den enskilde. Det nu anförda leder utskottet till att inte nu föreslå framtagande av statistik på området. Utskottet erinrar också om att regeringen i dagarna har beviljat arrendelagskommittén medel för genomförandet av en omfattande enkät beträffande arrendeavgiftema inom tre län. Enligt utskottets mening får det närmast ankomma på kommittén att sedan denna enkät genomförts bedöma huruvida det kan bli erforderligt att inhämta ytterligare statistiska uppgifter.

62 . . . sou 197335 Arrendeavgiften

Riksdagen godtog utskottets utlåtande. överlämnade den 24 mars 1977 till kommittén en skrivelse Regeringen den 14 februari 1977 från Skånearrendatoremas samrådsgrupp med begäran för kommittén. I skrivelsen hänvisades till en den 20 om tilläggsdirektiv 1976 av samrådsgruppen gjord framställning, i vilken föreslås bl. a. att juli arrendeavgiften vid förlängning av arrendeavtal bör fastställas med hänsyn till jordens avkastningsförmåga, arrondering, dikningsforhållanden och möjligheter till rationella brukningsmetoder samt till byggnadernas omfattning och ändamålsenlighet för olika driftsinriktningar, varjämte arrendatoms investeringar också bör beaktas. Samrådsgruppen föreslog inrättande av en arrendeuppskattningsnämnd for varje län, vilken lämpligen skulle utses av LRF eller efter förslag av LRF och ha till uppgift att biträda parterna vid bestämmande av arrendeavgift. Vidare föreslog samrådsgruppen i sin skrivelse en ändring av det krav- och tolkningsföreträde som jordabalken för närvarande Sålunda bör exempelvis vid prövning av arrenger jordägaren. deavgiftens skälighet enligt 9 kap. 9 § JB bevisskyldigheten åvila jordägaren.

4.6 Statistiska uppgifter om arrendeavgifter m. m.

4.6.1 Statistiska centralbyrâns enkät (arrendeundersökningen)

A Inledning Kommittén har enligt sina direktiv i uppdrag bl.a. att undersöka hur bestämmelserna i 9 kap. 9§ JB rörande arrendeavgiftema och andra arrendevillkor har tillämpats. För att få frågan om arrendeavgiftema belyst uppdrog kommittén åt statistiska centralbyrån (SCB) att utföra en enkätundersökning rörande jordbruksarrenden och arrendeavgifter. Undersökningen utfördes under försommaren år 1977. För undersökningen valdes fyra områden, varav tre är rena slättbygdsområden och ett är skogsbygdsområde. Som slättbygdsområden valdes Götalands södra slättbygder (Gss), Götalands norra slättbygder (Gns) och Svealands (Ss) samt som skogsbygdsområde Götalands slättbygder skogsbygder (Gsk). Inom vart och ett av dessa produktionsområden valdes ett begränsat område - naturligt jordbruksområde - som undersökningsomrâde, nämligen

i Ss-området Östgötaslätten, i Gsk-området J ön-

Uppsala län, i Gns-området län samt i Oss-området slättbygden i Malmöhus län. köpings Totalt 2 000 jordbruksföretag, vilka var relativt uttogs för undersökningen fördelade mellan områdena och omfattade en åkerareal om mer jämnt än 20 hektar. om arrendeavgifter skulle avse ar- Det angavs att uppgifter rendeåret 1976. Svarsblanketter erhölls från ca 80 procent av de uttagna Vid en analys av undersökningsboitfallet kunde inte påvisas att företagen. eller snedvridande effekt detta i någon avgörande grad haft en systematisk på undersökningsresultaten. samt En utförlig redovisning av uppgiftsinsamling, undersökningsbortfall granskning och bearbetning finns intagen i Bilaga C. I detta avsnitt redovisar kommittén resultaten av undersökningen. Redovisningen har granskats och godkänts av SCB. Samtliga tabeller och dia-

Arrendeavgiften . . . 63

gram har som huvudsyfte att visa mönster eller tendenser. Enstaka sifferuppgifter kan däremot vara relativt osäkra. Undersökningen har nämligen ett visst bortfall och bygger på ett urval. Härtill kommer att avgifterna varierar kraftigt mellan olika arrenden av samma typ, storlek osv. inom samma område (se t. ex. tabellerna under B. ll). Stor försiktighet måste alltså iakttas vid tolkningen av resultaten, framför allt beträffande nivåuppgifter. Vid studier av skillnader mellan olika grupper eller olika mönster är däremot de här antydda effekterna sannolikt mindre. Arrendeundersökningens fullständiga resultat har redovisats i siffertabeller, som förvaras av kommittén.

B Undersökningsresultat B.1 Muntliga avtal

Diagram 1 beskriver förekomsten av muntliga arrendeavtal. Andelen muntliga avtal var störst i F-län, 58 procent. Motsvarande åkerareal utgjorde där 34 procent. Lägsta andelen förekom i M-län med 15 procent muntliga avtal motsvarande 5 procent av åkerarealen. De muntliga avtalen kan rättsligt sett inte betecknas som avtal om jordbruksarrende, vilka för sin giltighet kräver skriftlig form. Av jordbrukspolitiska skäl är det dock viktigt att känna till förekomsten av dessa muntliga avtal. Undersökningen visar att de är relativt vanligt förekommande. Vid bearbetningen har de behandlats som jordbruksarrenden. Man kan sannolikt inte få någon entydig bild av de motiv som ligger bakom parternas val av muntligt avtal som form för upplåtelsen. Undersökningen visar dock

Procent

60- 58 % 50-

30.. 34 % 31%

20- 20 36 15% 10*- 9 96 5%

5%[

Avtal Areal Avtal Areal Avtal Avtal Diagram] Andelen Areal Areal muntliga arrendeavtal och C-lån E-lån F-län M-län motsvarande areal åker

64 Arrendeavgiflen . . .

att muntliga avtal förekommer i mindre utsträckning i mera utpräglade jordbruksområden och att de i regel avser mindre åkerarealer än jordbruksarrenden i allmänhet. Undersökningen visar också att de muntliga avtalen är vanligast vid släktskap mellan ägare och arrendator:

Område Andel muntliga Andel muntliga avtal där ägare och avtal av arrendator är nära släkt av

Antal Arrenderad Antal avtal Arrenderad avtal, 96 areal, 96 där ägare och areal där arrendator är ägare och nära släkt, 96 arrendator är nära släkt, 96

Muntliga arrendeavtal förekommer i viss utsträckning även for gårdsarrenden: Område Andel muntliga gårdsarrendeavtal av

Eftersom de muntliga gårdsarrendena är så få, kan några säkra slutsatser om eventuella skillnader i avgiftsnivå mellan muntliga och skriftliga gårdsarrenden ej dras. För sidoarrenden är dock avgiftsnivån genomgående högre för skriftliga avtal:

Område Genomsnittliga arrendeavgifter per ha, sidoarrenden

B.2 Gårds- och sidoarrenden Diagram 2 belyser prisskillnaden mellan gårds- och sidoarrenden samt skillnaden mellan arrendenivåema i de olika undersökningsområdena. Såsom

Arrendeavgiften . . . 65

framgår av diagrammet varierar arrendeavgiftemas storlek betydligt mellan områdena. Avgiften för t. ex. sidoarrenden i M-län var nästan fem gånger högre än motsvarande avgift i F-län. Vidare framgår att avgiften för gårdsarrenden - utom i M-län - var något högre än för sidoarrenden. Skillnaderna i avgift mellan olika områden är inte fullt lika markerade beträffande de skriftliga sidoarrendena, vilket föregående tabell visar. Skillnaden i avgift mellan gårds- och sidoarrenden kan bero på det förhållandet att många sidoarrenden omfattar jord av mindre god beskaffenhet samt att brukningsvärdet av bostäder och byggnader ej ingår i avgiften för sidoarrenden. I M-län kan de högre avgifterna för sidoarrenden förklaras av att man på många av dessa kan bedriva en lönsam spannmålsproduktion, som inte medför lika höga kostnader för byggnadsunderhåll som t. ex. djurhållning. Sidoarrenden av denna karaktär kan därför antas vara särskilt efterfrågade.

Kr/ha

800* 801

700- 703

459 437

300- 327 310 276 200-

165 100*

Diagram 2 Genomsnittliga Gård Sido Gård Sido Gård Sido Gård Sido arrendeavgzjier per ha åker 1976. Gârds- och C-lân E-län F-län M-län sidoarrenden

66 . . . Arrendeavgiften

B.3 Produktionsinriktningens betydelse för avgiftsnivån

Diagram 3 beskriver produktionsinriktningens inverkan på arrendeavgiftens

storlek. Överlag betalas högre avgifter lör arrendeställen som främst bedriver

vegetabilieproduktion än för sådana som är inriktade i huvudsak på djurproduktion. Främst torde detta bero på att det huvudsakligen är de bättre jordama som används lör spannmålsproduktion.

Kr/ha

800-

600- 590

500-

400-

364 35 1 kr k 300-

273 255 kr

100*

Diagram 3 Genomsnittliga arrendeavgifter per ha V D« V eg D- Jur V eg Djur V eg Djur eg lur åker 1976. Fördelning C-län E-län F-län M-län efter produktiønsinriktning

Arrendeavgzften . . . 67

B.4 Amendeperiodens längd Nedanstående tabell visar fördelningen av antal avtal efter arrendeperiodens längd.

Område Tills- l år 2-4 år 5 år 6-9 år 10 år ll år Uppg Totalt vidare- saknas avtal

Tabellen visar att den dominerande avtalsperioden är 5 år och att skillnaden mellan de olika områdena är ganska liten, om man undantar F-län där andelen korta avtal är betydligt större än i övriga områden. Avtalsperiodens längd hängeri stor utsträckning samman med om avtalet är muntligt eller skriftligt, vilket följande tabell visar.

Andelen muntliga avtal l olika grupper efter avtalsperlodens längd, procent

Område Tills- 1 år 2-4 år 5 år 6-9 år 10 år 11 år Uppg Totalt vidare- 96 % 96 % 96 96 saknas 96 96 avtal, 96

251510 \I\OOO\O coon-w 88138 roanoA Gää!

._

M41

Av diagram 4 framgår hur arrendeavgiftema varierar med arrendeperiodens längd. I diagrammet har endast tagits med ”TillsvidareavtaP samt l-års, 5-års- och IO-årsavtal. Diagrammet visar att avgiftsnivåema är tämligen oberoende av avtalsperiodens längd, dock finns en viss tendens till lägre avgifter for tillsvidareavtal och l-årsavtal än för övriga avtal. En jämförelse mellan tillsvidareavtal och l-ârsavtal visar att tillsvidareavtalen är billigare for sidoarrendena och dyrare för gårdsarrendena:

68 Arrendeavgiften . . .

Kr/ ha

1 000

800-

700- M-län

500-

[i

g E-län 400

än

3oo-q

F-län 200-

100- Diagram 4 Genømsniltliga arrendeavgifter per ha áker 1976. Gárds- och I I I sidøarrenden. Fördelning tills 1 år 5 år 10 år efter olika arrendeperioder vidare

B.5 Upplåtelseform I den allmänna diskussionen om anendeavgifter har det hävdats att upplåtelse av arrende efter anbudsförfarande driver upp avgiftsnivån. Någon bekräftelse härav är det svårt att få genom denna undersökning. Det kan t. ex. vara de bättre jordarna som i första hand bjuds ut genom anbudsförfarande, vilket skulle betyda att högre avgift ändå skulle ha kommit att utgå. Vidare är skillnaden i avgiftsnivå mellan anbudsarrenden och övriga arrenden inget direkt uttryck för ”anbudseffekten, eftersom en sådan effekt borde ha slagit igenom i avgiften även for övriga arrenden. Diagram 5 visar att avgiften för anbudsarrenden genomsnittligt ligger på en högre nivå än for övriga arrenden.

Arrendeavgiften . . . 69

Kr/ha 1000*

900-

800*

700- 730

600-4

500 521 47 1 kr 449 40° kr 401 300 305

213 100*

Diagram 5 Genomsninliga Anbud Ej anbud Anbud Ej anbud Anbud Ej anbud Anbud Ej anbud arrendeavgifrer per ha åker 1976; gârds- och C-län E-län F-län M-Iän sidoarrenden. Fördelning 1224 15480 643 16717 1 13 7606 1428 20947 eller upplâtelseførm vid ha ha ha ha ha ha ha ha tillträde! Den slutsats man därför närmast skulle kunna dra är att anbudsförfarandets elTekt på avgiftsnivån i stort torde vara liten. För detta talar också det faktum att anbudsarrendena representerar en relativt liten andel av den arrenderade arealen:

Område Andel efter anbudsförfarande arrenderad areal, procent

70 Arrendeavgijlen . . . I enkäten ställdes också en fråga om sättet för förlängning av arrendet. Följande uppgifter erhölls. Sättet för förlängning, procent av arealen

Vid bearbetningen har även tillsvidareavtal betraktats som förlängda avtal. Undersökningen visar ej hur avgifter som bestämts av fastighetsdomstol eller arrendenämnd förhåller sig till övriga avgifter, eftersom avgiftstvister är relativt sällsynta (se tidigare tabell). I övrigt pekar resultaten på att andelen automatiskt förlängda avtal Ökat något under den senare delen av perioden fram t. 0. m. år 1976.

B.6 Indexreglering av arrendeavgift Andelen avtal som innehöll någon form av indexklausul belyses i diagram 6. Staplarna i diagrammet avser andelen av samtliga under perioden ingångna arrendeavtal och motsvarande åkerareal. Av relationen mellan avtal och areal att döma har indexreglerade avgifter förekommit främst vid de större arrendeställena. Följande tabell visar - för de skriftliga avtalen - andelen avtal med indexklausul efter år för arrendets ingång.

Tabellen visar en relativt kraftig ökning av andelen indexarrenden omkring åren 1973 - 1974 och en nedgång därefter. År 1976 träffades praktiskt taget inga överenskommelser om indexreglering. Denna drastiska nedgång av antalet indexarrenden kan sammanhänga med LRF:s i februari år 1976 utfärdade rekommendation att avtal på fem är eller kortare tid inte bör indexregleras. Vid indexregleringen används i över hälften av fallen A-index eller 60 % av A-index.

Arrendeavgiften . . . 71

Procent 19- 18- 17* 16- 15- 14- 13- 12-

11- -i

_ 10- j 9- F_ 8. 7..

Diagram 6 Andelen indexreglerade arrendeav-

Avtal Areal Avtal Areal Åvtal Areal Avtal Areal

tal för tiden 1971 och C-Iän E-lån F-län M-Iän tidigare samt 1972-1976

B.7 Olika ägarekategorier Följande tabell visar arrendenas fördelning i procent (arealen och antal avtal) mellan olika ägarekategorier. Den vanligaste ägaren är enskild person. Vissa skillnader mellan de olika områdena kan konstateras. Den relativt höga andelen ”annan ägare” i C-län beror i stor utsträckning på att Uppsala universitet hänförts till gruppen i fråga. I övrigt är andelen arrendejord ägd av stat, kommun eller kyrkan betydligt större i M-län än i de två övriga länen. Enskild person som ägare dominerar mer i E-län och F-län än i de två övriga. Arrendeavgiftemas fördelning mellan vissa ägarekategorier återges i diagram 7. Något entydigt samband mellan ägarekategori och arrendeavgift föreligger ej. Kyrkan, aktiebolag och kommuner tycks dock oftast ta ut något lägre avgifter än enskild person och staten, men skillnaderna är relativt små. Att enskild person tar ut de lägsta avgifterna i F-län hänger i viss utsträckning samman med att muntliga avtal är vanliga i detta län. Som visats tidigare är avgifterna lägre vid muntliga avtal än vid skriftliga.

72 Arrendeavgiften . . .

Kr/ha 1000 Ep = enskild person 900 = aktiebolag

/SXB tat = staten 1

800 Ky = kyrkan 700_ Korn = kommun 600- 500- 400- 300- 200- 100-

Ep AB Stat Ky Kom Ep AB Stat Ky Kom Ep AB Stat Ky Kom Ep AB Stat Ky Kom C-län E-län F-län M-Iän

Diagram 7 Genomsnittligt: Något genomgående samband mellan ägarekategori och arrendeavgift kan arrendeavgifter per ha ej heller utläsas vid en redovisning for enskilda resp. publika ägare: âker 1976. Fördelning efter vissa ägarekategørier

. . . 73 Arrendeavgiften

Undersökningsresultaten visar inte heller att släktskap mellan ägare och arrendator har någon betydelse för arrendeavgiftens storlek:

B.8 Ekonomibyggnader på arrenderad mark

Genom undersökningen har sökt klarläggas i vilken omfattning arrendatorer äger ekonomibyggnader. Diagram 8 visar att andelen sådana arrenden uppgick endast till mellan 4 och 7 procent i alla områden utom F-län, där andelen var betydligt lägre eller endast ca 2 procent. Några entydiga skillnader i avgift for arrenden med resp. utan byggnader visar undersökningen e).

Procent

1 -1 Diagram 8 Andelen arrenden där ekonomibyggnader uppgivils C-län E-län F-Iän M-Iän ägda av arrendatorn 1976

74 . . Arrendeavgiften

B.9 Arrendeavgift vid olika arealstorlekar Sambandet mellan arrendeställets areal och arrendeavgift beskrivs i diagram 9. I samtliga undersökningsomrâden steg avgiften vid ökad areal arrenderad jord utom i M-län, där den högsta arrendeavgiften utgick vid en areal av - för att därefter med ökad areal. 20,1 30,0 hektar gradvis sjunka

Kr/ha 1000

900-

800-

700- M-Iän

600-

500- E-län

400-

C-län

Flän /

3O0-1

200-1

100- Diagram 9 Genomsnittliga arrendeavgmer per ha åker 1976 i olika storleks- I I I I 1 1 grupper efter arrenderad 5,1- 10,1- 20,1- 30,1- 50,1- 100,1- afeal 2,1areal åker 5 10 20 30 50 100

Arrendeavgiften . . . 75

En särredovisning av avgifterna i kronor per hektar för gårds- resp. sidoarrenden görs i nedanstående tabell.

Areal ha

1,9- 2,1- 5,1- 10,1- 20,1- 30,1- 50,1- 100,1- 5 10 20 30 50 100

C Gårdsarr - - - 235 292 260 321 409 Sidoarr 180 195 202 297 335 414 345 280 E Gårdsarr - - 392 381 428 417 452 506 Sidoarr 298 322 589 376 450 448 547 405 F Gårdsarr - . . 314 272 260 281 265 292 Sidoarr 228 142 147 164 206 199 262 - M Gårdsarr - - 680 628 753 685 727 684 Sidoarr 616 654 806 812 889 884 700 655

Tabellen visar att tendensen till ökad avgift med stigande åkerareal blir mindre markerad efter denna uppdelning. Iakttagelsen att avgifterna i Mlän först stiger och sedan sjunker med ökad åkerareal (diagram 9) har i stor utsträckning samband med att andelen sidoarrenden - som i M-län är betydligt - med dyrare än gårdsarrenden (diagram 2) sjunker kraftigt stigande åkerareal.

B. 10 Prisutvecklingen

Den tidsmässiga prisutvecklingen återges i diagram 10 (s. 76) som upptar genomsnittliga grundavgifter fördelade efter år för avtalets ingående. För perioden efter år 1972 kan prisutvecklingen sägas ha varit jämförelsevis lugn, möjligen med undantag för M-län. De största prisökningama tycks ha ägt rum mellan åren 1973 och 1975. Den något oväntade nedgången av prisnivån i M-län år 1976 får anses bero på tillfälliga faktorer. Bl. a. ingår förhållandevis många stora arrenden bland de nya avtalen i M-län år 1976 och som visats i ovanstående tabell sjunker genomsnittsavgiften per hektar fr. o. m. en viss arealstorlek i M-län.

B.11 Spridningen i avgiftsnivå

Följande tabell visar antalet arrenden inom olika avgiftsnivåer i de olika områdena. Som framgår är spridningen i avgiftsnivå stor i samtliga områden. Som omnämnts tidigare är denna spridning en viktig orsak till att framräknade medeltal blir osäkra samt att slutsatser om avgiftsnivåer och skillnader mellan olika grupper ibland blir svåra att dra. Tabellen visar också att spridningen är större för sidoarrenden än för gårdsarrenden.

76 Arrendeavgiften . 0 .

Antal arrenden fördelade efter arrendeavgift i kronor per hektar åker 1976. Gårds- och sidoarrenden

Kronor 0 1-25 26-50 51-100 101-200 201-400 401- 2001-

Gårdsarrenden C _ _ 5 _ _

*håli-

p _ _ M _ _ ›-›--|\) Sidoarrenden C 1 1 vu oo E l -

L›-I\DI\J®

F 9 5 ›- u-n h)

M 3 1 UJ\O©

Samtliga

Kr/ha 1000

900-

800- M-län 700-

600-

500- E-Iän

400- C-Iän 300- 1 F-län 200- / 100- Diagram 10 Genomsninliga gmndavgifter per ha åker 1976. Fördelning ejier ârjör avtalets ingåen- I de (grundavgi/isáret) -1971 1976

Arrendeavgmen . . . 77

Nedanstående tabell visar spridningen i avgiftsnivå inom olika grupper efter arrendets storlek. Inte helt oväntat är spridningen störst i de lägre arealgruppema. Detta förklarar också den större spridningen för sido- än för gårdsarrenden, eftersom de senare i regel omfattar större arealer.

Antal arrenden fördelade efter arrendeavglft per hektar åker i kronor inom olika storleksgrupper efter arrendets storlek år 1976 Arrenderad areal 0 1-25 26-50 51-100 101-200 201-400 401-800 801- 1201- 1601- 1200 1600 2000 c

E -2,0 - - _ 1 10 17 6 - - - 2,0- 5 1 - 1 3 21 36 14 - - 2 5,1- 10 - - 1 2 12 34 27 - - - 10,1- 20 - - - 3 12 47 42 - - 1

1=

M

78 . . . sou 1978:36

Arrendeavgiften

C Avslutande kommentarer

vill kommittén något beröra vad lagutskottet anförde i sitt Avslutningsvis betänkande LU 1976/77:27 angående bl. a. behovet av statistik över ar- Utskottet fann sådan statistik vara av visst värde. Med rendeavgiftema. till att få till stånd en rättvisande statistik och till hänsyn svårigheterna olägenheten att ytterligare ålägga den enskilde uppgiftsskyldighet föreslog utskottet emellertid inte då framtagande av statistik på området. Utskottet hänvisade till kommitténs anendeundersökning och uttalade att det närmast fick ankomma på kommittén att bedöma huruvida ytterligare statistik erfordras. Med de av kommittén föreslagna reglerna om bestämmande av arrenvid blir behovet av statistik över arrendeavgifter avdeavgift förlängning sevärt begränsat. Även om det skulle anses vara av värde att ha en nämnare kännedom om arrendeavgiftema måste häremot vägas de svårigheter av rent statistisk att som föreligger då det gäller att få en rättvisande bild Eftersom de statistiska förutsättav prisutvecklingen på arrendeområdet. för en fortlöpande redovisning av arrendeavgifter för närvarande ningarna inte vara tillräckligt klarlagda, bör det närmast ankomma på SCB tycks att fortsättningsvis frågan. SCB har underrättat kommittén om att pröva frågan om en bättre statistik över arrenden än den nuvarande f. n. prövas av SCB. Statistik över arrendeavgifter är enligt SCB dock ett svårt område som ställer särskilda krav på undersökningsmetodik m. m.

4.6.2 Övriga undersökningar

A Utgående arrendeavgifter enligt SCB:s deklarationsundersökningar

av jordbrukamas kontanta SCB gör regelbundet stickprovsundersökningar inkomster, utgifter och nettointäkter m. m. på grundval av brukamas självdeklarationer. Redovisningen från deklarationsundersökningama är uppdelad på tre olika brukarkategorier: I .Sj/älvägande brukare = Fysiska personer som äger minst hälften av den åkerareal som ingår i brukningsenheten. II Arrendatører = Fysiska personer som arrenderar hela den åkerareal som ingår i brukningsenheten.

III Övriga = Samtliga juridiska personer samt fysiska personer som ar-

renderar mer än men ej hela den åkerareal som ingår i bruknings-

halva_

enheten m. m. De kostnader för arrenderad åker som redovisas i tabellerna 2 - 6 bygger Redovisningen är uppdelad i rikspå dessa deklarationsundersökningar. områden och produktionsområden. För åren 1975 och 1976 har uppgifter redovisats endast beträffande brukarkategori II.

. . . Arrendeavgiften 79

Tabell 2 Arrendekostnader i kronor per hektar åker 1963 - 1976. Hela riket

Storleksgrupp hektar åker Samtliga med mer .. a” 2 he t” k m 2-5 5-10 10-20 20-30 30-50 50-100 100-

Brukarkategori 1

Brukarkategori 11

Brukarkategori 111 1963 152 72 95 127 160 217 214 167 1966 46 94 108 127 151 223 261 187 1971 136 98 94 147 191 277 352 245 1973 133 75 126 133 185 305 396 268 1974 181 91 144 142 181 287 436 280 1975 - - - - - - - - 1976 - - - - - - - -

Källor jör tabell 2-6: Tillskottsarrenden, Lantbruksstyrelsen 1976, för åren före 1975 samt Statistiska meddelanden nr J 1976:15 och J 1977:14 för åren 1975 och 1976.

80 . . . SOU 1973135 Arrendeavgiften

Tabell 3 Arrendekostnader 1 kronor per hektar åker 1963 - 1976. Rlksområden Samtliga med mer Riksområde A Riksomrâde B Riksområde C än 2 hektar åker (Gss, Gmb, (Gsk, Ssk) (N, Nö) Gns och Ss) Brukarkategori I

Brukarkategori II

Brukarkategori III

Tabell 4 Arrendekostnad 1 kronor per hektar åker 1963 - 1976 I produktlonsområdet Gss Storleksgrupp hektar åker Samtliga med mer a 2 “k” “k” 2.10 10-20 20-30 30.50 50-100 100 Brukarkategori 1

Brukarkategori II 1963 088) 313 314 307 317 277 305

Brukarkategori III

a Parentes anger osäker siffra.

. . . 81

Arrendeavgiften

Tabell 5 Arrendekostnad 1 kronor per hektar åker 1963-1976 l produktlonsområdet Gns Storleksgrupp hektar åker Samtliga med mer än 2 2-10 10-20 20-30 30-50 50-100 100- hektar åker Brukarkategori l

Brukarkategori Il

a Parentes anger osäker siffra.

. . .

82 Arrendeavgiften

Tabell 6 Arrendekostnad l kronor per hektar åker 1963-1976 i produktlonsområdet Ss

Storleksgrupp hektar åker Samtliga med mer än 2 2-10 10-20 20-30 30-50 50-100 100- hektar åker

Brukarkategori 1 1963 183 156 137 143 157 287 168 1966 89 145 152 137 163 240 163 1971 184 148 152 207 220 372 235 1973 158 139 157 177 208 344 214 1974 193 192 144 187 235 386 238 - - - - - - - 1975 - - - - - - - 1976

Brukarkategori 11 1963 020)” 95 107 121 129 143 124 1966 (119) 108 122 129 143 152 135 1971 (126) 150 152 166 182 222 185

Brukarkategori 111 1963 - (82) 118 113 136 142 139 1966 (70) (136) (94) 119 137 199 164 1971 (107) 74 (133) 148 174 257 206 1973 (184) (189) (124) 158 205 283 236 1974 (126) (186) (144) 150 230 302 250 - - - - - - - 1975 - - - - - - - 1976 a Parentes anger osäker siffra.

till- Såsom framgår av tabellerna är prisnivån på arrenderad åker, särskilt skottsarrenderad åker, högre i slättbygdsområdena än i övriga områden. Dessutom har prisutvecklingen på arrenderad åker varit snabbast i slättbygdsområdena.

B Arrendekostnaden i Södermanland

Lantbruksnämnden i Södermanlands län och LRF:s länsförbund i Södermanland har gemensamt gjort en enkät bland länets arrendatorer under år 1977. Materialet har samlats in, bearbetats och redovisats av lantbruksnämnden Arrendeenkät i D-län 1977, 15.10.1977, sten-

(Om arrendeavgifter,

cil). Frågeformuläret utsändes till 1 010 brukare. Svarsfrekvensen var 70,7 procent. - På grund av bortfallet - särskilt vad gäller nytillträdda arrendatorer har undersökningsresultatet bedömts vara osäkert. Kommittén har likväl ansett det vara av intresse att redovisa följande tabell som utvisar arrendeavgifter i Södermanland i kronor per hektar.

Arrendeavgiften . . . 83

Ȥ0 _Eat_ soc

mmv mmm so: mmv omv vmm mmm

E232

:m

mmm m mom vom oom vmm mmm omm

mmm_ 3:032 mmm mom mmm mmm vmm mvm

:mm o:m

0.50 _E95_ mom omv så omv m_m Ammvo omv mvv

.i

5:32 mmm oom mom mmm oom mmm mmm mmm

os_ 3:032

omm mmm mmm mvm omm mmm omm m_m

»§0 _Eat_ mom omv §0 mmv mom so: mmv mov

5:32

m :

mmm m mmm mmm vmm mmm :m Em

3:032

m H

mmm: mmm m mmm mom o? mmm m_m m_m

:emma :oäom

aims v.12...

:oucobumøåü aouceaova »vaâäøuâb

åâähcøv_ amåäam. §52 :m=.:.=:. mvrwgguøäm. 52:5. går.:

:Em §5

. . . 84 Arrendeavgiften

C Arrendekostnaden i förhållande till olika index

För att belysa arrendeavgiftemas utveckling i förhållande till vissa viktiga intäkts- och kostnadsposter i jordbruket har i nedanstående tabell sammanställts vissa indexserier. Då det gäller riksgenomsnittet för helt arrenderade företag har arrendeavgiften ökat med 57 procent under tiden 1970-1976. Under samma tid har konsumentprisindex stigit med 62 procent, avräkningspnsindex med 60 procent, produktionsmedelsprisindex med 54 procent och producentprisindex för jordbruksreglerade livsmedel med 45 procent. har således i stort sett följt konsumentprisindex och av- Arrendeavgiften räkningsprisindex.

Arrendeavgifternas utveckling i förhållande till olika index. Hela riket 1970-1976

Arrendeavgift Konsument- Produktions- Avräknings- Producentprisö?? prisindex medelspris- prisindex index för jord- Kl P91 ha hide* (KPI) index (A-index) bruksreglerade livsmedel

Brukarkategori II

Källor: Jordbruksstatistisk årsbok, Statistisk årsbok och Statistiska meddelanden angående jordbrukarnas taxerade inkomster, utgifter, nettointäkter, tillgångar och skulder åren 1970-1976 (Deklarationsundersökningar).

4.7 överväganden och förslag

4.7.1 Arrendeavgiften

Vid förlängning av arrendeavtal gäller for närvarande som grundläggande princip att arrendeavgiften skall avgöras av rådande marknadsförhâllanden. Om panema inte kan enas om arrendeavgiften, skall avgiften utgå med skäligt belopp. Den avgift jordägaren fordrar skall godtas, om den inte är oskälig. Vid skälighetsprövningen skall enligt lagens förarbeten arrendenivån för jämförliga arrenden tjäna som utgångspunkt eller, om någon sådan nivå i allmänhet kan inte går att utröna, frågan avgöras efter vad arrendatorer att fastighetens värde antas vara beredda att betala. Den omständigheten ökat utan motsvarande ökning av jordens avkastningsförmåga ansågs av arrendelagsutredningen (SOU 1968:57 s. 401) inte böra tillåtas påverka arrendeavgiftens storlek. Detsamma ansågs gälla om arrendatorn genom egna värde utan att han erhållit ersättning härför åtgärder höjt arrendeställets av jordägaren. Ytterst få arrendeställen kan sägas vara jämförliga med varandra. Skill-

Arrendeavgzyften . . . 85

naderna mellan dem är i stället vanligen mycket betydande. Även på samma ort kan det förekomma stora variationer beträffande såväl jordens avkastningsförmåga som byggnadsbeståndets och andra anläggningars omfattning och beskaffenhet. Detta förhållande avspeglas ocksåi arrendenämndernas svårigheter att som grund för beslut i avgiftstvister lägga arrendenivån för jämförliga arrenden. Ofta har därför arrendenämndema avgjort frågan om arrendeavgiftens skälighet främst efter vad arrendatorer i allmänhet kunnat antas vara beredda att betala. Vid prövningen har hänsyn inte tagits till arrendeavgifter som framstått som höga på grund av speciella förhållanden hänförliga endast till vissa arrendatorer. Arrendeställets avkastningsförmåga - även om den uppskattats skönsmässigt - har i dessa ärenden haft viss betydelse vid fastställande av skälig arrendeavgift. Från allmän jordbruksekonomisk synpunkt gäller att ett arrendejordbruk på sikt inte kan bära en större arrendekostnad än vad arrendeställets normala avkastning medger. Jordbruksnäringen är visserligen underkastad betydande växlingar från år till år. På ett antal år bör det emellertid ske en viss utjämning. Den mängd arbete som måste läggas ned på ett jordbruksföretags rationella drift kan också variera, men arbetsersättningen skall kunna tillförsäkra brukaren en ekonomisk och social standard som är likvärdig med den som jämförbara grupper uppnår. Arrendeavgiften utgör helt naturligt en viktig kostnadspost för ett arrendejordbruk. För att målet om likvärdig standard skall kunna uppnås krävs bl. a. att arrendeavgiften anpassas till jordbrukets avkastningsformåga. Dessa tankegångar bör ligga i linje även med den inställning som kan antas finnas hos de enskilda parterna på arrendemarknaden. Vid förlängning av arrendeavtal bestäms arrendeavgiften i de flesta fall efter överenskommelse mellan jordägaren och arrendatom. Det är alltså i första hand deras sak att själva försöka finna den rätta avgiftsnivån. Kommittén utgår från att överenskommelser mellan parterna även i fortsättningen kommer att vara den normala formen för bestämmande av arrendeavgiften vid avtalsförlängning. Om arrendeavtalet skall kunna fylla ett fömuftigt ändamål på längre sikt, bör det för båda parter framstå som naturligt att arrendeavgiften skall kunna bäras av arrendeställets avkastning. Denna anpassning av avgiften utgör också en av förutsättningarna för ett varaktigt och fruktbärande samarbete mellan jordägaren och arrendatom. Resultatet av arrendeundersökningen visar att arrendeavgiftema överlag höjts jämförelsevis måttligt. Inom vissa delar av landet har dock avgifterna närmat sig nivåer som inneburit en snedvridning av prisbildningen på arrenden. Det är följaktligen denna särskilt höga arrendenivå som i första hand kommer att motverkas om arrendestället avkastningsförmåga beaktas i högre grad vid bestämmande av skälig avgift. Härigenom åstadkommes en bättre stadga beträffande arrendenivån i allmänhet. I de fall parterna inte kan enas om avgiften för fortsatt arrende bör i enlighet med de tankegångar kommittén ovan redovisat prövningen av arrendeavgiftens skälighet ske under större beaktande av arrendeställets normala avkastningsförmåga. Kommittén avser härmed den avkastning en normalt duktig jordbrukare bör kunna erhålla med en driftsinriktning som inte kan bedömas som olämplig för arrendestället i fråga. Med uttrycket ”normal” avkastning menar kommittén inte detsamma som faktisk avkastning.

86 . . . sou 1978:36 Arrendeavgiften

Även om dessa båda begrepp i praktiken ofta sammanfaller, måste de teoretiskt hållas klart isär. Om arrendeavgiften bestäms med hänsyn till den faktiska avkastningen får nämligen den driftige brukaren betala en högre arrendeavgift än den mindre driftige brukaren, en ordning som effektivt skulle motverka intresset av att höja arrendeställets avkastning. För jordbruksnäringen i stort är det därför nödvändigt att arrendeavgiften knyts till arrendeställets normala avkastningsforrnåga. Denna bör tjäna som en för arrendenämndens bedömning, och det bör därför endast i riktpunkt bli fråga om att genomföra detaljerade ekonomiska avkastundantagsfall ningskalkyler. För avkastningsberäkningar i arrendesammanhang anser kommittén att kan erhållas från den kalkyleringsverksamhet som föregod vägledning kommer vid lantbruksnämndema i samband bl. a. med prövning av frågor om statligt stöd till jordbruksföretag, t. ex. vid nyetablering. Praktiskt taget all kalkylering inom jordbruket bygger på den s. k. HUV-metoden (Holger Vikar ”Resultatmaximering i lantbru- Johnsson, Ulf Renborg, Säfvestad, ket, Jordbrukets utredningsinstituts meddelande nr 3/ 1959). Vid lantbruksnämndema är vid all kalkylering denna metod vedertagen alltsedan början av 1960-talet. Den har visat sig vara ett bra hjälpmedel när det exempelvis gäller att bedöma ett jordbruksföretags avkastning eller pröva möjligheterna innehåller en att genomföra en viss investering. Bilaga A till betänkandet redogörelse för HUV-metodens praktiska tillämpning (se även Bilaga B). En bedömning av arrendeställets avkastningsförmåga med hjälp av HUVmetoden utvisar den nivå på vilken avgiften ungefárligen bör ligga. Nivån för arrendenämndens prövning. Man måste utgör endast en utgångspunkt också beakta sådana omständigheter som t. ex. arrendetidens nämligen längd, eventuell indexreglering och övriga avtalsvillkor, byggnadsbeståndet och arrendatoms samt arrendeställets arrondering och egna investeringar läge från ekonomisk synpunkt. Ett beaktande av arrendeställets avkastningsförmåga medför att överdrivna arrendeavgifter, som beror på faktorer som har föga samband med jordbrukets långsiktiga lönsamhet, inte längre tillåts arrendenivån. Därigenom kommer den del av jordpåverka den allmänna bruksproduktionens kostnader, som arrendeavgifterna utgör, att stå i bättre med samhällets övriga åtgärder på jordbrukets område. samklang Vad kommittén hittills anfört berör jordbruksarrenden i allmänhet. Svårigheter kan naturligtvis uppstå vid bestämmande av skälig avgift för arbrukrenden av mera speciellt slag. Det kan vara fråga om t. ex. mindre eller arrendejordbruk med ovanlig driftsinriktning. Vidare kan ningsdelar nedlagt betydande kostdet röra sig om arrendeställen på vilka arrendatom nader. Även för dessa arrenden skall givetvis den normala avkastningsförmågan vara vägledande för avgiftsbestämningen. Det får ankomma på att närmare avgöra de särskilda frågor som härvid kan rättstillämpningen komma att bli aktuella. Såsom framgår av kommitténs överväganden beträffande bestämmande av skälig avgift för fortsatt arrende bör 9 kap. 9§ första stycket JB ändras så att avgiften skall bestämmas till belopp som med hänsyn till arrendeställets avkastningsfönnåga, arrendeavtalets innehåll och omständigheterna i övrigt är att anse som skäligt. Liksom hittills kan parterna givetvis själva komma överens om arrendeavgiftens storlek. Arrendenämnden har då inte att pröva avgiftens skälighet.

Arrendeavgzften . . . 87

Vid upplåtelse av arrende till ny arrendator råder avtalsfrihet beträffande arrendeavgiftens storlek. Denna avtalsfrihet vid nyupplåtelse är en grundläggande princip i arrendelagstiftningen. Någon inskränkning i den bör ske endast om starka skäl föreligger. Enligt vad som är allmänt känt råder det brist på arrenden i jordbruksbygderna. Till följd härav har vid vissa nyupplåtelser avtalats höga arrendeavgifter. Dessa har lett fram till krav på avgiftsreglering vid alla nyupplåtelser. Arrendeundersökningen visar dock att prisutvecklingen på de flesta håll varit förhållandevis lugn. En reglering av förstagångsavgiftema skulle medföra en byråkratisering, vars olägenheter och kostnader inte ter sig försvarliga mot bakgrund bl. a. av den allmänna arrendeprisutvecklingen. En av olägenhetema är att ersättning sannolikt skulle komma att betalas vid sidan av den i avtalet angivna arrendeavgiften i likhet med vad som kan förekomma på hyresmarknaden. Denna “svarta handel” är det mycket svårt att komma till rätta med. Man får inte heller bortse från risken att antalet muntliga arrenden kan komma att öka, något som på alla sätt måste motverkas. Sammanfattningsvis anser kommittén således att olägenhetema med en reglering av förstagångsavgitterna överväger de tänkbara fördelarna i så hög grad att någon ändring i detta hänseende nu ej bör göras. Arrendatoms besittningsskydd - som kommittén föreslår bli förstärkt - i förening med rätten att vid förlängning av avtalet få avgiftens skälighet prövad enligt tidigare angivna grunder kommer att åtminstone på sikt motverka en alltför uppdriven avgiftsnivå. Avslutningsvis vill kommittén beröra frågan om s. k. anbudsarrenden. Såsom nämnts i redogörelsen för arrendeundersökningen, har anbudsförfaranden i viss mån medverkat till en hög avgiftsnivå. Anbudsförfarande kan leda till att arrendestället blir olönsamt, vilket drabbar inte bara ägaren och den enskilde arrendatom utan också jordbruksnäringen i stort. Det är därför angeläget att jordägare som infordrar anbud på ett ledigt arrende låter den enskilde arrendatorns lämplighet och kunnighet i sitt yrke få en mera framträdande plats än den erbjudna arrendeavgiftens storlek när det gäller att avgöra vem som skall få tillträda arrendet. Anbudsförfaranden förekommer emellertid i en rad olika sammanhang utanför arrendeområdet. Kommittén har därför inte funnit det lämpligt att överväga förslag till lagstiftning som skulle ta sikte på anbudsförfarande endast vid nyupplåtelse av jordbruksarrende. Den nu gällande principen om avtalsfrihet vid nyupplåtelse av jordbmksarrende bör således bestå. Mycket kan ändå vinnas genom åtgärder av annat slag. I de fall arrendatom i samband med tillträdet av arrendet söker statlig lånegaranti bör lantbruksnämndernas prövning kunna utgöra en naturlig spärr mot orealistiska arrendeavgifter. Även den verksamhet som Lantbrukamas Borgens AB driver kan ha viss betydelse i detta sammanhang. Med hänsyn till vikten för jordbruket av väl avvägda arrendeavgifter bör vidare i första hand de publika jordägama vid nyupplåtelse undvika anbudsförfarande och så långt möjligt anpassa arrendeavgiften till den avkastningsprincip som enligt kommitténs förslag skall gälla vid förlängning av arrendeavtal. Även om kommittén inte kan ansluta sig till tanken på en lagstiftning som begränsar avtalsfriheten vid förstagångsupplåtelser, återstår att överväga

88 Arrendeavgiften . . . sou 1978:36

verksamhet beträffande lämpliga arrendeom någon form av rådgivande borde bedrivas i samhällets regi. I detta sammanhang bör nämnas avgifter att det från arrendatorshåll föreslagits inrättande av s. k. arrendeuppskattmed uppgift att biträda parterna vid bestämmande av arningsnämnder Nämndema skulle enligt förslaget ha endast rådgivande funkrendeavgift. tion. Vid bedömningen av detta förslag har kommittén beaktat bl. a. följande. LRF bildade 1975 LRF:s arrenderåd bestående av representanter för arrendatorer och jordägare. Arrenderådets främsta uppgift är att fastställa riktlinjer för och lösa problem inom arrendeområdet samt att föreslå erforderliga ändringar i lagstiftningen och gällande villkorsnormer. SJ A, som bildades 1971, skall enligt sina stadgar vara organ för bevakning av frågor av intresse for medlemmarna i egenskap av jordbruksarrendatorer. Medlemmarna utgörs av lokala eller regionala arrendatorsforeningar. SJA har ca 20 arrendatorsföreningar som medlemmar och via dessa är ca 2 400 jordbruksarrendatorer anslutna. För närvarande utvecklas SJA organisatoriskt genom bildandet av flera lokala arrendatorsföreningar. De större jordegendomama i enskild ägo företräds av Sveriges Jordägareförbund, som består av fem lokala jordägareforeningar med sammanlagt 355 medlemmar (1975). Förbundets syfte är att tillvarata medlemmarnas intressen i frågor som är av särskild vikt för de större egendomama, däribland frågor om jordbruksarrenden. Genom den rådgivning och upplysning som dessa organisationer bedriver kommer parterna på arrendemarknaden att erhålla ökad kännedom om arrendeavgifter och övriga arrendefrågor. De önskemål som legat bakom tanken på inrättandet av s. k. arrendeuppskattningsnämnder kommer sålunda i stor utsträckning att kunna tillgodoses genom dessa organisationers verksamhet. härav kommer med all sannolikhet att En ytterligare utbyggnad verksamt bidraga till en återhållsam prisutveckling på arrendemarknaden. Kommittén finner därför att det för närvarande inte föreligger skäl att inrätta organ för behandling av arrendeavgifter m. m. några nya rådgivande

4.7.2 Andra arrendevillkor Vid tvist mellan jordägare och arrendator om annat arrendevillkor än arskall enligt 9 kap. 9 § JB det av jordägaren uppställda villkoret rendeavgiften gälla, om det inte strider mot god sed i arrendeförhållanden eller på annat sätt är obilligt. Kommittén skall enligt sina direktiv överväga frågan om ökade möjligheter till skälighetsprövning av arrendevillkor. Förutom arrendeavgiften också de som gäller tiden for förlängning av aringår bland dessa villkor rendeavtal. sistnämnda behandlar kommittén emellertid inte slag av villkor nu. Detta avsnitt innehåller kommitténs överväganden och forslag beträffande de villkor som reglerar parternas övriga mellanhavanden. Innan kommittén går närmare in på frågan i sak bör erinras om följande. År 1976 infördes i 36§ avtalslagen en ny generalklausul. Kommittén har redogjort för klausulens innehåll i avsnitt 4.2 och 4.3. Generalklausulen gäller inom hela fömrögenhetsrätten och kan alltså tillämpas även på arrendeavtal. I yttrande över de lagförslag som föranleddes av den nya generalklausulen erinrade lagrådet bl. a. om bestämmelsen i 9 kap. 9§ JB och framhöll att det frck anses uppenbart att man vid skälighetsbedömningen

Arrendeavgiften . . . 89

av arrendevillkor i förlängningsfallen har att anlägga i stort sett samma betraktelsesätt som vid tillämpningen av generalklausulen. l propositionen (prop. 1975/76:81 s. 174) förklarade departementschefen att han anslöt sig till vad lagrådet hade anfört. Han uttalade vidare att det i och för sig kunde ligga nära till hands att ändra paragrafens lydelse så att den bättre stämmer överens med utformningen av den nya generalklausulen i avtalslagen. Med hänvisning till bl. a. arrendelagskommitténs uppdrag sade han sig emellertid inte finna anledning att då föreslå någon ändring av förevarande paragraf. Den nya generalklausulen innebär i huvudsak att avtalsvillkor som är oskäligt kan jämkas eller lämnas utan avseende, medan 9 kap. 9§ JB föreskriver att av jordägaren uppställt villkor skall gälla, om det inte strider mot god sed i arrendeförhållanden eller på annat sätt är obilligt. De vidgade befogenheter att ingripa mot oskäliga avtalsvillkor som generalklausulen är avsedd att ge domstolarna, skulle enligt kommitténs uppfattning i och för sig kunna få komma till uttryck i 9 kap. 9§ JB genom en formulering av i huvudsak den innebörden att annat av jordägaren uppställt villkor skall gälla om det inte är oskäligt med hänsyn t. ex. till arrendeavgiften, andra arrendevillkor och omständigheterna i övrigt. Frågan om en bättre överensstämmelse mellan 9 kap. 9 § JB och 36 § avtalslagen har emellertid efter kommitténs överväganden om ökade möjligheter till skälighetsprövning av arrendevillkor kommit i ett annat läge. Kommittén lägger nämligen fram förslag till ändrad lydelse av 9 kap. 9 § JB, vilket kan sägas gå något längre än generalklausulen i fråga om underkännande av oskäliga avtalsvillkor. Detta resultat hänger framför allt samman med den olikhet som föreligger mellan de båda lagparagrafema då det gäller deras praktiska tilllämpning. Med hjälp av 36§ avtalslagen kan redan träffade avtal ändras, medan 9 kap. 9 § JB ger arrendenämnd möjlighet att bestämma innehållet även i avtalsvillkor som parterna aldrig enats om. Kommittén återkommer i det följande till vad detta förhållande får for betydelse i fråga om lagregelns avfattning. Ökade möjligheter till skälighetsprövning av arrendevillkor har kommittén i denna del ansett böra åstadkommas genom en regel i 9kap. 9 § JB som tydligare än den nuvarande uttrycker principen om parternas jämställdhet i avtalsforhállandet. Enligt nu gällande regler kan såväl jordägaren som arrendatorn säga upp arrendeavtalet för att åstadkomma ändring av arrendevillkoren. Mot denna ömsesidiga rätt kan inte riktas någon invändning och denna ordning bör alltså bestå. När det sedan gäller den måttstock efter vilken parternas förslag till villkor skall bedömas, blir med nuvarande reglering frågan något oklar. Att ett av jordägaren uppställt villkor blir gällande, om det inte är obilligt, framgår av ordalydelsen i paragrafen. Denna lämnar emellertid öppet hur ett av arrendatorn uppställt villkor bör prövas. Om jordägaren föreslår ett villkor i samma fråga, kan det läget uppstå att arrendenämnden ställs inför två olika villkor, varav inget kan sägas vara oskäligt. Med den företrädesrätt som bestämmelsens nuvarande avfattning ger jordägaren kan det slutligt bestämda innehållet i villkoret i många fall tendera att få en ensidig inriktning till jordägarens fördel. Även om 9 kap. 9§ JB ges det innehållet att det av jordägaren uppställda villkoret skall vara skäligt för att gälla, kvarstår samma slags svårighet om än i mera begränsad omfattning.

90 Arrendeavgiften . . .

Mot bakgrund av det anförda har kommittén funnit att ordalydelsen i 9 kap. 9§ JB inte ger uttryck för en tillräcklig balans mellan jordägare och arrendator i fråga om prövningen av arrendevillkors skälighet och att bestämmelsen därför bör ändras. Regelns nya innehåll bör tillgodose önskemålet om att samtliga de av parterna föreslagna villkoren, således även nya sådana, kan bli föremål för likartad prövning. (Jfr. bostadsdomstolens beslut 90/ 1976 i Rättsfall från bostadsdomstolen 1975-1976, s. 98: Bestämmelserna om rätt för hyresgäst att säga upp hyresavtalet för villkorsändring har inte ansetts öppna möjlighet for honom att få ett helt nytt villkor infört i avtalet.) Kommittén har därför funnit det lämpligt att överge den nuvarande ordningen som innebär att arrendeavtalets innehåll skall bestämmas efter en bedömning främst av de villkor som endast den ena parten ställt upp. Målet bör i stället vara att arrendenämnden efter allsidig prövning av samtliga omständigheter skall ge avtalet ett skäligt innehåll. Med kommitténs ovan redovisade ståndpunkt är i förlängningsfallen generalklausulens regel om att oskäligt avtalsvillkor kan jämkas eller lämnas utan avseende mindre användbar vid tvist om arrendevillkor. Den skulle nämligen kunna göra bedömningsunderlaget onödigt omfångsrikt. De tänkbara villkorsvariationer som kännetecknas av att de inte är oskäliga, är naturligen väsentligt flera än de som utmärks av att de är skäliga. Kravet på att ett villkor skall vara skäligt för att gälla bör också kunna bidra till bättre stadga i rättstillämpningen. På grund av de synpunkter kommittén nu anfört föreslås att 9 kap. 9§ första stycket JB ändras så att annat villkor skall vara skäligt med hänsyn till arrendeavgiftens storlek, andra arrendevillkor och omständigheterna i övrigt.

5 J ordägarens rätt till vid självinträde jordbruksarrende

5.1 Gällande rätt

Vid jordbruksarrenden som omfattar bostad åt arrendatom (gårdsarrenden) och övriga jordbruksarrenden (sidoarrenden) med en arrendetid överstigande

ett år har arrendatom i princip rätt till förlängning av avtalet. Denna rätt

är emellertid inte ovillkorlig. I vissa situationer måste arrendatoms intresse av trygghet i besittningen få vika för jordägarens intresse av att kunna disponera över arrendestället vid arrendetidens utgång. Arrendatoms besittningsskydd kan därför brytas i vissa i lagen särskilt uppräknade fall (9 kap. 8§ JB). För att undvika rättsosäkerhet är lagens förteckning över de besittningsbrytande grunderna uttömmande. Ibland kan jordägarens intresse tillgodoses genom att endast en del av arrendestället återgår till honom. Arrendatorn har då förlängningsrätt beträffande återstoden, om denna är lämplig att arrendera ut. De besittningsbrytande grunderna vid jordbruksarrende är följande. l. Arrenderätten är förverkad eller avtalet kan sägas upp på grund av att ställd säkerhet försämrats. 2. Arrendatorn har i annat fall åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att avtalet skäligen inte bör förlängas. 3. Jordägaren gör sannolikt, att han själv, hans make eller avkomling skall bruka arrendestället (självinträde). 4. Jordägaren gör sannolikt, att arrendestället behövs för en mera ändamålsenlig indelning i brukningsenheter, och det ej av särskilda skäl är obilligt mot arrendatom att amendeförhâllandet upphör. 5. Jordägaren gör sannolikt, att arrendestället skall användas i enlighet med fastställd stadsplan eller byggnadsplan. 6. Jordägaren gör i annat fall sannolikt, att arrendestället skall användas för annat ändamål än jordbruk, och det ej är obilligt mot arrendatom att arrendeförhållandet upphör. Intresseavvägning mellan parterna förekommer således endast när jordägaren åberopar rationalisering eller ändrad markanvändning som grund för vägrad förlängning. Att jordägaren själv (eller nära anhörig) skall bruka arrendestället innebär att han skall driva jordbruk där. Han behöver inte personligen delta i själva jordbruksarbetet utan kan driva jordbruket genom anställda. Han skall vara den som står den ekonomiska risken för jordbruket. Även jordägare som

92 Jordägarens rätt till självintrâde

är juridisk person kan således ”driva jordbruk och har följaktligen rätt till självinträde. Jordägaren har alltid bevisbördan för att en besittningsbrytande grund föreligger. Hans påstående om självinträde måste vara sakligt underbyggt, och han bör därför vara beredd att kunna lämna en redogörelse för hur han tänker driva jordbruket. Någon prövning av det lämpliga i att jordägaren själv tar över driften skall inte göras.

5.2 Bakgrund till nuvarande bestämmelser

Före jordabalken gällde på åtskilliga punkter olika regler för enskilda och publika arrenden. Av de enskilda arrendena var det endast de ”sociala” - ca hälften av alla enskilda arrenden utgörande (SOU 1968:57 s. 154) som var utrustade med optionsrätt. Ett arrendeställe var socialt när det omfattade högst 50 hektar odlad jord och tillhörde viss jordägarekategori, såsom bolag, frdeikommiss och i vissa fall enskild person. Enligt de sociala arrendereglerna kunde arrendatoms optionsrätt brytas bl. a. om jordägaren avsåg, att han själv, hans make eller avkomling skulle bruka fastigheten. Jordägaren skulle senast ett år fore arrendetidens utgång meddela arrendatom, om han tänkte utnyttja sin rätt till självinträde. Ville arrendatom inte flytta, skulle han inom en månad väcka talan vid domstol om rätt till nytt arrende. Många publika arrendatorer hade optionsrätt oberoende av arrendeställets storlek. Huvudgrunderna i den arrendereforrn som arrendelagsutredningen foreslog var följande. 1943 års arrendelagstiftning med dess starka skydd för arrendatorerna hade gjort jordägarna obenägna att förlänga arrendena och inriktade på att lägga ner arrendeställena när arrendatom slutade. Antalet arrendegårdar hade således minskat. Utredningen delade den positiva inställning till arrende som företagsform och rationaliseringsinstrument, som kommit till uttryck i då gällande jordbrukspolitiska riktlinjer. Det var därför angeläget att man fick ett ökat utbud av arrenderad mark samtidigt som arrendatorerna gavs tillräcklig trygghet i besittningen. Arrendelagstiftningen borde inte avhålla jordägarna från att upplåta mark på arrende. Parterna borde därför få större möjligheter att fritt bestämma om avtalets olika delar, särskilt den ekonomiska uppgörelsen. Läget för den enskilde arrendatom fick dock inte försämras. Arrendatoms trygghet i besittningen av arrendestället borde därför stärkas. I fråga om jordägarens rätt till självinträde föreslog arrendelagsutredningen den regel som kom att inflyta i lagtexten (SOU 1968:57 s. 393). Utredningen uttalade följande. Tidigare var det tillräckligt med jordägarens påstående att han själv skulle bruka arrendestället. Med den nya formuleringen mäste utredningen i målet ge vid handen att det från jordägarens sida finns ett verkligt intresse av att driva jordbruket i egen regi och att han har de erforderliga resurserna att genomföra sin plan. Om jordägarens motiv för optionsavbrottet är att bli av med en besvärlig arrendator och inte att utnyttja marken på ett mera lönsamt sätt, får jordägarens intresse vika. I jordabalkspropositionen anslöt departementschefen sig i princip till de

Jordägarens rätt till självinträde 93

allmänna riktlinjer för en arrendereform som arrendelagsutredningen dragit upp (prop. 1970:20 del B 2 s. 856). I fråga om jordägarens rätt till självinträde uttalade departementschefen (prop. s. 863): Det är enligt min mening av stor betydelse för en jordägare att han vid arrendetidens utgång har en ovillkorlig rätt att själv överta brukandet av fastigheten. En annan regel skulle i hög grad verka hämmande på utbudet av mark för arrende. Någon prövning av om det är ändamålsenligt att jordägaren själv övertar brukandet bör inte ske vid avgörandet av besittningsskyddsfrågan. Inte heller bör någon intresseavvägning mellan parterna företas. Till grund för avgörandet om rätt till besittningsskyddsavbrott föreligger bör ligga en bedömning av sannolikheten för att övertagande verkligen kommer till stånd i anslutning till att arrendeförhållandet upphör. Oftast torde omständigheterna i det enskilda fallet utgöra ett klan stöd för jordägarens påstående. I annat fall får särskild bevisning förebringas. I den äldre arrendelagstiftningen fanns en kontrollbestämmelse mot missbruk av regeln om självinträde. Enligt 2 kap. 67 § i 1907 års nyttjanderättslag var en jordägare, som hade brutit arrendatoms optionsrätt under åberopande av självinträde, skyldig att begära tillstånd av arrendenämnden, om han ville arrendera ut fastigheten på nytt inom fem år eller sälja den inom två år. Bröt jordägaren häremot, kunde han straffas med böter. Arrendelagsutredningen föreslog att kontrollbestämmelsen skulle bibehållas i stort sett oförändrad (SOU 1968:57 s. 416). I jordabalkspropositionen (prop. 1970:20 del B 2 s. 979) ansåg emellertid departementschefen att kontrollbestämmelsen inte behövdes för att motverka oriktiga uppgifter till stöd för besittningsavbrott med hänsyn till den sakliga prövning som arrendenämnd eller domstol skulle komma att underkasta jordägarens påstående om markens framtida användning. Av betydelse i sammanhanget var vidare enligt departementschefen att oriktiga uppgifter i fråga om självinträde i viss utsträckning kan bestraffas enligt 9 kap. brottsbalken.

5.3 Rättspraxis

Arrendenämnderna och domstolarna brukar i regel vägra förlängning, då jordägaren vill bryta arrendatoms besittningsskydd under åberopande av självinträde. Om jordägaren inte ansetts kunna klara av jordbruket på arrendestället på grund av bristande erfarenhet av lantbruk, hög ålder eller sjukdom, har dock förlängning medgetts. Vidare har förlängning medgetts när det bakom jordägarens begäran om självinträde legat en önskan att bli av med en enligt hans mening besvärlig arrendator eller att erhålla högre avgift av annan arrendator. I rättspraxis har också förekommit fall där jordägaren först sedan arrendatorn hänskjutit tvist om villkoren till arrendenämnden gjort gällande självinträde. Vidare har i något ärende arrendefastigheten sålts under uppsägningstiden, varefter de nya ägarna har gjort gällande självinträde. Nedan redovisade avgöranden är ej publicerade. Göta hovrätt, avd. 2, mâl T18/ 75, dom DT45/ 75: Arrendatom hade tillträtt arrendet(gårdsarrende) år 1959. Jordägaren var inte lantbrukare. Som grund för att arrendet inte skulle förlängas åberopade jordägaren att överenskommelse träffats om arrendets upphörande, att arrenderätten var förverkad

94 rätt till

Jordägarens självinträde

samt att arrendatorn åsidosatt sina förpliktelser. Tvist förelåg också om villkoren. 14 dagar före arrendetidens utgång gjorde jordägaren gällande självinträde. Jordägaren hade ca sex månader före arrendetidens utgång träffat överenskommelse med annan person om utarrendering av marken. Planer för driften av jordbruket i jordägarens regi åberopades. Arrendenämnden (E-län) ansåg det med skäl kunna antas att jordägarens motiv för vägrad förlängning i första hand var att bli av med en enligt hans uppfattning besvärlig arrendator och inte att utnyttja marken på ett mer lönsamt sätt. Nämnden åberopade grunder utan godtog inte heller övriga av jordägaren förlängde avtalet. Jordägaren klandrade beslutet. I tingsrätten åberopade han endast överenskommelsen om arrendets upphörande och självinträde som grund för vägrad förlängning. Jordägaren uppgav att han fattade beslutet om självinträde, då han märkte att han inte kunde få till stånd förlikning med arrendatorn. Tingsrätten fann det inte sannolikt att jordägaren kom att överta brukandet av arrendestället. Inte heller den andra grunden för vägrad förlängning godtogs, varför jordägarens talan ogillades. Jordägaren överklagade. Hovrätten fastställde tingsrätten dom. Göta hovrätt, avd. 3, mål T149/ 75, dom DT24/ 76: Arrendatom hade tillträtt arrendet (gårdsarrende) år 1956. Jordägaren var 77 år, hade inte drivit jordbruk på 20 år och kunde enligt läkarintyg inte utföra tyngre sysslor i jordbruket. Starka personliga motsättningar rådde mellan jordägaren och arrendatom, vilka var släkt. Grannar hade vidtalats att hjälpa jordägaren med brukandet. Jordägaren ämnade driva gården kreaturslöst men med mottagande av betesdjur. Tvist om villkoren förelåg. Arrendenämnden (Hlän) vägrade förlängning, eftersom nämnden fått intrycket att jordägaren var fast besluten att själv överta brukandet för att få slut på de svåra personliga motsättningarna, och nämnden bedömde jordägarens planer för lantbruket som realistiska. Arrendatom klandrade beslutet. Med hänsyn till jordägarens ålder och till att han inte drivit lantbruk på 20 år ansåg tingsrätten att det för besittningsavbrott krävdes att jordägaren visade någorlunda konkreta planer för hur brukandet skulle ske. Överenskommelsen med grannarna om hjälp var vag. Jordägaren visste inte hur många betesdjur han skulle ta emot. Tingsrätten bedömde jordägarens planer som lösliga och ej realistiska, och förlängning medgavs. J ordägaren överklagade. Hovrätten ansåg, mot bakgrund av vad som framkommit om de svåra personliga motsättningarna, att tilltro måste sättas till jordägarens påstående om sina avsikter. Jordägaren måste emellertid göra sannolikt att han också kunde genomföra sina planer. Eftersom jordägaren skulle vara tvungen att anlita lejd arbetsuttalat kraft med tillgång till maskiner och grannarna i sina vittnesmål sig svävande om sin hjälp, ansåg hovrätten det inte sannolikt att jordägaren skulle komma att förverkliga sin avsikt. Förlängning medgavs därför. Hallands södra tingsrätt, ma°lF 103/74, dom DF 49/74: Arrendatoms fader hade tillträtt arrendet (sidoarrende) år 1959. Jordägarna -tre systrar i 70-årsåldern - hade påbörjat renovering av vissa byggnader för omläggning av driften i samband med arrendets upphörande. De avsåg att driva jordbruket genom en utomstående. Tvist om avgiftens storlek förelåg. Arrendenämnden (N -län) ansåg det föga sannolikt att jordägarna skulle bruka arrendestället med hänsyn till att ombyggnaden var företagsekonomiskt tvivelaktig och

Jordägarens rätt till självinträde 95

till att arrendestället var för litet för att utgöra en självständig brukningsenhet. Jordägarna klandrade beslutet. I tingsrätten upplystes att den som skulle sköta jordbruket hade gjort upp en driftskalkyl som visade en hygglig avkastning. Tingsrätten fann att den egentliga orsaken till uppsägningen var osämja mellan parterna om arrendets rätta värde och att jordägama avsett att överlåta skötseln av jordbruket till annan på sådant sätt att denne skulle framstå som den egentlige brukaren. Tingsrätten medgav därför förlängning. Linköpings ringsrätt, mål F20/ 75, dom DF 29/ 75. Arrendatorn hade tillträtt arrendet (gårdsarrende) år 1950. Jordägarna vägrade förlängning under åberopande av självinträde och strukturrationalisering. Jordägarna ägde och brukade intilliggande gård. De hade förvärvat arrendestället några månader före arrendetidens utgång av dödsboet efter föregående ägaren. Denne hade upplyst arrendatorn i samband med uppsägningen att endast villkorsändring avsågs. Två månader före arrendetidens utgång gjorde de nya ägarna gällande självinträde. Tvist förelåg också om villkoren. Arrendenämnden (E-län) ifrågasatte ej de nya ägarnas uppgifter att de själva skulle driva jordbruket på arrendestället. Att de nya ägarna fick möjlighet att sambruka arrendestället med sina egna fastigheter ansågs ej så angeläget att besittningsskyddet borde brytas. Vidare borde enligt nämnden beaktas, att den tidigare jordägaren meddelat arrendatorn att uppsägningen avsåg villkorsändring och att arrendatorn först någon månad före nämndens beslut fått veta att de nya ägarna själva ville bruka fastigheten. Med hänsyn härtill och till arrendatorns ålder fann nämnden det vara obilligt mot arrendatorn att arrendet skulle upphöra. Nämnden förlängde därför avtalet. Jordägaren klandrade beslutet. Tingsrätten vägrade förlängning. Som skäl angavs att arrendatorn inte ifrågasatt jordägamas avsikt att de själva skulle bruka arrendestället samt att jordägama varit lagligen oförhindrade att så sent som skett åberopa självinträde. Arrendenämnden iE-Iän, ärende E 20024/ 75: Arrendatom hade tillträtt arrendet (sidoarrende om ca 26 hektar) år 1962. Jordägaren - en 78-årig änka, som aldrig brukat arrendet, samt en religiös stiftelse - sade upp ett arrendeavtal under åberopande av självinträde. Dessutom åberopades som uppsägningsgrunder förverkande och åsidosättande av förpliktelsema. Tvist förelåg också om villkoren. Jordägama påstod att de kunde få högre ekonomisk avkastning om de brukade arrendestället själva. Änkan och stiftelsens ordförande - en professor, bosatt i Canada - skulle ansvara för driften. Den dagliga driftsledningen skulle handhas av en person som arbetade i Stockholm men var bosatt på granngården där han tillbringade veckosluten. Maskinstationer skulle anlitas. Endast vegetabiliedrift skulle till en början förekomma. Driftsplan redovisades ej. Så länge änkan bodde kvar, skulle stiftelsen ej driva egen verksamhet där. Så småningom skulle eventuellt medlemmar i stiftelsen bosätta sig där och föra klosterliv och driva jordbruk. Arrendenämnden fann att jordägama gjort sannolikt att de själva skulle bruka arrendestället. Nämnden uttalade att någon egentlig driftsplan inte redovisats och att vissa invändningar kunde göras mot det sätt på vilket jordägama tänkte sköta jordbruket. J ordägama fick emellertid antagas själva hysa uppfattningen att fastigheterna skulle kunna utnyttjas på ett mer lönsamt sätt under eget bruk än vid utarrendering. Även jordägamas påstående

96 Jordägarens rätt till självinrräde

att en skärpning av reglerna om självinträde är att vänta stödde deras uppgift att de ville själva driva jordbruket. Förlängning vägrades således (ej enhälligt). Arrendenämnden i M -län, ärende M 20109/72: Arrendatom hade tillträtt arrendet år 1953. Jordägaren sade upp avtalet och infordrade anbud på arrendet. Därefter begärdejordägaren avgiftshöjning till det belopp som angetts i ett anbud. Sedan arrendatorn hänskjutit tvisten till arrendenämnden, gjorde jordägaren gällande självinträde. Hon hade inte ägnat sig åt jordbruk på 20 år (industrianställd) men hade nu för avsikt att bruka egendomen tillsammans med en 20-årig son som ej hade utbildning för lantbruk. Sonen skulle så småningom överta jordbruket. Arrendenämnden medgav förlängning. Nämnden fann attjordägarens åtgärd att medge förlängning under förutsättning att arrendatorn godtog kravet om högre avgift samt att genom annons infordra anbud på arrendet tydde på att jordägaren inte hade något verkligt intresse av att själv driva jordbruket. Även det förhållandet att jordägaren inte ägnat sig åt jordbruk på 20 år och att sonen saknade utbildning i jordbruk tydde därpå. Arrendenämnden i AC -län, ärende AC 20003/74: Efter uppsägning av aranställd, hade år 1970 förvärvat gården av sina föräldrar och i samband därmed arrenderat ut den. Han ville nu själv ta över brukandet och hade köpt till skogsmark. Han hade även inköpt en del maskiner. Arrendatom hade för sin del lagt ned ett ganska stort kapital i maskiner. Det var svårt för honom att finna något annat arrendeställe på grund av den stora efterfrågan på sådana. Arrendatom sade sig inte betvivla att jordägaren ämnade bosätta sig på gården och själv bruka jorden. Nämnden konstaterade att jordägaren gjort sannolikt att han själv skulle bruka arrendestället och vägrade förlängning. Arrendenämnden iAC-Iän, ärende AC 20003/ 74) Efter uppsägning av arrendeavtalet begärde jordägaren kraftig höjning av avgiften. Om fordrad avgift inte godtogs, vägrade jordägaren förlängning. Jordägaren hade då för avsikt att själv ta över driften av arrendestället. Arrendenämnden fann den fordrade avgiften oskälig. Eftersom jordägaren (bosatt i USA) inte lämnat några närmare upplysningar om hur han tänkte ordna driften fann nämnden att jordägaren inte gjort sannolikt att han själv skulle bruka arrendestället, och medgav förlängning.

5.4 Önskemål om reformer

I riksdagsmotionen 1975: l 132 hemställdes att bestämmelsen om självinträde skulle ändras så att besittningsskyddet skulle kunna brytas när ”jordägaren att han själv, hans make eller avkomling skall bruka argör sannolikt, rendestället, om jordägarens tidigare förvaltning kan anses berättiga uppoch det ej av särskilda skäl är obilligt mot arrendatorn att så sägningen sker”. Motionärerna framhöll att jordägaren enligt gällande lag har rättt att för eget brukande säga upp ett arrendeavtal för upphörande vid arrendetiidens aldrig brukat jorden och arrendatorn och hans utgång, trots att jordägaren anhöriga före honom i flera led uppodlat jorden och skapat bestående väirden. Enligt motionärerna bör arrendatoms besittningsskydd på denna punkt. stär-

Jordägarens rätt till .självinträde 97

kas. Avflyttning bör inte kunna krävas om det är obilligt mot anendatom. Viss tidsregel bör tillämpas -så att stadgandet ej kan verka obilligt för den jordägare som av speciell anledning arrenderat ut sin jord någon tid i avvaktan på att själv åter bruka jorden. Om femton år forilutit sedan den ursprungliga arrendeupplåtelsen, och jordägaren vill ha rätt att senare återta jorden, bör han, om synnerliga skäl föreligger, kunna söka dispens i arrendenämnden senast ett år fore arrendetidens utgång. Om arrendestället är av underordnad betydelse som forsörjningsunderlag för arrendatom och det ej av särskilda omständigheter är obilligt mot arrendatom att arrendeforhållandet upphör, bör hinder ej möta häremot. Jordägarna har enligt jordabalken inte något ansvar for utökning av byggnadsbeståndet eller investeringar i byggnadsinventarier. Alla större jordägare använder kontraktsformulär, i vilka begagnats möjligheten att skriva bort arrendatorns rätt till ersättning för varaktiga förbättringar. Arrendatom svarar därför i praktiken för allt mer omfattande investeringar i byggnader och markanläggningar. Arrendatorerna behöver ett förstärkt skydd mot uppsägningar, som berövar dem dessa värden. Lagutskottet hemställde att riksdagen skulle avslå motionen (LU 1975:6). Utskottet uttalade:

Utskottet vill till en början erinra om att besittningsskyddsreglema utgår från den grundsynen, att det både av sociala och nationalekonomiska skäl är angeläget att skötsamma arrendatorer får trygghet i sin besittning av arrendestället. Arrendatom måste således kunna räkna med att även på längre sikt njuta resultatet av sitt arbete och sina investeringar. --- Det måste emellertid understrykas, att de rättspolitiska strävandena att skydda arrendatom såsom den socialt underlägsna avtalsparten inte får leda till att arrendereglema ges en sådan utformning att de avskräcker från utarrendering. Utskottet vill i detta sammanhang peka på att efterfrågan på arrendejord i typiska jordbruksområden i allmänhet är betydligt större än utbudet. Från många synpunkter är det f. n. önskvärt att utbudet av arrenderad mark ökar. --- Utskottet delar departementschefens bedömning i jordabalkspropositionen att det torde vara av stor betydelse för en jordägare att han vid arrendetidens utgång har en ovillkorlig rätt att själv överta brukandet av fastigheten samt att en annan regel skulle verka i hög grad hämmande på utbudet av arrendemark. Om man inför en huvudregel av innehåll att jordägaren efter viss tid gick lörlustig rätten till självinträde, skulle en nedgång av utbudet av arrendejord kunna bli följden. En sådan regel kan också antas leda till ökad uppsägningsfrekvens, eftersom många jordägare skulle vilja gardera sig mot att den avgörande tidsgränsen passerades. --- Nackdelarna med förslaget torde komma att överväga fördelarna. Utskottet kan därför inte biträda förslaget i den form detta framförts. Det problem, som motionärema tagit upp, har emellertid många aspekter. De skiftande förhållandena vid arrende gör det sålunda svårt att lösa problemen om besittningsskydd genom regler med genomgående generell räckvidd. Det kan därför inte undvikas att den nuvarande bestämmelsen om ovillkorlig rätt till självinträde för jordägaren i vissa speciella fall kan leda till resultat som är mindre tilltalande från social synpunkt. (Utskottet hänvisade härefter till några fall där vissa större jordegendomar tagit in under eget bruk arrendegårdar, som i flera generationer brukats av en och samma släkt, och efter några år arrenderat ut dem igen till annan arrendator.) --- Utskottet fonnodar att det är sådana uppsägningsfall, som förestavat motionärernas förslag. Hur man skall kunna tillgodose socialt ömmande skyddsbehov av detta speciella

rätt till

98 Jordägarens gälvinträde

slag, vilka endast föreligger l fråga om en mycket begränsad krets av arrendatorer. är enligt utskottets mening vanskllgt att avgöra. Utskottet erinra: i detta sammanhang om att jordabalken medfört en fullständig omdisponering av arrendebestämmelsema och att besittningsskyddet fått ett betydligt vidsträcktare tillämpningsområde än enligt äldre lag. Särskilda anknytningsmoment såsom arrendeställets storlek eller jordägarens förhållanden - omständigheter som var av betydelse för avgränsningen av den tidigare vid sociala jordbruksarrenden - har därvid utmönstrats ur laggällande optionsrätten Utskottet erinrar också om att ett eventuellt behov av förbättrat skydd stiftningen. i dessa speciella fall inte endast torde göra sig gällande med avseende på jordägarens rätt till självinträde. Det har t. ex. inträffat fall där anendeupplåtelser, som ägt bestånd under flera generationer, har måst upphöra för att arrendestället behövts för en mera ändamålsenlig indelning i brukningsenheter.

Utskottet hänvisade till att riksdagen år 1974 begärt en översyn av vissa frågor rörande besittningsskyddet vid jordbruksarrende samt att frågan om uppläggning och omfattning övervägdes inom justitieutredningsarbetets departementet. Utskottet förutsatte att även andra problem, som gjort sig vid tillämpningen av de nya arrendebestämmelsema, kommer att gällande tas upp till övervägande, såsom frågeställningar av det slag utskottet berört i betänkandet. Motionen borde därför inte föranleda någon riksdagens åtgärd. beslöt i enlighet med utskottets hemställan. Riksdagen Skånearrendatoremas samrådsgrupp har i skrivelse den 20 juli 1976 till kommittén framfört vissa önskemål och synpunkter bl. a. på frågan om rätt till självinträde och därvid anfört: Ett bättre besittningsskydd jordägarens krävs för arrendatorema i de fall jordägaren gör gällande självinträde. Arrendelagen måste vara så utformad att ett arrende inte kan sägas upp utan sida. Detta måste i särskilt mycket starkt vägande skäl från jordägarens som varit utarrenderade under mycket lång hög grad gälla för arrendegårdar tid eller brukats av generationer arrendatorer. Ett bättre besittningsskydd för arrendatorer är ett trygghetskrav och måste jämställas med vad som samhället i övrigt, exempelvis på hyresmarknaden eller arbetsgäller inom marknaden. I skrivelse den 14 februari 1977 har samrådsgruppen begärt tilläggsdirektiv för kommittén i vissa frågor. Därvid har samrådsgruppen förklarat sig anse det värdefullt om tilläggsdirektiven får en sådan utformning att frågan om av möjligheterna att till huvudgård dra in bärkraftiga familinskränkning kan tas upp till behandling av kommittén. jejordbruk Skrivelsema har av regeringen genom beslut den 24 mars 1977 överlämnats till kommittén för beaktande under det fortsatta utredningsarbetet.

5.5 överväganden och förslag

rätt till kännetecknas till skillnad från Regeln om jordägarens självinträde av att dess tillämpning saknar anknytövriga besittningsbrytande grunder till mera objektivt och mätbart moment. Det utslagsgivande ning något önskan Önskemålet kan är endast jordägarens att själv bruka arrendestället. framställas när som helst efter uppsägning och är det allvarligt menat saknar arrendatom för närvarande varje möjlighet att lägga fram skäl mot ett bifall

Jordägarens rätt till självinträde 99

till jordägarens yrkande om besittningsavbrott på grund av självinträde. Bestämmelsen ger således inget utrymme för en vägning av jordägarens önskemål mot de uppoffringar som en avflyttning från ett gårdsarrende regelmässigt innebär för arrendatom och hans familj. Här bortses från den situationen att de önskemål som jordägaren uttryckt inte står i överensstämmelse med hans verkliga avsikt. Skulle så vara fallet, kan självinträde vägras på den grunden att jordägaren inte gjort sannolikt att han skall bruka arrendestället. Under förarbetena (prop. 1970:20 del B 2 s. 865) framhölls bl. a. det önskvärda i att de olika situationer i vilka rätt till förlängning av arrendeavtal är utesluten preciseras i lagen. Vidare anfördes att en generalklausul, som överlämnar åt rättstillämpningen att i det enskilda fallet genom en intresseavvägning avgöra om skälig anledning att upplösa arrendeförhållandet föreligger, alltid medför viss otrygghet för arrendatom. Det för jordbruksarrende valda tillvägagångssättet att i lag ange samtliga grunder för besittningsavbrott har till syfte att stärka arrendatoms ställning och motverka rättsosäkerhet. För en arrendator bör det i detta hänseende framför allt vara av betydelse att han med någon grad av säkerhet kan bedöma sina framtida möjligheter att få stanna kvar på arrendestället. Skulle han bli utsatt för risken att behöva lämna arrendestället, bör han i varje fall kunna resa anspråk på att det ändamålsenliga i besittningsavbrottet blir prövat av opartiskt organ. Förutom denna billighetssynpunkt talar flera andra skäl för en viss begränsning av jordägarens möjlighet att genom självinträde bryta arrendatoms besittningsskydd. Reglerna om besittningsskydd syftar till att bereda en skötsam arrendator trygghet till hem och näring. Jordbrukets utveckling kräver numera i allt högre grad rationell planering och åtgärder för varaktiga förbättringar. Det är troligt att många arrendatorer i framtiden kommer att själva stå för ganska betydande investeringar i byggnader och andra anläggningar med jämförelsevis lång livslängd. Ett rationellt jordbruk förutsätter vidare en utvecklad teknik samt specialiserade kunskaper som inte utan vidare kan komma till samma nytta på andra yrkesområden. Ökad satsning på förbättrad teknik kan sannolikt åstadkommas endast om arrendatom räknar med att få bruka arrendestället under en längre tid. Det nu anförda tar sikte främst på en ökad ekonomisk avkastning från jordbruksnäringen i dess helhet. Vid sidan av dessa effektivitetssynpunkter har också alltmer gjort sig gällande önskemål om att alltför drastiska personliga och sociala omställningar bör begränsas. Den svagare industrikonjunkturen och det ökade kravet på specialiserade yrkeskunskaper har, särskilt för den något äldre arbetskraften, medfört stora svårigheter, då det gällt att finna nya möjligheter till sysselsättning. Många äldre arrendejordbrukare kommer sannolikt att i händelse av förlorad besittning av arrendestället ha begränsade möjligheter till annan försörjning. Det är således från både allmän och enskild synpunkt av vikt att arrendatom tillförsäkras en relativt varaktig besittning av arrendestället. Den nuvarande regeln om jordägarens ovillkorliga rätt till självinträde låter sig inte helt förenas med det synsätt som återgivits ovan. Regeln kan således enligt kommitténs uppfattning i många fall leda till obilliga resultat för arrendatom. Kommittén har därför övervägt en ordning som utan att alltför mycket begränsa jordägarens möjligheter att disponera över sin mark vid arrendetidens utgång tillåter självinträde, när det ter sig rimligt med

100 SOU 1978136 Jordâgarens rätt till självinträde

hänsyn till samtliga föreliggande omständigheter. Kommittén föreslår därför en tilläggsregel i 9 kap. 8§ 3 JB som innebär att självinträde får ske, om det inte är obilligt mot arrendatorn att arrendeförhållandet upphör. Av» görandet av en förlängningstvist, vari jordägaren yrkar besittningsavbrott på grund av självinträde, skall enligt förslaget föregås av en vägning av parternas motstående intressen. Att ge några mera bestämda anvisningar för hur denna intresseavvägning bör gå till i det enskilda fallet kan av naturliga skäl inte ges. Rent allmänt bör dock gälla att självinträde bör vägras, om jordägaren inte har goda skäl för sin ståndpunkt. Frågan om ett hävande av arrendeförhållandet är obilligt mot arrendatorn skall alltså avgöras inte endast med hänsyn till de följder en avflyttning medför för amendatom och hans familj. I intresseavvägningens natur ligger att det obilliga i en avflyttning i hög grad är beroende av styrkan hos de skäl som jordägaren anför till stöd för ett självinträde. Även om det är vanskligt att beskriva hur avvägningen mellan parterna bör göras, vill kommittén likväl ge några exempel som vägledning vid obillighetsbedömningen. På arrendestället kan drivas jordbruk med specialiserad eller på annat sätt tekniskt högtstående drift som krävt inte obetydliga investeringar. Om ett brytande av arrendatoms besittningsskydd på grund av självinträde skulle medföra orimligt stor ekonomisk förlust, för vilken arrendatorn inte kan erhålla kompensation, bör i normalfallet det yrkade besittningsavbrottet inte situationer kan av sociala skäl kräva särskilt skydd. Vid medges. Andra t. ex. normala gårdsarrenden har arrendatorn vanligen bostad för sig och sin familj på arrendestället. Om förhållandena är sådana att det föreligger ett starkt intresse av att låta honom få behålla sitt hem och bo kvar i en trakt, i vilken han och hans familj kanske sedan lång tid funnit sig till rätta, och arrendegården dessutom utgör det huvudsakliga underlaget för hans och familjens försörjning, kräver ett brytande av besittningsskyddet starka skäl på jordägarsidan. Arrendeförhållandet bör i regel inte heller tillåtas upphöra om arrendatorn är äldre och därför inte kan beräknas erhålla annat arbete före pensionsåldem. Den omständigheten att arrendatorn och hans släkt under flera generationer brukat arrendestället - s. k. historiskt arrende - bör också anses vara ett starkt skäl mot besittningsavbrott. Även om ett besittningsavbrott i många fall skulle vara att bedöma såsom i och för sig obilligt mot arrendatorn, kan å andra sidan sociala och ekonomiska förhållanden, som hänför sig till jordägarsidan, i det enskilda fallet vara sådana att självinträde likväl bör medges. För ett självinträde kan tala t. ex. det förhållandet att jordägaren visar sig ha goda möjligheter att själv bruka jorden inom ramen för ett normalt familjejordbruk. Av en sådan familjejordbrukare bör krävas att han yrkesmässigt tar väsentlig del i jordbruksdriften. En jordägare kan ha upplåtit arrendestället av mera tillfälliga orsaker. Han kan t. ex. ha upplåtit sin mark på arrende i avvaktan på att något av hans bam genomgått lantbruksutbildning. Ett dödsbo kan också ha arrenderat ut jorden för tiden innan slutligt skifte av egendomen äger rum. Om parterna vid avtalets träffande varit överens om arrendets tillfälliga natur, bör när motivet för utarrenderingen inte längre föreligger självinträde utredning om att i regel medges. För en sådan utgång krävs emellertid arrendatorn gått in i avtalet med kännedom om dess tillfälliga karaktär. Tillräcklig utredning bör anses föreligga, om det av arrendeavtalet framgår

Jordägarens rätt till självinträde 101

att arrendatorn under viss angiven förutsättning förklarat sig godta ett framtida självinträde. En annan situation, när självinträde enligt kommitténs uppfattning i regel bör kunna medges, föreligger då jordägaren erbjuder arrendatorn ett annat godtagbart arrendeställe. En alltmer vanlig form av arrenden är de s. k. tillskottsarrendena. Om ett sådant arrende inte utgör någon större del av arrendatoms försörjningsunderlag, bör ett besittningsavbrott inte anses som obilligt mot arrendatorn. Den föreslagna begränsningen av jordägarens rätt att genom självinträde bryta arrendatoms besittningsskydd berör endast de egentliga självinträdesfallen, nämligen de som grundas uteslutande på jordägarens önskan att själv bruka arrendestället. Om däremot jordägarens motiv för självinträde är en önskan att åstadkomma en mera ändamålsenlig indelning i brukningsenheter, skall frågan om rätt till förlängning av arrendeavtalet prövas enligt 9 kap. 8 § 4 JB. Enligt denna bestämmelse kan arrendeavtalet bringas att upphöra, om jordägaren gör sannolikt, att arrendestället behövs för en mera ändamålsenlig indelning i brukningsenheter, och det inte av särskilda skäl är obilligt mot arrendatorn att arrendeförhållandet upphör. Det allmännas intresse av strukturrationalisering inom jordbruket har sådan styrka att arrendatoms intresse av fortsatt brukande normalt får stå tillbaka, om arrendestället behövs för rationalisering. Kommittén föreslår inte någon ändring beträffande ifrågavarande bestämmelse. Liksom hittills bör således i normalfallet förlängning vägras, när arrendestället skall bli föremål för en rationaliseringsåtgärd. Frågan om det ändamålsenliga i den nya indelningen i brukningsenheter får avgöras efter de jordbrukspolitiska riktlinjer avseende bl. a. brukningsenheternas storlek och önskvärd rationaliseringstakt, som för varje tid fastställts av statsmakterna. Kommittén vill i detta sammanhang erinra om departementschefens uttalande vid jordabalkens införande att i tvister, där annan än lantbruksnämnd begär att förlängning skall vägras enligt 9kap. 8 § 4 JB, arrendenämnden bör inhämta yttrande från lantbruksnämnden (prop. 1970:20 del B 2 s. 982). Före år 1972 kunde jordägare som gjort självinträde dömas till böter, om han utan tillstånd sålt fastigheten eller upplåtit den på arrende innan viss angiven tid forllutit efter arrendets upphörande. Kommittén har övervägt om det finns behov av att återinföra någon form av kontrollbestämmelser för att stävja ett eventuellt kringgående av reglerna om självinträde. Ett av skälen till att någon motsvarighet till de tidigare bestämmelserna ej togs upp ijordabalken (prop. 1970:20 del B 2 s. 979) var att arrendenämnds eller domstols sakliga prövning av sannolikhetsrekvisitet ansågs utgöra tillräckligt hinder mot missbruk. Genom den av kommittén föreslagna ordningen för utövande av självinträde kommer detta hinder att bli ännu starkare. Kommittén anser därför inte att det behövs några sådana bestämmelser. Någon regel om rätt för arrendator att erhålla skadestånd eller annan ersättning med anledning av jordägares självinträde bör inte heller införas.

sou 1978:36 103

6 Dödsbos vid besittningsskydd jordbruksarrende

6.1 Gällande rätt

För jordbruksarrenden som omfattar bostad för arrendatom (gårdsarrenden) gäller enligt huvudregeln en minimitid för upplåtelsen om fem år. Upplåtelsen är i princip alltid förenad med besittningsskydd för anendatom. Endast gårdsarrendator kan vid vägrad förlängning få flyttningsersättning. För övriga jordbruksarrenden (sidoarrenden) finns ingen föreskrift om minimitid för upplåtelsen. Bestäms arrendeperioden till längre tid än ett år, inträder samma besittningsskydd somgäller förigårdsarrenden. Arrendelagsutredningen föreslog (SOU 1968:63 se386) att bestämmelserna om gårdsarrende inte skulle vara tillämpliga på andra juridiska personer än dödsbon. Enligt uttalande av departementschefen i jordabalkspropositionen (prop. 1970:20 del B 2 s. 861) kan ett arrendeavtali omfatta arrendatoms bostad endast när upplåtelsen sker till fysisk person. Upplåtelse till annan än fysisk person följer därför alltid de regler som gäller för sidoarrenden. Om arrendatorn redan vid avtalets ingående är ett dödsbo, blir upplåtelsens längd och den därmed sammanhängande frågan om besittningsskydd en ren förhandlingsfråga mellan parterna. Dödsboet kan inte med stöd av lagens regler kräva att arrendetiden bestäms till fem år. Upplåts arrendet på längre tid än ett år, får dödsboet emellertid besittningsskydd. Om en arrendator avlider under löpande arrendeperiod, övergår enligt allmänna rättsgrundsatser hans rättigheter och skyldigheter enligt arrendeavtalet på hans dödsbo. Om dödsboet vill fortsätta arrendet, har det i princip rätt att sitta kvar till arrendeperiodens utgång. Om dödsboet däremot vill bli fritt från arrendet, kan det säga upp avtalet inom sex månader från dödsfallet, om inte annat avtalats. Om dödsboet vill sitta kvar, kan jordägaren säga upp avtalet till arrendetidens utgång för att åstadkomma nya villkor. Även om rätten till förlängning av avtalet har övergått på dödsboet, kan jordägaren begära ändrade villkor. Han kan kräva att arrendetiden skall vara ett år, eftersom arrendet inte omfattar någon bostad. Det är oklart om dödsboets rätt till förlängning är av annat slag än den rätt arrendatorn skulle haft, om han levt. Frågan förefaller inte ha varit föremål för särskild uppmärksamhet i förarbetena. Såvitt kommittén kunnat utröna har inte heller någon arrendenämnd avgjort fråga om arrendators dödsbos rätt till förlängning av arrendeavtal. I normalfallet torde dödsboet inte med framgång kunna kräva att förlängningen skall avse längre tid än ett år. Dödsboets besittningsskydd torde därför inte

104 Dödsbos besittningsskydd

räcka till mer än att ge dödsboet förlängning på i regel en ettårsperiod. En jordbruksarrendator får i princip inte överlåta arrenderätten utan samtycke av jordägaren (9 kap. 31 § JB). Avlider arrendatorn under arrendetiden, har dödsboet emellertid, om annat inte avtalats, rätt att överlåta arrenderätten till person som jordägaren skäligen kan nöjas med. Först måste dock dödsboet erbjuda jordägaren att återta arrendestället mot skälig ersättning till dödsboet för arrenderättens värde. Om jordägaren avvisar erbjudandet eller låter bli att svara på det inom en månad, får överlåtelse ske. Godtarjordägaren erbjudandet, skall han till dödsboet betala lösen som svarar mot arrenderättens värde. Samma regler gäller då arrenderätten går över på annan genom arv, bodelning eller testamente. Överlåtelserätten gäller bara, om inte annat avtalats.

6.2 Önskemål om reformer

I riksdagsmotionen 1974:976 hemställdes bl. a. att riksdagen skulle hos Kungl. Majzt begära sådan ändring av 9 kap. JB att dödsboarrenden skall kunna betraktas som gårdsarrende. Som skäl härför anfördes i motionen att det beträffande dödsbo är möjligt att teckna ettårsavtal och därmed undanta dödsbo från besittningsskyddet. Det anfördes vidare att denna klassificering av dödsboet i besittningsskyddshänseende var opåkallad, eftersom de personliga förhållandena inom dödsboet kan vara sådana att detta är i behov av samma besittningsskydd som den fysiska personen. Enligt motionärerna fanns det till och med fog för att hävda, att dödsboförhållandena många gånger är sådana att besittningsskyddet har större uppgift att fylla än om den fysiska arrendatorn fortlevt. Det finns därför enligt motionäremas uppfattning ett starkt behov av sådan lagändring att dödsbos arrendeavtal likställs med gårdsarrende. Lagutskottet inhämtade utlåtanden över motionen från Svea hovrätt, lantbruksstyrelsen, arrendenämnderna för Kristianstads län och Malmöhus län

samt lantbruksnämnden i Östergötlands län. På begäran av utskottet avgavs

vidare yttrande över motionen av LRF. Yttrande över motionen inkom dessutom från SJA. Motionsyrkandet tillstyrktes av Svea hovrätt och SJA.

LRF och lantbruksnämnden i Östergötlands län tillstyrkte motionens yr-

kande såvitt avser dödsbo, som härleder sin rätt från tidigare arrendator, men avstyrkte yrkandet när det gäller dödsbo som tillträder nytt arrende. Även lantbruksstyrelsen ansåg att en viss åtskillnad bör göras mellan å ena sidan det fallet att dödsboet tillkommit under arrendetiden och å andra sidan det fallet att dödsbo önskar nyetablering av arrende. Styrelsen tillstyrkte att frågan om dödsbos besittningsskydd närmare utreds. Motionsyrkandet avstyrktes av arrendenämnderna for Kristianstads län och Malmöhus län. Svea hovrätt erinrade i sitt yttrande om att den i motionen påtalade inskränkningen i besittningsskyddet är for dödsbos vidkommande en nyhet i förhållande till de före jordabalken gällande reglerna om minimitid och optionsrätt for sociala arrenden. Sakliga skäl för att göra åtskillnad mellan det fall när gårdsarrende innehas av fysisk person och det fall när det innehas av dödsbo föreligger enligt hovrättens mening icke.

sou 1978:36 Dödsbos besirtningsskydd 105

Lantbruksstyrelsen framhöll att dödsbo som arrendator inte i alla lägen saknar besittningsskydd men att sådan arrendator på grund av bestämmelsen i 9 kap. 7§ JB har en annan och sämre rättsställning än arrendator som är fysisk person. Styrelsen utgick då från att besittningsskyddet för dödsbo, som har tillkommit under avtalstiden, inte räcker till mer än att ge dödsboet förlängning på i regel en ettårsperiod.

Även lantbruksnämnden i Östergötlands län hävdade att jordägare vid

tidpunkten för förlängning av arrendeavtal med under arrendetiden tillkommet dödsbo synes med framgång kunna kräva att avtalet skall förlängas endast med ett år, varigenom besittningsskyddet upphör. LRF underströk att delägarna i dödsbo - främst den efterlevande maken kan för sin försörjning vara beroende av att få fortsätta arrendet. Även om så blir fallet genom ny upplåtelse av jordägaren, kan arrendetiden komma att bestämmas till kortare tid än fem år, vilket i sin tur leder till minskad trygghet. Enligt förbundet synes en lämplig avvägning vara att ett dödsbo, vars rätt härrör från en tidigare arrendator, tillförsäkras rätt till gårdsarrende. SJA erinrade om att den tidigare optionsrätten vid sociala arrenden var ärftlig. Arrendenämnderna för Kristianstads län och Malmöhus län förklarade att man som en av utgångspunktema för sitt yttrande gjort den bedömningen av rättsläget att dödsbo efter arrendator, som avlider under arrendetiden, inträder i arrendatorns rättigheter och skyldigheter enligt avtalet och därför vanligen kan påräkna att- om dödsboet så önskar - få arrendeavtalet förlängt under en period om fem år, Enligt nämnderna blir det alltså först efter utgången av denna förlängningsperiod om fem år som jordägare torde kunna påfordra att arrendeavtal skall tecknas för endast ett år. Lagutskottet anförde i sitt betänkande (LU 1974:35) bl. a. följande.

Utskottet vill till en början peka på att man, när det gäller frågan om dödsbos besittningsskydd, har att skilja mellan två olika situationer, nämligen dels att dödsbo tillträder ett nytt arrende, dels att dödsbo under löpande arrendeperiod uppkommer till följd av att arrendatorn avlider. I det förstnämnda fallet blir besittningsskyddet en ren förhandlingsfrâga mellan jordägaren och dödsboet. Först om jordägaren medger längre arrendetid än ett år får dödsboet lagstadgad rätt till förlängning av arrendeavtalet. Någon anledning att i förevarande fall stärka dödsboets besittningsskydd finner utskottet inte föreligga. Tvärtom skulle detta innebära ett incitament till bevarande av dödsbo, något som inte är till fördel sett från det allmännas synpunkt. Såsom också lantbruksstyrelsen påpekat bör arrendator, som är dödsbo, i förevarande situation inte behandlas annorlunda än annan arrendator, som ärjuridisk person, exempelvis aktiebolag. Utskottet avstyrker följaktligen bifall till motionen i denna del. Vad därefter angår det fallet att gårdsarrendator avlider under löpande arrendeperiod, övergår enligt allmänna rättsgrundsatser hans rättigheter och skyldigheter enligt avtalet på dödsboet. Därav följer också att den rätt till förlängning av avtalet som arrendatorn hade i livstiden flyttas över på dödsboet. Detta innebär att, om arrendatorn avlider sedan tiden för uppsägning utgått, dvs. mindre än ett år före arrendetidens utgång, förlängs avtalet automatiskt på fem år. Avlider arrendatorn däremot, innan tiden för uppsägning har utgått, kan jordägaren säga upp avtalet för villkorsändring. Om jordägaren därvid under åberopande av att dödsbo inte kan inneha gårdsarrende kräver att den nya arrendetiden skall sättas till ett år torde dödsboet i varje fall i normalfallet inte ha någon rätt till längre avtalstid än ett år. Utskottet vill dock peka

106 Dödsbos SOU 1978136 besittningsskydd

på att arrendenämnderna för Kristianstads län och Malmöhus län i sitt remissvar tolkar gällande rätts ståndpunkt så att dödsboet i förevarande fall skall ha rätt till en ny femårsperiod och att jordägaren först därefter kan påfordra att avtal tecknas endast för ett år. Även om innehållet i gällande rätt på detta område följaktligen inte kan anses helt klan är det likväl uppenbart att dödsbo även här har ett sämre besittningsskydd än fysisk person. När det gäller dödsbo, som tillkommer under arrendetiden, finns det ofta skäl att inte avveckla dödsboförhållandet alltför snabbt. Utskottet vill sålunda peka på det inte ovanliga fallet att dödsboet består av efterlevande make/maka och omyndiga barn. I dessa fall torde behovet av besittningsskydd vara lika stort som när det gäller fysisk person. Några sakliga skäl att här göra åtskillnad mellan när arrendet innehas av fysisk person och när det innehas av dödsbo synes enligt utskottets mening inte föreligga. l likhet med flertalet remissinstanser anser utskottet därför att frågan om stärkande av dödsbos besittningsskydd i förevarande fall bör bli föremål for utredning.

Riksdagen beslöt att som sin mening ge regeringen till känna vad utskottet anfört (rskr 1974:343). Regeringen överlämnade den 24 mars 1977 till kommittén skrivelse den 14 februari 1977 från Skånearrendatoremas samrädsgrupp för att tagas under övervägande vid fullgörande av kommitténs uppdrag. I skrivelsen föreslår samrådsgruppen bl. a. att dödsbo skall kunna betraktas som gårdsarrendator. Vidare föreslås att en förstärkning sker av besittningsskyddet för dödsbo och av arrendatorns ställning vid generationsväxling.

6.3 överväganden och förslag

Kommittén har till en början övervägt om sådana dödsbon, som nytillträder ett jordbruksarrende, är i behov av förändringar i besittningsskyddet i förhållande till vad som nu gäller. Upplåtelsetidens längd och den därmed sammanhängande frågan om besittningsskydd har parterna att själva komma överens om. Besittningsskydd inträder om parterna enas om en längre upplåtelsetid än ett år. Ett dödsbo, som nytillträder ett arrende, kan inte vid tiden för tillträdet sägas vara för sin försörjning beroende av arrendestället på samma sätt som ett dödsbo efter en arrendator som brukat arrendestället under lång tid. Arrendeupplåtelsen foreter i stället normalt stora likheter med upplåtelse till juridiska personer i allmänhet. Kommittén anser därför att det vid dessa upplåtelser i regel inte föreligger sådana ömmande omständigheter som kräver särskilda skyddsregler. Ett stärkande av besittningsskyddet står vidare i strid med önskemålet att motverka bevarandet av oskiftade dödsbon, en fråga som kommittén senare återkommer till. Kommittén har följaktligen inte funnit tillräckliga skäl för att beträffande dödsbon som nytillträder ett jordbruksarrende föreslå en annan ordning än den som gäller för övriga juridiska personer. Kommittén övergår härefter till frågan om besittningsskyddet för dödsbo efter arrendator som avlider under arrendetiden och därunder åtnjutit besittningsskydd. Som framgår av avsnitt 6.1 och 6.2 är det knappast möjligt att göra något bestämt uttalande om gällande rätts ståndpunkt i fråga om detta besittningsskydd. Även om vissa skäl talar för att ett dödsbo kan komma att få samma besittningsskydd som arrendatorn skulle ha erhållit,

Dödsbos besittningsskydd 107

är det likväl fullt möjligt att besittningsskyddet går förlorat. Detta kan ske inte bara då arrendenämnd bestämmer arrendetiden för en ny period till högst ett år utan också då dödsboet frivilligt godtar en sådan förlängning. Oklarheten beträffande gällande rätts innehåll i denna del skapar osäkerhet bland parterna och kan också i många fall leda till rättsförlust för dödsboet. Avsaknaden av en tydlig regel kan medföra att ett dödsbo i förhandlingar med jordägaren om Förlängning av arrendeavtalet inte anser sig ha något att sätta emot ett erbjudande om förlängning på endast ett år, vilket försätter dödsboet i ett utsatt läge. Kommittén har därför ansett det nödvändigt att dödsboets rättsliga ställning i detta fall blir klarlagd genom en ny lagregel. När det sedan gäller innehållet i en sådan regel har kommittén haft att beakta delvis mot varandra stående intressen. En av arrendelagstiftningens bärande tankar är att arrendatorn skall beredas trygghet i besittningen av arrendestället. De skäl som ligger bakom detta synsätt gör sig visserligen inte gällande med samma styrka då arrendatorn avlidit. Sociala och ekonomiska skäl talar emellertid för att dödsbo bör erhålla en lika tryggad besittning åtminstone under viss tid efter dödsfallet. I de fall arrenderätten har kommit att representera stora värden erfordras i regel tid för att en från ekonomisk synpunkt fömuftig avveckling skall kunna komma till stånd. Det kan också antas vara en icke ovanlig situation att det bland en arrendators efterlevande finns någon som skulle vara fullt skickad att överta arrendet. Vidare kan inte bortses från den mera allmänna synpunkten att det för en arrendator kan verka hämmande på hans insatser av arbete och kapital på arrendestället, om han har den uppfattningen att hans efterlevande kan tvingas att lämna arrendestället efter endast kort tid. Dessa omständigheter talar för att ett arrendeförhållande i händelse av arrendatorns död inte mot dödsboets önskan bör tillåtas att upphöra alltför kon tid efter löpande arrendetids utgång. Några regler om att dödsbo skall skiftas inom viss tid finns inte. Vid tillkomsten av 1933 års lag om boutredning och arvskifte, som sedermera har inarbetats i ärvdabalken, torde man ha utgått från att ett dödsbo skulle äga bestånd endast under en övergångsperiod och inte ägna sig åt någon varaktig ekonomisk verksamhet. Emellertid har av olika skäl dödsbon förblivit oskiftade under avsevärd tid. Detta gäller även inom lantbruket. År 1976 fanns totalt 130 955 företag inom lantbruket. Av dessa brukades 3 738 eller 2,85 procent av dödsbon. Av den totala åkerarealen 2 980 039 hektar brukades 53 897 hektar eller 1,81 procent av dödsbon. Omkring 2/3 av de företag som brukades av dödsbon återfanns i storleksgrupperna 2-5 och 5-10 hektar åker. År 1972 brukades 4 166 företag eller 2,89 procent av dödsbon, medan den av dödsbon brukade åkerarealen uppgick till 55 115 hektar eller 1,84 procent av den totala åkerarealen (Jordbruksstatistik årsbok 1977). Uppgift om fördelningen av antalet dödsbobrukare mellan arrendatorer och jordägare saknas i den officiella statistiken. I olika sammanhang har på senare tid frågan om dödsbon uppmärksammats. Det har ansetts vara ett allmänt intresse att stävja en utveckling mot att alltfler dödsbon förblir oskiftade. Olägenhetema med ett alltför stort antal oskiftade dödsbon är nämligen många. Reglerna om förvaltning av dödsbon är som tidigare nämnts inte avsedda för långtidsförvaltning och därför inte särskilt utförliga. Alla delägare måste i regel vara ense för att

108 Dödsbos besittningsskydd

beslut skall kunna fattas om boets förvaltning. Svårigheter kan också efter hand uppstå då det gäller att fastställa vilka boets delägare är. Det kan förekomma dödsbon vilkas delägare består förutom av fysiska personer även av ett ston antal dödsbon efter tidigare delägare. De oskiftade dödsbona har skapat problem också i fråga om förvaltning av fastigheter som ägs av dödsbon. I direktiven (Dir 1977:13) till utredningen om ställföreträdare för dödsbo i vissa fall m. m. hänvisas till de svårigheter som har visat sig framför allt i samband med fastighetsbildningsförrättningar och vid tilllämpningen av skogsvårdslagen (1948:237) och naturvårdslagen (1964:822) genom att dödsbodelägare inte kunnat anträffas eller att enighet om viss förvaltningsåtgärd inte kunnat åstadkommas. Visserligen har olika lagstiftningsåtgärder vidtagits för att minska problemet. Dessa antas ha lett till en snabbare upplösning av dödsbon i vissa fall, men effekten är sannolikt ganska begränsad. Det nu anförda leder till att en reglering av dödsbos besittningsskydd inte bör få sådant innehåll att bevarandet av oskiftade dödsbon uppmuntras. Intresset av att säkra de efterlevandes rätt till trygghet i besittningen av arrendestället och det allmännas önskan att medverka till ett minskat antal oskiftade dödsbon har kommittén funnit böra sammanjämkas på följande sätt. Dödsbo efter arrendator som haft besittningsskydd föreslås få rätt till samma förlängning av arrendeavtalet som arrendatorn skulle ha haft vid utgången av den arrendeperiod under vilken arrendatorn avlidit. Om arrendatorn t. ex. innehaft gårdsarrende, skall dödsboet således i fråga om tiden för förlängning i alla hänseenden jämställas med gårdsarrendator. Vid utgången av följande arrendeperiod skall dödsboets forlängningsrätt emellertid inte bedömas på annat sätt än vad som gäller för övriga juridiska personer. Om dödsboet inte längre kan anses behöva det sociala skydd som normalt krävs den närmaste tiden efter arrendatoms död, och dödsboet med hänsyn t. ex. till dess sammansättning eller anknytning till arrendestället inte bedöms som lämpligt att inneha arrendet någon längre tid, kan arrendenämnden förlänga avtalet endast för en begränsad tid med tillämpning av 9 kap. 9§ fjärde stycket JB i kommitténs förslag. För de dödsbon som anser det oförmånligt att stanna kvar på arrendestället kvarstår rätten att säga upp arrendeavtalet inom sex månader efter arrendatoms död (9 kap. 5§JB). Dödsbo som däremot vill använda sig av den föreslagna förkommer att vara skyddat i sin besittning av arrendestället längningsrätten under minst ytterligare en period efter den under vilken arrendatorn avlidit. 1 de fall arrendatorn avlider under löpande arrendeperiod får dödsboet således tillräcklig tid att överväga hur arrendeställets framtid lämpligen bör utformas. Mot den föreslagna ordningen kan måhända invändas att dödsbo inte kommer att erhålla samma trygghet i besittningen som gårdsarrendator. Kommittén har emellertid uppfattat önskemålen om en mera tryggad besitting för dödsbon på så sätt, att intresset inte i första hand är inriktat på dödsboets möjligheter att utöva arrenderätten utan i stället på möjligheten för någon av de efterlevande familjemedlemmarna att fortsätta brukandet av arrendestället. Med detta synsätt följer också att reglerna om överlåtelse av arrende bör ses över. Från systematisk synpunkt hade det varit önskvärt att redan nu kunna lägga fram förslag därom. En ändring av reglerna om överlåtelse av arrenderätten är emellertid en fråga som berör många spörsmål, bland

Dödsbos besittningsskydd 109

vilka några för närvarande behandlas av byggnadspantutredningen (Ju 1977:05). Med hänsyn bl. a. härtill har kommittén funnit det lämpligt att först i slutbetänkandet redovisa sina överväganden i frågan om arrendatoms rätt att överlåta arrende. Kommittén har inte ansett det påkallat att begränsa den föreslagna regelns tillämpning på endast dödsbon efter gårdsarrendator som haft besittningsskydd. Skälen härför är följande. Till en början kan konstateras att gränslinjen mellan gårdsarrenden och sidoarrenden inte är något ändamålsenligt hjälpmedel för att fånga in de från trygghetssynpunkt skyddsvärda fallen. En sidoarrendator - som kanske bor på en egen gård - kan för sin försörjning

vara helt beroende av arrendejorden. Överhuvudtaget uppvisar jordbruks-

arrendena så skiftande former, att det är vanskligt att med hjälp av en enkel regel mönstra ut sådana fall som av olika skäl har ett mindre behov av den föreslagna förlängningsrätten. Man bör inte heller bortse från risken att en annorlunda reglering beträffande sidoarrenden kan fresta jordägare att såsom sidoarrende uppplåta arrendeställen som rätteligen bort upplåtas som gårdsarrende. Den föreslagna regeln bör därför gälla även dödsbon efter sidoarrendator som haft besittningsskydd.

7 vid

Uppsägningsförfarandet jordbruksarrende

7.1 Gällande rätt

Ett arrendeavtal kan inte sägas upp av jordägaren och i princip ej heller av arrendatom under löpande arrendeperiod annat än i de fall som är särskilt angivna i lagen. Sådan uppsägningsrätt föreligger endast undantagsvis. Jordägaren kan t. ex. göra en sådan förtida uppsägning, om pant eller borgen, som ställts av arrendatom, skulle försämras och arrendatom inte ställer ny säkerhet inom viss tid. Arrendatorn kan göra en förtida uppsägning bl. a. om arrendeställets ägor minskas eller försämras genom vattenflöde, jordras eller annan sådan händelse. Ytterligare några fall av förtida uppsägning fmns angivna i lagen. Arrendeavtal för kortare tid än ett år upphör i princip att gälla vid den avtalade tidens utgång utan att uppsägning sker. Arrendetiden förlängs emellertid enligt 9 kap. 4 § JB på tid som motsvarar arrendetiden, om arrendatom fortsätter brukandet under två månader efter arrendetidens utgång utan att jordägaren anmodat honom att lämna arrendestället (tyst förlängning). Annat kan dock avtalas. Arrendeavtal för viss tid - ett år eller längre - måste i princip sägas upp för att upphöra att gälla vid den avtalade arrendetidens utgång (9 kap. 3 § JB). Vid avtal för fem år eller längre tid skall uppsägning göras senast ett år före arrendetidens utgång, och vid avtal för kortare tid än fem år är uppsägningstiden åtta månader. Sker inte uppsägning, blir avtalet automatiskt förlängt för tid som motsvarar arrendetiden, dock högst fem år. Vid sådan automatisk förlängning kommer de gamla villkoren att gälla även för den nya arrendeperioden. Arrendenämnden kan meddela dispens från dessa bestämmelser. För arrenden med besittningsskydd gäller vidare följande bestämmelser. Arrendeavtalet skall sägas upp inte endast då pan vill att avtalet skall upphöra att gälla utan också då part vill att arrendet skall fortsätta men med andra villkor. Uppsägning skall vara skriftlig, om inte skriftligt erkännande av uppsägningen lämnas (8 kap. 8 § JB). Uppsägningen skall också vara skriftlig när arrendatom säger upp avtalet för villkorsändring. Skriftlig uppsägning skall delges motparten. Säger jordägaren upp avtalet, behöver han inte ange huruvida han avser avflyttning eller endast ändring av villkoren för en ny arrendeperiod. Han behöver inte heller ange skälet till att han vägrar förlängning. Säger arrendatom upp avtalet och är det inte hans avsikt att flytta, måste han i uppsägningen ange att han begär förlängning på ändrade villkor.

112 Uppsägningsjörfarander

Säger han upp avtalet blankt, gäller uppsägningen för avflyttning. En uppsägning av ett arrendeavtal gäller alltid avtalets upphörande. Även om arrendatorn sagt upp avtalet för ändring av villkoren, kan han bli tvungen att lämna arrendet vid avtalstidens utgång, om jordägaren vägrar förlängning med hänvisning till någon av de besittningsbrytande grunderna. Sedan uppsägning skett skall parterna förhandla om fortsatt arrende eller om de nya arrendevillkoren. Lyckas de inte träffa överenskommelse, skall jordägaren meddela arrendatorn att denne, om han inte vill flytta, har att hänskjuta tvisten till arrendenämnden inom två månader från delfående av meddelandet (9 kap. 10 § JB). Någon frist för lämnande av avflyttningsmeddelande är inte föreskriven. Avflyttningsmeddelandet skall delges arrendatorn. Det är tillåtet att ta in avflyttningsmeddelandet i själva uppsägningshandlingen. Arrendatorn skall hänskjuta tvisten inom två månader till arrendenämnden. Gör han inte detta, förfaller hans rätt till förlängning av avtalet, och han blir således tvungen att avträda arrendet vid arrendeperiodens slut. Har tvist mellan arrendatorn och jordägaren inte avgjons fore arrendetidens utgång, har arrendatorn rätt att sitta kvar på arrendestället, tills frågan är slutligt avgjord. De gamla villkoren skall gälla, tills slutliga villkor för samma tid blir bestämda (9 kap. 11 § JB). Om arrendatoms talan om förlängning bifalles, skall arrendevillkoren för den nya arrendeperioden fastställas enligt 9 kap. 9 § JB. Blir arrendatoms förlängningstalan inte bifallen, är arrendatorn skyldig att avträda arrendet. På begäran av arrendatorn eller jordägaren kan i sådant fall skäligt uppskov med avträdet medges. Om förlängningstvisten avgörs efter arrendetidens utgång eller uppskov med avträdet meddelas, skall arrendevillkoren for tiden från avtalets upphörande till avträdet fastställas enligt 9kap. 9§JB. Då ett arrendeavtal sägs upp av någon orsak som ger part rätt att frånträda avtalet under löpande arrendeperiod (t. ex. vid arrendatoms konkurs), upphör avtalet att gälla på den fardag som inträffar närmast efter sex månader från uppsägningen (8 kap. 4§ JB).

7.2 Förarbetena

Arrendelagsutredningen (SOU 1968:57 s. 395) föreslog att vid arrendeavtal för ett år eller längre tid uppsägning skulle ske för att avtalet skulle upphöra att gälla vid avtalstidens utgång. Skedde inte uppsägning, skulle avtalet anses automatiskt förlängt. Såväl jordägaren som arrendatorn skulle enligt förslaget kunna begära ändring av arrendevillkoren för den nya arrendeperioden. Ändrade konjunkturer liksom ändrade yttre förhållanden kunde enligt utredningen motivera en sänkning av arrendet utan att arrendatorn för den skull genom att säga upp avtalet för avflyttning skulle behöva riszkera att förlora arrenderätten. Uppsägning skulle enligt utredningen användas både för brytande av optionsrätt och för ändring av villkoren. I uppsägningen skulle anges huruvida avflyttning eller villkorsändring var åsyftad. Vidare skulle anges att mottagaren, om han inte godtog uppsägningen, hade att väcka klander vid domstol eller arrendenämnd inom två månader. Försatts klandertiden, skulle uppsägningen gälla enligt sitt innehåll. I uppsägning

Uppsägningsfdrfarandet 113

för villkorsändring skulle de nya villkoren anges. I jordägarens uppsägning av arrendatom för avflyttning skulle enligt förslaget jordägaren ange den grund för brytande av optionsrätten som han stödde sig på. Det var nämligen enligt utredningen angeläget för en arrendator att veta om det var någon mening med att klandra uppsägningen eller vad han skulle grunda klan» dertalan på. Var uppsägningen ofullständig, var den inte giltig. Vid kolliderande uppsägningar ansåg utredningen det lämpligt att man lät jordägarens uppsägning gälla, eftersom det normala torde bli att villkorsändring begärs av jordägaren för höjning av arrendeavgiften. I propositionen till jordabalken förklarade departementschefen (prop. 1970:20 del B2 s. 867) att han godtog förslaget att även arrendator med rätt till förlängning av avtalet skulle kunna påkalla villkorsändring. I fråga om förslaget i övrigt anförde departementschefen:

Besittningsskyddsprocedurens utformning torde i utredningens förslag huvudsakligen sammanhänga med att arrendatom tillerkänts rätt att påkalla villkorsändring. Enligt min mening behöver detta förhållande inte medföra att förfarandet i besittningsskyddsfrågor vid jordbruksarrende utformas principiellt annorlunda än vid hyra och bostadsarrende. Uppsägning bör sålunda i princip gälla nyttjanderättens upphörande. Arrendator som önskar få till stånd prövning av villkoren för kommande arrendeperiod bör i uppsägningen kunna begära förlängning av avtalet på ändrade villkor. Har jordägaren sagt upp avtalet men kan överenskommelse inte träffas om förlängning av arrendeavtalet eller om villkoren för den nya perioden, bör det åligga jordägaren att meddela arrendatom att denne har att dra tvisten under prövningsorganets bedömande, om han inte går med på att flytta. Hänskjuts tvisten inte till prövningsorganet, förfaller arrendatoms rätt till förlängning. Sägs avtalet upp av arrendatom utan begäran om villkorsprövning, upphör det att gälla vid arrendetidens utgång. Innehåller uppsägningen sådan begäran, bör samma förfarande tillämpas som när jordägaren verkställt uppsägningen. Såväl förlängningsfrågan som villkorsfrågan blir således föremål för förhandling mellan jordägaren och arrendatom och båda dessa frågor kan underställas prövningsorganet. Vill jordägaren påskynda förhandlingarna kan han tillställa arrendatom meddelande att han påfordrar att arrendatom skall flytta. Underlåter arrendatom att hänskjuta tvisten till prövningsorganet, förlorar han rätten till förlängning. Någon skyldighet för pan att i uppsägningshandlingen precisera de önskade villkoren bör inte föreligga.

Beträffande det närmare innehållet i de aktuella bestämmelserna anförde departementschefen följande (prop. 1970:20 del B2 s. 983). Sedan uppsägning skett, förutsätts att parterna i regel tar upp enskilda förhandlingar beträffande de tvistiga frågorna. Om uppgörelse inte träffas, vidtar själva besittningsskyddsproceduren, vilken inleds med att jordägaren ger arrendatom ett avflyttningsmeddelande. Arrendatom kan emellertid oberoende av vem som gjort uppsägningen vända sig till arrendenämnden utan att avvakta något avflyttningsmeddelande. En regel om att avflyttningsmeddelande skulle lämnas senast inom viss tid efter uppsägningen passar mindre väl ihop med vad som föreslagits beträffande arrendators rätt att säga upp avtalet för villkorsändring. Regeln skulle nämligen kunna medföra risk för rättsforlust för arrendatom genom att avtalet förlängs på oförändrade villkor om jordägaren underlåter att lämna avflyttningsmeddelande, varjämte svårigheter skulle uppstå i fall av relativt kort uppsägningstid för arrendatom. Vid riksdagsbehandlingen av jordabalkspropositionen väcktes motioner

114 Uppsägningsjörfarandet

med yrkande om ett förtydligande av 9 kap. 10§ JB så att det klart skulle framgå att avtalet måste ha sagts upp för att bestämmelserna om villkorsändring skulle äga tillämpning. Tredje lagutskottet tillstyrkte motionsyrkandena (3 LU 1970:80 s. 209). Utskottet uttalade i samband därmed att det inte framgick alldeles klart, när avflyttningsmeddelandet skulle ha tillställts arrendatom, men utskottet ville framhålla att det inte var uteslutet att man, om alltför lång tid får förflyta mellan arrendetidens utgång och avtlyttningsmeddelandet, får anse att jordägaren härigenom samtyckt till att uppsägningen inte skall gälla. Riksdagen godtog utskottsutlåtandet i denna del (rskr 1970:443). Frågan om uppsägnings innehåll var uppe till diskussion även i samband med införandet av lagstiftningen om bostadsarrende. Arrendelagsutredningen hade föreslagit att jordägaren i uppsägning av optionsberättigad bostadsarrendator för avilyttning skulle ange varför han ville bryta optionsrätten (SOU 1966:26 s. 215). I propositionen (prop. 1968: 19) fanns emellertid denna bestämmelse inte med. Uppsägningsförfarandet föreslogs bli detsamma som för hyra. I samband med riksdagsbehandlingen av propositionen väcktes motioner med yrkande att arrendelagsutredningens förslag i denna del skulle genomföras. Tredje lagutskottet (3 LU 1968:38 s. 51) avstyrkte yrkandena med följande motivering:

För arrendatorns ställningstagande i anledning av jordägarens meddelande är det uppenbarligen av väsentlig betydelse vilken grund jordägaren vill åberopa för optionsrättens bortfallande. Först sedan jordägaren angivit skälen för sin ståndpunkt kan arrendatom bedöma om en talan om förlängning av arrendeavtalet kan vinna framgång. I likhet med motionärerna anser utskottet sålunda att det är av vikt att jordägaren på ett tidigt stadium klargör vilken eller vilka optionsbrytande grunder han anser föreligga. Man synes dock ha anledning räkna med att ett klarläggande härav som regel kommer att ske vid de förhandlingar mellan parterna som en uppsägning ger anledning till, även om lagen inte upptar någon formell föreskrift i ämnet. Mot en sådan föreskrift synes också vissa skäl tala. För att bli effektiv måste den sålunda förbindas med en regel om att avtalet förlängs på viss tid, om meddelandet inte innehåller föreskrivna uppgifter. l allmänhet torde det väl inte möta några större svårigheter att avgöra om jordägaren uppfyllt sin skyldighet eller inte. Det ligger emellertid i sakens natur att skälen kan anges med större eller mindre exakthet och utskottet befarar att en del svårbedömda gränsfall kan uppkomma, särskilt då den allmänna bestämmelsen i punkt 6 åberopas. Fråga uppstår också huruvida det bör vara tillåtet för jordägaren att i en rättegång åberopa annat skäl än han angivit i meddelandet. Det kan vidare tänkas att en formell skyldighet leder till en strävan hos jordägarna att låta meddelandena täcka så många situationer som möjligt för att vid förhandlingar och i en process ha alla möjligheter öppna. I så fall förfelas syftet med en föreskrift i ämnet, nämligen att arrendatorn på ett tidigt stadium skall kunna bedöma sina möjligheter till förlängt arrende med någorlunda säkerhet.

Riksdagen godtog vad utskottet anfört (rskr 1968:222).

Uppsägningsfirfarandet 1 15

7.3 Reglerna på hyresområdet

7.3.1 Gällande rätt Hyreskapitlets regler (12 kap. JB) om besittningsskyddsprocedurens inledande vid hyra av bostadslägenhet är utformade på i huvudsak samma sätt som de motsvarande reglerna på arrendeområdet. Till en början hade hyresgäst emellertid inte rätt att säga upp avtalet för ändring av villkoren. Sådan rätt infördes dock år 1973 (SFS 1973:187). Reglerna om hyresgästs uppsägning för villkorsändring avviker något från motsvarande bestämmelser på arrendeområdet. En hyresgäst med besittningsskydd har rätt att med iakttagande av föreskriven uppsägningstid säga upp hyresavtalet till den löpande hyresperiodens utgång för ändring av villkoren (12 kap. 54§ JB). En sådan uppsägning avser inte avtalets upphörande. De nya villkoren behöver inte anges i uppsägningshandlingen. Kan överenskommelse inte träf-

fas, skall hyresgästen inom tre veckor från uppsägningen hänskjuta tvisten

till hyresnämnden. Gör han inte det, är uppsägningen utan verkan. Hyresgäst har inte rätt att säga upp avtalet för i första hand villkorsändring och i andra hand avflyttning. I villkorstvister sker inte någon prövning av hyresgästens besittningsskydd, såvida inte hyresvärden också sagt upp avtalet (prop. 1973:23 s. 108 och s. 182). Om de villkor hyresnämnden fastställer är sådana att hyresgästen inte vill bo kvar, kan han inte flytta, eftersom en hyresgästs upppsägning for ändring av villkoren inte gäller avtalets upphörande. En bostadshyresgäst har emellertid alltid rätt att säga upp avtalet för upphörande vid det månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen, och han kan på så sätt bli fri från avtalet under löpande hyresperiod (12 kap. 4 a § JB). Denna uppsägningsrätt, som infördes år 1974 (SFS 1974:820), motiverades med att hyresgäst kunde behöva flytta till annan bostad med kort varsel med hänsyn till rörligheten på arbetsmarknaden och den ökade tillgången på bostäder (prop. 1974:150 s. 459). Ytterligare en skillnad föreligger mellan hyres- och arrendereglema i förevarande del, eftersom det i hyreskapitlet föreskrivits tid för sändande av avflyttningsmeddelande. Denna föreskrift infördes år 1973 (SFS 1973:187). Avflyttningsmeddelande, som erfordras endast i de fall hyresvärden sagt upp avtalet, skall skickas senast inom tre månader efter hyrestidens utgång. Iakttages inte denna tid, är uppsägningen utan verkan, om inte hyresgästen före fristens utgång redan hänskjutit tvisten till hyresnämnden eller ändå flyttat (12 kap. 49§ JB).

7.3.2 Förslag pâ hyresomrâdet

Inom hyresrätten har frågan om olika procedurer vid uppsägning för avflyttning och vid uppsägning för villkorsändring övervägts vid olika tillfällen. Hyreslagskommittén (SOU 1961:47 s. 108) fann en uppdelning av uppsägningen i avllyttningsfall och fall av villkorsändring svårgenomförbar bl. a. av det skälet att en uppsägning för avtalsändring i själva verket torde vara ett slags uppsägning for avflyttning, villkorad av att överenskommelse om ändrade villkor inte träffades. Varje uppdelning av uppsägningsfallen skulle

116 Uppsägningsfdrfarandet

också enligt kommittén draga med sig en nämnare reglering av vad en uppsägning i olika fall skulle innehålla och om vad som skulle hända, om uppsägningen var ofullständig. Kommittén ansåg sig därför böra överge tanken på en differentierad optionsprocedur. Hyreslagstiftningssakkunniga (SOU 1966:14 s. 296) ansåg att ett system med skilda uppsägningstyper skulle vara förenat med vissa fördelar genom att bättre klarhet om läget skapades och större möjligheter gavs parterna att i god tid vidta erforderliga dispositioner. Dessutom skulle man åstadkomma en fördelning mellan parterna av skyldigheten att ta initiativ till rättslig prövning. De sakkunniga fann dock de praktiska olägenhetema med en differentierad optionsprocedur så betydande att de i likhet med hyres» lagskommittén ansåg sig böra överge tanken därpå. Även hyresprocesskommittén (Ds Ju 1974:3 s. 82) diskuterade frågan om att skilja mellan uppsägning för avflyttning och för ändring av villkoren men fann övervägande skäl tala för att bibehålla gällande ordning, som innebär bl. a. att hyresvärdens uppsägning i princip är en uppsägning för avflyttning.

7.4 Önskemål om reformer

I nksdagsmotionen 1974:975 hemställdes bl. a. att riksdagen hos Kungl. Majzt skulle begära sådan ändring av besittningsskyddsprocedurens regler i 9 kap. JB att uppsägningsförfarandet till såväl tid som innehåll blir entydigt på det sätt som föreslogs i motionen. 1 motionen anfördes bl. a. att de nuvarande reglerna i ännu högre grad än den gamla arrendelagstiftningen medför ovisshet hos arrendatom efter uppsägning för det första huruvida han skall få något avllyttningsmeddelande och för det andra - om meddelandet lämnas sent - huruvida avtlyttningsmeddelandet och uppsägningen överhuvud är giltiga. Enligt motionärerna är både jordägare och arrendatorer missnöjda med de nu gällande reglerna. Parterna förstår inte proceduren med dubbla meddelanden. Härtill kommer att det uppstår onödiga motsättningar mellan parterna genom att en uppsägning i princip alltid skall gälla upphörande, oavsett om parterna är överens om att förlängning skall ske och de endast vill ha ändring av villkoren. Detta formella krav skapar oro och irritation mellan parterna. Iagstiftarens i och för sig vällovliga avsikt att stimulera parterna till förhandlingar utan att dessa skulle behöva föras under avllyttningshot för arrendatorn, har enligt motionärerna inte haft avsedd effekt i praktiken. Motionärerna framhöll att det inte torde råda något tvivel om att arrendemarknadens parter livligt önskar ett återinförande av det gamla systemet där det endast fordrades en handling för att nå uppsägningseffekt. Lagutskottet inhämtade utlåtanden över motionen från Svea hovrätt, lantbruksstyrelsen, arrendenämnderna för Kristianstads län och Malmöhus län

samt lantbruksnämnden i Östergötlands län. På begäran av utskottet avgavs

vidare yttrande över motionen av LRF. Yttrande över motionen inkom dessutom från SJ A. Motionsyrkandet tillstyrktes av lantbruksstyrelsen, lant-

bruksnämnden i Östergötlands län, LRF och SJA. Arrendenämndema för

Uppsägningjádarandet 117

Kristianstads län och Malmöhus län tillstyrkte på det sättet motionen att man föreslog att en tidsgräns för lämnande av avilyttningsmeddelande bestämdes. Lantbruksstyrelsen hemställde även att utskottet medverkade till lagändring så att jordägare åläggs att i samband med uppsägningen ange grunden för denna. Svea hovrätt fann inte tillräckliga skäl föreligga vid ifrågavarande tidpunkt for en lagändring av den innebörd som åsyftas i motionen. Lantbruksstyrelsen instämde i motionärernas kritik av uppsägningsreglema. Det är opraktiskt med två handlingar vid uppsägning i stället for en , och hot om avtlyttning väcker ofta mycket stark irritation. Lagens nuvarande innehåll bygger på den verklighetsfrämmande tanken att arrendatom vill sitta kvar, men inte på de villkor arrendenämnden bestämt. Lagstiftaren har inte velat tvinga arrendatom att sitta kvar i detta läge och har inte sett någon annan lösning på problemet än att tvinga arrendatom att flytta. Erfarenheten säger enligt styrelsen att de flesta arrendatorer hellre stannar än flyttar på grund av att avgiften sätts högre än vad arrendatom angett under förhandlingarna. I praktiken brukar arrendenämndema be arrendatom om besked huruvida han vill sitta kvar, även om nämnden skulle finna skälig avgift vara högre än det belopp arrendatom gått med på att betala. I regel brukar arrendatom säga att han vill sitta kvar. Bestämmelserna bör anpassas till norrnalsituationen, som innebär att ingen av parterna vill att arrendet skall upphöra men överenskommelse om avgiften inte kan träffas. Båda parter finner sig i arrendenämndens beslut. De nya reglerna kan enligt styrelsen utformas på olika sätt. Styrelsen anslöt sig dock till arrendelagsutredningens förslag att parterna iår säga upp avtalet antingen för avflyttning eller villkorsändring. Vid endast villkorsändring måste parterna underkasta sig arrendenämndens beslut om villkoren. Arrendator bör dock ha möjlighet att vägra gå med på förlängning. Lantbruksstyrelsen erinrade i sitt remissvar om arrendelagsutredningens förslag att jordägaren vid uppsägning för avilyttning redan i uppsägningshandlingen skall ange vilken besittningsbrytande grund han åberopar. Enligt styrelsen är det beklagligt att förslaget inte genomfördes, då det för en arrendator är av avgörande betydelse att i ett tidigt skede få veta vilken besittningsbrytande grund jordägaren åberopar. Arrendatorns utsikter att få ett förlängningsyrkande bifallet varierar nämligen beroende på jordägarens skäl till vägrad förlängning. Det är också vanligt att jordägaren säger upp avtalet för avgiftshöjning men under ärendets gång - ofta på ett sent stadium - överraskande gör gällande att han har för avsikt att ta jorden under eget bruk. Eftersom ingen intresseavvägning sker i sådana fall, har arrendenämnden ofta inget annat val än att låta jordägaren få sin vilja igenom. Styrelsen framhöll att detta givetvis inte är tillfredsställande och att en ändring bör ske så att jordägare åläggs att i samband med att han säger upp avtalet ange grunden for sin vägran till förlängning. Grunder som åberopas senare bör enligt styrelsens åsikt åtminstone som huvudregel inte tillmätas beaktande.

Lantbruksnämnden i Östergötlands län anslöt sig till den kritik som fram-

förts i motionen mot lagens bestämmelser om uppsägningsförfarandet och tillstyrkte därför bifall till en ändring av 9 kap. JB så att uppsägningsforfarandet till såväl tid som innehåll blir entydigt. Arrendenämnderna för Kristianstads län och Malmöhus län erinrade om

1 18 Uppsägningwrfarandet SOU 1978136

att uppsägningsreglerna vid arrende ansluter sig till samma system som gäller inom hyresområdet med den skillnaden att man där infört tidsfrist för lämnande av avllyttningsmeddelande. Olägenheterna på arrendesidan kunde enligt arrendenämndema avlägsnas genom införande av en bestämmelse om att avilyttningsmeddelande skall lämnas senast sex månader efter uppsägningen vid äventyr att denna eljest blir ogiltig. LRF ansåg det lämpligt att man för att komma tillrätta med olägenhetema inför den av arrendelagsutredningen förordade metoden att endast kräva uppsägning. Om endast villkorsändring är åsyftad, kan detta lämpligen ske i uppsägningshandlingen. SJA betonade att ändringen var ytterst angelägen och hänvisade till att en arrendenämnd godtagit ett avflyttningsmeddelande som avsänts 19 månader efter uppsägningen och sju månader efter arrendetidens utgång. Föreningen framhöll vidare att arrendatoms möjlighet att bryta ovissheten genom eget initiativ till arrendenämnden saknar betydelse på grund av att arrendatorn, medan förhandlingar pågår, drar sig för att bryta förhandlingsatmosfären genom att hänskjuta tvisten till arrendenämnden. Svea hovrätt ansåg att önskemålen i motionen syntes kunna tillgodoses inom ramen för gällande lagstiftning. Arrendatorns ovisshet om uppsägningens innebörd och om de eventuella villkoren för förlängning kan ju undanröjas genom att arrendatom, sedan uppsägning skett men överenskommelse ej kunnat träffas, hänskjuter tvisten till arrendenämnden utan att avvakta avflyttningsmeddelande. Lagutskottet hemställde (LU 1974:35) att riksdagen skulle ge Kungl. Majrt till känna vad utskottet anfört om översyn av bestämmelserna om uppsägning och avflyttningsmeddelande. Lagutskottet erinrade till en början om att besittningsskyddsproceduren vid jordbruksarrende utformats efter mönster från hyreslagstiftningen samt att hyresreglerna ändrats, därvid bl. a. en tidsfrist införts för lämnande av avflyttningsmeddelande i syfte att undvika att hyresgäster under längre tid hålls i ovisshet om innebörden av hyresvärds uppsägning. Utskottet ansåg att samma orsak kunde åberopas för motsvarande ändring av arrendereglerna. Utskottet hänvisade till det av SJ A uppgivna fallet, där en arrendenämnd godtagit ett avflyttningsmeddelande som lämnats lång tid efter arrendetidens utgång (se arrendenämndens för Uppsala län ärende nr C 20026/73). Utskottet anförde vidare:

Att frågan om förlängning skall hållas svävande under så lång tid kan enligt utskottets mening inte anses tillfredsställande. Utskottet finner därför att det även vid jordbruksarrende bör införas en tidsfrist inom vilken avflyttningsmeddelande skall lämnas. - Mot att införa en sådan ordning vid jordbruksarrende åberopades i samband med att hyresreglerna ändrades på denna punkt att arrendators uppsägning för villkorsändring - i motsats till hyresgästs uppsägning för samma ändamål - också gäller för avllyttning och att jordägaren ej bör kunna göra sådan uppsägning utan verkan genom att ej lämna avllyttningsmeddelande. Flera av remissinstansema har emellertid framhållit, att en arrendator som säger upp avtal för villkorsändring sällan önskar lämna arrendestället, om hans talan inte bifalles, utan föredrar att behålla arrendet på de av arrendenämnden bestämda villkoren. Det bör därför enligt utskottets mening övervägas om inte ändring bör göras i reglerna om uppsägning så att uppsägning kan ske för villkorsändring utan att uppsägningen gäller för avflyttning. - Utskottet vill i detta sammanhang anmärka att lantbruksstyrelsen i sitt remissvar även tagit upp till behandling frågan om uppsägnings innehåll och därvid föreslagit ett genom-

Uppsägningwrfarandet 119

förande av arrendelagsutredningens förslag om att jordägare, som vill bryta arrendators rätt till förlängning, i uppsägningen skall ange grunden för denna. En sådan ordning skulle emellertid kunna i viss mån försvåra de förhandlingar mellan parterna som kan förutsättas äga rum mellan uppsägningen och lämnandet av meddelandet om avflyttning. Från arrendatorns synpunkt skulle det likväl vara en betydande fördel om han åtminstone senast i samband med att han erhåller avflyttningsmeddelandet även kan få definitivt besked om vilken grund jordägaren åberopar för att bryta hans besittningsskydd. Förevarande fråga anser utskottet lämpligen kunna övervägas närmare vid den av utskottet ovan föreslagna översynen av besittningsskyddsproceduren.

Riksdagen följde utskottets uttalande för en översyn av bestämmelserna om uppsägning och avflyttningsmeddelande (rskr 1974:343). Skånearrendatorernas samrådsgrupp har i skrivelse den 20 juli 1976 till kommittén framfört vissa önskemål och synpunkter på olika delar av arrendelagstiftningen, bl. a. uppsägningsförfarandet. I denna fråga har samrådsgruppen uppgett följande. Senast ett år före arrendetidens utgång skall den part som vill ha ändring av villkoren eller arrendeförhållandena säga upp avtalet. Samtidigt härmed skall uppsägande part underrätta motparten om de nya villkoren. Säger jordägaren upp avtalet, skall han i samband med uppsägningen meddela arrendatorn om eventuellt självinträde, så att denne inte behöver förhandla under hotet att jordägaren utnyttjar sin möjlighet till självinträde, om förhandlingarna inte ger för jordägaren önskat resultat. En arrendator har ett stort kapital nedlagt i arrendet och måste ha minst uppsägningstiden på sig för en tillfredsställande planering och trygghet. En jordägare, som verkligen har för avsikt att överta driften av arrendestället, bör kunna ha bestämt sig för självinträdet redan vid uppsägningstillfállet. Om parterna inte enats om de nya villkoren senast åtta månader fore arrendetidens utgång, skall den part som önskar förändring av villkoren inom två månader hänskjuta tvisten till arrendenämnden. Den 24 mars 1977 överlämnade regeringen till kommittén för övervägande vid fullgörande av kommitténs uppdrag en skrivelse den 14 februari 1977 från Skånearrendatorernas samrådsgrupp med begäran om tilläggsdirektiv för kommittén bl. a. i fråga om uppsägningsförfarandet.

7.5 överväganden och förslag

Det nuvarande uppsägningsförfarandet är inriktat på arrendeförhållandets upphörande om parterna inte kan enas om villkoren for fortsatt arrende. Även om båda parter önskar att arrendeforhållandet skall bestå - men under andra villkor - måste jordägaren begära att arrendatorn avflyttar, om överenskommelse inte kan träffas. En annan nackdel är att arrendatorn kan få full visshet om jordägarens verkliga avsikt med uppsägningen först sedan tvisten hänskjutits till arrendenämnd. Reglerna om uppsägning ger jordägaren stor frihet att bestämma längden av den tid under vilken förhandlingar om nya villkor skall pågå. I de fall arrendatorn inte hänskjuter tvist till arrendenämnden innan han mottagit avflyttningsmeddelande, kan frågan om fortsatt arrende hållas svävande under lång tid även efter arrendetidens utgång, eftersom det står jordägaren fritt att lämna meddelande om avflyttning när helst han själv önskar.

120 Uppsägningsfárfarandet

Vidare kännetecknas förfarandet av en ensidig skyldighet för arrendatom att hänskjuta tvist till arrendenämnden för att undgå en omedelbar förlust av rätten till förlängning av arrendeavtalet. Även om arrendatom inte vill ha någon ändring i ett bestående förhållande, blir arrendatom, om han avstår från att påkalla arrendenämndens prövning av tvisten, bunden av jordägarens önskan om avflyttning eller nya villkor. Denna bundenhet inträder även om avtalet sägs upp endast av arrendatom med begäran om ändrade villkor. Arrendatorn måste nämligen, om jordägaren lämnar avflyttningsmeddelande, även i detta fall hänskjuta tvisten till arrendenämnden för att inte förlora arrenderätten. Det nuvarande uppsägningsförfarandet medför alltså olägenheter, och det har såsom framgår av avsnitt 7.4 också utsatts för åtskillig kritik. Reglerna ger jordägaren en överlägsen ställning och skapar osäkerhet hos anendatom om vilka yrkanden jordägaren slutligen kan komma att framställa. En sådan osäkerhet försvagar arnendatorns förhandlingsposition och strider mot principen om jämställdhet mellan parterna i ett avtalsförhållande. En annan invändning mot den nuvarande ordningen tar sikte på det förhållandet att parterna i de flesta villkorstvister är överens om att arrendeförhållandet skall bestå och att endast villkoren for det fortsatta arrendet skall prövas av arrendenämnden. Tvånget att behöva tillgripa ett medel som syftar till något annat än vad parterna egentligen avser sägs i många fall skapa olust. Det är inte heller tillfredsställande att uppsägningsreglema saknar garantier mot att tvistefrågor hålls svävande under lång tid även efter arrendetidens utgång. I fråga om nya regler for uppsägning av besittningsskyddade arrenden till arrendetidens utgång har kommittén haft som allmän utgångspunkt att förfarandet, till skillnad från det nuvarande, skall vara anpassat till normalsituationen vid förlängning samt kännetecknas av så klara och enkla regler som möjligt. Kommittén har därvid funnit att främst följande principer bör ligga till grund för ett nytt uppsägningsförfarande. När ett arrendeavtal sägs upp, har undantagslöst motparten ett berättigat intresse av att så tidigt som möjligt få kännedom om syftet med uppsägningen. Han måste helt naturligt veta vilka önskemål den uppsägande parten har för att kunna förbereda sig inför kommande förhandlingar. Detta intresse gör sig särskilt starkt gällande när jordägaren säger upp avtalet, eftersom arrendatorns framtida försörjningsmöjligheter då kan stå på spel. Ett tillgodoseende av detta intresse leder fram till att uppsägande part redan i uppsägningshandlingen med bindande verkan bör klargöra huruvida uppsägningen avser arrendeförhållandets upphörande eller endast ändring av arrendevillkoren. I alla de fall när jordägaren önskar ändrade villkor, skulle därigenom redan från början frågan om arrendeförhållandets upphörande vara borta ur bilden och arrendatom få möjlighet att förhandla under tryggare förhållanden. Om jordägaren säger upp avtalet för upphörande, bör ytterligare krävas att den besittningsbrytande grunden anges i uppsägningshandlingen. I regel kan endast en sådan grund åberopas. l undantagsfall kan dock jordägaren ha anledning att hänvisa till mer än en grund. Situationen kan vara sådan att jordägaren har möjlighet att t. ex. åberopa såväl någon förverkandegrund som självinträde. Något generellt förbud mot att åberopa mer än en besittningsbrytande grund kan därför inte ställas

Uppsägningfirfarandet 121

upp. Risken för att jordägaren av taktiska skäl åberopar flera besittningsbrytande grunder motverkas av arrendenämndens skyldighet att pröva det sannolika i jordägarens påståenden. Sedan uppsägning skett, skall jordägaren dock inte kunna åberopa någon annan besittningsbrytande grund. För att det från början skall stå klart vad den uppsägande panen egentligen önskar bör som allmän regel gälla att uppsägning inte får ske mer än en gång och att en uppsägning för villkorsändring inte får ändras till att avse avtalets upphörande. Om jordägaren säger upp avtalet för upphörande, skall han emellertid tillåtas att därefter frånträda sin begäran om arrendatorns avllyttning och i stället låta uppsägningen avse endast ändring av villkoren. Avtlyttningsyrkandet får då inte framställas på nytt. På motsvarande sätt bör arrendatorn, om han säger upp avtalet för upphörande, inte kunna mot jordägarens bestridande begära förlängning på ändrade villkor. En jordägare som mottar en uppsägning för avflyttning bör nämligen genast kunna vidtaga åtgärder för att finna en ny arrendator i förlitan på att uppsägningen gäller enligt sitt innehåll. Om å andra sidan arrendatorn i uppsägningen begärt förlängning på ändrade villkor, bör han därefter ha rätt att frånträda arrendet, men först sedan arrendenämnden fastställt villkoren för det fortsatta arrendet. Kommittén föreslår en skyddsregel för arrendatorn avsedd för det fallet att han inte anser sig kunna fortsätta arrendet på de nya villkoren. Han föreslås få rätt att senast fyra månader efter det att de nya villkoren blivit slutligt fastställda säga upp avtalet för avflyttning på den fardag som inträffar nännast efter sex månader från uppsägningen. Även om det med kommitténs forslag görs en åtskillnad mellan uppsägning för avtalets upphörande och uppsägning för villkorsändring måste man räkna med att endast det senare slaget av uppsägning kommer att ha en mera renodlad karaktär. När jordägaren säger upp avtalet för upphörande kan nämligen arrendet i många fall likväl antas bli förlängt, vilket gör det nödvändigt att arrendenämnden i händelse av tvist fastställer villkoren för det fortsatta arrendet. Ytterligare en princip som bör ligga till grund för det nya uppsägningsförfarandet är att reglerna måste främja ett snabbare avgörande av eventuella tvistefrågor. Villkoren för ett fortsatt arrende bör normalt vara bestämda, innan arrendetiden går ut. Den tidsfrist inom vilken tvist skall hänskjutas till arrendenämnden bör därför löpa från den dag då giltig uppsägning senast kan göras. Tidsfristens längd är svår att avgöra och måste bestämmas efter en avvägning mellan å ena sidan intresset av att parterna snabbt inleder förhandlingar och å andra sidan önskemålet om att tvister inte i onödan blir hänskjutna till arrendenämnden. Dessutom bör beaktas att tidsfristen infaller under en tid på året när jordbruket kräver stora arbetsinsatser. Kommittén har funnit att en tidsfrist på sex månader bör kunna godtas som en rimlig medelväg. Kommittén har vidare ansett det angeläget att principen om parternas jämställdhet i avtalsförhållandet får komma till uttryck även i fråga om skyldigheten att påkalla arrendenämndens prövning av tvist. Ingen av parterna bör enligt kommitténs uppfattning kunna bindas vid nya villkor eller annan oförmånlig påföljd enbart av det skälet att han underlåtit att vidta viss åtgärd. Det bör följaktligen alltid åligga den part som önskar ändring

122 Uppsägningsfdryfarandet

i ett bestående förhållande att hänskjuta eventuell tvist till arrendenämnden. Om han underlåter att göra det, bör han själv stå risken att bli bunden av de förut gällande villkoren även för en ny avtalsperiod. Om båda paner säger upp avtalet, måste man i fråga om skyldigheten att hänskjuta tvist till arrendenämnden skilja mellan två fall. Det ena är att avtalet sägs upp av jordägaren för upphörande och av arrendatorn för villkorsändring. Det andra är att båda parter säger upp avtalet för villkorsändring. Om jordägaren i det första fallet hänskjuter avflyttningsfrågan, som är överordnad villkorsfrågan, kan prövning ske av samtliga frågor även om arrendatorn inte påkallat prövning av villkorsfrågan. I det andra fallet, där endast villkorsfrågan kommit på tal, har det ingen betydelse för prövningen om båda eller bara den ena parten hänskjuter tvist till arrendenämnden. En annan ordning skulle vara mindre förenlig med kommitténs förslag i avsnitt 4.7 beträffande arrendenämndens prövning av arrendevillkors skälighet. Sedan kommittén nu redovisat de principer på vilka ett nytt uppsägningsförfarande bör bygga skall avslutningsvis behandlas frågan om uppsägningstidens längd. Från arrendatorshåll har föreslagits att ettårsregeln för uppsägning ändras så att uppsägningstiden i stället blir två år. De nuvarande uppsägningstiderna har gällt endast kort tid. Att redan nu ändra dessa tider skulle enligt kommitténs uppfattning kunna skapa osäkerhet hos parterna om vilka regler som gäller. Dessutom medför en förlängd uppsägningstid ökade svårigheter för parterna att vid uppsägningen bedöma förhållandena vid den nya arrendeperiodens början. Kommittén har därför inte funnit skäl att föreslå ändrade uppsägningstider. önskemålet om längre uppsägningstid torde vara förestavat bl. a. av behovet av att vid vägrad förlängning kunna iakttaga de i lagen (1974:12) om anställningsskydd föreskrivna uppsägningstiderna. Vid arrende på vilka besittningsskyddsreglerna är tillämpliga kan uppskov meddelas med avträdet om förlängning vägras. När fråga om uppskov avgörs kan arrendenämnden beakta arrendatorns skyldigheter enligt nämnda lag, och något behov av särskilda regler

i detta hänseende föreligger enligt kommitténs uppfattning ej.1

Sammanfattningsvis föreslår kommittén följande regler för det nya uppsägningsförfarandet. Uppsägning skall göras skriftligen och gälla för antingen avtalets upphörande eller ändring av villkoren. Syftet med uppsägningen måste framgå av uppsägningshandlingen. Säger jordägaren upp avtalet för upphörande, skall dessutom den besittningsbrytande grunden anges i uppsägningshandlingen. Någon annan grund får därefter inte åberopas. Uppfyller uppsägningen inte dessa krav, är den utan verkan. Avtalet blir då förlängt på de gamla villkoren. Uppsägningshandlingen skall delges motparten enligt de regler som nu gäller för delgivning av avllyttningsmeddelande. De nuvarande uppsägningstiderna skall gälla även i fortsättningen. Uppsägning för villkorsändring behöver inte innehålla uppgift om de villkor som begärs för det fortsatta arrendet. Det är emellertid lämpligt att parterna så tidigt som möjligt lägger fram förslag till villkor som underlag för förhandlingar. Efter uppsägning skall parterna kunna förhandla om fortsatt arrende eller l Se arrendenämndens i Malmö beslut i ärende villkor härför. Uppsägning för villkorsändring får inte ändras till att avse A 93/77. avtalets upphörande. Har överenskommelse mellan parterna inte träffats

Uppsägningwrfarandet 123

senast sex månader från den dag uppsägning senast kunde göras, skall den part som sagt upp avtalet hänskjuta tvisten till arrendenämnden. Underláter den uppsägande parten att iaktta denna tidsfrist, är uppsägningen utan verkan. Har fråga om avtalets upphörande hänskjutits till nämnden, har denna att pröva såväl förlängningsfrågan som villkoren för ett eventuellt fortsatt arrende. Har däremot endast villkorsfrågan hänskjutits, får arrendenämnden inte pröva fråga om arrendeförhållandets upphörande. Har arrendenämnden beslutat om förlängning av avtalet på nya villkor eller endast fastställt nya villkor, skall arrendatorn ha rätt att senast fyra månader efter det att villkoren blivit slutligt fastställda säga upp avtalet. Det upphör då att gälla på den fardag som inträffar närmast efter sex månader från uppsägningen. De av prövningsorganet fastställda villkoren skall gälla för tiden från arrendeperiodens utgång till dess avträde sker. Vägras förlängning, skall samma regler som de nuvarande gälla beträffande villkoren för tiden fram till avträdet.

sou 1978:36 125

8 till i

Förslag ändringar reglerna om

bostadsarrende och fiskearrende (10 kap.

jordabalken och lagen (1957:390) om fiskearrenden)

Detta delbetänkande tar sikte i första hand på bestämmelserna om avtal om jordbruksarrende. Även under det fortsatta utredningsarbetet kommer i huvudsak att behandlas frågor som rör jordbruksarrende. Såsom framgår av kommitténs direktiv omfattar kommitténs arbete emellertid också vissa regler om bostadsarrende och liskearrende. De nuvarande bestämmelserna om fastställande av avgift vid förlängning av avtal om bostadsarrende och fiskearrende hänvisar till motsvarande regel

för jordbruksarrende. I avsnitt 4.7.1 redovisar kommittén förslag till en ny

regel beträffande avgift för fortsatt jordbruksarrende. I denna etapp måste därför sambandet mellan avgiftsreglerna hävas för att den nuvarande ordningen för bestämmande av avgift vid fortsatt bostadsarrende och fiskearrende skall bestå. Kommitténs förslag beträffande andra arrendevillkor än arrendeavgiften är motiverat bl. a. av önskemålet att skapa jämställdhet mellan parterna i avtalsförhállandet. Förslagen om dödsbos besittningsskydd och om uppsägningsförfarandet är främst av fonnell natur. Vad kommittén anfört i dessa avsnitt (4.7.2, 6.3 och 7.5) har samma giltighet för bostadsarrende och ñskearrende. Med hänsyn till ändringsförslagens mera allmänna karaktär och till vikten av att det så långt som möjligt gäller enhetliga regler i dessa frågor har kommittén ansett det lämpligt att föreslå motsvarande ändringar i reglerna om bostadsarrende och liskearrende.

å u o* ämm

*ujj ámy-.güx 2

9 Specialmotivering

9.1 Förslaget till lag om ändring i jordabalken

9.1.1 8 kap. 8 § I denna paragraf meddelas bestämmelser om fonnen för uppsägning av arrendeavtal och om delgivning av sådan uppsägning. Den av kommittén föreslagna ändringen innebär att uppsägning alltid måste vara skriftlig, när jordägaren säger upp ett arrendeavtal som är förenat med rätt till förlängning, och när arrendatorn säger upp ett sådant avtal till arrendetidens utgång. Skälet för denna ordning har kommittén redogjort för i den allmänna motiveringen (avsnitt 7.5). Om skriftligt erkännande sker, kan jordägaren använda sig av muntlig uppsägning av arrendeavtal som inte är förenat med rätt till förlängning. När arrendatorn säger upp ett arrendeavtal på grund av omständighet som ger honom rätt att frånträda avtalet i förtid, kan likaledes uppsägning vara muntlig, om skriftligt erkännande sker. Såsom kommittén framhållit i den allmänna motiveringen skall sådan uppsägning som alltid måste vara skriftlig delges motparten enligt de regler som nu gäller för avllyttningsmeddelande. Till följd härav har kommittén gjort ett tillägg i paragrafens tredje stycke, som innebär att ifrågavarande uppsägning inte blir giltig, om den delges genom att läggas i den söktes postlåda. I paragrafens sjätte stycke föreslås ske en hänvisning även till de nya bestämmelserna om innehållet i uppsägning av avtal om jordbruksarrende och bostadsarrende.

30 och 31 §§ Genom det av kommittén föreslagna uppsägningsförfarandet kan ett besittningsskyddat arrendeavtal sägas upp antingen för upphörande eller endast för ändring av villkoren. Sägs ett sådant avtal upp endast för ändring av villkoren, anses det enligt förslaget förlängt på villkor som fastställs enligt 9kap. 9§ eller 10 kap. 6§ (se 9 kap. 3 §). Kommittén föreslår därför en språklig ändring som utvisar att arrendenämnden har att pröva tvist om

Specialmotivering

villkor vid sådan förlängning som kan ske enligt 9 kap. 3§ tredje stycket och 10 kap. 3§ tredje stycket.

33§ Enligt 10 kap. 6§ i dess nuvarande lydelse gäller bestämmelserna i 9 kap.

9-13 §§ även avtal om bostadsarrende. Ändringen i 33 § är en följd av kom-

mitténs förslag att i 10 kap. införa en ny paragraf med beteckningen 6a, vari upptas en hänvisning till 9 kap. lO-l3a§§.

9.1.2 9 kap.

3 § I denna paragraf har enligt kommitténs förslag till nytt uppsägningsforfarande tillagts i första stycket en bestämmelse om uppsägning av avtal och ett nytt tredje stycke beträffande verkan av för ändring av villkoren endast för ändring av villkoren. Kommittén hänvisar i övrigt uppsägning till avsnitt 7.5.

7 § som föranleds av I denna paragraf föreslås endast en redaktionell ändring, den i kapitlet tillagda l3a§ med bestämmelser om rätt för arrendatom att inom viss tid säga upp ett avtal om fortsatt arrende, vars villkor fastställts enligt 9 kap. 9 § JB.

8 § Enligt det av kommittén föreslagna uppsägningsförfarandet skall fråga om förlängning av arrendeavtal prövas av arrendenämnden endast om jordavtalet för Har uppsägning skett för ägaren sagt upp upphörande. ändring av villkoren skall enligt den föreslagna regeln i 3§ tredje stycket avtalet anses förlängt på villkor som fastställs enligt 9 §. Beträffande den föreslagna ändringen av jordägarens rätt till självinträde får kommittén hänvisa till avsnitt 5.5.

9 §

Första stycket

Såsom framgår av den allmänna motiveringen (avsnitt 4.7.1) skall arrenstorlek avgöras med hänsyn främst till arrendeställets normala deavgiftens avkastningsförmåga. Om denna inte blir tillräckligt belyst i det material parterna redovisar, bör arrendenämnden inhämta yttrande av lantbrukskonsulent vid lantbruksnämnd eller annan sakkunnig. Med anledning härav föreslås i 17§ tredje stycket lagen (1973:188) om arrendenämnder och hy-

Specialmotivering

resnämnder ett tillägg med denna innebörd. Även om arrendeställets avkastningsförmåga i princip skall beräknas på grundval av ekonomiska kalkyler, är i många fall sådana likväl onödiga. Detta gäller framför allt i de tvister där skillnaden mellan begärd och medgiven arrendeavgift är relativt liten. Arrendenämndens allmänna erfarenhet bör i sådana fall kunna utgöra tillräckligt underlag för bestämmande av skälig arrendeavgift. Beträffande avkastningsberäkningen hänvisar kommittén till Bilaga A.

Andra stycket Se avsnitt 4.7.2.

Tredje stycket

Se avsnitt 6.3.

Hårde och sjätte styckena De föreslagna ändringarna är endast av redaktionell art.

10 §

Se avsnitt 7.5.

10 a §

Första stycket

I den allmänna motiveringen (avsnitt 7.5) har kommittén redogjort för några av de olägenheter som är förenade med det nuvarande uppsägningsförfarandet. En av dessa är att arrendatom tvingas förhandla med jordägaren om nya arrendevillkor under hot om avllyttning från arrendestället. Genom den föreslagna l0a§ skall ett sådant samband mellan arrendevillkor och fråga om arrendeförhållandets upphörande förhindras. En jordägare skall följaktligen inte kunna göra en uppsägning där frågan om arrendeförhållandets upphörande är beroende av arrendatoms godtagande av föreslagna arrendevillkor. Jordägarens missnöje med den utgående arrendeavgiftens storlek är inte någon besittningsbrytande grund. En uppsägning för upphörande som hänvisar till en sådan grund är ogiltig. Om jordägaren säger upp arrendeavtalet för upphörande under åberopande av någon besittningsbrytande grund, skall han i andra hand kunna föreslå nya villkor för den händelse avtalet förlängs av arrendenämnden. Kommitténs förslag till ett förstärkt besittningsskydd för arrendatom kommer att medföra att arrendeavtal i större utsträckning förlängs i de fall jordägaren gör gällande självinträde. Det kan därför i många fall vara lämpligt att parterna så tidigt som möjligt får tillfälle att förhandla om villkor för ett eventuellt fortsatt arrende.

130 Specialmotivering

Andra stycket

När jordägaren säger upp arrendeavtalet för upphörande, skall han i uppsägningen underrätta arrendatom om orsaken till att han vägrar medge för- Av jordägaren måste krävas att han anger orsaken så tydligt att längning. den kan hänföras till någon av de besittningsbrytande grunderna i 8 §. Enligt kommitténs förslag gäller 10 a§ också uppsägning av avtal om bostadsarrende. Enligt 10 kap. 6§ kan en bostadsarrendator förvägras rätt till forlängning av avtalet bl. a. om jordägaren i annat fall har befogad anledning att upplösa arrendeförhållandet”. Enjordägare som hänvisar till denna grund måste helt naturligt tydligt precisera de omständigheter som han anser utgöra befogad anledning till besittningsavbrott.

Tredje stycket

Om uppsägningen blir utan verkan, förlängs avtalet enligt 9 kap. 3 § andra stycket.

Hårde stycket

Se specialmotiveringen till 8 kap. 8 §.

10b§ till arrendenämnden senast sex Enligt denna paragraf skall tvist hänskjutas månader från den dag då uppsägning senast kunde ske eller, om uppsäginte är föreskriven, från den dag uppsägningen har skett. Uppningstid är inte föreskriven då uppsägning sker med anledning av t. ex. sägningstid arrendatorns konkurs. Kommittén har inte ansett det lämpligt att föreslå något förbud mot att hänskjuta tvist fore viss tidpunkt. Om en tvist efter till arrendeuppsägning, som gjorts av endast den ena parten, hänskjuts nämnden lång tid innan sexmånadersfristen börjar löpa, bör arrendenämnden inte mot den andre partens bestridande avgöra ärendet före sista dag för giltig uppsägning.

11-13 a §35 Se avsnitt 7.5.

9.1.3 10 kap. 3 § Se avsnitt 7.5 och 8 samt 9kap. 3 §.

5 § Se avsnitt 7.5 och 8 samt 9 kap. 8 §.

Specialmotivering 131

6§ Såsom kommittén framhållit i den allmänna motiveringen (avsnitt 8) måste det nuvarande sambandet mellan avgiftsreglema i 9 kap. 9§ och 10 kap.

6§ upphävas. Övriga bestämmelser i förslagets 9 kap. 9§ bör dock gälla

även för bostadsarrende. Kommittén har funnit det lämpligt att låta 6§ första stycket få innehålla den nu gällande regeln om avgift vid förlängning av avtal om jordbruksarrende och bostadsarrende, medan paragrafen i övrigt bör erhålla samma lydelse som 9kap. 9§ andra - sjätte styckena enligt kommitténs förslag.

6a§ Kommittén föreslår att samma uppsägningsforfarande skall gälla for jordbruksarrende och bostadsarrende. I denna paragraf hänvisas därför till motsvarande regler för jordbruksarrende.

9.2 Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:188) om

arrendenämnder och hyresnämnder

I §

Kommittén föreslår att paragrafen ändras i språkligt hänseende av samma skäl som anförts i specialmotiveringen till 8 kap. 30 och 31 §§ JB.

11§

Ändringen är endast av redaktionell art och föranleds av de föreslagna änd-

ringarna i A9 och 10 kap. JB.

12§

I den allmänna motiveringen (avsnitt 7.5) har kommittén bl. a. angivit några av de krav som bör ställas på det nya uppsägningsförfarandet. Ett av dessa krav är att en uppsägning för villkorsändring inte får ändras till att avse avtalets upphörande. Denna regel om förbud att ändra uppsägningens innehåll föreslås ingå i 9 kap. 10a § JB. Om jordägaren sagt upp avtalet för upphörande men senare inskränker uppsägningen till att avse endast ändring av villkoren, skall han enligt kommitténs förslag inte heller ha rätt att på nytt begära arrendatoms avflyttning. Detta förbud bör enligt kommitténs uppfattning komma till uttryck på så sätt att arrendenämnden inte får pröva frågan om arrendeforhållandets upphörande, om jordägaren till nämnden hänskjutit endast villkorstvist.

17 § tredje stycket och 19 §

Sespecialmotiveringen till 9kap. 9§ första stycket JB.

132 Specialmotivering

9.3 Förslaget till lag om ändring i lagen (1957:390) om

ftskearrenden

4 § Se avsnitt 7.5 och 8 samt specialmotiveringen till 8 kap. 8 § och 9 kap. 3§ JB.

5 § Se avsnitt 7.5 och 8 samt specialmotiveringen till 9 kap. 10a§JB.

16 och 18 §§ Se specialmotiveringen till 8 kap. 30 och 31 §§ JB.

9.4 Övergångsbestämmelserna

9.4.1 Jordbruksarrende, bostadsarrende och jiskearrende

Förslagen i detta delbetänkande är huvudsakligen av civilrättslig art. Detta gäller dock ej de processrättsliga bestämmelserna i det föreslagna uppsägningsförfarandet. Som allmän regel gäller att ny civillag inte skall tillämpas på gamla avtal, om inte starka skäl talar härför. Nya processrättsliga bestämmelser skall emellertid tillämpas även på äldre rättsförhållanden.

Punkterna 1 och 2 De föreslagna civilrättsliga bestämmelserna innebär framförallt en som kommittén bedömer det erforderlig förstärkning av arrendatorns besittningsskydd. Det är därför angeläget att detta förstärkta besittningsskydd så snart som möjligt slår igenom. Med hänsyn härtill har kommittén ansett att de nya reglerna bör tillämpas även på gamla avtal.

Punkt 3 Även om det är önskvärt att de nya reglerna kan tillämpas så snart som möjligt, bör av bl. a. prooessekonomiska skäl ny civilrättslig lagstiftning inte under pågående handläggning vid arrendenämnd få ändra förutsättningarna för den hänskjutna tvistens bedömning.

Punkt 4 Om ett arrendeavtal sägs upp före de nya bestämmelsemas ikraftträdande och tvist uppstår mellan parterna, måste av praktiska skäl för hela uppsägningsförfarandet tillämpas de regler som gällde vid uppsägningstillfállet. Även om tvist mellan parterna skall bedömas enligt de nya civilrättsliga

Specialmotivering 133

reglerna, kommer således under en övergångsperiod tvist där t. ex. jordägaren begär höjd arrendeavgift att hänskjutas av arrendatorn.

9.4.2 Nämndlagen

Ändringsförslagen är av sådan art att de bör träda i kraft samtidigt med

de nya reglerna i 9 kap. och 10 kap. JB samt lagen om ñskearrenden. BeträtTande punkterna 2 och 3 hänvisas tili vad kommittén anfört under avsnitt 9.4.1.

-

Bilaga A HUV-metoden en kalkylerings-

metod för som är

lantbruksföretaget användbar för avkastningsvärdering

Metodens grundsyfte och nuvarande användning

HUV-metoden har fått namn efter sina uppfinnare Holger Johnsson, Ulf Renborg och Vikar Säfvestad, som på 1950-talet i HUV-metoden utvecklade ett beräkningssystem för resultatmaximering i lantbruket. Den finns i sitt ursprungliga skick beskriven i ”Meddelande från jordbrukets utredningsinstitut nr 3-59”. Beräkningsmetoden har sedan utvecklats och används nu bl. a. vid lantbruksnämnderna i landet för att beräkna och bedöma lönsamhet och likviditet i företag som startar, investerar eller ändrar sin produktion. I det följande beskrivs översiktligt hur HUV-metoden fungerar och hur den används i bl. a. lantbruksnämndemas kalkyleringsverksamhet.

Beräkningsgång

Bidragskalkyl För att man lätt skall kunna pröva olika driftsinriktningar arbetar man i HUV-planeringen med bidragskalkyleñi Man upprättar alltså en kalkyl för varje produktionsgren, dvs. för en ko, en sugga, ett köttdjur, ett ha av varje aktuell gröda osv. Bidragskalkylen omfattar tidsmässigt ett år eller - om djuret är slutprodukten - hela uppfödningstiden. Bidragskalkylen utgår från bruttointäkten av t. ex. 1 ha vete. Därifrån dras alla särkostnader”, dvs. sådana kostnader som tillkommer för varje nytt ha vete som odlas och som försvinner om produktionsgrenen upphör. Det kan vara kostnader för utsäde, handelsgödsel, torkning m. m. Överskottet i bidragskalkylen, ”täckningsbidraget”, ska hjälpa till att täcka övriga kostnader i företaget. Bidragskalkylens uppställning: - [bruttointäkter särkostnader = täckningsbidragl.

Lönsamhetskalkyl Sedan en för företaget lämplig kombination av driftsgrenar - ett driftsalternativ - sammanställts, summeras täckningsbidragen för hela företaget.

136 Bilaga A HUV-metoden

Från företagets totala täckningsbidrag dras för företaget gemensamma kostnader, ”samkostnader”. Däri ingår bl. a. räntekostnad för ägd eller arrende för arrenderad fastighet, medelårskostnader (avskrivning, ränta och underhåll) för byggnader, markanläggningar och maskiner samt löner till anställda m. m. Det som sedan återstår blir lantbruksföretagarens arbets- och riskersättning, som ofta uttrycks i årslön och timlön. Lönsamhetskalkylens uppställning: [summa täckningsbidrag - samkostnader = arbets- och riskersättningl.

Räntekostnadema beräknas i denna s. k. ”lönsamhetskalkyl” med kalkylränta på allt insatt kapital. Resultatet påverkas därför inte av hur stor den egna kapitalinsatsen i företaget är. Företaget är lönsamt om timpenningen ligger på en acceptabel nivå. J ämförelse görs ofta med lantarbetarlön.

Likviditetskalkyl - I nästa etapp - den s. k. likviditetskalkylen ”justeras” samkostnadema så att de kalkylerade kostnaderna byts ut mot verkliga utbetalningar. Det innebär bl. a. att kalkylerade räntekostnader byts ut mot verkliga ränteutbetalningar för lån. Vidare tas hänsyn till utbetalning av amorteringar, skatt osv. Likviditetskalkylen utmynnar i ett kontantöverskott efter skatt och amortering som företagaren har disponibelt för privat konsumtion. Kontantöverskottets storlek påverkas förutom av företagets lönsamhet också av skuldsättningen, skattemässiga avskrivningsmöjligheter och återinvesteringen i företaget. Likviditetskalkylens uppställning: - = kontantöverskottl. [summa täckningsbidrag verkliga utbetalningar

Anvisningar för kalkylering

I Lantbruksstyrelsens meddelanden nrl 1975 Kalkylering inom jordbruket” återfinns de anvisningar som gäller för kalkylering i samband med statligt stöd till jordbruksföretag. Där anges bl. a. vilket räntekrav som skall ställas på kapital i fastighet och jordbruksinventarier, ”kalkylränta”. Vidare anges hur lång avskrivningstid och hur stort underhåll som skall beräknas för olika byggnader och anläggningar. Anvisningarna, som utgör en hittills ganska unik analys av lantbrukets kostnader, har starkt bidragit till att kalkyleringen görs på ett någorlunda likartat sätt i hela landet.

Norrnkalkyler underlättar kalkyleringen

För att underlätta beräkningarna upprättas på lantbruksnämndema varje år bidragskalkyler, s. k. normkalkyler”, för alla vanliga produktionsgrenar,

Bilaga A HU V-metoden 137

ofta också för olika avkastningsnivåer. Dessa kan i regel med måttlig omarbetning användas vid kalkylering. Beräkning sker på fastställt formulär och görs relativt snabbt sedan väl alla grunddata insamlats och noterats.

Avkastningsberäkning för arrende

Det är i första hand lönsamhetskalkylen som med någon omändring av beräkningsgången kan användas som en avkastningsberäkning för arrende av fastighet. Man beräknar företagets totala täckningsbidrag som tidigare angivits. Samkostnadema justeras enligt följande: O arrendekostnaden lyfts bort O avskrivning och ränta på jordägarens byggnader och markanläggningar lyfts bort eftersom arrendatorn endast svarar for underhåll på dessa O skälig ersättning för arrendatorns arbete och risktagande sätts in. När de så beräknade samkostnaderna dras ifrån summa täckningsbidrag erhålles en restpost som utgör det genom avkastningsberäkningen framräknade arrendet. Avkastningskalkylens uppställning: - samkostnader = arrendel. [summa täckningsbidrag justerade Man kan i princip göra samma omräkning av likviditetskalkylen. Men eftersom den påverkas av hur stor upplåningen i företaget är ger den endast svar på frågan hur stort arrende som kan betalas av en arrendator med ett visst eget kapital. Ju större eget kapital han har i företaget desto högre arrende kan han betala.

Företagets redovisning som dataunderlag

För att få så bra grepp som möjligt om företagets intäkter och kostnader, dvs. indata i kalkylen, är det önskvärt att få tillgång till redovisningen från företaget de senaste åren, såvida det drivits på huvudsakligen oförändrat sätt. All datainsamling från företagets redovisning måste åtföljas av en kontroll och bedömning av huruvida arrendatorn har utnyttjat fastighetens produktionsmöjligheter på ett lämpligt sätt.

Osäkerhet i beräkningarna

Beräkningsmetoden är så utvecklad att man kan påräkna ett exakt rätt slutresultat, om man sätter in exakt riktiga ingångsvärden. Lantbruksföretaget är dock beroende av en mängd osäkra faktorer som priser, jordens bördighet, väderförhållanden, djurens produktionsförmåga och hälsotillstånd m. m. Det gör att de exakta ingångsvärdena i praktiken

138 Bilaga A HUV-metoden

aldrig går att precisera. Man är hänvisad till att arbeta med närmevärden. Tyvärr slår dessa osäkerhetsfaktorer hårt igenom i slutresultatet eftersom man från en ganska osäker intäktspost drar en lika osäker kostnadspost. Restposten, som ligger i storleksordningen 10-20 % av intäktsposten, är det svar beräkningen ger. Den påverkas starkt av några fä procents ändring i t. ex. bruttointäkterna. Beräkningen kan därför knappast aldrig mer än ange en ungefärlig nivå for ett ur avkastningssynpunkt skäligt arrende. Även för att uppnå denna målsättning krävs av den som räknar ett gott mått av såväl kunskap som omdöme.

Alternativa möjligheter för avkastningsberäkning

Det finns två tänkbara varianter på avkastningsberäkningar för arrende. Den ena är att med beräkningar enligt HUV-metoden pröva lönsamheten vid en viss given arrendenivå eller eventuellt flera nivåer. Beräkningsgången blir då identisk med den som nu tillämpas i investeringsärenden, och svaret blir uttryckt i företagarens lön per år och timma. Den andra varianten är att direkt från redovisade silTror från företaget göra en framräkning och bedömning av hur stort arrende driften kan tänkas klara. Här löper man dock risken att en på grund av arrendatorns agerande svag eller stark drift ger utslag i ett relativt lågt respektive högt arrende.

Lars Malgeryd Lantbrukskonsulent

140 Bilaga B Ekonomisk kalkyl

SAMKOSTNADEROCH 3352:1. KOSTNADER (relativa/kronor)

VISSASÄRKOSTNADER pro: Avskrivning proc Rönn proc Undnrhlll proc Summa 1 Fastigheten -

6 7 8 Planeradeekonomibyggnader 9 10 Planeradebvggnadsinventarier

12 Brukarensbostad 13 Övrigabostäder

15 Befintligatáckdiken

Elkraft exkl bostad B Personbul exkl privat Försäkring,facklin m m

27 SUMMA BERÄKNING AV FODERBALÅNS Mängdfoderhln Fodcrbønov lör F... Produkt,onhn Summa Summa

BERÅKNlNG AV ORGANlSATIONSINTÅKT Pmvttiødmånad_ Organisationtintikt Produkt,enhet cfortsattproduktion kmnm/.nmg summ.

Bilaga B Ekonomisk kalkyl 141

Diariebet Creqnr lr År Riskbedömning UKVIDITET kronor kronor kronor kronor E 1 Tackningsbidragsid I rad23 N

Underhåll:Byggnader,Byggnadsinventarier Markanläggningar Maskiner Diversedriltsutgifter sid 2 rad22-26 Anställdaslönersid 1 vad2B

Avskrivningarsid 3 rad39

SUMM^ (behov ö skatteberäknivel.. Inkomst och förmögenhetsskatt Återlöring rad 13 Investeringar kon

Amorteringarsid 4 rad33 Utbetalningför investeringar _ _

Kontantöverskottfrån företaget _ n Famil ns Likviditetsöverskott/underskott Brukarfamiliensbiinkomsterefter skatt Å År År LlKVlDlTETSKONTROLL Kronor Kronor Kronor 27 Investeringarsid 3 rad 18,21 l 5ñ..fx.'â'.ñ“?f.fXñEFFXFPEÃQZfêSÅÃT... .. NyupptagnaIån/egnaümeqelnm

Jonlopmg

30 SUMMA SUMMA Avskrivnlngslr Avskrivnlnuslv BERÅKNlNG AV SKATTEMÅSSIGAAVSKRIVNINGAR

ollsu.

La- Avskrivningar ål krvmnøs» prøc kronor ÖEHW øroc kronor

000.

l976-H

15.1 a

Lantbrukutvrolsnn

142 Bilaga B Ekonomisk kalkyl

Investerlngy,fiHHHSÖOYiDQP, och soliditetsplan i Tuunul kronor Kostnad för Markn|d$ planerade ln- värdadu: Bofimliøa vuur ingar, plamudd Invmuinq liliglnpr Summa löränarEgg invutoriggr Am

Ekonomibyggnaqer _ Byggnadsinvemarier der Markanläggningar Maskiner,nuvärde Djur Rörelsekapital 11 lnvestek för

13 Qvr_cluspegnamedel 14 SUMMA Fimnsiøring År År Tuunul kronor Planerad Llmtyp, 09e!kapitalrnm Befintlig indriñi Summa Räntor Amoruring Räntor Amornring 15 Bottenlån 16 U 17 u 19 Garantilån

Borgenslån Checkräkningskredil Övrigalån

Växelskulder Varuskulder

Rad31 jUSlfor infl Avskrivningslån Egetkapital S.UMMA iááêäiáäöiiâiiâéüäliáiâéiäi" ningslåni %avmarknadsvärderadetillgångarg a m2

SCB:s för

Bilaga

C

redogörelse

arrendeundersökningens genomförande

1 Bakgrund

På uppdrag av arrendelagskommittén har SCB under försommaren 1977 genomfört en enkätundersökning rörande jordbruksarrenden och arrendeavgifter. Undersökningen är ett led i kommitténs översyn av gällande arrendelagstiftning. Ett av syftena med undersökningen är att ge underlag för analys av nu utgående arrendeavgifter och bestämmandet av avgifter.

2 Undersökningens uppläggning

På förslag av kommittén valdes lör undersökningen fyra områden, varav tre rena slättbygdsområden och ett skogsbygdsomráde. Som slättbygdsområden valdes Götalands södra slättbygder (Gss), Götalands norra slättbygder (Gns) och Svealands slättbygder (Ss) samt som skogsbygdsområde Götalands skogsbygder (Gsk). Enligt lantbruksregistret fanns i dessa fyra produktionsområden följande antal arrenderade jordbruksföretag 1976.

Inom vart och ett av dessa produktionsområden valdes ett begränsat område - naturligt jordbruksområde - som undersökningsområde, nämligen

i Ss-området Uppsala län, i Gns-området Östgötaslätten, i Gsk-området Jön-

köpings län samt i Gss-området slättbygden i Malmöhus län. I dessa begränsade områden (naturliga jordbruksområden, NJO) fanns enligt 1976 års lantbruksregistrering följande antal jordbrukslöretag med arrenderad åkerareal och med mer än 20 ha åker. Företag med högst 20 ha åker uteslöts från undersökningspopulationen. Vidare uteslöts företag med mindre än 2,0 ha arrenderad åkerareal.

144 Bilaga C Arrendeundersökningen

Helt eller delvis arrenderade företag med mer än 20,0 hektar åker enligt 1976 års lantbruksregister

varav med minst 2,0 ha arrenderad areal åker

Totalt uttogs för undersökningen 2 000 jordbruksforetag från lantbruksregistret med följande fördelning på de olika områdena. Företagen uttogs slumpmässigt utan stratifiering.

3 Uppgiftsinsamling

Fyrsidig uppgiftsblankett (dubbel A4, se Bilaga C:2) och informationsbrev om undersökningen (se Bilaga C21) samt svarskuvert utsändes till jordbrukarna från SCB 1977-05-12. I brevet omnämndes bl. a. att uppgiftslämnandet var frivilligt. Frågorna i blanketten skulle besvaras for vart och ett av de arrenden/arrendeavtal (såväl muntliga som skriftliga) som företagen hade i juni 1976. Uppgifter om arrendeavgifter skulle avse arrendeåret 19761 (i

regel 14 mars 1976-14 mars 1977). Vid mer än fyra arrenden/arrendeavtal lämnas för de fyra arealmässigt största på samma företag skulle uppgifter l Det ansågs ej möjligt att arrendena. Ifylld blankett skulle vara SCB till handa senast den 23 maj. Till dem som då ej svarat utgick påminnelse om undersökningen den 26 fråga om arrendeavgiften för arrendeåret 1977, genom denna endast kunde höjas till ca 67 procent maj. Då svarsprocenten eftersom denna inte alltid avbröts utgick en ytterligare påminnelse den 9 juni. När insamlingsarbetet kunde förutsättas vara i mitten av juli hade blanketter erhållits från ca 80 procent av de uttagna känd vid undersökningstillfället. företagen (varav ca 3 procent ej ifyllda blanketter).

Bilaga C 145 Arrendeundersökningen

4 Undersökningsbortfallet

4.1 Inledning Ett undersökningsbortfall (enhetsbortfall) i storleksordningen drygt 20 procent får betecknas som så pass stort, att säkerheten i undersökningsresultaten kan ha påverkats. Viss information om bortfallet lämnas därför i det följande.

4.2 Bortfalls- och avgângsorsaker

Av de inkomna blanketterna var 62 oifyllda - i de flesta fall med angivande av orsak till att blanketten ej besvarats. Av dessa blanketter har 44 hänförts till undersökningsbortfallet, medan 18 klassats som s. k. avgångar. Som avgångar har räknats företag vilka - enligt brukarens egna uppgifter och upp- gifterna i 1976 árs lantbruksregister uppenbarligen ej borde ha ingått i undersökningsurvalet, t. ex. genom att de 1976 - trots lantbruksregistrets uppgifter om motsatsen - saknat arrenderad areal. Om hänsyn tas till avgångarna och det antas att samtliga som ej skickat tillbaka blanketten tillhör undersökningspopulationen, dvs. andelen avgångar är 0 bland dessa, blir undersökningsdeltagandet 77,2 procent (och enhetsbortfallet 22,8 procent). Hur de 44 inkomna blanketterna som ej besvarats och som hänförts till undersökningsbortfallet fördelar sig på bortfallsorsaker framgår av nedanstående tablå. Gränserna mellan de olika orsakskategoriema är självfallet inte särskilt klara.

Bortfall Antal Anmärkning blanketter a) Vägran att delta i un- 15 (24 %) T. ex. tidsbrist (försenad sådd). Uppdersökningen ger sig ej inse värdet av undersökningen eller statistik överhuvudtaget. Frågorna kan i en del fall ha uppfattats som känsliga. l många fall gjordes hänvisning till att uppgiftslämnandet var frivilligt.

b) Anser sig ej represen- 9 (15 96) Särskilda arrangemang vad gäller artativ” eller lämplig som renden t. ex. med far-son som parter. undersökningsobjekt Gratisarrenden av olika slag, t. ex. av mark som skall bebyggas.

c) Anser sig ej vara arren- 6 (10 96) dator

d) Företagaren avliden 3 ( 5 96)

e) Andra skäl 4 ( 6 96) T. ex. att blanketten uppfattats som krånglig. i) Orsak ej redovisad 7 (ll 96)

Avgångar 18 (29 96) T. ex. företaget saknade arrenderad areal 1976. Totalt 62

146 SOU l978:36 Bilaga C Arrendeundersökningen

Hur ovanstående bortfallsmönster går igen bland dem som ej skickat in blanketten vet man naturligtvis ej. Det är rimligt att anta, att bortfallsorsak a) (vägran) dominerar mer bland dessa än i föregående tablå och att andelen avgångar är mindre. En del av dem som besvarat blanketten i övrigt har sålunda underlåtit att uppge arrendeavgiftens storlek, i en del fall med hänvisning till att uppgiften är ”privat”. Det är också troligt att bortfallsorsak tyngd i bortfallet som helhet än i föregående e) (andra skäl) har stöne får t. ex. betecknas som förhållandevis svår, särskilt vid tablå. Blanketten arrendeförhållanden (t. ex. vid många arrenden och då mer komplicerade arrendeförhållandena inte är särskilt klara, t. ex. vid vissa släktarrenden). Beträffande bortfallsorsak c) (Anser sig ej vara arrendator“) bör påpekas definition vidsträckt. Sålunda att lantbruksregistrets på arrende är relativt skall i vissa fall mark betraktas som arrenderad, även om arrendekontrakt tillvaratar saknas. Detta kan gälla mark där någon annan än markägaren

skörden, oavsett om särskild arrendeavgift utgår eller ej

som enligt LBR är arrendatorer i Det är troligt att en del jordbrukare, denna mening, ej betraktar sig som arrendatorer i den betydelse man vanligen lägger i ordet och därför avstått från att svara på blanketten. I följande tabeller visas hur bortfallet fördelar sig på olika stora företag, med avseende på dels företagets totala areal åker, dels den arrenderade arealen. Vidare visas hur bortfallet fördelar sig på olika grupper efter arrendatoms ålder. Det skall påpekas att som bortfall här även räknats avgångar (se ovan).

Undersökningsbortfall, procent

a Motsvarar ungefär 25 procent av den arrenderade arealen.

1 I de anvisningar som i LBR lämnats till uppgiftslämnama på denna punkt heter det bl. a. Till i verksamheten. företaget räknas all ägd och arrenderad mark som ingår Detta innebär att all tillarrenderad mark skall räknas till företaget men inte utarrenderad mark. I vissa fall skall marken betraktas som arrenderad, även om arrendekontrakt och saknas. Detta gäller sådan mark där någon annan än markägaren tillvaratar skörden Slåtterefter föregående skörd svarat för sådd eller i fråga om vall, insådd eller gödsling. och betesvallar betraktas som arrenderad mark, även om nämnda brukningsåtgärder ej tillvaratar förekommit efter föregående skörd, då annan än markägaren innevarande år skörden för minst tredje året.

“ Totalt antal personer 67 åroch äldre som uttogs for undersökningen var 110. Antalet juridiska personer var 52.

Det framgår att bortfallet är relativt jämnt fördelat mellan olika grupper men att det är något större i C- och F-län än i de två övriga områdena. Vad orsaken härtill kan vara är svårt att ha någon uppfattning om. Möjligen kan den i varje fall för C-län ha samband med det försenade vårbruket och med bristande tid för brukaren. Bortfallet tenderar vidare att genomgående vara störst i den högsta storleksgruppen (F -län undantaget men där grundar sig uppgifterna i tabellen bara på sju företag). Betraktas bortfallet utifrån den arrenderade arealen åker, finner man att det oftast är störst i den lägsta arealgruppen (2,0-5 ha) och i den högsta (100,1- ha). Eventuellt hänger dessa iakttagelser samman med att ett uppgiftslämnande vid småarrenden många gånger kan ha uppfattats som mindre meningsfullt, t. ex. beroende på att arrendeformema här ofta inte är särskilt fasta. Undersökningen visar sålunda att 62 procent av arrendeavtalen i den lägsta arealgmppen är muntliga mot 28 procent totalt. l den högsta arealgruppen kan den ökade komplexitetsgraden i uppgiftslämnandet (många arrenden) ha inverkat negativt på undersökningsdeltagandet. Bortfallet fördelat på olika åldersgrupper visar att det ökar något med ålder men att skillnaderna är små. Vidare är bortfallet för juridiska personer (t. ex. dödsbon, aktiebolag) något högre än i övrigt. Antalet juridiska personer som uttogs för undersökningen var dock endast 52. Sammanfattningsvis kan med ovanstående analys ej påvisas att under-

148 Bilaga C Arrendeundersökningen

sökningsbortfallet i någon avgörande grad skulle ha haft någon systematisk eller snedvridande effekt på undersökningsresultaten, åtminstone inte vad gäller de karaktäristika som studeras i tabellerna. Uppenbarligen är vägran att delta i undersökningen en betydelsefull bortfallsorsak (se tablån på s. 145). Denna vägran torde främst ha berott på jordbrukarnas sätt att reagera inför frågorna. Följaktligen skulle det i mindre grad vara någon viss typ av företag med i något avseende speciella arrendeförhållanden som ej kommit med i undersökningen. Viss försiktighet vid tolkningen av tabellerna bör dock iakttas med tanke på risken för systematiska fel, framför allt beträffande nivåuppgifrer. Vid studier av skillnader mellan olika grupper eller trender torde däremot bortfallseffekten oftast vara mindre. De brukare som besvarat blanketten har inte alltid fyllt i blankettens samtliga frågor, dvs. man har i de flesta tabeller även en viss andel ”partiellt bortfall”. För flertalet av blankettens frågor är dock det partiella bortfallet litet. Som nämnts tidigare skulle vid mer än fyra arrenden på ett företag uppgifter lämnas för de fyra arealmässigt största arrendena. Enligt undersökningen utgör den areal åker som på detta sätt ej kommit med i undersökningen endast ca 0,2 procent av den areal som de deltagande företagen i undersökningen representerar.

5 Granskning och bearbetning

5.1 Inledning All granskning av blanketterna har skett manuellt vid SCB:s enhet för manuell databehandling och SCB:s enhet för lantbruksenkäter. Bearbetning och framtagning av tabeller har skett med hjälp av SCB:s standardprogram för tabeller, TAB 68.

5.2 Granskning och rättning Vid granskningen har kontrollerats om ifyllda blanketter varit fullständigt ifyllda. Ofullständigt eller tvetydigt ifyllda blanketter har vad avser flertalet frågor i blanketten kunnat kompletteras med ledning av blankettens uppgifter i övrigt och uppgifterna om företaget i LBR. l ett mindre antal fall togs telefonkontakt med uppgiftslämnaren, särskilt vid oklarheter beträffande arrendeavgiftema. När komplettering av olika anledningar ej varit möjlig, har frågan lämnats öppen, vilket fått till följd att ett visst partiellt bortfall (”uppgift saknas”) förekommer vid samtliga blankettens frågor. Detta bortfall är dock genomgående av förhållandevis obetydlig omfattning. Följande iakttagelser vid granskningen kan det finnas skäl att omnämna: - I ett mindre antal fall ( 10) uppgavs skog ingå i arrendet. l dessa fall ströks skogsarealen, medan däremot arrendeavgiften ej justerades, eftersom information om avgiftens fördelning på åker-skog saknades. I en del fall kan skog ha ingått i arrendet utan att detta explicit angivits i blanketten. - l vissa fall behandlades flera arrenden på ett företag som ett, eftersom redovisats utan uppdelning. På motsvarande sätt ströks i arrendeavgiften

Bilaga C Arrendeundersökningen 149

vissa fall arrenden for vilka avgift ej redovisats och där svaren i övrigt var ofullständiga. - Redovisningen av ägarekategorier (fråga 4) har uppenbarligen vållat problem i vissa fall, särskilt då ägaren varit juridisk person. Sålunda har ”universitetet” ibland hänforts till staten och ibland till annan ägare. Vid granskningen har universitetet betraktats som ”annan ägare. - Det är inte ovanligt att en arrendator är delägare i ekonomibyggnadema (t. ex. när han arrenderar av syskon) och av denna anledning kryssat ja i fråga 7. - var det for en del arrendatorer oklart vilket år som skulle Troligen anges i fråga 9 (grundavgiftsåret) vid korta arrenden (ett år eller “tills vidare) och då arrendet innehafts under en längre tidsperiod och avtalet var muntligt. - l en del fall kryssades flera arrendeperioder i fråga 10 (t. ex. fem och ett år eller 5 âr och tills vidare). Troligen avsågs här oftast avtal som tecknats for en längre period och som därefter automatiskt skulle förlängas med ett år i taget eller tills vidare, om det ej sades upp av någondera parten. Vid granskningen inom SCB ströks som regel det kortare alternativet i dessa fall. För muntliga avtal kodades dock tills vidare om detta angetts som alternativ vid flera kryssmarkeringar. - Oftast redovisades i fråga ll arrendeavgiften utan uppdelning på komponenter (olika tillägg). Vid granskningen tolkades detta undantagslöst som att sådana tilläggsavgifter saknades och detta även i de fall endast en totalsumma redovisats (dvs. summa arrendeavgift sattes lika med grundavgift). - I ett mindre antal fall konstaterades arrendeavgiften ha redovisats per hektar. I dessa fall skedde omräkning med ledning av åkerarealen. Vid granskningen hölls särskild uppsikt på blanketter där redovisning per hektar kunde ha förekommit (= låga avgifter) och vid tveksamhet beträffande redovisningsmetod togs kontakt med uppgiftslämnaren. Någon garanti for att alla sådana felredovisningar uppmärksammats kan dock inte lämnas. l Malmöhus län är t. ex. avgifterna per hektar oftast betydligt högre än i övriga delar av landet, varför ”låga avgifter” här inte framträder särskilt tydligt. Eventuella fel i granskningen på denna punkt antas dock ha förhållandevis liten effekt på slutresultatet, eftersom felen i forsta hand torde gälla mindre arealer där de är svårast att uppmärksamma. - I vissa fall tog jordbrukaren upp kostnader for underhåll och reparationer av byggnader (i en del fall också investeringar) som en komponent i arrendeavgiften. Dessa uppgifter ströks oftast vid granskningen. Någon garanti for att samtliga sådana felredovisningar uppmärksammats kan dock inte lämnas, eftersom förekommande tillägg inte alltid specifrcerades. Antalet arrenden med sådana tillägg var dock inte särskilt stort. - I fråga 12 skulle brukaren ange om annan form av ersättning for arrendet utgått till markägaren än kontanter. Härmed avsågs t. ex. husbehovsved, Snöröjning på vintern, vissa körningar etc. Uppenbarligen har många jordbrukare kryssat ja i fråga 12, även då det varit fråga om andra slag av

åtaganden, t. ex. reparationer och underhåll av byggnader.

- I ett mindre antal fall uppgavs i fråga 13 särskild index trots att något indextillägg ej uppgivits i fråga 1 l. I dessa fall ströks uppgiften då det genomgående antogs att grundavgiften var bestämd med ledning av indexen i fråga. l några fall kanske dock den korrekta tolkningen borde ha varit att

150 Bilaga C Arrendeundersökningen

indextillägget i fråga 12 var 0, dvs. att indexklausulen skulle komma att lösas ut först för t. ex. påföljande arrendeår.

5.3 Resultatbearbetning I undersökningen har endast tagits med arrenden/avtal för vilka redovisats åkerareal och/eller kultiverad betesmark. Vid beräkningen av hektaravgiften har den kultiverade betesmarken lagts till åkerarealen efter multiplicering med faktorn 0,4. Denna faktor har bestämts med ledning av resultat från den jordbruksekonomiska undersökningen vilken arbetar med begreppet reducerad betesmark. I undersökningen ingår följande arealer åker och reducerad betesmark.

Område Åker inkl. redu- Reducerad betes- Reducerad betesmark, cerad betesmark, mark, ha procent av totalarealen ha

I ett mindre antal fall redovisades i blanketten arrenden som ej innefattade vare sig åker eller kultiverad betesmark. Dessa arrenden har ej tagits med i bearbetningen. Resultaten har redovisats i 20 huvudtabeller och 30 hjälptabeller.

Bilaga C Arrendeundersökningen 151

Bilaga C:1-C:2

smnmsn

SEB

EENIHALHYHAN

örebro i maj l977

Uppgiftslämnarna i arrendeundersökningen

Under senare år har en livlig debatt förts om arrendatorernas förhållanden, om arrendeavgifternas storlek etc. Regeringen tillsatte sommaren l975 en kannittê, arrendelagskaunittên. Kommitténs uppgift är att se över vissa delar av den gällande arrendelagsstiftningen.

Arrendelagskommittên har som ett led i sitt arbete gett statistiska centralbyrån (SCB) i uppdrag att utföra en stickprovsundersökning rörande arrendeförhållandena. Syftet med undersökningen är främst att belysa arrendeavgifternas storlek och hur bestämts. Undersökningen görs bland jordbrukare med avgifterna arrenderad areal i Malmöhus, Östergötlands, Uppsala och Jönköpings län.

Ni är en av de ca 2 000 som slumpmässigt valts ut för att delta i undersökningen. Er medverkan är frivillig. men vi vill betona att det är av stor vikt att alla som valts ut också deltar i undersökningen. Av statistiska skäl kan nämligen ingen av de utvalda ersättas med någon annan uppgiftslämnare.

De uppgifter Ni lämnar skyddas av sekretesslagen och kommer inte till kännedom för någon utanför SCB. Sedan uppgifterna bearbetats vid SCB överlämnas resultaten till arrendelagskommittên i form av tabeller. I dessa tabeller kan inte uppgifter för enskilda företag identifieras.

Vill Ni veta mer om undersökningen kan Ni vända Er till Lars Hedqvist eller Ulf Jorner, SCB, tel 019 - l4 03 20 ankn 472 resp 655.

Svarsblanketten emotses i retur senast den 23 maj 1977.

Vi tackar på förhand för Er medverkan.

STATISTISKA CENTRALBYRÅN Enheten för lantbruksenkäter

áøuátwüdw

Bernt wilson Statistikchef

SIIIISNSKI IIHIIIIIIYRIN 533335 27474? (nhelen fbr Iambruksenhter 701 22 ÖREBRO Folkungagatan a 019-14 03 20

152 Bilaga C Arrendeundersökningen

Uppgifterna er sekretesskyddøde enligt 16 § sekretesslagen ENKÄTSVAR (SFS1937:249) __ _ Arrendeundersokning

Blanketten insands senast den 23 mej 1977till

Statistiska centralbyrån Enheten för Iantbruksenkäter Box 902 701 22 ÖREBRO

Undersökningen som avser arrendeavgifter m m för arrendeåret 1976, utförs av statistiska centralbyrån (SCB)på uppdrag av arrendelagskommitten. Närmare information om undersökningens bakgrund och syfte lämnas ibifogade brev.

Följande frågor avser arrenderad areal och arrendeförhållanden under 1976(vanligtvis 14 mars 1976- 14mars 1977).De uppgifter Ni lämnar kommer endast att användas för statistiskt ändamål. A hli| Direv arrendaavtal sk rimiqe Ivtel muntliga avtal 1 Hur många arrendeavtel m” “m m3) (skriftliga eller muntliga) hade Ni ijuni 1976?. . . . . . . . . , . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Direv eniiul Areal tim, m. skriftliga m.) muntliga avul (04) (05) (os) 2 Hur stor ver den arrenderade åkerarealen i juni 1976?. . . . ha ha ha

Nedanstående frågor skall besvaras för vart och ett av de arrenden (arrendeavtal) Ni hade i juni 1976. Om Ni arrenderade mark enligt mer än fyra arrendeavtal besvaras frågorna för de arealmässigt största arrendena. Samma arrende betecknas genomgående på samma sätt (A, B, C, D) vid besvarandet av frågorna.

OBS Frågorna avser de arrenden Ni hade i juni 1976 3 Ang; [inl föpgmum och fgnig. Arrende A Arrende B Arrende C Arrende D hetsbeteckninglar) samt arealer för den mark Ni arrenderade i (01) (01) (01) (oi) iuni 1976 a Län . . . . . . , . . . . . . . . . . . . . . . , . . . . (02) (02) (02) (02) b Församling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (03) (os) (03) (03) c Fastighetsbeteckninglarl . . . . . . . . . . .

X h

å d Are le (hekt l ° a (04) (04) (04) (04) , I* 3 Ake: . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . , . . _ ___ _›V _ _›__A__A 11a _A__ A_› y _y V A ha _____________________ “ha _______________________ _ha_ .n (05) (05) (os) (os)

3 (os) (os) (os) (os)

s “ma” 9ä5bä“d° m* - ^- - -. - › . ._, , , ,. , , .. , . , _. ._, mha_ ., , , _. , . , _,. . ___ __, ,.._? _______________________ u!!! _______________________

a: (07) (07) (07) (07) U V Övrig mark .. . . . . . . . . . . . . . , . . . . . ha ha ha ha VÄND!

Blankettutgivare Telefon

SIMISIISKACENIIHHHYHAN Enhetenlörunthruksenkiter 3:13”. TÃTÃTÃÃM

Bilaga C Arrendeundersäkningen 153

*Arrená A ;gWArinde Age-nga c ArrendeD

4 Vem ägdeden markNi arrenderadeiiuni 1976? (os) (om (os) 108) Närasläktingar (föräldrar, svärlöräldrar. syskon, barn). :j 1 :] 1 j 1 j l AnnanenskildDenon. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. j 2 j 2 J 2 j 2 Dödsboivilket Nisjälvärdelägare., . . . . . . . . . . . .. j 3 j 3 :J 3 j 3

Annetdödmo. . , . . . . . , , . 4. . . . . . . . . . . . . . . . . .. j 4 4 34

:14 j

Aktiebolag.. . . . . . . . . . . . . . . , . . . . . . . . . . . . . _. .. :l 5 j 5 :I 5 :I 5

Statenlt exdominverluu, ruuturukinämhd) . . . . . . . . . :1 6 G 6 6

3 j j

Kommun.. . . . . , . , . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 :l 7 :i 7 j 7

Kyrkan. . . . . . . . . . . . . , . . , . . . . . . . . . . , . . . . . . . ._38 :18 :h :IB

Annanägare(t exideelltömning,stiltelse) . . . . . . . . . . 9 9 9 9

:l j j :I

5 Arrendeevtaletär (var) muntligt . . . . . . . _ _ _. . . . . . . . . . .. j 1 t :] 1 :J 1

skriftligt . , . . . . . . . . . . . . . . . . . . ..:]2 :[2 j 2 :]2

6 Vilke byggnaderingår(ingick)i arrendetenligtavtalet? H0) H0) (to) (10) Boatad It arrendatarn (oavsett omNi , ; bostaden Iller ei). . . . . . . , . . j 1 1 j 1 :J l (n) (u) (n) (n) Djumall,maskinhall ellerannanekonomibvggnad . . . . 2 2 2 2 H2) (12) (12) H2) Annanbyggnad lt extorpsomhyrsut). . . . . . . . . . . . . 3 3 3 3 (13) (13) H3) (13) Ingabyggnader ingar. . . . , . . . . . . . . . . . . . . . . _. . . . j 4 4 4 :I 4 j

7 Äger(ägde)Ni alllv någonekonomibyggnad pl den errenderadearealen? Nej . . , . . . . . . . . . . . . . . . . . , . . . , , . . . . . . . , . . . .. :J i j 1 :I 1 1

Ja,angevilkalt oxavinstall, rnaskinhall, Iada). , . . . ., j 2 3 2 j 2 :j 2

(15) us) (15) us) 8 Vilket lr tillträdde Ni förstaglngenarrendet?. . . . , . , . . . . År Ar År År m* us) ne) (15) ns) 9 Vilket Årbestämdes dengrundavgiftsomgälldeför arrendetiiuni1976? . . . . . , . . . . , . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. År År År Ar __ VH 7

154 Bilaga C Arrendeundersökningen

A a c D 10 Hur ling är (var)arrendeperiodon enligtdet avtal

:om gälldei juni 19767 ny”. (lyra. är”. Tiguan.

j: För automatiskt lorlangda avlal angeslorlángmngsperiodens Iangd. :J: För muntligaavtalanges Tillsvidare såvida»nte j: bestamd arrendeperiou avtalats, Annanperiod,angeantalår . Antallr

Tillsvidare

H8) HB) (18) (18) 11 Vilken arrendeavgih(momsej inräknad)erladeNi lör arrendeäret1976?

Grundavgilt perårenligtarrendeavtalet

Eventuellt indextillägg.. . . , . . , . . . . . . . . . . . . . . . . . Andratilläggenligtauendeavtalet (t exbrandlörsäkringspremie, avgilrtill samlällighe i , . Tilläggenligtsärskilda tilläggsavtal (I exlörräntniny avbelopp(örnybyggnad).. . . . . . . , __ _ _ _ _›__›4______I4_v ______________ _kr_________________ __57_ ________________ ”kr” (22) (22) (22) (22) SUMMAavgiftarrendeåret 1976(momsejinráknad) . . kr kr kv kr

(n) ma) m” m” 12 Förekommerannanform aversättningtill markägaren änkontanter(utöverdet beloppsomangettsovan)7

m; , . , . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ..3 2 :] 2 :I 2 :l 2

13 Vid lndextilläggenligtfråga11, angevilkenindex (m V?” *m “z” somanvänds(användes)

Avräkningsprisindex (A-index). . . . . . . . . . . . . . . . . . j 2 j 2 j Z j 2

Konsumentprisindex . . . . . . . . . . . . . . . . , . . . . . . . . . 3 3 j 3 3 j 3

j index man man Index Annanindex,angevilken. . . . . . . . . . . . . , . . . . . . . . . ,

(25) (25) (25) (25) 14 Hur bestämdes arrendaavgiften vid nytillträdet?

E fteranbudsldrfarande . . , . , . . . . , . . . . . . . . . . . . . . ,

:11 :I:

Elterannanöverenskommelse medägaren.. . . . . . . . . :I: :j:

VÄND!

Bilaga C Arrendeundersökningen 155

ArrendeA ArrendeB ArrendeC ArrendeD 15 Om errendeperiodenförlänga efter nytillträdet, ange (26) ma) (u) (26) hur arrendeavgiftensenast(förejuni 1976)bestämdes

Genomautomatisk lörlängning. . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 1 j 1 :l 1 j 1

Efteröverenskommelse medägaren . . . . . . . . . . . . . . . .j 2 j 2 j 2 :I 2

Avarrendenämnden ellerlaslighetsdomstolen . . . . . . . .j 3 j 3 j 3 :l 3

I 1a nu vilket ändamålanvänds(användes) denarealNi m 27 m m* arrenderar(arrenderadeN

ruvudsakf växtodling föregen

animelieprxuvllktion . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. :l 2 3 Z j 2 j 2

”a” m* m” m 17 HadeNi i juni 1976yrkesmässig trädgårdsodlinq(xex köksväxter,bär) pl någondel avdenarrenderadearealen?

Nei . . . , , . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ._31 :ll j! :II

Ja,angeareal . . . . . . . . . . . . . . . , , . . . . , . . . . , . . . . .. :ll j! :IZ :12

ha ha ha ha

0 Fråga18besvarasendastför sidoarrendensomnytilhrätts efter 1972 Amw ^ AMM B m. c ”m”. D 18 Tou Ni sidoerrendetpågrundavatt Ni annarsskulleha (39) (29) (29) m” haft outnyttjad maskinutrustning?

Övrigaupplysningar Eventuella kommentarer till svaren

Underskrift Ortochdllum Namnteckning

Statens offentliga utredningar 1978

Kronologisk förteckning

4 Stat-kyrka.Ändraderelationermellanstatenochsvenskakyrkan.Kn. Stat-kyrka.Bilaga 1.Kyrkans framtidaorganisation.Kn. Stat-kyrka,Bilaga2-12. Utredningaridelfrágor.Kn. Skolplanering och skolstorlek.Faktaredovisning och bedömningsunderlage U. Foraidrautbildning. S. Ny skogspoliuk.Jo, Skog för framtid Jo. Hyresrätt2. Lokalhyra,Ju. Ny konkurrensbegränsningslag. H. . Barnetsrätt. 1.Omförbudmoi aga. Ju, . Kapitalmarknaden I svenskekonomi.E. . Kapitalmarknaden I svenskekonomi.Bilaga1,E. . Kapitalmarknaden i svenskekonomi.Bilaga 2-4. E, . Arbeteät handikappade. A. . Praktikfrågor-âtgarder I en kort perspektiv.U. . Regionalkonsumentpolitisk verksamhet.H. . Energi.i. . Oresundsforbindeiser. K. . Öresundsforbindelser. Bilaga A. Ritningar.K. , Oresundsforbindeiser. Bilaga B.Konsekvenser för företagoch hushåll.K. . Bemanningavfartyg.K. . Energi,slrukturomvandling ochsysselsäiiiuig.A. . Váxtförädling.Jo. . Ny fenhâHHIHQSIGQSIIUHIHQ. Jo. . Etableringav miliosiörandeindustri.Bo. . Hälso›ochsiukvârdspersonalen. S. . Fortsattköikortsreform.K. . Kvinnorsforvarvsarbeleochförvärvshinder. A. . Arbete| ;ordbrukochträdgård.A. . Brandinomhus.8. . Trafikpohnk-kostnadsansvar ochavgifter.K. , Ny indelningslagför kommuner,Iandsiingskommuner och församlingar.Kn. 33. Ordningsvakter. Ju. 34. Forsiarktskyddför fri- ochrättigheter.Ju. 35. Regionalutvecklingsplanering, Iänspianering, vidgadlänsdemokrati.Kn. 36. Arrenderan1.Ju.

.Na-vw \

-i iigini 16478

_3231/l

Statens offentliga utredningar 1978

Systematisk förteckning

Justitiedepartementet Hyresrätt 2. Lokalhyra. I8| Barnets ratt. 1. Om forbud mot aga.l10| Ordningsvakter. [33] Forstarkt skydd for fnr och rattigheter. [34] Arrenderátt l. [36] Socialdepartementet Foraldrautbildning. [5] Halso› och smkvárdspersonalen. [26]

Kommunikationsdepartementet 1975 års danska och svenska oresundsdelegationer. l. Oresundsr förbindelser. l 18] 2. Oresundsforbindelser. Bilaga A. Ritningar. I 19] 3. Öresundsforbindelser Bilaga B. Konsekvenser for loretag och hushåll. l20l Bemanning av fartyg. [21] Fortsatt korkorisreform. [27] Tralikpolitik-kostnadsansvar och avgifter. [31]

Ekonomidepartementet Kapitalmarknadsutredningen. 1. Kapitalmarknaden i svensk ekonomi.l11]2. Kapitalmarknaden l svensk ekonomi. Bilaga l. [ 12] 3. Kapitalmarknaden i svensk ekonomi. Bilaga 2-4. l 13I.

Utbildningsdepartementet Skolplanering och skolstorlek. Faktaredovisning och bedomnings» underlag. [4]

Jordbruksdepartementet 1973 års skogsutredning. l. Ny skogspolitik. [6] 2. Skog för frarn› tid. [7] Váxtföradling. [23] Ny renhållningslagstiftning. [24]

Handelsdepartementet Ny konkurrensbegransningslag. [9] Regional konsumentpolitisk verksamhet. [16]

Arbetsmarknadsdepartementet Sysselsattningsutredningen. 14 Arbete ät handikappade. [14] 2. Energi, strukturomvandling och sysselsättning. [22] 3› Kvinnors forvárvsarbete och lorvarvshinder. [28] Arbete i ;ordbruk och tradgård. [29]

Bostadsdepartementet Etablering av miljostorande industri, [25] Brand inomhus. ]30].

Industridepartementet Energi. [ 17]

Kommundepartementet Kyrkoministerns siatvkyrka grupp. 1 . Stat-kyrka. Ändrade relationer mellan staten och svenska kyrkan. lll 2. Stat-kyrka. Bilaga l. Kyrkans framtida organisation. [2] 3. Stat-kyrka. Bilaga 2-12. Utredningar l delfrágor. [3] Ny indelningslag for kommuner, landstingskommuner och församlingar.[32l Regional utvecklingsplanering, lansplanering, vidgad lansdemokrati. [35]

Anm. Siffrorna inom klammer betecknar utredningarnas nummer i den kronologiska förteckningen.

l .,_, -7 JUN ?§78 “«**_“!e-›0!_r-,I Iuv-ry-v

_ __ usam 91-38-04075-1

L|berF0r|ag ussw 0375-250x

Allmâinn.: förlaget