Friköp vid historiskt arrende

Ur KB:s samlingar

Digitaliserad år 2014

ZS=986l .

t

BK

Statens offentliga utredningar

E§ 1986:52 @

Justitiedepartementet

vid

Friköp

historiskt arrende

Betänkande av

âriköpsutredningen

Stockholm 1986

Omslag Förlagsateljén ISBN 91-38-09628-5 ISSN 0375-250X ALLF 101 7 001 Svenskt Tryck Stockholm 1987 702639

Statsrådet och chefen för justitiedepartementet

Genom bes1ut den 24 november 1983 bemyndigade regeringen statsrådet Hickbom att ti11ka11a en kommitté med högst tre

ledamöter med uppdrag att utreda frågor om friköpsrätt för

vissa arrendatorer.

Med stöd av detta bemyndigande förordnades den 24 januari 1984 som 1edamöter f.d. justitierådet Fredrik Sterze1, ti11ika ordförande, samt riksdags1edamöterna, verktygsmakaren Owe Andréasson och 1antbrukaren Lennart Brunander.

Kommittén har arbetat under namnet friköpsutredningen.

Att såsom expert biträda utredningen förordnades den 24 januari 1984 hovrättsassessorn Lars Andersson.

I bes1ut samma dag förordnades hovrättsassessorn Jan Uimander att vara sekreterare i utredningen.

Utredningsarbetet tog sin faktiska början den 1 apri1 1984.

Utredningen får härmed överiämna betänkandet Friköp vid historiskt arrende.

Reservation har avgetts av ledamoten Andréasson. Experten har biträtt det av najoriteten fram1agda förs1aget. Utredningsuppdraget är härmed s1utfört. St0ckho1m i december 1986 Fredrik Sterze1 Owe Andréasson Lennart Brunander /Jan Ulmander

FÖRKORTNINGAR OCH LITTERATUR

Forkortningar

Dir. direktiv ExL expropriationsiagen FBL fastighetsbi1dnings1agen JB jordaba1ken JFL jordförvärvsiagen JOU jordbruksutskottet KrLL Kristoffers 1ands1ag LRF Lantbrukarnas riksförbund LU Tagutskottet prop. proposition

RB rättegångsba1ken

rskr riksdagens skrive1se SFS Svensk författningssamiing SJA Föreningen Sveriges jordbruksarrendatorer SOU Statens offentiiga utredningar SVJT Svensk Juristtidning NA Ni11ands Arrendatorförening

Litteratur

Aimqvist A1mqvist, Jan Eric, Fastighetsrättens historia, kompendium, Stockholm 1962

Bouvin-Hedman- Bouvin, Åke - Hedman, - Bengt, Stark Stark, Hans, Expropriations1agen, Stockho1m 1975

Cervin Cervin, Ulf, Mark- och miljörätt, 8 upp1., Stockhoim 1983

Sjögren Sjögren, Ivar H., Den svenska rättshistoriens a11männa de1, 8 upp1., Lund 1962

SAMMANFATTNING

Bakgrund

Utredningens uppgift har varit att förutsättningsiöst utreda, om en friköpsrätt bör införas för innehavare av vad som har kaiiats historiska arrenden. Detta begrepp finns inte definie-

rat någonstans. Vad som avses är i huvudsak vissa arrenden vid

ägarinstitutioner av pubiikt siag (staten, kyrkan och akademier) och fideikommiss, avveckiade fideikommiss samt vissa stifteiser. Uppskattningsvis torde nñndre än 5 % av de arrenderade företagen i Sverige vara berörda. I typfaiiet har marken varit utarrenderad av jordägaren i historisk tid, och arrendet har innehafts av fiera generationer efter varandra inmimmm Hüt.

Vad det i grund och botten handiar om kan sägas vara att försöka rätta tili vissa förmenta historiska missförhåiianden som uppkom för omkring 200 år sedan. En beskrivning av den rättshistoriska bakgrunden återfinns i 2 kap. Vissa 1agreg1er, statistiska uppgifter m.m. redovisas i 5 och i 6 kap.

I 3 kap. redovisas friköpsfrågans tidigare behandiing. Någon

a11män friiösning av arrendegårdar har aidrig förekommit i

Sverige. Frågan om friköp av arrendejord har dock vid åt-

skiiiiga ti11fä11en tagits upp av utredningar och i riksdagen. Ett viktigt resuitat åstadkoms år 1918. Genom den s.k. ensittariagen fick då en stor kategori nyttjanderättshavare, företrädesvis arrendatorer, möjiighet att förvärva äganderätt ti11 nñndre områden för jordbruk e11er bostadsändamåi även om jordägaren motsatte sig det. Lagen upphävdes år 1976.

Arrendeiagskommittên avvisade i ett betänkande år 1981 tanken

på en friköpsrätt utan att göra någon närmare analys. Frågan

togs emeiiertid på nytt upp i riksdagen som begärde den ut-

redning som iäggs fram här. Direktiven (4 kap.) bygger på och

hänvisar ti11 iagutskottets uttaianden i det ärendet (LU

10 Sammanfattning

1982/83:27). Utskottet menade, att starka skä1 kunde anföras för en ti11 historiska arrenden begränsad friköpsrätt, men

förutsåg också att svårigheterna och oiägenheterna kunde visa

sig b1i a11tför stora; i så fall borde i stä11et en förköpsrätt övervägas. Det var eme11ertid inte möj1igt att ta stä11-

ning på det föreliggande materiaiet.

Under utredningsarbetet har över1äggningar ägt rum med de

oiika intressenter som berörs av friköpsfrågan. I 7 kap. redo-

visas resuitatet från dessa över1äggningar. Argument för och emot en friköpsrätt presenteras utan att utredningen tar stäiining ti11 dem för egen dei.

Utredningens egna överväganden presenteras i två kapitei. Utredningen har uppfattat sina direktiv så, att uppdraget inte

bara gått ut på att granska skäien för och emot en friköpsrätt

utan också på att göra en förutsättnings1ös ana1ys av de oiika

sakfrågor som aktuaiiseras. En sådan ana1ys redovisas i

8 kap., utredningens stä11ningstaganden i 9 kap. I stora de1ar

är utredningen ense om vad som sägs i 8 kap. men på viktiga

punkter där Iiksom i fråga om 9 kap. är meningarna de1ade.

Ana1ys av sakfrågorna

Utredningens ana1ys har utformats så att den ger en ganska konkret skiss av hur en friköps1ag borde se ut, om man sku11e vi1ja ha en sådan. Utredningens majoritet är ange1ägen om att understryka redan i 8 kap., att den för sin de1 avstyrker 1agstiftning. I sina resonemang fäster den hela tiden särskiid vikt vid vad uttaiade då den begärde utredning.

riksdagen

Utredningen stä11er först (8.1) frågan viiket huvudmotiv en

1ag sku11e ha. Det framgår kiart att riksdagen vi11 värna om

en specie11, begränsad grupp av arrendatorer. Det sägs ut-

tryckiigen att det inte kan b1i fråga om någon genere11 fri-

köpsrätt. I riksdagens uttaianden Iigger att en friköps1ag

Sammanfattning 11

sku11e ha ett sociait syfte i vid mening. Personiiga hänsyn ti11 de arrendatorer det gä11er sku11e vara avgörande och styrande. Utredningen anser det angeiäget att håiia fast vid detta sociait-personiiga huvudmotiv, om man stiftar en 1ag. Om man tappar bort det och i stä11et riktar sig nera a11mänt mot t.ex. passivt jordägande e11er institutionsägande, får iagen en vidare jordpoiitisk innebörd än riksdagen har tänkt sig.

På en punkt (8.2) har utredningen sett sig tvungen att fram-

hå11a, att riksdagens uttaianden inte går att föija, om en

friköpsiag skaii stiftas. Mot vad iagutskottet antog 1983 har

det visat sig, att förhåiiandevis många historiska arrende-

gårdar inte torde uppfy11a den jordpolitiska iagstiftningens

krav på rationelia enheter. Om man stiftar en måste säriag,

den därför få ta över de kraven. Annars b1ir

jordpoiitiska

resuitatet en oacceptabei godtyckiighet.

Att i Iagtext definiera begreppet historiskt arrende (8.3) möter, som iagutskottet förutsett, vissa probiem. Hur nan än

går ti11 väga kan lösningen a11tid kritiseras som i någon mån

godtycklig. Man får försöka resonera sig fram ti11 vissa kriterier, med vi1kas hjä1p man kan i praktiken ringa in de fa11 som är behjärtansvärda. Vid va1et av kriterier finns det, som riksdagens uttaianden visar, oiika möjiigheter. Viktigt är b1.a. att regeisystemet inte b1ir a11tför kompiicerat.

Utredningens majoritet menar att det väsentliga måste vara de

krav som stä11s på arrendatorsidan. Det föijer av iagens

syfte. Riksdagsuttaiandena om innehav i fiera generationer m.m. anger ganska kiart ungefär var man bör hamna. Man kommer

ti11 ett krav på oavbrutet arrendeinnehav inom siäkten sedan

någon gång på 1920-taiet. Lagen behöver en släktskapsdefini-

tion; det finns fiera förebi1der i annan iagstiftning. Slutligen bör ett krav under

på bosättning på gården minst t.ex.

tio år gä11a.

12 Sammanfattning

Även andra a1ternativ har diskuterats. Utredningen är i och

för sig ense om att man kan införa ett krav på att jordägaren

ska11 ha utarrenderat sedan t.ex. sekeiskiftet och att man i

så fail sku11e kunna sänka kraven på arrendatorsidan. Utred-

ningens majoritet menar dock att man inte kan koma Iängre fram än ungefär ti11 tiden för den sociaia arrende1agstiftningens början, dvs. 40-50 års arrendeinnehav, utan att råka i strid med direktiven och riksdagsuttaiandena. Om man sku11e godta ett kortare innehav och därmed iägga tyngdpunkten i

kraven på jordägarsidan, måste man uppge de socia1t-personliga

synpunkterna och i stä11et väsentiigen motivera Iagen som ett ingrepp mot ett oönskat passivt jordägande.

Nästa fråga som uppkommer gä11er vad som sku11e få friköpas

(8.4). Som sin grundsyn anger utredningen att det i princp bör

vara fråga om arrendestä11et och ingenting annat. Man måste

eme11ertid tänka på de prob1em som hänger samman med föränd-

ringar under arrendetiden. Då det gä11er arrenden som har 1öpt från 1920-taiet, kan det antas vara vaniigt att den arrende-

rade markens omfattning har förändrats på o1ika sätt.

Som en tänkbar iösning har utredningen skisserat fö1jande. För friköpsrätt förutsätts att huvuddeien av arrendestä11et har

innehafts på sätt som krävs för att ett historiskt arrende

skal] anses föreiigga. Med huvuddeien avses inte 51 % utan en k1art övervägande de1. Om kravet uppfy11s, bör arrendatorn i princip få friköpa arrendestä11et sådant det är vid den

helg

aktue11a tidpunkten. Denna huvudregei kompletteras med vad utredningen ka11at en jordägarventi1. Om särskiida skä1 före- 1igger skall friköp he1t e11er de1vis kunna vägras av hänsyn

ti11 jordägaren. Utredningen tänker på situationer där det

sku11e vara oskä1igt mot jordägaren att ti11ämpa huvudrege1n.

Utredningen behandiar också en dei tekniska frågor som en fri-

köpsrätt sku11e aktua1isera, b1.a. i förhåiiande ti11 fastighetsbi1dnings1agen och expropriationsiagen.

Sammanfattning 13

Ersättningsfrågan (8.5) får naturligtvis central betydelse.

Ett friköp skulle, som lagutskottet framhållit, innebära ett

expropriationsliknande tvångsförvärv som sker på arrendatorns

initiativ. Det är därför naturligt att knyta an till ersättningsreglerna i 4 kap. expropriationslagen. Kärnpunkten i dessa är att fastighetens marknadsvärde skall vara avgörande.

Utredningen har inte funnit skäl för någon avvikelse av annan

än rent teknisk art från expropriationslagen. Någon annan

mening har inte heller hävdats från arrendatorsidan vid de överläggningar som har förekommit.

Utöver prissättning måste också en avräkning göras, eftersom arrendeförhållandet upphör. Härvid skall givetvis reglerna i 9 kap. 23-28 SS jordabalken gälla. Det är närmast tidpunkten som kan diskuteras. Utredningen bedömer som mest ändamåls-

enligt att endast slå fast att avräkning och syn skall ske men

lämna öppet när det skall ske i det enskilda fallet.

Frågor om förfarande och kostnader har ägnats stor uppmärksam-

het (8.6). Om parterna blir oense måste ett förfarande stå till buds som samtidigt väl tillgodoser befogade rättssäkerhetskrav och är såvitt möjligt enkelt och smidigt. Detta har särskilt betonats av lagutskottet.

Utredningen är ense om att den vanliga domstolsvägen skall stå - HD - men är tveksam om var öppen fastighetsdomstol, hovrätt, förfarandet skall inledas. Bör det ske vid fastighetsdomstol eller vid fastighetsbildningsmyndigheten? Majoriteten lutar åt fastighetsdomstolen medan reservanten föredrar fastighetsbildningsmyndigheten.

Frågan om ansvaret för domstolskostnader i händelse av tvist

kompliceras av att en tänkt reform inte får åsamka statsverket

några kostnader. Expropriationslagens regler skulle kunna bli

betungande för arrendatorerna och i praktiken minska friköpsrättens värde. Utredningen redovisar olika neningar om nñjligheterna att avvika från de reglerna.

14 Sammanfattning

Utredningen är enig om att en eventue11 Iagstiftning bör göras tidsbegränsad.

Stä11ningstaganden

Utredningen diskuterar först friköpsfrågan från mera tekniska

synpunkter, eftersom iagutskottet har lagt stor vikt vid dem.

Sedan utredningen i 8 kap. skisserat hur de o1ika sakfrågorna

sku11e kunna iösas om man vi11 ha en 1ag, b1ir frågan nu en-

ke1t uttryckt: Sku11e det b1i en bra 1ag e11er en dålig? Ut-

redningen trycker på tre synpunkter. En 1ag sku11e få ett drag

av Vad är det som säger att en

godtyck1ighet. egent1igen just

arrendator som kan visa, att han och oiika s1äktingar til]

honom har arrenderat gården sedan någon gång på 1920-taiet,

bör få en bättre rätt än andra? En 1ag måste vidare innehå11a

åtminstone någon kautschukparagraf - en “jordägarventi1 -

och över huvud taget förutsätta ett större mått av skä1ighetsbedömningar än man brukar anse önskvärt, särski1t då det är

fråga om tvångsingrepp i enskiidas rättigheter. S1ut1igen

sku11e förfarandet b1ir rätt krång1igt och kostsamt i de fa11

då parterna inte b1ir överens.

Man måste också beakta att en 1ag sku11e få på en väsent1ig

punkt avvika från förutsättningarna för utredningsarbetet: Man

kan knappast nå en rim1ig Iösning utan att gå ifrån den jord-

p01itiska iagstiftningens krav på ratione11a brukningsen-

heter.

Sammanfattningsvis utfa11er en1igt utredningens åsikt en bedömning från mera tekniska synpunkter negativt.

Då utredningen går vidare ti11 att diskutera friköpsfrågan

mera a11mänt, slås först fast att frågan - hur man än ser på

den - i vart fa11 är av en he1t annan och större räckvidd än den som Iöstes genom ensittar1agen. Att lagutskottet var vä1

medvetet om detta framgår k1art av skrivningarna.

Sammanfattning 15 V L

En friköpsrätt sku11e strida mot huvudiinjen i iagstiftnings-

arbetet på arrendeområdet, att arrendatorernas stä11ning ska11

stärkas inom ramen för arrendeinstitutet nen utan att direkt beröva jordägaren hans mark. En1igt utredningens mening fordras mycket starka skä1 för att göra ett sådant avsteg från huvudiinjen. De skäi som kan anföras har försvagats sedan lagutskottets utta1anden gjordes, genom att förköpsrätten införts.

Om den berörda arrendatorsgruppen och dess intressen utta1ar utredningen b1.a. fö1jande. Utredningen de1ar den förståe1se för dess intressen, som Iagutskottet har gett uttryck för, och har i och för sig tagit starkt intryck av det engagemang som

har visats av dem som burit upp kravet på en friköpsrätt.

Detta får dock inte undanskymma det faktum att gruppen som sådan inte kan betecknas som särskiit svag e11er socia1t utsatt. Sjä1va förutsättningen är ju att arrendestä11ena har innehafts av samma siäkt i f1era generationer, dvs. att arrendatorerna har haft en särski1d trygghet jämförda med andra

inom arrendatorsko11ektivet. Man måste också tänka på den

otrygghet som har kunnat uppievas t.ex. av arbetare e11er av

dem som berörts av iandsbygdens avfo1kning. Många andra kan

1ikavä1 anföra personligt-socia1a skä1 och kräva specie11a hänsynstaganden. Men riksdagen har sagt bestämt nej ti11 en genere11 Iösning, t.ex. av typen att jordaba1ken komp1etteras

med en princip om friköpsrätt efter särski1t Iångt arrende-

innehav.

Även jordägarnas intressen måste sjä1vfa11et beaktas. Särskiit de privata jordägarna har gett uttryck för en starkt negativ instä11ning ti11 en friköpsrätt. Utredningen har dock inte lagt huvudvikten i sitt resonemang vid dessa synpunkter. Utredningen instämmer i Iagutskottets bedömning, att arrendatorernas intressen a11mänt sett är starkare än jordägarnas.

Härifrån är emeHertid steget långt tiH att att

tiHstyrka,

man griper in med en tvångs1agstiftning.

Sammanfattning

en friköpsiagstiftnings effekter på En viktig fråga gä11er

arrendemarknaden. Man får a11var1igt överväga vi1ka risker man är beredd att ta och vad man vinner i så fa11.

Från sina har utredningen noterat, att LRF:s överiäggningar arrenderåd bestämt motsätter sig en friköpsiagstiftning och att f1erta1et inom arrendatorernas egen organisation Jordbruksarrendatorers Förbund - de1ar LRF:s negativa Sveriges instä11ning. Utredningen har tagit särskiit intryck av sistnämnda förhållande.

Utredningen avstyrker såiedes att en iag stiftas om friköpsrätt för innehavare av historiska arrenden.

Däremot anser utredningen rimiigt att nan överväger nñjiig-

heterna att inom arrendeinstitutets ram ytterligare stärka

skyddet för den arrendatorsgrupp det gä11er. Den fråga som i

i förgrunden är eniigt utredningens bedömning den om dag står arrendatorns skydd för i arrendestä11et. Utred-

investeringar att det vid den beredning av denna fråga som ningen föres1år, för närvarande pågår särski1t övervägs att i vart fa11 ge

innehavare av historiska arrenden ett förstärkt skydd.

har haft som en särskiid uppgift att överväga, om Utredningen

man bör införa en rätt ti11 friköp av tomtmark ti11 hus på

ofri grund i en1ighet med vissa motionskrav i riksdagen. Lik-

som i huvudfrågan avstyrker utredningen iagstiftning (9.2).

Reservation

En av utredningens 1edamöter har avgett en reservation. Han anser ti11räck1iga skä1 föreiigga att genomföra iagstiftning

om friköpsrätt både vid historiskt arrende och i fråga an

tomtmark ti11 hus ofri Ti11 reservationen fogas som

på grund.

en biiaga ett utkast ti11 1ag jämte en särskiid kommentar.

1 PROBLEMSTÃLLNING

Det är av stor vikt att redan från början avgränsa själva probiemstäiiningen. Denna gäiier ingaiunda en genereii friköpsrätt för arrendatorer utan har en väsentiigt snävare räckvidd. Beiysande för de bakomiiggande tankarna är föijande uttaiande i en av de motioner (1982/83:1767) som utgör den omedeibara bakgrunden ti11 utredningsuppdraget.

De krav som från arrendatorernas sida rests på friköps-

rätt begränsar sig ti11 de s.k. historiskt betingade

ägarsituationerna och kan därför inte betraktas som något

genereiit ingrepp i fysiska personers äganderätt.

Vad det i sjäiva verkethand1ar om är att eiiminera de kanske sista resterna av ett feodait system och bereda

arrendebrukare en möjiighet att förvärva iagfart på den

jord som de sjäiva i generationer röjt, brukat, bebyggt och bebott och som de i reaiiteten ti11 väsentiig dei münämn

Önskemåi och viijeyttringar syftande ti11 att bereda arrendatorer rätt att mot jordägarens viija friköpa arrendestälie har

tidigare förekommit i samhäiisdebatten (se kap. 3). Några kon-

kreta resuitat i form av a11män friiösning av arrendegårdar

har dock aldrig uppnåtts. Däremot har arrendatorerna succes-

sivt genom iagstiftningsåtgärder iyckats uppnå ett a11t

starkare skydd gentemot jordägarna (se kap. 2).

Den nyss citerade motionstexten uttrycker också den en önskan an möjiighet tili friköp för arrendebrukare. Denna nntion, iiksom motionen 1982/83:316, ska11 ses mot bakgrunden av att arrendeiagskommittên i sitt siutbetänkande Arrenderätt 2 (SOU

1981:80) bestämt avvisade tanken på en friköpsrätt (se närmare

kap. 3). I de nu nämnda motionerna är kravet på friköpsrätt

reducerat tili att avse s.k. historiska arrenden.

18 Prob1emstä11ning

Vid iagutskottets behandling av motionerna (se LU 1982/83:27) framhöii utskottet, att friköpsrätt innebär ett expropria-

tionsiiknande tvångsförvärv, som sker på arrendatorns

initiativ. En a11män friköpsrätt sku11e, som arrendeiagskom-

mittên anfört, innebära ett Iångtgående ingrepp i jordägarens

rätt att disponera över sin egendom. Det kunde därför inte

konna i fråga. En friköpsrätt endast för innehavare av histo-

riska arrenden innebar emeliertid, konstaterade utskottet, ett försiag av begränsad räckvidd och att det fanns f1era skä1 som talade för att införa en sådan friköpsrätt (se närmare kap. 3).

Vår uppgift omfattar såiedes ej att utreda frågan om införan-

det av en genere11 friköpsrätt. Vad saken hand1ar om är att förutsättningsiöst utreda, huruvida en friköpsrätt bör införas

för en viss kategori av arrendebrukare, näm1igen innehavare av

historiska arrenden. Även om en någon k1ar definition av be-

greppet historiskt arrende inte är given, får det av motionsuttaianden, utskottsut1åtande och direktiven anses k1art, att det handiar om att eventue11t införa en friköpsrätt av historiska arrenden vid ägarinstitutioner av pub1ikt s1ag och fideikommiss. Detta innebär att de arrenden som närmast kommer

i fråga är sådana där jordägaren är staten, kyrkan, akademier,

fideikommiss, avveckiat fideikommiss samt vissa stifteiser.

Övriga enskiida jordägare som har arrendeupp1åte1ser är så-

1edes inte tänkta att beröras av utredningen, men något direkt

hinder föreligger å andra sidan inte mot att ge ett försiag en genere11 utformning i vissa avseenden.

Det anta1 arrenden som kan tänkas b1i direkt berörda av en friköpsrätt kan inte exakt anges. Antaiet b1ir b1.a. beroende av hur begreppet historiskt arrende definieras. K1art är emeiiertid att endast - mindre en blygsam dei uppskattningsvis än 5 % - av de i Sverige he1t (18 350) e11er de1vis (40 764)

arrenderade företagen kan komma i frågal.

1 Jordbruksstatistisk årsbok 1984 s. 20.

Prob1emstä11ning

Ett eventue11t införande av en friköpsrätt är förenat med en mängd praktiska komplikationer. Det kan gä11a, för att nämna

några frågor, att bestämma vad som egentiigen ska11 menas med

historiskt arrende, att avgränsa kretsen av friköpsberättigade, att bestämma vad som ska11 få friköpas, att föres1å vem som ska11 pröva om friköp ska11 ti11åtas samt att bestämma

omfattningen av köpet. Andra frågor som också måste Iösas kan

t.ex. avse jordägarens rätt ti11 och vem som ska11 ersättning bära kostnaderna för inlösenförfarandet. Innan vi in

går på dessa och andra hithörande frågor finns det att

an1edning

något beröra fastighetsrättens historia och arrenderättens

utveck1ing samt friköpsfrågans behand1ing i

riksdagen.

2 RÄTTEN TILL JORD - UTVECKLING OCH REFORMKRAV

2.1 In1edning

Jordägandet och jordens fördeining är en centra1 och viktig

poiitisk fråga i a11a typer av samhä11en. I historien har

jordreformer av o1ika slag haft stor betydeise för den vidare

samhäiisutveckiingen. Jordfrågan b1ir naturiigtvis särskiit

viktig i sådana samhäiien där de f1esta människor har sin

bärgning av jorden. Så var förhåiiandet hos oss iångt in på

1900-talet.

I 1970 års jordabaik (JB) återfinns de centrala bestämmelserna om den enskiides rätt tili fast egendom. Bestämmeiserna rör inte bara äganderätt utan även andra rättigheter t.ex. panträtt, nyttjanderätt och servitutsrätt. Den nya jordabaiken,

som ersatte 1734 års jordabaik, utgår från äganderätten som

den centraia rättighetenl. Härvidiag skiijer den sig på ett

avgörande sätt från 1734 års jordaba1k. I den senare är näm- 1igen begreppet äganderätt ti11 fast egendom i det närmaste okänt. Detta hänger samman med att äganderätt för enskiid ti11

fast egendom inte var någon rea1itet för 1734 års

1agstiftare.

2.2 - och Jordäganderätten uppkomst utveckiing

Jordäganderätten torde ursprungiigen ha uppkommit genom s.k.

originärt fång, dvs. ockupation under viss tid av ett visst

områdez. Den äidsta jordäganderätten brukar ka11as privata

oda1rätt. Denna rätt utveck1ades hos oss efter två Iinjer: a) frä1serätt, b) skatterätt.

1 Se Bäärnhieim, SvJT 1970 s. 338. 2 Se Aimqvist, Fastighetsrättens historia, (kompendium 1962) s. 158 ff.

22 Utveckling och reformkrav

Som nyss nämnts var den enskiides äganderätt ti11 fast egendom

inte någon realitet för 1734 års iagstiftare. Aniedningen är

föijande. Ifrån den nya tidens början utövade vissa kontinenta1a feoda1rätts1iga teorier ett infiytande även i Sverige. dessa - från svensk historisk - Eniigt synpunkt feiaktiga teorier skulie a11 jord från början ha tilihört kronan.

Konungen hade emeiiertid på ett tidigt stadium, som kronans

representant, vid ski1da ti11fä11en med äganderätt över1åtit vissa fastigheter tili enskiida adeismän. Feodairätten erkände i konsekvens med detta endast kronan och fräiset som fastighetsägare. Av övriga brukare av jorden uttog kronan skatt (skattebönder) e11er avrad (kronobönder). skattebonden, som brukade skattehemmanet, och kronobonden, som brukade kronohemmanet, betraktades som principieiit iikstäiida.

Uppfattningen att kronobonden och skattebonden var 1ikstä11da

var utbiidad redan år 1622, då fräiseköpen påbörjades. Fräise-

köpen innebar en ti11åte1se för ade1smän att av kronan ti11hand1a sig skattehemman e11er kronohemman. Om det gä11de ett kronohemman b1ev fräisemannen ägare ti11 hemmanet och fick rätt att uppbära avrad av kronans iandbo. om det i stä11et var

fråga om ett skattehemman, fick fräisemannen från kronan över-

ta rätten att uppbära ränta (skattefräiseräntan) men b1ev inte

ägare ti11 hemmanet3. Det fanns i det senare fa11et ingen

rätt, viiket påpekades i över1åte1sehand1ingarna, för fräise-

mannen att köra bort skattebonden från hemmanet så iänge denne fuiigjorde sina 1ag1iga skyidigheter. Av adein toikades detta

så, att skattebonden endast hade bördsrätt e11er besittnings-

rätt ti11 jorden.

Frä1seköp av kronohemman e11er kronans ränta grundade sig i

första hand på kronans ständigt återkommande finansie11a nöd-

iäge, förorsakat av de många krigen och de dyrbara iego-

3 Se Sjögren, Den svenska rättshistoriens a11männa dei (kompendium 1962) s. 63.

Utveckling och reformkrav 23

trupperna. Kronans ränta kom alltså att i betydande del falla i frälsemännens händer, och detta förde med sig att den självägande bonden ofta fann sig skatteskyldig till frälseman. Bondeklassens frihet och självständighet utsattes för stor fara. Härigenom framväxte ett starkt motsatsförhållande mellan frälseståndet och bondeståndet, som gick att politiskt utnyttja.

Skillnaden mellan en skattebondes och en frälsemans rättigheter till jord var vid 1600-talets mitt mycket stor. I olikhet mot adelsmannen var skattebonden skyldig att hålla hemmanet väl vid makt genom byggning, dikning och plantering. Han fick vidare inte utan tillstånd minska jordarealen genom klyvning eller avsöndring, ej heller överlåta nyttjanderätten till annan. Han fick inte hugga bärande träd eller masteträd eller utöva jakt å hemmanet, och vid försäljning utom börd måste han först hembjuda jorden åt räntetagaren. Han var skyl-

dig att ordentligt erlägga sina årliga utskylder; underlät han

detta under tre på varandra följande år, kunde hemmanet i

egenskap av skattevrak utan värdering övertas av kronan

eller dess rättsinnehavare. Räntetagaren ansåg sig ha rätt att

fritt disponera över de ouppodlade delarna av skattehemmanet, eftersom skattebonden enligt landslagen (Kristoffers, KrLL) ej

syntes kunna göra anspråk på större areal, än han själv för-

mådde bruka och bearbeta. Med hänsyn till alla dessa inskränkningar är det ganska naturligt, att skattebondens äganderätt till jorden föreföll tvivelaktig.

Under 1700-talet fanns i Sverige huvudsakligen tre slag av bönder: de tidigare nämnda skattebönderna och kronobönderna samt frälsebönder (adelns arrendatorer, torpare och landborl. De tre kategorierna var vid 1700-talets början ungefär lika

stora4. Olikheten i besittningsrätt samt i social och ekono-

misk ställning mellan de tre kategorierna var obetydlig. Någon

4 Se Bäärnhielm a.a. s. 338.

24 Utveckiing och reformkrav

motsvarighet tili den stora ski11nad i rättsiäge som i dag finns meiian sjäivägande och arrenderande bönder fanns inte före år 1789. Samtiiga bönders stäiining var väsentiigt sämre än senare tiders sjäivägare.

Skatteböndernas besittningsrätt var starkare än kronoböndernas och fräiseböndernas. Skattebönderna hade ti11 ski11nad mot de andra bönderna bördsrätt. Bördsrätten innebar en rätt för

bondens siäktingar att iösa gården för det fa11 bonden såide

tiii en icke-siäkting. Ur bördsrätten, som också innefattade ärftiig besittningsrätt, växte bondens äganderätt fram (se nedan).

Frågan om skattebondens äganderätt ti11 jorden iöstes defini-

tivt först genom 1789 års förenings- och säkerhetsakt. I denna, som har karaktäriserats som böndernas magna charta e11er frihetsbrev, förkiarade Gustaf III uttryckiigen, att skattebondens dispositions- och äganderätt ti11 skattejorden sku11e för framtiden vara 1ika fri och fuiiständig som adeismannens ti11 fräisejorden. Samtidigt upphävdes regierna om skattevrak och kronans iösningsrätt tili skattejord vid försäijning utom börd, och regairätten begränsades ti11 bärande

träd att gäiia endast ek och bok. Husesynerna på skattejord

avskaffades och jakträtten tiiierkändes bonden. På skattefräisejord bibehöiis däremot den adiiga räntetagarens 1ösningsrätt vid försäijning utom börd. Under de närmaste årtiondena förbättrades iäget ytteriigare för bönderna genom ett antai reformer.

Reformen år 1789 berörde de bondekategorier som er1ade skatt e11er avrad ti11 staten för den jord de brukade, dvs. skattebonden e11er kronobonden. Den andra stora kategorin av bönder, bönderna som brukade ade1ns jord - frä1sebönderna - stäiides

utanför reformen5. Den närmaste aniedningen ti11 detta var

5 Bäärnhieim, a.a. s. 344.

Utveckling och reformkrav 25

att adein ansågs inneha fräisejorden med äganderätt. Någon ny

reduktion av fräisejord vågade nan sig inte på. En annan

anledning torde också ha varit att fräisebönderna dåmera hade fått en sämre status än övriga bönder. De var inte som skatteoch kronobönderna va1bara ti11 riksdagen, och de hade inte he11er rösträtt vid va1en. Fräisebönderna kom under 1800-taiet att bestå av ade1ns arrendatorer, landbor, torpare och innehavare av jordiägenheter av skiida s1ag. Genom ti11komsten av 1907 års nyttjanderättsiag infördes den gemensamma benämningen arrendator för de o1ika brukarkategorierna.

2.3 Begreppen krono, skatte och frä1se

I det föregående har taiats om tre kategorier av bönder:

kronobönder, skattebönder och fräisebönder. Begreppen krono,

skatte och frälse på bondekategorierna knyter an ti11 den in-

delning av jorden i kamerait hänseende som gjordes år 1724. Från denna tidpunkt räknade man bara - efter ett anta1 sammanav oiika - med tre av jordsiagningar jordkategorier s1ag natur: krono, skatte och fräise. Uppdeiningen i o1ika jordnaturer var för dåtiden av stor betydeise, främst från skattesynpunkt. Numera, sedan grundskatterna för fastigheterna avskrivits år 1904, har uppdeiningen endast ett historiskt intresse. För vår uppgift har eme11ertid de historiska perspektiven en särskiid betydeise; det kan därför vara värdefulit

att något närmare beröra innebörden av de o1ika jordnaturerna,

särski1t då fräise natur.

2.3.1 Krono natur

Hit hänfördes en mängd o1ika fastigheter.Den äidsta kategorien

torde vara den som gick under benämningen Upgsaia öd. Härmed

avsågs den ä1dsta kända formen av svenska kronogods. Termen

Uppsa1a öd kom senare att identifieras med sådana gods som

över huvud taget ansågs tiiihöra kronan. Omfattningen kunde

öka genom arv, böter, köp och förpantningar och reduktioner, men den kunde också minska genom att konungarna ej gjorde

26 Utveckiing och reformkrav

någon skiiinad me11an sin privata egenom och kronans egendom.

Den privata egendomen gick annars i jordeböckerna under benämningen arv och De mest kända av denna kategori är de eget. s.k. gustavianska arvegodsen, viika senare, närmare bestämt genom 1696 års jordeboksmetod, övergick ti11 att bii kronohemman.

Andra hemman som räknades ti11 krononatur var stubbe- och röjseirättshemman, sämje- och stadgehemman, bördsrättshemman, kronobergsmanshemman, civii- och miiitiestatens bostäilen och eckiesiastikstatens bostä11en. De sistnämnda var av sex s1ag:

biskopssäten, prebendehemman, prästgårdar, stommar samt annex-

och mensaihemman, kap1ansbo1 och kiockarboi. Härutöver fanns också a11männa inrättningars hemman. Ti11 denna kategori hörde: kiosters och medeitida fromma stifteisers hemman, kyrkohemman, akademihemman (av vi1ka Gustaf II Adoifs donation til]

Uppsaia universitet om cirka 300 gårdar är de viktigaste),

gymnasie- och skoihemman.

2.3.2 Skatte natur

Hit räknades odaihemman och gamla skattehemman. Odaihemman var sådana som sedan urminnes tid varit föremåi för enskiid äganderätt. Som tidigare berörts kom odaihemmanen efter rusttjänstens införande och fräisets uppkomst att fö1ja två Iinjer. Mantaiade om skattehemman och fräisehemman. Under 1400-ta1et och 1500-ta1et biev skattebondens rätt ti11 jorden så inskränkt genom oiika besiut av statsmakten, att det med

fog kunde ifrågasättas om man kunde ta1a om den som ägande-

rätt. Först år 1789 fastsiogs, som tidigare nämnts, definitivt bondens äganderätt ti11 skattehemmanet.

Skatteköpta hemman uppstod genom att myndigheterna år 1625

ti11ät köp av kronoheman. I verkiigheten var det fråga om att

indragna biskops-, kyrko-, kioster- och prebendehemman såides och därvid i jordeböckerna överfördes från krononatur ti11 skattenatur. Vid köpen betingade sig eme11ertid staten

Utveckling och reformkrav 27

förmånen att när som heist få återiösa skatterätten genom

återbetaining av skatteköpeski11ingen.

Under envä1det förk1arades i flera kung1iga brev, att skatterätt betydde äganderätt, och trots viss tveksamhet - med hän-

syn ti11 kronans åter1ösningsrätt - bestämdes i 1696 års

jordeboksmetod, att skatteköparen sku11e införas under skattetite1. Genom 1701 års skatteköpsförordning avskaffades kronans

åter1ösningsrätt för framtiden. Därmed stärktes skatterätten i

riktning mot en fastare utformad äganderätt. Skatteköpen har

sedan - med vissa avbrott åren 1919-1930 - pågått i över 300

år. Den senaste kungöre1sen rörande skatteköp är från år 1848. Den är a11tjämt gä11ande. Genom skatteköp har därför de flesta

behå11na kronohemmanen övergått ti11 att b1i skattehemman.

2.3.3 Frä1se natur

Man ski1jer här van1igen me11an frälse och

andiigt vär1ds1igt.

Som en a11män rege1 gä11de a11tsedan år 1281 att a11 kyrkiig jord var skattefri. Detta förhå11ande upphörde eme11ertid i stort sett som en fö1jd av Västerås recess år 1527, då det andiiga frä1set reducerades ti11 att omfatta biskopssäten och

prästgårdar.

Det vär1ds1iga frä1set inde1as i: a) sätesfrä1se och ypper1igt fräise, b) a11mänt fräise.

Sätesfrä1set och det ypper1iga fräiset är äidst. Det är framsprunget ur den stormannakiass som kan betecknas som adeins

föregångare. Herremännen, vars rikedomar bestod av ett anta1

gods och gårdar, hade stort inf1ytande och var mäktiga. Ofta

omgav de sig med beväpnade svenner och kunde på sina sätes-

gårdar trotsa ti11 och med konungen. Med stor sannolikhet

beta1ade de ej skatt tiil kronan men fu11gjorde hirdtjänst, sedermera rusttjänst, åt konungen. Stormännen fick piats i konungens råd, och inte sä11an inträffade att konungen utddaü ññämnwrtüiduu

28 Utveckiing och reformkrav SDU 1986:52

Senare, när rusttjänsten biivit a11män och sku11e beräknas

efter inkomsten från gårdarna, fick de åtnjuta vissa privi-

1egier. Vid beräkningen av rusttjänsten fick de undanta in-

komsten från sätesgården och ytteriigare en närbe1ägen gård

(säteri- och iadugårdsfriheten år 1562). För att erhå11a

sätesfrihet krävdes under 1600-taiet endast att gården befanns

vara ståndsmässigt bebyggd och jorden brukad med egen boskap.

År 1686 bestämdes eme11ertid att inga nya säterier sku11e få aniäggas. De gamia säterierna fick dock behå11a sina priviie-

gier. Senare under reduktionen på Kari XI:s tid kom många

säterier i kronans ägo. De ka11ades då kronosäterier och utarrenderades vaniigen ti11 adeismän. Genom skatteköp kunde de förvandias ti11 skattesäterier. Före år 1810 fick endast -

ade1sman - ypperiigt fräise inneha sätesgård. Först i och

med grundskatternas avskrivning år 1904 avskaffades de exkiusiva förmånerna.

Det aiimänna fräiset uppkom i samband med att den a11männa rusttjänsten utformades omkring år 1300. Härigenom ti11skapa-

des en 1ågade1 bestående av de förmögnare bönderna. Varje

jordägare som vi11e åta sig vapentjänst ti11 häst fick Iöfte om fräise för sin jord, dvs. befrieise från den ordinarie

skattskyidigheten. Den som åtagit sig vapentjänst och senare

inte förmådde fu11göra tjänsten återgick ti11 sitt förra

stånd. På det sättet uppkom en cirkuiation me11an 1ågade1n och

a11mogen. Genom fräisets ti11växt nnnskade kronans ränta.

Under heia 1400-ta1et var det reiativt 1ätt att övergå från

bonde tiil fräiseman. A11tmer jord kom under frä1se genom skatteköp av frä1semannen.

Under 1500-ta1et började ade1n framträda som ett s1utet stånd. Utveckiingen fu11bordades genom riddarhusets inrättande år 1626. Under Vasatiden och under Gustaf II Ado1f och drottning Kristina var det vaniigt att för1äna jord tili fräisemännen.

Man ski1de därvid på föriäningar som gavs på iivstid e11er

behaglig tid (medförde ej arvsrätt) och regeirätta donationer som gick i arv ti11 donatariens bröstarvingar. Det förekom

Utveckling och reformkrav 29

också s.k. allodiala donationer från kronans sida, dvs. godsen överläts med äganderätt, vilket manifesterades genom att hemmanen i jordeboken överfördes från krono till frälse.

Från år 1622 tilläts också varmed förstås försälj-

frälseköp,

ning av både krono- och skattehemman till enskilda adelsmän (se ovan, avsnitt 2.2). Slöseriet med försålda kronohenman framkallade emellertid reaktioner. Genom beslut år 1655 (fjärdepartsräfsten) och år 1680 (den stora reduktionen) drogs

många donerade gods åter in till kronan. Frälset fick i stort

sett enbart behålla sina enskilda arvegods och de köpta godsen.

Begreppen skattefrälse och frälseskatte

Frälseköpen medförde till en början inte någon förändring av

jordnaturen i jordeböckerna. Om det frälseköpta hemmanet var skatte, brukade myndigheterna i praxis tilldela det skattefrälse natur. Därmed menades att det hade varit skatte men

övergått till frälse.

Frälseskatte å andra sidan betydde att adelsmannen låtit bonden “skatteköpa ett frälsehemman. överenskommelsen innebar att bonden köpte bördsrätten till frälsehemmanet och därvid

åtog sig att årligen och för all framtid erlägga viss ränta

till adelsmannen. Från adelns synpunkt var det ingen skillnad i ställningen mellan en skattefrälsebonde och en frälseskatte-

bonde. I båda fallen ansåg sig adelsmannen vara ägare till

hemmanet. Enligt den juridiska doktrinen ansågs dock att

skattefrälsebonden var ägare. Frälseskattebondens ställning

berodde däremot på innebörden av det mellan honom och adels-

mannen ingångna privaträttsliga avtalet.

I 1720 års bördsrättsförordning fastslogs att frälseränta (räntan från skattefrälse och frälseskatte) skulle kunna civilrättsligt bördas som annan fast egendom. Detta skulle kunna tolkas som ett erkännande av räntetagarens äganderätt

30 Utveckiing och reformkrav

till ifrågavarande hemman. I adeispriviiegierna (år 1719 och

1723) förordnades att a11a köpegods, dem adein köpt av kronan och nu för tiden besitta ... sko1a som adeins odaifräise anses, i kronans räkenskaper så1edes uppföras och aidrig vidare stå under kronans 1ösen. I samband med 1724 års jordeboksmetod infördes därefter de fräiseköpta hemmanen under fräise titei. Principen att fräisejord fick ägas blott av ade1sman gä11de med visst undantag alitjämt. År 1789 upphävdes eme11ertid principen heit såvitt angick det a11männa fräiset.

Genom grundskatternas avskrivning år 1904 försvann ski11naden definitivt ne11an fräise och skatte. Aiitjämt var det dock en ski11nad me11an å ena sidan skatte och, å andra sidan, skattefräise och fräiseskatte. Frä1seräntor utgick fortfarande för de sistnämnda kategorierna. Att staten ensidigt i ett s1ag sku11e avskaffa dessa var inte realistiskt. Man var tvungen att ta hänsyn ti11 ade1ns intresse. Tidigt var man k1ar över att skattefräisebönderna borde, i paritet med skattebonden, få sina räntor avskrivna. År 1885 erbjöd sig därför kronan att

på vissa vi11kor in1ösa skattefrä1seräntorna. Friviiiighetens

väg visade sig eme11ertid föga framkomiig. Intresset av iniösen var sva1t. Lagstiftning b1ev instrumentet för att konnn ti11 rätta med probiemet. I 1agar år 1935 och 1937 bestämdes att skattefräiseräntor, som inte hade anmäits ti11 iniösen före den 1 januari 1940, sku11e utan vidare upphöra. Samma

försök ti11 inlösen påbörjades år 1912 beträffande frä1se-

skatteräntorna. Resultatet b1ev 1ika kient. För sådana räntor

bestämdes år 1937 att av1ösning sku11e ha påbörjats före den

1 januari 1942 vid påföijd att räntorna annars upphörde att

gä11a från detta datum.

2.4 Vissa - och nyttjanderätter uppkomst utveck1ing

S1ut1igen bör i detta kapitei även omnämnas tre specieila typer av nyttjanderätt som har ett visst samband med arrende, nämiigen jordiega, stadgad åborätt och tomträtt.

Utveckiing och reformkrav 31

2.4.1 Jordiega och arrende

Om en jordägare inte själv vi11e bruka sin jord, kunde han under mede1tiden göra den räntebärande genom att ut1ega jorden ti11 annan person, s.k. 1andbo. Bestämmeiser om jordiega återfinns i Iandskapslagarna. Det var van1igt att Iandbon vid av-

ta1ets ingående fick eriägga en handpenning, oftast i natura.

Avta1stiden var oftast bestämd i de o1ika 1agarna men frihet

att bestämma annan avtalstid före1åg. Landbon var sedan

sky1-

dig att på bestämd dag beta1a avrad ti11 jordägaren. Den

utgick vaniigen in natura nen kunde också utges i penningar. Försumme1se att i rätt tid beta1a avrad medförde böter. Ti11 en början kunde Iandbon sägas upp när som he1st under Iego-

tiden, men med tiden ansågs det möj1igt endast om han av

fattigdom ej kunde utge e11er om han erbjöd annan

iegan antag-

Iig 1andbo i sitt stä11e.

Under 1ands1agens tid (KrLL) fick en fastare karakjord1egan tär. Legotiden faststä11des ti11 6 år. Bröt Iandbon avta1et, förverkade han rätten att återfå den de1 av städjan, ett slags handpenning, som var intjänt. Lämnade han jorden utan uppsägning fick jordägaren med vå1d återhämta honom. Jordägaren kunde å sin sida inte kvarhå11a Iandbon när iegotiden var ti11 ända. Landbon sku11e underhå11a byggnader. Vi11koren för Iandbon försämrades under 1400-ta1et och 1500-ta1et. Detta hängde samman med de feoda1rätts1iga teorierna om att kronan, frä1set

och kyrkan var de enda som kunde upp1åta jord ti11 1andbor.

Redan år 1437 begränsades skattebondens rätt ti11 avrad - han fick nu endast behå11a hä1ften av den avrad som Iandbon 1ämnade. Samtidigt föreskrevs att skattebonde ej fick s1å under sig mer jord än han sjä1v kunde bruka. Gustav Vasa inskränkte sedan skattebondens ande] av avraden för att år ytter1igare 1551 förbjuda skattebonde he1t och hå11et att avrad av uppbära 1andbo - Sveriges 1ag medgiver icke att bonde bör skatta bonde. Då kyrkojorden efter år 1527 ti11 stora de1ar försvann, återstod som 1egogivare endast kronan och ade1smannen.

32 och reformkrav Utveckling

Mellan och landbon uppstod en ståndsskillnad som jordägaren medverkade till att försämra landbons ställning å frälse- Både kronohemman och frälsehemman gällde att huse-

jorden. på

syn skulle hållas vart tredje år för att kontrollera att landbon sina Landborna var skyldiga att fullgjorde skyldigheter. vid behov om hus, underhålla byggnader, gräva diken etc, bygga och väl hävda hemmanet. På frälsehemmanen ålades dessutom landbon en betungande dagsverksskyldighet. Flyende eller tredskande bonde kunde hämtas med våld. Kort sagt, adelsmannen hade husbondemakt över sina landbor.

Skattebönderna återfick så småningom sin rätt att utlega jord.

I 1734 års lag regleras jordlega ingående. Många av de tidiga-

re bestämmelserna om förhållandet mellan jordägare och landbo återfinns i inte i utan

lagen. Någon legotid angavs lagen

fick komma överens. En nyhet var möjligheten till parterna livstidsstädja. Genom en förordning år 1800 begränsades dock tiden för jordlega till 50 år. En förordning år 1875 längsta

förbjöd sedan avtalstid längre än 50 år för alla på viss tid

avtal om nyttjanderätt till jord på landet. Detta ingångna

stadgande intogs sedermera i 1907 års lag om nyttjanderätt till fast egendom.

Redan under 1600-talet hade vid sidan av landbolegan i praxis

uppstått ett institut, som kallades arrende, och som skilde

sig från den förra huvudsakligen därigenom, att arrendatorn hade en bättre ställning än landbon. Arrendatorn var nämligen obunden av lagstiftningen; hans rättsförhållande reglerades

uteslutande genom kontraktet med jordägaren. Någon städja

förekom inte i dessa avtal; arrendet betalades i regel ned penningar, och nybyggnadsskyldighet saknades. Av naturliga

skäl hade jordägaren ej heller någon husbondemakt över

arrendatorn. Dessa liberala villkor uppkom på det sättet, att

en adlig jordägare, som var satt ur stånd att sköta sitt säteri t.ex. av krigstjänst i utlandet, ibland fann

på grund det vara lämpligt att överlåta brukandet på en annan frälse-

man. Men denne ville naturligtvis inte underkasta sig samma

Utveckling och reformkrav 33

villkor som en landbo. Det var alltså ståndsfördomarna, som

ursprungligen tillskapade arrendeinstitutet i Sverige. Härav följer att en ofrälse person ursprungligen ej kunde komma i

fråga som arrendator.

Under senare hälften av 1700-talet bestämmelser

ansågs lagens

om jordlega föråldrade. I praxis blev det vanligt att domstolarna uppfattade alla avtal om jordlega som arrendeavtal.

Från denna tid ansågs det viktigt att så mycket som möjligt

stödja landbon gentemot jordägaren. Flera steg togs i denna riktning. År 1800 fick arrendatorn rätt att vid domstol inteckna avtalet. Genom lagstiftning år 1907 förbättrades arrendatorns ställning i hög grad. Den gamla regeln “köp bryter legostämma fick vika i arrendeförhållanden. Arrendelagstiftningen omarbetades år 1943, lagstiftaren fortsatte att

därvid

ge arrendatorn nya förmåner på jordägarens bekostnad. Options-

rätt till nytt arrende och förköpsrätt vid försäljning av egendomen tillerkändes vissa kategorier av arrendatorer (socialt arrende).

Arbetet ned att förbättra fortsatte. arrendelagstiftningen

Konkreta resultat uppnåddes i samband med genomförandet av

1970 års jordabalk, då nya arrenderegler tillkom. Dessa nya regler ersatte den särskilda lagstiftningen om sociala jordbruksarrenden från år 1943, den allmänna arrendelagstiftningen från i huvudsak år 1907 samt den särskilda lagstiftningen om bostadsarrenden och anläggningsarrenden från år 1968. Reglerna om jordbruksarrenden kan sägas utgöra en medelväg mellan de tidigare gällande reglerna för sociala och för allmänna jordbruksarrenden. För samtliga jordbruksarrenden utom korttidsarrenden infördes ett allmänt besittningsskydd för arrendatorn med bl.a. förlängningsrätt liknande optionsrätten vid de sociala och vissa av de publika arrendena.

Reformarbetet har fortsatt efter år 1972. Efter förslag av arrendelagskommittên (se SOU 1978:36 och SOU 1982:80) har arrendatorernas ställning ytterligare förbättrats. Bl.a. har

34 Utveckling och reformkrav

stärkts och en överlåtelserätt införts (se besittningsskyddet SFS 1979:371 och 1984:678). Det har också införts en särskild lag om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället (se SFS 1985:658).

Till förmån för vissa arrendatorer tillkom år 1918 den första s.k. sedermera ersatt av liknade lagar år 1920

ensittarlagen,

och 1925. Dessa lagar medgav under vissa förutsättningar rätt

för innehavare av eget hem på ofri grund att genom friköp av

marken få hemmet fredat från att skövlas genom att ägaren

återtog marken. Förutsättningarna för friköpsrätten var från

början ganska snäva men utvidgades efter hand. Lagen gav till en mängd svårlösta rättstvister. Den upphörde att upphov

gälla i och med utgången av år 1976 (se nedan kap. 3).

2.4.2 Ständig besittningsrätt (stadgad åborätt)

Redan på 1200-talet började den svenska kyrkan att arrendera

ut delar av sin jord med ärftlig besittningsrätt. Från den kyrkliga lagstiftningen övergick institutet till den världsoch återfinns till en början i yngre Västgötalagen. En liga

nybyggare på allmänningsjord i Västergötland erhöll enligt

denna lag inte äganderätt till sin intaga utan blott ärftlig besittningsrätt. Anledningen var att menigheten betraktades som ägare till allmänningarna. Ockupation var här, i motsats

till vad som gällde i fråga om exempelvis de norrländska all-

männingarna, inte möjlig. Allmänningsintagan, som alltså ej förvärvades med äganderätt, kom att betraktas som lösöre. Rätten till intagan gick i arv och kunde även avyttras. Ny-

byggaren erlade årligen en avrad till ägaren, dvs. häradet

eller landskapet. I Magnus Erikssons landslag regleras insti-

tutet ingående. Med tiden övergick allmänningsintagorna från

menigheten till kronan. Avraden, avgiften, erlades då i stället till kronan. År 1696 kom allmänningsintagorna i kame-

ralt hänseende - i jordeböckerna - under krgng titel. Därvid

öppnades möjlighet för deras innehavare att genom skatteköp förvärva äganderätt till jorden, vilket också i stor utsträckå ning skett.

Utveckiing och reformkrav 35

Från s1utet av 1500-taiet ti11kom nya grupper av hemman, viikas innehavare erhö11 ständig besittningsrätt e11er förkiarades ha en sådan (t.ex. bördsrättshemman, sämje- och stadgehemman, kronorusthåii, kronobergshemman). Genom den tidigare omtaiade förordningen år 1789 erhöii samtliga Iandbor å kronan behåiina hemman en iaglig förkiaring om orubbad besittning för sig och sina efterkomande, dvs. ärftiig besittningsrätt. Närmare bestämmeiser om den stadgade åborätten finns i kung1igt brev av år 1808 och en kungöreise från 1863. Dessa författningar äger aiitjämt giitighet.

2.4.3 Tomträtt

Tomter, som tiiihörde kronan, städer e11er kyrkiiga stifte1-

ser, var redan på 1300-talet föremåi för nyttjanderätt på viss

tid men också för avta1 om ständig besittningsrätt. I sistnämnda fa11 eriades tomtiega e11er tomtöre. När det gä11de kyrkan var den bestämda tomtiegan principieiit en evig oförändrad ränta. Tomtörena, som utgick ur stadens tomter hade annan karaktär. Tomtiegan varierade här tid från annan och med beiopp - utgick som myndigheten staden bestämde. Tomt- 1egan fick a11tså karaktär av komunaiskatt.

I Magnus Erikssons stadsiag stadgas rätt för kronan ti11 häiften av stadens inkomster, en rätt som kronan dock ofta avstod för att hjäipa ti11 med stadens finanser. Tiiihörde

någon tomt i staden kronan brukade staden mot erhåiiande av

kronan ti11kommande tomtiösen förvaita tomten. Ski11naden me11an stadens och kronans tomter biev i praktiken obetydiig

även om äganderätten i och för sig iåg på o1ika händer. De

byggnader som enskiida uppförde på dessa s.k. ofria tomter

innehades med äganderätt men vid försäijning sku11e hembud ske ti11 staden resp. kronan, som aiitså hade förköpsrätt.

Under nya tidens början ökade städernas innehav av jord genom donationer från kronan (ang. dessa jordar, se b1.a. prop. 1964:157). I donationen förbehöii sig dock kronan rätt ti11

36 Utveck1ing och reformkrav

k0ntro11 över jordens användning. Var och en som skaffade sig en ofri tomt var skyidig att inom tre år uppföra byggnad en- 1igt stadens byggnadsordning. Skedde detta ej bestämdes att

tomten sku11e återgå ti11 staden.

Vid s1utet av 1700-taiet började friköp av ofria tomter b1i vaniigt. Genom att ti11 staden er1ägga en köpeski11ing, motsvarande tomtörenas efter 3 % kapita1iserade värde, förvärvade

innehavaren äganderätt ti11 tomten (jfr skatteköpen på 1an-

det). På detta sätt kom åtski11iga ofria tomter att avveck1as, men institutet hade fortfarande vid 1900-ta1ets början stor betydelse.

År 1905 förkiarade eme11ertid 1agberedningen att institutet var a11tför förå1drat för i framtiden kunna användas i sin

att

gamla form. I 1907 års tomträtts1agstiftning ti11äts därför

inte upp1åte1ser av tomt på ofri grund med iängre några

ständig besittningsrätt. I Iagstiftningen från 1953 rörande tomträttsinstitutet bestämdes att tomträttsavta1 som ingicks

sku11e gä11a på obestämd tid. Det a11männa hade dock uppsäg-

ningsrätt vid utgången av vissa iängre tidsperioder. Numera

återfinns regiera om tomträtt i 1970 års jordaba1k.

3 FRIKÖPSFRÅGAN I RIKSDAGEN

Någon a11män friiösning av arrendegårdar har, som påpekats i

kap. 1, a1drig förekommit i Sverige. Under 1900-taiet har

emeiiertid frågan om friiösning och friköp av arrendejordbruk

vid åtski11iga ti11fä11en varit föremåi för utredning av

sakkunniga och prövning av riksdagenl. Detta sammanhänger

säkeriigen med att arrendefrågorna ständigt har debatterats i

riksdagen. Åtskiliiga reformer har genomförts. Biand de nera

betydande märks då först arrendereformerna år 1907, år 1943 och införandet av nya jordabaiken år 1970. Omsorgen om arren-

datorn går som en röd tråd genom a11a reformerna. Arrendatorns

rättsstä11ning gentemot jordägarens har successivt stärkts. Mot denna bakgrund är det inte särskiit förvånande att även krav om friköp har förts fram från tid ti11 annan.

Frågan om möjiigheten att utifrån en arrenderätt tvångsvis

förvärva äganderätten ti11 jorden berördes inte vid 1907 års reform. Redan år 1918 fick emeiiertid en stor kategori nyttjanderättshavare och biand dem företrädesvis arrendatorer nöjiighet att förvärva äganderätt ti11 mindre områden för jordbruk e11er b0stadsändamå1. Det skedde genom

ensittar1agen.

Lagstiftningen ti11kom för att skydda egnahem, som före den

1 januari 1919 hade uppförts på arrenderad mark. Eniigt Iagen

var den som innehade annan tiiihörig mark med nyttjanderätt för brukande e11er bostadsändamåi och där ägde boningshus under vissa förutsättningar berättigad att iösa ti11 sig marken, även om jordägaren motsatte sig det. Rätt ti11 friköp ti11kom från början den som innehade nöjaktig bostad före den 1 januari 1919. Genom iagändring år 1927 ändrades tidpunkten

ti11 den 1 juni 1928. I iagtexten infördes samtidigt krav på

att nyttjanderättshavaren sku11e ha varit stadigvarande bosatt

på lägenheten sedan sistnämnda dag. Någon mera ingående

1 Arrenderätt 2, SOU 1981:80 s. 112.

38 Riksdagsbehandiing

prövning i jord- och p1anpo1itiska hänseenden gjordes inte vid ensittarförrättningarna. Då sådana synpunkter under 1960-ta1et b1ev aiitmer framträdande och samtidigt iagens sociaia betydeise hade minskat, besiutade riksdagen att Iagen sku11e upp-

höra att gä11a vid utgången av år 1976.

Tanken att bereda jordbruksarrendatorer möjiighet att förvärva arrendestä11et togs under 1920-taiet upp av den år 1918 ti11satta jordkommissionen. I dess sista betänkande (SOU 1923:40) finns ett omfattande och för tiden tämiigen radika1t försiag

att i ett sammanhang 1ösa heia den s.k. jordfråganz. Den

jordbrukande befo1kningen borde så Iångt som möjiigt utgöras

av sjäivägande bönder. För att förverkiiga detta program vi11e kommissionen införa möj1ighet för arrendatorer att bli ägare ti11 sina arrendestä11en samt avveckia fastighetsfideil kommissen.

Vid sidan av en föresiagen sociai arrendeiag (se SOU 1923:40

s. 11 ff) avgavs ett principutiåtande om aviösning av vissa

arrendejordbruk samt förbättring av ofu11ständiga jordbruk. Kommissionens ordförande (Car1 Lindhagen) anförde viss reservation och utarbetade sjä1v ett utkast ti11 1ag om aviösning av osjä1vständiga jordbruk samt förbättring av ofu11ständiga jordbruk (se SOU 1923:40 s. 241 ff).

I detta sammanhang är det av intresse att ta dei av några

synpunkter som jordkommissionen 1ade på frågan (SOU 1923:40

S. 220-221):

Aviösning av vissa mindre arrendejordbruk innefattar en viktig utbyggning av den s0cia1a arrende1agen. En sociai arrendeiag har ti11 uppgift visseriigen att trygga en arrendator i besittning av jordbruket ti11 gagn både för det senare och för brukaren och utan skada för jord-

2 Se SOU 1968:57 s. 90.

Riksdagsbehand1ing 39

ägaren. Den kan dessutom, såsom norriandskommittên erinrade, få den uppgiften att främja frivi11iga avtai om

jordens övergång med sjä1vständig rätt ti11 arrendatorn.

Detta senare b1ir i varje fa11 måiet såsom varande den

önskvärda s1ut1iga iösningen på den föreiiggande frågan.

Emeiiertid kan det befaras, att denna lösning icke ska11

kunna på friviiiighetens väg uppnås e11er icke ske på ett

rättvist och tilifredsstäiiande sätt. Svaren å jord-

kommissionens (band V sid. 101-107) frågor äro i det

stora he1a samstämmiga härutinnan, att stor obenägenhet råder hos jordägare att avhända sig sina arrendejordbruk över huvud taget. Det kan, såsom erfarenheten visar, Iikaiedes befaras, att dy1ika jordbruk i varje fa11 icke komma att utbrytas i skick. Därför er-

ett bärkraftigt

fordras en 1ag, som medger en av staten främjad och kontro11erad 1ösningsrätt till arrendatorernas förmån. Denna iagstiftning biir siutstenen i det nu förevarande kompiexet av jordiagar.

Vad då först angår omfattningen av de arrendejordbruk,

som må få aviösas, ligger det i sakens natur, att just de arrenden, som biiva föremåi för den nämnda arrendeiagens skydd, också sko1a kunna få aviösas. Föremåi för av1ösning böra såiedes biiva arrendejordbruk, som ägas av: 1) boiag e11er förening för ekonomisk verksamhet; 2) enskiid person, viiken icke är mantaisskriven å fastigheten e11er å därmed sambrukad fastighet och uppenbariigen besitter densamma huvudsakiigen för att ti11godogöra sig skogsavkastningen e11er e1jest i spekuiationssyfte; samt 3) annan enskild person e11er fideikommiss, där arrendet

avse ti11 huvudgård hörande hemman, hemmansdel, torp

e11er annan jordbruksiägenhet.

Vidare fö1jer av detta sammanhang med den sociaia arrendeiagen, att av dyiika arrenden rätten ti11 aviösning

40 Riksdagsbehandling

icke heller bör, åtminstone tills vidare, i avvaktan på

en dylik lagstiftnings verkningar, avse andra arrenden än dem, som omfatta odlad jord, ej överstigande 25 hektar, samt inröstningsjord till en vidd av minst 4 hektar eller odlad jord till en vidd av minst 2 hektar.

En skillnad mellan de båda lagarna synes dock böra iakttagas. Det bör nänñigen enligt kommissionens uppfattning

i fråga om avlösningslagen uttryckligen betonas, att den

må omfatta endast sådant jordbruk, vilket på ett varak-

tigt sätt varit upplåtet på arrende. Är arrendeupplåtel-

sen av mera tillfällig natur och kan jordbruket förväntas åter bliva i lojalt syfte övertaget av jordägaren själv,

saknas den grund, på vilken en avlösningsrätt kan byggas.

I lagen måste således detta uttalas.

Jordkommissionens här berörda förslag ledde aldrig till någon

lagstiftning. Då arbetet på arrendereformer fortsatte (1927

års arrendereform, se SOU 1926:8 och 1930 års jordutredning,

se SOU 1932:1) berördes inte frågan om friköp. Under åren

1927-1936 diskuterades denna fråga av och till i riksdagen

utan att avsätta något resultat.

Efter 1943 års arrendereform, som nedförde de nest genom-

gripande ändringarna sedan 1907, har frågan om införandet av

en rätt för arrendatorer att genom ett inlösningsförfarande

bli ägare till de brukade gårdarna varit den kanske oftast

återkommande arrendefrågan; se motioner vid riksdagarna 1945

(II:110), 1948 (II:210), 1950 (I:68), 1953 (I:11) och 1956 (I:460). Förslagen har dock aldrig bifallits.

År 1956 uttalade - i med vad riksdagen linje som tidigare framhållits - att en lagstiftning om utvidgad friköpsrätt för

arrendatorer skulle innebära ett mycket långt gående ingrepp i

den enskilda äganderätten, som sannolikt skulle nedföra att

jordägarna blev obenägna att upplåta jord på arrende (3LU

1956:8).

Riksdagsbehand1ing 41

I samband med ti11komsten av 1agen (1963:583) om avveckiing av

fideikommiss diskuterades frågan om en särskild förköps- e11er

friköpsrätt för fideikommissarrendatorerna. Fideikommissutredningen (SOU 1959:40) hade föres1agit att i samband med avveck- 1ingen av ett fideikommiss, arrendatorn i vissa fa11 vid

arrendetidens utgång sku11e ha rätt ti11 nytt arrende för en

tid av fem år, såvida han inte fick ti11fä11e att förvärva

brukningsdeien på skäiiga vi11k0r. Försiaget togs inte upp i

propositionen (prop. 1963:5). Vid departementsbehand1ingen

hade avveck1ings1agen nämiigen biivit utformad så, att de

större jordfideikommissen i stor utsträckning sku11e komma att hå11as samman även efter en avveckiing. Motionsyrkanden om införande av en särskiid förköps- e11er friköpsrätt för fideikommissarrendatorerna avs1ogs av riksdagen. Som motivering anfördes att bärande skäi för en sådan rätt inte hade anförts och att fideikommissarrendatorerna inte borde komma i åt-

njutande av en förmån, som de inte med större rätt än andra

arrendatorsgrupper kunde göra anspråk på (sammansatta be-

vi11nings- och första iagutskottet 1963:2).

sku11e en1igt sina direktiv b1.a.

Arrendeiagsutredningen

överväga reg1er som gav arrendatorerna skydd mot obiiiiga

uppsägningar. Som en tänkbar åtgärd angavs därvid införande av

friköpsrätt. Utredningen avvisade emeiiertid tanken härpå. Att

ge arrendatorerna möjiighet att genom tvångsiösen b1i ägare

ti11 de av dem brukade gårdarna ansåg utredningen väcka starka

betänkiigheter av såväi principie11 som praktisk art. Utred-

ningen ansåg sig också ha fått stöd för sin uppfattning b1.a.

genom det sätt på vi1ket frågan om fideikommissens avveckiing

iöstes år 1963 (SOU 1968:57 s. 151).

Efter jordabalkens införande har frågan om en förköps- eller

friköpsrätt för arrendator varit föremåi för riksdagsbehand-

1ing vid f1era ti11fä11en3.

3 LU 1982/83:27 s. 5 ff.

42 Riksdagsbehand1ing

I en motion år 1977 yrkades, att jordbruksarrendatorer sku11e få rätt att förvärva jordbruksfastighet efter 20 års arrendeinnehav. hävdade (LU 1976/77:27) - efter hänvis- Lagutskottet

ning ti11 att frågan om förköpsrätt och viss friköpsrätt var

föremå1 för arrendelagskommittêns överväganden - att de nackde1ar som var förbundna med förköpsrätten i 1943 års 1ag sjä1vfa11et gjorde sig mer märkbara vid en mer a11män friköps-

rätt, i vart fa11 om den sku11e vara så 1ångt gående som

motionären hade föresiagit. Utskottet framhö11 också att företrädare för Iantbruksnämnden i Kristianstads Iän, som hade sig i ärendet, hade understrukit att ett bifa11 ti11 yttrat

motionsförs1aget sku11e komma att a11var1igt försvåra den på-

gående strukturrationa1iseringen. Utskottet avstyrkte därför

motionsyrkandet. Riksdagen föijde utskottet.

I samband med prövningen av 1978/79 års proposition om ändringar i regierna om jordbruksarrende behandiade Iagutskottet b1.a. en motion om införande av hembudsskyidighet för sä1jare av arrendefastighet, en motion om rätt för arrendator ti11

tvångsiniösen av arrendefastighet samt en motion om rätt ti11

friköp av tomtmark för bostadshus på ofri grund.

Beträffande de två förstnämnda motionerna fann utskottet i sitt av riksdagen godkända betänkande (LU 1978/79:23), att

någon riksdagens åtgärd inte var nödvändig eftersom frågorna

om förköps- och friköpsrätt för jordbruksarrendatorer redan var föremåi för utredning.

När det därefter gä11de frågan om inlösningsrätt för bostads-

arrendator framhö11 utskottet, att det en1igt ti11äggsdirek-

tiven ti11 arrendelagskommittên å1åg kommittén att överväga i

vi1ken utsträckning de försiag som kunde komma att 1äggas fram

beträffande jordbruksarrende borde föran1eda ändringar i fråga

om bostadsarrende. Utskottet utgick därför ifrån att även

frågan om förköps- och friköpsrätt för bostadsarrendatorer

sku11e komma att behand1as av kommittén. Eftersom kommitténs förs1ag inte borde föregripas, fann utskottet att stä11ning inte då borde tas ti11 m0ti0nsförs1aget. Utskottet avstyrkte därför bifa11 även ti11 denna motion.

Riksdagsbehandiing .43

Frågan om rätt ti11 friköp av tomtmark för bostadshus på ofri

grund prövades ånyo våren 1980 med aniedning av en nntion. I

samband härmed behandiades också en motion om rätt för arrendator, som brukar jordbruksfastighet som ska11 säijas, att ned förtur förvärva fastigheten.

I sitt av riksdagen godkända betänkande (LU 1979/80:20) hän-

visade utskottet ti11 vad som hade anförts vid det föregående

yttrandet. Med hänsyn ti11 att arrendeiagskommittêns försiag borde avvaktas innan stälining togs ti11 de i motionerna be-

rörda frågorna, avstyrkte utskottet bifa11 ti11 motionerna.

S1ut1igen prövade riksdagen år 1981 en motion med yrkanden om

införande av de1s en rätt ti11 tvångsiniösen av jordbruks-

arrende, de1s en möjiighet för arrendator ti11 friköp av tomt-

mark för bostadshus. I sitt av riksdagen godkända betänkande

(LU 1980/81:30) avstyrkte utskottet bifa11 ti11 yrkandena

under hänvisning ti11 att frågorna prövades av arrende1agsk0m-

mittên och att kommitténs stä11ningstagande inte borde föregripas.

Arrendeiagskommittên avgav i oktober 1981 sitt s1utbetänkande (SOU 1981:80) Arrenderätt 2. Reg1er om investeringar i

arrendejordbruk m.m. Frågan om friköpsrätt togs då upp. S1ut-

satsen b1ev att någon sådan rätt inte borde komma i fråga.

Stäiiningstagandet motiverades på föijande sätt:

Med friköp avses ett expropriations1iknande tvångsför-

värv, som sker på arrendatorns initiativ. Ett sådant

förvärv måste anses innebära ett iångtgående ingrepp i

jordägarens rätt att disponera över sig egendom. En friköpsrätt rimmar inte he11er särskiit vä1 med de strävan-

den att undvika tvångsmoment, som kännetecknar den jord-

p01itiska Iagstiftningen. Införandet av en friköpsrätt måste därför kunna motiveras med tungt vägande skä1. Vid

friköpsfrågans bedömning har kommittén utgått från att

44 Riksdagsbehandling SOU 1985:52

arrende även i framtiden bör förekomma som brukningsform. Härav föijer att friköp inte kan få avse a11a slag av

arrenden. Oavsett vi1ken ståndpunkt man intar i frågan om

viika arrenden som bör omfattas av friköpsrätt, krävs såiedes reg1er som drar upp tydiiga gränser me11an “friköpsarrenden och andra arrenden. En sådan konstruktion skapar sanno1ikt en rad svårbedömda gränsfa11, vi1ka

kan leda tiil utdragna tvister. Härti11 konmer svårig-

heten att iagstiftningsvägen hindra ett kringgående av

reglerna. Stä11er man t.ex. upp som vi11kor för rätt ti11 friköp att arrendet ska11 ha haft viss varaktighet, kan man knappast motverka uppsägningar av en mängd avta1 före den avgörande tidsgränsen oavsett om 1agstiftningen görs

retroaktiv e11er inte. Liknande prob1em uppstår även om

andra kva1ifikationsgrunder stä11s upp. I diskussionen om friköp har ibiand hävdats att en friköpsrätt sku11e vara ett effektivt mede1 mot s.k. godsindragningar, dvs. åter-

tagande av arrendegårdar för eget brukande, vi1ket har

förekommit vid vissa gods. Ett sådant återtagande kan

eme11ertid efter Iagändring den 1 ju1i 1979 ske endast om det inte bedöms som obi11igt mot den sittande arrendatorn. Kommittén anser sammanfattningsvis att en friköps-

rätt är förenad med så stora nackdeiar, att dessa på

intet sätt vägs upp av den förmån som sku11e komma vissa arrendatorer ti11 dei. Kommittén kan a11tså inte förorda att arrendatorn erhå11er rätt att friköpa sitt arrendestä11e.

Sedan arrendeiagskommittên iämnat sitt försiag, har förnyade

krav på friköpsrätt framstä11ts i riksdagen (se särski1t

motionerna 1982/83:316 och 1767). Motionerna, i vi1ka förslagen om friköpsrätt reducerats ti11 att avse s.k. historiska arrenden, behand1ades av Iagutskottet (LU 1982/83:27). Detta konstaterade, att friköpsrätt innebär ett expropriations-

1iknande tvångsförvärv som sker på arrendatorns initiativ. I

iikhet med arrende1agskommittên framhö11 utskottet att fri-

köpsrätten utgör ett 1ångtgående ingrepp i jordägarens rätt

Riksdagsbehandling

att disponera över sin egendom. Enligt utskottets mening kunde

det därför inte komma i fråga att införa en allmän

friköps-

rätt. När det gäller frågan om friköpsrätt för innehavare av

historiska arrenden, som togs upp i de nyss nämnda motionerna, var utskottet inte lika kategoriskt. Man konstaterade att förslaget hade begränsad räckvidd och fortsatte:

Med hänsyn till att den föreslagna friköpsrätten endast

avser mark som varit utarrenderad under lång tid torde

den inte behöva få någon negativ inverkan på jordägarnas

intresse av att arrendera ut mark. Enligt utskottets mening talar flera skäl för ett införande av den begärda friköpsrätten. Som framhålls i motionerna har arrenda-

torerna och deras släkt ofta brukat arrendegårdarna i

flera generationer. Genom arrendatorernas initiativ och

yrkesskicklighet har marken röjts och uppodlats och i

många fall har arrendatorerna själva uppfört sina bo-

städer. Det värde som arrendegårdarna har i har

dag således till stor del skapats genom arbete som arrendatorerna och deras släkt utfört. Mot den angivna bakgrun-

den är det enligt utskottets mening förståeligt att

arrendatorerna strävar efter att få till stånd den trygghet för framtiden som ett ägande av arrendestället för

med sig. Utskottet vill vidare peka på att det ofta före-

kommer att arrendatorerna själva får svara för investeringarna och att de står för hela riskkapitalet och för den totala företagsekonomiska risken för växtodling och

djurhållning. Det bör även beaktas att en friköpsrätt

skulle kunna bidra till en fortsatt allsidig befolknings-

sammansättning på landsbygden. Eftersom de aktuella

arrendegårdarna var för sig som regel utgör bärkraftiga

jordbruksenheter torde tillskapandet av en friköpsrätt

inte medföra några negativa konsekvenser från jordbruks-

politisk synpunkt. Tvärtom kan en friköpsrätt stimulera

arrendatorerna till att göra långsiktiga insatser på

arrendestället vilket främjar jordbruksnäringen. I sammanhanget bör emellertid understrykas att bestämmelser

46 Riksdagsbehandling

om en friköpsrätt sjä1vfa11et måste samordnas med j0rdförvärvs1agens reg1er.

Utskottet vi11 framhå11a att införandet av en friköpsrätt

eme11ertid är förenat med probiem. Såiunda kan svårig-

heter uppkomma när det gä11er att på ett Iänpiigt sätt

bestämma vad som ska11 avses med ett historiskt arrende. Vidare kan det b1i nödvändigt att undanta vissa s1ag av historiska arrenden från en friköpsrätt. Härti11 kommer,

som arrendeiagskommittên påpekat, svårigheterna att Iag-

hindra ett kringgående av reg1erna. Dess-

stiftningsvägen utom måste ti11skapas ett enkeit men från rättssäkerhetssynpunkt ti11fredsstä11ande iniösensförfarande samt reg- 1er som ger en rättvisande värdering av arrendestä11et. S1ut1igen måste bestämmeiserna utformas så att garantier

skapas för att fastigheterna blir 1ämp1iga från fastig-

hetsbiidningssynpunkt och från jordbrukspo1itiska synpunkter.

4 UTREDNINGSUPPDRAGET

4.1 Direktiven

På grundva1 av vad Iagutskottet anförde i det just behand- 1ade motionsärendet år 1983 (LU 1982/83:27; se kapitel 3) och som riksdagen därefter gett regeringen ti11 känna (se rskr. 1982/83:266), utfärdades direktiv för utredningen. Direktiven

för utredningsuppdraget framgår av vad chefen för justitie-

departementet, statsrådet Hickbom, anförde vid regeringssammanträde den 24 november 1983 (Dir. 1983:64).

I anförandet lämnas ti11 en början en kortfattad beskrivning för gä11ande rätts1äge i Därefter berörs friköps-

Sverige.

frågans behand1ing i arrende1agskommitténs (Ju 1974:04) siut-

betänkande (SOU 1981:80) Arrenderätt 2 Reg1er om investeringar i arrendejordbruket m.m., varvid statsrådet anförde:

Kommittén ansåg att en genere11 friköpsrätt för arrenda-

torer innebar ett a11tför 1ångtgående ingrepp i jord-

ägarens rätt att disponera över sin egendom. Införandet av en begränsad friköpsrätt skuiie en1igt kommitténs upp-

fattning 1eda ti11 gränsdragningssvårigheter och ti11

svårigheter att 1agstiftningsvägen hindra ett kringgående

av regierna. Sammanfattningsvis fann kommittén att en friköpsrätt var förenad med så stora nackdelar att dessa

på intet sätt vägdes upp av den förmån som skulle komma

vissa arrendatorer ti11 dei.

Arrendelagskommittên 1ade fö1jakt1igen inte fram något

förs1ag om friköpsrätt. Däremot 1ade kommittén fram ett försiag ti11 1ag om arrendators förköpsrätt.

I fortsättningen 1ämnas en kort redogöre1se för friköpsfrågans

behandiing i riksdagen under senare tid. Statsrådet uppehåiler

sig vid vad iagutskottet har uttaiat (se ovan, kap. 3 och LU 1982/83 s. 14-17) samt anför vidare:

48 Utredningsuppdraget

I en lagrådsremiss som har beslutats tidigare denna dag

läggs fram förslag till ändringar i arrendelagstiftningen, främst jordabalkens regler om jordbruksarrende. Vidare föreslås en särskild lag om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället. Enligt lagen får jordägaren inte sälja arrendestället utan att först erbjuda arrendatorn

att köpa det, om arrendeavtalet gäller ett s.k. gårds-

arrende, dvs. ett jordbruksarrende som omfattar bostad åt arrendatorn, eller ett bostadsarrende. Hembudsskyldigheten föreligger dock endast om arrendatorn har gjort en s.k. intresseanmälan hos inskrivningsmyndigheten.

Vidare föreslås i lagrådsremissen att jordbruksarrenda-

torernas rätt att överlåta arrenderätten utvidgas.

Beträffande utredningsuppdraget yttrar statsrådet:

Som jag har framhållit i lagrådsremissen bör de berörda

friköpsfrågorna utredas av en särskild kommitté. Jag för-

ordar därför att det tillkallas en kommitté med uppdrag

att överväga dessa frågor. Vid sitt arbete bör kommit-

tên beakta de synpunkter som riksdagen har fört fram.

Några direktiv därutöver anser jag inte behövliga.

4.2 Utredningsarbetet

Som närmare framgår av direktiven går utredningsuppdraget ut

på att förutsättningslöst utreda frågan om en friköpsrätt för

innehavare av historiska arrenden. Om det därvid skulle visa

sig att det skulle innebära avsevärda svårigheter eller

olägenheter, bl.a. från rättssäkerhetssynpunkt, att införa en friköpsrätt, bör kommittén pröva möjligheten att införa särskilda regler om förköpsrätt i nu aktuella fall.

Till underlag för övervägandena i betänkandet har vi sökt

skapa oss en bild av förhållandena på arrendemarknaden. I

största möjliga utsträckning har uppgifterna hämtats från

Utredningsuppdraget 49

andra föreiiggande undersökningar. Bearbetningar och komp1etteringar har sedan gjorts b1.a. med hjälp av ti11gängiig offentiig statistik.

Utredningen har i olika former haft kontakter med företrädare

för berörda intressen på arrendeområdet. Över1äggningar har

ägt rum med Sveriges jordägareförbund, Fideikommissariernas intresseorganisation, Lantbrukarnas riksförbund (LRF), Föreningen Sveriges jordbruksarrendatorer (SJA), Hillands arrendatorförening, domänverket och stiftsnämnderna. På sekretariatsnivå har vidare överiäggningar ägt rum med stiftsnämnden i Uppsaia, Uppsa1a universitet och Föreningen Ha11ands jordbruksarrendatorer.

Under arbetets gång har förs1ag och synpunkter inkommit från

Ni11ands arrendatorförening, jordbruksarrendatorerna i Ha11ands och Västmaniands 1än, SJA, LRF samt Sveriges jordägareförbund. Ett mindre anta1 arrendatorer har också enskiit lämnat synpunkter ti11 utredningen.

Utredningen har företagit en studieresa ti11 Skåne och därvid

b1.a. besökt några av domänverkets Sekreteraren arrendegårdar.

har medverkat vid årsmöten med Niilands arrendatorförening och Föreningen Ha11ands jordbruksarrendatorer.

5 VISSA LAGBESTÄMMELSER AV BETYDELSE FÖR EN FRIKÖPSRÃTT

5.1 Jordabalken och lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället

Reglerna om jordbruksarrende återfinns väsentligen i 9 kap. jordabalken. Arrendereglerna har nyligen varit föremål för

översyn och lagstiftning har ägt rum på grundval av arrende-

lagkommittêns avgivna betänkanden (SOU 1978:36 och SOU

1981:80). Som närmare framgår (se avsnitt 7.3) har bl.a. be-

sittningsskyddet för arrendatorn stärkts ytterligare (se 9 kap. 8 S jordabalken). Genom denna år 1979 tillskapade lagstiftning begränsades jordägarens rätt till självinträde, dvs. rätt att ta arrendestället under eget bruk.

Arbetet med att förändra arrendelagstiftningen fortsatte

in på 1980-talet och resulterade i en proposition (prop.

1983/84: 136) vari nya förslag framlades till ändringar, främst jordabalkens regler om jordbruksarrende. Vidare föreslogs en särskild lag om arrendatorers rätt att förvärva

arrendestället. Genom förslagen förbättrades ånyo arrenda-

torernas rättsställning.

Propositionsförslagen medförde icke omedelbart någon lagstift-

ning såvitt avsåg den särskilda förköpsrätten för arrendatorer

men resulterade i åtskilliga andra lagändringar, vilka trätt i

kraft den 1 januari 1985. I förevarande sammanhang är det av intresse att nämna två av dessa ändringar, närmare bestämt a)

reglerna gällande vissa investeringar på jordbruksarrende-

ställen och b) jordbruksarrendatorernas rätt att överlåta arrenderätten.

a) Genom lagstiftningen om investeringar infördes i jordabalken (9 kap. 17 a S) en principiell skyldighet för jordägaren att utföra investeringar som påfordras av en nyndighet,

52 Lagbestämmeiser SDU 1986:52

t.ex. enligt hä1so- e11er miijöskyddsiagstiftningen (se prop. 1983/84:136 s. 36-40, 90-92).

Ett annat område som nedförde iagstiftningsåtgärder avsåg

täckdikningar. Eniigt tidigare 1yde1sen i 9 kap. 21 S första stycket JB gä11de att arrendatorn under vissa betingeiser kunde få ersättning av jordägaren för utförd täckdikning. Regein var eme11ertid dvs. bestämme1sen gä11de

disgositiv, endast om inte något annat avtaiats. Den genomförda ändringen

innebär att jordägaren förhindras att avta1a bort sin sky1dighet att bekosta behöv1iga nytäckningar. Bestämme1sen har a11tså gjorts tvingande ti11 arrendatorns förmån.

b) När det gä11er möjligheten att över1åta arrenderätten är huvudregein att arrendatorn inte får över1åta arrenderätten utan jordägarens samtycke (JB 9 kap. 31 § första stycket). Gä11er arrendeavtaiet för minst tio år, får eme11ertid arren-

datorn över1åta arrenderätten ti11 någon annan med vi1ken

jordägaren skä1igen kan nöjas, om inte annat har avtaiats. En förutsättning för över1åte1serätten är att arrendatorn först erbjudit jordägaren att överta arrendet mot skäiig ersättning och att denne inte antagit erbjudandet inom föreskriven tid.

Aviider arrendatorn under arrendetiden övergår över1åte1se-

rätten på hans dödsbo.

Den lagstiftning som trädde i kraft den 1 januari 1985 innebär

att jordbruksarrendatorns över1åte1serätt har utvidgats. Avser

ett jordbruksarrende ett utveckiat e11er utveck1ingsbart 1ant-

bruksföretag, får arrendatorn över1åta arrenderätten ti11

make

e11er om arrendenämnden tiiiåter det. Tiilstånd

avkom1ing,

ska11 Iämnas, om inte jordägaren har befogad an1edning att motsätta sig över1åte1sen. De nya bestämmeiserna har gjorts tvingande ti11 arrendatorns förmån och kan göras gä11ande även av arrendatorns dödsbo (se 9 kap. 31 § tredje och fjärde styckena JB).

Lagbestämmeiser 53

Som framgår är rätten tiii överiåteise beroende av arrende-

nämndens prövning. I vissa faii kan såiedes arrendenämnden komma att neka överiåteise. I motiven tiii iagbestämmeisen (se prop. 1983/84 s. 60) framhåiis t.ex. att jordägaren bör kunna kräva att den tiiitänkte arrendatorn har jordbruksutbiidning och avser att ägna sig åt att bruka arrendestäiiet samt att han har ordnad ekonomi och även i övrigt är iämpiig som

arrendator. Även andra omständigheter bör kunna åberopas av

jordägaren. Nämndens uppgift biir då att göra en intresseavvägning i det enskiida faiiet. Eniigt motiven finns det vissa omständigheter som bör tiiimätas vikt vid prövningen. Tiiistånd bör t.ex. kunna vägras om arrendet inte är förenat med rätt tiii föriängning eiier om jordägaren anför sådana omständigheter som utvisar att arrendet inte kommer att föriängas

vid den iöpande avtaisperiodens utgång. Gör jordägaren sanno-

iikt att han sjäiv, hans make eiier avkomiing skaii ta arrendestäiiet under eget bruk vid den iöpande avtaisperiodens siut bör tiiistånd tiii överiåteisen kunna vägras, om detta inte framstår som oskäiigt mot den tiiitänkta arrendatorn.

Biand omständigheter som kan föreiigga på arrendatorns sida

nämns i motiven bi.a. föijande: Om tvisten gäiier ett s.k. historiskt arrende, dvs. om den tiiitänkte arrendatorns siäkt under fiera generationer har brukat arrendestäiiet, torde det ofta vara oskäiigt om tiiistånd tiii överiåteise vägras. Detta synes särskiit gäiia för det faii att den tiiitänkte arrenda-

torn rent faktiskt redan tar dei i jordbruksdriften på

arrendestäiiet.

Det är såiedes här fråga om en avvägning av de sociaia skäi

som kan anses taia för och emot en överiåteise. Men i direktiven framhåiis också att även andra skäi kan speia in, t.ex. jordbrukspoiitiska hänsyn. Skuiie t.ex. ett sjäivinträde från jordägarens sida innebära att arrendestäiiet förs samman med ett eiier fiera utveckiade eiier utveckiingsbara jordbruksföretag, synes såiedes arrendatorn i aiimänhet böra få tiiistånd att överiåta arrendet (jfr 4 § första stycket jordförvärvsiagen).

54 Lagbestämmeiser

För att arrendenämnden ska11 få underiag för att bedöma b1.a. om arrendestä11et är ett utveckiat e11er utveckiingsbart 1ant-

bruksföretag är nämnden skyidig att i de ifrågavarande ären-

dena inhämta yttrande från Iantbruksnämnden. En särskiid föreskrift härom har tagits in i 1agen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder (se 17 §).

Det tidigare nämnda propositionsförsiaget (prop. 1983/84:136) rörande en särskild förköpsrätt för arrendatorer har 1ett ti11 Iagstiftning som trätt i kraft den 1 januari 1986 (se LU 1984/85:33 och SFS 1985:658). Lagen om arrendatorers rätt att förvärva arrendestäiiet har utformats efter mönster av iagen (1982:352) om rätt ti11 fastighetsförvärv för ombiidning ti11

bostadsrätt och bygger såiunda på ett system med intressean-

mäian av arrendatorn och hembudssky1dighet för jordägarenl.

Berättigade att göra intresseanmäian är jordbruksarrendatorer

med s.k. gårdsarrenden och bostadsarrendatorer som har ett

taxerat bostadshus på arrendestä11et. En intresseanmä1an ska11

göras ti11 inskrivningsmyndigheten och ska11 antecknas i fastighetsboken. Anmäiningen gä11er under tio år men gi1tighetstiden kan förlängas med högst två år om ett hembud sker. Den som gjort en intresseanmäian kan få en ny intresseanmä1an antecknad när den tidigare upphört att gä11a. Anmä1ningen gä11er i princip bara den arrendator som gjort den. Om

arrendeförhå11andet upphör före1igger inte iängre någon hem-

budsskyidighet såvida inte en ny arrendator övertagit arrendestäiiet och gjort intresseanmä1an. Aviider en arrendator upphör också verkningarna av hans intresseanmä1an, dock först efter sex månader från dödsfaiiet.

Gä11er en intresseanmälan får jordägaren inte över1åta arrendestäiiet helt e11er deivis genom köp e11er byte utan att ha erbjudit arrendatorn att förvärva det. Hembudsskyidigheten

1 Den föijande redogöreisen är hämtad från Domstoisverket informerar, nr 7/85.

Lagbestämmelser 55

i princip både då ett område av fastigheten och en föreligger ideell andel i den överlåts. Reglerna kan sägas innebära att arrendatorn får en rätt att friköpa arrendestället när jordägaren skall överlåta fast egendom som berörs av arrenderätten. Från hembudsskyldigheten finns det ett viktigt undantag när det gäller bostadsarrende som inte omfattar en hel registerfastighet. Om högst hälften av den mark jordägaren skall överlåta berörs av arrendet föreligger inte hembudsskyl- Vissa andra uttryckliga undantag finns också från dighet. hembudsskydligheten. Dessa skall tillämpas både vid jordbruksoch bostadsarrende och gäller bl.a. då lantbruksstyrelsen eller lantbruksnämnden är överlåtare eller då andra myndigheter än statens affärsdrivande verk samt kommuner och jordägarens make eller avkomling är förvärvare. Vidare undantas fall då den som redan har ideell andel i fastigheten förvärvar

ytterligare andel. Frågan huvuvida de nu nämnda undantags-

fallen föreligger skall prövas av inskrivningsmyndigheterna.

I vissa andra fall kan jordägaren begära att arrendenämnden prövar om hembud behövs eller ej. Jordägaren kan befrias från hembudsskyldighet om arrendatorn inte har rätt till förläng-

ning av arrendet, om det på grund av olika förhållanden är

oskäligt att arrendatorn får utöva sin förvärvsrätt eller om det är uppenbart att arrendatorn inte får förvärvstillstånd enligt jordförvärvslagen. Hembud behövs inte heller om det är uppenbart att erforderlig fastighetsbildning inte kan ske. I sistnämnda fall får emellertid inte jordägaren befrias från hembudsskydligheten om han skäligen bör kunna erbjuda arrendatorn så mycket mark inklusive arrendestället eller huvuddelen av det att hinder för fastighetsbildning inte möter.

Har arrendatorn förvärvat arrendstället enligt de nya regler-

na men förvärvet blivit ogiltigt på grund av att tillstånd

enligt jordförvärvslagen inte lämnats eller att erforderlig fastighetsbildning inte skett kvarstår i vissa fall hembudsskyldigheten. Detta gäller bl.a. om jordägaren skäligen bör kunna skjuta till ytterligare mark så att fastighetsbildning

56 Lagbestämmelser

inte hindras. också denna fråga ska11 prövas av arrende-

nämnden.

Henbud ska11 ske hos arrendenämnden genom att jordägaren ger in en anmä1an och ett förs1ag till köpeavta1. Försiaget ska11

de1ges arrendatorn som har tre månader på sig att anta det.

Antas inte hembudet inom tidsfristen upphör det att gä11a.

Har ett hembud upphört att gä11a får en över1åte1se ti11

någon

annan än arrendatorn inte ske så Iänge intresseanmälan kvarstår om vi11koren vid den senare över1åte1sen är sammantaget avsevärt ogynnsammare för jordägaren än vi11koren vid hem-

budet. Frågan om hinder föreiigger en1igt denna bestänme1se

prövas också av arrendenämnden. Ti11 ski11nad från vad som gä11er en1igt 1982 års 0mbi1dnings1ag ska11 inte enbart den omständigheten att priset är 1ägre utgöra hinder mot en senare överiåteise. Vi11korsjämföre1se ska11 göras under hänsynstagande ti11 samt1iga omständigheter varvid priset bara är en av f1era viktiga faktorer. Det bör framhå11as att om reg1erna hinder mot en senare över1åte1se innebär att en jordägare som vi11 sälja arrendestä11et sedan ett hembud upphört a11tid

måste begära att arrendenämnden prövar frågan, såvida inte

något av de undantagsfa11 som kan prövas av inskrivnings-

myndigheterna är för handen.

De nya reg1erna ska11 ti11ämpas inte bara på nya arrendeför-

hå11anden utan också på arrenden som uppkommit före ikraft-

trädandet.

Den 1 januari 1985 ändrades också avräkningsreglerna i JB 9:23

(SFS 1985:928). Ändringen innebär att vid avräkning ska11 be-

aktas om kostnaderna för att avhjä1pa de brister som före1åg

vid avräkningsperiodens början har förändrats under perioden.

Det bör vidare nämnas att riksdagen i samband med behand1ingen av propositionen 1983/84:136 bes1utade (se LU 1983/84:35), att

frågan om genere11a investeringsregier vid jordbruksarrende

Lagbestämmeiser 57

samt frågan om förstärkning av arrendatorns stäiining när det

gäiier investeringar på grund av myndighets besiut, skuiie

utredas ytterligare.

Regeringen besiutade den 20 september 1984 att uppdra åt lant-

bruksstyreisen att utreda nämnda frågor. En arbetsgrupp inom

iantbruksstyrelsen har därefter i en promemoria lagt fram för-

siag i ärendet (se PM 1985-11-15, Investeringar på arrende-

stäiien). Promemorian har remissbehandiats.

Försiaget innebär såvitt avser investeringar på grund av myn-

dighets besiut ingen förändring av gäiiande rätt. När det gä11er genereiia investeringsregler anser utredningen att det finns skäi som taiar såväi för som mot en iagstiftning. Ut-

redningen framiägger emeiiertid inte något eget iagförsiag. 1

stäiiet anvisar den riktiinjer för hur en eventueii iagstiftning bör utformas.

5.2 Jordförvärvslagen (1979:230)

Jordförvärvsiagen (JFL), som trädde i kraft den 1 juii 1979, har huvudsakiigen ti11 syfte att främja uppbyggandet och vidmakthåiiandet av effektiva famiijeföretag och därmed stärka sambandet neiian brukande och ägande. Den ska11 också fränüa en fortsatt strukturrationaiisering inom jordbruket och skogsbruket.

Eniigt huvudregein krävs tiiistånd av iantbruksnämnden tili förvärv av fast egendom, som är taxerad som jordbruksfastig-

het, när förvärvet sker genom köp, byte, gåva e11er vissa

associationsrättsiiga fång. För förvärv på exekutiv auktion

gä11er särskiida regier.

Tiiistånd behövs inte för förvärv från staten genom överiåteise av iantbruksnämnd e11er iantbruksstyreisen e11er för förvärv av staten genom annan myndighet än statens affärsdrivande verk. Tiiistånd är inte heiier erforderiigt när

58 Lagbestämme1ser

förvärvaren är gift med överiåtaren e11er avkom1ing ti11 denne e11er redan äger ande1 i fastigheten e11er i vissa fail när förvärvet avser egendom som ska11 användas för annat ändamåi än jordbruk. Vissa andra specie11a förvärv är också undantagna

från ti11ståndsp1ikt.

I 1agen anges 01ika fa11 när förvärvsti11stånd ska11 vägras. Ti11stånd ska11 vägras, gm köpeski11ingen inte endast obetyd- 1igt överstiger egendomens värde med hänsyn ti11 dess avkastning och övriga omständigheter. Vidare ska11 ti11stånd vägras, gm det kan antas att förvärvet sker huvudsak1igen för kapita1p1acering, behövs för jordbrukets rationaiisering

gm_egendomen

samt kan antas medföra antingen o1ämp1ig sammangg förvärvet s1agning av 1antbruksföretag, som bör förb1i sjä1vständiga, e11er o1ämp1ig uppdeining av 1antbruksföretag (4 S). Ti11stånd får också vägras fysisk person, om det kan antas att förvärva-

ren inte kommer att bosätta sig på egendomen e11er yrkes-

mässigt bruka den e11er om han inte har erf0rder1iga yrkeskunskaper för att driva företaget (6 §). Juridiska personer kan i princip inte erhå11a ti11stånd annat än i vissa fa11, näm1igen om förvärvaren avstår 1ikvärdig mark, om egendom som redan

ti11hör förvärvaren b1ir mer ändamå1sen1ig genom förvärvet, om

egendomen är avsedd för annat ändamå1 än jordbruk e11er skogsbruk e11er om annat särski1t skä1 föreiigger.

Tiilstånd ska11 sökas hos 1antbruksnämnden inom tre månader från det förvärvet skedde. Ti11ståndsärende får vid förvärv

genom köp, byte e11er gåva inte prövas förrän förvärvet har

skett. Lantbruksnämnden ska11 underrätta kommunen om ansök-

ningen. Ti11ståndsfrågan får inte avgöras förrän det b1ivit

k1ar1agt huruvida kommunen kommer att utöva sin förköpsrätt. Dock får ti11stånd medde1as, om det är uppenbart att förköpsrätt inte kommer att utövas.

Söks inte ti11stånd inom föreskriven tid e11er vägras ti11stånd, är förvärvet ogi1tigt. Bevi1jas Iagfart utan att ti11-

stånd har sökts e11er frågan därom s1ut1igt har avgjorts, är

“ Lagbestämmeiser 59

förvärvet giitigt. Vägras förvärvsti11stånd, är, om säijaren begär det, staten i vissa fa11 sky1dig att iösa egendomen ti11 det avtaiade priset. Bes1ut i ärende om förvärvstiiistånd ska11 meddeias senast tre månader efter ansökan, om inte särski1da skä1 föranieder annat. Vägras förvärvsti11stånd av iantbruksnämnd, kan bes1utet överkiagas hos Iantbruksstyreisen. Dess beslut kan i sin tur efter besvär prövas av regeringen.

5.3 Expropriations1agen (1972:719)

Införandet av en friköpsrätt för arrendatorer sku11e innebära

en rätt för arrendatorn att tvångsvis skaffa sig äganderätten

ti11 fast egendom som ti11hör jordägaren. I iikhet med bestämme1serna i expropriationslagen (ExL) innebär ett friköp

ianspråktagande av egendom. Företeeisen kan därför sägas vara

av expropriationsrättsiig karaktär.

I vaniigt juridiskt språkbruk avses med expropriation av-

händande av fast egendom mot ersättning för tiiigodoseende av

ailmänt intressez. Expropriationen ski1jer sig från kon-

fiskationen i första hand därigenom att ägaren kompenseras för sin egendomsför1ust genom att erhå11a ersättning. Ersättnings-

regierna i expropriationsiagen är grundande på principen att

expropriationen ska11 1ämna fastighetsägarens förmögenhetsstä11ning orubbad.

Föremå1 för expropriation är fastighet e11er särskiid rätt (nyttjanderätt, servitut och rätt ti11 eiektrisk kraft samt

1iknande rätt). Byggnad e11er annan an1äggning på annans mark

jämstäiis med fastighet vid ti11ämpningen av iagen (121 och 2). Egendom som ti11hör staten är undantagen expropriation.

2 Bouvin-Hedman-Stark, Expropriationsiagen s. 16.

60 Lagbestämmelser

Är föremåiet för expropriation äganderätten ti11 fast egendom, taiar man om äganderättsexpropriation, medan expropriation som riktar sig mot rättighet e11er innebär tiliskapande av rättighet ka11as rättighetsexpropriation.

Äganderätts-

expropriationen innebär i princip ett definitivt utsiäckande av den rätt som tiiikommer fastighetens ägare och innehavare av rättigheter som beiastar fastigheten.

Expropriation får ske endast för vissa i iagen uppräknade

ändamå1. Viika dessa är framgår av andra kapitiets

paragrafer. Huvudinnehåiiet i dessa paragrafer kan sammanfattas i föijande uppstä11ning: 1 S tätbebyggeise, 2 § samfärdsei och transport, 3 S drivkraft, vatten och avlopp m.m., 4 S näringsverksamhet, 5 S skydds- och säkerhetsområden, 6 § försvarsändamåi och 6 5 a förestående ändring av riksgränsen, 7 § vanskött egendom och 7 § a tiilgodoseende av den a11männa fiskevården e11er

vetenskap1iga undersökningar och försök i fråga om fiske, 8 §

ku1ture11a ändamål, 9 § naturvård och friiuftsiiv, 10 § verk-

samhet som staten e11er kommun har att tiiigodose m.m. och 11 S värdestegringsexpropriation. 12 § innehåiier en a11män behovs- och iämpiighetsregei.

Eniigt huvudregein ska11 frågan om ti11stånd ti11 expropria-

tion prövas av regeringen (321). Ansökan om ti11stånd ska11 vara skriftiig och ange 1. yrkandet och de omständigheter

på

viika det grundas, 2. fastighet som beröres av expropriatio-

nen, 3. namn och adress på samtiiga för sökanden kända sak-

ägare. I övrigt ska11 sökanden inge den utredning som kan anses behöviig i varje särskiit fa11.

I expropriationstiiiståndet ska11 bestämmas vad expropriatio-

nen ska11 omfatta och med viiken rätt ska11 expropriationen ske (3:4). I tiiiståndet ska11 också bestämmas viss tid inom viiken saken ska11 fu11fö1jas genom ansökan om stämning till domstoi (3:6).

Lagbestämmelser

De grundiäggande ersättningsregierna återfinns i 4 kap. 1 § expropriationsiagen. I ett par efterföijande paragrafer (§§ 2-3) ges vissa reg1er om hur ersättningen i vissa fa11 ska11 justeras ned hänsyn ti11 b1.a. intresset av att ti11godoföra den exproprierande viss dei av eventue11 värdestegring som fastigheten varit föremåi för.

Som ovan nämnts är grundprincipen för att ersättningsregierna sakägarens förmögenhetsstälining efter expropriationen bör

vara densamma som om någon expropriation inte hade rum.

ägt Eniigt huvudregein i 4:1 första stycket ska11 för fastighet som exproprieras i sin heihet betaias 1öseski11ing med be1opp som motsvarar fastighetens marknadsvärde. de1 av Exproprieras

fastighet, ska11 intrångsersättning betaias med be1opp som

motsvarar den minskning av fastighetens marknadsvärde, som

uppkommer genom expropriationen. Uppkommer i övrigt skada för

ägaren genom expropriationen ska11 även sådan skada ersättas.

Med marknadsvärde ska11 förstås det pris sannolikt fastigheten

sku11e betingat vid försäijning i den aiimänna marknaden3.

Vad det med andra ord gä11er är att bestämma det som en pris

fastighet av ifrågavarande art sannoiikt sku11e betinga om den

bjöds ut ti11 under av

försä1jning expropriationen opåverkade

förhålianden. Vid uppskattningen av marknadsvärdet ska11 nämiigen inte tagas hänsyn tiil den värdehöjande effekt som kan föran1edas av den exproprierades särskiida intresse av att förvärva fastigheten och inte he11er ti11 den värdesänkande effekt som föijer av att fastigheten kan vara svår att avyttra

på aiimänna marknaden på grund av att expropriation är

aktueii.

Marknadsvärdet kan bestämmas på oiika sätt. De tre

vaniigaste metoderna är ortsprismetoden (ortsprisjämförelser), avkast-

ningsmetoden (avkastningskaikyi) och kostnadsmetoden (beräk-

ning av tekniskt nuvärde).

3 Bouvin-Hedman-Stark, a.a. s. 144-146.

62 Lagbestämmelser

Ortsprismetoden kan i korthet sägas gå ut på att man anaiyse-

rar köp på fria marknaden av fastigheter som är jämförbara med

expropriationsobjektet. Genom att uppskatta vi1ka värdeskiiinader som kan motiveras av de materie11a skilinaderna me11an jämföre1sefastigheterna och expropriationsobjektet och av tidsskiilnaden me11an jämföre1seköpen och värdetidpunkten söker man bestänma ett mot jämföreiseköpen korresponderande

pris på expropriationsobjektet. Metoden innebär så1edes en

överf1yttning på expropriationsfastigheten av värdeuppgifter

som hämtats från fastighetsmarknaden.

Avkastningsmetoden innebär att man gör en beräkning av värdet

med utgångspunkt i expropriationsobjektets sanno1ika framtida

avkastning. I rege1 söker man beräkna de åriiga, framtida

nettoavkastningarna, vars nuvärde sedan erhå11s genom kapitalisering e11er diskontering efter en 1ämp1ig antagen räntesats.

Kostnadsmetoden har företrädesvis kommit ti11 användning vid uppskattning av värdet av byggnad för vi1ken hyra e11er mot-

svarande svår1igen kan uppskattas och som endast undantagsvis

är föremåi för försäijning. Metoden innefattar de1s en beräk-

ning av nybyggnadskostnaden (återanskaffningskostnaden) för

ett objekt av motsvarande art, de1s en nedräkning härav med

hänsyn ti11 byggnadens värdeminskning på grund av å1der och

bruk.

Expropriationslagen innehå11er i övrigt bestänneiser om rätte-

gången (kap. 5), betaining av expropriationsersättning och

fu11bordande av expropriation m.m. (kap. 6) och särskiida

bestämmeiser (kap. 7). Av dessa bestämme1ser framgår b1.a. att

expropriationsmåi hand1ägges i fastighetsdomstoi efter stäm-

ningsansökan av den som har sökt e11er erhå11it ti11stånd til] expropriation. I vissa fa11 får även fastighetsägaren e11er annan sakägare väcka ta1an. Beta1ning av expropriationsersätt-

ning er1ägges genom att 1öseski11ingen och intrångsersätt-

ningen nedsättes hos 1änsstyre1sen i det län där fastigheten är be1ägen.

Lagbestämmelser 63

Beträffande rättegångskostnader m.m. gäller att om expropria-

tionstillstånd har beviljats, skall den exproprierande svara för samtliga kostnader som uppkommit i ärendet om tillstånd till expropriation, i målet vid fastighetsdomstolen och i ärendet om expropriationsersättningens fördelning, allt i den

mån ej annat följer av 18 kap. 6 eller 8 § rättegångsbalken

eller vid motsvarande tillämpning av något av dessa lagrum

(7:1 första stycket).

I högre rätt svarar den exproprierande för sina egna kostnader och för kostnad som uppkommit för motpart genom att den exproprierande fullföljt talan i den mån ej annat följer av 18 kap.

6 eller 8 § rättegångsbalken. I övrigt gäller de allmänna

reglerna i 18 kap. rättegångsbalken beträffande skyldigheten

att svara för kostnad i högre rätt.

5.4 Fastighetsbildningslagen (1970:988)

Om ett arrendeställe, som ej är en egen registerfastighet, skall friköpas måste fastighetsbildning ske. De bestämmelser som då aktualiseras återfinns i fastighetsbildningslagen (FBL).

Av de grundläggande bestämmelserna (2 kap.) framgår att fas-

tighetsbildning sker såsom fastighetsreglering om det är fråga

om ombildning av fastigheter och såsom avstyckning, klyvning eller sammanläggning om fastighetsbildningen avser nybildning

av fastighet. Fråga om fastighetsbildning prövas vid förrätt-

ning, vilken handläggs av fastighetsbildningsmyndighet.

För att fastighetsbildning skall kunna ske måste vissa villkor

vara uppfyllda. Som närmare framgår i lagen (3 kap.) komplet-

teras de där uppställda allmänna lämplighets- och planvillkoren med särskilda bestämmelser beträffande jordbruk, skogsbruk och fiske.

64 Lagbestämmelser

Den centra1a bestämmeisen om fastighetsbi1dning upptas i första stycket 3:1 FBL: Fastighetsbi1dning ska11 ske så att varje fastighet som nybiidas e11er ombiidas biir med hänsyn

ti11 beiägenhet, omfång och övriga förutsättningar varaktigt

iämpad för sitt ändamåi. Vid a11 fastighetsbiidning uppstä11s såiedes ett a11mänt 1ämp1ighetskrav: fastigheten ska11 vara för sitt ändamå1. Detta innebär att varje fastighet,

1ämpad som ti11skapas e11er ändras, ska11 tiil omfång och beskaffen-

het i övrigt samt med hänsyn ti11 beiägenheten prövas bii

varaktigt 1ämp1ig4.

För jordbruksfastighet har i iagen uppstäiits särski1da reg-

1er. Av 3:5 första stycket framgår att jordbruksfastighet

ska11 för att anses Iäpad för sitt ändamåi ha sådan stor1ek, sammansättning och utformning att den medger ti11fredsstä11an-

de Iönsamhet hos det företag som ska11 bedrivas på fastig-

heten. I 3:6 första stycket fasts1ås vidare, att fastighetsbiidning som berör jordbruksfastighet endast får äga rum om

åtgärden är tiil övervägande nytta för jordbruksnäringen.

De nu nämnda reg1erna innebär att man vid prövningen huruvida rekvisiten i bestämme1serna ska11 anses vara uppfy11da måste ha kännedom om må1en för den rådande jordbrukspo1itiken. Dessa må1 varierar nämiigen a11tefter den po1itiska meningen som gör sig gä11ande vid ski1da ti11fä11en (jfr t.ex. innehå11et i 1947 års riktiinjer med riktiinjerna år 1967 och år 1977).

Det händer att avsteg görs från de jordbrukspoiitiska måien. Dessa kan ibiand få vika ti11 förmån för mera tungt vägande sociala hänsyn. Ett sådant exempe1 utgör lagen (1980:515) om undantag från fastighetsbiidningsiagen (1970:988) och jordförvärvsiagen (1979:230) vid friköp av kronotorp.

4 Cervin, Mark- och mi1jörätt, s. 72.

Lagbestämmelser 65

5.5 Lagen (1963:583) om avveckling av fideikomiss och permutationslagen (1972:205)

Med ett fideikommissförordnande menas i allmänhet ett förordnande, enligt vilket viss egendom för all framtid skall bevaras ominskad och följa en bestämd arvsordning. Förordnandet har vanligen tillkommit för att gynna viss släkt eller vissa släkter. I de flesta fall besitter varje innehavare

egendomen odelad för sin livstid. Vid innehavarens död övergår

egendomen till dennes närmaste manlige släkting efter förstfödslorätt, i första hand således till äldste sonen. Att egen-

domen skall vara ominskad innebär att den inte kan överlåtas,

pantsättas eller användas för betalning av skulder. Den bildar alltså i innehavarens hand en särskild förmögenhetsmassa, som i viktiga hänseenden följer andra regler än de som gäller för hans övriga egendom. Regeringen eller fideikommissnämnden kan genom beslut om s.k. permutation medge jämkning av villkoren i fideikommissurkunden och meddela tillstånd till att fidei-

kommissfastighet försäljs eller intecknas5.

Sedan den 1 januari 1964 är fideikommissen under avveckling.

Det sätt på vilket fideikommissen skall avvecklas regleras i

(1963:583) lagen om avveckling av fideikommiss avvecklingslagen. Enligt huvudregeln för avvecklingen (1 §) upphör fideikommiss när den som vid lagens ikraftträdande var innehavare

av fideikommisset av1ider5. Egendomen skall då fördelas så

att den avlidne innehavarens efterträdare enligt fideikommissurkunden erhåller hälften av egendomen, medan återstoden fördelas mellan den avlidnes arvingar och testamentstagare.

När det gäller själva förfarandet vid avvecklingen innehåller lagen en rad regler, innefattande bl.a. att fideikommissegendomen skall behandlas som ett särskilt bo, fideikonmissboet,

5 Se SOU 1981:80 s. 141. 6 Se Förvaltningsrättslig tidskrift 1985:3 s. 93-94.

66 Lagbestämmelser SOU 1985:52

och att ärvdabalkens bestämmelser skall i angivna delar äga

motsvarande tillämpning i fråga om förvaltningen och utred-

ningen av fideikommissboet och om skiftet av boets egendom (22-27 §§).

Lagen innehåller vidare bl.a. regler som syftar till tryggande

av efterlevande make eller annan på fideikommissurkunden grun-

dad rätt till förmån m.m. ur egendomen (12-14 §§).

Särskilt bör vidare nämnas de regler i lagen som är avsedda att möta från allmän synpunkt inte önskvärda konsekvenser av fideikommissbandets upplösning, exempelvis en olämplig splittring av jordegendomar och skringring av befintliga kulturvärden. Hit hör stadgandena i 28 och 31-34 §5 enligt vilka

aktiebolag kan få bildas på av fideikommissegendomen

grundval

och stadgandena i 16 och 17 §§ enligt vilka inlösen kan ske till det allmänna av jordegendomar, vars bevarande som en enhet är av betydande allmänt intresse, samt av samling av

särskilt kulturhistoriskt värde. I dessa frågor beslutar

regeringen liksom även vid tillämpning av 6 §, enligt vilket stadgande fideikommiss i undantagsfall kan få bestå tills vidare. Särskilda avvecklingsregler gäller enligt 37 och 38 §§ för vissa fideikommiss där speciella förhållanden föreligger. Här beslutar regeringen om avvecklingen i varje enskilt fall.

Vid avvecklingen sker medverkan av en särskilt inrättad nämnd, fideikommissnämnden (18 §). Nämndens uppgift innebär väsentligen att meddela beslut i olika med avvecklingen sam-

manhängande frågor, exempelvis om tillstånd att under avveck-

lingstiden förfoga över egendomen i vidare mån än som överens-

stämmer med sedvanlig hushållning samt om tillstånd att skifta

boet (28 och 29 §§). Nämnden skall vidare främja avvecklingen

genom rådgivande och vägledande verksamhet samt tillika utreda

och till regeringen göra framställningar i de frågor vari det,

enligt vad nyss nämnts, ankommer på denna att besluta.

Lagbestännelser 67

Av det totala antalet kända fideikommiss, ca 215 stycken, har omkring 110 avvecklats, varjämte ett tiotal är under avveck-

ling7. Drygt 90 fideikommiss består sålunda alltjämt. Av

dessa utgör ett 50-tal egentliga jordbruksfideikommiss. De övriga omfattar i huvudsak endast kapital och/eller lösöre. I

den sistnämnda gruppen ingår åtta fideikommiss, där den fasta

egendomen överförts till aktiebolag enligt 31 S avvecklings-

lagen. De består på grund härav väsentligen av aktierna i bo-

laget och annat vederlag för den överförda egendomen och som utgör fideikommisskapital.

När det gäller arrendegård som tillika är

fideikommissegendom är möjligheten till överlåtelse inte enbart beroende av jordägarens fria vilja. Som tidigare se ovan,

framgått,

föreligger ytterligare hinder. För överlåtelse krävs sålunda tillstånd av fideikommissnämnden enligt permutationslagen (1972:205). Nämnden kan för sin del hänskjuta avgörandet till regeringen i ärenden då det t.ex. gäller egendom av nera betydande värde. Tillstånd till försäljning förutsätter ansökan om permutation i varje särskilt fall och att fideikomissets innehavare lämnat sitt samtycke. Vidare skall yttrande inhämtas från fideikommissets efterträdare. Om parterna är överens och försäljningen bedöms inte motverka driften av

jord- och skogsbruket på fideikommissegendomen samt om köpe-

skillingen inte understiger gällande marknadsvärde brukar

nämnden medge att en arrendator får köpa sin arrendegård.

När det gäller försäljning av sådan fast egendom som tidigare varit fideikommissegendom och som tillskjutits vid bolagsbildning enligt reglerna i avvecklingslagen, måste tillstånd sökas hos vederbörande länsstyrelse. Bestämmelse därom finns i bolagsordningen för bolaget.

7 Uppgifterna hänför sig till läget vid årsskiftet 1984/85.

68 Lagbestämmelser

Om försäljning skall ske under avvecklingen av ett fideikommiss skall fideikommissnämnden pröva om tillstånd kan ges enligt avvecklingslagen eller om jord- och skogsbruket har sådan storlek, belägenhet och beskaffenhet i övrigt, att dess bevarande såsom en enhet är av betydande allmänt intresse. I sistnämnda fall kan regeringen besluta att egendomen skall avstås till staten eller en kommun mot lösen (16 §).

5.6 Lagen (1970:939) och förordningen (1971:810) om förvaltning av kyrklig jord

I likhet med vad som gäller fideikommissegendom kan den kyrkliga jorden inte utan vidare försäljas eller bytas bort.

Det framgår av bestämmelserna i den särskilda lag som reglerar

hur förvaltningen av den kyrkliga jorden skall handhas (1970:939).

Med kyrklig jord förstås löneboställe, prästgård, församlings-

kyrkas fastighet, prästlönefondsfastighet, kyrkofondsfastig-

het, domskyrkas fastighet och biskopsgård (1 §).

Av den centrala bestämmelsen rörande försäljning eller byte av

kyrklig jord (24 S) framgår att avhändelse kräver tillstånd.

Tillstånd får lämnas för att tillgodose bostadsbehovet i orten eller bildandet av lämpliga enheter för jordbruk eller skogsbruk eller för att främja annat liknande syfte. Tillstånd får också lämnas, när kyrlig jord i annat fall behövs för ändamål som anges i 2 kap. expropriationslagen (se ovan, avsnitt 5.3)

eller när jorden på grund av särskilda omständigheter ej lämp-

ligen bör behållas för sitt ändamål.

Tillstånd enligt vad nu sagts får endast lämnas om avhändelsen kan ske utan olägenhet för det allmänna och endast mot vederlag. Vederlaget skall notsvara fastighetens värde med hänsyn särskilt till ortens pris och fastighetens avkastning.

Frågan om tillstånd prövas av regeringen eller, efter rege-

ringens bemyndigande, av kammarkollegiet eller stiftsnämnden.

Lagbestämme1ser 69

I förordningen (1971:860) uppstä11da värdegränser är avgörande

för vilken myndighet som ska11 pröva ti11ståndsfrågan. Av för-

ordningen (64 § 1 st.) framgår att kammarkoiiegiet prövar

fråga om försä1jning av kyrk1ig jord, om

1. egendomens sa1uvärde överstiger 500 000 kronor men ej

överstiger 1 000 000 kronor e11er, i fråga om försä1jning ti11

kommun för samhä11sbyggnadsändamå1 2 000 000 kronor, e11er

2. ärendet i rättsiigt hänseende är av särski1t inveckiad art.

Regeringen prövar fråga om försäijning av kyrk1ig jord, om

1. försä1jningen avser överiåteise ti11 kommun för samhä11s-

byggnadsändamåi och egendomens saiuvärde överstiger 2 000 000

kronor, e11er

2. egendomens sa1uvärde överstiger 1 000 000 kronor och fråga

ej är om försä1jning som avses under 1.

5.7 Förordningen (1971:727) om försä1jning av staten ti11hörig fast egendom m.m.

En1igt regeringsformen 9 kap. 8 § gä11er att statens nedei och

dess övriga ti11gångar står ti11 regeringens disposition.

Grunden för förvaitningen av statens egendom och förfogandet över den faststä11s dock en1igt 9 kap. 9 S av riksdagen i den omfattning som behövs.

Det är så1edes riksdagen som ytterst bestämmer om försä1jning av statens fasta egendom. Riksdagens samtycke ti11 försä1jning

e11er avhändelse på annat sätt av statens fasta egendom har

sedan år 1942 1ämnats genom genere11a försäijningsbemyndigan-

den ti11 regeringena. Numera framgår bestämmeiserna rörande

försä1jning av statens fasta egendom av en särski1d förordning.

8 Se prop. 1971 91 s. 2.

70 Lagbestämmelser

Av förordningen (1971:727) om försä1jning av staten ti11hörig

fast egendom m.m. framgår (2 §) att regeringen utan värde-

mässig begränsing får besiuta de1s om försäijning av mark ti11

kommun för samhäilsbyggnadsändamål, de1s överföring ti11 jord-

fonden av sådan staten ti11hörig fast egendom som behövs för jordbrukets och skogsbrukets rationa1isering.

Vid försä1jning e11er byte i annat fa11 kan regeringen utan riksdagens samtycke försä1ja staten e11er a11männa arvsfonden ti11hörig fast egendom, om taxeringsvärdet e11er, där sådant

värde ej är åsatt, det vid särskiid värdering utrönta sa1u-

värdet ej överstiger 5 000 000 kronor (3 §).

Vissa centra1a förvaltningsmyndigheter får en1igt förordningen (5 §) bes1uta om försä1jning av staten ti11hörig fast egendom

som de förva1tar när taxerings- e11er sa1uvärdet ej överstiger

visst högsta beiopp. För närvarande gä11er 1 000 000 kronor som värdegräns för fortifikationsförva1tningen, postverket, te1everket, statens järnvägar, statens vägverk, luftfartsverket, byggnadsstyrelsen, skogsstyre1sen, statens Vattenfa11sverk och domänverket. För sjöfartsverket och genera1tu11styre1sen gä11er en värdegräns om 600 000 kronor.

A11tjämt torde de principer gä11a för prissättningen som 1942 års riksdag bestämde (prop. 1942:241, JoU 1942:55, rskr.

1942 388)9. En1igt dessa principer ska11 ti11ses att för-

sä1jningarna i prishänseende b1ir så förde1aktiga för staten som möj1igt och att försä1jning ti11 underpris inte äger rum. Försäljningarna ska11 a11tså ske under fu11 affärsmässighet. Undantag från denna huvudrege1 får göras vid avhändeise för

särskilda exproriationsändamå1, där ersättningen även heit får

s1opas, samt för egnahemsändamå1 och för komp1ettering av

ofu11ständiga jordbruk. Vidare får under vissa förutsättningar avsteg göras från huvudregein vid försä1jning av fastighet för bostadsbyggande och av kronobyggen i särskiida fa11.

9 Prop. 1971:91 s. 3.

6 VISSA STATISTISKA UPPGIFTER

6.1 Statistik i stortl

Landets t0ta1a åkerarea1 uppgick 1981 ti11 ca 3 mi1j. hektar.

Av denna fanns 98 % på företag (företag = inom jordbruk,

skogsbruk, husdjursskötsei, fruk- och trädgårdsod1ing bedriven

verksamhet under en och samma drifts1edning) med mer än 2 hektar åkermark. Antaiet företag med åkerarea1 större än 2 hektar uppgick år 1983 ti11 113 888, av vi1ka 52 % var he1t e11er de1vis arrenderade. Över hä1ften av företagen hade högst 20 hektar åkermark medan knappt 3 % hade mer än 100 hektar. Omkring 9S 000 företag brukades av enski1da personer. Av åkerarealen, som uppgick till 2 941 000 hektar var 42 % arrende-

rad. Denna ande1 har ökat något under senare år. 20,1 % av

åkerareaien fanns på företag med mer än 100 hektar. Den genom-

snitt1iga stor1eken på företagen var år 1983 25,8 hektar.

Av anta1et företag (113 888) var 18 350 he1t arrenderade och 40 764 de1vis arrenderade. B1and de he1t arrenderade företagen hade 9 029 företag en åkerareai av 20 hektar e11er mer. Motsvarande siffra inom gruppen delvis arrenderade utgjorde 23 636.

6.2 Aktue11a gårdsarrenden

Gårdsarrenden som innehafts av samma s1äkt i generation efter generation står i centrum för diskussionen om friköpsrätt. Sådana förekommer, som tidigare sagts, företrädesvis hos kyrkan, staten, akademier, fideikommiss, avveck1ade fideikommiss samt b1and vissa stifte1ser. Men även enski1da jordägare

kan ha Tångvariga förhå11anden med arrendatorer inom samma

s1äkt. Något större antal torde det dock inte röra sig om.

1 Jordbruksstatistisk årsbok 1984 s. 20.

72 Statistik

De beräkningar som görs nedan avseende antaiet gårdsarrenden

inom de oiika ägarkategorierna gör inte anspråk på att vara

exakta. Det är närmast en omöjiighet att få fram sådana siffror. Avsikten med beräkningarna är endast att söka få en uppfattning om det ungefäriiga antaiet arrendatorer som teoretiskt sett skuiie kunna beredas nñjiighet ti11 friköp.

Utgångspunkten för beräkningen är såiedes att arrendet i fråga

ska11 ha brukats i generation efter generation, dvs. det finns

ett krav på tidsinnehav och siäktskap. Det är i och för sig

ett grovt mått. Det antai arrendatorer som i praktiken sku11e

kunna komma i fråga är dock inte iätt att nu beräkna. Antaiet

biir beroende av hur de närmare kriterierna för historiskt arrende bestäms.

6.3 Kyrkan

Kyrkan är en av landets större markägare. Det taxerade värdet av kyrkans jordbruksfastigheter (1981) är 2 668 miijoner

krz. Markareaien uppgår ti11 ca 555 000 hektar. Av denna

mark är ca 464 000 produktiv mark3. Jordbruksmarken uppgår

ti11 drygt 90 000 hektar.

År 1981 fanns ca 3 200 brukningsenheter4. Av dessa hade

ungeför 1 800 enheter bostadshus. Omkring 1 700 av enheterna

hade en storiek av 20 hektar e11er ner. När det gä11er frågan

om arrendegårdarna varit i bruk under samma siäkt i fiera

generationer finns ingen statistik. 1 Lunds stift anges att

det gäiier i ett mycket iitet antai fa11, ca 10. I Uppsaia uppskattas ande1en ti11 10-15 %. Om man godtar siffran 10 för Lund och för övriga räknar med Uppsaiasiffran 15 % skuiie antaiet kunna röra sig om ca

ggg.

2 Stencii, Stiftsnämnden i Härnösand, 1982. 3 Verksamhetsberätteise 1982/1983, Uppsaia Stiftsnämnds skogsförvaitning. 4 Stencii, statistik inhämtad från stiftsnämnden i Uppsaia.

Statistik 73

6.4 Staten

Domänverket har 655 gårdsarrendens, 1 200 sidoarrenden och

ca 200 kronotorp (1983). Den totala jordbruksmarken uppgår

till 68 000 hektar. Taxeringsvärdet på fastigheterna är 1 104

miljoner kr. Arrendeintäkterna uppgick år 1983 till 37,7 miljoner kr, varav 19,2 miljoner kr eller drygt 50 1 återfördes till jordbruken i fonm av underhåll och investeringar.

Storleken på gårdsarrendena varierar från 20-30 hektar till

400 hektar.

Någon statistik på historiska arrenden finns inte. Domän-

verket har emellertid ett antal gårdar, företrädesvis i södra

Sverige, som arrenderats av samma släkt i flera generationer.

Uppskattningsvis rör det sig om ca 10-15 %, dvs. gårdar.

zgzgg

Dessa är relativt stora och i många fall kulturellt intres-

santa.

6.5 Akademier

Härmed avses de arrenden som ligger under Uppsala universitets förvaltning. Lunds universitet har bara ett fåtal arrenden, vilka i detta sammanhang är försumbara. Under universitets-

förvaltningen i Uppsala ligger ca 225 gårdsarrendenö. Där-

till kommer ca 100 sidoarrenden, huvudsakligen rationaliseringsobjekt. Den totala arrendearealen är 14 146 hektar; area-

len av sidoarrendena uppgår till ca 1 000 hektar. Areal-

storleken på arrendegårdarna varierar från 7 hektar till 683

hektar. Av arrendeintäkterna återinvesteras ca 75 %. De flesta av arrendatorerna kan brukande i flera -

peka på generationer

i varje fall tre generationer bakåt. Uppskattningsvis gäller detta omkring

ggg.

5 Domänverkets verksamhetsberättelse, Division Nyttjanderätter 1983. 6 Uppgiften erhållen från akademifogden, Uppsala universitet.

74 Statistik

6.6 Fideikommiss och avveckiade fideikommiss

En1igt Sveriges jordägareförbund kan antaiet gårdsarrenden vid

existerande fideikommiss uppskattas ti11 300-400. Beträffande avveckiade fideikommiss torde man kunna räkna ned ungefär 200.

Det totaia antaiet gårdsarrenden för denna ägarkategori sku11e

såiedes utgöra omkring ggg.

6.7 Stifte1ser

Ett antai stifteiser av skiida siag är jordägare. Någon tiil-

gängiig statistik över antaiet gårdsarrenden finns inte. An-

taiet gårdsarrenden, som sku11e kunna betecknas som historis-

ka, rör sig grovt gissat om maximait ggg.

En sunmering av antaiet historiska arrenden eniigt de i inledningen uppstä11da kriterierna för ett historiskt arrende ger den ungefäriiga siffran 1 200 st. Av det totaia antaiet arrenderade e11er de1vis arrenderade företagen (18 350 + 40 764 = 59 114) utgör summan a11tså en nycket ringa dei, närmare bestämt 2 %. Uteiämnas de deivis arrenderade företagen stiger andeien ti11 drygt 6 %.

7 FRIKÖPSRÄTT ELLER INTE. ARGUMENT FÖR OCH EMOT

7.1 Iniedning

Under utredningsarbetet har överiäggningar ägt rum med de

o1ika intressenter som kunnat anses berörda av friköpsfrågan.

Det har gä11t vissa organisationer och vissa institutioner (se avsnitt 4.2). Avsikten med detta kapitei är att systematiskt presentera resuitatet från dessa över1äggningar. Argumenten 1äggs fram och formuleras utan att utredningen tar stä11ning ti11 dem för egen dei. Iniedningsvis kan fö1jande korta sammanfattning göras.

Inom arrendatorernas egen intresseorganisation, SJA, är det

endast en minoritet som förespråkar en rätt ti11 friköp.

Frågorna om rätt ti11 förköp och rätt ti11 överiåteise har

varit iångt viktigare för organisationen. Tanken på en fri-

köpsrätt förefaiier ha mest stöd i södra de1en av Sverige.

Majoriteten av friköpsförespråkarna återfinns i Skåne,

Biekinge och Ha11and samt vidare i Västergötland, Jönköpings och Kaimar iän samt i Södermaniand. LRF:s arrenderåd är motståndare ti11 införandet av en friköpsrätt. Rådet rymmer företrädare för såväi jordägare som arrendatorer.

Sveriges jordägareförbund motsätter sig mycket bestämt tanken

på en friköpsrätt. Domänverket, kyrkan och Uppsaia universitet

intar också en negativ hå11ning, även om man för egen dei inte

hyser några större farhågor för effekterna av en friköpsrätt.

Såväi förespråkare som notståndare ti11 friköpsrätten har

anfört åtskiiiiga argument för sin ståndpunkt. Biand a11a de

skä1 som har framförts tili förmån för en friköpsrätt kan sammanfattningsvis tre huvudmotiv urskiijas.

a) Förhåiiandet ne11an arrendator och jordägare är på sina

hå11 av oiika orsaker mindre gott. Det finns på grund därav

76 Argument för och emot

subjektiva skäi för att vi1ja ändra från arrende ti11 ägande.

b) Det andra huvudargumentet sammanhänger med att ägandet i huvudsak är passivt i de fa11 som åsyftas och att det i

dag ofta ifrågasätts, om det är riktigt och iämpiigt att

institutionerna driver jordbruk. Det rör sig a11tså om ett ideoiogiskt, jordpoiitiskt stäiiningstagande, som innebär nej ti11 institutionsägande men ja ti11 ökat enskiit ägande och ja ti11 uppfattningen att jorden i så stor utsträckning som möjiigt ska11 ägas av den som brukar den.

c) En huvudiinje är vidare att socia1a skä1-ta1ar för att en

friköpsrätt bör ges vissa arrendatorer, nämiigen där ett 1ångt

arrendeinnehav i siäkten föreiigger. Detta iåter sig, både objektivt och subjektivt, vä1 kombineras med skäien a och b

och utgör, om motionsuttaianden och de därpå grundande direk-

tiven ska11 föijas, en förutsättning för friköp.

På nntsvarande sätt kan anges några huvudskä1, både subjektiva

och mer rättspoiitiska, som taiar emot införandet av en friköpsrätt.

d) Den enskiide jordägaren kan person1igen vi1ja värja sig mot friköpsrätten. Den innebär en rubbning i jordägandet och kan medföra oönskade konsekvenser. Jordägaren kan a11tså subjektivt se friköpsrätten som ett oacceptabeit angrepp.

e) Men en friköpsrätt kan också utifrån en mera a11män rätts-

poiitisk synpunkt anses innebära ett så djupgående ingrepp i

den enskiida äganderätten, att den inte kan toiereras.

f) Ständigt återkommande synpunkter är vidare föijande. En av samhäilet sanktionerad friköpsrätt sku11e innebära ett störande insiag i det privaträttsiiga förhåiiandet me11an jordägaren

och arrendatorn. Rättssäkerheten kan trädas för när, och för-

hå11andena på arrendemarknaden riskerar att försämras.

Argument för och emot 77

Det ska11 noteras att fiera av de argument för och emot som

åberopas inte kan anses vara specifika för historiska arren-

den. F1era skä1 äger giitighet vid arrenden i alimänhet.

7.2 Argumenten för friköpsrätt

1. Förhå11andet me11an jordägare och arrendator är inte a11tid ti11fredsstä11ande

Tidigare har redovisats (se närmare kap. 2 och 5) hur arrendatorns rättsstäiining successivt har förbättrats genom Iag-

stiftningsåtgärder. Införandet av oiika socia1a reg1er ti11

förmån för arrendatorn har stärkt dennes skydd mot jordägaren. Arrende är emeiiertid i första hand en privaträttsiig regiering. Detta faktum innebär att parterna har ett reiativt stort utrymme för överenskommeiser av olika siag. För att dessa ska11 b1i rimiiga och håiibara och inte medföra ailtför stora bekymmer, krävs det att förtroendet me11an arrendatorn och jordägaren är gott. Det är eme11ertid inte a11tid fa11et.

Orsakerna ti11 de motsättningar som existerar kan variera. Det

kan t.ex. vara en fråga på det rent person1iga pianet. Jord-

ägaren är he1t enke1t inte intresserad av arrendatorn. Det kan också - säkert inte sä11an - röra sig om en irritation över

ett då1igt arrende- kontrakt. En tredje orsak kan vara en från

arrendatorns synpunkt mera a11män förtryteise över att jordägarens agerande med jordbruksmarken ej synes gagna jordbrukarkoiiektivet som sådant.

2.

Känsiomässiga bindningar

Som tidigare framgått återfinns de främsta förespråkarna för

en friköpsrätt bland arrendatorerna på de stora fideikommis-

sen. Detta kan ha fiera förkiaringar. En torde t.ex. vara att jord som ti11hör fideikommiss bara får - som av redo-

framgått

göreisen i kapitei 5 - försäijas efter särskiit ti11stånd och under specie11a vi11kor. Frivi11iga försäijningar har varit

78 Argument för och emot

och är tiiis vidare utesiutna. Detta förhåiiande har säkeriigen bidragit ti11 att arrendatorkoiiektivet under fideikommiss varit stabiit. Arrendatorn och hans siäkt har varit bunden vid sin torva.

Det rör sig om iånga arrendeinnehav. Ofta har samma siäkt

brukat arrendegården i fiera generationer. Markens värde har

arbetats upp av gångna tiders arrendatorer. Dagsvärdet är

såiedes ti11 stor dei skapat genom det arbete som utförts av

arrendatorn och hans släkt. Många av dessa kan hänvisa ti11

förfäder som genom eget initiativ och med yrkesskickiighet röjt och uppodiat mark. Kanske har de också byggt sin egen

bostad. De fiesta av dessa arrendatorer uppiever gårdarna som

vore de deras egna.

3.

Ägande ger trygghet

Arrende kan ieda ti11 osäkerhet och besväriigheter av oiika slag. Arrendeformen framstår med hänsyn härti11 ej som särskiit eftersträvansvärd och bör inte uppmuntras. Arrendatorn

vi11 ha trygghet och överbiickbarhet. Så iångt som möjiigt

vi11 han kunna gardera sig mot oväntade händeiser. Endast ägande ger definitiv trygghet. Att äga ett hem innebär trygghet. Ett ägande ger också bättre möjiigheter ti11 1ån för

investeringar och stimuierar tiii iångsiktiga insatser. Denna

form för drivande av jordbruk är därför överiägsen arrendeformen.

4. Arrendesättning och investeringsfrågor våiiar

problem

Arrendesättningen är ofta ett resuitat av en uppgöreise neiian jordägaren och arrendatorn. Kan parterna inte komma överens, bestämmer arrendenämnden. Det finns anvisningar för hur arren-

desättningen ska11 ske. Icke desto mindre är många av arrenda-

torerna missbeiåtna med de resuitat som uppnås. I och för sig

accepteras den princip som gä11er, arrendesättning efter

Argument för och emot 79

avkastningsförmåga, men man är missnöjd med den praktiska

tiiiämpningen. Kritiken går ut på att vissa arrendenännder

mindre går efter avkastningsprincipen och mera synes sträva

efter en marknadsmässig arrendeavgift. I en dei fa11 uppiever

sig arrendatorn vara i underiäge gentemot jordägaren. Många

gånger vi11 kanske arrendatorn av oiika skäl ej stöta sig ned

jordägaren; han har kanske en efterkommande som han vi11 ska överta arrendet.

Investeringsfrågor är ofta ti11 bekymmer för arrendatorn. Ut-

veckiingen har inneburit att a11t mindre av det samiade kapitaiet i ett jordbruk utgörs av jordägarskapet. Inte sä11an förekommer att arrendatorerna sjäiva får svara för investeringarna därför att jordägarna är negativa.

När det föreiigger investerihgsbehov kan arrendatorn sägas ha

ett svårare utgångsläge än om han vore ägare. En ägare kan

iåna mot säkerhet i sin egendom; för arrendatorn är det inte iika iätt. Trots detta har arrendatorerna gjort mycket stora investeringar. Det är därför inte fei att hävda, att brukarens

insats med tiden i många fa11 har fått ökad betydeise för

gårdens avkastning och värde.

När en investering väI kommer tiH stånd, b1ir det ofta för

arrendatorns dei fråga om att skriva av investeringen under en

tioårsperiod (rak nedskrivning). Det restvärde som investe-

ringen efter sådan avskrivning kan ha ti11fa11er jordägaren om inte avtai träffats om inlösen. Det förekommer att jordägare vägrar sådant avtai e11er att avtai av annan orsak inte kommer ti11 stånd.

Arrendatorn kan sägas befinna sig i ett diiemma. Satsar han inte - dvs. investerar otiiiräckiigt - riskerar han att bli bortrationaiiserad. Gör han å andra sidan stora investeringar, innebär det en stor chanstagning. Går ekonomin ihop? Hinner han skriva av investeringen, får han rest-

tiligodoräkna något värde och hur går det med iniösenavtai? Höjs arrendeavgiften

mhvm|ñMa*mimnsMHeaHiM?

80 Argument för och emot

5. En friköpsrätt kan förhindra fortsatt avfoikning av

1andsbygden

En friköpsrätt kan bidra ti11 att motverka en uttunning av

befoikningen på 1andsbygden och förhindra de oönskade kon-

sekvenser en sådan medför i fråga om service ti11 de kvar-

boende. En fortsatt a11sidig befoikningssammansättning på

iandsbygden är önskvärd. Därför bör indragning av jord ti11

t.ex. huvudgård vid fideikommiss undvikas.

Det finns biand fideikommissarrendatorerna en utbredd över-

tygeise om att godsinnehavarna på sikt i stor utsträckning

kommer att iägga ned arrendegårdarna. Övertygeisen baseras på

inträffade händeiser. Så här kan det t.ex. gå tili: Jordägaren

drar in gårdar ti11 godset. Husen biir kvar ute e11er för-

säijs; ibiand hyrs de ut, ibiand får de förfa11a. Vid utförbiir det oro och av fo1k. säijning mycket byte Otryggheten

osäkerheten - har kanske många gånger gjort att arrendatorn

känt det tungt att arbeta hårt. Resuitatet har b1ivit att han

håiiit gården vid 1ike men inte mer. När arrendestä11et senare

ska11 byta ti11 ny arrendator, konstaterar jordägaren kanske att arrendestä11et inte är i särskiit god kondition. Fö1jden b1ir ofta att jordägaren drar in stä11et tili godset

(huvudgården).

6. Passivt ägande bör motverkas

Det permanenta arrendejordägandet är ett tvångsmoment, som den

jordbrukande befoikningen i grunden aidrig har accepterat. Det passiva ägandet saknar berättigande från jordbrukssynpunkt. Det utför ingen egentiig produktiv insats. Däremot medför sys-

temet ökad byråkrati och onödiga kostnader för t.ex. arrende-

syner och domstoisförfarande. “Den som brukar jorden bör äga den. Det är ett a11mänt riktmärke.

Det kan inte vara rimligt, att brukare av gårdar som hamnat

under fideikommiss m.f1. historiskt betingade ägarkategorier

för och emot 81 Argument

ska11 för a11 framtid vara fråntagna rätten att sjä1va äga

jordbruken. Det råder specieiia förhåiianden vid historiska arrenden. Det kan mot denna bakgrund anses rimiigt att ge arrendatorn rätt att förvärva jordbruksfastigheten.

7. Friköpsrätten medför minskad ägandekoncentration och har räckvidd

begränsad

En friköpsrätt får tiil föijd att jorden brukas av ett större

antai sjäivägande brukare. Ägarkoncentrationen minskas. Fri-

köpsrätten medverkar också ti11 en bättre drift, eftersom arrendatorn känner trygghet i sin besittning. Därigenom kommer också vården och underhåiiet av jordbruksfastigheten att b1i bättre.

Kravet på en friköpsrätt utgör på intet vis ett genereiit

angrepp på fysiska personers egendom. Det gä11er ju endast en

begränsad dei av a11a arrenden, nämiigen de som kan kiassificeras som historiska. På grund härav borde en friköpsrätt inte

inverka negativt på jordägarens intresse av att utarrendera

mark.

7.3 Argumenten mot friköpsrätt

1. Arrendatorns rättsstä11ning är stark; arrendeinstitutet behövs

Arrendatorn har i dag en mycket stark stäiining genom sitt direkta besittningsskydd. Möjiigheterna att dra in arrende-

gårdar genom s.k. sjäivinträde är starkt begränsade. Besitt-

ningsskyddet kan numera ej sägas vila på någon bräckiig grund.

Arrendatorn har vidare fått sin stäiining stärkt ytteriigare genom iagstiftning om förköpsrätt och rätt tiii överiåteise av arrendet. Det är fei att betrakta arrendatorerna som en sociait sett missgynnad e11er underiägsen grupp. Det kan inte anses nödvändigt ned ytteriigare sociai skyddsiagstiftning för arrendatorerna. De är socia1t och ekonomiskt starkare än t.ex.

82 Argument för och emot

iöntagare i a11mänhet och kan inte kräva samma starka skydd som en löntagare e11er t.ex. en hyresgäst. De f1esta arrendatorer är dessutom sjäiva jordägare.

Arrendeinstitutet är av största betydeise för dynamiken inom det svenska jordbruket. Det komer att behövas även 1 fram-

tiden. Etabiering inom jordbruksnäringen måste i många fa11

ske genom arrende. Av jorden i Sverige är ca 50 % utarrende-

rad. Ungefär 70 1 av arrendatorerna är också jordägare. Långt-

ifrån a11a arrendegårdar är bärkraftiga. I 60 1 av arrendeupp-

Iåteiserna har arrendatorn också inkomst utifrån.

2. Friköpsrätt innebär tvång och är ett angrepp på den

enski1da äganderätten

En friköpsrätt innebär ett eXpropriations1iknande förvärv, ett

förvärv av en enski1d från en annan enskiid. Expropriation är endast - och bör så vara - ti11åtet för det a11männa. Det är en samhä11e1ig rätt. Ett a11mänt intresse måste före1igga för att expropriation ska11 ti11åtas. För att en enskiid ska11 ti11åtas expropriera, måste hans rätt kunna jämstä11as med en samhä11e1ig rätt. Så är inte fa11et i denna sak. För jordägarna har denna synpunkt en stor principie11 betydeise.

Tvångsiösningar bör användas sparsamt.

En friköpsrätt för historiska arrenden är inte motiverat

från a11män synpunkt. Förslaget är ett tecken på att samhä11et

i a11tför hög grad lägger sig i vad som i sjä1va verket är ett privaträttsligt förhå11ande ne11an två parter. Friköpsrätt

innebär ett angrepp på enski1d äganderätt och ingriper djupt i

ett privaträttsligt förhåiiande. Ur principie11 synvinke1 är det viktigt att säga nej ti11 ett nytt expropriationsinstrument.

Argument för och emot 83

3. Begränsat intresse för friköpsrätt

Tanken på en friköpsrätt för historiska arrenden har ingen

förankring i den praktiska verkiigheten. opinionen för en sådan rätt är synnerligen begränsad. Ingen av riksorganisa-

tionerna, LRF e11er SJA, är anhängare ti11 tanken. Frågan har

drivits - och drivs - av en iiten minoritet.

Ett arrendeförhåiiandes iängd bör inte få rättfärdiga ett

tvång om iniösen. G1ädjen av att få äga ska11 inte tiil-

skansas genom tvång. Öppnas en sådan möjlighet b1ir konsekven-

sen för t.ex. LRF något underiig. En mediem (en arrendator)

sku11e då tvångsvis kunna förvärva mark från en annan mediem

(en jordägare). En sådan ordning kan LRF som organisation inte acceptera. Ur LRF:s synvinkei är friviiiiga uppgöreiser att föredra. Goda erfarenheter finns från kyrkans och domänverkets agerande när det gä11er friviiiiga försäijningar.

4. Friköpsrätten medför ogynnsamma effekter på marknaden

Biotta tanken på en friköpsrätt har skapat oro på marknaden

trots att de fiesta jordägare ej synes b1i berörda. Det råder

ingen tvekan om att många privata jordägare är rädda inför

framtiden. Stämningen meiian jordägare och arrendator iöper å därför risk att bli infekterad. Jordägarens vetskap om att isen är bruten för - bara för friköpsrätt visseriigen historiska arrenden - sku11e kunna inverka för-

negativt på

håiiandet me11an parterna. Siutsatsen är att arrendemarknaden störs och kommer att reagera kraftigt om en friköpsrätt införs.

Det är inte bara fideikommissarier som känner sig hotade utan

jordägare i aiimänhet. Föijden biir att det uppstår en minskad

benägenhet att arrendera ut, vi1ket knappast kan vara önskvärt i det samiade jordbrukets intresse. På skiida håli kan man

förvänta sig motåtgärder. Några exempeiz 1) ökad indragning av

arrendegårdar vid godsen, 2) söndersiagning av gårdar och

84 Argument för och emot

separat uthyrning av gårdens byggnader samt markuppiåteise på

fiera sidoarrenden, 3) avta1 om grödköp e11er deiägarskap (partnership).

När sådana åtgärder vidtas innebär det att många av arrenda-

torerna hamnar utanför arrendeiagen. En sådan utveckiing kan inte anses önskvärd.

Man kan ha förståeise för att en dei arrendatorer önskar b1i ägare. Det är därför viktigt att man - inte minst från statsmakternas sida - skapar en fungerande marknad för köp av jord och för arrendering av jord. Staten och kyrkan sku11e kunna

bidra ti11 en sådan marknad genom att inte iigga på så stor

areai jordbruksmark. Jordförvärvsiagen utgör för närvarande ett hinder för en fungerande marknad. En friköpsrätt konner att hämma strukturomvandiing och fortsatt nödvändig rationaiisering, viiket är ti11 skada för överordnade samhä11sintressen.

5. Förhåiiandena vid godsen och fideikommissen ger ej aniedning att införa friköpsrätt

Det är sant att det har skett indragningar ti11 huvudgård.

Detta har dock ägt rum på ett mjukt sätt. Det är ett erkänt

faktum att man under senare tid har tagit mycket stora sociaia hänsyn ti11 arrendatorerna. Indragningarna ska11 ses som en nödvändig och jordbrukspo1itiskt heit accepterad strukturomvandiing. Att de historiska arrendena innehafts

under iång tid är ett tecken att arrendatorerna suttit på

och sitter - säkert. Det har de gjort under en tid då hundratusentais och åter hundratusentais människor iämnat jordbruket.

De nuvarande fideikommissen är inga föriäningar. Innehavaren kan härieda sitt innehav ti11 ett - i

vaniigt köp e11er något

enstaka faii - byte i en tidigare generation. De fideikommiss som tidigare föriänats drogs in under reduktionen.

Argument för och emot 85

Arrendesättningen är också en omständighet som kan ha bidragit ti11 stabi1a förhå11anden vid de s.k. historiskt betingade ägarinstitutionerna. I inte så få fa11 torde arrendesumman

re1ativt sett vara ganska 1åg. Detta möj1iggör en dräg1ig ut-

komst för arrendatorn och medverkar ti11 fortsatt engagemang.

I om de nen större - särski1t

fråga fåta1iga viktiga godsen

- är införandet av en fideikommissegendomarna friköpsrätt

ofören1igt med samhä11ets måisättning beträffande natur- och

ku1turminnesvården. Önskemå1et att bevara de större enheterna har haft stor betyde1se för utformningen av Iagen om avveck- Iingen av fideikommissen.

6. Investeringsprobiemen utgör inget motiv för

frikögsrätten

I ett arrendeavta1 Iigger ett naturligt risktagande. Att arrendestä11ena förkovrats har varit en norma1 och efter-

strävad konsekvens av arrendeupp1åte1sen. Att de har för-

kovrats - vi1ket också de1vis kan ha berott

på jordägarna,

b1.a. - är inte

genom 1åg arrendesättning ett skä1 som kan

åberopas ti11 stöd för expropriation.

Det står he1t k1art att arrendatorerna ib1and sjä1va har gjort investeringar. De har eme11ertid kunnat göra dessa i den takt de sjä1va önskat e11er förmått. Numera finns det också reg1er som skyddar arrendatorn mot föriust (syn, avräkning etc.).

I detta sammanhang bör också pekas på att en för arrendatorer-

na förmån1ig 1agstiftning rörande vissa investeringar ny1igen

ägt rum. Sedan år 1985 har jordägaren näm1igen en principie11

sky1dighet att utföra investeringar som påfordras av en myn-

dighet, t.ex. en1igt hä1so- e11er mi1jöskydds1agstiftningen (9 kap. 17 a S JB). Jordägaren kan inte he11er avtala bort sin sky1dighet att bekosta ny täckdikning som är behöv1ig. Det

framgår närmare av 1yde1sen i 9 kap. 21 § första stycket JB.

Tvingande reg1er ti11 arrendatorns förmån har här införts.

86 Argument för och emot

7. Friköpsrätt kan få oönskade skattekonsekvenser för

jordägaren

Ett införande av en friköpsrätt kommer att medföra komp1ikationer i skilda hänseenden. Den enskiide jordägaren som kanske i strid mot sin vi1ja - utsätts för krav in1ösen kan

på

t.ex. drabbas av oönskade skattekonsekvenser. Säijaren - jordägaren - kan ju inte avgöra vid viiken tidpunkt friköpsrätten biir ut1öst. Ur hans synvinke1 kan det b1i vid en 01ämp1ig tidpunkt som medför ofördeiaktiga skatteeffekter.

Det bör anmärkas att det även finns andra frågor som spe1ar en

viss ro11 i argumentationen. Specieiit gä11er detta jordägar-

sidan. Man pekar på de prob1em som måste 1ösas, om en friköps-

rätt ska11 införas, och menar att de visar att det är en

tekniskt svår materia. Några fu11goda Iösningar av frågorna

finns knappast, även om man sku11e bortse från de grund1äggande principie11a invändningarna. På arrendatorsidan nenar man däremot, att de tekniska probiemen inte är större här än de brukar vara i jämförbara iagstiftningssammanhang. Om man verk- 1igen vi11 åstadkomma en iösning, är det också fu11t möj1igt, anser arrendatorerna.

SOU 87

1986:52

8 EN FÖRUTSÄTTNINGSLÖS ANALYS AV SAKFRÅGORNA

Riksdagens Iagutskott har begärt en förutsättnings1ös utred-

ning av frågan om friköpsrätt för vissa arrendatorer. I sitt

betänkande erinrade utskottet om att arrende1agskommittên hade

avvisat tanken på friköpsrätt utan att göra någon närmare

ana1ys. En genere11 sådan rätt kunde en1igt utskottets nening

inte komma i fråga, men skä1 kunde anföras för en rätt som

begränsades ti11 vad man ka11ade historiska arrenden. Kanske

sku11e svårigheterna och olägenheterna visa sig a11tför stora,

uttaiade utskottet, men det var inte möjiigt att ta stä11ning

på det då föreliggande utredningsmateriaiet.

Direktiven för utredningen bygger på och hänvisar ti11 dessa

utskottsutta1anden. Utredningen uppfattar dem så, att upp-

draget inte bara går ut på att granska skäien för och emot en

friköpsrätt utan också på att göra en förutsättningsiös ana1ys

av de olika sakfrågor som frågan aktua1iserar. Det senare bör

komma före det förra, om diskussionen ska11 b1i meningsfu11 och 01ika synpunkter få sina rätta proportioner.

Utredningen har bedrivit sitt arbete i konsekvens med det

sagda. Först sköt utredningen frågorna om skä1 för och emot en

friköpsrätt mera i bakgrunden för att i stäilet anaiysera och

diskutera igenom de o1ika sakfrågorna. På grundva1 av en

någ0r1unda konkret skiss av vad det rör sig om - hur en

eventue11 lag sku11e få se ut - samt över1äggningar med före-

trädare för o1ika intressen gick utredningen därefter in på

att närmare diskutera och pröva argumenten för och emot en friköpsrätt.

Under det första skedet av utredningen framkom ett betydande mått av enighet. Utredningen hoppades rentav vid årsskiftet

1985/86 på att kunna iägga fram ett enigt betänkande under

våren. Siutresonemangen för och emot en friköpsrätt 1edde

eme11ertid ti11 en uppde1ning på så sätt, att två Iedamöter

88 Anaiys

avstyrkte lagstiftning på grundvai av de gemensamt framtagna

grundiinjerna, medan en iedamot ti11styrkte iagstiftning med

utgångspunkt i dessa grund1injer. I detta iäge begärde utred-

ningen föriängd arbetstid. De fortsatta diskussionerna iedde eme11ertid ti11 a11t större skiiinader ne11an de båda ståndpunkterna inom utredningen.

På ett tidigt stadium enades utredningen om att de1a upp sina

överväganden på två kapitei. I det första, här före1iggande,

sku11e utredningen presentera sin anaiys av sakfrågorna. För-

hoppningen var i det Iängsta att a11a ledamöter sku11e stå bakom den anaiysen. Oenigheten har eme11ertid kommit att gä11a

även vissa av de sakfrågor som tas upp här. Även de båda Ieda-

möter som är negativa ti11 en friköpsrätt har dock ansett det riktigt med hänsyn tili 1agutskottets skrivning att redovisa en anaiys. Den ursprungiiga dispositionen har därvid föijts. Bakom det föreiiggande kapit1et i dess he1het står dock a11tså bara dessa två ledamöter. De är angeiägna om att in1edningsvis

betona sin ståndpunkt i huvudsaken; vad som sägs i det fö1-

jande får inte missuppfattas som något siags indirekt accep-

terande av en lagstiftning.

I nästa kapitei går utredningen in på skäien för och emot 1ag-

stiftning.

8.1 Vad sku11e vara huvudmotivet för en 1ag?

Utredningen konstaterar ti11 en början, att 1agutskottet har ansett starka skäl i och för sig ta1a för att ti11godose en viss grupp av arrendatorer med en friköpsrätt, men att ut-

skottet också, 1iksom arrendeiagskommittên, har pekat på skä1

mot en sådan iagstiftning. Utskottet har vidare, som redan

nämnts, gjort bedömningen att svårigheterna och o1ägenheterna

kan komma att visa sig aiitför stora. I sådant fa11 borde utredningen pröva möj1igheten att införa särskiida reg1er om för de arrendatorer som avses.

förköpsrätt

Anaiys 89

Numera har genere11a regier om förköpsrätt införts för a11a arrendatorer. Detta medför en viss ändring av diskussionsläget i detta ärende.

Det står kiart att införande av en friköpsrätt bryter mot

huvudiinjen i reformarbetet på arrenderättens område. Friköps-

rätt har diskuterats många gånger, men tanken har inte tagits

upp ti11 närmare prövning förrän under de a11ra senaste åren. Det har också sagts ifrån av att

Iagutskottet, någon genere11 friköpsrätt inte kan komma i fråga. Man kan endast överväga

att införa en sådan rätt för en specieil, vä] avgränsad grupp av arrendatorer.

Det ligger i sakens natur att verkiigt starka skäi måste kunna anföras för att gynna en grupp framför det övriga arrendatorsko11ektivet. Det är därför viktigt att precisera denna grupp och de intressen som kan motivera att den särbehandias. Lagut-

skottet har tänkt på innehavare av s.k. historiska arrenden.

Av skrivningarna framgår att utskottet har haft för ögonen

sådana fa11, där arrendatorerna och deras siäkt har brukat

arrendegårdarna i fiera generationer. Detsamma gä11er om de

bakomiiggande motionerna.

Det är tydiigt att de skäi, som kan anföras för att ytter- 1igare stärka de nu nämnda arrendatorernas stä11ning, är sociaia i vid nening. Med detta nenar utredningen inte att gruppen sku11e bestå av särskiit svaga och utsatta personer. Då utredningen taiar om sociala skäi i vid mening, tänker

den främst på vad man kan_ka11a skäi. Det är fråga personiiga

om människor som - sjäiva och siäktled - har genom tidigare

brukat sina arrendegårdar så iänge, att de kan göra anspråk på

en särskiid hänsyn. Det är också just detta motiv som kommer fram i riksdagsmotionerna och i iagutskottets betänkande. Det

är, skriver utskottet, förståeiigt att dessa arrendatorer

strävar efter att få ti11 stånd den trygghet för framtiden som ett ägande av arrendestäliet för med sig.

90 Anaiys

Utredningen anser det viktigt att slå fast, att det bara är det nu angivna skäiet som kan anföras för en säriagstift-

ning. Man kan inte påstå att dessa arrendatorer har en osäkra-

re stäiining än andra. Samma skyddsregler gä11er ju för dem som eijest. Snarast torde det vara så att innehavare av historiska arrenden i praktiken har suttit säkrare än andra arren-

datorer, med ett kortare innehav. Men just det iånga innehavet

är samtidigt en faktor som kan anföras för en särregiering. Om det ska11 anses ti11räck1igt för Iagstiftning är en annan sak. Motstående intressen får vägas in i biiden; ti11 det återkommer utredningen i nästa kapitei.

På detta stadium är utredningen främst angelägen om att skjuta andra synpunkter åt sidan för att kunna föra ett iogiskt resonemang i det föijande. Synpunkter som ofta har förts fram i friköpsdebatten har t.ex. gä11t det passiva jordägandet och institutionsägandet. Detta har varit naturiigt, eftersom fier-

taiet av de arrendegårdar det gä11er Iigger under fideikom-

miss, avveckiade fideikommiss, kyrkan, domänverket och universiteten. Synpunkterna måste emeiiertid i detta utrednings-

sammanhang skjutas åt sidan. Det framgår k1art av Iagut-

skottets skrivningar att syftet är att om möjiigt gynna vissa arrendatorer, inte att angripa passivt jordägande e11er institutionsägande. En annan inriktning av resonemangen här sku11e 1eda utanför ramen för vad utskottet tänkt sig och föra

in på jordpoiitiska frågor av större räckvidd.

Diskussionen om det passiva jordägandet gäiier i grund och

botten arrendeinstitutet som sådant. Någon omprövning av detta

har inte avsetts ske i denna utredning. Fråga är bara om ett

begränsat undantag från huvudregierna för vissa särskiit behjärtansvärda fall. Att ett sådant undantag a11s har kunnat

ifrågasättas beror naturiigtvis b1.a. på att jordägarnas in-

tressen inte har framstått för iagutskottet som iika behjärt-

ansvärda som arrendatorernas, mot bakgrunden av den iångvariga

utarrenderingen. I den bedömningen instämmer utredningen heit. Men det är a11tså arrendatorernas sociait-personiiga intressen

Anaiys 91

som utgör motivet för en 1ag, inte en önskan att mera a11mänt komma åt det passiva jordägandet.

Liknande gä11er om institutionsägandet. Att mera aiimänt ompröva iämpiigheten av att kyrkan, domänverket och universiteten äger arrendejord e11er att ingripa mot fideikommissens och de avveck1ade fideikommissens innehav av arrendejord ligger inte inom uppdraget. Det skuHe 1eda över til] och dra upp en annan och ganska vanskiig problematik. Ingenting antyder att riksdagen ve1at aktua1isera en sådan diskussion inom denna utredning.

Inte he11er kan utredningen gå in på t.ex. frågor som rör det

personiiga förhå11andet me11an jordägare och arrendatorer. Det sku11e förutsätta bedömningar av ofta utpräglat 1oka1 natur,

som svår1igen sku11e kunna begränsas ti11 de historiska arren-

dena. Givetvis är det bekant för - 1iksom det utredningen

säkert var känt av utskottet - att det råder motsättningar på

sina hå11. Man har eniigt utredningens mening goda skä1 för

åsikten, att åtski11iga fa11 borde ha kunnat bringas ur vär1-

den genom frivi11iga friköp, 1åt vara att t.ex. fideikommiss-

formen varit en hämmande faktor i vissa fa11. En tvångslag kan

inte stiftas enbart därför att vissa jordägare har stä11t sig avvisande ti11 frivi11iga friköp. Den måste ha en stark positiv motivering, och en sådan kan endast sökas i arrendatorernas intressen.

8.2 Den jordpoiitiska iagstiftningens 1ämp1ighet

Att personligt-sociaia skä1 är avgörande men inga andra får praktiska konsekvenser i o1ika avseenden. Det b1ir bestänmande

för synen på vissa frågor. En sådan gä11er förhå11andet me11an

en eventue11 friköpsiag och den jordpo1itiska Iagstiftningen.

Lagutskottet har anfört, att en friköpsrätt inte torde medföra

några negativa konsekvenser från jordbrukspo1itisk synpunkt,

eftersom de aktue11a arrendegårdarna var för sig som rege1

92 Anaiys

utgör bärkraftiga jordbruksenheter. Utskottet understryker särskiit, att bestämmeiser om en friköpsrätt sjä1vfa11et måste samordnas med jordförvärvsiagens reg1er. Det sägs också att bestämmelserna om en eventue11 friköpsrätt måste utformas så, att garantier skapas för att fastigheterna b1ir 1ämp1iga från fastighetsbi1dningssynpunkt och från jordbrukspoiitiska synpunkter.

Utredningen har under sitt arbete kommit fram ti11 en annan bedömning av de faktiska förhå11andena än iagutskottet. Det synes inte förhå11a sig så som antagits, att det i största

utsträckning rör sig om gårdar som var för sig sku11e utgöra

bärkraftiga enheter. Någon inventering har visser1igen inte

varit möjiig att utföra men torde inte he11er behövas. Redan vid utredningens överiäggningar med Hi11ands Arrendator-

förening, som mer än andra har drivit friköpsfrågan, har det

fått konstateras att omkring en tredjedei av de gårdar, som

kommer i fråga inom den föreningens område, inte 1är uppfy11a

den jordpo1itiska iagstiftningens krav på ratione11a bruk-

ningsenheter. I sjä1va verket föreiigger här ett probiem som

1agutskottet inte har förutsett vid sin behand1ing av frågan.

En1igt utredningens mening kan man inte tänka sig att införa

en speciaiiagstiftning, om man inte är säker på att i vart

fa11 det a11de1es övervägande f1erta1et arrendatorer inom den berörda gruppen verkiigen kan få ti11 stånd friköp om sådant

önskas. Att en begäran om friköp stupar på viilkoren i jord-

förvärvsiagen och i 3 kap. fastighetsbiidningsiagen måste b1i en ren undantagssituation. I annat fa11 sku11e resu1tatet bli ett mått av godtyckiighet som inte kan accepteras, så nycket mindre som det ofta hävdas i debatten, att det över huvud taget sku11e vara ett uts1ag av godtycke att iagstifta ti11 förmån för just denna grupp av arrendatorer, särskiit sedan förköpsrätt har införts.

Det sagda har 1ett utredningen tiil uppfattningen att en förutsättning för en friköpslag är att den får ta över den

Anaiys 93

jordpoiitiska iagstiftningens krav på rationeila brukningsen-

heter. För det finns i och för sig en sakiig motivering om nan godtar utredningens grundiäggande synsätt. Om personiigtsociaia skä1 driver fram en säriag, är det inte onaturiigt att de också får ha företräde framför de jordpoiitiska synpunkterna. Detta synsätt iigger för övrigt bakom iagen (1980:565) om undantag från fastighetsbi1dnings1agen och jordförvärvsiagen vid friköp av kronotorp.

Emeiiertid har utredningen att konstatera, att riksdagen genom

att godkänna iagutskottets betänkande i denna fråga har in-

tagit den motsatta ståndpunkten. Utredningen kan därför endast

uttaia, att den för sin dei avstyrker iagstiftning redan av

detta skäI, i den mån inte riksdagen finner sig kunna gå ifrån

den ståndpunkt som intagits.

I princip föreiigger naturiigtvis möjiigheten att ge arrenda-

torerna i fråga rätt att friköpa inte bara sjäiva arrende-

stäliena utan också så mycket därutöver, att varje fastighet - e11er åtminstone det stora fiertaiet - biir godtagbar eniigt

jordförvärvsiagen och fastighetsbiidningsiagen. Frågan behand-

Tas närmare i det föijande (8.4). Här behöver endast framhå11as att en sådan ordning sku11e strida Hbt grundsynen, att personligt-sociala skä1 måste vara styrande. Det är ju ti11 arrendestäiiet som dessa synpunkter knyter an.

8.3 Begreppet historiskt arrende

Den första fråga som kommer upp, om man vi11 ha en friköpsiag,

är hur man ska11 precisera begreppet historiskt arrende. Någon

vedertagen definition finns inte. Lagutskottet har gjort vissa

alimänna uttaianden och framhå11it, att svårigheter kan upp-

komma när det gä11er att på ett 1ämp1igt sätt bestämma vad som

ska11 avses med ett historiskt arrende.

Utredningen kan bekräfta att det är svårt att 1ösa detta prob1em. Hur man än gör kommer Iösningen a11tid att kunna

94 Analys sou 1986; 52

kritiseras som i någon mån godtycklig. Vissa sådana in-

vändningar måste man alltså vara beredd att ta, om man vill genomföra en friköpslag. Utredningen har i det längsta resonerat efter de linjer som skisseras i det följande. Vid det slutliga ställningstagandet har emellertid en ledamot stannat för en annan lösning. Denna presenteras i en reservation.

Den grundläggande svårigheten ligger i att det inte finns

något visst historiskt förhållande att knyta an till, som

medför att arrenden som då förelåg bör behandlas på ett annat

sätt än arrenden som tillkommit vid en senare tidpunkt. Därvidlag skiljer sig de nu aktuella friköpsfallen från dem som behandlades i ensittarlagen. Den lagen tillkom mot bakgrund av

att reglerna om jorddelning under en tidsperiod på 1800-talet

medförde, att mark inte överläts utan i stället uppläts med

nyttjanderätt på 50-100 år och att nyttjanderättshavarna - som

saknade rätt till förlängning av upplåtelserna - kom i en

mycket svår situation när upplåtelsetiderna sedermera gick

ut.

Utredningen har, som framgått av 2 kap., ägnat de rätts-

historiska synpunkterna särskild uppmärksamhet. Klart är i och

för sig att friköpsfrågan har en historisk motivering. Denna

har utvecklats ingående av Hillands Arrendatorförening, med

anknytning bl.a. till 1789 års förenings- och säkerhetsakt. Enighet föreligger dock om att det inte låter sig göra att i en lagstiftning knyta an till dessa förhållanden.

Man är mot denna bakgrund hänvisad till att resonera sig fram till vissa kriterier, med vilkas hjälp man kan nå en praktiskt sett godtagbar avgränsning av begreppet historiskt arrende. Därvid måste man enligt utredningens nening och till följd av

direktiven ta till utgångspunkt vad som har sagts i riksdagen:

i utskottets betänkande och i motionerna.

Anaiys 95

Uttaiandena i riksdagen om de arrenden, som bör beaktas i detta sammanhang, anger tre o1ika tiil möjiigheter avgränsningar. Det förutsätts att ganska stränga krav ska11 upp-

stä11as på arrendatorsidan. Det ska11 vara fråga om Iånga

innehav, i typfa11et fiera generationer i samma siäkt.

Resonemangen utgår vidare från att det närmast är vissa

jordägarkategorier som ska11 beröras: staten och kyrkan,

fideikommiss och avveckiade fideikonmiss. Det framgår s1ut-

iigen att man tänkt sig att jordägaren i det särskiida fa11et

inte sjäiv ska11 ha brukat jorden sedan Iång tid. Även om det

kanske inte ska11 krävas, att dagens arrendator ska11 kunna

ieda sin siäkts innehav så Iångt ti11baka att det i sig kan

betecknas som historiskt, förutsätts i vart-fa11 att jordägaren ska11 ha arrenderat ut så iänge att förhåiiandet

det

kan anses historiskt.

Man kan i en1ighet ned dessa riksdagsuttaianden in beringa greppet historiskt arrende med hjä1p av tre oiika begränsningar för en friköpsrätt: precisering av vissa jordägar-

kategorier, en viss utarrenderingstid på jordägarsidan och en

viss tids innehav på arrendatorsidan. Ett rege1system, som

bygger på dessa komponenter, skulle dock bli något komp1ice-

rat. Det finns också, en1igt utredningens rent

bedömning, sakliga skäi att överväga förenkiingar.

Det väsentiiga måste vara de krav man uppstäiier arrenda-

på

torsidan för att sådana personiigt-sociaia skä1 ska11 anses vara för handen som kan motivera en friköpsrätt. Att därutöver ange ett särskiit tidskrav för framstår inte som

jordägarsidan nödvändigt. Hur länge jordägaren har haft gården utarrenderad

har egentligen inte med saken att göra, i den mån arrendatorerna inte ti11hört samma s1äkt som den nuvarande. Lagstiftningens huvudmotiv sku11e ju inte vara att angripa passivt arrendejordägande som sådant utan att s1å vakt om vissa nuvarande arrendatorers särskiit starka person1iga intressen.

96 Anaiys

På iiknande vi11 utredningen ifrågasätta om det sku11e

grunder vara rätt att begränsa resonemanget ti11 att gä11a endast för vissa Huvudmotivet för en iagstiftning

jordägarkategorier.

sku11e ju inte vara att angripa institutionsägande som sådant utan att värna om vissa arrendatorer. Fiertaiet fal] hänför sig visseriigen tiil jordbruk som hör ti11 staten, kyrkan, fideikommiss e11er avveckiade fideikommiss. Det synes eme11ertid fe1 att utesiuta de enstaka faii som förekomer i övrigt.

Det centraia måste i vart fa11 - oavsett hur man stä11er sig ti11 de nu anförda synpunkterna - b1i vad som ska11 krävas av

den arrendator som vi11 friköpg, i fråga om innehavstid,

s1äktskap med föregående arrendator osv. Här måste man åter gå

tiiibaka tili De kan kanske sägas vara

riksdagsuttaiandena. oprecisa, om man tänker på hur man ska11 översätta dem ti11

Iagtext. Emeiiertid ger de ett mycket k1art uttryck för hur

man har resonerat. Man taiar genomgående om f1era genera-

efter osv. histotioner, om generation generation Uttrycket

riska arrenden används he1a tiden som benämning på de arren-

den som avses.

I en är det ofrånkomiigt att konkretisera detta när-

iagtext mare. Man måste väija ett bestämt kriterium. Det exakta va1et kan naturiigtvis a11tid kritiseras som godtyck1igt, men riksger ganska k1ara besked om ungefär var man bör dagsuttaiandena

stanna. Det bör krävas nnnst två generationers arbete på

arrendestäiiet, om man så vi11 två normaia iivsverk inom jordbruket. Utredningen är ense om att man med detta resonemang

hamnar på 1920-taiet, dvs. minst omkring sextio års någonstans

innehav.

Svårigheter instäiier sig då man går vidare tiil att fixera

det sagda i tiden. Lagen måste ange en historisk börjedag, ett bestämt datum från viiket arrendestäliet ska11 ha innehafts av arrendatorn och hans släkt. Det är en konsekvens av heia den diskussion som har 1ett tiii utredningsuppdraget. På a11a håil har man he1a tiden betonat det historiska

Ana1ys 97

momentet. Särskiit tydiigt framgår detta då man på arrenda-

torsidan tecknat den rättshistoriska bakgrunden ti11 dagens krav. Utredningen hänvisar ti11 2 kap. Det kan också iäsas ut, att det är vissa nuvarande arrendatorer man i riksdagen vi11

s1å vakt om och ge en särski1d förmån. Frågan har inte tagits

upp som ett aiimänt prob1em med giitighet även in i framtiden. Tvärtom har det direkt sagts ifrån att en genereii friköpsrätt

inte kan komma i fråga. En konstruktion med t.ex. en ru11ande

sextioårstid kan därför inte övervägas.

Man får a11tså faststä11a ett datum någonstans under 1920-

taiet. Ingen tidpunkt är i och för sig så mycket mera välmotiverad än andra, att den inte kan kritiseras som godtyckiig. Om man accepterar utredningens tanke att endast införa ett krav

på arrendatorsidan, torde konsekvensen bii att tidpunkten för-

skjuts bakåt i tiden. Att inte ange några särskiida förutsätt-

ningar, som måste visas uppfy11da på jordägarsidan, sku11e

naturiigtvis innebära en fördei för arrendatorerna. De krav,

som stä11s upp på deras sida, får därför inte vara a11tför

iättvindiga. Det gäiler att verkiigen ringa in de fa11 som är behjärtansvärda. Utredningen har varit enig om att fortsätta detta resonemang utifrån det första datum som kan övervägas, a11tså den 1 januari 1920.

En särskiid fråga är viika närmare krav som bör stä11as på den

fångeskedja som en arrendator ska11 ha att visa. I sak rör

det sig om vad som ska11 räknas in i sådan som för-

s1äktskap

utsätts i de o1ika 1eden. Här kan man natur1igtvis tänka sig

åtski11iga a1ternativ. A11mänt vi11 utredningen endast stryka

under, att man måste undvika att ge upphov ti11 konstiade

gränsdragningar och rättstvister. Man bör knyta an tiil någon

av de förebi1der som finns i befintiig iagstiftning. Ett

vidsträckt närståendebegrepp, som kan utgöra en startpunkt för

vidare överväganden, finns i 29 a S konkursiagen (1921:225).

Utöver släktskapskravet bör man också stä11a upp ett krav på

bosättning på gården under viss tid innan en friköpsiag träder

98 Anaiys

i kraft. Därmed kan man avföra en dei fa11 ur diskussionen, där situationen inte är så behjärtansvärd som avses. Det kan gä11a t.ex. ett fritidsjordbruk e11er ett sidoarrende som i och för sig svarar mot de krav som uppstäiis för att ett innehav ska11 anses historiskt.

Det iigger nära tili hands att knyta an tiil 1 S lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att förvärva arrendestäiiet (förköps1agen). Den gäiier jordbruksarrenden som omfattar bostad åt arrendatorn samt bostadsarrenden. En friköpsiag bör göra samma begränsning och därutöver kräva, att arrendatorn

e11er hans företrädare har varit bosatt på arrendestäiiet

sedan t.ex. tio år. Bevissvårigheter torde göra det omöjiigt

att kräva, att varje arrendator ska11 ha varit bosatt på

arrendestäiiet ända sedan den 1 januari 1920.

Den iösning som har skisserats här får närmast ses som resultatet av ett försök tiil logiskt resonemang utifrån riksdagsuttaiandena samt en strävan efter förenkiing. Även andra aiternativ har diskuterats. På ett tidigare stadium arbetade

utredningen såiunda med särskiida krav även på jordägarsidan.

I siutskedet har utredningen också på nytt studerat andra

tänkbara iösningar för att om möjiigt nå enighet, dock utan att iyckas. Den avgörande punkten har varit de krav som ska11

stä11as på arrendatorsidan. Utredningen är i och för sig ense

om att man kan tänka sig ett krav på att jordägaren ska11 ha

utarrenderat sedan t.ex. sekeiskiftet och att man med en sådan

regei på jordägarsidan sku11e kunna sänka kraven på arrenda-

torsidan. Utredningens majoritet menar dock att man inte kan komma iängre fram än ungefär tiden för den sociaia arrendeiagstiftningens början, dvs. 40-50 års arrendeinnehav, utan att råka i strid med direktiven och riksdagsuttaiandena. Om man t.ex. sku11e kräva endast 15 års innehav av arrendatorn, måste man uppge de sociait-personiiga synpunkterna och i stäiiet väsentiigen motivera iagen som ett ingrepp mot ett oönskat

passivt jordägande. En tvångsiagstiftning av den innebörden

kan majoriteten inte medverka ti11.

Analys 99

8.4 Vad skulle få friköpas?

Frågan om vad ett eventuellt friköp skulle omfatta har redan

berörts något i det föregående på grund av sambandet med den

jordpolitiska lagstiftningens krav i fråga om rationella en-

heter. Som sin grundsyn har utredningen angett, att det i

princip borde vara fråga om arrendestället och ingenting

annat. Ämnet kräver emellertid mera ingående överväganden.

Man bör först tänka på de problem som hänger samman med :§53

ändringar under arrendetiden. Då det gäller arrenden som har löpt från tiden före den 1 januari 1920, med normalt minst två arrendatorbyten, kan det antas vara vanligt att den arrende-

rade markens omfattning har förändrats på olika sätt. Frågan

blir hur man skall ställa sig till sådana fall.

Det finns två enkla ståndpunkter. får arrendatorn Antingen

bara friköpa det som varit med hela tiden, dvs. från den 1 januari 1920. För det talar att detta är det historiska. också får arrendatorn det som han faktiskt

Eller friköpa

arrenderar i dag. För det talar uppenbara praktiska skäl samt hänsynen till den som man ger friköpsrätten åt. Vid närmare övervägande finner man dock att ingendera av dessa båda ståndpunkter är möjlig utan en rätt väsentlig modifikation.

Det är rätt självklart att man inte kan renodla det första,

historiska alternativet. Det skulle i många fall kunna leda

till lösningar utan kontakt med dagens verklighet. Det räcker

med att peka på tre iögonenfallande svagheter i detta alterna-

tiv. Det centrala kan inte vara vad arrendatorns farfar eller svärmors far etc. arrenderade utan vad han själv arbetar med och får sin utkomst av. Vidare är det inte bara så att arrenden kan ha ökat eller minskat i omfattning; det kan också ha skett markbyten. Skulle arrendatorn bara få friköpa 3/4 av

arrendestället därför att 1/4 någon gång efter 1920 har till-

kommit genom byte av viss arrendejord not annan jord? Slutligen kan man inte bortse från samhällsförändringarna. Om ett

100 Anaiys

arrende, som var rimiigt i början av 1920-taiet, har utvidgats senare för att ti11godose en ny tids krav inom ramen för ett

historiskt arrende, är det omöjiigt att nu gå ti11baka ti11

utgångspunkten.

Å andra sidan är det inte he11er nñjiigt att uteslutande se tiil dagens förhålianden. Om faktiskt bara en mindre dei av arrendemarken har varit med he1a tiden och huvuddeien har

kommit ti11 i näraiiggande tid, går det knappast att ge rätt

att friköpa heia dagens arrendestäiie. Man får vidare tänka på

det fa11et, att visseriigen största deien omfattas av historiskt arrende men att en inte oväsentiig dei har tiiikommit

nyiigen. Jordägaren kan t.ex. vid arrendatorbyte på viss mark

ha iåtit en historisk arrendator ta över den marken också, för att få ett verkiigt bärkraftigt jordbruk. En annan situation som måste beaktas är den där jordägaren nyiigen har gjort

en större investering i mark e11er byggnader på arrende-

stä11et.

Det är värt att uppmärksamma att de oiika faii, som utredningen sist skisserade, har gemensamt att friköpsrätten skuile

på ett oskäiigt sätt drabba jordägare som har uppträtt ti11-

mötesgående och hänsynsfulit mot sina historiska arrenda-

torer. Det behövs eniigt utredningens nening inte nånga sådana

fa11 i praktiken för att friköpsrätten sku11e få skadiiga

återverkningar på arrendemarknaden.

Man måste a11tså finna en medeiväg. En tänkbar iösning är fö1jande. För friköpsrätt förutsätts att huvudde1en av arrende-

stä11et har innehafts på sätt som krävs för att ett historiskt

arrende ska11 anses föreiigga. Med huvuddeien avses inte 51 % utan en kiart övervägande dei. Att i iagtext precisera t.ex. två tredjedeiar eiier tre fjärdedeiar torde knappast vara möjligt. Det sku11e kunna leda ti11 egendomiiga och godtyck- 1iga gränsfaii, i värsta fa11 även ti11 omfattande utredningar och tvister. Man får överiämna avgörandet i de enskiida fa11en ti11 rättsti11ämpningen. Om kravet uppfyiis, bör arrendatorn 1

Analys 101

princip få friköpa sådant det är vid den

hglg_arrendestället

aktuella tidpunkten. Denna huvudregel kompletteras med vad utredningen i sina resonemang har kallat en Om

jordägarventil.

särskilda skäl föreligger skall friköp helt eller delvis kunna

vägras av hänsyn till jordägaren. Man bör härvid tänka på

sådana speciella situationer som exemplifierades nyss och som

knappast går att på ett nöjaktigt sätt ringa in i en lagtext.

härefter över till frågan om arrendatorn i Utredningen går

vissa fall skulle kunna få friköpa arrendestället. Den

ggrg_än frågan har redan besvarats i princip nekande (8.2) men med en

mycket kortfattad motivering. Vid ett vidare resonemang vill utredningen knyta an till de lagregler om tillskott som gäller

vid förköp.

Situationen vid förköp och friköp är likartad i flera hänseenden men i andra är den annorlunda. En väsentlig skillnad är bl.a. att jordägaren vid har av fri vilja beslutat

förköp

sig för att sälja. Att då mot vederlag få avstå ytterligare

något, för att få köpet att gå i lås, kan anses rimligt. I

allmänhet torde utsikterna vara goda att komma fram till en frivillig lösning. Om jordägaren finner det framkomliga alternativet mindre lyckat, har han ju alltid möjlighet att avstå från försäljning.

Vid är situationen annorlunda och nera känslig för

friköp

jordägaren. Ett friköp kan komma att ske helt och hållet mot

hans vilja. Skulle dessutom krav på tillskott till arrende-

stället kunna drivas igenom, kan jordägaren inte frånkännas fog för att reagera.

Att mot jordägarens vilja ta i anspråk mer än denne har ut-

arrenderat förefaller utredningen knappast kunna komma i fråga

annat än i vissa speciella fall som tas upp längre fram. Det skulle medföra ytterligare komplikationer i ärenden som ändå kan föranleda motsättningar. Det är viktigt att inlösenförfarandet kan genomföras så smidigt som möjligt. Det bör därför

102 Analys

i princip inte komma i fråga att göra något annat än det be-

fintliga arrendestället till föremål för inlösen.

Vissa avvikelser måste emellertid kunna göras från huvudprincipen. Till en början bör erinras om fastighetsbildnings-

lagens regler om fastighetsreglering, främst 5 kap. 3 § andra

stycket. Lagen bör naturligtvis gälla, med undantag för kravet

på ändamålsenliga enheter. Den nu aktuella bestämmelsen ger

vid tvångsförvärv förvärvaren, dvs. i detta fall arrendatorn,

rätt att begära sådan fastighetsreglering, varigenom olägenhet av förvärvet kan undanröjas, minskas eller förebyggas.

Man måste även beakta 3 kap. 8 § Över-

expropriationslagen.

satta till friköpssituationen skulle reglerna där innebära i huvudsak följande. Om friköpet gäller en del av en fastighet

och en återstående del lider synnerligt men genom åtgärden,

har jordägaren rätt att begära att arrendatorn även skall köpa den del som lider sådant men. Vidare har arrendatorn, om friköpet avser en del av en fastighet, rätt till sådan utvidgning av köpet som skulle medföra endast en ringa höjning av ersättningen till jordägaren, om denne inte har ett beaktansvärt intresse av att behålla den återstående delen av fastigheten.

Liknande regler måste gälla även vid ett friköp. Detta innebär att en till friköpssituationen anpassad till nntsvarighet 3 kap. 8 § expropriationslagen skulle få tas in i en eventuell friköpslag.

Arrendatorn lär inte kunna ges en mera vidsträckt rätt till

tvångsförvärv än som nu sagts, men läget är ett annat då det

gäller jordägaren. Alla de önskemål om utvidgning av friköpet,

som han framställer och som ligger i linje med de jordpoli-

tiska målsättningarna och främjar en rationell fastighetsför-

valtning, bör tillgodoses. Detta är ju också, utom möjligen i

något enstaka undantagsfall, i arrendatorns intresse, förutom

att det minskar olägenheterna av att uppge de allmänna villkoren i jordförvärvslagen och 3 kap. fastighetsbildningslagen.

SÖU 1986:52 Anaiys 103

Det finns också några specieiia frågor att beröra. En sådan

gäiier byggnader som iigger på arrendestäiiet utan att om-

fattas av arrendet. Utredningen anser det ofrånkomiigt att

sådana byggnader sku11e få föija med vid friköp.

Även rättigheter ti11 arrendestäiiet som jordägaren förbehåiiit sig bör eniigt utredningens mening omfattas av friköps-

rätten. Arrendatorn bör aiitså få jakträtten på arrendestäiiet

vid ett friköp, även om han inte hade jakträtt som arrendator. Jordägaren bör dock ges möjiighet att behå11a sådana rättigheter som är av betydeise för en fastighet som han äger, t.ex. rätt tiii väg. På motsvarande sätt bör rättigheter i jordägarens fastighet kunna instiftas ti11 förmån för den fastighet som arrendestäiiet kommer att utgöra.

Om en fastighet exproprierasupphör sådan särskiid rätt ti11

fastigheten som har ti11kommit genom frivi11ig uppiåteise, om

inte rättigheten iämnas orubbad genom ett förordnande i

expropriationstiiiståndet eiier en överenskommeise som fast-

stä11s av domstolen. Särskiid rätt ti11 fastigheten som inte

grundas på friviiiig uppiåteise består även efter expropria-

tionen, om inte något annat bestämts i expropriationstiii-

ståndet. Fastighetens ansvar för fordran upphör, utom i visst undantagsfaii, genom expropriation (1 kap. 3 § expropriationsiagen).

De berörda regierna i expropriationsiagen kan eniigt utredningens mening inte gäiia fu11t ut vid friköp. Man synes nämiigen ha aniedning räkna med att nyttjanderätter och servitut

som uppiåtits i fastigheten som regei bör gä11a även efter

Mot den ett - tiil skillnad friköpet. bakgrunden synes friköp mot en expropriation inte böra rubba särskiida rättigheter

som tiilkommit genom frivi11ig uppiåteise.

Om arrendatorn saknar föriängningsrätt, synes det naturiigt att friköpsrätt inte ska11 kunna göras gäilande.

104 Analys

Slutligen bör några ord sägas om fideikommiss. Rimligen bör

man inte tillåta friköp av huvudgård, och det lär inte heller

aktualiseras i praktiken. När det gäller fideikommiss bör emellertid allmänt tillses att friköpsrätten tillämpas ett

på

sätt som tar till hänsyn lagstiftningen om avveckling av fideikommiss (5.3).

8.5 Ersättningen till jordägaren

Ersättningsfrågan skulle naturligtvis få central betydelse vid

ett friköp. Dess lösning påverkar friköpens Hur

omfattning. reglerna än blir kommer det säkert att finnas arrendatorer som avstår att begära friköp, därför att de anser fördelarna inte väga upp kostnaderna. Det starka besittningsskyddet och den

nyligen införda förköpsrätten kommer att påverka många och får

alltid vägas in då arrendatorn tar ställning.

Ersättningsfrågan omfattar närmare besett två olika moment.

Dels gäller det prisfrågan i egentlig Dels måste en

mening. avräkning ske eftersom arrendeförhållandet upphör.

Utredningen tar först upp Ett som

prisfrågan. friköp innebär,

lagutskottet framhållit, ett expropriationsliknande tvångsför-

värv som sker på arrendatorns initiativ. Det är därför natur-

ligt att knyta an till ersättningsreglerna i 4 kap. expropriationslagen.

Expropriationsersättning utgår i tre -

ersättningsposter

löseskilling, intrångsersättning och annan ersättning. Löse-

skilling betalas för en fastighet, som exproprieras i sin helhet, med ett belopp som motsvarar fastighetens marknads-

värde. Intrångsersättning betalas vid expropriation av en del

av en fastighet med det belopp som motsvarar den minskning av fastighetens marknadsvärde som uppkommer genom expropriationen. Annan ersättning betalas för skada som uppkommer genom expropriationen och som inte ersättes genom eller löseskilling

intrångsersättning. De redovisade principerna frångås i vissa

Analys 105

faii som torde vara av mindre betydeise i friköpsfaiien (4 kap. 2 och 3 §§ expropriationsiagen).

Marknadsvärdet bestäms i första hand på grundvai av en utred-

ning om ortens pris. Detta är avhängigt av tidigare försäijningar och de synpunkter som iantbruksnämnden då kan ha haft vid sin prövning eniigt jordförvärvsiagen.

Jordägaren kan givetvis endast få ersättning för egendom som tiiihör honom, inte för egendom som arrendatorn har tiilfört

arrendestäiiet utan att detta har åiegat honom. Arrendatorn

har kanske uppfört en egen byggnad på arrendestäiiet. Här kan

ersättningsfrågan möjiigen kompiiceras av ett eventueiit in-

iösenavtai meiian jordägaren och arrendatorn. Sådana situationer torde dock kunna överiämnas ti11 rättstiiiämpningen utan särskiida regler.

Det torde också kunna uppkomma tvister om det är jordägaren

e11er arrendatorn som äger viss egendom på arrendestäiiet. Om

t.ex. en byggnad har uppförts av en siäkting tiil arrendatorn i äidre tid, kan arrendatorn ha uppfattningen att det är hans byggnad, medan jordägaren menar att byggnaden är tiiibehör tili fastigheten. Byggnaden har kanske uppförts med virke från fastigheten. Utredningen anser det inte möjiigt att uppstäiia

några särskiida regier för sådana tvister. Avgörande för deras

iösning torde i första hand vara innebörden av det arrendeavtal och de arrenderegier som gä11de när byggnaden uppfördes.

Eniigt ensittariagen sku11e vid värderingen hänsyn inte tas ti11 förbättring viiken fastigheten vunnit genom arbete e11er

kostnad, som nyttjanderättshavaren e11er föregående inne-

havare, vars rätt övergått tiii honom, nediagt på fastigheten

utöver vad som åiegat honom. En motsvarande bestämmeise finns

numera i 4 kap. 1 § tredje stycket expropriationsiagen.

106 Analys

Utredningen har ägnat ingående överväganden åt frågan, om det

i friköpsfallen finns skäl för någon avvikelse av annan än

rent teknisk art från de ersättningsregler som har redovisats

här. Några sådana skäl har utredningen inte kunnat finna, och

det har inte heller hävdats från arrendatorsidan vid de överläggningar som har förekommit. Man bör särskilt uppmärksanmw att den specialregel, som ensittarlagen innehöll, numera är införd i expropriationslagen.

Utöver prissättning måste som nämnts också göras.

avräkning

Härvid skall givetvis reglerna i 9 kap. 23-28 §§ jordabalken

gälla. Den enda fråga i sammanhanget som behöver diskuteras

här är avräkning skall ske. Eftersom förutsättningen ju

när

är, att arrendeförhållandet skall upphöra, kan det synas naturligt att uppskjuta avräkningen till efter friköpet.

En ordning enligt vilken avräkning sker först efter friköpet

är dock behäftad med många nackdelar. För det första synes det

viktigt för parterna att ett friköp klarar ut samtliga deras

ekonomiska mellanhavanden. Många av de frågor som måste lösas

i ett friköpsförfarande tangerar också avräkningsfrågan. Den

nyss nämnda regeln i 4 kap. 1 S tredje stycket expropriations-

lagen behandlar t.ex. frågor som också kan komma upp i avräk-

ningsförfarandet. Har arrendatorn utfört den omtvistade investeringen? Skall investeringen beaktas vid avräkningen

därför att det ålegat arrendatorn enligt arrendeavtalet att

utföra den?

Vid övervägande av dessa motstridiga synpunkter har utredningen för sin del gjort bedömningen, att det torde vara mest

ändamålsenligt att endast slå fast, och syn

att avräkning

skall ske enligt jordabalkens regler, men lämna öppet när det

skall ske i det enskilda fallet.

Anaiys 107

8.6 Förfarande och kostnader

Hur sku11e då ett friköp gå ti11? Om parterna är överens upp-

kommer inga pr0b1em. Då kan en överiåteise ske i huvudsak inom ramen för nuvarande regier, med det undantag för jordförvärvs- 1agen och 3 kap. fastighetsbiidningslagen som förut diskuterats.

Om parterna b1ir oense måste ett förfarande stå ti11 buds som samtidigt väi tiligodoser befogade rättssäkerhetskrav och är såvitt möjiigt enkeit och smidigt. Detta har särskiit betonats av Iagutskottet. Utan att avskära parterna från rätten att få sin sak prövad i sedvaniig ordning måste förfarandet konstrue-

ras så att det inte möjiiggör iånghaining genom successiva

tvister och överkiaganden etc.

Utredningen anser det meningsiöst att spekuiera över den möjiiga tvistefrekvensen. Det enda som är värt att säga i det

sammanhanget är att man måste ta uppkomsten av tvister på

aiivar och även vara uppmärksam på de tekniska kompiikatio-

nerna. Det kan förtjäna erinras om att ett stort antal måi eniigt ensittariagen prövades av högsta domstoien - mot siutet gjorde iagboken enbart under 1 S mer än 70 hänvisningar ti11 refererade rättsfa11.

En tvist om ett friköp sku11e, om man utgår från utredningens

skiss under 8.3, kunna omfatta minst fem i princip ski1da 1ed:

(1) frågan om arrendatorn subjektivt uppfyiler kraven för fri-

köpsrätt, (2) frågan om vad som i så fa11 skail få friköpas,

(3) prisfrågan, (4) frågan om fastighetsbiidning samt (5)

frågan om arrendeavräkning. Ti11 frågan om fastighetsbiidning

hänför utredningen de1s frågan om eventueiia ändringar i

fastighetsindeiningen i an1edning av ett friköp, de1s frågan

om det bör instiftas rättigheter i e11er ti11 förmån för den fastighet som friköpet omfattar eiier som kommer att bi1das genom friköpet (se b1.a. 10 kap. 5 § fastighetsbiidnings- 1agen).

108 Ana1ys

A11a tvister sku11e sjä1vfa11et inte komma att röra a11a dessa

fem frågor, men uppenbart är att man måste noga överväga de

möj1iga komp1ikationerna. Måiet måste vara att få ti11 stånd ett så enke1t och sammanhåilet förfarande som möj1igt.

Starka skä1 ta1ar för att för1ägga prövningen ti11 fastighets-

domsto1en. Inte minst får man tänka på de ganska stora värden

som det sku11e gä11a. Åtski11iga komplikationer är eme11ertid

förenade med ett ob1igatoriskt domsto1sförfarande. Det biir

nödvändigt med ti11ståndsbes1ut, vi1andeförk1aring för karte-

ring m.m. (jfr 5 kap. 10 S expropriations1agen) och avräkning.

Man får också tänka på möjligheten att arrendatorn kan föredra

att avstå från friköpet, sedan må1et har s1utförts, därför att

vi11koren har b1ivit a11tför oförmån1iga e11er ändrade för-

hå11anden har uppstått under den kanske utdragna processen.

Det enda alternativ ti11 d0msto1sprövning som kan diskuteras är eniigt utredningens mening att för1ägga den huvudsak1iga hand1äggningen ti11 fastighetsbi1dningsmyndigheten. Betydande förde1ar sku11e 1igga i tidsvinst och nnnskade kostnader. Man måste eme11ertid i så fa11 göra bedömningen att fastighetsbi1dnings1agens bestämme1ser är möj1iga att ti11ämpa, med undantag för att avräkning och syn sku11e få ske separat

en1igt jordabalkens reg1er samt för att i fråga om friköpets

fulibordan i princip bör gä11a expropriations1agens reg1er om betaining av expropriationsersättning m.m.

Utredningen har inte tagit någon bestämd ståndpunkt ti11 de

båda a1ternativen. De båda iedamöter, som avstyrker en 1agstiftning om friköpsrätt, har för sin de1 ansett sig sakna an1edning att nu träffa ett va1. De är tveksamma ti11 nñjlig-

heten att bygga på fastighetsbildningsmyndigheten och Iutar

närmast åt fastighetsdomst01en. Samtidigt anser de natur1igt att man, om - mot deras mening - en Iagstiftning besiutas, noga prövar möj1igheterna för ett enkiare förfarande genom fastighetsbiidningsmyndigheterna. Den Iedamot, som ti11styrker

1agstiftning, utgår från bedömningen, att förfarandet bör

kunna byggas på fastighetsbi1dningsmyndigheten.

Analys 109

Utredningen går inte in på i detaljer rörande förfarandets

närmare utformning. För ett ställningstagande i huvudfrågan

räcker det med att ha tillgång till huvudgrunderna.

Utredningen vill peka på möjligheten att lösa avräkningsfrågan

genom att låta jordägarens eventuella fordringar ersättas inom ramen för en motsvarighet till expropriationslagens regler om s.k. annan ersättning (se 4 kap. 1 § första stycket sista meningen). Arrendatorns eventuella fordringar skulle då ses

som en minuspost som drar ned marknadsvärdet på fastigheten ,

(jfr 5 kap. 24 § expropriationslagen).

Utredningen övergår till frågorna rörande ansvaret för kost-

naderna. I fråga om förrättningarna finns det knappast några

skäl för att avvika från vad som gäller i allmänhet. Svårare är det att ta ställning till kostnaderna vid domstol. Jordägaren kan hänvisa till reglerna i expropriationsförfarandet och hävda, att han inte bör behöva betala för att få sin sak

prövad vid domstol. Eftersom det kan bli fråga om stora belopp

sammantaget, skulle emellertid en sådan ordning minska friköpsrättens praktiska värde och därmed motverka lagstiftningens huvudtanke.

Det har givetvis varit svårt för utredningen att nå enighet i

fråga om fördelningen av domstolskostnaderna, då oenighet

råder i huvudfrågan om lagstiftning eller inte och dessutom

klarhet inte heller nåtts om förfarandet bör börja i fastighetsdomstolen eller hos fastighetsbildningsmyndigheten.

De båda ledamöter, som avstyrker lagstiftning och närmast lutar åt fastighetsdomstolen som första instans, har, för

den händelse det blir en lagstiftning byggd på fastighets-

bildningsmyndigheten, ansett att jordägaren bör kunna genom överklagande få en prövning av fastighetsdomstolen utan kostnad. Om staten inte vill svara för kostnaden - vilket skulle vara den bästa och mest rimliga lösningen, då det ju

skulle vara fråga om en social lagstiftning till förmån för

110 Ana1ys

arrendatorerna - får den bäras av arrendatorn. Vid överk1agande ti11 högre instans bör en1igt dessa Iedamöter van1iga

tvistemå1sreg1er kunna gä11a. Dessa iedamöter har intagit

samma ståndpunkt i fråga om d0msto1sk0stnaderna, för den hän-

deise en 1agstiftning sku11e bes1utas som bygger på att för-

farandet börjar i fastighetsdomstoien.

Den Iedamot, som ti11styrker en lagstiftning byggd på att för-

farandet börjar hos fastighetsbi1dningsmyndigheten, har fört

fram den ståndpunkt i fråga om kostnaderna, som framgår av

reservationen.

8.7 Tidsbegränsad 1ag

Som betonats under 8.3 sku11e en friköps1ag en1igt de förutsättningar, som anges i riksdagsuttaiandena, gynna en grupp

nuvarande arrendatorer men inte införa någon genere11 rätt att

friköpa efter t.ex. 60 års innehav. En natur1ig konsekvens b1ir att man av de arrendatorer, som får den extra förmån som friköpsrätten innebär, kräver att de ska11 bestämma sig re1ativt snabbt för om de ska11 utnyttja den e11er inte. En friköps1ag bör därför göras tidsbegränsad. Med hänsyn ti11 risken

för skad1iga verkningar på arrendemarknaden sku11e det natur-

iigtvis vara desto bättre ju kortare tid en eventue11 1ag sku11e gä11a.

9 UTREDNINGENS STÄLLNINGSTAGANDEN

Inom utredningen är som redan nämnts två Iedamöter ense om att avstyrka att en friköpsrätt införs, medan en 1edamot förordar iagstiftning. I det fö1jande utveckiar majoriteten skä1en för

sin ståndpunkt. Framstäiiningen de1as på ett avsnitt om huvud-

frågan och ett om den specie11a frågan om rätt att friköpa

viss tomtmark.

Skäien för den andra ståndpunkten inom utredningen redovisas i

en reservation. Ti11 denna anknyter en bi1aga med ett utkast ti11 1agtext jämte motivering.

9.1 Frågan om friköpsrätt vid historiskt arrende

Utredningen in1eder med en diskussion av friköpsfrågan från

mera tekniska synpunkter för att därefter övergå ti11 en mera

a11män bedömning av huvudskäi för och emot.

Lagutskottet har 1agt stor vikt vid de tekniska frågorna. Om

svårigheterna och o1ägenheterna får bedömas b1i aiitför stora,

får man eniigt utskottets skrivning nöja sig med den förköpsrätt som numera föreiigger.

Utredningen har i 8 kap. diskuterat hur de tekniska frågorna

sku11e kunna 1ösas om man vi11 ha en 1ag. Det gä11er nu att värdera resuitatet. Sku11e det enke1t uttryckt b1i en bra 1ag

e11er en dåiig? Utredningen vi11 framför a11t anföra tre syn-

punkter.

Det kan inte undgås att en lag sku11e få ett av

drag ggdg

tyck1ighet. Det beror på att det inte finns någon natur1igt

avgränsad grupp av arrendatorer, som man kan ta fasta på. I

stäiiet får man konstruera ett anta1 hjälpregier för att ringa in sådana fail, som kan anses särskiit behjärtansvärda.

112 Stäliningstaganden

Men vad är det egentiigen som säger att just en arrendator som kan visa, att han och o1ika s1äktingar ti11 honom har arrenderat gården sedan den 1 januari 1920, bör få en bättre rätt än andra? Han har kanske inte sjä1v haft arrendet mer än några få år och är 1åt 30 år - däremot kanske är 70 bara, säga, grannen år och har ägnat över 40 år av sitt 1iv åt sin arrendegård, men han får inte friköpa därför att de tidigare arrendatorerna, för många år sedan, inte var hans siäktingar etc. Sådana invändningar kommer man aidrig ifrån, eftersom det helt enke1t inte går att 1agstifta iogiskt av personiiga hänsyn. Rent praktiskt sku11e man möjiigen komma runt probiemet, om det biand arrendatorerna sjäiva fanns en bred enighet om vad som är rimiigt, men någon sådan enighet föreligger inte i friköpsfrågan.

Godtycket sku11e inte b1i mindre om man bortsåg från riksdagsuttaiandena om fiera generationer på arrendatorsidan etc. och över huvud taget förde undan de person1igt-sociaia aspekterna. Precis samma situation sku11e kunna uppkomma som togs ti11 exempei nyss. En arrendator med kort innehavstid sku11e gynnas, därför att han arrenderar av en viss typ av jordägare, medan en annan arrendator med ett he1t Iångt iivsverk på sin gård sku11e stä11as utanför, därför att hans jordägare inte ti11hör den utpekade kretsen.

Vidare står det kiart att en 1ag måste innehå11a åtminstone någon kautschukparagraf - en jordägarventii - och över huvud taget förutsätta ett större mått av skäiighetsbedömän man brukar anse önskvärt, särskiit då det är fråga ningar om tvångsingrepp i enskiidas rättigheter. Detta är värt att tänka på, eftersom en viktig strävan för Iagstiftaren torde vara att sti11a farhågor för att en friköpsiag i själva verket blir inkörsporten tili någonting annat och mera än man sagt sig åsyfta från början.

S1ut1igen går det inte att bortse från att förfarandet ofrånkomiigen b1ir rätt krångiigt och kostsamt i de fa11 då parterna

Stäliningstaganden 113

inte blir överens. Oavsett hur förfarandet utformas får man normalt räkna med en arrendeavräkning, en iantmäteriförrättning och ett domstolsförfarande. Även om förfarandet sku11e utformas så att det börjar hos fastighetsbi1dningsmyndigheten,

måste det förutses att jordägaren i fa11 av oenighet går

vidare ti11 fastighetsdomsto1en. Kostnadsfrågan b1ir under

dessa förhå11anden prob1ematisk. Om staten inte vi11 ta på sig

ett visst kostnadsansvar - anser förhindrad utredningen sig

att förorda detta - måste ofrånkom1igen arrendatorn bära kost-

naderna åtminstone hos fastighetsbiidningsmyndigheten och fastighetsdomsto1en. Det sku11e rätt avsevärt minska värdet av friköpsrätten.

Utöver dessa synpunkter måste man också beakta, att en 1ag en-

1igt utredningens mening måste på en väsent1ig punkt avvika

från förutsättningarna för utredningsarbetet. Man kan knappast

nå en rim1ig lösning utan att gå ifrån den jordp01itiska 1ag-

stiftningens krav på ratione11a brukningsenheter. Mot vad lag-

utskottet antagit torde det näm1igen finnas rätt många histo-

riska arrendestä11en som inte uppfy11er dessa krav. Det är en1igt utredningens mening inte tänkbart att genomföra en 1ag-

stiftning på sådana premisser, att i praktiken åtski11iga inom

den ändå mycket begränsade grupp av arrendatorer som avses inte kan utnyttja den.

Både vad gä11er den jordpo1itiska iagstiftningen och i fråga

om ansvaret för kostnaderna vid tvister är prob1emets kärna, att en iagstiftning som inte avviker från norma1a principer jordförvärvsiagen resp. expropriations1agens ersättnings- - sku11e få Den sku11e vara regler godtyck1iga verkningar. ti11 gagn endast för de starkaste inom arrendatorsgruppen, de som har bärkraftiga jordbruk och har råd att beta1a ett över-

pris i form av rättegångskostnader.

Sammanfattningsvis utfa11er en1igt utredningens åsikt en bedömning från mera tekniska synpunkter negativt. Starka skäi taiar ngt att man inför en 1ag om friköpsrätt för historiska arrenden.

114 Stäiiningstaganden

Då utredningen går vidare tili att diskutera friköpsfrågan

mera aiimänt, är det angeiäget att först slå fast, att den

- hur man än ser på den - i vart fa11 är av en he1t annan och

större räckvidd än de frågor som iöstes genom ensittariagen

och kronotorpsiagen. Att iagutskottet var väl medvetet om

detta framgår kiart av skrivningarna.

Som riksdagen sjäiv har framhåiiit sku11e en friköpsrätt

strida mot huvudiinjen i iagstiftningsarbetet på arrendeområ-

det. Detta har sedan iänge varit inriktat på att stärka arren-

datorernas stälining inom ramen för det hävdvunna arrendeinstitutet. Man har däremot inte ve1at iagstifta för att genom direkta ingrepp i jordägandet föra över arrendejord i arrendatorernas ägo.

Det är eniigt utredningens mening uppenbart att mycket starka skäi fordras för att göra ett avsteg från huvudiinjen. De skä1 som kan anföras har försvagats sedan Iagutskottets uttaianden gjordes, genom att förköpsrätten införts; utskottet pekade

just på en förköpsrätt som en andrahandsiösning. Lagutskottets

uttaianden 1983 kan inte åberopas för att ge båge förköpsrätt

Snarare taiar de i motsatt I vart

och friköpsrätt. riktning.

fa11 måste de motstående intressena väga ännu tyngre i dag än de gjorde då.

En viktig synpunkt gä11er den berörda arrendatorsgruppen. Utredningen de1ar den förståeise för dess intressen, som 1agutskottet har gett uttryck för, och har i och för sig tagit starkt intryck av det engagemang som har visats av dem som

burit upp kravet på en friköpsrätt. Detta får dock inte undan-

skymma det faktum att gruppen som sådan inte kan betecknas som särskiit svag e11er sociait utsatt. Sjäiva förutsättningen är ju att arrendestäiiena har innehafts av samma siäkt i fiera generationer, dvs. att arrendatorerna har haft en särskiid trygghet jämförda med andra inom arrendatorskoiiektivet. Man

måste i detta sammanhang också tänka på den otrygghet som har

kunnat uppievas t.ex. av arbetare e11er av dem som berörts av iandsbygdens avfoikning.

Stäliningstaganden 115

Över huvud taget är det något av en kärnfråga, som man stän-

digt kommer ti11baka ti11, att den personkrets som det gä11er

inte kan avskiijas kiart och naturiigt. Många andra kan också

anföra personiigt-sociala skä1 och kräva specie11a hänsynstaganden. Men riksdagen har sagt bestämt nej ti11 en genere11 Iösning, t.ex. av typen att jordabaiken kompietteras med en

princip om friköpsrätt efter särskiit 1ångt arrendeinnehav.

Utredningen vi11 också anmärka, att den är iångtifrån säker på

att fiertaiet innehavare av historiska arrenden verkiigen

sku11e ta i anspråk en friköpsrätt om en sådan sku11e införas.

I åtskiiiiga fa11 sku11e säkert de ekonomiska hänsynen ta över

önskan att sjäiv äga arrendestäiiet.

Med dessa synpunkter, som a11a taiar en iagstiftning om

mot

friköpsrätt, är utredningen framme vid de övergripande avvägningarna. Vad saken ytterst gä11er är hur man ska11 väga en grupps intresse mot andra, motstående intressen. Att gruppen är liten utgör inget skäi för att lämna den åt sidan, men det sku11e vara 1ika fe] att bortse från andra hänsyn därför att

frågan kan sägas ha en begränsad räckvidd.

Det har framgått av det sagda att o1ika intressen samhäiieiiga

sku11e få uppges för att tiiigodose denna grupp. Avsteg sku11e få göras från den jordpoiitiska Iagstiftningen och från huvud-

Iinjen i reformarbetet på arrendeområdet under efterkrigs-

tiden, en de1 krångei sku11e få accepteras etc.

Även jordägarnas intressen måste sjä1vfa11et beaktas. Det kan

utan vidare konstateras, att särskiit de privata jordägarna har gett uttryck för en starkt negativ instä11ning ti11 en friköpsrätt. De ser en sådan rätt som ett obehörigt ingrepp i deras äganderätt och som en möjiig början ti11 en ny utveck- 1ing, med fortsatta ingrepp.

Utredningen har dock, som framgått av det föregående,

inte lagt huvudvikten i sitt resonemang vid jordägarnas

116 Stäiiningstaganden

intressen. Utredningen instämmer i iagutskottets bedömning, att arrendatorernas intressen a11mänt sett är starkare än jordägarintressena. Utredningen menar också, att friköps-

frågorna i större utsträckning än som skett borde ha lösts på

frivi11ig väg. Härifrån är eme11ertid steget iångt ti11 att

tiiistyrka, att man nu griper in med en tvångsiagstiftning. Så

starka intressen har inte arrendatorerna, särskiit med tanke

på den starka stä11ning som den nya arrendeiagstiftningen ger

dem.

En väsent1ig fråga gä11er en friköpsiagstiftnings effekter på

arrendemarknaden. Utredningen vi11 inte måia upp någon hotbiid

men anser det uppenbart, att vissa negativa konsekvenser skuiie uppkomma. Man får a11var1igt överväga vi1ka risker i detta avseende man är beredd att ta och vad man vinner därigenom.

En viktig synpunkt, som man inte kan gå förbi, är den från

främst jordägarhåii framförda, att en friköps1ag kan bii in-

körsporten tiil en ny utveckiing, med ytteriigare ingrepp. Utredningen kan inte avvisa den synpunkten som oberättigad. Även om en iag sku11e utformas restriktivt, är naturiigtvis framtida ändringar och utvidgningar fu11t möj1iga.

Utredningens eget arbete har på sitt sätt gett en beiysning åt

att farhågor inför framtiden inte kan viftas bort. Den enighet

som iänge rådde i arbetet bröts då det kom fram ti11 stä11ningstaganden, och oenigheten har därefter ökat successivt.

Utredningen menar för sin dei att man måste vara instä11d på

negativa effekter på arrendemarknaden redan om man hå11er fast

vid tanken på att en friköpsiag skall konstrueras som en

sociai iag i vid mening, med det utesiutande syftet att ti11godose en begränsad grupps intressen. Får den i stä11et karaktären av ett mera aiimänt ingrepp mot passivt jordägande e11er mot vissa s1ags jordägare är riskerna för negativa konsekvenser än mer uppenbara.

ställningstaganden 117

Resonemanget för vidare till frågan om arrendatorers övriga intressen och om den inställning som berörda organisationer

har gett uttryck för. LRF:s arrenderåd har under utredningsarbetet klargjort, att det bestämt motsätter sig en friköpslagstiftning. Inte ens inom arrendatorernas egen organisation -

- Sveriges Jordbruksarrendatorers Förbund finns det någon

majoritet för en friköpslagstiftning enligt vad som har framförts vid utredningens överläggningar med förbundet. Flertalet inom detta delar LRF:s klart negativa inställning.

Utredningen har för sin del tagit särskilt intryck av den negativa attityd som har redovisats av företrädarna för övriga

arrendatorer. Som utredningen ser det är inte bara fråga om

att en majoritet står emot en minoritet, utan också om att minoriteten inte är naturligt avgränsad och inte har så starka och speciella intressen, attdessa bör tillgodoses genom lagstiftning framför andra intressen. Huvudinvändningen om en

sådan lagstiftnings godtycklighet är ofrånkomlig så länge det

inte kan sägas klart, att flertalet arrendatorer sluter upp bakom en friköpslag. Om en sådan opinionsförändring skulle

inträffa, kan frågan komma i ett nytt läge, och utredningens

skiss i 8 kap. kan då möjligen tjäna som utgångspunkt för en

diskussion.

Utredningen således att en lag nu stiftas om fri-

avstyrker

köpsrätt för innehavare av historiska arrenden.

Samtidigt vill utredningen emellertid framhålla att den, liksom lagutskottet, anser att den arrendatorsgrupp som diskuterats här otvivelaktigt har särskilda skäl att kräva beaktande. Det finns därför anledning att överväga, om deras ställning

kunde på något sätt ytterligare förstärkas. Sedan lagutskottet

begärde denna utredning har som nämnts en generell förköpsrätt

införts. Den fråga som i dag står i förgrunden är enligt ut-

redningens bedömning den om arrendatorns skydd för investeringar i arrendestället.

11a ställningstaganden sou 1986:52 f

Investeringsfrågan har givetvis i och för sig en generell

räckvidd. Lantbruksstyrelsen har också nyligen genomfört en utredning och lämnat en promemoria i ämnet. Skäl kan anföras

för att särskilt tänka på de historiska arrendena i detta

sammanhang. Just där ligger det ofta särskilt nära till hands att arrendatorerna gör större investeringar. Samtidigt kan bl.a. friköpsdebatten leda till en negativ inställning från jordägarnas sida då det gäller investeringar.

Mot denna bakgrund föreslår utredningen, att det vid den fortsatta behandlingen av lantbruksstyrelsens promemoria särskilt övervägs att i vart fall ge innehavare av historiska arrenden ett starkt skydd för investeringar.

9.2 Frågan om rätt att friköpa tomtmark

Utredningen har haft som en särskild uppgift att överväga, om

man bör införa en rätt till friköp av tomtmark till hus på

ofri grund i enlighet med vissa motionskrav i riksdagen.

Frågan bör beröras i korthet oberoende av utredningens ställ-

ningstagande i huvudsaken.

Om denna fråga konstaterade lagutskottet i 1983 års betänkande

till en början, att förslaget syftar till ett återinförande av den friköpsrätt som ensittarlagen medgav. Utskottet erinrade om att motivet för ensittarlagens slopande var att dess sociala betydelse hade minskat samtidigt som den bristande jord- och planpolitiska prövningen medfört allt större olägen-

heter. Enligt utskottets mening kunde det inte komma i fråga

att införa en friköpsrätt när det gäller fritidsfastigheter eller mark som är i allmän ägo. Huruvida det i andra fall kunde vara motiverat med en rätt att friköpa mark till bostadsfastigheter saknade utskottet underlag för att kunna

bedöma. Om en utredning av frågan om en friköpsrätt för inne-

havare av historiskt arrende kom till stånd, kunde det vara lämpligt att i det sammanhanget även utreda behovet av en fri-

köpsrätt till tomtmark och frågan, om en sådan friköpsrätt kan

SOU 1985:52 Stä11ningstaganden 119

utformas på ett sätt som ti11godoser jordbruks- och plan-

po1itiska krav.

har för sin de1 inte kunnat finna något motiv för

Utredningen

att återinföra ensittar1agen. Redan på grund härav avstyrks

det nu aktue11a förslaget. Vidare har utredningen i det föreb1.a. förordat att en eventue11 1ag om friköpsrätt vid

gående

historiskt arrende de1s borde gä11a not a11a jordägarkategorier, de1s borde ta över den jordp01itiska 1agstiftningens krav. Vad anfört om att i vart fa11 mark i a11män Iagutskottet måste undantas och jordbruks- och p1anpo1itiska krav ti11ägo innebär från utredningens synpunkt ytter1igare skäl godoses att en sådan mera begränsad friköpsrätt som nu avstyrka Ett annat från utredningens sida

åsyftas. stä11ningstagande

sku11e med fog kunna kritiseras som godtyck1igt.

RESERVATION av iedamoten Owe Andréasson

Jag anser för min dei att en iag bör genomföras som ger friköpsrätt åt innehavare av historiska arrenden. Jag bifogar ett utkast ti11 iagtext och en kort kommentar ti11 den.

Inom utredningen har vi nått enighet en iång bit och i åt-

skiiiiga frågor. Jag bekiagar att vi inte kunnat enas också

om siutsatsen.

Riksdagens iagutskott har i sitt (enhäiiiga) betänkande år 1983 s1agit fast, att starka skä1 ta1ar för en friköpsrätt

i de fa11 som jag syftar på. Detta citeras av utredningen som

också, a11de1es riktigt, konstaterar, att utskottet har ansett arrendatorernas intressen väga tyngre än jordägarnas. Ski11na-

den i siutsats beror egent1igen bara på att majoriteten trots

a11t inte anser arrendatorernas intressen väga tiliräckiigt

tungt. Där gör jag en annan bedömning.

Utredningen är vidare heit ense om att friviiliga friköp borde ha medgivits i större utsträckning, så att vi hade siuppit dagens situation. Det fastsiås att domänverket, kyrkan och universiteten i a11mänhet inte stä11t sig avvisande då friköp önskats. Jag för min dei drar av detta siutsatsen att inget viktigt intresse träds för när om man nu inför en lagstiftning, särskiit om den ges en så försiktig omfattning som jag skisserat utifrån våra gemensamt antagna riktiinjer.

Då iagutskottet fastsiog att starka skäl talar för friköps-

rätt, framhöii utskottet samtidigt att saken kunde stupa på

tekniska svårigheter och andra oiägenheter. Utredningens i

huvudsak gemensamma diskussion i 8 kap. visar att det inte

föreiigger några sådana probiem som inte kan bemästras. För-

utsättningarna för friköpsrätt kan anges kiart och schematiskt. Samma regier för prissättningen får gä11a som i

122 Reservation

expropriationsiagen. Enighet föreiigger om vad som sku11e få

friköpas. Förfarandet b1ir knappast särski1t krångiigt, långt

mindre inveck1at och kostsamt än en expropriation. Samtidigt ger det god rättssäkerhet genom möj1ighet ti11 prövning hos fastighetsbiidningsmyndighet, fastighetsdomstoi, hovrätt och högsta domstoien. FuT1 enighet före1igger vidare inom utredningen om att man bör ti11god0se jordägarnas intressen genom en särski1d jordägarventi1“ och att lagen bör vara tidsbegränsad.

Det är svårt att förstå najoritetens skäi för att inte ti11styrka en sådan lagstiftning som vi gemensamt diskuterat. Det förefa11er främst vara tre skä1 som man för fram: 1agen sku11e b1i godtyckiig, f1erta1et arrendatorer i Iandet stödjer inte friköpstanken och en 1ag sku11e kunna störa arrendemarknaden.

Jag menar att man he1a tiden måste ha k1art för sig precis vad saken gä11er. Om det råder i sjäiva verket ingen oenighet e11er även om en dei - mest ok1arhet, prob1em skenprobiem kan komma fram då man försöker ringa in verk1igheten i iagtext.

Det gä11er en iiten grupp arrendatorer, omfattande ungefär 3 % av a11a arrendejordbruk och ungefär 5 1 av a11 utarrenderad jord. Deras mark har varit utarrenderad av jordägarna sedan

historisk tid. Man får gå mycket 1ångt ti11baka i tiden för

att finna exempel på eget brukande på jordägarnas sida. I

sjä1va verket är det fråga om vissa historiska missförhåiian-

den som uppkom för omkring 200 år sedan. Från den aspekten får

man 1 och för sig bortse då man försöker 1ösa frågan i dag,

men vad saken gäHer råder det fuH kIarhet om.

Det här ska11 man ha för ögonen då man möter sådana argument

som majoriteten stödjer sig på. Har man vä] k1art för sig,

att det är denna 1i11a, reiativt k1art avgränsade grupp det gä11er, fa11er invändningen om godtyckiighet. Att andra, utomstående arrendatorer saknar intresse för saken är utan

“ Reservation 123

betydeise. Någon oro på arrendemarknaden behöver inte befaras,

om bara 1agen kiart och bestämt knyter an ti11 just den grupp som det gäiier.

I fråga om utformningen av en 1ag är jag inte a11de1es ense

med majoriteten på a11a punkter. Jag anser det, både principi-

e11t och praktiskt, vara mindre ti11fredsstä11ande, att trycka

så hårt på arrendatorsidan och 1ägga a11a beviskrav m.m. där.

Jag menar att man når samma åsyftade resu1tat men på ett

enkiare sätt, om man definierar begreppet historiskt arrende

utifrån förhåiiandena på jordägarsidan. Vad som i grunden är

mest karaktäristiskt i dessa fa11 är att jordägaren inte sedan historisk tid har brukat marken sjä1v. Det vi11 jag ange som

utgångspunkt i Iagtexten. Jag föresiår att man går så iångt

ti11baka som ti11 seke1skiftet; i princip är jag beredd att gå

ännu 1ängre ti11baka eftersom det inte spe1ar någon praktisk

ro11. Med en sådan rege1 b1ir förfarandet, bevisning m.m., enk1are. Det biir färre konstiade gränsfa11 än med majoritetens tanke om styrkt arrendeinnehav inom s1äkten sedan den 1 januari 1920.

På arrendatorsidan kan man med min utgångspunkt sätta iägre

krav. Det blir en andrahandsfråga. Genom den jordägarventi1,

som jag är ense med majoriteten om, kan man i de enski1da

fa11en garantera att några från jordägarsynpunkt oskäiiga

resu1tat inte uppstår. Några främmande fa11 sku11e inte

komma in under friköps1agen.

Jag vi11 vidare he1t kort s1å fast två punkter. Jag är he1t ense med majoriteten att j0rdförvärvs1agen inte bör gä11a. Jag

bedömer frågan om ersättning för domsto1skostnader vara den

praktiskt svåraste; jag hänvisar ti11 min 1agkommentar och betonar att jag är öppen för oiika Iösningar som samtidigt kan främja rättssäkerheten och motverka ett omotiverat processan-

de. Jag utveck1ar i det fö1jande närmare vissa synpunkter på

begreppet historiskt arrende.

124 Reservation

När jag förordar lagstiftning och möj1ighet för innehavare av historiska arrenden att friköpa arrendestä11et, innebär detta b1.a. att jag ansiuter mig ti11 den gängse uppfattningen att jorden bör ägas av den som brukar den. Jag anser, att det är bättre om brukaren kan disponera jorden med äganderätt än med arrenderätt. En1igt min mening är äganderätten över1ägsen

arrendeformen; endast genom äganderätten uppnår brukaren den

definitiva tryggheten. Visst kan det med fog sägas att de nuvarande arrendereg1erna är sådana att de tiliförsäkrar arrendatorn en stor trygghet, men det kan en1igt min mening ändå inte bortses från att arrende som brukningsform i en de1 fa11 vå11ar probiem såväl för samhä11et som för den enskiide arrendatorn. Här må som exempe1 nämnas kostnader för arrendetvister

och de praktiska prob1em som kan uppstå ne11an arrendator och

ägare med an1edning av stora investeringar på arrendestä11et.

Å andra sidan bör det inte he11er förtigas, att arrende som

brukningsform i åtski11iga fa11 kan vara av värde och utgöra

en god praktisk 1ösning. Jag tänker här i första hand på

sådana jordbrukare som vi11 pröva på yrket och på de som inte

har finansie11a nñj1igheter ti11 köp.

Huvudparten av de nuvarande arrendeuppiåteiserna härrör från

fysiska personer som sjä1va såsom ägare brukat jorden. De har

sjä1va varit bosatta på gården. Sådana ägare kan därmed sägas

ha ett i tiden nära fysiskt e11er ekonomiskt till engagemang arrendestä11et.

Förhå11andena är he1t annor1unda för den grupp (se ovan) som jag anser ska11 omfattas av friköpsrätten. Endast mark som

under mycket iång tid oavbrutet har varit under arrende ska11

ju kunna göras ti11 föremåi för in1ösen. Härigenom erhå11s en nödvändig och rim1ig avgränsning mot de fiesta arrendeupp-

1åte1ser. Det förtjänar än en gång att framhå11as att det inte

är ta1 om att skapa en genere11 rätt tiil iniösen.

Reservation 125

En1igt min mening ska11 ett historiskt arrende anses föreiigga om huvudde1en av arrendestäiiet har varit utarrenderad, för jordbruksändamå1 sedan den 1 januari 1900, e11er för bostadsändamål sedan den 1 januari 1928.

Förutom jordbruksarrenden bör a11tså även bostadsarrenden kunna b1i föremåi för in1ösen. En1igt min mening finns det inget avgörande skä1 som ta1ar emot en sådan lösning. Även inom kategorin bostadsarrendatorer är förhå11andena stundta1s sådana att det finns aniedning att Iagfästa en rätt ti11 friköp.

Som framgår av min definition anser jag det nödvändigt att

stä11a vissa krav även på arrendatorsidan. Med min utgångs-

punkt behöver dessa krav inte sättas a11tför högt. Ett inte

he1t ringa mått av stabilitet måste dock krävas. Som framgår

av iagtexten har jag bedömt att kravet på arrendeförhåiiandets

varaktighet och arrendatorns bosättning kan sättas ti11 15 år. Denna reiativt korta tid, som dock i praktiken innebär en

kontrakterad arrendetid om 20 år, gör att den friköpsberätti-

gade kretsen i sin tur kan göras snäv (se utkast ti11 Iag, 3 §).

Avs1utningsvis ti11 jag framhå11a fö1jande. Jag är, viiket

redan framgått av det tidigare, ense med majoriteten om att

lagen bör få en tidsbegränsad gi1tighet. Jag delar också majoritetens åsikt att tiden bör vara reiativt kort och finner att en giitighetstid av 10 år är 1ämp1ig.

Mot den som nu skisserats anser - och det kan

bakgrund jag sägas vara huvudmotivet för mitt - det i stä11ningstagande hög grad rimiigt och möjiigt, att för den specie11a jordbruks-

befo1kning varom nu är fråga få ti11 stånd den trygghet och

rättssäkerhet inför framtiden som ett ägande av arrendestäiiet sku] 1e innebära.

Biiaga ti11 reservation

Utkast ti11 friköpsiag

LAG OM FRIKÖPSRÄTT VID HISTORISKT ARRENDE

Iniedande bestämmeise

1 S En arrendator har eniigt denna iag rätt att iniösa arrendestäliet (friköpsrätt) i vissa fa11 då det permanent

varit arrende från en tidpunkt särskilt Iångt ti11baka i tiden

(historiskt arrende) och arrendeförhå11andet haft viss varaktighet.

Historiskt arrende

2 S Ett historiskt arrende ska11 anses föreiigga om huvuddeien av

arrendestäiiet har varit utarrenderad, för jordbruksändamåi

sedan den 1 januari 1900, e11er för bostadsändamåi sedan den 1 januari 1928.

Förutsättningar för friköp

3 § Vid historiskt arrende har arrendatorn rätt att friköpa arrendestäiiet, om avtaiet gälier ett jordbruksarrende e11er ett bostadsarrende,

samt arrendatorn e11er före honom hans make e11er någon av

hans e11er makens föräidrar varit bosatt på och innehaft

arrendestäiiet sedan minst 15 år före det datum då ansökan om friköp görs.

128 Bilaga till reservation

4 §

Friköp får inte ske om arrendestället ingår i eller har ingått

i fideikommiss och friköpet skulle strida mot allmänt intresse enligt 16 § lagen (1963:583) om avveckling av fideikommiss. Vid bostadsarrende får friköp inte heller ske om marken tillhör staten eller en kommun eller utgör kyrklig jord.

Frikögets omfattning

5 S Friköpsrätten avser arrendestället i dess omfattning vid friköpstillfället. Till arrendestället skall räknas även byggnad

eller annan anläggning som inte ingår i arrendet, om egen-

domen ligger på arrendestället och är fastighetstillbehör.

Vid friköp av en del av fastighet har arrendatorn rätt att inlösa även den återstående delen, om det endast skulle medföra en ringa höjning av ersättningen till jordägaren och denne inte har ett beaktansvärt intresse av att behålla marken.

6 §

Arrendatorn är skyldig att på jordägarens begäran lösa även

annan fast egendom som tillhör denne, om det skulle leda till

att något sådant villkor som avses i 3 kap. fastighetsbild-

ningslagen tillgodoses bättre eller till att en betydande olägenhet för jordägarens fastighetsförvaltning förebyggs. Det sagda gäller dock endast under förutsättning att ersättningen till jordägaren inte ökar väsentligt.

Undantag från friköpsrätten

7 § Mot jordägarens bestridande får friköp inte ske

1. om rätt till förlängning av arrendeavtalet inte föreligger,

Biiaga ti11 reservation 129

2. om arrendatorn i skriftiig handiing som upprättats efter den 1 januari 1987 förk1arat sig avstå från friköpsrätt e11er

3. om det skuile vara oskäiigt mot jordägaren att friköp sker med hänsyn ti11 att denne efter den 1 januari 1978 vidtagit

åtgärd som påtagiigt höjt arrenderättens värde.

Förfarande

8 § En arrendator som vi11 utöva friköpsrätt en1igt denna 1ag ska11 göra en skriftlig ansökan om friköp hos fastighetsbi1dningsmyndigheten. I ansökan ska11 anges den fastighet e11er fastighetsdei som friköpet avser samt jordägarens namn och postadress .

I fråga om förrättning en1igt första stycket gä11er 4 kap.

fastighetsbi1dnings1agen (1970:988) i ti11ämp1iga deiar, om

inte något annat föijer av denna iag. Fråga om friköpsrätt

föreiigger får avgöras genom särskiit besiut. Förrättningskostnaderna betaias av arrendatorn.

9 § Om det som ska11 friköpas inte utgör en särskiid fastighet får området avstyckas. Därvid gälier 3 kap. 2 § samt 10 kap. 1, 2, 4 och 5 §§ fastighetsbiidningsiagen (1970:988). Bestänne1serna i samband med fastighetsbiidning får om fastighetsbestämning ti11ämpas vid förrättning en1igt denna 1ag. Fastighetsbiidningsmyndigheten får förordna om sådan jämkning av områdets gränser att hinder för avski1jande inte föreiigger.

Ersättning

10 §

I fråga om ersättning vid friköp gä11er 4 kap. expropriations-

iagen (1972:719). Härvid ska11 4 kap. 3 § nämnda 1ag ti11ämpas

i fråga om värdeökning som ägt rum under tiden från tio år

före det att förrättningen påkaliades.

130 Bilaga ti11 reservation

Domstoisprövning

11 §

I fråga om fu11fö1jd av taian mot beslut e11er åtgärd av fas-

tighetsbi1dningsmyndigheten en1igt denna Iag har 15 kap. 1-8, 10 och 11 §§ fastighetsbi1dnings1agen (1970:988) motsvarande ti11ämpning.

12 § Bestännn1serna i 16-18 kap. fastighetsbi1dnings1agen

(1970:988) har motsvarande ti11ämpning på må] som fu11fö1jts

en1igt 11 §.

I fråga om rättegångskostnad i fastighetsdomsto1en i sådant

må1 ska11 tiiiämpas vad som en1igt 16 kap. 14 § fastighetsbi1dnings1agen gä11er i må1 om iniösenersättning.

I fråga om rättegångskostnad i högre rätt gä11er fö1jande. Den

som överk1agar fastighetsdomsto1ens e11er hovrättens avgörande

ska11 oberoende av utgången i må1et svara för sina egna kost-

nader i hovrätten respektive högsta domsto1en. I fråga om

sky1dighet för den som överkiagar att ersätta motparten dennes kostnader i hovrätten och högsta domsto1en gä11er vad som är

A föreskrivet i fråga om rättegången i tvistemå1 i a11mänhet.

Beta1ning av ersättning m.m.

13 §

I fråga om beta1ning av ersättning och fu11bordande av

friköp gäiier 6 kap. 1 S första stycket, 2-4 och 6 §§, 7 S första stycket, 9 och 11-12 samt 14-19 §§ expropriations1agen (1972:719) i ti11ämp1iga de1ar. Därvid ska11 vad som sägs om expropriation gä11a friköp och vad som sägs om domstoien gä11a även fastighetsbi1dningsmyndigheten.

Biiaga tiii reservation 131

14 § Friköp rubbar inte särskiid rätt ti11 ett friköpt område, men områdets ansvar för fordran upphör, om inte fordringen åt-

njuter förmånsrätt en1igt 6 § 1 förmånsrättsiagen (1970:979).

och

Avräkning sin

15 § Vad som föreskrivs i jordabaiken om avräkning och syn, när ett arrendestäile avträds, skaii även gäiia vid friköp eniigt denna iag.

Ikraftträdande och gi1tighetstid

16 § Denna 1ag träder i kraft den 1 januari 1988. En arrendator som vi11 utöva friköpsrätt ska11 före den 1 januari 1998 göra en ansökan en1igt 8 §.

Kommentar ti11

iagutkast

De i iagens rubrik använda termerna friköpsrätt och historiskt arrende har inte tidigare använts i iagstiftningssammanhang. I stäiiet för friköp brukar man ta1a om iniösen e11er expropriation; termen historiskt arrende saknar motsvarighet i dag. Det finns dock fog för att använda dess båda begrepp. Det innebär att rubriken ansiuter ti11 det ordva1 som riksdagen använt vid

sina överväganden i frågan. Ordet friköpsrätt indikerar att

det finns en bakomiiggande rätt, besittningsrätten, som en förutsättning för friköp. Termen historiskt arrende uppiyser att rätten ti11 friköp inte gä11er arrenden i aiimänhet utan

tvärtom är en fråga endast för vissa specieiia arrendeför-

håiianden.

Avsikten med den föresiagna iagtextens rubrik är så1edes att ett sätt vad handiar om. Att

på 1ämp1igt ange iagförsiaget

132 Biiaga ti11 reservation

redan i rubriken använda begreppen friköpsrätt och historiskt arrende har därför otvivelaktigt vissa förde1ar och faller sig också ganska naturiigt. Man ringar in vad saken gä11er och förebygger missuppfattningar.

1 § Lagförsiagets första paragraf är en iniedande bestämmeise som

anger ändmå1et med lagen. Som framgår av iagtexten har en

arrendator rätt att i vissa fa11 in1ösa (friköpa) arrendestä11et. För rätt tili friköp uppstä11s två a11männa och grundiäggande krav. Det förutsätts för det första att arrende-

stä11et som sådant oavbrutet och under Iång tid varit utarren-

derat. Det andra kravet riktar sig mot det nuvarande arrendeförhå11andet. Även här uppstä11s ett tidskrav. För att rätt ti11 friköp ska11 föreligga krävs att arrendeförhåiiandet haft viss varaktighet.

2 § I paragrafen definieras begreppet historiskt arrende. Den i

1 § angivna tidpunkten för hur iång tid arrendestäiiet ska11

ha varit under arrende är här preciserad. Som av

framgår iag-

texten är tidpunkten avhängig av det ändamåi för vi1ket arren-

det uppiåtits. När det gä11er arrende för jordbruksändamåi har

det befunnits 1ämp1igt att kräva att jorden varit utarrenderad sedan sekeiskiftet. Härigenom uppfy11s kravet att

på 1agstift-

ningen endast ska1i omfatta sådana jordbruksarrenden som kan betraktas som historiska (jfr avsnitt 8.3). När det gä11er arrende för bostadsändamå1 anknyter den föresiagna tidpunkten ti11 den tidsangiveise som återfinns i den numera upphävda ensittariagen (1925:334).

Omfattningen av ett arrendestäHe kan ha förändrats ned tiden. Mark har kanske tiiiagts e11er bytts ut. En sådan

omständig-

het utesiuter inte friköpsrätt. Dock måste ett inte a11tför

ringa krav på identitet med det arrendestä11et

ursprungiiga förefinnas. När det i iagtexten anges att huvudde1en av arrendestä11et ska11 ha varit utarrenderad, innebär detta att

Biiaga ti11 reservation 133

förändringar av ursprunget i och för sig accepteras men bara tiil en viss nivå. Det är eme11ertid inte särskiit frukbart att försöka närmare precisera vad som ska11 menas med huvuddeien. Det får över1ämnas tiii rättstiiiämpningen. Utredningen

har för sin dei utgått från att huvuddeien ska11 vara kiart

mer än häiften av arrendestä11et i dess nuvarande omfattning.

3 § Paragrafen regierar under vi1ka förutsättningar arrendatorer har rätt tili friköp vid historiskt arrende. Som närmare fram-

går av iagtexten ska11 avtaiet neiian jordägaren och arrenda-

torn avse ett gårdsarrende e11er ett arrende där arrendatorn

har egen bostad på arrendestäiiet. Även bostadsarrende kan

friköpas.

Som utveckiats i den alimänna motiveringen (se avsnitt 8.3) har det befunnits 1ämp1igt att stä11a upp ett bosättningskrav för arrendatorn. Detta har kommit ti11 uttryck i paragrafens sista stycke. I detta stycke preciseras också det a11männa kravet i 1 § beträffande arrendeförhåliandets varaktighet. Som förutsättning för rätt tiil friköp gä11er att arrendatorn

e11er någon av hans närmaste varit bosatt och innehaft

arrendestä11et under minst 15 år före det datum då ansökan om friköp görs. Det uppstäiida tids- och bosättningskravet inne-

bär såiedes ett visst krav på stabiiitet i arrendeförhålian-

det. Samtidigt nedför den reiativt korta tiden överbiickbarhet

och en lättnad på arrendatorsidan när det gä11er att avgöra

huruvida friköpsrätt föreiigger. Av samma skäi har därför, som

närmare framgår av iagtexten, den friköpsberättigade kretsen

kunnat göras re1ativt snäv.

4 § Bestämmeisen innehå11er två undantag från huvudregierna i 3 §. Det ena undantaget gä11er sådan egendom som innehas e11er innehafts såsom fideikommiss. Friköp av sådan egendom får inte ske om dess bevarande såsom en enhet är av betydande a11mänt intresse. Intresseavvägningen sker vid förrättningen eniigt

134 Biiaga ti11 reservation

8 S. I samband härmed bör yttrande inhämtas från fideikommissnämnden.

Det andra undantaget gä11er vissa bostadsarrenden. I iinje med riksdagens uttaianden har den inskränkningen gjorts, att friköp av bostadsarrenden inte får ske om narken ti11hör staten e11er en kommun eiier utgör kyrkiig jord.

5 § Paragrafen regierar vad som kan bii föremåi för friköp. Ut-

gångspunkten anges i första stycket. Där slås fast att köpet

skaii omfatta arrendestä11et vid friköpsti11fä11et. Att ha

något annat ti11 utgångspunkt är opraktiskt och närmast

ogöriigt med tanke på a11a de förändringar som kan ha ägt rum

under tiden. För det fa11 jordägaren har aniäggningar och

byggnader på arrendestä11et,vi1ka är fastighetstiiibehör nen

ej omfattas av arrendeavtaiet, har det synts rimiigt att föreskriva, att friköpet även ska11 omfatta sådan egendom. En annan ordning sku11e kunna ieda ti11 egendomiiga konsekvenser i enskiida fa11.

A11a arrendestäiien utgör inte egna registerfastigheter. Om

det inte är fa11et uppstår frågan, huruvida även den resteran-

de de1en av fastigheten kan bii föremåi för friköp. En sådan möjiighet bör finnas, om jordägarens intresse därvid inte kan sägas trädas för när. Andra stycket i förevarande paragraf

reg1erar denna fråga. Regein motsvarar bestämmeisen i 3 kap.

8 S andra stycket expropriationsiagen.

6 § Bestämmelsen innebär en rätt för jordägaren att iåta fri-

köpet omfatta mer än det som framgår av 5 §. Arrendatorn kan

så1edes i vissa fa11 tvingas iösa även annan fast som egendom ti11hör jordägaren. En bestämmeise med motsvarande inriktning finns också i 3 kap. 8 § första stycket expropriationsiagen. Utredningens försiag ger dock jordägaren större möjiigheter att begära utvidgning av det område som ska11 friköpas. Som

SOU Bilaga ti11 reservation 135

1986:52

förutsättning för friköp gä11er således att något sådant

vi11kor som avses i 3 kap. fastighetsbiidningsiagen därigenom sku11e kunna ti11g0doses bättre e11er att betydande oiägenhet för jordägarens förvaitning förebyggs. Den först nämnda förutinnebär att de nackdeiar ur aiimän sypunkt som sättningen föijer av att friköp får ske utan iakttagande av de jordbruksrikt1injerna begränsas i vissa fa11. Den sist nämnda poiitiska

förutsättningen tar i första hand sikte på att jordägaren

t.ex. inte ska11 tvingas behåiia en enstaka tomt som utarren-

derats tiil någon annan vid friköp av en jordbruksegendom. Som

en begränsning av jordägarens rätt att utvidga friköpet gä11er eniigt försiaget att ersättningen ti11 jordägaren inte härigenom får ökas väsentiigt.

7 § regierar i tre punkter fa11 där friköp inte får ske Paragrafen mot jordägarens bestridande.

Eniigt första punkten får friköp inte ske om rätt tiil för- Iängning av arrendeavtaiet inte föreiigger. Genom bestämmeisen täcks därmed också in de fa11 då arrenderätten är förverkad

e11er huvuddeien av arrendestäiiet ingår i en aktue11 detaij-

p1an.

Som framgår av iagtexten i andra punkten är friköpsrätten

dispositiv. Parterna kan a11tså komma överens om att arrendatorn inte ska11 utnyttja sin rätt ti11 friköp. En sådan överenskomme1se ska11 vara skriftiig och undertecknad av arrendatorn. Överenskommeise får inte träffas före den 1 januari 1987.

I tredje punkten har upptagits en bestämmeise, en jordägarventii, som under vissa förutsättningar gör det möjiigt att

medge undantag från friköp. Så ska11 ske om jordägaren på

senare tid, efter den 1 januari 1978, vidtagit åtgärd som på-

höjt arrenderättens värde och om det ned hänsyn härtagiigt ti11 framstår som oskä1igt mot jordägaren att friköp sker. När

136 Bilaga till reservation

det i lagtexten talas om vidtagna åtgärder har utredningen

huvudsakligen två fall för ögonen. Det ena fallet är det som

innebär att jordägaren gjort omfattande investeringar på

arrendestället; det andra gäller det fall då betydande tillskott av mark ägt rum till arrendestället. Sådana omständigheter kan enligt bestämelsen efter en skälighetsprövning medföra att friköp vägras.

vid prövningen är utgångspunkten att arrendatorn i och för

sig enligt huvudregeln är berättigad till friköp. Vad det gäller är att konstatera om vidtagna från sida

åtgärder jordägarens påtagligt höjt arrenderättens värde. I normalfallet torde

t.ex. ett relativt sett litet tillskott av nark inte konna att omfattas av bestämmelsen. Å andra sidan är det inte givet att

ett relativt stort tillskott påtagligt höjer värdet. Den till-

skjutna marken kan ju vara av mindre gott slag.

Godtas jordägarens bestridande faller friköpet i sin helhet.

Arrendatorn äger då således ingen rätt att påkalla friköp av

arrendestället såsom det såg ut före år 1978.

Det bör strykas under att den förevarande bestämmelsen är en undantagsregel. Den är dock nödvändig. I annat fall skulle en

jordägare, som varit tillmötesgående mot arrendatorn, kunna

drabbas på ett oskäligt sätt av friköpsrätten.

Jordägaren skulle t.o.m. kunna komma att berövas en - som är investering

lönsam på lång sikt - mot

en ersättning som understiger investeringskostnaden.

8 S I

fråga om friköpsförrättningar gäller i princip reglerna i

4 kap. fastighetsbildningslagen (FBL) om fastighetsbildningsförrättning (jfr 19 S anläggningslagen, 1973:1149, och 16 § ledningsrättslagen, 1973:1144).

Den arrendator som vill utöva skall en friköpsrätt göra skriftlig ansökan hos fastighetsbildningsmyndigheten. Till

Biiaga ti11 reservation 137

ansökningshandiingen ska11 fogas de handiingar som arrendatorn innehar och som är av betydeise i saken (se 4 kap. 8 S sista FBL). I ansökningshandiingen ska11 anges den fastighet stycket e11er fastighetsdei som friköpet avser samt jordägarens namn och postadress. Det är givetvis också en fördei om arrendatorn anger vilken ersättning han bjuder för arrendestäiiet. Det är

dock inte något 0vi11k0r1igt krav att det sker. Den vaida för-

rättningsformen har inte medgett processue11a regier med en sådan innebörd.

Fastighetsbiidningsmyndigheten ska11 vid friköpsförrättbestå av en förrättningsiantmätare. Som regel torde ningen

också gode män böra ingå i myndigheten (se 4 kap. 1 S FBL).

I fråga om kaiieise och de1givning gä11er de a11männa regierna

i 4 kap. 18-24 SS FBL (jfr 6-§ andra stycket ensittariagen).

vid förrättningen ska11 fastighetsbi1dningsmyndigheten a11tid utreda om förutsättningarna för friköp eniigt 3 och 4 §5 före-

iigger (se 4 kap. 25 § första stycket FBL). Om jordägaren på-

ka11ar det ska11 också utredas om det föreiigger hinder för

friköp eniigt 7 S. Frågan om friköpsrätt föreiigger får av-

göras genom särskiit besiut om detta är 1ämp1igt (jfr 4 kap.

26 § FBL). Ersättningsfrågan och frågan om ev. avstyckning får

i så fa11 avgöras först sedan det genom besiut, som har vunnit 1aga kraft, faststäiits att friköpsrätt föreiigger. Om friköpsrätt inte föreiigger ska11 förrättningen instäiias (se Kostnaderna för skaii - vare 4 kap. 31 S FBL). förrättningen

den instä11s e11er ej - betaias av arrendatorn. Ägande-

sig

rätten ti11 en friköpt fastighet övergår på arrendatorn först

då han har betaiat ersättning en1igt 13 §.

9 § Paragrafen innehå11er regier för det i praktiken vaniiga fa11et att arrendestäiiet inte utgör en särskiid fastighet (jfr 8 § andra och fjärde styckena ensittariagen). Om arrendestäiiet inte är en särskiid fastighet måste det avstyckas

138 Bi1aga till reservation

för att friköp ska11 kunna ske. Avstyckningen får i princip ske utan hinder av de vi11kor för fastighetsbi1dning som gä11er eniigt 3 kap. FBL. Inom område med faststä11d p1an måste dock reg1erna i 3 kap. 2 § FBL iakttas. Det innebär att friköp i princip inte kan ske om en avstyckning av det arrenderade området sku11e strida mot t.ex. en stadsp1an. Innebär avstyckningen endast en mindre avvike1se från pianen får den dock äga rum, om avstyckningen är fören1ig med p1anens syfte. Fastighetsbiidningsmyndigheten kan också förordna om sådan jämkning av områdets gränser att hinder för avstyckning inte föreiigger.

Vid avstyckningen kan bestämmas att samfä11ighet e11er servitut e11er annan särski1d rätt som hör ti11 stamfastigheten ska11 i sin he1het e11er ti11 viss dei tiiläggas styckningsde1en (se 10 kap. 4 S FBL). servitut i e11er ti11 förmån

för arrendestä11et kan instiftas på samma sätt som vid en

van1ig avstyckning (se 10 kap. 5 § FBL). Även fastighetsbestämning en1igt 14 kap. FBL kan ske om det behövs.

10 § Expropriationsiagens ersättningsreg1er gä11er vid friköp.

Regier med samma innebörd finns i många o1ika 1agar (se t.ex.

137 S byggnadsiagen, 13 S aniäggningsiagen samt 13 § iedningsrätts1agen).

11 § Paragrafen innehå11er reg1er som nöjiiggör domsto1sprövning av

fastighetsbi1dningsmyndighetens bes1ut e11er åtgärd i ett fri-

köpsärende. Paragrafen har motsvarigheter i 30 § an1äggnings- 1agen och 28 § Iedningsrättsiagen.

12 § Även förevarande bestämmeiser har motsvarigheter i an1äggningsiagen (se 31 S) och Iedningsrättsiagen (se 29 S). På fri-

köpsområdet föres1ås dock en viktig avvikeise från regierna i

nämnda iagar. I syfte att begränsa benägenheten att överkiaga

Bilaga tiii reservation 139

fastighetsdomstoiens avgörande föresiås att den part som överkiagar ska11 bära sina egna kostnader i högre rätt.

I fråga om förfarandet vid fastighetsdomstoien gä11er en1igt

första stycket de a11männa regierna i 16-18 kap. FBL. Bestämmeiserna i 16 kap. 9 S andra och tredje styckena om förtida tiiiträde biir dock naturiigtvis inte tiiiämpiiga i fri-

köpsfa11en. Några regier som möjiiggör förordnande om förtida

tiiiträde har ju inte föresiagits.

I fråga om rättegångskostnaderna i fastighetsdomstoien gä11er att arrendatorn a11tid - oberoende av utgången i måiet - skall

svara för såväi sina egna som motpartens rättegångskostnader.

Detta gäiier dock givetvis inte i fråga om kostnad som upp-

kommit ti11 föijd av vårdsiös processföring från jordägarens sida. Det sagda föijer av paragrafens andra stycke.

I paragrafens tredje stycke tas upp den tidigare berörda regein ned syfte att begränsa överkiagandena. Regein innebär

att den som överkiagar oberoende av utgången sjäiv får svara

för sina kostnader i högre rätt. I fråga om ansvaret för mot-

partens rättegångskostnader gäiier de ailmänna tvistemåis-

bestämmeiserna.

13 S Paragrafen upptar regierna om betainingen av ersättningen och friköpets fuiibordande. I dessa hänseenden gä11er i tiiiämpliga deiar regierna i 6 kap. expropriationsiagen (ExL) om betalning av expropriationsersättning och fuiibordande av expropriation. Ersättningen ti11 jordägaren ska11 i princip betaias genom nedsättning hos iänsstyrelsen (se 6 kap. 1 och 2 §§ ExL). Detta ska11 ske inom tre månader från det att avgörandet vunnit iaga kraft (se 6 kap. 7 § ExL).

Har betainingen eriagts i rätt tid är friköpet fuiibordat. Därmed upphör också arrendavtaiet me11an jordägaren och

arrendatorn. Ändring av fastighetsindeining i aniedning av

Bilaga ti11 reservation

140_

avstyckning i friköpsärende sker först när fu11friköpet bordats (se 6 kap. 9 § andra stycket ExL).

14 § Ti11 ski11nad från expropriation rubbar inte ett friköp uppiåteiser av särskiid rätt ti11 arrendestäilet. Det innebär att

ev. uppiåteiser av nyttjanderätt e11er servitut som jordägaren

gjort kommer att be1asta den friköpta fastigheten även efter friköpet.

I fråga om fordringar gä11er den expropriationsrättsiiga

principen att ett friköpt område övergår fritt från penning-

inteckningar (se 1 kap. 3 § sista stycket ExL).

15 §

Avräkning och syn ska11 ske på sedvan1igt sätt sedan arrende-

avtaiet upphört därför att arrendestäiiet friköpts. Denna regel får ti11 föijd att man ska11 bortse från arrenderätten när ersättningen bestäms eniigt 10 S.

16 § Eftersom iagen tidsbegränsats har ikraftträdandebestämme1sen gjorts ti11 en de1 av sjäiva iagen.

Statens offentliga 1986 utredningar

Systematisk förteckning

Justitiedepartementet Arbetsmarknadsdepartementet

Oversyn av rätegångsbalkan 2. Högsta domstolen och rätts- Ny lönegerantilag. [9] bildningen. [1] Rättssäkerheten vid direktawisning [48] Påföld för brott 1.Lagtext och sammanfattning. [13] Påföl d för brott 2. Motiv. [14] Pâföl d för brott 3. Bilagor. [15]. Aktiers röstvärde. [23] Bostadsdepartementet lntegritetsskydd i informationssamhâilet. [24] Bostadakommitténs slutbetänkande. Sammanfattning. [4] Åklagarväsendets lokala organisation m.m.[26] Bostadskommittens slutbetänkande. Dei 1.[5] Folkets främsta företrädare. [27] Bostadskommittens slutbetänkande. under krig och krigslara. [28] Del 2. [6] Folkstyrelsan Fastighetsbildning 4. Förrâttningaförfarande och boendeinflytande m.m. [29] Framtid. huvudbetünkande. [33] lndustridepartementet Framtid, bilagedel. [34] Samernas folkrättsliga ställning. [36] Vägar till effektiv energianvändning. [16] Förvärv av nya småhus. [36] _ EFU 87. [31] Integritetsskyddet i informationasamhållet 2. [46] EFU 87. Bilagedel. [32] Målsägandebiträde. [49] Bränsle och drivmedelsberedskapen under kriser och i krig. [42] God man och förvaltare. [50] Alkoholer som motorbränsle. [51] Friköpsutredningen. Ej utk. [52] Ny minerallag. Huvudbetänkande. [53] Försäkringsmäklare i Sverige. [55] Ny mineraliag. Bilagedel. [54]

Försvarsdepartementet Civildepartementet Militära skyddsområden. [7] Datorer, sårbarhet, säkerhet. [12] Framtid i samverkan. Del 1.[17] Vapenfriutbildningen i framtiden. [30] Framtid i samverkan. Del 2. [18] Befrielse från vârnpliktstjänstgöring. [43] Bibeln - tillägg till gamla testamentet. [45]

Socialdepartementet Allmänna socialtjânstfrågor. [19] Barns behov och föräldrars rätt. [20] Barns behov och föräldrars rätt - sammanfattning. [21] Handel med teknisk sprit m.m. [35] Delpension. [47]

Finansdepartementet

Soliditet och skälighet i försäkringsverksamhøten. [8] Riksbanken och u _““ llmäktige. [22] Reavinst aktier och obligationer. [37] Skatteutredningar. [39] Utgiftaakatt. Teknik och effekter. [40] Utgiftsskatt. Ej utk. [41] - 4 - L uetodfdr* a... av“ , (441

Utbildningsdepartementet

En treårig yrkesutbildning - riktlinjer. [2] En treårig yrkesutbildning - beskrivningar. förelag. [3] Enklare skolförfattningar. Del 1.Sammanfattning, författningeförslag. [10] Enklare skolförfattningar. Del 2. Motiv m.m. [11]

Jordbruksdepartementet

Kontroll av livsmedel. [25]

Anm. Siffrorna inom klammer betecknar utredningens nummer i den kronologiaka förteckningen.

Statens offentliga utredningar 1986

Kronologisk förteckning

t. Översyn av rät* _ångabalken 2. Högsta domstolen och rättsbildningen. Ju. 2 En treårig yrkesutbildnin_ - riktlinjer. U. 3 En treårig yrkesutbildning - beskrivningar, förslag. U. 4 Bostadakommitténa slutbetänkande. Sammanfattning. Bo. 5. Bostadskommitténs slutbetänkande. Del. 1. Bo. 6 Bomadskommittán; slutbetänkande. Del 2. Bo. 7. Militära skyddsområden. Fö. 8. Soliditet och skålighet i försäkringsverksamheten. Fi. 9. Ny lbnegarantilag. A. 10. Enklare akolförfattningar. Del t. Sammanfattning, författ- . ningaförslag. U. 11. Enklare akolfbrfattningar. Del 2. Motiv m.m. U. 12. Datorer, sårbarhet, säkerhet. Fö. 13. Påföfd för brott 1. Lagtext och sammanfattning. Ju. 14. man för brott 2. Motiv. Ju. 15. Pifölid för brott 3. Bilagor. Ju. 16. Vågar till effektiv energianvändning. I. 17. Framtid i samverkan. Del 1. C. 18. Framtid l samverkan. Del 2. C. 19. Aktuella socialtjânstfrågor. S. 20. Barns behov och föräldrars rått. S. 21. Barna behov och föräldrars rått. Sammanfattning. S. 22. Riksbanken och riksgildsfttllmbktige. Fi. 23. Ahiera röstvärde. Ju. 24. lntegritetsskydd i informationssamhället. Ju. 25. Kontroll av livsmedel. Jo. 26. Åklagarväsendets lokala organisation m.m. Ju. 27. Folkets främsta företrädare. Ju. Folketyrelsen under krig och krigsfara. Ju.

za Fastighetsbildning 4. Förrattningsförfarande och boende-

inflytande m.m.Ju. Vapenfriutbildningen i framtiden. Fö. EFU 87. l. EFU 87. Bilagedal. 1.

szsssssasasss

Framtid, huvudbetânkende. Ju. Framtid. bilagedel. Ju. Handel med teknisk sprit m.m. S. Samernas folkrñttsliga ställning. Ju. inst, aktier och obligationer. Fi. Förvärv av nya småhus. Ju. Skatteutredningar. Fi. Utgifsskatt. Teknik och effekter. Fi. Utgiftaakatt. Ei utk. Fi. och dra/models” m* , n under kriser och i

grensle- rig. l.

Befrielse från värnpliktstjânstgöring. Fö. Stakøtmetod för L ekettning av handelsbolag. Fi. Bibeln - hllägg till gamla testamentet. C. lntegritetsskyddet i informationssamhållet 2. Ju. Delpension. S. Råttasñkerheten vid direktawianingar. A.

szsssssássass

Målsigandebitrada. Ju. God man och förvaltare. J. Alkoholer som motorbränale. l. Friköpsutredningen. E] urk. J. Ny minerallag. Huvudbetånkande. I. Ny mlnerallag. Bilagedel. I. Föreäkringamäklare i Sverige. J.

1987 -OZ- 2 5

57°

ALLMÄNNA FÖRLAGET

AB

ISBN 91-38096285 ISSN 0375-250X