Historiska arrenden förslag till friköpslag : delbetänkande

Ur KB:s samlingar

Digitaliserad år 2014

HISTORISKA ARRENDE

ti

Förs|0g friköpskng

H V

DeIbeTÖnkG p v».-¢.‘--«

. A - ~

9 *lä 4

_grren_VMk

J _~ _. 1990 (‘firs

Statens utredningar offentliga

@@ 1991 :85

@ Justitiedepartementet

Historiska arrenden

till

-

förslag friköpslag

Delbetänkande av års arrendekommitté

L920

Malmö 1991

SOU och Ds kan köpas från Allmänna Förlaget, som också på uppdrag av regeringskanslicts förvaltningskontor ombcsörjer remissutsändningar av dessa publikationer.

Adress: Allmänna Förlaget Kundtjänst

106 47 Stockholm

Tel 08/739 96 30 Telefax: 08/739 95 48

Publikationerna kan också köpas i Informationsbokhandeln, S. Stockholm. Malmtorgsgatan

Omslagsbild: Peder Gowenius

ISBN 91-38-10888-7 Malmö 1991 ISSN 0375-250X

Till statsrådet och chefen för

justitiedepartementet

Genom beslut den 17 maj 1990 bemyndigade regeringen chefen för justitiedepartementet att tillkalla en kommitté med högst tre ledamöter att i vissa avseenden se över arrendelagstiftningen. Med stöd av detta bemyndigande förordnades som ledamöter, den 4 juli 1990 hovrättslagmannen Olle Ekstedt, ordförande, samt den 12 oktober 1990 riksdagsledamöterna Owe Andréasson och Sven-Olof Petersson.

Som sakkunniga ñrordnades den 12 oktober 1990 lantbrukaren Rune

Persson, lantbruksdirektören Bengt Petersson och arrendeombudsmannen Lars-Göran Svensson, den 22 oktober 1990 lantbmkaren Folke Andersson samt den 14 november 1990 lantmâstaren Nils Gyllenkrok. Som experter förordnades den 12 oktober 1990 hovrättsrådet Agneta Ohlsson och hovrättsassessorn Olle Abrahamsson. Den 4 juli 1990 förordnades hovrättsassessom Lennart Svensåter att vara kommitténs sekreterare. Kommittén har antagit namnet 1990 års arrendekommitté (Ju 1990:06). Vi får härmed överlämna betänkandet Historiska arrenden förslag till

friköpslag. Till betänkandet fogas särskilda yttranden av Folke Andersson, Nils Gyllenkrok och Lars-Göran Svensson samt av Bengt Petersson.

Vi fortsätter arbetet och avser att i ett kommande betänkande behandla resterande delar av utredningsuppdraget.

Malmö i oktober 1991

Olle Ekstedt

Owe Andréasson Sven-Olaf Petersson

/Lennart Svensäter

Innehåll

Sammanfattning. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Färfattningsförslag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11

1 Förslag till lag om friköpsrätt vid historiska arrenden . . . . . . 11

2 Förslag till lag om ändring i lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15 3 Förslag till lag om ändring i lagen (1980:565) om undan-

tag från fastighetsbildningslagen (1970:988) och jordför-

värvslagen (1979:230) vid friköp av kronotorp . . . . . . . . . . 16 4 Förslag till lag om ändring i förköpslagen (1967:868) . . . . . . 17

5 Förslag till lag om ändring i lagen (1988:183) om förvalt-

ningen av kyrklig jord . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18 6 Förslag till förordning om friköpsrätt vid historiska arrenden 19

1 Tidigare behandling av frågan om rätt för arrendatorer

attfriköpa arrendestdllet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

2 Utredningsuppdraget . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

2.1 Direktiven . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.2 Utredningsarbetet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

3 Internationella regler . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

4 Allmänna överväganden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

4.1 Inledning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.2 Historiskt arrende . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44 4.3 Förutsättningar för rätt till friköp . . . . . . . . . . . . . . . . 47 4.3.1 Närmare om definitionen av begreppet historiskt arrende . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48 4.3.2 Innehav på arrendatorssidan . . . . . . . . . . . . . 55

4.3.3 Friköpsrätt vid jordbruksarrende . . . . . . . . . . 58

4.3.4 Friköpsrätt vid bostadsarrende och hyra . . . . . . 61 4.3.5 Särskilt om egendom som tillhör ñdeikommiss, andra stiftelser, staten, kyrkan eller kommun . 66 Fideikommiss . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 66 Andra stiftelser . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 73

Staten, kyrkan och kommunerna . . . . . . . . . . 74

4.3.6 Vissa undantag från friköpsrätten . . . . . . . . . . 77

4.3.7 Mot vem skall friköpsrätt kunna utövas? . . . . . 81 4.3.8 Avtal rörande friköpsrätten . . . . . . . . . . . . . . 86 4.3.9 Frågor om särskilda åtgärder mot m.m 89 bulvanköp 4.4 Tillämpning av ñrköpslagen, och jordförvärvslagen fastighetsbildningslagen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 92 4.5 Friköpets omfattning m.m. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 97 4.5.1 Areal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 97 4.5.2 Bruksrätter och fordringar . . . . . . . . . . . . . . 102 4.6 Ersättningsfrågor . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 108 4.6.1 Ersättningen för mark m.m. . . . . . . . . . . . . . 108 4.6.2 Arrendatorns egendom m.m . . . . . . . . . . . . . . 112 4.7 Rättegången m.m. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 115 4.7.1 Utformningen av förfarandet . . . . . . . . . . . . . 115 4.7.2 Behov av domstolsprövning vid frivilliga överlåtelser . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 123 4.7.3 Officialprövning i domstolen . . . . . . . . . . . . . 126 4.7.4 Rättegångskostnader . . . . . . . . . . . . . . . . . . 127 4.8 av och fullbordande Betalning ersättningen av friköpet . . . 129 4.9 Kostnader med anledning av . 132 ñrslagens genomförande 4.10 Några anmärkningar angående en om frilagstiftning köpsrätt också vid vissa hyresförhållanden . . . . . . . . . . . 133

5 Specialmotivering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 135 5. l Förslaget till lag om vid historiska friköpsrätt arrenden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 135 5.2 Förslaget till lag om ändring i lagen (1985:658) om arrendatorers rått att förvärva arrendestället . . . . . . . . . . 143 5.3 Förslagen till lag om ändring i förköpslagen (1967:868) samt i lagen (1980:565) om undantag från fastighetsbildningslagen (1970:988) och jordförvärvslagen (1979:230) vid av friköp kronotorp . . . . . . . . . . . . . . . . . l. . . . . 144 5.4 Förslaget till lag om ändring i om

lagen (1988:183) _förvalt-

ningen av kyrklig jord . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 145

Särskilda yttranden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 147 Särskilt yttrande av Folke Andersson, Nils Gyllenkrok och Lars-Göran Svensson . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 147 Särskilt yttrande av Bengt Petersson . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 148

Sammanfattning

Sedan riksdagen bifallit lagutskottets hemställan i 1989/90LU6 och gett till känna att det bör införas en friköpsrätt vid historiska regeringen arrenden uppdrogs åt denna kommitté att lägga fram förslag till lagstiftning i ämnet. I härmed presenteras i detta betänkande förslag till en lag enlighet vid historiska arrenden och till vissa i annan om friköpsrätt följdändringar lagstiftning. vid historiska arrenden skall Enligt den föreslagna lagen om friköpsrätt en arrendator till som omfattas av ett i lagen närmare definierat jord - historiskt arrende - under vissa särskilda förutsättningar ha rätt begrepp att lösa in den fasta egendom som omfattas av arrendet. Såvitt en fir lagförslaget central kategori jord, nämligen den som gäller i äldre är den ideologiska baktid gick under benämningen frälsejord, till inlösenrätten förknippad med att den nuvarande arrendeavgrunden giñen i viss utsträckning kan härledas ytterst ur en tidigare föreliggande Detta är dock bara en utgångspunkt. Den diskussion som beskattningsrätt. lett fram till vårt har som grund för att införa en friköpsrätt anfört uppdrag ñrhållanden till i första hand arrendatorssidan. Grunden för den hänförliga inlösenrätten kan i korthet beskrivas så, att i ett fall där ñreslagna arrendestället i bebotts och brukats av arrendatorer tillhörande generationer samma släkt har arrendatorema och deras familjer fått mycket starka såväl ekonomiska som till arrendestället, medan motsvapersonliga bindningar sett är jordägarsidan varñr rande bindningar typiskt betydligt svagare på förhållandena på brukarsidanmotiverar att den nuvarande arrendatom ges rätt att få nyttjanderätten omvandlad till en äganderätt. Vårt förslag innebär att inlösenrätten skall gälla inte bara mot privata utan också mot stat, kyrka och kommun. Likväl berörs endast en subjekt ringa del av den jordbniksmark som i dag arrenderas. Uppskattningsvis rör det sig om drygt 6 % av det totala antalet arrenderade företag. Som benämning på inlösenrätten används termen friköpsrätt. Termen anknyter till den diskussion som under många år förts angående införandet av en inlösenrätt av här art. Ordet friköpsrätt indikerar dels ifrågavarande att arrendatom tillförs en rätt att under de i lagen angivna ñrutsättningama förvärva arrendestället även mot jordägarens vilja, dels att rättigheten bygger på att man på arrendatorssidan sedan lång tid har en besittningsrätt till Enligt förslaget skall en arrendator inte med bindande egendomen. verkan för framtiden kunna avstå från friköpsråtten. Som en förutsättning för att friköpsrätt skall kunna grundläggande föreligga gäller alltså att jorden omfattas av lagens definition av begreppet

8 SOU « 1991:85

historiskt arrende. Den valda definitionen innebär att ett historiskt arrende skall anses föreligga när det är sannolikt att den helt övervägandeydelen av ett arrendeställe inte sedan den l 1900 brukats av januari varaktigt fastighetens ägare. Friköpsrätten har till begränsats att avse vissa jordbruksarrenden och bostadsarrenden. I fråga om jordbruksarrenden föreslås att skall få friköp ske om huvuddelen av arrendestället sedan minst 40 år före den dag då talan om friköp väcks innehafts och stadgivarande bebotts av arrendatom eller någon honom närstående. Motsvarande föreslås förutsättningar gälla beträffande bostadsarrenden. Här har emellertid också friköpsrätten begränsats till sådana upplåtelser som på visst sätt kan härledas ur ett tidigare jordbruksarrende i släkten. I definition lagförslaget ges en särskild på vilka som skall anses som närstående. Med närstående avsesmake och förutvarande make, deras barn, föräldrar och samt ñräldramas syskon föräldrar och syskon. De omtalade har med reglerna kompletterats en bestämmelse, enligt vilken man i vissa fall kan göra undantag från friköpsrätt. Som ett krav för att friköpsrätt skall föreslås att det föreligga gälla finns en rätt -till förlängning av arrendeavtalet. Dessutom innehåller en s.k. förslaget jordägarventil; friköp skall inte få ske om det av särskilda skäl skulle vara oskäligt mot jordägaren. Friköp skall även i ett fall vägras där egendom skall inlösas enligt 16 § lagen om aweckling av fideikommiss. Förslaget innebär att arrendatom inte är att lösa arrendestâllet skyldig men att han när som helst skall kunna påkalla friköp. Huvudregeln föreslås vara att skall också friköpsrätten gälla mot en ny ägare. Under hänvisning till att jordägaren annars skulle komma att åsamkas förmögenhetsförluster föreslår vi emellertid här den att betydelsefulla begränsningen en arrendator som har rätt till hembud enligt om arrendatorers rätt att lagen förvärva arrendestället måste vidta åtgärder för att genomföra ett förvärv när han får ett sådant hembud. Underlåter han i ett sådant att förvärva läge arrendestället skall friköpsrätten att mot den som därefter upphöra gälla förvärvar egendomen från den jordägare som gjorde hembudet. Det bör betonas att arrendatom, fir att risken att mista sin undgå friköpsrätt utan att först ha fått ett hembud, måste ha en intresseanmälan giltig “registrerad hos inskrivningsmyndigheten. Friköpsrätten föreslås som avse arrendestället i dess huvudregel omfattning när talan om friköp väcks. I vissa fall skall dock avvikelsen kunna göras, t.ex. i form av andra författgränsjusteringar, justeringar främja en god och till av fastighetsindelning förebyggande betydande olägenheter för jordägaren. Friköpet skall gälla också sådana eventuella tillbehör till fastigheten som inte omfattas av arrendet. Ett friköp föreslås få ske utan hinder av bestämmelserna i fastighetsbildningslagen, förköpslagen eller jordförvärvslagen. . Som huvudregel föreslås skall gälla att ett friköp avse alla de rättigheter som jordägaren har till Sådana särskilda fastigheten. rättigheter till fastigheten som tillkommer annan än den från vilken sker skall friköpet däremot bestå. Här ñreslås bestämmelserna i 7 27 och 28 kap. §§ jordabalken gälla. Föreligger särskilda skäl, såsom när rättigheten tillkom-

mer en juridisk person som kontrolleras av jordägaren, skall i stället kunna förordnas att rättigheten skall upphöra. I det fall andel i samfällighet eller särskild rätt hör till den fastighet varifrån friköp sker föreslås bestämmel-

serna i 2 kap. 5 § och 10 kap. 4 § fastighetsbildningslagen gälla.

Med undantag för sådana fordringar som åtnjuter förmånsrätt enligt 6 §

1. förmånsrättslagen skall det friköpta områdets ansvar lör fordran upphöra i och med friköpet. I enlighet med bestämmelserna i 6 kap. 14 §

jordabalken upphör också inteckningen att gälla i friköpt område.

- I samband med ett friköp kan vid behov förordnas att servitut skall bildas, ändras eller upphävas. När det gäller den ersättning som skall erläggas för det friköpta området följer den föreslagna lagen regleringen i Gäller

expropriationslagen. friköpet en hel fastighet skall arrendatom alltså som betala huvudregel

löseskilling med belopp som motsvarar fastighetens marknadsvärde. Är det i stället fråga om en del av en fastighet skall betalas

intrångsersättning motsvarande den minskning av fastighetens marknadsvärde som upp-

kommer genom friköpet. Om det uppkommer ekonomisk skada för fastighetsägaren skall även denna ersättas.

Värderingen skall ske med hänsyn till fastighetens skick när ersättnings-

frågan avgörs. När värdet skall fastställas skall man bortse från sådana förbättringar av fastigheten som beror av att arrendatom lagt ned arbete eller kostnad utöver vad som ålegat honom. Detsamma skall gälla när

rätten till sådana förbättringar övergått till arrendatom från en tidigare arrendator. Också från sådana åtgärder som vidtagits av jordägaren i uppenbar avsikt att höja ersättningen vid ett friköp skall bortses.

Även när det gäller förfarandet har den föreslagna lagen utfomiats efter mönster av i första hand expropriationslagen. I viss utsträckning hänvisas

till bestämmelserna i den lagstftningen. Härigenom har friköpslagens omfång kunnat nedbringas väsentligt.

Den som önskar friköpa ett område får alltså väcka talan mot jord-

ägaren vid fastighetsdomstol. Avser friköpet del av en fastighet skall

stämningsansökningen vara åtföljd av karta och beskrivning som upprättats

av fastighetsbildningsmyndigheten. I lagñrslaget framhålls domstolens processledande uppgifter. Domstolen skall verka för att utredningen får den och som är inriktning omfattning lämplig med hänsyn till målets beskaffenhet. Den skall vidare tillse att onödig utredning inte förebringas. Samtidigt ges domstolen rätt att självmant föranstalta om den utredning som âr erforderlig. Vid friköp av egendom med anknytning till fideikommiss skall domstolen inhämta yttrande från ñdeikommissnämnden huruvida området skall inlösas enligt

16 § lagen om avveckling av fideikommiss. Den föreslagna lagen hindrar inte att parterna kommer överens om köp enligt allmänna regler. När ett friköp sker genom dom behöver man emellertid inte iaktta vissa inskränkande bestämmelser i bl.a. fastighetsbildningslagen. Detta innebär att parterna vid ett vanligt fastighetsköp kan

ha ett intresse av att felaktigt få köpet karaktäriserat som ett För friköp.

att motverka en sådan effekt har föreskrivits att domstolen, i ett fall där

parterna år överens om att friköp får ske, självmant måste undersöka att

det verkligen är fråga om ett historiskt arrende i lagens mening innan den utfärdar dom i enlighet med överenskommelsen. Frågan om friköpsrått föreligger får avgöras genom särskild dom. Rättegångskostnadema vid fastighetsdomstolen föreslås belasta arrendatom. I högre instans skall vardera parten stå sina egna kostnader. Undantag från dessa regler kan i enlighet med allmänna regler göras vid t.ex. försumlig processföring. Ett friköp skall enligt förslaget anses fullbordat när samtliga frågor i saken avgjorts slutligt och arrendatom fullgjort sina åligganden enligt domen. I fråga om köp av del av en fastighet föreslås friköpet få fastighetsbildande verkan.

ll

Författningsförslag

1 Förslag till Lag om friköpsrätt vid historiska arrenden

Härigenom föreskrivs följande.

Inledande bestämmelser

1 § När det föreligger ett historiskt arrende har arrendatom under de förutsättningar som anges i denna lag rätt att lösa in den fasta egendom som omfattas av arrendet (friköpsrätt). Bestämmelserna i denna lag om ägare till fastighet gäller även den som innehar fastighet med ständig besittningsrått eller med fideikommissrätt.

2 § Ett historiskt arrende skall anses föreligga när det är sannolikt att den helt övervägande delen av arrendestållet inte sedan den l januari år 1900 varaktigt brukats av fastighetens ägare.

3 § En arrendator kan inte med bindande verkan avstå från friköpsrätten.

Förutsättningar för friköpsrätt

4 § Friköp får ske om avtalet gäller ett jordbruksarrende och l. huvuddelen av arrendestållet sedan minst 40 år före den dag då talan om friköp väcks innehafts av arrendatom eller någon honom närstående samt 2. arrendatom eller någon honom närstående haft sin stadigvarande bostad på arrendestället under den i ñrsta punkten angivna tiden. Friköp får också ske om avtalet gäller ett bostadsarrende och 1. ett sådant arrende uppkommit i anslutning till att ett tidigare avtal om jordbruksarrende, van arrendatom eller någon honom närstående varit part, upphört att gälla samt 2. arrendatom eller någon honom närstående haft sin stadigvarande bostad på arrendestâllena sedan minst 40 år före den dag då talan om friköp väcks. Med närstående till arrendatom avses den som är eller har varit gift med arrendatorn, barn, föräldrar och syskon till någon av dessa, samt föräldrarnas föräldrar och syskon.

5 § Friköp får dock inte ske om 1. rätt till förlängning av arrendeavtalet inte föreligger, 2. friköp av särskilda skäl skulle vara oskäligt mot jordägaren, 3. egendomen enligt beslut av regeringen skall omfattas av inlösen enligt 16 § lagen (1963:583) om avveckling av fideikommiss.

6 § Rätt till friköp gäller inte mot ny ägare till den fasta egendomen om arrendatom saknat rätt till förvärv enligt lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället därför att någon giltig intresseanmälan inte förelegat eller därför att arrendatom godkänt överlåtelsen. Detsamma gäller om sådan förvärvsrätt förelegat men arrendatom underlåtit att utöva rätten eller att senast inom tre månader från den dag då hembudet skedde väcka talan om friköp.

Friköpets omfattning

7 § Friköpsrätten avser arrendestället i dess omfattning när talan om friköp väcks, dock att sådan gränsjustering får göras varigenom olägenhet av förvärvet kan undanröjas, minskas eller förebyggas. Till arrendestället skall räknas även byggnad eller arman anläggning som inte ingår i arrendet, om egendomen är tillbehör till fastighet som avses med arrendet.

8 § Vid friköp av del av en fastighet har arrendatom rätt att lösa in även den återstående medföra delen, om detta skulle endast en ringa höjning av ersättningen till jordägaren och dennes intresse av att behålla delen inte överväger fördelarna med att den ingår i friköpet. Vid av första stycket skall kostnaden tillämpning för åtgärd som avses i 13 § andra stycket räknas in i ersättningen till jordägaren.

9 § Arrendatorn är skyldig att på begäran av jordägaren lösa även annan fast egendom som tillhör denne, om det skulle leda till att något sådant villkor som avses i 3 kap. fastighetsbildningslagen (1970:988) tillgodoses bättre eller till att en betydande olägenhet för jordägaren dock förebyggs, endast om ersättningen inte ökar väsentligt.

Bruksrätter och fordringar

10 § I fråga om särskild rätt som tillkommer annan än jordägaren gäller 7 kap. 27 och 28 §§ jordabalken. När det föreligger särskilda skäl får domstolen dock förordna att sådan rätt skall upphöra att gälla. I fråga om andel i samfälllighet och särskild rätt som hör till fastighet som delas gäller bestämmelserna i 2 5 § och 10 kap. 4 § kap. fastighetsbildningslagen (1970:988).

11 § I samband med friköp får servitut bildas, ändras eller upphävas. Därvid gäller bestämmelserna i 5 och 7 kap. fastighetsbildningslagen (1970:988). Avser friköpet del av en fastighet som har del i samfälld väg kan den friköpta fastighetsdelen såsom servitut i den återstående fastigheten tilläggas rätt att nyttja vägen. Sådant servitut får dock inte bildas om den friköpta delens behov av väg kan tillgodoses bättre på annat sätt.

12 § Genom friköpet upphör det friköpta områdets ansvar för fordran.

Detta gäller dock inte fordran son1 åtnjuter fömiånsrätt enligt 6 § 1 förmånsrättslagen (1970:979). I fråga om intecknings verkan i den inlösta egendomen finns föreskrifter i 6 kap. 14 § jordabalken.

Ersättning

13 § För fastighet som friköps i sin helhet skall, i den mån inte annat följer av vad som sägs nedan, betalas löseskilling med belopp som motsvarar fastighetens marknadsvärde. Friköps del av en fastighet, skall intrångsersättning betalas med belopp som motsvarar den minskning av fastighetens marknadsvärde som uppkommer genom friköpet. Uppkommer i övrigt ekonomisk skada för ägaren genom friköpet, skall även sådan skada ersättas. Har arrendatom åtagit sig att vidta åtgärd för att minska skada, skall hänsyn tas till det vid bestämmande av ersättning, om åtagandet är sådant att det skäligen bör godtas av den ersättningsberättigade. Vid bestämmande av fastighetens värde skall hänsyn inte tas till för-

bättring fastigheten vunnit genom arbete eller kostnad, som arrendatom

eller tidigare arrendator vars rätt övergått till den förstnämnde nedlagt på fastigheten utöver vad som ålegat honom. Värdering skall ske med hänsyn till fastighetens skick när ersättningsfrågan avgörs.

14 § Har åtgärd vidtagits i uppenbar avsikt att höja den ersättning som arrendatom har att erlägga, skall, om det föreligger skäl till det, ersättningen bestämmas så som om åtgärden inte vidtagits.

Rättegången m.m.

15 § Friköpsrätt påkallas genom att arrendatom väcker talan mot

jordågaren vid den fastighetsdomstol inom vars område huvuddelen av

arrendestället är beläget. I stämningsansökan skall anges den fasta egendom som friköpet avser, den ersättning som arrendatom erbjuder samt namn och adress på samtliga för arrendatom kända sakägare. Innehavare av fordran fir vilken fastigheten svarar skall inte i denna egenskap anses som sakägare.

16 § Arrendatom skall förete gravationsbevis beträffande fastigheten.

Avser talan del av en fastighet skall arrendatom till domstolen dessutom

överlämna av fastighetsbildningsmyndigheten upprättad karta med be-

skrivning över området i två exemplar. Kartan och beskrivningen skall vara upprättade i enlighet med vad som är föreskrivet för fastighets-

bildningsförrättning. Ny gräns skall vara utmärkt i enlighet med vad som

är föreskrivet beträffande gräns som tillkommer genom fastighetsbildning.

17 § Domstolen skall under förberedelsen verka fir att utredningen i målet får den inriktning och omfattning som är lämplig med hänsyn till målets beskaffenhet. Domstolen skall se till att onödig utredning inte förebringas i målet och får själv föranstalta om utredning som är erforderlig. Gäller arrendatoms talan friköp av egendom som omfattas av lagen

(1963:583) om avveckling av ñdeikommiss, skall fastighetsdornstolen så snart som möjligt inhämta yttrande från ñdeikomrnissnämnden huruvida egendomen bör bli föremål för inlösen enligt 16 § nämnda lag.

18 § Frågan om friköpsrätt föreligger får avgöras genom särskild dom.

Är parterna ense om att kraven för rått till friköp är uppfyllda och avser förvärvet ett historiskt arrende skall, om part yrkar det, domstolen utfärda dom i enlighet med överenskommelsen.

19 § Arrendatom skall ersätta motparts rättegångskostnad i fastighetsdomstolen i den mån inte annat ñljer av 18 kap. 6 eller 8 § rättegångsbalken. I högre rätt skall vardera parten bära sina rättegångskostnader i den mån

inte annat följer av 18 kap. 6 eller 8 § rättegångsbalken.

20 § I fråga om rättegången gäller i övrigt 5 kap. 6 § första stycket första

och tredje meningen och tredje stycket, 7, 8, 13 och 14 §§, 23 § första stycket, 24 §, 25 § första, andra och tredje stycket, 26 § första stycket,

27 § första stycket första meningen samt 28 och 29 §§ expropriationslagen (1972:719).

Betalning av ersättning och fullbordande av friköp m.m.

21 § I fråga om betalning av ersättning och därmed sammanhängande

frågor gäller 6 kap. l § första stycket, 2-4 och 6 §§, 7 § ñrsta stycket,

11, 12 och 14 §§, 16 § första stycket första meningen och andra stycket

samt 17-19 §§ expropriationslagen (1972:719).

22 § Friköpet är fullbordar när samtliga frågor i saken slutligt avgjorts och

arrendatom inom föreskriven tid fullgjort vad som honom åligger enligt

6 kap. l § första stycket och 4 § expropriationslagen (1972:719) eller, i

fall som avses i 6 kap. 12 § expropriationslagen, när den slutliga ersättningen har kommit in till länsstyrelsen. Genom att friköpet fullbordas sker ändring av fastighetsindelningen

enligt friköpet.

23 § Löseskilling och intrångsersättning för fastighet som innehas med

ñdeikommissrätt får inte sättas lägre än som föranleds av 13 och 14 §§. Ersättning soññämnts nu och som tillkommer innehavaren av fideikommissegendomen skall alltid nedsättas hos länsstyrelsen och får inte utbetalas, innan regeringen eller myndighet som regeringen bestämmer har förordnat hur det skall förfaras med ersättningen.

Denna lag träder i kraft den

2 Förslag till Lag om ändring i lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att förvärva

arrendestället

Härigenom föreskrivs att l § lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att förvärva arrendestiillet skall ha nedan angivna lydelse.

Nu varande lydeLse Föreslagen lydelse

1 § En arrendator har enligt denna lag rått att förvärva arrendestället, om avtalet gäller ettjordbruksarrende son1 omfattar bostad åt arrendatom eller ett bostadsarrende.

Att vissa arrendatorer dessutom har rätt att frikfipa arren-

destdlletfiamgdr av lagen (1991 .

000) om _friköpsrätt vid historiska arrenden.

Denna lag träder i kraft den

3 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1980:565) om undantag från fastighetsbildningslagen (1970:988) och jordfdrvfirvslagen (1979:230) vid friköp av kronotorp

Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (1980:565) om undantag från

fastighetsbildningslagen (1970:988) och jordförvârvslagen (1979:230)

vid

friköp av kronotorp att rubriken till lagen samt 3 § skall ha nedan angivna

lydelse.

Lag om undantag från fastighetsbildningslagen (1970:988) och jordför-

vârvslagen (1979:230) vid vissa friköp.

Nuvarande lydelse F äreslagen lydelse

3 § Vid friköp av kronotorp behövs inte ñrvärvstillstånd enligt jordförvårvslagen (1979:230).

Förvärvstillrtândelleranmälan

enligt jordförvärvslagen behövs

inte när domstol genom dom

förordna: att det föreligger _friköps-

rätt enligt lagen (1991:000) om frikopsratt vid historiska arrenden.

Denna lag träder i kraft den

4 Förslag till

Lag om ändring i forköpslagen (1967:868)

Härigenom ñreskrivs att 3 § förköpslagen (1967:868) skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

3 § Förköpsrätt fär ej utövas, om Förköpsrätt får ej utövas, om 1. försäljningen endast avser 1. försäljningen endast avser fastighet, som har en âgovidd fastighet, som har en ägovidd understi gande 3 000 kvadratmeter understi gande 3 000 kvadratmeter och är bebyggd med friliggande och är bebyggd med friliggande småhus eller rad- eller kedjehus småhus eller rad- eller kedjehus om huset är inrättat till permanent om huset är inrättat till permanent bostad eller bostad för fritids- bostad eller bostad för fritidsändamål för högst två familjer, ändamål för högst två familjer, 2. staten är säljare, 2. staten är säljare, 3. staten eller landstingskom- 3. staten eller landstingskommun är köpare, mun är köpare, 4. köparen är säljarens make 4. köparen är säljarens make och ej heller om köparen eller, och ej heller om köparen eller, när makar förvärvar gemensamt, när makar förvärvar gemensamt, någon av dem är säljarens av- någon av dem är säljarens avkomling, komling, 5. försäljningen sker på exe- 5. försäljningen sker på exekutiv auktion, kutiv auktion, 6. försäljningen avser endast 6. försäljningen avser endast andel av fastighet samt köparen andel av fastighet samt köparen

redan äger arman andel i fastig- redan äger annan andel i fastig-

heten och denna andel förvärvats heten och denna andel förvärvats på annat sätt än genom gåva. på annat sätt än genom gåva, 7. domstol genom dom förord-

nat att det föreligger frikäpsrätt enligt lagen (1991:000) om fri-

köpsrätt vid historiska arrenden. Första om försäljningen avser

stycket 1 äger motsvarande tillämpning

huruvida får utövas skall därvid del av fastighet. Frågan ñrköpsrätt bedömas som om köpet avsett den odelade fastigheten. Sökes lagfart innan

förköpsrâtt utövas, bedömes frågan i stället med hänsyn till delen, om

denna är utbruten, eller, när försäljningen avser område av fastighet, fastighetsbildningsbeslut meddelats.

Första stycket l gäller inte inom sådana områden som avses i l § tredje

stycket.

Förköp i strid med bestämmelserna i denna paragraf är utan verkan.

Denna lag träder i kraft den

5 Förslag till Lag om ändring i lagen (1988:183) om förvaltningen av kyrklig jord

Härigenom föreskrivs att 21 § lagen (1988:183) om av

förvaltningen kyrklig jord skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Försäljning eller byte av kyrklig Försäljning eller byte av kyrklig

jord får ske jord får ske 1. för att bostadsbe-

tillgodose 1. för att tillgodose bostadsbe-

hovet i orten, hovet i orten, 2. för att bilda en- 2. för att bilda en-

lämpliga lämpliga

heter för jordbruk eller skogs- heter fir eller jordbruk skogsbruk, bruk, 3. för att främja annat syfte 3. för att annat

främja syfte

liknande det som avses i 1 eller liknande det som avses i l eller 21 21 4. för att tillgodose ändamål 4. för att ändamål tillgodose som avses i 2 kap. expropria- som avses i 2

kap. expropriationslagen (1972:719), eller tionslagen (1972:719),

5. när jorden på grund av 5. när förvärvaren har frisärskilda omsándigheter inte

köpsrätt enligt lagen (1991:000) lämpligen bör behållas för sitt om fiikbpsrdtt vid historiska

ändamål. arrenden, eller 6. när jorden på grund av särskilda omständigheter inte lämpligen bör behållas för sitt ändamål. Kyrklig jord fär endast överlåtas om det kan ske utan olägenhet för det allmänna och om det sker mot om annat inte föreskrivs

ersättning som, särskilt, motsvarar fastighetens marknadsvärde.

Om det finns särskilda skäl får sådan överlåtelse av kyrklig jord ske som medför att denna blir kyrklig jord av annat slag.

Denna lag träder i kraft den

6 Förslag till Förordning om friköpsrätt vid historiska arrenden

Härigenom föreskrivs följande.

1 § Teknisk ledamot skall närvara vid muntlig förberedelse i mål om friköpsrätt om fastighetsdomstolen finner att det behövs.

2 § När stämning utfärdas i ett mål om friköpsrätt skall fastighetsdomstolen skriftligen underrätta inskrivningsmyndigheten om målet för anteckning i fastighetsboken.

3 § Avskrivs helt eller delvis ett mål om friköpsrätt, om vilket underrättelse har lämnats enligt 2 §, och vinner beslutet laga kraft, skall domstolen genast underrätta inskrivningsmyndigheten om beslutet för anteckning i fastighetsboken.

4 § När samtliga frågor i saken slutligt avgjorts, skall domstolen till fastighetsregistermyndigheten utan dröjsmål lämna över dels karta och beskrivning som avses i 16 § lagen (1991:000) om friköpsrätt vid historiska arrenden, dels sådana utdrag av handlingarna i målet och domstolens dom att det av dem framgår vad friköpet innebär i de hänseenden som anges i nämnda lagrum. På kartan skall tecknas bevis att den har legat till gnmd för friköpet.

5 § Görs anmälan till inskrivningsmyndigheten att friköpsrätten är förverkad och sker anmålningen inom tre månader från ñrverkandet, skall inskrivningsmyndigheten genast underrätta länsstyrelsen om anrnälningen.

6 § När ett har blivit fullbordat, skall länsstyrelsen genast underrätta friköp om detta förhållande. Innebär friköpet att inskrivningsmyndigheten fastighetsindelningen ändras eller att servitut bildas, ändras eller upphävs, skall underrättelse lämnas också till den fastighetsregistermyndighet inom vars område fastigheten är belägen.

7 § Besväras fastighet av inteckning som ursprungligen har beviljats i fastighet med annan registerbeteckning skall kungörelse som avses i 6 kap. 19 § innehålla uppgift om varje tidigare expropriationslagen (1972:719) vari inteckningen har gällt, dock ej registerbeteckning på fastighet från vilken inteckningen har avlyfts eller på beteckningen på fastighet avstyckning.

intecknade eller del av 8 § Friköps en eller flera av gemensamt fastigheter en intecknad fastighet och utfaller vid fördelning som avses i 6 kap 18 § expropriationslagen (1972:719) betalning på pantbrevs belopp gäller 13 kap. 20 § andra stycket utsökningsförordningen (1981:981). I fastighets-

boken skall antecknas med vilket belopp inteckningen efter fördelningen gäller i fastigheten.

9 § Har löseskilling eller intrångsersåttning som tillkommer innehavare av

fideikommissegendom nedsatts enligt punkt 4 i övergångsbeståmmelsema

till lagen (1991:000) om friköpsrâtt vid historiska arrenden, skall länsstyrelsen underrätta ñdeikommissnåmnden om det. Förordnande som avses i nämnda Övergångsbeståmmelse meddelas av nämnden.

10 § Bildas, ändras eller upphävs servirut genom friköp, införs uppgift om åtgärden i fastighetsregistret.

Denna förordning träder i kraft den

1 av

Tidigare behandling frågan

om

rätt för arrendatorer att

friköpa

arrendestället

Friköpsutredningens majoritet avstyrkte i betänkandet Friköp vid historiskt arrende (SOU 1986:52) att det införs en lag om friköpsrätt. En av utredningens ledamöter reserverade sig dock och presenterade ett utkast till en lag om vid historiskt

friköpsrätt

arrende (betänkandet s. 121 ff). Riksdagen har därefter bifallit

lagutskottets hemställani 1989/90:LU6 och gett regeringen till känna

_ att det bör införas en friköpsrätt.

Ordet friköp och dess olika böjningsformer har i den debatt som föregått

utredningsuppdraget så gott som undantagslöst använts i betydelsen inlösen - även mot jordågarens vilja. Att tala om en friköpsrätt indikerar

emellertid också att den är beroende av att det finns en bakomliggande

rätt, en besittningsrâtt. Kommittén kommer att följa den sålunda utbildade

terminologin. Med att en arrendator har rätt att friköpa arrendestållet avses alltså fortsättningsvis i detta betänkande att han har rått att - även mot jordägarens vilja och utan att denne utbjudit marken till ñrsäljning - inlösa

arrendestället. Ett sådant språkbmk ligger väsentligen i linje med den terminologi som använts i fråga om den nedan (noten 4) nämnda rätten till friköp av kronotorp.‘

Sedan den 1 januari 1986 föreligger vid jordbruksarrende som omfattar bostad åt arrendatom och vid bostadsarrende en företrädesrätt för arrendatom att förvärva arrendestället. Regler om detta finns i lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att ñrvärva arrendestållet? En redogörelse fir denna lag finns i friköpsutredningens (Ju 1984:01) betänkande (SOU 1986:52) Friköp vid historiskt arrende, s 54 ff, vartill hänvisas. Lagen bygger på frivillighet i den meningen att arrendatoms förvärvsrätt

‘ Jfr prop 1979/80:74 s. 42 och NU 1979/80:64 s. 5.

2 Prop l983/84:l36, LU l984l85z35.

aktualiseras först när jordägaren beslutat sälja mark som omfattas av arrendet. Någon allmän reglering om rätt fir arrendatorer att friköpa sitt arrendeställe har aldrig funnits i Sverige. den numera Enligt upphävda lagen (1925:334) om rätt i vissa fall för nyttjanderättshavare att inlösa under nyttjanderätt upplåtet område (den s.k. ensittarlagen) fanns däremot en rätt fir vissa arrendatorer att friköpa arrendestället. Som allmän förutsättning gällde att marken innehades med nyttjanderätt för brukande (dvs. jordbruk) eller bostadsändamål. Marken skulle också ha varit bebyggd sedan den l januari 1928 med ett nyttjanderättshavare tillhörigt boningshus, som under samma tid utgjort stadigvarande bostad åt honom och hans familj. Dessutom gällde några ytterligare ñrutsättningar, bl.a. avseende upplåtelsetid och värde. Det avgörande skälet till att lagen upphävdes var att lagen från allmän synpunkt innebar olägenheter genom att den bidrog till att det bildades fastigheter som inte överensstämde med jord- och planpolitiska riktlinjer. Dessutom hade dess sociala betydelse avtagit väsentligt sedan det övervägande antalet inlösenberättigade utnyttjat de möjligheter som lagen erbjöd.” Sedan ensittarlagen i och med 1976 års utgång upphört att gälla föreligger inte längre någon i lag föreskriven friköpsrätt för arrendatorer.‘ Frågan om en sådan rätt bör införas har dock diskuterats vid flera tillfällen, såväl i riksdagen som i utredningssammanhang. En översiktlig redogörelse för de diskussioner som ñregick tillkallandet av friköpsutredñnns i dess ovan nämnda avsnitt 3. Det saknas ningen betänkande, anledning att här upprepningsvis återge en sådan redogörelse. Hänvisning kan alltså ske till framställningen i SOU 1986:52 s 37 ff. Friköpsutredningen hade till huvuduppgift att ñrutsättningslöst överväga frågor om inñrande av en friköpsrätt för innehavare av historiska arrenden.’ Till ledning för utredningens arbete hänvisades i direktiven till vad lagutskottet anfört i LU 1982/83:27. Utskottet hade där tagit avstånd från tanken att införa en allmän friköpsrätt vid arrenden, men i fråga om historiska arrenden framhållit följande?

3 Prop l967:144 s. 36 och s. 40.

‘ Att kronotorpare enligt riksdagsbeslut har rätt att friköpa de torp som de innehar, se prop 1979/80:74 s. 10 och NU 1979/80:64 s. 4 (rskr 414). Se i det sammanhanget också lagen (1980:565) om undantag från fastighetsbildningslagen och jordförvärvslagen vid friköp av kronotorp.

5 Se SOU 1986:52 s. 47 foch LU 1982/83:27 s. 16. Som en särskild uppgift hade utredningen att överväga om det borde införas en rätt till friköp av tomtmark till hus på ofri grund (Se Dir 1983:64 och LU 1982/83:27 s. 16 f).

6 LU l982/83:27 s. 15 f. Uttalandena har återgetts också i SOU 1986:52 s. 45 f.

Med hänsyn till att den föreslagna friköpsrätten endast avser mark som varit utarrenderad under lång tid torde den inte behöva få någon negativ inverkan intresse av att arrendera ut mark. Enli t

på jordägamas

utskottets mening talar flera skäl för ett införande av den begär friköpsrätten. Som framhålls i motionerna har arrendatorema och deras släkt ofta brukat arrendegårdama i flera generationer. Genom arrendatoremas initiativ har marken och och yrkesskicklighet röjts och uppodlats i många fall har arrendatorema själva up fört sina bostäder. Det värde som arrendegårdarna har i dag har sål es till stor del skapats genom arbete som arrendatorema och deras släkt utfört. Mot den angivna bakgnmden är det enligt utskottets mening att arrendatorema

förståeligt

strävar efter att få till stånd den trygghet för framtiden som ett ägande av arrendestället för med sig. Utskottet vill vidare

peka på att det ofta

förekommer att arrendatorema själva får svara för investeringarna och att de står för hela riskkapitalet och för den totala företagsekonomiska

risken för växtodling och djurhållning. Det bör även beaktas att en

friköpsrått skulle kunna bidra till en fortsatt allsidig befolkningssammansättning på landsbygden. Eftersom de aktuella arrendegårdama

var för sig som regel utgör bärkraftiga jordbruksenheter torde tillav en friköpsrätt inte medföra några ne ativa konsekvenser skapandet

från synpunkt. Tvärtom kan en riköpsrätt stimulera

jordbrukspolitisk

arrendatorema till att göra långsiktiga insatser på arrendestället vilket

främjar jordbruksnäringen. I sammanhanget bör emellertid understrykas

att bestämmelser om en måste samordnas med

friköpsrått självfallet

jordförvärvslagens

Utskottet Vlll fra :galen ålla att införandet av en friköpsrätt emellertid är

ñrenat med Sålunda kan svårigheter uppkomma när det gäller problem. att på ett lä ligt sätt bestämma vad som skall avses med ett historiskt

arrende. Vgre kan det bli nödvändigt att undanta vissa slag av

historiska arrenden från en Härtill kommer, som arrende-

friköpsrätt,

att lagstiftningsvägen hindra ett

lagskommittén påpekat, svårigheterna

kringgående av reglerna. Dessutom måste tillskapas ett enkelt men från tillfredsställande inlösensförfarande samt regler

rättssäkerhetssynpunkt som en rättvisande värdering av arrendestället. Slutligen måste

ger

bestämmelserna utformas så att garantier skapas för att fastigheterna blir från fastighetsbildningssynpunkt och från jordbrukspolitiska lämpliga synpunkter.

betänkande innehåller en redogörelse för vissa Friköpsutredningens

av för en friköpsrätt i avsnitt 5 och för vissa

lagbestämmelser betydelse statistiska uppgifter i avsnitt 6. Därefter följer i avsnitt 7 en inventering av

olika argument för och emot en friköpsrätt. Utredningsmajoritetens7

ställningstaganden redovisas i avsnitt 9. Majoriteten avstyrkte att det skulle

stiftas en lag om friköpsrâtt för innehavare av historiska arrenden?

Samtidigt framhölls att den med utredningen avsedda arrendatorsgruppen hade särskilda skäl att kräva beaktande. Majoriteten noterade att det under den tid arbetat hade införts en generell förköpsrätt för utredningen arrendatorer och att det vid den fortsatta behandlingen av frågor föreslog

7 och

Ordföranden, f.d. justitierådet Fredrik Sterzel, riksdagsledamo-

ten Lennart Bnmander.

3 SOU 1986:52 s. 111 ff, s. 117.

om skydd för en arrendators investeringar särskilt skulle övervägas att ge innehavare av historiska arrenden ett starkt skydd. Betänkandet innehåller i avsnitt 8 också en analys av olika sakfrågor som är hänförliga till införandet av en Dessa friköpsrätt.” frågor har också denna kommitté att behandla och det kan därför vara lämpligt att här, som en allmän bakgrund till den fortsatta framställningen, ge en översikt över de ställningstaganden som gjordes av friköpsutredningen: Det anges ñrst (8.1) att skälen för en _friköpslag beträffande historiska arrenden kan betecknas som sociala i vid mening. Med detta avser utredningen främst personliga skäl hos människor som själva eller genom tidigare släktled - har brukat sina så att de kan arrendegårdar länge, göra anspråk på en särskild hänsyn. Majoriteten slår fast att det bara är detta skäl som kan anföras för en särlagstiftning. Synpunkter som går ut på att begränsa ett passivt jordägande eller institutionsägande måste således, liksom sådana som rör det förhållandet mellan vissa personliga jordägare och arrendatorer, skjutas åt sidan. I 8.2 diskuteras den jordpolitiska Utlagstiftningen.: lämplighet. för där fram sin redningen bedömning att ett inte oväsentligt antal av de gårdar som kan komma i fråga för en inte lär den friköpsrätt uppfylla jordbrukspolitiska lagstiftningens krav på rationella brukningsenheter. En förutsättning för en friköpslag vara att den får ta över det anges därför angivna kravet på rationella brukningsenheter. Vad som skall avses med begreppet historisla arrende diskuteras i 8.3. Det konstateras inledningsvis att det inte ñreligger något visst historiskt förhållande att knyta an till och att gränserna därför får bestämmas utifrån de uttalanden som gjorts i I med dessa uttalanden riksdagen. enlighet kan man in tre olika enligt utredningen ringa begränsningar för en friköpsrätt, nämligen precisering av vissa jordägarkategoiier, en viss utarrenderingstid på jordägarsidan och en viss tids innehav Det på arrendatorssidan. konstateras dock att ett regelsystem som bygger på alla dessa komponenter skulle bli Förutom detta kunde komplicerat. enligt majoritetens mening också sakliga skål tala för att låta begränsningarna avgöras av förhållandena enbart på arrendatorssidan. Detta måste enligt majoriteten vara det väsentliga mot bakgrund av de tidigare (i 8.1) angivna skälen bakom lagstiftningen. Talet om flera generationer leder till enligt majoriteten kravet att arrendet skall ha innehafts inom släkten sedan någon gång på 1920-talet och utredningen enades om att fortsätta resonemanget med utgångspunkt av att den 1 januari 1920 borde utgöra gräns. I fråga om krav på släktskap mellan olika led på arrendatorssidan noteras att det i 29 a § den då gällande konkurslagen finns ett vidsträckt som kan närståendebegrepp utgöra en startpunkt för vidare överväganden. Förutom släktskapskravet bör man enligt majoriteten ställa upp ett krav på bosättning på gården. Det

9 Diskussionen i avsnitt 8 är i huvudsak för hela utgemensam redningen (SOU 1986:52 s. 121). I vilka fall så inte är fallet kommer att framgå nedan.

anges ligga nära till hands att anknyta till 1 § lagen om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället, som alltså gäller jordbruksarrenden som omfattar bostad åt arrendatom samt bostadsarrenden. Därutöver bör en

friköpslag enligt majoritetens mening kräva en viss tids bosättning.

Bosättningskravet borde dock, av bevishänsyn, inte avse längre tid än cirka tio år. När det gäller vad som skall få friköpas var utredningens grundsyn att

det i princip borde vara fråga om arrendestället och ingenting annat.

Frågor med anknytning till detta diskuteras i 8.4.

Beträffande den situationen att arrendet under upplåtelsetiden förändrats

till sin geografiska omfattning fann utredningen att båda de motstående alternativen - att friköpet får avse bara det område som omfattades den 1 januari 1920 eller det som i dag arrenderas - förutsätter vissa modifikationer. Det pekas här på att olika typer av förändringar kan ha skett under årens lopp samt, vad gäller det andra alternativet, att en friköpsrätt inte borde omfatta sådana områden som relativt nyligen upplåtits. Utredningen stannar för lösningen att det för friköpsrätt bör krävas att huvuddelen av arrendestället kan inordnas under förutsättningarna för ett historiskt arrende. Med huvuddelen borde därvid avses en klart övervägande del, dvs. inte bara t.ex. 51 %. Med hänsyn till att detta kunde leda till

egendomliga och godtyckliga gränsfall ansågs det dock inte vara möjligt

att i lagtext precisera delen till att avse exempelvis två tredjedelar eller tre

fjärdedelar. Att i de enskilda fallen avgöra var gränsen skall gå får enligt

utredningen överlämnas till rättstillämpningen.

När kravet är uppfyllt bör friköp i princip få ske av hela det nuvarande

arrendestâllet. Denna huvudregel borde emellertid kompletteras med en “jordägarventil, enligt vilken friköp, när särskilda skäl föreligger, helt

eller delvis kan vägras av hänsyn till jordägaren.

Utredningen diskuterar också om arrendatom i vissa fall borde få rätt att friköpa mera än arrendestållet. Man jämför i denna del med för-

hållandena vid förköp enligt 1985 års lag. Utredningen konstaterar att det föreligger både likheter och olikheter. Som en väsentlig skillnad framhålls att det vid ett förköp är fråga om en överlåtelse som sker med jordägarens vilja. I sådana fall kan det enligt utredningen anses rimligt att jordägaren

mot vederlag får avstå något mera för att få köpet att gå i lås. Argumentet anges däremot inte ha någon giltighet vid ett friköp. I princip bör det enligt utredningens uppfattning inte komma i fråga att göra något annat än det befintliga arrendestället till föremål för inlösen. Samtidigt framhålls att bestämmelsen i 5 kap 3 § andra st fastighetsbildningslagen om rätt för förvärvaren att begära sådan fastighetsreglering som kan undanröja, minska eller förebygga olägenheter med förvärvet bör gälla. Dessutom borde en friköpslag innehålla en motsvarighet till bestämmelsen i 3 kap 8 §

expropriationslagen om utvidgning av expropriation avseende del av en

fastighet. En sådan regel skulle enligt utredningen innebära dels att

jordägaren ges rätt att begära att arrendatom köper också sådan del av fastigheten som lider synnerligt men genom åtgärden, dels att arrendatom

ges rätt till en sådan utvidgning av köpet som skulle medföra endast en

ringa höjning av ersättningen till om denne inte har ett jordägaren,

beaktansvärt intresse av att behålla den återstående delen av fastigheten. Arrendatom bör enligt utredningen inte ges en mera vidsträckt rätt till tvångsförvärv än vad som just angetts. Däremot borde alla de önskemål om utvidgning av friköpet som jordägaren framställer och som ligger i

linje med de jordpolitiska målsättningarna och främjar en rationell fastighetsförvaltning tillgodoses. Detta ligger, utom möjligen i något

enstaka undantagsfall, också i arrendatoms intresse. Dessutom innebär det att olägenhetema av att uppge de allmänna villkoren i jordförvärvslagen

och 3 kap fastighetsbildningslagen minskas.

Utredningen tar i detta sammanhang också upp några speciella frågor: Det anges vara ofrånkomligt att byggnader som ligger på arrendestället utan att omfattas av arrendet skulle få följa med vid ett friköp. Även sådana rättigheter som jordägaren kan ha törbehållit sig i arrendet, såsom jakträtt, bör omfattas av friköpsrätten. Möjlighet bör dock ges för jordägaren att behålla sådana rättigheter som är av betydelse för hans fastighet, t.ex. rätt till väg, liksom att rättigheter bör kunna instiftas i

jordägarens fastighet till förmån för den fastighet som arrendestället

kommer att utgöra. Till skillnad mot vad som gäller vid expropriation bör

ett friköp inte rubba särskilda rättigheter som tillkommit genom frivillig upplåtelse. En förutsättning för friköpsrätt bör vara att arrendatom har

förlängningsrätt. Vad gäller ñdeikomrniss bör allmänt tillses att friköps-

rätten tillämpas på ett sätt som tar hänsyn till lagstiftningen om aweckling av av ñdeikommiss. Rimligen bör friköp av huvudgård inte tillåtas. Beträffande frågan om ersättning till jordägaren (8.5) konstaterar utredningen att denna omfattar två moment, nämligen prisfrågan i egentlig

mening och en avräkning med anledning av arrendeförhållandets upphörande. Prisfrågan anges kunna regleras väsentligen genom en hänvisning till expropriationslagen. I fråga om avräkningen finns regler i 9 kap 23-28 §§

jordabalken. Vad som behöver diskuteras i friköpssammanhang är bara när avräkning skall ske. Utredningen gör här bedömningen att det torde vara mest ändamålsenligt att endast slå fast att avräkning och syn skall ske enligt jordabalkens regler, men att det länmas öppet när det skall ske i det

enskilda fallet. Frågor om förfarande och kostnader diskuteras i 8.6. Det konstateras

att den huvudsakliga handläggningen kan förläggas till fastighetsbildningsmyndighet eller fastighetsdomstol. Utredningens majoritet tar inte slutlig ställning till vilket alternativ som bör väljas, men lutar åt fastighetsdom-

stolen. Samtidigt framhålls att möjligheterna för ett enklare förfarande vid

fastighetsbildningsmyndigheten noga bör prövas. Vad gäller förrättnings

kostnader finns det enligt utredningens uppfattning knappast skäl att avvika från vad som gäller i allmänhet. Kostnaderna vid domstol anges däremot vara svårare att ta ställning till. Om det införs en lagstiftning som bygger

på en prövning vid fastighetsbildningsmyndigheten, förordas att jordägaren

får rätt att utan kostnad få saken prövad av fastighetsdomstolen. Vanliga

tvistemålsregler bör emellertid gälla vid överklaganden. Samma ståndpunkt intas för den händelse ñrfarandet skulle börja vid fastighetsdomstol.

Eftersom en lagstiftning avsetts gynna en grupp nuvarande arrendatorer, och alltså inte ha generell giltighet, bör den enligt utredningens uppfattning göras tidsbegränsad (8.7). Som flera gånger antytts var friköpsutredningen inte enig. En av utredningens ledamöterm reserverade sig. Enligt hans mening ñrelåg

tillräckliga skäl att införa lagstiftning om friköpsrätt. Till skillnad från

utredningens majoritet, presenterade reservanten också ett utkast till en lag om friköpsrâtt vid historiskt arrende. I fråga om det närmare innehållet i reservantens lagförslag hänvisas till SOU 1986:52 s 127 ff. Några avvikelser från majoritetens uppfattning som är av mera principiellt slag bör dock noteras här. Reservanten har en annorlunda inställning bl.a. i fråga om de grundläggande skålen bakom en Det bör visserligen inte förtigas att arrendeformen i åtskilliga friköpslag. fall kan vara av värde. Jorden bör emellertid i princip ägas av den som bmkar den.” I fråga om vad som skall avses med ett historiskt arrende är det reservantens mening både principiellt och praktiskt mindre enligt tillfredsställande att trycka så hårt på arrendatorssidan som majoriteten gör. Begreppet historiskt arrende bör i stället deñnieras utifrån förhållandena på jordägarsidan. Vad som är karaktäristiskt i fallen är att jordågaren inte sedan historisk tid har brukat marken själv och detta bör anges som utgångspunkti lagtexten. Reservanten föreslår att man skall gå så långt tillbaka som till sekelskiftet; i princip kan man gå ärmu längre tillbaka eftersom det inte spelar någon roll för de arrenden som avsetts bli omfattade av en friköpslag. Också inom kategorin bostadsarrendatorer anges förhållandena stundtals vara sådana att det finns anledning att lagfista en rätt till friköp. För dessa fall kan tidsgränsen lämpligen sättas så att den till regeln därom i ensittarlagen. Reservanten anser det anknyter nödvändigt att ställa vissa krav även på arrendatorssidan. Han bedömer att kravet på arrendeförhållandets varaktighet och arrendatoms bosättning kan sättas till 15 år. Friköpsutredningens betänkande remissbehandlades. Under det att flertalet remissinstanser delade friköpsutredningens uppfattning att lagstiftning om friköpsrätt inte borde införas ansåg några att en sådan borde komma till stånd. Krav på införande av regler om friköpsrätt vid historiska arrenden har därefter på nytt rests i riksdagen. Med anledning av motionerna 1987/88:L50l, L502, L504 och L505 punkten 4 samt 1988/89:L501 och L503 behandlades bl.a. denna fråga av lagutskotteti l989/90:LU6. Enligt utskottet måste de krav som framförts på en friköpsrätt vid historiska arrenden ses mot bakgmnd av att det i dag saknas generella regler som ger

‘° Riksdagsledamoten Owe Andréasson, ledamot även av förevarande kommitté.

“ SOU 1986:52 s. 121 ff.

‘2 Se SOU 1986:52 s. 124.

en jordbruksarrendator râtt till ersättning för de investeringar som gjorts på arrendestället. Det konstateras vidare att värdet på arrendegårdarna till stor del skapats genom det arbete som arrendatorema och deras släkt utfört och de ekonomiska uppoffringar som de gjort. lnvesteringsfrågoma bör emellertid enligt utskottets mening ses i ett vidare perspektiv. Frågan om ett generellt skydd för arrendatorers investeringar borde bli föremål för en ñrnyad utredning, vars nämnare arbetsformer det fick ankomma på regeringen att bestämma.

En lagstiftning om generella investeringsregler torde emellertid,

fortsätter utskottet, inte kunna tillgodose arrendatoremas intresse av att få skydd också för de insatser som redan gjorts. Därñr kvarstår de

ekonomiska skälen för en friköpsrätt vid historiska arrenden. Dessutom

finns det enligt utskottet andra omständigheter som talar för att innehavare av historiska arrenden bör ges en möjlighet att förvärva sina arrendeställen. Närjordbruksarrenden och bostadsarrenden innehafts länge av samma släkt har arrendatom och hans familj ofta en känslomässig till

bindning

arrendestället som medför att de känner behov av trygghet i form av ett

ägande. En friköpsrätt kan också bidra till en allsidig befolkningssamman-

sättning på landsbygden, liksom den kan öka arrendatoremas intresse av att göra långsiktiga investeringar. Att en friköpsrätt införs ligger vidare i linje med den jordbrukspolitiska målsättningen att ägande och brukande av jordbruksmark bör vara förenade. Starka skäl talar alltså för att en friköpsrätt vid historiska arrenden införs. Med hänsyn till att den bara skall avse långvariga arrendeförhållanden och bara berör ett begränsat antal arrenden torde den enligt utskottet inte behöva medföra negativa effekter på utbudet av arrendemark. Utskottet fortsätterz”

Sammanfattningsvis anser utskottet således att en friköpsrätt vid

historiska arrenden bör införas. Utskottet är emellertid inte berett att på

det underlag som nu ñreligger an e hur den slutliga regleringen på

området bör utformas. Det får anåomma på regeringen att utfomia

förslag till lagstiftning och därefter återkomma till riksdagen. Till ledning för vill utskottet dock framhålla att

övervägandena friköpsråtten

bör omfatta både Jordbruksarrenden och bostadsarrenden. I fråga om

jordbruksarrenden bör dock endast gårdsarrenden kunna komma i fråga fir friköp. Sidoarrenden bör således i princip inte omfattas, men

undantag kan tänkas för de fall där jordägaren och hans företrädare

både gårdsarrende och sidoarrende till arrendatom och hans

ulpplåtit s äktingar och arrendena således i praktiken kan ses som en enhet. En

utgångspunkt bör vidare vara att endast arrendeställen som innehafts av samma släkt i generationer bör kunna få friköpas. Vilka krav på

släktskap som skall uppställas anser sig utskottet för närvarande inte

kunna bedöma. Utskottet är inte heller berett att närmare ange hur länge arrendestället skall ha innehafts inom släkten för att friköpsrätt skall medges. En fråga som härvidlag kan behöva övervägas är huruvida åtskillnad bör göras mellan bostads- och jordbruksarrenden så att det krävs en längre tids innehav vid jordbruksarrenden än vid bostadsarrenden. Eftersom det är släktskapet som skall vara avgörande för

friköps-

rätten saknas det enligt utskottets mening anledning att lagstiftningen

3 1989/90:LU6 s. 18 f.

skall vara tidsbegränsad. Också arrenden som i framtiden fyller kraven bör således kunna ge rätt till friköp. Utskottet vill vidare erinra om de speciella förhållanden som råder i fråga om egendom som innehas under ñdeikommiss och som inte medger att egendomen överlåts utan särskild prövning. För att möjliggöra friköp kan reglerna i nnuta-

tionslagen behöva ses över. Det måste också tillskapas ett enkät men

från rättssäkerhetssynpunkt tillfredsställande inlösenförfarande samt bestämmelser som garanterar en ur bägge parters synpunkt skälig ersättning till jordägaren. Angeläget är vidare att regelsystemet utfonnas så att Sverige inte åsidosätter sina förpliktelser enligt Europarådskonventionen om mänskliga rättigheter.

Riksdagen har bifallit lagutskottets hemstållan och gett regeringen till känna vad utskottet sålunda anfört (rskr. 1989/90:39).

2 Utredningsuppdraget

Kommitténs uppdrag är i denna del att utforma förslag till en lag om friköpsrätt vid historiska arrenden.

2. 1 Direktiven

Direktiven för utredningsuppdraget framgår av vad chefen fir justitiedepartementet, statsrådet Freivalds, anförde vid regeringssammantråde den

17 maj 1990 (Dir 1990:33).

Statsrådet lämnar inledningsvis en kort redogörelse för den gällande arrendelagstiftningen samt fir den hittillsvarande behandlingen av frågorna om införande av regler till skydd för jordbruksarrendatorers investeringar

och om friköpsrått vid historiskt arrende. Hon fortsätter:

Av det anförda framgår att det bör införas lagregler dels om skydd för jordbruksarrendatorers investeringar på arrendestållet, dels om

friköpsrâtt vid historiskt arrende. Dessa lagstiftningsfrågor är kom licerade. Frågan om hur en lagstiftnin bör utformas måste rför övervägas ytterligare. Dessa övervågan en bör enligt min mening göras av en särskild utredning. Utredningen bör också behandla vissa andra

arrenderâttsliga frågor, i första hand sådana som tagits upp i skrivelser

till justitiedepartementet. Jag återkommer till dessa.

I enlighet med vad som vidare anges i direktiven behandlar vi i detta delbetänkande endast frågan om friköp vid historiska arrenden. Beträffande

denna del av utredningsuppdraget tillägger statsrådet följande.

Vägledning för utredningsarbetet avseende friköp av historiska arrenden bör sökas i det tidigare återgivna uttalandet av riksda ens lagutskott (1989/90:LU6 s 18 f). Jag vill här särskilt understry a att det förfarande som skall tillskapas måste vara på en gång enkelt, tillfredsställande från råttssäkerhetssynpunkt och förenligt med Sveriges firpliktelser enligt Europarådskonventionen om de mänskliga råttighetema. Några direktiv utöver de anförda anser jag inte erforderliga.

2.2 Utredningsarbetet

Mot bakgnmd av kommitténs tämligen allsidiga sammansättning och då några önskemål om särskilda kontakter inte framförts till kommittén, har vi inte funnit erforderligt att uppta några formella kontakter med berörda organisationer eller andra intressenter på arrendemarknaden. I syfte att skapa ett bättre underlag for vårt arbete har kommittén

företagit en studieresa och därvid studerat förhållandena vid två arrende-

jordbruk i Kristianstadstrakten. Fråga har där varit om historiska arrenden av det slag som avses med detta betänkande. Det skall framhållas att kommittén inte har övervägt några skattekonsekvenser eller utformat några Skatteregler.

3 Internationella

regler

Vår bedömning är att en friköpsrätt, utformad i enlighet med de

grunder som angetts i direktiven och av lagutskottet, står i över-

ensstämmelse med Sveriges internationella åtaganden

Sedan riksdagen och regeringen således tagit ställning för att regler om

friköpsrätt vid historiskt arrende skall införas, har som framgått åt denna kommitté anförtrotts att ge förslag till hur lagen närmare bör utformas. Innan vi redovisar våra ställningstaganden till detta bör lämnas en redogörelse för hur Sveriges internationella förpliktelser påverkar en sådan lagstiftning. Vad som är av intresse i detta sammanhang är de av Sverige tillträdda internationella överenskommelser som innefattar regler till skydd för

äganderätten. Enligt artikel 222 i Romtraktatet berör detta traktat inte de egendomsrâttsliga ordningama i medlemsstaterna. En allmän deklaration

rörande äganderätt finns däremot i artikel 17 Förenta Nationemas universella förklaring om de mänskliga rättigheterna. Enligt denna artikel har envar rätt att äga egendom, såväl ensam som i förening med andra,

och får ingen godtyckligt berövas sin egendom En betydligt mera ingripande regel finns intagen i första tilläggsprotokollet till Europeiska konventionen den 4 november 1950 angående skydd för de mänskliga rättigheterna och de grundläggande frihetema? Artikel l i detta protokoll har i svensk översättning följande lydelse?

‘

En svensk översättning av förklaringen, som antogs av generalför-

samligen den 10 december 1948, finnsi SOU 1974:88 s. 155 ff.

Tilläggsprotoll den 20 mars 1952 till konventionen angående skydd för de mänskliga rättigheterna och de grundläggande frihetema. Om Sveriges ratificering av detta protokoll, se prop 1953:32.

3 Prop 1953:32 s. 13 f. En svensk översättning finns också i SOU 1974:88 s. 176.

Envar fysisk eller juridisk persons rätt till sin egendom skall lämnas okränkt. Ingen må berövas sin egendom annat än i det allmännas

intresse och under de förutsättningar som angivas i lag och av folkrät-

tens allmänna grundsatser. Ovanstående bestämmelser inskränka likväl icke en stats rätt att

genomföra sådan lagstiftning som staten finner erforderlig för att

reglera nyttjandet av viss egendom i överensstämmelse med det allmännas intresse eller för att säkerställa betalning av skatter och andra pålagor eller av böter och viten.

Den återgivna bestämmelsen är avsedd att utgöra en garanti för äganderätten.‘ I enlighet med vad den europeiska domstolen för de mänskliga

rättigheterna flera gånger uttalat,‘ innehåller bestämmelsen tre, delvis

separata regler. Den allmänna principen att äganderätten skall respekteras kommer till uttryck i den första meningen i bestämmelsens första stycke. Därefter följer, i den andra meningen och i det andra stycket, två regler om olika Den första inskränkningar. av dessa två regler uppställer vissa villkor för att ett egendomsberövande skall få ske. Regeln i andra stycket erkänner de fördragsslutande staternas rätt att bl.a. kontrollera användningen av egendom i enlighet med det allmänna intresset. Domstolen har tillagt att man, innan man prövar om den första allmänna regeln

iakttagits, måste ta ställning till om någon av de två andra reglerna är tillämpliga. Enligt vad domstolen samtidigt förklarat finns dock ett

samband mellan de tre reglerna; bestämmelserna om inskränkningar avser särskilda fall av ingrepp i äganderätten och måste därför tolkas i ljuset av den allmänna principen i första stycket första meningen. Den europeiska domstolen har i några fall preciserat innebörden av regeln i den första meningen i artikel 1. Domstolens preciseringar kan i korthet sägas gå ut på att det vid intrång i äganderätt skall föreligga en rimlig balans mellan berörda allmänna intressen och de enskilda intressen som påverkas.

I fallet Sporrong och Lönnroth, som gällde klagan med anledning av att expropriationstillstånd och byggnadstillstånd varit i kraft under mycket lång tid, ansågs regeln kränkt eftersom fastighetsägarna inte kunnat begära antingen en förkortning av tillståndet respektive bygg-

nadsförbudet eller ersättning för den skada de lidit.°I fallen Erkner och

Hofauer samt Poiss hade åberopats att mycket lång tid förflutit utan att

klagandena fått ersättning i form av annan mark, till vilken de enligt den nationella lagen var berättigade, för en provisorisk överföring av deras mark till en arman ägare. Också i dessa fall förelåg kränkning;

‘

T.ex. fallet Marckx (Serie A, vol 31) punkten 63.

T.ex. fallet Mellacher m fl (Serie A, vol

169) punkten 42, fallet

Allan Jacobsson (Serie A, vol 163) punkten 53, fallet Tre Traktörer (Serie A, vol 159) punkten 54, och fallet James, m.fl. (Serie A, vol 98) punkten 37. Se också fallet Sporrong och Lönnroth (Serie A, vol 52) punkten 61.

° Serie A, vol 52 punkterna 70-74.

ingen möjlighet hade getts till förbättring av position under

jordâgarens

förfarandets gång eller till ersättning för skadan.

Danelius har sammanfattat den första meningens krav på rimlig balans på

följande sätt. För att ingrepp i den enskildes äganderätt skall vara godtagbara räcker det inte med att det är betydelsefulla allmänna intressen

som tillgodoses, utan det måste göras en rimlig awägning av vad det allmänna vinner och vad den enskilde förlorar, och om den börda som läggs på den enskilde ägaren är oskäligt tung, är ingreppet inte accepta- “ belt. Ett införande av regler om friköpsrätt aktualiserar, ñrutom den

allmänna principregeln i första stycket första meningen, också bestämmel-

sen i den andra meningen. Detta betyder till en början att bestämmelserna

måste vara förestavade av ett allmänt intresse. Till belysning av vad bl.a.

detta innebär kan det vara att anknyta till några avsnitt av ett fall

lämpligt

som ganska nära anknyter till vad som blir aktuellt med anledning av en

friköpsrätt vid historiska arrenden:

Fallet James m.fl:° I Storbritannien infördes 1967 en la stiftning, som

ger vissa arrendatorer rätt att inlösa de arrenderade astigheterna.”

inte arrendeförhållanden över utan endast sådana

Reglerna gäller lag,

som tillhör en iell u plåtelseform, som utmärks av att arrendatom

har ett särskilt e onomiskt ansvar för byggnader å fastigheten samt att

utgående

är lån och det periodvis arrendet lågt. Detta upplåtelsetiden

med sk “long easeholds användes särskilt frekvent i samband system

med under 1800-talet. Det innebär i grova drag urbaniseringsprocessen att arrendatom åtagit sig att uppföra en byg ad på den arrenderade fastigheten - eller vid upplåtelsetidens början talat ett engångsbelopp

för ett redan hus - samt att han därefter betalar ett löpande

uppfört arrende, vilket (med en viss generalisering) avser endast nyttjandet av

marken. med kontraktsvillkoren övertar vid I enlighet markägaren de byggnader som finns och utan

upplåtelsetidens utgång på fastigheten

att betala särskild ersättning. Under vissa ñrutsättningar (i huvudsak att

upplåtelsetiden är längre än 21 år, att ett för skatteändamål uppskattat värde på inte överstiger ett visst belopp, att årsarrendet är byggnaderna

lägre än två av detta värde samt att arrendatom sedan minst

tredjedelar tre år har sin huvudsakliga bostad på fasti heten) ger lagen arrendatom rätt bl.a. att när som helst under löpan e upplåtelsetid inlösa fastig-

heten. fastställs efter en om att marken tillhör

Lösenbeloppet princi °

adema arrendatom. Be för den

markägaren och byg ingsgnindema

som skal för marken varierar något, men torde

ersättning erläggas

7 75-80 och

Fallet Erkner och Hofauer (Serie A, vol 117) punkterna

fallet Poiss (Serie A, vol 117) punkterna 65-70.

8 H. Danelius, Mänskliga rättigheter (4 u, Stockholm 1989) s. 249.

9 Serie A, vol 98.

‘°

The Leasehold Reform Act 1967. Lagen har sedermera genomgått

vissa förändringar (bl a har gruppen inlösenberättigade utökats). Dessa

ändringar är dock av underordnad betydelse här.

36 SOU 1991 :85

regelmässigt understiga ett marknadsvärde, fastställt enli t allmänna bedömningar om efterfrågan. I ett flertal fall bestäms lösen loppet till

det som ett kapitaliserat värde av arrendeintäktema till.

belopp uppgår

Den diskussion som ledde fram till 1967 års lag hade ågått i nästan ett sekel. I förarbetena motiverades lagen väsentli en rn att arrendato-

tilfbyggnadema

rerna kunde anses ha en moralisk äganderätt på den arrenderade fastigheten och att lagen skulle utjämna de avsevärda

orättvisor mot arrendatom som det angivna up låtelsesystemet visat sig

medföra. Det framhölls att arrendatorema med) egna medel bekostat de

byggnader som uppförts eller lagt ner kostnader på byggnaderna med

belopp som troligen vida översteg värdet av de urspnm liga byggnader-

na samt att arrendatorema med rätta betraktade städerna som familjens hem. Några ägare till mark i London framställde klagomål med anledning

av att de med tillämpning av frånhänts ett åttiotal lagstiftningen fastig-

heter. De gjorde inför den europeiska domstolen gällande bl.a. att den i la stiftningen medgivna rätten till inlösen i flera avseenden stred mot

artikel l i första tilläggsprotokollet.

Som ett väsentligt skäl för att lagstiftningen skulle anses otillåten

angav klagandena att den innebar att egendom överfördes till enskilda, och därför inte motsvarade det i den första undanta sregeln intagna kravet att åtgärden skall vara förestavad av ett a lmänt intresse. Domstolen tolkade emellertid detta krav så, att ett egendornsberövande som örs för att fullfölja en legitim social, ekonomisk eller arman kan vara i det allmännas intresse även om samhället i stort inte

kolit ar någon direkt användning eller nytta av den egendom som tas i

anspråk (punkten 45). Den prövade lagstiftningen kunde därför inte ipso

facto anses innebära ett brott mot regeln i första stycket andra me-

ningen. För att avgöra om brott förelåg måste man gå vidare och undersöka om regleringen i andra avseenden motsvarade de krav som

om allmänt intresse liksom de övriga krav som

uppställer, inlagts

retgeln i en andra meningen.

Domstolen konstaterade vidare 46) att de nationella organen

principiellt är bättre skickade än gaunkten omstolen att avgöra vad som skall

anses vara i det allmännas intresse. Dessutom, fortsatte domstolen, är uttrycket i det allmännas intresse av nödvändighet extensivt. Varje

land måste följaktligen ges ett bet dande mått av frihet (margin of ap reciation) när det gäller lagsti tning med social och ekonomisk

anknytning. Domstolen förklarade sig med hänsyn härtill komma att

respektera den nationelle lagstiftarens bedömning av vad som är i det

allmännas intresse, om inte denna u saknar

bedömning penbarligen

rimlig grund (manifestly without reasonable foun tion).

Såvitt gällde den lagstiftning som var under prövning noterade

domstolen de skäl som framförts som grund för reformen. De angivna

motiven befarms legitima. Visserli en kunde det, särskilt i ett demokra-

tiskt samhälle, ñrekomma dela e meningar bl.a. i fråga om det

berättigade i att arrendatorema (som i motiven till lagstiftningen) ansågs

ha en moralisk äganderätt till byggnaderna. Det brittiska parlamentets

uppfattning om detta och att det var fråga om sociala orättvisor som

borde utjämnas kunde emellertid inte anses sakna rimlig grund.

(Punkterna 47-49.)

Den europeiska domstolens tolkning av vad som ligger i kravet på att

åtgärden skall ske i det allmännas intresse överensstämmer alltså inte helt med den uppfattning man väl med svenskt juridiskt språkbruk får vid

enbart en läsning av konventionstexten. Att ingrepp i äganderätt bara får

ske i det allmännas intresse betyder inte t ex att samhället skall ha direkt

användning av egendomen. Kravet kan vara uppfyllt också när lagen inne-

bär att egendom tvångsvis överförs från en enskild till en annan enskild person. Domstolen har senare gjort likartade bedömningar. I fallet

Håkansson och Sturesson ansågs den svenska jordförvärvslagen, vars syfte som bekant är att bl.a. främja ett rationellt jordbruk, stå i överensstämmel-

se med den här aktuella bestämmelsen, oaktat lagen i det enskilda fallet innebar en tvångsvis överñring till enskilda. Som förutsättningar alltså att lagstiftningen införts för att

gäller

bedömt vara ett allmänt intresse, och att

tillgodose något som lagstiftaren

inte saknar Vilken den

lagstiftarens ståndpunkt rimlig grund.” ståndpunkt

europeiska domstolen skulle komma att inta vid en eventuell prövning av kan visserligen inte med absolut säkerhet förutses. Vi gör en friköpsrätt emellertid bedömningen att de skäl som, i 1989/90:LU6 och i kommittédirektiven, till stöd för en lag om friköpsrätt vid historiska angetts arrenden uppfyller dessa förutsättningar. den andra i artikel 1 dessutom en Som framgått innehåller meningen

föreskrift om att ingen får berövas egendom annat än under de förutsättningar som anges i lag. I detta ligger att regleringen skall uppfylla

rimliga rättssäkerhetskrav. Lagen skall ha ett så precist innehåll att ingreppen i blir förutsebara.” Innehållet skall vidare vara

äganderätt sådant att det motsvarar krav som kan ställas på lagstiftningen i en

rättsstat.

Hänvisningen i artikel 1 till folkrättsliga grundsatser innebär att

ersättning skall tillerkännas den som berövas egendom.” Den mark som

kan komma i fråga för ett friköp enligt den lag som här förbereds torde

dock ägas av svenska rättssubjekt. Hänvisningen till folkrätten har då ingen omedelbar aktualitet.” Detta betyder emellertid inte att artikel 1 saknar

Serie A, vol 171 punkten 44.

2 att den

Att domstolen i stor utsträckning kommer respektera nationelle lagstiftarens bedömning av vad som är i det allmännas intresse har framhållits också i fråga om undantagsregeln i andra stycket (fallet Mellacher m.fl. (Serie A, vol 169) punkten 45).

Fallet Malone (Serie A, vol 82) punkterna 66-68 och fallet Lithgow m.fl. (Serie A, vol 102) punkten 110.

“

Fallet Malone (Serie A, vol 82) punkten 67 och fallet James m.fl.

(Serie A, vol 98) punkten 67.

T.ex. M. Bogdan, Äganderätten som folkrättsligt skyddad mänsklig

rättighet (Lund 1986) s. 30 f.

“

Efter att frågan tidigare varit föremål för delade meningar är det

numera fastslaget att hänvisningen till folkrätten bara ger utländska

medborgare rätt till ersättning när egendom tas i anspråk (fallet James

m.fl. (Serie A, vol 98) punkterna 58-66, och fallet Lithgow m.fl. (Serie

betydelse för de svenska jordägamas rätt till för den egendom ersättning som friköps. Som angetts ovan skall regeln i första stycket andra meningen tolkas i ljuset av den allmänna principen i den första meningen. I fallet James m.fl. framhöll den europeiska domstolen att frågan om den prövade lagstiftningens överensstämmelse med första stycket andra meningen i artikel 1 berodde bl.a. kunde anses på om det tvångsmässiga ingripandet stå i rimlig proportion till det angivna ändamålet (punkten 50). Domstolen diskuterade detta med avseende på tre frågeställningar; angående den valda principen om tvångsåtgärder, begränsningen av lagens tillämpningsområde till byggnader med lägre värde samt kompensationen till markägaren.

Såvitt gällde valet av tvångsåtgärder uttalade domstolen att det inte ankommer på domstolen att avgöra huruvida den valda lösningen verkligen är den bästa och att den metod som den brittiske lagstiftaren valt inte kimde anses olämplig eller o unkten Inte roportionerlig 51). heller i fråga om det begränsade ti et förelåg lämpningsomr någon disproportion som gick utöver vad som fick anses tillhöra varje stats frihet att bestämma lagstiftningens innehåll (punkten 52).

Beträffande frågan om kompensation till markägaren konstaterade domstolen att det skydd fir äganderätten som artikel 1 ger skulle bli illusoriskt och ineffektivt om man inte tillämpade en vilken princip, enligt ersättningsvillkoren tillåts inta en framskjuten plats vid av bedömningen om lagstiftningen uppfyller kravet på en rimlig balans mellan de inblandade intressena och om den enskilde åläggs en börda oproportionerlig (punkten 54). Vad gäller ersättningsnivån uttalade domstolen att artikel 1 innebär att ersättning i allmänhet skall utgå med ett belopp som står i rimligt förhållande till egendomens värde, men tillade:

Emellertid garanterar artikel l inte en rätt till full ersättning under alla förhållanden. Legitima målsättningar av allmänt intresse”, t ex sådana som eftersträvas genom ekonomiska reformåtgärder eller åtgärder avsedda att uppnå större social rättvisa, kan motivera en ersättning som är mindre än det fulla marknadsvärdet. Vidare är domstolens Överprövning begränsad till att fastställa om valet av ersättningsvillkor faller utanför statens vidsträckta diskretionära kompetens på detta område (domstolen hänvisade här till vad som under punkten 46). sagts Klagandena i fallet James m.fl. hade 1 kompensationsfrågan anfört dels att 1967 års lag inte tillförsäkrar markägaren ersättning för det fulla marknadsvärdet, dels att lagen innebär att ersättning till markägaren skall bestämmas efter förhållandena vid den tidpunkt då arrendatom framställer krav på inlösen, vilket medför att kan markägarens anspråk bli mindre värda att förfarandet blir utdra genom et. Inget av dessa förhållanden innefattade emellertid enligt domsto en

någon kränkning.

Domstolen konstaterade i fråga om den första invändnmgen att lagens ersättningsregler överensstämde med de som lå till grund för principer lagstiftningen som sådan, dvs. bl.a. att arrendatom r betalat ñr

A, vol 102) punkterna 111-119). Att folkrättsliga inte inverkar principer på landets egna medborgare förutsattes för övrigt i propositionen med anledning av den svenska ratifrceringen av tilläggsprotokollet (prop 1953:32 s. 4 f).

byggnaderna, och att det mervärde för fastigheten som uppkom därför

att marken arrendatom var bebyggd (merger value) skulle tillkomma (punkten 56). Vad gäller värdetid unkten hänvisade domstolen till att lagen anvisade möjligheter att un vika och bestraffa eventuella försök att förhala ärendet.

Domstolen har senare upprepat ställningstagandena om regelns innebörd

i fråga om krav på kompensation till markägaren. Under hänvisning till de

återgivna fann domstolen i fallet Lithgow m.fl. att

grundsatsema i en brittisk lag om nationalisering av vissa kompensationsreglema

inte stred mot artikel l i tilläggsprotokollet.” Motsvarande

industrigrenar överväganden gjordes i fallet Håkansson och Sturesson.” De klagande i det målet av den hade köpt en fastighet för 240 000 kr men till ñljd -

svenska jordförvärvslagen tvingats sälja den för 172 000 kr och därvid

efter för - erhållit endast 155 000 kr. avdrag försäljningskostnader Domstolen konstaterade att försäl j nin gspriset motsvarade det marknadsvär» de som fastigheten åsatts av värderingsmän och fann, under hänvisning

bl.a. till de nationella margin of appreciation, att den myndigheternas

erhållna ersättningen fick anses stå i rimlig proportion till egendomens värde. aktualiserar också andra konventions-

En lag om friköpsrätt naturligen ân artikel 1 i första tilläggsprotokollet. Det är emellertid inte regler

som kan komma i meningsfullt att här redogöra för alla de bestämmelser fråga. Här skall endast noteras att flera klagande inför domstolen åberopat i artikel 14” i 1950 års konvention som en diskrimineringsförbudet

till artikel l i första tilläggsprotokollet. Av särskilt intresse komplettering

här är att detta skedde bl.a. i fallet James mflz”

De ällande att den brittiska lagstiftningen var disklagande gjorde kriminerande på run av egendomsinnehav (on the ground of ro erty)

dels därför att en avser endast viss sorts egendom, dels där or att

ägaren behandlas kârvare ju lägre värde hans egendom representerar.

” 120-122. Se i

Fallet Lithgow m.fl. (Serie A, vol 102) punktema

detta sammanhang också fallet Sporrong och Lönnroth (serie A, vol 52)

punkterna 69-73 och fallet Mellacher m.fl. (Serie A, vol 169) punkterna

48-56.

l 51-54.

Fallet Håkansson och Sturesson (Serie A, vol 171) punkterna

‘° av de fri- och som i denna

Åtnjutandet rättigheter, angivas

konvention, skall tryggas utan åtskillnad av något slag, såsom på grund av

kön, ras, hudfärg, språk, religion, politisk eller arman åskådning, nationell

eller social härkomst, tillhörighet till nationell minoritet, förmögenhet,

börd eller ställning i övrigt. (SOU 1974:88 s. 166).

m och Sturesson För ett par andra exempel, se t.ex. fallet Håkansson

(Serie A, vol 171) punkten 57 och fallet Lithgow m.fl. (Serie A, vol 102)

punkten 116.

Domstolen konstaterade att texten i artikel 14 inte uttömmande an er

vad som kan vara diskriminerande i artikelns en mening och fann att i och för si var

tillämplig (punkten 74). En särbehandling år, enligt

vad domsto en vidare uttalade, diskriminerande i artikelns mening om

den inte har något objektivt och rimligt beråttigande, dvs. om den inte

eftersträvar ett legitimt ändamål eller om det inte er en förelig rimlig

balans mellan åt ârden och det avsedda ändamålet. Det ti lades att den

nationelle lagsti ren har en viss

margin of appreciation när det

åller hur långt särbehandling skall ske. (Punkten

75). Den brittiska

fitgstiftningens särbehandling befanns ha ett rimligt och objektivt

berättigande (punkterna 76-77).

4 Allmänna

överväganden

4.1 Inledning

flag

Reglerna om friköpsrätt bör tas in i en särskild om frikdpsrdtt vid

historiska arrenden. I enlighet med vad som angetts av lagutskottet

har den föreslagna lagen inte gjorts tidsbegränsad.

Vad inledningsvis gäller frågan om var bestämmelserna om en rätt till friköp bör placeras ñnns väsentligen tre alternativ. En tänkbar möjlighet är att det stiftas en särskild lag i ämnet. Bestämmelserna kan också införas direkt i jordabalken eller i lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället.

För något av de två sistnämnda alternativen talar först det allmänna

förhållandet att det kan vara lämpligt att hålla nere antalet lagar och således i möjlig mån inpassa nya regler i det system som redan nu gäller. Rubriken på 1985 års lag täcker också en friköpsrätt och det kan därför

synas följdriktigtatt bestämmelserna inarbetas i den lagen. En sådan åtgärd

förutsätter en dispositionsmässig omarbetning av lagen. Detta kan visserli-

gen ske tämligen enkelt, t.ex. genom att lagen indelas i tre kapitel; ett

innehållande gemensamma bestämmelser, ett bestämmelser om förköp och

ett bestämmelser om friköp. Övervägande skäl talar emellertid mot en

sådan sammanfogning. De båda rättighetsformema är artskilda. Det är

tydligt att de gemensamma bestämmelserna kommer att bli fåtaliga. Det

är knappast ändamålsenligt att t.ex. samordna om förfarandet. reglerna Skillnader mellan en rätt till förköp och en rått till friköp föreligger inte

bara i om de vilar -

fråga grundläggande principer på vilka rättigheterna frivillighet respektive tvång - vilka i sig skapar olika lagtekniska behov.

Som ett exempel kan nämnas att den valda lösningen med intresseanmälan

och hembud vid förköp inte har särskild aktualitet i fråga om friköp. En

annan väsentlig skillnad rör reglernas generella giltighet. Medan bestämmelserna i 1985 års lag gäller generellt beträffande jordbruksarrenden (som omfattar bostad åt arrendatom) och bostadsarrenden, är friköpsbestämmelsema avsedda för en mycket begränsad grupp arrenden.

Syftet att åstadkomma ett i dispositionsmässigt hänseende enhetligt regelsystem tillgodoses på ett bättre sätt om de nya reglerna införs som en del i jordabalken. Vad som då ligger närmast till hands är att de, under en särskild rubrik, inpassas i jordabalkens nionde kapitel, kompletterat med en hänvisning i kapitel tio. Alternativt skulle bestämmelserna möjligen kunna placeras i balkens åttonde kapitel. Det kan dock uppenbarligen förefalla underligt om det i jordabalken införs regler om en så utpräglad undantagsföreteelse som friköp vid historiskt arrende samtidigt som en särreglering behålls i fråga om den betydligt mera generellt gällande förköpsrâtten. Visserligen âr det möjligt att i jordabalken inarbeta också

reglerna i 1985 års lag. Även om en sådan inarbetning inte kan sägas stå

i strid med de direktiv som utredningen fått faller den inte primärt inom

uppdraget. Det är också tydligt att en inarbetning kan komma att ge upphov till frågor av mera allmän räckvidd. Enligt utredningens mening

bör en eventuell integrering i stället utgöra ett led i en mera allmän översyn av arrendelagstiftningen. Kommittén har med hänsyn till det sagda starmat för att bestämmelserna om en friköpsrätt bör upptas i en särskild lag. Med hänsyn till den terminologi som utbildats vid tidigare diskussioner i ämnet, kan den nya lagen lämpligen benämnas lag om friköpsrätt vid historiska arrenden.

Att friköpsrätten regleras i en särskild lag för med sig att 1985 års lag

om förköpsrätt bör ändras så att det framgår att den inte reglerar den

särskilda rätten till friköp. Detta kan ske på olika sätt, t.ex. genom att lagen ges en ny rubrik som inte omfattar friköpsfallen, eller genom en hänvisning till den nya lagen. Vi återkommer i avsnitt 5.2 till hur anpass-

ningen bör gå till.

I detta sammanhang kan det vidare ñnnas anledning att kort uppmärksam-

ma några principiella aspekter på en lagstiftning av begärt slag. Som ett

väsentligt skäl mot en sådan lagstiftning har i diskussionen framhållits att

den i hög grad skulle komma att hämma den framtida arrendemarknaden.

Detta skulle kunna ta sig olika uttryck, främst att jordâgama blir mer

obenägna att upplåta mark på arrende, men också t.ex. att man från den sidan ser sig föranlåten att genom olika juridiska konstruktioner skapa

sådana arrenderelationer att friköpsrätt utesluts, något som kan vara till

nackdel för arrendatorema i någon annan del av arrendeförhållandet. Som ett konkret exempel har anförts att jordägama framdeles kan komma att

avstå från nyupplåtelser som inte sker till juridiska personer.

En majoritet av de sakkurmiga har under hänvisning till den berörda

problematiken uttalat starka önskemål om att den ñreslagna lagen i vart

fall tidsbegränsas. Som framgått ingår det inte i vårt uppdrag att överväga huruvida en

friköpsrätt bör införas eller inte. Rent allmänt kan noteras att en friköpsrätt på jordbruksornrådet, utfomiad enligt de grunder som angetts i direktiven,

kommer att kunna avse en högst begränsad mängd arrendeställen. Enligt

de uppskattningar som gjordes av friköpsutredningen rör det sig högst om

drygt 6 % av antalet arrenderade företag, eller cirka l 200 st. De framförda farhågoma skall likväl inte underskattas. Det rör sig om en typ av problem som inte är speciella just när det gäller friköpsrättens

vara eller icke vara. Synpunkterna är uttryck för ett generellt problem. Motsvarande synpunkter blir mer eller mindre accentuerade i åtskilliga fall

där man lagstiftningsvâgen eller på annat sätt gör ingrepp i förhållandena på ett visst område. I synnerhet gäller detta beträffande löpande avtalsrelationer, såsom arbets- eller arrendeförhållanden. Förändringar innebär att man så att såga ändrar spelreglerna på området, något som återverkar på parternas dispositioner och bl.a. kan föranleda kringgåendeförsök. Problemen bör alltefter deras betydelse i det särskilda fallet beaktas när man tar ställning till hur en reform bör utfomias. Vi har tagit intryck av de framförda synpunktema och tagit med dem i bedömningen av hur den föreslagna regleringen lämpligen bör utformas i olika enskildheter.

Såvitt gäller frågan om tidsbegränsning har vi att notera lagutskottets entydiga ställningstagande på denna punkt. I och för sig år det lagtekniskt

mycket enkelt att korrigera förslagets innebörd på denna punkt. Enligt vår mening har emellertid den av utskottet intagna ståndpunkten starkt fog för

sig. En konsekvens av en begränsning av den föreslagna lagstiftningens giltighetstid till exempelvis tio år vore att vissa nuvarande arrendatorer till

mark som omfattas av ett historiskt arrende skulle avskåras från friköpsrätt, en annan att den friköpsberättigade kretsen inte skulle kunna utökas med arrendatorer. Med den långa kvaliñkationstid som nytillkommande föreslås på arrendatorssidan (se avsnitt 4.3.2) kommer emellertid en

arrendator - även en som inte kan tillgodoräkna sig någon tid före lagens ikraftträdande - att ha gjort högst avsevärda satsningar på arrendestållet

innan han kan komma i fråga för en friköpsrätt. I ett fall där kvalifikationskraven uppfylls först om trettio eller fyrtio år har arrendatom enligt vår i lika hög grad kvalificerat sig för en friköpsrått som den uppfattning arrendator som uppfyller kraven redan vid tidpunkten för lagens ikraftträ-

dande.

SOU 1986:52 s. 74.

4.2 Historiskt arrende

Anspråken på en friköpsrätt har sina rötter i äldre tiders fastighets-

förhållanden. l det praktiska reforrnarbetet måste man dock arbeta

med kriterier som medger eu enkel, men ändå säker, tillämpning i

det enskilda fallet. En av våra uppgifter är därför att skapa en

definition av vad son1 skall avses med begreppet historiskt arrende

De förhållanden som lagen skall omfatta har vid de diskussioner som lett fram till vårt uppdrag vanligen gått under historiska

benämningen

arrenden. Det är därför lämpligt att använda denna terminologi också i den föreslagna lagstiftnigen.

Det måste inledningsvis konstateras att det för närvarande inte finns någon vedertagen definition av begreppet historiskt arrende. Som vi strax

skall komma till kan man tämligen enkelt ringa in de situationer som

avsetts bli omfattade av en friköpsrätt. Däremot kan historiska fakta inte

sägas direkt peka på någon enskild företeelse, ägnad att bestämma den närmare i samband med att

gränsdragningen. Begreppet har uppkommit

det rests krav på en friköpsrätt för den sittande arrendatom. Frågan om friköpsrätt har från och till varit aktuell i olika

lagstiftnings-

sammanhang sedan mer än 100 år. I argumentationen för att införa en

friköpsrätt har som en central framhållits med ankategori egendom

till fideikommissen.

knytning Den ideologiska bakgrunden till yrkandena

om en friköpsrätt i denna del kan sökas i förhållanden som har sin grund

i forna tiders indelning i krono-, skatte- och frälsejord. Kort uttryckt kan kronojord sägas vara sådan som tillhörde regenten eller staten. Till skatte

natur räknades odalhemman och gamla skattehemman. I var det

princip

här fråga om enskild äganderätt - under långa perioder fram till 1700-talet dock så inskränkt att det knappast är adekvat att tala om ägande i nutida mening. Av frälse natur var - kort uttryckt - jord under adeln.

Det är vanskligt att med några få ord sammanfatta hela den fastighets-

rättsliga historien på detta område. har beskrivit

Friköpsutredningen förhållandena.: Till belysning av vad det här rör sig om kan även anföras

följande delar ur arrendelagsutredningens beskrivning?

Vad vi idag menar med äganderätt till fast egendom erhöll i Sverige sin nuvarande utfomming genom ett antal reformer sekelskiftet omkring

1800. I den mån man dessförinnan kan tala om en individuell äganderätt

2 SOU 1986:52 s. 21 ff.

3 SOU 1968:57 s. 76 ff.

till fast egendom var den starkt påverkad av dels den gamla nordiska uppfattningen om ättens företrädesrätt till den ord som dess medlemmar brukade, dels kontinentala feodalrättsliga oreställningar. Enligt de senare hade man att räkna med flera olika slag av rått till jord. Dessa rättigheter låg s.a.s. lagrade över varandra. Kejsaren eller konun en hade, ansåg man, av Gud fått icke blott makten utan också hela ri et med allt vad det innehöll. Denna innehållsrika rätt kunde regenten delegera (förläna) till sina vasaller. Under en övervasall farms under-

stundom undervasaller i flera led. Lägst på denna skala befann sig de

skattskyldiga bönderna. Aven länsinnehavarens befogenheter ansågs vara såväl offentligrättsliga som privaträttsliga. Han fick exempelvis självständigt uppbära skatt från bönderna. Ofta hade länsinnehavaren även dömande befogenheter. Var jorden inte bortförlänad hade bonden att erlägga skatten (räntan, avraden) direkt till kronan.‘

Den tredjedel av bondeklassen som vid sekelskiftet 1700 satt som åbor eller landbor på kronojord fick sin - i varje fall rättsligt - osäkra ställning väsentligt förbättrad genom att de år 1789 tillerkändes ärftlig besittningsrätt till hemmanen. Längre fram erhöll de också rätt att under vissa förutsättningar överlåta åborätten. Den viktigaste förändringen i dessa bönders förhållanden skedde emellertid genom de s.k. skatteköpen. På grund av avsaknaden av ett modernt kreditväsen och en ändamålsenlig metod för pantsättning av jord tillgrep kronan år 1701 i samband med utbrottet av det stora nordiska kriget åtgärden att låta

försälja bördsrâtten till kronans hemman. Försäljningen av kronohem-

man till skatte fortfor, med ett kortare uppehåll, under hela 1700-talet och hade i mitten av 1800-talet resulterat i att det allramesta av kronojorden övergått till skatte. I regel skedde försäljningen till hemmansinnehavama. - - - För skattebönderna innebar 1789 års händelser och vissa under åren därefter genomförda reformer att innehavama av skattejord erhöll inte blott en verklig ä anderätt till sina hemman utan också en omfattande frihet när det gäll e sättet för jordens och byggnadernas användning. En grund lades för ett modernt hypoteksväsen. Förbättringama kom också - - de nyssnämnda innehavama av de skatteköpta hemrnanen tillgodo.

I fråga om _frâlsejorden hade utvecklingen tidigt gått därhän att det

i stället blev räntetagaren-adelsmannen som kom att betraktas som jordens ägare. I samband med successiva avveckling

grundskattemas

under 1800-talet blev det då det civilrättsliga vederlaget från landbon till jordägaren som alltmer trädde i förgrunden. Ofta bestod detta till

väsentlig del av dagsverksskyldighet på jordägarens huvudgérd.’

Till dessa uttalanden bör här fogas att det under 1600- och 1700-talen förekom att kronan, för att skaffa likvida medel, till frälsemän sålde rätten till skatt från skattehermnan. Under inflytande av de feodalrättsliga lärorna hävdades det att frälsemannen därmed blev ägare till själva hemmanet. Det har hävdats att det är denna sorts äganderätt som i många fall ingår i fideikommissegendomama och att arrendatorssläktema i själva verket är ättlingar till de skattebönder som berövades sin äganderätt genom kronans

4 SOU 1968:57 s. 77.

5 SOU 1968:57 s. 83.

dispositioner över skattskyldigheten. Detta betraktelsesätt har b|.a. anförts som skål för en friköpsrätt för dagens arrendatorer. Att nu utreda de äldre fastighetsförhållandenai enskilda fall är självklart omöjligt. Det är därför inte heller möjligt att koncentrera en till friköpslag

endast de fall där frälsemän köpt beskattningsrâtt och i kraft av det kommit att bli betraktad som ägare till jord som med ett modernare synsätt

rätteligen är skattejord. En reglering om friköpsrått måste bli betydligt

trubbigare än så. Något mera allmänt kan man också konstatera att debatten i fråga om objekten för den begärda lösningsrätten i huvudsak avsett en kärna, bestående av arrendejordbruk på mark som ägs av det

offentliga eller som utgör eller utgjort fideikommissegendom. Det är

väsentligen fråga om egendom som idag tillhör domänverket, akademiema, kyrkan, kommunerna, olika fideikommiss, fideikommiss under avveckling, avliden siste fideikommissinnehavares arvingar samt vissa stiftelser. Ett ut-

märkande drag hos detta ägande kan, med vissa generaliseringar, sägas

vara att ägaren inte under överskådlig tid själv har brukat den aktuella

jorden. Ägandets mest utpräglade uttrycksformer har i stället varit att

bestämma vem som skulle tillåtas bruka jorden och att uppbära ersättning i olika former för upplåtelsema. Bakgrunden till de upplåtelser som finns

i dag varierar, men i åtskilliga fall rör det sig om jord som varit föremål

för ett flerhundraårigt brukande av arman än ägaren.

Det är dock inte fråga om att införa någon omedelbar rått till för friköp

alla dem som arrenderar mark som inte brukats av ägaren sedan år 1900. Förhållandena kan vara växlande. Yrkandena om en lagstadgad

friköpsrätt

har i stort begränsats till sådana fall där arrendatom kan peka på ett långvarigt innehav i sin släkt av den aktuella jorden. Det är i detta sammanhang man talat om innehav i generationer osv. Avsikten är alltså inte att enbart det förhållandet att jorden varit upplåten under mycket lång tid skall ge friköpsrätt. I stället har man tryckt på förhållandena på arrendatorssidan. Ett långvarigt innehav inom familjen och släkten ger

upphov till inte minst en stark känslomässig bindning till arrendestället, som av uppenbara skäl torde uppfattas som en avsevärd del av familjens rötter. Samtidigt innebär ett sådant innehav typiskt sett starka ekonomiska intressen i objektet. I ett betydande antal fall har arrendatom och hans släkt under innehavstiden gjort stora investeringar i form av såväl

ekonomiska insatser som eget arbete. Vi kommer i ett följande betänkande att behandla investeringsfrågor i ett mera allmänt perspektiv. De regler som för närvarande är att tillämpa vid en avveckling av arrendeförhâllanden innebär att arrendatom till stor del saknar möjligheter att

tillgodogöra sig det värde som vid avvecklingen finns kvar av alla dessa

insatser. Följden blir att återstående ekonomiska värden i stor

utsträckning kan komma att tillföras jordägaren. Genom en friköpsrätt kan skapas förutsättningar för att arrendatom inte på detta sätt går miste om värden

som han och hans släkt under åren tillfört arrendestället.

Det gäller alltså att utfonna regler som skiljer ut dessa speciella fall

från arrenden i allmänhet. Vi återkommer i det följande till de närmare

gränsdragningar som bör göras i en lag om friköpsrätt.

SOU 1991: 85 47

4.3 Förutsättningar för rätt till

friköp

Som en ñrutsättning för en rätt att lösa arrendestället bör alltså gälla att det rör sig om jord som är föremål för ett historiskt arrende. Detta innebär att man måste komma fram till en lagteknisk definition för vad som skall avses med detta begrepp. Här står valet väsentligen mellan att utfomia definitionen så att den avser förhållandet mellan å ena sidan jordägaren och, å den andra, arrendatom och dennes släkt, eller att avgränsa termen historiskt arrende utifrån endast ägarens egen användning av jorden och föra in arrendatorssidans innehav som ett ytterligare krav fir friköpsrätt. Vi har stannat för den senare modellen. Våra ytterligare överväganden angående begreppet historiskt arrende redovisas i avsnitt 4.3.1. Det förhållandet att ett arrendeställe omfattas av vad som enligt vår definition skall anses utgöra ett historiskt arrende bör som framgått inte vara tillräckligt för att friköpsrätt skall vara för handen. Mot bakgrund av

vad som i direktiv och riksdagsbehandling angetts som grundläggande skäl

bakom den föreslagna lagstiftningen måste särskilda krav ställas när det gäller arrendatorssidans innehav av och boende på arrendestället. Vilka krav som bör ställas i detta avseende diskuteras i avsnitt 4.3.2. Det är vidare av vikt att avgränsa de upplåtelseformer som skall kunna grunda en friköpsrätt; i denna del är vårt uppdrag väsentligen begränsat till att föreslå

regler som innebär begränsningar av friköpsrätten till jordbruksarrenden och bostadsarrenden. Vi tar upp dessa frågor till behandling i avsnitten

4.3.3 respektive 4.3.4. I det därpå följande avsnittet 4.3.5 diskuteras olika

problem som sammanhänger med vissa ägarkonstellationer. Den upp-

läggning vi valt skapar ett behov av att i vissa situationer göra undantag från en annars föreliggande friköpsrätt. Om detta handlar avsnitt 4.3.6. Frågor angående mot vem friköpsrätt skall kunna göras gällande

kommer att diskuteras i avsnitt 4.3.7. I de avslutande avsnitten 4.3.8 och

4.3.9 diskuteras frågor om begränsning av möjligheterna att överenskom-

ma om avvikelser från lagen respektive behov av åtgärder mot bulvanköp.

4.3.1 Närmare om definitionen av historiskt

begreppet

arrende

Enligt förslaget skall som en allmän förutsättning för arrendatoms rätt att friköpa arrendestâllet att arrendet avser mark som gälla omfattas av begreppet historiskt arrende. För att ett historiskt arrende skall föreligga erfordras enligt den definitionen föreslagna att det är sannolikt att den helt övervägande delen av ett arrendestâlle inte sedan den 1 1900 brukats av januari varaktigt fastighetens ägare.

En väsentlig uppgift är således att fastslå vad som i en lag om friköpsrätt skall avses med uttrycket historiskt arrrende. Tillämpningsområdet måste ges en klar avgränsning. Vår uppgift blir att avgränsa lagens tillämpningsområde med utgångspunkt av den historiska och av de bakgrunden uttalanden som gjorts i riksdagsbehandlingen och i direktiven. Enligt de utskottsuttalanden till vilka direktiven hänvisar skall lagen vara begränsad till att avse jordbruksarrenden och bostadsarrenden. Vi återkommer i de närmast ñljande avsnitten till om vilka frågor gräns- . dragningar som bör göras i dessa hänseenden. I fråga om en allmän begränsning inom de angivna arrendeformerna år det till en början tydligt att bör ske utifrån avgränsningarna någon form av personanknytning. Man kan låta ñrhållanden på jordågarsidan eller på arrendatorssidan vara avgörande, liksom det är möjligt att anknyta förutsättningarna till förhållanden på båda dessa sidor. Det står också klart att det fordras någon form av Det historiska tidsanknytning. gäller ju företeelser. Förhållandet mellan och arrendatorssidan skall också jordägarkärmetecknas av en viss varaktighet. Enligt de angivna utskottsuttalandena bör en vara att utgångspunkt endast arrendeställen som innehafts av samma släkt i generationer bör kunna få friköpas. Detta ansluter till tidigare diskussion i riksdagen, där det genomgående talats om flera generationer, om generation efter generation osv. Utgår man ifrån den till synes rimliga förutsättningen att ett arrendestålle kan innehas i ett generationsled under cirka 30 år, och ställer man dessutom upp kravet att det måste vara fråga om minst två generationer med ett sådant fullt innehav, kommer man, som friköpsutredningen,‘ fram till ett tidsperspektiv om ungefär sextio år.

° SOU 1986:52 s. 96 f.

Innan vi närmare tar till - och

ställning frågan om tidsgränsens omfattning

om eventuellt skilda tidsgränser beträffande jordbruks- och bostadsarren-

den - finns det anledning att gå in på den principiellt mycket viktiga

frågeställningen om en eventuell anknytning av de grundläggande

förutsättningarna för friköpsrätt till någon viss tidpunkt. Frågan gäller huruvida det, för att det skall kunna vara fråga om ett historiskt arrende,

skall krävas att marken var arrenderad vid ett bestämt datum, t.ex. det av

friköpsutredningen diskussionsvis framförda den l januari 1920, eller om

den tidsgräns som väljs skall kunna överskridas också först i framtiden, dvs. att den senaste tidpunkt vid vilken de gnindläggande förutsättningarna skall ha förelegat fortlöpande rör sig framåt i tiden. Ett val av det sistnämnda alternativet kan, beroende på hur de närmare

förutsättningarna utformas, innebära ett införande av en allmän förköpsrätt för arrendatorer, blott att det varit fråga om arrende under viss tid. De

utskottsuttalanden vartill friköpsutredningens direktiv hänvisade innehöll ett klart avståndstagande från tanken att införa en sådan allmän friköpsrätt.7 Det framhölls att en friköpsrätt innebär ett expropriationsliknande tvångsförvärv och utgör ett långtgående ingrepp i jordägarens rätt att disponera över sin egendom. En allmän friköpsrätt kunde enligt utskottet befaras avhålla jordägare från att upplåta mark på arrende, ett förhållande som angavs kunna få betydande negativa konsekvenser för jordbruksnä-

ringen. I enlighet med detta angav friköpsutredningen, och i denna fråga hade reservanten ingen awikande uppfattning, att en konstruktion med t.ex. en rullande sextioårstid” inte kunde övervägas.” Utredningen angav

att det klmde utläsas att man i riksdagen velat slå vakt om och ge en särskild förmån åt vissa nuvarande arrendatorer och att frågan inte tagits upp som ett allmänt problem med giltighet även in i framtiden”.

Friköpsutredningen var alltså enig om att lagen skulle ange något bestämt

datum som bönedag, av utredningen diskussionsvis satt till den 1 januari 1920 och av reservanten i sitt lagförslag till den 1 januari 1900 för

jordbruksarrenden och den 1 januari 1928 för bostadsarrenden. Inom utredningen rådde också enighet om att lagen, med hänsyn till att

framtiden således inte skulle kunna frambringa några nya historiska arrenden, borde göras tidsbegränsad? Flera remissinstanser ansåg dock

att en lag skulle slå godtyckligt mot vissa arrendatorer. tidsbegränsad

De utskottsuttalanden till vilka våra direktiv hänvisar ger inte ett lika för att lösningen med ett bestämt datum som börjedag

entydigt uttryck

skall väljas. Vad som kan föranleda viss tvekan härvidlag är utskottets uttalanden i fråga om tidsbegränsning av lagen. Utskottet anger som sin mening att det, med hänsyn till att släktinnehavet skall vara avgörande för

friköpsrätten, saknas anledning att lagstiftningen skall vara tidsbegränsad

7 LU 1982/83:27 s. 15.

3 SOU 1986:52 s. 97 och s. 124.

° SOU 1986:52 s. 110 och s. 125.

och tillägger: Också arrenden som i framtiden fyller kraven bör således

kunna ge rätt till friköp. De senast återgivna uttalandena måste enligt vår mening förstås så, att utskottet tänkt sig att också framtida förhållanden skall kunna medföra inträde av en friköpsrâtt. I övrigt saknas emellertid anledning anta att det skulle ha skett en så påtaglig förskjutningi uppfattningama att det nu vore fråga om att införa en generell regel om rätt till friköp vid särskilt långvariga arrenden. Man kan, inte minst mot bakgrund av friköpsutredningens klara ställningstagande i denna fråga, utgå ifrån att detta i så fall skulle ha slagits fast på ett tydligare sätt.

Med hänsyn till vad som ovan anförts har vi utgått ifrån att uppdraget inte gäller en lagstiftning om allmän friköpsrätt. Vårt förslag omfattar

alltså bara sådana upplåtelser som kan sågas ha en stark historisk

förankring redan idag. Det är för övrigt också tydligt att framdeles

inträdande förhållanden kan tillåtas inverka på rätten till friköp även vid en lösning som innebär att en utgångspunkt skall vara att marken t.ex. den l januari 1920 var upplåten på arrende. Så var för övrigt fallet också

enligt de lösningsaltemativ som redovisades av friköpsutredningen. Såväl

utredningens majoritet som reservanten kom - ehuru med olika utgångspunkter i fråga om de grundläggande reglerna - fram till att det som en

särskild förutsättning fir rätt till friköp borde gälla ett krav på bosättning under viss tid, vilken enligt majoriteten kunde vara t.ex. tio år och i

° reservantens utkast bestämdes till 15 år.

I fråga om lagens nämiare tillämpningsområde gäller det alltså att utforma regler som skiljer ut de speciella fall som berörts i avsnitt 4.2 från arrenden i allmänhet. Olika lagtekniska lösningar är därvid möjliga. Valet

torde dock stå mellan de båda alternativa principer som friköpsutredningens majoritet respektive reservanten ställde sig bakom. Friköpsutredningens majoritet utfomiade inte någon regel i detalj men var närmast inne på att kravet borde vara att jorden arrenderats i

arrendatoms släkt sedan den 1 januari 1920. Majoriteten ville anknyta till förutsättningarna i l § 1985 års lag om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället (en lag borde alltså avse endast jordbruksarrenden som

omfattar bostad åt arrendatom samt bostadsarrenden) och därtill lägga ett krav på att arrendatom eller hans företrädare varit bosatt på arrendestället

sedan t.ex. tio år. sistnämnda tidsangivelse grundades på en uppfattning om att bevissvårigheter torde göra det omöjligt att kräva att varje

arrendator skulle ha varit bosatt på arrendestället sedan den 1 januari 1920. I reservantens lagutkast gjordes i stället en uppdelning med särskilda krav såväl på jordägarsidan som på arrendatorssidan. Enligt 2 § lagutkastet skulle ett historiskt arrende anses föreligga om huvuddelen av arrendestället varit utarrenderad, för jordbruksändamål sedan den 1 januari 1900, eller för bostadsändamål sedan den 1 januari 1928. De särskilda förut-

° SOU 1986:52 s. 98 respektive s. 125, s. 127 och s. 133.

sättningama på arrendatorssidan preciserades i 3 §. Enligt denna be-

stämmelse skulle arrendatom vid ett historiskt arrende ha rätt att friköpa

arrendestället, om avtalet gällde ett jordbruksarrende eller ett bostadsarren-

de, samt arrendatom eller före honom hans make eller någon av hans eller makens föräldrar varit bosatt på och innehaft arrendestället sedan minst 15 år före dagen fir ansökan om friköp. Visserligen kan främst de sociala skäl som angetts som grund för den aktuella lagstiftningen, inte minst vad som angetts i fråga om innehav i generationer, synas ge vid handen att man vid utformningen av kriterierna för en friköpsrätt bör arbeta med ett tidskriterium för vad som skall vara ett historiskt arrende och att innehavet inom arrendatoms släkt skall ha varat under hela den tiden. Enligt vår mening finns det emellertid mycket som talar i den riktningen att kraven i stället bör utfomias med användande av två skilda tidsgränser nämligen en som går längre tillbaka i tiden och avser jordägarens egen användning av den berörda marken samt en kortare, avseende innehav i arrendatoms släkt. Det är enligt vår mening

inte lämpligt att ålägga arrendatom så långtgående beviskrav som friköpsutredningens majoritetsförslag skulle innebära. Även om kraven inte

vore att uppfylla skulle de många gånger - även i fall där omöjliga arrendatoms om innehav framstår som troliga - ñranleda ett

påstående behov av omfattande, detaljerade och tidsödande utredningar om de

faktiska förhållanden som rått under större delen av innevarande århundrade. Förfarandet kan med en sådan lösning komma att bli onödigt omfattande och kostsamt, utan att för den skull leda till ett rimligare slutresultat. som Som angetts ovan är det i grunden fråga om förhållanden

ganska enkelt kan identifieras utifrån ägarkategori. Resultaten torde i

praktiken komma att bli väsentligen desamma oavsett vilken av de båda lösningsmodellerna som används. En lösning som reservantens öppnar emellertid möjligheter att gå längre tillbaka i tiden när det gäller avav den jord som kan bli föremål fir ett friköp. Därigenom

gränsningen kan förekomsten av besvärande gränsfall begränsas ytterligare.

Vi förordar alltså en modell av den art som reservanten i friköpsutred-

ningen skisserade i sitt lagutkast, nämligen att en lag om friköpsrätt bör

dels krav som till brukande av

innehålla är hänförliga jordägarens eget

dels sådana som avser arrendatorssidans innehav och bosättning.

jorden, Det är att använda en lagstiftningsteknik som går ut på att lämpligt historiskt arrende definieras i en paragraf och att de speciella

begreppet krav som skall beträffande arrendatorssidans förhållanden tas in i en

gälla särskild paragraf. När det att nämiare bestämma den tidpunkt som skall bilda

gäller för vad som skall anses vara ett historiskt arrende vore det, utgångspunkt

som ovan, att gå mycket långt tillbaka i tiden. antytts principiellt möjligt Nackdelen med ett sådant kriterium är emellertid att man, typiskt sett, av

skäl rör med alltmera osäkra kunskaper ju längre tillbaka i

naturliga sig

tiden man kommer. Enligt vår mening bör man med hänsyn till detta inte till äldre förhållanden än dem som

anknyta lagens tillämpningsområde

rådde vid det senaste sekelskiftet. Å andra sidan bör man, så långt det är

rimligt, utnyttja de möjligheter till avgränsning som detta tidskriterium erbjuder. Vi har kommit fram till att den av reservanten i friköpsutredningen angivna tidpunkten, den 1 januari 1900, utgör ett rimligt och

ändamålsenligt datum. Enligt vår mening bör alltså begreppet historiskt arrende definieras med

utgångspunkt från vad som förevarit sedan den l januari 1900. För att man skall kunna tala om historiskt arrende fordras av naturliga skäl att det i nuläget verkligen rör sig om ett arrende. Att i lagtexten ange att det skall ha varit fråga om arrende under hela den angivna tiden kan emellertid ge upphov till problem. Upplåtelser av mark har under vårt århundrade kunnat förekomma under olika rättsliga beteckningar. Mot av bakgrund vad som åsyftas i fråga om ägaranvândning framstår det med hänsyn till dessa svårigheter som lämpligare att från definitionen bort den lyfta rättsliga klassificeringen av upplåtelsema. Avgörandet huruvida ett historiskt arrende skall anses kan med fördel i stället till

föreligga knytas

om under den angivna tiden Med ägaren själv brukat jorden. att ägaren själv brukat jorden avses då självfallet inte bara den situationen att ägaren utfört de praktiska som innefattas sysslor i jordbruk. Också olika fall där brukandet skett i ägarens regi, t.ex. med denne som skall

företagsledare,

hänföras dit. I princip bör alltså beteckningen historiskt arrende reserveras för sådana fall där det sedan den l januari 1900 varit om fråga en kontinuerlig avsaknad av brukande från jordägarens sida. I syfte att undvika besvärande och mot bakgrund av konsekvenser av

lagstiftningens syften omotiverade

tänkbara

gränsfall synes det emellertid lämpligt att göra tillämpningsom-

rådet något vidare än så. Fall där det inte finns några som helst uppgifter att tillgå rörande vem som brukat jorden under någon eller några kortare perioder bör således också kunna omfattas av begreppet historiskt arrende. Detsamma bör gälla beträffande sådana situationer där det rent av kan utrönas att det förekommit ett tillfälligt och brukande från

kortvarigt

sida. jordägarens Om några längre perioder av eget brukande bör det dock nomialt inte vara fråga. Att fixera gränsdragningen vid exakt någon

tidsangivelse är emellertid Den nämiare får olämpligt. gränsdragningen

göras med beaktande av i särskilt fall. En

omständigheterna varje

omständighet av stor betydelse bör vara om det funnits

någon långsiktig

avsikt- manifesterad genom utåt sett fir ett

iakttagbara åtgärder stadigva-

rande bmk av marken i jordågarens egen jordbruksrörelse - bakom

indragningen av marken. vår är det att i Enligt mening lämpligt lagtexten uttrycka den åsyftade utvidgningen så, att det inte skall ha varit fråga om något varaktigt brukande från jordägarens sida. Att t.ex. underlåta att

arrendera ut marken i väntan på någon särskild händelse, såsom att nästa arrendator skall uppnå viss ålder, eller i avvaktan av ett på utfallet lagstiftningsarbete, kan inte anses varaktigt i definitionens mening. Dessutom bör göras ytterligare en Man

justering. kan utgå ifrån att ett arrendeställe, med den geografiska utbredning det har i dag, i de flesta fall

inte är identiskt med arrendeställets omfattning vid exempelvis någon tidpunkt i början av nittonhundratalet. Jordbruket har under vårt år-

hundrade genomgått betydliga förändringar. Genom bl.a. rationaliserings-

åtgärder har ett stort antal mindre bmkningsenheter försvunnit. Vissa har uppgått i andra. Ett visst arrendeställe kan således ha - och, när det gäller nuvarande har sannolikt jordbruksenheter, genomgått betydande utvidgningar under årens lopp. I fall där den mark som tillförts arrendestället faller in under definitionen på historiskt arrende utgör detta inget problem. Den diskuterade definitionen omfattar ju i detta fall all mark på arrendestället. Tänkbart är emellertid att ägaren till den mark som omfattas av ett historiskt arrende t.ex. förvärvat en markbit som, under någon period efter den 1 januari 1900, varit föremål för den tidigare ägarens varaktiga bmkande och att denna markbit, eller en del av denna, senare kommit att ingå i arrendestället. Hur gör man då? Som vi skall utveckla i ett senare sammanhang bör huvudprincipen vara att en föreliggande friköpsrätt skall avse arrendestället i dess omfattning

vid friköpstillfället. Olika uppdelningar av arrendestället i samband med

ett friköp kan bl.a. äventyra rationaliseringsvinster som gjorts under åren. Att lösa den i föregående stycke ställda frågan genom en uppdelning av marken på arrendestället är därför, typiskt sett, inte någon lämplig lösning. Regeln bör i stället vara att antingen får friköp ske av arrendestället sådant

det ser ut vid friköpstillfället (eventuellt med vissa justeringar, till vilka vi

återkommer längre fram), eller så får något friköp över huvud taget inte

ske. Vid en ifrågasatt tillämpning av en sådan regel är det enligt vår

uppfattning klart, att om den tillñrda markbiten utgör en inte oväsentlig del av det nuvarande arrendestället, så bör friköp inte kunna få ske. Men det vore knappast tillfredsställande om även ett förhållandevis litet tillskott av mark som i sig inte faller in under definitionen av vad som skall

hänföras till historiskt arrende skulle få till följd att det inte längre var

fråga om något historiskt arrende. Även om det innebär en viss brist i

logiken bör man av praktiska och jordpolitiska skäl låta definitionen

omfatta också fall av sistnämnda art. Enligt vår mening bör definitionen av historiskt arrende således inte

begränsas till att avse bara sådana fall där det nuvarande arrendestället utgörs uteslutande av mark som sedan den 1 januari 1900 inte varaktigt brukats av fastighetens ägare. Ett historiskt arrende bör kunna anses föreligga också om det skett mindre tillskott av annan mark. En förutsättning bör dock vara att det rör sig om en väsentligt underordnad del. Lejonparten av marken skall uppfylla förutsättningen att inte varaktigt ha

brukats av ägaren sedan den 1 januari 1900. Var gränsen nämiare bestämt skall sättas är en utpräglat politisk fråga. Att numerärt ange det storleksförhållande som skall utgöra gräns kan, som också friköpsutredningen i ett

motsvarande sammanhang var inne på, vara mindre lämpligt. Det skulle, som friköpsutredningen angav, kunna leda till egendomliga och

godtyckliga gränsfall och även till omfattande utredningar och tvister.

Enligt vår mening bör det emellertid vara fråga om uppemot 90 % av

arrendeställets areal. Samtidigt bör det dock inte vara uteslutet att undantagsvis ta hänsyn till andra än rent storleksmässiga faktorer, såsom

SOU l986:52 s. 100.

i fall då den tillskjutna marken kan sågas ha ett förhållandevis begränsat värde. Den avsedda kan att avgrânsdragningen lämpligen uttryckas så, saknaden av brukande från ägarens sida skall avse den helt övervägande delen av ett arrendestålle. Det skall i sammanhanget anmårkas att vi med uttrycket den helt övervägande delen avser en betydligt starkare begränsning än vad som nomialt torde innefattas i lokutionen huvuddelen (jämför nedan). Vid tvist mellan parterna bör bevisbördan för att ett område skall falla in under deñnitioneni princip åvila den som påstår att så år fallet, dvs. i normalfallet arrendatom. Detta följer av allmänna regler. Mot bakgrund av att det rör om förhållanden under sig en mycket lång period och även med till att arrendatom sett torde hänsyn typiskt vara den av parterna som har svårast att frambringa bevisning om brukningsförhållandena vid enskilda tidpunkter, bör emellertid beviskravet inte sättas för högt. Det bör, för klassificeringen av arrendet som historiskt, räcka att det med hänsyn till samtliga omständigheter framstår som sannolikt att det rör sig om ett historiskt arrende i lagens mening. (Att domstolen i fall där parterna är överens om att historiskt arrende föreligger bör åläggas skyldighet att självmant undersöka detta kommer att framgå i avsnitt 4.7.3).

Det som sagts här och i avsnitt 4.2 har sammanfattningsvis lett oss fram till en definition av begreppet historiskt arrende, enligt vilken ett sådant arrende skall anses föreligga när det är sannolikt att den helt övervägande delen av ett arrendestålle inte sedan den 1 januari 1900 varaktigt brukats av fastighetens ägare. Denna definition bör tas in i den föreslagna lagen som en inledande bestämmelse. Som framgått är avsikten emellertid inte att all jord som i enlighet med den angivna definitionen skall anses vara föremål för historiskt arrende skall kunna få friköpas. Når det gäller kriterierna för en måste friköpsrâtt definitionen kompletteras, inte minst med väsentliga krav avseende arrendatorssidans användning av jorden. Vi återkommer i det till följande de ytterligare krav som bör ställas för att friköpsrätt skall föreligga.

4.3.2 Innehav arrendatorssidan

på

skall för en rätt till friköp krävas att arrendatom Enligt förslaget

eller honom närstående innehaft och stadigvarande bott på någon

arrendestället sedan minst 40 år före den dag då talan om friköp väcks. Arrendatorssidans innehav skall ha avsett åtminstone huvud-

delen av arrendestâllet.

Når krav som bör ställas det gäller frågan om vilka på arrendatorssidans innehav av arrendestället bör man, i enlighet med vad som kommit till i direktiv och ställa upp särskilda kriterier dels

uttryck riksdagsbehandling,

såvitt den tid ett innehav och boende skall ha pågått dels med gäller avseende på släktskap. Vad först kan man med den ovan utformade

gäller tidsfakzorn,

definitionen av begreppet historiskt arrende använda sig av ett något mildare krav än den 60 år som

på arrendatorssidan period på omkring

majoritet i SOU 1986:52 s. 96. Som angetts

anges av friköpsutredningens

ovan och som också reservanten i framhöll, är en

friköpsutredningen kortare tid att leda till ett rimligare slutresultat. En regel som ägnad

innebär endast för de fall där arrendatom kan bevisa ett innehav friköpsrätt

i släkten under t.ex. 60 år skulle sannolikt föranleda ganska komplicerade

Kostnaderna för förfarandet, vilka i tämligen stor utsträckning processer. måste belasta den som vill (se vidare 4.7.4), skulle därmed bli friköpa avsevärda. En friköpsrätt som görs beroende av så stränga krav riskerar

därför att bli illusorisk.

redan grund

Enligt vår mening bör det tidsmässiga kravet på innehav på

av vad nu sagts sättas lägre än 60 år. Härtill kommer emellertid ytterligare

skäl. härledde kravet ur de uttryck som

ett viktigt Friköpsutredningen

använts under nämligen att arrendestället innehafts

riksdagsbehandlingen, i efter i flera generationer, osv. Ett krav på generation generation, innehav därvid, som inledningsvis antytts i 4.3.1, på sextioårigt bygger att det, för att man skall kunna tala om flera generationer

förutsättningen

eller i fordras att det förflutit två perioder med ett fullt dylikt, princip trettioårigt innehav. Enligt uppfattningen hos friköpsutredningens majoritet innebar den i riksdagsbehandlingen begagnade tenninologin att man inte,

utan att komma i strid med direktiv och kunde ställa

riksdagsuttalanden,

än att innehavet varat i 40-50 år. lägre krav på arrendatorssidan Vi menar att det är i hög att tala om innehav i flera

grad befogat generationer redan i fall då det skett ett generationsskifte. De, för övrigt

som i den politiska debatten använts för tämligen oprecisa, formuleringar som bör ställas bör enligt vår att ringa in de krav på arrendatorssidan mening inte tolkas mera inskränkt än att de gett uttryck för att det, typiskt skall vara om innehav av tillhörande minst två sett, fråga personer Att ställa ett krav på t.ex. sextioårigt innehav torde i

generationer. upp

realiteten innebära att man kräver innehav i tre, i vissa fall rentav fler, generationer. Den tidsram som angavs i det som i SOU

lagutkast presenterades

1986:52, dvs. 15 år, framstår å andra sidan som för kort. Att tala om innehav i flera generationer inom ett kan

femtonårsperspektiv visserligen

vara fullt korrekt i vissa fall. Generationsskiften i ett enskilt fall kan av

naturliga skäl ske med mycket korta mellanrum. Ser man till mera generella förhållanden mera adekvat

synes det dock att höja tidsgränsen till

30 eller 40 år.

Vilket av de angivna talen som väljs torde i praktiken vara av tämligen underordnad betydelse. Vi har stannat för att föreslå ett krav

på fyrtioårigt

innehav i släkten. Ett avgörande skål för detta har varit att man beträffande förhållanden kan vara åker

typiska ganska på att det skett ett

skifte av arrendator om man vid en

given tidpunkt ser till en period om 40

år tillbaka i tiden. Härtill kommer det samband som råder med frågan om en eventuell av

tidsbegränsning lagen (se avsnitt 4. l).

I till kravet

anslutning på innehav är det, med hänsyn till de grunder på vilka en friköpsrätt skall vila, att kräva att innehavet varit rimligt förenat med en stadigvarande bosättning på arrendestället. Av praktiska skål bör

det därvid räcka med att arrendatom kan visa att han och de personer vars innehav

tidigare han stödjer sig på varit mantalsskrivna på arrendestället.

Vid sidan av tidskriteriet bör man som ställa vissa förutangetts upp

sättningar såvitt gäller släktskap mellan de olika innehavama

på arrendatorssidan. Som framhöll bör man när

friköpsutredningen det gäller den närmare utformningen av de krav som skall med avseende gälla på släktskap undvika att ge upphov till konstlade och gränsdragningar

rättstvister. Mot av detta kan det förefalla

bakgnmd lämpligt att anknyta

till den

befintliga lagstiftningen.

Vår kan emellertid inte

lagstiftning sägas vara genomsyrad av något enhetligt närståendebegrepp. Olika regler med skilda syften finns i enskilda författningar, t.ex. jordförvärvslagen, förköpslagen, och konkurslagen skattelagstiftningen.

Friköpsutredningen framhöll konkurslagens som

närståendebegrepp ägnat att ligga till grund för vidare Som närstående överväganden. till en konkursgäldenär anses enligt 4 kap. 3 § ñrsta stycket bl.a. konkurslagen den som är gift med gäldenären eller är syskon eller släkting i rätt upp-

eller

nedstigande led till gäldenären. Dessutom skall som närstående anses den som är besvågrad med i rätt eller gäldenären upp- nedstigande led

eller så att den ene är med den andres

gift syskon samt den som på annat

sätt står gäldenären särskilt

personligen nära. Med sistnämnda uttryck

avses i första hand sambo och fosterbam till

gäldenären.”

Att arrendatom skall få tillgodoräkna sig innehav hos sina föräldrar, syskon och far- och morföräldrar framstår som nämiast självklart. Detsamma gäller innehav hos arrendatoms make liksom hos motsvarande

2 T.ex. G. Walin, Materiell konkursrätt (2 u, Stockholm 1987) s. 146.

släktingar på dennes sida. Mot bakgrund inte minst av den legala arvsrättens avgränsningar ligger det vidare nära till hands att utsträcka närståendebegreppet till arrendatoms och makens föräldrars syskon, dvs. far- och morbröder samt fastrar och mostrar. Man bör rimligtvis också inbegripa arrendatoms och makens barn i den krets från vilken härledande får ske, även om en situation där detta aktualiseras kan ñrväntas vara ovanlig i praktiken. Friköpsrätt bör således inte vara utesluten i t.ex. ett fall där arrendatom först överlåtit gården till sin son men några år senare - kanske för att sonen råkat ut för en allvarlig olycka - återupptagit sitt eget brukande. Någon anledning att som ett särskilt krav föreskriva att barnet skall vara makarnas gemensamma föreligger inte. Det krav på personlig anknytning som skall gälla enligt en lag om friköpsrätt bör på en gång vara enkelt och så långt möjligt klart avgränsat i lagtexten. Redan på grund härav bör man enligt vår mening inte direkt

anknyta till konkurslagens i någon mån flytande närståendebegrepp.

Dessutom anser vi att man inte bör gå så långt i likforrnighet med konkurslagens regel att även samboförhållande skall grunda rätt att tillgodoräkna sig innehav hos den andre eller dennes släkt. I konkurslagens fall är det fråga om att trygga borgenäremas rätt, inte minst mot att gäldenären undandrar dem egendom till skuldemas betalning. Med hänsyn till detta är det naturligt att använda sig av ett vidsträckt närståendebegrepp. Situationen är delvis annorlunda när det gäller en rätt till friköp av ett arrendeställe. Här är det i stället fråga om att skapa gränser för hur långt arrendatom skall kurma åberopa andra personers innehav av arrendestället. För att arrendatom skall få en sådan rätt bör enligt vår

uppfattning fordras att det föreligger en betydande gemenskap mellan

arrendatom och de personer från vilka han så att säga skall få härleda en friköpsrätt. Att utreda hur därmed förhåller sig i det enskilda fallet är av naturliga skäl inte lämpligt. En regel bör i stället bygga på den angivna

grunden och i sin närmare utformning anknyta till de lätt synbara uttryck denna gemenskap tagit sig. Enklast sker detta genom att man som ett krav för tillgodoräknande från en annan släkt ställer upp att gemenskapsbanden manifesterats i fonn av äktenskap. Samtidigt synes det rimligast att låta arrendatom tillgodoräkna sig

innehav hos maken och dennes släkt också i fall då äktenskapet upplösts. Att så skall få ske när orsaken till upplösningen är makens död är väl

närmast självklart. Lika självklart är det visserligen inte när det gäller upplösning på grund av äktenskapsskillnad. I sådana fall har man många

gånger sannolikt att räkna med att gemenskapsbanden upplösts. Är förhållandet det att arrendatom har kvar arrenderätten efter skilsmässan -

vilket ju utgör en grundläggande förutsättning för att han skall få friköpa vore det emellertid närmast obilligt att han skulle gå miste om friköpsrätten. Det kan ju vara fråga om ett långvarigt innehav med allt vad det

fört med sig av ekonomiska och personliga insatser. I t.ex. ett fall där en arrendator efterträtt någon i sin tidigare hustrus släkt skulle en sådan regel för övri gt innebära att friköpsrätten skulle boitfalla också om arrendestållet i anledning av skilsmässan tillskiftas hustrun.

Regeln om vilka personer som skall omfattas av närståendebegreppet kan lämpligen ges formen av en definition och tas in som ett särskilt stycke i den bestämmelse som anger de förutsättningar som skall vara uppfyllda på arrendatorssidan. Liksom i fråga om utfommingen av en bestämmelse för avgörandet av om ett arrendeställe skall anses vara ñremål för ett historiskt arrende, har man när det gäller bestämmelsen om fyrtioårigt innehav att räkna med

skillnader i arrendeställets geografiska omfattning. Även om det här rör sig

om en kortare period än när det gäller att avgöra om historiskt arrende föreligger, är det typiskt sett sannolikt att ett nuvarande arrendeställe är vidare än vad som var fallet 40 år tidigare. Som antytts ovan, och som vi skall utveckla i avsnitt 4.5.1, bör en friköpsrätt i princip gälla hela det

område som utgör arrendestället vid friköpstillñllet.

Med hänsyn till de angivna förhållandena är det inte möjligt att kräva att innehavet under hela perioden skall ha avsett samma område. Inte heller här är det lämpligt att i lagtexten nämiare ange vilka proportioner som får gälla mellan arrendeställets omfattning vid periodens ingång och vid tidpunkten för ett friköp. Som friköpsutredningen angav skulle en precisering till exempelvis två tredjedelar eller tre fjärdedelar kunna leda till egendomliga och godtyckliga gränsfall. Kraven bör emellertid sättas lägre än när det gäller att avgöra om ett markområde skall innefattas i ett historiskt arrende. I detta sammanhang framstår det vidare som mera befogat att låta bli beroende av även hur värdefull jorden är.

avgörandet

Det i definitionen av historiskt arrende begagnade uttrycket den helt övervägande delen bör således inte användas i detta sammanhang. En regel om krav på innehav och bosättning kan i stället lämpligen utfomias så att det skall vara fråga om huvuddelen av arrendestället, en term som

vi alltså uppfattar som uttryck för ett svagare krav. Innehavet bör avse i

princip samma bostadsbyggnad som vid fyrtioårsperiodens ingång och identiteten bör avse en övervägande del av arrendestället, men det nämiare

avgörandet av var gränsen i övrigt skall dras måste avgöras med beaktande av omständigheterna i varje enskilt fall.

4.3.3 vid

Friköpsrätt jordbruksarrende

Under lagförslagets ñrutsättningari övrigt skall friköpsrätt föreligga när arrendet är ett jordbruksarrende.

Som angetts ovan har i de utskottsuttalanden till vilka direktiven hänvisar angetts att lagen skall vara begränsad till att avse jordbruksarrenden och bostadsarrenden. I fråga om jordbruksarrenden skall den enligt de angivna uttalandena gälla gårdsarrenden. Detta överensstämmer med tillämpnings-

området för 1985 års lag om arrendatorers rätt att förvärva arrendestäl-

let.” Sidoarrenden omfattas inte av 1985 års lag. En orsak till detta är att sociala skål i regel inte har särskild tyngd vid dessa arrenden.” Mot bakgrund av detta och i enlighet med vad lagutskottet anfört i denna fråga bör sidoarrenden i princip lämnas utanför också en lagstiftning om friköpsrätt. Lagutskottet har dock rest en fråga om ett sidoarrende skall kunna komma in under en friköpsrätt i det fallet att det i samma partsförhållande finns både ett och ett sidoarrende. Detta är en fråga om hur

gårdsarrende

man skall bestämma det område som får friköpas. Härom hänvisas till avsnitt 4.5.1. I detta sammanhang är det tillräckligt att notera, att innehavet av sidoarrendet i den angivna situationen inte ensamt berättigar till en friköpsrätt. Först om det i samma förhållande också finns en rätt för arrendatom att bo på ett arrendeställe blir en rått till friköp aktuell. Termen gårdsarrende förekommer inte i jordabalken. Vad som avses är emellertid angivet i 9 kap. 2 § andra stycket första punkten jordbalken,

nämligen att jordbruksarrendet omfattar bostad för arrendatom. Att detta inbegriper sådana jordbruksarrenden där arrendatom i enlighet med avtalet

bebor en byggnad som ägs av jordägaren är klart. Däremot kan ifrågasät-

tas om det deñnitionsmässigt kan föreligga ett gårdsarrende i en situation där bostadsbyggnaden på arrendestället är att betrakta som arrendatoms.

Så kan ju undantagsvis tänkas vara fallet t.ex. därför att arrendatom själv

uppfört den aktuella byggnaden.

torde vara att termen inte

En tämligen utbredd uppfattning gårdsarrende omfattar den situationen att bostadsbyggnaden tillhör arrendatom. Upp-

fattningen torde i stor utsträckning grunda sig på en semantisk tolkning av lagens uttryckssätt. Det ligger sålunda nära till hands att säga att om arrendet omfattar bostad så måste även denna vara upplåten. Å andra

sidan kan det invändas att detta inte utgör den enda tänkbara tolkningen.”

En tolkning som i stället går ut på att lokutionen jordbruksarrendet

omfattar bostad för arrendatom skall uppfattas på ett mindre inskrânkande

sätt, såsom att arrendatom har rätt att ha sin bostad på arrendestället, framstår inte som orimlig. Tvärtom kan den i belysning av den här

angivna frågeställningen synas i hög grad rimlig.

Man konstatera att förarbeten inte innehåller nâgra

tvingas jordabalkens

uttalanden som direkt tar sikte på frågans lösning.” I arrendelagsutred-

ningens betänkande förekommer dock uttalanden, som möjligen skulle

kunna uppfattas som ett stöd för sistnämnda tolkningsaltemativ. Ut-

” T.ex. prop 83/841136 s. 98.

” Prop 1983/84:136 s. 49.

‘5 Jfr. prop 1970:20 del B s. 804.

5 Se i sammanhanget också M. Bäämhielm & S. Larsson, Arrendelagen (Supplement 5, mars 1990) avsnitt 9:8.

redningens lagförslag innehöll en definition av vad som skulle anses vara ett gårdsarrende. Enligt l0 kap. l § förslaget skulle ett sådant arrende föreligga när jordbruksarrende avses omfatta arrendatoms bostad. Med detta avsåg utredningen sådana arrendeställen där arrendatom tillika har eller avses skola ha - sin bostad.” Vidare uttalades att de särskilda reglerna för gårdsarrende borde tillkomma alla arrendatorer som har sin ‘ bostad på arrendestället”.

Som framgått infördes den ñreslagna definitionen inte i jordabalken och

inte heller âr ju uttryckssätten i förslaget och i lagen helt identiska. Förändringarna betingades emellertid inte av någon eventuellt avvikande i här aktuellt avseende. Den diskussion som förekommer syn i propositionen avser ñreträdesvis frågan om det, för att det skall kunna vara ett gårdsarrende, bör fordras att arrendatom i realiteten är bosatt på arrendestället. Som avgörande fir om det skulle vara fråga om ett gårdsarrende eller ett sidoarrende angav departementschefen (i principiell

överensstämmelse med utredningsförslaget) innehållet i avtalet mellan

jordägaren och arrendatom. Departementschefen utvecklade detta på följande sätt. Ett gårdsarrende skulle föreligga om parterna kommit överens om att arrendet skall omfatta bostad för arrendatom. I regel skulle parternas överenskommelse vid upplåtelsen komma att vara avgörande, men det framhölls också att ändringar kunde ske senare under arrendetiden. Huruvida arrendatom verkligen bosatt sig på arrendestället däremot vara i princip utan

angavs betydelse; inget hindrade för övrigt att en och samma arrendator hade flera gårdsarrenden.” En ledamot av

lagrådet riktade kritik mot reglernas innebörd i sistnämnda hänseende.” Han förordade i stället en återgång till vad avsett

arrendelagsutredningen med begreppet gårdsarrende, vilket enligt honom skulle innebära att gårdsarrende skulle föreligga när arrendet omfattar stadigvarande bostad

för arrendatom och hans familj. Departementschefen fann sig dock inte

föranlåten att frångå sina tidigare uttalanden, som senare i

upprepats

förarbetena till 1985 års lag om arrendatoms förköpsrätt.”

En ändamålsrelaterad leder snarast till slutsatsen att vad som

tolkning

avses med gårdsarrende bör omfatta också de eventuella fall där bostadsbyggnaden tillhör arrendatom. Tanken är att det vid gårdsarrende finns

‘7 SOU 1968:57 s. 157.

s SOU 1968:57 s. 384.

9 Prop 1970:20 del B s. 972 f. Se också a.a. s. 980 och s. 857 ff (jfr. › s. 801 t).

m Prop 1970:20 del B s. 354 ff.

2 Prop 1970:20 del B s. 406.

22 Prop 1983/84:136 s. 98.

skäl att ge arrendatom ett särskilt skydd såvitt gäller minimitid för upplåtelsen samt i fråga om rätten till förlängning av arrendeavtalet och

ersättning vid vägrad förlängning (9 kap. 2, 7 respektive 14 §§). Up-

penbarligen är dessa skäl i lika hög grad aktuella i det fall bostaden ägs av arrendatom.

I vart fall kan det knappast uppfattas som något befogenhetsöverskri-

dande från vår sida att konstruera den föreslagna friköpsrätten så att den omfattar också fall där byggnaden tillhör arrendatom. En motsatt ståndpunkt i sakfrågan beträffande friköpsrätten skulle för övrigt få paradoxala följder. Den skulle nämligen kunna leda till konstlade processer vari jordägaren - i syfte att hindra friköpsrätt - gjorde gällande att byggnaden är arrendatoms, medan arrendatom förfäktade den motsatta ståndpunkten. I enlighet med vedertagen terminologi har vi valt att inte använda

termen gårdsarrende i den föreslagna lagtexten. Med hänsyn till vad som

just sagts har vi emellertid inte heller använt det i jordabalken, och i 1985

års lag om arrendatoms förköpsrätt, begagnade uttryckssättet att arrendet

skall omfatta bostad för arrendatom. I anledning av de ovan omtalade uttalandena angående avtalet som bestämmande för arrendeavtalets innehåll

bör möjligen tilläggas att friköpsrätt naturligtvis inte bör ges i ett fall där

arrendatom bor på arrendestållet i strid med arrendeavtalet.” Att så skulle kunna vara fallet under en så lång tid som 40 år, vilken ovan föreslagits utgöra kvaliñkationstid, måste emellertid betraktas som uteslutet.

4.3.4 Friköpsrätt vid bostadsarrende och hyra

För att friköpsrätt skall föreligga vid ett bostadsarrende skall enligt förslaget krävas att bostadsarrendet uppkommit i anslutning till att ett tidigare avtal om jordbmksarrende, vari arrendatom eller någon honom närstående varit part, upphört att innebär att gälla. Förslaget friköpsrätt inte skall föreligga vid hyresñrhållanden. I avsnitt 4.10 redogörs för en alternativ utformning av lagen i sistnämnda del.

I huvudsak har den diskussion som lett fram till vårt utredningsuppdrag rön sig om friköpsrätt för jordbruksarrendatorer. Man har emellertid också i olika sammanhang varit inne på att skapa en friköpsrätt vid historiska bostadsarrenden. Uttalanden som direkt tar sikte på en sådan friköpsrätt finns bl.a. i det lagutskottsuttalande som citerats i våra direktiv. Det anges

däri att friköpsrätten bör omfatta både jordbruksarrenden och bostadsarrenden. Utskottet har också, i anslutning till sitt val att inte närmare ange

23 Jfr. SOU 1968:57 s. 384 f.

vilka krav som bör gälla i fråga om hur länge innehavet inom släkten skall ha varat, uttalat: En fråga som härvidlag kan behöva övervägas är

huruvida åtskillnad bör göras mellan bostads- och jordbruksarrenden så att det krävs en längre tids innehav vid jordbruksarrenden än vid bostadsarrenden. Vi har noga övervägt förutsättningarna för att införa en reglering som innebär en generell friköpsrätt också för sådana bostadsarrenden som mot bakgrund av förslagets inriktning i övrigt skulle kunna betecknas som historiska. Vi har emellertid stannat vid att inte föreslå någon sådan. En eventuell friköpsrätt beträffande bostadsarrenden i allmänhet utgör ett helt annat politiskt problem än det som gäller jordbruksarrenden. Det finns ett mycket stort antal upplåtelser som faller in under bostadsarrendeforrnen och som skulle komma att omfattas av t.ex. en definition av av den typ som föreslagits ovan beträffande begreppet historiskt arrende. Upplåtelsema kan vara i hög grad varierande till sin karaktär. Det kan i praktiken vara fråga om i stort sett allt från små kolonilotter via rena fritidsställen till egentliga egnahemsbebyggelser. Också inom sådana grupper av upplåtelsetyper Förekommer en stor variationsrikedom.

Beträffande företrädesvis fritidsbebyggelse är exempelvis situationen på

flera ställen den att arrendet avser endast själva den rnarkbit på vilken huset är byggt. Ibland är en sådan arrenderätt kombinerad med någon slags begränsad förfoganderätt till närmast omkringliggande område. I andra fall kan det röra sig om en mer eller mindre klart utformad arrenderätt till exempelvis öar, kobbar och dylikt. Även andra former av rättsligt sett tämligen svårgripbara upplåtelsefonner förekommer ganska ymnigt.

Redan av dessa exempel framgår att en friköpsrätt skulle föranleda

ytterst besvärliga gränsdragningsproblem utan egentlig förankring i vad

som kan uppfattas som billigt eller rättvist. Visserligen skulle man kunna

säga att friköpsrätten bör reserveras för mera stadigvarande boende. Att på ett så ensidigt sätt lita till exempelvis en gränsdragning utifrån om arrendatom använder huset som stadigvarande bostad eller inte år

emellertid ett skäligen trubbigt instrument i det att detta kriterium öppnar möjligheter till manipulation, mot vilken samhälle och fastighetsägare har små eller inga möjligheter att gardera sig. Förhållandet skiljer sig ganska

avsevärt från vad som gäller vid jordbruksarrenden, där det också är fråga om ett brukande av jorden. Det inses lätt att en friköpsrätt i dessa och liknande fall också skulle föranleda ett stort antal direkt oönskade konsekvenser, inte minst när det gäller fastighetsindelning, men också Lex. i fråga om möjligheter till

naturutnyttjande och framkomlighet för allmänheten.

Också när det gäller regelrätt bostadsbebyggelse skiftar förhållandena.

Ett kriterium, innebärande att friköpsrätt skulle föreligga om jordägaren

inte varaktigt brukat arrendestället sedan sekelskiftet, kommer som antytts ovan att medföra inkörsport till ett mycket stort antal möjliga friköpsfall. Arrendefloran spänner även här över vitt skilda fall, från sådana som har sin grund i ett avvecklat jordbruksarrende till vad som skulle kunna betecknas son1 planmässiga upplåtelser av hela bostadsområden på ofri

grund i utkanten av en stad, där man i stället för tomträtt valt att använda arrendefonnen. Även om de ganska fåtaliga uttalanden som direkt tar sikte på bostadsarrenden (bl.a. de ovan återgivna) mycket väl kan uppfattas i motsatt riktning, kan det såvitt vi förstår inte ha varit avsikten att alla dessa skulle omfattas av en friköpsrätt. Som vi redan varit inne

upplåtelsefonner

detta heller inte lämpligt. Det skulle nämligen kunna innebära en på vore

omfattande omfördelning av äganderätt till mark, en omfördelning som

inte rimligen kan anses ha grund i de överväganden som ligger till grund för att införa en friköpsrätt. En sådan reglering skulle

ställningstagandet vidare att man avsevärt fjämiat sig från utgångspunktema såvitt

betyda gäller vilken nuvarande ägarkrets som i princip bör falla in under lagen, nämligen väsentligen staten, kyrkan, kommuner, fideikommiss, personer som erhållit egendom med anledning av fideikommissavveckling samt vissa stiftelser. i fråga om aktuella bostadsarrenden är långt mera

Ägarstrukturen

heterogen. I ett inte oväsentligt antal fall gäller det i stället vad som kan betecknas som privat ägande i endast liten skala. Som antytts vore det

knappast möjligt att åstadkomma gränsdragningar som kunde göra anspråk

från ett behov utifrån verkliga skillnader eller orättvisor på att emanera med anledning av olika upplåtelseformer. Ett återinförande av ensittarlagens friköpsrätt är det ju inte heller fråga om.” En reglering av angiven

art skulle med stor sannolikhet få en mycket negativ effekt på den slutligen

framtida arrendemarknaden, ett förhållande som alls inte åsyftats. Allt detta har lett oss till slutsatsen att den friköpsrätt som är aktuell i

detta lagstiftningsärende i princip bör avse endast sådana bostadsarrenden som har anknytning till jordbruksarrende. Som förutsättning för friköpsrätt

vid bostadsarrenden bör i enlighet med det sagda gälla - förutom att arrendet är att beteckna som historiskt i den mening som angetts i lagens definition av begreppet historiskt arrende - att arrendatom i princip skall

kunna härleda sitt bostadsarrende till ett tidigare jordbruksarrende inom

släkten. I sakens natur ligger att det inte kan krävas att jordägaren varit att medverka till den nya Om

skyldig i juridisk mening upplåtelseforrnen. sådan skyldighet är det ju nästan aldrig fråga vid övergång från jord-

bruksarrende till bostadsarrende. Det bör räcka att arrendatom kan peka

på förhandenvaron av ett tidigare jordbruksarrende i släkten, vilket i

ersatts av ett bostadsarrende. Med denna avgränsning saknas det praktiken enligt vår mening anledning att föreskriva annorlunda krav på släktskap,

innehav och boende än dem som föreslagits beträffande jordbruksarrenden.

Även vid av friköpsrätten till sådana bostadsarrenden en begränsning

som har till tidigare jordbruksarrende stöter man emellertid på anknytning

av de fall där ett så

problem. I ett inte oväsentligt antal jordbruksarrende

att säga övergått till att avse endast en upplåtelse av det mindre område där bostaden finns torde det nämligen ofta rättsligt sett vara fråga om hyra, och således inte arrende. Så blir ju nämligen fallet om bostads-

byggnaden ägs av jordägaren, vilket alltså torde vara vanligt i praktiken.

u Jfr. LU 1982/83:27 s. 16 foch SOU 1986:52 s. 118 f.

I det alldeles övervägande antalet fall där det varit om

tidigare fråga

gårdsarrende blir det således fråga om ett hyresförhållande när den

tidigare

jordbmksarrendatom, efter det att jordbmksmarken tagits undan, bor kvar i det tidigare bostadshuset med en ny upplåtelseform som gmnd (jfr. avsnitt 4.3.3). Den fråga som pockar på avgörande är alltså huruvida friköpsrätten skall utsträckas till att gälla också för sådana hyresförhållanden som kan sägas ligga i marginalen till jordbruksarrendena. Det främsta skälet till en

sådan utvidgning vore att det i dessa fall rör sig om förhållanden som i

hög grad träffas av de grundläggande skäl som till stöd för angetts friköpsrätt vid historiskt arrende. I ñrhållande till bostadsarrende föreligger visserligen den skillnaden att det i hyresfallet är jordägaren som äger byggnaden. Så är emellertid typiskt sett fallet också i den grupp arrenden som får ses som den centrala i

friköpsfrågan, nämligen gårds-

arrendena, som således traditionellt torde uppfattas såsom avseende bara

fall där bostadsbyggnaden är jordägarens (avsnitt 4.3.3). Med till hänsyn

likheterna i de grundläggande ekonomiska och sociala förhållandena kan det synas otillfredsställande att utestänga de här aktuella hyresgästerna från

friköpsrätt därför att det i deras fall rör sig om en upplåtelseform av arman

juridisk art. En omständighet som med viss styrka talar mot en av utvidgning friköpsrätten till även vissa är emellertid hyresförhållanden att det rör sig om en ganska artskild rättsfigur. Hyra utgör den mest ojämförligt genomreglerade upplåtelseformen och ställer i flera avseenden högre krav på upplåtaren än vad som är fallet beträffande arrenden. Detta inte gäller minst i fråga om ansvar för skick. Dessa skillnader vad

byggnadernas

gäller nyttjanderâttshavarens lagenliga anspråk på sin motpart kan föras fram som ett argument mot friköpsrätt. Man kan också sätta visst frågetecken för om det kan anses

verkligen ingå i vårt uppdrag att lägga fram förslag till lagstiftning om friköpsrätt med avseende på hyresfastigheter. I de diskussioner som närmast föregått

vårt uppdrag har man uteslutande talat om arrende. Det kan

visserligen

inte uteslutas att man trots detta haft även de nu diskuterade upplåtelsema för ögonen. Samtidigt kräver en som innefattar

lagstiftning hyresför-

hållanden av naturliga skäl att särskilda tas. Den kommer vidare hänsyn

att utgöra en inbrytning på ett nytt område. Den avsedda lagregleringen

har hela tiden betraktats som en ganska utpräglad undantagsföreteelse. Detta befäster ett

ytterligare intryck av att vi i vårt lagförslag bör hålla oss

inom den klart avgränsade arrendeforrnen. Som ett argument mot en här ifrågasatt utvidgning kan också föras fram att den kanske skulle komma att försvåra

den tidigare jordbruksarrenda-

toms möjligheter att bo kvar på det tidigare arrendestället därför att

jordågama i framtiden kan bli mindre

benägna att upplåta hyresrätt. Någon skyldighet att upplåta hyresrätt i t.ex. den situationen att jordbruksarrendet upphör finns ju inte. Mot detta kan i och för sig invändas att motsvarande förhållande nomialt också gäller i fråga om en övergång från jordbruksarrende till bostadsarrende. Å andra sidan kan man förstås inte bortse från risken att ett utvidgat skulle komma att få

tillämpningsområde psykologiska

effekter som leder i den riktningen att jordägama blir mera obenägna att medverka till nya upplåtelseformer.

Från sakkunnighåll har vidare framhållits att de förändrade förutsättningarna i beskattningshänseende i samband med ñdeikommissens av-

veckling med stor sannolikhet kommer att leda till behov att av fast

sälja egendom och att hyresfastigheterna därvid torde bli de objekt som först

kommer i fråga för försäljning. Behovet av en reglering skulle således vara tämligen litet. Hur därmed förhåller sig är dock omöjligt att med säkerhet förutse. Ett ytterligare skäl att inte inbegripa hyresförhållanden i lagförslaget är att en utvidgning skulle komma att komplicera lagstiftningen och således motverka det i direktiven särskilt angivna önskemålet om en såvitt möjligt enkel reglering. Även den utbildade terminologin måste omprövas. Redan det numera inarbetade uttrycket historiskt arrende skulle komma att framstå som inadekvat. Man skulle få överväga att i stället mynta ett helt

nytt begrepp, såsom historisk nyttjanderätt eller dylikt. Detta för emellertid tanken till förhållanden som ligger tämligen långt utanför vad som ursprungligen var tänkt. Som vi redan varit inne på kan det starkt ifrågasättas om kommittén bör inta en så extensiv roll som ett sådant

förändrat språkbruk ger en antydan om. Med hänsyn till det anförda har vi kommit till slutsatsen att vårt lagförslag inte bör omfatta någon friköpsrätt vid hyresförhållanden. Samtidigt finner vi det emellertid angeläget att framhålla den diskuterade problematiken. Mot bakgrund av vad som ovan sagts om de likartade faktiska förhållandena och med hänsyn till den inte oväsentliga

begränsning av antalet möjliga friköpsfall som en uteslutning av hyresfallen innebär, vill vi kort beröra hur en lagstiftning av mera extensivt slag skulle kunna utformas. Eftersom det i annat fall vore att töregripa den fortsatta diskussionen om friköpsrätt vid historiska arrenden är det emellertid lämpligt att awakta med detta till ett senare avsnitt. Vi återkommer därför

till de angivna hyresförhållandena i avsnitt 4.10. Vad som sägs där blir alltså aktuellt bara för den händelse det skulle anses politiskt önskvärt att friköpsrätt bör tillföras också sådana hyresgäster som kan stödja sig på ett tidigare innehav i släkten som är analogt med vad som ovan

föreslagits

beträffande bostadsarrenden.

i

4.3.5 Särskilt om egendom som tillhör ñdeikommiss, andra

stiftelser, staten, kyrkan eller kommun

En lag om friköpsrätt bryter i likhet med t.ex. lagen om avveckling

av ñdeikommiss enskilda stiftelseförordnanden utan att detta behöver

anges i någon särskild bestämmelse. Friköpslagen föreslås gälla även

mot staten, kyrkan och kommunerna.

Fi deikommiss

Under främst 1600- och 1700-talen instiftades till förmån för viss eller vissa släkter ett ganska stort antal Fideikommiss, innebärande att viss egendom för all framtid skall bevaras oförminskad och följa en bestämd arvsordning. Egendomen bildar en särskild förmögenhetsmassa, som inte får överlåtas, pantsättas eller tas i anspråk för betalning av skulder. Normalt innebär fideikommissförordnandet vidare att egendomen skall övergå till avliden innehavares närmaste manlige släkting med förstfödslorâtt och att varje innehavare skall besitta egendomen för sin livstid. Sedan 1810 får nya fideikommiss i fast egendom inte stiftas. I dag torde

det finnas kvar ett femtiotal fideikommiss som omfattar jordbruksmark.”

Enligt de uppskattningar som gjordes av friköpsutredningen kan antalet gårdsarrenden vid fideikommiss antas uppgå till 300-400. Räknar man med också avvecklade ñdeikommiss torde summan enligt friköpsutredningens beräkningar kunna uppgå till cirka 600.” Enligt lagen (1963:583) om avveckling av fideikommiss är huvudregeln att de ñdeikommissen skall awecklas när den person som den l

angivna

januari 1964 var innehavare av fideikommisset avlider. Innehåller inte

fideikommissurkunden någon föreskrift om fördelning vid fideikommissets upphävande skall fideikommissinnehavarens efterträdare, dvs. den som i enlighet med fideikommissförordnandet står i tur att bli ny innehavare,

erhålla hälften av egendomen medan återstående del skall fördelas som om den tillhört den avlidne. Avvecklingen skall ske under medverkan av en särskild nämnd, fideikommissnämnden. Nämnden har enligt 18 § andra stycket till uppgift att utreda frågor enligt 6, 16, 17 och 38 §§ (se strax nedan) samt till regeringen göra de framställningar som föranleds av utredningen. Den skall vidare främja avvecklingen genom rådgivande och vägledande

J fr. K.G. Grönhagen i Förvaltningsråttslig Tidskrift 1985 s. 94.

26 SOU 1986:52 s. 71 ff, 5.74.

verksamhet samt meddela beslut i olika frågor som enligt lagen ankommer

på nämnden.

Awecklingslagen innehåller vissa speciella regler om avveckling och

utskiftning för särskilda situationer. Av intresse i detta sammanhang är främst bestämmelsen i 16 §. I denna ges en gnmd för regeringen att i samband med ñdeikommissets aweckling förordna om inlösen av fast egendom på vilken det bedrivs jord- eller skogsbruk. Som förutsättningar gäller dels att den fasta egendomen har sådan storlek, belägenhet och

beskaffenhet i övrigt att dess bevarande som en enhet är av betydande

allmänt intresse, dels att inlösen erfordras för att förebygga uppdelning av egendomen. Förordnandet kan avse inlösenrätt för stat eller kommun. I

sammanhanget kan noteras också 6 §, som öppnar möjlighet att senareläg-

ga tidpunkten för ñdeikommissets avveckling. Enligt denna bestämmelse får regeringen förordna om fortsatt tillämpning av fideikommissurkunden i fall då en fideikommissegendom har synnerli gt kulturhistoriskt värde eller då det armars finns särskilda skål till det.

En regel om inlösenrâtt finns också i 17 §, avseende samlingar av

särskilt kulturhistoriskt värde. Vid sidan av dessa regler finns särskilda

bestämmelser om upphörande av fideikommiss i 37 §, på grund av att det

omfattar egendom av endast ringa värde eller på grund av synnerliga skäl, samt i 38 §, fir fall där fideikommissurkunden irmebär att flera samtidigt kan vara innehavare eller att annan än avkomling till fideikommissinnehavaren skall vara närmast berättigad till egendomen. Genom avvecklingslagen har öppnats möjlighet för innehavare av fideikommiss att - med regeringens medgivande - överföra ñdeikommissegendom till aktiebolag (31 §). En förutsättning är dock att innehavaren äger eller tecknar samtliga aktier i bolaget. Överförandet får till ñljd att aktierna och annat vederlag skall ñrvaltas som fideikommisskapital. Enligt 34 § skall i bolagsordningen för aktiebolag, som tillförts egendom som utgör fideikommiss eller ingår i fideikommiss under avveckling, intas be-

stämmelse att bolagsordningen skall vara fastställd av regeringen och att, om regeringen inte föreskrivit annat, bolagsordningen får ändras bara med

regeringens medgivande.

Fideikommissegendomen skall vid awecklingen behandlas som ett särskilt bo, kallat fideikommissboet. Med vissa avvikelser gäller årvdabal-

kens regler om förvaltning, utredning och skifte (se 21 § ff). För överlåtelse av egendom som omfattas av jordförvärvslagen genom tillskott

i samband med teckning av aktier erfordras även under avvecklingen

medgivande av regeringen. I övrigt får egendom som ingår i fideikom-

rnissboet inte överlåtas eller användas i vidare mån än som överensstämmer med sedvanlig hushållning, om inte fideikommissnämnden medgett

det. Skifte, liksom utgivande av legat och verkställande av ândamålsbe-

stämmelse ur oskiftat bo, får inte ske utan fideikommissnämndens

medgivande. Avvecklingen är att anse som slutförd när nämnden lämnat tillstånd till skifte eller meddelat bevis att vidare åtgärd för avvecklingen

inte påkallas. I fråga om egendom med anknytning till fideikommiss får man alltså skilja på förhållandena beträffande sådana fideikommiss som ännu inte

blivit föremål för avveckling och där egendomen inte heller överförts till aktiebolag enligt 31 § lagen om avveckling av fideikommiss (1), sådana van egendomen överförts till aktiebolag (2) samt ñdeikommiss under

aweckling (3).

När det gäller kategori 1 strider alltså en avyttring av mark mot fideikommissurkunden. En försäljning ñrutsätter därför ett särskilt tillstånd. Bestämmelser om detta finns i

permutationslagen (1972:205).

Enligt 1 § denna lag kan bestämmelse i stiftelseurkunder av enskilda personer ändras, upphävas eller tillñlligt åsidosättas om den på grund av

ändrade förhållanden inte längre kan ialdtas. Detsamma gäller om be-

stämmelsen blivit uppenbart onyttig eller uppenbart stridande mot ut-

färdarens avsikter, liksom när det ñreligger annat särskilt skäl. Permuta-

tion förutsätter ansökan. Behörig att ansöka är i ñrsta hand den som företräder egendomen, dvs. Stiftelsens styrelse eller, såvitt gäller ñdeikommiss, innehavaren.” I sistnämnda fall skall yttrande inhämtas från efterträdaren. Beslut fattas i fråga om fideikommissen av fideikommissnämnden och i annat fall av kammarkollegiet. Gäller ansökningen ändrad ändamåls-

bestämning för egendom av mera betydande värde eller uppkommer i

ärendet fråga av särskild vikt från allmän synpunkt skall dock nämnden respektive kollegiet med eget yttrande överlämna ärendet till regeringen

för avgörande. I de fall där fideikommissnämnden eller kammarkollegiet

har beslutsfunktion kan beslutet överklagas hos regeringen. Beträffande fideikommissnänmdens praxis i fråga om tillstånd att försälja mark som omfattas av fideikommiss kan här återges några

uttalanden av f.d. kanslichefen vid nämnden, K. G. Grönhagen?”

Som förutsättning för bifall i denna huvudgrup av försäljningsärenden

har i enlighet med tidi are praxis tillämpats den ordnin en att avytt-

ringarna inte får inverka menligt å fideikommissets rift. Försälj-

ningama har i mån a fall avsett til bostäder förut uthyrd mark, som hyresgästen önskat riköpa. Ett betydande antal dylika försäfningar har

lietungande

även föranletts av att hyresverksamheten på grund av underhållsskyldighet kommit att bli olönsam. Vidare har för bifall

krävts utredning som utvisat att marknadsmässiga priser tillämpats.

Detta krav har dock inte up rätthållits så strängt när det exempelvis

varit fråga om försäljning av gostäder till nuvarande eller f.d. anställda

eller till arrendatorer.

Försäljningama har i regel skett mot kontant betalning. Bl.a. vid större försäljningar har betalnin även medgivits mot revers med som

ansedd säkerhet, van igen anträtt i den sålda egendomen.

godtagbar Föres rift har meddelats om att köpes illingen och eventuella reverser

skall tillföras fideikommisskapitalet, i förekommande fall efter avdrag

för m.fl. Tillstånd har

styrkta försäljningsomkostnader utgifter.

meddelats till -

samtidigt erforderliga relaxeringsåtgärder. Tidigare

27 Angående frågor om behörighet, se prop 1972:8 s. 32.

2‘

K.G. Grönhagen i Förvaltningsrättslig tidskrift 1985 s. 101. Det

material som uttalandena grundats på omfattar enligt uppgift i artikeln ett 15-tal fall.

brukade föreskrivas att en tjugondedel av avkastningen av köpeskillingen skulle avsättas till kapitalet. Denna praxis upphörde i samband med awecklingslagens ikraftträdande.

Vad avser sådana fideikommiss som ombildats till aktiebolag enligt 31 §

(kategori 2) finns hindret mot en ñrsäljning i stället i aktiebolagets

bolagsordning. I bolagsordningen för dessa aktiebolag föreskrivs nämligen

regelmässigt att egendomen inte får awyttras utan tillstånd av vederbörande länsstyrelse. Som framgått skall bolagsordningen fastställas av regeringen och dessutom föreskriva att den får ändras endast med regeringens medgivande (34 § avvecklingslagen). Också när det gäller ñdeikommiss under aweckling (kategori 3) erfordras tillstånd. Enligt 28§ awecklingslagen får, som angetts, en

försäljning som går utöver vad som överensstämmer med sedvanlig

hushållning ske endast med fideikommissnämndens tillstånd. I ett sådant

ärende skall nämnden även överväga huruvida fideikommissegendomen kan bli föremål för inlösen enligt 16 § awecklingslagen. Enligt vår mening kan arrendatoms rätt enligt en lag om friköpsrätt ges generellt företräde framför de inskränkningar som enligt stiftelseurkund och andra förordnanden gäller beträffande avyttring av marken. Upp-

fattningen kommer att utvecklas i det följande. Undantagsvis bör dock

kunna ñrordnas att friköp inte får ske därför att ett sådant vore oskäligt mot jordägaren (se avsnitt 4.3.6) och det bör vidare vara möjligt att vägra friköp med hänvisning till att bestämmelsen i 16 § awecklingslagen skall

tillämpas. Man kan ställa frågan huruvida det över huvud taget är möjligt enligt svensk rätt att i enlighet med det sagda sätta inskränkande förordnanden i stiftelseurkunden delvis ur spel. I likhet med vad som skedde i diskussionema kring införandet av lagen om aweckling av fideikommiss

skulle kunna göras gällande att en lag om friköpsrätt kan stå i strid mot

grundsatsen att civillag inte får ges tillbakaverkande kraft eller mot en

grundsats, enligt vilken lagstiftaren inte får genom ny lag upphäva eller förändra ett i laga ordning upprättat testamente. Dessa invändningar torde emellertid vara överspelade genom de överväganden som gjordes i anslutning till att avvecklingslagen antogs. Härom kan hänvisas till prop 1963:5 s. 132 ff och s. 217. Något principiellt hinder föreligger således inte, dock under förutsättning att full kompensation utgår för det objekt som friköps.

Fordras det då några uttryckliga lagregler för att en lag om friköpsrätt skall kunna få avsedd effekt beträffande de angivna ñdeikommissen? I ett par avseenden är det klart att den föreslagna lagstiftningen bör

innehålla ett par preciseringar. Innehavaren av ett fideikommiss är inte

ägare i vanlig mening till egendomen. Lagen bör därför förses med en föreskrift att vad som sägs om ägare också gäller bl.a. innehavare av fideikommiss. En sådan regel finns i expropriationslagens övergångsbestämmelser, punkten 5. Samma Övergångsbestämmelser innehåller

också, i punkten 6, ett par undantag från de allmänna bestämmelserna om expropriation. Löseskilling och intrångsersättning får inte sättas lägre än

som föranleds av 4 kap. expropriationslagen. Regeln, som härrör från

tidigare gällande 59 § fjärde stycket 1917 års expropriationslag, innebär

att en domstol inte får fastställa en överenskommelse mellan fideikommissarien och förvärvaren angående ersättningens storlek om en prövning enligt 4 kap. expropriationslagen skulle föranleda ett högre pris. Vidare föreskrivs att ersättning av angiven art som tillkommer fideikommissinnehavaren alltid skall nedsättas hos länsstyrelsen och inte får utbetalas innan

regeringen eller myndighet som bestämmelser har ñrordnat hur regeringen

det skall förfaras med ersättningen. Motsvarande bestämmelser bör gälla enligt den nu föreslagna lagen. Som framgått togs motsvarande regler in i

expropriationslagens

Övergångsbestämmelser. Skälet till detta var att fideikommissen är under

avveckling.” Detta kan synas vara skäl nog för att även såvitt gäller

friköp förlägga ifrågavarande regler bland övergångsbestämmelsema.

Reglerna är emellertid av sådan karaktär att de lämpligen bör tas in i själva lagtexten. Vi har placerat dem i 1 § andra stycket respektive 23 §. I de utskottsuttalanden till vilka våra direktiv hänvisar har antytts att permutationslagen kan behöva ändras. Behövs det alltså ytterligare regler, t.ex. om att fideikommissnämnden skall ge tillstånd vid eller om

friköp, undantag från tillståndsplikt vid försäljningar som föranleds av friköps-

rätten?

Här kan allmänt konstateras att perrnutationslagen avser förutsättningar

för egendomens företrädare, dvs. främst fideikommissets innehavare, att få till stånd i anvisar

förändringar egendornsmassan. Lagen en möjlighet

för innehavaren att - i strid med stiftelseurkunden - t.ex. avyttra en

fastighet. När det, såsom vid en friköpsrätt, gäller att skapa förutsättningar

för en arman person att ñrvärva egendom mot innehavarens vilja är

förhållandena annorlunda. Situationen i ett sådant fall skiljer sig egentligen

inte från de fall där det tvångsmässiga ingripandet avser äganderätt. Skillnaden består strängt taget bara i att ägarens eventuella motstånd då har stöd i stiftarens förordnande. Som en parallell kan också inskjutas att ett

förfogande i enlighet med expropriationslagen inte torde förutsätta t.ex. att

egendomen är fritt överlåtbar.

Det ligger alltså i sakens natur att en lag om friköpsrätt - om inget

annat sägs - innebär ett åsidosättande, inte bara av en ågares eller

fideikommissinnehavares vilja, utan också av de begränsande föreskrifter som gäller enligt exempelvis en stiftelseurkund. Någon särskild be-

stämmelse om detta erfordras inte. Motsvarande synpunkter synes ha varit vägledande vid expropriationslagens utfomming. Den lagstiftningen

innehåller inte någon särskild regel enligt vilken lagen gäller framför inskränkningar i stiftelseförordnande eller dylikt. De intressen som kan

tillskrivas sådana förordnanden får uppenbarligen beaktas i själva

tillstândsärendet. En kanske än viktigare parallell utgör awecklingslagen.

Den innehåller inte någon särskild bestämmelse om hur den förhåller sig till stiftelseurkundema eller pennutationslagen.

29 Prop 1972:109 s. 327.

Slutsatsen blir således av att det, när friköpsrätt enligt lag prövas

domstol, inte fordras några åtgärder enligt och att det permutationslagen

heller inte behövs någon särskild bestämmelse av innebörd att en skall framför de inskränkningama. En annan

friköpslag gälla ifrågavarande sak är att det ändå, i förtydligande syfte, kan vara lämpligt att utsäga detta

i en uttrycklig regel. En sådan regel bör i så fall tas in i en lag om friköpsrätt. Som framgått har man inte valt en sådan metod vad gäller

expropriationslagen eller awecklingslagen. Enligt vår mening bör man

som inte behövs. Det

heller inte tynga en lag med bestämmelser egentligen

bör räcka med en förklaring i motiven. Det sagda avser alltså förhållandena när friköpsfrågan görs till föremål för domstolsprövning. Skulle parterna komma överens och vilja genomföra

en överlåtelse enligt 4 kap. jordabalken gäller vanliga regler, dvs. av mark under fideikommiss förutsätter permutation,

försäljningen undantag från bolagsordningens begränsningar eller, såvitt gäller fideikommiss under aweckling, tillstånd enligt 28 § awecklingslagen. I enlighet - huruvida

med vad som sagts här ovan bör utgångspunkten prövningen egendomen bör bli föremål fir åtgärd enligt 16 § awecklingslagen kan ju

leda till ett annat resultat - vara att en ansökan skall beviljas om den avser rätt att få försälja mark på de grunder som föreslås gälla enligt den här föreslagna lagen.

Visserligen kan om inte sistnämnda grundsats bör fastslås ifrågasättas

i lag. Såvitt gäller frivillig försäljning av sådan egendom som ovan

betecknats som kategori 1 skulle man alltså kunna tänka sig att komplettera med en bestämmelse (lämpligen i form av ett särskilt permutationslagen

stycke i l §), enligt vilken en ansökan om tillstånd att försälja egendom, som får lagen om friköpsrätt vid historiska arrenden, skall

friköpas enligt beviljas om inte egendom skall inlösas i enlighet med bestämmelsen i 16 § avvecklingslagen. Den teknik som använts vid utformningen av permutationslagen är emellertid som framgått att ange perrnutationsfallen i mycket termer. Denna teknik valdes bl.a. fir att tillämpningen av generella

lätt skall kunna anpassas till nya förhållanden.”

perrnutationslagen Tillstånd till en försäljning på här angivna skäl kan uppenbarligen meddelas redan med nuvarande av 1 § permutationslagen. Man kan lydelse ñrvänta sig att fideikommissnämnden - och regeringen - vid sin framtida

av fall som omfattas av en lag om friköpsrätt kommer att följa prövning

de intentioner som slås fast genom en sådan lag. Någon bestämmelse av ifrågasatt innebörd erfordras därför inte. Motsvarande gäller beträffande egendom i kategorierna 2 och 3, i fråga om vilka de ifrågasatta bestämmelserna snarast hade hört hemma i awecklingslagen (i första hand i 34 § respektive 28 §). - att undvika splittring av Syftet bakom regeln i 16 § awecklingslagen eller vars bevarande som en enhet utgör ett jord- skogsegendornar allmänt intresse - har enligt vår uppfattning aktualitet också när

betydande

det gäller ett ifrågasatt friköp. Som angetts ovan skall fideikommissnärrm-

3° Prop 1972:8 s. 30.

den vid sin befattning med ärenden och avenligt permutationslagen vecklingslagen pröva om denna bestämmelse kan bli aktuell att tillämpa. Även om det i praktiken torde vara att inlösen sker mycket ovanligt hittills finns det inte något fall - bör möjligheten att göra detta inte tas bort genom en lag om friköpsrätt. Som antytts ovan bör man därför även inom ramen för ett förfarande enligt en lag om friköpsrätt beakta de allmänna intressen som till fir ligger gnmd 16 § awecklingslagen. Mot bakgrund av att denna bestämmelse bärs upp av intressen hos det allmänna bör det ankomma på det organ som har att pröva vårt friköpsfrågan (enligt förslag skall prövningen i första instans ske i se avsnitt fastighetsdomstol; 4.7.1) att på eget initiativ föranstalta om att sådan prövning kommer till stånd. En domstol är emellertid inte särskilt väl lämpad att i sak pröva om egendomen kan bli föremål för inlösen enligt 16 § Och avvecklingslagen. av uppenbara skäl kan domstolen inte fatta besluti frågan huruvida inlösen skall ske. sistnämnda beslut måste fattas av regeringen. Den preliminära bedömningen om en eventuell av 16 § tillämpning ingår enligt gällande ordning i fideikommissnämndens uppgifter. Det naturliga är att denna ordning bibehålls. Domstolens bör alltså åliggande gå ut på att självmant inhämta yttrande från fideikommissnämnden och att inte målet avgöra förrän ñdeikommissnämnden eller beslutat regeringen att någon inlösen enligt 16 § avvecklingslagen inte är aktuell i fråga om det område som friköpsbegäran avser. En föreskrift med sådan innebörd bör tas in i lagen. Skulle ñdeikommissnämndens innebära att hinder mot ett yttrande friköp inte möter enligt 16 § bör och domstol awecklingslagen parter kunna ta detta för gott. I fall då nämnden i stället finner att inlösen kan komma att bli aktuell bör den ha att överlämna ärendet till för regeringen avgörande. Ett beslut från regeringen om att inlösen skall komma att ske bör tydligen få till ñljd att skall friköp vägras. Lagen bör alltså innehålla en bestämmelse som öppnar möjlighet för en vägran på denna grund (se vidare avsnitt 4.3.6). För att i mån undvika tidsutdrâkt bör möjligaste fastighetsdomstolens framställning om yttrande göras så snart som efter det att möjligt erforderliga handlingar inkommit. Enligt uppgift från fideikommissnämndens kansli är vid nämnden handläggningstidema korta. Vi utgår från att även en eventuell handläggning hos regeringen kommer att ges sådan prioritet att målet vid fastighetsdomstolen kan avgöras inom rimlig tid och utan att ñrst behöver vilandeförklaring tillgripas. Vad angår fideikommissnämndens åligganden anges alltså i 18 § andra stycket avvecklingslagen att nämnden bl.a. skall utreda frågor som avses i 16 § avvecklingslagen och till regeringen göra de som framställningar ñranleds av utredningen. Det kan om den delvis ifrågasättas nya uppgift som enligt det ovan anförda skall ankomma på nämnden borde av framgå lagen och om denna alltså borde kompletteras med en bestämmelse, enligt vilken nämnden på av domstol framställning ges behörighet att fatta beslut om att inlösen 16 § inte enligt awecklingslagen skall ske samt, i fall då nämnden ñnner inlösen kunna bli har aktuell, skyldighet att göra fram-

ställning till regeringen i frågan.” Enligt vår mening är det emellertid

inte nödvändigt att göra något sådant ingrepp i avvecklingslagen. Att fideikommissnämnden har att yttra sig på begäran av domstol följer av sig självt. Och nämnden har uppenbarligen redan i dag möjlighet att underlåta

att göra framställning till regeringen med påföljd att inlösen inte kommer

att ske. Skulle nämnden vid sin prövning finna att inlösen kan komma i fråga följer av den nuvarande bestämmelsen att nämnden skall

hänskjuta

ärendet till regeringen för beslut.

Att regeringens beslut skall tillställas domstolen är och

självklart

erfordrar inte heller någon anmärkning i författning.

Andra stiftelser”

I likhet med förhållandena vid fideikommiss gäller här att stiftelseurkunden

kan utgöra hinder mot ett friköp. Möjligheterna till pennutation regleras också i dessa fall av permutationslagen. De i lagen angivna förutsätt-

ningarna för detta är desamma som i fråga om ñdeikommiss. Beslutsorgan

är dock inte fideikommissnämnden utan karmnarkollegiet.

Utgångspunkten bör även i fråga om dessa stiftelser vara att den

föreslagna lagen tar över eventuella inskränkningar i möjligheterna att avyttra egendom som ingår i förmögenhetsmassan. I enlighet med de

överväganden som ovan redovisats beträffande fideikommiss och fideikommiss under avveckling erfordras inte någon särskild bestämmelse som

uttryckligen föreskriver denna ordning. Att en lag om friköpsrätt

åsidosätter stiftelseförordnandet när det gäller en

tvångsvis försäljning

följer även här av sig självt. På motsvarande sätt som ovan beträffande för-

föreslagits frivilliga

säljningar av egendom under fideikommiss bör permutation som huvudregel medges när ansökningen förestavas av en frivillig försäljning av

egendom som kan bli föremål för ett friköp enligt den föreslagna lagen.

Att den föreslagna lagen skall innebära ett generellt undantag från

vanliga perrnutationsregler när det gäller fideikommiss ligger som framgått i linje med den nutida inställningen till denna typ av förmögenhetskon-

centration. Situationen kan synas i någon mån annorlunda när det gäller andra stiftelser. De grundläggande skälen bakom införandet av en om

lag friköpsrätt har visserligen, typiskt sett, samma styrka i dessa _som i andra ägarkonstellationer av institutionell art. Här kan det emellertid, inte minst i belysning av att det fortfarande är principiellt att inrätta sådana möjligt

I anslutning till ett sådant ingrepp i awecklingslagen kunde det vara

lämpligt att anpassa lagen till ett nutida språkbruk, i vart fall såvitt gäller bruket av ordet Konungen. Se i det sammanhanget också expropriationslagens Övergångsbestämmelser, punkten 6, som ñrbigicks vid den anpassning som skedde 1979 (1979:896).

32 Angående förhållandet mellan fideikommiss och stiftelser i övrigt, se t.ex. SOU 1982:12 s. 78 f med hänvisningar.

organ, verka främmande att generellt föreskriva att stiftelseurkunden skall

frångås i den mån den innefattar hinder mot ett friköp. Man kan exempelvis tänka sig att en stiftelses hela verksamhet är uppbyggd kring faktum att en viss jordegendom ingår i stiftelsen. Fall kan alltså finnas där

det måste anses föra för långt att föreskriva en ovillkorlig friköpsrätt.

Situationen kompliceras av att vår kärmedom om de faktiska förhållandena här är begränsad. Enligt friköpsutredningen kan antalet här ifrågavarande gårdsarrenden, som skulle kunna betecknas som historiska, grovt uppskattat uppgå till maximalt 100. Härtill kommer ett mindre innehav hos någon enstaka stiftelse (den s.k. Skytteanska stiftelsen) under Uppsala universitets förvaltning. Det är emellertid inte i detalj känt vilka stiftelser som kan komma att omfattas och inte heller vilka ändamål som avsetts bli tillgodosedda genom de inskränkningar som kan finnas.” En generell regel om avsteg från stiftelseurkunden kan alltså få konsekvenser som för närvarande inte helt kan överblickas. Mot den bakgrunden och med hänsyn till vad som i övrigt angetts här ovan framstår det som

särskilt angeläget att öppna en möjlighet att i trängande fall vägra friköp.

Som antytts redan i fråga om fideikommiss bör det undantagsvis kurma vara möjligt att vägra ett friköp under hänvisning till att det vore oskäligt mot jordägaren. Vi återkommer i avsnitt 4.3.6 till bestämmelsens närmare utfomming.

Staten, kyrkan och kommunerna

Som utgångspunkt gäller att en försäljning av staten tillhörig egendom kräver riksdagens samtycke. Statens tillgångar står emellertid till regeringens disposition och enligt förordningen (1971:727) om försäljning av staten tillhörig egendom, m.m., är det i stor utsträckning regeringen eller olika

myndigheter som beslutar om försäljning av staten tillhörig mark.” Enligt

2 § förordningen beslutar regeringen om försäljning till kommun för samhällsbyggnadsändamål och om överföring till jordfonden av staten

tillhöri g egendom som behövs för jordbrukets och skogsbrukets rationalisering. Regeringen beslutar vidare om försäljning av staten eller allmänna

arvsfonden” tillhörig fast egendom om taxeringsvärdet eller, där sådant

värde saknas, det vid särskild värdering utrönta saluvärdet inte överstiger

fem miljoner kr (3 §).

Jfr. SOU 1986:52 s. 71 foch s. 74. Med hänsyn till att uppdragets inriktning är att lägga fram förslag till en lag om friköpsrätt - och inte att överväga huruvida en friköpsrätt bör införas - har vi inte ansett det

nödvändigt att komplettera friköpsutredningens undersökningar i denna del.

En sådan komplettering skulle för övrigt föranleda en inte oväsentlig tidsutdräkt.

3‘ Jfr. 9 kap. 8 och 9 §§ regeringsforrnen.

35 Jfr. 8 § lagen (1928:281) om allmänna arvsfonden.

Även i övrigt har en ganska omfattande delegation skett. T.ex. får enligt 5 § vissa centrala förvaltningsmyndigheter, såsom fortifikations-

förvaltningen och domänverket, försälja statlig egendom i fall då taxeringseller saluvärdet inte överstiger en miljon kr (beträffande ett par myndig-

heter gäller i stället 600 000 kr som beloppsgräns). I fråga om staten tillhöriga bostadsfastigheter för permanent bruk får vissa angivna förvaltningsmyndigheter dessutom besluta om ñrsäljning när taxerings-

eller saluvärdet inte överstiger fem miljoner kr. Övriga myndigheter får,

med samma beloppsgräns, uppdra åt byggnadsstyrelsen att försälja

bostadsfastigheter för permanent bmk. Delegation av beslutanderätt angående försäljning har vidare skett bl.a. när det gäller att tillgodose ändamål som kan föranleda expropriation (7 § första stycket), och såvitt gäller försäljning av egendom som tillhör allmänna arvsfonden (8 §). Försäljning får enligt huvudregeln ske endast om egendomen inte längre behövs för en myndighets verksamhet eller för något annat statligt ändamål (10 §). Används egendomen endast i begränsad omfattning för statligt hdamål och kan behovet av ändamålsenliga lokaler tillgodoses på annat, mindre kostnadskrävande eller på något annat mera rationellt men ända

betryggande sätt, får försäljning dock ske. Särskilda regler gäller be-

träffande holmar och skär samt i fråga om bostadsfastigheter för permanent bruk som har kulturhistoriskt värde.

Den angivna förordningen innehåller också ett antal regler angående bl.a. samråd mellan myndigheter inför en försäljning och om prissättning.

Enligt 22 § skall en säljande myndighet tillse att köpeskillingen blir den högsta möjliga och i varje fall inte understri ger egendomens saluvärde, om annat inte särskilt föreskrivs. Försäljningar skall som huvudregel ske under full affärsmässighet, men undantag från denna regel får göras bl.a. vid avhändelse för särskilda expropriationsändamål, för egnahemsändamål och

för komplettering av ofullständiga jordbruk.”

Enligt 14 § skall ñreträde till förvärv som regel ges den kommun inom vilken egendomen ligger. Även denna regel har emellertid sina undantag. T.ex. gäller vid försäljning av bostadsfastighet för permanent bruk att, om den kommun inom vilken fastigheten är belägen inte har anmält behov av fastigheten för samhällsbyggnadsändamål, i första hand berörda hyresgäster skall erbjudas att förvärva fastigheten till utrönt saluvårde (26 §).

Också i fråga om kyrklig jord gäller särskilda regler om begränsningar av möjligheterna till överlåtelse. Bestämmelser om detta finns i lagen (1988: 183) om förvaltningen av kyrklig jord och i en anslutande kungörel-

se (1989:88). Av definitionen i lagens 1 § framgår att som kyrklig jord räknas löneboställen, prästgårdar, försarnlingskyrkas fastigheter, prästlönefondsfastigheter, kyrkofondsfastigheter, domkyrkas fastigheter och

biskopsgårdar. Vad som enligt författning åligger fastighetsägare skall

av den som förvaltar den kyrkliga jorden. Förvaltaren är också fullgöras den som enligt huvudregeln företräder jorden.

3° Se härtill prop 1971:91 s. 3 f.

Enligt 21 § får försäljning eller byte av kyrklig jord ske 1. för att tillgodose bostadsbehovet i orten, 2. för att bilda lämpliga enheter för

jordbnik eller skogsbruk, 3. för att främja annat syfte liknande det som avses i de båda angivna punkterna, 4. för att tillgodose ändamål som avses i 2 kap. expropriationslagen, eller 5. när jorden på grund av särskilda omständigheter inte lämpligen bör behållas för sitt ändamål. Som ytterligare förutsättningar för överlåtelse gäller att det kan ske utan olägenhet för det allmänna och att det sker mot ersättning som, om annat inte föreskrivs särskilt, motsvarar fastighetens marknadsvärde. Frågor om försäljning eller byte prövas av kammarkollegiet om egendomens saluvärde överstiger en miljon kr, om ärendet i rättsligt hänseende

är av särskilt invecklad art eller om det avser en kyrkofondsfastighet (22 § lagen om förvaltningen av kyrklig jord jfrd med 30-32 §§ kungörelsen). I övriga fall prövas frågorna av domkyrkorådet i Lund (beträffande Lunds domkyrkas fastigheter) eller av en inom varje stiftssamfällighet inrättad

nämnd, kallad egendomsnärrmden. Egendomsnänmden får, oberoende av

saluvärde, avslå en ansökan om ñrsäljning eller byte. Beslut som fattats av kammarkollegiet som första instans kan överklagas hos regeringen. I övrigt är huvudregeln att kammarkollegiet är slutinstans. Vid sidan av bestämmelsen i 4 kap 1 § kommunallagen (1977:179) -

enligt vilken egendom skall ñrvaltas så att förmögenheten inte minskas -

torde inte föreligga någon allmängiltig begränsning såvitt gäller försäljning

av kommun tillhörig mark.

Det kan ifrågasättas om en lag om friköpsrätt vid historiska arrenden bör gälla också mot stat, kyrka och kommun. Särskilt att staten binder upp sig

själv på ett sådant sätt kan inge betänkligheter. I synnerhet för staten och kyrkan har utarrendering ofta framstått som den enda praktiska

möjligheten att åstadkomma ett brukande av jorden. Den historiska bakgrunden

är vidare, som antytts i avsnitt 4.2, väsentligen olik den i fråga om

arrenden under fideikommiss. För övrigt har man anledning förvänta sig

att de offentliga organen, vid sina framtida ställningstaganden i om fråga försäljningar, ändå kommer att ta hänsyn till de principer som fastslås i en

lag om friköpsrätt.

finns det

Samtidigt enligt vår mening ett starkt intresse i sig av att skapa en såvitt möjligt allmängiltig lagstiftning. I sammanhanget kan också

noteras att t.ex. lagen om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället i princip är tillämplig också på egendom som ägs av staten, kyrkan och kommunerna (se dock 5 § fjärde stycket). Ett ytterligare skäl fir att inte

undanta dessa ägarkategorier är att en begränsning kan ge upphov till

ganska besvärliga gränsdragningsproblem, särskilt när det gäller olika stiftelser. Dessutom torde det i praktiken röra sig om ett tämligen

begränsat antal fall. Enligt de uppskattningar som gjordes av friköpsutredningen rör det sig om 70-80 gårdar för statens och cirka 200 för kyrkans

del. Till den statliga egendomen torde, åtminstone i princip, böra räknas också huvuddelen -

av de arrendegårdar enligt friköpsutredningens

uppskattningar ungefär 200 - som förvaltas av akademiema. Uppgift saknas beträffande kommunerna.” Enligt vår uppfattning väger skålen för en mera allmängiltig reglering tyngst. Vårt ñrslag innebär därför att även dessa subjekt skall omfattas av den föreslagna lagstiftningen. I enlighet med de överväganden vi redovisat ovan erfordras inte några särskilda bestämmelser fir att den föreslagna lagen skall få verkan även mot staten, kyrkan eller kommunerna. Om man - som vårt förslag alltså går ut på - inte i lagtexten gör undantag för dessa ägarkategorier, ñljer det således av sig självt att lagen skall gälla före de inskränkande föreskrifter som må följa av andra regler. I syfte att bana väg för frivilliga överenskommelser i lagens anda är det dock lämpligt att beträffande den kyrkliga jorden föreskriva att försäljning

får ske också när friköpsrätt föreligger enligt den föreslagna lagen om

friköpsrätt vid historiska arrenden. Ett tillägg bör alltså göras i 21 § lagen om förvaltningen av kyrklig jord. Någon motsvarande åtgärd erfordras däremot inte såvitt gäller egendom tillhörig övriga här avsedda subjekt. Också i de här aktuella fallen bör ett friköp undantagsvis kunna vägras

med hänsyn till att friköpet bedöms oskäligt (se det följande avsnittet).

4.3.6 Vissa undantag från friköpsrätten

Enligt förslaget skall friköp inte få ske om rätt till förlängning av

arrendeavtalet inte föreligger och inte heller om egendomen skall inlösas enligt 16 § lagen om avveckling av fideikommiss. Dessutom skall friköp kunna vägras om ett friköp av särskilda skäl framstår

som oskäligt mot jordägaren.

Som antytts bör reglerna om de ñrutsättningar som skall gälla komplette-

ras med bestämmelser om undantag från friköpsrätt i några särskilda situationer. Som en allmän förutsättning för en rätt att friköpa arrendestället bör,

som man också var överens om inom friképsutredningen,” gälla att

arrendatom har kvar det besittningsskydd som följer av 9 kap. 7 och 8 §§

eller 10 kap. 4 och 5 §§ jordabalken. Detta bör komma till direkt uttryck i lagen. Regeln kan lämpligen uttryckas så, att friköp inte får ske om rätt

till förlängning av arrendeavtalet inte föreligger.

37 Som tidigare angetts har vi med hänsyn till uppdragets inriktning inte ansett det motiverat att komplettera de undersökningar som gjordes av

friköpsutredningen.

38 SOU 1986:52 s. 100 f, s. 128 och s. 135.

En lag om friköpsrätt bör som en särskild undantagsregel vidare innehålla vad som i tidigare diskussion betecknats en jorddgarventil; friköp bör inte få ske om det av särskilda skäl skulle vara oskäligt mot jordägaren. Det är enligt vår mening inte lämpligt att i lagtexten nämiare precisera vilka särskilda skäl som skall kunna medföra att ett friköp, såsom oskäligt,

skall vägras. Till ledning för tillämpningen vill vi emellertid framhålla att vi vid utforrrmingen av bestämmelsen i huvudsak tänkt på tre typfall. Det

ena fallet gäller omfattande investeringar, det andra betydande marktillskott från jordägarens sida. Dessa fall motsvarar väsentligen vad som i lagutkastet i SOU 1986:52 avsågs med åtgärder som medfört att arrenderättens värde höjts påtagligt. Det tredje fallet avser situationer där jordägaren kan sägas ha ett rent personligt förhållande till den mark som omfattas av arrendet eller där det armars med hänsyn till förhållanden på

jordägarsidan föreligger särskilt starka skäl för en vägran. I stor utsträckning är det här fråga om att begränsa riskerna fir obilliga konsekvenser av åtgärder som jordågaren vidtagit av tillmötesgående mot

arrendatom.

Det är för det Ersta tänkbart att ett friköp någon gång skulle kunna

komma att framstå som oskäligt mot jordägaren i ett fall där denne

förhållandevis kort tid före det att ett friköp aktualiserats gjort en stor investering på arrendestället. Som riktmärke för beräkningen av lösen för ett friköpsobjekt kan, som vi skall utveckla i 4.6, knappast gälla annat än

marknadsvärdet och en nyinvestering påverkar kanske inte detta. Ett friköp

i ett fall som det exemplifierade skulle med hänsyn härtill kunna komma

att innebära en vederlagsfri

förrnögenhetsöverföring från jordägaren till

arrendatom. Är det fråga om stora belopp, som inte kan ersättas inom

ersättningsreglemas ram, bör ett friköp kurma vägras. Att jordägaren inte

medvetet kan omintetgöra av 14 § i

friköp genom investeringar framgår

lagförslaget.

Som ett annat typfall där att få sådan friköp någon gång kan komma

inriktning att det kan betecknas som oskäligt kan, närmast i av

anledning kommentaren till lagutkasteti SOU 1986:52, också nämnas att jordägaren kort tid före aktualiserandet tillskjutit ett betydelsefullt markområde. Utrymmet för en tillämpning av oskälighetsregeln på en sådan situation är dock, med den ovan beskrivna förutsättningen i 4§ om innehav och

bosättning på huvuddelen av arrendestället, skäligen begränsat. Meningen är generellt sett inte att man först, vid tillämpning av 4 §, skall

komma fram till att friköpsrätt föreligger därför att huvuddelen (t.ex.

75 %) av arrendestället innehafts på föreskrivet sätt, för att därefter, vid tillämpning av oskälighetsregeln, kunna komma till resultatet att de

resterande 25 % i sig innebär en så stor del att ett friköp vore oskäligt.

För att man skall komma fram till ett sådant resultat måste det vara fråga om mycket speciella förhållanden, såsom då man snarast kan vara benägen att tala om vilseledande. Det kan således vara läge att tillämpa oskälighetsregeln t.ex. i en situation där jordägarens tillskott berott på att han, på grund av förespeglingar från arrendatom, haft befogad anledning förlita sig på att arrendatom inte skulle använda sin friköpsrätt om marktillskottet

korn till stånd, men arrendatom senare undandragit sig att agera i enlighet med vad han ställt i utsikt. Beträffande fallen angående investeringar och marktillskott angavs i reservantens lagutkast en bestämd tidpunkt (den l januari 1978), efter vilken investeringen eller marktillskottet måste ha gjorts för att kunna föranleda hinder mot ett friköp. Tidpunkten sattes till tio år före en lags tänkta ikraftträdande och säkerligen med beaktande av att lagutkastets friköpsrätt tänktes gälla under endast en tioårsperiod. Någon motsvarande tidsgräns bör enligt vår mening inte ställas upp för tillämpningen av den nu föreslagna regeln. Mot bakgrund av att lagstiftningen enligt uttryckliga direktiv inte skall vara tidsbegränsad bör något bestämt datum inte anges. Inte heller framstår det som lämpligt att fastslå någon tidsram, t.ex. tio eller tjugo år före ansökan om friköpsrätt, inom vilken investeringen eller marktillskottet skall ha gjorts. Avgörandet måste av naturliga skäl ske med beaktande av samtliga omständigheter i det enskilda fallet och, såvitt gäller det angivna investeringsfallet, utifrån investeringens livslängd och räntabilitet för jordägaren. Den valda inriktningen betyder emellertid att ett hinder mot friköp med tiden kan komma att så att säga läkas. Enligt vår mening har man emellertid, med den angivna utgångspunkten angående tidsbegränsning, att acceptera att det exakta rättsläget i ett enskilt fall därigenom kan komma att bli i någon mån osäkert. Detta är dock inte något speciellt för dessa friköpssituationer. Så blir med nödvändighet fallet när man i lagstiftning begagnar sig av regler av generalklausulskaraktär. Det bör dock uppmärksammas att regeln i något fall kan få till följd att man, efter en tidigare dom vari friköpsrätt vägrats med hänvisning till oskälighetsregeln, kan finna sig stå inför en ny process, föranledd av ny stämning med påstående om att nya omständigheter nu medfört att hindret bortfallit. Som ett ytterligare fall där undantagsregeln någon gång bör kunna tillämpas vill vi nämna situationer där jordägaren har ett starkt personligt förhållande till områden som omfattas av arrendestället. Som utvecklats i

4.2 är den föreslagna lagstiftningen avsedd för i första hand sådan jord

som i dag ingår i förmögenhetsmassan hos domänverket, kyrkan, kommuner, akademiema, fideikommiss, arvingar vid avvecklade fideikommiss och vissa stiftelser. Det kan alltså - i viss mening - sägas i huvudsak vara

fråga om ägande i institutionell fomi. l sådana situationer kan man typiskt

sett räkna med att det inte finns några särskilda bindningar på ett personligt plan mellan ägaren, eller dennes företrädare, och den jord som är föremål för ett historiskt arrende. Den föreslagna lagstiftningen bygger som framgått i avsevärd utsträckning på de personliga anknytningar som på arrendatorssidan kommit att utvecklas i förhållandet till arrendestället. Samtidigt kan den sägas bygga på att sådana starka personliga inslag typiskt sett inte finns på jordägarsidan. Med den avgränsning av förutsättningarna för friköpsrätt som gjorts ovan kan man emellertid inte helt utesluta riskerna för att friköpsrätt skulle kunna bli aktuell också i en situation där man med fog kan tala om ett rent personligt förhållande hos ägaren till den aktuella marken. Man kan främst i fall där ägaren är en fysisk person eller ett dödsbo, och således

faller utanför de ovan omtalade ägarkategoriema - tänka sig situationer där

ett friköp kan vara oskäligt mot jordägaren med hänsyn till att arrendestäl-

let praktiskt taget utgör ägarens hela jordinnehav och, trots den långa tid som förlöpt utan egentligt brukande från ägarens sida, alltjämt spelar en roll för honom och hans familj.

betydande Ägaren kan exempelvis vara ett

oskiftat dödsbo, där barnen bor på skilda håll i landet, men ändå har kvar någon förfoganderätt över sitt föräldrahem med omnejd. Det är enligt vår mening angeläget att det för ett fall som detta och liknande öppnas

möjlighet att göra undantag från friköpsrätten.

Med hänsyn till att de åsyftade relationerna är subjektiva företeelser kan de vara svåra att få grepp om i en process. Bara den som påstår sig ha en avsedd relation till marken

känslomässig kan ju med säkerhet veta dess

styrka. Av uppenbara skäl bör domstolen emellertid inte vara hänvisad till att utan vidare

lägga jordägarens påstående till grund för en tillämpning av undantagsregeln. Tillämpningen måste vara beroende av en såvitt möjligt objektiv prövning. Såväl bedömningen av huruvida det finns ett påtagligt personligt förhållande till marken som av frågan huruvida ñrhållandet i

det enskilda fallet skall anses vara så starkt att friköpsrätt skall vägras måste ske utifrån ett riktmärke om vad som framstår som försvarligt, eller

rimligt även för en utomstående. Om det utifrån sådana överväganden

verkligen kan sägas vara fråga om en starkt personlig relation bör det kunna bli fråga om av

tillämpning jordägarventilen.

Som vi berört på flera ställen i 4.3.5 bör man emellertid undantagsvis

kunna vägra friköp under till också i andra fall än hänvisning oskälighet

sådana där det på här angivet sätt finns ett personligt förhållande till

marken. Undantagsregeln bör alltså vara även principiellt tillämplig på

innehav av mera institutionell art. Som framhållits i avsnitt 4.3.5 är detta

särskilt angeläget när det gäller andra stiftelser än fideikommiss - och

möjligen också när det gäller sådana stiftelseliknande ägarfonner som förekommer särskilt vid akademiema. Lagstiftningens innebörd bör alltså i denna del vara att huvudregeln även såvitt gäller dessa stiftelser är att friköp får ske, men att ett sådant

undantagsvis kan vägras under hänvisning till att det intresse som stiftelseförordnande! avsett att tillgodose är direkt inriktat på det aktuella området

och dessutom måste anses ha sådan att förordnandet bör ha

dignitet företräde framför den föreslagna lagen om friköpsrätt. Bestämmelsens karaktär av undantagsregel bör ånyo betonas. Är egendomen utbytbar i en väsentligen oförändrad verksamhet hos stiftelsen bör undantagsregeln inte kunna tillämpas. Vi vill också framhålla att domstolen inom undantagsregelns ram bör ha möjlighet att beakta de bakomliggande förhållanden

som föranlett stiftelseförordnandets tillkomst. I t.ex. en situation där förordnandet framstår som ett försök till kringgående av den lagstiftning som här föreslås skall det inte ges företräde.

Som friköpsutredningen var inne på bör huvudgård till ñdeikommiss av

uppenbara skäl inte få friköpas.”

Rättsföljden av att någon av de angivna undantagsreglema är tillämplig

bör vara att friköp inte får ske. Såvitt gäller jordägarventilen skulle visserligen kunna ifrågasättas om inte också en partiell jämkning borde kunna åstadkommas. Det är

ju principiellt möjligt att utforma regeln så att

man till förhållande som träffas (med hänsyn något av oskälighetsregeln) i stället för att vägra friköp t.ex. jämkar storleken på det område som får - i investeringsfallet eller -

friköpas, höjer ersättningsbeloppet, på ett sätt

som innebär att inte längre framstår

friköpet som oskäligt. En sådan åtgärd

skulle emellertid på ett ganska påtagligt sätt komplicera av

tillämpningen

den föreslagna lagen. Det kan befaras ge till om

upphov invändningar oskälighet med begäran om jämkningar i ett flertal av de frågor som blir aktuella i friköpsmålet, med påföljd att processen blir både onödigt

dyr och tidsödande. Det skall också betonas att jordägarventilen avses utgöra en undantagsregel. Utformas den som en mera generellt verkande jämkningsregel, finns det en risk att den efter hand kommer att få ett betydligt vidare tillämpningsområde än vad som avsetts. Som framhållits i avsnitt 4.3.5 bör som en särskild undantagsregel gälla att friköp skall kunna vägras därför att egendomen blir föremål för inlösen

enligt 16 § lagen om avveckling av fideikommiss.

De angivna undantagsreglerna kan lämpligen samlas i en särskild be-

stämmelse. Vi har tagit upp dem i 5 § lagñrslaget.

4.3.7 Mot vem skall kunna utövas?

friköpsrätt

Enligt förslaget skall huvudregeln vara att friköpsrätten gäller också mot ny ägare. Som ett betydelsefullt undantag skall dock gälla att friköpsrätten upphör efter sådana Överlåtelser som principiellt ger arrendatom ñrköpsrätt enligt 1985 års om arrendatorers rätt att lag

förvärva arrendestâllet.

I detta sammanhang bör inledningsvis uppmärksammas en visserligen ganska speciell, men ändå praktiskt betydelsefull situation. Det torde inte vara ovanligt att jordägaren arrenderat ut mark till en annan, i någon mening närstående person, t.ex. ett driftsbolag, som sedan i sin tur står

som arrendatoms motpart i arrendekontraktet. Fonnellt sett är det i dessa

fall fråga om ett andrahandsarrende. Att parterna valt en sådan konstruktion bör principiellt inte förändra arrendatoms förutsättningar att få friköpa

3°

SOU 1986:52 s. 104. Jfr. 15 § lagen (1963:583) om aweckling av

fideikommiss, SOU 1959:40 s. 122 f, prop 1963:5 s. 155 f samt SOU 1981:80 s. 146 f.

arrendestället. Fråga uppkommer om det erfordras några särskilda bestämmelser om detta.

Enligt bestämmelsen i 7 kap. 31 § jordbalken gäller vid en andrahands-

upplåtelse att nyttjanderättshavaren i vissa fall har samma rätt i förhållande

till fastighetsägaren som han skulle ha haft om fastighetsägaren hade upplåtit nyttjanderätten. Förutsättningarna är att det råder intressegemen-

skap mellan fastighetsägaren och upplåtaren och det med hänsyn till detta

och till omständigheterna i övrigt kan antas att rättsförhållandet utnyttjas

för att kringgå någon bestämmelse i lag som är till ñrmån för nyttjanderättshavaren.

Det skulle möjligen kunna ifrågasättas om denna bestämmelse kan

användas i t.ex. ett fall där andrahandsupplåtelsen otvivelaktigt inte betingats av att jordågaren önskat kringgå en lag om friköpsrätt. Lagtexten talar emellertid om att konstmktionen utnyttjas och mot bakgrund av de uttalanden som gjordes i samband med att bestämmelsen infördes torde den

vara att tolka så, att den kan användas också i friköpsfall.” Med hänsyn

till detta har vi kommit till slutsatsen att det inte erfordras någon särskild regel i den föreslagna lagen. Som Förutsättningarna för friköpsrätten utformats gäller den inte bara mot den som vid tidpunkten för lagens ikraftträdande är ägare till

fastigheten utan också mot den som därefter förvärvar äganderätt till den.

Detta bör också vara utgångspunkten. Någon anledning att inskränka friköpsrätten när fastigheten övergått till annan ägare genom t.ex. gåva

eller familjerättsligt förvärv föreligger inte. Detsamma gäller ägarbyten på olika associationsrättsliga grunder. När det gäller överlåtelser genom köp eller byte ställer sig ñrhållandena delvis annorlunda. Här kan situationer uppkomma där en oinskränkt

friköpsrätt skulle verka onödigt betungande mot fastighetsägaren. Fallet kan vara t.ex. det att fastighetsägaren har ett starkt ekonomiskt behov av att sälja ett jordområde. Under förutsättning att arrendatom gjort intresseanmälan enligt föreskrifterna i 1985 års lag om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället har arrendatom i denna situation som huvud-

regel rätt till förvärv. Om arrendatom av någon anledning inte önskar köpa området kan fastighetsägaren sälja till någon utomstående. Det är

emellertid uppenbart att det kan möta särskilda svårigheter att sälja eller

byta bort en fastighet, till vilken är knuten en Även om friköpsrätt. fastighetsägaren skulle finna en intresserad förvärvare kommer priset sannolikt att påverkas negativt av att fastigheten graveras av en friköpsrätt. Det saknas anledning att på senast antytt sätt skapa förutsättningar för en omfördelning av resurser mellan den nuvarande fastighetsägaren och

andra presumtiva köpare än arrendatom. Det finns i detta sammanhang

också anledning erinra om regleringen i Europarådskonventionen om skydd

för de mänskliga rättigheterna. Som angetts ovan i avsnitt 3 har den europeiska domstolen preciserat innebörden av artikel 1 i första tillläggsprotokollet så, att det skall föreligga en rimlig balans mellan de

“° Se prop 1984/85:1ll s. 12 f. och s. 28 f.

allmänna intressen som avses bli tillgodosedda genom lagstiftningen och de enskilda intressen som påverkas. En oinskränkt friköpsrätt kan bli betungande för fastighetsägaren på ett sätt som inte kan anses stå i rimlig proportion till lagens syften. Den föreslagna lagen bygger som framgått på tanken att de speciella förhållandena vid historiska arrenden gett upphov till att arrendatom av socialekonomiska skäl bör ges möjlighet att förvärva äganderätt till sitt arrendeställe. Detta innebär inte nödvändigvis att rätten i alla situationer skall föreligga under hur lång tid som helst. De negativa konsekvenserna fir fastighetsägaren kan motverkas genom att friköpsrätten begränsas i förhållande till ny ägare som förvärvat fastigheten genom köp eller byte. En sådan konstniktion bör gå ut på att arrendatom skall tillförsäkras åtminstone en möjlighet att förvärva arrendestället på så sätt att han först skall tillfrågas huruvida han önskar genomföra ett ñrvärv. Mot att friköpsrätten begränsas i förhållande till den som förvärvat äganderätt genom eller främst att det skapas möjligheter att köp byte talar framtvinga ett beslut om friköp från arrendatoms sida. Arrendatom går i vissa fall miste om möjligheten att själv välja tidpunkt för sitt förvärv. Ett friköp innebär i de flesta fall ett avsevärt ekonomiskt åtagande för arrendatom. För arrendatom torde det därför framstå som angeläget att han såvitt möjligt själv tillåts bestämma tidpunkt för friköpet. Enligt vår mening bör arrendatoms intresse att i alla lägen själv kunna bestämma vid vilken tidpunkt friköpsfrågan skall aktualiseras stå tillbaka för det ovan berörda fastighetsägarintresset. De problem för arrendatorema som lett fram till den föreslagna lastiftningen har varit att fastighetsägaren inte velat avyttra arrendestället. Det förefaller som utgångspunkt rimligt att arrendatom då passar på när en försäljning aktualiseras från fastighetsägarens sida. Å andra sidan synes avvägningen mellan fastighetsägarens och arrendatoms intressen inte böra leda till att fastighetsägaren ges fullständig frihet att när som helst ett beslut från arrendatoms sida om utövande framtvinga En bestämmelse vilken alltid av sin friköpsrätt. enligt friköpsrätten upphör om arrendatom t.ex. ett skriftligt erbjudande om förvärv vore avböjer visserligen den lagtekniskt enklaste lösningen. En sådan regel går emellertid långt utöver vad sorti krävs för att tillgodose det angivna intresset på fastighetsägarsidan. Detta intresse gör sig gällande väsentligen bara när överlåtelse eller till utomstående en verklig genom köp byte aktualiseras. Enligt vår mening utgör en lösning som innebär att fastigskall kunna ett definitivt besked hetsägaren så att säga utan vidare begära huruvida arrendatom vill utöva friköpsrätten ett onödigt långtgående ingrepp i arrendatoms intresse av att själv avgöra tidpunkt för ett friköp. Motsvarande överlåtelser inom synsätt kan anläggas när det gäller Lex. fastighetsägarens familj. rätt att förvärva arrendestället finns, i I 1985 års lag om arrendatorers ett antal 5 § andra och fjärde styckena samt 6 § första stycket, undantag från huvudregeln att överlåtelse inte får ske utan ñregående hembud. Undantagen är i stor utsträckning anknutna till vad det är för en person som överlåter eller förvärvar mark som upplåtits genom arrendet. Sålunda

är vissa statliga avyttringar och förvärv, liksom förvärv som görs av kommun, undantagna (5 § fjärde stycket 2-4 pp). Hembud behöver heller inte ske när någon förvärvar en andel av en fastighet i vilken han redan är delägare (5 § fjärde stycket 6 p), när förvärvet sker inom den inre familjekretsen (5 § fjärde stycket 5 p) eller när en förköpsrätt skulle vara oskälig med hänsyn bl.a. till förhållandet mellan överlåtare och förvärvare (6 § ñrsta stycket 2 p). Förvärv mellan syskon skall bedömas inom ramen

för den sistnämnda regeln. Vid sidan av dessa undantag med hänsyn till överlåtarens eller förvärvarens person gäller undantag från hembudsskyl-

dighet vid förvärv på bl.a. exekutiv auktion (5 § fjärde stycket 7 p), när

det framstår som uppenbart att fbrvcirvstillstdnd enligt jordförvärvslagen

inte kommer att ges eller att fastighetsbildning inte kommer att kunna ske (6 § första stycket 3 och 4 pp), samt på gnmd av vissa förhållanden på arrendatorssidan, nämligen att denne godkänt överlåtelsen (5 § fjärde stycket l p) eller att han saknar rätt till förlängning av arrendeavtalet (6 § första stycket l p). I syfte att motverka särskilda problem i samband med avyttringar av mark, vari ingår - oftast små - arrendeställen för bostadsändamål, har också, i 5 § andra stycket, inñrts ett undantag såvitt avser bo-

stadsarrende som inte avser hel fastighet: Hembudsskyldighet föreligger

inte om högst hälften av den överlåtna fasta egendomen avser mark som

omfattas av arrendet.” Frågan om ett undantag är tillämpligt avgörs såvitt gäller 5 § av inskrivningsmyndigheten och såvitt gäller 6 § av

arrendenämnden.

Även om några av de relaterade undantagen inte har särskild aktualitet vid friköp, har en anknytning av friköpsrättens bestånd mot ny ägare till

huruvida hembudsskyldighet förelegat enligt reglerna i 1985 års lag flera fördelar. Begränsningama när det gäller förvärv av personer med särskild

relation till fastighetsägaren speglar tämligen väl vad som ovan angetts i fråga om fastighetsägarens möjligheter att framtvinga ett beslut om friköp

från arrendatoms sida. En väsentlig fördel är också att en sådan regel kan göras ganska enkel. Det är också en ñrdel att den direkt anknyter till en

ordning som gäller mellan den ursprunglige fastighetsägaren och arrenda-

tom redan på grund av 1985 års lag. Dessutom tillgodoser den, under den

nedan berörda förutsättningen att det finns en giltig intresseanmälan, det

ovan angivna kravet att arrendatom skall ges åtminstone en möjlighet att

förvärva arrendestället. Mot bakgnmd av detta bör vissa avsteg från den

pricipiella utgångspunkten, främst genom att friköpsrâtten som huvudregel

kommer att bestå vid vissa statliga samt kommunala förvärv, kunna accepteras. Att de fastigheter det här är fråga om inropas på exekutiv

auktion eller motsvarande torde utgöra en så utpräglad undantagsföreteelse

att någon särskild reglering redan av det skälet inte kan anses påkallad. En rimlig awägning mellan intressena synes alltså vara att friköpsrätten

begränsas när fastighetsägaren, under att intresseanmälan

förutsättning

f Prop 1983/842136 s. 54, LU 1984/85:35 s. 28 f.

‘2 Se LU 1984/85:35 s. 23 f.

gällt, varit skyldig att erbjuda arrendatom att förvärva arrendestället enligt beståmmelsema i 1985 års lag men arrendatom underlåtit att utnyttja sina rättigheter till förvärv. Att göra åtskillnad mellan olika fall, t.ex. på så sätt att friköpsrätten skulle brytas endast när fastighetsägaren för sin försäljning kunnat hänvisa till särskilt angelägna skäl, såsom ekonomiska problem, skulle föranleda en alltför komplicerad utformning av bestämmelserna. Dessutom vore det

knappast möjligt att lagstiftningsvägen komma till rätta med de möjligheter

till kringgående som en sådan reglering skulle komma att ge upphov till.

Härtill kommer den ovan berörda regleringen inom Europarådskon-

ventionens ram. Eftersom arrendatom annars skulle kunna förhindra att bestämmelsen får avsedd verkan måste det krävas av honom att han ser till att hem-

budsskyldighet föreligger enligt 1985 års lag. Detta innebär att det

ankommer på arrendatom att bereda vägen för en hembudsskyldighet enligt den lagen genom att se till att det finns en giltig intresseanmälan. I

annat fall kan han i praktiken komma att gå miste om sin friköpsrätt utan

att först ha fått något erbjudande om förvärv. Rimligtvis bör friköpsrätten också upphöra om hembudsskyldighet varit utesluten på den grunden att arrendatom godkänt överlåtelsen. I enlighet med vad som sagts ovan angående möjligheterna att framtvinga beslut om friköp bör regeln att friköpsrätten består mot ny ägare gälla även om fastighetsägaren, trots att någon av undantagsbe-

stämmelsema varit tillämplig, erbjudit arrendatom att förvärva mark som

omfattas av arrendet.

I fråga om förhållandet i övrigt mellan friköpslagen och 1985 års lag bör principen vara att ett förfarande enligt friköpslagen tar över. Detta är en naturlig följd av att ñrköpsfallen ñrutsätter enighet mellan parterna och kräver inget särskilt stadgande. Om arrendatom inte antar hembudet förfaller ju förköpsfrågan (se dock 12 och 13 §§ 1985 års lag). I anslutning till bestämmelsen om friköpsrätt mot ny ägare bör emellertid göras den kopplingen till förköpsrätten att talan om friköp skall väckas inom den i 10 § 1985 års lag beträffande förköp angivna tiden.

Reglerna om friköpsrättens bestånd gentemot tredje man kan lämpligen tas in i en 6 §. Den föreslagna regleringen innebär således att arrendatom, när han får

ett hembud enligt 1985 års lag, kan välja att genomföra köpet enligt bestämmelsema i den lagen eller att aktualisera ett friköp genom att, inom den i 10 § 1985 års lag angivna tiden, väcka talan enligt bestämmelserna

i den nu föreslagna lagen.

En överlåtelse som sker i strid med 1985 års lag är enligt 13 § den

lagen i princip ogiltig. Genom kopplingen i 6 § till 1985 års lag får den

ogiltighetsregeln betydelse också för friköpsfallen. Enligt vår mening saknas anledning att skapa ytterligare en ogiltighetsregel för de fall där en

avhändelse görs i strid med bestämmelserna i lagen om friköpsrätt. Rättsföljden av en sådan överträdelse bör i stället vara att friköpsrätten gäller även mot förvärvaren. Vad som i detta sammanhang synes vara aktuellt att reglera är den situationen att avhändelse sker under det att

friköpsfrågan prövas. Regeln bör alltså utformas så, att friköpsrätten består även mot ny ägare när avhändelsen görs efter det att talan om friköp väckts. Som angetts i avsnitt 4.3.5 bör bl.a. ñdeikommissarier jämställas med agare.

4.3.8 Avtal rörande

friköpsrätten

Enligt iförslaget skall larrendatorniinte lcunni a med bindande verkan

avstå från

Afriköpsrätten.

Olika enskilda bestämmelser i den bör i ñreslagna lagen princip inte göras tvingande. Parterna i arrendeförhållandet skall alltså ha möjlighet att i samband med ett friköp med bindande verkan överenskomma om avvikelser från lagen. Att eventuella överenskommelser skall ske skriftligen följer av allmänna regler om fastighetsköp. En särskild fråga är emellertid vilken betydelse man bör ett tillägga eventuellt avstdendefidnfiikbpsrdtt. Skall friköpsrätten göras avtalsbar på så sätt att en arrendator - med bindande verkan för framtiden - skall kunna förklara helt eller delvis sig avstå från friköpsrätt? Eftersom arrendatom skall ha enligt förslaget möjlighet att genom faktisk underlåtenhet avstå från de en om avses rättigheter lag friköpsrätt ge honom kan det synas ligga nära till hands att han också bör kunna förbinda sig att inte nu eller i framtiden den föreslagna Att åberopa lagen. på detta sätt göra friköpsrätten till en handelsvara kan tydligen åtminstone i ett kortare perspektiv - vara till fördel för den arrendator som ändå inte har för avsikt att friköpa arrendestället. I utbyte mot en avståendeñrklaring kan han således kanske vinna fördelar i någon annan del av arrenderelationen, såsom i form av en lägre arrendeavgift eller förmånligare villkor vid en investering. I diskussionen har också som ett vägande argument för dispositivitet angetts att en motsatt regel kan få negativa konsekvenser för arrendemarknaden. Beträffande en angränsande frågeställning kan i sammanhanget noteras att ett avtal om rätt att i framtiden köpa eller inte köpa fast egendom inte är bindande.” Det utkast till friköpslag som presenterades av reservanten i SOU 1986:52 innehöll i 7 § 2 en bestämmelse enligt vilken friköp inte skulle få ske om arrendatom förklarat sig avstå från friköpsrätt. Avståendet skulle

‘3 Se prop 1970:20 s. 22 f, NJA 1971 s. 516, NJA 1974 s. 314, NJA 1984 s. 673 och NJA 1987 s. 726. Se också F. Grauers, Fastighetsköp (12 u, Lund 1991) s. 47 f, s. 57 och s. 223. Att rättsläget skiljer sig såvitt gäller vissa benefika förvärv, se t.ex. F. Grauers, a.a. s. 222 ff.

bestämmelsen ha skett i skriftlig handling och efter den 1 januari enligt 1987 - dvs. ett år före ikraftträdande. I ett tidigare skede av lagens tänkta var även vi inne på en sådan linje. Enligt utkast som vi utredningsarbetet arbetat med skulle friköpsrätt kunna vägras om arrendatom eller tidigare arrendator skriftligen avstått från friköpsrätten. Med hänsyn till svårig-

heterna för på arrendemarknaden att förutse vad lagstiftnings-

parterna arbetena skulle komma att leda till hade vi kompletterat bestämmelsen med en regel, enligt vilken ett avstående för sin giltighet var beroende av att det skett först efter det att den föreslagna lagen trätt i kraft.

Efter förnyade överväganden har vi emellertid kommit till en an-

norlunda slutsats. huruvida allmänna om möjlighet att

Frågan principer

med bindande verkan ingå i vilka överenskommelser som helst

princip

skall få också på en friköpsrätt bör alltså enligt vår

genomslagskraft

mening besvaras nekande. Skälen till detta är de som följer.

Innan man gör friköpsrätten avtalbar måste man beakta de problem som

av en sådan Ett avsevärt är förenat

kan uppstå på gnmd regel. problem

tiden. Det kan göras gällande att ett

med frågan om avståendets giltigheti

avstående som görs i samband med underteckandet av ett arrendekontrakt

bör den som kontraktet gäller - dvs. i praktiken gälla bara under period

fem år. I en kan man emellertid inte se

vanligtvis förlängningssituation

som isolerade från varandra. En stor del av villkoren

kontraktsperiodema

till nästkommande Skulle arrendatom i

förs ju över från tidigare period.

en situation där det i utlöpande kontrakt finns en avståendeförklaring vägra för nästa period uppkommer hur att godkänna en sådan förklaring frågan denna konflikt skall lösas. Det närmast till hands är väl i ett

liggande sådant fall att betrakta avståendeförklaringen som i princip vilket

arrendevillkor som helst. Konflikten skulle således normalt kunna avgöras

av arrendenänmden. Men vilka kriterier skall i så fall gälla vid arrende-

nämndens Man kan tänka vari

prövning? naturligtvis sig en konstruktion

det vederlag arrendatom erhållit

skälighetsprövningen går ut på att ställa för avståendet mot friköpsrättens värde. Men hur skall man på ett rimligt

sätt kunna värdera en sådan rätt inom ramen för ett förfarande vid arrendenämnden? Det är således alldeles att ett avstående från friköpsrätt - även

tydligt

om det i och för att se det som en del i den helhet som

sig är rimligt

arrendeförhållandet - är av en helt annan karaktär än andra utgör arrendevillkor. Skall man göra frågan avtalbar måste det enda rimliga vara att överlämna till de enskilda parterna att avgöra dess värde. Att t.ex. med regler om de situationer i vilka arrendenämnden skall

ingripa eller underkänna en avståendeförklaring vore att på ett mycket

godkärma sätt ingripa i parternas enskilda förhållanden.

godtyckligt

En konsekvens bör

av det sagda blir att en avståendeförklaring aldrig kunna vare sig införas i eller lyftas ut ur en arrenderelation genom

arrendenåmndens eller annat offentligt organs försorg. För att en avskall kunna komma in i ett kontrakt skulle således ståendeförklaring erfordras att arrendatom verkligen går med på detta. Å andra sidan kommer han knappast att kunna bli av med en avståendeförklaring utan

Ett avstående som gjorts i t.ex. ett femårskonjordägarens medgivande.

trakt skulle därför i praktiken komma att få verkan för arrendatoms hela återstående tid vid arrendestället. En konsekvens av att avtalbar vore vidare att en friköpsrätten gjordes avståendeförklaring i stor utsträckning skulle få verkan också fir den arrendator som kom efter den som gjort I ett fall avståendeförklaringen. där den nye arrendatom, exempelvis en son, tar över efter fadern genom att inträda i hans ställe i den relationen ñreliggande kan ju även avståendet följa med. Det kan i förstone förefalla som om denna konsekvens vore möjlig att undvika genom en särskild föreskrift i om att ett avstående lagen inte följer med arrendevillkoren i övrigt vid generationsväxlingar och dylikt. I sådant fall bör man dock, med avseende på bestämmelsen i 9 kap 31 § jordabalken, även uttala att en vägran från den tillträdandes sida att göra inte skall medföra att avståendeförklaring jordägaren har rätt att vägra att godta honom som arrendator. Vidtar man dessa sistnämnda åtgärder reducerar man emellertid avsevärt de fördelar som en dispositiv skulle kunna innebära. Förfriköpsrätt hållandena skulle komma på arrendemarknaden att bli synnerligen osäkra. Jordägaren skulle inte ha några reella möjligheter att överblicka situationen vid sitt ställningstagande till de försämrade villkor han vore beredd att gå med på för att få en avståendeñrklaring. Arrendatom kan ju i princip när som helst överlämna gården till en successor, t.ex. en make eller avkomling. - Skall det vara någon verklig mening på så sätt att en förutsebar och stabil arrendemarknad - med en om premieras regel möjlighet till avstående bör den således utformas så att ett avstående får verkan, inte bara för den arrendator som ingått det löpande avtalet, utan också för efterföljande arrendatorer. Följdema av ett avstående är i praktiken omöjliga att förutse, inte minst när en får verkan även för t.ex. avståendeförklaring arrendatoms bam. Avståendet kan leda till betydande konsekvenser, såväl på ett rent ekonomiskt som på ett mera Ett avstående som fadern personligt plan. gjort några år tidigare kanske framstår som alldeles orimligt lättvindigt när man senare ser på det i historiens belysning. Att på detta sätt låta avståendet få verkan för kommande släkten utgör visserligen inte någon främmande konsekvens i jämñrelse med vad som kan bli ñljden av andra åtgärder, som varje arrendator måste vara i sin fulla rätt att vidta. T.ex. måste, som vi utvecklat i avsnitt 4.3.7, ett beslut att ett om att avböja erbjudande förvärva arrendestället i vissa fall ges motsvarande innebörd. Situationen kan också jämföras med fallet att en självägande jordbrukare bestämmer sig för att sälja sin gård och flytta därifrån; också i detta fall får beslutet ingående konsekvenser för framtiden. Mot alltför slutsatser av vittgående dessa jämförelser kan dock inskjutas att det i sistnämnda fall inte längre finns samma personliga relation till gården. Och bestämmelsen i 6 § om begränsning av i förhållande friköpsrätten till ny ägare är ju som tidigare utvecklats betingad av speciella skäl, nämligen att en armorlunda ordning skulle komma att leda till avsevärda förmögenhetsförluster för jordägaren. I och för sig kan med visst fog göras gällande att en lag om friköpsrätt åtminstone i första hand bör gälla dem som vid tidpunkten för lagens

ikraftträdande uppfyller, eller inom en inte alltñr avlägsen framtid kommer att uppfylla, de krav som ställs för en rätt att upp friköpa arrendestället. Denna ståndpunkt intogs för övrigt av friköpsutredningen. Det är emellertid att konstatera att riksdagen intagit ståndpunkten att lagstiftningen inte skall vila på en sådan Detta uppfattning. åskådliggörs inte minst i diskussionen kring en eventuell av den begärda tidsbegränsning lagen. Beträffande sådana nya arrendatorer som inte kan sägas inträda i en tidigare relation skulle emellertid en bestämmelse om att kan friköpsrätt avtalas bort sannolikt leda till att friköpsrätt i snart sagt varje fall avtalades bort. Det har antytts att framtidens arrendekontrakt kommer regelmässigt att innehålla en förtryckt klausul om att arrendatom avstår från friköpsrätt. Om man nu slutligen bestämt sig för att införa en lag om friköpsrätt vore det närmast orimligt om parterna utan egentliga och bara begränsningar

genom ett penndrag skulle kunna hela refonnen.

omintetgöra Sammanfattningsvis kan man konstatera att det inte går att med någon rimlig måttstock som grund sätta ett pris på en friköpsrätt och att det inte heller är möjligt för parterna i det enskilda fallet att med någon rimlig grad av säkerhet överblicka konsekvenserna av ett avstående. Lagstift- - och inte, som en dispositiv ningen bör utfomias så att den motverkar faktiskt skulle kunna friköpsrätt ses som ett uttryck fir, uppmuntrar till att parterna på arrendeonuådet ingår avtal under förutsättningar som inte går att överblicka. Avsikten med den föreslagna lagstiftningen är ju för övrigt heller inte att arrendatom genom lagen skall tillföras ett vapen, som han förhandlingsvis skall kunna använda för att uppnå ñrdelar i andra delar av arrendeförhållandet. Vill man tillförsäkra arrendatom fördelar i olika avseenden är det, som vi ser det, lämpligare att ange var förändringarna skall ske och sätta in erforderliga åtgärder där. Den enligt vår mening enda rimliga slutsatsen av detta är att det inte bör vara möjligt att med bindande verkan avsäga sig En friköpsrätten. bestämmelse med denna innebörd har upptagits i den föreslagna lagens 3 §.

4.3.9 om särskilda mot

Frågor åtgärder bulvanköp m.m.

I. ett fall där detiframgår att arrendatom i verket förvärvar själva arrendestället för någon utomstående persons räkning av den följer

föreslagna lagen att friköpsrätt skall vägras. innehåller

Lagförslaget inte några bestämmelser ”om hembudsskyldighet eller dylikt för den situationen att

arrendatom

önskar överlåta den friköpta fastigheten.

Avsikten med den ñreslagna är som framgått att lagstiftningen friköpsrätt skall tillkomma arrendatom. Däremot är det inte att andra meningen personer, såsom kapitalplacerare, skall komma i åtnjutande av lagens

möjligheter att framtvinga ñrvärv. Bland den egendom som omfattas av den föreslagna lagen om friköpsrâtt finns sannolikt mark som kan vara av stort intresse som exploaterings- eller investeringsobjekt. Marken är

kanske belägen i en expanderande tätortsregion med snabb värdestegring

eller annars av särskild betydelse med hänsyn till sina resurser. Mot bakgrund av att det i sådana och liknande fall kan finnas en risk fir att

lagen kan komma att användas för andra syften än de som ligger till gnmd

fir den, har inom kommittén diskuterats huruvida det finns ett behov av särskilda regler till skydd mot att lagen ger upphov till olika former av bulvanköp. Som vi strax skall komma till finns ett visst skydd även utan särskilt stadgande i ämnet. Rent allmänt kan man konstatera att olika metoder står till buds när det gäller att försöka förhindra att den nämnda konsekvensen uppstår. Ett par är av särskilt intresse här: En möjlighet kan vara att ge speciella regler om bulvanköp, en annan att införa någon fonn av hembudsskyldighet. Med ett bulvanförhållande avses att någon (bulvanen) utåt framstår som ägare av viss egendom eller innehavare av viss rättighet men i verkligheten innehar

egendomen eller rättigheten huvudsakligen för armans (huvudmannens)

räkning.“

Vad först gäller frågan om regler som är direkt inriktade på bulvankan man konstatera att det i svensk rätt inte finns

fallen någon enhetlig

med avseende på bulvanförhållanden. Inte heller finns det någon

reglering

allmängiltig rättsföljd knuten till dessa förhållanden. Huvuddelen av den diskussion som förts på området har avsett att binda

möjligheterna bulvanens huvudman vid de förpliktelser som uppkommit på grund av

bulvanens handlande.” Som ett exempel på sådana bestämmelser i lag en fastighetsägare inte

kan nämnas 7 kap. 31 § jordabalken, enligt vilken

att anlita bulvan skall kunna ungå tillämpningen av bestämmelser genom

som är till förmån för nyttjanderättshavaren.

Lagen (1985:277) om vissa bulvanñrhållanden innehåller däremot regler till förhindrande av kringgående via bulvan av viss ñrvärvslagstift-

ning. Lagen har tillkommit för att förhindra kringgående av viss i lagen lagstiftning som innehåller särskilda hinder för rätt till förvärv angiven eller innehav av olika av egendom eller rättigheter. De särskilda slag

hindren kan avse exempelvis krav på att förvärvaren skall vara svensk

medborgare, ha tillstånd att bedriva viss verksamhet eller vara i stånd att

förvalta en hyresfastighet. Vid ett sådant kringgående av de angivna hindren kan bulvanen och huvudmannen ådömas straff. Dessutom kan domstol på talan av åklagare ñrordna om avyttring genom kronofogdemyndighetens försorg, som regel vid offentlig auktion. De myndigheter som berörs av frågor om tillstånd enligt de lagar som omfattas bulvanlagen

“ 1 § andra stycket lagen (1985:277) om vissa bulvanförhållanden.

Se Grönfors, Ställningsfullmakt och bulvanskap (Stockholm 1961)

S. 276 ff, SOU l983:46 S. ll ff samt SOU 1987:59 S. 169 ff.

är skyldiga att underrätta åklagarmyndigheten när det skäligen kan antas föreligga ett bulvanñrhållande. Enligt vår mening är det inte lämpligt att genom en ändring i lagen om vissa bulvanförhållanden göra den lagen tillämplig på sådana oegentligheter i samband med en tillämpning av en lag om friköpsrätt. Flera skäl talar emot en sådan åtgärd. Lagen om bulvanförhållanden avser som framgått situationer där det föreligger ett i lag föreskrivet hinder mot att en viss förvärvar eller behåller en egendom eller rättighet. Skall lagen person tillämpas på friköpsfallen blir det den friköpsberättigade arrendatom som betraktas som bulvan för någon annan person. Detta skulle ge en helt annan inriktning av lagen än den nuvarande. En regel mot bulvanskap i friköpssammanhang passar alltså inte i den nuvarande lagen. Visserligen är det tekniskt möjligt att tillñra lagen en ny regel i det hår aktuella ämnet. Förslag att införa en lagstiftning med mera generellt verkande bestämmelser om bulvaner har tidigare awisats av lagstiftaren.“ Det är mot den bakgrunden knappast lämpligt att överväga en förändrad inriktning i detta sammanhang. Ett skål är att de av bulvanlagen ytterligare väsentligt sanktioner som lagen om vissa bulvanförhållanden anvisar, nämligen straff och försäljning på offentlig auktion, inte heller passar särskilt väl när det gäller en lag om friköpsrätt. Bulvanlagens sanktioner kan visserligen verka avskräckande. Avsikten med reglerna till skydd mot bulvanköp i samband med en friköpsrätt bör dock rimligtvis vara att jordägaren inte skall tvingas sälja egendomen. Bulvanlagens sanktioner innebär ju att ñrsäljning kommer till stånd ändå. Den eftersträvade konsekvensen att vid bulvanförhållanden kunna neka friköp föreligger dessutom redan på grundval av den föreslagna lagen. Det är alltså möjligt att ingripa mot de angivna bulvansituationema utan att detta uttrycklingen anges i lagtexten. Lagen bygger som framgått på att det är arrendatom som skall göra förvärvet. Är förhållandet sådant att arrendatom i själva verket inte skall förvärva egendomen för egen, utan för en annans räkning, kan därför förutsättningarna för rätt till förvärv inte anses detta skall domstolen ogilla det framställda uppfyllda. Framgår om Problemet är snarast bevisrättsligt. Det kan yrkandet friköpsrätt. onekligen vara förenat med svårigheter att föra en sådan sak i bevis. Enligt vår mening är det dock olämpligt att skapa särskilda bevisregler, t.ex. i form av omvänd bevisbörda, för dessa frågor. Frågan blir då om man bör gå längre och införa ett skydd som inte bara avser förhållandena vid den tidpunkt då friköp begärs. Ett praktiskt användbart medel att motverka den diskuterade risken kan som antytts vara

“ Prop 1984/851111 s. 8. (Lagstiftningen hade föreslagits av kommissionen mot ekonomisk brottslighet; SOU 1983:46). Se också SOU 1987:59 s. 212 och s. 214.

‘7 Jfr. SOU 1987:59 s. 212 f. (Ett förslag om s.k. omvänd bevisbörda fanns i SOU 1983:46 (1 § 2 och 3 st kommissionens lagförslag).

att föreskriva någon form av hembudsskyldighet för fall när arrendatom

vill sälja egendomen vidare. Ett verksamt vapen skulle onekligen kunna tillhandahållas genom en reglering som går ut på att arrendatom när han önskar sälja fastigheten

först har att hembjuda den till jordägaren, eventuellt kombinerad med be-

stämmelser om vilket pris som i sådant fall skall erläggas. En regel med så långtgående verkan torde dock, även om den görs tidsbegränsad, knappast kunna godtas. Den skulle innebära ett avsevärt ingrepp i arrendatoms äganderätt - främmande för allmänna regler om äganderätt till fastigheter - och rent av kunna motverka hans möjligheter att finansiera sitt

friköp. Den strider mot vad som i allmänhet godtas i fråga om hem-

budsklausuler. För en jämförelse kan noteras att en sådan hembudsklausul

inte är accepterad som en del av ett aktiebolags bolagsordningf* även om det i princip är möjligt för enskilda ägare att sluta en sådan överens-

kommelse. Vi har kommit fram till att inte heller förorda alternativet att jordägaren i en situation där arrendatom sålt egendomen tillförs rätt att lösa tillbaka den från förvärvaren. Enligt vår mening skulle även en sådan regel

innebära ett alltför långtgående ingrepp. En sådan regel om hembudsskyldighet för förvärvaren skulle bli ganska komplicerad till sin utfomming.

Hembudsskyldigheten måste nämligen kompletteras på olika sätt, bl.a. i

fråga om exekutiva försäljningar och om undantag för överlåtelser inom

arrendatoms familj.

4.4 Tillämpning

av

förköpslagen, jordför-

värvslagen och

fastighetsbildningslagen

Förslaget innebär att friköp skall kunna ske utan hinder av be-

stämmelsema i förköpslagen, jordförvärvslagen och fastighets-

bildningslagen.

Om en jordägare och en arrendator kommer överens om en Överlåtelse av

arrendestället enligt bestämmelserna i 4 kap. jordabalken - dvs. genom ett vanligt köp - aktualiseras bestämmelser i om

förköpslagen (1967:868) förköpsrätt för kommun. Gäller köpet egendom som ingår i s.k. om-

arronderingsområde (se nedan) ställer dessutom

jordförvärvslagen

(1979:230) krav på förvärvstillstånd. I fall då överlåtelsen avser endast del

3 kap. 2 och 3 §§ aktiebolagslagen (1975:1385). Se också Kedner & Roos, Aktiebolagslagen, del I (3 u, Stockholm 1988) s. 63 f.

av en fastighet uppkommer därjämte ett behov av att genomföra fastighets-

bildning enligt fastighetsbildningslagen (jfr. 4 kap. 7-9 §§ jordabalken). Förköpslagen ger en kommun rått i vissa fall att träda in som köpare (i

princip på de villkor som säljaren och den ursprungligen avsedde köparen ställt upp) vid försäljning av fast egendom och tomträtt. Den gäller även

vid byte. Lagen ger rätt till förköp när egendomen krävs för tätbebyggelse

eller därmed sammanhängande anordning, liksom när egendomen är i

behov av upprustning eller ombyggnad fir att tillgodose bostadsför-

söijningen eller något ändamål som anknyter till den samt när egendomen behövs för att tillgodose ett väsentligt behov av mark eller anläggning för idrott eller friluftsliv. Förköpsrätt föreligger också när det på egendomen finns byggnad som bör bevaras därför att den är värdefull från kulturhistorisk eller miljömässig synpunkt. Vissa kommuner har därjämte

förköpsrätt i fråga om egendom som är bebyggd med hus som behöver

användas som bostad för permanent bmk och som är belägen inom ett område där det råder en avsevärd efterfrågan på fritidsbostäder. Som

allmän förutsättning gäller dessutom att egendomen helt eller delvis är

belägen inom kommunen. I några situationer föreligger dock undantag från förköpsrätt. Såvitt gäller flertalet kommuner får förköpsrätt inte utövas om försäljningen

endast avser mindre fastigheter med hus för högst två familjer. Förköp får

inte ske när staten är säljare eller när staten eller landstingskommun är

köpare, vid vissa köp inom familj, vid försäljning på exekutiv auktion och inte heller när köpet avser endast andel av fastighet samt köparen redan

äger en annan andel, förvärvad på annat sätt än genom gåva. Kontrollen av att köpare och säljare inte åsidosätter förköpslagen görs

av inskrivningsmyndigheten i samband med dess prövning av ansökningar om lagfart. Kommunens förköpsrätt går ñrlorad om lagfart beviljas i strid med 20 kap. 7 § 12 p jordabalken.

Jordförvärvslagen har nyligen genomgått omfattande förändringar, som trätt i kraft den l 1991. I likhet med - är

juli tidigare lagstiftningstekniken

delvis annorlunda - sådana förvärv

gäller lagen av fast egendom, taxerad

som lantbruksenhet, som sker genom köp, byte eller gåva, tillskott till och utdelning eller skifte från bolag eller förening samt fusion enligt aktiebolagslagen. Också i likhet med tidigare gäller lagen vidare beträffande köp,

byte eller gåva av lantbruksegendom via förvärv av dödsbo i vilket ingår

lantbruksegendom. Även undantagsbestämmelsema i lagens 3 § över-

ensstämmer i sak med den tidigare regleringen. Lagen gäller således inte

vid förvärv från staten genom överlåtelse av regeringen, länsstyrelsen eller

statens jordbmksverk, vid vissa förvärv av staten eller kommun (bl.a. när kommunen utövar sin förköpsrätt), vid förvärv av vissa kreditinrättningar samt vid vissa förvärv inom familjen. Lagen gäller inte heller när

förvärvet skall prövas enligt lagen (1982:618) om utländska förvärv av fast egendom m.m, i vissa fall då egendomen är avsedd för annat ändamål än jord- eller skogsbruk, och som huvudregel inte heller när förvärvaren redan äger andel i fastigheten. En stor del av tidigare gällande tillståndsplikt har emellertid avskaffats. Vilka förvärv som fordrar förvärvstillstånd framgår numera av 3 a och

3 b §§. Tillstånd fordras numera endast om förvärvet avser egendom i

glesbygd, i omarronderingsomréde,” eller om förvärvaren är juridisk person. I glesbygdsfallet föreligger undantag från tillståndsplikten om

förvärvaren i minst ett halvår varit bosatt i glesbygd inom den kommun där egendomen är belägen eller i ett särskilt åtagande förbinder sig att inom sex månader från förvärvet bosätta sig på fastigheten och därefter bo på den i minst fem år. I båda dessa undantagsfall skall anmälan om

förvärvet göras till länsstyrelsen (3 a § andra stycket). Staten har enligt

10 § lösningsrätt för det fall ett åtagande om bosättning inte uppfylls.

I enlighet med vad som tidigare var fallet gäller särskilda regler i fråga

om förvärv som sker genom inrop på offentlig auktion. I sådant fall krävs inte tillstånd för rätt till förvärv, men väl fir rätt att behålla egendomen (16 §)- Vad gäller förvärv av egendom i glesbygd får förvärvstillstånd vägras

om egendomen behövs för att främja sysselsättningen eller bosättningen på

orten. Beträffande omarronderingsornråden får tillstånd vägras om

förvärvet skulle göra det svårare att genomföra rationaliseringen av

ägostrukturen. En juridisk person får lämnas förvärvstillstånd endast under

vissa i 5 § nämiare angivna förutsättningar.

Tillämpningen av jordförvärvslagen, dvs. bl.a. tillståndsgivning, ingår numera i länsstyrelsemas och jordbmksverkets uppgifter. På motsvarande

sätt som i fråga om förköp sker kontrollen av att köpare och säljare inte åsidosätter jordförvärvslagen i samband med inskrivningsmyndighetens prövning av ansökningar om lagfart. Förvärvet blir giltigt om lagfart

beviljas i strid med 20 kap. 6 § 8 punkten eller 7 § 13 punkten jordabalken (13 § jordförvärvslagen). Av 3 § lagen (1980:565) om undantag från fastighetsbildningslagen och

jordförvärvslagen vid friköp av kronotorp framgår att förvärvstillstånd inte

krävs vid sådana friköp.

Enligt fastighetsbildningslagen sker fastighetsbildning i form av fastighetsreglering när det gäller att ombilda fastigheter och i form av avstyckning, klyvning eller sammanläggning när det gäller nybildning av

fastigheter. Grundläggande villkor för att fastighetsbildning skall få ske finns i 3 kap. 1-4 §§ fastighetsbildningslagen. Fastighetsbildning skall ske så att varje fastighet som nybildas eller ombildas blir med hänsyn till belägenhet, omfång och övriga förutsättningar varaktigt lämpad för sitt ändamål.

Särskilt skall beaktas att den får lämplig utfomining och tillgång till behövliga vägar utanför sitt område. Beträffande fastighet som skall användas för bebyggelse gäller dessutom att den skall kunna få godtagbara anordningar för vatten och avlopp. Fastighetsbildning för nytt ändamål får inte ske om fastigheten inte kan antas få varaktig användning för sitt

° Angående vilka kommuner eller delar av kommuner som är att anse

som glesbygd eller arronderingsområde, se l § jordförvärvslagen och

bilagan till jordförvärvsförordningen (1991:736).

ändamål inom överskådlig tid. Inte heller får fastighetsbildning ske om

ändamålet bör tillgodoses på något annat sätt.

I princip får fastighetsbildning inte ske i strid med detaljplan, fastighetsplan eller områdesbestämmelser. Syftet med eventuellt gällande naturvårdsföreskrifter eller andra särskilda bestämmelser för marks bebyggande får som huvudregel inte motverkas. Inom område som inte omfattas av detaljplan får fastighetsbildning inte ske om åtgärden skulle försvåra områdets ändamålsenliga användning, föranleda olämplig be-

byggelse eller motverka lämplig planläggning av området. När det gäller

att anordna utfarter till allmän väg skall särskild hänsyn tas till trafiksituationen.

Beträffande jordbruk, skogsbruk och fiske gäller dessutom särskilda bestämmelser, upptagna i 3 kap. 5-8 §§ fastighetsbildningslagen. En jord-

eller skall för att anses lämpad för sitt ändamål ha

skogsbruksfastighet

sådan storlek, sammansättning och utfomining att den medger att det företag som skall bedrivas på fastigheten blir ekonomiskt godtagbart.

Hänsyn skall vid denna bedömning tas till regionalpolitiska intressen och

till betydelsen av att vården av natur- och kulturmiljön främjas. I den mån det inte är fråga om att nybilda eller förbättra fastighet för annat ändamål än jordbruk och denna åtgärd inte medför olägenhet av någon betydelse för jordbruksnäringen, gäller som en generell förutsättning för fastighets-

bildning som berör jordbruksfastighet vidare att åtgärden skall vara till övervägande nytta för jordbruksnäringen. Som en motsvarande generell

förutsättning beträffande skogsbruk har uppställts att mark som är avsedd för inte får indelas på sådant sätt att möjligheten att ekonomiskt

skogsbruk utnyttja skogen undergår försämring av någon betydelse.

De reglerna kompletteras med bl.a. ett undantagsbe-

angivna par

stämmelser i 3 kap. 9 och 10 §§. Fastighetsbildning får ske, även om den

nybildade eller ombildade fastigheten inte blir varaktigt lämpad för sitt

ändamål, såvida fastighetsindelningen ñrbättras och en mer ändamålsenlig

indelning inte motverkas. Dessutom stadgas att fastighetsbildning får äga rum även om den strider mot föreskrifterna till skydd för jordbruksnäringen eller skogsbruket om fastighetsbildningen är till övervägande nytta från allmän synpunkt. En regel om undantag från bestämmelserna i 3 kap.

fastighetsbildningslagen finns också i 2 § den ovan nämnda lagen

(1980:565) om undantag från fastighetsbildningslagen och jordförvärvslagen vid friköp av kronotorp.

Frågan blir då huruvida de i detta avsnitt åsyftade reglerna skall gälla också vid ett köp som sker enligt bestämmelserna i en lag om friköpsrätt.

Enligt vår mening är det, till en början, uppenbart att förköpslagen inte skall gälla. Det vore ju nämiast orimligt om kommunen skulle kunna träda in som förvärvare till arrendestället i ett fall där de grunder på vilka lagen skall vila anger att det är arrendatoms intressen som skall tillgodoses. Kommunen har ändå att förvärva marken om behovet är

möjligheter

viktigt. Som framgått kommer jordförvärvslagens krav på förvärvstillstånd att bli aktuellt bara i de fall där arrendestället är beläget inom ett om-

arronderingsområde. Den arrendator som i enlighet med vad som sagts ovan skall ges rätt att friköpa sitt arrendeställe uppfyller den i 3 b § ju jordförvärvslagen angivna undantagsgrunden att ha varit bosatt i den aktuella glesbygden i minst ett halvår. För den situationen gäller som framgått i stället anmälningsskyldighet till länsstyrelsen. Till ledning för friköpsutredningens arbete uttalade närmast lagutskottet, som en självklarhet, att jordförvärvslagens och fastighetsbildningslagens bestämmelser skulle gälla också vid en eventuell friköpsrätt. Friköpsutredningen kom emellertid fram till att en förutsättning för införande av friköpsrätt måste vara att man ger avkall på de krav som gäller enligt de båda angivna lagarna. Mot bakgrund av riksdagens ställningstaganden farm sig utredningens majoritet föranlåten att avstyrka lagstiftning redan på denna grund.” Enligt reservantens lagñrslag skulle av reglerna i 3 kap. fastighetsbildningslagen endast 2 § gälla.” Något krav på att de båda lagamas bestämmelser skall gälla finns inte i våra direktiv. I likhet med anser vi att det är i hög grad olämpligt friköpsutredningen att införa en speciallagstiftning om man inte är säker på att i van fall det alldeles övervägande antalet arrendatorer inom den aktuella gruppen verkligen kan få till stånd ett friköp. Det finns en uppenbar risk att ett ganska stort antal friköp skulle komma att stupa på de krav som gäller enligt de angivna lagstiftningama. Som också friköpsutredningen var inne på är det inte tillrådligt att välja den vägen att området för friköp utvidgas i sådan grad att kraven uppfylls. När frågan nu åter är uppe till bedömning kan det sagda knappast leda till annan slutsats än att de skål som anförts till stöd för en så friköpsrätt att säga får ta över dem som ligger till grund för jordförvärvslagen och 3 kap. fastighetsbildningslagen. Detta utgör enligt vår uppfattning heller inte en alltför ingripande åtgärd. Det rör sig ju om en markanpågående vändning, avsedd att pågå enligt i princip samma mönster som förut, men med nya ägandeförhållanden. Liknande regler gäller ju för övrigt redan nu, nämligen när det gäller friköp av kronotorp. Att göra ett generellt undantag från jordtörvärvslagens krav på förvärvstillstånd när förvärvet sker på av den föreslagna om grund lagen friköpsrätt ligger i linje med det förändrade synsätt som kommit till uttryck genom de senaste ändringarna i jordförvärvslagen. Inte heller år det erforderligt att upprätthålla kravet i 3 a § andra stycket jordförvärvslagen om anmälningsskyldighet. Länsstyrelsens anspråk på uppgifter om förvärv tillgodoses genom de uppgifter länsstyrelsen enligt vårt ñrslag får i samband med fullbordandet av ett friköp (se om detta avsnitt 4. 8). Föreskrifter om uppgiftslämnande inom dess olika avdelningar är en intern fråga för länsstyrelsen. Det är givetvis betydelsefullt, rentav angeläget, att utfommingen av det friköpta området såvitt möjligt sker i enlighet med de principer som gäller

5° SOU 1986:52 s. 91 ff.

5 SOU 1986:52 s. 129 och s. 138.

enligt fastighetsbildningslagen. Som kommer att framgå i avsnitt 4.5 bör det därför ñnnas möjlighet att göra justeringar redan i samband med friköpet så att fastighetsbildningslagens krav tillgodoses så bra som möjligt. Eventuella behov av mera omfattande åtgärder bör däremot anstå tills friköpet genomförts, t.ex. genom att ett förfarande fir fastighetsreglering startas enligt allmänt gällande regler i fastighetsbildningslagen. I syfte att - i enlighet med uttalanden i direktiven - åstadkomma en såvitt möjligt enkel reglering föreslår vi alltså att det görs undantag också från bestämmelserna i jordförväivslagen och 3 kap. fastighetsbildningslagen. Vi kommer i avsnitt 4.7.3 att undersöka huruvida det bör krävas domstolsavgörande för att parterna vid ett förvärv som sker i överenskom-

melses form skall komma i åtnjutande av de lättnader som här diskuterats.

Till de lagtekniska åtgärder som bör vidtas återkommer vi i avsnitt 5.3.

4.5 Friköpets omfattning

m.m.

4.5.1 Areal

Enligt förslaget skall huvudregeln vara att friköpet avser arrendestållet i dess omfattning vid friköpstilltället, dock att lämpliga gränsjusteringar får göras. Utvidgning får vidare ske, på arrendatoms begäran i vissa fall när förvärvet avser en del av en fastighet, och på jordägarens begäran när utvidgningen leder till en bättre fastighetsindelning eller till att en betydande olägenhet för jordågaren förebyggs. I båda dessa fall inskränks utvidgningsmöjlighetema av att åtgärden inte får innebära några avsevärt högre ersättningsbelopp. Fastighetstillbehör som hör till det område som friköps skall ingå i köpet.

Friköpets omfattning i det särskilda fallet är en fråga som återstår sedan det väl står klart att friköpsrått föreligger. Det kan vara aktuellt att göra bedömningar som liknar dem som i lagförslaget avses med att en övervägande del av arrendestället skall ha varit utanñr jordägarens brukande (2 §) eller att huvuddelen skall ha innehafts av arrendatom eller närstående (4 §). I likhet med friköpsutredningen anser vi dock att utgångspunkten bör vara att friköpsrâtten skall avse hela arrendestållet i dess omfattning vid friköpstillfället. Att omfattning till förhållandena anknyta friköpsrättens sådana de var vid t.ex. den tidpunkt som enligt 2 § skall bilda utgångspunkt fir bedömningen av om arrendet är historiskt låter sig inte göra. En sådan anknytning är förenad med stora praktiska svårigheter. En

princip av det slaget skulle dessutom, som friköpsutredningen framhöll, i

många fall leda till lösningar utan kontakt med dagens verklighet.” Det

centrala bör vara vad den nu aktive arrendatom arbetar med och får sin utkomst av, inte vad hans företrädare arrenderat. Som ett särskilt viktigt argument framstår också att en anknytning till äldre förhållanden skulle omintetgöra förbättringar och anpassningar som under åren skett med anledning av de förändrade behov som produktions- och samhällsutveckling gett upphov till. Med arrendeställe i den föreslagna lagens mening bör avses hela det område som arrenderas vid den aktuella tidpunkten. Att principiellt skilja ut t.ex. sådana områden som inte är geografiskt sammanhängande med det

område på vilket gården är belägen framstår knappast som ändamålsenligt.

Inte heller finns det enligt vår mening anledning att skära bort i samma

partsrelation eventuellt förekommande sidoarrenden från friköpsrätten. Ett gängse förfaringssätt synes vara att marktillskott under löpande arrendetid

först regleras i särskilda kontrakt och att det nya markornrådet tas in i huvudkontraktet när detta - i regel vart femte år - skrivs om. Friköpsrättens omfattning bör alltså i princip inte göras beroende av att områdena omfattas av samma kontraktshandling. Det kan emellertid ändå tänkas olika situationer där det kan ifrågasättas

om det är rimligt att det område som skall få friköpas är identiskt med

nuvarande arrendeställe. Skäl kan anföras fir såväl inskränkningar som utvidgningar. Hur de fall där det nyligen skett förhållandevis stora marktillskott bör behandlas i friköpshänseende är inte självklart. Man kan inta olika

principiella ståndpunkter. En ståndpunkt kan vara att ett stort marktillskott,

som inneburit att arrenderättens värde höjts påtagligt, medför att ett friköp

framstår som oskäligt mot jordägaren. I enlighet med en sådan ståndpunkt

skulle friköp i ett sådant fall inte få ske över huvud taget. Enligt en annan

ståndpunkt bör friköpsrätt kunna tillåtas också i ett sådant fall, men bara

i den del som omfattades av arrendet före marktillskottet. Frågan har tangerats i avsnitt 4.3.6.

Friköpsutredningen intog principiellt den förstnämnda ståndpunkten.”

Det lagutkast som presenterades i SOU 1986:52 är också utformat i enlighet med den linjen. Som framgått i avsnitt 4.3.6 skulle ett större marktillskott som skett efter den 1 januari 1978 kunna föranleda att ett friköp ansågs oskäligt mot jordägaren, vilket enligt 7 § 3 p lagutkastet skulle innebära att friköp inte fick ske,” medan en friköpsrätt som inte träffades av den regeln i princip skulle omfatta hela det vid friköpstillfället

arrenderade området.

52 Se SOU 1986:52 s. 99 f.

53 SOU 1986:52 s. 100.

5‘ SOU 1986:52 s. 136.

Det är klart att vägande skäl kan anföras också för ett val av en lösning enligt det andra alternativet. De sociala skäl som angetts till stöd för en friköpsrätt kan möjligen synas leda i en sådan riktning; att det skett ett större marktillskott torde t.ex. inte göra arrendatoms känslomässiga bindning till den gård som brukats och bebotts av hans släkt mindre. Vidare leder den ståndpunkt som innebär att allt eller inget skall omfattas av friköpsrätten snarast till att nyligen gjorda marktillskott endast

i utpräglade undantagsfall kommer att kunna få något genomslag.”

Regleringen blir alltså ganska stelbent. Rent allmänt låter det sig också säga att inget borde hindra att det skapas kombinationer av ägande och arrende, t.ex. genom att arrendatom tillåts friköpa den del av arrendestället som under lång tid brukats i släkten och att denna brukningsenhet med markområden som även fortsättningsvis arrenderas. kompletteras Man tvingas konstatera att det inte finns något givet svar på frågan om vägval. Mot båda lösningarna kan riktas invändningar. T.ex. kan det, vad gäller sistnämnda argument för en differentierad friköpsrätt, inte uteslutas att friköpsfrågan i sig kommer att motverka tillkomsten av framtida arrendeförhållanden mellan jordägaren och den arrendator som utnyttjar sin friköpsrätt. Den enklaste och till synes enda rimliga lösningen är som ovan att tämligen starkt anknyta till de ñrhållanden som råder vid antytts friköpstillfället. Mot denna bakgrund är det mycket som talar för en lösning i enlighet med vad som skisserades av Detta betyder, som vi friköpsutredningen. varit inne på i 4.3.2, att när förutsättningarna för en friköpsrätt är såvitt huvuddelen av arrendestället så får i princip hela uppfyllda gäller arrendestället Som framhållits tidigare skulle en precisering till friköpas. två tredjedelar eller tre fjärdedelar kunna leda till egendomliga exempelvis och godtyckliga gränsfall. Det bör också noteras att bedömningen av om huvuddelen av arrendestâllet uppfyller förutsättningarna för friköpsrätt bör kunna ske, inte bara utifrån storleken av den areal som tillkommit, utan också med hänsynstagande till det värde som de olika områdena representerar. Som angetts i avsnitt 4.3.6 skall friköpsrätt dock någon gång kunna vägras enligt oskälighetsregeln i 5 § 2 i lagförslaget med hänsyn till att det nyligen gjorts ett större marktillskott. I med det anförda ligger att friköpsrätten, såvitt gäller ñrvärv mot linje jordågarens vilja, endast i undantagsfall bör kunna utvidgas till något område som inte omfattas av arrendet. kan aktualisera om olika former av Ett friköp av ett arrendeställe frågor Att det skapas kan t.ex. fastighetsbildning. nya registerfastigheter ge upphov till att olika fastighetsreglerings- eller sammanläggningsåtgärder behöver komma till stånd. Enligt vår mening är det emellertid mindre att föra in även sådana i friköpsförfarandet. De skulle lämpligt åtgärder kunna föranleda avsevärda Friköpet är av ganska komplikationer. Förfarandet bör i huvudsak begränsas till att lösa övergångskaraktår.

55 Jfr. SOU 1986:52 s. 136.

frågor om äganderättsövergången. Att det kommer att bildas ett mindre antal fastigheter som inte motsvarar kraven enligt 3 kap. fastighetsbildningslagen får som tidigare framhållits accepteras. Den moderna fastighetslagstiftningen får ta vid senare. De följdfrågor som kan uppkomma när det gäller olika fastighetsbildningsåtgärder får alltså lösas efteråt, med tillämpning även av reglerna om en ändamålsenlig och lämplig fastighetsindelning. Även om alltså bör vara att får företas huvudpricipen fastighetsbildning efteråt enligt vanliga regler är det tydligt att ambitionen bör vara att så långt möjligt skapa en lämplig fastighetsindelning där detta kan ske utan mera omfattande Också inom ramen för ett mera ingrepp. begränsat hänsynstagande till allmänna kan olika fastighetsbildningsaspekter åtgärder vidtas för att mildra av från bl.a. olägenhetema undantaget 3 kap. fastighetsbildningslagen. Praktiska skål talar för att domstolen bör ges att inom ram kunna möjlighet friköpsförfarandets göra vissa utvidgande eller inskränkande - av det område som skall justeringar friköpas. Vi tänker här på sådana speciella situationer som motsvarar dem som avses i 5 kap. 3 § andra stycket fastighetsbildningslagen. Enligt denna bestämmelse får förvärvaren vid expropriation eller liknande tvångsförvärv begära sådan fastighetsreglering varigenom olägenhet av förvärvet kan undanröjas, minskas eller förebyggas. Denna regel kommer i och för sig att gälla också med anledning av ett friköp. Mot bakgrund av de aktuella åtgärdernas begränsade omfattning kan det emellertid vara lämpligt att justeringen tillåts ske redan när det friköpta områdets areal fastställs. En bestämmelse om detta måste då tas in i lagen om friköpsrätt. Bestämmelsen, som lämpligen kan placeras i omedelbar anslutning till huvudregeln att ett friköp skall avse arrendestället i dess omfattning när talan väcks, skall tolkas i enlighet med de principer som gäller beträffande dess förebildi 5 kap. 3 § fastighetsbildningslagen. Olägenheten skall alltså avse fastighetsindelningen eller markanvändningen och får vara syftet endast att såvitt möjligt bota de skador som orsakas av

tvångsförvärvet.”

Mera omfattande åtgärder får anstå till dess att friköpet genomñrts. I 3 kap. 8 § andra stycket finns en särskild expropriationslagen regel om rätt för den exprorierande till utvidgning av en expropriation som i utgångsläget avser del av fastighet. Regeln är där att den exproprierande i vissa fall har rätt att få expropriationen till utvidgad att avse upp till hela* den återstående delen av fastigheten. Förutsättningarna för detta är dels att utvidgningen medför bara en ringa höjning av expropriationsersättningen till fastighetsägaren dels att denne inte har ett beaktansvärt intresse av att behålla den återstående delen av fastigheten. De grundläggande synpunktema bakom expropriationslagens bestämmelse, att det varken kan anses billigt mot exproprianten eller från allmän synpunkt lämpligt att skilja två fastighetsdelar från varandra om den härav föranledda kostnaden för att sätta restfastigheten eller del av

5° T. Landahl & O. Nordström; Fastighetsbildningslagen (2 u, Stockholm 1991) s. 174.

denna i stånd blir alltför stor i förhållande till den skadade fastighetsdelens

värde,57 har aktualitet också när det gäller ett friköp. En möjlighet till

utvidgning av områdets omfattning bör därför ges i sådana friköpsfall som är analoga med dem som träffas av 3 kap. 8 § andra stycket expropria-

tionslagen. I linje med de grundläggande skälen bakom bestämmelsen ligger dock att en begränsning bör göras på så sätt att regeln skall kunna

föranleda ett större inlösenområde bara i de fall det blir fråga om

utvidgning av köpet till hela den fastighet som friköpet avser.

Som framgått anger expropriationslagens regel att jordägaren skall ha

ett beaktansvärt intresse av att behålla egendomen. En sådan formulering

är enligt vår mening mindre lyckad. Friköpslagens regel bör i stället utformas så att det direkt framgår vad saken gäller, nämligen att göra en avvägning mellan parternas intressen. Det skall betonas, att med jordägarens intressen i detta sammanhang bör avses inte bara intressen av ekonomisk natur. Detta ligger i linje med vad

som uttalats med avseende på bestämmelsen i expropfiationslagen.”

T.ex. bör det förhållandet att den återstående fastighetsdelen är bebyggd med en gammal släktgård eller sommarstuga kunna utgöra hinder mot att utvidgning sker.” Under det att en utvidgning mot jordägarens vilja bör komma i fråga endast i de ovan berörda fallen talar, som också friköpsutredningen var inne på, en hel del för att skilda önskemål från jordägaren om utvidgning av inlösenområdet skall tillgodoses i en inte oväsentlig omfattning. Jordägaren bör enligt vår mening skyddas på ett sätt som går längre än vad

som beträffande expropriation följer av 3 kap. 8 § första stycket expropria- Som förutsättning för friköp bör alltså i vissa fall kunna tionslagen. uppställas att arrendatom, på begäran av jordägaren, löser även annan som tillhör jordägaren. Ett sådant krav bör göras beroende av egendom

dels att lösenbeloppet därigenom inte ökas väsentligt dels att utvidgningen

medför att villkor som avses i 3 kap. fastighetsbildningslagen skulle kunna tillgodoses bättre eller att betydande olägenhet för jordägarens förvaltning förebyggs. Härigenom begränsas i viss mån de nackdelar från allmän synpunkt som är förknippade med att friköp får ske utan iakttagande av de jordbrukspolitiska riktlinjerna. Dessutom skyddas jordågaren mot risken

att t.ex. tvingas behålla en enstaka tomt som arrenderats ut till någon

annan än den arrendator som friköper sitt arrendeställe.

När det gäller att närmare bestämma den tidpunkt som enligt det ovan sagda skall vara avgörande för friköpsrättens omfattning, kan noteras att fastställandet av ersättningen skall anknytas till tidpunkten för friköps-

57 SOU 1969:50 s. 144.

58 Prop l97l:122 s. 255 och s. 265. Jfr. SOU 1969:50 s. 146.

5°

Å. Bouvin & H. Stark; Expropriationslagen (2 u, Stockholm 1989)

s. 139.

frågans avgörande. Som kommer att framgå i 4.6, ñnns det nämligen anledning att, i enlighet med vad som gäller enligt 4 kap. 3 § första stycket 1 p. expropriationslagen, som huvudregel anknyta värderingen till fastighetens skick när ersättningsfrågan avgörs. I fråga om friköpsobjektets omfång är det emellertid av principiella skäl lämpligast att utgå ifrån de förhållanden som råder när friköpsfrågan aktualiseras. Frågan torde normalt sakna praktisk betydelse. Vanligtvis torde saknas anledning anta att arrendet skulle ñrändras under friköpsprocessens gång. Skulle det inträffa är det emellertid naturligast att utgångspunkten står klar för de inblandade redan från början. Med hänsyn till detta bör regeln vara att friköpsrättens omfattning bestäms utifrån arrendestället sådant det var när talan om utövande av friköp väcks. Att friköpsrätten på detta sätt anknyts till ett domstolsförfarande torde inte medñra några komplikationer för de fall som görs upp utom domstol i det att parterna vet vilka förutsättningar som gäller enligt lagen.

4.5.2 Bruksrätter och

fordringar

Enligt ñrslaget skall jordägariens rättigheter övergå till arrendatom.

Sådana särskilda rättigheter som tillkommer annan än jordägaren _skall däremot bestå ominte särskilda skäl talar för att de bör

upphöra. Beträffande rättigheter som hör till den fastighet som delas skall gällauServitut kan

fastighetsbildningslagen regler bildas,

.ändras Med for sådana som

é11erupph§va_s., undantag fordringar

åtnjuter iförmånsråttienligt 6 § l p. ñrmånsrättslagen skall det

friköpta områdets ansvar för fordran upphöra i och med friköpet.

v- .

Motsvarandeskall

gälla beträffande inteckningar.

Till frågan om friköpets om dess verkan omfattning anknyter frågor på olika rättigheter som kan vara ñrbehållna eller till jordägaren upplåtna tredje man, liksom frågor om möjlighet att i samband med friköpet instifta nya rättigheter. Frågorna uppkommer redan dä friköpet avser en hel fastighet, men framför allt när det avser del av en Det bör redan fastighet. här framhållas att förslaget enligt 22 § andra stycket innebär att friköpet utgör ett specialfall av fastighetsindelning vid sidan av bl.a. fastighetsbildningslagen (se 4.8). Att byggnader och andra anläggningar som utgör fastighetstillbehör till det område som friköps också skall omfattas av förvärvet är uppenbart. Detta bör alltså gälla oavsett om anordningen varit föremål för arrendet eller inte. Motsvarande bör gälla i fråga om olika former av rättigheter som normalt tillkommer ägaren till en fastighet, t.ex. jakträtt. Principen bör alltså vara att samtliga de rättigheter som jordâgaren har till

till den förvärvande arrendatorn. Till möjligheterna att fastigheten övergår instifta till ñrmån fir t.ex. fastigheter återkommer rättigheter jordägarens vi nedan. Situationen kan emellertid av olika förhållanden, såsom att kompliceras marken belastas av rättigheter som upplåtits till tredje man. Det kan vara om olika såsom eller fiskerätt, rätt att fråga slags nyttjanderätter, jaktnaturtillgång eller att någon byggnad som inte ingått i arrendet utnyttja lagerlokal. Marken kan också vara föremål för t.ex. servitut, hyrts ut till eller Dessa och liknande konkurrenssituationer måste vågrätt ledningsrätt. lösas sätt. Till frågor om hur man bör behandla naturligtvis på något med till den fastighet som blir föremål för friköp fordringar anknytning återkommer vi i slutet av detta avsnitt. Att vägrätt och ledningsrätt - se väglagen (1971:948) och ledningsrättslagen (1973:1144) - skall bestå också efter friköpet får väl betraktas

som närmast självklart (jfr. 7 kap. 11 § fastighetsbildningslagen). Detsamma andra rättigheter som tillkommit efter beslut av gäller myndighet eller domstol. Att nyttjanderätter och servitut, som upplåtits genom avtal, exempelvis också skall få bestå kan däremot diskuteras. Ett fortbestånd av frivilliga som kan synas utgöra ett alltför stort ingrepp upplåtelser jordägaren gjort i den som skall övergå genom friköpet. Vid expropriation är äganderätt huvudregeln att sådana särskilda rättigheter upphör (1 kap. 3 § ñrsta stycket I bestämmelsen har dock öppnats möjlighet expropriationslagen). att i vissa fall förordna om rättighetens fortbestånd. En med den vid likartad huvudregel gäller beträffande expropriation område som frångår en fastighet genom fastighetsreglering. Enligt 7 kap. servitut och rätt till 29 § andra stycket jordabalken gäller nyttjanderätt, elektrisk kraft inte vidare i mark eller byggnad som genom fastighetsöverförts till annan än den vari upplåtelsen skett.” reglering fastighet Såvitt avser byggnad måste den som tillträder området dock säga upp inom en månad från tillträdet. I annat fall gäller avtalet också hyresavtalet mot den att skall utgå fri från nye ägaren. Principen fastighetsdelen har sin i att nyttjanderätt och servitut, som upplåtits gravationer gnmd anses i viss och inte i den mark som hör till genom avtal, gälla fastighet Under det att tidigare var

fastigheten.” fastighetsbildningsmyndigheten

hänvisad till att, när detta var försöka få till stånd frivilliga lämpligt, överenskommelser eller att skapa servitut enligt 7 kap. 1 §, har genom en skapats möjlighet att även vid fastighetsreglering nyligen gjord lagändring förordna om rättighetens fortbestånd. Enligt 5 kap. 33 a § fastighetsskall förordna att nyttjandebildningslagen fastighetsbildningsmyndigheten 7 kap. 13 § beträffande servitut som upplåtits rätt (detsamma gäller enligt som avser Överförd mark skall fortsätta att gälla i det genom avtal) överförda området om någon sakägare begär det samt åtgärden är lämplig

°° Jfr. 5 kap. 30 b § fastighetsbildningslagen.

6 SOU 1986:29 s. 94 f.

och inte motverkar I syftet med regleringen. fråga om enligt lag besittningsskyddade arrenden, t.ex. jordbmksarrenden och fiskearrenden, är möjligheterna till sådana ñrordnanden mera omfattande i det att där erfordras bara att arrendatom visar beaktansvärda skäl för fortsatt arrende och åtgärden inte i väsentlig mån motverkar syftet med regleringen. Vid avstyckning och är att servitut klyvning huvudregeln nyttjanderätt, och rätt till elektrisk kraft består i båda fastighetsdelama (7 kap. 27 § jordabalken). I jämförelse med situationen vid fastighetsreglering motsvaras alltså den där gällande här av en undantagsregeln huvudregel. Om rättigheten inte berör viss fastighetsdel upphör den dock i den delen. Den gällande regleringen anvisar således olika lösningar för skilda förfarandetyper och återger inte någon enhetlig syn som direkt kan appliceras på friköpsfallen. Eftersom vi har konstruerat friköpet som en form fir vid sidan av fastighetsbildning fastighetsbildningslagen blir det fråga om att välja en lösning utifrån vad som kan framstå som rimligt i det ñreliggande specialfallet. Tendensen i fråga om fastighetsbildningslagen har som framgått snarast gått i riktningen att de särskilda rättigheternas ställning stärkts. Att särskilda som vid rättigheter huvudregel upphör expropriation får ses mot bakgrunden att den exproprierande normalt skall ta marken i anspråk för något nytt ändamål. Situationen vid ett friköp är annorlunda. I friköpsfallet är det om ett fortsatt fråga utnyttjande av samma art som tidigare. Här kan det synas mera näraliggande att jämñra med vad som gäller vid fiivilliga överlåtelsen Enligt bestämmelserna i 7 kap 11 - 14 §§ jordabalken gäller nyttjanderätt och servitut mot en ny

ägare till fastigheten om överlåtaren gjort förbehåll om upplåtelsen, om upplåtelsen äger företräde framför överlåtelsen på grund av inskrivning eller om förvärvaren vid överlåtelsen om ägde eller bort äga kännedom upplåtelsen. Arrende och hyra gäller som huvudregel mot ny ägare redan om upplåtelsen skett skriftligen och tillträde ägt rum fire överlåtelsen (om vissa undantag, se 13 § andra stycket). Även om arrende eller hyra inte skulle gälla mot den nye ägaren enligt dessa regler blir förvärvaren bunden av upplåtelsen om överlåtelsen skett efter nyttjanderättshavarens tillträde och den nye ägaren inte sagt upp avtalet inom tre månader från överlåtelsen. Rätt till elektrisk kraft gäller alltid mot ny ägare. Enligt vår mening ligger det närmast till hands att för friköpsfallen välja den lösningen att alla särskilda rättigheter som upplåtits till tredje man som huvudregel består även efter Detta för i med friköpet. ligger övrigt linje friköpsutredningens kortfattade i denna del.” ställningstagande En regel av exempelvis den art som gäller vid expropriation skulle också innebära ett incitament till processande även i fall där skulle kunna lösas friköpet på frivillig väg. Verkan av en sådan bestämmelse bör nämligen göras beroende av domstols avgörande på ett sätt som motsvarar de nedan i avsnitt 4.7.2 diskuterade konsekvenserna av från bl.a. 3 undantagen kap. fastighetsbildningslagen. Dessutom skulle den föranleda att processen

‘2 SOU 1986:52 s. 103. Se också a.a. s. 131 och s. 140.

komplicerades. Alla rättighetshavare som berörs negativt måste nämligen få ställning av sakägare.

Att direkt anknyta rättighetemas fortbestånd efter ett till att friköp

förbehåll gjorts, att de är inskrivna eller att arrendatom ägde eller bort äga kärmedom om att de fanns vore visserligen En sådan anknytning

möjligt.

skulle dock kunna ñranleda

komplikationer. Mot bakgnmd av att samtliga

upplåtelser torde vara kända för arrendatom skulle en regel som den vid avstyckning och klyvning praktiskt sett få samma resultat i materiellt hänseende. Eftersom sistnämnda regel är enklare har vi stannat för att förorda den. I anslutning till den regeln bör också bestämmelsen i 7 kap. - 28 § jordabalken att vederlag som utgår för nyttjanderätten eller servitutet skall tillkomma ägarna till fastigheterna i förhållande till belastningen på varje fastighet gälla.

Möjligen kan det emellertid finnas behov av att någon gång kunna göra

undantag från regeln att särskild rätt inte rubbas av ett friköp. Det inses lätt att en regel som gör skillnad mellan sådana särskilda rättigheter som jordägaren upplåtit till tredje man och sådana rättigheter som jordägaren själv förbehållit sig kan uppmuntra till upplåtelser av mer än nomial beskaffenhet.” Det förefaller med hänsyn till detta lämpligt att domstolen i särskilda fall skall kunna förordna om rättighetens upphörande. Regeln

är alltså avsedd att tillämpas endast undantagsvis. Som ett sådant fall kan

nämnas att jakträtt för ñrsta gången till tredje man på mycket

upplåtits lång tid eller på osedvanligt villkor. Ett annat fall där förmånliga

undantagsbestämmelsen bör kunna tillämpas kan vara att upplåtelsen skett

till någon jordägaren närstående, i fall då jordägaren är juridisk person

exempelvis till dess ställföreträdare. Som för förordnande bör

förutsättning

gälla att arrendatom begärt detta. Att det ankommer på domstolen att kalla

den aktuelle sakägaren till förhandling, se avsnitt 4.7.1.

Situationen kan också vara sådan att en särskild rätt hör till den

fastighet som delas med anledning av ett friköp, såsom att fastigheten är härskande i ett servitutsförhållande. Exempelvis finns det kanske en rätt att ta väg över en annan fastighet. Att avgöra vad som bör gälla i fråga om sådana rättigheter efter ett friköp torde normalt inte behöva erbjuda några svårigheter. Rättigheten bör tillföras den del som har behov av den. Bestämmelser för motsvarande situationer vid fastighetsbildning ñnns i fastighetsbildningslagen. Är det fråga om servitut eller annan särskild rätt som är av betydelse för fastigheten bara om viss mark hör till denna följer enligt 2 kap. 5 § fastighetsbildningslagen rättigheten marken om det inte bestäms annat vid fastighetsbildningen. Enligt 10 4 § samma kan kap. lag

det i samband med avstyckning bestämmas att en särskild rättighet, liksom

en andel i samfällighet, i sin helhet eller till viss del skall tilläggas styckningslotten. Bestämmelsen öppnar också möjlighet att rättighet tilläggs

delarna Om inget annat bestäms vid avstyckningen gemensamt. eller följer av 2 kap. 5 § eller av särskilda föreskrifter hör rättigheten (och andelen)

‘B

Jfr. SOU 1986:29 s. 95 (angående bakgrunden till bestämmelsen i

5 kap. 33 a § fastighetsbildningslagen).

till stamfastigheten (10 kap. 4 § andra stycket). Motsvarande regel gäller

enligt 11 kap. 5 § vid klyvning. De angivna principerna vid fastighetsbildning enligt fastighetsbildningslagen är tydligen möjliga att applicera direkt på friköpsfall. Detta bör ske genom en hänvisning till fastighetsbildningslagens bestämmelser. Som antytts saknas anledning anta att fördelningen i praktiken kommer att erbjuda problem. Vad som möjligen någon gång skulle kunna erbjuda svårigheter är att belastningen för den tjänande fastigheten, i enlighet med bestämmelsen i 7 kap. 3 § första stycket 2 p. fastighetsbildningslagen, inte

får ökas eller minskas i nämnvärd mån. Eftersom det är fråga om ett pågående utnyttjande av marken torde väl dock ett friköp inte i sig förändra belastningens omfattning. Det kan också finnas behov av att insnfia eller förändra rättigheter, Lex. rätt till väg, till förmån fir den fastighet eller fastighetsdel som inte förvärvas av arrendatom. Omvänt kan den ändrade fastighetsindelningen föranleda att det t.ex. behöver skapas servitut till förmån för det område

som friköps. En möjlighet att skapa erforderliga upplåtelser är att parterna

kommer överens i frågan. Dessutom erbjuder fastighetsbildningslagen möjligheter att vidta servitutsåtgärder genom bl.a. fastighetsreglering (5 och 7 kap.). Det mest ändamålsenliga synes emellertid vara att sådana åtgärder skall kunna ske redan i anslutning till friköpet. Möjlighet bör därför öppnas för domstolen att besluta om sådana åtgärder redan inom friköpsförfarandets ram. Detta förutsätter en särskild bestämmelse.

Hänvisning bör ske till fastighetsbildningslagens regler i ämnet. I fråga om

den speciella situationen att fastigheten har del i samfälld väg bör en regel

motsvarande 10 kap. 5 § andra stycket fastighetsbildningslagen gälla.

Som antytts ovan måste man också ta ställning till hur fordringar som belastar den fastighet som blir föremål för friköp skall behandlas.

Såvitt gäller expropriation följer av 1 kap. 3 § fjärde stycket expro-

priationslagen att den exproprierade fastighetens ansvar fir fordran som huvudregel bortfaller. Detta gäller dock inte fordran som åtnjuter ñrmåns-

rätt enligt 6 § 1 p. förmånsrättslagen. Sådan fordran kvarstår. Bestämmelsen kompletteras beträffande panträtt av 6 kap. 14 § jordabalken. Enligt denna regel medför fullbordandet av inlösen på gnxnd av expropriation eller liknande tvångsförvårv att inteckning fortsättningsvis saknar verkan i den inlösta egendomen. Såvitt gäller den övriga egendomen är inteckningen utan verkan till belopp som vid fördelning av medel med anledning av tvångsförvârvet utfallit på pantbrevets belopp. Det lagutkast som presenterades i SOU 1986:52 upptog i fråga om

fordringsansvar en regel av samma innehåll som expropriationslagens

bestämmelse.” Någon regel med väsentligen armorlunda innebörd är

heller knappast tänkbar. Något legalt hinder mot att borgenärema låter arrendatom inträda som gäldenär i fordringsförhållandet finns visserligen inte. Men detta är en sak som inte kan åstadkommas utan medgivande från

ifrågavarande borgenärer. De praktiska konsekvenserna av ett friköp

6‘ SOU 1986:52 s. 131 och s. 140.

hänseende inte från vad som gäller vid vanliga över-

skiljer sig i detta låtelser. Om finansieringsfrågan skall lösas genom att arrendatom övertar

tidigare betalningsansvar eller om tidigare fordringar skall lösas, eventuellt

via helt nya krediter, är en sak mellan arrendatorn och vederbörande finansiär. Såvitt gäller den reglering som lagen så att säga i sista hand skall anvisa är emellertid den enda rimliga lösningen att fordran bortfaller såvitt den friköpta egendomen. Borgenåremas intressen får därvid gäller inom förfarandets ram. Vi återkommer till detta i avsnitt 4.7. tillgodoses I enlighet med vad som gäller vid expropriation bör sådana fordringar som åtnjuter förmånsrätt enligt 6 § 1 p. förmånsrättslagen kvarstå även efter ett

friköp.

När det inteckningars verkan efter en expropriation är huvudgäller

regeln alltså enligt 6 kap. 14 § jordabalken att inteckningen upphör att

gälla i den exproprierade egendomen. Detta gäller oavsett om expro-

priationen avser en hel fastighet eller bara en del. Inför ett ställnings-

tillämplighet på friköpsfallen bör tagande angående en sådan bestämmelses

beaktas att behovet av en relaxationseffekt kan vara olika beroende på om friköpet avser en hel fastighet eller om endast en del skall förvärvas. av delar av fastigheter är det av stort värde att in- I fråga om friköp

teckningsansvaret av redan friköpet. Metoden att, i likhet med lyfts genom vad som enligt 6 kap. ll § andra stycket jordabalken gäller beträffande

låta inteckningsansvaret bli subsidiärt och hänvisa förvärvaren

avstyckning,

till att ansöka om relaxation enligt 22 kap. ll § jordabalken framstår här som direkt olämplig. Den kan i hög grad motverka ett förvärv i det att försvåras under den tid som det subsidiära ansvaret finansieringen kvarstår. Under det att bestämmelsen i 6 kap. 14 § jordabalken alltså otvivelakti gt bör gälla vid friköp som avser del av fastighet kan det synas mindre av hela Vad som

lämpligt att göra den tillämplig på friköp fastigheter.

sakligt sett talar för denna lösning är att kreditema kan beräknas vara av och för dennes behov. Dessutom måste man utgå

upptagna jordägaren

från att ofta i även andra fastigheter än

inteckningama gäller gemensamt

leder i sådana fall till den friköpta. Ett kvarstående av inteckningsansvar besvärliga situationer. Mot alternativet att inteckningama bortfaller talar

att nya måste tas ut om arrendatom önskar inteckna fastigheten. pantbrev Detta för med sig extra kostnader i form av stämpelskatt och avgifter för

arrendatom. Visserligen skulle denna effekt kunna elimineras genom att ändrades, t.ex. genom ett tillägg till 23 § lagen

stämpelskattelagstiftningen om vid inskrivningsmyndigheter. Detta förefaller (1984:404) stämpelskatt dock särskilt mot av den undantagsföreteelse som betänkligt, bakgrund

kommer att utgöra. Inte heller framstår den i och fir sig

friköpsrätten tänkbara metoden att begränsa tillämpningen av 6 kap. 14 § jordabalken till endast friköp av fastighetsdelar som lämplig. Med hänsyn till att det trots allt rör om i sammanhanget förhållandevis blygsamma skattebesig

bör fullt ut enligt

lopp har vi starmat för att 6 kap. 14 § jordabalken gälla

sin lydelse.

4.6 Ersättningsfrågor

Som friköpsutredningen angav omfattar två olika ersättningsfrågan moment, nämligen dels frågan om vilket pris som arrendatom skall betala för den friköpta egendomen dels frågor kring slutregleringen av parternas arrendeförhållande. Dessa frågor behandlas var för i de nämiast sig följande avsnitten 4.6.1 och 4.6.2.

4.6.1 Ersättningen för mark m.m.

Förslaget anknyter till bestämmelser i 4 kap. expropriationslagen. Arrendatom skall betala marknadsvärdet för vad som friköps.

Vad beträffar själva prisfrågan gäller här som närmast självklar utgångspunkt att ersättningen skall bestämmas efter det områdets friköpta marknadsvärde. De allmänna intressen som ligger till grund för lagförslaget föranleder som framgått att arrendatom bör ges en rätt att även mot jordägarens vilja köpa arrendestället, men däremot inte att priset fir egendomen skulle bestämmas exempelvis till avsevärt lägre än vad belopp den friköpta egendomen är värd. En betydande skillnad mellan värde och ersättning vore ett slags konfiskation, som sannolikt skulle komma att stå i strid med den i avsnitt 3 omtalade Europarådskonventionen. Lagutskottet har ju också, som framgått ovan i avsnitt 1, angett som en av våra uppgifter att skapa bestämmelser som garanterar en ur bägge parters synpunkt skälig ersättning till jordägaren. En armen sak är att värdet av det friköpta området kan komma att vara högre i arrendatorns hand, främst på grund av sammansmåltningen med egendom som är arrendatorns. Det bör i sammanhanget framhållas, att arrendatom inte skall betala för egendom som redan tillhör honom. Vid expropriation kan enligt 4 l § första kap. stycket expropriationslagen ersättning utgå i form av löseskilling, intrångsersättning eller som annan ersättning. Löseskillingsfonnen används vid expropriation av en hel fastighet. Löseskillingen skall motsvara fastighetens marknadsvärde. När det gäller del av en fastighet benämns motsvarande ersättning i stället intrångsersättning. Även denna skall relateras till marknadsvärdet. Här är det emellertid i stället fråga om att ersätta den minskning av den återstående fastighetens marknadsvärde som uppkommer genom expropriationen. Annan ersättning skall betalas för ekonomisk skada som uppkommer genom expropriationen och som inte ersätts genom eller löseskilling intrångsersättning. Dessa ersättningsregler, som i fråga om inlösen har direkta motsvarigheter i 8 kap. 5 § fastighetsbildningslagen, bygger på en grundläggande att princip förmögenhetsställningen hos den, vars egendom exproprieras,

normalt inte skall förändras. I enlighet härmed gäller alltså att fastighetens marknadsvärde - dvs. det pris som fastigheten sannolikt skulle betinga vid försäljning på öppna marknaden - skall vara avgörande för expropiiationsersättningen. Detta är dock en utgångspunkt. Reglerna kompletteras av bestämmelser i 4 kap. expropriationslagen vilka syftar till att från expro-

priationsersättningen ta bort bl.a. sådana värdeförändringar som beror av

expropriationsföretaget eller förväntningar om ändring i markens tillåtna användningsätt. Dessutom ñnns särskilda regler för speciella situationer, bl.a. det fallet att den exproprierande har nyttjanderätt eller servitutsrätt till den egendom som exproprieras. De regler som kan bli aktuella i en friköpssituation kommenteras närmare nedan. Med hänsyn till friköpets expropriationsliknande karaktär ligger det nära till hands att utforma ersättningsreglema efter förebild av den reglering som gäller enligt 4 kap. expropriationslagen. Så uppfattade också friköpsutredningen förhållandena? Expropriationslagstiftningens ersättningsregler är för övrigt utformade i avsikt att passa, inte bara vid

expropriation som görs av det allmänna, utan också i de, visserligen

tämligen fåtaliga situationer, där ett enskilt rättssubjekt kan förvärva

egendom genom expropriation.“

En tillämpning av de expropriationsrättsliga principerna på friköpsfallen

innebär i huvudsak följande.

Den grundläggande principen för ersättningsreglema skall vara att jordägarens förrnögenhetsställning i princip inte skall förändras genom

friköpet. Gäller friköpet en hel registerfastighet skall ersättning utgå som

löseskilling, vilken som utgångspunkt skall motsvara fastighetens mark-

nadsvärde. Är det i stället fråga om friköp av en fastighetsdel skall

ersättning utgå i form av intrångsersättning, vilken alltså som utgångspunkt skall vara detsamma som den minskning av fastighetens marknadsvärde som föranleds av friköpet. Till frågan om jordägarens rått till s.k. annan ersättning återkommer vi nedan. Fastighetens marknadsvärde måste av naturliga skål fastställas på konstlad väg. Syftet med värderingen skall vara att bestämma det pris som

en fastighet av ifrågavarande art sannolikt skulle betinga om den bjöds ut till försäljning på den allmänna marknaden. 1 praxis har för detta ändamål utbildats olika metoder. De mest använda metoderna är ortsprismetoden

(jämförelser av köp på fria marknaden), avkastningsmetoden (kalkyler om

fastighetens framtida avkastning) och kostnadsmetoden (återanskaffnings-

kostnad med avdrag för värderninskning på grund av ålder och bruk). Det är varken möjligt eller lämpligt att i lagen nämiare precisera de metoder som skall användas vid ersättningens beräkning. I likhet med vad som är fallet med expropriationslagen bör ersättningsreglema i lagen om friköpsrätt ges en allmän utforrrming och ta sikte på att ange vad som skall ersättas eller, med andra ord, ersättningsberäkningens mål. I praktiken

55 SOU 1986:52 s. 104 f, s. 129 och s. 138.

°° Prop 1971:122 s. 167.

torde man många gånger komma att bli hänvisad till att bedöma fastig-

hetens värde med hjälp av avkastningskalkyler. Det får emellertid

ankomrna på parterna och i sista hand de tillämpande organen att avgöra vilka metoder som i det enskilda fallet bör användas för att nå det uppställda målet.

De angivna värderingsprincipema bör gälla också såvitt avser friköp av

fastighetsdelar. I sådana fall blir det fråga om att göra en jämförelse

mellan restfastighetens marknadsvärde före och efter friköpet. Det är

denna skillnad som avgör vilken ersättning arrendatom skall betala för marken. Beträffande den tämligen vanligt förekommande situationen att

friköpsrätten avser en ñrhållandevis liten del av en stor fastighet kan det

emellertid vara svårt att påvisa någon avgörande skillnad i marknadsvärdet före och efter friköpet. I enlighet med vad som angavs av departements-

chefen i förarbetena till ersättningsbestämmelsen i expropriationslagen”

kan det i sådana fall vara motiverat att bestämma ersättningen efter t.ex. ett hektarpris. Genom löseskilling och intrångsersättning kompenseras jordägare för förmögenhetsförlust genom avståendet av den fasta egendom och genom

vârdeminskning på den fastighetsdel som blir kvar i hans ägo. Ett tvångsförvärv kan emellertid medföra även andra ersättningsbehov. Som framgått innehåller expropriationslagen - i 4 kap. l § första stycket 3 p. -

också en regel om skyldighet för den exproprierande att ersätta även andra skador som uppkommer genom expropriationen. Som exempel på sådana skador har nämnts kostnader för flyttning till annan fastighet eller att en rörelse måste läggas ned.” Ersättning utgår bara för ekonomisk skada, varför bl.a. affektionsvärden och liknande alltså inte kan kompenseras. Det kan ifrågasättas om en bestämmelse lik expropriationslagens om rätt till annan ersättning kommer att kunna få någon praktisk betydelse i friköpsfallen. Eftersom det är fråga om fast egendom som inte bnikas av

jordägaren torde friköp nomialt inte föranleda sådana ersåttningsgilla kostnader som ovan angetts som exempel. Som ett tänkbart exempel på kostnader av beskaffenhet att principiellt kunna ersättas torde dock kunna anges att jordägaren till följd av friköpet tvingas anlägga en ny väg till en återstående fastighetsdel. Också mera principiella skäl kan anñras mot att expropriationslagens bestämmelse om arman ersättning skall tillåtas få någon genomslagskraft i friköpsfallen. I expropriationslagens fall är det typiskt sett det allmänna

som övertar egendom och det är därför naturligt att lagen så långt möjligt

skyddar den enskilde mot förluster på grund av tvångsñrvärvet. Såvitt

gäller en lag om friköpsrätt vid historiska arrenden är förhållandet många gånger det omvända, i det att förvärv skall kunna ske bl.a. från ett organ som tillhör det allmänna. Sådana jordâgare kan inte sägas ha behov av ett

°7 Prop 1971:122 s. 189.

a Å. Bouvin & H. Stark, Expropriationslagen (2 u, Stockholm 1989) s. 192.

lll

så starkt skydd mot följdskador på gnmd av friköpet som den enskilde har det allmänna vid en expropriation. I vissa friköpsfall är det gentemot emellertid i stället om en tvist mellan två enskilda personer, varav fråga arrendatom typiskt sett torde få betecknas som den ekonomiskt avsevärt svagare. Även beträffande sådana partstållningar skulle man i och för sig kunna hävda att inte minst de sociala skål som ligger till grund för lagen om friköpsrätt bör leda till att de följdskador som kan bli aktuella att ersätta i form av annan ersättning typiskt sett bör bäras av jordägaren. Vi har emellertid kommit till slutsatsen att bestämmelsen om rått till annan ersättning bör gälla också i en friköpssituation. Som framgått har de grundläggande skälen bakom lagen fått en betydande genomslagskraft redan genom det faktum att de ñranleder en rått att framtvinga ett förvärv Dessutom torde de fall där ersättningsgill ekonomisk mot jordägarens vilja. skada uppträder vara ganska utpräglade undantagsföreteelser. Frågans är alltså inte sådan att den motiverar en principiell praktiska betydelse avvikelse från de allmänna grundsatser för vilka expropriationslagens regel är ett uttryck. Bestämmelsen bör vidare kompletteras med en regel av den art som nu finns i 4 kap 1 § andra stycket expropriationslagen - här innebärande att man vid bestämmande av ersättningsskyldighet skall ta hänsyn till åtaganden från arrendatoms sida om sådana åtgärder för att motverka skadan vilka skäligen bör godtas av jordägaren. En dylik regel är ägnad att reducera ersättningsskyldighetens betungande effekter och kan för övrigt ses som ett inte oväsentligt incitament för panema att lösa på grund i samförstånd. I det ovan av friköpet uppkommande problem angivna exemplet problemet kanske elimineras genom ett angående ny väg kan vägservitut (jfr. vad som sagts i avsnitt 4.5.2). I enlighet med vad som gäller enligt expropriationslagen bör enligt den föreslagna lagen om friköpsrätt gälla att värderingar skall avse förhållandena vid den tidpunkt då ersättningsfrågan slutligt avgörs. Likaså bör allmänna expropriationsrättsliga principer i övrigt gälla. I fråga om bevisbörda innebär detta att partema skall vara principiellt likställda och att kraven får fastställas i varje enskilt fall och med beaktande av parternas

möjligheter att förebringa bevisning.” I likhet med vad som gäller i

expropriationsfall kan det bli fråga om uppskattningar enligt 35 kap. 5 §

rättegångsbalken.”

i 4 kap. expropriationslagen är till över- De övriga bestämmelserna vägande delen sådana att de inte svarar mot något behov i friköpssituationer. Med undantag för regeln i 3 § om vårdetidpunkten, saknas det anledning att i friköpslagen införa bestämmelser som motsvarar 2-4 §§. hämtas om Från 5 § första stycket bör däremot regeln att ersättningen, skäl till skall bestämmas som om i det föreligger, åtgärd, vidtagen uppenbar avsikt att höja ersättningen, inte ägt rum.

69 CU 1971:27 s. 20.

7 Se prop 1971:122 s. 170.

Med hänsyn till bl.a. intressen bör fordringsbavares lagen om friköpsrätt vid historiska arrenden innehålla bestämmelser om fir skyldighet domstolen att i vissa fall verka för att ersättningsnivån inte blir för låg. Vi återkommer i avsnitt 4.7 till denna problematik.

4.6.2 Arrendatoms m.m.

egendom

Arrendeförhållandet upphör genom friköpet. Arrendatom skall vid värderingen av arrendestället tillgodoräknas värdet av investeringar och ñrbättringar som tillkommer honom i förhållande till jordägaren.

Genom arrendeförhållandet. 9 kap. friköpet upphör Enligt 23 § jordabalken skall avräkning och syn ske när arrendestället avträds av arrendatom. Bestämmelserna får anses även när arrendeförtillämpliga hâllandet Det är därför upphör genom friköp. inte nödvändigt att beröra denna sak i den föreslagna Inte heller erfordras friköpslagen. någon ändring av 9 kap 23 § jordabalken. Det kommer knappast i fråga att i en lag om friköpsrätt göra några materiella avsteg från innebörden av denna Vad som kan diskuteras är om reglering. avräkningen bör göras till en del av själva friköpsförfarandet. Flera skäl talar för en ordning enligt vilken av arrendeslutregleringen förhållandet sker redan i samband med friköpsförfarandet. Det är av naturliga skäl en fördel om parternas samtliga mellanhavanden kan göras upp i ett sammanhang. Som också friköpsutredningen noterade tangeras avräkningsfrågor i många av de problem som måste lösas i ett friköpsförfarande. Detta gäller ju inte minst i frågan om att man vid värderingen måste ta hänsyn till sådana som arrendatom utfört utöver vad förbättringar som ålegat honom. Att lagstiftningsvägen föra in alla de förhållanden som kan bli aktuella att reglera genom avräkning under den föreslagna lagen om friköpsrätt kan emellertid föranleda ganska avsevärda I likhet med komplikationer. friköpsutredningen anser vi att man bör lämna öppet när avräkning och syn skall ske i det enskilda fallet. Detta betyder att i vissa avräkningsfrågoma fall kanske kommer att lösas först efter det att fullbordats. friköpet

En fråga som emellertid måste beaktas vid är hur man vid friköpet och skall behandla värderingen ersättningsbestämningen de investeringar och förbättringar som gjorts av arrendatom och hans företrädare. Problemen med arrendatoms investeringar regleras i nuläget, bortsett från vad som sägs i 9 kap. jordabalken, i två skilda Det sammanhang. finns bestämmelser i 2 kap. jordabalken om vad som är tillbehör till fastighet och här beaktas i 4 § situationen att en nyttjanderättshavare tillför fastigheten egendom som är av beskaffenhet att kunna vara tillbehör till

fastigheten. Reglerna säger att egendomen inte blir tillbehör till fastigheten

om den tillñrts av nyttjanderättsinnehavaren under närmare angivna

omständigheter. Förhållanden av detta och liknande slag ägnas en del deltaljregler som är delvis svårtolkade. Här kan emellertid sägas att de avser typfallet att en arrendator byggt ett eget hus på arrendestället och därmed har vad som brukat kallas hus på ofri gnmd. Reglerna i 2 kap. jordabalken i dithörande frågor är i första hand upplagda som regler om fastighetens och fastighetsägarens relationer till tredje man och förhållandet mellan jordägaren och en arrendator ñrutsätts vara löst enligt andra bestämmelser. I förevarande sammanhang kan det vara tillräckligt att framhålla att egendom som vid tillämpningen av bestämmelserna faller utanför kretsen av fastighetstillbehör såsom tillförd av arrendatom vid ett

friköp måste hänföras till arrendatom. Det bör också påpekas att denna och annan egendom efter friköpet kommer att bli tillbehör till den nybildade fastigheten i arrendatoms hand.

Den andra gruppen regler som gäller arrendatoms investeringar är upptagna i 8 kap. 21 och 22 §§ jordabalken och avser relationen mellan arrendatom och jordägaren. Enligt 8 kap. 21 § jordabalken gäller den regeln att en arrendator som på arrendestället uppfört egen byggnad eller i övrigt nedlagt kostnad på detta utöver vad som ålegat honom, i samband med att han frånträder arrendet, skall erbjuda jordägaren att inlösa den tillförda egendomen. Regeln som är dispositiv anger vidare att arrendatom - med återställande av arrendestället i tjänligt skick - får föra bort egendomen om jordägaren inte inom en månad från det att erbjudandet gavs förklarat sig villig att anta det. Har egendomen inte bortförts inom tre månader från det att arrendestället avträddes eller anspråk på lösen slutligt

ogillades tillfaller den jordägaren utan lösen. En liknande regel gäller enligt 8 kap. 22 § jordabalken med avseende på annan egendom som en

avträdande arrendator kvarlämnat. Denna egendom får arrendatom föra bort utan att först hembjuda den till jordågaren. Underlåter han att föra bort den inom tre månader efter anmaning tillfaller den jordägaren utan lösen.

Det finns flera problem kring dessa bestämmelser. Till sin yttersta

verkan - att arrendatoms investeringar utan lösen tillfaller jordägaren - är de starkt ofördelaktiga för arrendatom. Eftersom bestämmelserna är

dispositiva kan förhållandena vara reglerade av parterna genom avtal i

skilda avseenden. Ofta nog saknas emellertid sådana avtal.

Problemen kring bestämmelserna gäller i praktiska fall dels att avgöra vilken egendom som tillförts av en arrendator på så sätt att den tillhör honom och dels vilken inverkan tidigare byten av arrendator faktiskt haft.

Vid bestämmandet av vad som tillförts av en arrendator och därvid räknats sorn hans egendom måste avgörandet träffas mot bakgnmd av

innebörden av arrendatoms skyldighet att underhålla jordägarens egendom. Endast vad som överskrider den skyldigheten kan räknas som tillhörande arrendatom. Även beträffande nyinvesteringar kan det i praktiken ofta vara

problem eftersom det förekommer s.k. blandinvesteringar där arrendatom

och jordägaren samverkat på skilda sätt. Jordågaren har kanske svarat för

materialet eller visst material, arrendatom för arbete m.m.

Vid byte av arrendator uppkommer frågan om kvarlämnade investeringar tillhör den nye arrendatom eller jordägaren. Dessa frågor regleras varken i jordabalken eller på annat ställe i svensk lag. Om arrendatorsväxlingen grundas på en Överlåtelse av arrendet eller annan succession torde det stå klart att även rätten till investeringarna gått över till den nye arrendatom. På annat sätt ställer det sig om den nye arrendatom tecknat nytt kontrakt med jordägaren. Så torde i allmänhet ske i praxis även i fall då det kunde ha skett en överlåtelse. Den rättsuppfattning som råder på arrendemarknaden i syne- och avräkningspraxis innebär - trots att 8 kap. 21 och 22 §§ jordabalken inte verkar fömtsätta det - att en tillträdande arrendator regelmässigt övertar rätten till den frånträdandes investeringar även utan att jordägaren uttryckligen har medgett det. En sådan utgång måste med nuvarande lagregler bygga på bedömningar av vad parterna avtalat - eller underförstått. Resultatet

uttryckligen ligger nära till hands

om jordägaren insett att arrendatorema har uppfattningen att egendomen gått över till den nye arrendatom och inte opponerat sig. Givetvis får man

detta läge om det senare sker en avräkning med den nye arrendatom och

jordägaren inte heller då gör någon invändning mot att investeringarna

räknas som arrendatoms. Rättsuppfattningen innebär också som ett

viktigt inslag att man tillgodoräknar arrendatom inte bara sådan egendom

som vid en bedömning enligt 2 kap. jordabalken kan komma att falla

utanför kretsen av tillbehör till jordägarens fastighet utan även investeringar som avser tillbehör. De nu upptagna frågorna får en central betydelse för ersättningsbe-

stämningen vid friköp. Självklart måste man nämligen vid ersättningsbestämningen på något sätt tillgodoräkna arrendatom egendom som annars

anses tillhöra honom enligt 8 kap. 21 och 22 § jordabalken och rätts-

bildningen däromkring. Innebörden av regelbildningen år att en sittande

arrendator kan ha att gottskriva sig investeringar från tidigare arrendators-

generationer i en omfattning som inte utan vidare är lätt att bedöma. Det

är i detta gottskrivande som den friköpande arrendatom har sin egentliga ekonomiska fördel i förhållande till en annan köpare. Vad som tillhör jordägaren får han ju lösa till marknadsvärdet. Trots reglernas centrala betydelse och oklarheten kring dem kan det inte

komma i fråga att i detta förslag ta in någon ändring av gällande regler. En sådan skulle ju få tillbakaverkande kraft på ett otillåtet sätt. Uppkommande problem får lösas med avseende på förhållandena i varje

särskilt fall och med beaktande av de uttryckliga eller underförstådda

7 Jfr. SOU 1968:57 s. 358 samt M. Bäämhielm & S. Larsson, Arrendelagen s. 8:44. Se också S. Skarstedt, S. Ekberg & E. Anderberg;

Arrendelagstiftningen av år 1943 (Stockholm 1945) s. 170. Den äldre

bestämmelsen i 2 kap. 18 § lagen om nyttjanderätt till till fast egendom överensstämde i här aktuellt hänseende väsentligen med den nu gällande (t.ex. prop 1970:20 s. 958 f). Hur utfallet kan bli vid en domstolsbedömning belyses av de så kallade Kobergfallen, Hovrättens för Västra Sverige utslag den 3 november 1987, UÖ 15, 16 och 17.

överenskommelser som kan anses föreligga. Vi kommer i vårt fortsatta arbete att med avseende på framtida förhållanden ägna vidare upp-

märksamhet åt frågeställningar av berörd art.

I lagförslaget har vi emellertid i 13 § tredje stycket tagit in bestämmeltill gällande om vad som räknas som arrendatoms

ser som anknyter regler

egendom i relation till jordägaren och angett att denna egendom inte skall beaktas värderas. I en situation där arrendatorn

när jordägarens egendom

av jordägaren kan ju om hembud m.m. inte

skall köpa egendomen reglerna tillämpas. Regeln i 13 § tredje stycket har en parallell i 4 kap. 1 § tredje

expropriationslagen. Där finns en värderingsregel för det fall att stycket den exproprierande har nyttjanderätt eller servitutsrätt till fastigheten. bestämmelsen skall man vid bestämmandet av fastighetens värde Enligt inte som vunnit arbete eller

ta hänsyn till förbättring fastigheten genom

kostnad som den eller innehavare, vars rått

exproprierande föregående

övergått till denne, lagt ned på fastigheten utöver vad som ålegat honom. Bestämmelsen, som motsvarar 8 § fjärde stycket första punkten och 1 §

fjärde stycket ensittarlagen, avser att förebygga att nyttjanderâttshavaren

tvingas betala för vad han själv presterat.

4.7 m.m.

Rättegången

4.7.1 av förfarandet

Utformningen

Friköpsñrfarandet föreslås bli inlett vid fastighetsdomstolen.

har i huvudsak utformats efter mönster av exprop-

Detaljreglema

riationslagen.

Kommer överens i de olika frågor som gör sig gällande med parterna

av ett torde det ofta inte problem som anledning friköp uppkomma några behöver lösas i en om Förvärvet kan ske i enlighet med de lag friköpsrätt.

allmänna i 4 Förvärv i enlighet med överens-

reglerna kap. jordabalken. kommelse kräver särskilda i lagstiftningen bara såvitt ställningstaganden gäller de undantag från allmänna regler som skall gälla i fråga om friköp.

bör Som angetts i 4.4 anser vi att man i fråga om friköp göra undantag

från förköpslagens och jordförvärvslagens fastighetsbildningslagens,

Detta föranleder vissa Vi återkommer till

regleringar. komplikationer.

detta i 4.7.2. För de situationer där fastighetsägaren och arrendatom inte kommer krävs av tvisten. Förfarandet skall i

överens en ordning för biläggande

med vad som i direktiven vara på en gång enkelt, till-

enlighet angetts fredsställande från rättssäkerhetssynpunkt och förenligt med Sveriges Europarådskonventionen om de mänskliga rättigheterna. förpliktelser enligt

Flera alternativ är tänkbara såväl när det gäller val av instansordning somi fråga om konstruktionen av Övriga regler fir förfarandet. Vad gäller handläggningsorgan diskuterade friköpsutredningen i sitt betänkande kort möjligheterna att förlägga prövningen till antingen fastighetsdornstol eller fastighetsbildningsmyndighet. Som framgått lutade utredningens majoritet åt valet av fastighetsdomstolen medan det lagutkast som presenterades i reservationen anger att prövningen skall inledas hos fastighetsbildningsmyndigheten. Inom kommittén har väckts tanken att, i linje med vad som gäller enligt 1985 års lag om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället, ñrlågga den första prövningen till arrendenämnd. Efter diskussion har emellertid också vi kommit till slutsatsen att valet bör stå mellan fastighetsdomstol och fastighetsbildningsmyndighet. För fastighetsbildningsmyndigheten talar främst att ett förfarande där kan synas erbjuda fördelar i form av tidsvinster och minskade kostnader. Ett mindre formbundet förfarande än det som vid domstol kan gäller kanske främja en helhetslösning som kan accepteras av båda parter. Bl.a. ger förrättningsformen ett utrymme för förhandlingar mellan parterna, samtidigt som förrättningsmyndigheten genom egna initiativ kan påverka förrättningen och dennas resultat. När det gäller som inte avser en friköp befintlig registerfastighet finns uppenbara likheter med vanliga fastighetsbildningsärenden. I dessa fall kommer myndigheten ofta att på ett eller annat sätt bli involverad i förfarandet även vid en prövning som påbörjas vid domstol.

Övervägande skäl talar emellertid enligt vår mening för att förfarandet

bör inledas vid fastighetsdomstolen. om för Huvudfrågan, förutsättningarna en rätt till är i det enskilda friköp uppfyllda fallet, är ett typiskt exempel på en bedömningsfråga som lämpligen bör avgöras av domstol. Det skall också framhållas att en ansökan om kommer att få en friköp viktig prioritetsverkan i det att friköpsrätten enligt vårt förslag skall gälla också mot den tredje man som förvärvar fastigheten efter det att ansökan gjorts. Det är vidare tydligt att förrättningsforrnen bäst skulle komma till sin rätt i sammanhang där de tekniska inslagen dominerar. Förrättningsforrnen framstår därför som särskilt aktuell bara vid av väsentligen friköp fastighetsdelar. I sådana fall där friköpet avser en bestående registerfastighet saknas däremot sådana tekniska som särskilt motiverar en inslag föregående förrättning vid fastighetsbildningsmyndighet. Det ter mindre sig onekligen lämpligt att skapa olika instansordningar för friköp av bestående och av del av registerfastigheter friköp fastighet. Skälen för att inleda med en vid friköpsförfarandet förrättning fastighetsbildningsmyndigheten blir än svagare om man, som ovan föreslagits, gör generellt undantag från reglerna i 3 kap. fastighetsbildningslagen. Vilka områden som skall få kommer därför i friköpas huvudsak att följa direkt av vilka områden som arrenderas. Det blir i det övervägande antalet fall fråga om bedömningar som inte framstår som så komplicerade från fastighetsbildningssynpunkt att kommer att förrättning erfordras. Mot bl.a. bakgnmd av att det rör sig om mark som är föremål för pågående markanvändning torde det heller inte erbjuda särskilda svårigheter att närmare identifiera de aktuella områdena.

Vi har med hänsyn till det anförda kommit till slutsatsen att ett

friköpsförfarande bör inledas vid fastighetsdomstol. Samtidigt skall framhållas att det emellertid är tydligt att sådana friköpsmål som avser del av fastighet normalt bör föranleda att också fastighetsbildningsmyndigheten

på något sätt kopplas in. I dessa fall blir det ju fråga om att skapa nya

registerfastigheter. Som kommer att framgå nedan kan detta ske på olika

Sätt. När det gäller den allmänna inriktningen på förfarandet vid domstolen kan man konstatera att det även här finns alternativa konstmktioner att välja mellan. Ett alternativ skulle kunna vara att inskränka domstolens avgörande till att avse fastställelse av att det föreligger friköpsrätt beträffande visst område och av de villkor som i princip skall gälla för ett förvärv samt att det sedan överlåts till parterna att- eventuellt efter vissa avtalsvis bestämda - avtal om förvärv i med de av

justeringar ingå enlighet domstolen angivna riktlinjerna. l fråga om förvärv av en del av en fastighet kan ett sådant alternativ gå ut på att domstolsavgörandet skall kompletteras av ett förfarande vid fastighetsbildningsmyndighet enligt regler. En modell med ganska annorlunda fastighetsbildningslagens

principiell inriktning är att ge domstolens avgörande konstitutiv effekt i något, eller rentav samtliga avseenden. En fördel med en modell av det förstnämnda slaget vore att processen därigenom skulle kunna göras något enklare. En betoning av avtalsrättsliga inslag kan också tänkas motverka läsningar av parternas positioner i tvisten. Enligt vår mening är emellertid en lösning som innebär att förvärvet konstitueras av domstolens avgörande att föredra. Det kan t.ex. inte uteslutas att avtalsslutandet kommer att kunna erbjuda tämligen avsevärda svårigheter även om ramarna för detta tidigare angetts av domstolen. För

fall där parterna inte kommer överens måste lagstiftningen tillhandahålla

något slags sanktionssystem eller någon subsidiär förvärvsform. Ett förfarande enligt den förstnämnda modellen kan alltså i själva verket

komma att bli mycket omständligt och dessutom ineffektivt. Såvitt gäller förvärv av fastighetsdelar kan det synas i hög grad olämpligt att ett friköp

skulle föranleda två skilda förfaranden, ett vid domstol om förutsätt-

ningarna för friköpet och ett vid fastighetsbildningsmyndighet angående den närmare utformningen av den nybildade fastigheten.

Den valda handläggningsformen med fastighetsdomstol som första instans innebär att rättegångsbalken kommer att vara direkt tillämplig på

rättegången enligt 2 § lagen (1969:246) om domstolar i fastighetsmål. Det finns alltså ett utvecklat regelsystem, väl ägnat att utgöra grund för handläggningen av de tvister som uppkommer med anledning av ett friköp. Dessutom kompletteras balken av den nämnda lagen om domstolar i

fastighetsmål. Vad det här gäller är alltså att göra de tillägg och avvikelser

som kan anses betingade av den föreslagna lagstiftningens särskilda

karaktär.

Som framhållits i skilda sammanhang finns det flera beröringspunkter

mellan ett friköp och en expropriation. I båda fallen är det fråga om att en

person ges lagstiftningens stöd för att förvärva egendom på tvångsmässig

grund. Det gäller i båda fallen att skapa regler som är ägnade att på ett tillfredsställande sätt garantera att rättsställningen hos dem som berörs förblir orubbad i så stor utsträckning som möjligt. Genom expropriationslagen har utformats en ingående reglering för hur sådant Övertagande skall gå till. Expropriationslagen utgör ett ñrhållandevis modernt regelverk som i huvudsak visat sig ändamålsenligt. Det är i stor utsträckning principiellt möjligt att direkt applicera dessa regler på en friköpssituation. En lag om friköpsrätt vid historiska arrenden kan inte förväntas få sådan allmängiltig betydelse att det av den anledningen vore motiverat att skapa ett helt nytt system. Mot denna bakgrund ligger det närmast till hands att vid utformningen av en friköpslag dra nytta av det regelverk som redan finns för liknande situationer. Detta är till fördel bl.a. genom att lagens bestämmelser därigenom kan reduceras, men också i den framtida praktiska tillämpningen. Som framgått har vi i det väsentliga anknutit lagförslagets bestämmelser om ersättning för friköpt egendom till vad som gäller beträffande expropriationsersättning. Enligt vår mening bör man använda en liknande metod när det gäller utformningen av regler för förfarandet vid ett friköp. Den rimligaste lösningen synes alltså vara att i möjligaste mån utforma friköpsförfarandet efter mönster av expropriationslagen, dock att även tillståndsfrågan får läggas på domstolen. Såvitt gäller den strax ovan diskuterade frågan om innebörden av domstolens avgörande betyder detta att domen kommer att utgöra åtkomsthandling och, vad gäller förvärv av fastighetsdel, få fastighetsbildande verkan. Att det för ett fullbordat friköp bör krävas vissa ytterligare åtgärder från arrendatoms sida kommer att framgå i avsnitt 4.8. När det gäller den närmare utformningen av lagtexten är en möjlighet att i lagen fullständigt återge alla de regler som skall gälla, dvs. att skapa nya versioner, anpassade till friköpssituationen, av de regler som hämtats från expropriationslagen. Den valda metoden att anknyta förfarandet till de expropriationsrättsliga reglerna öppnar dock också möjlighet att reglera stora delar av rättegångsförfarandet genom direkta hänvisningar till ett antal bestämmelser i expropriationslagens femte Att på detta sätt kapitel. helt kort ange att vissa bestämmelser i 5 kap. expropriationslagen skall gälla också beträffande friköpsfallen erbjuder fördelar, inte minst i fråga om möjligheterna att nedbringa den föreslagna lagens omfång. Dessutom kan tillämpningen underlättas genom att det redan av åtminstone lagtexten, i huvudsak, framgår vilka regler som avviker från den expropriationsrättsliga regleringen. Som strax kommer att framgå har vi dock inte utformat den helt föreslagna lagen i enlighet med vad som följer av sistnämnda argument. Liksom när det gäller regler om betalning av ersättningen och full- - i princip - valt den bordande av ett friköp (se avsnitt 4.8) har vi här enklare utfommingen. I ganska stor utsträckning har hänvisning således skett till aktuella regler i expropriationslagen. Att man i inte friköpsmålen har att göra med expropriation och den exproprierande, utan med friköp och arrendatom, erbjuder knappast några problem. Förhållandet erfordrar enligt vår mening inte någon anmärkning i lagtexten.

Samtidigt har vi emellertid funnit det vara angeläget att det av lagtexten direkt vilka åtgärder som arrendatom har att vidta, om han vill framgår utöva friköpsrätt. Ett par regler, särskilt de i 16 §, har därför angetts

trots att de inte avviker från regleringen i expropriationslagen.

utförligt, Också texten i förslagets 17 § första stycket har, med hänsyn bl.a. till dess

samband med den för friköpsfallen speciella regeln i 17 § andra stycket,

fått än vad som med hänsyn till det en något mera utförlig utformning är Vi återkommer nedan till dessa regler.

tidigare sagda nödvändigt.

Av att talan skall väckas genom

13 kap. 4 § rättegångsbalken följer

Att den som vill inleda rättegång skall göra detta genom en stämning. ansökan av 42 kap. 1 § samma balk. I en skriftlig om stämning framgår erfordras en bestämmelse som anger att arrendatom lag om friköpsrätt

skall väcka talan mot jordägaren vid fastighetsdomstol samt vissa uppgifter

till av vilken man skall vända sig till (jfr.

identifiering fastighetsdornstol

skall naturligtvis vara att

1 § lagen om domstolari fastighetsmål). Regeln arrendatom skall väcka talan vid den fastighetsdomstol inom vars område

Beträffande fall där faller inom flera fastigheten är belägen. fastigheten domkrets bör föreskrivas att talan skall väckas vid den

fastighetsdomstolars

domstol inom vars område huvuddelen av arrendestället är beläget. Enligt

vår mening kan det inte befaras leda till några tillämpningsproblem att på

sätt använda ordet huvuddel i en delvis annorlunda betydelse än i detta

om för en friköpsrätt (se därom avsnitt 4.3.2).

fråga förutsättningarna Fördelen med att använda ordet i detta sammanhang är främst att en sådan

är vedertagen när det gäller att bestämma forum (jfr. 15 kap terminologi

bestämmelse som motsvarar den som

1 § fastighetsbildningslagen). Någon

finns erfordras knappast.

i 5 kap. 2 § expropriationslagen som diskuteras nedan i 4.7.2, angående dom- De komplikationer

som förutsättning för undantag från bl.a. 3 kap. fastighets-

stolsprövning

bildningslagen, kan visserligen föranleda frågan om man inte också borde att inleda förfarandet en gemensam ansökan (jfr.

skapa möjlighet genom t.ex. 14 kap. 4 § äktenskapsbalken). Olägenhetema av att även i ett sådant

inleda med ett är emellertid inte

fall rättegången stärnningsförfarande sådana att de vår motiverar en särskild reglering för dessa enligt mening som i detta sammanhang får ses som förhållandevis utpräglade

fall,

undantagssituationer. bestämmelser om vad en stämningsansökan skall Grundläggande finns Till komplettering av detta innehålla i 42 kap. 2 § rättegångsbalken.

vid historiska arrenden en föreskrift om att krävs i en lag om friköpsrätt också skall innehålla om vilken fast

stämningsansökningen uppgift

avser. Dessutom bör att

egendom som friköpet lagen ålägga arrendatom

den han erbjuder för marken samt nanm och adress på ange ersättning för honom kända sakägare (se om detta strax nedan). samtliga föreskrifterna kan samlas i en och sanuna De angivna lämpligen

paragraf (15 § första stycket lagförslaget).

I likhet med vad som enligt 5 kap. 9 § första stycket respektive 10 §

första vid bör arrendatom också ha att förete

stycket gäller expropriation

när det av en karta och

gravationsbevis och, gäller köp fastighetsdel,

beskrivning som upprättats av

fastighetsbildningsmyndigheten (16 §

lagförslaget). Att ñrfarandet vid domstolen skall leda till att förvärv konstitueras innebär att intressena hos olika rättighetshavare som berörs på något sätt måste tillvaratas inom ramen för domstolsförfarandet. I enlighet med vad som gäller inom expropriationsråtten bör tredje mans rätt i första hand vara beroende av att han är att anse som sakägare. Den som är sakägare skall ges tillfälle att föra talan i processen. Det behövs därför regler som

syftar till att sakägare skall kunna ges denna möjlighet. Dessutom fordras det regler som har till uppgift att avskilja eventuell ersättning till sakägaren för ingrepp i hans rättigheter. Sådana regler finns i 5 kap. expropriationslagen, främst 6-8 §§ (om utfärdande av stämning och kallelse på kända och okända sakägare samt om att lämna fastighetsägarens skyldighet uppgifter angående för honom kända sakägare), 23 § första stycket (om att olika typer av ersättning skall bestämmas var för sig) och 24 § (om uppskattning av fastighetens värde när särskild rätt föreligger). Dessa regler är således aktuella också i fråga om friköp och de kan lämpligen göras tillämpliga på friköp genom en enkel hänvisning. I om 6 § fråga saknas dock anledning att hänvisa till vad som gäller om stämning på den

exproprierande (6 § första stycket andra meningen samt andra stycket). Också när det gäller vem som skall räknas till sakägarkretsen ligger det närmast till hands att bygga på expropriationslagens sakägarbegrepp. Detta innebär att en persons ställning av sakägare som utgångspunkt beror av om han har ett eller sakrättsligt obligationsrättsligt anspråk på den fastighet som är ñremål för friköp. Utgångspunkten är att endast den vars anspråk är av sakrättslig natur skall kunna anses som sakägare. Innehavare av särskild rätt skall emellertid anses som oavsett sakägare sakrättslig status. I fråga om den närmare innebörden av det som alltså bör sakägarbegrepp gälla kan här hänvisas till SOU 1969:50 s. 63 ff och prop 1972:109 s. 186 f. Av andra tänkbara är det endast rättighetshavare sådana som har fordringar med anknytning till fastigheten som kan göra anspråk på skydd. Att expropriationslagens överñrs sakâgarbegrepp till lagen om friköpsrätt vid historiska arrenden att

innebär fordringshavare inte skall räknas som

sakägare. En bestämmelse motsvarande den i 1 kap. 5 § andra stycket expropriationslagen bör därför tas in i den och kan föreslagna lagen lämpligen placeras bland förfarandereglema (15 § andra stycket vårt lagförslag). Intressena hos innehavare av fordran för vilken fastigheten svarar får med hänsyn till det sagda tillvaratas genom domstolens För att försorg. detta skall kunna ske bör till en början föreskrivas att arrendatom skall förete gravationsbevis beträffande den fastighet som friköpet skall avse. Dessutom bör lagen innehålla bestämmelser om vissa ytterligare åtgärder från domstolens sida när skall fastställas. ersättningen Bestämmelser med anknytning till detta finns i 5 kap. 25-27 §§ expropriationslagen. De principerna bör gälla också enligt en lag om friköpsrätt. Endast vissa av de angivna reglerna är emellertid av intresse i ett Att friköpssammanhang. ersättning inte får bestämmas till lägre än ñrvärvaren belopp erbjudit

(26 § ñrsta stycket) följer, liksom huvudregeln att ersättningen inte heller

får bestämmas till högre belopp än den ersättningsberättigade begärt (25 § första stycket), dessutom av allmänna regler.

Enligt vår mening behöver man i och för sig inte tynga en lag om friköpsrätt med sådana stadganden. Av bestämmelserna i 5 kap. 25 och 26 §§ expropriationslagen är det mot denna bakgrund endast 25 § andra och tredje styckena - om undantag från den allmänna regeln att ersättning inte får överstiga begärt belopp och fastställande av överenskommelse i vissa ersättningsfrågor - som behövs i den nu ñreslagna lagen. Å andra sidan kan det leda till viss förvirring om man - med den hänvisningsteknik vi valt att använda - utelämnar första styckena i 25 och 26 §§. Något praktiskt behov torde inte föreligga av att kunna hänvisa sakägare att föra talan i särskild rättegång. Av reglerna i 5 kap. 27 § expropriationslagen är det därför strängt taget bara den om att ersättning skall bestämmas i pengar att betalas på en gång, dvs. 27 § första stycket första meningen, som erfordras. Tvister om friköpsrätt kommer många gånger att ställa höga krav på

materiell processledning från domstolens sida. Det måste starkt betonas att målen om friköp bör genomföras på ett ändamålsenligt och effektivt sätt.

Detta gäller inte minst med hänsyn till det kostnadsansvar som kommer att åvila arrendatom (se avsnitt 4.7.4). Sedan 1987 finns i 42 kap. 8 § andra stycket rättegångsbalken en uttryckligt angiven skyldighet fir domstolen att verka för att tvistefrågoma blir klarlagda. Enligt bestämmelsen skall domstolen, allt efter målets beskaffenhet, vid förberedelsen verka för att

så sker och att parterna anger allt som de vill åberopa i målet. Domstolen

skall vidare genom frågor och påpekanden försöka avhjälpa otydligheter

och ofullständigheter i parternas framställningar. Detta innefattar

skyldighet att aktivt söka utröna förekomsten av oenighet och enighet mellan såväl när det gäller yrkanden och rättsfakta parterna, som i fråga om de sakförhållanden som är av betydelse för tvistens

lösning. Till komplettering av vad som av följer rättegångsbalkens regel har beträffande expropriationsmål föreskrivits att fastighetsdomstolen under

ñrberedelsen skall verka fir att utredningen får den och

inriktning omfattning som är lämplig med hänsyn till målets beskaffenhet. Därvid

skall domstolen såvitt möjligt se till att onödig utredning inte

ñrebringas (5 kap. 12 § första stycket expropriationslagen). Detta innebär alltså ett

uttryckligt åliggande för domstolen att se till att målet inte belastas av

ovidkommande frågeställningar eller bevisning.”

Dessa regler bör alltså gälla också i ett mål om friköpsrätt. Det skall i sammanhanget påpekas att domstolen inom processens ram bör verka för

åstadkomrnande av en såvitt möjligt ändamålsenlig och fastighetsindelning

i viss mån även har att tillvarata tredje mans intressen. En aktiv pro-

n Prop 1986/87:89 s. 196. Jfr. NJA 1987 s. 766.

7’ Se härtill prop 1972:109 s. 242 f samt Å. Bouvin & H. Stark, Expropriationslagen (2 u, Stockholm 1989) s. 244 ff.

är av största vikt dessa krav cessledning såväl när det gäller att uppfylla och i övrigt tillse att olika frågor blir tillbörligt utredda - som i fråga om möjligheterna att nedbringa de kostnader rättegången för med sig. En bestämmelse med motsvarande innehåll har intagits i 17 § lagförslaget. Enligt vår mening saknas däremot anledning att i en lag om friköpsrätt införa någon motsvarighet till skyldigheten i 5 kap. 12 § andra stycket att meddela s.k. utredningsbeslut. Detta innebär

expropriationslagen

visserligen att man går miste om möjligheten att åstadkomma lägre

rättegångskostnader den vägen (se 7 kap. l _§ andra stycket expropria-

Här kan dock i detta hänseende som

tionslagen). pekas på de möjligheter

erbjuds genom 18 kap. rättegångsbalken (se avsnitt 4.7.4). Även om huvudregeln bör vara att det ankommer på parterna att förebringa den utredning som behövs bör det också skapas möjligheter för

domstolen att i vissa fall självmant föranstalta om utredning. Som angetts

ovan har arrendatom att ñrete gravationsbevis, kartor och beskrivningar. Mot att tillvarata intressen som kanske inte bakgrund av dess uppgifter alltid sammanfaller med parternas bör domstolen ges en generell möjlighet

att införskaffa den ytterligare utredning som den finner erforderlig. Det kan t.ex. vara fråga om att inhämta upplysningar från någon myndighet eller ett kompletterande yttrande från fastighetsbildningsmyndigheten i

anledning av en ifrågasatt förändring av omfattningen av det friköpsobjekt

som beskrivits i den tidigare upprättade kartan och beskrivningen. Ett

behov av yttrande från sistnämnda myndighet torde för övrigt ofta uppkomma när det blir fråga om att skapa servitut. Den särskilda regeln om domstolens möjlighet att självmant föranstalta om utredning bör placeras i anslutning till regeln i 17 § om domstolens skyldigheter. I sakens natur ligger att parternas åsikter normalt bör

inhämtas före det att beslut fattas på grundval av bestämmelsen.

Den tidigare (avsnitt 4.3.5) diskuterade bestämmelsen om att domstolen

skall inhämta yttrande från fideikommissnämnden har placerats i 17 §

andra stycket. Vid sidan av dessa bestämmelser angående processledning och pro-

cessmaterial bör en lag om friköpsrätt innehålla hänvisningar till de särskilda reglerna i expropriationslagen om undersökning enligt 9 § lagen om domstolar i fastighetsmål (5 kap. 13 §), om avgörande i parts utevaro (5 kap. 14 §) och om det material på vilket dom skall grundas (5 kap.

28 §). En talan om av ett arrendeställe som framgått flera

friköp rymmer delfrågor. Särskilt mot bakgrund av våra ställningstaganden i det följande avsnittet 4.7.2 kan det finnas anledning anta att det kommer att uppstå

behov av en möjlighet att ta upp frågan om det föreligger friköpsrätt till bedömning i en särskild dom. Parterna har kanske förutsättningar att själva komma överens i ersättningsfrågan när de väl fått fastslaget att friköpsrätt föreligger enligt den föreslagna lagen. Ett behov av en sådan begränsning av kan också ñrväntas med anledning av

domstolsprövningen uppkomma

den av rättegångens omfattning och kostnader som en utbruten

begränsning behandling av friköpsfrågan kan innebära.

En rätt sätt ta upp om till

att på angivet frågan friköpsrätt föreligger särskild prövning torde normalt följa av 17 kap. 5 § andra stycket

rättegångsbalken. För att det inte skall råda någon tvekan kan det emellertid vara lämpligt med en uttrycklig föreskrift i ämnet. En bestämmelse om detta finns i 18 § första stycket lagförslaget. Att fastighetsdomstolens dom och slutliga beslut kan överklagas följer av allmänna regler. Mot bakgrund av att bedömningen i mål om friköpsrätt

- liksom i expropriationsmål - oftare än i vanliga tvistemål gnmdar sig på

tekniska utredningar och annat skriftligt material, och en huvudförhandling

därñr ibland kan bidra till att göra förfarandet i överrätt onödigt tidsödande och kostsamt, bör enligt vår mening öppnas möjlighet att i vissa fall avgöra mål i hovrätt och högsta domstolen utan huvudförhandling. bör vara att rätten finner att huvudförhandling inte Förutsättningarna behövs och att ingen av parterna begär sådan förhandling. En bestämmelse om detta ñnns som införts delvis efter

i 5 kap. 29 § expropriationslagen, mönster av vad som gäller enligt bl.a. fastighetsbildningslagen. I likhet

med vad som gäller enligt expropriationslagen, bör avgörande på handlingarna förekomma bara i de fall då det är helt klart att ett muntligt förfarande inte fyller någon egentlig funktion.

4.7.2 Behov av vid frivilliga överlåtelser domstolsprövning

förslaget skall undantag från tillämpning av bestämmelserna Enligt i jordförvärvslagen och fastighetsbildningslagen göras ñrköpslagen, bara när domstolfunnit att det ñreligger en friköpsrätt.

Ett friköp av ett arrendeställe kan ske på olika sätt. Ett är genom frivillig överenskommelse. Den föreslagna inskränker alltså inte de

lagen i hänseende som i dag föreligger till sådana övermöjligheter juridiskt

låtelser. Även om incitamentet till en överlåtelse ytterst sett är att hänföra till att det föreligger en friköpsrätt vid historiska arrenden kan över-

låtelsen, om parterna kommer överens, ske i enlighet med de allmänna

Att det särskilt beträffande fideikommissen

reglerna i 4 kap. jordabalken.

men också beträffande kyrkliga fastigheter finns hinder mot frivilliga köp är en arman sak.

Att arrendestället förvärvas av arrendatom genom en frivillig överlåtelse

är oftast att föredra från allmän synpunkt. En uttalad tvist kan också leda till en med menlig inverkan på det framtida förhållandet

polarisering

mellan de tidigare i arrendeförhållandet. Detta kan medföra parterna olyckliga konsekvenser, inte minst med tanke på att parterna i många fall

är grannar. Mot av detta låter det sig lagstiftning om bakgrund säga att en friköpsrätt bör främja tillkomsten av frivilliga överlåtelser. I viss till det sagda står emellertid de principiella över-

motsättning 4.4. De undantag från bestämmelserna i väganden som vi gjort i avsnitt

fastighetsbildningslagen, förköpslagen och jordförvärvslagen som förslaget

innefattar kan inte utsträckas till att gälla också utanför området fir friköp på grund av reglerna angående historiska arrenden. Det måste därför föranstaltas om någon form av kontroll, så att parterna vid ett vanligt fastighetsköp inte kommer i åtnjutande av undantagsreglema genom ett enkelt påstående att förvärvet skett på grund av den föreslagna lagen. Enligt gällande reglering sker kontrollen av att bestämmelserna om

kommunal förkäpsrätt och förvärvstilLvtånd

enligt jordfärvdrvslagen följs ytterst i samband med att ñrvârvarens lagfartsansökan prövas av inskrivningsmyndigheten. Det är i och för sig tekniskt möjligt att utan vidare tillföra också

åtgärder inskrivningsmyndigheten uppgifterna att avgöra huruvida undantag från förköpsrätt och krav på förvärvstillstånd föreligger

på grund av lagen om friköpsrätt vid historiska arrenden. Inskrivningsmyndighetens normalt föreliggande åtgärder med avseende på

förköpsrätt

och krav på förvärvstillstånd är emellertid av i huvudsak fonnell natur,

såsom kontroller av fastighetens ägovidd och bebyggelse, av om erforderli-

ga beslut fattats eller av om tidsfristen för förköpsrätt löpt ut. Avgörandet om ñrhållandena i ett enskilt fall år sådana att det föreligger en friköpsrâtt på grund av den föreslagna lagen skiljer sig ganska markant från de på fomialia inriktade avgöranden som således normalt görs av inskrivningsmyndigheten. När det gäller blir

friköpsrätten

det fråga om en ingående prövning av om de faktiska förhållandena överensstämmer med de förutsättningar som lagen anger. Det förfarande

som står inskrivningsmyndigheten till buds lämpar inte för en sådan sig

prövning, särskilt som parterna i överlåtelsen kan ha ett gemensamt intresse av att förvärvet oriktigt framstår som ett förvärv

enligt lagen om

friköpsrätt vid historiska arrenden. Med hänsyn till det sagda har vi kommit till slutsatsen att det inte bör

ingå i inskrivningsmyndighetens prövning att avgöra om de materiella

förutsättningarna för en friköpsrätt är för handen i det enskilda fallet. I

stället bör undantagen från kommunal förköpsrätt och krav på förvärvstillstånd enli gt jordförvärvslagen göras beroende av att friköpsrätt konstaterats föreligga efter en domstolsprövning.

Fastighetsbildningslagens regler tillämpas enligt gällande regler vid

fastighetsbildningsñrrättning av fastighetsbildningsmyndigheten. Enligt vår mening är det lämpligast att anknyta också undantaget från

3 kap. fastighetsbildningslagen till att det föreligger en dom på friköpsrätt. Möjligheterna att klarlägga de verkliga förhållandena är i och för sig betydligt större vid en fastighetsbildningsförrättning än vad som är fallet vid inskrivningsmyndighetens prövning av en lagfartsansökan. Att låta möjligheterna till undantag från fastighetsbildningslagens regler bli beroende av att domstol funnit den föreslagna lagen tillämplig bidrar

emellertid till en mera enhetlig ordning. Detta bidrar i sin tur till

konfomiitet i rättstillämpningen. Ett beslut av fastighetsbildningsmyndighet kan visserligen överklagas vid fastighetsdomstol. I de missbrukssituationer

som vi avser att komma till rätta med genom att införa kravet på

domstolsprövning ñnns emellertid, i fall då fastighetsbildning skett i enlighet med parternas önskan, inget incitament för dem att föra talan mot

fastighetsbildningsmyndighetens avgörande i det att de tänkts vara överens

om att felaktigt hänvisa till friköpsrätten Br att därigenom komma runt

bl.a. bestämmelserna i 3 kap. fastighetsbildningslagen.

Som framgått går vårt förslag ut på att det i fråga om friköp införs

regler som i stor utsträckning motsvarar dem som för närvarande gäller vid expropriation. Detta betyder bl.a. att frågan om friköpsrätt föreligger skall avgöras av domstol och att en dom på friköp får verkan direkt på fastighetsbildningen. I sådant fall blir det inte fråga om någon direkt

tillämpning av fastighetsbildningslagen.

Att det för vissa fall införs ett krav på domstolsavgörande innebär visserligen att parterna - när de vill undgå en tillämpning av de angivna bestämmelserna i fastighetsbildningslagen, förköpslagen eller jordför- - in i ett dornstolsförfarande även om de är överens. värvslagen tvingas

Detta kan föranleda komplikationer bl.a. därigenom att parterna kanske

blir mindre benägna att göra upp i godo om saken ändå skall prövas av domstol. Enligt vår mening är emellertid de samhälleliga intressen som de angivna lagarna avser att tillgodose av sådan vikt att man får acceptera denna konsekvens. När parterna är överens kan rättegången göras tämligen enkel. Det skall betonas, att det vad gäller undantag från jordförvärvslagen och förköpslagen bara är frågan huruvida _friköpsrätt föreligger som måste bli föremål för domstolsprövning. Det räcker således med en fastställelsetalan i denna del, medan t.ex. ersättningsfrågan kan ske i fonn av avtal. Bara när det gäller undantag från bestämmelserna i

fastighetsbildningslagen erfordras dom på friköpsfrågan i hela dess vidd. Att dom i dessa fall bör krävas hänger som framgått samman med att fastighetsbildningen i

enlighet med vårt förslag skall ske genom fastighetsdomstolens dom och således inte ñrutsätta någon ytterligare av

prövning fastighetsbildnings-

myndighet. Det bör i sammanhanget erinras om att det i fall då ett inte står

friköp i strid med de principer som gäller enligt bl.a. 3 kap. fastighetsbildningslagen inte krävs någon domstolsprövning (annat än om undantagsreglema angående jordförvärvslagen eller förköpslagen åberopas). Krävs inget undantag från fastighetsbildningslagens regler kan parterna träffa överenskommelse och vända sig till fastighetsbildningsmyndigheten för fastighets-

bildning enligt vanliga regler.

Som angetts återkommer vi i avsnitt 5.3 till frågor om vilka lagtekniska

åtgärder som bör vidtas med anledning av våra ställningstaganden här och i avsnitt 4.4. Redan här kan dock förutskickas att bestämmelser om

undantag lämpligen bör tas in i arman lagstiftning. Våra överväganden i nu

aktuella avseenden kräver alltså särskilda regler i lagen om friköpsrätt vid historiska arrenden bara såvitt gäller de åtgärder som domstolen skall vidta i fall där parterna, under hänvisning till en överenskommelse, begär fastställelse av att friköpsrätt föreligger.

4.7.3 Ofñcialprövning i domstolen

Det är tydligt att de olika i ganska stor utsträckning bör vara

delfrågoma

dispositiva till sin karaktär. Det är ju i många fall fråga om ñrhållanden som i och för sig får bestämmas av parterna utom domstol. Att en fråga om friköp görs till föremål för domstolsprövning medñr emellertid i vissa fall att man inte helt kan överlåta åt parterna att

bestämma frågans lösning. I dessa fall måste det ske en oflicialprdvning

i domstolen. Detta gäller beträffande frågan om bestämmande av ersättningens storlek. En överenskommelse i denna del skall i och för sig kunna ligga till grund för avgörandet. Ovan har emellertid framgått att domstolen, av hänsyn till borgenärema, måste åläggas att på eget initiativ göra en prövning när det gäller att fastställa löseskillin g och intrångsersättnin g. Av hänsyn till borgenärema måste vidare bestämmelsen om att ersättning skall bestämmas i pengar att betalas på en gång (hänvisningen i 20 § till 5 kap. 27 § vara bindande. En eventuell överenskommelse

expropriationslagen)

mellan parterna om en annan ordning för betalning får alltså inte fastställas av domstolen. Här bör också erinras om de särskilda reglerna med avseende på fideikommissegendom (se avsnitt 4.3.5 och 23 § lagförslaget). Inte heller kan huruvida friköpsrätt föreligger helt och hållet

frågan

överlämnas till fria förfogande. Vårt förslag går, som framgått parternas i 4.7.2, ut på att undantagen från 3 kap. fastighetsbildningslagen samt förköpslagen och skall träda i tillämpning först sedan en

jordförvârvslagen

domstol förklarat friköpsrätt föreligga.

I syfte att undvika den armars möjliga konsekvensen att parter vid ett

vanligt fastighetsköp skulle kunna komma i åtnjutande av undantags-

regeln genom ett enkelt påstående inför domstol att förvärvet ytterst skett

också en domstolskonpå grund av den ñreslagna lagen, bör föreskrivas

troll av att förhållandena i det enskilda fallet på avgörande punkter verkligen motsvarar de förutsättningar som enligt den föreslagna lagen skall vara för att friköpsrätt skall föreligga. uppfyllda Det skulle dock föra för att ålägga domstolen skyldighet att långt undersöka om för lagens tillämpning är uppfyllda. samtliga förutsättningar

reella att närmare utreda t.ex. huruvida varje krav som

Några möjligheter

av 4 eller 5 §§ är står väl ofta knappast domstolen till

följer uppfyllda

buds i ett läge där partema bestämt sig för att kraven skall anses uppfyllda. Mot den förefaller det ändamålsenligt att inskränka

bakgrunden domstolens officialprövning till att avse frågan huruvida det grundläggande

kravet, att det rör sig om ett historiskt arrende, är uppfyllt. Brister det i denna skall dom med överenskommelsen inte

förutsättning i enlighet

utfärdas. Med vår av definitionen av begreppet historiskt

utfomming

arrende betyder detta att domstolen har att undersöka om det är sannolikt att huvuddelen av det aktuella arrendestället inte sedan den 1 januari 1900 varaktigt brukats av fastighetens ägare. I lagtexten bör detta uttryckas en särskild bestämmelse, lämpligen i form av ett andra stycke i genom

7 Jfr. prop 1972:109 s 303.

18 §, med innehåll. Är parterna ense om att kraven för en rätt till

följande friköp är uppfyllda och avser förvärvet ett historiskt arrende skall, om part

yrkar det, domstolen utfärda dom i enlighet med överenskommelsen.

4.7.4 Rättegångskostnader

Enligt förslaget skall arrendatorn som huvudregel ersätta motpartens vid I rätt skall

rättegångskostnader fastighetsdomstolen. högre

vardera parten stå sina egna kostnader.

Mot karaktär framstår det

bakgrund av den förslagna lagens tvångsmåssiga

som ett närmast oawisligt krav att jordägaren nomtalt inte skall behöva vidkärmas kostnader för en i första instans. Han bör alltså ges

prövning att få saken i fastighetsdomstolen utan kostnad. möjlighet prövad Som friköpsutredningen berörde kan en lösning som går ut på att staten

skall svara för av skål vara den

rättegångskostnadema principiella synas bästa. Lagstiftningen har ju motiverats med att den bygger på ett allmänt

intresse. Det framstår emellertid som orealistiskt att föreslå en reglering

som innebär att staten skall svara för rättegångskostnadema. I det läget

återstår endast att föreskriva att dessa skall bäras av arrendatorn. De blir därmed en del av hans kostnad för friköpet.

Att arrendatom således skall stå för rättegångskostnadema i fastig-

hetsdomstolen ligger i linje med de principer som gäller angående expro-

priation (7 kap l § expropriationslagen).

Som framhållits ovan är det viktigt att domstolen är aktiv i sin prooch därvidverkar för att rättegången inte belastas med onödig cessledning aktivitet kan skäl vara av stor

utredning. En sådan av naturliga mycket betydelse när det gäller att i möjligaste mån hålla rättegångskostnadema

nere. Eftersom vårt förslag inte innehåller någon särskild regel om s.k. utredningsbeslut saknar det också motsvarighet till bestämmelsen i 7 kap. En lösning enligt vilken arrendatom

1 § andra stycket expropriationslagen.

skall svara för kostnaderna i måste emellertid också

fastighetsdomstolen

kompletteras med sanktionsbetonade regler om en armorlunda fördelning

av rättegångskostnadema bl.a. i fall av försumlig processföring från jord-

ägarens sida. Bestämmelser av sådan innebörd finns i 18 kap. 6 och 8 §§ En hänvisning till dessa regler finns i 7 kap. 1 §

rättegångsbalken.

betonas särskilt vikten av att

expropriationslagen och i lagens förarbeten

den sistnämnda bestämmelsen verkligen tillämpas av domstolama.”

bör l8 6 och 8 §§ rättegångsbalken gälla också i Uppenbarligen kap.

Den förstnärrmda regeln innebär i detta sammanhang att

friköpsmål.

75 Prop l972:lO9 s. 321.

jordägaren skall åläggas att bära sådana kostnader som beror

på att han

uteblivit från förhandling, underlåtit att iaktta ñreläggande som domstolen

meddelat eller på att han gjort påstående eller invändning, som han insett eller bort inse sakna fog. Detsamma som gäller i fråga om kostnader uppkommit på grund av att jordägaren på annat sätt genom vårdslöshet eller försummelse föranlett uppskov i målet eller eljest vållat kostnad för arrendatom. 18 kap. 8 § rättegångsbalken ñreskriver att ersättning fir rättegångskostnad skall fullt motsvara kostnaden för ñrberedandet av rättegången samt utförandet av talan jämte arvode till ombud eller biträde, såvitt kostnaden skäligen varit påkallad för av partens rätt.

tillvaratagande

Dessutom skall ersättning utgå för partens arbete och tidsspillan i anledning av rättegången. Bestämmelsens betydelse ligger bl.a. däri att den innebär att kostnader som på jordägarsidan lagts ner på målet för onödig utredning inte skall ersättas av arrendatom. Det är angeläget att domstolen utnyttjar de möjligheter som de angivna bestämmelserna i rättegångsbalken erbjuder. När det gäller rättegångskostnader i högre rätt innebär de expro-

priationsrättsliga reglerna att den exproprierande tvingas svara för en stor

del av kostnaderna även i de domstolarna. Enligt 7 kap. 3 § expropriationslagen svarar den exproprierande för sina egna kostnader och för kostnad som uppkommer för motpart genom att den exproprierande fullñljt talan. 18 kap. 6 och 8 §§ rättegångsbalken gäller dock. Har den

exproprierandes motpart överklagat gäller 18 kap. rättegångsbalken så att

säga fullt ut. Huvudregeln är alltså i detta fall att den som är att betrakta som vinnande i den högre instansen skall tillerkärmas ersättning för sina kostnader i denna instans av den andre. Bestämmelsen i 7 kap. 3 § expropriationslagen har, beträffande mål om inlösenersättning, sin

motsvarighet i 17 kap. 3 § fastighetsbildningslagen. Enligt uppfattningen hos friköpsutredningens majoritet borde vanliga tvistemålsregler, dvs. 18 kap. rättegångsbalken, kunna gälla i högre

rätt.” Den bestämmelse som föreslogs i reservantens lagutkast innebär

i stället att den som överklagar skall stå för sina egna rättegångskostnader och att hans skyldighet att ersätta motpartens kostnader skall följa de

allmänna reglerna i 18 kap. rättegångsbalken. Som ett ytterligare alternativ kan anföras möjligheten att låta vardera parten stå sina kostnader i den högre rätten. I likhet med vad som ñljer av de uppfattningar som således framfördes

inom friköpsutredningen menar vi att man inte bör gå så långt i ambitioner

om att expropriationslagens bestämmelser

likformighet om rättegångs-

kostnader i högre rätt får fullt genomslag i fråga om friköp. Även om man i flera avseenden kan säga att expropriation och

friköp år av ganska

likartad karaktär blir en jämförelse i detta i viss mån sammanhang haltande. I expropriationsfallen är det i huvudsak om tvist mellan det

fråga allmänna och en enskild fastighetsägare. I denna tvist har det allmänna

typiskt sett ett betydande övertag, inte minst i ekonomiskt hänseende. När

7° SOU 1986:52 s. 110.

det gäller friköpsfallen är det typiskt sett inte fråga om att en stark part

gör anspråk .på en svagare motparts egendom. I ekonomiskt hänseende är förhållandet här snarare det motsatta. Arrendatorema har som regel ett

betydande underläge i ekonomisk styrka. En långtgående skyldighet att

ersätta kostnader i alla instanser skulle sannolikt komma att

jordägarens

utgöra ett avsevärt hinder för arrendatorema att göra gällande sina rättigheter enligt lagen i övrigt. Samtidigt kan man inte bortse från faktum att tvister om tillämpning av

en lag om friköpsrätt vid historiska arrenden i betydande mån skiljer sig från tvistemål i allmänhet. Det är ju fråga om tvångsmåssiga ingripanden

i motpartens rättssfär. Mot denna bakgrund framstår det som tämligen främmande att tillämpa allmänna regler om utgången i den högre instansen

som bestämmande för rättegångskostnadsfrågan. Det synes emellertid också, av principiella skäl, mindre lämpligt att bestämma skyldigheten att

ersätta motpartens rättegångskostnader utifrån frågan om vem som överklagat.

Frågan är svårlöst. Det gäller att finna en reglering som kan anses

rimlig. Ingen lösning kan egentligen sägas göra anspråk på att vara mera riktig än andra. Enligt vår mening talar övervägande skäl för lösningen att vardera parten får stå sina rättegångskostnader i överinstans, naturligtvis med undantag för vad som följer av 18 kap. 6 och 8 §§ rättegångsbalken. Genom en regel om kvittning av kostnaderna undviks, åtminstone

till en del, den besvärande konsekvensen att arrendatom på grund av

alltför höga kringkostnader fumer sig inte ha råd att tillvarata sina

rättigheter enligt lagen. Samtidigt kan jordägaren få sin sak prövad i flera

instanser utan att, vid normala förhållanden, behöva riskera att betala

motpartens rättegångskostnader.

4.8 av ersättningen och fullbordande Betalning

av

friköpet

Regleringen har utformats efter mönster av expropriationslagen.

För de situationer där parterna bestämmer köpeskilling och genomför

köpet utan medverkan från någon domstols sida behövs inga särskilda

Ett sådant förvärv kan som framhållits ske enligt de regler. tidigare allmänna reglerna i jordabalken. I dessa fall ankommer det på parterna att

sätt lösa bl.a. frågor om av olika bruksrätter och

på vanligt behandlingen

ansvar för som kan finnas med avseende på det område som fordringar

köpet avser. Gäller ñrvärvet endast en del av en fastighet måste fastighetsbildning komma till stånd enligt fastighetsbildningslagen.

Särskilda bestämmelser erfordras däremot när det gäller sådana situationer där domstolen har att meddela förordnande om t.ex. fortbestånd av en rättighet eller om storleken av den löseskilling eller intrångsersåttning som skall utgå för det friköpta området. Med hänsyn till att de hittills konstruerade reglerna i så stor utsträckning som skett har utfomiats med expropriationslagens regelsystem som förebild är det naturligt att så sker också när det gäller bestämmelser för de avslutande åtgärder som i dessa fall måste till för att ett friköp skall bli definitivt genomfört. Bestämmelser om betalning av expropriationsersättning och fullbordande av expropriation finns i 6 kap. expropriationslagen. I fråga om betalningen, konsekvenser av att betalning uteblir och handhavande av inbetald ersättning blir 6 kap. 1 § första stycket, 2-4 och 6 §§, 7 § första stycket, 11, 12 och 14 §, 16 § första stycket första meningen och andra stycket samt 17-19 §§ aktuella vid friköp. En tillämpning av de principerna på friköpsfallen kommer att innebära en reglering av i huvudsak följande innehåll (paragrafangivelser inom parentes avser bestämmelse i 6 kap. expropriationslagen). Enligt huvudregeln skall löseskilling och intrångsersättning betalas genom att nedsättning sker hos länsstyrelsen i det län där fastigheten är belägen (1 §). Nedsättning skall däremot inte ske om fastigheten inte svarar för beviljad eller sökt inteckning, och inte heller när de borgenärer som har panträtt i fastigheten medgett att ersättningen betalas ut till den ersättningsberättigade (2 §). Beslut angående nedsättning skall fattas av domstolen i samband med att den bestämmer de angivna ersättningama (3 §). Att nedsättning alltid skall ske i fråga om ñdeikommissegendom har omtalats i avsnitt 4.3.5. När ersättning inte skall nedsättas skall den i stället betalas till den som är berättigad till den. Arrendatom skall i sådant fall hos länsstyrelsen anmäla och styrka att ersättningen har betalats (4 §). Nedsåttning och anmälan skall ske inom tre månader från det att dom som medfört att samtliga frågor i saken avgjorts vunnit laga kraft (7 §). Vid nedsättning och anmälan skall arrendatom till länsstyrelsen ge in domen samt lagakraftsbevis. När det är om nedsättning skall även fråga gravationsbevis inges. Om dessa skyldigheter inte uppfylls skall länsstyrelsen anskaffa handlingarna på arrendatoms bekostnad (6 §). I likhet med vad som gäller vid expropriation bör också föreskrivas att friköpsrâtten är förverkad om arrendatom försummar att inom föreskriven tid iaktta vad som åligger honom i om och anmälan fråga nedsättning (11 §). De expropriationsrättsliga reglerna innebär i detta fall att jordägaren kan begära att expropriationen ändå skall fullbordas. I sådant fall har han att inom tre månader efter förverkandet begära det hos länsstyrelsen. Vill jordägaren inte att skall fullbordas får han i stället hos friköpet fastighetsdomstolen visa att friköpsrätten är förverkad. Domstolen skall då anmäla förverkandet till inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighetsboken. När jordägaren begärt att friköpet skall fullbordas utan hinder av att friköpsrätten är förverkad skall länsstyrelsen låta utta ersättningen jämte ränta (enligt 16 §) hos arrendatom (12 §). Därvid gäller

utsökningsbalkens bestämmelser om verkställighet av lagakraftägande dom

i tvistemål om betalningsskyldighet (14 §).

Bestämmelserna i 6 kap. 17-19 §§ expropriationslagen avser länsstyrel-

sens handhavande av nedsatta eller uttagna medel och innebär i huvudsak att medlen utan dröjsmål skall insättas i bank mot ränta, för att senare utbetalas till den som är berättigad. I fråga om utbetalning gäller, med vissa avvikelser, bestämmelserna om fördelning av köpeskilling för fast egendom som sålts på exekutiv auktion.

De angivna bestämmelserna i expropriationslagen kan lämpligen göras tillämpliga på friköp genom att den här föreslagna lagen förses med en

hänvisningsbestämmelse. Dessutom bör en lag om friköpsrätt kompletteras med föreskrifter till fastighetsdomstolen, inskrivningsmyndigheten och länsstyrelsen i en särskild förordning.

Också när det gäller regler om friköpets _fidlbordande och konsekvenser-

na av detta bör förebilden vara expropriationslagen, i detta fall 6 kap. 9 §.

Med hänsyn till betydelsen av dessa regler och till att de bildar slutpunkten i hela friköpsförfarandet kan det emellertid enligt vår mening vara lämpligt

att de kan utläsas direkt i en lag om

friköpsrätt.

Konstruktionen innebär att ett friköp kan vara fullbordat först när samtliga frågor i saken slutligt avgjorts. Någon möjlighet att genom ordinära rättsmedel föra talan mot något avgörande i själva saken får således inte kvarstå. Däremot hindrar ett överklagande enbart såvitt gäller rättegångskostnader inte att friköpet skall kurma fullbordas. Som en ytterligare förutsättning för friköpets fullbordande gäller att arrendatom

inom föreskriven tid nedsatt ersättning eller gjort anmälan till länsstyrelsen om att ersättning betalats ut till den som är berättigad. l fall då fullbordande skall ske på begäran av jordägaren är friköpet fullbordat när den

slutliga ersättningen kommit in till länsstyrelsen. De rättsverkningar som är förenade med ett friköp inträder i och med

dess fullbordan. I och med friköpets fullbordan inträder arrendatom alltså som ägare till egendomen. I normalfallet besitter han redan marken. I fall då friköpet avser ett område som inte är identiskt med arrendestället (se 7-9 §§ den föreslagna lagen) får arrendatom rätt att tillträda tillkommande mark i och med att friköpet fullbordas. Även med avseende ñrändringar

på särskilda rättigheter, ansvar för fordran och inteckningar får med denna konstruktion verkan genom att fullbordas.

friköpet Fastighetsbildning utgör den vanligaste fonnen för ändring av fastighetsindelningen. Fastighetsbildning är definitionsmâssigt en i enlighet med fastighetsbildningslagen företagen åtgärd genom vilken fastighetsindel-

ningen ändras eller servitut bildas, ändras eller upphävs (l kap. 1 § första

stycket fastighetsbildningslagen). Ändringar i fastighetsindelningen, liksom

åtgärder med avseende på servitut, kan emellertid enligt gällande rätt

åstadkommas också med tillämpning av arman lagstiftning än fastighetsbildningslagen. I fråga om ñrändring av fastighetsindelningen kan detta ske också genom t.ex. expropriation. Sådan kan också ske

ñrändring

genom inlösen av fastighetsdel enligt vattenlagen, anläggningslagen

(1973:1149) och ledningsrättslagen (1073:1144).

I likhet med vad som alltså gäller i fråga om expropriation och inlösen enligt de angivna lagarna bör ett friköp innebära ett självständigt för-

farande för att ändra fastighetsindelningen och att bilda eller ändra

servitut. Systematiskt blir alltså friköp, som instrument fir ändring av fastighetsindelningen, att inordna vid sidan av bl.a. fastighetsbildning och expropriation. Såvitt gäller friköp av del av en fastighet innebär således friköpsförfarandet i sig att det skapas en ny fastighet. Också ändringen av fastighetsindelningen bör anknytas till friköpets fullbordan. Detta innebär att indelningen ändras redan i och med fullbordandet - och således inte först genom registreringen i fastighetsregistret. Att förvärvaren är skyldig att söka lagfart på fastigheten framgår av 20 kap. 1 § jordabalken. Lagfart söks på grundval av den lagakraftvunna domen om friköpsrätt. Full lagfart kan beviljas först sedan inskrivningsmyndigheten erhållit underrättelse om att friköpet fullbordats (20 kap. 7 § 6 punkten jordabalken). Att förvärvaren har rätt att erhålla lagfart utan hinder av att föregående ägare inte har lagfart följer av 20 kap. 9 § jordabalken.

4.9 Kostnader med anledning av förslagens

genomförande

Den nytta en lag om friköpsrätt kommer att tillföra de personer som kan utöva friköpsrätt kan av naturliga skäl inte uppskattas i pengar. Lika lite kan man i ekonomiska termer mäta nackdelarna för dem som får avstå mark genom friköp. Det är emellertid uppenbart att det för flera personer rör sig om en mycket angelägen reform, som kan sägas ha ingripande betydelse för både köpare och säljare. Den ene tillförs en efterlängtad äganderätt till fast egendom och den andre förlorar motsvarande egendom. Att i generella termer avgöra huruvida dessa intressen uppvägs, eller rent av överträffas, av de i negativ riktning verkande intressen som företräds av motståndarsidan är omöjligt. Än mindre kan man i ekonomiska termer mäta den allmänna samhâllsnyttan av att det genomförs en reform av detta slag som enligt Europakonventionen om de mänskliga rättigheterna kan bedömas som en reform i det allmännas intresse (se avsnitt 3). Med den konstniktion vi valt kommer det alldeles övervägande ekonomiska ansvaret att åvila dem som i första hand har nytta av den föreslagna lagstiftningen, således arrendatorerna. De ekonomiska insatserna kan beräknas ställa krav på kreditväsendet. För jordägarsidan blir det totalt sett fråga om tämligen små kostnader i det att ansvaret för rättegångskostnader för deras del är inskränkt till de egna kostnaderna i hovrätt och högsta domstol. De omedelbara ekonomiska merkostnader för staten som uppkommer kan relateras till fastighetsbildningsmyndighetema och, främst, domstolarna. Att införa en friköpsrätt av här ifrågavarande slag innebär naturligt nog att man tillskapar en ny måltyp, som kan tänkas komma att avse komplicerade fall. De processer som kan bli en följd av att förslaget genomförs kan

inte ersätta som är aktuella med nuvarande sägas några processer

Ett innebär alltså en ytterligare belastning av lagstiftning. genomförande i första hand domstolarna. Samtidigt skall emellertid noteras att genomför-

da friköp innebär en minskning av arrendetvister vid arrendenämndema. En vid historiska arrenden kommer vidare att beröra lag om friköpsrätt endast ett antal arrenden. Den tänkbara ökningen i ärendebegränsat måltillströmning kan mot den bakgrunden, och trots den respektive ñrväntade betecknas som marginell. Till detta skall

svårighetsgraden,

att förslaget i stor utsträckning anknyter till befintlig

läggas ganska lagstiftning, främst expropriationslagen. Tillämpningen av den föreslagna

kommer således inte att förutsätta några avsevärda extra arbetsinlagen satser för instudering eller undervisning om lagstiftningens innebörd.

angående

en

4.10 Några anmärkningar lagstiftockså vid vissa hyresning om friköpsrätt

förhållanden

Som framhållits i avsnitt 4.3.4 kan de ekonomiska och sociala skäl som till för ställningstagandet att införa en lagstiftning om

ligger grund

vid historiska arrenden med visst fog åberopas också i vissa friköpsrätt Detta gäller enligt vår mening i sådana fall som är

hyresförhållanden.

likartade dem vid sådana bostadsarrenden som omfattas av vårt ganska

lagförslag. De fall som avses är sådana där ett tidigare jordbruksarrende inom släkten och avlösts av ett hyresförhållande, så att den upphört efter en avveckling av sitt jordbruk endast har tidigare gårdsarrendatom

kvar till bostadshuset med tomt. Vad som skulle kunna

nyttjanderätt

komma i fråga är en friköpsrätt vid hyra fir den hyresgäst som själv varit

arrendator. Av skäl som utvecklats i avsnitt 4.3.4 har vi dock stannat för att inte

de i lagñrslaget. Samtidigt kan det inbegripa angivna hyresförhållandena för det fall det anses föreligga behov av en utvidgning till de

emellertid, vara på sin plats med några kortfattade

angivna hyresförhållandena,

om hur en sådan skulle kunna utformas.

anmärkningar lagstiftning

Flera alternativ är av naturliga skål möjliga. En tänkbar möjlighet är att den föreslagna 4 § med ett särskilt stycke, innehållande

komplettera förutsättningar för rätt till friköp vid hyresförhållanden. Enligt vår mening

talar emellertid det mesta för att de särskilda förutsättningar som skall

gälla vid hyra bör tas in i en egen paragraf. En hel del kan vidare övrigt utformas så att det

synas tala för att lagen i direkt av varje bestämmelse framgår att även de aktuella hyresförhållandena avses. Detta skulle delvis kunna åstadkommas genom att man de bestämmelser van ordet arrendatom förekommer - utom i samtliga samt 6 § - i omedelbar till detta 0rd

4 § första och andra stycket anslutning till eller Även vissa ytterligare justeringar måste lägger hyresgästen.

emellertid i de fall lagtexten talar om arrende, arrendeavgöras, främst arrendestållet osv. Ett enklare sätt, som dessutom möjligen kan talet,

bidra till en bättre överblick, är å andra sidan att låta lagförslagets övriga paragrafer behålla sin nuvarande utformning och i den särskilda bestämmelsen om hyra föreskriva att lagens bestämmelser i övrigt skall tillämpas också såvitt gäller de angivna hyresförhållandena. Ett problem erbjuder emellertid de förhållanden som lett till utformningen av 6 § i vårt lagförslag. Som utvecklats i avsnitt 4.3.7 är det, sedan arrendatom (hyresgästen) underlåtit att utnyttja en möjlighet till förvärv av

fastigheten, av hänsyn till jordägaren (hyresvärden) av vikt att hans möjligheter till avyttring på rimliga villkor till någon annan inte beskärs.

Att beträffande hyresförhållandena anknyta friköpsrättens bestånd mot ny 1985 års om är dock

ägare till lag förköpsrätt av naturliga skäl inte

möjligt. Utsträcks den föreslagna friköpsrätten till att omfatta också

hyresförhållandena bör därför 6 § kompletteras med en regel som gör ett motsvarande undantag beträffande hyresfallen.

Oavsett vilken teknik som används bör lagens rubrik ges ett annat innehåll. De särskilda

förutsättningar som skall gälla vid hyra kan lämpligen tas

in i en bestämmelse som - med den paragrafmdelning som gjorts i vårt lagförslag - firs in efter 4 §. Denna ytterligare regel kan då ges följande lydelse.

Friköp får även ske om avtalet gäller hyra och

1. hyresrätten uppkommit i anslutning till att ett tidigare avtal om jord-

bruksarrende, vari hyresgästen varit part, upphört att gälla samt 2. hyresgästen eller någon honom närstående haft sin stadigvarande bostad på det med nyttjanderätten avsedda området sedan minst 40 år före den dag då talan om friköp väcks. I frå a om friköp vid hyresförhållanden tillämpas i övrigt bestämme serna i denna lag.

5 Specialmotivering

5.1 Förslaget till lag om vid histo-

friköpsrätt

riska arrenden

Inledande bestämmelser

1 § Bestämmelsen i första stycket anger lagens inriktning, nämligen att den som arrenderar mark som omfattas av ett historiskt arrende under vissa förutsättningar har rätt att lösa in - med lagens tenninologi, friköpa arrendestället. I har kraven fir att erhålla en rätt till friköp utfomiats

lagen så, att

rätten i första hand gjorts beroende av dels att arrendet avser jord som omfattas av begreppet historiskt arrende, dvs. under lång tid inte brukats av dess ägare, dels att arrendatom uppfyller vissa särskilda förutsättningar med avseende på innehav och boende inom släkten. Dessa krav har intagits

i skilda paragrafer; 1 och 2 §§ respektive 4 §. Att dessutom vissa ytterligare förutsättningar skall vara uppfyllda framgår av 5 och 6 §§. Uttrycket en arrendator skall självfallet inte uppfattas så, att endast

en person skulle kunna ha friköpsrätt. Också i fall där arrenderätten

innehas av flera personer föreligger friköpsrätt. Man kan Lex. tänka sig

att arrenderätten innehas av två makar eller av två bröder. Friköpsrätten kan i sådana fall endast tillkomma arrendatorema i förening. Visserligen är det tänkbart att det kan uppkomma situationer där endast den ene av

arrendatorema vill friköpa. Förhållandets praktiska betydelse torde

emellertid inte vara sådan att en reglering i ämnet, som i vissa enskildheter skulle komma bli tämligen komplicerad, kan anses motiverad. Enligt andra stycket skall lagens bestämmelser om fastighetsägare gälla också innehavare av ständig besittningsrätt eller fideikommissrätt. Bestämmelsen motsvarar punkten 5 övergångsbestämmelsema till expropriationslagen. Om begreppet ständig besittningsrätt, se prop 1970:144 s 62 f samt T. Landahl & O. Nordström, Fastighetsbildningslagen (2 u, Stockholm 1991) s. 501.

2 §

Som en grundläggande förutsättning för att friköpsrätt skall kunna föreligga gäller alltså enligt 1 § att det ñreligger ett historiskt arrende. Vad som skall anses vara ett historiskt arrende framgår av 2 §. Definitionen innebär att det skall vara sannolikt att den helt övervägande delen av

arrendestället inte sedan den l januari 1900 varaktigt brukats av fastighetens ägare. Definitionens närmare innebörd har utvecklats i avsnitt 4.3.1. Som där

angetts är utgångspunkten att det skall ha varit fråga om en kontinuerlig

avsaknad av brukande från jordägarens sida sedan sekelskiftet. I syfte att

undvika besvärande och omotiverade konsekvenser i enskilda gränsfall har

definitionen emellertid gjorts något vidare. Endast vid ett varaktigt brukande avskärs jorden från att omfattas av definitionen. Tillfälliga och kortvariga indragningar till jordägarens egen drift skall alltså inte rubba utfallet av klassificeringen. Av stor betydelse bör vara om det bakom indragningen kan iakttas något långsiktigt syfte att själv bruka jorden. Som framhållits i den allmänna motiveringen bör det inte anses varaktigt i

bestämmelsens mening att underlåta utarrendering därför att man avvaktar

inträdet av någon särskild händelse eller utfallet av ett lagstiftningsarbete, t.ex. det här aktuella. Också i ett annat avseende är definitionen något vidare än vad som omedelbart följer av utgångspunkten. Som framgått i 4.3.1 innebär definitionen i begränsad för - inte mån att även jord som - betraktad sig skulle vara att hänföra till denna kategori kan komma att omfattas av begreppet historiskt arrende. Denna utvidgning har ansetts nödvändig för att förebygga klart olämpliga konsekvenser av att arrendestället under årens lopp kommit att tillföras någon mindre del mark, son1 jordägaren tidigare brukat själv eller förvärvat från någon utomstående person. Det

är dock fråga om en högst begränsad utvidgning. Den del av marken som i sig inte skulle omfattas av begreppet historiskt arrende skall framstå som

tämligen marginell. Gränsen har inte fixerats till något bestämt andelstal, utan får bestämmas med utgångspunkt från de särskilda förutsättningarna i varje särskilt fall, med beaktande av bl.a. tidsfaktorer och, i någon mån,

vilken typ av mark det rör sig om.

I definitionen har inarbetats en sänkning av de krav som skall vara uppfyllda i bevishänseende.

3 §

Lagen innebär att arrendatom får en rätt, men inte någon skyldighet, att

friköpa sitt arrendeställe. Arrendatom kan alltså, om han så önskar, avstå

från att göra sina rättigheter enligt lagen gällande. Däremot skall han inte

vara bunden av ett eventuellt åtagande om att inte göra sin friköpsrätt gällande. Bakgrunden till bestämmelsen har utvecklats i avsnitt 4.3.8.

Förutsättningar för friköpsrätt

4 § Paragrafen begränsar friköpsrätten till att avse sådana upplåtelseformer som âr att beteckna som jordbruksarrenden och bostadsarrenden. Bestämmelsen innehåller vidare de krav som ställs på arrendatorssidan i

fråga om innehav och boende på arrendestället.

Vid jordbruksarrenden kan friköpsrätt ifrågakomma bara när arrendatorn eller någon honom närstående innehaft arrendestället sedan minst 40 år före den dag då talan om friköp väcks. Dessutom fordras att arrendatom eller någon närstående bott stadigvarande på arrendestället under den angivna tiden.

De angivna förutsättningarna gäller också vid bostadsarrenden. Av skäl

som utvecklats i den allmänna motiveringen, avsnitt 4.3.4, har friköpsrätten i dessa fall begränsats avsevärt. Endast sådana bostadsarrenden som kan sägas emanera från ett tidigare jordbruksarrende har ansetts böra omfattas av lagen. För att friköpsrätt skall kunna ifrågakomma fordras sålunda att bostadsarrendet uppkommit i anslutning till att ett tidigare jordbruksarrende upphört att gälla och att arrendatom eller någon honom närstående varit part i detta avtal om jordbruksarrende. Mot bakgrund av att ett arrendeställe sannolikt förändrats under en så lång tid som 40 år och med hänsyn till att friköpsrätten enligt lagen i princip skall omfatta arrendestället i dess omfattning vid friköpstillfället (se under 7 §) har det ansetts olämpligt att ñreskriva att arrendestället till sin utsträckning skall ha varit identiskt med det nuvarande under hela fyrtioårstiden. Det räcker således att huvuddelen av det nuvarande arrendestället på angivet sätt ingått i arrendatorssidans besittning. Lika lite som i fråga om tillämpningen av 2 § är det här lämpligt att ange någon deñnitiv gräns

i andelstal eller dylikt. Som framgår av lagtexten har olika uttryck valts.

2 § talas om den helt övervägande delen medan det i 4§ talas om huvuddelen. Avsikten är att kraven på identitet skall vara lägre när det gäller den förevarande paragrafen. Vid prövningen enligt 4 § rör det sig

ju nämligen om mark som omfattas av begreppet historiskt arrende. Den

tid inom fyrtioårsperioden som marken varit i arrendatorssidans besittning

kan även här tillmåtas betydelse (jfr. avsnitt 4.3.6 om den s.k. jordägarventilen i 5 §). Utrymmet för att lägga vikt vid jordmån och liknande

faktorer bör vara något större i detta sammanhang än när det gäller en prövning enligt 2 §.

Vilka personer som skall anses som närstående i lagens mening framgår av tredje stycket. Arrendatom kan enligt denna bestämmelse tillgodoräkna

sig innehav och boende hos sin make och förutvarande make. Vidare inbegrips i närståendeskaran bam, föräldrar och syskon till arrendatom samt till hans nuvarande eller förutvarande make. Slutligen skall även innehav och boende hos föräldrarnas föräldrar och syskon kunna till-

godoräknas. I enlighet med numera vedertagna principer inbegrips halvsyskon och släktingar på grund av adoption bland dem som sålunda är

närstående till arrendatom.

5§

Paragrafen innehåller regler om undantag i vissa fall från friköpsrätten.

För reglernas innebörd har redogjorts i avsnitt 4.3.6.

6§ Bestämmelsen har kommenterats i avsnitt 4.3.7.

Huvudregeln är att rätten till friköp gäller också mot en ny ägare till

fastigheten. Av skål som utvecklats i den allmänna motiveringen begränsas emellertid i vissa fall rätten till friköp mot en ny ägare som efter lagens ikraftträdande förvärvat mark genom köp eller byte. Undantagsregeln innebär att rätten till friköp upphör om arrendatom, om det funnits en giltig intresseanmälan enligt lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället, haft rätt till förköp enligt den lagen, men underlåtit att utöva sin förköpsrätt eller att väcka talan om friköp. Sådan talan skall väckas inom tre månader från den dag då hembudet skedde. Detta motsvarar den tid som i l0§ 1985 års lag föreskrivs när det gäller utövande av förköpsrätt. Friköpsrätten upphör också i det fallet att hembud inte behövt ske därför att arrendatom godkänt överlåtelsen (5 § fjärde stycket 1 1985 års lag). Regeln har konstruerats så att arrendatorn, för att inte riskera att gå

miste om sin friköpsrätt utan att först ha fått ett hembud, har att se till att

det finns en giltig intresseanmälan enligt 1985 års lag. Orsaken till detta är att arrendatom, genom att inte anmäla intresse för att utöva sin förvärvsrätt, annars skulle kunna åstadkomma ett alltför långtgående hinder för fastighetsägaren att förfoga över sin egendom. Det betyder emellertid vilket betonas - att arrendatom, för att inte riskera att gå miste om sin

friköpsrätt, måste se till att kontinuerligt ha en giltig intresseanmälan enligt 1985 års lag redan från det att den nya lagen om friköpsrätt träder

i kraft. Överlåtelser som sker efter det att arrendatom väckt talan om friköps-

rätt bryter inte arrendatorns friköpsrätt mot tredje man.

Av allmänna civilrättsliga principer följer att bestämmelsen endast gäller

sådana överenskommelser som skett efter lagens ikraftträdande.

Friköpets omfattning

79§§ Bestämmelserna har kommenterats i avsnitt 4.5.1. Som antytts under 4 § torde det vara vanligt att arrendestållet genomgått

förändringar under årens lopp. Dessa förändringar torde nomialt ha sin

grund i olika rationaliseringsåtgårder och har naturligen medfört att parterna anpassat sin verksamhet därefter. Mot denna bakgrund har

lösningen att låta friköpsråtten avse arrendestället i dess omfattning vid

friköpstillfället framstått som den enda rimliga. Tidpunkten har preciserats till den dag då talan om friköp väcks. I vissa avseenden kan det dock vara olämpligt att fixera friköpsrätten till arrendets omfattning. Uppenbarligen kan det ibland finnas ett behov av att justera gränserna, utåt eller inåt. En möjlighet till detta har öppnats genom

7 § första stycket. Förutsättningen är att man genom justeringen undanröjer, minskar eller förebygger olägenhet av förvärvet. Vidare bör

byggnader och andra fastighetstillbehör som ñnns på den mark som

omfattas av arrendet innefattas även om tillbehören inte ingår i arrendet.

En föreskrift om detta har intagits i 7 § andra stycket.

I övrigt har möjligheterna att få till stånd en utvidgning utformats olika beroende på om den sker på arrendatoms eller jordägarens initiativ.

Enligt 8 § skall en arrendator som friköper en del av en fastighet i vissa

fall ha rätt att lösa in även den återstående delen. Kraven är dock att ut-

vidgningen endast föranleder en mindre höjning av ersättningen till

jordägaren och att jordägaren inte har ett beaktansvärt intresse av att behålla egendomen. Kostnaden för eventuella åtaganden från arrendatoms

sida enligt 13 § andra stycket skall därvid inräknas i den ersättning som

skulle ha tillkommit jordägaren om utvidgningen av köpet inte kommit till stånd. Bestämmelsen motsvarar 3 kap. 8 § andra och tredje styckena expropriationslagen. Jordägarens möjligheter att få till stånd en utvidgning av köpet framgår

av 9 §. På begäran av denne kan som ett krav fir friköp ställas upp att

förvärvet skall omfatta även annan fast egendom än arrendestället om detta innebär ett förebyggande av betydande olägenheter för jordägaren. Även om bestämmelserna i 3 kap. fastighetsbildningslageni och för sig inte är

direkt tillämpliga vid ett friköp bör de villkor som där uppställs såvitt möjligt följas också vid friköp. Mot denna bakgrund har föreskrivits att

utvidgning på jordägarens begäran skall kunna ske också om något sådant villkor därigenom tillgodoses bättre. Utvidgningen får dock inte föranleda en väsentligt höjd ersättning. Som ett fall där bestämmelsen i 9 § bör kunna användas kan nämnas att arrendestället omsluter mindre öar, som av någon anledning inte innefattats i arrendet.

Bruksrätter och fordringar

10-12 §§ Bestämmelserna har kommenterats i avsnitt 4.5.2.

Principen skall vara att samtliga de rättigheter som jordägaren har till

fastigheten, således även eventuella rättigheter som undantagits från

arrendet, övergår till den friköpande arrendatom. I fråga om rättigheter som tillkommer arman än jordägaren skall ut-

gångspunkten däremot vara att rättigheten består. Bestämmelser om detta

finns i 7 kap. 27 och 28 §§ jordabalken. I 10 § har angetts att dessa

bestämmelser skall gälla i den situationen att särskild rätt tillkommer annan än Sammanställd med bestämmelsen i 7 § andra stycket blir

jordägaren.

rättsläget i ett fall där en byggnad undantagits från arrendet och av

jordägaren uthyrts till en tredje man således det, att äganderätten till

byggnaden friköpet övergår till den förvärvande arrendatom, men genom

att äganderätten i denna del är graverad av en hyresrätt. Huruvida hyresförhållandet skall bestå får avgöras med tillämpning av de regler som

gäller i hyresförhållandet.

I vissa undantagsfall kan förhållandena dock vara sådana att tredje mans rättighet till fastigheten rimligen bör upphöra. För fall där rättigheten innehas av någon jordägaren närstående eller där det annars finns en påtaglig intressegemenskap, liksom för fall där upplåtelsen annars framstår som betingad av något närmast illojalt syfte, har i lagtexten öppnats möjlighet för domstolen att vid särskilda skäl förordna om rättighetens upphörande. Som allmän förutsättning gäller att förordnandet begärts av arrendatom.

2 kap. 5 §och 10 kap. 4 § fastighetsbildningslagen innehåller riktlinjer

för fördelning av rättigheter som gäller till förmån för den fastighet som delas. Dessa bestämmelser har genom regeln i 10 § andra stycket gjorts tillämpliga också på ett friköp. Att domstolen kan vidta vissa åtgärder med avseende på giltigheten av

befintliga servitut framgår alltså av 10 §. Genom 11 § första stycket

öppnas möjlighet för domstolen att också skapa nya servitut, liksom att ändra eller upphäva gamla, i samband med ett friköp. I det sammanhanget gäller reglerna i 5 och 7 kap. fastighetsbildningslagen. Bestämmelsen i 11 § andra stycket motsvarar den i 10 kap. 5 § andra stycket fastighetsbildningslagen.

I fråga om det friköpta områdets ansvar för fordringar gäller i enlighet

med 12 § första stycket samma regler som vid expropriation. Med undantag för sådana fordringar som åtnjuter förmånsrätt enligt 6 § 1 punkten förmånsrättslagen skall fordringsansvaret således upphöra i och med friköpet. Dessutom upphör inteckningars verkan i området. En

bestämmelse om detta finns i 6 kap. 14 § jordabalken, till vilken 12 §

andra stycket hänvisar.

Ersättning

13 och 14 §§ Bestämmelserna har kommenterats i avsnitt 4.6. Reglerna motsvarar dem som gäller enligt 4 kap. expropriationslagen, är alltså - -

Principen att ersättningen för en hel fastighet löseskillingen

skall motsvara dess marknadsvärde. Vid friköp av del av fastighet skall - - i stället beräknas efter den återstående

ersättningen intrångsersättningen

delens minskning i marknadsvärde. Ersättning skall utgå även för

ekonomisk skada i anledning av friköpet. Ersättningsskyldighet för skada

kan nedsättas med hänsyn till att arrendatom åtagit sig att vidta åtgärder för att minska den. Vârderingen skall ske med hänsyn till de förhållanden som råder när ersättningsfrågan avgörs. Bestämmelsen i 13 § tredje stycket är avsedd att förhindra att arrendatom vid ett friköp tvingas betala inte bara för jordägaren tillhörig egendom, utan också fir sådana investeringar och förbättringar som rätteligen tillkommer arrendatom. Till förebyggande av att ersättningen höjs orättmätigthar, i enlighet med 4 kap. 5 § första stycket expropriationslagen, föreskrivits att man vid

bestämmandet av ersättningen kan bortse från effekten åtgärder som

av

framstår som vidtagna i avsikt att ersättningen skall höjas.

Rättegången m.m.

15 och 16 §§ Mål om friköpsrätt skall handläggas av fastighetsdomstol som första instans. De skål som lett fram till detta val har utvecklats i avsnitt 4.7.1. Som där också framgått har förfarandet utformats med bestämmelserna i

expropriationslagen som förebild. Att målen skall handläggas av fastighetsdomstol medför att bestämmelserna i lagen om domstolar i fastighetsmål och i rättegångsbalken

automatiskt blir tillämpliga även i friköpsfallen (1 och 2 §§ lagen om

domstolar i fastighetsmäl). Detta innebär att den nya lagens bestämmelser

i ämnet kunnat reduceras väsentligt. Den arrendator som vill göra gällande sin friköprått skall enligt 15 § väcka talan vid den inom vars område huvuddelen av

fastighetsdomstol

arrendestället är beläget. Föreskrifter om vad en stämningsansökan skall innehålla ñnns Till av den i 42 kap. 2 § rättegångsbalken. komplettering

bestämmelsen har i 15 § första stycket andra punkten angetts att stämäven skall innehålla uppgift om den fasta egendom som ningsansökan

friköpet avser, den ersättning som arrendatorn erbjuder samt namn och adress på samtliga för arrendatorn kända sakägare. Angående vilka som skall hänföras till denna grupp hänvisas till avsnitt 4.7.1. I enlighet med

vad som enligt l kap. 5 § andra stycket expropriationslagen skall gäller fordringsinnehavare inte i den egenskapen anses som sakägare. Till stämningsansökningen skall enligt 16 § första stycket fogas

Avser friköpet en del av en fastighet skall arrendatom

gravationsbevis. dessutom inge av fastighetsbildningsmyndigheten upprättad karta och

beskrivning över området. Bestämmelserna motsvarar 5 kap. 9 § ñrsta

punkten och 10 § första stycket expropriationslagen.

1 7 §

Bestämmelsen domstolens processledande funktioner. Innebörden reglerar

har kommenterats i avsnitt 4.7.1. Som angetts där bör betydelsen av att domstolen ser till inte belastas av onödig under-

att processen utredning

Detta har särskilt stor betydelse när det gäller att hålla nere

strykas. kostnaderna för processen (jfr. 19 §). Under det att bestämmelsen i ñrsta stycket första meningen och början av andra meningen motsvarar 5 kap. 12 § expropriationslagen är innehållet

i första stycket i övrigt Bestämmelsen i slutet av första styckets andra nytt. mening innebär en för domstolen att vid behov

generell möjlighet föranstalta om kompletterande utredning. Bestämmelsen är betydelsefull

för domstolens möjligheter att fullgöra sin uppgift att tillvarata samhällets och enskildas intressen t.ex. i fråga om att åstadkomma en såvitt möjligt ändamålsenlig eller en riktig medelsfördelning. Som ett

fastighetsindelning

exempel kan anñras att en uppgift bör inñrskaffas från

kompletterande

fastighetsbildningsmyndighet. Normalt bör parternas uppfattningar inhämtas innan beslut fattas. Andra stycket korresponderar med regeln i 5 § 3 i lagförslaget samt i 16 § lagen om aweckling av fideikommiss, enligt vilken inlösen i vissa fall kan ske av egendom som ingår i fideikommiss. Bestämmelsen har kommenterats i avsnitt 4.3.5.

18 § Beståmmelsema i första och andra stycket har kommenterats i avsnitt 4.7.1 respektive 4.7.3.

19 § Mot bakgnmd av karaktär har det friköpsrättens expropiiationsliknande ansetts nödvändigt att åläggs den som friköper att stå fir rättegångskostnadema vid fastighetsdomstolen. I högre rätt skall vardera parten stå sin kostnad. Bestämmelserna har kommenterats i avsnitt 4.7.4.

20 § Om bakgrunden till bestämmelsen, se avsnitt 4.7.1.

Betalning av ersättning och fullbordande av m.m. friköp

21 och 22 §§ Regleringen i denna del överensstämmer med den som gäller vid expropriation. Bestämmelserna har kommenterats i avsnitt 4.8. Som där framhållits innebär bestämmelsen i 22 § andra stycket att det genom lagen om friköpsrâtt vid historiska arrenden skapas en ny form för tillkomst av I likhet nya fastigheter. med vad som gäller vid expropriation (6 kap. 9 § andra stycket får fullbordandet av ett expropriationslagen) friköp av en fastighetsdel till omedelbar följd att ändras. fastighetsindelningen

23§

I likhet med vad som gäller enligt punkten 6 övergångsbeståmmelserna till expropriationslagen anges i denna paragraf dels att och inlöseskilling trångsersättning inte får sättas ån som föranleds lägre av 4 kap. expropriationslagen, dels att ersättning av angiven art som tillkommer ñdeikommissinnehavaren alltid skall nedsâttas hos och inte får länsstyrelsen utbetalas innan regeringen eller myndighet som bestämmer har regeringen förordnat hur det skall förfaras med ersättningen.

5.2 till om ändring i lagen (1985: Förslaget lag 658) om arrendatorers rätt att förvärva

arrendestället

Rubriken på lagen om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället omfattar som tidigare framhållits också den rätt till friköp som behandlas i detta betänkande. Valet att reglera friköpsrätten vid historiska arrenden i en särskild lag skapar därför ett behov av att anpassa 1985 års lag till de nya ñrhållandena. Här finns väsentligen två alternativ: Lagen kan ges en ny rubrik, som inte omfattar friköpsfallen. Det andra alternativet går ut på att lagen kompletteras med en erinran om att det också finns regler om friköpsrätt vid historiska arrenden. De båda alternativen utesluter i och för sig inte varandra. Vad först alternativet att ge 1985 års lag en ny rubrik, kan

gäller

noteras att arrendelagskommittén rubricerade sitt förslag lag om arrendators Rubriken fick sin nuvarande i

ñrköpsrättK utformning

dock utan närmare motivering? Möjligen kan det vara propositionen,

olämpligt att i den nya lagrubriken använda ordet förköp, som numera är en inarbetad beteckning på kommunernas rätt att förvärva egendom genom att inträda som part i ett redan slutet köpeavtal. Förfarandet enligt förköpslagen (1967:868) är i flera avseenden olikt det som gäller enligt 1985 års lag. Mot bakgrund av detta är i stället en rubrik som t.ex. lag om företrädesrätt fir arrendatorer att ñrvärva arrendestället att föredra. Av skål kan det emellertid vara olämpligt att ändra en principiella

som blivit allmänt accepterad. Detta gäller i vart fall när syftet lagrubrik bakom kan tillgodoses också på andra, mindre ingripande sätt.

ändringen Enligt vår mening bör man redan av detta skäl välja det andra alternativet, att behålla den nuvarande rubriken på 1985 års lag och lägga till

nämligen en bestämmelse som erinrar om den nya lagen. En sådan åtgärd erbjuder också vissa fördelar i fråga om överblickbarhet. Den som söker lagregler om arrendatorers rätt till förvärv kan hitta dessa antingen i eller med hjälp

av en och samma lag. Dessutom gäller förköpsrätten enligt 1985 års lag

i och fir historiska arrenden, ett Förhållande som det sig även vid naturligtvis inte ñnns någon anledning att ändra på. Den nya bestämmelsen bör lämpligen tas in som ett andra stycke i 1 §. Med hänsyn till det sagda har 1 § lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället kompletteras med ett andra stycke, innehållande en bestämmelse som erinrar om att vissa arrendatorer dessutom vid har rätt att friköpa arrendestället enligt lagen om friköpsrått historiska arrenden.

‘SOU 1981:80 s 41.

2 Prop 1983/84:136 s 18, s 97 ff.

5.3 till i

Förslagen

om

lag ändring förköpslagen (1967:868) samt i lagen (1980:565)

om från

undantag fastighetsbildningslagen

(1970:988) och

jordförvärvslagen

(1979:230) vid

friköp

av

kronotorp

Vi har i avsnitt 4.4 ñreslagit att det vid friköp enligt lagen om friköpsrätt vid historiska arrenden skall gälla undantag från reglerna i förköpslagen, jordförvärvslagen och 3 kap. fastighetsbildningslagen. Beträffande firmsättningar för att undantagen skall bli har vi i avsnitt 4.7.2 tillämpliga kommit fram till att det bör fordras ett domstolsavgörande som anger att det är fråga om ett friköp enligt den föreslagna lagen. Frågan blir då vilka lagtekniska åtgärder som krävs för att åstadkomma dessa effekter. Vad först gäller undantaget från regler i fastighetsbildningslagen innebär vårt förslag till om vid historiska arrenden att i lag friköpsrätt friköp sig skall få verkan på i fastighetsindelningen. Någon fastighetsbildning fastighetsbildningslagens mening skall således inte erfordras när förvärvet sker i enlighet med den föreslagna lagen. Med hänsyn till att fastighetsbildningslagen inte är direkt erfordras tillämplig på friköpsfallen inte någon särskild bestämmelse i lag om att 3 kap. inte fastighetsbildningslagen behöver iakttas i dessa fall. Enligt förköpslagen gäller förköpsrätt vid försäljning och vid byte (1 och 16 §§). Jordförvärvslagen skall tillämpas i om bl.a. fråga köp, byte eller gåva (2 §). I båda fallen kan den använda terminologin synas avse endast ñrvärv som sker helt på frivillig basis.’ Med till detta hänsyn och mot bakgmnd av att någon vid historiska friköpsrätt arrenden inte fanns när de angivna bestämmelserna i ñrköpslagen och jordförvärvslagen tillkom kan det vara tveksamt om de över huvud taget kan vara tillämpliga på ett friköp som sker i enlighet med reglerna i den föreslagna lagen. Samtidigt är det emellertid klart att de termema i avser angivna lagarna

även tvångsvis åstadkomna ñrsäljningar som sker genom exekutiv auktion.

Båda lagarna innehåller särskilda bestämmelser för sådana försäljningar? Av det förhållandet att inte föranlett särskilda expropriation några uttalanden torde, mot av att såväl bakgrund förköpslagen som jordförvärvslagen innehåller särskilda bestämmelser till förmån för stat och kommun, inte kunna dras några slutsatser i här berört hänseende. För att undanröja den tvekan som sålunda kan råda angående förköpslagens och jordförvärvslagens vid tillämplighet friköp bör man enligt vår mening skapa regler som uttryckligen inte får ske och att anger att ñrköp

3 Jfr. prop 1967:90 s. 120 och SOU 1966:23 s. 135 samt prop 1978/79:85 s. 13 ff och s. 41.

‘ Se 3 § 5 punkten ñrköpslagen samt 3a § andra stycket och 16 § jordförvärvslagen.

förvärvstillstånd eller anmälan inte krävs i dessa fall. Beträffande den kommunala ñrköpsrätten kan detta lämpligen ske genom ett tillägg till 3 § förköpslagen. När det gäller undantaget från kravet på ñrvärvstillstånd eller anmälan enligt jordñrvärvslagen kan en regel om detta i och för sig införas i lagen om friköpsrätt. Emellertid finns i fråga om av friköp kronotorp bestämmelser om undantag från fastighetsbildningslagen och jordförvärvslagen i en särskild lag. Enligt vår mening är det från systematisk synpunkt lämpligast att den nya regeln inarbetas i den lag om undantag som för närvarande gäller. Den förutsätter en mindre angivna åtgärden justering av lagens rubrik. Undantagen skall alltså gälla bara sedan domstol i det enskilda fallet förklarat att förvärvet omfattas av den föreslagna lagen om friköpsrått.

5.4 Förslaget till lag om i

ändring lagen (1988:183) om förvaltningen av kyrklig jord

Den nya bestämmelsen i 21 § 5 har tillkommit i syfte att främja och skapa förutsättningar för en frivillig försäljning av mark till arrendatorer som skulle kunna åberopa friköpslagen. Angående bakgrunden till bestämmelsen hänvisas till avsnitt 4.3.5.

Särskilda

yttranden

Särskilt yttrande av Folke Andersson,

Nils och Lars-Göran Svensson

Gyllenkrok

Friköpsutredningen, som avlämnade sitt betänkande i december 1986, avstyrkte en lagstiftning om friköp. I den följande remissbehandlingen tillstyrkte 18 av 20 remissinstanser att en utredningens förslag friköpsrätt inte borde genomföras. Bland dem som tillstyrkte utredningens majoritetsbeslut farms bl.a. LRF, Sveriges J ordbruksarrendatorers Förbund, Sveriges J ordâgareförbund, Göta hovrätt, Lantbruksstyrelsen och Kammarkollegiet. Avstyrkte gjorde endast Willands Arrendatorförening och länsstyrelsen i Kristianstad, där dock 5 ledamöter anmälde avvikande mening. Vi anser att något nytt inte har tillförts frågan och att en friköpslag ej bör införas. Det främsta skälet mot en lagstiftning år av råttsprincipiell art. Vi år inte emot att ägande och brukande principiellt hör ihop, men kan inte acceptera att detta genomföres genom en tvångslagstiftning. Det finns idag många bevis på hur detta kan ske genom frivilliga överlåtelser, t.ex. Domånverkets och Kyrkans ñrsåljningar. Vi anser att det blir fråga om en privat expropriationsrått utanför det allmännas intresse. Vi är också starkt oroade över att hela arrendeinstitutet berörs negativt då en parts intresse, dvs. arrendatoms, tillgodoses särskilt. Påfrestningama på arrendeinstitutet är i dag särskilt påtagliga då jordbruket avregleras, dålig lönsamhet, omstållningsfrågor m.m. Att ytterligare störa detta i form av en friköpslag är klart olämpligt. Cirka 43 % av åkerareal âr utarrenderad varför Sveriges det år mycket viktigt framñr allt för yngre nystartande lantbrukare att en fungerande arrendemarknad finns. Vi anser att det är mycket viktigare att lösa investeringsfrågan i stället för Vissa friköpsfrágan. investeringar regleras redan i dag av lagregler, medan andra framför allt nyinvesteringar av byggnader inte är reglerade. Ett lagförslag här torde ha större för flertalet arrendatomycket betydelse rer än en friköpslag. Vi tror inte att ett av både en genomförande friköpslag och en investeringslag kan ske med bibehållet förtroende parterna emellan på arrendemarknaden.

I ñrslaget till friköpslag är det inte tänkt att lagen skall vara tidsbegränsad. Vi anser dock att så måste ske. Vi tror att den påverkar arrendemarknaden oerhört negativt om den gäller för all framtid. Vi är medvetna om att det i direktiven till kommitténs arbete står att lagen ej skall vara tidsbegränsad. Vi anser att det trots slåktinnehavet bör vara en tidsbegränsning så att man ej i all framtid kan

kvalificera sig för lagen. Lagens uppgift är att reglera historiska förhållanden och inte framtidens frågor om friköp. Vi anser att lagen skall

gälla i 10 år. Detta ansåg också reservanten till friköpsutredningens betänkande.

Särskilt av Petersson

yttrande Bengt

I det framlagda lagförslaget ges fysiska personer, som är innehavare av s.k. historiska arrenden, möjlighet att efter sammanlagt 40 års kvalifikationstid för innehavaren och hans släkt förvärva arrendestället. Eftersom

lagen, i enlighet med kommitténs direktiv, inte är tidsbegränsad, innebär detta att även nytillträdande arrendatorer omfattas av nämnda bestämmel-

ser. Jag anser att detta kan vara befogat när kvalifikationstiden påbörjats

före lagens ikraftträdande. Däremot anser jag inte att en släktkedja som börjar löpa efter det att lagen trätt i kraft, skall kunna kvalificera för friköp av arrendestållet. Som skål för min ståndpunkt vill jag främst anföra det förhållandet att

lagen i nämnda hänseende kommer att i praktiken vara verkningslös, eftersom jordägama kan antas komma att endast träffa sådana avtal om nyupplåtelse, som inte berättigar till friköp, t.ex. avtal utan bostad eller

avtal med juridiska personer. Detta är, som jag ser det, att helt i onödan

komplicera förhållandena på arrendemarknaden. Om ändå någon nyupplå-

telse skulle komma till stånd, som kan kvalificera till framtida friköp, får

förhållandet karaktären av okunnighet eller lapsus från jordägarens sida.

Det andra skälet för min ståndpunkt är att den föreslagna utformningen av lagen kan antas komma att begränsa jordågamas benägenhet att vid ett historiskt arrende medge arrendatom rätt att överlåta arrendet. Detta kan i så fall påverka bl.a. arrendatoms möjligheter att få ersättning fir eventuella investeringar.

Statens 1991

offentliga utredningar

Kronologisk förteckning

Flykting- och immigrationspolitiken. A. 33. Branden på Sally Albatross. Den 9-12 januari 1990. Finansiell tillsyn. Fi. FÖ.

.V.‘*.W!°r-‘

Statens roll vid främjande av export. UD. 34. HIV-smittade - ersättning för ideell skada. Ju. Miljölagstifmingen i framtiden. M. 35. Några frågor i ansluming till en arbetsgivarperiod Miljölagstiftningen i framtiden. Bilagedel. inom sjukpenningförsäkringen. S. Sekretariatets kartläggning och analys. M. 36. Ny kunskap och förnyelse. C. 6. Utvärdering av SBU. Statens Beredning för Ut- 37. Räkna med miljön! Förslag till natur- och värdering av medicinsk metodik. S. miljöräkenskaper. Fi. 7. Sportslig och ekonomisk utveckling inom trav- 38.Räkna med miljön! Förslag till natur- och och galoppsporten. Fi. miljöräkenskaper. Bilagedel. Fi. 8. Beskattning av kraftförciag. Fi 39. Säkrare förare. K. 9. Lokala sjukförsäkringsregister. S. 40. Marknadsanpassadc service- och stabsfunktioner - ny l0.Affärstidcma. C. organisation av stödet till myndigheter och regell. Affärstidema. Bilagedel. C. ringskansli. C. 12. Ungdom och makt. C. 41. Marknadsanpassade service- och stabsfunktioner - ny 13. Spelreglema på arbetsmarknaden. A. organisation av stödet till myndigheter och regel4.Den regionala bil- och körkortsadministrationen. K. ringskansli. Bilagedel. C. 15. Informationens roll som handlingsunderlag - 42. Aborterade foster. m.m. S. styrning och ekonomi. S. 43. Den framtida länsbostadsnärnnden. Bo. 16. Gemensamma regler - lagstiftning. klassiñkationer 44.Examination som kvalitetskontroll i högskolan. U. och informationsteknologi. S. 45. Påföljdsfrågor. Frigivning från anstalt, m.m. Ju. l7.Forskning och utveckling - epidemiologi, kvalitets- 46. Handikapp. Välfärd. Rättvisa. S. säkring och Spris utvecklingsprojekt. S. 47. På väg - exempel på förändringsarbetcn inom 18. Infomiationsstruktur för hälso- och sjukvården - en verksamheter för psykiskt störda. S. utvecklingsprocess. S. 48.Bistånd genom internationella organisationer. UD. l9. Storstadens trafiksystem. överenskommelser om 49. Bistånd genom internationella organisationer. trafik och miljö i Stockholms- Göteborgs- och Annex l. Det multilaterala biståndets organisationer. Malmöregionema. K. UD. 20. Kapitalkostnader inom försvaret. Nya former för 50. Bistånd genom internationella organisationer. finansiell styrning. Fö. Annex 2. Sverige och u-ländema i FN - en återblick. 21.Personregistrering inom arbetslivs-_ forsknings- och UD. massmedieområdena, m.m. Ju. 51. Bistånd genom internationella organisationer. 22. Översyn av lagstiftningen om träfibcrråvara. I. Annex 3. Särstudier. UD. 23.Ett nytt BFR - Byggforskningen på 90-talet. Bo. 52. Alkoholbeskattningen. Fi. 24.Visst går det an! Del l, 2 och 3. C. 53. Forskning och teknik för flyget. Fö. 25. Frikommunförsöket. Erfarenheter av försöken med S4.Skola - skolbarnsomsorg - en helhet. U. en friare nämndorganisation. C. 55. Sveriges nationalrapport till FNs konferens om miljö 26. Kommunala entreprenader. Vad är möjligt? En och utveckling - UNCED 1992. M. analys av rättsläget och det statliga regelverkets 56. Kompetensutveckling —en utmaning. A. roll. C. 57. Arbetslöshetsförsälcringen - finansierings- 27. Kapitalavkastningen i bytesbalansen. Tre systemet. A. expertrapporter. Fi. 58. Ett nytt turistråd. l. 28. Konkurrensen i Sverige - en kartläggning av konkur- 59. Konkurrens för ökad välfärd. Del 1. rensförhållandena i 61 branscher. Del l och 2. C. Konkurrens för ökad välfärd. Del 2. 29.Periodiska hälsoundersökningar i vissa statliga, Konkurrens för ökad välfärd. Bilagor. C. kommunala och landstingskommunala anställningar. 60.0lika men ändå lika. Om invandrarungdomar i det C. mångkulturella Sverige. C. 30.Särskolan -en primärkommunal skola. U. 6l.Statens bostadskreditnämnd - organisation och 3l.Statens arkivdepåer. En utvecklingsplan till år 2000. dimensionering. Bo. U. 62. Vissa särskilda frågor beträffande integritets- 32. Naturvårdsverkets uppgifter och organisation. M. skyddet på ADB-området. Ju.

Statens 1991

offentliga utredningar

Kronologisk förteckning

63.Tillsyncn över hälso- och sjukvården. S. 64. Att förvalta kulturmiljöer. U. 65. Ett samordnat vuxenstudiestöd. U. 66. Hemslöjd i samverkan. I. 67.Samhall i går, idag, i morgon. A. 68. Frikommunförsöket. Erfarenheter av försöksverksamheten med avsteg från statlig reglering m.m. C. 69. Frikommunförsöket. Erfarenheter av försöksverksamheten med avsteg från statlig reglering m.m. Särskild bilaga. C. 70. Ombudsman för barn och ungdom. S. 71. Teaterns kosmadsutveckling 1975- l 990 med särskilda studier av Operan, Dramaten och Riksteatern. U. 72. En kreativ studiemiljö - högskolebiblioteket som pedagogisk resurs. U. 73. Vänersjöfarten. K. 74. Krediter för utveckling. UD. 75. Organiserad rasism. A. 76. Miljön och förpackningarna. M. 77. Miljön och förpackningarna. Livscykelanalyser för förpackningsmaterial - beräkning av miljöbelastning. Bilaga. M. 78. Krav pâ förändring - synpunkter från psykiskt störda och anhöriga. S. 79. Det framtida trafiksäkerhetsarbetet. K. 80. Kommunalt partistöd. C. 81. Fastighetsleasing. Ju. 82. Drivkrafter för produktivitet och välstånd. I. 83.FoU för industriell utveckling. Svensk kollektivforskning 1991. I. 84. Smuggling och tullbedrägeri. Fi. 85. Historiska arrenden - förslag till f riköpslag. Ju.

Statens 1991

offentliga utredningar

Systematisk förteckning

Justitiedepartementet Krav på förändring - synpunkter från psykiskt

störda och anhöriga. [78] Personregistrcring inom arbetslivs-. forsknings- och massmedieområdena, m.m. [21]

HIV-smittade - ersättning för ideell skada. [34] Kommunikationsdepartementet

Påföljdsfrågor. Frigivning från anstalt. m.m. [45] Den regionala bil- och körkortsadministrationen. [14] Vissa särskilda frågor beträffande integritetsskyddet Storstadens trafiksystem. överenskommelser om på ADB-området. [62] trafik och miljö i Stockholms- Göteborgs- och Malmö- Fastighetsleasing. [81] regionerna. [19] Historiska arrenden —förslag till friköpslag. [85] Säkrare förare [39]

Vänersjöfartcn [73] Det framtida Lrafiksäkerltetsarbetet. [79]

Utrikesdepartementet

Statens roll vid främjande av export. [3]

Finansdepartementet

Bistånd genom internationella organisationer. [48] Finansiell tillsyn. [2] Bistånd genom internationella organisationer. Annex l. Sportslig och ekonomisk utveckling inom trav- och Det multilaterala bistándets organisationer. [49] galoppsponen. [7] Bistånd genom internationella organisationer. Annex 2. Beskattning av kraftföretag. [8] Sverige och u-ländema i FN - en återblick. [50] Kapitalavkastningen i bytesbalansen. Bistånd genom internationella organisationer. Annex 3. Tre expertrapporter. [27] Särstudier. [51] Räkna med miljön! Förslag till natur- och miljö- Krediter för utveckling. [74] räkenskaper. [37] Räkna med miljön! Förslag till natur- och miljö-

Försvarsdepartementet räkenskaper. Bilagedel. [38]

Kapitalkostnader inom försvaret. Nya fonner för Alkoholbeskattningen. [52] finansiell styrning. [20] Smuggling och tullbedrägeri. [84] Branden på Sally Albatross. Den 9-12 januari 1990. [33]

Forskning och teknik för flyget. [53] Utbildningsdepartementet

Särskolan -en primärkommunal skola. [30] Statens arkivdepâer. En utvecklingsplan till är 2000.

Socialdepartementet

[31] Utvärdering av SBU. Statens Beredning för Ut-värde- Examination som kvalitetskontroll i högskolan. [44] ring av medicinsk metodik. [6] Skola - skolbarnsomsorg - en helhet. [54] Lokala sjukförsäkringsregister [9] Att förvalta kulturmiljöer. [64] lnformationens roll som handlingsunderlag - styrning Eu samordnat vuxenstudiestöd. [65] och ekonomi. [15]. Teaterns kosmadsutveckling 1975-1990 Gemensamma regler - lagstiftning, klassifikationer och med särskilda studier av Operan. Dramaten informationsteknologi. [16]. och Riksteatern. [71] Forskning och utveckling - epidemiologi, kvalitetssä- En kreativ studicmiljö - högskolebiblioteket som kring och Spris utvecklingsprojekt. [17]. pedagogisk resurs. [72] Infoimationsstruktur för hälso- och sjukvården - en utvecklingsprocess. [18].

Arbetsmarknadsdepartementet

Några frågor i anslutning till en arbetsgivarperiod inom sjukpenningförsäkringen. [35] Flykting- och immigrationspolitiken. [1] Aborterade foster, m.m. [42] Spelreglema på arbetsmarknaden. [13] Handikapp, Välfärd. Rättvisa. [46] Kompetensutveckling - en utmaning. [56] På väg - exempel på förändringsarbeten inom Arbetslöshetsförsäkringen - finansieringsverksamheter för psykiskt störda. [47] systemet. [57] Tillsynen över hälso- och sjukvården. [63] Samhall i går, i dag, i morgon. [67] Ombudsman för barn och ungdom. [70] Organiserad rasism. [75]

Statens 1991

offentliga utredningar

Systematisk förteckning

Bostadsdepartemntet Miljödepartementet

Ett nytt BFR - Byggforskningen på 90-talet. [23] Miljölagstiftriingen i framtiden. [4] Den framtida lånsbostadsnämnden. [43] Miljölagstiftningen i framtiden. Bilagedel. Statens bostadskreditnämnd - organisation och Sekretariatets kartläggning och analys. [5] dimensionering. [6 l] Naturvårdsverkets uppgifter och organisation. [32] Sveriges nationalrapport till FNs konferens om miljö och utveckling - UNCED 1992. [55]

Industridepartementet

Miljön och förpackningarna. [76] Översyn av lagstiftningen om träfiberrâvara. [22] Miljön och förpackningarna. Livscykelanalyser Eu nytt turistråd. [58] för förpackningsmaterial - beräkning av Hemslöjd i samverkan [66] miljöbelastning. Bilaga. [77] Drivkrafter för produktivitet och välstånd. [82] FoU för industriell utveckling. Svensk kollektivforskning 1991. [83]

Civildepartementet

Affárstidema. [10] Affårstidema. Bilagedel. [ll] Ungdom och makt.[l2] Visst går det an! Del 1, 2 och 3. [24] Frikommunförsöket. Erfarenheter av försöken med en friare nämndorganisation. [25] Kommunala entreprenader. Vad är möjligt? En analys av rättsläget och det statliga regelverkets roll. [26] Konkurrensen i Sverige - en kartläggning av konkurrensförhållandena i 61 branscher. Del 1 och 2. [28] Periodiska hälsoundersökningar i vissa statliga. kommunala och Iandstingskommunala anställningar. [29] Ny kunskap och förnyelse. [36] Marknadsanpassade service- och stabsfunktioner - ny organisation av stödet till myndigheter och regeringskansli. [40] Marknadsanpassade service- och stabsfunktioner - ny organisation av stödet till myndigheter och regeringskansli. Bilagedcl. [41] Konkurrens för ökad välfärd. Del 1. Konkurrens för ökad välfärd. Del 2. Konkurrens för ökad välfärd. Bilagor. [59] Olika men ändå lika. Om invandrarungdomar i det mångkulturella Sverige. [60] Frikommunförsöket. Erfarenheter av försöksverksamheten med avsteg från statlig reglering m.m. [68] Frikommunförsöket. Erfarenheter av försöksverksamheten med avsteg från statlig reglering m.m. Särskild bilaga. [69] Kommunalt partistöd. [80]