Hyresrätt

Ur KB:s samlingar

Digitaliserad år 2013

ilçresräll

Bruksvärde, hyresprocess mm

ÄNKANDE AV r; EEYEESRÃETSUTREDNINGEN [U]

Statens offentliga utredningar WW 1981:77

Yg

Justitiedepartementet

3 Hyresrätt

Bruksvärde,

m. m.

hyresprocess

Betänkande av hyresrättsutredningen

Stockholm 1981

Omslag Johan Hillbom Jernström Offsettryck AB ISBN 91-38-05821-9 ISSN 0375-250X Gotab, Stockholm 1981

Till statsrådet och chefen för

justitiedepartementet

Genom beslut den 5 juni 1975 bemyndigade regeringen dåvarande statsrådet Lidbom att tillkalla högst sex sakkunniga med uppdrag att verkställa utredning angående översyn av hyreslagen. Med stöd av detta bemyndigande tillkallades den 30 juni 1975 såsom Staffan Vängby, tillika direksakkunniga numera justitierådet ordförande, tören Folke Berg, dåvarande riksdagsledamoten, kuratorn Birgit Hjalmarsson, direktören Sven Jansson, dåvarande riksdagsledamoten, skoldirektören Karl-Erik Strömberg och förbundsordföranden Erik Svensson. Med regeförordnade chefen för justitiedepartementet som ringens bemyndigande ledamöter av kommittén den 30 november 1976 dåvarande ytterligare riksdagsledamoten, ombudsmannen Bengt Bengtsson och den 26 maj 1978 tandläkaren Erik Johansson. Folke Berg avled den 12 januari 1978. I hans ställe förordnades den 26 1978 direktören Arne Fagander. Genom beslut den 27 november januari och förordnades i hennes ställe 1978 entledigades Birgit Hjalmarsson Kerstin V. Andersson. Den 7 november 1979 entledigariksdagsledamoten des Kerstin Andersson. Genom beslut samma dag förordnades i hennes ställe länsbostadsdirektören Yngve Nyquist. Erik Svensson riksdagsledamoten, avled den 22 januari 1981. I hans ställe förordnades genom beslut den 30 januari 1981 andre förbundsordföranden Stig Landqvist. Att såsom experter biträda de sakkunniga förordnades den 12 september Leif och bostadsdomaren Lars-Göran 1975 förbundsjuristen Josephsson

Åsbring. Genom beslut den 10 oktober 1977 förordnades numera landstings-

rådet Bo Könberg att såsom expert biträda utredningen. Bo Könberg entledigades den 31 maj 1978. I hans ställe förordnades genom beslut den 1 1978 filosofie kandidaten Sture Blomgren. Såsom experter september förordnades vidare den 26 maj 1978 numera byråchefen Laila Freivalds, den Erwin Mildner samt den 19 februari 30 augusti 1979 länsbostadsdirektören och hovrättsassessorn Jan Forsström. 1980 hyresrådet Inge Lindqvist Som sekreterare åt de sakkunniga förordnades den 30 juni 1975 numera rådmannen Bertil Svahn. Den 6 mars 1978 entledigades Bertil Svahn från sin befattning som sekreterare och förordnades att såsom expert biträda de sakkunniga. Sedan den 1 januari 1978 har hovrättsassessorn Magnus Lundeberg tjänstgjort som sekreterare. De sakkunniga har antagit namnet hyresrättsutredningen. Utredningen har den 23 september 1976 avgett delbetänkandet Hyresrätt Förhandlingsordningar på bostadshyresmarknaden m. m. (SOU 1976:60)

och den 20 december 1977 delbetänkandet Hyresrätt 2 Lokalhyra (SOU 1978:8). Utredningen får härmed överlämna sitt slutbetänkande 3 Hyresrätt Bruksvärde, hyresprocess m. m. Reservationer har avgetts gemensamt av Sven Jansson, Erik Johansson och Yngve Nyquist med instämmande av Arne Fagander, av Sven Jansson ensam i viss fråga, av Arne Fagander med instämmande i vissa frågor av Erik Johansson, av Stig Landqvist samt gemensamt av Staffan Vängby, och Karl-Erik Stig Landqvist Strömberg. Erik Johansson har avgett ett särskilt yttrande. Samtliga experter har deltagit i den nu redovisade delen av utredningsarbetet.

Utredningsuppdraget är härmed slutfört.

Stockholm den 17 augusti 1981.

Staffan Vängby

Bengt Bengtsson Arne Fagander Sven Jansson Erik Johansson Stig Landqvist Yngve Nyquist Karl-Erik Strömberg

/Magnus Lundeberg

Innehåü

Förkortningar

. 11 Författningsförslag ll Lag om ändring i jordabalken

. . . . . Hyresprocesslag 83 Lag om ändring i rättegångsbalken

85 Lag om ändring i hyresförhandlingslagen

89 Lag om ändring i lagsökningslagen

. . . . . . . 91 Lag om ändring i förköpslagen i fastighetsmâl 92 Lag om ändring i lagen om domstolar

av nya jordabalken 92 Lag om ändring i lagen om införande 93 Lag om ändring i bostadsrättslagen

95 Lag om ändring i rättshjälpslagen

. . . . . . . . . . . 97 Lag om ändring i riksdagsordningen

för vissa Lag om ändring i lagen med särskilda hyresbestämmelser

. . . . 98 Lag om ändring i bostadssaneringslagen i arbetstvister 98 Lag om ändring i lagen om rättegången

m. m. 100 Lag om ändring i lagen om förvärv av hyresfastighet 101 Lag om ändring i lagen om offentlig anställning

101 Lag om ändring i bostadsförvaltningslagen . . . . . . . . . 102 Lag om ändring i bostadsanvisningslagen

för utländska kärande att ställa Lag om ändring i lagen om skyldighet 103

säkerhet för rättegångskostnader

. . . . . . . . 104 Lag om ändring i handräckningslagen

och betalningsföreläggande samt handräckning i Lag om lagsökning 104 hyres- och bostadsrättstvister 105 Lag om ändring i utsökningsbalken

107 Sammanfattning

117 1 Utredningsarbetet

119 2 Bruksvärdeprincipen och förhandlingssystemet

Nuvarande förhållanden 119 2.1 119 2.1.1 Bruksvärdeprincipen 121

2.1.2 Hyresförhandlingslagen

2.1.3 Hyresmarknadskommitténs rekommendationer 2.1.4 Bostadsfinansieringssystemet 125 2.2 Framförda önskemål och synpunkter 128 2.2.1 Utgångspunkter . . . . . . 128 2.2.2 Utvärdering av bruksvärdesystemet 129 2.2.3 Förfarandet när förhandlingar strandat 134 2.3 Vissa statistiska uppgifter . . . . . . . 138 2.3.1 Nyproduktion och produktionskostnader 138 2.3.2 Förvaltningskostnader . . 143 2.3.3 Kommunalt stöd till bostadsföretag . . . . 148 2.4 beträffande Undersökningar hyressättning och hyresstruktur 149 2.4.1 En undersökning av bruksvärdesystemet . . . 149 2.4.2 En undersökning av hyresstrukturen i allmännyttiga bostadsföretag . . . . . . . . . 154

2.5 Undersökningar beträffande sociala kostnader

2.6 överväganden

och förslag 158 2.6.1 Allmänna utgångspunkter . . . . . 158 2.6.2 Bruksvärdeprincipen och produktionskostnaderna 162 2.6.3 Bruksvärdeprincipen och de sociala kostnaderna 167 2.6.4 Svårigheter att finna representativt 170 jämförelsematerial 2.6.5 Slutsatser beträffande bruksvärdesystemet 179 2.6.6 Den närmare utformningen av bruksvärdereglerna 182 2.6.7 Förfarandet när förhandlingar strandat 188 2.6.8 Förhandlingsunderlaget 198

3 Prövning av andra hyresvillkor än hyran 201 3.1 Huvudregeln 201 3.2 Kopplade avtal 202

4 Bränsle- och va-klausuler samt individuell av värme och mätning vatten 209 4.1 Nuvarande förhållanden 209 4.2 Önskemål om reformer 213 4.3

överväganden och förslag 214

4.3.1 Bränsle- och va-klausuler . 214 4.3.2 Individuell mätning och debitering 222

5 Hyrestid, och proceduren uppsägningstid vid förlängnings- och villkorstvister 225 5.1 Gällande bestämmelser 225 5.1.1 Hyrestid och uppsägningstid . . . 225 5.1.2 Proceduren vid förlängningsoch villkorsprövning 227 5.1.3 Reglerna på arrendeområdet 231 5.2 Önskemål om reformer 233

5.3 överväganden och förslag .

234 5.3.1 Hyrestider och uppsägningstider 234 5.3.2 Uppsägningsförfarandet

6 Avstående från besittningsskydd 6.1 Nuvarande förhållanden

6.2 överväganden och förslag

7 Förstärkning av andrahandshyresgästernas ställning 7.1 Gällande bestämmelser om reformer . . . . . 259 7.2 Önskemål av andrahandsupplåtelser 259 7.3 Omfattningen 261

7.4 överväganden och förslag

269 8 Handläggning av hyrestvister m. m. förhållanden 269 8.1 Nuvarande 8.1.1 . . . . . 269 Instansordningen 271 8.1.2 Förfarandet vid hyresnämnderna Förfarandet i bostadsdomstolen . . . . 272 8.1.3 m. m. 273 8.1.4 Förfarandet vid fastighetsdomstolarna Förfarandet 274 8.1.5 enligt småmålslagen 8.1.6 276 Rättegångskostnader om reformer . . 276 8.2 Önskemål . . . . . . . . . . . . 277

8.3 överväganden och förslag

8.3.1 Överflyttande av mål och ärenden från fastighetsdomstol

277 till hyresnämnd 287 8.3.2 Förfarandet vid hyresnämnd och i bostadsdomstolen Allmänna . . . . . . . . 287 8.3.2.1 synpunkter 8.3.2.2 Avgränsningen av hyresnämndernas kompe-

och bostadsdomstolen: sam- 8.3.2.3 Hyresnämnder ledamöter m. m. . . . . . 290 mansättning, 8.3.2.4 Gemensamma bestämmelser om förfarandet och i bostadsdomstolen 293 vid hyresnämnder 296 8.3.2.5 Förfarandet vid hyresnämnderna 8.3.2.6 av talan . . . . 300 Fullföljd 8.3.2.7 Förfarandet i bostadsdomstolen 302 8.3.2.8 m. m. 302

Rättegångskostnader

304 8.4 Organisatoriska frågor Arrendenämnderna 306 8.5

307 9 Specialmotivering 307 9.1 Förslaget till lag om ändring i jordabalken . . . . . . 392 9.2 Förslaget till hyresprocesslag 440 9.3 Förslaget till lag om ändring i rättegångsbalken 442

9.4 Förslaget till lag om ändring i hyresförhandlingslagen

9.5 Förslaget till lag om ändring i lagsökningslagen . . . . . . 9.6 Förslaget till lag om ändring i förköpslagen 9.7 till lag om ändring i lagen om domstolar i fastighets- Förslaget . 445 mål 9.28 till lag om ändring i lagen om införande av nya Förslaget 445 jordabalken 445 9.9 Förslaget till lag om ändring i bostadsrättslagen

9.10 Förslaget till lag om ändring i rättshjälpslagen . . . . . 445 9.11 Förslaget till lag om ändring i riksdagsordningen . . . . 445 9.12 Förslaget till lag om ändring i lagen med särskilda hyresbestämmelser för vissa orter . . . . . . . . . . . . . . 446

9.13 Förslaget till lag om ändring i bostadssaneringslagen . . . 446

9.14 Förslaget till lag om ändring i lagen om rättegången i arbetstvister . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 446 9.15 Förslaget till lag om ändring i lagen om förvärv av hyresfastighet m. m. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 446 9.16 Förslaget till lag om ändring i lagen om offentlig anställning 446

9.17 Förslaget till lag om ändring i bostadsförvaltningslagen . . 447

9.18 Förslaget till lag om ändring i bostadsanvisningslagen . . . 447

9.19 Förslaget till lag om ändring i lagen om skyldighet för utländska kärande att ställa säkerhet för rättegångskostnader . . . . 447

9.20 Förslaget till lag om ändring i handräckningslagen . . . . 448

9.21 Förslaget till lag om lagsökning och betalningsföreläggande samt

handräckning i hyres- och bostadsrättstvister . . . . . . 448 9.22 Förslaget till lag om ändring i utsökningsbalken . . . . . 450

Reservationer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 451

Särskilt yttrande . . . . . . . . . . . . . . . . . . 469

Bilagor Bilaga 1 Utländsk rätt . . . . . . . . . . . . - . . . . 471 1. Danmark . . . . . . . . . . . . . . . . 471 2. Finland . . . . . . . . . . . . . . . . 472 3. Norge . . . . . . . . . . . . . . . . . 472 4. Schweiz . . . . . . . . . . . . . . . . 473 5. Förbundsrepubliken Tyskland . . . . . . . . . 473 6. Nederländerna . . . . . . . . . . . . . . 474 7. Storbritannien . . . . . . . . . . . . . . 474 8. Frankrike . . . . . . . . . . . . . . . . 476 9. Belgien . . . . . . . . . . . . . . . . 476 10. Italien . . . . . . . . . . . . . . . . . 477 Bilaga 2 En empirisk undersökning av hyresstrukturen i de allmännyttiga bostadsföretagen år 1980 . . . . 479 Bilaga 3 Diagram över kapitalkostnader och kapitalkostnader för överkostnader åren 1 975 - 1 979 för hus färdigställda 1970-1979 . . . . . . . . . . . . . . . . 491 Bilaga 4 Översikt över gällande rätts motsvarigheter i förslaget till hyreslag (12 kap. jordabalken) . . . . . . . . . 493

Förkortningar

BDL Bostadsdomstolslagen (1974:1082) bly Bostadslägenhetsyta BRL Bostadsrättslagen (1971:479) BrP Lagen (1964:163) om införande av brottsbalken CU Civilutskottet Dir Utredningsdirektiv Ds (Ju) (Bo) Departementsserien (Justitiedepartementet), (Bostadsde-

(H) partementet), (Handelsdepartementet)

FDL Lagen (1969:246) om domstolar i fastighetsmål HFL Hyresförhandlingslagen (1978:304) HL eller hy- 12 kap. jordabalken reslagen HPL Förslaget till hyresprocesslag JB Jordabalken JP Lagen (1970:995) om införande av nya jordabalken LAH eller Lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder nämndlagen LRA i arbetstvister Lagen (1974:371) om rättegången LU Lagutskottet NJA I Nytt Juridiskt Arkiv, avd. I NJA II Nytt Juridiskt Arkiv, avd. II prop. proposition RB Rättegångsbalken RBD Rättsfall från bostadsdomstolen RP Lagen (1946:804) om införande av nya rättegångsbalken rskr Riksdagens skrivelse RÅ Regeringsrättens Årsbok SABO Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag SML eller (1974:8) om rättegången i tvistemål om mindre Lagen småmålslagen värden SCB Statistiska centralbyrån SOU Statens offentliga utredningar SvJT Svensk Juristtidning TSA Tidskrift för Sveriges Advokatsamfund Berg-Seder- F. Berg och B. Sederblad: Hyresrätt (2 uppl. 1978) blad (2u) Gad-Stark U. Gad och H-O Stark: Hyresregleringen (1969)

10 Förkortningar

Järtelius (3u) G. Järtelius: Hyra och bostad (3 uppl. 1978) Knuts- A. Knutsson och I. Lindqvist: Bostadsrättslagen (1972) son-Lindqvist Lejman F. Lejman: Den nya hyresrätten (1976) Turner B. Turner: Hyressättning på bostadshyresmarknaden. Från

hyresreglering till bruksvärdesprövning.

(Byggforskningsrapport R 6921979) Walin G. Walin: Allmänna hyreslagen (5 uppl. 1969) Victorin A. Victorin: Kollektiv hyresrätt (1980) prop. 1967:141 prop. 1968:91 Bihang A prop. 1967:171 prop. 1968:91 Bihang B

Författningsförslag

1 Förslag till Lag om ändring i jordabalken

Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalken*

dels att 7 kap. 16§ skall ha nedan angivna lydelse, dels att 12 kap. skall ha nedan angivna lydelse.

l Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

i

7 kap. “ 16 §2

av fas- Efter exekutiv försäljning av fas- Efter exekutiv försäljning tighet gäller upplåtelse av nyttjande- tighet gäller upplåtelse av nyttjandeservitut eller rätt till elektrisk rätt, servitut eller rätt till elektrisk rätt, kraft mot den nye ägaren endast om kraft mot den nye ägaren endast om skett under förbehåll försäljningen skett under förbehåll försäljningen bestånd 12 om rättighetens bestånd enligt 12 om rättighetens enligt eller rättig- kap. utsökningsbalken eller rättigkap. utsökningsbalken heten enligt samma kapitel är skyd- heten enligt samma kapitel är skyddad utan förbehåll. dad utan förbehåll. Är fastigheten I i taxerad som annan fastighet och har I den vid taxeringen betecknats som l hyreshusenhet, gäller dock upplåtelse l l › som avser hyra och grundar sig på skriftlig handling alltid mot den nye ägaren, om hyresgästen har tillträtt

lägenheten före försäljningen. om verkan av underlåtenhet att uppsäga arrende- eller Bestämmelser hyresavtal som enligt första stycket ej gäller mot ny ägare finns i 12 kap.

utsökningsbalken.

1 12 kap. jordabalken 12 kap. Hyra omtryckt 1979:252. Inledande bestämmelser 2 Senaste lydelse 1 §3 1981:784. avser avtal, vari- Detta kapitel avser avtal, vari- Detta kapitel 3 Senaste lydeke genom ett hus eller en del av ett hus 1980:95. genom hus eller del av hus upplåtes

12 Författningsförslag

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse till nyttjande mot vederlag. Detta upplåts till nyttjande mot vederlag. gäller även om lägenheten upplåtits Detta gäller även om lägenheten genom tjänsteavtal eller avtal i upplåtits eller genom ett tjänsteavtal anslutning till sådant avtal. ett avtal i anslutning till sådant avtal. Innefattar avtalet även upplåtelse av jord att nyttjas i förening med lägenheten, äger detta kapitel tillämpning på avtalet, om jorden skall användas för trädgårdsodling i mindre omfattning eller för annat ändamål än jordbruk. Förenas tjänsteavtal, som ej är av ringa betydelse, med upplåtelse av såväl lägenhet för bostadsändamål som jord, äger kapitlet tillämpning. om upplåtelsen av lägenheten är mera betydelsefull än upplåtelsen av jorden.

1 § femte stycket Om upplåtelse i vissa fall av bostadslägenheter finns bestämmelser i

bostadsanvisningslagen (1980:94).

1 § 2§ tredje stycket Med bostadslägenhet avses lägen- Med bostadslägenhet avses en het som upplåtits för att helt eller till lägenhet som upplåtits för att helt icke oväsentlig del användas som eller till en inte oväsentlig del använbostad. das som bostad. Med lokal avses annan lägenhet än bostadslägenhet.

Innefattar hyresavtalet en rätt att

utnyttja utrymmen som är avsedda att användas gemensamt av hyresgästen och hyresgästerna i andra lägenheter, får en sådan rätt inte upphävas eller ändras i annan ordning än den som gäller för ändring av hyresvillkor.

1 § fjärde stycket. 3 § Förbehåll som strider mot bestäm- Ett förbehåll som strider mot en melse i detta kapitel är utan verkan bestämmelse i detta kapitel är utan mot hyresgästen eller den som har verkan mot hyresgästen eller den rätt att träda i hans ställe, om ej som har rätt att träda i hans ställe, annat anges. om inte annat anges.

Omfattar ett hyresavtal fler än tio

bostadslägenheter, som av hyresgästen skall hyras ut i andra hand, får parterna dock avtala om förbehåll som strider mot bestämmelserna om bostadslägenheter. under förutsättning att förbehâllen inte strider mot bestämmelserna om lokaler och inte avser rätten till förlängning av h yres-

Författningsförslag

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

avtalet eller grunderna för fastställande av hyresvillkor i samband med sådan förlängning.

Hyresavtals ingående 2 § 4§ Ett skall upprättas Hyresavtal skall upprättas skriftli- hyresavtal om eller gen, om hyresvärden eller hyresgäs- skriftligen, hyresvärden ten begär det. hyresgästen begär det. skriftli- Har ett hyresavtal upprättats Har hyresavtal upprättats i skriftligen och träder någon i hyresgen och träder någon i laga ordning en hyresgästens ställe, skall anteckning gästens ställe, när så får ske, skall därom på begäran göras på hand- anteckning därom på begäran göras lingen. på handlingen.

Hyrestid och uppsägning 5 § Ett hyresavtal gäller för obestämd tid, om inte annat avtalats. ett avtal om hyra av Upphör

bostadslägenhet att gälla och finns

förutom hyresavtalet annat avtal mellan hyresvärden och hyresgästen som avser sådan nyttighet som har omedelbart samband med användningen av lägenheten och som är av mindre i jämförelse med den betydelse användningen, upphör även det andra avtalet samtidigt att gälla.

3 § 6§ första stycket Är hyresavtal träffat för bestämd Ett hyresavtal skall sägas upp för

tid, skall, om hyresförhällandet vid att upphöra att gälla. Detta gäller

hyrestidens utgång varat längre än dock inte ett hyresavtal som ingåtts nio månader i följd, uppsägning all- för bestämd tid, om hyresförhållantid ske för att avtalet skall upphöra att det vid hyrestidens utgång inte varat längre än nio månader i följd. gälla vid hyrestidens utgång.

4 § andra stycket Är ej bestämd, skall Sägs ett hyresavtal, som gäller för hyrestiden den, om uppsägningstid icke avtalats, obestämd tid, upp och är inte längre uppsägningstid avtalad, upphör det

utgå en månad efter uppsägningen

varat att gälla vid det månadsskifte som

eller, såvida hyresförhållandet närmast efter tre månader

längre än ett år, på den fardag som inträffar närmast tre månader från uppsägningen eller, när avtalet

inträffar efter

Avser hyresavta- avser en lokal och hyresförhållandet från uppsägningen.

Författningsförslag

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse let annan lägenhet än bostadslägen- vid uppsägningen varat längre än nio het och har vid månader

hyresförhållandet i följd, närmast efter nio

uppsägningen varat längre än nio månader från uppsägningen. månader i följd, har hyresgästen dock alltid rätt till en uppsägningstid av minst nio månader. Beror hyresförhållandet av annan anställning än som avses i 46 § första stycket 7, har hyresgästen alltid rätt till en uppsägningstid av minst en månad.

4 § tredje stycket Fardagar är den I april och den l oktober.

3 § andra stycket Innehåller avtal, som skall uppsä- Skall ett hyresavtal för bestämd tid gas för att upphöra vid hyrestidens sägas upp för att upphöra att gälla utgång, ej bestämmelse om uppsäg- och är inte längre uppsägningstid ningstid, skall uppsägningen ske, om avtalad, skall uppsägning ske, om hyrestiden är hyrestiden är I. längst en vecka, senast en dag i 1. längst två veckor, senast en dag förväg, i förväg, 2. längre än en men längst två 2. längre än två veckor men längst veckor, senast två dagar i förväg, tre månader, senast en vecka i för- 3. längre än två veckor men längst väg, tre månader, senast en vecka i för- 3. längre än tre månader och fråga väg, är om en bostadslägenhet, senast tre 4. längre än tre men längst sex månader i förväg, månader, senast en månad i förväg, 4. längre än tre månader men 5. längre än sex månader men längst nio månader och fråga är om längst ett år, senast tre månader i en lokal, senast tre månader i förförväg, väg,

6. längre än ett men längst fem år, 5. längre tid än nio månader och

senast sex månader i förväg, är om fråga en lokal, senast nio

7. längre än fem år, senast ett år i månader i förväg.

förväg.

3 § tredje stycket Avser avtalet annan än lägenhet bostadslägenhet och är hyrestiden längre än nio månader, har hyresgästen alltid rätt till en uppsägningstid av minst nio månader. Vad nu sagts gäller dock ej om lägenheten ej är

Författningsförslag 15

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

avsedd att användas för förvärvsverksamhet och avtalet har samband med hyresavtal som avser bostadslägenhet.

4 a § Avser hyresavtal bostadslägen- Avser ett hyresavtal en bostadslähyres- genhet, får hyresgästen alltid säga het, får hyresgästen uppsäga avtalet att upphöra vid månadsskifte upp hyresavtalet att upphöra tidigast som inträffar efter tre måna- vid det månadsskifte som inträffar tidigast närmast efter tre månader från uppder från uppsägningen. sägningen.

3 § 7§ fjärde stycket Saknar avtalet bestämmelse om Saknar ett hyresavtal, som är verkan av utebliven och ingånget för bestämd tid och som uppsägning uppsäges det ej inom rätt tid, anses skall sägas upp för ett upphöra vid om nio hyrestidens utgång, bestämmelse om det, hyrestiden överstiger ett år och i verkan av utebliven uppsägning och månader, förlängt på

annat fall på tid som motsvarar sägs det ej upp inom rätt tid, anses

avtalet förlängt på obestämd tid. hyrestiden.

4 § första stycket för bestämd Är ett för Är hyresavtal träffat hyresavtal ingånget om uppsägning och bestämd tid och behöver det ej sägas tid utan förbehåll vid hyrestidens att upphöra, anses avtalet har hyresförhållandet upp för utgång icke varat längre än nio måna- förlängt på obestämd tid, om hyres-

der i följd, anses avtalet förlängt på gästen fortsatt att nyttja lägenheten

obestämd tid, om hyresgästen suttit en månad efter hyrestidens utgång efter utan att hyresvärden anmcdat hokvar i lägenheten en månad hyrestidens utgång utan att hyres- nom att flytta. värden anmodat honom att flytta.

5 § Avlider hyresgäst som hyrt bostadslägenhet före hyrestidens utgång, får dödsboet uppsäga avtalet inom en månad från dödsfallet. Avta--

let upphör att gälla en månad efter

uppsägningen. Har bostadslägenhet hyrts av makar gemensamt och avlider den ena av makarna, tillkommer den rätt som angivits nu dödsboet och

den efterlevande maken i förening.

Är lägenhet upplåten för hyresgästens livstid, får vid dennes död hans

“

16 Författningsförslag

sou 1981:77

Nu varande lydelse Föreslagen lydelse

make in träda som hyresgäst un der sin livstid, om äktenskapet ingåtts innan avtalet träffades och annat ej avtalats.

Ingår den efterlevande maken nytt

äktenskap, får hyresvärden dock uppsäga avtalet att upphöra tidigast på den fardag som inträffar närmast

efter tre månader från uppsägningen.

När avtalet upphör att gälla på grund av hyresgästens eller den efterlevande makens död, skall lägenheten avträdas på den fardag som inträffar

närmast efter en månad från dödsfal-

let.

6 § 8 § Uppsäges hyresavtal av orsak som av orsak Sägs ett hyresavtal upp anges i 11-14 eller 16-19 §§, upphör som anges i 14, 15, 17, 18 eller 22 §, det genast att gälla. Detsamma gäl- upphör det genast att gälla. Detsamler fall som anges i 42 §, om ej annat ma gäller fall som anges i50 § om ej följer av 44 §. annat av 52 §. följer Uppsäges hyresavtal av annan Sägs ett hyresavtal upp av annan orsak som ger hyresvärd eller hyres- orsak som ger hyresvärden eller gäst rätt att frånträda avtalet och rätt att frånträda hyresgästen avtalet, innehåller detta kapitel oavsett avtalets ej särskild gäller, bestämmelser bestämmelse om uppsägningstid, gäl- om uppsägningstid, den uppsägningler den uppsägningstid som för varje tid som för varje särskilt fall anges i särskilt fall anges i 3 § andra stycket, 6 § andra stycket eller, om hyresavtaom avtalet är träffat för bestämd tid, let gäller för bestämd tid, i 6 § tredje eller i 4 § andra stycket, om hyresti- stycket. Sker uppsägning innan den ej är bestämd. Sker uppsägning hyresgästen tillträtt lägenheten, innan hyresgästen tillträtt lägenhe- avtalet dock upphör genast att gälten, upphör avtalet dock genast att la. gälla.

7 § 9§ andra stycket Den som har att avträda lägenhet När skall hyrestiden löper ut, skall senast klockan 12 avträdesda- senast hyresgästen påföljande dag gen hålla lägenheten tillgänglig för lämna lägenheten och senast klockan den som skall tillträda den.

Omfattar 12 den dagen hålla lägenheten till-

lägenhet som helt eller delvis är för den som skall tillträda gänglig uthyrd till bostad minst två rum som den. är avsedda för bostadsändamål, skall hälften av bostadsrummen hållas tillgänglig klockan 12 föregående dag eller, om denna är söndag eller annan allmän helgdag, klockan 8 avträdesdagen.

Författningsförslag 17

Nuvzrande lydelse Föreslagen lydelse

7 § första stycket Infaller dag då lägenhet enligt lag Infaller dag då lägenheten skall eller avtal skall tillträdas eller avträ- tillträdas eller lämnas på söndag, das på söndag eller annan allmän annan allmän helgdag, lördag, midhelgdag, skall tillträde eller avträde i sommarafton, julafton eller nyårsstället ske nästa vardag. afton, skall det i stället ske nästa vardag.

7 § tredje stycket Första och andra styckena gäller Första och andra styckena gäller ej, om annat avtalats. inte, om annat är avtalat.

8 § 10 § Uppsägning skall vara skriftlig, En uppsägning skall vara skriftlig, om varat längre om hyresförhållandet varat längre hyresförhållandet än nio månader i följd vid den än tre månader i följd vid den tidtill vilken uppsägningen punkt till vilken uppsägningen sker. tidpunkt sker. Uppsägningen får dock, utom i Uppsägningen får ske hos den som är

fall som avses i 54, 58 och 58a §§, behörig att ta emot hyra på hyresvär-

vara muntlig, om skriftligt erkännan- dens vägnar. de av uppsägningen lämnas. Uppsägning får ske hos den som är behörig att mottaga hyra på hyresvärdens vägnar. Skriftlig uppsägning skall delges En skriftlig uppsägning får delges den som sökes för uppsägning, dock den som söks för uppsägning. Vid utan tillämpning av 12-15 §§ delgiv- tillämpning av 12 och 15 §§ delgivningslagen (1970:428). ningslagen (1970:428) får en uppsägning hos hyresgästen inte lämnas till hyresvärden eller annan som är i hans ställe. Träffas ej den som sökes i sitt Har en hyresvärd eller en hyreshemvist, får uppsägningen sändas i gäst, hos vilken uppsägning skall ske, rekommenderat brev under hans hemvist här i riket, anses uppsägningvanliga adress. Ett exemplar av upp- en också ha skett när den avlämnats sägningen skall dessutom lämnas för postbefordran i rekommenderat antingen i den söktes bostad till vuxen brev under hans vanliga adress. Har medlem i det hushåll som han tillhör hyresgästen lämnat hyresvärden upp-

eller, om han driver rörelse med fast gift om en adress, under vilken med-

kontor, på kontoret till någon som är delanden till honom skall sändas, anställd där. Påträffas icke någon anses den som hans vanliga adress. I

som angivits nu, skall uppsägningen i annat fall får hyresvärden sända upp-

stället läggas i den söktes postlåda, sägningen under den uthyrda lägenom sådan finns. Uppsägning har skett hetens adress. när vad som sagts nu blivit fullgjort.

18 Författningsförslag

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Har hyresvärd eller hyresgäst, hos Har en hyresvärd eller en hyresvilken uppsägning skall ske, ej känt gäst, hos vilken uppsägning skall hemvist här i riket och finns ej heller ske, inte känt hemvist här i riket och känt ombud som har rätt att mottaga finns inte heller ett känt ombud som uppsägning för honom, får uppsäg- har rätt att motta en uppsägning för ning ske genom kungörelse i Post- honom, får uppsägningen ske genom och Inrikes Tidningar. i Post- och Inrikes Tidkungörelse ningar. stämningsansökan med yrkande En ansökan till domstol med att hyresförhållande skall upphöra yrkande om att hyresförhållandet och ansökan om vräkning av hyres- skall upphöra och en ansökan om gäst gäller som uppsägning när del- vräkning av hyresgästen gäller som givning skett i behörig ordning. uppsägning när delgivning skett i behörig ordning. Särskilda bestämmelser om inne- Särskilda bestämmelser om innehållet i uppsägning av hyresavtal, hållet i uppsägning av hyresavtal som gäller annan lägenhet än finns i 64 och 80 §§. bostadslägenhet, finns i 58 §.

11 § Beträffande anmodan enligt 7 § andra stycket eller 64 § andra stycket gäller bestämmelserna i 10 §.

Lägenhetens skick och hinder i hyresrätten 9 § 12 § På tillträdesdagen skall hyresvär- På tillträdesdagen skall hyresvärden, om ej annat avtalats, tillhanda- den, om ej bättre skick avtalats, hålla lägenheten i sådant skick att tillhandahålla lägenheten i sådant den enligt den allmänna uppfatt- skick att den enligt den allmänna ningen i orten är fullt brukbar för det uppfattningen i orten är fullt brukavsedda ändamålet. bar för det ändamål för vilket den har upplåtits. Avser upplåtelsen en bostadslägenhet för fritidsändamäl eller en lokal, får avtal träffas även om att lägenheten skall vara isämre skick än som nu angetts. Bestämmelserna i 12, 14, 16, 17 och 19-21 §§ gäller inte, om annat följer av lagen (1981:000) om underhäll av hyreslägenheter.

10 § 13§ första stycket Blir lägenheten före den avtalade Blir lägenheten före tillträdesdatidpunkten för tillträder så förstörd gen så förstörd att den inte kan att den ej kan användas för det användas för det avsedda ändamåavsedda ändamålet, förfallet avtalet. let, förfaller avtalet. Hyresvärden

SOL 1981:77 Författningsförslag 19

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

vållande till händel- skall utan meddela Är hyresvärden dröjsmål hyressen eller lämnar han ej utan dröjsmål gästen detta. Gör han inte det, har meddelande om denna, hyresgästen rätt till ersättning för hyresgästen har hyresgästen rätt till ersättning för skada. Vad som sagts nu gäller också skada. om hyresvärden är vållande till att lägenheten inte kan användas.

11 § 14 § Uppkommer före hyrestidens bör- Är lägenheten, när den skall tillträjan ringare skada på lägenheten än das, inte i det skick som hyresgästen

har rätt att fordra och kan bristen inte

som anges i 10 § första stycket och är eller är lägenheten utan dröjsmål eller underskadan ej avhjälpt avhjälpas

eljest, iannat fall än som avses i 13 §, låter hyresvärden att efter tillsägelse

icke i det skick som ombesörja åtgärden så snart det kan på tillträdesdagen hyresgästen har rätt att fordra, får ske, får hyresgästen säga upp avtahan avhjälpa bristen på hyresvärdens let. Uppsägning får dock ske endast bekostnad, om hyresvärden underlå- om bristen är av väsentlig betydelse. ter att Sedan bristen har blivit avhjälpt av

efter tillsägelse ombesörja

åtgärden så snart det kan ske. Kan hyresvärden får uppsägning inte ske. bristen utan dröjsmål För den tid lägenheten är i bristfälej avhjälpas eller underlåter att ligt skick har hyresgästen rätt till hyresvärden efter tillsägelse ombesörja åtgärden skälig nedsättning av hyran. så snart det kan ske, får hyresgästen avtalet. Uppsägning får uppsäga dock ske endast om bristen är av väsentlig betydelse. Sedan bristen blivit avhjälpt av hyresvärden får avtalet ej uppsägas. För den tid lägenheten är i bristfälligt skick har rätt till skälig nedsätthyresgästen ning i hyran. har även rätt att

Ifall som avses i första stycket har Hyresgästen

även rätt till ersättning avhjälpa bristen på hyresvärdens hyresgästen underlåför skada, om hyresvärden ej visar bekostnad, om hyresvärden att bristen icke beror på hans för- ter att på tillsägelse ombesörja åtgärsummelse. den så snart det kan ske. Hyresgästen har vidare rätt till ersättning för skada, om hyresvärden inte visar att bristen inte beror på försummelse från hans sida. Första och andra Har en bostadslägenhet som är styckena äger även när avsedd för fritidsändamål eller en tillämpning lägenheten uthyrts i befintligt skick, om lägenhe- lokal uthyrts i befintligt skick och är ten icke är i sådant skick som anges i den inte i sådant skick som anges i 12 9§ och hyresgästen ej vid avtalets §, gäller dock första och andra styckeller kun- ena, om hyresgästen inte vid avtalets ingående kände till bristen den med kände till bristen eller kunnat upptäcka vanlig upp- ingående

20 Författningsförslag

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

märksamhet. nat upptäcka den med vanlig uppmärksamhet.

13 § 15§ första stycket Avser hyresavtalet lägenhet som Får hyresgästen, när lägenheten icke färdigställts vid avtalets ingående skall tillträdas, inte tillträde i rätt tid och är lägenheten ännu ej i färdigt och beror inte dröjsmålet på honom, skick när tillträde skall ske, har har han rätt till skälig nedsättning av hyresgästen rätt till skälig nedsätt- hyran för den tid han inte kan nyttja ning i hyran och sådan rätt att uppsä- lägenheten eller del av den. Är hindga avtalet som anges i I I §. Uppsäg- ret av väsentlig betydelse och undanning får ske även före den avtalade röjs det inte genast efter det att tidpunkten för tillträde, om det är hyresvärden tillsagts att vidta rättelse, uppenbart att lägenheten på tillträ- får hyresgästen säga upp avtalet. desdagen ej kan användas för det Sedan tillträde erhållits får uppsägavsedda ändamålet. ning inte ske.

14 § första stycket Är lägenheten ej utrymd i rätt tid av den som skall avflytta, har hyresgästen rätt till skälig nedsättning i hyran för den tid han ej kan nyttja lägenheten eller del därav. Undanröjes hind-

ret icke genast efter det att hyresvär-

den underrättats om förhållandet, äger bestämmelserna i II § om rätt för hyresgästen att uppsäga avtalet på grund av brist i lägenheten motsvarande tillämpning.

13 § andra stycket Hyresgästen har även rätt till Hyresgästen har rätt till ersättning ersättning för skada, om hyresvär- för skada, om hyresvärden inte visar den ej visar att dröjsmålet icke beror att dröjsmålet inte beror på försumpå hans försummelse. melse från hans sida.

14 § andra stycket Hyresgästen har även rätt till ersättning för skada, om hyresvärden ej visar att dröjsmålet icke beror på hans försummelse.

Författningsförslag 21

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

15 § 16 § Under hyrestiden skall hyresvär- Under hyrestiden skall hyresvärden hålla lägenheten i sådant skick den hålla lägenheten i sådant skick som anges i 9 §, om ej annat avtalats som anges i 12 §, om inte bättre skick eller följer av andra stycket. avtalats eller kan krävas enligt andra stycket. Avser upplåtelsen en bostadslägenhet för fritidsändamâl eller en lokal, får avtal träffas även om att lägenheten skall vara isämre skick än som har angetts. Om lägenheten helt eller delvis är Om lägenheten helt eller delvis är uthyrd till bostad, skall hyresvärden uthyrd till bostad, skall hyresvärden i bostadsdelen med skäliga tidsmel- i bostadsdelen ombesörja sedvanliga lanrum ombesörja tapetsering, mål- reparationer i den mån det behövs ning och andra sedvanliga reparatio- och inte hyresgästen är ansvarig för ner med anledning av lägenhetens förslitningen eller felet. Avser hyresförsämring genom ålder och bruk. avtalet ett enfamiljshus, gäller dock Avser hyresavtalet enfamiljshus, vad som sagts nu om hyresvärdens gäller dock vad som sagts nu endast reparationsskyldighet endast om inte om ej annat avtalats. annat avtalats.

16 § 17§ första stycket Bestämmelserna i 10-12 §§ äger Brister hyresvärden i sin reparamotsvarande tillämpning, om tionsskyldighet eller uppkommer 1. lägenheten skadas under hyres- utan hyresgästens vållande hinder tiden utan att hyresgästen är ansvarig eller men i nyttjanderätten, sedan för skadan, tillträde medgetts, på grund av att 2. hyresvärden brister isin under- lägenheten skadas eller på annat sätt, hållsskyldighet enligt 15 § andra gäller 13 och 14 §§. stycket, 3. hinder eller men på annat sätt uppstår i nyttjanderätten utan hyresgästens vållande, eller 4. myndighet under hyrestiden meddelar beslut som avses i 10 § andra stycket eller 12 § utan att hyresgästen givit anledning till det, dock ej förrän beslutet länder till efterrättelse.

16 § tredje stycket Hyresvärden och hyresgästen kan Hyresvärden och hyresgästen kan med bindande verkan träffa avtal om med bindande verkan träffa ett avtal inskränkningi rätten att enligt första om inskränkning i rätten att enligt stycket erhålla nedsättning i hyran första stycket erhålla nedsättning i för hinder eller men i nyttjanderät- hyran för hinder eller men i nyttjan-

22 Författningsförslag

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse ten till följd av att hyresvärden låter derätten till följd av att hyresvärden utföra arbete för att sätta lägenheten låter utföra arbete för att sätta lägeni avtalat skick eller för att utföra heten i avtalat skick eller för att sedvanligt underhåll av lägenheten utföra sedvanligt underhåll av lägeneller fastigheten i övrigt eller annat heten eller fastigheten i övrigt eller arbete som särskilt anges i avtalet. annat arbete som särskilt anges i avtalet.

12 § 18 § Meddelar myndighet före tillträ- Bestämmelserna om skada och desdagen på grund av lägenhetens brist på lägenheten gäller också, om

beskaffenhet beslut varigenom del av en myndighet på grund av lägenhelägenheten kommer att frångå hyres- tens beskaffenhet meddelar ett beslut

gästen eller denne på annat sätt lider som medför intrång i hyresgästens intrång i sin nyttjanderätt, har han nyttjanderätt eller om ohyra förerätt till skälig nedsättning i hyran. kommer i lägenheten till men för Innebär beslutet väsentlig inskränk- hyresgästen. ning i nyttjanderätten, fär hyresgästen uppsäga avtalet, även om beslutet ej vunnit laga kraft. I fråga om ersättning för skada äger 10 § andra stycket motsvarande tillämpning.

17 § första stycket Bestämmelserna om skada eller brist på lägenheten äger motsvarande tillämpning, om ohyra förekommeri lägenheten till men för hyresgästen.

10 § andra stycket Meddelar myndighet före tillträ- Förbjuder en myndighet före tilldesdagen på grund av lägenhetens trädet på grund av lägenhetens

beskaffenhet förbud mot att använda beskaffenhet att den används för

lägenheten för det avsedda ändamå- avsett ändamål, förfaller avtalet, let, förfaller avtalet, även om även om beslutet inte vunnit laga beslutet ej vunnit laga kraft. Beror kraft. Uppsägning enligt 14 § första det förhållande som föranlett beslutet stycket får också ske trots att beslutet på försummelse av hyresvärden eller inte vunnit laga kraft. Meddelas ett lämnar denne ej utan dröjsmål hyres- beslut under h yrestiden gäller hänvisgästen meddelande om beslutet, har ningen i 17 § första stycket till 13 och hyresgästen rätt till ersättning för 14 §§, när beslutet länder till efterrätskada. telse.

17 § andra stycket I fråga om bostadslägenhet som I fråga om en bostadslägenhet som

Författningsförslag 23

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

utgör del av hus är hyresvärden utgör en del av ett hus är hyresvärden skyldig att vidtaga tjänliga åtgärder skyldig att vidta lämpliga åtgärder för att utrota ohyra, även om hyres- för att utrota ohyra, även om hyresgästen är ansvarig för att sådan gästen är ansvarig för att sådan förekommer i lägenheten. Är hyres- förekommeri lägenheten. Är hyresgästen utan ansvar för ohyran, har gästen utan ansvar för ohyran, har han rätt till ersättning för nödvändig han rätt till ersättning för nödvändig kostnad som åsamkas honom genom kostnad som han får genom åtgärd åtgärd för att utrota ohyran. för att utrota ohyran.

16 § 19§ andra stycket Avser hyresavtalet bostadslägen- Avser hyresavtalet en bostadslå-

het, får hyresnämnden ifall som genhet och brister hyresvärden i sin

avses i första stycket 1-3 på ansökan reparationsskyldighet eller uppkomav hyresgästen ålägga hyresvärden mer utan hyresgästens vållande hinatt avhjälpa bristen (reparationsfö- der eller men i nyttjanderätten, sedan reläggande). I föreläggandet, som tillträde medgetts, på grund av att får förenas med vite, skall bestäm- lägenheten skadas eller på annat sätt, mas viss tid inom vilken åtgärd som får hyresnämnden på ansökan av avses med föreläggandet skall ha hyresgästen ålägga hyresvärden att i vidtagits. Föreligger särskilda skäl, avhjälpa bristen (reparationsförefår tiden förlängas, om ansökan läggande). I föreläggandet, som får därom göres före utgången av den förenas med vite, skall bestämmas viss tid inom vilken en åtgärd som löpande tidsfristen. avses med föreläggandet skall ha vidtagits. Föreligger särskilda skäl, får tiden förlängas, om en ansökan därom görs före utgången av den löpande tidsfristen.

20 § Avser hyresavtalet en bostadslågenhet och brister hyresvärden i sina åligganden i fråga om I. nyttigheter som avses i 23 § första stycket andra meningen, 2. trappstädning och andra tjänster, eller 3. utrymmen på fastigheten som är avsedda för de boendes gemensamma användning, gäller också bestämmelserna i 19 § om reparationsförelâggande.

21 § En ansökan om reparationsföreläggande kan riktas mot den för

24 Författningsförslag

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse vilken lagfart senast är beviljad eller sökt, även om denne har överlåtit fastigheten innan ansökningen görs.

Föreligger fall som sagts nu gäller

rättegångsbalkens bestämmelser om verkan av att tvisteföremâlet överlåts och om tredje mans deltagande i rättegången. Om en tvist angående äganderätten är antecknad i fastighetsboken, kan en ansökan om reparationsföreläggande riktas mot den som innehar fastigheten med äganderättsanspråk.

18 § 22 § Om någon del av lägenheten från- Om någon del av lägenheten frångår hyresgästen på grund av att går hyresgästen på grund av att ett annat förvärv äger företräde eller till annat förvärv äger företräde eller till följd av omständighet som avses i 7 följd av omständighet som avses i 7 rätt till kap. 25 §, har hyresgästen rätt till kap. 25 §, har hyresgästen skälig nedsättning i hyran. Hyresgäs- skälig nedsättning i hyran. Hyresgästen har även sådan rätt att uppsäga ten har även rätt att säga upp avtalet, avtal som anges i 11 §, om han var i om bristen är av väsentlig betydelse god tro när avtalet träffades. och han var i god tro när avtalet Bestämmelser om ersättning för ska- träffades. Bestämmelser om ersättda finns i 7 kap. ning för skada finns i 7 kap.

19 §

Är bostadslägenhet så beskaffad

att det är förenat med uppenbar våda för inneboendes hälsa att använda lägenheten och avhjälper hyresvär-

den ej bristen genast efter tillsägelse,

får hyresgästen uppsäga avtalet, även om han icke har rätt till det enligt annan bestämmelse.

Hyran 19 a § 23 § Hyran för bostadslägenhet skall Om annat ej följer av lag, skall vara till beloppet bestämd i avtalet hyran för en bostadslägenhet vara till eller, om avtalet innehåller förhand- beloppet bestämd i ltyresavtalet lingsklausul enligt hyresförhand- eller, när hyresavtalet innehåller en lingslagen (1978:304), i förhand- förhandlingsklausul enligt hyresförlingsöverenskommelse. Detta gäller handlingslagen (1978:304), i en fördock ej ersättning för kostnad som handlingsöverenskommelse. Ersätthänför sig till lägenhetens uppvärm- ning för kostnad som hänför sig till

Författningsförslag 25

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse förseende med varmvatten uppvärmning, förseenning, lägenhetens de med varmvatten eller elektrisk eller elektrisk ström eller avgifter för ström eller avgifter för vatten och vatten och avlopp. avlopp behöver ej vara till beloppet bestämd, om beräkningsgrunden för ersättningens storlek har fastställts genom en förhandlingsöverenskommelse enligt hyresförhandlingslagen eller genom ett beslut av hyresnämnden eller bostadsdomstolen enligt 22 eller 25 § samma lag. Vidare får avtalas att hyresgästen skall särskilt ersätta sin förbrukning av energi, vatten eller liknande nyttighet, om lägenheten är belägen i ett en- eller tväfamiljshus. I fråga om en bostadslägenhet, som hyrs ut i andra hand eller som av upplåtaren innehas med bostadsrätt, får utan hinder av första stycket avtalas att hyran skall anknytas till den hyra eller årsavgift som upplåtaren betalar. för annan lägenhet än Hyran för en lokal skall också, om Hyran bostadslägenhet skall också vara till ej annat följer av lag, vara till belopbeloppet bestämd i avtalet till den pet bestämd i avtalet till den del den del den icke omfattar som inte omfattar ersättning som avses i ersättning avses i första stycket andra punkten. första stycket andra meningen. Utan Utan hinder härav gäller dock förbe- hinder härav gäller dock ett förbehåll håll i avtalet om att hyran skall utgå i avtalet om att hyran skall utgå med med belopp som står i visst förhål- ettbelopp som står i visst förhållande rörelseintäk- till hyresgästens rörelseintäkter eller lande till hyresgästens ter eller som bestämmes genom som bestäms enligt en skriftlig överöverenskommelse mellan å enskommelse mellan å ena sidan skriftlig ena sidan hyresvärden eller hyres- hyresvärden eller hyresvärden och en organisation av fastighetsägare, i värden och organisation av fastigi vilken hyresvärden är vilken hyresvärden är medlem, och å hetsägare, medlem och å andra sidan organisa- andra sidan en organisation av hyrestion av hyresgäster. Är avtalet träf- gäster. År avtalet träffat för bestämd fat för bestämd tid, som är längre än tid och är hyrestiden längre än ett år, om ett förbehåll om att ett år, gäller dessutom förbehåll gäller dessutom att hyran skall utgå med belopp som hyran skall utgå med ett belopp som bestäms annan beräkningsbestämmes enligt annan beräknings- enligt grund än som nu har sagts. grund än som nu har sagts. Har avtal träffats i strid med vad Har ett avtal träffats i strid med första och skall som sägs i första och andra styckena, tredje styckena, som är skall hyran utgå med belopp som är hyran utgå med ett belopp

Författningsförslag

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse skäligt med hänsyn främst till parter- skäligt med hänsyn främst till parternas avsikter och övriga förhållanden nas avsikter och övriga förhållanden när avtalet träffades. när avtalet träffades. Om ogiltighet av avtal om hyra för Om ogiltighet av ett avtal om hyra bostadslägenhet i vissa fall när för- för en bostadslägenhet i vissa fall när finns behandlingsordning gäller en förhandlingsordning gäller finns stämmelser i hyresförhandlingsla- bestämmelser i hyresförhandlingslagen. gen.

20 § 24 § Har avtal ej träffats om tiden för Har ett avtal ej träffats om tiden betalning av hyra som skall utgå i för betalning av hyra som skall utgå i pengar, skall hyran betalas senast pengar, skall hyran betalas senast sista vardagen före varje kalender- sista vardagen före varje kalendermånads början eller, om hyran be- månads början eller, om hyran beräknas för kortare tid än en månad, räknas för kortare tid än en månad, senast sista vardagen före början av senast sista vardagen före början av den tid för vilken hyran beräknas. den tid för vilken hyran beräknas.

För bostadslägenhet som omfattar För en bostadslägenhet får dock den

högst fyra rum, varvid kök räknas hyra som belöper på annan kalensom rum, får dock den hyra som dermånad än den första betalas belöper på annan kalendermånad än senast sista vardagen före månadens den första betalas senast sista varda- början, även om ett avtal träffats om gen före månadens början, även om en tidigare förfallodag. avtal träffats oni tidigare förfallodag. Hyran skall betalas i hyresvärdens Hyran skall betalas i hyresvärdens hemvist eller på annan plats som bostad eller under annan adress som anvisas av honom. Betalning får anvisas av honom. får Betalning alltid ske genom postanvisning, alltid ske genom postanvisning, postgiro eller bankgiro. Skall hyran postgiro eller bankgiro. Skall hyran betalas på ort utom riket, är hyres- betalas på en ort utom riket, är värden skyldig att svara för de sär- hyresvärden skyldig att svara för de skilda kostnader detta medför. särkilda kostnader detta medför. Har hyran sänts till hyresvärden från postanstalt inom riket genom postanvisning eller inbetalningskort till hyresvärdens postgirokonto eller har innehavare av sådant konto betalat hyran till hyresvärden genom giro- eller utbetalningskort, anses hyran ha kommit hyresvärden till handa den dag då postanvisningen eller inbetalningskortet lämnades på postanstalten eller giro- eller utbetalningskortet inkom till postgirokontoret. Vid betalning av hyra genom bankgiro på bankkontor inom riket anses hyran ha kommit hyresvärden till handa den dag då betalningsuppdraget mottogs av bankkontoret.

21 §1 25 § Anser hyresgästen, att han enligt Anser hyresgästen, att han enligt 1 Senaste lydelse 11-14, 16-18 eller 26§ har rätt till 14, 15, 17, 18 eller 31§ har rätt till 1981:784. nedsättning i hyran eller till ersätt- nedsättning i hyran eller till ersätt-

Författningsförslag 27

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

ning för skada eller för avhjälpande ning för skada eller för avhjälpande av brist eller att han har annan av brist eller att han har annan motfordran hos hyresvärden, och motfordran hos hyresvärden, och vill hyresgästen avdraga motsvaran- vill hyresgästen dra av motsvarande de belopp på hyra som utgår i belopp på hyra som utgår i pengar, pengar, får han nedsatta beloppet får han sätta ned beloppet hos länshos länsstyrelsen. Vad som sagts nu styrelsen. Vad som sagts nu gäller tillämpning, när också, när det råder tvist om storleäger motsvarande det råder tvist om storleken av hyra ken av hyra som skall utgå i pengar men ej är till beloppet bestämd i som skall utgå i pengar men ej är till beloppet bestämd i avtalet. avtalet. När enligt första När .hyresgästen enligt första hyresgästen stycket sätter ned ett belopp hos stycket nedsätter belopp hos länsstyrelsen, skall kan lämna skriftlig upp- länsstyrelsen, skall han lämna en gift i två exemplar om hyresförhål- skriftlig uppgift i två exemplar om landet, förfallodagen och grunden hyresförhållandet, förfallodagen för avdraget eller tvistens beskaffen- och grunden för avdraget eller tvishet samt ställa pant eller borgen, tens beskaffenhet samt ställa pant finner för eller borgen, som länsstyrelsen finsom länsstyrelsen skälig, den kostnad för beloppets utfående ner skälig, för den kostnad för belopsom kan åsamkas hyresvärden och pets utfående som kan åsamkas för ränta på beloppet. hyresvärden och för ränta på beloppet. Har hyresgästen sålunda nedsatt Har hyresgästen sålunda satt ned hyra hos länsstyrelsen får hyresvär- hyra hos länsstyrelsen får hyresvärden icke göra gällande, att hyresrät- den inte göra gällande, att hyresrätten blivit förverkad på grund av att ten blivit förverkad på grund av att det nedsatta beloppet ej betalats till det nedsatta beloppet ej betalats till honom. honom.

22 §1 26 § Länsstyrelsen skall ofördröjligen Länsstyrelsen skall ofördröjligen underrätta i rekom- underrätta hyresvärden i rekomhyresvärden menderat brev om nedsättning enligt menderat brev om nedsättning enligt 2] §. 25 §. Visar ej inom tre Visar hyresvärden inte inom tre hyresvärden månader från det beloppet förfallit månader från det beloppet förfallit till betalning och underrättelse om till betalning och en underrättelse sänts till honom att om nedsåttningen sänts till honom nedsättningen han träffat överenskommelse med att han träffat en Överenskommelse hyresgästen om att få lyfta beloppet med hyresgästen om att få lyfta eller att han väckt talan därom mot beloppet eller att han väckt talan har denne rätt att återfå därom mot hyresgästen, har denne hyresgästen, beloppet. Har hyresvärden väckt rätt att få beloppet åter. Har hyrestalan inom angiven tid, får beloppet värden väckt talan inom angiven tid, lyftas, förrän hyresvärdens talan får beloppet ej lyftas, förrän hyresej av- 1 Senaste lydelse blivit avgjord. värdens talan blivit slutligt slutligt gjord. 1981:784.

28 Författningsförslag

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Nedsatt skall ofördröjligen Nedsatt belopp belopp skall ofördröjligen insättas i bank mot ränta. Räntan sättas in i en bank mot ränta. Räntan skall betalas till den som får skall betalas till den lyfta som får lyfta beloppet. beloppet.

Hyresgästens nyttjande av lägenheten

23 § 27 § Hyresgästen får icke använda Hyresgästen får inte använda lägenheten för annat ändamål än det lägenheten för annat ändamål än det avsedda. Hyresvärden får dock icke avsedda. Hyresvärden får dock inte åberopa avvikelse som är utan bety- åberopa en avvikelse som är utan delse för honom. betydelse för honom.

24 § 28 § Hyresgästen skall under hyresti- Hyresgästen skall under hyrestiden väl vårda lägenheten med vad den väl vårda med vad lägenheten därtill hör. Han är skyldig att ersätta som hör till den. Han är skyldig att all skada som uppkommer genom ersätta all skada som uppkommer hans vållande eller genom vårdslös- genom hans vållande eller genom het eller försummelse av någon som vårdslöshet eller försummelse av hör till hans hushåll eller gästar någon som hör till hans hushåll eller honom eller av annan som han eller av annan som han gästar honom inrymt i lägenheten eller som där inrymt i lägenheten eller som där utför arbete för hans räkning. För utför ett arbete för hans räkning. För brandskada som han själv icke vållat en brandskada som han inte själv är han dock ansvarig endast om han vållat är han dock ansvarig endast brustit i den omsorg och tillsyn som om han brustit i den och omsorg han bort iakttaga. tillsyn som han bort iaktta. Uppkommer skada eller visar sig Uppkommer en skada eller visar brist som ofördröjligen måste av- sig en brist som ofördröjligen måste hjälpas för att allvarlig olägenhet avhjälpas för att allvarlig olägenhet icke skall uppstå, är hyresgästen inte skall är uppstå, hyresgästen skyldig att genast lämna hyresvärden skyldig att genast lämna hyresvärden meddelande om skadan eller bris- ett meddelande om skadan eller bristen. Är hyresgästen och medlem- ten. Är hyresgästen och medlemmarna i hans hushåll borta när ska- marna i hans hushåll borta när skadan uppkommer eller bristen visar dan uppkommer eller bristen visar sig och har hyresgästen berett hyres- sig och har hyresgästen berett hyresvärden tillfälle att vid behov komma värden tillfälle att vid behov komma in i lägenheten under bortovaron, är in i lägenheten under bortovaron, är det dock, om lägenheten utgör del av det dock, om lägenheten utgör en del hus, tillräckligt att hyresgästen ome- av ett hus, tillräckligt att hyresgästen delbart efter återkomsten lämnar omedelbart efter återkomsten lämhyresvärden meddelande om skadan nar hyresvärden ett meddelande om eller bristen. Meddelande om annan skadan eller bristen. Ett meddelande skada eller brist än sådan som angi- om annan skada eller brist än sådan vits förut i detta stycke skall lämnas som angetts förut i detta stycke skall

Författningsförslag 29

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

utan oskäligt dröjsmål. lämnas hyresvärden utan oskäligt hyresvärden Försummar hyresgästen att under- dröjsmål. Försummar hyresgästen rätta hyresvärden enligt vad som att underrätta hyresvärden enligt föreskrivits i detta stycke, är han vad som anges i detta stycke, är han av ansvarig för skada som föranleds av ansvarig för skada som föranledes hans försummelse. hans försummelse. Bestämmelserna i första och and- Bestämmelserna i första och andra styckena om skada eller brist äger ra styckena om skada eller brist motsvarande om ohyra gäller också, om ohyra förekommer i tillämpning, förekommer i lägenheten. lägenheten. Har hyresgästen utan behövligt Har hyresgästen utan behövligt eller tillstånd överlåtit samtycke eller tillstånd överlåtit samtycke hyresrätten eller åt annan upplåtit hyresrätten eller åt annan upplåtit rätt att lägenheten, är rätt att begagna lägenheten, är begagna ansvarig för skada som hyresgästen ansvarig för en skada hyresgästen den nye innehavaren skolat ersätta som den nye innehavaren skolat enligt första, andra eller tredje ersätta enligt första, andra eller tredstycket, om lägenheten hade varit je stycket, om lägenheten hade varit förhyrd av honom. förhyrd av honom. Har i fråga om lägenhet, som Har i fråga om en lägenhet. som för att helt eller delvis upplåtits för att helt eller delvis upplåtits användas för annat ändamål än användas för annat ändamål än bostad, träffats avtal, varigenom bostad, träffats ett avtal, varigenom ansvar utsträckts utö- hyresgästens ansvar utsträckts utöhyresgästens ver vad som föreskrives i första-fjär- ver vad som föreskrivs i första-fjärde de styckena, gäller avtalet. styckena, gäller avtalet.

24 a § 29 § Bostadshyresgäst har rätt att på En bostadshyresgäst har rätt att på egen bekostnad i lägenheten utföra egen bekostnad i lägenheten utföra målning, tapetsering och därmed målning, tapetsering och därmed Minskar däri- jämförliga åtgärder. Minskar därijämförlig åtgärd. bruksvärde, har genom lägenhetens bruksvärde, har genom lägenhetens hyresvärden rätt till ersättning för hyresvärden rätt till ersättning för skadan. skadan. Avser hyresavtalet enfamiljshus Avser hyresavtalet ett enfamiljssom icke är avsett att uthyras varak- hus som inte är avsett att uthyras tigt eller lägenhet, vilken upplåtits varaktigt eller en lägenhet, vilken av någon som innehade den med upplåtits av någon som innehade den bostadsrätt och vilken alltjämt inne- med bostadsrätt och vilken alltjämt haves med sådan rätt, gäller första innehas med sådan rätt, gäller första stycket endast om inte annat har stycket endast om ej annat har avtalats. avtalats. Fråga om skyldighet för hyresgäs- Första och andra styckena gäller ten att utgiva ersättning enligt första inte, om annat följer av lagen stycket prövas av hyresnämnd. (1981:000) om underhåll av hyreslägenheter.

30 Författningsförslag

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse 25 § 30 § Hyresgästen är skyldig att vid Hyresgästen är skyldig att vid lägenhetens begagnande iaktraga allt lägenhetens begagnande iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, som fordras för att bevara sundhet, ordning och skick inom fastigheten. ordning och skick inom fastigheten. Hyresgästen skall hålla noggrann Hyresgästen skall hålla noggrann tillsyn över att vad som sålunda över att vad som sålunda tillsyn åligger honom själv iakttages även av åligger honom själv iakttas även av dem för vilka han svarar enligt 24 § dem för vilka han svarar enligt 28 § första stycket. första stycket. Gods som veterligt är eller med Gods som enligt vad hyresgästen skäl kan misstänkas vara behäftat vet är eller med skäl kan misstänkas med ohyra får icke införas i lägenhe- vara behäftat med ohyra får inte ten. föras in i lägenheten.

26§ 31§ Hyresvärden har rätt att utan uppskov erhålla tillträde till lägenheten för att utöva nödig tillsyn eller utföra förbättringsarbete som ej kan uppskjutas utan skada. När lägenheten är ledig till uthyrning, är hyresgästen skyldig att låta den visas på lämplig tid. Efter tillsägelse minst en månad i Efter tillsägelse minst en månad i förväg får hyresvärden i lägenheten förväg får hyresvärden i lägenheten låta utföra mindre brådskande för- låta utföra ett mindre brådskande bättringsarbete som icke vållar förbättringsarbete som inte vållar väsentligt hinder eller men i nyttjan- väsentligt hinder eller men i nyttjanderätten. Sådant arbete får dock ej derätten. Sådant arbete får dock inte utan hyresgästens medgivande utfö- utan hyresgästens medgivande utföras under sista månaden av hyresför- ras under sista månaden av hyresförhållandets bestånd. Vill hyresvärden hållandets bestånd. Vill hyresvärden utföra annat arbete i lägenheten, får utföra annat arbete i lägenheten, får hyresgästen inom en vecka från det hyresgästen inom en vecka från det att han erhöll meddelande därom att han erhöll ett meddelande därom uppsäga avtalet till upphörande på säga upp avtalet till upphörande. den fardag som inträffar närmast Sådant arbete får inte utan hyresgäs-

efter sex månader från uppsägning- tens medgivande påbörjas förrän

en. Sådan arbete får icke utan hyres- avtalet sålunda kunnat bringas att gästens medgivande påbörjas förrän upphöra. Bestämmelserna i detta avtalet sålunda kunnat bringas att stycke gäller inte arbete som hyresupphöra. Bestämmelserna i detta värden har utfäst sig att utföra åt stycke gäller ej arbete som hyresvär- hyresgästen eller som han genom ett den utfäst sig att utföra åt hyresgäs- reparationsförelâggande har ålagts ten. att utföra. I fall som anges i första eller andra stycket skall hyresvärden tillse att hyresgästen ej tillskyndas större olägenhet än nödvändigt. Skada som åsamkas hyresgästen genom arbete som avses i andra stycket skall ersättas av hyresvärden, även om skadan icke beror på hans försummelse. Hyresgästen är skyldig att tåla Hyresgästen är skyldig att tåla inskränkningar i nyttjanderätten, inskränkningar i nyttjanderätten,

Författningsförslag 31

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse som föranledes av nödiga åtgärder som föranleds av nödiga åtgärder för för att utrota ohyra i fastigheten, att utrota ohyra i fastigheten, även även om den av honom hyrda lägen- om den av honom hyrda lägenheten heten icke besväras av ohyra. Därvid inte besväras av ohyra. Därvid gäller äger I7§ motsvarande tillämpning.” 18 §.

27 § 32 § Underlåter hyresgästen att bereda Underlåter hyresgästen att bereda hyresvärden tillträde till lägenheten hyresvärden tillträde till lägenheten när denne enligt 26 § har rätt till det, när denne enligt 31 § har rätt till det, kan tingsrätten förordna om hand- kan tingsrätten förordna om handräckning. I fråga om sådan hand- räckning. I fråga om sådan handräckning finns bestämmelser i I7§ räckning finns bestämmelser i 17§ handräckningslagen (1981:847). handräckningslagen (1981:847).

27 a § 33 §

Överger hyresgästen lägenheten, Överger hyresgästen lägenheten,

får hyresvärden genast återtaga får hyresvärden genast återta den. den. Finnes i lägenhet som hyresgästen Finns i en lägenhet som hyresgäslämnat eller i utrymme som hör till ten lämnat eller i ett utrymme som egendom, som kan anta- hör till lägenheten egendom, som lägenheten gas tillhöra honom eller någon i hans kan antas tillhöra honom eller någon hushåll, och har han ej inom tre i hans hushåll, och har han ej inom månader från anmaning eller inom tre månader från anmaning eller sex månader från det han avträdde inom sex månader från det han avhämtat egendomen, avträdde lägenheten avhämtat egenlägenheten tillfaller den hyresvärden utan lö- domen, tillfaller den hyresvärden sen. utan lösen.

Pant eller borgen 28 § 34 § Är pant eller borgen ställd för Är pant eller borgen ställd till hyresavtalets fullgörande och för- säkerhet för att ett avtal om hyra av en sämras säkerheten, är hyresgästen lokal fullgörs och försämras säkerheskyldig att på anfordran ställa ny ten, är hyresgästen skyldig att på säkerhet med vilken hyresvärden anfordran ställa en ny säkerhet med skäligen kan nöjas. Gör han det ej vilken hyresvärden skäligen kan inom en månad, får hyresvärden nöjas. Gör han det inte inom en uppsäga avtalet. I fråga om bostads- månad, får hyresvärden säga upp lägenhet får dock hyresvärden uppsä- avtalet. ga avtalet endast om det är av väsentlig betydelse för hyresvärden att sådan säkerhet ställes och det icke är obilligt mot hyresgästen att hyresför- 1 Senaste lydelse hållandet upplöses. 1981:849.

32 Författningsförslag

Nu varande lydelse Föreslagen lydelse

Utmätning och konkurs 29 § 35 § Om fastigheten blivit utmätt före Om fastigheten blivit utmätt före tillträdesdagen, får hyresgästen upp- tillträdesdagen. får hyresgästen säga säga avtalet. Han har även rätt till upp avtalet. Han har även rätt till ersättning för skada. Uppsägning för skada. ersättning Uppsägning skall dock ske inom en månad från skall dock ske inom en månad från det hyresgästen fick kännedom om det hyresgästen fick kännedom om att fastigheten blivit utmätt. Upphä- att fastigheten blivit utmätt. Uppves utmätningen eller förfaller eljest hävs utmätningen eller förfaller i

frågan om fastighetens försäljning, annat fall frågan om fastighetens

får ej uppsägning ske därefter. försäljning, får ej uppsägning ske därefter.

30 § 36 § Bestämmelserna i 29 § äger mot- Bestämmelserna i 35 § gäller ocksvarande rillämpnlng, om hyresvär- så, om hyresvärden i konförsätts den försättes i konkurs före tillträ- kurs före tillträdesdagen. desdagen.

31 §1 37 § Försättes hyresgästen i konkurs, Försätts hyresgästen i konkurs, får får konkursboet uppsäga avtalet. konkursboet säga upp avtalet. Be- Beträffande bostadslägenhet fordras träffande en bostadslägenhet fordras dock att gäldenären samtycker till dock att gäldenären samtycker till uppsägningen. uppsägningen. Har lägenheten ej tillträtts när Har lägenheten ej tillträtts när konkursen inträffar och har ej hyres- konkursen inträffar och har ej hyresvärden säkerhet för avtalets fullgö- värden säkerhet för avtalets fullgörande med vilken han skäligen kan rande med vilken han skäligen kan nöjas, får hyresvärden uppsäga avta- nöjas, får hyresvärden säga upp let om han ej erhåller sådan säkerhet avtalet om han ej erhåller sådan inom en vecka efter anfordran. säkerhet inom en vecka efter anfordran. Inträffar i fråga om annan lägenhet Inträffar i fråga om en lokal konän bostadslägenhet konkursen efter kursen efter_ tillträdet och har ej tillträdet och har ej hyresvärden säkerhet för avtalets hyresvärden säkerhet för avtalets fullgörande fullgörande med vilken han skäligen med vilken han skäligen kan nöjas, kan nöjas, får hyresvärden säga upp får hyresvärden uppsäga avtalet, om avtalet, om ej sådan säkerhet ställs ej sådan säkerhet ställes inom en inom en månad efter anfordran eller månad efter anfordran eller inom inom samma tid konkursboet förklasamma tid konkursboet förklarar sig rar sig vilja svara för hyresgästens vilja svara för hyresgästens skyldig- skyldigheter under hyrestiden eller, heter under hyrestiden eller, när när hyresrätten får överlåtas, över- 1 Senaste lydelse hyresrätten får överlåtas, överlåtelse låtelse sker i enlighet med avtalet. 1979:341. sker i enlighet med avtalet.

Författningsförslag

Nu varande lydelse Föreslagen lydelse

Uppsäges avtalet enligt förs- Sägs avtalet upp enligt första-tredje stycket, har hyresvärden ta-tredje stycket, har hyresvärden rätt till ersättning för skada. rätt till ersättning för skada.

Överlåtelse av hyresrätten 32 § 38 § Hyresgästen får icke överlåta Hyresgästen får inte överlåta hyresrätten utan hyresvärdens sam- hyresrätten utan hyresvärdens samtycke, om ej annat följer av tycke, om ej annat av följer 34-36 §§. 40-43 §§. Vägras samtycke utan skälig Vägras utan samtycke skälig anledning eller lämnar hyresvärden anledning eller lämnar hyresvärden ej besked inom tre veckor efter det ej besked inom tre veckor efter det att samtycke begärdes, får hyresgäs- att samtycke begärdes, får hyresgästen uppsäga hyresavtalet. ten säga upp hyresavtalet. Om förbud i vissa fall för hyresvär- Om förbud i vissa fall för hyresvärden att medverka till överlåtelse av den att medverka till en överlåtelse hyresrätten till en bostadslägenhet av hyresrätten till en bostadslägenfinns bestämmelser i 6 § bostadsan- het finns bestämmelseri 6 § bostads-

i

i visningslagen (1980:94). anvisningslagen (1980:94). l l l i 33 § 39 § Bestämmelserna i 32 § äger mot- Bestämmelserna i 38 § gäller ocksvarande tillämpning pâ hyresrättens så vid hyresrättens övergång genom övergång genom bodelning, arv, tes- bodelning, arv, testamtente, bolagstamente, bolagsskifte eller liknande skifte eller liknande förvärv. förvärv. Har hyresrätten till lägenhet, som Har hyresrätten till en lägenhet, varit avsedd att uteslutande eller som varit avsedd att uteslutande huvudsakligen användas som ge- eller huvudsakligen användas som mensam bostad för hyresgästen och gemensam bostad för hyresgästen hans make, tillagts maken genom och hans make, tillagts maken bodelning eller skifte med anledning genom bodelning eller skifte med av boskillnad, äktenskapsskillnad anledning av boskillnad, äkteneller hyresgästens död, får dock skapsskillnad eller hyresgästens maken träda i hyresgästens eller död, får dock maken träda i hyresdödsboets ställe. Sådan rätt tillkom- gästens eller dödsboets ställe. Sådan mer även efterlevande make som är rätt tillkommer även en efterlevande ensam arvinge efter hyresgästen. make som är ensam arvinge efter hyresgästen. För tid efter det att hyresvärden För tid efter det att hyresvärden underrättats om att hyresrätten till- underrättats om att hyresrätten tilllagts hyresgästens make enligt andra lagts hyresgästens make enligt andra stycket svarar hyresgästen eller hans stycket svarar hyresgästen eller hans dödsbo ej för sina förpliktelser enligt dödsbo inte för sina förpliktelser hyresavtalet. Hyresgästens make enligt hyresavtalet. Hyresgästens svarar jämte hyresgästen eller hans make svarar jämte hyresgästen eller 1 Senaste lydelse dödsbo för sådana 1980:95. förpliktelser hans dödsbo för sådana förpliktelser

34 Författningsförslag

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

enligt avtalet som hänför sig till tiden enligt avtalet som hänför sig till tiden före underrättelsen. före underrättelsen. Andra och tredje styckena äger Andra och tredje styckena gäller motsvarande tillämpning, när lägen- också, när lägenheten hyrts av heten hyrts av makar gemensamt. makar gemensamt. Andra-fjärde styckena äger mot- Andra-fjärde styckena gäller ocksvarande tillämpning, när någon har så, när någon har övertagit hyresrätt övertagit hyresrätt enligt lagen enligt lagen (1973:651) om ogifta (1973:651) om ogifta samboendes samboendes gemensamma bostad. gemensamma bostad.

34 § 40 § Hyresgäst, som ej avser att använ- En hyresgäst, som ej avser att da bostadslägenhet för återstående använda en bostadslägenhet för återhyrestid, får överlåta hyresrätten till stående hyrestid, får överlåta hyresnärstående som varaktigt samman- rätten till en närstående som varakbor med honom, om hyresnämnden tigt sammanbor med honom, om lämnar tillstånd till överlåtelsen. hyresnämnden lämnat tillstånd till Sådant tillstånd skall lämnas, om överlåtelsen. Sådant tillstånd skall hyresvärden skäligen kan nöjas med lämnas, om hyresvärden skäligen förändringen. kan nöjas med förändringen. Första stycket äger motsvarande Första stycket gäller också om tillämpning om hyresgästen avlider hyresgästen avlider under hyrestiunder hyrestiden och dödsboet vill den och dödsboet vill överlåta hyresöverlåta hyresrätten till sådan döds- rätten till sådan dödsbodelägare bodelägare eller annan hyresgästen eller annan hyresgästen närstående närstående som varaktigt samman- som varaktigt sammanbodde med bodde med honom. honom.

34a§1 41§ Har en bostadslägenhet upplåtits till en kommun, får kommunen överlåta hyresrätten till lägenheten, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om överlåtelsen kan ske utan påtaglig olägenhet för hyresvärden.

35 § 42 § Hyresgästen får överlåta hyresrät- Hyresgästen får överlåta hyresrätten till bostadslägenhet i syfte att ten till sin bostadslägenhet i syfte att genom byte erhålla annan bostad, genom byte erhålla en annan bostad, om hyresnämnden lämnar tillstånd om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådant tillstånd till överlåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om hyresgästen har skall lämnas, om hyresgästen har beaktansvärda skäl för bytet och beaktansvärda skäl för bytet och detta kan äga rum utan påtaglig detta kan äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden. Har olägenhet för hyresvärden samt ej hyresgästen erhållit lägenheten ge- heller annat särskilt skäl talar mot 1 nom byte och innehaft lägenheten bytet. Har hyresgästen erhållit lägen- Paragrafen införd genom 1980:95. mindre än tre år, får tillstånd dock heten genom byte och innehaft

i

sou 1981:77 Författningsförslag 35

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

lämnas endast om synnerliga skäl lägenheten mindre än tre år, får föreligger. tillstånd dock lämnas endast om synnerliga skäl föreligger. Första stycket gäller ej, om Första stycket gäller inte, om 1. lägenheten är förhyrd i andra 1. lägenheten förhyrs i andra hand. hand, 2. lägenheten utgör del av upplå- 2. lägenheten utgör en del av tarens bostad, upplåtarens bostad, 3. lägenheten är belägen i enfa- 3. lägenheten är belägen i ett miljshus som icke är avsett att uthy- enfamiljshus som inte är avsett att ras varaktigt eller i tvåfamiljshus, uthyras varaktigt eller i ett tvåfa- 4. lägenheten upplåtits av någon miljshus, som innehade den med bostadsrätt 4. lägenheten har upplåtits av och lägenheten alltjämt innehaves någon som innehade den med med sådan rätt, bostadsrätt och lägenheten alltjämt 5. hyresavtalet avser möblerat innehas med sådan rätt, rum eller lägenhet för fritidsändamål 5. hyresavtalet avser ett möblerat och hyresförhållandet ej varat längre rum eller en lägenhet för fritidsändaän nio månader i följd. mål och hyresförhållandet inte varat längre än nio månader i följd. Medverkar kommun till att hyres- Medverkar en kommun till att gästen får annan bostad genom att hyresgästen får en annan bostad anvisa eller förmedla denna, får genom att anvisa eller förmedla denkommunen göra framställning hos na, får kommunen göra framställhyresnämnden om tillstånd som ning hos hyresnämnden om tillstånd avses i första stycket. Vad som sagts som avses i första stycket. Vad som nu gäller även kommunalförbund, sagts nu gäller även ett kommunalsom handhar för två eller flera kom- förbund, som handhar en för två muner gemensam bostadsförmed- eller flera kommuner gemensam ling. bostadsförmedling.

36 § 43 § Hyresgäst, som hyr lägenhet för En hyresgäst, som hyr en lägenhet att helt eller till väsentlig del använ- för att helt eller till väsentlig del da den för handel, hantverk, industri använda den för handel, hantverk, eller annan förvärvsverksamhet, får industri eller annan förvärvsverköverlåta hyresrätten till den som samhet, får överlåta hyresrätten till skall övertaga verksamheten, om den som skall överta verksamheten, hyresnämnden lämnar tillstånd till om hyresnämnden lämnar tillstånd överlåtelsen. Sådant tillstånd skall till överlåtelsen. Sådant tillstånd lämnas, om hyresvärden ej har befo- skall lämnas, om hyresvärden ej har gad anledning motsätta sig att hyres- befogad anledning motsätta sig att rätten överlåtes. Har hyresgästen hyresrätten överlåts. Har hyresgäsinnehaft lägenheten mindre än tre ten innehaft lägenheten mindre än år, får tillstånd dock lämnas endast tre år, får tillstånd dock lämnas om synnerliga skäl föreligger. endast om synnerliga skäl föreligger.

36 Författningsförslag

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse 37 §1 44 § Tillstånd som avses i 34, 34 a, 35 Ett tillstånd som avses i 40, 41, 42 eller 36 § kan förenas med villkor. eller 43§ kan förenas med villkor.

38 § 45 § Överlåter hyresgästen hyresrätten Överlåter hyresgästen hyresrätten med samtycke av hyresvärden eller med samtycke av hyresvärden eller med tillstånd av hyresnämnden, är med tillstånd av hyresnämnden, är han fri från de förpliktelser som han fri från de förpliktelser som hyresavtalet ålägger honom för tiden hyresavtalet ålägger honom för tiden efter överlåtelsen, om ej annat vill- efter överlåtelsen, om inte annat kor fogats till samtycket eller till- villkor fogats till samtycket eller ståndet. Den tillträdande hyresgäs- tillståndet. Den tillträdande hyresten svarar jämte den avträdande för gästen svarar jämte den avträdande förpliktelserna enligt avtalet för för förpliktelserna enligt avtalet för tiden före överlåtelsen, om ej annat tiden före överlåtelsen, om inte avtalas med hyresvärden. annat avtalas med hyresvärden.

Upplåtelse av lägenheten i andra hand 39 §1 46 § Hyresgästen får ej utan hyresvär- Hyresgästen får inte utan hyresdens samtycke i andra hand upplåta värdens samtycke i andra hand upplägenheten i dess helhet utom i fall låta lägenheten i dess helhet utom i som avses i andra stycket eller i fall som avses i andra stycket eller i 40 §. 47 §. Har en bostadslägenhet upplåtits till en kommun, får kommunen upplåta lägenheten i dess helhet i andra hand. Hyresvärden skall genast underrättas om upplåtelsen. Om förbud i vissa fall för hyresvärden att medverka till att en bostadslägenhet upplåts i andra hand finns bestämmelser i 6 § bostadsanvisningslagen (1980:94).

40 § 47 § Hyresgäst, som under viss tid ej är En hyresgäst, som under viss tid i tillfälle att använda sin bostadslä- inte är i tillfälle att använda sin genhet, får upplåta lägenheten i dess bostadslägenhet, får upplåta lägenhelhet i andra hand, om hyresnämn- heten i dess helhet i andra hand, om den lämnar tillstånd till upplåtelsen. hyresnämnden lämnar tillstånd till Sådant tillstånd skall lämnas, om upplåtelsen. Sådant tillstånd skall hyresgästen har beaktansvärda skäl lämnas, om hyresgästen har beakför upplåtelsen och hyresvärden ej tansvärda skäl för upplåtelsen och har befogad anledning att vägra hyresvärden inte har befogad anledsamtycke. ning att vägra samtycke. Tillstånd enligt första stycket kan Ett tillstånd enligt första stycket 1 Senaste lydelse begränsas till viss tid och förenas kan begränsas till viss tid och förenas 1980:95. med villkor. med villkor.

Författningsfärslag 37

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

48 § Upplåts en bostadslägenhet i andra hand av I. någon som är gift eller har varit gift med hyresvärden eller är i rätt upp- eller nedstigande släktskap eller svågerlag med hyresvärden eller är syskon till hyresvärden eller på annat liknande sätt är hyresvärden närstående, 2. en juridisk person för vilken hyresvärden eller någon som avses i 1 är såsom styrelseledamot eller i annan liknande egenskap ställföreträdare eller över vilken hyresvärden eller någon som avses i 1 eljest på grund av aktieägande eller annan liknande anledning har ett bestämmande inflytande, 3. någon som, när hyresvärden är en juridisk person, själv har en sådan ställning i förhållande till hyresvärden som avses i 2 eller är närstående till någon som har en sådan ställning, 4. någon som är anställd hos hyresvärden eller har ekonomisk intressegemenskap med hyresvärden eller står i annat liknande förhållande till denne, och kan det på grund därav antagas att upplåtaren inte vid upplåtelsen handlat självständigt i förhållande till hyresvärden, skall lägenheten, om andrahandshyresgästen begär det, anses ha upplåtits till denne direkt av hyresvärden.

Har i fall som avses i första stycket

ett hyresavtal upprättats skriftligen, skall anteckning om att avtalet gäller direkt med hyresvärden på begäran av hyresgästen göras på handlingen. I

annat fall tillämpas 4 § första styck-

et.

41 § 49 § Hyresgästen får ej inrymma utom- Hyresgästen får inte inrymma stående personer i lägenheten, om utomstående personer i lägenheten,

38 Författningsförslag

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

det kan medföra men för hyresvär- om det kan medföra men för hyresden. värden.

Hyresrättens förverkande 42 §1 50 § Hyresrätten är förverkad och Hyresrätten är förverkad och hyresvärden således berättigad att hyresvärden således berättigad att uppsäga avtalet, säga upp avtalet till omedelbart upp- 1. om hyresgästen dröjer med hörande. betalning av hyra som utgår i pengar 1. om hyresgästen dröjer med utöver två vardagar efter förfalloda- betalning av hyra som utgår i pengar gen och annat ej följer av 53 §, dock, utöver två vardagar efter förfallodai fall då hyran skall betalas i förskott gen och annat inte följer av 75 §, för längre tid än en månad, endast dock, i fall då hyran skall betalas i om hyresgästen dröjer med betal- förskott för längre tid än en månad, ning av den på en kalendermånad endast om hyresgästen dröjer med belöpande hyran utöver två varda- betalning av den på en kalendermågar efter månadens början eller, nad belöpande hyran utöver två såvitt angår hyra för första kalender- vardagar efter månadens början månaden under hyresförhållandet, eller, såvitt angår hyran för första

efter förfallodagen, kalendermånaden under hyresför-

hållandet, efter förfallodagen, 2. om hyresgästen utan behövligt 2. om hyresgästen utan behövligt samtycke eller tillstånd överlåter samtycke eller tillstånd överlåter hyresrätten eller eljest sätter annan i hyresrätten eller eljest sätter annan i sitt ställe eller upplåter lägenheten i sitt ställe eller upplåter lägenheten i andra hand och ej efter tillsägelse andra hand och inte efter tillsägelse vidtager rättelse utan dröjsmål, utan dröjsmål antingen vidtar rättelse eller ansöker om tillstånd och med anledning av ansökningen erhåller sådant, 3. om lägenheten användes i strid 3. om lägenheten används i strid med 23 eller 41 § och hyresgästen med 27 eller 49§ och hyresgästen icke efter tillsägelse vidtager rättelse inte efter tillsägelse vidtar rättelse utan dröjsmål, utan dröjsmål, 4. om hyresgästen eller annan, till 4. om hyresgästen eller annan, till vilken hyresrätten överlåtits eller vilken hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplåtits, genom vårds- lägenheten upplåtits, genom vårdslöshet är vållande till att ohyra före- löshet är vållande till att ohyra lörekommer i lägenheten eller genom kommer i lägenheten eller ge1om underlåtenhet att underrätta hyres- underlåtenhet att underrätta hyresvärden därom bidrager till att ohyran värden därom bidrar till att ohyran sprides i fastigheten, sprids i fastigheten, 5. om lägenheten på annat sätt 5. om lägenheten på annat sätt vanvårdas eller om hyresgästen eller vanvårdas eller hyresgästen :ller annan, till vilken hyresrätten över- annan, till vilken hyresrätten iver- 1 Senaste lydelse låtits eller lägenheten upplåtits, åsi- låtits eller lägenheten upplåtits. åsi- 1980:893. dosätter något av vad som enligt 25 § dosätter något av vad som enligt30 §

Författningsförslag

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

skall iakttagas vid lägenhetens be- skall iakttas vid lägenhetens begaggagnande eller brister i den tillsyn nande eller brister i den tillsyn som som enligt nämnda paragraf åligger enligt nämnda paragraf åligger och rättelse icke utan hyresgästen och rättelse inte utan hyresgäst dröjsmål sker efter tillsägelse, dröjsmål sker efter tillsägelse, 6. om i strid med 26 § tillträde till 6. om i strid med 31 § tillträde till lägenheten vägras och hyresgästen ej lägenheten vägras och hyresgästen kan visa giltig ursäkt, inte kan visa giltig ursäkt, 7. om hyresgästen åsidosätter av- 7. om hyresgästen åsidosätter avtalsenlig skyldighet, som går utöver talsenlig skyldighet, som går utöver hans åligganden enligt detta kapitel, hans åligganden enligt detta kapitel, och det måste anses vara av synnerlig och det måste anses vara av synnerlig vikt för hyresvärden att skyldigheten vikt för hyresvärden att skyldigheten fullgöres, fullgörs, helt eller till 8. om lägenheten helt eller till 8. om lägenheten väsentlig del nyttjas för näringsverk- väsentlig del nyttjas för näringsverksamhet eller därmed likartad verk- samhet eller därmed likartad verksamhet, vilken utgör elleri vilken till samhet, vilken utgör elleri vilken till ej oväsentlig del ingår brottsligt för- inte oväsentlig del ingår brottsligt farande. förfarande. är icke förverkad, om är inte förverkad, om Hyresrätten Hyresrätten det som ligger hyresgästen till last är det som ligger hyresgästen till last är av ringa betydelse. av ringa betydelse. Uppsäges avtalet, har hyresvärden Sägs avtalet upp, har hyresvärden rätt till ersättning för skada. rätt till ersättning för skada.

43 §1 51 § År förverkad på Är hyresrätten förverkad på hyresrätten som avses i 42 § grund av förhållande som avses i 50 § grund av förhållande första stycket 1-3, 5 eller 6 men sker första stycket 1-3, 5 eller 6 men sker rättelse innan hyresvärden gjort rättelse innan hyresvärden gjort bruk av sin rätt att uppsäga avtalet, bruk av sin rätt att säga upp avtalet, kan hyresgästen icke därefter skiljas kan hyresgästen inte därefter skiljas från lägenheten på den grunden. från lägenheten på den grunden. Detsamma gäller om hyresvärden Detsamma gäller om hyresvärden icke uppsagt avtalet inom två måna- inte sagt upp avtalet inom två månader från det han fick kännedom om der från det han fick kännedom om förhållande som avses i 42§ första förhållande som avses i 50§ första stycket 4 eller 7 eller hyresvärden stycket 4 eller 7 eller hyresvärden icke inom två månader från det han inte inom två månader från det han erhöll om förhållande som erhöll vetskap om förhållande som vetskap avses i nämnda stycke under 2 tillsagt avses i nämnda stycke under 2 sagt hyresgästen att vidtaga rättelse. till hyresgästen av vidta rättelse. En kan från En kan skiljas från hyresgäst skiljas hyresgäst lägenheten på grund av förhållande lägenheten på grund av förhållande som avses i 42 § första stycket 8 som avses i 50 § första stycket 8 1 Senaste lydelse har sagt upp 1980:893. endast om hyresvärden har sagt upp endast om hyresvärden

40 Författningsförslag

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

avtalet inom två månader från det att avtalet inom två månader från det att han fick kännedom om förhållandet. han fick kännedom om förhållandet. Om den brottsliga verksamheten har Om den brottsliga verksamheten har angetts till åtal eller förundersök- angetts till åtal eller förundersökning rörande denna annars har ning rörande denna annars har inletts inom samma tid, har hyres- inletts inom samma tid, har hyresvärden dock kvar sin rätt att säga värden dock kvar sin rätt att säga upp avtalet intill dess att två måna- upp avtalet intill dess att två månader har förflutit från det att domen i der har förflutit från det att domen i brottmålet har vunnit laga kraft eller brottmålet har vunnit laga kraft eller det rättsliga förfarandet har avslu- det rättsliga förfarandet har avslutats på annat sätt. tats på annat sätt.

44 § 52 § Är hyresrätten enligt 42§ första Är hyresrätten enligt 50§ första stycket 1 förverkad på grund av stycket 1 förverkad av på grund dröjsmål med betalning av hyra och dröjsmål med betalning av hyra och har hyresvärden med anledning där- har hyresvärden med anledning därav uppsagt avtalet, får hyresgästen ej av sagt upp avtalet, får hyresgästen på grund av dröjsmålet skiljas från ej på grund av dröjsmålet skiljas från lägenheten, om hyran betalas på sätt lägenheten, om hyran betalas på sätt som anges i 20§ andra eller tredje som anges i 24 § andra eller tredje stycket eller nedsättes hos länsstyrel- stycket eller sätts ned hos länsstyrelsen enligt 21 § senast tolfte vardagen sen enligt 25 § senast tolfte vardagen efter det att hyresgästen, i den ord- efter det att hyresgästen, i den ordning som gäller för uppsägning, del- ning som enligt J0§ andra stycket givits underrättelse om att han gäller för en uppsägning, delgetts genom att betala hyran på angivet underrättelse om att han genom att sätt äger återvinna hyresrätten samt, betala hyran på angivet sätt äger i fråga om bostadslägenhet, medde- återvinna hyresrätten samt, i fråga lande om uppsägningen och anled- om en bostadslägenhet, ett meddeningen till denna lämnats social- lande om uppsägningen och anlednämnden i den kommun där lägen- ningen till denna lämnats socialheten är belägen. I avvaktan på att nämnden i den kommun där lägenhyresgästen visar sig ha fullgjort vad heten är belägen. I avvaktan på att som sålunda fordras för att återvinna hyresgästen visar sig ha fullgjort vad hyresrätten får beslut om vräkning som sålunda fordras för att återvinna icke meddelas förrän fjorton varda- hyresrätten får ett beslut om vräkgar förflutit från det att hyresgästen ning inte meddelas förrän fjorton delgivits underrättelsen och, i fråga vardagar förflutit från det att hyresom bostadslägenhet, meddelandet gästen delgetts underrättelsen och, i lämnats socialnämnden. fråga om en bostadslägenhet, meddelandet lämnats socialnämnden. Första stycket gäller ej, om skyl- Första stycket gäller inte, om skyldighet att flytta inträder inom korta- dighet att flytta inträder inom korta- Senaste lydelse re tid än en månad efter det att re tid än en månad efter det att 1981:784. förverkades. förverkades. hyresrätten hyresrätten

Författningsförslag 41

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse Regeringen eller myndighet som Regeringen eller en myndighet regeringen bestämmer fastställer som regeringen bestämmer faststälformulär till underrättelse och med- ler formulär till underrättelse och delande som avses i första stycket. meddelande som avses i första stycket. Rätt till förlängning av hyresavta- Förlängning av hyresavtalet let 45 § 53 § Bestämmelserna i 46-53 §§ gäller Bestämmelserna i 54-67 §§ gäller vid upplåtelse av bostadslägenhet, vid upplåtelse av en bostadslägenom ej het, om inte 1. hyresavtalet avser möblerat 1. hyresavtalet avser ett möblerat rum eller lägenhet för fritidsändamål rum eller en lägenhet för fritidsändaoch hyresförhållandet upphör innan mål och hyresförhållandet upphör det varat längre än nio månader i innan det varat längre än nio månaföljd, der i följd, 2. lägenheten utgör del av upplå- 2. lägenheten utgör en del av tarens egen bostad, eller upplåtarens egen bostad, eller 3. hyresförhållandet upphör på 3. hyresvärden säger upp hyresden grund att hyresrätten är förver- förhållandet till omedelbart upphökad eller förhållande som avses i 28 § rande på den grund att hyresrätten är föreligger samt annat ej följer av 47 förverkad samt annat inte följer av eller 47 a §. 61, 62 eller 63 §. Har hyresvärden och hyresgästen i särskilt upprättad handling överenskommit, att hyresrätten icke skall vara förenad med rätt till förlängning, är överenskommelsen gällande. Har överenskommelsen träffats innan hyresförhållandet varat längre än nio månader i följd, gäller den dock endast om den godkänts av hyresnämnden. Hade make som ej har del i hyresrätten sin bostad i lägenheten när överenskommelsen träffades, gäller överenskommelsen mot honom endast om han godtagit den. Vad i andra stycket tredje punkten föreskrives om make äger motsvarande tillämpning på sådan samboende som enligt lagen (1973:651) om ogifta samboendes gemensamma bostad har rätt att övertaga hyresrätten vid upplösning av samlevnaden.

Författningsförslag

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse 46 § 54 § Om hyresvärden uppsagt hyresav- Om hyresvärden sagt upp hyresavtalet eller, i fall som avses i 4 § första talet eller, i fall som avses i 7 § andra stycket, anmodat hyresgästen att stycket, anmodat hyresgästen att flytta, har hyresgästen rätt till för- flytta, har hyresgästen rätt till förlängning av avtalet, utom när längning av avtalet, om inte annat följer av 55-60 §§.

46 § första stycket 55 § Hyresgästen saknar rätt till förlängning, om 1. hyresrätten är förverkad eller 1. hyresrätten är förverkad utan avtalet kan uppsägas enligt 28 § utan att likväl hyresvärden sagt upp avtaatt likväl hyresvärden uppsagt avta- let till omedelbart upphörande eller let att upphöra på någon av dessa grunder, 2. hyresgästen i annat fall åsido- 2. hyresgästen i annat fall åsidosatt sina förpliktelseri sådan mån att satt sina förpliktelser i sådan mån att avtalet skäligen icke bör förlängas, avtalet skäligen inte bör förlängas.

56 § Skall det hus i vilket lägenheten är belägen rivas eller undergå större ombyggnad, saknar hyresgästen rätt till förlängning, om hyresvärden och hyresgästen träffat en skriftlig överenskommelse om det när hyresavtalet ingicks och rivningen eller ombyggnaden skall påbörjas inom tre år från hyresförhållandets början. Vad nu sagts gäller inte, om synnerliga skäl

finns att förlänga hyresavtalet. Hade hyresgästens make eller, i fall som

sägs i 62 §, samboende sin bostad i lägenheten när överenskommelsen träñades utan att likväl ha del i hyresrätten, gäller överenskommelsen mot honom endast om han godtagit den.

3. huset skall rivas och det ej är Skall i annat fall än som avses i

obilligt mot hyresgästen att hyresför- första stycket huset rivas eller underhållandet upphör, gå större ombyggnad, saknar hyres- 4. huset skall undergå större om- gästen rätt till förlängning, om det byggnad och det icke är uppenbart att inte är obilligt mot honom att hyreshyresgästen kan sitta kvar i lägenhe- förhållandet upphör. Vid ombyggten utan nämnvärd olägenhet för nad äger dock hyresgästen bo kvar i ombyggnadens genomförande samt lägenheten, om det är uppenbart att

Författningsförslag 43

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse det ej är obilligt mot hyresgästen att det kan ske utan nämnvärd olägenhet hyresförhållandet upphör, för ombyggnadens genomförande.

46 § tredje stycket Avträder bostadshyresgäst lägen- Avträder en bostadshyresgäst sin eller en del därav med het eller del däray med anledning av lägenhet att huset skall undergå större anledning av att huset skall undergå ombyggnad, skall hyresgästen om större ombyggnad, skall han om möjligt beredas tillfälle att efter möjligt beredas tillfälle att efter ombyggnaden hyra likvärdig lägen- ombyggnaden hyra en likvärdig het i huset. lägenhet i huset.

46 § första stycket 5. lägenheten ej vidare skall Skall lägenheten inte längre använanvändas för bostadsändamål och das för bostadsändamål, gäller bedet ej är obilligt mot hyresgästen att stämmelserna i andra stycket första hyresförhållandet upphör, meningen.

57§

Avser hyresavtalet upplåtelse av en lägenhet i vilken upplåtaren själv bodde när avtalet ingicks, saknar hyresgästen rätt till förlängning, om hyresvärden och hyresgästen träffat en skriftlig överenskommelse om det när avtalet ingicks och upplåtaren skall flytta tillbaka till lägenheten inom tre år från hyresförhållandets början. Vad nu sagts gäller inte, om

synnerliga skäl finns att förlänga

hyresavtalet. Hade hyresgästens

make eller, i fall som sägs i 62 §,

samboende sin bostad i lägenheten när överenskommelsen träffades utan att likväl ha del i hyresrätten, gäller överenskommelsen mot honom endast om han godtagit den.

6. avtalet avser lägenhet i en- eller Avser hyresavtalet i annat fall än

tvåfamiljshus och upplåtaren har som anges i första stycket sådant intresse att förfoga över lägen- 1. en lägenhet i ett en- eller tvåfaheten att hyresgästen skäligen bör miljshus eller flytta, 2. en lägenhet som upplåtits av 6 a. avtalet avser lägenhet som någon vilken innehade den med upplåtits av någon som innehade den bostadsrätt och som alltjämt innehas med bostadsrätt och lägenheten allt- med sådan rätt, jämt innehaves med sådan rätt samt saknar hyresgästen rätt till förlängbostadsrättshavaren har sådant in- ning, om upplåtaren har sådant

44 Författningsförslag

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

tresse att förfoga över lägenheten att intresse att förfoga över lägenheten hyresgästen skäligen bör flytta, att hyresgästen skäligen bör flytta.

58 § 7. hyresförhållandet beror av så- Beror hyresförhållandet av sådan dan anställningi statlig eller kommu- anställning i statlig eller kommunal nal verksamhet som är förenad med verksamhet som är förenad med bostadstvång eller av anställning bostadstvång eller av anställning inom lantbruket eller av annan inom lantbruket eller av annan anställning, om den är av sådan art anställning, som är av sådan art att att det är nödvändigt för arbetsgi- det är nödvändigt för arbetsgivaren varen att förfoga över lägenheten för att förfoga över lägenheten för uppupplåtelse åt anställningens inneha- låtelse åt anställningens innehavare, vare, samt anställningen har upp- saknar hyresgästen rätt till förlänghört, ning, om anställningen har upphört. 8. hyresförhållandeti annat fall än Beror hyresförhållandet i annat som avses i 7 beror av anställning för fall än som avses i första stycket av skötsel och tillsyn av fastighet samt anställning för skötsel och tillsyn av anställningen har upphört och det ej en fastighet, saknar hyresgästen rätt är obilligt mot hyresgästen att även till förlängning, om anställningen hyresförhållandet upphör, har upphört och det inte är obilligt mot hyresgästen att även hyresförhållandet upphör. 9. hyresförhållandet beror av an- Beror hyresförhållandet av annan nan anställning än som avses i 7 eller anställning än som avses i första eller 8 och som upphört och det ej är andra stycket och som upphört, gälobilligt mot hyresgästen att även ler bestämmelserna i andra stycket. hyresförhållandet upphör samt, om Om hyresförhållandet varat längre hyresförhållandet varat längre än tre än tre år, saknar dock hyresgästen år, hyresvärden har synnerliga skäl rätt till förlängning endast om hyresför att upplösa hyresförhållandet, värden har synnerliga skäl för att upplösa det.

59 § 10. det i annat fall icke strider mot Hyresgästen saknar rätt till förgod sed i hyresförhållanden eller längning, om det i annat fall än som eljest är obilligt mot hyresgästen att anges i 55-58 §§ inte strider mot god hyresförhållandet upphör. sed i hyresförhållanden eller eljest är obilligt mot honom att hyresförhållandet upphör.

46 andra stycket 60 § Om hyresvärdens intresse blir till- Har hyresgästen ej rätt till förlänggodosett genom att hyresgästen ning enligt 55 -59 §§ men blir hyresavträder endast en del av lägenheten värdens intresse tillgodosett genom och avtalet lämpligen kan förlängas att hyresgästen avträder endast en såvitt avser lägenheten i övrigt, har del av lägenheten och kan avtalet

Författningsförslag 45

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

hyresgästen utan hinder av första lämpligen förlängas såvitt avser stycket rätt till sådan förlängning. lägenheten i övrigt, har hyresgästen i stället rätt till sådan förlängning.

47 § 61 § Har lägenheten hyrts av flera Har lägenheten hyrts av flera gemensamt och har de på grund av gemensamt och har de på grund av uppsägning, som gjorts av en av en uppsägning, som gjorts av en av dem, eller till följd av annan omstän- dem, eller till följd av annan omständighet, som hänför sig till endast en dighet, som hänför sig till endast en av dem, ej gemensamt rätt till för- av dem, inte gemensamt rätt till längning av hyresavtalet, är medhy- förlängning av hyresavtalet, är en resgäst berättigad till förlängning, medhyresgäst berättigad att få hyresom hyresvärden skäligen kan nöjas avtalet förlängt för egen del, om med honom som hyresgäst. Vad som hyresvärden skäligen kan nöjas med sagts nu gäller ej när hyresrätten är honom som hyresgäst och annat inte förverkad eller hyresavtalet kan upp- följer av 55-60 §§. Är medhyresgässägas enligt 28 § utan att likväl hyres- ten make till den som sagt upp värden uppsagt avtalet på någon av avtalet eller eljest föranlett att hyresdessa grunder. Är medhyresgästen gästerna inte gemensamt har rätt till make till den som uppsagt avtalet förlängning av avtalet, har han en eller eljest föranlett att hyresgäster- sådan rätt till förlängning även när na ej gemensamt har rätt till förläng- hyresrätten är förverkad på annan ning av avtalet, har han den rätt som grund än dröjsmål med betalning av angivits även när hyresrätten är för- hyra. Detta gäller också när hyresverkad på annan grund än dröjsmål värden sagt upp hyresavtalet till med betalning av hyra. Detta gäller omedelbart upphörande på grund av också när hyresvärden bringar hy- förverkande. resavtalet att upphöra på grund av förverkande. Om hyresgäst, som är gift och vars Om en hyresgäst, som är gift och make ej har del i hyresrätten, uppsä- vars make ej har del i hyresrätten, ger hyresavtalet eller vidtager annan säger upp hyresavtalet eller vidtar åtgärd för att bringa det att upphöra annan åtgärd för att bringa det att eller om han i annat fall ej har rätt till upphöra eller om han i annat fall inte förlängning av avtalet, är maken, om har rätt till förlängning av avtalet, han har sin bostad i lägenheten, har maken, om han har sin bostad i berättigad till förlängning, såvida lägenheten, rätt att överta hyresrätten hyresvärden skäligen kan nöjas med och få hyresavtalet förlängt för egen honom som hyresgäst. Vad som del, såvida hyresvärden skäligen kan sagts nu gäller också när hyresvär- nöjas med honom som hyresgäst och den uppsagt hyresavtalet att upphöra annat inte följer av 56-60 §§. Har på grund av förverkande eller förhål- hyresgästen avlidit, tillkommer sam-

lande som avses i 28 §. Bestämmel- ma rätt hans efterlevande make, om

serna i 48 §, 49§ första och tredje dödsboet saknar rätt- till förlängning styckena och 50-53 §§ om hyresgäst och detta ej föranletts av maken. Vad äger tillämpning även i fråga om som sagts nu gäller också när hyreshyresgästs make. värden sagt upp hyresavtalet till

46 Författningsförslag

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

omedelbart upphörande på grund av förverkande. Förlänges hyresavtal i fall som Förlängs ett hyresavtal i fall som avses i andra stycket, svarar båda avses i andra stycket, svarar båda

makarna för förpliktelserna enligt makarna respektive den efterlevande

avtalet för tiden före förlängningen, maken och den avlidna makens dödsom ej annat avtalats med hyresvär- bo för förpliktelserna enligt avtalet den. för tiden före förlängningen, om inte annat avtalats med hyresvärden.

47 a § 62 § Bestämmelserna i 47§ om make Bestämmelserna i56, 57 och 61 §§ äger motsvarande tillämpning i fråga om make tillämpas också i fråga om om den som enligt lagen (1973:651) den som enligt lagen (1973:651) om om ogifta samboendes gemensamma ogifta samboendes gemensamma bostad har rätt att vid upplösningen bostad har rätt att vid upplösningen av samlevnaden övertaga hyresrät- av samlevnaden ta över hyresrätten. ten.

63§

Har en bostadslägenhet under minst tre âr t följd varit upplåten till samma andrahandshyresgäst och upphör upplâtarens hyresavtal på grund av uppsägning eller eljest att gälla, har andrahandshyresgästen rätt att överta upplåtarens hyresrätt och att få hyresavtalet förlängt för egen del, om 1. han har sin bostad i lägenheten, 2. det inte är uppenbart obilligt mot hyresvärden eller andra bostadssökande att han får överta hyresrätten, 3. hyresvärden även i övrigt skäligen kan nöjas med honom som hyresgäst, samt 4. annat ej följer av 56-60 §§. Vad som sagts nu gäller också när hyresvärden sagt upp avtalet till omedelbart upphörande på grund av förverkande. När andrahandshyresgästen övertar hyresrätten, upphör hans avtal med upplåtaren att gälla.

Författningsförslag 47

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

49 § 64 § Föreligger tvist om förlängning av Har hyresvärden sagt upp hyresavhyresavtalet enligt 46 eller 47 § eller talet och föreligger tvist om förom villkor för sådan förlängning, längning av avtalet enligt 54-60 § åligger det hyresvärden att skriftligen eller 61 § första stycket, är uppsägmeddela hyresgästen att denne, om ningen utan verkan, om ej hyresvärhan icke går med på att flytta, har att den före hyrestidens utgång väcker

_ senast tre veckor efter det att han fått talan vid hyresnämnden om hyresav-

del av meddelandet hänskjuta tvisten talets upphörande eller hyresgästen I till hyresnämnden. Meddelandet ändå flyttar senast vid hyrestidens skall lämnas i den ordning som enligt utgång. 8§ gäller för uppsägning. Bestäm- Vill hyresvärden inte samtycka till melsen i 8 § tredje stycket tredje förlängning av hyresavtalet enligt punkten gäller dock ej. 61 § andra stycket, 62 eller 63 §, skall

Meddelande som avses i första han senast inom en månad efter det

stycket skall lämnas senast inom tre att hyresförhållandet med hyresgäs-

månader efter hyrestidens utgång. ten upphörde på det sätt som anges i

Iakttages ej tiden, är uppsägningen II § anmoda den som enligt nämnda utan verkan, om hyresgästen ej före bestämmelser kan äga rätt till förtremånaderstidens utgång har hän- längning att flytta. Sådan anmodan skjutit tvisten till hyresnämnden eller är utan verkan, om ej hyresvärden ändå avflyttat. inom en månad därefter väcker talan Om hyresvärden fullgjort vad som vid hyresnämnden om hyresavtalets åligger honom enligt första och andra upphörande eller den som anmodats har den som ändå flyttar innan tiden för hänskju-

styckena, fordrar för-

längning att hänskjuta tvisten till tande gått ut. Har anmodan skett

hyresnämnden inom den i första tidigare än en månad före hyrestidens

stycket angivna tiden. Iakttages ej utgång, får hänskjutande dock ske

denna, förfaller rätten till förlängning fram till sistnämnda tidpunkt.

av avtalet. Vad som har sagts nu Andra stycket andra och tredje gäller ej, om inom samma tid tvist meningarna skall tillämpas också i

hänskjutes till nämnden enligt 54 § fall som anges i 7§ andra stycket.

fjärde stycket. I uppsägning eller anmodan skall hyresvärden ange anledningen till att han önskar att hyresavtalet skall upphöra. Annan anledning som hyresvärden känt till eller bort känna till vid tiden för åtgärden får därefter inte åberopas. Bestämmelserna i 65-67 §§ om hyresgäst äger tillämpning även i fråga om den som enligt andra stycket anmodats att flytta.

50§ 65§ Är fråga om förlängning av hyresavtalet ännu ej avgjord när hyrestiden går ut, har hyresgästen rätt att kvarbo i lägenheten till dess frågan är slutligt avgjord. För tid som hyresgästen sålunda kvarbor i lägenheten skall de förut \

48 Författningsförslag

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

gällande hyresvillkoren tillämpas till dess hyresvillkoren för samma tid blir slutligt bestämda.

51 § 66 §

Bifalles hyresgästens talan om för- Bifalls inte hyresvärdens talan om

längning av hyresavtalet, skall villko- hyresavtalets upphörande, skall för

ren för den fortsatta förhyrningen den fortsatta förhyrningen fastställas

fastställas enligt 48 §. samma villkor som förut tillämpats, om inte parterna kommer överens om att andra villkor skall gälla. Önskar hyresvärden ändring av hyresvillko-

ren för det fall att hans talan inte

bifalls, gäller 69 § tredje stycket samt 70-76 §§. Beslut varigenom hyresgästens ta- Beslut om förlängning anses som

lan bifalles anses som avtal om fort- avtal om fortsatt förhyrning. Mot

satt förhyrning. Mot hyresförhållan- hyresförhållandet får inte åberopas det får ej åberopas omständighet omständighet som kunnat åberopas i som kunnat åberopas i målet eller målet. ärendet.

52 § 67 §

Bifalles ej hyresgästens talan om Bifalls hyresvärdens talan om

förlängning av hyresavtalet, får i hyresavtalets upphörande, får i bebeslutet skäligt uppskov med avflytt- slutet skäligt uppskov medges med ningen medges, om hyresvärden avflyttningen, om hyresvärden eller

eller hyresgästen begär det. Är hyresgästen begär det. Är hyresrät-

hyresrätten förverkad eller kan ten förverkad utan att likväl hyreshyresavtalet uppsägas enligt 28 § värden sagt upp avtalet till omedelutan att likväl hyresvärden uppsagt bart upphörande, får på begäran av avtalet att upphöra på någon av dessa hyresgästen uppskov dock medges grunder eller är rätten till förlängning endast om hyresvärden samtycker förfallen, får på begäran av hyresgäs- till det. ten uppskov dock medges endast om hyresvärden samtycker till det. Avgöres tvisten efter hyrestidens Avgörs tvisten efter hyrestidens utgång eller medges uppskov med utgång eller medges uppskov med avflyttningen, skall hyresvillkoren avflyttningen, skall hyresvillkoren för tiden från avtalets upphörande för tiden från avtalets upphörande till avflyttningen fastställas enligt till avflyttningen fastställas enligt 48 §. 70§.

Rätt till prövning av hyresvillko- Prövning av hyresvillkoren ren 54 § andra stycket 68 § Första stycket äger ej tillämpning, Bestämmelserna i 69-76 §§ gäller om hyresavtalet avser möblerat rum vid upplåtelse av en bostadslägenhet, eller lägenhet för fritidsändamål och om ej

Författningsförslag 49

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse hyresförhållandet vid den tidpunkt 1. hyresavtalet avser ett möblerat då det kunnat bringas att upphöra ej rum eller en lägenhet för fritidsändavarat längre än nio månader i följd mål och hänskjutande till hyreseller om lägenheten utgör del av nämnden enligt 69§ sker innan upplåtarens egen bostad. hyresförhållandet varat nio månader i följd, eller 2. lägenheten utgör en del av = upplåtarens egen bostad.

55 a § Om rätt till prövning av hyresvill- Gäller förhandlingsørdning enligt

koren för bostadslägenheti vissa fall hyresförhandlingslagen (1978:304), när förhandlingsørdning gäller finns tillämpas 69-76 §§ endast om det

bestämmelser i hyresförhandlingsla- följer av nämnda lag. gen (1978:304).

54 § första stycket 69 § Bostadshyresgäst har rätt att till Vill hyresvärden eller hyresgästen tidpunkt då han enligt 3 § andra att villkoren för upplåtelse av en stycket eller 4 § andra stycket första bostadslâgenhet skall ändras, skall punkten eller enligt avtal kunnat han skriftligen meddela motparten bringa hyresförhällandet att upphöra den ändring han önskar. Kan en i stället med iakttagande av den överenskommelse inte träffas, har

uppsägningstid som i sådant fall skul- han rätt att ansöka om ändring av

le ha gällt uppsäga hyresavtalet för hyresvillkoren hos hyresnämnden, ändring av hyresvillkoren. Hyresgäs- sedan minst en månad förflutit från ten skall i uppsägningen uppgiva att det meddelandet lämnades. han begär ändring av hyresvillkoren.

54 § tredje stycket Är hyresavtal som avser bostadslä- I ansökningen till hyresnämnden genhet träffat för bestämd tid och är skall sökanden ange den ändring han hyrestiden längre än ett år, får hyres- önskar i de avtalade villkoren. gästen uppsäga avtalet för ändamål Vill en hyresvärd, som önskar att som avses i första stycket till den hyresgästen flyttar, att villkoren för

fardag som inträffar närmast efter sex upplåtelsen ändras, om hans talan

månader från uppsägningen, om om avflyttning inte skulle bifallas, hyresförhällandet på fardagen varat skall han i uppsägningen ange den längre än nio månader i följd. ändring han önskar och samtidigt som han väcker talan om hyresavtalets upphörande ansöka om ändring av hyresvillkoren.

54 § fjärde stycket Har hyresgästen uppsagt hyresavtalet enligt första eller tredje stycket, skall han inom tre veckor från upp-

50 Författningsförslag

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

sägningen hänskjuta tvisten till hyresnämnden. Gör han det ej, är uppsägningen utan verkan. Vad som har sagts nu gäller ej, om inom samma tid tvist hänskjutes till nämnden enligt 49 § tredje stycket.

48 § 70 § Vid förlängning av hyresavtal Tvistar parterna om hyrans storutgår hyran med skäligt belopp. Den lek, skall hyran fastställas att utgå

hyra som hyresvärden fordrar skall med skäligt belopp. En hyra är inte

godtagas, om den ej är oskälig. skälig, om den med hänsyn till lägen- Fordrad hyra är att anse som oskälig, hetens bruksvärde och värdet av de om den är påtagligt högre än hyran nyttigheter och förmåner som enligt för lägenheter som med hänsyn till hyresavtalet skall tillhandahållas av bruksvärdet är likvärdiga. Härvid hyresvärden påtagligt överstiger hyskall bortses från lägenhet vars hyra ran för likvärdiga lägenheter. Vid icke är rimlig med hänsyn till det prövning härav skall främst beaktas allmänna hyresläge: i orten för när- hyran för lägenheter i hus som ägs mast jämförliga lägenheter i nybygg- och förvaltas av allmännyttiga boda bostadshus. stadsföretag. Kan jämförelse ej ske med lägenheter på orten, får i stället beaktas hyran för lägenheter pä annan ort med jämförbart hyresläge och i övrigt likartade förhållanden på hyresmarknaden. Har ombyggnads-, ändrings- eller underhållsarbete eller åtgärd av därmed jämförlig betydelse bekostats av en hyresgäst, får förbättringen tillgodräknas hyresvärden endast om särskilda skäl föreligger. Vid prövning enligt första stycket skall främst beaktas hyran för lägenheter i hus som äges och förvaltas av allmännyttigt bostadsföretag. Har ombyggnads-, ändrings- eller underhållsarbete eller åtgärd av därmed jämförlig betydelse bekostats av hyresgäst, får vid bestämmande av hyra enligt första stycket hänsyn tagas till åtgärden endast om särskilda skäl föreligger. Annat av hyresvärden uppställt Råder tvist om annat villkor än villkor skall gälla, om det ej strider hyran skall av hyresvärden eller mot god sed i hyresförhållanden eller hyresgästen uppställt villkor gälla i eljest är obilligt. Hyrestiden skall den mån det är skäligt med hänsyn till

Författningsförslag 51

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

dock utgöra ett år med tre månaders hyresavtalets innehåll, ornständighe-

uppsägningstid, om ej annan hyres- terna vid avtalets tillkomst, senare

eller uppsägningstid av särskild inträffade förhållanden och omstänanledning är lämpligare. digheterna i övrig. Hyrestiden skall vara obestämd, om ej bestämd hyrestid av särskild anledning är lämpligare. I den mån ändring i hyresvillkoren ej påkallas, skall samma villkor som förut gälla. Träffas vid förlängning av hyres- Träffas i tvist som avses i första avtal överenskommelse om villkoren eller andra stycket överenskommelse för det fortsatta hyresförhållandet, om villkoren för det fortsatta hyresskall överenskommelsen, oavsett be- förhållandet, gäller villkoren, oavstämmelserna i första och tredje sett bestämmelserna i nämnda styckstycket, lända till efterrättelse i den en, i den mån inte annat följer av mån ej annat följer av bestämmelser- bestämmelserna i övrigt i denna balk na i övrigt i denna balk. eller vad som annars är särskilt föreskrivet.

55 § Vid prövning av tvist som avses i

54 § skall villkoren för den fortsatta

förhyrningen fastställas enligt 48 §. Bestämmelserna i 50§ andra punkten, 51 § andra stycket första punkten och 53 § äger motsvarande tillämpning.

71 § En part får inte kräva villkor som är oförmånligare för motparten än vad han har begärt i ansökningen till hyresnämnden. Om särskilda skäl föreligger får dock hyresnämnden pröva även hyresvillkor som har samband med ett villkor som har tagits upp i ansökningen.

72 § Ett beslut varigenom hyresvillkoren ändras anses som ett avtal om

villkor för fortsatt förhyrning.

73 § Gäller hyresavtalet för obestämd tid och har avtalet sagts upp, får

52 Författningsförslag

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

beslut om ändring av hyresvillkoren inte avse tid före den tidpunkt till vilken uppsägning skett. Har frågan om villkorsändring utan uppsägning hänskjutits till nämnden, får beslutet inte avse tid före det månadsskifte

som inträffar närmast efter tre måna-

der från dagen för ansökningen. Beslut om ändring av hyresvillkoren

fär dock inte i något av de fall som nu

angetts avse tid innan sex månader

fötflutit efter det att de förut gällande

villkoren började tillämpas. Är hyresavtalet ingånget för bestämd tid och har avtalet sagts upp, får beslut om ändring av hyresvillkoren inte avse tid före den tidpunkt till vilken uppsägning skett. Har frågan om villkorsändring utan uppsägning hänskjutits till hyresnämnden, får beslut om ändring av hyresvillkoren inte avse tid före den tidpunkt till vilken avtalet tidigast hade kunnat sägas upp, om uppsägning skett när ansökningen ingavs till hyresnämnden. Är hyrestiden längre än ett år och sker ändring av hyresvillkoren på grund av ansökan av hyresgästen, får

beslutet likväl avse tid efter det

månadsskifte som inträffar närmast

efter tre månader från dagen för

ansökningen, dock tidigast sedan hyresförhållandet varat ett år i följd.

74 §

Hyresnämnden får, när det finns

särskilda skäl, förordna att beslut om villkorsändring skall tillämpas utan hinder av att det inte vunnit laga kraft.

53 § 75 § Skall hyresgäst enligt hyresnämn- Skall hyresgästen enligt hyresdens eller bostadsdomstolens beslut nämndens eller bosttdsdomstolens utge högre hyra för förfluten tid än beslut utge högre hyrt för förfluten som skolat utgå förut, är hyresrätten tid än som skolat Ltgå förut, är icke förverkad på grund av dröjsmål hyresrätten inte förvekad på grund

Författningsförslag 53

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse med betalning av det överskjutande av dröjsmål med betalningen av det om betalningen sker inom överskjutande beloppet, om betalbeloppet, en månad från den dag då beslutet ningen sker inom en månad från den vann laga kraft. Vad som sagts nu dag då beslutet vann laga kraft. Vad gäller ej, om skyldighet att flytta som sagts nu gäller inte, om skyldiginträder för hyresgästen inom korta- het att flytta inträder för hyresgästen re tid än två månader efter nämnda inom kortare tid än två månader dag. efter nämnda dag. På överskjutande belopp skall hyresgästen betala ränta som om beloppet förfallit till betalning samtidigt med den förut utgående hyran. Räntan beräknas enligt 5 § räntelagen (1975:635) för tiden innan beslutet vunnit laga kraft och enligt 6§ räntelagen för tiden därefter. I beslutet får anstånd medges med betalningen av det överskjutande beloppet jämte ränta som avses i andra stycket, om skäl föreligger till det. Medges anstånd, får bestämmas att ränta till förfallodagen skall beräknas enligt 5 § räntelagen.

76 § Sänks hyran för förfluten tid genom hyresnämndens eller bostadsdomstolens beslut, skall hyresvärden samtidigt åläggas att till hyresgästen betala tillbaka vad han till följd därav har uppburit för mycket jämte ränta. Räntan skall beräknas enligt 5 § räntelagen (I 975 :635 ) för tiden från dagen för beloppets mottagande till

dess beslutet vunnit laga kraft och

enligt 6 § räntelagen för tiden därefter.

Rätt till ersättning med anledning av hyresförhållandets upphörande m. m.

56 § 77 § Bestämmelserna i 57-60 §§ gäller Bestämmelsernai 78- 83 §§ gäller för upplåtelse av annan lägenhet än för upplåtelse av en lokal, om ej bostadslägenhet, om ej 1. hyresförhållandet upphör innan det varat längre än nio månader i följd, eller 2. hyresförhållandet upphör på 2. hyresförhållandet upphör på den grund att hyresrätten är förver- den grund att hyresrätten är förverkad eller förhållande som avses i 28 § kad eller förhållande som avses i 34 § föreligger. föreligger. Har hyresvärden och hyresgästen i Har hyresvärden och hyresgästen i särskilt upprättad handling överens- en särskilt upprättad handling komkommit om villkor som strider mot mit överens om villkor som strider 5 7-60 §§, är överenskommelsen gäl- mot 78-83 §§, är överenskommelsen

54 Författningsförslag

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse lande. Har överenskommelsen träf- gällande. Har överenskommelsen fats innan hyresförhållandet varat träffats innan hyresförhållandet valängre än nio månader i följd, gäller rat längre än nio månader i följd, den dock endast om den godkänts av gäller den dock endast om den godhyresnämnden. känts av hyresnämnden.

57 § 78 § Har hyresvärden uppsagt hyresav- Har hyresvärden sagt upp hyrestalet och vägrar han att förlänga avtalet och vägrar han att förlänga hyresförhållandet eller kommer för- hyresförhållandet eller kommer förlängning i annat fall ej till stånd på längning i annat fall ej till stånd på den grund att hyresvärden för för- den grund att hyresvärden för förlängning kräver hyra som ej är skälig längning kräver en hyra som ej är eller uppställer annat villkor som skälig eller ställer upp annat villkor strider mot god sed i hyresförhållan- som strider mot god sed i hyresförden eller eljest är obilligt, skall han i hållanden eller annas är obilligt, skälig omfattning ersätta hyresgäs- skall han i skälig omfattning ersätta ten dennes förlust på grund av hyres- hyresgästen dennes förlust på grund förhållandets upphörande, om ej av hyresförhållandets upphörande, om ej 1. hyresgästen åsidosatt sina för- 1. hyresgästen åsidasatt sina förpliktelser i sådan mån att det icke pliktelser i sådan mån att det inte skäligen kan fordras att hyresvärden skäligen kan fordras att hyresvärden förlänger hyresförhållandet, förlänger hyresförhållandet, 2. huset skall rivas eller undergå 2. huset skall rivas eller undergå sådan större ombyggnad att hyres- sådan större ombyggnad att hyresgästen uppenbarligen icke kan sitta gästen uppenbarligen inte kan sitta kvar i lägenheten utan nämnvärd kvar i lägenheten utan nämnvärd olägenhet för ombyggnadens ge- olägenhet för ombyggnadens genomförande samt därjämte antingen nomförande samt därjämte antingen hyresvärden anvisar annan lägenhet hyresvärden anvisar er annan lägenmed vilken hyresgästen skäligen kan het med vilken hyresgästen skäligen nöjas eller hyresavtalet innehåller kan nöjas eller hyresa/talet innehålvillkor om att hyresförhållandet ler villkor om att hyrisförhållandet skall upphöra på grund av rivning skall upphöra på grmd av rivning eller ombyggnad av huset och riv- eller ombyggnad av luset och rivningen eller ombyggnaden skall ningen eller ombygnaden skall påbörjas inom fem år från villkorets påbörjas inom fem år från villkorets tillkomst, eller tillkomst, eller 3. hyresvärden i annat fall har 3. hyresvärden i amat fall har en befogad anledning att upplösa hyres- befogad anledning att ipplösa hyresförhållandet. förhållandet. Första stycket äger motsvarande Första stycket gälbr också, om tillämpning, om hyresgästen har hyresgästen har sagt upp avtalet i uppsagt avtalet i annat fall än som annat fall än som avses i 8§ och i avses i 6 § och i uppsägningen begärt uppsägningen begärt iörlängning av förlängning av avtalet på ändrade avtalet på ändrade vilkor. villkor.

Författningsförslag 55

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse Förlust för hyresgästen som har samband med att denne bekostat ändring av lägenheten skall beaktas vid ersättningens bestämmande endast om hyresvärden samtyckt till ändringen eller hyresgästen träffat hyresavtalet under förutsättning att han skulle få utföra ändringen. Förlusten beräknas i sådant fall till högst det belopp varmed lägenheten genom ändringen ökat i värde som hyreslägenhet.

57 a § 79 § Vid tillämpningen av 57§ är hyra Vid tillämpningen av 78 § är hyra som hyresvärden kräver för förläng- som hyresvärden kräver för förlängning ej att anse som skälig, om den ning inte att anse som skälig, om den överstiger den hyra som lägenheten överstiger den hyra som lägenheten vid hyrestidens utgång kan antas vid hyrestidens utgång kan antas betinga på Öppna marknaden (mark- betinga på öppna marknaden (marknadshyra). Vid bestämmande av nadshyra). Vid bestämmande av marknadshyran skall dock bortses marknadshyran skall dock bortses från hyresanbud eller hyresavtal som från hyresanbud eller hyresavtal som ej är rimligt med hänsyn till det inte är rimligt med hänsyn till det allmänna hyresläget i orten för när- allmänna hyresläget i orten för närmast jämförliga lägenheter. Endast mast jämförliga lägenheter. Endast om särskilda skäl föreligger får hän- om särskilda skäl föreligger får hänsyn tas till ökning av lägenhetens syn tas till ökning av lägenhetens värde, som hyresgäst åstadkommit. värde, som en hyresgäst åstadkommit. I tvist om ersättning enligt 57 § får I tvist om ersättning enligt 78 § får yttrande av hyresnämnden frångås ett yttrande av hyresnämnden frånendast om det visas eller eljest är gås endast om det visas eller eljest är uppenbart, uppenbart, 1. när yttrandet avser marknads- l. när yttrandet avser marknadshyran, att denna är påtagligt högre hyran, att denna är påtagligt högre eller lägre än hyresnämnden angi- eller lägre än hyresnämnden anvit, gett, 2. när yttrandet avser anvisad 2. när yttrandet avser anvisad lägenhet, att hyresnämndens be- lägenhet, att hyresnämndens bedömning icke varit riktig. dömning inte varit riktig. Hari fall som avses i andra stycket Hari fall som avses i andra stycket 1 hyresvärden vid tiden för hyres- 1 hyresvärden vid tiden för hyresnämndens yttrande fått anbud eller nämndens yttrande fått ett anbud träffat avtal om förhyrning av lägen- eller träffat ett avtal om förhyrning heten utan att han under medlingen av lägenheten utan att han under lämnat uppgift om det, får anbudet medlingen lämnat uppgift om det, eller avtalet beaktas vid prövningen får anbudet eller avtalet beaktas vid endast om synnerliga skäl förelig- prövningen endast om synnerliga ger. skäl föreligger.

58 § 80 § Vill hyresvärden säga upp avtalet, Vill hyresvärden säga upp avtalet, skall ha i uppsägningen underrätta skall han i uppsägningen underrätta

56 Författningsförslag

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

hyresgästen om de villkor han upp- hyresgästen om de villkor han uppställer för att förlänga hyresförhåll- ställer för att förlänga hyresförhållandet eller om orsaken till att han andet eller om anledningen till att vägrar medge förlängning. Uppsäg- han vägrar medge förlängning. laktningen skall dessutom innehålla tar hyresvärden inte denna föreskrift, underrättelse att hyresgästen, om han är uppsägningen utan verkan. Annan icke går med på att flytta utan att få anledning som hyresvärden känt till ersättning enligt5 7 §, har att inom två eller bort känna till vid tiden för månader från uppsägningen hän- uppsägningen får därefter inte åberoskjuta tvisten till hyresnämnden för pas. medling. Underlåter hyresvärden att fullgöra vad som åligger honom enligt första stycket, är uppsägningen utan verkan. Har hyresvärden fullgjort vad som Om hyresvärden har sagt upp avtaåligger honom enligt första stycket let, har han att hänskjuta tvisten till och vill hyresgästen icke lämna lägen- hyresnämnden för medling. Hänheten utan att få ersättning enligt 57 §, skjutande skall ske, om uppsägningshar hyresgästen att hänskjuta tvisten tiden är nio månader eller längre, till hyresnämnden inom den i första inom två månader från uppsägningen stycket angivna tiden. lakttages ej och eljest inom tre veckor från uppdenna, förfaller rätten till ersättning. sägningen, dock alltid före hyresti- Vad som har sagts nu gäller ej, om dens utgång. Iakttar hyresvärden inte inom samma tid tvist hänskjutes till föreskriven tidsfrist, är uppsägningen nämnden enligt 58 a § första styck- utan verkan, om ej hyresgästen före

et. utgången av fristen själv hänskjuter

tvisten till hyresnämnden eller, när hänskjutande kan ske intill hyrestidens utgång, ändå avflyttar. Innan medlingen har avslutats får Innan medlingen har avslutats får för förlängning av hyresvärden för förlängning av hyresvärden hyresförhållandet icke kräva högre hyresförhållandet inte kräva högre hyra eller annat för hyresgästen oför- , hyra eller annat villkor som är oförmånligare villkor än han har uppgivit månligare för hyresgästen än vad han i uppsägningen. Gör han det och har uppgett i uppsägningen. Gör han kommer förlängning ej till stånd, har det och kommer förlängning inte till alltid rätt till ersättning stånd, har hyresgästen alltid rätt till hyresgästen enligt 57 §. ersättning enligt 78 §.

58 a § 81 § Har avtalet Har hyresgästen sagt upp avtalet hyresgästen uppsagt och i uppsägningen begärt förläng- och i uppsägningen begärt förlängning av avtalet på ändrade villkor, ning av avtalet på ändrade villkor, skall han inom två månader från skall han inom två månader från uppsägningen hänskjuta tvisten till uppsägningen hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling och där- hyresnämnden för medling och där-

Författningsförslag 57

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse vid ange den ändring han önskar i de vid ange den ändring han önskari de avtalade villkoren. avtalade villkoren. Underlåter hyresgästen att hän- Underlåter hyresgästen att hänskjuta tvisten till hyresnämnden skjuta tvisten till hyresnämnden inom den i första stycket angivna inom den i första stycket angivna tiden eller återkallar han före hyres- tiden eller återkallar han före hyrestidens utgång sin ansökan om med- tidens utgång sin ansökan om medling, är uppsägningen utan verkan. ling, är uppsägningen utan verkan. Har han ej angett de ändringar han Har han inte angett de ändringar han önskar i de avtalade villkoren, skall önskar i de avtalade villkoren, skall nämnden förelägga honom att av- nämnden förelägga honom att avhjälpa bristen inom viss tid. Efter- hjälpa bristen inom viss tid. Efterkommes ej föreläggandet, skall ansö- koms inte föreläggandet, skall ansökan om medling avvisas. kan om medling avvisas. Har hyresgästen fullgjort vad som Har hyresgästen fullgjort vad som åligger honom enligt första stycket, åligger honom enligt första stycket, skall hyresnämnden förelägga hyres- skall hyresnämnden förelägga hyresvärden att uppge de villkor han värden att uppge de villkor han uppställer för att förlänga hyresför- uppställer för att förlänga hyresförhållandet eller orsaken till att han hållandet eller orsaken till att han vägrar medge förlängning. Iakttar vägrar medge förlängning. Iakttar hyresvärden ej föreläggandet och är hyresvärden inte föreläggandet och avtalet ej uppsagt enligt 57§ första är avtalet inte uppsagt enligt 78§ stycket, skall avtalet anses förlängt första stycket, skall avtalet anses på de av hyresgästen önskade villko- förlängt på de av hyresgästen önskaren. Erinran härom skall intagas i de villkoren. En erinran härom skall föreläggandet. Förlängningen anses intas i föreläggandet. Förlängningen som avtal om fortsatt förhyrning. anses som ett avtal om fortsatt förhyrning.

59 § 82 § Skall hyresförhållandet upphöra Skall hyresförhållandet upphöra efter uppsägning som gjorts av efter uppsägning som gjorts av

hyresvärden och har hyresgästen hyresvärden eller, i fall som avses i

behov av uppskov med avflyttningen, 78 § andra stycket, av hyresgästen, får hyresnämnden före hyrestidens får hyresnämnden på begäran av utgång på begäran av hyresgästen hyresvärden eller hyresgästen medge medge denne sådant uppskov under uppskov med avflyttningen under skälig tid, dock högst ett år. skälig tid, dock högst ett år från hyrestidens utgång. Skall hyresförhållandet upphöra

efter uppsägning som gjorts av hyresgästen i fall som avses i 5 7§ andra

stycket, får hyresnämnden på begäran av hyresvärden eller hyresgästen medge uppskov med avflyttning under skälig tid, dock högst ett år från hyrestidens utgång.

58 Författningsförslag

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Uppskov enligt första eller andra Ett uppskov enligt första stycket stycket får ej medges, om hyresvär- får inte medges, om hyresvärden, den, hyresgästen eller annan däri- hyresgästen eller annan därigenom genom skulle tillskyndas betydande skulle tillskyndas betydande skada skada eller olägenhet eller om eller olägenhet eller om avflyttningavflyttningen med hänsyn till om- en med hänsyn till omständigheterna ständigheterna utan olägenhet kan utan olägenhet kan ske vid tidpunkske vid tidpunkten för avtalets upp- ten för avtalets upphörande. hörande. Medges uppskov enligt första eller Medges ett uppskov enligt första andra stycket, skall hyresnämnden stycket, skall hyresnämnden faststälfastställa skäliga hyresvillkor för la skäliga hyresvillkor för tiden från tiden från avtalets upphörande till avtalets upphörande till avflyttningavflyttningen. en. 60 § 83 § I mål om ersättning enligt 57§ I ett mål om ersättning enligt 78 § skall rätten på yrkande av hyresgäs- skall hyresnämnden på yrkande av ten, om hyresvärden medger skyl- hyresgästen, om hyresvärden meddighet att utge ersättning eller sådan ger skyldighet att utge ersättning skyldighet fastställs genom dom som eller sådan skyldighet fastställts vunnit laga kraft, förplikta hyresvär- genom ett beslut som vunnit laga den att utge förskott i avräkning på kraft, förplikta hyresvärden att utge den ersättning som kan komma att förskott i avräkning på den ersättbestämmas. ning som kan komma att bestämmas. Första stycket äger ej tillämpning, Första stycket gäller inte, om det om det är uppenbart att förskottet är uppenbart att förskottet blir obeblir obetydligt. Har beslut i fråga om tydligt. Har beslut i fråga om förförskott meddelats, får nytt yrkande skott meddelats, får nytt yrkande om om förskott ej upptagas till prövning förskott ej upptas till prövning förrförrän tre månader förflutit sedan än tre månader förflutit sedan det det föregående beslutet vann laga föregående beslutet vann laga kraft. kraft. Beslut i fråga om förskott får meddelas utan huvudförhandling. Innan beslut meddelas, skall parterna beredas tillfälle att yttra sig. Mot beslut som meddelats under rättegången skall talan föras särskilt. Mot hovrättens beslut får talan ej föras. Har hyresgästen uppburit förskott Har hyresgästen uppburit ett försom överstiger den slutligt bestämda skott som överstiger den slutligt ersättningen, är han skyldig att till bestämda ersättningen, är han skylhyresvärden betala tillbaka det över- dig att till hyresvärden betala tillbaskjutande beloppet jämte ränta. ka det överskjutande beloppet jämte Räntan beräknas enligt 5 § räntela- ränta. Räntan beräknas enligt 5 § gen (1975:635) för tiden från dagen räntelagen (1975:635) för tiden från

Författningsförslag 59

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

för beloppets mottagande till dess dagen för beloppets mottagande till ersättningen blivit slutligt bestämd dess ersättningen blivit slutligt begenom dom som vunnit laga kraft stämd genom beslut som vunnit laga och enligt 6§ räntelagen för tiden kraft och enligt 6§ räntelagen för därefter. tiden därefter.

Särskilda bestämmelser 61 § 84 § Hyresvärd eller hyresgäst, som vill En hyresvärd eller en hyresgäst, framställa fordringsanspråk på som vill framställa ett fordringsangrund av hyresförhållande, skall språk på grund av ett hyresförhållanväcka talan därom inom två år från de, skall väcka talan därom inom två det hyresgästen avträdde lägenhe- år från det hyresgästen lämnade ten. Iakttages ej denna tid, är rätten lägenheten. Iakttas ej denna tid, är till talan förlorad, om ej annat avta- rätten till talan förlorad, om ej annat lats. Har den ena parten väckt talan i avtalats. Har den ena parten väckt rätt tid, har den andra parten rätt till talan i rätt tid, har den andra parten kvittning, fastän hans rätt till talan är rätt till kvittning, fastän hans rätt till förlorad. talan är förlorad. 63 § 85 § Är sådant meddelande från hyres- Är sådant meddelande från hyresvärden som avses i 10 § eller 42 § värden som avses i 13 §, 50§ första första stycket 2, 3 eller 5 eller sådant stycket 2, 3 eller 5 eller 69§ första meddelande från hyresvärden till stycket eller sådant meddelande från Socialnämnd som avses i 44 § avsänt i hyresvärden till en Socialnämnd som rekommenderat brev under motta- avses i 52 § avsänt i ett rekommendegarens vanliga adress, skall hyres- rat brev under mottagarens vanliga värden anses ha fullgjort vad som adress, skall hyresvärden anses ha ankommer på honom. Detsamma fullgjort vad som ankommer på gäller beträffande sådant meddelan- honom. Detsamma gäller beträffande från hyresgästen som avses i 11, de sådant meddelande från hyres- 14, 19, 24 eller 33 §. I fall som avsesi gästen som avses i 14, 15, 28 eller 24 § är det dock till fyllest att medde- 39§ eller 69 § första stycket. I fall landet är avsänt på annat ändamåls- som avses i 28 § är det dock tillfyllest enligt sätt. att meddelandet är avsänt på annat ändamålsenligt sätt. Har hyresgästen lämnat hyresvärden uppgift om en adress, under vilken meddelanden till honom skall sändas, anses den som hans vanliga

adress. I annat fall får hyresvärden

sända meddelanden under den uthyrda lägenhetens adress. 64 §1 65 § 86 § Uppställer någon uppsåtligen vill- Uppställer någon uppsåtligen vill- 1 Paragrafen upphävd kor om särskilt för upplå- kor om särskilt vederlag vederlag för upplå- genom 1976:193.

60 Författningsförslag

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse telse av bostadslägenhet eller för telse av en bostadslägenhet eller för överlåtelse av hyresrätt till sådan Överlåtelse av hyresrätt till en sådan lägenhet, dömes till böter eller fäng- lägenhet, döms till böter eller fängelse i högst sex månader. I ringa fall else i högst sex månader. I ringa fall skall dock ej dömas till straff. skall dock ej dömas till straff. Är brottet grovt, dömes till fäng- Är brottet grovt, döms till fängelelse i högst två år. Vid bedömande se i högst två år. Vid bedömande huruvida brottet är grovt skall sär- huruvida brottet är grovt skall särskilt beaktas om det utgjort led i en skilt beaktas om det utgjort led i en verksamhet som bedrivits yrkesmäs- verksamhet som bedrivits yrkesmässigt eller i större omfattning eller om sigt eller i större omfattning eller om gärningsmannen eljest i avsevärd gärningsmannen på annat sätti avsemån har missbrukat sin ställning som värd mån har missbrukat sin ställägare eller förvaltare av fastighet. ning som ägare eller förvaltare av fastighet. Villkor som avses i första stycket Villkor som avsesi första stycket är ogiltigt. Den som uppställt villko- är ogiltigt. Den som Jppställt villkoret är skyldig att återbära vad han ret är skyldig att lämna tillbaka vad mottagit. han mottagit. 65 a § 87 § Ej får någon mottaga, träffa avtal Ej får någon motta träffa avtal om om eller begära ersättning av hyres- eller begära ersättnirg av en hyressösökande för anvisning av bostadslä- kande för anvisning IV en bostadslågenhet. Sådan ersättning får dock genhet. Sådan ersättning får dock utgå vid yrkesmässig bostadsför- utgå vid yrkesmässig bostadsförmedling enligt grunder som före- medling enligt grurder som föreskrivs av regeringen eller myndighet skrivs av regeringen cller en myndigsom regeringen bestämmer. het som regeringen äestämmer. Den som uppsåtligen bryter mot Den som uppsåtligen bryter mot första stycket dömes till böter eller första stycket döms till böter eller fängelse i högst sex månader. År fängelse i högst se) månader. År brottet grovt, dömes till fängelse i brottet grovt, döms till fängelse i högst två år. högst två år. Den som har uppburit otillåten Den som har upaburit otillåten ersättning är skyldig att återbära ersättning är skyldig betala tillbaka den. den. 88 § Saknar hyresgäster, när hyresavtalet avser en bostadsligenhet, rätt till förlängning enligt 53 § första stycket 1 eller2 eller har han znligt 56 § första stycket eller 5 7 § försa stycket rätt till förlängning bara närsynnerliga skäl föreligger och begagrar sig hyresvärden av detta förhållarde till att ta ut en hyra som är uppenbzrt orimlig med hänsyn till lägenhetms bruksvärde

Författningsförslag 61

Nu varande lydelse Föreslagen lydelse och värdet av de nyttigheter och förmåner som enligt hyresavtalet skall tillhandahållas av hyresvärden, döms hyresvärden till böter eller fängelse i högst sex månader. Är brottet grovt, döms till fängelse i högst två år.

I fall som avses i första stycket är

hyresvärden skyldig att lämna tillbaka vad han mottagit i den mån det överstiger skälig hyra för lägenheten.

66 § 89 § Avtal mellan hyresvärd och hyres- Ett avtal mellan en hyresvärd och gäst, att framtida tvist med anled- en hyresgäst, att framtida tvist med ning av hyresförhållandet skall hän- anledning av hyresförhållandet skall skjutas till avgörande av skiljemän hänskjutas till avgörande av skiljeutan förbehåll om rätt för parterna män utan förbehåll om rätt för paratt klandra skiljedomen, får ej göras terna att klandra skiljedomen, får ej gällande i fråga om hyresgästens rätt göras gällande i fråga om hyresgäseller skyldighet att tillträda eller tens rätt eller skyldighet att tillträda behålla lägenheten, fastställande av eller behålla lägenheten, fastställanhyresvillkor i fall som avses i 51 eller de av hyresvillkor i fall som avses i 52 § eller bestämmande av ersätt- 66, 67 eller 69 § eller bestämmande ning enligt 57 §. I övrigt gäller skil- av ersättning enligt 78 §. I övrigt jeavtalet ej såvitt därigenom skilje- gäller skiljeavtalet ej såvitt därimän utsetts eller bestämmelse med- genom skiljemän utsetts eller bedelats om skiljemännens antal, sät- stämmelse meddelats om skiljemäntet för deras utseende eller förfaran- nens antal, sättet för deras utseende det vid skiljenämnden. I berörda eller förfarandet vid skiljenämnden. hänseenden skall lagen (1929:145) I berörda hänseenden skall lagen om skiljemän tillämpas. Vad som (1929:145) om skiljemän tillämpas. sagts nu utgör dock ej hinder för att i Vad som sagts nu utgör dock ej skiljeavtalet utse hyresnämnden till hinder för att i skiljeavtalet utse_ skiljenämnd eller bestämma kortare hyresnämnden till skiljenämnd eller tid för skiljemannaåtgärdens avslu- bestämma kortare tid för skiljemantande än den tid om sex månader naåtgärdens avslutande än den tid som anges i nämnda lag. om sex månader som angesi nämnda lag. 67 § 90 § Överenskommelse om villkor i En överenskommelse om villkor i fråga om hyresförhållande som fråga om ett hyresförhållande som beror av anställning gäller mot beror av anställning gäller mot hyresgästen eller den som har rätt att hyresgästen eller den som har rätt att träda i hyresgästens ställe även om träda i hyresgästens ställe även om överenskommelsen strider mot be- överenskommelsen strider mot 39,

62 Författningsförslag

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

stämmelse i 33-35, 40, 46, 47, 49-55 40, 42, 47, 54-69, 71 -76 eller 89 §, eller 66 §, såvida den har formen av såvida den har formen av ett kollekkollektivavtal och på arbetstagarsi- tivavtal och på arbetstagarsidan sludan slutits eller godkänts av organi- tits eller godkänts av en organisation sation som enligt lagen (1976:580) som enligt lagen (1976:580) om medom medbestämmande i arbetslivet bestämmande i arbetslivet är att är att anse såsom central arbetsta- anse såsom en central arbetstagarorgarorganisation. ganisation. 67 a § 91 § Talan mot beslut av länsstyrelsen Talan mot ett beslut av länsstyrelmed anledning av nedsättning enligt sen med anledning av nedsättning 21 § förs i hovrätten genom enligt 25 § förs i hovrätten genom besvär. besvär.

Förfarandet i hyrestvister

68 §

I varje län skall finnas en hyres-

nämnd. Regeringen kan dock bestämma, att annat område än län skall utgöra verksamhetsområde för hyresnämnd. 69 § Hyresnämnd har till uppgift att medla i hyrestvister samt att pröva frågor enligt 49 och 55 §§ samt övriga frågor som enligt detta kapitel ankommer pâ nämnden. Nämnden kan även vara skiljenämnd i hyrestvister. Närmare bestämmelser om hyresnämnd meddelas i särskild lag. 70 §2 Talan mot hyresnämnds beslut i fråga som avses i 16 § andra stycket, 24, 34, 34 a, 36, 49, 52, 55 eller 62 § föres genom besvär inom tre veckor från den dag beslutet meddelades. Mot hyresnämnds beslut i fråga som avses i35, 40, 45, 56 eller59 §fär talan ej föras. 71 §3 92 § 1 Senaste lydelse som 69 § En tvist med av en Hyrestvist ej enligt anledning 1981 z784. ankommer på hyresnämnds pröv- upplåtelse av nyttjanderätt enligt 1 § 3 Senaste lydelse skall ning och ej heller rör kollektivavtal (hyrestvist) tas upp av hyres- 1980:95 . skall upptagas av den fastighetsdom- nämnden, om inte annat föreskrivs. 3 Senaste lydelse stol inom vars område fastigheten är 1981 1849. belägen.

Författningsförslag 63

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse Om laga domstol i tvist med anled- Om laga domstol i en tvist med ning av tillfällig upplåtelse av hus anledning av eller del av hus för uppställning av 1. upplåtelse av gästrum ien rörelfordon finns bestämmelse i 10 kap. se pä vilken bestämmelserna i lagen 10§ rättegångsbalken. Beträffande (1966:742) om hotell- och pensiolaga domstol i hyrestvist som skall natsrörelse är tillämpliga eller prövas enligt lagsökningslagen 2. tillfällig upplåtelse av ett hus (1946:808) eller handräckningslagen eller en del av ett hus för uppställning

(1981:847) finns bestämmelser i des- av fordon finns bestämmelser i 10

sa lagar. kap. 10§ rättegångsbalken. Beträffande laga domstol i en hyrestvist som skall prövas enligt lagen (1982:000) om lagsökning och betalningsföreläggande samt handräckning i hyres- och bostadsrätts-

tvister finns särskilda bestämmelser i

lagsökningslagen (1946:808) och handräckningslagen (1981 .84 7). Besvärstalan som avses i 70 § upptages, om den rör kollektivavtal, av

arbetsdomstolen och i annat fall av

bostadsdomstolen. Besvärshandlingen skall inges till den domstol som har att upptaga besvären. 72 § I fråga om handläggningen av besvärsmål vid arbetsdomstolen äger 18, 22, 28 och 30 §§ lagen (1 974:] 082) om bostadsdomstol motsvarande tillämpning. 1 övrigt gäller i tillämpliga delar vad som i lagen (1974:371) om rättegången i arbetstvister föreskrives om rättegången i mål som fullföljts till arbetsdomstolen genom besvär. Besvärsmâl kan dock även företagas till avgörande

efter huvudförhandling.

73 § I hyrestvist som avses i49 eller 55 § och i mål om reparationsföreläggande enligt 16 § andra stycket eller om utdömande av vite enligt 62 § skall vardera parten svara för sin rättegångskostnad i bostadsdomstolen eller arbetsdomstolen, i den mån annat ej följer av 18 kap. 6 § rättegångsbalken.

64 Författningsförslag »

Nu varande lydelse Föreslagen lydelse

93 § Om en hyresvärd inte på begäran lämnar ut de uppgifter om storleken av hyran för hans lägenheter som kan behövas för en prövning enligt 70 §,

får hyresnämnden efter ansökan

förelägga honom att lämna uppgifterna till nämnden. I föreläggandet, som får förenas med vite, skall bestämmas viss tid inom vilken uppgifterna skall ha kommit in till nämnden. Har hyresvärden lämnat uppgifter till hyresnämnden enligt första stycket, får inom ett år därefter nytt föreläggande inte meddelas beträf-

fande de lägenheter som de tidigare

uppgifterna avsåg.

62 § 94 § Hyresnämnden skall självmant upptaga fråga om utdömande av vite som förelagts med stöd av 16 § andra stycket. Har ändamålet med vitet förfallit, får vitet ej utdömas. Vite som avses i första stycket får ej Vite som förelagts med stöd av förvandlas. detta kapitel får inte förvandlas.

1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1983. 2. Äldre bestämmelser gäller i fråga om hyresavtal, som slutits före ikraftträdandet, om inte annat föreskrivs i det följande. 3. Bestämmelserna i 7 kap. 16 § samt 12 kap. 1-4 §§, 5 § andra stycket, 6- 11, 19 - 21, 24, 29, 31, 34, 42, 53 - 82, 84 och 90 §§ skall, om inte annat föreskrivs i det följande, tillämpas även på avtal som slutits före denna lags ikraftträdande. Har ett hyresavtal sagts upp före denna lags ikraftträdande, gäller äldre bestämmelser om uppsägningstid och tid för hyresavtals upphörande samt om hur en tvist hänskjuts till hyresnämnden, även om hyrestiden går ut först efter nämnda tidpunkt. Äldre bestämmelser om uppsägningstid gäller också för ett hyresavtal, som slutits på bestämd tid, om uppsägningstiden är längre enligt de nya bestämmelserna och uppsägning sker före utgången av januari 1983. Har en hyresgäst avlidit före denna lags ikraftträdande, gäller alltjämt de äldre bestämmelserna i fråga om dödsboets och den efterlevande makens rätt att säga upp avtalet. Innehåller ett hyresavtal, som slutits före denna lags ikraftträdande,

Författningsförslag

villkor som strider mot bestämmelserna i 12 kap. 23 §, äger villkoret verkan mot hyresgästen till utgången av år 1984 eller, om avtalet inte kan sägas upp till upphörande vid den tidpunkten, till den senare tidpunkt då avtalet på grund av uppsägning tidigast kan frånträdas av båda parter. Bestämmelserna i 12 kap. 48 § skall från och med den 1 januari 1986 eller, om avtalet inte kan sägas upp till upphörande vid den tidpunkten, från och med den senare tidpunkt då avtalet på grund av uppsägning tidigast kan frånträdas av båda parter, gälla även ett hyresavtal, som slutits före denna lags ikraftträdande. 4. Har ett avtal om hyra av en bostadslägenhet, som träffats för bestämd tid, före denna ingåtts lags ikraftträdande, skall hyrestiden anses vara obestämd, om inte parterna kommit överens om annat senast vid den första tidpunkt till vilken avtalet efter ikraftträdandet kan sägas upp av båda parter. Sådan överenskommelse gäller mot ny ägare av fastigheten, om överenskommelsen, när hyresavtalet upprättats skriftligen, har antecknats på hyresvärdens exemplar av handlingen. Vad som sagts i denna punkt gäller dock inte om ett hyresavtal omfattar fler än tio bostadslägenheter, som av hyresgästen skall hyras ut i andra hand. 5. Bestämmelsen i punkt 3 andra stycket första meningen om verkan av att avtalet sagts upp före den tidpunkt då denna lag träder i kraft gäller inte om avtalet efter uppsägningen har förlängts för tid efter ikraftträdandet. 6. Är ett hyresavtal som slutits före denna lags ikraftträdande träffat på obestämd tid eller med förbehåll för såväl hyresvärden som hyresgästen att säga upp avtalet och sker ej, sedan lagen trätt i kraft, uppsägning till den tid då på grund av sådan uppsägning avtalet tidigast kan frånträdas, skall de nya bestämmelserna med undantag av 12 kap. 5 § första stycket, 23 och 48 §§ tillämpas på avtalet från nämnda tid, även om det inte följer av annan övergångsbestämmelse. Detsamma gäller om uppsägning sker men förlängning av avtalet kommer till stånd. 7. Har parterna före lagens ikraftträdande träffat en giltig överenskommelse enligt 12 kap. 45§ andra och tredje styckena i deras lydelse före ikraftträdandet om att hyresrätten inte skall vara förenad med rätt till förlängning av hyresavtalet, har hyresgästen rätt till förlängning av avtalet endast om synnerliga skäl föreligger. 8. Om särskilda skäl föreligger, kan länsstyrelsen ge en förening eller ett aktiebolag, som avses i punkt 16 övergångsbestämmelserna till bostadsrättslagen (1971:479), tillstånd att tillämpa en avtalsklausul som strider mot 12 kap. 16 § andra stycket första meningen och 23 §. Ett tillstånd som meddelats enligt äldre bestämmelser gäller även efter ikraftträdandet av denna lag. 9. Har talan i en hyrestvist före denna lags ikraftträdande väckts vid en tingsrätt, skall tvisten handläggas enligt äldre lag. Detta gäller dock inte när

ett mål om lagsökning eller betalningsföreläggande som tvistigt hänskjuts till .

rättegång eller en ansökan om återvinning görs enligt 35 § lagsökningslagen (1946:808) eller 12§ handräckningslagen (1981:847). 10. Förekommer i lag eller annan författning hänvisning till ett lagrum, som ersatts genom en bestämmelse i denna skall i stället den lag, bestämmelsen tillämpas. 11. Vid tillämpning av bestämmelsen om fardagi 11 § lagen (1963:583) om avveckling av fideikommiss gäller, såvitt angår hyra, 12 kap. 4 § tredje stycket i dess äldre lydelse även efter ikraftträdandet av denna lag. 5

66 Författningsförslag

2 Förslag till Hyresprocesslag Härigenom föreskrivs följande

1 kap. Inledande bestämmelser

1 § Denna lag gäller vid handläggning av mål som enligt föreskrift i lag eller annan författning skall tas upp av hyresnämnd. Gemensamt med tvist som handläggs enligt denna lag får handläggas även annan tvist mellan samma eller olika parter, om detta är lämpligt med hänsyn till utredningen och omständigheterna i övrigt. När skäl är därtill, kan målen åter särskiljas. Mål, som inte enligt första stycket skall handläggas av hyresnämnd, skall därvid, om målet inte prövats i sak, lämnas över till den domstol som enligt 10 kap. rättegångsbalken haft att ta upp tvisten.

2 § Denna lag gäller inte 1. mål som enligt lag får tas upp endast av viss tingsrätt eller som skall handläggas av tingsrätt i annan sammansättning än som anges i rättegångsbalken, lagen (1974:8) om rättegången i tvistemål om mindre värden eller lagen (1969:246) om domstolar i fastighetsmål, 2. mål som skall handläggas av tingsrätt med tillämpning av konkurslagen (1921:225) eller ackordslagen (1970:847), 3. mål om skadestånd i anledning av brott; om talan förs i samband med åtal för brottet, 4. arbetstvist, som inte enligt särskild föreskrift i lag eller annan författning tas upp av hyresnämnd.

3§ Utöver uppgiften att som första domstol pröva mål enligt 1§ har hyresnämnden till uppgift att medla i hyres- och bostadsrättstvister. Dessutom utom kan hyresnämnd vara skiljenämnd i sådana tvister.

4 § Bostadsdomstolen är överrätt i mål som fullföljts från hyresnämnd. Om fullföljd av talan från hyresnämnd till arbetsdomstolen finns bestämmelser i 9 kap. 3 §.

5 § Mot bostadsdomstolens beslut får talan inte föras.

6 § Om hyresnämnd och bostadsdomstolen gäller i tillämpliga delar de allmänna bestämmelserna i rättegångsbalken om domstolsväsendet, i den mån ej annat följer av denna lag eller annan författning.

Författningsförslag 67

7 § Fråga om utdömande av vite som enligt lag eller annan författning har förelagts av en hyresnämnd eller av bostadsdomstolen handläggs enligt denna lag. Har vitet förelagts på yrkande av en part tas frågan om utdömande av vitet upp efter ansökan av denne. Hyresnämnden får också självmant ta upp en fråga om utdömande av vite.

8 § Hyresnämnd och bostadsdomstolen har rätt att för sina sammanträden förfoga över behövliga lokaler i domstolsbyggnad eller annan allmän byggnad som ej är för tillfället upptagen för sitt huvudsakliga ändamål eller utgörs av gudstjänstlokal. Uppkommer särskilda kostnader, skall de ersättas.

2 kap. Hyresnämnds sammansättning m. m.

1§ Hyresnämndernas verksamhetsområden bestäms av regeringen.

2 § I hyresnämnden skall som domare finnas ett eller flera hyresråd och ett lämpligt antal andra ledamöter (intresseledamöter). Ett hyresråd skall vara lagkunnig och ha erfarenhet som domare. För ledamot får utses en eller flera ersättare. Bestämmelserna om ledamot gäller även ersättare.

3 § Regeringen kan förordna att i hyresnämnd skall finnas flera avdelningar.

4 § Hyresnämnd är domför med ett hyresråd som ordförande och två intresseledamöter, om ej annat följer av 7 §. Av intresseledamöterna skall den ene vara väl förtrogen med förvaltning av hyresfastighet eller, när målet rör bostadsrättsfastighet och bostadsrättsföreningen är part, med förvaltning av sådan fastighet och den andre vara väl förtrogen med bostadshyresgästers förhållanden eller, när målet rör lokal, med näringsidkande hyresgästers förhållanden. I tvister enligt bostadsrättslagen (1971:479) skall vad som sagts nu om bostadshyresgästers förhållanden i stället avse bostadsrättshavares förhållanden. Rör målet hyresfastighet som tillhör enskild, skall den förstnämnda intresseledamoten vara väl förtrogen företrädesvis med förvaltning av sådan fastighet. Rör målet annan hyresfastighet, skall denne intresseledamot vara väl förtrogen företrädesvis med förvaltningen av hyresfastighet som tillhör annan än enskild. Om särskilda skäl föreligger är det, i stället för vad som sägs i andra stycket, tillräckligt att av intresseledamöterna en företräder fastighetsägareintressen och en hyresgästers eller bostadsrättshavares intressen.

68 Författningsförslag

5 § Hyresnämnd får anlita expert att biträda nämnden, om målets beskaffenhet kräver det eller annat särskilt skäl föreligger.

6 § Har hyresnämnden avgett ett yttrande enligt 8 kap. 6 § och uppkommer därefter en tvist om ersättning enligt 12 kap. 78 § jordabalken, skall såvitt möjligt tvisten handläggas av andra ledamöter än dem som beslutat yttrandet. Till tjänstgöring i nämnden kallar hyresrådet i övrigt med iakttagande av vad som sägs i 4 § de ledamöter som han med hänsyn till målets beskaffenhet och övriga förhållanden finner lämpligast.

7 § Ett hyresråd får ensam på hyresnämndens vägnar 1. företa förberedande åtgärd, 2. pröva frågor om avvisning eller avskrivning av ett mål, 3. företa medling, när sådan lämpligen kan ske utan att intresseledamöterna deltar, 4. hålla sammanträde, som ej avser annat än bevisupptagning åt annan domstol eller till framtida säkerhet. Om parterna samtycker till det eller saken är uppenbar, får hyresrådet ensam pröva fråga som inte avgörs genom skiljedom.

3 kap. Bostadsdomstolens sammansättning m. m.

1§ Botadsdomstolen består av dels ledamöter som är lagkunniga och har erfarenhet som domare (lagfarna ledamöter) dels en eller flera ledamöter med teknisk utbildning och erfarenhet av värderings- eller byggnadsteknik eller med ekonomisk utbildning och erfarenhet av företagsekonomiska frågor (teknisk eller ekonomisk ledamot) dels ledamöter med särskild sakkunskap om förhållandena på bostadsmarknaden (intresseledamöter). Av intresseledamöterna skall två vara väl förtrogna med förvaltning av hyresfastighet som tillhör enskild, två vara väl förtrogna med förvaltning av hyresfastighet som tillhör annan än enskild, två vara väl förtrogna med bostadshyresgästers förhållanden, två vara väl förtrogna med näringsidkande hyresgästers förhållanden, två vara väl förtrogna med förvaltning av bostadsrättsfastighet, två vara väl förtrogna med bostadsrättshavares förhållanden. För annan ledamot än lagfaren ledamot får utses en eller flera ersättare. Bestämmelserna om ledamot gäller även ersättare.

2 § Bostadsdomstolen är domför med sju ledamöter. Den är även domför med fyra ledamöter, om ej någon av dem påkallar att målet skall prövas av sju ledamöter.

Författningsförslag

3 § Deltar sju ledamöter i prövning av tvisten skall tre av dem vara lagfarna ledamöter och fyra av dem vara intresseledamöter. En av de lagfarna ledamöterna är därvid ordförande. Av intresseledamöterna skall två vara väl förtrogna med förvaltning av hyresfastighet eller, när mål rör bostadsrättsfastighet och bostadsrättsföreningen är part, med förvaltning av sådan fastighet och två ledamöter vara väl förtrogna med bostadshyresgästers förhållanden eller, när målet rör lokal, med näringsidkande hyresgästers förhållanden. I tvister enligt bostadsrättslagen (1971:479) skall vad som sagts nu om bostadshyresgästers förhållanden i stället avse bostadsrättshavares förhållanden. Rör målet hyresfastighet som tillhör enskild, skall de två förstnämnda intresseledamöterna vara väl förtrogna med företrädesvis förvaltning av sådan fastighet. Rör målet annan hyresfastighet, skall dessa intresseledamöter vara väl förtrogna företrädesvis med förvaltningen av hyresfastighet som tillhör annan än enskild. Vid prövning som ej rör saken är det, om särskilda skäl föreligger, i stället för vad som sägs i andra stycket tillräckligt att av intresseledamöterna två företräder fastighetsägarintressen och två hyresgästers eller bostadsrättshavares intressen.

4 § Deltar fyra ledamöter i prövning av tvisten, skall två av dem vara lagfarna ledamöter och två av dem vara intresseledamöter. En av de lagfarna ledamöterna är därvid ordförande. Av intresseledamöterna skall en företräda fastighetsägarintressen och en hyresgästers eller bostadsrättshavares intressen. I Övrigt äger 3 § andra och tredje styckena motsvarande tillämpning.

5 § › En teknisk eller ekonomisk ledamot skall delta i stället för en lagfaren ledamot, om målets beskaffenhet eller annat särskilt skäl föranleder det. Beslut härom fattas av ordföranden i målet.

6 § Lagfaren ledamot får ensam på bostadsdomstolens vägnar företa förbere-

dande åtgärd samt pröva fråga om avskrivning av mål. Sådan handläggning

kan enligt uppdrag av domstolens ordförande också ombesörjas av annan lagfaren tjänsteman vid domstolen, vilken förordnats därtill av domstolen.

7 § Finner bostadsdomstolen vid överläggning till beslut den rådande meningen avvika från rättsgrundsats eller lagtolkning, som den senast antagit, kan domstolen i den sammansättning som föreskrivs i 2 § första meningen förordna att målet eller viss i målet uppkommen fråga skall avgöras av domstolen i dess helhet. Sådant förordnande får också meddelas, om det i annat fall är av särskild betydelse för rättstillämpningen att målet eller viss fråga avgörs av bostadsdomstolen i dess helhet.

70 Författningsförslag

8 § När ett mål eller en fråga som uppkommit i målet avgörs av bostadsdomstolen i dess helhet, skall alla ledamöter delta i avgörandet. Vid förfall för ledamot inträder ersättare för denna.

9 § Bostadsdomstolen sammanträder på kansliorten. Sammanträde kan även hållas på annan ort, om det är påkallat.

4 kap. Om ledamöter i hyresnämnd och bostadsdomstolen

1 § Ledamot i hyresnämnd eller bostadsdomstolen förordnas av regeringen eller myndighet som regeringen bestämmer. Av de lagfarna ledamöterna i bostadsdomstolen förordnas en att vara

domstolens ordförande.

2 § Intresseledamot i hyresnämnd och ledamot i bostadsdomstolen förordnas för tre år.

3§ Ledamot skall vara myndig, svensk medborgare och får ej vara i konkurstillstånd.

4 § _Innan intresseledamot förordnas, skall sådan riksorganisation av fastighetsägare, bostadsrättsföreningar, hyresgäster, bostadsrättshavare eller näringsidkare, som med hänsyn till medlemsantal, verksamhet och övriga omständigheter kan anses väl företräda den intressegrupp som det är fråga om, beredas tillfälle att avge förslag.

5§ Innan ledamot börjar tjänstgöra, skall han ha avlagt domared.

6 § Annan ledamot än hyresråd har rätt att bli entledigad, om särskilda omständigheter föranleder det. Avsägelse av uppdraget prövas av regeringen eller myndighet som regeringen bestämmer. Avgår ledamot, förordnas annan ledamot för återstoden av den tid för vilken ledamoten varit utsedd. Ledamot som avgått är skyldig att deltaga i fortsatt behandlingav mål i vars handläggning han förut har deltagit.

7 § Annan lagfaren ledamot i bostadsdomstolen än domstolens ordförande samt hyresråd är skyldig att i den mån göromålen tillåter det tjänstgöra i annan domstol. Beslut om sådan tjänstgöring meddelas av regeringen eller myndighet som regeringen bestämmer.

Författningsförslag 71

8 § Bestämmelserna i 4 kap. rättegångsbalken om jäv mot domare gäller även ledamot. Intresseledamot, som är ställföreträdare eller ledamot av styrelse eller beslutande församling för eller är anställd hos eller fullgör förtroenför sådan organisation som avses i 4§ eller motsvarande lokala deuppdrag organisation, är inte, i mål där sådan organisation är part, på den grunden jävig, om han inte tidigare fört talan i målet eller för organisationens räkning fattat beslut beträffande den fråga som målet rör.

5 kap. Gemensamma bestämmelser om förfarandet i hyresnämnd och

bostadsdomstolen

1 § Om inte annat följer av denna lag eller annan författning, gäller vid av mål i hyresnämnd och bostadsdomstolen vad som handläggningen föreskrivs i rättegångsbalken om tvistemål, vari förlikning om saken är tillåten. Därvid skall beträffande hyresnämnd tillämpas vad som är föreskrivet om underrätt och beträffande bostadsdomstolen vad som är föreskrivet om hovrätt.

2 § Vid sammanträde och besiktning skall protokoll föras. Över annan handläggning som företas av lagfaren ledamot ensam eller av tjänsteman vid domstolen behöver protokoll inte föras. Inte heller behöver föras, om ett mål skrivs av utan samband med sammanträde. protokoll

3 § Protokollet vid sammanträde skall innehålla de uppgifter som anges i 6 Vad som förekommit därutöver av betydelse skall kap. 5 § rättegångsbalken. antecknas i protokollet, om det inte tas upp i beslutet i målet. Med undantag för bestämmelserna i 6 kap. 4 och 7 §§ samt 8§ första stycket rättegångsbalken tillämpas i övrigt vad som i samma kapitel är föreskrivet om protokoll vid allmän domstol. Vid sammanträde i bostadsdomstolen gäller föreskrifterna i 6 kap. 6 § andra stycket rättegångsbalken om anteckning av utsaga eller iakttagelse vid huvudförhandling i högsta domstolen. Expert som avses i 2 kap. 5 § skall anges i protokollet. För protokollet vid besiktning gäller bestämmelserna i 6 kap. 2 § andra stycket och 3 § 1-3 rättegångsbalken i tillämpliga delar. Företas besiktningen inte av nämnden skall den som verkställer den anges. I protokollet skall dessutom kortfattat antecknas iakttagelserna vid besiktningen. Om det är får vad som iakttas vid besiktningen redovisas genom fotografier lämpligt, eller på liknande sätt. Om protokoll vid medling finns bestämmelser i 8 kap. 8 och 9 §§.

4 § av saken sker genom beslut. För sådant beslut gäller Avgörande bestämmelserna om dom i 17 kap. 3-5 §§ rättegångsbalken och vad som i samma balk sägs om slutligt beslut i den mån annat inte följer av denna lag. Stadfästelse av förlikning sker genom beslut.

72 Författningsförslag

5 § Beslut varigenom målet avgörs i sak skall sättas upp särskilt, om inte särskilda skäl föranleder annat.

6 § Beslut varigenom målet avgörs i sak skall grundas på vad som förekommit vid sammanträde och i övrigt vad handlingarna innehåller.

7 § Hyresnämnd och bostadsdomstolen skall verka för att utredningen i målet får den inriktning och omfattning som är lämplig med hänsyn till målets beskaffenhet. Därvid skall nämnden eller domstolen såvitt möjligt se till att onödig utredning ej förebringas.

8 § Ordföranden i målet får företa besiktning för utredning av särskild fråga. Han kan också uppdra åt en eller flera ledamöter eller annan att företa besiktning. Parterna skall beredas tillfälle att närvara vid besiktning, om den ej sker endast som förberedande åtgärd för syn på stället. Vid besiktning får yrkeshemlighet ej röjas, med mindre synnerlig anledning förekommer därtill. Den som enligt första stycket har företagit besiktning utom tjänsten har rätt till skälig ersättning av allmänna medel. Lämnar en part inte frivilligt tillträde till besiktning, får hyresnämnden eller bostadsdomstolen förelägga honom vite.

9 § Förhör med vittne eller under sakkunnig ed och med part under sanningsförsäkran får hållas, om det är erforderligt för utredningen och bevisningen inte finnes kunna föras på annat sätt med avsevärt ringare besvär eller kostnad. Under motsvarande förutsättningar får syn på stället hållas.

10 § Bevisning skall tas upp vid sammanträde i målet, om inte annat följer av denna lag eller annan författning.

11 § Bestämmelserna om avskrift av inlaga eller annan handling i 33 kap. 2 § rättegångsbalken gäller inte.

12 § Skall ansökning, kallelse eller föreläggande tillställas part eller annan, sker det genom delgivning. Inlaga eller annan handling får tillställas part eller annan genom delgivning om det anses erforderligt. Beslut som skall tillställas part sänds till parten i vanligt brev under hans kända adress. Om kungörelsedelgivning vid hyresnämnd finns särskilda bestämmelseri 6 kap. 24 §.

Författningsförslag 73

13 § Rör målet förlängning av hyresavtal, får hyresnämnd eller bostadsdomstolen i samband med förlängningsfrågans avgörande, utan hinder av att tiden för lägenhetens avträdande ännu inte inträtt, efter yrkande av hyresvärden till prövning ta upp fråga om åläggande för hyresgästen att flytta.

14 § Om verkställighet av beslut enligt denna lag gäller, om inte annat föreskrivits, bestämmelserna i utsökningsbalken om verkställighet av dom i tvistemål.

15 § I tvist enligt 24§ hyresförhandlingslagen (1978:304) skall en hyresgäst, vars lägenhet omfattas av förhandlingsordningen, beredas tillfälle att yttra sig i målet, om han begär det och synnerligt hinder inte möter.

6 kap. Prövningsförfarandet i hyresnämnd m. m.

Allmänna bestämmelser

1 § Mål tas upp av den hyresnämnd inom vars område fastigheten är belägen. Mål som avses i 9, 17 eller 18§ lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m. m. tas dock upp av hyresnämnden i den ort där bolagets styrelse har sitt säte eller, i fråga om handelsbolag, där förvaltningen förs.

2 § Nämnden skall handlägga mål skyndsamt.

3 § Nämnden skall vägleda parterna vid talans utförande samt se till att tvistefrågorna blir klarlagda och målet utrett efter vad dess beskaffenhet kräver. Nämnden skall, om ej särskilda skäl är däremot, söka förlika parterna även om medling inte har påkallats.

Måls anhängiggörande m. m. 4 § Mål anhängiggörs genom skriftlig ansökan. Den skall vara egenhändigt undertecknad av sökanden eller hans ombud. Ansökningen skall innehålla uppgift om parternas namn, personnummer och hemvist, den berörda fastighetens belägenhet och tvistens beskaffenhet. Ansökningen skall dessutom innehålla uppgift om vad som yrkas samt de omständigheter som åberopas till stöd för yrkandet. Uppgift skall vidare lämnas om de omständigheter som betingar nämndens behörighet, såvida

74 Författningsförslag

inte denna framgår av ansökningen i övrigt, samt de bevis som åberopas. Skriftligt bevis bör ges in samtidigt med ansökningen. Uppfyller inte ansökningen vad som föreskrivs i första - tredje styckena, får nämnden förelägga sökanden att avhjälpa bristen inom viss tid. Efterkommes inte föreläggandet och är bristen så väsentlig att ansökningen är otjänlig som grund för handläggningen av målet, får ansökningen avvisas. Ytterligare bestämmelser om ansökan i vissa mål meddelas i 7 kap. Sedan målet anhängiggjorts får en part muntligen vid sammanträde inför nämnden väcka talan, som har samband med målet, om det kan ske utan särskild olägenhet.

5 § Avvisas inte ansökningen skall den tillställas motparten. Bestämmelser härom finns i 5 kap. 12§ första stycket. Återkallas ansökningen, skrivs målet av.

6 § Part får i hyresnämnden framställa nytt yrkande och till stöd för sin talan åberopa omständighet som icke tidigare förebragts, om ej annat följer av vad som är särskilt föreskrivet.

Måls handläggning 7 § Mål får beredas för avgörande vid sammanträde eller genom skriftlig handläggning. Nämnden skall hålla sammanträde för avgörande av målet, om ej annat följer av tredje stycket. Handlägger hyresnåmnden samtidigt ett stort antal tvister av likartad beskaffenhet mellan en hyresvärd och hyresgäster om villkoren för hyra av bostadslägenheter, får nämnden, sedan lämpligt antal tvister prövats, med ledning därav avgöra övriga tvister utan sammanträde. Nämnden får också avgöra en förlängningstvist utan sammanträde, om hyresvärdens talan endast grundas på omständigheter som anges i 12 kap. 56§ första stycket eller 57 § första stycket jordabalken. I övrigt behöver sammanträde ej heller hållas, om det är uppenbart obehövligt.

8 § Skall sammanträde hållas, skall parterna kallas till sammanträdet.

9 § Sökanden skall kallas att inställa sig vid sammanträde vid påföljd att målet annars kan skrivas av eller avgöras utan hinder av hans utevaro. Motparten skall kallas att inställa sig vid sammanträde vid påföljd att hans utevaro ej utgör hinder för målets vidare handläggning och avgörande. Motparten skall också i kallelsen erinras om att målet kan komma att skrivas av. Om part eller parts ställföreträdare skall inställa sig personligen, skall

sou 1981:77 Författningsförslag 75

nämnden tillika förelägga honom sådan inställelse vid vite. Vid kallelse till sammanträde, som avser enbart bevisupptagning, skall påföljd enligt första eller andra stycket inte föreläggas.

10 § Vid sammanträde skall parterna redogöra för sina ståndpunkter och bevisningen tas upp. Om det är lämpligt, får bevisning tas upp vid annan domstol. Förhör med sakkunnig som utlåtit sig skriftligen får ske endast om nämnden finner det nödvändigt.

11 § Hålls sammanträde, skall målet om möjligt slutbehandlas vid sammanträdet. Har vid sammanträde muntlig bevisning tagits upp eller syn ägt rum och skall ledamot som inte varit med vid sammanträdet delta i målets avgörande, skall bevisningen tas upp på nytt, om ej synnerligt hinder möter. Har handläggningen ej avslutats vid sammanträde, skall nämnden, om nytt sammanträde inte behövs, bereda parterna tillfälle att slutföra sin talan inom viss tid vid påföljd att målet ändå kan komma att avgöras.

12 § Krävs i mål mer än ett sammanträde, skall nämnden, om målets beskaffenhet fordrar det, vid det första sammanträdet i samråd med parterna bestämma den närmare ordningen för målets fortsatta handläggning och klarlägga vilken bevisning som kommer att förebringas.

Parts utevaro 13 § Underlåter sökanden att på kallelse infinna sig inför nämnden, skrivs målet av. Nämnden får dock avgöra målet, om en motpart, som kommit tillstädes, yrkar det.

14 § Uteblir en motpart, får nämnden avgöra målet, om sökanden kommit tillstädes och yrkar det. I annat fall får nämnden skriva av målet eller bestämma om den fortsatta handläggningen. Nämnden får därvid förelägga part vid vite att inställa sig inför nämnden.

15 § Uteblir som endast avser bevisupptagning, får part från sammanträde beviset ändå tas upp.

Beslut m. m.

16§ Vid överläggning till beslut får expert som avses i 2 kap. 5§ vara närvarande och säga sin mening.

76 Författningsförslag

17 § Vid omröstning säger hyresrådet sin mening först.

18 § Har någon, som nämnden självmant inkallat och som ej är part, inställt sig för att höras i målet, har han rätt till ersättning av allmänna medel enligt bestämmelser som regeringen meddelar.

Rättegångskostnad 19 § I hyresnämnden svarar vardera parten för sin kostnad, om ej målet rör skadestånd, utfående av penningfordran eller förverkande av hyresrätt eller nyttjanderätten till lägenhet som innehas med bostadsrätt eller sådant fall föreligger som avses i 18 kap. 6§ rättegångsbalken. Vad som sägs i första stycket gäller inte heller en parts kostnad för inställelse, när parten inställt sig personligen för att höras i målet på den andra partens begäran.

Övriga bestämmelser

20§ Rör mål som skrivits av enligt 13 § tvist som avses i 12 kap. 64 eller 69 § jordabalken, 22 eller 24 § hyresförhandlingslagen (1978:304) eller 52 § bostadsrättslagen (1971:479), skall nämnden på ansökan av sökanden åter ta upp målet. Sådan ansökan görs skriftligen inom tre veckor från den dag beslutet om avskrivningen meddelades. Avskrivs målet med anledning av att sökanden uteblivit ännu en gång, får målet inte tas upp på nytt.

21 § Har tvist hänskjutits till nämnden enligt 12 kap. 81 § jordabalken och har sökandens motpart ej iakttagit föreläggande som avses i tredje stycket i samma lagrum, skall målet skrivas av, om avtalet ej är uppsagt enligt 12 kap. 78 § första stycket samma balk.

22 § I beslut om avskrivning enligt 21 § skall även anges de nya villkor på vilka avtalet enligt 12 kap. 81 § jordabalken skall anses förlängt.

23 § Förliks parterna inför nämnden skrivs målet av, om parterna ej påkallar stadfästelse av förlikningen.

24 § När hyresnämnden samtidigt handlägger ett stort antal tvister av likartad beskaffenhet mellan en hyresvärd och hyresgäster om villkoren för hyra av bostadslägenheter, får delgivning i de mål som avgörs utan sammanträde ske

Författningsförslag 77

genom kungörelse. Därvid gäller inte bestämmelserna i 17 § andra stycket delgivningslagen (1970:428).

7 kap. Särskilda bestämmelser för handläggning av vissa mål vid hyresnämnd

Hyresförhandlingslagen 1 § Gäller en förhandlingsordning enligt hyresförhandlingslagen (1978:304), får hyresnämnden i en hyrestvist enligt 24§ nämnda lag inte pröva en hyresvärds yrkande om 1. högre hyra, 2. ändring av grunderna för beräkning av sådan särskild ersättning som avses i 12 kap. 23 § jordabalken, eller 3. ändring av villkor som avser hyresgästernas rätt att gemensamt nyttja utrymmen, om ej förhandling som skall påkallas enligt förhandlingsordningen ägt rum rörande tvistefrågan. Har en förhandling ej ägt rum, får yrkandet ändå tas upp till prövning, om hyresvärden påkallat förhandling men mot denna mött hinder som inte berott av hyresvärden eller av fastighetsägareorganisation som är part enligt förhandlingsordningen.

2 § . I mål angående tvist om hyresvillkor enligt 22 § hyresförhandlingslagen (1978:304) skall hyresnämnden, om det finns_ erforderligt, bereda den hyresgästorganisation som ingått den klandrade överenskommelsen tillfälle att yttra sig. Begärs prövning av fråga som avses i 4 § andra stycket hyresförhandlingslagen, inträder organisation med vilken förhandlingsordning gäller som medpart till hyresvärden vid handläggningen av målet i den delen. Fastighetsägareorganisation eller hyresgästorganisation är inte part i mål enligt 22§ hyresförhandlingslagen (1978:304).

Bostadssaneringslagen 3 § Ansökan i fråga enligt bostadssaneringslagen (1973:531) skall vara åtföljd av den utredning i tekniskt, ekonomiskt eller annat hänseende som behövs för målets prövning. I mål som avses i 2 a § bostadssaneringslagen får yttrande inhämtas från den byggnadsnämnd inom vars område fastigheten är belägen.

Bostadsförvaltningslagen 4 § Innan nämnden beslutar om tvångsförvaltning, skall nämnden bereda kommun, där fastigheten är belägen, tillfälle att lämna förslag på förvaltare.

78 Författningsförslag

Kommunen skall också beredas tillfälle att yttra sig, innan nämnden beslutar att förvaltararvode enligt bostadsförvaltningslagen skall (1977:792) betalas av fastighetens ägare personligen.

Lagen om förvärv av hyresfastighet m. m. 5 § I ansökan om förvärvstillstånd skall anges registerbeteckning för den eller. de tillståndspliktiga fastigheter som berörs av förvärvet. Avser ansökan tillstånd till förvärv av fast egendom eller tomträtt, skall fångeshandlingen eller, om sådan ännu ej upprättats, fångesmannens skriftliga samtycke till ansökan företes. Avser ansökan tillstånd till förvärv av aktier eller andel i bolag, skall ansökningen innehålla uppgift om fångesmannen, de aktier eller den andel i bolaget som förvärvet avser.

6 § Ansökan om förvärvstillstånd skall för yttrande tillställas kommun där tillståndspliktig fast egendom finns samt, om det lämpligen kan ske, organisation av hyresgäster som berörs av ansökningen. Avser ansökningen tillstånd till förvärv av aktier, skall tiden för avgivande av yttrande bestämmas så att den ej understiger tre månader. I mål angående förvärvstillstånd skall kommun, där den fasta egendomen är belägen, samt hyresgästorganisation, som berörs av ansökningen, anses som sökandens motparter. Ansökan om tillstånd att förvärva 1. fast egendom eller tomträtt genom köp eller byte, 2. aktier genom köp eller genom inlösen i fall som avses i l2§ andra stycket lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m. m., får ej prövas eller på grund av återkallelse avskrivas innan det blivit slutligt avgjort om förköp skall äga rum. Föreläggande enligt 3 a § andra stycket lagen om förvärv av hyresfastighet m. m. får ej utfärdas innan det blivit slutligen avgjort att förköp ej skall äga rum.

7 § Avser beslut om förvärvstillstånd tillstånd till framtida förvärv, skall i beslutet sättas ut viss tid, högst ett år, för tillståndets giltighet.

8 kap. Medlings- och skiljemannaförfarande vid hyresnämnd

1 § Hyres- eller bostadsrättstvist får av part hänskjutas till medling inför hyresnämnden, om tvisten ej är anhängig vid annan domstol eller skiljenämnd. Bestämmelserna i 6 kap. 1-5 §§ gäller även vid medling. Vid en medling svarar vardera parten för sin kostnad, om inte sådant fall föreligger som avses i 18 kap. 6§ rättegångsbalken.

sou 1981:77 Författningsförslag 79

2 § Vid medling skall parterna kallas till sammanträde inför nämnden om annat inte följer av 5 §. Om det är lämpligt får nämnden dessförinnan förelägga motparten att yttra sig över ansökningen. Sökanden skall i kallelsen erinras om att målet kan skrivas av, om han inte inställer sig. Motparten fåri kallelsen föreläggas vid vite att infinna sig personligen, om hans närvaro finnes erforderlig för utredningen.

3 § Underlåter sökanden att på kallelse infinna sig till medling inför nämnden, skrivs målet av. Underlåter motparten att på kallelse infinna sig inför nämnden, får målet skrivas av, om det kan antas att förlikning inte kan komma till stånd.

4 § Har parterna inställt sig för medling inför nämnden och kommer förlikning inte till stånd, skrivs målet av. Förliks parterna gäller bestämmelserna i 6 kap. 23 §.

5 § Är det uppenbart att förutsättningar för medling saknas får målet skrivas av.

6 § Vid sådan medling som avses i 12 kap. 80 eller 81 §§ jordabalken skall hyresnämnden, om hyresvärden eller hyresgästen begär det, yttra sig om marknadshyran för lokalen eller om huruvida en lokal som har anvisats av hyresvärden är godtagbar enligt 12 kap. 78§ första stycket 2 jordabalken.

7 § Bestämmelserna i denna lag om beslut gäller i tillämpliga delar hyresnämnds yttrande enligt 6 §. Angår yttrandet en lokals marknadshyra, skall nämnden i yttrandet utsätta viss tid inom vilken part har att hos nämnden skriftligen eller muntligen vid sammanträde anmäla om han antar den hyra som har angivits i yttrandet. Iakttar part inte nämndens föreläggande, anses hans slutliga ståndpunkt i tvisten vara den, som han angivit innan yttrandet avgavs.

8 § I mål som endast avser medling gäller beträffande protokoll vid sammanträde ej bestämmelserna i 5 kap. 3 § första stycket första och andra meningarna. I protokollet skall antecknas förlikning, om denna kommer till stånd inför nämnden och stadfästelse inte sker. Kommer förlikning ej till stånd, skall förlikningsförslag som nämnden lägger fram antecknas i protokollet.

80 Författningsförslag

9 § Har enligt 12 kap. 80 eller 81 § jordabalken tvist hänskjutits till nämnd för medling, skall, om hyresvärden i uppsägningen vägrat medge förlängning men vid medlingen slutligen medgivit sådan, i protokollet antecknas att han medger förlängning av hyresförhållandet och de villkor han uppställer för förlängningen. Har förlängning av hyresförhållandet medgivits i uppsägningen och uppställer hyresvärden vid medlingen andra villkor för förlängningen än som har angivits i uppsägningen, skall de nya villkoren antecknas i protokollet. Vidare skall yttrande av hyresgästen över den ståndpunkt som hyresvärden sålunda slutligen har intagit antecknas i protokollet.

10 § Har parterna avtalat att hyres- eller bostadsrättstvist skall avgöras av skiljemän utan förbehåll om rätt för parterna att klandra skiljedomen och har hyresnämnden utsetts till skiljenämnd, skall nämnden på skriftlig ansökan avgöra tvisten genom skiljedom, om ej hinder möter enligt 1 § andra stycket lagen (1929: 145) om skiljemän. Har tvisten redan hänskjutits till nämnd, kan skiljedom dock påkallas muntligen inför nämnden. Mål som nämnd har att avgöra genom skiljedom tas upp av nämnd som anges i 6 kap. 1 §. Isådana mål gäller lagen om skiljemän, i den mån ej annat följer av 1, 2 och 4 kap. i denna lag. Vardera parten svarar för sin kostnad i tvist som avses i 12 kap. 64 eller 69§ jordabalken eller 7§ sista stycket bostadsrättslagen (1971 1479).

11 § Är nämnden skiljenämnd, får den ta upp bevisning. Därvid gäller bestämmelserna i denna lag i tillämpliga delar.

9 kap. Fullföljd av talan mot hyresnämnds beslut

1 § Talan mot hyresnämnds beslut varigenom tvisten avgjorts i sak förs genom besvär. Mot sådant beslut i fråga som avses i 12 kap. 42, 47 eller 77 § jordabalken eller 30 § andra stycket bostadsrättslagen (1971:479) får talan dock ej föras. Detsamma gäller hyresnämndens beslut i förlängningstvist, om hyresvärdens talan endast grundats på omständighet som avses i 12 kap. 56 § första stycket eller 57 § första stycket jordabalken. Ej heller får talan föras mot en hyresnämnds yttrande enligt 8 kap. 6 §.

2 § Angående talan mot annat beslut än i 1 § sägs gäller bestämmelserna i 49 kap. rättegångsbalken om fullföljd av talan mot underrätts beslut i tillämpliga delar. Bestämmelserna om skyldighet att anmäla missnöje i 49 kap. 3 § och 4 § andra stycket andra och tredje meningarna gäller ej. I fall som avses i 49 kap. 3 § skall i stället hyresnämnden med hänsyn till omständigheterna bestämma om talan skall föras särskilt elleri samband med talan mot beslut varigenom saken avgjorts. Mot beslut om överlämnande av mål enligt 1 kap. 1 § andra stycket får

Författningsförslag 81

talan inte föras. Om den domstol som mottagit målet finner sig obehörig, skall den visa målet åter till den hyresnämnd som överlämnat det.

3 § Besvärstalan i mål som rör kollektivavtal tas upp av arbetsdomstolen.

4 § Finner arbetsdomstolen eller bostadsdomstolen att ett till domstolen fullföljt mål rätteligen skulle ha fullföljts till den andra domstolen, skall målet överlämnas till denna.

10 kap. Förfarandet i bostadsdomstolen

Besvär 1 § Besvärshandling skall inom tre veckor från den dag beslutet meddelades ges in till hyresnämnden. Klagan över beslut i fråga som avses i 49 kap. 6 § rättegångsbalken är inte inskränkt till viss tid.

2 § Om besvär gäller i övrigt bestämmelserna i 52 kap. 2-9, 11 och 12 §§ rättegångsbalken om besvär i hovrätt.

3 § Klaganden får ej ändra sin talan att avse annan del av hyresnämndens beslut än den som uppgivits i besvärinlagan. Part kan i bostadsdomstolen till stöd för sin talan åberopa omständighet som ej förebragts tidigare.

Förfarandet 4 § Förfarandet är skriftligt. Sammanträde får hållas beträffande viss fråga eller målet i dess helhet, om det kan antas vara till fördel för utredningen. Sammanträde skall hållas, om part begär det samt sammanträdet ej är obehövligt och ej heller särskilda skäl talar mot det.

5 § I

Till sammanträde skall part kallas. Part får föreläggas att inställa sig?

personligen vid vite eller vid påföljd att hans utevaro ej utgör hinder för målets vidare handläggning och avgörande.

6 § Har vittne eller sakkunnig eller part under sanningsförsäkran hörts inför hyresnämnden eller syn hållits och beror avgörandet även i bostadsdomstolen av tilltron till den bevisningen, får ändringi hyresnämndens beslut i denna del ej ske, om ej beviset upptagits ånyo vid bostadsdomstolen eller synnerliga skäl föreligger att dess värde är ett annat än hyresnämnden antagit. 6

82 Författningsförslag

Beslut m. m. 7 § Omröstning till beslut sker i den ordning som bostadsdomstolen bestämmer.

8 § Meddelas slutligt beslut annorledes än i samband med sammanträde skall avskrift av beslutet genast tillställas parterna.

Rättegångskostnad 9 § I bostadsdomstolen svarar vardera parten i den mån ej annat följer av 18 kap. 6§ rättegångsbalken för sin kostnad i mål som rör: 1. tvist om förlängning eller hyresvillkor i fråga om avtal om hyra av bostadslägenhet, 2. reparationsföreläggande och utdömande av vite i anledning av sådant föreläggande, 3. tvist som avses i 22 eller 24 § hyresförhandlingslagen (1978:304), 4. tvist som avser fastställande av hyresvillkor enligt 7§ sista stycket bostadsrättslagen (1971:479), 5. tillstånd enligt 3 § lagen (1973:189) med särskilda hyresbestämmelser för vissa orter, 6. förvärvstillstånd eller tillstånd till förköp enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m. m., eller 7. villkor för upplåtelse som avses i 9 § första stycket bostadsanvisningslagen (1980:94). . - Vad som sägs i första stycket gäller inte en parts kostnad för inställelse, när parten inställt sig personligen för att höras i målet på den andra partens begäran.

10 § I besvärsmål enligt bostadssaneringslagen (1973:531) eller bostadsförvaltningslagen (1977:792) där kommunen är motpart kan kommunen, om fastighetsägarens talan bifalls, åläggas att ersätta fastighetsägaren hans

rättegångskostnad. Vinner fastighetsägaren besvärsmål som nyss sagts i

vilket organisation av hyresgäster är motpart, kan sådan ersättning tillerkännas honom att betalas av statsverket. I besvärsmål enligt bostadssaneringslagen svarari övrigt vardera parten för sin rättegångskostnad i den mån ej annat följer av 18 kap. 6 § rättegångsbalken eller fråga är om sådan kostnad som avses i 9§ andra stycket.

11 kap. Förfarandet i arbetsdomslolen

1 § Om ingivande av besvärshandling gäller 10 kap. 1 §.

Författningsförslag 83

2 § I fråga om handläggningen av besvärsmål i arbetsdomstolen gäller bestämmelserna i 5 kap. 13 § samt 10 kap. 3 § och 9 § första stycket 1 och 2. Vid besiktning skall tillämpas vad i 5 kap. 2 §, 3 § tredje stycket och 8 § stadgas härom. I övrigt gäller i tillämpliga delar vad som i lagen (1974:371) om rättegången i arbetstvister föreskrivs om rättegången i mål som fullföljts till arbetsdomstolen genom besvär. Besvärsmål kan dock även företas till avgörande efter huvudförhandling.

Övergångsbestämmelser

1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1983. Vid samma tidpunkt upphör lagen (1974:1082) om bostadsdomstol samt, såvitt avser hyresnämnderna, lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder att gälla. 2. Har sammanträde i ett vid hyresnämnden anhängigt ärende ägt rum före lagens ikraffträdande gäller, såvitt avser nämndens sammansättning, äldre lag vid handläggning efter ikraftträdandet. 3. Har parterna före lagens ikraftträdande träffat en giltig överenskommelse enligt 12 kap. 45 § andra och tredje styckena jordabalken i dess lydelse före den 1 januari 1983 om att hyresrätten inte skall vara förenad med rätt till förlängning av hyresavtalet och för hyresvärden talan om att hyresgästen inte skall ha rätt till förlängning under åberopande enbart av omständigheter som omfattas av överenskommelsen, får hyresnämnden avgöra tvisten utan sammanträde och får hyresnämndens beslut inte överklagas. 4. Utfärdar hyresnämnden före lagens ikraftträdande kallelse till ett sammanträde, som skall äga rum efter ikraftträdandet, gäller äldre bestämmelser om parts utevaro. 5. Angående fullföljd av talan mot en hyresnämnds beslut, som meddelats innan den nya lagen trätt i kraft, gäller äldre bestämmelser även om besvärstiden utgår först efter ikraftträdandet.

3 Förslag till

Lag om ändring i rättegångsbalken

Härigenom föreskrivs att 10 kap. 10 § och 14 kap. 7 § rättegångsbalken skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse 10 kap.

10 §1 Tvist om äganderätt eller nyttjanderätt till fast egendom, om rätt till servitut eller annan särskild rätt till egendomen eller om besittning av egendomen skall upptagas av rätten i den ort, där fastigheten är. Lag samma vare, om tvisten rör skyldighet för ägare eller innehavare av egendomen att 1 Senaste lydelse fullgöra något, som åligger honom i denna egenskap, eller, då nyttjanderätt 1977:1145.

84 Författningsförslag

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

eller annan särskild rätt till egendomen upplåtits, fråga är om vederlag för upplåtelsen, byggnads underhåll eller annat dylikt. Vad som sägs i denna paragraf gäller dock ej arrende-, hyres- eller bostadsrättstvist. Tvist med anledning av tillfällig En tvist med anledning av upplåtelse av nyttjanderätt till mark I. upplåtelse av gästrum ien röreleller hus eller del av hus för uppställ- se pä vilken bestämmelserna i lagen ning av fordon skall vid tillämpning (1966:742) om hotell- och pensioav paragrafen ej anses som arrende- natsrörelse är tillämpliga eller eller hyrestvist. 2. tillfällig upplåtelse av nyttjanderätt till mark eller ett hus eller en del av ett hus för uppställning av fordon skall vid tillämpning av paragrafen inte anses som en arrende- eller hyrestvist. Ligger fastigheten under flera domstolar eller gäller tvisten flera fastigheter under skilda domstolar, skall tvisten upptagas av den rätt, under vilken huvuddelen ligger.

14 kap.

Ej må i fall, som avses i 1- 6 §§, mål förenas, med mindre målen väckts vid samma domstol och denna är behörig samt för målen samma rättegångsform är tillämplig. Mål som kan handläggas enligt hyresprocesslagen (1982:000) får dock förenas med mål som handläggs enligt denna balk och ej är av sådan

beskaffenhet som anges i 1 kap. 2 §

hyresprocesslagen, om en sådan förening är lämplig med hänsyn till utredningen och omständigheterna i övrigt. Särskiljs mål som förenats enligt andra stycket och har målen inte prövats i sak, överlämnas mål som skall handläggas enligt hyresprocesslagen till behörig hyresnämnd. Mot beslutet får ej talan föras. Om den hyresnämnd som har mottagit målet

finner sig obehörig, skall den visa

målet åter till den tingsrätt som överlämnat det.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1983.

Författningsförslag 85

4 Förslag till Lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304)

Härigenom föreskrivs i fråga om hyresförhandlingslagen (1978:304), dels att 31 och 32 §§ skall upphöra att gälla, dels att 2, 5, 17, 22 - 25 och 30 §§ skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Med förhandlingsklausul avses i Med förhandlingsklausul avses i denna lag bestämmelse i hyresavtal denna lag bestämmelse i hyresavtal varigenom hyresgäst, sedan för- varigenom hyresgäst, sedan förhandlingsordning kommit till stånd handlingsordning kommit till stånd enligt denna lag, förbinder sig att enligt denna lag, förbinder sig att gentemot honom får utan uppsäg- gentemot honom får tillämpas bening tillämpas bestämmelse om hyra stämmelse om hyra eller annat eller annat hyresvillkor, varom över- hyresvillkor, varom överenskomenskommelse träffas på grundval av melse träffas på grundval av förförhandlingsordningen (förhand- handlingsordningen (förhandlingslingsöverenskommelse). överenskommelse) utan att vad som i 12 kap. jordabalken sägs om ändring av hyresvillkor iakttagits. Tvist om införande eller bibehål- Tvist om införande eller bibehållande av förhandlingsklausul i hyres- lande av förhandlingsklausul i hyresavtal kan av hyresgästen hänskjutas avtal kan hänskjutas till prövning av till prövning av hyresnämnd enligt hyresnämnd enligt 12 kap. 69§ vad som sägs i 12 kap. 49 och 54 §§ jordabalken. I stället för 70 § andra jordabalken. I stället för 48 § tredje stycket jordabalken gäller att förstycket jordabalken gäller att för- handlingsklausul skall föras in eller handlingsklausul skall föras in eller bibehållas i hyresavtalet, om det inte bibehållasi hyresavtalet, om det inte med hänsyn till hyresgästens personmed hänsyn till hyresgästens person- liga boendeförhållanden, inställliga boendeförhållanden, inställ- ningen hos övriga hyresgäster som ningen hos övriga hyresgäster som berörs av förhandlingsordningen berörs av förhandlingsordningen och andra omständigheter är skäligt och andra omständigheter är skäligt att förhandlingsklausulen inte skall att förhandlingsklausulen inte skall gälla. gälla.

Förhandlingsordning medför skyl- Förhandlingsordning medför skyldighet för hyresvärden att påkalla dighet för hyresvärden att påkalla förhandling med hyresgästorganisa- förhandling med hyresgästorganisationen i fråga om höjning av hyran tionen i fråga om eller ändring av grunderna för beräk- 1. höjning av hyran, ning av sådan särskild ersättning som 2. ändring av grunderna för beräkavses i 12 kap. 19a § jordabalken. ning av sådan särskild ersättning som

86 Författningsförslag

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse avses i 12 kap. 23 § jordabalken eller 3. ändring av villkor som avser hyresgästernas rätt att gemensamt nyttja utrymmen. Förhandlingsordning medför vidare, om parterna ej enas om annat, rätt för båda parter att påkalla förhandling i fråga om 1. hyresvillkoren, 2. lägenheternas och husets skick, 3. gemensamma anordningar i huset, 4. övriga boendeförhållanden i den mån de rör hyresgästerna gemensamt. Om parterna är ense därom kan förhandlingsordning också medföra rätt för att påkalla förhandling om fråga som rör hyresgästorganisationen tillämpning av enskilt hyresavtal under förutsättning att hyresgästen genom skriftlig fullmakt har bemyndigat hyresgästorganisationen att företräda honom i saken. Färhandlingsordning medför inte någon inskränkning i hyresgästens rätt att begära prövning av hyresvillkoren enligt 12 kap. 69§ jordabalken. Därvid gäller bestämmelserna i 12 kap. 68-76 §§ samma balk.

17 § Part som vid förhandling åberopar viss handling skall vid sammanträde hålla den tillgänglig för motparten, om denne begär det. Om en hyresvärds skyldighet att lämna ut erforderliga uppgifter om

hyrans storlek finns bestämmelser i

12 kap. 93 § jordabalken.

22 § Har förhandlingsöverenskommelse träffats om hyran eller annat hyresvillkor för hyresgäst, har hyresgästen rätt att utan uppsägning av hyresavtalet hos hyresnämnden ansöka om ändring av överenskommelsen i den del den avser honom. För att kunna upptas till behandling skall ansökan ha kommit in till inom tre månader från den dag då hyresgästen fick hyresnämnden underrättelse om det nya villkoret eller, i fråga om hyra, tre månader från den dag då villkoret började tillämpas mot honom. Vid prövning av hyresvillkor Vid prövning av hyresvillkor enligt första stycket skall 12 kap. enligt första stycket skall 12 kap. 48§ jordabalken tillämpas med den 70§ jordabalken tillämpas med den avvikelse som kan följa av 21 §. avvikelse som kan följa av 21 §. av belopp som avses i Skäligheten av belopp som avses i Skäligheten 20§ får prövas även utan samband 20§ får prövas även utan samband med prövning av hyran i övrigt. med prövning av hyran i övrigt.

Författningsförslag 87

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Beslut varigenom hyresvillkor ändras träder i stället för förhandlingsöverenskommelsen i den delen. Avser beslutet hyra, skall hyresvärden samtidigt åläggas att till hyresgästen betala tillbaka vad han till följd därav har uppburit för mycket jämte ränta. Räntan skall beräknas enligt 5 § räntelagen (1975:635) för tiden från dagen för beloppets mottagande till dess att beslutet har vunnit laga kraft och enligt _6 § räntelagen för tiden därefter. Bestämmelserna i denna paragraf gäller ej i fråga om överenskommelse som har ingåtts efter förhandling enligt 5 § tredje stycket.

23§ Omfattas lägenhet av förhand- Omfattas lägenhet av förhandlingsordning, är avtal som hyresvär- lingsordning, är avtal som hyresvärden träffar med hyresgästen i fråga den träffar med hyresgästen i fråga som avses i 5 § första stycket ogiltigt, som avses i 5 § första stycket ogiltigt, om förhandling enligt förhandlings- om förhandling enligt förhandlings- Sådant ordningen ej har ägt rum. Sådant ordningen ej har ägt rum. avtal är även ogiltigt, om det avser avtal är även ogiltigt, om det avser hyreshöjning utöver vad som medges hyreshöjning eller ändring av gruni träffad förhandlingsöverenskom- derna för beräkning av sådan särmelse eller ändring av grunderna för skild ersättning som avses i 12 kap. beräkning av sådan särskild ersätt- 23 § jordabalken eller av villkor som ning som avses i 12 kap. 19a § avser hyresgästerna.: rätt att gemenjordabalken i strid med träffad för- samt utnyttja utrymme och avtalet handlingsöverenskommelse. Hyres- strider mot träffad förhandlingsövervärden är skyldig att betala tillbaka enskommelse. Hyresvärden är skylvad han har uppburit för mycket dig att betala tillbaka vad han har uppburit för mycket jämte ränta jämte ränta därpå enligt 6 § räntelagen (1975:635) från dagen för belop- därpå enligt 6§ räntelagen pets mottagande. (1975:635) från dagen för beloppets mottagande. Första stycket gäller ej, om mot förhandling har mött hinder som ej har berott av hyresvärden eller av fastighetsägarorganisation som är part enligt förhandlingsordningen.

24§ Har förhandling enligt förhand- Har en förhandling enligt förhandlingsordning avslutats utan att över- lingsordning avslutats utan att överenskommelse träffats, har hyresvär- enskommelse träffats, får den som är den och hyresgäst rätt att utan upp- part enligt förhandlingsordningen elsägning av hyresavtalet hos hyres- ler, om både hyresvärden och fastignämnden ansöka om ändring av hetsägarorganisationen är parter enhyresvillkoren i den del som för- ligt förhandlingsordningen, dessa gehandlingen har avsett. Detsamma mensamt ansöka hos hyresnämnden gäller om mot förhandling har mött om ändring av hyran eller annat hinder, som ej har berott av den som hyresvillkor för hyresgästerna i den har påkallat ändring av hyresvillko- del som förhandlingen har avsett. ren eller av organisation som enligt Motpart i hyresnämnden är den som

88 Författningsförslag

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse förhandlingsordningen är part på varit motpart vid förhandlingarna. hans sida. Ansökan som sågs i första stycket får göras även om mot förhandlingen har mött hinder, som ej har berott av den som har påkallat ändring av hyresvillkoren eller av organisation som enligt förhandlingsordningen är part på hans sida. Beslut om ändring av hyresvillko- Beslut om ändring av hyresvillko-

ren får ej avse tid före det månads- ren skall avse tid efter det månadsskifte som inträjfar närmast efter tre skifte som infaller närmast efter tre

månader från dagen för ansökning- månader från den dag då part som en. Om det av särskild anledning begärt ändring av hyresvillkoren finnes skäligt, får hyresnämnden gjorde framställning hos motparten dock förordna att beslut om hyra om förhandling om villkorsändring. skall avse tid dessförinnan. Har tidigare förhandlingsöverenskommelse eller beslut om hyresvillkor avsetts skola gälla till annan tidpunkt, skall dock beslutet om villkorsändring i stället gälla från den tidpunkten. Om det av särskild anledning finnes skäligt, får hyresnämnden förordna att beslut om villkorsändring skall gälla från annan tidpunkt än som sagts nu. I ansökningen skall anges den I ansökningen skall anges den tidpunkt från vilken ändring av tidpunkt från vilken av ändring hyresvillkoren yrkas. Begärs tillämp- hyresvillkoren yrkas. ning av bestämmelsen i andra stycket andra meningen, skall skälen härför anges.

25 § Vid prövning av tvist som avses i 24§ gäller följande. Villkoren för den f0rtsatta.förhyr- Hyran och annat hyresvillkor för ningen skall fastställas enligt 12 kap. hyresgästerna skall fastställas enligt 48 § jordabalken. 12 kap. 70§ jordabalken. Om särskilda skäl föreligger, får hyresnämnden pröva även hyresvillkor som har samband med det villkor som förhandlingen har avsett. Bestämmelserna i 12 kap. 50 § andra meningen och 53 § jordabalken skall tillämpas. Beslut varigenom hyresvillkoren Hyresnämndens beslut om hyran ändras anses som avtal om villkoren och annat hyresvillkor för hyresgäs-

för fortsatt förhyrning. terna har samma verkan som om det

träffats genom förhandlingsöverens-

Författningsförslag 89

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

kommelse mellan parterna i tvisten. Hyresnämnden får förordna, att beslutet får verkställas utan hinder av att det inte vunnit laga kraft. Hyresvärden skall underrätta hyresgästerna om innehållet i hyresnämndens beslut. En hyresgäst har samma rätt att hos hyresnämnden ansöka om ändring av beslutet i den del det avser honom som enligt 22 § gäller i fråga om förhandlingsöverenskommelse.

30 § Fråga enligt denna lag prövas av hyresnämnd. Fråga om skadestånd som avses i 8§ andra stycket prövas dock av allmän domstol. I fråga om förfarandet vid hyres-

nämnden finns bestämmelser i lagen

(1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder. Fastighetsägarorganisation eller hyresgästorganisation är ej part i ärende enligt 22 §.

1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1983. 2. Har förhandling enligt en förhandlingsordning avslutats före ikraftträdandet utan att överenskommelse träffats gäller de äldre bestämmelserna om rätt till prövning av hyresvillkoren.

r s

5 Förslag till Lag om ändring i lagsökningslagen (1946:808) i

i

é föreskrivs Härigenom att 32 och 35 §§ lagsökningslagen (1946:808) skall ha

I nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

32 § Hänskjuts mål till rättegång, skall rätten förordna om målets fortsatta handläggning. Kan målet anses tillräckligt förberett genom den tidigare får det genast utsättas till huvudförhandling om det 1 Senaste lydelse handläggningen, eller, skall handläggas enligt lagen (1974:8) om rättegången i tvistemål om mindre 1981:848.

90 Författningsförslag sou 1981:77

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

värden, till sammanträde enligt den lagen. Har mål om betalningsföreläggande vid sammanträde inför rätten hänskjutits till rättegång bör, om ej hinder möter, muntlig förhandling äga rum i omedelbart samband med sammanträdet. I så fall gäller i fråga om rättens domförhet vad som föreskrivs i 30 §. Är den tingsrätt som har handlagt målet inte behörig att efter återvinning pröva målet, skall detta överlämnas till den tingsrätt som är behörig. Beslut om överlämnande får inte överklagas. Om den tingsrätt som har mottagit målet finner sig obehörig, skall den visa målet åter till den tingsrätt som har överlämnat det. När ett mål har överlämnats, gäller första stycket i fråga om den tingsrätt till vilken målet har överlämnats. Bestämmelser om hänskjutande av en hyres- eller bostadsrättstvist till

rättegång finns i lagen (1982:000) om

lagsökning och betalningsföreläggande samt handräckning i hyresoch bostadsrättstvister.

35 §1 Ansökan om återvinning skall En ansökan om återvinning skall göras skriftligen, i lagsökningsmål göras skriftligen, i ett lagsökningsmål inom en månad från den dag då inom en månad från den dag då utslaget delgavs gäldenären och i utslaget delgavs gäldenären och i ett mål om betalningsföreläggande mål om betalningsföreläggande inom samma tid från det utmätning inom samma tid från det utmätning ägde rum eller utan föregången ägde rum eller utan föregången utmätning betalning skedde med utmätning betalning skedde med förbehåll om rätt för gäldenären att förbehåll om rätt för gäldenären att söka återvinning. söka återvinning. Om återvinningstalan äge i övrigt Om återvinningstalan gäller i vad i rättegångsbalken är stadgat om övrigt vad som i rättegångsbalken är återvinning i tvistemål motsvarande föreskrivet om återvinning i tvistetillämpning; rättens utslag i lagsök- mål. Rättens utslag i lagsökningsmåningsmålet eller rättens bevis att let eller rättens bevis att utmätning utmätning må äga rum skall därvid får äga rum skall därvid anses som anses som tredskodom. tredskodom. Skall mål på grund av ansökan om Skall ett mål på grund av en återvinning upptagas till fortsatt ansökan om återvinning upptas till handläggning, gälle vad i 33§ är fortsatt handläggning, gäller vad stadgar. som föreskrivs i 33 §. Vid tillämpning av första stycket Vid tillämpning av första stycket jämställes med utmätning i Sverige jämställs med utmätning i Sverige en motsvarande åtgärd i Danmark, Fin- motsvarande åtgärd i Danmark, Finland, Island eller Norge. land, Island eller Norge. Om återvinning i en hyres- eller bostadsrättstvist bestämmelser i

1 Senaste lydelse finns

1977:598. lagen (1982:000) om lagsökning och

Författningsförslag 91

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse betalningsföreläggande samt handräckning i hyres- och bostadsrättstvister.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1983.

6 Förslag till Lag om ändring i förköpslagen (1967:868)

Härigenom föreskrivs att 12§ förköpslagen (1967:868)* skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse 12 §2 Köp av fast egendom är för sin Köp av fast egendom är för sin giltighet beroende av att förköp ej giltighet beroende av att förköp inte sker. sker. Har lagfart för köparen beviljats i Har lagfart för köparen beviljats i strid med 20 kap. 7 § 10 jordabal- strid med 20 kap. 7 § 10 jordabalken, är förköpsrätten förlorad. Har ken, är förköpsrätten förlorad. Har förköp skett, är det utan verkan. förköp skett, är det utan verkan. Motsvarande gäller när förvärvstill- Motsvarande gäller när förvärvstillstånd meddelats i strid med 12§ stånd meddelats i strid med 12§ andra stycket jordförvärvslagen andra stycket jordförvärvslagen (1979:230) eller i strid med 5 § andra (1979:230) elleri strid med 5 § andra stycket lagen (1916:156) om vissa stycket lagen (1916:156) om vissa inskränkningar i rätten att förvärva inskränkningar i rätten att förvärva fast egendom m.m. eller i strid med fast egendom m.m. eller i strid med 16 b § fjärde stycket lagen (1973:188) 7 kap. 6§ tredje stycket hyresom arrendenämnder och hyresnämn- processlagen (1982:000). der. När förköpet fullbordats, skall köparen till kommunen överlämna de handlingar angående fastigheten som köparen innehar och som är av 1 1974:815. Omtryckt betydelse för kommunen såsom ägare av fastigheten. 3 Senaste lydelse Denna lag träder i kraft den 1 januari 1983. 1979:308.

92 Författningsförslag

7 Förslag till

Lag 0m ändring i lagen (1969:246) om domstolar i fastighetsmål

Härigenom föreskrivs att 3 § lagen (1969:246) om domstolar i fastighetsmål skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

3 §l Fastighetsdomstol består av två lagfarna ledamöter, en teknisk ledamot och två nämndemän. Om särskilda skäl föreligger, kan efter ordförandens bestämmande ytterligare en teknisk ledamot ingå i domstolen. I mål eller ärende angående arren- I mål eller ärende angående arrende, hyra, bostadsrätt eller tvångsför- de eller tvångsförvaltning av bovaltning av bostadsfastighet består stadsfastighet består domstolen domstolen dock av två lagfarna leda- dock av två lagfarna ledamöter och möter och tre nämndemän. Teknisk tre nämndemän. Teknisk ledamot ledamot får efter ordförandens får efter ordförandens bestämmande bestämmande ingå i domstolen i ingå i domstolen i stället för en av stället för en av nämndemännen, om nämndemännen, om målets beskafmålets beskaffenhet eller annat sär- fenhet eller annat särskilt skäl föranskilt skäl föranleder det. leder det. En av de lagfarna ledamöterna skall vara ordförande i fastighetsdomsto-

len. Denne utses bland de lagfarna domarna i tingsrätten. Den andre lagfarne 4,4:

ledamoten skall vara lagfaren domare i tingsrätten eller i annan _ tingsrätt. Teknisk ledamot skall ha teknisk utbildning och erfarenhet av fastighetsbildning eller fastighetsvärdering. Nämndemännen bör vara allmänt betrodda och väl förtrogna med sin orts förhållanden.

1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1983. 2. Mål eller ärende angående hyra eller bostadsrätt som anhängiggjorts hos fastighetsdomstol före ikraftträdandet skall handläggas enligt äldre lag, om annat inte följer av punkt 9 i övergångsbestämmelserna till lagen (1982:000) om ändring i jordabalken.

8 Förslag till Lag om ändring i lagen (1970:995) om införande av nya jordabalken \ l Senaste lydelse 1971:534. 3 Senaste lydelse av 51 § Härigenom föreskrivs att 51§ lagen (1970:995) om införande av nya 1971:484. jordabalken3 skall upphöra att gälla vid utgången av december 1982.

Författningsförslag 93

9 Förslag till Lag om ändring i bostadsrättslagen (1971:479)

Härigenom föreskrivs i fråga om bostadsrättslagen (l971:479) dels att i 8§ ordet rätten skall bytas ut mot ”hyresnämnden, dels att 76 och 78 §§ skall upphöra att gälla, dels att 15, 36, 39 och 77 §§ skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse 15 § För tid efter det att föreningen underrättats om att bostadsrätt övergått till medlem i föreningen svarar den från vilken rätten övergått ej för de förpliktelser som åligger innehavare av bostadsrätten. Första stycket äger motsvarande tillämpning, om bostadsrätt genom bodelning, arv, testamente, bolagsskifte eller liknande förvärv eller vid exekutiv försäljning eller offentlig auktion enligt 10, 12 eller 37 §övergått till någon som ej är medlem i föreningen. Har i annat fall bostadsrätt övergått till någon som ej är medlem, är den från vilken rätten övergått fri från förpliktelser enligt första stycket för tid efter det att förvärvaren antagits till medlem. Förvärvaren svarar jämte den från vilken bostadsrätten övergått för denne åvilande förpliktelser som innehavare av bostadsrätten, om ej annat överenskommits mellan föreningen och förvärvaren. Finns mellan föreningen och den från vilken bostadsrätten till en bostadslägenhet övergått annat avtal som avser sådan nyttighet som har omedelbart samband med användningen av lägenheten och som är av mindre betydelse i jämförelse med den användningen, upphör det andra avtalet att gälla vid den tidpunkt som anges i första och andra styckena.

36 §3 Uppsägs bostadsrättshavaren till Sägs bostadsrättshavaren upp till avflyttning av orsak som anges i 33 § avflyttning av orsak som anges i 33 § första stycket 1 eller 4 - 6 eller 8, är första stycket 1 eller 4 - 6 eller 8, är han skyldig att genast avflytta, om ej han skyldig att genast avflytta, om annat följer av 35 §.Uppsägs bo- inte annat följer av 35 §. Sägs stadsrättshavaren av annan i 33 § bostadsrättshavaren upp av annan i angiven orsak, får han bo kvar till 33 § angiven orsak, får han bo kvar l Senaste lydelse av den fardag för avträdande av hyrd till det månadsskifte som inträffar 8 § 1981:603 lägenhet som inträffar närmast efter närmast efter tre månader från upp- 76 § 1974:1087 tre månader från uppsägningen, om sägningen, om ej hyresnämnden prö- 78 § 1974:1087. rätten var skäligt ålägga honom att avflytta ej prövar skäligt åläggga 3 Senaste lydelse honom att avflytta tidigare. tidigare. 1981 1850.

94 Författningsförslag

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

39 § Uppsägning skall vara skriftlig, om ej skriftligt erkännande av uppsägningen lämnas. Uppsägning får ske hos den som är behörig att mottaga årsavgift på föreningens vägnar. Skriftlig uppsägning skall delges den som sökes för uppsägning, dock utan tillämpning av 12 - 15 §§ delgivningslagen (1970:428). Träffas ej den som sökes i sitt hemvist, får uppsägningen sändas i rekommenderat brev under hans vanliga adress. Ett exemplar av uppsägningen skall dessutom lämnas antingen i den söktes bostad till vuxen medlem i det hushåll som han tillhör eller, om han driver rörelse med fast kontor, på kontoret till någon som är anställd där. Påträffas icke någon som angivits nu, skall uppsägningen i stället läggas i den söktes postlåda, om sådan finns. Uppsägning har skett när vad som sagts nu blivit fullgjort. Har den hos vilken uppsägning skall ske ej känt hemvist här i riket och finns ej heller känt ombud som har rätt att mottaga uppsägning för honom, får uppsägning ske genom kungörelse i Post- och Inrikes Tidningar. Stämningsansökan med yrkande En ansökan till domstol med om rätt att frånträda bostadsrätten yrkande om rätt att frånträda eller om bostadsrättshavarens skil- bostadsrätten eller om bostadsrättsjande från lägenheten samt ansökan havarens skiljande från lägenheten om vräkning av bostadsrättshavaren samt ansökan om vräkning av gäller som uppsägning när delgiv- bostadsrättshavaren gäller som uppning skett i behörig ordning. sägning när delgivning skett i behörig ordning. 77 §l 77 § Tvist med anledning av upplåtelse En tvist med anledning av upplåav nyttjanderätt enligt 1 § (bostads- telse av nyttjanderätt enligt 1 § (borättstvist) som ej ankommer på stadsrättstvist) skall tas upp av hyreshyresnämnds prövning skall uppta- nämnden, om inte annat föreskrivs. gas av den fastighetsdomstol inom Beträffande laga domstol i bovars område fastigheten är belägen. stadsrättstvist som skall prövas enligt Beträffande laga domstol i bo- lagen (1982:847) om lagsökning och stadsrättstvist som skall prövas enligt betalningsföreläggande samt handlagsökningslagen (1946:808) eller räckning i hyres- och bostadsrätts-

handräckningslagen (1981:847) finns tvister finns särskilda bestämmelser i

bestämmelser i dessa lagar. lagsökningslagen (1946:808) och handräckningslagen (1981 :847)

1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1983. 2. Har uppsägning skett före den nya lagens ikraftträdande gäller beträffande uppsägningstidens längd 36§ i dess äldre lydelse. 3. Har talan i en bostadsrättstvist före de nya bestämmelsernas ikraftträdande väckts vid en tingsrätt, skall tvisten handläggas enligt äldre lag. Dettagäller dock inte när ett mål om lagsökning eller betalningsföreläggande som tvistigt hänskjuts till rättegång eller en ansökan om återvinning görs enligt l Senaste lydelse 35 § lagsökningslagen (1946:808) eller 12 § handräckningslagen 1981:850. (1981:847).

Författningsförslag

10 Förslag till Lag om ändring i rättshjälpslagen (1972:429)

Härigenom föreskrivs att 5 b, 9, 9 a, 24 och 25 §§ rättshjälpslagen (1972:429) skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

5b§ Med domstol förstås i denna lag Med domstol förstås i denna lag allmän domstol, allmän förvalt- allmän domstol, allmän förvaltningsdomstol, bostadsdomstolen, ningsdomstol, bostadsdomstolen, försäkringsöverdomstolen, försäk- hyresnämnd, försäkringsöverdomringsrätt, marknadsdomstolen, pa- stolen, försäkringsrätt, marknadstentbesvärsrätten, arbetsdomstolen domstolen, patentbesvärsrätten, aroch krigsrätt. Vad i lagen sägs om betsdomstolen och krigsrätt. Vad i domstol skall även gälla arrende- lagen sägs om domstol skall även nämnd, hyresnämnd och statens va- gälla arrendenämnd och statens vanämnd. nämnd.

9§2 Vid allmän rättshjälp betalar staten kostnaderna i den rättsliga angelägenhet som rättshjälpen avser. Såsom kostnad för rättshjälpen anses den rättssökandes kostnad för 1. biträde som varit behövligt för tillvaratagande av den rättssökandes rätt, 2. bevisning vid allmän domstol, 2. bevisning vid allmän domstol, bostadsdomstolen, marknadsdom- bostadsdomstolen, hyresnämnd, stolen, arbetsdomstolen eller krigs- marknadsdomstolen, arbetsdomstorätt samt nödvändig utredning i len eller krigsrätt samt nödvändig angelägenhet, som kan komma utredning i angelägenhet, som kan under sådan domstols prövning eller komma under sådan domstols prövsom skall prövas av skiljemän, ning eller som skall prövas av skiljemän, 3. utredning i angelägenhet som skall prövas av förvaltningsdomstol eller förvaltningsmyndighet om utredningen är skäligen påkallad för tillvaratagande av den rättssökandes rätt och ej kan erhållas genom myndigheten, 4. resa och uppehälle för den rättssökande eller hans ställföreträdare och för vårdare eller annan, som måste anlitas i samband med inställelse inför domstol eller annan myndighet, om personlig inställelse ålagts, eller i samband med inställelse för blodundersökning eller annan undersökning rörande ärftliga egenskaper i mål om faderskap enligt 3 kap. föräldrabalken eller läkarundersökning enligt 21 kap. 10§ samma balk, 5. tilläggsavgift som utgår enligt exekutionsavgiftskungörelsen 1Senaste lydelse (1971:1027), 6. vad av allmänna medel utgått i ersättning för översättning eller i 1981:386. ersättning enligt 4 eller 5 § lagen (1958:642) om blodundersökning m.m. vid 2 Senaste lydelse utredning av faderskap eller enligt föreskrift i rättegångsbalken eller 3§ 1979:240.

96 Författningsförslag

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

första stycket nämnda lag för bevisning som rätten föranstaltat självmant om, 7. skiftesman som av domstol förordnats att verkställa bodelning med anledning av äktenskapsskillnad eller boskillnad, 8. medling enligt 42 kap. 17§ rättegångsbalken. Såsom kostnad för bevisning enligt andra stycket 2 anses ej den rättssökandes kostnad för blodundersökning eller annan undersökning rörande ärftliga egenskaper i mål om faderskap enligt 3 kap. föräldrabalken.

9 a § Den som beviljats allmän rättshjälp är i målet eller ärendet befriad från avgift för ansökan och för expedition enligt expeditionskungörelsens (1964:618) avgiftslista, avdelningarna I och II samt avdelning III under rubriken Utsökning m.m. Avgiftsfriheten för expedition gäller endast i den mån expeditionen är erforderlig för den rättssökande. Avgiftsfriheten gäller ej i fråga om sådan expedition som utfärdas endast på särskild begäran, om icke expeditionen begäres innan avgörandet i huvudsaken vunnit laga kraft. Den som beviljats allmän rättshjälp i angelägenhet som lett till verkställbart avgörande eller i mål om verkställighet är befriad från att skyldighet förskjuta och betala utsökningsavgift och försäljningsavgift enligt exekutionsavgiftskungörelsen (1971:1027). Kostnader för kungörelse i mål Kostnader för kungörelse i mål eller ärende vid allmän domstol, eller ärende vid allmän domstol, bostadsdomstolen, arbetsdomstolen bostadsdomstolen, hyresnämnd, areller krigsrätt skall, såvitt de belastar betsdomstolen eller krigsrätt skall, den som beviljats allmän rättshälp, såvitt de belastar den som beviljats utgå av allmänna medel. allmän rättshjälp, utgå av allmänna medel.

24 §1 Iden mån ej särskilda föreskrifter Iden mån ej särskilda föreskrifter gäller, utgår ersättning för bevisning gäller, utgår ersättning för bevisning i mål eller ärende vid allmän dom- i mål eller ärende vid allmän domstol, bostadsdomstolen, marknads- stol, bostadsdomstolen, hyresdomstolen, arbetsdomstolen eller nämnd, marknadsdomstolen, armed skäligt belopp betsdomstolen eller med

krigsrätt enligt krigsrätt

domstolens bestämmande. skäligt belopp enligt domstolens bestämmande.

25 § I angelägenhet, som ej handlägges I angelägenhet, som ej handläggs vid allmän domstol, bostadsdomsto- vid allmän domstol, bostadsdomstolen, marknadsdomstolen, arbets- len, hyresnämnd, marknadsdomstodomstolen eller beslutar len, arbetsdomstolen eller Senaste lydelse krigsrätt, krigsrätt, 1979:240. rättshjälpsnämnden om utredning. beslutar rättshjälpsnämnden om ut-

Författningsförslag

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Utan hinder härav får biträde redning. Utan hinder härav får bibesluta om utredning av mindre träde besluta om utredning av mindomfattning. Samma befogenhet till- re omfattning. Samma befogenhet kommer skiftesman som förordnats i tillkommer skiftesman som förordärende om bodelning. nats i ärende om bodelning. Den som medverkat vid utredning som avses i första stycket har rätt till ersättning enligt föreskrifter som regeringen meddelar. Ingår utredningen i mål eller ärende som har anhängiggjorts vid domstol fastställes ersättningen av domstolen. I annat fall bestämmes ersättningen av rättshjälpsnämnden.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1983.

11 Förslag till Lag om ändring i riksdagsordningen

föreskrivs att tilläggsbestämmelsen Härigenom 4.6.4 riksdagsordningen skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Tilläggsbestämmelse 4.6.4 Justitieutskottet skall bereda Justitieutskottet skall bereda ärenden som rör domstolarna, ärenden som rör domstolarna, arrendenämnderna och hyresnämn- arrendenämnderna, åklagarväsenderna, åklagarväsendet, polisväsen- det, polisväsendet och kriminalvårdet och kriminalvården samt ären- den samt ärenden rörande brottsbalden rörande brottsbalken, rätte- ken. rättegångsbalken och lagar som gångsbalken och lagar som ersätter ersätter eller har nära samband med eller har nära samband med före- föreskrifter i dessa balkar. skrifter i dessa balkar.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1983.

12 Förslag till Lag om ändring i lagen (1973:189) med särskilda hyresbestämmelser för vissa orter

1 föreskrivs Riksdagsordningen Härigenom 1 fraga om lagen (1973:189) med särskilda hyresbestämmelser Omuyckt 1979:934_ för vissa orterz dels att 5 § skall upphöra att gälla, 2 Senaste lydelse av 5 § dels att 4§ skall ha nedan angivna lydelse. 1974:1089.

98 Författningsförslag

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

4 § Ärende om tillstånd enligt 3 § prö- Ett mål om tillstånd enligt 3 § vas av hyresnämnd som avses i 12 prövas av hyresnämnden. kap. 68 § jordabalken.

[fråga om förfarandet inför hyresnämnd äger 4 § andra stycket, 14, 17 - 21 och 24 - 30 §§ lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder motsvarande tillämpning.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1983.

13 Förslag till Lag om ändring i bostadssaneringslagen (1973:531)

Härigenom föreskrivs i fråga om bostadssaneringslagen (l973:53l)2

dels att 4, 21 och 22 §§ skall upphöra att gälla, dels att 20§ skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

20 §3 Fråga om uttagande av vite som Vite som förelagts med stöd av förelagts med stöd av denna lag denna lag får inte förvandlas. prövas av hyresnämnden på yrkande av den på vars ansökan vitet har förelagts. Vite får ej förvandlas.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1983.

14 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1974:371) om rättegången i arbetstvister

1 Senaste lydelse l 1978:308. _ _ _ Härigenom föreskrivs att 1 kap. 2§ och 2 kap. 1, 2 och 3 §§ lagen i 2 Senaste 1yde1seav rättegången i arbetstvister skall ha nedan angivna lydelse.

i

(1974:371)om 21 § 1974:1086 l 22 § 19745821 Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

3 Senaste lydelse l

1 kap_ 1974:821. 2 §4 . .. . l 4 4 Senaste [yddse Denna lag tillampas e] på 1976:581. 1. mål som enligt lag får upptagas endast av viss tingsrätt eller som skall

[författningsförslag 99

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse handläggas av tingsrätt i annan sammansättning än som anges i rättegångsbalken eller lagen (1974:8) om rättegången i tvistemål om mindre värden, 2. mål som skall handläggas av tingsrätt med tillämpning av konkurslagen (1921:225) eller ackordslagen (1970:847), 3. mål om skadestånd i anledning av brott, om talan föres i samband med åtal för brottet, 4. mål om ersättning för yrkes- 4. mål om ersättning för yrkesskada, när tvisten ej rör kollektivav- skada, när tvisten ej rör kollektivavtals rätta innebörd. tals rätta innebörd, 5. hyrestvist när tvisten ej rör kollektivavtal eller bostadsrättstvist. Lagen skall ej heller tillämpas på mål som rör arbetstagare med statligt reglerad anställning eller anställning hos riksdagen eller allmän försäkringskassa, när tvisten gäller 1. fråga som rör tillsättning av tjänst utan att enbart avse tvist om kollektivavtal, 2. tjänstgöringsskyldighet enligt 5 kap. lagen (1976:600) om offentlig anställning. Innehåller lag eller med stöd av lag meddelad författning särskild föreskrift om att talan mot offentlig arbetsgivares beslut skall föras genom besvär, gäller den föreskriften.

2 kap. 1 §1 Arbetsdomstolen skall som första domstol upptaga och avgöra tvist som väckes av arbetsgivar- eller arbetstagarorganisation eller av arbetsgivare som själv slutit kollektivavtal, om målet gäller 1. tvist om kollektivavtal eller 1. tvist om kollektivavtal, som annan arbetstvist som avses i lagen inte avser hyresförhållande, eller (1976:580) om medbestämmande i annan arbetstvist som avses i lagen arbetslivet, (1976:580) om medbestämmande i arbetslivet, 2. arbetstvist i övrigt under förutsättning att kollektivavtal gäller mellan parterna eller att enskild arbetstagare som beröres av tvisten sysselsättes i arbete som avses med kollektivavtal vilket arbetsgivaren är bunden av. Arbetsdomstolen är behörig domstol enligt första stycket även när kollektivavtal tillfälligt icke gäller. Gemensamt med arbetstvist enligt första eller andra stycket får handläggas även annan arbetstvist mellan samma eller olika parter, om domstolen med hänsyn till utredningen och övriga omständigheter finner sådan handläggning lämplig. När skäl därtill föreligger, kan domstolen åter särskilja målen.

2 §1 Annan arbetstvist än som avses i Annan arbetstvist än som avses i 1§ skall upptagas och avgöras av 1 § skall tas upp och avgöras av l Senaste lydelse tingsrätt. tingsrätt. Tvist om kollektivavtal som 1977:530.

100 sou 1981:77

Författningsförslag

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse avser hyresförhâllande skall dock tas upp och avgöras av hyresnämnd. Talan som avses i 1§ och som föres av arbetsgivare, som själv slutit kollektivavtal, eller av arbetsgivar- eller arbetstagarorganisation för egen del får väckas vid tingsrätt i stället för vid arbetsdomstolen. Är svaranden organisation, eller skulle enligt 4 kap. 5§ andra stycket organisation ha stämts in om tvisten hade väckts vid arbetsdomstolen, får det dock ske enbart med stöd av sådant avtal som anges i 10 kap. 16§ rättegångsbalken. I arbetstvist enligt första eller andra stycket får arbetsgivaren sökas vid rätten i den ort där arbetstagaren har sitt hemvist.

3§l Arbetsdomstolen är överrätt i mål Arbetsdomstolen är överrätt i mål som enligt 2 § upptagits vid tingsrätt som enligt 2 § tagits upp vid tingsrätt och därifrån fullföljes. eller hyresnämnd och därifrån fullföljs. Atti arbetsdomstolen talan i visst Att i arbetsdomstolen talan i visst fall kan föras mot beslut, som med- fall kan föras mot beslut, som meddelats av annan myndighet än tings- delats av annan myndighet än tingsrätt, i 12 kap. 70 och rätt och hyresnämnd, föreskrivs i föreskrives 71 §§ jordabalken och i lagen lagen (1969:93) om begränsning av (1969:93) om begränsning av sam- samhällsstöd vid arbetskonflikt. hällsstöd vid arbetskonflikt.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1983.

15 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet

m.m.

Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m.2 dels att 23, 25 och 26 §§ skall upphöra att gälla, dels att 24§ skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse 24 § Fråga om uttagande av vite som Vite som förelagts med stöd av denna förelagts med stöd av 18§ andra lag får ej förvandlas. stycket prövas av hyresnämnden på av kommunen. Vite får ej 1 Senaste lydelse yrkande 1974:1092. förvandlas. 2 Senaste lydelse av 26 § 1979:307. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1983.

Författningsförslag 101

16 Förslag till Lag om ändring i lagen (1976:600) om offentlig anställning

Härigenom föreskrivs att 5 kap. 1§ lagen (1976:600) om offentlig anställning* skall ha nedan angivna lydelse. Nu varande lydelse Föreslagen lydelse 5 kap.

Innehavare av ordinarie domar- Innehavare av ordinarie domartjänst är ej skyldig att utöva annan tjänst är ej skyldig att utöva annan statlig tjänst än jämställd eller högre statlig tjänst än jämställd eller högre domartjänst vid den domstol han domartjänst vid den domstol han tillhör. Annan ordinarie underrätts- tillhör. Annan ordinarie underrättsdomare än lagman är dock skyldig domare än lagman är dock skyldig att dessutom tjänstgöra som ledamot att dessutom tjänstgöra som ledamot i annan underrätt inom samma hov- i annan underrätt inom samma hovrättsområde vid handläggning, som rättsområde vid handläggning, som kräver flera lagfarna domare än kräver flera lagfarna domare än en. en. Om tjänstgöringsskyldighet för ordi-

narie hyresråd i vissa fall finns

bestämmelser i 4 kap. 7 § hyresprocesslagen (1982:000).

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1983.

17 Förslag till Lag om ändring i bostadsförvaltningslagen (1977:792)

Härigenom föreskrivs i fråga om bostadsförvaltningslagen (1977:792) dels att 33 - 35 §§ skall upphöra att gälla, dels att 32 § skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse 32§ Fråga om påföljd för fastighets- Fråga om påföljd för en fastighetsägare som åsidosätter skyldighet ägare som åsidosätter skyldighet enligt 16§ andra stycket eller I7§ enligt 16 § andra stycket upptas upptages självmant av hyresnämn- självmant av hyresnämnden. den. Beträffande böter och vite gäller 9 kap. 8 och 9 §§ rättegångsbalken i tillämpliga delar.

Denna i kraft 1 lag träder den 1 januari 1983. Omtryckt 1977: 1047.

102 Författningsförslag sou 1981:77

18 Förslag till Lag om ändring i bostadsanvisningslagen (l980:94)

Härigenom föreskrivs i fråga om bostadsanvisningslagen (1980:94) dels att 11, 14 och 15 §§ skall upphöra att gälla, dels att 6 och 9 §§ skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

6 § När en husägare har delgetts en När en husägare har delgetts en underrättelse enligt 5 §, får han inte underrättelse enligt 5 §, får han inte upplåta en lägenhet, som omfattas upplåta en lägenhet, som omfattas av beslutet, med hyresrätt eller av beslutet, med hyresrätt eller J bostadsrätt till någon annan än en bostadsrätt till någon annan än en bostadssökande, som kommunen bostadssökande, som kommunen anvisar, eller kommunen. Han får anvisar, eller kommunen. Han får | inte heller medverka till att hyresrät- inte heller medverka till att hyresrät- l ten till en sådan lägenhet överlåts ten till en sådan lägenhet överlåts eller lägenheten upplåts i andra hand eller lägenheten upplåtsi andra hand utom när förhållandena är sådana att utom när förhållandena är sådana att de i 12 kap. 34 och 34 a §§, 35§ dei 12 kap. 40 och 41 §§, 42 §första första stycket och 40§ jordabalken stycket och 47§ jordabalken med j l med avseende på hyresgästen angiv- avseende på hyresgästen angivna na förutsättningarna för tillstånd förutsättningarna för tillstånd föreföreligger. ligger. Förbudet enligt första stycket gäl- Förbudet enligt första stycket gäller inte sedan kommunen underrät- ler inte sedan kommunen underrättat husägaren om att kommunen inte tat husägaren om att kommunen inte önskar anvisa någon bostadssökan- önskar anvisa någon bostadssökande eller få lägenheten upplåten till de eller få lägenheten upplåten till sig. Förbudet gäller inte heller om sig. Förbudet gäller inte heller om upplåtelse av lägenhet beror av upplåtelse av lägenheten beror av anställning hos husägaren och lägen- anställning hos husägaren och lägenheten även tidigare var upplåten till heten även tidigare var upplåten till

följd av sådan anställning eller om följd av sådan anställning eller om J lägenheten upplåts enligt bestäm- lägenheten upplåts enligt bestäml melsernai 12 kap. 46 § tredje stycket melsernai 12 kap. 56 § tredje stycket j jordabalken. jordabalken. j l l 9 §

l

Om en lägenhet enligt 8§ andra stycket skall anses ha upplåtits till

l

kommunen med hyresrätt eller bostadsrätt och lägenheten på grund av dröjsmål från husägarens sida inte kan tillträdas den dag som angetts i meddelandet enligt 7§, får hyresnämnden på ansökan av kommunen föreskriva att upplåtelsen skall gälla från en senare tidpunkt. Avser upplåtelsen en hyreslägenhet, får hyresnämnden föreskriva att för upplåtelsen skall även i övrigt gälla andra villkor än de som har angetts i meddelandet. Ansökan om hyresnämndens prövning skall göras inom två månader från den dag då upplåtelsen skall anses ha skett.

Författningsförslag 103

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse Vid prövning av hyresvillkoren Vid prövning av hyresvillkoren tillämpas 12 kap. 48 § första - tredje tillämpas 12 kap. 70§ första och styckena jordabalken. Om hyra för andra styckena jordabalken. Om hylägenheten har bestämts i förhand- ra för lägenheten har bestämts i förlingsöverenskommelse enligt hyres- handlingsöverenskommelse enligt förhandlingslagen (1978:304), skall hyresförhandlingslagen (1978:304), dock den hyran gälla. Om hyres- skall dock den hyran gälla. Om nämnden nedsätter hyran, skall den hyresnämnden nedsätter hyran, lägre hyran gälla från och med den skall den lägre hyran gälla från och dag då hyresförhållandet började. med den dag då hyresförhållandet började. Föreskriver hyresnämnden att upplåtelsen skall gälla från en senare tidpunkt eller att hyran skall utgå med ett lägre belopp än som har angetts i meddelandet enligt 7 §, skall husägaren samtidigt åläggas att till kommunen betala tillbaka vad han till följd därav har uppburit för mycket jämte ränta. Räntan skall beräknas enligt 5 § räntelagen (1975:635) för tiden från dagen då husägaren mottog beloppet till dess att beslutet har vunnit laga kraft och enligt 6§ räntelagen för tiden därefter.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1983.

19 Förslag till Lag om ändring i lagen (1980:307) om skyldighet för utländska

kärande att ställa säkerhet för rättegångskostnader

Härigenom föreskrivs att 2 § lagen (1980:307) om skyldighet för utländska kärande att ställa säkerhet för rättegångskostnader skall ha nedan angivna lydelse.

Nu varande lydelse Föreslagen lydelse 2§ Säkerhet behöver inte ställas i l 1. mål som handläggs enligt lagen (1974:371) om rättegången i arbetstvister, 2. mål vid fastighetsdomstol som 2. mål vid fastighetsdomstol som inte avser en arrende-, hyres- eller inte avser en arrendetvist, bøstadsrättstvist, 3. ansökningsmål enligt 11 kap. 17§ vattenlagen (1918:523), 4. växelmål och checkmål, 5. mål som har tagits upp efter offentlig stämning, och 6. mål vid förvaltningsdomstol eller marknadsdomstolen. Säkerhet behöver inte heller ställas i annat fall om talan väcks genom genstämning.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1983.

104 Författningsförslag

20 Förslag till Lag om ändring i handräckningslagen (1981:847)

Härigenom föreskrivs att 1 och 14 §§ handräckningslagen (1981:847) skall ha nedan angivna lydelse.

1 § Yrkande om fullgörande av en förpliktelse som inte avser betalningsskyldighet får, om förlikning om saken är tillåten, prövas av tingsrätt efter ansökan om handräckning enligt denna lag. Lagen gäller inte, om tvist angåen- Lagen gäller inte, om tvist angåen› de förpliktelsen enligt särskild före- de förpliktelsen enligt särskild föreskrift skall tas upp av annan domstol skrift skall tas upp av annan domstol än tingsrätt. än tingsrätt eller hyresnämnd.

14 § Har återvinning sökts mot utslag enligt denna lag, skall rätten förordna om målets fortsatta handläggning. Stämning skall anses utfärdad genom förordnande enligt första stycket. Kan målet anses tillräckligt förberett genom den tidigare handläggningen, får det genast utsättas till huvudförhandling eller, om det skall handläggas enligt lagen (197428) om rättegång i tvistemål om mindre värden, till sammanträde enligt den lagen. Är den tingsrätt som har handlagt målet inte behörig att efter återvinning pröva målet, skall detta överlämnas till den tingsrätt som är behörig. Beslut om överlämnande får inte överklagas. Om den tingsrätt som har mottagit målet finner sig obehörig, skall den visa målet åter till den tingsrätt som har överlämnat det. När ett mål har överlämnats, gäller första och andra styckena i fråga om den tingsrätt till vilken målet har överlämnats. Om återvinning i en hyres- eller

bostadsrättstvist finns bestämmelsen

lagen (1982:000) om lagsökning och betalningsföreläggande samt handräckning i hyres- och bostadsrättstvister.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1983.

21 Förslag till Lag om lagsökning och betalningsföreläggande samt handräckning i hyres- och bostadsrättstvister

Härigenom föreskrivs följande.

1 § Lagsökning eller betalningsföreläggande enligt lagsökningslagen (1946:808) eller handräckning enligt handräckningslagen (1981:847) kan utverkas vid tingsrätten utan hinder av att en tvist om anspråket skall

Författningsförslag 105

handläggas enligt hyresprocesslagen (1982:000). Besvär som avses i 34§ lagsökningslagen eller 12§ handräckningslagen förs i hovrätten även om anspråket är sådant som avses i första stycket.

2 § Hänskjuts målet såsom tvistigt till rättegång eller görs ansökan om återvinning enligt 35 § lagsökningslagen (1946:808) eller 12 §handräckningslagen (1981:847), skall målet överlämnas till den hyresnämnd som har att ta upp en tvist om anspråket. Talan får inte föras mot ett beslut om överlämnande. Har annan domstol än högsta domstolen överlämnat målet

och finner hyresnämnden att den inte är behörig att pröva tvisten, skall målet

lämnas åter till den domstol som lämnat över det.

3 § Talan i ett mål som överlämnats till hyresnämnden enligt 2 § skall anses väckt där, när ansökningen om lagsökning, betalningsföreläggande eller handräckning gjordes vid tingsrätten.

4 § Beträffande förfarandet vid tingsrätten i ett mål, som avses i denna lag, gäller i övrigt lagsökningslagen (1946:808) eller handräckningslagen (1981:847).

1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1983. 2. I mål där en ansökan om lagsökning. betalningsföreläggande eller handräckning gjorts före lagens ikraftträdande tillämpas alltjämt äldre bestämmelser. Detta gäller dock inte när ett mål om lagsökning eller betalningsföreläggande som tvistigt hänskjuts till rättegång eller en ansökan om återvinning görs enligt 35§ lagsökningslagen (1946:808) eller 12§ handräckningslagen (1981:847).

22 Förslag till Lag om ändring i utsökningsbalken

Härigenom föreskrivs att 12 kap. 25 och 58 §§ utsökningsbalkenl skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse 12 kap. 25 § I sakägarförteckningen upptas förutom exekutionsfordringen 1. fordran som skall utgå med förmånsrätt enligt 6§ 1 eller 7 § 1 eller 2 förmånsrättslagen (1970:979) och som förfaller till betalning senast den tillträdesdag som anges i 36 §, 2. fordran som är förenad med panträtt i fastigheten, 3. fordran som är förenad med förmånsrätt i fastigheten på grund av betalningssäkring,

106 Författningsförslag

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

4. nyttjanderätt, servitut eller rätt 4. nyttjanderätt, servitut eller rätt till elektrisk kraft som besvärar fas- till elektrisk kraft som besvarar fastigheten, om rättigheten är inskriven tigheten, om rättigheten är inskriven eller grundar sig på skriftlig handling eller grundar sig på skriftlig handling som är tillgänglig, dock ej sådan som är tillgänglig eller avser hyra av rättighet som skall bestå oavsett en lägenhet i en fastighet, som är fastighetens försäljning, taxerad som annan fastighet och vid taxeringen betecknats som hyreshusenhet, när tillträde har ägt rum, dock ej sådan rättighet som skall bestå oavsett fastighetens försäljning, 5. förrättningskostnaderna. Om fastigheten hör till konkursbo, upptas även arvode och annan kostnad för fastighetens förvaltning under konkursen.

58 § Vid försäljning under hand skall köparen åläggas att svara för alla fordringar som på grund av panträtt, utmätning eller eljest är förenade med förmånsrätt i fastigheten och för förrättningskostnaderna, i den mån ej borgenär kan erhålla betalning ur andra tillgängliga medel eller avstår från förmånsrätt i fastigheten eller sökanden medger att försäljning får ske utan att förrättningskostnaderna blir täckta. Rätt på grund av ägarhypotek anses ej som fordran. Fordran som är förfallen till betalning skall betalas kontant, om ej köparen visar att han har avtalat annat med borgenären eller betalning skall utgå ur särskilt tillgängliga medel. Om ej sökanden har avstått från täckning av förrättningskostnaderna, skall vad som behövs för sådan täckning betalas kontant. Före försäljningen upplåten rät- Före försäljningen upplåten rättighet som grundas på skriftlig hand- tighet som grundas på skriftlig handling skall förbehållas. I fråga om ling skall förbehållas. Förbehâllskall sådan rättighet gäller vad som sägs i också göras för varje upplåter: hyres- 47 §. rätt till en lägenhet i en fastighet, som är taxerad som annan fastighet och vid raxeringen betecknats som hyreshusenhet, när tillträde har ägt rum. I fråga om sagda rättigheter gäller vad som sägs i 47 §. Köparen skall lämna handpenning enligt vad som föreskrivs i 35 § i fråga om inrop på auktion. Återstoden av den kontanta köpeskillingen skall betalas senast fyra veckor efter det att köpehandling har upprättats. Försummas det, är köpet ogiltigt. Blir köpet ogiltigt, gäller bestämmelserna i 43 § om handpenning. Vad som sägs om auktion i 43 § första stycket gäller även vid försäljning under hand. I övrigt bestämmer kronofogdemyndigheten köpevillkoren.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1983.

Sammanfattning

Vi har i delbetänkanden 1976 och 1978 redovisat delar av vårt uppdrag. I Hyresrätt 1 (SOU 1976:60) behandlade vi frågan om förhandlingsrätt på bostadshyresmarknaden. Vi lade vidare i detta första delbetänkande fram förslag till skärpta åtgärder mot den s.k. svarta handeln med bostadslägen- Det andra delbetänkandet heter. Hyresrätt 2 (SOU 1978:8) - innehöll förslag till delvis nya bestämmelser om lokalhyra. Betänkandena har lagts till grund för lagstiftning i huvudsaklig överensstämmelse med våra förslag (prop. 1977/782175, CU 1977/78232, rskr 1977/781347, prop. 1978/79:89, CU 1978/79:32, rskr 1978/792308). I detta tredje betänkande, som också är vårt slutbetänkande, tar vi upp de delar av vårt uppdrag, som vi inte tidigare behandlat. Slutbetänkandet innefattar en allmän översyn av 12 kap. jordabalken och vi tar därvid särskilt frågor: En bedömning av bruksvärdesystemet, förfarandet när upp följande förhandlingar enligt hyresförhandlingslagen strandat, prövning av andra hyresvillkor än hyran, bränsle- och va-klausuler, hyrestid, uppsägningstid och proceduren vid förlängnings- och villkorstvister, avstående från besittningsskydd, förstärkning av andrahandshyresgästernas ställning samt handläggning av hyrestvister. Bruksvärdeprincipen tillkom 1968 för att trygga bostadshyresgästernas besittningsskydd. Det direkta besittningsskyddet ger i de flesta fall hyresgästen rätt att vid hyrestidens slut få hyresförhållandet förlängt. Denna rätt skulle emellertid lätt kunna urholkas genom krav på hyreshöjningar från hyresvärdens sida, om hyresgästen utan vidare skulle vara tvungen att godta den hyra hyresvärden fordrar för förlängning. År 1968 gällde sedan många år en hyresreglering. Denna innebar att hyrorna fastställdes genom en myndighets beslut. Genom bruksvärdeprincipen slog man in på en annan väg. Avtalsfrihet skulle i princip råda i fråga om hyrans storlek. Hyresgästen skulle vid förlängning av hyresavtalet ha rätt att få den hyra värden yrkade prövad av hyresnämnden. I dag innebär bruksvärdeprincipen i huvudsak följande: Hyran skall vid förlängning utgå med skäligt belopp. Vid prövningen skall den hyra hyresvärden fordrar godtas om den inte är oskälig. För att avgöra om den fordrade hyran är oskälig eller inte skall en jämförelse ske med hyran för andra lägenheter. Den fordrade hyran skall därvid anses som oskälig om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Jämförelse skall i första hand ske med hyran för lägenheter i hus som tillhör allmännyttiga bostadsföretag.

108 Sammanfattning

Hyran för lägenheter som tillhör allmännyttiga bostadsföretag fastställs efter förhandlingar mellan företaget och en organisation av hyresgäster oftast tillhörig Hyresgästernas riksförbund. Hyran bestäms i princip så att den skall täcka företagets självkostnader. Även för lägenheter som tillhör andra hyresvärdar än allmännyttiga bostadsföretag och därmed likställda fastställs numera hyran ofta genom förhandlingar mellan hyresvärden och i förekommande fall hans organisation, å ena sidan, samt en organisation av hyresgäster, å andra sidan. Förhandlingar på såväl den allmännyttiga som den enskilda sektorn regleras sedan 1978 av hyresförhandlingslagen. Iden mån förhandlingar inte leder till överenskommelse, kan hyran för enskilda hyresgäster fastställas av hyresnämnden. Därvid tillämpas bruksvärdeprincipen. Bruksvärdeprincipen har under senare år blivit utsatt för kritik. Därvid har bl.a. hävdats följande: Hyrorna i de privatägda fastigheterna fastställs efter jämförelse med de hyror som gäller i allmännyttiga bostadsföretag. De allmännyttiga bostadsföretagens hyror skall spegla företagens självkostnader. Eftersom de allmännyttiga bostadsföretagen får bära ett större socialt ansvar, vilket ökar kostnaderna, blir p.g.a. jämförelseprövningen hyrorna i det privatägda beståndet för höga i förhållande till kostnaderna inom detta

bestånd. Det har emellertid också gjorts gällande att hyrorna i de privatägda

fastigheterna påverkas i motsatt riktning genom att de allmännyttiga bostadsföretagen inte tar ut full täckning för sina kostnader vid hyresförhandlingarna. De privata fastighetsägarna anser vidare att den hyresutjämning mellan yngre och äldre bostadshus, som förekommer inom de allmännyttiga bostadsföretagen, medverkar till att hyrorna blir alltför låga i nyproduktionen. Å andra sidan anförs att utjämningen skapar alltför höga hyresnivåer i det äldre bostadsbeståndet. Bruksvärdeprincipen anses dessutom leda till att det inte är möjligt att få hyran att täcka de numera kraftigt ökade kostnaderna för nyproduktion av bostäder. Vidare pekas på de problem som kan uppkomma vid tillämpningen av bruksvärderegeln, när samtliga allmännyttiga företag i en kommun eller en kommuns enda allmännyttiga företag ansöker om hyreshöjning för samtliga sina lägenheter. För att belysa verkningarna av bruksvärdeprincipen har vi inhämtat upplysningar vid sammanträden med företrädare för hyresmarknadens organisationer, hyresnämnderna och bostadsdomstolen. Vi har vidare samlat in statistiska uppgifter om bl.a. nyproduktion och produktionskostnader, förvaltningskostnader samt kommunalt stöd till bostadsföretag. Dessutom lämnar vi i betänkandet redogörelser för undersökningar som gjorts, delvis på vårt uppdrag, beträffande hyresstrukturer samt sociala kostnader. Vid bedömningen av den framförda kritiken har vi kommit till olika meningar inom utredningen. Vi är emellertid därvid ense om att bruksvärdeprincipen är överlägsen det system med hyresreglering som tidigare tillämpades i värt land (avsnitt 2.6.5). Vi anser vidare att det grundläggande problemet med de höga nyproduktionskostnaderna inte på ett avgörande sätt kan bringas ur världen genom ändringar av bruksvärderegeln utan måste lösas genom bostadspolitiska åtgärder (avsnitt 2.6.2). Beträffande frågan i vad mån bruksvärderegeln medverkat till den låga nyproduktionen är

Sammanfattning 109

emellertid meningarna delade (reservationerna av Sven Jansson m. fl. och av Arne Fagander). De problem som de sociala kostnaderna för med sig framför allt för allmännyttiga företag i vissa kommuner kan knappast lösas genom ändringar i hyressättningsreglerna utan måste lösas med andra åtgärder (avsnitt 2.6.3). Vad gäller kritiken i övrigt mot bruksvärderegeln i dess nuvarande utformning anser de fyra av oss som står bakom huvudtexten i betänkandet, att tillämpningen av bruksvärdeprincipen visserligen är förenad med åtskilliga svårigheter, främst på grund av bristen på jämförelsematerial i vissa fall. När det emellertid gäller det fall som främst satts i blickpunkten av kritiken, nämligen när samtliga allmännyttiga företag i en kommun eller en kommuns enda allmännyttiga bostadsföretag hos hyresnämnden ansöker om hyreshöjning för samtliga sina lägenheter, saknas enligt denna mening inte - för bruksvärdeprinregler om hur hyran skall bestämmas grundläggande cipen är ju att hyran skall utgå med skäligt belopp. Hyresnämnden skall således avgöra tvisten efter en skälighetsprövning. Därvid får nämnden om lämpliga jämförelselägenheter saknas på orten godta jämförelsematerial från andra orter med jämförbart hyresläge och i övrigt likartade förhållanden på hyresmarknaden. En direkt regel härom föreslås i bruksvärdeparagrafen. Skulle inte heller detta vara möjligt får nämnden göra en mer renodlad skälighetsbedömning. Hyresnämnden kan därvid inte undgå att även beakta det allmänna hyresläget och kostnadsökningarna. Att direkt anknyta hyressättningen till kostnadsutvecklingen i företaget skulle däremot enligt denna mening medföra betydande svårigheter vid tillämpningen genom att hyresnämnden tvingades pröva skäligheten av olika kostnader - och på sikt kunna medföra sådana risker för en återgång till hyresreglering att denna väg inte bör väljas (avsnitt 2.6.4). Fyra av oss anser däremot att den kritik som framförts mot bruksvärdeprincipen är så befogad att längre gående ändringar krävs. Enligt denna mening måste de allmännyttiga företagen, som är självkostnadsföretag, om skälig kostnadstäckning inte kan uppnås vid förhandlingar, ges möjligheter att få skäligheten av vid förhandlingarna yrkade hyresändringars relation till åberopade kostnadsförändringar prövade på ett opartiskt sätt. Bruksvärderegeln bör därför kompletteras så att hyresnämnderna ges inte bara möjligheter utan också skyldigheter att pröva begärda hyresändringars skälighet i förhållande till företagens kostnadsändringar (reservationerna av Sven Jansson m. fl. och av Arne Fagander). En av dessa fyra ledamöter riktar längre gående kritik mot bruksvärderegeln och anser även andra ändringar i denna önskvärda i riktning mot en mera fri prisbildning. Bruksvärdesystemet skulle därvid stå kvar som ett komplement till besittningsskyddet så att de marknadsmässiga hyrorna inte fick en sådan genomslagskraft att de annat än i skälig omfattning påverkade nuvarande hyresgästers hyror och besittningsskydd (reservationen av Arne Fagander). I övrigt har vår genomgång av bruksvärdesystemet lett fram till förslag om vissa justeringar av lagtexten medan i andra hänseenden den nuvarande utformningen ansetts kunna stå kvar. Bedömningen utmynnar i huvudsak i följande (avsnitt 2.6.6). För det första anser vi att parternas jämställdhet i avtalsförhållandet bör

110 Sammanfattning

komma till klarare uttryck. Enligt bruksvärderegelns nuvarande lydelse skall den hyra hyresvärden fordrar godtas om den inte är oskälig. För att likställa parterna anser vi att som huvudregel bör anges att hyran skall utgå med skäligt belopp. För det andra bör bruksvärdereglerna utformas så att de möjliggör en jämförelse mellan lägenheter med olika förmåner. Farhågor har nämligen uttalats för att bruksvärdeprincipen skulle utgöra ett hinder mot boinflytande i individuella eller kollektiva former. Sådant inflytande kan bl.a. medföra att det allmännyttiga bostadsbeståndet kan förlora sin likformighet eftersom de l l 1 förmåner som är knutna till lägenhetsinnehavet kan komma att växla. l l 4 Underhållsfondsutredningen har vidare beträffande målning, tapetsering l l l och därmed sammanhängande åtgärder i bostadslägenheter föreslagit att l l hyresgästen får välja mellan att låta hyresvärden utföra underhållet mot särskild avgift eller att själv svara för det. Vi föreslår att prövningen av själva bruksvärdet i fortsättningen skall avse vad en lägenhet med hänsyn till dess beskaffenhet och boendemiljön i övrigt

kan anses vara värd för hyresgäster i allmänhet. Övriga förmåner, som ligger

vid sidan av detta bruksvärde, får däremot värderas särskilt. Detta innebär sammantaget att hyran skall vara skälig med hänsyn till lägenhetens bruksvärde och de förmåner som hyresvärden skall tillhandahålla. Liksom hittills skall en hyra inte anses skälig om den är påtagligt högre än hyran för likvärdiga lägenheter. De allmännyttiga företagens prisledande ställning vid bruksvärdeprincipens tillämpning utgör en spärr mot sådana hyreshöjningar som inte kan godtas ur samhällets synpunkt. Detta har i den nuvarande bruksvärdeprincipen dels kommit till uttryck genom att vid jämförelsen i första hand skall beaktas hyran i de allmännyttiga företagens lägenheter dels genom att man vid jämförelsen skall bortse från lägenheter vars hyra inte är rimlig med hänsyn till det allmänna hyresläget iorten för närmast jämförliga lägenheter i nybyggda hus. Denna senare, extra, spärregel har visat sig svår att tillämpa. Den förstnämnda regeln utgör en tillräcklig spärr i en bristsituation. Vi föreslår därför att den extra spärregeln utgår. En fråga, vars vikt särskilt understrukits i det betänkande av civilutskottet som utgör grunden för vårt uppdrag i denna del (CU 1977/78:32 s. 14 ff), är förfarandet när förhandlingar enligt hyresförhandlingslagen strandat. Sådana förhandlingar, som i regel rör hyrans storlek och andra hyresvillkor, förs mellan hyresvärden och i förekommande fall hans organisation samt en organisation av hyresgäster. Avslutas förhandlingarna utan att en överenskommelse kommer till stånd saknar de förhandlande parterna möjlighet att få tvisten sliten av hyresnämnden. Det är i stället de enskilda parterna i hyresförhållandet hyresvärden och hyresgästerna - som får föra frågan om hyrans storlek och andra hyresvillkor till hyresnämnden, om de vill ha en ändring till stånd. Eftersom en del bostadsföretag har tusentals hyresgäster blir sådana processer mycket besvärliga och i vissa fall i praktiken omöjliga att hantera. Eftersom den enda lösning som bjuds, om förhandlingsparterna inte kan komma överens, är ett opartiskt avgörande, medför svårigheter att få ett sådant till stånd att den som begär villkorsändring får ett underläge vid förhandlingarna. Särskilt om hyresvärden har likviditetssvårigheter kommer han i en besvärlig situation. Tanken på likställighet mellan de förhandlande

Sammanfattning 111

parterna, som är en grundtanke i hyresförhandlingslagen, har därigenom kommit att luckras upp. För att komma till rätta med det nu redovisade problemet föreslår det övervägande flertalet av oss att de förhandlande parterna skall få föra en tvist vidare till hyresnämnden när förhandlingar strandat (avsnitt 2.6.7). Vid en sådan tvist företräds således hyresgästerna även vid hyresnämnden och i bostadsdomstolen av den förhandlande organisationen. Hyresnämndens beslut får samma verkan som en förhandlingsöverenskommelse. En enskild hyresgäst, som är missnöjd med hyresnämndens avgörande av tvisten, kan begära ändring av beslutet såvitt rör honom själv. Vi är inte eniga om hur förfarandet skall gestaltas när förhandlingar enligt hyresförhandlingslagen strandat. En av oss hävdar (reservationen av Stig Landqvist), under hänvisning främst till såväl parternas vilja som partsorganisationernas förmåga att klara upp sina mellanhavanden i frivilliga överenskommelser, att offentliga ingripanden i partsorganisationernas intressetvister bör ske endast medlingsvis och att förslaget i denna del alltså inte bör genomföras. De förut omnämda svårigheter som en hyresnämndsprövning kan föra med sig för hyresvärden sammanhänger också med bestämmelserna om den tidpunkt från vilket ett beslut av nämnden om villkorsändring blir gällande. Ett sådant beslut får nämligen i regel inte avse tid före det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från dagen för ansökningen till nämnden. Vi föreslår (avsnitt 2.6.7) att tremånadersfristen i stället skall räknas från den dag då part som begärt ändring av hyresvillkoren hos motparten gjort framställning om villkorsändring. Om hyran fastställts för viss tid, skall dock ett beslut om ändring av hyran i princip gälla från den tidpunkt då den tidigare överenskommelsen eller beslutet utgick. Om det av särskilda skäl finnes skäligt, får också en annan tidpunkt väljas. Vi föreslår vidare att hyresnämnden skall kunna förordna att dess beslut får verkställas utan hinder av att det inte vunnit laga kraft. Vid förhandlingar enligt hyresförhandlingslagen har det ibland visat sig besvärligt för en part att få tillgång till erforderligt material om hyressättningen i lämpliga jämförelselägenheter. För att råda bot härpå föreslår vi (avsnitt 2.6.8) en bestämmelse som medför skyldighet för hyresvärdarna att om det begärs lämna ut uppgifter om hyrorna i de lägenheter de förvaltar. De uppgifter som skall lämnas ut motsvarar närmast de uppgifter SABOföretagen skall redovisa i sin hyresstatistik. Uppgifterna behöver ej lämnas oftare än en gång per år. När det gäller prövning av andra hyresvillkor än hyran skall enligt bruksvärdeparagrafen i dess nuvarande lydelse annat villkor som hyresvärden ställer upp för förlängning gälla, om det inte strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest är obilligt. Liksom i fråga om hyran bör preferensen för hyresvärdens mening inte längre gälla. Råder tvist om annat villkor än hyran skall därför av hyresvärden eller hyresgästen uppställt villkor gälla om det är skäligt med hänsyn till omständigheterna (avsnitt 3.1). En speciell typ av villkor som vi diskuterat i betänkandet innebär att hyra av en bostadslägenhet är förenad med ett annat avtal, t.ex. om att hyresgästen skall betala för biluppställningsplats, restaurangservice osv., s.k. kopplade avtal. Vi anser att denna fråga, med ledning bl.a. av vad vi föreslår om fastställande

112 Sammanfattning

av andra villkor än hyran, bör kunna lösas utan särskild lagstiftning (avsnitt 3.2). Ersättningen för en lägenhets uppvärmning och förseende med varmvatten eller elektrisk ström eller avgifter för vatten och avlopp ingår i dag i många fall inte i hyran. Inte heller behöver dessa ersättningar vara till beloppet bestämda i ett hyresavtal eller en förhandlingsöverenskommelse. Ersättningen för bränsle, vatten och avlopp bestäms i stället ofta genom särskilda klausuler, bränsle- och va-klausuler. Särskilt när det gäller bostadslägenheter har klausulerna utsatts för kritik. De anses i vissa fall ge hyresvärdarna för hög kompensation i förhållande till kostnaderna, de är svårbegripliga och otidsenliga och de stimulerar varken hyresvärdar eller hyresgästerna till energibesparande åtgärder. Vi har funnit att det bästa sättet att komma till rätta med dessa problem är att i princip förbjuda bränsleoch va-klausuleri bostadslägenheter. Klausulerna får enligt förslaget (avsnitt 4.3.1) tillämpas för bostadslägenheter i flerfamiljshus, endast om överenskommelse härom träffas i förhandlingsöverenskommelse enligt hyresförhandlingslagen. I annat fall skall ersättningen för bränsle, va m.m. ingå i den avtalade hyran. Det bör påpekas att vi utformat vårt förslag i nu angivna delar så att det inte skall utgöra något hinder mot en framtida övergång till individuell mätning och debitering av energiförbrukning m.m. (avsnitt 4.3.2). I samband med att vi behandlat proceduren vid förlängnings- och villkorstvister har vi också tagit upp frågor om hyrestid och uppsägningstid. För att närma reglerna till den uppfattning de flesta bostadshyresgäster torde ha om bostadshyresavtal som ett löpande rättsförhållande föreslår vi (avsnitt 5.3.1) att sådana avtal i fortsättningen skall anses ingångna för obestämd tid, om annat inte avtalats. Vi förordar också att antalet olika uppsägningstider minskas samt att begreppet fardag utmönstras ur hyreslagen. Den normala uppsägningstiden när det gäller bostadslägenheter blir i fortsättningen tre månader. Enligt nuvarande regleri hyreslagen måste, till skillnad från vad som gäller enligt hyresförhandlingslagen, ett bostadshyresavtal sägas upp inte blott när avsikten är att hyresgästen skall flytta utan även när tanken är att han skall bo kvar men på ändrade villkor. Går inte hyresgästen med på de villkor hyresvärden uppställer för förlängning är det hyresgästen som skall hänskjuta tvisten till hyresnämnden. Den nuvarande ordningen vid tvister enligt hyreslagen har flera nackdelar. Kravet på uppsägning när avsikten är att hyresgästen skall bo kvar kan skapa obefogad oro. Det är vidare ur många synpunkter opraktiskt att det är hyresgästen som skall vända sig till hyresnämnden även när det är hyresvärden som vill ha en ändring till stånd. För att råda bot härpå och för att nå likformighet med vad gäller vid tvister enligt hyresförhandlingslagen föreslår vi (avsnitt 5.3.2) att uppsägning endast skall ske när någon av parterna önskar att hyresförhållandet skall upphöra. Är avsikten endast att villkoren för den fortsatta förhyrningen skall ändras räcker det med att den part som önskar ändringen lämnar motparten ett skriftligt meddelande om detta. Någon uppsägning behövs således inte längre i denna situation. Vidare föreslår vi att, om parterna inte kan komma överens om hur tvisten skall lösas, det skall åligga den part som vill ha en ändring till stånd att hänskjuta

Sammanfattning 113

tvisten till hyresnämnden. Beträffande lokalhyresförhållanden föreslår vi att hyresvärden, om han sagt upp hyresgästen, själv skall påkalla medling i hyresnämnden. En hyresvärd och en hyresgäst kan för närvarande i en särskilt upprättad handling komma överens om att hyresrätten inte skall vara förenad med rätt till förlängning - avstående från besittningsskydd. Träffas en sådan överenskommelse innan hyresförhållandet varat nio månader i följd gäller den bara om den godkänts av hyresnämnden. Överenskommelse om avstående från besittningsskydd träffas i många olika situationer när en bostadslägenhet hyrs ut och uthyraren vill ha garantier för att han efter en viss tid åter skall kunna disponera lägenheten utan att den som hyrt den skall kunna göra rätten till förlängning gällande. Besittningsskyddet är av stor betydelse för bostadshyresgäster och möjligheten att avtala bort det medför risk för rättsförluster. Vid tidpunkten för hyresavtalets ingående är det svårt för nämnden att göra en meningsfull prövning. Bättre är om prövningen kan förläggas till den tidpunkt då frågan om verkningarna av avståendet aktualiseras. Det är vidare angeläget att minska den belastning på hyresnämnderna som ärenden av denna typ medför, eftersom vi i annat sammanhang föreslår att ytterligare typer av mål skall föras över till hyresnämnderna. Vi har därvid funnit att en framkomlig väg är att avskaffa

l

möjligheten till förtida godkännande av avstående från besittningsskydd

l

beträffande bostadslägenheter. I stället föreslår vi (avsnitt 6.2) att i vissa situationer en skriftlig överenskommelse om avstående från besittningsskydd skall godtas i en förlängningstvist, om inte synnerliga skäl föranleder annat. Så är fallet om lägenheten är belägen i ett hus som skall rivas eller byggas om och rivningen eller ombyggnaden skall påbörjas inom tre år från hyresförhållandets början. Liknande regler föreslås gälla om hyresavtalet avser upplåtelse av en lägenhet i vilken upplåtaren själv bodde när avtalet ingicks och upplåtaren skall flytta tillbaka till lägenheten inom tre år från hyresförhållandets början. Den som hyr en lägenhet i andra hand har mången gång en bekymmersam ställning. Om förstahandshyresgästens hyresavtal upphör har han inte någon rätt att sitta kvar i lägenheten. I vissa fall kan t.o.m. hyresvärden och förstahandshyresgästen vara överens om att hyresrätten skall upphöra just för att bli av med andrahandshyresgästen. Så kan vara fallet när förstahandshyresgästen är bulvan för hyresvärden. En förstärkning av andrahandshyresgästernas ställning behövs sålunda när det gäller bostadslägenheter. Vi föreslår därför (avsnitt 7.4), att om förstahandshyresgästens rätt till lägenheten upphör sedan andrahandshyresgästen bott i lägenheten i minst tre år, andrahandshyresgästen får ta över hyresavtalet. Denna rätt gäller dock bara om det inte är uppenbart obilligt mot hyresvärden och andra bostadssökande. Dessutom krävs att andrahandshyresgästen skäligen kan godtas som hyresgäst. Vidare förordar vi att det i hyreslagen slås fast att i vissa närmare angivna situationer, som kan tyda på att ett bulvanskap föreligger, en upplåtelse i andra hand skall anses vara en upplåtelse direkt av fastighetsägaren. Handläggning av hyrestvister kan enligt nuvarande regler ske endera vid hyresnämnd eller vid fastighetsdomstol. De hyrestvister som skall tas upp vid hyresnämnd är särskilt angivna i hyreslagen. Fullföljdsinstans är bostads-

114 Sammanfattning

domstolen. Övriga hyrestvister tas upp vid fastighetsdomstolen. Dessa mål

fullföljs till hovrätten och i förekommande fall högsta domstolen. För handläggningen av mål vid hyresnämnden gäller lagen om arrendenämnder och hyresnämnder samt förvaltningslagen. l bostadsdomstolen gäller bostadsdomstolslagen och rättegångsbalken. Handläggningen av de mål som skall tas upp av fastighetsdomstol regleras av rättegångsbalken. Olika hyrestvister skall sålunda handläggas vid olika myndigheter. I vissa fall kan dessutom olika lagar reglera handläggningen i under- och överinstans. Denna splittring medför naturligtvis problem. Dessutom har under senare år alltfler uppgifter enligt olika speciallagstiftningar lagts på hyresnämnderna. Vi föreslår därför (avsnitt 8.3.1) att i princip alla hyrestvister enligt hyreslagen skall prövas av hyresnämnderna i första instans och med bostadsdomstolen som slutinstans. Därigenom kan man på ett effektivt sätt tillgodogöra sig de specialkunskaper som, inte minst genom intresseledamöternas medverkan, finns i hyresnämnderna och bostadsdomstolen. Vad som sagts om hyrestvister gäller också bostadsrättstvister. För att undvika en alltför stor belastning av hyresnämnderna anser vi emellertid att mål av rutinkaraktär inte bör föras över till hyresnämnderna. Mål enligt lagsökningslagen och handräckningslagen bör därför ligga kvar hos de allmänna domstolarna. Flera av de typer av mål som vi nu föreslår skall föras över till hyresnämnderna är av renodlad tvistemålskaraktär. Den fria handläggningen enligt den nuvarande nämndlagen är inte alltid lämplig för handläggning av sådana mål. Dessutom bör samma handläggningsregler gälla vid hyresnämnden och i bostadsdomstolen. Vi föreslår därför (avsnitt 8.3.2) en särskild lag - hyresprocesslagen - som skall reglera handläggningen av mål som tas upp vid hyresnämnd. Hyresprocesslagen bygger på bestämmelser i nämndlagen, bostadsdomstolslagen, rättegångsbalken, lagen om rättegången i tvistemål om mindre värden (småmålslagen) och lagen om rättegången i arbetstvister. l de fall där särskilda bestämmelser saknas i hyresprocesslagen gäller rättegångsbalkens bestämmelser om tvistemål vari förlikning om saken är tillåten. En följd av den föreslagna nya lagen blir att även hyresnämnderna i fortsättningen skall betraktas som domstolar. Hyresprocesslagen bygger på principen att processen skall vara snabb och enkel. Mål kan avgöras såväl efter förhandling som efter enbart skriftlig Domstolarnas -framför handläggning. allt hyresnämndernas processledan-

de funktion betonas kraftigt. Enligt nuvarande regler står vardera parten för

sina kostnader för förfarande i hyresnämnden. Vi föreslår att detta alltjämt skall gälla som huvudregel. För vissa typer av de mål som enligt förslaget skall flyttas över från fastighetsdomstol, nämligen om skadestånd, utfående av penningfordringar och förverkande, föreslår vi dock en tillämpning av rättegångsbalkens regel om att förlorande part skall ersätta den vinnande parten hans kostnader (avsnitt 8.3.2.8). För att underlätta hanteringen av mål där ett flertal, ja kanske tusentals hyresgäster är parter, har vi föreslagit särskilda regler om handläggning av s.k. massärenden (avsnitt 2.6.7). Bland de frågor som vi tar upp vid den allmänna genomgången av hyreslagen och som behandlas i specialmotiveringen till ändringarna i denna (avsnitt 9.1) märks främst följande. Vi lägger fram ett förslag om hur rätten

Sammanfattning

att utnyttja utrymmen som är avsedda att nyttjas gemensamt av flera hyresgäster får ändras. Vidare föreslår vi bestämmelser om rätt till avvikelser från hyreslagens bestämmelser om bostadslägenheter, när ett hyresavtal omfattar fler än tio bostadslägenheter som skall hyras ut i andra hand (s.k. blockuthyrning). Förslaget innehåller vidare delvis nya bestämmelser om hur en uppsägning får delges. Avsnittet .om lägenhetens skick och hinder i hyresrätten har arbetats om i systematiskt hänseende för att bli mer lättöverskådligt. Där föreslås också vissa nyheter, bl.a. en utvidgning av möjligheten att tillgripa reparationsföreläggande. Delvis nya bestämmelser föreslås beträffande den tidpunkt när hyran skall erläggas. Vi föreslår också att hyresvärdens rätt att säga upp avtalet till omedelbart upphörande, när en säkerhet som ställts för hyran försämras, tas bort när det gäller bostadslägenheter. Ett förslag läggs fram om att en hyresgäst som betalat för hög hyra i vissa fall skall ha rätt till ränta på vad han betalat för mycket. Vidare föreslås ändring i bestämmelserna om uppskov med avflyttning från lokal. Vi anser sålunda att beslut härom skall få meddelas även efter hyrestidens utgång. Dessutom anser vi, som framgår av vårt förslag till hyresprocesslag, att talan skall få föras mot ett beslut om uppskov med avflyttningen från en lokal. En annan nyhet i förslaget är en bestämmelse som stadgar straff för en hyresvärd som av en bostadshyresgäst tar ut en hyra, som är uppenbart orimlig i förhållande till lägenhetens bruksvärde, när hyresgästen saknar rätt till förlängning eller har sådan rätt endast om synnerliga skäl föreligger. Ett stort antal paragrafer har dessutom undergått språkliga ändringar för att anpassas till den lagstil som numera anses önskvärd. Antalet ändringar i hyreslagen är som framgår av sammanfattningen betydande. För att inte lagen skall bli alltför svåröverskådlig har vi föreslagit att bestämmelserna numreras om och hela 12 kap. jordabalken således ges en ny lydelse. Vi vill dock understryka att vi inte efterstråvat en allmän omarbetning av hyreslagen. Den tidigare dispositionen kvarståri huvudsak och paragraferna har som regel frånsett språkliga justeringar omarbetats endast när ändringar i sak ansetts påkalla det. Utöver de reservationer som särskilt omnämnts i det föregående föreligger ytterligare vissa reservationer på enskilda punkter samt ett särskilt yttrande. Vi föreslår att de nya bestämmelserna träder i kraft den 1 januari 1983.

1 Utredningsarbetet

Vi fick vårt uppdrag i juni 1975. De ursprungliga direktiven finns i ett anförande till statsrådsprotokollet den 5 juni 1975 av dåvarande statsrådet Lidbom. Anförandet är återgivet i vårt första delbetänkande Hyresrätt 1 (SOU 1976:60), avsnitt 1.1, där vi också redovisat de skrivelser som fram till den 23 september 1976 lämnats över till oss. De skrivelser som därefter och fram till den 20 december 1977 lämnats över till oss finns redovisade i vårt andra delbetänkande Hyresrätt 2 (SOU 1978:8), avsnitt 1. I Hyresrätt 1 behandlade vi frågan om förhandlingsordningar på bostadshyresmarknaden och den s. k. svarta handeln med bostadslägenheter. I Hyresrätt 2 tog vi upp frågor om lokalhyra. Båda dessa betänkanden har lett till lagstiftning, som i huvudsak stämmer överens med våra förslag. Det nu föreliggande betänkandet är vårt slutbetänkande. Förutom de delar av det ursprungliga utredningsuppdraget, som återstod när frågorna om ett kollektivt förhandlingssystem på bostadshyresmarknaden och lokalhyra behandlats, tar vi i betänkandet upp de ytterligare frågor som lämnats

i

över till oss. Viktigast är den utvärdering av bruksvärdesystemet och en

l

översyn av förfarandet när förhandlingar enligt hyresförhandlingslagen strandat som överlämnades till oss genom ett beslut av regeringen vid regeringssammanträde den 1 juni 1978. Till grund för uppdraget i denna del ligger ett betänkande av civilutskottet (CU 1977/78:32, rskr 347). De direktiv och skrivelser som i övrigt utgör grunden för uppdraget i olika enskilda frågor redovisar vii samband med respektive fråga. Utredningens arbete med slutbetänkandet har bedrivits dels genom sammanträden med utredningen i dess helhet dels i fråga om den lagtekniska utformningen av förslagen inom en särskild arbetsgrupp. Arbetsgruppen har bestått av ordföranden, experter med anknytning till bostadsdomstolen, hyresnämnderna och justitiedepartementet samt sekreteraren. i dess helhet har hållit - - med Utredningen överläggningar hearings företrädare för bostadsdomstolen, hyresnämnderna och fastighetsdomstolarna samt hyresmarknadens organisationer. Vid dessa hearings har vi inhämtat synpunkter på dels bruksvärdeprincipen och förhandlingssystemet dels hyresprocessuella frågor. Vi har vidare bl. a. från olika myndigheter och hyresmarknadens organisationer fått del av statistiskt och annat material, som lagts till grund för vårt arbete. På utredningens uppdrag har en av våra experter utfört en särskild undersökning av en studie om sociala merkostnader. Vidare har statens

118 Utredningsarbetet sou 1981:77

institut för byggnadsforskning för vår räkning gjort en specialbearbetning av en större undersökning av hyresstrukturen i de allmännyttiga bostadsföretagen för år 1980. För att få underlag för våra överväganden rörande en övertlyttning av mål och ärenden från fastighetsdomstolarna till hyresnämnderna har vi gjort en enkät hos samtliga fastighetsdomstolar angående antalet hyrestvister. Luleå tingsrätt har medverkat vid uppläggningen av undersökningen. Den 14 januari 1981 har vi avgett ett yttrande över 1978 års bostadsrätts-

kommittés delbetänkande (Ds Bo 1980:3) Rättskydd för kvarboende

hyresgäster vid övergång från hyresrätt till bostadsrätt samt över en inom justitiedepartementet utarbetad promemoria om hyresgästs inflytande vid ombildning från hyresrätt till bostadsrätt. Vi har också beretts tillfälle att avge yttrande över den inom handelsdepartementet utarbetade promemori-

an (Ds H 1979:2) Prisövervakning på boendeområdet. Vi beslöt emellertid

den 5 oktober 1979 att avstå från att yttra oss över promemorian. Samråd har skett med arrendelagskommittén (Ju 1975:04), rättegångsut-

redningen (Ju 1977:06), underhållsfondsutredningen (Bo 1978:05), 1978 års bostadsrättskommitté (Bo 1978:06) samt värmemätningsutredningen (Bo

1979:03). Detta har i regel skett genom informella överläggningar mellan ordföranden och/eller sekreteraren samt företrädare för respektive kommitté eller utredning. Vi har dessutom mottagit ett stort antal brev från organisationer och enskilda.

2 och

Bruksvärdeprincipen

förhandlingssystemet

2.1 Nuvarande förhållanden

2.1.1 Bruksvärdeprincipen

Sedan den hyresreglering som infördes under andra världskriget slutgiltigt 4 avvecklats i och med 1978 års utgång råder i princip avtalsfrihet om hyrans

i storlek och andra villkor för förhyrning av bostadslägenheter.

Hyresvillkoren bestäms sålunda genom parterna kommer överens om

å att

l dem för en viss period, vanligen ett år. Overenskommelse träffas endera

i

mellan den enskilde hyresgästen och hyresvärden eller efter kollektiva I vilka former och under vilka kollektiva

i

förhandlingar. förutsättningar E förhandlingar får bedrivas regleras av hyresförhandlingslagen (1978:304). En närmare redogörelse för denna lag lämnas i nästa avsnitt (2.1.2). Under löpande hyrestid kan avtalsvillkor jämkas eller lämnas utan avseende enligt 36 § lagen (1915:218) om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område (avtalslagen). En förutsättning är att domstol konstaterar att villkoret, t. ex. hyrans storlek, är oskäligt med hänsyn till avtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt. Det är dock mycket sällsynt att

hyrans storlek prövas i denna ordning

Däremot är det inte ovanligt att hyresvillkor för förlängning av hyresavtal efter den avtalade hyrestidens utgång prövas av myndighet, när det gäller bostadslägenheter. Sådan prövning sker vid hyresnämnd. Hyreslagen tillförsäkrar bostadshyresgästen en kvarboenderätt. Hyresgästen har vid hyrestidens utgång i de flesta fall rätt att få hyresavtalet förlängt. Rätten till förlängning skulle emellertid förlora mycket av sitt värde om det inte fanns någon spärr mot oskäliga hyreskrav eller andra obilliga hyresvillkor. Besittningsskyddet har därför förenats med normer för hyressättningen och fastställande av andra hyresvillkor. Bestämmelser om fastställande av villkor för fortsatt förhyrning av bostadslägenhet finns i 48 § HL - den s. k. bruksvärdeparagrafen. Vill eller hyresgästen att nya villkor skall gälla för den hyresvärden 1 Dessutom kan hyresfortsatta upplåtelsen måste han, om parterna inte kan komma överens om de villkoren under den för- PTÖV35

nya villkoren, sâga upp avtalet. Sägs inte hyresavtalet upp till avtalsperiodens _Sia_ aVlalsPefbdflj

W553 fa “d nnamp slut, kommer den tidigare avtalade hyran att gälla även för den fortsatta __ , ning av bostadsanvisforhymlngen ningslagen (1980294), se Om hyresvärden säger upp hyresgästen, skall han också lämna denne ett 9 §,

120 Bruksvärdeprincipen och förhandlingssystemet

s. k. avflyttningsmeddelande. Iakttar hyresvärden inte dessa bestämmelser förlängs avtalet på oförändrade villkor. Blir hyresgästen uppsagd och vill han bo kvar i lägenheten, skall han inom viss tid från det han fått del av avflyttningsmeddelandet hänskjuta tvisten till hyresnämnden. Hyresnämnden har därvid att pröva om hyresgästen har rätt till förlängning av avtalet. Om hyresnämnden bifaller hyresgästens yrkande om förlängning av avtalet skall villkoren, t. ex. hyrans storlek, för den fortsatta förhyrningen fastställas enligt 48 § hyreslagen. Även hyresgästen kan genom att säga upp avtalet till hyrestidens utgång få till stånd en prövning av villkoren för den fortsatta förhyrningen. Denna villkorsprövning sker också enligt bruksvärdereglerna. Enligt 48 § första stycket hyreslagen utgår hyran vid förlängning av hyresavtal för bostadslägenhet med skäligt belopp. Den hyra som hyresvärden fordrar skall godtas, om den inte är oskälig. Fordrad hyra är att anse som oskälig, om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Med en lägenhets bruksvärde avses vad den kan anses vara värd ur konsumentens synpunkt i förhållande till likvärdiga lägenheter på samma ort. Hänsyn tas därvid till lägenhetens beskaffenhet, t. ex. storlek, modernitetsgrad, planlösning, läge inom huset, reparationsstandard och ljudisolering. Vid bestämmandet av bruksvärdet tas även hänsyn till faktorer som inte direkt kan hänföras till lägenheten som sådan. Hit hör förmåner knutna till innehavet av lägenheten, som t. ex. tillgång till hiss, sopnedkast, tvättstuga, särskilda förvaringsutrymmen, god fastighetsservice, garage och biluppställningsplats. Även faktorer som husets allmänna läge, boendemiljön i stort och närhet till kommunikationer påverkar bruksvärdet. De omständigheter som inverkar på bruksvärdet skall bedömas utan avseende på den enskilde hyresgästens värderingar eller behov. Vid bedömningen av bruksvärdet skall man bortse från produktions-, drifts- och förvaltningskostnader. Vid bruksvärdeprövningen skall lägenhetens beskaffenhet jämföras med beskaffenheten av andra lägenheter som åberopats i hyressättningsärendet. J ämförelselägenheternas bruksvärde bestäms på samma sätt som prövningslägenhetens. För att prövningslägenheten och jämförelselägenheterna skall anses likvärdiga krävs dock endast att de i grova drag motsvarar varandra. Sedan man funnit jämförelselägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga med prövningslägenheten undersöks var hyresnivån ligger för jämförelselägenheterna. Den hyra som hyresvärden begär för prövningslägenheten skall godtas, om den ligger under eller överensstämmer med den nivå man kommit fram till genom jämförelseprövningen. Även om den begärda hyran något överstiger nivån skall den godtas. Den får dock inte vara påtagligt högre än den konstaterade nivån. Genom att fordrad hyra således kan sättas högre än hyresnivån för jämförliga lägenheter får man utrymme för en allmän uppjustering av hyresnivån när detta motiveras av situationen på hyresmarknaden. 1 Beskrivningen av I 48 § andra stycket föreskrivs att man vid jämförelseprövningen främst bruksvärdeprövningen skall beakta hyran för lägenheter i hus som ägs och förvaltas av allmännyttiga bygger i huvudsak på bostadsföretag. Hyrorna i dessa företag får därför en prisledande funktion. prop. 1967:141 s. 41 ff och prop. 1974:150 Hyresnivån i det privatägda beståndet får avgörande inflytande vid s. 311 ff och 470 ff. först om det i jämförelsematerialet jämförelseprövningen inte ingår några

Bruksvärdeprinciperz och förhandlingssystemet 121

allmännyttiga lägenheter eller så liten andel sådana lägenheter att det inte ger underlag för en bedömning av hyresnivån i jämförliga lägenheter. När en lägenhets bruksvärde skall bestämmas är således jämförelseprövningen avgörande. I vissa situationer kan emellertid någon sådan prövning inte göras. Det i praktiken viktigaste fallet är att några jämförelselägenheter inte alls åberopas eller att de som åberopats inte anses likvärdiga med prövningslägenheten. Man är då hänvisad till en ren skälighetsbedömning. Några närmare anvisningar om hur en sådan skälighetsbedömning skall gå till finns inte i förarbetena

2.1.2 H yresförhandlingslagen

Som nämnts i föregående avsnitt fastställs storleken av hyra för bostadslägenheter inte enbart genom överenskommelse mellan enskilda hyresvärdar och enskilda hyresgäster utan även efter kollektiva förhandlingar mellan hyresmarknadens parter. Den lag som reglerar formerna och förutsättning- › arna för sådana förhandlingar hyresförhandlingslagen -trädde i kraft den 1

g juli 1978.

i Enligt hyresförhandlingslagenz bedrivs förhandlingar om hyresförhållan-

| den beträffande bostadslägenheter mellan å ena sidan hyresvärden och hans och å andra sidan organisation av hyresgäster.

i

organisation Förhandlingarna förs på grundval av en skriftlig förhandlingsordning. Denna kommeri vanliga

l

E fall till stånd genom avtal mellan de förhandlande parterna. Kan parterna

I inte komma överens om att träffa sådant avtal kan hyresnämnden, om

hyresgästorganisation eller hyresvärd begär det, besluta att förhandlingsordning skall införas. För att en hyresgästorganisation skall kunna erhålla l förhandlingsordning krävs att det är fråga om en rättskapabel ideell förening

l

som har till uppgift att ta till vara medlemmarnas intressen i hyresfrågor, att [ den har kompetens att föra deras talan vid förhandlingar samt att den är l representativ för de boende och åtnjuter deras förtroende? Förhandlingsordning skall omfatta samtliga bostadslägenheter i ett eller flera hus, om parterna inte kommit överens om att undanta viss lägenhet. Inte heller gäller förhandlingsordning, om hyresnämnd beslutat att hyresavtal beträffande bostadslägenhet inte skall innehålla förhandlingsklausul. De förhandlande parterna kan påkalla förhandling angående samtliga boendeförhållanden som berör hyresgästerna gemensamt. När det gäller hyran föreligger s. k. primär förhandlingsskyldighet för hyresvärden. Detta innebär att hyresvärd, som är bunden av förhandlingsordning, är skyldig att påkalla förhandling med hyresgästorganisationen när han vill höja hyran. Förhandlingsöverenskommelse om hyran m. m. blir bindande för de enskilda hyresgästerna bara under förutsättning att en s. k. förhandlingsklausul tagits in i hyreskontrakten. En sådan klausul innebär att överenslProp. 1967:141 s. 54 kommelser som träffas vid de kollektiva förhandlingarna blir gällande mot 2 Motsätter att förhandlingsklausul tas in i Pmp 1977/ 7811751 hyresgästen. sig hyresgäst CU 32” “kr 347 hyresavtalet eller anser han att en befintlig klausul bör slopas, kan han få frågan om klausulens införande eller slopande prövad av hyresnämnden. En

;se “ägg ågåâiga

har sättet till utträde ur det kollektiva

(Siåéken

hyresgäst på det möjlighet

i Malmén RED

förhandlingssystemet. 1930:31 (Kampementet Om en hyresgäst inte är nöjd med vad som för hans del har bestämts genom i Stockholm).

122 Bruksvärdeprincipen och förhandlingssystemet

en förhandlingsöverenskommelse, kan han utan uppsägning av hyresavtalet ansöka hos hyresnämnden om prövning av överenskommelsen i den delen. Prövningen sker enligt bruksvärderegeln. Om en kollektiv förhandling skulle stranda, har hyresvärd och hyresgäst rätt att utan uppsägning av hyresavtalet vända sig till hyresnämnden och begära ändring av hyresvillkoren i den del som förhandlingen har avsett. Det är således endast den enskilde hyresgästen eller den enskilde hyresvärden som kan påkalla sådan prövning. Hyresnämndernas prövning kan därför endast avse de individuella hyresavtalen. Detta innebär att de parter som förhandlat inte själva kan föra en olöst fråga vidare till hyresnämnden. Har sedan förhandlingar strandat en enskild hyresgäst eller hyresvärd hänskjutit frågan om villkoren för den fortsatta förhyrningen till hyresnämnden, skall nämnden fastställa villkoren enligt 48 § hyreslagen. Detta innebär att bruksvärdeprincipen skall tillämpas när hyrans storlek skall bestämmas.

2. 1.3 H yresmarknadskommitténs rekommendationer

Vid hyresförhandlingar används i regel särskilda metoder för att fastställa hyrans storlek för den enskilda lägenheten. För förhandlingar mellan allmännyttiga bostadsföretag som är anslutna till SABO och hyresgästföreningar anslutna till Hyresgästernas riksförbund har den för parterna gemensamma hyresmarknadskommittén utarbetat särskilda rekommendationer. Enligt dessa rekommendationer skall man vid förhandlingarna först försöka enas om storleken av de sammanlagda kostnaderna för alla fastigheter i det bestånd förhandlingarna avser. Med hjälp av en hyressättningsmetod skall därefter den erhållna summan - hyrespotten - fördelas på fastigheterna inom beståndet. Med hjälp av en särskild hyresfördelningsmetod kan därefter hyran för de enskilda lägenheterna i fastigheten fastställas.

I hyressättningssystemet tilldelas varje bostadsområde ett bestämt tal - en hyressättningsfaktor. Det totala hyresbeloppet för bostäder fördelas på de olika bostadsområdena efter dessas resp. hyressättningsfaktor och st0rlek.Ett område med en hög hyressättningsfaktor får relativt sett en högre hyra än ett annat med en lägre osv. I hyressättningssystemet ingår inte hyrorna för lokaler, garage eller liknande. Hyressättningsfaktorn bildas av två tal, en ålderskomponent och en bostadsvärdeskomponent, som adderas till varandra. Ålderskomponenten är tänkt att spegla den normala standardutvecklingen inom företaget från är till år. Den fastställs för varje bostadsområde med hjälp av en särskild tabell. Tidpunkten för färdigställandet är avgörande. Som exempel kan nämnas att bostäder färdigställda åren 1950, 1965 och 1973 har getts talen 85, 100 resp. 108. Ålderskomponenten ökar således med en enhet per år. Om färdigställandet i ett bostadsområde varit fördelat över flera år tas hänsyn till detta. Bostadsområden som varit föremål för genomgripande standardförändringar placeras in i tabellen på 1 lämpligt ställe med hänsyn till förändringens omfattning. Särskilda överväganden görs Beskrivningen av hyför bostäder som färdigställts före år 1950 för att ställa dessa i rätt relation till de ressättningen är hämtad från Hyresgästernas riks- årgångar som redovisats i tabellen. förbunds och SABO:s Bostadsvärdeskomponenten används för att uttrycka sådana kvalitetsskillnader skrift Hyressättning, mellan olika bostadsområden inom ett företags bestånd, som inte fångas in av Handledning” (1974). ålderskomponenten. Bostadsvärdeskomponenten kan anta både positivt och negativt

Bruksvärdeprincipen och förhandlingssystemet 123

värde. Dess storlek bestäms genom att vissa angivna förhållanden beaktas. Dessa är

1) Särskilda avvikelser i lägenheterna (såsom utrustning, material, underhållsläge, planlösning) |+ oo 2) Särskild avvikelse i gemensamma anläggningar (såsom tvättstuga, gemensamma lokaler, parkering) i 6 3) Särskild avvikelse i fråga om bostadsföretagets åtagande eller service (såsom serviceåtaganden, fritidsverksamhet) i 6 4) Läge (i förhållande till kommun och kommundelscentrum, arbetsplatsområde (n), transportmöjligheter med kommunalt och/eller enskilt kommunikationsmedel) i 16 5) Miljö (såsom trafiksäkerhet inom området, buller och luftförhållanden, närhet till rekreationsområden, friytestandard, lekytor och lekutrustning) + 16 6) Social och kulturell service (närhet till, omfattning av och differentiering av t. ex. skola, barnstuga, fritidsgård) i 8 7) Kommersiell service (närhet till, omfattning av och differentiering av t. ex. dagligvarubutik, kiosk, postkontor) i 6 8) Övriga faktorer som på orten bedöms vara väsentliga (denna punkt ger utrymme för faktorer som bedöms ha sådant positivt eller negativt I värde att dessa särskilt bör beaktas vid hyressättningen) i 8 |

a

Genom att lägga samman de poäng som erhålls för varje faktor får man n fram en total bostadsvärdeskomponent. Hyressättningsfaktorn framräknas

l därefter genom att värdet för bostadsvärdeskomponenten läggs till värdet för

ålderskomponenten. | Angående de allmänna principerna som ligger till grund för fördelningen av hyror på lägenheter av olika storlek uttalas i hyresmarknadskommitténs rekommendationl:

i Hyrorna i de allmännyttiga bostadsföretagen har sin grund i företagens självkost-

l nader för kapital, underhåll och drift av bostäderna. Sedan länge har man försökt att så l l rättvist som möjligt fördela kostnaderna på olika lägenheter. Hyrorna har satts med hänsyn till lägenheternas storlek, typ och utrustning. Eftersom drifts-, underhålls- och byggnadskostnader per lägenhet inte följer några bestämda matematiska samband måste hyresfördelningen bygga på subjektiva antaganden. En fullständigt rättvis och allmängiltig hyresfördelningsmetod finns inte och kan inte åstadkommas. Avsikten med hyresfördelningsmetoden är att söka uppnå överensstämmelse mellan hyra och faktiska kostnader för varje lägenhetstyp, så att hyran så riktigt som möjligt anpassas till lägenhetens storlek, typ och utrustning.

Själva hyresfördelningen sker enligt rekommendationen efter följande princip: Det totala hyresbeloppet för ett bostadsområde fördelas på de olika lägenheterna efter dessas relativa hyra. Hyran för en lägenhet om två rum och kök på 55 m2 har satts till 100 och hyran för andra lägenheter har satts i relation till detta tal. På så sätt har det inbördes förhållandet mellan hyror för olika erhållits. - Den relativa för av olika lägenheter hyran lägenheter storlekar har förts in i två tabeller - en för lägenheter färdigställda till och 1 Beskrivningen av hymed âr 1977 och en för lägenheter därefter. Tabellerna resfördelningen är hämfärdigställda förutsätter en viss standard Sålunda Hyresgästemas

på lägenheterna. antas t. ex. att samtliga fd ffå

lägenheter är försedda med badrum och att lägenheter om tre rum och större res_

dessutom har separat toalettrum. - Det finns emellertid ofta behov av att Handlgd-

fördelnjng,

reducera respektive öka hyrorna för vissa lägenheter på grund av vissa ning”, (1980).

124 Bruksvärdeprincipen och förhandlingssystemet

kvalitetsskillnader. Då det inom ett och samma bostadsområde finns kvalitetsskillnader som väsentligt påverkar bostadsvärdet, korrigeras enligt rekommendationen lägenheternas relativa hyrestal med hänsyn härtill, genom tilläggs- och avdragsposter. Korrigering bör däremot inte göras för egenskaper som är lika för alla lägenheter i ett och samma bostadsområde. Dessa egenskaper skall i stället beaktas i den totala hyressumman för just detta område, t. ex. med hjälp av bostadsvärdekomponenten i hyressättningssystemet. Korrigering av hyror för kvalitetsskillnader, som väsentligt påverkar bostadsvärdet i enskilda lägenhetstyper eller lägenheter inom ett område görs enligt hyresfördelningsmetoden bl. a. för följande faktorer med högst det antal enheter som anges.

Marklägenheter: Möjlighet till uteplats Besvärande insyn etc. Avvikande utrustning Badrum (dusch) saknas Extra toalett saknas i 3 rk och större Balkong saknas Grovkök finns Torkskåp finns etc. Störningsmoment, lägeskvaliteter Värdefull utsikt Störande ljud från väg eller lokal Enkelsidigt läge etc. Övriga faktorer i 3 De rekommenderade intervallerna täcker normalt behovet av differentiering. Där synnerliga skäl föreligger och skillnaderna mellan lägenheterna inom ett bostadsområde i fråga om utrustning är avsevärda, kan de rekommenderade intervallerna främst gällande avvikande utrustning behöva utökas. Sedan man bestämt korrigeringsfaktorn för envar av delposterna läggs faktorerna samman. Den summa som erhålls bör dock inte vara större än i 9. Därefter adderas summan av korrigeringsfaktorerna med beaktande av nyss nämnda begränsning till den relativa hyra man fått fram genom att gå in i den tillämpliga tabellen. Man erhåller så ett relativtal för varje lägenhet av viss typ inom ett område. Relativtalen adderas områdesvis och man erhåller bostadsområdets relativa hyrestal. Detta multipliceras med hyressättningsfaktorn för varje område och man erhåller det totala relativtalet för varje område. I nästa steg summeras dessa relativtal och man erhåller det totala relativtalet för bostadsföretaget. Den totala hyrespotten skall nu divideras med detta relativtal, varvid ett planeringstal, kronor per relativ enhet, erhålls. För att räkna ut hyran för varje lägenhet multipliceras planeringstalet med relativtalet för den enskilda lägenheten, och därmed är hyressättningen genomförd.

Bruksvärdeprincipen och förhandlingssystemet 125

2.1.4 Bostadsfinansieringssystemet

Bostäder skall enligt de grunder som statsmakterna senast genom de bostadspolitiska besluten vid 1974 års riksdag lagt fast för bostadsförsörjningen betinga en från socialpolitiska utgångspunkter rimlig kostnad och vara av god standard. Vidare skall kostnadsparitet råda mellan likvärdiga lägenheter oavsett upplåtelseform och typ av fastighet. En lägenhet i en hyresfastighet skall således kosta den boende lika mycket som en jämförbar lägenhet i ett småhus kostar husägaren. Varken bruksvärdesystemet eller de allmännyttiga bostadsföretagens hyressättningsprinciper garanterar emellertid sådan kostnadsparitet. Inte

heller medför bruksvärdesystemet att det huvudsakliga bostadspolitiska

målet - att tillhandahålla goda bostäder till ett rimligt pris - under alla förhållanden kan uppnås. Om byggnadskostnaderna ökar genom inflation medför detta på grund av bruksvärdesystemets anknytning till de allmännyttiga företagens självkostnadsanknutna hyressättning att hyrorna stiger även i privatägda hyresfastigheter. Detta gäller inte bara nyproducerade utan också äldre hus. Samhället mäste därför sträva efter att på olika sätt hålla nere boendekostnaderna. Detta har bl. a. skett genom att samhällets finansiella . medverkan sedan lång tid tillbaka har spelat en växande roll i bostadsförsörjningen. Eftersom en av målsättningarna för bostadspolitiken är att uppnå kostnadsparitet mellan olika upplåtelseformer får denna medverkan emellertid inte vara utformad så att en boendeform gynnas på en annans bekostnad. Statens ökade insatser har skett dels direkt genom långivning och subventioner, dels genom att bostadsbyggandets kapitalförsörjning garanterats genom olika åtgärder. Detta har skett på varierande sätt. Vidare är när det gäller kostnadsparitet mellan olika upplåtelseformer skattesystemet av stor betydelse. Detta går vi emellertid inte in på nu. Fram till 1960-talets slut förekom ett betydande inslag av generella subventioner, främst kapitalsubventioner i form av tilläggslån och räntefria delar av lån samt räntebidrag. Genom riksdagsbeslut år 1967 ändrades emellertid systemet. Huvudsyftena med reformen var att nå ökad paritet i fråga om de årliga kapitalkostnaderna för bostäder som tillkommit vid skilda tidpunkter, att göra bostadskostnaderna oberoende av kortsiktiga räntefluktuationer och att avveckla de generella räntesubventionerna så att de därav följande kostnadsökningarna inte skulle få omedelbart genomslag i boendekostnaderna. Medlet för att nå dessa syften var det s. k. paritetslånesystemet. Det innebar i huvudsak följande. Räntebidragen avskaffades och räntan på bostadslånen höjdes i nivå med kostnaderna för statens egen upplåning. är i hulgeskrivningen Långivningen blev alltså i princip fri från subventioner. Villkoren för vudsak hämtad från av ränta PmP 5 329 ff

betalning och amortering utformades så att läntagarens årliga 19143150

Samt

betalningar i början av lånetiden sattes lägre än vad som motsvarade de kåpnalmarlâgads

utredningens betankande nominella betalningskraven. Skillnaden fick låntagaren låna av staten och i Kapimmarknaden hans låneskuld ökade alltså. De årliga betalningarna skulle successivt ökas, i svensk ekonomi”, SOU huvudsak 19785111 5- 283110* i takt med kostnadsökningarna inom nyproduktionen. Skuldökså småningom minskas och övergå till betalning av

Ergnllfflgnângzlés

ningen skulle härigenom i full ränta och återbetalning av låneskulden.

126 och

Bruksvärdeprincipen förhandlingssystemet

En hög räntenivå och hög inflationstakt kombinerad med relativt låg ekonomisk tillväxt rubbade emellertid paritetslånesystemets förutsättningar. Det ansågs inte rimligt att höja paritetstalet i en takt som skulle möjliggöra återbetalning av statslånen inom överskådlig tid. Genom beslut av riksdagen år 1974 infördes därför ett nytt finansieringssystem för bostäder. Systemet innebär att man återinförde ett räntegarantisystem av den typ som fanns före år 1968. Genom räntegarantisystemet övergav man den princip om subventionsfrihet som paritetslånesystemet inneburit. Genom det nya räntegarantisystemet och skattereglerna ville man även på sikt öka kostnadsneutraliteten mellan olika besittningsformer. Genom att den garanterade räntan sattes olika högt för olika bostadskategorier skulle kostnadseffekten av skilda beskattningsregler i normalfallet utjämnas. Den garanterade räntan för nybyggda hus är något förenklat uttryckt f. n. 3,0 % för hyres- och bostadsrättshus och 5,5 % för småhusz. Den garanterade räntans utveckling för hyres- och bostadsrättshus framgår av tabell 1.

Tabell l Garanterade räntans utveckling 1975-1980 för hyres- och bostadsrättshus (Uppgifterna för åren 1975-1979 hämtade ur Ralph Johansson och Björn Karlberg, Bostadspolitiken s. 100. Ang. år 1980 se SFS 1980:1065)

Hus Garanterad ränta, resp. år, % färdigställda 1975 1976 1977

1978 1979” 1980”

a Om huset påbörjades år 1977. b Om huset påbörjades år 1978. “Om huset påbörjades efter den 31 oktober 1980 är den garanterade räntan 3,0 %.

Rântesubvention utgår inte bara för statliga lån utan även för lån hos andra kreditinstitut, s. k. bottenlån. Subventionen är störst under de första åren efter det huset blivit färdigt och trappas sedan ned så att låntagaren slutligen får betala full marknadsränta. Härigenom uppnås viss kostnadsparitet för olika årgångar av hus. För hyres- och bostadsrättshus träder råntesubventionen i kraft när huset är färdigbyggt, för småhus med äganderätt när 1 statslånet betalats ut. För viss tid innan systemet med garanterad ränta börjar Prop. 1974:150, CU 36, rskr 372. tillämpas kan räntebidrag också utgå. 2 Huvuddelen av bostadsbyggandet finansieras i dag med hjälp av statligt Prop. 1980/81:63, CU 7 och 12, rskr 95 och 109, stöd. I nyproduktionen har andelen statligt belånade lägenheter ökat något SFS 1980:1065. under senare år. År 1978 utgjorde de drygt 90 % av nyproduktionen. För

Bruksvärdeprincipen och förhandlingssystemet

lägenheter i flerbostadshus var andelen 99 % och för lägenheter i småhus 87 %. Finansieringen sker genom att medel ställs till förfogande över statsbudgeten. Bestämmelserna för erhållande av statliga bostadslån återfinns i bostadsfinansieringsförordningen (1974:946). Den har under senare år ändrats så att lån kommit att utgå för allt fler olika ändamål. Bostadslån kan utgå både till ny- och ombyggnad av såväl bostäder som vissa bostadskompletterande lokaler. Det utgår emellertid endast under vissa förutsättningar. Exempelvis måste huset och lägenheterna uppfylla vissa krav på standard. Kostnaderna för tomt och hus får inte heller vara för höga. En annan förutsättning är att med vissa undantag lån endast får beviljas, om marken upplåtits av kommun med tomträtt eller genom försäljning. Detta s. k. markvillkor avses träda i full tillämpning från den 1 juli 1984. Vidare är till långivningen knutna regler om infordrande av anbud för byggandet. Sedan år 1979 krävs med vissa undantag anbudskonkurrens för bostadsbyggande. De statliga bostadslånen för nybyggnad utgår först sedan huset byggts färdigt. Under byggnadstiden sker finansieringen genom s. k. byggnadskreditiv, som huvudsakligen tillhandahålls av bankerna. När huset är färdigt lyfts byggnadskreditiven av. För att bestämma bostadslånets storlek beräknas schablonmässigt ett låneunderlag och för att fastställa länets inplacering ur säkerhetssynpunkt ett pantvärde. Låneunderlaget vid nybyggnad bestäms enligt förordningen (1978:384) om beräkning av låneunderlag och pantvärde. Det utgör summan av beräknade kostnader för mark och dess iordningställande för bebyggelse samt för byggande. Vid nybyggnad baseras beräkningen av kostnaderna för byggnadsarbetena på ett anbudsförfarande. För att bostadslån skall beviljas skall i princip det förmånligaste anbudet väljas. Beloppen för låneunderlag och pantvärde anpassas till det lokala kostnadsläget genom en ortskoefficient och till den allmänna byggnadskostnadsutvecklingen genom en tidskoefficient. För att få en spärr mot för höga kostnader jämförs de anbudsbaserade kostnaderna jämte tillägg för de skäliga kostnader som inte ingår i anbudet med det framräknade pantvärdet. Tidigare utgick inte bostadslån för den del av den godkända produktionskostnaden som översteg pantvärdet, den s. k. överkostnaden. Genom ett riksdagsbeslut våren 1980 (prop. 1979/802100 bil. 16 s. 51, 55 och 70-71, CU 22 s. 39 och 58, rskr 314 samt SFS 1980:329 och 330) har emellertid produktionskostnadsbelåning införts. Detta har skett genom att de överkostnader som kan godtas får räknas in i låneunderlaget. Nyordningen, som tillkom bl. a. för att stimulera nybyggnadsverksamheten, gäller i låneärenden vari anbud antagits efter den 31 december 1979. Liksom tidigare bör efter produktionskostnadsbelåningens införande bostadslån inte utgå om den beräknade kostnaden för byggnadsföretaget väsentligt överstiger pantvärdet. Statligt bostadslån beviljas endast för viss del av låneunderlaget. Den del som ligger under 70 % av låneunderlaget förutsätts bli täckt genom underliggande kredit, bottenlån. Dessa är annuitetslån med lång löptid och bunden ränta. De utgår liksom de statliga lånen först sedan huset är färdigt. Bottenlångivningen till bostadssektorn domineras av två typer av kreditin-

128 Bruksvärdeprincipen och förhandlingssystemet

stitut; stadshypoteksinstituten som är av föreningskaraktär samt kreditaktiebolagen BOFAB (Bostadsfinansiering AB) och SPINTAB (Sparbankernas Intecknings AB). Institutens verksamhet står under tillsyn av bankinspektionen. Bottenlånegivningen finansieras genom att instituten emitterar bostadsobligationer. Dessa köps i huvudsak av AP-fonden, försäkringsbolagen och bankerna. Genom kreditpolitisk lagstiftning kan samhället styra institutens möjligheter att bevilja bottenlån. Statligt bostadslån utgår för den del av låneunderlaget som ligger över 70 % av låneunderlaget, dvs. ovanför bottenlånen. Bostadslånens storlek är olika för skilda kategorier av låntagare. För kommuner och allmännyttiga företag kan således beviljas lån med 30 % av den del av låneunderlaget som ligger över bottenlånen. Detta innebär att de totalt kan erhålla bottenlån och bostadslån för upp till 100 % av låneunderlaget. För bostadsrättsföreningar under kommunal kontroll, som arbetar utan enskilt vinstsyfte (anslutna exempelvis till HSB och Svenska riksbyggen), är bostadslåneandelen 29 %, för småhus som skall bebos av låntagaren är bostadslåneandelen 25 % och för öviga låntagare är den i regel 22 %. Säkerheten för lånen placeras inom 100, 99, 95 resp. 92 % av pantvärdet. Låntagare som erhåller lån motsvarande mindre än 30 % av låneunderlaget måste tillskjuta egna medel eller låna pengar från annat håll, i regel hos bank eller försäkringsbolag. Innan produktionskostnadsbelåningen infördes finansierades överkostnaderna på samma sätt. I vissa fall kan bostadslånet fördjupas så att det blir större än vad som nyss angetts. Bostadslånet kan då även komma att täcka en del av behovet av bottenlån.

2.2 Framförda önskemål och synpunkter

2.2.1 Utgångspunkter

Som vi redan antytt i avsnitt 2.1.2 saknar hyresförhandlingslagen regler som, om kollektiva hyresförhandlingar skulle stranda, ger de förhandlande parterna möjlighet att föra sin tvist till hyresnämnd. Strandar förhandlingarna är det endast den enskilde hyresgästen eller den enskilde hyresvärden som kan påkalla prövning av hyresvillkor - t. ex. hyrans storlek - hos hyresnämnd. Hyresnämndernas prövning kan alltså, liksom fallet var även före hyresförhandlingslagens tillkomst, endast avse de individuella hyresavtalen. De parter som förhandlat kan således inte själva föra en olöst fråga

vidare till nämnden. I det betänkande som låg till grund för hyresförhand-

lingslagen (Hyresrätt 1, SOU 1976:60) föreslogs inte heller några särskilda regler gälla när förhandlingar strandat. Vid remissbehandlingen av betänkandet i denna del framhöll såväl SABO som Kommunförbundet att ett särskilt prövningssystem behövdes för den händelse att hyresförhandlingarna beträffande ett allmännyttigt bostadsföretags lägenhetsbestånd skulle stranda. Kritiken ledde emellertid inte till att förslaget ändrades på denna punkt under departementsbehandlingen. I motion 1977/78: 1943 (s), yrkande 4, tog motionärerna upp det av SABO och Svenska kommunförbundet uppmärksammade spörsmälet. Det var

och

Bruksvärdeprincipen förhandlingssystemet 129

enligt motionärernas mening otillfredsställande att frågan lämnats olöst. Den borde därför bli föremål för en allsidig belysning i syfte att finna en lösning som tillgodoser de skilda intressen som kan föreligga. Beträffande prövning av hyrans skälighet vid förlängning av hyresavtal gäller som vi tidigare sett sedan slutet av 1960-talet den s. k. bruksvärdeprincipen. Denna återfinns i 48 § hyreslagen. I motionen påpekade motionärerna att bruksvärdeprincipen under de år som gått utsatts för en i vissa fall motstridig kritik. De att ansåg dessutom utvecklingen på hyresmarknaden har förändrat innebörden av bruksvärdeprincipen. Det borde därför vara lämpligt att nu utvärdera erfarenheterna av systemet. I sitt betänkande med anledning (CU 1977/78:32) av propositionen 1977/782175 med förslag till hyresförhandlingslag m. m. jämte motioner tillstyrkte civilutskottet motionen i nu angivna delar. Riksdagen biföll utskottets hemställan (rskr 1977/781347). Genom beslut vid regeringssammanträde den 1 juni 1978 överlämnade regeringen till oss att ta nu nämnda frågor under övervägande vid fullgörande av vårt uppdrag.

2.2.2 Utvärdering av bruksvärdesystemet

Bakgrunden till yrkandet i motion 1977/78:1943 om en utvärdering av bruksvärdesystemet presenterades i motionen på följande sätt: Vissa problem har efter hand blivit märkbara när det gäller bruksvärdereglerna. När bruksvärdesystemet infördes i slutet av 1960-talet byggdes systemet upp på grundval av den principen att de allmännyttiga bostadsföretagens självkostnadsbestämda hyror skulle vara riktgivande för hyresmarknaden i övrigt. På så sätt skulle hyresgästerna på den privata sektorn få ett skydd mot oskäliga hyreshöjningar även om det uppstod ett efterfrågeöverskott på bostäder. Den s. k. bruksvärdeprincipen utsätts dock numera för en i vissa fall motstridig kritik. Å ena sidan hävdas det ibland att principen leder till att hyresnivåerna drivs upp i det privata bostadsbeståndet som en följd av att de allmännyttiga bostadsföretagens hyror till viss del baseras på andra kostnader än de som förekommer hos de privata hyresvärdarna. Detta skulle hänga samman med att de allmännyttiga företagen får bära ett mera vittgående socialt ansvar. Å andra sidan hävdas det samtidigt att de allmännyttiga företagen inte tar ut full täckning för sina kostnader vid hyresförhandlingarna. Detta skulle i så fall verka i motsatt riktning när det gäller hyresnivåerna i det privata bostadsbeståndet. Den hyresutjämning mellan olika årgångar av bostadshus som förekommer inom de allmännyttiga bostadsföretagen leder vidare till hyresnivåer, som av hyresgästernas företrädare anses ligga alltför högt när det gäller det äldre bostadsbeståndet och som av fastighetsägarnas företrädare anses ligga alltför lågt när det gäller de senaste årens nyproduktion och därför enligt deras mening inte utgör ett korrekt underlag för en jämförelseprövning. Det nu anförda visar att utvecklingen på hyresmarknaden har förändrat innebörden av bruksvärdeprincipen. Det bör därför vara lämpligt att nu utvärdera erfarenheterna av systemet. I sitt betänkande med anledning av bl. a. motionen (CU 1977/78:32 s. 19) anslöt sig civilutskottet till vad motionärerna anfört om att utvecklingen på hyresmarknaden syntes ha lett till en förändring av bruksvärdeprincipen. Utskottet anförde vidare att bruksvärdesystemet sedan det infördes 1969 inte varit förmå] för någon samlad Översyn. Vilka effekter som kan konstateras när det gäller sådana förhållanden som omnämns i motionen borde särskilt

130 och

Bruksvärdeprincipen förhandlingssystemet

vid en sådan översyn. Utskottet framhöll slutligen att det uppmärksammas vid utvärderingen självfallet borde övervägas i vilka avseenden bruksvärdereglerna kan behöva justeras. När till oss överlämnade frågan om en utvärdering av regeringen överlämnades förutom riksdagens skrivelse och bruksvärdesystemet utskottsbetänkandet skrivelser bruksvärdesystemet från SABO angående Skrivelserna är dagtecknade den 20 och Sveriges fastighetsägareförbund. januari 1978 resp. den 9 mars 1978. Fastighetsägareförbundet har därefter direkt till oss överlämnat ytterligare en skrivelse - den 19 november 1979. dagtecknad riksförbund har i en promemoria dagtecknad den 8 Hyresgästenas september 1980 sammanfattat sina synpunkter på bl. a. bruksvärdesystemet. I SABO:s skrivelse anförs sammanfattningsvis följande: Genom införandet av bruksvärdesystemet kom de allmännyttiga bostadsföretagens hyror att för hyresmarknaden i övrigt. Hyresgäströrelsen har därför bli riktgivande inte bedömt de allmännyttiga företagens yrkanden om hyreshöjningar enbart utifrån företagens egna förutsättningar. Den prisledande roll riksdagen tilldelat har fört in ett nytt och ovidkommande moment i företagen förhandlingarna. Hyresgäströrelsens naturliga strävan att hålla hyrorna nere i det övriga beståndet av hyreslägenheter har medfört stora svårigheter för att få kostnadstäckning. De balanserade underskotten hos SABO-företagen har sålunda ökat från sammanlagt ca 16 miljoner kronor SABO-företagen 1971 till ca 195 miljoner kronor 1976. I skrivelsen framhåller SABO vidare att medlemsföretagen har kostnader som andra hyresvärdar inte har. SABO pekar därvid särskilt på följande förhållanden: För det första är antalet i boende per lägenhet eller per bostadsytenhet lägenheter påtagligt högre hos SABO-företagen än hos enskilda jämförbara Detta framgår av statistiska centralbyråns bostads- och fastighetsägare. hyresundersökningar. En högre boendetäthet medför såväl högre efterfråsom högre förslitning. Detta har till följd att gan av olika tjänster kostnaderna blir högre än för motsvarande fastigheter med lägre boendetät-

het. Ägare av fastighet med lägre boendetäthet kan dock bl. a. vid en

av bruksvärdereglerna få möjlighet att erhålla hyror som tillämpning till de allmännyttiga företagens hyressättning utan att ha motsvaanknyter rande kostnader. känt att socialt och För det andra är det enligt SABO handikappade utslagna personer inte har stora möjligheter att få bostad annat än hos de allmännyttiga bostadsföretagen. Det sociala ansvar företagen tar genom att alltid bereda bostad åt i olika avseenden svaga hushåll medför en rad bl. a. hyresförluster samt ökade kostnader för drift och underhåll. problem, Andra fastighetsägare har inte dessa kostnader i motsvarande grad. För det tredje är SABO den hyresvärd som i störst utsträckning går tillhanda med bostäder åt den rörliga arbetskraften. Detta beror på att de dominerar nyproduktionen av flerfamiljshus. En allmännyttiga företagen konsekvens tar hand om den rörliga arbetskraften är av att SABO-företagen att flyttningsfrekvensen bland företagens hyresgäster under senare år varit hög. En hög flyttningsfrekvens medför kostnader i form av hyresbortfall,

och 131

Bruksvärdeprincipen förhandlingssystemet

lägre utnyttjandegrad av bostäderna och högre underhållskostnader. Sådana kostnader finns inte i motsvarande omfattning hos andra fastighetsägare. Beträffande hyressättningen i nyproducerade hus anför SABO i skrivelsen följande: Byggnadskostnadernas ökning gör att hyran i nya bostäder -trots den garanterade räntan - blir hög i förhållande till hyran i det befintliga fastighetsbeståndet. Motståndet mot att en del av den erforderliga hyran för nya bostäder får ”utjämnas mot hyran i det äldre beståndet har ökat. De företag som producerar nya bostäder kan därför hamna i den situationen att

i i de måste begära en hyra som är mycket hög i förhållande till hyrorna i

företagets bestånd. I ett sådant läge torde hyresgästerna i de nya lägenheterna ha stora möjligheter att erhålla nedsättning av hyrorna om de begär prövning av skäligheten hos hyresnämnd. Detta medför ett påtagligt moment av osäkerhet i företagens handlande. Fastighetsägareförbundet kommenterar i sin skrivelse av den 9 maj 1978 de av SABO lämnade synpunkterna. Förbundet anför därvid bl. a. följande: Eftersom SABO-företagen mycket sällan låtit hyresnämnd pröva hyreskraven jämlikt bruksvärderegeln kan inte bruksvärdereglernas utformning förklara de inom SABO-företagen uppkomna underskotten. Uttalandet att det balanserande underskottet 1976 var ca 195 miljoner kronor måste dock tolkas så att SABO:s hyror legat närmare 200 miljoner kronor för lågt. Detta har påverkat de bruksvärdehyror som fastställts inom det enskilda fastighetsbeståndet. Fastighetsägareförbundet kommenterar vidare SABO:s uppgifter att dess kostnader i vissa avseenden är högre än de privata hyresvärdarnas enligt följande: Boendetätheten påverkas inte av vem som äger fastigheterna utan av bostadsområdets ålder. Lediga lägenheter finns oftast i nyproducerade fastigheter. Det är därför naturligt att nybildade familjer, som ofta växer, hyr i nyproducerade fastigheter. SABO har det senaste decenniet dominerat nyproduktionen. Det är därför naturligt att boendetätheten är högre hos de allmännyttiga hyresvärdarna än hos de privata. Den höga flyttningsfrekvensen hos SABO-företagen beror på förhållandevis höga hyror i områden där hyresgästerna inte gärna vill bo. De problem som är förknippade med SABO:s sociala ansvar bör lösas genom att bidrag och hyresbetalning av myndighet erläggs direkt till hyresvärden. Beträffande hyressättningen i nyproducerade hus instämmer fastighetsägareförbundet i SABO:s påstående att motståndet mot utjämning inom beståndet medför risk för nedsättning av de höga hyrorna i nyproduktionen. Vid förhandlingarna på den allmännyttiga sidan har parterna där de funnit det lämpligt använt sig av ett utjämningssystem, som medfört ett konstlat bruksvärde. Hyresmarknaden har därigenom blivit snedvriden. Genom 1973 och 1974 års lagändringar har hyresnivån bundits fast vid de hyror som utgår i de allmännyttiga företagen. Bruksvärderegeln, som ursprungligen var tänkt som en ren marknadsregel, har därigenom enligt fastighetsägareförbundet tappat sitt egentliga innehåll. Eftersom vidare SABO:s hyror inte återspeglar kostnadssynpunkter m. m. bör de inte längre ha en så dominerande roll i jämförelserna som de hittills haft. I jämförelsen måste också ingå någon form av tillåten marknadshyra. Detta är kanske möjligt att genomföra med stöd av hyresförhandlingslagens bestämmelser om primär förhandlingsskyldighet vid höjning av hyra. Genom att inte skilja

132 och

Bruksvärdeprincipen förhandlingssystemet

skulle man uppnå inte endast konkurrens mellan dessa på olika ägarformer utan även en lösning av SABO:s bruksvärdeproblem. I sin skrivelse av den 19 november 1979 konstaterar fastighetsägareförbundet bl. a. att avsikten med den lagändring 1974 varigenom bestämdes att jämförelsen i första hand skulle ske med lägenheter i fastigheter ägda och förvaltade av allmännyttiga företag var att man genom en kraftigare bindning till de allmännyttiga företagen skulle ge deras förhållanden en allt större betydelse för den enskilda sektorn. I och med att hyrorna under senare år ökat i en takt som för många upplevs som besvärande, har det enligt fastighetsägareförbundet blivit allt vanligare att de allmännyttiga företagen tillförs framför allt kommunala subventioner av olika slag för att hålla nere t. ex. avskrivning av kommunala lån eller underlåtenhet att ta ut hyrorna, ränta på sådant lån, bidrag till s. k. sociala merkostnader, kommunalt lägenheter. - Subventomtkostnadsbidrag, bidrag till vissa nyproducerade tionerna uppgår i många fall till avsevärda belopp. Några motsvarande subventioner har såvitt förbundet har sig bekant aldrig beviljats en enskild fastighetsägare. Enligt fastighetsägareförbundet kan genom subventionerna många allmännyttiga företag hålla lägre hyra än annars skulle ha varit fallet. Som exempel härpå nämns Örebro kommun, som i vissa specificerade objekt subventionerar nyproduktionshyran genom bidrag till den kommunala stiftelsen. Hyressänkningen uppgår för flera olika objekt till 37, 36, 46 resp. 7 kr/kvm och år. Hyressänkningen är enligt beslutet avsedd att trappas ner under ett antal år. Det är enligt fastighetsägareförbundet uppenbart att förekomsten av ensidiga subventioner medför en snedvridning av hela bruksvärdeprincipen. Detta kan inte accepteras. Förbundet hemställer därför, att hyresrättsutredoch föreslå en ningen i sitt arbete måtte beakta vad som anförts i skrivelsen sådan ändring av bruksvärderegeln att erhållna statliga eller kommunala subventioner, som till allmännyttiga företag, skall beaktas vid getts jämförelseprövningen. I sin promemoria anför Hyresgästernas riksförbund inledningsvis att i dag mer än hälften av det privata hyreshusbeståndet torde omfattas av förhandlingsordningar. Hyresförhandlingarnas betydelse för bruksvärdesystemet beskrivs av hyresgäströrelsen på följande sätt: Huvudprincipen för förhandlingarna i de allmännyttiga bostadsföretagen är kostnadstäckning. Företagens kostnader är emellertid i betydande utsträckning funktioner av utgifter som hyresgästparten endast i begränsad omfattning kan påverka. Dit hör bl. a. byggnadskostnader, kapitalkostnader, kommunala taxor och löner. En del av dessa kostnader är bestämda genom beslut av riksdag och kommunala organ. Genom den betydelse hyresförhandlingarna för de allmännyttiga bostäderna kommit att få för övriga sektorer av hyresmarknaden genom ändringar i hyreslag och praxis har kraven på att förhandlingsarbetet skall resultera i kostnadstäckning kommit att få en delvis annan dimension. Förhandlingsarbetet måste leda till en sådan kostnadspress att företagen i sitt upphandlingsarbete och i sin förvaltning arbetar effektivt. Å andra sidan får sådana restriktioner inte leda till en påtaglig sänkning av service och reparationsbehov. Svårigheterna att förena kraven på effektivitet och kostnadstäckning med krav på service har

och förhandlingssystemet 133 Bruksvärdeprincipen

varit betydande under 1970-talet delvis som en följd av omständigheter över vilka parterna inte rått. Hit hör den ända fram till år 1974 olösta frågan hur förluster till följd av outhyrda lägenheter skulle täckas. Den otillräckliga statliga belåningen i nyproduktionen som blivit följden av att starkt stigande produktionskostnader inte fullt ut kunnat täckas in av lån till bostadslåneränta har också komplicerat problemen. Under de allra senaste åren har svårighetsgraden i förhandlingarna stigit genom att de redovisade hyreshöjningsbehoven överstigit de nominella löneökningarna för flertalet hyresgäs- I ter. Hyreslagsrevisionen år 1968 förutsatte en i princip fri hyresmarknad men med den begränsningen att hyresgästens besittningsskydd skulle vara tryggat även på en marknad i obalans. Den s. k. bruksvärderegeln i 48 § HL utgick därför ifrån att hyresgästernas preferenser beträffande bostadens och bostadsområdets egenskaper skulle konstituera bostadens ”värde” på en marknad i balans. Dessa egenskaper finns exemplifierade i förarbetena: lägenhetens storlek, läge, utrustning, standard osv. Mellan Hyresgästernas riksförbund och SABO har efter lagrevisionen träffats överenskommelser om hur de s. k. hyrespotterna, dvs. företagens totala intäkter av hyror, skall fördelas på olika bostäder. Dessa regler bygger dels på beräkningar av hur byggnadskostnaderna fördelas på lägenheter av olika storlek och dels på värderingar liknande dem som bestämmer de s. k. bruksvärdekriterierna. Tillämpningen av både hyressättningssystemet och bruksvärderegeln i HL har enligt hyresgäströrelsen kommit att försenas och försvåras av olika störningar på bostadsmarknaden som legat utanför partsorganisationernas domvärjo. Hyresregleringens avveckling kom sålunda att sträckas ut tio år efter lagrevisionen och upphörde först den 1 januari 1979. Den inflationistiska utvecklingen under 1970-talet med starkt stigande generella hyreskrav har försvårat anpassningen av de enskilda lägenheterna till det ideala hyressättningssystem som både hyresförhandlingarna och bruksvärderegelns tillämpning förutsatt. Genom ändring i lag och praxis förutsätts hyressättningen i de allmännyttiga bostadsföretagen bli normerande för hela hyresmarknaden. I diskussionen hävdas att det skulle föreligga teoretiska skillnader mellan hyressättningssystemet och bruksvärderegeln. Denna ståndpunkt har emellertid inte kunnat beläggas. Båda systemen utgår från samma norm: konsumentens preferenser. l praktiken kan emellertid skillnader konstateras. De lokala parterna har i vissa fall kommit till andra resultat än de myndigheter, exempelvis bostadsdomstolen, som haft att handlägga tvister. Förklaringen härtill torde väsentligen ligga i att en central myndighet aldrig kan förfoga över samma kännedom om de lokala

förhållandena som förhandlingsparterna på orten. Övergång till ett förhand-

lingssystem även inom den privata sektorn, där förhandlingar inte sker för att ge kostnadstäckning utan för att anpassa hyrorna till strukturen i det allmännyttiga bostadsbeståndet, gör det s. k. påtaglighetsrekvisitet överflödigt. Vid dess tillkomst kunde det inte förutsättas vare sig att kostnadsnivån i nyproduktionen skulle stiga så snabbt eller att en så stor del av hyresmarknaden skulle komma att regleras genom kollektiva uppgörelser. Enligt hyresgäströrelsen skall utvärderingen ske från två utgångspunkter: administration och ekonomi. När det gäller den förstnämnda utgångspunkten har enligt promemorian

134 Bruksvârdeprincipen och förhandlingssystemet

övergången från hyres- till avtalsreglering uppfyllt de önskemål statsmakterna uttalat om att hyrestvister i största möjliga utsträckning borde lösas genom partsförhandlingar för att därmed minska belastningen på administrativa myndigheter. Tillgänglig statistik visar att antalet tvister rörande bostäder som handlägges av hyresnämnd endast uppgår till ett par procent av antalet hyresavtal. Belastningen på bostadsdomstolen av sådana ärenden uppgår allenast till några promille. Antalet ärenden ide Överprövningsinstanser som parterna inrättat är mycket begränsat. I hyresmarknadskommittén har sålunda under senare år antalet tvister (exkl. bränsleärenden) icke uppgått till 50. I andra kommittér har antalet varit obetydligt. Beträffande ekonomin anför hyresgäströrelsen i sin PM följande: Det har gjorts gällande att utfallet av hyresförhandlingarna i de allmännyttiga företagen icke gett ett tillfredsställande ekonomiskt resultat och att anledningen härtill varit bruksvärderegelns tillkomst. Som förut belysts, sker förhandlingarna med utgångspunkt från företagens kostnader. Att resultaten i vissa företag är mindre tillfredsställande kan tillskrivas skilda omständigheter, bl. a. den skicklighet med vilken styrelser och företagsledningar bedrivit verksamheten. De utredningar, som Hyresgästernas riksförbund företagit, visar att något klart samband icke föreligger mellan driftsresultat och hyresnivåer. Sålunda uppträder företag med relativt låga hyror och en stark finansiell ställning sida vid sida med företag där dessa faktorer är de omvända. Svårast utsatta är företag det år efter år förelegat uthyrnings-

där

svårigheter. Dessa företags resultat kan inte förbättras genom höjda hyror, eftersom hyrorna i de bestånd där lägenheter står tomma redan

överstiger

vad som är den hyra som marknaden är beredd att bära. Frågan om SABO-företagens ekonomiska status kan därför inte belysas genom en sammanvägning av resultaten i alla företag. Genomsnittstalen påverkas -starkt av förekomsten av ett relativt litet antal företag med stor omslutning och stora förluster. T illkomsten av bruksvärderegeln har icke ändrat principer och rutiner för förhandlingar mellan hyresgästföreningar och allmännyttiga bostadsföretag. När det gäller de problem som vissa allmännyttiga bostadsföretag redovisat bl. a. i form av s. k. sociala kostnader kan dessa enligt hyresgäströrelsen inte lösas genom ändringar i hyreslagen. Lösningarna måste i stället sökas inom ramen för samhällets bostadspolitik.

2.2.3 Förfarandet när förhandlingar har strandat

Som framgår av vad som tidigare sagts föreslog vi i Hyresrätt 1 inte att något särskilt prövningssystem skulle införas när förhandlingar enligt hyresförhandlingslagen strandat (jfr Hyresrätt 1 SOU 1976:60 s. 95 ff). Bakgrunden härtill var följande. Redan i samband med de frivilliga förhandlingsordningarnas tillkomst hade hyresmarknadens huvudorganisationer skapat förlikningsorgan för slitande av lokala tvister. På den allmännyttiga sektorn finns således hyresmarknadskommittén, som tillkommit genom en överenskommelse mellan SABO och Hyresgästernas riksförbund. Genom överenskom- melse mellan Sveriges fastighetsägareförbund och Hyresgästernas riksförbund har ett motsvarande förhandlingsorgan tillskapats för den enskilda sektorn. Detta kallas bostadsmarknadskommittén. De lokalt träffade

Bruksvärdeprincipen och förhandlingssystemet 135

förhandlingsordningarna innehöll regelmässigt en klausul som gav part som så önskade rätt att genom resp. huvudorganisation få tvist prövad av En sådan prövning var sålunda inte obligatorisk. Genom förlikningsorganet. ändrade rekommendationer om innehållet i förhandlingsordningarna har emellertid SABO och Hyresgästernas riksförbund i juni 1979 kommit överens om att tvister alltid skall hänskjutas till hyresmarknadskommittén. Även överenskommelsen angående bostadsmarknadskommittén har ändrats. Detta skedde den 8 mars 1978. En förhandlande part får alltjämt själv bestämma om tvisten skall hänskjutas till bostadsmarknadskommittén. Liksom tidigare tar bostadsmarknadskommittén i regel endast upp en tvist om hyrans storlek om den är av principiell betydelse. Förlikningsorganens beslut hade ursprungligen formen av rekommendationer. För att få en större garanti för att rekommendationerna verkligen innehåller numera de av SABO och Hyresgästernas riksförbund följs rekommenderade förhandlingsordningarna att parterna är införstådda med att överenskommelse skall träffas i enlighet med kommitténs avgörande. I det nya förslag till förhandlingsordningar som antogs av fastighetsägareförbundet och Hyresgästernas riksförbund år 1978 har föreskrivits att bostadsmarknadskommitténs rekommendationer är bindande. Enligt vår i betänkandet uttalade mening skulle förlikningsorganen behållas och utvecklas när förhandlingssystemet legaliserades. Vi ytterligare, ansåg det därför viktigt att förfarandet utformades så att det inte minskade parternas vilja till förhandlingsuppgörelse. Att tillåta de förhandlande parterna att föra sin tvist till hyresnämnden för prövning skulle dessutom

medföra_ betydande nackdelar. Systemet skulle kunna leda till dubbelpröv-

hyresnämnden, eftersom de enskilda hyresparterna skulle ha kvar ning inför rätten att få sina hyresvillkor prövade av hyresnämnd. En sådan ordning skulle vidare kunna innebära risk för att parternas ansträngningar att uppnå förhandlingslösningari svåra tvister skulle minska. Vi ansåg därför att endast parterna i det enskilda hyresförhållandet skulle få föra olösta frågor till vid en strandning. Detta innebar inte någon nyhet i hyresnämnden förhållande till det system som rådde vid denna tidpunkt. föranledde delade meningar bland remissinstanserna. Bostads- Förslaget domstolen och Hyresgästernas riksförbund tillstyrkte förslaget. Flera remissinstanser förordade emellertid att de förhandlande parterna skulle få möjlighet att vid strandning hänskjuta tvisten till medling inför hyresnämnd. Ett par remissinstanser ville gå ytterligare ett steg och ge hyresnämnden befogenhet att fastställa ett rambelopp för hyreshöjningar, om förhandlingen rörande hyressättningen skulle stranda (prop. 1977/78:175 s. 135). Bland de sistnämnda remissinstanserna fanns SABO, som mot bakgrund av den förhandlingsmetod som används på den allmännyttiga bostadssektorn 2.1.3) förordade att om de förhandlande parterna inte kunde (se avsnitt komma överens om hyrespottens storlek så skulle de få hänskjuta denna tvistefråga till hyresnämndens prövning. Nämnden skulle då pröva skäligheten av det begärda resp. erbjudna höjningsbeloppet. Sedan nämnden hade fastställt ett totalt höjningsbelopp, skulle förhandlingsparterna återuppta förhandlingen i syfte att träffa en uppgörelse om hur beloppet skulle fördelas mellan olika bostadsområden och lägenheter. Om inte heller dessa förhandlingar skulle leda till en förhandlingsöverenskommelse, borde

136 Bruksvärdeprincipen och förhandlingssystemet

bostadsföretaget under vissa förutsättningar ges rätt att självt fördela det av nämnden fastställda höjningsbeloppet. Om hyresgäst blev missnöjd med den hyra som åsattes hans lägenhet, skulle han ha möjlighet att vända sig till hyresnämnden för att få hyrans storlek prövad enligt bruksvärdereglerna. Även Kommunförbundet framförde vid remissbehandlingen liknande kritik mot det av oss föreslagna förfarandet vid strandning. Enligt förbundets uppfattning borde hyresnämnden på begäran av förhandlingspart kunna pröva hyressättningstvist, när förhandlingsskyldigheten hade fullgjorts utan att överenskommelse hade kunnat träffas. Hyresnämndens skulle i prövning denna situation avse en generell hyresjustering för hela det berörda lägenhetsbeståndet med utgångspunkt i ett tänkt normalskikt. Såväl hyresgäst som hyresvärd skulle ha kvar möjligheten att enligt bruksvärdereglerna erhålla en individuell skälighetsprövning av hyran för viss lägenhet. Fastighetsägareförbundet ansåg i sitt remissvar (prop. 1977/78:175 s. 135), att förhandlande part i strandningssituationen skulle ha rätt att utan uppsägning hänskjuta tvisten till direkt avgörande av hyresnämnden. Som redan framgått medförde inte kritiken under remissbehandlingen att förslaget ändrades i denna del. Departementschefen anförde (prop. 1977/ 782175 s. 135 f):

Jag vill för min del kraftigt understryka vikten av att förfarandet vid strandning inte utformas så att det minskar de förhandlande parternas vilja till förhandlingsuppgörelse. Jag anser därför i likhet med utredningen att det inte är lämpligt att låta de förhandlande parterna föra sin tvist till hyresnämnd för avgörande. När det gäller tanken att låta hyresnämnden träffa ett principavgörande om skälig totalhyra för det bostadsbestånd som den strandade förhandlingen avser vill jag dessutom särskilt framhålla att hyreslagen saknar materiella regler för en sådan prövning. Att medling sker när förhandlingar har strandat kan uppenbarligen många gånger vara till stor nytta. Det finns f. n. särskilda förlikningsorganisationer för slitande av lokala tvister. Det är också enligt min mening lämpligast att även i fortsättningen låta de förhandlande parterna själva svara för den medlingsverksamhet som behövs. Parterna bör då också få avgöra formerna för medlingsverksamheten. F. n. avger förlikningsorganen endast rekommendationer om hur hänskjutna tvister bör lösas. Om parterna i speciella fall har behov av bindande avgöranden i mer skiljedomsliknande former kan de exempelvis tillåta att de partssammansatta organen kompletteras med en fristående ordförande. Det bör emellertid ankomma på de förhandlande parterna att t. v. vidareutveckla en sådan ordning. Jag anser alltså att hyresnämnderna inte bör ges någon medlingsroll i den nya förhandlingslagen. Vad jag nu har anfört innebär att det endast bör vara de enskilda parterna, hyresvärd och hyresgäst, som när förhandlingar strandar kan påkalla ett avgörande av hyresnämnd. Hyresnämndens prövning kommer alltså liksom hittills endast att gälla de enskilda hyresavtalen.

I motionen 1977/78:1943 (s), yrkandet 4, tas de av SABO och Kommunförbundet framförda Synpunkterna upp till diskussion från mera allmänna utgångspunkter. Motionärerna konstaterar att frågan hur ett allmännyttigt bostadsföretag skall kunna få en hyressättningstvist löst, om förhandlingarna strandar, har lämnats olöst i propositionen. Motionärerna erinrar om att hyresförhandlingarna på den allmännyttiga sektorn i första hand avser bostadsföretagets behov av ökade inkomster för att få täckning för noterade eller förväntade kostnadsökningar. Det är alltså företagets totala inkomst-

Bruksvärdeprincipen och förhandlingssystemet

behov som skall tillgodoses oberoende av vilket hus eller vilka lägenheter som har förorsakat viss kostnad. Eftersom det bara är hyran för den individuella lägenheten som kan underställas kan hyresnämndens prövning, alltså de förhandlande parterna inte få till stånd en hyresnämndsprövning av den fråga som den strandade förhandlingen verkligen avser, nämligen skäligheten av det totala höjningsbeloppet. Om bostadsföretaget i ett sådant läge ändå skulle använda sig av det i propositionen föreslagna prövningsförfarandet och alltså ge in en ansökan till nämnden med krav på specificerade hyreshöjningar, uppkommer frågan hur jämförelseprövningen vid nämnden skall gå till. I allmänhet skulle det då saknas jämförelselägenheter för bruksvärdeprövningen, eftersom det i de flesta kommuner finns endast ett allmännyttigt bostadsföretag. Enligt motionärernas mening är det otillfredsställande att det problem som SABO och Kommunförbundet har pekat på alltjämt är olöst i propositionen. Motionärerna förordar därför att riksdagen ger regeringen till känna att frågan om utformningen av förfarandet när förhandlingar har strandat bör bli föremål för en allsidig belysning i syfte att finna en lösning som tillgodoser de skilda intessen som kan föreligga. I sitt betänkande med anledning av bl. a. motionen anförde civilutskottet (CU 1977/78:32 s. 18 f.): Utskottet kan beträffande prövningsförfarandet vid hyresnämnden instämma i vad föredragande statsrådet anfört om vikten av att detta förfarande utformas så att förhandlingsparternas vilja att på egen hand nå fram till en överenskommelse inte minskar. Detta talar i och för sig mot införandet av en ordning som ger ett allmännyttigt bostadsföretag rätt att hänskjuta frågan om det totala höjningsbeloppets storlek till hyresnämndens prövning, om uppgörelse i denna fråga inte har kunnat träffas vid förhandlingarna. Enligt utskottets mening kan man likväl inte bortse från det sakligt berättigade i de synpunkter som SABO och Kommunförbundet har åberopat till stöd för en sådan ordning och som också har kommit till uttryck i motionen. De svårigheter som ett

allmännyttigt bostadsföretag skulle ställas inför, om förhandlingarna rörande hyres-

potten skulle stranda, kan sägas utgöra den negativa sidan av den betydelsefulla roll som dessa företag spelar vid upprätthållandet av bruksvärdesystemet. Detta system bygger ju på principen att de allmännyttiga företagens självkostnadsbestämda hyressättning skall tjäna som riktpunkt vid en hyresprövning enligt bruksvärdereglerna. Som motionärerna har påpekat innebär detta att hyresnämnden med propositionens förslag inte ges tillräcklig vägledning i den situation som skulle uppstå, om alla allmännyttiga bostadsföretag i en kommun eller kommunens enda allmännyttiga företag skulle ansöka -hos nämnden om hyreshöjning för sina samtliga lägenheter. Otvivelaktigt skulle det visa sig svårt att i en serie bruksvärdeprocesser av detta slag få godtagbara hållpunkter för en skälighetsbedömning av de framförda hyreskraven. Från företagssynpunkt torde det te sig föga meningsfullt att använda sig av denna utväg för att lösa en hyressättningstvist, eftersom de kostnadsberäkningar som utgör grund för hyreskraven och som också har legat till grund för förhandlingarna inte får åberopas inför nämnden, Vad som i dessa avseenden har anförts i motionen ger utskottet i att anledning att peka på att det ligger en principiell motsättning bruksvärdehyror å ena sidan skall vara oberoende av produktionskostnader och löpande kostnader för drift och förvaltning men å andra sidan främst skall fastställas med beaktande av hyran i de allmännyttiga bostadsföretagen, vilken ju i sin tur skall vara självkostnadstäckande.

138 och

Bruksvärdeprincipen förhandlingssystemet

Utskottet hyser förståelse för att det inte har varit möjligt att under departementsbehandlingen av utredningens betänkande mera ingående överväga en lösning av de remissyttranden. Ett problem som aktualiserats i SABO:s och Kommunförbundets tillgodoseende av dessa remissinstansers önskemål torde förutsätta så stora ingrepp i det hyresrättsliga systemet att det enligt utskottets mening inte heller hade varit lämpligt, om ett förslag med denna inriktning hade presenterats i ett så sent skede av lagstiftningsärendet. Som föredragande statsrådet har påpekat saknar ju hyreslagen f. n. helt regler för hur en hyresnämndsprövning av skälig totalhyra för ett helt bostadsbestånd skulle gå till. I likhet med motionärerna finner utskottet det dock otillfredsställande, om den berörda frågan för framtiden lämnas olöst utan att en mer ingående undersökning har gjorts av vilka möjligheter som står till buds för att åstadkomma en från såväl fastighetsägar- som hyresgästsynpunkt acceptabel lösning. Utskottet delar därför motionärernas uppfattning att det är angeläget att frågan nu blir föremål för en allsidig belysning i syfte att finna en lösning som tillgodoser de skilda intressen som härvidlag kan föreligga.

2.3 Vissa statistiska uppgifter

2.3.1 Nyproduktion och produktionskostnader

Som framgår av avsnitt 2.2.2 har såväl SABO som fastighetsägareförbundet gjort gällande att kostnaderna för nyproduktion blivit så höga att det är osäkert vid en bruksvärdeprövning kan få om de allmännyttiga företagen täckning för sina självkostnader i nyproduktionen. Om de allmännyttiga inte får täckning för sina självkostnader påverkas naturligtvis även företagen att få ut hyror i nyproduktionen som de privata hyresvärdarnas möjligheter från deras synpunkt är tillräckliga. Detta kan påverka benägenheten att För att belysa omfattningen av nyproduktionen och bygga nya fastigheter. utveckling under de senaste åren redovisar vi i produktionskostnadernas detta avsnitt uppgifter härom.

Ur SCB:s statistik över bostadsbyggandet* kan man få fram uppgifter om

i såväl flerbostadshus som småhus. det totala antalet färdigställda lägenheter Dessutom kan en uppdelning ske efter byggherrekategorier. Som byggherre räknas myndighet, företag, organisation eller enskild person för vars räkning ett byggnadsarbete utförs oberoende av om arbetet bedrivs i egen regi eller utlämnats Som byggherre inom den kooperativa sektorn på entreprenad. räknas bostadsrättsförening och annan bostadsförenin g som bildats i syfte att upplåta bostäder till sina medlemmar. Rikskooperativa företag är HSB och Svenska Riksbyggen. Antalet nybyggda lägenheter efter byggherrekategori framgår av tabell 2. Av tabellen att det totala antalet uppförda lägenheter minskat framgår 1 Statistiska meddelan- kraftigt under 1970-talet. Det är framför allt nyproduktionen av lägenheter i den Bo 1980:8.2, Bo- flerbostadshus som minskat. År 1979 uppgick nyproduktionen av sådana stadsbyggandet 1979. till cirka 1/5 av nyproduktionen år 1970. Även antalet nyprodulägenheter Nybyggnad och rivning. cerade lägenheter i småhus har minskat något de senaste åren. Del 2: Översiktliga uppfinansieras med statliga lån. Detta gifter för 1961-1979. De allra flesta nyuppförda lägenheterna Andelen lägenheter i år 1979 Detaljerade uppgifter gäller i särskilt hög grad flerbostadshusen. för 1979. flerbostadshus för vilka statliga bostadslån utgick var 98 % (år nybyggda 2 1977 = 97 % år 1978 = 99 %). Andelen småhus som uppförts med statliga lån Bostadsbyggandet 1979 och 1978 (Bo 1979:52), uppgick år 1977 till 84 %, år 1978 till 87 % och år 1979 till 88 %.2

B m .K w. m ,w r .m C .W e n 0 C h po; m m .w m.. w.. V2 m m e Ola 139

.anti E028

:_0313

su= .omoox nå.: »sårad

9:835

azømkoacov_

E0.: .så -oaoox män. mmöuâ

Gm

.m o

_mtonmwzn

.

émE= nä?? 930.3

:Så .E 503.3

mmzäuäO

32.2_

å “våras ...sem -mvas .må .Eox .öcsE

:uusgåuos

magin_ 503.8

axmzøzsm

28:43

22:3:

aêauomoov_

E05 -så -omoox nä.: 929.8

aSTSa_

.Stuswmâ

-..me= manga

:Em

nmzä:

.så Eoåom

mnzâmmD awzäobO

:ousâotogumâ

...oxå -§52 .mas -Eox .§55

må m8 a.. Eb m2 m? ms

å: EL -..omm .§05 mm Nm mm m_ z 2 m_

.ozgâuå 2:_

...Ewêaåmmaxwx :mätâêwnxwx

u

Ezntozwmüwx

ä..

m:

3153 2.82 massa 3:33 3%? awEO 3133 E1002 mwifb_

:så ENS:

2 E. m» m» E. P å. 2 E E. m» E.

u= .SH

140 Bruksvärdeprincipen och förhandlingssystemet

Nyproduktionen av flerbostadshus med statliga lån sker till största delen i

exploateringsområden. Ur låneobjektsstatistiken för 1978 och 1979 kan

följande siffermaterial erhållas: Under år 1978 uppfördes 53 % av de lägenheter i flerbostadshus för vilka preliminärt beslut meddelades i exploateringsområden (1979 56 %). Återstående 47 % var nyproduktion i saneringsområden (1979 44 %). Det största antalet lägenheter i exploateringsområdena-4 996 år 1978 och 5 639 år 1979- uppfördes av allmännyttiga bostadsföretag och därmed likställda lånesökande. För enskilda lånesökande uppgick antalet lägenheter år 1978 till 59 och 88 år 1979. Resterande antal lägenheter 3 109 år 1978 och 2 894 år 1979 - avsåg kooperativa lånesökande. I saneringsområden meddelades allmännyttiga bostadsföretag och därmed likställda lånesökande preliminärt beslut avseende 4 118 lägenheter år 1978 och för 3 623 lägenheter år 1979. Enskilda lånesökande svarade år 1978 för 1 126 lägenheter och kooperativa för 1 189. År 1979 avsåg ansökningar från enskilda lånesökande 592 lägenheter och från kooperativa 1 271 lägenheter. Eftersom så gott som alla flerbostadshus och en överväldigande majoritet av småhus uppförs med statliga lån kan relativt tillförlitliga slutsatser om produktionskostnadernas förändring inom nybyggnadssektorn dras ur statistiska centralbyråns låneobjektsstatistik, som omfattar det statsbelånade bostadsbyggandet. Sådan statistik finns för både småhus och flerbostadshus. Ur låneobjektsstatistiken kan man bl.a. få fram uppgifter år för år om lägenheternas genomsnittliga storlek, produktionskostnad uttryckt i kronor l Statistiska meddelanper kvadratmeter och kronor per lägenhet samt överkostnadernas storlek den Bo l980:l2.2. Låneobjektsstatistik. Pantvär- (produktionskostnaden uttryckt i procent av pantvärdet). den och produktions- En sammanställning av uppgifterna ur låneobjektsstatistiken har gjorts i kostnader i flerbostads- tabell 3 och 4. hus med preliminärt Av

låneobjektsstatistiken2 för år 1978 (1979) framgår vidare att de

beslut om statligt bogruppbyggda småhusen till största delen uppförs för försäljning, dvs. upplåts stadslån år 1979. Uppgifterna från 1978 häm- med äganderätt. Av år 1978 (1979) meddelade preliminära beslut avsåg tade ur motsvarande sålunda 68 % (74 %) lägenheter som skulle upplåtas med äganderätt, 17 % meddelande för år 1978 (13 %) lägenheter som skulle upplåtas med hyresrätt och 15% (13 %) (Bo 1979:9.2). lägenheter som skulle upplåtas med bostadsrätt. 2 Uppgifterna för år 1978 i detta stycke är hämtade ur statistiska Bostadsytorna är enligt låneobjektsstatistiken betydligt större i gruppmeddelanden Bo byggda småhus som uppförs för försäljning än i hus som är avsedda att 1979:9.1 Låneobjekts- upplåtas med hyres- eller bostadsrätt. Den genomsnittliga bostadsytan för statistik. Pantvärden och

hela riket år 1978 (1979) uppgick till 128,6 m2 (127,7 m2) i gruppbyggda

produktionskostnader i småhus med äganderätt medan ytan endast var 84,7 (84,8 m2) resp. 99,0 m2 gruppbyggda småhus (96,2 m2) i småhus med hyresrätt och bostadsrätt. med preliminärt beslut om statligt bostadslån Av låneobjektsstatistiken framgår vidare att av alla lägenheter i. flerboår 1978. stadshus med preliminärt beslut under år 1979 uppfördes 66 % av allmän- 3 De nu angivna procent- nyttiga företag. 27 % av kooperativa företag och 7 % av enskida.3 talen avviker något från Tabellerna 3 och 4 ger följande vid handen: Den genomsnittliga vad som framgår av ta- i flerbostadshus minskade från 1966 till 1974 men har bostadslägenhetsytan bell 2. Enligt SCB beror därefter ökat. Produktionskostnaden för flerbostadshus har öka* oavbrutet skillnaden på att olika

an- sedan början av 1970-talet. Ökningen har varit särskilt stor de alra senaste

beräkningsmetoder vänts. åren. En del av kostnadsökningarna beror dock på att produktionen avsett

Bruksvärdeprincipen och förhandlingssystemet 141

Tabell 3 Gruppbyggda småhusa med preliminärt beslut åren 1965-1966 och 1968-1979. Hela riket

Årb Bostadsyta/ Total produktions- Produktions- Lägenhet kostnad k0stnad/pant- 4 värde (%) (Boy/lgh m2) Kr/m? Kr/lgh boy

a Statistiska meddelanden Bo 1980:12.1. Låneobjektsstatistik 1979. Pantvärden och produktionskostnader i gruppbyggda småhus med preliminärt beslut om statligt bostadslån år 1979, tabell 2. b för tiden före år 1973 är inte till fullo jämförbara med uppgifterna för Uppgifterna tiden efter år 1973 p.g.a. byte av undersökningsmetod m. m. Se vidare not l-2 till tabell 2 i Bo 1980:12.1.

Tabell 4 Flerbostadshus med preliminärt beslut åren 1965-1979. Hela riket. (Bo l980:l2.2 tabell 2 och 4)

aBetr. år 1973 jfr not b till tabell 3, se vidare not 1-2 samt tabell 2 och 4 Bo 1980:12.2.

142 Bruksvärdeprincipen och förhandlingssystemet sou 1931:77

nya hustyper och på att krav ställts på förbättrad standard i fråga om värmehushållning och handikappanpassning. Överkostnaderna har för flerbostadshusens del efter en nedgång i början av 1970-talet åter ökat. De

låg år 1978 på ungefär samma nivå som 1966. Ökningen har därefter fortsatt.

För småhusens del har den genomsnittliga bostadsytan i princip ökat år från år fram t. o. m. 1976. Liksom för flerbostadshusen har även för småhusen produktionskostnaden ökat år från år med en särskilt kraftig ökning de allra senaste åren. Även när det gäller småhus har överkostnaderna minskat under

början av 1970-talet för att därefter sakta öka. Ökningen har för småhusens

del dock inte varit lika stor som för flerbostadshusen. Av intresse i detta sammanhang är också om kapitalkostnadernas spridning mellan nyproduktionen ett visst år och tidigare år har ökat under åren. En undersökning av kapitalkostnadernas spridning under de allra senaste åren har publicerats av Ralph Johansson och Björn Karlberg i Bostadspolitiken (1979, s. 100 f). Med utgångspunkt i den garanterade räntan och produktionskostnaden har Johansson-Karlberg beräknat kapitalkostnaderna för hyres- och bostadsrättshus som färdigställts vid olika tidpunkter (se aa, tabell å s. 101). När det gäller produktionspriset har de emellertid ansett det nödvändigt att något justera det siffermaterial man får fram ur SCB:s låneobjektsstatistik för flerbostadshus, eftersom produktionstidpunkten inte stämmer överens med tidpunkten för lånebeslutet. De har vidare utgått från att låneunderlaget täcker hela produktionspriset. Vi har överfört de av Johansson-Karlberg beräknade kapitalkostnaderna för hyres- och bostadsrättshus färdigställda under åren 1970-1979 till ett diagram (se diagram 1, bilaga 3). Diagrammet utvisar kapitalkostnadens storlek i kr/mz för varje enskild produktionsårgång under ettvart av åren 1975-1979. I diagrammet anger varje kurva kapitalkostnader för olika produktionsårgångar under det vid kurvans slut angivna året. Om man följer en viss kurva, visar den sålunda kostnaderna det året för lägenheter färdigställda under de år som anges på den vågräta axeln i diagrammet. Mellanrummet mellan kurvorna anger hur kapitalkostnaden stegrats år från år för bostadslägenheter färdigställda ett visst år. Av diagram 1 har vi dragit följande slutsatser. För hus producerade fram till och med 1975 steg kapitalkostnaden för nya hus i förhållande till hus producerade under tidigare år måttligt. Maximala skillnaden var 5-7 kr för hus producerade 1974 i förhållande till 1973. Under åren 1976 och 1977 kom det stora språnget. Hus byggda 1976 blev således 9 kr dyrare år 1976 än hus byggda 1975. År 1977 blev skillnaden 14 kr mellan hus byggda 1977 och 1976. Men sedan har ökningen mattats. 1978 blev skillnaden bara 2 kr mellan hus byggda 1978 och 1977, 1979 års skillnad blev 4 kr. Inom utredningen har vi utfört en liknande undersökning avseende kapitalkostnaden för enbart överkostnaderna. Med utgångspunkt i tabell 4 ovan kan överkostnadernas storlek beräknas. I tabell 4 anges produktionskostnaden i procent av pantvärdet. Detta kan räknas om till överkostnad per m2 ly. Så har skett i tabell 5. Därav framgår också, på grundval av vissa antaganden om finansieringsformer, räntesatser

Bruksvärdeprincipen och förhandlingssystemet 143

Tabell 5 Överkostnader i flerbostadshus för vilka preliminärt beslut om bostadslån meddelats 1970-1979 samt kapitalkostnaderna för överkostnaden år 1975-1979

m. m. som vi gjort, kapitalkostnaderna för överkostnader. Av antagandena följer att kapitalkostnaderna för överkostnaderna är konstanta för de år undersökningen avser. På liknande sätt som i diagram 1 åskådliggörs i diagram 2 (bilaga 3) för åren 1975-1979 överkostnadens storlek i kr/mz för varje enskild produktionsårgång. Diagram 2 ger en bild som i stort överensstämmer med den som framgår av diagram 1 där enbart kapitalkostnaderna beaktats, låt vara att man för hus producerade år 1971 och 1972 för överkostnadernas del fick en nedgång, dvs. överkostnaden var mindre än för hus producerade 1970. I övrigt är emellertid tendensen densamma, dvs. en ganska måttlig ökning fram till år 1975, därefter en något större ökning år 1976 samt en kraftig ökning år 1978 och 1979. Beslutet (prop. 1979/80: 100 bilaga 16 s. 55 och 71 , CU 22 s. 38 foch 58, rskr 240, SFS 1980:329) om produktionskostnadsbelåning kommer emellertid att eliminera problemet med överkostnader. De facto bör det bli en sänkning i kapitalkostnaderna år 1980 för hus byggda det året i förhållande till hus byggda 1979, och kanske 1978. Vad nu sagts kan illustreras med följande exempel. För ett flerbostadshus producerat 1979 var överkostnaden 267 kr/mz (tabell 5). Kapitalkostnaden härför uppgick till 31 kr 50 öre (tabell 5). Med för produktionskostnadsbelåningen gällande ränta - 3,4 % 1980- kommer kapitalkostnaden för den del som motsvarar 1979 års överkostnad - 267 kr/mz - att uppgå till 9 kr 07 öre/mà Minskningen framgår av den streckade linjen i diagram 2.

2.3.2 Förvaltningskostnader

I bruksvärdesystemet utgör som vi tidigare konstaterat de allmännyttiga bostadsföretagens självkostnadsanknutna hyror grunden för den jämförel- *För hus 50m påbörjats efter °kt°ber

seprövning på vilken systemet vilar. Vi skall därför i detta avsnitt närmare 951,31

1980 ar rantan 30 % studera hur dessa kostnader utvecklats de senaste åren I den fölande J __ . _ _ _ Motsvarande kapitalframstallmngen har v1 utgått från fastighetsförvaltningens totalkostnad. kostnad bli, då g k, 01 Hur förvaltningskostnaderna, dvs. drift-, underhålls- och kapitalkostna- öre/mz.

144 Bruksvärdeprincipen och SOU 1981 :77 forhandlingssystemet

35 me; mos må v3 :a m5 5% 84m an?

os_ omm.: m3:

?å

_mK mm; .öm m3 cow o? m? maa_ R; §30

m3: Maxa

§2 Så

51e om; vi_ 8a omm §4. :e

055 må 2.:.:

ko_ nä_ mwâ;

äå

Noa mi_ så_ Sim

moi

Q3 m? 9%

...mom mi: 25m

Sö_ §52 man:

o: §5 »mä Rum .aa

wmä ma: v3_ så.,

omm.:

:á :ä

m8_ 03m:

äs me: om.. maa omm mf. så

03m ma: m9: så

v3_ _.98_ m3.:

:Uvhwg-OUOE

Sam

m5_ _m5_ m3 så SK S; 8a .ämm of. så

?ä me: N35

.NE

._09

hu_

own m3 _vö m? 8a Se m3

m5_ 25m Döm an.:

Kö

“så 03%

.âba-I-ha-

så så m3 så en_ 31m mmm :Ohm man_ .m3 mi: ä; mig_ _S_ âä

.Svaåmox

:U6

.oumsmox .oumsmox

wazrssso.

.unasmoxoasum

hut-Mai_

.onêmoáacotum

_seaêmgmâ_

:§8

__50_ 022,5

.MNuP-Quuommdxw

:§9

cozmEum>

m:ww=_=._a$\äwm.=nuk

:§9 __50_ _V18_

.onasmoámzamm nåaoxzaionca _unoäeozwêam wccoemgaom m:_cv_=_n:©_=o__m

W

_äsmoxazo

mmm

.menas xwvaåaok .oE.ñ ?E23

o

:aaah .m

Bruksvärdeprincipen och förhandlingssystemet 145

der, förändrats framgår av bl. a. SABOzs statistik över medlemsföretagens ekonomi för åren 1971-1979.* Statistiken omfattade år 1979 678 000 bostäder. SABO-företagens intäkter och kostnader för de aktuella åren framgår av tabell 6. Tabell 6 ger vid handen att de genomsnittliga kostnaderna för drift och underhåll har ökat mycket kraftigt medan kapitalkostnaderna inte ökat lika snabbt. Om index för förvaltningskostnader 1971-1979 jämförs med konsumentprisindex framgår att de totala förvaltningskostnaderna ökat något snabbare (107 %) än priserna i allmänhet (98 %) medan drift- och underhållskostnaderna ökat väsentligt

snabbare (172 resp. 252 %). Kapital-

kostnaderna har under samma tid ökat med 41 %. Den snabbare ökningen av drift- och underhållskostnaderna har gjort att deras andel av förvaltningskostnaderna ökat från 43 % år 1971 till 61 % år 1979. Underhållskostnadernas snabba ökning beror främst på att underhållsvolymen ökat kraftigt i takt med att byggnaderna blivit äldre. Den snabba ökningen av driftkostnaderna har bl. a. orsakats av energiprisernas ökning under senare år. Bränslekostnaderna utgjorde 33 % av driftkostnaderna år

1979 mot 25 % år 1971. Ökningen 1971-1979 var 255 %.

Även de kostnader i fastighetsförvaltningen som är beroende av kommunernas taxor för vatten, avlopp, el, gas och renhållning har ökat snabbt. Tillsammans omfattar de taxeberoende kostnaderna nära 1/5 av de totala

drift- och underhållskostnaderna. Ökningen 1971-1979 var 149 %.

De kollektivavtalsberoende kostnaderna fastighetsskötsel, trappstäd-

ning, Snöröjning - har likaledes stigit snabbt. Ökningen 1971-1979 var 130

%. Hur kostnader och intäkter för samtliga enskilt ägda flerbostadshus förändrats under åren 1977-1979 framgår av tabell 7. Tabellen bygger på uppgifter som Sveriges fastighetsägareförbund låtit ta fram ur SCB:s intäkts-

Tabell 7 Enskilt ägda fastigheter utan lokaler, intäkter och kostnader åren 1977-1979 (kr per m2 totalyta)

1977 1978 1979

Intäkter, totalt 111:80 125260 139290 Kostnader Kapitalkostnader totalt 45:10 46:50 48:20

Löner, sociala kostnader

SABO-rapport “ Uppgifterna för 1977 avser de sammanlagda kommunberoende kostnaderna. Någon Ekonomisk statistik, uppdelning av dessa kostnader har inte gjorts. tabell 2:1 A och 2:1 B.

146 Bruksvärdeprincipen och förhandlingssystemet S01 1981:77

och kostnadsundersökningar för de nämnda åren. Undersökningen cmfattar enskilt ägda fastigheter utan lokaler. Av tabell 7 framgår att de totala kostnaderna ökat kraftigt (21 %). Kapitalkostnadernas ökning är dock betydligt mindre (7 %). De totala driftkostnaderna har också Ökatkraftigt (30 %). Bränslekostnaderna har ökat med 42 % och kostnaderna för reparation och underhåll med 29 %. Vidare framgår av tabell 7 att kapitalkostnadernas andel av de totala kostnaderna har minskat något. Detsamma gäller kostnaderna för elström,

sotning och sophantering. Övriga kostnaders andel av de totala kostnaderna

har ökat. Vid ett sammanträde inför utredningen har företrädare för SABO presenterat ytterligare uppgifter om till SABO anslutna allmännyttiga bostadsföretags ekonomi, förda fram till år 1978. Uppgifterna grundas dels på SABO:s ekonomiska statistik, som kan sägas vara ett totalmaterial, dels på en analys som gjorts för underhållsfondsutredningens räkning. Vid presentationen kom sammanfattningsvis fram följande: 1978 års resultat för SABO-företagen ger vid handen, att 79 % av företagen redovisar underskott från fastighetsförvaltningen, att 39 % av företagen har dålig likviditet samt att 14 % av företagen uppvisar ett behållet kapital som är mindre än 1/3 av det egna kapitalet. Framräknade medelvärden - de stora företagen i Stockholm, Göteborg och Malmö utgör här ett dominerande inslag - visar att kostnaderna sedan år 1971 (index = 100) fram till år 1976 ökat mindre än konsumentprisindex (kostnadsindex = 145, konsumentprisindex = 150). Därefter har ökningen varit större (1977 var kostnadsindex 164 och konsumentprisindex 168, 1978 var kostnadsindex 183 och konsumentprisindex 185). Intäkterna har under perioden utvecklats långsammare än kostnaderna (1971 var index 99, 1976 var det 140, för att 1977 och 1978 uppgå till 157 och 178). T. o. m. år 1977 har företagen i genomsnitt redovisat allt större underskott från fastighetsförvaltningen. (1971 uppgick underskottet till 1 kr 03 öre/ml och 1977 till 5 kr 70 öre m2). 1978 visar dock ett något mindre underskott än föregående år (4 kr 01 öre/mz). Det är främst fyra faktorer som kan styra det redovisade resultatet; avskrivningar, underhållsreserveringar, underhållsutgifter och hyresförluster för outhyrda lägenheter. De allmännyttiga företagen tillämpar en avskrivningsprincip som innebär att avskrivningarna skall vara lika med amorteringarna på fastighetslånen. Härav följer att fastigheternaavskrivs under samma tid som lånens löptid (vanligen 60 år för bottenlån). Eftersom huvudparten av lånen är annuitetslån medför detta att avskrivningsbeloppen successivt ökar för en och samma fastighet. Med hänsyn till det allmännyttiga beståndets ålder är därför f. n. avskrivningarna mindre än vad som skattemässigt skulle ha tillåtits konventionellt beskattade fastighetsägare och vid avskrivning på andra grunder. Medelvärdet för SABO-företagens avskrivningar uppgick år 1971 till 0,95 % av produktionskostnaden och år 1978 till 1,09 %. Medelvärdet för avskrivningar ger vid handen att avskrivningarna har varit mindre _under svåra år. Detta har sannolikt skett för att boksluten inte skal visa stora underskott. Medianvärdet visar lägre avskrivningar än medelvärdet. Detta beror troligen på att de små företagen här slår igenom mer. Ett skäl till att resultatet då blir anrorlunda kan vara att de mindre företagen inte har auktoriserande revisorer.

och

Bruksvärdeprincipen förhandlingssystemet 147

Enligt SABO-företagens redovisningsprinciper bör avsättningar - underhållsreser- veringar varje år ske efter den förslitning hyresgästen gör på lägenheten. Om man beräknar att ommålning av lägenheten exempelvis skall ske efter 10 år skall hyresgästen således betala 1/10 av kostnaden för ommålning varje år. Företagens intäkter medger idag inte tillräckliga avsättningar för underhåll. Fram till ca år 2020 kommer intäkter och utgifter att i stort balansera varandra. För att utjämna utgiftstoppar krävs reservationer i storleksordningen ca 3 000 kr per lägenhet. Någon sådan fondering har dock inte kunnat ske. I mer än hälften av företagen är underhållsreserverna 1978 mindre än 800 kr per lägenhet. Under perioden 1971-1978 har reserverna urholkats genom penningvärdesförsämringen. Reserverna har i 1978 års penningvärde minskat från i medeltal ca l 200 kr per lägenhet 1971 (583 kri 1971 års penningvärde) til ca 900 kr per lägenhet 1978. Sedan år 1971 har de faktiska utgifterna för underhåll ökat men inte i samma takt som behovet av underhållsåtgärder. Underhållet släpar efter. Detta innebär för dagen emellertid inte i sin helhet någon kapitalförstöring men det påverkar hyresgästernas trivsel- eftersläpningen avser i de flesta fall lägenhetsunderhåll av mer kosmetisk art. 1978 var eftersläpningen med en osäker uppskattning ca 70-80 kr/mz. Ungefär 1/3 av de eftersläpande underhållsåtgärderna är emellertid av sådant slag att de måste åtgärdas förr eller senare. Sammanfattningsvis kan konstateras att det reella underskottet är betydligt större än det bokföringsmässiga underskottet. Också hyresförluster för outhyrda lägenheter påverkar resultatet. Om man utgår från medelvärden har dessa förluster sedan år 1972 överstigit vad som kan anses rimligt (1,5 % av bostadshyrorna). Sedan år 1974 har emellertid hyresförlusterna stadigt minskat. Medianvärdena visar att över hälften av företagen inte har några problem med outhyrda lägenheter. De allra senaste siffrorna visar t. o. m. att 70 % av företagen 1978 inte hade några problem med outhyrda lägenheter. Även om man antar att företagen hade haft full uthyrning skulle underskottet dock ha blivit betydande.

Ökningen av förvaltningskostnadernas storlek- främst kostnaderna för drift-

och underhåll - har naturligtvis gett anledning till oro. Fastighetsförvaltningens problem har därigenom kommit alltmer i förgrunden inom byggnadsforskningen. Statens råd för byggnadsforskning (BFR) har ökat satsningen på forskningsprojekt avseende fastighetsförvaltning. Under 1979 har således BFR satsat ca 6 miljoner kronor År på sådan forskning. 1980 uppgår motsvarande till nära 8 miljoner kronor. kommer belopp Beloppet att höjas till det dubbla under början av 1980-talet. Genom beslut vid regeringssammanträde den 31 augusti 1978 tillsatte regeringen en utredning om underhåll av hyres- och bostadsrättsfastigheter -

underhållsfondsutredningen (Bo 1978:05). I utredningens direktiv (Dir

1978:79) påpekar föredragande statsråd att enligt uppgift från olika bostadsföretag och bostadsorganisationer tillräckliga medel saknas för l framtida underhåll av fastigheterna. På grund av det kärva Emig

. . läget på för°rdingef

.. . . o . . . . . (1978:992) om lan for marknaden for langfnstiga krediter och da nagon mojlighet att fa statliga lan underhåll av vissa bo_ för enbart fastighetsunderhåll inte förelågl måste inom hela sparandet Stadshus kunde för åren bostadssektorn för reparationer och underhåll öka. Hur och i vilka former 1979 och 1980 särskilda detta kan ske skall undersökas av underhållsfondsutredningen.

I att :lálâülâåslågrlgâdâéflráéj

i

direktiven

foredraganden

framhåller vidare, fastighetsunderhallet ändrat? (SFS 1980:1069)

regel bor finansieras av de boende. Ansvaret for avsättningar av medel till . _ så att underhållslån kan underhåll bör åvila fastighetsägaren. Principema för och av beräkning utgå också för år 1981_

148 och förhandlingssystemet Bruksvärdeprincipen

uttaget från de boende för täckande av underhållskostnaderna och formerna för de boendes inflytande vid beslut om medlens disposition är därför en av de frågor underhållsfondsutredningen har att besvara. Utredningen skall dessutom närmare undersöka möjligheterna att för inre underhåll öka lägenhetsinnehavarens ansvar genom att i hyreslägenheter inrätta inre reparationsfonder, som knyts till lägenheten eller den boende. Underhållsfondsutredningen har våren 1981 lagt fram ett förslag till lag om underhåll av hyreslägenheter. Förslaget (SOU 1981:47) ger hyresgästerna ett långtgående inflytande över den egna bostaden såvitt gäller målning och tapetsering samt därmed sammanhängande åtgärder. Sådant underhåll får hyresgästen, om han vill det, utföra på egen bekostnad. Om hyresgästen inte vill svara för underhållet själv kan han i stället begära att få underhållet utfört av hyresvärden. Dennes underhållsansvar är underkastat vissa begränsningar. Utförs underhållet av hyresvärden skall hyresgästen betala särskild ersättning för detta. Hyresgästen skall varje år betala en tiondel av ersättningen. Ersättningen, som kallas underhållsavgift, ingåri hyran av lägenheten. En del av underhållsavgiften utgörs av en kreditavgift, som fastställs i särskild ordning. Hyresvärden finansierar underhållet genom att ta upp lån. För detta ändamål skall statliga lån tillhandahållas.

2.3.3 Kommunalt stöd till bostadsföretag

Kommunförbundet har i samråd med SABO gjort en enkät hos samtliga kommunstyrelser i landet angående omfattningen av det kommunala stöd som lämnats till de allmännyttiga bostadsföretagen under åren 1976 och 1977. Av svaren på enkäten framgår att nära nog hälften av samtliga kommuner i landet lämnade bidrag till allmännyttiga bostadsföretag. År 1976 lämnades således direkta kommunala bidrag i 114 kommuner till ett sammanlagt belopp av 75 miljoner kronor. År 1977 lämnades totalt 155 miljoner kronor i 136 kommuner, vilket motsvarar en utdeb:tering på i genomsnitt 0:09 kr per skattekrona. Av en enkät för tiden 1971-1973 framgår att bidrag förstnämnda år utgick i 63 kommuner med ett sammanlagt belopp om 15 miljoner kronor. Denna enkät var dock inte lika omfattande som 1976-1977 års, varför viss försiktighet måste iakttas vid jämförelse mellan utfallet av enkäterna. Kommunernas stöd till de allmännyttiga bostadsföretagen utgår emellertid inte bara genom direkta subventioner. Vissa kommuner, främst de mindre, subventioner genom att inte ta ut självkostnaiden för ger även indirekta exploateringsarbeten. En del kommuner handhar dessutom almäinnyttigt bostadsföretags tekniska och/eller kamerala förvaltning. Flertaet .av dessa kommuner får troligen inte full täckning för de kostnader som därvid uppstår. Hur de kommunala bidragen fördelats efter ändamål indier åren 1971-1973 och 1976-1977 framgår av tabell 8. Tabellen finns upptagen i redovisning av enkäten avseende kommunalt stöd till allmännytt ga lbostadsföretag år 1976 och 1977. Kommunerna lämnar också lån till allmännyttiga bostadsföretig. .År 1976 lämnade 47 kommuner sådana lån till ett sammanlagt belopp :om 143 miljoner kronor. Följande år - 1977 - lånade 60 kommuner ut sammanlagt

Bruksvärdeprincipen och förhandlingssystemet Tabell 8 Kommunala bidrag 1971-1973 och 1976-1977 fördelade efter ändamål, Mkr. Samtliga kommuner

148 miljoner kronor. År 1971 uppgick lånebeloppet till totalt 15 miljoner kronor avseende 35 kommuner. Hur de belopp kommunerna lånade ut till bostadsföretagen under åren 1976 och 1977 fördelade sig framgår av tabell 9.

Tabell 9 Fördelningen av kommunala lån till bostadsföretagen 1976 och 1977, Mkr

1976 1977

2.4 Undersökningar beträffande hyressättning

och hyresstruktur

2.4.1 En undersökning av bruksvärdesystemet

Bruksvärdeprincipens tillämpning har tidigare inte varit föremål för några mer omfattande vetenskapliga undersökningar. År 1979 lade emellertid Bengt Turner, forskare vid nationalekonomiska institutionen vid Lunds universitet, fram en avhandling betitlad Hyressättning på bostadsmarknaden. Från hyresreglering till bruksvärdesprövning” (Byggforskningsrapport R 6921979). I samarbete med hyresmarknadens partsorganisationer har Turner valt att undersöka bostadsmarknaderna i Lunds, Partille, Ronneby och Linköpings kommuner. Dessa kommuner uppfyller i stort sett vissa grundläggande förutsättningar som Turner ställt upp. Bl. a. finns i kommunen ett allmännyttigt bostadsföretag som i storleks- och hyressättningshänseende dominerar över eventuella övriga allmännyttiga bostadsföretag i kommunen. Om

150 och

Bruksvärdeprincipen förhandlingssystemet

flera jämnstora allmännyttiga bostadsföretag fanns i kommunen skulle nämligen analysen av hyresstrukturen försvåras (vilka förutsättningirna är i övrig se a.a.s. 123). Av Turners analys av bostadsmarknaden i de fyra utvalda kommunerna framgår följande: Det dominerande allmännyttiga bostadsföretaget i Lund tillämpar en hyressättning som väl ansluter till hyresmarknadskommitténs rekommendationen* Differansen i genomsnittshyra per kvadratmeter lägenhetsyta mellan två produktionsår uppgår således i Lundaföretagets bestånd till 0,92 kr. Motsvarande tal enligt rekommendationen är 0,80 kr. Utgiftsstrukturen är betydligt mer åldersberoende än hyresstrukturen. Differensen mellan kostnaderna för två årgångar uppgår här genomsnittligt till 1,84 kr per kvadratmeter bostadslägenhetsyta och produktionsår. Skillnaden mellan hyres- och utgiftsstrukturens åldersberoende visar att de som bor i hus producerade år 1946 har en hyra på 93 kr/mz bly (kvadratmeter bostadslägenhetsyta). Utgifterna för en sådan fastighet uppgår till 77 kr. Överskottet 16 kr kan fastighetsbolaget använda för att subventionera senare producerade fastigheter, som går med underskott. I fastigheter producerade år 1964 är överskottet 0, dvs. hyresintäkter och utgifter balanserar varandra. I Partille är bostadsföretagets hyressättning extremt åldersberoende. Den genomsnittliga differensen mellan två produktionsår är 2,55 kr/mz bly och produktionsår. Hyresmarknadskommitténs rekommendation skulle här ha lett till ett åldersberoende av 0,64 kr/mz bly. Utgiftsstrukturen är ännu mer åldersberoende i genomsnitt 2,95 kr/mz bly. Utgifterna är i samtliga årgångar större än hyresintäkterna. Verksamheten går alltså med förlust. Det allmännyttiga bostadsföretaget i Ronneby tillämpar en hyressättning som ger en genomsnittlig differens om 0,89 kr/mz bly mellan två produktionsår. Om hyresmarknadskommitténs rekommendation följts skulle differensen ha uppgått till 0,74 kr/mz bly och produktionsår. Differensen på genomsnittsutgifterna mellan två produktionsår uppgår till 1,40 kr/mz bly och

produktionsår. Övervältringen är här tämligen blygsam - ca 7 kri överskott

för fastigheter producerade 1949, och ett underskott på ca 5 kr för fastigheter producerade 1973. För fastigheter producerade 1963 är överskottet noll. Det dominerande i Linköping, AB Stångål Beträffande hyressättallmännyttiga bostadsföretaget ning gällde vid tidpunk- staden, tillämpar en hyressättning som helt följer hyresmarknadskommitténs ten för Turners under- rekommendationer. Differensen mellan två årgångar är i genomsnitt 0,72 sökning den i avsnitt kr/mz bly. Bostadsvärdekomponenten har här tilldelats en strategisk roll i 2.1.2 beskrivna metohyressättningen. Vidare har många av de äldre lägenheterna i beståndet den. För hyresfördelgenom renoveringar erhållit en långt bättre standard än vad produktionsåret ningen gällde regler som i vissa avseenden något antyder. Utgiftsstrukturen är mer åldersberoende än hyresstrukturen. skiljde sig från de i nyss- Skillnaden är emellertid liten, 0,87 kr/mz bly och produktionsår för nämnda avsnitt angivna. utgiftsstrukturen, 0,72 kr/mz bly och produktionsår för hyresstrukturen. Det En redogörelse för den äldre metoden finns i ovanligt svaga åldersberoendet för utgifterna kan förklaras med irtemfinanen av SABO och Hyres- siering av renoveringsåtgärder. Genom att ta ut ytterligare lå) på äldre gästernas riksförbund fastigheter har man fått fram kapital att finansiera dels förbättrirgar i dessa utgiven skrift Hyresför- dels överkostnader i nyproduktionen. Detta fastigheter leder till ett måttligt delning på lägenheter åldersberoende. Inverkan av åldersberoendet av olika storlek” är dock mycket osystematiskt (1969). till sin natur. Slutsatserna om övervältringens storlek blir därned Den äldre metoden finns något också redovisad i Tur- osäkra. En viss, ehuru obetydlig övervältring kan dock spåras. ners avhandling s. 88 ff. Studien av de fyra allmännyttiga bostadsföretagen visar enligt Tumer att

SOL* 1981:77 Bruksvärdeprincipen och förhandlingssystemet 151

en övervältring existerar. Den är dock av varierande omfattning. Vidare anser Turner att hyresstrukturen förutom en övervältrande funktion också får en riskutjämnande och en kapitalförsörjande funktion. Turner har även undersökt vilken inverkan hyresstrukturen hos de allmännyttiga företagen har på hyressättningen i det enskilda beståndet i de fyra kommunerna. I Lunds kommun ligger hyrorna i det enskilda beståndet på samma nivå som hyrorna i det allmännyttiga beståndet i fastigheter byggda före år 1950. Efter 1950 förefaller hyrorna i enskilt ägda fastigheter i allmänhet ligga 5-10 kr/mz bly under hyrorna för det allmännyttiga bostadsföretaget. En förutsättning är dock att samma åldersberoende i lägenheternas standard föreligger i båda bestånden. I Partille kommun ligger hyrorna i enskilt ägda fastigheter på en lägre nivå än hyrorna i det allmännyttiga beståndet. Differensen ligger omkring 10 kr/mz bly. Skälet härtill kan antingen vara att låga hyror i det enskilda beståndet håller nere hyrorna i de allmännyttiga fastigheterna eller att hyrorna i det allmännyttiga beståndet begränsar hyresnivån inom den enskilda sektorn. Det senare antagandet är enligt Turner den troligaste förklaringen. I Ronneby ligger hyrorna i det enskilda beståndet genomsnittligt 10-15

kr/mz bly under hyrorna i det allmännyttiga beståndet. Det bör emellertid

understrykas att det finns ett större, enskilt bostadsföretag som markant avviker från genomsnittet. Hyrorna i det företaget ligger nämligen i allmänhet 5 kr/mz bly över hyrorna för jämngamla allmännyttiga lägenheter. I Linköping slutligen sammanfaller hyresstrukturen inom den enskilda sektorn väl med hyresstrukturen hos det dominerande allmännyttiga bostadsföretaget. Hyrorna i det enskilda beståndet varierar mellan i 10 kr/mz bly i förhållande till det allmännyttiga. Turner drar av det anförda den slutsatsen att hyressättningen i de allmännyttiga bostadsföretagen visar sig få en mycket varierande genomslagskraft på hyressättningen i det enskilda beståndet. Från fastighetsägarhåll förklaras det förhållandet, att hyrorna i det enskilda beståndet i allmänhet synes ligga något under hyrorna i de allmännyttiga företagen, med att man inte vågar riskera en prövning i hyresnämnd, eftersom hyreshöjningen då fördröjs vilket medför en svår belastning på likviditeten. Under förutsättning att samma utgiftsstruktur råder i allmännyttigt och enskilt bestånd kommer enligt Turner sannolikt den faktiska hyressättningen att medföra en viss reduktion av de vinsteri äldre enskilt ägda fastigheter som är en följd av att övervältring i varierande omfattning förekommer i de allmännyttiga bostadsföretagen. I avhandlingen (s. 192 f) diskuterar Turner även vilka faktorer som påverkar om det är lönsamt eller ej för enskilda fastighetsägare att bygga nya hus. Svårigheten att komma till konkreta slutsatser illustrerar Turner med följande argument: Om allmänyttiga företag använder inflationsvinster för att subventionera hyrorna för senare byggda hus tenderar detta att pressa ner dessa hyror så att det diskonterade värdet av hyrorna för visst hus inte täcker dess pris. Detta skulle då leda till att enskilda inte har någon anledning att bygga nya hus eftersom dessa inte kan antas gå ihop. För

152 Bruksvärdeprincipen och förhandlingssystemet

de enskilda lägenhetsägarna finns ju ingen anledning att använda inflations- eller andra »vinster för att subventionera nybyggnation. Å andra sidan om enskilda inte bygger nytt - kommer det allmännyttiga företaget (eller företagen) att få ersätta gamla lägenheter och tillgodose en ökad efterfrågan. Detta tenderar att höja hyrorna så att ett hus byggt vid en given tidpunkt faktiskt ger överskott. Således finns anledning för enskilda att bygga. Turners tes blir m. a. 0. att om de allmännyttiga företagen successivt ökar sin marknadsandel genom stor nyproduktion kommer även ett nyproducerat privatägt hus att gå ihop. Omvänt pressar en minskande eller låg andel nyproducerade lägenheter hos de allmännyttiga företagen ned de framtida hyrorna så att en given lägenhets hyror inte täcker vad det kostar att den. En enskild producera fastighetsägare saknar då anledning att bygga nya hus. I avhandlingen (s. 196 ff) lägger Turner fram förslag till reformer för att undanröja de problem och brister som är förknippade med bruksvärdeprövningens konstruktion och tillämpning. Av Turners analys framgår att lägesfaktorn inte tillmäts större någon betydelse i hyressättningsarbetet. Detta har givit upphov till en s. k. svart marknad för centralt belägna hyresrätter. För att utnyttja den höga betalningsviljan för lägenheter i centralt belägna fastigheter fordras dock enligt Turner inte någon förändring i lagtexten. Det räcker med att partsorganisationerna i sitt förhandlingsarbete tillmäter lägesfaktorn större vikt. Det nominella finansieringssystem som i dag existerar medför att åldersvisa skillnader i utgifter är större än åldersvisa standardskillnader. Detta är en förutsättning för övervältringen. Härigenom uppstår fördelningseffekter i beståndet. Äldre hus får ett överskott av engångskaraktär medan nyare fâr ett motsvarande underskott. Detta kan i kortsiktigt perspektiv upplevas som omotiverat. Ett sätt att komma till rätta med dessa problem är enligt Turner att införa ett realt finansieringssystem. Detta skulle medföra att kapitalutgifterna fördelas om över tiden. Kapitalutgifterna för nyproducerade fastigheter skulle bli lägre medan de för äldre fastigheter skulle bli högre. På så sätt försvinner fördelningseffekterna i bruksvärdesystemet. Genom indexlån eller en låg initialränta som trappas upp relativt snabbt kan enligt Turner realvärdet på kapitalutgifterna hållas konstant efter korrektion för åldrande och åldersberoende drifts- och underhållskostnader. Ett realt finansieringssystem skulle också medföra att behovet av övervältring minskar. Detta skulle troligen medföra mer marknadsanpassade hyresrelationer. Därigenom skulle troligen nyproduktionen av bostadslägenheter öka. För att lösa de problem som hänger samman med skillnader i hushållssammansättningen krävs enligt Turner bostadssociala åtgärder. Andringen i bruksvärdesystemet kan knappast tillgripas utan att syftet med hyressättningssystemet förstörs. De allmännyttiga bostadsföretagen har enligt Turner många olika -ibland - inom den enkilda sektorn råder oförenliga målsättningar. Fastighetsägarna inte över hyressättningen i de allmännyttiga bostadsföretagen. Genom att hyrorna i det enskilda beståndet anknyter till de hyror som utgår i de allmännyttiga fastigheterna uppstår en betydande osäkerhet på grund av

Bruksvärdeprincipen och förhandlingssystemet 153

ovissheten i de allmännyttiga bostadsföretagens målsättning. Detta får enligt Turner till följd att avkastningen på husinvesteringar inom den enskilda sektorn blir mycket osäker. Vill man inte acceptera denna osäkerhet kan systemet modifieras genom att partsorganisationerna fattar mer bindande målsättningsbeslut än de tidigare gjort. Det finns också en möjlighet att skärpa lagstiftningen. I dag kan inte hyresnämnden förklara en viss hyresstruktur oskälig. Hyresnämnden kan endast förklara att en viss hyresrelation inte är skälig. Hyreslagen borde därför ändras så att hyresnämnderna kan pröva även hyresstrukturens utseende. De allmännyttiga bostadsföretagen saknar i regel fastigheter i det äldre beståndet. Hyressättningen av äldre lägenheter i den enskilda sektorn blir därför komplicerad. Man tvingas därför till värdering av skillnader i bruksvärde som inte kan kallas för marginella. Partsorganisationernas styrka och förhandlingsskicklighet kommer därför att få en avgörande betydelse när det gäller hyressättningen för äldre lägenheter. Detta skapar sannolikt en betydande osäkerhet om ”hyresvärdet i framtiden för äldre hus i den enskilda sektorn. Detta skulle kunna undvikas om partsorganisationernas rekommendationer fick en striktare tillämpning. En annan lösning är att i hyreslagen ta in en regel som ger hyresnämnderna möjlighet att värdera även icke-marginella skillnader i t. ex. ålder och utrustning. Det finns enligt Turner tendenser till att parterna i förhandlingsarbetet använder sig av vissa bestämda lägenheter som jämförelseobjekt. Detta medför vissa risker. För det första kan en felaktig i det hyressättning allmännyttiga bostadsföretaget föras över till den enskilda sektorn. För det andra kan förekomsten av fasta jämförelseobjekt få till följd att hyresgästföreningen i förhandlingar med det allmännyttiga bostadsföretaget försöker åstadkomma extra låga hyror på de allmännyttiga som av lägenheter tradition jämförs med ett större antal lägenheter i den enskilda sektorn. Detta skulle kunna undvikas genom att hyresnämnderna gavs möjlighet till en mer nyanserad bedömning av icke-marginella skillnader i bruksvärdet.

Även de enskilda fastighetsägarnas rätt till information om det allmännyttiga

bostadsbeståndet och dess hyror är av stor betydelse i detta sammanhang. Turner (s. 213 f) sammanfattar sina förslag till reformer i följande fem punkter: 1. Ett realt verkande finansieringssystem, som medför en bättre anpassning mellan utgifter och önskade hyror för lägenheter av olika åldrar, 2. en förändrad hyreslag som möjliggör en mer nyanserad bedömning av vilka hyresskillnader, relaterade till bruksvärdeskillnader, som är skäliga, 3. en mer bindande och preciserad överenskommelse mellan partsorganisationernaom hur bruksvärdeskillnader skall värderas. Överenskommelsen bör vara konsistent med 2 ovan, 4. möjligheter att definiera självkostnadsprissättningskravet för de allmännyttiga bostadsföretagen över en längre period så att en mer marknadsanpassad hyresnivå kan tillåtas på kort sikt, 5. bättre möjligheter för fastighetsägaresidan att få information om hyresstrukturen och principerna för hyressättningen i de allmännyttiga bostadsföretagen.

154 Bruksvärdeprincipen och förhandlingssystemet

2.4.2 En undersökning av hyresstrukturen i allmännyttiga

bostadsföretag

På uppdrag av hyresrättsutredningen har statens institut för byggnadsforskning utfört en specialbearbetning av en pågående större undersökning av hyresstrukturen i de allmännyttiga bostadsföretagen år 1980. Undersökningen utförs inom Gruppen för analys av bostadsmarknad och bostadspolitik” under ledning av Bengt Turner. En av Turner utförd sammanställning av bearbetningen finns i bilaga 2, vartill hänvisas.

2.5 Undersökningar beträffande sociala kostnader

Som framgått under avsnitt 2.2.2 har i debatten kring bruksvärdesystemet bland annat från SABO hävdats att de allmännyttiga företagens hyror till viss del baseras på andra kostnader än de som förekommer hos de privata hyresvärdarna. Detta skulle sammanhänga med att de allmännyttiga företagen får bära ett mer vittgående socialt ansvar- SABO har därvid bl. a. pekat på att antalet boende per lägenhet eller bostadsytenhet i jämförbara lägenheter är påtagligt större hos allmännyttiga hyresvärdar än hos privata. Vidare har hävdats att de allmännyttiga företagen har en högre flyttningsfrekvens än de privata. I detta avsnitt skall vi först presentera visst siffermaterial beträffande boendetäthet och flyttningsfrekvens hos olika kategorier av hyresvärdar. Därefter lämnas en redogörelse för en av Bengt Turner utförd undersökning

(Sociala merkostnader, sambandet mellan hyresgäststruktur och bostadsfö-

retagens drifts- och underhållskostnader, februari 1979) av sociala merkostnader hos ett allmännyttigt bostadsföretag - Malmö kommunala

bostadsak-

tiebolag (MKB). Undersökningen har gett upphov till en livlig diskussion. Den har kommenterats av bl. a. Jan Kielland, Svenska byggnadsentrepre-

nörföreningen (Sociala merkostnader i MKB, Kritiska synpunkter på en

forskningsrapport). På hyresrättsutredningens uppdrag har vidare Turners utredning granskats av länsbostadsdirektören Erwin Mildner, expert i utredningen (PM dagtecknad den 20 november 1979, Kritiken mot Bengt Turners studie Sociala merkostnader). Kiellands och Mildners synpunkter redovisas också i detta avsnitt. Uppgifter om boendetäthet kan hämtas ur officiell statistik. Ur 1975 års folk- och bostadsräkning kan man för övriga hus (andra hus än småhus) bl. a. få fram uppgifter om antal boende per 100 bostadsrum, antal boende per 100 rumsenheter, antal boende per 100 hushåll och antal rumsenheter per 100 boende. Dessa uppgifter kan delas upp efter ägarkategori (allmännyttigt bostadsföretag, stat- och kommun, bostadsrättsförening och övriga), kommunernas storlek och byggnadsår. SABO har låtit ta fram dessa uppgifter. Ur den statistiken kan utläsas att det hos SABO finns fler boende per 100 bostadsrum/rumsenheter/hushåll respektive att antalet rumsenheter per 100 boende är mindre hos SABO än hos bostadsrättsföreningar och andra hyresvärdar. Detta gäller oavsett vilken typ av område man undersöker (de tre storstadsregionerna, kommuner av olika storlek) och oavsett fastighetens byggnadsår. Betraktar man

Bruksvärdeprincipen och 155 förhandlingssystemet

exempelvis siffrorna för hela riket avseende antalet boende per 100 hushåll i övriga hus (flerbostadshus) blir resultatet för SABO 223, för bostadsrättsföreningar 205 och för övriga (privata hyresvärdar) 186. För samtliga flerbostadshus i hela riket är antalet 203. Tas även småhusen med blir det totala resultatet för riket 241 (samtliga bostadslägenheter). Antalet boende per 100 hushåll i flerbostadshus framgår av tabell 10.

Tabell 10 Antal boende per 100 hushåll i flerbostadshus (1975 års folk- och bostadsräkning)

Typ av område SABO Bostads- Privata Skillnad Totalt rätts- mellan föreningar SABO och privata

Storstockholm 219 205 172 (+47) 195 Storgöteborg 220 213 181 (+39) 203 Stormalmö 225 204 176 (+49) 196 Kommun 75 000 inv 226 206 192 (+34) 207

Kommun 25 000- 74 999 inv. 229 206 197 (+32) 209 Kommun 25 000 inv. 220 198 207 (+13) 206 Totalt 223 205 186 (+37) 203

Fastigheter byggda före 1951 178 163 168 168 (+10) 1951-1960 204 197 200 (+ 4) 199 1961-1965 232 219 219 (+13) 224 1966-1970 254 246 239 (+15) 247 1971-1975 228 230 220 (+ 8) 226

Tabellen i boendetäthet ger vid handen att skillnaden mellan allmännyttiga och privata fastigheter är minst i kommuner med mindre än 25 000 innevånare samt i fastigheter byggda under åren 1951-1960. Skillnaden är störst i storstadsregionerna och i fastigheter byggda under åren 1961-1965 och 1966-1970. Av tabellen att fastigheternas ålder framgår har stor betydelse för boendetätheten. Det kan sammanhänga med att andelen smålägenheter är större i det äldre beståndet. Vidare är i regel andelen barnfamiljer mindre i 1 PM da tecknad den det äldre beståndet. har relativt

SABO-företagen få fastigheter i det äldre 16 noveåbe, 1977 röran_

beståndet. de flyttningsfrekvensen Liknande statistiska uppgifter saknas beträffande “ÅBO-företagen Med flyttningsfrekvensen. Viss ledning kan dock hämtas ur andra undersökningar. En undersökning av

:Ytmizgslfreljfiemâvtsis

flyttningsfrekvensen hos SABO-företagen visar således att hälften av

ilfgnindei fâaâåeâesáåâl_

samtliga företag för år 1976 hade en flyttningsfrekvens som låg mellan 19 och det dä, hela hushåuet 27 %. Den genomsnittliga flyttningsfrekvensen uppgick år 1975 och 1976 till har flyttat.

156 och

Bruksvärdeprincipen förhandlingssystemet

22 %. I SABO-rapport nr 19 (s. 20) finns en redovisning av flyttningsfrekvensen i SABO-företagen åren 1975-1979. Av redovisningen framgår att flyttningsfrekvensen varierar kraftigt från ort till ort och mellan bostadsområde och bostadsområde. Den genomsnittliga flyttningsfrekvensen uppgick år 1977 och 1978 till 20 % samt år 1979 till 18 %. För det privatägda bostadsbeståndet finns liknande uppgifter inte tillgängkan man dock få i debatten kring Turners ovan nämnda liga. Viss ledning undersökning. Turner har i sin undersökning av sociala merkostnader uppgett att omflyttningen i lägenheter inom MKB:s bestånd år 1977 uppgick till 22,3 %. Kielland har undersökt antalet flyttningar i förhållande till totala antalet lägenheter i ett enligt Kielland med MKB:s bestånd åldersmässigt jämförbart enskilt ägt fastighetsbestånd för år 1978. Han har därvid kommit fram till en om 20,6 %. Beräknas flyttningsfrekvensen hos MKB på flyttningsfrekvens

motsvarande sätt (Turner har räknat i procent av uthyrda lägenheter)

erhåller man enligt Kielland 20,3 % omflyttning. Mildner hävdar för sin del att flyttningsfrekvensen är beroende av beståndets modernitet och ålderssammansättning samt lägenhetsstorlek, mer eller mindre centrala läge. Mildner menar att det av Kielland redovisade materialet kan användas främst för att bedöma flyttningsfrekvensen i det privata beståndet byggt efter 1951. Han beräknar andelen till 17,6 %. För att bedöma flyttningsfrekvensen i det äldre beståndet refererar han till en av flyttningsfrekvensen i 15 bostadsområden i Örebro för år undersökning 1975. Undersökningen omfattar endast flyttningar över områdesgränser, ej inom områdena. I 10 allmännyttiga områden är medelflyttningsfrekvensen 18 % och i fem centrala områden med huvudsakligen äldre privata hyresfastigheter 14 %. Eftersom en del egnahem ingår uppskattas flyttningsfrekvensen i hyresfastigheterna till 15 %. Med hänsyn till flyttningsfrekvensen inom områdena, som höjer flyttningstalen, uppskattar han att allmännyttan i Örebro har ca 4 % högre flyttningsfrekvens än det äldre privata beståndet. Att en sådan skillnad finns stöds också av Kiellands material. Mildners slutsats blir att flyttningsfrekvensen i det privata beståndet i Malmö torde vara ca 4 % lägre än i det allmännyttiga, dvs. ca 18 %. Vi kan i detta erinra om att boendeutredningen i sitt sammanhang betänkande Bostadsförsörjning och bostadsbidrag (SOU 1975:51 s. 83) lämnat uppgifter om samtliga flyttningar år 1974. Med viss förenkling sägs där att ungefär var sjätte person eller 17 % av totalbefolkningen flyttade under år 1974. Som sociala merkostnader betecknar Turner i sin undersökning sådana kostnadsskillnader mellan jämngamla allmännyttiga och enskilt ägda fastigheter som kan relateras till skillnader i hushållsstruktur. Enligt Turners sociala kostnaderna hos MKB 1978 till beräkningar uppgick de sammanlagda 16 miljoner kronor eller i genomsnitt 14 kr 37 öre per uthyrd kvadratmeter bostadslägenhetsyta vilket motsvarar 12 kr 70 öre per total m2 vy. Skillnaderna mellan olika bostadsområden är anmärkningsvärt stora. De skillnader i hushållsstruktur som framför allt ger upphov till sociala merkostnader består enligt Turner dels av kostnader till följd av onormalt dels kostnader som beror i beteende hos hyresgästerna, på skillnaden hushållsstorlek mellan och enskilda fastigheter. Den förstallmännyttiga

och

Bruksvärdeprincipen förhandlingssystemet

nämnda typen av kostnader kallas även sociala kostnader. Kostnader på grund av onormalt beteende kan enligt Turner indelas i direkta och indirekta kostnader. Direkta kostnader är kostnader för återställande åtgärder. Hit hör inte blott kostnader på grund av vandalisering, inbrott och annan direkt förstörelse utan även kostnader på grund av onormal förslitning betingad av vårdslöshet. Hyresförluster på uthyrda lägenheter hör också hit. Indirekta kostnader är sådana kostnader som indirekt sammanhänger med förekomsten av vandalisering och förstöring, exempelvis hyresförluster på outhyrda lägenheter, kostnader för onormal omflyttning, marknadsföringskostnader i form av större krav på underhållsstandarden på lediga lägenheter. Andra indirekta kostnader är avvärjande kostnader, t. ex. byte till tåligare material, kostnader för vakthållning. Av Turners undersökning framgår att de direkta kostnaderna för underhåll på grund av onormalt beteende är relativt låga för de äldre områdena i MKB:s - fram till år fastighetsbestånd fastigheter producerade 1962. Därefter stiger kostnaderna brant och når sitt maximum i ett område som är producerat 1968. De senast producerade områdena visar däremot påtagligt lägre värden. Samma tendens kan konstateras inte blott när det gäller övriga direkta kostnader på grund av onormalt beteende utan även när det gäller de indirekta kostnaderna. Turner konstaterar i sin utredning, att de sociala kostnaderna inom ett bostadsområde och antalet socialhjälpstagare bland hyresgästerna inom området samvarierar. -Inom områden där de sociala kostnaderna är höga är också stort.

antalet socialhjälpstagare

När det gäller frågan om sociala kostnader i det enskilda beståndet i Malmö har Turner utgått från samvariationen mellan sociala kostnader och andelen socialhjälpstagare bland hyresgästerna. Hos de privata hyresvärdarna är andelen socialhjälpstagare låg. Turner har därvid dragit den slutsatsen att några sociala kostnader knappast kan existera där. Samtliga MKB:s sociala kostnader skulle alltså vara merkostnader. Såväl Kielland som Mildner är kritiska mot Turners utredning. De anser båda att Turners slutsatser om de sociala merkostnadernas storlek hos MKB inte är rättvisande. Detta beror enligt dem för det första på att Turner dels felaktigt räknat med vissa kostnader t. ex. brandförsäkringspremier dels underlåtit att ta hänsyn till vissa besparingar som uppstår när lägenheter står outhyrda. För det andra har enligt deras mening Turner av det material han haft tillgängligt i vissa fall dragit felaktiga slutsatser samt använt felaktiga metoder. Såväl Kielland som Mildner anser således att det på grundval av tillgängligt material är möjligt att göra rimliga uppskattningar av de sociala kostnaderna i det privata beståndet. Den indirekta metod som Turner använt att beräkna dessa kostnader anser de under alla förhållanden vara otillförlitlig och ge orimliga resultat. I sin beräkning av de sociala merkostnadernas effekt på hyrorna i det privata beståndet har Turner vidare inte tagit hänsyn till att Malmö kommun gett MKB bidrag på 5 miljoner kronor det aktuella året. Både Kielland och Mildner har med utgångspunkt i de ändringar av Turners siffermaterial som de ansett befogade och tillgängliga uppgifter om och uppskattningar av sociala kostnader i det privata beståndet beräknat

158 Bruksvärdeprincipen och förhandlingssystemet

MKB:s sociala merkostnader. Kielland beräknar därvid MKB:s sociala merkostnad till 4,5 miljoner kronor eller 3 kr 60 öre per m2 vy. Han menar dock att hyresförluster och marknadsföringskostnader ej bör räknas som social kostnad, varför MKB:s sociala merkostnad skulle vara 1,6 miljoner kronor eller 1 kr 30 öre per m2 vy. Enligt detta synsätt skulle kommunens bidrag leda till en hyressänkning hos MKB och därmed resultatförsämring för de privata företagen. Mildner uppskattar MKB:s sociala kostnad till 9 kr 90 öre per m2 total vy och de privata företagens motsvarande kostnader till 4 kr 57 öre. MKB:s sociala merkostnad skulle alltså uppgå till 5 kr 34 öre per m2 total vy. Med hänsyn till kommunens bidrag på 5 miljoner kronor eller ca 4 kr per m2 total vy kan hyrorna i det privata beståndet påverkas med 1 kr 34 öre per m2 vy eller totalt med ca 4 miljoner kronor.

2.6 och

överväganden förslag

2.6.1 Allmänna utgångspunkter

Vi har fått till uppgift att utvärdera erfarenheterna av bruksvärdeprincipen. I det betänkande av civilutskottet som ligger till grund för vårt uppdrag (CU 1977/78:32) anförs att mot bakgrund av vad som kan komma fram vid en sådan utvärdering bör övervägas i vilka avseenden bruksvärdereglerna kan behöva justeras. Bruksvärdeprincipen har inte under någon längre tid tillämpats generellt i landet. Visserligen infördes principen genom lagändring år 1968, men ända fram till år 1975 gällde hyresregleringen för en stor del av lägenhetsbeståndet på våra större orter och t.o.m. den 31 december 1978 har därefter awecklingslagen gällt för i huvudsak samma bestånd. Vidare har helt nyligen hyresförhandlingslagen införts. De hyror som fastställs genom förhandlingar på den privata sektorn bygger visserligen på bruksvärdeprincipen, men förhandlingsarbetet kan väntas påverka resultatet så att detta inte behöver bli överensstämmande med vad som skulle ha följt av en hyresnämndsprövning. Bruksvärdeprincipen har sålunda tillämpats så kort tid under nu gällande förutsättningar att erfarenheterna av denna tillämpning är förhållandevis knapphändiga. Hur bruksvärdeprincipen tillämpas är också i hög grad beroende av de lokala förhållandena. Vetenskapliga undersökningar av bruksvärdeprincipen måste därför i första hand hänföra sig till enskilda orter eller kanske snarare till enskilda bostadsförvaltningar. En illustration till detta är Turners tidigare nämnda undersökningar av hyresstrukturerna på fyra lokala hyresmarknader och av sociala merkostnader i ett allmännyttigt bostadsföretag i Malmö (se avsnitt 2.4.1 och 2.5). En mer generell undersökning är Turners undersökning av hyresstrukturen i de allmännyttiga bostadsföretagen år 1980 (se avsnitt 2.4.2 och bilaga 2). En vetenskapligt underbyggd utvärdering av bruksvärdeprincipen måste med nödvändighet bli lång och tidsödande. Enligt vår mening är det inte lämpligt att en sådan total utvärdering bedrivs inom ramen för en statlig utredning. Det är bättre att dessa undersökningar överlämnas åt den

Bruksvärdeprincipen och förhandlingssystemet 159

vetenskapliga forskningen som genom statens råd för byggnadsforskning kan riktas in mot lämpliga frågor på detta område. Emellertid kan, om bruksvärdeprincipen skulle vara behäftad med allvarliga brister, statsmakterna inte slå sig till ro i avvaktan på resultatet av en omfattande vetenskaplig dokumentering av sådana eventuellt förefintliga brister. Ett studium av civilutskottets betänkande CU 1977/78:32 visar att det närmast är förhållandena när förhandlingar enligt hyresförhandlingslagen strandar som lett utskottet fram till kravet på en utvärdering av bruksvärdeprincipen. Vi har därför fattat vår uppgift så att vi skall ta del av praktiska erfarenheter av bruksvärdesystemet i syfte att göra de justeringar i systemet som visar sig erforderliga, med tyngdpunkten lagd på förfarandet när förhandlingarna strandat. Det material vi grundar våra överväganden på är dels de praktiska erfarenheter vi fått del av under våra hearings med företrädare för hyresmarknadens partsorganisationer samt för domstolar och hyresnämnder, dels det material som utredningens egna organisationsrepresentanter lagt fram och dels de undersökningar som nu föreligger. Den kritik mot bruksvärdeprincipen som i anslutning till motion 1977/ 78:1943 (s) relaterats i betänkandet CU 1977/78:32 går i huvudsak ut på följande: Å ena sidan hävdas det ibland att principen leder till att hyresnivåerna drivs upp i det privata bostadsbeståndet som en följd av att de allmännyttiga bostadsföretagens hyror till viss del baseras på andra kostnader än de som förekommer hos de privata hyresvärdarna. Detta skulle hänga samman med att de allmännyttiga företagen får bära ett mera vittgående socialt ansvar. Å andra sidan hävdas det samtidigt att de allmännyttiga företagen inte tar ut full täckning för sina kostnader vid hyresförhandlingarna. Detta skulle i så fall verka i motsatt riktning när det gäller hyresnivåerna i det privata bostadsbeståndet. Den hyresutjämning mellan olika årgångar av bostadshus som förekommer inom de allmännyttiga bostadsföretagen leder till hyresnivåer, som - enligt motionärerna - av hyresgästernas företrädare anses ligga alltför högt när det gäller det äldre bostadsbeståndet och av fastighetsågarnas företrädare anses ligga alltför lågt när det gäller de senaste årens nyproduktion och därför enligt deras mening inte utgör ett korrekt underlag för en jämförelseprövning. - De nu anförda omständigheterna visar enligt motionärernas och civilutskottets mening att

utvecklingen på hyresmarknaden synes ha lett till en förändring av

bruksvärdeprincipen. De företrädare för de allmännyttiga företagen som inom eller inför vår utredning har anfört principiella synpunkter på bruksvärdeprincipen har såvitt angår principens verkningar för deras företag i huvudsak anslutit sig till den i civilutskottets betänkande relaterade kritiken. Därutöver har ytterligare en viktig principiell synpunkt anförts. Genom den språngvisa stegringen av byggnadskostnaderna har kapitalkostnaderna för ett nybyggt hus av viss årgång kommit att väsentligt överstiga kostnaderna för motsvarande hus av närmast äldre årgång. En regelrätt prövning enligt bruksvärdeprincipen befaras därför leda till att det inte skulle vara möjligt att ta ut ens självkostnaderna i hyra för en nyproducerad lägenhet. Företrädare för de privata fastighetsägarna har inom och inför vår utredning instämt såväl i sistnämnda kritik som i den kritik som relaterats i civilutskottets betänkande till den del denna avser att de allmännyttiga

160 och förhandlingssystemet Bruksvärdeprincipen

företagen inte tar ut full täckning för sina kostnader vid hyresförhandlingarna och att bruksvärdehyrorna till följd härav blir för låga. Därutöver har de lagt stor vikt vid att bruksvärdehyran får en starkare anknytning till marknadshyran, d.v.s. vad hyresvärdar kunnat få ut vid uthyrning till nya hyresgäster. Därvid har erinrats om att den svarta handeln med hyresrätter måste innebära att hyresgästerna är beredda att betala en högre hyra för äldre,

centralt belägna lägenheter än man kan ta ut i dag. Vidare har Sveriges

fastighetsägareförbund hemställt om förslag till sådan ändring av bruksvärderegeln att statliga och kommunala subventioner, som utgått till allmännyttiga företag, skulle beaktas vid jämförelseprövningen. Enligt Hyresgästernas riksförbund har tillämpningen av bruksvärderegeln kommit att försenas och försvåras av olika störningar på bostadsmarknaden som legat utanför partsorganisationernas kontroll. Hyresregleringens avveckling upphörde sålunda först i och med utgången av år 1978. Inflationen under 1970-talet med starkt stigande generella hyreskrav har försvårat anpassningen av hyressättningen för de enskilda lägenheterna till bruksvärderegeln. I diskussionen har hävdats, att det skulle föreligga teoretiska skillnader mellan hyressättningssystemet på den allmännyttiga sektorn och bruksvärderegeln. Denna ståndpunkt har emellertid inte kunnat beläggas. Båda systemen utgår från samma norm: konsumenternas preferenser.

Övergången från hyres- till avtalsreglering har enligt Hyresgästernas

riksförbund uppfyllt de önskemål statsmakterna uttalat om att hyrestvister i största möjliga utsträckning borde lösas genom partsförhandlingar för att därmed minska belastningen på de administrativa myndigheterna. Att det ekonomiska utfallet av hyresförhandlingarna är mindre tillfredsställande för vissa allmännyttiga företag kan enligt förbundet tillskrivas skilda omständigheter, bl.a. den skicklighet med vilken styrelser och företagsledningar bedrivit verksamheten. Svårast utsatta är företag där det år efter år förelegat uthyrningssvårigheter. Dessa företags resultat kan inte förbättras genom höjda hyror, eftersom hyrorna i de bestånd där lägenheterna står tomma redan överstiger den hyra som marknaden är beredd att bära. Tillkomsten av bruksvärderegeln har inte ändrat principer och rutiner för förhandlingar mellan hyresgästföreningar och allmännyttiga bostadsföretag. För egen del vill vi inledningsvis framhålla följande. Vid bruksvärdeprincipens tillkomst år 1968 tänkte man sig att det normalt skulle råda en balanserad hyresmarknad däri stort sett jämvikt råddemellan tillgång och efterfrågan. På en sådan balanserad hyresmarknad behövdes endast möjlighet att reagera mot oskäliga hyror, och i övrigt kunde marknadshyran tillåtas slå igenom. För de orter där brist på hyreslägenheter rådde skulle däremot tillämpas särskilda regler som tillät en kontroll av hyrorna i anslutning till de allmännyttiga företagens självkostnadsbestämda hyror. De ändringar som vidtogs i bruksvärdereglerna år 1974 byggde på ett något annat synsätt. Hyresregleringen avvecklades samtidigt och det gällde att i stället ge hyresgästerna ett bättre skydd mot omotiverade hyreshöjningar än enligt den dittillsvarande tillämpningen av bruksvärdeprincipen (prop. 1974:150 s. 464). Därvid ansågs behov föreligga av vissa jämkningar i regelsystemet i syfte att skapa ytterligare garantier för att bruksvärdesystemet medförde skäliga hyresnivåer (samma prop. s. 470). Dessa jämkningar

Bruksvärdeprincipen och förhandlingssystemet 161

bestod dels i en närmare anknytning av bruksvärdehyrorna till de allmännyttiga företagens hyror även utanför bristortsregleringen dels en minskning av det utrymme för en prisskruv uppåt som bruksvärdeprincipen medger. I det senare hänseendet gällde tidigare att av hyresvärden fordrad hyra skulle godtas som skälig om den inte väsentligt översteg hyran för jämförliga lägenheter. Detta ändrades därhän att fordrad hyra skulle anses som oskälig, om den var påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet var likvärdiga. med vissa Riksdagen godtog regeringsförslaget redaktionella jämkningar (CU 1974:36 s. 54-56). främsta Bruksvärdeprincipens uppgift är att trygga besittningsskyddet. Utan en möjlighet till prövning av villkoren för fortsatt förhyrning skulle besittningsskyddet lätt kunna sättas ur spel av krav från hyresvärdens sida på oskäliga hyresvillkor. På en balanserad hyresmarknad är det åtminstone teoretiskt sett bruksvärdesystemets att efterbilda uppgift en fri hyresmarknad. En helt fri hyresmarknad torde dock knappast utgöra en realistisk tanke och hur en sådan skulle se ut är det i vart fall svårt att ha någon säker uppfattning om. Frågan kompliceras ytterligare av att balansen kan vara större eller mindre på olika delmarknader. I tider av bostadsbrist skall bruksvärdesystemet hålla tillbaka prisstegringar som är föranledda av efterfrågetrycket men som överstiger vad som är godtagbart från samhällssynpunkt. I den utformning som bruksvärdeprincipen har enligt riksdagsbeslutet år 1974 skall båda uppgifterna tillgodoses genom ett och samma regelsystem. Genom att samma regler nu gäller över hela fältet blir och lättare systemet smidigare att tillämpa vid ändrade förhållanden. Samtidigt blir naturligtvis momentet av kontroll starkare än det skulle behöva vara på en helt balanserad marknad. Med nuvarande omfattning av bostadsproduktionen är det emellertid inte troligt att de närmaste åren generellt sett kommer att kännetecknas av balans på hyresmarknaden, även om det finns stora regionala och lokala skillnader. Bruksvärdeprincipen har växt fram både som en reaktion mot och som en ersättning för hyresregleringen. Den numera avvecklade hyresregleringen var en nödvändig följd av krigsårens drastiskt minskade bostadsbyggande. av densam- Verkningarna ma blev emellertid med åren alltmer orimliga. Den ursprungliga låsningen vid 1942 års hyror gav dåligt underlag för underhåll av fastigheterna. När sedan systemet med generella hyreshöjningar efter beslut av regeringen infördes, ledde ej heller dessa till att fastigheterna underhölls i tillräcklig utsträckning. Brister i det löpande underhållet föranledde i och för sig inte nedsättning av hyran. Endast om underhållet eftersatts under en längre följd av år, med påföljd att lägenheten sjönk ned i en lägre klass, kunde nedsättning av hyran ske. Några garantier för att den del av medgivna generella hyreshöjningar som var avsedd för underhåll av fastigheterna verkligen användes för det avsedda ändamålet fanns alltså inte.1 Sedan hyresregleringslagen ändrats år 1968 träffade Sveriges fastighets- 1 se m1 det anförda ägareförbund och Hyresgästernas riksförbund en överenskommelse om rätt Hedfelt-Ringdén-Ha

för hyresvärdarna att få ersättning för bl.a. underhållsarbeten. Överenskom- mmm _HyTesreglermg

. .. . . .. . . och besittningsskydd, melsen, som lades till grund for anvisningar utfärdade av statens hyresrad, 1959 s_ 62 f Samt avsåg olika annuitetstal som borde vid höjning tillämpas av bashyra i Gaçpgtark_ Hyresregleanledning av standardförbättringar och hyreshöjande underhållsarbeten. ringen, 1969 s. 40 f.

och

162 Bruksvärdeprincipen förhandlingssystemet

Viss del av kostnaden ansågs dock vara ersatt genom bashyran. De nödvändiga ekonomiska förutsättningarna för ett ökat fastighetsunderhåll medförde en som skapades genom reparationsöverenskommelsen standard. Det var emellertid svårt att få uppgång av fastigheternas att förstå att inte blott exempelvis tapetsering, målning, hyresgästerna och takbehandling i de enskilda lägenheterna utan även golvbehandling arbeten på fastighetens tak, fasader, rörsystem och grundförhållanden

medförde att hyrorna fick höjas. De grunder efter vilka reparationstilläggen

beräknades var vidare inte helt okomplicerade. Reparationsöverenskommelsens innebörd och följder var således svåra att förklara för hyresgästerna. Den var ej heller konstruerad i syfte att tillämpas under någon längre eftersom den kom till vid en tidpunkt då parterna förutsatte att tidrymd, hyresregleringen skulle avvecklas inom en tioårsperiod. Trots att systemet höjde fastigheternas standard blev inte erfarenheterna av reparationsöverenskommelsen odelat gynnsamma. stor I ett hyresreglerat system kan på sikt hyran inte utan en orinligt administrativ kontrollapparat anpassas till vad som är skäligt med hänsyn till omständigheterna i det enskilda fallet, utan man tvingas söka generella Erfarenheterna av 1942 års hyresreglering visar dessutom att lösningar. i ett sådant kan komma att få betala avsevärda hyresgästerna system för förfluten tid. Vidare ledde hyresregleringen under hela sin hyresbelopp existens till hyressplittring, så att nya lägenheter ständigt blev dyrare medan för äldre långsamt. Detta medförde en hyrorna lägenheter steg endast låsning av hyresmarknaden och ledde till svart handel med hyreslägenheter. Vår hearing med företrädare för den privata sektorn visar att dennaännu inte har kommit över den hyressplittring som systemet medförde. I vårt ekonomiska att prisbildningen i första hand system är det naturligt sker genom avtal mellan parterna. Hyresförhandlingslagen syftar till att ge förhandlingsparterna möjlighet att uppträda på jämbördig fot, genom att hyresgästerna företräds av sin organisation. Hyrans storlek blir på så sätt ett resultat och förhandlingsskickliglet. Efterav parternas förhandlingsstyrka som det inte är möjligt att tvinga parterna att komma överens och parterna inte heller förfogar över stridsmedel, måste dock i sista hand parterna kunna av tvisten. För ett sådant måste få ett opartiskt avgörande avgörarde uppställas vissa materiella normer. Detta sker genom bruksvärdearincipen. Genom av bruksvärdemöjligheten till hyresnämndsprövning på grundval principen blir denna vägledande också för parternas förhandliigsarbete. Den är dock inte på något sätt bindande. Så länge parterna kommer överens, har de stor frihet. Erfarenheten visar också att prisbildnitg genom förhandlingsverksamhet kan bli åtskilligt mer nyanserad än som är möjligt vid en myndighetsprövning. Vårt prisbildningssystem kan sägas bygga på att myndighetsprövning kommer till stånd så sällan som möjligt.

2.6.2 Bruksvärdeprincipen och produktionskostnaderna

kan ftra med sig När det gäller att bedöma de problem som bruksvärdehyran för fastighetsförvaltningen torde det vara ändamålsenligt att sklja mellan å ena sidan och drifts- och underhållskostnadcr å andra kapitalkostnader sidan. Kapitalkostnaderna är en produkt av i huvudsak produktimskostna-

Bruksvärdeprincipen och 163 förhandlingssystemet

derna och finansieringssystemet. Till produktionskostnader får då hänföras såväl kostnader för nyproduktion som för större ombyggnad och modernisering. Kostnaden att producera flerfamiljshus har under de senaste åren ökat snabbt. En betydande del av kostnadsstegringarna utjämnas visserligen av det statliga finansieringssystemet med dess garanterade ränta, som höjs med husets ålder. Genom riksdagens beslut hösten 19801 sänktes, som vi tidigare påpekat, den lägsta garanterade räntan för hyres- och bostadsrättshus från 3,4 % till 3,0 %. Den lägsta garanterade räntan för egnahem d.v.s. småhus som bebos av låntagaren är alltjämt 5,5 %. De nu angivna räntesatserna avser första året efter lånets utbetalning. Därefter höjs räntesatserna. För egnahem sker höjningen genom det förut nämnda beslutet snabbare än tidigare. Detta gäller också äldre bostadsrättshus. Som vi tidigare anfört beslöt riksdagen vid 1979/80 års riksmöte att införa s.k. produktionskostnadsbelåning. Detta innebar att de anbudsbaserade kostnaderna samt skäliga övriga kostnader läggs till grund för beräkning av låneunderlag och pantvärde för bostadslån vid nybyggnad av hyres- och bostadsrättshus. En förutsättning är dock att dessa kostnader inte väsentligen överstiger ett på sedvanligt sätt framräknat pantvärde. Om så är fallet skall liksom tidigare bostadslån inte beviljas. Genom dessa åtgärder kommer den snabba ökningen av kapitalkostnaderna att motverkas. Trots detta Ökar kapitalkostnaderna likväl för nyare hus. Sett över en längre period blir stegringen kraftig. (Finansieringssystemet redovisas utförligare i avsnitten 2.1.4 och 2.3.1.) Enligt både de allmännyttiga och de privata bostadsföretagens uppfattning har bruksvärdereglerna bidragit till den kraftiga minskningen av produktionen av hyreslägenheter under senare år (jfr uppgifter om bostadsproduktionen i avsnitt 2.3.1). Utan tvivel beror dock denna på flera samverkande orsaker. En är naturligtvis det överskott på lägenheter som bestod under åtskilliga år på 1970-talet. En annan är inriktningen av bostadsproduktionen mot småhus med äganderätt. Omtvistade upplåtna är verkningarna av markfördelningspolitik och markvillkor när det gäller privat byggande. För de privata företagens del kan också ekonomiska fördelar för bostadsrättsupplåtelser påverka valet av upplåtelseform i samband med nyproduktionen eller ombyggnad av äldre fastigheter. Inom de allmännyttiga företagen förekommer en utjämning av hyrorna mellan nyare och äldre fastigheter, så att hyrorna i nyare hus blir lägre och hyrorna i äldre hus blir högre än en sträng anknytning till självkostnaderna beräknade hus för hus skulle leda till. Denna utjämning kan karakteriseras som en strävan till en solidarisk inom _hyrespolitik de allmännyttiga företagen. Till grund för denna ligger av hyresmarknadskommittén utarbetade metoder för att fastställa hyrorna i de allmännyttiga bostadsföretagens fastigheter. Dessa innebär i korthet följande: De allmännyttiga företagens hyror fastställs i regel genom förhandlingar. Vid förhandlingarna försöker man inte fastställa bostadsföretagets självkostnad för varje enskild fastighet utan man försöker komma överens om storleken kostnaderna

på de sammanlagda för alla fastigheter i beståndet

1 Riksda she/Slutet to s under den tid överenskommelsen avser. Den summa man då får fram kallas

den 16 dåember 198g_

hyrespotten. De centrala organisationerna har rekommenderat de förhand- Framställningen bygger lande lokala parterna att med hjälp av en särskild hyressättningsmetod på prop. 1980/81:63.

164 och

Bruksvärdeprincipen förhandlingssystemet

fördela hyrespotten först på bostadsföretagets olika områden och sedan mellan de olika fastigheterna inom respektive område. En närmare för rekommendationen har lämnats i avsnitt 2.1.3. De lokala redogörelse variationerna vid tillämpningen av hyressättningsmetoden är dock stora och ibland torde fördelningen ske efter mera förenklade riktlinjer. Vid tillkomsten av den beskrivna hyressättningsmetoden uttalade hyresmarknadskommittén, att avsikten var att likvärdiga bostäder skall ha lika hyror. Hyran för varje lägenhet skall vara beroende av lägenhetens storlek och utrustning, dess läge och andra kvaliteter i lägenheten, fastigheten och bostadsområdet. åsätts därigenom hyra oberoende av kost- Lägenheterna nadsbilden i den enskilda fastigheten. av hyrorna mellan nyare och äldre fastigheter möjliggörs av Utjämningen att kapitalkostnaderna genomsnittligt sett är lägre i ett äldre hus än i ett yngre. Detta beror bl.a. på finansieringssystemets konstruktion och produktionskostnadernas ökning. Hyresgästen i en äldre fastighet får genom utjämningen betala en hyra som är högre än vad fastighetens självkostnader egentligen motiverar, medan hyresgästen i en nyproducerad fastighet på motsvarande sätt får betala en lägre hyra. En övervältring av kostnader från nyare till äldre fastigheter inom beståndet sker. Bengt Turner har i sin avhandling om hyressättning på bostadsmarknaden redovisat en undersökning av hyressättningen på fyra orter. En närmare redogörelse för undersökningsresultatet har lämnatsi avsnitt 2.4.1. Som där framgår varierade övervältringens storlek kraftigt mellan de olika allmännyttiga företagen. Hyresstrukturen i vissa av de allmännyttiga företagen avvek också ganska mycket från den hyresstruktur som skulle följa av hyresmarknadskommitténs rekommendationer för hyressättningen. Bara ett av de undersökta företagen hade helt följt rekommendationerna. Turner har vidare vid sin undersökning av hyresstrukturen i de allmännyttiga bostadsföretagen år 1980 (se avsnitt 2.4.2 och bilaga 2) funnit att skillnaderna i hyresnivåer är stora mellan olika företag samt att det i vissa existerar en hyresspridning som inte förefaller vara motiverad ur företag bruksvärdesynpunkt. Turner anser att större delen av variationen är hänförbar till det förhållandet att många företag har en hyressättning som är starkt åldersberoende. Detta innebär i praktiken att äldre lägenheter åsätts en hyra som markant understiger hyrorna i nyare lägenheter. Enligt Turners mening kan detta tolkas som en tämligen utbredd motvilja mot kostnadsövervältringen. Generellt sett är den bristande kostnadsövervâltringen särskilt märkbar i det allra senaste beståndet, som ofta åsätts hyror som ligger markant över hyrorna i tidigare producerade bestånd. Finansieringssystemet förmår f.n. bara i begränsad grad utjämna de kostnadsskillnader som föranleds av högre produktionskostnader i yngre årgångar av hus. Kvarstående kostnadsskillnader får anses vara större än vad som motiverar skillnaderna i bruksvärde. En fortsatt utjämning genom hyressättning får antas motsvara konsumenternas värderingar. Genom att hyrorna bestäms genom förhandlingar, där de enskilda konsumenterna blir jämställda med fastighetsägarna i fråga om förhandlingsstyrka genom att sluta sig samman i organisationer, får förhandlingsresultatet antas generellt sett motsvara hyresgästernas preferenser, seddai stort. Det förhållandet attsom Turners undersökningar visar - hyresstrukturen blir olika på olika orter

Bruksvärdeprincipen och förhandlingssystemet

tyder på att det i främsta rummet är förhållanden på de lokala bostadsmarknaderna som i förening med de lokala förhandlingsparternas styrka och skicklighet bestämmer hyressättningen. Företrädare för hyresgäströrelsen har vid våra hearings uppgett att utjämningen mellan äldre och nyare fastigheter inte torde kunna drivas längre än som skett, till följd av det motstånd mot hyreshöjningar som detta för med sig från hyresgästerna i det äldre beståndet. Företrädare för de allmännyttiga företagen har konstaterat, att det i dagens läge är omöjligt att täcka kostnaderna för nyproduktion genom utjämning. Från och med år 1977 har SABO informerat medlemsföretagen om att de riskerar att inte få hyrestäckning för produktionskostnaden i nyproduktionen. Exempel har anförts - från Örebro på att produktionskostnadsanpassade hyror sänkts med hjälp av direkta kommunala bidrag, trots att lägenheterna var uthyrda, bl.a. därför att hyrorna bedömts överstiga bruksvärdehyran. Det anförda visar att den produktionskostnadsanpassade hyran för de nyproducerade husen av kommunen ansågs för hög och en utjämning mellan hyrorna för äldre och yngre lägenheter inte bedömdes kunna ske för att täcka kostnaderna för nyproduktionen de första åren. De privatägda hyresfastigheterna är spridda på ett stort antal fastighetsägare. Flertalet ägare har bara en hyresfastighet. En utjämning mellan nyare och äldre fastigheter kan därför mera sällan komma till stånd i fråga om de privata hyreslägenheterna. Beträffande äldre privatägda hyresfastigheter torde bruksvärdeprincipen medföra, att det vid en jämförelse med allmännyttiga företags av utjämningen påverkade hyror blir ganska lätt att komma fram till överenskommelser om skäliga hyresnivåer. Den undersökning av hyresstrukturen på fyra lokala hyresmarknader som Turner redovisat i sin avhandling (se avsnitt 2.4.1) tyder också på att hyrorna i privatägda fastigheter ligger något under motsvarande allmännyttiga hyror. Även om bruksvärdeprincipen leder till ökade intäkter för ägare till äldre hyresfastigheter kan hyresgäster i äldre hyreslägenheter inte anses betala oskäliga hyror i den mening som läggs i bruksvärdeprincipen så länge hyrorna inte påtagligt överstiger hyrorna i motsvarande allmännyttiga lägenheter. Vid en helt fri prisbildning skulle sannolikt de privata fastighetsägarna till följd av starka stegringar av produktionskostnaderna få antingen godta en icke kostnadstäckande hyra i nyproduktionen eller avstå från nyproduktion annat än i mycket attraktiva lägen. En viss minskning av de privata fastighetsägarnas marknadsandel av nyproduktionen har kunnat konstateras under de senaste åren. Den privata nyproduktionen har till stor del ägt rum inom saneringsområden. Detta tyder på att den privata nyproduktionen koncentreras till mer centrala lägen, där hyresgästerna är villiga att betala en

jämförelsevis hög hyra, och att privata fastighetsägare inte vågar producera

nya hyreslägenheter i exploateringsområden, därför att de inte kan få täckning för produktionskostnaderna. Det måste dock ifrågasättas om inte bruksvärderegelns utformning i och för sig ger möjlighet att ta ut hyror som täcker kostnaderna för nyproduktion även vid jämförelsevis kraftiga kostnadsstegringar. Den prisskruv uppåt som medges inom ramen för rekvisitet påtagligt högre hyra i bruksvärderegeln ger utrymme för vissa kostnadsstegringar i nyproduktionen. Kostnadsstegring-

166 Bruksvärdeprincipen och förhandlingssystemet

arna utjämnas i någon mån av finansieringssystemet (se avsnitt 2.3.1). De stegrade kapitalkostnaderna slår igenom bara beträffande en del av hyran. Drifts- och underhållskostnader upptar en betydande del av de totala förvaltningskostnaderna och stiger även i närmast äldre årgångar. Om hänsyn tas till nu angivna faktorer måste det antagas, att under de flesta åren av 1970-talet kostnadsstegringen från ett års nyproduktion till nästa års nyproduktion, när den slås ut över hela hyran, har rymts inom ramen för vad som är påtagligt högre”. Om det vid bruksvärdeprövning av hyrorna i ett nyproducerat hus bara finns jämförelselägenheter av betydligt äldre årgång kan dock skillnaden i bruksvärde mellan jämförelselägenheterna och de nyproducerade lägenheterna tänkas framstå som mindre än skillnaden mellan jämförelselägenheternas hyror och de hyror som krävs för nyproduktionen. Detta kan tänkas medföra en nedsättning av bruksvärdehyran för nyproduktionen. Turners undersökning av hyresstrukturen i de allmännyttiga bostadsföretagen år 1980 (se avsnitt 2.4.2 och bilaga 2) visar dock att under de senaste åren betydande hyresstegringar åtminstone i vissa företag accepterats i nyproduktionen. Där så skett bildar de nya, högre hyrorna en bruksvärdenivå. Den stora massan av hyresändringar måste ske genom förhandlingar, och resultatet av dessa blir i allmänhet enligt bruksvärderegeln vägledande för hyresnämndernas praxis. Det är sålunda i första hand hyresmarknadens parter som disponerar över möjligheterna att förändra hyrorna med hänsyn till ändringar i sådana faktorer som läge och modernitetsgrad. En viss uppvärdering av dessa faktorer kan vara rimlig om det behövs för att i ökad utsträckning möjliggöra nyproduktion. Bostadsdomstolen har i ett nyligen meddelat avgörande tagit ställning till frågan om bl.a. lägesfaktoms betydelse ur bruksvärdesynpunkt, se RBD 1980:46. Sålunda anförde bostadsdomstolen bl.a. , att den yttre miljön och lägesfaktorn självfallet bör tillmätas ganska stor betydelse och ge klart utslag vid hyressättningen. Det är alltså möjligt att i den praktiska tillämpningen göra en uppvärdering av bl.a. dessa faktorer. Å andra sidan innebär redan det statliga finansieringssystemet att statsmakterna inte ansett det vara önskvärt eller generellt sett möjligt att fullständigt anpassa nyproduktionshyrorna till de starkt ökande kapitalkostnaderna. Som framgår av tidigare redovisade uppgifter (avsnitt 2.3.1) har dessa i det närmaste fördubblats under 1970-talet. Bakom den nuvarande utformningen av bruksvärdeprincipen ligger också tanken att så långt möjligt undvika hyressplittring som inte motsvaras av skillnader i bruksvärdet. En höjning av hyran för en viss fastighet i förhållande till jämförelsehyrorna kan därför vara motiverad av olikheter i fråga om läge etc. men bara i mindre mån av att fastigheten är ett år yngre än de fastigheter med vilka jämförelse sker. En kraftig höjning av hyror i nyproduktionen leder till orättvisor olika hyresgäster emellan. De välkända verkningarna av den hyressplittring som vållades av hyresregleringen kan därvid väntas uppträda på nytt. De som bor i äldre fastigheter med låg hyra blir obenägna att flytta till nybyggda fastigheter även om dessa skulle motsvara deras behov, och den lägre hyran i det äldre beståndet kommer att i viss utsträckning diskonteras i form av svarta överlåtelsesummor. En till de höga nyproduktionskostnaderna direkt anknuten hyra torde

Bruksvärdeprincipen och förhandlingssystemet 167

många gånger inte heller tas ut redan på grund av rent marknadsmässiga förhållanden. Bruksvärdeprincipen inverkar inte på detta utan motsvarar i en sådan situation en direkt marknadsmässig anpassning av hyrorna. Däremot torde högre hyror kunna tas ut vid bostadsbrist samt i vissa attraktiva lägen, särskilt i innerstäderna i större kommuner. Detta medför ,t emellertid samtidigt en risk för ökad boendesegregation i dessa attraktiva i lägenheter. Det grundläggande problemet med de höga nyproduktionskostnaderna kan enligt vår mening inte på ett avgörande sätt bringas ur världen genom ändringar av bruksvärderegeln. I stället är det ett bostadspolitiskt problem och måste lösas genom ekonomiska åtgärder. Det är nödvändigt att vi har en tillfredsställande nyproduktion av hyreshus. Till avsevärd del torde de senaste årens exceptionella stegringar av byggnadskostnaderna hänga samman med den mycket höga inflationen under samma tid. Om penningvärdeutvecklingen bringas in i lugnare banor, faller automatiskt en del av de behandlade problemen bort. Den övergång till produktionskostnadsbelåning som skett fr.o.m. budgetåret 1980/81 (prop. 1979/801100, bil. 16 s. 53 ff, CU 22, rskr 314, SFS 1980329-330) innebär att en betydande del av problemet med de s.k. överkostnaderna faller bort. Härigenom dämpas i betydande grad stegringen av kapitalkostnaderna i nyproduktionen. Sänkningen av den garanterade räntan beträffande hyres- och bostadsrättshus från 3,4 % till 3 % under det första låneåret bidrar också till att minska ökningen av kapitalkostnaderna. Det är enligt vår mening önskvärt att finansieringssystemet ytterligare anpassas till takten i kostnadsstegringarna och ges en mera effektivt utjämnande verkan mellan de olika årgångarna. Om höjningen av kostnaderna för nyproduktionen på så sätt kan dämpas, utgör detta ett stöd för tillämpningen av bruksvärdeprincipen.

2.6.3 och de sociala kostnaderna

Bruksvärdeprincipen

Det är inte bara de ökade kostnaderna i nyproduktionen som medför vid hyressättningen. Även kostnaderna för drift och underhåll av problem har ökat kraftigt de senaste åren. Eftersom de allmännyttiga fastigheter självkostnadsbestämda hyror är prisledande påverkar detta företagens indirekt bruksvärdehyran trots att denna inte är kostnadsanknuten. En redogörelse för ökningen av drifts- och underhållskostnader under de senaste åren har lämnats i avsnitt 2.3.2. Av det förebragta materialet kan konstateras att denna ökning varit oroväckande. Kostnadsökningen beror i första hand för energi samt kollektivavtalsbundna och på att priset taxebundna kostnader - såsom löner och kommunala taxor - har stigit. har medfört för de allmännyttiga att

Ökningen svårigheter bostadsföretagen

vid hyresförhandlingarna få full täckning för sina kostnader. Att så är fallet bl.a. vid vår hearing med företrädare för de allmännyttiga framgick att få full kostnadstäckning har bl.a. lett till bostadsföretagen. Svårigheten att det planerade och önskvärda underhållet i många fall eftersatts. Från de allmännyttiga företagens sida har gjorts gällande, att det inte bara förhåller sig så att drifts- och underhållskostnaderna ökar i stor utsträckning

168 Bruksvärdeprincipen och förhandlingssystemet sou 193177

utan dessutom så att de blir särskilt höga i det allmännyttiga beståndet. Den i motion 1977/7821943 relaterade kritiken mot bruksvärdesystemet innefattar också att systemet leder till att hyresnivåerna drivs upp i det privata bostadsbeståndet som en följd av att de allmännyttiga företagens hyror till viss del baseras på andra kostnader än de som förekommer hos de privata hyresvärdarna. Detta hänger enligt motionärerna samman med att de allmännyttiga företagen får bära ett mer vittgående socialt ansvar. De kostnader det här är fråga om brukar sammanfattande betecknas sociala kostnader. SABO har i en skrift till regeringen, dagtecknad den 20 januari 1978, närmare utvecklat frågan om de sociala kostnaderna. Det är enligt SABO främst tre faktorer som medför att de allmännyttiga har högre företagen kostnader än de privata hyresvärdarna, nämligen högre boendetäthet, större omsättning bland hyresgästerna samt större andel hushåll med sociala problem. Sistnämnda faktor beror enligt SABO på att hushåll med sociala problem inte har möjlighet att få bostad annat än hos de allmännyttiga bostadsföretagen. Samtliga tre faktorer medför enligt företrädare för de allmännyttiga företagen att dessa företags bostäder utsätts för en större förslitning, vilket i sin tur medför ökade kostnader för drift och underhåll. Högre boendetäthet medför också högre kostnader för bl.a. varmvatten och sophämtning. Enligt samma källor saknas motsvarande kostnader hos de privata hyresvärdarna eller äri vart fall betydligt mindre framträdande. På grund av bruksvärdesystemets anknytning till de allmännyttiga företagens självkostnadsbestämda hyror får till följd härav de privata hyresvärdarna ut högre hyror än som motsvaras av deras kostnader. Det kan tilläggas att man enligt de allmännyttiga företagens uppfattning bör skilja mellan sådana kostnader som föranleds av hushållens sammansättning och rörlighet och sådana kostnader som direkt föranleds av sociala problem hos hyresgästerna. De senare kostnaderna bör enligt de allmännyttiga företagens uppfattning belasta kommuernas socialvårdsbudget. En redogörelse för vissa undersökningar beträffande de sociala kostnadernas storlek har lämnats i avsnitt 2.5. De företrädare för de allmännyttiga bostadsföretagen och Hyresgästernas riksförbund som deltagit i våra hearings har i huvudsak vitsordat SABO:s uppgifter. Storleken av de sociala kostnaderna påverkas som framgår av det föregående av en hel rad faktorer. Resultatet torde bli att kostnaderna i betydande utsträckning fördelar sig årgångsvis och med hänsyn till bostadsområdenas förhållanden till olika attraktiva lägen. Det råder ingen tvekan om att vissa allmännyttiga företag har betydande sociala kostnader. Sådana kan emellertid förekomma också i privatägda företag. Men det torde enligt vår mening inte kunna dras i fråga, att de privata fastighetsägarna rent generellt har utövat något större kontroll vid val av hyresgäster medan de allmännyttiga företagen i större utsträckning tagit emot hushåll som medfört sociala kostnader av olika slag. En orsak kan vara att många hushåll med sociala problem, som tidigare bott i saneringsmogna fastigheter i städernas centrala delar, i samband med sanering har tvingats flytta till nyproducerade fastigheter. Eftersom allmännyttan är dominerande i nyproduktionen, har den således fått ta hand om dessa hushåll. Det måste dock observeras, att ett

och

Bruksvärdeprincipen förhandlingssystemet 169

stort antal privata fastighetsägare förvaltar bara ett fåtal lägenheter och att deras svårighet att få täckning för kostnaderna även för enskilda hushåll med sociala problem därför kan vara betydande. Om man med hänvisning till de allmännyttiga företagens högre sociala kostnader menar att de privata företagen borde få i motsvarande mån lägre hyror, kan detta åstadkommas i första lagstiftningsvägen hand genom införande av en hyresreglering, där hyran fastställs med hänsyn till varje bostadsföretags förvaltningskostnader. Ett grundläggande problem är emellertid att man först måste fastställa vilken kvalitet på förvaltningen som skall anses rimlig för att sedan relatera de nedlagda kostnaderna till denna. Uppenbarligen skulle det medföra en mycket omfattande administrativ apparat att hus för hus granska förvaltningen och de kostnader denna medfört och fastställa hyror som är skäliga med hänsyn till bl.a. dessa kostnader. Det har mot bruksvärdesystemet bl.a. anförts att det ligger en principiell motsättning i att bruksvärdehyran å ena sidan skall vara oberoende av produktionskostnader och löpande kostnader för drift och förvaltning men å andra sidan främst skall fastställas med beaktande av de allmännyttiga bostadsföretagens självkostnadsbestämda hyror. Att det förhåller sig så är visserligen riktigt. Bruksvärdesystemets uppgift är emellertid främst att förhindra oskäliga hyror i det privata beståndet. Härvid de tjänstgör allmännyttiga företagens hyror som spärr mot oskäliga hyreshöjningar. Högre kostnader hos de allmännyttiga till av sociala företagen följd engagemang i den storleksordning som det enligt det föregående är fråga om kan inte antas påverka de privatägda fastigheternas hyror i den utsträckning att de kan betecknas som oskäliga från de utgångspunkter som ligger till grund för bruksvärdeprincipen. För övrigt tyder Turners avhandling (se avsnitt 2.4.1) på att de privata hyrorna ofta ligger något under motsvarande allmännyttiga hyror. Det kan under dessa förutsättningar inte vara meningsfullt att ingripa i det nyligen introducerade förhandlingssystemet på den privata sektorn så att förutsättningarna för dessa förhandlingar nu ändras. Hur betungande de sociala kostnaderna än är för vissa företag kan det inte vara motiverat att införa hyresreglering för att komma till rätta med hyror i det privata beståndet som ter sig gynnsamma till följd av de allmännyttiga företagens sociala kostnader och bruksvärdeprincipen. Problemen med de sociala kostnaderna måste därför lösas

på andra vägar.

Rent generellt måste kommunerna och statsmakterna inrikta sig på att motverka inom boendet segregation såväl vid planeringen av enskilda bostadsområden som vid kommunal och regional planering. Genom åtgärder på regional-, närings-, arbetsmarknads- och invandringspolitikens områden måste en koncentration av boendeproblemen till enskilda kommuner undvikas. Det är vidare att inte enbart viktigt de allmännyttiga företagen tar ett socialt ansvar för att bereda bostäder åt hushåll som på ett eller annat sätt kan vålla extra kostnader för företagen. I detta hänseende kan ändring komma till stånd genom den nya bostadsanvisningslagen (prop. 1979/80:72, CU 12 rskr 180, SFS 1980:94) som är avsedd att vara ett medel för kommunerna att genom förmedling av lediga bostadslägenheter skapa ökade förutsättningar

för en allsidig befolkningssammansättning i kommunernas bostadsområden.

170 och

Bruksvärdeprincipen förhandlingssystemet

Särskilt om lagen kan leda till förhandlingsöverenskommelser mellan kommunerna och bostadsförvaltningarna om frivilliga upplåtelser till bostadssökande som kommunerna anvisar, torde den komma att utgöra underlag för en lindring av boendesegregationen. Problemen med de sociala kostnaderna kan inte lösas genom generellt verkande ekonomiska åtgärder. Därtill är de av alltför varierande omfattning från företag till företag. Problemen måste därför i första hand lösas på den lokala nivån. Det är emellertid inte alltid möjligt att lägga hela bördan på de enskilda kommunerna. Problemen för de allmännyttiga företagen är ofta värsti kommuner som på grund av kommunmedlemmarnas ekonomiska och sociala situation har svårigheter också på andra områden, såsom barnomoch socialtjänst. Det kan därför behövas ekonomiska sorg, skolväsende insatser från statsmakternas sida för att stödja bostadsförvaltningar som fått särskilt stora sociala kostnader. Detta sker också redan genom bidrag och lån vilka närmast tar sikte på att stödja förändringar i denna till boendemiljön miljö. Ett direkt stöd till sociala kostnader förutsätter att dessa kan mätas. Turners Malmöundersökning och den kritik och debatt som den föranlett (se avsnitt 2.5) bör kunna ge god ledning för en utveckling av metoder att göra sådana mätningar. Mycket kan utan tvivel också göras av bostadsföretagen och hyresgästföreningarna, på egen hand eller i samarbete med den kommunala Det är emellertid om bostadssociala

socialtjänstenl. fråga

åtgärder som det inte kan vara hyresrättsutredningens uppgift att ta ställning till. som de sociala kostnaderna för med sig framför allt för De problem allmännyttiga företag i vissa kommuner kan således enligt vår mening inte lösas genom ändringar i hyressättningsreglerna utan måste angripas med andra åtgärder.

2.6.4 Svårigheter att finna representativt jämförelsematerial

Vissa problem som uppkommer vid tillämpningen av bruksvärdeprincipen I samband med beror på svårigheter att finna lämpliga jämförelselägenheter. att civilutskottet begärde en utvärdering av bruksvärdeprincipen pekade utskottet särskilt att finna jämförelselägenheter, om alla på svårigheten i en kommun eller kommunens enda allmänallmännyttiga bostadsföretag skulle ansöka hos hyresnämnden om hyreshöjning för sina nyttiga företag Andra har förts fram av företrädare för

samtliga lägenheter? svårigheter

partsorganisationerna eller blivit aktuella under utredningsarbetets gång. om alla lägenheter i l Frågan om hur man skall finna jämförelselägenheter, beståndet i en kommun skulle bli föremål för bruksvärdedet allmännyttiga Visserligen i prövning samtidigt, torde inte ha ställts på sin spets i praktiken. har det vid flera tillfällen förekommit att en tvist av denna omfattnig

i

hänskjutits till hyresnämnden, men parterna har hittills varje gång förlikts 1 se t-ex- Göra Lmd medverkan. Denna typ av tvister tenderar dock att under hyresnämndens i Man kan därför inte utesluta att någon hyresnämnd

Sâidgáoâltrtâågâlnsilçgzâ-OS

återkomma allt oftare. l snart kan tvingas ta ställning till det problem som civilutskottet pekat på.

utvecklingsprájekt Auf

saknar emellertid inte, som antagits, bestämmelser om hur männyttig bostadsför- Hyreslagen Valming- hyresnämnden skall fastställa hyra i en sådan situation. Den grundläggande 2 CU 1977/78232 s. 18 f. regeln i bruksvärdeparagrafen innebär, att hyran skall utgå med skäligt

och 171

Bruksvärdeprincipen förhandlingssystemet

belopp. Om allmännyttiga lägenheter saknas i jämförelsematerialet, får hyresnämnden, när den skall ta ställning till ett allmännyttigt företags hyror, vid sin skälighetsprövning beakta andra omständigheter. Till en början bör därvid anmärkas, att om helt likvärdiga lägenheter saknas på orten, hyresnämnden vid sin skälighetsprövnig kan söka ledning i hyran för lägenheter som är närmast likvärdiga och att 1974 års ändring av bruksvärderegeln inte utgör hinder mot att, om allmännyttiga lägenheter saknas i jämförelsematerialet, beakta hyrorna i privatägda fastigheterl. Eftersom förhandlingarna i det privatägda beståndet följer i tiden efter förhandlingarna i det allmännyttiga beståndet och sålunda påverkats av det tidigare hyresläget i detta bestånd, är möjligheten begränsad att med ledning av de privata hyrorna bedöma vad hyresläget numera bör vara i det allmännyttiga beståndet. I vissa situationer bör det dock kunna ske med utnyttjande av påtaglighetsrekvisitet. Saknas jämförelsematerial på orten, måste hyresnämnden vara oförhindrad att godta jämförelsematerial från allmännyttiga företag på andra orter, där hyresstrukturen är jämförbar med hyresstrukturen på den ort som prövningen avser och där förhållandena på hyresmarknaden även i övrigt framstår som likvärdiga. Vid sådana hyrestvister för ett allmännyttigt företags hela bestånd som förts upp i hyresnämnd - och som förlikts under hyresnämndens medverkan - har det förekommit att partsorganisationerna som biträtt de enskilda parterna åberopat översiktligt jämförelsematerial beträffande hyreshöjningar och hyresnivåer på andra orter. Enligt vad som upplysts inom utredningen har sådant material visat sig kunna ge en god bild av var ett skäligt hyresläge ligger även i det företag som prövningen avser. Materialet har gett underlag för en jämförelse mellan hyreshöjningar och hyresnivåer på åberopade orter och företagets krav på den aktuella orten. Sådana jämförelser borde kunna användas exempelvis på så sätt, att en begärd hyreshöjning som är något högre än höjningarna på andra orter godtas, om hyresnivån i det prövade företaget tidigare låg under hyresnivåerna på andra orter. Det bör dock understrykas att någon hyresnämndsprövning på underlag av sådant material som här behandlats ännu inte har kommit till stånd. Skulle inte heller en jämförelse med hyreshöjningar och hyresnivåer på andra orter ge tillförlitligt underlag för en bruksvärdeprövning, återstår för hyresnämnden att göra en mer renodlad skälighetsmässig bedömning. Om det är känt att hyrorna i allmännyttiga företag på andra orter efter förhandlingar med hyresgästerna under det senaste året höjts med minst visst antal kronor per kvadratmeter, får detta ses som en allmän höjning av det marknadsmässiga hyresläget. Det finns då inget som motsäger att det är skäligt att hyresläget också på den aktuella orten undergår åtminstone motsvarande förskjutning uppåt. Eftersom variationerna mellan olika orter är stora, och de allmännyttiga företagens hyres- och kostnadsstrukturer växlar från företag till företag, ger dock en sådan bedömning inte närmare ledning för hur stor en hyreshöjning bör vara för prövningsfastigheterna. Det torde i denna situation vara naturligt, att såväl företaget som hyresgästernas representanter från hyresgästföreningen kommer in på ett resonemang om behovet av hyreshöjningar med hänsyn till kostnadsutvecklingen i det som prövningen 1 företag avser. Även om bruksvärdehyran i princip inte är Prop. 1974:150 s. 472.

172 Bruksvärdeprincipen och förhandlingssystemet

i kostnadsanknuten, lär hyresnämnderna vid en skälighetsprövning i den uppkomna situationen inte kunna undgå att ta hänsyn till sådana resonemang och väga in dem tillsammans med andra av parterna åberopade omständigheter för att bilda sig en uppfattning om var en skälig hyra bör ligga. Bruksvärdeprövningen är dock till sist en metod för att komma fram till skäliga hyror, och skulle denna skälighetsprövning i extrema undantagsfall få göras på ett mera fritt sätt, utgör detta inte något avgörande argument mot bruksvärdeprincipen som sådan. Vid en hearing som vi haft med företrädare för bostadsdomstolen och hyresnämnderna yppades inte några farhågor för att man inte skulle kunna finna en lösning i den förut angivna situationen, om den skulle uppkomma. En viss osäkerhet om möjligheten att göra jämförelser med hyresläget på andra orter gjorde sig dock gällande. Även om också andra omständigheter, som framgår av det anförda, kan beaktas vid en mera allmän skälighetsbedömning, synes dock möjligheten att vid en bruksvärdeprövning där jämförelsematerial saknas på den aktuella orten hämta ledning av hyresläget på andra orter vara av så stor betydelse att den förtjänar att särskilt omnämnas i lagtexten. Inom utredningen har dock gentemot den metod som nu beskrivits invänts, att hyresstrukturerna inom skilda företag - som också Turners undersökningar av hyresstrukturerna på fyra lokala hyresmarknader (avsnitt 2.4.1) och av hyresstrukturen i de allmännyttiga bostadsföretagen år 1980 (avsnitt 2.4.2, bilaga 2) visar- kan vara så olika att det inte är meningsfullt att låta jämförelser med andra företag fälla utslag. Hyressättningen inom varje företag bör enligt denna ståndpunkt bedömas utifrån de förutsättningar som där gäller. Förhandlingarna mellan parterna har avsett det aktuella företagets kostnadskalkyler, och det ligger därför närmast till hands att låta hyresnämnden grunda sin hyressättning på samma faktorer som de förhandlingarna avsett. Från SABO:s sida har förordats att bruksvärderegeln kompletteras så att hyresnämnden har att beakta de kostnadsändringar som åberopats vid förhandlingarna och som inträffat efter det att den för prövningslägenheterna utgående hyran fastställdes och därvid godta en begärd hyra som motsvarar oundvikliga kostnadsförändringar och inte påtagligt överstiger hyresändringar för allmännyttigt ägda lägenheter som till bruksvärdet är likvärdiga. Från hyresgästsidan har invänts, att det inte är möjligt att ta hänsyn enbart till kostnadsförändringar. En förhandlingsöverenskommelse för ett visst år beträffande ett allmännyttigt företags hyror innebär inte att de kostnader som företaget åberopat i sina kalkyler i och för sig har godtagits ens till den del de motsvarar överenskomna hyror. Varje år måste företagets totala kostnad granskas, inte endast kostnadsförändringarna. Det år inte möjligt att ha en metod för hyresförhandlingar mellan parterna och en annan metod för hyresnämndens prövning av hyrorna, sedan förhandlingar strandat. I och för sig är det riktigt att en överenskommelse om hyror alltid är en förhandlingsuppgörelse och som sådan i regel resultatet av en kompromiss. Den bygger dock på hyresgästernas preferenser. Den skall också enligt bruksvärderegeln kunna läggas till grund för hyressättningen i andra, icke allmännyttiga företag. Det är då nödvändigt att acceptera den som uttryck

Bruksvärdeprincipen och förhandlingssystemet

för bruksvärdet av det allmännyttiga företagets lägenheter. En prövningi hyresnämnden med tillämpning av en regel sådan som den av SABO förordade förutsätter att tvisten förts till hyresnämnden som en tvist mellan de förhandlade parterna, på det sätt vi kommer att förorda i avsnitt 2.6.7. Det är sålunda bara tvister enligt hyresförhandlingslagen som det kan komma i fråga att reglera enligt denna modell. Enskilda hyresgäster måste, på samma sätt som efter en förhandlingsöverenskommelse, kunna sedan hyrorna fastställts för företaget i dess helhet få sin individuella hyra prövad av hyresnämnden. För denna prövning gäller bruksvärdeprincipen. Om man skulle välja att enligt nu angivna riktlinjer reglera frågan om hur hyresnämnden skall pröva ett allmännyttigt företags hyror, när jämförelse inte kan ske med hyrorna för lägenheter tillhörande annat allmännyttigt företag på samma ort, borde en bestämmelse i ämnet tas in i hyresförhandlingslagen - individuella tvister måste som framgår av det nyss anförda prövas enligt bruksvärdeprincipen i hyreslagen - och förslagsvis ges följande lydelse: ”Råder tvist om hyrorna för samtliga bostadslägenheter som ägs och förvaltas av ett allmännyttigt bostadsföretag eller för huvuddelen av dem och finns inte jämförliga lägenheter i annat allmännyttigt bostadsföretag på samma ort, skall tidigare utgående hyra ändras i den mån det är skäligt med hänsyn till ändringar i företagets kostnader”. En metod som bygger på att hyresnämnd har att ta ställning till vilka ändringar i hyrorna för ett allmännyttigt företags lägenheter som bör föranledas av förändringar i företagets kostnader har otvivelaktigt vissa fördelar, främst den att hyresnämndens prövning kommer att ske på samma underlag som legat till grund för parternas förhandlingar. Den är emellertid samtidigt förenad med olika problem. Om parterna under en följd av år inte kan komma överens om hyrornas storlek utan hyressättningen varje år hänskjuts till hyresnämnden och där avgörs genom en bedömning på grundval av företagets kostnader, föreligger risk att de sålunda bestämda hyrorna alltmer avlägsnar sig från lägenheternas bruksvärde. Metoden skulle i så fall få verkningar liknande dem som följer med indexklausuler, vilka inte får tillämpas i fråga om hyresavtal för bostadslägenheter. I allmänhet skall man visserligen inte behöva befara, att frågan om hyressättningen för ett allmännyttigt företag hänskjuts till hyresnämnden under flera år i följd. De allmännyttiga företagens styrelser är politiskt valda och kan antas vilja ta strid om hyrorna endast i undantagsfall. Hyresgäströrelsen har alltid visat förståelse för att skäliga boendekostnader måste betalas. Organisationerna torde därför som regel vilja söka ledning i hyresnämndernas och bostadsdomstolens avgöranden vid sina fortsatta förhandlingar. Inte heller de enskilda hyresgästerna kan antas ha sådant intresse att regelmässigt få sina hyror prövade av hyresnämnden att de annat än enstaka år skulle söka förmå sin organisation att driva tvisten till nämnden. En hyresnämndsprövning medför nämligen risk för retroaktiva hyreshöjningar. Risken för återkommande hyrestvister inför hyresnämnden kan dock inte uteslutas. De stora kostnadsökningarna under senare år kan komplicera förhandlingarna. Parterna kan i sin förhandlingsstrategi väga in även möjligheterna att nå bostadspolitiska fördelar. I vad mån den ena eller den

174 Bruksvärdeprincipen och förhandlingssystemet

andra parten anser sig föranlåten att hänskjuta tvisten till hyresnämnden beror utom på motpartens agerande också på vad parten i fråga tror sig kunna vinna genom en hyresnämndsprövning. Detta beror i sin tur på den materiella regel som hyresnämnden har att tillämpa. Om hyran skall bestämmas med hänsyn till förändringar i kostnadsläget, bör hyresnämnden dock inte beakta annat än skäliga kostnadsstegringar. Detta innebär till en början att kostnadsstegringar som beror på att förvaltningen inte skötts på ett tillfredsställande sätt bör belasta företagetoch i sista hand kommunen i egenskap av ägare eller företagets borgenärer och inte hyresgästerna. Men det betyder också att hyresnämnden måste skilja mellan företaget och hyresgästerna i frågor som rör den nivå på vilken förvaltningen bör ligga. Kostnaderna kan påverkas av energisparande åtgärder, sänkt inomhustemperatur, variationer i fråga om service, förlängda eller förkortade intervaller för periodiskt underhåll etc. Eftersom tvisten hänskjutits till hyresnämnden därför att parterna inte kunnat komma överens om skälig hyra, kan man vänta sig att åtskilliga frågor av denna art tas upp av parterna inför hyresnämnden. Det blir här fråga om intressetvister för vilka det är svårt att finna några normer som kan läggas till grund för en rent rättslig prövning. Vad som nyss sagts innebär också att en tvist av denna art kan bli tidsödande. Om sådana tvister blir ofta återkommande medför de en allvarlig belastning särskilt på de mindre hyresnämnderna. De är naturligtvis från handläggningssynpunkt ändå att föredra framför en tvist enligt nuvarande modell mellan ett allmännyttigt företag och tusentals enskilda hyresgäster men knappast i förhållande till en tvist som förs mellan de förhandlande parterna och prövas enligt bruksvärdeprincipen, tillämpad på det sätt som vi i det föregående har förordat. Det kan också ifrågasätts om hyresnämnderna är så sammansatta att de är väl lämpade för att pröva företagens kostnader. Hyresnämndens ordförande är genom både utbildning och tidigare verksamhet regelmässigt inriktad på en rent rättslig prövning. De båda intresserepresentanterna, som utsetts på förslag av fastighetsägare- resp. hyresgästorganisation torde däremot i regel vara väl förtrogna med överväganden rörande företagens kostnader. F.n. finns möjlighet att i hyresnämnd anlita en teknisk expert, som visserligen inte är ledamot av hyresnämnden men som kan biträda denna vid överläggning etc. Det bör, oavsett hur den nu aktuella frågan löses, införas en möjlighet för hyresnämnden att i stället för eller vid sidan av en teknisk expert på motsvarande sätt anlita en ekonomisk expert. Denne skulle då kunna biträda hyresnämnden när det gällde att bedöma bostadsföretagens kalkyler från företagsekonomisk synpunkt. Det kan å andra sidan bli svårt för hyresnämnderna att finna lämpliga ekonomiska experter som står fria från de tvistande parterna. Man bör därför inte hysa någon övertro på möjligheterna att med hjälp av ekonomisk expertis komma fram till resultat som framstår som invändningsfria. I huvudsak torde en prövning enligt nu angivna riktlinjer grunda sig på att hyresnämnden tar del av parternas argumentering angående de av företaget åberopade kostnadskalkylerna och ändringarna i kostnadsläget sedan hyrorna senast fastställdes och därefter gör skälighetsawägningar. En allvarligare invändning mot den nu diskuterade ordningen med en

Bruksvärdeprincipen och färhandlingssystemet 175

prövning av de allmännyttiga företagens kostnadsändringar är att hyresnämnderna kommer att få arbeta med två olika principer för prövningen av allmännyttiga och privata bostadsföretags hyror, låt vara att detta motsvarar skillnader som redan nu föreligger i fråga om de hyresförhandlingar som förs på ömse sidor. Vidare kan anföras att skilda normer kommer att gälla för prövningen av hyran i tvisten mellan de förhandlande parterna och en efterföjande tvist i vilken en enskild hyresgäst begär överprövning av hyran för sin lägenhet, en tvist som skall prövas enligt bruksvärdereglerna. Å andra sidan kan detta naturligtvis i och för sig vara en fördel, eftersom hyresnämnden då i den senare tvisten står mera obunden av sitt tidigare beslut.

l En direkt hänvisning i hyreslagen till företagens kostnader kan också

, utgöra ett första steg mot hyresreglering. I enstaka tvister kommer j hyresnämnderna säkerligen att lita enbart till skälighetsavvägningar. Skulle sådana tvister bli regelbundet återkommande måste däremot hyresnämnderna sannolikt ges stöd för sina bedömningar i utredningar angående skäligheten av olika kostnadsposter. På hyresregleringens tid gjordes sådana V, utredningar centralt. Fastighetskostnadsundersöknin gar utfördes först inom statens hyresråd och senare av statistiska centralbyrån. Att göra sådana utredningar lokalt skulle bli mycket betungande. Troligen fick de också i den nu antydda situationen göras för hela landet gemensamt. Det är mycket g möjligt att utredningarna skulle behöva kompletteras med centralt utfärdade anvisningar för prövningen. Skulle detta bli fallet, torde bedömningarna liksom på den tid då regeringen medgav generella hyreshöjningar inom hyresregleringens ram få föras upp på regeringsnivå. I så fall skulle vi onekligen ha tagit ett stort steg i riktning mot hyresreglering. Som nyss antytts beror det helt på hur frekvent ett prövningsförfarande byggt på kostnadsöverväganden blir, om det medför risk för en utveckling i riktning mot hyresreglering eller ej. Hur frekvent förfarandet blir kan man bara ha gissningar om. Det blir helt beroende på hur fördelaktig en sådan prövningsmetod ter sig för de förhandlande parterna eller någon av dem i jämförelse med alternativet att kompromissa sig fram till en förhandlings- Överenskommelse. Om enligt det förslag som vi för fram i ett senare avsnitt hyresnämndsprövningen underlättas högst väsentligt i den aktuella situationen - genom att tvisten mellan de förhandlande parterna får föras direkt till hyresnämnden - kan en materiell regel som den ena eller den andra sidan tror vara särskilt gynnsam för sitt vidkommande ge den sidan anledning att oftare än eljest skulle bli fallet föra tvister till hyresnämndens prövning. I så fall torde också de centrala nämnderna få minskade möjligheter att nå fram till rekommendationer i hyressättningstvister. Sammanfattningsvis framstår en prövning av hyrorna på grundval av kostnadsändringarna i företagen som en intressant lösning av problemet med prövningen av ett allmännyttigt företags hyror, när allmännyttiga jämförelseobjekt inte finns på orten. En särskild fördel är att metoden nära anknyter till innehållet i de förhandlingar som föregått tvisten. Troligen skulle den kunna fungera väl som norm vid prövning av tvister i exceptionella undantagsfall. Blir tvister av denna art ofta återkommande, är dock metoden förenad med sådana risker för en utveckling i riktning mot hyresreglering att

176 Bruksvärdeprincipen och förhandlingssystemet

den inte bör genomföras. Det finns också anledning ifrågasätta om metoden leder till så annorlunda praktiska resultat än en tillämpning av bruksvärdeprincipen på det sätt vi förut förordat. Som vi anförde bör också vid en sådan tillämpning hyresnämnden i den beskrivna situationen vara lyhörd för parternas resonemang om företagens kostnader. Även vid en prövning som bygger på kostnadsändringar torde hyresnämnden få ta hänsyn till hyrorna i andra allmännyttiga företag, åtminstone om sådana finns på samma ort och inte berörs av hyrestvisten. På så sätt närmar sig de båda metoderna varandra i den praktiska tillämpningen, trots att de bygger på helt skilda utgångspunkter. Enligt vår mening talar övervägande skäl för att man inte nu för in en ny princip för hyressättning i hyreslagstiftningen utan bygger vidare på bruksvärdeprincien med en sådan utveckling av denna som vi förordat i det föregående. Inom utredningen har vidare SABOrs företrädare uttryckt farhågor för att bruksvärderegeln i sin nuvarande utformning skulle vara ett hinder mot boinflytande i individuella eller kollektiva former och därvid anfört följande: Enligt SABO kan ett individuellt boinflytande knappast utvecklas på annat sätt än att hyresgästerna hos SABO-företagen får ökat inflytande och ansvar för vård och underhåll av de egna lägenheterna. Eftersom hyresgästerna inte torde ha en enhetlig uppfattning om t.ex. vad som är gott underhåll i lägenheterna, antar SABO att bostadsbeståndet hos de allmännyttiga företagen relativt snabbt mister den homogenitet, när det gäller lägenheternas underhåll, som är en av förutsättningarna för att bruksvärderegeln i sin nuvarande utformning skall fungera tillfredsställande. Eftersom ett kollektivt hyresgästinflytande över fastigheter, bostadskomplement och utemiljö knappast kan komma att uppfattas som meningsfullt av de boende, om de inte ges möjligheter att områdesvis påverka service- och underhållsnivå och därmed kostnader, kommer homogeniteten att urholkas även när det gäller fastighetsunderhåll och fastighetsskötsel. De allmännyttiga bostadsföretagen, som i dag är fullserviceföretag, vilket innebär att kostnader för all service och allt underhåll ingår i hyran, har genom att de samtidigt är självkostnadsbestämda av lagstiftaren ansetts väl lämpade att tillhandahålla jämförelselägenheter vid hyresnämndernas och bostadsdomstolens skälighetsprövning av hyra. Om inte bruksvärdeprincipen ändras, upphör emellertid denna lämplighet den dag hyrorna börjar variera på grund av att de kan innehålla olika underhållsnivåer för i övrigt likadana lägenheter, fastigheter och utemiljöer samt olika servicenivåer när det gäller fastighetsskötseln. Därmed är enligt de av SABO uttalade farhågorna bruksvärdereglerna delvis satta ur spel. En sådan utveckling kan inte accepteras, eftersom den samtidigt skulle innebära att besittningsskyddet för bostadslägenheter blir satt ur spel. Det synes enligt SABO därför nödvändigt att ändra bruksvärderegeln, så att jämförelser kan göras, oavsett om hyran täcker alla kostnader för vad som hittills ansetts vara normal fullservice i såväl lägenheter som i övrigt eller en lägre servicenivå, t.ex. att hyresgästerna svarar för lägenhetsunderhållet helt eller delvis, eller en högre servicenivå, t.ex. extra bra fastighetsskötsel, eller en nivå som är under normalnivå för lägenhetsunderhåll men över normalnivå för yttre underhåll och fastighetsskötsel. De problem som sålunda har tagits upp från de allmännyttiga företagens sida kan inom kort få aktualitet. Underhållsfondsutredningen arbetar med

och 177

Bruksvärdeprincipen förhandlingssystemet

förslag till organisation och finansiering av underhåll i hyresfastigheter och har nyligen lagt fram ett delbetänkande med förslag beträffande målning, tapetsering och därmed sammanhängande åtgärder i de enskilda lägenheterna. Förslaget innefattar en reglering som blir tillämplig på i princip hela lägenhetsbeståndet med vissa undantag. Hyresgästen ges ett avgörande inflytande över denna typ av underhåll. Hyresgästen har rätt att mot särskild betalning få sådant underhåll utfört av värden. Han har också rätt att

ombesörja det på egen bekostnad. Målning, tapetsering och därmed

sammanhängande åtgärder som fastighetsägaren utför på beställning av hyresgäst finansieras genom att fastighetsägaren upptar särskilda lån. Räntor och amorteringar på dessa lån betalas genom att fastighetsägaren debiterar hyresgästerna lägenhetsvis för utfört underhåll. Betalningen från hyresgäst skall ske i form av tioåriga tillägg till hyran. Underhållsfondsutredningens överväganden påverkar självfallet tillämpningen av bruksvärdeprincipen. Utredningens förslag beträffande målning, tapetsering och därmed sammanhängande åtgärder i de enskilda lägenheterna ryms dock inom bruksvärdesystemets ram. I det följande har hänsyn tagits till det förslag som underhållsfondsutredningen lagt fram. Att hyran för prövningslägenheterna omfattar särskilda förmåner som inte ingår i avtalen för jämförelselägenheterna är inte någon okänd företeelse. Hyresnämnd har exempelvis prövat hyran för studentlägenheter som varit möblerade och omfattat förmånen av fri elström, städning och fritt linnez. Bruksvärderegeln har alltså tillämpats också i situationer som denna. Hyresnämnden kan antingen göra så att de olika förmånerna åsätts särskilda priser, som läggs till den grundhyra man får fram vid en jämförelse, eller göra en mera allmän skälighetsbedömning med utgångspunkt i hyran för jämförelselägenheterna. Det tekniska förfaringssättet får anpassas till det i utredningsmaterial som föreligger i det enskilda fallet. I praktiken är det här fråga om två problem, dels att göra de begärda hyrorna i prövningslägenheterna och hyrorna i jämförelselägenheterna jämförbara, dels att vid hyrans bestämmande beakta skillnader i fråga om förmåner av olika slag. Gränsen mellan dessa operationer är flytande och en viktig uppgift är att se till att inte förmåner eller avsaknaden av förmåner beaktas på båda sidorna. Tillgången till tvättstuga är exempelvis en faktor att beakta vid bedömningen av frågan om lägenheterna är likvärdiga; om denna förmån är avgiftsbelagd eller ingår_i hyran får betydelse vid hyresjämförelsen. Detta hindrar emellertid inte att om det blir vanligt att förmånerna för hyresgästerna växlar och variationerna också avser mer väsentliga förmåner, man kan överväga att i lagtexten ge särskild anvisning om att dessa variationer måste beaktas. Det kan alltså under dessa nya förhållanden vara lämpligt att i bruksvärderegeln ange att de större eller mindre förmåner som enligt parternas avtal - eller i händelse av tvist hyresnämndens eller bostadsdomstolens bestämmande - är förenade med nyttjanderätten till lägenheten skall beaktas särskilt vid hyressättningen. I lagtekniskt hänseende får då ordet ”bruksvärde beteckna vad en lägenhet med hänsyn till dess beskaffenhet (läge, storlek, utrustning) och till boendemiljön, inklusive 1 SOU 1981:47. närheten till service, kommunikationer osv. kan anses vara värd för 2 Se Rittri, Hyran för hyresgäster i allmänhet. bostaden, 1975 s. 93.

Bruksvärdeprincipen och förhandlingssystemet

Om hyresgästerna i prövningslägenheterna har eller saknar särskilda förmåner medan motsatsen gäller för hyresgästerna i jämförelselägenheterna, måste hänsyn tas till dessa olikheter när det gäller att med ledning av jämförelselägenheternas hyror fastställa hyrorna för prövningslägenheterna. Hyresnämnden får bestämma prövningslägenheternas ”bruksvärde” i nyss nämnd mening, med bortseende från särskilda förmåner, och sedan till detta bruksvärde lägga värdet av sådana särskilda förmåner som gäller för prövningslägenheterna. Är det fråga om förmåner av större betydelse som förekommer eller saknas i ett stort antal lägenheter, torde man kunna göra direkt mellan lägenheter som i det hänseendet är likartade. Om jämförelsen man på grundval av underhållsfondsutredningens arbete föreskriver att skall betalas vid sidan av hyran, skall i så fall lägenhetsunderhållet jämförelsen över huvud taget inte avse lägenheternas skick med avseende på målning och tapetsering. Vid bestämmande av hyran för en lägenhet som skall undantas från systemet, t.ex. en studentlägenhet, får värdet av att och tapetsering beräknas särskilt. Kostnaden för målning ingår i hyran målning och tapetsering är i och för sig marginell, och det kan inte bereda hyresnämnden några svårigheter att uppskatta den. Även beträffande andra ofta förekommande förmåner torde det komma att föreligga tillräckligt underlag i form av jämförelser mellan lägenheter med och utan förmånen i fråga för att värdet av denna skall kunna fastställas tämligen exakt. [fråga om förmåner av mer ovanlig beskaffenhet får man använda sig av en skälighetsprövning. Det bör tilläggas att en hyressättning av nu angiven art, där hyran skall bestämmas med hänsyn till att hyresgästen har eller saknar vissa särskilda förmåner, väl måste skiljas från det fallet att vissa förmåner betalas enligt särskilda regler, t.ex. uppvärmningen enligt en bränsleklausul som partsorganisationerna kommit överens om. I så fall torde hyressättningen många gånger bäst kunna ske så, att hyran bestäms efter en jämförelse med hyran för andra lägenheter, oavsett hur betalningen för de angivna förmånerna fastställs alltså efter en jämförelse med totalhyrorna för bestäms. Totalhyran På så sätt har bruksvärderegeln hittills tillämpats jämförelselägenheterna. när det gällt att fastställa hyran för lägenheter med särskilda bränsleklausuler. Härav följer att om hyresvärden har särskilt stora kostnader exempelvis för fastighetens uppvärmning, detta inte går ut över hyresgästen, eftersom denne skall betala en hyra som är jämförlig med hyran för lägenheter med motsvarande förmåner. Från de privata fastighetsägarnas sida har mot de allmännyttiga företagens hyresledande ställning i bruksvärdesystemet bl.a. anmärkts, att man vid jämförelseprövningen inte tar hänsyn till att hyresnivån hos allmännyttiga åstadkommits genom direkta och indirekta kommunala bidrag till företag drift och underhåll. Resultaten av vissa undersökningar om kommunala komma bidrag och lån redovisas i avsnitt 2.3.3. I denna fråga får man först utgår från att likvärdiga lägenheter skall ha lika ihåg att bruksvärdeprincipen oavsett sätt kostnaderna för husens uppförande osv. hyror, på vilket finansierats. Anser man sig kunna konstatera att hyran för vissa allmännyt-

tiga lägenheter är normal, utgör den en bruksvärdehyra även om onormala

kostnader för grundläggning eller för underhåll som föranletts av exempelvis vandalisering e.d. har subventionerats bort av kommunen. För det andra

och

Bruksvärdeprincipen förhandlingssystemet

måste man komma ihåg att de allmännyttiga företagen ofta är mycket stora och att subventioner till uppförande av en enstaka fastighet eller t.0.m. direkta kontanta subventioner till företaget som sådant ofta får mycket liten inverkan på den totala hyresnivån i företaget. Hyran för enskilda lägenheter bestäms efter andra principer, som får mycket större effekt på bruksvärdet. Särskilt gäller detta om utjämningen mellan yngre och äldre årgångar. Som förut anförts emellertid denna utjämning utgör en i och för sig korrekt anpassning till marknadsmässiga principer. Emellertid uttalades när regeln om de allmännyttiga företagens prisledande verkan infördes i bruksvärdebestâmmelserna vid lagändringen år 1974, att vid bruksvärdeprövning med ledning av allmännyttans hyror måste krävas, att hyressättningen i de allmännyttiga jämförelselägenheterna är korrekt och representativ för det allmännyttiga lägenhetsbeståndet. Uttalandet måste också i fortsättningen anses vägledande för tillämpningen av den särskilda regeln om de allmännyttiga företagens prisledande ställning. Det bör tillämpas i förevarande sammanhang. Om alltså subventioner har kommit till användning på sådant sätt att hyresvärdet för jämförelselägenheterna sänkts under vad som är normal bruksvärdehyra för allmännyttiga

lägenheter, skall dessa lägenheter uteslutas ur jämförelsematerialet. Vad

som därvid skall anses vara normal bruksvärdehyra torde hyresnämnden få bedöma efter skälighet på grundval av parternas argumentering i tvisten om de privata lägenheternas hyror.

2.6.5 Slutsatser

beträffande bruksvärdesystemet

Som framgår av det förut anförda är åtskilliga svårigheter förenade med tillämpningen av bruksvärdeprincipen. svårigheterna är främst förenade med bristen Denna på jämförelsematerial. leder till att man i betydande omfattning tvingas ta sin tillflykt till skälighetsprövning. En sådan skälighetsprövning kan naturligtvis inte ske med bortseende från hyror för andra lägenheter, eftersom man torde komma att helt sakna hållpunkter för bedömningen om man lämnar förankringen i hyresmarknaden. Hyresnämndernas och bostadsdomstolens karaktär av specialdomstol med intresseledamöter och deras därmed följande kännedom om hyresmarknaden borgar för att denna bedömning blir så realistisk som möjligt. Ett rent hyresregleringssystem där kostnaderna för olika förmåner- skall bestämmas medför otvivelaktigt mer omgång och kan inte väntas leda till mer rättvisande resultat. En annan verkan av bruksvärdesystemet som tidvis tilldrar sig stor uppmärksamhet i debatten är det förhållandet att utjämningen av hyror i den allmännyttiga sektorn mellan äldre och yngre lägenheter medför att privata fastighetsägare med äldre fastigheter kan ta ut hyror som betydligt överstiger kostnaderna för fastigheterna. Detta ökar naturligtvis också fastighetsvärdena. Vi vill emellertid att det förhållandet understryka, att en fastighet ger hög avkastning i och för sig inte innebär att hyresgästerna betalar oskäliga hyrori bruksvärdeprincipens mening. Det liggeri principens syfte- att efterlikna ett marknadssystem men samtidigt utgöra en spärr mot oskäliga hyror och 1 Berg-Sederblad, 2 trygga besittningsrätten - att utfallet bedöms med hänsyn till vad hyresgäs- uppl. s. 175.

180 Bruksvärdeprincipen och förhandlingssystemet

terna får betala i jämförelse med andra hyresgäster, inte med hänsyn till det utbyte fastighetsägaren får av fastigheten. Huruvida uppkommande vinster i äldre fastigheter tas till beskattning i rimlig utsträckning kan, liksom andra beskattningsfrågor inom fastighetssektorn, vara väl värt att utredas. Det ankommer emellertid inte på oss att gå närmare in på sådana frågor. Ett tredje grundläggande problem som är förenat med bruksvärdeprincipen är att den riskerar att alltmer naggas i kanten, om man i strävan att hålla kostnaderna i fastighetsförvaltningen nere eller trygga finansieringen av vissa kostnadsposter debiterar hyresgästerna särskild ersättning för den ena eller den andra förmånen. Sådan separat debitering föreslås exempelvis av underhållsfondsutredningen i fråga om underhåll och kan komma att föreslås av värmemätningsutredningen i fråga om kostnaderna för värme och varmvatten. Även med sådana inslag av kostnadsanknuten hyra kan bruksvärdesystemet fortfarande fungera, genom att hyresgästerna för lägenheten och samtliga förmåner betalar en totalhyra, som är jämförlig med vad andra hyresgäster med likvärdiga lägenheter och förmåner betalar.

Åtskilliga av bruksvärdesystemets administrativa fördelar går emellertid

förlorade, om man beträffande olika förmåner ändå tvingas att göra en rättvis fördelning av kostnaderna lägenhet för lägenhet. Kostnaderna för en sådan administration blir avsevärda. Vidare blir, ju större den direkt kostnadsanknutna delen är, en allt mindre del av hyran kvar att betala återstående del av kostnaderna för fastighetsförvaltningen. Till slut kan ett sådant blandat system inte fungera. Av det anförda framgår att åtskilliga ändringar i den statliga bostadspolitiken automatiskt påverkar innebörden av bruksvärdeprincipen. Prisbildningsmekanismen är otvivelaktigt i sig ett viktigt inslag i denna politik och ett medel att styra bostadsmarknaden. Ett alltför långt avsteg från den marknadsprisbildning som bruksvärdeprincipen är avsedd att efterbilda kan otvivelaktigt - som erfarenheterna av hyresregleringen visar - medföra störningar i prisbildningen som i sin tur leder till störningar i bostadspolitiken som helhet. Risken för sådana störningar måste vägas in när andra ändringar i bostadspolitiken övervägs. Å andra sidan kan ett framtida system sådant som det av SABO skisserade, där förhandlingar om förmåner och service och däremot svarande kostnadsåtaganden förs ned till bostadsområden inom ett allmännyttigt företag, medföra att bruksvärdeprincipens fördelar kommer bättre till sin rätt än för närvarande. Hyresgäster med likvärdiga förmåner bör självfallet också - och detta är i och för sig grundläggande för bruksvärdesystemet - ha lika hyror. Träffas förhandlingsöverenskommelser för ett stort antal bostadsområden, torde det bli lättare att finna jämförelseobjekt när förhandlingar strandat, både i fråga om de allmännyttiga företagen, där man knappast i sådant fall skall behöva riskera att helt sakna jämförelsematerial, och för privata fastighetsägare. Vad angår förhandlingssystemet är det f.n. en olägenhet att förhandlingar förs för så stora enheter på den allmännyttiga sidan. Bryts förhandlingarna ner till enskilda bostadsområden, bör detta underlätta både för parterna att nå fram till förhandlingsöverenskommelser och, ide fall detta misslyckas, för hyresnämnden att göra en meningsfull prövning av bruksvärdehyran. De alternativ som finns till bruksvärdeprincipen är dels en helt fri

och

Bruksvärdeprincipen förhandlingssystemet 181

marknadsprisbildning, dels en hyresreglering, d.v.s. en prissättning som anknyter till kostnaderna för de enskilda eller åtminstone de lägenheterna enskilda fastigheterna. En helt fri prisbildning som inte inrymmer någon form av skälighetskontroll byggd på lagfästa normer för hyressättningen skulle sannolikt snabbt sätta besittningsskyddet för hyresgäster med lägenheter i attraktiva lägen ur spel. Den torde därför kunna lämnas ur räkningen. Vad gäller hyresregleringen bör till en början påpekas att det numera lagfästa förhandlingssystemet på bostadshyresmarknaden i och för sig kan fungera inom ramen för både ett bruksvärdesystem och ett hyresregleringssystem. Belastningen på hyresgäströrelsen blir dock mycket stor i ett hyresregleringssystem, eftersom förhandlingarna i ett sådant måste täcka praktiskt taget hela bostadshyresmarknaden. Det är ytterst tveksamt om hyresgäströrelsen i längden kan tåla en sådan påfrestning. Redan av detta skäl måste man räkna med att den statliga administrationen får ett mycket omfattande arbete för att klara av hyressättningen, om man ej tar sin tillflykt till det tidigare tillämpade systemet med generella hyrestillägg. I detta fall kan man emellertid med hänsyn till tidigare erfarenhet av sådana tillägg och av det sätt på vilket paritetslånesystemet tillämpades inte räkna med att företagen får mer pengar till förvaltningen än för närvarande. Tillämpas inte ett system med generella tillägg måste man räkna med att de förhandlande parterna i många situationer kommer att finna anledning att vända sig till hyresnämnderna för att få hyrans storlek prövad. Detta gäller kanske främst vid fortsatta stora kostnadsstegringar på hyressektorn, då företagen kan hoppas att få sina hyror höjda när de dokumenterar kostnadsökningarna medan hyresgästorganisationerna har anledning att så långt möjligt hålla tillbaka hyresstegringarna. Man måste alltså räkna med att den statliga administrationen för hyressättning och kostnaderna för denna kommer att svälla högst avsevärt i ett hyresregleringssystem. Skillnaderna mellan de olika systemen ligger emellertid främst i deras inverkningar på marknadsbilden. Det finns från tiden 1942-1979 rikliga erfarenheter av hur en hyresreglering fungerar. Vi har i det föregående beskrivit (avsnitt 2.6.1) hur den leder till hyressplittring och läsning av bostadsmarknaden. Bruksvärdesystemet har möjliggjort en viss utjämning av hyrorna mellan äldre och yngre årgångar. Än större borde denna kunna bli om den bättre understöddes utjämning av finansieringssystemet. Vi vågar hävda, att bruksvärdesystemet trots sina brister - som delvis är inbyggda och inte så lätt låter sig ändras inom systemets ram - likväl hittills har visat sig överlägset hyresregleringen. Ändras förutsättningarna så att bruksvärdeprincipen alltmer naggas i kanten kan det naturligtvis bli nödvändigt att överväga ett nytt system. Detta är i så fall ett politiskt ställningstagande av stor räckvidd som måste göras utifrån en helhetssyn på bostadspolitiken. Enligt vår uppfattning har man emellertid ännu inte kommit till den punkt där frågan behöver ställas. Vi har därför inte funnit skäl att göra annat än att dels ta upp vissa frågor om bruksvärdereglernas närmare utformning, dels granska förfarandet när förhandlingar enligt hyresförhandlingslagen strandat.

182 och

Bruksvärdeprincipen förhandlingssystemer

2.6.6 Den närmare utformningen av bruksvärdereglerna

Enligt 48 § första stycket hyreslagen i nuvarande lydelse skall vid förlängning av hyresavtal hyran utgå med skäligt belopp. Därvid föreskrivs emellertid att den hyra som hyresvärden fordrar skall godtas, om den inte är oskälig. För av sistnämnda fråga gäller bruksvärderegeln. Fordrad hyra skall prövningen enligt paragrafen anses som oskälig, om den är påtagligt högre än hyran för som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Enligt sista lägenheter meningen i första stycket gäller dessutom en extra hyresspärr. Vid jämförelseprövningen skall bortses från en lägenhet vars hyra inte är rimlig med hänsyn till det allmänna hyresläget i orten för närmast jämförliga lägenheter i nybyggda bostadshus. Enligt andra stycket i samma paragraf skall vid prövning enligt första stycket främst beaktas hyran för lägenheter i hus som ägs och förvaltas av bostadsföretag. Vidare föreskrivs att om ombyggnads-, allmännyttigt ändrings- eller underhållsarbete eller åtgärd av därmed jämförlig betydelse har bekostats av hyresgäst, får vid bestämmande av hyra enligt första stycket hänsyn tas till åtgärden endast om särskilda skäl föreligger. vid förlängning av avtal om jordbruksarrende innehöll [fråga om villkoren 9 kap. 9 § jordabalken bl.a. att vid förlängning av arrendeavtal tidigare arrendeavgiften skulle utgå med skäligt belopp. Den avgift som jordägaren fordrade skulle godtas, om den ej var oskälig. Som synes överensstämde dessa bestämmelser med de grundläggande reglerna i första stycket av 48 § hyreslagen. I sistnämnda hänseende har numera en ändring skett, sedan nya av villkor för förlängning av jordbruksarrende trätt i regler om fastställande kraft den 1 juli 1979 (prop. 1978/79:183, LU 23, rskr 413, SFS 1979:371). Preferensen för villkor som har uppställts av jordägaren har slopats. Arrendebeloppet skall vid förlängning utgå med skäligt belopp. Härtill knyts en regel om att arrendeavgiften i brist på avtal bör bestämmas så att den med avkastningsförmåga motsvarar arrenderäthänsyn till bl.a. arrendeställets tens värde. Bestämmelserna om fastställande av arrendebeloppets storlek fick sin slutliga utformning av lagutskottet, som emellertid anslöt sig till departementchefens grundläggande ståndpunkt att fastställande av arrendeavgifter måste bygga på en helhetsbedömning av arrendeavgiftens skälighet. Däremot förkastade utskottet ett förslag av departementschefen att fordrad arrendeavgift skulle anses som oskälig, om den inte endast obetydligt översteg vad arrendatorer i allmänhet kunde anses vara villiga att betala med hänsyn till vissa närmare angivna faktorer. Beträffande uttrycket ”inte endast obetydligt överstiger” anförde utskottet, att ett sådant rekvisit, om än med något annan formulering, finns också när det gäller reglerna om bestämmande av skälig hyra men att detta rekvisit enligt utskottets mening kunde ha sitt berättigande vid en strikt genomförd bruksvärdeprövning men inte torde fylla någon funktion vid den flexibla skälighetsbedömning som det blev fråga om i tvister om arrendeavgifter. Utskottet anförde vidare. att reglerna om de olika nyttjanderåttsformerna måste skilja sig åt på de punkter där detta var sakligt motiverat. Mellan jordbruksarrende och hyra förelåg enligt utskottets mening betydande olikheter, och skilda synpunkter gjorde av de olika avgifterna för upplåtelserna. Med sig gällande vid bestämmandet

Bruksvärdeprincipen och 183 förhandlingssystemet

hänsyn härtill ansåg utskottet det inte motiverat att för arrenderättens del upprätthålla principen om att det vederlag som upplåtaren fordrar skall godtas, om det inte är oskäligt. Oskälighetsrekvisitet borde därför slopas. Enligt utskottets mening borde man däremot behålla den gemensamma regeln att vid förlängning av upplåtelsen avgiften utgår med skäligt belopp. På det sättet skulle man uppnå det från principiell synpunkt tillfredsställande resultatet att parternas jämställdhet i avtalet kom till klarare uttryckl. Den av lagutskottet för arrendereglernas del uttalade principiella synpunkten att parternas jämställdhet i avtalsförhållanden bör komma till klarare uttryck ger anledning till övervägande om inte motsvarande ändring bör göras också i hyreslagen. Numera kan hyresgästen utan samband med förlängningsprocess föra talan i hyresnämnden om villkorsändring, och det är med hänsyn härtill troligen mera vanligt än vid tillkomsten av förlängningsreglerna år 1968 att hyresgästen för talan om ändrade villkor. Vidare kan det förekomma att såväl hyresvärden som hyresgästen påkallar ändring i fråga om hyran. Det finns då i och för sig inte anledning att preferera hyresvärdens ståndpunkt. I stället bör frågan om vilken som i hyra fortsättningen skall gälla bedömas genom en skälighetsprövning där parterna i princip likställs. Om hyresgästerna i antingen prövningslägenheterna eller åberopade jämförelselägenheter har särskilda förmåner eller tvärtom saknar förmåner som normalt brukar vara förenade med hyra av bostadslägenhet bör, som vi anfört i avsnitt 2.6.4, prövningen av själva bruksvärdet avse vad en lägenhet med hänsyn till dess beskaffenhet och boendemiljön i övrigt (storlek, utrustning, läge med hänsyn till service, kommunikationer osv.) kan anses

vara värd för hyresgäster i allmänhet. Övriga faktorer som ligger vid sidan av

ett på så sätt bestämt bruksvärde, t.ex. särskild service, får i så fall värderas särskilt. Detta torde kunna beskrivas så att hyran skall vara skälig med hänsyn till lägenhetens bruksvärde och värdet av de nyttigheter och förmåner som enligt hyresavtalet skall tillhandahållas av hyresvärden. Råder tvist också om vilka förmåner som hyresvärden skall tillhandahålla, får denna fråga prövas av hyresnämnden som en tvist om skäligheten av annat hyresvillkor än hyran. Föreligger inte närmare underlag för beräkning av värdet av särskilda förmåner- något som dock enligt vad vi anfört i avsnitt 2.6.4 ofta torde vara fallet - får värdet skattas till skäligt belopp. Många gånger torde jämförelser kunna göras med lägenheter som är likvärdiga också i fråga om förmåner, och då behöver någon särskild värdering av förmånerna inte göras. Som framgår av det förut anförda godtas vid bruksvärdeprövningen en hyra för prövningslägenheterna som inte är påtagligt högre än hyran för jämförelselägenheterna. Inom utredningen har diskuterats såväl att ta bort detta s.k. påtaglighetsrekvisit som att tvärtom återgå till den utformning som bruksvärdeprincipen hade före 1974 års ändring, nämligen att den för prövningslägenheterna fordrade hyran godtogs, om den inte väsentligt översteg hyran för jämförelselägenheterna. Som argument för den förra ståndpunkten har anförts, att den hyra som överenskommits för ett allmännyttigt bostadsföretag bildar bruksvärdehyra på orten, även om den i nyproduktionen skulle ligga både 10 och 20 procent över hyrorna i närmast äldre årgång, men att det å andra sidan vid en bruksvärdeprövning för *LU 1978/7923 s. 20.

184 Bruksvärdeprincipen och förhandlingssystemet

lägenheter i privatägda hus inte finns anledning att gå med på hyror som över huvud taget ligger högre än hyrorna för likvärdiga allmännyttiga lägenheter. Till stöd för den senare ståndpunkten har anförts, att påtaglighetsrekvisitet ger för litet utrymme för hyreshöjningar motiverade av de höga kostnaderna för nyproduktion och vidare att underhållsfondsutredningens kommande förslag medför behov av ett ökat förhandlingsutrymme när det gäller att bestämma bruksvärdehyrorna. I bruksvärdetvister är det fråga om en jämförelseprövning med hyran för likvärdiga lägenheter. Den bruksvärdenivå som man kommer fram till vid en sådan bedömning kan inte hållas helt låst utan måste kunna utvecklas med hänsyn till sådana faktorer som efterfrågan och naturligtvis framför allt kostnadslåget på bostadshyresmarknaden. Påtaglighetsrekvisitet är därvid av betydelse för att ge hyresnämnderna och bostadsdomstolen ett visst spelrum vid jämförelseprövningen, eftersom det sällan finns identiska lägenheter att jämföra med. Jämförelsehyrorna är ju också fastställda vid någon tidigare tidpunkt, ibland varierande för olika jämförelseobjekt. Även påtaglighetsrekvisitet måste alltså kunna ges större eller mindre utrymme. Det synes vidare trots vad som anförts i motsatt riktning svårt att bortse från att bruksvärdeprövningen av lägenheter i nyproduktionen underlättas av att det finns en marginal som medger att hyran för prövningslägenheterna sätts högre än hyran för jämförelselägenheterna - i dagens läge motiveras de högre produktionskostnaderna i den allra senaste årgången knappast av en skillnad i bruksvärdet i förhållande till lägenheter i närmast äldre årgång och det är inte säkert att det finns lägenheter i den aktuella årgången att jämföra med. På grund av det anförda är det svårt att helt avstå från en sådan marginal vid bruksvärdeprövningen som påtaglighetsrekvisitet innebär. Å andra sidan är detta rekvisit inte tillämpligt enbart när det gäller nyproduktionen utan också vid bruksvärdeprövningen för äldre årgångar. En återgång till väsentlighetsrekvisitet skulle kunna medföra en snabbare uppgång av hyrorna i äldre årgångar ån som är önskvärt. På grund härav och då vi inte blivit övertygade om att ett byte av rekvisit skulle nämnvärt påverka nyproduktionen förordas att påtaglighetsrekvisitet behålls oförändrat. Ändras bruksvärderegeln så att hyrans storlek skall bestämmas på grundval av en allmän skälighetsbedömning, med den marginal som påtaglighetsrekvisitet tillåter, i stället för att prövningen skall ske med utgångspunkt i vad hyresvärden yrkar, torde utrymme inte vidare finnas för den distinktion som för närvarande tillämpas i praxis mellan fall när hyresvärden yrkar oskälig hyra och fall när hyresvärden yrkar en hyra som håller sig inom påtaglighetsintervallet. I det förra fallet sätts hyran ned till vad som finns vara skälig hyra, utan beaktande av påtaglighetsintervallet, medan i det senare fallet hyresvärdens yrkande bifalls. Någon saklig grund för att behålla distinktionen torde inte föreligga. Den kan bl.a. leda till att hyran för likvärdiga lägenheter, t.0.m. i samma fastighet, bestäms olika, och att därvid den lägenhet får lägre hyra för vilken hyresvärden yrkat den högre hyran. I fortsättningen bör bedömningen alltid ske med tillämpning av påtaglighetsintervallet, om det ryms inom ramen för parternas yrkande. Om l påtaglighetsintervallet kommer att utnyttjas blir sålunda beroende av å hyresvärdens yrkande. Om man vid jämförelseprövningen inte kan konstatera någon enhetlig

Bruksvärdeprincipen och 185 förhandlingssystemet

hyresnivå för jämförelselägenheterna uppstår särskilda svårigheter. Enligt vad departementschefen uttalade under förarbetena till hyreslagen kan det inte komma i fråga att låta några enstaka topphyror få bli vägledande. Inte heller får genomsnittshyran bli utslagsgivande, eftersom ett sådant alternativ skulle alltför mycket motverka en i och för sig önskvärd rörlighet i hyressättningen. I stället bör man enligt departementschefen utesluta ej representativa topphyror från jämförelsematerialet och låta hyresnivån för lägenheter med de högsta hyrorna utgöra riktpunkt för bedömningen. Hyresnivån för lägenheter med de högsta hyrorna blir godtagbar som riktpunkt bara om den kan accepteras som ett ungefärligt uttryck för marknadsvärdet. Som regel torde härför krävas att hyrorna blivit bestämda i ett läge på hyresmarknaden som överensstämmer med situationen vid jämförelsetidpunkten eller som i vart fall inte varit ofördelaktigare för hyresgästen än det rådande läget Om man i fortsättningen kommer att reservera begreppet bruksvärde för värdet av lägenheten med hänsyn till dess beskaffenhet och beräknar värdet av särskilda förmåner för sig, kan skäl anföras mot att man utgår från en högsta hyresnivå för lägenheten som sådan medan övriga förmåner måste uppskattas mer efter normalbelopp. Vilken hyresnivå som vid en jämförelseprövning anses vara den högsta blir i hög grad beroende på hur man grupperar hyrorna i de enskilda jämförelselägenheterna efter olika hyresnivåer. Allteftersom bruksvärdeprincipen varit i praktisk under tillämpning längre tid måste hyresnivån antas bli alltmer enhetlig. Att gå över till att göra en jämförelse med en genomsnittlig hyresnivå synes av utredningsskäl inte komma i fråga. Det skulle ställa krav på parterna att ta fram ett mycket omfattande jämförelsematerial. Men om det i jämförelsematerialet finns en hyresnivå som framstår som den mest representativa på det sättet att den är gemensam för det stora flertalet lägenheter i jämförelsematerialet, kunde den nivån tillåtas bli avgörande för jämförelseprövningen och inte den högsta hyresnivån. . Å andra sidan måste ett sådant alternativ sättas i relation till vad vi föreslår i fråga om övriga i bruksvärderegeln ingående rekvisit. Om, såsom vi förordar, påtaglighetsrekvisitet och hänvisningen till de allmännyttiga företagens prisledande ställning bibehålls, är skälen för att övergå till att ta en representativ hyresnivå ej så starka. Vi förordar därför ingen ändring av gällande rätt i förevarande hänseende. När det gäller regeln om de allmännyttiga företagens prisledande ställning gav vår hearing med företrädare för dessa företag bl.a. vid handen att företagen har svårt att förhandlingsvägen få ut de hyror de anser sig behöva, d.v.s. få täckning för sina självkostnader. Från SABO har i detta sammanhang gjorts gällande, att hyresgäströrelsen på grund av de allmännyttiga företagens prisledande funktion kommit att bevaka hyressättningen i deras fastigheter särskilt noga. Hyresgästernas önskan att hålla hyrorna nere har enligt SABO medfört stora svårigheter för de allmännyttiga företagen att få täckning för sina kostnader. Självfallet är hyresgäströrelsens företrädare vid förhandlingarna med de allmännnyttiga företagen väl medvetna om att resultaten av dessa förhandlingar blir prisledande också för den privata sektorn. Av vår hearing med företrädare för allmännyttiga bostadsföretag och hyresgäströrelsen framgick 1967:141 s. 54. lProp.

186 och

Bruksvärdeprincipen förhandlingssystemet

att detta argument också förs fram i förhandlingarna. Samtidigt underströks emellertid med kraft från hyresgäströrelsens sida, att man i nuvarande ekonomiska läge helt enkelt inte kan gå med på de höga hyreskraven från SABO-företagen. Hyresgästerna är vid förhandlingarna inriktade på att hyran skall bli så låg som möjligt även utan sidoblickar på den privata sektorn. Att de allmännyttiga bostadsföretagens hyror är vägledande för hyressättningen i de privatägda fastigheterna är således inte skälet till att man inte går med på de begärda hyrorna. En spegelbild av detta förhållande var att, såsom framgick av vår hearing med företrädare för de privata fastighetsägarna och för hyresgäströrelsen, några större svårigheter att överföra de allmännyttiga företagens hyror till det privata fastighetsbeståndet inte verkade föreligga i fråga om äldre fastigheter. Förhandlingssystemet verkade fungera väl på den privatägda sektorn, vilket rimligen beror på att det finns ett utrymme att förhandla om och att hyrorna på den allmännyttiga sektorn alltså inte medför någon nämnvärd prispress i denna del av beståndet. De problem som bruksvärdeprincipen för med sig beträffande det privata beståndet synes sålunda i första hand hänföra sig till nyproduktionen såsom närmare berörts i avsnitt 2.6.2. Det är alltså inte troligt att det i och för sig är de allmännyttiga företagens prisledande ställning som medför att företagen har svårt att få ut sina kostnadsstegringar vid förhandlingar med hyresgäströrelsen. En fråga som dock återstår att överväga är om denna ställning kan inverka på hyressättningen för enskilda fastigheter, som vanligen används som jämförelseobjekt vid förhandlingar på den privata sektorn. Till denna fråga återkommer vi i avsnitt 2.6.8. Från de privata fastighetsägarnas sida har mot den särskilda hänvisningen till de allmännyttiga företagens hyror anförts, att de allmännyttiga företagen inte tar ut full täckning för sina kostnader vid hyresförhandlingarna. Vidare har anförts att de allmännyttiga företagens hyror sätts lägre än eljest skulle kunna ske till följd av att företagens kostnader nedbringas genom kommunala subventioner. Eftersom de allmännyttiga företagens hyror i första hand skall beaktas vid jämförelseprövningen enligt bruksvärdeparagrafen, skulle ett sådant förfarande medföra att de privata fastighetsägarna inte får ut de hyror som de annars borde få ut. Också i det hänseendet kan emellertid anföras att de problem som bruksvärdeprincipen för med sig för de privata fastighetsägarna inte är generella utan främst hänför sig till nyproduktionen och i fråga om den bör lösas genom ändrade finansieringsregler som bättre anpassas till takten i kostnadsstegringarna och ger en mer effektiv utjämnande verkan mellan olika årgångar. Spegelbilden av det nu anförda förhållandet är att hänvisningen till de allmännyttiga företagens prisledande ställning får effekt också i äldre årgångar, där de allmännyttiga företagen inte som i nyproduktionen intar en dominerande ställning men där det likväl finns ett representativt urval av allmännyttiga lägenheter. Det kan exempelvis inträffa att ett allmännyttigt företag har köpt ett privat fastighetsbestånd, där hyrorna sedan tidigare ligger jämförelsevis högt. Även om den genomsnittliga hyresnivån för det privata beståndet ligger lägre, slår de allmännyttiga lägenheternas prisledan-

Bruksvärdeprincipen och förhandlingssystemet 187

de ställning igenom vid en bruksvärdeprövning för lägenheter i en privat fastighet. På en bristmarknad behövs emellertid en spärregel för att motverka hyreshöjningar som från samhällets synpunkt framstår som inte godtagbara. En sådan spärregel utgör just hänvisningen till de allmännyttiga företagens hyror. Eftersom dessa är baserade på självkostnadsprincipen, påverkas de i mindre mån av en bristsituation. En extra spärregel - ursprungligen införd som en spärr för hyresutvecklingen på orter med bostadsbrist - finns upptagen i första stycket sista meningen av 48 § hyreslagen i nuvarande lydelse, som föreskriver att vid bruksvärdeprövningen skall bortses från lägenhet vars hyra inte är rimlig med hänsyn till det allmänna hyresläget i orten för närmast jämförliga lägenheter i nybyggda hus. Denna regel tar sikte just på det förhållandet att de allmännyttiga företagen är dominerande i nyproduktionen. Hyrorna skall alltså i vart fall inte tillåtas stiga så att de blir oskäliga i förhållande till de allmännyttiga företagens hyror i nyproduktionen. Denna extra spärregel är emellertid svår att tillämpa. Det är svårt att avgöra om jämförelselägenheter av en viss typ och med ett visst läge skall uteslutas på grund av hyran i nyproducerade lägenheter av annan typ och med annat läge; om lägenheterna avviker för mycket från varandra i fråga om teknisk standard och läge, kan de inte sägas vara ”närmast jämförliga” och spärregeln kan då inte tillämpas Hänvisningen till de allmännyttiga företagens hyror synes därför utgöra en bättre spärr i en bristsituation. Ett annat skäl att behålla denna hänvisning är att vid en bruksvärdeprövning av de allmännyttiga företagens egna hyror jämförelser i första hand synas böra göras med andra allmännyttiga lägenheter. Bara om det saknas ett representativt jämförelsematerial av sådana lägenheter, synes anledning föreligga att för de allmännyttiga företagens del beakta hyresläget i privata lägenheter.

övervägande skäl synes därför tala för att man i lagtexten behåller den

särskilda hänvisningen till de allmännyttiga företagens hyror. Den extra spärregeln i första stycket sista meningen av 48 § förlorade i allt väsentligt sin funktion, när hänvisningen till de allmännyttiga företagens hyror infördes år 1974 och kan, om denna hänvisning behålls, saklöst slopas. Skulle däremot hänvisningen utgå, får den extra spärregeln som framgår av det förut anförda så mycket större betydelse. Som vi anfört i avsnitt 2.6.4 får möjligheten att vid bruksvärdeprövning, när jämförelsematerial saknas på den aktuella orten, hämta ledning av hyresläget på andra orter anses ha sådan betydelse, att den förtjänar att särskilt omnämnas i lagtexten. Vi förordar därför att i anslutning till bestämmelsen om att främst hyror för allmännyttiga lägenheter skall beaktas inskjuts en regel om att, när jämförelse inte kan ske med lägenheter på orten, i stället får beaktas hyran för lägenheter på annan ort med jämförbart hyresläge och i övrigt likartade förhållanden på hyresmarknaden. Regeln i andra stycket andra meningen av 48§ hyreslagen om att vid bestämmande av hyra hänsyn endast när särskilda skäl föreligger får tas till ombyggnads-, ändrings- eller underhållsarbete eller åtgärd av därmed jämförlig betydelse, som bekostats av hyresgäst, bör behållas i sak oförändrad. Endast undantagsvis bör sådan hänsyn tas. Särskilda skäl kan lRittri, Hyran för bostavara att en hyresgäst rustat upp sin lägenhet för att tillgodose sin privata den, 1975 s. 46.

188 Bruksvärdeprincipen och förhandlingssystemet

smak, medan hyresvärden rustat upp övriga lägenheter och varit villig att rusta upp även förstnämnda lägenhet. Om samtliga lägenheter är likvärdiga, synes i så fall samma hyra böra gå ut för dem. En åtgärd som utförts av tidigare hyresgäst kan tillgodoräknas den aktuella hyresgästen, även om skälen härför i allmänhet torde vara svagare. En anledning kan vara, att underhållsstandarden i fastigheten är så låg att den sätter ned bruksvärdehyran. Om en lägenhet då är påtagligt bättre, därför att den rustats upp av en tidigare hyresgäst, bör hyresvärden inte få en högre hyra för den lägenheten. Utformningen av bestämmelsen har visat sig leda till missförstånd. Regeln torde kunna uttryckas så att när åtgärd av angiven art bekostats av en hyresgäst, förbättringen får tillgodoräknas hyresvärden endast om särskilda skäl föreligger.

2.6.7 Förfarandet när förhandlingar strandat

Vid hyresförhandlingslagens tillkomst diskuterades möjligheten att när förhandlingar om hyran strandat låta de förhandlande parterna, d.v.s. hyresvärden och hans organisation å ena sidan och hyresgästorganisationen å andra sidan, föra tvisten vidare till hyresnämnden. Föredragande statsrådet underströk vikten av att förfarandet vid strandning inte utformades så att det minskade de förhandlande parternas vilja till förhandlingsuppgörelse. Hon ansåg det därför inte lämpligt att låta de förhandlande parterna föra sin tvist till hyresnämnden för avgörande Det är enligt hyresförhandlingslagen endast de enskilda parterna, hyresvärd och hyresgäst, som när förhandlingar strandat kan påkalla ett avgörande av hyresnämnden. Hyresnämndens prövning också efter det att förhandlingar förts enligt hyresförhandlingslagen kommer sålunda att gälla endast de enskilda hyresavtalen. Vi hyser det största förtroende för partorganisationernas förmåga att

komma överens vid hyresförhandlingar oni skäliga hyror, direkt eller via

överläggningar i de centrala kommittéerna, hyresmarknadskommittén och bostadsmarknadskommittén. Förhållandena på den lokala bostadsmarknaden kan emellertid undantagsvis vara sådana att en förhandlingsöverenskommelse inte är möjlig. Med den roll bostadspolitiska åtgärder spelar för hyrornas storlek kan det också finnas skäl för endera parten att försöka skjuta upp en förhandlingsöverenskommelse i hopp om en förbättring av de bostadspolitiska förutsättningarna. De kollektiva hyresförhandlingarna har vuxit fram efter mönster av vad som gäller på arbetsmarknaden. Om arbetsmarknadens parter inte kommer överens kan de tillgripa stridsmedel - i sista hand strejk och lockout - för att tvinga fram en överenskommelse. På hyresmarknaden är det svårt att tänka sig några likvärdiga stridsmedel. Den enda möjlighet som finns att lösa en tvist är att få ett opartiskt avgörande. Syftet med hyresnåmndsprövningen har varit just att erbjuda en möjlighet till sådan opartisk prövning. Om de förhandlande parterna inte kan komma överens och hyresnämnden blir tvungen att pröva ett stort antal enskilda hyrestvister, uppkommer självfallet betydande svårigheter för nämnden att avgöra dessa. Inte minst 1 gäller svårigheterna den rent administrativa hanteringen, med diarieföring, Prop. 1977/78:175 s. 135. kallelser, delgivning etc. För de minsta nämnderna torde redan dessa

Bruksvärdeprincipen och 189 förhandlingssystemet

svårigheter kunna visa sig oöverstigliga. Vi förutsätter emellertid i våra förslag beträffande hyresprocessen, att de minsta hyresnämnderna bör kunna kanslimässigt samordnas med tingsrätten på den ort där respektive hyresnämnd har sitt kansli. I så fall skulle åtminstone denna del av hanteringen underlättas. Erfarenheter från tvister under den senaste tiden - som dock avser endast de inledande momenten i förfarandet, eftersom tvisterna förlikts under medverkan av hyresnämnden innan de kunnat prövas tyder på att en hyresnämnd med tillräcklig kansliorganisation bör kunna klara av även jämförelsevis omfattande tvister, avseende kanske ett eller ett par tusen lägenheter. En förutsättning härför är att nämnden väljer ut ett lämpligt antal typfall och avgör dem på vanligt sätt samt därefter prövar övriga tvister mera summariskti till avgörandenai Önskvärt anslutning typfallen. är att typfallen väljs ut under medverkan av hyresvärden och en hyresgästorganisation som företräder enskilda hyresgäster i tvisten. Om så inte kan ske, bör det

emellertid stå hyresnämnden fritt att själv välja ut typfallen. Övriga tvister

bör prövas utan sammanträde, enbart på grundval av handlingarna. För att klargöra att detta är ett lämpligt förfaringssätt förordar vi att i den av oss föreslagna hyresprocesslagen införs en bestämmelse av innebörd, att om hyresnämnden samtidigt handlägger ett stort antal tvister om villkor för hyra av bostadslägenheter hos samma hyresvärd, så får hyresnämnden, sedan ett lämpligt antal typfall prövats, avgöra övriga tvister utan sammanträde, om de är av likartad beskaffenhet. Vi föreslår vidare att delgivning i den situationen får ske genom kungörande. Vi vill emellertid erinra om att det finns ett 30-tal allmännyttiga bostadsföretag i landet som har över 5 000 lägenheter. Tretton av dessa har över 10 000 lägenheter och fem av dem har över 20 000 lägenheter. En tvist vari alla enskilda hyresgäster i ett sådant företag skulle vara motparter till fastighetsägaren kan naturligtvis inte någon hyresnämnd klara. Som förut anförts har från SABO:s sida antytts en kommande utveckling mot förhandlingar för enskilda bostadsområden inom ett företag. Även från hyresgästsidan har framhållits, att ändringar i fråga om förfarandet för förhandlingar och för hyresnämndernas prövning, när förhandlingar strandat, kan leda till att hyresgästföreningarna väljer att föra förhandlingarna för mindre enheter. Hyresgäströrelsens företrädare har därvid erinrat om att den minsta enheten för förhandlingsordning enligt hyresförhandlingslagen är ett hus. Fördelarna med något så när stora förhandlingsenheter torde vara så betydande, särskilt när det gäller att få organisationernas förhandlingsresurser att räcka till, att man bör kunna bortse från risken för en alltför långt driven splittring av förhandlingarna. Förs förhandlingarna för medelstora enheter, föreligger visserligen risk för att strandningar med åtföljande hänvändelser till hyresnämnd sker vid fler tillfällen än f.n. Förutsättningarna bör emellertid vara större att nå fram till en överenskommelse när förhandlingarna rör ett mer enhetligt bestånd, särskilt om frågan om hyrans storlek kopplas samman med service- och standardfrågor. Tvister av denna typ bör också vara lättare att hantera för hyresnämnderna. I dagens läge gäller dock en hyresförhandling på den allmännyttiga sidan bostadsföretagets hela lägenhetsbestånd. Om sådana förhandlingar strandar

190 och förhandlingssystemet Bruksvärdeprincipen

hänskjuts tvisten till hyresmarknadskommittén. Denna når regelmässigt fram till en rekommendation om hur tvisten bör lösas. Om enighet om denna rekommendation inte kan nås på det lokala planet och företaget vänder sig till hyresnämnden med en begäran om prövning av hyrorna för samtliga bostadslägenheter, blir alla de enskilda hyresgästerna i företaget motparter. Den beskrivna situationen har under de senaste åren inträffat endast ett fåtal gånger. I den mån den inträffar står emellertid hyresnämnden inför problem som, om en förlikning inte kan uppnås, är svåra eller beträffande de största företagen omöjliga att lösa. Man synes i denna situation inte kunna slå sig till ro i avvaktan på en utveckling mot mindre förhandlingsenheter. De problem som nuvarande ordning för med sig synes vara så betydande att de motiverar en lagändring. För att lösa tvister om hyressättningen i de verkligt stora företagen krävs därvid andra åtgärder än de förut föreslagna möjligheterna till prövning av vissa pilotfall samt handläggning av övriga tvister utan sammanträde och med delgivning genom kungörande. Till en början bör understrykas, att enligt vår mening hyresnämnden inte enligt gällande rätt kan anses förhindrad att medla mellan förhandlingsparterna. Föredragande statsrådet uttalade visserligen under förarbetena till

hyresförhandlingslagen, att hyresnämnderna inte borde ges någon med-

lingsroll i den nya hyresförhandlingslagen. Uttalandet torde emellertid ta sikte på ett mera formellt avgörande av tvisten mellan parterna i skiljedomsliknande former. För en formlös medling, t.ex. om parterna efter rekommendation av en central kommitté likväl har svårt att nå fram till uppgörelse, synes hinder inte böra möta. Sådan medling bör kunna äga rum såväl på parternas begäran innan några enskilda tvister hänskjutits till hyresnämnden som - med sikte på att skaffa underlag för en uppgörelse i de enskilda tvisterna - efter det att så skett. Erfarenheterna etter hyresförhandlingslagens tillkomst visar också att goda resultat nåtts genom sådant informellt medlingsförfarande vid hyresnämnden. I bl.a. tvister vid hyresnämndeni Göteborg, som omfattat ett stort antal enskilda parter, har genom hyresnämndens medling träffats uppgörelser mellan de förhandlande parterna, varefter sökanden återkallat sin ansökan om hyresnämndens prövning. Dessa erfarenheter visar emellertid också att partorganisationernas fortsatta medverkan har varit av väsentlig betydelse för att bringa tvisterna till ett slut. Trots att de enskilda hyresgästerna varit parter i tvisterna vid hyresnämnden, har dessa i realiteten även där förts och bilagts av organisationerna. Erfarenheterna visar vidare att ingen förhandlande part lättsinnigt hänskjuter en tvist till hyresnämnden och att, även om tvisten hänskjutits dit, partsorganisationerna fortfarande engagerar sig i dess lösning. Under nuvarande förhållanden på hyresmarknaden är pressen mycket stark på hyresvärden att komma till en uppgörelse vid förhandlingarna. En hyresnämndsprövning medför nämligen att beslut om hyreshöjningarna skjuts upp, och höjningarna kan tas ut först ännu senare. En förhandlingsuppgörelse är också från många synpunkter överlägsen en myndighetsprövning när det gäller att fastställa hyror. Genom förhandlingar kan parterna nå fram till en mer nyanserad hyressättning än som är möjligt 1 vid en rättslig prövning. Bruksvärdesystemet syftar till en marknadsmässig Prop. l977/78:175 s. 136. anpassning av hyrorna och skall alltså bygga på konsumenternas värderingar.

och

Bruksvärdeprincipen förhandlingssystemet 191

Endast den avtalade hyran kan ge ett riktigt uttryck för dessa. Det är därför nödvändigt att förhandlingsparterna har en press på sig att göra upp om hyrorna. Denna press får emellertid inte bli så stark att parternas förhandlingssituation inte framstår som jämbördig. Om så blir fallet, kan förhandlingar inte leda till en rättvis och riktig prissättning på hyresmarknaden. Det är också orimligt att de allra största bostadsföretagen enligt det förut anförda i praktiken över huvud taget inte kan få en hyresnämndsprövning till stånd, därför att hyresnämnderna inte klarar av en tvist med så många enskilda parter. Erfarenheterna efter hyresförhandlingslagens tillkomst talar sålunda för att man likväl inför en möjlighet för de förhandlande parterna, dvs. hyresvärden och i förekommande fall hans organisation, å ena sidan, samt hyresgästernas organisation, å andra sidan, att i fall när förhandlingar enligt hyresförhandlingslagen har strandat hänskjuta en tvist om hyran eller andra hyresvillkor till hyresnämndens prövning på sådant sätt att de förhandlande parterna är parter också i hyresnämndsprocessen. Den stora fördelen härmed är att hyresnämnden har att hålla sig till två parter, inte till tusentals eller tiotusentals hyresgäster som måste kallas och delges handlingar i målet. I en sådan tvist får hyresgästernas organisation föra fram sin samlade bedömning av frågan om hyrans storlek eller andra villkorsändringar som är aktuella. Tvisten behöver inte medföra några svårigheter för hyresnämnden från handläggningssynpunkt. Vad angår den materiella prövningen skall hyresnämnden tillämpa de regler som enligt hyreslagen gäller för fastställande av hyran och andra hyresvillkor. Bruksvärdeprincipen skall således tillämpas för hyressättningen. Gäller tvisten ett allmännyttigt bostadsföretags hela lägenhetsbestånd och finns inte något annat allmännyttigt företag med jämförliga lägenheter på orten, får hyresnämnden göra en skälighetsbedömning enligt de grunder som vi närmare utvecklat i avsnitt 2.6.4. Hyran måste emellertid kunna fastställas för de enskilda hyresgästerna. Från hyresgästsidan har ifrågasätts om en hyresgästorganisation kan i ett rättsligt förfarande företräda enskilda hyresgäster som inte lämnat organisationen fullmakter och som kanske inte ens är medlemmar. De här skisserade konstruktionen är onekligen ny såvitt gäller det rättsliga förfarandet. Det är emellertid den som tillämpas i samband med förhandlingar och förhandlingsöverenskommelser enligt hyresförhandlingslagen. Principen har bl.a. kommit till uttryck i 20§ hyresförhandlingslagen om ersättning till hyresgästorganisation för dess förhandlingsarbete. Genom förhandlingsöverenskommelse får bestämmas att sådan ersättning får ingå i hyran för samtliga lägenheter, oavsett om hyresgästerna är medlemmar i eller lämnat fullmakt för hyresgästorganisationen. Avsikten med hyresnämndens avgörande i den nu aktuella situationen är att det skall träda i stället för en förhandlingsöverenskommelse. Samma synpunkter bör kunna läggas på frågan om en hyresgästorganisation kan företräda oorganiserade hyresgäster inför hyresnämnden i en tvist av den art det nu är fråga om som vid tillkomsten av hyresförhandlingslagen lades på motsvarande fråga när det gällde förhandlingsöverenskommelser.1 Med hänsyn härtill kan något principiellt hinder mot att lagstifta om den föreslagna ordningen inte anses *Se prop. 1977/781175 föreligga. s. 97 ff.

192 och förhandlingssystemet Bruksvärdeprincipen

På grund av det anförda förordar vi att, när förhandlingar enligt hyresförhandlingslagen strandat, hyresvärden och i förekommande fall hans å ena sidan, och den förhandlande hyresgästorganisationen, å organisation, andra sidan, skall få föra tvisten vidare till hyresnämnden. Hyresförhandlingar kan omfatta även frågan om förhandlingsersättning enligt 20 § hyresförhandlingslagen. Eftersom sådan, om den utgår, utgör en del av hyran för de enskilda lägenheterna, kan hyresnämnden i en tvist av nu förevarande art få ta ställning även till förhandlingsersättningens storlek. En tvist i hyresnämnden enligt det förslag som vi nu lägger fram får ses som ett led i hyresgästorganisationens förhandlingsarbete. Förhandlingsersättningen fär emellertid antas bli bestämd efter sådana grunder att den inrymmer även kostnaderna för sysslandet med sådan tvist. Ersättningen bör alltså inte variera år från år med hänsyn till om förhandlingarna måste föras till hyresnämnden eller ej. En tvist om hyressättningen är inte löst förrän hyran blivit fastställd för de enskilda hyresgästerna. Lyckas hyresnämnden medla mellan parterna i tvisten, så att dessa kommer överens om hyrespottens storlek eller om z storleken av en schablon för de individuella hyreshöjningarna, kan naturligtvis de förhandlande parterna själva också träffa överenskommelse om de enskilda hyrorna. Kan parterna inte enas, måste hyresnämnden på ett sätt som medför att hyresnämndens beslut är direkt avgöra tvisten tillämpligt mot de enskilda hyresgästerna. Att som ifrågasatts låta bostadsföretaget ensidigt bestämma om fördelningen av en hyrespott som fastställts av hyresnämnden skulle föra alltför långt från den avtalsrättsliga reglering som dock ligger i botten även av förhandlingssystemet. I och för sig skulle man kunna tänka sig att hyresnämnden fick fastställa enbart storlek och överlåta åt de förhandlande parterna att hyrespottens komma överens om dess fördelning på enskilda lägenheter. Om motsättningarna mellan de förhandlande parterna varit så stora, att nämnden inte kunnat förlika parterna utan tvingats ta saken till avgörande, föreligger en risk att parterna inte heller kan enas om fördelningen av betydande hyrespotten. Företaget skulle då tvingas att på nytt vända sig till hyresnämnden och tidpunkten för hyresändringen skulle bli ytterligare försenad. Hyresnämnden bör därför redan i första omgången fastställa hyresändringen för de enskilda lägenheterna. Om inte det material som parterna presenterar ger underlag för en differentierad hyressättning för de enskilda lägenheterna, får hyrorna för dessa bestämmas med hjälp av vissa schabloner. I hyresnämndens beslut får i så fall anges hur mycket hyran skall ändras i procent av tidigare utgående hyra eller i kronor per kvadratmeter för samtliga lägenheter eller för olika Troligen är ett procenttal att föredra, eftersom en typer av lägenheter. proportionell ändring innebär att de tidigare enligt bruksvärdeprincipen fastställda relationerna mellan lägenheterna inte ändras. Sålunda fastställda schabloner för hyresändring kan sedan direkt föras över till hyresavtalen för de enskilda lägenheterna. Hyran för nyproducerade lägenheter kan i förhandlingssystemet fastställas på olika sätt. Ett sätt är att hyresvärden kommer överens med de enskilda nyinflyttade hyresgästerna om en inflyttningshyra, som sedan kan ändras i nästa förhandlingsomgång. Ett annat sätt är att förhandlingarna avser även

och 193

Bruksvärdeprincipen färhandlingssystemet

hyror för hus som kommer att färdigställas under den närmaste tiden och för vilka tidigare inte fastställts någon hyra. I det senare fallen tvingas hyresnämnderna att med ledning av en skälighetsprövning bestämma även inflyttningshyror. Eftersom någon hyra inte tidigare bestämts för de enskilda lägenheterna, måste hyresnämnden direkt fastslå vilken hyra som skall utgå för varje lägenhet. Detta kan naturligtvis medföra ett betydande merarbete för hyresnämnden. Förfarandet blir dock, sett som helhet, avsevärt enklare än om de individuella hyrorna för samtliga lägenheter skall fastställas. Om hyresnämnden har att bestämma hyror för nyproduktionen måste den se till att dessa kommer att stå i skäligt förhållande till hyrorna för äldre årgångar. Skäligheten torde få bedömas med hänsyn tagen till hyresmarknadskommitténs rekommendationer, hyresförhållandet mellan olika årgångar i det aktuella bostadsföretaget i övrigt och kostnaderna för nyproduktionen. Skulle parterna efter hyresnämndens avgörande finna att de ömsesidigt godtar den hyresnivå som hyresnämnden stannat för men att de finner en annan fördelning av hyrorna för de enskilda lägenheterna vara lämpligare, finns det intet som hindrar att de med frångående av hyresnämndens fördelning träffar en ny förhandlingsöverenskommelse i frågan. Som framgår av det anförda är i det nu angivna systemet de förhandlande parterna också parter i tvisten inför hyresnämnd. Innebörden av hyresnämndens beslut blir emellertid en ändring av de enskilda hyresavtalen, på samma sätt som om de förhandlande parterna kommit överens. Det krävs alltså att en förhandlingsklausul finns i de enskilda avtalen, för att hyresnämndens avgörande skall kunna göras gällande mot hyresgästen. Förhandlingsklausulerna innehåller regelmässigt endast ett åtagande från hyresgästens sida att godta förhandlingsöverenskommelser mellan hyresvärden och vederbörande hyresgästorganisation. Man synes inte i förevarande sammanhang behöva ställa krav på en omskrivning av förhandlingsklausulerna, så att där hänvisas även till prövning av hyresnämnden. Oberoende av klausulernas utformning bör i stället i hyresförhandlingslagen slås fast, att hyresnämndens beslut blir bindande i den mån en förhandlingsöverenskommelse mellan de förhandlande parterna skulle vara det. Fastställd hyreshöjning kan t.ex. tas ut lagsökningsvägen. I ett system som bygger på frivilliga hyresavtal kan det inte komma i fråga att ta från de enskilda hyresgästerna rätten att få hyresvillkoren av prövade hyresnämnden. Denna rätt måste alltså finnas kvar. Hyresnämnden lär i en sådan prövning inte kunna komma till någon annan uppfattning angående hyresläget i stort för det prövade företaget än den redan gjort i sitt första avgörande. Företaget kan nämligen i tvisten med den enskilda hyresgästen som jämförelsematerial åberopa alla lägenheter vilkas hyresgäster inte påkallat överprövningÅ Men prövningen har ändå sin stora betydelse för den enskilda hyresgästen. Eftersom prövningen i den första tvisten med nödvändighet måste ha avgjorts på ett schablonartat sätt såvitt angår de enskilda lägenheterna, kan hyresgästen genom att begära hyresprövning få sin individuella hyra fastställd på ett riktigt sätt i förhållande till de andra hyresgästerna i företaget. Han är därvid på intet sätt sämre ställd än om hans hyra fastställts genom förhandlingsöverenskommelse mellan de förhandlande parterna. 1 Rittri, Hyran för lägen- Det förfarande som beskrivits i det föregående är i första hand avsett att ge heten, 1975 s. 56.

194 Bruksvärdeprincipen och förhandlingssystemet

en möjlighet till hyresprövning för mycket stora lägenhetsbestånd, när förhandlingar strandat. Tvister om ett mindre antal lägenheter kan hyresnämnden i och för sig pröva på vanligt sätt, även om tvisten förts till nämnden med anledning av att förhandlingar strandat mellan parterna enligt en förhandlingsordning. Ju mindre det bestånd är som tvisten avser, desto större möjligheter har också hyresnämnden atti sitt första avgörande göra en differentierad hyressättning för de enskilda lägenheterna. Detta innebär i sin tur att utsikterna minskar för att hyresnämnden på talan av den enskilde hyresgästen skulle komma till annat resultat i fråga om hyressättningen för hans lägenhet än som skett i den första tvisten. På grund av det anförda kunde det övervägas att begränsa användningen av det beskrivna förenklade förfarandet till tvister som rör fler än 100, alternativt 500 eller 1000 lägenheter. Tvister rörande ett mindre antal lägenheter skulle då få prövas på samma sätt som hittills, även om tvisten berodde på att förhandlingar strandat. Det är dock svårt att finna en gräns, som framstår som mer motiverad än någon annan. Det måste te sig inkonsekvent att en förhandlingstvist som rör lägenheter till ett antal strax under gränsen prövas i en ordning, medan en annan tvist som rör något fler lägenheter prövas i en annan ordning. Särskilt om förhandlingarna för de allmännyttiga företagen förs ned på lägre nivå än företaget som sådant skulle slumpen kunna avgöra frågan i vilken form hyrestvisten skall föras. Det bör dessutom vara möjligt att låta hyresgästen göra sin röst hörd redan i den första tvisten. Vill han i denna yttra sig angående hyresnivån för företaget, bör han beredas tillfälle till det av hyresnämnden. Tillräckliga skäl att undanta tvister rörande ett mindre antal lägenheter från det föreslagna prövningsförfarandet synes därför inte föreligga. Enligt 24 § andra stycket hyresförhandlingslagen får beslut om ändring av hyresvillkoren i tvist efter det att förhandligar strandat ej avse tid före det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från dagen för ansökningen. Om det av särskild anledning finns skäligt, får hyresnämnden dock förordna att beslut om hyra skall avse även tid dessförinnan. Hyresnämndens beslut om hyran och andra hyresvillkor får inte verkan förrän det vunnit laga kraft. Fullföljs talan till bostadsdomstolen, ändras sålunda inte villkoren innan bostadsdomstolen avgjort målet. En utdragen tvist om ändring av hyran medför regelmässigt betydande påfrestningar på det allmännyttiga bostadsföretagets eller annan hyresvärds likviditet. Kommer det slutliga avgörandet i tvisten mycket sent, kan hyresgästerna drabbas av retroaktiva hyreshöjningar, vilket kan medföra svårigheter även för deras del. Vi har därför övervägt, dels om hyresnämnden bör ha möjlighet att meddela interimistiskt beslut om ändring av hyresvillkoren, dels om slutligt beslut om hyresvillkoren regelmässigt bör gälla från annan tidpunkt än som följer av 24 § hyresförhandlingslagen i dess nuvarande lydelse. Vad först angår frågan om hyresnämnden bör kunna meddela interimistiskt beslut om hyresändring för tiden intill dess tvisten avgörs av nämnden, skulle en sådan möjlighet i och för sig kunna övervägas i ett förfarande av

nuvarande i

modell, när hyresnämnden prövar en tvist mellan hyresvärden i och de enskilda Också i detta fall borde den dock reserveras l hyresgästerna. för undantagssituationer. Det är nämligen förutsatt att hyresnämndens

i

Bruksvärdeprincipen och 195 förhandlingssystemet

prövning av en villkorstvist skall kunna ske på förhållandevis kort tid. Om hyresnämnden skulle lägga ner avsevärd tid på prövning av frågan om interimistiskt beslut, skulle uppenbarligen hela tanken med ett sådant förfelas. Hyresnämndens prövning av frågan måste därför nödvändigtvis bli mycket summarisk. Detta skulle medföra risk för felaktiga beslut. Det kunde därför förväntas att hyresnämnden skulle utforma sitt beslut med stor försiktighet, så att de inte kunde befaras gå längre än det slutliga avgörandet. Detta skulle i sin tur troligen leda till att hyresnämnden vid sitt slutliga avgörande fann att hyran för den tid som det interimistiska beslutet avsett hade blivit bestämd till för lågt belopp och alltså måste höjas. Det skulle sålunda bli fråga om två hyreshöjningar under loppet av en jämförelsevis begränsad tid. 1 ett förenklat förfarande av den typ vi har förordat i det föregående synes det i vart fall inte finnas plats för interimistiska beslut under den tid förfarandet vid hyresnämnden pågår. Detta förfarande bör hyresnämnden kunna slutföra på en så kort tid att dels ett interimistiskt beslut i någon mån framstår som överflödigt, dels och framför allt prövningen av frågan om ett sådant beslut skulle ta alltför lång tid i anspråk i förhållande till hela förfarandet. Ett interimistiskt beslut skulle sålunda försena det slutliga avgörandet på ett oproportionerligt sätt. Däremot bör hyresnämnden kunna förordna att dess slutliga beslut i ärendet får verkställas utan hinder av att det inte vunnit Bostadsdomstolen bör givetvis laga kraft. ha möjlighet att inhibera verkställigheten av hyresnämndens beslut, om talan fullföljs dit, men torde som regel inte ha anledning att göra det. Vad angår frågan om när ett beslut om villkorsändring normalt skall börja tillämpas vill vi erinra om att vi i vårt betänkande Hyresrätt 1 föreslog att sedan förhandlingar strandat uppsägning av hyresavtalet fick ske till det månadsskifte som inträffade närmast efter tre månader från uppsägningen. I propositionen föreslogs att kravet på uppsägning skulle slopas och att ändring av hyresvillkoren som regel fick ske från det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från den dag då ansökningen om villkorsändring kom in till hyresnämnden (prop. 1977/782175 s. 137). Bakom de föreslagna tidsfristerna lågi båda fallen tanken att retroaktiva hyror såvitt möjligt borde undvikas. Undantag från tremånadersregeln kan emellertid göras om det av särskild anledning finnes skäligt att beslut om hyra skall avse även tid före tremånadersfristens utgång. I förarbetena anfördes som exempel, när undantag kan göras, vissa fall då part inför utsikten att nå en förhandlingshar fortsatt utöver uppgörelse förhandlingarna den tid som gäller för den tidigare hyresöverenskommelsen och denna tidsutdräkt inte kan läggas honom till last som försummelse. Från SABO:s sida har framhållits, att situationen när det gäller hyresförhandlingar regelmässigt är sådan att företagen inte ensidigt kan avgöra när förhandlingarna skall påbörjas och avslutas. För huvudparten av de till SABO anslutna sammanfaller kalenderår företagen och .hyresperiod Hyresändring sker således som regel den 1 januari. Dessa företag skulle enligt SABO möjligtvis, trots vissa tidsproblem med kalkylarbetet, kunna begära förhandlingar i sådan tid att överenskommelser kan träffas eller eventuella ansökningar till hyresnämnden lämnas in före den 1 oktober.

196 och

Bruksvärdeprincipen förhandlingssystemet

Besluti hyresnämnd skulle då träda i kraft den 1 januari året därpå, dvs. från ursprungligen avsett ändringsdatum. Företagen kan emellertid inte ensidigt råda över förhandlingarna. De verkliga förhållandena är därför regelmässigt ifrån sådana som nu skildrats och detta accentueras i tider då långt hyreshöjningsbehoven är stora p.g.a. kostnadshöjningar som företagen inte kan påverka. Företagens förhandlingsmotpart anser sig i ett sådant läge ha särskilda behov att ställa krav på insatser från samhället för att mildra höjningsbehoven. Inför hyresändringarna den 1 januari 1981 kunde sålunda de SABO-anslutna företagen endast undantagsvis få till stånd realförhandlingar före oktober månads utgång, oavsett när förhandlingsframställning hade gjorts hos motparten. Vi gör följande bedömning. Det synes vara undantag snarare än regel att hyresförhandlingar kan avslutas så tidigt att ett eventuellt hänskjutande till hyresnämnden kan ske senast tre månader före utgången av den tidigare hyresöverenskommelsens giltighetstid. Som regel torde detta förhållande få tillskrivas omständigheter som ligger utanför hyresvärdens kontroll. Bl.a. beror dröjsmålen på att en tvist skall behandlas dels vid lokala förhandlingar, dels i många fall och på den allmännyttiga sektorn så gott som alltid först i den centrala kommittén och därefter på nytt på det lokala planet innan ett hänskjutande kan ske. Om hyresvärden får ut i och för sig skäliga hyreshöjningar först från en senare tidpunkt än den då normalt ny hyra skulle börja tillämpas, kan detta medföra allvarliga påfrestningar på företaget. I en sådan situation är hyresvärden i underläge vid förhandlingen och kan därför känna sig pressad att göra upp på villkor som är företagsekonomiskt vår bedömning saknar också motparten i detta förhandoacceptabla. Enligt lingsläge anledning att skynda på förhandlingarna eller förhindra en hyresnämndsprövning. Den tidpunkt från vilken hyresändring skall ske bör därför bestämmas så att ingendera parten har något intresse att dra ut på förhandlingarna och tillika så att den är möjlig att förutse när förhandlingarna börjar. Vi föreslår därför att den skall bestämmas med utgångspunkt från när förhandlingar påkallades. Tidsfristen, efter vilken villkorsändring skall ske, bör vara så lång att förhandlingar normalt hinner bringas till slut före fristens utgång. Vi förordar, att den tidpunkt från vilken hyresnämndens beslut om villkorsändring skall gälla, bestäms till månadsskiftet närmast efter tre månader från den dag då förhandlingar om villkorsändring påkallades. Har parterna i tidigare förhandlingsöverenskommelse om hyran varit ense om att överenskommelsen skulle äga giltighet under viss begränsad tid, framstår det som rimligt att hyresändring som avser tiden därefter också får giltighet från den tidigare hyresperiodens utgång. Motsvarande bör gälla om hyresnämnden i tidigare beslut satt ut viss tid under vilken de beslutade hyresvillkoren avsetts skola tillämpas. Som regel torde emellertid förhandlingsöverenskommelse eller beslut om hyresvillkor vara så utformade att villkoren skall tillämpas tills vidare. I så fall gäller tremånaderstiden. Liksom för närvarande bör hyresnämnden kunna fastställa annan tidpunkt för villkorsändring än den som normalt skall tillämpas, om särskilda skäl talar för det. Avvikelse bör kunna ske så att villkorsändring sker både tidigare och

och

Bruksvärdeprincipen förhandlingssystemet

senare än vad lagen anger som huvudregel. Ett skäl att låta villkorsändringen gälla från tidigare tidpunkt kan vara att parterna under förhandlingarna varit överens om att villkorsändring skulle gälla från ett visst datum som sedan passerats utan att uppgörelse nåtts. Med den tidpunkt vi föreslår som huvudregel torde det dock bli vanligare att villkorsändringen kan flyttas fram i tiden. Så bör kunna ske om hyresvärden föranlett att förhandlingarna dragit ut på tiden. Under förhandlingar måste normalt ske kompletteringar av underlaget för förhandlingarna. Detta bör i och för sig inte föranleda att tiden för villkorsändring flyttas fram. Om emellertid företaget påkallat förhandlingar om villkorsändring utan att lägga fram något underlag för de yrkade ändringarna eller ett underlag som är avsevärt sämre än vad som brukar vara praxis vid seriösa hyresförhandlingar, bör villkorsändringen ske från senare tidpunkt. Att komplettering av materialet sker med hänsyn till vad som inträffar under förhandlingens gång bör däremot inte förskjuta tidpunkten. Särskilda skäl för avsteg från regeln om att villkorsändring skall ske från tidpunkt, som avsetts i tidigare förhandlingsöverenskommelse eller beslut, kan vara att framställning om nya förhandlingar inte gjorts i rimlig tid före den sålunda bestämda hyresperiodens utgång. Enligt såväl gällande lydelse av hyresförhandlingslagen som vårt förslag (25 § tredje stycket) får hyresnämnden, om särskilda skäl föreligger, pröva även ett hyresvillkor som inte varit föremål för förhandlingar men som har samband med det villkor som förhandlingen avsett. Det bör inte komma i fråga att ett beslut om villkorsändring blir gällande från olika tidpunkter med avseende på skilda villkor. Även en villkorsändring varom begäran framställts först i hyresnämnden bör alltså gälla från utgången av tremånadersfristen räknat från förhandlingarnas början. Skulle det emellertid vara fråga om ett villkor som har avsevärd betydelse jämfört med det villkor som förhandlingarna gällt, kan det föreligga särskilda skäl för hyresnämnden att bestämma tidpunkten för villkorsändringen till senare datum. Gäller inte hyresförhandlingslagen, får prövningen av hyrestvist ske enligt de vanliga reglerna. Detsamma bör gälla när enskilda hyresgäster begär hyresnämndens prövning av en förhandlingsöverenskommelse enligt hyresförhandlingslagen. Hyresvärden och de enskilda hyresgästerna blir parter i hyresnämnden. I dessa tvister bör, om det behövs, det förut av oss förordade förfarandet för massärenden - med prövning av pilotfall och ett förenklat delgivningsförfarande - kunna komma till användning. Förfarandet bör få tillämpas vare sig det är hyresvärden eller hyresgästerna som begär villkorsändring. Förfarandet måste emellertid anpassas till vad parterna anför. Rör tvisten en schablonartad ändring av hyresvillkoren, kan förfarandet användas i fråga om samtliga lägenheter som tvisten omfattar. Anförs särskilda argument beträffande vissa enskilda lägenheter, bör hyran för sådana lägenheter däremot prövas på vanligt sätt. Vårt förslag att tvister enligt hyresförhandlingslagen skall få föras vidare till hyresnämnden som en tvist mellan de förhandlande parterna bör föranleda ändringar i 24 och 25 §§ hyresförhandlingslagen. Det förenklade förfarandet i tvister mellan enskilda parter bör regleras i den av oss föreslagna hyresprocesslagen.

198 Bruksvärdeprincipen och förhandlingssystemet

2.6.8 Förhandlingsunderlaget

I vårt betänkande Hyresrätt 1 diskuterade vi vissa frågor om rätten till information i hyresförhandlingar. Vi framhöll därvid att det är en förutsättning för att meningsfyllda förhandlingar skall kunna föras mellan parterna att båda sidor tillförsäkras den information som är nödvändig för ett ställningstagande i de berörda frågorna. Vi framhöll vidare att det från förhandlingssynpunkt är föga tillfredsställande, om de privata fastighetsägarna i den mån de för bruksvärdeprövningen är beroende av kunskaper om utgående hyror hos allmännyttiga företag är helt hänvisade till sin motpart, hyresgästföreningen. Enligt vår uppfattning den gången hade frågan om de

privata fastighetsägarnas möjligheter att utan medverkan från respektive

hyresgästförening få tillgång till de allmännyttiga företagens hyror i praktiken lösts av parterna. Vi ansåg oss därför kunna utgå från att frågor om tillgång till de uppgifter som behövs för hyressättningen och om sekretess för samma uppgifter skulle lösas förhandlingsvägen och nöjde oss med att föreslå en senare i hyresförhandlingslagen upptagen regel om skyldighet för part som vid förhandling åberopar viss handling att vid sammanträde hålla handlingen tillgänglig för motparten, om denne begär det. Hithörande frågor har emellertid fortsatt att irritera förhandlingsarbetet. Att döma av vår hearing med företrädare för de privata fastighetsägarna och hyresgästföreningarna fungerar informationsutbytet bra på många orter, t.ex. Göteborg, där de allmännyttiga företagen lämnar uppgifter till fastighetsägareföreningen och vice versa, men inte lika bra på andra orter. I debattenz har t.o.m. uttalats misstankar om att hyresgästföreningarna skulle kunna välja att i förhandlingsarbetet åberopa och informera de privata fastighetsägarna om enbart hyrorna i vissa delar av det allmännyttiga_ beståndet och att föreningarna vid förhandlingarna med de allmännyttiga företagen håller nere hyrorna just beträffande dessa delar. Sådana antaganden är ingen av de förhandlande parterna betjänt av. Såvitt möjligt bör varje tänkbar anledning till dem undanröjas. Under hyresregleringen gällde en skyldighet att lämna uppgifter om m.m. utgående hyror till hyresnämnderna kungörelsen (1943:831) om skyldighet att anmäla hyresledighet m.m. Denna uppgiftsskyldighet togs bort vid utgången av år 1968. En utväg att tillgodose det påtalade informationsbehovet skulle vara att på nytt införa en skyldighet för fastighetsägarna att inrapportera avtalade hyror m.m. till hyresnämnderna. Uppgiftsskyldigheten måste av naturliga skäl göras tämligen begränsad. Bruksvärdesystemet bygger inte på kostnader och det kommer alltså inte i fråga att föreskriva skyldighet för fastighetsägarna att lämna uppgifter om sina kostnader. Vad som behövs för en bruksvärdeprövning är uppgifter om hyrans storlek. Det bör vara tillräckligt att genom uppgifterna den som vill bilda sig en uppfattning om bruksvärdehyran får ett utgångsmaterial, från vilket han kan välja lägenheter som han sedan själv får skaffa sig närmare uppgifter om. Många allmännyttiga företag har numera infört datarutiner för sin hyresredovisning. Inom SABO har man utarbetat en Kravspecifikation hyresredovisning samt en kommentar till denna, dagtecknad den 8 april

lSOjJ

1976:60 s. 84 ff. 1974. Kravspecifikationen är avsedd att ge SABO-företagen en vägledning 2 Turners avhandling s. om vilka krav som allmänt bör kunna ställas på en datarutin för 207 f.

Bruksvärdeprincipen och förhandlingssystemet 199

hyresredovisning. Ur rutinen bör sålunda bl.a. vissa statistiska uppgifter kunna erhållas. I kommentaren framhålls, att den statistik man behöver kan variera betydligt mellan olika företag. Det stryks dock under att det är viktigt att vissa grunduppgifter finns tillgängliga. För statistiskt ändamål skall sålunda ur rutinen kunna erhållas bl.a. en lista av vilken framgår årshyror, ytor och genomsnittshyror för varje område och lägenhetstyp. Vidare skall ur rutinen kunna erhållas en tabell där för varje fastighet (fastighetsområde) redovisas antalet bostadslägenheter uppdelade efter rumsantal, utgående hyra per m2 bostadslägenhetsyta, utgående bränsleavgift per m2 bostadslägenhetsyta och uppvärmningsmetoden. I anslutning till tabellen bör vidare enligt kravspecifikationen anges antalet och ytor för lokaler, garage och parkeringsplatser. Den av SABO framtagna kravspecifikationen är endast en rekommendation. Vi har inte lyckats få fram några uppgifter om i vilken utsträckning företagen anpassat sina datarutiner till kravspecifikationen. Det är därför i och för sig tveksamt om man i dag utan ytterligare åtgärder kan få fram de nyss nämnda statistiska uppgifterna ur hyresredovisningen. Som tidigare nämnts sker i Göteborg ett utbyte av de uppgifter, som behövs för förhandlingsarbetet mellan de allmännyttiga företagen och fastighetsägareföreningen. Från de allmännyttiga företagen överlämnas därvid redovisningslistor - s.k. datalistor - till fastighetsägareföreningen. Dessa listor innehåller statistiska uppgifter som företagen fått fram ur sin hyresredovisning. Av listorna framgår den relativa hyran* exklusive värme för viss period och bostadsområde. Det framgår även om t.ex. klausul om hushållsström (elklausul) finns. Ur listan kan bl.a. också utläsas antalet lägenheter av viss typ inom området, hur stor yta lägenheterna har, antalet rum samt hur många enheter lägenheterna åsatts genom det relativa hyressättningssystemet. Vidare framgår av datalistorna årshyran per relativ enhet, det totala antalet relativa enheter, årshyran per kvadratmeter, månadshyran och årshyran. Uppgifterna avser dels det sammanlagda antalet lägenheter av viss typ dels samtliga typer av lägenheter inom området. De uppgifter som lämnas ut av de allmännyttiga företagen i Göteborg skiljer sig sålunda från de statistiska uppgifter man enligt SABO:s kravspecifikation bör kunna få fram ur datarutinerna för hyresredovisningen huvudsakligen såtillvida att Göteborgslistorna även innehåller olika uppgifter som bygger på den relativa hyran. För förhandlingsarbetet är det 1 Relativ hyra är den emellertid generella hyran för lätillräckligt om parterna får tillgång till uppgifter om antal, yta och genhet av viss storlek. årshyra för lägenheter av olika storlek inom varje fastighet eller bostadsom- Vid hyresfördelningen råde samt bränsleavgift och uppvärmningsmetod. Några uppgifter om den får man fram den relarelativa hyran torde däremot i princip inte behövas. tiva hyran för olika lä- De uppgifter som framgår av den statistik som enligt SABO:s kravspeci- genhetsstorlekar genom att avläsa en tabell. Se fikation bör kunna erhållas ur redovisningslistorna torde därför vara vidare avsnitt 2.1.3. I tillräckliga för att ge erforderligt underlag för hyressättningen inom den Göteborg beräknas dock enskilda sektorn. Eftersom statistiken till skillnad från t.ex. uppbördslistoma den relativa hyran på inte innehåller några personuppgifter finns det inte några principiella ett något annorlunda mot att föreskriva sätt. Metoden, som är invändningar att dessa uppgifter skall lämnas ut. Det bör inte heller möta utarbetad av ingenjören några oöverstigliga praktiska hinder mot att ta fram Bengt Bydemar, beskrivs statistiken. Så sker ju redan i Göteborg. närmare i Rittri, Hyran Som vi tidigare konstaterat lämnar de allmännyttiga bostadsföretagen för bostaden, s. 197 f.

200 Bruksvärdeprincipen och förhandlingssystemet

redan i dag i viss utsträckning ut dessa uppgifter. Detta bygger emellertid helt på frivilligt åtagande. För att garantera att motparten alltid skall kunna få tillgång till uppgifterna föreslår vi en regel som ger den som inte på frivillig väg kan få tillgång till statistiken eller motsvarande uppgifter möjlighet att vända sig till hyresnämnden. Hyresnämnden får i så fall vid vite förelägga fastighetsägare, som vägrar att lämna uppgifter, att göra detta inom viss tid. Sådant föreläggande bör få meddelas beträffande samma lägenheter endast en gång årligen. Det inkomna materialet förvaras hos hyresnämnden och blir självfallet offentligt. Uppgiftsskyldigheten måste åligga såväl allmännyttiga företag som privata fastighetsägare. Företag och andra får regelmässigt själva bära sina kostnader för att kunna fullgöra författningsenlig uppgiftsskyldighet gentemot det allmänna. Det kan inte komma i fråga att för detta fall göra något undantag. Bearbetningen av det hos hyresnämnderna förvarade materialet kommer uppenbarligen att bli förenad med vissa svårigheter, inte minst för enskilda hyresgäster. Något tillhandagående från fastighetsägarnas eller det allmännas sida med urval av lämpligt material för bruksvärdeprövning kan emellertid inte komma i fråga, inte minst med hänsyn till att urvalet alltid kunde misstänkas vara styrt. Med hänsyn till kostnaderna för företagen kan inte heller krävas att statistiken ges en mer fullständig utformning än vad som framgår av SABO:s tidigare nämnda kravspecifikation för hyresredovisning. Eftersom statistiken är svårbegriplig för lekmannen, förutsätter vi att hyresnämnderna vid förfrågningar från enskilda personer biträder med att förklara de olika begreppens innebörd. Vi utgår vidare från att. sedan part vid bruksvärdeprövning bestämt sig för vilket material han vill åberopa, hyresnämnderna utnyttjar sin processledning för att få detta material tillfredsställande belyst av parterna. Med sin kännedom om hyresmarknaden torde hyresnämnderna ha goda förutsättningar härför.

3 andra

Prövning

av än

hyresvillkor hyran

Huvudregeln

Bestämmelser om hur andra hyresvillkor än sådana som avser hyran skall fastställas i samband med förlängningen av hyresavtal beträffande bostadslägenhet finns i tredje stycket av 48 § hyreslagen i nuvarande lydelse. Annat villkor som hyresvärden uppställer för förlängning skall enligt detta stycke gälla, om det ej strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest är obilligt. Hyrestiden skall dock utgöra ett år med tre månaders uppsägningstid, om ej annan hyres- eller uppsägningstid av särskild anledning är lämpligare. [fråga om villkoren vid förlängning av avtal om jordbruksarrende innehöll tidigare 9 kap. 9 § jordabalken, utöver vissa bestämmelser om tiden för förlängningen, att annat av jordägaren uppställt villkor än som avsåg arrendeavgiften skulle gälla, om det ej stred mot god sed i arrendeförhållanden eller eljest var obilligt. I de nya regler om fastställande av villkor för förlängning av jordbruksarrende som trätt i kraft den 1 juli 1979 (prop. 1978/792183, LU 23, rskr 413, SFS 1979:371) har preferensen för villkor som uppställts av jordägaren

slopats med avseende på såväl arrendebeloppet som andra villkor. Beträf-

fande andra villkor än som avser arrendebeloppet och förlängningstiden föreskrivs, att av jordägaren eller arrendatorn uppställt villkor skall gälla i den mån det är skäligt med hänsyn till arrendeavtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i Övrigt. Regeln utformades efter förslag av lagrådet. Lagrådets majoritet tog i sitt yttrande särskilt sikte på det fallet, att såväl jordägaren som arrendatorn önskade få villkor som de uppställde införda i avtalet, och anförde att prövningen borde bygga på en regel att villkoren skall vara skäliga. Det skulle enligt lagrådets majoritet möjligen kunna övervägas att låta regeln att uppställt villkor skall gälla i den mån det är skäligt avse endast medan om den fortsatta nya villkor, frågan giltigheten av ett tidigare överenskommet villkor skulle avgöras efter en oskälighetsbedömning. En sådan uppdelning skulle emellertid medföra tillämpningssvårigheter, exempelvis om ett föreslaget nytt villkor i sak innebär en jämkning av ett tidigare avtalsvillkorl. Som vi anfört i avsnitt 2.6.6 bör vid en förlängnings- eller villkorstvist frågan om vilka villkor som i fortsättningen skall gälla bedömas genom en skälighetsprövning där parterna i princip likställs. Detta bör gälla inte bara i fråga om hyrans storlek utan också beträffande andra hyresvillkor. 1 När det gäller andra villkor än som gäller hyrans storlek synes det lämpligt Prop. 1978/791183 s. 180att vid skälighetsprövningen liksom vid motsvarande prövning i fråga om

202 av andra än

Prövning hyresvillkor hyran

jordbruksarrende beakta avtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt. I motsats till vad som anses gälla enligt nuvarande praxis bör regeln tillämpas även om hyresgästen önskar få ett helt nytt villkor infört i hyresavtalet. I sådant fall är det dock nödvändigt att ta skälig hänsyn till vad parterna från början avsett skola gälla för förhållandet dem emellan. Nya eller ändrade villkor bör inte utan tvingande skäl få leda till mera grundläggande förändringar av hyresförhållandet. Som exempel kan nämnas att, om avtalet från början avsett bostadi ett kollektivhus, en ändring i avtaleti fråga om den service som hyresvärden skall tillhandahålla kan framstå som oskälig gentemot hyresgästen. Att hyrestiden i regel bör vara obestämd framhålls i avsnitt 5.3.1.

3.2 avtal

Kopplade

Det förekommer inte så sällan att avtal om hyra av bostadslägenhet förenas med avtal om annan nyttighet som hyresgästen sålunda blir berättigad att använda sig av men i motsvarande mån också skyldig att betala för. Vanligast är att avtal om hyra av bostadslägenhet förenas med avtal om hyra eller arrende av biluppställningsplats. Det förekommer också att de som bor i kollektivhus är skyldiga att lösa kuponger till måltider i husets matservering. Sådana s. k. kopplade avtal har medfört vissa problem. Särskilt inom det nyare bostadsbeståndet är det tämligen vanligt att avtal om upplåtelse av garage eller parkeringsplats mer eller mindre fast knyts till avtal som avser hyra av bostadslägenhet. Vad som då skall gälla beror på i det särskilda fallet] Omfattar hyresavtalet också rätt till omständigheterna garage eller parkeringsplats, är avtalet i sin helhet att bedöma enligt reglerna om hyra av bostadslägenhet, dvs. som ett hyresavtal (jfr 1 § hyreslagen). Är däremot upplåtelsen av garage- eller parkeringsplatsen fristående i förhållande till hyresavtalet, kan det vara ett villkor för upplåtelsen av bostadslä- Bilplatsupplåtelsen blir genheten att avtal träffas om biluppställningsplatsen. då att bedöma enligt reglerna om lokalhyra resp. lägenhetsarrende (jfr 8 kap. 1 § andra stycket JB). Ett tredje alternativ är att hyresgästen hyr bilplats enligt ett fristående avtal, som ej är kopplat till hyresavtalet beträffande bostadslägenheten. Detta fall innebär ej några olägenheter för hyresgästen i nu förevarande hänseende, eftersom avtalet beträffande bilplatsen kan sägas upp i vederbörlig ordning utan att hyresrätten i övrigt påverkas. Frågan huruvida kopplingsvillkoret skall gälla kan komma under hyresnämnds prövning i förlängnings- eller villkorstvist. Frågan kan också prövas av domstol enligt generalklausulen i 36 § avtalslagen eller av marknadsdomstolen i tvist enligt lagen (1971:112) om förbud mot oskäliga avtalsvillkor. av ett s. k. kopplingsvillkor blir därför om Avgörande för bedömningen villkoret kan anses strida mot god sed i hyresförhållanden eller eljest vara obilligt (48 § HL i nuvarande lydelse) eller vara oskäligt med hänsyn till avtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade 1 Redogörelsen för gäl- För bedömförhållanden och omständigheterna i övrigt (36 § avtalslagen). lande rätt har i huvudsak ningen får ledning sökas i avgöranden som kan ha träffats i hyresnämnder, hämtats från lagutskottets betänkande LU bostadsdomstolen eller annan domstol. I ett fall fann såväl hyresnämnden i 1977/78:14. Stockholms län som Stockholms tingsrätt att kopplingen mellan bostad och

av andra än 203

Prövning hyresvillkor hyran

garageplats inte var obillig, trots att hyresgästen saknade bil (rättsfall 1:74/75 till 54 § hyreslagen i statens hyresråds rättsfallssamling). Kopplingsvillkor har också prövats i ett fall som avgjorts av bostadsdomstolen. Ärendet gällde avtal om hyra av bostad i flerfamiljshus och om hyra av parkeringsplats på en

annan fastighet än den på vilken flerfamiljshuset var beläget. Ägaren av

tlerfamiljshuset hade servitutsrätt på den andra fastigheten. Inrättandet av ett visst antal parkeringsplatser hade utgjort förutsättning för byggnadslov för flerfamiljshuset. Hyresnämnden fann att kopplingsvillkoret var obilligt mot hyresgästen, som hade bil, medan bostadsdomstolen inte fann villkoret obilligt (RBD 1976:32). En hyresgästs skyldighet att lösa kuponger till måltider i ett kollektivhus” matservering har prövats i ett par fall. l ett ärende från 1971 (AB 4069/71) fann hyresnämnden för Stockholms län tvånget att lösa kuponger oskäligt mot hyresgästerna. Nämnden motiverade sitt ställningstagande med att kupongtvånget genom sin utformning och det pris måltiderna betingade utgjorde en betydande belastning för hyresgästerna. Stockholms tingsrätt ansåg i dom år 1974 (rättsfall 17:74/75 till 48 § 2 st. hyreslagen i statens hyresråds rättsfallssamling) det inte vara obilligt att en hyresgäst, som hyrde en lägenhet för vilken enligt hyresavtalet två kuponghäften skulle lösas, även under den tid då endast en person bodde i lägenheten skulle vara skyldig att lösa två kuponghäften. Tingsrätten anförde i domskälen bl. a. att en klar majoritet av hyresgästerna i kollektivhuset efter omröstning funnit det vara väsentligt att restaurant fanns i huset, att det inte var förbjudet för utomstående att lösa matkuponger samt att lägenheterna hade bristfällig köksutrustning. Marknadsdomstolen har ännu inte haft anledning ta ställning till frågan om tillåtligheten av hyresvillkor av denna art. I 53 § 3 mom. byggnadsstadgan (1959:612) föreskrivs, att på tomt skall inom- eller utomhus finnas särskilt, tillräckligt stort utrymme till parkering, lastning och lossning av fordon för dem som bor eller vistas på tomten samt för verksamhet som bedrivs där, såvida sådant utrymme kan beredas för rimlig kostnad och utan synnerlig olägenhet i övrigt. Byggnadsnämnden får medge undantag härifrån, om särskild plats för fordonen beretts på annan plats än på tomten eller annars om särskilda skäl föreligger. Planverket har gett ut riktlinjer för anordnande av parkeringsplatser. De flesta kommuner har infört lokala föreskrifter som reglerar dessa frågor. De kommunala föreskrifterna kan avvika från vad planverket rekommenderar. Tillämpningen av de rekommendationer som finns sker i byggnadslovsärenden, på så sätt att byggnadsnämnden kan komma att vägra byggnadslov, om inte fastighetsägaren inrättar tillräckligt antal parkeringsplatser. Bestämmelsen i 53 § 3 mom. byggnadsstadgan är avsedd att tillämpas generellt. I praktiken har bestämmelsen dock lett till att parkeringsbehovet i regel tillgodosetts vid ny bebyggelse, medan däremot parkeringsplatser inom befintlig bebyggelse tillskapats endast undantagsvis t. ex. när fråga uppkommit om byggnadslov för genomgripande ombyggnad. Om parkering inte kan anordnas på tomten, är fastighetsägaren enligt regeringsrättens praxis l RÅ 1963 ref 42 och befriad

kravet

anlägga bilplatserÃ

.från att _ RÅ 1971 not 345 _

Det ar fastighetsägaren som får stå för anläggnmgskostnaderna för båda fauen avsåg byggbiluppställningsplatser på tomtmark. För anläggningar avseende bostadspar- nadslov för tillbyggnad.

204 Prövning av andra hyresvillkor än hyran

kering utgår statligt bostadslån. Under de senaste åren har i motioner föreslagits att riksdagen uttalar, att det måtte betraktas som obilligt mot hyresgäst som inte har tillgång till bil att tvingas hyra bilplats. Vidare har motionärerna hemställt att riksdagen skulle hos regeringen begära förslag till sådan ändring av hyreslagstiftningen att bostadshyresgäst utan bil inte kan tvingas hyra bilplats genom kopplat avtal (jfr motionerna 1975:925, 1975/76:543, 1976/77:15 och 1977/782420). I sin motivering till motionen till 1977/78 års riksmöte framhöll motionärerna (vpk): Det finns många som av hälsoskäl eller andra orsaker inte har möjlighet att skaffa bil eller som inte vill göra det. Systemet med kopplade hyresavtal innebär att sådana personer kan tvingas betala för biluppställ-

ningsplatser som de inte kan eller vill använda. Åtgärder måste vidtas för att

förhindra att den som saknar bil kan förlora hyresrätten till sin bostad på grund av att han inte vill betala för garage eller annan biluppställningsplats som ingår i hyresavtalet. Kopplingsvillkoren medför vidare en höjning av boendekostnaden. Tvånget att hyra bilplats framstår också därför som obilligt. De problem som har samband med den ökande biltätheten bör inte få leda till att personer utan bil belastas ekonomiskt. Utgifterna för garage och andra biluppställningsplatser bör i stället bäras av bilismen. Det borde inte vara nödvändigt för de hyresgäster som inte har bil men ändå tvingas att erlägga hyra för bilplats att vända sig till hyresnämnd eller domstol för att få en chans att slippa bilplatstvånget. Utskottet (LU 1977/78: 14) hemställde, under hänvisning till att problemet med kopplingsvillkor i första hand borde lösas genom förhandlingar mellan parterna på hyresmarknaden, att riksdagen måtte avslå motionen. Den 8 mars 1978 biföll riksdagen utskottets hemställan. Företrädare för hyresgästerna har med anledning av lagutskottets betänkande anfört att villkoren för upplåtelse av bilplats prövats av partsorganisationerna redan innan hyresförhandlingslagen kom till. Inom den allmännyttiga och kommunala bostadssektorn är man överens om att hyresgäst som inte disponerar någon bil skall vara befriad från kravet på bilplats. Hyresgästen får en återbäring på hyran som motsvarar bilplatsavgiften. Motsvarande överenskommelse har inte varit möjlig att uppnå inom den enskilda bostadssektorn. Tillkomsten av hyresförhandlingslagen har inte medfört någon ändring, eftersom förhandlingsordning redan förut fanns etablerad med hyresvärdar som tillämpar kopplade avtal. Vidhåller hyresvärden sin inställning, att även hyresgäst utan bil skall hyra bilplats, ger hyresförhandlingslagen ingen utväg ur tvisten. Först om lagstiftningen ger uttryck för att sådant hyresvillkor är obilligt, kan man vänta sig att praxis godtar denna ståndpunkt. Bilismen bör bära sina egna kostnader. Kostnaden för biluppställningsplatser bör därför slås ut på alla bilägare. Detta gäller redan beträffande parkeringsplatser för gäster. Vi gör följande bedömning. Omfattningen av de krav på biluppställningsplatser på tomtmark som statsmakterna och kommunerna ställer på fastighetsägarna kan uppenbarligen bli föremål för diskussion. Det kan inte uteslutas att de rekommendationer som lämnats av statliga myndigheter angående antalet parkeringsplatser stundom har utformats mot bakgrund av prognoser för utvecklingen av biltrafiken som i en värld av stigande oljepriser inte längre är sakligt

av andra

Prövning hyresvillkor än hyran 205

grundade. Det är inte heller säkert att byggnadsnämnderna i byggnadslovsärendena alltid tillämpat dessa rekommendationer sätt. på ett realistiskt Oavsett hur därmed må förhålla till sig, kan det inte läggas fastighetsägarna last om de inrättat sig efter byggnadsnämndernas krav. Hyreslagstiftningen måste utgå från att kostnaderna för de sålunda inrättade parkeringsplatserna åvilar fastighetsägarna, på samma sätt som andra kostnader som uppkommer på grund av det allmännas krav på byggnaders utformning och förvaltning. I den mån anläggnings- och driftskostnader för biluppställningsplatser är nödvändiga för att uppfylla gällande parkeringsnormer, kommer de också att som skäliga kostnader för nyttjandet av fastigheten drabba hyresgästerna, direkt genom tillämpningen av allmännyttans självkostnadsprincip eller indirekt via bruksvärdeprincipen och dess anknytning till de allmännyttiga företagens hyror. Det är uppenbarligen inte möjligt att via hyreslagstiftningen åstadkomma en omfördelning av dessa kostnader tillbaka till bilismen i den mån därmed avses andra bilägare än hyresgästerna själva. Därmed är emellertid inte sagt hur kostnaderna för biluppställningsplatser skall fördelas hyresgästerna emellan. En av de tankegångar som förts fram i debatten synes gå ut på att avgifterna för de biluppställningsplatser som finns på en hyresfastighet skall fördelas mellan de hyresgäster som är bilägare men inga andra. Det framstår onekligen som stötande att den som inte har bil skall tvingas betala särskilt för en biluppställningsplats som han inte kan utnyttja. Å andra sidan framstår det inte som mindre orättvist, om en hyresgäst som endast har en bil tvingas betala för två eller flera biluppställningsplatser, när orsaken till att det finns för många biluppställningsplatser är gällande parkeringsnormer och osäkerheten om hur många hyresgäster som kommer att visa sig vara bilägare. Det rimliga synes vara att var och en betalar för den biluppställningsplats som han eller hon utnyttjar och att de kostnader som inte täcks av sådana avgifter betalas av hyresgästerna kollektivt, inbegripet även dem som betalar särskilt för biluppställningsplats. Det sagda gäller självfallet under förutsättning att, när det gäller allmännyttan, kostnaderna är skäliga och annars bruksvärdeprincipen föranleder därtill. Det är troligen i princip så, som frågan är löst inom de allmännyttiga företagen. Eftersom varken kapitalkostnaderna för biluppställningsplatserna - som förut nämnts utgår statligt bostadslån för dessa - eller driftskostnaderna torde kunna redovisas separat, måste de komma att påverka hyrespotten för samtliga lägenheter. Som regel torde det vara svårt att förmå hyresgästföreningen som representant också för de bilägande hyresgästerna att som avgift för en biluppställningsplats godta högre belopp än som svarar mot kostnaderna för den platsen. När det gäller tillämpningen av bruksvärdesystemet torde tillgången till biluppställningsplats få ses som en nyttighet vilken i likhet med andra nyttigheter som exempelvis tillgången till tvättstuga eller lekplats beaktas vid jämförelsen med hyran för andra lägenheter, särskilt de allmännyttiga, och sålunda påverkar prövningslägenhetens bruksvärdehyra, oavsett om hyresgästen använder sig av nyttigheten eller inte. För att uppnå det nyss såsom rimligt betecknade förhållandet, att biluppställningsplatser betalas av de hyresgäster som utnyttjar dem och att de kostnader för biluppställningsplatser som inte täcks av sådana avgifter betalas kollektivt av samtliga hyresgäster, skulle man kunna tänka sig att införa ett förbud för hyresvärden att kräva att avtal om hyra av bostadslä-

206 Prövning av andra hyresvillkor än hyran

genhet förenas med avtal om annan nyttighet. Uppenbarligen är det emellertid önskvärt att de som har bil faktiskt också utnyttjar de platser som är avsedda för uppställning av bilar och även betalar härför. Undantag måste därför göras i fråga om nyttighet som hyresgästen i fråga har behov av. Härigenom skulle uppkomma vissa avgränsningssvårigheter. Dessutom uppstår problemet att kontrollera, om hyresgästen har bil eller inte, men detta är uppenbarligen inte värre än att man kunnat lösa det inom de allmännyttiga företagen. Om å andra sidan hyresgästerna kollektivt får betala de kostnader för biluppställningsplatser som inte kan täckas med avgifter från bilägarna, är inte så mycket vunnet med en regel om förbud att förena avtal om hyra av bostadslägenhet med avtal om annan nyttighet. Ett sådant förbud skulle däremot kunna motverka strävanden att bygga kollektiv- eller servicehus, genom att hyresvärdarna inte för att upplåta bostad i sådana hus skulle kunna ställa villkor att hyresgästen betalade för den service som tillhandahölls. I så fall skulle olägenheter uppkomma för de hyresgäster som har behov av att bo i sådant hus och utnyttja dess nyttigheter. Detta är uppenbarligen inte önskvärt. En eventuell bestämmelse i ämnet torde därför få begränsas till att enbart avse upplåtelse av bilplats. En sådan bestämmelse blir onekligen av mycket speciell karaktär i jämförelse med hyreslagens bestämmelser i övrigt. Det är ägnat att försvaga förhandlingssystemet, om allt fler frågor undantas från förhandlingar och detaljreglerasi hyreslagen. Rent generellt kan sägas att med nu gällande förhandlingssystem är det önskvärt att undvika detaljreglering av enskilda frågor i hyreslagen och i stället lämna dem att lösas genom parternas förhandlingar. Även om hyresgäströrelsen ännu inte uppnått överenskommelser med privata fastighetsförvaltningar om en lämplig ordning när det gäller betalningen för biluppställningsplatser, bör det finnas goda möjligheter att göra det som ett led i en uppgörelse om flera frågor. När det gäller rättspraxis bör erinras om att hittillsvarande avgöranden om biluppställningsplatser utgår från en lydelse av hyreslagen som innebär att av hyresvärden uppställt villkor skall gälla, om det inte är obilligt. Åndras hyreslagens regler om villkorsprövning som vi föreslår i föregående avsnitt, så att en mera allmän skälighetsbedömning skall äga rum, blir utgångspunkten för hyresnämndernas prövning i viss mån en annan. Enligt vår mening ligger det nära till hands att inte anse ett villkor skäligt, som innebär att den som inte har bil tvingas betala särskilt för biluppställningsplats. I vissa fall torde dock som framgår av det anförda det ekonomiska resultatet för hyresgäster som saknar bil inte bli så olika vare sig de har att betala särskilt för biluppställningsplats eller får kollektivt över hyran betala sådana kostnader för biluppställningsplatser som inte täcks av bilägarnas avgifter. Detta är förhållanden som kan vägas in vid skälighetsbedömningen i hyresnämnd eller i annat forum där frågan kan bli aktuell. Sammanfattningsvis finns sålunda möjlighet att, om behovet skulle bedömas mycket angeläget, införa en bestämmelse förslagsvis i anknytning till bestämmelserna i bruksvärdeparagrafen om andra villkor än hyran av följande lydelse: Villkor att den som ej innehar motorfordon skall hyra eller arrendera uppställningsplats för sådant fordon skall anses oskäligt. På grund av vad vi förut anfört anser vi emellertid att övervägande skäl talar för

Prövning av andra hyresvillkor än 207

hyran

att frågan om koppling av hyresavtal med avtal om upplåtelse av biluppställningsplats inte lagregleras utan överlämnas åt rättspraxis och parternas förhandlingar enligt hyresförhandlingslagen. Frågan om uppsägning vid kopplade avtal har vi behandlat under 5 § i vårt förslag till ny lydelse av hyreslagen. Beträffande denna fråga hänvisas till specialmotiveringen till nämnda paragraf.

4 Bränsle- och va-klausuler samt individuell

mätning av värme och vatten

4.1 Nuvarande förhållanden

I 19 a § första stycket hyreslagen föreskrivs att hyran för en bostadslägenhet skall vara till beloppet bestämd i avtalet. Innehåller hyresavtalet förhandlingsklausul enligt hyresförhandlingslagen skall hyran i stället vara bestämd i förhandlingsöverenskommelsen. Sista punkten i 19 a § första stycket innehåller ett undantag från huvudregeln. Ersättningen för kostnad för lägenhetens uppvärmning, förseende med varmvatten eller elektrisk ström eller avgifter för vatten och avlopp behöver således inte vara till beloppet bestämd i avtalet eller förhandlingsöverenskommelsen. Skälet härtill är att storleken av dessa ersättningar oftast inte med tillräcklig säkerhet kan bestämmas i förväg (prop. 1973:23 s. 160). Kostnaden för uppvärmning, varmvatten osv. kan således endera ingå i hyran eller också tas ut separat. Om kostnaden ingår i det fastställda hyresbeloppet brukar man använda termen totalhyra. Om däremot bränslekostnaden inte är till beloppet bestämd i avtalet utan debiteras särskilt brukar själva hyran benämnas kallhyra. För att beräkna den del av hyran som får vara rörlig används olika metoder. Vilken metod som skall användas anges i regel i form av en särskild överenskommelse som tas in i hyresavtalet - bränsleklausul eller vaklausul. Vid bruksvärdeprövning är det emellertid i princip vad hyresgästen har att sammanlagt betala i kallhyra och för förmåner, som hyresvärden tillhandahåller, som skall jämföras med hyrorna för likvärdiga lägenheter. Detta innebär, att även om hyresgästen skulle få erlägga en bränsleersättning som i och för sig är högre än som motsvarar de verkliga bränslekostnaderna eller bränslekostnaderna för jämförelselägenheterna så behöver hyresgästen ändå inte utge högre sammanlagd ersättning än som följer av bruksvärdereglerna. En tillämpning av bränsleklausulen kan emellertid naturligtvis driva upp hyran till oskäligt belopp, om någon bruksvärdeprövning inte kommer till stånd. Vidare påverkar bränsleklausulen hyrans storlek under löpande hyresperiod. De bränsleklausuler som f. n. finns tillkom i de flesta fall i samband med den under andra världskriget införda hyresregleringen. Enligt hyresregleringslagen fick hyresvärden utöver den fastställda grundhyran träffa avtal om skälig ersättning för värme och varmvatten. Bränsleklausulerna kan delas in i tre olika huvudgrupper, nämligen inklusiveklausuler, merkostnadsklausuler

210 Bränsle- och va-klausuler

och exklusiveklausuler. Enligt inklusiveklausulerna ingår den normala kostnaden för värme och varmvatten i hyran. Den normala bränslekostnaden beräknas i allmänhet efter en på längre sikt beräknad genomsnittsförbrukning och ett genomsnittligt pris på bränslet, vanligen kallat grundpris. Detta är oftast priset på bränslet vid slutet av 1930-talet. Stiger bränslepriset över grundpriset utgår ett bränsletillägg som ökas proportionellt med priset. Inklusiveklausulerna innebär att bränsletillägget varierar med förändringarna i bränslepriserna men inte påverkas av de variationer i förbrukningen som betingas av väderleken och av energisparande åtgärder. Merkostnadsklausulerna innebär att bränsletilläggen utgår utöver ett i ingående grundpris för bränsle. Då fastighetsägaren redovisar hyran bränslekostnaderna fråndras grundpriset varefter återstående kostnad fördelas på respektive lägenheter och varierar med hänsyn såväl till förbrukningens storlek i fastigheten som till bränsleprisernas förändring. ingår inte någon del av bränslekostnaderna i Enligt exklusiveklausulerna hyran utan bränslekostnaderna följer helt ändringarna i förbrukningen i fastigheten och bränslepriserna. I samband med hyresinbetalningen erlägger - - vilket hyresgästen ett preliminärt bränsletillägg förskottsbetalning slutgiltigt regleras efter den faktiska förbrukningen en gång om året. Exklusiveklausulerna innebär att bränsletilläggen varierar med hänsyn till såväl förbrukningens storlek som bränsleprisernas förändringar. I flertalet allmännyttiga bostadsföretag tillämpas ett system för bestämmande av bränslekostnader som innebär att man före varje bränsleårs början - - med utgångspunkt från dagspriset på olja och förväntad förbrukning träffar avtal med hyresgästföreningen om vilken fast bränslekostnad per kvadratmeter lägenhetsyta som skall tas ut av hyresgästerna under hela det kommande bränsleåret. Den uttagna kostnaden per kvadratmeter är densamma för företagets alla hus på orten. Vid hyresförhandlingarna för det avtalsåret kontrolleras föregående års faktiska bränslekostnad. Ett följande underskott för bostadsföretaget tas upp som en ingående kostnadspost för nästa år, medan ett överskott tas upp som en inkomst för nästa år. Statens pris- och kartellnämnd har i en utredning ”Bränsleklausulef” daterad februari 1978 granskat vissa bränsleklausuler. Av ett bestånd på totalt ca 1 300 000 lägenheter (exklusive bostadsrättsföreningar) debiterades vid tiden för undersökningen enligt utredningen ca 492 000 lägenheter - ägda av enskilda och privata bostadsföretag - bränslehuvudsakligen personer kostnader enligt särskild klausul. I övriga lägenheter debiterades hyresgästerna antingen totalhyror, dvs. hyror inkluderande samtliga vederlag för nyttjanderätten, eller reglerades bränslekostnaderna genom kollektiv bränsleregleringsfond. I det följande kommer en närmare redogörelse att lämnas för_utformningen av vissa bränsleklausuler. Statens hyresråds inklusiveklausuler bygger på fastighetens normala bränslebehov, vilket anses motsvara medeltalet av den faktiska förbrukningen under bränsleåren 1937/38 och 1938/39. För senare tillkomna byggnader och då hyresgästerna kan visa att det normala bränslebehovet i avsevärd grad förändrats utförs dock byggnadstekniska värmeberäkningar för att bestämma det normala bränslebehovet.

Bränsle- och va-klausuler 211

Socialstyrelsens inklusiveklausul bygger på en beräknad normalförbrukning per eldstad, som i regel ansetts motsvara ett rum. Beräkningen utgår från bränsleförbrukningen i slutet av 1930-talet. Kommunförbundets bränsleklausul bygger också på normalförbrukningen av bränsle i fastigheten. Vid beräkningen av bränslekostnaden beaktas inte blott lägenhetens storlek och utrustning utan även att behovet av uppvärmning är olika beroende på hustyp och klimatförhållanden. Landet är sålunda indelat i temperaturzoner som åsatts olika temperaturkoefficienter. Vidare har olika hustyper åsatts olika temperaturkoeffecienter. Stockholms fastighetsägareförenings bränsleklausul är en inklusiveklausul. Den tillkom år 1940 och har därefter justerats vid ett par tillfällen. Enligt klausulen skall ersättning för värme och varmvatten anses vara inberäknad i grundhyran till ett visst grundpris. Stiger kostnaden för bränsle utöver grundpriset får hyresvärden ta ut ett bränsletillägg. Detta beräknas på så sätt att om grundpriset ökar med 12,5 % får hyran höjas med 1 % räknat på grundhyran. Det grundpris för bränsle som används när bränsletillägget skall beräknas är det på orten gällande priset för koks i juli 1939. Kokspriset får man fram genom att omvandla aktuella oljepriset till ett tänkt kokspris. År 1979 kom emellertid Stockholms fastighetsägareförening och Hyresgästföreningen i Storstockholm överens om att Stockholms fastighetsägareförenings bränsleklausul inte vidare skulle tillämpas. Enligt överenskommelsen, som är dagtecknad den 26 juni 1979, förband sig fastighetsägareföreningen att rekommendera sina medlemmar att från och med den 1 januari 1980 gå över till totalhyra, dvs. hyra inklusive kostnader för bränsle, vatten och elektrisk ström. Kostnaden för hushållselektricitet skulle dock inte inräknas i totalhyran såvida inte kostnaden redan tidigare var inräknad. De hyresvärdar som följde rekommendationen och gick över till totalhyra fick med vissa undantag rätt till en schablonhöjning av de utgående hyrorna från och med den l januari 1980 under förutsättning att förhandlingsordning fanns och att framställning om förhandling gjordes hos hyresgästföreningen. Den totalhyra som skulle utgå från och med den 1 januari 1980 räknades fram genom att schablonhöjningen lades till den för december månad 1979 gällande hyran inklusive bränsle och va-tillägg samt i förekommande fall kostnaden för elektrisk ström. Detta innebar att bränsletillägget för fjärde kvartalet 1979 bestämdes på sedvanligt sätt. Parterna träffade vidare en särskild överenskommelse om riktlinjer för justering av totalhyran på grund av förändringar av bränslepriser m. m. under tiden den 1 september - den 31 december 1979. Från och med den 1 januari 1980 kunde totalhyran justeras på grund av ändrade uppvärmningskostnader i enlighet med centrala överenskommelser mellan parterna. Avsikten var att man skulle följa de överenskommelser, som i denna del i fortsättningen träffades mellan hyresgästföreningen och de allmännyttiga bostadsföretagen i Stockholm. Efter en central överenskommelse mellan organisationerna skulle hyresvärd vid varje tillfälle äga rätt att utan föregående förhandlingsframställning och utan förhandling ändra totalhyran i enlighet med överenskommelsen. Enligt uppgift från Stockholms fastighetsägareförening i juni 1981 har flertalet fastighetsägare följt rekommeni dationen och gått över till totalhyra. Även i Malmö har överenskommelse om totalhyra träffats. Överenskom-

212 Bränsle- och va-klausuler

melsen är dagtecknad den 27 juni 1979. Överenskommelsen innebar att, om de allmännyttiga bostadsföretagen på orten fick kompensation p. g. a. ökade uppvärmningskostnader, skulle de privata fastighetsägarna kompenseras med lika stort belopp. Kompensationen skulle utgå från den tidpunkten då de allmännyttiga företagens hyror höjdes. För år 1981 gäller en liknande överenskommelse. Förhandlingar enligt hyresförhandlingslagen kan avse inte bara hyresvillkoren utan också andra boendeförhållanden. Sålunda kan exempelvis träffas överenskommelse om värmestandarden. Avtal om minimitemperatur i lägenheterna m. m. har bl. a. träffats mellan det allmännyttiga bostadsförei Göteborg AB och Hyresgästföreningen i Västra taget Familjebostäder

SverigeÅ Enligt överenskommelsen, som är dagtecknad den 14 september

1979 och gäller fr. o. m. den 1 oktober 1979, var parternas gemensamma

målsättning att för år 1980 minska oljeförbrukningen med 15 % jämfört med

1978 års genomsnittsvärden. Detta skulle ske genom att hyresgästföreningen samtyckte till att den genomsnittliga inomhustemperaturen i bostadslägenheterna sänktes till 19°C under dagen och 18°C under natten. Vidare gick hyresgästföreningen med på att luftomsättningen genom mekanisk ventilation skulle minskas till hälften samt att varmvattentemperaturen vid tappställen fick sänkas till lägst 50°C. Bostadsföretaget åtog sig å sin sida att vidta vissa energibesparande åtgärder. Föreningen åtog sig slutligen att uppmana de enskilda hushållen att spara genom en informationskampanj energi i alla former. Även ersättningen för vatten och avlopp debiteras ibland särskilt enligt olika slag av klausuler, s. k. va-klausuler. Avgifterna för vatten och avlopp varierar mellan olika kommuner. De har de senaste åren stigit kraftigt. Systemet med särskilda va-tillägg tillämpas endast i vissa privatägda bostadsfastigheter. Avgiften för vatten och avlopp ingår i hyran hos de allmännyttiga bostadsföretagen och hos privata hyresvärdar på vissa orter. SPK har gjort en utredning om vatten- och avloppsavgifterna i privatägda fastigheter (SPK-utredningar 1979:1). De vanligast förekommande schaför debitering av vatten och avlopp i privata fastigheter är blonprinciperna dels statens hyresråds va-klausul dels Stockholms fastighetsägareförenings och Hyresgästföreningens i Storstockholm rekommendation. Statens hyresråds va-klausul har som utgångspunkt den va-kostnad som låg i grundhyrorna för fastigheten för perioden den 1 juli 1954- den 30 juni 1955. Denna kostnad relateras till den årliga va-kostnaden enligt gällande taxa. Hyresrådets va-klausul tar hänsyn till såväl taxe- som volymförändringar. Som fördelningsgrund mellan lägenheterna fungerar vanligtvis hyrornas storlek. Klausulen ger fastighetsägaren en ersättning för vatten som motsvarar hans faktiska va-kostnader. Någon hänsyn till hyresgästernas individuella förbrukning tas ej. Stockholms fastighetsägareförenings och Hyresgästföreningens i StorlEn liknande Överens- stockholm rekommendation bygger på en överenskommelse mellan parterna kommelse har våren från 1960. Enligt rekommendationen skall va-tillägget beräknas som ett 1980 träffats mellan det procentpålägg på grundhyran. Hänsyn tas ej till den enskilda fastighetens allmännyttiga bostadsfö- Procentsatserna faktiska förbrukning av vatten. justeras vid taxeändringar. retaget AB Gavlegärdarna i Gävle och Gävle- De rekommenderade procentsatserna skall i regel appliceras på de belopp som motsvarar respektive lägenhets grundhyra den 31 december 1968. borgs Hyresgästförening.

Bränsle- och va-klausuler 213

Stockholms fastighetsägareförening har sedan 1978 - efter det att frågan aktualiserats av Hyresgästföreningen - förbundit sig att verka för att rekommendera sina medlemmar att va-tilläggen skall beräknas på en grundhyra om högst 28 kr per m2 lägenhetsyta och år.

4.2 Önskemål om reformer

I våra ursprungliga direktiv fanns inte frågan om bränsleklausuler m. m. med. I skrift till bostadsdepartementet och riksdagens partier den 15 december 1975 hemställde emellertid hyresgästföreningen i Storstockholm om lagstiftning avseende uttaget av kostnader för uppvärmning och varmvatten. Genom beslut den 5 februari 1976 överlämnade regeringen skriften till utredningen att tagas under övervägande vid fullgörandet av utredningens uppdrag. Hyresgästföreningen anförde i sin skrift att gällande bränsleklausuler och då särskilt Stockholms fastighetsägareförenings bränsleklausuler numera fått en lika negativ som påtaglig effekt på hyrorna. Vidare anförde hyresgästföreningen, att systemet med bränsleklausuler, utöver att det är synnerligen oförmånligt för hyresgästerna, inte stimulerar till energibesparing. Sådana effekter uppnås enligt hyresgästföreningen inte heller automatiskt med den självkostnadsprincip som gäller för de allmännyttiga bostadsföretagen, även om denna princip är rättvisande för hyresgästerna. En viss typ av bränsleklausuler kan dessutom strida mot bruksvärdesystemet. Trots att jämförelsehyran är lika med utgående totalhyra vid prövningstillfället kan totalhyran genom det orättvisa bränsleuttaget bli mycket olika ganska snart efter det att hyresöverenskommelse träffats. Även efter prövning och utslag av hyresnämnd kan denna felaktiga effekt uppnås då oljepriset stiger. De belopp det handlar om är betydande. Hela bruksvärdesystemet hotar därför att slås sönder. Hyresgästföreningen betonade vidare, att det är angeläget att det system som tillskapas regleras i lag och att det utformas så att det får en energisparande effekt. Bränslekostnaderna bör därför bakas in i en totalhyra och hyreskostnaden i sin helhet fastställas till ett belopp. Detta betyder även att inte heller kostnader för vatten och avlopp får tas ut utanför den fastställda hyran. Regeringen har vidare genom beslut den 12 maj 1977 till oss överlämnat en skrivelse från Norrmalmsavdelningen av Hyresgästföreningen i Storstockholm angående avgifter för vatten och avlopp. Den 30 augusti 1979 tillsatte regeringen en utredning om individuell mätning och debitering av kostnader för uppvärmning och tappvarmvatten- -

beredning värmemätningsutredningen (Bo 1979:03).

I direktiven (Dir. 1979:111) anförde bostadsministern bl. a.:

Ansträngningarna för att minska vår energianvändning är uttryck för en anpassning till de ändrade förutsättningar för energianvändningen som har inträffat under 1970-talet och den utveckling som väntas inom energiområdet. Allt sedan oljekrisen 1973-1974 har det framstått som angeläget att minska landets beroende av olja. Studier av tillförselsidan visar att vi inte omedelbart har nämnvärda möjligheter att ersätta oljan

214 Bränsle- och va-klausuler

med andra energislag. På kort sikt kan oljeberoendet minskas genom åtgärder för att spara energi. Stora besparingsmöjligheter finns inom byggnadssektorn. l strävandena att minska energianvändningen i bebyggelsen kan det bli angeläget att, individuellt eller i mindre kollektiv, mäta och debitera kostnader för uppvärmning och tappvarmvattenberedning. Intresset grundas på antagandet att mätningen ger vinster som överstiger kostnaderna för mätare, avläsning, debitering och övrig administration. Kunskaper och erfarenheter av de verkliga effekterna av mätning och debitering är emellertid f. n. ej fullständiga. Krav på mätning ställs därför inte i dag. För att främja energihushållning i bebyggelsen är det angeläget att den enskilde i fråga om energi till uppvärmning och varmvattenberedning ges ansvar och möjlighet att direkt påverka kostnaderna. En särskild utredare bör därför tillkallas med uppdrag att utreda och lämna förslag beträffande mätning och debitering, individuellt eller i mindre kollektiv, av energi för uppvärmning och tappvarmvattenberedning. Utredaren skall därvid behandla mätning för olika brukare i distributionsledet, såväl för bostäder som för lokaler inom förvaltning, serviceverksamhet, småindustri etc. I utredningen bör förutom energihushållningseffekten, tekniska, ekonomiska, administrativa och sociala effekter samt beredskapseffekter av mätning och debitering redovisas. Därvid bör lämpligen åtskillnad göras mellan befintliga och nya byggnader. Utredaren skall vidare redovisa vilka föreskrifter som kan behövas vid genomförande av ett system för mätning och debitering. Utredaren skall vidare värdera sannolika energibesparingar. När det gäller debiteringsprinciperna skall samråd ske med hyresrättsutredningen.

4.3 överväganden och förslag

4.3.1 Bränsle och va-klausuler m. m.

Som framgår av det förut anförda ingår det i vårt uppdrag att behandla de problem som rör utformningen av s. k. bränsleklausuler. Vi måste därvid beakta två skilda aspekter, delvis motstridande. Metoderna för att ta ut ersättning för lägenheternas uppvärmning och förseende med varmvatten måste stå i samklang med hyressättningsreglerna i övrigt. Samtidigt måste emellertid beaktas att i det trängda läge som landet befinner sig i när det gäller oljeförsörjningen varje lämpligt medel måste användas för att åstadkomma besparingar av energi. Från den synpunkten är det, som framhölls i prop. 1977/78:76 s. 30, viktigt att hyreslagen utformas så att hyresvärdar och hyresgäster uppmuntras att vidta åtgärder för att minska förbrukningen av bränsle för lägenheternas uppvärmning och varmvattenförsörjning. I sistnämnda hänseende anförde energisparkommittén i skrivelse till oss den 4 oktober 1978 följande:

Inledningsvis kan det konstateras att bland annat bränsleklausulernas utformning verkar styrande på fastighetsägarnas och hyresgästernas benägenhet att vidta energisparåtgärder. Detta pekar på vikten av att energihushållningsaspckterna beaktas i arbetet med utförandet av lämpliga debiteringssystem. Olika styrmedel alltifrån information till taxor, avgifter och förbud måste utformas med god kännedom om vilka styrmedlen skall riktas mot och i vilken grad. En ur energihushållningssynpunkt optimal utformning av ett system för bränsledebitering måste därför bygga på god kännedom om hur och varför hyresgäster och fastighets-

Bränsle- och vax-klausuler 215

ägare fattar beslut som kan leda till reduktioner i energiförbrukningen. Ett debiteringssystem där hyran åtminstone inte på kort sikt påverkas av bränslekostnaderna skulle sannolikt ge ett stort incitament för fastighetsägarna att vidta energisparåtgärder. Hyresgästernas incitament torde däremot vara störst när hela bränslekostnaden varierar med bränslepris och förbrukning. Energisparåtgärderna i en fastighet kan vidtas av fastighetsägarna och av hyresgästerna. Energispareffekter kan uppnås genom

a) att fastighetsägaren kan förbättra byggnadens standard ur energisynpunkt genom åtgärder som isolering, tätning, trimning av pannanläggningarna och förbättringar T i värme- och ventilationssystem. i b) att hyresgästernas förbrukningsbeteende kan förändras t. ex. genom minskad varmvattensförbrukning, lägre temperaturnivå m. m.

Energispareffekten är i hög grad beroende av att ovanstående åtgärdstyper samverkar. T. ex. får en installation av radiatortermostater ingen effekt om hyresgästernas sätt att vädra inte tar hänsyn till termostaternas funktion. Förändringar i hyresgästernas förbrukarbeteende kan enbart vinnas genom en intensiv information som troligen ger resultat först på längre sikt. Åtgärder av den typ fastighetsägarna kan vidta kan i många fall ge förändringar i energiförbrukningen på kort sikt. Vid utformningen av debiteringssystemet är det även viktigt att ta hänsyn till att fastighetsägarnas beslut om energisparande åtgärder -i högre grad än hyresgästernassker utifrån ekonomiska kalkyler genom åtgärdernas investeringskaraktär. Systemet måste därför utformas så att fastighetsägarna kan utgå ifrån att kostnaderna för en vidtagen energisparåtgärd kan täckas av minskade driftsutgifter. Vidare bör utredas ett system där vinsterna från vidtagna energisparåtgärder tas med i förhandlingsutrymmet mellan fastighetsägarna och hyresgästerna. Med hänvisning till ovanstående anser energisparkommittén att hyresrättsutredningen bör beakta energihushållningsaspekterna i sitt fortsatta arbete med hyreslagens utformning. Flertalet av de bränsleklausuler som tillämpas i dag kom till i början på 1940-talet med anledning av då rådande krisläge. Som närmare utvecklats i avsnitt 4.1 används vid debitering av bränsle tre olika huvudtyper av klausuler, nämligen inklusiveklausuler, merkostnadsklausuler samt exklusiveklausuler. Enligt inklusiveklausulerna ingår den normala kostnaden för värme och varmvatten i hyran. Inklusiveklausulerna innebär att bränsletillägget varierar med förändringarna i bränslepriserna men inte påverkas av de variationer i förbrukningen som betingas av väderleken och av energisparande åtgärder. Merkostnadsklausulerna innebär att bränsletilläggen utgår utöver ett i hyran ingående grundpris för bränsle. Det överskjutande beloppet varierar med hänsyn såväl till förbrukningens storlek i fastigheten som till bränsleprisernas förändring. Enligt exklusiveklausulerna ingår inte någon del av bränslekostnaderna i hyran utan bränslekostnaderna följer helt ändringarna i förbrukningen i fastigheten och bränslepriserna. Också när det gäller vatten och avlopp förekommer det att hyresgästerna debiteras särskild ersättning för kostnaderna enligt olika slag av klausuler s. k. va-klausuler. Bränsle- och va-klausuler har ett nära samband med den numera avskaffade hyresregleringen. I ett prisreglerat system med myndighetsbestämd hyra är det för att systemet skall kunna fungera utan alltför stora administrativa insatser nödvändigt att ställa upp normer för beräkningen av

216 Bränsle- och va-klausuler

ersättning för olika nyttigheter. Särskilt är det naturligtvis angeläge: att så sker beträffande en sådan kostnadspost som bränslekostnaderna vilka ändrar sig med tätare intervall än kanske de flesta andra kostnader. Användningen av främst bränsleklausuler är otvivelaktigt förenad med vissa fördelar även utanför hyresregleringens ram. Eftersom bränslekostnaderna fortsätter att ändras med täta mellanrum besparar bränsleklausulerna hyresvärdar och hyresgäster besväret av omförhandlingar, när bränslekostnaderna stegrats så att det inte längre är rimligt att hyran skall ligga kvar oförändrad. Inklusiveklausulerna innebär, att ersättning för bränslekostnader utgår utan beaktande av bränsleförbrukningens storlek i det enskilda fallet. Eftersom inklusiveklausulerna medför att insparade bränslekostnader kommer fastighetsägaren själv tillgodo har han intresse av att energiftrbrukningen blir så låg som möjligt. Inklusiveklausulerna har därför fördelar ur ren energisparsynpunkt. Inklusiveklausulerna har emellertid under senare år kritiserats från hyresgästshåll. En anledning härtill är otvivelaktigt att de bygger på bränsleslag och bränslepriser - t. ex. priset på koks år 1939 - som för dagens förhållanden måste omräknas enligt formler vilka är svåra för att inte säga omöjliga att förklara för enskilda hyresgäster. Kritiken går ut på att hyresvärdarna genomsnittligt sett blir överkompenserade genom inklusiveklausulerna, dvs. att hyresgästerna debiteras ersättning som överstiger den verkliga bränslekostnaden. Kritiken, som vunnit stöd av stickprovskontroller och vissa beräkningar i SPK:s tidigare Omnämnda utredning, har särskilt riktats mot Stockholms fastighetsägareförenings bränsleklausul. Mot bakgrund av den anförda kritiken har också överenskommits att sistnämnda klausul inte vidare skall tillämpas. Överenskommelsen innebär övergång till totalhyra. Avtalad totalhyra kan emellertid justeras på grund av ändrade uppvärmningskostnader. Avsikten är att man skall följa kostnadsutvecklingen på den allmännyttiga sektorn. Efter central överenskommelse skall hyresvärden utan särskild förhandlingsöverenskommelse i det enskilda fallet kunna ändra totalhyran i enlighet med den centrala överenskcmmelsen. Även i Malmö har överenskommelse om övergång till totalhyra träffats. Överenskommelsen innebär att de privata fastighetsägarna skall få samma kompensation på grund av ökade uppvärmningskostnader som de allmännyttiga bostadsföretagen på orten. I princip är detta således en förhandlingsöverenskommelse om rörlig hyra, vilket i och för sig är tillåtet enligt 19 a § hyreslagen, eftersom den avser ersättning för lägenheternas uppvärmning. Även mot andra nu tillämpade inklusiveklausuler kan befogad kritik riktas. Kritiken torde kunna sammanfattas sålunda att dessa bränsleklausuler är framsprungna ur hyresregleringen och därför i stor utsträckn ng hänför sig till förhållanden som rådde vid tiden för andra världskrigets inbrott och som sålunda nu till största delen är historiska. Under senare år har så stora förändringar skett i fråga om uppvärmningsoch isoleringsteknik att en anknytning av hyresgästernas uppvärmiingskostnader i dag till förhållanden i slutet av 1930-talet ter sig i hög grad irrationell. Oavsett om inklusiveklausulerna utgår från viss grundhyra, frin faktisk förbrukning i fastigheten i slutet av 1930-talet eller från beräknal normal-

Bränsle- och va-klausuler 217

förbrukning vid samma tid, innebär klausulernas konstruktion att besparingar av bränslekostnader till följd av bättre uppvärmningsanordningar och bättre isolering enbart kommer fastighetsägarna till godo. Att fastighetsägarna på så sätt får ekonomiskt utbyte av sina åtgärder är i och för sig gynnsamt ur energisparsynpunkt. Inklusiveklausulerna ger emellertid inte hyresgästerna någon som helst anledning att spara på värme och varmvatten. I den mån man skulle vilja låta hyresgästerna betala kostnaden för sin egen förbrukning av energi, på grundval av individuell mätning, utgör inklusiveklausulerna ett direkt hinder för sådant förfarande och måste i så fall bort. Mot inklusiveklausulerna kan slutligen erinras att de ger anledning till ett inte obetydligt administrativt arbete för hyresvärdarna och att det för de enskilda hyresgästerna är praktiskt taget omöjigt att kontrollera att den tillämpning av klausulen som ligger till grund för debiteringen är korrekt. Merkostnads- och exklusiveklausulerna innebär i princip att hyresgästen endast betalar för den faktiska bränsleförbrukningen men med belopp som beror på utvecklingen av bränslepriserna. Dessa typer av bränsleklausuler är alltså rättvisa mot hyresgästerna på så sätt att de betalar för en bränsleförbrukning de faktiskt har. Det sagda gäller åtminstone i princip, eftersom bl. a. kostnader för varmvatten enligt flera av klausulerna beräknas enligt vissa standardnormer. Eftersom merkostnads- och exklusiveklausulerna är anknutna till den faktiska energiförbrukningen i fastigheten får hyresgästerna som kollektiv anledning att spara energi. Kostnaden för bränsle fördelas emellertid på lägenheterna utan hänsyn till hur mycket energi den enskilde hyresgästen förbrukat. En hyresgäst som är sparsam med varmvattnet och stänger av elementen får därigenom bara tillgodoräkna sig en liten del av vad han sparat. En annan invändning som kan göras mot merkostnads- och exklusiveklausulerna är att de inte ger hyresvärden någon anledning att spara energi. Det är en utbredd åsikt, som torde ligga bakom energisparkommitténs skrivelse till oss den 4 oktober 1978 och som vi delar, att det är lättare att spara energi för fastighetsägaren genom lämpliga åtgärder beträffande värmesystem och isolering än för hyresgästerna. Även om exklusive- och merkostnadsklausulerna kan anses förhållandevis rättvisa mot hyresgästerna är de således inte lämpliga ur energisparsynpunkt. De kan inte heller anses motsvara hyresgästernas intressen på längre sikt, eftersom de inte ger fastighetsägaren anledning att nedbringa bränslekostnaderna. De särskilda va-klausulerna är liksom bränsleklausulerna en kvarleva sedan hyresregleringen och framstår i dagens läge inte minst med hänsyn till kostnaderna för administrationen av systemet som än mindre motiverade än dessa. Naturligtvis bör det i och för sig vara möjligt att konstruera inklusiveklausuler som tillvaratar sådana klausulers egenskap att ge fastighetsägarna anledning att spara bränsle utan att bränsledebiteringen åsidosätter rimliga krav på rättvisa mot hyresgästerna. På grundval av undersökningar rörande bränsleförbrukning i olika fastigheter och på olika orter kan konstrueras normer för debiteringen som bygger på normal förbrukning av energi i olika hustyper och för olika klimatförhållanden. En klausul av detta slag som finns för närvarande är kommunförbundets bränsleklausul, som är uppbyggd med temperaturkoefficienter för olika

218 Bränsle- och va-klausuler sou 193177

delar av landet och för skilda hustyper. Troligen borde - om en sådan klausul skulle konstrueras nu - även tidpunkten för husets färdigställande beaktas, eftersom i nyare hus en bättre isoleringsstandard medför att minskade i viss mån ersätts av ökade kapitalkostnader. Erfarenheterenergikostnader na visar ändå att klausuler om rörlig ersättning som tillämpas under en följd av år alltmer avviker från verkliga förhållanden och därför skapar missnöje. I ett bruksvärdesystem skall i princip likvärdiga lägenheter ha samma oavsett efter vilka normer ersättning för värme o. d. bestäms. För totalhyra, att fylla den uppgift som i ett bruksvärdesystem - till skillnad från ett hyresregleringssystem - tillkommer bränsleklausuler, nämligen att anpassa i energipriserna som inträffar mellan de tidpunkter hyran till de förändringar då avtal om hyran träffas, räcker det med betydligt enklare arrangemang än de traditionella bränsleklausulerna. Enligt vår mening är det svårt att finna något mer tillförlitligt system för debitering av bränslekostnader, när det gäller att med hjälp av hyressättningsreglerna förmå hyresvärdarna att spara bränsle och samtidigt bestämma så att den motsvarar de faktiska kostnaderna, än det som ersättningen allmänt inom de allmännyttiga företagen. Som förut anförts tillämpas innebär detta att förhandlingsöverenskommelse träffas om den system som skall tas ut för bränslekostnader under det kommande ersättning bränsleåret och att efter dettas utgång ny överenskommelse träffas om med hänsyn till de faktiska bränslekostnaderna. I samband med avräkning förhandlingarna får parterna tillfälle att diskutera bränslebesparande åtgärder och dessas återverkningar på hyran. Hyresgästerna kan på så sätt få del i resultatet av besparingsåtgärderna. I det hänseendet motsvarar systemet de krav som bör ställas enligt skrivelse till oss. Om individuell mätning och energisparkommitténs skulle tillämpas, får man genom att vid förhandlingarna diskutera debitering de verkliga bränslekostnaderna en grund för deras fördelning mellan En automatiskt verkande bränsleklausul ger inte dessa hyresgästerna. fördelar. För den privata sektorn är det visserligen svårt att finna någon direkt till förhandlingarna om bränslekostnaderna på den allmännytmotsvarighet tiga sidan, eftersom man där inte förhandlar om kostnadsanknuten hyra. Eftersom bruksvärdehyran är beroende av de allmännyttiga företagens blir emellertid bränslekostnaderna inom de allmännyttiga hyressättning, indirekt vägledande för hyrornas storlek också på den privata företagen sektorn. Dessutom torde man kunna utgå från att vid förhandlingar mellan fastighetsägare och hyresgästföreningar på den privata sektorn om ändringar i hyrornas storlek också ändringari bränslepriserna kommer att beaktas som ett förhandlingsargument. Var hyran sedan kommer att ligga torde i hög grad bli beroende av parternas förhandlingsstyrka och förhandlingsskicklighet. Om hyresvärden får en hyra fastställd för avtalsperioden som innefattar också ersättning för bränslekostnader, förbättras hans resultat av förvaltom han kan hålla bränslekostnaderna nere. Å andra sidan ger ningen, förhandlingarna möjlighet att motverka ett sparande som sträcker sig så långt att det går ut över en önskvärd standard, genom att parterna om så blir nödvändigt kan träffa avtal också om minimitemperaturer i lägenheterna, omfattningen av varmvattenförsörjningen etc. En sådan överenskommelse

Bränsle- och va-klausuler 219

har, som framgått av redovisningen i det föregående, träffats i Göteborg. Från energisparsynpunkt finner vi därför inte anledning att förorda någon form av bränsleklausuler framför en genom förhandlingar mellan parterna överenskommen totalhyra som direkt eller indirekt- via bruksvärdemetoden - omfattar ersättning också för de faktiska bränslekostnaderna. Eftersom detta är den normala hyressättningsmetoden skulle därigenom de krav som vi inledningsvis uppställt på metoder för att ta ut ersättning för bränslekostna- _ der kunna förenas. Som nyss anförts har olika bränsleklausuler nu börjat avskaffas genom i överenskommelser mellan partsorganisationerna. I den mån förhandlingsordningar inte gäller kan emellertid hänvisningar till olika typer av bränsleklausuler komma att leva kvar i de enskilda kontrakten. Med tanke på den rika provkarta av bränsleklausuler som existerar kan inte detta vara lämpligt vare sig från hyressättningssynpunkt 4 när det gäller t. ex. en bruksvärdeprövning i hyresnämnden för den aktuella lägenheten - eller från energisparsynpunkt. Om det gäller att via priser eller föreskrifter om individuell mätning stimulera till energisparande, är det önskvärt att prisbildningsmekanismen är så enhetlig som möjligt. Inklusiveklausuler skulle för övrigt komma att så i direkt strid med eventuella föreskrifter om individuell mätning. Vi anser oss därför böra överväga förbud mot automatiskt verkande bränsleklausuler. Det bör till en början understrykas att den metod för bestämmande av ersättning för bränslekostnader som i allmänhet tillämpas på den allmännyttiga sektorn inte strider mot förbudet mot rörlig hyra. Som tidigare anförts innebär metoden att man före varje bränsleårs början - med utgångspunkt från dagspriset på olja och förväntad årsförbrukning - träffar avtal med hyresgästföreningen om vilken fast bränslekostnad per kvadratmeter lägenhetsyta som skall tas ut av hyresgästerna under hela det kommande bränsleåret. Den uttagna kostnaden per kvadratmeter är densamma för företagets alla hus på orten. Vid hyresförhandlingarna för det följande avtalsåret kontrolleras föregående års faktiska bränslekostnad. Ett underskott för bostadsföretaget tas upp som en ingående kostnadspost för nästa år, medan ett överskott tas upp som en inkomst för nästa år. Frågan är emellertid om ett sådant avräkningsförfarande ger parterna tillräcklig handlingsfrihet. Bränsleklausulerna har trots sina obestridiga nackdelar haft den fördelen att vid mycket snabba och stora stegringar av bränslepriserna hyran har kunnat anpassas till en nivå, som i och för sig varit rimlig med hänsyn till den belastning på fastighetsförvaltningens ekonomi som prisstegringar medfört. I tider av oro på oljemarknaden skulle måhända farhågor för nya kraftiga prisstegringar försvåra för parterna att träffa avtal om så långa avtalsperioder som från alla andra synpunkter skulle vara rimliga. Det är svårt att inse varför inte parterna vid förhandlingar inom ramen för en förhandlingsordning skulle kunna få träffa avtal om grunderna för ersättning för bränsle och andra liknande nyttigheter under avtalsperioden, utan att ersättningen fastställdes till bestämt belopp, om detta skulle vara ett lämpligt sätt för dem att nå överenskommelse på villkor som är ändamålsenliga i övrigt. Så kan ske genom överenskommelse om att privata fastighetsägare skall få kompensation för ökning av bränslekostnaderna i samma mån som de allmännyttiga företagen. Avtal härom har träffats i

220 Bränsle- och va-klausuler

samband med att vissa bränsleklausuler i Stockholm och Malmö har avskaffats. Men det kan också bli fråga om att i förhandlingsöverenskommelse hänvisa till någon äldre bränsleklausul. Så har skett i Göteborg, där man träffat avtal om tillämpning av hyresrådets exklusiveklausuler. Om sådan på visst sätt rörlig ersättning för bränsle eller annan liknande nyttighet kan avtalas inom ramen för en förhandlingsordning, bör också hyresnämnden eller bostadsdomstolen när förhandlingar strandat eller vid överprövning av förhandlingsöverenskommelse kunna föreskriva tillämpning av sådan rörlig ersättning. Det är emellertid angeläget understryka att hyresnämnden inte bör utnyttja en sådan möjlighet, om inte parterna själva redan tidigare tillämpat ett motsvarande villkor och det gäller att bygga vidare på denna tidigare praxis. Mot en sådan inom ramen för en förhandlingsordning avtalad eller av hyresnämnden eller bostadsdomstolen bestämd klausul om att ersättning för bränsle och liknande nyttighet i visst hänseende skall vara rörlig finns inte anledning att hysa betänkligheter. I förhandlingssystemet kan olämpliga verkningar av en förhandlingsöverenskommelse korrigeras i nästa förhandlingsomgång. De återkommande förhandlingarna utgör sålunda en garanti för att inte avtalade bränsleklausuler automatiskt lever vidare från avtalsperiod till avtalsperiod. Det är dock nödvändigt att i förhandlingsöverenskommelse eller beslut av hyresnämnd eller bostadsdomstol giltigheten av en sådan klausul begränsas till tiden, så att inte klausulen fortlever på egen hand om förhandlingsordningen av en eller annan anledning skulle upphöra att gälla. Begränsas möjligheten att träffa avtal om rörlig ersättning för värme, varmvatten och liknande till fall när det sker genom förhandlingsöverenskommelse på grundval av förhandlingsordning enligt hyresförhandlingslagen, medför detta hinder för bränsleklausuler i hyresavtal som saknar förhandlingsklausul. I sådana avtal måste alltså ersättning för värme, varmvatten och liknande vara till beloppet bestämd. Detta kan onekligen medföra besvär för hyresvärdarna, som då inte under löpande hyresperiod kan följa med i bränslekostnadsutvecklingen. Vi har därför övervägt om man skulle kunna låta hyresvärdar som tillämpar vissa typer av bränsleklausuler få göra så även i fortsättningen utan krav på förhandlingsöverenskommelse därom. Vi har därvid tänkt på statens hyresråds exklusiveklausuler och särskilt dess exklusiveklausul III, som är avsedd för fjärrvärme. Även om dessa klausuler enligt vår bedömning medför mindre olägenheter än åtskilliga andra, är det dock svårt att rent generellt preferera vissa bränslekalusuler framför andra. För att en bränsleklausul skulle få tillämpas utan förhandlingsöverenskommelse borde därför krävas att hyresnämnden eller bostadsdomstolen lämnat tillstånd till det. En bestämmelse av sådan innebörd skulle då tas upp i övergångsbestämmelserna. Ett sådant system skulle dock bli administrativt alltför ohanterligt, om inte tillstånd gavs en gång för alla för en viss fastighetsägare - eller eventuellt för en viss ort- med möjlighet självfallet för hyresgäst eller hyresvärd att få klausulen omprövad i en vanligt villkorstvist. Därmed uppkommer just de olägenheter som förebyggs, om förhandlingsöverenskommelse krävs för tillämpning av bränsleklausuler. Det är, precis som när det gäller de tidigare förbjudna indexklausulerna, genom att bränsleklausuler i de individuella hyresavtalen

Bränsle- och va-klausuler 221

fortlever automatiskt från avtalsperiod till avtalsperiod som deras olägenheter blir särskilt besvärande och riskerna ökar för att utfallet av klausulen avlägsnar sig från vad som är skälig ersättning för kostnaderna eller -i fråga om exklusiveklausuler- för att hyresvärden, som inte behöver förhandla om bränslekostnaderna, försummar att vidta bränslebesparande åtgärder. Eftersom individuella förhandlingar krävs för andra former av hyresändringar, när förhandlingsklausul saknas i hyresavtalet, och vid nuvarande förhållanden kostnadsstegringarna även frånsett energikostnader och liknande är sådana att årliga hyresförhandlingar som regel ändå torde vara ofrånkomliga, medför det inte nämnvärt merarbete att vid sådana förhandlingar ta hänsyn också till utvecklingen av bränslepriser etc. Hyresvärdens olägenheter av en fast hyra begränsas sålunda till att hyran inte kan anpassas till ändringar i bränslekostnaderna under löpande avtalsperiod. Motsvarande gäller redan nu om andra kostnader. Olägenheterna härav bör inte överskattas. Om det behövs, torde hyresvärden i de flesta fall kunna få till stånd en överenskommelse med hyresgästföreningen om förhandlingsordning. Mot bakgrund av det anförda kan hinder inte anses föreligga att förbjuda bränsleklausuler i individuella avtal. En kompromiss kunde tänkas vara att tillåta rörlig bränsleersättning och liknande på grundval av överenskommelse mellan fastighetsägare och hyresgästorganisation, utan att kräva att denna träffas inom ramen för en förhandlingsordning enligt hyresförhandlingslagen. En sådan ordning gällde tidigare enligt 19 a § hyreslagen för tillämpning av rörlig hyra över huvud taget, men har där ersatts av en hänvisning till hyresförhandlingslagen. Det synes inte tillräckligt motiverat att när det gäller bränsleersättning och liknande göra avsteg från det i övrigt numera tillämpade systemet för förhandlingsöverenskommelser. Äldre bränsleklausuler bör tillåtas gälla under så lång övergångstid, att parterna utan svårighet hinner träffa nya avtal resp. förhandlingsöverenskommelser om hur kostnaderna för och liknande skall uppvärmning ersättas. Efter 1979 års ändringar i hyreslagen beträffande lokalhyra gäller förbud mot rörlig hyra också i fråga om lokaler, när hyrestiden är ett år eller kortare. Beträffande lokaler är hyresförhandlingslagen inte tillämplig. Det är sålunda inte möjligt att hänvisa lokalhyresvärdar och lokalhyresgäster att träffa avtal om rörlig hyra inom hyresförhandlingslagens ram. När det gäller lokaler är dessutom och vattenförbrukningen energiförbrukningen ofta i hög grad beroende av verksamheten i lokalen. Möjligheten att träffa avtal om rörlig ersättning för hithörande kostnader är därför av särskild betydelse i fråga om lokaler. Med hänsyn härtill synes övervägande skäl tala för att också i fortsättningen ersättning för uppvärmning etc. får vara rörlig när det gäller lokaler. Vi vill tillägga att de rent ekonomiska argument att hålla bränslekostnaderna nere vilka finns inbyggda i ett system med totalhyra som bestäms genom förhandlingar inte alltid torde vara tillräckliga för att förmå en hyresvärd att spara bränsle, om han i andra hänseenden eftersätter förvaltningen. Hyressättningssystemet kan böra förenas med en rent fysisk kontroll av att fastigheternas drivs så effektivt uppvärmningsanordningar som möjligt. Energikommissionen har i det hänseende föreslagit (SOU

222 Bränsle- och va-klausuler

1978:17 s. 600) att en utredning tillsätts för att skyndsamt överväga sådana ändringar i byggnadsstadgan att t. ex. byggnadsnämnd får möjlighet att inspektera byggnadens energihushållning. Om påpekande och rådgivning inte räcker bör möjligheter till åläggande att vidta särskilda åtgärder övervägas av utredningen. Vi kan instämma i dessa synpunkter.

4.3.2 Individuell mätning och debitering

Frågor om individuell mätning och debitering av kostnader för uppvärmning och varmvatten undersöks, som framgått av det förut anförda, av värmemätningsutredningen. Det ankommer alltså inte på oss att bedöma, om ett sådant system bör genomföras. Vi anser oss dock böra framföra vissa mellan ett eventuellt framtida system med synpunkter på förhållandet individuell mätning och debitering, å ena sidan, och dels hyreslagens förbud mot rörlig hyra dels bruksvärdesystemet, å andra sidan. Ersättning för bränslekostnader eller liknande som mäts och debiteras individuellt utgör en form av rörlig hyra. Upphävs i enlighet med det förut anförda det undantag från förbudet mot rörlig hyra som nu gäller i fråga om ersättning för uppvärmning etc., blir debitering av kostnader för uppvärmning och varmvatten på grundval av individuell mätning inte möjlig när det om det inte finns särskilda bestämmelser därom. l gäller bostadslägenheter, det föregående har vi föreslagit att avtal om rörlig ersättning för värme etc. skall få träffas genom förhandlingsöverenskommelse enligt hyresförhandlingslagen. Förslaget ger utrymme för att den vägen träffa avtal även om individuell mätning och debitering. Det synes vidare kunna tillåtas, att hyresvärden och hyresgästen direkt mellan sig träffar avtal om individuell mätning och debitering, när lägenheten är belägen i en- och tvåfamiljshus. I sådana fall synes det vara såväl vanligt som praktiskt, att ersättningen för värme etc. sätts i direkt relation till kostnaderna. Ett undantag i det hänseendet från förbudet mot rörlig hyra synes lämpligen redan nu kunna föras in i hyreslagen. I övrigt måste undantag göras från förbudet mot rörlig hyra, om statsmakterna från energisparsynpunkt ställer krav på individuell mätning och debitering. Eftersom ett sådant krav måste ges lagform, kan redan nu lämpligen i hyreslagen införas ett undantag från förbudet mot rörlig hyra för det fall att annat följer av lag. Vi vill tillägga att om ersättningen bestäms genom individuell mätning och debitering får den självfallet variera med hänsyn inte bara till förbrukningens omfattning utan också till förändringar i energi- och vattenpriser. Vad angår förhållandet mellan å ena sidan bruksvärdeprincipen och å andra sidan individuell mätning och debitering av värme, varmvatten och andra liknande nyttigheter vill vi till en början erinra om de varningar som vi i avsnitt 2.6.5 anfört mot en långt gående uppdelning av hyran för att täcka olika kostnader för bostadsförvaltning. Vi vill därvid erinra om att uppvärmningskostnaderna utgör en betydande del av totalhyran. Hur debiteringen av dessa kostnader samordnas med hyressättningen i övrigt är därför av stor betydelse både när det gäller att komma fram till en skälig totalhyra och från energisparsynpunkt. Om man t. ex. vid en bruksvärdeprövning drar av antingen jämförelselägenheternas faktiska eller deras beräknade bränslekostnader för att bestämma en kallhyra för prövningslä-

Bränsle- och va-klausuler 223

genheten och därefter låter hyresgästerna ersätta bränslekostnader efter faktisk kan resultatet bli högst orättvist förbrukning, mot hyresgästerna i prövningsfastigheten. Om denna har bristfälliga uppvärmningsanordningar eller dålig isolering, blir nämligen att bränsleförbrukningen hög, utan hyresvärden har något intresse av att nedbringa den, medan hyresgästerna inte kan göra något åt de grundläggande missförhållandena. Hyresvärden får ju en kallhyra bestämd enligt bruksvärdeprincipen jämte ersättning för de faktiska bränslekostnaderna. En sådan metod skulle strida mot bruksvärdeprincipen sådan den nu tillämpas, där likvärdiga lägenheters totalhyra blir i bestämmande för totalhyran för prövningslägenheten och hyresvärden själv får stå för de förluster som dålig bränslehushållning kan medföra. Dessutom skulle den direkt motverka syftet med individuell mätning och debitering nämligen att spara energi - eftersom all erfarenhet talar för att fastighetsägaren har större möjligheter att spara energi genom förbättringari fråga om uppvärmningsanordningar och isolering än hyresgästerna har genom att ändra sin förbrukning. Med det anförda har vi inte velat föregripa arbetet i värdemätningsutredningen utan endast påpeka att man måste söka lösningar som gör det möjligt såväl att förena individuell mätning och debitering med en tillämpning av

bruksvärdeprincipen i övrigt som att nå syftet att både hyresvärden och

hyresgästen skall ges anledning att nedbringa energiförbrukningen. Ett system med individuell mätning och debitering kan förutsätta ändring även i den bruksvärderegel som vi föreslår. Det är dock för tidigt att uttala sig om hur bruksvärderegeln då skulle kunna utformas.

5 och

Hyrestid, uppsägningstid proceduren

vid och villkorstvister

förlängnings-

5.1 Gällande bestämmelser

5.1.1 Hyrestid och uppsägningstid

Ett hyresavtal kan vara ingånget för bestämd tid, dvs. parterna har i avtalet bestämt att hyrestiden skall vara t. ex. en månad eller ett år eller att hyresförhållandet skall upphöra vid viss tidpunkt. l praktiken vanligast är hyrestider på ett år. Hyrestiden kan emellertid även vara obestämd. Så är fallet inte blott när parterna inte alls bestämt något om hyrestiden utan även när de kommit överens om att avtalet skall löpa tills vidare. Om ett hyresförhållande skall upphöra, måste hyresavtalet oberoende av om det är ingånget för bestämd eller obestämd tid i regel sägas upp. I hyresavtalet har ofta parterna bestämt hur lång tid i förväg en part som vill att hyresförhållandet skall upphöra måste underrätta motparten härom. Denna tid kallas uppsägningstid. Hyreslagens huvudregel är att avtalsfrihet råder beträffande hyrestid och uppsägningstid. Vad parterna kommit överens om skall således gälla, om annat inte framgår av särskilda bestämmelser intagna i lagen. För det fall att hyresavtalet inte innehåller några bestämmelser om hyrestid eller uppsägningstid finns utfyllande regler i 3 och 4 §§. Som tidigare antytts innehåller emellertid hyreslagen också tvingande bestämmelser, som gäller oavsett vad parterna avtalat. I 3 § första stycket föreskrivs att om hyresavtal är träffat för bestämd tid och hyresförhållandet vid hyrestidens utgång varat längre än nio månader i följd, uppsägning alltid skall ske för att avtalet skall upphöra att gälla vid hyrestidens utgång. Uttrycket den tid hyresförhållandet varat” betyder enligt lagrådet (prop. 1967: 141 s. 320) hela den tid hyresgästen disponerat lägenheten vare sig fråga är om endast den ursprungliga upplåtelsetiden eller sådan tid och tid, under vilken avtalet förlängts, eller ock en sammanhängande tid, bestående av tidsperioder för upplåtelser som i princip är självständiga i förhållande till varandra. Hyrestid betyder den löpande avtalade hyrestiden.- Tvingande bestämmelser finns också i 4 § andra stycket andra och tredje meningarna. I andra meningen finns en bestämmelse som enbart avser andra lägenheter än bostadslägenheter, dvs. lokaler. Bestämmelsen ger hyresgästen en ovillkorlig rätt till en uppsägningstid av minst nio månader om hyresförhållandet vid uppsägningen varat längre än nio månader i följd. Föreskriften i tredje meningen avser lägenheter som upplåtits i samband med

226 Hyrestid, uppsägningstid

vissa tjänsteavtal. Den ger hyresgästen en likaledes ovillkorlig rätt till en månads uppsägningstid även om kortare tid avtalats.

Beträffande tidsbestämda hyresavtal, som skall sägas upp för att upphöra

vid hyrestidens utgång, finns för det fall att annat inte avtalats regler om uppsägningstidens längd i 3 § andra stycket. I paragrafen räknas sju olika uppsägningstider upp, från en dag till ett år. Uppsägningstidens längd varierar med längden på hyrestiden. I 3 § tredje stycket finns regler om förlängningsperioder när avtalet saknar bestämmelser härom. Saknas bestämmelse om verkan av utebliven uppsägning och har avtalet inte sagts upp inom rätt tid, anses avtalet, om hyrestiden överstiger nio månader, förlängd på ett år och eljest på tid som svarar mot hyrestiden. Regler om s. k. tyst förlängning finns i 4 § första stycket. Bestämmelsen avser hyresavtal som ingåtts för bestämd tid utan förbehåll för uppsägning. Har hyresförhållandet vid hyrestidens utgång inte varat längre än nio månaderi följd, anses avtalet förlängt på obestämd tid, om hyresgästen suttit kvar i lägenheten en månad efter hyrestidens utgång utan att hyresvärden anmodat honom att flytta. Anmodan behöver inte ske i den form som stadgas för uppsägning. 4 § andra stycket första meningen reglerar förhållandet när avtalet varken innehåller bestämmelser om bestämd hyrestid eller särskild uppsägningstid. Stadgandet avser inte enbart hyresavtal som från början slutits för obestämd tid och utan uppsägningsklausul utan även avtal som ursprungligen varit korttidsavtal men som sedan förlängts på obestämd tid genom tillämpning av stadgandet i 4 § första stycket. Har hyresförhållandet inte varat längre än ett år, utgår hyrestiden en månad efter uppsägning. I annat fall går hyrestiden ut på den fardag som infaller närmast tre månader efter uppsägningen. Fardagar är enligt 4§ tredje stycket den 1 april och den 1 oktober. Enligt 4 a §, som infördes i hyreslagen genom 1973 års lagändringar, har bostadshyresgäst alltid rätt att säga upp avtalet till det månadsskifte som inträffar tidigast tre månader från uppsägningen. I 5 § första stycket finns en regel om rätt att i förtid säga upp bostadshyresavtal om hyresgästen avlider. Har avtal slutits för hyresgästens livstid, finns kompletterande bestämmelseri paragrafens andra stycke. Den efterlevande maken äger i sådant fall under vissa förutsättningar inträda som hyresgäst under sin livstid. Bestämmelsen är inte tvingande. Om den efterlevande maken ingår nytt äktenskap, får hyresvärden säga upp avtalet. Det kan då upphöra att gälla tidigast på den fardag som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen. När avtalet slutgiltigt upphör att gälla på grund av hyresgästens eller den efterlevande makens död skall lägenheten avträdas på den fardag som infaller närmast efter en månad från dödsfallet. Det finns flera paragrafer i hyreslagen som ger parterna rätt att säga upp hyresavtalet i förtid. Av 6§ första stycket framgår i vilka fall hyresavtalet omedelbart upphör att gälla. Exempel på detta är när hyresgästen frånträder avtalet p. g. a. allvarligare brister i lägenhetens skick. Även hyresvärdens uppsägning då hyresrätten förverkats hör hit. I övriga fall av förtida uppsägning gäller de uppsägningstider som anges i 3 § andra stycket resp. 4 §

Hyfestid, uppsägningstid 227

andra stycket. Detta gäller dock endast om hyresgästen tillträtt lägenheten innan uppsägningen. I annat fall upphör avtalet genast att gälla. 17 § andra stycket fastställs vid vilken tidpunkt avträdande hyresgäst skall hålla lägenheten tillgänglig för tillträdande hyresgäst. Lägenheten skall enligt stadgandet hållas tillgänglig senast kl. 12 avträdesdagen. För att underlätta inflyttning i bostadslägenheter har vidare i andra meningen intagits en bestämmelse, att om lägenhet som är helt eller delvis uthyrd till bostad omfattar minst två rum som är avsedda för bostadsändamål, skall hälften av bostadsrummen hållas tillgänglig kl. 12 föregående dag eller, om denna är söndag eller annan allmän helgdag, kl. 8 avträdesdagen. Av ett uttalande av andra lagutskottet (utlåtande 1939 nr 38 s. 29) framgår att kök räknas som rum.

5.1.2 Proceduren vid förlängnings- och villkorsprövning

Bostadslägenheter

En bostadshyresgäst har i regel rätt till förlängning av hyresavtalet. Undantagna från förlängningsrätt är vissa typer av lägenheter som anges i 45§ första stycket. Vidare kan parterna under vissa förutsättningar träffa överenskommelse om att hyresrätten inte skall vara förenad med rätt till förlängning (45 § andra stycket). Hyresgästens rätt till förlängning brukar också kallas besittningsskydd. Ett avtal om hyra av bostadslägenhet på vilket bestämmelserna om besittningsskydd är tillämpliga måste i princip sägas upp för att upphöra att gälla, när avtalsperioden löper ut. Undantagna är endast korttidsavtal. Uppsägning skall ske oberoende av om det är hyresvärden eller hyresgästen som vill bli fri från avtalet. Uppsägning måste ske såväl i det fall avsikten är att hyresgästen skall flytta från lägenheten som när avsikten är att hyresförhållandet skall bestå men på förändrade villkor. När de nuvarande bestämmelserna om hyra i 12 kap. jordabalken infördes år 1972 hade inte hyresgästen rätt att säga upp avtalet för ändring av villkoren. Sådan rätt fick han först år 1973 (SFS 1973:187). Förfarandet vid uppsägning är emellertid olika beroende på om det är hyresgästen eller hyresvärden som säger upp avtalet. När hyresgästen säger upp avtalet gäller olika regler beroende på om hyresgästen säger upp avtalet därför att han vill flytta från lägenheten eller därför att han vill ha ändring av villkoren för den fortsatta förhyrningen. Om hyresgästen vill flytta från lägenheten, behöver han inte göra annat än säga upp avtalet. Vill hyresgästen att avtalet skall förlängas men på andra villkor är förfarandet något mer komplicerat. Enligt 54§ hyreslagen har bostadshyresgäst i sådant fall rätt att säga upp avtalet till den tidpunkt då hyresgästen enligt 3 § andra stycket eller 4 § andra stycket första meningen eller enligt avtal kunnat bringa hyresförhållandet att upphöra. Vid uppsägningen gäller den uppsägningstid som skulle ha gällt, om hyresgästen sagt upp avtalet för upphörande. I uppsägningen måste hyresgästen uttryckligen ange att den gäller

228 uppsägningstid SOL 1981:77 Hyrestid,

villkorsändring. Gör han inte det gäller den för avflyttning. Hyresgästen behöver emellertid inte i uppsägningen närmare ange vilken ändring av villkoren han begär. Uppsägningen skall enligt 8 § första stycket vara skriftlig. Den skall delges hyresvärden. För att uppsägningen inte skall förlora sin verkan måste hyresgästen inom tre veckor från uppsägningen hänskjuta tvisten till hyresnämnden. Detta gäller dock inte om hyresgästen på grund av att värden enligt 49 § uppsagt avtalet tredje stycket i nämnda stadgande hänskjutit tvist till jämlikt nämnden. Hyresgästen kan inte kombinera uppsägning för ändring av villkoren med uppsägning för avflyttning. Om hyresgästens talan om ändring av villkoren inte vinner bifall, får han därför säga upp avtalet till närmast kommande tillfälle då det kan upphöra. Enligt 4 a§ kan hyresgästen numera med en uppsägningstid av tre månader säga upp hyresavtalet till upphörande under löpande hyresperiod. Om hyresgästen ensam sagt upp avtalet för villkorsprövning, får förlängningsfrågan inte prövas (prop. 1973:23 s. 108 och 182). De regler hyresvärden har att iaktta vid uppsägning skiljer sig från vad som gäller när hyresgästen säger upp avtalet. Samma regler gäller såväl när hyresvärden säger upp avtalet därför att han vill att hyresgästen skall flytta som när avsikten är att hyresförhållandet skall fortsätta men på ändrade villkor. om själva uppsägningens innehåll finns inte när Någon närmare föreskrift det gäller bostadslägenhet. En uppsägning från hyresvärdens sida, som inte inte tillräcklig för att är förenad med någon ytterligare åtgärd, är emellertid skall behöva inleda ett rättsligt förfarande. Hyresgästen kan i hyresgästen sådant fall, om han vill, sitta kvar i lägenheten. Han kan också åberopa uppsägningen och flytta utan att ingå i förhandling om förlängning eller vända sig till hyresnämnden för att få till stånd ett medlingsförfarande (prop. 1967:141 s. 232). Vill hyresvärden få till stånd en flyttning eller en process om hyresvillkoren, måste han, även om hans avsikt inte är att hyresgästen skall flytta, komplettera uppsägningen med ett meddelande av visst slag, s. k. avflytt- (49 § första stycket). Meddelandet, som skall vara ningsmeddelande kan tas in i uppsägningen. Det skall lämnas senast inom tre skriftligt, månader efter hyrestidens utgång. I avflyttningsmeddelandet skall hyresvärden upplysa hyresgästen om att denne, om han inte går med på att flytta, inom tre veckor från det han fått del av meddelandet har att hänskjuta tvisten till hyresnämnden. Är meddelandet ofullständigt har hyresvärden inte fullgjort vad som åligger honom, och tidsfristen för hyresgästen azt hänskjuta tvisten till nämnden börjar inte löpa. Lämnar inte värden något avflyttningsmeddelande inom den stadgade tiden är uppsägningen enligt 49 § andra stycket i princip utan verkan. Detta har till följd att hyresavtalet förlängs på oförändrade villkor såsom om någon g inte hade skett (jämför 3 § tredje stycket om automatisk ä, uppsägning H förlängning). Den angivna påföljden gäller emellertid inte, om hyresgästen inom tidsfristen hånskjutit tvisten till hyresnämnd eller avflyttar från lägenheten.

Hyrestid, 229

uppsägningstid

Om hyresgästen inte inom treveckorsfristen hänskjuter tvisten till nämnden, förfaller hans rätt till förlängning av avtalet. Detta gäller dock inte om hyresgästen inom samma tid hänskjutit tvisten till nämnden enligt 54 § fjärde stycket. Såväl avflyttningsmeddelande som enbart uppsägning skall delges hyresgästen. Eftersom meddelandet har avgörande rättsverkningar för hyresgästen i vad gäller besittningsskyddet får s. k. surrogatdelgivning enligt 8§ tredje stycket tredje punkten inte användas (49 § första stycket sista punkten). För bostadslägenheter som omfattas av en förhandlingsordning gäller sedan den 1 juli 1978 hyresförhandlingslagen (1978:304). Den innehåller bl. a. särskilda regler om rätt till prövning av hyresvillkoren. Detta kan enligt hyresförhandlingslagen ske i två fall - dels om förhandlingarna strandat (24 §) dels om hyresgästen är missnöjd med förhandlingsöverenskommelsen, såvitt den avser honom (22 §). Av 24 § hyresförhandlingslagen framgår att om förhandling enligt förhandlingsordning avslutats utan att överenskommelse träffats, har hyresvärden och hyresgästen rätt att utan uppsägning av hyresavtalet hos hyresnämnden ansöka om ändring av hyresvillkoren i den del förhandlingen avsett. Detsamma gäller vid förhandlingsvägran. Enligt vårt förslag om förhandlingsordningar på bostadshyresmarknaden (SOU 1976:60 s. 98 och 124 samt 18 § i förslaget) skulle avtalet i detta fall sägas upp. Föredragande statsrådet (prop. 1977/782175 s. 13 f) anslöt sig emellertid till de remissinstanser som ansåg kravet på uppsägning onödigt. Hon anförde vidare: En uppsägning torde nästan alltid upplevas som mycket obehaglig av hyresgästen. Detta gäller även om uppsägningen avser endast villkorsändring, eftersom det för många hyresgäster kan vara svårt att skilja mellan sådan uppsägning och uppsägning för avflyttning. För hyresvärden medför en uppsägning av ett större antal hyresgäster extra arbete och kostnader. Det kan också vara svårt att delge vissa hyresgäster. Kravet på uppsägning bör därför slopas. Det bör räcka att hyresvärden ger in en ansökan till hyresnämnden om vilka hyresvillkor som skall gälla från det månadsskifte som inträffar närmast tre månader efter dagen för ingivandet av ansökan. Hyresnämnden kommer sedan att svara för att ansökan delges berörda hyresgäster. I ansökan till hyresnämnden bör anges den villkorsändring som begärs. Vid prövning av tvist enligt 24 § hyresförhandlingslagen får hyresnämnden om särskilda skäl föreligger pröva även hyresvillkor som har samband med det villkor förhandlingen avsett (25 § tredje stycket hyresförhandlingslagen). Skälet härtill är (prop. 1977/782175 s. 168 f) att det inte skall vara möjligt att stranda förhandlingar rörande ett hyresvillkor och sedan ansöka om _ prövning av ett annat hyresvillkor. Undantaget avser fall när det hyresvillkor tvisten gäller har sådant samband med annat villkor att det framstår som både rimligt och praktiskt att även det senare prövas. Även när det gäller hyresgästs rätt att få förhandlingsöverenskommelse om hyra eller annat hyresvillkor prövad av hyresnämnd har kravet på uppsägning slopats (22 § första stycket hyresförhandlingslagen). Liksom när förhandlingar strandat är det tillräckligt med en ansökan till nämnden. Skälet till att uppsägning inte behövs är dels att prövningen inte avser hyresavtalets

Hyrestid, uppsägningstid

bestånd, dels att förfarandet skall vara enkelt (prop. 1977/782175 s. 132). I24 § andra stycket hyresförhandlingslagen föreskrivs vidare att ett beslut om ändring av hyresvillkoren endast undantagsvis får avse tid före det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader efter ansökningen. Part skall enligt tredje stycket i ansökningen om hänskjutande ange den tidpunkt från vilken han yrkar att villkoren skall ändras. Begär han hyra för tid före tremånadersfristens utgång skall skälen för denna begäran anges. Skälet till att något absolut förbud mot retroaktiv hyra inte infördes var bl. a. följande (prop. 1977/78:l75 s. 137). Det kan tänkas inträffa att förhandlingsordningens parter fortsatt påbörjade förhandlingar under den uttryckliga förutsättningen att den hyra de kunde komma överens om skulle få tas ut från en viss tidpunkt, som sedan passerats utan att uppgörelse nåtts. Det är då rimligt att hyresnämnden efter en skälighetsbedömning i det enskilda fallet får möjlighet att förordna att den bestämda hyran skall utgå även för förfluten tid.

Lokaler Enligt hyreslagen leder uppsägning av hyresavtal angående lokal -i den mån parterna inte senare kommer överens om att förlänga avtalet- alltid till att hyresförhållandet upphör. Om hyresvärden säger upp avtalet och utan befogad anledning vägrar förlänga hyresförhållandet, blir hyresvärden skyldig att ersätta hyresgästen dennes förlust på grund av hyresförhållandets upplösning. Hyresgästens besittningsskydd sägs därför vara indirekt. Beträffande hyresvärds uppsägning av lokalhyresgäst gäller enligt 58 § att uppsägningshandlingen utöver själva uppsägningen måste innehålla dels en underrättelse om de villkor värden kräver för en förlängning eller skälen till att han ej vill gå med på ett nytt avtal, dels en upplysning till hyresgästen att denne inom viss tid har att hänskjuta frågan till hyresnämnden om han inte vill flytta utan ersättning. Upplysningen måste intas i själva uppsägningshandlingen. Uppsägning blir utan verkan om formföreskrifterna ej uppfyllts. Säger lokalhyresgästen själv upp avtalet, leder detta i princip till att hyresförhållandet upphör, om parterna inte kan enas om ett nytt avtal. Hyresgästen har möjlighet att säga upp avtalet för villkorsändring. Då gäller särskilda bestämmelser. Enligt 58 a § skall lokalhyresgäst inom viss tid från det han sagt upp hyresavtalet och påkallat ändring av hyresvillkoren inge skriftlig ansökan till hyresnämnden om medling. Han skall därvid ange den ändring han vill ha i hyresvillkoren. Om sådan ansökan ej ges in är uppsägningen utan verkan. Detsamma gäller om hyresgästen, sedan han hänskjutit tvisten till hyresnämnden för medling, återkallar sin ansökan. Återkallelsen måste dock ske före hyrestidens utgång. Anger hyresgästen inte den önskade villkorsändringen skall hyresnämnden förelägga honom att göra det. Efterkommes ej föreläggandet skall ansökningen avvisas. Även i detta fall är uppsägningen utan verkan och hyresförhållandet fortsätter på oförändrade villkor. Har hyresgästen fullgjort vad nyss sagts skall hyresnämnden förelägga hyresvärden att ange de villkor han kräver för ett förlängt hyresförhållande eller varför han vägrar att gå med på förlängning. Efterföljer hyresvärden inte föreläggandet anses avtalet förlängt på de av

Hyrestid, 231

uppsägningstid

hyresgästen begärda villkoren. Om hyresavtalet uppsägs av såväl hyresvärden som hyresgästen, av den senare för villkorsändring, gäller en i 58 § tredje stycket intagen undantagsbestämmelse, vilken innebär att särskilt hänskjutande inte behövs, om tvisten hänskjutits till nämnden med anledning av hyresgästens egen uppsägning och det skett efter det att båda uppsägningarna verkställts samt inom viss tid från den första uppsägningen (prop. 1973:23 s. 186). Denna bestämmelse motsvarar 49§ tredje stycket sista punkten och 54§ andra stycket sista punkten.

5.1.3 Reglerna på arrendeomrâdet

Bestämmelser om arrenden återfinns i 8-11 kap. jordabalken. Huvudprincipen när det gäller uppsägning av jordbruksarrende är att jordägaren inte kan säga upp arrendeavtalet under löpande arrendeperiod annat än om i lag särskilt angivna skäl föreligger. Detsamma gäller i princip även för arrendatorn. Gäller ett arrendeavtal för kortare tid än ett år upphör det i princip att gälla vid den avtalade tidens utgång utan att uppsägning sker. Om arrendatorn fortsätter brukandet under två månader efter arrendetidens utgång utan att jordägaren anmodat honom att lämna arrendestället, kan enligt 9 kap. 4 § JB arrendetiden förlängas. Annat kan dock avtalas. Arrendeavtal för viss tid - ett år eller längre - måste i princip sägas upp för att upphöra att gälla vid den avtalade arrendetidens utgång. Sker inte uppsägning anses avtalet förlängt på tid som motsvarar arrendetiden, dock längst fem år (9 kap. 3§ JB). Vid sådan förlängning kommer i regel de tidigare villkoren att gälla även för den nya arrendeperioden. För arrenden med besittningsskydd, t. ex. jordbruksarrende som omfattar bostad för arrendatorn (gårdsarrende), gäller vidare att avtalet måste sägas upp även om part vill att arrendet skall fortsätta men på andra villkor. Uppsägningen skall i princip vara skriftlig. Säger jordägaren upp avtalet, behöver han inte underrätta arrendatorn huruvida uppsägningen avser avtalets upphörande eller endast ändring av villkoren för en ny arrendeperiod. Jordägaren behöver inte heller ange skälet till att han vägrar förlängning. När arrendatorn säger upp avtalet måste han, om han inte vill flytta utan endast att villkoren skall ändras, i uppsägningen ange att han begär förlängning på ändrade villkor. Gör han inte det gäller uppsägningen för avflyttning. En uppsägning gäller alltid avtalets upphörande. Även om arrendatorn säger upp avtalet för ändring av villkoren, kan han således bli tvungen att lämna arrendet vid avtalstidens utgång, om jordägaren vägrar förlängning under åberopande av någon besittningsbrytande grund. Om parterna efter uppsägning inte kan nå en överenskommelse, skall jordägaren lämna arrendatorn ett avflyttningsmeddelande. Om arrendatorn inte hänskjuter tvisten till arrendenämnden inom två månader därefter, förlorar han rätten till fortsatt arrende. Arrendelagskommittén (Ju 1975:04) har i sitt betänkande Arrenderätt 1 (SOU 1978:36) bl. a. behandlat uppsägningsförfarandet. Kommittén konstaterade inledningsvis att det nu gällande uppsägningsförfarandet blivit utsatt för åtskillig kritik.

232 Hyrestid, uppsägningstid

Kritiken har enligt kommittén (SOU 1978:36 s. 31 foch 119 f) bl. a. tagit

sikte på följande. Även om parterna är överens om att arrendet skall

fortsätta, måste avtalet - vilket betyder dess upphörande - om sägas upp någon part Önskar ändring av villkoren. Arrendatorn kan inte få full visshet om jordägarens avsikt med en uppsägning innan tvisten hänskjutits till arrendenämnden. Vidare kännetecknas förfarandet av en ensidig skyldighet för arrendatorn att hänskjuta tvist till arrendenämnden. Kommittén lade i betänkandet fram förslag till nytt uppsägningsförfarande. Det kan i huvudsak sammanfattas enligt följande (SOU 1978:36 s. 32, se vidare aa s. 120 ff). Uppsägning skall gälla antingen avtalets upphörande eller ändring av villkoren. Syftet med uppsägningen måste framgå av uppsägningshandlingen. Säger jordägaren upp avtalet för upphörande, skall dessutom den besittningsskyddsbrytande grunden anges i uppsägningshandlingen. Uppfyl-

ler uppsägningen inte dessa krav, är den utan verkan. Avtalet blir då förlängt

på de gamla villkoren. Uppsägning för villkorsändring behöver inte innehålla för det fortsatta arrendet. Det är emellertid lämpligt att uppgift om villkoren parterna så tidigt som möjligt lägger fram förslag till villkor som underlag för förhandlingar. Efter uppsägning skall parterna kunna förhandla om fortsatt arrende eller villkoren härför. Har överenskommelse inte träffats senast sex månader från den dag då uppsägning senast kunde göras, skall den part som sagt upp avtalet hänskjuta tvisten till arrendenämnden. Gör han inte det, är hans uppsägning utan verkan. Har fråga om arrendeavtalets upphörande hänskjutits till arrendenämnden, har denna att pröva såväl förlängningsfrågan som villkoren för ett eventuellt fortsatt arrende. Har däremot endast villkorsfrågan hänskjutits, får arrendenämnden inte pröva fråga om arrendeförhållandets upphörande. Har arrendenämnden förlängt avtalet på nya villkor eller endast fastställt nya villkor, har arrendatorn rätt att senast fyra månader från det att villkoren blivit slutligt bestämda säga upp avtalet, om han finner de nya villkoren alltför betungande. Avtalet upphör då att gälla på den fardag som inträffar närmast efter sex månader från uppsägningen. De villkor som fastställts för det fortsatta arrendet skall gälla fram till dess att egendomen avträds. Iproposition om ändring i arrendelagstiftningen i anledning av betänkandet (prop. 1978/791183 s. 29 f) anförde departementschefen i hithörande delar bl. a.:

Vid remissbehandlingen har flertalet remissinstanser varit ense om att kommitténs förslag innehåller väsentliga förbättringar av det nuvarande uppsägningsförfarandet. Många av dessa remissinstanser har ändå framfört kritiska synpunkter både i fråga om de principiella lösningarna och beträffande olika detaljer i förslaget. Från flera håll har dessutom framhållits att en reform av uppsägningsförfarandet beträffande arrende bör anstå till dess hyresrättsutredningen har lagt fram sitt förslag till motsvarande reform inom hyresrätten. Enligt min mening visar utfallet av remissbehandlingen att arrendatorns reella förhandlingsunderläge i besittningsskyddsproceduren inte helt har kunnat undanröjas med kommitténs förslag. Jag vill dessutom peka på att flera remissinstanser anser att kravet på uppsägning helt bör avskaffas, när tvisten endast gäller ändring av arrendevillkoren. Av olika skäl har det inte varit möjligt för arrendelagskommittén och hyresrättsut-

Hyrestid, uppsägningstid

redningen att behandla frågan om uppsägningsförfarandet vid samma tidpunkt. Det har därför inte gått att samordna utredningsarbetet i denna del. Reglerna om uppsägningsförfarandet är svåröverskådliga och detaljerade. En ändring nu av uppsägningsreglerna vid arrende skulle leda till att den principiella likheten mellan förfarandet i hyrestvister och i arrendetvister gick förlorad. Enligt min mening bör emellertid förfarandereglerna vara så likformiga som möjligt på dessa båda rättsområden. Även om en reform av uppsägningsförfarandet beträffande arrende är angelägen, anser jag därför att den bör anstå till dess motsvarande ändringar kan göras i fråga om hyra.

Med hänsyn till det anförda beslutade regeringen att inte lägga fram något förslag till uppsägningsförfarande på grundval av arrendelagskommitténs förslag. I stället utfärdade regeringen vid regeringssammanträde den 22 februari 1979 tilläggsdirektiv (Dir 1979:26) till arrendelagskommittén. Såvitt avser uppsägningsförfarandet och besittningsskyddsproceduren uttalas i tilläggsdirektiven (s. 8 f) bl. a. följande:

Arrendelagskommittén bör undersöka på vilka punkter det förslag som lades fram i betänkandet kan behöva justeras med hänsyn till de synpunkter som har framförts av remissinstanserna. Vid utformningen av förslagen bör kommittén också beakta de principiella lösningar som kan komma att väljas för hyresrättens del. Enligt min mening är det av flera skäl önskvärt att uppsägningsförfarandet och besittningsskyddsproceduren i sina huvuddrag är så likformiga som möjligt på dessa båda rättsområden. Självfallet skall dock inte önskemålet om enhetlighet drivas så långt att man bortser från de skillnader som rent praktiskt föreligger mellan arrende och hyra. När det gäller t. ex. uppsägningstidens längd och slutdagen för de olika processuella fristerna måste för arrenderättens del hänsyn tas till de naturliga växtodlingsperioderna inom jordbruket. Också på andra punkter saknas det förutsättningar för att arrende- och hyresreglerna skall kunna vara lika i alla enskildheter. En central fråga som jag inför kommitténs förnyade överväganden särskilt vill peka på är huruvida inte kravet på uppsägning av arrendeavtalet bör kunna slopas i alla de fall då parterna är ense om förlängning och tvisten inte rör annat än villkoren för det fortsatta arrendet. Skäl talar enligt min mening för att part som endast önskar få till stånd en villkorsändring skall få rätt att utan uppsägning av arrendeavtalet hänskjuta tvisten till arrendenämnden. Jag anser att det då också ligger nära till hands att föreskriva att det redan i ansökningen skall anges vilken ändring som önskas i de avtalade villkoren.

5.2 Önskemål om reformer

Frågan om förfarandet vid uppsägning samt proceduren vid förlängningsoch villkorsprövning fanns med redan i våra ursprungliga direktiv (se SOU 1976:60 s. 30). Föredragande statsrådet anförde i denna del:

Enligt nuvarande ordning kan både hyresvärden och hyresgästen normalt säga upp hyresavtal avseende bostadslägenhet för omreglering av hyresvillkoren. Hyresvärdens uppsägning är också i detta fall i princip en uppsägning för avflyttning och hans uppsägning kan således utlösa frågan om hyresförhållandets fortsatta bestånd. I uppsägning för villkorsändring skall hyresgästen ange att uppsägningen sker för detta ändamål. Uppsägningen gäller inte frågan om hyresförhållandets fortsatta bestånd. Oavsett om uppsägning från hyresvärdens sida avser avtalets upphörande eller i första hand bara omreglering av hyresvillkoren, skall hyresvärden tillställa hyresgästen s. k.

Hyrestid, uppsägningstid

avflyttningsmeddelande, som skall innehålla att hyresgästen har att hänskjuta tvisten till hyresnämnden inom viss tid, om han inte går med på att flytta. Sådant meddelande ibehövs däremot inte när hyresgästen säger upp avtalet för villkorsändring. Det har ansetts att systemet med avflyttningsmeddelande är svårförståeligt för många i fall då hyresparterna är ense om förlängning och tvisten bara rör villkoren. I olika sammanhang och senast i det lagstiftningsärende som ledde till inrättandet av bostadsdomstolen den 1 juli 1975 har förslag förts fram om olika procedurer beroende på om part vill att hyresförhållandet skall upphöra eller om han endast vill ha villkorsändring till stånd. Genom införandet av rätten för bostadshyresgäst att med en uppsägningstid av i princip tre månader säga upp hyresavtalet till upphörande under löpande hyresperiod har i väsentlig mån förutsättningarna för en förenkling av förfarandet i villkorstvister ökat på bostadssektorn. De sakkunniga bör därför ta frågan om proceduren i förlängnings- och villkorsprövning under övervägande. En lösning som ligger nära till hands är att ställa upp krav på att även i hyresvärdens uppsägning skall anges, om den avser flyttning eller villkorsändring. Det bör emellertid stå de sakkunniga fritt att söka andra lösningar.

5.3 och

Överväganden förslag

5.3.1 Hyrestider och uppsägningstider

Hyresavtal är som regel ingånget för bestämd tid, ett år när det gäller hyra av bostadslägenhet, ett eller flera år när det gäller hyra av lokal. De flesta på året, nämligen den 1 oktober. hyresavtal löper ut vid samma tidpunkt När det gäller bostadslägenhet följer av hyreslagens regler om besittningsskydd att hyresvärden i allmänhet inte kan tvinga hyresgästen att flytta. Om hyresavtal har träffats för bestämd tid och hyresförhållandet vid hyrestidens utgång har varat längre än nio månader i följd, måste hyresavtalet sägas upp för att upphöra att gälla. Sägs inte avtalet upp, blir det automatiskt förlängt. Eftersom det inte är särskilt vanligt att ett avtal sägs upp förlängs de flesta avtal automatiskt. Om hyresvärden motsätter sig att avtalet förlängs, kan hyresgästen vända sig till hyresnämnden och begära förlängning. Hyresvärden måste meddela hyresgästen vad denne har att iaktta, om han inte går med Ett sådant meddelande kallas avflyttningsmeddelande. Finner på att flytta. hyresnämnden att hyresgästen inte har rätt till förlängning, är han skyldig att - å sin sida har efter en lagändring år 1973 alltid rätt att flytta. Hyresgästen säga upp hyresavtal om bostadslägenhet för avflyttning efter tre månader. Också när det gäller ändring av villkor för hyra av bostadslägenhet måste, om parterna inte kan enas, avtalet sägas upp för att villkoren skall kunna prövas av hyresnämnden. Uppsägning gäller, när hyresvärden säger upp, i princip alltid för avflyttning. Den rätt som hyresgästen genom lagändring år1973 fått att kräva villkorsändring förutsätter att i uppsägningen uttryckligen anges att den sker för villkorsändring. Iakttas inte detta, är hyresgästen I båda fallen till i princip skyldig att flytta. görs emellertid uppsägning hyrestidens utgång. Den iakttas emellertid inte när villkoren för nu angivna ordningen hyresavtal bestäms genom förhandlingar mellan hyresvärd och hyresgäster- I sådant fall innehåller det enskilda hyresavtalet bestämmelse att ganisation. m. m. fastställs förhandlingsöverenskommelse, och denna hyra genom bestämmelse medför, att villkorsändring inte behöver anknytas till den

Hyrestid, uppsägningstid

tidpunkt då hyresavtalet formellt löper ut. Detta har gällt i praktiken enligt de frivilliga förhandlingsordningarna och är numera lagfäst genom hyresförhandlingslagen (1978:304). Denna lag innebär därjämte, att om förhandling strandar, i parterna hyresavtalet har rätt att utan uppsägning av avtalet hos hyresnämnden ansöka om ändring av villkoren i den del som förhandlingen har avsett. I allmänhet kommer beslut om ändring att gälla från och med det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från dagen för ansökningen. När det däremot gäller lokaler bygger det indirekta besittningsskyddet och hyresnämndernas medlingsverksamhet på att hyresgästen i anledning av uppsägning alltid är skyldig att avflytta men å andra sidan har rätt till skadestånd, om uppsägning från hyresvärdens sida är obefogad. Det är också detta förhållande som ger parterna anledning att försöka komma överens, när tvist råder om villkoren för fortsatt förhyrning. Med hänsyn härtill torde överenskommelse om ändring i hyresvillkoren så gott som alltid anknyta till den tidpunkt då hyrestiden löper ut. Som nyss antytts skall utanför hyresförhandlingslagens system hyresavtal sägas upp, om någon av parterna vill ha ändring av det bestående hyresförhållandet. Uppsägning skall således inte bara ske när avsikten verkligen är att hyresgästen skall flytta utan också när endera parten önskar ändring av hyresvillkoren men avsikten är att hyresgästen skall sitta kvar. Om det är hyresvärden som säger upp avtal om hyra av bostadslägenhet för ändring av villkoren, måste uppsägning t. o. m. följas av ett avflyttningsmeddelande för att få verkan, trots att hyresvärdens avsikt inte alls är att hyresgästen skall flytta. Att hyresvärden måste säga upp hyresgästen är, såvitt angår bostadslägenhet, en onödig omgång i alla de fall där parterna är ense om förlängning och tvisten inte rör annat än villkoren. Uppsägning kan i den situationen väcka obefogad oro hos hyresgästen. Att avflyttningsmeddelandet gör det är högst naturligt. Det kan för många hyresgäster vara svårt att skilja mellan hyresvärdens uppsägning för villkorsändring och hans uppsägning för avflyttning. Det nuvarande förfarandet enligt hyreslagen vid och förlängningsvillkorstvister kännetecknas vidare av att det alltid är hyresgästen som skall vända sig till hyresnämnden, om han vill komma i åtnjutande av besittningsskydd. I händelse av passivitet blir han bunden av hyresvärdens åtgärder. Till skillnad härifrån gäller enligt hyresförhandlingslagen, när förhandlingar strandar, att det är den part som önskar ändring i villkoren som själv får vända sig till hyresnämnden för att få sitt yrkande om ändring prövat. Som förut anförts kan detta ske utan uppsägning. Redan nu gäller förhandlingsordningar för hela den allmännyttiga sektorn och en betydande del av den privata sektorn av bostadshyresmarknaden. Det finns anledning antaga att, när hyresförhandlingslagen har fått vara i kraft en tid, förhandlingsordningar kommer att gälla i ytterligare ett stort antal fall. Hyresvärdar och hyresgäster kommer att lära sig de regler som gäller när förhandlingsordning är tillämplig - t. ex. att den som vill ha ändring till stånd får ansöka härom hos hyresnämnden. De kommer därför att ha svårt att förstå att andra regler skulle gälla i motsvarande frågor, när hyresförhållandet undantagsvis regleras av individuellt avtal. I sådant fall är det ju f. n.

236 sou 193177

Hyrestid, uppsägningstid

som skall vända sig till hyresnämnden, om han vill komma i hyresgästen åtnjutande av besittningsskydd när hyresvärden t. ex. sagt upp avtalet för Också med hänsyn till partsorganisationer, ombud och ändring av villkoren. hyresnämnder som hanterar båda systemen är det angeläget att de är så lika varandra som möjligt. Enligt vår mening bör därför hyreslagens regler i den utsträckning det är möjligt anpassas till hyresförhandlingslagen. Genom det direkta har också ett hyresförhållande när besittningsskyddet det gäller bostadslägenhet kommit att framstå som bestående. Det ter sig då från principell synpunkt som rimligast att den som önskar få en ändring till stånd själv har att vända sig till hyresnämnden. Att den som vill att rättsläget skall förbli oförändrat kan genom passivitet bli bunden av motpartens åtgärder kan knappast vara rimligt. är utgångspunkten en annan, eftersom besitt- När det gäller lokalhyra där år indirekt. För att underlätta förståelsen av regelsystemet ningsskyddet är det dock-önskvärt att det inte råder några onödiga skillnader mellan reglerna för bostadshyra och reglerna för lokalhyra. När det gäller hyrestidens längd finns anledning att ta fasta på att flertalet hyresavtal på bostadsmarknaden nu kan anses i praktiken vara löpande. Eftersom hyresavtalen regelmässigt förlängs av hyresnämnden, om hyresvärden säger upp utan tungt vägande anledning, och hyresgästen har möjlighet att lämna lägenheten med tre månaders varsel, har systemet med tidsbestämd numera förlorat mycket i reell innebörd. Och när hyrestid förhandlingsordning gäller, bestäms tidpunkten för ändring av hyresvillkor utan tvång att iaktta tidpunkterna för genom parternas förhandlingar hyresavtalens förlängning. För parterna är det också en fördel att inte behöva förhandla om ändring av villkoren med utgångspunkt från att de nya villkoren alltid skall gälla från en viss bestämd dag under året, som regel den 1 oktober. En sådan utgångspunkt kan leda till antingen att förhandlingarna förs under en omotiverad tidspress eller att hyresgästerna drabbas av retroaktiva av bestämda avtalsperioder leder hyror. Iden mån ett frångående till att tidpunkterna för villkorsändringar för olika bostadsförvaltningar både för de förhandlande sprids ut över året, skulle detta vara till fördel organisationerna och för hyresnämnderna. skulle också kunna minska antalet En övergång till löpande hyrestider vid hyresnämnderna i evakueringsfallen. Som det nu är förlängningstvister tvingas hyresvärden säga upp hyresgästen, för att inte förlängning skall inträda för ett helt år. Därefter träffas ofta avtal om ersättningslägenhet, varvid förlängningsärendet återkallas. Med löpande hyrestid kan hyresvärden avstå från uppsägning till dess det står klart om avtal kan träffas angående ersättningslägenhet, så att hyreskontraktet kan skrivas av. På så sätt får hyresnämnderna kapacitet ledig för andra arbetsuppgifter. På grund av det anförda talar starka skäl för att man i fråga om bör regler om hyrestider och bostadslägenheter anpassa hyreslagens finns och uppsägning till vad som i praktiken gäller när förhandlingsordning alltså gå ifrån systemet med bestämd hyrestid. En övergång till ett system med löpande hyrestider skulle dock inte vara om den skulle minska trygghet i besittningen av bomöjlig hyresgästens staden. I det följande föreslås att hyresvärd som önskar, att bostadshyresgäst för hyra av bostadslägenhet skall ändras. skall ha att flyttar eller att villkoren

237 Hyrestid, uppsägningstid

själv vända sig till hyresnämnd, om parterna inte kan komma överens. På så sätt faller risken bort för att hyresgästen skall förlora sin lägenhet eller drabbas av villkorsändring till följd av överrumpling från hyresvärdens sida. Såvitt gäller uppsägning för avflyttning får detta skydd anses tillräckligt för att motverka de olägenheter som kan uppstå till följd av obestämd hyrestid. Från risken för upprepade, obefogade uppsägningar för avflyttning kan bortses, om hyresvärden är tvungen att vända sig till hyresnämnden. Det stora flertalethyresvärdar torde inse, att sådana försök med hänsyn till besittningsskyddsreglerna är dömda att misslyckas, och mot bakgrund härav avstå från att underkasta sig det besvär och de kostnader som ett hyresnämndsförfarande för med sig. Annorlunda förhåller det sig med villkorsändring. Hyresvillkoren ändras regelmässigt med längre eller kortare mellanrum, och det kan vara frestande för hyresvärden att förkorta tiden fram till nästa villkorsändring genom att på nytt pröva sin lycka i hyresnämnden, även om villkoren blivit fastställda kort tid dessförinnan. Här är det för övrigt inte bara fråga om hyresgästernas rättstrygghet, som till en del kan tillgodoses genom att hyresgästföreningen kan framtvinga förhandlingsordning, om hyresvärden missbrukar möjligheten att förhandla med de enskilda hyresgästerna. Även hyresvärdarna kan drabbas av illa underbyggda krav på villkorsändring från hyresgästernas sida. Även om dessa ogillas av hyresnämnden, medför det besvär och kostnader för hyresvärden att bemöta dem. Det bör han inte vara tvungen att göra, om hyresvillkor nyligen är fastställda. För att komma till rätta med problemet kan man föreskriva att viss tid måste förflyta innan villkoren kan ändras. Inte blott täta hänskjutanden skulle då förhindras utan även att part omedelbart efter det att avtal ingåtts hänskjuter t. ex. frågan om hyrans storlek till nämnden, dvs. närmast en återgång till det 1974 såsom obehövligt slopade systemet med prövning av förstagångshyra (jfr prop. 1973:23 s. 106). Införandet av en sådan karenstid som nu skisserats kan emellertid ha vissa nackdelar. Ibland kan det vara befogat att villkoren ändras med relativt täta mellanrum. Så kan exempelvis inte hyrans storlek undgå att påverkas av de ibland snabba prisstegringarna på oljemarknaden. Karenstiden får därför inte vara alltför lång. Behovet av att befogade ändringar skall kunna genomföras relativt omgående måste således vägas mot kravet på stabilitet i hyresförhållandet. Karenstiden bör kunna sättas kortare än den nu vanliga hyrestiden, ett år. Skall den vara måste den å andra sidan meningsfull, sättas längre än den föreslagna uppsägningstiden, tre månader. En karenstid på sex månader synes motsvara en lämplig avvägning mellan de anförda synpunkterna. En karenstid av nu antydd art bör emellertid inte få slå igenom, när förhandlingsordning enligt hyresförhandlingslagen gäller mellan parterna. Erfarenheten visar, att en förkortning av den period, för vilken överenskommelse om hyra eller andra villkor gäller, kan vara angelägen för att överenskommelsen skall komma till stånd. I annat sammanhang föreslår vi att bränsleklausuler inte längre skall tillämpas, om inte överenskommelse träffats därom på grundval av förhandlingsordning enligt hyresförhandlingslagen. Det bör stå parterna fritt att i stället för att träffa avtal om bränsleklausul överenskomma om fasta priser för uppvärmningskostnader. Sådana överenskommelser måste emellertid kunna få träffas med de kortare

238 sou 1981:77

Hyrestid, uppsägningstid

mellanrum som kan föranledas av ändringar i bränslepriserna. När förhandlingsordning gäller, behöver inte befaras missbruk av möjligheten att påkalla förhandling med tätare mellanrum än som följer av den nyss föreslagna karenstiden. Att karenstid enligt vårt förslag inte skall gälla för påkallande av bör komma till uttryck i förhandlingar enligt hyresförhandlingslagen lagtexten. Det bör uttryckligen anges i hyreslagen att i fråga om villkorsändring hyresförhandlingslagen är uteslutande tillämplig när förhandlingsordning gäller, om ej i den lagen hänvisas till hyreslagen. Mot bakgrund av det anförda föreligger ej hinder att anpassa hyreslagens regler till vad som nu i praktiken gäller, när förhandlingsordning finns. Enligt vår mening bör även hyreslagens regler bygga på att hyresavtal löper utan bestämd hyrestid, åtminstone när det gäller bostadshyra. Det saknas att förbjuda tillämpningen av hyresavtal med anledning bestämd hyrestid, om parterna själva önskar sådant. I lagen bör därför ges möjlighet att avtala att hyrestiden skall vara bestämd. Gör de parterna inte det, bör emellertid hyrestiden vara obestämd. Eftersom de flesta hyresavtal för närvarande är utformade med bestämd tid kommer, om intet görs åt de nu löpande avtalen, den föreslagna regleringen att slå igenom först efter mycket lång tid. För att avtalen skall gälla för obestämd tid krävs nämligen att de ändras. Detta är, mot bakgrund av vad som förut anförts om önskvärdheten att gå över till ett system med obestämd hyrestid, i och för sig en nackdel. Härtill kommer att, även om parterna finner det fördelaktigt att gå över till det nya systemet, det kan ta lång tid att träffa avtal härom med samtliga hyresgäster inom en och samma bostadsförvaltning. På grund av det anförda är det önskvärt att nu gällande med bestämd hyrestid omvandlas till avtal med obestämd hyresavtal om inte parterna själva önskar att hyrestiden skall vara testämd. hyrestid, Genom att införa en övergångsregel som innebär, att hyresavtal beträffande som ingåtts före lagens ikraftträdande skall från viss bostadslägenhet tidpunkt efter ikraftträdandet anses gälla för obestämd tid, om parterna inte avtalat till löpande hyresavtal. En annat, kan man påskynda en övergång sådan övergångsregel kan visserligen medföra en del svårigheter bl. a. i form av informationsproblem. Vi tror emellertid att det resultat som uppnås genom en övergångsregel kommer att medföra en rättslig anpassning till vad som nu i praktiken tillämpas. Vi tror också att alla parter är betjärta av en sådan anpassning och att de svårigheter som övergångsregeln kan medföra därför bör tas. För att underlätta övergången bör vidare när hyrcsnämnd fastställer villkor för förlängning gälla att hyrestiden skall vara obestimd, om parterna inte kommer överens om annat eller bestämd hyrestid av särskild anledning är lämpligare i det enskilda fallet. Genomförs den nu föreslagna kan man vänta sig att avtal med bestämd hyrestid för regleringen, bostadslägenheter kommer att gälla bara för ett litet antal fall, när parterna finner detta lämpligt av särskild anledning. Som exempel på avtal där bestämd hyrestid kan vara lämplig kan nämnas avtal om hyra av studentbostad eller av fritidshus. Sådana avtal torde regelmässigt utformas så att det framgår att de gäller för viss bestämd tid. I fråga om lokaler gäller ofta långtidsavtal. Anledningen härtill ärbl. a. att ofta själv står för investeringar i lokalen och därfár måste lokalhyresgästen

Hyrestid, uppsägningstid 239

vara tillförsäkrad hyresrätten för viss längre tid. Lokalhyra är inte heller förbunden med direkt besittningsskydd utan uppsägning alltid för gäller avflyttning. Med hänsyn härtill är en obestämd hyrestid ofta oförmånlig för parterna och kanske särskilt för hyresgästen. Det är därför inte lämpligt med en huvudregel om obestämd hyrestid såvitt gäller lokalhyra. En övergångsregel av det slag som nyss föreslagits bör därför inte införas i fråga om lokalhyra. [enlighet med det anförda föreslår vi att parternas valfrihet behålls men att lagen utformas så att hyresavtal gäller för obestämd tid, om annat inte avtalats. I fråga om hyresavtal som ingåtts för obestämd tid föreslår vi en minsta uppsägningstid av tre månader för och som bostadslägenheter huvudregel nio månader för lokaler. I sistnämnda hänseende har vi beaktat den lagändring (1979:252) som på grundval av vårt förslag i Hyresrätt 2 genomförts av riksdagen våren 1979 (prop. l978/79:89, CU 1978/79:32, rskr 308). Beträffande hyresavtal som ingåtts för bestämd tid föreslår vi motsvarande minsta uppsägningstider, om den i avtalet angivna hyrestiden är längre än nio månader. För hyresavtal med bestämd hyrestid som är nio månader eller kortare förslår vi en viss förenkling av katalogen över uppsägningstider, så att antalet alternativ minskas. Den rätt bostadshyresgäst har att även om annat avtalats säga upp hyresavtalet för avflyttning efter tre månader bör bestå. Med de ändringar vi föreslår eller som redan genomförts beträffande uppsägningstider menar vi att vissa specialregler om rätt till uppsägning kan upphävas. De år 1973 genomförda resp. nu föreslagna reglerna om tre månaders i fråga om bostadslägenhet uppsägningstid år regelmässigt tillräckliga. I något fall medför detta en förlängning av gällande uppsägningstid. Så har t. ex. dödsbo rätt att säga upp avtal rörande bostadslägenhet inom en månad från dödsfallet. Med vårt denna tid till tre förslag förlängs månader. vår mening kan detta dock Enligt inte i praktiken medföra nackdelar av betydelse. Genom slopandet av dylika specialregler förenklas avsnittet om hyrestider och uppsägningstider. Vi återkommer i specialmotitill en närmare iveringen genomgång av de ändringar som föreslås. Där kommer vi också att föreslå att begreppet fardag avskaffas.

5.3.2 Uppsägningsförfarandet

När det gäller uppsägningsförfarandet behandlar vi först avtal om hyra av bostadslägenhet. Som vi förut anfört kan när det gäller bostadslägenhet såväl uppsägning som avflyttningsmeddelande ställa till oro alldeles i onödan. I detta sammanhang behandlar vi inte förfarandet när hyresvärden säger upp till omedelbar med påstående hyresgästen avflyttning att hyresrätten är förverkad. I så fall uppkommer inte fråga om förlängning utan antingen är uppsägningen befogad, och då åligger det hyresgästen att flytta, eller också är den obefogad, och då består hyresförhållandet som om uppsägning inte skett. Vägrar hyresgästen att flytta, kan hyresvärden få frågan prövad i en Gränsen mellan förverkandetvist vräkningsprocess. och förlängningstvist är f. n. beroende av om hyresvärden i uppsägningen att förverkande åberopar föreligger eller inte. Gränsen blir av mindre betydelse, om som vi föreslår

240 Hyrestid, uppsägningstid

förverkandetvister förs över till hyresnämnderna. Den får dock fortfarande för fördelningen av rättegångskostnaderna och för frågan om en betydelse kan handläggas handräckningsvägen. Huruvida tvist angående avflyttning att förverkande eller inte hyresvärden i uppsägningen åberopar föreligger kan tänkas vara påverkat av tillfälliga omständigheter. Mera påtagligt är om vill få avtalet att upphöra omedelbart eller först i och med hyresvärden mellan förverkandetvist hyrestidens utgång. Med hänsyn härtill bör gränsen och förlängningstvist för framtiden dras så, att om avtalet sägs upp till att hyresrätten är förverkad, bör omedelbart upphörande på den grund hyresvärden få gå vräkningsvägen, men om avtalet sägs upp med normal uppsägningsfrist, bör frågan om hyresförhållandets bestånd alltid prövas i en Detta föranleder en ändring av bestämmelserna i nuvaförlängningstvist. rande 45 § hyreslagen om förlängningsreglernas tillämpningsområde. kan i praktiken två helt olika resultat Som framgår av det föregående åsyftas med en uppsägning. I det ena fallet är avsikten att hyresgästen skall I det andra fallet hyser den part som gör uppsägningen ingen önskan flytta. därom utan vill endast ha en ändring av hyresvillkoren till stånd. Trots detta förfarandet utformat pi samma är när det gäller hyresvärdens uppsägning sätt i båda fallen - hyresgästen däremot skall i sin uppsägning ange att den om han vill sitta kvar i lägenheten. Och vid uppsägning gäller villkorsändring, från såväl hyresvärdens som hyresgästens sida kan passivitet eller ettfelaktigt förfarande av hyresgästen leda till att han tvingas flytta, trots att han såväl önskar som enligt hyreslagens regler har rätt till förlängning. Att hyresavtalet alltid måste sägas upp för att kunna förändras har sin Hyresgästen skulle i grund i den syn man tidigare hade på hyresförhållandet. utgång och huruvida avtalet skulle förlängas var princip flytta vid hyrestidens villkoren helt beroende av om parterna kunde komma överens därom och om Sedan dess har emellertid de nuvarande reglerna om för förlängningen. hyresgästs rätt att bo kvar i lägenheten när avtalsperioden upphör förändrat situationen. har emellertid också den funktonen att Uppsägning för villkorsändring den utgör incitament för parterna att uppta förhandlingar. När förhandlingsför av ordning gäller, är det en förutsättning hyresnämnds prövning villkorstvist, att förhandling som skall påkallas enligt förhandlingsordningen Inte heller när förhandlingsordning saknas har ägt rum rörande tvistefrågan. bör parterna vända sig till hyresnämnden innan de själva har försökt komma fram till en överenskommelse. Liksom hittills bör hänskjutande endast ske Ett av skälan till att om parterna inte kan komma överens om nya villkor. skulle kunna ingå i

man inte ansåg att avflyttningsmeddelande regelmässigt

skulle kunna förrs mellan uppsägningen var just att enskilda förhandlingar parterna utan att tvisten behövde dras inför hyresnämnden (prop. N67: 141 s. 232 och 237). Det är emellertid inte nödvändigt att en så drastisk åtgärd som uppsägning av avtalet skall behöva vidtas för att förhandlingar skall komma till sånd. För att ge parterna tid till förhandlingar bör det vara tillräckligt att hänstjutandet av ett meddelande om att ändring av villkoren till hyresnämnd föregås från meddelandet bör hänskjitande få önskas. Först sedan viss tid förflutit bestämmas till en månd. Naturlgtvis kan göras. Denna tid bör förslagsvis kommertill stånd. man inte på så sätt framtvinga att förhandlingar verkligen

sou 1931:77

Hyrestid, uppsägningstid 241

Det kan man emellertid inte heller göra genom att kräva uppsägning. I det stora flertalet fall torde förhandlingar likväl följa. Kravet på meddelande med nyss nämnd innebörd syftar därför huvudsakligen till att göra parterna uppmärksamma på att förhandlingar bör ha ägt rum innan hyresnämndens tjänster tas i anspråk. Den önskade ändringen bör anges redan i meddelandet. Detta underlättar förhandlingarna genom att motparten redan från början får reda på vad den som avsänt meddelandet till med syftar förhandlingarna. Underlåtenhet att ange vilken ändring som önskas bör dock inte leda till någon påföljd på detta tidiga stadium i förhandlingarna. På grund av det anförda anser vi att det är dags att nu dra konsekvenserna av att hyresgästen sitter kvar i lägenheten vid villkorstvist. Uppsägning bör kunna slopas när den är utan betydelse och skapar obefogad oro hos hyresgästen. Någon uppsägning behövs således inte när det endast är fråga om ändring av villkoren för upplåtelsen. Det är då tillräckligt att tvisten utan föregående uppsägning av hyresavtalet men efter sådant meddelande som

nyss nämnts hänskjiits till hyresnämnden.

Redan nu gäller, att om ensam avtalet för hyresgästen sagt upp villkorsprövning, får förlängningsfrågan inte prövas. Skälet härtill är enligt departementschefen (prop. 1973:23 s. 108) att eftersom hyresgästen endast önskar en omprövning av hyresvillkoren det skulle te sig mindre följdriktigt, om en uppsägning från hans sida ledde till att hans besittningsskydd prövades. Inte heller för hyresvärden skulle det vara förenat med några fördelar, om en sådan uppsägning skulle gälla för avflyttning, eftersom de villkor som hyresnämnden fastställer får antas bli tillämpliga också på det avtal som hyresvärden kan sluta med ny hyresgäst. Vill hyresgästen flytta, om han inte kan få till stånd en ändring av hyresvillkoren till sin förmån eller eljest genom hyresnämndens beslut får hyresvillkor som han inte kan godta, kan han redan nu alltid bli fri från avtalet efter tre månader. Vårt förslag om tidsobestämda hyresavtal och nya uppsägningstider medför inte någon ändring i detta avseende. Vi föreslår vidare sådana regler att hyresavtal med fördel skall kunna ingås för obestämd tid. Vid sådana avtal tillerkänns även hyresvärden en motsvarande rätt till tre månaders uppsägningstid. Mot denna vi inte bakgrund hyser några betänkligheter mot att frågan om avtalets bestånd (besittningsskyddet) inte får prövas av hyresnämnden, när tvist angående villkoren vid förlängning till nämnden. Önskar hänskjuts hyresvärden att hyresgästen flyttar, om villkoren inte ändras till hyresvärdens förmån, har han även enligt vårt förslag möjlighet att säga upp hyresgästen för avflyttning och i andra hand yrka ändring av villkoren. Är hyrestiden obestämd, bör också i detta fall motsvarande karenstid gälla för ändring av hyresvillkoren som för det fall att hyresvärden utan uppsägning ansöker om villkorsändring hos hyresnämnden. Behövs inte någon uppsägning vid villkorstvist finns det naturligtvis inte något behov av avflyttningsmeddelande. Det nuvarande förfarandet vid villkorsoch förlängningstvister kännetecknas vidare av en ensidig skyldighet för hyresgästen att agera. Det är alltid han som skall hänskjuta tvist till hyresnämnd. Detta är som vi förut anfört tveksamt från principiella synpunkter. Vid tvist mellan enskilda parter är det regelmässigt den som önskar en ändring av bestående rättsförhållanden som

242 Hyrestid, uppsägningstid

Eftersom har att vända sig till domstol eller annan myndighet. hyresgästen i förlängnings- och villkorstvister är det inte som regel är ovan vid proceduren tillfredsställande att han kan komma att bli bunden genom att vara passiv. Den information som hyresvärden har att lämna om vad hyresgästen har att iaktta för att bevara sin hyresrätt är ofta svårförståelig. Visserligen har av hyresavtal, när det förfarandet i det förflutna visat sig underlätta ändring vid en och från allmän synpunkt varit önskvärt att så skett i stor omfattning samma t. ex. när fråga varit om införande eller ändring av tidpunkt, förhandlingsklausul. Detta argument kan dock knappast få påverka den Enligt vår mening ligger det därför principiellt riktiga ståndpunkten. närmare som önskar en förändring av det till hands att den av parterna rådande förhållandet skall ta initiativ till att tvist förs inför hyresnämnden. När hyresgästen vill flytta eller när hyresvärden önskar att hyresgästen skall flytta bör uppsägning alltjämt krävas. Detta är ägnat att klargöra för motparten att avtalet enligt den uppsägandes mening skall upphöra att gälla. Om hyresgästen säger upp avtalet, bör några ytterligare åtgärder inte krävas. Om hyresvärden säger upp avtalet och parterna inte är ense om att hyresgästen skall flytta, bör det ankomma på hyresvärden att hänskjuta till hyresnämndens prövning, när hyresgästen har frågan om förlängning besittningsskydd. Tiden mellan uppsägning och hänskjutande till hyresnämnden bör vara så för förhandlingar. Samtidigt bör den inte vara lång att den ger utrymme längre än som är nödvändigt för det ändamålet, eftersom det så tidigt som möjligt bör stå klart om uppsägningen är gällande eller ej. Med hänsyn till - skall den korta uppsägningstid som i regel kommer att gälla -tre månader inte en hyresgäst, som vill flytta med anledning av hyresvärdens uppsägning, behöva vänta ytterligare utan genast kunna lägga uppsägningen till grund för sitt fortsatta handlande. Hyresgästen bör ha rätt att flytta med anledning av uppsägning från hyresvärdens sida både i det fall att hyresvärden hänskjuter tvisten till hyresnämnden och i det fall att så inte sker. Man kunde å andra blev ensidigt bunden vid sin uppsägning, om sidan tänka sig att hyresvärden han inte inom viss kortare tid efter uppsägningen hänskjuter tvisten till hyresnämnden. Detta skulle emellertid medföra en spekulationsmöjlighet Med hänsyn till att hyresgästen har besittningsskydd bör för hyresgästen. han, om han önskar sitta kvar, kunna med största lugn avvakta, om hyresvärden hänskjuter tvisten till hyresnämnden eller ej. Om så sker vid en sen tidpunkt, och hyresgästen befinnes skyldig att flytta, torde hyresnämnden ge honom anstånd med avflyttningen. Enligt vår mening bör därför hyresvärden intill hyrestidens utgång få hänskjuta tvisten till hyresnämnden och det stå hyresgästen fritt att då avflytta, även om hänskjutande inte sker. vara Går hyrestiden ut utan att något händer, bör verkan av uppsägningen förfallen. Vill hyresgästen få frågan om förlängning avgjord så snabbt som möjligt, bör det självfallet stå honom fritt att själv anhängiggöra förlängningstvisten i hyresnämnden, innan hyrestiden gått ut. Eftersom vårt förslag inte löper någon risk för hyresgästen genom för rättsförlust, om han är passiv när hyresvärden säger upp avtalet behövs inte längre något avflyttningsmeddelande. Detta har avflyttning, nämligen enligt hyreslagskommittén (SOU 1961:47 s. 201 ) just till syfte att

Hyrestid, uppsägningstid 243

underrätta hyresgästen om hans rätt till förlängning av hyresavtalet och vad han har att iaktta om han önskar sådan förlängning. Vi har diskuterat att ersätta avflyttningsmeddelandet med en information från hyresvärdens sida om innebörden av uppsägningen och gången av förfarandet. Försök att utforma av denna innebörd lagtext ger dock vid handen, att bestämmelser i ämnet närmast skulle framstå som rekommendationer, eftersom det är svårt att åstadkomma sanktioner för överträdelser som på en gång är meningsfyllda och Avsikten med våra rimliga. ändringsförslag är just att skydda hyresgästen, även om han på grund av okunnighet är passiv. Det synes inte lämpligt att samtidigt ställa formella krav på information. Detta hindrar inte att sådan självfallet alltid är önskvärd. Information synes dock kunna komma till stånd också på frivillighetens grund, exempelvis efter överenskommelser mellan hyresmarknadens partsorganisationer. Det är rimligt att förfarandet utformas så, att motparten så snart som möjligt får reda på vad tvisten avser. Motparten skall inte under någon längre tid behöva sväva i okunnighet härom utan bör kunna utan dröjsmål inrikta sitt handlande Detta en snabbare på vad som är väsentligt. främjar handläggning av ärendet. När värden säger upp avtalet för upphörande kan det diskuteras, om hyresgästen redan i själva uppsägningen bör få reda på varför hyresvärden inte vill gå med på att hyresförhållandet förlängs eller om det är tillräckligt att meddelande härom lämnas först i hyresnämnden. När det gäller uppsägning under påstående att hyresrätten är förverkad torde det få anses självklart att härför grunden anges i uppsägningen. Sker uppsägning i förlängningstvist, torde det inte vara lika nödvändigt att hyresgästen får kunskap om grunden härför redan genom uppsägningen. Det synes dock inte vara något alltför strängt krav på hyresvärden att begära att så sker. Den omständighet hyresvärden åberopar som skäl för sin vägran att medge förlängning bör därför anges i uppsägningen. Om någon ytterligare omständighet tillkommit efter uppsägningen bör hyresvärden få åberopa även denna inför nämnden. Annat är inte rimligt med hänsyn till utformningen av preklusionsbestämmelsen i hyreslagen (f. n. 51 § andra stycket andra punkten) - hyresvärden får ju i många fall inte åberopa den nya omständigheten i en ny process. Orsak som är eller bort vara känd för hyresvärden vid tidpunkten för uppsägningen och som ej åberopats i denna skall däremot inte kunna av hyresnämnden läggas till grund för vägran att förlänga hyresavtalet. När hänskjutande sker i villkorstvist, bör sökanden i ansökningen ange den ändring av villkoren han önskar. Denna behöver inte vara identisk med den ändring han tidigare begärt i sitt meddelande till motparten. Syftet med detta meddelande är att få förhandlingar till stånd. Förfarandet bör på detta tidiga stadium inte alltför formbundet. Sökanden göras kan ju under förhandlingarna få klart för sig att den ändring han begärde i meddelandet inte kan uppnås. Omfattningen av processen i hyresnämnden bör därför inte begränsas till vad sökanden anfört i meddelandet om att han önskar förhandlingar. Som huvudregel bör däremot part vara bunden av den ändring han begärt i ansökan till hyresnämnden. Det kan emellertid undantagsvis inträffa att det hyresvillkor tvisten gäller har sådant samband med annat villkor att det framstår som både rimligt och praktiskt att part

244 Hyrestid, uppsägningstid

under ärendets handläggning utan ny ansökan får begära att även det andra villkoret skall prövas av hyresnämnden (jfr 25 § 3 st. hyresförhandlingslagen och prop. 1977/78:175 s. 168 f). För att annat villkor skall få prövas än som bör dock krävas särskilda skäl. angetts i ansökningen för villkorsändring när det gäller hyresavtal för Beträffande tidpunkt av villkoren skall få ske tidigast tre obestämd tid föreslår vi att ändring kom in till hyresnämnden. Om i en månader efter det att ansökan därom i andra hand yrkar ändring av villkoren, bör förlängningstvist hyresvärden däremot få ske från den tidpunkt till vilken hyresavtalet sagts upp. ändring Uppsägningstiden har ju då i regel varit tre månader. avtal är det naturligt att nya villkor får gälla När det gäller tidsbestämda först från den tidpunkt till vilken avtalet sagts upp eller då avtalet skulle ha - ett skäl för tidsbestämda avtal torde ju upphört att gälla, om det sagts upp önskar att ändring i hyresförhållandet inte skall ske just vara att parterna Hänskjutande bör därför annat än vid vissa i avtalet bestämda tidpunkter. ske senast vid den tidpunkt då avtalet enligt lag eller avtal skulle ha sagts upp, skulle upphöra. Villkorsändring om parten önskat att hyresförhållandet kommer då inte heller att kunna ske alltför ofta (jfr prop. 1974: 150 s. 460 och bör gälla att villkoren för sådant på begäran av 502). I fråga om långtidsavtal under sedan minst ett år förflutit av hyresgästen får ändras hyrestiden, densamma. för förlängnings- eller villkorsprövning kan Uppsägning av hyresavtal enligt nuvarande lagstiftning tänkas i fyra olika fall:

hyresgästen önskar ändring av villkoren för upplåtelsen hyresvärden önskar ändring av villkoren för upplåtelsen hyresgästen vill flytta hyresvärden vill att hyresgästen skall flytta.

av den ordning som vi nyss har förordat skulle sammanfatt- En tillämpning ningsvis innebära följande i de fyra angivna fallen: meddelande Om hyresgästen vill ha ändring av villkoren skall han lämna ett om den i villkoren som han önskar. Kan till hyresvärden ändring överenskommelse om villkorsändring inte träffas, får hyresgästen hänskjuta tvisten till nämnden. önskar att villkoren skall Om hyresvärden för den fortsatta upplåtelsen ändras bör, om överenskommelse inte kan träffas efter det att hyresvärden sin önskan om villkorsändring, uppsägning kunna meddelat hyresgästen ersättas med ett hänskjutande av tvisten till hyresnämnd. Det blir i detta fall hyresvärden som får vända sig till hyresnämnden. Om hyresgästen vill flytta, skall han säga upp avtalet. Något hänskjutande till hyresnämnden kommer ej i fråga. I det fall slutligen att hyresvärden vill att hyresgästen skall flytta och tvist om förlängning av avtalet skall hyresvärden säga upp således föreligger till att han hyresgästen. I uppsägningen skall hyresvärden uppge anledningen Om överenskommelse inte kan träffas, skall vägrar medge förlängning. hyresvärden hänskjuta tvisten till hyresnämnden. Har hyresvärden sagt upp hyresgästen till omedelbar avflyttning under åberopande av att hyresrätten är förverkad, kan han dock begära vräkning av hyresgästen handräcknings-

vagen.

Hyrestid, uppsägningstid 245

Är parterna ense om att hyresavtalet skall upphöra att gälla, krävs naturligtvis inte hånvändelse till hyresnämnden. I så fall behöver de bara skriva av kontraktet. Vad som sagts i det föregående om uppsägning och om hånvändelse till hyresnämnd har avsett avtal om hyra av bostadslägenhet. När det gäller är förhållandena annorlunda. lokalhyra För lokaler gäller ett s. k. indirekt besittningsskydd, som innebär att i händelse av uppsägning från hyresvärdens sida hyresgästen är skyldig att flytta men under vissa förutsättningar har rätt till skadestånd. Uppsägning kan alltså inte avvaras, även om parternas avsikt från början endast är att åstadkomma en ändring av hyresvillkoren. Däremot kan man fråga sig om inte vårt förslag att låta den som önskar en förändring av parternas förhållande vara skyldig att själv göra hånvändelse till hyresnämnden bör gälla också i lokalhyresfallet. F. n. är det så att hyresvärden, om han vill säga upp avtalet, skall i uppsägningen underrätta hyresgästen dels om sina krav eller om orsaken till att han vägrar gå med på förlängning, dels om att hyresgästen har att hänskjuta tvisten till hyresnämnden, om han inte går med på att flytta utan Underlåter ersättning. hyresvärden detta är uppsägningen utan verkan. Hyresgästen måste å sin sida efter att ha fått sådan underrättelse hänskjuta tvisten till hyresnämnden inom två månader. I annat fall förlorar han rätten till ersättning. De lagändringar som riksdagen år 1979 (CU 1978/79:32, rskr 308, SFS 252) antog beträffande lokalhyra på grundval av vårt förslag i Hyresrätt 2 utgår, såvitt rör tvist om hyrans storlek, från att hyresgästen normalt önskar sitta kvar och att det gäller att ställa hyresnämndens medlingsverksamhet till förfogande som en kvalificerad förhandlingshjälp. Vad angår rivnings- och ombyggnadsfallen skall medlingsverksamheten inriktas på frågan om hyresvärden kunnat erbjuda hyresgästen en godtagbar ersättningslokal, något som har avgörande betydelse för ersättningsfrågan. I båda fallen bygger lagändringen sålunda på att medling hos hyresnämnden normalt kommer till stånd. De ändringar som efter hyreslagsreformen 1968 har gjorts beträffande hyresvärds uppsägning i lokalfallet och utgår från att reglerna om lokalhyra bostadshyra bör vara så lika varandra som är möjligt bl. a. med hänsyn till olikheterna i fråga om besittningsskyddet. Enligt vår mening är det av värde att också i fortsättningen bevara en sådan likhet. Särskilt på fastighetsägarsidan men i viss utsträckning också inom hyresgästföreningarna har de som hanterar att ta befattning hyreslagens regler med både lokalhyra och bostadshyra. Detsamma gäller självfallet hyresnämnderna. Olikheter i förfarandet som inte år självklart motiverade av olikheter i bakomliggande materiella rättsregler kan lätt förbises och därför leda till rättsförluster. När de nya reglerna om medling i tvister rörande lokalhyra dessutom bygger på att medling vid hyresnämnden normalt skall komma till stånd, är det enligt vår mening naturligt att hyresvärd, som säger upp lokalhyresgäst, skall ha att själv vända sig till hyresnämnden för att få medling till stånd. Vi föreslår att hyreslagen ändras på sådant sätt. Man kunde överväga att, om sådan hånvändelse inte sker, låta uppsägningen stå fast och hyresvärden automatiskt bli skadeståndsskyldig. Erfarenheterna från rättsläget före år 1972 ger emellertid vid handen att ett

246 uppsägningstid Hyrestid,

sådant system lätt kunde leda till rättsförluster. Inte heller bör rättsverkan bli att hyresgästen, trots att hänskjutande ej skett, äger frånträda avtalet vid hyrestidens utgång. Detta skulle medföra en oberättigad spekulationsmöjlighet för hyresgästen. Vi föreslår därför att påföljden för underlåtenhet att vända sig till hyresnämnden får bestå i att uppsägningen förlorar sin verkan, på samma sätt som nu gäller uppsägning från hyresgästens sida. Det krävs därför att hänvändelsen görs inom viss kortare tid, för att det på ett tidigt stadium skall stå klart om uppsägningen står fast eller ej. Med hänsyn till den uppsägningstid av minst nio månader, som enligt lagändringen 1979 regelmässigt skall gälla beträffande hyresvärdens uppsägning, är det av mindre betydelse att hyresgästen efter uppsägningen måste avvakta någon tid för att se om uppsägningen blir gällande eller ej. Som regel bör hänskjutande ske senast två månader efter uppsägningen. Vill hyresgästen få medling till stånd så snabbt som möjligt, bör det stå honom fritt att själv inom tvåmånaderstiden vända sig till hyresnämnden. Uppsägningen bör i så fall stå fast. Liksom i fråga om hyresavtal om bostadslägenhet kan naturligtvis parterna enas om att skriva av kontraktet.

6 Avstående från

besittningsskydd

6.1 Nuvarande förhållanden

När det gäller bostadslägenhet kan hyresvärd och hyresgäst i särskilt upprättad handling komma överens om att hyresrätten inte skall vara förenad med rätt till förlängning (45§ andra stycket Om hyreslagen). överenskommelse träffats innan hyresförhållandet varat längre än nio månader i följd, gäller den dock endast om den godkänts av hyresnämnden. Hade make som ej har del i hyresrätten sin bostad i lägenheten när överenskommelsen träffades, gäller överenskommelsen mot honom endast om han godtagit den. Detsamma gäller samboende som enligt lagen (1973:651) om ogifta samboendes gemensamma bostad har rätt att överta hyresrätten vid upplösning av samlevnaden. Beträffande lokaler kan parterna enligt 56§ andra stycket hyreslagen likaledes i särskilt upprättad handling komma överens om förbehåll varigenom hyresgästen avstår från sitt indirekta och besittningsskydd därmed förenade förmåner, bl. a. möjligheten att erhålla med uppskov avflyttning. Om sådan överenskommelse träffats innan hyresförhållandet varat längre än nio månader i följd, krävs hyresnämndens godkännande för att överenskommelsen skall bli gällande. I fråga om handläggningen ges bestämmelser i 14§ nämndlagen. De innebäri huvudsak att ansökan skall vara skriftlig och innehålla de skäl som åberopas till stöd för ansökningen. Sökanden och annan som ärendet angår skall kallas till sammanträde inför nämnden, om det inte kan anses obehövligt. Hyresnämnden lär inte kunna förena godkännande med begränsningar i fråga om verkan av överenskommelsen. Däremot kan självfallet nämnden vägra godkänna en överenskommelse, om inte parterna själva vill göra ändringar i denna som nämnden finner önskvärda. Mot hyresnämndens beslut i fråga om godkännande av avstående från besittningsskydd får enligt 70§ andra stycket hyreslagen talan inte föras. Har parterna träffat överenskommelse om avstående från besittningsskydd, kan inte hyresgästen i fall som omfattas av överenskommelsen få frågan om förlängning prövad av hyresnämnden. Hyresgästen är alltså skyldig att flytta, om hyresvärden säger upp avtalet. I fråga om praxis vid prövning av fråga om godkännande av besittningsskydd har Stockholms-nämnden upplyst: Förfarandet gestaltar sig normalt så att ansökan som getts in av hyresvärd delges med hyresgästen, som får en

248 Avstâende från besittningsskydd

vecka på sig att komma in med erinringar. Om han, som vanligen är fallet, inte hörs av, godkänns överenskommelsen utan sammanträde. Har hyresgästen undertecknat ansökningen och synes ärendet helt klar, sker inte någon delgivning av ärendet med hyresgästen. I tveksamma fall föregås delgivningen av kompletterande utredning i den mån ärendet inte direkt sätts ut till sammanträde. Hyresnämndens prövning utmynnar vanligen i ett godkännande. I många fall söker hyresnåmnden dock förmå hyresvärden att medge sådana begränsningar av överenskommelsen, framför allt i fråga om giltighetstiden, att hyresgästens besittningsskydd inte blir mera uttunnat än omständigheterna kräver.

Av Berg-Sederblads kommentar till hyreslagen framgår att Stockholms-

nämnden för att godkänna överenskommelse om avstående från besittningsskydd vid planerad ombyggnad eller rivning normalt kräver att sådan kan förväntas ske inom högst ca fem år. Göteborgs-nämnden har angående praxis upplyst följande: I fråga om bostadslägenheter ges godkännande i samband med förestående rivning eller större ombyggnad endast om det kan antagas att rivningen eller ombyggnaden kommer att genomföras inom en treårsperiod. Ligger åtgärden längre fram i tiden, får hyresvärden skydda sig genom en rivningsklausul i kontraktet. Godkännande ges endast om överenskommelsen begränsas dels till fall av rivning eller ombyggnad, dels till tiden, högst tre år. I rena undantagsfall kan godkännande ges utan begränsning, t. ex. när det framstår som helt klart att rivningen eller ombyggnaden kommer att genomföras under de närmaste sex månaderna. -Vid andrahandsuthyrning av hyreseller bostadsrättslägenhet eller vid uthyrning av villa kan godkännande normalt ges utan begränsningar. Finns skäl anta att uthyrningen inte är endast utan kan komma att vara längre tid än tre år, bör tillfällig begränsningar dock göras, om inte särskilda skäl talar mot detta. -- När det gäller avstående i andra fall beträffande bostadslägenheter sker en prövning från fall till fall. Godkännande ges restriktivt. - Godkännande beträffande lokaler utan särskilda begränsningar. Med hänsyn till den ges normalt femårsregel som i fråga om rivningsklausuler finns i 57 § första stycket 2 hyreslagen bör dock överenskommelse om avstående från besittningsskydd i regel inte godkännas utan begränsningar, om rivningen eller ombyggnaden ligger längre fram i tiden än fem år. Möjligheten att påkalla hyresnämndens godkännande av träffade överenskommelser om begränsning av besittningsskydd utnyttjas i stor utsträckning. Antalet inkomna ärenden av detta slag i Stockholm, Göteborg och Malmö under åren 1977-1980 samt det totala antalet inkomna ärenden under samma tid framgår av tabell 11. I det helt övervägande antalet fall rör det sig om avstående från besittningsskydd beträffande bostad (2 666 ärenden av totalt 2 911 i Stockholm år 1977).

6.2 Överväganden och förslag

lHyresrätt, 2 uppl. 1978, Våra överväganden i det följande avser i allt väsentligt bostadslägenheter. s. 118. Först avslutningsvis kommer vi att beröra motsvarande frågor för lokaler.

Avstående från besittningsskydd 249

Tabell ll Antal ärenden om avstående från besittningsskydd samt totala antalet ärenden hos vissa hyresnämnder åren 1977-1980”

1977 1978 1979 1980

Hyresnâmnden i Stockholm Avstående från besittningsskydd 2911 3 374 4 221 5 265 Totala antalet inkomna ärenden 8561 9 965 12 758 14 117 Hyresnämnden i Göteborg Avstående från besittningsskydd 605 782 895 1 201 Totala antalet inkomna ärenden 3 025 3 260 8 666 20 205 H yresnämnden i Malmö Avstående från besittningsskydd 363 557 580 738 Totala antalet inkomna ärenden 1 984 3 423 2 636 3 461 i Domstolsverket: bostadsdomstolen, hyresnämnderna, arrendenämnderna. Statistik över mål och ärenden för respektive period.

Hyresgästens besittningsskydd är när det gäller bostäder av central betydelse och det är av vikt att hyresgästen inte alltför lättvindigt kan avstå från skyddet. Möjligheten att träffa avtal om avstående från besittningsskydd kan visserligen underlätta för den som söker bostad att få ett andrahandskontrakt på en hyreslägenhet, eftersom ett sådant avstående ofta torde vara en förutsättning för att förstahandshyresgästen skall vilja hyra ut lägenheten. Motsvarande gäller om uthyrning av bostadsrättslägenhet eller av småhus som ägaren själv bor i liksom av hyreslägenheter i hus som skall rivas eller byggas om. Överenskommelse om avstående från besittningsskydd kan emellertid komma att ingås efter alltför kortsiktiga och under överväganden påverkan av ett starkt behov att på ett eller annat sätt skaffa bostad. Erfarenheten visar att förhållandena kan ändras efter uthyrningen, så att hyresförhållandet kommer att bestå avsevärt längre än parterna tänkt sig från början. När hyresgästen bott i lägenheten under lång tid, talar ofta starka skäl för att han borde ha besittningsskydd. Möjligheten att avtala bort besittningsskyddet medför därför risk för rättsförluster. Sedan hyreslagen numera varit i kraft mer än ett decennium, har det också börjat dyka upp fall i hyresnämnderna, där hyresgästen gör gällande att avtal om avstående från besittningsskydd bör jämkas eller lämnas utan avseende. Några förutsättningar att bortse från avtalet föreligger dock i allmänhet inte. Kravet på hyresnämndens godkännande av överenskommelse om avstående från besittningsskydd för med sig ett stort antal ärenden för hyresnämnderna. Från parternas sida torde det obligatoriska ansökningsförfarandet lätt nog kunna uppfattas som onödig byråkrati. Parterna är ju vid tidpunkten för överenskommelsen normalt ense om vad de har avtalat. Det är därför förenat med svårigheter att göra en meningsfull prövning av frågan om det finns godtagbara skäl för överenskommelsen. Ändå blir i vart fall den administrativa hanteringen av ärendena omfattande på grund av att antalet ärenden är så stort. Det måste ifrågasättas om inte hyresnämndernas resurser tas alltför mycket i anspråk av avståendeärendena. Särskilt gäller detta, om ett antal nya ärendegrupper förs över till hyresnämnderna i enlighet med vad vi

250 Avstående från besittningsskydd

föreslåri avsnitt 8.3.1 och hyresnämndernas arbetsbörda därmed ökas. På grund härav skulle det vara en fördel om antalet ärenden om avstâende frän besittningsskydd som måste gå“till hyresnämndema kunde minskas. Som förut anförts är besittningsskyddet av stor vikt för bostadshyresgästerna och möjligheterna att avtala bort det medför risk för rättsförluster. Det kan därför inte komma i fråga att lösa problemet på så sätt att överenskommelse om avstâende från besittningsskydd till bostadslägenhet generellt sett får bli gällande utan krav på hyresnämndens godkännande. Om varje form av kontroll av det berättigade i sådana överenskommelser faller bort, är risken stor att parterna kommer att ingå förhastade avtal, som sätter hyresgästen i en svår situation, när upplåtaren önskar återfå lägenheten. Någon form av kontroll av grunderna för överenskommelse om avstående av besittningsskydd bör därför finnas. En anledning till att antalet ansökningar om godkännande av överenskommelser om avstâende från besittningsskydd har ökat är otvivelaktigt, att genom lagändring år 1974 även korttidsavtal, dvs. hyresförhållanden som upphör innan de varat längre än nio månader i följd, i princip har förenats med besittningsskydd. En åtgärd som skulle minska hyresnämndernas arbetsbörda vore att åter undanta korttidsavtalen från besittningsskydd. De skäl som talade för ändringen 1974, främst att vad som formellt framstår som ett korttidsavtal många gånger är avsett att utgöra inledningen till ett

långvarigt hyresförhållandeK kvarstår emellertid med oförändrad styrka.

Det kan övervägas att avstå från kravet på hyresnämndens godkännande i vissa bestämda situationer, när förhållandena är sådana att det inte kan föreligga tvekan om att upplåtarens intresse att återfå lägenheten väger över hyresgästens intresse att få bo kvar. Som en riktpunkt för tillämpningen av

bestämmelsen om hyresnämndens har i förarbetena angettsz,

godkännande att ett avtal om avstâende från besittningsskydd till bostadslägenhet alltid bör godkännas, om förhållandena är sådana att vid en avvägning mellan parternas intressen i en besittningsskyddstvist hyresgästen normalt inte skulle anses ha rätt till förlängning av hyresförhållandet. Svårigheten är att i förväg - när det är aktuellt att avstå från besittningsskydd - bedöma, om vid den tidpunkt då hyresvärden säger upp avtalet förhållandena kommer att vara sådana som nyss angetts. De situationer då man kunde överväga att godta en överenskommelse om avstående från besittningsskydd utan hyresnämndens godkännande är i första hand klara fall av dels förestående rivning eller ombyggnad, dels andrahandsuthyrning resp. uthyrning av egen bostadsrätt eller villa. Vi har övervägt att låta överenskommelse om avstâende från besittningsskydd gälla utan hyresnämndernas godkännande i sådana fall. Med hänsyn till risken för rättsförluster skulle detta dock knappast kunna ske förbehållslöst. När det gäller andrahandsuthyrning och motsvarande föreligger risk för att en sådan ordning skulle kunna missbrukas i bulvanfall och fall när andrahandsuthyrning satts i system. För att förebygga förhastade överenskommelser både i dessa fall och i rivnings- och ombyggnadsfallen skulle krävas information om överenskommelsens rättsverkningar och helst även en möjlighet för hyresgästen att, om han ångrar sig inom viss kortare 18e prop. 1974:150 s. tid, likväl få överenskommelsen överprövad. Dessutom behöver överens- 461. zProp. 1967:141 s. 89 f. kommelsens giltighet begränsas till tiden. Allt sammantaget blir en lösning

Avstående från besittningsskydd 251

efter dessa riktlinjer-som vi funnit av våra försök att utforma bestämmelser i ämnet- så komplicerad att den knappast kan anses vara att föredra framför nu gällande reglering. Fråga uppkommer därför om man inte visserligen kunde behålla kontrollen av parternas överenskommelse om avstående från besittningsskydd men förlägga den till den tidpunkt då frågan om verkningarna av avstående aktualiseras. En sådan lösning skulle ha flera viktiga fördelar. Eftersom avtalen i de flesta fall torde vila på realistiska förutsättningari fråga om båda parternas behov av att kunna disponera över lägenheten och i vart fall de flesta människor är inställda på att avtal skall hållas, kommer troligen parterna att begära hyresnämndens prövning av överenskommelsen i ett mycket färre antal fall än som nu sker. När verkningarna av avståendet från besittningsskydd aktualiseras, föreligger inte alls samma svårigheter som vid tiden för upplåtelsen att bedöma det befogade i avstâendet. Från lagteknisk synpunkt föreligger inga svårigheter att inordna en kontroll i efterhand av överenskommelsens giltighet i det hävdvunna systemet. En sådan prövning kan helt enkelt ske inom ramen för en förlängningstvist. Emellertid medför det nu tillämpade förfarandet med överenskommelse om avstående av besittningsskydd i förening med hyresnämndens godkännande av överenskommelsen att upplåtaren utan längre tidsutdräkt kan komma i besittning av lägenheten, när han så önskar. Vid en förlängningstvist prövas frågan om hyresgästens kvarboenderätt vid sammanträde i hyresnämnden, och hyresnämndens beslut kan överklagas till bostadsdomstolen. Särskilt om talan fullföljs, kan förfarandet dra ut på tiden. Föreligger en av hyresnämnden godkänd överenskommelse om besittningsskydd, kan förlängningsfrågan i princip inte prövas, utan sedan hyresvärden sagt upp hyresgästen och hyrestiden gått ut kan hyresgästen avhysas genom ett summariskt förfarande hos överexekutor. För den händelse hyresgästen ändå gör gällande att han har en förlängningsrätt, t. ex. därför att överenskommelsen om avstående inte godtas, kan förfarandet dock komma att dra ut på tiden. Den som överväger att hyra ut en lägenhet i sådant fall då avstående från besittningsskydd kan komma i fråga är naturligtvis i första hand intresserad att över huvud taget få tillbaka lägenheten. Men även den tidsrymd detta kan ta är regelmässigt av stor betydelse. Det sagda gäller exempelvis när en förstahandshyresgäst efter tillfällig bosättning på annan ort skall flytta tillbaka och då självfallet önskar återfå sin lägenhet vid rätt tidpunkt för att över huvud taget ha någonstans att bo. Än viktigare kan tidsaspekten vara i rivnings- och ombyggnadsfallen. Planeringen av bebyggelsesaneringar sker på mycket lång sikt och entreprenör för arbetena är regelmässigt kontraherad lång tid i förväg. Det kan för byggherren medföra mycket stora kostnader både i skadestånd och i ränteförluster, om byggnadsarbetena inte kan börja i rätt tid till följd av att lägenheterna inte är utrymda. För att en kontroll i efterhand skall kunna komma i fråga, måste intresset att i rätt tid komma i besittning av lägenheten kunna tillgodoses lika väl vid ett sådant förfarande som med det nu gällande systemet. Annars kommer troligen praktiskt taget inte några rivningslägenheter att stå till förfogande för korttidsuthyrning. När det gäller andrahandsuthyrning kommer väl upplåtaren många gånger

252 Avstående

från besittningsskydd

att tvingas ta en viss risk i fråga om tidpunkten då han återfår lägenheten för att slippa betala hyran för lägenheten utan att kunna nyttja den. Utbudet av andrahandslägenheter torde dock komma att minska, om inte förfarandet Båda de anförda effekterna är till klar nackdel för görs tillräckligt smidigt. bostadsmarknaden, särskilt i tider av brist på lägenheter. Emellertid torde det vara möjligt att konstruera ett system som kan de anförda synpunkterna. Härför krävs i första hand materiella tillgodose i de angivna situationerna skall regler som klart ger vid handen att upplåtaren återfå till lägenheten, om inte undantagsvis sådana dispositionsrätten att hyresgästen bör få behålla lägenheten och omständigheter föreligger sålunda inte bort godkänna en överenskommelse om hyresnämnden avstående från besittningsskydd. ifall omständigheterna hade kunnat förutses. Den kontroll som görs i efterhand bör därför resultera i att besittningsskydd skall anses föreligga, endast när starka skäl talar för att överenskommelsen inte är godtagbar. Saken torde kunna uttryckas så, att när överenskommelse träffats mellan parterna om att hyresgästen skall sakna rätt till förlängning, sådan rätt skall föreligga bara om synnerliga skäl talar för det. Av största vikt är att fastställa i vilka situationer besittningsskyddet till följd av parternas överenskommelse normalt bör kunna vika. Vi har övervägt kunde godta överenskommelse om avstående från om man rent generellt vid korttidsavtal i samband med förestående besittningsskydd typiska eller eller vid andrahandsuthyrning, uthyrning av ombyggnad rivning bostadsrätt, villa eller liknande, såvida inte synnerliga skäl talar för motsatsen. En sådan ordning är dock behäftad med två nackdelar. För det första måste man med en sådan regel i hög grad anpassa tillämpningen efter de olika typfallen, med risk för att innebörden av en regel om förlängning på grund av synnerliga skäl blir alltmer uttänjd med tiden. Parterna får i så fall svårt att förutse om överenskommelsen blir gällande eller inte. För det andra är det risk för att en mer generell regel inte kommer att kunna motverka missbruk av överenskommelser om avstående från besittningsskydd, särskilt när det gäller andrahandsuthyrning. Goda skäl talar därför för att godta överenskommelser om avstående från bara i fråga om vissa strängt avgränsade kategorier. När det besittningsskydd bör det för att man skall kunna utesluta gäller andrahandshyresgäster bulvanfallen och fall när andrahandsuthyrning satts i system krävas att vid tidpunkten för upplåtelsen. Om så hyresvärden själv bodde i lägenheten är fallet, kan man räkna med att inte förstahandshyresgästen innehar i syfte att utnyttja den för andrahandsuthyrning utan att lägenheten andrahandsuthyrningen är en följd av att han inte är i tillfälle att utnyttja lägenheten. Möjligen kunde övervägas att utsträcka detta krav till att avse att hyresvärden bott i lägenheten under viss tid, t. ex. ett år, före överenskomi melsen för att man på så sätt skall kunna vara säker på att hans bosättning lägenheten inte bara är tillfällig och avsikten med den enbart är att kringgå besittningsskyddsreglerna. Ett sådant krav synes dock gå för långt, t. ex. om hyresvärden tvingas hyra ut lägenheten i andra hand på grund av oförutsedda som inträffat kort tid efter hans inflyttning. Å andra sidan omständigheter kan naturligtvis inträffa att andrahandshyresgästen efter kort tid flyttar och upplåtaren tvingas hyra ut lägenheten till en annan andrahandshyresgäst.

Avstâende från besittningsskydd 253

Man kunde med hänsyn härtill överväga att alltid låta överenskommelse om avstående från besittningsskydd gälla för viss kortare tid, när fråga är om andrahandsuthyrning. Därmed skulle emellertid fältet lämnas fritt för en systematisk andrahandsuthyrning. Inte heller ett krav på att upplåtaren, om han inte bor i lägenheten vid tiden för upplåtelsen, åtminstone skall ha bott i lägenheten inom viss kortare tid dessförinnan synes medföra en godtagbar avgränsning. Från hyresgästens synpunkt skulle det vara svårt att bedöma verkan av överenskommelsen, eftersom han i allmänhet inte torde känna till upplåtarens tidigare boendeförhållanden. När det gäller rivnings- och ombyggnadsfallen torde en överenskommelse om att hyresgästen inte skall ha besittningsskydd i princip böra godtas i fall när rivningen eller ombyggnaden verkligen är omedelbart förestående vid den tidpunkt till vilken uppsägning sker. Såväl vid andrahandsuthyrning och motsvarande som vid rivning och ombyggnad torde giltighetstiden för en överenskommelse om att hyresgästen inte skall ha besittningsskydd böra begränsas. Skall en sådan överenskommelse gälla under lång tid, har parterna sämre möjligheter att vid tiden för dess ingående förutse hur förhållandena kommer att te sig när uppsägning blir aktuell. Ju längre hyresgästen bott i lägenheten, desto mindre rimligt ter det sig också att han skall stå utan besittningsskydd, vilket i rivnings- och ombyggnadsfallen innebär att han inte får någon ersättningslägenhet genom hyresvärdens försorg. Giltighetstiden synes förslagsvis böra begränsas till tre

år både vid andrahandsupplåtelse och motsvarande och i ombyggnads- pch

rivningsfallen. En treårstid synes klart motiverad vid andrahandsupplåtelse. Längre tid synes en lägenhet inte böra vara undandragen den ordinarie bostadsmarknaden annat än i speciella situationer då andra besittningsskyddsbrytande grunder kan tillämpas (t. ex. de som gäller för bostadsrätter och småhus). Däremot kan tiden framstå som väl kort i ombyggnads- och rivningsfallen. Det kunde övervägas att för dessa i stället bestämma tiden till fem år. För treårstiden talar framför allt att denna tillämpas i Göteborgsnämndens praxis och att det synes svårt att göra gällande att vad som redan nu uppenbarligen kan utan olägenheter tillämpas i Göteborg inte skulle kunna fungera även i återstoden av landet. Är det fråga om längre tid får verkan av överenskommelsen prövas enligt de regler som i praxis tillämpas i rivnings- och ombyggnadsfallen, när rivningsklausul finns i hyresavtalet (jfr prop. 1974:150 s. 499 f och RBD 1976:19). Som förut anförts böri de nu beskrivna situationerna en överenskommelse om avstående från besittningsskydd kunna godtas, om inte hyresnämnden i en förlängningstvist finner synnerliga skäl tala för motsatsen. I rivnings- och ombyggnadsfallen torde sådana skäl mycket sällan kunna anses föreligga. Ett exempel skulle dock kunna vara, om parterna gemensamt förutsatt att hyresgästen skulle få bo kvar i lägenheten under tre år, men det visar sig att huset måste rivas redan efter något halvår. En förutsättning för att förlängning skall vägras i denna situation kan vara, att hyresgästen får en ersättningslägenhet, åtminstone för återstående del av.den hyrestid som förutsätts mellan parterna. När det gäller uthyrning av upplåtarens egen bostad i hyres- eller bostadsrättslägenhet eller i småhus finns något större förutsättningar att göra avvägningar till hyresgästens fördel. Så kan vara fallet, om upplåtaren betingat sig uppenbart obilliga hyresvillkor och kräver

254 Avstående från besittningsskydd sou 1981:77

att få flytta tillbaka, när hyresgästen påkallar prövning av villkoren. Vidare bör förlängning kunna medges, om hyresvärdens behov av att återfå lägenheten är mycket begränsat, t. ex. därför att han på samma ort har en annan lägenhet som han med fördel kan fortsätta att utnyttja, medan hyresgästen har stort behov av att få bo kvar. Slutligen kan man tänka sig att en avvägning mellan parternas intressen leder till att hyresgästen trots överenskommelsen får hyresavtalet förlängt för viss kortare tid, om hyresvärdens krav på att återfå lägenheten kommer vid en överraskande tidpunkt. Om make eller sådan samboende som enligt lagen (1973:651) om ogifta samboendes gemensamma bostad har rätt att överta hyresrätten vid upplösning av sammanboendet hade sin bostad i lägenheten när överenskommelsen om avstående från besittningsskydd träffades, bör överenskommelsen gälla mot honom eller henne bara om han eller hon godtagit den. I annat fall bör, om maken eller den samboende gör gällande rätt till förlängning av hyresavtalet för egen del, frågan prövas utan hänsyn till överenskommelsen. Det finns vissa andra situationer än de nu behandlade där man kunde överväga att på motsvarande sätt tillägga överenskommelse om avstående från besittningsskydd giltighet, om inte synnerliga skäl talade för motsatsen. Sålunda skulle man kunna tänka sig att godta överenskommelse om att hyresgästen inte skall ha besittningsskydd i fråga om typiska kategoribostäder av typ studentlägenheter och pensionärslägenheter. Eftersom även dylika lägenheter kan komma att användas till familjebostäder synes det dock inte möjligt att ställa upp en presumtion för att besittningsskydd inte skall gälla. Det synes dessutom vara förhållandevis ovanligt att överenskommelse träffas om avstående från besittningsskydd när det gäller studentbostäder och liknande. Vidare kunde man överväga att särbehandla möblerade lägenheter. En sådan avgränsning skulle emellertid vara lätt att kringgå och bör därför inte komma till användning. I andra fall när parterna vid hyresavtalets ingående förutsatt att hyresförhållandet skall bestå under viss begränsad tid kan verkan härav prövas i en förlängningstvist med tillämpning av redan nu gällande regler om besittningsskydd. Utom de i nuvarande 46§ hyreslagen särskilt angivna besittningsskyddsbrytande grunderna kan hyresvärden åberopa den s. k. generalklausulen i punkt 10. som innebär att hyresgästen saknar rätt till förlängning, när det inte strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest är obilligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör. Om det framgår av hyresavtalet att hyresförhållandet är avsett att bestå bara viss begränsad tid och tillika i avtalet anges en grund för begränsningen som framstår som rimlig med hänsyn till såväl hyresvärdens som hyresgästens intressen, är detta självfallet en omständighet som kommer att väga tungt i förlängningstvisten. När det gäller förfarandet måste detta kunna göras så summariskt att den som överväger att hyra ut en lägenhet i andra hand eller motsvarande eller en rivningslägenhet inte avskräcks därifrån av den tid som en förlängningstvist kan ta, om skälen för att hyresgästen skall avstå från besittningsskydd har fog för sig. I det hänseendet erinras först om de förslag som vi i det föregående (avsnitt 5.3) lagt fram om uppsägningstider och sättet för anhängiggörande

Avstående från 255 besittningsskydd

av tvister. Enligt det förslaget skall hyrestiden regelmässigt vara obestämd med tre månaders uppsägningstid. Om hyrestiden är obestämd, behöver upplåtaren således inte räkna med längre uppsägningstid än tre månader från den tidpunkt då han finner att han behöver komma i besittning av lägenheten. Vidare är det hyresvärden som har att anhängiggöra förlängningstvist i hyresnämnden om hyresgästen inte flyttar friviligt. Han kan förena denna talan med en talan om åläggande för hyresgästen att flytta från lägenheten. En ansökan om hyresnämndens godkännande av överenskommelse om avstående från besittningsskydd brukar av de flesta hyresnämnder i regel prövas utan sammanträde. Om en överenskommelse om att hyresgästen inte skall ha besittningsskydd föreligger, bör hyresnämnden i stället kunna pröva förlängningstvisten utan sammanträde i sådana fall då överenskommelsen skall gälla när inte synnerliga skäl talar mot det. För att förkorta handläggningstiden måste också av verkningarna fullföljdsmöjligheterna granskas. Förfarandet kan förkortas genom att hyresnämndens beslut om att förlängningsrätt inte föreligger och att hyresgästen skall flytta görs omedelbart verkställbart. Man kan också överväga om man kan avstå från fullföljdsrätt i tvist om förlängningi sådana situationer där överenskommelse om att hyresgästen inte skall ha besittningsskydd blir gällande när inte synnerliga skäl talar mot det. Principiella skäl talar visserligen mot en prövning i enbart en instans. Bostadsdomstolen kan också till ledning för rättstillämpningen behöva pröva vad som är synnerliga skäl för att rätt till förlängning skall föreligga. Å andra sidan kan för närvarande talan inte föras mot hyresnämndens beslut i ärende om godkännande av avstående från besittningsskydd. Hyresgästens rättssäkerhet förstärks i förhållande till -nuvarande rättsläge, om han kan få överenskommelsens giltighet prövad i efterskott. Avsaknaden av en fullföljdsrätt kommer också ytterst att bygga på ett avtal mellan parterna om att hyresgästen inte skall ha besittningsskydd. Möjligheten att ändå begära hyresnämndens prövning av frågan om rätt till förlängning framstår sålunda som ett avsteg från parternas egen överenskommelse. Om fullföljdsrätt medges med möjlighet till omedelbar verkställighet, kan tvisten förlängas avsevärt genom möjligheten att söka inhibition i bostadsdomstolen. Åtminstone gäller detta om nuvarande sammansättningsregler alltjämt skall gälla för bostadsdomstolens prövning av inhibitionsfrågan. Dessutom kan ärenden av förevarande art medföra en avsevärd belastning på bostadsdomstolen. Med hänsyn till det anförda bör de principiella betänkligheterna mot att i förevarande situationer godta ett eninstansförfarande kunna vika. I den nu angivna situationen bör alltså fullföljdsrätt inte föreligga. Om man avstår från fullföljdsrätt, torde i själva verket hyresvärden få möjligheter att agera väl så snabbt som eljest skulle gälla. Enligt den nya handräckningslagen (1981:847) överförs handräckningsförfarandet från överexekutor till tingsrätt. Det torde kunna gå lika fort att få till stånd ett avgörande av hyresnämnden i en förlängningstvist som skall prövas på förut angivna grunder som att få ett avgörande av tingsrätten i ett handräckningsförfarande. Bara om tveksamhet föreligger, kan prövningen dra ut på tiden. Men i så fall talar också principiella skäl för att hyresvärden inte bör kunna resa krav på att alltför snabbt bli av med hyresgästen. Vidare kan återvinning

256 Avstående sou 1981:77

från besittningsskydd

sökas mot handräckningsutslag. Med hänsyn till möjligheterna att i så fall få inhibition av verkställigheten torde ett förfarande i handräckningsväg kunna ta väl så lång tid som en prövning i förlängningstvist utan fullföljdsrätt. Vi har övervägt att för andra situationer än de, i vilka vi i det föregående angett att överenskommelse om avstående från besittningsskydd bör kunna i princip godtas, behålla en möjlighet till godkännande i förväg av hyresnämnden. Vi har emellertid inte kunnat finna mer än ett fåtal ganska ointressanta situationer i vilka en sådan möjlighet skulle kunna få betydelse. Däremot skulle man med en sådan ordning vid sidan av den förut angivna komplicera systemet avsevärt. Dessutom föreligger en risk att hyresnämnderna godtar överenskommelser i andra situationer än sådana som man från början tänkt sig. Man kan på så sätt få en alltmer utglidande tillämpning av möjligheten till godkännande. Detta skulle medföra en utveckling i riktning mot den nu gällande ordningen. Enligt vår mening står därför valet mellan att behålla nuvarande system eller att såvitt angår bostadslägenheter helt slopa möjligheten till förhandsgodkännande. Med hänsyn till den kritik som från olika synpunkter framförts mot det nuvarande systemet vill vi - om än med viss tvekan - förorda att den av oss i det föregående beskrivna lösningen genomförs. Sammanfattningsvis innebär detta att såvitt angår bostadslägenheter möjligheten till godkännande i förväg av hyresnämnden avskaffas, och att överenskommelser om avstående från besittningsskydd i rivnings- och ombyggnadsfallen samt i fall av uthyrning av egen bostad i hyres- eller bostadsrättslägenhet eller i småhus skall under en tid av tre år godtas av hyresnämnd i förlängningstvist, om inte synnerliga skäl föranleder annat. Vad vi hittills behandlat är avstående från besittningsskydd till bostadslågenheter. När det gäller lokaler föreligger inte skäl att inskränka parternas möjligheter att komma överens om avstående från besittningsskydd eller att begära hyresnämndens godkännande av sådan överenskommelse. Beträffande lokaler förordar vi därför att det nu gällande rättsläget får bestå.

7 av

Förstärkning andrahandshyresgästernas ställning

7.1 Gällande bestämmelser

Det kan ibland inträffa situationer som gör att en hyresgäst, som hyrt en bostadslägenhet, under längre eller kortare tid inte har behov av lägenheten eller delar av den för egen del. Han kan då under vissa förutsättningar hyra ut lägenheten i andra hand. Bestämmelser härom finns i 39-41 §§ hyreslagen. Hyreslagen skiljer mellan upplåtelse i andra hand av hela lägenheten (total sublokation) och upplåtelse av de] av lägenheten (partiell sublokation). I4l § finns ett stadgande om partiell sublokation. Detta saknar dock egentlig betydelse för den följande framställningen och kan därför här lämnas åsido. Reglerna om total sublokation är intagna i 39 och 40 §§. Enligt 39 § får inte hyresgästen utan hyresvärdens samtycke upplåta lägenheten i dess helhet i andra hand. 40 § innehåller ett undantag från denna regel. Således får hyresgäst, som under viss tid ej är i tillfälle att använda sin bostadslägenhet, upplåta lägenheten i dess helhet i andra hand, om hyresnämnden lämnar tillstånd till upplåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om hyresgästen har beaktansvärda skäl för och hyresvärden inte upplåtelsen har befogad anledning att vägra samtycke. Tillståndet kan begränsas till viss tid. Det kan också förenas med villkor. Om hyresgästen utan samtycke eller tillstånd upplåter lägenheten i andra hand och inte efter tillsägelse vidtar rättelse utan dröjsmål är hyresrätten förverkad (42 § första stycket andra punkten). Enligt 43 § är emellertid hyresrätten inte förverkad om hyresvärden inte inom två månader från det att han erhöll vetskap om andrahandsupplâtelsen tillsagt hyresgästen att vidta rättelse. Vissa särskilda regler har i samband med tillkomsten av bostadsanvisningslagen införts beträffande andrahandsupplåtelser av en kommun. De förbigås här. Beträffande andra lägenheter än bostadslägenheter (lokaler) finns inte någon motsvarighet till bestämmelsen i 40 §. Detta innebär att en lokal endast kan hyras ut i andra hand om hyresvärden samtycker härtill. Vad som sägs i det följande tar sikte på bostadslägenheter. Förbudet mot att upplåta hela lägenheten i andra hand avser (prop. 1967:141 s. 225) endast sådanupplâtelse som medför en självständig rätt för tredje man att nyttja lägenheten. Detta medför att den som i förhållande till hyresgästen intar en sådan ställning att han inte utövar någon självständig

258 Förstärkning av andrahandshyresgästerrzas ställning

inte omfattas av förbudet, t. ex. hyresgästens husfolk och brukningsrått gäster. Som inledningsvis antytts kan en hyresgäst hyra ut sin lägenhet i andra hand inte bara när hyresvärden samtycker härtill utan även om hyresnämnden ger sitt tillstånd. Skälet till att hyreslagen ger möjlighet till andrahandsuthyrning är enligt motiven, att i ett rörligt samhälle en hyresgäst ofta har behov av att vara borta från sin ordinarie bostad en längre tid. Han kan t. ex. att ha sitt på grund av arbete eller studier utom eller inom landet vara tvungen hushåll på annan ort. För att hyresgästen då inte skall behöva göra sig av med en lägenhet på en ort han tänker återvända till samt för att lägenheten inte skall behöva stå tom har han getts möjlighet att hyra ut lägenheten i andra hand. Detta underlättar rörligheten i samhället samt främjar ett effektivt utnyttjande av lägenhetsbeståndet. En förutsättning för att hyresgästen skall få tillstånd att utan samtycke i andra hand är att han har beaktansvärda skäl för upplåta hela lägenheten upplåtelsen och att hyresvärden saknar befogad anledning att motsätta sig att på grund av sjukdom, arbete lägenheten upplåts till annan. Att hyresgästen på annan ort eller annan oförutsedd händelse tillfälligt inte kan begagna lägenheten är enligt departementschefen (prop. 1967:141 s. 225) att hänföra till här avsedda beaktansvärda skäl. Hyreslagssakkunniga uttalade (SOU 1966:14 s. 387), att hyresgästen måste vara borta från lägenheten under sådana omständigheter, att han inte kan begagna lägenheten, dvs. vistas på avsevärt avstånd från hemorten. Det emellertid, att därvid även fordras att det skulle medföra inte tilläggs oväsentliga utgifter att behålla lägenheten utan att använda den. Sistnämnda uttalande har kritiserats av bl. a. Walin (Allmänna hyreslagen 5 uppl. s. 159)

och Lejman (Den nya _hyresrätten s. 163) som anser dels att det kan strida

mot hyresmarknadens ovan nämnda behov, dels att det kan sägas vara ovidkommande ur hyresvärdens synpunkt vilka utgifter hyresgästen skulle åsamkas genom att behålla lägenheten. Ett hänsynstagande härtill skulle också medföra en tämligen omotiverad åtskillnad mellan olika hyresgäster. bör enligt förarbetena inte lämnas av den anledningen, att Samtycke hyresgästen i samma eller närliggande ort kommit över en bostad, som han, utan att avstå från hyresrätten till den ifrågavarande bostaden, vill utnyttja under begränsad tid. I kravet på att hyresvärden skall sakna befogad anledning att motsätta sig andrahandshyresgästen skall kunna upplåtelsen ligger att den föreslagna godtas som faktisk utövare av nyttjanderätten. Dennes förmåga att betala torde däremot sakna betydelse i detta sammanhang, eftersom hyra upplåtaren inte utträder ur rättsförhållandet med hyresvärden utan kvarstår som ansvarig för avtalets ekonomiska förpliktelser, om inte hyresvärden befriat honom från dem. Vad det kommer främst an på är således om vårdnadsplikten genom andrahandsupplåtelsen utövas på ett tillfredsställande sätt eller inte (prop. 1967:141 s. 140). anledning att vägra andrahandsupplâtelse har hyresvärden Befogad däremot när det är fråga om hyresobjekt som enligt 35 § andra stycket är undantaget från bytesrätt (prop. 1967:141 s. 226). När hyresrätten är förverkad kan lägenheten inte heller upplåtas i andra hand.

Förstärkning av andrahandshyresgästernas 259 ställning

Liksom vid överlåtelse av hyresrätten bör tillstånd till upplåtelse av lägenheten i andra hand kunna förenas med skäligt villkor. Som exempel på sådana villkor kan nämnas skyldighet för att andrahandshyresgästen solidariskt med hyresgästen svara för de ekonomiska förpliktelserna enligt avtalet eller att ställa säkerhet för avtalets fullgörande. Hyresnämndens tillstånd till andrahandsupplåtelse kan begränsas till att avse viss tid. Att hyresgästen, om inte annat överenskommits, gentemot hyresvärden kvarstår som ansvarig för hyresavtalets förpliktelser kan medföra negativa konsekvenser för andrahandshyresgästen. Om t. ex. hyresgästens hyresrätt förverkats på grund av att hyresgästen inte betalat hyran, kan andrahandshyresgästen bli avhyst från lägenheten trots att andrahandshyresgästen betalat hyra till hyresgästen. Detta beror på att andrahandshyresgästen genom andrahandsupplåtelsen i regel inte förvärvat någon självständig rätt gentemot hyresvärden. Det är ju hyresgästen som är hyresvärd i förhållande till andrahandshyresgästen. I det nyss skisserade kan dock exemplet andrahandshyresgästen få skadestånd av hyresgästen. Vid andrahandsupplåtelse är det relativt vanligt att andrahandshyresgästen avstår från sin rätt till besittningsskydd. I vilken ordning det kan ske behandlas i avsnitt 6.1. Enligt 32 § hyreslagen får hyresgäst inte överlåta hyresrätten utan hyresvärdens samtycke, om ej vissa i 33-36 §§ angivna omständigheter föreligger. Detta gäller även om hyresgästen vill överlåta sin hyresrätt på andrahandshyresgästen.

7.2 Önskemål om reformer

l våra direktiv statsrådet: I den (se SOU 1976:60 s. 30) uttalade föredragande allmänna debatten har förslag förts fram om att hyresgäst som hyr bostadslägenhet i andra hand borde ges en starkare ställning än han har f. n. Bl. a. har diskuterats möjligheten att införa bestämmelser som medför att andrahandshyresgästers hyresavtal omvandlas till ett avtal direkt med fastighetsägaren efter viss tid. För en förstärkning av andrahandshyresgästernas ställning talar onekligen vissa skäl. Man kan dock inte se bort från att det finns andra skäl som talar i motsatt riktning, t. ex. att en förstärkning av andrahandshyresgästernas ställning kan leda till en inte önskvärd utveckling mot ökat antal andrahandsupplåtelser. Liknande synpunkter framfördes även i propositionen 1973:23 ang. ändringar i hyreslagstiftningen (s. 101).

7.3 Omfattningen av andrahandsupplåtelser

Andrahandshyresgästernas situation är förhållandevis okänd. En mera ingående kännedom om deras förhållanden torde knappast kunna erhållas annat än genom intervjuundersökningar. De typer av andrahandsupplåtelser som i förevarande sammanhang är särskilt intressanta torde emellertid gärna av de närmast inblandade. hemlighållas Hyresvärd och förstahandshyresgäst

260 av ställning

Förstärkning andrahandshyresgästernas

måste således av lättförstådda skäl vara obenägna att lämna upplysningar, när förstahandshyresgästen är bulvan. Har hyresvärden inte samtyckt till andrahandsupplåtelsen och förverkandeanledning därför föreligger torde i varje fall inte andrahandshyresgästen och kanske inte heller förstahandshyom man kan få tag i honom, vara intresserad av att medverka i resgästen, undersökningen. Man måste därför räkna med ett betydande bortfall. Förhållandet mellan fastighetsägaren och förstahandshyresgästen torde vidare ofta vara obekant eller oklart för andrahandshyresgästen, varför relativt ingående undersökningar måste göras i det enskilda fallet. Det är troligt att ett omfattande lägenhetsbestånd måste undersökas för att olika varianter skall bli företrädda i behövlig utsträckning. En undersökning torde därför också bli kostsam. Det är vidare tveksamt i vad mån lämnade kommer att vara korrekta. Vi har på grund av det anförda inte uppgifter ansett oss böra någon mer systematisk undersökning av genomföra andrahandshyresgästernas förhållandenl. Vissa uppskattningar angående omfattningen av andrahandsupplåtelser kan dock göras med ledning av tillgänglig statistik. Av domstolsverkets statistik över mål och ärenden vid hyresnämnderna under tiden den 1 juli 1976- den 31 december 1980 framgår sålunda bl. a. följande: Antalet ärenden om tillstånd till upplåtelse av lägenhet i andra hand har under perioden mer än fördubblats till omkring 250 om året i hela landet. hälften av ärendena har av hyresnämnden i Drygt handlagts Stockholm. Med av hyresnämnderna i Göteborg och Malmö har undantag endast haft något enstaka ärende. Antalet ärenden om övriga hyresnämnder avstående av besittningsskydd beträffande bostadslägenhet har under

perioden ökat markant, från sammanlagt drygt 4 000 år 1976 till nära 5 500 år till mer än 6 700. Under år 1978. År 1979 uppgick antalet avståendeärenden 1980 var antalet sådana ärenden över 8 500. Drygt hälften av ärendena har i Stockholm. Av har handlagts av hyresnämnden övriga hyresnämnder och Malmö redovisat de flesta ärendena - tillsamnämnderna i Göteborg mans cirka en fjärdedel. Godkännande av avstående från besittningsskydd förekommer inte bara vid andrahandsuthyrningar. Hur många av de redovisade ärendena som avser andrahandsuthyrning framgår inte av statistiken. Man kan dock från att merparten av ärendena avser 1 Inom institutionen för utgå fastighetsekonomi vid andrahandsupplåtelser. tekniska högskolan i Storstockholms bostadsförmedlings statistik över bostadssökande för juni Stockholm har gjorts en att de 1978 ger vid handen att 9 709 av totalt 125 101 bostadssökande uppgett preliminär utredning hyr lägenhet i andra hand. angående metoder för Vi har vidare hämtat från överexekutor vid länsstyrelserna i undersökning rörande upplysningar andrahandsuthyrning av Stockholms, Göteborgs och Bohus samt Malmöhus län och kronofogdemynbostadslägenheter. Ut- i Stockholm, och Malmö om frekvensen av andradigheterna Göteborg redningen redovisas i materialet handsupplåtelser m. m. Sammanfattningsvis ger det insamlade en PM 1979-10-22 av vid handen: Det är endast i Stockholm som det i vräkningsmål i Barbro Ovén. Utred- följande att en konstateras att fastighetsägare hyrt ut lägenheter i sina ningen bekräftar några fall har kunnat undersökning av omfatt- i andra hand bulvan. Kronofogdemyndigheten i Stockfastigheter genom ningen av och hyresvill- holm är av den att det förekommer att fastighetsägare _ uppfattningen koren vid andrahands- systematiskt hyr ut lägenheter - såväl omöblerade som möblerade genom är förenad

uthyrning och betinga m.,

bulvan för att kunna kringgå lagstiftningen om besittningsskydd .med betydande svårigheter. tillåter. Eftersom bulvanförhållandet i sig högre hyra än hyreslagstiftningen

.c.».-m.›,.

Förstärkning av andrahandshyresgästernas ställning 261

allmänhet är mycket väl maskerat är det i ytterst få mål kronofogdemyndigheten på grund härav kan vägra vräkning. I Stockholm är det vidare relativt vanligt att det vid vräkning sitter en annan hyresgäst i lägenheten än den mot vilken vräkningen riktar sig. Kronofogdemyndigheten anser att det kan röra sig om ungefär en fjärdedel av antalet verkställda vräkningar. Kronofogdemyndigheten i Göteborg uppger att det är relativt sällsynt att andrahandshyresgäst sitter i lägenheten vid vräkning, men att det endast är i ca 10 % av alla vräkningar man över huvud taget påträffar någon person i lägenheten, varför några säkra konstateranden inte kan göras. I Malmö är det enligt kronofogdemyndigheten inte ovanligt att en andrahandshyresgäst sitter i lägenheten när en avhysning skall ske. Med ledning av de uppskattningar som sålunda kan göras av omfattningen av andrahandsuthyrningen anser vi oss kunna konstatera att denna är förhållandevis vanlig i storstäderna och då särskilt i Stockholm.

Överväganden och förslag

Den som hyr i andra hand har en prekär ställning. Om förstahandshyresgästens hyresavtal upphör, har andrahandshyresgästen inte någon rätt att sitta kvar i lägenheten. Att förstahandshyresgästens rätt upphör kan bero på många omständigheter, som andrahandshyresgästen inte kan påverka. I värsta fall kan fastighetsägaren och förstahandshyresgästen vara överens om att skall hyresförhållandet upphöra just i syfte att bli av med andrahandshyresgästen. Anledningen härtill kan vara att förstahandshyresgästen är bulvan för hyresvärden och att de önskar hyra ut lägenheten till annan person som betalar bättre. Att sådana bulvanförhållanden existerari inte obetydlig omfattning får anses belagt genom erfarenheter som vunnits i samband med hyresgästföreningarnas arbete och i förlängningstvister. Vidare förekommer det att fastighetsägaren reserverar för barn lägenheter och andra närstående i syfte att låta andrahandshyresgästen flytta, när förstahandshyresgästen behöver lägenheten. Andrahandshyresgästen saknar ofta besittningsskydd i förhållande till

förstahandshyresgästen på grund av att besittningsskyddet avtalats bort med

hyresnämndens godkännande. Även om så inte är fallet, torde andrahandshyresgästens besittningsskydd i praktiken vara svagare än den genomsnittliga hyresgästens just av den anledningen att det förutsätts att hyresrätten skulle vara tidsbegränsad, något som torde beaktas av hyresnämnden. Inte sällan torde försthandshyresgästen ta ut oskäligt av hög hyra andrahandshyresgästen. Vi har fått den uppfattningen att bl. a. invandrares svårigheter att finna bostad ibland missbrukas på ett flagrant sätt för att ta ut oskäliga hyror i samband med andrahandsuthyrning. Om andrahandshyresgästen saknar besittningsskydd, har han inte möjlighet att reagera häremot på annat sätt än genom att flytta från lägenheten. Även om problemets omfattning är oklar genom att antalet andrahandsupplåtelser inte är känt, är det å andra sidan klart att andrahandshyresgästers prekära ställning väl motiverar att ändringar görs i systemet för att förbättra denna ställning, under förutsättning att detta inte vållar olägenheter från andra synpunkter.

262 av ställning Förstärkning andrahandshyresgästernas

Det torde då till en början kunna konstateras att det är önskvärt att förutsättningarna för bostadssökande att få hyra i andra hand också i fortsättningen står kvar i ungefär samma omfattning som för närvarande. Andrahandsuthyrningen ger en möjlighet att vid tillfälliga förflyttningar utnyttja bostadsbeståndet rationellt. Denna möjlighet bör stå öppen också i fortsättningen. Detta betyder i sin tur, att vi inte anser oss böra föreslå som kan antas mera påtagligt minska hyresgästers benägenhet att åtgärder hyra ut sin lägenhet i andra hand, när de under viss längre tid skall vistas borta från den men har behov av att återvända till lägenheten. Den i våra direktiv framkastade tanken att andrahandshyresgästens hyresavtal skulle kunna efter viss tid omvandlas till ett hyresavtal direkt med fastighetsägaren torde, om det skulle få ske även mot förstahandshyresgästens vilja, redan av nyss nämnda anledning inte böra realiseras. Därtill kommer att i de allra flesta fall avvägningen mellan de båda hyresgästernas intressen skulle bli mycket För de antagligen ganska få fall där det står helt klart att besvärlig. andrahandshyresgästens intressen väger över torde någon särlagstiftning knappast vara motiverad. Den angivna tanken bör därför inte genomföras. Som nyss angavs är det ett problem att andrahandshyresgästen ofta saknar besittningsskydd mot förstahandshyresgästen. Detta inverkar på andrahandshyresgästens möjlighet att skydda sig mot oskäliga hyresvillkor. Förstahandshyresgästen får självfallet inte ta högre hyra av andrahandshyför lägenheten jämte skälig ersättning för ev. resgästen än bruksvärdehyra möblemang. Har andrahandshyresgästen avtalat bort sin rätt till besittningsskydd, är dock hans rätt till bruksvärdeprövning inte mycket värd. Han kan då komma att sägas upp, om han påkallar hyresnämndens prövning av hyran. Genomförs de förslag vi lägger fram i avsnitt 6.2 kommer emellertid andrahandshyresgästens besittningsskydd att förstärkas högst väsentligt i förhållande till förstahandshyresgästen. Enligt förslaget skall en överenskommelse att andrahandshyresgästen inte skall ha besittningsskydd i princip inte godtas om inte förstahandshyresgästen bodde i lägenheten vid upplåtelsen. I det senare fallet gäller överenskommelsen under tre år. Men dess skall inte av hyresnämnden i förväg utan först om giltighet prövas förstahandshyresgästen säger upp avtalet och alltså i en förlängningstvist. I en sådan skall andrahandshyresgästen tilläggas besittningsskydd trots överenskommelsen, om synnerliga skäl föreligger. Enligt vår mening bör som synnerliga skäl bl. a. kunna beaktas att förstahandshyresgästen utnyttjat avtalet om avstående från besittningsskydd för att betinga sig en uppenbart oskälig hyra och vill återfå lägenheten, när hyresgästen kräver villkorsändring. I en förlängningstvist, vare sig den sker när hyresgästen inte genom giltig överenskommelse har avstått från besittningsskyddet eller i det nyss fallet, kan hyresnämnden också pröva villkoren för fortsatt angivna förhyrning. Om förstahandshyresgästen tar ut oskäligt hög hyra, har andrahandshyresgästen möjlighet att få hyran nedsatt enligt bruksvärderegleringen efter att hos hyresnämnden ha ansökt om ändring av hyresvillkoren.1 att andrahandshyresgästen har besittningsskydd mot Under förutsättning förstahandshyresgästen uppstår det allvarligaste problemet för andrahands-

av

Förstärkning andrahandshyresgästernas ställning 263

hyresgästen, om förstahandshyresgästens hyresrätt upphör, medan andrahandshyresgästen fortfarande sitter kvar i lägenheten. Det är denna situation som i samförstånd mellan hyresvärd och förstahandshyresgäst kan utnyttjas i bulvanfallen för att tvinga andrahandshyresgästen att flytta. Det är också i andra fall, t. ex. när andrahandshyresgästen har i rätt tid betalat hyra till förstahandshyresgästen medan denne underlåtit att betala till fastighetsägaren med pâföljd att hyresrätten förverkats, föga rimligt att andrahandshyresgästen går miste om lägenheten. En lösning på det nu angivna problemet skulle vara att låta andrahandsfå ett direkt hyresgästen hyresavtal med fastighetsägaren, om förstahandshyresgästen försvinner ur bilden. Detta kan ske efter mönster av vad som gäller i fråga om hyresgästs make eller samboende, när hyresrätten upphör, se 47 § andra stycket och 47 a § hyreslagen i nuvarande lydelse. Andrahandshyresgästen skulle sålunda vara berättigad till förlängning av avtalet, om hyresvärden skäligen kan nöjas med honom som hyresgäst. En ordning av nu antytt slag torde knappast inkräkta på hyresvärdens berättigade intressen, under den nyss angivna förutsättningen att hyresvärden skäligen kan nöjas med andrahandshyresgästen som hyresgäst. Han har ju redan lägenheten uthyrd och det torde från hans sett synpunkt regelmässigt vara en slump att lägenheten annars skulle ha blivit ledig. En rätt till förlängning för andrahandshyresgästen, när förstahandshyresgästen rätt upphör, skulle innebära en betydande förstärkning av tryggheten för andrahandshyresgästen. Inom ramen för det besittningsskydd som följer av andrahandshyresgästens eget avtal med förstahandshyresgästen kan han känna sig säker på att få bo kvar i lägenheten. Särskilt bulvanfallen får på detta sätt en enkel lösning. Utträder bulvanen, får andrahandshyresgästen direkt avtal med hyresvärden. En sådan ordning föranleder likväl vissa betänkligheter. En anmärkning som tidigare framställts mot hyresgästens rätt att överlåta lägenheten till annan, nämligen att möjligheten att påverka sammansättningen av hyresgäster i fastigheten och därmed garantera trivsamma boendeförhållanden övergår från hyresvärden till torde inte kunna hyresgästen, tillmätas betydelse. Som förut anförts måste under alla omständigheter en förutsättning för att andrahandshyresgästen skall få överta hyresrätten vara att han skäligen kan tas för god som hyresgäst. Däremot medför troligen en ordning sådan som den förut skisserade en mera ingående och restriktiv bedömning av fastighetsägaren, när det gäller att samtycka till andrahandsupplåtelse. Flera fall kommer sålunda att gå till hyresnämnderna och förorsaka dessa ökat arbete.

1 Vissa undantag framgår av de inskränkningar som generellt gäller i besittningsskyddet och i rätten att få hyresvillkoren prövade (53 och 68 §§ i vårt förslag till hyreslag). Undantagen gäller fall, när hyresavtal avser möblerat rum eller lägenhet för fritidsändamål och hyresförhållandet vid den tidpunkt då det kunnat bringas att upphöra ej varat längre än nio månader i följd, samt när lägenheten utgör del av upplåtarens egen bostad. Det i detta sammanhang viktigaste undantaget är det som gäller för möblerade rum. Med hänsyn till det torde många invandrare alltjämt komma att falla utanför besittningsskyddet. För sådana fall bör övervägas en bestämmelse om straffansvar för den som tar ut en uppenbart orimlig hyra. Frågan diskuteras närmare i specialmotiveringen till 88 § i vårt förslag till ändrad lydelse av hyreslagen.

264 Förstârkning av andrahandshyresgästernas ställning

Ett allvarligt problem från samhällets synpunkt är att med den skisserade ordningen skulle hyresvärden i samförstånd med hyresgästerna kunna kringgå regler om skyldighet att lämna lägenhet till bostadsförmedlingen när den blir ledig. Hyresvärden behöver i så fall bara lämna förstahandshyresgästen samtycke att hyra ut lägenheten i andra hand. Därefter säger förstahandshyresgästen upp sitt avtal och andrahandshyresgästen är nu förstahandshyresgäst utan att lägenheten passerat bostadsförmedlingen. Ett sådant förfarande motverkas dock till en del av den nya bostadsanvisningslagen (l980:94). Har kommunen förklarat visst område vara bostadsanvisningsområde och husägarna inom området delgetts beslutet, drabbas en husägare av bötesstraff, om han samtycker till andrahandsuthyrning utan att vissa i hyreslagen angivna förutsättningar föreligger. Om den skisserade rätten för andrahandshyresgäst till förlängning, när förstahandshyresgästens rätt upphör, inträder först efter det att andrahandshyresgästen bott viss längre tid i lägenheten, förslagsvis tre år, skulle den framställda invändningen förlora mycket av sin kraft. I allmänhet torde övervägande skäl tala för att den som bott i viss lägenhet tre år får företräde till lägenheten framför någon i bostadskön som inte har något anspråk på just den lägenheten. Dessutom har andrahandshyresgästen enligt det förslag vi har lagt fram i avsnitt 6.2 efter den tiden regelmässigt fått besittningsskydd mot förstahandshyresgästen, så att han har rätt att bo kvar i lägenheten så länge inte förstahandshyresgästens hyresrätt upphör. Det är sålunda i denna situation sett från Övriga bostadssökandes synpunkter något av en slump om lägenheten blir ledig eller ej. I undantagsfall kan dock olika skäl tala för att annan bostadssökande bör ha företräde till lägenheten, även om andrahandshyresgästen bott längre än tre år i lägenheten. Rätt till förlängning bör därför inte tillerkännas andrahandshyresgästen, om det är uppenbart obilligt mot hyresvärden och andra bostadssökande. Hänsyn bör därvid kunna tas till att någon bostadssökande, som hyresvärden vill placera i lägenheten, har stått länge i bostadskön eller har social förtur eller liknande. Undantagsregeln bör ges restriktiv tillämpning. Den kan dock få en preventiv effekt, genom att exempelvis den som med hänsyn till den föreslagna förstärkningen av andrahandshyresgästens ställning överväger att betala svart för andrahandshyresrätt inte kan känna sig helt säker på att få överta hyresrätten, även om han bott där i tre år och förstahandshyresgästens hyresrätt upphör. Frågan om tillämpning av undantagsregeln får prövas i den förlängningstvist som blir följden, om andrahandshyresgästen önskar överta hyresrätten och hyresvärden motsätter sig detta. Har andrahandshyresgästen bott i lägenheten under minst tre år, måste också presumeras att fastighetsägaren känner till hans existens och alltså haft möjlighet att reagera mot andrahandsupplåtelsen. För att andrahandshyresskall tillåtas överta hyresrätten, om gäst som bott så länge i lägenheten förstahandshyresgästen försvinner ur bilden, behöver därför inte krävas att godkänt andrahandsupplåtelsen eller hyresnämnden tillåtit fastighetsägaren den. Härigenom försvinner också de bevissvårigheter som skulle uppstå, om det krävdes att hyresvärden samtyckt till andrahandsupplåtelsen. Rätten att överta avtalet bör gälla även om förstahandshyresgästen vill överlåta i syfte att byta till sig annan lägenhet. Sedan andralägenheten

Förstärkning av andrahandshyresgästernas ställning 265

handshyresgästen bott minst tre år i lägenheten, bör förstahandshyresgästen inte få utöva sin bytesrätt så länge andrahandshyresgästen bor kvar. En sådan treårig karenstid som förordats skulle dock göra den skisserade ordningen ganska värdelös som skydd i bulvanförhållanden, eftersom man i sådana förhållanden kan räkna med att fastighetsägaren inte har något emot en ganska snabb omsättning av hyresgäster och därför gärna ordnar så att andrahandshyresförhållandet upphör före treårstidens utgång. Man måste därför söka komma åt bulvanförhållanden i särskild ordning. Allmänna rättsgrundsatser torde visserligen föranleda att avtal som ingåtts av bulvan kan av motparten åberopas mot huvudmannen som om denne själv hade träffat avtalet. Bulvanskap kan emellertid vara mycket svårt att bevisa. En viss förbättring av andrahandshyresgästernas ställning skulle inträda om bulvanskap skulle anses föreligga när vissa särskilda omständigheter är för handen. Andrahandshyresgästen skulle sålunda under vissa förutsättningar anses ha träffat hyresavtal direkt med fastighetsägaren. Detta bör dock gälla endast om andrahandshyresgästen gör gällande att han har sådant avtal. Vill han hellre göra gällande avtalet mot förstahandshyresgästen, bör det stå honom fritt. De angivna förutsättningarna bör anknyta till förhållandet mellan hyresvärden och förstahandshyresgästen under förutsättning att den senare på grund av detta förhållande vid upplåtelsen inte kan antas ha handlat självständigt i förhållande till hyresvärden. Bulvanskap bör sålunda under den anförda förutsättningen kunna anses föreligga, om förstahandshyresgästen är närstående till hyresvärden eller är anställd av eller har ekonomiskt intressegemenskap med hyresvärden eller står i annat liknande förhållande till denne. Avgränsningssvårigheterna och bevissvårigheterna vid tillämpningen av en sådan regel är visserligen uppenbara, och den måste antas medföra ett relativt svagt skydd. Det kan emellertid vara väl värt att avvakta erfarenheterna av en sådan regel, innan ytterligare åtgärder vidtas, som skulle kunna minska antalet seriösa andrahandsupplåtelser eller försvåra bostadsförmedlingarnas att få lägenheter för uthyrmöjligheter ning. På grund av det anförda föreslås sammanfattningsvis, att om förstahandshyresgästens rätt till lägenheten upphör sedan andrahandshyresgästen bott minst tre år i lägenheten, andrahandshyresgästen ges rätt att överta avtalet och få det förlängt, om det ej är uppenbart obilligt mot hyresvärden och andra bostadssökande samt han skäligen kan godtas som hyresgäst. För vissa angivna situationer, som kan tyda på att bulvanskap föreligger, föreslås att upplåtelse i andra hand skall anses vara en upplåtelse direkt av fastighets-

ägaren.Vi erinrar vidare om de förslag angående besittningsskydd för

andrahandshyresgäster som vi lägger fram i avsnitt 6.2. Om andrahandshyresgästen ges rätt till förlängning, när förstahandshyresgästens avtal upphör, får denna rätt anses innebära, att det är avtalet mellan fastighetsägaren och förstahandshyresgästen, med där upptagna villkor, som förlängs men med andrahandshyresgästen som ny hyresgäst. Skall villkoren för upplåtelsen omprövas får detta ske genom villkorstvist eller förlängningstvist. Med vårt förslag till nytt förfarande vid prövning av villkorstvister har hyresgästen möjlighet att få en ändring av villkoren till stånd inom jämförelsevis kort tid, om de villkor som tas upp i förstahandshyresgästens avtal med hyresvärden t. ex. i ett bulvanfall skulle vara oskäliga. Vad avtalet

266 Förstärkning av andrahandshyresgästernas ställning

mellan förstahandshyresgästen och andrahandshyresgästen innehåller får anses sakna intresse i den uppkomna situationen, där förstahandshyresgästen inte längre kan fullfölja sin del av avtalet därför att hans hyresrätt upphör. Om t. ex. förstahandshyresgästen hyrt ut lägenheten möblerad, får det bli en fråga mellan honom och andrahandshyresgästen hur den senares nyttjanderätt till möblerna skall avvecklas. Till förtydligande bör dock i hyreslagen upptas en bestämmelse om att i den angivna situationen hyresavtalet mellan förstahandshyresgästen och andrahandshyresgästen upphör att gälla. Rätten för andrahandshyresgästen till förlängning måste bli beroende av att hyresvärden skäligen kan nöjas med honom som hyresgäst. Frågan om så är fallet får prövas i förlängningstvist. Prövningen får ta sikte på om hyresgästen är godtagbar både från ekonomisk synpunkt och med hänsyn till skötsamhet etc. Andrahandshyresgästen bör ha rätt till förlängning oavsett om förstahandshyresgästen förverkat sin hyresrätt eller ej. Som regel torde förverkandet bero av omständigheter som inte kommer andrahandshyresgästen vid. Om denne har medverkat till att en förverkandesituation uppkommit genom att t. ex. inte betala hyra till förstahandshyresgästen, så att denne inte haft möjlighet att betala till värden, kan detta leda till att hyresvärden inte anses behöva nöjas med andrahandshyresgästen. Den omständigheten att förstahandshyresgästen upplåtit lägenheten till andrahandshyresgästen utan hyresvärdens samtycke bör inte hindra att andrahandshyresgästen får rätt till förlängning. Har andrahandshyresgästen bott tre år i lägenheten, bör han kunna få överta hyresrätten, även om undantagsvis förstahandshyresgästens hyresrätt först efter så lång tid skulle komma att förverkas just på grund av upplåtelsen. Det finns här inte anledning att göra skillnad på olika förverkandegrunder. Avgörande bör vara om hyresförhållandet mellan hyresvärden och förstahandshyresgästen kan anses slutligt upplöst före eller efter den tidpunkt då andrahandshyresgästen bott tre år i lägenheten. Make eller samboende, som får rätt till förlängning av hyresavtal när den andra kontrahentens rätt upphört, svarar enligt 47 och 47 a §§ hyreslagen i nuvarande lydelse gemensamt med den andre för förpliktelserna enligt avtalet för tiden före förlängningen, om ej annat avtalas med hyresvärden. Starka skäl kunde synas tala för motsvarande lösning också om andrahandshyresgäst ges rätt till förlängning. Den skillnaden föreligger dock, att andrahandshyresgästen regelmässigt torde redan ha betalat hyran en gång, nämligen till förstahandshyresgästen, utan att ha nämnvärda praktiska möjligheter att kontrollera om denne fullgör sina skyldigheter mot fastighetsägaren. En regel om sådan solidarisk skyldighet för andrahandshyresgästen skulle dessutom kunna missbrukas i bulvanfallet, genom att hyresvärden och förstahandshyresgästen avtalar orimligt hög hyra sig emellan, som andrahandshyresgästen inte kan betala med påföljd att han måste avstå från förlängning. Hyresvärden kommer inte i sämre situation, sedan förstahandshyresgästen förverkat sin hyresrätt, om denna övertas av andrahandshyresgästen än om han hyr ut den på nytt till någon annan person, under förutsättning att andrahandshyresgästen skäligen kan tas för god som hyresgäst. Vid prövningen av den frågan kan som förut nämnts beaktas, om andrahandshyresgästen medverkat till att förstahandshyresgästens hyresrätt blivit förverkad.

Förstärkning av andrahandshyresgästernas 267 ställning

Om, som vi föreslår i avsnitt 5.3, avflyttningsmeddelande avskaffas och hyresvärd som inte vill att hyresgästen skall få förlängning har att själv vända sig till hyresnämnden, uppkommer ett problem, som är gemensamt beträffande make eller samboende när denne inte är medhyresgäst och andrahandshyresgäst, för det fall att också sådan ges rätt till förlängning när förstahandshyresgästens rätt upphör. F. n. skall hyresvärden ge maken eller den samboende avflyttningsmeddelande. Att i förevarande fall behålla avflyttningsmeddelandet torde emellertid inte komma i fråga. Att tvinga hyresvärden att säga upp maken, den samboende eller andrahandshyresgästen skulle inte heller passa så bra. Ofta torde en uppsägning inte hinnas med inom ordinarie uppsägningsfrist, om hyresgästen först i sista stund säger upp sitt avtal. Hyresvärden måste emellertid agera på något sätt. Detta möter knappast betänkligheter när det gäller andrahandshyresgäst, eftersom en förutsättning för att denne skall ha rätt till förlängning förutsätts vara att han suttit så länge i lägenheten att hyresvärden presumeras känna till honom. Andrahandshyresgästen kan också regelmässigt förutsättas vil ja sitta kvar i lägenheten. Det är värre med make och samboende, som regelmässigt kan antas flytta tillsammans med hyresgästen, om denne säger upp hyresrätten. Hyresvärden har emellertid redan nu skyldighet att agera mot dessa med avflyttningsmeddelande, om han vill ha klarhet i förlängningsfrågan, varför detta inte är något nytt problem. Den enklaste lösningen synes vara att hyresvärden, om han inte vill att förlängning skall komma till stånd, har att anmoda maken, den samboende eller andrahandshyresgästen att flytta. Sådan anmodan bör lämnas maken, den samboende eller andrahandshyresgästen inom en månad efter utgången av avtalet med förstahandshyresgästen på samma sätt som vi föreslår i fråga om uppsägning. Hyresvärden måste nämligen i vart fall senast vid det tidigare hyresförhållandets utgång ha fått klart för sig att någon sitter kvar i lägenheten. Självfallet kan anmodan göras redan tidigare t. ex. i samband med uppsägning av förstahandshyresgästen. Det kunde övervägas att i förevarande situation låta maken, den samboende eller andrahandshyresgästen vara den som själv har att vända sig till hyresnämnden. Motivet därför skulle vara, att make eller samboende regelmässigt torde flytta tillsammans med hyresgästen och att fråga om förlängning därför uppkommer mera sällan. Å andra sidan har hyresvärden

självfallet inte anledning att vända sig till hyresnämnden, om maken eller den

samboende flyttar med anledning av hans anmodan. Vad angår andrahandshyresgästen torde denne regelmässigt önska sitta kvar. Det framstår som önskvärt, att i huvudsak samma förfarande får gälla i alla förlängningstvister. Det bör därför ankomma på hyresvärden att, om tvist råder i förlängningsfrågan, hänskjuta denna till hyresnämnden. Förslagsvis bör detta ske inom en månad efter det att anmodan gjordes. Har anmodan skett före hyrestidens utgång bör dock hänskjutande i vart fall kunna ske fram till sistnämnda tidpunkt. Iden nya utsökningsbalken - UB - (prop. 1980/8118, LU 1980/81:23, rskr 350, SFS 1981:774) har ansetts (prop. s. 759) att frågan om tredje mans (t. ex. andrahandshyresgästs) ställning vid avhysning har så stor praktisk betydelse att en uttrycklig reglering därav bör meddelas. I nära anslutning till rådande

268 Förstärkning av andrahandshyresgästernas ställning

praxis tas därför i UB upp ett stadgande (16 kap. 8 §) att avhysning får genomföras mot tredje man (t. ex. andrahandshyresgäst) som hindrar sökanden i utövningen av hans rätt - dvs. att komma i besittning av lägenheten eller fastigheten - men endast under förutsättning att det är uppenbart att tredje man saknar fog för att motsätta sig verkställigheten. Enligt förslaget skall vidare andrahandshyresgästen underrättas i förväg om avhysningen när det är möjligt och anledning härtill föreligger. Vidare skall kronofogdemyndigheten få meddela anstånd med avhysningen. I UB (16 kap. 4§) har bestämmelserna om anstånd med avhysning konstruerats på ett annat sätt än f. n. (jfr 193§ UL). Utgångspunkt för anståndet anges vara den tidpunkt då avhysningen normalt bör vara genomförd (UB 16 kap. 3 §, se vidare prop. s. 765 ff, 1162 och 1232). Om denna tid är otillräcklig får kronofogdemyndigheten medge anstånd med högst två veckor från utgången av den tidpunkt, då avhysningen normalt skulle ha varit genomförd. Om synnerliga skäl föreligger får anståndet utsträckas till högst fyra veckor. En förutsättning är dock att, i likhet med vad som f. n. föreskrivsi 193 § andra stycket UL, skälig ersättning betalas för hela den medgivna anståndstiden. Enligt 16 kap. 8 § andra stycket UB gäller att anstånd får meddelas, om det behövs av hänsyn till tredje man (t. ex. andrahandshyresgäst). Tredje man (andrahandshyresgästen) har möjlighet att överklaga kronofogdemyndighetens avhysningsbeslut i den mån det rör hans rätt (UB 18 kap. 1§ och a. a. s. 792). Enligt 18 kap. 2§ (18 kap. 1§ i det till lagrådet remitterade förslaget, härom se s. 851 ff. och 1185) får vidare sökanden eller svaranden klaga över ett avhysningsbeslut som gör intrång i tredje mans (andrahandshyresgästens) rätt. Den nya regleringen i UB av andrahandshyresgästs ställning vid avhysning tillgodoser enligt vår mening i rimlig utsträckning dennes intressen. Vi vill emellertid erinra om att enligt vårt förslag andrahandshyresgästen under vissa förutsättningar kan förvärva en självständig rätt mot hyresvärden. I så fall får han naturligtvis inte vräkas på grund av ett utslag som riktar sig mot förstahandshyresgästen.

8 m. m.

Handläggning

av

hyrestvister

8.1 Nuvarande förhållanden

8.1.1 Instansordningen

Ärenden enligt hyresregleringslagen prövades ursprungligen av kommunala hyresnämnder med statens hyresråd som överinstans, medan tvister enligt hyreslagen prövades av allmän domstol. Hyresnämnderna i deras nuvarande form kom till genom den lagstiftning som trädde i kraft den 1 januari 1969.

i Samtidigt som statliga, regionala hyresnämnder med representanter för

k hyresmarknadens parter då tillskapades, infördes i hyreslagen även andra viktiga reformer såsom det direkta besittningsskyddet för bostadshyresgäster och bruksvärdesystemet. Bakom de nya hyresnämndernas tillkomst låg tanken, att hyresmarknaden I skulle tillföras en mycket kvalificerad statlig nämndorganisation som i relativt obundna former skulle vara verksam för att bilägga hyrestvister innan de drogs inför domstol (prop. 1967:141 s. 168-173). Hyrsnämnderna var sålunda ursprungligen avsedda att vara medlingsinstanser. Prövningen av

l

hyrestvister enligt den allmänna hyreslagen skulle i huvudsak alltjämt handhas av de allmänna domstolarna. För att bemästra den situation som väntades uppstå vid hyresregleringens tilltänkta avveckling ansåg departementschefen det berättigat att särskild hänsyn togs till det starka inflytande på hyresmarknaden som intresseorga-

i

nisationerna redan då hade. I detta låg en garanti för att anpassningen till en friare skulle kunna ske utan alltför stora

l

hyresmarknad svårigheter. l Eftersom medverkan skulle vara av värde inte intresseorganisationernas blott vid medling utan även vid prövningen av vissa hyrestvister ansåg han att intresseorganisationernas medverkan i vissa fall inte borde begränsas till medlingsstadiet. Organisationsrepresentanter ansågs emellertid inte böra ingå i de allmänna domstolarna, utan deras medverkan borde enligt departementschefen därför koncentreras till hyresnämnderna och deras inflytande där förstärkas genom att nämnderna vid sidan av medlingsfunktionerna även gavs viss prövande funktion. Hyresnämnderna skulle sålunda få möjlighet att avgöra tvister om förlängning av hyresavtal och om hyressättning samt om överlåtelse av hyresrätt och upplåtelse i andra hand av hyresrätt när parterna inte kunde förlikas. När hyresregleringen inte avskaffades, genomfördes ändå det föreslagna förfarandet enligt hyreslagen i sina huvuddrag, samtidigt som hyresnämn-

270 Handläggning av hyrestvister m. m. SOL 1981:77

derna och statens hyresråd förblev prövningsinstanser enligt hyresregleringslagen. Härefter har hyresnämnderna tid efter annan tillagts rätt att pröva allt fler olika frågor. Flera grupper av hyrestvister enligt hyreslagen ligger emellertid alltjämt kvar hos domstolarna. En närmare redogörelse för vilka frågor som för närvarande kan tas upp av hyresnämnderna kommer att lämnas i det följande. Förfarandet vid fullföljd mot frågor som kunde prövas av hyresnämnderna var ursprungligen föga enhetligt. I vissa fall, t. ex. i tvist om rätt till förlängning av hyresavtal, fick talan fullföljas genom att part som inte var nöjd med beslutet fick väcka talan - klandertalan - mot den andra parten vid allmän underrätt, senare fastighetsdomstol. I andra fall var rättsmedlet besvär. I vissa ärenden var statens hyresråd besvärsinstans medan det i andra ärenden var Svea hovrätt eller fastighetsdomstolen. För olika kategorier av ärenden gällde vidare olika begränsningari rätten att fullfölja talan. För att komma till rätta med den bristande enhetlighet i rättstillämpningen som blev följden av denna splittrade ordning (prop. 1974:151 s. 27) inrättades den 1 juli 1975 en gemensam överinstans - bostadsdomstolen - för hyresârenden som prövats av hyresnämnderna och inte rör kollektivavtal. Sistnämnda kategori av ärenden fullföljs till arbetsdomstolen. Även i bostadsdomstolen gavs hyresmarknadens organisationer en stark ställning genom att intresseledamöter deltar i dömandet. Bostadsdomstolens avgöranden kan inte överklagas. Enligt 69 § hyreslagen har hyresnämnd till uppgift att medla i hyrestvister samt att pröva frågor enligt 49 § (förlängning av hyresavtal) och 55 § (villkor för fortsatt förhyrning). Hyresnämnden kan dessutom pröva de övriga frågor som enligt hyreslagen ankommer på nämnden. Vidare kan nämnden vara skiljenämnd i hyrestvister. De frågor utöver förlängningstvister och villkorstvister som en hyresnämnd sålunda kan ta upp och avgöra enligt hyreslagen avser reparationsföreläggande (16 § andra stycket), skadestånd p. g. a. att hyresgästen genom att själv tapetsera, måla m. m. minskat lägenhetens bruksvärde (24 a §), tillstånd till överlåtelse av lägenhet (34-36 §§), tillstånd till upplåtelse av lägenhet i andra hand (40 §), godkännande av förbehåll om avstående från besittningsskydd (45 § andra stycket, som avser bostadslägenheter, och 56 § andra stycket, som avser lokaler), anstånd med avflyttning från lokal (59 §) och utdömande av vite (62 §).

Övriga tvister enligt hyreslagen tas upp av den fastighetsdomstol inom vars

område fastigheten är belägen (71 § första stycket). Av 70 § framgår när en part får föra talan mot hyresnämndens beslut i fråga enligt hyreslagen. I andra stycket anges när hyresnämndens beslut inte kan överklagas. Så är fallet om ett ärende avser tillstånd till byte av bostadslågenhet (35 §), tillstånd till andrahandsupplåtelse (40 §), godkännande av avtal om avstående från besittningsskydd (45 § andra stycket eller 56 § andra stycket) eller anstånd med avflyttning från lokal (59 §). I övriga fall, som särskilt räknas upp i första stycket, får talan föras hos bostadsdomstolen genom besvär inom tre veckor från den dag beslutet meddelades. Hyresnämnderna tar emellertid inte bara upp ärenden enligt hyreslagen. Vissa bostadsrättstvister, dvs. tvister enligt bostadsrättslagen (1971:479) som inte avser rent föreningsråttsliga frågor utan har anknytning till den i bostadsrätten ingående nyttjanderätten, får även tas upp av hyresnämnden.

av hyrestvister m. m. 271

Handläggning

Sålunda får hyresnämnden pröva tvist om hyresvillkor (7§ sista stycket), upplåtelse av lägenhet i andra hand (30 § andra stycket), medlemskap (52 §) samt fråga om godkännande av beslut av föreningsstämma i visst fall (60§ första stycket 1). Enligt 76 § bostadsrättslagen får talan mot hyresnämndens beslut föras hos bostadsdomstolen. Detta gäller dock inte andrahandsupplåtelse. Mot sådant beslut får enligt 76§ andra stycket talan inte föras. Dessutom får hyresnämnd medla och vara skiljenämnd i bostadsrättstvist. Andra bostadsrättstvister prövas av fastighetsdomstol. Enligt 30 § första stycket hyresförhandlingslagen (1978:304) prövas frågor enligt lagen av hyresnämnd. Fråga om skadestånd p. g. a. att en tidigare hyresvärd försummat att upplysa om att förhandlingsordning gäller (8§ HFL) skall dock prövas av allmän domstol. Talan mot hyresnämnds beslut enligt hyresförhandlingslagen förs hos bostadsdomstolen. Rättsmedlet är besvär. Hyresnämnden prövar också frågor om tvångsförvaltning enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792) samt upprustningsåläggande eller användningsförbud enligt bostadssaneringslagen (1973:531). Dessutom prövar hyresnämnden frågor enligt bostadsanvisningslagen (1980:94) och enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m. m. Talan mot beslut av hyresnämnden i ärenden enligt de nu nämnda lagarna förs hos bostadsdomstolen genom besvär. Enligt 3§ lagen (1973:189) med särskilda hyresbestämmelser för vissa orter - bristortslagen - får hyresnämnd lämna tillstånd till att bostadslägenhet används till annat ändamål än det avsedda. Beslut i sådan fråga kan överklagas genom besvär till bostadsdomstolen. l l i i

8.1.2 Förfarandet vid hyresnämnderna

i i

i Om förfarandet

vid hyresnämnderna finns bestämmelser i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder, den s. k. nämndlagen. När det gäller hyresnämndernas verksamhet innehåller 4§ en uppräkning av hyresnämndernas uppgifter. En hyresnämnd består i regel av en lagfaren ordförande - kallad hyresråd och två andra ledamöter (5 §). De ej lagfarna ledamöterna förordnas efter förslag av hyresmarknadens organisationer (6 §). Ordföranden får ensam företa förberedande av ansökan och åtgärd och pröva fråga om avvisning avskrivning av ärende. Han får även, om det är lämpligt, ensam hålla sammanträde för medling (5 § tredje med 2 § andra stycket jämfört stycket). - En tvist anhängiggörs vid nämnden genom skriftlig ansökan (8§ första stycket). Ansökan skall innehålla uppgifter om parterna och tvistens beskaffenhet. Sedan tvisten hänskjutits till nämnden skall parterna i regel kallas att inställa sig inför nämnden (9 §). Om sökanden inte kommer tillstädes skrivs ärendet av. Inställer sig inte motparten får nämnden honom vid förelägga vite att inställa sig inför nämnden. Kommer parten likväl inte tillstädes får nämnden skriva av ärendet om det kan antas att förlikning inte kan komma till stånd. I vissa särskilt angivna ärenden, t. ex. tvister enligt hyreslagen och hyresförhandlingslagen, får ärendet dock avgöras utan hinder av att parten uteblivit (10 §).

272 Handläggning av hyrestvister m. m.

Enligt 12 § skall nämnden klarlägga tvistefrågorna och, även om medling inte påkallats, söka förlika parterna. innehåller vidare särskilda handläggningsregler för vissa Nämndlagen typer av ärenden. Så är t. ex. fallet beträffande ärende angående godkännande av förbehåll som avses i 45 eller 56§ hyreslagen, ärende angående ärende angående bostadssanering och särskild förvaltförhandlingsordning, ning, ärende angående bostadsanvisning samt ärende angående förvärvstillstånd (14-16 d §§). Gemensamt för dessa ärenden är bl. a. att förhandling inför nämnden inte är obligatorisk. att utöva en aktiv processledning. Sålunda skall Det åligger nämnden nämnden verka för att utredningen i ärendet får den inriktning och som är lämplig med hänsyn till ärendets beskaffenhet. Nämnden omfattning skall därvid om det är möjligt se till att onödig utredning inte förebringas (16 a §). vid hyresnämnderna är möjligheten till Ett viktigt inslag i handläggningen besiktning av den fastighet ärendet rör (17§ första stycket). 19 a § kan hyresnämnden hålla förhör med vittne eller sakkunnig Enligt under ed och förhör med part under sanningsförsäkran. Detta förutsätter dock att part begär det och att förhöret är erforderligt för utredningen. Förhör får emellertid inte hållas, om bevisning kan föras på annat sätt med avsevärt ringare besvär eller kostnad. Om förhör gäller rättegångsbalkens regler om bevisning i vissa delar. Hyresnämndens avgörande sker genom beslut. I beslutet skall, i den mån det är behövligt, anges de skäl på vilka beslutet grundas. Protokoll skall enligt 29 § föras vid sammanträde och besiktning. Närmare bestämmelser om protokollets innehåll finns i förordningen (1975:520) om protokollföring m. m. vid arrendenämnd och hyresnämnd. Genom uttryckliga hänvisningar i nämndlagen äger rättegångsbalkens regler om offentlighet och ordning vid domstol samt jäv mot domare motsvarande vid nämnd respektive på ledamot i nämnd. tillämpning är inte domstolar utan förvaltningsmyndigheter. I det Hyresnämnderna fall bestämmelser saknas i nämndlagen gäller därför förvaltningslagens bestämmelser om ombud och (1971:290) regler. Där finns t. ex. kortfattade biträde samt om kommunikation.

8.1.3 i bostadsdomstolen

Förfarandet

Talan mot hyresnämndens beslut förs genom besvär i bostadsdomstolen. och därtill handlingar skall ges in direkt till Besvärsinlagan fogade bostadsdomstolen. Bostadsdomstolen, vars verksamhet regleras av lagen (1974:1082) om bostadsdomstol, består enligt 5 § av minst tre ledamöter, som är lagkunniga och erfarna i domarvärv ledamöter), en ledamot med teknisk (lagfarna utbildning och erfarenhet av värderings- eller byggnadsteknik (teknisk ledamot) samt högst tolv ledamöter med särskild erfarenhet av förhållandena på bostadsmarknaden (intresseledamöter). Innan intresseledamot förordnas skall hyresmarknadens organisationer beredas tillfälle att avge förslag (7 §). Bostadsdomstolen är domför med sju ledamöter varav tre skall vara

av m. m. 273

Handläggning hyrestvister

lagfarna och intresseledamöter. Den är också domför fyra med fyra ledamöter, om inte någon av dem påkallar att målet skall prövas av sju ledamöter. Sammanträder bostadsdomstolen med fyra ledamöter skall två vara lagfarna ledamöter och två intresseledamöter (12 §, 13 § första stycket och 14 § första stycket). Från vilka av hyresmarknadens olika intressegrupper intresseledamöterna skall hämtas i det enskilda målet är avhängigt av målets beskaffenhet (13 § andra stycket och 14 § andra stycket). En lagfaren ledamot får enligt 16 § ensam företa förberedande åtgärd samt pröva fråga om avskrivning av mål. Även bostadsdomstolen skall utöva en aktiv processledning genom att verka för att utredningen i målet får den inriktning och omfattning som är lämplig med hänsyn till målets beskaffenhet. Domstolen skall därvid så vitt möjligt se till att onödig utredning inte förebringas (19 §). I bostadsdomstolen är huvudregeln att förfarandet skall vara skriftligt (20§ första stycket). Muntlig förhandling får dock hållas i vissa fall (20§ andra och tredje styckena). Bostadsdomstolen får förordna om syn eller besiktning. Förutom genom syn får domstolen också ta upp bevisning genom förhör med vittne eller sakkunnig under ed och med part under sanningsförsäkran. Detta får dock endast ske, om det är erforderligt för utredningen och bevisningen inte kan föras på annat sätt med avsevärt mindre besvär eller kostnad (23 §). Förhör äger rum vid muntlig förhandling (24 §). Om vittne, sakkunnig eller part, som avgett sanningsförsäkran, hörts vid hyresnämnden måste han i regel höras på nytt i bostadsdomstolen om avgörandet beror på tilltron till bevisningen (s. k. tilltrosbevisning). I annat fall får inte bostadsdomstolen ändra hyresnämndens beslut i den delen annat än om det föreligger synnerliga skäl att anta att bevisningen har ett värde som awiker från det av hyresnämnden tillmätta värdet (23§ andra stycket). Bostadsdomstolslagen innehåller i 18 § andra stycket en regel som ger en part möjlighet att åberopa nya omständigheter i bostadsdomstolen. Parten får däremot inte ändra sin talan att avse annan del av hyresnämndens beslut än den som uppgetts i besvärsinlagan. i bostadsdomstolen Avgörandet sker genom beslut. Det skall grundas på \ vad handlingarna innehåller och vad i övrigt förekommit i målet. “ I den mån annat inte följer av bostadsdomstolslagen eller annan författning gäller de allmänna reglerna om domstolar i rättegångsbalken i tillämpliga delar även bostadsdomstolen (2 §). Beträffande rättegången i bostadsdomstolen under samma gäller förutsättningar i tillämpliga delar vissa bestämmelser i rättegångsbalken om besväri hovrätt samt vad som i

i rättegångsbalken är föreskrivet om tvistemål (17 § första stycket). Samman-

l

taget gäller sålunda rättegångsbalken om inte annat föreskrivits (se vidare l prop. 1974:151 s. 98 f, 111 och 120 f).

8.1.4 Förfarandet vid m. m. fastighetsdomstolarna

En fastighetsdomstol är en tingsrätt som sammanträder i särskild sammansättning. Endast en tingsrätt i varje län är i regel fastighetsdomstol. Förutom vissa hyres- och bostadsrättstvister tar fastighetsdomstolarna upp även andra mål såsom expropriations-, fastighetsbildnings- och miljöskyddsmål.

274 av m. m.

Handläggning hyrestvister

Vissa regler om fastighetsdomstolarnas sammansättning och förfarandet finner man i lagen (1969:246) om domstolar i fastighetsmål. I huvudsak gäller dock rättegångsbalkens bestämmelser om tvistemål. I mål eller ärende om bl. a. hyra består fastighetsdomstolen av två lagfarna ledamöter och tre nämndemän. Om målets beskaffenhet eller annat särskilt skäl fordrar det, kan en av nämndemännen bytas ut mot en teknisk ledamot, med erfarenhet av exempelvis fastighetsvärdering. Nämndemännen väljs i regel av landstingen. De bör vara allmänt betrodda och väl förtrogna med sin orts förhållanden (5-6 §§ FDL). Förfarandet regleras som nyss nämnts i huvudsak av rättegångsbalkens bestämmelser om tvistemål. Detta innebär bl. a. följande: Ett mål anhängi regel genom ansökan om stämning. Den skall uppfylla vissa iggörs fastställda krav. Väckt talan får inte ändras annat än under vissa angivna Målet bereds i regel genom muntlig förberedelse inför en förutsättningar. ensamdomare. Under förberedelsen kan undersökning på platsen äga rum. Avgörande under förberedelsen kan endast ske om talan medges eller eller om en part uteblivit. I övriga fall sker avgörandet vid efterges huvudförhandling. Sådan kan hållas endera särskilt eller också i anslutning till förberedelsen - i förenklad form. Vid huvudförhandhuvudförhandling form är rätten domför med en ensamdomare. Sådan ling i förenklad förhandling får hållas, om hinderi form av utevaro av t. ex. vittne eller annan inte möter och parterna samtycker därtill eller om saken är uppenbar. Annan hålls inför fullsutten rätt. För sådan förhandling finns huvudförhandling särskilda regler om förfarandet. Avgörandet får grundas endast på vad som förekommit vid huvudförhandlingen. Vid huvudförhandlingen tas bevisningen upp. Avgörandet av saken sker genom dom. Om dom finns särskilda bestämmelser. Talan mot fastighetsdomstols dom förs genom vad. Vill part föra talan mot domen skall han inom en vecka från den dag domen gavs anmäla vad hos fastighetsdomstolen. Part, som anmält vad, skall inom tre veckor från den dag domen gavs till underrätten inkomma med vadeinlaga. Vadetalan tas upp i hovrätt. Den är i hyrestvisteri regel domför med fyra ledamöter. Om målets beskaffenhet eller annan särskild omstänlagfarna föranleder det kan i stället för en av de lagfarna ledamöterna en dighet teknisk ledamot ingå. Mål företas också i hovrätten mången gång till avgörande vid huvudförhandling. I vissa fall, bl. a. när det varom talan inte uppgår till ett basbelopp enligt lagen (1962:381) om allmän fullföljts försäkring, får avgörande ske utan huvudförhandling. Talan mot hovrättens dom sker genom ansökan om revision. För att revisionstalan skall tas upp av högsta domstolen fordras prövningstillstånd.

8.1.5 Förfarandet enligt småmålslagen

Den 1 juli 1974 trädde lagen (l974z8) om rättegången i tvistemål om mindre värden - småmålslagen - i kraft. inte i fråga om mål som handläggs av tingsrätt i Småmålslagen gäller särskild sammansättning. Den kan alltså inte tillämpas vid handläggningen av sådana hyres- och bostadsrättstvister som skall tas upp vid fastighetsdomstol. Eftersom småmålslagen i vissa avseenden förenar den mer fria handläggningen enligt nämndlagen med rättegångsbalkens mer formbundna

Handläggning av hyrestvister m. m. 275

bestämmelser skall vi emellertid här lämna en kortfattad redogörelse för dess innehåll. Småmålslagen skall i huvudsak endast tillämpas på rättegången i tvistemål vari förlikning om saken är tillåten, om värdet av vad som yrkas uppenbart inte överstiger hälften av basbeloppet för oktober nästföregående år. (I oktober 1980 var basbeloppet 15 400 kr.). Handläggningen av mål enligt småmålslagen bygger i princip på rättegångsbalken men innehåller dessutom ett antal sårregler som främjar en enkel, snabb och billig process. Vid handläggning enligt småmålslagen består tingsrätten av en lagfaren domare. Målet anhängiggörs genom ansökan om stämning. [princip avviker småmålslagens regler om stämning från rättegångsbalkens endast så tillvida att käranden enligt småmålslagen redan i stämningsansökningen skall ange de muntliga bevis han åberopar. Ett mål enligt småmålslagen bereds till avgörande vid sammanträde eller skriftlig handläggning (5 § första stycket). Sammanträde skall hållas, om ej enbart skriftlig handläggning med till målets beskaffenhet är hänsyn lämpligare (15 § första stycket). Småmålslagen skiljer inte på förberedelse och huvudförhandling. Inställer sig inte part som kallats till sammanträde, kan tredskodom meddelas mot honom. Avgörandet kommer då att grundas enbart på den närvarande partens uppgifter. Om särskilda skäl föreligger, t. ex. då målet redan handlagts vid sammanträde eller tvisten tidigare behandlats av reklamationsorgan (prop. 1973:87 s. 190), kan målet, om part inte inställer sig, komma att avgöras utan hinder av hans utevaro. Målet

i prövas då i sak (16§ första stycket).

l Vid sammanträdet skall parterna redogöra för sina ståndpunkter och bevisning tas upp. Sakkunnig som utlåtit sig skriftligen får höras muntligen endast om rätten finner det nödvändigt (17 § första stycket). Målet skall om möjligt slutbehandlas vid sammanträdet. I regel får fler än två sammanträden inte hållas (18 § första stycket). Har målet inte avslutats vid sammanträde, skall rätten bereda parterna tillfälle att slutföra sin talan inom viss tid vid påföljd att målet ändå kan komma att avgöras (18 § andra stycket). Ett utmärkande drag för processen enligt småmålslagen är att rätten skall utöva en aktiv, materiell processledning. Detta slås fast genom 6§ första stycket, vari stadgas, att rätten skall vägleda parterna vid talans utförande och tillse att tvistefrågorna blir klarlagda och målet utrett efter vad dess beskaffenhet kräver. Processledningen skall i princip utövas från det målet anhängiggjorts till dess det avgjorts. Bestämmelsen har emellertid sin största betydelse vid sammanträde (prop. 1973:87 s. 187). Till skillnad från förfarandet enligt rättegångsbalken får dom grundas inte blott på vad som förevarit vid muntlig förhandling - sammanträde - utan även på vad handlingarna innehåller (5 § andra stycket). Talan mot tingsrättens avgörande, dom, förs i hovrätten. För att målet skall komma under hovrättens prövning krävs prövningstillstånd (21 § första stycket och 22 §). Tar hovrätten upp målet får talan mot hovrättens dom föras hos högsta domstolen.

276 av hyrestvister m. m. Handläggning

8. 1 .6 Rättegångskostnader

I detta avsnitt lämnas en översiktlig redogörelse för rättegångskostnadernas fördelning vid hyresnämnderna och i hyrestvister vid fastighetsdomstolarna samt i bostadsdomstolen. När det gäller ärenden som handläggs vid hyresnämnderna är regeln mycket enkel: part får inte ersättning för sina rättegångskostnader. Detta följer av att förvaltningslagen inte innehåller bestämmelser om ersättning för kostnader som föranletts av förfarandet och av att några särregler om kostnader vid hyresnämnderna inte heller finns. Vid fastighetsdomstolarna gäller i hyrestvister bestämmelserna i 18 kap. rättegångsbalken om rättegångskostnad i tvistemål vari förlikning är tillåten. Huvudregeln är att part, som tappat målet, skall ersätta motparten hans rättegångskostnad, om annat inte är stadgat (18:1 RB). Undantagsregler finns t. ex. för onödig rättegång (18:3 RB) och försumlig processföring (1826 RB). Särskilda regler finns för det fall att käranden endast delvis vinner bifall till sin talan (1814 RB) liksom då huvudsaken inte tagits upp till prövning (18:5 RB) t. ex. vid awisning, avskrivning eller förlikning. I bostadsdomstolen skall, i hyrestvister som räknas upp i 73 § hyreslagen, vardera parten själv stå sin kostnad om annat inte föranleds av 18 kap. 6 § rättegångsbalken (försumlig processföring). De uppräknade hyrestvisterna är: förlängningstvist (49 § HL), villkorstvist som rör bostadshyresavtal (55 § HL), mål om reparationsföreläggande (16 § andra stycket HL) eller utdömande av vite (62 § HL). För övriga hyrestvister gäller bestämmelserna om rättegångskostnad i 18 kap. RB. Regler motsvarande bestämmelsen i 73 § hyreslagen gäller för rättegångskostnader i bostadsdomstolen i vissa mål enligt hyresförhandlingslagen, bostadsrättslagen, bristortslagen, bostadsanvisningslagen och lagen om förvärv av hyresfastighet m. m. I besvärsmål enligt bostadsförvaltningslagen och bostadssaneringslagen gäller i vissa angivna situationer ytterligare andra regler.

8.2 Önskemål om reformer

I våra ursprungliga direktiv (se SOU 1976:60 s. 31) tog föredragande statsrådet bl. a. upp frågan om ett överförande av samtliga hyrestvister från fastighetsdomstolarna till hyresnämnderna. Direktiven innehåller i denna del följande: Under senare år har allt fler uppgifter lagts på hyresnämnderna. Senast skedde detta genom 1974 års reformer på hyresrättens område. Fortfarande skall emellertid vissa hyrestvister prövas av de allmänna domstolarna. Till dessa tvister hör bl. a. tvist om förverkande av hyresrätt liksom även åtskilliga skadeståndsfrågor. Enligt min mening är tiden nu inne att undersöka om inte samtliga tvister på hyresrättens område bör prövas av hyresnämnderna som första instans och med bostadsdomstolen som slutinstans. En sådan ordning får dock inte medföra att det nuvarande enkla och smidiga förfarandet i hyresnämnderna kompliceras.

Handläggning av hyrestvister m. m. 277

8.3 och

överväganden förslag

8.3.1 Överflyttande av mål och ärenden från fastighetsdomstol

till hyresnämnd Hyresnämnd har enligt 12 kap. jordabalken (hyreslagen) bl. a. till uppgift att medla i hyrestvister samt att pröva frågor som enligt hyreslagen ankommer på nämnden. Hyrestvist som inte ankommer på hyresnämnds prövning och inte heller rör kollektivavtal skall enligt hyreslagen tas upp av fastighetsdomstol - tingsrätt i särskild sammansättning. Talan mot hyresnämnds beslut förs i bostadsdomstolen eller om tvisten rör kollektivavtal i arbetsdomstolen. Enligt våra direktiv ankommer det som nyss nämnts på oss att undersöka om inte samtliga tvister på hyresrättens område bör prövas av hyresnämnderna som första instans och med bostadsdomstolen som slutinstans. En sådan ordning får dock enligt direktiven inte medföra att det enkla och smidiga förfarandet i hyresnämnderna kompliceras. En av tankarna bakom tillskapandet av hyresnämnder var (prop. 1967: 171 s. 14) att man därigenom skulle få ett organ som i relativt obundna former skulle kunna vara verksamt för att bilägga hyrestvister innan de fördes inför domstol. Medlingen skulle ske under medverkan av representanter för intresseorganisationerna på hyresmarknaden. Eftersom intresseledamöternas medverkan också ansågs vara av värde vid prövningen av vissa hyrestvister gavs hyresnämnderna vid sidan av medlingsfunktionen även viss prövande funktion, utöver de uppgifter som tidigare tillkommit de kommunala hyresnämnderna enligt hyresregleringslagen. Hyresnämnderna fick i

g sålunda rätt att avgöra tvister om förlängning av hyresavtal och om i hyressättning samt om överlåtelse av hyresrätt och upplåtelse i andra hand av

lägenhet, om parterna inte är överens. Under tiden därefter har allt t1er speciallagar lagt nya uppgifter på hyresnämnderna. Det är anmärkningsvärt att i motsats därtill så många uppgifter enligt den centrala hyreslagstiftningen är undantagna hyresnämndens prövning. Detta har till följd att till synes likartade tvister ibland skall prövas av olika myndigheter. Ett exempel på detta är när hyresvärden sagt upp hyresgästen på grund av att han anser att hyresrätten förverkats. Säger hyresvärden i sådant fall upp hyresavtalet till omedelbart eller förtida upphörande under åberopande av att hyresrätten är förverkad skall tvisten prövas av domstol. Säger hyresvärden däremot upp avtalet till kontraktsenlig eller laga fardag utan att i uppsägningen åberopa förverkande skall tvisten prövas av hyresnämnd. Om hyresvärden säger upp avtalet till fardagen men i uppsägningen åberopar att hyresrätten är förverkad är rätt forum åter fastighetsdomstol. Frågan har varit föremål för prövningi bostadsdomstolen. I beslut den 21 november 1978 slogs sålunda fast att hyresnämnden inte är behörig att pröva en ansökan om förlängning av ett hyresavtal, som sagts upp med åberopande av att hyresrätten förverkats (RBD 1978:35; vidare om denna gränsdragning se Gad i SvJT 1974 s. 693, Lejman s. 290 och Berg-Sederblad, 2 uppl. s. 114). Om tvist föreligger om såväl skadestånd enligt 24 § (vanvård) som ersättning enligt 24 a § (lägenhetens bruksvärde har minskat genom att hyresgästen själv utfört reparationer eller andra

278 Handläggning av hyrestvister m. m.

arbeten) kan målen enligt nu gällande regler inte heller handlåggas vid samma myndighet. Att dessa gränsdragningar framstår som svårbegripliga för parter och ombud är förståeligt. De medför naturligtvis också risk för rättsförluster. Det äri hög grad önskvärt att tvister av likartat slag handläggs av en och samma myndighet. I en del fall hänskjuts mål vid fastighetsdomstol till medling inför hyresnämnden. I sådana fall är det naturligtvis önskvärt, att tvisten också prövas av hyresnämnden, om medlingen misslyckas. Hyresnämndernas förfarande regleras i första hand av lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyresnämnder- nämndlagen. I den mån denna inte ger ledning, tillämpas förvaltningslagen. Bostadsdomstolen tillämpar däremot jämte lagen (1974:1082) om bostadsdomstol rättegångsbalkens regler om tvistemål. Att skilda förfaranderegler på så sätt tillämpas i över- och underinstans har visat sig medföra vissa olägenheter. Förvaltningslagen har också blivit kritiserad för sin knapphändighet och är föremål för översyn av förvaltningsrättsutredningen (Ju 1978:09). Det har emellertid hittills inte kunnat komma i fråga att lägga rättegångsbalkens regler till grund för hyresnämndernas förfarande. Det har ansetts att dess förfaranderegler skulle medföra en alltför bunden process för nämnderna och att mycket av de fördelar som det nuvarande smidiga förfarandet medför skulle gå förlorat. I det hänseendet har emellertid skett en utveckling som kan ändra förutsättningarna i fråga om möjligheterna att tillämpa i huvudsak samma förfaranderegler i hyresnämnderna och bostadsdomstolen. Hyresnämndernas obundna förfarande har kommit att bilda modell för den s. k. småmålslagen, lagen (1974:8) om rättegången i tvistemål om mindre värden. Ett mindre bundet förfarande tillämpas således nu i vissa mål också i tingsrätterna. Rättegångsutredningen (Ju 1977:06) arbetar med en översyn av rättegångsbalken och syftar till att arbeta in småmålslagen i balken. Detta kan naturligtvis i någon mån innebära en återgång till mera strikt förfarande även i mindre mål. Tillämpningen av småmålslagen måste emellertid anses ha visat att det går att förena rättegångsbalken med mera flexibla regler för vissa typer av mål. Efter samråd med företrädare för rättegângsutredningen har vi funnit att hinder inte föreligger att vi bedriver vårt arbete parallellt med rättegångsutredningen. Eventuellt behov av samordning kan beaktas under departementsbehandlingen. En långtgående modernisering av rättegångsbalken kan sålunda medföra att behovet av särskilda bestämmelser för hyresprocessen blir begränsat och att vårt lagförslag i ämnet kan förkortas. En omarbetning av förfarandet i hyresnämnd, med närmare anknytning till förfarandet enligt rättegångsbalken, skulle göra hyresnämnderna ännu mer lämpade än de är i dag att ta över målgrupper också av mera utpräglad tvistemålskaraktär.

Åtskilliga av de hyrestvister som nu handläggs av fastighetsdomstol är

sådana, att det skulle vara av värde att få medverkan av intresseledamöter vid prövningen av dem i första instans respektive att ha bostadsdomstolen som prejudikatinstans. En utgångspunkt för våra överväganden måste å andra sidan vara att en överflyttning inte skall få till följd att hyresnämnderna och bostadsdomstolen dränks av rutinärenden, vilka lika väl kan handläggas av allmän domstol.

Handläggning av hyrestvister m. m. 279

Det är därför inte säkert att det är lämpligt att samtliga hyrestvister som nu handläggs vid allmän domstol förs över till hyresnämnd. Förs inte samtliga tvister över måste dock gränsdragningen vara så tydlig att det klart framgår vilka tvister som skall handläggas av den ena och av den andra myndigheten. Parterna skall inte behöva riskera att få föra sin talan inför två olika myndigheter. Mot bakgrund av vad som nu anförts finns två huvudalternativ för att bestämma vad en överföring till hyresnämnd skall omfatta. Det ena är att endast föra över hyrestvister där en medverkan av intresseledamöter är

särskilt önskvärd. Övriga hyrestvister skulle då kunna ligga kvar hos

fastighetsdomstolarna. Därigenom skulle man i största möjliga utsträckning utnyttja den erfarenhet och det speciella kunnande som finns inom de två myndighetsgrupperna. En sådan överföring skulle rent tekniskt kunna ske genom att man föreskriver att vissa ytterligare kategorier av hyrestvister handläggs av hyresnämnd, medan för övriga hyrestvister reglerna om fastighetsdomstol skulle gälla. Det andra alternativet är att samtliga hyrestvister handläggs av hyresnämnd med de undantag som krävs för att undvika alltför kraftig belastning av nämnderna. I detta fall borde de mål angående hyra som inte förs över till hyresnämnd i stället kunna handläggas av samtliga tingsrätter i vanlig sammansättning. Är då beskaffenheten av de hyrestvister som nu handläggs av fastighetsdomstol sådan att det är lämpligt att de överförs till hyresnämnd? Vissa grupper av mål som nu handläggs av fastighetsdomstol, t. ex. angående skadestånd p. g. a. att hyresgästen skadat lägenheten eller nedsättning av hyra eller ersättning p. a. a. bristande underhåll, påminner mycket om vissa typer av mål som redan handläggs av hyresnämnd - mål om skadestånd p. g. a. att lägenhetens bruksvärde minskat genom att hyresgästen själv tapetserat, målat osv. resp. mål om reparationsföreläggande. I dessa typer av mål är intresseledamöternas deltagande av stort värde. De har praktisk erfarenhet av vilken standard en lägenhet normalt skall hålla och hur awikelser från denna skall värderas. Mål av dessa typer är därför synnerligen lämpade att avgöras av hyresnämnd. Tvister om huruvida hyresavtal kommit till stånd, om det består eller om det är giltigt är å ena sidan typiska domstolstvister. Å andra sidan kommer sådana frågor ibland upp som preliminärfrågor i förlängningstvister och avgörs således redan nu i viss utsträckning av hyresnämnd. Det är därför svårt att se att det skulle medföra någon mer uppenbar nackdel om sådana mål generellt skulle avgöras av hyresnämnd. En invändning som kan resas är att man får två prejudikatinstanser för likartade frågor, nämligen högsta domstolen och bostadsdomstolen. Olägenheten härav torde emellertid inte böra överskattas, vilket visas därav att samma parallellitet finns mellan högsta domstolen och arbetsdomstolen utan att detta lett till svårigheter. Dessutom torde man tryggt kunna förlita sig på att bostadsdomstolen kommer att söka ledning i högsta domstolens avgöranden. När det gäller förverkande av hyresrätt p. g. a. misskötsamhet av olika slag på annat sätt än genom bristande betalning bör erinras om att hyresnämnd redan nu prövar sådana frågor vid förlängningstvister, när hyresvärden inte åberopat förverkandegrunden i uppsägningen men för fram den som

280 Handläggning av hyrestvister m. m.

besittningsskyddsbrytande grund. Hyresnämnd framstår därför som den naturliga myndigheten att vända sig till i sådana frågor. Den besvärliga grånsdragningen mellan förverkandetvister och förlängningstvister skulle i så fall också bli av mindre betydelse. Skadestånd p. g. a. förverkande bör handlåggas av den myndighet som beslutar i förverkandefrågan. Om hyran inte är till beloppet bestämd i hyresavtal eller förhandlingsöverenskommelse, ankommer det på fastighetsdomstol att fastställa med vilket belopp hyran skall utgå. Hyran skall bestämmas efter vad som är skäligt med hänsyn till parternas avsikter m.›m. Om parternas avsikt inte kan utredas kan bruksvärdereglerna komma att tillämpas. Även här har vi en typ av mål som det bör ankomma på hyresnämnd att avgöra. Detsamma gäller jämkning av oskäliga avtalsvillkor i hyresförhållanden enligt generalklausulen i 36 § avtalslagen. I båda dessa typer av mål krävs för att kunna avgöra vad som är skäligt resp. oskäligt stor erfarenhet och förtrogenhet med hyresförhållanden. Båda dessa typer av hyrestvister är därför väl lämpade att föras över till hyresnämnd. Att låta hyresnämnd handlägga mål om förpliktande vid vite att på begäran upprätta skriftligt hyresavtal resp. att vid tvist om hyresavtals innehåll fastställa detta möter inte heller några betänkligheter. Hyresnämnden handlägger redan mål om vite vid reparationsföreläggande och fastställer hyresvillkor i förlängningstvister. Tvist om ersättning enligt 57 § hyreslagen handläggs av fastighetsdomstol. [Hyresrätt 2 (SOU 1978:8 s. 87 ff) föreslog vi att ersättningstvisterna skulle flyttas över till hyresnämnd. Föredragande statsrådet ansåg (prop. 1978/79 s. 19 f) emellertid att någon ändring inte borde ske vid den tidpunkten men att frågan skulle kunna tas upp till förnyade överväganden i samband med vårt nuvarande arbete. Riksdagen har på denna punkt godtagit propositionen (CU 1978/79:32). Ett av skälen till att man i propositionen inte godtog den av oss föreslagna överflyttningen var, att man ansåg det tveksamt om hyresnämnderna kan hantera ersättningstvisterna inom ramen för den _. nuvarande tämligen obundna handläggningsordningen. Om hyresnämndsförfarandet reformeras bortfaller emellertid den nyss nämnda invändningen mot en överflyttning. Däremot måste beaktas, att det här kan bli fråga om svårbedömda och mycket omfattande tvister. En bedömning av en sådan tvist av, förutom lekmannaledamöter, två juristdomare och eventuellt också ett fastighetsråd medför vissa fördelar framför en bedömning av enbart tre ledamöter, varav en juristdomare. Å andra sidan medför möjligheten att tillkalla en expert som biträder hyresnämnden att avsaknaden av fastighetsrådet i viss mån uppvägs. Fastighetsdomstolarna har som framgår av de undersökningar vi redovisade i vårt betänkande Hyresrätt 2 för närvarande praktiskt taget ingen erfarenhet av frågor om skälig hyra för lokaler. Under åren 1971-1975 anhängiggjordes sålunda inte mer än sammanlagt 40 mål om ersättning enligt 57§ vid fastighetsdomstolarna (SOU 1978:8 s. 132). Nämndema har dels redan nu en betydande erfarenhet av medlingsärenden rörande lokalhyror, dels en stor sakkunskap genom intresseledamöterna. När de ändringar som genomförts beträffande lokalhyresprocessen har fått full verkan, får hyresnämnderna allt större erfarenhet av att bedöma lokalhyra. Hyres-

Handläggning av hyrestvister m. m. 281

nämnd torde komma att framstå som den mest kompetenta myndigheten när det gäller att göra dessa bedömningar. Enligt vår mening väger detta förhållande upp det försteg som fastighetsdomstolen har när det gäller att göra de rent skadeståndsrättsliga bedömningarna. Motsvarande gäller om lokalhyresgästens ersättningstalan grundas på att ersättningslägenheten som anvisats av hyresvärden inte var godtagbar. Särskilt för lokalhyresgäster i mindre företag torde det framstå som naturligt att vända sig till hyresnämnden också när det gäller skadeståndsfrågan. Att processa om denna vid allmän domstol torde för många av dem framstå som så främmande att risk föreligger att de hellre avstår från att tillvarata sina rättigheter än att underkasta sig en process. När det gäller omfattningen av de tvister det här är fråga om kan denna vara ett argument mot att föra över ersättningstvister enligt 57 § hyreslagen till hyresnämnderna med tanke på de små nämndernas situation. Man mäste emellertid räkna med att redan medlingsförfarandet vid nämnderna kommer att bli omfattande, eftersom nämndernas yttrande får stor betydelse för parterna. Det är troligt att sedan nämnden yttrat sig parterna kommer att i de flesta fall acceptera detta och göra upp sina mellanhavanden på grundval av yttrandet. Troligen kommer ersättningstvister enligt 57 § hyreslagen också i fortsättningen att bli mycket sparsamt förekommande. Skulle undantagsvis någon liten nämnd drabbas av en stor tvist enligt 57 §, bör det vara möjligt att förordna någon lämplig ersättare för hyresrådet att handlägga antingen tvisten eller de löpande ärendena. Betänkligheter anfördes under remissbehandlingen av vårt betänkande mot att hyresnämnderna själva skulle hantera den s. k. presumtionsregeln, dvs. bestämmelsen i 57 a § hyreslagen att i ersättningstvist enligt 57 § hyresnämndens tidigare yttrande om marknadshyra eller ersättningslägenhet får frångås endast under vissa angivna förutsättningar. Hyresnämndernas första utlåtande baseras emellertid på det material som då föreligger och kan frångås om nytt material tillkommer. Tillkommer inte nytt material, är det i princip meningen att bedömningen av frågan om skälig hyra eller godtagbar ersättningslokal skall ligga fast och den prövande myndigheten skall inrikta sig på skadeståndsfrågan. Invändningens vikt minskas också om hyresnämnderna i ersättningstvisten sammanträder med andra ledamöter än dem som avgett yttrandet. Detta bör också såvitt möjligt ske - i de små nämnderna med hjälp av det förut omnämnda ersättarsystemet. Hyresnämnderna har ju inte heller sista ordet i ersättningstvisterna, utan deras i avgöranden ersättningsfrågan kan fullföljas till bostadsdomstolen. Beträffande vad som uttalats i remissyttrandena angående olägenheter av skilda prejudikatinstanser i likartade frågor kan hänvisas till vad som anförts i det föregående. Sammanfattningsvis synes också beträffande ersättningstvister enligt 57 § hyreslagen övervägande skäl tala för att de förs över till hyresnämnderna. Om inte samtliga hyrestvister förs över uppstår givetvis gränsdragningsproblem. En förteckning över vilka mål som hör till den ena eller andra myndigheten kan alltid ge upphov till tveksamhet, missförstånd och andra besvärligheter. Genom en generell överföring av hyrestvister till hyresnämnd kan dessa problem till största delen undvikas. Redan härigenom är en sådan lösning att föredra, om den är förenlig med övriga utgångspunkter för reformen. Det bör dock inte fördöljas, att även om samtliga hyrestvister förs

m. m.

282 Handläggning av hyrestvister

över till hyresnämnd ett gränsdragningsproblem kvarstår, nämligen att

avgöra vad som år hyrestvistÅ

För att få en uppfattning om hur stor volym en överföring kan komma att avse har vi under sommaren 1978 genomfört en enkät hos fastighetsdomstolarna. Enkäten avsåg hyrestvister som kommit in till domstolarna 1976 eller 1977. Av svaren på enkäten har vi ansett oss kunna konstatera följande: Den allt överskuggande typen av hyrestvister är naturligtvis mål om lagsökning p. g. a. bristande betalning av hyra. De kan vid vissa tingsrätter räknasi tusental. I ungefär tre fjärdedelar av de inkomna lagsökningsmålen meddelas utslag. Endast ett mindre antal mål hänskjuts som tvistiga till rättegång. Antalet övriga hyrestvister vid fastighetsdomstolarna varierar mycket. Vid de större tingsrätterna har således redovisats upp till ett par hundra inkomna mål medan några av de mindre tingsrätterna under samma tid endast fått in ett tiotal mål. Ett stort antal hyrestvister är mål om betalning av hyra, som inte anhängiggjorts genom ansökan om lagsökning. Av hyrestvisterna har endast ett mycket begränsat antal avgjorts efter huvudförhandling inför fullsutten rätt. Fem tingsrätter har således under de aktuella åren inte haft en enda sådan huvudförhandling medan flera andra endast haft någon enstaka. Många huvudförhandlingsmål avser hyresbetalning. Av de mål som inte avgjorts efter huvudförhandling har ungefär hälften skrivits av. - Någon mer markerad skillnad avseende formen för avgörande tycks inte föreligga mellan betalningstvister och andra hyrestvister. Mål som avgörs genom stor huvudförhandling är i regel mycket arbetskrävande. Även mål som avgörs på annat sätt kan naturligtvis också mången gång vara arbetskrävande. Vanligen bör de dock inte vara lika omfattande som huvudförhandlingsmålen. Generellt medför de mål som skrivs av mindre besvär än de som avgörs på annat sätt. Till den senare hör ju bl. a. mål som avgörs efter huvudförhandling i förenklad gruppen form, tredskodom, stadfästande av förlikning. Antalet mål som avgörs efter huvudförhandling inför fullsutten rätt är således mycket litet. Av de övriga målen bör det överväldigande flertalet inte * vara allt för arbetskrävande. Ur domstolsverkets statistik över antalet mål vid fastighetsdomstolarna kan man få fram bl. a. totala antalet avgjorda mål, förhandlingstiden och tiden från det att målet kom in till dess att det avgjordes. Vid fastighetsdomstolarna handläggs emellertid inte bara hyrestvister utan även mål avseende bostadsrätter, arrenden, fastighetsbildning, enskilda vägar, expropriation, miljöskydd. Eftersom statistiken inte är uppdelad efter typ av mål, t. ex. hyresmål, expropriationsmål, kan man inte utan specialbearbetning få fram hur pass stor del av fastighetsdomstolarnas arbetsbörda hyrestvisterna utgör. Det finns emellertid tre fastighetsdomstolar, Sundsvalls tingsrätt, Borås tingsrätt och Eskilstuna tingsrätt, som på grund av en specialbestämmelse i 2 § fastighetsdomstolskungörelsen (1971:549) endast handlägger vissa typer av mål. Dessa fastighetsdomstolar handlägger sålunda endast mål och ärenden som avses i 8 kap. 32 § (vissa arrendetvister) och 12 kap. 71 § l Se Rosén i SvJT 1975 (vissa hyrestvister) jordabalken, 17§ lagen (1957:390) om fiskearrenden, s. 551 ff. 23§ bostadsförvaltningslagen (1977:792), 23 a§ andra stycket lagen om

Handläggning av hyrestvister m. m. 283

arrendenämnder och hyresnämnder samt 77 § bostadsrättslagen (1971:479) och ärende som har samband med sådant mål eller ärende. Som framgår av uppräkningen kan man anta att dessa tre fastighetsdomstolar huvudsakligen handlägger hyrestvister. Viss ledning angående målens storlek kan man därför få från dessa tre fastighetsdomstolars statistik.

Tabell 12 Antal avgjorda mål och förhandlingstider vid vissa fastighetsdomstolar åren 1976-1979

1976 1977 1978 1979

E-tuna Borås S-vall E-tuna Borås S-vall E-tuna Borås S-vall E-tunaBorås S-vall

Antal avgjorda mål 72 44 93 68 44 48 76 41 55 60 40 49 Förhandlingstid (tim) 28 54 29 19 17 28 35 31 22 26 21 24 Förhandlingstid/mål 0,55 1,65 0,45 0,46 0,79 0,79 0,74 1,08 0,57 0,80 1,04 0,73 (i vilka förhandling förek0mmit)-(tim)

Av tabell 12 framgår att under perioden 1976-1979 avgjordes sammanlagt vid de tre fastighetsdomstolarna 690 mål. Den totala förhandlingstiden var 334 timmar, vilket för samtliga mål motsvarar 29 minuter per mål. Statistik avseende tiden mellan inkomst- och avgörandedatum samt avgörandets art finns för de tre fastighetsdomstolarna för år 1976, se tabell 13.

Tabell_ 13 [handläggningstider vid vissa fastighetsdomstolar år 1976

Tid Avgjorda genom dom Avskrivna Avgjorda på annat sätt (mån) E-tuna Borås S-vall E-tuna Borås S-vall E-tuna Borås S-vall

i Medelvär-

l

de (dagar) 89 99 73 101 66 75 0 - 0

Av statistiken framgår att handläggningstiden för det alldeles övervägande antalet mål inte överskrider två månader och att av dessa många avgörs inom en månad från inkomstdagen. Antalet avskrivna mål är mycket stort. Två av fastighetsdomstolarna har sålunda skrivit av fler mål än de avgjort genom dom. Antalet avgöranden på andra sätt än genom dom eller avskrivning synes försumbart.

284 av m. m.

Handläggning hyrestvister

Av domstolsverkets statistik framgår sålunda: I de mål där förhandling förekommit är det ovanligt att den genomsnittliga förhandlingstiden överstiger en timme. Tidrymden mellan talans väckande och avgörandet är för de flesta mål inte särskilt lång. Ett stort antal mål skrivs av. Man bör vidare kunna utgå ifrån att arrendetvister är mer komplicerade och därför tar längre tid än hyrestvister. Arrendetvister är å andra sidan mindre vanliga än hyrestvister. Detta gör att man av det förebragta materialet bör kunna sluta sig till att hyrestvister som handlagts av fastighetsdomstolarna i Eskilstuna, Borås och Sundsvall inte varit av alltför arbetskrävande beskaffenhet. Något storstads-

område ingår emellertid inte. Domsområdena är Södermanlands, Älvsborgs

och Västernorrlands län. Viss försiktighet bör därför iakttas vid en vidare tolkning av dessa resultat. Sammanfattningsvis kan man av det förebragta materialet dra den slutsatsen att en överflyttning av samtliga hyrestvister till hyresnämnderna inte medför någon dramatisk ökning av nämndernas arbetsbörda under förutsättning att mål enligt lagsökningslagen får ligga kvar hos tingsrätterna. Det bör dock erinras om att hyresnämndernas balans ökat kraftigt och att en viss förstärkning synes nödvändig redan för att komma till rätta med denna. Vi återkommer till denna fråga i avsnitt 8.4. En uppgång av ärendenas antal vid hyresnämnderna medför naturligtvis motsvarande minskning hos fastighetsdomstolarna. I vart fall i Stockholm, Göteborg och Malmö bör denna minskning kunna vara av betydelse för fastighetsdomstolarnas arbetsbörda. Minskningen bör kunna föranleda överförande av anslag från dessa tingsrätter till hyresnämnderna. När det gäller betalningstvisterna erbjuder sig två alternativ. Det ena är att låta dem helt ligga kvar i tingsrätterna, under förutsättning att de inte rör annat än betalning av avtalad hyra jämte fråga om förverkande på grund av utebliven betalning samt skadestånd grundat på förverkandet. Det andra alternativet är att låta målen ligga kvar i tingsrätterna endast så länge de har lagsökningskaraktär. Troligen skulle det senare alternativet medge en mera lätthanterlig gränsdragning med nuvarande regelsystem men kanske inte med hänsyn till det resultat som rättegångsutredningen kan komma fram till. Viktigare är dock att i betalningstvister inte sällan framställs invändningar som det ligger nära till hands att låta hyresnämnden pröva, t. ex. om lägenhetens beskaffenhet. Vi anser det därför mest ändamålsenligt att samtliga betalningstvister med undantag för sådana som handläggs enligt lagsökningslagen förs över från fastighetsdomstol till hyresnämnd. Den ökning av hyresnämndernas arbetsbörda som detta tvivelsutan medför kommer i viss mån att kompenseras av den minskning av antalet mål eller den förenkling av förfarandet som våra förslag i andra delar kommer att medföra. Exempel härpå är våra förslagi fråga om avstående från besittningsskydd och förfarandet i masstvister om villkorsprövning. Vidare bör vårt förslag att hyrestiden för bostadslägenheter i regel är obestämd föra med sig att antalet förlängningstvister kommer att minska. Detta gäller främst vid evakuering av hus inför ombyggnad och rivning. Eftersom det är hyresvärden som enligt förslaget skall hänskjuta tvisten till hyresnämnden kan han vänta med

uppsägningen tills frågan om ersättningslägienheter lösts. Först om så inte

sker har han anledning att vända sig till hyresnämnden.

Handläggning av hyrestvister m. m. 285

Lagsökningsmålen, som således blir kvar i tingsrätterna, skall enligt den ändring som skett i lagsökningslagen (SFS 1981:848) fördelas på samtliga tingsrätter och inte enbart på fastighetsdomstolarna. Det kan här vara på sin plats att erinra om att enligt lagsökningslagen handläggs inte blott mål om lagsökning utan även mål om betalningsföreläggande. Vad som i det föregående sagts om lagsökning gäller därför naturligtvis även betalningsföreläggande. Eftersom vi har utgått från att lagsökningsmålen ej skall föras över till hyresnämnderna skulle en överföring av övriga hyresbetalningstvister medföra att lagsökningsmål efter ansökan om återvinning fick överlämnas från tingsrätt till hyresnämnd. På samma sätt skulle ett överlämnande till hyresnämnden få ske när ett lagsökningsmål som tvistigt hänskjuts till rättegång. Detta skulle få till följd att dessa typer av mål skulle komma att handläggas av två olika myndigheter - låt vara att handläggningen vid tingsrätt och hyresnämnd skulle vara klart avgränsad i tiden. En uppdelning mellan tingsrätt och hyresnämnd av hyresbetalningsmålen som beror på om de handläggs enligt lagsökningslagen eller i annan ordning skulle således medföra vissa nackdelar. Frågan har behandlats i lagrådsremiss med förslag till handräckningslag m. m. och i lagrådets yttrande över förslaget. I lagrådsremissen föreslogs att lagsökningsmål i bl. a. hyrestvister skulle handläggas av tingsrätt men efter hänskjutande eller ansökan om återvinning överlämnas till fastighetsdomstol. Lagrådet avstyrkte förslaget (prop. 1980/81:88 s. 167 ff) och förordade att lagsökningsmål i bl. a. hyrestvister alltjämt skulle handlâggasi fastighetsdomstol. En uppdelning av processen på skilda domstolar kunde enligt lagrådets mening dels medföra administrativt besvär, dels medföra svårigheter för parterna, dels också leda till att den domstol till vilken målen överflyttades kunde komma att uppfattas som överordnad i förhållande till den överlämnande domstolen. Föredraganden godtog emellertid inte lagrådets invändningar på denna punkt (prop. 1980/81:88 s. 191). Han anförde därvid bl. a. att olägenheterna med ett överflyttande inte var så stora att de borde vara avgörande för forumfrågan. En överflyttning av målen efter återvinning medförde vidare enligt föredraganden att man fick bättre möjlighet att utnyttja domstolarnas resurser på ett mer effektivt sätt än med nuvarande regler. Lagsökningslagen har därför utformats så att lagsökningsmålen efter återvinning skall överlämnas från tingsrätt till fastighetsdomstol. Motsvarande ordning bör enligt vår mening också tillämpas i förhållandet mellan tingsrätt och hyresnämnd. En hyrestvist som handlagts lagsökningsvägen bör därför efter hänskjutande eller ansökan om återvinning överlämnas till hyresnämnden. Vi kan således konstatera att de flesta hyrestvister är mycket väl lämpade att flyttas över från allmän domstol till hyresnämnd. Beträffande de hyrestvister som naturligen hör hemma hos allmän domstol har vi, bortsett från lagsökningsmålen, inte funnit att ett överförande till hyresnämnd är förknippat med sådana nackdelar att det inte bör ske. Tvärtom är de fördelar som uppnås främst genom medverkan av intresseledamöter så stora att vi anser att samtliga hyrestvister med undantag av mål enligt lagsökningslagen bör flyttas över från fastighetsdomstol till hyresnämnd.

286 av hyrestvister m. m.

Handläggning

Enligt den nya handräckningslagcn (prop. 1980/81:88 s. 35 och 191) skall handräckningsmål (t. ex. avhysning enligt 192 § utsökningslagen) efter överexekutors avskaffande tas upp av den tingsrätt som är allmänt enligt 10 kap. 10§ rättegångsbalken. Detta gäller också fastighetsforum arrende-, hyres- och bostadsrättstvist som handläggs enligt handräckningslagen. Om svaranden söker återvinning mot handräckningsutslaget skall målet överlämnas till fastighetsdomstolen. Inte heller handräckningsmålen bör föras över till hyresnämnd. Efter återvinningsansökan bör däremot som anhängiggjorts handräckningsvägen överlämnas till hyreshyrestvist nämnden. Beträffande bostadsrättstvister gäller på motsvarande sätt att bostadsrättstvist som inte ankommer på hyresnämndens prövning skall tas upp av fastighetsdomstolen (76 och 77 § bostadsrättslagen, 1971:479). Med bostadsrättstvist avses tvist med anledning av upplåtelse av sådan nyttjanderätt som avses i 1§ bostadsrättslagen, dvs. nyttjanderätt för obegränsad tid. Till bostadsrättstvist räknas såväl tvist om själva bostadsrättsupplåtelsen som tvist angående fordringsanspråk på grund av nyttjanderättsförhållandet. Däremot hör exempelvis tvist mellan bostadsrättshavare och förvärvare av bostadsrätten om överlåtelseavtalets bestånd eller innebörd eller om köpeskillingen inte hit. I sådant mål skall vanliga processuella regler tillämpas. Detsamma gäller tvister som rör föreningsrättsliga frågor (prop. 1971:12 s. 168). Även de bostadsrättstvister som handläggs vid fastighetsdomstolarna är väl lämpade att tas upp av hyresnämnderna. Förs samtliga hyrestvister med undantag av sådana som handläggs enligt lagsökningslagen och handräckningsmål över till hyresnämnderna anser vi att en motsvarande överföring bör ske även beträffande de bostadsrättstvister som i dag För enkelhets skull kommer vi emellertid i handläggs vid fastighetsdomstol. det följande endast att uppehålla oss vid hyrestvisterna. Samma betraktelsesätt kan dock läggas även på handläggningen av de bostadsrättstvister som vi föreslår skall föras över till hyresnämnderna. Även bostadsdomstolens arbetsbörda kommer att öka, om nya målgrupper förs över till hyresnämnderna. Vi har övervägt om man för att motverka detta skulle kunna införa krav på prövningstillstånd för att bostadsdomstolen skulle ta upp mål av mera bagatellartad karaktär, på liknande sätt som krävs för att talan mot tingsrättens avgörande skall komma enligt småmålslagen under hovrättens prövning. Vid en hearing som vi haft med bl. a. företrädare för bostadsdomstolen och hyresnämnderna har emellertid framkommit att en utsållning enbart av mål som rör ett litet värde räknat i pengar inte skulle medföra någon mera beaktansvärd lättnad för bostadsdomstolen. Att införa krav på prövningstillstånd i mål som rör mera betydande värden eller annat än sådant som kan värderas i pengar bör undvikas, eftersom det här är fråga om ett tvåinstanssystem. Därtill kommer, att intresseledamöterna troligen borde medverka även i dispensprövningen, vilket skulle medföra en liten skillnad i fråga om arbetsinsats beträffande de enklaste målen. En ökad måltillströmning i bostadsdomstolen torde därför i första hand böra mötas med andra åtgärder. Endast om fortsatta erfarenheter visar att bostadsdomstolens arbetsbörda inte kan bemästras, bör det kunna bli aktuellt att på nytt överväga frågan om prövningstillstånd för att mål skall få tas upp i bostadsdomstolen.

SOU l981:77 Handläggning av hyrestvister m. m. 287

8.3.2 Färfarandet vid hyresnämnd och i bostadsdomstolen

8.3.2.1 Allmänna synpunkter

Förs samtliga hyrestvister med undantag av mål enligt lagsökningslagen och handräckningslagen över till hyresnämnd måste man också ta ställning till om förfarandet vid hyresnämnd skall reformeras. För vissa av de hyrestvister som vi nu föreslår skall föras. över är troligtvis den friare handläggningen i hyresnämnd mindre ändamålsenlig. Detta gäller främst tvister om ersättning enligt 57 § hyreslagen men kanske också andra mål om skadestånd och vissa betalningstvister. För handläggning av sådana mål är det önskvärt med ett större mått av formbundenhet än vad den nuvarande hyresnämndsprocessen erbjuder. Vid fastighetsdomstol tillämpas i dag i processuellt hänseende rättegångsbalken - småmålslagen är inte tillämplig eftersom målen handläggs i särskild sammansättning. Att göra rättegångsbalkens bestämmelser till alla delar tillämpliga på samtliga mål och ärenden som handläggs vid hyresnämnd skulle emellertid rimma mindre väl med vad som framhålls i våra direktiv: en överföring får inte föra med sig att det nuvarande enkla och smidiga förfarandet i hyresnämnd kompliceras. En sådan lösning är därför inte tänkbar. I och för sig skulle man naturligtvis kunna tänka sig att hyresnämnderna fick arbeta med två processuella system. För de flesta ärendetyperna skulle den nuvarande relativt fria processordning som bygger på nämndlagen samt förvaltningslagen gälla, medan för mål om exempelvis ersättning enligt 57 § hyreslagen och skadestånd rättegångsbalkens regler skulle Att tillämpas. söka ledning från två olika processuella system måste dock rimligen vara vanskligt. Har man inte ett system att hålla sig till, kan lätt tveksamhet uppstå om hur man skall förfara i det enskilda fallet. Inte heller en sådan lösning kan därför förordas. Den naturliga lösningen blir då att en överföring av den omfattning vi förordat får till följd att särskilda processuella utarbetas för regler förfarandet i hyresnämnd - regler som utan att ge avkall på kravet på formell stadga där sådan behövs medger ett enkelt och smidigt förfarande. Som tidigare antytts kan modellen till en sådan lagstiftning till stor del hämtas från småmålslagen. Dessa regler skulle komplettera de nuvarande bestämmelserna om handläggning i nämndlagen. Sätts nya paragrafer in i nämndlagen blir emellertid en redan komplicerad lagstiftning än mer svåröverskådlig. Vi har därför funnit det ändamålsenligt att utarbeta förslag till en helt ny lag hyresprocesslagen (HPL) - i vilken handläggningen av hyrestvister regleras. Vid den reform som skedde år 1973 i fråga om hyresnämndernas möjlighet att avgöra preliminärfrågor samt att höra part under sanningsförsäkran och vittne under ed anförde departementschefen (prop. 1973:23 s. 132) att det var angeläget att förfarandet inte binds genom en mängd förfaranderegler och att hyresnämnderna alltjämt får förhållandevis fria händer att handlägga ärendena i de former som i det särskilda fallet ter sig lämpligast och mest ändamålsenliga. Mellan domstolarna och hyresnämnderna kommer således att finnas grundläggande skillnader rent förfarandemässigt.” Sedan uttalan-

288 Handläggning av hyrestvister m. m. sou 1981:77

det gjordes har emellertid småmålslagen tillkommit. Den bygger bl. a. på det obundna förfarandet inför hyresnämnd. Handläggningen av mil enligt småmålslagen har därigenom kommit att bli förhållandevis smidig utan att man därför förlorat den stadga avseende t. ex. formerna för upptagande av bevisning som är nödvändig för handläggning av dispositiva tvistemil. Detta har uppnåtts genom att i småmålslagen intagits speciella regler om handläggning vid tingsrätt (12-20 §§) som ersätter vissa regler i rätegångsbalken om förberedelse och huvudförhandling. Vi har använt en liknande teknik vid utarbetandet av vårt föslag till hyresprocesslag. Förslaget bygger till stor del på bestämmelser hämtade från dels nämndlagen, dels småmålslagen. En hyresprocesslag kan d›ck inte täcka alla tänkbara processuella situationer. Ledning måste därför hämtas från annan lagstiftning. I dag hämtar hyresnämnderna sådan ledring från förvaltningslagen. Eftersom vi tar in regler från småmålslagen för att få förfarandet mer rättegångslikt, förefaller det något sökt att vid sidai av den särskilda regleringen tillämpa förvaltningslagen. Det naturliga är här att hämta ledning ur rättegångsbalken. Därigenom skulle man konma att jämställa hyresnämnder med domstolar. Detta kan inte möta lita stora betänkligheter i dag när vi har småmålslagen. Rättegångsbalken är i dag direkt supplerande i förhållande till ligen om bostadsdomstol. Skälet till det är att bostadsdomstolen sliter tvister av rent civilrättslig art mellan enskilda och i viss utsträckning tar ställning t,ll frågor som annars allmän domstol brukar pröva, t. ex. vid prövningen av preliminärfrågor (prop. 1974:151 s. 99). Samma skäl kan åberopas för att göra rättegångsbalken direkt supplerande till hyresprocesslagen, on samtliga hyrestvister med undantag av lagsökningsmål och handräckningsmål förs över till hyresnämnd. Dessutom nås den fördelen att processen i hyresnämnd och processen i bostadsdomstolen ytterst kommer att vila på samma grund. Det är önskvärt att så är fallet, så att exempelvis samma regler om bevisningen gäller i de båda instanserna. Görs rättegångsbalken supplerande i förhållande till hyresprocesslagen kan ytterligare en fördel uppnås. Lagen om bostadsdomstol och lagen om arrende- och hyresnämnder innehåller nämligen ett flertal nära nog ijentiska stadganden. Om hyresprocesslagen gällde även förfarandet i bostadsdomstol skulle dessa stadganden kunna samlas i gemensamma kapitel gällande för båda instanserna. På så sätt skulle lagstiftningen inte bara förenklas rent tekniskt utan även bli mer överskådlig. Vårt förslag till hyresprocesslag reglerar därför handläggningen i både bostadsdomstol och hyresnämnd. Förslaget bygger i huvudsak på regler hämtade från rättegångsbalken (RB), småmålslagen (SML), lagen om arrende- och hyresnämnder (LAH), lagen om bostadsdomstol (BDL) och i viss mån lagen om rättegången i arbetstvister (LRA).

8.3.2.2 Avgränsningen av hyresnämndernas kompetens

Hyresnämnderna skall enligt nuvarande regler ta upp vissa särskilt angivna ärenden enligt hyreslagen, bostadsrättslagen (1971:479), hyresförhandlingslagen (1978:304), bostadsförvaltningslagen (1977:792), bostadssaneringslagen (1973:531), lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet, bostadsan-

Handläggning av hyrestvister m. m. 289

visningslagen (1980:94) och lagen (1973:189) med särskilda hyresbestämmelser för vissa orter - Vilka har bristortslagen. uppgifter hyresnämnden framgår av 4 § första stycket nämndlagen. Dessutom finns bestämmelser i de nyss uppräknade lagarna som anger vilka frågor enligt lagen som prövas av hyresnämnden. Alla hyrestvister - utom mål enligt lagsökningslagen och handräckningsmål - skall enligt vårt förslag fortsättningsvis tas upp av hyresnämnderna. Hyresprocesslagen skall naturligtvis gälla för handläggning av alla mål som tas upp av hyresnämnd - således inte blott hyrestvister utan även de mål enligt de nyss uppräknade lagarna som redan i dag handläggs av hyresnämnderna. Eljest skulle systemet bli alltför otympligt. Någon uppräkning av vilka typer av mål som skall tas upp av en hyresnämnd bör inte vara erforderlig i hyresprocesslagen. Det bör i stället vara till fyllest, om det i den lag som materiellt reglerar de olika frågorna framgår att frågor enligt lagen tas upp av hyresnämnd. I sådant fall gäller hyresprocesslagen. Det skulle emellertid vara både opraktiskt och onödigt kostnadskrävande om inte hyresnämnden även skulle kunna ta upp andra tvister som har ett nära samband med en tvist som handläggs av hyresnämnden enligt hyresprocesslagen. Exempel härpå är om ena parten i en hyrestvist har en genfordran mot den andra som inte grundar sig på hyresförhållandet. På grund av regeln i 14 kap. 7 § rättegångsbalken om att mål får förenas bara om de handläggs enligt samma rättegångsform kan emellertid inte en sådan motfordran utan vidare prövas i målet. _När det gäller arbetstvister finns en möjlighet att i samband med dem ta upp även andra tvister än arbetstvister genom ett stadgande i 1 kap. 1 § första stycket lagen (1974:371) om rättegången i arbetstvister. Vi förordar en liknande regel som ger en hyresnämnd möjlighet att gemensamt med en tvist som handläggs enligt hyresprocesslagen handlägga även en annan tvist, om detta är lämpligt med hänsyn till utredningen och omständigheterna i övrigt. Målet i dess helhet handläggs i sådant fall enligt hyresprocesslagen. De skäl som talar för en sammanföringsregel av angivet innehåll i hyresprocesslagen är också för handen beträffande mål som handläggs av tingsrätt och fastighetsdomstol. Även beträffande sådana mål kan det ju tänkas att det är lämpligt att ett mål som egentligen skall handläggas enligt hyresprocesslagen får tas upp av tingsrätten eller fastighetsdomstolen. Vi föreslår därför att en motsvarande regel tas in i rättegångsbalken. Det kan emellertid under handläggningens gång visa sig att det inte längre är lämpligt att en hyrestvist och en annan tvist som förenats handläggs gemensamt. Vi anser därför att målen i sådant fall bör få särskiljas om det finns skäl till det. Särskiljs målen är det naturligtvis inte lämpligt att den fortsatta handläggningen av ett mål som inte enligt huvudregeln skall tas upp av hyresnämnden sker där. Målet bör i stället överlämnas till den domstol som haft att ta upp tvisten om talan inte väckts vid hyresnämnden. Liksom nu är fallet skall hyresnämnd även fortsättningsvis ha till uppgift att medla samt vara skiljenämnd i hyres- och bostadsrättstvister.

290 Handläggning av hyrestvister m. m.

8.3.2.3 Hyresnämnder och bostadsdomstolen: sammansättning,

ledamöter m. m.

Som tidigare framgått kommer genom hyresprocesslagen hyresnämnderna att bli domstolar. I det fall hyresprocesslagen eller annan författning saknar särskilda regler om hyresnämnd eller bostadsdomstol kommer därför de allmänna bestämmelserna om domstolsväsendet i rättegångsbalken 1-9 kap. att bli tillämpliga. Ett särskilt stadgande härom bör tas in i förslaget till hyresprocesslag. När det gäller frågorna om vem som förordnar ledamöter i hyresnämnd och bostadsdomstolen och om förordnandetidens längd skiljer sig de nuvarande bestämmelserna något från varandra. Detsamma gäller reglerna om vissa behörighetskrav, såsom maximiålder för ledamot och att ledamot inte får vara i konkurstillstånd. För att uppnå enhetlighet anser vi att samma krav skall gälla i dessa avseenden för ledamöter i hyresnämnd och i bostadsdomstolen. En annan konsekvens av att hyresnämnderna blir domstolar är att även ledamöterna i hyresnämnderna skall avlägga domared. Enligt 10 § bostadsdomstolslagen och 28 § nämndlagen gäller bestämmelserna i rättegångsbalken om jäv mot domare även ledamöter i hyresnämnder eller bostadsdomstolen. Detta innebär att en ledamot är jävig bl. a. om han är parts ställföreträdare eller är ledamot av styrelsen för bolag, förening eller annat samfund eller annan sådan inrättning, som är part i målet. Jäv - s. k. är för handen om eljest särskild omständighet föreligger, som delikatessjävär ägnad att rubba förtroendet till hans opartiskhet i målet. Detta kan vara fallet om intresseledamoten utan att vara ställföreträdare eller ledamot av styrelse för bolag eller förening, som är part i målet, är anställd hos parten. I mål som handläggs enligt HPL kan det förekomma att riksorganisation eller lokal organisation av fastighetsägare, bostadsrättsföreningar, hyresgäster, bostadsrättshavare eller näringsidkare är part. intresseledamöterna i bostadsdomstolen och hyresnämnderna förordnas emellertid först sedan sådan riksorganisation som nyss nämnts beretts tillfälle att avge förslag. Detta innebär att intresseledamöterna mången gång kommer att vara anställda hos eller ställföreträdare för eller ledamot av styrelse för sådan riksorganisation eller motsvarande lokala organisation. Att intresseledamot har sådan ställning är naturligt med hänsyn till de insikteri hyresmarknadens förhållanden som krävs. Det är för bostadsdomstolens och hyresnämndernas verksamhet av vikt att intresseledamöterna är så kvalificerade som möjligt. En jämkning av rättegångsbalkens jävsregler bör därför övervägas såvitt intresseledamöter i hyresnämnd och bostadsdomstolen så att en gäller intresseledamot endast anses jävig om han på ett direkt sätt tagit befattning med den sak målet rör. I vårt förslag till HPL förordar vi ett tillägg till rättegångsbalkens jävsregler. En intresseledamot, som är ledamot av styrelse eller beslutande församling för sådan riksorganisation, som nyss sagts, eller motsvarande

lokala organisation bör således enligt HPL inte anses jävig bara för att

är part i målet. Detsamma gäller en intresseledamot som är organisationen anställd hos eller fullgör förtroendeuppdrag för organisationen. En sådan intresseledamot bör anses jävig bara om han tidigare fört talan i det aktuella

Handläggning av hyrestvister m. m. 291

målet eller för organisationens räkning fattat beslut beträffande den fråga som målet rör. Även när det gäller hyresnämndens och bostadsdomstolens sammansättning för vissa typer av mål anser vi några smärre ändringar befogade. Enligt 5 § nämndlagen skall hyresnämnd, om det inte är fråga om förberedande åtgärd eller dylikt, bestå av lagfaren ordförande - hyresrådet - och två andra ledamöter - intresseledamöter. För att uppnå likformighet med vad som gäller i bostadsdomstolen föreslår vi för hyresnämndernas del en regel som motsvarar de två sista meningarna i 13 § andra stycket bostadsdomstolslagen. Detta innebär att den av intresseledamöterna, som skall vara väl förtrogen med förvaltning av hyresfastighet (fastighetsägarsidans intresseledamot), om målet rör som tillhör skall vara hyresfastighet enskild, väl förtrogen företrädesvis med förvaltning av sådan fastighet. Rör målet annan hyresfastighet - t. ex. fastighet om ägs av allmännyttigt bostadsföretag - skall denne intresseledamot vara väl förtrogen företrädesvis med förvaltningen av hyresfastighet som tillhör annan än enskild. Vi vill erinra om att vad nu sagts liksom i bostadsdomstolen inte gäller intresseledamöter på hyresgästsidan. Emellertid skulle det för hyresnämndernas del vara opraktiskt om regeln skulle gälla utan undantag. I vissa speciella fall bör sålunda hyresnämnden kunna avgöra ett mål utan att en representant för just den fastighetsägareeller nyttjanderättshavarekategori saken rör sitter i nämnden. Så kan vara fallet om nämnden sammanträder på en plats belägen på långt avstånd från kansliorten och intresseledamöter som representerar de olika fastighetsägarekategorierna inte finns på sammanträdesorten. Om i sådant fall nästan alla mål som skall behandlas under rättegångsdagen rör exempelvis hyresfastigheter som tillhör annan än enskild och endast något enstaka mål fastighet som tillhör enskild bör nämnden även kunna avgöra mål beträffande enskilt ägd fastighet trots att en representant för just den kategorien av fastighetsägare inte sitter i nämnden. En särskild anledning till detta undantag är att nämndlagen inte i fråga om fastighetsägarrepresentanten gör någon skillnad mellan allmänt och enskilt ägda fastigheter och att den ändring som nu föreslåsi detta hänseende annars skulle kunna vålla problem i undantagsfall. Vi föreslår därför att hyresnämnden när särskilda skäl föreligger skall kunna avvika från den nyss föreslagna sammansättningsregeln. Det har visat sig att det även i andra fall kan finnas behov av en undantagsbestämmelse som ger inte blott hyresnämnderna utan även bostadsdomstolen möjlighet att under särskilda förhållanden vissa pröva frågor utan att de normala sammansättningsreglerna iakttas. Så är fallet om prövningen inte rör saken, dvs. hyresnämnden eller bostadsdomstolen uttalar sig inte om hur den föreliggande tvisten mellan parterna skall slitas. Exempel härpå är beslut om avskrivning och avvisning. I sådana fall anser vi att hyresnämnden eller bostadsdomstolen skall kunna skriva av eller avvisa en talan som berör exempelvis en enskilt även om en ägd fastighet intresseledamot som företräder allmännyttiga fastighetsägares intressen deltar. Så bör dock få ske endast om särskilda skäl föreligger. Det kan vara fallet om det skulle dröja lång tid innan hyresnämnden eller bostadsdomstolen har möjlighet att avgöra frågan i den sammansättning som föreskrivs enligt huvudregeln och det skulle medföra avsevärd olägenhet att skjuta upp avgörandet. Vi vill här erinra om att en fråga om avskrivning eller avvisning i

292 av hyrestvister m. m. Handläggning

och för sig kan avgöras av hyresrådet ensam. På samma sätt kan en lagfaren ledamot i bostadsdomstolen själv skriva av ett mål. Undantaget bör därför främst tillämpas i sådana fall där medverkan av intresseledamöter är önskvärd. Exempel härpå är att frågan om rättegångskostnadernas fördelning är tveksam. Det förekommer redan i dag vid hyresnämnderna att man håller ett förberedande sammanträde inför hyresrådet ensam vid vilket målets fortsatta handläggning bestäms. Så är fallet inte blott i komplicerade mål där ett förberedande sammanträde behövs för att bestämma den fortsatta handläggningen och klarlägga bevisningen utan även i andra mål där det kan förutses att ytterligare sammanträde t. ex. för besiktning blir nödvändigt. Vi föreslår att möjligheten till förberedande sammanträde lagfästs genom att i förslaget till HPL tas in en uttrycklig regel om sådant sammanträde. Av sammanträdets karaktär av förberedande åtgärd följer att det enligt vad som redan nu gäller får hållas inför hyresrådet ensam. Något tillägg till domförhetsreglerna är därför inte erforderligt. Av domförhetsreglernas utformning följer att ett mål kan avgöras i sak av hyresrådet ensam om parterna samtycker till det eller saken är uppenbar. Från bostadsdomstolen har till utredningen framförts önskemål om bestämmelser som ger bostadsdomstolen möjlighet att i vissa fall sammanträda med samtliga ledamöter. En sådan möjlighet att avgöra frågori plenum finns i dag för såväl högsta domstolen (3 kap. 5 § första stycket RB) som arbetsdomstolen (3 kap. 9 § första stycket LRA), låt vara att utformningen av bestämmelserna är något olika. Vi anser att det även för bostadsdomstolens del föreligger behov av en möjlighet att avgöra mål i plenum. Arbetsdomstolen kan inte hänskjuta fråga till plenum om det är av särskild betydelse för rättstillämpningen utan endast när den rådande meningen avviker från rättsgrundsats eller lagtolkning som arbetsdomstolen senast I högsta domstolen är emellertid ett hänskjutande möjligt i båda antagit. fallen. Varför möjligheten till hänskjutande i det först nämnda fallet saknas enligt lagen om rättegången i arbetstvister framgår inte klart av motiven (prop. 1974:77 s. 78 och 119 och SOU 1974:8 s. 122 och 188). I den kommentar till lagen om rättegången i arbetstvister, som getts ut av arbetsrättsliga föreningen,* uttalas blott, att 3 kap. 9 § första stycket LRA inte är avfattat så att viktiga frågor automatiskt skall avgöras i plenum. För bostadsdomstolens del har vi funnit det vara av vikt att en fråga kan avgöras av bostadsdomstolen i dess helhet inte bara när den rådande meningen avviker från en av domstolen antagen rättsgrundsats eller lagtolkning utan även om det i annat fall är av särskild betydelse för rättstillämpningen. På så vis kan bostadsdomstolen i sin helhet avgöra även mycket viktiga principiella spörsmål som domstolen inte tidigare tagit ställning till. När ett mål hänskjutits till avgörande av bostadsdomstolen i dess helhet

skall samtliga ledamöter delta i avgörandet. Vid förfall för intresseledamot

får ersättare delta. Bostadsdomstolen kommer sålunda, om antalet ledamöter inte förändras, vid plenum att bestå av fem lagfarna ledamöter, en ordinarie teknisk ledamot samt tolv ordinarie intresseledamöter. Av de ordinarie intresseledamöterna är två förtrogna med förvaltning av hyresfastighet som tillhör enskild, två förtrogna med förvaltning av hyresfastighet 1 Rättegången i arbets- som tillhör annan än enskild, två förtrogna med bostadshyresgästernas tvister, 1979, s. 143. förhållanden, två förtrogna med näringsidkande hyresgästers förhållanden,

Handläggning av hyrestvister m. m. 293

två förtrogna med förvaltning av bostadsrättsfastighet och två förtrogna med bostadsrättshavares förhållanden. Självfallet måste vid förändringar i bostadsdomstolens sammansättning tillses att förhållandet mellan fastighetsägaresidan och nyttjanderättshavarsidan förblir jämt, om frågor skall kunna avgöras av bostadsdomstolen i plenum. Av den anledningen bör i HPL slås fast, vilka intressen de olika intresseledamöterna skall representera. Det kan redan här vara på sin plats att påpeka att vi i specialmotiveringen föreslår att i bostadsdomstolen även skall finnas ledamot med ekonomisk utbildning och erfarenhet av företagsekonomiska frågor- ekonomisk ledamot. En ordinarie ekonomisk ledamot skall självfallet också delta i plenum.

8.3.2.4 Gemensamma bestämmelser om förfarandet vid hyresnämnder och i bostadsdomstolen Av vad som tidigare sagts framgår att avsikten med en gemensam hyresprocesslag för hyresnämnderna och bostadsdomstolen är att rättegångsbalkens bestämmelser skall utgöra grunden även för processen vid hyresnämnden. Vi föreslår att detta i HPL får komma till uttryck genom en regel vari, på liknande sätt som i 5 kap. 3 § lagen (1974:371) om rättegången i arbetstvister, stadgas, att vad som är föreskrivet i rättegångsbalken om rättegången i tvistemål, vari förlikning om saken är tillåten, gäller om annat inte följer av hyresprocesslagen eller annan författning. Beträffande hyresnämnd skall därvid tillämpas vad som är föreskrivet om underrätt och beträffande bostadsdomstolen vad som är föreskrivet om hovrätt. Som kommer att framgå av det följande och av specialmotiveringen innebär detta bl. a. att rättegångsbalkens regler om föremål för talan, tredje mans deltagande i rättegång och beslut i vissa delar kommer att gälla även för handläggning enligt hyresprocesslagen. För några situationer där vi anser att avvikelser av större principiell betydelse bör göras från rättegångsbalkens bestämmelser kommer vi att redogöra i det följande. Den allmänna hänvisningen till rättegångsbalkens regler och avsaknaden av särbestämmelser i hyresprocesslagen innebär vidare att vissa delar av rättegångsbalken kommer att i sin helhet gälla även för hyresprocessen. Exempel härpå är rättegångsbalkens stadganden om offentlighet och ordning vid domstol, part och ställföreträdare, rättegångsombud, kvarstad och skingringsförbud, frister och laga förfall samt rättegångshinder. I hyresprocessen förekommer f. n. uttryck som saknas eller har annan innebörd än i den vanliga processen enligt rättegångsbalken. Sålunda finns i rättegångsbalken skilda beteckningar för olika typer av muntlig förhandling. Att införa rättegångsbalkens uppdelning av den muntliga handläggningen i förberedelse och huvudförhandling skulle medföra att det enkla och relativt snabba förfarandet inför hyresnämnden blev krångligare. Ett enhetligt begrepp för muntlig förhandling inför hyresnämnderna eller bostadsdomstolen behövs emellertid. I småmålslagen kallas sådan muntlig förhandling sammanträde. Vi har valt begreppet sammanträde även för hyresprocessens del. Detta för emellertid med sig att rättegångsbalkens regler om t. ex. protokoll inte kan tillämpas direkt för hyresprocessen. Eftersom vi anser det viktigt att rättegångsbalkens stringenta regler om protokoll tillämpas i så stor utsträckning som möjligt förordar vi att i HPL särskilt anges, vilka av

294 av m. m.

Handlâggning hyrestvister

- bestämmelser

rättegångsbalkens om protokoll som gäller i hyresproces-

sen. Mål enligt rättegångsbalken anhängiggörs med några få undantag, t. ex. gemensam ansökan -om äktenskapsskillnad, alltid genom stämning och

avgörs i sak genom dom. Enligt den nuvarande hyresprocessen sker

anhängiggörande genom ansökan och avgörande genom beslut. Vi har valt att behålla de nuvarande och för parterna i hyrestvister invanda begreppen. Eftersom hyresnämnderna enligt vårt förslag skall handlägga alla hyrestvister med undantag av mål om lagsökning och handräckning måste i HPL ställas större krav på avgörandets utformning än för närvarande är fallet. Många av de hyrestvister som vi nu föreslår skall föras över är ju av ren tvistemålskaraktär. Inte minst av rättskraftskäl är det därför viktigt att avgörandet får en mer domsliknande form. Vi föreslår därför att beslut varigenom saken avgörs i regel skall sättas upp särskilt. Hörnpelarna i tvistemålsprocessen enligt rättegångsbalken är muntlighet, omedelbarhet och koncentration eller, förenklat uttryckt, att domen i tvistemål skall grundas på vad som framkommit vid huvudförhandlingen. Att låta denna princip obetingat gälla i hyresprocessen skulle motverka vår strävan att bibehålla ett enkelt, snabbt och billigt förfarande. Med utgångspunkt i 25 § andra stycket bostadsdomstolslagen och 5 § andra stycket småmålslagen förordar vi därför en regel av innebörd att beslut inte behöver grundas uteslutande på vad som förekommit vid sammanträdet. Hänsyn får således tas till annat material, som förts in i målet. Även när det gäller bevisupptagning anser vi det vara av vikt att reglerna vid hyresnämnd och i bostadsdomstolen är så lika som möjligt. En utgångspunkt måste emellertid vara att bostadsdomstolen och hyresnämnderna alltjämt har möjlighet att utöva en aktiv processledning. De allmänna domstolarna iakttar när det gäller att avvisa erbjuden bevisning en större restriktivitet än ordalagen i 35 kap. 7 § rättegångsbalken synes ålägga dem. Det är angeläget att onödig bevisning verkligen avvisas av bostadsdomstolen och hyresnämnderna, så att tvisterna kan handläggas så snabbt som möjligt. Rättegångsbalkens regler om avvisande av erbjuden bevisning bör därför inte bli tillämpliga. Vi förordar i stället att den nuvarande regeln om bevisupptagning i 23 § bostadsdomstolslagen förs över till hyresprocesslagen. Förhör med vittne eller sakkunnig under ed får sålunda hållas endast om det är erforderligt för utredningen och bevisningen inte kan föras på annat sätt med avsevärt mindre besvär eller kostnad. Under de förutsättningar som nyss angetts får även syn på stället äga rum. Stadgandet ger hyresnämnderna och bostadsdomstolen en större möjlighet att avvisa erbjuden bevisning än motsvarande regler i rättegångsbalken som de nu tillämpas. På grund av den allmänna hänvisningen till rättegångsbalken kommer i övrigt dess bestämmelser om bevisning att gälla om inte annat särskilt stadgas. Detta medför bl. a. att enligt förslaget rättegångsbalkens förbud mot s. k. vittnesattest även kommer att gälla för handläggning enligt HPL. Skriftlig berättelse, som upprättats för det aktuella målet, får således enligt 35 kap. 14 § RB intevåberopas som bevis annat än under mycket speciella förhållanden. Enligt det nuvarande systemet gäller förbudet mot vittnesattester inte vid hyresnämnderna men väl i bostadsdomstolen. Detta beror på

Handläggning av hyrestvister m. m. 295

att hyresnämnderna inte är underkastade rättegångsbalkens regler. Emellertid har detta lett till betydande olägenheter. När exempelvis hyresvärden p. g. a. hyresgästens misskötsamhet inte vill gå med på förlängning av hyresavtalet händer det sålunda inte sällan att hyresvärden vid hyresnämnden åberopar ett intyg vari grannarna förklarar att hyresgästen uppträtt störande. Fullföljs målet till bostadsdomstolen kan intyget på grund av förbudet mot vittnesattester inte där godtas som bevisning. Grannarna mäste då i stället åberopas som vittnen. Detta kan mången gång leda till svåra 5 konflikter för vittnet. Tar han helt eller delvis tillbaka vad han intygat i framstår han kanske som mindre vederhäftig. Står han fast vid vad han intygat gör han sig kanske skyldig till överdrifter. Problemen kan emellertid till stor del undvikas om, som vi nu föreslagit, förbudet mot vittnesattester kommer att gälla även vid hyresnämnderna. Processen i de båda instanserna blir dessutom därigenom mer likformig. Att rättegångsbalkens principiella förbud mot vittnesattester enligt förslaget blir tillämpligt även på handläggningen vid hyresnämnderna innebär inte att hyresnämnderna därigenom skulle bli förhindrade att höra part eller annan upplysningsvis, t. ex. i samband med en besiktning. Bevisverkan av uppgifter som lämnats på detta sätt är dock begränsad.

Åberopas utsagan som bevisning och skall inte bevisningen enligt det förut

anförda avvisas, bör utsagan i stället tas upp i de för muntlig bevisning stadgade formerna. En annan naturlig följd av att rättegångsbalkens regler om bevisning skall tillämpas även beträffande handläggningen vid hyresnämnd är som nyss antytts att institutet syn förs in även i hyresnämndsprocessen. Detta innebär dock inte att vi anser att besiktningen bör utmönstras ur hyresprocessen.

Besiktning enligt 17§ första stycket nämndlagen var visserligen (Ds Ju

1974:3 s. 146) avsedd att utgöra en motsvarighet till domstols syn också i det fallet att den utfördes av en därtill särskilt förordnad person. Besiktning som inte görs av nämnden är dock ofta att betrakta som enbart ett förberedande led i ärendets handläggning.

Hyresprocesskommittén (Ds Ju 1974:3 s. 146 f och prop. 1974:151 s. 63)

föreslog efter mönster av 17 § första stycket nämndlagen och 9 § fastighetsdomstolslagen att möjlighet till besiktning också skulle finnas i bostadsdomstolen. En sådan bestämmelse flöt därför in i 22§ bostadsdomstolslagen. Om förhållandet mellan syn och besiktning i bostadsdomstolen anförde hyresprocesskommittén (prop. 1974:151 s. 64): Besiktningen är tänkt som ett medel att tillföra domstolen en kännedom om vissa faktiska förhållanden som behövs för att domstolen skall kunna tillgodogöra sig den utredning som förebringas i målet och bedöma parternas argumentering. Särskild besiktning är således inte avsedd att ersätta bevisning genom syn på stället, då sådan befinnes påkallad, utan är närmast tänkt att utgöra ett led i målets handläggning. Vad som utåt skiljer särskild besiktning från syn på stället är att inte alla de ledamöter vid domstolen som skall delta i avgörandet behöver närvara vid besiktningen. I de fall syn på stället inte skall hållas utgör enligt förslaget protokollet vid besiktningen jämte annat material underlag för l domstolens avgörande. Parterna skall i sådana fall beredas tillfälle att i l närvara vid besiktningen. Skall å andra sidan särskild besiktning hållas exempelvis som förberedelse för syn på stället, är det inte nödvändigt att

hyrestvister

296 av m. m.

Handläggning

parterna deltar också vid besiktningen. Eftersom enligt vårt förslag såväl syn som besiktning kan förekomma vid handläggningen i hyresnämnden blir vad hyresprocesskommittén anfört om förhållandet mellan syn och besiktning i bostadsdomstolen tillämpligt även vid förfarandet inför hyresnämnden.

8.3.2.5 Förfarandet vid hyresnämnderna

Förfarandet i hyresnämnderna bör vara så enkelt som möjligt. En part bör själv utan hjälp av ombud eller biträde kunna föra sin talan inför hyresnämnden. Så sker redan i dagi stor utsträckning. För att hyresnämnden ändå skall kunna få ett tillfredsställande underlag för en snabb och säker handläggning måste den i betydande grad bistå parterna på olika sätt såväl vid målets anhängiggörande som senare under processen. Hyresnämndernas skyldighet att utöva materiell processledning bör därför gå utöver vad som gäller i den ordinära civilprocessen enligt rättegångsbalken. Skyldigheten kan lämpligen utformas efter förebild av bestämmelsen i 6§ första stycket småmålslagen. Liksom är fallet vid handläggning enligt småmålslagen bör sålunda hyresnämnden kunna ge parterna vägledning i fråga om vilka omständigheter och vilken bevisning-som de behöver åberopa för att utföra sin talan på ett tillfredsställande sätt (se vidare om skyldigheten enligt småmålslagen prop. 1973:87 s. 147 ff). Åtminstone de mindre hyresnämndernas organisation är emellertid inte sådan att de kan bistå de rättssökande i den utsträckning som åligger tingsrätterna i mål enligt småmålslagen. Regler motsvarande de som finns i kungörelsen (1974:465) om tillämpningen av lagen om tvistemål om mindre värden bör därför inte införas. Enligt kungörelsen skall tingsrätten när det behövs gå allmänheten till handa med lämpliga anvisningar om vad de rättssökande har att iaktta för att ta tillvara sin rätt i tvister som kan prövas enligt småmålslagen. Tingsrätten skall vid behov även lämna den rättssökande allmänna upplysningar om ansökan om stämning och hur yttrande över sådan ansökan bör avfattas och om förfarandeti övrigt. Avsaknaden av uttryckliga regler i HPL om hur och i vilken omfattning bistånd skall ges de rättssökande innebär naturligtvis inte att de upplysningar och annan hjälp som hyresnämnderna redan nu ger i inte obetydlig omfattning skall upphöra. Nämnden skall alltjämt söka förlika parterna även om medling inte har påkallats. Det är dock inte lämpligt att medling sker i alla typer av mål. Anledning att söka medla mellan parterna saknas exempelvis ofta i mål enligt olika slags speciallagstiftning, t. ex. förvärvsärenden. Vi föreslår därför i HPL att medling skall ske om inte särskilda skäl är däremot. Mål skall anhängiggöras genom ansökan. Allt för stora krav fårinte ställas på ansökningens innehåll. Eljest kommer inte grundprincipen att förfarandet skall vara enkelt, snabbt och billigt att kunna upprätthållas. Ansökningen måste emellertid för att förfarandet skall kunna resultera i ett rättskraftigt avgörande uppfylla vissa minimikrav. Den måste sålunda innehålla uppgift om vad som yrkas samt de omständigheter som åberopas till sttöd för yrkandet. Att generellt ange hur ingående dessa uppgifter behöver rezdovisas är inte möjligt. Utformningen av ansökningen är av naturliga skäl olika i

Handläggning av hyrestvister m. m. 297

olika fall. I vissa fall måste sålunda krävas att yrkandet anges exakt, t. ex. hur stort belopp som yrkas i skadestånd. l andra fall åter bör ett mer obestämt yrkande kunna godtas, t. ex. att hyran skall sänkas. När det gäller de omständigheter som åberopas till grund för yrkandet kan dessa ibland framgå redan av de handlingar som fogats till ansökningen. De kan också framgå på annat sätt. I andra fall, t. ex. mål om ersättning enligt 57 § hyreslagen eller skadestånd i hyresförhållanden, kan en närmare utveckling av omständigheterna behövas. För att processen inte skall dra ut onödigtvis i tiden är det vidare av vikt att bevisningen anges redan i ansökningen. Eftersom vi anser att alltför höga krav inte får ställas på ansökningens utformning bör en ansökan få avvisas först om den är så bristfällig att den inte kan tjäna som grund för handläggningen i målet. En ansökan genom vilken ett mål anhängiggörs bör vara skriftlig. Sedan målet väl anhängiggjorts bör det emellertid inte annat än under särskilda förhållanden möta något hinder mot att sökanden eller motparten muntligen inför nämnden väcker talan, som kan prövas i målet. Enligt bestämmelserna i 13 kap. 3 § rättegångsbalken får väckt talan inte ändras annat än i fall som särskilt anges. En sådan sträng regel skulle inte vara särskilt ändamålsenlig i det friare förfarandet som vi eftersträvar för hyresnämndernas del. Inte heller skulle den överensstämma med vad som f. n. gäller. Vi förordar därför att i hyresprocesslagen tas in ett stadgande som ger part möjlighet att vid hyresnämnden framställa nytt yrkande och åberopa nya omständigheter till stöd för sin talan, om inte annat är särskilt föreskrivet. Exempel på sådana särskilda föreskrifter är de bestämmelser vi föreslår i 64 och 71 §§ hyreslagen om förutsättningar för prövning av förlängnings- och villkorstvister. Mål som handläggs enligt hyresprocesslagen skall beredas för avgörande vid muntlig förhandling - sammanträde - eller genom skriftlig handläggning. Liksom för närvarande är fallet skall sammanträde i regel hållas i hyresnämnden. Härigenom främjas snabbhet och koncentration i processen. Det kan emellertid ibland vara lämpligt att inleda ett mål med skriftlig handläggning för att därigenom förbereda sammanträdet. Något hinder möter inte mot att hyresnämnderna i vissa typer av ärenden underlåter att hålla sammanträde, om det är uppenbart att sådant inte behövs. Vi har i annat sammanhang föreslagit att vissa hyresavtal inte skall vara förenade med rätt till förlängning, om parterna träffat överenskommelse härom, annat än när synnerliga skäl föreligger. Så är fallet vid förestående ny- eller ombyggnad och vid andrahandsuthyrning. Också i dessa fall anser vi att en förlängningstvist som uppkommer trots överenskommelsen i regel kan avgöras utan sammanträde. Ett problem som kan vålla en del besvärligheter är hyresnämndernas hantering av s. k. massärenden, när tvist råder mellan en hyresvärd, å ena sidan, och ett stort antal hyresgäster, å andra sidan, om hyran eller andra hyresvillkor. Denna fråga har vi belyst i avsnitt 2.6.7. För att underlätta hyresnämndens handläggning av sådana mål, där ju bedömningsgrunden oftast är likartad från mål till mål, förordar vi att även sådana må_l under vissa förutsättningar skall kunna avgöras utan sammanträde. Sedan hyresnämnden avgjort ett lämpligt antal representativa tvister, anser vi sålunda att övriga mål som rör samma frågor bör kunna avgöras utan sammanträde.

298 av hyrestvister m. m. SOL* 1981:77 Handläggning

I de massärenden som avgörs utan huvudförhandling förordar vi vidare att delgivning av handlingar får ske genom kungörelse. Rättegångsbalken innehåller inte någon gräns för antalet förhandlingstillfällen. Inte heller i förslaget till hyresprocesslag anser vi oss kunna uttryckligen begränsa antalet sammanträden. Inte minst ur kostnadssynpunkt är det emellertid viktigt att som regel inte mer än ett sammanträde inför nämnden hålls i varje mål. Huvudregeln i förslaget är därför liksom i småmålslagen (18§ småmålslagen, prop. 1973:87 s. 192 f) att målet skall slutbehandlas vid det första sammanträdet. Regeln kan emellertid lika lite som i småmålslagen göras undantagslös. En part kan ju vid det första sammanträdet åberopa bevisning som inte finns tillgänglig vid sammanträdet. Mången gång måste också det första sammanträdet användas till att förbereda målet. I vissa typer av mål torde regelmässigt krävas flera sammanträden. Så är fallet t. ex. vid medling i tvist om hyresvillkor för en lokal. Inte minst för värderingen av den muntliga bevisningen är det, när sådan bevisning förebringats, av yttersta vikt att de ledamöter som varit med vid det sammanträde där bevisningen togs upp också avgör målet. I sådant fall får enligt förslaget målet avgöras i befintligt skick trots utbyte av ledamot endast om hyresnämnden av tungt vägande skäl är förhindrad att ta upp bevisningen på nytt. Är sådant hinder inte för handen skall bevisningen tas upp på nytt. Detsamma skall gälla om syn ägt rum i målet. Som nyss påpekats anser vi att i regel inte mer än ett sammanträde skall hållas i varje mål. Situationer kan emellertid tänkas där målet inte kan färdigbehandlas vid ett sammanträde men att den fråga som återstår inte är sådan att ytterligare sammanträde behövs. Man bör då kunna gå över till skriftlig handläggning. I sådant fall skall nämnden bereda parterna tillfälle att slutföra sin talan inom viss tid vid påföljd att målet ändå kan komma att avgöras. Enligt nämndlagen kan de flesta ärenden avgöras även om en part som kallats att inställa sig inför nämnden inte infunnit sig (jfr 10 § första stycket sista meningen, 14 § andra stycket, 15 a §tredje stycket sista meningen, 16 § tredje stycket sista meningen och 16§ sista stycket). Undantagna är bara medlings- och skiljenämndsärenden. Bestämmelser om kallelse till sammanträde enligt småmålslagen återfinns i 16 § SML. I propositionen (prop. 1973:87 s. 190) erinras inledningsvis om att bestämmelserna om kallelse till förhandling i tvistemål enligt RB i stort sett är desamma vare sig det är fråga om muntlig förberedelse eller huvudförhandling. Part skall i båda fallen kallas att inställa sig vid påföljd av tredskodom. Om parts personliga_ närvaro är påkallad skall han dessutom föreläggas vite (42 kap.- 10 resp. 21 § RB). Mellan förberedelse och huvudförhandling föreligger dock den skillnaden att rätten får förelägga part att inställa sig till fortsatt huvudförhandling vid påföljd att tredskodom kan meddelas eller målet avgöras utan hinder av partens utevaro (43 kap. 11 § tredje stycket RB). I det förenklade förfarandet enligt småmålslagen motsvarar sammanträde, beroende på omständigheterna, såväl muntlig förberedelse som huvudförhandling enligt RB:s systematik. 16 § SML har därför utformats med beaktande av denna Sammanträdets dubbla funktion. Som huvudregel har i 16 § första stycket SML föreskrivits att part skall kallas

Handläggning av hyrestvister m. m. 299

att inställa sig till sammanträde vid påföljd att tredskodom eljest kan meddelas mot honom. Om särskilda skäl föreligger får emellertid rätten därjämte förelägga parten den alternativa påföljden att målet kan komma att avgöras i sak utan hinder av hans utevaro. Skall parten inställa sig personligen skall rätten enligt andra stycket förelägga honom sådan inställelse vid vite. I propositionen med förslaget till småmålslagen stryks vidare under att befogenheten att kalla part vid påföljd av att målet kan komma att avgöras i sak är avsedd att användas restriktivt t. ex. i fall då målet redan handlagts vid sammanträde eller där tvisten tidigare behandlats av reklamationsorgan. Möjligheten för hyresnämnd att avgöra ett ärende utan hinder av att en kallad part inte inställt sig finns som nämnts redan i dag i de flesta typer av ärenden. För att hyresnämndsprocessen skall bli så effektiv som möjligt anser vi det erforderligt att mål även fortsättningsvis kan avgöras utan hinder av att en part uteblir. Eftersom inte heller hyresprocesslagen skiljer mellan huvudförhandling och förberedelse bör kallelseförfarandet i stort utformas efter småmålslagens mönster. Vissa skillnader är dock erforderliga. De ärenden som vi nu föreslår skall föras över från fastighetsdomstol kan mången gång med fördel avgöras utan hinder av att parten inte inställer sig. Så sker redan i dag vid fastighetsdomstolarna. I regel sker dessa avgöranden genom tredskodom. Detta innebär att fastighetsdomstolen vid svarandens utevaro grundar sitt avgörande endast på kärandens framställning av omständigheterna och att svaranden, om han inte är nöjd med avgörandet, kan ansöka om att fastighetsdomstolen tar upp målet igen - återvinning. Man kan därför fråga sig om inte tredskodomsinstitutet borde införas även i hyresnämndsprocessen, endera generellt eller också för de mål som nu förs över från fastighetsdomstolarna. En av våra utgångspunkter har emellertid varit att systemet bör vara så enhetligt som möjligt. Att tillämpa tredskodomsinstitutet endast för vissa typer av mål bör därför inte komma i fråga. Ett generellt införande av tredskodom i hyresnämndsprocessen skulle med hänsyn bl. a. till den tidsutdräkt möjligheten till återvinning medför förlänga förfarandet. Det förefaller vidare inte särskilt tilltalande att avgöra t. ex. ett hyressättningsmål genom tredskodom. Vi anser det därför vara mest ändamålsenligt att målen avgörs i sak när en part uteblir, dvs. att samtliga föreliggande omständigheter läggs till grund för avgörandet. Vårt förslag innehåller därför ej någon möjlighet att vid parts utevaro avgöra målet genom tredskodom. Avgörs målet i befintligt skick och anser bostadsdomstolen efter fullföljd att ytterligare handläggningi första instans är av nöden, har bostadsdomstolen möjlighet att återförvisa målet till hyresnämnden. Avgörande av saken i parts utevaro bör ske endast om den part som kommit tillstädes yrkar det. I annat fall bör målet avskrivas. Om annan part än sökanden uteblir bör dock nämnden kunna på annat sätt förordna om

l målets fortsatta handläggning och i förekommande fall förelägga den

uteblivna parten vid vite att inställa sig. l l På samma sätt som i mål enligt småmålslagen bör påföljden för utevaro l l I kallelsen till sökanden anges i kallelsen. bör sålunda anges inte blott att i målet vid hans utevaro kan komma att avgöras utan även att det kan komma att skrivas av. Om motpartens utevaro inte utgör hinder mot målets fortsatta handläggning eller avgörande skall motparten i kallelsen erinras om det.

300 av m. m.

Handläggning hyrestvister

Motparten skall också erinras om att målet kan komma att skrivas av om han inte inställer sig. Om det är påkallat att part hörs personligen inför nämnden kan han i kallelsen dessutom föreläggas att inställa sig personligen vid vite. Sådan möjlighet finns enligt rättegångsbalken och småmålslagen samt sedan år 1973 även enligt nämndlagen (jfr DsJu 1972:5 och prop. 1973:23 s. 201). För vissa grupper av mål och ärenden som redan enligt nuvarande regler av hyresnämnderna finns särskilda handläggningsregler i nämndhandläggs lagen. Detta gäller ärenden enligt hyresförhandlingslagen, bostadssaneringsbostadsanvisningslagen och lagen om lagen, bostadsförvaltningslagen, förvärv av hyresfastighet m. m. I de fall där dessa specialregler inte inryms under de allmänna bestämmelserna om förfarandet vid hyresnämnd enligt anser vi det vara lämpligt att samla dem i ett särskilt hyresprocesslagen avsnitt. På liknande sätt bör förfaras med de särskilda reglerna för skiljemanna- och medlingsförfarandet vid hyresnämnd.

8.3.2.6 Fullföljd av talan

Om fullföljd av talan mot hyresnämndens beslut, varigenom saken avgjorts, finns för närvarande regler i hyreslagen, bostadsrättslagen, hyresförhandbostadssaneringslagen, bostadsförvaltningslagen, bostadsanvislingslagen, samt lagen om förvärv av hyresfastighet. Även bristortslagen ningslagen innehåller en sådan regel. Enligt dessa stadganden får talan mot hyresnämndens avgöranden i ärenden enligt de angivna lagarna föras hos bostadsdomstolen genom besvär. Eftersom föreslås gälla för handläggningen av mål hyresprocesslagen anser vi det vara enligt de nämnda lagarna som skall tas upp av hyresnämnd mest ändamålsenligt att samla bestämmelser om fullföjd av talan mot hyresnämnds beslut i hyresprocesslagen. Härav följer att bestämmelserna om fullföljd i de särskilda lagarna bör utgå. Liksom tidigare skall enligt förslaget talan mot hyresnämnds beslut, varigenom själva saken avgjorts, föras genom besvär. I vissa särskilt angivna fall får dock sådan tallan inte föras. Beträffande talan mot annat beslut än sådant varigenom saken iavgjorts bör i princip bestämmelserna om fullföljd av talan mot underrätts beslut kunna gälla även vid hyresnämnderna. Detta enligt 49 kap. rättegångsbalken innebär att talan mot beslut varigenom hyresnämnden skiljer målet ifrån sig utan att pröva det i sak enligt 49 kap. 2 § första stycket rättegångsbalken förs besvär. Så kan vara fallet t. ex. vid avvisning av talan eller vid genom avskrivning. Mot hyresnämnds beslut under rättegången kommer till följd av hänvisningen till 49 kap. rättegångsbalken bestämmelserna i 49 kap.. 4 § RB att gällai tillämpliga delar. Något behov av en skyldighet att anmäla missnöje mot beslut i vissa fall bör dock inte föreligga. Bestämmelserna om missnöjesanmälani 49 kap. 3 § och 4 § andra stycket RB bör därför evnligt vår mening inte tillämpas i hyresprocessen. Som tidigare påpekats kan fullföljd mot hyresnämnds beslut iblanid ske till arbetsdomstolen. För att undvika rättsförluster när ett mål som räitteligen skulle ha fullföljts till arbetsdomstolen i stället fullföljts till bostadsdormstolen

sou 1981:77 Handläggning av hyrestvister m. m.

och vice versa föreslår vi en regel enligt vilken målet i sådant fall får lämnas över till den rätta domstolen. Besvärsinlagan skall enligt de nuvarande reglerna ges in direkt till bostadsdomstolen och inte som enligt rättegångsbalken till den domstol som avgjort målet. Förklaringen till det nuvarande systemet är att fullföljdsinla-

gan inom förvaltningsrätten ges in direkt till överinstansen (Ds Ju 1974:3

s. 138). Eftersom förvaltningslagen enligt förslaget inte längre blir tillämplig på hyresnämndernas verksamhet saknas anledning att behålla denna ordning. Liksom vid de allmänna domstolarna bör i stället besvärsinlagan ges in till den domstol som dömt i målet- hyresnämnden. Enligt vad som nu gäller skall besvär över ett hyresnämndens beslut i fråga som skall fullföljas till bostadsdomstolen ske inom tre veckor från den dag beslutet meddelades. Detta gäller även särskild talan enligt 23 § tredje stycket nämndlagen. Skall rättegångsbalkens regler om fullföl jd tillämpas i så stor utsträckning som möjligt även i hyresprocessen uppstår vissa problem. Enligt rättegångsbalken (52 kap. 1 § första stycket) är nämligen besvärstiden mot underrätts beslut två veckor. Detta gäller oberoende av om talan förs särskilt eller inte. För att en part skall få föra särskild talan genom besvär mot underrätts beslut under rättegången fordrasi vissa fall att parten anmält missnöje. Om beslutet meddelats vid sammanträde skall missnöjesanmälan ske genast och i annat fall inom en vecka från delfåendet. Fullföljdstiden mot underrätts dom är enligt rättegångsbalken tre veckor. Talan fullföljs inte genom besvär utan genom vad och förutsätter i tvistemål vadeanmälan inom en vecka. Som tidigare påpekats avses med dom ett avgörande varigenom saken prövats. Vi har emellertid för hyresprocessens del ansett att sådant avgörande även fortsättningsvis skall kallas beslut. Att ändock låta rättegångsbalkens bestämmelser om fullföljd mot underrätts dom i tvistemål genom vad bli tillämpliga vid fullföljd mot beslut varigenom hyresnämnden avgjort en fråga i sak är olämpligt av flera skäl. Det torde inte blott bli terminologiskt förvirrande utan även medföra onödig omgång genom kravet på vadeanmälan. Att låta rättegångsbalkens regler om besvärstidens längd bli gällande vid fullföljd mot hyresnämndernas beslut skulle medföra att besvärstiden förkortades till två veckor. Med hänsyn till de många gånger komplicerade mål hyresnämnderna enligt förslaget har att handlägga bör också denna lösning awisas. Den längre tiden behövs för att parten i lugn och ro skall kunna överväga om han skall klaga och för att han skall få tid att sätta upp en besvärsinlaga. Ett tredje alternativ är att låta besvärstiden vara tre veckor mot beslut varigenom saken avgjorts och tillämpa rättegångsbalkens regler om två veckors besvärstid på övriga beslut. Detta skulle i och för sig stämma överens med de tider som gäller för fullföljd av talan mot underrätts avgörande. Man kan emellertid inte heller i detta fall bortse från den osäkerhet som kan uppstå, om olika besvärstider skall gälla för olika beslut, som ibland kan vara svåra att skilja åt. Inte heller detta alternativ bör därför väljas, trots att det på grund av sin följsamhet mot rättegångsbalkens principer innehåller uppenbara fördelar.

302 Handläggning av hyrestvister m. m.

Förutom att föra in helt nya begrepp för avgörande och fullföljd återstår då endast en lösning, nämligen att låta besvärstiden enligt hyresprocesslagen alltid vara tre veckor vare sig det är fråga om beslut varigenom saken prövats, beslut under rättegången eller beslut om avvisning eller avskrivning. Besvärstiden mot beslut om avvisning eller avskrivning och beslut under rättegången skulle därigenom komma att förlängas med en vecka i förhållande till rättegångsbalkens regler. De nackdelar som är förknippade härmed är dock mindre än de som skulle uppkomma om någon av de andra lösningarna väljs. Olägenheterna av en generell besvärstid om tre veckor minskas ytterligare eftersom anledning saknas att inte låta bestämmelsen i 52 kap. 4 § rättegångsbalken bli tillämplig även i hyresprocessen. Enligt detta stadgande skall underrätten, om inte besvärstalan avvisas, utan dröjsmål översända handlingarna i målet till hovrätten. En part som vill ha snabbt avgörande kan därför i viss mån främja detta genom att ge in sin besvärsinlaga redan i början av besvärstiden. Sammanfattningsvis anser vi sålunda att besvärstiden skall vara lika lång tre veckor - för alla typer av beslut vid hyresnämnd. Besvärstiden börjar löpa den dag när beslutet meddelades. Till skillnad från vad som gäller enligt rättegångsbalken bör detta också tillämpas vid besvär mot beslut som inte är slutligt och inte meddelats vid sammanträde. Enligt 52 kap. 1 § första stycket RB räknas tiden i dessa fall från den dag då parten fick del av beslutet.

8.3.2.7 Förfarandet i bostadsdomstolen Som framgått av vad tidigare anförts föreslår vi att en del av bestämmelserna i bostadsdomstolslagen samlas i gemensamma kapitel gällande både för hyresnämnd och bostadsdomstol. Detta gäller t. ex. bestämmelser om ledamöter, beslut och bevisning. Bestämmelser om bostadsdomstolens sammansättning samlas enligt förslaget i ett särskilt kapitel. Vissa bestämmelser om förfarandet i bostadsdomstolen tas också upp i ett särskilt kapitel. När det gäller själva förfarandet föreslås bortsett från vad nyss anförts om ingivande av besvärsinlaga inga viktigare ändringar.

8.3.2.8 Rättegångskostnader m. m.

Rättegångskostnadernas fördelning bestäms enligt nu gällande regler av de olika lagar som hyresnämnderna tillämpar. I hyreslagen finns inte någon regel som ger vinnande part rätt att få ersättning för sina rättegångskostnader vid hyresnämnden. Någon sådan regel finns inte heller i förvaltningslagen eller nämndlagen. Detta innebär att i hyresnämnd vardera parten själv står sin kostnad i ärenden enligt hyreslagen. En sådan ordning har länge gällt i den typ av mål det här är fråga om (jfr mål enligt hyresregleringslagen). Inte heller i de övriga lagar hyresnämnderna har att tillämpa finns några regler om rättegångskostnadernas fördelning vid hyresnämnden. Också i dessa mål får alltså vardera parten stå sina kostnader i hyresnämnden. I bostadsdomstolen gäller däremot råttegångsbalkens bestämmelser om rättegångskostnadernas fördelning i de flesta typer av mål enligt hyreslagen. Från denna regel finns emellertid ett uttryckligt undantagi 73 § hyreslagen. Enligt detta skall vardera parten svara för sin rättegångskostnad i förlängnings- och villkorstvister (49 och 55 §§ hyreslagen) samt i mål om

Handläggning av hyrestvister m. m. 303

reparationsföreläggande (16 § andra stycket) och utdömande av vite (62 §). Vad nu sagts gäller emellertid inte, om part genom vårdslös processföring åsamkat motparten kostnad. Sådan kostnad får den försumlige betala oavsett utgången av målet. Bostadsförvaltninglagen, bostadssaneringslagen, bostadsrättslagen, hyresförhandlingslagen, bristortslagen, bostadsanvisningslagen och lagen om förvärv av hyresfastighet innehåller samtliga i vissa avseenden speciella regler om rättegångskostnader i bostadsdomstolen. Vid fastighetsdomstol gäller rättegångsbalkens huvudregel om rättegångskostnad i tvistemål. Detta innebär att part, som tappat målet, skall ersätta motparten hans rättegångskostnad, om inte annat är stadgat. Att, som vi nu föreslår, samtliga hyrestvister med undantag av mål enligt lagsökningslagen och handräckningsmål förs över till hyresnämnd är naturligtvis inte något skäl för att ändra huvudregeln om rättegångskostnad vid hyresnämnd. Regeln är alltför väl etablerad för det (jfr prop. 1967:141 s. 172). Många av de mål som förs över till hyresnämnd har emellertid sådan likhet med mål som alltjämt kommer att handläggas vid de allmänna domstolarna att det skulle te sig märkligt om inte rättegångsbalkens kostnadsregler tillämpades även vid hyresnämnden. Till denna grupp hör framför allt mål om skadestånd i hyresförhållande och mål om ersättning enligt 57 § hyreslagen. Vi anser därför att rättegångsbalkens kostnadsregler skall tillämpas i dessa mål. Detsamma bör gälla mål om betalning av förfallen hyra. Dessa mål handläggs dessutom oftast som lagsökningsmål. Beträffande kostnad i lagsökningsmål gäller rättegångsbalkens regler om kostnad i tvistemål; dock att särskilda inskränkningar bl. a. beträffande ersättningens storlek betingas av bestämmelserna i kungörelsen (1974:811) om ersättning för inkassokostnad och kostnad i mål om lagsökning eller betalningsföreläggande (se vidare lagen (1981:739) om ersättning för inkassokostnader m. m., prop. 1980/81210 s. 93 ff; motsvarande gäller också enligt handräckningslagen (1981:847), se prop. 1980/81:88 s. 42 foch 194). För de betalningstvister som handläggs av hyresnämnderna bör naturligtvis samma huvudprincip gälla. Beträffande mål om förverkande av hyresrätt kan tvekan råda om vilken regel som bör gälla. Å ena sidan har tvist om förverkande vissa likheter med förlängningstvist. Å andra sidan kommer i fortsättningen, även om vårt förslag genomförs, ett stort antal förverkandetvister att handläggas vid tingsrätt, dels handräckningsvägen, dels i mål enligt lagsökningslagen. I sådana tvister kommer allmänna rättegångskostnadsregler att gälla, låt vara att ersättningens storlek som framgår av det nyss anförda kommer att vara underkastad vissa begränsningar. Det skulle då te sig främmande att

kostnaderna skulle kvittas vid hyresnämnd i sådana tvister. Övervägande

skäl talar därför för att vanliga regler om rättegångskostnader får gälla i mål om förverkande av hyresrätt. Det skulle vara önskvärt att man kunde finna en regel om rättegångskostnader som kunde dels få en mer generell karaktär och dels gälla lika både vid hyresnämnd och bostadsdomstol. En generell regel som skulle ta hänsyn till de avvägningsproblem som uppkommer vid fördelning av rättegångskostnaderi hyrestvister skulle emellertid få ett så vagt innehåll att den skulle ge föga ledning. När det gäller rättegångskostnader är det nödvändigt att reglernas

304 Handläggning av hyrestvister m. m.

innehåll ger parterna möjlighet att förutse fördelningen vid den ena eller andra utgången. En gemensam regel för hyresnämnder och bostadsdomstol skulle troligen få bygga på vad som nu gäller för bostadsdomstolen. Härigenom skulle man emellertid enligt vår mening avlägsna sig alltför långt från det nuvarande systemet, där i princip vardera parten står sin kostnad i hyresnämnden. Sammanfattningsvis synes därför beträffande fördelningen av rättegångskostnader i hyresnämnden böra föreskrivas, att vardera parten bär sin kostnad utom när fråga är om tvist angående skadestånd eller utfående av penningfordran eller om förverkande av hyresrätt, där rättegångsbalkens regler får gälla. Beträffande bostadsdomstolen torde däremot rättegångsbalkens regler böra tillämpas med de undantag därifrån som nu gäller. I de mål där vardera parten skall bära sin kostnad anser vi det befogat att från huvudregeln undanta kostnad för en parts personliga inställelse, om parten kommit tillstädes för att höras i målet på den andra partens begäran. Vi föreslår därför att fördelningen av en sådan kostnad skall ske i enlighet med bestämmelserna i 18 kap. RB. För att motverka en alltför stor tillströmning av mål vid hyresnämnderna skulle man kunna överväga att där införa viss avgift för ansökan om hänskjutande av tvist. En sådan åtgärd borde vidare kunna förebygga rena okynnesansökningar. Hyreslagstiftningen har emellertid i stora delar karaktären av en social skyddslagstiftning. Redan av detta skäl är det tveksamt om ansökningsavgifter bör införas. Det kan dessutom diskuteras om ansökningsavgifter verkligen skulle få åsyftad effekt. Efter hyresförhandlingslagens tillkomst är ju parter med förhandlingsordning ändå tvungna att förhandla innan en tvist kan föras inför nämnden. På annat ställe har vi vidare föreslagit att hänskjutande för villkorsprövning får ske först sedan motparten skriftligen fått del av kraven på villkorsändring. Inte heller i detta fall kan således hänskjutande komma till stånd förrän parterna haft tillfälle att förhandla. Många av de mål som förs till nämnden är därför av den karaktären att möjligheten att lösa tvisten på annat sätt än genom domstolsprövning är uttömda. Saknas andra utvägar att lösa tvisten är naturligtvis en ansökningsavgift inte särskilt avskräckande för parterna. Farhågorna för massaktioner syns dessutom efter vad erfarenheterna hittills visat inte böra överdrivas. Vi har därför funnit att någon ansökningsavgift inte bör tas ut vid anhängiggörandet av mål vid hyresnämnden.

8.4 Organisatoriska frågor

Hyresrättsutredningen har inte till uppgift att se över organisationsfrågor när det gäller hyresnämnderna. Vi vill emellertid understryka att vi anser det viktigt att, även om förfarandet i hyresnämnderna ändras så att dessa kommer att tillämpa rättegångsbalken och därmed också få karaktär av domstolar, hyresnämndernas oberoende ställning i förhållande till de allmänna domstolarna i princip inte ändras. Grundtanken vid inrättandet av de statliga hyresnämnderna var att tyngdpunkten i prövningsförfarandet, framför allt i de viktiga bruksvärdemålen, skulle ligga hos hyresnämnderna, där avgörandena träffas under

av m. m. 305

Handläggning hyrestvister

medverkan av representanter för hyresmarknadens partsorganisationer. Tillskapandet av bostadsdomstolen innebar ett av denna fullföljande grundtanke (jfr prop. 1974:151 s. 80). Att den sakkunskap och erfarenhet angående hyresförhållanden, som finns representerad hos hyresmarknadens organisationer, har kunnat utnyttjas i medlings- och prövningsförfarandet har utan tvivel haft en avgörande betydelse för att hyresnämnderna kunnat fungera väl och vinna parternas och deras organisationers förtroende. Hyresnämndernas sammansättning med en opartisk lagfaren ordförande och två intresseledamöter har visat sig ändamålsenlig. Det är att märka att intresseledamöterna i hyresnämnd intar en helt annan ställning än de ej lagfarna ledamöterna vid de allmänna domstolarna. De allmänna domstolarna i Sverige är av hävd helt sammansatta av ledamöter som inte anses representera vissa intressen. Ett inlemmande av hyresnämnderna i den allmänna domstolsorganisationen skulle därför innebära ett stort avsteg från fundamentala principer för de allmänna domstolarnas sammansättning. Även om ett sådant avsteg kanske inte numera skulle te sig så chockerande och närvaron av intresseledamöter i vissa avseenden skulle kunna verka berikande också för de allmänna domstolarna, ligger det dock ett stort värde i att hyresnämndernas karaktär av hyresmarknadens egna prövningsorgan bevaras. Otvivelaktigt bidrar denna karaktär till det förtroende nämnderna har och till partsorganisationernas beredvillighet att ställa tillräckligt antal kvalificerade intresseledamöter till hyresnämndernas Utan en förfogande. sådan beredvillighet skulle nämnderna få mycket svårt att fullgöra sitt uppdrag. Däremot är det uppenbart att det föreligger svårighet för särskilt de små nämnderna både att skaffa ersättare för hyresråden och att få vikarier för biträdespersonalen vid sjukdom och annan ledighet. Denna fråga Övervägs emellertid f. n. i justitiedepartementet. En projektgrupp inom domstolsverket redovisade i en promemoria den 15 februari dagtecknad 1977 ett förslag till omorganisation av hyresnämndskanslierna. Enligt förslaget skulle - såvitt här är av intresse - de små nämndernas kanslier integreras i tingsrätten på respektive kansliort. Promemorian remissbehandlades. Med hänsyn till den gällande instansordningen i arrendeärenden ansåg sig domstolsverket inte böra föreslå, att tingsrätt skulle fullgöra de små nämndernas kansligöromål. I skrivelse till regeringen den 16 november 1977 hemställde därför domstolsverket att hyresnämndernas och arrendenämndernas framtida ställning måtte utredas. p

Enligtlvår mening skulle en samordning mellan de små hyresnämndernas

kanslier med motsvarande tingsrättskanslier kunna vara av värde. I så fall skulle kunna föreskrivas att domare vid tingsrätten är skyldig att tjänstgöra också vid hyresnämnden. Därigenom skulle bl. a. troligen rekryteringen av ersättare för hyresnämndens ordförande kunna underlättas. Vi vill i vart fall inte motsätta oss att en sådan samordning kommer till stånd. Vid vår hearing med företrädare för bl. a. hyresnämnderna har dessa 3 uttryckt farhågor för att våra förslag om överflyttnin g av vissa ärendegrupper l från fastighetsdomstol till hyresnämnd skulle medföra en väsentlig ökning av l hyresnämndernas arbetsbörda. _De undersökningar vi gjort beträffande i antalet hyresmål vid fastighetsdomstolarna gör oss inte övertygade om att så kommer att bli fallet. Däremot tyder de senaste årens ökning av arbetsba-

m. m. SOU 1981177

306 Handläggning av hyrestvister

lansen hos hyresnämnderna på att dessas organisation f. n. är otillräcklig, låt vara att vissa massärenden som senare kunnat avskrivas efter förlikning har belastat statistiken. Självfallet blir den inte bättre om ett antal nya målgrupper förs över från fastighetsdomstol. En minskning av arbetsuppgifterna kanske inte minst i samband med att på fastighetsdomstolssidan förs över till de allmänna domstolarna bör dock lagsökningsuppgifterna kunna ge utrymme för en viss förstärkning av hyresnämnderna, utan att de totala kostnaderna ökar. Vi saknar emellertid underlag för exakta beräkav sådana förstärkningar kan vara. ningar av hur stort behovet

8.5 Arrendenämnderna

Ett problem med den ordning som skisserats i det föregående är att skillnaderna mellan hyresnämnds och arrendenämnds verksamhet blir ännu större än för närvarande. Hyresnämnderna har emellertid redan nu betydligt mer differentierade uppgifter än arrendenämnderna. Det kan knappast komma i fråga att av hänsyn till arrendenämnderna stanna vid det stadium i utvecklingen där vi nu befinner oss. Snarare är det så att även arrendenämndernas verksamhet behöver reformeras. Utan tvivel skulle det uppstå betydande svårigheter för hyresnämnderna, om de skulle tvingas tillämpa skilda rättsregler i hyrestvister och i arrendetvister. Att behandla frågan om arrendetvister ankommer emellertid ej på hyresrättsutredningen. Enligt sina direktiv (SOU 1978:36 s. 38) skall arrendelagskommittén (Ju 1975:04) hur instans- och fullföljdsordningen i arrendetvister skall vara överväga utformad. vad vi erfarit överväger arrendelagskommittén att föreslå Enligt att HPL får gälla även arrendemålen. Om så blir fallet torde det i sista hand få ankomma på departementet att åstadkomma en samordning.

9 Specialmotivering

9.1 Förslaget till om i lag ändring jordabalken

7 kap. 16 §

1 Gällande rätt

En frivillig överlåtelse av den fastighet, i vilken en hyresrätt gäller, påverkar som regel inte hyresgästens ställning. Enligt bestämmelserna i 7 kap. jordabalken är den nye fastighetsägaren i de flesta fall bunden av de

hyresavtal, som gällde vid överlåtelsen. En hyresgäst, som har ett skriftligt

hyresavtal och som har tillträtt lägenheten före fastighetsöverlåtelsen, är sålunda alltid helt skyddad mot den nya ägaren (13 §). Vidare gäller en hyresrätt alltid mot en s.k. ondtroende förvärvare, dvs. en förvärvare som vid överlåtelsen känt till eller bort känna till hyresrätten (14 § första stycket). Ocksåi annat fall består en hyresrätt, som har tillträtts före överlåtelsen, mot den nye fastighetsägaren, om denne inte säger upp hyresavtalet inom tre månader från överlåtelsen (14 § andra stycket). Sker en uppsägning, träder hyresgästens vanliga besittningsskydd i funktion. Det åligger den överlåtande fastighetsägaren att vid överlåtelsen göra förbehåll om upplåtna hyresrätter (11 §). Har han försummat det och kommer hyresrätten till följd därav inte att gälla mot den nye ägaren, är överlåtaren skyldig att betala skadestånd till hyresgästen (18 §). De nu i korthet redovisade bestämmelserna i 7 kap. jordabalken reglerar den kollision, som vid en frivillig fastighetsöverlåtelse uppstår mellan den som förvärvar fastigheten och den som har en hyresrätt i samma fastighet. Delvis andra intressekonflikter uppkommer, om någon av fastighetsägarens borgenärer söker utmätning i fastigheten. I det exekutiva förfarande, som då inleds och som utmynnari fastighetens försäljning på exekutiv auktion eller i vissa fall- under hand, uppstår en kollision inte bara mellan hyresgästen och förvärvaren utan också mellan hyresgästen och övriga fordringsägare och rättighetshavare. Dessa kollisioner löses inte i jordbalken utan i den exekutionsrättsliga lagstiftningen, till vilken hänvisas i 7 kap. 16 § jordabalken. Den exekutionsrättsliga lagstiftningen har nyligen reformerats och

i riksdagen har i år antagit en utsökningsbalk, som träder i kraft den 1 januari

i 1982 (prop. 1980/8118, LU 1980/81:23, rskr 350, SFS 1981:774). Reglerna om

i exekutiv ›l försäljning av fastighet har tagits upp i balkens 12 kap. I fråga om l och andra i förfarandet har de hyresrätters nyttjanderätters ställning

l

Specialmotivering

i lagen (1971:494) om bestämmelser, som nu gäller och som återfinns av fast egendom (FfL), väsentligen oförändrade arbetats exekutiv försäljning in i balken. Bestämmelserna innebär följande (paragrafhänvisningarna i det följande avser 12 kap. UB). auktion att en Om fastigheten säljs på exekutiv gäller som huvudregel består efter försäljningen endast om denna har skett med förbehåll hyresrätt för hyresrätten. En förutsättning för att ett sådant förbehåll skall kunna göras är att hyresrätten har tagits upp i den s.k. sakägarförteckning som upprättas som ingår som ett led i förfarandet och som vid det bevakningssammanträde hålls samma dag som auktionen eller, undantagsvis, på lämplig dag dessförinnan. Före sammanträdet gör kronofogdemyndigheten (f.n. överexekutor) en utredning rörande fastigheten, som bl.a. syftar till att klarlägga förekomsten av hyresrätter. Det åligger fastighetsägaren att lämna upplysning härom. Kronofogdemyndigheten skall i god tid särskilt underrätta kända rättighetshavare om auktionen (21 §). Auktionen skall också kungörasi god tid och på lämpligt sätt (20 §). Enligt gällande exekutionskungörelse (1971:1097) skall kungörelse om auktion minst tre veckor före auktionsdagen införas i Post- och Inrikes Tidningar och ortstidning. Kungörelsen skall också Vid innehålla uppgift om tid och plats för bevakningssammanträdet. sammanträdet sker förhandling rörande anmälda fordringar och rättigheter. När förhandlingen har avslutats upprättas sakägarförteckning (24 §). I denna upptas bl.a. (25 § 4.) nyttjanderätt, om rättigheten är inskriven eller grundar handling, som är tillgänglig. Nyttjanderätt, som är inskriven, sig på skriftlig är skyddad utan förbehåll om den har bättre rätt än exekutionsfordringen särskilt förebehållas, om (33 § första stycket). I annat fall skall nyttjanderätt att anta belastar till det saknas anledning att rättigheten fastigheten beaktansvärd skada för innehavare av fordran med bättre rätt (33 § andra infördes genom 1971 års lagstiftstycket). Denna s.k. oskadlighetsprövning ställning i förfarandet. Bestämmelning i syfte att stärka nyttjanderätternas bl.a. som upplåtits på normala villkor i ett sen innebär att hyresrätter, hyreshus, regelmässigt skall särskilt skyddas redan i sakägarförteckningen. är ju det normala sättet att få ut avkastning av en Upplåtelse av hyresrätt kunna hyresfastighet och hyresrätter torde därför endast i rena undantagsfall Också i andra fall torde anses skadliga för konkurrerande fordringsrätter. oskadlighetsprövningen oftast leda till att hyresrätter skyddas. Om oskadinte har lett till skydd för nyttjanderätten, kan denna lighetsprövningen skyddas genom förbehåll vid auktionen (33 § fjärde stycket och 39 §). Fastigheten ropas då först ut utan och därefter med förbehåll för rättigheten har företräde, om det (39 § första stycket). Bud som skyddar flera rättigheter inte leder till sämre täckning av fordran med bättre rätt (39 § andra stycket). Om bud med förbehåll för rättighet inte täcker fordringar med bättre rätt, eller ställa kan rättighetshavaren skydda sin rätt genom att betala skillnaden säkerhet (39 § tredje sjätte styckena). Säljs fastigheten med förbehåll för hyresrätt, är rättigheten skyddad mot Har sålts utan den nye ägaren (7 kap. 16 § jordabalken). fastigheten förbehåll för hyresrätt, som har tagits upp i sakägarförteckningen, upphör inte rättigheten automatiskt att gälla. Om köparen vill att en sådan hyresrätt det att skall upphöra, måste han säga upp hyresgästen inom en månad från han tillträdde fastigheten (46 § andra stycket). Gör han inte det gäller

Specialmotivering 309

mot honom. Om å andra sidan uppsägning sker, träder hyresavtalet i funktion. Hyresrätter, som inte har hyresgästens vanliga besittningsskydd i sakägarförteckningen, upphör däremot omedelbart efter tagits upp försäljningen (jfr NJA 1976 s. 478). i Om fastigheten i det exekutiva förfarandet i stället för på auktion säljs , under hand (57 - 61 §§) skall som huvudregel alla nyttjanderätter förbehållas 3 vid försäljningen (58 §). Hyresgästen är härvid alltså i princip skyddad i * för samma utsträckning som vid en frivillig försäljning. En förutsättning skyddet är dock, precis som vid försäljning på auktion, att hyresrätten grundar sig på skriftlig handling. Som skäl för denna begränsning av skyddet har anförts att förhållandena annars lätt blir oklara. Om en nyttjanderätt till följd av en exekutiv försäljning inte kommer att gälla mot den nye ägaren, är den fastighetsägare, från vilken försäljningen har ägt rum, skyldig att ersätta nyttjanderättshavarens skada (7 kap. 19 § Nyttjanderättshavare, som har bevarat sin rätt genom att jordabalken). medel, har också rätt till ersättning för tillskottet. För sådant tillskjuta skadestånd, som nu nämnts, svarar i vissa fall även tidigare fastighetsägare, mot vilken upplåtelsen har gällt (20§ andra stycket).

2 Önskemål om reformer

Under det nyss avslutade arbetet på den nya utsökningsbalken har frågan om rättigheternas ställning vid exekutiv försäljning av fastighet inte varit föremål i vidare mån än vad som föranletts av ett önskemål från två för överväganden remissinstanser om en översyn av bestämmelserna i syfte att meddela enklare regler. Föredragande departementschefen anför i propositionen i anslutning till 12 kap. 32 - 37 §§ följande (prop. 1980/81:8 s. 665 f).

Två remissinstanser har kritiserat de föreslagna reglerna om exekutiv försäljnings och inverkan på rättigheter, särskilt bestämmelsen om s.k. oskadlighetsprövning ansett att enklare regler bör meddelas. Med anledning härav vill jag framhålla följande. Genom FfL förstärktes rättighetshavares ställning vid exekutiv försäljning av fastighet. Förbättringen innebar bl.a. att andra rättigheter - med vilket uttryck här avses nyttjanderätt, servitut och rätt till elektrisk kraft - än de som är skyddade på grund av vad som gäller om företrädesordningen skall särskilt förbehållas, såvida det saknas anledning anta att de belastar fastigheten till beaktansvärd skada för innehavare av fordran med bättre rätt. Denna prövning torde någon gång kunna ställa försäljningsmyndigheten inför besvärliga avväganden. Om rättigheter inte skall behöva uppoffras i onödan, synes emellertid svårligen kunna undvikas att det i viss utsträckning läggs i försäljningsmyndighetens hand att bedöma huruvida rättigheter bör förbehållas. Det bör emellertid uppmärksammas att bestämmelsen medger att rättighet förbehålls endast under förutsättning att det saknas anledning anta att den belastar fastigheten till beaktansvärd skada för fordran med bättre rätt. Så snart det finns skäl till sådant antagande skall förbehåll alltså inte ske enligt bestämmelsen. Beträffande den praktiska tillämpningen bör framhållas att det i allmänhet inte kan krävas att kronofogdemyndigheten gör någon mera ingående utredning angående en rättighet. Som regel torde prövningen kunna ske på grundval av tillgängliga handlingar samt upplysningar från fastighetens ägare och rättighetshavaren (jfr 4 §). Vid bevakningssammanträdet bör sakägarna få tillfälle att yttra sig i saken. Motsätter sig inte någon sakägare att rättighet förbehålls, bör prövningen kunna ske mera

310 Specialmotivering

summariskt. Bestämmelsens tillämpning torde underlättas av att försäljningen enligt departementsförslaget skall ankomma på kronofogdemyndigheten, som redan f.n. brukar ombesörja beskrivning av fastigheten. Med anledning av de kritiska remissynpunkterna har inom justitiedepartementet år 1976 - då ytterligare ett par års erfarenheter av den nya lagstiftningen om fastighetsexekution hade vunnits - under hand inhämtats vissa upplysningar från ett antal överexekutorer, bl.a. överexekutori Stockholms län, angående tillämpningen av FfLzs bestämmelser om skyddande av rättigheter. Erfarenheterna var genomgående positiva och bestämmelsen i 33 § andra stycket FfL ansågs inte vålla svårigheter annat än undantagsvis. På grund av det anförda har jag inte funnit skäl att föranstalta om närmare utredning av frågan om rättigheters ställning vid exekutiv försäljning av fastighet.

I en motion till 1980/81 års riksmöte (motion 690) har emellertid väckts krav på en översyn av besittningsskyddet för hyresgäster vid försäljning av fastigheter på exekutiv auktion. I motionen anförs:

Enligt lagen om exekutiv försäljning av fast egendom skall tomträtt och nyttjanderätter med bättre rätt än exekutionsfordringarna vara skyddade utan särskilt förbehåll. Detta innebär bl.a. att upplåtelse av hyreslägenheter med normal hyra skall gälla även efter auktionen. - Avgörande för om hyresrätten skall gälla även efter försäljningen är om rättigheten upptagits i sakägarförteckningen. Av 25 § 3. försäl j ningslagen framgår att nyttjanderätt skall upptagas om den är inskriven eller grundas på skriftlig handling som är tillgänglig för överexekutorn. Muntliga hyresavtal skall således inte tas upp. Inte heller skriftliga avtal som ej är tillgängliga för överexekutorn kommer med i sakägarförteckningen och blir således ej skyddade. - Om överexekutorn får kännedom om hyresgäster men inte fått tillgång till deras kontrakt skall hyresgästerna underrättas om auktionen och uppmanas anmäla sin rättighet senast vid exekutionssammanträdet. Någon föreskrift om att underrättelsen skall delgivas finns inte. - Gällande regler framstår som klart bristfälliga. En hyresgäst med endast muntligt hyresavtal saknar varje möjlighet att få sin hyresrätt upptagen i sakägarförteckningen för att därigenom skydda sin rätt. Även om överexekutorn skulle få kännedom om att vissa personer kan antas ha hyresrätter som grundas på skriftliga avtal och tillställer dessa underrättelse så finns ingen säkerhet för att dessa hyresrätter bevakas. Något krav på delgivning av underrättelsen finns ej. - Reglerna om upptagande av hyresrätter i sakägarförteckningen vid exekutiv försäljning av fast egendom bör utredas. Besittningsskyddet bör kunna stärkas genom att hyresrätter oavsett om de är skriftliga eller muntliga skall kunna upptagas i sakägarförteckningen och att även hyresrätter som inte upptagits är gällande mot köparen. I sitt yttrande över motionen anförde lagutskottet (LU 1980/81:23 s. 36 f) bl.a. att det förhållande att nyttjanderättsavtal i vissa fall inte gäller mot ny ägare av fastigheten kunde synas mindre väl förenligt med hyreslagstiftningens skyddssyfte och med den fortgående utvecklingen av lagstiftningen i riktning mot större boendetrygghet för nyttjanderättshavare. Samtidigt pekade utskottet på den fördel med nuvarande regler som ligger däri att den som köper en fastighet exekutivt har en klar uppfattning om vilka rättigheter etc. som belastar fastigheten. Utskottet hänvisade till vårt arbete och ansåg att vårt förslag inte borde föregripas genom något ställningstagande av riksdagen i den nu aktuella frågan. Frågan om behovet av en översyn av förhållandet mellan hyresgästens besittningsskydd enligt hyreslagen och hyresrättens ställning vid en exekutiv försäljning av fastighet har också berörts av riksskatteverket (RSV) i dess

Specialmotivering 311

yttrande till högsta domstolen i rättsfallet NJA 1976 s. 478. I yttrandet anför RSV bl.a.:

Vid exekutiv försäljning av hyresfastigheter är det (- - -)mindre ofta förekommande att de skriftliga hyreskontrakten företes till auktionen. De kontrakt som företes torde regelmässigt förbehållas enligt 33 § andra stycket FfL och därför gälla mot den nya ägaren medan övriga inte företedda kontrakt enligt huvudregeln inte skulle gälla. A Detta syns leda till resultat som knappast är förenliga med hyreslagstiftningens à skyddssyfte och den utveckling som förekommer mot allt större trygghet för i hyresgästen. För denna av lagstiftaren inte förutsedda situation borde närmast försäljningslagstiftningen kompletteras med regler som t.ex. skyddar kända men inte företedda arrende- och hyreskontrakt på samma sätt som de kontrakt som företes. Ett ytterligare steg vore att låta arrende- och hyresrätter gälla under samma förutsättningar (skriftliga avtal och tillträde före överlåtelsen) som vid frivillig överlåtelse. I brist på sådana bestämmelser bör enligt RSV:s mening i hyreshusfallen kunna åberopas att exekutivköparen är medveten om att objektet är ett hyreshus innehållande ett visst antal lägenheter och att han före auktionen kan i detalj undersöka hyresförhållandena m.m. På grund härav skulle som ett första skydd för dessa hyresgäster månadsregeln i 46§ andra stycket FfL kunna gälla mot den ondtroende” exekutivköparen, trots att rättigheterna i fråga inte är särskilt upptagna i sakägarförteckningen. RSV pekar emellertid på vissa svårigheter, som kan uppstå, om man t.ex. i sakägarförteckningen för tillämpning av den släpper kravet på anteckning s.k. månadsregeln. RSV anför:

När en exekutivköpare får vetskap om rättighetens existens först efter tillträdesdagen, är hans möjlighet att agera mot en rättighetshavare begränsad till en kortare tid. Det torde vara nästintill omöjligt att på t.ex. fem dagar hinna med en korrekt uppsägning. Missar köparen att säga upp kontraktet gäller rättigheten mot honom. Vidare föreligger en uppenbar risk för missbruk. T.ex. kan en gäldenär med vetskap om att hans fritidshus kan bli utmätt och sålt exekutivt med annan upprätta ett långtidskontrakt. Kontraktet företes inte vid auktionen utan först t.ex. tjugonio dagar efter tillträdesdagen. Skulle månadsfristen ha löpt ut när rättigheten blir känd, kan månadsregeln över huvud taget inte iakttas. Vad som anförts i motionen och i RSV:s yttrande har föranlett oss att ta upp frågan om hyresrättens ställning vid exekutiv försäljning av .fastighet till övervägande.

3 Överväganden och förslag

Den genom FfL införda s.k. oskadlighetsprövningen har utan tvekan gett hyresrätter och andra nyttjanderätter en starkare ställning i det exekutiva förfarandet i förhållande till konkurrerande fordringsrätter. Av vad som enligt det nyss redovisade har anförts av RSV och i motionen framgår emellertid, att det vid exekutiv försäljning av fastighet alltjämt finns vissa brister i hyresgästens skydd, vilka framstår som svårförenliga med de främst sociala hänsyn, som bär upp besittningsskyddet. Den skadeståndsrätt mot föregående ägare, som kan tillkomma en hyresgäst, vars hyresrätt förfaller genom försäljningen, torde vara av ringa praktiskt värde för den skadelidande i fall av exekutiv försäljning. Av det som RSV har anfört i sitt yttrande framgår att förhållandena är

312 Specialmotivering

olikartade vid försäljning av hyresfastigheter och av andra fastigheter. Också vi har funnit skäl att behandla de båda fastighetskategorierna var för sig. Med hyresfastigheter menar vi sådana fastigheter, som omfattas av lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m., dvs. fast egendom som är taxerad som annan fastighet och som vid taxeringen har betecknats som hyreshusenhet. I fråga om sådana fastigheter är uthyrning av befintliga det normala lägenheter och riktiga sättet att få ut avkastning av fastigheten. Den som köper en sådan fastighet bör, om annat inte sägs, ha att utgå från att lägenheterna är uthyrda. Som vi har sagt förut, bör enligt gällande rätt som regel samtliga hyresrätter, som har tagits upp i sakägarförteckningen, särskilt förbehållas vid exekutiv försäljning av en hyresfastighet, eftersom dessa rättigheter inte kan anses utgöra någon belastning för fastigheten. Av RSV:s yttrande framgår nu att utvecklingen i praxis vid de exekutiva auktionerna

har gått än så. Hyresrätterna tas i flertalet

längre fall inte ens upp i sakägarförteckningen. Formellt innebär detta att hyresrätterna upphör genom försäljningen. Denna formella konsekvens motsvaras dock inte av några praktiska följder för hyresgästerna, utan hyresrätterna får gälla även efter försäljningen. Några negativa konsekvenser av denna praxis har inte rapporterats. Detta är i och för sig naturligt mot bakgrund av att dessa upplåtelser utgör det självklara sättet att få avkastning av hyresfastigheten. Den påvisade diskrepansen mellan den formella rätten och det som i dag faktiskt sker vid exekutiv försäljning av hyresfastigheter bör inte bestå. Förfarandet i praxis innefattar trots allt ett - om än blott formellt riskmoment för hyresgästerna. Utvecklingen i praxis bör enligt vår mening i stället tas till intäkt för en reform av gällande bestämmelser, som utgår från att en exekutiv försäljning av en hyresfastighet inte skall medföra någon rubbning av hyresgästernas ställning. Härigenom synes inte endast en också formellt tryggare ställning kunna ges åt hyresgästerna utan dessutom en förenkling av förfarandereglerna kunna vinnas. Mot en reform av nu gällande regler skulle visserligen kunna invändas, att den öppnar möjlighet för illojala hyresupplåtelser av den, från vilken försäljningen sker. RSV har i sitt yttrande gett exempel på sådana förfaranden. Riskerna för denna typ av förfaranden torde emellertid vara små i fråga om hyresfastigheter. Möjlighet härtill torde bara finnas i undantagsfall och då kanske bara i fråga om mindre hyresfastigheter, i vilka ägaren själv har disponerat en större lägenhet. Det kan då tänkas att han före försäljningen upplåter denna till någon närstående på villkor, som är oacceptabla för den nye ägaren. I den mån sådana förfaranden undantagsvis kan tänkas förekomma, torde emellertid avtalen som regel kunna angripas med stöd av 36 § avtalslagen. Risken för framgångsrika illojala förfaranden av denna art måste också enligt vår mening bedömas som så liten, att den inte bör få stå i vägen för en reform. Såväl det sist anförda som jämförelsen med vad som gäller vid frivillig försäljning pekar dock på att man till undvikande i möjligaste mån av illojala förfaranden och av tvister bör begränsa skyddet till sådana hyresrätter, som

gdtikitg»oi\xr_\ét4nat

har tillträtts när försäljningen sker. Ej tillträdda hyresrätter synes i konkurrens med fordringsrätterna inte böra åtnjuta automatiskt skydd. Härvid är bl.a. att märka att hyresgästen i sådant fall som regel har rätt att .. säga upp avtalet enligt 29 § hyreslagen. Vidare kan en ej tillträdd hyresrätt,

Specialmotivering 313

som grundar sig på skriftlig handling, antecknas i sakägarförteckningen och förbehållas vid försäljningen. En anpassning av regelsystemet till praxis innebär att man får föra in en bestämmelse, som ger de hyresrätter, som gäller vid försäljningen, fullt skydd mot den nye fastighetsägaren. Tekniskt synes en sådan bestämmelse böra placeras i 7 kap. jordabalken. Hyresrätterna blir då i det exekutiva förfarandet att betrakta som sådan rättighet som skall bestå oavsett fastighetens försäljning (12 kap. 25 §4 UB) och behöver inte tas upp i sakägarförteckningen. Bestämmelsen bör innehålla att hyresupplåtelser i hyresfastighet, som säljs exekutivt, skall gälla också efter försäljningen under förutsättning att de grundar sig på skriftlig handling och har tillträtts vid tidpunkten för försäljningen. Vid frivillig försäljning tillkommer nämligen skydd endast hyresrätter, som grundar sig på skriftlig handling och som har tillträtts före försäljningen. Annan hyresrätt, som inte har förbehållits vid försäljningen, kan sägas upp av den nye fastighetsägaren. Därvid träder dock hyresgästens besittningsskydd i funktion, vilket som regel innebär att han ändå får bo kvar i lägenheten. Om muntliga hyresavtal automatiskt ges skydd vid exekutiv försäljning, risk för oklarhet om vilka villkor uppkommer som gäller för upplåtelsen och sålunda om vilken belastning upplåtelsen kan utgöra på fastigheten. En förutsättning för att en genom muntligt avtal upplåten hyresrätt skall skyddas efter exekutiv försäljning bör därför vara att den upptas i sakägarförteckningen. På grund av det anförda föreslår vi beträffande hyresfastighet den ändringen i 12 kap. 25 § UB att varje hyresrätt, som tillträtts före försäljningen, skall tas upp i sakägarförteckningen. I enlighet härmed bör också bestämmelsen i 12 kap. 58§ UB om förbehåll för hyresrätt vid försäljning av utmätt hyresfastighet under hand ändras, så att motsvarande hyresrätter skall förbehållas vid sådan försäljning. De nya regler som vi föreslår bör självfallet gälla bara om försäljning skett efter den nya lagstiftningens ikraftträdande. Någon särskild Övergångsbestämmelse härom har inte ansetts behövlig. För att hyresgäster med muntliga hyresavtal skall få kännedom om den exekutiva auktionen och sålunda kunna bevaka sin hyresrätt vid denna bör det i administrativ väg åläggas kronofogdemyndigheten att kungöra auktionen jämväl genom anslag i fastigheten. När det gäller andra fastigheter än hyresfastigheter är förhållandena mångskiftande och svåra att överblicka. Det är oftast inte som i fråga om hyresfastigheter uppenbart för en köpare att en eller flera hyresrätter besvärar fastigheten. Förekomsten av sådana rättigheter måste särskilt utredas i varje fall. Många gånger, t.ex. i fråga om enfamiljshus, torde dessutom en hyresrätt utgöra en sådan belastning på fastigheten att den inte kan särskilt förbehållas efter oskadlighetsprövningen. I sådana fall är ju också hyresgästens besittningsskydd svagare (12 kap. 46 § 6 jordabalken). Som RSV har antytt är också intresset av och möjligheten till olika illojala förfaranden från sida här större utmätningsgäldenärens än i fråga om hyresfastigheter. Nu anförda förhållanden medför att det beträffande övriga fastigheter enligt vår mening inte är möjligt att utan oacceptabla följder för övriga sakägare förenkla regelsystemet på samma sätt som vi föreslår i fråga

314 sou 193197

Specialmotivering

om hyresfastigheter. Vi anser att det förfarande, som enligt UB nu gäller vid exekutiv försäljning av fastighet på auktion, i princip innefattar en rimlig avvägning mellan de olika intressen, som gör sig gällande. De hyresgäster, som har att få sin hyresrätt antecknad i sakägarförteckningen, måste anses möjlighet ha ett tillfredsställande skydd. Som regel kan dessa hyresrätter förbehållas vid försäljningen. Har så inte skett, krävs uppsägning inom en månad från den nye fastighetsägarens tillträde. Sker uppsägning träder hyreslagens besittningsskydd i funktion. Vad som kan komma i fråga är att införa en möjlighet för hyresgäster som inte kan förete skriftligt hyreskontrakt att likväl få sin hyresrätt upptagen i sakägarförteckningen och sålunda kunna få den förbehållen vid auktionen. Enligt vår mening skulle emellertid detta medföra risker för illojala hyresupplåtelser och komplikationer vid förfarandet som inte kan anses motiverade av det förhållandevis ringa antalet fall det här kan vara fråga om. Vi förslår därför inte någon ändring av gällande rätt i fråga om andra fastigheter än hyresfastigheter.

12 kap. (Hyreslagen)

bestämmelserna om hyra finns i 12 kap. jordabalken. Dessa De allmänna kallas allmänt och även av oss i detta betänkande för bestämmelser hyreslagen (HL). Hyreslagen har sitt ursprung i 3 kap. lagen (1907:36 s. 1) har ändrats ett stort antal om nyttjanderätt till fast egendom. Hyreslagen reformen beslöts år 1968 då det direkta gånger. Den mest genomgripande besittningsskyddet för bostadshyresgäster och systemet med bruksvärdehyhyresnämnderna med ror infördes i hyreslagen och de statliga, regionala för hyresmarknadens parter infördes. Sedan hyresbestämrepresentanter melserna införts i jordabalken har de ytterligare ändrats ett antal gånger. På kommit att bli mindre överskådlig. I våra direktiv grund härav har hyreslagen anfördes att det är tydligt att hyreslagen inte längre kan tillgodose de anspråk på lättillgänglighet som man bör kunna ställa på en modern författning, särskilt då den nära angår ett stort antal medborgare, och att till detta kommer att hyreslagens bestämmelser delvis är komplicerade, bl.a. på grund av att det råder ett inte alltid lätt urskiljbart samband mellan regler i olika delar av lagen. l direktiven fick vi därför till uppgift att överväga vilka för att nå större ändringar som bör göras i fråga om hyreslagens systematik är vi därvid oförhindöverskådlighet och lättillgänglighet. Enligt direktiven i regelsystemet än rade att lägga fram förslag också till andra förenklingar berörts i direktiven, självfallet under förutsättning att de som i övrigt lösningar vi kan komma fram till står i överensstämmelse med de principer hyreslagen är uppbyggd på. av vårt uppdrag i denna del har gått igenom När vi till fullgörande bestämmelser har vi haft att ta hänsyn till att dessa, samtidigt hyreslagens som de är delvis komplicerade och svåröverskådliga, utgör ett konstrikt stort antal frågor som kan uppkomma i det system som ger svar på ett rättslivet. Även om bestämmelserna otvivelaktigt är svårtillgängpraktiska allmänheten, har deras innebörd under årens lopp liga för den rättssökande ut sig på många punkter. Ett med hjälp av doktrin och praxis kristalliserat vittnesbörd om detta är att bestämmelserna i stor utsträckning med hjälp av

Specialmotivering

ett antal förtjänstfulla kommentarer och handböcker tillämpas också av icke rättsbildade företrädare för fastighetsförvaltningar och hyresmarknadens partsorganisationer. Att i detta system genomföra alltför omfattande förenklingar är förenat med två faror. Dels finns det en risk att vissa praktiska frågor, som får sitt svari den nuvarande lagtexten, för framtiden överlämnas åt rättstillämpningen. Dels medför ny lagtext på grund av det förut anförda betydande informationsproblem då dess innehåll skall spridas inte bara till medborgarna i gemen - som kommer att hämmas av att bestämmelserna till följd av ämnets beskaffenhet fortfarande måste vara i många hänseenden komplicerade - utan även till det praktiska rättslivets män och kvinnor, som tillgodogjort sig det nuvarande systemet men övergångsvis under ganska lång tid måste känna osäkerhet inför det nya. På grundval av dessa överväganden har vi i huvudsak inskränkt oss till att söka genomföra i förenklingar bestämmelser vars sakliga innehåll enligt framförda önskemål ansetts ändå vara i behov av ändring. Vad som i vårt förslag därvid särskilt kan tänkas framstå som förenklingar är de ändringar vi föreslår i fråga om dels förfarandet vid uppsägning och hänskjutande av tvist till hyresnämnden, dels systemet för avstående från besittningsskydd. I andra hänseenden kan tyvärr de sakliga ändringar vi föreslår uppfattas som till formen ganska komplicerade. Från vad vi nyss anfört har vi i ett hänseende gjort avsteg och föreslår ändringar mer för att söka åstadkomma förenklingar i systemet än för att göra sakliga förbättringar. Det gäller avsnittet om lägenhetens skick och hinder i hyresrätten. Detta avsnitt är i sin nuvarande utformning i hög grad Vi har därför försökt förenkla svårtillgängligt. det. Förenklingarna medför med nödvändighet, att regleringen inte blir lika fullständig som förut. Enligt vår mening har dock inte några väsentliga bestämmelser utelämnats. Huruvida förenklingarna i systemet uppväger de informationssvårigheter som nyheterna kan föra med sig torde närmast vara en fråga för de rättstillåmpande myndigheter och organisationer som i samband med den kommande remissbehandlingen av vårt förslag får yttra sig över detta.

Stockholms kooperativa bostadsförening ek. för. (SKB) har i skrivelse till

oss den 11 maj 1978 framställt önskemål om vissa författningsändringar. För SKB gäler ett flertal undantag från gällande lagregler på bostadsmarknaden. Undantagen har regelmässigt formen av dispenser som lämnats av olika myndigleter på grund av bemyndiganden i Övergångsbestämmelser till ny SKB har hemställt lagstiftn:ng. att reglerna förs in direkt i lagtexten för att bli mer lättillgängliga och har dessutom framfört önskemål om vissa ändringar i sak. Riksdagen har begärt (LU 1980/81:8, rskr l980/8lzl38) att en utredning av frågan om vidgad kooperativ förvaltning av hyreshus kommer till stånd. Det synes önskvärt att de av SKB framförda önskemålen tas upp i sådant sammanhang, inte minst därför att om bestämmelser skall införas direkt i lagtexten, de bör ges en generell utformning och inte bara ta sikte på SKB. Vi förordar därför att i avvaktan på resultatet av en sådan utredning den reglering som tar sikte på SKB:s förhållanden lämnas i sak oförändrad. Hyreslagen innehåller vissa särskilda bestämmelser för det fall att en bostadsligenhet har upplåtits med hyresrätt av någon som innehade den med bostadsrätt och lägenheten alltjämt innehas med sådan rätt. Så är förhållandet beträffande bytesrätt (35§ i nuvarande lydelse) och förlängningsrätt

316 Specialmotivering

(46 § första stycket 6 ai nuvarande lydelse).Vad som för framtiden bör gälla i

dessa hänseenden påverkas emellertid av bostadsrättskommitténs (Bo överväganden (se Ds Bo 1980:3 s. 27-31). Vi är överens 1978:06) fortsatta med den kommittén om att vi inte nu bör ta upp frågan om ändring i vad som nu gäller angående bytesrätt och förlängningsrätt under angivna förhållanden. Frågan torde få utredas av bostadsrättskommittén eller bli föremål för särskilda överväganden när resultatet av kommitténs arbete föreligger.

12 kap. 1 §

Till de bestämmelser som nu tas upp i 1 § föreslår vi att ytterligare ett stycke fogas. Paragrafen skulle därmed bli alltför lång som inledningsparagraf. Vi förordar att den ersätts av tre nya paragrafer. I förevarande paragraf tar vi upp första, andra och sista styckena i nuvarande 1 §. De är i sak oförändrade i förhållande till nuvarande lydelse.

12 kap. 2 §

Första stycketi förevarande paragraf motsvarar 1 § tredje stycketi nuvarande Här definieras begreppet bostadslägenhet. Vid sidan härav talar lydelse. hyreslagen om annan lägenhet än bostadslägenhet”. Sådan lägenhet benämnsi det praktiska rättslivet ”lokal. Vi föreslår att denna term förs in också i lagtexten och definieras i förevarande stycke. I det andra stycket finns bestämmelser om upphävande och ändring av hyresvillkor avseende rätt att utnyttja utrymmen som är gemensamma för flera lägenheter. Förutom den direkta rätten till lägenheten kan ett hyresavtal ge hyresgästen även andra förmåner, t.ex. rätt att få begagna tvättstuga och - i samma hus men ibland också i andra gemensamma utrymmen vanligen annat hus som förvaltas av samma hyresvärd. Det förekommer också att hyresvärden - även utan särskild utfästelse härom i det skriftliga hyresavtalet - ställer vissa utrymmen till hyresgästernas gemensamma förfogande. Som exempel härpå kan nämnas hobby- och fritidslokaler, restaurangutrymmen m.m. Föremålet för det besittningsskydd som gäller enligt hyreslagen är den förhyrda lägenheten med vad därtill hör. I den mån hyresgästerna i hyresavtalen tillförsäkrats rätt att få begagna gemensamma utrymmen som fritidslokaler m.m. kan förmånen vara att betrakta som ett tvättstugor, avtalsvillkor. Under löpande avtalsperiod kan hyresvärden inte utan hyresgästernas medgivande ändra villkoren i avtalet eller upphäva dem. I samband med förlängning av hyresavtalet kan däremot hyresvillkor justeras eller bringas att helt upphöra. Hyresgästerna har nämligen inte tillerkänts någon rätt att kvarbo på oförändrade villkor utan endast en möjlighet att få villkoren för den fortsatta förhyrningen prövade av hyresnämnden. För annat villkor än sådant som avser hyrans storlek gäller därvid att hyresvärdens krav skall godtas om det ej strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest är obilligt. I ett av bostadsdomstolen (beslut nr 4/78, RBD 1978:1) avgjort mål har prövats huruvida även förmåner, som utgår utan att hyresavtalet innehåller

Specialmotivering 317

villkor härom, kan prövas vid sådan villkorstvist. Målet gällde ett s.k. kollektivhus i Hässelby som inrymde bostadslägenheter och bl.a. restauranglokaler. Ihyreskontrakten hade hyresgästerna förbundit sig att betala ett visst antal måltidskuponger avseende måltider i den för fastigheten gemensamma restaurangen, som drevs av hyresvärden. Denne hade sagt upp hyresgästerna för villkorsändring av bl.a. skyldigheten att ge restaurangservice. Domstolen konstaterade att hyresgästerna inte hade någon enbart på som sådana grundad rätt att tillhandahållas service i hyresförhållandena restaurangen. Inte heller kunde hyresgästernas skyldighet att lösa kuponger medföra någon förpliktelse för värden att tillhandahålla restaurangservice i fann vidare mån än han genom att sälja kuponger åtagit sig det. Domstolen att värdens bundenhet av sitt åtagande beträffande restaurangservice inte kunde prövas som en villkorstvist enligt 49 § hyreslagen. En annan sak var enligt domstolen att om en tillförsäkrad eller förutsatt förmån upphörde det kunde få betydelse i hyresförhållandet, exempelvis vid prövning av hyrans skälighet. I målet hade domstolen också att pröva huruvida hyresgästerna vid av avtalen skulle ha rätt att förfoga över restauranglokalerna. I förlängning denna del konstaterade domstolen att hyresavtalen inte innehöll någon förpliktelse för hyresvärden att hålla lokalerna tillgängliga för hyresgästerna utan att de bara haft en rätt att upphålla sig i lokalerna i samband med måltider. Hyresgästerna hade således inte haft någon självständig på grundad dispositionsrätt till lokalerna. Att hyresgästerna skulle hyresavtalen över lokalerna skulle enligt domstolen innebära att den ges rätt att förfoga rätt till lokalerna som hyresvärden hade i sin egenskap av fastighetsägare skulle tvångsvis föras till hyresgästerna. Detta kunde inte ske med stöd av eller inom ramen för den tvist som domstolen hade att hyreslagstiftningen pröva. Vid 1977/78 års riksmöte yrkades (motion 1977/78:673) att hyresrättsutskulle ta upp problem rörande en hyresgästs besittningsskydd till redningen gemensamma lokaler i hyresfastigheter och framlägga de förslag till lagändringar som behövs för att hyresgästernas besittningsskydd och beträffande gemensamma lokaler och boendemiljön skall förstärinflytande kas. Med utgångspunkt i bostadsdomstolens avgörande i Hässelbyfallet kritiserades i motionen den nuvarande utformningen av reglerna om besittningsskydd. I motionen framhölls att rättsfallet visar hur svag hyresgästernas och andra gemensamma delar av ställning är, särskilt när det gäller lokaler bostadsmiljön. Enligt motionärerna finns problemen inte bara i kollektivhusen utan också i vanliga flerfamiljshus med gemensamhetslokaler och andra gemensamma anordningar, t.ex. lekplatser. I motionen framhölls att det finns många exempel på att fastighetsägare dragit in förmåner som tvättstuga, hobbyrum m.m. för att i stället hyra ut dem som självständiga och därigenom öka hyresintäkterna. Motionärerna ansåg att en objekt förutsättning för att gemensamhetsanordningar skall fungera är att hyresöver och besittningsrätt till dessa förstärks. En sådan gästernas inflytande förstärkning är svår att uppnå förhandlingsvägen och motionärerna ansåg det uppenbart att ändringar i hyreslagen måste komma till stånd. Vid remissbehandlingen (jfr LU 1977/78:27 s. 7ff) av motionen ansåg bostadsdomstolen och Hyresgästernas riksförbund att hyresrättsutredningen

318 Specialmotivering

borde utreda frågan. Förbundet påpekade därvid att det emellertid är osäkert om den av motionärerna föreslagna vägen är den rätta eller den enda. Sveriges fastighetsägareförbund och SABO uttalade i sina remissvar att de gällande reglerna inte behöver ses över. Fastighetsägareförbundet anförde därvid att det i och för sig inte torde kunna bestridas, att vissa fastighetsägare dragit in en del förmåner. Det rörde sig emellertid om ett så försvinnande litet antal fall, att en särskild lagstiftning inte var påkallad. Enligt vad förbundet erfarit gick utvecklingen ocksåi motsatt riktning på så sätt, att förmåner och gemensamma utrymmen i allt större omfattning tillfördes lägenheterna. En bidragande orsak härtill var enligt förbundet bl.a. gällande saneringslag. Förbundet framhöll vidare att ett hyresavtal berättigade icke enbart till ett nyttjande av själva lägenheten som sådan utan även av eventuellt befintliga gemensamma utrymmen, såsom t.ex. tvättstuga, förvaringsutrymmen och hobbyrum. I varje hyresavtal anges uttryckligen eller indirekt vad som hör till - lekrum osv. Skulle resp. bostadslägenhet tvättstuga, hyresvärden icke fullfölja avtalet i sistnämnda hänseende, hade han enligt förbundet gjort sig skyldig till avtalsbrott, som hyresgästen kunde påtala. Förbundet pekade vidare på att hyresgästernas krav på inflytande över gemensamma lokaler och boendemiljön i övrigt borde anses bli tillräckligt tillgodosedda genom den då föreslagna hyresförhandlingslagen. Förbundet ansåg att det saknades anledning att utöka besittningsskyddet i den omfattning som föreslogs, eftersom hyresgästernas intresse var tillräckligt tillgodosett i gällande regler. Förbundet uttalade avslutningsvis att några generella normer eller anvisningar i fråga om bibehållandet eller inrättandet av gemensamma anordningar i hyreshus inte torde kunna uppställas vare sig i hyreslagstiftningen eller annorstädes. Med hänsyn till att förutsättningarna härför kunde vara utomordentligt olika, beroende på husets typ, storlek och annat, måste hyresgästernas anspråk härvidlag ofrånkomligen bedömas från fall till fall. De riktlinjer efter vilka denna bedömning borde ske måste av praktiska skäl uppdragas av de rättstillämpande organen i praxis. SABO anförde att vissa i motionen påtalade förhållanden kunde vara till hyresgästernas nackdel i de enstaka fall dessa enhälligt önskade slå vakt om den gemensamma nyttigheten och också fullt ut ville betala kostnaderna för densamma. I många fall var det emellertid så att de boende önskade bli fria från gemensamma åtaganden, som många av dem ansåg betungande. Enligt SABO:s uppfattning gav nuvarande lagstiftning ett gott skydd för såväl bostadshyresgäster som lokalhyresgäster. I sitt betänkande i anledning av motionen framhöll lagutskottet (LU 1977/78:27 s. 13) under hänvisning till bostadsdomstolens nyss nämnda avgörande att rättsläget var oklart beträffande hyresgästernas rätt till förmåner som inte uttryckligen omfattades av hyresavtalet. Utskottet framhöll vidare att förekomsten av gemensamma utrymmen som hobby- och fritidslokaler m.m. och andra liknande förmåner för hyresgästerna utgjorde betydelsefulla inslag i boendemiljön. I detta sammanhang pekade utskottet på vad fastighetsägareförbundet vid upplyst remissbehandlingen av motionen, nämligen att olika nyttigheter för hyresgästernas gemensamma bruk i ökande utsträckning tillförts hyresfastigheter under senare år.

Specialmotivering 319

I hyreslagen finns inga särskilda bestämmelser rörande utrymmen som hyresgästerna nyttjar gemensamt. Någon fast praxis på området synes inte heller ha utvecklats. Vad som hyresrättsligt gäller i fråga om sådana utrymmen är därför som bostadsdomstolen påpekat i sitt remissyttrande oklart. Detta gäller särskilt i de fall hyresavtalen inte innehåller några uttryckliga utfästelser om tillhandahållande av gemensamhetsanordningar. Enligt utskottets mening var det mindre tillfredsställande att hyresvärdar och hyresgästeri sådana fall skulle behöva sväva i okunnighet om sina rättigheter och skyldigheter med avseende på utrymmen och andra nyttigheter som för hyresgästernas gemensamma bruk. Det framstod därför som upplåtits både naturligt och önskvärt att större klarhet på området skapades. utskottets mening torde det ligga i både hyresgästernas och Enligt hyresvärdarnas intressen att träffa överenskommelser angående gemensamhetsanordningar. Även om det således kunde förväntas att man avtalsvägen kommer att -i vart fall i viss utsträckning - bota bristen på regler om sådana anordningar, fann utskottet det likväl angeläget att behovet av lagregler på området närmare övervägdes. Med hänsyn till att hyresrättsutredningen under sitt fortsatta arbete bl.a. skulle göra en översyn av hyreslagens bestämmelser i olika hänseenden ansåg utskottet det lämpligt att utredningen också prövade de nu aktuella frågorna. Utskottet hemställde därför att riksdagen som sin mening gav regeringen tillkänna vad utskottet anfört om utredning på området. Riksdagen biföll vad utskottet hemställt (rskr 1977/78:296). Genom beslut vid regeringssammanträdet den 25 maj 1978 överlämnades till oss riksdagens skrivelse jämte lagutskottets betänkande för att tas under övervägande vid fullgörandet av vårt uppdrag. De gemensamma utrymmena är regelmässigt av stor betydelse för bostadshyresgästerna. Där kan finnas utrymmen för service eller fritidsverksamhet som inte får rum inom de enskilda lägenheternas väggar eller som av ekonomiska skäl eller kanske rena trivselskäl bör vara gemensam för flera hyresgäster. Det pågår också ständigt en diskussion om kollektivt boende, i vilken en genomgående tanke är att de individuella lägenheterna kan krympas i samma mån som husen innehåller fler gemensamma utrymmen än En hyresgäst som inrättat sig i sin lägenhet med beaktande av att vanligt. utrymmen står till hans förfogande har ett starkt intresse av att gemensamma rätten till de gemensamma utrymmena inte plötsligt begränsas. För att bringa klarhet i vad som gäller beträffande utrymmen som hyresgästerna nyttjar gemensamt föreslår vi i förevarande bestämmelse att rätten till de gemensamma utrymmena som hör till en lägenhet inte får upphävas eller ändras i annan ordning än den som gäller för ändring av hyresvillkor. För att bestämmelsen skall bli tillämplig förutsätts att hyresavtalet kan anses innefatta en rätt till gemensamma utrymmen. Detta behöver inte uttryckligen framgå i hyresavtalet utan det får anses tillräckligt att en sådan rätt kan intolkas i avtalet. Om hyresvärden rent faktiskt låter hyresgästerna utnyttja vissa utrymmen gemensamt, får detta i regel anses utvisa, att hyresavtalet innefattar en sådan rätt. Det bör tilläggas att regeln omfattar även utrymmen som är gemensamma för lägenheter i flera hus, t.ex. en tvättstuga.

320 Specialmotivering

Det torde inte vara möjligt att begränsa den av oss föreslagna regeln till att avse enbart bostadslägenheter. Finns bestämmelse i ett lokalhyresavtal om rätt för hyresgästen att gemensamt med andra hyresgäster använda vissa utrymmen är detta otvivelaktigt ett hyresvillkor och en ändring av detta måste ske i samma ordning som beträffande andra hyresvillkor. Eftersom rätten till gemensamma utrymmen regelmässigt torde vara av ringa vikt för lokalhyresgästerna och en villkorsprövning för dem kan ske bara inom det indirekta besittningsskyddets ram, får dock regeln en mycket begränsad betydelse för lokalerna. Om vårt förslag till handläggning av villkorstvister går igenom, innebär detta bl.a. följande i fråga om bostadslägenheter: En hyresvärd, som vill dra in hyresgästernas rätt att utnyttja t.ex. en hobbylokal måste sålunda först skriftligen meddela hyresgästerna detta. Kan inte parterna komma överens, får hyresvärden utan uppsägning av hyresavtalet ansöka om ändring av hyresvillkoret hos hyresnämnden sedan minst en månad förflutit från det meddelandet lämnats (jfr 69 § första stycket). Vid hyresnämndens prövning gäller därvid bestämmelserna i 70§ andra stycket. Vi vill erinra om att vi i avsnitt 3.1 föreslår att andra hyresvillkor än hyran skall fastställas på grundval av en allmän skälighetsprövning, varvid skall beaktas avtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets senare ingående, inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt. Detta innebär att någon preferens inte ges åt hyresvärdens ståndpunkt och att sålunda ett tidigare gällande villkor om rätt till gemensamma utrymmen skall gälla också för det fortsatta hyresförhållandet, om detta framstår som skäligt. Ofta torde det få anses oskäligt att rubba hyresgästernas rätt till gemensamma Detsamma torde i regel gälla i förhållande utrymmen. till hyresgäster som önskar bevara de gemensamma utrymmena, även om vissa hyresgäster går med på en ändring. Skulle hyresvärden och en mer utbredd hyresgästopinion önska att utrymmena används för annat gemensamt ändamål, bör beslut om villkorsändring kunna meddelas på talan av hyresvärden. Däremot torde knappast vissa hyresgäster kunna i strid med såväl hyresvärden som andra hyresgäster få en ändring till stånd. I fråga om lägenheter för vilka förhandlingsordning gäller föreslår vi ett tillägg till 5 § första stycket HFL. Hyresvärden blir därigenom, när förhandlingsordning finns, skyldig att påkalla förhandling, om han vill upphäva eller förändra rätten till gemensamma utrymmen som hör till en bostadslägenhet. Primär förhandlingsskyldighet skall alltså gälla även beträffande sådana frågor (jfr prop. 1977/78:175 s. 121 ff och 153 f). Genom förhandlingsöverenskommelse kan parterna träffa avtal även om ändring av det ändamål för vilket gemensamma utrymmen skall utnyttjas. Den bestämmelse om rätten till gemensamma utrymmen som vi föreslår i förevarande paragraf tar bara sikte på en sådan rätt som redan kan anses existera. Den säger sålunda ingenting om möjligheterna för hyresgästerna att mot hyresvärdens vilja få ta i anspråk nya gemensamma utrymmen i huset. Den ändring som vi föreslår i fråga om ändring av andra hyresvillkor än som avser hyran utgår däremot från att parterna i en villkorstvist är jämställda när det gäller att uppställa krav på nya villkor. Man kan därför överväga att utforma den nu aktuella regeln så, att hyresgästerna kan genomdriva krav på rätt till om detta framstår nya gemensamma utrymmen, som skäligt,

Specialmotivering 321

självfallet mot den högre hyra som förbättringen från bruksvärdesynpunkt kan motsvara. Regeln skulle därvid kunna ges följande lydelse: Uppkommer en fråga om rätt för hyresgästen att gemensamt med andra hyresgäster utnyttja ett utrymme som hör till fastigheten, skall en sådan fråga bedömas enligt vad som i detta kapitel sägs om prövning av hyresvillkor. Så länge det gäller individuella hyresavtal torde frågan om en möjlighet för hyresgästerna att få rätt att gemensamt nyttja utrymmen, som tidigare inte varit upplåtna för gemensamt begagnande, vara av övervägande teoretiskt intresse. Det torde nämligen med hänsyn till att rätten till gemensamt nyttjande kan föranleda höjning av hyran få krävas, att samtliga berörda gör gemensam sak, vilket mera sällan torde bli fallet. Finns hyresgäster däremot förhandlingsordning och tar den förhandlande hyresgästorganisationen upp frågan, ställer sig saken annorlunda. Genomförs vårt förslag att förhandlande organisation skall kunna föra en villkorstvist vidare till sedan förhandlingarna strandat, finns en möjlighet att få hyresnämnden frågan prövad och beslut meddelat av opartiskt organ. En skälighetsprövning lär mera sällan kunna leda till, att utrymmen som hyresvärden använder eller upplåter för visst ändamål skall upplåtas för hyresgästernas gemensamma begagnande. Det kan i huvudsak bli fråga om att hyresgästerna tilläggs rätt att gemensamt utnyttja utrymmen som inte används. Nyttan av en sådan blir marginell. Principiella skäl talar däremot för att den nu ordning ifrågasätta ändringen genomförs. Vi har hittills begränsat oss till att diskutera hyresgästernas rätt att gemensamt utnyttja utrymmen som hör till fastigheten med utgångspunkt i förhållandet mellan hyresvärden och hyresgästerna. Man kan emellertid också överväga att i hyreslagen ta in bestämmelser som ger hyresgästerna rätt till gemensam förvaltning av vissa utrymmen, såsom restauranger och klubbutrymmen. Ett sådant överförande av förvaltningsansvaret för vissa utrymmen till hyresgästerna som kollektiv har dock ett nära samband med den försöksverksamhet i fråga om hyresgästernas inflytande över boendet som f.n. bedrivs på olika håll. Frågan har också samband med den utredning om vidgad kooperativ förvaltning av hyreshus som begärts av riksdagen (LU 1980/81:8). Det kan vara rimligt att frågan om rätten till gemensamma utrymmen tas upp i hela sin vidd inom ramen för en sådan utredning och att nu endast meddelas en föreskrift för det fallet att hyresavtalet redan uttryckligen eller tolkningsvis - innefattar en rätt till gemensamma utrymmen. Vi har begränsat vårt förslag till en sådan bestämmelse. Frågan om rätt för hyresgästerna att för gemensamt begagnande få nya utrymmen upplåtna åt sig synes lämpligen kunna övervägas ytterligare i samband med en utredning om vidgad kooperativ förvaltning av hyreshus. Det bör påpekas att den av oss föreslagna lagregeln gäller rätt som enligt avtalet föreligger till utrymmena som sådana. Sidoavtal om tillhandahållande av tjänster som inte har direkt samband med fastighetsförvaltningen - t.ex. matservering o.d. - kräver särskilda överväganden med hänsyn till att här är fråga om näringsverksamhet av annan art. Dessa frågor synes därför inte lämpade att regleras inom hyreslagstiftningens ram.

322 Specialmotivering

12 kap. 3 §

Enligt nuvarande 1 § fjärde stycket är ett förbehåll som strider mot bestämmelsernai hyreslagen utan verkan mot hyresgästen eller den som trätt i hans ställe, om inte annat anges. Denna bestämmelse motsvarar i vårt förslag första stycket av förevarande paragraf. Det förekommer att en hyresgäst hyr ett eller flera hela bostadshus eller ett flertal bostadslägenheter i olika hus för att sedansjälv hyra ut lägenheterna i andra hand. I ett sådant fall kan exempelvis fastighetsägaren vara ett allmännyttigt bostadsföretag och förstahandshyresgästen ett industriföretag eller en sjukvårdshuvudman som hyr ut lägenheter till sina anställda eller en studentbostadsstiftelse som hyr ut lägenheter till studerande. Detta förfarande brukar kallas blockuthyrning. En bestämmelse om blockuthyrning tas upp i andra stycket av förevarande paragraf. SABO har i skrivelse till oss den 18 mars 1976 tagit upp ett speciellt problem som är förenat med blockuthyrning, nämligen att parterna kan anse det lämpligt att förstahandshyresgästen svarar för det löpande underhållet av lägenheterna. Vid blockuthyrning torde omsättningen av andrahandshyresgäster många gånger vara stor, och behovet av underhållsåtgärder blir därigenom annorlunda än vid ordinär bostadsuthyrning. Bestämmelsen i 15 § andra stycket nuvarande lydelse av hyreslagen om hyresvärdens skyldighet att utföra löpande underhåll är emellertid tvingande. Även om det i litteraturen har antagits, att hyresgästen kan med bindande verkan åtaga sig viss underhållsskyldighet (se härom Lejman s. 181, Walin s. 111 och

Berg-Sederblad 2 uppl. s. 45), lär detta inte kunna omfatta det fallet att

hyresgästen skall överta hela det sedvanliga underhållet under den löpande hyrestiden utan någon begränsning, vilket i förevarande situation närmast torde motsvara parternas avsikter. Den av SABO väckta frågan utgör emellertid bara en del av ett större problem. I åtskilliga hänseenden torde de tvingande reglerna för bostadslägenheter i hyreslagen mindre väl motsvara parternas önskemål när det gäller blockuthyrning. Detta gäller åtminstone efter vissa ändringar som skett pâ senare tid. Som exempel kan nämnas förbudet mot indexreglering av hyrorna, möjligheten för hyresgästen att säga upp avtalet med tre månaders uppsägningstid och möjligheten för hyresgästen att vid långtidsavtal få villkorsändring till stånd under löpande hyresperiod. I alla nu angivna hänseenden synes parterna vara bättre betjänta av de regler som gäller för lokaler. Å andra sidan synes det svårt att tänka sig att något annat än ett direkt besittningsskydd skall gälla för bostadslägenheter ens vid blockuthyrning. Ett sådant besittningsskydd får anses erforderligt för att ta tillvara andrahandshyresgästernas intressen. Hyresvärden och förstahandshyresgästen kan visserligen komma överens om att hyresförhållandet skall upphöra, och om så sker faller andrahandshyresgästernas hyresrätt. För denna situation innebär våra förslag om att en andrahandshyresgäst, som bott tre år i lägenheten, skall kunna få överta hyresrätten, när förstahandshyresgästens avtal upphör att gälla, en viss förbättring av andrahandshyresgästernas ställning. Så länge förstahandshyresgästen vill bevara hyresförhållandet, måste emellertid andrahandshyresgästernas intressen anses bättre tillgodosedda av att ett direkt besittningsskydd gäller i förhållandet mellan

Specialmotivering 323

fastighetsägaren och förstahandshyresgästen. Med den utformning lagtexten har får detta också anses vara fallet enligt gällande rätt. Det direkta besittningsskyddet för med sig att bruksvärdereglerna måste anses gälla för hyressättningen. Frånsett vad SABO anfört om underhållsskyldigheten har frågan om vad som gäller vid blockuthyrning inte tilldragit sig något intresse. Det är därför svårt att ha någon klar uppfattning om i vilka hänseenden olika regler som gäller för bostadslägenheter resp. lokaler bör ha företräde vid blockuthyrning. Skall den av SABO väckta frågan regleras, måste man emellertid för att undvika motsatsslut ta generell ståndpunkt till problemet. Enklast synes vara att med utgångspunkt från att reglerna för bostadslägenheter i princip gäller vid blockuthyrning låta parterna -inom ramen för de tvingande regler som enligt hyreslagen gäller för bostadslägenheter resp. lokaler välja sådana regler som bäst passar deras gemensamma intentioner. Avsteg härifrån bör emellertid på grund av vad som förut anförts gälla i fråga om rätten till förlängning av hyresförhållandet och i konsekvens härmed också i fråga om de regler som gäller för bestämmande av hyresvillkoren vid förlängning. Däremot kan villkorsändring inte komma till stånd under löpande hyrestid om inte avtalet ger utrymme därför. Det torde inte vara möjligt att finna någon gräns för omfattningen av uthyrningen som från alla synpunkter framstår som lämplig att välja för att blockuthyrning skall anses föreligga. Vi föreslår att en sådan gräns sätts vid uthyrning av fler än tio bostadslägenheter. På grund av det anförda föreslår vi att i förevarande stycke införs en bestämmelse av innehåll, att om ett hyresavtal omfattar fler än tio bostadslägenheter, som av hyresgästen skall hyras ut i andra hand, parterna dock får avtala om förbehåll som strider mot bestämmelserna om bostadslägenheter, under förutsättning att förbehållen inte strider mot bestämmelserna om lokaler och inte avser rätten till förlängning av hyresavtalet eller för fastställande av hyresvillkor i samband grunderna med sådan förlängning.

12 kap. 4 §

Förevarande paragraf motsvarar 2 § i nuvarande lydelse och överensstämmer i stort sett med denna. Första stycket ger parterna möjlighet att begära att hyresavtalet skall upprättas skriftligen. Liksom hittills kan en av parterna yrka att motparten vid vite föreläggs att fullgöra sin skyldighet. Han kan också föra fastställelsetalan angående avtalets innehåll. Sådana tvister som nu nämnts är att hänföra till hyrestvister. Enligt de förslag vi lägger fram i fråga om handläggningen av hyrestvister skall tvisterna prövas av hyresnämnden och förelagt vite utdömas av nämnden.

12 kap. 5§

Paragrafen är ny. Andra stycket har visst samband med 3 § tredje stycket andra meningen i gällande lydelse. Första stycket handlar om hyrestidens längd. I den allmänna motiveringen,

324 Specialmotivering

avsnitt 5.3, har vi förordat att hyrestiden i regel bör vara obestämd. l stadgandet föreskrivs därför att ett hyresavtal gäller för obestämd tid om annat inte avtalats. Huvudregeln om löpande hyresavtal är således inte tvingande. Som framgår av den allmänna motiveringen gäller bestämmelsen alla typer av lägenheter. Beträffande lokaler torde det emellertid ofta vara lämpligt att en bestämd hyrestid avtalas. Skälet härtill är bl.a. att lokalhyresgästen själv står för vissa investeringar. Vi föreslår en övergångsregel av innebörd att även äldre hyresavtal skall gälla med obestämd hyrestid, om inte parterna kommer överens om annat. Denna regel bör emellertid omfatta endast bostadslägenheter. I andra stycket finns bestämmelser om när kopplade avtal upphör att gälla. Som framgår av avsnitt 3.2 förekommer det ibland att avtal om hyra av bostadslägenhet förenas med avtal om annan nyttighet, t.ex. garageplats, biluppställningsplats, restaurangservice. Det är här fråga om nyttigheter som har ett omedelbart samband med användningen av lägenheten. De är regelmässigt utan värde för hyresgästen, om han flyttar från lägenheten. Vi anser därför att om bostadshyresavtalet upphör att gälla så skall även annat avtal mellan parterna samtidigt upphöra att gälla under förutsättning att det senare avtalet avser en nyttighet som har ett omedelbart sambandimed användningen av lägenheten och som är av mindre betydelse i jämförelse med den användningen. Förutom de nyss anförda exemplen kan nämnas att även ett avtal om nyttjande av möbler när en lägenhet hyrs uti andra hand i möblerat skick enligt vår mening bör falla under denna bestämmelse. Avtalet om uthyrning av möblerna upphör således i sådant fall att gälla samtidigt med själva andrahandsupplåtelsen.

12 kap. 6§

Paragrafen motsvarar 3 § första - tredje styckena, 4 § andra stycket och 4 a § i gällande lydelse. I paragrafen ges bestämmelser om bl.a. uppsägning och uppsägningstid. Bestämmelser om i vilka fall uppsägning skall ske finns i första stycket. Där stadgas att ett hyresavtal skall sägas upp för att upphöra att gälla. Detta gäller såväl avtal med löpande hyrestid som avtal med bestämd hyrestid. Lika litet som f.n. är emellertid regeln utan undantag. För korttidsavtal, t.ex. avseende hyra av hotellrum, behövs alltjämt särregler. Ett avtal som ingåtts för bestämd tid behöver därför enligt förslaget inte sägas upp, om hyresförhållandet vid hyrestidens utgång inte varat längre än nio månader i följd. Undantaget stämmer överens med vad som f.n. gäller enligt 3 § första stycket. Är hyrestiden inte bestämd måste hyresavtalet alltid sägas upp för att det skall upphöra att gälla. Bestämmelserna i detta stycke gäller oberoende av vem som säger upp avtalet. Första stycket är i likhet med vad som f.n. gäller tvingande till hyresgästens förmån. Är det hyresavtal som skall sägas upp ingånget för obestämd tid finns i andra stycket regler om uppsägningstidens längd. Är inte längre uppsägningstid avtalad upphör enligt förslaget ett löpande hyresavtal avseende bostadslägenhet att gälla vid det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen. Avser avtalet däremot lokal föreslår vi att

Specialmotivering 325

avtalet under enahanda förusättningar upphör att gälla vid det månadsskifte som inträffar närmast efter nio månader från uppsägningen. Har hyresförhållandet beträffande en lokal vid uppsägningen inte varat längre än nio månader i följd, gäller dock enligt förslaget samma uppsägningstid som för en bostadslägenhet. Reglerna om uppsägningstid skiljer sig sålunda i viss mån från vad som gäller för närvarande. Om löpande hyresavtal inte innehåller bestämmelser om uppsägningstid, är enligt 4 § andra stycket i nuvarande lydelse uppsägningstiden olika beroende på om hyresförhållandet varat längre än ett år eller inte. Har det varat längre än ett år utgår hyrestiden sålunda på den fardag som infaller närmast efter tre månader från uppsägningen. Om hyresförhållandet inte varat så lång tid utgår hyrestiden en månad efter uppsägningen. Avser hyresavtalet en lokal har dock hyresgästen alltid rätt till en uppsägningstid av minst nio månader, om hyresförhållandet vid uppsägningen varat längre än nio månader i följd. Av 4§ tredje stycket i dess nuvarande lydelse framgår vidare att fardagar är den 1 april och den 1 oktober. En särskild typ av ej tidsbestämda hyresavtal (prop. 1967:141 s. 204 f.) är sådana som beror av viss anställning, s.k. kopplade avtal. Beträffande hyresförhållanden som beror av annan anställning än som avses i nuvarande 46§ första stycket7 (tjänstebostäder med bostadstvång och likställda) har sålunda enligt 4 § andra stycket sista meningen hyresgästen i dag alltid rätt till en uppsägningstid av minst en månad. l detta sammanhang bör avslutningsvis erinras om att en bostadshyresgäst f.n. enligt 4 a § alltid kan säga upp hyresavtalet att upphöra till det månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen.

Skillnadennmellan nu gällande bestämmelser och vårt förslag i fråga om

uppsägningstid för hyresavtal med obestämd hyrestid är sålunda, att tidpunkten för avtalets upphörande med visst undantag i fråga om lokaler inte längre beror på hur länge hyresförhållandet varat. Som framgår av den allmänna motiveringen anser vi också att begreppet fardag bör avskaffas. Uppsägningstiden beträffande bostadslägenheter blir därför alltid tre månader när hyrestiden är löpande. Eftersom vi anser att detta även bör gälla beträffande de hyresavtal som beror av annan anställning än som avses i nuvarande 46 § första stycket 7 saknar vårt förslag motsvarighet till de nu gällande bestämmelserna i 4§ andra stycket sista meningen. Ett slopande av fardagsbegreppet föreslogs redan av hyreslagstiftningssakkunniga. Svea hovrätt och lagberedningen påpekade (prop. 1967:141 s. 202) emellertid i sina remissvar, att reglerna om avträde på fardag har betydelse enligt andra lagregler och att verkningarna av förslaget i detta hänseende borde undersökas. Departementschefen fann (prop. 1967:141 s. 203) det lämpligare att anknyta uppsägningstiden till fardagarna, om hyresförhållandet varat längre tid. Regler om avflyttning på fardag finns i lagstiftningen om fideikommiss, Lex. 11 § fideikommissavvecklingslagen (1963:583). Expropriationslagen (1972:719) har i 3 kap. 3 § första stycket regler om rätt för expropriationssökande, som har nyttjanderätt till den fastighet som avses med expropriationsansökan, att nyttja fastigheten fram till viss fardag. Om nytt janderätten är hyra gäller därvid bestämmelserna om fardag i 12 kap. 4 § tredje jordabalken. Om det är fråga om arrende gäller bestämmelsen i 8 kap. 4 § tredje stycket samma balk. I 3 kap. 3 § första stycket sista meningen

326 Specialmotivering

expropriationslagen stadgas vad som gäller om bestämmelse om fardag saknas. Stadgandet gäller i första hand andra nyttjanderätter än arrende och hyra samt servitut. Regler om att hyresavtalet skall upphöra att gälla på viss fardag finns också i nuvarande 26 § andra stycket HL. Paragrafen handlar om hyresgästens rätt att såga upp avtalet när hyresvärden vill utföra visst arbete i lägenheten. Även i 36 § BRL återfinns fardagsbegreppet. Bostadsrättshavare som sagts upp kan enligt paragrafen ibland få bo kvar till en viss fardag. Beträffande äldre bostadsrätter kunde enligt övergångsbestämmelserna till 16§ andra stycket BRL i dess lydelse före den 1 juli 1978 fardagen få betydelse också vid avsägelse av bostadsrätten. Vid tiden för hyreslagssakkunnigas förslag kunde dessutom enligt 133 § utsökningslagen en gäldenär tillerkännas rätt att bo kvar i exekutivt såld fastighet till viss fardag. Motsvarande bestämmelse i lagen (1971:494) om exekutiv försäljning av fast egendom - 36 § tredje stycket - anknyter emellertid inte till någon fardag. Av uppräkningen framgår att de situationer där hyreslagens fardagsbegrepp kan komma att tillämpas på grund av annan lagstiftning inte kan vara särskilt vanliga. Inte heller finns det något principiellt hinder mot att fardagen i de angivna lagrummen byts ut mot annan tidsangivelse. Sammanfattningsvis har vi sålunda funnit att fardagsbegreppet i nuvarande 4 § tredje stycket kan tas bort ur hyreslagen. Det bör i princip inte heller leva vidare i de andra lagar där det också tillämpas. Vi anser dock att begreppet fardag skall finnas kvar i 11§ fideikommissavvecklingslagen. Paragrafen anknyter nämligen bl.a. till 1810 års KF, huruledes rättelse och förklaring uti utgjorde fideikommissförfattningar må sökas, samt vad i avseende på fardag av fideikommissegendom kommer att iakttagas (se Lex. 1961 års lagbok, ÄB 9:3 a), som i sin tur bygger på äldre hyresrättslig lagstiftning. (Ang. 1963 års avvecklingslag se prop. 1963:5 s. 41, 142 och 179.) Någon ändring i expropriationslagen anser vi inte vara behövlig med hänsyn till den föreskrift som finns där om vad som gäller när bestämmelse om fardag saknas - denna föreskrift får sålunda ett vidgat tillämpningsområde när fardagsbegreppet slopas i hyreslagen. Som framgår av våra förslag till ändring av övriga lagrum och specialmotiveringarna till dessa anser vi att om annat inte överenskommits avtalet skall upphöra att gälla vid det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen eller annan tidpunkt som anges i lagen. Längre uppsägningstid än som följer av förslaget får avtalas mellan parterna. Däremot blir en överenskommelse om kortare uppsägningstid inte gällande mot hyresgästen, eftersom regeln i det hänseendet är tvingande till hans förmån. Regler om uppsägningstidens längd när bestämmelser härom saknas i ett hyresavtal med bestämd hyrestid som måste sägas upp finns i dagi 3 § andra stycket. Uppsägningstidens längd varierar med hyrestidens längd. Om hyrestiden är längst en vecka skall sålunda uppsägning ske minst en dag i förväg (3 § andra stycket 1). Är hyrestiden längre än fem år skall uppsägning ske senast ett åri förväg (3 § andra stycket 7). I 3 § andra stycket 2 - 6 finns uppsägningstider varierande mellan två dagar och sex månader för hyrestider på mellan längst två veckor och längst fem år. Dessutom finns i 3 § tredje

Specialmotivering 327

stycket en särskild bestämmelse beträffande vissa lokaler. Uppsägningstiden är där alltid minst nio månader. Detta gäller dock inte om lägenheten inte är avsedd att användas för förvärvsverksamhet och avtalet har samband med hyresavtal som avser bostadslägenhet (t.ex. garage för privatbil, jfr CU 1978/79:32 s. 6 f). Vi har i den allmänna motiveringen förordat att antalet alternativ för uppsägningstidens längd minskas. I tredje stycket föreslår vi därför att om ett hyresavtal för bestämd tid skall sägas upp för att upphöra att gälla skall, om inte längre uppsägningstid är avtalad, uppsägningen ske senast en dag i förväg om hyrestiden är längst två veckor, senast en vecka i förväg om hyrestiden är längre än två veckor men längst tre månader, senast tre månader i förväg om hyrestiden är längre än tre månader och fråga är om en bostadslägenhet, likaledes tre månader i förväg om hyrestiden är längre än tre månader men längst nio månader och fråga är om en lokal samt senast nio månaderi förvägi fråga om lokaler, om hyrestiden är längre än nio månader. Med hyrestid avses liksom hittills den löpande hyresperioden (jfr prop. 1967:141 s. 320). Förslaget innebär att uppsägningstiden blir en dag mot f.n. två även när hyrestiden varat längre än en men längst två veckor. Har hyrestiden varat längre än tre men högst nio månader blir enligt förslaget uppsägningstiden tre månader. I gällande rätt är den en månad om hyrestiden varat mellan tre och sex månader och tre månader om den varat mellan sex månader och ett år. För närvarande är vidare uppsägningstiden sex månader om hyrestiden är mellan ett och fem år. Är hyrestiden ännu längre gäller en uppsägningstid om ett år. Vi har som tidigare framgått förordat att längre uppsägningstid än tre månader inte skall tillämpas annat än beträffande lokaler. Bestämmelserna i tredje stycket gäller oberoende av om det är hyresvärden eller hyresgästen som säger upp avtalet. Liksom enligt andra stycket kan längre uppsägningstid avtalas. En överenskommelse om kortare uppsägningstid blir däremot inte gällande mot hyresgästen. Har hyresförhâllandet inte varat längre än nio månader i följd, behöver det dock som framgår av första stycket över huvud taget inte sägas upp, om hyrestiden är bestämd och avtalet ej innefattar att uppsägning skall ske. Ett avtal om hyra av hotellrum torde t.ex. få anses löpa från dag till dag ehuru tyst förlängning sker om gästen ej lämnar rummet före angiven tid på dagen. Fjärde stycket slutligen motsvarar med vissa redaktionella ändringar 4 a § i den nuvarande lagen. Den ger hyresgästen en rätt att alltid säga upp ett avtal beträffande bostadslägenhet tidigast till det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen. Bestämmelsen är tvingande och gäller sålunda även om längre uppsägningstid avtalats. Vi har tidigare antytt att de föreslagna bestämmelserna om uppsägningstid även bör kunna ersätta de särskilda regler om rätt till uppsägning för dödsbo m.m. som finns i den nuvarande 5 §. Enligt första stycket i lagrummet får sålunda dödsboet, när hyresgästen avlider före hyrestidens utgång, säga upp hyresavtal beträffande bostadslägenhet inom en månad från dödsfallet. Avtalet upphör då att gälla en månad efter uppsägningen. Eftersom vi anser att denna bestämmelse bör utgå får dödsboet i stället med tillämpning av 6 § fjärde stycket i förslaget alltid säga upp avtalet att gälla till det månadsskifte

328 Specialmotivering

som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen, om inte kortare uppsägningstid gäller enligt avtalet.1 I nuvarande 5§ andra stycket finns regler beträffande hyresavtal som slutits för hyresgästens livstid. Vid hyresgästens död får under vissa förutsättningar den efterlevande maken inträda som hyresgäst under sin livstid. Ingår den efterlevande maken nytt äktenskap får hyresvärden säga upp avtalet tidigast till den fardag som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen. Upphör avtalet att gälla på grund av hyresgästens eller den efterlevande makens död skall lägenheten avträdas på den fardag som inträffar närmast efter en månad från dödsfallet. Avtal för en hyresgästs livstid är mycket sällsynta. Vi anser därför att bestämmelserna i 5 § andra stycket helt kan utgå. Hyresavtalet får anses ingånget för obestämd tid och skall alltså uppsägas för att upphöra att gälla. bör då gälla, dvs. uppsägningstiden blir tre Vanliga regler om uppsägningstid månader, när fråga är om bostadslägenhet. Efterlevande make har i princip rätt att överta hyresrätten. En uttrycklig regel härom bör tas in i 61 §. Om önskar att efterlevande maken skall flytta, får han anmoda hyrsvärden maken att göra det och hänskjuta frågan till hyresnämnden som prövar den med tillämpning även av reglerna om besittningsskyddsbrytande grunder.

12 kap. 7 §

Paragrafen motsvarar 3 § sista stycket och 4 § första stycket gällande lydelse. Som framgår av vad vi anfört under föregående paragraf saknar bestämmelserna i den nuvarande 5 § motsvarighet i förslaget. Första stycket handlar om verkan av utebliven uppsägning beträffande hyresavtal, som är ingånget för bestämd tid och som skall sägas upp för att att gälla. Saknar sådant avtal bestämmelser om verkan av att en upphöra uppsägning inte sker anses enligt förslaget avtalet förlängt på obestämd tid, om det inte sägs upp inom rätt tid. Förslaget skiljer sig från vad som f.n. gäller enligt 3 § fjärde stycket genom att tiden för förlängningsperioden enligt vårt förslag blir obestämd. Enligt gällande rätt anses avtalet förlängt på ett år, om hyrestiden överstiger nio månader, och i annat fall på tid som motsvarar hyrestiden. Skälet till att vi anser att förlängning skall ske på obestämd tid är vår tidigare uttalade strävan mot en övergång till löpande hyresavtal. Paragrafens andra stycke innehåller bestämmelser om s.k. tyst förlängning. Det motsvarar i sak 4 § första stycket i nuvarande lydelse. Enligt detta kan tyst förlängning komma i fråga beträffande tidsbestämda lagrum 1 I praxis (NJA 1958 korttidsavtal dvs. hyresförhållandet får vid hyrestidens utgång inte ha varat s. 527 och 1968 s. 16) längre än nio månader. Saknar sådant avtal förbehåll om uppsägning anses har medgivits att hyra, hyresavtalet förlängt på obestämd tid, om hyresgästen suttit kvar i som förfaller efter hyres- anmodat lägenheten en månad efter hyrestidens utgång utan att hyresvärden gästens död, får tas upp som skuld i boet för en honom att flytta. Eftersom uppsägning alltid skall ske om hyresförhållandet varat längre än nio månader, anges i stycket att det gäller hyresavtal som tid av högst tre månader efter dödsfallet. ingåtts för bestämd tid och som inte behöver sägas upp.

Specialmotivering 329

12 kap. 8§ motsvarar 6 § i nuvarande lydelse. De ändringar som vi föreslår Paragrafen utgör i huvudsak följdändringar till andra föreslagna ändringar i hyreslagen. Första stycket innehåller ändrade paragrafhänvisningar till följd av de som föreslås i reglerna om lägenhetens skick och hinder i ändringar hyrsrätten samt ändrad paragrafindelning även i övrigt. Andra stycket i 6 § i nuvarande lydelse reglerar fallet att en hyresvärd eller en hyresgäst har rätt att frånträda hyresavtalet men att frånträdandet, till skillnad från vad som gäller enligt första stycket, inte får ske genast. Saknas i sådant fall särskilda bestämmelser om uppsägningstid i hyreslagen gäller i stället den uppsägningstid som för varje särskilt fall anges i 3 § andra stycket, om avtalet är ingånget för bestämd tid, och i 4 § andra stycket, om hyrestiden ej är bestämd. Detta betyder att de uppsägningstider som anges i de nämnda lagrummen skall tillämpas oavsett vad avtalet innehåller om uppsägningstid 1973:23 s. 158). Trots att andra stycket omarbetades år 1973 är det (prop. alltjämt svårt att förstå. Vi föreslår därför att andra stycket utformas så att det klart och tydligt framgår att de uppsägningstider som anges i 6 § andra stycket (tidsobestämda avtal) respektive tredje stycket (tidsbestämda avtal) i den aktuella situationen gäller oavsett vad avtalet innehåller om uppsägningstid. Att uppsägningstiderna i 6 § andra och tredje styckena i förslaget gäller till förmån för hyresgästen följer i och för sig redan av att de är tvingande till hans förmån. Vad som sägs i denna paragraf gäller emellertid också hyresvärden (prop. 1973:23 s. 157). Enligt nuvarande lydelse av andra stycket gäller vad som sägs där bara om inte hyreslagen innehåller någon särskild bestämmelse om uppsägningstid (t.ex. 5 § och 26 § andra stycket i nuvarande lydelse). Eftersom vårt förslag inte innehåller någon sådan särskild bestämmelse behövs inte det sålunda uppställda förbehållet. Det bör därför utgå.

12 kap. 9 §

Förevarande paragraf motsvarar 7§ i nuvarande lydelse. Den innehåller regler om när lägenheten skall hållas tillgänglig för den som skall tillträda den. Bestämmelser om vid vilken tidpunkt på dagen lägenheten skall hållas tillgänglig för den som skall tillträda den finns i nuvarande 7 § andra stycket. Motsvarande bestämmelser finns i vårt förslag i första stycket av förevarande I de nuvarande bestämmelserna finns inte något uttryckligt paragraf. stadgande om vilken dag en lägenhet skall avträdas. Löper hyrestiden exempelvis ut den 30 september har det visat sig att tveksamhet kan uppstå om avträdesdagen är den 30 september, den 1 eller 2 oktober (jfr dock härom Berg-Sederblad, 2u., s. 27). För att undanröja eventuella oklarheter på denna punkt föreslår vi att i hyreslagen föreskrivs att hyresgästen när hyrestiden löper ut skall lämna lägenheten senast påföljande dag. Svårigheter kan naturligtvis fortfarande uppstå att bedöma när hyrestiden löper ut. Någon lagregel härom torde dock inte kunna uppställas, utan frågan får bedömas genom tolkning av avtalet i det särskilda fallet. Liksom hittills skall

330 Specialmotivering

lägenheten senast kl. 12 på tillträdesdagen hållas tillgänglig för den som skall flytta in. I andra stycket andra meningen i nuvarande lydelse av 7 § finns en särskild regel beträffande tillträde till bostadslägenheter om minst två rum - kök räknas här som rum (LU 1939:38 s. 29). Tillträdet kan här delas upp på två dagar. Ett mycket stort antal flyttningar sker numera i samband med lägenhetsbyten. De hyresgäster som byter lägenheter kommer då själva överens om tidpunkten när bytet skall äga rum. Reglerna om tid för till- och

avträde behöver därför inte vara så detaljerade som de nu är. Vi anser därför

att bestämmelsen i andra meningen avseende bostadslägenheter om minst två rum kan utgå. Om en lägenhet skall tillträdas eller lämnas på en söndag eller annan allmän helgdag skall enligt 7 § första stycket i dess nuvarande lydelse tillträde eller avträde i stället ske nästa vardag. Enligt vår mening föreligger numera skäl för att i detta avseende uttryckligen jämställa lördag och vissa helgdagsaftnar med söndag och allmän helgdag. Det kan ju bl.a. vara svårt

att få flyttningshjälp sådana dagar (jfr Lejman s. 90).Vi föreslår därför att om

den dag då lägenheten skall tillträdas eller lämnas inträffar på en söndag, annan allmän helgdag, lördag, midsommarafton, julafton eller nyårsafton så skall in- eller avflyttningen i stället ske nästa vardag. Vidare föreslår vi att bestämmelsen flyttas till paragrafens andra stycke. Bestämmelserna i första och andra styckena är inte tvingande. Detta framgår av tredje stycket, vilket inte är ändrat i sak.

12 10 §

kap.

Paragrafen motsvaras i nuvarande lydelse av 8 §, som innehåller bestämmelser om uppsägning. Den är delvis ny. Av första stycket framgår att vi anser att huvudregeln alltjämt skall vara skriftlig uppsägning. För vissa fall behövs emellertid en möjlighet till muntlig uppsägning. Enligt nuvarande regler skall uppsägningen vara skriftlig, om hyresförhållandet varat längre än nio månader i följd vid den tidpunkt till vilken uppsägningen sker. Endast om hyresförhållandet varat kortare tid kan således uppsägningen vara muntlig. Vi anser att användningen av muntliga uppsägningar ytterligare bör begränsas. Om hyresförhållandet inte va.rat längre än tre månader i följd vid den tidpunkt till vilken uppsägningen sker, bör det vara tillräckligt med muntlig uppsägning. Det synes inte erforderligt att göra något sådant undantag från kravet på skriftlig uppsägning som nu uppställs för det fall att skriftligt erkännande av uppsägningen lämnats. Av andra stycket av 8 § i nuvarande lydelse framgår att skriftlig uppsägning skall delges motparten. Härvid gäller delgivningslagens regler med vissa undantag. Anträffas inte den som söks för delgivning i sitt hemvist får enlligt tredje stycket s.k. surrogatdelgivning ske. Uppsägningen får då sändats i rekommenderat brev under den söktes vanliga adress. Dessutom skall ett exemplar av uppsägningen lämnas antingen i den söktes bostad till vuxen medlem i det hushåll han tillhör eller, om han driver rörelse med fast kontcor, på kontoret till någon som är anställd där. Påträffas inte någon vuxen

Specialmotivering 331

hushållsmedlem eller anställd, skall uppsägningen läggas i den söktes postlåda, om han har någon. Delgivningen anses verkställd när samtliga nu angivna åtgärder vidtagits. Innehåller uppsägningen ett avflyttningsmeddelande räcker det emellertid inte med att sända den i rekommenderat brev och att lägga den i en eventuell brevlåda om vuxen anhörig eller anställd inte påträffas. Enligt en särskild bestämmelse i nuvarande 49 § första stycket sista meningen måste nämligen avflyttningsmeddelande, när det delges genom surrogatdelgivning, alltid lämnas till närstående eller anställd. Detta gäller oavsett om meddelandet är intaget i uppsägningen eller inte. Kan varken vuxen hushållsmedlem eller anställd påträffas börjar alltså inte fristen för hyresgästens hänskjutande av förlängningsfrågan att löpa. Som framgår av avsnitt 5.3 anser vi att uppsägning inte längre behövs när fråga är enbart om villkorstvist beträffande bostadslägenhet. Vi har samtidigt föreslagit att vid förlängningstvist avflyttningsmeddelande inte längre behövs när hyresgästen sägs upp för avflyttning. Enligt förslaget åligger det vidare hyresvärd som säger upp avtalet att själv hänskjuta tvisten till nämnden. Att avflyttningsmeddelandet slopas medför i och för sig en förenkling av surrogatdelgivningsbestämmelserna. Samma regler kommer ju alltid att gälla när en uppsägning skall delges någon som inte påträffats. Slopandet av avflyttningsmeddelandet medför sålunda att reglerna om surrogatdelgivning av uppsägning blir något enklare. De är emellertid ändå Se även NJA 1973:383 långt ifrån lätta att tillämpa. En god illustration till detta är bostadsdomdär en hyresgäst sökts stolens avgörande RBD 1976:7. Hyrsvärden hade där i rätt tid dels sänt för delgivning av en uppsägningshandlingen i ett rekommenderat brev, dels lagt ett exemplar av uppsägning i lokalen den i hyresgästens brevlåda. Emellertid hade hyresvärden inte innan han men ej i bostaden. Ett rekommenderat brev vidtog dessa åtgärder sökt hyresgästen för delgivning. Bostadsdomstolen skickades till lokalen i anförde i beslutet att en förutsättning för att uppsägning skall få göras i den vars brevlåda en uppsägordning 8 § tredje stycket anvisar är att den med vilken delgivning skall ske ning tillika lades ner. har sökts för delgivning men inte anträffats. Eftersom det i målet framgick att Eftersom hyresgästen inte blivit sökt i sitt hyresvärden inte sökt hyresgästen i dennes bostad innan han skickade det hemvist kunde 8§ tredje rekommenderade brevet var enligt bostadsdomstolen inte reservbestämmelstycket inte tillämpas. serna i 8 § tredje stycket tillämpliga* Ang. uppsägningsförfa- Surrogatdelgivning får sålunda äga rum först sedan man misslyckats med randet, se vidare Lejatt på annat sätt överbringa uppsägningen. Detta kan i princip ske på vilket man: Svensk rättspraxis: sätt som helst. nyttjanderätt (SvJT 1980 Vägrar den uppsagde att bekräfta att han fått del av s. 264). uppsägningen åligger det emellertid den som säger upp att bevisa det. Det är därför vanligt att avsändaren låter en delgivningsman ombesörja delgivning- 2 Se härom SOU 1938:22 en. Emellertid förekommer det numera ganska ofta att delgivningsmannen s. 6 och 141 fsamt Lejinte anträffar den sökte. Surrogatdelgivning måste då tillgripas. man s. 72 f. Att förslaget Skall förfarandet inte genomfördes berodvid delgivning förenklas ligger det nära till hands att fråga de på att det ansågs sig om inte delgivning enligt surrogatdelgivningsmodellen, dvs. genom obilligt om adressaten rekommenderat brev, skulle kunna få tillämpas som huvudregel. Tanken stundom skulle vara som sådan är inte ny. Hyreslagstiftningskommittén föreslog redan 1938 att en skyldig att godta en uppskulle anses behörigen fullgjord i och med att rekommenderat sägning, om vilken han uppsägning erhöll kännedom först brev, adresserat till hyresvärdens eller hyresgästens vanliga adress, lämnades efter uppsägningsfristen till posten för befordran? (jfr prop. 1939:166 De stränga krav som f.n. ställs på delgivning av uppsägning bottnar i att s. 47).

332 Specialmotivering

man velat skapa garantier för att den sökte verkligen får del av uppsägningen (prop. 1967: 141 s. 207 ff). Framför allt är detta av vikt för hyresgästen. Det är ju genom uppsägningen och framför allt det därmed intimt förknippade avflyttningsmeddelandet han får reda på vilka åtgärder han skall vidta för att få hyresavtalet förlängt. Om kravet på att hyresgästen i dessa fall verkligen skall få del av uppsägningen eller avflyttningsmeddelandet inte ställs tillräckligt högt skulle ju hyresgästen riskera att få flytta från lägenheten trots att han inte fått del av uppsägningen eller fått del av den för sent. Enligt vårt i avsnitt 5.3 framlagda förslag skall emellertid i fråga om bostadslägenheter uppsägning blott användas när avsikten är att hyresförhållandet skall upphöra. Vi har vidare föreslagit att avflyttningsmeddelandet slopas och att skyldigheten att hänskjuta en förlängningstvist till nämnden skall åvila den part som sagt upp avtalet till upphörande. Detta innebär att uppsägningen inte på samma sätt som nu har till syfte att framkalla aktivitet hos hyresgästen. Han kan ju sedan han fått uppsägningen avvakta att hyresvärden hänskjuter tvisten till hyresnämnden. Först därefter kan hyresgästen mot sin vilja tvingas att flytta från lägenheten, om han har besittningsskydd. I fråga om lokaler föreslår vi att hyresvärden skall vara skyldig att hänskjuta tvisten till medling vid hyresnämnden inom viss tid och att om så inte sker uppsägningen är utan verkan. Hänskjuts tvisten till hyresnämnden, skall parterna i princip kallas till medling. Det måste förutsättas att part regelmässigt får del av uppsägning som sker genom rekommenderat brev och att han i så gott som alla de fall då så inte sker nås av kallelsen till hyresnämnden. Såvitt angår hyresgästen är genom nyss angivna krav sörjt för att risken för att han skall bli skyldig att flytta utan att han i rimlig tid fått kännedom om hyresvärdens agerande är liten, så länge det är fråga om hyresgäster med besittningsskydd Hyreslagstiftningskommitténs förslag om delgivning av uppsägning endast genom avsändande av rekommenderat brev skulle utan tvekan medföra en högst väsentlig förenkling. Med de ändringar beträffande förfarandet vid förlängningsprövning och i fråga om medling i lokalhyrestvister vi föreslagit skulle det inte heller medföra någon mer beaktansvärd risk för rättsförluster för hyresgästen, om han har besittningsskydd. Enligt vår mening är det därför tillräckligt att en uppsägning avsänds i rekommenderat brev, som skall vara ställt till hyresvärdens eller hyresgästens vanliga adress. Har hyresgästen lämnat uppgift till hyresvärden om adress under vilken meddelande till honom, t.ex. hyresavier, skall sändas, bör hyresvärden vara skyldig att använda den adressen. I annat fall får han använda den uthyrda lägenhetens adress De angivna bestämmelserna tas upp i tredje stycket i vårt förslag. För att få en enkel och otvetydig utgångspunkt när det gäller att avgöra om uppsägningen skett i rätt tid föreslår vi vidare att uppsägning skall anses ha skett när brevet med uppsägningshandlingen avlämnades för postbefordran. Dagen för mottagandet är ju som framgår av det anförda inte lika väsentlig som tidigare. Man kan dock fråga sig om den nu föreslagna delgivningsmetoden kan användas undantagslöst. Om en hyresgäst dröjer med att betala sin hyra två vardagar utöver förfallodagen är hyresrätten förverkad. Hyresvärden är då 1 Jfr NJA 1980 s. 493. berättigad säga upp avtalet i förtid (42 § första stycket 1 och 6 § första stycket

Specialmotivering 333

i nuvarande Hyresgästen kan emellertid i detta fall återvinna lydelse). hyresrätten om han betalar hyran senast tolfte vardagen efter det han delgetts en underrättelse om sin rätt till återvinning. Enligt en bestämmelse som tagits in i nuvarande 44§ skall delgivning av sådan underrättelse ske i samma som uppsägning. Underrättelsen behöver emellertid inte lämnas i ordning eller samtidigt med uppsägningen (prop. 1973:23 s. 170). Att skulle underrättas om sin rätt till återvinning av hyresgästen infördes genom en lagändring år 1973. Skälet härtill var bl.a. hyresrätten enligt departementschefen (prop. 1973:23 s. 169) att det är otillfredsställande om hyresgästen inte har fått kännedom om de rättigheter som han är tillförsäkrad Hyresgästerna torde påfallande ofta sakna enligt hyreslagen. kännedom om möjligheten till återvinning. Detta kan medföra rättsförluster särskilt bland invandrare. Av förarbetena till 1973 års lagändring (prop. 1973:23 s. 168 ff och LU 1972:12) framgår inte uttryckligen varför underrättelsen skall delges på samma sätt som uppsägningen. Emellertid var detta med gällande regler om delgivning av uppsägningen onekligen praktiskt för alla parter. Hyresvärden fick möjlighet att tillämpa surrogatdelgivningsreglerna, om hyresgästen sökts men inte påträffats. Han kunde vidare överlämna underrättelsen samtidigt med uppsägningen. Vidare fick man relativt betryggande garantier för att hyresgästen fått del av underrättelsen. Möjligheten till surrogatdelgivning gör dock att fullständig visshet om detta aldrig kan fås. Det är i dessa fall av stor vikt att hyresgästen verkligen får del av underrättelsen. Att delgivningen av underrättelsen fullgörs genom att ett rekommenderat brev används kan därför verka betänkligt. Eftersom uppsägning och underrättelse i och för sig inte behöver delges samtidigt kan problemet lösas genom att särskilda, strängare krav på delgivning föreskrivs för underrättelsen. Å andra sidan är det naturligtvis önskvärt att bestämmelserna om uppsägning och underrättelse överensstämmer så långt det är möjligt. Frågan är om ett överbringande av underrättelsen genom rekommenderat brev kan urholka hyresgästernas rättsskydd på ett sätt som inte kan accepteras. Vi vill inledningsvis erinra om att inte ens enligt det nuvarande systemet där en underrättelse skall delges på samma sätt som en uppsägning finns någon garanti för att hyresgästen verkligen får underrättelsen i sin hand. Eftersom surrogatdelgivning kan ske, kan en underrättelse med eller utan uppsägning komma att läggas i en bortrest hyresgästs postlåda. Det blir i skillnad om det enbart är en avi om en detta fall inte någon större rekommenderad försändelse som ligger i postlådan. Hyresgästen blir ju inte i underrättad om sin rätt till återvinning. Fördelen någotdera fallet verkligen med det nuvarande systemet med delgivning, där hyresgästen först söks och, om eftersökningen misslyckas, underrättelsen såvitt möjligt lämnas till vuxen hushållsmedlem eller anställd, är naturligtvis att sannolikheten att hyresgästen verkligen får underrättelsen i sin hand är större än om han enbart får en avi om att en rekommenderad försändelse finns att hämta på postkontoret. Det kan därför i och för sig inte bestridas att det nuvarande systemet är tryggare ur rättssäkerhetssynpunkt. Emellertid får man i detta sammanhang inte glömma bort att även om

334 Specialmotivering

förverkande p.g.a. obetald hyra är den ojämförligt vanligaste förverkandeanledningen det också finns andra förverkandeanledningar (42 § första stycket 2 - 7 i nuvarande lydelse). I tre av dessa förverkandefall får hyresvärden inte säga upp hyresgästen om denne efter tillsägelse vidtar rättelse. Detta gäller t.ex. otillåten överlåtelse eller upplåtelse av hyresrätten (p 2) eller om lägenheten använts för annat ändamål än det avsedda (p 3) eller om brister förekommer i tillsynen av lägenheten eller bestämmelserna om bevarande av sundhet, ordning och skick inom fastigheten inte iakttagits (p 5). Tillsägelse anses i dessa fall ha skett genom att hyresvärden avsänt en uppmaning att företa rättelse i rekommenderat brev under mottagarens vanliga adress (63§ i nuvarande lydelse). Även möjligheten att återvinna hyresrätten är en form av rättelse. Man kan därför fråga sig varför inte en underrättelse om möjligheten till återvinning kan överbringas till hyresgästen på samma sätt som en uppmaning att vidta rättelse. Påföljden för den hyresgäst som inte följer eller får del av meddelandet bör ju vara lika allvarlig i båda fallen. Möjligen föreligger den skillnaden att en rättslig prövning av förverkandegrundens giltighet oftare torde kunna resultera i ett ogillande om det är fråga om en annan grund än bristande betalning. Av betydelse i detta sammanhang är att en stämningsansökan med yrkande att hyresförhållandet skall upphöra och en ansökan om vräkning av hyresgäst gäller som uppsägning när delgivning skett i behörig ordning (8 § femte stycket i dess gällande lydelse). I dessa fall kan underrättelsen tas in i ansökningen om stämning eller vräkning eller fogas till ansökningen. Den kan även delges senare (prop. 1973:23 s. 170). Enligt 2 § förordningen (1978:314) om underrättelse och meddelande enligt 12 kap. 44 § jordabalken skall, om sådan underrättelse ej tagits in i eller fogats vid stämningsansökan eller ansökan om vräkning som avsesi 12 kap. 8 § femte stycket jordabalken, domstolen eller överexekutor ombesörja att hyresgästen delges underrättelsen samtidigt med stämnings- eller vräkningsansökningen. Vad nu sagts gäller även i lagsökningsmål. I sitt remissyttrande över den motion som låg till grund för lagutskottets tidigare nämnda betänkande (LU 1972:12 s. 4) anförde länsstyrelsen i Stockholms län, att det i mål om förverkande av hyresrätten p. g.a. bristande betalning är synnerligen vanligt att uppsägning i dessa fall sker genom delgivning av stämningsansökan eller ansökan om vräkning. Ehuru vi inte fått denna uppfattning statistiskt belagd saknar vi dock anledning att betvivla att så är fallet. Det måste ju rimligen vara så att det är väsentligt enklare för hyresvärden att låta domstolen eller överexekutor delge underrättelsen tillsammans med ansökningen än själv ombesörja en delgivning av uppsägningen och underrättelsen. När underrättelsen i förverkandefallen delges hyresgästen samtidigt med ansökningen med avhysnings- eller vräkningsyrkandet, föreligger betryggande garantier för att hyresgästen verkligen får del av underrättelsen. Sammanfattningsvis finner vi att riskerna för att hyresgästen inte nås av underrättelsen om att han genom att betala förfallen hyra kan återvinna hyresrätten är jämförelsevis liten. Å andra sidan medför det förhållandet att domstolen - som enligt den nya handräckningslagen (1981:847) kommer att överta även överexekutors uppgifteri förevarande hänseende- skall tillse att hyresgästen får del av underrättelsen, att även om hyresvärden förbisett att

Specialmotivering

underrättelsen skall delges, detta kan repareras när ansökan om vräkning ingivits. Olägenheterna av skilda krav i fråga om delgivning beträffande uppsägning och sådan underrättelse som nu är i fråga är sålunda inte heller så stora. Ehuru vi är tveksamma om vilken lösning som är att föredra, menar vi dock att man inte bör bortse från att risk dock föreligger att hyresgästen inte får del av underrättelsen, innan det är för sent, och att denna risk är större, om delgivning inte sker. Vi finner därför övervägande skäl tala för att någon ändring inte görs i fråga om kravet på delgivning av underrättelsen. Olika krav får alltså ställas på själva uppsägningen, som får överbringas med rekommenderat brev, och underrättelsen om möjlighet att återvinna hyresrätten, som skall delges. I vissa fall kan en hyresvärd önska överbringa en uppsägning genom delgivning, på grund av möjligheten att då anlita stämningsman eller därför att krav uppställs på delgivning av underrättelse enligt 44§ i nuvarande lydelse och hyresvärden vill foga en sådan underrättelse till uppsägningen. För att uppsägning skall få delges enligt delgivningslagen krävs föreskrift härom i hyreslagen. Vi förordar att en sådan förs in. Med de utgångspunkter vi har för vårt förslag i övrigt finns inte anledning att utesluta tillämpningen av bestämmelserna om surrogatdelgivning i hyreslagen. En uppsägning hos hyresgästen bör dock självfallet inte få lämnas till hyresvärden eller annan som är i hans ställe. Fjärde stycket handlar om kungörelsedelgivning. Det motsvarar med vissa språkliga ändringar de nuvarande bestämmelserna i fjärde stycket. Stadgandet är tillämpligt om hyresvärd eller hyresgäst hos vilken uppsägning skall ske saknar känt hemvist i Sverige och inte heller såvitt känt har ställt behörigt ombud. Som tidigare påpekats finns i det nuvarande femte stycket en regel om att ansökan om stämning med yrkande att hyresförhållandet skall upphöra eller ansökan om avhysning av hyresgäst gäller som uppsägning när delgivning skett i behörig ordning. Vad nu sagts gäller också ansökning om lagsökning

när yrkande om avhysning framställts. Överflyttningen av hyrestvisterna från

fastighetsdomstolarna till hyresnämnderna medför att målen inte längre anhängiggörs genom ansökan om stämning utan genom ansökan. Detta har

föranlett en mindre ändring i femte stycket, som eljest är identiskt med den

nuvarande bestämmelsen i 8 § femte stycket. Beträffande delgivning gäller delgivningslagens regler om annat inte särskilt stadgas. I sjätte stycket erinras om att särskilda bestämmelser om uppsägningens innehåll enligt vårt förslag finns i 64 §, som avser bostadslägenheter, och i 80 §, som avser lokaler. En liknande bestämmelse finns f.n. i 8§ sjätte stycket.

12 kap. 11 §

Paragrafen är ny. I avsnitt 7.4 av den allmänna motiveringen förordar vi att en make, samboende eller andrahandshyresgäst som har rätt att ta över hyresrätten skall anmodas att flytta om hyresvärden inte vill att maken/samboenden/

336 Specialmotivering

andrahandshyresgästen skall få avtalet förlängt för egen del när hyresgästens hyresrätt upphör. Som framgår av den allmänna motiveringen och specialmotiveringen till 64 § andra stycket i förslaget anser vi att en sådan armodan skall lämnas den som kan vara berättigad till förlängning på samma sitt som en uppsägning. Bestämmelser om anmodan att flytta finns också i 7 § andra styclet och 64 § tredje stycket i förslaget. Bestämmelserna avser hyresavtal somingåtts för bestämd tid och inte behöver sägas upp, dvs. hyresförhållandetfär vid hyrestidens utgång inte ha varat längre än nio månader i följd (7 ê första stycket i förslaget). Fortsätter hyresgästen att nyttja lägenheten en månad efter hyrestidens utgång och har inte hyresvärden under den tiden anmodat honom att flytta, förlängs hyresförhållandet på obestämd tid. I gällande rätt finns en liknande bestämmelse i 4 § första stycket. Av kommentarerna till

detta stadgande (Walin s. 35 f, Lejman s. 67 och Järtelius, 2 u, s. 32) framgår

att anmodan inte behöver ske i den för uppsägning stadgande formen. Det åligger emellertid hyresvärden att bevisa att anmodan skett i rätt tid. Det är därvid tveksamt om lika stränga krav kan ställas på bevisningen, om hyresgästen fått del av en anmodan, som när det gäller en uppsägning. Görs en anmodan i de för uppsägning stadgade formerna torde detta i varje fall vara tillräckligt. Som inledningsvis påpekats anser vi att en anmodan skall lämnas adressaten på samma sätt som en uppsägning. Samma synpunkter kan läggas på båda förfarandena inte minst när det gäller rättssäkerheten. Att reglerna om uppsägning i 10 § i förslaget även gäller anmodan lör med sig att anmodan i regel skall vara skriftlig. Enligt 10 § första stycket skall en uppsägning vara skriftlig om hyresförhållandet varat längre än tre månader i följd vid den tidpunkt till vilken uppsägning sker. Till följd av hänvisning till 10 § första stycket skall anmodan vara skriftlig under samma förutsättning. Tremånaderstiden torde få räknas till den tidpunkt då anmodan görs. Liksom uppsägning anses en anmodan enligt förslaget vara lämnad när den avsänts i ett rekommenderat brev enligt 10§ tredje stycket.

Lägenhetens skick och hinder i hyresrätten i nuvarande bestämmelser om I 10 - 14 §§ hyreslagen lydelse upptas av att lägenheten, när hyresgästen skall tillträda den efter verkningarna avtalets är behäftad med större eller mindre brister eller inte ingående, tillgänglig för honom. Bestämmelserna är mycket invecklade och detaljrika och därför också svårtillgängliga. Bostadsrättslagen innehåller en motsvarande reglering för den situationen att lägenheten skall tillträdas första gången efter bostadsrättsupplåtelsen. Denna reglering är avsevärt enklare utformad utan att för den skull framstå som otillfredsställande eller Utforrnades hyreslagens regler på ett liknande sätt skulle otillräcklig. mycket vinnas i överskådlighet och klarhet. Bostadsrättslagens bestämmelser duger emellertid inte som förebild i alla situationer. Sålunda saknas exempelvis regler om vad som händer när en lägenhet före tillträdet blir så förstörd att den inte kan användas för avsett

Specialmotivering 337

ändamål (jfr 10 § HL). En sådan reglering har inte ansetts nödvändig i BRL eftersom det är medlemmarna själva som på föreningsstämman avgör om huset skall byggas upp igen eller föreningen upplösas (Knutsson-Lindqvist: Bostadsrättslagen s. 64). Hyreslagen innehålleri detta avsnitt bestämmelser om omvänd bevisbörda när det gäller frågan, om skada vållats genom hyresvärdens försummelse och han därför skall bli skadeståndspliktig. Bevisreglerna går tillbaka till lagändringar som skedde år 1939. Några mer ingående resonemang om varför bevisbördan borde vara omvänd fördes inte i det lagstiftningsarbetet Vi har övervägt om man inte med den princip om fri bevisprövning som tillämpas i svensk rätt sedan rättegångsbalkens införande kunde ändra bestämmelserna så att bevisbördan blev rak, dvs. ersättning skulle utgå om hyresvärden var vållande till bristen eller dröjsmålet. Enligt vissa av hithörande bestämmelser gäller för övrigt redan nu rak bevisbörda och goda skäl kunde tala för att man tillämpar samma princip i de olika bestämmelserna i avsnittet. I allmänhet torde det inte råda tvivel om till vilka orsaker brister i lägenheten eller dröjsmål i fråga om tillträdet är att hänföra. Det kan däremot vara svårt för hyresgästen att visa att bristen eller dröjsmålet kan läggas hyresvärden till last som försummelse. En ändring av bevisbördan skulle i så fall försämra hyresgästens ställning avsevärt. Vi anser oss därför inte böra föreslå att rak bevisbörda införs i de bestämmelser det här är fråga om. Å andra sidan finns det inte anledning att göra någon ändring i motsatt riktning i fråga om de regler där rak bevisbörda nu tillämpas. Om en bostadslägenhet skadas under hyrestiden, hyresvärden brister i sin underhållsskyldighet eller hyresgästen på annat sätt vållas hinder eller men i nyttjanderätten, kan hyresnämnden genom reparationsföreläggande ålägga hyresvärden att avhjälpa bristen. Till brister i en lägenhets skick kan enligt rättspraxis hänföras även annat än rent fysiska hinder i nyttjanderätten. Vattenbrist, olämpligt uppträdande av portvakt och störande musik eller buller från grannlägenheter har sålunda bedömts som brister? Förarbetena till bestämmelsen om reparationsföreläggande ger emellertid knappast vid handen att detta institut varit avsett att användas också i händelse av brister av annat än rent fysisk natur? Det finns därför anledning överväga om i hyreslagen bör införas en uttrycklig bestämmelse att så får ske. Bristen kan gälla standarden i fråga om värme och varmvatten, trappstädning, skötseln av andra gemensamma utrymmen osv. Att förvaltningen sköts ordentligt i

dessa hänseenden kan vara väl så viktigt för hyresgästen som att lägenhets-

underhållet är tillfredsställande. Om fastighetsägaren försummar vården om fastigheten eller underlåter att vidta angelägna åtgärder för att bevara 1Se prop. 1939:166 sundhet, ordning och skick inom fastigheten eller annars inte förvaltar s. 69 f, 72. fastigheten på ett för de boende godtagbart skick, kan hyresnämnden enligt ?NJA 1950 s. 151, 1939 bostadsförvaltningslagen ingripa med beslut om särskild förvaltning av s. 213, 1934 s. 190, 1939 fastigheten. Vid mindre allvarliga brister i förvaltningen synes det emellertid s. 57. lämpligt att hyresnämnden får ett mindre ingripande medel till sitt 3 i form av ett föreläggande för hyresvärden att själv rätta bristen. Prop. 1974:150 s. 455 f, förfogande s. 486 men jämför Berg- Detta kan åstadkommas genom att möjligheten att använda reparationsfö- Sederblad, 2 uppl. s. 48 reläggande uttryckligen anges omfatta även annat än fysiska hinder i och Victorin: Kollektiv nyttjanderätten. Vi förordar att så sker. För att en brist skall anses föreligga, hyresrätt s. 93 f.

338 Specialmotivering

måste någon form av standard vara åsidosatt. Denna standard kan antingen bestämmas genom hyresavtalet eller förhandlingsöverenskommelse enligt hyresförhandlingslagen (sådana överenskommelser har på vissa orter träffats om uppvärmningen) eller utgöra uppfattningen på orten om vad som skall gälla i fråga om exempelvis värme och varmvatten. Lägenheten skall enligt 9 och 15 §§ hyreslagen i nuvarande lydelse tillhandahållas och under hyrestiden hållas i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet. Avsteg härifrån kan göras genom avtal. När det gäller bostadslägenheter som är avsedda för permanentboende synes det emellertid inte rimligt att hyresvärden skall få hyra ut lägenheten i sådant skick att den inte är fullt brukbar. Kravet på viss minimistandard bör därför göras tvingande i fråga om sådana bostadslägenheter. Om så sker, kan en bestämmelse i nuvarande 19§ om rätt att uppsäga hälsovådliga lägenheter få utgå. I fråga om fritidsbostäder synes det däremot vara lämpligt att behålla möjligheten för parterna att fritt få avtala angående lägenhetens skick. Fritidsbostäder kan vara av alltför växlande beskaffenhet för att avtalsfriheten skall kunna uteslutas. Frågan sammanhänger vidare med möjligheterna att lägga över en mer omfattande underhållsskyldighet på den som förhyr enfamiljshus. Medan denna möjlighet såvitt angår lägenheter för permanentboende synes böra begränsas till skyldigheten att utföra sedvanliga reparationer bör en mer vidsträckt underhållsskyldighet, omfattande även skyldighet att sätta i stånd och förbättra husen, kunna accepteras i fråga om fritidsbostäder. Detta förutsätter emellertid att avtal träffas om att lägenheten förhyrs i befintligt skick. Underhållsfondsutredningen har nyligen lagt fram förslag till en ny lag om underhåll av hyreslägenheter. Enligt denna lag får hyresgästerna ett avgörande inflytande över målning, tapetsering och därmed sammanhängande åtgärder. Hyresgästen har rätt att på egen bekostnad utföra sådant underhåll i lägenheten. Han har också rätt att mot särskild ersättning få underhållet utfört av hyresvärden. Dennes kostnader finansieras med särskilda underhållslån och hyresgästen får betala kostnaderna under en tioårsperiod. Fullgör hyresvärden inte sina skyldigheter, kan hyresnämnden meddela underhållsföreläggande. Genomförs underhållsfondsutredningens förslag kan hyreslagens regler om lägenhetens skick inte gälla i den mån samma frågor behandlas i den särskilda lagen. Underhållsfondsutredningen

föreslår emellertid att åtskilliga typer av lägenheter, bl.a. efter särskild

dispens vissa kategorilägenheter, undantas från lagens tillämpningsområde. På dessa måste hyreslagen tillämpas. Hyreslagens regler om lägenhetens skick blir sålunda subsidiärt tillämpliga även när det gäller målning, tapetsering och därmed sammanhängande åtgärder i hyreslägenheter. Beträffande de särskilda bestämmelserna i förevarande avsnitt kan i övrigt anföras följande:

12 kap. 12 §

Paragrafen handlar om lägenhetens brukbarhet. Regler härom finns f.n. i 9 §. Enligt detta stadgande skall lägenheten på tillträdesdagen vara i sådant

Specialmotivering 339

skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet. Annat kan dock avtalas mellan parterna. Bestämmelsen är således inte tvingande. Avtalsfriheten kan emellertid begränsas av annan lagstiftning, t.ex. hälsovårds-, byggnads- och arbetarskyddslagstiftning. Vidare finns i 11 § tredje stycket nuvarande lydelse beträffande lägenheter som hyrts ut i befintligt skick bestämmelser om nedsättning av hyran m.m, om lägenheten inte är fullt brukbar enligt 9 § och hyresgästen ej vid avtalets ingående kände till bristen eller kunnat upptäcka den med vanlig uppmärksamhet. För att en lägenhet enligt gällande bestämmelser skall vara fullt brukbar räcker det inte med att rent tekniska anordningar, såsom olika slags ledningar, fungerar. Även brister i underhållet av tapeter, målning m.m. kan -i allt fall om de är av allvarligare beskaffenhet- enligt praxis föra med sig att lägenheten inte anses fullt brukbar (Berg-Sederblad, 2 uppl. s. 33). Brukbarhetskravet gäller alla typer av lägenheter. Det är naturligtvis olika för skilda slag av lägenheter. Som framgår av motiveringen under inledningen till förevarande avsnitt anser vi att avsteg från brukbarhetskravet inte bör tillåtas beträffande bostadslägenheter som är avsedda för permanentboende. Bestämmelsen om avtalsfrihet bör därför ändras så att avtal om att lägenheten skall vara i sämre skick än som anges i paragrafen endast gäller i fråga om bostadslägenheter för fritidsändamål och lokaler. I ett nytt andra stycke föreskrivs,_ i enlighet med vad som anförts . inledningen till detta avsnitt, att bestämmelserna i 12, 14, 16, 17 och 19 - 21 §§ inte gäller om annat följer av lagen (1981:000) om underhåll av hyreslägenheter.

12 kap. 13 §

Paragrafen motsvarar 10 § i nuvarande lydelse. Den innehåller bestämmelser om vad som händer när lägenheten före tillträdet skadas så att den inte kan användas. I sådant fall förfaller avtalet. Dispositionen av paragrafen har ändrats i förslaget. Enligt 10§ andra stycket i dess nuvarande lydelse förfaller avtalet nämligen också när en myndighet före tillträdesdagen på grund av lägenhetens beskaffenhet meddelar förbud att lägenheten används för det avsedda ändamålet. Bestämmelser om hinder i hyresrätten på grund av myndighets beslut finns f.n. inte blott i 10 § andra stycket utan även i 12 § och 16 § första stycket. Vi har i förslaget fört samman dessa stadgandeni 18 § första stycket. Genom en hänvisning från detta lagrum, som bl.a. omfattar 13 § i förslaget, kommer vad där sägs också att gälla när en myndighet före tillträdet förbjuder att lägenheten får användas för det avsedda ändamålet. Enligt en bestämmelse i 18 § andra stycket i förslaget förfaller liksom hittills avtalet i sådant fall även om beslutet inte vunnit laga kraft. Reglerna om hyresgästens rätt till ersättning har genomgått vissa redaktionella ändringar. Sammanfattningsvis innebär förslaget sålunda inte någon ändring i sak av de nu gällande principerna.

340 Specialmotivering

12 kap. 14 §

handlar om vad som gäller när en lägenhet vid tillträdet är i Paragrafen skick. Den har tillkommit efter förebild av 19 § BRL. Bestämbristfälligt melser om sådan brist finns f.n. i 11 §, som inehåller huvudregeln, och 13 §, som tar upp ett specialfall hänförligt framför allt till nybyggen. Särskilda bestämmelser om lägenheter i inte färdigställda hus infördes år 1939. De synes ha föranletts av vissa osunda förfaranden med avseende på uthyrning

av sådana lägenheten Dessa torde numera sakna aktualitet.

Vi har i förslaget slagit samman 11 och 13 §§ till en enda bestämmelse som sålunda såväl nybyggda som andra lägenheter. Den föreslagna gäller bestämmelsen överensstämmer i sak med vad som f.n. gäller enligt 11 §. Detta innebär vissa ändringar beträffande lägenheter i nybyggen. Enligt första stycketi förslaget kan hyresgästen, om fel eller brist föreligger vid tillträdet och rättelse inte sker, säga upp avtalet, om bristen är av väsentlig betydelse. För den tid lägenheten är i bristfälligt skick är han berättigad till skälig nedsättning av hyran. Enligt 13 § i nuvarande lydelse får uppsägning ske även före den avtalade tidpunkten för tillträde, om det är uppenbart att lägenheten på tillträdesdagen ej kan användas för det avsedda ändamålet. Detta måste anses gälla utan utrycklig bestämmelse i ämnet. Någon motsvarighet till den angivna föreskriften i 13 § i nuvarande lydelse har därför inte tagits i förevarande paragraf. Bestämmelsen om rätt till Självhjälp har förts över till andra stycket. Enligt 13 § i dess nuvarande lydelse äger inte hyresgästen avhjälpa en brist i fråga om en lägenhet i ett nybyggt hus på hyresvärdens bekostnad. Enligt förslaget

möjlighet härtill. Ändringen torde sakna nämn-

ges emellertid hyresgästen värd praktisk betydelse, men regelsystemet blir därmed något mindre komplicerat. Av andra stycket framgår vidare, att hyresgästen, när brist föreligger, också kan få ersättning för den skada han lider, om hyresvärden inte visar att bristen inte berott på att han varit försumlig. I 11 § tredje stycket i nu gällande lag finns bestämmelser om hyresgästens rättigheter vid hinderi hyresrätten när lägenheten hyrts ut i befintligt skick. Enligt vårt förslag skall en bostadslägenhet som är avsedd för permanentboende alltid tillhandahållas åtminstone i sådant skick som sägs i vårt förslag till 12 §. Några särskilda bestämmelser för det fall att en bostadslägenhet skick behövs därför inte. avsedd för permanentboende hyrts ut i befintligt för fritidsändamål och lokaler innebär inte När det gäller bostadslägenheter vårt förslag någon ändring i förhållande till nuvarande rättsläge. Bestämmelser för det fall att sådana lägenheter hyrts ut i befintligt skick upptas i tredje stycket av förevarande paragraf.

12 kap. 15 §

*Se prop. 1939:166 Paragrafen innehåller bestämmelser om vad som händer om hyresgästen inte s. 71 ff. får tillträde till lägenheten i rätt tid. Den motsvarar 13 och 14 §§ i den

Specialmotivering 341

nuvarande hyreslagen. I 13 § finns bestämmelser om rättsverkningarna av att lägenheten inte är färdigställd, när inflyttning skall ske. I 14 § regleras situationen när lägenheten inte är utrymd i rätt tid av den som skall flytta och den tillträdande hyresgästen därför inte kan nyttja lägenheten. Den av oss föreslagna paragrafen har tillkommit efter mönster i 20 § BRL. Första stycket gäller såväl när hyresgästen inte kan flytta in p.g.a. att lägenheten inte är utrymd på tillträdesdagen som när den inte färdigställts vid denna tidpunkt. Liksom enligt 14§ i förslaget måste utan uttrycklig bestämmelse anses gälla, att hyresgästen redan före den avtalade tidpunkten för tillträde får säga upp hyresavtalet, om det är uppenbart, att lägenheten på tillträdesdagen ej kan användas för det avsedda ändamålet. Av andra stycket framgår, att hyresgästen har rätt till ersättning för skada, om hyresvärden inte visar att dröjsmålet inte berott på försummelse från hans sida.

12 kap. 16 §

Enligt nuvarande regler skall hyresvärden under hyrestiden underhålla lägenheten så att den är i fullt brukbart skick (15 § första stycket jämfört med 9 §). Bestämmelserna, som avser alla typer av lägenheter, är inte tvingande. Särskilda regler angående det periodiska underhållet i bostadslägenheter finns dock i 15 § andra stycket. I första stycket i förevarande paragraf föreslår vi att hyresvärden under hyrestiden skall hålla lägenheten i sådant skick som anges i 12 §. Bestämmelsen medger i enlighet med våra överväganden i inledningen till detta avsnitt inte avtal om sämre skick, när upplåtelsen avser en bostadslägenhet för permanentboende. Hyresvärdens skyldighet att ombesörja det periodiska underhållet i bostadslägeheter regleras i andra stycket första meningen. Vi erinrar om att enligt underhållsfondsutredningens förslag målning, tapetsering och därmed sammanhängande åtgärder i huvudsak skall regleras av särskild lagstiftningi ämnet. I övrigt skall hyresvärden ombesörja sedvanliga reparationer, i den mån det behövs och inte hyresgästen är ansvarig härför. Paragrafens utformning skiljer sig från den nuvarande regleringen i 15 § andra stycket bl.a. såtillvida att det ej anges att reparationerna skall äga rum med skäliga tidsmellanrum och föranledas av ”lägenhetens försämring genom ålder och bruk. Dessa begränsningar ligger i och för sig i kraven att det skall vara fråga om sedvanliga reparationer, att reparationerna skall behövas och att hyresgästen inte får vara ansvarig för reparationsbehovet. Den föreslagna lydelsen torde emellertid bättre än den nuvarande klargöra, å ena sidan att eljest tillämpade reparationsintervall inte behöver iakttas om lägenheten utan hyresgästens vållande försämras snabbare än normalt, å andra sidan att om lägenheten inte är i behov av reparation, sådan inte behöver ske enbart på grund av att viss tid förflutit sedan föregående

reparationÅ Liksom hittills bör avtalsfrihet råda beträffande det löpande

underhållet i enfamiljshus. Detta slås fast i andra meningen av andra stycket. Denna bestämmelse för permanentboende. I fråga gäller även enfamiljshus 1 Jfr Bergsederblad, 2 om fritidshus sträcker sig avtalsfriheten längre, eftersom denna -liksom för uppl. s. 44.

342 Specialmotivering

närvarande beträffande alla lägenheter - enligt vårt förslag till 12§ får avse lägenhetens skick över huvud taget. Härav får anses följa att i fråga om fritidshus avtal kan träffas även om att hyresgästen skall sätta huseti brukbart skick. Sådant avtal kan däremot inte träffas i fråga om enfamiljshus för permanentboende. Sker det, har hyresgästen de rättigheter som följer av förevarande avsnitt av hyreslagen. Däremot kan förfarandet enligt vår mening inte, vilket satts i fråga, anses utgöra brott mot nuvarande 65§ hyreslagen. Allmänna ordningsregler och bestämmelser om t.ex. öppethållande av fastighetens portar finns inte intagna i hyreslagen utan dessa förhållanden får regleras i det mellan hyresvärden och hyresgästen ingångna hyresavtalet. Standardkontrakten innehåller vanligen en bestämmelse om att fastighetens portar skall hållas låsta mellan kl. 21.00 och 06.00. Under senare tid har emellertid denna tid utsträckts genom tidigare stängning på kvällarna och i vissa fall hålls portarna låsta dygnet runt. Så är t.ex. fallet om fastigheterna har porttelefon. Men även fastigheter, som saknar sådan anläggning, hålls i vissa fall låsta hela dygnet. Denna fråga togs upp bl.a. i en motion till 1975/76 års riksmöte. I motionen (1975/762461) framhölls följande:

Det har blivit allt vanligare särskilt i de större städerna att portarna till hyresfastigheter hålls låsta dygnet runt. Detta förhållande medför betydande problem för hyresgästerna. Många gamla blir helt isolerade. Ensamboende får vid sjukdom svårt att ta emot besök av läkare och bekanta. Telegram- och expressbrevutbärning försvåras. Hemsändning av varor omöjliggörs. Eftersom det inte finns någon skyldighet för hyresvärdarna att se till att personer med ärende till hyresgästerna kan komma in genom porten samt då partsorganisationerna på hyresmarknaden visat mycket litet intresse för att lösa problemet är enda möjligheten att fastighetsägarna får en lagstadgad skyldighet att ombesörja att besökande till boende i hyresfastighet kan komma in i fastigheten.

Lagutskottet framhöll i sitt betänkande (LU 1975/76:22), att liknande motionsyrkanden prövats av riksdagen ettvart av åren 1972 - 74 o:h därvid avslagits på hemställan av lagutskottet och att utskottet därvid ir.-tagit den ståndpunkten att frågan inte borde regleras lagstiftningsvägen utan lösas genom förhandlingar. I betänkandet med anledning av motionen till 1975/76 års riksmöte vidhöll utskottet uppfattningen att problemet borde lösas förhandlingsvägen. Utskottet pekade därvid särskilt på att partsorganisationerna uppgivit att problem med portlåsning under dagtid dittills kunnat lösas genom förhandlingar i det enskilda fallet. Om det skulle visa sig att denna ordning inte var till fyllest förutsatte utskottet att organisationerna utan dröjsmål tog upp frågan i bostadsmarknadskommittén. Slutligen erinrade utskottet om hyresrättsutredningens arbete om lagfäst förhandlirgsrätt på hyresmarknaden m.m. På utskottets hemställan avslogs motionen av riksdagen. Stockholmscentern har i brev den 27 april 1975 krävt att socialninistern aktivt medverkar till en snabb lösning av problemet med låsta pcrtar. Genom beslut den 16 oktober 1975 överlämnade regeringen skriften till oss. lm SOU 1964527 Enligt 5 § hyresförhandlingslagen (1978:304) medför en förhandingsords 467 ff ning, om parterna inte enas om annat, rätt för parterna att påkalla förhandlingar bl.a. i fråga om sådana boendeförhållanden som rör iyresgäs-

Specialmotivering 343

terna gemensamt. En låst port är en sådan intressetvist som kan blir föremål för förhandlingar enligt HFL (prop. 1977/78:175 s. 118). Saknas förhandlingsordning i en fastighet där problem med låsta portar uppkommer kan en organisation av hyresgäster få frågan om rätten till förhandlingsordning prövad av hyresnämnden. Installation av porttelefon i äldre fastigheter kan bli jämförelsevis kostsam och därför leda till krav på högre hyra. Någon möjlighet att i förekommande fall utnyttja reglerna om bidrag till hjälpmedel åt handikappade för att installera exempelvis en porttelefon finns f.n. inte. För att bidrag skall utgå fordras att hjälpmedel finns upptaget i en särskild förteckning över hjälpmedel som ger rätt till bidrag. Porttelefoner och liknande finns inte upptagna i förteckningen. Eftersom larmanordningar i allmänhet är bidragsberättigade är det kanske i och för sig inte omöjligt att utvidga bidragen till att avse även porttelefoner. Under senare tid har frågan om de låsta portarna inte tilldragit sig samma uppmärksamhet som tidigare. Orsaken härtill är oklar. Numera finns det emellertid en tekniskt enkel och billig lösning av problemet, nämligen kodlåsMed hjälp av ett sådant kan den som fått kännedom om koden - t.ex. en hemsamarit öppna porten som däremot förblir låst för obehöriga. Enligt vår uppfattning kommer det för framtiden att bli väsentligt lättare för partsorganisationerna att nå fram till överenskommelser i frågan. Skulle så mot förmodan inte bli fallet, kan i 16§ som ett sista stycke införas en bestämmelse av förslagsvis följande lydelse: ”Hyresvärden skall göra det möjligt för besökande som hyresgästen vill ta emot att under dagtid få tillträde till fastigheten.” Bestämmelsen skulle i så fall bli sanktionerad genom den av oss föreslagna möjligheten till reparationsföreläggande när hyresvärden brister i sina åligganden i fråga om tjänster åt hyresgästerna (20 § i förslaget).

12 kap. 17§

Påföljden för en hyresvärd som inte fullgör sin reparationsskyldighet anges i första stycket av denna paragraf. Hyresgästen äger därvid vidta de åtgärder som anges i vårt förslag till 14 §. Detsamma gäller om utan hyresgästens vållande hinder eller men uppkommer i nyttjanderätten sedan tillträde medgetts, på grund av att lägenheten skadas eller på annat sätt. Blir lägenheten så förstörd att den inte kan användas för avsett ändamål, får 13 § motsvarande tillämpning. Paragrafen gäller endast om tillträde medgetts till lägenheten. Bestämmelsen, som delvis ersätter den ganska svåröverskådliga uppräkningen i nuvarande 16 § första stycket, är uppbyggd med 21 § BRL som förebild. I 16 § tredje stycket finns f.n. en bestämmelse som ger parterna möjlighet att avtala bort hyresgästens rätt till nedsättning av hyran när han får vidkännas inskränkningar i nyttjanderätten p. g.a. att hyresvärden utför vissa arbeten i lägenheten. Något behov av en sådan regel ansågs inte föreligga i BRL (prop. 1971:12 s. 20). Vi föreslår att bestämmelsen i 16 § tredje stycket utan ändringar förs över till andra stycket av förevarande paragraf.

344 Specialmotivering

12 kap. 18 §

Bestämmelser om hinder i nyttjanderätten p. g.a. myndighets beslut finns f.n. i 10 § andra stycket, 12 § och 16 § första stycket 4. BRL reglerar inte uttryckligen det fallet att lägenheten eller del av denna inte får användas p. g.a. myndighets förbud. Dessa fall torde enligt Knutsson-Lindqvist (s. 64) kunna bedömas enligt 19 § första stycket andra punkten eller 20 § BRL, vilka paragrafer i vårt förslag motsvaras av 14§ första stycket och 15 §. Vi har övervägt att följa mönstret från BRL och avstå från att uttryckligen reglera hithörande frågor i hyreslagen. Vi har dock ansett att en sådan reglering kan ha ett visst värde och i stället valt att samla reglerna i en enda bestämmelse. Så har skett i första stycket, som också ersätter bestämmelserna om ohyra i nuvarande 17 §. I stadgandet slås fast att, liksom hittills, bestämmelserna om brist och skada på lägenheten också skall gälla i dessa fall. Hänvisningen till bestämmelserna om brist och skada på lägenheten, sedan tillträde medgetts, innebär bl.a. att liksom för närvarande hyresgästen inte kan grunda några anspråk på myndighetens beslut, om han själv givit anledning till det. De rättsverkningar som enligt förevarande bestämmelser följer av att hinder eller men uppstår i nyttjanderätten inträder nämligen inte, om hyresgästen själv är vållande till dem. Bestämmelser om verkningar av ett icke lagakraftvunnet beslut har i förslaget tagits upp i andra stycket. Liksom för närvarande bör verkningarna av ett inte laga kraftvunnet beslut vara beroende av om beslutet meddelats före tillträdesdagen eller ej. Av de nuvarande bestämmelserna i 10 § andra stycket och 12 § framgår att avtalet förfaller helt respektive får sägas upp utan hinder av att beslutet ej vunnit laga kraft, om det meddelats före tillträdesdagen. Beslut som meddelats under hyrestiden skall enligt 16§ första stycket 1 i nuvarande lydelse lända till efterrättelse” för att de angivna påföljderna skall inträda. Detta innebär att det antingen skall ha vunnit laga kraft eller att det får tillämpas trots att det inte vunnit laga kraft. Det senare kan bero på uttryckligt förordnande i beslutet, på en lagregel eller

på att så anses följa av allmänna rättsgrundsatsenl

Bestämmelsen i tredje stycket, som handlar om ohyra i bostadslägenhet som utgör en del av ett hus, har förts över från nuvarande 17§ andra stycket.

12 kap. 19 §

Paragrafen handlar om reparationsföreläggande beträffande bostadslägenheter. Bestämmelser härom finns i gällande lag i 16§ andra stycket. I överensstämmelse med vårt förslag till 17 § har förevarande paragraf utformats så att reparationsföreläggande får meddelas om hyresvärden brister i sin reparationsskyldighet eller det utan hyresgästens vållande uppkommer hinder eller men i nyttjanderätten, sedan tillträde medgetts, på grund av att lägenheten skadas eller på annat sätt. Förslaget torde i princip överensstämma med vad som nu gäller. Som framgår av inledningen till detta avsnitt gäller bestämmelserna om reparationsförläggande i denna paragraf endast fysiska hinder i nyttjanderätten. Till reparationsföreläggande i andra fall återkommer vi vid 20§ i förslaget.

Specialmotivering 345

12 kap. 20 §

Paragrafen är ny. Den avser endast bostadslägenheter. I den inledande motiveringen till det avsnitt vi nu behandlar har vi påpekat att hyresvärden kan eftersätta sina åligganden även i andra hänseenden än sådana som medför fysiska hinder i nyttjanderätten. Exempel härpå är brister i fråga om värme och varmvatten, trappstädning och skötsel av gemensamma utrymmen. Om hyresnämnden finner att hyresvärden brister i sina åligganden i de fall som avses här får nämnden utfärda ett reparationsföreläggande. En förutsättning härför bör dock vara att avvikelsen från den avtalade eller sedvanliga standarden inte är alltför obetydlig. Paragrafen tar å andra sidan endast sikte på brister i förvaltningen av fastigheten som inte är så allvarliga att ett ingripande bör ske enligt bostadsförvaltningslagen.

12 kap. 21 §

Paragrafen är ny. Den innehåller bestämmelser av processuell natur, bl.a. om lagfartens legitimerande verkan. En ansökan om reparationsföreläggande kan alltid riktas mot fastighetens verklige ägare. Det kan emellertid ibland vara svårt att fastställa vem som skall anses vara ägare till en fastighet. För att förebygga svårigheter som ägarskiften och bulvanförhållanden kan medföra vid en tillämpning av reglerna om reparationsföreläggande föreslår vi en legitimationsregel enligt vilken ansökan om reparationsföreläggande kan riktas mot den för vilken lagfart senast är beviljad eller sökt. Bestämmelsen har sin motsvarighet i 30 § första stycket bostadsförvaltningslagen (1977:792). I 30 § andra stycket bostadsförvaltningslagen finns vidare bestämmelser om vad som gäller när fastigheten under förfarandets gång överlåts från en part i målet till någon som står utanför målet. Att särskilda regler behövs i detta fall beror bl.a. på att förfarandet i hyresnämnden enligt nu gällande bestämmelser regleras av förvaltningslagen och nämndlagen. Sistnämnda lagar saknar regler om överlåtelse av tvisteföremålet. Som framgår av avsnitt 8.3.2 föreslår vi att förfarandet vid hyresnämnd skall följa rättegångsbalkens regler, om inte annat föreskrivs. Av vårt förslag till HPL följer att rättegångsbalken skall tillämpas när det gäller överlåtelse av tvisteföremålet (13 kap. 7 § RB) och intervenients deltagande i rättegången (14 kap. 9 - 13 §§ RB). Regeln om överlåtelse av det varom det tvistas i 13 kap. 7 § RB gäller överlåtelse som skett sedan talan väckts. Vid överlåtelse av fastigheten efter det att ansökan om reparationsföreläggande gjorts hos nämnden kommer sålunda enligt vårt förslag utan ytterligare bestämmelser 13 kap. 7 § andra stycket RB att gälla. En regel behövs dock fortfarande för det fallet att fastigheten överlåtits, innan ansökningen gjordes, utan att dock förvärvaren sökt lagfart. Andra meningen av första stycket i paragrafen har därför fått en något annorlunda utformning än 30 § andra stycket bostadsförvaltningslagen i dess gällande lydelse. I andra stycket tas upp en motsvarighet till 30 § tredje stycket bostadsförvaltningslagen. Enligt detta stycke kan, om tvist angående äganderätten är antecknad i fastighetsboken, ansökan om reparationsföreläggande riktas

346 Specialmotivering S()U 1981:77

mot den som innehar fastigheten med äganderättsanspråk (vidare ang. 30 § bostadsförvaltningslagen se prop. 1976/77:151 s. 50 f, 111 f och 144 ff).

12 kap. 22 §

Paragrafen, som motsvarar 18§ i nuvarande lydelse, har undergått vissa redaktionella ändringar. En tvist om ersättning enligt paragrafen är att hänföra till hyrestvist och skall alltså enligt vårt förslag prövas av hyresnämnden.

12 kap. 23 §

Enligt 19a§ första stycket i dess nuvarande lydelse skall hyran för en bostadslägenhet vara till beloppet bestämd i avtalet eller, om i avtalet finns en förhandlingsklausul enligt hyresförhandlingslagen, i förhandlingsöverenskommelsen. Detta gäller emellertid inte alla de olika delposter hyran är avsedd att ge täckning för. Sålunda behöver den ersättning hyresgästen skall utge för kostnader som hänför sig till lägenhetens uppvärmning, förseende med varmvatten eller elektrisk ström eller avgifter för vatten och avlopp inte vara till beloppet bestämd. De undantag från huvudregeln att hyran skall vara till beloppet bestämd som nyss räknats upp återfinns i första stycket andra meningen. Av specialmotiveringen till stadgandet (prop. 1973:23 s. 160) framgår att uppräkningen är uttömmande. Bestämmelsen kan inte anses utgöra hinder för avtal om normala arbetsprestationer i anslutning till förhyrningen, t.ex. trappstädning i flerfamiljshus och trädgårdsskötsel, snöskottning osv. i fråga om enfamiljshus. Sådana åtaganden avser inte hyran utan andra villkor. Går sådana villkor för långt, kan de jämkas i en villkorstvist enligt vårt förslag om skälighetsprövning av andra hyresvillkor än hyran. Det nyss anförda uttalandet har emellertid fört med sig att det hävdats att vissa andra ersättningar i pengar än de i bestämmelsen angivna som tidigare även de utgått med varierande belopp inte längre får vara rörliga. Exempel härpå är särskilda avgifter för trappstädning och tvättstuga (se härom Berg-Sederblad, 2 u, s. 54 f, Järtelius, 2 u, s. 68 och Lejman s. 408). Det har emellertid satts i fråga om inte undantagsstadgandet bör ges en så liberal

tolkning som möjligt. Gad (SvJT 1974 s. 691 f) anser sålunda att inte

kostnaden för trappstädning under alla förhållanden behöver vara bestämd i avtalet. Stadgandet att hyran, med de nyss angivna undantagen, skall vara till beloppet bestämd medför också viss osäkerhet beträffande hyra av enfamiljshus. Det äri sådana fall långt ifrån ovanligt att i avtalet stipuleras att hyresgästen inte blott skall svara för vissa åtgärder såsom snöskottning, gräsklippning, skötsel av trädgård eller värmepanna utan även att han skall utföra underhållet under hyrestiden. Att hyresgästen åtar sig allt underhåll under hyrestiden torde vara särskilt vanligt när det gäller fritidsbostäder. Hyresgästen kan då utföra underhållet som ett hobbyarbete samtidigt som den fasta hyran bestäms med beaktande av underhållsåtagandet. Enligt 16 § andra stycket i dess föreslagna lydelse kan parterna när avtalet avser enfamiljshus träffa överenskommelse om att hyresgästen själv skall ombe-

Specialmotivering .347

sörja sedvanliga reparationer. Förbudet mot obestämd hyra anses emellertid medföra att en underhållsplikt utan begränsning inte är tillåten. Hur pass omfattande underhålls- och reparationsplikt som kan åläggas hyresgästen är ovisst. Att detta medför olägenheter vid uthyrning av fritidsbostäder har bl.a. påtalats i brev till oss från Nobelstiftelsen och Skogssällskapets juridiska

rådgivare. (Se även ovan anförda arbeten av Berg-Sederblad, Gad och

Lejman samt RBD 1978:33). Underhållsfondsutredningen har som nämnts tidigare lagt fram förslag till nya regler om ansvaret för målning, tapetsering och därmed sammanhängande åtgärder i bostadslägenheter. Förslaget innebär att hyresgästen kan välja mellan att mot särskild ersättning få sådant underhåll utfört av hyresvärden eller att själv bekosta underhållet. Underhållsfondsutredningens förslag kan sålunda leda till att den del av hyran som avser lägenhetsunderhållet inte blir till beloppet bestämd i hyresavtalet eller förhandlingsöverenskommelsen. Detta skulle emellertid strida mot bestämmelsen om bestämd hyra i 19 a § i dess nuvarande lydelse. Vi förordar därför att i första stycket tas in en bestämmelse enligt vilken hyran skall vara till beloppet bestämd i avtalet eller förhandlingsöverenskommelsen, om ej annat följer av lag. Om hyran för en bostadslägenhet inte behöver vara bestämd när annat följer av lag lägger inte heller stadgandets utformning hinder i vägen för att i lag föreskriva att ersättning för energi, vatten eller liknande nyttigheter ersätts särskilt genom individuell mätning och debitering. Som vi påpekat i avsnitt 4.3.2 kan värmemätningsutredningens arbete leda till en sådan lagstiftning. Vad angår frågan om underhåll av enfamiljshus har vi behandlat denna under 16 §. Parterna kan vid uthyrning av enfamiljshus komma överens om att sedvanliga reparationer inte skall åvila hyresvärden. Ett sådant åtagande, som sålunda står i direkt överensstämmelse med en föreskrift i hyreslagen, kan enligt vårt förslag inte anses stå i motsatsställning till förbudet mot rörlig hyra. Tveksamhet kan emellertid alltfort uppstå om hur pass omfattande åtagandet får vara utan att strida mot nämnda förbud. Svaret på frågan får sökas med utgångspunkt i hyresvärdens skyldighet att upplåta och hålla bostadslägenheter för permanentboende i brukbart skick. Som vi likaledes framhållit vid 16 § kan däremot hyresgästen åtaga sig att sätta ett fritidshusi brukbart skick. Ett sådant åtagande kan inte anses strida mot förbudet mot rörlig hyra. Vad angår sådana särskilda avgifter som tvättstugeavgifter 0.1. finns enligt vår mening inte anledning till en sträng tillämpning av förbudet mot rörlig Detta har främst tillkommit för att förhindra användningen av hyra. indexklausuler. De särskilda avgifterna har i regel endast marginell betydelse och deras storlek kan förutses inom ganska snäva gränser. Hur gränsen skall dras beträffande tillämpligheten av förbudet mot rörlig hyra beträffande olika typer av avgifter är dock inte en fråga som lämpar sig för lagstiftning. Den får bedömas av hyresnämnderna och bostadsdomstolen med beaktande av förbudets syfte. Vi förslår i avsnitt 4.3.1 att det nuvarande allmänna undantaget från förbudet mot rörlig hyra beträffande ersättningen för kostnader som hänför sig till lägenhetens uppvärmning, förseende med varmvatten eller elektrisk

348 Specialmotivering

ström eller avgifter för vatten och avlopp upphävs. Vi förordar i stället att ersättningen härför skall ingå i hyran, som enligt huvudregeln i princip således måste vara till beloppet bestämd. Som framgår av den allmänna motiveringen anser vi emellertid att det trots allt kan finnas behov av rörlig hyra i vissa fall. Detta gäller framför allt ersättning för energikostnader. Om beräkningsgrunden för ersättningens storlek fastställs genom en förhandlingsöverenskommelse enligt hyresförhandlingslagen behöver sålunda inte den del av hyran som avser ersättning för kostnad som hänför sig till lägenhetens uppvärmning, förseende med varmvatten eller elektrisk ström eller avgifter för vatten och avlopp vara till beloppet bestämd i avtalet eller förhand]ingsöverenskommelse. I dessa fall kan sålunda parterna komma överens om att tillämpa en bränsle- eller va-klausul. När förhandlingar enligt hyresförhandlingslagen strandar eller när en hyresgäst begärt ändring av förhandlingsöverenskommelsen i den del den avser honom kan hyresnämnden eller bostadsdomstolen föreskriva att ersättningen för värme eller dylikt skall vara rörlig. I den allmänna motiveringen har vi särskilt pekat på vikten av att hyresnämnderna inte använder denna möjlighet annat än om parterna själva redan tidigare tillämpat exempelvis en bränsleklausul och det gäller att bygga vidare på denna praxis. Hyresnämnden bör sålunda i princip använda samma typ av klausul eller annan beräkningsgrund som parterna själva använt sig av. De nu nämnda undantagen från principen om bestämd hyra finns i första stycket andra meningen i förslaget. I den allmänna motiveringen (avsnitt 4.3.2) har vi vidare förordat att hyresvärden och hyresgästen skall få komma överens om att rörlig hyra skall tillämpas i vissa fall. Är lägenheten belägen i ett en- eller tvåfamiljshus bör parterna trots det principiella förbudet mot rörlig hyra och trots att förhandlingsordning inte gäller kunna träffa ett avtal om individuell mätning och debitering när det gäller energikostnader 0.1. I första stycket sista meningen har vi därför föreslagit att parterna i sådana fall får avtala att hyresgästen särskilt skall ersätta sin förbrukning av energi, vatten eller liknande nyttighet. Av stadgandets utformning framgår att ersättningen skall stå i direkt relation till kostnaderna för nyttigheten. När det gäller lägenheter som hyrs ut i andra hand eller av upplåtaren innehas med bostadsrätt föreligger ett legitimt behov av att kunna anknyta hyran till den hyra eller årsavgift som upplåtaren själv betalar. När fråga är om andrahandsuthyrning, kan upplåtarens hyra vara rörlig därför att den bestäms av förhandlingsöverenskommelse, och beträffande bostadsrättslägenheter finns inte något förbud mot rörliga avgifter. Hyresgästens intresse av skälig hyra tillgodoses bäst, om den får följa vad upplåtaren betalar. Skulle ett särskilt tillägg utgå för användning av möbler eller liknande, bör däremot detta tillägg vara fast. Undantaget från rörlig hyra bör alltså bara avse den del av hyran som direkt anknyts till vad upplåtaren betalar. Vi föreslår en bestämmelse i ämnet i andra stycket av paragrafen. Tredje stycket handlar liksom hittills om i vilken mån hyran för andra lägenheter än bostadslägenheter kan vara rörlig. Hyresrådet Bror Rittri har i en artikel (se TSA 1980 s. 50) påpekat, att uttrycket ”Är avtalet träffat för bestämd tid, som är längre än ett år” är olyckligt. Bestämmelsen har nämligen på sina håll tolkats så att om den första avtalsperioden är längre än ett år får indexklausul inte blott tillämpas för denna period utan även vid

Specialmotivering 349

eventuella förlängning oaktat förlängningsperioden är hyresförhållandets endast ett år eller kortare tid. Som Rittri påpekat bör stadgandet inte tolkas så. Förarbetena (SOU 1978:8 s. 94 ff och 109 f, prop. 1978/79:89 s. 20 och klart stöd för att indexklausuler inte är CU 1979/80232 s. 5 f) ger tvärtom tillåtna om förlängningsperioden inte överstiger ett år. I hyreslagen återfinns begreppet hyrestid som ett gemensamt uttryck för den löpande hyresperioden oavsett om det är fråga om den ursprungligen avtalade eller den löpande även när denna avser en annan tidrymd än den som den förlängningstiden, ursprungliga perioden gällde (lagrådets yttrande i prop. 1967:141 s. 320). För att någon tveksamhet inte skall vidlåda lagstiftningen har vi anpassat det kritiserade uttrycket till det av lagrådet förordade. Stycket har i övrigt endast genomgått några smärre redaktionella ändringar. Beträffande lokaler har vidare till följd av en ändring år 1979 (SFS 1979:304) i 2 § lagen (1968:430) om mervärdeskatt uppkommit frågor om av moms på lokalhyra vid tillämpningen av olika bestämmelser i behandling hyreslagen. Hithörande frågor får överlämnas åt rättstillämpningen. Vad angår förbudet mot rörlig hyra vill vi dock som vår mening uttala, att man måste hålla isär hyra och beskattning och att om momsen ändras under löpande hyresperiod hyresvärden bör utan hinder av förbudet mot rörlig hyra kunna få ut den höjda momsen, om detta ryms inom parternas avtal.

Fjärde och femte styckena är i princip oförändrade. Dock har vissa

språkliga ändringar genomförts.

12 kap. 24 §

innehåller bestämmelser om när och hur hyran skall betalas. Det Paragrafen står hyresvärden och hyresgästen fritt att avtala om när hyran skall betalas. Vanligen innehåller också hyreskontrakten bestämmelser om när hyresbetalning skall ske. Har ingenting avtalats, skall hyran enligt 20 § första stycket första punkten i nuvarande lydelse erläggas senast sista vardagen före varje kalendermånads början. Om hyran beräknas för kortare tid än en månad, skall den dock erläggas senast sista vardagen före början av den tid för vilken hyran beräknats. I sistnämnda fall är det i regel fråga om tillfällighetsuthyrningar, möblerade rum och liknande. Från avtalsfriheten görs i första stycket andra punkten ett undantag för bostadslägenheter som omfattar högst fyra rum, varvid kök räknas som rum (i praktiken således oftast en lägenhet om högst tre rum och kök). Den som hyr en sådan lägenhet får betala hyran förskottsvis per månad även om längre betalningsperiod, t.ex. kvartal, skulle vara avtalad. Om ett hyreskontrakt, som avser en bostadslägenhet större än tre rum och kök eller en lokal, stipulerar en längre betalningsperiod än en månad men likväl betalar hyran månadsvis, så medför hyresgästens avtalshyresgästen brott inte i och för sig att hyresgästen går miste om hyresrätten. Enligt en i 42 § första stycket 1 i nuvarande lydelse intagen bestämmelse kan nämligen hyresrätten inte förverkas på grund av bristande hyresbetalning så länge betalar hyran månadsvis i förskott. hyresgästen I en motion (1978/79:857) till 1978/79 års riksmöte yrkades att 20 § första hyreslagen skulle ändras så att undantagsregeln kom stycket andra punkten att omfatta samtliga bostadslägenheter oavsett storleken.

350 Specialmotivering

Motionären framhöll att det under de förhållanden som för närvarande råder på bostadsmarknaden krävs mod av den enskilde att, när han skall teckna ett hyresavtal om en större lägenhet, inte acceptera en av hyresvärden föreslagen hyresbetalning för längre period än en månad. Risken att gå miste om lägenheten kan upplevas som alltför stor. Motionären pekade också på att de senaste årens kraftiga hyreshöjningar medfört att de kvartalsvisa utläggen för många hyresgäster blivit betungande. I sitt betänkande (LU 1979/80:6) med anledning av motionen erinrade lagutskottet inledningsvis om att de nuvarande bestämmelserna om hyrans erläggande hade sin motsvarighet redan i 1923 års hyreslag och att de vid senare lagreformer bibehållits i stort sett oförändrade. Bestämmelserna tillkom således när hyresmarknaden hade ett väsentligt annat utseende än i dag. Med ett undantag hade remissinstanserna ställt sig positiva till motionens förslag. Även utskottet ansåg att en lagändring borde övervägas. Utskottet hemställde därför att motionen jämte utskottets betänkande måtte överlämnas till oss. Sedan riksdagen i skrivelse 1979/80: 12 till regeringen anmält att riksdagen bifallit utskottets hemställan överlämnade regeringen genom beslut vid regeringssammanträde den 22 november 1979 skrivelsen jämte utskottets betänkande till oss för att tagas under övervägande vid fullgörande av vårt uppdrag. I sitt yttrande över motionen (LU 1979/80:6 s. 3) framhöll Svenska riksbyggen att man av praktiska skäl redan tillämpar den principen att alla hyror för bostadslägenheter erläggs månadsvis, oavsett lägenhetens storlek. Av riksbyggens remissvar framgår att månadsbetalning av hyra även för större lägenheter tillämpas i en inte obetydlig omfattning. Detta synes inte ha medfört några nackdelar. Vi anser det därför lämpligt att hyran för en bostadslägenhet, oavsett lägenhetens storlek och vad som avtalats om betalningsperiodens längd, alltid bör få betalas förskottsvis för kalendermånad. Liksom hittills bör detta dock inte gälla den första kalendermånaden. Vi föreslår sålunda att första stycket andra meningen ändras så att beträffande en bostadslägenhet hyra, som belöper på annan kalendermånad än den första, får betalas senast sista vardagen* före månadens början även om avtal träffats om tidigare förfallodag. När det gäller den första kalendermånaden skall hyran liksom hittills betalas på avtalad förfallodag. Vi har övervägt att från den tvingande regleringen i första paragrafen andra stycket undanta fritidsbostäder. Dessa hyrs ju ofta ut för begränsade perioder, Lex. ett par, tre sommarmånader. Det skulle därför i varje fall ur hyresvärdens synpunkt vara praktiskt om hyresgästen i dessa fall skulle vara bunden av en överenskommelse om att hyran för hela perioden skulle betalas i förskott. För fritidsbostäder gäller emellertid i dag samma regler som för andra bostadslägenheter. Beträffande mindre sådana lägenheter har sålunda 1 hyresgästen enligt undantagsregeln alltid rätt att betala hyra månadsvis i Ang. begreppet senast sista vardagen” se Lej- förskott. Detta har såvitt känt inte medfört några nackdelar. Vi anser därför man s. 267 och Walin att någon särreglering inte behövs beträffande fritidslägenheterna. s. 87. I andra stycket har ordet ”hemvist”bytts mot ”bostad” och uttrycket på

Specialmotivering 351

annan plats mot under annan adress i avsikt att bestämmelsen därmed skall bli begripligare för hyresgäster i allmänhet resp. bättre motsvara nutidens betalningsvanor.

12 kap. 25 - 28 §§

Motsvarar med vissa språkliga ändringar nuvarande 21 - 24 §§.

12 kap. 29 §

I nuvarande lydelse av hyreslagen innehåller 24 a § bestämmelser om rätt för hyresgästen att utföra målning, tapetsering och därmed jämförliga åtgärderi lägenheten. Genomförs underhållsfondsutredningens förslag om en ny lag om underhåll av hyreslägenheter bör den ensam tillämpas i de fall som regleras i lagen. Eventuellt bör med hänsyn härtill 24 a§ upphävas helt. Underhållsfondsutredningens förslag innehåller dock vissa undantag från lagens tillämpningsområde. Även om en rättighet för hyresgästen att själv måla eller tapetsera torde vara mindre betydelsefull beträffande de lägenheter som sålunda undantas, kan hinder inte anses föreligga att beträffande dem behålla bestämmelser i hyreslagen. Vidare ger hyreslagen rätt till vissa andra åtgärder än målning och tapetsering. Bestämmelserna i hyreslagen synes därför kunna få kvarstå som subsidiärt tillämpliga i förhållande till underhållsfondsutredningens förslag. Genomförs vårt förslag till HPL, behövs inte bestämmelsen i nuvarande tredje stycket. Istället föreslår vi att här införs bestämmelse om att första och andra styckena inte gäller om annat följer av den av underhållsfondsutredningen föreslagna lagen.

12 kap. 30 §

Motsvarar i princip nuvarande 25 §.

12 kap. 31 §

Paragrafen handlar om hyresvärdens rätt att få tillträde till lägenheten för tillsyn, förbättringsarbeten och visning. Bestämmelser härom finns i nuvarande 26 §. I andra stycket tredje meningen i nuvarande 26§ föreskrivs att om hyresvärden vill låta utföra icke brådskande förbättringsarbeten som vållar väsentligt hinder eller men i nyttjanderätten - annat arbete” - får hyresgästen inom en vecka från det han erhöll meddelande därom säga upp avtalet till upphörande på den fardag som inträffar närmast efter sex månader från uppsägningen. Som framgår av avsnitt 5.3 anser vi att fardagsbegreppet bör utmönstras ur hyreslagen. Till följd därav måste tidpunkten för avtalets upphörande i detta fall också ändras. Säger hyresgästen upp avtalet inom en vecka från det han fått meddelande om att hyresvärden vill utföra annat arbete” i lägenheten anser vi att avtalet bör upphöra att gälla vid den tidpunkt som anges i vårt förslag till 6 § andra och tredje styckena. Att så blir fallet, om i förevarande paragraf endast tas in

352 Specialmotivering

bestämmelse om att hyresgästen får säga upp avtalet, följer av 8§ andra stycket i förslaget. Säger hyresgästen inte upp avtalet, får hyresvärden inte påbörja arbetena före den nyss angivna tidpunkten. Avser avtalet en bostadslägenhet äger hyresgästen - även om han inte iakttagit bestämmelserna i förevarande paragraf- alltid säga upp avtalet att gälla vid det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen. Bestämmelsernai andra stycket är över huvud taget inte tillämpliga i fråga om arbeten - önskemål som hyresvärden självfallet enligt hyresgästens utfäst sig att göra åt hyresgästen. Detsamma bör gälla i fråga om arbeten som han enligt reparationsföreläggande ålagts utföra. Vi föreslår ett tillägg till stycket i sistnämnda hänseende.

12 kap. 32 och 33 §§

Motsvarar i princip nuvarande 27 och 27 a §§

12 kap. 34 §

Paragrafen motsvarar 28 § i nuvarande lydelse. Denna handlar om vad som händer när pant eller borgen är ställd för hyresavtalets fullgörande och säkerheten försämras. I sådant fall är hyresgästen skyldig att på anfordran ställa ny säkerhet med vilken hyresvärden skäligen kan nöjas. Gör inte hyresgästen det inom en månad får hyresvärden säga upp avtalet. När det gäller en bostadslägenhet får han dock endast säga upp avtalet om det är av väsentlig betydelse för hyresvärden att sådan säkerhet ställs och det inte är obilligt mot hyresgästen att hyresförhållandet löses upp. Försämras ställd säkerhet kan hyresvärden endera säga upp avtalet att upphöra i förtid eller till hyrestidens utgång. De särskilda reglerna för bostadslägenheter infördes genom 1968 års hyreslagstiftning. I motiven (SOU 1966:14 s. 398, prop. 1967:141 s. 215 f) angavs att hyresvärdens rätt att kräva ny säkerhet, om denna försämrats, är en befogenhet som måste finnas i ekonomisk fastighetsförvaltning. Men när det gäller bostadslägenhet bör frågan om hyresförhållandets upplösning på sådan grund bedömas under skälig hänsyn till såväl risken för ekonomisk förlust för hyresvärden som till hyresgästens förmåga att, utan att ny säkerhet ställs, fullgöra sina förpliktelser enligt avtalet. I åtskilliga fall då hyresgästen inte förmår ställa godtagbar säkerhet kan man anta att han ändå kommer att fullgöra sina förpliktelser. I sådana fall kan det inte anses föreligga ett väsentligt intresse för hyresvärden att få hyresförhållandet upplöst. En bestämmelse av den innebörd som nu gäller bör otvivelaktigt finnas ocksåi fortsättningen såvitt angår hyra av lokaler. Beträffande sådana kan möjligheten att begära säkerhet, i regel i form av borgen eller bankgaranti, vara av stor betydelse för hyresvärden och villkor om säkerhet förekommer också jämförelsevis ofta i praktiken. När det gäller bostäder förekommer krav på säkerhet, deposition av visst penningbelopp eller förskottshyra i olika former. Sådan säkerhet som avses i 28§ i nuvarande lydelse förekommer ibland i form av borgensförbindelse

Specialmotivering 353

från föräldrar eller andra, när ungdomar utan egna arbetsinkomster hyr en lägenhet. Likaså förekommer det att allmännyttiga företag begär säkerhet för hyresbetalningen vid uthyrning på orter med mycket rörlig arbetskraft. Krav på säkerhet i sådana fall kan normalt sett anses helt legitimt. Försämras i sådant fall säkerheten, har emellertid hyresvärden möjlighet att säga upp avtalet till upphörande i vanlig ordning. Hyresnämnden får i så fall i en med tillämpning av den s.k. generalklausulen pröva, om förlängningstvist avtalet bör upphöra eller om det trots att hyresgästen inte kan ställa ny säkerhet ändå bör förlängas, därför att säkerhet inte kan anses behövlig eller det skulle vara obilligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör. Med tanke på den vikt som fästs vid hyresgästens trygghet till bostaden anser vi däremot inte att hyresgästen skall kunna skiljas från lägenheten i förtid enbart på grund av att en ställd säkerhet försämras. Betalar hyresgästen inte hyran, kan hyresvärden få hyresgästen vräkt på grund av försummelsen. Vid sidan av sådan säkerhet av traditionellt slag som vi nu beskrivit förekommer, i ökande utsträckning, att hyresvärdar som enligt uppgift villkor för uthyrning ställer krav på deposition som säkerhet för skyldighet kan ådraga sig att betala skadestånd för vanvård av som hyresgästen lägenheten eller liknande. Ett krav på sådan deposition kan naturligtvis i enskilda fall vara befogat med hänsyn till omständigheterna. I seriös fastighetsförvaltning torde depositionen sättas in på särskilt konto och få ränta på beloppet. Rent generellt är det emellertid inte hyresgästen önskvärt att hyresvärdarna tar upp depositioner av hyresgästerna. Är det inte fråga om seriös fastighetsförvaltning är risken stor för att hyresgästen går miste om räntan och vid hyresförhållandets upplösning till följd av bevisläget eller av annan orsak får svårt att återfå depositionen helt eller delvis även om han enligt avtalet har rätt till det. I vissa fall kan en deposition av ett stort belopp - liksom även en förskottshyra - anses utgöra särskild ersättning för upplåtelsen och alltså strida mot nuvarande 65 § hyreslagen. Om så inte är fallet, skulle ett direkt förbud mot tagande av deposition eller förskottshyra förutsätta en prövning liknande den som under tiden 1969 - 1973 gällde i fråga om förstagângshyra orter. Det är emellertid inte önskvärt att nu föra in en på hyresreglerade i hyreslagen. Däremot finns möjlighet att med stöd av sådan prövning avtalsvillkorslagen förbjuda en hyresvärd att ställa sådana villkor. I en villkorstvist bör däremot hyresgästen ha möjlighet att få ett villkor om eller annan form av säkerhet omprövat. Om det inte finns deposition särskilda skäl för ett sådant villkor, torde det som regel böra upphävas av hyresnämnden. Att hyresvärden har möjlighet att i en förlängningstvist ställa krav på ny säkerhet, om tidigare ställd säkerhet försämrats, följer av de regler som vi föreslår i övrigt. Någon särskild bestämmelse om skyldighet för bostadshybehövs därför inte i förevarande paragraf. resgäst att ställa ny säkerhet Dennas nuvarande skulle däremot kunna anses legitimera villkor utformning på säkerhet som annars skulle framstå som oskäliga. På grund av det anförda bör paragrafen begränsas att avse enbart lokaler.

354 Specialmotivering

12 kap. 35 - 41 §§

Motsvarar med vissa smärre ändringar 29 - 34 a §§ i gällande lydelse.

12 kap. 42 §

Paragrafen behandlar hyresgästens rätt att byta bostad med annan person. Bestämmelser härom finns i nuvarande 35 §. Ett byte sker genom att hyresgästen överlåter sin hyresrätt till den andre. Sådan överlåtelse får ske om hyresgästens syfte är att genom bytet erhålla en annan bostad. Lämnar hyresvärden inte sitt godkännande till bytet kan hyresnämnden lämna tillstånd till överlåtelsen. Tillstånd skall lämnas om hyresgästen har beaktansvärda skäl för bytet och detta kan äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden. Det har ifrågasätts om dessa bestämmelser är tillämpliga när hyresgästen betingar sig särskild gottgörelse för bytet - dvs. kräver svarta pengar för att byta. Många gånger kan ju en sådan hyresgäst visa utomordentligt beaktansvärda skäl för att tillstånd skall ges till bytet. Hittills har dock byte vägrats när det varit känt att otillåten ersättning avtalats under hänvisning till att hyresvärden då får anses ha skälig anledning att motsätta sig bytet (Berg-Sederblad, 2 u., s. 91). Ställningstagandet, som bygger på ett

uttalande av tredje lagutskottet år 1968 (LU 3 1968 s. 87), framstår som

rimligt och bör få stöd i lagtexten. Vi förordar därför att tillstånd inte heller skall lämnas om annat särskilt skäl talar mot ett byte. Detta framgår av det tillägg vi föreslår till första stycket andra meningen.

12 kap. 43 - 47 §§

Motsvarar med vissa smärre ändringar nuvarande 36 - 40 §§.

12 kap. 48 §

Paragrafen är ny. Som framgår av den allmänna motiveringen i avsnitt 7.4 har stadgandet tillkommit för att komma till rätta med de problem som kan - uppstå när en hyresvärd genom en bulvan förstahandshyresgästen hyr ut en lägenhet i andra hand. Står hyresvärden och förstahandshyresgästen i visst närmare angivet förhållande till varandra och kan det på grund därav antas att förstahandshyresgästen inte handlat självständigt i förhållande till hyresvärden, när han upplät lägenheten till andrahandshyresgästen, skall det sålunda antas, att ett bulvanskap föreligger. Så kan vara fallet om förstahandshyresgästen står i visst släktskapsförhållande till hyresvärden eller är anställd hos eller har ekonomisk intressegemenskap med denne. Så kan också vara fallet när hyresvärden eller förstahandshyresgästen är en juridisk person och den andra av dem eller någon honom närstående på närmare angivet sätt har ett bestämmande inflytande över den juridiska personen. Släktkatalogen i första stycket omfattar makar, de som är i rätt upp- och nedstigande släktskap eller svågerlag och syskon samt andra som på liknande sätt är varandra närstående, t.ex. samboende. Katalogen är något mer begränsad än i vissa andra, liknande bestämmelser.

SOU l98lz77 355

Specialmotivering

Av punkterna 2 och 3 framgår att ett bulvanförhållande under vissa förhållanden också kan föreligga om hyresvärden eller upplåtaren är en juridisk person och den andre såsom styrelseledamot eller i annan liknande egenskap är ställföreträdare för den juridiska personen. Exempel på personer som i annan liknande egenskap är ställföreträdare för en juridisk person är en verkställande direktör eller annan firmatecknare i ett aktiebolag, som inte är medlem av aktiebolagets styrelse. Bulvanskap föreligger också om upplåtaren på grund av aktieägande eller annan liknande ställning har ett bestämmande inflytande över den juridiska personen. Begreppet bestämmande inflytande” har tillkommit efter förebild av bestämmelserna om låneförbud i 12 kap. 7 § aktiebolagslagen (1975:1385). Motsvarande uttryck finns där i första stycket 3 och andra stycket 4. Innebörden av uttrycket har berörts i förarbetena till aktiebolagslagen (prop. 1975:103 s. 486 och 771 f). Bulvanskap kan även anses föreligga om någon som enligt första stycket 1 är närstående till upplåtaren är styrelseledamot, ställföreträdare eller eljest har ett bestämmande inflytande över den juridiska personen. Som vi nyss påpekat gäller bestämmelserna i andra stycket oavsett om det är hyresvärden eller upplåtaren som är en juridisk person. De ovan angivna exemplen har utgått från att det är hyresvärden som är en juridisk person. Motsvarande gäller emellertid om det är upplåtaren som är en juridisk person. Regeln om att bulvanskap också kan anses föreligga när upplåtaren är anställd hos eller har ekonomisk intressegemenskap med hyresvärden eller står i annat liknande förhållande till denne återfinns i punkt 4. Ekonomisk intressegemenskap eller annat liknande förhållande kan föreligga t.ex. om upplåtaren och hyresvärden bedriver en rörelse tillsammans eller om upplåtaren lånat pengar av hyresvärden. För att ett bulvanskap skall anses föreligga fordras emellertid också att det kan antas att upplåtaren vid upplåtelsen inte handlat självständigt i förhållande till hyresvärden. I de fall som anges i punkterna 1 - 3 torde i allmänhet få antagas att så varit fallet. Det bör vara särskilda omständigheter som talar för att upplåtaren handlat självständigt för att bulvanskap inte skall anses föreligga. Som exempel när upplåtaren kan anses ha handlat självständigt kan nämnas att hyresvärden hyrt ut en lägenhet till en dotter, som använder lägenheten som bostad men hyr ut den i andra hand under t.ex. en utlandsvistelse. Över huvud taget torde andrahandsuthyrning när upplåtaren varit stadigvarande bosatt i lägenheten mera sällan falla under regeln. Punkt 4 omfattar en mängd skiftande förhållanden. Här måste en bedömning bli mer beroende av omständigheterna i det enskilda fallet. Upplåtarens och hyresvärdens ekonomiska samröre måste vara av sådan art att hyresvärden haft möjlighet att påverka upplåtarens handlande vid upplåtelsen. I andra stycket upptas en bestämmelse som innebär, att om en skriftlig handling har upprättats angående hyresavtalet mellan förstahandshyresgästen och andrahandshyresgästen, den senare kan begära att en anteckning om att avtalet gäller direkt med hyresvärden görs på handlingen. Saknas skriftligt hyresavtal, kan andrahandshyresgästen med stöd av 4§ första stycket kräva att ett sådant upprättas. Vägrar hyresvärden att vidta någon av

Specialmotivering

de nu angivna åtgärderna, kan han vid vite föreläggas att göra det. Enligt vårt förslag till hyresprocesslag skall ansökan härom göras hos hyresnämnden.

12 kap. 49 §

Motsvarar med en smärre språkändring nuvarande 41 §.

12 kap. 50 §

Paragrafen motsvarar i princip nuvarande 42 §. Enligt 42 § första stycket 2 i nuvarande lydelse är hyresrätten förverkad och hyresvärden berättigad att säga upp avtalet, om en hyresgäst utan behövligt samtycke eller tillstånd överlåter hyresrätten eller eljest sätter annan i sitt ställe eller upplåter lägenheten i andra hand. Hyresrätten anses dock inte förverkad förrän hyresgästen underlåtit att efter tillsägelse vidta rättelse utan dröjsmål. Av andra stycket framgår vidare att hyresrätten inte är förverkad, om det som ligger hyresgästen till last är av ringa betydelse. En i det praktiska livet inte alltför ovanlig situation är att hyresgästen ansöker om tillstånd att t.ex. överlåta hyresrätten först sedan han anmanats att vidta rättelse. Bostadsdomstolen hari ett avgörande där denna fråga varit aktuell 1980:29) inte velat utesluta att ett tillstånd i efterhand till en (RBD redan genomförd överlåtelse av hyresrätten under vissa betingelser kan förhindra förverkande enligt nuvarande 42§ första stycket 2 HL. En förutsättning för en sådan rättstillämpning måste dock enligt bostadsdomstolen under alla förhållanden vara att hyresgästens ansökan om tillstånd till överlåtelsen har gjorts utan dröjsmål efter anmaningen att vidta rättelse. Enligt vår uppfattning bör den tillämpning som bostadsdomstolen Vi föreslår därför ifrågasatt som möjlig godtas och fastslås direkt i lagtexten. att första stycket2 ändras på så vis att hyresrätten i de angivna fallen skall anses förverkad om ej hyresgästen efter tillsägelse utan dröjsmål vidtar rättelse eller ansöker om tillstånd och med anledning av ansökningen erhåller sådant. En viss ledning vid tolkningen av vad som anses med uttrycket utan dröjsmål” ges i bostadsdomstolens nyss nämnda beslut 1980:29. Där uttalas att sex veckor är en alltför lång tid för att ansökningen skall kunna anses gjord utan dröjsmål efter tillsägelsen. Att mer exakt ange gränsen ankommer inte på oss utan bör överlåtas ät rättstillämpningen. Lämnas begärt tillstånd är hyresrätten inte förverkad. Lämnar däremot hyresnämnden begäran om tillstånd utan bifall och har hyresgästen inte heller i övrigt vidtagit åtgärd för att få rättelse till stånd är hyresrätten förverkad. Detta gäller dock inte om det som ligger hyresgästen till last är av ringa betydelse. Enligt första stycket5 krävs inte tillsägelse om rättelse vid vanvård av lägenheten men väl vid övriga i samma punkt angivna förverkandegrunderÅ

Detta förhållande, som endast med svårighet kan utläsas ur lagtexten, kan

möjligen anses motiverat av att snabba åtgärder kan vara behövliga vid 1Se lagrådet i prop. vanvård. Det synes dock rimligt att hyresgästen även i detta fall får en 19683141 5- 328› Lejma att vidta rättelse och sålunda erhåller en tillsägelse innan möjlighet S163 not 7 förverkandepåföljden inträder. Rättelse skall ske utan dröjsmål och något

Specialmotivering 357

längre uppskov kan det alltså inte bli fråga om. Den avsedda ändringen markeras genom att ordet om inte upprepas i punkten.

12 kap. 51 och 52 §§

Motsvarar med vissa smärre ändringar 43 och 44 §§ i nu gällande lydelse . Vi har i specialmotiveringen till 10 § ingående behandlat frågan om delgivning av en sådan underrättelse, som avses i 52 § i förslaget.

12 kap. 53 § I paragrafen avgränsas det område för vilket bestämmelserna om besittningsskydd till bostadslägenhet gäller. I nuvarande HL återfinns bestämmelserna härom i 45 § första stycket. Som framgår av den allmänna motiveringen avsnitt 6.2 - anser vi att möjligheten att i förväg godkänna en överenskommelse om avstående från besittningsskydd inte längre skall finnas kvar beträffande bostadslägenheter. Bestämmelserna i nuvarande 45 § andra och tredje styckena saknar därför motsvarighet i förslaget. De hyresförhållanden, som enligt paragrafen inte omfattas av det direkta besittningsskyddet, är i stort sett desamma som enligt gällande lag. Bestämmelserna om förlängning i 54 - 67 §§ i förslaget gäller sålunda alltjämt inte korttidsavtal beträffande möblerade rum eller fritidslägenheter. Inte heller gäller de lägenheter som utgör en del av upplåtarens egen bostad. Regeln att hyresavtalet inte är förenat med rätt till förlängning när hyresvärden säger upp hyresförhållandet på den grund att hyresrätten är förverkad kvarstår. Eftersom hyrestiden i de flesta fall kommer att bli obestämd enligt vårt förslag till 3 § första stycket är det emellertid viktigt att stryka under att hyresvärden, för att reglerna om direkt besittningsskydd inte skall bli tillämpliga, måste säga upp hyresförhållandet till upphörande utan att iaktta lagstadgad eller avtalad uppsägningstid. Vi har därför i tredje punkten lagt till att hyresförhållandet skall sägas upp till omedelbart upphörande. I annat fall får förverkandet åberopas som en grund i förlängningstvist. Av vårt förslag till 34 § framgår att vi inte anser att hyresvärden skall kunna säga upp ett hyresavtal angående en bostadslägenhet på grund av att en ställd säkerhet försämrats. Någon hänvisning till 34 § behövs därför inte (i nuvarande 45 § finns en hänvisning till 28 §). I avsnitt 7.4. föreslår vi att en andrahandshyresgäst under vissa förhållanden skall ha rätt att ta över en lägenhet när förstahandshyresgästens hyresrätt förverkats. Detta regleras i vårt förslag till 63 §. Punkt 3 i förslaget avslutas därför med en hänvisning till 63 §.

12 kap. 54 §

Av 46 § i dess nuvarande lydelse framgåri vilka fall en bostadshyresgäst har rätt till förlängning av hyresavtalet dvs. vad som i dagligt tal kallas direkt besittningsskydd. Paragrafen är uppbyggd så att det i första stycket inledningsvis slås fast att hyresgästen har rätt till förlängning när hyresavtalet sagts upp av värden eller denne anmodat hyresgästen att flytta. Därefter situationer anges i elva punkter när hyresgästen inte har rätt till förlängning

358 Specialmotivering sou 1981:77

de s.k. besittningsskyddsbrytande grunderna. I andra stycket finns en regel som öppnar en möjlighet för hyresgästen att under vissa förutsättningar frånträda en del av lägenheten medan avtalet förlängs beträffande resten av lägenheten. Tredje stycket innehåller en bestämmelse om rätt för en hyresgäst, som lämnat lägenheten på grund av att huset skall undergå en större ombyggnad, att efter ombyggnaden hyra en likvärdig lägenhet. Uppbyggnaden av 46 § första stycket är redan nu komplicerad och svåröverskådlig. I samband med vårt förslag att avskaffa förhandsgodkännande av avstående från besittningsskydd förordar vi vissa ytterligare tillägg i fråga om de besittningsskyddsbrytande grunderna. Regelsystemet blir därmed än mer komplicerat. För att göra lagtexten mer överskådlig har vi delat upp bestämmelserna om det direkta besittningsskyddet och de besittningsskyddsbrytande grunderna på sju olika paragrafer (54 - 60 §§ i förslaget). Vi återkommer i specialmotiveringen till respektive paragraf till frågan i vad mån bestämmelserna skiljer sig från vad som nu gäller. Förevarande paragraf motsvarar inledningen av 46 § första stycket i dess nuvarande lydelse. Här slås fast att om hyresvärden säger upp hyresavtalet eller anmodar hyresgästen att flytta så har hyresgästen rätt till förlängning av hyresavtalet om annat inte följer av 55 - 59 §§ i förslaget. Huvudregeln är således liksom hittills att hyresgästen har ett direkt besittningsskydd utom i särskilt angivna situationer. För att hyresgästens rätt till förlängning skall bli prövad måste hyresvärden säga upp avtalet. Detta gäller dock inte hyresavtal som är ingånget för bestämd tid och utan villkor om uppsägning, om hyresförhållandet vid hyrestidens utgång inte varat längre än nio månader i följd (6 första stycket i förslaget). I sådant fall skall hyresvärden, om hyresgästen inte flyttar och hyresvärden inte medger förlängning, senast en månad efter hyrestidens utgång anmoda hyresgästen att flytta (7§ andra stycket i förslaget). Säger hyresvärden upp hyresavtalet gäller beträffande uppsägningstidens längd vad som sägs i förslagets 6 §. Om hyresgästen skall få rätt till förlängning eller inte avgörs enligt förslaget i en förlängningstvist. Särskilda bestämmelser om förfarandet i en sådan tvist finns i 64 - 67 §§ i vårt förslag. Bestämmelser om hyresnämndens handläggning av en tvist som avses i första stycket finns i vårt förslag till HPL.

12 kap. 55 §

De besittningsskyddsbrytande grunder som anges i paragrafen motsvarar i stort sett de som i gällande lag tagits upp under 46 § första stycket 1 och 2. Eftersom vi, som framgår av vårt förslag till 34 §, anser att ett hyresavtal beträffande en bostadslägenhet inte skall kunna sägas upp i förtid på grund av försämrad säkerhet, innehåller paragrafens punkt 1 inte någon hänvisning som motsvarar hänvisningen till 28 § i nuvarande 46 § första stycket 1. Liksom enligt gällande lag kan hyresvärden när hyresrätten är förverkad nöja sig med att åberopa förverkandet som ett skäl för att hyresavtalet inte skall förlängas. I stället för att säga upp hyresgästen till omedelbar avflyttning på grund av förverkandet skall hyresvärden i sådant fall säga upp hyresgästen med iakttagande av den uppsägningstid som gäller för hyresavtalet. Endast i det fallet blir det fråga om förlängningstvist. För att poängtera skillnaden

Specialmotivering 359

mellan en förlängningstvist och en ren förverkandetvist anser vi att det i paragrafens punkt 1 särskilt bör sägas ut, att bestämmelsen inte gäller om hyresvärden sagt upp avtalet till omedelbart upphörande på grund av att hyresrätten är förverkad. Punkt 2, som handlar om annan misskötsamhet, är med undantag av en språklig ändring identisk med 46§ första stycket 2 i nuvarande lag.

12 kap. 56 §

Paragrafen anger i vilka fall en hyresgäst saknar rätt till förlängning av hyresavtalet när huset skall rivas eller byggas om eller lägenheten ej vidare skall användas för bostadsändamål. I gällande rätt finns bestämmelser härom i 46 § första stycket 3 - 5 och tredje stycket. Som framgår av den allmänna motiveringen - avsnitt 6.2 - anser vi att om i vissa närmare angivna fall parterna kommit överens om att hyresförhållandet inte skall vara förenat med rätt till förlängning, detta i regel skall gälla. Så är enligt förslaget bl.a. fallet vid rivning och större ombyggnad. De föreslagna bestämmelserna om giltigheten av en överenskommelse om avstående från besittningsskydd, när det hus i vilket lägenheten är belägen skall rivas eller byggas om i större omfattning, finns i första stycket. Överenskommelsen skall vara skriftlig. För att den skall vara giltig fordras, till skillnad mot vad som gäller enligt den nuvarande bestämmelsen i 45 § andra stycket, inte att den skall vara intagen i en särskilt upprättad handling. Eftersom hyresgästen trots överenskommelsen har rätt att få hyresförhållandet förlängt om synnerliga skäl föreligger, hyser vi inte några betänkligheter mot att öppna en möjlighet till att ta in en Överenskommelse om avstâende från besittningsskydd redan i hyresavtalet (jfr SOU 1966: 14 s. 125 och prop. 1967:141 s. 229). Överenskommelsen måste emellertid vara avfattad så att det klart och tydligt framgår att hyresgästen avstår från sin rätt till förlängning. Den skall ha träffats i samband med att hyresförhållandet inleddes, normalt sett innan hyresgästen flyttade in i lägenheten även om direkt krav på detta inte bör ställas med hänsyn till bevissvårigheterna. För att överenskommelsen skall bli gällande fordras vidare att det framgår i vilken situation hyresgästen saknar rätt till förlängning -i det nu aktuella fallet således att huset skall rivas eller byggas om. Skälet härtill är att avståendet endast gäller i den situation parterna kommit överens om. Detta innebär att hyresvärden inte kan åberopa överenskommelsen om han anser att hyresförhållandet skall upphöra av något annat skäl än, såvitt nu är fråga, rivning eller en större ombyggnad. I fall som inte omfattas av överenskommelsen har sålunda hyresgästen direkt besittningsskydd enligt de vanliga reglerna. Enligt de nuvarande bestämmelserna om avstående från besittningsskydd i 45 § andra stycket gäller en överenskommelse mot en make, som när överenskommelsen träffades hade sin bostad i lägenheten utan att ha del i hyresrätten, endast om han eller hon har godtagit den. Detsamma gäller under motsvarande förutsättning enligt 45 § tredje stycket i den nuvarande lagen sådan samboende som enligt lagen (1973:651) om ogifta samboendes gemensamma bostad har rätt att ta över hyresrätten vid en upplösning av samlevnaden. Vi förordar i den allmänna motiveringen att en överenskom-

360 sou 1981:77

Specialmotivering

melse om avstående från besittningsskydd endast skall kunna göras gällande mot en sådan make eller samboende som nyss sagts om han eller hon godtagit den. Detta framgår av första stycket tredje meningen i den föreslagna bestämmelsen jämförd med 62 §. Med vissa redaktionella ändringar motsvarar den föreslagna regleringen vad som i dag gäller enligt 45 § andra stycket sista meningen och tredje stycket. Det förtjänar att övervägas om inte i lagtexten borde uppställas krav på att maken eller den samboende skall avge sitt godkännande skriftligen. att styrka ett muntligt godkännande torde redan nu föranleda att Svårigheten den försiktige hyresvärden ser till att få ett skriftligt godkännande, och ett krav i lagtexten skulle göra samtliga hyresvärdar uppmärksamma på bevissvårigheten. Samtidigt bjuder det emellertid emot att uppställa formkrav som leder till ogiltighet även om det till fullo kan visas att ett i övrigt

giltigt godkännande föreligger. Övervägande skäl synes tala mot att någon

ändring görs på denna punkt. - avsnitt 6.2 - att en I den allmänna motiveringen har vi föreslagit överenskommelse om avstående från besittningsskydd endast gäller under en begränsad tid. Rivningen eller ombyggnaden skall sålunda ha påbörjats inom tre år från hyresförhållandets början. Efter denna tidpunkt bör verkan av överenskommelsen prövas enligt de principer som tillämpas när rivnings-

klausul finns i avtalet (jfr prop. 1974:150 s. 499 f och RBD 1976:19).Om det

inte klart framgår av klausulen att den inte skall tillmätas någon som helst betydelse efter treårstidens utgång bör den därefter ges samma innebörd som en rivningsklausul av traditionell utformning. Även om hyresgästen avstått från sitt besittningsskydd kan han, när den situation som överenskommelsen avser blir aktuell, få avtalet förlängt, om synnerliga skäl är för handen. Som framgår av den allmänna motiveringen och de exempel som där lämnats torde detta bli mycket sällan förekommande i rivnings- och ombyggnadsfallen. Även i andra fall än de som anges i första stycket kan en hyresgäst sakna rätt till förlängning av hyresavtalet när huset skall rivas eller byggas om. Bestämmelser härom finns i andra stycket. De motsvarar med vissa redaktionella ändringar vad som i gällande rätt stadgas i 46 § första stycket 3 och 4. Tredje stycket handlar om hyresgästens rätt att efter en större ombyggnad lägenhet i huset. Bestämmelsen motsvarar i sak nuvarande hyra en likvärdig 46§ tredje stycket. Vi föreslår dock vissa språkliga.ändringar. En omläggning av brukningsändamålet kan enligt de nuvarande bestämmelserna ibland utgöra en besittningsskyddsbrytande grund (46 § första stycket 5). Vi föreslår att stadgandet härom utan ändringar i sak förs över till fjärde stycket.

12 kap. 57 §

Av paragrafens första stycke framgår i vilka fall en hyresgäst saknar rätt till förlängning när avtalet avser upplåtelse av en lägenhet i vilken upplåtaren själv bodde när avtalet ingicks. Stadgandet är nytt. Parterna i ett sådant hyresförhållande kan på det sätt vi beskrivit i specialmotiveringen till 56 § träffa en skriftlig överenskommelse om att en sådan upplåtelse inte skall vara

Specialmotivering 361

förenad med rätt till förlängning. Överenskommelsen gäller dock endast under förutsättning att upplåtaren skall flytta tillbaka till lägenheten inom tre år från hyresförhållandets början. Har hyresgästen make eller samboende gäller liksom enligt 56 § överenskommelsen i princip mot denne endast om han har godtagit den. Bestämmelsen i första stycket tar främst sikte på uthyrning i andra hand av en hyreslägenhet, när avsikten är att hyresförhållandet inte skall vara längre än tre år. Bestämmelsen gäller emellertid även i andra fall när upplåtaren bor i lägenheten när avtalet ingås. Exempel härpå är bostadsrättslägenheter och småhus samt lägenheter som bebos av husets ägare och av ägaren hyrs ut direkt till hyresgästen. Som redan framgått förutsätter en giltig överenskommelse att upplåtaren bodde i lägenheten när hyresavtalet ingicks. Hur länge han bott i lägenheten är utan betydelse. När det gäller tolkningen av uttrycket bodde i lägenheten när avtalet ingicks” kan ledning hämtas från bestämmelserna om rätt för make att ta över hyresrätten i 61 § andra stycket. En sådan rätt förutsätter nämligen att maken har sin bostad i lägenheten. Så är fallet inte blott om maken tillfälligt vistas på annan ort p.g.a. söndring i äktenskapet eller annan anledning utan även när makarna inte kunnat flytta ini en av den ene av dem förhyrd och till gemensam bostad avsedd lägenhet (SOU 1966:14 s. 225). Av den allmänna motiveringen i avsnitt 6.2 framgår, att bestämmelsen i första stycket endast kan användas vid den första av flera på varandra följande andrahandsupplåtelser inom treårsperioden. Detta innebär att om den första andrahandshyresgästen flyttar efter låt oss säga ett år, kan inte upplåtaren med samma rättsverkan träffa en sådan överenskommelse med en ny andrahandshyresgäst som flyttar in direkt efter den förste. Om parterna i denna situation anger förutsättningarna för hyresavtalet och att hyresvärden skall ha rätt att flytta tillbaka till lägenheten efter viss tid får verkan härav prövas i en vanlig förlängningstvist med tillämpning av den s.k. generalklausulen - 59 § i förslaget. Om parterna har träffat en överenskommelse om avstående från besittningsskydd enligt första stycket, har hyresgästen endast rätt till

förlängning om synnerliga skäl finns att förlänga hyresavtalet.I den allmänna

motiveringen - avsnitt 6.2 och 7.4 - har vi lämnat exempel på omständigheter som kan innebära att synnerliga skäl skall anses föreligga. Vi har där också påpekat att möjligheterna att få förlängning trots överenskommelsen torde vara större vid andrahandsupplåtelser än vid rivning och ombyggnad. I nuvarande 46 § första stycket 6 och 6 a finns bestämmelser om besittningsskyddsbrytande grunder när avtalet avser lägenhet i en- eller tvåfamiljshus eller, under vissa förutsättningar, bostadsrättslägenhet. Som framgått av vad som ovan anförts kan sådana lägenheter ibland omfattas av bestämmelserna i första stycket. Om så inte är fallet anser vi att de nuvarande reglerna bör gälla beträffande bostadsrättslägenheter i vart fall i avbidan på resultatet av bostadsrättskommitténs arbete. Vi föreslår därför att bestämmelserna i nuvarande 46 § första stycket 6 och 6 a förs över till andra stycket av förevarande paragraf.

Specialmqtivering

12 kap. 58 §

I nuvarande 46 § första stycket 7 - 9 finns undantag från besittningsskyddet beträffande hyresförhållanden som beror av anställningar av olika slag. Bestämmelserna har med vissa redaktionella ändringar förts över till denna paragraf. Första stycket motsvarar punkt 7, andra stycket punkt 8 och tredje stycket punkt 9.

12 kap. 59 §

I nuvarande 46 § första stycket 10 finns en allmänt hållen bestämmelse som medger att besittningsskyddet kan brytas i andra fall än som angetts under 1 - 9. Denna s.k. generalklausul har med vissa redaktionella ändringar förts över till förevarande paragraf. Avslutningsvis vill vi erinra om att det av den allmänna motiveringen framgår, att parterna även i andra fall än som avses i 56 § första stycket och 57§ första stycket kan i hyresavtalet ange förutsättningarna för att hyresvärden skall återfå dispositionsrätten till lägenheten. Vilken verkan detta bör tilläggas får hyresnämnden pröva i en förlängningstvist med tillämpning av generalklausulen, om inte annan besittningsskyddsbrytande grund är tillämplig.

12 kap. 60 §

I46 § andra stycket i dess nu gällande lydelse finns en regel som medför att en hyresgäst, som eljest inte skulle ha rätt till förlängning, i vissa fall kan få hyresförhållandet förlängt såvitt avser en del av lägenheten. Bestämmelsen har flyttats över till denna paragraf. Den är oförändrad i sak.

12 kap. 61 §

Paragrafen, som med vissa smärre avvikelser motsvarar 47 § i gällande lag, handlar om en medhyresgästs och en äkta makes rätt till förlängning av hyresavtalet. Liksom i gällande rätt kan enligt andra stycket i förslaget en äkta make, som inte är medhyresgäst men som har sin bostad i lägenheten, under vissa angivna förutsättningar ta över hyresrättten. Såväl i första stycket som i andra stycket av 47 § i dess nu gällande lydelse finns en hänvisning till 28 §. Hänvisningen beror på att hyresvärden nu har en möjlighet att säga upp hyresavtalet om ställd säkerhet försämras. I vårt förslag till 34 § har denna möjlighet fått utgå. Någon motsvarighet till hänvisningen till 28 § finns därför varken i första eller andra stycket i förslaget. Om en tvist om hyresförhållandets upphörande skall behandlas som en förverkandetvist eller en förlängningstvist blir enligt vårt förslag beroende av huruvida hyresvärden under åberopande av förverkandet sagt upp avtalet till omedelbart upphörande eller ej. Detta föranleder en justering i första stycket. Den rätt som enligt 61 § andra stycket, 62 och 63 §§ tillkommer make, samboende och andrahandshyresgäst betecknas i vårt förslag som en rätt att

Specialmotivering

överta den tidigare hyresgästens hyresrätt och få hyresavtalet för förlängt egen del. Samtidigt anges att rätten till förlängning inte inträder, om någon besittningsskyddsbrytande grund föreligger enligt 56 - 60 §§. Prövningen får ske i två steg. Först måste sålunda bedömas, om de i 61 § andra stycket, 62 eller 63 §§ angivna förutsättningarna för hyresrättens övergång föreligger. Därefter får prövas om hyresvärden ändå kan motsätta sig förlängning på grund av att någon besittningsskyddsbrytande grund föreligger. Eftersom den som enligt förevarande lagrum kan ha rätt att överta hyresrätten inte själv har varit medhyresgäst, finns inte utrymme för någon hänvisning till de besittningsskyddsbrytande grunderna i 55 §. Om en hyresgäst som var gift avlidit, skall enligt vårt förslag rätten att överta och få hyresavtalet hyresavtalet förlängt för egen del tillkomma efterlevande maken. Detta gäller såväl om det tidigare hyresavtalet avsåg hyresgästens livstid och därför upphör vid hans död som om hyresförhållandet upphör till följd av någon omständighet som hänför sig till hyresgästens dödsbo. Ett undantag görs dock för det fall att efterlevande maken själv föranlett t.ex. i egenskap upphörandet, av dödsbodelägare sagt upp hyresavtalet. Makes rätt enligt andra stycket att ta över hyresrätten i vissa situationer gäller även om hyresvärden sagt upp avtalet till omedelbart upphörande på grund av förverkande. Tredje stycket motsvarar 47 § tredje stycket i nuvarande lag. Tillägget till andra stycket angående efterlevande makes rätt har föranlett en motsvarande justering av tredje stycket.

12 kap. 62 §

Paragrafen motsvarar 47a§ i dess nuvarande lydelse. Enligt den av oss föreslagna lydelsen likställs i vissa fall samboende med make inte endast när det gäller Övertagande av hyresrätt utan också med avseende på Överenskommelse om avstående från besittningsskydd. I sistnämnda hänseende finns nu en motsvarande bestämmelse i 45 § tredje stycket.

12 kap. 63 §

Paragrafen är ny. Den handlar om andrahandshyresgästs rätt att under vissa överta förutsättningar hyresrätten till lägenheten när förstahandshyresgästens hyresrätt upphör. l den allmänna motiveringen - avsnitt 7.4 - förordar vi att om en bostadslägenhet under minst tre år i följd har varit upplåten till samma andrahandshyresgäst, denne kan få överta förstahandshyresgästens hyresrätt och få hyresavtalet förlängt för egen del, om förstahandshyresgästens Detta förutsätter hyresrätt upphör. dock att andrahandshyresgästen har sin bostad i lägenheten. Hyresvärdens och andra bostadssökandes intressen tillgodoses genom att andrahandshyresgästen inte får ta över hyresrätten, om det skulle vara uppenbart obilligt. Därjämte fordrar ett Övertagande att hyresvärden även i övrigt skäligen kan nöjas med andrahandshyresgästen som hyresgäst. Bestämmelserna härom finns i första stycket.

sou 1981:77

364 Specialmotivering

Som framgår av den allmänna motiveringen krävs inte att hyresvärden lämnat sitt medgivande till upplåtelsen eller att hyresnämnden gett sitt tillstånd till den. Andrahandshyresgästens rätt att ta över förstahandshyresgästens hyresrätt kan aktualiseras såväl när förstahandshyresgästen själv säger upp sitt hyresavtal med hyresvärden som när hyresvärden säger upp förstahandshyresgästen. Även om förstahandshyresgästen sägs upp på grund av att han förverkat hyresrätten, kan andrahandshyresgästen få ta över hyresrätten. Så är fallet oberoende av om hyresvärden säger upp avtalet med förstahandshyresgästen till omedelbart upphörande eller om han nöjer sig med att åberopa förverkandet som en besittningsskyddsbrytande grund i en skall förlängningstvist. När hyresvärden säger upp förstahandshyresgästen att han som framgår av avsnitt 7.4 dessutom anmoda andrahandshyresgästen flytta. Om det är uppenbart obilligt mot hyresvärden eller andra bostadssökande, får inte ta över hyresrätten. I den allmänna andrahandshyresgästen motiveringen har vi lämnat exempel på när så kan vara fallet. Vi har där också strukit under att denna undantagsregel bör tillämpas restriktivt. För skall få ta över och få att andrahandshyresgästen hyresrätten hyresavtalet förlängt för egen del måste hyresvärden även i övrigt skäligen kunna nöjas med honom som hyresgäst. Detta innebär att andrahandshyresgästen skall kunna godtas ur såväl ekonomisk synpunkt som med hänsyn till skötsamhet o.d. Vidare får det inte föreligga någon besittningsskyddsgrund enligt 56 - 60 §§. brytande rätt att ta över hyresrätten är konstruerad som Andrahandshyresgästens en rätt för honom att få förstahandshyresgästens hyresrätt förlängd för egen del när dennes hyresrätt upphör. Som vi nyss påpekat har andrahandshyresgästen denna rätt även när förstahandshyresgästen förverkat sin hyresrätt. Detta har närmare berörts i den allmänna motiveringen. Där framgår också vad hyresvärden skall iaktta om han önskar att andra villkor skall gälla för den nya upplåtelsen. mellan I andra stycket föreslår vi en bestämmelse som reglerar förhållandet första- och andrahandshyresgästen när den senare tar över hyresrätten till lägenheten enligt första stycket. Avtalet mellan dem upphör då att gälla. Om möblerad får han söka komma förstahandshyresgästen hyrt ut lägenheten hur dennes nyttjanderätt till möblerna överens med andrahandshyresgästen skall avvecklas (jfr 5 § andra stycket i vårt förslag).

12 kap. 64§

handlar om hur förfarandet vid en förlängningstvist inleds. I Paragrafen lag finns bestämmelser om detta i 49 §. gällande Vi föreslår i avsnitt 5.3.2 av den allmänna motiveringen långt gående vid villkors- och förlängningstvister. Sålunda skall ändringar av proceduren enligt förslaget uppsägning ske i förlängsningstvist men ej i villkorstvister. Vidare åligger det den part som önskar en förändring. t. ex. en hyresvärd som önskar att hyresavtalet inte skall förlängas. att hänskjuta en tvist härom till hyresnämnden. vi föreslår i förfarandet föranleder en ny disposition av De ändringar om förlängningstvist och villkorsprövning. De med hyreslagens regler

Specialmotivering 365

reglerna om förlängningstvist sammanhängande bestämmelserna om hyresvillkoren i nuvarande lag förs i vårt förslag samman med de nuvarande bestämmelserna om rätt till prövning av hyresvillkoren till ett särskilt avsnitt med rubriken Prövning av hyresvillkoren (68 - 76 §§). Om hyresvärden inte vill att hyresförhållandet skall förlängas, skall han enligt förslaget alltjämt säga upp hyresgästen. Går inte hyresgästen med på att flytta måste hyresvärden enligt första stycket hänskjuta tvisten till hyresnämnden innan hyrestiden gått ut. Gör han inte det förlorar uppsägningen sin verkan. En uppsägning medför alltid att hyresgästen har rätt att anse hyresförhållandet upplöst vid hyrestidens utgång. Denna rätt har hyresgästen oberoende av om hyresvärden hänskjuter tvisten till hyresnämnden eller ej. Vi har diskuterat om det inte borde ställas krav på hyresgästen, att han inom viss tid efter uppsägningen meddelar hyresvärden huruvida han avser att flytta i anledning av uppsägningen eller avvaktar en förlängningstvist. Det är självfallet lämpligt att hyresgästen lämnar sådant meddelande och vi förutsätter att hyresvärden och hyresgästen kan klara ut frågan mellan sig, så att kontraktet omedelbart kan skrivas av, om hyresgästen avser att flytta. Det är emellertid svårt att finna en lämplig sanktion, om hyresgästen underlåter att svara. Det är inte möjligt att för sådant fall föreskriva att hyresgästen är skyldig att flytta, eftersom man då skulle vara återi nuvarande system, där hyresgästens passivitet får sådan verkan mot honom. En möjlighet skulle vara att hyresvärden får begära uppskov med avflyttningen, om hyresgästen inte hör av sig inom exempelvis en månad efter uppsägningen. I praktiken torde dock problemet vara mycket litet - de allra flesta hyresgäster som inte går med på att skriva av kontraktet avser säkerligen att söka få bo kvar - och det synes därför onödigt att ytterligare komplicera p uppsägningsreglerna. Hänskjuter inte hyresvärden efter uppsägningen tvisten till hyresnämnden före hyrestidens utgång blir avtalet förlängt på oförändrade villkor, om hyresgästen trots uppsägningen föredrar att sitta kvar i lägenheten. En hyresgäst som blir uppsagd kan själv vända sig till hyresnämnden för att föra talan om fastställelse att han har rätt till förlängning. För att uppsägningen skall stå fast, måste dock hyresvärden vid hyresnämnden före hyrestidens utgång framställa yrkande om att hyresavtalet skall upphöra att gälla. Så kan i och för sig ske muntligen i det av hyresgästen anhängiggjorda målet. Att låta hyresgästens talan få samma effekt som hyresvärdens skulle medföra oklarhet bl.a. för det fall hyresgästen återkallar sin talan. Om hyresvärden återkallar sin talan men på nytt väcker talan vid hyresnämnden, får uppsägningen verkan under förutsättning att även det senare yrkandet framställts före hyrestidens utgång. Om make eller samboende, som inte har del i hyresrätten, har sin bostad i lägenheten, får denne under vissa förutsättningar ta över hyresrätten, om hyresgästens hyresrätt upphör. Detsamma gälleri fall som anges i vårt förslag till 63 § även den som hyrt en lägenhet i andra hand. Har en sådan make, samboende eller andrahandshyresgäst sin bostad i lägenheten måste enligt andra stycket en hyresvärd, som inte blott vill att hyresgästen utan även annan som kan ha rätt till förlängning av hyresavtalet skall flytta, på något sätt agera även mot denne. Som framgår av avsnitt 7.4 anser vi att hyresvärden i sådant fall skall anmoda maken, samboenden eller andra-

Specialmotivering

handshyresgästen att flytta. För att anmodan skall få verkan mot maken/ samboenden/andrahandshyresgästen måste emellertid hyresvärden inom en månad från det anmodan lämnats denne hänskjuta tvisten till hyresnämnden. Lämnar hyresvärden anmodan mer än en månad före hyrestidens utgång får han dock hänskjuta tvisten till hyresnämnden senast vid den tidpunkt då hyrestiden utgår. Iakttar inte hyresvärden tidsfristen äger maken. samboenden eller andrahandshyresgästen, om hyresgästens hyresrätt upphör, rätt att ta över hyresrätten på de villkor som skulle ha gällt om hyresgästens hyresförhållande fortsatt utan ändring av villkoren. Eftersom anmodan har samma funktion som uppsägning bör den lämnas på samma sätt som uppsägning enligt vårt förslag till 10 §. Vi föreslår en särskild bestämmelse om detta i 11 §. För tydlighets skull bör erinras om att ifall maken eller den samboende med den andre tecknat hyreskontrakt och alltså är själv har gemensamt medhyresgäst, hyresvärden har att i vanlig ordning säga upp även maken resp. den samboende. I detta fall är sålunda första stycket av paragrafen tillämplig. Av tredje stycket framgår att bestämmelserna i andra stycket andra meningen också gäller i sådant fall som avses i 7 § andra stycket i förslaget. Detta stadgande gäller hyresavtal som ingåtts för bestämd tid och som inte behöver sägas upp, dvs. hyresförhållandet får vid hyrestidens utgång inte ha varat längre än nio månader i följd (6§ första stycket i förslaget) och hyresavtalet får inte heller innehålla förbehåll om uppsägning. Om fortsätter att nyttja lägenheten en månad efter hyrestidens hyresgästen utgång utan att hyresvärden anmodat honom att flytta anses avtalet förlängt tid. En hyresvärd som inte Önskar att förlängning skall komma på obestämd situationen skall sålunda inom en månad efter till stånd i den angivna hyrestidens utgång anmoda hyresgästen att flytta och inom ytterligare en månad efter det att anmodan lämnades hänskjuta tvisten till hyresnämnden. Gör han inte det förlorar anmodan sin verkan, om hyresgästen inte flyttar frivilligt innan tiden för hänskjutande gått ut. Av den allmänna motiveringen - avsnitt 5.3 - framgår att vi anser att redan i uppsägningen eller anmodan skall ange anledningen till hyresvärden att han önskar att hyresavtalet skall upphöra. Är skälet härtill att hyresrätten är förverkad skall hyresvärden i uppsägningen ange den omständighet som avtalet. Att förverkandet enligt hans mening utgör skäl för att inte förlänga åberopas i uppsägningen medför alltså inte längre att tvisten inte är att anse som förlängningstvist (ang. gällande rätt beträffande denna gränsdragning se avsnitt 8.3.1 inledningen samt där anförda hänvisningar till rättsfall och litteratur). Avgörande för frågan om det är en förverkande- eller förlängningstvist är i stället enligt förslaget om avtalet sagts upp till omedelbart upphörande (förverkandetvist) eller till den tidpunkt som i varje särskilt fall av 6§ i vårt förslag (förlängningstvist). Eftersom vi förordar att följer samtliga hyrestvister med undantag av tvister enligt lagsöknings- och handräckningslagen skall handläggas av hyresnämnden får dock gränsdragningen minskad betydelse. En viktig skillnad är att i förlängningstvister vardera parten får stå sina kostnader vid hyresnämnden och i bostadsdomstolen, medan vi föreslår att i förverkandetvister rättegångsbalkens regler om rättegångskostnader skall gälla. En annan skillnad är att om hyresvärden

Specialmotivering 367

säger upp avtalet till omedelbart upphörande på grund av förverkande, han kan få tvisten prövad handräckningsvägen. Med hänsyn till preklusionsbestämmelserna i 66§ andra stycket andra meningen i förslaget (jfr 51 § andra stycket andra meningen gällande lag) anser vi, såsom också framgår av den allmänna motiveringen, att hyresvärden inte under alla förhållanden bör vara bunden till den omständighet han åberopat i uppsägningen eller anmodan. Hyresvärden får sålunda i tvisten åberopa även annan anledning att vägra medge förlängning, om han, när han sade upp eller anmodade hyresgästen, inte kände till den och inte heller bort känna till den. När det gäller hyresgäster finns i 65 - 67 §§ i förslaget liksom i motsvarande bestämmelseri nuvarande lydelse föreskrifter bl.a. om vilka villkor som skall gälla när en förlängningstvist ej är avgjord vid hyrestidens utgång, om vad som skall gälla för den fortsatta förhyrningen när hyresavtalet förlängs och om uppskov med avflyttningen när förlängning inte medgetts. Genom ett uttryckligt stadgande i tredje stycket föreslås att dessa bestämmelser skall bli tillämpliga också på den som enligt andra stycket anmodats flytta.

12 kap. 65 §

Paragrafen motsvarar helt 50§ i dess nu gällande lydelse. Här finns bestämmelser för det fall att en förlängningstvist inte slutligt avgjorts när hyrestiden löper ut.

12 kap. 66 §

Enligt 51 § första stycket i dess nuvarande lydelse skall, om hyresgästens förlängningstalan vinner bifall, villkoren för den fortsatta förhyrningen fastställas. Detta gäller oberoende av om tvist råder om villkoren. Stadgandet förutsätter att det är hyresgästen som skall hänskjuta tvisten till nämnden. Enligt vårt förslag är det hyresvärden en som skall hänskjuta förlängningstvist till hyresnämnden. Vinner inte hyresvärdens talan bifall skall hyresnämnden enligt första stycket för den fortsatta förhyrningen fastställa de villkor som tidigare tillämpats. Detta dock inte om gäller parterna träffar ett avtal om att andra villkor skall gälla. I en förlängningstvist kan hyresvärden, som framgår av den allmänna motiveringen, för det fall att hyresnämnden skulle medge förlängning yrka att villkoren för den fortsatta upplåtelsen ändras. Av förslaget till 69 § tredje stycket framgår att detta skall anges i uppsägningen. Den ändring hyresvärden begär skall också anges. Detta gäller såväl i uppsägningen som i ansökningen till hyresnämnden. I ansökningen skall hyresvärden också ange från vilken tidpunkt ändringen önskas. Beträffande fastställande av villkoren gäller i övrigt vad som sägs i vårt förslag till 70 - 76 §§. Vi kommer åter till dessa bestämmelser i samband med specialmotiveringen till respektive lagrum. Om hyresvärden återkallar sin talan i hyresnämnden vid en tidpunkt när hyresgästen alltjämt bor kvar i lägenheten och tiden för hänskjutande till hyresnämnden har gått ut, får verkan av uppsägningen anses vara förfallen. Vill hyresgästen i detta fall flytta från lägenheten, får han själv säga upp

S()U 1981:77

368 Specialmotivering

av 6§ fjärde stycket i vårt förslag. för att avtalet, ev. med tillämpning inte skall behöva tveka om vad som gäller dem emellai, bör parterna hyresnämnden i avskrivningsbeslutet fastställa att hyresförhållandetbestår

på oförändrade villkor. fast att beslut om förlängning anscs som I andra stycket slås inledningsvis avtal om fortsatt förhyrning. Detta överensstämmer i princip med vad som nuvarande 51§ första Preklusionsregeln iandra gäller enligt stycket. är oförändrad i sak. meningen

12 kap. 67§

det Bestämmelsen om uppskov i nuvarande 52 § första stycket förutsätteratt en förlängningstvist till hyresnännden. är hyresgästen som skall hänskjuta tvisten. Detta Enligt vårt förslag är det hyresvärden som har att hänskjuta medför också att hyresgästens rätt till förlängning inte längre kan förfalla. har hänvisningen till Första stycket har ändrats i enlighet härmed. Vidare nuvarande 28 § utgått, eftersom försämrad säkerhet inte längre mecför att

hyresavtalet får sägas upp i förtid. Slutligen har gränsen mellan förlängningstvist och förverkandetvist liksom i flera andra paragrafer angetts på annat sätt

än för närvarande. Andra stycket handlar om vilka villkor som skall gälla från avtalets motsvarar nuvirande upphörande till dess hyresgästen flyttar. Stadgandet att hänvisningen till 48 §ersatts 52 § andra stycket, med den enda skillnaden med en hänvisning till 70 §.

12 kap. 68 §

oss föreslagna reglerna om förfarmdet i Paragrafen anger i vilka fall de av De nuvarande bestämmelserna om ritt till villkorstvister skall gälla. i 54 och 55 §§ ger en bostadshyresgäst rätt att med prövning av hyresvillkoren bibehållet besittningsskydd säga upp avtalet för ändring av hyresvillka. Som

av den allmänna motiveringen anser vi, att såväl hyresgästen som framgår skall kunna få villkoren för den fortsatta förhyrningen prövade hyresvärden utan att avtalet sägs upp. Vi kallar en sådan tvist villkorstvist. HL:s reger om I första stycket anges sålunda för vilka upplåtelser villkorstvist Uppräkningen motsvarar nuvarande 54 § andra stycket. gäller. En jämförelse med besittningsskyddsreglernas tillämpningsområde ger vid bestämmelserna om prövning av hyresvilkoren i handen att de föreslagna

hyresförhållanden som undantas från besittnings-

princip inte gäller för de Den tid av nio månader som skyddet enligt 53 § 1 och 2 i förslaget. skall ha varat för att bestämmelserna skall gälla även hyresförhållande räknas därvid till tidpunkten för möblerade rum och fritidslägenheter tvistens hänskjutande till hyresnämnden. 55 a §. sistnämnda Andra stycket i förslaget motsvarar närmast nuvarande innehåller en erinran om att prövning av hyresvillkoren för bestämmelse bestämmelbostadslägenheter också kan ske enligt hyresförhandlingslagens

ser. utformad. Den Andra stycket i förevarande paragraf är något annorlunda innehåller en föreskrift om att när förhandlingsordning gäller enligt

. 369

Specialmotivering

hyresförhandlingslagen, bestämmelserna i hyreslagen tillämpas endast om det följer av den förstnämnda lagen. Förevarande bestämmelse har införts för att klargöra bl.a. att reglerna om karenstid enligt 73§ inte gäller förhandlingar enligt hyresförhandlingslagen. Avsikten är däremot inte att hindra att en enskild hyresgäst begär villkorsändring enligt hyreslagen. Det framgår av vårt förslag till ändring av 5§ hyresförhandlingslagen. (Jfr bostadsdomstolens beslut nr 54/1981.)

12 kap. 69 §

Paragrafen är ny. Den innehåller bestämmelser om hur en villkorstvist inleds. I gällande rätt finns regler härom i 54§ första, tredje och fjärde styckena. Vi föreslår i den allmänna motiveringen - avsnitt 5.3 - att parterna i ett hyresförhållande skall kunna föra en tvist om reglering av villkoren utan att säga upp hyresavtalet. En sådan ren villkorstvist kan inte sluta med att hyresförhållandet upphör, eftersom denna fråga inte är föremål för hyresnämndens prövning. Medför hyresnämndens avgörande att hyresgästen inte vill bo kvar i lägenheten får han i stället säga upp avtalet. Härvid gäller som regel tre månaders uppsägningstid enligt 6§ fjärde stycket i förslaget. Önskar hyresvärden eller hyresgästen att villkoren för en upplåtelse av en bostadslägenhet skall ändras skall han enligt första stycket skriftligen meddela motparten den ändring han vill ha. Meddelandet kan avsändas i rekommenderat brev (85 § i förslaget). På det skriftliga meddelandet ställs i övrigt inte några formkrav. Avsikten är ju inte annan än att få i gång förhandlingar mellan parterna. Det är dock självklart att meddelandet måste vara så utformat att det framgår vilken lägenhet som avses och att ändringen anges så pass tydligt att motparten har en rimlig möjlighet att förstå vad det är avsändaren vill förhandla om. Några större krav får alltså inte ställas på meddelandets innehåll. Det bör exempelvis vara tillräckligt att hyresvärden ställer krav på hyreshöjning eller hyresgästen på hyressänkning, utan att ändringens storlek preciseras. Vi har tidigare betonat att avsikten med meddelandet är att få till stånd förhandlingar om ändring av villkoren. En part är emellertid inte tvungen att träda i förhandlingar (något som däremot är fallet enligt hyresförhandlingslagen). Inte ens om den som avsänt meddelandet vägrar att förhandla trots att motparten är villig därtill inträder någon påföljd. Om någon överenskommelse inte uppnås mellan parterna, får den part som avsänt ett meddelande med en begäran om villkorsändring ansöka om ändring av villkoren. Sådan ansökan skall göras hos hyresnämnden. Minst en månad måste förflyta från det meddelandet lämnas till dess ansökan ges in. I annat fall skall ansökningen avvisas. Detta bör dock ske endast efter invändning av motparten. Vad en ansökning till hyresnämnden i en villkorstvist skall innehålla framgår av andra stycket. Ytterligare krav på ansökningens innehåll finns i vårt förslag till 6 kap. 4 § HPL. I ansökningen skall sökanden ange den ändring han önskar i de avtalade villkoren. Av den allmänna motiveringen framgår att den ändring, som yrkas vid nämnden, inte behöver stämma

370 Specialmotivering SOL 1981:77

överens med den önskan som framförts i meddelandet. Parten äll regel bunden av den ändring han begärt i ansökningen till hyresnännden. Särskilda bestämmelser om ändring av talan vid villkorstvist finn; i vårt förslag till 71 §. Har sökanden inte i ansökningen till hyresnämnden preciserat vilken ändring han yrkar, bör nämnden förelägga horom att komplettera ansökningen. Efterkommes inte föreläggandet, kan ansikningen komma att avvisas (se 6 kap. 4 § fjärde stycket i vårt förzlag till hyresprocesslag). Har meddelandet väl en gång lämnats, får det som regel anses bevara sin verkan till dess ändring skett i fråga om det villkor som medddandet avsåg. Vi har tidigare antytt att en hyresvärd, som i och för sig önskar att i förlängningstvisten kan yrka att villkoren lör den hyresgästen flyttar, fortsatta förhyrningen ändras, om avflyttningsyrkandet skulle ogillas. Vad hyresvärden i sådant fall har att iaktta framgår av tredje stycket. Eftersom hyresvärden måste säga upp hyresgästen till avflyttning gäller inte bestämmelserna om meddelande och hänskjutande i första stycket. Hyresvärden skall i stället ange den ändring han önskar i uppsägningen. Vad som anges i uppsägningen avgränsar dock inte det fortsatta förfarandet. Liksomi fråga om meddelande enligt första stycket bör därför några större krav inte ställas på precisering av den önskade ändringen. Hånskjuter hyresvärden cärefter förlängningstvisten till hyresnämnden kan han i ansökningen tillika ansöka om ändring av villkoren. I detta fall krävs inte att viss tid förflyter mellan uppsägningen och hänskjutandet; att detta måste ske före hyrestidensutgång framgår av 64§ i förslaget.

12 kap. 70 §

Förevarande paragraf, som motsvarar 48 § i nuvarande lydelse, innehåller de grundläggande bestämmelserna om prövning av hyra (bruksvärdetegeln) och andra hyresvillkor. De har kommenterats utförligt i den afmänna motiveringen (avsnitt 2.6.6 resp. 3.1) vartill hänvisas.

12 kap. 71 §

Paragrafen saknar motsvarighet i gällande lag. Den handlar om ändring av talan i villkorstvist. Av första stycket framgår att en part sedan tvisten hänskjmits till hyresnämnden i princip är bunden av den villkorsändring han begärt i ansökningen till nämnden. Parten får inte ändra yrkandena så att den ändring i villkoren han begär blir oförmånligare för motparten än den som han har Hyresvärden får t.ex. inte under handläggningen i begärt i ansökningen. hyresnämnden begära högre hyra än han yrkat i ansökningen eller i en komplettering av denna. Sker det ändå, bör det nya yrkandet kunna avvisas. Så bör dock ske endast efter invändning från motpartens sida. Detta innebär naturligtvis inte något förbud för hyresvärden att som kompensation kräva högre hyra, när hyresgästen för in ett nytt villkor i processen med stöd av paragrafens andra stycke. Om en hyresgäst begär en förmån som inte tidigare funnits, t.ex. att tvättstugan skall få utnyttjas gratis, får hyresvärden sålunda

Specialmotivering 371

begära högre hyra för det fall hyresgästens yrkande skulle bifallas. Andra stycket innehåller ett undantag från huvudregeln att en part är bunden av den ändring han begärt i ansökningen. Om särskilda skäl föreligger får hyresnämnden också pröva ett hyresvillkor som har samband med det villkor som angetts i ansökningen. Detta stadgande har tillkommit

efter förebild av 25§ tredje stycket HFL (jfr prop. 1977/78:175 s. 168.).

Yrkande om sådan prövning bör kunna framställas såväl av den som gjort ansökningen till hyresnämnden som av motparten.

12 kap. 72 §

I förevarande paragraf slås fast att ett beslut varigenom hyresvillkoren ändras anses som ett avtal om villkor för fortsatt förhyrning. I gällande lag följer detta av en hänvisning i 55§ första stycket till 51§ andra stycket första punkten.

12 kap. 73 §

Paragrafen är ny. Den innehåller bestämmelser om den tidpunkt från vilken ett beslut om ändring av hyresvillkoren skall gälla. Första stycket handlar om hyresavtal som gäller för obestämd tid. Ett beslut om ändring av ett villkor i ett sådant avtal får inte avse tid före det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från dagen för ansökningen. Har avtalet sagts upp, vilket förutsätter att en tvist om villkoren kommit upp i en förlängningstvist, från den gäller dock ändringen tidpunkt till vilken avtalet sagts upp. Iden allmänna förordar motiveringen vi en spärr mot att villkorsändringar får ske alltför tätt. Bestämmelser om denna s.k. karenstid finns i första stycket tredje meningen. Bestämmelserna avser endast hyresavtal med obestämd hyrestid. I sådant fall får ett beslut om ändring av hyresvillkoren inte avse tid innan sex månader förflutit efter det att de förut gällande villkoren Detta innebär började tillämpas. att hyresvillkor alltid måste ha varit gällande i sex månader innan nya villkor kan träda i kraft. Som antytts i den allmänna motiveringen (avsnitt 5.3) gäller detta även de villkor som bestämts vid hyresförhållandets början. Hyresgästen kan sålunda inte få den avtalade inflyttningshyran ändrad förrän efter sex månader. Något undantag från karenstidsbestämmelsen finns inte. Har hyresvärden sagt upp avtalet till en tidigare tidpunkt kan de nya villkor som fastställs i förlängningstvisten inte börja gälla förrän sex månader förflutit från det de villkor som förut gällde började tillämpas. Som vi anmärkt i den allmänna motiveringen gäller karenstiden inte i tvist enligt hyresförhandlingslagen. I andra stycket finns bestämmelser beträffande hyresavtal, som är ingångna för bestämd tid. Vi skiljer här på tre olika fall:

1. frågan om en villkorsändring tas upp av hyresvärden i samband med en uppsägning, dvs. i en förlängningstvist,

Specialmotivering

2. frågan om en villkorsändring hänskjuts till nämnden av hyresvärden eller hyresgästen utan uppsägning, dvs. i en villkorstvist, och 3. frågan om en villkorsändring hänskjuts till nämnden av hyresgästen när hyrestiden är över ett år, dvs. ett specialfall av 2.

I fall 1 får ett beslut om ändring inte avse tid före den tidpunkt till vilken uppsägning skett. Huvudregeln vid rena villkorstvister (fall 2) är att de nya villkoren inte får avse tid före den tidpunkt till vilken avtalet tidigast hade kunnat sägas upp om någon av parterna velat att hyresförhållandet skulle Den part som vill ha en ändring av villkoren måste i sådant fall i upphöra. stället för att säga upp motparten senast vid den tidpunkt då avtalet skulle ha sagts upp ge in en ansökan till hyresnämnden. I detta fall måste dessutom ett meddelande om den begärda ändringen ha sänts till motparten en månad tidigare. För det fall att hyrestiden är längre än ett år och villkorstvisten anhängiggörs av hyresgästen (fall 3) finns en specialregel i sista meningen. Har hyresförhållandet varat ett år i följd, får hyresvillkoren ändras sedan tre månader förflutit efter det att ansökningen gjordes.

12 kap. 74§

Paragrafen är ny. Den handlar om interimistiskt beslut om villkorsändring. Bakgrunden till förslaget framgår av den allmänna motiveringen (avsnitt 2.6.7). I paragrafen föreslås, att hyresnämnden, när det finns särskilda skäl, får förordna att beslut om villkorsändring skall tillämpas utan hinder av att det inte vunnit laga kraft. har sin motsvarighet i 17 kap. 14 § rättegångsbalken, som Förslaget handlar om omedelbar verkställighet av tvistemålsdomar. Det synes emellertid vara av värde att en uttrycklig bestämmelse i ämnet meddelas i hyreslagen, dels därför att här är fråga om konstitutiva beslut, dels därför att parterna och hyresnämnden på så sätt mera direkt får en upplysning om

iregelns existens och innebörd.

När hyresnämnden skall ta ställning till om interimistiskt beslut skall meddelas - endast efter yrkande av part - har den att göra en självfallet awägning mellan parternas intressen. Utgångspunkten bör vara, att ändrade villkor inte bör tillämpas, innan beslutet vunnit laga kraft. Är en omedelbar tillämpning av beslutet av stor betydelse för den part som begärt villkorsändring, medan olägenheterna för motparten är begränsade, bör dock interimistiskt beslut meddelas. Eftersom en prövning i bostadsdomstolen kan ta ganska lång tid i anspråk, kan t.ex. en väntan på en i och för sig trolig hyreshöjning medföra svåra påfrestningar på ett bostadsföretags ekonomi, medan det kanske för hyresgästerna närmast är en fördel att de inte riskerar retroaktiva hyreshöjningar. En faktor att ta hänsyn till vid bedömningen är naturligtvis utsikterna för att beslutet ändras. Fullföljs talan mot beslutet om villkorsändring till bostadsdomstolen, kan denna upphäva det interimistiska beslutet. Någon särskild föreskrift härom synes inte erforderlig.

Specialmotivering 373

12 kap. 75 §

I 53 § i dess gällande lydelse finns bestämmelser om betalning av retroaktiv hyra, ränta på sådan hyra samt anstånd med betalningen av den. Bestämmelserna, som endast avser betalning från hyresgäster, har förts över till denna paragraf.

12 kap. 76 §

Paragrafen är ny. Här finns bestämmelser om att hyresvärden, om hyresnämnden eller bostadsdomstolen sänker hyran för förfluten tid, samtidigt skall åläggas betala tillbaka det överskjutande beloppet jämte ränta. v De nuvarande bestämmelserna i HL ger inte hyresgästen någon möjlighet att få ränta på vad han betalat för mycket i hyra, om hyresnämnden eller bostadsdomstolen sänker hyran för förfluten tid. Som framgår av 53 § andra stycket i dess gällande lydelse skall emellertid hyresgästen betala ränta på vad han betalat för litet under förfluten tid. Skälet härtill är bl.a. att hyresgästen kunnat tillgodogöra sig avkastningen av det överskjutande hyresbeloppet under tiden hans sak prövades. Inte heller bör hyresvärden lida ekonomisk förlust eller hyresgästen göra ekonomisk vinst på att saken inte hunnit avgöras före hyrestidens utgång (SOU 1961:47 s. 27 och prop. 1967:141 s. 234). När en hyresgäst begär en ändring av en förhandlingsöverenskommelse såvitt den avser honom skall hyresvärden, (22 § HFL) om hyran ändras, åläggas att betala tillbaka vad han uppburit för mycket jämte ränta. Något särskilt skäl för varför ränta skall utgå i detta fall har inte angetts i förarbetena. I specialmotiveringen (SOU 1976:60 s. 121) och departementschefens allmänna överväganden (prop. 1977/78:175 s. 133) konstateras blott att om hyran sänks blir hyresvärden skyldig att betala tillbaka vad han uppburit för mycket jämte ränta. Utredningens allmänna överväganden (SOU 1976:60 s. 89-95) och specialmotiveringen i propositionen (prop. 1977/78:175 s. 166) tar inte upp något om ränta. Ett skäl till att hyresgästen getts möjlighet till att få förhandlingsöverenskommelsens innehåll prövad är att förhandlingsunderlaget understundom är bristfälligt (SOU 1976:60 s. 93 och prop. 1977/78:175 s. 131). Hyresgästen skall i sådant fall hållas skadeslös. För att såväl hyresgästen som hyresvärden skall försättas i det ekonomiska läge som varit om hyran inte satts för högt, måste ränta utgå. Om förhandlingar enligt hyresförhandlingslagen strandar kan en enskild hyresvärd eller en hyresgäst ansöka om ändring av hyresvillkoren hos nämnden. Beslut om ändring får ej avse tid före det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från dagen för ansökningen. Om det av

särskild anledning finnes skäligt, får hyresnämnden förordna att beslut om

hyra skall avse även tid dessförinnan (24§HFL). Retroaktiv hyra kan således utgå endast i undantagsfall. Några särskilda uttalanden om ränta har inte gjorts i förarbetena (SOU 1976:60 s. 95 och 125, prop. 1977/78:175 s. 136 f och 168). Att bestämmelser om ränta vid hyressänkning saknas i hyreslagen innebär

Specialmotivering

dock inte att ränta aldrig kan utgå om hyran sänks. Ränta från förfallodagen dröjsmålsränta - kan sålunda utgå utan föreskrift i lag eller avtal. Det (retroaktiva) beloppet förfaller till betalning den dag det överskjutande sänkningen fastställts vinner laga kraft. Från den avgörande varigenom i dröjsmål om han inte betalar tillbaka vad han dagen är hyresvärden för mycket (jfr prop. 1975:102 s. 137). Ränta för tiden före uppburit förfallodagen kan möjligen utgå i vissa fall (jfr utlåtande av Gunvor Wallin i NJA 1964 s. 375 på s. 377). Arrendelagskommittén (Ju 1975:04) skall enligt direktiven (SOU 1978:36 om räntebestämmelser motsvarande dem som finns i s. 38) överväga nuvarande 53 § andra stycket hyreslagen bör meddelas på arrenderättens område. Vi har från arrendelagskommittén erfarit att man för arrenderättens del även överväger en regel som ger arrendatorn rätt till ränta på det belopp han betalt för mycket i arrende. För hyresrättens vidkommande anser vi det rimligt att hyresgästen skall få ränta på det belopp han betalat för mycket om hyran sänks. Skälen härför är att hyresgästen, som oftast är utan skuld till att hyran satts för högt, bör försättas i det ekonomiska läge han haft om hyresvärden inte tagit ut för hög bör inte heller få tillgodogöra sig avkastningen av det hyra. Hyresvärden överskjutande beloppet. Vad nu sagts överensstämmer med de tankar som rätt till ränta när hyran höjs för förfluten tid och ligger bakom hyresvärdens rätt till ränta vid ändring av förhandlingsöverenskommelse om hyresgästens hyra. Ränteberäkningen skall ske på samma sätt som enligt nuvarande 53§ andra stycket - 75 § andra stycket i förslaget.

12 kap. 77 §

Paragrafen motsvarar nuvarande 56 §. Den enda ändring som gjorts i förslaget är att orden annan lägenhet än bostadslägenhet bytts ut mot lokal i enlighet med vad vi föreslår vid 2 §. Någon ändring föreslås sålunda inte i att erhålla hyresnämndens godkännande av överensfråga om möjligheten kommelse om avstående från besittningsskydd, när det gäller lokaler.

12 kap. 78 och 79 §§

Motsvarar med vissa smärre ändringar nuvarande 57 och 57 a §§.

12 kap. 80§

I denna paragraf finns bestämmelser om vad en hyresvärd har att iaktta när han säger upp en lokalhyresgäst. De nuvarande reglerna om detta förfarande finns i 58 §. Liksom tidigare skall hyresvärden i uppsägningen underrätta hyresgästen om de villkor han uppställer för att förlänga hyresförhållandet eller om till att han vägrar medge förlängning. Eftersom det enligt anledningen förslaget är hyresvärden som skall hänskjuta tvisten till nämnden för medling behöver uppsägningen inte längre innehålla någon underrättelse till hyres-

Specialmotivering

gästen om vad denna har att iaktta. På samma sätt som i gällande rätt är det viktigt att hyresvärden iakttar de formföreskrifter om uppsägningens innehåll som finns iförsta stycket. Gör han inte det är uppsägningen utan verkan. Vi föreslår beträffande hyresvärdens uppsägning för avflyttning i 64§, att anledningen till att han vägrar medge förlängning skall anges i uppsägningen. Därefter får hyresvärden inte åberopa annan anledning som han vid tiden för uppsägningen känt till eller bort känna till.1 Vi anser att motsvarande skall gälla vid uppsägning av lokalhyresgäst. Vi föreslår, som ovan antytts, i den allmänna motiveringen - avsnitt 5.3 att en hyresvärd som säger upp en lokalhyresgäst själv skall hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling. Bestämmelserna härom finns i andra stycket. Hänskjutande skall ske inom viss tid. Försitter hyresvärden den är uppsägningen utan verkan. Av den allmänna motiveringen framgår att även hyresgästen, sedan han blivit uppsagd, kan hänskjuta tvisten till nämnden för medling. Därigenom förhindrar hyresgästen att uppsägningen förlorar sin verkan om hyresvärden är passiv. De tidsgränser inom vilka hänskjutande skall ske gäller oavsett om det är hyresvärden eller hyresgästen som hänskjuter. Ar uppsägningstiden nio månader eller längre - dvs. vid andra avtal än korttidsavtal - skall hänskjutande ske inom två månader från uppsägningen. I andra fall, dvs. vid korttidsavtal, skall hänskjutande ske inom tre veckor från uppsägningen. Hänskjutande måste dock alltid äga rum före hyrestidens utgång. Tredje stycket motsvarar i sak 58§ fjärde stycket i gällande lydelse.

12 kap. 81 §

Motsvarar med vissa smärre ändringar nuvarande 58 a §.

12 kap. 82 §

Enligt 59 § får beslut om uppskov med avflyttning i lokalhyresförhållanden meddelas endast före hyrestidens utgång, om det är hyresvärden som sagt upp hyresavtalet. Högsta domstolen har nyligen i ett avgörande (NJA 1980 s. 203) funnit att genom ett uppskovsbeslut av hyresnämnd blivit rättskraftigt avgjort, att uppsägningen inte varit ogiltig eller eljest utan verkan. av Prövningen sistnämnda fråga kan vara svår och bör inte göras under den tidspress som ett sent framställt uppskovsyrkande kan föra med sig. På grund härav bör ett uppskovsbeslut får meddelas även efter hyrestidens utgång. vårt Enligt förslag sammanförs första och andra styckena i nuvarande lydelse till ett nytt första stycke. I detta föreslås att om hyresförhållandet skall upphöra efter uppsägning som gjorts av hyresvärden eller, i fall som avses i 78§ andra stycket, av hyresgästen hyresnämnden får på begäran av hyresvärden eller hyresgästen medge uppskov med avflyttning under skälig tid, dock högst ett år från hyrestidens utgång. Andringen föranleder i andra och 1 Jfr högsta domstolens följdändringar beslut den 5 maj 1981 tredje styckena. (ST 1291 i mål T 120/79) Så länge uppskovsfrågan är anhängig i hyresnämnden, har hyresgästen samt NJA 1967 s. 441 självfallet rätt att sitta kvar i lägenheten. för den tid och 1974 s. 370. Hyresvillkoren

376 Specialmotivering

hyresgästen sitter kvar skall enligt tredje stycket i paragrafen fastställas av hyresnämnden enligt skälighet. Högsta domstolens beslut föranleder oss att i HPL föreslå att talan mot uppskovsbeslutet skall få fullföljas till bostadsdomstolen.

12 kap. 83 §

Motsvarar i princip nuvarande 60 §. Att 60 § tredje stycket saknar motsvarighet i förslaget beror på att vi anser att ersättningstvisterna i fortsättningen skall tas upp av hyresnämnden och fullföljas till bostadsdomstolen. Därvid gäller bestämmelserna i HPL. Detta innebär att beslut ifråga om förskott får meddelas utan sammanträde samt att talan mot beslut som meddelats under rättegången förs särskilt.

12 kap. 84 §

Motsvarar med några smärre språkliga ändringar nuvarande 61 §.

12 kap. 85 §

I första stycket av paragrafen finns bestämmelser om hur vissa meddelanden Bestämmelsen om sådana meddelanden finns till motparten skall lämnas. f.n. i 63 §. Uppräkningen motsvarar i princip vad som f.n. gäller med följande avvikelser. Meddelande från hyresvärden eller hyresgästen angående begäran enligt 69§ om ändring av hyresvillkoren har tillkommit. Möjligheten att efter tillsägelse säga upp avtalet om lägenheten är uppenbart hälsovådlig finns inte kvar i förslaget. Hänvisningen har därför utgått. I paragrafens gällande lydelse finns också hänvisningar till 10, 11, 14, 19, 24 och 33 §§, 42 § första stycket 2. 3 eller 5 samt 44 §. Dessa paragrafer har fått nya nummer. Paragrafen har ändrats i enlighet härmed. I ett nytt andra stycke tas upp en bestämmelse om att, när hyresgästen lämnat hyresvärden uppgift om den adress under vilken meddelanden till honom skall sändas, adressen skall anses som hans vanliga adress och att i annat fall hyresvärden får sända meddelanden under den uthyrda lägenhetens adress (jfr 10§ tredje stycket i vårt förslag).

12 kap. 86 §

Motsvarar med smärre språkliga ändringar nuvarande 65 §.

1 Jfr förordningen

(1978:313) om taxa för 12 kap. 87 §

yrkesmässig bostadsför- Paragrafen motsvarar nuvarande 65 a §. medling och kommerskollegiets kungörelse Enligt 65 a§ är det i princip förbjudet att betinga sig ersättning av en (KFS 1978:16, KK 13) hyressökande för anvisning av en bostadslägenhet. Sådan ersättning får om taxa för yrkesmässig enligt stadgandet endast utgå vid yrkesmässig bostadsförmedling. Ersättning bostadsförmedling. Kolutgåri så fall enligt en särskild taxa som fastställs av kommerskollegium och legiet överväger f.n. att

fastställa en ny taxa. tas in i dess författningssamlingl

sou 1981:77 377

Specialmotivering

Hyreslagen skiljer inte på olika typer av bostadslägenheter. Undantagsregeln avser därför alla typer av bostadslägenheter, således såväl lägenheter avsedda för permanentboende som för fritidsboende. Kommerskollegium har i en skrivelse den 28 oktober 1980 till statsrådet och chefen för justitiedepartementet påpekat att kollegiets taxa enligt lagens ordalydelse måste omfatta även fritidsbostäder men att det är tveksamt om detta varit lagstiftarens mening. Som skäl för sistnämnda ståndpunkt anför kollegiet att man i förarbetena till 65 a§ (SOU 1976:60 och prop. 1977/781175) inte diskuterat frågan om taxan skulle gälla även vid förmedling av fritidsbostäder samt att intet i förarbetena tyder på att syftet med lagstiftningen varit annat än att skydda de bostadssökande som behöver en permanent bostad. Enligt kollegiet har vidare taxan sannolikt kommit att tillämpas mycket sällan beträffande fritidsbostäder. Skälet härtill torde vara att man i praktiken varit av den uppfattningen att taxan enbart gäller permanentbostäder. På grund av nu anförda skäl föreslår kollegiet att 65 a§ ändras i första hand så att förbudet att mot ersättning förmedla bostadslägenhet kommer att gälla endast permanentbostad och i andra hand så att det uttryckligen anges att taxan skall avse endast bostadslägenhet som är avsedd som permanentbostad. Genom beslut vid regeringssammanträde den 13 november 1980 överlämnades skrivelsen till oss för att beaktas under vårt arbete. Genom införandet av nuvarande 65 a§ har öppnats en möjlighet att fastställa en enhetlig taxa för yrkesmässig bostadsförmedling som gäller för hela landet. Eftersom 65 a § inte skiljer på bostadslägenheter av olika slag skall den fastställda taxan tillämpas också beträffande fritidslägenheter. Bestämmelseni 65 a § träddei kraft den 1 juli 1978. Skyldigheten att tillämpa taxa också vid yrkesmässig bostadsförmedling av fritidsbostäder har sålunda gällt i drygt tre år. Ett avskaffande av skyldigheten att tillämpa taxan vid yrkesmässig bostadsförmedling av bostadslägenheter avsedda för fritidsändamål skulle därför föra med sig en väsentlig försämring för de konsumenter som efterfrågar dessa bostäder. Genom en ändring skulle man vidare slå sönder den enhetlighet i systemet som var en av utgångspunkterna vid bestämmelsens tillkomst (SOU 1976:60 s. 105 och prop. 1977/782175 s. 140). Enligt vår mening bör därför fritidslägenheter inte undantas från skyldigheten att tillämpa taxa vid yrkesmässig förmedling av hyreslägenheter.

12 kap. 88 §

Paragrafen är ny. I vissa fall kan en hyresgäst över huvud taget inte enligt hyreslagen få en omprövning av hyresvillkoren till stånd. Det gäller bl.a. när hyresavtalet avser korttidsupplåtelse av möblerat rum. Möjligheten att föra talan om jämkning av villkoren i hyresavtalet enligt den allmänna i generalklausulen 36 § avtalslagen (1915:218) torde huvudsakligen vara av teoretiskt intresse i detta sammanhang. I vart fall torde mål om tillämpning av generalklausulen i hyresförhållanden vara sällsynta. Det är också naturligt att hyresgästen som saknar besittningsskydd inte vill föra en process om jämkning av avtalsvillkoren inför domstol. I andra fall har hyresgästen avstått från besittningsskydd och kan inte utnyttja en rätt att få vissa hyresvillkor prövade utan att riskera att han, om

378 Specialmotivering sou 1981:77

han vinner framgång, blir uppsagd från lägenheten. I sådana situationer när hyresgästen över huvud taget inte kan få en villkorsprövning till stånd eller i vart fall saknar besittningsskydd och därför inte kan få ändring av villkoren utan att riskera att bli uppsagd, finns risk att hyresvärden utnyttjar situationer för att ta ut oskäligt hög hyra. Särskilt finns en sådan risk i tider av bostadsbrist, då efterfrågan på andrahandskontrakt blir större. Enligt uppgifter från bl.a. utlänningssektionen vid Stockholms socialförvaltning är det särskilt invandrare som hyr bostäder till orimligt höga priser. Det är också naturligt att det är invandrarna som i första hand blir utnyttjade, eftersom de ofta vistas här relativt kort tid och därför har svårare att få hyra bostad direkt av hyresvärden samt även i övrigt många gånger får antas ha sämre förutsättningar än andra att tillvarata sina intressen. Möjligheterna att ta ut oskälig hyra blir något mindre, om våra förslag till förbättring av andrahandshyresgästernas situation genomförs. Avtal om avstående från besittningsskydd kommer då att få rättslig verkan i färre fall, och detta ökar andrahandshyresgästernas möjligheter att få en villkorsprövning till stånd. Det kommer dock att finnas kvar åtskilliga situationer då icke seriösa hyresvärdar har möjlighet att ta ut orimligt höga hyror utan andra sanktioner än den som följer av brottsbalkens ockerparagraf och avtalslagens generalklausul. Räckvidden av ockerparagrafen är emellertid begränsad därav att ocker förutsätter utnyttjande av annans trångmål, oförstånd, lättsinne eller beroende ställning. I de fall det här är fråga om kan det vara svårt att visa att en sådan situation föreligger. En tillämpning av avtalslagens generalklausul förutsätter en process, som kan vara svår för hyresgästen att genomföra. Att ytterligare förstärka besittningsskyddet för andrahandshyresgäster, inneboende och andra som riskerar att drabbas av oskäligt höga hyror synes inte kunna komma i fråga. Det är likväl ytterst otillfredsställande, om samhället inte skall kunna reagera på förfaranden av beskriven art. Vad som står till buds är att vid sidan av nuvarande 65 och 65 a §§ hyreslagen införa en särskild straffsanktion som riktar sig mot uttagande av en orimligt hög hyra. Det kan erinras om att på hyresregleringens tid var det straffbelagt att ta ut högre hyra än den enligt hyresregleringslagen medgivna. De hyresvärdar som på förut angivna sätt begagnar sig av hyresgästens underläge skulle förmodligen bli mindre benägna härtill om de visste att de kan drabbas av straffansvar. Ett sådant straffstadgande synes böra ta sikte på förfaranden som typiskt sett har karaktären av ocker, ehuru måhända rekvisiten i brottsbalkens ockerparagraf inte kan styrkas i det enskilda fallet. Vi föreslår att en hyresvärd, som begagnar hyresgästens avsaknad av förlängningsrätt till att ta ut en hyra som är uppenbart orimlig med hänsyn till lägenhetens bruksvärde, skall kunna dömas till böter eller fängelse i högst sex månader. Vad nu sagts avser i första hand de fall då hyresgästen jämlikt 53 § första stycket 1 eller 2 i vårt förslag helt saknar rätt till Vi föreslåri 56 §

förlängning.

första stycket och 57§ första stycket att hyresvärden och hyresgästen vid vissa fall av förestående rivning eller ombyggnad och andrahandsuthyrning under i paragraferna närmare angivna förutsättningar skall kunna avtala att hyresgästen skall ha rätt till förlängning av hyresavtalet bara när synnerliga skäl föreligger. Även en sådan överenskommelse skulle hyresvärden kunna utnyttja till att ta ut en orimligt hög hyra. Vi anser därför att även sådant

1981:77 379

sou Specialmotivering

förfarande skall omfattas av straffstadgandet i denna paragraf. På grund av hänvisningen till förlängningsreglerna gäller det föreslagna stadgandet naturligtvis enbart bostadslägenheter. Man kan naturligtvis inte kräva direkt bevisning för att det föreligger orsakssammanhang mellan avsaknaden av besittningsskydd och det förhållandet att hyresvärden tar ut orimligt hög hyra. I regel får ett sådant sammanhang antas föreligga. Om brottet är grovt, vilket kan vara fallet om den olagliga verksamheten skett yrkesmässigt eller eljest haft stor omfattning, anser vi att hyresvärden skall kunna dömas till fängelse i högst två år. Den hyra som hyresvärden tar ut skall vara uppenbart orimlig med hänsyn till lägenhetens bruksvärde. Det får alltså inte råda någon som helst tvekan om att hyran är oskälig, om straffansvar skall kunna inträda. Ingår även nyttjanderätten till möbler i hyran skall detta givetvis beaktas vid jämförelsen. Har hyresvärden tagit ut en hyra som är uppenbart orimlig med hänsyn till lägenhetens bruksvärde skall han betala tillbaka vad han erhållit för mycket. En bestämmelse härom har tagits in i andra stycket. I 70 § har vi föreslagit att hyran vid bruksvärdeprövning skall utgå med skäligt belopp. Vi har därför här föreskrivit att hyresvärden är skyldig att återbära vad han mottagit i den mån det överstiger skälig hyra för lägenheten. Detta innebär att man vid prövningen av återbetalningsskyldighetens storlek måste utgå från en bruksvärdeprövning av hyran enligt 70 §.

12 kap. 89 §

Motsvarar med några smärre ändringar 66 §.

12 kap. 90 §

Paragrafen motsvarar 67 § i nuvarande lag. Den innehåller undantag från de tvingande bestämmelserna i HL. En överenskommelse härom gäller under vissa angivna förutsättningar om den har formen av ett kollektivavtal. I våra ursprungliga direktiv anför föredragande statsrådet härom: Flertalet bestämmelser i hyreslagen är tvingande antingen bara till hyresgästens förmån eller för båda hyresparterna, t.ex. bestämmelserna om sättet för uppsägning och om förfarandet i hyrestvister. Ett införande av ett kollektivt avtalssystem i hyreslagen aktualiserar emellertid frågan om inte vissa av de tvingande skyddsbestämmelserna i hyreslagen skulle kunna lösas upp på så sätt att överenskommelse om avvikelse från bestämmelsen skulle kunna tillåtas, om en hyresgästorganisation ingår överenskommelsen. Förebilder till en sådan ordning kan hämtas från arbetsrätten. Det bör ankomma på de sakkunniga att närmare överväga denna fråga.

Hyreslagen är i hög grad en social skyddslag. Antalet bestämmelser som är tvingande gentemot hyresvärden är stort. Enligt 1 § fjärde stycket i dess nuvarande lydelse är hyreslagens regler tvingande gentemot hyresvärden om inte annat anges i de olika paragraferna. Om en bestämmelse inte är tvingande framgår detta av lagtexten genom uttryck som om ej annat

380 Specialmotivering

avtalats eller liknande. Ett avtal som strider mot de tvingande reglerna är utan verkan mot hyresgästen. Detta innebär inte att hyresvärden och hyresgästen är förhindrade att träffa en uppgörelse som strider mot de tvingande bestämmelserna i anledning av en redan inträffad händelse. En överenskommelse som innebär att hyresgäst avstår från skadestånd eller nedsättning av hyra på grund av en inträffad brist i lägenheten är t.ex. bindande (Berg-Sederblad, 2 u., s. 14 och Walin s. 23). Enligt undantagsregeln i nuvarande 67§ får beträffande hyresförhållanden som beror av anställning överenskommelse träffas om hyresvillkor som strider mot i 67 § angivna bestämmelser. Förutsättningen härför är att överenskommelsen har form av kollektivavtal och att den på arbetstagarsidan slutits eller godkänts av organisation som enligt lagen (1967:580) om medbestämmande i arbetslivet är att anse som central arbetstagarorganisation. Undantagsregeln gäller inte bara egentliga tjänstebostäder utan också personalbostäder. Mot undantagsregeln svarar 24 § lagen om medbestämmande i arbetslivet som möjliggör att kollektivavtal träffas om arbetstagares hyresförhållande. De tvingande bestämmelser i gällande lag som kan sätts ur spel genom en sådan överenskommelse är rätten att överlåta hyresrätt (33 - 35 §§), rätten att upplåta lägenhet i andra hand (40 §), rätten till förlängning av hyresavtal för bostadslägenhet och hyresgästs rätt till uppsägning för villkorsändring (46 och 47 samt 49 - 55 §§) samt förbudet mot vissa skiljeklausuler (66 §). I förarbetena till 67 § hyreslagen (prop. 1967:141 s. 94 ff) anförde föredragande statsrådet, att det främst var för de fastighetsanställda som det kunde bli fråga om att genom kollektivavtal reglera besittningsskyddet. Organisationerna på detta område hade också förklarat sig vara intresserade av att ha tillgång till en sådan möjlighet. Det var enligt statsrådet viktigt att hålla i minnet att då gällande regler inte hindrade en kollektivavtalsreglering av villkor för bostadsupplåtelseri nu åsyftat fall. Det gällde alltså inte att föra in något nytt rättsområde under kollektivavtalsrätten utan snarare att i viss utsträckning bevara den avtalsfrihet för de fackliga parterna som redan förelåg. Det hade, framhölls det vidare, heller inte framkommit att några olägenheter skulle vara förknippade med att kollektivavtal fritt kunnat träffas rörande villkor för bostadsupplåtelser. Statsrådet anslöt sig därför till den uppfattningen att avsteg från besittningsskyddsbestämmelserna skulle få göras genom kollektivavtal. Man uppnådde enligt hans mening tillräckliga garantier för att hyresgästen-arbetstagarens rättsskyddsintresse inte träddes för nära genom att krav uppställdes på att arbetstagarsidan skall vara företrädd på visst kvalificerat sätt. I en motion (vpk) till 1977/78 års riksmöte har föreslagits att 67 § skall utgå ur hyreslagen. Skälet härtill är enligt motionären (motion 1977/78:996), följande: Syftet med hyreslagens bestämmelser om besittningsskydd, bytesrätt, bruksvärdehyra etc. är att ge dem som bor i hyreshus en grundläggande trygghet. Därför kan fastighetsägare inte träffa bindande avtal som strider mot hyreslagens bestämmelser. Undantagsbestämmelsen i 67 §, genom vilken ett avtal mellan arbetsmarknadens parter kan undergräva den viktiga tryggheten i boendet, strider mot denna grundläggande tanke i hyreslagstiftningen. Förutom för fastighetsskötare gäller undantagsbestämmelsen även för t.ex. personal

Specialmotivering 381

inom sjukvården. Det finns ingen anledning att ha 67 § kvar. Den ger vissa arbetsgivare som disponerar hyreslägenheter möjlighet att införa ett slags slavkontrakt men inte ens för fastighetsskötare torde undantag från 46 § vara nödvändiga. Motionen har behandlats av lagutskottet (LU 1977/78:27). Sedan samtliga remissinstanser avstyrkt bifall till motionen uttalade utskottet (a a s. 15) bl.a. följande: Som närmare framgår av de remissyttranden som inhämtats över motionen har möjligheten att träffa kollektivavtal om hyresförhållanden såvitt känt inte medfört några olägenheter för arbetstagare som hyrt personalbostäder. Tvärtom har utvecklingen varit sådan att arbetstagaren-hyresgästen i många fall tillerkänts ett mer långtgående besittningsskydd än vad som följer av hyreslagen. Arbetsmarknadens parter och övriga remissinstanser har också enhälligt uttalat att den nuvarande ordningen bör bestå. Med hänsyn härtill saknas enligt utskottets mening anledning för riksdagen att tillmötesgå motionärens önskemål. Utskottet avstyrkte därför motionen och hemställde att riksdagen måtte avslå motionen. Riksdagen biföll utskottets hemställan (rskr 1977/782296). Ett från de tvingande

undantag reglerna i hyreslagen när förhandlings-

ordning gäller skulle i och för sig kunna utformas efter mönster av 67 §. En sådan reglering förutsätter att förhandlingsparterna är tillräckligt kvalificerade (jfr departementschefens uttalande under förarbetena till 67 §). Så är så gott som alltid fallet. Vi anser emellertid inte att det hittills förekommit något som tyder på att det finns ett behov att när en förhandlingsordning gäller för ett hus tillåta förhandlingsordningens parter att i förhandlingsöverenskommelsens form bestämma om avvikelser från de tvingande reglerna i HL. De tvingande bestämmelserna i HL avser frågor som är av stor vikt för att den enskilda hyresgästen skall känna trygghet i sitt boende. För att en inskränkning skall kunna komma i fråga fordras därför att starka skäl föreligger för en ändring. Vi anser inte att så är fallet. Hänvisningarna i paragrafen har ändrats i enlighet med våra övriga förslag. Det bör därvid särskilt framhållas att parterna har rätt att träffa en överenskommelse som strider mot bestämmelserna i 63 § i förslaget om rätt för en andrahandshyresgäst att under vissa förhållanden ta över hyresrätten och få avtalet förlängt för egen del.

12 kap. 91 §

Motsvarar 1 med en språklig ändring nuvarande 67 a §. Enligt Victorin (s. 199 f) kan varken en enskild hyresgäst eller

12 kap. 92 § en organisation av hyres-

gäster med bindande 10 kap. 10 § RB innehåller bestämmelser om laga domstol i tvist om bl.a. verkan avstå från rättigheter enligt HL:s tvingtill fast egendom. Genom en uttrycklig undantagsregel i 10 kap. nyttjanderätt 10§ första ande regler. Jfr hänvisstycket sista meningen gäller emellertid inte vad som sägs i ning i aa s. 199 not 87 paragrafen arrende-, hyres- eller bostadsråttstvist. till prop. 1977/78:175 Enligt 71 § HL i nuvarande lydelse skall hyrestvister som inte enligt 69 § s. 119 f.

382 Specialmotivering

HL prövas av hyresnämnd tas upp av fastighetsdomstol. Detta gäller dock inte tvist som rör kollektivavtal. Som redan framgått av våra överväganden i den allmänna motiveringen (avsnitt 8.3.1) anser vi att samtliga hyrestvister, utom de som handläggs enligt lagsökningslagen och handräckningslagen, skall handläggas av hyresnämnd. Bestämmelse härom återfinns i första stycket. Av den allmänna motiveringen framgår att hyrestvist som förenas med annat mål kan tas upp också av annan domstol än hyresnämnd. Vi har i den allmänna motiveringen pekat på svårigheten att avgöra vad som är hyrestvist. Viss ledning kan man dock få av ett yttrandet av lagrådet (prop. 1967:141 s. 354), som anförde: Med hyrestvist avses såväl tvist om själva hyresavtalet - såsom om rättighetens bestånd, innehåll, omfattning och utövning - som också tvist rörande vissa obligatoriska anspråk på grund av en upplåten hyresrätt. I den av oss föreslagna lagtexten anges - efter mönster av 77 § bostadsrättslagen hyrestvist som en tvist med anledning av en upplåtelse av nyttjanderätt enligt 1 § i hyreslagen. Med hyrestvist avses inte bara sådana tvister som anges direkt i HL. Som hyrestvister räknas även andra tvister mellan parternai hyresförhållandet, t.ex. jämkning av oskäliga avtalsvillkor i ett hyresförhållande jämlikt 36§ avtalslagen. Som en hyrestvist räknas däremot inte en tvist enligt lagen (1959: 157) med särskilda bestämmelser om makars gemensamma bostad eller enligt lagen (1973:651) om ogifta samboendes gemensamma bostad. Dessa tvister tas alltid upp av allmän domstol. I mål av denna typ kan naturligtvis hyresrättsliga spörsmål komma upp. Emellertid sker prövningen från familjerättsliga utgångspunkter. Någon anledning att föra över dessa tvister till hyresnämnderna finns därför inte. I den allmänna motiveringen (avsnitt 8.3.1) har vi gett ett flertal exempel

på olika hyrestvisterÅ

I 71 § andra stycket HL i dess nu gällande lydelse finns, beträffande laga domstol i tvist med anledning av upplåtelse av hus eller del av hus för av fordon, en hänvisning till särskilda bestämmelser härom i 10 uppställning kap. 10§ RB. Av specialmotiveringen till 10 kap. 10§ andra stycket RB framgår att vi förordar att den speciella forumregeln i detta stadgande även skall omfatta sådana bostadslägenheter på vilka bestämmelserna i lagen och pensionatsrörelse är tillämpliga. Hänvisningen i (1966:742) om hotellandra stycket till den särskilda forumregeln i 10 kap. 10§ RB har därför utvidgats så den även omfattar denna kategori av lägenheter. som skall handläggas enligt lagsökningslagen eller hand- Att hyrestvist, underrätten i den ort där räckningslagen, skall tas upp av den allmänna är belägen följer av 10 kap. 10 § RB och forumregler som upptas i 1 Till omfattningen av fastigheten handräckningslagen (1981:847) och lagen (1981:848) om ändring i lagsökbegreppet hyrestvist se vidare Rosén, SvJT 1975 Den av oss föreslagna ordningen med en särskild lag om ningslagen. s. 551 och Lejman, och betalningsföreläggande samt handräckning i hyres- och lagsökning Svensk rättspraxis: Nyttbostadsrättstvister medför ingen ändring häri. En erinran härom har tagits in janderätt till fast egendom 1971 - 1977. SvJT i tredje stycket i nära överensstämmelse med nyssnämnda nya lagstiftning 1980, s. 285. men innefattande en hänvisning också till den av oss föreslagna lagen.

Specialmotivering 383

12 kap. 93 §

Paragrafen innehåller bestämmelser om möjlighet för hyresnämnden att förelägga en hyresvärd att lämna ut de uppgifter om storleken av hyran för hans lägenheter, som kan behövas för en bruksvärdeprövning. Bestämmelserna har motiverats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.6.8).

12 kap. 94 §

Nuvarande lydelse av 62 § hyreslagen innehåller en bestämmelse om att vite som förelagts med stöd av 16 § andra stycket inte får förvandlas. Genomförs våra förslag till ändringar i hyreslagen och till ny hyresprocesslag kommer hyresnämnderna i framtiden att kunna med stöd av hyreslagen förelägga viten samt döma ut dem även i åtskilliga andra fall. Förbudet mot förvandling bör avse även sådana viten. I förevarande paragraf föreslås därför att vite som förelagts med stöd av hyreslagen inte får förvandlas.

Övergångsbestämmelserna

Punkt 1 De nya bestämmelserna bör naturligtvis tillämpas så snart som möjligt. Vi föreslår därför att hyreslagen i sin nya lydelse träder i kraft den 1 januari 1983. Från samma tidpunkt bör också hyresprocesslagen Till tillämpas. utformningen av HPL:s Övergångsbestämmelser återkommer vi i avsnitt 9.2.

Punkt 2 En betydelsefull fråga är i vilken utsträckning nya bestämmelser skall tillämpas på äldre hyresavtal. Som framhållits vid tidigare lagändringar på hyresrättens område (se t.ex. prop. 1967:141 s. 245 ff, 353 ff, 367 f, prop. 1972:23 s. 192 ff, SOU 1978:8 s. 120 f) är det en grundläggande princip att civilrättslig lagstiftning inte bör ges tillbakaverkande kraft. Vid de reformer av hyresrätten som ägde rum bl.a. 1968, 1973 och 1974 ansågs det emellertid ofrånkomligt att de nya bestämmelserna i åtskilliga frågor tillämpades även på äldre avtal. Med utgångspunkt i de överväganden som då gjordes föreslår vi åtskilliga undantag från huvudregeln. Vi föreslår sålunda att äldre bestämmelser skall gälla för de hyresavtal som slutits före utgången av december 1982, om annat inte följer av vad som sägs i övergångsbestämmelserna. Inuvarande 65 och 65 a §§ finns straffbestämmelser för den som uppställer villkor om särskilt vederlag eller betingar sig särskild ersättning för anvisning av bostadslägenhet. Dessa bestämmelser har utan ändringi sak förts över till 86 och 87 §§. Detta medför att de äldre lagrummen skall åberopas om gärningen begåtts före ikraftträdandet. Eljest skall de nya lagrummen åberopas. Att så är fallet följer av allmänna principer om strafflags tillämpligheti tiden (se härom 5 § BrP och Beckman-Holmberg-Hult-Strahl: Kommentar till brottsbalken III, 2 uppl., s. 434 f).

Specialmotivering

Dessutom har en helt ny straffbestämmelse tillkommit. Bestämmelsen, som återfinns i 88 §, kriminaliserar uttagande av uppenbart oskäliga hyror i vissa fall. Grundläggande för strafflags tillämplighet i tiden är att ny strafflag kraft när den medför straffbeläggande av en inte får ges tillbakaverkande gärning som tidigare varit straffri (jfr 5 § BrP). En följd av detta är att man om brottet endast får fälla till ansvar för gärningar enligt 88 § i förslaget begåtts efter lagens ikraftträdande. Någon särskild övergångsbestämmelse som knyter an till denna paragraf behövs alltså inte. 194 § i förslaget tas upp en bestämmelse om att vite som förelagts med stöd inte får förvandlas. I sakens natur torde av hyreslagen ligga att denna bestämmelse blir omedelbart tillämplig efter ikraftträdandet även i fråga om föreskrift härom har inte ansetts tidigare ålagda viten. Någon uttrycklig behövlig.

Punkt 3 Under denna punkt anges de nya bestämmelser som vi anser bör tillämpas även på avtal som slutits före ikraftträdandet. I 1 § föreslår vi inte några principiella nyheter. 2 § första stycket innehåller lokal. att inte tillämpa dessa en definition av begreppet Någon anledning bestämmelser på äldre avtal finns inte. I 2§ andra stycket finns bestämmelser om i vilken form en ändring av skall ske. Det hyresgästernas rätt att nyttja vissa gemensamma utrymmen synes önskvärt att denna bestämmelse blir tillämplig så snart som möjligt och att samma regler gäller för alla lägenheter i ett hus. Den nya bestämmelsen bör därför tillämpas även på äldre avtal. 3 § andra stycket innehåller en bestämmelse om blockuthyrning, dvs. ett hyresavtal varigenom fler än tio bostadslägenheter upplåts till en och samma hyresgäst som i sin tur hyr ut lägenheterna i andra hand. För sådana avtal får träffa avtal om förbehåll som i vissa avseenden strider mot parterna bestämmelser om bostadslägenheter. överenskommelsen får hyreslagens emellertid inte avvika från vad som gäller för lokaler. De äldre avtal om som finns idag torde i många fall innehålla villkor, som i och blockuthyrning för sig strider mot hyreslagens bestämmelser om bostadslägenheter, vilka dock torde vara tillämpliga på avtalen. Om villkoren i ett sådant äldre avtal inte strider mot vad som får avtalas enligt förslaget, anser vi att de bör få gälla med tillämpning av de nya bestämmelserna. Bestämmelsernai 4 §, som handlar om ingående av avtal, överensstämmer i sak med nuvarande 2 §. De kan därför gälla även för äldre avtal. Den föreslagna grundprincipen att ett hyresavtal gäller för obestämd tid om annat inte avtalats finns i 5 § första stycket. I avsnitt 5.3 förordar vi en särskild övergångsregel beträffande äldre avtal, som är ingångna för bestämd tid. Vi återkommer till denna bestämmelse under punkt 4. - I 5§ andra finns en regel om när s.k. kopplade avtal upphör att gälla. stycket Bestämmelsen bör gälla äldre avtal, om de inte sagts upp före lagens ikraftträdande. Beträffande bestämmelserna om uppsägning och uppsägningstidens längd i 6 § förordar vi i andra stycket att äldre bestämmelser skall gälla om skett före ikraftträdandet men hyrestiden går ut först därefter. I uppsägning

sou 193177 385

Specialmotivering

övrigt bör de nya bestämmelserna i 6 § tillämpas även i fråga om äldre avtal. När det gäller hyrestidens längd är avsikten att hyrestiden i regel skall vara obestämd, i varje fall beträffande bostadslägenheter. Vi anser därför att ett hyresavtal skall anses förlängt på obestämd tid vid såväl utebliven uppsägning enligt 7§ första stycket som tyst förlängning enligt 7§ andra

stycket. Övergången till löpande avtal underlättas om de nya reglerna även

gäller äldre avtal. De nya bestämmelserna i 8 § (nuvarande 6 §) gäller efter ikraftträdandet även beträffande äldre avtal om annat inte följer av punkt 3 andra stycket. Vi föreslår att bestämmelserna om när en lägenhet skall hållas tillgänglig för den som skall tillträda den - 9 §- får en något annorlunda utformning än i gällande rätt (7 §). Det är en fördel om samma regler härutinnan gäller såväl äldre som nya avtal. De nya bestämmelserna bör därför gälla i samtliga fall när en lägenhet skall lämnas eller tillträdas efter ikraftträdandet. Som framgår av punkt 3 andra stycket gäller äldre bestämmelser om bl.a. sättet för uppsägning i vissa fall. Sägs ett avtal upp efter den nya lagens ikraftträdande bör emellertid alltid de nya bestämmelserna - 10§ - om uppsägningens form och sättet för delgivning av uppsägningen tillämpas även i fråga om äldre avtal. Detsamma gäller sådan anmodan som avses i 11 § i förslaget. Beträffande bestämmelserna om lägenhetens skick och hinder i hyresrätten bör de nya bestämmelserna om reparationsföreläggande i 19 - 21 §§ från lagens ikraftträdande tillämpas även beträffande äldre avtal. Vi återkommer till övriga bestämmelser i detta avsnitt under punkt 6. Att bestämmelserna om reparationsföreläggande blir omedelbart tillämpliga även i fråga om äldre avtal anknyter till vad som gällde om de bestämmelser om reparationsföresom trädde ikraft den 1 januari läggande 1975 (prop. 1974:150 s. 505). Bestämmelsen om mot vem ansökan om reparationsföreläggande kan riktas är av processuell natur. Den bör därför bli omedelbart tillämplig (jfr prop. 1976/77:151 s. 111 och 114). Även den nya bestämmelsen i 24 § om när och hur hyran skall betalas bör omedelbart gälla även äldre avtal. Detsamma bör gälla bestämmelserna i 29 § om bostadshyresgästs rätt att själv utföra visst underhåll, 34 § om pant eller borgen och 42 § om tillstånd till byte. Den nya bestämmelsen i 31 § bör likaledes gälla äldre avtal. Nya bestämmelser om besittningsskydd och villkorsprövning har vid 1968 och 1974 års lagändringar fått slå igenom även beträffande äldre avtal. Så bör ske även nu. Som framgår av andra stycket skall om uppsägning skett före lagens ikraftträdande äldre bestämmelser tillämpas beträffande hänskjutande till hyresnämnd även om hyrestiden går ut först efter nämnda tidpunkt. Om uppsägning däremot sker efter den nya lagens ikraftträdande bör de nya reglerna om hänskjutande gälla även beträffande äldre avtal. De paragrafer som enligt det anförda blir tillämpliga på äldre avtal är 53 - 82 §§. Vi återkommer i punkt 7 till vilka konsekvenser detta får för överenskommelser om avstående från besittningsskydd som träffas enligt äldre lag. Vad särskilt angår 63 § i förslaget, som ger den som sedan minst tre år hyr en bostadslägenhet i andra hand och är bosatt i lägenheten rätt att, om förstahandshyresgästens hyresrätt upphör, överta hyresrätten och få avtalet 25

386 Specialmotivering

förlängt för egen del, kunde diskuteras att låta denna få verkan beträffande andrahandsupplåtelser som skett före ikraftträdandet först sedan viss tid förflutit efter ikraftträdandet. För förstahandshyresgästen är dock frågan av mindre betydelse; den inverkar såvitt honom angår endast på hans bytesrätt och denna saknar i vart fall praktiskt taget värde, om andrahandshyresgästen har besittningsskydd. För fastighetsägaren, som redan har en hyresgäst i lägenheten och som kan motsätta sig att andrahandshyresgästen övertar hyresrätten, om det är uppenbarligen obilligt mot honom eller han i övrigt inte skäligen kan nöjas med andrahandshyresgästen, är inte heller frågan av någon större betydelse. I överensstämmelse med vad som i övrigt anses böra gälla övergångsvis i fråga om besittningsskyddsbestämmelser bör därför också 63 § få tillämpas på äldre avtal. När det gäller användande av rekommenderat brev för vissa meddelanden (85 § i förslaget) torde det ligga i sakens natur att bestämmelserna härom efter ikraftträdandet kan tillämpas omedelbart också på äldre avtal (jfr prop. 1973:23 s. 192). Liksom vid tidigare ändringar av denna bestämmelse behövs inte några uttryckliga föreskrifter om detta. Den föreslagna bestämmelsen i 90 § om avvikelse från hyreslagens bestämmelser genom kollektivavtal i vissa fall innebär i princip endast redaktionella ändringar i förhållande till de nuvarande bestämmelserna i 67 §. Vi hyser därför inte några betänkligheter mot att den nya bestämmelsen skall tillämpas även på äldre avtal. Liksom vid de tidigare reformerna av hyresrätten bör, om ett hyresavtal sagts upp före lagens ikraftträdande, äldre bestämmelser tillämpas i vissa frågor även om hyrestiden går ut först efter det att de nya bestämmelserna trätt i kraft. Parterna bör nämligen vid tidpunkten för uppsägningen kunna hämta ledning i då gällande lag när de tar ställning till hur de skall förfara i fortsättningen. Bestämmelser i ämnet finns i andra stycket. Vi föreslår här att om ett hyresavtal sagts upp före utgången av december 1982, äldre bestämmelser om uppsägningstid och tid för hyresavtalets upphörande samt om hur en tvist skall hänskjutas till hyresnämnden skall gälla även om hyrestiden går ut först efter den 1 januari 1983. V De äldre bestämmelserna bör emellertid i vissa fall också gälla om uppsägning sker efter ikraftträdandet. I 6 § tredje stycket föreslår vi beträffande tidsbestämda avtal att katalogen över uppsägningstider förenk-

las något. Ändringen innebär bl.a. att uppsägningstidens längd förlängs i

vissa fall. Om hyrestiden för en bostadslägenhet är längre än tre men längst sex månader, skall enligt de äldre bestämmelserna uppsägning ske senast en månad i förväg (3 § andra stycket 4). Enligt förslaget (6§ tredje stycket 3) skall uppsägning i sådant fall ske senast tre månader i förväg. Beträffande lokaler är uppsägningstiden f.n. i regel nio månader om hyrestiden är längre än nio månader (3 § tredje stycket). I övrigt gäller samma uppsägningstider som för bostadslägenheter. Enligt vårt förslag är uppsägningstiden för lokaler tre månader, om hyrestiden är längre än tre månader men längst nio månader (6 § tredje stycket 4). Vårt förslag får sålunda till följd att uppsägningstiden beträffande såväl bostadslägenheter som lokaler förlängs från en till tre månader om hyrestiden är längre än tre men längst sex månader. I de nu angivna fallen måste sålunda uppsägning ske tidigare enligt de nya

Specialmotivering 387

bestämmelserna än enligt de äldre. Detta skulle i vissa lägen kunna vara obilligt mot hyresvärden eller hyresgästen (jfr pr0p.1968:91 s. 84). Vi anser därför att äldre lags bestämmelser om uppsägningstid skall gälla även efter att de nya bestämmelserna trätt i kraft, om uppsägning sker senast den 31 januari 1983. Särskilda Övergångsbestämmelser behövs också för det fal] att hyresgästen avlidit. Dessa återfinns i tredje stycket. För det fall att hyresgästen avlidit innebär vårt förslag att uppsägningstiden förlängs från nuvarande en månad till tre månader (5 § första stycket) när det gäller bostadslägenheter. Detta bör dock inte gälla om hyresgästen avlidit före den nya lagens ikraftträdande. I sådant fall bör dödsboet och i förekommande fall den efterlevande maken alltjämt ha rätt att säga upp avtalet enligt nuvarande 5§ första stycket. Reglerna om uppsägning av livstidsavtal i vissa fall (nuvarande 5 § andra stycket) saknar motsvarigheti den nya lagen. Aven när det gäller livstidsavtal bör de äldre bestämmelserna avlidit gälla, om hyresgästen innan de nya bestämmelserna trätt i kraft. I så fall gäller naturligtvis även de äldre bestämmelserna om tidpunkten för upphörande och avträde. I fjärde stycket finns en särskild övergångsbestämmelse beträffande sådana villkor i äldre hyresavtal som avser ersättning för kostnad som hänför sig till lägenhetens uppvärmning, förseende med varmvatten eller elektrisk ström eller avgifter för vatten och avlopp. Enligt äldre lag - 19 a§ - behöver ersättningen för dessa nyttigheter inte vara till beloppet bestämd i ett avtal eller en förhand]ingsöverenskommelse. Hur ersättningen för nyttigheterna skall beräknas bestäms i många fall genom att en särskild överenskommelse om vilken beräkningsgrund som skall tillämpas tas in i avtalet eller förhandlingsöverenskommelsen. Dessa överenskommelser brukar benämnas bränsleklausuler resp. va-klausuler. När det gäller bostadslägenheter föreslår vi i 23 § bl.a. att det inte längre skall vara tillåtet för parterna att ta in sådana klausuler i de enskilda hyresavtalen. Systemet med bränsleklausuler skall sålunda endast få tillämpas om

förhandlingsordning gäller. Vi har redan i den allmänna

motiveringen - avsnitt 4.3.1 - som f.n. finns påpekat att de bränsleklausuler

bör få gälla under en övergångsperiod även om förhandlingsordning saknas.

Övergångsperioden bör, som vi också framhållit, vara så pass lång, att

parterna utan svårighet hinner sluta nya avtal om hur kostnaderna för uppvärmning-mm. skall beräknas. Vianser därför att villkor som strider mot bestämmelserna i 23§ i förslaget skall ha verkan mot hyresgästerna till utgången av år 1984. Tidpunkten för klausulernas giltighet bör emellertid knyta an till en tidpunkt till vilken parterna kan säga upp avtalet till upphörande. Kan därför inte avtalet sägas upp till utgången av år 1984 anser vi att villkoret skall förlora sin verkan först vid den senare tidpunkt då avtalet på grund av uppsägning tidigast kunnat frånträdas. Därvid gäller den uppsägningstid som avtalats eller som följer av 6 § andra och tredje styckena i Den möjlighet hyresgästen har att säga upp avtalet enligt 6 § fjärde förslaget. stycket skall däremot inte beaktas.

I femte

stycket finns särskilda Övergångsbestämmelser till den av oss i 48 § föreslagna bestämmelsen om bulvanförhällanden vid andrahandsuthyrning. Paragrafen saknar motsvarighet i gällande lag. Enligt 48 § skall under vissa angivna förutsättningar upplåtelse anses ha skett direkt av hyresvärden.

388 Specialmotivering

Detta i och för sig i viss mån redan nu. Konstateras det att ett gäller bulvanförhållande föreligger anses det nämligen att andrahandshyresgästens till hyresvärden och inte i förhållande till hyresavtal gäller i förhållande förstahandshyresgästen. Avtalet mellan hyresvärden och förstahandshyres-

gästen har ju blott tillkommit för skens skull. Det nya med vårt förslag är att vi i 48 § slår fast att bulvanskap skall anses föreligga i vissa angivna situationer. minskar de bevissvårigheter som ofta föreligger i Därigenom dessa fall. För att inte bestämmelserna i 48 § skall träffa äldre andrahandsupplåtelser av seriös karaktär behövs emellertid beträffande avtal som ingåtts före den ikraftträdande en ganska lång övergångstid innan den nya nya lagens

bestämmelsen också på sådana avtal. Övergångstiden bör

kan tillämpas avstående från besittningsskydd förslagsvis sättas till tre år- den tid för vilken vid andrahandsuthyrning längst brukar medges. Emellertid bör tillämpning-

en av 48 § på äldre avtal också knyta an till den tidpunkt då avtalen kan sägas upp. Vi anser därför att bestämmelsen i 48 § i förslaget från och med den 1 1986 eller, om avtalet inte kan sägas upp till upphörande vid den januari från och med den senare tidpunkt då avtalet på grund av tidpunkten, uppsägning tidigast kunnat fråntrådas, skall gälla även äldre avtal. Beträffande uppsägningstidens längd gäller bestämmelserna i 6 § andra och tredje

styckena men ej 6§ fjärde stycket.

Punkt 4

obestämd tid, I 5 § första stycket föreslår vi att ett hyresavtal skall gälla för om annat inte avtalats. För att påskynda övergången till löpande hyresavtal förordar vi i avsnitt 5.3.1 av den allmänna när det gäller bostadslägenheter en särskild övergångsbestämmelse för äldre, tidsbestämda motiveringen beträffande sådana lägenheter. I sådana hyresförhållanden skall, hyresavtal hyrestiden anses obestämd om enligt förevarande övergångsbestämmelse, efter lagens ikraftträdande till vilken inte parterna vid den första tidpunkt kunnat överens om annat. Bestämmelsen i 6§ avtalet sägas upp kommit fjärde stycket i förslaget är därvid inte tillämplig. Vill någon av parterna att

hyrestiden skall vara bestämd och går den andra inte med på detta, kan

frågan prövas i en villkorstvist. Enligt vårt förslag till 70 § får hyresnämnden är förordna att hyrestiden skall vara bestämd, om detta av särskild anledning lämpligare än obestämd hyrestid. före den Om parterna i ett hyresförhållande på vilket äldre lag är tillämplig första tidpunkt efter lagens ikraftträdande till vilken avtalet kunnat sägas upp kommer överens om att hyrestiden skall vara bestämd kan fråga uppstå om mot ny ägare av fastigheten. För att en sådan överenskommelses giltighet i denna situation föreslår vi att överenskommelsen är undvika tveksamheter exemplar av giltig mot den nye ägaren om anteckning gjorts på hyresvärdens Detta gäller naturligtvis endast om hyresavtalet är skriftligt. hyresavtalet. Bestämmelsen befriar inte ny ägare av fastigheten från hans undersöknings-

plikt i detta avseende. Slutligen vill vi stryka under att vad nu sagts endast

gäller bostadslägenheter. föreslår vi undantag från hyreslagens regler om I 3 § andra stycket bostadslägenheter vid s.k. blockuthyrning. Liksom när det gäller lokaler är

Specialmotivering

obestämd hyrestid inte utan vidare lämplig i sådana fall. Övergångsbestäm-

melsen bör därför inte omfatta blockuthyrning.

Punkt 5 Enligt punkt 3 i övergångsbestämmelserna skall de nya bestämmelserna i vissa fall gälla även äldre avtal. Har emellertid ett äldre avtal sagts upp före den tidpunkt då de nya bestämmelserna träder i kaft gäller i de frågor som anges i punkt 3 andra stycket äldre bestämmelser. Förlängs ett sådant avtal efter uppsägningen för tiden efter det att de nya bestämmelserna trätt i kraft bör emellertid de nya bestämmelser som anges i punkt 3 bli tillämpliga på avtalet. Detta bör liksom vid 1973 års reform gälla oavsett om förlängningen skett genom dom, beslut eller överenskommelse (se vidare härom prop. 1973:23 s. 197 f- punkt 13).

Punkt 6 När nya lagregler införts på nyttjanderättens område har regelmässigt avtal som ingåtts för obestämd tid eller med förbehåll om rätt till uppsägning förts in under de nya bestämmelserna, om de inte efter lagens ikraftträdande sagts upp till första möjliga tidpunkt (se prop. 1973:23 s. 198).Därvid gäller de nya bestämmelserna om uppsägningstid. Liksom vid 1973 års ändringar i HL anser vi att de nya bestämmelserna också bör gälla om uppsägning sker men

en förlängning av avtalet kommer till stånd. Så bör emellertid inte ske i alla

situationer. När det gäller hyrestiden finns en särskild Övergångsbestämmelse i punkt 4. Beträffande ersättning för sådana nyttigheter som avses i nuvarande 19 a § (23 § i förslaget) finns likaledes en särskild Övergångsbestämmelse i punkt 3. Inte heller bör den föreslagna bestämmelsen om bulvanförhållanden i 48 § bli tillämplig på äldre avtal förrän efter viss tid. Detta framgår av punkt 3 femte stycket. De nya bestämmelser, som enligt förevarande övergångsbestämmelse kan tillämpas på äldre avtal från den tidpunkt till vilken avtalet tidigast kan sägas upp är 12 - 18, 25, 27, 28, 30, 32, 35 - 41, 43 - 52, 83 och 89 §§. Det bör påpekas att de föreslagna bestämmelserna i många fall inte innebär några ändringar i sak.

Punkt 7 Denna punkt upptar en övergångsbestämmelse om verkan av en enligt äldre rätt giltig överenskommelse, varigenom hyresgästen avstått från besittningsskydd. Som framgår av punkt 3 anser vi att de nya bestämmelserna om besittningsskydd och handläggning av förlängningstvister skall gälla även äldre hyresavtal, om uppsägning inte skett före ikraftträdandet. Detta får följande konsekvenser, om parterna i ett hyresförhållande avseende bostadslägenhet träffat giltig överenskommelse om att hyresrätten inte skall vara förenad med rätt till förlängning. Sägs hyresavtalet upp före lagens ikraftträdande gäller äldre bestämmelser om uppsägning och hänskjutande. De nya bestämmelserna för med sig att några obetingat tillämpliga

390 Specialmotivering sou 193177

överenskommelser om avstående från besittningsskydd inte lángre kan träffas i fråga om bostadslägenheter. Detta gäller även äldre avtal. Man kunde överväga att göra undantag från tillämpningen av de nya bestämmelserna när överenskommelse om avstående från besittningsskydd träffats före ikraftträdandet. Detta skulle emellertid kunna leda till att äldre överenskommelser kvarstod med obetingad giltighet mycket lång tid efter lagens ikraftträdande, något som undantagsvis kunde leda till resultat som framstod som stötande. Enligt de nya bestämmelserna har hyresgäst, när överenskommelse träffats om avstående från besittningsskydd, rätt till förlängning endast när synnerliga skäl föreligger. En sådan avvägning synes kunna leda till lämpliga resultat också i fråga om äldre överenskommelser. Detta synes vara att föredra framför en tidsbegränsning av äldre överenskommelsers giltighetstid. Trots att hyresgästen sålunda avstått från sin rätt till förlängning bör han kunna få frågan prövad av hyresnämnden. Nämnden måste emellertid ta stor om avstående från hänsyn till det syfte som legat bakom en Överenskommelse besittningsskydd som varit giltig om äldre lag gällt. Eftersom parterna får _antas ha inrättat sig efter överenskommelsen, bör undantaget för synnerliga skäl här tillämpas än mer restriktivt än i fråga om nya överenskommelser. Finns en överenskommelse om avstående från besittningsskydd bör målet under de förutsättningar som anges i HPL kunna avgöras utan sammanträde. Som framgår av punkt 4 i övergångsbestämmelserna till HPL får i sådana fall talan inte föras mot hyresnämndens beslut i målet.

Punkt 8 Enligt Övergångsbestämmelser till tidigare ändringar i hyreslagen får vissa kooperativa bostadsföretag tillämpa avtalsklausuler som strider mot 19 a § om länsstyrelsen medger det. Vilka företag som avses med dessa övergångsregler framgår av förarbetena till 1973 års hyresrättsliga lagstiftning (prop. 1973:23 s. 196) och till hyresförhandlingslagen (CU 1977/78:32 s. 23 ff). Det största företaget i denna kategori är Stockholms kooperativa bostadsförening (SKB). Länsstyrelsen kan också enligt 51 § JP ge de kooperativa bostadsföretagen dispens från bestämmelserna i nuvarande 12 kap. 15§ andra stycket första meningen HL, dvs. hyresvärden kan befrias från skyldigheten att med skäliga tidsmellanrum ombesörja tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer med anledning av en bostadslägenhets försämring genom ålder och bruk. Undantag från bestämmelserna i nuvarande 15 § andra stycket första meningen och 19 a§ får dock endast göras om särskilda skäl föreligger. Enligt vårt förslag är hyresvärden, om annat inte följer av lagen (1981:000) om underhåll av hyresfastigheter, enligt 16 § andra stycket första meningen skyldig att i bostadsdelen av en uthyrd lägenhet utföra sedvanliga reparationeri den mån det behövs och inte hyresgästen är ansvarig härför. Av 23 § i förslaget följer vidare att förbudet mot rörlig hyra utsträcks. Eftersom behov alltjämt kan finnas för de kooperativa bostadsföreningarna att tillämpa avtalsklausuler som strider mot dessa bestämmelser anser vi att länsstyrelsen skall kunna lämna tillstånd härtill. Liksom hittills bör dispens endast ges om

Specialmotivering 391

särskilda skäl föreligger. Tillstånd som lämnats enligt äldre lag bör enligt vår mening gälla även efter det att de nu föreslagna bestämmelserna trätt i kraft. Stadgandet för vidare med sig att bestämmelsen i 51 § JP kan upphävas.

Punkt 9 l vårt förslag angående handläggning av hyrestvister - avsnitt 8.3.1- förordar vi att samtliga hyrestvister med undantag av mål enligt lagsökningslagen och handräckningslagen skall tas upp av en hyresnämnd som första domstol. Enligt de nuvarande bestämmelserna skall vissa hyrestvister tas upp av i särskild - Detta kan medföra tingsrätt sammansättning fastighetsdomstol. vissa problem beträffande sådana hyrestvister som anhängiggjorts före lagens ikraftträdande men ännu ej avgjorts när lagen träder ikraft. Här ges i princip två lösningar. Endera kan exempelvis de mål vari huvudförhandling ännu inte hållits vid tingsrätten lämnas över till hyresnämnden eller också kan de mål som anhängiggjorts före ikraftträdandet ligga kvar hos tingsrätten. Vi föredrar den sistnämnda lösningen. Skälen till detta är följande. Lämnas de mål som redan anhängiggjorts vid tingsrätterna efter ikraftträdandet över till hyresnämnderna kommer hyresnämndernas arbetsbörda att öka kraftigt. De förenklingar i hyresnämndsförfarandet vi föreslår kommer emellertid då inte att ha hunnit minska nämndernas arbetsbörda. Låter man däremot redan anhängiggjorda hyrestvister ligga kvar hos tingsrätterna blir övergången betydligt mjukare. Därigenom utnyttjas också de resurser som finns bättre. Vidare skulle det kunna innebära nackdelar för parterna om ett mål under handläggningens gång flyttas över från tingsrätten till hyresnämnden. Vi föreslår sålunda att de hyrestvister som anhängiggörs före ikraftträdandet skall behandlas enligt äldre lag. Detta är en avvikelse från grundprincipen att processuella regler blir omedelbart tillämpliga. En särskild övergångsregel behövs därför. Den bör emellertid inte gälla obetingat. För hyrestvister som handläggs i summarisk ordning, dvs. enligt lagsökningslagen och handräckningslagen, anser vi det i vissa fall lämpligt att handläggningen sker enligt de nya bestämmelserna. Så är fallet när ett mål om betalningsföreläggande eller lagsökning såsom tvistigt hänskjuts till rättegång eller när en ansökan om återvinning görs i ett mål enligt lagsöknings- eller handräckningslagen. Om beslut om hänskjutande fattas efter ikraftträdandet eller om återvinning söks efter samma tidpunkt anser vi sålunda att målet skall lämnas över till behörig hyresnämnd.

Punkt 10 Hänvisningar till hyreslagen i dess äldre lydelse finns i åtskilliga lagar och andra författningar. Skulle någon av dessa hänvisningar inte ha blivit ändrad i samband med vårt förslag till ny hyreslag skall hänvisningen enligt förevarande punkt gälla motsvarande stadganden i den nya lagen. Detta gäller även om den nya bestämmelsen fått ett annat paragrafnummer eller jämkat innehåll. En liknande bestämmelse fanns i punkt 8 i Övergångsbestämmelserna till 1968 års hyreslagsreforrn (jfr härom Walin s. 239).

392 Specialmotivering

Punkt 11

Som framgår av specialmotiveringen till 6 § HL anser vi att begreppet fardag i hyresförhållanden trots att det utmönstras ur hyreslagen skall leva kvar i ett sålunda att finnas kvar i lagstiftningen om fall. Begreppet fardag kommer fideikommiss. Utan en särskild övergångsbestämmelse förfaller emellertid i 11 § fideikommissavvecklingslagen (1963:583) (jfr NJA II hänvisningen därför att vid tillämpningen av denna bestämmelse 1947 s. 17). Vi förordar 4 § tredje stycket HL i dess äldre lydelse skall gälla även efter ikraftträdandet.

9.2 till

Förslaget hyresprocesslag

av förslaget till ändring av bestämmelserna i 92§ HL skall Som framgår samtliga hyrestvister med undantag av hyrestvist, som skall handläggas enligt eller handräckningslagen, tas upp av hyresnämnd som lagsökningslagen första instans. är bostadsdomstolen. Förfarandet vid Fullföljdsinstans och i bostadsdomstolen Den hyresnämndema regleras i hyresprocesslagen.. och bestämmelserna om handläggning av ersätter bostadsdomstolslagen ärenden vid hyresnämnd enligt nämndlagen. Hyresprocesslagen är indelad i elva kapitel. Idet första kapitlet ges vissa inledande bestämmelser. I 1 § uttalas att lagen är tillämplig vid handläggningen av mål som skall tas upp av hyresnämnd. Här finns också en särskild regel om kumulation. I 2 § meddelas undantag I 3 § anges hyresnämndernas uppgifter. I

från HPL:s tillämpningsområde.

mot hyresnämndernas beslut. I 5 § fastslås att 4 § ges anvisningar om fullföljd är ett tvåinstanssystem. I 6§ finns en hänvisning till de hyresprocessen allmänna bestämmelserna om domstolar i rättegångsbalken. I 7 § finns en bestämmelse om utdömande av vite som förelagts av en hyresnämnd eller av bostadsdomstolen. Det andra kapitlet innehåller förutom bestämmelser om hyresnämnds anvisningar av administrativ karaktär. I 2§ fastställs de sammansättning om formella kompetenskraven för hyresråd. I 4 och 7 §§ finns bestämmelser domförhet. I 5 § finns en bestämmelse om anlitande av expert. Bestämmelser om bostadsdomstolens sammansättning m. m. har samlats i I 1 § finns bestämmelser om antalet ledamöter i det tredje kapitlet. bostadsdomstolen. I 2-4 och 6 §§ finns domförhetsregler. I 5 § finns bestämmelser om medverkan av teknisk eller ekonomisk ledamot. I 7 och 8 §§ ges bestämmelser om plenum. för hyresnämndema och bostadsdomstolen Det fjärde kapitlet innehåller bestämmelser om ledamöter. I 1-4 §§ finns bestämmelser om gemensamma förordnande av ledamöter. Att ledamot skall avlägga domared framgår av 5 §. I 6 och 7 §§ finns vissa administrativa bestämmelser. Regler om jäv finns i 8 §. Gemensamma bestämmelser om förfarandet vid hyresnämnd och i

bostadsdomstolen har förts samman i det femte kapitlet. I 1 § slås fast att

bestämmelser om handläggningen inte är uttömmande hyresprocesslagens eftersom i dispositiva tvistemål rättegångsbalkens regler om rättegången eller annan författning inte tar skall tillämpas i den mån hyresprocesslagen

Specialmotivering

upp viss fråga. I 2-3 §§ finns bestämmelser om protokoll. I 4-6 §§ finns stadganden om beslut. I 7 § stryks under att hyresnämnderna och bostadsdomstolen är skyldiga att utöva en aktiv processledning. I 8 § ges regler om besiktning. I 9 och 10 §§ finns bestämmelser om förebringande och upptagande av bevisning. I 11 och 12 §§ har samlats bestämmelser om inlagor och delgivning. I 13 § finns en särskild regel om föremål för talan. I 14 § finns en bestämmelse om verkställighet. I 15§ finns en bestämmelse om den enskilde hyresgästens ställning i mål mellan förhandlingsordningens parter. Det sjätte kapitlet handlar om prövningsförfarandet vid hyresnämnd m. m. Det är indelat i sju underavdelningar. Iden första avdelningen (1-3 §§) finns allmänna bestämmelser om bl. a. forum, processledning och medling. Den andra avdelningen (4-6 §§) innehåller regler om anhängiggörande och återkallelse av mål samt ändring av talan. Målens handläggning vid hyresnämnden regleras i den tredje avdelningen. Där finns bestämmelser om skriftlig eller muntlig handläggning (7 §), kallelser (8 och 9 §§), sammanträdets gång (10 §) och antalet sammanträden (11-12 §§). I den fjärde avdelningen (13-15 §§) har samlats bestämmelser om parts utevaro. Den femte avdelningen handlar om beslut m. m. Avdelningen innehåller stadganden om experts närvaro vid överläggning (16 §), omröstning (17 §) samt en bestämmelse om ersättning till annan än part i visst fall (18 §). Den sjätte avdelningen, som endast omfattar 19 §, handlar om rättegångskostna-

der. Övriga bestämmelser som gäller för handläggningen av mål vid

hyresnämnd finns i den sjunde och sista avdelningen. Där finns bestämmelser om avskrivning i olika situationer (20-23 §§) och delgivning i massärenden (24 §). I det sjunde kapitlet finns särskilda bestämmelser för handläggning av vissa typer av mål vid hyresnämnd. Kapitlet består av fyra avsnitt. Det första (1 och 2 §§) handlar om mål enligt hyresförhandlingslagen. Det andra (3 §) om mål enligt bostadssaneringslagen. Det tredje (4 §) om mål enligt bostadsförvaltningslagen. Det fjärde slutligen (5-7 §§) om mål enligt lagen om förvärv av hyresfastighet. Det åttonde kapitlet innehåller särskilda regler om medlings- och skiljemannaförfarande vid hyresnämnd. I 1-9 §§ finns bestämmelser som gäller medling. I 10 och 11 §§ regleras skiljeförfarandet. Fullföljd av talan mot hyresnämnds beslut regleras i det nionde kapitlet. I 1 och 2 §§ finns bestämmelser om när fullföljd får ske och om valet av rättsmedel. I 3 § ges bestämmelser om fullföljd till arbetsdomstolen i vissa fall. I 4 § finns regler om överlämnande av mål mellan bostadsdomstolen och arbetsdomstolen. I det tionde kapitlet regleras förfarandet i bostadsdomstolen. Det är indelat i fem avsnitt. I det första avsnittet (1-3 §§), som handlar om besvär, finns särskilda bestämmelser om bl. a. besvärstid, ingivande av besvärshandling samt ändring av talan i bostadsdomstolen. I det därpå följande avsnittet (4-6 §§) finns stadganden om själva förfarandet. Här finns regler om när sammanträde får hållas, om kallelse och om upptagande av bevisning på nytt. Det tredje avsnittet (7 och 8 §§) handlar om beslut m. m. I det fjärde avsnittet finns bestämmelser om rättegångskostnad (9 och 10 §§).

Det elfte kapitlet slutligen handlar om förfarandet i arbetsdomstolen.

394 Specialmotivering sou 19s1;77

9.2.1 Inledande bestämmelser (1 kap.)

1 kap. 1 § I denna paragraf regleras vilka tvister som skall handläggas i den särskilda ordning som föreskrivs i hyresprocesslagen. Enligt första stycket är lagen tillämplig vid handläggning av mål som enligt föreskrift i lag eller annan författning skall tas upp av hyresnämnden. Sådana föreskrifter finns förutom i hyreslagen också i bostadsrättslagen, hyresförhandlingslagen, bostadsförvaltningslagen, bostadssaneringslagen, bostadsanvisningslagen, bristortslagen och lagen om förvärv av hyresfastighet m. m. den föreslagna ändringen i 92§ HL skall hyrestvist som inte skall Enligt enligt lagsökningslagen eller den blivande handräckningslagen handläggas Vad som avses med hyrestvist har berörts i tas upp av hyresnämnd. till förslag om ändringar i JB under avsnitt 9.1 ovan. specialmotiveringen Att hänvisning görs även till annan författning än lag torde ej möta något hinder 1973:90 i regeringsformens normgivningsföreskrifter (se prop. s. 388). Genom andra stycket utvidgas lagens tillämpningsområde till att i vissa fall även avse tvister som inte grundas på någon av de nyss uppräknade lagarna. Stadgandet har sin förebild i 1 kap. 1 § andra stycket LRA. Bestämmelser om förening (kumulation) av mål finns i 14 kap. RB. Dessa bestämmelser gäller även för handläggning av mål enligt HPL. En sammanföring av mål enligt 14 kap. RB förutsätter emellertid att de mål som skall handläggas gemensamt är sådana att de får tas upp av hyresnämnd. Enligt 14 kap. 7 § RB i dess nuvarande lydelse får nämligen förening av mål endast ske om samma rättegångsform är tillämplig på målen. Detta innebär att ett mål som handläggs enligt HPL inte utan vidare kan förenas med ett vanligt tvistemål. Som vi framhållit i den allmänna kan emellertid en sådan gemensam handläggning understundmotiveringen Att så får ske om vara lämplig inte minst från processekonomisk synpunkt. följer alltså av förslaget i andra stycket av förevarande paragraf. När frågan om kumulation prövas bör hyresnämnden beakta bl. a. sökandens intresse av att ett snabbt avgörande av den hyresrättsliga tvisten inte fördröjs av den gemensamma handläggningen. Som framgått redan av den allmänna motiveringen har vi ansett det erforderligt att tingsrätter och fastighetsdomstolar på motsvarande sätt ges att gemensamt med annan tvist ta upp även mål som skall möjlighet Vid sådan gemensam handläggning vid handläggas enligt hyresprocesslagen. tingsrätt eller fastighetsdomstol gäller rättegångsbalkens förfaranderegler. Vid gemensam handläggning inför hyresnämnd gäller HPL:s bestämmelser. Detsamma är fallet om målet fullföljs till bostadsdomstolen. Redan i den allmänna motivering har vi emellertid uttalat att gemensam handläggning inte är lämplig för alla typer av mål. Vilka typer av mål som är undantagna från HPL:s tillämpningsområde framgår av 1 kap. 2 §. För att mål skall få handläggas gemensamt inför hyresnämnden fordras på grund av bestämmelsen i 14 kap. 7 § RB att de väckts vid samma domstol och att denna är behörig. Detta innebär att sedan talan väckts vid behörig hyresnämnd i ett mål som skall handläggas enligt HPL kan man vid också väcka talan i det andra målet. Eftersom HPL skall hyresnämnden

Specialmotivering 395

tillämpas vid handläggningen skall målet anhängiggöras genom ansökan eller enligt bestämmelsen i 6 kap. 4 § sista stycket muntligen vid ett sammanträde. Sedan målen förenats vid hyresnämnden, kan de handläggas gemensamt även vid fullföljd av talan till bostadsdomstolen. Däremot kan kumulation inte ske i bostadsdomstolen av ett dit fullföljt mål och en av tingsrätt eller fastighetsdomstol avgjord tvist. Har mål förenats med stöd av andra stycket utgör detta inte något hinder mot att målen senare Särskiljs, om detta anses lämpligare. Särskiljande kan ske oberoende av parternas inställning härtill. Parternas inställning utgör dock en viktig omständighet vid bedömningen. Särskiljs målen skall, om prövning av saken inte ägt rum, mål som inte enligt 1 § första stycket skall tas upp av hyresnämnd (annan tvist) lämnas över till den domstol som enligt bestämmelserna i 10 kap. RB haft att ta upp tvisten. Överlämnande kan inte ske sedan hyresnämnden prövat målet i sak. Detta medför att ett överlämnande endast kan komma i fråga mellan hyresnämnd och allmän underrätt. Ett mål kan också komma att överlämnas till fastighetsdomstolen. Överlämnande skall ske oberoende av parternas inställning. Av 9 kap. 2 § andra stycket i förslaget framgår att talan inte får föras mot beslut om överlämnande. Om den domstol som mottagit målet finner sig obehörig, skall den enligt 9 kap. 2§ visa målet åter till den

hyresnämnd som överlämnat det.

Eftersom talan i ett mål som överlämnats väckts i behörig ordning vid hyresnämnden skall den mottagande domstolen fortsätta handläggningen där den avbrutits. Härvid gäller naturligtvis de handläggningsregler som normalt gäller för den mottagande domstolen.

1 kap. 2§

Denna paragraf innehåller undantag från den i 1 kap. 1 § givna huvudregeln om lagens tillämpningsområde. När det gäller avgränsningen av HPL:s tillämpningsområde måste man ha i minnet att hyresnämnderna och bostadsdomstolen i första hand skall slita hyres- och andra likartade tvister. Det är just för sådana tvister de genom intresseledamöternas medverkan tillförts särskild sakkunskap. För att inte hyresnämnderna och bostadsdomstolen genom de nu föreslagna reglerna om vilka mål som de kan ta upp skall tillföras tvister som saknar hyresrättsligt intresse och som kräver helt andra specialkunskaper bör huvudregeln om HPL:s tillämpningsområde begränsas. Uppställs inte någon sådan begränskunna bli att hyresnämnderna ning skulle följden skulle kunna handlägga exempelvis sådan tvistig hyresfordran i konkurs som skall handläggas i s. k. jävsprocess. Det är uppenbarligen inte alltid lämpligt att mål handläggs enligt HPL enbart därför att det har samband med en hyrestvist. Som framgår av vad tidigare anförts har den föreslagna kumulationsregeln i 1 kap. 1 § andra stycket HPL kommit till efter förebildi 1 kap. 1 § LRA. I sistnämnda lag finns en bestämmelse som från LRA:s tillämpningsområde undantar vissa tvister som trots att de kan uppkomma i ett anställningsförhållande beskaffenhet på grund av sin särskilda inte handläggs i samma ordning som andra arbetstvister. Undantagsregeln kumulation omöjliggör enligt bestämmelsen i 1 kap. 1 § andra stycket LRA. (Rättegången i

396 sou 1981:77

Specialmotivering

arbetstvister, lagkommentar och uppsatser utgivna av Arbetsrättsliga föreningen, s. 48). Till undantagskategorien hör bl. a. tvister som skall handläggas av tingsrätt i särskild sammansättning med vissa undantag, mål som handläggs enligt konkurs- eller ackordslagen, mål om skadestånd i av brott om talan förs i samband med åtal för brottet (se vidare anledning bl. a. prop. 1974:77 s. 100 ff och 143 ff). En liknande undantagsregel finns f. ö. i 3 § SML (prop. 1973:87 s. 179). Vi anser att den begränsning vi förordar för HPL:s vidkommande kan utformas på liknande sätt. Av naturliga skäl måste dock de målkategorier som omfattas av undantagen i vissa avseenden bli olika. Som vi tidigare anfört anser vi det angeläget att mål som skall handläggas kan kumuleras med mål som väckts vid allmän domstol. Det enligt HPL utformas så att kumulation tillägg till RB:s regler detta medför bör emellertid inte heller kan ske vid allmän domstol mellan mål som omfattas av den nyss förordade undantagsregeln och mål som i princip skall handläggas enligt HPL. Undantagen från HPL:s tillämpningsområde är i paragrafen uppdelade på fyra punkter. I punkt 1 undantas mål som enligt lag endast får tas upp vid viss tingsrätt eller som skall handläggas av tingsrätt i annan sammansättning än som anges i RB eller SML eller fastighetsdomstolslagen. HPL skiljer sig här såtillvida från LRA att LRA inte från undantagsregeln utesluter mål enligt fastighets- Dessa mål är mången gång sådana att de är lämpliga att domstolslagen. handläggas enligt HPL. Enligt punkterna 2 och 3 föreslår vi undantag också för mål som handläggs av konkurslagen eller ackordslagen och mål om av tingsrätt med tillämpning skadestånd i anledning av brott, om talan med stöd av 22 kap. 1-4 § RB förs i samband med åtal för brottet. Motsvarande undantag finns i 1 kap. 2 § första 2 och 3 LRA (se härom prop. 1974:77 s. 143 f). stycket punkterna I punkt 4 föreslår vi att annan arbetstvist (jfr 1 § 1 st. LRA) än sådan som särskild föreskrift i lag eller annan författning skall tas upp av enligt inte skall kunna handläggas enligt HPL. Av motiveringen till 1 hyresnämnd kap. 4§ framgår att hyresnämnd skall ta upp hyrestvist som rör kollektivavtal. Sådan tvist fullföljs enligt 9 kap. 3 § till arbetsdomstolen.

1 kap. 3§ I denna paragraf klargörs vilka uppgifter hyresnämnderna har utöver vad främsta som följer av 1 kap. 1 §. Liksom hittills är en av hyresnämndernas att medla i hyres- och bostadsrättstvister. Hyresnämnd skall uppgifter slutligen alltjämt kunna vara skiljenämnd i hyres- eller bostadsrättstvister. Som vi redan uttalat i den allmänna motiveringen skall hyresnämnderna med domstolar. Detta har i paragrafen kommit till enligt förslaget jämställas att hyresnämnd är första domstol i mål som uttryck genom att här förklaras handläggs enligt HPL.

1 kap. 4§

Denna paragraf reglerar fullföljdssystemet. Bostadsdomstolen är sålunda enligt förslaget alltjämt överrätt i mål som fullföljts från hyresnämnd.

Specialmotivering 397

Enligt de nuvarande bestämmelserna finns regler om vart fullföljd skall ske både i hyreslagen och i de övriga lagar som tillämpas av hyresnämnderna. Eftersom samtliga mål som tas upp av en hyresnämnd enligt förslaget skall handläggas enligt HPL har vi ansett att de bestämmelser om fullföljd som f. n. finns i bl. a. hyreslagen kan utmönstras. Fullföljdsförfarandet enligt förslaget regleras därför helt av HPL. Ett speciellt problem utgör handläggningen av hyrestvister, som rör kollektivavtal. Sådan hyrestvist skall om den inte enligt 69 § HL i dess nu gällande lydelse ankommer på hyresnämnd tas upp direkt av arbetsdomstolen (71 § första stycket HL). Detta beror på att tvister om kollektivavtal skall gå till arbetsdomstolen. Hyrestvist som enligt 69 § tas upp av hyresnämnd skall i fall som anges i 70 § HL fullföljas till arbetsdomstolen om besvärstalan rör kollektivavtal (71§ tredje stycket HL). Exempel härpå är talan om förlängning av hyresavtal beträffande tjänstebostad. Arbetsdomstolen kan sålunda komma att handlägga hyrestvist som rör kollektivavtal dels som första och enda instans dels som fullföljdsinstans. Att hyresnämnden i de fall där enligt 69 § HL hyrestvist skall tas upp av nämnden, har företräde framför arbetsdomstolen har följande förklaring: Vad som stadgas i RB skall tillämpas även beträffande arbetsdomstolen. Därav följer att den i 10 kap. 17§ första stycket 1 RB upptagna principen att ett speciellt forum äger företräde framför ett allmänt får motsvarande giltighet på förhållandet mellan hyresnämnd och arbetsdomstol. Härigenom ansåg lagrådet (prop. 1967: 141 s. 350) det ”med tillräcklig tydlighet framgå, att de tvister varom nu är fråga skall tas upp av hyresnämnd och ej av arbetsdomstolen. Enligt förslaget blir hyresnämnderna särskilda domstolar. Arbetsdomstolen räknas redan som särskild domstol. Om såväl arbetsdomstolen som hyresnämnderna är särskilda domstolar ligger det nära till hands att anse att samtliga hyrestvister som rör kollektivavtal skall tas upp av arbetsdomstolen. De hyrestvister som handläggs i arbetsdomstolen lär emellertid så gott som uteslutande avse besvärstalan, dvs. ärenden som avgjorts av hyresnämnd vari talan fullföljts. Dessa ärenden rör i regel rätt till förlängning av hyresavtal beträffande tjänstebostad. Det är sålunda fråga om mål som på grund av sin starka hyresrättsliga anknytning lämpligen bör prövas i hyresnämnd som första instans. Eftersom målen emellertid också rör kollektivavtal bör fullföljd alltjämt ske till arbetsdomstolen. Väljs denna lösning uppstår frågan hur man skall göra med de hyrestvister som i dag tas uppi direkt av AD, dvs. hyrestvister som inte ankommer på hyresnämnds prövning enligt nuvarande 69 § HL men som rör kollektivavtal. Att ha två olika handläggningsordningar för hyrestvister, som rör kollektivavtal, beroende på frågans art bör undvikas. Den nuvarande indelningen bygger ju dessutom på om talan skall väckas vid hyresnämnd eller inte. Enligt förslaget skall talan i samtliga hyrestvister väckas vid hyresnämnd. Vi anser därför att detta skall gälla även andra hyrestvister som rör kollektivavtal än de som anges i nuvarande 69 § HL. Även sådana mål bör fullföljas till arbetsdomstolen.

1 kap. 5§

Paragrafen, som motsvarar 3 § BDL, klargör att ett tvåinstanssystem gäller i hyresprocessen. Bostadsdomstolens beslut kan således inte överklagas.

Specialmotivering

1 kap. 6§ Enligt förslaget blir som tidigare påpekats även hyresnämnderna domstolar. De allmänna bestämmelserna i rättegångsbalken om domstolsväsendet skall därför delar om inte annat följer av HPL eller annan gälla i tillämpliga författning. Så är redan i dag fallet i fråga om bostadsdomstolen (2 § BDL). I paragrafen förs den föreslagna regeln om hyresnämnderna samman med den från 2§ BDL hämtade regeln om bostadsdomstolen. Som exempel på bestämmelser i rättegångsbalken som blir tillämpliga vid hyresnämnderna och i bostadsdomstolen på grund av hänvisningen i paragrafen kan nämnas föreskrifterna om offentlighet och ordning vid domstol (5 kap. RB) och bestämmelserna om straff och vite (9 kap. RB). Till bestämmelserna om protokoll återkommer vi i det följande (5 kap. 2 och 3 §§ HPL). Av 4 kap. 8 § och kommentaren till detta stadgande framgår vidare att bestämmelserna om jäv i 4 kap. RB i princip även gäller ledamöter i och bostadsdomstolen. Till det i den allmänna motiveringen hyresnämnder förordade undantaget från RB:s jävsgrunder beträffande intresseledamöter återkommer vi under 4 kap. 8 § HPL. Beträffande övriga frågor som och behandlas i 4 kap. RB finns i HPL särskilda regler om behörighetskrav utnämning av ledamöter. Av 4 kap. 5 § HPL framgår vidare att ledamot skall avlägga domared. Bestämmelser om sådan ed finns i 4 kap. 11 § RB. innebär även att hyresnämnderna och bostadsdomstolen Stadgandet jämlikt 19 kap. 5 § RB kan döma för sådan förseelse i rättegången som avses i exempelvis 9 kap. 5 § RB.

1 kap. 7§

Paragrafen saknar motsvarighet i gällande lagstiftning. Den ger hyresnämnden och bostadsdomstolen rätt att döma ut förelagda viten. Enligt 62 § HL finns en sådan rätt beträffande viten som förelagts med stöd av nuvarande 16 § andra stycket HL dvs. vid reparationsföreläggande. Motsvarande gäller viten som ålagts enligt bostadssaneringslagen, se 20 § nämnda lag. Hyresnämnden och bostadsdomstolen har också rätt att döma ut processuella viten, dvs. viten som förelagts part i samband med en kallelse o. d. Vi anser att hyresnämnderna och bostadsdomstolen skall kunna ta upp frågan om förelagt vite skall dömas ut eller inte i samtliga fall där en eller bostadsdomstolen förelagt vitet. Hyresnämnden eller hyresnämnd bostadsdomstolen är den domstol som är mest lämpad att avgöra om vitet skall dömas ut eller inte. Om vitet förelagts på yrkande av en part skall frågan om utdömande i regel tas upp först på begäran av parten. Hyresnämnden får emellertid också självmant ta upp frågan. I förarbetena till nuvarande 62 § HL framhölls 1974:150 s. 502 f) att detta självfallet inte innebär att (prop. hyresnämnden är skyldig att efterforska i vad mån de åtgärder föreläggandet avser Uttalandet bör också tillämpas beträffande de viten vidtagits. hyresnämnden och bostadsdomstolen nu får rätt att döma ut.

1 kap. 8§

Paragrafen motsvarar de nuvarande bestämmelserna i 31 § LAH och 32 § BDL.

Specialmotivering

9.2.2 Hyresnämnds sammansättning m. m. (2 kap.)

2 kap. 1 §

Enligt 68 § HL i dess nuvarande lydelse skall i varje län finnas en hyresnämnd. Regeringen kan dock bestämma, att annat område än län skall utgöra verksamhetsområde för hyresnämnd. Den nuvarande indelningen bestäms av förordningen (1975:518) om rikets indelning i verksamhetsområden för hyresnämnd och arrendenämnd. Vi har i förevarande paragraf föreslagit att hyresnämndernas verksamhetsområden bestäms av regeringen. Skälet härtill är att vi anser att HPL inte bör belastas med föreskrifter av administrativ karaktär.

2kap.2§

I hyresnämnderna skall enligt förslaget liksom tidigare finnas dels ordförande dels andra ledamöter. För ordföranden gäller idag endast kravet att han skall vara lagfaren. Detta innebär inte annat än att han skall ha avlagt för behörighet till domarämbete föreskrivna kunskapsprov, dvs. juris kandidatexamen. Enligt förarbetena till nämndlagen (prop. 1967:171 s. 15) bör emellertid med hänsyn till att en rättslig prövning skall äga rum inför nämnden i vissa hyrestvister och att nämnden också har till uppgift att vara skiljenämnd i hyrestvister till ordförande utses någon som har erfarenhet som domare. Endast i undantagsfall bör annan kvalificerad lagfaren person komma i fråga. Om, som vi föreslår, samtliga hyrestvister med undantag av lagsökningsmålen och handräckningsmålen förs över från fastighetsdomstolarna till hyresnämnderna, måste kravet på ordförandens formella kompetens skärpas. Hyresnämnderna kommer ju att avgöra rena domstolstvister. Vi föreslår därför att ordförande skall vara inte blott lagkunnig utan även ha erfarenhet som domare. Detta krav gäller redan nu lagfarna ledamöter i bostadsdomstolen. Vi föreslår vidare att beteckningen hyresråd på lagkunnig och i domarvärv erfaren ledamot förs in i HPL. Liksom i bostadsdomstolen bör vidare de övriga ledamöterna kallas intresseledamöter. I paragrafen ges inte någon begränsning av antalet hyresråd och intresseledamöter vid hyresnämnderna. Antalet bestäms, som kommer att framgå av det följande, av den som förordnar ledamöter i nämnderna. Paragrafen innehåller slutligen en bestämmelse om ersättare för ledamot. Stadgandet gäller även ersättare för hyresråd.

2 kap. 3§

Bestämmelsen, som förts över från 5 § fjärde stycket LAH, ger regeringen möjlighet förordna om avdelningsindelning av hyresnämnd. Vad som stadgas beträffande hyresnämnd gäller också avdelning. Någon särskild regel härom är inte erforderlig (jfr 5 § femte stycket LAH).

2kap. 4§

I paragrafen föreslås att hyresnämnden liksom hittills i regel skall vara domför med tre ledamöter- hyresrådet och två intresseledamöter. I vissa fall

Specialmotivering

får dock hyresrådet ensam sköta viss handläggning. Vi återkommer härtill under 7 §. 5 § första stycket LAH skall av de ej lagfarna ledamöterna i en Enligt hyresnämnd den ena vara väl förtrogen med förvaltning av hyresfastighet eller, när ärendet rör bostadsrättsfastighet, med förvaltning av sådan fastighet och den andre var väl förtrogen med bostadshyresgästers förhål- [anden eller, när ärendet rör annan lägenhet än bostadslägenhet, med näringsidkande hyresgästers förhållanden. I ärende enligt 52§ eller 60§ första stycket i bostadsrättslagen skall vad som sagts nu om hyresgästers förhållanden i stället avse bostadsrättshavares förhållanden. För bostadsdomstolens del gäller enligt 13 § andra stycket BDL i princip motsvarande bestämmelse om vilka intresseledamöter som skall delta. i BDL innehåller dock ett tillägg avseende fastighetsägarsidans Regeln representanter. Om ett mål rör en hyresfastighet som tillhör en enskild, skall vara väl förtrogna företrädesvis med förvaltfastighetsägarrepresentanterna Rör målet däremot annan hyresfastighet, t. ex. sådan ning av sådan fastighet. som tillhör ett allmännyttigt bostadsföretag, staten eller en kommun, skall dessa ledamöter vara väl förtrogna företrädesvis med förvaltning av hyresfastighet som tillhör annan än enskild. Som framgår av den allmänna motiveringen anser vi att vad som i detta avseende gäller för intresseledamöter på fastighetsägarsidan i bostadsdomstolen bör gälla även vid hyresnämnderna. Paragrafens andra stycke har ändrats i enlighet härmed. Vidare föranleds vissa ändringar av att de hyresoch bostadsrättstvister som i dag handläggs vid fastighetsdomstol enligt förs över till hyresnämnd. Av vårt förslag till ändringar i HL förslaget annan lägenhet än bostadslägenhet” skall framgår att vi anser att begreppet ändras till lokal. Deltagande av intresseledamöter som är förtrogna med av bostadsrättsfastighet och bostadsrättshavares förhållanden är förvaltning enligt förslaget inskränkt till det fall att en bostadsrättsförening är part i av en bostadsrättslägenhet i andra hand bör målet. Rör målet en uthyrning fastighetsägarrepresentanten vara väl förtrogen med förvaltning av hyresfastighet som tillhör en enskild och hyresgästrepresentanten med bostadshyresgästers förhållanden - bostadsrättsföreningen är inte part i målet. Det bör tilläggas att vid andrahandsuthyrning av en hyreslägenhet, fastighetsägarrebör väljas med hänsyn till om fastigheten som sådan tillhör presentanten enskild eller annan än enskild fastighetsägare. I förarbetena till bostadsdomstolslagen (prop. 1974:151 s. 117) ges vissa allmänna anvisningar om innebörden av begreppen tillhör enskild” och tillhör annan än enskild”. Till kategorin ”tillhör annan än enskild hör först och främst allmännyttiga bostadsföretag men även staten, landstingskommun osv. Tveksamhet kan ibland uppstå om ett bostadsföretag är allmän-

eller inte. Hyresprocesskommittén utgick i sitt betänkande (Ds Ju

nyttigt 1974:3 s. 129) därvid från den gränsdragning som följde av den med stöd av hyresregleringslagen utfärdade kungörelsen (1972:60) om undantag från tillämpningen av lagen om hyresreglering m. m. Denna kungörelse hänvisade i sin tur till bl. a. annan lagstiftning i vilken vissa företag erkänts som allmännyttiga (jfr Gad - Stark s. 123). Kungörelsen har numera upphört att 1974:959). En vägledning i frågan när ett bostadsföretag är gälla (SFS allmännyttigt finns numera i bostadsfinansieringsförordningen (1974:946)

Specialmotivering 401

och i dess Övergångsbestämmelser. Enligt 5 § får länsbostadsnämnden sålunda som allmännyttigt bostadsföretag godkänna bolag eller stiftelse, som arbetar utan enskilt vinstsyfte, under förutsättning att kommunen tillskjuter hela grundkapitalet och utser samtliga ledamöter i företagets styrelse. Även i andra fall kan det vara ovisst om en fastighet skall anses tillhöra enskild eller om den skall anses tillhöra annan än enskild. Det kan exempelvis förekomma att ett bostadsföretag till hälften ägs av ett allmännyttigt bostadsföretag och till hälften av enskilda intressenter. Vi har dock inte ansett det erforderligt att utarbeta särskilda föreskrifter om när en skall anses tillhöra fastighet enskild eller ej. I stället anser vi att ledning bör sökas i bostadsfinansieringsförordningens regler och att man i tveksamma fall bör utgå ifrån att fastigheten tillhör annan än enskild. Som framgår av den allmänna motiveringen anser vi att det kan finnas behov av en undantagsbestämmelse, som gör det möjligt för hyresnämnden att pröva vissa frågor utan att de normala reglerna om sammansättning iakttas. En sådan bestämmelse har flutit in i tredje stycket i förslaget. Vi föreslår där att om särskilda skäl föreligger så skall hyresnämnden kunna sammanträda utan att företrädare för just den intressegrupp av fastighetsägare eller nyttjanderättshavare tvisten rör sitter i nämnden. Som framgår av den allmänna motiveringen kan så vara fallet om hyresnämnden, när den håller sammanträde utanför kansliorten under en rättegångsdag, avgör något enstaka mål i den sammansättning som gäller för de övriga målen. Undantagsregeln får även tillämpas om prövningen inte rör själva saken, dvs. på beslut under rättegång, som hyresrådet inte avgör ensam, och på beslut om avvisning eller avskrivning. Regeln får i sådant fall tillämpas oberoende av om hyresnämnden uttalar sig i en rättegångskostnadsfråga eller inte. Emellertid får undantagsregeln även i dessa fall endast användas om särskilda skäl föreligger. Så är fallet om det skulle dröja läng tid innan hyresnämnden har möjlighet att avgöra målet i den sammansättning som föreskrivs enligt huvudregeln i andra stycket och det skulle medföra avsevärd olägenhet om avgörandet drog ut på tiden. Av 2 kap. 7§ framgår att liksom hittills ensam hyresrådet får pröva frågor om avskrivning och awisning.

2 kap. 5§

Enligt 5 § andra stycket LAH kan hyresnämnden under vissa förutsättningar som biträde anlita teknisk expert. kan emellertid behöva Hyresnämnden anlita även andra experter än tekniska. Enligt förslaget förs ersättningstvist enligt nuvarande 57 § HL över till hyresnämnderna. Detta för med sig att hyresnämnderna kan behöva biträde av t. ex. en ekonomisk expert. Vi har därför föreslagit att hyresnämnden får anlita expert att biträda nämnden, om målets beskaffenhet kräver det eller annat särskilt skäl föreligger. I fråga om förordnande m. m. bör om sådan expert gälla detsamma som f. n. gäller beträffande teknisk expert (prop. 1974:151 s. 101 och 145 f).

2 kap. 6§

I den allmänna motiveringen - 8.3.1 - förordar vi att en hyresnämnd i en bör sammanträda med andra ledamöter ersättningstvist än de som avgett ett

Specialmotivering

yttrande om lokalens marknadshyra eller om anvisad ersättningslägenhet. En bestämmelse om detta finns i första stycket. Regeln är emellertid inte utan Om ett sammanträde exempelvis inte kan komma till stånd inom undantag. tid får det hållas trots att ledamot som avgett yttrandet deltar. rimlig Paragrafens andra stycke motsvarar i princip 6§ tredje stycket LAH. Bestämmelsen har anpassats till reglerna i första stycket.

2 kap. 7§

Enligt 5 § tredje stycket jämfört med 2 § andra stycket LAH får ordföranden ensam sköta viss handläggning såsom förberedande åtgärder, avvisning, avskrivning och under vissa förutsättningar även medling och avgörande av saken. Vi anser att denna möjlighet skall bibehållas. att ensam hålla sammanträde anser vi När det gäller hyresrådets möjlighet bestämmelsen i 2 § det erforderligt att göra ett par tillägg till den nuvarande Eftersom blir andra stycket nämndlagen. hyresnämnderna enligt förslaget vid bevisdomstolar, behövs regler om hyresnämndernas sammansättning åt annan domstol eller upptagning av bevisning till framtida upptagning säkerhet. Liksom vid de allmänna domstolarna bör enligt förslaget sådan bevisning få tas upp vid sammanträde inför hyresrådet ensam. För sådant sammanträde gäller rättegångsbalkens bestämmelser om upptagande av bevis utom huvudförhandling. Vid de allmänna domstolarna förekommer Det saknas anledning anta att sådan bevissällan sådan bevisupptagning. kommer att förekomma oftare i hyresprocessen. upptagning Iden allmänna motiveringen har vi vidare behandlat möjligheten att hålla ett förberedande sammanträde inför hyresrådet ensam. Eftersom ett sådant sammanträde är att anse som förberedande åtgärd har vi inte ansett att något särskilt om att hålla sådant sammanträde är stadgande möjligheten i detta sammanhang. Till förfarandet vid ett förberedande erforderligt sammanträde återkommer vi under 6 kap. 12 §.

9.2.3 Bostadsdomstolens sammansättning m. m. (3 kap.)

3 kap. 1§

bestämmelser om de olika slag av ledamöter som Första stycket innehåller finns i bostadsdomstolen. Regler om detta finns f. n. i 5 § BDL. Förutom lagfarna ledamöter och intresseledamöter skall enligt 5 § BDL i bostadsdomstolen finnas en ledamot med teknisk utbildning och erfarenhet av värderings- eller byggnadsteknik (teknisk ledamot). Som framgår av specialmotitill skillnad från vad som nu veringen till 2 kap. 5 § anser vi att hyresnämnden expert om så är erforderligt. Ett gäller även skall kunna anlita ekonomisk behov att anlita ekonomisk expertis kan uppstå även i bostadsdomstolen. Detta gäller inte blott om tvister enligt nuvarande 57 § HL förs över från fastighetsdomstolarna utan även t. ex. när förhandlingar enligt HFL strandat. Vi anser därför att i bostadsdomstolen inte blott skall finnas teknisk ledamot utan även ekonomisk ledamot. Sådan ledamot skall ha ekonomisk utbildning och erfarenhet av företagsekonomiska frågor.

Specialmotivering 403

Eftersom vi i den allmänna föreslår att bostadsdomstolen motiveringen skall kunna avgöra vissa frågor i plenum måste i HPL fastslås dels antalet intresseledamöter, dels vilka intressen de skall företräda. Detta framgår av andra stycket, som är helt nytt. I tredje stycket, som i princip motsvarar 6 § andra stycket första och andra meningarna BDL, finns bestämmelser om ersättare för ledamöter. Bestämmelsen om ersättare för ordföranden i domstolen i 6 § andra stycket BDL är av administrativ karaktär. Vi har därför ansett att den inte bör ingå i HPL.

3 kap. 2§

Paragrafen innehåller en domförhetsregel. Den motsvarar helt 12§ BDL.

3 kap. 3§

I första stycket, som motsvarar 13§ första stycket BDL, finns regler om antalet lagfarna ledamöter och intresseledamöter när sju ledamöter deltar i prövningen av ett mål. I andra stycket finns bestämmelser om vilka intresseledamöter som skall delta i prövningen. Paragrafen bygger på reglerna i 13 § andra stycket BDL. Vissa ändringar har emellertid gjorts så att den föreslagna lydelsen bortsett från antalet intresseledamöter är identisk med vad som för hyresnämndernas del föreslås under 2 kap. 4§ andra stycket. Bestämmelsen i tredje stycket är ny. Den motsvarar vad som för vidkommande hyresnämndernas föreslås i 2 kap. 4 § tredje stycket med den viktiga skillnaden att ett mål inte får prövas i sak utan att just de företrädare för fastighetsägare och nyttjanderättshavare som anges i andra stycket deltar.

3 kap. 4§

motsvarar Paragrafen med vissa smärre ändringar helt 14 § BDL.

3 kap. 5§

1 15 § BDL finns bestämmelser om när en teknisk ledamot skall ersätta en lagfaren ledamot. Vi föreslår i 3 kap. 1 § att även ekonomisk ledamot skall finnas i bostadsdomstolen. Bestämmelsen i 15 § BDL har i denna paragraf kompletterats i enlighet härmed. Vissa redaktionella ändringar har också v vidtagits.

3 kap. 6 §

Paragrafen motsvarar helt 16 § BDL.

3 kap. 7§

Stadgandet, som handlar om plenum i

bostadsdomstolen, är nytt.

Förebilden till bestämmelserna om plenum i bostadsdomstolen är 3 kap.

404 Specialmotivering

9§ första LRA. Liksom bostadsdomstolen kan arbetsdomstolen stycket sammanträda i en större och en mindre sammansättning. Hänskjutande av av arbetsdomstolen i dess helhet kan endast ske i den fråga till avgörande större sammansättningen. Kommer en principfråga upp i den mindre sammansättningen måste hela målet först tas upp i den större sammansätthänskjutas till avgörande av arbetsdomstolen i ningen för att sedan eventuellt dess helhet (prop. 1974:77 s. 166). Vi har funnit en motsvarande ordning även för bostadsdomstolens del. lämplig Detta innebär för bostadsdomstolens vidkommande följande. Uppkom- mer fråga om hänskjutande till plenum i den mindre sammansättningen fyra ledamöter- måste någon av ledamöterna begära att frågan tas upp i den större sammansättningen. Om det vid överläggningen till beslut i den större visar sig att flertalet ledamöter förordar en mening som sammansättningen inte stämmer överens med den rättsgrundsats eller lagtolkning, som bostadsdomstolen senast antagit, får domstolen hänskjuta frågan till i plenum. Sådant förordnande får liksom hos högsta domstolen avgörande också meddelas om det är av särskild betydelse för rättstillämpningen att målet eller viss fråga prövas av domstolen i dess helhet. i administrativa ärenden finns särskilda bestämmelser i Om plenum bostadsdomstolsinstruktionen (1975:517).

3 kap. 8§

bestämmelser om vilka ledamöter som skall Paragrafen är ny. Den innehåller delta i plenum. Har fråga hänskjutits till avgörande i plenum skall samtliga ledamöter, tekniska och ekonomiska ledamöter och intresseledalagfarna möter delta. Vid förfall för teknisk eller ekonomisk ledamot eller intresseledamot skall en av hans ersättare tillkallas.

3 kap. 9§

är i sak identiskt med 4 § BDL. Här återfinns bestämmelser om Stadgandet var bostadsdomstolen sammanträder.

9.2.4 Om ledamöter i hyresnämnd och bostadsdomstolen (4 kap.)

I detta kapitel finns gemensamma bestämmelser om ledamöter i hyresnämnder och bostadsdomstolen. Av specialmotiveringen till 1 kap. 6 § framgår att stadgandena i 4 kap. RB i åtskilliga hänseenden också gäller för ledamöterna.

4kap.1§

BDL förordnas ledamot i bostadsdomstolen av Enligt 6§ första stycket Ordförande och annan ledamot i hyresnämnd förordnas enligt regeringen. 6§ första stycket LAH av regeringen eller myndighet som regeringen bestämmer. Dessa bestämmelser har här sammanförts i en paragraf som gäller ledamöter i såväl bostadsdomstolen som hyresnämnderna. Enligt skall ledamöterna förordnas av regeringen. Emellertid kan förslaget

Specialmotivering 405

regeringen bestämma att en myndighet i stället skall handha förordnandena. Av 2 kap. 2§ tredje stycket och 3 kap. 1 § andra stycket framgår att bestämmelserna om ledamöter även gäller ersättare för dessa. Ersättare skall därför förordnas av regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer. Bestämmelseni andra stycket, som handlar om förordnande av ordförande i bostadsdomstolen, motsvarar 6§ första stycket andra meningen BDL.

4 kap. 2§

Ledamot i bostadsdomstolen förordnas 6 § första sista enligt stycket meningen BDL på tre år. Någon motsvarande regel beträffande ordförande och annan ledamot finns inte i nämndlagen. I hyresnämndsinstruktionen (1975:519) har emellertid beträffande annan ledamot än ordförande stadgats att sådan ledamot förordnas av domstolsverket för högst tre år. För att uppnå likformighet mellan intresseledamöter i hyresnämnderna och bostadsdomstolen föreslår vi i denna paragraf att samtliga ledamöter i hyresnämnd utom hyresråd och i bostadsdomstolen skall förordnas för tre år. Som anmärkts under 4 kap. 1§ första stycket kan förordnanderätten till av delegeras regeringen bestämd myndighet. Hyresrådens förordnanden är f. n. inte begränsade till viss tid. Om hyresnämnderna blir domstolar och förordnandena för hyresråden inte tidsbegränsas, kommer ordinarie innehavare av tjänst som hyresråd inte att kunna skiljas från tjänsten annat än i den ordning som anges i 11 kap. 5 § regeringsformen. Vi anser inte att lika starka skäl att awika från huvudprincipen, att dömande befattningshavare i största möjliga omfattning skall inneha ordinarie domartjänst, föreligger beträffande hyresråden som i fråga om de lagfarna ledamöterna i bostadsdomstolen (jfr prop. 1974:151 s. 103). Hyresrådens förordnanden bör därför inte tidsbegransas.

4kap. 3§

Enligt 8 § första stycket BDL skall ledamot i bostadsdomstolen vara svensk medborgare. Han får inte vara omyndig eller i konkurstillstånd. Enligt nämndlagen (5 § tredje stycket jämfört med 2 § tredje stycket) skall ledamoti hyresnämnd vara myndig svensk medborgare och får ej ha fyllt 70 år. Vi anser att samma behörighetskrav skall gälla för ledamöter i bostadsdomstolen och hyresnämnderna. Vad särskilt angår den åldersgräns, som upptas i nämndlagen, vill vi peka på att det är viktigt att kunna knyta kvalificerade intresseledamöter med erfarenhet av hyresfrågor till hyresnämnderna och bostadsdomstolen. Åt de organisationer som föreslår intresseledamöter kan med förtroende överlämnas att bedöma om någon som fyllt 70 år bör komma i fråga för förordnande som sådan ledamot. Det synes också utgöra en alltmer accepterad uppfattning att 70-årsåldern inte längre bör utgöra någon

gräns för åtaganden i olika sammanhang. Åldersgränsen bör därför slopas.

Även i Övrigt bör kvalifikationskraven kunna utformas efter mönster av BDL.

sou 1931-,77

406 Specialmotivering

4kap. 4§

Paragrafen motsvarar 7 § andra stycket BDL och 6 § andra stycket LAH. som skall beredas tillfälle att Den räknar upp de typer av riksorganisationer

avge förslag på intresseledamöter.

4 kap. 5 §

att ledamot skall ha avlagt domared. Så är f. n. endast Paragrafen föreskriver fallet beträffande ledamöter i bostadsdomstolen (8 § andra stycket BDL). Eftersom hyresnämnderna enligt förslaget blir domstolar måste kravet på avläggande av domared gälla även för ledamot i hyresnämnd. Som framgår

av motiveringen till 1 kap. 6 § skall eden ha den lydelse som föreskrivs i 4 kap. 11 § RB. Eden avläggs inför ordföranden ensam.

4kap. 6§

om entledigande m. m. Paragrafen innehåller i första stycket bestämmelser om rätt att bli entledigad för ledamot i bostads- F. n. finns bestämmelser domstolen (9 § första stycket BDL). Vi föreslår nu att stadgandet skall avse Detta innebär att ledamot av annan ledamot än hyresråd. lagfaren teknisk eller ekonomisk ledamot och intresseledamot har bostadsdomstolen, om särskilda föranleder det. För rätt att bli entledigad omständigheter hyresråd, som har ordinarie domartjänst, gäller bestämmelserna i lagen Liksom f. n. gäller enligt BDL och (1976:600) om offentlig anställning. skall, om ledamot avgår, annan ledamot förord-

hyresnämndsinstruktionen

nas för återstoden av tiden. efter mönster av 9§ andra stycket BDL att I andra stycket föreskrivs av mål i vars ledamot som avgått är skyldig deltai den fortsatta behandlingen handläggning han förut tagit del.

4kap. 7§

i En bestämmelse om skyldighet för annan lagfaren ledamot än ordföranden bostadsdomstolen att tjänstgöra i annan domstol i den mån göromålen tillåter finns i 11 § BDL. En motsvarande bestämmelse beträffande bl. a. Vi har sammanfört dessa

hyresråd finns i 29 § hyresnämndsinstruktionen.

bestämmelser i förevarande paragraf.

4kap. 8§

äger bestämmelserna i 4 kap. RB om jäv mot Enligt 10 § BDL och 28 § LAH domare motsvarande i hyresnämnderna och tillämpning på ledamöterna bostadsdomstolen. anser vi det önskvärt med ett Som framgår av den allmänna motiveringen för intresseledamöternas vidkommande. I undantag från RB:s jävsregler andra mening, som saknar motsvarighet i gällande lagstiftning,

paragrafens

att en intresseledamot, som är knuten till en har vi därför föreslagit i mål där organisationen är part på den grunden

hyresmarknadsorganisation,

Specialmotivering 407

endast skall anses jävig om intresseledamoten tidigare fört organisationens talan i målet eller för dess räkning fattat beslut beträffande den fråga målet rör. Föreligger någon av de andra jävsgrunderna i 4 kap. 13§ RB kan intresseledamoten däremot vara jävig. I den personkrets som omfattas av undantagsregeln ingår bl. a. ledamöter av styrelse eller beslutande församling, såsom fullmäktige eller förbundsråd, för sådant riksförbund som räknas upp i 4 kap. 4 § eller motsvarande lokalförening. Även suppleanter ingår i den angivna kretsen. Undantagsregeln gäller vidare för den som är anställd hos eller fullgör förtroendeuppdrag hos sådan organisation. Till denna grupp hör t. ex. tjänstemän såsom direktörer, förbundsjurister, ombudsmän och funktionärer. Till den personkrets som omfattas av undantagsregeln hör däremot inte den som enbart är t. ex. ledamot av styrelse för eller tjänsteman hos bostadsföretag. De intresseledamöter som faller under undantagsbestämmelsen är i mål där den organisation han representerar är part jävig om han tidigare fört talan i målet. Detta innebär att exempelvis den som såsom ställföreträdare eller ombud fört organisationens talan vid hyresnämnden inte kan delta som intresseledamot i bostadsdomstolen. J ävig är också den som för organisationens räkning fattat beslut beträffande den fråga målet rör. Detta innebär att den som deltagit i beslut om förhandlingsöverenskommelse om t. ex. hyra anses jävig om en hyresgäst ansöker om ändring av samma överenskommelse enligt 22 §. Detsamma gäller den som deltagit i förhandlingar enligt hyresförhandlingslagen som strandat, när frågan om ändring av de hyresvillkor förhandlingen avsett förs vidare till hyresnämnden.

9.2.5 Gemensamma bestämmelser om i

förfarandet hyresnämnd och bostadsdomstolen (5 kap.)

5kap.1§

Denna paragraf reglerar förhållandet mellan hyresprocesslagen och de processuella bestämmelser som i övrigt gäller om rättegången i dispositiva tvistemål. Om annat inte följer av HPL eller annan författning, gäller sålunda vad som föreskrivs i rättegångsbalken om tvistemål vari förlikning om saken är tillåten. Beträffande rättegången vid hyresnämnd skall därvid tillämpas vad som föreskrivs om underrätt och beträffande rättegången i bostadsdomstolen vad som är föreskrivet om hovrätt. Vi har i samband med 1 kap. 6 § påpekat att rättegångsbalkens allmänna bestämmelser om domstolsväsendet (RB 1-9 kap.) i vissa fall är tillämpliga på hyresnämnderna och bostadsdomstolen. I denna paragraf föreskrivs att RB även i övrigt blir supplerande till HPL. Bestämmelsen tar till skillnad från 1 kap. 6 § sikte på de bestämmelser i RB som mera direkt reglerar själva förfarandet. Av hänvisningarna sammantaget följer att RB gäller i tillämpliga delar i alla de hänseenden som inte regleras särskilt i HPL eller annan författning. Det kan i detta sammanhang inledningsvis vara på sin plats att erinra om vad som i den allmänna motiveringen sagts om den speciella terminologin i HPL. Eftersom HPL liksom småmålslagen använder sig av begreppet sammanträde för muntlig förhandling (i RB muntlig förberedelse och

Specialmotivering

huvudförhandling) har vi i HPL tagit in särskilda regler om t. ex. protokoll och kallelse trots att HPL:s bestämmelser härom i inte obetydlig mån anknyter till RB:s. Vidare har vissa termer i HPL annan innebörd i RB. Sålunda avgörs enligt HPL även saken genom beslut och fullföljd mot sådant avgörande sker genom besvär. Även detta medför naturligtvis att särskilda bestämmelser om beslut och fullföljd måste tas in i HPL trots att de i mångt och mycket bygger på principer som redan finns i RB. I det följande lämnas en översiktlig redogörelse för vilka delar av RB som även gäller förfarandet vid hyresnämnderna och bostadsdomstolen. Bland de kapitel i RB som pga. särbestämmelser i HPL endast gälleri vissa delar märks: 13 kap. innehåller bestämmelser om föremål för talan och talans väckande. I HPL finns särskilda bestämmelser om hur talan skall väckas och om ändring av talan. 114 kap. finns regler om förening av mål och tredje mans deltagande i rättegång. HPL innehåller i 1 kap. 1§ särskilda regler om gemensam handläggning. För omröstning gäller vid hyresnämnd vissa särregler. I övrigt är bestämmelserna i 16 kap. tillämpliga i hyresnämnd. Bostadsdomstolen bestämmer själv i vilken ordning omröstning skall ske. 17 kap., som handlar om dom och beslut, gäller i vissa delar. Vi återkommer härtill under 5 kap. 4-6 §§ HPL. Beträffande rättegångskostnader, som behandlasi 18 kap., har vi i den allmänna motiveringen föreslagit att rättegångsbalkens regler i vissa hänseenden skall tillämpas. Vad gäller bestämmelserna i 33 kap., om inlaga i rättegång och delgivning, finns i HPL särregler om t. ex. avskrifter och delgivning i s. k. massärenden. HPL ger vidare större möjligheter att avböja erbjuden bevisning än rättegångsbalken. Detta medför viss inskränkning i tillämpligheten av 35 kap. om bevisning i allmänhet och i 40 kap. om sakkunnig. När det gäller fullföljd av talan mot hyresnämnds beslut föreslås i 9 kap. 1 § HPL att talan mot beslut varigenom saken avgjorts förs genom besvär i de fall fullföljdsförbud inte råder. Beträffande talan mot andra beslut gäller bestämmelserna i 49 kap. Detta innebär bl. a. att talan mot beslut under rättegången förs särskilt i de fall sådan talan får föras enligt rättegångsbalken. Någon skyldighet att anmäla missnöje föreligger dock inte. För förfarandet i bostadsdomstolen gäller bestämmelserna i 52 kap. med vissa undantag. Genom den allmänna hänvisningen till rättegångsbalken blir bestämmelserna i 50 kap. 26-29 §§ om återförvisning m. m. tillämpliga vid processuella fel under hyresnämndsförfarandet. Detta stämmer överens med vad som gäller enligt bostadsdomstolslagen. Flera kapitel i RB äger i sin helhet motsvarande tillämpning vid rättegången enligt HPL. Hit hör: 11 kap. om part och ställföreträdare, som innehåller regler om vem som kan vara part i rättegång m. m. 12 kap. som handlar om rättegångsombud. Här stadgas bl. a. att ombud skall förete fullmakt, när han första gången för talan i målet. Tillämpliga är också 15 kap., om kvarstad, skingringsförbud och annan handräckning, 32 kap. om frister och laga förfall, vari bl. a. finns bestämmelser om vilandeförklaring av mål, 34 kap. om rättegångshinder, samt 36-39 och 41 kap., som handlar om olika bevismedel: vittne, förhör med bevis, syn och bevisning till framtida säkerhet. Bestämmelpart, skriftligt serna i 36 kap. 24 § om ersättning till vittne gäller dock endast i vissa delar (jfr 6 kap. 18§ HPL). Beträffande bevisning genom sakkunnig gäller pga. ett

Specialmorivering

uttryckligt undantag i 6 kap. 10§ inte bestämmelsen i 40 kap. 8§ första meningen RB. I övrigt gäller 40 kap. även i hyresprocessen.

5 kap. 2§

Bestämmelser om skyldighet att föra protokoll vid sammanträde och besiktning i hyresnämnden finns i 29§ LAH. För bostadsdomstolens vidkommande finns i 30 § BDL en bestämmelse om att protokoll skall föras vid besikting. I övrigt gäller på grund av den allmänna hänvisningen i BDL till RB de allmänna bestämmelserna om protokoll i 6 kap. RB i tillämpliga delar (prop. 1974:151 s. 130). Vissa bestämmelser om protokolls innehåll m. m. finns i förordningen (1975:520) om protokollföring m. m. vid arrendenämnd och hyresnämnd samt i bostadsdomstolsinstruktionen (1975:517). Enligt vårt förslag kommer ett flertal mål av renodlad tvistemålskaraktär att föras över till hyresnämnderna. Detta medför att större krav måste ställas på en noggrann redovisning av vad som förevarit vid sammanträdet t. ex. yrkanden och grunder. Inte minst med hänsyn härtill är det av vikt att det även för hyresprocessens vidkommande finns klara och lättillgängliga regler om protokoll. För att stryka under den vikt som tillmäts protokollen bör regler härom föras in i HPL. För den ordinära civilprocessen finns ju regler i RB. I första stycket sägs att protokoll skall föras vid sammanträde och besiktning. På grund av den allmänna hänvisningen till RB kommer bestämmelserna om protokoll i balkens 6 kap. att gälla om inte annat stadgas i HPL. Att bestämmelserna om protokoll i RB i vissa delar gäller även hyresprocessen innebär inte att protokollskungörelsen (1971:1066) för de allmänna domstolarna utan vidare blir tillämplig i hyresprocessen. Hyresnämnderna och bostadsdomstolen är ju inte allmänna domstolar. För hyresprocessens vidkommande finns nu motsvarande bestämmelser i bostadsdomstolsinstruktionen och förordningen om protokollföring m. m. vid arrendenämnd och hyresnämnd. Andra stycket motsvarar, med de ändringar som betingas av HPL:s speciella terminologi, i stort sett 6 kap. 1§ andra stycket RB. Enligt stadgandet behöver protokoll inte föras över annan handläggning än sammanträde eller besiktning, om den företas av lagfaren ledamot ensam eller av tjänsteman vid domstolen. Vid sammanträde och besiktning måste alltså protokoll alltid föras. Om ett mål skrivs av utan samband med sammanträde behöver inte protokoll föras.

5kap. 3§

Bestämmelser om innehållet i protokoll vid hyresnämnd finns f. n. i 2§ hyresnämndsprotokollsförordningen. I första stycket i denna paragraf finns regler om innehållet i protokoll vid sammanträde i hyresnämnd och bostadsdomstolen. På grund av hänvisningen i paragrafen till 6 kap. RB skall sådant protokoll först och främst uppta de uppgifter om domstolen, dess ledamöter, parterna osv., som anges i 6 kap. 3§ RB. Därjämte skall sådan expert som avses i 2 kap. 5 § HPL anges i protokollet. En erinran härom har tagits in i andra stycket. Beträffande själva

410 sou 1981:77

Specialmotivering

sammanträdets gång gäller till att börja med samma bestämmelser som vid huvudförhandling (6 kap. 5 § RB). Detta innebär bl. a. att yrkanden och invändningar, ändringar däri samt medgivanden skall upptas liksom vilka vittnen som hörs och vilken bevisning som förebringas. Eftersom sammanträdet kan ha en funktion liknande förberedelsens kan det ibland vara av vikt med ett något fylligare protokoll. Vi har därför föreslagit att i protokollet dessutom skall antecknas vad i övrigt förekommit av betydelse. Hit hör t. ex. en redogörelse för omständigheterna i målet och motpartens yttrande häröver (jfr 6 kap. 4 § första stycket 2 p RB). Avgörs målet i anslutning till sammanträdet behöver emellertid några ytterligare anteckningar i protokollet inte ske, om uppgifterna tas upp i beslutet. Eftersom beslut i regel skall sättas upp särskilt kommer i dessa fall andra uppgifter av betydelse, såsom grunder och andra omständigheter, att flyta in i beslutet. Vi har vidare ansett vissa uttryckliga undantag från de allmänna reglerna om protokoll i 6 kap. RB nödvändiga. Sålunda bör bestämmelserna i 6 kap. 4 och 7 §§ samt 8 § första stycket RB inte tillämpas i hyresprocessen. Detta innebär att bestämmelser om protokolls innehåll vid muntlig förberedelse inte gäller (6 kap. 4 § RB), låt vara att vissa av de uppgifter som där nämns kan komma att tas in i protokollet om de är av enligt vad ovan anförts betydelse i målet. Inte heller finns i protokoll enligt HPL något absolut förbud mot att ta upp parts utveckling av talan i rättsligt hänseende (jfr 6 kap. 7 § sista meningen RB). Det är dock sällan erforderligt att så sker. Angående och anteckning därom gäller inte bestämmelserna i uppsättande av protokoll 6 kap. 8§ första stycket RB. Särskilda bestämmelser finns f. n. i hyresoch bör också i fortsättningen meddelas i nämndsprotokollsförordningen administrativ ordning. I övrigt gäller bestämmelserna i 6 kap. RB även vid hyresnämnderna och i bostadsdomstolen. Detta innebär bl. a. att utsaga av vittne m. fl. skall antecknas i protokollet (6 kap. 6§ första stycket RB). Liksom i högsta domstolen är dock sådana anteckningar inte nödvändiga i

bostadsdomstolen. Övriga regler i RB som skall tillämpas är bestämmelserna

om protokollförare, aktbildning, dagbok m. m. Protokollförared enligt 6 kap. 2§ RB får avläggas inför ordföranden ensam. Några regler om protokollets innehåll vid besiktning finns av naturliga skäl inte i RB. I tredje stycket har vi därför tagit upp särskilda regler om protokoll vid besiktning. Besiktningsprotokollet skall bl. a. innehålla vissa uppgifter som anges i 6 kap. 3 § RB. Det skall också framgå om expert, som avses i 2 kap. 5 §, deltagit. Företas inte besiktningen av nämnden skall i protokollet antecknas vem som verkställer besiktningen. Dessutom skall protokollet innehålla en kort redogörelse för iakttagelserna. Det kan ibland vara lämpligt att iakttagelserna redovisas genom fotografier eller dylikt. Bestämmelserna bygger på motsvarande regleri hyresnämndsprotokollsförordningen. har vi funnit att det liksom hittills finns behov av särskilda Slutligen bestämmelser om protokoll vid medling. En erinran härom har tagits in i fjärde stycket.

5kap. 4§

hyresnämndernas och bostadsdom- Enligt första stycket skall liksom hittills stolens avgöranden av saken ske genom beslut. För sådana beslut gäller dels

Specialmotivering

bestämmelserna om dom i 17 kap. 3-5 §§ RB dels bestämmelserna i RB om slutligt beslut i den mån annat inte följer av HPL. Beslut varigenom saken prövats jämställs därigenom med domstols dom. I 5 kap. 5§ HPL finns bestämmelser om när beslut skall sättas upp särskilt och i 5 kap. 6 § bestämmelser om vad beslut skall grundas på. Till dessas närmare innehåll återkommer vi i specialmotiveringen till respektive paragraf. Den grundläggande bestämmelsen om slutligt beslut finns i 17 kap. 12 § RB. Där stadgas bl. a. att vad i 17 kap. 2 och 9 §§ är stadgat om dom gäller även för slutligt beslut. 17 kap. 2 § RB handlar om vad som får läggas till grund för dom. På grund av specialbestämmelseri 5 kap. 6 § HPL gäller inte 17 kap. 2§ RB i hyresprocessen. Bestämmelsen i 17 kap. 9§ RB gäller däremot även hyresprocessen. Detta innebär att bl. a. RB:s bestämmelser om tid för avkunnande och meddelande av dom skall tillämpas liksom bestämmelserna om underrättelse om målets utgång och skiljaktiga meningar. Vad som i 17 kap. 9 § RB stadgas om avgörande efter huvudförhandling eller sammanträde för muntlig förberedelse gäller för hyresprocessens del när mål avgörs efter sammanträde. När det gäller underrättelse till part om avgörandet gäller förutom 17 kap. 9 § sjunde stycket RB förordningen (1976:823) om skyldighet för domstol att underrätta part om dom i tvistemål m. m. En särskild bestämmelse om expediering av bostadsdomstolens beslut finns dock i 10 kap. 8§ HPL. Den allmänna bestämmelsen i 17 kap. 12 § RB innehåller också en hänvisning till 17 kap. 7 och 10 §§ RB. Härav följer att beslut enligt HPL varigenom saken avgjorts skall avfattas skriftligen och skrivas under av de lagfarna ledamöter som deltagit. Som inledningsvis antytts gäller för avgörande av saken i hyresprocessen även vad som i 17 kap. 3-5 §§ RB sägs om dom. Detta innebär bl. a. att avgörandet inte får grundas på annan omständighet än sådan part åberopat som grund för sin talan. Inte heller får beslut ges över annat eller mera än part yrkat. I vissa fall t. ex. i mål om förvärvstillstånd åligger det dock hyresnämnden eller bostadsdomstolen att själv ta initiativ till att viss utredning förebringas (se även 7 kap. 3 § andra stycket jfrt med 5 kap. 7 §). Hänvisningen medför vidare att RB:s regler om deldom och mellandom kan tillämpas i hyresprocessen. För beslut varigenom en hyresnämnd eller bostadsdomstolen varken avgör saken eller på annat sätt skiljer saken ifrån sig - beslut under rättegången gäller på grund av den allmänna hänvisningen till RB dess bestämmelser om sådant beslut. Bestämmelserna i 17 kap. 14§ RB om verkställighet liksom bestämmelserna i 17 kap. 15§ RB om rättelse gäller också i hyresprocessen. Till verkställighetsreglerna återkommer vi i specialmotiveringen till 5 kap. 14 §. Eftersom beslut varigenom saken_ avgjorts jämställs med dom gäller beträffande verkställighet utan hinder av att beslutet inte vunnit laga kraft bestämmelserna i 17 kap. 14§ första stycket RB (se vidare 5 kap. 13 §). Rättskraftsreglerna i 22 §nämndlagen och 28 § BDL saknar motsvarighet i förslaget. De allmänna reglerna om rättskraft blir därför tillämpliga. Enligt de angivna lagrummen vinner beslut som innebär avslag på vissa typer av ansökningar, t. ex. ansökan om tillstånd till byte eller om reparationsföreläggande, inte rättskraft. Detta bör gälla även i fortsättningen. Att så blir

412 sou 193177

Specialmotivering

fallet torde emellertid följa av allmänna rättsgrundsatser och några bestämmelser i ämnet föreslås därför inte. [andra stycket slås fast att förlikning stadfästs genom beslut. I övrigt gäller bestämmelsen i 17 kap. 6§ RB.

5 kap. 5§

I hyresnämnds beslut skall enligt 21 § första stycket LAH anges de skäl på vilka beslutet grundas, i den mån det är behövligt. Bostadsdomstolens avgörande av saken sker enligt 25§ BDL genom beslut. Om sådant beslut gäller på grund av den allmänna hänvisningen till RB i BDL i tillämpliga delar 17 kap. 12 § RB. Slutligt beslut skall därför, om fordrar det, innehålla uppgifter i de hänseenden som frågans beskaffenhet och andra styckena i samma kapitel. Under samma anges i 7§ första skall beslutet sättas upp särskilt. Departementschefen uttalade förutsättning vid bostadsdomstolens tillkomst (prop. 1974:151 s. 125), att det syntes lämpligt att alla beslut varigenom saken prövats motiveras och sätts upp särskilt. Av den allmännna motiveringen framgår att vi anser att beslut varigenom finns därför en saken avgjorts i regel bör sättas upp särskilt. I paragrafen bestämmelse om att så skall ske om inte särskilda skäl föranleder annat. kunna i större än Enligt vår mening bör hyresnämnderna utsträckning bostadsdomstolen ta in beslut, saken avgjorts, i protokollet i varigenom som stället för att sätta upp det särskilt. Som exempel på hyresnämndsbeslut enligt vår mening inte behöver sättas upp särskilt kan nämnas beslut i anledning av ansökningar om tillstånd av olika slag som tillstånd till byte, förvärv av hyresfastighet, när saken är av enklare andrahandsuthyrning, beslut som meddelas beskaffenhet eller ansökningen medgetts av motparten, beslut i förlängningstvister i efter ett sammanträde då ena parten uteblivit, fall när hyresvärdens talan grundats på omständigheter som angetts i överenskommelse om avstående från besittningsskydd och beslutet enligt vårt förslag inte får överklagas samt yttranden om skälig hyra eller ersättningslägenhet i lokalärenden av enklare slag. Hit hör också det fallet att ett avstående från besittningsskydd beträffande hyresnämnden godkänner lokal. När bostadsdomstolen fastställer hyresnämndens beslut får beslutet liksom hittills enligt 15§ bostadsdomstolsinstruktionen (1975:517) jämfört för de allmänna domstolarna med 5§ protokollkungörelsen (1971:1066) tecknas på försättsblad, vid vilket fogas styrkt avskrift av den överklagade domen.

5 kap. 6§ I 25§ andra BDL föreskrivs att beslut skall grundas på vad stycket handlingarna innehåller och vad i övrigt förekommit i målet. Småmålslagen föreskriver i 5 § att dom skall grundas på vad som förekommit vid sammanträde och vad som handlingarna innehåller. Förfarandet enligt SML skiljer sig såtillvida från förfarandet enligt BDL att det senare i regel är I småmål däremot är det vanligt att sammanträde hålls i målet. skriftligt.

Specialmotivering 413

Enligt HPL skall sammanträde i regel hållas vid hyresnämnden, medan skriftligt förfarande skall vara huvudregeln i bostadsdomstolen. Som vi framhållit i den allmänna motiveringen bör emellertid avgörandet få grundas på allt som förekommit i målet oavsett om sammanträde hållits eller ej. Detta gäller i båda instanserna. Eftersom regeln bör vara enhetlig har den utformats så att den kan tillämpas såväl när huvudregeln är muntligt förfarande som när den är skriftligt förfarande. Vi föreslår därför i paragrafen att beslut varigenom saken avgörs skall grundas på vad som förekommit vid sammanträde, om sådant hållits, och i övrigt vad handlingarna innehåller.

5 kap. 7§ Bestämmelsen motsvarar 16 e § LAH och 19 § BDL. Den ger hyresnämnderna och bostadsdomstolen stöd för en mer aktiv processledning. Bestämmelsen är, liksom även nu är fallet, dock inte tillämplig om man vill avvisa erbjuden bevisning. Till denna fråga återkommer vi vid 5 kap. 9 §. Annan utredning än bevisning - t. ex. besiktning - kan emellertid avböjas med stöd av förevarande paragraf. Bestämmelsen ger dessutom bostadsdomstolen och hyresnämnderna möjlighet att själva införskaffa viss utredning. Som framgår av vad vi anfört vid 5 kap. 4 § kan detta främst bli aktuellt vid mål om tillstånd till förvärv av hyresfastighet. Det måste dock betonas att stadgandet i princip inte lägger något utredningsansvar på hyresnämnden eller bostadsdomstolen. Avsikten äri stället att man genom en aktiv processledning skall kunna begränsa utredningen i målet.

5 kap. 8§

Paragrafen bygger på 22 BDL och i viss mån även 17 § första stycket och 18 § LAH. Den ger ordföranden i målet möjlighet att ensam företa besiktning eller att uppdra åt en eller flera ledamöter eller annan att företa sådan besiktning. Vi har i den allmänna motiveringen redogjort för skillnaden mellan syn och besiktning (se vidare härom prop. 1974:151 s. 122 f). Beträffande andra stycket vill vi framhålla att den som innehar tjänst vid hyresnämnden elleri bostadsdomstolen inte är berättigad till särskilt arvode för besiktningen. Detta gäller främst lagfaren ledamot eller annan tjänsteman vid bostadsdomstolen och hyresråd. Företas besiktning av annan ledamot skall sammanträdesarvode utges. , Tredje stycket ger hyresnämnder och bostadsdomstolen möjlighet att förelägga vite om part vägrar att lämna tillträde för besiktning. Motsvarande möjlighet har hyresnämnder enligt 18 § LAH. Bestämmelser om skyldighet att lämna ut skriftliga handlingar, som nu finnsi samma paragraf, behövs inte i HPL, eftersom motsvarande bestämmelser finns i 38 kap. RB. I fråga om bevisupptagning i samband med skiljenämndsförfarande i hyresnämnder hänvisas till 8 kap. 11 §.

5 kap. 9§

I paragrafen meddelas bestämmelser om upptagande av bevisning i bostadsdomstolen och vid hyresnämnderna. Bestämmelser härom finns f. n.

414 Specialmotivering sou 193177

i 23 § första stycket BDL och 19 a § LAH. Det föreslagna Stadgandet, som överensstämmer med bestämmelsen i BDL, skiljer sig från bestämmelsen i LAH bl. a. därigenom att även hyresnämnderna får ta upp bevisning genom syn. Som framhållits i den allmänna motiveringen ger stadgandet hyresnämnderna och bostadsdomstolen en större möjlighet att avvisa erbjuden regel i 35 kap. 7 § RB, åtminstone sådan denna nu bevisning än motsvarande tillämpas av domstolarna. Med undantag av 35 kap. 7 § RB och, för hyresnämndernas vidkommande 40 kap. 8 § första stycket första meningen förhör som utlåtit - RB (muntligt med sakkunnig, sig skriftligen jfr 6 kap. 10 § sista meningen HPL), gäller i övrigt RB:s bestämmelser om upptagande av bevisning. Vi har redan i den allmänna motiveringen framhållit att detta bl. a. medför att förbudet mot vittnesintyg också kommer att gälla vid i hyresnämnderna. I den allmänna motiveringen har vi handläggningen vidare påpekat att förbudet inte medför att part eller annan inte längre kan höras upplysningsvis. Av 35 kap. 6 § RB som är tillämplig, följer att hyresnämnden och bostadsdomstolen inte får utan begäran av en part höra vittne, som inte förut hörts i målet, eller meddela föreläggande om företeende av skriftligt bevis.

5 kap. 10 §

är ny. Däri sägs att bevisning skall tas upp vid sammanträde inför Paragrafen hyresnämnden eller bostadsdomstolen, om inte annat stadgas. Beträffande av bevis utom huvudförhandling och till framtida säkerhet gäller upptagande RB:s bestämmelser. Om upptagning av bevis vid utländsk domstol finns särskilda regler.

5 kap. 11 §

Som tidigare antytts gäller inte bestämmelserna i 33 kap. 2 § RB. Stadgandet ålägger part som kommer in med handling som skall delges att hålla tillhanda styrkt avskrift av handlingen. Gör han inte det sker det genom rättens försorg på partens bekostnad. Någon motsvarande regel har hittills inte gällt för del. Att införa en sådan regel skulle bli administrativt alltför hyresprocessens betungande främst för hyresnämnderna. Vi har därför ansett det befogat att här förorda ytterligare ett undantag från RB:s regler.

5 kap. 12 §

Paragrafens första stycke har sin förebild i 31 § BDL. Enligt detta stadgande skall förutom kallelse och föreläggande även inlaga eller annan handling tillställas (jfr 30§ LAH). För att inte part eller annan genom delgivning HPL skall bli alltför tungrodd anser vi att kravet på processen enligt endast bör gälla ansökningar, kallelser och förelägganden. Andra delgivning inlagor och handlingar bör endast delges när det anses behövligt. Delgivningslagen (1970:428) och delgivningskungörelsen (1970:467) gäller i princip vid förfarandet enligt HPL (jfr prop. 1974:151 s. 130).

Specialmotivering 415

Att en hyresnämnds slutliga beslut skall tillställas part framgår f. n. av 21 § fjärde stycket LAH. Genom den allmänna hänvisningen till RB samt 5 kap. 4 § första stycket HPL grundas i HPL denna skyldighet på bestämmelserna i 17 kap. 9 och 12 §§ RB samt bestämmelserna i förordningen (1976:823) om skyldighet för domstol att underrätta part om dom i tvistemål. För bostadsdomstolens vidkommande finns en särskild bestämmelse i 10 kap. 8 § HPL. Som framgår av den allmänna motiveringen anser vi att särskilda regler om delgivning bör kunna tillämpas vid hyresnämnd i s. k. massärenden. En erinran härom har tagits in i paragrafens andra stycke. den Angående närmare innebörden härav återkommer vi i specialmotiveringen till 6 kap. 24 §.

5 kap. 13 §

I 29 § BDL och 13 a § LAH föreskrivs att, om en hyresgästs talan om förlängning av hyresavtal lämnas utan bifall, får efter yrkande av hyresvärden i beslutet hyresgästen åläggas att avflytta vid den tidpunkt då lägenheten skall avträdas. Bostadsdomstolens beslut i sådan fråga får verkställas såsom laga kraft ägande dom. Bakgrunden till bestämmelserna är RB:s princip att en fullgörelsetalan inte får tas upp till prövning med mindre fullgörelsetiden har inträtt (13 kap. 1 § RB, se vidare prop. 1974:151 s. 128 ff och s. 147). De nuvarande tillkom reglerna i 29 § BDL och 13 a § LAH år 1975 när fullföljd i förlängningstvist fördes över från de allmänna domstolarna till bostadsdomstolen. Dessförinnan fanns en bestämmelse i 62 § första stycket HL (prop. 1974:141 s. 346) som gav domstol möjlighet att samtidigt pröva en förlängningstvist och talan av hyresvärden om åläggande för hyresgästen att flytta trots att tiden för lägenhetens avträdande ännu inte inträtt. Vi anser att det alltjämt finns behov av att kunna pröva flyttningsfrågan samtidigt med förlängningsfrâgan. De nuvarande bestämmelserna i 29 § BDL och 13 a § LAH bygger emellertid på att det vid en förlängningstvist är hyresgästen som skall hänskjuta tvisten till nämnden. I avsnitt 5.3 har vi föreslagit att en hyresvärd som inte vill medge förlängning har att hänskjuta tvisten till nämnden. Detta har medfört att paragrafen erhållit en förändrad lydelse. Eftersom beslut varigenom saken avgjorts i HPL jämställs med domstols dom får beslut om avflyttning verkställas på samma sätt som allmän domstols dom (se vidare 14 §). Om skäl föreligger kan hyresnämnden med tillämpning av RB 17 kap. 14 § första stycket förordna att beslutet får verkställas utan hinder av att det inte vunnit laga kraft (jfr SOU 1961:47 s. 215).

5 kap. 14 §

Enligt 29§ BDL och 32 § LAH kan vissa beslut av hyresnämnderna och bostadsdomstolen verkställas som lagakraftägande dom. Bestämmelser om bl. a. verkställighet av dom i tvistemål finns i 3 kap. UL. Dessa bestämmelser gäller inte endast dom av allmän domstol utan även dom av specialdomstol. Med domstols dom avses enligt 37 § första stycket UL även annat avgörande av domstol i tvistemål. Härmed avses slutliga beslut

416 Specialmotivering

och beslut under rättegången samt beslut enligt ärendelagen i den mån särskilda föreskrifter inte getts (NJA II 1947 s. 109). I den nya utsökningsbalken återfinns motsvarande bestämmelser om verkställighet av domstols dom i 1 kap. 1 § och 3 kap. Beslut varigenom saken avgjorts jämställs i HPL med domstols dom i tvistemål. Detta framgår av 5 kap. 4 §. Hyresnämndernas och bostadsdomstolens beslut kan därför verkställas som domstols dom i tvistemål. För att undanröja de tveksamheter som emellertid kan uppstå pga. att avgörande av saken enligt HPL sker genom beslut och inte genom dom föreslår vi i förevarande ett uttryckligt stadgande av innebörd att beslut enligt paragraf HPL får verkställas som domstols dom i tvistemål om inte annat föreskrivits.

5 kap. 15 § Av den allmänna (avsnitt 2.6.7) framgår att vi anser att om motiveringen förhandlingar enligt HFL strandat så skall, i motsats till vad som nu gäller, de förhandlande parterna kunna föra en tvist om ändring av hyresvillkoren Detta innebär bl. a. att de enskilda hyresgästerna i vidare till hyresnämnden. de lägenheter som omfattas av förhandlingsordningen inte längre är parter i anser vi ett sådant mål. Som också framgår av den allmänna motiveringen vidare att den enskilde rätt att jämlikt 22 § HFL få de hyresgästens hyresvillkor som fastställts genom en förhandlingsöverenskommelse prömåste finnas kvar. Om förhandlingarna strandar och vade av hyresnämnden fastställs eller bostadsdomhyresvillkoren genom beslut av hyresnämnden stolen har den enskilde hyresgästen enligt förslaget rätt att få hyresvillkoren innebära en för sin lägenhet prövade enligt 22 § HFL. Det skulle emellertid onödig omgång om en enskild hyresgäst som har synpunkter på vilka hyresvillkor som skall gälla för hans lägenhet inte skulle kunna få göra sin stämma hörd förrän hyresnämnden eller bostadsdomstolen genom ett laga kraft ägande beslut slitit tvisten mellan de förhandlande parterna. Vi föreslår därför i denna paragraf att om de förhandlande parterna fört en tvist vidare till hyresnämnden enligt 24 § HFL så skall en enskild hyresgäst vars lägenhet omfattas av förhandlingsordningen beredas tillfälle att yttra sig i målet, om han begär det och synnerligt hinder inte möter. Detsamma gäller om tvisten förts vidare till bostadsdomstolen och oavsett om hyresgästen yttrat sig vid hyresnämnden. Av 5 kap. 6 § framgår att vad hyresgästen anfört kan beaktas vid målets avgörande. En enskild hyresgäst som yttrar sig i målet och bostadsdomstolen har därför inte är inte part i målet. Hyresnämnderna att underrätta de enskilda hyresgästerna om tvisten. någon skyldighet Normalt bör yttrande avges skriftligen. Om en hyresgäst begär att få yttra sig bör emellertid eller bostadsdomstolen kalla muntligen hyresnämnden honom till något sammanträde, där detta lämpligen kan ske. Har handläggningen i övrigt avslutats, när hyresgästen kommer in med skriftligt yttrande bör hyresnämnden kunna underlåta att fästa eller begär att bli kallad, avseende vid hans framställning. Det är sådana och liknande situationer som avses med undantaget, när synnerligt hinder möter. En enskild hyresgäst, som yttrat sig vid tvist enligt 24 § HFL mellan de förhandlande parterna, är inte betagen sin rätt att enligt 22 § HFL föra talan om ändring av villkoren såvitt de avser honom.

Specialmotivering

9.2.6 Prövningsförfarandet i hyresnämnd (6 kap.)

Allmänna bestämmelser (1-3 §§)

6kap.1§

Paragrafen innehåller en forumregel. Den motsvarar 4 § andra stycket LAH.

6kap. 2§

Enligt stadgandet skall hyresnämnden handlägga mål skyndsamt. Det har förts över från 26 § LAH.

6kap. 3§

Paragrafens första stycke innehåller en närmare beskrivning av den materiella processledning hyresnämnderna skall utöva. En allmän föreskrift om processledning enligt HPL finns i 5 kap. 7 §. Förebilden för det mer utförliga stadgandet i denna paragraf har hämtats från 6 § första stycket SML. Iden allmänna motiveringen har vi pekat på skillnaden mellan den materiella processledningen vid hyresnämnderna HPL å ena sidan samt enligt processledningen enligt SML å andra sidan. Liksom vid förfarandet enligt småmålslagen får hyresnämndernas materiella processledning sin största funktion vid sammanträdet. Den skall emellertid utövas under hela målets handläggning. Avsikten med bestämmelsen är att hyresnämnden skall se till att målet tillförs tillräckligt material för att ett säkert avgörande i sak skall kunna ges men att detta sker till rimliga kostnader. Som redan framgått av 1 kap. 3 § är en av hyresnämndernas förnämsta uppgifter att medla i hyres- och bostadsrättstvister. I andra stycket har vi tagit in en påminnelse om att hyresnämnderna i regel skall försöka förlika parterna. Liksom hittills (12 § första stycket LAH) skall nämnden göra det även om medling inte påkallats. Vi anser emellertid att medling under vissa förutsättningar kan vara olämplig. Om särskilda skäl talar mot medling skall sålunda något förlikningsförsök inte ske. Exempel på situationer där medling kan vara olämplig är mål enligt lagen om förvärv av hyresfastighet m. m. och andra mål av tillståndskaraktär.

Måls anhängiggörande m. m.

6 kap. 4 §

Liksom hittills (LAH 8§ första stycket) skall mål enligt första stycket anhängiggöras genom skriftlig ansökan. Sedan målet väl anhängiggjorts får emellertid part vid sammanträde under vissa förutsättningar muntligen väcka annan talan i målet, se sjätte stycket. Ansökningen skall vara egenhändigt undertecknad av sökanden eller hans ombud. På grund av den allmänna hänvisningen till RB gäller beträffande bl. a. fullmakt reglerna om rätte-

418 Specialmotivering

gångsombud i 12 kap. RB. Av samma skäl gäller också vad som i 11 kap. RB sägs om part och ställföreträdare. Ansökningen måste naturligtvis också innehålla upplysningar om parternas namn och adress. Föreskrifter härom finns i andra stycket. Vilka närmare uppgifter som därvid skall lämnas framgår av 33 kap. l § andra stycket RB. Ändras förhållandena skall enligt sista stycket nämnda lagrum detta anmälas till hyresnämnden. Även parts personnummer bör uppges. För att hyresnämnden skall kunna bedöma om den är rätt forum enligt 6 kap. 1 § skall vidare den berörda anges. Ansökningen skall också fastighetens belägenhet innehålla en kort beskrivning av tvistens beskaffenhet, t. ex. ändring av hyresvillkor, förlängning av hyresavtal, tillstånd till andrahandsupplåtelse,

ersättning enligt 78 § hyreslagen. De två tidigare styckena tar upp de formella krav vi anser skall ställas på betonade bestämmelser om ansökningen. I tredje stycket finns mer materiellt ansökningens innehåll. Sökanden skall sålunda i ansökningen ange vad han han åberopar till stöd för yrkandet. Han skall yrkar och de omständigheter vidare i ansökningen ange de bevis som åberopas. Nämnden har som framgår redan av den allmänna motiveringen att från fall till fall avgöra vad som kan krävas av en ansökan. Om så erfordras får nämnden förelägga sökanden att komplettera ansökningen. Först sedan så skett får nämnden enligt fjärde Detta förutsätter dock att ansökningen är så stycket awisa ansökningen. att den inte kan läggas till grund för en fortsatt handläggning av bristfällig målet. Hur pass ingående yrkandet och de omständigheter som åberopas till stöd för yrkandet behöver redovisas varierar mellan olika typer av mål. I t. ex. ett mål om villkorsprövning kan det sålunda vara tillräckligt att en hyresgäst yrkar att hyran skall sättas ned. Är det fråga om ersättning enligt 29 § HL för bruksvärde minskat måste man å andra sidan kräva att att lägenhetens redan i ansökningen Detsamma hyresvärden anger vilket belopp han yrkar. gäller mål om skadestånd och ersättning enligt 78§ HL. När det gäller de omständigheter som åberopas till stöd för yrkandet kan dessa som påpekats redan i den allmänna motiveringen framgå av handlingar som fogats till ansökningen, t. ex. hyreskontrakt. I mål om ersättning enligt 78 § HL, skadestånd och andra mål av mer renodlad tvistemålskaraktär är det - inte minst för att man skall veta vad beslutets rättskraft kommer att omfatta - att de omständigheter som åberopas redovisas på nödvändigt samma sätt som i en ansökan om stämning. finns särskilda bestämmelser om ansökningens innehåll i I nämndlagen ärenden t. ex. bostadssaneringslagen och lagen om förvärv av enligt Särskilda bestämmelser för handläggningen av bl. a. mål hyresfastighet. enligt dessa lagar finns i 7 kap. En erinran härom finns i femte stycket. I sjätte stycket stadgas att sedan målet anhängiggjorts får en part i regel vid sammanträde inför nämnden väcka talan, som har samband muntligen med målet. på grund av Exempel på sådan talan är talan om betalning motfordran. Om det föranleder särskild olägenhet, får emellertid nämnden Så kan vara fallet, om den talan vägra att ta upp talan som väckts muntligen. eller eljest komplicerad. I sådant fall parten vill väcka är mycket omfattande får parten väcka sin talan skriftligen genom ansökan. På grund av bestämmelsen i 1 kap. 1 § andra stycket kan tvist om

sou 1981:77

Specialmotivering 419

motfordran vid en hyresnämnd handläggas oavsett om tvisten i sig kan tas upp av en hyresnämnd eller ej. Detta gäller dock inte tvist som angesi 1 kap. 2 §.

6kap. 5§

Om ansökningen inte avvisas enligt bestämmelserna i 6 kap. 4§ fjärde stycket skall den sändas över till motparten. Av 5 kap. 12 § första stycket framgår att ansökningen skall delges motparten. Ansökningen får delges motparten tillsammans med kallelse till sammanträde. Andra stycket handlar om återkallelse. Bestämmelsen har förts över från 8 § femte stycket LAH. Om motparten har möjlighet att erhålla ersättning för rättegångskostnader enligt 6 kap. 19 § bör han beredas tillfälle att yttra sig över återkallelsen. Detta skall således ske inte blott om målet rör skadestånd, utfående av penningfordran eller förverkande utan även när förhållandena i målet är sådana att bestämmelserna i 18 kap. 6 § RB eller 6 kap. 19 § andra stycket HPL kan komma att tillämpas. Någon möjlighet att få sökandens talan ogillad finns inte i detta fall. Återkallar sin talan i hyresvärden förlängningstvist, när tiden för hänskjutande till nämnden gått ut och hyresgästen alltjämt bor kvar, bör hyresnämnden fastställa att hyresförhållandet består på oförändrade villkor. I så fall bör hyresgästen först få tillfälle att yttra sig.

6kap. 6§

Stadgandet är nytt. Det handlar om ändring av talan. Som framgår av den allmänna motiveringen har vi ansett att RB:s stränga regler härutinnan inte bör gälla i förfarandet enligt HPL. I den allmänna motiveringen har vi också

gett exempel på sådana särskilda föreskrifter som utesluter ändring av talan

enligt förevarande bestämmelse.

Måls handläggning

6 kap. 7 §

Huvudregeln enligt LAH är att muntlig förhandling skall hållas inför nämnden. Vi har i den allmänna motiveringen förordat att sådan förhandling i likhet med vad som gäller enligt SML skall kallas sammanträde. Liksom LAH skall enligt ett mål i regel beredas till avgörande vid sammanträde. Det kan emellertid om så erfordras föregås av skriftlig handläggning. På så vis kan målet förberedas så att det kan avgöras efter ett enda sammanträde. Härigenom vinner man både tid och pengar. Det sagda framgår av första och andra styckena. Enligt LAH kan vissa typer av ärenden avgöras utan att parterna kallas att inställa sig till förhandling inför nämnden. Enligt 14 § andra stycket, 15 a § tredje stycket, 16 § tredje stycket, 16 c § tredje stycket och 16 d § tredje stycketi dess lydelse efter den 1 juli 1980, allt i LAH skall förhandling hållas om det inte är uppenbart att förhandling inte behövs. Enligt bestämmelsen i

420 Specialmotivering

sista meningen kan nämnden under enahanda förutsättning tredje stycket generellt underlåta att hålla sammanträde. Som framgår av den allmänna motiveringen anser vi även att massärenden under vissa förutsättningar kan avgöras utan sammanträde. Av 6 kap. 25 § i sådana fall kan ske genom kungörelse. l avsnitt 6.2 framgår att delgivning har vi vidare föreslagit att hyresgästen i vissa vanligt förekommande situationer regelmässigt inte skall ha rätt till förlängning av hyresavtal. om överenskommelse härom träffats med hyresvärden. Så är fallet om skriftlig det hus där bostadslägenheten är belägen skall rivas eller byggas om och rivningen eller ombyggnaden påbörjas inom tre år från hyresförhållandets början (56 § första stycket HL). Inte heller har hyresgästen, när hyresavtalet i vilken när avtalet avser upplåtelse av lägenhet upplåtaren själv bodde om skriftlig överenskommelse träffats om ingicks, i regel rätt till förlängning skall flytta tillbaka till lägenheten inom tre år från det och upplåtaren fallen har hyresförhållandets början (57 § första stycket HL). I de nu angivna endast rätt till förlängning om synnerliga skäl föreligger. Om hyresgästen hyresvärden till stöd för yrkande att hyresgästen skall flytta endast åberopar någon av nu angivna grunder, får hyresnämnden enligt tredje stycket andra målet utan sammanträde. Finner hyresnämnden att meningen avgöra hyresavtalet trots överenskommelsen kan komma att förlängas bör emellertid sammanträde hållas. För att så skall vara fallet måste någon omständighet i målet som tyder på att synnerliga skäl att förlänga har förebragts hyresavtalet kan föreligga. Exempel på vad som här avses med synnerliga skäl finns i avsnitt 6.2 av den allmänna motiveringen.

6kap. 8§

slås fast att om sammanträde hålls skall parterna kallas till I paragrafen sammanträdet. Bestämmelser om vilka påföljder för utevaro som kan sättas ut till sammanträde är ut i kallelsen finns i 6 kap. 9 §. Sätts målet omedelbart det lämpligt att ansökningen bifogas kallelsen. Av 6 kap. 7 § första stycket följer emellertid att nämnden, om det är lämpligt med hänsyn till målets beskaffenhet, innan kallelse utfärdas får förelägga motparten att yttra sig kan sammanträdet Denna över ansökningen. Härigenom göras effektivare. möjlighet att begära skriftligt svaromål bör naturligtvis inte utnyttjas i det fall vidlåder I sådant fall bör sökanden att någon ofullständighet ansökningen. först föreläggas att komplettera ansökningen enligt 6 kap. 4 § fjärde stycket. bör nämnden, om inte bristen är Efterföljer sökanden inte föreläggandet sådan att ansökningen skall avvisas jämlikt 6 kap. 4 § fjärde stycket, kalla till sammanträde. Efterkommer inte motparten föreläggande om parterna över bör likaledes parterna kallas till skriftligt yttrande ansökningen sammanträde inför nämnden.

ékap. 9§

[första stycket finns bestämmelser om vid vilka påföljder sökanden kan kallas Båda de här angivna påföljderna bör sättas att inställa sig till sammanträde. ut i kallelsen som alternativa möjligheter. Till beslut om påföljd återkommer u

sou 1981:77 Specialmotivering 421

vi i specialmotiveringen till bestämmelserna om parts utevaro (6 kap. 13-15 §§). Andra stycket handlar om kallelse av motpart. De här angivna påföljderna är inte alternativa. Motparten skall kallas att inställa sig inför nämnden vid påföljd att hans utevaro inte utgör hinder för målets vidare handläggning och avgörande. Om personlig inställelse finns bestämmelser i tredje stycket. Av 13 och 14 §§ framgår att nämnden under vissa förutsättningar kan komma att skriva av målet. Motparten skall i kallelsen särskilt erinras om att målet kan komma att skrivas av om han inte inställer sig. Tredje stycket handlar om personlig inställelse. Är det erforderligt att en part eller parts ställföreträdare inställer sig personligen skall han föreläggas att inställa sig vid vite. Sådant föreläggande får ske jämte de i första och andra styckena angivna påföljderna. Skulle målet komma att avgöras eller skrivas av trots att part, som kallats att inställa sig personligen vid vite, inte kommit tillstädes får naturligtvis inte vitet samtidigt dömas ut (9 kap. 8 § tredje stycket RB). Vite får inte heller dömas ut om det kan antas att parten har laga förfall för sin utevaro (jfr 32 kap. RB). Av fjärde stycket framgår att i kallelse till sammanträde, som inte avser annat än bevisupptagning, får annan påföljd än vite inte föreläggas part.

6 kap. 10 § I paragrafen, som motsvarar 17 § första stycket SML, finns kortfattade bestämmelser om förfarandet vid sammanträde och bevisupptagning. RB innehåller ganska detaljerade bestämmelser om förfarandet vid Beträffande förfarandet huvudförhandling. vid muntlig förberedelse finns i RB inte några närmare regler. Sammanträde enligt HPL och SML är avsedda att ersätta både förberedelse och huvudförhandling. För att inte i onödan binda förfarandet bör några närmare anvisningar om detta inte ges utan hyresnämnden bör istället ha frihet att förfara efter omständigheterna. Av 5 kap. 10 § framgår att bevis skall tas upp vid sammanträde. I likhet med vad som gäller enligt SML (prop. 1973:87 s. 191) gäller för bevisupptagningen i princip RB:s regler. Liksom enligt SML är möjligheten till bevisupptagning vid annan domstol i HPL något större än i RB. Som tidigare antytts gäller enligt förslaget inte RB:s regler om förhör med sakkunnig som utlåtit sig skriftligen. Efter mönster av 17 § första stycket SML har i sista meningen föreskrivits att förhör med sådan sakkunnig endast får ske när nämnden finner det nödvändigt (se prop. 1973:87 s. 191 f).

6 kap. 11 §

Paragrafens första stycke inleds med en bestämmelse som syftar till att begränsa antalet sammanträden inför nämnden. Huvudregeln är, såsom också framgår av den allmänna motiveringen, att målet om möjligt skall slutbehandlas vid det första sammanträdet. Stadgandet innehåller dock inte något förbud mot att hålla ytterligare sammanträden om så behövs. I 18 § första stycket SML föreskrivs att mer än två sammanträden endast får hållas om synnerliga skäl föreligger. Vi har inte funnit det ändamålsenligt att föreslå en sådan regel i HPL. Erfarenheten visar nämligen att ett förberedande

422 Specialmotivering

sammanträde ofta behövs. I många mål kommer därför två sammanträden att hållas. Fler sammanträden kan i och för sig naturligtvis tänkas. Eftersom hyresnämndsförfarandet skall präglas av enkelhet och snabbhet ligger det emellertid i sakens natur att fler än två sammanträden endast kan tänkas förekomma i komplicerade mål, t. ex. när målet rör ersättning enligt 78 § HL. I det fall mer än ett sammanträde behövs torde det ofta bero på att bevisning som åberopas inte finns tillgänglig vid det första sammanträdet eller att ytterligare utredning behövs. Skall bevisning tas upp vid det andra sammanträdet, t. ex. genom vittnesförhör eller syn, bör det kunna hållas i nära anslutning till det första sammanträdet. Även ur förlikningssynpunkt kan det vara erforderligt att mer än ett sammanträde hålls. Vid fortsatt huvudförhandling gäller enligt 43 kap. 11 § RB en tidsfrist på 15 dagar (jfr även 42 kap. 20 § RB). Eftersom hyresnämndens avgörande enligt förslaget får grundas på vad som förekommer vid sammanträde och vad handlingarna i övrigt innehåller, behövs inte någon motsvarande regel för hyresnämndernas del. En sådan skulle medföra att en del av smidigheten i systemet gick förlorad. Enligt 6 kap. 2 § skall emellertid hyresnämnderna handlägga mål skyndsamt. Redan häri ligger att onödiga uppskov i handläggningen inte får förekomma. Har muntlig bevisning tagits upp eller syn ägt rum är det naturligtvis av största vikt att de ledamöter som exempelvis lyssnat på vittnet eller sett fastigheten deltar i avgörandet. Har bevisningen tagits upp eller syn hållits vid ett sammanträde och avgörs målet först i samband med ett annat sammanträde eller annars vid ett senare tillfälle, måste i princip samma ledamöter sitta i nämnden. Vid förfall för någon av ledamöterna skall i regel bevisningen tas upp på nytt. Endast om tungt vägande hinder - i lagtexten betecknat som synnerligt hinder - möter får byte av ledamot ske, utan att bevisningen tas upp på nytt. Denna regel bygger på 18 § första stycket SML (prop. 1973:87 s. 165 och 231) men är mer restriktiv till byte av ledamot än sistnämnda bestämmelse. I andra stycket finns en regel som ger nämnden möjlighet att avsluta ett mål, vari sammanträde hållits, genom skriftväxling. Stadgandet bygger på 18 § andra stycket SML. Det tar sikte såväl på det fallet att det efter sammanträdet återstår någon fråga som kan behandlas utan sammanträde som fall då den tidigare handläggningen varit uteslutande skriftlig (jfr prop. 1973:87 s. 193).

6 kap. 12 §

I vissa mer komplicerade mål kan det för att processen skall bli så effektiv som möjligt vara nödvändigt att det första sammanträdet ägnas åt att planera den fortsatta handläggningen och åt att klarlägga vilken bevisning som kommer att förebringas. En erinran härom har tagits in i denna paragraf. I Hyresrätt 2 föreslog vi att ett sådant stadgande skulle föras in som ett tillägg till dåvarande 16 d § LAH. Vi har i samband med det förslaget lämnat en redogörelse för stadgandets innebörd (SOU 1978:8 s. 90 och 123 f).

Specialmotivering

Parts utevaro Vad kallelser till sammanträde skall innehålla framgår av vad vi anfört under 6 kap. 9 §. I 6 kap. 13-15 §§ finns bestämmelser om vilka åtgärder nämnden äger vidta om kallad part uteblir. Paragrafernas tillämpning förutsätter naturligtvis att parten delgetts kallelse på riktigt sätt och att den påföljd för utevaro som nämnden tillämpar angetts i kallelsen. Finns det anledning anta att parten har laga förfall kan inte heller reglerna om avgörande i parts utevaro tillämpas. Målet måste då sättas ut till nytt sammanträde.

6 kap. 13 §

Paragrafen behandlar sökandens utevaro. Kommer inte sökanden tillstädes kan målet skrivas av. Om återupptagande av mål som skrivits av finns särskilda bestämmelser i 6 kap. 20 §. Kommer tillstädes får motparten nämnden avgöra målet. Detta kräver dock att motparten yrkar detta. Uteblir båda parterna skall målet skrivas av. Är målet sådant att det kan förutses att det kan avgöras trots att båda parter uteblir finns det emellertid oftast inte skäl att över huvud taget sätta ut det till sammanträde. Man bör i sådant fall överväga om det inte i stället kan avgöras utan sammanträde enligt 6 kap. 7 §. .. Ar parterna i målet ömsom sökande och motpart gäller de i paragrafen angivna påföljderna för utevaro endast i den del av målet den frånvarande är sökande. I den del han är motpart gäller bestämmelserna i 6 kap. 14 §.

6 kap. 14 §

Paragrafen behandlar utevaro. Kommer motpartens inte motparten tillstädes, får nämnden avgöra målet. Detta förutsätter dock att sökanden är närvarande och att han yrkar att målet skall avgöras. Kommer inte heller sökanden tillstädes, skrivs målet av enligt 13 §. Sökanden har i sådant fall möjlighet att få målet återupptaget enligt 6 kap. 20 §. Om sökanden inte begär att målet skall avgöras, kan nämnden endera

skriva av målet eller bestämma om den fortsatta handläggningen. Skrivs

målet av i denna situation gäller inte reglerna om återupptagande i 6 kap. 20 §. Beslutat hyresnämnden om fortsatt handläggning får part föreläggas att vid vite inställa sig inför nämnden. Vad som gäller om parterna är ömsom sökande och motpart framgår av motiveringen till 6 kap. 13 §.

6 kap. 15 §

Paragrafen handlar om parts utevaro från sammanträde som enbart avser Uteblir bevisupptagning. part från sådant sammanträde, får beviset tas upp ändå.

S()U 1981:77

424 4 Specialmotivering

Beslut m. m.

6 kap. 16 § Bestämmelsen motsvarar 27 § andra meningen LAH. Den ger möjlighet att låta expert som avses i 2 kap. 5 § vara närvarande vid överläggningen och säga sin mening.

6 kap. 17 §

Stadgandet, som motsvarar 20 § LAH, reglerar i vilken ordning omröstningen skall ske. På grund av den allmänna hänvisningen till RB gäller därvid i huvudsak bestämmelserna i 16 kap. samma balk. Liksom hittills skall ordföranden först säga sin mening. Vi vill här påpeka att stadgandet enbart tar sikte på omröstningen och inte den överläggning som skall föregå en eventuell omröstning. Vid överläggningen skall de frågor som kommit upp i målet diskuteras av ledamöterna. Här behöver således inte ledamöterna yttra sigi någon bestämd ordning. Uppnår man enighet under överläggningen fattas beslutet i enlighet härmed. Kommer man däremot inte överens skall överläggningen följas av en omröstning (16 kap. 1 § första stycket RB).

6 kap. 18 §

Bestämmelsen handlar om ersättning till annan än part som inkallats av nämnden för att hörasi målet utan att part begärt det. Den motsvarar i sak 19 § andra stycket LAH. Eftersom numera även exempelvis av part åberopade vittnen kallas genom nämndens försorg kan stadgandet missförstås (jfr beträffande dess tillkomst prop. 1967:171 s. 23 och 41). Bestämmelsen i 19 § andra stycket LAH synes i praxis understundom ha tillämpats så att även när nämnden på en parts begäran kallat t. ex. ett ersättning utgått vittne. För att stryka under att det här är fråga om någon som kallats in av nämnden utan att part begärt det har vi i lagtexten fört in ordet självmant. Ersättning kan sålunda inte utgå enligt denna paragraf till t. ex. ett vittne som nämnden kallat på begäran av en part. Att nämnd under vissa förutsättningar om viss utredning har berörts vid 5 kap. 7 på eget bevåg kan föranstalta §.

Rättegångskostnad

6 kap. 19 §

För de överväganden som ligger till grund för första stycket av denna paragraf har vi lämnat en ingående redogörelse under avsnittet ”Rättegångskostnader m. m.” i den allmänna motiveringen (8.3.2.8). För rättegångskostnadernas fördelning vid hyresnämnderna gäller sålunda att vardera parten skall bära sin kostnad om annat inte stadgas. Ett skäl till att en annan rättegångskostnadsfördelning kan tillämpas är att part gjort sig skyldig till försumlig processföring enligt 18 kap. 6 § RB. Vidare gäller inte att vardera parten skall bära sin kostnad vid hyresnämnden, om huvudregeln

Specialmotivering 425

målet rör skadestånd, utfående av penningfordran eller förverkande av hyresrätt eller nyttjandrätten till lägenhet som innehas med bostadsrätt. Till följd av den allmänna hänvisningen till RB gäller för dessa typer av mål bestämmelserna i 18 kap. RB. De mål det här är fråga om är sålunda bl. a. sådana där hyresvärd eller hyresgäst yrkar skadestånd av motparten. Hit hör också hyresvärdens krav på att få ut ogulden hyra och andra penningfordringar. I begreppet utfående av penningfordran ligger att det måste vara fråga om fullgörelsetalan. Till gruppen hör också mål om förverkande. Den omständigheten att hyresvärden i en förlängningstvist åberopar förverkande som en besittningsskyddsbrytande grund medför däremot inte att RB:s kostnadsregler skall tillämpas. Ett mål kan ibland gälla flera frågor där inte samma regel gäller för rättegångskostnadsfördelningen i de olika delfrågorna. I sådana fall måste först rättegångskostnaderna delas upp på de olika delfrâgorna. Därefter får de fördelas mellan parterna alltefter den typ av mål de enskilda delfrågorna gäller. Som tidigare antytts under 6 kap. 5 § behöver i regel inte någon kommunikation ske om ett mål vari huvudregeln är tillämplig återkallas. Detta gäller emellertid inte om hyresnämnden finner anledning anta att bestämmelserna i 18 kap. 6 § RB kan komma att tillämpas. I andra stycket finns ytterligare en undantagsbestämmelse från regeln att vardera parten skall svara för sin kostnad om inte annat sägs. Denna undantagsregel avser enbart en parts kostnad för inställelse i målet. Om en part på den andra partens begäran inställt sig personligen för att höras i målet anser vi det sålunda inte rimligt att den förstnämnda parten själv skall behöva stå för kostnaden för sin inställelse även om han vinner målet. Vi anser därför att bestämmelserna i 18 kap. RB i sådant fall skall gälla beträffande inställelsekostnaderna även om vardera parten i övrigt skall svara för sin kostnad i hyresnämnden. Återkallas ett mål där en tillämpning av andra stycket kan bli aktuell skall, som antytts under 6 kap. 5 §, motparten beredas tillfälle att yttra sig över återkallelsen även om målet i övrigt är sådant att vardera parten skall svara för sin kostnad.

Övriga bestämmelser

6 kap. 20 §

Bestämmelsen handlar om återupptagande av avskrivet mål i visst fall. Den motsvarar, såvitt avser mål som handläggs vid hyresnämnd, 11 § LAH.

6 kap. 21 §

Paragrafen handlar om avskrivning av tvist om villkorsändring beträffande lokal i visst fall. Den motsvarar 9 § andra stycket LAH såvitt bestämmelsen avser hyresnämnd.

426 Specialmotivering

6 kap. 22 §

I beslut om avskrivning enligt föregående paragraf skall anges de nya villkor på vilka avtalet enligt 81 § HL skall anses förlängt. Stadgandet har förts över från 21 § första stycket LAH.

6 kap. 23 §

Av 5 kap. 4 § andra stycket framgår att stadfästande av förlikning sker genom beslut. Begär parterna inte någon stadfästelse skall hyresnämnden enligt paragrafen skriva av målet.

6 kap. 24 §

Bestämmelsen är ny. Den handlar om delgivning i massärenden som avgörs utan sammanträde. När sådant avgörande får ske framgår av 6 kap. 7 § tredje stycket. Som framgår av den allmänna motiveringen anser vi att delgivning i dessa fall skall få ske genom kungörelse. Av 5 kap. 12 § första stycket framgår när delgivning skall ske i mål enligt HPL. Hur sådan delgivning skall gå till framgår av delgivningslagen (1970:428). Enligt 16§ första stycket delgivningslagen kan i och för sig delgivning med ett stort antal personer under vissa angivna förutsättningar ske genom kungörelse. Gäller emellertid delgivningen personer som hyr eller annars innehar lägenhet i samma fastighet, skall den handling som skall delges eller meddelande om var vidlyftig handling eller dylikt hålls tillgänglig sändas med posten till envar av dem, om inte detta förfarande skulle medföra större kostnad och besvär än vad som är försvarligt med hänsyn till ändamålet med delgivningen (17 § andra stycket delgivningslagen). Tveksamhet kan uppstå om detta förfarande skall tillämpas i massärenden eller inte. Vi har därför föreslagit att vid kungörelsedelgivning i massärenden endast 17 § första stycket delgivningslagen skall tillämpas. Detta innebär bl. a. att kungörelse om var handlingen hålls tillgänglig skall införas i de tidningar som anges i stadgandet. Avser delgivningen ett stort antal personer som hyr eller innehar lägenhet i samma fastighet skall dessutom meddelande om var handlingen hålls tillgänglig anslås i fastigheten. Närmare föreskrifter om sådan delgivning finns i 12§ delgivningsförordningen (1979:101). I 19 § tredje stycket delgivningslagen föreskrivs när delgivning enligt 17 § delgivningslagen skall anses ha skett. Detta gäller naturligtvis också delgivning i massärenden. (Angående förarbeten till delgivningslagen, se prop. 1970:13 och prop. 1978/79:11.) Det förtjänar att påpekas att delgivningslagens vanliga regler om kungörelsedelgivning kan bli tillämpliga i andra mål än massärenden. Delgivningslagens regler gäller ju för delgivning vid domstol eller annan myndighet (1 § första stycket).

9.2.7 Särskilda bestämmelser för handläggning av vissa mål vid hyresnämnd (7 kap.)

Som redan antytts behövs för vissa typer av mål särskilda bestämmelser beträffande handläggningen. Dessa regler har samlats i detta kapitel. För

Specialmotivering 427

medlings- och skiljemannaförfarandet finns särskilda regler i 8 kap. I de fall där särskilda bestämmelser saknas gäller de allmänna bestämmelserna i HPL. Stadgandena i detta kapitel är i regel mer eller mindre ordagrant överflyttade från LAH. Beträffande handläggningen av mål enligt bostadsanvisningslagen (jfr 16 d § LAH i dess lydelse efter den 1 juli 1980) bör här anmärkas att vi inte funnit några särregler erforderliga i HPL.

Hyresförhandlingslagen (7 kap. 1-2 §§)

7 kap. 1 § 11 a § LAH innehåller förutsättningarna för prövning av hyrestvist enligt HL när förhandlingsordning enligt HFL gäller. Enligt gällande bestämmelser är det de enskilda parterna i hyresförhållandet som om förhandlingar enligt HFL strandar skall vända sig till hyresnämnden för att få hyresvillkoren, t. ex. hyrans storlek fastställda. Enligt 11 a § LAH får hyresnämnden i sådant fall endast pröva hyresvärdens yrkande om högre hyra eller ändring av grunderna för beräkning av särskild ersättning som avses i nuvarande 19 a § HL, om förhandling som skall påkallas enligt förhandlingsordningen ägt rum rörande tvistefrågan. Yrkandet får också tas upp till prövning, om hyresvärden påkallat förhandling men mot denna mött hinder som inte berott av hyresvärden eller fastighetsägareorganisation som är part enligt förhandlingsordningen. Skälet till att denna förutsättning ställts upp är att hyresvärden har primär förhandlingsskyldighet beträffande bl. a. hyreshöjningar (HFL 5§ första stycket och prop. 1977/782175 s. 121 ff). I den allmänna motiveringen (avsnitt 2.6.7) lägger vi fram ett förslag som innebär att det inte längre är de enskilda parterna i hyresförhållandet utan de förhandlande parterna som skall föra en tvist vidare till hyresnämnden om förhandlingar enligt HFL strandat. I likhet med som f. n. gäller enligt 11 a § föreslår vi i denna paragraf att ett yrkande om hyreshöjning endast får tas upp av hyresnämnden om förhandlingar ägt rum beträffande tvistefrågan eller om sådant hinder som nyss nämnts förelegat. Av våra förslag till 2 § andra stycket HL och 5 § HFL framgår att vi anser att primär förhandlingsskyldighet också skall råda när hyresvärden önskar en ändring av villkor som avser hyresgästernas rätt att gemensamt nyttja utrymmen. Liksom hittills råder också primär förhandlingsskyldighet beträffande ändring av grunderna för beräkning av särskild ersättning för t. ex. uppvärmning, varmvatten och elektrisk ström (jfr avsnitt 4.3.1 och förslaget till 23 § HL). Paragrafen har anpassats till de föreslagna ändringarna. Hur prövningen skall gå till i dessa tvister framgår av den allmänna motiveringen till 25 § HFL i förslaget. Att en enskild hyresgäst har rätt att yttra sig i en tvist mellan de förhandlande parterna enligt 24 § HFL föreskrivs i 5 kap. 15 § HPL.

7kap.2§

Denna bestämmelse är överñyttad från 17 § tredje och fjärde styckena LAH, samt 30 § tredje stycket HFL. Här finns regler om kommunikation och partsställning i vissa mål enligt HFL.

428 Specialmotivering

Bostadssaneringslagen (7 kap. 3 §)

7 kap. 3 §

Paragrafens första stycke innehåller en speciell bestämmelse om vilken utredning som skall fogas till ansökningen. I LAH återfinns motsvarande bestämmelse i 16 § första stycket andra meningen. I andra stycket finns en bestämmelse som ger hyresnämnden rätt att inhämta yttrande från byggnadsnämnden. Bestämmelsen återfinns i dag i 17 § andra stycket tredje och fjärde meningarna LAH.

Bostadsförvaltningslagen (7 kap. 4 §)

7 kap. 4 §

Bestämmelserna i paragrafen motsvarar 16 § fjärde och femte styckena LAH. Stadgandet behandlar kommunens rätt att föreslå förvaltare och yttra sig över förvaltararvodet.

Lagen om förvärv av hyresfastighet m. m. (7 kap. 5-7 §§)

7 kap. 5 §

Paragrafen motsvarar 16 a § första stycket andra meningen samt andra och tredje styckena LAH. Här återfinns speciella bestämmelser om innehållet i ansökningen.

7 kap. 6§

Paragrafens innehåll har förts över från 16 b § första, andra, fjärde och femte styckena LAH. Här finns bl. a. särskilda bestämmelser om kommunikation, partsställning och förutsättningar för prövning.

7 kap. 7§

Stadgandet, som handlar om ett tillstånds giltighet, motsvarar 21 § första stycket sista meningen LAH.

9.2.8 Medlings- och skiljemannaförfarandet vid

hyresnämnd (8 kap.)

Iden allmänna motiveringen har vi föreslagit att de särskilda reglerna i LAH för medlings- och skiljemannaförfarandet samlas i ett särskilt avsnitt i HPL. I vissa fall har även bestämmelser förts över från förordningen (1975:520) om protokollföring m. m. vid arrendenämnd och hyresnämnd. På samma sätt som i 7 kap. har vi i 8 kap. tagit upp de särskilda handläggningsregler som skall tillämpas vid medlings- och skiljemannaförfarandet. I det fall sådana särskilda regler saknas gäller de allmänna reglerna om handläggning i HPL. Bestämmelserna i 8 kap. 1-9 §§ avser medling, medan bestämmelser om skiljemannaförfarandet finns i 10 och 11 §§ samma kapitel.

Specialmotivering 429

8 kap. 1§

Paragrafens första stycke klargör under vilka förutsättningar en hyres- eller bostadsrättstvist får hänskjutas till medling inför nämnden. Den motsvarari princip 7 § första stycket LAH. Eftersom vi förordar att hyrestvister generellt överförs från domstol till hyresnämnd, anser vi det inte längre finns behov av den möjlighet som domstol enligt 7 § andra stycket LAH har att hänskjuta tvist till hyresnämnden för medling. I mål om medling beträffande lokaler får i dag bevisning tas upp. Så bör alltjämt kunna ske. Någon särskild bestämmelse härom är inte erforderlig, eftersom de allmänna bestämmelserna i 5 kap. är tillämpliga också i medlingsförfarandet. Till skillnad från 5 kap. gäller 6 kap. enbart prövningsförfarandet. I den mån bestämmelser i sistnämnda kapitlet skall tillämpas också beträffande medlingsförfarandet bör en uttrycklig hänvisning lämnas. I andra stycket föreskrivs därför att bestämmelserna i 6 kap. 1-5 §§ gäller även vid medling. Vidare behövs en bestämmelse om fördelningen av rättegångskostnader i medlingsförfarandet. Liksom hittills bör i princip vardera parten svara för sin kostnad. Undantag bör dock göras för fall av rättegångsförsummelser som avses i 18 kap. 6 § RB. En bestämmelse om rättegångskostnader i

medlingsförfarandet tas upp i tredje stycket.

8 2§

kap.

Paragrafen handlar om kallelse till sammanträde inför nämnden. Ibland kan det emellertid finnas anledning att anta att ett sammanträde inte skulle fylla någon funktion. Så kan vara fallet om det framstår som uteslutet att medling kommer till stånd eller om förlikning träffas innan kallelse hunnit utfärdas. Har hyresnämnden kort tid innan ansökningen om medling inkom medlat mellan parterna och förlikning då varit omöjlig, kan nämnden också underlåta att kalla till sammanträde, om det framstår som uppenbart eller efter skriftväxling framkommer att en ny medling är meningslös.

8kap.3§

I stadgandet anges påföljderna för parts utevaro vid sammanträde för medling.

8kap. 4§

Paragrafen, som motsvarar 12 § fjärde stycket sista meningen LAH, ger nämnden rätt att skriva av målet om förlikning inte kommer till stånd. I andra meningen erinras om att om förlikning kommer till stånd skall målet skrivas av, om parterna inte påkallar stadfästelse av förlikningen.

430 Specialmotivering sou 1981:77

8kap. 5§

Som framgår av kommentaren till 2 § kan det ibland redan innan kallelse till sammanträde utfärdats av omständigheterna framgå att en förlikning är utesluten. Även i andra situationer kan det framkomma att förutsättningar för medling saknas. Nämnden får i sådana fall också skriva av målet.

8kap. 6§

Bestämmelsen har förts över från 12 a § LAH. Begreppet lägenhet har därvid utbytts mot lokal i enlighet med vårt förslag till 2 § HL. Paragrafen behandlar nämnds skyldighet att avge yttrande om marknadshyra eller ersättningslokal.

8 kap. 7§

Paragrafen motsvarar i princip 21 a § LAH. Den innehåller i första stycket en bestämmelse om utformningen av yttrande enligt 6 §. Andra stycket upptar bestämmelser om att part skall föreläggas att anmäla om han antar hyra som angetts i nämndens yttrande och om påföljden ifall han inte efterkommer föreläggandet.

8 kap. 8§

Stadgandet handlar om utformningen av protokoll vid medling. Bestämmelser härom finns nu i 2 § förordningen (1975:520) om protokollföring m. m. vid arrendenämnd och hyresnämnd. Om förlikning kommer till stånd inför nämnden, skall den antecknas i protokollet om stadfästelse inte sker. Det ställs inte upp något krav på att förlikning skall antecknas i särskild handling och undertecknas av parterna.

8kap. 9§

Paragrafen handlar om protokoll vid medling i tvist enligt 80 eller 81 § HL. Stadgandet har förts över från 3 § förordningen (1975:520) om protokollföring m. m. vid arrendenämnd och hyresnämnd.

8 kap. 10 §

Bestämmelsen tar upp skiljemannaförfarandet inför hyresnämnd. Den har förts över från 15 § LAH. I lagrummet anges vidare vilka delar av HPL som gäller när hyresnämnden är skiljenämnd.

8 kap. 11 §

Enligt 15§ lagen om skiljemän får skiljemännen inte ta upp ed eller sanningsförsäkring. I stället kan bevisning tas upp vid allmän underrätt. Hyresnämnden är emellertid enligt vårt förslag domstol och kan själv ta upp bevisning. Detta bör få ske även om hyresnämnden fungerar som skilje-

sou 193177 Specialmotivering 431

nämnd. En bestämmelse härom tas upp i förevarande paragraf. Om bevisupptagningen gäller i övrigt bestämmelserna i 5 kap. och i RB.

9.2.9 Fullföljd av talan mot hyresnämnds beslut (9 kap.)

9kap.1§

I paragrafen regleras om och hur talan får föras mot hyresnämnds avgörande av saken. Den ersätter såvitt avser val av rättsmedel och rätten till fullföljd bestämmelserna i nuvarande 70 § hyreslagen, 76 § bostadsrättslagen, 31 § hyresförhandlingslagen, 5 § första stycket bristortslagen, 34 § bostadsförvaltningslagen, 21 § bostadssaneringslagen, 14 § bostadsanvisningslagen och 25 § lagen om förvärv av hyresfastighet m. m. (jfr 23 § första stycket LAH). Av första stycket framgår att talan mot hyresnämnds beslut varigenom saken avgjorts förs genom besvär. När och var besvär skall föras framgår av 10 kap. 1 §. Av andra stycket framgår när talan inte får föras mot hyresnämnds avgörande av saken. Den ersätter nuvarande 70 § andra stycket hyreslagen, 30 § andra stycket bostadsrättslagen och 23 § andra stycket LAH. Uppräkningen av de beslut mot vilka talan inte får föras skiljer sig i sak från bestämmelsen i nuvarande 70 § andra stycket HL så till vida att vi inte anser att fullföljdsförbud längre skall råda mot beslut om uppskov med avflyttning beträffande lokal (nuvarande 59 § HL). Skälet härtill är att hyresnämnden genom ett beslut om uppskov enligt 22 § LAH också ansetts rättskraftigt ha avgjort att en uppsägning inte varit ogiltig eller eljest utan verkan (NJA 1980 s. 203). Vi anser det inte rimligt att parterna i ett lokalhyresförhållande inte skall kunna få frågan om uppsägningens giltighet m. m. prövad i bostadsdomstolen. Fullföljdsförbudet i mål om uppskov med avflyttning beträffande lokaler bör därför upphävas. Som framgår av vårt förslag till ändring av 82 § HL behöver hyresnämnden inte längre avgöra en fråga om medgivande av uppskov före hyrestidens utgång. Detta bör medföra att antalet uppskovsbeslut mot vilka talan fullföljs inte blir alltför många.

9kap. 2§

I paragrafen regleras hur talan fullföljs_ mot andra beslut än sådana varigenom saken avgjorts. Bestämmelser härom finns i nuvarande lagstiftning i 23 § andra stycket LAH. Paragrafen gäller sålunda talan mot beslut varigenom hyresnämnden skiljer målet ifrån sig utan att pröva saken. Hit hör beslut om avskrivning och avvisning. Enligt 23 § tredje stycket 1 och 2 LAH får talan mot sådant beslut föras särskilt. Paragrafen gäller emellertid också talan mot beslut under rättegången. För talan mot nu angivna former av beslut gäller enligt förslaget bestämmelserna i 49 kap. RB om fullföljd av talan mot underrätts beslut i tillämpliga delar. Detta innebär att talan mot beslut varigenom hyresnämnden skiljer målet ifrån sig utan att pröva saken (49 kap. 2 § första stycket första meningen RB) förs genom besvär. Som framgår av den allmänna motiveringen (avsnitt 8.3.2.6) anser vi inte

432 sou 1981:77

Specialmotivering

att någon skyldighet att anmäla missnöje i fall som anges i 49 kap. 3 §och 4 § i hyresprocessen. Har hyresnämnden i ett andra stycket RB bör föreligga beslut under ogillat jäv mot ledamot eller invändning om rättegången rättegångshinder och skall det ej enligt 49 kap. 7 § RB vid beslutet förbliva, skall hyresnämnden, istället för vad som sägs i 49 kap. 3 §, med hänsyn till omständigheterna bestämma, om talan mot beslutet skall föras särskilt eller i samband med talan mot beslut varigenom saken avgjorts. Att särskild talan i sådant fall förs genom besvär framgår av 49 kap. 3 § sista meningen. Eftersom hyresnämnds beslut varigenom saken avgjorts jämställs med domstols dom gäller, om inte annat föreskrivits i HPL, vad i 49 kap. RB sägs om dom även sådant beslut (jfr t. ex. 1 § tredje stycket, 2 § första stycket andra meningen, 5 § och 8 § men ej 1 § första stycket, allt i 49 kap. RB). Hänvisningen till 49 kap. RB innebär vidare att talan mot hyresnämnds beslut under rättegången skall föras särskilt i de fall som anges i 49 kap. 4 § första stycket RB. Hänvisningen till 49 kap. RB ger också parterna möjlighet att enligt 49 av mål. Sådan talan kap. 6 § RB föra särskild talan om onödigt uppehållande är inte inskränkt till viss tid (10 kap. 1 § andra stycket, jfr 52 kap. 1 § första stycket sista meningen RB). Av andra att talan inte får föras mot beslut om stycket framgår överlämnande enligt 1 kap. 1 § andra stycket. Om den domstol som mottagit skall den visa målet åter till den hyresnämnd som målet finner sig obehörig, överlämnat det.

9kap. 3§ i mål som rör kollektivavtal skall tas I paragrafen föreskrivs att besvärstalan Bestämmelser härom finns i gällande lag i 71 § upp av arbetsdomstolen. regler om förfarandet i arbetsdomstolen finns i tredje stycket HL. Särskilda 11 kap.

9 kap. 4§

Denna paragraf handlar om vad som skall iakttas när ett mål som avgjorts av hyresnämnden överklagats till fel domstol. Den bygger närmast på 2 kap. 7 och 8 §§ LRA. En viktig skillnad finns dock. Enligt såväl 2 kap. 7 § LRA som första meningen i denna paragraf skall en domstol som finner att dit fullföljt mål rätteligen skulle ha fullföljts till en annan domstol överlämna målet dit. Detta kan i hyresprocessen bli aktuellt inte lagt märke till att tvisten rör kollektivavtal och därför om hyresnämnden föreskrivit att fullföljd skall ske till bostadsdomstolen. I sådant fall skall bostadsdomstolen överlämna målet till arbetsdomstolen. Om hyresnämnden felaktigt funnit att tvisten rör kollektivavtal och därför föreskrivit att fullföljd skall ske till arbetsdomstolen skall arbetsdomstolen överlämna målet till bostadsdomstolen. Överlämnande skall i båda fallen ske oberoende av om yrkande därom framställs eller ej (jfr prop. 1974:77 s. 153). Att talan inte kan föras mot ett beslut om överlämnande följer av att såväl arbetsdomstolen som bostadsdomstolen är sista instans inom respektive 2 kap. 8 § LRA är beslut om överlämnande inte bindande rättsområde.Enligt

Specialmotivering 433

för arbetsdomstolen annat än om det meddelats av högsta domstolen (prop. 1974:77 s. 153 jfr med 1976/77:141 s. 53). Om arbetsdomstolen finner beslut om överlämnande felaktigt, äger den nämligen i övriga fall visa målet åter till den domstol som överlämnat det, t. ex. hovrätten. För hyresprocessens vidkommande gäller emellertid ett tvåinstanssystem. Bakom denna ståndpunkt ligger bl. a. tanken att processen skall vara snabb, enkel och billig. Någon anledning att här rubba denna ordning finns inte. Vi anser därför att beslut om överflyttande skall vara bindande för den domstol som tar emot målet. Den domstolen måste därför avgöra målet även om den anser att överlämnandet är felaktigt. En annan sak är högsta domstolen i sådant fall efter resning kan återförvisa målet till rätt domstol (jfr bl. a. 58 kap. och 10 kap. 20 § RB).

9.2.10 Förfarandet i bostadsdomstolen (10 kap.)

Besvär (1-3 §§)

10 kap. 1 §

Paragrafen handlar om inom vilken tid och var fullföljd skall ske. Av den allmänna motiveringen att besvärstiden skall vara tre framgår, veckor och att besvärshandlingen skall ges in till hyresnämnden. Detta gäller samtliga beslut, således inte blott beslut varigenom saken prövats eller - t. ex. avskrivning och avvisning - och nämnden eljest skilt målet ifrån sig beslut under rättegången som meddelats vid sammanträde utan även beslut under rättegången som inte meddelats vid sammanträde. Som framgår av vad som anförts ovan under 9 kap. 2 § kan talan föras mot beslut, varigenom ett mål onödigt uppehålls. Erinran om att klagan över sådant beslut inte är inskränkt till viss tid har tagits in i andra stycket. Vad som i övrigt gäller om besvär framgår av 10 kap. 2 och 3 §§.

10 kap. 2 §

Vilka bestämmelser om besvär i RB som är tillämpliga i bostadsdomstolen

framgår i gällande rättcav 17 § första stycket BDL. Enligt vårt förslag kommer

^ hyresprocessen att ytterligare närma sig tvistemâlsprocessen. Till följd härav kommer ytterligare stadganden i RB 52 kap. att bli tillämpliga,

nämligen:

bestämmelserna i 2 § om avvisning och stadgandena i 4 § om översändande av

akten. At152 kap. 2 och 4 §§ är tillämpliga beror bl. a. på att besvärshandlingarna enligt förslaget skall ges in till hyresnämnden och ej som hittills till bostadsdomstolen. Skäl härför har redovisats i den allmänna motiveringen. Frågan om besvärstalan fullföljts på föreskrivet sätt eller inom rätt tid skall således prövas av hyresnämnden.

10 kap. 3§

som handlar Bestämmelsen, om ändring av talan och åberopande av nya omständigheter i bostadsdomstolen, har förts över från 18 § tredje stycket BDL.

Specialmotivering

Förfarandet (4-6 §§)

10 kap. 4 §

Liksom vid hyresnämnden kallas muntlig förhandling inför bostadsdomstolen sammanträde. Med de ändringar detta föranleder har innehållet i denna förts över från 20 § BDL. Den handlar om formerna för paragraf handläggningen.

10 kap. 5 §

Paragrafen, som handlar om kallelse till sammanträde, motsvarar 21 § BDL.

10 kap. 6§V

Här återfinns regler om s. k. tilltrosbevisning. Bestämmelsen har förts över från 23 § andra stycket BDL. Den har försetts med ett tillägg som betingas av att hyresnämnderna enligt förslaget kan hålla syn.

Beslut m. m. (7 och 8 §§)

10 kap. 7 §

Bestämmelsen, som handlar om omröstning, har förts över från 26 § BDL.

10 kap. 8 §

Enligt 27 § första stycket BDL skall beslut meddelas så snart det kan ske. Detta gäller alla slags beslut av bostadsdomstolen. På grund av den allmänna hänvisningen till RB anser vi att någon motsvarande bestämmelse inte behöver införas i HPL. Av 5 kap. 4 § HPL jämfört med 17 kap. 9 § fjärde stycket och 12 § RB framgår ju att beslut varigenom saken avgjorts och slutligt beslut skall meddelas så snart ske kan. Paragrafen handlar om underrättelse till part när bostadsdomstolen skiljt målet ifrån sig. Den motsvarar delvis 27 § andra stycket BDL. Stadgandet avviker från bestämmelserna i RB 17 kap. 9 § så till vida att bostadsdomstolen skall tillställa parterna beslutet i dess helhet och inte enbart meddelande om att målet avgjorts respektive underrättelse om utgången i målet. Har skiljaktig mening förekommit skall den meddelas parterna på samma sätt som beslutet (jfr 17 kap. 9 § sjätte stycket RB). Några särskilda bestämmelser om att slutligt beslut som meddelats vid sammanträde skall expedieras inom viss tid behövs inte (jfr prop. 1974:151 s. 126). Beträffande underrättelse om andra beslut än de som nyss nämnts finns inte några särskilda regler. RB gäller således (se vidare prop. 1974:151 s. 126).

Rättegångskostnad (9 och 10 §§)

10 kap. 9 §

Särskilda bestämmelser om rättegångskostnader i bostadsdomstolen finns f. n. i73 § hyreslagen, 32 § hyresförhandlingslagen, 78 § bostadsrättslagen, 5

Specialmotivering 435

§ andra stycket bristortslagen, 26 § lagen om förvärv av hyresfastighet m. m. och 15 § bostadsanvisningslagen. I dessa paragrafer anges i vilka mål vardera parten skall bära sin kostnad, om annat inte följer av RB 18 kap. 6 §. Iförsta stycket av denna paragraf räknas upp i vilka typer av mål vardera parten skall stå sin kostnad, om annat inte följer av 18 kap. 6 § RB. Målen är identiska med de som avses i de nyss uppräknade lagrummen. Som framgår av den allmänna motiveringen är ju avsikten att någon ändring inte skall ske beträffande fördelningen av rättegångskostnaderna i bostadsdomstolen. Den allmänna hänvisningen till RB medför att för övriga -i paragrafen ej mål - gäller de vanliga reglerna i 18 kap. RB om rättegångsuppräknade kostnad i dispositiva tvistemål. Beträffande mål enligt

bostadssaneringslagen och bostadsförvaltningsla-

gen gäller i vissa avseenden särskilda regler. Vi återkommer härtill under nästa paragraf, 10 kap. 10 §. Andra stycket motsvarar 6 kap. 19 § andra stycket.

10 kap. 10 §

Särskilda regler om rättegångskostnad finns också i 35 § bostadsförvaltnings-

lagen och 22 § bostadssaneringslagen. I båda fallen gäller en särregel när

fastighetsägarens talan vinner bifall i bostadsdomstolen. Är kommunen kan kommunen motpart i sådant fall åläggas att ersätta fastighetsägaren hans rättegångskostnad. Är en organisation av hyresgäster motpart kan fastighetsägaren under enahanda tillerkännas förutsättning sådan ersättning av statsverket. I övrigt gäller beträffande besvärsmål enligt bostadsförvaltningsde allmänna lagen reglerna om rättegångskostnad i RB. Beträffande besvärsmål enligt bostadssaneringslagen svarar i övrigt vardera parten för sin rättegångskostnad om ej annat följer av 18 kap. 6 § RB. Till första stycket i denna har vi fört över paragraf reglerna om kommunernas och statsverkets ansvar för rättegångskostnader i mål enligt bostadssaneringslagen och Andra

bostadsförvaltningslagen. stycket avser

endast besvärsmål enligt

bostadssaneringslagen. Enligt detta får i övrigt

vardera parten svara för sin rättegångskostnad i den mån annat inte följer av 18 kap. 6 § RB eller fråga är om parts kostnad för inställelse när han inställt sig personligen för att höras i målet på den andra partens begäran. På grund av den allmänna hänvisningen till RB gäller dess regler om rättegångskostnader i tvistemål i övriga besvärsmål enligt utan

bostadsförvaltningslagen

särskilt stadgande.

9.2.11 Förfarandet i arbetsdomstolen (11 kap.)

11 kap; 1 §

I det fall talan skall fullföljas till arbetsdomstolen bör fullföljd ske på samma sätt och inom samma tid som när talan fullföljs till bostadsdomstolen. Genom en hänvisning till 10 kap. 1 § har vi därför i denna paragraf föreslagit att besvärshandling även i mål som skall fullföljas till arbetsdomstolen skall ges in till hyresnämnden. Så skall ske inom tre veckor från den dag beslutet meddelades.

sou 193177

436 Specialmotivering

11 kap. 2 §

i arbetsdomstolen finns f. n. i 72 § HL. Där Regler om handläggningen tillämpning. I övrigt föreskrivs att 18, 22, 28 och 30 §§ BDL äger motsvarande i arbetstvister gäller i tillämpliga delar vad som i lagen om rättegången i mål som fullföljts till arbetsdomstolen genom föreskrivs om rättegången besvär, dock att besvärsmål även kan företas till avgörande efter huvudför-

handling. av besvärstalan. 18 § första och andra stycket BDL handlar om avvisning motsvarande Eftersom andra regler härom gäller enligt förslaget skall någon inte ske. Av hänvisningen till LRA följer att hänvisning naturligtvis skall tillämpas av bestämmelserna i 52 kap. 2 och 4 §§ RB istället hyresnämnden (jfr 4 kap. 12 § LRA och prop. 1974:77, s. 187). Det kan här vara på sin plats att erinra om att besvärstiden i mål enligt HPL är tre veckor

och att besvärshandlingen skall ges in till hyresnämnden. stycket BDL motsvaras av 10 kap. 3 §. Rättskrafts- Regeln i 18 § tredje i HPL. Denna hänvisning har därför regeln i 28 § BDL saknar motsvarighet till 22 och 30 §§ BDL blir reglerna om utgått. Genom hänvisningarna tillämpliga även i arbetsdomstolen. I förslaget till HPL motsvaras besiktning om protokoll vid besiktning i 30 § BDL 22 § BDL av 5 kap. 8 §. Föreskriften motsvaras i HPL av 5 kap. 2 § första stycket och 3 § tredje stycket. som avses i 49 eller 55 §§ (tvist om Enligt 73 § HL skall i hyrestvist och i förlängning eller hyresvillkor som rör avtal om hyra av bostadslägenhet) 16 § andra stycket eller om

mål om reparationsföreläggande enligt

i utdömande av vite enligt 62 § vardera parten svara för sin rättegångskostnad arbetsdomstolen, i den mån annat inte följer av 18 kap. 6 § RB. Motsvarande för bostadsdomstolens del återfinns i förslaget till

rättegångskostnadsregel

en hänvisning till detta HPL i 10 kap. 9 § första stycket 1 och 2. Genom också i arbetsdomstolen. lagrum gäller regeln enligt förslaget Även arbetsdomstolen kan ha behov av att kunna pröva en avflyttningssom en förlängningsfråga. Vi anser därför att 5 kap. 13 § HPL fråga samtidigt också skall gälla vid handläggning i arbetsdomstolen.

Övergångsbestämmelserna

Punkt 1

bestämmelser har i flera avseenden ett nära samband Hyresprocesslagens i hyreslagen. De nya bestämmelserna bör med de ändringar vi föreslår Bestämmelser om förfarandet vid hyrestillämpas från samma tidpunkt. nämnderna finns f.n. i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder. I nämndlagen regleras således inte blott förfarandet vid hyresnämnderna utan också förfarandet vid arrendenämndema. Vi har erfarit att i vilken ordning ärenden vid arrendelagskommittén (Ju 1975:04) överväger arrendenämndema skall handläggas i framtiden. Först när resultatet av dessa

överväganden föreligger blir det möjligt att ta ställning till om nämndlagen

skall upphävas helt eller endast i de delar som berör hyresnämnderna. Samordningen får ankomma på departementet.

Specialmotivering

Det är en allmänt vedertagen grundsats att en ny processlag skall tillämpas på varje processuell företeelse, som inträffar efter det lagen trätt i kraft (se härom vid nya rättegångsbalkens tillkomst NJA Il 1947 s. 2). Detta innebär bl.a. att en ny processlag principiellt skall tillämpas omedelbart också på en rättegång, som börjat innan lagen trätt i kraft. Vid införandet av nya rättegångsbalken föreskrevs emellertid vittgående från denna undantag princip (se härom 12 § RP och NJA II 1947 s. 4 ff och 33 ff). Sålunda skulle de nya bestämmelserna om rättegången i underrätt i 42-48 kap. RB inte tillämpas i äldre mål. Olikheten mellan det rådande och det föreslagna systemet är emellertid i praktiken inte lika stor vid ett införande av HPL som vid RB:s införande. Framför allt avviker de i HPL föreslagna reglerna om förfarandet i bostadsdomstol föga från gällande rätts bestämmelser. Enligt förslaget jämställs hyresnämnderna med domstolar och förfarandet vid hyresnämnderna kommer att bygga på RBrs regler. Detta leder till bättre samordning mellan hyresnämnden och bostadsdomstolen med avseende på förfarandet. Inte minst på grund av sistnämnda skäl är det av stor vikt att det föreslagna systemet efter ikraftträdandet tillämpas i så stor utsträckning som möjligt. Vi föreslår därför att HPL:s bestämmelser från och med lagens ikraftträdande i princip skall tillämpas beträffande förfarandet i de mål som vid den tidpunkten är anhängiga vid hyresnämnderna eller i bostadsdomstolen. Från denna huvudregel måste emellertid undantag göras i vissa fall. Vi återkommer till dessa i punkterna 2-5. Huvudregeln, att HPL:s bestämmelser efter ikraftträdandet skall tillämpas även på mål som anhängiggjorts dessförinnan, innebär för hyresnämndernas del följande. Beträffande processuella handlingar som företas före ikraftträdandet gäller nämndlagen. För tiden därefter gäller HPL. Håller hyresnämnden exempelvis ett sammanträde före ikraftträdandet gäller bestämmelserna om protokoll i 29 § LAH. Håller hyresnämnden efter ikraftträdandet ytterligare ett sammanträde i målet gäller däremot bestämmelserna i 5 kap. HPL. Hålls sammanträde före ikraftträdandet men meddelas beslutet först därefter gäller de nya bestämmelserna om beslutets utformning m.m. Olika processuella reglerkan således komma att tillämpas i samma mål. Vilka bestämmelser som skall tillämpas beror på när handlingen företas. För undantagen från denna regel redogör vi nedan under 4 och 5. Enligt övergångsbestämmelserna till hyreslagen skall de mål som vid ikraftträdandet är anhängiga vid fastighetsdomstolarna i regel inte lämnas över till hyresnämnderna. Så skall enbart ske när ett lagsöknings- eller handräckningsmål såsom tvistigt hänskjuts till rättegång eller när återvinning söks i sådant mål. Detta innebär att de mål som enligt de nya bestämmelserna i HL inte längre skall handläggas av fastighetsdomstolarna utan av hyresnämnderna endast kommer att handläggas vid hyresnämnd om de från

början _anhängiggjorts där. Så kan ske först efter ikraftträdandet. HPL blir

därför tillämplig på dessa mål redan från början. undviks Härigenom åtskilliga övergångsproblem. I 2 kap. 2 § andra stycket HPL föreslår vi en skärpning av de formella kompetenskraven för hyresråden. Vi har övervägt att bland Övergångsbestämmelserna ta in en regel om att den som vid lagens ikraftträdande är

sou 1931:77

438 Specialmotivering

även om ordförande i hyresnämnd skall anses behörig också i fortsättningen, han saknar erfarenhet som domare. Såvitt vi vet skulle dock en sådan bestämmelse numera sakna praktisk betydelse och vi lägger därför inte fram något förslag i ämnet.

Punkt 2

I 2 kap. 4 § andra stycket föreslår vi vissa ändringar när det gäller vilka intresseledamöter som skall delta i hyresnämnden i olika typer av mål. Detta kan medföra vissa besvär i samband med övergången till den nya lagen. Före ikraftträdandet behöver inte en representant för just den kategori av som tvisten avser, sitta i nämnden. Enligt de nya bestämfastighetsägare, melserna måste emellertid så vara fallet om inte särskilda skäl föreligger. Det kan mången gång vara svårt för hyresnämnderna att från början förutse när handläggningen av ett mål kan avslutas. Av stor vikt är också att byte av mån undviks. Om ledamöter under målets handläggning i görligaste av ett mål före ikraftträdandet med hyresnämnden påbörjar handläggningen iakttagande av de sammansättningsregler som då gäller, bör hyresnämnden, trots att särskilda skäl inte föreligger, kunna anses vara rätt sammansatt om den inte efter nämnda tidpunkt enligt 2 kap. 4 § andra stycket HPL även En särskild bestämmelse om detta föreslås i förevarande byter ledamöter. punkt.

Punkt 3

föreslår vi att avståenden från I punkten 7 till HL:s Övergångsbestämmelser besittningsskydd enligt nuvarande 45 § andra stycket HL inte obetingat skall kraft. Avsteg från överenskommelsen skall gälla sedan den nya lagen trätt i Vi har i specialmotiveringen till kunna göras, om synnerliga skäl föreligger. nämnda Övergångsbestämmelser också antytt att särskilda regler behövs för vari en överenskommelse som varit handläggningen av förlängningstvister giltig enligt äldre lag åberopas. Dessa regler finns i förevarande punkt. Enligt 6 kap. 7 § tredje stycket andra meningen HPL får hyresnämnden utan sammanträde, om hyresvärdens talan avgöra en förlängningstvist endast grundas på omständigheter som anges i 56 § första stycket eller 57 § när hyresgästen, om inte första stycket HL. Det är här fråga om situationer saknar rätt till av att synnerliga skäl föreligger, förlängning på grund träffat en skriftlig överenskommelse om att hyresvärden och hyresgästen hyresgästen inte skall ha rätt till förlängning. Så är enligt 56 § första stycket fallet om det hus där en bostadslägenhet är belägen skall rivas eller byggas om och rivningen eller ombyggnaden påbörjas inom tre år från hyresförhållanunder enahanda

dets början. Enligt 57 § första stycket saknar hyresgästen

förutsättning rätt till förlängning om hyresavtalet avser en lägenhet i vilken ingicks och upplåtaren skall upplåtaren själv bodde när överenskommelsen inom tre år från hyresförhållandets början. I dessa flytta åter till lägenheten endast rätt till förlängning om två fall har hyresgästen enligt förslaget

skäl föreligger. Åberopar hyresvärden till stöd för sitt flyttnings-

synnerliga yrkande endast en sådan grund som nyss angetts får hyresnämnden avgöra

Specialmotivering

målet utan sammanträde. Grundas hyresnämndens beslut endast på en omständighet som anges i 56 § första stycket eller 57 § första stycket HL får enligt 9 kap. 1 § andra stycket andra meningen HPL talan inte föras mot beslutet. Vi har redan antytt att vi anser att motsvarande regler bör gälla om en hyresvärd efter ikraftträdandet åberopar en äldre överenskommelse om att hyresrätten inte skall vara förenad med rätt till förlängning. Så bör dock endast vara fallet om överenskommelsen varit giltig enligt äldre lag. Bestämmelser härom finns i nuvarande 45 § andra och tredje styckena HL. I lagrummet anges dels vissa formkrav, dels att överenskommelsen i vissa fall skall godkännas av hyresnämnden. Föreligger efter den nya lagens ikraftträdande en överenskommelse om avstående från besittningsskydd som varit giltig enligt 45 § andra och tredje styckena i dess lydelse före ikraftträdandet bör hyresnämnden, om hyresvärdens talan endast grundas på de omständigheter som omfattas av överenskommelsen, kunna avgöra tvisten utan sammanträde. Detta gäller samtliga giltiga överenskommelser. Förebringas någon omständighet som tyder på att synnerliga skäl att förlänga hyresavtalet föreligger bör emellertid hyresnämnden sätta ut målet till sammanträde. I överensstämmelse med vad som föreslås i HPL bör hyresnämndens beslut intekunna överklagas när hyresvärdens talan endast grundats på omständighet som omfattas av en giltig överenskommelse. Det bör påpekas att vad som sägs i denna punkt inte gäller lokaler. Beträffande lokaler kan även efter den nya lagens bestämmelser giltiga överenskommelser om avstående från besittningsskydd träffas i samma utsträckning som hittills. Några särskilda Övergångsbestämmelser,behövs därför inte.

Punkt 4 I HPL finns detaljerade bestämmelser om vad en kallelse till ett sammanträde skall innehålla och om parts utevaro från sammanträde. Bestämmelserna härom i HPL skiljer sig i vissa avseenden från vad som för närvarande gäller. Så är framför allt fallet beträffande handläggningen i hyresnämnden. Vi har tidigare påpekat att huvudregeln är att processuella bestämmelser blir omedelbart tillämpliga när en ny lag träder i kraft. Detta kan medföra vissa övergångsproblem, om en kallelse utfärdas när de äldre bestämmelserna gäller men sammanträdet skall hållas först efter den nya lagens ikraftträdande. För att undvika osäkerhet om hur kallelsen skall utformas och hur målet skall handläggas, om en kallad part uteblir, föreslår vi i denna punkt att äldre bestämmelser i sådant fall skall gälla vid parts utevaro. Regeln kan endast komma att tillämpas beträffande ärenden som anhängiggjorts före ikraftträdandet. Förfarandet kan därför inte vara förknippat med några nackdelar.

Punkt 5 Även när det gäller fullföljd av talan mot en hyresnämnds beslut kan de nya reglerna i HPL under en övergångstid medföra viss osäkerhet. Enligt

440 Specialmotivering

nuvarande bestämmelser skall besvärsinlagan ges in till bostadsdomstolen. Enligt HPL skall den ges in till hyresnämnden. Eftersom HPL blir omedelbart tillämplig i och med ikraftträdandet kan tvekan uppstå, till vilken domstol en besvärsinlaga skall ges in i ett mål där ett beslut meddelats före ikraftträdandet men fullföljdstiden utgår först därefter. Vi förordar därför att äldre bestämmelser om fullföljd av talan skall gälla beträffande ett beslut som meddelats före ikraftträdandet även om besvärstiden går ut först därefter. Detta för också med sig att någon tvekan inte behöver råda om att ett fullföljdsförbud enligt äldre lag inte ändras, om fullföljdstiden utgår efter ikraftträdandet, även om fullföljd mot beslutet då är tillåten (nuvarande 59 § första stycket och 70 § andra stycket HL jfrd med 82 § första stycket HL och 9 kap. 1 § HPL i förslaget).

9.3 till om i

Förslaget lag ändring rättegångsbalken

10 kap. 10 §

Bestämmelser om laga domstol i tvistemål finns i 10 kap. RB. För tvister om bl.a. nyttjanderätt till fast egendom finns regler om forum i 10 kap. 10 §.

Emellertid skall enligt en uttrycklig undantagsregel i 10 kap. 10 § första

stycket sista meningen vad som sägs i paragrafen inte gälla arrende-, hyreseller bostadsrättstvist. Av vårt förslag till hyresprocesslag framgår att om en hyres- eller bostadsrättstvist handläggs enligt HPL, RB;s bestämmelser om laga domstol inte skall gälla. Detta förhållande omfattas emellertid redan av undantaget i första stycket sista meningen. Första stycket behöver därför ej ändras. Att vissa undantag från undantaget finns framgår av andra bestämmelser. Ett par sådana återkommer vi strax till i anslutning till andra stycket. Vidare skall som framgår av vad som anförts under 12 kap. 92 § jordabalken den i 10 kap. 10 § första stycket angivna huvudregeln om laga domstol i tvistemål gälla för hyres- eller bostadsrättstvist som handläggs enligt lagsökningslagen eller handräckningslagen. Enligt 10 kap. 10 § andra stycket RB skall vid tillämpningen av paragrafen tvist med anledning av tillfällig upplåtelse av nyttjanderätt till mark eller hus eller del av hus för uppställning av fordon inte anses som arrende- eller hyrestvist. Tanken bakom denna bestämmelse, som trädde i kraft den 1 mars 1978, är bl.a. att småmålslagen skall bli tillämplig i den typ av parkeringsmål det här är frågan om (prop. 1977/78:67 s. 22 ff). Skälen härtill är enligt föredraganden att det knappast finns några sakliga skäl till att en sådan tvist skall prövas av en domstol med den särskilda kompetens och sammansättning som fastighetsdomstolen har. Det finns vidare i allmänhet endast en fastighetsdomstol ivarje län, vilket för med sig ökade inställelsekostnader för dem som bor på långt avstånd från domstolsorten. Föredraganden erinrar också om att i fråga om parkering på allmän mark gäller enligt lagen (1976:206) om felparkeringsavgift att talan vid domstol skall föras hos den tingsrätt inom vars domkrets överträdelsen har ägt rum. Tvister om bl.a.

Specialmotivering 441

parkering i parkeringshus bör därför undantas från fastighetsdomstolarnas kompetensområde. Frånsett vad som sagts om avståndet till domstolsorten kan liknande synpunkter enligt vår mening läggas på frågan var en tvist med anledning av en upplåtelse av ett hotellrum o.d. skall handläggas. Enligt huvudregeln i vårt förslag till 92 § första stycket HL och 6 kap. 1 § HPL skall en hyrestvist på grund av en sådan upplåtelse anhängiggöras vid den hyresnämnd inom vars område är belägen. Tvister fastigheten om upplåtelser av hotell- och pensionatsrum står emellertid närmare avtals- och konsumenttvister än rena och det framstår hyrestvister som onödigt att för dem utnyttja hyresnämnderna och bostadsdomstolen. Vi anser därför att sådana tvister liksom de nämnda tidigare parkeringsmålen bör tas upp av rätten i den ort där fastigheten är. Lagtekniskt förordar vi att detta sker genom att undantaget i andra stycket utvidgas till att avse upplåtelse av gästrum i en rörelse på vilken bestämmelserna i lagen (1966:742) om hotell- och pensionatsrörelse är Genom tillämpliga. hänvisningen till lagen om hotell- och pensionatsrörelse framgår vilka typer av bostadslägenheter som omfattas av undantaget. Att det skall vara fråga om en tillfällig upplåtelse framgår redan av att lagen om hotell- och pensionatsrörelser äger tillämpning på yrkesmässig verksamhet med ändamål att tillhandahålla ”tillfällig möblerad bostad”. Vi vill tillägga att man alternativt kunde överväga att helt ta undan ifrågavarande tvister från bestämmelserna om fastighetsforum och låta dem handläggas av den domstol som är behörig enligt reglerna om konsumenttvister i småmålslagen. Vi har emellertid inte ansett oss böra gå in på förhållandet mellan forumreglerna i RB och forumreglerna i småmålslagen.

14 kap. 7 §

I motiveringen till vårt förslag till HPL har vi tagit upp behovet av en regel som ger större möjlighet till kumulation vid handläggning enligt HPL än de nuvarande bestämmelserna i 14 kap. RB. Kumulationsbestämmelsen återfinnsi 1 kap. 1 § andra stycket HPL. Som vi konstaterat i motiveringen till detta stadgande bör det finnas möjlighet att lägga samman mål som skall handläggas enligt HPL med annat tvistemål. Samma är rättegångsform emellertid inte tillämplig på målen. En uttrycklig regel som tillåter sådan kumulation fordras därför i RB. I ett nytt andra stycke har vi föreslagit, att mål som kan handläggas enligt HPL får förenas med mål som handläggs enligt rättegångsbalken och ej är av sådan beskaffenhet som anges i 1 kap. 2 § HPL om det är lämpligt med hänsyn till utredningen och omständigheterna i övrigt. Bestämmelsen innebär att exempelvis en hyrestvist inte kan förenas med ett familjemål. Det sistnämnda handläggs ju i särskild sammansättning (med vilka andra typer av mål förening inte kan ske, se 1 kap. 2 § HPL och specialmotiveringen till denna bestämmelse). Av 1 kap. 2 § första punkten HPL framgår uttryckligen att undantaget inte gäller mål som handläggs enligt SML eller FDL. I dessa fall kan sålunda mål som i och för sig skall handläggas enligt HPL men som med tillämpning av kumulationsregeln istället tas upp av tingsrätt föras samman med mål som

soU19m n

442 Spedahnoñvenng

Därvid blir SML:s och FDLzs bestämmelser handläggs enligt SML och FDL. målen om förutsättningarna härför i övrigt är tillämpliga på de kumulerade

uppfyllda. Vi vill i detta stryka under att en tingsrätt liksom sammanhang endast bör förena målen om detta är lämpligt med hänsyn till hyresnämnden utredningen och omständigheterna i övrigt (jfr 1 kap. 1 § andra stycket

HPL). regel om överlämnande av I tredje stycket finns en likaledes nytillkommen mål mellan de olika rättegångsformerna. Vi föreslår där att, om mål som

skall det mål som förenats enligt andra stycket särskiljs enligt 14 kap. 6 § RB, överlämnas till behörig hyresskall handläggas enligt hyresprocesslagen när överlämnande sker från en hyresnämnd till en allmän nämnd. Liksom endast ske om domstol enligt 1 kap. 1 § andra stycket HPL får överlämnande inte kan överlämna målet ej prövats i sak. Detta innebär bl.a. att underrätten målet sedan domen beslutats. Från en fullföljdsinstans kan över huvud taget

efter inte något överlämnande ske. Även i övrigt är stadgandet uppbyggt

modell av motsvarande bestämmelse i 1 kap. 1 § andra stycket HPL. Detta skall ske oberoende av yrkande. Liksom är fallet innebär att överlämnande beslut om överlämnande i detta fall (9 kap. enligt HPL får talan inte föras mot HPL). Om den 2 § andra stycket jmf med 1 kap. 1 § andra stycket

hyresnämnd som har mottagit målet finner sig obehörig skall den visa målet det. Eftersom det mål som lämnas över åter till den tingsrätt som överlämnat till hyresnämnden väckts i behörig ordning vid tingsrätten har hyresnämnden

att fortsätta där den avbrutits. Därvid gäller endast handläggningen

naturligtvis HPL:s handläggningsregler.

om i

9.4 Förslaget till lag ändring hyresförhandlingslagen

i HL om förfarandet i villkorstvister är det Enligt vårt förslag till nya regler som har att hänskjuta en villkorstvist till hyresnämnden, när det hyresvärden i villkoren. En tvist om införande eller är han som önskar ändring bibehållande av en förhandlingsklausul i ett hyresavtal kan enligt detta

Detta föranleder en förslag komma att anhängiggöras även av hyresvärden.

ändring i 2 § andra stycket HPL. innefattar en rätt att I 2 § andra stycket HL föreslår vi att om ett hyresavtal som är avsedda att användas gemensamt av en hyresgäst utnyttja utrymmen i andra lägenheter, får en sådan rätt inte upphävas eller och hyresgästerna än den som gäller för ändring av hyresvillkor. Som ändras i annan ordning framgår av specialmotiveringen till stadgandet anser vi att om förhandlingsföreligga beträffande ordning gäller skall primär förhandlingsskyldighet HFL ändras i enlighet sådana frågor. Vi föreslår därför att 5 § första stycket härmed. I 7 kap. 1 § HPL slås fast förutsättningarna för prövning av en

enligt HL när förhandlingsordning enligt HFL gäller. hyrestvist om förfarandet Vårt förslag till HL innehåller delvis helt nya bestämmelser Som vi påpekat i specialmotivid prövning av hyresvillkor enligt hyreslagen. HL anser vi inte att enskild hyresgästs rätt till veringen till 68 § andra stycket bör hindras av att förhandlingsordning gäller. l 5 § fjärde sådan prövning

Specialmotivering 443

stycket, som är nytt, föreskrivs därför att en förhandlingsordning inte medför någon inskränkning i hyresgästens rätt att begära prövning av hyresvillkoren enligt 69 § HL. Vid sådan prövning gäller bestämmelserna i 68-76 §§ HL. Således även bestämmelserna om karenstid i 73 § HL. I den allmänna - avsnitt 2.6.7 - föreslår motiveringen vi att, när förhandlingar enligt hyresförhandlingslagen strandat, hyresvärden och i förekommande fall hans organisation, å ena sidan, och den förhandlande hyresgästorganisationen, å andra sidan, skall få föra tvisten vidare till hyresnämnden. Bestämmelserna härom återfinns i 24 § första och andra styckena i förslaget. I avsnitt 2.6.7 föreslår vi vidare att ändring görs i den nuvarande bestämmelsen i 24 § andra stycket. Enligt stadgandets nuvarande lydelse får ändring av hyresvillkoren inte avse tid före det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från dagen för ansökningen. Detta gäller dock inte om det av särskild anledning finns skäligt att beslut om hyran skall avse även tid dessförinnan. Vi förordar att tremånadersfristen i stället skall räknas från den dag då part som begärt ändring av hyresvillkoren gjorde framställning hos motparten om förhandling om villkorsändring. Om en tidigare förhandlingsöverenskommelse eller beslut om hyresvillkor avsetts skola gälla till annan tidpunkt skall dock beslutet om villkorsändring gälla från den tidpunkten. Det sagda tillämpas dock inte om det av särskild anledning är skäligt att det nya beslutet gäller från annan tidpunkt. I förslaget återfinns bestämmelserna om tidpunkten för ändring av hyresvillkoren när förhandlingar strandat i 24 § tredje stycket. De nu föreslagna ändringarna har utförligt behandlats i avsnitt 2.6.7, vartill hänvisas. Förs en tvist mellan förhandlingsordningens parter till hyresnämnden skall hyran och andra hyresvillkor fastställas enligt bruksvärdeparagrafen i dess föreslagna lydelse (70 § i förslaget till HL). Detta framgår av 25 § andra stycket. Hyresnämndens, och i förekommande fall, bostadsdomstolens beslut om hyran eller annat hyresvillkor i en förhandlingstvist har enligt förslaget samma verkan som om det träffats genom en förhandlingsöverenskommelse mellan i tvisten. Detta parterna framgår av 25 § fjärde stycket. Skälen härtill har utvecklats i den allmänna - avsnitt 2.6.7. motiveringen Enligt 25 § femte stycket, som är nytt, får hyresnämnden förordna, att dess beslut i en förhandlingstvist får verkställas utan hinder av att det inte vunnit laga kraft. Bestämmelsen har behandlats i den allmänna motiveringen avsnitt 2.6.7 - vartill hänvisas. Strandar förhandlingar enligt hyresförhandlingslagen kan således hyresvillkoren komma att bestämmas efter en tvist mellan de förhandlande parterna. I en sådan tvist är inte den enskilde hyresgästen Av part. bestämmelsen i 5 kap. 15 § HPL följer endast att en enskild hyresgäst, vars lägenhet omfattas av förhandlingsordningen, skall beredas tillfälle att yttra sig i målet, om han begär det. Eftersom de enskilda hyresgästerna inte är parter i en förhandlingstvist bör de underrättas om hyresnämndens eller i förekommande fall bostadsdomstolens beslut i tvisten. Vi anser att en sådan underrättelse kan ske på samma sätt som när en förhandlingsöverenskommelse träffats. I sådant fall skall enligt 19 § andra stycket HFL hyresvärden underrätta om innehållet hyresgästerna i förhandlingsöverenskommelsen. Det har inte ansetts erforderligt att i lag reglera hur denna information skall lämnas (prop. 1977/78:175 s. 133). Vi anser att en motsvarande informa-

sou 1931:77

444 Specialmotivering

bör gälla när hyresvillkoren fastställts genom en domstols tionsskyldighet beslut. En bestämmelse härom föreslås i 25 § sjätte stycket. Som vi framhållit redan i den allmänna motiveringen - avsnitt 2.6.7 - skall

den enskilde hyresgästens rätt att få hyresvillkoren prövade av hyresnämnfinnas kvar. Vi föreslår att en den sedan förhandlingstvisten avgjorts bestämmelse härom tas in i25 § sjunde stycket. Därvid gäller bestämmelserna i 22 §. anser vi att en Som framgår av avsnitt 2.6.8 och 93 § i förslaget till HL hyresvärd under vissa förutsättningar är skyldig att lämna ut erforderliga

uppgifter om hyrans storlek. En erinran härom föreslås i 17 § andra stycket. Vidare har hänvisningarna till 12 kap. jordabalken i 2, 22 och 23 §§ HFL anpassats till vårt förslag till ny lydelse av detta kapitel. Av vårt förslag till HPL följer vidare att bestämmelserna om tvister enligt HFL i 30 § andra och tredje stycket, 31 och 32 §§ HFL kan utgå. i HFL föreslås träda i kraft samtidigt med 12 kap.

Ändringarna

i dess nya lydelse och hyresprocesslagen eller den 1 januari 1983. jordabalken om förhandlingstvister i 20, 24 och 25 §§ är De föreslagna ändringarna av processuell natur. Om inte annat sägs kommer därför de nya väsentligen bestämmelserna att gälla från lagens ikraftträdande. Har en förhandling strandat är det emellertid olämpligt att de nya före lagens ikraftträdande bestämmelserna på sådana tvister, inte minst på grund av att tillämpas i sådant fall vid ikraftträdandet kan ha prövning av hyresvillkoren vid hyresnämnden enligt då gällande lag. Eftersom hyresgäsanhängiggjorts terna vidare kan anhängiggöra tvister, som rör förhandlingar enligt en och såväl före som efter ikraftträdandet är det samma förhandlingsordning, vid vilken förhandlingarna strandat som naturligt att ta den tidpunkt för vilka bestämmelser som skall tillämpas. Bestämmelser om utgångspunkt när en förhandling enligt HFL skall anses avslutad finns i 18 § HFL (prop. 1977/782175 s. 163). Vi anser därför att om förhandling enligt en förhandi kraft utan att en lingsordning avslutats innan den nya lagen trätt överenskommelse träffats de äldre bestämmelserna i HFL angående tvister om prövningen av hyresvillkoren skall gälla oavsett om talan väcks före eller till HPL blir efter ikraftträdandet. På grund av övergångsbestämmelserna emellertid HPL som sker efter ikraftträdantillämplig på handläggning det.

9.5 till lag om ändring i lagsökningslagen Förslaget

tas in bestämmelser som erinrar Vi föreslår att i 32 och 35 §§ lagsökningslagen om de särskilda bestämmelserna om hänskjutande och återvinning i vårt förslag till lag om lagsökning och betalningsföreläggande samt handräckning

i hyres- och bostadsrättstvister.

9.6 till lag om ändring i förköpslagen

Förslaget

föranleds av att vi föreslår att LAH upphävs såvitt avser

Ändringen

och ersätts med HPL. Den innebär inte någon ändring i hyresnämnderna sak.

Specialmotivering 445

9.7 Förslaget till om i

lag ändring lagen om domstolar i fastighetsmål

Ändringen i 3 § andra stycket föranleds av att vi föreslår att de hyres- och

bostadsrättstvister som f.n. tas upp av fastighetsdomstolarna skall tas upp av hyresnämnd som första domstol.

9.8 Förslaget till om i om införande

lag ändring lagen av nya jordabalken

51 § JP ger länsstyrelsen rätt att i vissa fall medge undantag från bestämmelserna i nuvarande 12 kap. 15 § andra stycket första punkten JB, dvs. från hyresvärdens skyldighet att med skäliga tidsmellanrum i bostadsdelen av en lägenhet ombesörja tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer med anledning av lägenhetens försämring genom ålder och bruk. Vi föreslår en motsvarande bestämmelse i punkt 8 Övergångsbestämmelserna till 12 kap. JB. Stadgandet i 51 § JB kan därför att upphöra gälla.

9.9 Förslaget till lag om i ändring bostadsrättslagen

I avsnitt 8.3.1 har vi föreslagit att samtidiga bostadsrättstvister med undantag av mål enligt lagsökningslagen och handräckningslagen skall tas upp av hyresnämnden som första domstol. Härav följer att målen skall handläggas enligt HPL. Detta medför att 77 § måste ändras samt att vissa paragrafer (76 och 78 §§ BRL) som reglerar förfarandet i bostadsrättstvister kan utgå. Vidare måste 8 och 36 §§ samt 39 § femte stycket BRL ändras. Vi föreslår att så sker. Vi föreslåri 12 kap. 5 § andra stycket JB en särskild bestämmelse om när kopplade avtal upphör att gälla. En motsvarande bestämmelse bör tas in i bostadsrättslagen. Vi föreslår att så sker genom att ett nytt fjärde stycke läggs till 15 § BRL. I specialmotiveringen till 12 kap. 6 § andra stycket JB föreslår vi att begreppet fardag skall utgå ur hyreslagen. Detta medför att bestämmelserna om kvarboende efter uppsägning i vissa fall i 36 § BRL måste ändras.

Ändringen har kommenterats vid 12 kap. 6 § andra stycket JB.

9.10 Förslaget till lag om i ändring rättshjälpslagen

De föreslagna ändringarna föranleds av att hyresnämnderna enligt förslaget till HPL blir domstolar.

9.11 Förslaget till lag om i

ändring riksdagsordningen

Ändringen avser den tilläggsbestämmelse - 4.6.4 - som anger vilka ärenden

som skall beredas av justitieutskottet. Den är föranledd av att hyresnämnderna enligt förslaget blir domstolar.

sou 193177

446 Specialmotivering

till om i med särskilda

9.12 Förslaget lag ändring lagen

för vissa orter (bristortslagen) hyresbestämmelser

är föranledda av att handläggningen vid hyresnämnderna och i

Ändringarna

bostadsdomstolen enligt förslaget skall regleras av HPL.

9.13 till lag om ändring i bostadssaneringslagen Förslaget

I stället för 4, 21 och 22 §§ bostadssaneringslagen gäller enligt förslaget bestämmelser i HPL. kan därför utgå. Detsamma gäller Paragraferna bestämmelsen om utdömande av vite i 20 § första meningen.

9.14 till om ändring i lagen om Förslaget lag

i arbetstvister

rättegången

till 1 kap. 4 § HPL framgår, att vi anser att samtliga Av motiveringen som första hyrestvister som rör kollektivavtal skall tas upp av hyresnämnden till arbetsdomstolen. innebär att arbetsdomstol och fullföljas Förslaget domstolen blir överinstans i vissa hyresmål som f.n. skall tas upp av AD som bestämmelser om första domstol. Detta för med sig att vissa av LRA:s arbetstvister måste ändras (2 kap. 1-3 §§ LRA). Vi föreslår att domstolarnai så sker. från I specialmotiveringen till 1 kap. 2 § HPL föreslår vi vissa undantag möjligheten till kumulation enligt HPL. Skälet härtill är att hyresnämnderna i första hand skall handlägga hyrestvister och andra och bostadsdomstolen bör kunna liknande tvister. En följd härav är att dessa typer av mål inte Vi föreslår därför att bestämmelsen i handläggas av andra specialdomstolar. som ej rör 1 kap. 2 § LRA ändras så att LRA inte får tillämpas på hyrestvist bostadsrättstvist. Detta innebär, som vi påpekat i kollektivavtal eller kumuleras specialmotiveringen till l kap. 2 § HPL, att sådana tvister inte kan med annan tvist enligt bestämmelserna i l kap. 1 § andra stycket LRA.

till om i om förvärv av

9.15 Förslaget lag ändring lagen

m.m.

hyresfastighet

Detta Vid handläggning av mål enligt denna lag gäller enligt förslaget HPL. bestämmelsen medför att 23, 25 och 26 §§ kan upphöra att gälla. Detsamma om utdömande av vite i 24 § första meningen.

9.16 till om ändring i lagen om Förslaget lag

offentlig anställning

Vi föreslår att bestämmelsen i 5 kap. 1 § lagen om offentlig anställning om

ordinarie domares tjänstgöringsskyldighet kompletteras med en hänvisning

till de särskilda bestämmelserna härom i HPL.

Specialmotivering 447

9.17 till om i

Förslaget lag ändring bostadsförvaltningslagen

En följd av förslaget till HPL är att vissa bestämmelser om handläggningen av , mål enligt

bostadsförvaltningslagen kan upphöra att gälla. Detsamma gäller

vad som sägsi 32 § första meningen i den del det avser utdömande av vite. I 32 § andra meningen finns en hänvisning till bestämmelser i RB om böter och viten. Detta gäller efter HPL:s införande utan särskild hänvisning.

9.18 Förslaget till om i

lag ändring bostadsanvisningslagen

Till följd av förslaget till ändring i 12 kap. JB måste hänvisningar i 6 och 9 §§ bostadsanvisningslagen ändras. Eftersom HPL föreslås gälla all handläggning vid en hyresnämnd bör vidare 11, 14 och 15 §§ upphöra att gälla.

9.19 Förslaget till om i lag ändring lagen om skyldighet för utländska kärande att ställa säkerhet för

rättegångskostnader

Enligt l § nämnda lag skall utländsk kärande under vissa närmare angivna förutsättningar ställa säkerhet för de rättegångskostnader han genom lagakraftägande avgörande kan bli skyldig att betala. Lagen gäller vissa utländska kärande som vill väcka talan vid svensk domstol. Eftersom hyresnämnderna f.n. inte är domstolar gäller ärenden som lagen inte handläggs enligt LAH. Inte heller gäller lagen Detta

bostadsdomstolen.

beror på att bostadsdomstolen enbart utgör en bevärsinstans (prop.1979/ 80:78 s. 10). I2§ andra punkten slås fast att säkerhet inte behöver ställasi mål vid fastighetsdomstol som inte avser en arrende-, hyres- eller bostadsrättstvist. Enligt vårt förslag till HPL räknas hyresnämnderna som domstolar. Lagen om skyldighet för utländska kärande att ställa säkerhet för rättegångskostnader kommer därigenom att bli tillämplig i hyresprocessen om inte annat stadgas. Att talan väcks genom ansökning och inte genom ansökan om stämning utgör inte hinder 1979/80:78 något därvidlag (prop. s. 9). Emellertid skall i hyresprocessen vardera parten bära sin kostnad i många fall. Redan av denna anledning utesluts många typer av mål som handläggs enligt HPL från lagens tillämpningsområde. I de bostadsrätts- och hyrestvister som vi föreslår skall föras över från fastighetsdomstol till hyresnämnd är emellertid för närvarande en utländsk kärande skyldig att ställa säkerhet om svaranden yrkar det. För att reglerna skall bli så likformiga som möjligt kan det övervägas att från lagens tillämpningsområde även undanta de hyres- och bostadsrättstvister där inte vardera parten enligt HPL i princip skall bära sin rättegångskostnad. Detta skulle överensstämma med vad som gäller mål som handläggs enligt LRA (2§ första punkten lagen om skyldighet för utländska kärande att ställa säkerhet för rättegångskostnader). Som vi i åtskilliga sammanhang påpekat är emellertid många av de mål som vi föreslår skall föras över till

sou 193177

448 Specialmotivering

av ren tvistemålskaraktär. Detta talar för att säkerhet bör hyresnämnderna kunna få fordras av utländska käranden i de mål enligt HPL där vardera

parten inte skall bära sin rättegångskostnad. inte Vi föreslår därför att något undantag för hyres- och bostadsrättstvister blir huvudregeln i 1 § tillämplig i hyresprocessen. görs i 2 §. Därigenom därvid att omfatta även rättegångskostnaderna i Säkerhet som ställs kommer bostadsdomstolen. Vi vill än en gång stryka under att en tillämpning av lagen

mången gång är utesluten redan av den anledningen att vardera parten enligt Är emellertid situationen den HPL har att svara för sin rättegångskostnad. skall svara för sina kostnader i hyresnämnden, medan att vardera parten i bostadsdomstolen, bör svaranrättegångsbalkens kostnadsregler tillämpas den kunna i hyresnämnden få bifall till yrkande om säkerhet för eventuella rättegångskostnader i bostadsdomstolen.

till om i handräckningslagen

9.20 Förslaget lag ändring

domstolar. som Enligt förslaget till HPL blir hyresnämnderna Hyrestvister skall likväl anhängiggöras vid tingsrätt. handläggs enligt handräckningslagen från handräckningslagens tillämpningsområde i Detta medför att undantaget måste ändras. Vi föreslår 1 § andra stycket i förslaget till handräckningslag vidare att i 14 § tas in en erinran om bestämmelserna om återvinning i lagen samt handräckning i hyres- och om lagsökning och betalningsföreläggande bostadsrättstvister.

till om och betalningsföre-

9.21 Förslaget lag lagsökning

samt i hyres- och bostadsrättstvister

läggande handräckning

är summariska förfaranden genom Lagsökning och betalningsföreläggande fastställda. kan ett verkställbart vilka man får betalningsanspråk Härigenom utverkas på ett enklare, snabbare och billigare sätt än genom den avgörande Förfarandet i mål om lagsökning och betalvanliga tvistemålsprocessen. ningsföreläggande regleras utom i vissa speciella fall i lagsökningslagen Även handräckning är en summarisk process. Den har hittills (1946:808). för förts inför överexekutor enligt 191 och 192 §§ UL, dvs. handräckning återställande av rubbad besittning m.m. samt vräkning. Enligt den nya

(1981:847) skall ansökan om handräckning prövas av handräckningslagen tingsrätten. I hyresprocessen är det mycket vanligt att mål om krav på förfallen hyra om lagsökning i ett sådant mål avgörs lagsökningsvägen. Ansökningen innehåller ofta också en begäran om att hyresgästen skall avhysas från På samma sätt kan en bostadsrättsförenings krav på betalning av lägenheten. grundavgift eller upplåtelseavgift handläggas enligt lagsökningslagen. Som framgår av den allmänna motiveringen (8.3. 1) och motiven till 12 kap. 92 § JB (9.1) anser vi att de mål om lagsökning och betalningsföreläggande och som i och för som i dag handläggs vid tingsrätt som är fastighetsdomstol efter HPLzs ikraftträsig har karaktären av hyres- eller bostadsrättstvister

Specialmotivering 449

dande skall handläggas av samtliga tingsrätter. Detsamma gäller mål enligt handräckningslagen. Detta överensstämmer med den nyligen genomförda ändringen i lagsökningslagen och med den nya handräckningslagen. När ett mål enligt lagsökningslagen hänskjuts till rättegång såsom tvistigt eller när återvinning söks bör emellertid målet överlämnas till hyresnämnden. F.n. finns inte någon lagstiftning som möjliggör ett överlämnande mellan de olika rättegångsformerna. Med lagen (1974:372) om lagsökning och betalningsföreläggande för fordringsanspråk i anställningsförhållanden (se härom prop. 1974:77 s. 194 ff och 1976/77:141 s. 61 f) som utgångspunkt har vi därför arbetat fram förslag till en liknande lagstiftning för hyres- och bostadsrättstvisternas samt handräckningsmålens vidkommande.

1§

Enligt första stycket kan lagsökning eller betalningsföreläggande utverkas vid tingsrätt utan hinder av att tvist om anspråket skall handläggas enligt HPL. Lagen gäller således även sådan hyrestvist som skall fullföljas till arbetsdomstolen. För annan hyrestvist i anställningsförhållanden, dvs. sådan som inte rör kollektivavtal, gäller bestämmelserna i lagen om lagsökning och betalningsföreläggande för fordringsanspråk i anställningsförhållanden. Även talan om handräckning skall prövas av tingsrätten, om en tvist om anspråket eljest skulle handläggas enligt HPL. Av den nya lydelsen av 31 § lagsökningslagen och 10 kap. 10 § första stycket RB framgår att en ansökan om lagsökning eller betalningsföreläggande skall göras hos den tingsrätt som är behörig att ta upp tvist om nyttjanderätt till fast egendom. Motsvarande reglering gäller enligt den nya handräckningslagen. Detta innebär bl.a. att hyres- och bostadsrättstvister som handläggs enligt handräckningslagen skall tas upp vid den tingsrätt som är allmänt fastighetsforum enligt 10 kap. 10 § RB (prop. 1980/81:88 s. 33 f och 191). En erinran härom har tagits in i våra förslag till 92 § HL och 76 § BRL.

Talan mot ett beslut varigenom ansökan om betalningsföreläggande eller

awisats lagsökning eller mot andra utslag i lagsökningsmål än sådana vari talan bifaliits borgenärens skall enligt 34 § lagsökningslagen föras genom besvär i hovrätten. Så skall enligt andra stycket jämväl ske i sådan tvist som avses i första stycket. Motsvarande gäller beträffande arbetstvister (ang. skälen härtill se prop. 1974:74 s. 195). På samma sätt skall i mål enligt handräckningslagen talan mot annat avgörande än sådant varigenom saken prövats- dvs. beslut (jfr prop. 1980/81:88 s. 41 och 59) -föras genom besvär i hovrätten (jfr 2 § nedan och 12 §

handräckningslagen).

2§ I denna paragraf behandlas vad som skall ske, när ett anspråk visar sig vara och därför tvistigt hänskjuts till rättegång eller när tingsrätten meddelat utslag i ett lagsöknings- eller eller i ett mål handräckningsmål om betalningsföreläggande tecknat bevis om att utmätning får ske och gäldenä-

450 Specialmotivering

och ren ansöker om återvinning. Stadgandet gäller även lagsökningsutslag som skall fullföljas till bevis om att utmätning får ske i en hyrestvist, arbetsdomstolen. En Ansökan om återvinning skall enligt vår mening göras hos tingsrätten. annan ordning skulle medföra dels risk för rättsförluster för parterna dels att utfärda bevis om att avgörandet vunnit laga svårigheter för tingsrätten sökts eller beslut om hänskjutande meddelats skall kraft. Sedan återvinning målet lämnas över från tingsrätten till den hyresnämnd som är behörig att ta upp tvist om anspråket (jfr 6 kap. 1 § HPL). Detta skall göras oavsett om ett yrkande framställts eller ej. Målet skall genast lämnas över till hyresnämnden. Mot tingsrättens beslut att lämna över målet får inte talan föras. Anser inte hyresnämnden att den är behörig att avgöra tvisten skall målet visas åter

som lämnat över det. Återförvisning kan ske såväl vid

till den domstol som i bostadsdomstolen. Om högsta domstolen överlämnat hyresnämnden bindande om målet är dock beslutet (jfr 2 § andra stycket lagen 1974:372 och betalningsföreläggande för fordringsanspråk i anställningslagsökning förhållanden och 14§ andra stycket handräckningslagen prop. 1980/81:88 s. 180 och 194).

3§

paragrafen skall mål som överlämnats till hyresnämnden enligt 2 § Enligt anses väckt vid hyresnämnden när ansökningen om betalningsföreläggande eller lagsökning eller handräckning gjordes vid tingsrätten (33 § och 35 § Beträffande den fortsatta handläggningen

tredje stycket lagsökningslagen).

gäller HPL.

4§

Här eller handräckningslagen i övrigt skall anges att lagsökningslagen tillämpas beträffande förfarandet i mål som avses i denna lag.

Övergångsbestämmelser

Vi föreslår att lagen träder i kraft samtidigt med HPL eller den 1 januari

1983. till I likhet med vad som föreslagits i punkt 9 i övergångsbestämmelserna HL skall den nya lagen inte tillämpas på mål som kommit in till tingsrätten före lagens ikraftträdande annat än när mål hänskjuts till rättegång såsom eller vid ansökan om återvinning. Fattas sålunda ett beslut om tvistigt efter ikraftträdandet skall målet lämnas över till behörig hänskjutning Detsamma om återvinning söks efter nämnda tidhyresnämnd. gäller punkt.

9.22 till om ändring i utsökningsbalken Förslaget lag

Som framgår av specialmotiveringen till 7 kap. 16 § JB föreslår vi ändringar i

Ändringarna har utförligt motiverats i samband

12 kap. 25 och 58 §§ UB. till i jordabalken, avsnitt 9.1, vartill med förslaget lag om ändring hänvisas.

Reservationer

1 Av Sven Jansson, Erik Johansson och

Yngve Nyquist

har bl. a. utvärderat erfarenheterna Utredningen av bruksvärdeprincipen och granskat förfarandet när förhandlingar har strandat. Bakgrunden är civilutskottets betänkande 1977/78:32 med anledning av proposition 1977/ 78: 175 med förslag till hyresförhandlingslag samt riksdagens beslut i frågan. Civilutskottet baserar sitt betänkande i denna del även på motion 1977/ 7821943 och på Svenska kommunförbundets och SABO:s remissyttranden till justitiedepartementet med anledning av hyresrättsutredningens första delbetänkande SOU 1976:80. SABO och Sveriges fastighetsägareförbund har var för sig i skrivelser den 20 januari resp den 9 mars 1978 till justitiedepartementet påtalat brister i hyreslagens s. k. bruksvärdeparagraf. Dessa skrivelser har av departementet överlämnats till utredningen.

Allmänna överväganden

Hyreslagens regler om prövning av bostadshyrasskälighet tillkom under

vissa bestämda bostadspolitiska betingelser. Med 1967 års bostadspolitiska beslut om ny finansieringsform avsåg statsmakterna att skapa sådana ekonomiska förutsättningar för bostadsförsörjningen att kostnaderna - i princip - skulle bli i stort sett lika för likvärdiga bostäder. Därmed skulle också hyrorna kunna bli lika för likvärdiga lägenheter, under den självklara förutsättningen att det fanns en direkt koppling mellan kostnader och hyror. Rollen att förmedla effekterna av de bostadspolitiska ekonomiska till bostadskonsumenternas tilldelades styrmedlen hyror de allmännyttiga bostadsföretagen. Eftersom dessa företags hyror baseras på självkostnader skulle, om de allmännyttiga bostadsföretagens hyror blev riktgivande för hyresmarknaden i sin helhet, också skapas en spärr mot knapphetsbetingade hyresökningar i det enskilt ägda hyresbeståndet. Konsekvenserna av detta synsätt fick sitt legala uttryck i 1968 års hyreslagsreform, varigenom ytterligare en förutsättning skapades för avveckling av hyresregleringen. Med 1967 och 1968 års beslut sammantagna öppnades möjligheterna att nå fram till en hyresstruktur karakteriserad av bruksvärdebetingade hyresskillnader och en hyresnivå baserad på självkostnaderna för bostadsförvaltning. Betydelsen av att kunna skapa en balanssituation av detta slag har tidigt framhållits och fungerat mer eller mindre som en röd tråd i efterkrigstidens bostadspolitik. I detta principiella resonemang kan man bortse från att de

Reservationer 452

ekonomiska begränsades till de statsbelånade bostäder styrningseffekterna som producerats från senare delen av 1950-talet.

(Parentetiskt kan tilläggas att hyreslagen kan fungera i detta avseende

även utan de ekonomiska paritetsförutsättningarna, om ingen inflation förekommer eller inflationstakten är mycket låg.) introducerade ett annat synsätt i relationen Hyresförhandlingslagen mellan hyresgäst och hyresvärd än vad som är grundvalen för hyreslagen. Likväl återförs vissa regler i hyresförhandlingslagen till hyreslagen. Särskilt accentuerade som avser blir problemen när den s. k. bruksvärdeprövningen, enstaka lägenheter, får ligga till grund för avgörande av tvister om hyra för hela bostadsbestånd (både hyresnivå och hyresstruktur). Sedan tidigt 1970-tal har inte intentionerna att skapa och vidmakthålla fullföljts. Orsakerna härtill kan i detta sammanlikvärdiga kapitalkostnader hang lämnas därhän. Olika yttre påfrestningar har gett en påverkan som inte kunnat inom bostadspolitikens ram. kompenseras av detta orter och i olika Ett resultat är att hyresnivåerna på olika allmännyttiga bostadsföretag är högst olika, till väsentlig del beroende på skillnader med därav följande olikheter i kostnadsläge. i utbyggnadstakt Också inom en ort och inom ett bostadsföretag finns i åtskilliga fall som är större än vad som kan motiveras av skillnader i hyresskillnader bruksvärde. Bostadsföretagen har av olika skäl inte själva förmått ta på sig En konsekvens av detta uppgiften att genomföra tillräckliga omfördelningar. blir att de ekonomiska blir högst olika för privat förutsättningarna även om alla andra förutsättningar är hyreshusförvaltning på olika orter,

lika.

Ett annat resultat blir att hyreslagens regler om prövning av hyras skälighet mer eller mindre Detta förhållande blir särskilt accentuerat hänger i luften. vid prövning av skäligheten av hyra för bostadslägenhet som ägs av

allmännyttigt bostadsföretag. Därmed av är också sagt att hyresförhandlingslagens regler om avgörande förhandlingstvist om hyresändring saknar fast grund. (I detta resonemang kan bortses från de avsevärda praktiska bekymmer som det innebär att genomföra en prövning som omfattar ett stort antal lägenheter med varje hyresgäst som självständig part.) Visserligen kan teoretiskt den invändning- - intentionerna - av en göras, att reell prövning enligt de ursprungliga av fordrad sålänge underliggande kostnadsökskäligheten hyra är möjlig, understiger det utrymme för hyresförändningar för bostadsförvaltningen ”ej oskälig. Detta saknar dock ringar vars övre gräns ges av begreppet eftersom de relativa kostnadsförändringarna under senaste betydelse, tioårsperioden varit påtagligt större och någon väsentligt förändrad situation kan förutses i en överblickbar framtid. knappast Eftersom inte haft till uppgift att överväga eller föreslå utredningen i övrigt, har utredningen haft att ändringar i det bostadspolitiska systemet av hyreslag och hyresförhandlingslag att påtalade pröva sådana förändringar brister minskar i görligaste mån.

Reservationer 453

Bruksvärdeprincipen

I fråga om bruksvärdeprincipen redovisar utredningen i detta betänkande utförligt såväl de synpunkter som framkom i civilutskottets betänkande och som godtogs av riksdagen, som den kritik som har framförts i olika sammanhang. Utredningen har grundligt granskat den framförda kritiken, bl. a. genom att anordna hearings med företrädare för partsorganisationerna samt för hyresnämnder och bostadsdomstolen. Utredningens majoritet anser att bruksvärderegeln fungerar tillfredsställande och att annan ändring än till flexibla anpassning förvaltningsformer inte är påkallad. Detta ställningstagande kan vi inte dela. Vi anser således att framförd kritik är befogad och stöds av uppgifter som utredningen inhämtat. Med utgångspunkten att pröva ändringar av regelsystemet aktualiseras därmed, enligt vår mening, sådan ändring att hyresnämnd och bostadsdomstolen får väga in kostnadsförändringar vid skälighetsprövning när ett allmännyttigt bostadsföretag har begärt prövning av yrkad hyra efter det att förhandlingar enligt förhandlingsordning har strandat. Våra skäl härtill är följande. De allmännyttiga bostadsföretagen, som är självkostnadsföretag, måste, om skälig kostnadstäckning inte kan uppnås vid förhandlingar, ges möjligheter att få skäligheten av vid förhandlingarna yrkade hyresändringars relation till åberopade kostnadsförändringar prövade på ett opartiskt sätt. En sådan möjlighet finns inte f. n. Man kan t. ex. tänka sig den situationen att de förhandlande parterna under en följd av år har kunnat träffa överenskommelser om erforderliga hyresändringar. svårigheterna har dock ökat vid varje förhandling därför att ekonomiska förändringar utanför företagens kontroll löneänd- (inflation, ringar, statliga och kommunala beslut) tvingat företagen att upprepade gånger begära kraftiga hyreshöjningar. I en sådan situation inträder inga förbättringar för de boende. Företagen kan vid förhandlingarna inte åberopa att de erbjuder hyresgästerna bättre service och/eller bättre underhåll som motiv för högre hyror. Företagens sakliga argument är att de måste ha högre hyresintäkter så att de för företagen opåverkbara kostnadshöjningarna inte resulterar i att service och underhåll försämras. En hyresnämndsprövning efter strandning i en inflationssituation gäller naturligtvis inte de berörda lägenheternas bruksvärde. Skälet till att företaget begär prövning är att det måste få behålla relationerna mellan bruksvärdet och utgående hyra per enhet i fast penningvärde. När det, som vi f. n. upplever, utöver den kostnadshöjande inflationen, även fattas politiska beslut, som för företagen medför ytterligare ofrånkomliga kostnadshöjningar, uppstår frågan om dessa höjningar skall ge effekten högre hyror eller kompenseras med sänkt kvalitét på service och underhåll. Om företagens förhandlingsmotpart då både motsätter sig sänkt kvalitét och, med hänvisning till de boendes utsatta ekonomiska läge, vägrar att acceptera tillräcklig hyresändring, får företagen antingen finna sig i otillfredsställande överenskommelser eller begära prövning hos hyresnämnd. Prövningen gäller därmed inte primärt ändrade hyresrelationer inom det aktuella bostadsbeståndet. Sakfrågan handlar i realiteten om de bostadspolitiska besluten skall

454 Reservationer

få effekt eller om kvalitéten på service och underhåll skall på hyrorna sänkas. Vid HFL:s tillkomst anser vi, från nu nämnda problem. Det bortsågs, att prövning enligt 24§ skulle kunna ske enligt reglerna i antogs därför Dessa är dock, vår bestämda 12 kap. 48 § jordabalken. regler enligt uppfattning, inte avsedda för sådan prövning, som följer av att förhandlingar utan strandar p. g. a. att företagen tvingas att begära kraftiga hyreshöjningar att kunna åberopa några förbättringar för de boende och hyresgästparten samtidigt - oavsett sin inställning till sakförhållandena - inte går med på av s. k. hyrespolitiska skäl. 4 erforderlig höjning av sådana tvister måste kunna 1 Vi anser att en hyresnämnd vid prövning tillåta hyresändringar, som är skäliga i förhållande till kostnadsförändringar, utom företagens kontroll. Det är därför nödvändigt att bruksvärderegeln inte bara ges möjligheter utan också kompletteras så att hyresnämnderna i förhållande till skyldigheter att pröva begärda hyresändringars skälighet företagens kostnadsändringar. En sådan regel bör, enligt vår mening, j utformas som deflationsekonomi och så att den kan fungera i såväl inflations-

och kostnadssänkande bostadspolitiska beslut. l

vid både kostnadshöjande motiv för den av oss förordade är att Ytterligare ett viktigt ändringen kraftiga ökning gör att sj älvkostnadshyran i nya bostäder byggkostnadernas trots den garanterade räntan - blir hög i förhållande till hyran i beståndet. Företag, som producerar nya bostäder, måste därför begära en hyra som är till hyrorna i företagets bestånd. I ett sådant läge mycket hög i förhållande ha stora möjligheter att erhålla torde hyresgästerna i de nya lägenheterna nedsättningi hyrorna om de begär prövning av skäligheten inför hyresnämnd och nämnden då inte har möjlighet att väga in de aktuella produktionskostnaderna i sin bedömning. Detta medför ett påtagligt moment av osäkerhet i företagen och är klart hämmande för nyproduktionen.

2 Av Sven Jansson

förslag i avsnitt 2.6.8 angående förhandlingsunderlaget kan jag Majoritetens inte instämma i. Jag anser det vara självklart att parter, som i hyresnämnd eller bostadsdomstolen tvistar om hyras skälighet, skall ha tillgång till

adekvat jämförelsematerial när det gäller såväl lägenheter som hyror. Enligt

min väg lösa frågan om sådant mening går det att på frivillighetens jämförelsematerial, om dess användning begränsas till s. k. bruksvärdemål vid hyresnämnderna och i bostadsdomstolen. Det är, tror jag, knappast som krävs troligt att någon fastighetsägare vägrar att lämna sådant material, för att nämnderna och domstolen skall kunna fullgöra dem ålagda uppgifter. Om man emellertid tvivlar på olika fastighetsägares eller fastighetsägarekategoriers goda vilja härvidlag, är det naturligtvis möjligt att lösa frågan att materialets genom lagstiftning. Om en lagregel förses med bestämmelsen användning skall vara klart begränsat till s. k. bruksvärdemål vid hyresnämnder och i bostadsdomstolen kan jag biträda en sådan lagstiftning. såvitt möjligt för en Majoritetens förslag gör det, jag kan förstå, fastighetsägare att som ett led i sin hyressättning hämta in kunskap om andra

Reservationer 455

företags hyror. En sådan kunskap behövs, synes majoriteten anse, för att de privata fastighetsägarna vid förhandlingar eller vid hyressättning på annat sätt skall veta vilka hyror de har rätt att ta ut. Jag kan inte tro att detta har varit lagstiftarens avsikt. Enligt min mening är reglerna i § 48 i HL om skälig hyra tillkomna för att kunna åberopas endast vid rättslig tvist. Sådant åberopande skall då kunna ske av hyresgästen, om denne anser att hyresvärden tar ut eller begär för hög (dvs. oskälig) hyra och av hyresvärden, om denne anser att hyresgästen vägrar att betala en ur rättslig synpunkt godtagbar (dvs. skälig) hyra. Utredningsmajoritetens förslag beträffande förhandlingsunderlaget kan, om det genomförs, som yttersta konsekvens få att hyresförhandlingar på den privata delen av hyresmarknaden blir ett slags skenförhandlingar. Hyran kan de facto vara ”bestämd” i förväg eftersom parterna ganska väl vet hur en eventuell rättslig tvist kommer att sluta. HLzs regler om skälig hyra avser, tror jag, att trygga hyresgästernas besittningsskydd. Jag anser att dessa regler fortfarande behövs, men de bör inte på annat ställe i hyreslagstiftningen kompletteras med regler som, även om det naturligtvis inte är majoritetens avsikt, i realiteten alltid kan trygga den högsta tillåtna hyran för en fastighetsägarekategori.

3 Av Arne Fagander, i vissa delar biträdd av Erik Johansson

1 . Bruksvärdeprincipen och förhandlingssystemet

För det första instämmer jag i Sven Janssons reservation angående kostnadsändringar. För det andra har jag på ett flertal punkter under utredningens gång framfört uppfattningar som leder till att jag icke kan dela vissa av de slutsatser som utredningens majoritet kommit fram till. Med anledning härav vill jag 1) anföra vissa allmänna synpunkter på a) bruksvärdeprincipen, b) kostnadsutvecklingen och c) nyproduktionen; 2) reservera mig mot utredningsmajoritetens ställningstagande i vad avser a) följderna av subventioner, b) påtaglighetsrekvisitet, c) avvisandet av möjlighet till interimistiska beslut, d) parternas jämställdhet och e) av tidigare hyresgäst nedlagda kostnader.

Allmänna synpunkter på bruksvärdeprincipen

Utredningen konstaterar att bruksvärdeisystemet har ”sina brister och att det är svårt att tillämpa. Trots detta nöjer sig majoriteten med smärre justeringar. Enligt min mening är konstaterandet ett förringande av såväl bristerna som svårigheterna vid tillämpningen. Bruksvärdesystemet fungerar i dag icke som det ursprungligen var tänkt. Anledningarna härtill är flera. Kostnadsutvecklingen, kommunalt och statligt stöd, hyresförlust- och underhållslån, utjämningen av hyrorna inom de allmännyttiga bostadsföretagen, hyresförhandlingslagen och ändringar i

456 Reservationer

hyreslagen - framför allt de 1974 - har alla och var och en på sitt sätt och i viss samverkan sinsemellan bidragit till detta resultat. Det helt avgörande har emellertid varit att de allmännyttiga bostadsföretagen sedan lång tid tillbaka inte fått erforderliga självkostnadsbestämda hyror. Man har försökt sätta in olika samhälleliga åtgärder för att rädda de allmännyttiga företagens ekonomi och därmed fortbestånd. Undan för undan har hela bruksvärdesystemet kommit ur balans. Hyresreglering avvisas av utredningen och jag instämmer i att bruksvärdesystemet trots sina brister” är överlägset hyresreglering. Utredningen förutsätter att den fria prisbildningen skulle sätta besittningsskyddet ur spel för nuvarande hyresgäster i attraktiva lägen. Farhågorna är emellertid överdrivna, om bruksvärdesystemet samtidigt kvarstod som ett komplement till besittningsskyddet. En lämpligt avvägd regel - utformad så att de marknadsmässiga hyrorna inte finge en sådan genomslagskraft att de annat än i skälig omfattning påverkade nuvarande hyresgästers hyror och besittningsskydd - skulle enligt min mening relativt lätt komma till rätta med den omfattande lägenhetshandeln i storstädernas innerområden. De tre hyressättningssystemen - fri prisbildning, hyresreglering och bruksvärde - har var för sig sina fel men man borde då försöka samordna det bästa ur vart och ett av dem. Det finns enligt min mening många frågor som bort ha närmare penetrerats för att söka få rätsida på bruksvärdesystemet och dess brister. Vad skulle det t. ex. innebära om lägesfaktorn tilläts få ett dominerande inflytande för att hålla en viss nivå i förhållande till

mer

konstnadsfaktor eller om länsbostadsnämnderna eller nyproduktionens annan myndighet åter fick till uppgift att fastställa en förstagångshyra grundad på verkliga produktionskostnader och en realistisk driftskostnadskalkyl? Ett mer övergripande principiellt övervägande borde kunna inbegripas i utredningens uppdrag om översyn av bruksvärdeprincipen och inte enbart den doktrinärt snäva bedömning som nu göres. Skall bruksvärdeprincipen bringas att fungera i framtiden med allmännytmåste dessa utan särskilda subventioner tiga företags hyror som prisledande, eller lån få kostnadstäckande hyror. Hur ett höjt hyresläge skall bemästras rent bostadspolitiskt torde icke åligga utredningen att ge anvisning om utan får närmare utredas och övervägas i annan ordning.

Allmänna synpunkter på kostnadsutvecklingen

konstaterar ”att det ligger en principiell motsättning i att Utredningen bruksvärdehyra å ena sidan skall vara oberoende av produktionskostnader och löpande kostnader för drift och förvaltning men å andra sidan främst skall fastställas med beaktande av de allmännyttiga bostadsföretagens självkostnadsbestämda hyror”. Av denna slutsats borde i så fall ha dragits den konsekvensen, att bruksvärdehyran måste ges ett sådant innehåll att denna motsättning upphör. Detta skulle kunna ske enklast genom att man utsade att bruksvärdehyra är vad allmännyttiga bostadsföretags produktionskostnader och löpande kostnader för drift och förvaltning erfordrar i hyror (totala självkostnadsbestämda hyror). I betänkandet säges att bruksvärdehyran i princip inte är kostnadsanknu-

Reservationer 457

ten men att hyresnämnderna vid en skälighetsprövning inte kan undgå att ta hänsyn till kostnadsutvecklingen i ett allmännyttigt företag och att skälighetsprövningen därför ”i extrema undantagsfall” får göras på ett mera fritt sätt”. Jag menar att det inte allenast är i undantagsfall som en sådan skälighetsprövning bör komma i fråga. Huvudregeln bör i stället vara att allmännyttigt bostadsföretag får ut sin självkostnad. Förutsättningen för att hyresmarknaden skall fungera med allmännyttiga bostadsföretags hyror som riktmärke är att dessa företag genom hyror får täckning för sina kostnader. Sven Janssons reservation syftar till att hyresnämnd skall beakta de kostnadsändringar som åberopats vid förhandlingar och som inträffat efter det att den för prövningslägenheterna utgående hyran fastställdes samt därvid godta en begärd hyra som motsvarar oundvikliga kostnadsförändringar. Detta kommer åtminstone att ge allmännyttiga företag en möjlighet att kunna få ut framtida kostnadsändringar. Skall emellertid bruksvärdehyran kunna återges sin ursprungliga innebörd, nämligen att täcka dessa företags totala självkostnader inklusive erforderliga avsättningar för reparationer etc. så kunde regeln utformas på följande sätt: ”Råder tvist om hyrorna för samtliga bostadslägenheter som ägs och förvaltas av ett allmännyttigt bostadsföretag eller för huvuddelen av dem, skall utgående hyra fastställas med utgångspunkt i vad som är skäligt med hänsyn till företagets totala kostnader.”

Allmänna synpunkter på nyproduktion, sanering och ombyggnad

Ett av samhällets stora problem är att få igång nyproduktion av flerbostadsfastigheter och vidmakthålla denna produktion på en lämplig nivå. Det gäller också att sanera och bygga om i tillfredsställande omfattning. Samhället kan inte annat än vinna på att detta skall kunna ske i såväl allmännyttig som enskild regi. För detta erfordras emellertid helt andra möjligheter till anpassning av hyrorna till produktions- och ombyggnadskostnaderna. Det får icke vara så att hyres- och förhandlingslagarna av principiella skäl förhindrar en sådan anpassning. Tvärtom bör det möjliggöras i betydligt större omfattning än vad den av utredningen omfattade doktrinära bruksvärdeprincipen ger möjlighet till enligt förslaget. Utredningen borde på ett betydligt mer ingående sätt ha belyst och analyserat hur allmännyttiga och enskilda bostadsföretag skall kunna få täckning för sina kostnader vid nyproduktion och ombyggnad.

Reservation angående subventionernas inverkan I denna del biträds reservationen av Erik Johansson. I den allmänna debatten har det diskuterats vilken inverkan kommunala och statliga subventioner och bidrag skall ha vid bruksvärdeprövningen. I utredningen har dessa frågor ägnats liten uppmärksamhet. Visserligen konstaterar utredningen att hyressättningen i de allmännyttiga lägenheterna måste vara ”korrekt och representativ, vilket jag instämmer i. Dessutom

458 Reservationer SOU l98lz77

gällande att subventioner har liten inverkan på den totala görs emellertid hyresnivån hos allmännyttiga företag och detta är inte riktigt. Den av utredningen nämnda subventionen i Örebro sänkte högst betydligt hyran i det aktuella nyproducerade beståndet. I Malmö motsvarar subventionen till Malmö kommunala bostadsaktiebolag 3 kr 75 öre per kvm. Liknande reduktioner torde man kunna finna hos ett flertal allmännyttiga företag. Lägger man därtill underhållslån och hyresförlustlån, som gives allmännytalla enskilda fastighetsägare till del och som tiga företag men icke kommer bidrager till att hålla hyran på lägre nivå i de allmännyttiga företagen, så kan man starkt ifrågasätta den korrekta hyressättningen. Av dessa skäl kan jag inte heller instämma med majoriteten. då den uttalar att man vid jämförelseprövning skall bortse från hyrorna i ett allmännyttigt subventioner. Om de allmännyttiga företagen skall vara företag som erhåller prisledande för hyrorna i de enskilt ägda fastigheterna, så skall enligt min mening tvärtom dessa kvarstå som jämförelseobjekt med tillägg till hyrorna med vad som kan antas vara subvention eller annan förmån. som icke kommit prövningsfastigheten till del. Detta innebär att man lämnar den doktrinära bruksvärdeprincipen, vilket är nödvändigt för att vi skall återfå en sunt fungerande hyresmarknad.

Reservation angående påtaglighetsrekvisitet

l denna del biträds reservationen av Erik Johansson. har avvisat en återgång till väsentlighetsrekvisitet huvudsak- Utredningen ligen på den grund att detta skulle kunna medföra en snabbare uppgång av hyrorna i äldre årgångar än som är önskvärt. Något belägg härför finnes inte och utvecklingen under den tid då väsentlighetsbegreppet var gällande -före 1975 - torde snarare motbevisa detta påstående. Samma den 1 januari slutsats drar Bengt Turner i sin utredning om hyressättningen. Det främsta skälet för en återgång till väsentlighetsrekvisitet är den snabba som på ett avgörande sätt försvårar nyproduktiokostnadsutvecklingen, nen.

Reservation mot avvisandet av möjlighet till interimistiskt

beslut m. m. Ett av de stora problemen i dagens förhandlingsverksamhet är de retroaktiva som blir en följd av att en strandad förhandling hänskjutes till hyreshöjningar prövning i hyresnämnd och bostadsdomstol. Utredningens majoritet har på så sätt velat lösa problemet att hyresnämnds beslut skall kunna tillämpas utan hinder av att det inte vunnit laga kraft. Detta, som i och för sig är en med nuläget, är emellertid enligt min mening icke förbättring jämfört tillfredsställande. Allamöjligheter att få snabba beslut bör tillvaratagas, varför även en regel om att beslut skall kunna fattas om preliminära hyresändringar för den tid som åtgår för att genomföra hyresprövningen bör införas i hyreslagen. Eftersom ett allmännyttigt företags yrkande är grundat på allmännyttiga hyror för jämförliga lägenheter, måste det vara relativt enkelt för företags

Reservationer 459

hyresnämnd att efter en summarisk prövning göra en försiktig av bedömning kostnads- och hyresläget och ge ett snabbt interimistiskt beslut. Inte heller kan ett interimistiskt beslut ,vara någon för olägenhet hyresgästerna. Det måste tvärtom vara bättre att få två mindre hyreshöjningar än en stor retroaktiv.

Reservation mot ändring av bestämmelse i 48 § HL

Efter bruksvärdesystemets införande den 1 januari 1969 har 48 § hyreslagen haft den lydelsen, att hyresgästen skall godtaga den hyra som hyresvärden i fordrar, om hyran inte är oskälig. Detta överensstämmer också väl med bestämmelserna i 5 § köplagen, som ofta är förebilden för åtskillig annan inom civilrätten. lagstiftning Även hyresgäster torde ha godtagit en sådan regel men utredningens majoritet har nu föreslagit en omkastning av den grundläggande formuleringen och vill med utgångspunkt från vissa bestämmelseri ta bort ”preferensen arrendelagen för hyresvärden. Hyran skall då i stället enligt huvudregeln fastställas att utgå med skäligt belopp. Jag har noterat att utredningen härmed inte åsyftar någon ändring i sak. Det saknas därför anledning att ändra ifrågavarande lagrum.

Reservation mot att av kostnader

tidigare hyresgäst nedlagda inte skall påverka bruksvärdet

Det är enligt min mening självklart att en hyresgäst, som inte nedlagt några kostnader på lägenheten, skall erlägga den för lägenheten riktiga brukshyran.

Sammanfattning

1. Jag instämmer i Sven Janssons reservation om kostnadsändringar. 2. De verkliga kostnaderna måste få ett mer dominerande inflytande på bruksvärdet och reglerna få en sådan utformning att nyproduktion möjliggöres i ökad omfattning. b) . Lägesfaktorn måste mer betonas vid fastställande av bruksvärdet. 4. Jag reserverar mig mot att till allmännyttiga företag givna subventioner skall innebära att deras hyror utsorteras ur jämförelsematerialet. I stället bör vid med vad som svarar mot

jämförelseprövning hyrorna uppräknas

subventioner. 5. Jag reserverar att påtaglighetsrekvisitets mig mot snäva marginaler alltjämt skall gälla och yrkar på en återgång till väsentlighetsrekvisitet. 6. Jag reserverar mig mot utredningens inställning till interimistiska beslut och anser att beslut även skall kunna fattas om preliminära hyresändringar för den tid som åtgår för att genomföra hyresprövningen. 7. Jag reserverar mig mot ändring av 48§ HL om preferens för villkor uppställt av hyresvärd, 8. Jag reserverar mig mot att av tidigare hyresgäst nedlagda kostnader inte skall påverka bruksvärdet.

460 Reservationer

2. Övriga frågor

a) Gemensamma utrymmen (2 § andra stycket i förslaget till HL)

I denna del biträds reservationen av Erik Johansson. Jag har inte något att erinra mot lagtextens utformning men vänder mig däremot med skärpa mot att man i specialmotiveringen uttalar, att man tolkningsvis skall kunna i avtalet lägga in rätt till gemensamma utrymmen.

_Detta anser jag vara dålig lagstiftning och kunna föranleda rättsosäker-

het. Enligt mitt förmenande skall lagtexten tillämpas efter sin ordalydelse. Innefattar ett hyresavtal rätt att nyttja utrymmen, som är avsedda att användas gemensamt av hyresgästerna, då skall denna rätt inte kunna upphävas eller ändras i annan ordning än den som gäller för ändring av hyresvillkoren. Under denna förutsättning kan den också innefatta lokaler. Eftersom jag vänder mig mot att intolka rättigheter i hyresavtalet, som inte klart framgår av detta, reserverar jag mig även mot att principiella skäl skulle tala för att införa en bestämmelse för hyresgästerna att utnyttja utrymmen, som tidigare inte varit upplåtna till dem.

b) Reparationsföreläggande (20 § i förslaget till HL)

Som utredningen konstaterar torde föreläggande enligt 16§ endast avse fysiska brister i en lägenhet eller en fastighet men utredningen vill nu även hänföra andra brister hit och nämner då bl. a. vattenbrist, olämpligt uppträdande av portvakt och störningar från grannlägenheter. Det torde dock knappast vara möjligt för hyresnämnden att i ett sådant fall meddela beslut om att en sådan brist skall avhjälpas. Hyresgästen kan redan nu erhålla nedsättning i hyran för sådana brister och vidare kan hyresnämnden, om mera allvarliga brister föreligger, besluta om särskild förvaltning enligt bostadsförvaltningslagen. Enligt min mening finns det då inte någon anledning att utöka möjligheterna till reparationsföreläggande och detta torde även stöta på juridiska svårigheter. Om en portvakt uppträder olämpligt kommer hyresnämnden knappast att kunna formulera ett beslut, som ger anvisning om hur han rätteligen skall uppträda och inte gärna kan nämnden besluta att varmvatten skall hålla viss temperatur, vilken kan variera högst betydligt i olika lägenheter. Det är sålunda enligt min mening inte möjligt att besluta om reparationsföreläggande annat än då det gäller rent fysiska brister i en lägenhet eller en fastighet.

hyra (23 § i förslaget till HL)

C) Bestämd I denna del biträds reservationen av Erik Johansson. När det gäller en lägenhets uppvärmning och förseende med varmvatten reserverar jag mig mot att hyresnämnd och bostadsdomstol endast genom beslut 22 eller 25 § hyresförhandlingslagen skall kunna fastställa enligt beräkningsgrund för ersättningens storlek. Enligt min mening bör beslut härom kunna meddelas även på grund av ansökan av hyresvärden utan att

Reservationer 461

hyresavtalet dessförinnan behöver uppsägas, eftersom hyresavtalet redan innehåller rätt för hyresvärden att uttaga ersättning viss klausul. enligt Statens hyresråds exklusiveklausul är fortfarande mycket som lämplig kostnadsregleringsinstrument och ett beslut av hyresnämnd eller bostadsdomstol skulle kunna avse allenast en viss tid, t. ex. tre eller fem år och därefter fordra ny prövning. Genom den avfattning paragrafen erhållit i förslaget verkar den snarast som ett påtryckningsmedel för att tvinga den som eljest inte önskar utnyttja hyresförhandlingslagen att för att få bättre anpassning till snabbt förändrade oljepriser träffa förhand]ingsöverenskommelse mer eller mindre mot såväl hyresvärdens som hyresgästernas vilja.

d) Avstående av besittningsskydd (56 § i till HL) förslaget

I denna del biträds reservationen av Erik Johansson. Jag anser det vara positivt, att man skall kunna avtala bort besittningsskyddet vid rivning och ombyggnad i enlighet med vad som föreslås i 56 § hyreslagen och att detta skall kunna ske utan att hyresnämnden behöver sanktionera överenskommelsen härom. Utredningen har emellertid föreslagit, att rivningen eller ombyggnaden skall genomföras inom tre år från hyresförhållandets början. För storstadsregionerna torde denna tid dock inte räcka till, då man där får räkna med att stadsplanearbetet är mera komplicerat än på mindre orter. Inte minst måste man också ta med i beräkningen det samråd med hyresgästerna, som skall äga rum enligt 1973 års bostadssaneringslag och som kan ta upp till ett år, innan det är slutfört. Detta gäller särskilt Stockholm, där saneringsarbetet ofta blivit allvarligt fördröjt genom det samrådsförfarande, som är nödvändigt för erhållande av byggnadslov. Enligt min uppfattning är det därför mera realistiskt att räkna med en tid av fem år och jag förordar därför, att tiden i 56§ utsträckes till denna tid.

e) Förslaget till hyresprocesslag (HPL)

I denna del biträds reservationen av Erik Johansson. Utredningen har föreslagit, att processen inför hyresnämnden skall bli mera formbunden och att förebilder i åtskilliga fall skall hämtas från rättegångsbalken. Detta innebär bl. a. enligt förslaget, att möjligheterna att i hyresnämnden förebringa bevisning genom åberopande av vittnesintyg eller vittnesattester skall avskaffas. Detta anser jag vara olyckligt, då förutsättningarna för hyresnämndens arbete därvid skulle allvarligt rubbas. Det är framför allt i störningsmål, som vittnesintyg företes och detta har enligt min uppfattning fungerat bra. På så sätt kan hyresnämnden få del av övriga hyresgästers uppfattning om viss hyresgäst utan att man som i ett vanligt tvistemål skall behöva hålla förhör under sanningsförsäkran och vittnesförhör. Detta skulle komplicera arbetet i hyresnämnden och även leda till avsevärt längre handläggningstider där. Ett mål, som kanske idag tar en halvtimme, skulle då inte kunna avgöras på mindre än en och en halv timme eller ännu längre tid. Sedan tillkommer mången gång arbetet för hyresnämn-

462 Reservationer

dens kansli med att skriva ut alla utsagor, om målet överklagas till bostadsdomstolen. I ett störningsmål kan det vara svårt för att inte säga omöjligt att få andra att inställa sig inför hyresnämnden av rädsla för trakassserier från hyresgäster den och då är också utredningens syfte med uppsagde hyresgästen ändringsförslaget förfelat. Hyresgästen får i ett sådant läge kvarbo, därför att inte kunnat förebringa erforderlig bevisning, vilket med all hyresvärden säkerhet kunnat ske, om man i stället fått använda vittnesintyg. Att få andra att inställa sig i hyresnämnden kan även vara svårt av den hyresgäster anledningen, att de måste ta ledigt från sitt arbete och därför hellre avstår från att vittna. Under årens lopp har hyresnämnden väl fyllt sin uppgift att avgöra förlängningsärenden och det nuvarande systemet bör därför kunna användas även i fortsättningen. Sedan år 1973 föreligger möjlighet att enligt 13§ bevisning, om särskilda skäl föranleder hyresnämndslagen åberopa muntlig därtill och part begär det. Detta är enligt min uppfattning fullt tillfredsställande och först då målet kommer upp till prövning i bostadsdomstolen bör man tillämpa rättegångsbalkens förbud mot åberopande av vittnesintyg. Till slut måste man även beakta, att de flesta mål, där vittnesintyg åberopas, inte blir föremål för överklagande utan jämväl hyresgästen godtar den bevisning, som framkommit inför hyresnämnden och även detta visar, att det nuvarande systemet inte ger anledning till anmärkning. Jag finner således vid en samlad bedömning, att utredningens majoritet inte förebringat godtagbara skäl för ett avskaffande av vittnesintygen inför « v hyresnämnden utan dessa bör godtagas även i fortsättningen med möjlighet för när man skall till l parterna att själva bestämma, övergå muntlig 4 bevisning.

4 Av Stig Landqvist

Med av utredningens förslag angående förfarandet i anledning hyrestvister

föreslår dels en ändring i hyresförhandlingslagen och dels Utredningen särskilda i den nya hyresprocesslagen. Med regler för s. k. massärenden att tillmötesgå vissa önskemål som framfördessa förslag avser utredningen des till oss efter riksdagens behandling av hyresförhandlingslagen. Enligt min mening avsåg riksdagsbeslutet emellertid inte att begränsa hyresgästernas rätt så som skulle bli fallet om utredningens förslag genomförs. Under riksdagsbehandlingen gjordes bl. a. gällande att hyrestvister skulle komma att bli ohanterliga för de hyresvärdar, främst allmännyttiga bostadsföretag, som har många hyresgäster. Ett ”vanligt” hyresnämndsförfarande skulle inte kunna administreras. Lagstiftningen måste därför anvisa en annan lösning. Detta har också utredningen antagit som utgångspunkt för sitt resonemang. Den metod som utredningen anvisar går ut på att se hyresgästerna som ett kollektiv även inför hyresnämnden. I konsekvens med detta principiella synsätt föreslås lika regler för alla hyresvärdar som har förhandlingsordning.

Reservationer 463

Även tvister om ett fåtal lägenheter skall således föras mot den förhandlande hyresgästföreningen, i stället för som nu mot var och en av de enskilda hyresgästerna. Saknas förhandlingsordning betraktas visserligen de enskilda hyresgästerna som självständiga parter, men om saken gäller ett massärende behöver endast s. k. pilotfall prövas vid sammanträde. För övriga fall är delgivning av hyresnämndens beslut tillräckligt. Vad utredningen föreslår, är således att hyresgästen skall fråntas rätten att själv eller genom ombud föra talan när villkoren för det fortsatta hyresförhållandet skall prövas av hyresnämnden. Det kan inte bestridas att en sådan ordning skulle vara till stor fördel för alla hyresvärdar. Jag kan dock inte inse att sådana ingrepp är nödvändiga för att stora allmännyttiga bostadsföretag skall kunna uppträda som jämställda parter i förhandlingar med sina hyresgäster och deras föreningar. Enligt uttalanden av SABO, den organisation som företräder de flesta men inte samtliga allmännyttiga bostadsföretag, befinner sig dess medlemmar i underläge vid förhandlingar om nya hyresvillkor, enkannerligen höjning av hyrorna. Påståendet håller inte för en objektiv granskning av partsställningen i hyresförhållanden. Hyresvärdspartens fundamentala övertag består fortfarande, trots de lagstiftningsåtgärder som har genomförts under 1960och l970-talen. Visserligen har hyresgästernas ställning förbättrats, men det omtalade förhandlingsunderläget existerar bara i den meningen att en hyresgäst, lika lite som en hyresgästförening, inte är tvungen att acceptera den hyreshöjning som hyresvärden begär. Detta är emellertid lika självklart som att en hyresvärd inte behöver godta hyresgästernas krav på service och boendestandard, exempelvis ifråga om reparationer. Hyresgästernas reella underläge framhölls också i den motion 1977/ 781943 (s) som överlämnades till oss i utredningen:

Detta faktiska underläge gentemot.hyresvärden, som hyresgästerna i

allmänhet som enskilda individer befinner sig i, har många hyresgäster sökt motverka genom att ansluta sig till den organiserade hyresgäströrelsen. Genom att kanalisera sina krav och synpunkter till en organisation vinner hyresgästerna en betydande styrka. En väl uppbyggd organisation kan genom att ta tillvara hyresgästernas gemensamma resurser samla sådana kunskaper och erfarenheter att den kan möta hyresvärden på jämställd fot. En organisation kan också anlita specialister och andra, som kan hävda hyresgästernas ståndpunkter i förhandling.” Genom att sammansluta sig kan hyresgäster i förening uppväga mycket av hyresvärdarnas grundläggande övertag. Detta legitima hyresgästintresse bör inte mötas av lagstiftning. Beträffande utgångspunkten för utredningens resonemang vill jag notera, att de stora allmännyttiga bostadsföretag som har flera tusental lägenheter inte är en ny företeelse. De har tvärtom byggts upp och verkat under många år av förhandlingsfrihet om hyresvillkoren. Det brukar hävdas att den rationalisering som kan ske inom stora företagsenheter är fördelaktig också för de boende, åtminstone ur ekonomisk synvinkel. När hyresförhandlingslagen kom till, uttrycktes från många håll en oro för att dessa möjligheter till rationaliseringsvinster skulle gå förlorade som en följd av att förhandlingsordning enligt lagen kan omfatta ett enda hus. Lagstiftaren vidhöll dock

464 Reservationer

denna princip vilken ansågs viktig för att hyresgästernas vilja skulle komma fram. Det förslag som nu väcks, att göra avkall på hyresgästernas rättigheter till förmån för de stora bostadsföretagens intresse av snabba och rationella processer vid hyreshöjningar, innebär såvitt jag kan se ett steg tillbaka. Utredningen öppnar visserligen möjlighet för berörda hyresgäster att närvara vid sammanträde när förhandlingstvist skall prövas av hyresnämnden, men säger ingenting om hur och av vem hyresgästerna skall informeras om detta. Det avgörande är dock att hyresgäster som inställer sig, personligen eller genom ombud, endast har (en icke närmare definierad) yttranderätt, men ingen egen talan. Utredningens försvar för denna principiella nyhet är att hyresgästorganisationen företräder alla hyresgäster i förhandlingen. Förslaget öppnar emellertid en situation som inte har någon tidigare motsvarighet och som vore otänkbar, exempelvis på arbetsmarknaden. Hänsynen till fastighetsägarnas administrativa bekymmer innebär nämligen, enligt utredningen, att de hyresgäster som står utanför den förhandlingsberättigade organisationen, inte ens får komma till tals när förhandlingarna har strandat och villkoren skall fastställas av hyresnämnden. Det kan även vara så att en annan förening än den för tillfället förhandlingsberättigade, organiserar en minoritet av hyresgästerna i huset. Dessa hyresgäster blir genom utredningens förslag avstängda från möjligheten att anlita sin organisation i hyresprocessen. Utredningen påpekar att situationen i hyrestvister inte kan jämföras med förhållandena i arbetstvister, eftersom hyresmarknadsparterna inte förfogar över några jämförliga stridsåtgärder. Detta är emellertid inget skäl att inskränka rätt att föra talan i hyresnämnd och bostadsdomhyresgästernas stol. Att hyresmarknadsparterna inte kan uttrycka sin uppfattning genom stridsåtgärder är ju tvärtom ett ytterligare argument för att de måste få komma till tals när deras tvist skall prövas av myndighet. Förslaget avser att undanröja de hinder som nu finns för en hyresvärd som vill hänskjuta förhandlingstvist till hyresnämnden. Det är uppenbart att något sådant hinder måste finnas, om förhandlingen skall bli mera än en skenfäktning blott för ordningens skull. Det finns gott om hyresvärdar som är mera förslagna än förhandlingsvilliga. Dessa kan dra nytta av den ordning som utredningen förordar, även om förhandlingskraven är alldeles orimliga. Det enda som behövs är att hyresvärden påkallar förhandling, lägger fram sitt krav, avslutar förhandlingen och lämnar ärendet till hyresnämnden. För närvarande verkar det förhållandet att talan om hyreshöjning måste föras emot varje hyresgäst som en spärr mot att förhandlingar strandas ”i oträngt mål. Denna spärr bör inte ryckas undan, utan att ersättas med något annat som säkrar åtminstone någon kvalitet på förhandlingarna. Utredningen redovisar inget sådant alternativ. En förhandlingsordning som kan bli ett regleringsverk för hyreshöjningar ligger långt ifrån de ursprungliga syftena med hyresförhandlingslagen, som var att främja hyresgästernas intressen. Åtminstone för hyresgästerna är nyttan av en förhandlingsordning beroende av att förhandlingarna verkligen leder till en överenskommelse. I annat fall, om förhandlingen misslyckas, har hyresgästerna inget att vinna på ett fortsatt kollektivt partsförhållande.

Reservationer 465

När överenskommelse kan träffas är de gemensamma förhandlingarna till fördel inte bara för hyresgästerna, utan också för hyresvärden. Slutar förhandlingarna utan överenskommelse, har ändå ingen av parterna lidit någon skada. Deras rätt och skyldigheter kan fortfarande hävdas, om än bara idet enskilda hyresförhållandet. Den förhandlingsordning som nu är lagfäst, ger hyresgästerna möjlighet att sluta gemensamt avtal om hyresvillkor, men fråntar ingen att själv ta ställning om de gemensamma förhandlingarna skulle misslyckas. Det kollektiva förfarandet slår således bara igenom när förhandlingsparterna kan enas, (hyresgästen har rätt till villkorsprövning för egen del) men är för tillfället överspelat om förhandlingarna slutas utan överenskommelse. Denna distinktion, mellan det kollektiva förhandlingssystemet, å ena sidan, och det individuella hyresförhållandet, å andra sidan, är väsentlig att bibehålla, om förhandlingsordningen skall fylla sitt ursprungliga syfte. Förslaget utgår från hyresvärdens behov av villkorsändring när hyresgästerna inte accepterar slutbudet“. Utredningens analys av den faktiska situationen är synnerligen knapphändig. Jag vill åtminstone foga några upplysningar till betänkandet. Varje år genomförs hyresförhandlingar för omkring 400 allmännyttiga bostadsföretag, med tillhopa ungefär 750 000 lägenheter. Därtill kan läggas att samtliga kommuner, nästan alla industriföretag och de flesta enskilda fastighetsägare också förhandlar med en hyresgästförening innan hyresvillkoren ändras. Drygt 50 förhandlingar om året brukar hänskjutas till Hyresmarknadskommittén (SABO-HR). Inom övriga sektorer har liknande partssammansatta kommittér tillsammans en handfull tvister. Kommittéerna beaktar samma omständigheter som har ingått i förhandlingsunderlaget och kan sålunda också pröva om parterna på ömse sidor har gjort vad som kan krävas för att förhandlingen skall anses vara slutförd. Anser kommittén att förhandlingen frånträddes för tidigt kan tvisten återvisas till parterna. Under lång tid har kommittérnas ingripande som regel varit nog för att parterna skulle nå överenskommelse. Efter hyresförhandlingslagens ikraftträdande har kommittéförfarandet misslyckats i sammanlagt sex fall, därav två år 1978, likaledes två år 1979 och slutligen två fall under år 1980. Sedan förhandlingslagen kom till har partsorganisationerna eftersträvat att sätta gränser mellan förhandlingarna och kommittéerna, å ena sidan, och det lagfästa förfarandet i hyresnämnden, å andra sidan. Detta har visat sig vara svårt nog. Än svårare blir det att förena frivilliga, partssammansatta kommittéer med ett lagfäst kollektivt förfarande sådant som det utredningen förordar. Utredningen lämnar öppet vilka komplikationer som kan uppstå och vad dessa kan leda till. En omständighet som bör framhållas är att dubbelprövning i två led, först kommittén och sedan hyresnämnden, medför en tidsutdräkt. En annan omständighet är att sådan dubbelprövning kräver upprepade ställningstaganden av organisationernas företrädare i olika led. Inom Hyresgästernas Riksförbund är hyresgästföreningen den förhandlande parten. När tvister hänskjuts till de centrala kommittéerna, medverkar förbundsrepresentanter i behandlingen. Går tvisten därefter vidare till hyresnämnden, så som skulle kunna ske enligt utredningen, inträder på hyresgästsidan en ledamot som utsetts bland medlemmar i den förhandlande hyresgästföreningen. Fullföljes

466 Reservationer

därpå instansordningen till bostadsdomstolen, är hyresgästsidans intressele-

damöter åter utsedda bland aktiva inom förbundet. som sådan part i både hyresnämnd och Dessutom blir hyresgästföreningen bostadsdomstol, om utredningsförslaget genomförs. löser utredningen visserligen de jävsfrågor I förslaget till hyresprocesslag när företrädare för en organisation skall ta befattning med som uppkommer Om detta skulle bli vanligt förekommande, är samma tvist i flera omgångar. osäkert huruvida i framtiden vill det emellertid partsorganisationerna behålla kommittéförfarande. Detta är bl. a. en fråga om ett frivilligt kan förväntas hitta en partsrepresentanter i ett frivilligt förlikningsorgan lösning, med utsikten att tvisten ändå kan komma att omprövas i ett senare kommittéförfarande inte längre som led. Uppfattas partsorganisationernas att avsluta en förhandlingstvist, kan denna form av det normala sättet snabbt förlora sitt värde för centrala förhandlingsingripanden mycket

parterna. De frivilliga har haft stor betydelse för att överbrygga partsorganen mellan tvistande Min främsta invändmotsättningarna förhandlingsparter. i denna del, är att det kan minska såväl ning mot utredningens förslag som förmåga att klara upp sina

parternas vilja partsorganisationernas

mellanhavanden i frivilliga överenskommelser. Lagstiftaren kan inte ålägga partsorganisationerna - att bevara sina nuvarande förlikningsorgan. Om skall genomföras bör hyresnämnderna i så fall ges utredningens förslag resurser att vid behov klara alla tvister mellan parter som har förhandlings-

ordning. Enligt min uppfattning bör offentliga ingripanden i partsorganisationernas särskilda för ett intressetvister endast ske medlingsvis. Några regler behövs åtminstone inte för närvarande. Jag delar medlingsförfarande att hyresnämnden trots de motsägande härvidlag utredningens mening förhandlande ordalagen i prop. 1977/782175, bör kunna medla mellan de Så har även skett i de enstaka fall då partsorganisationernas parterna. kommittéförfarande inte har räckt till för att göra slut på tvisten. kunna anförtros att utveckla sina egna I övrigt bör partsorganisationerna en fortsatt utveckling av ökat förhandlingsformer. Därigenom främjas och frivilliga överenskommelser. boinflytande genom förhandlingar förslag. Enligt min Jag kan således inte ansluta mig till majoritetens mening bör förfarandet i hyrestvister inte alls regleras i hyresförhandlingsbestämmelser kan inrymmas i den föreslagna hyresprolagen. Erforderliga cesslagen och bör i princip vara lika vare sig förhandlingsordning gäller eller

inte. kallar Jag vill inte heller förorda några särskilda regler för vad utredningen massärenden. De möjligheter som utredningen anvisar att pröva s. k. först bör vara tillräckliga. Under alla förhållanden bör hyresgästen pilotfall ha rätt att föra talan inför hyresnämnden, personligen eller genom ombud

som hyresgästen själv väljer.

5 Av ordföranden, Stig Landqvist och Karl-Erik Strömberg

skall beslut av hyresnämn: Enligt gällande lydelse av hyresförhandlingslagen sedan förhandlingar strandat, normalt avse tid efter den om villkorsändring,

Reservationer 467

det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från dagen för ansökningen till hyresnämnden. Utredningsmajoriteten föreslår att beslutet i stället skall avse tid efter det månadsskifte som infaller närmast efter tre månader från den dag då part som begärt ändring av hyresvillkoren gjorde framställning hos motparten om förhandling om villkorsändring. Tidsfristen enligt gällande lag bestämdes med utgångspunkt från tanken att retroaktiva hyror såvitt möjligt borde undvikas (prop. 1977/78: 175 s. 137). Om parterna träffar förhandlingsöverenskommelse om villkorsändring, kan de bestämma den tidpunkt från vilken överenskommelsen skall börja tillämpas efter eget bedömande. Den nu diskuterade bestämmelsen blir tillämplig bara när det är hyresnämnden som efter det att förhandlingar strandat träffar avgörandet. Det torde som regel vara omöjligt att hinna med både hyresförhandlingar- på den allmännyttiga sektorn så gott som alltid och på den enskilda sektorn ofta inbegripet centrala förhandlingar - och tvisten i hyresnämnden under loppet av tre månader. Majoritetens förslag kommer därför, när avgörandet träffas av hyresnämnden, att regelmässigt leda till retroaktiva hyror för hyresgästerna. strävan har under senare Lagstiftarens år varit att undvika sådana. strider mot Majoritetens förslag denna strävan. - som Stig Landqvist avvisar i en Härtill kommer att utredningens förslag - om att, sedan förhandlingar strandat, tvisten mellan de särskild reservation förhandlande parterna skall kunna föras vidare till hyresnämnden gör det avsevärt lättare för den part som begär villkorsändring att få ett avgörande av hyresnämnden till stånd. Den nuvarande regeln om att ett beslut om villkorsändring inte blir gällande förrän tre månader förflutit från tidpunkten för medför ansökningen en viss press på den som begär villkorsändring att undvika hyresnämndsprövning och i stället träffa förhandlingsöverenskommelse. Det är viktigt att parterna alltjämt ges anledning att söka nå frivilliga överenskommelser. De spärrar som finns mot en bör

hyresnämndsprövning

inte mjukas upp alltför mycket. Vi menar att så sker genom majoritetens förslag. På grund av det anförda anser vi att någon ändring av hyresförhandlingslagen inte bör ske i nu förevarande hänseende.

Särskilt

yttrande

Av Erik Johansson angående bruksvärdeprincipen

Inom utredningen har vi gemensamt uppfattningen att bruksvärdeprincipen för hyressättning är överlägsen det system med hyresreglering som tidigare tillämpades i vårt land. Även om det på vissa orter under en del år funnits tomma lägenheter har bostadsmarknaden i stort sett varit en bristmarknad. Till stor del har detta berott på samhällets stöd för och stimulans av bostadskonsumtionen. Stor politisk enighet har rått om behovet av olika stöd och stimulans för att ge alla möjlighet att efterfråga en god bostad. Många tecken tyder på att vi nu går mot en bättre balans mellan tillgång och efterfrågan på bostadsmarknaden. Inte minst av samhällsekonomiska skäl måste de boende själva ta ett större direkt ansvar för bostaden. Större del av den verkliga bostadskostnaden kommer att betalas direkt av de boende och mindre del via olika subventioner och bidrag. Framför allt kommer de generella bostadssubventionerna att dras ner. Detta kommer att dämpa bostadsefterfrågan. När tillgång och efterfrågan är i balans på bostadsmarknaden får hyresgästen en starkare ställning jämfört med när det råder bostadsbrist. Bruksvärdeprincipen innebär en snäv anknytning av bostadshyrorna till de kollektiva hyresförhandlingarnas resultat. Detta är motiverat när det råder bostadsbrist. I takt med att det inträder balans mellan tillgång och efterfrågan på bostäder kan de enskilda hyresgästerna själva hävda sina möjligheter att avtala om hyresvillkoren. Hyreslagens princip är att villkoren för förhyrningen bestäms mellan de enskilda hyresparterna genom hyresavtalet. Denna princip får reell innebörd för den enskilde hyresgästen när hans ställning förstärks på bostadsmarknaden. Att utveckla boendedemokratin är ett eftersträvansvärt mål. Boendedemokratin innebär ökad omsorg om bostaden och dess miljö. Den innebär också att den enskilde blir myndig i sin bostad och den ger honom möjligheter att direkt påverka såväl bostadskostnader som bostadsstandard och service. Det är alltså en konsekvent utveckling av boendedemokratin att öka de individuella möjligheterna att påverka hyresavtalet. Besittningsskyddet är fundamentalt i vår bostadspolitik. I nuvarande bristsituation bedömer jag att besittningsskyddet bäst förankras i det system med bruksvärdehyror, som jag stöder i utredningen. I framtiden då bostadsefterfrågan är i balans med tillgången och då boendedemokrati råder kan besittningsskyddet mycket väl upprätthållas och värnas i ett system med individuellt avtalade hyresvillkor.

1 Utländsk

Bilaga rätt

För hyreslagstiftningen i vissa främmande länder har redogörelser lämnats i flera tidigare hyresrättsliga betänkanden. Redogörelser finns sålunda intagna i hyreslagskommitténs betänkande Reviderad hyreslag (SOU 1961:47) s. 59-75 och bilaga 1, hyreslagstiftningssakkunnigas betänkande Ny hyreslagstiftning” (SOU 1966:14), bilaga D samt vårt betänkande Hyresrätt 2 (SOU 1978:8) s. 50-57. Följande avsnitt tar huvudsakligen sikte på att beskriva hur hyrans storlek bestäms i olika länder. Till grund för redogörelsen ligger beträffande Danmark, Finland, Norge och Schweiz uppgifter som hämtats ur material som insamlats under utredningens arbete med Hyresrätt 2. Insamling av detta material avslutades i juni 1977. Beträffande Storbritannien, Förbundsrepubliken Tyskland, Nederländerna, Belgien och Frankrike har vi inhämtat kompletterande upplysningar genom utrikesdepartementets rättsavdelning. På samma sätt har uppgifter inhämtats om hyreslagstiftningen i Italien. Redogörelsen avslutades i denna del i november 1978. Vad som anförts om tidpunkterna för insamlande av materialet innebär att vissa uppgifter kan ha hunnit bli inaktuella vid tiden för publiceringen av vårt betänkande.

1 Danmark

Den danska hyreslagen (lejeloven) träddei kraft den 1 april 1967. Vid sidan av le jeloven gäller i viss utsträckning tidsbegränsad hyresregleringslagstiftning. Hyran för bostäder bestäms enligt lejeloven i princip fritt genom avtal mellan parterna. Den avtalade hyran kan höjas och sänkas enligt särskilda regler genom rättens beslut (35-43 §§). Om hyran är väsentligt högre än ”det lejedes vardi” kan hyresgästen kräva att hyran nedsätts till belopp som är ”rimeligt unden hensyn til vaerdien. I fastigheter där det finns beboerrepraesentation” kan även °beboerrepraesentationen”° kräva att hyran sänks - (35 § stk 1). ””Beboerrepraesentation” finns i fastigheter med mer än 12 bostadslägenheter. Den ger hyresgästerna rätt till medinflytande avseende fastighetens drift (57 a §). - Om hyran är väsentligt lägre än det lejedes vaardi kan hyresvärden begära att hyran höjs till rimligt belopp. Sådant

472 Bilaga 1

krav får dock ske tidigast två år efter det avtalet ingicks eller hyreshöjning senast skedde (35 § stk 2). Lägenhetens värde fastställs på i huvudsak samma grunder som enligt 48 §hyreslagen (35 §stk 4). Hyreshöjning får även ske om lägenhetens värde ökat på grund av utförda förbättringar (35 § stk 3 och 5). Till hyresgästens skydd finns vidare i 36 § en regel enligt vilken uppsägningar, som skett för att uppnå en urimelig leje eller andre ubillige vilkår”, kan förklaras ogiltiga.

2 Finland

I Finland gäller den allmänna hyreslagen av den 10 februari 1961. Genom lagändring 1970 tillerkändes bostadshyresgäst ett direkt besittningsskydd (37 och 37 a §§). När det gäller hyrans storlek gäller sedan 1974 följande: Statsrådet skall efter att ha hört hyresrådet* åtminstone en gång per kalenderår besluta om det finns grundad anledning att höja hyrorna för bostadslägenheter. Förändringar i fastighetskostnaderna skall därvid beaktas. Statsrådet skall i sitt beslut ge en allmän anvisning angående maximibelopp och tidpunkt för förhöjningen (47 a § 1 mom.). Statsrådet kan även efter att ha hört hyresrådet ge allmänna anvisningar om de hyresbelopp för bostadslägenheter som skall anses skäliga på olika orter. Statsrådet kan även ge rekommendationer avseende andra villkor än hyran (47 a § 2 mom.). När ett hyresavtal avseende bostadslägenhet ingås får man inte överenskomma om högre hyra än vad den förra hyresgästen hade haft att erlägga om hans hyresavtal förlängts (47 b §). Värden kan emellertid få hyran höjd genom beslut av domstol. Denna fastställer hyran med beaktande av de allmänna anvisningar som ges i 47 a §. När domstolen bestämmer hyresbeloppets storlek skall den vidare tillämpa de grunder som stadgas i 48 §. Enligt 48 § 2 mom. kan domstol på yrkande av hyresgäst sänka hyran för bostadslägenhet, om den väsentligt överstiger skälig gängse hyra på orten för lägenheter med likvärdigt hyresvärde utan att i hyresförhållanden godtagbar orsak därtill föreligger. Vidare anges att som sådan orsak inte godtas att man på grund av lägenhetsbrist kan få ut högre hyra för lediga lägenheter än vad som redan betalas i bestående hyresförhållanden. De nu angivna reglerna om fastställande av hyrans storlek gäller emellertid inte alla fastigheter. Undantagna är bl. a. de för vilka lån beviljats av staten och vars genomsnittliga maximihyra fastställs av bostadsstyrelsen eller Ålands landskapsstyrelse (49 b § 1 mom.). Vid sidan av hyreslagen har under i stort sett hela dess giltighetstid tidsbegränsade undantagslagar gällt. Dessa har inneburit olika former av hyrespriskontroll. *Hyresrådet är ett rådgivande organ i ärenden 3

Norge

angående hyrors nivå och ändring av hyror Enligt den norska hyreslagen, husleieloven, har bostadshyresgäst direkt samt i andra ärenden som rör hyresförhållan- besittningsskydd endast vid hyresavtal som inte ingåtts för bestämd tid, s. k. den (8 a §). uppsägningsavtal.

Bilaga 1 473

Om utgående eller begärd hyra ståri missförhållande till lägenhetens värde kan enligt 35 §husleieloven domstol sätta ned hyran till skäligt belopp. Sådan prövning kan anhängiggöras av hyresgästen eller annan som betalar hyresgästens hyra. När domstolen fastställer hyran skall hänsyn tas till lägenhetens beliggenhet, vedlikehold og utstyr samt til den bruk som skal gjøres av leiligheten eller rommet”. Domstolen kan vidare ta hänsyn till variationer i den allmänna prisnivån. skall domstolen under Slutligen hänsynstagande till såväl hyresvärdens som hyresgästens intressen söka i ”hva den antar vägledning er en rimlig marknadsleie for lignende leieforhold i tilsvarende strøk.

4 Schweiz

I Schweiz är hyrorna i sådana orter som förklarats som bristorter underkastade Bestämmelserna statlig kontroll. om hyreskontroll återfinns i det s. k. ”Missbrauchsbeschluss” den 30 juni 1972 (eg. ”Bundesbeschluss über Massnehmen im Mietwesen). gegen Missbräuche Detta beslut gällde från början i fem år, dvs. till juli 1977, men har genom beslut i oktober 1977 getts förlängd giltighet t. o. m. 1982. Den 1 juli 1977 ändrades reglerna så att hyresgästen inte bara kan få hyrans storlek prövad när hyresavtal ingås eller när värden begär höjning utan även när han anser att kostnadsutvecklingen motiverar en hyressänkning. Om hyresgästen vill att hyrans storlek skall prövas skall han hänskjuta kravet till ett regionalt medlingsorgan (”Schiltungsstelle für lviietverhältnisse) och, om förlikning inte uppnås där, till domstol. Hyresprövning skall ske med beaktande av bl. a. hyran för jämförliga lägenheter. I de orter där ”Missbrauchsbeschluss” inte gäller är hyrorna helt fria. Sedan 1970 finns dock iden schweiziska civillagboken vissa bestämmelser om skydd för hyresgäst mot obefogade uppsägningar (Obligationenrecht art 267 a-f). Enligt dessa bestämmelser har hyresgäst möjlighet att under viss tid få uppskov med avflyttning, om en uppsägning är obillig. För bostadslägenhet kan rätten meddela sådant uppskov under en första tid av ett år och därefter under ytterligare två år. De allmänna reglerna om hyra är föremål för översyn. Denna syftar bl. a. till bestämmelser om ett förbättrat uppsägningsskydd för hyresgäster.

Förbundsrepubliken Tyskland

Den västtyska hyresrättens bestämmelser om av grundläggande hyra bostadslägenhet finner man i Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) tredje delen §§ 535 ff. Enligt BGB gäller avtalsfrihet beträffande hyrans storlek. BGB saknar därför bestämmelser om hur hög hyran får vara och hur dess storlek skall beräknas. Det finns emellertid speciella lagar vid sidan av BGB som reglerar dessa frågor. Denna speciallagstiftning skiljer mellan preisfreie und preisgebundene Wohnungen. Indelningen hänför sig till hur gammal lägenheten är och hur den finansierats. Till den förra gruppen hör således ”Altbauwohnungen und frei finanzierten Neubauwohnungen”, medan till

474 Bilaga 1

den senare hör lägenheter som uppförts efter den 20 juni 1948 och

finansierats med offentliga medel så länge dessa inte återbetalats. Hyran för ”preisfreie Wohnungen” bestäms genom det avtal som vid träffas mellan hyresvärd och hyresgäst. Den överenskomna förhyrningen är en hyran får dock inte vara orimligt hög. Enligt 5 § Wirtschaftsstrafgesetz överstiger hyran för lägenheter som hyra orimligt hög när den inte oväsentligt med hänsyn till ”bruksvärdet är likvärdiga. Den som bryter mot denna regel vid avtalstillfället kan straffas med böter på upp till 50 000 DM. Den hyra som bestämts mellan parterna gäller i princip under den tid hyresförhållandet under avtalsperioden återfinns dock i varar. Föreskrifter om hyreshöjning der Miethöhe. Sådan kan ske endast i Gesetz zur Regelung höjning och under bestämda förutsättningar, t. ex. på grund av begränsad omfattning ökade drifts- eller kapitalkostnader eller modernisering av fastigheten. ett år Hyresvärden kan även begära höjning av hyran om den inte ändrats på och den begärda hyran inte överstiger vad som utgår för likvärdiga Om parterna inte kommer överens om ”preisgebundene Wohnungen. av hyreshöjning kan hyresvärden inom viss tid väcka talan om fastställande den begärda hyreshöjningen hos domstol. kan För ”preisgebundene Wohnungen” (kallas även ”Sozialwohnungen”) inte fritt avtala om hyrans storlek. Den högsta tillåtna hyran för parterna dessa lägenheter kallas Kostenmiete”. Den grundas på en lönsamhetsbe-

räkning (Wirtschaftlichkeitsberechnung).

6 Nederländerna

holländska ”Huurwet” är från 1950. Huvudre- Den nuvarande hyreslagen är hyresreglering. Vid beräkning av hyrans storlek geln enligt ”Huurwef” före andra världskriget. Är fastigheten utgår man från den hyra som utgick byggd efter kriget utgår man från den hyresnivå som medgivits första gången uthyrdes. På denna grundhyra läggs årligen procentuella lägenheten påslag. undantas emellertid vissa lägenheter. Det år Från hyresregleringen för vilka lägenheter av särskilt hög kvalité avseende yta, sanitet och värme ingåtts efter den 30 juni 1971. För sådana lägenheter gäller full hyresavtal avtalsfrihet. En som uppfyller de nämnda förutsättningarna lägenhet inte utan vidare från För att fri undantas emellertid hyresregleringen. hyressättning skall få tillämpas fordras nämligen att ”Huuradviescommissie” dvs. en statlig myndighet, som har till utfärdat en ”categorie-verklaring” att beräkna hyror, skall förklara att lägenheten har erforderlig uppgift standard.

7 Storbritannien

Den gällande engelska hyreslagen, Rent Act 1977, trädde i kraft den 25 juli

1977. Lagen är en sammanställning av äldre hyresrättslig lagstiftning. För bostäder i privatägda fastigheter som inte utgör del av hyresvärdens storlek olika beroende på om det år fråga egen bostad är reglerna om hyrans om regulated tenancies” eller controlled tenancies”. För att dessa regler

I

Bilaga 475

skall bli tillämpliga får emellertid lägenhetens hyresvärde (rateable value) inte överstiga visst i lagen angivet belopp. Med ”controlled avses ett hyresförhållande tenancy” som är ingånget före 1957 och som förblivit controlled efter Rent Act 1957. Enligt Rent Act 1977 section 27 grundas hyran på 1956 års bruttohyresvärde multiplicerat med två. Om hyresgästen står för en del eller samtliga reparationer kan multiplikatorn reduceras. Till denna grundhyra läggs hyresvärdens kostnader för skatt och service samt viss procent av kostnader för fastighetens Ökar dessa kostnader modernisering. kan hyran höjas. Om hyresgästen anser att hyreshöjningen är större än vad som lagligen får utgå kan han hos domstol (county court) begära prövning av hyran. Domstolen kan nedsätta hyran om t. ex. en reparation varit onödig eller alltför dyr (sect. 35).

Övriga hyresförhållanden inom det angivna fastighetsbeståndet är ”regu-

lated tenancies. Hyran för dessa lägenheter fastställs av Rent Officer” eller en Rent Assessment Committee. Den införs i ett särskilt register (the Rent Register). Efter framställning av hyresvärd eller hyresgäst eller båda fastställer the Rent Officer en rimlig hyra (fair rent). Hyra kan även registreras efter framställning av lokal myndighet. Detta kan dock bara ske om den utgående eller överenskomna hyran är högre än den som skulle ha registrerats. Om hyresvärd eller hyresgäst är missnöjd med hyressättningsbeslutet kan han föra ärendet vidare till en Rent Assessment Committee. - Rimlig hyra skall bestämmas med hänsyn till samtliga omständigheter (dock ej personliga). Särskilt skall därvid hänsyn tas till ”the age, character, locality and state of repair of the dwelling house (sect. 70). När hyran bestäms skall man vidare utgå från att det råder jämnvikt mellan tillgång och efterfrågan på lägenheter av den aktuella sorten. Den hyra som en hyresvärd i det enskilda fallet kan få ut på en fri marknad är således inte vägledande för den hyra som skall fastställas. En registrerad hyra kan normalt inte ändras förrän tre år från det den

senast registrerats. Ändringen sker genom att hyran registreras på nytt.

Hyran kan också ändras genom en överenskommelse mellan hyresvärd och hyresgäst. Innan treårsperioden gått till ända kan eller hyresvärden hyresgästen begära att en ny hyra skall registreras, om det har varit a relevant change of circumstances” t. ex. genom förbättringsarbeten eller väsentliga reparationer. Om en kontrollerad lägenhet (controlled vissa företenancy) uppfyller skrivna krav på standard kan den övergå till att bli registrerad (sect. 108-113). Hyran för lägenheter som är en del av hyresvärdens bostad kan bestämmas av en s. k. ”Rent Tribunal”. Den skall vara skälig (reasonable). Den fastställda hyran registreras av the local council och kan bara ändras genom nytt beslut av domstolen. Sådant beslut kan fattas efter tre år om nya omständigheter har inträffat. Om hyresvärden är en juridisk person av visst slag (Housing Associations, Housing Trusts and the Housings Corporation) skall hyran registreras i ”the Rent register. Förfarandet är detsamma som vid regulated tenancies” dock att det endast är hyresgäst eller hyresvärd som kan begära att hyran fastställs. Vad nyss sagts om fastställande av rimlig hyra (fair rent) gäller i stort även dessa bostäder.

476 Bilaga 1

8 Frankrike

I Frankrike bestämdes för år 1978 genom särskild lag hur mycket hyrorna fick öka no 77-1457 du 29 décembre 1977 relative ä diverses dispositions en

(Loi

matiêre de prix). Syftet med lagen var att begränsa inflationen. När det gällde bostadslägenheter för vilka hyran kan ändras med högst ett års mellanrum (”révisables avec une périodicité égale ou inférieure a un an) fick den tillåtna för 1978 inte överskrida vissa i artikel 1 hyreshöjningen Dessa beräknades olika beroende på om tidpunkten angivna procentsatser. under förra eller senare halvåret 1978. från vilken hyran fick höjas inträffade Höjning fick ske från den tidpunkt och på de villkor som angavs i hyresavtalet. Enligt artikel 3 gällde vidare följande. Hyrdes en lägenhet som tidigare varit uthyrd ut på nytt 1978 fick hyresvärden under 1978 inte ta ut en hyra som av artikel 1. En var högre än den han kunde få ut med tillämpning förutsättning var dock att lägenheten hyrdes ut mindre än ett år efter det att Samma om ett det föregående hyresförhållandet upphört. regel gällde hyresförhållande som upphörde under 1978 förlängdes. Förlängningen kunde vara tyst eller uttrycklig. För år 1979 föreslogs en motsvarande om än något modifierad lagstiftnmg.

9 Belgien

I Belgien råder i princip fullständig avtalsfrihet beträffande hyrans storlek. På grund av den världsekonomiska krisen och med hänsyn till den kraftiga inflationen har emellertid det belgiska parlamentet varje år sedan 1975 antagit speciallagar i syfte att begränsa hyreshöjningarna. För år 1978 fick sålunda hyrorna inte höjas mer än vad som angives i lagen den 29 december 1977. Om en lägenhet som tidigare varit uthyrd hyrdes ut på nytt till annan hyresgäst eller om den gamla hyresgästens hyresavtal upphörde och nytt avtal ingicks fick enligt art. 3 hyran höjas med 5 % i förhållande till den hyra som utgick den 30 november 1977. Även i det fall att innehöll en indexklausul hindrade lagen hyresvärden att ta ut hyresavtalet högre hyra än den tillåtna. Vid den tidpunkt då vårt material insamlades hade parlamentet förelagts

ett förslag om ändring av civillagen (Code civil) som innehöll vissa

bestämmelser om hyresavtal (Projet de loi relatif aux contrats de louage, 30 innebar inte att principen om avtalsfrihet rörande mai 1978). Lagförslaget skulle den emellertid hyrans storlek övergavs. Sedan hyran en gång fastställts endast få ändras enligt i lag givna föreskrifter. Dessa föreskrifter, som enligt återfanns i civillagens art. 1730, hade följande innebörd. Den förslaget tillåtna baserades på en indexformel. Tillämpningen av hyreshöjningen - kunde således bestämma att avtalet formeln skulle vara frivillig parterna

inte skulle innehålla någon indexregel. Ändring av hyran skulle inte ske

automatiskt utan måste begäras. Sådan begäran skulle få framställas endast en gång om året. Den skulle inte få avse förfluten tid. att hyrorna stiger i proportion till levnadskostna- Regeln skulle medföra derna.

1 477

Bilaga

Från regeln om avtalsfrihet vid hyressättnignen fanns dock i art. 1716 i förslaget ett undantag. Om på grund av delade meningar mellan parterna det exakta hyresbeloppet inte kunde bestämmas skulle le lösa Juge de Paix” tvisten bl. a. genom att jämföra med hyressättningen för liknande fastigheter.

10 Italien

Under de senaste årtiondena har skillnaden i hyra mellan likartade bostadslägenheter ibland varit stor. Den främsta orsaken till detta har varit att hyrorna varit reglerade för vissa lägenheter medan för andra hyressättningen varit helt fri. Den 30 juli 1978 trädde emellertid en ny lagi kraft, Legge 27 luglio 1978, n. 392, Disciplina delle locazioni di immobili urbani (lagen den 27 juli 1978 ang. hyresreglering i stadsfastigheter). Genom lagen har hyresregleringen upphört. Istället har ett system för rättvis hyra” (equo canone) införts. Genom detta har staten fått möjlighet att i detalj kontrollera hyressättningen i privatägda bostadsfastigheter. Vid beräkningen av rättvis hyra” är lägenhetens marknadsvärde utan intresse. Reglerna om ”rättvis hyra” gäller endast hyresförhållanden som uppkommit efter lagens ikraftträdande. Beträffande äldre hyresavtal gäller särskilda Övergångsbestämmelser. Om den rättvisa hyran är högre än den hyra som tidigare utgått kan hyreshöjningen slås ut på flera år. I lagen föreskrivs att avtal angående hyra av bostadslägenhet skall gälla för en minsta tid av fyra år. Undantagna från denna regel är endast avtal avseende tillfälliga bostäder, t. ex. fritidshus. Om avtalet inte sägs upp minst sex månader före hyrestidens utgång förlängs det automatiskt på ytterligare fyra år. Rättvis hyra” fastställs på följande sätt. Lägenheten åsätts ett hyresvärde. Detta erhålls genom att lägenhetens konventionella yta” (superficie convenzionale) multipliceras med dess produktionskostnad. Den konventionella erhålles ytan” genom att man lägger ihop själva lägenhetens yta med vissa procent av ytan av andra utrymmen som hör till lägenheten. Tillägg görs även med viss procent för gemensamma ytor. Den erhållna ytan korrigeras med en koefficient, som är större ju mindre ytan ar. Produktionskostnaden motsvaras av en baskostnad (costo baso) multiplicerad med en i lagen angiven korrektionskoefficient. Baskostnaden för nyare fastigheter fastställs genom årliga dekret av ministeriet för offentliga arbeten. För övriga fastigheter direkt anges baskostnaden i lagen. Den fastställda baskostnaden med koefficienter som varierar korrigeras alltefter lägenhetens kvalité, ålder, skick och belägenhet. Hänsyn tas också till i vilken ort lägenheten är belägen. ”Den rättvisa hyran motsvarar per år 3,85 % av lägenhetens framräknade hyresvärde (konventionella ytan x produktionskostnaden). Hyran ändras en gång om året med hänsyn till fördyringen av levnadskostnaderna. Det bör påpekas att kostnad för renhållning, hiss, Vattenförsörjning, elektricitet och andra gemensamma tjänster inte ingår i hyran.

2 En av

Bilaga empirisk undersökning

i de

hyresstrukturen allmännyttiga

år 1980

bostadsföretagen

En sammanställning av Bengt Turner av en

undersökning utförd vid statens institut för

inom

byggnadsforskning Gruppen för analys

av bostadsmarknad och

bostadspolitik”

Syfte

Den empiriska undersökningen syftar till att beskriva, och i någon mån analysera, hyresstrukturen i de allmännyttiga bostadsföretagen. Undersökningen är motiverad av de stora kunskapsluckor som finns om hyresstrukturen i de allmännyttiga bostadsföretagen - och indirekt via dessa företags prisledande roll: hyresstrukturen på hela hyresmarknaden. Det kan nämligen finnas fog för en hypotes om att hyresstrukturen inte är förenlig med en grundläggande bostadspolitisk målsättning om rättvisa hyror, uttolkat som att lägenheter med lika bruksvärde skall ha samma hyra och att bruksvärdeskillnader skall motsvaras av rimliga hyresskillnader. Den empiriska undersökningen syftar till att fastställa de allmänna hyresnivåerna, och deras spridning mellan olika allmännyttiga bostadsföretag. Undersökningen inriktas också på en analys av hyresspridningen inom allmännyttiga bostadsföretag. Särskilt intressant är i det fallet hyressättningens åldersberoende, dvs. hur företaget sätter hyror på fastigheter och lägenheter av olika ålder i sitt bestånd.

Undersökningsmetodik

Med ett slumpmässigt förfarande har vart tredje SABO-företag utvalts. Av undersökningstekniska skäl har först de största Stockholms- och Göteborgsföretagen uteslutits? I urvalet ingår därefter 83 bostadsföretag, spridda över hela landet och fördelade på olika storleksklasser. I varje företag har sedan ” ickerepresentativa fastigheter och lägenheter uteslutits. Det är fastigheter med kategorilägenheter och det är lägenheter i småhus, samt lägenheter med extremt små eller stora genomsnittsytor. l Robert Hultman har Därutöver har fastigheter med svårbestämda produktionsår uteslutits. Det varit behjälplig vid bearär fastigheter som producerats under längre tid än fem år, och det är betningen av det empifastigheter som genomgått avsevärda ombyggnadsarbeten. Det totala riska materialet. bortfallet av lägenheter motsvarar ca 10 % av de lägenheter som ingåri de 83 2 Tre i Stockholm, två bostadsföretagen. i Göteborg. I urvalet finns efter dessa uteslutningar 2 020 fastigheter3 med tillsammans 3 Fastigheter i juridisk 152 183 lägenheter. Lägenheternas åldersfördelning framgår av tabell 1. Av mening.

480 2

Bilaga

Tabell 1 Empiriska data om företagen i undersökningspopulationen 83 företag 2 020 fastigheter

Antal Produktionsperiod lägenheter

152 183 Särredovisning

framgår i den allmännyttiga sektorn totalt. Av tabellen framgår åldersfördelningen i nyproduktion inom också den mycket markanta nedgång allmännyttig sektor som inträffat under de senaste åren. Inför den kommande framställningen av hyresdata bör vissa definitioner göras. Hyror avser varmhyror år 1980 och uttrycks som kronor per kvadratmeter bostadslägenhetsyta (kr per kvm bly). Regelmässigt har omräknats till att avse en 60 kvadratmeter stor normläkvadratmeterhyran genhet. Dessa omräkningar har skett med hjälp av hyresmarknadskommitténs rekommendationer: på lägenheter av olika storlek. hyressättning neutraliseras inverkan av ett sådant förhållande som att en stor Därigenom skall ha en lägre kvadratmeterhyra än en liten tvårumslätvårumslägenhet Genom beaktas detta förhållande, och det blir genhet. omräkningarna mellan storaoch möjligt att göra rättvisande jämförelser små lägenheter mellan med olika och även, via ytterligare korrigeringar, lägenheter rumsantal. i den fortsatta Om inget annat anges avser således hyror framställningen dessa normaliserade hyror. Produktionsår är i framställningen definierat som genomsnittligt produktionsår i de fall en fastighet producerats under en följd av år. Som ovan nämnts har fastigheter som byggts under en period på fler än fem år uteslutits ur materialet.

Företagens genomsnittshyror

I figur 1 redovisas antal företag efter vägda genomsnittshyror för företagen. Med vägd menas i detta fall att hänsyn tagits till antal lägenheter som ingår i

sou 1981:77

Bilaga 2 481

Ä Antal Företag

1 Figur] Antal företag genom- efter genomsnittshyra _, tt h ro 120-130- 140- 150- 100- 110- 1ao- 190- zoo- 210-220-230- (k0°P37 kW bly) d

130 140 |50 150 110 100 190 zoo 210 220 230 240 pårykvm bly)

1980571751 Vimne

och som sedan i sin tur ingår i respektive företag. respektive fastighet med många lägenheter får en större vikt än fastigheter med få Fastigheter lägenheter. Vikterna är proportionella mot antalet lägenheter i resp. fastighet. Det framgår av figuren att det finns en tyngdpunkt i hyresintervallet 180-190 kronor. Inte mindre än 22 företag befinner sig i detta intervall. Det

- Genomsnlttshyro (kr per kvm bly)

genomsni t t 1 lg! Figur 2 Genomsnittshyra “w” * i°““ efter genomsnittligt pro- . . _ duktionsdr (Hyra i kr 1975 19ao per kvm bly) år 1980

482 Bilaga 2

framgår också av figuren att spridningen i genomsnittshyror är tämligen stor. Räknar man bort de tre företagen som har de lägsta genomsnittshyrorna, som har de högsta genomsnittshyrorna, får man ett samt de tre företagen hyresintervall på 60 kronor (!) över orsakerna till de stora skillnaderna i Man har skäl att spekulera genomsnittshyra. En ofta framförd orsak - vilken har relevans för företagens synen på effekterna av hyressättningen - är att de företag som har de högsta genomsnittshyrorna har ett genomsnittligt ungt bestånd. Det motsatta tänkes låga hyror. Orsaken är att kapitalutgifgälla för företag med genomsnittligt terna är högre i det yngre än i det äldre beståndet, på grund av inflationens effekter I figur 2 visas genomsnittshyror och på produktionskostnaderna. vägt genomsnittligt produktionsår för de 83 SABO-företagen. Det framgår kan förklaras med ett sent av figuren att en hög hyresnivå inte entydigt produktionsår. Orsakerna till skillnaderna i genomsnittshyra genomsnittligt bör även sökas längs andra vägar, t.ex. skillnader i förvaltningseffektivitet och skillnader i orternas allmänna kostnadslåge.

Fastigheternas genomsnittshyror

Det kan förmodas att skillnaderna i företagens genomsnittshyror motsvaras av betydande hyresskillnader inom företagen. I detta syfte har genomsnittsför de 2 020 fastigheterna räknats fram. I figur 3 redovisas ett hyrorna med efter Redovisningen avser diagram antal lägenheter hyresklass. lägenheter, eftersom ett vägningsförfarande efter antal lägenheter i respektive fastighet har tillgripits. Det framgår av figuren att flest lägenheter finns i fastigheter med genomsnittshyror på 170-180 kronor per kvm bly. Det är genomsnittshyra för företagen, vilket beror på något lägre än motsvarande skevheter i enstaka företags hyresfördelning. I övrigt kan man påstå att en fördelningen av lägenheter efter fastigheternas genomsnittshyror följer normalfördelning. Räknar man från extremhyrorna, med samma procentuella avdrag som i det tidigare fallet, får man ett hyresintervall på 80 kronor (!) Det är något således den hyresspridning som större än i föregående fall, och återspeglar finns inom företag med låga resp. höga genomsnittshyror. kan man spekulera över huruvida dessa hyresskillnader Självfallet motsvarar bruksvärdeskillnader i statsmaktens mening. En noggrann analys av lägenhetskarakteristika etc. är inte gjord, men vissa kompletterande studier tyder på att de konstaterade hyresskillnaderna bara till ringa del motsvaras av skillnader i bruksvärde. Så t.ex. betyder lägesfaktorn mycket litet för hyressättningen. Detta behandlas i ett särskilt avsnitt i det följande. delen dock förklaras med skillnader i Till största kan hyresskillnaderna kapitalkostnader mellan fastigheterna och företagen. är mindre nu En sista, men viktig fråga, är huruvida dessa hyresskillnader i hyreslagen - och före än före införandet av de tillämpliga stadgandena utfärdandet av rekommendationer. Det kan

hyresmarknadskommitténs

med Bostads- och hyresundersökningen som konstateras, vid en jämförelse

Bilaga 2 483

Antal lägenheter

(1000)

n t, Figur3 Antal lägenheter .. O “o 19:30: genom- efter genomsnittshyra -l\ “ -Ia 0 M6- HO 170* 130- 1540 G50- (50- 170- ma 190-1005140- 170- 130 19 250 260- snittshyru (kronor per kvm bly) dr -zao- . k” bl” 1980 mkl vamøe no r2o 130 mo :ro ma 470 ma mo zoo ua 21a 2:a 24a 250:so 27a zoo zso (h p ..

företas av SCB, att dessa hyresskillnader i alla fall inte var större före dessa

förändringar. En naturlig följdfråga är hur stora hyresskillnaderna skulle vara om

hyresregleringslagen fortfarande gäller, och kapitalutgifterna således tillåts

få full genomslagskraft i hyressättningen. Det insamlade materialet ger en

viss ledning för besvarandet av denna fråga. Uppgifter om kapitalutgifterna

för samtliga företag har insamlats och bearbetats i syfte att få ett enhetligt

O» m l v Antal S lägenheter T_ (1000)

Figur 4 Antal lägenheter efter genomsnittlig kapitalutgift (kronor per kvm P5 bly) år 1980 inkl värme

(Figuren baseras på ett g_ _,kopito1utglfter /o- 2a- aa- 4+ 5a- 6a- 1a- sa- 90-[00-//0-/20- r - (kr per kvm bly) urval på 36 502 lägenhe- 10 u 3a 4a 5a ca 70 aa 9a roa //a /za 130 /oø rio /60 ter)

484 Bilaga

Förfaranmått på kapitalutgifterna, uttryckta per kvm bostadslägenhetsyta. eftersom innehåller lokaler i varierande det är komplicerat, fastigheterna omfattning. Via en schablonmetod, som inte beskrivs här, har de utgifter som är hänförbara till lokalerna eliminerats. Resultatet framgår av figur 4. Det har en avsevärd spridning. En framgår av denna figur att kapitalutgifterna hyressättning baserad på dessa kapitalutgifter, och med tillägg för schablonmässiga och lika drifts- och underhållskostnader, hade givit en hyresspridborträknade i ning på ca 100 kronor per kvm bly. Då är extremvärdena måste emellertid samma omfattning som i tidigare exempel. Reservationer första om nivån och göras. För det vet vi ingenting på de drifts- Eftersom de kan underhållskostnader som skall läggas till kapitalutgifterna. beräknad variera kraftigt mellan företagen är det troligt att hyresspridningen på detta sätt ökar. För det andra är urvalet tämligen litet. Det består av ca 40 kan % av företagen. De är visserligen slumpmässigt dragna, men skevheter ändå insmyga sig. kan dragas är att hyressättning ett Den slutsats som möjligen enligt

traditionellt hyresregleringsförfarande sannolikt inte hade givit avsevärt

större hyresspridning än vad man kan iakttaga i dagens system med

bruksvärdehyror.

efter ålder - alla företag

Genomsnittshyror fastigheternas

misstanke att en stor del av hyresspridningen kan Det finns en välgrundad kan tänkas vara förklaras med hjälp av en ålderskomponent. I-Iyrorna än på nyare lägenheter - helt oberoende av betydligt lägre på äldre bruksvärdeskillnader. Orsaken skulle kunna vara - vilket påpekats tidigare inslag av hyressättning efter löpande kapitalutgifter. Dessa skiljer sig som bekant åt mellan nyare och äldre lägenheter. Ett särskilt problem blir i detta fall hyressättningen i de allra senaste årgångarna, där produktionskostnadema och således kapitalutgifterna är alldeles särdeles stora. För att belysa denna hypotes har genomsnittshyrorna i fastigheterna, vägda med antalet lägenheter i respektive fastighet, sorterats efter produktionsår. Femårsklasser har utnyttjats, utom för de senaste fem åren, där ettårsklasser utnyttjats. för skilda produktionsperioder i I figur 5 redovisas genomsnittshyrorna form av kraftiga streck. Hyresintervallen inom resp period redovisas med är då först borttagna. Det har min- och maxbegränsningar. Extremhyror åstadkommits av lägenheterna som återfinns i genom att de fem procent fastigheterna med de lägsta resp. högsta genomsnittshyrorna inom resp. produktionsperiod har uteslutits. Det framgår av figuren att genomsnittshyran i produktionsintervallen stiger tämligen långsamt och jämnt fram till 1975. Därefter sker en mycket Särskilt markant är genomsnittshyran för snabb ökning i genomsnittshyran.

1980._Som tidigare påpekats bör detta tolkas som genomslag av höga

T endensen är den att hyressättningen efter bruksvärproduktionskostnader. Det kan de är en princip som får allt mindre genomslag i hyressättningen.

Bilaga 2 485

Hyra (kr per kvm bly)

Figur5 (a) medel-, (b) mini-, och (c) maxihyra

120 i i E i lägenheter från skilda

ti

produktions- praduktionsperiøder (kr

i

___._.___._. ›_._..___.__.__.. period per kvm bly) dr 1980 1945 1955 1960 1965 1970 1975 inkl värme

också tolkas som att principen om hyressättning efter bruksvärde alltför lätt ger vika vid markanta stegringar i produktionskostnader. En annan iakttagelse som lätt låter sig göras i figuren är hyresintervallets storlek i olika produktionsperioder. Intervallen har en storlek på ca 40 kronor fram till 1975. Därefter sker en ökning till det dubbla, dvs. ca 80 kronor. Det bör tolkas som att hyressättningen blir allt osäkrare för de senast producerade lägenheterna. Detta kan vara en följd av att produktionen tenderat att bli allt mer heterogen - t.ex. genom ett växande inslag av marklägenheter, med särskild i nyproduktionen. god miljö, En rimlig bedömning är dock att bostadsföretagen inte kan hantera de senaste årens höga produktionskostnader. I bland - ibland inte. tillämpas kostnadsövervältring Tillämpas kostnadsövervältring blir hyrorna i de senaste årens produktion lägre och man följer intentionerna i § 48 hyreslagen. Tillämpas inte kostnadsövervältring blir hyrorna i det unga beståndet relativt sett högre och hyressättningen baseras då på självkostnader fastighetsvis i stället för på bruksvärdet i nyproduktionens lägenheter.

Genomsnittshyror i fastigheter av olika ålder - situationen

i de olika

företagen

Den situation som redovisats i föregående avsnitt visar på den generella bilden i hela sektorn. Naturligtvis motsvaras den av stora skillnader mellan företagen. Vissa företag har en hyressättning som utmärkes av en långtgående övervältring - det kan tolkas som att åldersberoendet i hyressättningen

486 2

Bilaga

Tabell 2 Antal företag efter åldersberoendet i hyressättningen och efter företagens genomsnittshyra år 1980. Åldersberoende: Genomsnittlig hyresdifferens mellan två närliggande årgångar i företaget

Ålders- Genomsnittshyra Summa beroende företag 120-150 150-180 180-210 210-240

3.00- 2.50 - 3.00 2.00 - 2.50 1.50 - 2.00 1.00 - 1.50 - 1.00

Summa företag

utmärkes är ringa. Vissa företag däremot av mycket obetydlig övervältring åldersberoendet i hyressättningen är markant. l tabell 2 redovisas företagen uppdelade efter grad av åldersberoende i hyressättningen. Åldersberoendet har här framräknats som lutningen på en enligt minsta-kvadratmetoden och med linjär regressionslinje, anpassad antal i varje fastighet som vikt. Den uttrycker genomsnittlig lägenheter mellan två närliggande årgångar i samma företag. Eftersom hyresdifferens i hyressättningen många gånger är stor i ett visst företag, och spridningen eftersom starka tendenser till icke-linjäritet existerar, bör siffrorna tolkas med Tabellen visar i alla fall på stora skillnader mellan försiktighet. Det finns företag som har hyresskillnader mellan närliggande företagen. årgångar på över 3 kronor, och det finns företag som har hyresskillnader, än 1 krona. Skillnaderna kan omräknas till uttryckta på detta sätt, på mindre ett trettioårsintervall. En hyresskillnad på 3 kronor för närliggande årgångar motsvarar då en skillnad under trettio år på 90 kronor, medan en för närliggande årgångar motsvarar en skillnad hyresskillnad på lkrona under trettio år på 30 kronor. Dessa tal skall jämföras med en genomsnittlig hyra totalt på 180 kronor. Det framgår av tabellen att graden av åldersberoende i hyressättningen är tämligen oberoende av genomsnittliga hyror totalt Det har annars hävdats att företagen med det största i företagen. åldersberoendet är företag med höga genomsnittshyror. Så är det alltså

inte. Ur kan det hävdas att de stora differenserna i

hyresmarknadssynpunkt

åldersberoendet skapar orättvisor mellan hyresgäster i olika företag och även orättvisor inom Hyresgäster som är hänvisade till nyproduktionen i företag. är i en avsevärt sämre position om de bor i en lägenhet, tillhörande företaget ett som inte kostnadsövervältring, än om de bor i en företag tillämpar lägenhet tillhörande ett företag som tillämpar kostnadsövervältring. Det kan också hävdas att kommuner med företag som inte tillämpar kostnadsövervältring får en besvärande situation på hyresmarknaden. försvåras, eftersom hyresgästerna inte i första taget flyttar Omflyttningar från de äldre och billiga lägenheterna. Det kan också vara svårt att hyra ut de

2 487

Bilaga

nyare lägenheterna, och att nyproducera lägenheter under rådande hyressättningspraxis. Ur den enskilda sektorns synvinkel är de stora differenserna i kostnadsövervältringens omfattning en allvarlig störning. Differenserna indikerar en godtycklighet i hyressättning, som skapar osäkerhet om kommande hyror på den lokala hyresmarknaden. Det kan vara ett skäl till starkt minskad nyproduktion i den enskilda sektorn. Dessutom är det naturligtvis så att tillämpad kostnadsövervältring relativt sett gynnar enskilda fastighetsägare med äldre fastigheter, medan fastighetsägare med nyare fastigheter relativt sett missgynnas. Det motsatta gälleri en situation utmärkt av att kostnadsövervältring inte tillämpas. Till sist skall det påpekas att hyresnämnd/bostadsdomstol i praxis inte uttalat vilka hyresdifferenser som är att betrakta som oskäliga, så länge som kvalitetsskillnader och hyresskillnader har samma tecken.

Genomsnittshyror i med olika fastigheter lägen

En mycket omstridd fråga under senare år har varit i vad mån man i hyressättningen skall taga hänsyn till fastigheternas läge i förhållande till stadskärnan. Det hävdas ofta att lägenheter i fastigheter med central belägenhet bör åsättas en avsevärt högre hyra än lägenheteri fastigheter som ligger i typiska förortsområden. Argumentet brukar ofta grundas på balanshänsyn. Sätts hyran för låg i centrala attraktiva lägen uppstår där en svart marknad och samtidigt en mycket låg rörlighet. I praktiken är argumenten desamma som i föregående avsnitt, där effekterna av ett stort åldersberoende i hyressättningen diskuterades. Dessutom sammanfaller ju ofta faktorn hög ålder med faktorn central belägenhet. För att testa hur det förhåller sig på denna punkten i den faktiska hyessättningen har en enkät utsänts till företagen. De har i denna enkät blivit ombedda att markera huruvida respektive fastighet i beståndet faller inom endera av tre kategorier. Kategori 1 är central belägenhet (i praktiken den del av centralorten som exploaterades före 1945), kategori 2 är ocentral belägenhet inom centralorten. Kategori 3 är belägenhet i annan tätort än centralorten. En s.k. multipel regressionsanalys på tillgängligt material (svarsfrekvens 78 %) visar att ca 43 % av hyresvariationen förklaras av fastigheternas ålder, medan en ytterligare kunskap om fastighetens läge bara ökar förklaringskraften med 0,8 % (l). Regressionsanalysen visar också att hyran i kronor per kvm bly och årgång är 1,39 kronor ( i skillnad mellan närliggande årgångar) och att hyran i centrala lägen (kategori 1) i genomsnitt överstiger hyran i ocentrala lägen (kategori 2) med ca 3 kronor per kvm bly (!). Lägenheter i annan ort än centralorten (kategori 3) har en hyra som i genomsnitt understiger hyran i ocentrala lägen (kategori 2) med 1,80 kronor per kvm bly. Dessa skattningar gäller självfallet för lägenheter med lika ålder. Skattningen, i likhet med hela regressionsskattningen, är signifikant på 1 %-nivån. Av regressionsanalysen kan man med stor säkerhet dra slutsatsen att

488 2

Bilaga

mätt med de angivna definitionerna, tillmäts mycket liten lägesfaktorn, Centralt kontra ocentralt läge kompenseras med en åldersskillnad betydelse. över två år (!). Det förefaller som om partsorganisationerna i på något mycket liten utsträckning utnyttjar de hyreskorrigeringar för läge som är möjliga att göra inom ramen för hyresmarknadskommitténs rekommendationer.

vid en anpassning till en ”ideal” Hyresförändringar hyresstruktur

Tabell 1 och figur 5 ger en indikation om att det är relativt få lägenheter som har en som ligger markant fel i förhållande till en ”ideal” hyra Det gäller de senaste årens produktion, då relativt få hyresstruktur. Frågan är bara vad som kan kallas en “ideal” lägenheter producerades. Ett tänkbart kriterium är hyresmarknadskommitténs rekomhyresstruktur. mendationer om hyressättning av lägenheter av olika ålder. De använda kriterierna vad avser hyressättning av likvärdiga lägenheter av olika ålder kan kort karakteriseras med att en lägenhet producerad år 1965 får ett normtal i åldershänseende sätts sedan till en på 100. Avvikelser för varje år. Det innebär t.ex. att en lägenhet producerad år 1980 får ”poäng” normtalet 115. Omräknat till hyresdata innebär detta, om det antages att

genomsnittlig hyra för år 1965 är 180 kronor per kvm bly, att genomsnittliga mellan närliggande årgångar blir ca 1,80 kronor. Det skall hyresdifferenser jämföras med uppgifterna i tabell 2. Materialet från de 83 SABO-företagen har omräknats enligt dessa rekommendationer, med tillägg för kommitténs rekommendationer om hyresfördelning på lägenheter av olika storlek. Omräkningarna har gjorts företagsvis, varefter de omräknade hyrorna har jämförts med de faktiska hyrorna - och differenser har bildats. Dessa differenser, som redovisas utan

anknytning till i vilket företag lägenheterna återfinnes, ger mått på vilka som fordras i det äldre beståndet för att möjliggöra hyreshöjningar det nyare beståndet. I tabell 3 redovisas resultaten för de hyressänkningari

olika produktionsperioderna

Det av tabellen att endast mycket små korrigeringar behöver framgår göras fram till och med 1977 för att möjliggöra de erforderliga, drastiska i det nyare beståndet. Orsaken är naturligtvis att hyressänkningarna som på 50-, 60- och första halvan av 70-talet lägenheter producerats dominerar starkt antalsmässigt. Små förändringari hyran i detta bestånd ger stora skillnader i hyresintäkter och möjliggör stora hyresförändringar i det sett, lilla beståndet. Det framgår vidare av tabellen att nyare, antalsmässigt i erforderliga förändringar är stor. spridningen En är om hyresmarknadskommitténs rekommendationer viktig fråga innebär bruksvärde. Det kan t.ex. att hyrorna anpassas till lägenheternas 1 I dessa överslagsmäs- hävdas att åldersfaktom i rekommendationerna grovt överskattar de siga beräkningar har bruksvärdeskillnaderna mellan lägenheter av olika ålder. De rent verkliga ingen hänsyn tagits till skillnaderna är sannolikt små. de specifika lägeseffekter standardmässiga En annan fråga berör lägesfaktorns värdering. Som påpekats tidigare ingår som behandlades tidigare. det i rekommendationerna en särskild värdering av lägesfaktorn. De

sou 1931:77

Bilaga 2 489

Tabell 3 Antal lägenheter efter storleken på den hyressänkning eller hyreshöjning som erfordras för en anpassning till hyresmarknadskommitténs rekommendationer om hyresfördelning på lägenheter av olika ålder och storlek. Hyressänkning/hyreshöjning efter produktionsperiod år 1980

Hyressänkning Hyreshöjning Summa Genom- Igh snittlig -50 50-40 40-30 30-20 20-10 10-0 0-10 10-20 20-30 30-40 40-50 50hyresförändring

-3368

l 347 7 785 53 089 76 168 9 268 1 180 527 248

empiriska skattningarna visar dock att mycket liten hänsyn tas till denna del av rekommendationerna. Sannolikt kan det hävdas att denna del av rekommendationerna dels underskattar dels inte lägesfaktorns bruksvärde, framställs på ett sådant sätt att parterna känner sig motiverade att följa dessa. Denna diskussion kan summeras påföljande sätt: En hyressättning som är marknadsanpassad i den meningen att alla lägenheter är lika attraktiva för den genomsnittliga hyresgästen fordrar ett åldersberoende i hyressättningen som sannolikt, och vid det fulla beaktandet av lägesfaktorn, i går precis motsatt riktning mot den nu förhärskande (och enligt hyresmarknadskommitténs rekommendationer). Om man att en ideal approximativt säger hyresstruktur utmärkes av att det i genomsnitt inte skall finnas några åldersberoende hyresskillnader, så är figur 5 tillämplig. Av den framgår att hyresförändringarna då många gånger blir drastisk i det nyare beståndet. Men eftersom det äldre beståndet är så mycket större blir de erforderliga hyreshöjningarna i det äldre beståndet fortfarande I mycket obetydliga. genomsnitt rör det sig om mindre än 10 kronor per kvm bly.

En

sammanfattning

Analysen av hyressättningen i de utvalda SABO-företagen visar på en splittrad bild. Först och främst är skillnaderna - mätt som i hyresnivåer - stora mellan olika genomsnittshyra företag. Därutöver existerar en hyresspridning i vissa företag, som inte förefaller vara motiverad ur bruksvärdesynpunkt. Det har konstaterats att större delen av variationen är hänförbar till det förhållandet att många företag har en hyressättning som är starkt åldersberoende: Det innebär i praktiken att äldre lägenheter åsätts en

490 Bilaga 2

understiger hyrorna i nyare lägenheter. Det kan tolkas hyra som markant utbredd mot kostnadsövervältring. Generellt är som en tämligen motvilja den bristande kostnadsövervältringen särskilt märkbar i det allra senaste beståndet, som ofta åsätts hyror som ligger markant över hyrorna i tidigare producerat bestånd. Dessutom konstateras att ett centralt läge värderas mycket lågt i

hyressättningsarbetet. Till sist konstateras att en anpassning till en ideal hyresstruktur, tolkat som hyresmarknadskommitténs rekommendationer, tarvar små hyreshöji det äldre beståndet för att åstadkomma de ofta drastiska ningar som enligt dessa rekommendationer erfordras i det nyare hyressänkningar beståndet.

3 Bilaga

Diagram I :1 Kapitalkostnader per m2 åren Produktionsår 1975-1979 för hyres- och bastadsrättshus färdig-

197o 1971 1932 1973

1974 1935 1935 1957 19l78 1939 ställda 1970-1979.

*Se s. 142.

3 sou 1981:77

492 Bilaga

Kr/m?

50-

40-

30- \ År 1975-1979 \\ 20- \ \ \ \ 10- \ Diagram 2:? Kapitalkøstnader för överkostnader per m2 di? Produktionsår , , l . [ | | 1 1 r för flerbostadshus färdig- I 1971 1972 1973 1974 1975 1976 1977 1978 1979 1980 ställda 1970-1979 1970

2 Se s. 143.

Bilaga 4 Översikt över gällande rätts

i till

motsvarigheter förslaget

hyreslag (12 kap. jordabalken)

Gällande rätt Förslaget Gällande rätt Förslaget

1§1sI 18§ 22§ -

så:

1§4st 19a§1st 23§1st 1§5st 19a§2st 23§3st 19a§3st 23§4st 19a§4st 23§5st 20§ 24§ 3§1St 3§2st 21§ 25§ 3§3st 22§ 26§ 3§4St 23§ 4§1st 4§2st 24§ 4§3st 24a§ 4a§ 25§ 5§ 26§ 6§ 27§ 7§1st 27a§ 7§2St 28§ 7§3st 29§ 8§ 9§ 31§

33§

494 4 sou 1981:77

Bilaga

Gällande rätt Förslaget Gällande rätt Förslaget

42§ l50§ 55a§ 68§2st

43§ 51§ 56§ V 77§ 44§ 52§ 57§ 78§ 57” 7”

45§lst 53§

45§2st - 58§lst 80§lst 45§3st - 58§2st -

§ 80§3st

4621::

58§4st 58” 8” 10ch2p 55§ 46§1st 59§1st 82§1st 56§2st 59§2st - 30ch4p 46§1st5p 56§4st 59§3st 82§2st 46§1st 59§4st 82§3st 60ch6ap 57§2st 60§1St 83§1St 4°§m 60§2st 83§2st 7-9!) 58§ 60§3st 46§1st 60§4st 83§3st mp 59§ 46§2St 60§ 61§ 84§ 46§3st 56§3st _ 62§m 47§ 61§ 62§2St 94§ 47” 6” 63§ 85§1st 48§1st 70§lst , 1 64§ 48§2st 48§3st 70§2st 65§ 86§ 43§4st 65a§ 87§ 48§5st 70§3st 66§ 89§ 49§ 54§ 67§ 90§ 50§ 55§ 67a§ 91§ 685 - 51§ 66§ 69§ - 52§ 67§ 70§ - 53§ 75§ 54§1st 69§1 71§1st och2st 71§2St 54§2st 68§1st 54§3 71§3st och 4 st 72 § 55 § 73 §

1 Paragrafen upphävd genom 1976:193.

Statens offentliga utredningar 1981

Kronologisk förteckning

HS90: Hälsorisker.S. 60. Kooperationeni samhället.l. . HS90: Ohälsaoch vårdutnyttjande.S. 61. Familjepensionen.S. HS90: Hälso-och sjukvårdi internationelltperspektiv.S. 62. Familjepensionen. Sammanfattning.S. HS 90: utgångspunkter och riktlinjer för det fortsatta 63. Samhälletoch samlingslokalerna.Bo. arbetet.S. . Våldtäkt.Ju. . hlyarbetstidslag.A. 65. Svenskakyrkansgudstjänst.Band5. Kyrkligahandlingar. Oversynav lagenom församlingsstyrelse.Kn. Kn. Lagom vård av missbrukarei vissafall. S. . Svenskakyrkansgudstjänst.Bilaga3. Kyrkligahandlingar. . Översynav sjölagen1.Ju. Vägenin i kyrkan.Dop.konfirmation,kommunion- aktuella . Enhetligthuvudmannaskapför högskolan.U. liturgiskautvecklingslinjer.Kn. . Datatekniki verkstadsindustrin.l. 67. Svenskakyrkansgudstjänst.Bilaga4. Kyrkligahandlingar. . Datatekniki processindustrin.l. Äktenskapoch vigsel i dag - Liturgiska utecklingslinjer. . lnrikesflygetunder 1980-talet.K. Kn. . Närradio.U. . Svenskakyrkansgudstjänst.Bilaga5. Kyrkligahandlingar. . Reformeratkyrkomöte,kyrkliglagstiftningm. m. Kn. Döendet.dödenoch begravningsgudstjänsten.Kn. . Grundlagsfrågor.Ju 69. Prispå energi.l. . Film och TV i barnensvärld. U. 70. Äldre arbetskraft.A. . Industrinsdatorisering.A. 71. Prostitutioneni Sverige.S. . Minskattobaksbruk.S. . Att avvecklaen kortsiktigstödpolitik.l. . Översynav rediolagen.U. 73. Landskapsinformationunder 1980-talet.Bo. . Omprövningav samvetsklausulen.Kn. 74. Frånhyresrätttill bostadsrätt.Bo. . InternationelltpatentsamarbatelIl. H. 75. Länsrätternasmålområde- administrativtvåpartsprocess. . Sjukersättningsfrågor.S. Kn. . Tekniskahjälpmedelför handikappade.U. 76. Företagshypotek. Ju. . Socialförsäkringensdatorer.S. 77. Hyresrätt3. Ju. . Bradaghemför små barn.S. . Omsorgerom vissahandikappade.S. . Omsorgerom vissa handikappade.Sammanfattning,lagförslag,specialmotiveringar.S. 28. Turism och friluftsliv. Det centrala myndighetsansvaret. Jo. 29. Forskningensframtid. U. 30. Forskarutbildningens meritvärde.U. 31. Avtalsvillkormellan näringsidkare.Ju. 32. Fluori kariesförebyggandesyfte.S. 33. Effekterav investeringarutomlands.l. . Friståendeskolorför skolpliktigaelever.U. 35. Sjukresor.S. 36. Begravningsverksamheten. Kn. 37. FöretagsobeståndIl. B. 38. Om hetsmot folkgrupp.A. 39. Svenkkrigsmaterielexport.H. . Prisregleringmot inflation?H. 41. Prisregleringmot inflation?Bilagor 1-6. H. 42. Prisregleringmot inflation?Bilagor7-12. H. . Deinternationellainvesteringarnaseffekter.I. . Löntagarnaoch kapitaltillväxten.Slutrapport.E. 45. Nyamedier- text-TV,teledata.U. . Ändringari förvaltningslagen.Ju. 47. Hyresgästinflytande på målningoch tapetsering.Bo. . Telubaffären.Ju. 49. Densvenskapsalmboken.Bandl. Kn. 50. Densvenskapsalmboken.Band2. Kn. 51. Densvenskapsalmboken.Band3. Kn. 52. Densvenskapsalmboken.Band4. Kn. 53. Stockholmskommunalastyrelse.Kn. . Kooperativaföretag.l. 55. Video.U. . Bibeln.Nyatestamentet.U. 57. Djurenshälso-och sjukvård.Jo. . Samverkanvid uppgiftslämnanda.B. 59. Datatekniki industriproduktionen.l.

Statens .utredningar 1981

offentliga

Systematisk förteckning

Justitiedepartementet Handelsdepartementet Översynav sjölagen1. [8] InternationelltpatentsamarbeteIll. [21] Grundlagsfrågor.[15] Svenskkrigsmaterielexport.[39] 2. Avtalsvillkormellan näringsidkare.[31] Prisregleringskommittén.1. Prisregleringmot inflation? [40] Ändringari förvaltningslagen.[46] Prisregleringmot inflation?Bilagor1-6. [41]3. Prisregleringmot Telubaffären.[48] inflation?Bilagor7-12. [42] Våldtäkt.[64] Företagshypotek.[76] Arbetsmarknadsdepartementet Hyresrätt3. [77] Ny arbetstidslag.[5] Industrinsdatorisering.[17] Socialdepartementet Qm hetsmot folkgrupp.[38] Hälso-ochsjukvårdinför90-talet.1.Hälsorisker.[1]2.Ohälsaoch Aldre arbetskraft.[70] vårdutnyttjande. [2] 3. Hälso- och sjukvård i internationellt perspektiv.[3] 4. utgångspunkteroch riktlinjer för det fortsatta Bostadsdepartementet arbetet.[4] Hvresgâstinflytandepå målningoch tapetsering.[47] Lagom vård av missbrukarei vissafall. [7] Samhälletoch samlingslokalerna.[63] Minskattobaksbruk.[18] Landskapsinformation under 1980Atalet. [73] Sjukersättningsfrågor.[22] Frånhyresrätttill bostadsrätt.[74] Socialförsäkringensdatorer. [24] Bradaghemför småbarn. [25] Industridepartementet Omsorgskommittén.1. Omsorgerom vissahandikappade.[26] Data-och elektronikkommittén.1. Datatekniki verkstadsindu- 2. Omsorgerom vissa handikappade.Sammanfattning,lagförstrin. [10] 2. Datatekniki processindustrin.[11] 3. Datatekniki slag,specialmotiveringar.[27] Fluori kariesförebyggandesyfte. [32] industriproduktionen.[59] Direktinvesteringskommittén. 1.Effekterav investeringarutom- Sjukresor.[35] Pensionskommittén. 1.Familiepensionen.[61]2. Familiepensio- lands.[33] 2. Deinternationellainvesteringarnaseffekter.[43] Kooperationsutredningen. 1.Kooperativaföretag.[54]2.Koopenen. Sammanfattning.[62] Prostitutioneni Sverige.[71] rationeni samhället.[60] Prispå energi.[69] Att aweckla en kortsiktigstödpolitik.[72] Kommunikationsdepartementet lnrikesflvgetunder 1980-talet.[12] Kommundepartementet Översynav lagenom församlingsstyrelse.[6] Ekonomidepartementet Reformeratkyrkomöte,kyrklig lagstiftningm. m. [14] Löntagarnaoch kapitaltillväxten.Slutrapport.[44] Omprövningav samvetsklausulen. [20] Begravningsverksamheten. [36] Budgetdepartementet 1969års psalmkommitté.1. Densvenskapsalmboken.Band1. Företagsobeståndll. [37] [49] 2. Den svenskapsalmboken.Band2. [50] 3. Densvenska 4. Samverkanvid uppgiftslämnande.[58] psalmboken.Band3. [51]4. Densvenskapsalmboken.Band [52] Stockholmskommunalastyrelse.[53] Utbildningsdepartementet 1.Svenskakyrkanshandbok. 1968årskyrkohandbokskommitté. Enhetligthuvudmannaskapför högskolan.[9] Band5. Kyrkligahandlingar.[65]2.Svenskakyrkansgudstjänst. Närradio.[13] Bilaga3. Kyrkligahandlingar.Vägenin i kyrkan.Dop,konfirma- Film och TV i barnensvärld. [16] tion, kommunion- aktuellaliturgiska utvecklingslinjer.[66] 3. Översynav radiolagen.[19] Svenskakyrkansgudtjänst.Bilaga4. Kyrkligahandlingar.Äkten- Tekniskahjälpmedelför handikappade.[23] - Liturgiska utvecklingslinjer.[67] 4. skap och vigsel i dag Utredningenom forskningensoch forskarutbildningenssitua- Svenska kyrkans gudstjänst. Bilaga 5. Kyrkliga handlingar. tion. 1. Forskningensframtid. [29] 2. Forskarutbildningens Döendet,dödenoch begravningsgudstiänsten. [88] meritvârde.[30] Länsrätternasmålområde- administrativtvåpartsprocess.[75] Friståendeskolorför skolpliktigaelever.[34] Nya medier- text-TV.teledata.[45] Video.[55] Bibeln.Nvatestamentet.[56]

Jordbruksdepartementet Turism och friluftsliv. Detcentralamyndighetsansvaret.[28] Diurenshälso-och siukvård.[57]

Anm. Siffrornainom klammerbetecknarutredningarnasnummeri den kronologiskaförteckningen.

4 A

?§5

v »-«-.›;% ISBN 91-38-05821-9

b 4 Lb l e rF or 1 ag

|3SN 0375_250X AllmännaFörlaget