Skäliga lokalhyror och trygghet i besittningen betänkande

Ur KB:s samlingar

Digitaliserad år 2014

Skäliga Iokalhyror och i trygghet besittningen

okalhyréskomrrüttén I

Skäliga lokalhyror och i

trygghet

besittningen

Betänkande av lokalhyreskommittén Stockholm 1987

Beställningsadress: Allmänna Förlaget Kundtjänst 162 89 STOCKHOLM TEL: 08/739 96 30

Informationsbokhandeln Malmtorgsgatm S. Stockholm

Beställare som är berättigade till remissexemplar eller friexemplar kan beställa sådana under adress:

Regeringskansliets förvaltningskontor SOU-förrådet 103 33 Stockholm Tel: 08/763 23 20 Telefontid 8.10 - 12.00 (externt och internt) 08/763 10 05 12.00 - 16.40 (endast internt)

ISBN 91-38-10043-6 ISSN 0375-250X

RIWERINGSKANSIJEIS

Stockholm 1987

Till statsrådet och chefen för

bostadsdepartementet

Den 11 oktober 1984 bemyndigade regeringen chefen för bostadsdeparte-

mentet att tillkalla en kommitté med uppdrag att göra en utvärdering av hyreslagens regler om lokalhyra samt att föreslå de åtgärder som behövs för att förbättra lokalhyresgästemas ställning. Med stöd av detta bemynfr.o.m. den 1 december 1984 riks-

digande förordnade departementschefen

Hans Göran Franck att vara kommitténs ordförande: Som dagsledamoten förordnades fr.o.m. samma dag dåvarande riksdagsledaövriga ledamöter “mötema Monica Andersson och Sigvard Persson. Sedan Monica Andersson

fr.o.m. den 3 december 1985 riksdagsleda-

avsagt sig uppdraget förordnades moten Lennart Nilsson som ledamot i kommittén. Kommittén antog

narrmet lokalhyreskommittén.

förordnades fr.o.m. den 1 december 1984 Som sakkunniga i kommittén andre förbundsordföranden Jan Dannemann, Hyresgästemas Riksförbund, Bostadsföretag, numejur. kand. Bertil Flodström, Sveriges Allmärmyttiga

ra departementsrådet Kerstin .Káks, bostadsdepartementet, köpmannen

Folke Sveriges och verkställande direktören

Ryberg, Köpmarmaförbtmd Per Tornée, Sveriges Fastighetsägareförbimd. förordnades fr.o.m. den 14 januari

Att som experter biträda i kommittén

1985 Olof Pontusson, statens och kartellnämnd och byråchefen pris-

fr.o.m. den 15 april 1985 numera hovrättsassessom Peter Rosén, bostadsdepartementet.

Kommitténs sekretaare har varit avdelningsdirektören Per-Åke Eriksson,

som förordnades fr.o.m. den 1 december 1984.

På kommitténs uppdrag har statens pris- och kartellnämnd gjort en undersökning av lokalhyrorna på vissa orter. Undersökningsrapporten (DsBo 1987:1) Lokalhyror i fem kommuner publicerades i mars 1987. Vi får härmed överlämna vårt betänkande skäliga lokalhyror och i besittningen. Särsldlt yttrande har avgetts av Bertil Flodström trygghet och av Per Tomée. Vi har därmed slutfört vän uppdrag.

Stockholm i september 1987

Hans Göran Franck Lennart Nilsson Sigvard Persson

/Per-Åke Eriksson

Sammanfattning

I kommitténs uppdrag har ingått att göra en utvärdering av hyreslagens

.. regler om lokalhyra samt att föreslå de åtgärder som behövs för att förbättra lokalhyresgästemas ställning.

lokalhyresnuarknaden

I våra direktiv och allsidig undersökning av efterlyses en mer omfattande

lokalhyresutvecklingen än som gjorts tidigare. På vårt uppdrag har statens därför undersökt lokalhyresmarknaderna i

pris- och kartellnämnd (SPK) Stockholm, Malmö, Gävle och Skara. SPK:s undersökning Göteborg, inte bara mellan olika orter och

visar på en mycket storhyresspridning

olika områden utan också mellan lokaler för samma ändamål och inom samma område. Under åren 1982-1985 har lokalhyroma på de undersökta

orterna i ökat mer än den allmänna prisutvecklingen utom i genomsnitt Skara och i Göteborgs ytterområden. Även beträffande hyreshöjningarnas

storlek mellan olika lokaler. Rsr visar undersökningen på stora skillnader en stor del av butiks- och kontorslokalema i Stockholms och Göteborgs cityområden och för åtminstone en tiondel av sådana lokaler i övriga

undersökta orters cityområden var hyreshöjningarna dubbelt så stora som

ökningen av konsumentprisindex. SPK:s undersökning tyder på större hyreshöjningar för åren 1982-1985 än vad som enligt andra undersökningar förekommit under tidigare år. Enligt vår uppfattning visar SPK:s undersökning på förhållanden som måste leda till svårigheter för många hyres-

gällande på marknaden och behålla besittningen.

gäster att kunna göra sig Enligt en enkät till landets kommuner som vi gjort har dock höjda lohittills utanför kretsen av kalhyror endast fått begränsade konsekvenser i

drabbade hyresgäster. Några kommuner har angett att de fått problem

och kulturella utbudet. Probleform av utarrnning av det kommersiella kundunderlag för att men anges främst bero på att det saknas tillräckligt hyresgästemas verksamheter skall kunna bära de höga hyror som följer av

höga ny- och ombyggnadskostnader. För att få trygghet i besitmingen har hyresgästerna enligt vår uppfattsom kan följa av

ning ett behov av ett bättre skydd mot de höga hyreskrav

de speciella förhållandena på lokalhyresmarknaden. Det gäller inte minst i

de områden där en stark konkurrens om ett fåtal lokaler kan

hyreslediga

10 Sammanfattning

medföra stora hyreshöjningar till nivåer som är avsevärt högre än för jämförliga lokaler. Vi anser dock inte att förhållandena är sådana att det finns anledning att gå ifrån ett system med marknadsanpassade hyror.

Besittningsskyddet

Lokalhyresgästema har ett indirekt besittningsskydd. Det innebär att hyres-

gästen måste flytta, om inte parterna kommer överens om villkoren för att

förlänga hyresförhållandet. Hyresgästen har dock rätt till ekonomisk ersätt-

ning, om uppsägningen varit obefogad. Enligt vår uppfattning ger utforrn-

ningen av de nuvarande bestämmelserna inte alla lokalhyresgäster ett tillfredsställande besittningsskydd. Vi anser dock att det finns beaktansvärda

invändningar mot en övergång till ett direkt besittningsskydd. Inte heller

har företrädare för hyresgästerna förordat en sådan lösning. Enligt vår uppfattning bör de erforderliga förstärkningarna av lokalhyresgästernas besittningsskydd ske inom ramen för ett indirekt besittningsskydd. Vi anser också att ett tillfredsställande skydd mot obefogade uppsägningar går att åstadkomma inom denna ram. Enligt våra direktiv skall vi överväga om en legal förhandlingsrätt skulle kunna förbättra lokalhyresgästernas ställning. Vi har dock funnit att det är svårt att förena en sådan rätt med ett indirekt besitmingsskydd och att de förutsättningar som låg till gnmd för införandet av en legal förhandlingsrätt på bostadshyresområdet år 1978 inte föreligger på lokalhyresmarknaden. Mot denna bakgrund menar vi att det för närvarande inte bör införas regler om en legal förhandlingsrätt på lokalhyresmarknaden.

skäligt hyreskrav

För hyresgästen är det väsentligt att besittningsskyddet inte sätts ur spel genom för höga hyreskrav. Vid prövningen av skäligheten av de hyres-

villkor hyresvärden begär för att förlänga hyresförhållandet då avtalstiden

går ut, är det av avgörande betydelse vilken hyra hyresvärden betingar sig

av efterföljande hyresgäst. Det är därmed som regel omöjligt för parterna att före hyrestidens utgång och med rimlig säkerhet bedöma ett hyreskravs skälighet. De nuvarande bestämmelserna ger inte heller något skydd mot de

höga hyror som kan följa av de speciella förhållandena på lokalhyres-

marknaden.

Enligt vår uppfattning är möjligheten för parterna att i förväg kunna bedöma ett hyreskravs skälighet en grundläggande förutsättning för att

obefogade uppsägningar skall kunna motverkas och för en rimlig marknadsanpassning av hyrorna. Det skulle därför innebära stora fördelar om ett

Sammarfattning 1l

i stället kunde bedömas med utgångspunkt från de

hyreskravs skälighet som för lokaler. används för

hyror gäller jämförliga Hyresjämförelser av lokalers hyresvärde bl.a. i samband med fastighetsvärde-

bedömning

Inom detta område har det utarbetats vägledande principer för hur

ring.

lokalemas skilda egenskaper skall värderas. Hyresjämförelser används

också i andra bl.a. i Danmark och England, för att bedöma ett länder, Parterna där anser att systemet fungerar tillfredshyreskravs skälighet. Vid de regler som vi ställande. en hearing, där vi på försök prövade

föreslår, att hyresjämförelser går att göra. Mot denna bakgrund

framgick

för att bedöma ett hyreskravs

anser vi att ett system med järnförelsehyror

skälighet bör kunna fungera även på den svenska lokalhyresmarknaden.

Vi föreslår att bestämmelserna ändras så att ett hyreskrav skall anses

om det hyresläget på orten för jämförliga oskäligt, påtagligt överstiger

lokaler. Genom att det normalt blir betydelselöst vad en efterföljande hyresgäst betalar i hyra, kan hyreskravets skälighet med rimlig säkerhet

bedömas under förhandlingarna. Med en sådan skälighetsbedömnirtg redu-

ceras också från de enstaka höga hyror som kan följa av de inflytandet i speciella förhållandena på lokalhyresmarknaden.

F örfarandet vid tvister En tvist skall nuvarande bestämmelser hänom besittningsskyddet enligt skjutas av hyresgästen till hyresnärrmden för medling senast två månader

efter Kommer inte parterna överens och hyresförhållandet uppsägningen. upphör, prövas en tvist om hyresvärdens ersättningsskyldighet av fastighetsdomstol. Om någon av parterna så begär, skall hyresnämnden under

medlingen avge ett yttrande om lokalens marknadshyra eller - vid upp-

sägning för rivning eller ombyggnad - om en anvisad ersättningslokal kan

anses godtagbar. Fastighetsdomstolen får vid sin prövning frångå yttrandet

endast om den finner att marknadshyran påtagligt avviker från vad som av anvisad lokal inte

angivits i yttrandet eller hyresnämndens bedömning

varit riktig. Vi har funnit att nuvarande bestämmelser inte ger hyresgåstema ett tillfredsställande stöd vid tvister. Inom ramen för oförändrad kompetens-

mellan och fastighetsdomstolen föreslår vi därför fördelning hyresnämnden

ändrade regler om förfarandet vid medling. Vi föreslår att då hyresvärden sagt upp avtalet skall han - inte som med nuvarande regler hyresgästen - hänskjuta en eventuell tvist till hyresnämn- Gör han inte det inom viss tid, normalt två månader från den för medling. bör bli utan verkan. Vi föreslår också att

uppsägningen, uppsägningen

12 Sammanfattning

hyresvärden skall kunna upphäva verkan av uppsägningen genom att före hyrestidens utgång återkalla sin ansökan om medling. för villkorsändring, bör

Har hyresgästen sagt upp avtalet uppsägningen vara utan verkan, om den inte innehåller uppgift om de ändrade villkor

som hyresgästen önskar. Om avtalet endast sagts upp av hyresgästen för villkorsändring bör hyresvärden inte undgå ersättningsskyldighet, om han vägrar förlängning eller kräver villkor som är oförmånligare för hyresgästen än de som följer av det uppsagda avtalet och hyresförhållandet upphör. Vi föreslår också att hyresnämndens yttrande skall avse frågan om hyresvärdens ersänningsskyldighet om hyresförhållandet skulle upphöra. Sådant yttrande skall enligt vårt förslag avges på parts begäran oavsett på vilken grund skett. För att yttrandet skall en

uppsägning ge parterna

tillförlitlig är det angeläget att parternas underlag för sina

,vägledning

i tvisten läggs fram redan under medlingen. Endast om ståndpunkter särskilda skäl föreligger bör därför annat processrnaterial än det parterna lagt fram i hyresnämnden få åberopas vid en ersättningstvist i fastighetsdomstol. Tillsammans med vårt förslag till ändrad definition av skäligt hyreskrav kommer därmed ett yttrande att kunna ligga i linje med en tänkt dom i fastighetsdomstolen.

För att ge parterna möjlighet att anpassa sitt agerande efter yttrandets

innebörd föreslår vi också att ett medlingsärende inte får avskrivas förrän

tidigast fjorton dagar efter det att hyresnämnden meddelat sitt yttrande. Innebär yttrandet att hyresvärdens hyreskrav är skäligt, får hyresgästen därmed möjlighet att inom fjorton dagar acceptera den begärda hyran. Om

hyresvärden vägrar förlängning på dessa villkor blir han ersättningsskyldig. Innebär yttrandet att hyresvärdens uppsägning är obefogad. har han

möjlighet att undgå ersättningsskyldighet genom att inom fjorton dagar återkalla sin ansökan om medling. Avtalet förlängs då på oförändrade villkor. Med vårt föreslag får hyresgästen en starkare ställning inför en eventuell ersätmingstvist. Samtidigt kan hyresnämndens medling på ett bättre sätt inriktas på att förhindra att avflyttning sker till följd av obefogad uppsägning eller att hyresgästen tvingas acceptera oskäliga hyresvillkor. Vetskapen om att underlaget skall redovisas redan under medlingen bör också motverka att avtal sägs upp utan befogad anledning. Det blir också naturligt att redovisa underlaget för motparten redan vid uppsägningen liksom det blir naturligt för motparten att inte driva uppsägningen till en tvist, om han inte själv har imderlag som visar på andra förhållanden. Vårt

Sammanfattning 13 ;

bör därför medföra att parterna får större intresse att själva lösa en .förslag eventuell tvist.

Upprkov med avflyttning

Med vår föreslagna ordning vid tvister behöver inte parterna ta slutlig ställ-

ning till uppsägningen förrän fjorton dagar efter ett yttrande av hyresnämn-

råd-

Aden. Skall ett hyresförhållande upplösas, bör hyresgästen ges rimligt

Vi föreslår

rum att finna en ersättningslokal och planera för en avflyttning. nuvarande att medge uppskov med därför att hyresnämndens möjligheter

enligt nuvarande I avflytming med högst ett år ändras till två år. Liksom

inom denna ram bestämmas vid en avvägning

i regler får uppskovstiden

1 intressen.

mellan hyresvärdens och hyresgästens respektive

Ersâttningsreglema

om ersättningsreglerna är Det indirekta besittningsskyddets styrka beror på

motverkar en och håller

så utformade att de obefogad uppsägning

skadeslös om sådan ändå äger rum. Med nuvarande regler kan hyresgästen eller som inte ersättningen till hyresgäster, som har låga rörelseresultat bedriver kommersiell verksamhet, bli så liten att den inte kan anses utgöra

ett hinder mot obefogade uppsägningar. Dessa hyresgäster verkningsfullt saknar därmed i besittningsskydd och även skydd mot för höga praktiken

bör alla ha ett till-

hyreskrav. Enligt vår uppfattning lokalhyresgäster som kan motverka oskäliga hyreskrav och fredsställande besittningsskydd

andra Vi föreslår därför att hyresgästen alltid skall

obefogade uppsägningar. motsvarande en årshyra, om hyresför-

ha rätt till en minimiersättning

hållandet upphör utan befogad anledning.

Om förorsakats förluster som inte täcks av minimiersätthyresgästen bör liksom för närvarande ersätta dessa i skälig om-

ningen, hyresvärden I sådant fall bör ersättning för de ändringsarbeten i lokalen, som

fattning. bekostat och som samtyckt till, baseras på änd-

hyresgästen hyresvärden

kvarvarande värde för hyresgästen. Med nuvarande regler är ringsarbetenas

som hyreslägenhet ökat i värde

sådan ersättning begränsad till vad lokalen

till följd av ändringsarbetena.

lndexklawuler

Av SPK:s framgår att det i tre fjärdedelar av lokalhyres-

undersökning som innebär att lokalhyrorna utvecklas i takt avtalen finns indexklausuler av Då utvecklingen av konsu-

med ökningen konsumentprisindex.

14 Sammanfattning

får anses vara en dålig mätare på förändringen av en lokals

mentprisindex finns det anledning att från principiell synpunkt ställa sig

hyresvärde, kritisk till av Det torde dock

en sådan användning konsumentprisindex.

saknas realistiska alternativ för justering av hyran under löpande avtal. vår kan nackdelarna med sådan indexreglering endast

Enligt uppfattning

som följer av långa avtalstider. Vi uppvägas av den trygghet i besittningen

föreslår att överenskommelser om indexreglering av hyran endast skall

om avtalet är träffat för en tid av minst tre år. Med nuvarande gälla, bestämmelser går denna gräns vid avtal som är träffade för längre tid än ett år.

Ändrad användning och andrahandsuthyrnm är det att denne kan För hyresgästens trygghet i besittningen viktigt sin verksamhet till ändrade förhållanden under avtalstiden. Med anpassa

nuvarande bestämmelser behöver hyresgästen hyresvärdens samtycke bl.a.

för att använda lokalen för annat ändamål än det avsedda och för att hyra ut hela lokalen i andra hand. vår är inte denna ordning tillfredsställande. Vi menar

Enligt uppfattning

att hyresgästen i vissa fall bör ha rätt att ändra användning av lokalen och att hyra ut hela lokalen i andra hand även om hyresvärden vägrar samtycke därtill. Vi föreslår därför att hyresnärnnden skall kunna ge tillstånd till sådana åtgärder, om hyresgästen har beaktansvärda skäl för sådana ändringar i hyresförhållandet och hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke.

Konsekvenser av förslagen

Vi räknar med att de föreslagna ändringarna verkar dämpande på hyresut-

vecklingen. Det bör dock framhållas att effekterna främst torde uppstå i de

marknadssituationer där det finns utrymme för hyreskrav som överstiger hyresläget för jämförliga lokaler eller då hyresvärden utnyttjar bristerna i

nuvarande bör leda till att Lex. små-

regler. En dämpad hyresutveckling

butiker, hantverkare samt kulturella- och ideella föreningar får ökade att i sina lokaler. bör allsidigheten i det

möjligheter varakvar Härigenom

kommersiella och kulturella utbudet i våra tätorter kunna bevaras. Våra bör också leda till ett totalt sett bättre resursutnyttjande i samförslag hället, eftersom värdet av hyresgästemas verksamheter i högre grad beaktas med våra föreslagna regler än med de nuvarande. Eftersom vår föreslagna definition av skäligt hyreskrav ligger i linje med den bedömning av

lokalers hyresvärde som tillämpas vid fastighetsvärdering, räknar vi med

Sammanfattning 15

inte nämnvärt skall fastighetsmarknaden och där-

att våra förslag påverka

med inte heller vare sig byggmarknaden eller kreditmarlcnaden.

vid tvister bör leda Vi räknar med att vår förslagna ordning för förfarandet i Samtidigt torde dock hyres-

till färre medlingsärenden hyresnänmdema.

uppgift bör

nämnden behöva tränga in mer i varje ärende. Hyresnämndens

dock underlättas av att parternas intresse av att lägga fram ett bättre undernämnden kommer att öka. Vi räknar därför med att lokalmedlag för

resurskrävande för hyresnåmndema.

lingama på sikt blir mindre

Författningsförslag

1 Förslag till om i jordabalken p Lag ändring

Härigenom föreskrivs i fråga om 12 kap. jordabalkenl

dels att 8, 19, 23, 40, 57-59 och 70 §§ skall ha följande lydelse,

dels att det i kapitlet skall införas en ny paragraf, 58 b §, av följande

lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

8 §

En uppsägning skall vara skriftlig, om hyresförhállarldet har varat längre än tre månader i följd vid den tidpunkt till vilken uppsägningen sker. Upp-

om det sägningen får dock, utom i fall som avses i 58 a §, vara muntlig, är hyresgästen som säger upp avtalet för upphörande och hyresvärden lämfår ske hos nar ett skriftligt erkärmande av uppsägningen. Uppsägningen den som är behörig att ta emot hyra pä hyresvärdens vägnar.

skall delges den som söks för uppsägning i den

Skriftliga uppsägningar ordning som anges i 8 kap. 8 § andra och tredje styckena, om inte annat följer av tredje eller fjärde styckena i denna paragraf. Har den som söks för uppsäg- Har den som söks för uppsäghär i landet och är det ning hemvist här i landet och är det ning hemvist

inte fråga om en i för- inte fråga om en uppsägning i föruppsägning tid enligt 42 § eller en sådan upp- tid enligt 42 §, får uppsägningen

sägning som avses i 58 §, får upp- sändas i rekommenderat brev. Upp- . sägningen anses då ha skett när den sägningen sändas i rekommenderat

brev. Uppsägningen anses då ha har avlämnats för postbefordran un-

skett när den har avlärrmats för der den söktes vanliga adress. Har under den söktes van- hyresgästen lämnat hyresvärden

postbefordran liga adress. Har hyresgästen lämnat uppgift om en adress, under vilken

om en adress, meddelanden till honom skall sänhyresvärden uppgift under vilken meddelanden till ho- das, anses den som hans vanliga nom skall sändas, anses den som adress. I annat fall anses den uthyr-

112 kap. jordabalken omtryckt 1984:694.

18 Författningsförslag

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

hans vanliga adress. I annat fall an- da lägenhetens adress som hyresadressses den uthyrda lägenhetens adress gästens Vanliga som hyresgästens vanliga adress. Om en hyresvärd eller en hyresgäst, vars avtal skall sägas upp, inte har något känt hemvist här i landet och om det inte heller finns något känt ombud som har rätt att ta emot uppsägning för honom, får uppsägning ske genom kungörelse i Post- och Inrikes Tidningar. En ansökan hos domstol med yrkande att hyrestörhâllandet skall upphöra eller att hyresgäst skall avhysas gäller som uppsägning när delgivning skett i behörig ordning. Särskilda bestämmelser om inne- Särskilda bestämmelser Om innehållet hållet i uppsägning av hyresavtal i uppsägning av hyresavta] som gäller lokaler finns i 58 §. 80m gäller lokaler finns i 53 00h 58 a §§.

19§ Hyran för bostadslägenheter skall vara till beloppet bestämd i hyresavtalet eller, om avtalet innehåller törhandlingsklausul enligt hyresförhandlingslagen (1978:304), i förhandlingsöverenskommelse. Detta gäller dock

inte ersättning för kostnader som hänför sig till lägenhetens uppvärmning,

förseende med varmvatten eller elektrisk ström eller avgifter för vatten och avlopp 1. om hyresavtalet innehåller förhandlingsklausul och beräkningsgrunden för ersättningens storlek har fastställts genom en förhandlingsöverenskommelse eller genom ett beslut enligt 22 eller 25 § hyresförhandlingslagen, 2. om lägenheten är belägen i ett en- eller tváfamiljshus, eller 3. om kostnaden för nyttigheten påförs hyresgästen efter individuell mätmng. I fråga om bostadslägenheter, som hyrs ut i andra hand eller som av upplåtaren innehas med bostadsrätt, får utan hinder av första stycket avtalas att hyran skall anknytas till den hyra eller årsavgift som upplâtaren betalar. Hyran för lokaler skall också va- Hyran för lokaler skall också vara till beloppet bestämd i avtalet ra till beloppet bestämd i avtalet till den del den inte omfattar ersätt- till den del den inte omfattar ersättning som avses i första stycket ning som avses i första stycket andra meningen. Utan hinder av andra meningen. Utan hinder av

F ödattrtingvörslag 19

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

detta gäller dock förbehåll i avtalet detta gäller dock förbehåll i avtalet om att hyran skall utgå med ett be- om att hyran skall utgå med ett belopp som står i visst förhållande lopp som står i visst förhållande r l till hyresgästens rörelseintäkter el- till hyresgästens rörelseintäkter elx I x l ler som bestäms enligt en skriftlig ler som bestäms enligt en skriftlig t t r mellan å ena överenskommmelse mellan å ena överenskommmelse l sidan hyresvärden eller hyresvärden sidan hyresvärden eller hyresvärden i och en organisation av fastighets- och en organisation av fastighets-

ägare, i vilken hyresvärden är med- ägare, i vilken hyresvärden är med-

lem, och å andra sidan en organisa- lem, och å andra sidan en organisation av hyresgäster. Är avtalet träf- tion av hyresgäster. Är avtalet träffat för bestämd tid och är hyresti- fat för bestämd tid och är hyrestiden längre än ett år, gäller dess- den minst tre år, gäller dessutom utom förbehåll om att hyran skall förbehåll om att hyran skall utgå

utgå med belopp som bestäms en- med belopp som bestäms enligt en

ligt en arman beräkningsgrund än annan beräkningsgrund än som nu som nu har angetts. har angetts. Har avtal träffats i strid med första eller tredje stycket, skall hyran utgå med ett belopp som är skäligt med hänsyn främst till parternas avsikter

och övriga förhållanden när_ avtalet träffades.

Om ogiltighet av avtal om hyra för bostadslägenhet i vissa fall när_ förhandlingsordning gäller finns bestämmelser i hyresförhandlingslagen.

23 § får inte använda lä- Bastadshyresgästen får inte an- Hyresgästen vända för något annat genheten för något annat ändamål lägenheten än det avsedda. får ändamål än det avsedda. Hyresvär- Hyresvärden dock inte åberopa awikelser som den får dock inte åberopa avvikelser är utan betydelse för honom. som är utan betydelse för honom. Lakalhyresgâsten får inte an-

vända lägenheten för något annat

ändamål än det avsedda, om inte hyresnämnden lämnar tillstånd därtill. Sådant tillstånd skall lämnas, om hyresgästen har beaktansvdrda skäl för en ändrad användning och hyresvärden inte har befogad anledning att motsätta sig den. Tillståndet kan förenas med villkor.

Författningsförslag

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

40§ som under viss tid ej En hyresgäst, som under viss tid Hyresgäst., är i tillfälle att använda sin bostads- inte är i tillfälle att använda sin läfår i får upplåta lägenheten i lägenhet, upplåta lägenheten genhet, dess helhet i andra hand, om hyres- dess helhet i andra hand, om hyresnämnden lämnar tillstånd till upp- nämnden lämnar tillstånd till upplåtelsen. Sådant tillstånd läm- låtelsen. Sådant tillstånd skall

skall

har beaktans- lämnas, om hyresgästen har beaknas, om hyresgästen tansvärda skäl för och värda skäl för upplåtelsen och hy- upplåtelsen resvärden ej har befogad anledning hyresvärden inte har befogad anledatt vägra samtycke. ning att vägra samtycke. Tillstånd till viss tid och förenas med enligt första stycket kan begränsas villkor.

57 § första och andra styckena 57§

Har hyresvärden sagt upp hyres- Har hyresvärden sagt upp hyresavtalet och vägrar han att förlänga avtalet och vägrar han att förlänga eller kommer för- eller kommer för-

hyresförhâllandet hyrestörhâllandet längning i annat fall ej till stand på längning i annat fall inte till stånd

inte den grund att hyresvärden för för- på den grund att hyresgästen kräver hyra som ej är godtar de hyresvillkor som hyres- längning , eller ställer vill- värden kräver för förlängning, har skälig upp annat

altanen»

rätt till enkor som strider mot god sed i hy- hyresgästen ersättning resförhdllanden eller eljest är oskä- ligt 58 b §. om inte 0:-» ligt, skall han i skälig omfattning ersätta hyresgästen dennes förlust

rlpkl-iKRn4-\JD“l1-V-i%\dJJWÄ›|iÄPJ\q

på grund av att hyresförhdllandet

upphör, om inte 1. hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att det icke skäli- . gen kan fordras att hyresvärden förlänger hyresförhâllandet,

2. huset skall rivas eller undergå 2. huset skall rivas och hyres-

sådan större ombyggnad att hyres- värden anvisar annan lokal med gästen uppenbarligen icke kan sitta vilken hyresgästen skäligen kan kvar i lägenheten utan nämnvärd nöjas eller hyresavtalet innehåller

olägenhet för ombyggnadens ge- villkor om att hyresförhdllandet

å å

nongförande samt därjämte antingen skall upphöra på grund av rivning

anvisar annan lägen- inom i

hyresvärden och rivningen skall påbörjas l

het med vilken hyresgästen skäli- fem drjrdn villkoret: tillkomst, i

l

Författrtingsjörslag 21

Nuvarande-lydelse Föreslagen lydelse

gen kan höjas eller hyresavtalet 3. huset skall undergä sådan störinnehåller villkor om att hyres- re ombyggnad att hyresgästen upskall upphöra på grund inte kan sitta kvar i

förhållandet penbarligen

av eller ombyggnad av lokalen utan nämnvärd olägenhet rivning huset och rivningen eller om- för genomförandet av ombyggnaskall inom den samt hyresvärden anvisar an-

byggnaden påbörjas

är villkorets tillkomst, nan lokal med vilken hyresgästen

fem frän

eller skäligen kan nöjas eller hyresavtalet innehåller villkor om att hy-

resförhâllandet skall upphöra pä

grund av ombyggnad och ombyggnaden skall påbörjas inom

fem är frän villkorets tillkomst.

3. hyresvärden i annat fall har be- 4. hyresvärden i annat fall har befogad anledning att upplösa hyres- fogad anledning att upplösa hyresförhållandet. förhållandet, 5. de hyresvillkor som hyresvärden kräver för förlängning är skäliga och i övrigt inte strider mot

god sed i hyresförhällanden.

Första också., om Första stycket gäller också, om stycket gäller har upp avtalet i har sagt upp avtalet hyresgästen sagt hyresgästen

annat fall än som avses i 6 § och i enligt 58 a §.

uppsägningen begärt förlängning

av avtalet på ändrade villkor.

57 a § första stycket 57a§

Vid tillämpningen av 57 § är Vid prövning enligt 57 § första hyra som hyresvärden kräver för stycket 5 av ett hyreskravs skäligej att anse som skälig, het skall främst beaktas hyresläget förlängning

om den den hyra som pä orten för jämförliga lokaler. En

överstiger

lägenheten vid hyrestidens utgång hyra som hyresvärden kräver för

kan antas mark- förlängning skall därvid anses som

betinga pd öppna naden Vid be- skälig, om den inte är påtagligt

(marknadshyra).

stämmande av marknadshyran skall högre än hyresläget pä orten för

eller jämförliga lokaler. Endast om det dock bortses från hyresanbud

med finns särskilda skäl får hänsyn tas hyresavtal som ej är rimligt

till det allmänna till ölming av lokalens värde, som hänsyn hyresläget

i orten för närmast jämförliga lä- en hyresgäst har åstadkommit.

22 F örfattrtingsförslag

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

genheter. Endast om särskilda skäl föreligger får hänsyn tas till ökning av lägenhetens värde, som hyresgäst åstadkommit.

57 a § tredje stycket

Har i fall som avses i andra Har hyresnämnden avgett ytt-

stycket 1 hyresvärden vid tiden för rande, får i tvist om ersättning enhyresnämndens yttrande fått anbud ligt 57 § omständighet eller bevis,

eller träjfat avtal om uthyrning av som inte har äberopats under med-

lägenheten utan att han under med- lingen, beaktas vid prövningen en-

lingen lämnat uppgift om det, fär dast om det finns särskilda skäl.

anbudet eller avtalet beaktas vid prövningen endast om synnerliga skäl föreligger.

57 a § andra stycket I tvist om ersättning enligt 57 § I tvist om ersättning enligt 57 § får yttrande av hyresnämnden frán- första stycket 2, 3 och 5 får yttrangås endast om det visas eller eljest de av hyresnämnden frângâs endast är uppenbart om det visas eller annars är uppen- I. när yttrandet avser marknads- bart att hyresümndens bedömning

hyran, att denna är påtagligt högre inte varit riktig. eller lägre än hyresnämnden an-

givit, _ 2. när yttrandet avser anvisad lägenhet, att hyresnämndens bedömning icke varit riktig. Har hyresvärden sagt upp hyresav-

talet, skall i fall som avses i tredje stycket hans slutliga ståndpunkt i

tvisten, såvitt avser anvisning av lokal och villkor för förlängning, anses vara den som han angett närmast innan yttrandet avgavs.

F örfattrtingsfärslag 23

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

58§ Vill hyresvärden säga upp avta- Vill hyresvärden säga upp avta-

let, skall han i un- let, skall han i uppsägningen unuppsägningen

derrätta hyresgästen om de villkor derrätta hyresgästen om de villkor l l han uppställer för att förlänga hy- som han kräver för att förlänga hy- › 1 resförhállandet eller om orsaken till resförhållandet eller om orsaken till › att han vägrar medge förlängning. att han vägrar medge förlängning. Uppsägningen skall dessutom inne- Om överenskommelse inte träffas hålla underrättelse att hyresgästen, mellan parterna. skall hyresvärden

om han icke går med på att flytta hänskjuta tvisten till hyresnämn-

utan att få ersättning enligt 57 §, den för medling. Tvisten skall hänhar att inom två månader från upp- skjutas till hyresnämnden inom två hänskjuta tvisten till hy- månader från uppsägningen, om sägningen

resnämnden för medling. uppsägningstiden är nio månader

eller längre, och annars inom tre veckor från uppsägningen, dock alli

tid före hyrestidens utgång.

Underläter Om hyresvärden underlåta: att hyresvärden att fullgöra vad som åligger honom enligt fullgöra vad som åligger honom första stycket, är uppsägningen enligt första stycket eller före hy-

utan verkan. restidens utgång återkallar sin an-

sökan om medling, är uppsägningen utan verkan. Har hyresvärden _fullgiort vad som åligger honom enligt första stycket och vill hyresgästen icke lämna lägenheten utan att få ersättning enligt 57 §, har hyresgästen att hänskjuta tvisten till hyresnämnden inom den i första stycket angivna tiden. Iakttages ej denna. förfaller rätten till ersättning. Vad som har sagts nu gäller ej, om inom samma tid tvist hänskjutes till nämnden enligt 58 a § första stycket.

2A F örfattningsfärslag

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Innan medlingen har avslutats får Innan medlingen har avslutats får hyresvärden för förlängning av hy- hyresvärden för förlängning av hyresförhällandet inte kräva högre hy- restörhällandet inte kräva högre hysom är ra eller något annat villkor son1 är ra eller något annat villkor för hyresgästen än oförmånligare för hyresgästen än oförmänligare

vad han har angett i uppsägningen. vad han har angett i uppsägningen.

Gör han det och kommer förläng- Gör han det och kommer förläng-

ning inte till stånd, har hyresgästen ning inte till stånd, har hyresgästen alltid rätt till ersättning enligt alltid rätt till ersättning enligt 57 §. 58 b §.

58a§ Har hyresgästen sagt upp avtalet Vill hyresgästen säga upp avtalet och i uppsägningen begärt förläng- för förlängning pä ändrade villkor, ning av avtalet pâ ändrade villkor, skall han i uppsägningen underrätta skall han inom två månader från hyresvärden om den ändring i de avuppsägningen hänskjuta tvisten till talade villkoren som han önskar.

hyresnämnden för medling och Om överenskomntelse inte trafas

vid ange den ändring han önskar i mellan parterna, skall hyresgästen

de avtalade villkoren. inom två månader frän uppsägning-

en hänskjuta tvisten till hyresnätnnden för medling. Underlåter hyresgästen att Om hyresgästen underläter att full-

skjuta tvisten till hyreswmnden göra vad som åligger honom enligt inom den i första stycket angivna första stycket eller före hyrestidens

tiden eller återkallar han före hyres- utgång återkallar sin ansökan om tidens utgång sin ansökan om med- medling. är uppsägningen utan verling, är uppsägningen utan verkan. kan. Har han ej angett de ändringar han önskar i de avtalade villkoren, skall nämnden förelägga honom att komplettera ansökningen inom viss tid. Följs inte föreläggandet, skall ansökan om medling awisas.

F örfattningsförslag 25

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Har hyresgästen _fidlgjort vad Om inte hyresvärden själv har som åligger honom enligt första sagt upp avtalet, fär han innan stycket, skall hyresnämnden före- medlingen har avslutats inte vägra

lägga hyresvärden att uppge de vill- förlängning av hyresförhällandet

kor han ställer uppför att förlänga eller för förlängning kräva högre

-hyresförhållandet eller orsaken till hyra eller något annat villkor som att han vägrar medge förlängning; är oförmdnligare för hyresgästen

Iakttar hyresvärden ej föreläggan- än vad som följer av det uppsagda det och är avtalet ej uppsagt enligt avtalet. Gör han det och kommer 57 § första stycket, skall avtalet förlängning inte till stånd, har hyanses förlängt på de av hyresgästen resgästen alltid rätt till ersättning önskade villkoren. En upplysning enligt 58 b §. om detta skall tas in i föreläggandet. Förlängningen anses

som avtal om fortsatt uthyrning.

58b§ Föreligger ersättningsskyldighet enligt 57, 58 eller 58 a §, skall hyresvärdenalltid betala en ersättning motsvarande en drshyra för lokalen

enligt det uppsagda hyresavtalet. Om hyresgästen pä grund av att

hyresförhällandet har upphört har förorsakats en förlust som inte täcks av ersättning enligt första stycket, skall hyresvärden ersätta 57 § tredje stycket denna förlust i skälig onçfattning. Förlust för hyresgästen som har Därvid skall förlust för hyresgästen samband med att demta bekostat som har samband med att denne har ändring av lägenheten skall beaktas bekostat ändring av lokalen beaktas när ersättningen bestäms endast om endast om hyresvärden har samhyresvärden har samtyckt till änd- tyckt till ändringen eller hyresgäsringen eller hyresgästen träffat hy- ten träffat hyresavtalet under förutresavtalet under förutsättning att sättning att han skulle få utföra ändhan skulle få utföra ändringen. För- ringen.

lusten beräknas i sådant fall till högst det belopp varmed lägen-

26 Författningsfärslag

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

heten genom ändringen ökat i värde som hyreslägenhet.

59 §.

Skall hyrestörhállandet upphöra Skall hyresförhállandet upphöra efter uppsägning som gjorts av hy- efter uppsägning som gjorts av hy-

resvärden eller, i fall som avses i resvärden eller, i fall som avses i 57 § andra stycket, av hyresgästen, 58 a §, av hYTCSSÄSICD.fâr hyresfår hyresnämnden på begäran av nämnderrpåbegäran av hyresvärden hyresvärden eller hyresgästen med- eller hyresgästen medge skäligt ge uppskov med avflyttningen un- uppskov med avflyttningen, dock der skälig tid, dock högst ett år från högst två år från hyrestidens uthyrestidens utgång. sång- Uppskov fär ej medges, om hyresvärden, hyresgästen eller någon annan därigenom skulle orsakas betydande skada eller olägenhet eller om avflyttningen med hänsyn till omständigheterna utan olägenhet kan ske vid den tidpunkten då avtalet upphör. Medges uppskov, skall hyresnämnden fastställa skäliga hyresvillkor för tiden från det att avtalet upphört till dess hyresgästen skall flytta.

70§ Beslut av hyresnämrrden i frågor Beslut av hyresnämnden i frågor som avses i 16 § andra stycket, som avses i 16 § andra stycket, 24a. 34, 36, 37, 49, 52, 54, 62 23 § andra stycket, 24 a, 34, 36,

eller 64 § överklagas genom besvär 37, 49, 52, 54, 62 eller 64 §

inom tre veckor från den dag överklagas genom besvär inom tre beslutet meddelades. veckor från den dag beslutet meddelades. Beslut av hyresrrämnden i frågor som avses i 1 § femte stycket, 35, 40,

45, 56 eller 59 § får inte överklagas.

F örfattrtingdörslag 27

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

1. Denna lag träder i kraft den 1 juli 1988. 2. De nya bestämmelserna i 12 kap. 23 och 40 §§ gäller även i fråga _ *

om hyresavtal som har ingåtts före iluaftträdandet.

i 3. De nya bestämmelserna i 12 kap. 8 och 57-59 §§ gäller även i fråga som har ingåtts före ikraftträdandet. Om ett hyresavtal har om hyresavtal tillämpas dock fortfarande äldre bestämmelsagts upp före ikraftträdandet, ser. 4. Innehåller som har ingåtts före ikraftträdandet, villkor ett hyresavtal, som strider mot de nya bestämmelserna i 12 kap. 19 §, gäller villkoret mot hyresgästen till utgången av år 1989 eller, om avtalet inte kan sägas vid den tidpunkten, till den senare tidpunkt då avtalet upp till upphörande på grund av uppsägning tidigast kan frånträdas.

28 Fötfarmingaförslag

2 m1

Förslag

om i om arnendenämnder och

Lag ändring lagen (1973: 188)

hyresnämnder

Härigenom föreskrivs att 4, 9, 12 a, 21 och 21 a §§ lagen (1973:188)

om arrendenåmnder och hyresnämnderl skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse 4§ Hyresnämnd som avses i 12 kap. 68 § jordabalken har till uppgift att 1. medla i hyres- eller bostadsrättstvist, 2. pröva tvist om åtgärdsföreläg- 2. pröva tvist om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 16 § andra gande enligt 12 kap. 16 § andra stycket, skadestånd enligt 12 kap. stycket, ändrad användning av lo- 24 a §, överlåtelse av hyresrätt en- kal enligt 12 kap. 23 § andra ligt 12 kap. 34-37 §§, upplåtelse stycket, skadestånd enligt 12 kap. av lägenhet i andra hand enligt 12 2A a §, överlåtelse av hyresrätt enkap. 40 §, förlängning av hyres- ligt 12 kap. 34-37 §§, upplåtelse avtal enligt 12 kap. 49 _§, hyres- av lägenhet i andra hand enligt 12 villkor enligt 12 kap. 54 §, upp- kap. 40 §, förlängning av hyresskov med avflytming enligt 12 avtal enligt 12 kap. 49 §, hyreskap. 59 § eller föreläggande enligt villkor enligt 12 kap. 54 §, upp- 12 kap. 64 §, allt jordabalken, skov med avflytming enligt 12 kap. 59 § eller föreläggande enligt

12 kap. 64 §, allt jordabalken,

2 a. pröva tvist om hyresvillkor enligt 22-24 §§ hyresförhandlingslagen

(1978:304) eller om återbetalningsskyldighet enligt 23 § samma lag, 3. pröva tvist om hyresvillkor enligt 7 § sista stycket, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 30 § andra stycket eller medlemskap enligt 52 §, allt bostadsrättslagen (1971:479),

4. pröva fråga om godkännande av överenskommelse som avses i 12

kap. 1 § femte stycket, 45 eller 56 § jordabalken eller av beslut som avses i 60 § första stycket 1 bostadsrättslagen, 5. vara skiljenämnd i hyres- eller bostadsrättstvist, 5 a. pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt hyresförhandlingslagerx, 6. pröva frågor enligt bostadssaneringslagen (1973:531) och bostadsförvalmingslagen (1977:792),

lLagen omtryckt 1985:660.

F ärfattningsförslag 29

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

om förvärv av hyresfastighet

7. pröva frågor enligt lagen (1975:1132) mm., 8. pröva frågor enligt bostadsanvisningslagen (l980:94), om rätt till för

9. pröva frågor enligt lagen (1982:352) fastighetsförvärv

ombildning till bostadsrätt. _ Ärende upptages av den hyresnärnnd inom vars område fastigheten är belägen. Ärende som avses i 10, 17 eller 18 § lagen om förvärv av hyresfastighet mm. upptages dock av hyresnämnden i den ort där bolagets har sitt säte eller, i fråga om handelsbolag, där förvaltningen styrelse föres.

9 § När tvist till nämnd, skall nämnden, utom i fall som avses i hänskjutits andra eller tredje stycket, kalla parterna att inställa sig inför nämnden. får nämnden vite. Skall part inställa sig personligen, förelägga Har tvisten till nämn- Har tvisten hänskjutits till hänskjutits 11 6 a 4 den enligt 11 kap. 6 a § eller 12 nämnden enligt kap. § a i jordabalken och har jordabalken och har sökandens kap. 58 a § sökandens motpart ej iakttagit motpart ej iakttagit föreläggande föreläggande som avses i tredje som avses i tredje stycket i samma i samma lagmm, skall lagrum, skall ärendet avskrivas, stycket ärendet om avtalet om avtalet ej är uppsagt enligt 11 avskrivas, ej är 11 kap. 5 § första kap. 5 § första stycket samma uppsagt enligt stycket eller 12 kap. 57 § första balk. stycket samma balk. samtidigt ett stort antal tvister av likartad be- Handlägger hyresnämnden skaffenhet mellan och dennes om villkoren för en hyresvärd hyresgäster

hyra av bostadslägenheter, får nämnden, sedan ett lämpligt antal typfall av

tvister prövats, med ledning därav avgöra övriga tvister utan muntlig förhandling, om det är uppenbart att sådan förhandling inte behövs.

l2a§ Vid sådan som avses i Vid sådan medling som avses i medling 12 kap. 58 eller 58 a § jordabalken 12 kap. 58 eller 58 a § jordabalken

skall hyresnärnnden, om hyresvär- skall hyresnämnden, om hyresvär-

den eller hyresgästen begär det, ytt- den eller hyresgästen begär det, yttra sig om marknadshyran för lä- ra sig om huruvida ersättningseller om huruvida lá- skyldighet föreligger enligt 12 kap.

genheten

genhet som har anvisats av hyres- 57 § jordabalken om förlängning

30 Författningrfärslag

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

värden är godtagbar enligt 12 kap. av hyresförhdllandet inte skulle 57 § första :tycket 2 jordabalken. komma nu stånd. Ärendet får i

sådant fall inte avskrivas förrän fjorton dagar efter det att yttrandet

harmeddelats. Vid sådan medling som avses i ll kap. 6 eller 6 a § jordabalken skall arrendenämnden, om jordägaren eller arrendatom begär det, yttra sig om

den arrendeavgift som arrendestället vid tillämpning av ll kap. 5 a §

första stycket jordabalken kan antas betinga på öppna marknaden.

2l§ I närnnds beslut skall anges de I närnnds beslut skall anges de skäl på vilka beslutet grundas, i skäl på vilka beslutet grundas, i den mån det är behövligt. I beslut den mån det är behövligt. I beslut om avskrivning enligt 9 § andra om avskrivning enligt 9 § andra stycket skall även anges dc nya stycket skall även anges de nya villkor på vilka avtalet enligt 11 villkor på vilka avtalet enligt ll kap. 6 a § tredje stycket eller I-2 kap. 6 a § tredje stycket jordakap. 58 a § tredje stycket jorda- balken skall anses förlängt. Avser balken skall anses förlängt. Avser beslut enligt lagen (1975:1132) beslut enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.rn. om förvärv av hyresfastighet m.m. tillstånd till framtida förvärv, skall tillstånd till framtida förvärv, skall i beslutet utsättas viss tid, högst i beslutet utsättas viss tid, högst ett år, för tillståndets giltighet. ett år, för tillstándets giltighet. Om part kan klandra beslutet eller besvara sig över det eller göra ansökan om återupptagande, anges i beslutet vad parten därvid har att iakttaga.

Håller nämnden förhandling i ärendet och kan på grund av ärendets be-

skaffenhet eller annan särskild omständighet beslut ej meddelas samma dag som förhandlingen avslutats, meddelas beslutet inom tvâ veckor därefter,

om ej synnerligt hinder möter. Underrättelse om tiden för beslutets med-

delande skall lämnas vid förhandlingen. Slutligt beslut tillställes part genom närrmdens försorg. Vad som sagts nu gäller dock ej beslut om avskrivning enligt 8 eller 12 §, om beslutet meddelas vid förhandling i partens närvaro. Har skiljaktig mening förekommit, skall demta meddelas parterna på samma sätt som beslutet.

F örfattningsförslag 31

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

21a§

beslut gäller i tillämpliga delar Vad som i 21 § sägs om nämnds nämnds yttrande enligt 12 a §. mark- Angár yttrandet fråga om er-

Angår yttrandet lägenhets

skall enligt 12 kap.

nadshyra eller arrendeavgift, sättningsskyldighet

57 § skall nämnden i

nämnden i yttrandet utsätta viss tid jordabalken,

yttrandet ange den dag då medinom vilken part har att hos nämnvid kan komma att

den skriftligen eller muntligen lingsärendet

sammanträde anmäla om han antar avskrivas. den eller den arrendeavgift Angår yttrandet arrendeavgift, hyra skall nämnden i yttrandet utsätta som har angivits i yttrandet. Iakttar viss tid inom vilken part har att part inte närrmdens föreläggande, hans i hos nämnden skriftligen eller muntanses slutliga ståndpunkt han vid sammanträde anmäla om tvisten vara den som angivit ligen

innan han antar den arrendeavgift somhar

yttrandet avgavs.

angivits i yttrandet. Iakttar part inte nämndens föreläggande, anses hans slutliga ståndpunkt i tvisten vara den som han angivit innan

“manar” w. yttrandet avgavs.

.*d

Derma lag träder i kraft den 1 juli 1988. De nya bestämmelserna i 9, 12 a, 21 och 21 a §§ gäller även i fråga om

som har ingåtts före ikraftträdandet. Om ett hyresavtal har sagts hyresavtal

ikraftträdandet, tillämpas dock fortfarande äldre bestämmelser. upp före

1 Inledning

1.1 Lokalbegreppet

I 12 kap. jordabalken (hyreslagen) finns de allmänna reglerna om hyresav-

delar av tal. Med hyresavtal avses avtal, genom vilka lägenheter (hus eller till nyttjande mot ersättning. Delvis skilda regler gäller för

hus) upplåts

bostadslägenheter och andra lägenheter. Bostadslägenheter är sådana lägenheter som upplåts för att helt eller till en inte oväsentlig del användas som

bostad. Övriga lägenheter benämns lokaler.

Lokaler finns i en mängd olika former och med olika användning beroenverksamhet. Nedanstående uppställning ger exempel de på hyresgästemas som kan förekomma på lokalhyresmarknaden. Där fram-

www på den mångfald

kan användas för såväl ett kommersiellt

går bl.a. att varje lokal i princip

som ett icke-kommersiellt ändamål.

Lokalen hyrs för: Typ av lokal icke-kornmersiellt ändamål kommersiellt ändamål

Kontorslokaler Kommunala och statliga Stora företags förvalt- ; myndigheter, ideella ningskontor. små före- ; föreningar o.d. tag Lex. advokater och 3 revisorer

Industri- och Samhället hyr för Lex. Stora industriföretag hantverkslokaler utbildningsändamål och små industriföretag eller hantverkare Butiks-, restaurang-, Samhället eller ideella Stora detaljhandelsfrisörlokaler o.d. hyr för Lex. eller små

Râruiingar kedjor

utställnmgsärtdamål butiksiruiehavare

Dans-. biograf- Vissa ideella föreningar Biogralkedjor eller och teaterlokaler. hyr samlingslokaler andra företag samlingslokaler Samhällets Socialtjänst. Systembolag, apotek servicelokaler arbetsförmedling och post

Daghems-, utbildnings- Komrmmen hyr för Företag som hyr och skollokaler barnomsorg kurslokaler

Bilgarage Privatpersoner hyr Parkeringsföretag, garage åkerier och taxiföretag

34 Inledning sou 1937:47

1.2 utformning - i korthet

Lokalhyreslagstiftrtingens

Till skillnad från bostadsändamålets sociala karaktär, hyrs lokaler i allmänhet för ett ändamål som är av ekonomisk natur, oavsett om hyresgästen bedriver kommersiell verksamhet eller ej. Lokalhyresmarknaden är också betydligt mer heterogen än bostadshyresmarlmaden. Detta gäller såväl lä-

genhetemas användningssätt som deras utformning. Detta är de huvud-

sakliga skälen till att hyreslagen innehåller delvis andra regler för lokalhy- i resavtal än för bostadshyresavtal. har ett s.k. direkt besittningsskydd, dvs. normalt en § Bostadshyresgästen 3

rätt att få hyresavtalet förlängt och bo kvar i lägenheten. Besittningsskyd-

det kompletteras av normer för hyressätmingen, de s.k. bruksvärdereglerna. i

De innebär i korthet att bostadshyrorna relateras till de hyror för jämförbara

träffar avtal om. Kommer lägenheter som allmännyttiga bostadsföretag inte parterna överens om hyran, fastställs den av hyresnämnden. Lokalhyresgästen har till skillnad från bostadshyresgästen inte någon kvarboenderätt vid avtalstidcns utgång. Kommer lokalhyresgästen inte

överens med hyresvärden om villkoren för ett fortsatt hyresförhållande, i

*

måste han flytta. Är uppsägningenlobefogad, skall hyresvärden dock ersätta

Detta l

hyresgästen dennes förlust på grund av att hyresförhållandet upphör. skydd brukar kallas ett indirekt besittningsskydd. På lokalhyresområdet

finns ingen motsvarighet till de bmksvärderegler som finns för bostadslägenheter till skydd mot för höga hyreskrav. Hyresnormen för lokaler är

enligt hyreslagen den s.k. marknadshyran. överstiger hyreskravet mark-

nadshyran, skall hyreskravet anses oskäligt och hyresvärden blir ersättningsskyldig om hyresförhållandet upplöses på denna grund. Vid bedömningen av en lokals marknadshyra är det av avgörande betydelse vad en efterföljande hyresgäst betalar i hyra. Det innebär att hyreskravets skälighet inte kan slutligt bedömas förrän hyresgästen flyttat.

Tvister om hyresvärdens ersättningsskyldighet prövas av fastighetsdom-

stolen. Hyresgästen måste dock dessförinnan ha hänskjutit tvisten till hy-

resnärnnden. Hyresnämnden har endast till uppgift att medla mellan parter-

na och kan t.ex. inte fastställa vilken hyra som skall gälla. Sedan år 1979

gäller att hyresnämnden på parts begäran skall avge yttrande bl.a. om lo-

Vid fastighetsdomstolens prövning får detta yttrande

kalens marknadshyra.

frångås endast om marknadshyran bedöms påtagligt avvika från vad som angetts i hyresnämndens yttrande.

Inledning 35

1.3 Utredningsuppdraget

Alltsedan det indirekta besittningsskyddets tillkomst år 1969 har vid uppreifrågasätts om reglerna ger lokalhyresgästema tillräckligt pade tillfällen

skydd. Utan att ompröva den principiella utformningen av besittningsskyd-

i sitt betänkande (SOU 1978:8) Hyres-

det föreslog hyresrättsutredningen

rätt 2 Lokalhyra lagändringar i syfte att förstärka hyresgästemas ställning. den l 1979 (prop. 1978/79:89, CU

Vissa av dessa förslag genomfördes juli 32, rskr 308, SFS 1979:252). Ändringama avsåg främst att förstärka hyställning vid medlingen i hyresnämnden.

resgästemas I början av 1980-talet frarnhölls från olika håll, bl.a. från detaljhandels-

att stora höjningar av lokalhyrorna hade genomförts.

och hantverksföretag,

uppmärksammades också i flera riksdagsmo-

Lokalhyres gästernas situation tioner, framför allt under den allmänna motionstiden år 1984. Lokalhyres-

besittningsskydd ansågs vara alltför svagt. I motionerna uttryck-

gästernas inte bara får konsekvenser för

tes oro över att kraftiga lokalhyreshöjningar

de drabbade lokalhyresgästema utan också för andra genom att kommersiellt och kulturellt utbud utarmas framför allt i tätortemas centrala delar. i oktober 1984 för

Mot denna bakgnmd tillkallades lokalhyreskommittén

av samt att föreslå

att göra en utvärdering hyreslagens regler om lokalhyra

lokalhyresgästemas ställning. de åtgärder som behövs för att förbättra Kommittédirektiven fogas som bilaga I till vårt betänkande. av I direktiven efterlyses en mer omfattande och allsidig undersökning

hyresutvecklingen på lokalhyresmarknaden än vad som tidigare gjorts. På

vån uppdrag har statens pris- och kartellnämnd (SPK) gjort en undersök-

i Stockholm, Göteborg, Malmö, Gävle

ning av lokalhyresmarknadema och Skara. I undersökningsrapporten redovisas lokalhyresmarknadens

struktur vad gäller olika typer av lokaler och olika fastighetsägarkategorier.

Vidare redovisas förekomsten av indexklausuler i hyresavtal, avtalstidens el

och hyresförhållandets längd samt vad som ingår i hyran (värme, vatten, etc.). Av rapporten framgår 1985 års hyresnivåer, uppdelat på olika

kontor, industri/hantverk, samhällsservice och kultur lokaltyper (butiker, mm.) och efter läge på orten (city, centrala staden och övriga tätorten).

innehåller också en redovisning av hyresutvecklingen för åren

Rapporten 1982-1985 uppdelat på motsvarande sätt. Slutligen ger rapporten inforrnaberott på ändringar av tion om i vilken utsträckning hyreshöjningarna vad hyresavtalen eller på att hyran höjts under löpande avtal i enlighet med Bo

som avtalats. SPK:s utredningsrapport har publicerats i Ds-serien (Ds

36 Inledning

1987:1). En sammanfattning av rapporten fogas som bilaga 2 till vårt betänkande. I våra direktiv ingår också att undersöka förekomsten och erfarenheterna av frivilliga förhandlings- och samarbetsorgan på lokalhyresmarknaden. En redovisning av den kartläggning som vi har gjort finns i avsnitt 2.2. Till följd av oron över att höjda lokalhyror skulle leda till utarmning av kommersiellt och kulturellt utbud är det enligt direktiven också önskvärt att lokalhyromas betydelse för sådant utbud belyses. Genom en enkät till landets kommuner har vi undersökt i vilken utsträckning problem med sådan utarrrming av utbudet föreligger. Resultatet presenteras i avsnitt 2.4. Enligt direktiven bör kommittén vidare göra en utvärdering av hur nuvarande regler fungerat och särskilt om 1979 års lagändringar stärkt lokalhyresgästemas ställning. Kommittén skall också belysa konsekvenserna av det nuvarande systemet med marknadshyra för olika hyresgästers möjlighet att behålla besittningen till lokalen och att i övrigt kunna göra sig gällande på lokalhyresmarknaden. För att få underlag för dessa utvärderingar har vi inhämtat synpunkter på nuvarande förhållanden från ett femtiotal olika organisationer, myndigheter och andra som på olika sätt företräder parterna på lokalhyresmarknaden. Även från några hyresnämnder och fastighetsdomstolar har vi inhärntat sådana synpunkter. Synpunktema

redovisas i avsnitten 3-9 i anslutning till att vi behandlar olika delar av

lokalhyreslagstiftningen. Därutöver har till kommittén överlämnats flera rapporter från Sveriges

Fastighetsägareförbtmd. På förbtmdets uppdrag har Jan Brzeski och Stellan

Lundström vid institutionen för fastighetsekonomi, Tekniska Högskolan i Stockholm, utarbetat rapporten Effekter av ändrade samhälleliga förutsättningar för avtal på lokalhyresmarknaden. Det avsnitt i rapporten som behandlar prisbildningen på hyresmarkrtaden fogas som bilaga 3 till vårt betänkande. Konsultföretaget Temaplan har också på förbundets uppdrag utarbetat rapporten Den framtida hyresmarknaden för lokaler - funktion och effektivitet. Nordic council of shopping centers (NCSC) har på Fastighetsägareförbundets och Köpmannaförbundets uppdrag utarbetat rapporten Hyresgästsammansättrtingens betydelse i ett köpcentrum. Jur. dr Lena Olsen har på Fastighetsägareförbundets uppdrag avgivit ett yttrande rörande de av oss föreslagna ersättningsreglerrta. Yttrandet fogas som bilaga 4 till vårt betänkande. Vi refererar vissa delar av dessa rapporter i anslutning till att vi diskuterar de olika problem de behandlar. Vi har också gjort en genomgång av viss utländsk rätt på lokalhyresområdet, särskilt av förhållandena i Danmark och England. En redovisning av

Inledning 37

denna 5 till vårt betänkande. Vidare har vi

genomgång fogas som bilaga

av hyresnämndemas verksamhet på lokalhyresområdet giort en utvärdering och av de mål rörande tvister om ersättningsskyldighet som

hyresvärdens

förekommit sedan år 1976 vid fastighetsdomstolarna. Viss statistik över verksamhet samt referat av domar i ersättningsmål redo-

hyresnämndemas

1 visas i bilagorna 6 och 7. ., Om kommittén finner att de nuvarande bestämmelsema inte fungerar bör kommittén överväga vilka förtillfredsställande, enligt direktiven

57›'.-w'›*'.*0.'_'-

ändringar som bör genomföras för att garantera lokalhyresgästerrta skäliga även trygghet i besittningen. I direktiven anges att löshyror och därmed ningarna i första hand bör sökas inom ramen för ett indirekt besittningskräver det, är dock kommittén oförhindrad att skydd. Om förhållandena lämna besittningsskydd skall utformas. Komförslag till hur ett direkt mittén skall också enligt direktiven överväga om en legal förhandlingsrätt på lokalhyresmarknaden skulle innebära förbättringar av lokalhyresgästernas ställning. Olika skäl kan enligt direktiven tala mot att systemet med marknadsanpassade hyror överges. Om kommitténs analyser visar starka skäl för det., är kommittén dock oförhindrad att överväga om det är lämpligt och möjligt att stärka lokalhyresgästemas ställning genom att införa någon sär-

skild norm eller något särskilt prövningsförfarande för vad som kan anses

I direktiven framhålls dock att kommittén därvid som skälig lokalhyra.

särskilt bör beakta de olika synpunkter bl.a. näringspolitisk, social och av kulturell art som kan läggas på denna fråga.

Betänkandet mer allär disponerat så att vi i avsnitten 2 och 3 redovisar om funktion och lokalhyres-

männa överväganden lokalhyresmarknadens

I avsnitten 4-9 behandlar vi olika delar av

lagstiftningens inriktning.

Avsnitt 10 innehåller en redovisning av de

lokalhyreslagstifmingen.

konsekvenser vi räknar med att vara förslag får.

2 Lokalhyresmarknaden

Höga hyror och lnaftiga hyreshöjningar gör att många lokalhyres-

gäster kan ha svårigheter att behålla besitmingen till lokalen. Hy-

resgåstema har behov av ett bättre skydd mot de höga hyreskrav som kan följa av de speciella förhållandena på lokalhyresmarknaden. Vi anser dock inte att problemen har sådan omfattning och karaktär att de motiverar att systemet med marknadsanpassade hyror överges.

2.1 Lokalhyresmarknadens betydelse

Vi har försökt ta reda på i vilken omfattning det finns lokaler av olika slag

och vilken ekonomisk omfattning lokalhyresmarknaden kan ha. Detta har visat sig vara svårt, då varken den offentliga statistiken eller olika fastighetsregister innehåller sådana uppgifter. De uppgifter som finns om lokaler ger ingen information om i vilken utsträckning lokalerna hyrs ut, används av fastighetsägaren eller till följd av speciella avtalsformer såsom fastig-

hetsleasing, sale-and-leaseback, fastighetsrenting m.m. inte är avsedda att

uthyras på den allmänna marknaden. En statistik som kan ge en närmare redovisning av omfattningen av lokaler för olika ändamål, storlek, belägenhet på orten m.m. skulle därför enligt vår uppfattning vara av stort intresse.

I SPK:s undersökning av lokalhyresutvecklingen (se bilaga 2) görs en

uppskattning av lokalhyresmarknadens storlek år 1985 på de fem orter som

undersökningen avser, nämligen Stockhohn, Göteborg, Malmö, Gävle och Skara. För dessa orter ges också en beskrivning av lokalmarknadernas

struktur. Det framgår bl.a. att över 70 procent av lokalerna var butikseller kontorslokaler. SPK har också gjort en uppskattning av lokalhyresintäktemas storlek för hela landet. Beräkningarna har baserats på antagandet att lokalhyresintäktema i landets 33 kommuner med fler än 50 000 invånare (exkl. Stockholm, Göteborg och Malmö) i genomsnitt motsvarar lo-

kalhyresintäktema i Gävle. På motsvarande sätt har lokalhyresintäkternas

storlek i Skara legat till grund för beräkningen av hyresintäktemas storlek i landets 248 kommuner med mindre än 50 000 invånare. Sammantaget leder dessa beräkningar fram till lokalhyresintäkter för hela landet på mellan 16 och 22 miljarder kronor. SPK anser dock att denna beräkning

Lokalhyresmarknaden 39

innebär en underskattning, b1.a. på grund av att inte alla lokaltyper ingår i och inte heller lokaler utanför tätortema. Med beaktande av beräkningarna dessa faktorer anser SPK att lokalhyresintäktema i landet för år 1985 kan uppskattas till 20 - 30 miljarder kronor. Även om värdet således bara kan _ j, anges ungefärligt är det uppenbart att lokalhyresmarknaden har en mycket _, y ._ stor ekonomisk betydelse. Som jämförelse kan nämnas att de totala hyresintäkterna för bostadslägenheter enligt SCB:s statistik uppgick till 226,5

-:4ra|:,$^fuu- miljarder kronor år 1985.

De sammanlagda är dock inte det enda måttet på lokal-

t-.L-.e-:n

hyresintäktema :n: hyresmarknadens betydelse. Förhållandena på lokalhyresmarknaden påverkar andra delar av samhället. I den i avsnitt 1.3 nänmda rapporten av Jan Brzeski och Stellan Lundström beskrivs b1.a. sambandet mellan lokal-

.v.vr.-..uuupan-p-.axzøu›tøs›kuax.vm«

hyresmarknaden samt fastighetsmarknaden, kreditmarknaden och byggmarknaden. Lokalhyresintäktema utgör en väsentlig del av avkastningen på i fastigheter. Ändras demia avkastning, ändras det kapital som investerats också värdet på fastigheterna. Många fastighetsägare är s.k. institutionella »u placerare. För dessa har förhållandena på lokalhyresrnarluiaden betydelse vid valet om de skall placera sitt kapital i fastigheter som ett alternativ till värdepapper. Ändrade fastighetsvärden berör också kreditmarkexempelvis naden, b1.a. genom att räntan för lån med fastigheter som säkerhet påverkas av förändringar i fastighetemas värde. Förhållandena på lokalhyresrnarknaden påverkar också byggmarknaden genom att intresset för ny- och ombyggnad av fastigheter påverkas av vilken avkastning som kan förväntas på fastighetsförvaltningen. Lokalhyresmarlcnaden har givetvis också fundamental betydelse för dem som skall använda lokalerna, dvs. hyresgästerna. Tillgången till en lokal är nästan alltid en förutsättning för att bedriva en verksamhet oavsett om den är kommersiell eller icke-kommersiell. Framförallt i tätortema finns i praktiken knappast andra alternativ än att hyra en lokal. Förutsättningarna olika verksamheter i kontor samt offentlig, för detaljhandel, hantverk, kulturell och ideell verksamhet bestäms därför av förhållandena på lokal-

hyresmarknaden. En ftmgerande lokalhyresmarlcrtad är därför viktig för ett

livslcrafti gt näringsliv och för ett allsidigt utbud av varor och tjänster. I sammanhanget bör också nämnas de samband som kan finnas mellan lokalhyror och bostadshyror. I fastigheter med både lokaler och bostäder kan lokalhyroma påverka vilka bostadshyror som tas ut. Motsvarande samband kan föreligga i bostadsrättsföreningar som hyr ut lokaler.

40 Lakalhyresmarknaden

Betydande delar av vårt samhälle påverkas således av förhållandena på lokalhyresmarknaden. Dessa förhållanden kan därför inte bedömas enbart med avseende på hur de påverkar berörda hyresvärdar och hyresgäster.

2.2 Frivilliga förhandlings- och samarbetsorgan

Enligt våra direktiv skall vi undersöka vilka erfarenheter parterna på lokalhyresmarknaden har av de frivilliga förhandlings- och samarbetsorgan som för närvarande finns. Av de_ synpunkter som länmats till kommittén av ett 50-tal företrädare för parterna på lokalhyresmarknaden framgår i vilken ut-

sträckning frivilliga förhandlings- och samarbetsorgan förekommer inom

olika verksamhetsområden. Utöver de mer formaliserade samarbetsorgan som redovisas nedan, förekommer visst samarbete genom att lokalhyresgäster inom samma fastighetsbestånd, t.ex. i en centrumanläggning, samarbetar i olika frågor. Lokalhyresdelegationen är ett samarbetsorgan mellan Sveriges Köpmarmaförbund och Småföretagens Riksorganisation (f.d. SHIO-Familje-

företagen) i lokalhyresfrågor. Delegationen företräder de båda organisa-

tionerna i förhandlingar med bl.a. Sveriges Fastighetsägareförbund om principiella frågor. Via Köpmarmaförbtmdets juridiska avdelning erbjuds medlemmarna i de båda organisationerna också hjälp vid förhandlingar i enskilda fall. i Lokalmarknadskommittén (LMK) är ett samarbetsorgan mellan Lokal- I hyresdelegationen och Sveriges Fastighetsägareförbund. I LMK förs diskussioner om principiella frågor på lokalhyresområdet, bl.a. rörande standardkontrakt, ersättningar vid överlåtelse av hyresrätt och indexproblematiken i hyressättningen. Inom LMK:s ram har man enats om ett standardkontrakt för lokaluthyming. LMK har också till uppgift att utfärda rekommendationer om s.k. trappning av hyreshöjningar i enskilda fall. En rekommendation förutsätter enighet mellan de som i LMK företräder hyresgäster och fastighetsägare. Sedan tillkomsten år 1982 har hos LMK enbart anhängiggjorts fyra ärenden om trappning, varav rekommendation avgetts i et: ärende. Fastighetsägareförbundet har uppgett att orsaken till att så få fall behandlats i LMK torde vara att parterna kommer överens ändå.

Enligt Lokalhyresdelegationen har LMK i sig inte inneburit någon

förbättring av lokalhyresgästernas besittningsskydd eller påverkat hyressättningen. Hyresbostadskommittén HSB-HR är ett samarbetsorgan mellan HSB:s Riksförbund och Hyresgästernas Riksförbimd. I första hand behandlar kom-

Lokalhyresmarknaden 41

medan erfarenheterna från lokalhyresområdet är be-

mittén bostadsfrågor,

?Ä gränsade.

å anslutna till I-Iyresgästemas Riksförbtmd har i viss

å. Hyresgdsdårertingar

utsträckning också lokalhyresgäster som medlemmar. De förhandlingsordningar som gäller bostäder omfattar också vissa lokaler. Erfarenheterna

är dock att lokalhyrestvister i de flesta fall förs till medling i hyresnämnd.

Riksförbund torde orsaken till detta främst vara att Enligt Hyresgästemas ^ eftersom de som regel får

hyresvärdama inte anser sig behöva förhandla,

på grund av att hyresgästerna har ett otillräckligt igenom sina hyreskrav skydd. är ett förhandlingsorgan i Stockholm för med- Ateljéhyresgruppen

lemmar i Konsmäremas Riksorganisation (KRO). Förhandlingsarbetet avser främst hyressättningsfrågor men också besittnings- och ersättnings-

frågor. Ateljéhyresgruppen har ett samarbete med stadens kulturförvaltning har kunoch fastighetskontor. KRO har uppgett att tvister om lokalhyror nat lösas när varit motpart. Tvister med andra hyres-

fastighetskontoret värdar har dock mer sällan kunnat lösas utan medling i hyresnämnd.

Ateljéhyresgästernas ställning anses ha förbättrats genom detta förhand-

lingsorgan.

STALOK LOKaler) är ett samarbetsorgan mellan Apoteks-

(STAtliga

bolaget, Byggnadsstyrelsen, Försäkringskassoma genom Försäkrings-

kasseförbundet och Riksförsäkringsverket samt Postverket, PK-banken, SARA, och Televerket. STALOK har informella samman- Systembolaget

komster en eller två gånger om året för att i första hand diskutera princi-

om lokalhyror har inte lösts inom ramen för piella frågor. Några tvister

detta samarbete. Medlemmarna förhandlar själva i hyresfrågor. Byggnads-

har förbättrat medlemmarnas ställning styrelsen har uppgett att samarbetet i någon mån genom ett ökat medvetande och ökad kunskap om bestäm-

melser och andra förhållanden på lokalhyresområdet.

företräder främst lokalhyresgäster i Stock- Lokalhyresgâstföreningen som hyresvärd. Föreningen anser holm med Fastighets AB Hufvudstaden sig ha en bra förhandlingsposition gentemot detta företag. För hyresgäster i Stockholm har arbetsgrupper bildats. Deshos några andra fastighetsägare sa gör enkla utredningar, häller kontakt med medlemmarna, organiserar ak-

tioner sarnt förhandlar med Organisationsgraden uppgår till hyresvärden.

mer än 50 procent i vissa fall, vilket anses ge god förhandlingsstyrka. visar vår undersökning att de frivilliga förhand- Sammanfattningsvis

lings- och samarbetsorgan som förekommer främst ägnar sig åt principi-

› 42 Lokalhyresmarknaden

ella frågor. Kollektiva hyresförhandlingar, som år vanliga på bostadshyresområdet, förekommer i endast begränsad omfattning.

2.3 Lokalhyromas utveckling

Tidigare undersökningar I hyresrättsutredningens betänkande (SOU 1978:8) Hyresrätt 2 Lokalhyra refereras olika undersökningar om lokalhyromas utveckling under 1970talet (s. 57-59). Undersökningarna, som var begränsade till butiks- och kontorslokaler i Stockholms innerstad, visade på hyreshöjningar som i stort sett låg i nivå med eller understeg ökningen av konsumentprisindex. Endast kontorshyroma i Stockhohns cityornråde hade ökat snabbare än konsumentprisindex. Flera detaljhandelsföretag pekade på stora lokalhyreshöjningar under början av 1980-talet. SPK genomförde bl.a. mot demia bakgrund en undersökning av butikshyrorna i Stockholm 1978-1981 (SPK:s utredningsserie 1983:8). Undersökningen visade bl.a. att butikshyroma under perioden hade ökat med i genomsnitt 44 procent medan konsumentprisindex under samma tid hade ökat med ca 36 procent.

Hyresutvecklingen 1982-1985

I våra direktiv efterlyses en mer omfattande och allsidig undersökning av

hyresutvecklingen på lokalhyresmarknaden än vad som tidigare har gjorts.

På vårt uppdrag har SPK gjort en undersökning som omfattar lokaler i Stockholm, Göteborg, Malmö, Gävle och Skara och avser förhållandena under åren 1982-1985. 1985 års hyresnivåer redovisas i rapporten uppdelade

dels på olika lokaltyper (butiker, kontor, industri/hantverk, samhällsser-

vice och kultur mm), dels efter läge på orten (city, centrala staden och

övriga tätorten). Rapporten innehåller också en redovisning av hyresut-

vecklingen under åren 1982-1985 uppdelad på motsvarande sätt. En sam-

manfattning av undersökningen finns i bilaga 2.

I detta avsnitt skall vi peka på några uppgifter i SPK:s undersökning som har betydelse för våra överväganden om den principiella inriktningen av reglerna på lokalhyresområdet. I SPK:s undersökningsrapport redovisas stora skillnader i genomsnittliga hyresnivåer både mellan de undersökta orterna och inom olika områden av respektive ort. Tabellema 2.1 och 2.2 visar genomsnittshyroma för butiker och kontor.

lokalhyresmarknaden 43

Tabell 2.1 Genomsnittliga butikshyror 1985 (kr/kvm)

Stockholm Göteborg Malmö Gävle Skara Läge pâ orten City 979 946 553 701 Centrala staden 638 546 539 361

tätorten 521 707 475

Övriga

Tabell 2.2 Genomsnittliga kontorsbyror 1985 (kr/kvm)

Stockholm Göteborg Malmö Gävle Skara Läge på orten City 1 016 522 425 501 Centrala staden 659 420 474 288

1432 Övriga tätorten 440 423 415

Butikshyroma var högst i Stockholms och Göteborgs cityområden. Genomsnittshyran uppgick där till ca 980 resp. 945 kr/kvm. Butikshyroma var lägst i Skara, ca 360 kr/kvm i genomsnitt. Kontorshyroma uppvisar motsvarande skillnader. I Stockholms city uppgick den genomsnittliga kontorshyran till drygt l 000 kr/kvm medan den i Skara var lägre än 300

kr/kvm. I övrigt var de genomsnittliga kontorshyroma mellan 415 och

660 kr/kvm. På de flesta orter låg hyresnivåema för lokaler för samhällsservice och kultur mm. på samma genomsnittliga nivå som för kontor i motsvarande läge. Hyresniváema för industri- och hantverkslokaler låg i allmänhet lägre än för andra lokaltyper. Den genomsnittliga hyran för sådana lokaler i Stockholms city och centrala staden var 420 kr/kvm och i övriga tätorten 290 kr/kvm. Motsvarande genomsnittshyror för Göteborg var 300 resp. 400 kr/kvm. Den genomsnittliga hyran för industri- och hantverkslokaler var i Malmö 200 kr/kvm, i Gävle 260 kr/kvm och i Skara 180 kr/kvm. SPK redovisar också stora hyresskillnader mellan lokaler för samma ändamål och inom samma omrâde. Tabell 2.3 visar hyresskillnaderna mellan enskilda butiks- och kontorslokaler i de undersökta ortemas cityområden.

44 Lokalhyresmarknaden Tabell 2.3 Hyresspridningen bland butiks- och kontorslokaler i de undersökta orternas cityområden |985

Tabellen skall läsas så att 10 procent av butikslokalerna i Stockholms cityområde hade en lägre hyra än 530 kr/kvm, 25 procent hade en lägre hyra än 700 ler/kvm, 50 procent hade en lägre hyra än 960 kr/kvm, 75 procent hade en lägre hyra än 1 210 kr/kvm och 90 procent av lokalerna hade en lägre hyra än l 450 kr/kvm.

Som jämförelse anger SPK att de genomsnittliga bostadshyrorna år

1985 uppgick till 265 - 300 kr/kvm. SPK har också beräknat att det år

1985 skulle ha krävts en hyra på mellan 910 och 1 140 kr/kvm för att täcka genomsnittliga kapital- och driftskostnader för en nybyggd lokal. SPK:s utredning visar också hyresutvecklingen och dess bakgrund under

åren 1982-1985. Även beträffande hyreshöjningar-nas storlek påvisas stora

skillnader mellan olika lokaler. Tabell 2.4 visar de genomsnittliga hyres-

höjningar-na i procent för samtliga lokaler.

Lokalhyresmarknaden 45

Tabell 2.4 Genomsnittlig för alla undersökta

hyreshöjning

« lokaler 1982-1985 (%)

Stockholm Malmö Gävle Skara Läge på orten Göteborg

54 38 33 30 City Centrala staden 50 37 36 27

]23

tätorten 41 25 28

Övriga

De genomsnittliga hyreshöjningama uppgick till åtminstone 50 procent

för lokaler i Stockholms city och centrala delar. De genomsnittliga hyres-

i

höjningarna översteg i övrigt 30 procent utom i Skara och ytteromradena Malmö och Gävle. Liksom för hyresnivåer var det också stora

Göteborg, enskilda lokalers Nedanstående tabell vi-

skillnader mellan hyreshöjningar.

sar hur de skilde sig mellan enskilda bu-

procenmella hyreshöjningar-na tiks- och kontorslokaler i de undersökta ortemas cityområden.

Tabell 2.5 i bland butiks- och

Spridning hyresutvecklingen kontorslokaler i de undersökta orternas cityområden

1982-1985

Göteborg

Göteborg

Tabellen skall läsas så att en tiondel av butikslokalema i Stockholms city hade fått hyreshöjningar på mindre än 20 procent, en fjärdedel hade fått än 25 procent, hälften hade fått hyreshöjningar hyreshöjningar på mindre

i 46 Lokalhyresmarknaden

på mindre ån 39 procent, tre fjärdedelar hade fått hyreshöjningar på mindre än 56 procent och nio tiondelar av lokalerna hade fått hyreshöjningar på mindre än 83 procent. I SPK:s rapport anges att bostadshyroma under samma tid i genomsnitt hade ökat med 23 till 28,5 procent, vilket motsvarar 51 till 66 kr/kvm. Det innebär att lokalhyroma på de undersökta marknaderna hade ökat snabbare i procent räknat än bostadshyroma, utom i Skara och i ytterområdena av Göteborg, Malmö och Gävle. I kr/kvm år dock lokalhyreshöjningarna vanligen mycket större än bostadshyreshöjningarna, eftersom lokalhyreshöjningarna i allmänhet skett från en högre nivå. Under den undersökta perioden hade konsumentprisindex ökat med 26,5 procent. I genomsnitt hade alltså lokalhyroma ökat snabbare än konsumentprisindex på de undersökta orterna utom i Skara och i

_Göteborgs

ytterområden. Det framgår också att lokalhyroma under åren 1982-1985, åtminstone i Stockholm, hade ökat snabbare än vad tidigare undersök-

ningar redovisat för tiden 1972-1981. Av tabellerna 2.1, 2.2 och 2.4 framgår att hyrorna och hyreshöjningarna är högst i de attraktiva områdena i tätortemas centrala delar, dar det är all-

mänt känt att efterfrågan på lokaler överstiger utbudet. SPK konstaterar i

sin rapport att en stor hyresspridning kan vara en indikation på en marknad i obalans. Det bör dock anmärkas att hyresspridningen till viss del torde kunna förklaras av lokalers skilda egenskaper. Enligt SPK tyder dock den stora hyresspridningen på att det kan råda osäkerhet om var marknadshyran egentligen bör ligga och på dålig information om detta hos parterna. SPK

framhåller vidare att på en marknad i obalans fungerar inte den fria prissättningen så att önskvärd konkurrens och press pâ priserna erhålls. SPK:s slutsatser ger oss anledning att kommentera några förhållanden på

lokalhyresmarknaden, som kan ha betydelse vid en diskussion om hyres-

gästernas behov av skydd mot för höga hyror. Lokalerna har i regel så

skilda egenskaper att möjligheterna att få ett utbud som svarar mot de efterfrågade egenskaperna är mycket små. Detta gör att det lätt uppstår en

situation där efterfrågan på lokaler överstiger utbudet, vilket tenderar att

driva upp hyrorna. Sådana förhållanden kan uppstå både generellt, Lex. inom ett cityområde, och för enstaka lokaler med bestämda egenskaper,

t.ex. butikslokaler för livsmedelsförsäljning i ett bestämt läge. Genom att

hyresavtalen vanligen ingås för lång tid blir lokalhyroma relativt sällan

föremål för en marknadsprövning. En stark konkurrens om ett fåtal hyreslediga lokaler kan driva upp hyrorna för dessa till en nivå som är avsevärt högre än för jämförliga lokaler. På de flesta varu- och tjånsternarlcnader kan

Lokalhyresmarknaden 47

överstiger utbudet dämpas genom att höga priser till följd av att efterfrågan utbudet vanligen lätt kan ökas. Lokalhyresmarlcnaden skiljer sig i detta avseende från varu- och I allmänhet är det svårt att öka

tjänstemarknaderna.

I tätortemas centrala delar är lokalutbudet i takt med en ökad efterfrågan. att inom tid åstadkomma ett ökat utdet i regel en omöjlighet överskådlig bud av lokaler. i kommittén, som företräder olika organisationer på lo- De sakkunniga har vitsordat att det föreligger stora skillnader mellan kalhyresmarknaden, olika hyresgästers förutsättningar att betala en viss hyra. Också detta förhållande kan leda till betydande skillnader i hyresnivåer och hyreshöjnirrgar. Det har även vitsordats att kunskapen om vilka lokalhyror som faktiskt är bristfällig, särskilt bland Detta förbetalas på marknaden hyresgästerna. hållande kan leda till en som inte är motiverad av lokaler-

hyresspridning

nas egenskaper eller av marknadssituationen. Även i detta avseende skiljer sig lokalhyresmarknaden från vam- och tjänstemarknader, där det vanligen

finns lättillgänglig information om gällande priser. ,

De stora skillnader och som redovisas i

i hyreshöjningar hyresnivåer

SPK:s undersökning skall enligt vår uppfattning ses bl.a. mot bakgrund av dessa förhållanden Frågan är då i vilken utpå lokalhyresmarknaden. sträckning sådana förhållanden lett till problem för olika lokalhyresgäster att behålla och kunna göra sig gällande på marknaden. Vi har besittningen särskilt noterat de stora i de undersökta ortemas centrala

hyreshöjningarna

delar. Av tabell 2.5 framgår att en stor del av butiks- och kontorslokalema i Stockholms och Göteborgs cityområden hade en dubbelt så stor hyreshöjav konsumentprisindex. Åtminstone en tiondel av buning som ökningen tiks- och kontorslokalema i Skara och i cityområdena i Gävle och Malmö hade lika omfattande Att så stora hyreshöjningar måste

hyreshöjningar.

leda till problem för många hyresgäster är lätt att inse. Enligt vår uppfatt-

ning är det uppenbart att många hyresgäster har svårt att genom ökade pri-

eller minskade andra kostnader klara sådana ser, ökad försäljningsvolym Problemen är givetvis inte mindre för de hyresgäster som hyreshöjningar. inte t.ex. ideella

bedriver rörelse, föreningar.

2.4 Enkät till landets kommuner

I flera av de riksdagsmotioner som foregick vår utredning uttrycktes en oro

över för lokaler, främst i tätortemas centrala

de kraftiga hyreshöjningarna

får även utanför kretdelar, och de konsekvenser som de höga lokalhyrorna av sen av de drabbade hyresgästerna. B1.a. påtalades risken för utarrrming olika former av service samt förenings- och kulturverksarnhet i de berörda

48 Lokalhyresmarknaden

områdena liksom risken för att priserna drivs i höjden. I våra direktiv anges därför att kommittén om möjligt skall belysa lokalhyromas betydelse för den geografiska spridningen av olika verksamheter, Lex. för tillgången på service av olika slag i bostadsområdena. För att få reda på om höjda lokalhyror lett till de befarade konsekvenserna har vi gjort en enkätundersökning hos samtliga kommuner. Kornmunema har ombetts lämna svar på frågan om höjda hyror för affärs-, service- och andra lokaler orsakat problem även för kretsen utanför de drabbade hyresgästerna, Lex. i form av utamming av service, handel, föreningsverksamhet och annan kulturell verksamhet. Av Sveriges 284 kommuner har svar erhållits från 275 kommuner medan nio mindre kommuner inte svarat. Nio kommuner, nämligen Borgholm, Eslöv, Ludvika, Mariestad, Ronneby, Surme, Vaggeryd, Växjö och Örnsköldsvik har svarat att höjda lokalhyror medfört problem i form av utarmning av kommersiellt och kulturellt utbud i kommunen. Därutöver har 21 kommuner lämnat särskilda kommentarer om effekterna av höjda lokalhyror. Några kommuner har angett att ny- och ombyggnadskostnadema för lokaler leder till hyror som är för höga för att hyresgästerna skall kunna

klara av dem. Kundunderlaget anses - särskilt på små orter - vara för litet

för att verksamheten skall kunna bära sådana hyror. I flera av svaren anges att de höga hyrorna hindrar önskvärda nyetableringar inom industri eller handel samtidigt som verksamheter i äldre fastigheter tenderar att upphöra

när fastigheterna saneras. Det s. k. ROT-programmet anses ha bidragit till

en sådan utveckling. Några kommuner hävdar att ett minskat antal lokaler leder till att ortens näringsliv, dess kommersiella utbud m.rn. utarmas och ökar ortens överlevnadsproblem. Av svaren framgår att motsvarande problem uppstår också i större orter då äldre bostadsområden eller ortens centrala delar skall byggas om. Det har enligt några kommuner medfört att butiker flyttat ut till områden som egentligen varit avsedda för industrier.

Detta har i sin tur lett till problem genom att det krävs tillgång till bil för

att konsumenterna skall kunna göra sina inköp. Några kommuner uppger att det speciellt i cityornrådena skett förändringar av utbudet genom att viss detaljhandel flyttat till ytterornråden. Vad som är en följd av höjda lokalhyror och vad som kan ha amian bakgrund är

enligt kommunerna svårt att skilja åt. Förutom bättre bilparkeringsmöj-

ligheter i sådana områden, anges att näringslivets strukturomvandling och centraliseringstendenser liksom företagsnedläggelser, stor-marknader och postorderfmnomas expansion bidragit till en utamming av utbudet i tätort-

. 49

Lokalhyresmarkøraden

A-.wtttgw emas centrala delar. Av enkätsvaretfrån Stockholms stad framgår att lokal-

hyran hade varit avgörande vid endast 11 procent av flyttningama enligt en

näringslivsundersökning som staden och landstinget gjort år 1981. Andra

faktorer som hade haft betydelse var lokalens storlek och ändamålsenlighet sarut verksamhetens lönsamhet. berört eñektema av höjda lokalhyror för Slutligen har några kommuner ort. Kommunernas ekonomi anses

föreningsverksamheten på respektive

till inne- .inte ge utrymme att öka bidragen föreningarna. Höjda lokalhyror och en minskande del bär då att en större del av bidraget går till lokalhyra

till själva föreningsverksamheten. Av kommunernas svar kan man dra flera slutsatser. Inledningsvis kan vi

konstatera att det endast är ett fåtal kommmer som ansett att höjda lokallett till i form av utamming av kommersiellt och kulturellt hyror problem

utbud. Vi befarar dock att motsvarande kan uppstå även i andra problem

kommuner.

Det är ett stort problem om ny- och ombyggnadskostnader givetvis

medför som inte kan bäras av hyresgästerna. Detta kan leda till att hyror och att utbudet utarmas i

färre lokaler tillskapas vid ny- eller ombyggnad

Problemen kan dock inte lösas

dessa områden. med höga byggkostnader

genom ändrad lokalhyreslagstiftning.

att med att butiker ut

Av kommunernas svar framgår problemen flyttar

från tätortemas centrala delar till stor del beror på andra faktorer än lokal- I detta sammanhang bör det anmärkas att kommunhyromas utveckling. erna i sin för etableringar av t.ex.

detaljplaneläggning gett förutsättningar stormarknader utanför tätortemas centrala delar. I planläggningsarbetet bör kommunen eftersträva att få en lämpligt avvägd butiksstruktur. givetvis

Detta har också frarnhållits i förarbetena (prop. l985/86:1 s. 576 ff) till

plan- och bygglagen (1987: 10). De ideella föreningarnas svårigheter att kunna hyra lokaler till hyror som ändrad I

de kan bära, kan bara till en del lösas genom hyreslagstiftning.

första hand måste det ankomma på kommunerna att, med hjälp av statligt sätt underlätta för föreningarna att få tillgång till stöd, på ett mer eñektivt lämpliga lokaler. Det är givetvis mycket viktigt att behovet av lämpliga

lokaler för ett mångsidigt förenings- och kulturliv kan tillgodoses. Enligt

bör det i särskild om nya stödformer bör vår mening ordning övervägas tillskapas.

50 sou 1987:47 Lokalhyresmarknaden

2.5 överväganden

SPK:s undersökning visar på stora skillnader i hyresnivåer och i hyreshöjningarnas storlek mellan olika kommuner och områden. l många fall är varken eller hyreshöjningarna sådana att de kan betraktas

hyresnivåema

Detta främst i områden med en som speciellt anmärkningsvärda. gäller lugn utveckling och med balans mellan utbud och efterfrågan på lokaler. På andra lokalhyresmarknaden där efterfrågan överstiger utbudet av lokaler, har dock förekommit anmärkningsvärt stora Framför allt i

hyreshöjningar.

Stockholm men också - om än i mindre - i de och Göteborg omfattning

övriga ortemas centrala områden, har hyreshöjningama avsevärt överstigit

ökningen av konsumentprisindex. Vi menar att så stora hyreshöjningar

måste leda till svårigheter för många hyresgäster att göra sig gällande på

marknaden och behålla besittningen. Enligt vår uppfattning har därför behov av ett förbättrat skydd mot de stora hyreshöj-

lokalhyresgåsterna ningar som kan uppstå till följd av de speciella förhållandena på lokalhyresmarknaden.

Även om många lokalhyresgäster kan ha haft svårt att klara de höjda

framgår av kommunenkäten att de flesta kommuner inte anser att hyrorna,

höjda lokalhyror hittills lett till problem utanför kretsen av de drabbade

hyresgästerna. De problem med utarmning av kommersiellt och kulturellt utbud som några kommuner pekat på har uppenbarligen till stor del 0r-

sakats av andra förhållanden än höjda lokalhyror.

Ett alternativ till att låta marknadskraftema vore att

styra hyressåttningen införa en särskild norm för vilken högsta hyra eller högsta hyreshöjning som en hyresvärd skall ha rätt att ta ut. En sådan reglering skulle emeller-

tid utan tvivel komma att kräva stora insatser från samhällets sida och leda till ökade risker för snedvridningar i Som vi redovisar i

hyressåttningen. avsnitt 2.1 förhållandena på lokalhyresmarknaden ett flertal andra påverkar

marknader som i allmänhet En

betydelsefulla styrs av marknadskraftema.

annan ordning för förhyming av lokaler skulle även öka risken för snedvridning i marknadskraftemas funktion på andra områden. Inte minst skulle det kunna få en ogynnsarn inverkan på konkurrensen mellan hyresgästerna i deras verksamhet. Särskilt inom detaljhandeln är lokalens egenskaper och

avtalade hyresvillkor en viktig konkurrensfaktor.

. Vi anser således att en rad skäl talar mot att det nuvarande systemet med

marknadsanpassade hyror överges. Enligt vår uppfatming visar varken

SPK:s undersökning eller kommunenkäten att problemen på lokalhyresmarknaden har sådan art och omfattning att det skulle vara rimligt att frånmed marknadsanpassade hyror. Vi vill dock framhålla att de

gå systemet

Lokalhyresmarknaden 51

speciella förhållandena på lokalhyresmarknaden motiverar ett förbättrat

skydd mot höga hyreskrav. Vi återkommer till detta i vara förslag till en

ändmd lagstifming.

3 Besittningsskyddet

Såväl kritiken mot nuvarande regler som förhållandena på lokalvisar att har behov av ett för-

hyresmarknaden lokalhyresgästema

stärkt besittningsskydd. En övergång till ett direkt besittningsskydd

på lokalhyresmarknaden skulle kunna vara ett sätt att tillgodose

detta behov. Vi anser emellertid att det finns beaktansvärda invändningar mot en sådan lösning och att det inom ramen för ett fortsatt indirekt besittningsskydd går att utforma regler som tillförsäkrar lokalhyresgästerrm skäliga hyror och trygghet i besitxningen.

3.1 Bakgrunden till nuvarande utformning av

besittningsskyddet

Bestämmelser om besittningsskydd för såväl bostäder som lokaler infördes år 1939 genom ändringar i 3 kap. lagen (1907:36 s. l) om nyttjanderätt till fast egendom. Besittningsskyddet utformades för båda lägenhetskategoriema som ett s.k. indirekt besittningsskydd, dvs. hyresgästens intresse att behålla det egna hemmet eller den i lokalen bedrivna rörelsen tillgodosågs genom en rätt till om hyresvärdens uppsägning var

ersättning,

otillräckligt grundad. Förhållandena under andra världskriget medförde en avsevärd varu- och

bostadsbrist och statsmakterna tvingades till en aktiv prisregleringspolitik. Mot denna bakgrund infördes år 1942 lagen (1942:429) om hyresreglering m.m. Hyresregleringslagen innehöll bestämmelser om hyreskontroll och

om s.k. direkt besittningsskydd. dvs. hyresgästens intresse att behålla lägenheten tillgodosågs genom regler om rätt till förlängning av hyres-

avtalet. Lagen gjorde inte någon principiell skillnad mellan bostäder och

lokaler. Hyresregleringen, som var en nödvändig följd av krigsårens minskade byggproduktion, fick med tiden alltmer orimliga verkningar. Hyres-

regleringama blev i stor utsträckning generella, vilket bl.a. medförde att

hyrorna inte kunde anpassas till de enskilda fastigheternas underhållsstandard. Hyresregleringen ledde vidare till en hyressplittring, så att nya lägenheter ständigt blev dyrare, medan hyrorna för de äldre lägenheterna

Besittningsskyddet 53

endast långsamt. Vid mitten av 1950-talet inleddes en aweckling av steg

hyresregleringen. För lokaler upphörde den helt år 1972. _

Den nuvarande principiella utformningen av besittningsskyddet för bostads- och lokalhyresgäster vilar på de överväganden som gjordes av hyreslagskommittén i betänkandet (SOU 1961:47) Reviderad hyreslag och av

hyreslagstifmingssakkunniga i betänkandet (SOU 1966:14) Ny hyreslagstiftning. Detta utredningsarbete ledde år 1968 till en proposition (prop.

1968:91) med förslag till en revision av hyreslagstiftningen. lagförslaget innehöll regler om ett direkt besittningsskydd för bostadshyresgäster och ett indirekt besittningsskydd för lokalhyresgäster. Om skälen för ett indi-

rekt besittningsskydd för lokalhyresgäster anförde departementschefen b1.a.

(prop. 1968:91 bihang A s. 122 ff):

Under remissbehandlingen av de sakktmnigas förslag har det visat sig att meningarna fortfarande är mycket delade angående valet av form för Det ñnns dock en markant övervikt

besittningsskyddet på lokalomrädet.

för det indirekta men företrädarna för lokalhyres-

besittningsskyddet

intressen har som regel förordat ett direkt skydd. Kritiken mot gästernas

förslaget från detta håll bygger på uppfattningen att det indirekta skyddet och att de föreslagna ersättningsreglerna inte

ger ett sämre besittningsskydd

kan väntas få tillräcklig effekt mot uppsägningar. Vidare görs preventiv gällande att det indirekta besittningsskyddet kan framkalla överprisbildning och att det för med sig ett kostnadskrävande och administrativt besvärligt

system. olikheter mellan

Enligt min mening finns det grundläggande upplåtelse

för bostadsändamål och upplåtelse för annat ändamål. Dessa olikheter på-

verkar valet av skyddsform. När det gäller bostadslägenheter har besitt-

till uppgift främst att skapa trygghet för den enskilde i be-

ningsskyddet sitmingen av hemmet. Endast en lagstadgad rätt till förlängning av hyres-

förhållandet Denna rätt en är ägnad att skapa en sådan trygghet. fyller mycket social funktion. Utanför bostadssektom kan ett så

betydelsefull

i avtalsfriheten som ett direkt besittningsskydd otvivel-

betydande ingrepp aktigt irmebär inte anses i lika hög grad påkallat. Hyresförhållandet utgör

här i de flesta fall ett led i en affärsmässigt driven verksamhet och sociala skäl kan knappast åberopas för den ena eller andra lösningen av besitt-

ningsskyddsfrågan. Det ter sig därför naturligare att välja ersättningsreg-

lernas form när det gäller att tillgodose lokalhyresgästens behov av skydd än när det gäller att skydda bostadshyresgästens intressen. Vid valet av utanför bostadssektom har de sakkunniga i lik-

skyddsform

het med fäst särskilt avseende vid den olikhet som vid

hyreslagskommittén

fn föreligger mellan bostadslägenheta och

prisbildning på hyresmarknaden andra lägenheter i fråga om prisbildningens struktur. För bostadslägenheter med likartat bruksvärde är hyresnivån i allmänhet relativt enhetlig. Utanför

bostadssektom kan hyrorna för lägenheter, som till synes är likvärdiga,

54 Besittningsskyddet

däremot ofta variera inom mycket vida gränser. Det är därför i ett options-

system mycket svårt att finna några godtagbara normer för bedömningen av olika lokalers marknadsvärde. De sakkunniga befarar att hyresspärren i ett sådant system inte blir tillräckligt effektiv för att optionsrätten skall ge Liknande i re-

ett godtagbart besittningsskydd. farhågor uttrycks åtskilliga

missyttranden.

Dessa synpunkter är enligt min mening vägande. Redan erfarenheterna av

besittningsskyddslagens tillämpning ger en antydan om svårigheterna att i

ett finna skäliga normer för bedömningen av olika lokalers optionssystem

inbördes marknadsvärde. Att jämföra marknadsvärde för lokaler som ofta uppvisar betydande olikheter i fråga om läge och utformning måste vara en

synnerligen vansklig uppgift.

Det är vidare angeläget att besitmingsskyddet och de därtill knutna reglerna om hyresvillkoren utformas på sådant sätt att en marknadsmässig anpassning av hyrorna inte hindras. Behovet att bjuda ut en lägenhet på öppna marknaden för att få dess värde fastställt är såsom hyreslagskommitten och de sakkunniga framhållit särskilt framträdande utanför bostads-

sektom. Att möjligheterna härtill är betydligt mera begränsade i ett op-

tionssystem än i ett ersättningssystem är ett förhållande som måste till-

mätas stor betydelse i dessa sammanhang. Såsom hyreslagskommittén och

de sakkunniga framhållit måste det vara svårt att bedöma värdet av ett hyresanbud beträffande en lägenhet som inte är ledig. Den uppfattning man kan få av marknadsvärdet genom de undersökningar av butikshyromas struktur i olika affärslägen som utförs av vissa organ inom näringslivet torde inte utgöra en tillräcklig grund för att bedöma marknadsvärdet på de olika slag av lokaler som förekommer. Av väsentlig betydelse för valet av skyddsform utanför bostadssektom är

också den utveckling mot bättre balans mellan tillgång och efterfrågan på

lokaler som hyresmarknaden under senare år undergätt, främst till följd av strukturförändringama inom näringslivet.

Vad som nu har anförts talar starkt för ett indirekt besitmingsskydd när

det gäller lokaler. Vissa remissinstanser har emellertid framhållit att en

företagare, om indirekt besitmingsskydd genomförs, måste räkna med att

han när som helst kan bli uppsagd från den förhyrda lokalen och att detta

kan få till följd att intresset för nyttiga initiativ genom långsiktiga inve-

steringar och engagemang minskar. Det har framhållits att det också för en

kreditgivare är av betydelse att besittningen till lokalen är tryggad. Vidare har det anförts att ett indirekt besitmingsskydd kan framkalla en överpris-

bildning, eftersom hyresgästen under hotet om uppsägning kan väntas

acceptera hyreshöjningar som inte skulle vara genomförbara vid ett direkt besittningsskydd. Huruvida dessa farhågor är berättigade beror på vilken

preventiv effekt ersättningsreglema får. Vid utformningen av ersättnings-

reglema bör man utgå från att förlängning av hyresförhållandet normalt skall ske. Huvudregeln bör därför vara att hyresgästen äger rätt till er-

sättning, om hyresvärden vägrar att förlänga hyresförhållandet. Undantag

härifrån bör gälla endast om hyresvärden visar att han haft befogad anled-

ning till sin vägran. Vidare bör såsom de sakkunniga funnit ersättnings-

Besittningsskyddet 55

reglerna utformas på sådant sätt att ersättning i princip kan utgå för all den skada som hyresförhållandets upplösning vållar hyresgästen. Jag återkom-

mer till detta senare men vill redan i detta sammanhang uttala att med den utforrrming av ersättningsreglerna som jag kommer att föreslå besittningstorde komma att bli minst lika effektivt skyddet enligt mitt bedömande

som en optionsrätt.

Riksdagen godtog regeringens förslag i denna del och de nya bestämmelserna trädde i kraft den 1 januari 1969 (3 LU 1968:50, rskr 286, SFS 1968:346). Bestämmelsema finns idag i 12 kap. jordabalken (hyreslagen). Av citatet ovan framgår att det redan när det indirekta besittningsskyddet för lokaler infördes år 1969 farms olika meningar i fråga om valet av

I samband med att hyresregleringen för lokaler slutligt av-

skyddsforrn. vecklades år 1972 förutskickade statsmakterna att en allmän översyn av borde göras sedan man fått tillräcklig erfarenhet av reglerna om lokalhyra

hur de praktiskt verkade. År 1975 fick hyresrättsutredningen i uppdrag att

göra en sådan översyn. I direktiven (Dir Ju 1975:06) angavs dock att det

knappast fanns anledning att ompröva valet av skyddsform på lokalhyressektom. betänkande 1978:8)

På grundval av hyresrättsutredningens (SOU

Hyresrätt 2 Lokalhyra ändrades reglerna år 1979. Systemet med indirekt besittningsskydd behölls, men medlingsförfarandet i hyresnämnden gjordes effektivare, bl.a. genom att nämnden på parts begäran skall avge ett yttrande om lokalens marknadshyra.

3.2 Nuvarande regler

av ett lokalhyresavtal - i den mån Uppsägning till hyrestidens utgång leder parterna inte senare kommer överens om att förlänga avtalet - alltid till att upphör. Om hyresvärden säger upp avtalet och kräver

hyresförhållandet oskäliga hyresvillkor eller utan befogad anledning vägrar att förlänga hyresförhållandet, blir han dock skyldig att ersätta hyresgästen dennes förlust på gnmd av hyresavtalets upplösning. En sådan ersättningstvist prövas av

fastighetsdomstolen.

Bestämmelsema om lokalhyresgästemas besittningsskydd finns huvudsakligen i 56-60 §§ hyreslagen. Under vissa omständigheter är bestämmelserna om besittningsskydd inte tillämpliga. Enligt 56 § första stycket gäller de inte, om hyresförhållandet upphör innan det varat längre än nio månader i följd eller upphör på grund av att hyresrätten är förverkad eller att ny säkerhet för hyresavtalets fullgörande inte ställts när tidigare ställd pant eller borgen har försämrats. Parterna kan vidare enligt 56 § andra stycket under vissa förutsättningar komma

56 Besittningsskyddet

överens om att bestämmelserna rörande hyresgästens besittningsskydd inte skall gälla. Enligt 57 § har hyresgästen rätt till ersättning i skälig omfattning för

förlust på grund av att hyresförhållandet upphör, om hyresvärden vägrar

förlängning eller om förlängning i annat fall inte kommer till stånd genom att hyresvärden kräver oskäliga hyresvillkor. Ersättningsskyldighet föreligger dock inte - om hyresgästen brustit i sina förpliktelser i så hög grad att det inte skäligen kan fordras att hyresvärden förlänger hyresförhållandet, - om hyresgästen måste flytta på grund av rivning eller ombyggnad samt hyresgästen anvisats annan godtagbar lokal eller avtalet innehåller s.k. rivnings- eller ombyggnadsklausul, eller - om hyresvärden i annat fall har befogad anledning att upplösa hyresförhållandet.

I 57 a § anges bl .a. att den hyra som hyresvärden kräver för förlängning inte är att anse som skälig, om den överstiger den hyra som lägenheten vid hyrestidens utgång kan antas betinga på öppna marknaden (marknadshyra). Vid bestämmande av marknadshyran skall bortses från hyresanbud eller hyresavtal som inte är rimligt med hänsyn till det allmänna hyresläget i orten

för närmast jämförliga lägenheter.

Hyresvärdens ersättningsskyldighet omfattar i princip all den skada som hyresförhållandets upplösning medför. Hyresgästen kan därmed få ersättning för flyttningskostnader, värdeminskning på hyresgästens egendom, förlust av värdet av hyresgästens förbättringsarbeten och skada på grund av hinder eller intrång i hyresgästens verksamhet. Enligt 58 § skall hyresvärden i uppsägningen upplysa hyresgästen om

villkoren för förlängning eller om orsaken till att han vägrar förlängning.

Uppsägningen skall också innehålla underrättelse att hyresgästen, om han inte går med på att flytta utan att få ersättning, inom två månader skall hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling. Innan en sådan medling har avslutats får inte hyresvärden kräva högre hyra eller annat villkor som är oförmånligare för hyresgästen än vad som angivits i uppsägningen. Om så ändå sker och förlängning inte kommer till stånd, har hyresgästen alltid rätt till ersättning. Om hyresgästen säger upp avtalet för att få ändrade villkor, skall han enligt 58 a § inom två månader från uppsägningen hänskjuta tvisten till hyresnärnnden för medling. Hyresnänmden skall förelägga hyresvärden att uppge de villkor han kräver för förlängning av avtalet eller orsaken till att

Besittningsskyddet 57

han vägrar förlängning. Om hyresvärden inte rättar sig efter föreläggandet, skall avtalet anses förlängt på hyresgästens villkor. är att medla i tvisten. Enligt 12 a § lagen Hyresnämndens uppgift (1973: 188) om arrendenänmder och hyresnämnder skall hyresnärnnden på

avge ett yttrande. Yttrandet skall avse lokalens marknadshyra parts begäran - då skett för eller rivning - om anvisad eller uppsägningen ombyggnad ersättningslokal skall anses godtagbar för hyresgästen. inte leder till mellan parterna, måste hyres- Om medlingen förlikning gästen flytta. Enligt 59 § hyreslagen får hyresnämnden då på hyresgästens eller begäran medge uppskov med avflyttningen under högst hyresvärdens skall i sådant fall fastställa ett år från hyrestidens utgång. Hyresnämnden skäliga hyresvillkor för uppskovstiden. som har skall inom två år från avflytt- En hyresgäst ersättningsanspråk väcka talan hos fastighetsdomstolen. Hyresnänmdens ningstidpunkten har i en sådan ersättningstvist. Enligt 57 a § yttrande presumtionsverkan får ett sådant yttrande frångås endast om det visas eller eljest är uppenbart att marknadshyran påtagligt awiker från vad som angivits i yttrandet eller rörande anvisad ersättningslokal inte varit att hyresnämndens bedömning vid tiden för hyresnämnriktig. I 57 a § anges också att om hyresvärden fått anbud eller träffat hyresavtal för lodens yttrande om marknadshyran utan att han under informerat därom, får anbudet eller kalen medlingen avtalet beaktas i endast om synnerliga skäl föreligger. ersättningstvisten Enligt 60 § kan fastighetsdomstolen på hyresgästens begäran förplikta förskott En förutsättning är dock att

hyresvärden att betala på ersättningen.

medgett ersättningsskyldighet eller att en dom om ersättningshyresvärden skyldighet vurmit laga kraft.

3.3 Allmänna nuvarande regler

synpunkter på

Vi har inhämtat synpunkter på de nuvarande reglerna om lokalhyra genom en enkät till ett 50-tal olika företrädare för parterna på lokalhyresmarknaden m.fl.). I detta avsnitt redovisas dels de all- (organisationer, myndigheter männa besittningsskydd, dels synsynpunktema på lokalhyresgästemas som trädde i kraft den l juli 1979. punkter på de lagändringar anser kan vara för Sveriges Fastighetsägareförbund att skyddet ibland då ett eventuellt skadestånd kan vara svårt att klara av för en långtgående, liten påpekar att en förutsättning för att fastighetsägare. SABO-företagen för hantverkare och liknande hyresgäster skall anses besittningsskyddet är att lokalerna inte hyrs ut med vinstmaxirnering som måltillräckligt, sättning.

i ss sou 1937:47

Besittningsskyddet

Företrädare för lokalhyresgästerna anser genomgående att det nuvarande systemet inte ger dem ett tillräckligt skydd. Skyddet anses otillräckligt, särskilt om det i något avseende råder obalans mellan hyresgäst och hyresvärd. Sådan obalans uppstår bl.a. om efterfrågan på lokaler överstiger utbudet, t.ex. i storstädernas cityområden och i centrumanläggningar.

Både fastighetsägarna och hyresgästerna har uppfattningen att den nuva-

rande utformningen av besitmingsskyddet innebär att det är olika mycket värt för skilda hyresgäster. De hyresgäster som anses ha ett sämre skydd än andra är de som - saknar förmåga att betala den hyra som andra hyresgäster kan vara beredda att betala, t.ex. hantverkare och småbutiker, genom investeringar i marknadsföring och/eller inredning är bundna till lokalen för sin verksamhet, - har hyreskostnader som utgör en stor andel av totalkostnadema. - inte är kunniga på lokalhyresområdet,

- inte bedriver kommersiell verksamhet, Lex. ideella organisationer, sam-

hällets servioeorgan och myndigheter. Kritiken mot de nuvarande reglerna avser huvudsakligen definitionen på skäligt hyreskrav, ersättningsreglemas utformning och reglerna för förfarandet vid tvisten Hyresvärdama och hyresgästerna är eniga om att nuvarande definition av skäligt hyreskrav innebär att det i samband med uppsägning och vid med-

ling i hyresnärnnden i många fall kan vara omöjligt att med rimlig säker-

het bedöma ett hyreskravs skälighet och utgången av en eventuell framtida

ersätmingstvist i fastighetsdomstolen. Hyresgästema är också kritiska till

att definitionen av skäligt hyreskrav förutsätter att hyresgästen måste flytta

från lokalen för att skäligheten skall kunna bedömas. De anser vidare att

den nuvarande definitionen leder till att udda hyresanbud från andra hyressökande får för stort inflytande och driver upp den allmänna hyresnivån. Hyresgästerna riktar också kritik mot ersättningsreglerna. De gör gällande att reglerna är anpassade för rörelsedrivande hyresgäster med goda överskott. För hyresgäster med låga rörelseresultat, t.ex. hantverkare och småbutiker, eller för hyresgäster som inte bedriver kommersiell verksamhet anses ersättningsreglema däremot inte irmebära tillräckligt hinder mot obefogade uppsägningar eller ge fullgod kompensation, om sådan uppsägning ändå sker. Framför allt hyresgästerna är kritiska till reglerna för förfarandet vid tvister. Kritiken gäller främst det förhållandet att hyresgästen måste flytta innan en eventuell tvist om hyresvärdens ersättningsskyldighet har av-

Besittningsskyddet 59

gjorts. Möjligheten att få uppskov med avflyttningen med högst ett år anses också alltför begränsad. anser att konsekvenserna av de nuvarande reglerna är att Hyresgästerna många hyresgäster accepterar även oskäliga hyreskrav hellre än att flytta kanske med nedläggning av verksamheten som följd - och sedan driva en osäker och dyrbar ersätmingsprocess. Fastighetsägarna hävdar å andra sidan att reglerna leder till att hyresvärden håller igen på sina hyreskrav för att inte riskera att få betala skadestånd. Även andra delar av kritiseras. Bl. a har företrä-

lokalhyreslagstiftningen

dare för hyresgästerna riktat kritik mot bestämmelserna för avtal om hyresändringar under löpande avtalstid. De anser att en omfattande användning av indexklausuler, kopplade till konsumentprisindex, driver upp hyresnivån. I flera svar har framförts konkreta förslag till ändringar av besittningsskyddsreglema. En redogörelse för dessa lämnas i anslutning till våra för-

slag till ändrad lagstiftning (avsnitten 4-9). Det bör dock redan här_ an-

märkas att samtliga förslag från företrädarna för parterna på lokalhyresmarknaden ligger inom ramen för ett indirekt besittningsskydd.

1979 års lagändringar

Den l juli 1979 ändrades lagstiftningen på lokalhyresomrâdet i syfte att för-

bättra lokalhyresgästemas ställning. De huvudsakliga ändringarna var följande: - Om förlikning inte kan nås, skall hyresnämnden på parts begäran avge ett yttrande om lokalens marknadshyra eller - vid uppsägning för rivning

eller ombyggnad - om anvisad ersättningslokal är godtagbar. Närrmdens

vid en i fastighetsdomstol, om det yttrande får inte frängås ersättningstvist

att marknadshyran avviker från

inte visas eller eljest är uppenbart påtagligt

av en ersättden som anges i yttrandet eller att hyresnänmdens bedömning ningslokal varit oriktig. - Om hyresvärdar vid tiden för hyresnämndens yttrande om marknadshyra fått anbud eller träffat avtal om uthyrning av lägenheten utan att han under informerat därom, får anbudet eller avtalet beaktas vid ersättmedlingen ningstvisten endast om syrmerliga skäl föreligger. - Om hyresvärden under medlingen kräver högre hyra eller ställer villkor som är oförmanli än han uppgett i uppsägningen, har gare för hyresgästen

hyresgästen alltid rätt till ersättning om hyresförhâllandet inte förlängs.

- Hyresavtal för ett år eller kortare tid får inte innehålla indexklausul.

60 Besittningsskyddet

- får inte vara kortare än nio månader, om avtalet är

Uppsägningstiden

träffat för obestämd tid eller avtalstiden är längre än nio månader.

I vår enkät frågade vi särskilt efter synpunkter på effekterna av de år 1979 genomförda lagändringama. Av svaren framgår att de flesta anser att lagändringama i princip varit i förbättrande riktning för lokalhyresgästema, men att de inte fått någon större effekt i praktiken. Enligt svaren förekommer yttranden av hyresnänmden ytterst sällan. Tänkbara förklaringar till detta anses vara bl.a. att hyresnämnden inte vet vad som är marknadshyran för en lokal, att hyresnämnden undviker att avge yttrande samt att hyresvärdarna inte rättar sig efter yttrandet. Det påpekas att hyresrättsutredningens förslag förutsatte att hyresnärnnderna

inte bara skulle medla utan också senare pröva ersättningsfrågan. Då

hyresnämndema inte gavs denna roll, blev också effekten av övriga förslag mindre. Det anses dock inte uteslutet att möjligheten att erhålla yttrande av hyresnämnden i vissa fall kan ha påverkat möjligheten till förlikning. De flesta anser att hyresvärdama redan före lagändringen under medlingen

informerade om hyresanbud och om träffade hyresavtal. Ändringen anses ha

varit av anständighetskaraktär och har inte påverkat hyresgästens besitt-

ningsskydd i någon nämnvärd utsträckning. Motsvarande uppfattning gäl-

ler också regeln att hyresvärden inte får skärpa avtalsvillkoren under medlingen. Förbudet mot indexklausuler i avtal som inte gäller för längre tid än ett år uppfattas av några som positivt för hyresgästerna. De flesta företrädarna på hyresgästsidan anser dock att förbudet inte löst det grundläggande problemet med att indexklausuler driver upp hyresnivån.

Införandet av en regel om nio månaders uppsägningstid uppfattas av de

flesta som positivt för hyresgästen. Uppsägningstiden anses dock för kort, om uppsägningen avser avflyttning. Den tid som då återstår efter medlingen i hyresnänmden är otillräcklig för att medge en planering av avflyttningen. Samtidigt anses uppsägningstiden vara för lång, om uppsägningen avser ändrade avtalsvillkor.

3.4 överväganden

Behovet av ett effektivt besittningsskydd för lokalhyresgäster framhölls redan då det indirekta besittningsskyddet infördes år 1969. Detta motiverades i första hand med att en rörelsedrivande hyresgäst annars skulle kunna gå miste om de betydande ekonomiska värden som han skapat i sin verksamhet. Samtidigt framhölls att det också fanns andra intressen som var

Besittningsskyddet 61

värda hantverkare, samlingsatt skydda. Som exempel angavs småbutiker,

lokaler och liknande. Vi vill också framhålla besittningsskyddets betydelse

som för sin försörjning är beroende av lokalen. Många för de hyresgäster måste i form av marknadsföring, ut- g lokalhyresgäster göra investeringar

m.m. som oftast är mer långsiktiga än avtalstiderna.

rustning, inredning En förutsättning för att detta skall kunna äga rum och för att verksamheten skall kunna drivas rationellt är att hyresgästerna har ett besitmingsskydd w

kan räkna med att få hyresförhållandet förlängt.

som gör att de normalt ideella och andra är beroende av ett starkt

Även föreningar organisationer

för att kunna bedriva sin verksamhet. Lokalhyresgästbesittningsskydd emas besitmingsskydd är också av stor betydelse för att de boende skall få till den service och annat utbud som de behöver. Vår grundläggtillgång är därför att det firms för ett starkt besitt-

ande uppfattning goda skål ningsskydd för alla lokalhyresgäster. är en central del av besittningsskyddet.

En spärr mot för höga hyreskrav som förts fram avser också i flertalet De synpunkter på nuvarande regler Som vi närmare utvecklar i avsnitten fall skyddet mot för höga hyreskrav.

mot nuvarande regler enligt vår uppfattning fog för sig i

4-9, har kritiken mot den nuvarande definitioner av flera avseenden. Det gäller bl.a. kritiken

Det är enligt vår uppfattning en betydande svaghet att

skäligt hyreskrav.

inte före ett hyresförhållandes upplösning med rimlig säkerhet kan

parterna

förutse om ett hyreskrav är skäligt eller ej och att skälighetsprövningen

av ett enstaka extremt Vi menar också

även kan vara beroende hyresanbud. inte innebär ett tillräckligt skydd mot obefoga-

att dagens ersättningsregler Vi delar också att nuvarande regler om

de uppsägningar. uppfattningen

förfarandet vid tvister inte ftmgerar tillfredsställande.

Vi vill särskilt framhålla av att besittningsskyddet är starkt

betydelsen

vid parternas förhandlingar om hyresvillkoren för en förlängning av hyres-

Med förhandlar med

förhållandet. ett svagt besittningsskydd hyresgästen kniven på Hyressätmingen kan då mer påverkas av ett svagt bestrupen.

än av de faktiska marknadsförhållanderta. Detta kan medföra

sitmingsskydd även oskäliga hyresvillkor hellre än att tvingas

att hyresgästen accepterar lokalen. Vi menar därför att det är av stor betydelse att besittflytta från att det leder till balans mellan panema i

ningsskyddet är så starkt rimlig

hyresförhandlingarna.

redovisar i avsnitt 3.1 fördes diskussioner om

Som vi närmare ingående

i

den principiella utfommingen av lokalhyresgästemas besitmingsskydd samband med 1969 års Vi delar uppfattningen att det kan hyresreforrn. finnas skäl att ha en annan form av besitmingsskydd på lokalhyresornrådet

62 Besittrtingsskyddet sou 1987:47

än på bostadshyresområdet. Bostadshyresgästernas besittningsskydd är i första hand motiverat av sociala skäl. Lokalhyresavtal ingås mer på en ekonomisk grund, även om inte alla lokalhyresgäster bedriver ekonomisk verksamhet. Många lokalhyresavtal är dessutom av sådan karaktär att de mer liknar andra affärsavtal i näringslivet än de liknar bostadshyresavtal.

Ett direkt besittningsskydd skulle kunna hindra förändringar i näe ringslivet som ur samhällets synvinkel är önskvärda. Vi anser också att en skada som uppkommer till följd av att ett hyresförhållande avbryts utan

befogad anledning bör kunna kompenseras med ekonomisk ersätming. Bättre fungerande ersättningsregler bör därför kunna bidra till ett tillfredsställande skydd för lokalhyresgästana. Vi fäster också stor vikt vid de synpunkter och förslag som förts fram av olika företrädare för parterna på lokalhyresmarknaden. Samtliga förslag som de framfört är inriktade på att åstadkomma ett förbättrat skydd inom ramen för ett indirekt besitmingsskydd. Denna inställning hos parterna på lokalhyresmarknaden anser vi vara ett starkt skäl för att inte föreslå någon 3 4 ändring av den principiella utformningen av besitmingsskyddet. Vi anser således att formerna för ett starkare besittningsskydd för lokalhyresgäster i första hand bör sökas- inom ramen för ett indirekt besittningsskydd. I avsnitten 4-9 kommer vi att närmare redovisa olika förslag

till lagändringar för att förstärka lokalhyresgästemas ställning. Våra förslag

rör bl.a. definitionen av skäligt hyreskrav, reglerna om förfarandet vid : tvister och ersättningsreglema. Det är vår uppfattning att det indirekta besittningsskyddet med våra förslag förbättras så att det ger lokalhyresgästerna ett tillfredsställande skydd mot obefogade uppsägningar. I detta sammanhang finns anledning att betona att det indirekta besitt- i

ningsskyddet består av olika delar, bl.a. ersättningsreglema och reglerna

om förfarandet vid tvister, och att besittningsskyddet som helhet inte kan bli starkare än sin svagaste del. Utan t.ex. ersättningsregler som fungerar tillfredsställande för hyresgästerna blir besittningsskyddet svagt oavsett om andra delar fungerar väl. Våra förslag är avsedda att leda fram till en sammanhållen helhet. Skulle man komma fram till att förslagen i något väsentligt avseende inte bör genomföras, kan detta äventyra den förbättring av lokalhyresgästemas ställning som vi anser nödvändig. I sådant fall är

det angeläget att alternativa lösningar söks för att tillförsäkm hyresgästerna

ett rimligt skydd. En övergång till ett direkt besitmingsskydd bör då även övervägas. I sådant fall är det naturligt att söka förebilden i det direkta be-

sittningsskydd som gäller för bostadshyresgäster. Även den danska och

engelska lokalhyreslagstiftningen (se bilaga 5) bör kunna ge vägledning

Besittningsskyddet 63

om hur ett direkt besittningsskydd på lokalhyresområdet skulle kurma

utformas. Enligt våra direktiv skall vi överväga om det är möjligt att åstadkomma förbättringar för hyresgästerna genom en legal förhandlingsrätt på lokal- På lagfästes det kollektiva förhand-

hyresmarknaden. bostadshyresornrådet lingssystem som hade utvecklats av partema genom hyresförhandlings-

lagen (1978:304), vilken trädde i kraft den 1 juli 1978. Enligt lagen bedrivs om mellan å ena sidan hyresvärden och

förhandlingar *hyresförhållanden hans organisation och å andra sidan organisation av hyresgäster. Förhand-

lingarna förs på grundval av en skriftlig förhandlingsordning. Lagen ger en av hyresgäster, som har erforderliga kvalifikationer, rätt att få organisation en förhandlingsordning med hyresvärden. En hyresvärd, som är brmden av en förhandlingsordning, är bl. a. skyldig att påkalla förhandling med hyresgästorganisationen när han vill höja hyran. Är en hyresgäst inte nöjd med vad som för hans del har bestämts genom en förhandlingsöverenskommelse, kan han få överenskommelsen prövad av hyresnärnnden. Pröv- Om en kollektiv förhandling stranningen sker enligt bruksvärdereglema. fastställer dar, har hyresgäst eller hyresvärd rätt att begära att hyresnämnden hyresvillkoren för ett enskilt avtal i enlighet med bmksvärdereglema. Bestämmelserna att hyresvillkoren i sista hand på bostadshyresområdet överens är en kan fastställas av hyresnänmden om parterna inte kommer förutsättning för att det legala förhandlingssystemet skall bli väsentlig meningsfullt. Sådana regler som innebär att hyresvärden kan tvingas försom hyresnämnden fastställer kan

länga hyresförhållandet på de villkor

för ett indirekt besittemellertid inte anses förenliga med principerna ningsskydd.

Som vi tidigare redovisat skiljer sig förhållandena på lokalhyresmarknaden även i andra avseenden från förhållandena på bostadshyresområdet. På

lokalhyresmarknaden är hyresgästerna inte organiserade i samma grad och Lokalhyresgästema är vanpå samma sätt som på bostadshyresområdet. i branscher e.d. efter den verksamhet de bedriver och inte ligen organiserade i sin egenskap av lokalhyresgäst. Vår kartläggning av förekomsten av frioch samarbetsorgan på lokalhyresmarlcnaden visar att villiga förhandlingssådant samarbete endast förekommer i begränsad omfattning (se avsnitt 2.2). Det samarbete som förekommer avser i första hand principiella frågor

och endast i liten utsträckning konkreta hyresförhandlingar. SPK:s under-

sökning visar också att s.k. förhandlingsklausuler är mycket ovanliga på

lokalhyresområdet. Den tradition av kollektiva hyresförhandlingar som låg

64 Besittningrskyddet

till grund för införandet av legal förhandlingsrätt på bostadshyresomrâdet, föreligger inte på lokalhyresmarknaden. Mot demia bakgrund menar vi att det för närvarande inte finns anledning att införa regler om legal förhandlingsrätt på lokalhyresmarknaden. Det ñmis i detta sammanhang även anledning att framhålla att nuvarande regler inte hindrar att en organisation av lokalhyresgäster träffar frivilliga avtal

med hyresvärdar om förhandlingsordning och att hyresvärd och hyresgäst i

kontraktet avtalar om s.k. förhandlingsklausul.

4 Skäligt hyreskrav

4.1 och dess konsekvenser

Förslaget

Parterna bör ges bättre möjligheter att kunna bedöma ett hyreskravs redan under förhandling och medling. Vidare bör hyresskälighet

gästerna ges ett bättre skydd mot höga hyreskrav.

om det Vi föreslår b1.a. att ett hyreskrav skall anses som oskäligt,

jämförliga lokaler. påtagligt överstiger hyresläget på orten för

I avsnitt 2 konstaterar vi att många lokalhyresgäster behöver skydd mot

speciella förhållandena på lokalhy-

de höga hyreskrav som kan följa av de av nuvaresmarknaden. För att skyddet skall bli bättre än det som följer främst bör bedömas med rande regler, anser vi att hyreskravets skälighet lokaler. Till skillnad

utgångspunkt från hyresläget på orten för jämförliga

mot nuvarande regler skall det normalt inte ha någon betydelse vilken hyra lokalen faktiskt blir uthyrd till.

skall avse lokaler med samma användningsområde Hyresjämförelsema

som den aktuella lokalen. Det innebär t.ex. att hyran för en butikslokal skall med hyrorna för andra butikslokaler och hyran för en kon-

jämföras

torslokal med hyrorna för andra kontorslokaler. I princip skall det vid jämsom inom

förelseprövningen inte ha någon betydelse vilken verksamhet

dessa ramar bedrivs i lokalerna. har samma kan de ha olika

Även om lokalerna användningsområde, egenskaper som bör leda till skillnader i hyra. Till de viktigaste egenskap-

på orten, storlek, utformning och standard. erna hos en lokal hör dess läge mellan de

Vid jämförelseprövningen bör rimlig hänsyn tas till skillnader

olika lokalemas egenskaper. Eftersom bedömningen skall avse om hyres-

kravet för en ny avtalsperiod är skäligt, är det i princip utgående hyror i

jämförelselokalenua vid denna periods början som är relevanta.

att stora kan förekomma även för

Det kan inte uteslutas hyresskillnader lokaler och att det järnförelseunderlag parterna lägger fram är jämförliga

i sådana ofullständigt. Bedömningen av ett hyreslcravs skälighet kommer fall att innehålla ett visst mått av osäkerhet. Därför bör hyreskravet betrak-

tas som oskäligt endast om det påtagligt överstiger hyresläget för jämför-

66 skäligt hyreskrav

liga lokaler. I

specialmotiveringen till 57 a § anges närmare hur vi anser

att hyresjänxförelser skall göras vid bedönmingen av ett hyreskravs skälighet.

I de fall det inte finns jämförliga lokaler på orten är man hänvisad till att

göra en mer allmän skälighetsbedömning av hyreskravet. En sådan bedöm-

ning kan baseras på jämförelser med lokaler på annan ort med likartade förhållanden på lokalhyresmarknaden. Bedönmingen kan även baseras på uppgifter om generella hyresändringar eller allmänt ändrade kostnader i

fastighetsförvaltningen. I sådana fall bör inte heller uteslutas att seriösa

hyreserbjudanden från andra eller avtal som träffats med en ny hyresgäst

kan vägas in i helhetsbedömningen.

Enligt vårt skall således

förslag bedömningen av om ett hyreskrav är skäligt grundas på omständigheter som i princip är tillgängliga för parterna

redan före hyrestidens utgång. Därmed ges parterna bättre underlag för sina

ställningstaganden under hyresförhandlingama och vid medlingen i hyres-

närnnden. Detta innebär att spekulationer i motpartens osäkerhet kan motverkas. En annan konsekvens av vårt är att de som lätt

förslag hyreshöjningar

uppstår då efterfrågan överstiger utbudet av lokaler kan motverkas. Som vi redovisar i avsnitt 2.3 kan stark konkurrens om ett fåtal lokaler

hyreslediga leda till hyror som avsevärt överstiger hyrorna för jämförliga lokaler. En

sådan enstaka hyra kan med nuvarande regler få avgörande betydelse vid be-

dömningen av ett hyreskravs skälighet. Med vårt förslag kommer betydel-

sen av sådana jämförelsevis höga hyror att begränsas. Vidare torde de hyresskillnader som

följer av att hyresgästerna inte konkurrerar om lokaler på

lika villkor att begränsas. Skillnaderna i hyran kommer i högre grad att bero på lokalemas olika egenskaper, Lex. när det gäller läge, standard och ut-

formning. Det föreslagna systemet med kan förväntas leda till ett jämförelsehyror

större intresse hos parterna på lokalhyresmarknaden att samla infomtation om lokalhyror och deras utveckling. Detta kan leda till ett ökat samarbete mellan och mellan hyresgäster deras organisationer. En sådan utveckling

kan ge bättre fömtsätmingar för kollektiva förhandlingar med hyresvärdar

också på lokalhyresmarknaden.

_

nsvuswu-v

“a-“rwr

skäligt hyreskrav 67 v.

4.2 Nuvarande regler

4.2.1 definition av skäligt hyreskrav Hyreslagens för förlängning av avtalet en

Sägs hyresavtalet upp och lcräver hyresvärden

hyra som inte är skälig, blir han enligt 57 § första stycket hyxeslagen er-

sättningsskyldig om hyresförhållandet upphör. Vad som är att anse som

skälig hyra anges i 57 a § första stycket.

Vid tillämpningen av 57 § är hyra som hyresvärden kräver för förlängning ej att anse som skälig, om den överstiger den hyra som lägenheten (marknadsvid hyrestidens utgång kan antas betinga på öppna marknaden av marknadshyran skall dock bortses från hyresanhyra). Vid bestämmande bud eller hyresavtal som ej är rimligt med hänsyn till det allmänna hyreslägenheter. Endast om särskilda skäl

läget i orten för närmast jämförliga

föreligger får hänsyn tas till ökning av lägenhetens värde, som hyresgäst åstadkommit.

i nuvarande bestämmelser är att en marknadsmässig an-

Utgångspunkten

passning av hyrorna inte får hindras. Det skall stå hyresvärden fritt att vid uppsägning för ändring av hyresvillkoren kräva den hyra som lokalen be- (se prop. 1968:91 bihang A s. tingar vid ett utbud på öppna marknaden som lokalens marlcnadshyra och 123 och 127). Denna hyresnivå betecknas anses inte kunna fastställas förrän lokalen faktiskt bjudits ut på marknaden. i Den hyra som hyresvärden betingar sig av en ny hyresgäst är således första hand avgörande för bedömningen av marknadshyran. Fordrad hyra är oskälig även om den endast obetydligt överstiger vad hyresvärden kurmat få ut av en ny hyresgäst. Det saknar därvid betydelse för vilket ändamål denna

hyresgäst hyr lokalen. Hyresvärden skall vara oförhindrad att tillgodogöra

sig det värde som lokalen har vid den mest fördelaktiga användningen. Huvudregeln modifieras av två undantag. För det första skall man vid bestämmandet av marknadshyran bortse från hyresanbud eller hyresavtal som inte är rimligt med hänsyn till det allmänna hyresläget i orten för närmast jämförliga lägenheter (57 a § första stycket andra meningen). Denna spärregel är avsedd att hindra att udda hyreserbjudanden från företag med verkav marknads-

samhet av spekulationskaraktär skall påverka bedömningen

hyran. I motiven till denna regel (SOU 1978:8 s. 81) nämns som exempel som driver sexklubbar och konkursutförsäljning. Vid företag spelhallar, Det skall

tillämpningen av spärregeln är inte endast hymns höjd avgörande.

68 Skäligt hyreskrav

dessutom framstå som osarmolikt att den erbjudna hyran kan bäras av ett seriöst företag under någon längre tid. Som ett andra undantag från huvudregeln gäller att vid bestärmnandet av marknadshyran får endast om särskilda skäl föreligger hänsyn tas till ökning av lägenhetens värde som en hyresgäst åstadkommit (57 a § första stycket sista meningen). Bakgnmden till detta undantag är att den hyra som efterträdaren betalar kan påverkas av att han tillgodogör sig förbättringar som utförts av tidigare hyresgäst. _Det kan röra sig om såväl ändringsarbeten i lokalen som en upparbetad ktmdkrets (se SOU 1961:47 s. 115 f). Inte heller kan lokalens marknadshyra bestämmas utifrån den hyra som betalas av en efterträdande hyresgäst, om lokalen ändrats före en ny uthyrning eller om den inte alls hyrs ut på nytt. I sådana fall får hyrans skälighet prövas på annat sätt, t.ex. genom en jämförelse med hyrorna för likvär- _ diga lokaler.

4.2.2 Hyresnämndens yttrande Som tidigare nämnts infördes år 1979 bestämmelser om att hyresnämnden på parts begäran skall avge ett yttrande om marknadshyran (12 a § lagen, 1973: 188, om arrendenärnnder och hyresnämnder). Avsikten var att tvinga fram en bättre utredning om en lokals marknadshyra vid medlingen i hyresnämnden. Parterna skulle därmed få en bättre vägledning för sina bedömningar. Det ansågs att hyresnämnden hade goda möjligheter att komma

fram till en riktig bedömning av en lokals marknadshyra. Man utgick från

att det bara i undantagsfall skulle kunna inträffa att ett faktiskt utbjudande av en lokal på öppna marknaden resulterade i en hyra, som mera påtagligt awek från den som hyresnämnden angett (SOU 1978:8 s. 76). Om hyresnänmden finner att den begärda hyran inte överstiger lokalens marknadshyra, skall nänmden begränsa sitt yttrande till detta. Om nämnden däremot finner att den överstiger lokalens marknadshyra, måste nämnden ange marknadshyran till visst bestämt belopp (se prop. 1978/79:89 s. 29). Hyresnänmdens yttrande grundas på den utredning som parterna lägger fram. Den kan omfatta bl.a. anbud som tredje man har lämnat till hyresvärden, ett eventuellt avtal som har ingåtts med tredje man och hyresjämförelser med andra lokaler. Enligt förarbetena (SOU 1978:8 s. 74) kan man å normalt inte räkna med att hyresvärden inhämtat hyresanbud från tredje man. Bedömningen av lokalens marknadshyra får därför grundas på en jämförelse med hyrorna för likvärdiga lokaler. Vid en sådan jämförelse skall hyresnärnnden utgå från att lokalen även i fortsättningen skall använ-

Ä _

W-mrc-eunvfvxxa

skäligt hyreskrav ›. das för samma ändamål, om inte utredningen ger vid handen att annan användning är mer sannolik (SOU 1978:8 s. 112).

Ett yttrande av hyresnämnden har presumtionsverkan vid en ersättnings-

tvist i fastighetsdomstolen (57 a § andra stycket). Yttrandet får frångås endâst om det visas eller eljest är uppenbart att marknadshyran är påtagligt

En avvikelse som uppgår till högre eller lägre än hyresnärnnden angivit. sompåtaglig (SOU 1978:8 s.

10 procent eller mer skall alltid betecknas ^ 113). Hyresanbud eller avtal om uthyrning av lokalen som hyresvärden känt till vid tiden för yttrande men då inte informerat om,

hyresnämndens får beaktas vid fastighetsdomstolens prövning endast om synnerliga skäl preklusionsregel är att

föreligger (57 a § tredje stycket). Skälet till denna hyresnärnnden skall få tillgång till den information som parterna förfogar över så att yttrandet om marlmadshyra blir så riktigt som möjligt. Hyresvärden är däremot inte förhindrad att i ersättningsprocessen åberopa andra

anbud eller annat hyresavtal. Inget hindrar heller parterna att i fastighetsdomstolen åberopa ett annat jämförelsematerial än som redovisats i hyres-

nämnden.

Enligt uppgift från hyresnärnndema avges yttranden i 25-30 ärenden om

i

året, vilket motsvarar ca en procent av hyresnämndemas medlingsärenden

Av de rättsfall som vi refererar i bilaga 7 framgår att hy-

lokalhyrestvister. resnärnndens yttrande fram till oktober 1985 åberopats i endast ett fall vid

ersättningstvist i fastighetsdomstol.

4.3 på nuvarande regler

Synpunkter

Kri- Framför allt hyresgästerna har riktat kritik mot de nuvarande reglerna.

tiken gäller främst svårigheten för parterna att i samband med hyresför-

handlingarna och medlingen kunna bedöma vad som är ett skäligt hyreskrav. Hyresgästerna är också lcritiska till att reglerna förutsätter att hyresgästen måste flytta för att hyreskravets skälighet skall kunna slutligt be-

dömas. Enligt hyresgästerna leder osäkerheten till att hyresgästen accepte-

osäker skarar även en oskälig hyra hellre än att flytta och sedan driva en deståndsprocess. Från hyresvärdarna vitsordas svårigheten att i förväg beleder döma hyreskravets skälighet. De hävdar å andra sidan att osäkerheten

till att hyresvärden håller igen på sina hyreskrav för att inte riskera att få

betala skadestånd. Hyresgästerna har också av andra skäl ställt sig kritiska till hyreslagens defmition av vad som skall anses som skäligt hyreskrav. De anser att udda

hyreserbjudanden från andra hyresgäster får alltför stort inflytande och leder

skäligt hyreskrav sou 1987:47

till en hyreshöjningsspiral. De anförda bristerna anses också förstärkas av brister hos reglerna om ersättning och om förfarandet vid tvister.

4.4 överväganden

I avsnitt 3 pekar vi på att vissa lokalhyresgäster, t.ex. hantverkare, innehavare av mindre butiker och ideella organisationer, kan ha svårt att betala den hyra som andra hyresgäster kan vara beredda att betala. I likhet med

hyresrättsutredningen (se SOU 1978:8 s. 59 f) anser vi dock inte att det är

rimligt med speciella hyressättningsregler för vissa kategorier av lokal- l hyresgäster. Sådana särregler skulle innebära att man genom hyreslag-

stiftningen ger stöd och företräde åt vissa verksamheter och därmed riskerar

att påverka näringslivets stmktur. i Det firms uppenbarligen en samstämmig uppfattning hos parterna på lokalhyresmarknaden om den osäkerhet som följer av hyreslagens definition av skäligt hyreskrav. Det kan därför synas anmärkningsvärt att möjligheten att få ett yttrande av hyresnämnden inte utnyttjats i större utsträckning. Enligt vår mening måste detta till stor del bero på att parterna är osäkra

på om ett yttrande från hyresnämnden kan ge dem en säker väg-

ledning om en lokals marknadshyra. Med nuvarande regler är det vid be-

dömningen av ett hyreskravs skälighet i princip avgörande vilken hyra en

efterföljande hyresgäst utfäst sig att betala. Som vi redovisar i avsnitt 2.3 kan stark konkurrens om ett fåtal lokaler leda till hyror för dessa som är

avsevärt högre än för jämförliga lokaler. I sådana marknadssituationer, t.ex. i många tätorters centrala delar, är enligt vår mening sarmolikheten stor att den hyra som lokalen faktiskt uthyrs till på ett avgörande sätt skil-

jer sig från hyresläget för jämförliga lokaler. En yttrande som baseras på

hyrorna för jämförliga lokaler ger därmed ingen säker vägledning. Det måste därför i regel vara omöjligt för såväl parterna som hyresnämnden att i

förväg med rimlig säkerhet bedöma hyreslcravets skälighet. Enligt vår uppfattning är möjligheten för parterna att i förväg kunna förutse ett hyreskravs skälighet en grtmdläggande förutsättning för att obefo-

gade uppsägningar skall kunna motverkas och för att en rimlig marknads-

anpassning av hyrorna för lokaler skall komma till stånd. För hyresvärden är det viktigt att kunna bedöma risken för skadeståndsskyldighet om hyres-

kravet inte skulle accepteras. För hyresgästen är det på motsvarande sätt

viktigt att kunna bedöma skäligheten så att han inte accepterar en alltför hög hyra. Utan rimlig förutsebarhet för parterna är det stor risk att deras

_ *

hyresförhandlingar och medlingen påverkas på ett icke önskvärt sätt av

osäkerheten och av hyresgästens rädsla för att flytta och sedan inleda en

skäligt hyreskrav 71

osäker i domstol. Frågan om vad som egentligen är ersättningsprocess lokalens kommer därmed att hamna i bakgrunden. Det finns marknadshyra i många fall accepterar hyreskraven hellre en uppenbar risk att hyresgästen att behöva ned verksamheten. Detta kan, än att flytta och riskera lägga särskilt i områden där efterfrågan på lokaler överstiger utbudet, ha bidragit som framkommit i

till de skillnader i hyresnivåer och hyreshöjningar

SPK:s undersökning. Möjligheten att bedöma hyreskravets skälighet är också av stor betydelse Det är inte troligt att han är beför hyresgästen då han flyttat från lokalen. redd att inleda en ersättningsprocess, om han inte med rimlig säkerhet kan förutse utgången. Även sedan lokalen hyrts ut till en annan hyresgäst kan det emellertid vara svårt för den avflyttade hyresgästen att bedöma om hyreskravet varit skäligt. Bedömningen kan försvåras om lokalen har byggts om före uthyrningen eller om den hyrts ut först efter lång tid. De nya avtalsvillkoren kan vara armorlunda så att en jämförelse av hyrorna blir korn- Vetskapen om sådana svårigheter påverkar sannolikt hyresgästens plicerad.

agerande redan under hyresförhandlingama och under medlingen på det sätt

som ovan beskrivits. vår innebär svårigheten att förutse hyreskravets skä-

Enligt uppfattning

lighet sådana nackdelar för både hyresvärdar och hyresgäster att hyreslagens definition av skäligt hyreskrav bör omprövas. Det kan också från andra utgångspunkter ifrågasättas om den nuvarande definitionen av skäligt hyreskrav är rimlig. Gränsen för skäligt hyreskrav går i praktiken vid den högsta hyra som hyresvärden kan betinga sig av en Det innebär att den hyresgäst, som inte är beredd att betala ny hyresgäst. för den skada han lider till av denna hyra, inte har rätt till ersättning följd att hyresförhållandet upphör. Reglerna utgör därmed inte något skydd mot de höga hyreskrav som i enlighet med vad vi tidigare anfört kan bli följden

av stark konkurrens om ett fåtal hyreslediga lokaler. Det huvudsakliga mo-

tivet för de nuvarande reglemas utformning är att den hyra som en efterföljande hyresgäst utiäst sig att betala anses vara den bästa värdemätaren på lokalens marknadshyra. Enligt vår mening utgör detta mått på en lokals marknadshyra emellertid inte ett rimligt skydd mot för höga hyreskrav. Det finns att göra en jämförelse med den ekonomiska teorin anledning

för bedömning av en lokals marknadshyresvärde. Enligt denna teori får

man föreställa sig att lokalen ett stort antal gånger inom hypotetiskt mycket kort tid bjuds ut på marknaden. Genornsnittet av de hyror till vilka avslut - oberoende av varandra - träffas varje gång lokalen bjuds ut är den

mest sannolika dvs. lokalens marknadshyresvärde. Den

hyran för lokalen,

72 skäligt hyreskrav

hyra som faktiskt erbjuds av en viss hyresgäst är bara ett av flera tänkbara utfall och inte ett uttryck för den mest sannolika hyran. En mer utförlig diskussion om marknadshyresvärdet på lokaler finns i bilaga 3. Där framgår att hyreslagens definition av marknadshyra från denna teoretiska utgångspunkt i många fall snarast är att betrakta som ett extremvärde. Den beskrivna definitionen av en lokals marknadshyresvärde är dock för teoretisk för att kunna användas › i praktiken. En bedömning av en lokals hyresvärde måste rimligen bygga på tillgänglig information om hyresläget på lokalhyresmarknaden. Problemet med att bestämma lokalers hyresvärden liknar det som gäller när man bedömer fastigheters marknadsvärden. Det normala tillvägagångs- 5

sättet då marknadsvärdet för en fastighet skall bestämmas är att jämföra i

med de priser som senast betalats för jämförliga fastigheter. Utifrån ett sådant material kan ett genornsnittspris beräknas, vilket utgör en uppskattning av det mest sannolika värdet vid en tänkt försäljning av fastigheten. På detta sätt värderas fastigheter vid belåning, vid försäljning och vid fastställande av ersättning vid expropriation. Även taxeringsvärdet bestäms enligt dessa grunder. Ett anbud från en tänkbar köpare av fastigheten tillmäts i normalfallet ingen betydelse för bedömningen av marknadsvärdet. Inte

heller påverkas bedömningen av synpunkter från fastighetsägaren om att

han skulle kunna sälja fastigheten till ett högre pris eller av det pris som den senaste fastighetsägaren har betalat. Vid bedömningen av en hyresfastighets värde ingår också lägenhetemas hyresvärde som en väsentlig del. Berörda lokalers hyresvärde bedöms då med utgångspunkt från de hyror som senast avtalats för jämförliga lokaler, varvid olika egenskaper hos jämförelselokalerrta beaktas. Vi menar att det skulle innebära uppenbara fördelar, om en liknande ordning kunde läggas till grund för bedömningen av skäligheten av de hyresvillkor som en hyresvärd begär för att förlänga hyresförhållandet. En bedömning av hyreskravets skälighet bör enligt vår mening främst baseras på en jämförelse med de hyror som utgår för jämförliga lokaler. Till skillnad från vad som tillämpas vid fastighetsvärdering bör även äldre hyresavtal kunna vägas in i bedömningen. Oavsett vid vilken tidpunkt avtalet har träffats är den avtalade hyran ett uttryck för hur parterna värderat lokalens hyresvärde under avtalstiden. Med en sådan ordning skulle parterna med rimlig säkerhet kunna bedöma skäligheten av ett hyreskrav redan under förhandlingarna. Vidare skulle de höga hyror som kan bli följden av att efterfrågan på lokaler överstiger utbudet kunna motverkas.

skäligt hyreskrav 73

I förarbetena till nuvarande bestämmelser har gjorts gällande att det skulle svårt att finna en norm, som kunde läggas till grund vara mycket för en De faktorer som bestämmer marknadshyran in-

jämförelseprövning.

om lokalsektom betydelse för olika lokaler (SOU 1961:47 ansågs ha olika s. 110 f, SOU 1966:14 s. 311 ff, prop. 1968:91 bihang A s. 120 ff). Man anförde lokaler ofta varierade inockså att hyrorna för till synes likvärdiga _ om mycket vida gränser. Mot denna bakgrund vill vi peka på att jämförelsehyror ofta är ett argu-

ment för parterna i en hyresförhandling och även utgångspunkten för hyresnämndens Ett system med jämförelsehyror tillärnmedlingsverksamhet. nämnt också i samband med fastighetsvärdering. Inom

pas som vi tidigare

detta område finns det således redan vägledande principer för hur man skall

värdera olika lokalers egenskaper, Lex. läge, storlek och standard. Vid vår av viss utländsk rätt har vi kunnat konstatera att

genomgång man i flera andra länder använder hyresjärnförelser för att bedöma hyres-

Vi förhållandena i Danmark och kravs skälighet. har speciellt studerat England. I de båda länderna har under en lång följd av år tillämpats regler som liknar dem som vi föreslår. Det om prövning av hyreskravs skälighet

finns i de båda länderna en samstämrnig uppfattning hos såväl hyresgäster

som hyresvärdar att en sådan ordning fungerar tillfredsställande. Några större att med stöd av hyresjämförelser bedöma vad som är svårigheter för en lokal anses inte föreligga. En redovisning av utskäligt hyreskrav ländsk rätt, speciellt avseende Danmark och England, firms i bilaga 5. om möjligheten att jämföra för lokaler För att få en uppfatming hyrorna har vi i samband med en hearing på försök prövat de regler som vi föreslår.

I två fall baserade på verklighetsunderlag åberopades jämförelseunderlag

som visade mellan Vid hea-

på stora hyresskillnader jämförelselokalema.

medverkade dels två skilda dels två grupper av fas-

ringen hyresnämnder,

bedömde hyreskravets skälighet, medan

tighetsvärderare. Hyresnämnderna

av vilket hyresvärde för lokalen fastighetsvärderama gjorde en bedömning de skulle räkna med vid en värdering av fastigheten. Det visade sig att nämnderna oberoende av varandra och med delvis och värderargruppema. skilda och ansatser, kom fram till i stort sett

mycket utgångspunkter

samma Synpunkterna och diskussionerna vid denna hearing bedömning. har oss i vår att det går att tillämpa ett systern med styrkt uppfattning

jämförelsehyror även på den svenska lokalhyresmarknaden.

en tvist måste förutsättas att parterna kan Vid om hyreskravets skälighet

få tillgång till ett tillfredsställande jämförelsematerial. Vi har den uppfatt-

ningen att fastighetsägarna är bättre organiserade på lokalhyresmarknaden

74 skäligt hyreskrav

än hyresgästerna. Fastighetsägarna organisationer har också i viss ut-

sträckning samlat infomration om vilka hyror som betalas för olika lokaler. Fastighetsägarsidan torde därför idag ha en större och mer samlad kunskap om lokalhyroma än hyresgästerna. Ett system med jämförelsehyror har emellertid förespråkats av såväl företrädare för hyresvärdar som företrädare för hyresgäster. Vi har tolkat hyresgästernas inställning i denna fråga så att de har en beredskap och vilja att finna samarbetsformer som kan ge de enskilda hyresgästerna god tillgång till information om lokalr hyror. I sammanhanget vill vi också peka på den kunskap om lokalhyror som uppenbarligen finns hos fastighetsvärdaarwe. Dessa är i allmänhet fristående från parterna på lokalhyresmarknaden. Både hyresgäster och hyresvärdar bör i kunna vända sig till dem för att få tillgång till opartisk information. kommer det också att sam- - Om ett system med hyresjämförelser införs, las uppgifter om lokalhyror hos hyresnämndema i den takt som ärenden behandlas där. Denna information blir även för andra än de l

tillgänglig

tvistande parterna. Vi räknar med att hyresnärnnden med sin erfarenhet och

sakkunskap torde ha goda möjligheter att göra en jämiörelseprövning och

att vid behov animera parterna att berika järnförelsematerialet. Hyresnämndema har dessutom möjlighet anlita en fastighetsekonornisk expert att bi-

träda nämnden. Vi menar sammanfattningsvis att man på goda grunder kan utgå från att lokaler och att det går det går att göra jämförelser mellan hyrorna för skilda att få fram ett tillfredsställande underlag för sådana jämförelser. De nuvarande reglerna kan antas ha medfört omotiverat stora hyresskillnader som kan försvåra hyres jämförelser. Det kan därför inte uteslutas att det kan upp-

stå vissa problem i samband med en övergång till den ordning som vi föreslår. Vi menar dock att dessa problem är av övergående natur. Möjligheten

för hyresnärnnden att vid behov anlita expert, t.ex. i ärenden med svårbedömbara bör också beaktas. t hyresjämförelser,

5 Förfarandet vid tvister

5.1 och dess konsekvenser

Förslaget

Hyresnämndens medl ing bör vara inriktad på att förhindra att hyresförhållanden upphör utan befogad anledning. I de fall hyresförhållanden ändå upphör bör nämndens medling ge parterna en tillförlitli g vägledning inför en eventuell ersättningsprocess. Vi föreslår bl.a. att hyresvärden - om han sagt upp avtalet - skall hänskjuta en eventuell tvist till hyresnänmden för medling och att han skall ha

möjlighet att återkalla sin ansökan om medling och därmed upphäva

verkan av uppsägningen,

att hyresgästens uppsägning för villkorsändring skall vara utan verkan, om inte uppsägningen innehåller uppgift om önskade

villkor, att hyresvärden - i fall då endast hyresgästen sagt upp avtalet för

villkorsändring - skall bli ersättningsskyldig, om han vägrar för-

längning eller själv begär villkorsändring och hyresförhållandet upphör,

att processmaterial som parterna inte har lagt fram under medskall få åberopas vid en ersättningstvist i fastighetsdomstol

lingen endast om särskilda skäl föreligger,

att hyresnämnden på begäran av någon av parterna skall avge yttrande i frågan om hyresvärdens ersättningsskyldighet och att sådant

yttrande skall kunna erhållas oavsett på vilken grund uppsägning skett.

Hyrervärdens uppsägning Vi föreslår att hyresvärden, om han säger upp avtalet, själv skall hänskjuta en eventuell tvist till hyresnämnden för medling. Sådant hänskjutande

skall normalt ske inom två månader från uppsägningen. Gör han inte det,

bör uppsägningen bli utan verkan. Vi anser också att hyresvärden skall ha

76 Förfarandet vid tvister

möjlighet att upphäva verkan av uppsägningen genom att före hyrestidens utgång återkalla sin ansökan om medling.

Hyresgästens uppsägning Vi föreslår att en hyresgäst, som säger upp avtalet för villkorsändring, redan i uppsägningen skall underrätta hyresvärden om den ändring han önskar. Gör han inte det, bör uppsägningen bli utan verkan. Har inte

hyresvärden själv sagt upp avtalet, anser vi att man bör utgå från att han är

beredd att förlänga avtalet på oförändrade villkor. Om hyresvärden i sådant fall vägrar förlängning eller kräver ändrade hyresvillkor som är oförmånligare för hyresgästen, bör han alltid vara ersättningsskyldig om hyresförhållandet upphör.

Medling i hyresnänmden Vi föreslår att ett yttrande från hyresnämnden i en lokalhyrestvist skall av- t se samma sak som kan komma att prövas i en efterföljande tvist i fastig- i hetsdomstol om hyresvärdens ersättningsskyldighet. Under förutsättning att upplåtelsen är förenad med besittningsskydd, bör sådant yttrande kurma erhållas och detta oavsett på vilken grund avtalet sagts upp. Vid uppsägning för rivning, ombyggnad eller ändrade hyresvillkor bör hyresnäntndens yttrande ha legal presumtionsverkan vid en efterföljande process i fastighetsdomstolen. Sådant yttrande bör få frångås vid domstolens prövning endast om det visas eller annars är uppenbart att hyresnämndens bedömning inte varit riktig. För att yttrandet skall kunna bli tillförlitligt, bör parternas processmaterial redovisas redan under medlingen. I en ersätmingstvist i fastighetsdomstol bör därför ytterligare material få åberopas endast om särskilda skäl föreligger. För att parterna skall kunna rätta sitt agerande efter yttrandet, bör inte medlingsärendet avskrivas förrän 14 dagar efter det att yttrandet har meddelats.

Konsekvenser av förslaget Förslaget att hyresvärden skall hänskjuta en tvist till hyresnämnden bör leda till att hans intresse av att dessförinnan komma överens med hyresgästen ökar. Det är vidare rimligt att räkna med att den som säger upp avtalet i större utsträckning kommer att redovisa underlaget för uppsägningen 2 redan i samband med att uppsägning sker, eftersom detta underlag i vart fall måste presenteras sedan ärendet hänskjutits till hyresnämnden. Genom

Förfarandet vid tvister 77

ett sådant förfarande förbättras möjligheterna till en snabb uppgörelse utan att tvisten behöver hänskjutas nämnden.

mellan parterna till Hyres-

nämndema kan då avlastas från ärenden där det egentligen inte råder tvist mellan parterna i frågan om uppsägningen är befogad eller ej.

För de tvister som hänskjuts till hyresnämnden för medling menar vi att

att få en central betydelse. Yttrandet skall

hyresnänmdens yttrande kommer

avse frågan om hyresvärden är ersättningsskyldig, oavsett på vilken grund avtalet sagts upp. Yttrandet kommer därför att ligga i linje med en tänkt

dom i Genom att parternas processmaterial måste fastighetsdomstolen.

vid medlingen minskas också sannolikheten för att läggas fram redan

fastighetsdomstolen skall komma till ett annat ställningstagande än hyres-

nämnden. Det finns därför anledning att utgå från att parterna i normalfallet

kommer att rätta sitt agerande efter ett yttrande från hyresnämnden. Imiebär yttrandet att hyresvärdens uppsägning anses obefogad och om yttrandet

avges före hyrestidens utgång, finns det anledning att räkna med att denne normalt förtar verkan av sin att återta ansökan om

uppsägning genom

medling. De föreslagna reglerna bör därför begränsa de fall då hyresgästen lokalen utan befogad anledning. Irmebär yttrandet att tvingas flytta från hyresvärdens hyreskrav anses skäligt, kan hyresgästen inom fjorton dagar er-

efter yttrandet acceptera hyreskravet och hyresvärden riskerar då att bl_i sättningsskyldig, om han inte medger förlängning.

Vi räknar dock med att flertalet tvister - liksom i dag - kan biläggas

redan genom hyresnämndens förlikningsverksamhet. Genom vårt förslag

redan i får

att parterna måste lägga fram sitt processmaterial hyresnämnden

nämnden ett bättre underlag för ett rimligt förlikningsförslag.

måste

Med de föreslagna reglerna får man räkna med att hyresnämndema

tränga in mer i varje enskilt ärende. A andra sidan bör det bli färre ärenden bör därutöver få till konsekvens att och bättre underlag i dessa. Reglerna under medlingen, vilket framför allt

sakfrågoma kan skjutas i förgrunden

kan få betydelse i tvister om hyreskravs skälighet.

5.2 Nuvarande - en översikt

regler

Bestämmelser om uppsägningsförfarandet och förfarandet vid tvister firms dels i hyreslagen, dels i lagen (1973:188) om arrendenärrmder och hyres-

nämnder. Bestämmelserna en ganska komplicerad enutgör sammantagna het. Vi lämnar här en översiktlig beskrivning av bestämmelserna. I de följande delavsnitten behandlar vi bestämmelserna mer ingående. Säger hyresvärden upp avtalet och vill hyresgästen inte flytta utan er-

sättning, skall hyresgästen inom två månader från uppsägningen hänskjuta

tvister 78 Föifarandetvid

Om under medlingen tvisten till hyresnämnden för medling. hyresvärden för blir han alltid ersättningsskyldig om skärper villkoren förlängning, hyresförhållandet upphör. för villkorsändring, skall han - om inte Säger hyresgästen upp avtalet överens - inom två månader från uppsägningen hänskjuta parterna kommer

tvisten till för medling. Hyresnämnden skall förelägga

hyresnämnden att uppge på vilka villkor han är beredd att förlänga hyhyresvärden Iakttar resförhållandet eller orsaken till att han vägrar medge förlängning. önskainte hyresvärdar föreläggandet, förlängs avtalet på de av hyresgästen de villkoren. har möjlighet att återkalla sin ansökan om med- Hyresgästen ling och därmed förta verkan av sin uppsägning. inte kommer Hyresnämndens uppgift är att media i tvisten. Om parterna överens, skall hyresnämnden på begäran från någon av parterna yttra sig

om lokalens marknadshyra. Då uppsägning skett för ombyggnad eller riv- i

z ning, skall hyresnämnden på motsvarande sätt yttra sig om en anvisad er- I skall anses godtagbar för hyresgästen. Kommer inte parterna

l

sätmingslokal överens om en förlängning av avtalet, måste hyresgästen flytta. Förhandlingarna mellan parterna är att anse som avslutade i och med att hyresnämnden avskriver medlingsärendet från vidare handläggning. De åtgärder vidtar efter en medling som inte har lett till förlikning som parterna inte bedömningen av om hyresvärden skall anses ersättningspåverkar skyldig. för skador på En hyresgäst som har ersättningsanspråk på hyresvärden av upphörande. skall inom två år från avflyttgrimd hyresförhållandets Vid prövningen är domstolen ningen väcka talan hos fastighetsdomstolen. i vissa avseenden bunden av vad som förekommit under medlingen i hyresnämnden. Har vid tiden för hyresnämndens yttrande inte inforhyresvärden merat om kända o.d., får dessa beaktas vid prövningen endast hyresanbud om skäl föreligger. Vidare får fastighetsdornstolen vid sin prövsynnerliga ning frångå ett yttrande från hyresnämnden endast om marknadshyran påfrån vad som i eller hyresnärrmdens betagligt awiker angivits yttrandet rörande anvisad ersättningslokal inte varit riktig. Fastighetsdörrming domstolens dom kan överklagas till hovrätten och i sista hand till högsta

domstolen.

5.3 Allmänna nuvarande regler

synpunkter på

som framförts avser främst förhållandena vid medling i De synpunkter Från hyresgästerna kritiseras främst förhållandet att hyreshyresnärnnden. från hyresvärden är gästen måste flytta innan han vet om ett hyreskrav

Förfarandet vid tvister 79

skäligt eller ej. Denna kritik skall bl.a. ses i samband med den tidigare redovisade kritiken mot hyreslagens definition av skäligt hyreskrav. Som vi redovisar i avsnitt 3.3 anses inte de lagändringar från år 1979 vid medlingen ha medfört som avsåg att förbättra hyresgästens ställning några påtagliga förbättringar i praktiken. Det hävdas bl.a. att yttrande sällan begärs, att hyresnämnden undviker att avge yttrande och att hyresnämnderna inte vet vad som är marknadshyran för en lokal. Det anses dock inte uteslutet att möjligheten att få ett yttrande från hyresnämnden i vissa fall kan ha påverkat förhandlingssituationen och lett till förlikningar som

inneburit reduceringar av ursprungliga hyreskrav.

Företrädare för hyresgästerna anser att reglerna bör ändras så att hyresnämndens roll stärks. De anser att hyresnämnden skall pröva vad som är parterna. De har vidare betonat skälig hyra och inte bara media mellan vikten av regler som innebär att hyresgästen inte skall behöva flytta innan tvisten är avgjord. De mest långtgående förslagen går ut på att hyresnärnn-

den skall pröva både ersättningsskyldigheten och ersättningens storlek och

att hyresgästen därefter skulle få avgöra om han skall acceptera hyresvärdens villkor för förlängning eller flytta från lokalen. Med en sådan ordning räknar man också med att hyresgästen skall kunna få en eventuell ersättning före avflyttningen.

5.4 Allmänna överväganden

Lokalhyresgästema har således ett starkt önskemål att inte behöva flytta från lokalen förrän tvisten slutligen är avgjord. De har därför föreslagit att hyresnänmdens roll bör ändras så att nänmden inte bara skall media i tvisten utan också slutligt avgöra ersättningsfrågan. i betänkandet (SOU 1978:8) Hyresrätt 2

Hyresrättsutredningen föreslog

Lokalhyra att tvister om ersättning enligt 57 § hyreslagen skulle flyttas från fastighetsdomstol till hyresnämnd med bostadsdomstolen som fullföljdsinstans. Förslaget mötte stark kritik från remissinstansema. I propositionen till 1979 års ändringar i hyreslagen (prop. 1978/79:89 s. 19) anförde föredragande statsrådet bl.a. följande:

I ersättningsprocessen aktualiseras normalt två huvudfrågor, nämligen över huvud taget har rätt till ersättning av frågan om lokalhyresgästen hyresvärden och frågan om storleken av denna ersättning. att Vad till en början angår rätten till ersättning gäller enligt huvudregeln har sådan ersättningsrätt om hyresvärdens uppsägning varit hyresgästen obefogad. Uppsägningen anses obefogad bl.a. om värden fordrar en hyra som inte är skälig eller uppställer annat villkor som är obilligt.

80 Fötjfarandel vid tvister

När det gäller att bedöma frågor av denna typ har hyresnämndema med sina intresseledarnöter en utomordentligt stor erfarenhet och sakkunskap. Ser man till endast den första delen av ersättningsprocessen finns sålunda goda skäl för en överflyttning. Den andra huvudfrågan i ersättningsprocessen, nämligen ersättningens storlek, gäller framför allt hur man på ett riktigt sätt skall fastställa värdet av en viss rörelse. Tvister om s.k. rörelseskada är många gånger komplicerade. Fastighetsdomstolama har redan nu en betydande erfarenhet och

kunskap om sådana tvister, främst eftersom värderingar av i princip samma

slag förekommer i expropriationsmål. Bl.a. har fastighetsdomstolarna avsevärd erfarenhet när det gäller att bedöma s.k. rörelseintrång och företags avkastningsmöjligheter. Ser man till de många svårigheter som i allmänhet är förknippade med en rörelsevärdering talar enligt min mening starka skäl för att prövningen ligger kvar hos fastighetsdomstol (se prop. 1973:23 s. 110). Det är vidare tveksamt om hyresnärrmdema kan hantera ersättningstvistema inom ramen för den nuvarande handläggningsordningen. Det vanliga rättegångsförfarandet är enligt min mening rent allmänt bättre lämpat för dessa tvister än det tämligen obundna förfarandet i hyresnämnden.

Med utredningens förslag skulle man få två självständiga prejudikat-

instanser i helt likartade frågor. Högsta domstolen är sista instans när det gäller rörelseskada vid expropriation och liknande tvångsåtgärder medan med utredningens förslagbostadsdomstolen skulle som sista instans pröva likartade frågor i samband med skaderegleringen i ersättningsprocessen. Även detta talar mot utredningsförslaget. , I och för sig skulle man kunna tänka sig att dela upp ersättningspro- å cessen på lokalhyresområdet, så att hyresnämndema först prövade om det över huvud taget fanns rätt till ersättning och fastighetsdomstolen sedan fastställde ersättningens storlek. En sådan uppdelning skulle emellertid bli alltför omständlig och processekonomiskt kostsam.

Av dessa skäl förordade föredragande statsrådet att nuvarande ordning bibehölls, men betonade samtidigt att ställningstagandet skedde i avvaktan på hyresrättsutredningens fortsatta översyn av hur samtliga tvister på hyresrättens område skall prövas. I betänkandet (SOU 1981:77) Hyresrätt 3 Bruksvärde, hyresprocess mm.

föreslog hyresrättsutredningen att samtliga hyresrättsliga tvister, bl.a.

tvister om ersättning enligt 57 § hyreslagen, skulle prövas av hyresnämnden. Enligt förslaget skulle hyresnämndema således handha såväl medlingsärenden rörande lokalhyror, inbegripet eventuella yttranden, som eftafölj-

ande ersättningstvister. Avgörandena i ersättningsfrågan skulle kunna full-

följas till bostadsdomstolen. I betänkandet förordades att hyresnämnderna vid handläggningen av ersättningstvisten skulle sammanträda med andra

Färfarandet vid tvister 81

ledamöter än de som under medlingen avgett yttrande om rnarknadshyra

eller ersättningslägenhet. Flera remissinstanser. bl.a. domstolsverket, Svea hovrätt och bostadsdomstolen, var kritiska till hyresrättsutred- Till dem som var kritiska hörde också rättegångsutredningens förslag. som tillkallats av regeringen för att se över förfaningen (Ju 1977:06) randet vid de allmänna domstolarna. I prop. 1983/84:l37 s.67 anförde före-

statsrådet att tiden ännu inte var mogen att ta ställning till en re-

dragande form och att det bl.a. fanns anledning att awakta resulav hyresprocessen

tatet av rättegångsuuedningerts arbete.

fram ett delbetänkande (SOU

I april 1987 lade rättegångsutredningen

1987:13) Översyn av rättegångsbalken 3, Expertmedverkan och speciali-

anser att det skulle innebära fördelar om

sering. Rättegångsutredningen

t.ex. lokalhyrestvister, handläggs vid landets samtliga fastighetsmål,

och att begreppet fastighetsdomstol avskaffas. Vidare anser

tingsrätter att det skulle innebära fördelar om hyres- och

rättegångsutredningen

arrendenämndemas kunde överföras till tingsrättema och bo-

uppgifter

stadsdomstolens till hovrätterna och högsta domstolen. Även

uppgifter medlingsärenden som gäller lokalhyrestvister bör enligt rättegångsutred-

kunna handläggas av- Bestämmelser om sådana med-

ningen tingsrättema. lingsärenden anses utan svårighet kunna införas i lagen ( 1946:807) om av domstolsärenden. Rättegångsutredningen framhåller också handläggning

att det, bortsett från vissa ärenden som aktualiserar jävsfrågor, inte finns hinder mot att låta intresseledamöter delta i handlägg-

något principiellt

ningen av hyres- och arrendemål vid tingsrättema. I awaktan till vilken eller vilka instan-

på ett slutligt ställningstagande ser som skall pröva hyrestvister i framtiden har vi inte funnit det menings-

fullt att överväga en ändring av den kompetensfördelning som idag finns i

De som varit företrädda i kommittén har

lokalhyrestvister. organisationer också framhållit att de handläggningsrutiner som hyresnämndema tillämpar

vid i är mycket ändamålsenliga. Vid utform-

medling lokalhyrestvister

ningen av våra förslag har vi därför utgått från den nuvarande kompetensmellan hyresnärnnd och fastighetsdomstol. Det bör dock anfördelningen

märkas att såväl som rättegångsutredningen ansett att hyresrättsutredningen samma instans bör kunna handlägga både medling i en lokalhyrestvist och

Med detta torde de

prövning av en efterföljande ersättningstvist. synsätt kunna tillämpas även om samtliga hyrestvister fram-

regler som vi föreslår i deles skulle komma att handläggas i samma instans. Beträffande förslag att hyresgästen skulle få vara kvar i hyresgästemas lokalen tills storlek fastställts (se avsnitt 5.3) vill vi dock ersättningens

82 Fårfarandet vid tvister

anmärka att det knappast är möjligt att ha en sådan ordning. Skadans omfattning och därmed ersättningens storlek kan inte rimligen bedömas förrän skadan uppstått, dvs. efter hyresgästens avflyttning. Vidare vill vi anmärka att regler om att parterna skall kunna rätta sitt agerande efter ett slutligt avgörande i ersättningsfrågan skulle innebära att part ensidigt skulle kunna

förta rättsverkan av ett domstolsavgörande. Detta kan inte anses förenligt

med grundläggande processrätxsliga principer.

Vi har således utformat våra förslag med utgångspunkt från den nuva-

rande ordningen att ersättningstvistema slutligt skall prövas i fastighetsdomstol eller högre instans, men att en sådan tvist före hyrestidens utgång

skall hänskjutas till för Medlingsverksamheten i hyresnämnden medling. hyresnämnden bör vara inriktad på att förhindra att hyresförhällanden upphör utan befogad anledning. Vidare bör, i de fall hyresförhållanden ändå

upphör, hyresnämndens medlingsverksamhet ge parterna vägledning inför en eventuell ersättningsprooess. Med dessa utgångspunkter behandlar vi i avsnitt i fastighetsdomstol. i avsnitt 5.6 medling i 5.5 ersättningstvister

hyresnämnd och i avsnitt 5.7 uppsägning från hyresvärden respektive hy-

resgästen.

5.5 Ersättningstvister i fastighetsdomstol

5.5.1 Nuvarande regler

Enligt 71 § hyreslagen skall hyrestvister som inte prövas av hyresnämnd

tas upp av fastighetsdomstol. Inom lokalhyresområdet skall hyresnänmden pröva frågor om överlåtelse av hyresrätt, avstående av besittningsskydd och

uppskov med avflyttning. Övriga tvister skall således prövas av fastighets-

domstolen. Tvister om hyresgästens besitmingsskydd avser vanligen två frågor, nämligen hyresvärdens ersätmingsskyldighet och storleken av eventuell ersättning. Av 2 § lagen (1969:246) om domstolar i fastighetsmål följer att process-

reglerna i rättegångsbalken i huvudsak är tillämpliga på förfarandet vid fastighetsdomstol. Vid tvister om ersättning i lokalhyresmål gäller rätte-

gångsbalkens regler om dispositiva tvistemål. Det innebär bl.a. att domstolen gnmdar sitt avgörande på det underlag som parterna lägger fram. Det irmebär också att bevisbördan i första hand ligger på käranden, som i tvister enligt 57 § hyreslagen är hyresgästen.

Som vi tidigare nämnt styrs fastighetsdomstolens prövning också av

regler i hyreslagen. För att kunna få ersättning enligt 57 § hyreslagen krävs dels att hyresgästen hänskjutit tvisten till hyresnämnden inom två

Förfarandet vid tvister 83

månader från dels att talan väcks vid fastighetsdomstolen uppsägningen, inom två år från det hyresgästen lämnade lägenheten. Enligt 57 a § får ett från frångås vid fastighetshyreslagen yttrande hyresnämnden endast om det visas eller eljest är uppenbart att domstolens prövning avviker från vad som i yttrandet eller att marknadshyran påtagligt angivits rörande anvisad ersättningslokal inte varit hyresnärnndens bedömning också att om hyresvärden vid tiden för riktig. I samma paragraf anges fån anbud eller träffat hyresavtal för lokalen utan hyresnämndens yttrande informerat därom, får anbudet eller avtalet beaktas att han under medlingen i ersättningstvisten endast om synnerliga skäl föreligger.

5.5.2 verksamhet Fastighetsdomstolarnas

I betänkandet 1978:8) 2 Lokalhyra redovisade hyresrätts- (SOU Hyresrätt som medutredningen de avgöranden om ersättning enligt S7 § hyreslagen av under tiden den l januari l97 l - l5 novemdelats fastighetsdomstolama ber 1976. Det rörde 25 domar, vilket hyresrättsutredsig om sammanlagt fann vara få. Vi har vänt oss till landets fastigningen anmärkningsvärt för att få om de mål om ersättning enligt 57 § hetsdomstolar uppgifter fr.o.rn. år 1976. Sammanlagt har enligt domhyreslagen som avgjorts 42 domar i sådana ersättningsmål under tiden

stolarnas uppgifter meddelats

1985. Av domstolarnas framgår också att av de 1976 - oktober uppgifter målen återkallades 40-50 mål. Av de under samma tid anhängiggjorda som fördes till domstol återkallas således cirka hälften. tvister som dom kan delas upp efter grunden för De 42 mål avgjordes genom

uppsägningen enligt följande.

9 mål Krav på âhrdrade hyresvillkor hade åsidosatt sina 4 rnål Hyresgästen förpliktelser ll mål Rivning 8 mål Ombyggnad 10 mål Annan anledning

I bilaga 7 finns referat av domarna.

i bedömdes hyresvärden vara ersätt- I de 42 domarna fastighetsdomstol i 22 fall hyresvärden medgett ersättningsskyldig (i fyra av dessa hade och icke ersättningsskyldig i 20 fall. ningsskyldighet) domen till hovrätten och i tre fall fördes tvisten I 26 fall överklagades vidare till högsta domstolen.

84 Förfarandet vid tvister

Av uppgifter i domarna framgår att det i genomsnitt tog tre år och tre månader från det att hyresavtalet sagts upp till fastighetsdomstolens dom. Tiden från stämning till dom svarade för i genomsnitt ett år och sex månader. Om domen överklagades, tog det i genomsnitt ytterligare ett år och nio månader. De angivna tiderna kan jämföras med att den genomsnittliga handläggningstiden i fastighetsdomstolarna för mål rörande hyrestvister var ca 4 månader år 1984. Det bör därvid anmärkas att flertalet hyrestvister är av enkel beskaffenhet. Lex. indrivnings- och förverkandemål.

5.5.3 Hyresgästens ställning inför en ersättningstvist I dispositiva tvistemål får den part som förlorar tvisten normalt betala både sina egna och motpartens rättegångskostnader. Denna risk tillsammans med övriga olägenheter av en process gör det naturligt att hyresgästen drar sig för att inleda en skadeståndsprocess, om han inte på goda grunder tror sig kunna få ett ekonomiskt utbyte av en sådan process. Kan inte hyres-. till relevant eller annan

gästen i förväg få tillgång processmaterial väg-V

ledning, är det troligt att han underlåter att väcka skadeståndstalan även i fall då uppsägningen objektivt sett varit obefogad. Vid uppsägning på grund av att huset skall rivas eller byggas om eller för att hyresgästen brustit i sina förpliktelser är det normalt omständigheter före hyresgästens ersättavflyttning som är avgörande för hyresvärdens ningsskyldighet. Både hyresvärd och hyresgäst har kännedom om dessa. Vid uppsägning för rivning eller ombyggnad finns det dessutom möjlighet att få ett yttrande från hyresnämnden om anvisad ersättningslokal skall

anses godtagbar. Parterna får därmed i detta hänseende en vägledning för sitt agerande både under medlingen och inför en eventuell ersättningstvist.

Vid uppsägning för att hyresgästen bmstit i sina förpliktelser skall hyresnämnden dock inte avge något yttrande. Vid uppsägning med krav på högre hyra är det ofta väsentligt för frågan

om hyresvärdens ersättningsskyldighet vad som hänt efter avflyttningen.

En bedömning av hyreskravets skälighet kan med nuvarande regler förutsätta kännedom dels om det hyresavtal hyresvärden och efterföljande hyresgäst träffar, dels om efterföljande hyresgästs verksamhet. Den avflyttade

hyresgästen måste i sådana fall anses ha svårigheter att få tillgång till relevant information. Varken hyresvärden eller efterföljande hyresgäst kan förväntas ha intresse av att lämna uppgifter som kan leda till att hyresvärden

riskerar skadeståndsskyldighet. Hyresnänmdens ytnande om lokalens marknadshyra är avsett att utgöra en vägledning för parterna. Som vi närmare

F örfarandet vid tvister 85

redovisar i avsnitt 4.4 kan dock ett sådant yttrande inte anses utgöra någon

säker vägledning för parterna i frågan om hyresvärdens ersättningsskyl-

dighet.

Har avtalet Lex. för att hyresvärden själv

sagts upp av annan anledning, kan hyresgästen också ha svårigheter att få underlag skall använda lokalen,

för en bedömning av om uppsägningen är befogad. I sådana fall finns det

från som

inte heller någon möjlighet att få något yttrande hyresnämnden

vägledning.

Vi menar att de beskrivna förhållandena innebär svårigheter för hyres-

sin rätt. Detta särskilt då tvisten avser skäligheten gästen att hävda gäller av ett Det är vår att hyresgästens svaga ställning

hyreskrav. uppfattning kan vara en orsak till att så få ersättningstvister före-

inför sådana tvister

kommit.

inför en påtaglig Hyresgästemas svaga ställning ersättningstvister utgör

brist i En förstärkning av detta skydd bör enligt vår

besittningsskyddet.

åstadkommas genom att hyresgästen under medlingen i hyresmening information och bättre för sitt

nänmden tillförsälaas relevant vägledning

agerande.

5.6 i

Medling hyresnämnd

5.6.1 Nuvarande regler m.m.

i finns bestämmelser för hyresnämndernas verksamhet Rirutom hyreslagen och hyresnämnder (närrmdlagen).

i lagen (1973:188) om arrendenämnder är enligt 4 § nämndlagen bl.a. att media i hyres-

Hyresnämndens uppgift

rättstvist. Tanken är att tvistema i regel skall kunna biläggas om parterna kan få utveckla och väga sina synpunkter mot varandra med hjälp av hyres-

nämnden. I betänkande (SOU 1966:14) Ny

hyreslagstiftningssakkmmigas

(s. 285) underströks vikten av att medlingsnämnden (sehyreslagstiftrting

demera i sin strävan att ena parterna kring en praktisk och

hyresnämnden)

inte får bortse från att parterna skall ha rimlig lösning av tvistefrågoma

den rätt som lagen avser att ge. Förlilmingsförslag bör därför inte läggas så

finns annars att att de missgynnar den part som uppenbart har rätt. Risken förtroendet för nämnden rubbas.

skall om hyresvärden eller Enligt 12 a § nämndlagen hyresnämnden,

om lokalens marlmadshyra eller om

hyresgästen begår det, avge yttrande

i samband med för rivning eller om-

lokal som har anvisats uppsägning

är godtagbar. Dessa regler infördes år 1979 på förslag av hyres-

byggnad

avsåg med sitt förslag bl.a. att få

rättsutredrtingen. Hyresrättsutredningen

86 Förfarandet vid tvister

till stånd en ordentlig utredning av lokalens marknadshyra under medlingen. Genom hyresnämndens yttrande skulle parterna bli mer jämställda i fråga om tillgänglig information om lokalens marknadshyra. För att hyresnämnden vid begäran om yttrande skall få tillgång till framför allt hyresvårdens underlag och för att denne inte skall ha intresse av att

förhålla sig passiv infördes år 1979 också den s.k. preklusionsregeln i

57 a § hyreslagen. Enligt denna får hyresvärden i en ersättningstvist en-

dastom synnerliga skäl föreligger åberopa hyresanbud eller träffat hyresavtal som varit kända vid tiden för ett yttrande om marknadshyra men som han då inte informerat om. Vidare infördes år 1979 en s.k. presum-

tionsregel i samma paragraf. Enligt denna får ett yttrande från hyresnämnden frångås vid fastighetsdomstolens prövning endast om det visas

eller eljest är uppenbart att marknadshyran påtagligt avviker från vad som angetts i yttrandet eller att hyresnämndens bedömning rörande anvisad ersättningslokal inte varit riktig. I hyresrättsutredrtingens betänkande angavs att en avvikelse med så mycket som 10 procent från den av hyresnämnden angivna marknadshyran alltid måste betraktas som påtaglig. Hyresråttsutredrtingen ansåg (SOU 1978:8 s. 86) att framför allt praktiska skäl talade för att hyresnåmnden skulle avge yttrande även rörande godtagbarheten av en anvisad ersättningslokal i rivnings- och ombyggnadsfallen. Den lokal som uppsägningen avser kan ha rivits vid tiden för ; Vidare kan en anvisad ersättningslokal ha

fastighetsdomstolens prövning. l

ändrats eller vara svårtillgänglig för besiktning av fastighetsdomstolen. En

besiktning av hyresnämnden ansågs därför vara det bästa bevismedlet för bedömningen av om en anvisad ersättningslokal varit godtagbar. Hyresrättsutredningen ansåg dock att det i andra lokalhyrestvister inte farms något behov av yttrande från hyresnämnden. Hyresnämndens yttrande kan inte överklagas. Yttrandet har inte några omedelbara rättsverkrtingar utan enbart presumtionsverkan i en ersättningstvist vid fastighetsdomstol.

Domstolsverkets statistik ger en uppfattning om hyresnänmdens med-

lingsverksarnhet i lokalhyrestvister. En närmare redovisning av denna statistik finns i bilaga 6. Vi har också inhämtat ytterligare information direkt från hyresnämndema i Stockholm, Göteborg, Malmö och Gävle, vilka svarar för ca 80 procent av alla medlingsärenden i landet. 5

Av domstolsverkets statistik framgår att hyresnämndema årligen hand-

lägger ca 3 500 lokalhyresärenden, varav ca 2 600 avser tvister enligt 57 §

hyreslagen. Den genomsnittliga handläggningstiden i hyresnärrmd för

sistnämnda typ av ärenden är ca 9 månader. l andra lokalhyrestvister, dvs.

Förfarandet vid tvister 87

avstående av och med överlåtelse av hyresrätt, besittningsskydd uppskov ligger handläggningstiderna på 2-3 månader. Enligt uppgift avflytming, från hyresnänmdema beror den långa handläggningstiden i medlingsärenmed parternas önskemål. Av dena till stor del på att dessa vilar i enlighet vidare att ca hälften av medlingsärendena inte leder till statistiken framgår muntligt sammanträde. Hyresnämnderna menar att många medlingsärenden utan att det föreligger någon tvist kommer till hyresnärnnden egentligen mellan I många fall kommer parterna överens utan hyresnämnparterna. och utan att informeras. Dessa ärenden dens medverkan hyresnänmden emellertid ett inte obetydligt administrativt förorsakar hyresnämnderna arbete. att grunden Om tillvägagångssättet vid medling uppger hyresnämndema alltid av parternas framlagda underlag. Omfatmingen för medlingen utgörs har betydelse för vilken inriktning och karaktären av parternas underlag i en tvist hyresnämndema kan ett medlingen om skälig hyra får. Enligt vara inriktat vilken hyra hyresgästens verksamhet förlikningsförslag på i den bransch är verksam i kan klara, vilken hyra som gäller hyresgästen kan etc. Inriktningen kan också vara den högsta hyra som fastighetsägaren få ut. I sådant fall ligger förlilmingsförslaget i linje med en tänkt dom i Det förekommer ofta att hyresnämnderna vid medlingen fastighetsdomstol. Då återstår enligt hyresnämnderna

inte får något underlag alls från parterna.

att halva var. Det finns olika endast att försöka få parterna gå vägen om vilken som är lämpligast. Vissa uppfattningar medlingsinriktning förlikning oavsett vilken hyresnivå hyresnämnder säger sig försöka uppnå efter den hyra som skulle man hamnar på. Andra anpassar medlingen kunna anses skälig vid en tvist i fastighetsdomstol. Hyresnämnderna vikten oavsett inriktning får en framhåller dock av att parterna medlingens

information om denna i förväg. Som vi redovisar i avsnitt 5.3 finns det en allmän uppfattning hos paratt den år 1979 införda möjligheten att få ett terna på lokalhyresmarlmaden inte fått åsyftad verkan. yttrande från hyresnämnden om marknadshyran Demia delas av hyresnämnderna. Uppgifter från hyresnämnuppfattning motderna tyder på att yttrande bara avges i 25-30 ärenden om året, vilket av alla Som förklaring till att möjsvarar ca en procent medlingsärenden. inte bl.a. att ligheten att få ett yttrande umyttjas anger hyresnämndema till eller yttrandets innebörd är tillräckligt varken möjligheten yttrande känd. Det har hävdats av parterna på lokalhyresmarknaden att hyresnämnoch att de saknar kunskaper om markdema är ovilliga att avge yttranden

nadshymmaHyresnämndematörklarardenamedaupartemasällanlägger

88 Förfarandet vid tvister

fram ett yttrande. betonar att

ett underlag som möjliggör Hyresnämnderna

de inte har möjlighet att komma med något relevant yttrande utan sådant material från parterna. Hyresnämndema är därför kritiska till de hyresgäster som begär yttrande om marknadshyran utan att lägga fram något eget underlag. De uppger också att hyresnämndens primära uppgift är att förlika parterna och att ett yttrande i vissa fall kan komma att väsentligt avvika medverkar därför i sådana från ett lagt förlikningsförslag. Hyresnämnderna fall inte aktivt till att ett yttrande kommer till stånd.

5.6.2 överväganden

i från Uppgifterna från olika organisationer på lokalhyresmarknaden och

hyresnämndema visar att möjligheten att få ett yttrande från hyresnämnden

om marknadshyran inte fått den effekt som var avsedd. En viktig förklaring till detta torde vara att parterna inte lägger fram tillräckligt underlag under medlingen. Utan underlag från parterna är det inte möjligt för hyresnämnden att avge ett meningsfullt yttrande om marknadshyran. Utöver hyres-. nämndernas förklaringar pekar vi i avsnitt 4 på andra förhållanden som vi menar till inte fått

utgör en väsentlig förklaring att yttrandemöjligheten

avsedd effekt. Vi konstaterar där att det i regel är omöjligt för parterna att i förväg och med rimlig säkerhet kunna bedöma hyreskravets skälighet. Det är givetvis i grunden lika svårt för hyresnämnden att göra en sådan bedömning, eftersom den som regel inte har bättre underlag än det som parterna

lägger fram. Hyresvärdens intresse av att medverka till ett meningsfullt

yttrande kan också i vissa fall vara begränsat. Han kan med hänsyn till

påtaglighetskravet i presumtionsregeln vid en eventuell ersättningstvist

t.o.m. ha fördel av att hyresnämnden i ett yttrande kommit fram till en lägre hyra än lokalens marknadshyra. Det underlag hyresvärden har anledning att lägga fram blir därför beroende av vilket intresse han kan ha av ett yttrande. Därför kan det vara svårt för hyresgästen att bedöma hur tillför-

litligt ett yttrande är. Företrädare för hyresgästerna har också hävdat att

hyresgästen inte vågar rätta sitt agerande efter ett yttrande. Vi menar att det finns en stor risk att ett yttrande om marknadshyran inte utgör någon

tillförlitlig vägledning inför en ersättningstvist i fastighetsdomstolen och

att detta utgör ett betydande hinder för att yttrandet skall få den effekt som var avsedd. Vi anser dessutom att det i allmänhet måste vara mycket svårt att enligt nuvarande regler till beloppet ange vad som är marknadshyran för en viss lokal. En sådan bedömning ställer mycket stora krav på både omfattningen och kvaliteten på det underiag som parterna lägger fram. Vi menar

sou 1987:47 Förfarande: vid tvister 89

att det är för optimistiskt att räkna med att ett sådant underlag skall läggas

fram. finns att erinra om att vi i avsnitt 4 I detta sammanhang det anledning definition av skäligt hyreskrav. Vårt föreslår en ändring av hyreslagens innebär att man normalt inte skall fästa avseende vid vad en efterförslag betalar främst

följande hyresgäst i hyra. I stället skall man vid prövningen som gäller för jämförliga lokaler. Med detta förslag min-

utgå från de hyror

skas sannolikheten för att yttrande skall avvika från en hyresnämndens

dom i en eventuell ersättningstvist.

Av beskrivningen i avsnitt 5.6.1 framgår att hyresnämndens medlings-

verksamhet blir lidande av att parterna inte lägger ñam något underlag. Det är lätt att inse att det utan sådant underlag måste vara i det närmaste

omöjligt för hyresnämnden att lägga förlikningsförslag i linje med vad

« som enligt hyreslagen är att anse som skäligt hyreskrav. i avsnitt 5.5.3 rörande hyresgästens ställning inför en Beskrivningama

och i avsnitt 5.6.1 rörande hyresnämndens medling och

ersättningstvist

visar att nuvarande regler inte ftmgerar på det sätt som var avsett

yttrande

då de infördes. Vi menar att nuvarande möjligheter till yttrande från

hyresnämnden inte har givit parterna en bättre vägledning. Som vi tidigare att parternas vid de följnänmt är det naturligt agerande vid uppsägning,

ande direkta förhandlingarna och vid medlingen beror på vilka möjligheter

de tror sig ha i en eventuell ersättningstvist. Om hyresgästen har svårt att bedöma sin ställning inför en ersättningstvist, leder detta också till en svag

vid förhandlingar och medling. Dessa omständigheter leder såställning

ledes till en ond cirkel som enligt vår uppfattning måste brytas.

vara

Hyresnämndens uppgift bör enligt vår mening även fortsättningsvis

att media i tvister om huruvida uppsägningen är befogad eller ej. Det inne-

bär att medlingen bör vara inriktad på att hyresförhållanden skall förlängas på skäliga villkor och att de inte skall upplösas utan befogad anledning.

Vid medlingen bör parterna också kunna erhålla ett yttrande från hyresoch inför en närrmden till vägledning för sitt agerande under medlingen

eventuell ersättningstvist. Det är enligt vår uppfattning av grundläggande

betydelse att reglerna är så utformade att såväl förlilmingsförslag som yttrande skall kunna med den dom som kan förutses om tvisten ligga i linje skulle prövats i fastighetsdomstol. Önskvärdheten av en sådan medlingshar, som vi tidigare redovisat, understrukits i förarbetena till de inriktning V nuvarande reglerna. bör dock beakta att vissa

I sin medlingsverksamhet hyresnämnderna

även

hyresgäster kan ha problem att omgående klara en stöne hyreshöjning

90 Förfarandet vid tvister

om den är skälig i hyreslagens mening. I dessa fall är det enligt vår mening rimligt att hyresnämnden ändå försöker få parterna att komma överens om förlängning av hyresförhållandet. Det bör i första hand kunna ske genom att hyresnämnden söker förmå parterna att acceptera att hyreshöjningen genomförs successivt, s.k. trappning. Sedan år 1982 finns det en överenskommelse mellan å ena sidan Sveriges och

Fastighetsägareförbtmd

å andra sidan Sveriges Köpmannaförbtmd och Småföretagens Riksorganisa-

› tion (f.d. SHIO-Familjeföretagen) om sådan trappning. Då organisation-

ema på detta sätt visat sin vilja att försöka lösa hyresgästernas problem med stora hyreshöjningar genom sådan trappning, finns det anledning att räkna med att en sådan medlingsinriktning hos hyresnämndema blir framgångsrik. Hyresnämndens yttrande bör enligt vår mening ges en central roll vid

medlingen. En förutsättning för att hyresnämndens yttrande skall ligga i

i

linje med en tänkt dom i fastighetsdomstol är att yttrandet avser samma : sak som fastighetsdomstolen prövar. I ersättningstvister prövar fastighetsdomstolen, oavsett på vilken grund avtalet sagts upp, om hyresvärden

är ersättningsskyldig, dvs. om uppsägningen är befogad eller ej. Vi menar

därför att hyresnämnden, på begäran av någon av parterna, skall avge ett

yttrande om humvida ersättningsskyldighet föreligger, oavsett på vilken

grund avtalet sagts upp. Enligt vår mening finns det ett starkt behov av ett yttrande med sådan irmebörd.

I prop. 1978/79:89 (s. 19) anförde föredragande statsrådet att hyresnämn-

dema har en utomordentligt stor erfarenhet och sakkunskap när det gäller frågan om lokalhyresgästen har rätt till ersättning av hyresvärden. Det är också vår uppfattning att hyresnämndema är väl skickade att kurma bedöma hyresrättsliga tvister och avge yttrande i frågan om hyresvärdens ersätt-

ningsskyldighet.

För att hyresnärnndens yttrande skall kunna utgöra en god vägledning för parterna måste de kunna lita på att fastighetsdomstolen endast undantagsvis

kommer till en arman slutsats än hyresnämnden. En viktig förutsättning

för detta är givetvis att det underlag som är relevant för frågan om ersätt-

ningsskyldigheten läggs fram redan under medlingen i hyresnänmden. Kan någon av parterna vinna på att vänta med att redovisa processmaterial till

en eventuell tvist i fastighetsdomstolen, blir hyresnämndens yttrande inte

tillräckligt tillförlitligt. Vi menar därför att parterna i princip inte bör få

åberopa andra uppgifter i en ersättningstvist än de som lagts fram tmder

medlingen. Endast sådana nya omständigheter och bevis som inte varit

Föcfarander vid tvister 91

tillgängliga för part före medlingens avslutande bör enligt vår mening få åberopas vid en tvist i fastighetsdomstolen. bör Har uppsägning skett för att hyresgästen bmstit i sina förpliktelser, i fastighetsdomstolen givetvis få åberopa att hyresgästen efter hyresvärden uppsägningen och hyresnämndens yttrande gjort sig skyldig till fortsatta kontraktsbrott. Vid uppsägning för att hyresvärden själv behöver lokalen är skall kunna få åberopa omständigheter som det naturligt att hyresgästen inträffat efter yttrandet, Lex. at1 hyresvärden inte använt lokalen själv utan

hyrt ut den till annan hyresgäst.

Har uppsägningen avsett ändrade hyresvillkor, bör parterna i fastighetsdomstolen få åberopa de ändringar i jämförelsematerialet som skett efter medlingens avslutande. Eftersom det är hyreskravets skälighet för en ny avtalsperiod som skall bedömas, är det i princip utgående hyror i jämförelselokalema vid denna periods början som är relevanta. Eftersom hyreskravets skälighet skall avse tidpunkten då nytt avtal ingås, kan det efter tidpunkten för yttrandet ha inträffat förändringar av hyrorna för de åbero-

pade järnförelselokalema. Av det i hyresnämnden framlagda underlaget bör

det dock framgå dels om det för jämförelselokalenra finns avtalade hyresförändringar, dels om avtalstiden för några jämförelselokaler löper ut så att en arman hyra kan komma att gälla för någon lokal. Vidare bör parterna i fas-

tighetsdomstolen få åberopa även andra hyresavtal som jämförelsematerial,

om dessa avtal träffats först efter medlingens avslutande. En förutsättning bör dock vara att avtalen gäller för den tidpunkt då ett nytt avtal för prövningslokalen skulle börja löpa.

Något ytterligare jämförelsematerial bör enligt vår mening inte få åbe-

ropas i fastighetsdomstolen. En sådan ordning skulle avsevärt minska par-

ternas intresse att i hyresnämnden lägga fram ett tillfredsställande järnförel-

sematerial. Därmed skulle nackdelarna med den nuvarande ordningen komma att kvarstå. Vi anser inte att det finns någon nämnvärd risk för att medlingen i hyresnämnden skulle tyngas av eu alltför omfattande rmderlag. Omfattningen bestäms rimligen av tvistens karaktär och inte av om det är fråga om medling eller slutlig prövning. Enligt 16 f § nämndlagen skall hyresnärnnden se till att onödig utredning inte förebringas.

Rár att hyresnämndens yttrande om ett hyreskravs skälighet skall utgöra

en så säker grund som möjligt för parternas agerande har yttrandet enligt nuvarande regler givits en legal presumtionsverkan i en efterföljande pro-

cess i fastighetsdomstolen. Detsamma gäller yttranden i rivnings- och om-

byggnadsfallen då anvisade ersättningslokalers egenskaper skall bedömas.

Vi menar att det finns goda skäl att behålla en legal presumtionsverkan av

92 Föifarandet vid tvister

yttranden i sådana fall. Några motsvarande skäl för att ha en legal presumtionsverkan då uppsägning skett på annan grund, anser vi dock inte föreligga. Detta hindrar inte att hyresnämndens yttrande ändå i många fall kommer att få betydelse i ersättningsprocessen. För att parterna skall ha möjlighet att rätta sitt agerande efter ett yttrande är det rimligt att de ges en viss tidsfrist efter yttrandet att inta sina slutliga ståndpunkter. Därför menar vi att medlingsärendet inte bör få avskrivas förrän 14 dagar efter yttrandet. I enlighet med våra överväganden i följande delavsnitt bör det åligga hyresvärden att hänskjuta en tvist till hyresnämnden, om det är han som sagt upp avtalet. Enligt vår mening bör hyresvärden då ha möjlighet att återkalla sin ansökan om medling och därmed förta verkan av uppsägningen. Innebär yttrandet att uppsägningen är obefogad, kan hyresvärden enligt vårt förslag undgå ersättningsskyldighet genom att återkalla sin ansökan om medling och därmed förta uppsägningen dess verkan. Avtalet förlängs då på oförändrade villkor enligt reglerna i 3 § hyreslagen. Irmebär yttrandet att. hyresvärdens villkor för förlängning är skäliga, har hyresgästen möjlighet att inom den angivna tidsfristen acceptera de erbjudna villkoren. Medger hyresvärden då inte förlängning på dessa villkor blir han ersättningsskyldig, om hyresförhållandet upphör. Parterna bör, liksom enligt nuvarande regler, ha möjlighet att i hyresnärrmdens protokoll få antecknat sina slutliga ståndpunkter (se 3 § förordningen, 1975:520, om protokollföring l m.m. vid arrendenämnd och hyresnämnd). i Vi anser att ett yttrande som avser hyresvärdens ersättningsskyldighet avsevärt kommer att påverka parternas agerande. Sålunda bör ett yttrande . om att uppsägningen är obefogad öka hyresvärdens intresse av att förta \t uppsägningen dess verkan. På det sättet bör ett sådant yttrande kunna i motverka I

att hyresgästen tvingas att flytta utan befogad anledning. På i

i motsvarande sätt bör ett yttrande om att uppsägningen är befogad utgöra en i värdefull i, vägledning för parterna i deras fortsatta agerande. t i Den ovan föreslagna ordningen syftar bl. a. till att tvisterna skall kunna å lösas i ett så tidigt skede som möjligt. Hyresnämndema bör därför sträva

i

efter att alla de omständigheter och bevis som par-tema vill åberopa läggs i

fram så tidigt som möjligt. De föreslagna reglerna om att parterna redan under medlingen skall redovisa sitt processmaterial bör öka hyresnämndens möjligheter att avge ett förlikningsförslag som parterna kan godta. Om inte är intresserade

i

parterna av konstruktiva förlikningsförhandlingar, bör

normalt inte förlikningsförsöken fortsätta. Även om förlikningsförsöken i

avbryts, bör dock inte medlingsärendet avskrivas förrän hyresnämnden å

sou 1987:47 Fötfarandet vid tvister 93

efterfrågat parternas intresse av att hyresnämnden avger ett yttrande. Som inte vare sig möjligheten att få ett så-

tidigare framgått har uppenbarligen

dant yttrande eller yttrandets innebörd varit tillräckligt känd bland hyresgäster och hyresvärdar. Med hänsyn till ytuandets roll i lokalhyrestvisten, anser vi det vara viktigt att hyresnärrmden efterfrågar parternas intresse av ett yttrande. Det ligger i sakens natur att hyresnämnden då också ger information om konsekvensen av ett yttrande.

5.7 Uppsägning

5.7.1 Hyresvärdens uppsägning

Nuvarande regla

i uppsägningen underrätta hyres-

Enligt 58 § hyreslagen skall hyresvärden

som han kräver för att förlänga hyresförhållandet eller

gästen om de villkor om orsaken I skall

till att han vägrar medge förlängning. uppsägningen

hyresgästen också underrättas om att han - om han inte går med på att

flytta utan att få ersättning - måste hänskjuta tvisten till hyresnärrmden

inom två månader från uppsägningen. Om inte uppsägningen har detta

är den utan verkan. Det kan noteras att högsta domstolen har innehåll,

uttalat (NJA 1981 s. 675, rättsfall 10 i bilaga 7) att i en ersättningstvist kan endast prövas den uppsägningsanledning som angivits i uppsägningen.

Av 8 § andra och tredje styckena hyreslagen följer att det förenklade del-

som gäller för uppsägning av bostadslägenheter, då givningsförfarande

uppsägningen kan sändas i rekommenderat brev, inte får tillämpas för lokaler. Det innebär att en lokalhyresgäst som skall sägas upp måste del-

ges uppsägningen enligt de ganska komplicerade bestämrnelsema i 8 kap.

8 § andra och tredje styckena jordabalken.

överväganden _

Av vår redovisning i avsnitt 5.6.1 framgår att en stor mängd av hyresnämndemas medlingsärenden har tillkommit av formella skäl. Hyresgästen har vänt sig till hyresnänmden för att inte förlora sin rätt till ersättning. Som också framgår av redovisningen leder ärendena i ett stort antal fall inte till någon egentlig medling. Hyresnärrmdema har upplyst att det i och hyresgäst inte träffats förrän vid många fall visat sig att hyresvärd första medlingssammanträdet och då många gånger kommer överens själva. Det kan således konstateras att hyresnämndema får en stor mängd ärenden där det egentligen inte råder någon tvist mellan parterna. Vi menar att det

94 vid tvister Förfarandet

finns att ändra så att parterna får ökat intresse av att anledning reglerna

försöka komma överens själva irman de vänder sig till hyresnänmden.

I detta syfte föreslår vi att reglerna ändras så att en hyresvärd som säger

avtalet också skall hänskjuta en eventuell tvist till hyresnämnden.

upp Därmed skulle också en önskvärd likhet med motsvarande bestämmelser

för erhållas. Om hyresvärden inte hänskjuter tvisten

bostadslägenheter inom viss tid efter bör denna vara utan verkan. Denna tid uppsägningen, bör normalt vara två månader. Med kommer att ha ett större intresse av en sådan ordning hyresvärden tvist hänatt försöka komma överens med hyresgästen innan en eventuell skjuts till hyresnämnden. Det finns anledning att räkna med att hyresvärden i sådant fall också redovisar underlaget för sin ståndpunkt för hy-

redan i samband med uppsägningen. Denne kan då omgående

resgästen

bedöma sina möjligheter att bemöta hyresvärdens ståndpunkt. Hyresgäst-

till en tvist blir beroende av hans

ens anledning att driva uppsägningen

att ta fram ett underlag som visar på andra förhållanden än vad möjligheter visar. Partemas intresse att lösa tvisten själva kan hyresvärdens underlag i därigenom komma att öka. att tillämpa det förenklade Den föreslagna ordningen ger också möjlighet

som gäller för uppsägning av bostadshyresavtal. delgivningsförfarande

5.7.2 Hyresgästens uppsägning för villkorsändring.

Nuvarande regler

Enligt 58 a § hyreslagen skall hyresgästen, om han i uppsägningen begärt villkor, inom två månader från uppsägningen hän-

förlängning på ändrade

skjuta en tvist till hyresnämnden för medling. I sin ansökan om medling

skall av som han önskar. I

hyresgästen ange den ändring hyresvillkoren

behöver dock inte de önskade villkoren redovisas. Om vill-

uppsägningen koren inte i samband med medlingsansökan, skall hyresnärnnden

anges att komplettera ansökan. Om hyresgästen inte efterförelägga hyresgästen kommer skall ansökan om medling avvisas, vilket medför föreläggandet, att blir utan verkan. Uppsägningens verkan upphävs också

uppsägningen

underlåter att hänskjuta tvisten till inom

om hyresgästen hyresnämnden den angivna tvåmånadersperioden. Har hyresgästen fullgjort sina åligganden, skall hyresnänmden förelägga

hyresvärden att uppge de villkor som han begär för att förlänga hyresföreller orsaken till inte hållandet att han vägrar medge förlängning. Följer hyresvärden föreläggandet, anses avtalet förlängt på de av hyresgästen

önskade villkoren. Detta skall anges i hyresnämndens föreläggande. Reg-

Förfarandet vid tvister 95

lerna innebär således att hyresvärden har rätt att i anslutning till hyresmed hänvisgästens uppsägning begära högre hyra eller vägra förlängning

ning till de besittningsskyddsbrytande grunderna i 57 §. Upphör hyresför-

hållandet i sådant fall blir hyresvärden inte ersätmingsskyldig, om hyreskravet bedöms skäligt eller någon besittningsskyddsbrytande grund föreligger. Hyresgästen har dock möjlighet att före hyrestidens utgång återkalla sin ansökan om medling, vilket leder till att uppsägningens verkan förtas.

Därmed faller också hyresvärdens krav eller vägran att förlänga hyresför-

hållandet. Har emellertid hyresvärden själv sagt upp avtalet, kan inte

förta verkan av en sådan uppsägning genom att återkalla sin

hyresgästen ansökan om medling.

att uppsägningen står fast

Reglerna i 58 a § har också den innebörden i avslutats och ärendet avskrivs. Har inte

om medlingen hyresnämnden kommit överens om villkoren för förlängning av hyresförhåll-

parterna andet, måste hyresgästen flytta. Detta gäller också om medlingsärendet avskrivs uteblivit från ett sammanträde. Har på grund av att hyresgästen hyresgästen haft laga förfall för sin utevaro, kan dock avskrivningsbeslutet undanröjas.

Övervägandm

Såväl hyresnämndema som företrädare för hyresgästerna har gjort gällande för de flesta hyresgäster. Det anses också inneatt reglerna är obegripliga efterbära en risk för hyresgästen att säga upp avtalet för villkorsändring, i sådant fall kan vägra förlängning. från

som hyresvärden Enligt uppgift

hyresnämnderna och från företrädare för hyresgästerna har detta medfört att hyresgästerna sällan säger upp avtalet för villkorsändring. för

Vi delar uppfattningen att reglerna om hyresgästens uppsägning

villkorsändring är komplicerade och leder till ett omständligt förfarande. Våra förslag till förändringar av hyreslagens definition av skäligt hyreskrav och tidigare förslag i detta avsnitt ger oss också anledning att ifrågasätta

om reglerna för hyresgästens uppsägning för villkorsändring är lämpligt

utformade. Enligt vår uppfattning skall dessa regler inte behöva vara mer

komplicerade än reglerna för hyresvärdens uppsägning. Vi anser att hyresgästen bör vara skyldig att redan i uppsägningen ange

de ändrade hyresvillkor som han önskar. Man bör rimligen kunna utgå från att hyresgästen vet vilka villkor han önskar om han säger upp avtalet för villkorsändring. Vår föreslagna ändring av defmitionen av skäligt hyreskrav bör också underlätta för hyresgästen att bedöma vilka villkor som kan anses skäliga.

Färçfarandet vid tvister

Vi anser också att man bör kunna utgå från att hyresvärden är beredd att

förlänga hyresförhållandet på oförändrade villkor, om han inte själv sagt bör därför inte undgå ersättningsskyldighet, om

upp avtalet. Hyresvärden eller kräver

han till följd av hyresgästens uppsägning vägrar förlängning högre hyra och hyresförhållandet upphör. Har hyresvärden grund för en

sådan uppsägning, bör man kunna kräva att han själv säger upp avtalet. Den föreslagna definitionen av skäligt hyreskrav och kravet på att parterna skall redovisa sitt redan under medlingen bör medföra att

processmaterial

sakfrågan kommer i förgrunden. Utan redovisning av sakligt underlag under kan den som sagt upp avtalet inte räkna med att nå medlingen

framgång med sin uppsägning. Denna ordning bör innebära att hyresgästen

inte har anledning att säga upp avtalet för villkorsändring utom när hyresläget ger anledning till det. Hyresvärden bör inte heller ha någon anledning att säga upp avtalet enbart för att gardera sig mot hyresgästens eventuella , 3

uppsägning.

bör liksom hyresvärden ha intresse av att redovisa under- . Hyresgästen

uppsägtingen för att undvika en

laget för sina krav redan i samband med tvist. Kommer inte parterna överens, bör hyresgästen, liksom onödig enligt nuvarande regler, hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling senast två månader efter uppsägningen. Sker inte det är uppsägningen utan verkan. Enligt vad vi föreslår i avsnitt 5.6.2 bör hyresvärden, då han sagt upp

avtalet och hyresnämndens yttrande innebär att uppsägningen är obefogad,

kunna undgå ersätmingsskyldighet genom att återkalla sin ansökan om medling. En sådan möjlighet står inte hyresvärden till buds, om hyresgästen sagt upp avtalet för villkorsändring. Om hyresnämndens yttrande i sådant fall innebär att de av hyresvärden erbjudna villkoren bedöms oskäliga, bör hyresvärden ha möjlighet att ta slutlig ståndpunkt efter yttrandet och få den antecknad i hyresnärrmdens protokoll. Denna ståndpunkt bör

vara avgörande för eventuell ersättningsskyldighet, om hyresförhållandet

upphör.

i

6 med

Uppskov avflyttning

6.1 Förslaget och dess konsekvenser

Hår att inte onödig skada skall uppstå då ett hyresförhållande upphör

är det viktigt med bestämmelser som ger möjlighet till generöst uppskov med avflytmingen. Vi föreslår att hyresnämnden skall kimna medge uppskov med avflyttningen för en tid av högst två år.

Parterna bör ha skäligt rådrum att planera för hyresförhållandets upplösning, om medlingen i hyresnämnden inte leder till att hyresförhållandet

förlängs. Den nuvarande begränsningen till högst ett års uppskov med avtlyttningen är i många fall alltför snäv för att särskilt hyresgästen skall kunna planera för en avflyttning, t.ex. genom att skaffa lämplig ersätt-

ningslokal. Vi grundar denna bedömning bl.a. på att uppsägningstiden

normalt går åt till förhandlingar mellan parterna och till medlingsförfarandet i hyresnänmden. Parterna utgår dessutom i flertalet fall från att de slutligen skall kunna enas om en förlängning av avtalet. Om de inte kommer överens och hyresgästen alltså måste flytta, är det nödvändigt att det finns möjlighet till ett generöst anstånd. Vi föreslår att hyresnärrmden skall kurma medge uppskov med avflyttningen för en viss tid om högst två år från hyrestidens utgång. Inom denna ram får tiden bestämmas vid en avvägning mellan hyresvärdens och hyresgästens intressen i det enskilda fallet. V

Förslaget ger hyresnämnden ökade möjligheter att anpassa uppskovstiden

till de olika situationer som kan föreligga vid avflyttning från en lokal. En möjlighet att ge längre uppskov med avflyttningen bör också leda till att förutsättningarna för förlikning under medlingen förbättras och att hyresvärden får större intresse av att medverka till att hyresgästen får tillgång till en ersättningslokal.

Uppskov med avftyttning

6.2 Nuvarande regler

Om hyresförhållandet skall upphöra på grund av hyresvärdens uppsägning eller hyresgästens uppsägning för villkorsändring, får hyresnämnden enligt 59 § första stycket hyreslagen på begäran av hyresvärden eller hyresgästen medge uppskov med avflyttningen under skälig tid, dock högst ett år från hyrestidens utgång. För att uppskov skall komma i fråga, får inte besitt-

ningsskyddet vara undantaget enligt bestämmelserna i 56 § (t.ex. på grund

av förverkande eller avstående från besittningsskydd).

Enligt 59 § andra stycket får uppskov inte medges, om hyresvärden, hyresgästen eller någon annan därigenom skulle orsakas betydande skada eller olägenhet. Uppskov får inte heller medges, om avflyttningen med i hänsyn till omständigheterna utan olägenhet kan ske vid den tidpunkten då

i

avtalet upphör.

i

I förarbetena till bestämmelsen har anförts bl.a. att uppskov bör kunna i är i behov av anstånd för att kunna avveckla sin i medges när hyresgästen verksamhet i den förhyrda lokalen på ett tillfredsställande sätt (prop.

1968:91 bihang A s. 130 f och 237 f). Anstånd kan vara nödvändigt också

på grund av att hyresgästen inte disponerar över annan lokal förrän någon tid efter hyresperiodens slut. Att hyresgästen kan ges skäligt rådrmn med avflyttningen är också ägnat att stärka hans förhandlingsposition och främjar därigenom frivilliga uppgörelser mellan parterna. I båda dessa fall och många andra kan ett anstånd innebära att hyresgästens förlust minskar. Anståndet kan därmed även vara till hyresvärdens förmån. I de fall hyresförhållandet skall upphöra med anledning av hyresvärdens uppsägning bör tidpunkten för uppsägningen vara avgörande vid bedömningen av behovet av uppskov med avflyttning (prop. 1973:23 s. 187 f). Skall hyresförhållandet upphöra på gnmd av att hyresgästen sagt upp hyresavtalet för villkorsändring, bör tidpunkten för uppsägningen inte tillmätas samma betydelse. I stället bör då i första hand beaktas den tidpunkt

då det stått klart för parterna att de inte kunde komma överens om förläng-

ning av hyresförhållandet.

Så länge uppskovsfrågan är anhängig i hyresnämnden har hyresgästen

rätt att vara kvar i lokalen (jfr SOU 1981:77 s. 375). Ett yrkande om uppskov kan framställas även efter hyrestidens utgång. Ju senare ett sådant yrkande framställs, desto större är dock risken att ett anstånd anses medföra olägenheter för motparten (prop. 1968:91 bihang A s. 238). Om uppskov medges, skall hyresnämnden enligt 59 § tredje stycket hyreslagen fastställa skäliga hyresvillkor under uppskovstiden. Det för-

Uppskov med utflyttning 99

utsätts att dessa bestäms efter en tämligen fri skälighetsbedömning (prop.

1968:91 bihang A s. 238). Ett beslut om uppskov får enligt 70 § andra stycket inte överklagas.

6.3 nuvarande regler Synpunkter på

De längre uppsägningstider som infördes i hyreslagen den 1 juli 1979, dvs.

normalt minst nio månader, uppfattas av de flesta som positiva för hyresgästerna. Hyresgästema menar dock att uppsägningstiden i många fall är för kort för att planera en eventuell avflyttning och för att lösa problemen med ersättningslokal. Medlingen i hyresnämnden uppges i allmänhet ta så lång tid att det åsyftade planeringsutryrnmet inte finns. Hyresnämndens beslut i uppskovsfrågan anses också komma alltför sent, vilket leder till osäkerhet både vid hyresgästens och hyresvärdens planering för tiden efter det att avtalet löpt ut. Enligt uppgift från hyresnärrmderna beviljas i de flesta fall uppskov med avflyttningen, dock inte alltid för den tid som begärts. Hyresnämndema anser också att en möjlighet att medge längre uppskov skulle förbättra förutsättningarna att uppnå förlikning.

överväganden

Reglerna om uppsägningstid syftar till att ge hyresvärd och hyresgäst rådrörande av hyresavtalet mm för förhandlingar och medling förlängning samt för de åtgärder som är nödvändiga vid en eventuell avflytming. Om

förhandlingarna mellan parterna drar ut på tiden, återstår dock ofta endast en

kortare tid av hyresperioden. I avsnitt 5.6.1 redovisar vi att den genomsnittliga handläggningstiden för medlingsärenden i hyresnänmden är ca 9 månader. Man kan således normalt inte räkna med att hyresgästen efter medlingens avslutande har rådrum för att finna en ersättningslokal eller för att på annat sätt planera för sin verksamhet. Vidare bör beaktas att hyresvärden enligt vårt förslag i avsnitt 5.6.2 skall ha möjlighet att återkalla sin ansökan om medling före hyrestidens utgång och därmed upphäva verkan av sin uppsägning. Hyresgästen kan därför i sådant fall inte välja att flytta före medlingens avslutande. Flertalet uppsägningar från såväl hyresvärd som hyresgäst avser lcrav på ändrade hyresvillkor och parterna utgår från att de slutligen skall komma överens om en förlängning av avtalet. I sådana fall torde de inte på allvar planera för en upplösning av hyresförhållandet förrän det står klart att de inte kan nå en överenskommelse.

100 med avflyttning

Uppskov

Det bör dessutom beaktas att behovet av rådrum före en avflyttning är mycket skiftande för olika hyresgäster. I vissa fall leder en avflyttning till av en rörelse, medan i andra fall verksamheten kan drivas nedläggning vidare i nya lokaler. Vissa hyresgäster har inte några anställda. Andra hypersonal och måste ta hänsyn till de varierande tidsresgäster har anställd frister som enligt den arbetsrättsliga lagstiftningen gäller för varsel och

uppsägning av anställda. Dessa omständigheter visar enligt vår mening att behovet av rådrum före

en avflytming huvudsakligen bör tillgodoses genom regler som ger möjlighet till generöst uppskov med avflyttningen. Utgångspunkten bör enligt vår uppfattning vara att det skall finnas tillräckligt rådrum före avtlyttning efter det att det står klart för parterna att de inte kan enas om en förlängning av hyresavtalet. För att det skall vara möjligt att lösa de olika problem som följer av en avflyttning menar vi att den nuvarande begränsningen av uppskovstiden till ett år är för snäv. Det är lätt att inse att det i många fall kan vara svårt för hyresgästen att inom _ den tiden finna en lämplig ersättningslokal som är ledig till uthyrning. Vi anser därför att reglema bör ändras så att hyresnärnnden har möjlighet att medge uppskov med avflyttningen med högst två år från hyrestidens utgång. Uppskovstiden i det enskilda fallet bör liksom enligt nuvarande regler bestämmas vid en avvägning mellan hyresvärdens och hyresgästens intressen. Denna intresseawägning bör vara tämligen fri och hyresnämn-v den bör därvid kurma beakta ett flertal aspekter. Vi anser inte att regler för hur denna skälighetsbedömning skall göras bör fixeras i lag. Liksom i dag (59 § andra stycket hyreslagen) bör hyresnärnnden givetvis beakta behovet av uppskov och den skada som ett uppskov skulle medföra för motparten

eller tredje man. Därvid bör särskilt beaktas att hyresgästen medges till-

räckligt uppskov med avflytming i fall då hyresförhållandet varat under lång tid eller då hyresvärdens uppsägning framstår som uppenbart obefogad. Hyresnämnden bör också särskilt beakta en hyresgästs behov av uppskov, om denne på grund av hög ålder eller annat liknande skäl inte avser att driva sin verksamhet vidare i annan lokal. Å andra sidan bör hyresnämnden vara restriktiv med uppskov, om hyresvärden sagt upp avtalet på grund av att hyresgästen brustit i sina förpliktelser och det framstår som uppenbart att uppsägningen är befogad. I vissa fall är det av betydelse för hyresvärden att med säkerhet veta an hyresgästen flyttar vid hyrestidens utgång. Det gäller speciellt vid en planerad rivning eller ombyggnad av fastigheten. Ett sådant företag kan kräva en omfattande planering och samordning. Hyresvärden har emellertid flera

Uppskøv med utflyttning 101

möjligheter att försäkra sig om att hyresgästen kommer att flytta vid denna tidpunkt. Ett sätt är att redan vid avtalets ingående träffa överenskommelse om ett avstäende av besittningsskyddet. Ett annat sätt för hyresvärden att gardera sig mot att en planerad sanering måste senareläggas är att säga upp avtalet i så god tid att hyresgästen, även efter medlingen i hyresnämnden, har rimligt rådrum före avflyttningen. Normalt bör hyresvärden ha känne-

dom om en förestående sanering i så god tid att en tidig uppsägning är

möjlig. Om detta inte varit möjligt och det rör sig om ett

undantagsvis

större rivnings- eller bör dock hyresnämnden vara

ombyggnadsprojekt,

restriktiv med uppskov. Liksom idag bör hyresnämnden fastställa skäliga hyresvillkor under uppskovstiden. Denna skälighetsbedömning bör vara tämligen fri, men nämnden bör givetvis, särskilt då hyrestvisten gällt hyresvillkoren, beakta den norm för skäligt hyreskrav som vi föreslår i avsnitt 4.

7 Ersättningsreglema

7.1 Förslaget och dess konsekvenser

Det indirekta besitmingsskyddets styrka beror bl.a. på om ersättningsreglema är så utformade att de motverkar obefogade uppsägningar och håller hyresgästen skadeslös om hyresförhållandet upphör till följd av obefogad uppsägning. j Vi föreslår att hyresgästen alltid skall ha rätt till en ersättning som motsvarar en årshyra för lokalen, om hyresförhållandet upphör på grund av en obefogad uppsägning, att hyresgästen skall ha rätt till ersättning för kvarvarande värde av ändringsarbeten i lokalen som han bekostat även om de inte medfört en allmän ökning av lokalens värde som hyreslägenhet.

Vi föreslår att hyresgästen alltid skall ha rätt till en minimiersättning motsvarande en årshyra för lokalen, om hyresförhållandet upphör utan befogad anledning. Ersättningsbeloppet bör baseras på totalhyran, dvs. all _

den ersättning, även engångsersättning och ersättning för värme, vatten i m.m., som hyresgästen varit skyldig att betala med anledning av hyres-

förhållandet. Om hyresgästen förorsakats förluster som inte täcks av minimiersättningen, bör hyresvärden i likhet med vad som gäller enligt nuvarande regler ersätta dessa i skälig omfattning. Vi. föreslår därvid att ersättning för

ändringsarbeten i lokalen som hyresgästen bekostat skall ersättas på basis

av vad förlusten av dessa arbeten innebär för hyresgästen. Ersättningen bör till skillnad från nuvarande regler vara oberoende av vilket värde ändringsarbetena har för hyresvärden. I enlighet med nuvarande regler bör dock bara sådana ändringsarbeten ersättas som hyresvärden samtyckt till eller som vid avtalets ingående förutsätts att hyresgästen skulle få utföra. Med de föreslagna ändringarna bör ersättningsreglema på ett bättre sätt kunna motverka obefogade uppsägningar, vilket bör leda till bättre balans

Ersättningsreglerna 103

mellan hyresvärd och hyresgäst. Genom en schablonberälmad minimiersättning bör också många tvister om ersättningens storlek kunna undvikas.

7.2 Nuvarande regler

Enligt 57 § första stycket hyreslagen skall hyresvärden i skälig omfattning

ersätta hyresgästen dennes förlust på grund av att hyresförhållandet upphör, om hyresvärden vägrar förlängning av avtalet utan befogad anledning eller förlängning i annat fall inte kommer till stånd på den grund att hyresvärden för förlängning kräver oskäliga hyresvillkor. Enligt förarbetena till bestämmelsen är hyresvärden i princip skyldig att utge ersättning för all den ekonomiska skada som hyresförhållandets upplösning medför för hyresgästen. Bedömningen av hyresgästens ersättningsanspråk skall ske på samma grunder som vid bestämmande av ersättning vid expropriation. Därvid hänvisas särskilt till grunderna för bestämmande av ersättning för s.k. rörelseskada. (Se SOU 1966:14 s. 315 ff, prop. 1968:91 bihang A s. 128 f och 3 LU 1968:50 s. 86). Med uttrycket att hyresvärden i skälig omfattning skall ersätta hyresgästen dennes förlust antyds att ersättningen i vissa fall skall kunna jämkas. Enligt förarbetena skall denna möjlighet utnyttjas bara i undantagsfall, t.ex. då hyresgästen underlåtit att vidta de åtgärder till minskning av uppkommen skada som skäligen kunnat fordras av honom (se SOU 1966:14 s. 321 och prop. 1968:91 bihang A s. 236). En annan begränsning av hyresgästernas rätt till ersättning följer av 57 § tredje stycket hyreslagen. Där stadgas det att förlust för hyresgästen som har samband med att denne bekostat ändring av lägenheten endast skall ersättas om hyresvärden samtyckt till ändringen eller hyresgästen träffat hyresavtalet under förutsättning att han skulle få utföra ändringen. Ersättning för sådan förlust utgår med högst det belopp varmed lägenheten genom ändringen ökat i värde som hyreslägenhet. Sådana ändringsarbeten som endast ökat värdet hos lokalen om den används för ett speciellt ändamål ersätts således inte. Som tidigare nämnts skall hyresgästens ersättningsanspråk bedömas på expropriationsrättsliga grunder. Ersättning vid expropriation utgår enligt 4

kap. 1 § expropriationslagen (l972_:7l9) i första hand i form av löseskilling

eller inträngsersättrting för att kompensera sakägaren för den egendom som

exproprieras och för värdeminskning på återstående egendom. S.k. annan ersättning utgår för den övriga ekonomiska skada som expropriationen lörorsakar. Denna kan bestå i att sakäganen åsarnkas en extra utgift genom ex-

propriationen eller att han går miste om en inkomst som han eljest kurmat

Ersättningsreglerna

påräkna. Syftet med expropriationsersättningen är att sakägaren efter expro-

skall komma i samma läge som om ex-

priationen förrnögenhetsmässigt

åt-

propriationen inte ägt rum. Har den exproprierande åtagit sig att vidta

av ersättgärd för att minska skadan, skall detta beaktas vid bestärnrnandet ningen, om åtagandet är sådant att det skäligen bör godtas av sakägaren.

Från synpunkt har expropriationsfallen avseende bestämmandet praktisk

av annan ersättning delats upp i två huvudgrupper, nämligen de fall då den för

exproprierade egendomen används som bostad för sakägaren eller eljest

hans personliga behov och de fall då egendomen används i något slag av rörelse (se SOU 1969:50 s. 187 f). I de förstnämnda fallen utgår arman ersättning huvudsakligen för kostnader för att anskaffa annan bostad eller andra utrymmen som fyller sakägarens behov på liknande sätt som den exproprierade egendomen. I de sistnämnda fallen, då egendomen används i en rörelse, för s. k. rörelseskada. Om rörelsen måste § utgår annan ersättning skall ersättningen beräknas efter det z upphöra till följd av expropriationen, värde rörelsen skulle ha haft om inte expropriation ägt rum. Drivs rörelsen vidare under ändrade betingelser, t.ex. efter flyttning, skall rörelsens värde efter förändringen jämföras med det värde den skulle ha haft om expropriation inte hade skett. I sådant fall skall också flyttnings- och andra omställningskosmader beaktas. Vid värdering av rörelsen skall resultatet belastas med värdet av rörelseinnehavarens egen arbetsinsats. I regel skall denna anses motsvara kostnaden för att anställa en person för att utföra motsvara ande arbete. Detta får till konsekvens att rörelsen i vissa fall inte skall anses ge någon som helst vinst och att den skall anses sakna ekonomiskt värde. Undantagsvis kan ersättning i sådant fall lämnats för förlorad arbets- .i inkomst, om rörelsen drivs av någon som till följd av ålder, sjukdom eller andra omständigheter har svårt att finna annat förvärvsarbete. Den skada som kan uppkomma för hyresgästen när ett lokalhyresför-

hållande upphör och som skall ersättas av hyresvärden om uppsägningen

varit obefogad kan vara av skiftande slag. 3 t. ex. Ersättning skall utgå för alla nödvändiga utgifter för flyttningen, transportkostnader, kostnader för magasinering och utgifter för anställande av extrapersonal i samband med flyttningen. Däremot ersätts inte merkostnadema för en hyresgäst som kunnat fortsätta sin verksamhet i annan lokal 9

på orten, men som av särskilda skäl föredrar att flytta till annan ort.

.

Ersättning skall också utgå för värdeminskning på hyresgästens egendom

och för kvarvarande värde av ändringsarbeten som hyresgästen utfört i loka- 2 len och som allmänt sett ökat lokalens värde för hyresvärden. Ersättning för värdeminskning kan avse t. ex. värdeminskning på inventarier som inte

Ersättningsreglerna 105

kan flyttas eller nyttiggöras i en ny lokal, realisationsförluster på varulager och förluster till följd av att brevpapper med tryck och broschyrer o. d. blir oanvändbara efter en flyttning. Vidare skall ersättning utgå för den övriga skada som föranleds av hyresförhållandets upplösning och som är att hänföra till hinder eller intrång i hyresgästens verksamhet. Sådan skada kan bestå av utebliven vinst och inkomstbortfall under längre eller kortare tid, minskat goodwillvärde, ökade omkostnader för transporter och rnaterialhantering, ökade resekostnader för hyresgästen eller hos honom anställda, av flyttningen föranledda annons - och andra reklamkostnader mm. Också ökade hyreskostnader kan i vissa fall vara att anse som ersättningsgill skada, t. ex. om hyresgästen nödgas flytta sin verksamhet från en större lokal till två eller flera mindre och de sammanlagda hyreskosmadema överstiga vad som kan anses utgöra

skälig hyra för den tidigare förhyrda lokalen. Hyresgästen får även i vissa

fall anses vara berättigad till ersättning för kostnad för Övertagande av en ny lokal som fyller hans behov på liknande sätt som den lämnade lokalen. En förutsättning för sådan ersätming torde dock vara att kostnaden varit nödvändig för att hyresgästen skulle kunna få tillgång till en godtagbar ersättningslokal. . Om hyresförhållandets upplösning föranleder en nedläggning av hyresgästens rörelse, skall hyresvärden utöver flyttningskostnader också ersätta hyresgästen för rörelsens värde. Som tidigare nämnts kan i vissa fall ersättning också utgå för förlorad arbetsinkomst. En hyresgäst som vill framställa ersättningsanspråk skall enligt 61 § hyreslagen väcka sådan talan hos fastighetsdomstolen inom två år från det att han lämnade lokalen. Enligt 60 § kan fastighetsdomstolen på yrkande av hyresgästen förplikta hyresvärden att betala förskott på ersättningen, om hyresvärden medger ersättningsskyldighet eller sådan skyldighet fastställts genom dom som vunnit laga kraft. I bilaga 7 finns referat av de 42 domar i ersättningsmål enligt 57 § hyreslagen som meddelats under tiden 1976 - oktober 1985. I 17 av dessa mål har ersättningens storlek prövats. Några långtgående slutsatser av hur ersättningsreglerna skall tillämpas går inte att dra av detta material. Större delen av ersättningsanspråken har utgiorts av ersättning för intrång i rörelse eller för inkornstbortfall. Det är också beträffande denna del av anspråken som parternas ståndpunkter gått mest isär. Av rättsfallen framgår att hyresgäster med goda rörelseresultat i vissa fall kunnat få avsevärda ersättningsbelopp. Av materialet framgår vidare att mindre rörelser i flera fall inte ansetts ha haft något ekonomiskt värde sedan resultatet belastats med

106 Ersättningsreglenua

en marknadsmässig företagsledarlön. Hyresgästernas ersättningsanspråk för ilytmingskosmader, för värdeminskning av egendom och för förlust av vär-

det av utförda ändringsarbeten har vanligen inte uppgått till så höga belopp. Det har inte heller i lika hög grad rått oenighet om storleken av sådan ersättning.

7.3 Synpunkter på nuvarande regler

Både hyresvärdar och hyresgäster har anfört att ersättningsreglema är så

oklara att det i det närmaste är omöjligt att i förväg kunna bedöma om ersättning skall utgå eller storleken på eventuell ersättning. Denna osäkerhet och det förhållandet att ersättningsfrågan inte kan prövas förrän hyresgästen flyttat från lokalen anses påverka inte bara besittningsskyddet och hyressättningen utan också möjligheten att träffa förlikningar om ersätt- | ning. 1, Från hyresvärdama har vidare anförts att osäkerheten leder till överenså kommelser om för hög ersättning. Svårigheten att träffa rimliga förlik-

i

ningar anses bero på att hyresgästerna tror sig ha rätt till större ersättning än de har enligt lag. Hyresvärdama anser också att det är orimligt att ersättningen skall kunna uppgå till så höga belopp som 15-20 års bruttohyror. För enskilda personer som bara äger en hyresfastighet kan en sådan ersättningsskyldighet få stora konsekvenser. Hyresgästema har riktat kritik mot de begränsade möjligheterna att få ersättning för hinder och intrång i verksamheten. .De hävdar att reglerna bara tillgodoser hyresgäster som driver rörelse med goda överskott. Till de lokalhyresgäster som anser sig missgyrmade hör småföretagare, t.ex. ägare av småbutiker, hantverkare och konstnärer, samt hyresgäster som inte bedriver rörelse, t. ex. statliga och kommunala myndigheter samt ideella och kulturella föreningar. De hävdar att ersättningsreglerna inte ger dem ett

rimligt skydd mot obefogade uppsägningar och att de för att behålla hyres- 3

rätten kan tvingas acceptera för höga hyreskrav. Företrädare för småföretagama anser också att de nuvarande reglerna tar för liten hänsyn till det värde som hyresgästens verksamhet har genom att vara en inkomstkälla för

företagaren och dennes familj. Utdömda ersättningar anses vara anmärk- i

ningsvärt låga. Detta kan leda till att hyresgästen hellre accepterar en mager förlikning än driver en långdragen och osäker process. Från hyresgästerna har föreslagits bl.a. att ersättning skall utgå efter en schablon baserad på hyrans storlek och hyrestidens längd, t. ex. 24-36 månadshyror vid en hyrestid av minst 5 år.

Ersättningrreglerna 107

7.4 överväganden

Det indirekta besitmingsskyddets styrka beror bl.a. på om ersättningsreglema är så utformade att de kan motverka obefogade uppsägningar och samtidigt skydda hyresgästen mot ekonomisk förlust, om obefogad uppsägning ändå skulle äga rum. Av den kritik som framför allt hyresgästerna fört fram framgår att de anser att ersättningsreglema inte alltid uppfyller dessa syften. Som vi anför i avsnitt 3.4 anser vi att det finns goda skäl för ett starkt besittningsskydd för alla lokalhyresgäster. Inledningsvis vill vi beröra frågan om ersättning för förlust av värdet av de ändringsarbeten i lokalen som hyresgästen har bekostat. För många lokalhyresgäster är det nödvändigt att genomföra sådana ändringar av lokalen för att verksamheten skall kunna bedrivas på ett framgångsrikt sätt. Framför allt butiker och restauranger men även hantverkare, verkstäder och industrier torde ha behov av att kunna genomföra sådana ändringar. Dessa utformas speciellt för hyresgästens verksamhet, vilket många gånger innebär att lokalens allmänna hyresvärde på marknaden inte ökar i motsvarande grad. Till bilden hör också att ändringsarbetena kan innebära mycket stora kostnader för hyresgästen och därför är avsedda att kunna utnyttjas under längre tid än den avtalade hyrestiden. Som vi redovisar i avsnitt 7.2 innebär de nuvarande reglerna att hyresgästen inte har rätt till större ersättning än vad som motsvaras av den värdeökning som lokalen allmänt sett undergått genom ändringen. Dessa förhållanden påverkar givetvis hyresgästens ställning vid hyresförhandlingar. Utgår inte ersättning för det kvarvarande värde ändringsarbetena har för hyresgästen, kan det för honom te sig som ett bättre alternativ att acceptera oskäliga hyresvillkor hellre än att flytta från lokalen. Detta är enligt vår uppfattning inte en tillfredsställande ordning. Vi menar att den i nuvarande begränsningen av ersättningens storlek till vad som motsvaras av lokalens allmänna värdeökning för hyresvärden bör tas bort. En förutsättning för att hyresgästen skall erhålla sådan ersättning bör liksom enligt nuvarande regler vara att ändringsarbetena gjorts med hyresvärdens samtycke eller att hyresavtalet träffats under förutsättning av att hyresgästen skulle få genomföra ändringarna. Vårt förslag torde inte medföra att hyresvärdar motsätter sig befogade ändringar i lokaler. Möjligheten till ersättning för hinder eller intrång i verksamheten utgör en betydelsefull del av det skydd som ersättningsreglerna är avsedda att vara. Av såväl avsnitt 7.2 som av rättsfallen framgår att hyresgäster med goda rörelseresultat får anses vara tillgodosedda i detta avseende. Hyresgäster utan ett sådant resultat torde däremot inte kunna räkna med att få någon

108 Ersättningsreglerna

större ersätming för hinder eller intrång i verksamhet, om de tvingas flytta på grund av obefogad uppsägning. Bland de hyresgäster som inte kan räkna med att få någon större ersättning återfinns många småföretagare, t.ex. butiksinnehavare och hantverkare, vars rörelser ofta skall anses sakna ekonomiskt värde sedan resultatet belastats med en företagsledarlön. De som inte bedriver kommersiell verksamhet över huvud taget, t.ex. kommunala och statliga myndigheter samt ideella och kulturella föreningar, kan inte heller räkna med sådan ersättning i någon större utsträckning. Det är därför lätt att tänka sig fall där ersättningen för intrång eller hinder i verksamhet

kan bli liten eller ingen alls. Dessa hyresgäster kan enbart räkna med att få

ersättning för flyttningskosmader, för värdeminskning på egendom och för kvarvarande värde av ändringsarbeten de bekostat. För många hyresgäster behöver inte en flyttning innebära några större flyttningskostnader eller någon omfattande värdeminskning på egendom. Det gäller Lex. kontorshyresgäster och olika ideella och kulturella föreningar, vars inventarier endast består av möbler o.d. Har hyresgästen inte heller bekostat några . ändringsarbeten i lokalen, är det uppenbart att den sanunanlagda ersättningen enligt nuvarande regler kan bli liten eller t.o.m. ingen alls. Det är enligt vår uppfattning otillfredsställande att sanktionen mot obefogade uppsägningar i så hög grad skall vara beroende av hyresgästens verksamhet och ekonomiska ställning. Hyresgäster som inte kan räkna med någon större ersättning vid en obefogad uppsägning har givetvis ett svagt besittningsskydd. I sådana fall verkar inte heller ersättningsreglema återhållande på hyresvärdens hyreskrav. Hyresgästen kan i en sådan förhandlingssituation ställas inför valet att antingen acceptera ett oskäligt hyreskrav eller flytta och därefter driva en dyrbar ersättningsprocess, som kanske inte leder till någon ersätming. Det är enligt vår uppfattning inte konstigt om hyreskravet då många gånger accepteras, eftersom det ter sig som det minst negativa av de två alternativen. De hyresgäster som får anses ha ett svagt besittningsskydd behöver i sig

inte vara ekonomiskt svaga. Statliga och kommunala myndigheter samt

olika intresse- eller branschorganisationer har i många fall en sådan ekonomisk ställning att de klarar höga hyror. Det kan inte uteslutas att även hyreskrav som skulle bedömas som oskäliga accepteras av sådana hyresgäster för att de skall behålla hyresrätten till lokalen. Har hyreskravet accepterats kan det åberopas vid hyresjämförelser i hyresförftandlingar med andra hyresgäster. Sveriges Köpmarmaförbund och Småföretagens Riksorganisation (f.d. SHIO - Familjeföretagen) har också kritiserat offentliga verksamheter för att betala höga hyror och därmed driva upp marknads-

Ersättningsreglerna 109

hyresnivån. Vi menar också att man i sådana fall riskerar att få en påverkan på hyressätmingen som inte uteslutande är en följd av marknadssituationen utan som också beror på brister i ersättningsreglerrta. Detta kan enligt vår uppfattning inte anses förenligt med ett systern med marknadsanpassade hyror. För att alla kategorier av lokalhyresgäster skall ges ett tillfredsställande besittningsskydd menar vi att ersättningsreglema bör ändras. Hyresgästen bör alltid ha rätt till en minimiersättning motsvarande en årshyra, då hyres-

förhållandet upphör på grund av obefogad uppsägning eller krav på oskä-

li ga hyresvillkor. ett motiv för att införa regler om sådan minimiersättning är Ytterligare att man kan undvika tvister om ersättningens storlek i de fall då skadan för hyresgästen inte överstiger en årshyra. Många hyresgäster som drabbas av en obefogad uppsägning kan ha mycket begränsade finansiella resurser och har därför behov av att kurma få ut en ersättning utan att behöva driva en långdragen och dyrbar ersättningsprocess. Om de efter uppsägningen skall kunna fortsätta sin verksamhet i en annan lokal, är de i behov av medel för att i vart fall klara flyttningen och kunna ställa en ny lokal i ordning. Minimiersättningen bör underlätta för hyresgästen att få ut sådana medel efter bestämd en förlikning med hyresvärden eller som förskott på en slutligt ersättning. Mirtimiersättrtingens storlek bör relateras till den hyra som parterna varit överens om. Hyran är ju ett uttryck för det värde parterna är överens om att hyresrätten har. Förslag om att minimiersättningen i stället skulle relateras

till den hyra som begärts för att förlänga hyresförhållandet har vi awisat

bl.a. för att denna inte är ett uttryck för en gemensam uppfattning om hyresrättens värde. En sådan regel skulle inte heller kunna tillämpas när uppeller ombyggnad av huset.

sägning sker på grund av förestående rivning

Enligt vår mening ger en minimiersättning motsvarande en årshyra ett tillfredsställande skydd för de hyresgäster som kan ha svårt att påvisa skador som överstiger detta belopp. Det har förts fram förslag om att minimiersättningen bör begränsas t.ex. till högst ett visst antal basbelopp. Lokalhyresgäster med stora eller dyra lokaler skulle därmed få ett relativt sett sämre besittningsskydd. Det har vi inte ansett vara motiverat. Företrädare för fastighetsägarna är tveksamma till en regel om minimiersättning framför allt med hänvisning till att den skulle strida mot skade-

ståndsrättsliga principer. På Fastighetsägareförbtmdets uppdrag har jur.dr

Lena Olsen avgett ett yttrande i denna fråga (bilaga 4).

110 Ersâttningsreglerna

Som argument mot en ordning med minimiersättning anförs i yttrandet skulle komma att stå i strid mot principen i b1.a. att en sådan ersättning allmän skadeståndsrätt att endast adekvat ekonomisk skada hos den skadelidande skall ersättas samt att en sådan ersättningsform inte bör accepteras utanför arbetsrättens område. I yttrandet berörs flera stadganden i den ar-

där skadestånd motiverats av preventiva skäl betsrättsliga lagstiftningen

utan koppling till ekonomisk skada. I yttrandet ifrågasätts också om inte i vissa fall skulle rubba mellan

en minimiersättrting styrkeförhållandet

hyresgäster och hyresvärdar på ett omotiverat sätt, eftersom många hyresförvaltningar, inte kan anses som en gäster, b1.a. statliga och kommunala

svagare part. I yttrandet framförs slutligen ett förslag att parterna på lo-

frivilligt skulle komma överens om Standardavtal med kalhyresmarknaden villkor om minimiskadestånd vid obefogad uppsägning. Ett sådant avtal j som den av oss föreslagna minimiskulle i princip fylla samma funktion

ersättningen. g

“ Hyreslagens ersättningsregler har till huvudsyfte att motverka att hyresvärden upplöser ett hyresförhållande utan befogad anledning. Vi menar att motiven för skadestånd inom arbetsrättens område sakligt sett i mycket liknar de motiv som kan anföras för en minimiersätmirtg på lokalhyresontrådet. I båda fallen är ersätmingsreglema avsedda att ha en preventiv som statsmakterna furmit önskvärda effekt, så att de handlingsregler respekteras. Vi vill vidare framhålla att minirniersätming bara kan komma i fråga om ett hyreskrav bedöms som oskäligt eller uppsägningen av arman anledning i anses som obefogad. Som vi tidigare anfört torde oskäliga hyresvillkor första hand förekomma då det råder en obalans till hyresvärdens fördel. Ge-

nom att minirniersättningen stärker hyresgästens besittningsskydd, mot-

verkar den en sådan obalans. Ett system med minimiersättrtiitg skulle möjligen kunna rubba styrkeförhållandet mellan parterna på ett omotiverat _ sätt, om det vid förhandlingarna mellan parterna råder osäkerhet om uppsägningen är befogad eller ej. Sådan osäkerhet får också anses föreligga med nuvarande regler. Vi vill peka på att vi genom våra förslag om ändrad definition vid medav skäligt hyreskrav och ändrade regler för förfarandet ling avser att reducera sådan osäkerhet. Våra förslag innebär b1.a. att parterna innan medlingen avslutats kan få ett tillförlitligt besked om uppsägningen är att anse som obefogad eller ej och att hyresvärden därefter har möjlighet att förta verkan av sin uppsägning.

Vi anser inte att det finns skäl att tro att hyresvärdar frivilligt skulle ingå

avtal om minimiersättning. I de marknadssituationer då hyresvärden är den

Ersdttningsreglerna 111

starkare parten är hyresgästens behov av ett starkt besittningsskydd störst,

medan intresset från hyresvårdens sida av sådana frivilliga åtaganden förmodligen är minst. Vi menar därför att en ordning med minimiskadestånd inte går att åstadkomma utan tvingande lagregler. Sammanfattningsvis anser vi att fördelarna med ersättningsregler som skulle ge alla lokalhyresgäster ett rimligt besittningsskydd får anses uppväga de argument som anförts mot införandet av en minimiersätming.

8 Indexklausuler m.m.

8.1 och dess konsekvenser

Förslaget

Utvecklingen av konsurnentprisindex är en dålig mätare på förändringen av en lokals hyresvärde. Nackdelarna med sådan indexreglemåste dock vägas mot den trygghet i besittring av lokalhyror ningen som följer av långa avtalstider.

Vi föreslår att överenskommelser om indexreglering av hyran

endast skall gälla om avtalet är träffat för en tid av minst tre år.

Enligt nuvarande regler är överenskommelser om indexreglering av hyran Vårt gällande, om avtalet är träffat för bestämd tid som är längre än ett år. förslag innebär att denna tid ändras till minst tre år. Nuvarande möjligheter att komma överens om att hyran under löpande

avtal skall ändras i enlighet med s.k. förhandlingsklausul, s. k. omsätt-A

ningshyra eller genom att hyresändringar anges till bestämda belopp är oförändrade. Vi räknar med att parterna precis som hittills har intresse av att träffa ilerårsavtal och att dessa kommer att innehålla indexklausuler. Därmed bör i större utsträckning än i den föreslagna lagändringen leda till att avtalen dag kommer att träffas för en tid av minst tre år.

8.2 Nuvarande regler

Enligt 19 § tredje stycket hyreslagen gäller som huvudregel att hyran för lokaler skall vara till beloppet bestämd i avtalet. Detta gäller dock inte ersättning för kostnader som hänför sig till lägenhetens uppvärmning,

förseende med varmvatten eller elektrisk ström eller avgifter för vatten och

avlopp. Att hyran skall vara till beloppet bestämd utesluter givetvis inte

att hyran utgår med olika belopp under skilda perioder av avtalstiden, t.ex.

att hyran ökar med ett bestämt belopp eller med en viss procentsats varje år. Från huvudregeln att hyran skall vara till beloppet bestämd i avtalet

sou 1987:47 lndcxklausuler mm. 113

medges undantag för förbehåll i avtal om s.k. omsättningshyra, s.k. förhandlingsklausul och annan beräkningsgrund. Omsättningshyra innebär att hyran utgår med ett belopp som står i visst förhållande till hyresgästens rörelseintäkter. En sådan överenskommelse kan också inbegripa en viss minimihyra och/eller maximihyra. Under föratt avtalet är träffat för längre tid än ett år, kan minimi - och utsättning maximihyroma vara indexreglerade under avtalstiden. Med förhandlingsklazuul avses ett förbehåll i avtalet om att hyran skall utgå med ett belopp som bestäms enligt en skriftlig överenskommelse mellan å ena sidan hyresvärden eller hyresvärden och en organisation av fastighetsägare, i vilken hyresvärden är medlem, och å andra sidan en organisation av hyresgäster. Är avtalet träffat för en bestämd tid som är längre än ett år, gäller dessutom förbehåll i avtalet om att hyran skall utgå med ett belopp som bestäms enligt annan beräkningsgrupud. Begreppet annan berälcningsgrund är vidsträckt och utesluter egentligen inte något sätt att bestämma eller uttrycka hyran eller ändra den under löpande avtalstid. I en dom av högsta domstolen (NJA 1986 s. 503) uttalas bl.a. att denna undantagsregel får omfatta - förutom indexförbehåll - även förbehåll avseende andra tillräckligt preciserade beräkningsgrunder. Det normala är att ingångshyran är till beloppet bestämd och att denna - helt eller delvis - ändras under avtalstiden

i enlighet med utvecklingen av konsumentprisindex. Eftersom konsumentprisindex ansågs vara en föga lämplig mätare på

förändringar i kosmadsläget när det gäller hyreslägenheter, förbjöds indexklausuler i bostadshyresavtal år 1973 (prop. 1973:23, LU 13, rskr 153, SFS 1973:187). Hyresrättsutredningen ansåg att konsumentprisindex i än mindre grad kunde anses tjänligt som mätare på förändringar av en lokals marknadsvärde (SOU 1978:8 s. 94 fi). Önskemål om långa avtalstider på

ansågs dock inte kunna bli tillgodosedda utan överenslokalhyresområdet

kommelser om hyresändringar under avtalstiden. Enligt hyresrättsutredningen farms inget bättre sätt att vid långtidsavtal åstadkomma en önskvärd

anpassning av hyrorna till den allmänna hyresutvecklingen än att index-

reglera viss del av bashyran. Utredningen ansåg inte att man med till be-

loppet bestämda hyresändringar skulle komma närmare marknadshyres-

utvecklingen än med indexreglering. Utredningen utgick från att marknadsi viss utsträckning påverkas av ändrade kostnader i

hyroma fastighetsför-

valtningen och att konsumentprisindex åtminstone i stora drag kan ge en bild av drifts- och underhållskostnademas utveckling. Därmed fanns enligt

hyresrättsutredningen inte så mycket att invända mot att reglera hyrorna

114 Indexklausuler man.

med konsumentprisindex. bl.a. till att even- I övrigt hänvisade utredningen tuella nackdelar med konsumentprisindex vid långtidsavtal kunde lösas dels inom ramen för hyresgästens besitmingsskydd, dels genom den möjlighet till jämkning av oskäliga avtalsvillkor som finns enligt avtalslagen. Hyresrättsutredrtingen farm dock att de negativa effekterna av att reglera hyran med konsumentprisindex bli vid

inte på samma sätt kunde anses uppvägda

korttidsavtal och föreslog därför förbud mot indexklausuler i avtal som inte

gäller för längre tid än ett år. Lagen ändrades också i enlighet med dena tör-

slag den 1 juli 1979 (prop. 1978f79:89, CU 32, rskr 308, SFS 1979:252).

Enligt nuvarande regler finns möjlighet att under löpande avtalstid ra nn

stånd jämkning av oskäliga hyresvillkor med stöd av 36 § avtalslagen (1915:218). Enligt demia bestämmelse får avtalsvillkor jämkas eller lämnas utan avseende, om villkoret är oskäligt med hänsyn till avtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden

och omständigheterna i övrigt. Vid prövningen skall särskild hänsyn tas till behovet av skydd för den som intar en underlägsen ställning i avtals-

förhållandet.

En tvist om jämkning av oskäliga hyresvillkor enligt 36 § avtalslagen av allmän domstol. Tidigare fanns sådana generalklausuler i olika

prövas lagar bl.a. hyreslagen. Dessa upphävdes år 1976 i samband med att bestämmelsen i 36 § avtalslagen ñck ett större tillämpningsområde. Skälet till upphävandet av specialbestämmelsema var bl.a. att generalklausulen i 36 § ansågs ha en sådan flexibilitet att den kan användas på olika rättsområden

och avtalsområden. Anmärkas bör att jämkning med stöd av den upphävda

generalklausulen i hyreslagen endast ktmde ske av allmän domstol.

Det bör noteras att enbart den omständigheten att hyran under löpande

avtalstid avviker från vad som enligt 57 a § hyreslagen skulle bedömas vara skäligt hyreskrav om avtalstiden löpt ut, i sig knappast skulle leda till jämkning av hyresvillkoren med stöd av 36 § avtalslagen. För järnkning av hyran torde krävas att omständigheterna under avtalstiden föränd-

rats på ett markant sätt så att det uppstått ett uppenbart missförhållande

mellan utgående hyra och den marknadsmässiga hyran för lokalen.

Hyresrättsutredningen anförde i sitt slutbetänkande (SOU 1981:77)

3 Bruksvärde, hyresprocess mm. att jämkning av oskäliga av- Hyresrätt talsvillkor i hyresförhållanden enligt 36 § avtalslagen, liksom andra hyres-

rättsliga tvister, var en typ av mål som bör ankomma på hyresnämnd att

avgöra (s. 281). Som vi tidigare redovisat ansåg dock föredragande statsrådet tiden inte mogen att ta ställning till en reform av hyresprocessen och

att det bl.a. fanns anledning att awakta resultatet av rättegångsulredning-

lndexklausuler m.m. 115

ens arbete 1983/842137 s. 67). Som vi närmare redovisar i avsnitt (prop. 5.4 har i ett betänkande från april 1987 (SOU

rättegångsutredningen

som sin framfört att det skulle innebära fördelar om

1987:13) uppfattning

kunde överföras till de allmänna domstolarna. hyresnärrmdemas uppgifter

8.3 SPK:s undersökning

Den undersökning som SPK på vårt uppdrag gjort av lokalhyresmarknaderna i Stockholm, Malmö, Gävle och Skara redovisar bl.a. Göteborg, förekomsten av olika avtalsformer (se bilaga 2). Av undersökningen framgår att avtal med förhandlingsklausul eller omsåttningshyra var mycket Däremot var avtal med indexklausul där hyran - helt eller delvis ovanliga.

mycket vanliga. I genomsnitt hade ca 75

regleras med konsumentprisindex av alla lokalhyresavtal sådana indexklausuler. Andelen var ännu procent för butiks- och kontorslokaler i attraktiva lägen. Det kan också nohögre teras att såväl andelen hyreskontrakt med sådana indexklausuler som den andelen 1982indexreglerade av hyran ökade under undersökningsperioden

1985. Av undersökningen framgår också att den genomsnittliga avtalstiden

tenderade att minska till den gräns där indexklausul är tillåten, dvs. i praktiken två år. i SPK:s visar att hyreshöjningarna för lokaler under åren undersökning 1982-1985 var högre än andra undersökningar visat för tidigare år. Det framgår också att indexklausulema svarade för en betydande andel av hyreshöj- I Stockholm svarade indexklausulema för hälften av den totala ningarna. hyreshöjningen. På övriga orter var demta andel mellan 60

genomsnittliga

och 75 procent. I Skara berodde i stort sett hela hyreshöjningen på indexklausulema. I sin utredningsrapport ställer sig SPK kritisk till den omfattande anav indexklausuler, bl .a. för att de utlöser icke kostnadsmotivändningen

verade prisölmingar i ekonomin. SPK framhåller också att det inte är givet

att marknadshyroma utvecklas enligt konsumentprisindex under avtalsperioden, utan långsammare. I sådana fall, menar SPK, bidrar indexregletill att hyrorna pressas upp på ett sätt som varken är marknadsringen mässigt eller kostnadsmässigt motiverat. SPK betonar också att mätning-

arna av konsumentprisema inte alls är avsedda att användas på detta sätt

och att indexet inte på något rimligt sätt speglar eventuella kostnadsförav klausuler med

ändringar i fastighetsförvaltningen. En flitig användning medför enligt SPK att hyresnivån - oberoende av

konsumentprisindex

efterfrågeutvecklingen - hela tiden pressas upp i takt med inflationen.

116 Indexklausuler m.m.

då Denna hyresnivå utgör sedan avstamp för ytterligare hyreshöjningar marknadssituationen tillåter detta.

8.4 nuvarande regler Synpunkter på

Företrädare för hyresgästerna är kritiska till den omfattande användningen för reglering av lokalhyror. De hävdar att indexav konsumentprisindex klausulema drivit på hyresutvecklingen, framför allt i sådana områden och

för sådana lokaler där det saknats marknadsförutsättningar för hyreshöj-

ningar. Hyresgästema anser vidare att hyrorna drivits upp både genom indexhöjningar och genom att en allt större andel av hyran indexregleras. Denna uppfatming om indexklausulernas påverkan delas inte av företrädare för hyresvärdama. De hävdar å sin sida att indexklausulema i vissa fall kan ha dämpat hyresutvecklingen genom att hyresvärdar med sådana avtal i större utsträckning avstår från att säga upp avtal för villkorsändring. om vad indexregleringen skall Det föreligger också olika uppfattningar j 1 spegla. Hyresvärdarna anser att indexregleringen skall spegla marknadens

hyresutveckling eller innebära en värdesäkring av hyresintäktenta. Lokal-

hyresgästerna hävdar å andra sidan att indexregleringen skall spegla ändrade i första hand driftskostnaderna. De ankostnader i fastighetsförvaltningen, ser därför att endast den del av hyran som kan anses motsvara fastighetsägarens driftskostnader bör indexregleras. Hyresgästema hävdar också att

indexklausulerna är krångliga och svåra att förstå och att detta leder till att

hyresgästerna inte är medvetna om avtalets innebörd och har svårt att bedöma om debiterad hyra stämmer med avtalet. Företrädare för hyresgästerna anser vidare att nuvarande regler inte ger dem tillräckliga möjligheter att få oskäliga hyresvillkor jämkade. Behovet av en sådan möjlighet till jämkning anses föreligga främst då hyran till följd av indexreglering kommer att awika från den marknadsmässiga hyran eller då fömtsättningama vid avtalets ingående ändras, Lex. då en trafikomläggning ändrar marknadssituationen. Hyres gästerna menar också att deras möjligheter att få oskäliga hyresvillkor jämkade skulle förbättras, om hyresnämnden kunde pröva frågan om sådan jämkning.

överväganden

Konsumentprisindex är avsett att spegla prisutvecklingen för de varor, tjänster m.m. som normalt ingår i den enskilde konsumentens hushålls-

budget. För detta ändamål hade konsumentprisindex under år 1986 följande

sammansättning.

lndaxklausuler m.m. 117

Konsumentprisindex sammansättning 1986

I likhet med SPK anser vi att en sådan sammansättning av konsumentprisindex inte kan anses spegla vare sig lokalmarknadens utveckling eller förändrade kostnader i fastighetsförvaltningen. Detta gäller oavsett om det är frågan om en enskild lokal eller lokalhyresmarknaden som helhet. SPK:s undersökning har på ett otvetydigt sätt klarlagt att lokalhyroma i hög grad påverkas av konsumentprisindex. Det innebär att lokalhyroma påverkas av prisutvecklingen på bl.a. mjölk, fläsk, kaffe och grönsaker, dvs. av förhållanden som i princip är ovidkommande för lokalhyresmarknaden. Hyresvärdens hyreskrav är vanligen relaterat till utgående hyror för både den aktuella lokalen och andra jämförliga lokaler. Konsumentprisindex påverkar därmed inte bara hyran under löpande avtalstid utan har också en betydande inverkan på hyresvärdens hyreskrav för att förlänga hyresförhållandet efter avtalstidens utgång. Det måste enligt vår uppfattning ifrågasättas om den allmänna hyreshöjning som är en följd av regleringen av hyrorna med konsumentprisindex är förenlig med en strävan att lokalhyroma skall vara marknadsanpassade. Vi menar att det därför finns skäl att från principiell synpunkt ställa sig kritisk till den omfattande användningen av konsumentprisindex för att reglera lokalhyroma. Vid bedömningen måste emellertid också beaktas vilka alternativ som finns för att ändra hyran under löpande avtalstid och vilka konsekvenser

118 Indexklausuler m.m.

dessa kan ha på hyresutvecklingen. Vidare måste beaktas det värde som

långa avtalstider kan ha för såväl hyresgäster som hyresvärdar.

Som ett alternativ till med konsumentprisindex har vi indexreglering diskuterat att införa ett särskilt utformat lokalhyresindex. möjligheterna

Ett sådant index skulle kunna spegla utvecklingen av drifts-, underhålls-

och för fastighetsförvaltning av lokaler på ett bättre sätt kapitalkostnader än De nackdelarna med indexreglering av konsumentprisindex. principiella

dock ändå komma att kvarstå. Vi anser också att det finns hyran skulle mot att lagstifta om en indexkonstruktion vars

principiella betänkligheter framtida det kan vara svårt att ha en uppfattning om. Det

utformning i skulle i sådant fall krävas regler för hur ett sådant index skall konstrueras

framtiden, vem som skall avgöra detta etc. De parter på lokalhyresmark-

naden som varit företrädda i kommittén har inte heller trots vissa försök kunnat enas om vilken ett särskilt lokalhyresindex skulle sammansättning

ha eller vilken roll ett sådant index skulle ha i lokalhyreslagstifmingen.

Mot denna bakgrund har vi inte funnit skäl att föreslå regler om ett speciellt utformat lokalhyresindex. mellan Omsättningshyror passar bäst i avtal som bygger på ett samspel t.ex. i ett köpcentrum där aktivihyresgästens och hyresvärdens aktiviteter, teter från hyresvärdens sida kan leda till ökad omsättning för hyresgästerna. Avtal kan också användas då marknadshyran är svår om omsättningshyra att bestämma, t.ex. i ett nybyggt område innan man vet hur området kommer att utvecklas. Vi menar att omsättningshyror, som idag är mycket

ovanliga, inte generellt kan utgöra ett realistiskt alternativ till reglering av

hyran med konsumentprisindex. Som tidigare nämnts förekommer s.k. förhandlingsklausuler i mycket

begränsad omfatming. En förklaring till detta kan vara hyreslagens nuvarande definition av skäligt hyreskrav. Som vi anför i avsnitt 4.1 räknar vi med att en ändring av definitionen av skäligt hyreskrav i enlighet med vårt för bättre organisations- och samarbetsförslag kan skapa förutsättningar former bland lokalhyresgästema. Innan sådana kommit till stånd torde dock inte heller förhandlingsklausuler utgöra ett realistiskt alternativ till hyresändringar med konsumentprisindex. Vi har tidigare anmärkt att nuvarande regler inte hindrar att parterna kornmer överens om olika hyresbelopp för skilda perioder av hyrestiden. Förändringarna kan uttryckas antingen i kronor eller i procent. Genom att hyran i sådana fall inte påverkas av någon okänd och ovidkommande faktor, har parterna normalt goda förutsättningar att planera sin verksamhet och sina investeringar. För längre avtalstider kan hyresvärden dock ha svårig-

lndaxklausuler m.m. 119

heter att förutse kostnads- och marknadsutvecklingen. Hyresgästen kan på motsvarande sätt ha svårigheter att förutse hur hans verksamhet kan komma att utvecklas. Vidare bör beaktas att i de flesta ekonomiska prognoser bedöms att inflationen för överskådlig tid kommer att uppgå till ca fem procent per år. Det är inte troligt att många hyresvärdar skulle vara benägna att erbjuda långtidsavtal med så låga förutbestämda hyreshöjningar. Vi menar sammanfattningsvis att det för närvarande saknas realistiska alternativ till indexreglering för justering av hyran under längre avtalsperioder. Ett generellt förbud mot indexreglering skulle vidare kunna medföra att avtalstidema blir kortare. Enligt SPK:s undersökning har det skett en förskjutning mot tvåårsavtal på bekostnad av längre avtalstider. Att förkortningen starmat vid två år kan vara en följd av det förbud mot indexreglering som infördes år 1979 för kortare hyresavtal. Om indexregleringen helt skulle förbjudas, kan det inte uteslutas att avtalstidema förkortas än mer. Det skulle innebära en försämring av hyresgästemas ställning. Enligt vår uppfattning kan de berörda nackdelarna med indexreglering av lokalhyror endast uppvägas, om reglerna medför att hyresgästen får tryggheten av långtidsavtal. Den nedre tidsgränsen för ett sådant avtal anser vi bör 5 sättas till tre år. Reglerna bör därför ändras så att indexreglering bara tillåts i i avtal som är träffade för en bestämd tid om minst tre år. Som tidigare nämnts finns möjlighet att under löpande avtalstid få till stånd jämkning av oskäliga hyresvillkor med stöd av 36 § avtalslagen. Från företrädare för hyresgästerna har föreslagits att hyresnärnnden i stället för allmän domstol skall pröva frågan om jämkning av hyresvillkor och att möjligheten till jämkning av villkoren skall förbättras. Som framgår av avsnitt 5.4 har vi inte ansett det som meningsfullt att

överväga en ändring av den kompetensfördelning som i dag finns mellan

hyresnämnd och allmän domstol i lokalhyrestvister. Vi menar också att det skulle vara betänkligt att generellt införa mer generösa regler för jämkning av lokalhyresavtal än för andra affärsavtal. Många lokalhyresavtal har karaktär av rena affärsuppgörelser. Sådana regler skulle också vara svåra att förena med principerna för ett indirekt besittningsskydd och marknadsanpassade hyror. Vi vill vidare framhålla att vår föreslagna definition av skäligt hyreskrav liksom våra övriga förslag till förstärkningar av besittningsskyddet bör begränsa möjligheterna för hyresvärden att kunna till-

tvinga sig hyresvillkor som är oskäliga för hyresgästen. Vi finner därför

inte anledning att föreslå en ny ordning för jämkning av oskäliga hyresvillkor.

9 Ändrad och

användning andrahandsuthyming

9.1 Förslaget och dess konsekvenser

För hyresgästens trygghet i besittningen är det viktigt att denne i rimlig omfattning kan anpassa sin verksamhet till ändrade förhållanden under avtalstiden. Vi föreslår att hyresnämnden skall kurma ge tillstånd till ändrad användning av en lokal och till andrahandsuthyming av en lokal i dess helhet, även om hyresvärden motsätter sig åtgärderna. För tillstånd skall dock krävas att hyresgästen har beaktansvärda skäl för åtgärderna och att hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke.

Vi menar att de nuvarande reglerna bör ändras så att hyresnärnnden i vissa fall skall kunna ge tillstånd till ändrad användning av en lokal. Tillstånd bör dock ges endast om hyresgästen har beaktansvärda skäl för förändringen och hyresvärden inte har befogad anledning att motsätta sig den. Hyresvärden bör anses ha befogad anledning att motsätta sig en ändrad användning, om den skulle orsaka skada eller olägenhet för hyresvärden eller andra hyresgäster. Vi föreslår också att hyresnämnden i vissa fall skall kunna ge tillstånd till andrahandsuthyming av hela lokalen. Sådant tillstånd bör i likhet med vad som gäller för bostadslägenheter kunna ges, om hyresgästen har beaktansvärda skäl för andrahandsuthyming och hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke. För tillstånd bör krävas att andrahandsuthymingen är av tillfällig art och framstår som hyresgästens enda realistiska möjlighet att behålla hyresrätten till lokalen. Vidare bör hyresvärden kunna kräva att förstahandshyresgästen vidtar åtgärder som begränsar hyresvärdens eventuella olägenhet av andrahandsuthymingen. Genom våra förslag får hyresgästerna bättre möjligheter att möta ändrade förhållanden under löpande avtalstid. Detta bör leda till ökad trygghet i besittningen.

Ändrad användning och andrahandsuthyrmng 121

Vi räknar inte med att de föreslagna reglerna skall leda till något större antal tvister. Redan möjligheten att få hyresnämndens tillstånd till de aktuella åtgärderna bör leda till att hyresvärdar inte motsätter sig hyresgästers berättigade önskemål utan befogad anledning och att parterna normalt själva kommer överens.

9.2 Ändrad användning

9.2.1 Nuvarande regler Enligt 23 § hyreslagen får hyresgästen inte använda lägenheten för något annat ändamål än det avsedda. Hyresvärden får dock inte åberopa awikelser som är utan betydelse för honom. Bestämmelsen, som gäller både bostadslägenheter och lokaler, är bl .a. betingad av det ansvar som hyresvärden har gentemot andra hyresgäster i fastigheten. Hyresvärden skulle inte kunna uppfylla sina förpliktelser mot dem, om enskilda hyresgäster hade full frihet att ändra lägenhetens användning. Indirekt berör således denna bestärnmelse också förhållandet mellan hyresgästerna. Det bör noteras att det inte enbart är den verksamhet som kan ha angetts i hyresavtalet som är avgörande för vilket ändamål hyresgästen får använda lägenheten. Utgångspunkten är vad som avsetts med upplåtelsen. Har det i avtalet angetts affärslokal men det av omständigheterna framgår att hyresgästen bara skulle bedriva försäljning av t.ex. livsmedel, är detta att betrakta som det avsedda. Det avsedda ändamålet kan också förändras under avtalstiden genom att hyresvärden uttryckligen eller tyst accepterar en ändrad användning av lägenheten. Om hyresgästen använder lägenheten för annat ändamål än det avsedda, riskerar han att hyresrätten kan förverkas och avtalet sägas upp i förtid

enligt 42 § första stycket 3 hyreslagen. För förverkande krävs dock att

hyresgästen fått tillsägelse att vidta rättelse och inte gör detta utan dröjsmål. Vidare får hyresgästen enligt 43 § första stycket inte skiljas från lä-

genheten, om han vidtagit rättelse innan hyresvärden sagt upp avtalet. Hy-

resvärden kan också säga upp avtalet till hyrestidens utgång och därvid göra gällande att hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser enligt avtalet. Som tidigare nämnts får hyresvärden inte åberopa avvikelser som är utan betydelse för honom. Varken förarbetena till bestämmelsen i 23 § hyreslagen eller rättspraxis ger någon säker vägledning om vilken ändrad an- l vändning av en lägenhet som hyresvärden får acceptera. Hyresvärden torde dock inte behöva acceptera förändringar som innebär störningar i fonn av buller, ventilationsutsläpp o.d. för hyresvärden eller för andra hyresgäster.

122 Ändrad användning och andrahandnahyrning

Är lokalen som t.ex. skall tillgodose de boendes

uthyrd för en verksamhet behov av service eller skall ingå i ett sarnrnanhållet utbud, torde hyresvärden inte behöva finna sig i en ändrad användning som innebär att detta syfte skulle äventyras. Hyresvärden torde inte heller behöva finna sig i en

som innebär direkt konkurrens med hyresvärdens eller

ändrad användning

andra hyresgästers verksamhet i fastigheten. Det är inte ovanligt att uthyr-

ning för en bestämd verksamhet förutsätter att andra lokaler inte hyrs ut till med konkurrerande verksamhet. I Hovrättens över Skåne

hyresgäster

och Blekinge dom nr H:290/1966 har en hyresrätt vid ändrad användning ansetts förverkad i en sådan konkurrenssituation.

9.2.2 överväganden

Vid bedömningen av hyresgästemas behov av att kumra ändra användning av en lokal måste man ta hänsyn till den allt snabbare utveckling som äger och andra delar av vårt samhälle. Genom ändrad efterrum i näringsliv frågan ändras marknader snabbt och traditionella gränser mellan branscher ändras eller suddas ut. Även förutsättningarna för offentlig verksamhet och för ideella och kulturella föreningars verksamhet ändras. En sådan utveckling i samhället ökar hyresgästemas behov att kunna anpassa sin verksamhet under löpande avtal. Detta kan innebära krav på att få använda lokalen för ett annat ändamål än som ursprungligen avsetts. Vidare kan den allmänna hyresutvecklingen innebära att hyresgästen för att ktnma klara av att betala en högre hyra har behov att ändra sin verksamhet på ett sätt som förbättrar det ekonomiska utbytet. Som framgår av avsnitt 9.2.1 kan hyresgästen inte på förhand få prövat om han har rätt att ändra användningen av lokalen i det fall hyresvärden

motsätter sig detta. Om han utan hyresvärdens samtycke ändrar använd-

ningen, utsätter han sig för risken att förlora hyresrätten. Vi anser att denna ordning kan hindra sådana förändringar i hyresgästens verksamhet som är önskvärda och som hyresgästen anser sig behöva göra för att kunna betala en högre hyra. Hyresgästens möjligheter att vidta sådana ändringar

bör enligt vår uppfattning inte hindras av att han måste riskera att hyres-

rätten går förlorad. I sammanhanget bör också erinras om att vi i avsnitt 4 föreslår att man vid prövningen av hyreskravets skälighet främst skall utgå från hyrorna för

jämförliga lokaler. Sådana hyresjämförelser skall göras mellan lokaler med samma användningsområde, dvs. hyrorna för butikslokaler skall jämföras

med hyrorna för andra butikslokaler etc. Vilken verksamhet som inom sådana ramar bedrivs i lokalen skall dock inte ha någon betydelse vid skälig-

Ändrad användning och andrahandruthynüng 123

I linje med detta förslag ligger enligt vår uppfattning att hetsprövningen.

hyresgästerna ges bättre möjligheter att ändra användning av lokalen. Med hänsyn till såväl hyresvärdens som andra hyresgästers intressen, bör dock inte den enskilde hyresgästen ges full frihet att ändra användning av lokalen. Reglerna bör rimligen utformas så att det görs en avvägning mellan intressen, om hyresvärden inte vill ge sitt samtycke. parternas Denna prövning bör göras av hyresnänmden. Ett ingånget avtal bör inte få frångås utan att hyresgästen har beaktansvärda skäl för att ändra användning av lokalen. Normalt torde önskemålet om ändrad användning av en lokal vara betingad av ekonomiska omstänvill t.ex. ändra användningen för att få ett bättre digheter. Hyresgästen ekonomiskt resultat av sin rörelse. Sådana omständigheter liksom ändrade förutsättningar för hyresgästens verksamhet bör anses utgöra beaktansvärda i skäl. Ändrad användning av en lokal kan emellertid påverka hyresgästens möj- 5 i samband med överlåtelse av hyresrätten. Enligheter att. ta ut ersättning ligt 32 § hyreslagen får i princip inte hyresrätten överlåtas utan hyresvärdens samtycke. Om hyresgästen skall överlåta sin förvärvsverksamhet, får dock enligt 36 § medge tillstånd att överlåta hyresrätten till

hyresnämnden lokalen till den som överta verksamheten även om hyresvärden mot-

skall

sätter sig överlåtelse. Detta undantag från huvudregeln är motiverat av hy- ; resgästens intresse att vid försäljning av verksamheten kunna tillgodogöra sig värdet av de tillgångar han skapat. I en sådan överlåtelse kan ingå ersättning som avser hyresrättens värde. Det kan därför inte uteslutas att hyresgäster i vissa fall skulle kunna ha intresse av att ändra användning av i lokalen enbart i syfte att möjliggöra en rörelseöverlåtelse som i realiteten enbart avser hyresrätten till lokalen. Ett sådant förfarande skulle enligt vår mening strida mot motiven till bestämmelserna i 36 § och innebära ett kringgående av huvudregeln att hyresvärdens samtycke krävs för överlåtelse av en hyresrätt. Av detta skäl menar vi att hyresnämnden inte bör ge tillstånd till en sådan ändrad användning som på goda grunder kan antas ske i syfte att kringgå bestämmelserna i 32 och 36 §§. Tillstånd till ändrad användning av en lokal bör inte lämnas om hyresvärden får anses ha befogad anledning att motsätta sig denna. Hyresvärden måste enligt vår uppfattning anses ha befogad anledning att motsätta sig

ändrad användning, om denna skulle medföra krav på en större prestation

av honom eller om han skulle lida skada av den ändrade användningen. Hyresvärden bör därför inte tvingas acceptera sådan användning som lokalen inte är lämpad för eller som innebär att hyresvärden tvingas göra sär-

124 Ändrad användning och andrahandsuthyrning

skilda installationer eller ombyggnadsarbeten. Hyresvärden bör inte heller tvingas ansöka om bygglov eller andra tillstånd eller tvingas acceptera att förutsättningarna för statliga lån försvirmer.

Ändrad av en lokal påverkar inte bara hyresvärden utan kan

användning Förutom i också beröra andra hyresgäster i fastigheten. fysiska störningar form av buller, ventilationsutsläpp o.d. måste beaktas vilken inverkan den ändrade användningen har på andra hyresgästers verksamhet. Speciell betyeftersträvat delse har detta givetvis om hyresvärden, t.ex. i ett köpcentrum, av hyresgäster för att åstadkomma ett sammanen viss sammansättning hållet utbud. Om en ändrad användning av lokalen innebär skada eller olägenhet för hyresvärden eller andra hyresgäster, bör hyresvärden anses ha befogad anledning att motsätta sig denna. I många fall är hyresvillkoren anpassade till den avtalade verksamheten. kan t.ex. ha tagit hänsyn till hyresgästen och dennes

Hyresvärden speciell

verksamhet genom att acceptera särskilt låg hyra. För många hantverkare, srnåbutiker . och ideella föreningar är det av väsentlig betydelse att hyresvärden även fortsättningsvis kan ta sådan hänsyn. Hynesvärdens intresse av att i sådana fall acceptera en låg hyra skulle dock sannolikt minska, om hyresav lokalen till en mer lukrativ verkgästen fritt ktmde ändra användningen samhet. Vi menar därför att hyresvärden bör anses ha befogad anledning att motsätta sig ändrad användning, om grunden för ett sådant hänsynstagande därmed inte längre skulle föreligga. bör kunna förena sitt tillstånd med villkor. En ändrad Hyresnämnden

användning av lokalen kan t.ex. kräva olika myndigheters godkännande

eller t.o.m. stå i strid med olika bestämmelser. Hyresnämndens prövning kan dock inte avse sådana frågor utan måste begränsa sig till förhållandet mellan hyresvärden och hyresgästen. För att ett tillstånd från hyresnämn-

den inte skall kunna tolkas som ett mer allmänt godkännande av den av-

sedda verksamheten, måste hyresnärnnden i vissa fall kunna förena sitt tillstånd med villkor, t.ex. att erforderliga godkännanden för verksamheten erhålls. Därmed förhindras också att fastighetsägaren genom ett tillstånd till annan användning kan tvingas till åtgärder på fastigheten som inte varit avsedda. Hyresnämndens tillstånd bör dock inte kunna förenas med sådana villkor som avser hyresavtalet mellan parterna, t.ex. villkor om ändrad hyra.

sou 1987:47 Ändrad användningochandraltatdsuthyrrting 125

9.3 Andrahandsuthyrning

9.3.1 Nuvarande regler Enligt 39 § första stycket hyreslagen får hyresgästen i princip inte upplåta hela lägenheten i andra hand utan hyresvärdens samtycke. Vid sådan andrahandsuthyrning finns inte törstahandshyresgästen kvar i lägenheten. Detta innebär normalt en nackdel för hyresvärden, eftersom förstahandshyresgästen därmed inte kan antas fullgöra sin tillsynsskyldighet av lägenheten. Detta är ett viktigt skäl för att andrahandsuthyrning av hela lägenheten i princip inte skall få äga rum utan hyresvärdens samtycke. Det principiella förbudet mot andrahandsuthyrning av hela lägenheten gäller både bostadslägenheter och lokaler. För bostäder finns dock undantag från det generella förbudet. Enligt 40 § kan hyresnämnden lämna tillstånd till andrahandsuthyrning av hela bostadslägenheten, om hyresgästen har beaktansvärda skäl för detta och hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke. Något motsvarande undantag för lokaler finns inte.

9.3.2 överväganden

Det är lätt att tänka sig situationer då en lokalhyresgäst temporärt inte kan använda sin lokal. Hyresgästen kan till följd av sjukdom, olycksfall, uppdrag på arman ort eller annan ofömtsedd händelse vara förhindrad att under viss tid bedriva verksamhet i lokalen. I sådana fall kan hyresgästens enda möjlighet att kunna betala hyran och därmed behålla hyresrätten vara att hyra ut hela lokalen i andra hand till dess att han kan återuppta sin verksamhet där. Som vi redovisar i avsnitt 9.3.1 är hyresgästen enligt nuvarande regler beroende av hyresvärdens samtycke till sådan andrahandsuthyrning. Enligt vår är det inte tillfredsställande att hyresgästen i

mening

sådana situationer endast är hänvisad till hyresvärdens goda vilja. För att

hyresgästen skall kunna få en rimlig trygghet bör han enligt vår uppfatt-

ning i vissa fall få hyra ut hela lokalen i andra hand även om hyresvärden

motsätter sig detta.

Med hänsyn till hyresvärdens intresse av att kunna nå hyresgästen och att denne uppfyller sin tillsynsskyldighet, bör andrahandsuthyrning av hela lokalen mot hyresvärdens vilja bara få ske om hyresnämnden efter en intresseawägning mellan parterna lämnar tillstånd därtill. Sådant tillstånd bör enligt vår uppfattning endast komma i fråga om andrahandsuthyrning

av hela lokalen framstår som hyresgästens enda realistiska möjlighet att

behålla hyresrätten till lokalen. Kan verksamheten i lokalen drivas vidare, t.ex. av någon anställd, så att andrahandsuthyrning inte är nödvändig bör

126 Ändradaørvdndningochaørdrahandnahyming sou 1987:47

tillstånd inte Det ligger också i sakens natur att tillstånd inte bör

lämnas.

lämnas om hyresgästens bortovaro endast avser kortare tid. För tillstånd bör vidare krävas att hyresgästen vidtar sådana åtgärder att hyresvärdens olägenhet av andrahandsuthymingen så långt möjligt begränsas. Sålunda bör hyresgästen ha ordnat det så att han företräds av andrahandshyresgästen

eller någon annan som lätt kan nås av hyresvärden, om han själv svårligen

kan nås av hyresvärden under den tid andrahandsuthyrningen skall pågå. v Tillståndet bör också normalt begränsas till viss tid.

10 Konsekvenser av förslagen

10.1 Påverkan på hyresnivåer

Som vi redovisar i tidigare avsnitt räknar vi med att våra förslag skall för-

bättra hyresgästernas besittningsskydd, framför allt skyddet mot för höga

hyreskrav. Därmed bör lokalhyresgästemas ställning på hyresmarknaden stärkas. De föreslagna lagändringama kommer sannolikt också att påverka hyresutvecklingen. Som vi nämner i avsnitt 4 bör vår definition av skäligt hyreskrav leda till att inflytandet från enstaka höga hyresanbud kommer att minska. Det bör rimligen verka därnpande på hyresutvecklingen framför allt i områden där efterfrågan på lokaler överstiger utbudet. Vi bedömer också att hyresskillnadema mellan lokaler bör minska. Hyresskillnadema bör i

jämförliga

större utsträckning bli en följd av skillnader i lokalemas egenskaper. Den föreslagna skärpningen av ersättningsreglema och det föreslagna förfarandet vid tvister bör motverka att hyreskraven påtagligt överstiger hyresläget för jämförliga lokaler. Ett förbättrat besittningsskydd kan innebära att hyresrätten får ett ökat värde för hyresgästerna. Detta kan göra att hyresgästerna är beredda att ac-

ceptera högre hyror. Påverkan på hyresnivån torde dock bli marginell.

I detta sammanhang finns det anledning att erinra om de olika förhållanden som kännetecknar lokalhyresmarknaden. Sålunda strävar vissa hyresvärdar efter att få ut högsta möjliga hyra, medan andra av olika skäl, t.ex. okunnighet om marknaden eller särskilt hänsynstagande till hyresgästens verksamhet, inte tar ut marknadshyra. På motsvarande sätt år vissa hyresatt gäster beredda att betala mycket hög hyra, medan andra har svårigheter klara en hyra som motsvarar den nivå som gäller för bostäder. Såväl mellan hyresvärdar som mellan hyresgäster kan också finnas olika uppfattningar om vilka avtalskonstnrlctioner som är att föredra. I vissa fall eftersträvas långa avtalstider, medan i andra fall kortare avtalstider föredras. Det finns också olika uppfattningar om låg ingångshyra och höga hyreshöjningar är fördelaktigare än hög ingångshyra med låga höjningar. I flertalet lokalhyresförhållanden är det inte heller aktuellt för hyresvärden i den nuvarande Marknadssituationen att utnyttja bristerna lagstiftningen. kan vara sådan att det inte finns utrymme för sådant agerande. Hyresvärden kan också känna ett speciellt ansvar för sina hyresgäster. I sådana fall kan

128 Konsekvenser av förslagen

man utgå från att hyresgästen redan har den trygghet i besittningen som vi eftersträvar. De föreslagna lagändringama kommer i första hand att få effekter för sådana hyresförhållanden där det skulle vara tänkbart att obefogade uppsägningar skulle kunna äga rum eller där marknadssituationen lämnar utrymme för alltför höga hyreskrav. Med hänsyn till de skilda förhållanden som råder på lokalhyresmarknaden har vi inte ansett det möjligt att kvantifiera effekterna av våra föreslagna lagändringar på hyressättningen. Sammantaget räknar vi med att våra förslag kommer att verka dämpande på hyresutvecklingen. En dämpad hyresutveckling påverkar i sin tur inflationen. Av uppgifter från SPK framgår att lokalkosmadsandelen ligger i genomsnitt på mellan 5 och 10 procent av detaljhandelns omsättning. I vissa tjänstebranscher är andelen ännu högre. Ca två tredjedelar av konsumentprisindex är hänförliga till detaljhandelns försäljning eller motsvarande verksamheter. Det skulle innebära att lokalhyresandelen av konsumentprisindex kan uppskattas till ca 5 procent. En begränsning av lokal-_ hyresutvecklingen med t.ex. 5 procentenheter skulle därmed begränsa inflationstakten med ca 0,3 procentenheter. Hyressätmingen och andra förhållanden på lokalhyresmarknaden påverkas emellertid av många andra faktorer än av lokalhyreslagstiftningen. Vi pekar bl.a. i avsnitt 2 på betydelsen av kommunernas planering för hur väl utbudet av lokaler kan tillgodose efterfrågan. De flesta lokalhyresgäster är rörelsedrivande och påverkas givetvis av utvecklingen inom näringslivet och samhällsekonomin i övrigt. De rapporter som på Fastighetsägareförbun-

dets uppdrag utarbetats dels av konsultföretaget Temaplan, dels av Jan

Brzeski och Stellan Lundström (se avsnitt 1.3) uppmärksammar sådan påverkan från förhållanden utanför lokalhyresmarknaden. I Temaplans rapport pekas bl.a. på att bygginvesteringamas andel av bruttonationalpro-

dukten sjunkit under 1970- och 1980-talen. Investeringarna under denna tid

har i högre grad kommit att avse maskiner, forskning och utveckling, ändrad marknadsorganisation samt finansiella placeringar. De grundläggande faktorer som anses bestämma investeringar i fastigheter är dels bruttonationalproduktens tillväxt och strukturella förändring, dels avkastningen på fastigheter i jämförelse med avkastningen på alternativa objekt. Avkastningen av en fastighet är i hög grad beroende av hyrans storlek. Förhållandena på lokalhyresmarknaden har därför stor betydelse. I rapporten redovisas också uppgifter om att en ökad andel av befolkningen är sysselsatta i kunskapsyrken och att en minskande andel är sysselsatta i produktion och distribution av varor. Dessa förhållanden anses också påverka hur och var

Konsekvenser av förslagen 129

inom Bl.a. anses tillkomsten av

investeringar görs fastighetsbranschen.

kunna förklaras därav. nya oentrumanläggningar Även Brzeski-Ltuldsttöm på hur ändrade förhållanden i pekar i sin rapport samhället påverkar lokalhyresmarknaden. Bl.a. leder en större tjänstesektor till ökad allt kontorslokaler. Den tekniska utveckefterfrågan på framför lingen främst avseende datorer och kommunikation leder till högre krav på

lokalerna när det gäller installationer, komfort etc. Även möjligheten att

verksamheter i förorter i stället för centrala lägen ökar genom att lägga denna teknologi utvecklas. Författarna menar också att ett ökat institutio-

nellt (försäkringsbolag, pensionsstiftelser o.d.) verkar stafastighetsägande

biliserande att dessa fastighetsägare anses

på lokalhyresmarknaden genom vara mer och långsiktiga i sitt agerande. Även en ökad interprofessionella nationalisering och ökad turism anses påverka lokalanvändningen. I rap-

framhålls att inflationen och andra samhällsekonomiska obalanser porten att de gynnar vissa kategorier av påverkar lokalhyresmarknaden genom och fastighetsägare, medan andra kategorier slås ut. Som vi hyresgäster nämner i avsnitt 2, betonar Brzeski-Lundström också det nära samband

som råder mellan fastighetsmarknad, kreditmarknad lokalhyresmarknad, och byggntarlmad. Fastighetsvärdena är i hög grad en funktion av hyres-

nivåerna. skulle enligt författarna kunna leda till lägre

Lägre hyresnivåer

vilket skulle kunna både kreditrnarknaden och

fastighetsvärden, påverka

byggmarknaden. En dämpad hyresutveckling bör leda till ökade möjligheter för många

hyresgäster att behålla hyresrätten till lokalen. Det torde framför allt gälla

småbutiker som är inriktade på att tillgodose de boendes grundläggande

servicebehov, hantverkare, många ideella föreningar och andra som inte bedriver rörelse. De behöver inte löpa lika stor risk att bli utkonkurrerade från lokalen av hyresgäster som bedriver mer lukrativa eller kortsiktigt inriktade verksamheter. Därmed bör våra förslag medverka till att en önskvärd av det kommersiella och kulturella utbudet kan bevaras. En-

mångfald finns det dock inte anledning att räkna med att våra ligt vår uppfattning skulle komma att hindra önskvärda förändringar i näringslivet. Inte

förslag heller torde påverka den allmärma utveckling i samhället som förslagen beskrivits i de nämnda rapporterna. och Bmeski-Lundsnörrts hävdas, att det bästa I både Temaplans rapporter

utnyttjandet av lokalresursema erhålls om den hyresgäst som kan betala lokalen. Lokalresursemas utnyttjande är

den högsta hyran får disponera emellertid bara en del av det totala resursutnyttjandet i samhället. En alltför

av bästa lokalutnyttjande skulle kunna äventyra långtgående prioritering

130 Konsekvenser av förslagen

i samhället. Vi menar därför att vid en be-

bästa totala resursutnyttjande

av bästa måste man också beakta de kostnader,

dömning resursutnyttjande

som en ofrivillig kan innebära förluster och andra olägenheter avflyttning

för hyresgästemas kunder och även för hyresvärdarna.

för hyresgästerna, Tar även till sådana faktorer, är det inte troligt att det bästa man hänsyn totalt sett erhålls genom att hyresgästen i en lokal byts

resursutnyttjandet

ut så snart det finns någon som är beredd att betala höge hyra än sittande Vi menar därför att våra förslag sannolikt bör leda un ett bättre

hyresgäst.

för samhället totalt sett.

resursutnyttjande

Som vi nämner i avsnitt 2 finns det ett nära samband mellan lokalhyresbyggmarknad och kreditmarknad. I Brzeski-

marknad, fastighetsmarknad, Lundströms om effekter av ändrad lokalhyreslagstiftning diskuteras

rapport bl. a. vad ändrade regler avseende hyressättningen kan få för effekter på

andra marknader. i första hand för fastighetsmarknaden. Som vi tidigare

redovisat bedömer vi att våra förslag kommer att påverka hyresutveck-

lingen. Härvid har framför allt förslaget till definition av skäligt hyreskrav Som vi närmare redovisar i avsnitt 4 kommer den föreslagna betydelse. att nära ansluta till den bedömning av definitionen av skäligt hyreskrav

lokalers som redan på fastighetsmarknaden för att hyresvärden tillämpas

bedöma värdet Vi menar därför att våra förslag inte på enskilda fastigheter. effekter för och därmed inte

bör få några nämnvärda fastighetsmarknaden

heller för bygg- och kreditmarkrtaderna.

10.2 Kostnadskonsekvenser

10.2.1 För parterna

Ett har ekonomiska konsekvenser för både hyresvärd och hyresförhållande

hyresgäst. För hyresgästen innebär en för hög hyra att han får högre kost-

nader än nödvändigt för sin verksamhet. Får hyresvärden en för låg hyra, får han kanske inte kostnaderna för fastighetsförvaltningen täckta. Förlängs

inte vid avtalstidens utgång, Lex. på gund av oskäliga

hyresförhållandet

drabbas av olika kostnader, som han kan

hyreskrav, vanligen hyresgästen

för. är kostnad för en obe-

få ersättning En sådan ersättning hyresvärdens

att båda parter försöker minimera sina

fogad uppsägning. Det är naturligt

kostnader såväl under avtalstiden som vid avtalstidens utgång. Möjligheten

att minimera dessa kostnader beror i hög gad på hur säkert respektive part kan bedöma om hyreskravet är skäligt och om uppsägiingen är obefogad

eller ej.

Konsekvenser av förslagen 131

Hyresnärnndemas medlingsarbete, speciellt deras yttranden, är avsett att

ge parterna en vägledning i dessa frågor. Underlaget för hyresnänmdens ställningstagande måste dock komma från hyresvärd och hyresgäst, annars kan inte nämnden ge tillräcklig vägledning. I avsnitt 5 föreslår vi regler som bör öka parternas intresse av att lägga fram sådant underlag redan under medlingen. Det kan inte uteslutas att det innebär kostnader för parterna att ta fram sådant underlag. En sådan kostnad skall dock ses mot bakgrund av att en

ökad insats från parternas sida, att införskaffa ett bra underlag för sina

ökar deras möjligheter att minimera andra kostnader med ståndpunkter, anledning av hyresförltållandet. Det ligger i sakens natur att ingen part drar att ta fram underlag än vad som motsvaras av det på sig större kostnader han har att vinna i tvisten. Vi utgår också från att parternas olika organisationer bör kurma vara behjälpliga med att ta fram sådant underlag.

10.2.2 För domstolar och hyresnämnder De föreslagna reglerna om förfarandet vid tvister är inriktade på att eventuella tvister om hyresvärdens ersättningsskyldighet skall lösas under hyresnämndens medling. Endast om någon av parterna kan visa att hyresnämndens yttrande varit felaktigt, finns det anledning att räkna med att

talan väcks i fastighetsdomstol. Genom att parterna inte får åberopa andra

uppgifter vid ersättningstvisten än vad som åberopats under medlingen

menar vi att det endast i undantagsfall kommer att uppstå ersättningstvister

i domstol. Vi räknar således inte med att våra förslag kräver ökade resurser i domstolarna. . Våra förslag kommer sannolikt att beröra hyresnämndema i högre grad. Förutom det ändrade förfarandet vid tvister om besittningsskyddet föreslår vi i avsnitt 9 att hyresnämnden skall pröva tvister om ändrad användning av en lokal och om andrahandsuthyming av en lokal. Dessa tvister är av

liknande karaktär som de tvister som hyresnämnden prövar enligt 36 och

40 §§ hyreslagen. Som vi framför i avsnitt 9 räknar vi inte med att förslagen rörande ändrad användning och andrahandsuthyrning skall leda till något större antal tvister. Vi utgår därför från att de nya ärendetypema kan handläggas med oförändrade resurser.

Av hyresnäntnderrtas ca 3 500 lokalhyresärenden per år avser ca 2 600 medling i tvist om besittningsskyddet enligt 57 § hyreslagen. Som vi redovisar i avsnitt 5 består dessa medlingsärenden till en inte obetydlig del

av ärenden som hänskjutits till hyresnämnden av formella skäl, dvs. för att

inte hyresgästen skall förlora rätten till ersättning. I många fall råder inte

132 Konsekvenser av förslagen

heller någon egentlig tvist om hyreskravets skälighet utan parterna vill avvakta med medlingen och kommer ofta själva överens utan hyresnämndens medverkan. Hyresnämndema har framhållit att inte oväsentli ga resurser går åt att administrera dessa ärenden. De ändringar som vi föreslår bör leda till att ärenden inte hänskjuts till hyresnämnden av formella skäl eller utan att parterna konstaterat att tvist föreligger. Detta bör leda till ett minskat arbete för hyresnämnderna. Vi har den uppfattningen att flertalet lokalhyrestvister beror på brister i de nuvarande reglerna och på parternas bristande kunskap både om reglerna och om förhållandena på lokalhyresmarkrtaden. I många fall saknas också underlag för att bedöma hyreskravet vilket leder till tvister om hyreskravets skälighet. Deföreslagna reglerna bör medföra att parternas underlag läggs fram tidigare och att parterna därmed lättare kan lösa tvistema själva. Reglema torde också få till följd att kunskapen om lokalhyresmarknaden successivt kommer att öka. Detta talar för att antalet tvister som hänskjuts till hyresnämnden skall ktmna nedbringas. _ Vi räknar med att våra förslag - definitionen av skäligt hyreskrav, att

parternas processmaterial skall läggas fram under medlingen och yttrandets

ändrade innebörd - skall leda till en arman inriktning av hyresnämndemas medlingsverksamhet. Förslagen bör underlätta hyresnämndemas medlingsarbete då det gäller att lägga fram förlikningsförslag och avge yttrande. Vi har den uppfattningen att hyresnämnderna redan har sådan erfarenhet och sakkunskap att de är väl skickade att göra erforderliga bedömningar av ett hyreskravs skälighet eller om en uppsägning är befogad eller ej. I normalfallet behöver man därför inte räkna med att den ändrade inriktningar kräver en förstärkning av hyresnärnndernas kompetens. Som vi anger i avsnitt 4 kan dock en övergång till den föreslagna ordningen i enskilda fall leda till behov av att anlita en expert för att biträda nämnden vid komplicerade hyresjärnförelser. Mot denna bakgrund räknar vi med att den ordning som vi föreslår skall kunna underlätta hyresnämndemas medlingsverksamhet inom lokalhyresområdet. Däremot kan man inte bortse från den föreslagna ordningen övergångsvis kan medföra osäkerhet om reglemas innebörd och att parter då vänder sig till hyresnämndema för att få besked. På sikt bör dock våra förslag medföra att lokalmedlingama blir mindre resurskrävande för hyresnämnderna.

i Konsekvenser av förslagen 133

10.3 Behovet av ökad information

Iokalhyresreglema finns dels i hyleslaâen. dels i lagen om arrendenämnda och hyresnämnder. I båda lagarna är lokalhyresteglema blandade med reg-

lerna på Lokalhyresreglerna får anses vara svårtillbostadshyresområdet.

gängliga. Det saknas idag litteratur som på ett enkelt och lättfattligt sätt › ger information om dessa regler.

Under kommittéaxbetet har enskilda lokalhyresgäster vänt sig till oss och

fört fram olika problem. Vi har då funnit att en inte oväsentlig del av dessa problem berodde på okunskap om gällande regler. Det finns uppenbart ett behov av information som gör det lättare för enskilda hyresgäster och hy-

resvärdar att få kunskap om de regler som gäller på lokalhyresområdet. Sådan information bör lämpligen utformas av berörda pansorganisationer i

; samråd. En ändrad lokalhyreslagstiftning skulle också få större genomslag 9 om den på detta sätt kunde komma till enskilda

om information hyres-

gästers och hyresvärdars kännedom.

Vidare är det av vikt att hyresnämndemas yttranden i lokalhyrestvister

blir tillgängliga även för andra än de tvistande parterna. Information om

dessa yttranden bör därför på lämpligt sätt lämnas till organisationerna på

så att dessa i sin tur kan hålla sina medlemmar

lokalhyresmarknaden

informerade.

11 till

Specialmotivering

författningsförslagen

-

11.1 Förslaget till lag om ändring i jordabalken

12 kap. (hyreslagen)

8§ Paragrafen innehåller bestämmelser om formerna för uppsägning. Den föreslagna ändringen i tredje stycket innebär att de bestämmelser om förenklat delgivningsförfarande som där anges blir tillämpliga även vid hyresvärdens uppsägning av ett lokalhyresavtal enligt 58 §. Enligt gällan-

de rätt fär det förenklade del givningsförfarandet genom rekommenderat brev

inte tillämpas vid sådan uppsägning. Skälet till detta är att lokalhyresgästen mäste hänskjuta tvisten till hyresnämnden inom viss tid frän uppsägningen för att inte förlora rätten till eventuell ekonomisk ersättning av hyresvärden. Vi föreslår (avsnitt 5.7.1) att 58 § ändras sä att hyresvärden skall vara skyldig att hänskjuta tvisten till medling i hyresnänmden inom viss tid och att om så inte sker uppsägningen skall vara utan verkan. Om

tvisten hänskjuts till nämnden, skall parterna kallas till medlingssam-

manträde. Det mäste fömtsättas att hyresgästen regelmässigt får del av en uppsägning som sker genom rekommenderat brev och att han i vart fall näs av en kallelse till hyresnärrmden. Vi menar därför att lokalhyresgästens

rättssäkerhet fâr anses tillgodosedd även om det förenklade delgivnings-

förfarandet tillämpas.

Den föreslagna ändringen i sjätte stycket är en följd av de formföreskrif-

ter för hyresgästens uppsägning som vi föreslår i 58 a § första stycket.

19§

Paragrafen innehåller bestämmelser om hur hyran skall vara reglerad i

avtalet.

Den föreslagna ändringen i tredje stycket har vi behandlat i avsnitt 8.

Den innebär att ett förbehåll i ett lokalhyresavtal om en annan beräkningsgrund för hyran, Lex. indexklausul, skall gälla endast om avtalet är träffat för bestämd tid och hyrestiden är minst tre år. Enligt den nuvarande

Specialmotivering 135

lydelsen skall hyrestiden vara längre än ett år för att ett sådant förbehåll skall gälla.

23§ Paragrafen innehåller bestämmelser om hyresgästens användning av lägenheten. Enligt gällande rätt får en bostads- eller lokalhyresgäst inte använda lägenheten för något armat ändamål än det avsedda. Hyresvärden får dock inte åberopa avvikelsersom är utan betydelse för honom.Dessa bestämmelser föreslås alltjämt gälla för bostadshyresgäster (första stycket). Som vi har utvecklat i avsnitt 9.2 bör ändrad användning av en lokal få äga rum i rimlig omfattning utan det risktagande för hyresgästen som följer av nuvarande regler. l ett nytt andra stycke föreslås att hyresnämnden skall ge lokalhyresgästen tillstånd att använda lägenheten för annat ändamål än det avsedda, om hyresgästen har beaktansvärda skäl för en ändrad användning och hyresvärden inte har befogad anledning att motsätta sig den. Tillståndet skall kunna förenas med villkor. Hur demia intresseavvägning skall göras och hur bestämmelsema i övrigt skall tillämpas har vi behandlat utförligt i den allmärma motiveringen (avsnitt 9.2).

40§ Paragrafen innehåller undantag från förbudet för hyresgästen enligt 39 § hyreslagen att utan hyresvärdens samtycke upplåta hela lägenheten i andra hand. Enligt nuvarande lydelse av 40 § första stycket får en hyresgäst, som under viss tid ej är i tillfälle att använda sin bostadslägenhet, upplåta lägenheten i dess helhet i andra hand, om hyresnämnden lämnar tillstånd till upplåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om hyresgästen har beaktansvärda skäl för upplåtelsen och hyresvärden ej har befogad anledning att vägra samtycke. Tillståndet kan enligt andra stycket begränsas till viss tid och förenas med villkor. Lokaler omfattas inte av den nuvarande paragrafen och en lokalhyresgäst måste alltid ha hyresvärdens samtycke för att få hyra ut hela lokalen i andra hand. Som vi har utvecklat i avsnitt 9.3 bör hyresnämnden i vissa fall också kunna ge en lokalhyresgäst tillstånd att hyra ut hela lokalen i andra hand, om hyresvärden inte lämnar sitt samtycke. I förslaget sker detta lagtekniskt genom att ordet bostadslägenhet i paragrafens första stycke byts ut mot lägenhet. Hur paragrafen skall tillämpas i fråga om andrahandsuthyming av en lokal har vi behandlat utförligt i den allmänna motiveringen (avsnitt 9.3).

Specialmotivering

57§ huvudprincipema för det indirekta besitmingsskyd- Paragrafen innehåller det. De innebär att hyresgästen måste flytta, om parterna inte kan enas om

en förlängning av hyresförhällandet sedan hyresavtalet sagts upp. Om hyresvärdens bedöms som obefogad eller de hyresvillkor som han uppsägning

kräver för förlängning bedöms som oskäliga, har hyresgästen dock rätt till ersättning. motsvarar i stort sett de som

Bestämmelserna i den föreslagna paragrafen paragrafen. Vissa redak-

tas upp i första och andra styckena i den nuvarande om uppsägning för tionella ändringar har gjorts, bl.a. har bestämmelsen rivning och ombyggnad i punkt 2 i den nuvarande paragrafens första stycke delats upp på tvâ punkter - 2 och 3 - samt hyresvärdens villkor för förlängpunkt - S. Vidare har bestämmelser om vilken ning reglerats i en särskild

ersätming som hyresgästen har rätt till, bl.a. den nuvarande paragrafens tredje stycke, förts till en ny paragraf, 58 b §.

57a§ stycke innehåller de bestämmelser vi föreslar om vad Paragrafens första som skall anses vara skäligt hyreskrav vid tillämpning av 57 §. Bestämmelserna är behandlade i avsnitt 4. Vi anförde där att enligt gällande rätt « kan ett hyreskravs skälighet slutligt bedömas först efter det att lokalen blivit ledig och hyrts ut till en annan hyresgäst. Denna hyra är av naturliga

skäl inte känd vid mellan hyresvärden och den sittanhyresförhandlingama de hyresgästen. Det bedörrmingsunderlag som står parterna till buds under

hyresförhandlingama och medlingen vid hyresnämnden utgörs då av upp-

och av eventuella anbud från

gifter om hyrorna för lokaler i grarmskapet

tredje man. Som vi har utvecklat i avsnitt 4.4 anser vi inte att den nuvarande ordningen är tillfredsställande, bl.a. av det skälet att parterna under hyresförhandlingarna och medlingen inte med rimlig säkerhet kan bedöma vad som är att anse som skälig hyra för lokalen. Avgörande för vad sorti skall anses

som skälig hyra för en lokal bör istället vara omständigheter som i princip

är tillgängliga för parterna redan före hyrestidens utgång. Som vi har anfört i den allmänna motiveringen skall bedörrmingen av hyreskravets skälighet främst baseras på en jämförelse med de hyror som utgår för jämförliga lokaler. Dessa hyror är ett uttryck för hur parterna värderar lokalemas hyresvärde. Den av oss föreslagna ordningen innebär således inte att grundprincipen om marknadsanpassade hyror frångås.

Specialmotivering 137

Enligt första stycket första meningen skall vid prövningen av ett hyreskravs främst beaktas hyresläget på orten för jämförliga lokaler. I skälighet första hand får då göras en jämförelse med hyrorna för de lokaler i kvarteret eller området som har samma (butikslokal, kontorslo-

användningsområde

kal, hantverkslokal etc.) som den aktuella lokalen. Vilken typ av rörelse eller annan verksamhet som inom sådana ramar bedrivs i lokalerna skall dock inte tillmätas Vid bör inte in-

någon betydelse. jämförelseprövningen begripas sådana hyresavtal där hyran uppenbarligen inte kan anses som ett mått hyresvärde, Lex. avtal där det finns en speciell relation

på lokalens

mellan hyresvärd och hyresgäst. Inte heller bör inbegripas sådana hyresavtal där hyran ligger över hyrorna för jämförliga lokaler på grund av att hyverksamhet är av kortsiktig eller spekulativ art. Vid jämförelse-

resgästens i läge, storlek, utforrn-

prövningen bör rimlig hänsyn tas till skillnader

ning, utrustning och standard hos lokalerna och till skillnader i andra hyresvillkor än hyran. Samma vikt bör dock tillmätas nyligen omförhandlade avtal och sådana som är av äldre datum. Eftersom prövningen skall avse om hyreskravet för en ny avtalsperiod år skäligt, är det dock de avtalade hy-

rorna för vid denna periods början som är relevanta. jämförelselokalerna

Skillnaderna hos lokalerna kan vid beaktas antingen genom att

prövningen

dessa skillnader värderas och hyrorna korrigeras med hänsyn därtill eller

genom att större vikt tillmäts hyrorna för de lokaler som är mest jämförliga. Om det vid jämförelseprövningen inte kan konstateras en enhetlig får den hyran i jämförelsematerialet anses som

hyresnivå, genomsnittliga

hyresläget.

På av lokalmarknadens stmktur och då lokaler i allmänhet kan

gnmd

jämföras endast i grova drag. kan man förutsätta att det finns en relativt stor för vissa lokaler, Lex. butiker i de större tät-

spridning på hyrorna

ortemas centrala delar. Detta innebär att bedömningen av vad som skall anses som skälig hyra för en lokal ibland kan vara svår att förutse för

även om *de hållit sig underrättade om hyresutvecklingen. Det parterna

Mot bakunderlag som parterna lägger fram kan också vara ofullständigt. av denna osäkerhet skall enligt första stycket andra meningen en

gnmd

kräver för anses som skälig, om den

hyra som hyresvärden förlängning

inte överstiger hyresläget på orten för jämförliga lokaler. Frågan

påtagligt om vilket utrymme uttrycket påtagligt skall ge, får bedömas med hänsyn

till omständigheterna i det enskilda fallet, varvid särskilt får beaktas hyres- ,

spridningen i jämförelsematerialet. Ett överskridande med 10 procent eller

mer får dock i de flesta fall anses som påtagligt.

Specialmotivering

Som vi har anfört i avsnitt 5.6.2 ankommer det på parterna att före-

bringa den utredning om järnförelsehyror som de anser bör ligga till grund

för bedömningen av om begärd hyra är skälig. Om det saknas jämförliga

lokaler på orten, är man hänvisad till en mer allmän skälighetsbedömning

av hyreskravet. En sådan bedömning kan baseras på jämförelser med lo-

kaler på annan ort med likartade förhållanden på lokalhynesmarknaden. Vi-

om den allmänna

. dare kan skälighetsbedömrtingen baseras på uppgifter hy-

resutvecklingen för lokaler eller allmämta kostnadsförändringar i fastighetsförvaltningen. I sådana fall bör inte heller uteslutas att seriösa hyresanbud från andra eller avtal som träffats med en ny hyresgäst kan vägas in i helhetsbedömningen. Bestämmelsen i första stycket tredje meningen, som även finns i den nuvarande paragrafen, får särskild betydelse med den av oss föreslagna jämförelseprövningen vid bedömning av ett hyreskravs skälighet. Bakgrunden till den nuvarande bestämmelsen är att den hyra en ny hyresgäst kan vara

beredd att betala kan ha påverkats av att han tillgodogör sig förbättringar

som är att tillskriva den avflyttade hyresgästen. Hyresanbudet är i sådant fall inte ett adekvat mått på marknadsvärdet av den prestation hyresvärden tillhandahåller (se SOU 1961:47 s. 115 f). Med den föreslagna prövningen

av ett hyreskravs skälighet får bestämmelsen främst betydelse för jämfö- På samma sätt som gäller för järnförelseprövning av bo-

relseprövningen.

stadshyror enligt 55 § andra stycket hyreslagen bör man vid sådan pröv-

ning av lokalhyror normalt bortse från de förbättringsåtgärder som hyres-

gäst åstadkommit. Som vi har utvecklat i avsnitt 5.6.2 bör parterna kunna få ett yttrande från hyresnämnden om humvida ersättningsskyldighet föreligger enligt

57 §, om förlängning av hyresförhållandet inte skulle komma till stånd

och detta oavsett på vilken gnmd avtalet sagts upp. Denna regel behandlar vi i anslutning till 12 a § i vårt förslag till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenänmder och hyresnämnder. 57 a § andra -fjärde styckena rör olika frågor som sammanhänger med hyresnärrmdens yttrande. Iandra stycket finns en som syftar till att

preklusionsbestämmelse

förmå att under medlingen lägga fram allt det material som är parterna

relevant för frågan om ersättningsskyldighet så att hyresnärrmdens yttrande blir så tillförlitligt som möjligt. Parterna får åberopa nytt processmaterial

i endast om de kan visa särskilda skäl för detta.

fastighetsdomstolen Bestämmelsen har en motsvarighet i den nuvarande paragrafens tredje

Specialmotivering 139

Hur bestämmelsen skall har vi behandlat utförligt i stycke. tillämpas avsnitt 5.6.2. Bestämmelsen i tredje stycket anger den betydelse som ett yttrande av skall tillmätas i en efterföljande ersättningsprocess i fashyresnänmden Enligt gällande rätt kan hyresnänmdens yttrande avse

tighetsdomstol.

marknadshyran för lokalen eller om lokal som har anvisats av hyresvärden i samband med uppsägning för rivning eller ombyggnad är godtagbar. Sådana yttranden har legal presumtionsverkan i en efterföljande ersätt- 57 a § andra stycket). Som vi har utvecklat i avsnitt ningstvist (nuvarande

5.6.2 anser vi att hyresnämndens yttrande om ersätmingsskyldighet på

motsvarande sätt skall ha presumtionsverkan i tvist som rör frågan om hyresvärdens uppsägning för rivning eller ombyggnad är befogad och om krävda hyresvillkor är skäliga, dvs. frågor enligt 57 § första stycket 2, 3 och 5. Förhandlingarna mellan parterna är att anse som avslutade i och med att avskriver medlingsärendet frän vidare handläggning. De hyresnärnnden åtgärder som parterna vidtar efter en medling, som inte lett till förlikning, påverkar inte bedömningen av ersättningsfrågan (prop. 1978/79189 s. 25).

För att ett sådant yttrande som avses i tredje stycket endast undantagsvis

skall kurma frângâs vid fastighetsdomstolens prövning av ersättningsfrågan

är det viktigt att denna prövning avser samma ståndpunkt från hyresvärden

som hyresnärnnden yttrat sig över. En ändrad inställning från hyresvärden efter yttrandet och före medlingens avslutande, t.ex. en sänkning av hy- Som vi anfört

reskravet, bör därför i regel inte beaktas i ersättningstvisten.

i avsnitt 5.7.2 mäste dock hyresvärden ges en möjlighet att efter ett yttrande justera de hyresvillkor han kräver för förlängning, om hyresgästen sagt upp avtalet för villkorsändring. Enligt fjärde stycket skall hyresvärdens slutliga ståndpunkt i tvisten såvitt avser anvisning av lokal och vill-

kor för förlängning anses vara den som han angett innan yttrandet avgavs.

Detta gäller dock endast om hyresvärden sagt upp avtalet.

58§ innehåller bestämmelser om vad en hyresvärd skall iaktta när

Paragrafen

han säger upp ett lokalhyresavtal. Enligt första stycket gäller liksom tidigare att hyresvärden i uppsäghyresgästen om de villkor som han kräver för ningen skall underrätta förlängning av hyresförhällandet eller om orsaken till att han vägrar medge

Som vi anfört ikavsnitt 5.7.1 bör det åligga - inte

förlängning. hyresvärden som i dag hyresgästen - att hänskjuta en eventuell tvist till hyresnärnnden

140 Specialmotivering

för medling. Med vårt förslag behöver därför inte uppsägningen innehålla någon underrättelse till hyresgästen om vad denne har att iaktta. Hyresvärden skall hänskjuta tvisten till hyresnänmden inom viss tid från uppsägningen. Denna tid är normalt två månader. Eftersom det är angeläget att medling skall kunna ske före hyrestidens utgång, har tiden för hänskjutande satts till tre veckor vid korttidsavtal, dvs. avtal som enligt 4 § hyresuppsägningstid än nio månader. Hänskjutande skall lagen har en kortare dock alltid ske före hyrestidens utgång. Om parterna enats om att avtalet inte skall förlängas, behöver givetvis inte något hänskjutande ske. Enligt andra stycket är uppsägningen - liksom enligt gällande rätt - utan verkan om uppsägningen inte uppfyller de fomtföreskrifter som anges i första stycket. Därutöver bör uppsägningen vara utan verkan om hyresvärden inte hänskjuter tvisten till hyresnämnden inom de frister som anges i första stycket eller om han före hyrestidens utgång återkallar sin ansökan om medling. Dessa förslag har vi behandlat i avsnitt 5.6.2 och 5.7.1. Som vi där har anfört föreslår vi att hyresvärden skall kurma återkalla sin an- , sökan om medling och därmed förta verkan av uppsägningen. Det innebär bl.a. att han kan rätta sitt agerande efter ett yttrande från hyresnärrmden, om uppsägningen bedömts som obefogad eller kraven på ändrade hyresvillkor bedömts som oskäliga. Hyresgästen har en motsvarande möjlighet att rätta sitt agerande efter ett yttrande, om hyresvärden sagt upp avtalet för villkorsändring. Anser hyresnänmden att de av hyresvärden krävda villkoren är skäliga och hyresgästen godtar villkoren före medlingens avslutande, blir hyresvärden ersättningsskyldig om förlängning inte kommer till stånd. Bestämmelserna i tredje stycket överensstämmer med dem som nu finns i paragrafens fjärde stycke. Med anledning av att de nuvarande reglerna i 57 § om vilken ersättning som hyresgästen har rätt till har flyttats till en ny paragraf, 58 b §, har dock paragrarhänvisningen ändrats.

58a§ Paragrafen innehåller bestämmelser om vad en lokalhyresgäst skall iaktta när han säger upp hyresavtalet för villkorsändring. I enlighet med vad vi anfört i avsnitt 5.7.2 har i första stycket gjorts den ändringen att hyresgästen ålagts att redan i uppsägningen underrätta hyresvärden om den ändring av hyresvillkoren som han önskar. Enligt den nuvarande lydelsen behöver derma uppgift lämnas först då hyresgästen hänskjuter tvisten till hyresnänmden.

Specialnnotivering 141

Enligt andra stycket är uppsägningen - liksom enligt gällande rätt - utan verkan inte hänskjuter tvisten till hyresnämnden inom två om hyresgästen månader från uppsägiingen eller om han före hyrestidens utgång återkallar › vårt

l. sin ansökan om medling. Därutöver är uppsägningen enligt förslag

l r i utan verkan om hyresgästen inte angett den önskade villkorsändringen

uppsägningen. De nuvarande bestämmelserna om komplettering av hyres-

gästens ansökan och verkan av att sådan inte sker har därför utgått i den föreslagna lagtexten. Som vi anfört i avsnitt 5.7.2 bör man kunna utgå från att hyresvärden är

beredd att förlänga hyresförhållandet på oförändrade villkor, om han inte

Enligt vårt förslag bör hyresvärden alltid bli ersättsjälv sagt upp avtalet.

ningsskyldig, om han under en medling som föranletts av hyresgästens

uppsägning vägar förlängning eller kräver högre hyra eller något annat

villkor som är oförmånligare för hyresgästen än vad som följer av det uppoch hyresförhållandet upphör. Bestämmelserna härom har sagda avtalet har bestämmelserna i det tagits in i tredje stycket. Med demna ordning nuvarande tredje stycket utgått. Den av oss föreslagna ordningen innebär att den tvist som kan bli följför villkorsändring främst kommer att röra

den av hyresgästens uppsägning

frågan om skäligheten av hyresvillkoren i det uppsagda avtalet eller de för hyresgästen förmånligare villkor som hyresvärden kan erbjuda under med- Ett yttrande från hyresnämnden skall också avse dessa villkor. Om lingen. hyresnänmden anser att hyresvärdens villkor är skäliga, har hyresgästen möjlighet att återkalla sin ansökan om medling och därmed förta verkan av då på oförändrade villkor. Om

sin uppsägning. Hyresförhållandet förlängs hyresvärden erbjudit förmånligare villkor under medlingen, kan hyresgästen

alternativt förklara sig godta dessa före medlingens avslutande. Hyresvärden

blir då ersättningsskyldig om förlängning inte kommer till stånd. Som vi anfört i avsnitt 5.7.2 och specialmotiveringen till 57 a §, skall hyresvärd-

efter yttrandet i ett medlingsärende som en ha rätt att ta slutlig ståndpunkt föranletts av hyresgästens Under förutsättning att detta sker

uppsägning.

före medlingens avslutande är det denna hyresvärdens ståndpunkt som skall prövas i en eventuell ersättningsprocess om hyresförlnållandet upphör. Hyresvärden har här-igenom en möjlighet att erbjuda hyresgästen förmånligare om hyresnämnden skulle bedöma hans tidigare krav som hyresvillkor,

oskäliga. Om han skärper kraven, blir han dock ersättningsskyldig enligt

58 a § tredje stycket.

Speciqlmøtivering

58b§

som är ny. har vi samlat bestämmelser om vilken ersättning I paragrafen,

har rätt till, om hyresvärden är ersättningsskyldig enligt 57,

hyresgästen 58 eller 58 a §. alltid skall betala en ersättning

I första stycket föreslås att hyresvärden

motsvarande en årshyra för lokalen enligt det uppsagda avtalet. Förslaget har vi behandlat i avsnitt 7. Som vi anfört i . om en sådan minimiersättning skall baseras på totalhyran, dvs. den allmärma motiveringen ersättningen för värme, varm-

all den ersättning, även engångsbelopp samt ersättning

med an-

vatten, el och va-avgifter, som hyresgästen betalat till hyresvärden ledning av hyresförhållandet. Har hyran satts lägre till följd av att hyresarbeten eller tjänster som normalt åligger en

gästen åtagit sig att utföra

skall värdet av dessa räknas in i totalhyran. Årshyran skall nor-

hyresvärd, malt avse den hyra som utgått under den sista tolvmånadersperioden av hyvarat kortare baseras resförhållandet. Har hyresavtalet tid, skall ersätmingen ha utgått om avtalet varat under ett år. Engångspå den hyra som skulle betalat till skall inräknas i minimi-

belopp som hyresgästen hyresvärden

över hela avtalstiden får ersätmingen till den del beloppet vid en fördelning anses hänförligt till den sista tolvmänadersperioden. Av bestämmelserna i andra stycket följer att hyresgästen har rätt till

ersättning utöver minimiersättningen, om han har förorsakats ytterligare

Motsvarande be-

förlust på gnmd av att hyresförhållandet har upphört.

stämmelser firms i första och tredje styckena i nuvarande 57 §. Bestämmelsen i andra meningen om ersättning för ändringsarbeten som

har bekostat innebär en ändring i förhållande till gällande rätt.

hyresgästen

Den nuvarande av ersättningen (nuvarande 57 § tredje begränsningen

till varmed ändstycket andra meningen) det belopp lägenheten genom ökat i värde som har utgått. Detta förslag har kom-

ringen hyreslägenhet

menterats utförligt l den allmänna motiveringen (avsnitt 7.4). I övrigt

skall den förlust som förorsakats hyresgästen genom hyresförhållandets

ersättas av hyresvärden i samma omfattning som följer av

upphörande

gällande rätt.

59§

bestämmelser om uppskov med avflyttningen från en Paragrafen innehåller lokal. i första stycket innebär i huvudsak att den nuvarande längsta

Ändringen

- ett år - förlängs till högst två år.

Ändringsförslaget har vi uppskovstiden

behandlat i avsnitt 6. Som vi anfört i den allmärma motiveringen skall

Specialmøtivering 143

frågan om uppskov och uppskovstidens längd - liksom enligt nuvarande regler - bestämmas vid en awägning mellan hyresvärdens och hyresgästens intressen. Vi anser dock inte att regler för hur denna intresseavvägning I förslaget har därför bestämmelsema i skall göras bör fixeras i lagtexten. det nuvarande skall till-

andra stycket utgått. Hur vi anser att paragrafen

lärnpas, har vi behandlat utförligt i den allmänna motiveringen (avsnitt 6.4).

70§ Paragrafen innehåller bestämmelser om överklagande av hyresnänmdens beslut enligt hyreslagen. Vårt förslag till ändring av 23 § innebär att hyresnämnden skall kunna pröva en tvist om ändrad användning av en lokal. Frågan om ändrad anbör vändning kan vara av stor betydelse för parterna. Vi anser därför att det finnas möjlighet för parterna att få hyresnämndens beslut överprövat av bostadsdomstolen. Genom ändringen i första stycket ges parterna sådan möjlighet.

Övergångsbestämmelser

Punkt I De nya bestämmelserna bör naturligtvis tillämpas så snart som möjligt. Vi föreslår att samtliga nu föreslagna ändringar i hyreslagen får träda i kraft den ljuli 1988.

Punkt 2

Som framhållits vid tidigare lagändringar på hyresrättens område (jfr prop.

1968:91 bihang A s. 245 ff, 353 f och 367 f, prop. 1973:23 s. 192 ff och prop. 1983/84: 137 s. 140) är det en grundläggande princip att civilrättslig

lagstiftning inte bör ges tillbakaverkande kraft. Vid reformema av hyres-

rätten har det emellertid ansetts ofrånkomligt att nya bestämmelser i åti de

skilliga frågor tillärnpades också på äldre avtal. Med utgångspunkt

överväganden som då gjordes föreslår vi i denna och följande punkter flera undantag från huvudregeln. I fråga om processuella bestämmelser gäller den grundsatsen att de blir omedelbart tillämpliga vid ikraftträdandet även på äldre avtal, om något annat inte sägs (jfr prop. 1983/84:l37 s. 140). om rätt till ändrad användning av lokal och rätt De nya bestämmelserna till andrahandsuthyming av lokal i 23 respektive 40 § hyreslagen bör

Specialmotivering

omedelbart gälla även för äldre avtal. Regler härom har tagits upp i denna

punkt av övergångsbestämmelserna.

Punkt 3 om sättet för delgivning av uppsägningen i 8 § De nya bestämmelserna hyreslagen bör tillämpas även i fråga om äldre avtal som sägs upp efter ikraftträdandet (jfr prop. 1983/84:137 s. 141). om besittningsskydd har vid tidigare reformer av Nya bestämmelser hyresrätten fått slå igenom även beträffande äldre avtal (jfr prop. 1968:91 De nya bestämmelserna om bihang A s. 245 ff och prop. 1973:23 s. 194). lokalhyresgästs besittningsskydd i 57-59 §§ hyreslagen bör göras tillämp- Har avtalet sagts upp liga också på avtal som ingåtts före ikraftträdandet. före ikraftträdandet, bör dock de äldre bestämmelserna fortfarande äga

tillämpning.

Punkt 4 av förbudet mot indexklausuler När det gäller den föreslagna utvidgningen

m.m. i 19 § tredje stycket hyreslagen bör övergångsregleringen ordnas på

samma sätt som när förbud mot sådana avtalsvillkor infördes i fråga om (jfr prop. 1973:23 s. 195 f). Parterna bör sålunda ges

bostadshyresavtal

tillräckligt rådrurn att förhandla sig fram till nya hyresvillkor, om hyresoch det innehåller villkor som omfattas avtalet ingåtts före ikraftträdandet av det utvidgade förbudet. Ett sådant villkor i ett äldre hyresavtal bör inte förlora sin verkan före utgången av år 1989. Kan avtalet inte sägas upp till få fortsätta att gälla till den senare tidpunkt då den tidpunkten, bör villkoret Därefter bör emellertid vill-

avtalet kan upphöra på grund av uppsägning.

koret förlora sin verkan mot hyresgästen. Om avtalet förlängs automatiskt till efter tidpunkten i fråga, får hyran enligt 19 § fjärde stycket bestämmas då kunna bestämmas till det belopp som är skäligt. Som regel torde hyran förlorade sin verkan mot hyresgästen. Detta belopp som utgick då villkoret

gäller dock självfallet inte sådan ersättning som enligt 19 § tredje stycket

får vara rörlig.

Övergångsbestämmelsen gäller bara hyresavtal som ingåtts före ikraft-

trädandet. Härav får anses följa att ett sådant avtal inte efter ikraftträdandet

kan med verkan mot hyresgästen ändras så att ett villkor av ifrågavarande

slag tas in i avtalet. Bestämmelsen utgör naturligtvis inte något hinder för hyresgästen att före utgången av år 1989 säga upp avtalet enligt 58 a § av villkoren. hyreslagen för att få till stånd omprövning

Specialmotivering 145

11.2 till om i (1973:188) om

Förslaget lag ändring lagen arrendenämnder och hyresnämnder

4§ Hyresnämndens uppgifter enligt första stycket har utökats med en skyldighet för nämnden att pröva tvist om ändrad användning av lokal enligt vårt förslag till 23 § andra stycket hyreslagen.

9§ Paragrafen innehåller bestämmelser om förfarandet när en tvist har hän-

skjutits till nämnden. Ändringen i andra stycket är en konsekvens av de

ändrade förfaranderegler som vi föreslår i 58 a § hyreslagen.

12a§ I paragrafens första stycke anges vårt förslag att hyresnänmden vid medlingen under vissa förutsättningar skall yttra sig i frågan om hyresvärden är ersättningsskyldig enligt 57 § hyreslagen om förlängning av hyresförhållandet inte skulle komma till stånd. Enligt nuvarande ordning kan hyresnämndens yttrande endast avse marknadshyran för lokalen eller om ersättningslokal är godtagbar. Förslaget har vi diskuterat i avsnitt 5.6.2. Hyresnämnden bör inleda medlingsförfarandet med att klarlägga tvisteñâgoma och verka för att parterna anger det underlag som de grundar sina ståndpunkter pâ. Nämnden bör därefter inrikta medlingsarbetet på att försöka finna en lösning som parterna kan godta. Utgångspunkten för

medlingen bör vara att ett hyrestörhällande inte upplöses utan befogad anledning och att villkoren blir skäliga vid en förlängning. I förlikningsar-

betet bör hyresnärrmden givetvis beakta i vad män parterna synes ha fog för sina ståndpunkter i tvisten och inte pressa en part att efterge sin rätt.

Om parterna inte är intresserade av fortsatta förlikningsförhandlingar, bör

normalt inte närrmdens förlikningsförsök fortsätta. Ärendet bör dock inte avskrivas förrän hyresnämnden efterfrågat parternas intresse av att nämnden avger ett yttrande i tvisten. Hyresnämnden bör också informera partema om konsekvenserna av ett yttrande. Om hyresnärnnden skall avge ett yttrande i tvisten, skall nänmden verka för att utredningen i ärendet får den inriktning och omfattning som är lämplig med hänsyn till ärendets beskaffenhet. Med hänsyn till den av oss föreslagna preklusionsbestämmelsen i 57 a § andra stycket hyreslagen är det viktigt att nämnden tar upp en diskussion med parterna om den utred-

146 Specialmotivering

ning som de vill åberopa. Nämnden skall dock såvitt möjligt se till att onödig utredning inte förebringas. Utredningen kan omfatta såväl muntlig som skriftlig bevisning och besiktning av en eller flera lokaler. Enligt 19 a § denna lag får nämnden även i ett medlingsärende hålla förhör med vittne eller sakkurmig under ed och förhör med part under sanningsförsäkran, om part begär det och förhöret är erforderligt för utredningen. För en i fastighetsdomstol är det vidare viktigt att

eventuell ersätmingstvist

parternas slutliga ståndpunkter vid medlingen dokumenteras genom anteckning i protokollet. Hyresnämndens prövning är begränsad till frågan om hyresvärden är att

anse som ersättningsskyldig enligt 57 § hyreslagen om hyresförhållandet

skulle upphöra, dvs. om hyresvärden visat att han har befogad anledning att upplösa hyresförhållandet eller att de hyresvillkor som han kräver för förlängning är skäliga och i övrigt överensstämmer med god sed i hyresförhållanden. Vid prövningen av ett hyreskravs skålighet skall nänmden givetvis beakta bestämmelsema härom i 57 a § första stycket hyreslagen. Hyresnämndens prövning är preliminär och har inte några omedelbara rättsverkningar för parterna. Verkningama av nänmdens yttrande i en eventuell senare ersättningstvist i fastighetsdomstol har vi beskrivit i avsnitt 5 och i specialmotiveringama till 57 a - 58 a §§ hyreslagen. Som vi där anfört skall parterna ha möjlighet att reagera på ett yttrande från hyresnämnden, t.ex. genom en återkallelse av ansökan om medling. För att parterna skall ges möjlighet att på sådant sätt ange sina slutliga ståndpunkter i förhandlingen, föreskrivs i första stycket andra meningen att medlingsärendet inte får avsluivas förrän fjorton dagar efter det att ett yttrande har meddelats.

21§

Paragrafen innehåller föreskrifter om nänmdens beslut. Ändringen i första

stycket är en konsekvens av de ändrade förfaranderegler som vi föreslår i 4 58 a § hyreslagen.

21a§ Paragrafen innehåller vissa föreskrifter om nämndens yttrande enligt 12 a §. I ett nytt andra stycke anges att hyresnämndens yttrande i en lokalhyrestvist skall innehålla uppgift om den dag då medlingsärendet kan komma att avskrivas. Enligt 12 a § första stycket får ärendet inte avskrivas förrän fjorton dagar efter det att ett yttrande har meddelats. Då det är av vikt för parterna att veta vid vilken tidpunkt ärendet kan komma att avskrivas, föreskrivs här att parterna skall få en sådan upplysning i yttrandet. Längre

Specialmotivering 147

tid än fjorton dagar torde normalt inte behövas för att parterna skall kunna ta slutlig ståndpunkt. Hyresnämnden bör dock tillmötesgå en parts begäran om längre betänketid, om detta kan antas främja möjligheterna till en förlängning av hyresförhällandet. I ett nytt tredje stycke äterfimts de föresluifter om yttrande om arrendeavgift som nu finns i andra stycket.

Övergångsbestämmelser

Lagen bör träda i kraft samtidigt med den föreslagna lagen om ändring i jordabalken, dvs. den 1 juli 1988. att de blir I fråga om processuella bestämmelser gäller gnmdsatsen omedelbart tillämpliga vid ikraftträdandet, om inte annat sägs. De nya

bestämmelsema om medlingsförfarandet i lokalhyrestvister bör inte till-

lämpas i fall då uppsägning skett före ikraftträdandet. Om uppsägning sker efter ikraftträdandet. bör dessa bestämmelser å andra sidan tillämpas också i fråga om äldre hyresavtal. Regler härom har tagits upp i andra stycket.

Särskilda

yttranden

Särskilt yttrande av Bertil Flodström

Skäligt hyreskrav En av kommitténs i arbetet har varit att principen om utgångspunkter marknadsanpassade hyror skall tillämpas. Med en marknadsanpassad hyra

marknadshyresvärde som tillämpas vid fastig-

borde rimligen förstås det hetsvärdering (se avsnitt 4.4, s. 71 f). En på detta sätt formulerad hyresnorrn tillsammans med en bevisregel till normen borde läggas till grund för kommitténs förslag som anknyter till bedömning av hyreskravens skälighet. _ Kommittén har i stället valt att blanda ihop normer och bevisregler på ett sätt som enligt min uppfattning kommer att leda till tillämpnings- Dessutom inte den av kommittén föreslagna norsvårigheter. anknyter men till den princip om marknadsanpassade hyror som sägs vara utgångs-

punkten för förslaget. I en situation med ändringar på lokalhyresmarknaden kan matematiskt framräknade genomsnittshyror för de av parterna åbero- .

pade jämförelsernaterialet inte accepteras. Om så sker lockas parterna att i endast redovisa extremvärden som inte är representativa för det

processen rådande marknadsläget. i kommittéarbetet skulle i stället Den bevisregel som jag förespråkat konstrueras så att den beaktar den aktuella marknadssituationen. Bland anlokaler tillmätas större betydelse än

nat skulle hyror för nyligen upplåtna

långt tillbaka i tiden. hyror fastställda med som i fletalet fall kommer att

Den bevistelcnik genomsnittshyror

ordningen awiker från den teknik bli följden av den i betänkandet förslagna

med högsta hyresnivå som tillämpas för bedömning av skäliga hyreskrav

inom bostadssektom. Med anledning härav och med hänsyn till att lokalbeståndet är mycket mer heterogent än bostadsbeståndet bör ett större intervall för skäliga hyav bostadshyror. Be-

reskrav accepteras än det som tillämpas vid prövning greppet påtagligt bör därför bytas ut mot avsevärt eller väsentligt så att lo-

kalhyror inte anses oskäliga förrän de avsevärt eller väsentligt överstiger den av hyresnormen stipulerade nivån.

Särskilda yttranden 149

I övrigt ansluter jag mig i detta avsnitt till den kritik som Per Tornée framför i sitt särskilda yttrande beträffande kopplingen till annan lagstiftning.

lokalhyresmarbiaden Kommittén har grundat en del av de föreslagna ändringarna i hyreslagen på SPK:s utredning om hyresutvecklingen under åren 1982-1985 på vissa orter samt svaren på en enkät som tillställts landets samtliga kommuner. Stöd för de framlagda lagändringsförslagen kan enligt min uppfattning inte erhållas i detta utrednings- och enkälmaterial. Av den anledningen ansluter jag mig även på denna punkt till den kritik som framförs av Per Tomée.

Särskilt yttrande av Per Tomée

Allmänt Lokalhyreslagstiftningen är av mycket stor betydelse, inte bara för de som närmast berörs dvs.hyresgäster och hyresvärdar, utan också för byggbranschen, kreditväsendet, den offentliga sektorn samt näringslivet i sin helhet. samhällsutvecklingen i stort är beroende av en väl fungerande

lokalhyreslagstiftning.

Mot denna bakgrund är det anmärkningsvärt att inte större utrymme avsatts i betänkandet åt den gnmdläggande analysen av lokalhyresmarknaden och lagstiftningens funktion. Kommittén har ändå haft tillgång till ett betydande skriftligt material bl a. det som getts in av Fastighetsägareförbundet och har också haft möjlighet att anlita utomstående sakkunskap.

Den alltför ytliga analysen av lokalhyresmarknaden har tyvärr medfört att förslagen i betänkandet blivit bristfälligt motiverade. Sålunda framgår det

inte klart i de inledande avsnitten vilka brister förslagen egentligen är avsedda att avhjälpa. Det är också oklart vilka förslag som grundar sig på SPK:s utredning, kommunenkäten respektive andra utredningar. Sammanfattningsvis anser jag att den nya hyressättningsnormen är olämpligt utformad samt saknar anknytning såväl till fastighetsekonomisk teori som till liknande normer i svensk och utländsk lagstiftning. Vidare är

förslagen om utökat förbud mot indexklausuler, det förslagna minimi-

skadeståndet, uppskov med avflytmingen och övergångsbestämmelserna

oacceptabla. Enligt min mening kommer dessa förslag att försvåra affärstransaktioner på lokalhyresmarknaden utan att ge hyresgästerna någon ytterligare trygghet.

15O Särskilda yttranden

I det utvecklar närmare under respektive kaföljande jag det ovanstående

pitel och dessutom ett begränsat antal synpunkter på de centrala förslagen.

Kapitel 2 Lokalhyresmarknaden

Inledningsvis har jag pekat på lokalhyresmarknadens stora betydelse för

samhällsutvecklingen och näringslivet. Ekonomiskt är lokalhyresmark-

av samma storleksordning som hela _naden, som framgår av betänkandet, den samlade bostadshyressektom.

Det är därför betänkligt att den grundläggande analysen i detta kapitel

blivit så Detta beror mot de olika betänk-

torftig. möjligen på att kritiken

andeutkasten i regel endast medfört strykrringar i texten, inte att analysen fördjupats. Ändå har kommittén haft tillgång till en rad olika utredningar inom området samt goda kontakter med utomstående expertis. Särskilt har det centrala avsnittet om lokalhyresmarknadens funktion (s. 46 f) blivit ofullständigt och onyanserat. I betänkandet dras sålunda alltför långtgående slutsatser av den självklara omständigheten att efterfrågan på centralt belägna lokaler i regel överstiger utbudet. utrnärkes av att i skilda

Det borde klart framgått att lokalhyresmarknaden

delar av en stad förekommer olika typer av verksamheter med skiftande

hyresbetalningsförmåga. Teoretiskt leder detta till att i varje läge kommer

den typ av aktiviteter att finnas, som har den största förmågan att betala den där aktuella hyran. I city kommer då att lokaliseras företag med hög

betalningsvilja för just detta läge. Längst från city, eller i det minst attraktiva läget, finns rörelser med extremt låg vilja/förmåga att betala hyra

och skrotupplag). sistnämnda verksamheter (t.ex. grovlager, höförvaring skulle i regel vara betjänta av ett mer centralt läge, men har inte tillräcklig

betalningsförmåga. Det kan heller inte vara något samhällsintresse att upp-

lag och liknande skall kunna lokaliseras mer centralt än i dag. Samtidigt som en region utvecklas ökar trycket på city, som tenderar att växa. Nya verksamheter vill in. Detta kan upplevas som ett hot av vissa lokalhyresgäster, som vill vara kvar men kan å andra sidan vara lösningen för andra hyresgäster med olönsamma rörelser, som de vill flytta eller avveckla. De nya rörelseidkama kan vara beredda att betala högre hyror än de nu utgående, vilket i vissa fall kan vara besvärande för sittande lokalhyresgäst med låg vilja/förmåga att betala hyra. Samtidigt kan dock den ökade efterfrågan på lokaler underlätta avveckling eller flyttning av pågående

verksamhet för hyresgäster med låg betalningsvilja/förrnåga. Inom områden med positiv samhällsutveckling ökar efterfrågan på loka-

ler. Stelheten på lokalhyresmarknaden gör att det tar tid irman denna efter-

Särskilda yttranden 151

frågan kan tillgodoses. Detta medför ökade hyror för lokalhyresgästema. Omvänt medför minskad efterfrågan att hyroma snabbt sjunker i syrmerhet om lokaler står tomma under längre tid. En sådan utveckling leder till att fastighetsägarnas investeringar inte längre förräntar sig. Det starka beroendet av samhällsutvecklingen medför att förvaltning av fastigheter med lokaler är förenad med speciella risker. På längre sikt åstadkommer marknaden en dämpning av hyresutvecklingen genom att efterfrågan tillgodoses. Nya lokaler produceras där mark

finns tillgänglig. Detta leder till omlokalisering av vissa verksamheter

som i dag finns i city, vilket i sin tur innebär ett ökat utbud av lokaler i citylägen. SPK:s utredning visar att hyreshöjningarna är förhållandevis kraftiga i Stockholms och Göteborgs centrala delar. Däremot är de reala hyreshöjningarna - i motsats till vad betänkandet ger sken av genom enhårddragi (s. 47 och 50) - inte särskilt anmärkningsvärda inom ning av materialet övriga undersökta områden. Orsaken till hyresutvecklingen i Stockholm och Göteborg är som ovan frarnhållits bristfälligt analyserad. Bl.a. hade det furmits skäl att se de senaste årens hyreshöjningar i belysning av en mer långsiktig trend. Vidare borde sambandet mellan hyreshöjningarna och

samhällsutvecklingen analyserats.

I varje fall finns det inget i materialet som tyder på att den snabba hyresutvecklingen i de två storstäderna under de senaste åren beror på några brister i hyreslagstifmingen. Undersökningen visar inte heller i vad mån hyresgäster, som haft centralt belägna lokaler och som med fog kunnat hävda att de bör ligga i cityläge, tvingats flytta på grund av hyreshöjningar. Eventuella lagändringar bör därför stödjas på annat än SPK:s utredning. Ej heller den av kommittén genomförda kommunenkäten tyder på något behov av en revidering av lokalhyreslagstiftningen. Tvärtom är det syrmerli gen anmärkningsvärt att av de 275 tillfrågade kommunerna är det endast nio mindre kommuner (Borgholm, Eslöv, Ludvika, Mariestad, Rormeby,

Surme, Vaggeryd, Växjö och Örnsköldsvik) som ansett att höjda lokal-

hyror medfört problem i form av utarmning av kommersiellt och kulturellt utbud. Vissa av dessa nio har dessutom

kommuner mycket speciella pro-

blem som att afiärslivet i stor utsträckning är inriktat på sommarturismen, varför butiker står tomma under vinterhalvåret. Enligt kommitténs direktiv skall man endast lägga fram förslag om förbättring av lokalhyresgästemas ställning om de empiriska undersökningarna ger anledning till detta. Uppenbarligen kan de av kommittén ini-

152 Särskilda yttranden

tierade utredningarna inte användas som stöd för andra ågärder än sådana i de centrala delarna av Stock-

som syftar till att dämpa hyresutvecklingen holm och Göteborg. Sådana regleringar skulle emellertid, som framgår av

betänkandet, medföra en rad negativa effekter. och utfallet av de gjorda undersökningarna har Med hänsyn till direktiven kommittén endast stöd för sådana förslag varom parterna är egentligen av den nuvarande Den ense. En sådan fråga är utformningen hyresnormen.

kan försvåra tillämpningen av besittningsskyddsreglema. uppenbarligen

Det är svårt såväl för parterna som för hyresnärnndema, när man skall avge yttrande, att avgöra vad en ny hyresgäst kan vara beredd att betala. Enligt

utöver redovisningen av genomförda

min mening borde därför betänkandet undersökningar koncentrerats på ett väl motiverat förslag till ny hyresnorm. Som närmare utvecklas i nästa avsnitt har emellertid förslaget till

inte blivit tillräckligt genomtänkt för att kunna

ny hyresnorrn tyvärr läggas till grund för lagstiftning. Det är dock tillfredsställande att det redovisas så klart i betänkandet (s. . 50) att en reglering av hyrorna skulle leda till snedvridningar i hyressättningen och i marknadskrafternas funktion. Detta skulle i sin tur ge de

klassiska effekterna av en hyresreglering dvs. svagt intresse för nybebygsamt en svart hyresmarlcrtad.

gelse, ombyggnad och underhåll

Kapitel 4 skäligt hyreskrav Jag har under hela kommittéarbetet förgäves hävdat att den föreslagna

är olämplig - därför att den egentligen inte är någon norm.

hyresnormen

Det som redovisas i betänkandet är en värderingsmetod för att konuna fram

till någon slags värde som inte är preciserat. är en form av värdering. Precis som vid fastighetsvärde- Hyressättning

man har att beräkna. ring måste man göra klart för sig vilken typ av värde En fastighetsvärderare kan inte fullgöra sin uppgift om han inte vet vilken Är det ett marknadsvärde, ett indityp av värde som han har att uppskatta. viduellt avkasmingsvärde för en viss person eller företag eller är det någon annan typ av värde? Han skulle inte kunna fullgöra sitt uppdrag om han endast fick reda på vilken värderingsmetod han skulle tillämpa t.ex. en av-

kastningskalkyl.

har distinktionen mellan värdebegrepp eller norm å I svensk lagstiftning ena sidan och värderingsmetoder å den andra uppmärksammats i bl.a. ex-

I 1917 års expropriationslag angavs att lösepropriationslagstifmingen.

skulle motsvara värde med hänsyn särskilt till skillingen fastighetens

Särskilda yttranden 153

ortens pris och fastighetens avkastning. Denna lydelse ansågs olämplig därför att den i första hand tog sikte på värderingsmetoden. En lagändring gjordes därför i början av 70-talet. Huvudsyftet med ändringen var att reglerna om ersättningen skulle utformas så att de angav vad som skulle ersättas eller målet för värderingen utan att precisera vilka metoder som skulle användas för att nå detta (prop. 1971:12 s. 171).

mål

Hyresnormen måste vara så entydig som möjligt för att undvika till- : lämpningssvårigheter och därmed rättsosäkerhet. Vidare bör parterna på ; marknaden kunna förutse resultatet vid tillämpning av normen. Nor-men 7 bör också ha förankring i fastighetsekonotnisk teori, korrespondera med reglerna inom andra ränsområden och beakta erfarenheter från andra länder. Den i betänkandet redovisade hemmagjorda hyresnormen uppfyller inget p av dessa krav. E Den i betänkandeutkastet uppställda normen är i realiteten en bevisregel. Hyroma för jämförliga lokaler på orten är bevismedel, men vad som = skall bevisas får man inte reda på. Även som bevisregel kommer den föreslagna bestämmelsen att vålla problem. Normalt finns det inte något hyresläge på orten för jämförliga lokaler. I stället är det en stor spridning mellan utgående hyror. Vidare kommer det ständigt att uppstå osäkerhet vad som är att anse som orten. Hyresvärdet för butikslokaler i citylägen varierar ofta dramatiskt mellan olika gator. Orten måste i ett sådant fall vara en del av en citygata, vilket strider mot allmänt språkbruk. Jag har i kommittén föreslagit att hyresnorrnen i 57 a § skall utformas enligt följande: Hyresvärdens hav skall anses som oskäligt om det avsevärt överstiger lägenhetens marknadshyresvärde. Begreppet marknadshyresvärde bör definieras i lagtext eller i lagförarbeten som den mest sannolika hyran en kunnig hyresvärd skulle erhålla av en erfaren hyresgäst om lokalen bjöds ut på öppna marknaden med i övrigt överenskomna villkor. Adjektiven framför orden hyresvärd och hyresgäst, som givetvis kan utbytas mot andra, syftar till att markera att bedömningen skall hänföra sig till en normalsituation. Den av mig föreslagna normen ansluter till motsvarande normer inom annan lagstiftning samt inom utländsk hyresrätt och praxis.

I betänkandet används förstärkningsordet påtagligt. Detta är olämpligt

därför att ordet förekommer i den s.k. bruksvärderegeln inom bostadssek-

tom. Ordvalet är speciellt olyckligt i sammanhanget eftersom kommittén

uppenbarligen anser att ordet skall ha en annan innebörd än på bostadssidan (s. 65 f och 137).

154 Särskilda yttranden

mellan skäligt hyreskrav och det hyresvärde som kan

Toleransutrymmet bestämmas jämförelsen måste - som kommittén i och för sig genom - vara större än på bostadssidan. Skälen härtill är två. För det accepterat större än om den gällt bostäder. Loförsta blir osäkerheten i bedönmingen kaler är unika Marknaden är också mer på ett helt annat sätt än bostäder. . heterogen. ställas än inom bostadssektom att hyres- För det andra måste större krav normen inte får hindra en naturlig marknadsutveckling. Om det över huvud

finnas något toleransutrymme blev lokalhyresmarknaden

taget inte skulle helt statisk. Detta - som framhålles i kapitel 2 (s. 50) - skulle få samma

förödande eñekter som en hyresreglering.

skäl föreslagit att toleransutryrnmet skall uttryckas Jag har av angivna är mer än och

med ordet avsevärt som i vanligt språkbruk påtagligt

därmed också mer än de 10 %, som kommittén anser i detta sammanhang

inryms i påtaglighetsbegreppet (s. 137).

Kapitel 6 Uppskov med aidlyttning kan förutse av en Det är viktigt att parterna så långt möjligt utgången prövning i hyresnämnden. Detta är en viktig rättssäkerhetsfråga. I själva bör därför rekvisiten för nämndens pröv-

lagtexten anges de grundläggande

ning. Möjligheten att få uppskov längre tid än ett år bör inte gälla för korttids- Detta också vara kommitténs mening enligt motiven. upplåtelsen synes För att undvika missförstånd bör det därför direkt i lagtexten anges att en

grundläggande förutsättning för uppskovstid på två år bör vara att hyresför-

hållandet varat längre tid än fem år. Det måste anses orimligt om uppsko-

vet skulle avse en längre tidsperiod än själva hyresförhållandet.

Av rättssäkerhetsskäl bör inte heller 59 § andra stycket slopas, vilket föreslås i betänkandet, nästan helt utan motivering. bör fastighetsägarens intresse i vissa situa- I den slutliga motiveringen tioner av att hyresgästen verkligen avflyttar vid hyrestidens utgång markemed där anstånd ras tydligare. Det gäller t.ex. i samband stadsfömyelse,

med avflyttning kan medföra mycket stora kostnader och andra olägenheter

för fastighetsägaren.

Kapitel 7 Ersâttningsreglerna Som framgår av jur.dr Lena Olsens yttrande, vilket är fogat som en bibetänkandet, innebär förslaget om minimiersättning att ett flertal laga till

Särskilda yttranden 155

för skadeståndsberäkningen inom kontraktsrätten

grundläggande principer

åsidosättes. Principen med minimiskadestånd innebär att även den hyresgäst som inte lidit någon skada får skadestånd. Detta leder till att hyresgästens förmögenförbättras Konstruktionen innebär vihetsställning genom uppsägningen.

dare att sambandet mellan närliggande lagstiftning, t.ex. jordabalkens reg-

ler om anläggningsarrende och expropriationslagens ersättningsregler

. bryts. _ Det indirekta samband med expropriationslagen är besittningskyddets

grundläggande för uppbyggnaden av det berörda regelsystemet i hyreslagen.

Ur principiell synpunkt är det en stor fråga om denim koppling skall uppfår höra. En konsekvens blir att en hyresgäst som exproprieras eventuellt mindre ersättning än om han sägs upp enligt hyreslagen. Det kan emellertid eventuellt ifrågasättas om hyresgästen då verkligen får en korrekt ersätt-

ning i expropriationsmålet, vilken ersättning ju i sin tur måste påverkas

av hyreslagens regler. Eventuella regler om minimiersättning i hyreslagen skulle även kimna få av löseskillingen vid expropriation, om denna betydelse vid bestämningen skall beräknas som fastighetens värde vid nybyggnad eller ombyggnad. För att dessa värden skall_ kunna realiseras krävs att fastigheten evakueras. Normalt sett sker detta genom att hyresgästerna sägs upp enligt hyreslagen. skall ju beräknas utifrån en sådan normalsituation. Detta löseskillingen skulle motivera att man vid beräkningen av löseskillingen skulle göra avdrag för minimiersätuiing trots att sådana inte rent faktiskt utgår till hyres-

gästerna eftersom det rör sig om expropriation. Den bristande samstämrnigheten mellan hyreslagens och expropriationsatt expropriation är ett

lagens regler kan påstås ha mindre betydelse därför

relativt förfarande. Det bör dock understrykas att expropriations-

ovanligt vid olika former av ingrilagens regler ligger till grund för ersättningama

byggnadsminneslagen osv. Vi-

pande enligt en rad andra lagar som PBL, för

dare är de grundläggande expropriationsxättsliga principerna vägledande

de som dagligen görs på öppna marknaden. Den 0-

fastighetsvärderingar

klarhet som uppstår om vilken ekonomisk belastning minimiersättningfår därför vidare konsekvenser. Hela

arna kan utgöra på fastighetsvärdena detta problemkomplex berörs över huvud taget inte i betänkandet. Lika nödvändigt är det att beakta sambandet med anläggningarrende.

Ibland kan det i dag vara svårt att avgöra om en upplåtelse är att anse som

I praktiken spelar detta inte så en hyresrätt eller ett anläggningsarrende.

stor roll eftersom reglerna är likartade. Skilda regler för lokalhyra och an-

156 Särskilda yttranden

läggningsarrende kommer därför att leda till onödiga tillämpningssvårigheter. om minimiskadestånd innehåller inte några undantag. Det Reglerna innebär att de kommer att gälla såväl avtal på kort tid som speciella objekt som idrottshallar, garageplatser och industrilokaler. Vad detta kommer att medföra för praktiska konsekvenser har kommittén inte alls utrett. Uppenbart är att denna typ av upplåtelser kommer att fördyras väsentligt. Konstruktionen med minimiskadestånd kommer också att leda till andra tillämpningsvårigheter. I mer omfattande affärstransaktioner kan ingå en hyresupplåtelse som en mindre del. Av olika skäl kan det ha funnits anledning att i en sådan uppgörelse värdera hyresrätten på ett helt annat sätt än vad marknaden i alhnärthet gör. Det kan då varken vara riktigt att bestämma skadeståndet efter marknadshyresvärdet eller efter faktiskt utgående hyror. Anförda blir relevanta inte minst vid tillämpningen av synpunkter olika former av moderna avtalsformer som sale-and-leaseback. Ett annat exempel på en sådan komplex avtalsfonn är avtalet mellan ägaren av en hotellfastighet och hotelloperatören. Det sagda visar att regler om minimiskadestånd kommer att på ett betänkligt sätt försvåra hyresupplåtelse i många fall. En konstruktion med minimiskadestånd skulle komma att medföra flera olika skatteproblem. Detta berörs över huvud taget inte i betänkandet. .

Om det anses nödvändigt med speciella regler för att hjälpa svaga hy-

resgäster bör reglerna utformas direkt med tanke på dessa. En lösning är att skadestånd utgår enbart till hyresgäster vars årshyra inte överstiger t.ex. ett basbelopp. En annan och förmodligen bättre lösning är en regel som gör det möjligt för parterna att avtala bort bestämmelser om minimiskadestånd. Härigenom skulle inte vanliga affärsuppgörelser drabbas av reglerna - situationer där kanske kontraktet avser miljonbelopp och där hyresgästen inte alls har ställning av svagare part samt inte heller korttidsavtal och avtal avseende mer udda typer av lokaler. Om det anses att fastighetsägare skulle kunna utnyttja ett övertag finns möjlighet föreskriva att överenskommelse om avstående från minimiskadestånd skall godkännas av hyresnämnd.

Kapitel 8 Indexklattsuler Det enda motiv som anges i betänkandet för förslaget att begränsa möjligheterna till indexreglering av hyrorna är att en justering av hyrorna efter konsumentprisindex inte är förenlig med en strävan att lokalhyroma skall vara marknadsanpassade. I och för sig är omtanken om marknadens

Särskilda yttranden 157

funktion vällovlig, men det måste ändå vara parterna själva som i det enskilda fallet får avgöra om en indexklausul är marknadsmässig. I den allmänna debatten bmkar i huvudsak två argument anföras mot indexklausuler. För det första anses de påskynda inflationen när den är hög. Vidare kan indexklausuler te sig ofördelaktiga för hyresgästen i tider med hög inflation och svag marknadshyresutveckling. Inget av dessa båda argument är relevant i dag med nuvarande förhållandevis låga inflation. Jag anser därför att den logiska åtgärden är - inte att lägga fram förslag om ytterligare lagreglering av indexklausuler i lokalhyreskontrakt - utan att i stället föreslå att nuvarande förbud mot sådana klausuler i ettårsavtal tas bort. Självfallet återspeglar inte konsumentprisindex hur hyrorna utvecklat sig historiskt. hur fastighetsägarens årskosmader ökar eller hur den troliga framtida hyresutvecklingen kommer att se ut. Indexklausuler får i stället

ses som en del av hyresavtalen och anses här i landet underlätta långtids-

avtal. Olika bedömningar om hur marknadshyresvärdena kommer att utvecklas i framtiden kan beaktas genom att den del av hyran som indexregleras varieras. För såväl hyresgäster som fastighetsägare torde det i regel vara bättre att

veta vad hyran skall vara i fast penningvärde än att hyran nominellt skall

öka med ett visst antal kronor per år. En fast årlig nominell hyreshöjning kan för en hyresgäst te sig betydligt mer besvärande än en oförändrad real hyra, om hans intäkter inte följer takten på de överenskomna nominella hyreshöjningarna. Det är allmänt sett mer troligt att hans intäktsutveckling någorlunda följer den allmänna prisutvecklingen dvs. konsumentprisindex. Om marknadshyroma skulle utvecklas långsammare än index har en hyresgäst möjlighet att säga upp avtalet för villkorsändring. Framför allt

hyresgäster med korttidsavtal är därför skyddade även för en sådan utveck-

ling, som dock inte synes särskilt sarmolik för den närmaste framtiden.

Övergdngsbestämmelserna

Förslagen till Övergångsbestämmelser framlades först vid kommitténs sista sammanträde. Några närmare överväganden om reglemas utformning har jag därför inte hunnit med. Detta är beklagligt därför att Övergångsbestämmelsemas utfomming har stor principiell betydelse ur rättssäkerhetssynpunkt. Någon allmän motivering till bestämmelserna förekommer över

huvud taget inte i betänkandet och specialmotiveringarna består till stor del

av hänvisningar till tidigare ändringar av hyreslagen.

158 Särskilda yttranden

Det är ett absolut rättssäkerhetskrav att två parter som träffar ett civilinte revideras under avtalstiden så rättsligt avtal kan lita på att råttsreglerna och gjorda ekonomiska ändras. att förutsättningama för avtalet åtaganden Detta innebär att hyresvärden måste kunna lita på att regler om lokalens användningssätt, andrahandsuthynting, besittningskydd och indexreglering kommer Därför anser jag utformningen av verkligen att gälla oförändrade. punkterna 2-4 oacceptabla till den del de inte avser rent prooessuella regler. Jag är medveten om att hyreslagen innehåller en blandning av processuella och materiella komplicerat den av mig förordade utregler, vilket formningen av övergngsreglerna. Den dåligt genomtänkta dispositionen skäl kan emellertid inte vara motiv av hyreslagens regler och historiska den principen att materiella rättsregler

nog för att gå ifrån grundläggande

inte skall ha retroaktiv verkan.

SOU 1987247 Bilaga l 159

@

Kommittédirektiv

gg

w

Dlr 1984:40

Utredning om lokalhyresgästernas

ställning på hyres-

marknaden

Beslut vid regeringssammanträde l984-l0-ll.

Chefen för bostadsdepartementet. statsrådet Gustafsson. anför.

| Mitt förslag i i Jag föreslår att en kommitté tillkallas för att undersöka och utvärdera hur det nu gällande systemet med ett s.k. indirekt besittningsskydd för 5 lokalhyresgästerna har fungerat. Kommittén skall lämna förslag till sådana förbättringar av Iokalhyresgåisternzis ställning som utvärderingen kan gc aulctlniug till.

Bakgrund Hyrcslngen .ski/jer »re/Ian bosriirlrr och lokaler

l2 kap. jordabalken (hyreslagen) skiljer mellan bostadslägenheter och övriga lägenheter. Lägenheter som tillhör den senare kategorin kallas allmänt för lokaler. Hit hör i första hand lägenheter som hyrs ut för olika former av näringsverksamhet. Lex. butiker. varuhus. restauranger. hotell. konlör och lokaler för hantverk och industri. Vidare kan nämnas dag- och fritidshem. fritidslokaler. samlingslokaler och garage. För lokaler gäller i flera avseenden andra bestämmelser än för bostadslägenheter. bl.a. i fråga om besittningsskydciet. Bnstadshyresgäster har ett s.k. direkt besittningskydd. en kvarboenderätt.

som innebär att hyresgästen vid hyrestidens utgång i princip har rätt till

ftörliinguing av hyresavtalct. Besittningsskyxldct är förenat med normer för liyressättningen. de s.k. bruksvärdereglerua. Vid tvist är det hyresnämnden som fastställer hyran. För lokalhyresgåister finns inte något direkt besittningsskydd. Om en lokalhyresgäst blir uppsagd och inte kan komma överens med hyresvärden om förlängning av avtalet. måste hyresgästen flytta från lokalen. Hyresgäs-

Bilaga l sou l987:47

ten har exnelleititli en sädan situation rätt till ekonontisk ersättning av om varit obefogad. Man brukar med hänsyn ltyresvärden. uppsägningen ltärtill tala om att lokalhyresgäsleit har ett indirekt hesittningsskytltl. lin för förlängning kräver en uppsägning anses obefogad hl.a. om ltyresvåirtlen hyra som inte är skälig. Tvister om ersättning med ;inledning av obefogad uppsägning prövas av lnnan får väcka talan om ersättning måste fastighetsdomstolen. ltyresgästert ntedling alltid ske hos hyresnämntlen. llyresnåintntlen kan - i motsats till vad som gäller i fraga om bostadslåigenheter » inte fastställa hyran eller ;Indra villkor für fortsatt förhyrning beträffande lokaler. Vid medling skall dock ltyresnätttndett bl.a. yttra sig om lokalens om hyresvärden eller hyresgästen begär det. l marknadshyrzt.

princip skall hyresnärnttclens yttrande ligga till grund_för fastighetsdomsto-

av frågan om hyresgästen skall anses berättigad till ersättlens prövning ning.

lleståitntttelsernzi om besittningsskytltl och rätt till.

lokalhyresgåisters ersättning finns i 56-60 §§ hyreslagen.

Arzlcdttingen till de .skilda harläirmtclsørna

Att hostadslägenheter har behandlats som en särskild kategori beror

naturligtvis fráimst pä att det av sociala skäl är angeläget att ge ett starkt för rätten att behålla den egna bostaden. Bostadsärtdatntålet är skydd lätt att frän andra ändatnâl. De lägenheter som jämförelsevis avgränsa används som bostäder är också förhållandevis enhetligt tttforntadc. Dessa förhallantlen har utan tvivel ttnderlättat genomförandet av ibland tâintligen och detaljerade bestämmelser rörande dessa lägenheter. ingripande har en helt annan karaktär än bostadshyresmark- Lokalhyresmarknaden naden. Lokaler skiftande ändatnâl. vilka sällan har hyrs ut för en mängd hostadsäittlzttnitlets sociala karaktär utan i allmänhet är av ekonomisk natur. Mest omfattande är ttthyrningcrt av lokaler för olika former av näringsverkdriver i stor utsträckning sin samhet. Detaljhandeln och servicenäringarna verksamhet i förhyrtla lokaler. t.ex. hutiker och varuhus. gatukök. kaféeroclt restauranger. Detsamma gäller hantverk och åtskillig industriell tillverkning. Ett stort antal lokaler används för kontorsändamäl. Vissa lokaler mycket tjänar närmast som bostadskomplement. säsotn dag- och fritidshem. garage samt lokaler och annan fritidsverksamhet. Andra lokaler för hobby- hyrs ut

för kulturella och liknande ändamål såsom samlingslokaler, lokaler för

studie-och teaterlokaler m.m. föreningsverksamhct. utställningslokaler.

Till skillnad från bostadshyresmarknadett är alltså lokalhyresmarknaden

Detsamma heterogen när det gäller Iägenhelernas användningssätt. gäller

Bilaga j

lägenheternas fysiska beskaffenhet. l stort sett varje zuivändrtingsändamål

kräver sin särskilda typ av lokal. Även lokaler som används för samma åindamål är ofta mycket olika i fråga om storlek. utformning, utrustning m.m. i Nu nämnda skillnader mellan bostads- och lokalhyresntarknatlen blev avgörande för att statsmakterna vid 1968 års hyresreforrtt valde att utforma besittningsskydtlet för de båda kategorierna efter olika principer. Lokalhyrcsförltållztrttlertas övervägande atffärsmässigat karaktär och bedömningen att lokalhyresgästertta oftast har lättare än bostadshyresgästerna att hävda sina intressen mot ltyrcsvâirdztrna har vidare medfört att lokalhyra inte ansetts kräva en så ingående reglering som bostadshyra. Lagstiftaren har strävat efter att skapa ett enkelt och enhetligt regelsystetn för alla lägenheter utanför bostadssektom och undvikit den komplikation och de gränsdragningssvårigheter som följer med siirlösningztr för olika lokalgrupper. Detta har i sin tur medfört att lagens hestämntelser är tämligen allmänt tttformade. l stor utsträckning har lagstiftaren (iverlämnat till rättstillämpningett att finna lösningar i de enskilda fallen mot bakgrund av vad som kan anses skäligt och förenligt med god sed i hyresftärltftllztntlen. När det gäller lokalhyreslörhållrtnden ligger prövningen :tlltså inte hos hyresniinurtlernzt oeh lvostzttlstlontstolen utan ltos fastighetsdomstolarnzt. Även när det gäller lokalhyrzt har entellertid hyresnämrttlerna en viktig uppgift. nämligen som medlingstvrgztn. Vid medling i lokalhyrcstvister skall den ene intresseleditmoten i rtäntndert vara väl förtrogen med näringsidkande ltyresgästcrs förhållanden och utses efter förslag från riksorganisation av itäringsitlkarre.

Purliøll reform (lr 1979

När det indirekta besittningsskyddct för lokalhyresgäster infördes genom l968 års ltyreslztgsrefornt varett stort antal lokaler i landet alltjämt föremål för hyresreglering. Enligt hyresregleringslagett gällde ett direkt bcsittningsskydd. Hyresregleringen för lokaler zivvecklztdes slutligt vid utgången av september l972. l samband därmed förtrtskickztde statsmakterna att en översyn av reglerna om lokalhyra skulle göras sedan man fått tillräcklig erfarenhet av hur de praktiskt verkade. llyresrättstrtredningeit (Ju 1975: 06) fick i trppdrag att försöka bilda sig en uppfattning om trtvecklingen dittills på lokalhyresmztrknaden och vid behov föreslå sådana ärtdringatr att också lokalhyrcsgästerna garanterades skäliga hyror och därmed trygghet i besittningen. En förbättring av lokalhyresgästernas ställning skulle dock enligt trtredrtingens direktiv sökas inom ramen för det indirekta besittningsskyddet. Frågan om den principiella utformningen av besittningsskyddet hGlHIndlZKlCSföljaktligen inte av inredningen.

162 Bilaga l SOU l987:47

På grundval av hyresriittsutledningens betåinkaintle (SOU 1978:8) llyresriilt 2. Lokalhyra. åiudraides reglerna om lokalhyra år 1979 (se prop. l97R/79:89_ CU 32. rskr 308). Systemet med indirekt besittningsskytltl behölls. men medlingsförfarandet gjordes effektivare. bl.a. genom att hyresnämntlen på hegåiran skall yttra sig om lokalens marknadshyra.

(Önskemål om ytterligare reformer

Under senare är har det från olika håll. bl.a. detaljhandels- och

hantverksforetaig. fraimhzillits att stora hyreshiiiiiingar genomförts på lokalhyresmarknatlen. l.okalhyrcsgiisternas situation har också vid flera tillfällen behandlats av riksdagen med anledningav motioner (se t.ex. (TU I98l/82: 23. ; rskr 239). å

Mot den bakgrunden beslöt statens pris- OClI kartellnämnd (SPK) år l98l

att kartlägga och analysera hyresntvecklingen för butikslokaler i landet. Utredningen kom emellertid att begränsas till förhållandena i Stockholms kommun. SPK fáirdigställde i juni 1983 utredningen (SPKzs utredningsscrie l983:8) Butikshyror i Stockholm l978-l98l. Utredningen (nnfattzir hyrda hutikslokaler i Stockholms kommun. inklusive lokaler för frisörer. restauranger. etc.

Utredningen omfattar däremot inte kontors- eller hantverkslokzileri bensin-

stationer och liknande och inte heller varuhus och hotell. Av utredningen

framgår bl.a. att under tiden l977-l98l den genomsnittliga årliga hyresökför butikslokaler var omkring l3 %. medan den genomsnittliga årliga ningen konsumentprisökningen uppgick till omkring 14%. Drygt hälften av hutikslokzilernzi hade under perioden l978-l98l fått Iiyresltöjningzir som procentuellt var högst lika stora som hyreshöjningarnzt för bostadslägenheter i Stor-Stockholm. eller 35-40 %. För samtliga butiker utgjorde hyran i förhållande till (misiittningen i genomsnitt 5.7 Wr-år 1978 och 6.7 Va år l98l. Utredningen visar också på extremt höga hyror. främst i Stockholms city-område. Som redan har framgått avsåg SPK:s inredning endast Stockholm och (lessntom endast butikslokailer. Kontorslokaler som utgör en stor andel av lokalbeståndet i Stoekhoms city omfattas t.ex. inte av utredningen. har - till skillnad från hostzidshyresgästernzi - inte Lokalhyresgästerna någon lagstadgad förhandlingsrätt. Sveriges Köpmannaförlnund. Sl-llO-familjeförctagen och Sveriges fastighetsägarefiârbund träffade i december l982 en överenskommelse om att bilda arbets- och förlikningsorgzm - Lokalmzirknadskomtnittén. ett gemensamt Organisationerna har enat sig om vissa principer för bl.a. hyresåntlringar på lokalhyresmarknaden. Överenskommelsen anses dock ha en relativt begränsad betydelse.

Bilaga t 163

Mot bakgrund av utvecklingen) pa lokalltyresmarkttaden väcktes tmder den :allmänna motionstiden 1984 ett antal motioner i riksdagen med begäran om

utredning :ingående lokalhyresgästcrnas

ställning och om en översyn av gällande lagregler betriiffantde hesittningsskyrtltlet och ltyressåittningcn av lokaler (se ntotiottcrmt WHÖl/Ssl: 7l*)_ lll55. 1059. l342 och 2417). l samtliga motioner trttryeks en oro över de kraftiga Ityreshöjnittgztntzt för lokaler. främst i tåitorternrts centrala delar. och de konsekvenser som de höga

Iokallrvrorna far även tttanför

kretsen av de (lrabbzttle hyresgästerna. Risken för tttztrmtting av olika former av service. föreningsvcrksatnhct och annan kulturell verksamhet i de berörda omradenzt pätalas. liksom risken för att priserna drivs i höjden. Vissa av motionerna innehalløsr även förslag till regler som syftar till en

rimlig hyressättning och ett Llåirigettttnt förbiittrztt besittningsskytltl.

Den pmpositioti (l983/X-l:l37) om ändringar i hyreslagstiftnirtgen som regeringen förelade riksdagen senare under varen 1984 innehöll inte ttågot förslag om nya hestänuttelset i fraga om lokalbvrzt. Mot bakgrund av den oro

som manga lokalbyresgiister kärmer inför

hvrestttvecklingen artmälde jag entellertid i mitt anförantlt* till propositionen (s. ZJI) att jag ;tvsäg att ta initiatix» till att det görs en trtvåitdering av hur det nu gällande systemet med ett indirekt besittningsskvtld har fungerat llostadsutskottct. som i :tnslutnittg till propositionen åivett hcllållltllåltlt de ityss ttämndzt motionerna (BoU l*)83/X-l:2*l). :tnslöt sig till ttttalzttulcnat i propositionen. Lltskottet ttttryckte sin tillfredsställelse (över att en tttvâirdering nu skulle kontmzt till stand och ttnderströk vikten av att den blir tnera omfattande iin de ttndersökttittgztr som gjorts tidigare. Mot den nu angivna bakgrunden föreslar jag att en kommitté tillkallas för att göra en tttvärdering av hur det nuvarande systemet med indirekt

besittningsskydd för lokalltyresgåister har fungerat och att. om det visar sig

behfivligt. lägga fram förslag till zitgâirtlcr sont behövs för att förbättra Iokalltyresgåisteritzts ställning.

Riktlinjer för utredningsarbete-t

/l/Lvirlig /aa/_inwting m Ityntrtutork/ingen for lokaler

Den tidigare nämnda hvresrättstrtrerlningen redovisade i sitt betänkande om

uppgifter hyrestttveeklirtgett efter hyrcsregleriitgens avskaffande fram till

är l977. De tttredttingar som därefter har införts. bl.a. av SPK. har varit relativt begränsade. både geografiskt och i fråga om typer av lokaler. För att fullgöra ttppdrztget bör kommittén därför först belysa Ityresutveek-

lingen på lokalhyresntarknaden. Som framliölls under riksdagsbelutrtdlingen

av propositionen IQXÃ/RJ: I37 är det viktigt att kotnmitterts ttndersökrting blir

164 Bilaga l

mera omfattande och allsidig än de undersökningar som har gjorts ti(ligare. Kommittén hör även tmderstâka vilka erfarenheter parterna på lokalliyresmarknaden har av de frivilliga förhandlings- och samarbetsorgan som för närvarande finns.

Utvärdering m de nuvnrarzzlz /zyrøsrøglerna

Vid sin analys av de inhåimtzitlc uppgifterna hör kommittén även göra en utvärdering av hur nuvarande regler om lokalhyra har fungerat. llärvid bör särskild uppmärksamhet ägnas åt frågan om 1979 års lagändringar har fyllt sitt avsedda syfte att stärka Vidare bör lokalhyrcsgästernas ställning. kommittén försöka belysa vilka konsekvenser det nuvarande med systemet har för olika marknadshyra kategorier av lokalhyresgäster när det gäller deras möjligheter att bibehålla besittningen till sina lägenheter eller att kunna göra sig gällande på lokalhyresmarknaden. l det sammanhanget bör kommittén om möjligt även belysa lokalhyrornas för den betydelse geografiska spridningen av olika verksamheter. Lex. för tillgången til! service av olika slag i bostadsområdena:.

Förslag för att garantera .rkäliga hyror och trgvgglier i besittningar: Skulle kommittén vid sin analys finna att de nuvarande bestämmelserna i ett eller flera hänseenden inte fungerar tillfredsställande. bör kommittén (ivervilgzi vilka åintlriitgar som hör genomföras för att garantera lokalhyresgästerna skäliga hyror och därmed även trygghet i besittningen. Kommittén böri första hand söka lösningar inom ramen för det nuvarande systemet med indirekt besittningsskydd. Om förhållandena kräver det. bör emellertid kommittén vara oförhintlratl att i stället lämna förslag till hur ett dirckt lvesittningsskytltl skall ittformas. Kommittén hör även överväga om det är att åstadkomma möjligt förbättringar genom en legal förhandlingsrätt på lokalhyresmarknaden. Om kommittén anser att en sådan rätt bör införas. skall förslag till bestämmelser därom läggas fram. Vad jag hittills har ;infört innebär i och för sig inte att (let nuvarande systemet med marknadsanpzisszitle hyror måste överges. Olika skäl kan tala mot att så sker. Om kommitténs analyser visar starka skäl för det, bör dock kommittén inte vara förhindrad att ta upp frågan om det inom ramen för hyreslagstiftningen är lämpligt och möjligt att stärka lokalhjfresgästernas ställning genom att införa någon särskild norm eller något särskilt

prövningsfarantle för vad som kan anses som skälig lokalhyrzr. llärvid hör

dock kommittén särskilt beakta de olika synpunkter av bl.a. näringspolitisk. social och kulturell art som kan läggas på denna

fråga.

Bilaga l l65

Koslnarlxl›cräkningar m _forxlugvlr m. m.

För kommitténs arbete gäller även kommittédirektivcri (Dir 1984:5) till samtliga knmmittér och såirskildzt utredare angående utredningsförslagens inriktning. Det innebär bl.a att samtliga förslag .skall kostnadsberiiknzis. Diirvitl skall hiinsys tas till samtliga kostnader. Speciellt bör effekterna på administrationens (imfattning belysas. liksom den påverkan på hyresnivån för lokaler som kan bli följden av förslagen. Samtliga förslag som innebär utgiftsökningar skall finansieras genom omprioritering inom utredningens område.

Tider och samråd

Kommitténs arbete bör bedrivas skyndsamt och vara avslutat senast den l juli 1986. l frågor som rör handläggningen av hyrestvister bör kommittén samråda med rättcgårtgstrtredningcit (Ju l977:t)(›).

l

Hemställan

l Med hänvisning till vad jag nu har anfört hemställer jag att regeringen l

bemyndigar chefen för bnstadsdepartementet att tillkalla en kommitté med högst tre ledamöter med uppdrag att göra en

i ä

i utvärdering av hyrcslagens regler om lokalhyra samt att föreslå de åtgärder som behövs för att förbättra ställning.

E lokalhyresgästernas

| att utse en av ledamöterna att vara ordförande. att besluta om sakkunniga. .sekreterare och annat biträde åt [ experter. i i kommittén. Vidare Itemställer jag att regeringen beslutar i att kostnaderna skall belasta elfte huvudtitelns kommittéanslag.

Beslut 3 ansluter sig till föredragandens överväganden och bifaller hans Regeringen hemställan.

(Bostadsdepartementet)

STATENS gnxs- och KARTELLNAMND

LOKALHYRORI FEM KOHIJNER

En undersökning av hyresnivåer och hyresutveck1ing 1982-1985 för olika typer av 1oka1er i Stockh01m, Göteborg, Malmö, Gävle och Skara. En undersökningen utförd på begäran av Loka1hyreskommittên Bo 1984:02.

Bilaga 2 167

0 SAMMANFATTN ING

Denna undersökning av lokalhyror i fem kommuner har utförts på begäran av Lokalhyreskommittên (Bo 1984:02). Utredningen har genomförts vid SPK:s första byrå av Tofte Frykman (projektledare), Anita Kouvatsos och Ann- Britt Millgård. I datainsamlingsarbetet har vidare Anneli Hindefelt, Lena Orpana, Cecilia Perbo och Henrik Tufvesson medverkat. Urban Norlên och Tommy Waller vid Statens institut för byggnadsforskning i Gävle har varit konsulter i frågor som rör statistisk metod och dataprogrammering.

0.1 Syfte

Rapporten syftar främst till att beskriva strukturen på fem utvalda orters lokalhyresmarknader, vilka hyresnivåer som rådde 1985, vilken hyresutveckling som förekommit 1982-85 samt dess bakgrund.

Undersökningen omfattar såväl butiker och kontor som lokaler för tillverkning och hantverk, offentlig och privat samhällsservice liksom lokaler för kommersiellt och ideellt nöjes- och kulturutbud.

l

I beskrivningen tas hänsyn tilll lokalernas användning och deras läge på

I samt indirekt deras

i orten standard, så som den speglas genom värdeåret i för för vilka den fastighet i vilken de är belägna. Vidare redogörs olika

t typer av kontrakt som förekommer; som bakgrund för en bedömning av i

vilken kan antas till förekomsten av

E

grad hyresutvecklingen vara,kopplad I index- och förhandlingsklausuler i kontrakten, kontraktstidens längd samt

E uppsägning av kontrakten för avtalsrevison respektive byte av hyresgäst.

l

l 0.2 Omfattning och uppläggning

l l l l Undersökningen har genomförts som fem fallstudier av lokalhyresmarknaderl l na i Stockholm, Göteborg, Malmö, Gävle och Skara. orterna har valts i samråd med Lokalhyreskommittén. Resultaten från undersökningen är därmed l i princip bara hänförbara till dessa marknader. l i storstäderna har lägesindelats efter en enkel modell - Hyresmarknaden som ofta använts i litteraturen om urban ekonomi - i centrala city, staden och övriga tätorten. Gränserna har dragits i samråd med experter på respektive kommuns fastighetskontor eller näringslivsenhet.I Gävle

168 Bilaga 2 redovisas marknaden uppdelad på city och övriga tätorten medan marknaden i Skara inte har lägesindelats eftersom antalet lokaler är för få.

I undersökningen har uppgifter insamlats, med postenkät, om lokalerna i ett urval av fastigheter. Marknaden i Skara har totalundersökts. Som urvalsram har SPK utnyttjat fastighetstaxeringsregistret 1984 hos statistiska centralbyrån (SCB). Urvalsramen omfattar alla hyreshusfastigheter, restaurang och hotellfastigheter, industrihotell samt vissa typer av industrifastigheter.

Eftersom det inte finns hyreslokaler i alla fastigheter har undersökningen delats upp i två steg. Först undersöktes med en fastighetsenkät om A några lokaler hyrdes ut i fastigheterna. I denna del av undersökningen ingick var 8:e fastighet i Stockhom, var 5:e i Göteborg, var 4:e i Malmö samt 2/3 av samtliga fastigheter i Gävle. Svar har erhållits från ägarna till 97 procent av de utvalda fastigheterna. Svaren vi sade att det fanns lokaler i 77 procent av de knappt 2 000 undersökta fastigheterna. Andelen fastigheter med lokaler var störst i Stockholm och lägst i Gävle.

Hälften av de fastigheter som innehöll hyreslokaler valdes ut för vidare undersökning. Urvalet gjordes slumpmässigt, utom i Skara där alla fastigheter togs med. Fastighetsägarna fick en lokalenkät med frågor för varje hyreslokal om hyror 1982-85, ytor, service, kontraktsfonner, kontraktstider och bakgrunden till hyresändringar mellan januari 1982 och januari 1985. s

Totalt undersöktes 762 fastigheter med 4 474 lokaler. Svar erhölls motsvarande knappt 94 procent av lokalerna. Den kombinerade svarsfrekvensen på de två enkäterna utgör därmed 91 procent för hela undersökningen. ä i å Det insamlade materialet används i redovisningen dels för att beskriva hyresmarknaden 1985, dels för att göra vissa jämförelser med läget 1982 i samt dels för att beskriva hyresutvecklingen 1982-85 för lokaler som inte 5 l varit föremål för så stora förändringar att en jämförelse blir missvisan- a de.

Sedan 1982 har lokaler tillkommit på marknaderna. Lokalutbudet har ökat genom ny-, till- eller ombyggnad av fastigheter, genom att stora lokaler nu delats upp på flera mindre samt genom att bostäder, lagerutrymmen och

Bilaga 2 169 garage etc har omvandlats till lokaler i utredningens mening. Lokalhyresmarknaden beräknas omfatta cza 39 000 lokaler på de undersökta orterna 1985. Av dessa var i genomsnitt 90 procent i huvudsak oförändrade och uthyrda även 1982. Dessa lokaler utgör populationen i SPK:s mätning av hyresutvecklingen sedan jan 1982.

I enkätundersökningar är det av olika skäl vanligt att inte alla frågor

kan besvaras fullständigt av de medverkande uppgiftslämnarna. När det

gäller uppgifter som avser 1985 så är, med något enstaka undantag, alla frågor i alla enkäter helt besvarade. När det gäller uppgifter om hyror och vissa kontraktsförhållanden för 1982 finns ett partiell bortfall som _i genomsnitt uppgår till _14 procent av de lokaler som borde vara med» när hyresutvecklingen skall mätas. Detta partiella bortfall är störst i Stockholm (17 %) och lägst i Gävle (6 1:). Orsaken till att uppgifter saknas för 1982 är i 3 fall av 4 att fastigheten har bytt ägare sedan 1982 och den nye ägaren uppger att man inte i känner till de tidigare förhållandena.

i

l › Genom att en så stor andel

av det partiella bortfallet har samband med

l ›

i att fastigheten bytt ägare (eller förvaltare) kan detta ha en systema-

l tiskt snedvridande effekt på de skattningar som SPK gör av hyresutveckä -

1 lingen. Om det är så att hyreshöjningar varit mera vanligt förekommande

l och/eller större - för lokaler i de fastigheter som också bytt ägare, än ide fastigheter där vi har uppgifter för alla år, så underskattas den genomsnittliga hyresutvecklingen 1982-85 i undersökningen. Om även dessa lokaler hade kunnat undersökas för hela tidsperioden så hade kanske den genomsnittliga hyresutvecklingen varit _större än vad som redovisas längre fram. Även det motsatta fallet är tänkbart även om det är mindre troligt.

Rapporten är upplagd på följande sätt. Efter ett inledande kapitel med ; bakgrund och syfte följer en redogörelse för undersökningens , omfattning

ochuppläggning i kapitel 2. Vi redogör också för ett antal begrepp som

används i fortsättningen. I kapitel 3 ges en översiktlig beskrivning av lokalhyresmarknadernas storlek och omsättningliksom ett räkneexempel för att illustrera den troliga storleken på hyresmarknaden i riket.

I kapitel 4 - 8 ges en ganska sifferspäckad redovisning av hur lokalhyresmarknaderna ser ut på var och en av de fem orterna. Redogörelsen för varje ort följer i stora drag sanna modell så att man kan lägga samma

170 2 sou 1987:47 Bilaga

tabell eller diagram bredvid varann och jämföra delar av marknaderna på

flera orter parallellt.

1 återfinns SPK skall göra 1 bilaga Lokalhyreskommittêns begäran om att » en utredning. En mera utförlig presentation av undersökningsmetodiken ges 3 finns de enkäter och instruktioner som använts i i bilaga 2. I bilaga till och postenkäterna. I bilaga 4 finns tabeller diagram över genomsnitt i hyresnivåer och hyresutveckling som illustrerar framställspridningar i kapitel 4 - 8. I en separat tabellsammanställning publiceras ningen till siffermaterial . mera detaljerat underlagsmaterial rapportens

I denna samnanfattning ger vi en översikt och jämförelse av de fem mark- - återfinns i rapporten. Siffrorna i naderna som inte någon annanstans är skattningar (utom för Skara) som kan vara den fortsatta redovisningen behäftade med slumpmässiga fel. I samanfattningen återges inga konfimen i gengäld kommmenteras oftast bara densintervall för skattningarna, som kan anses vara statistiskt säkerställda. Säkerheten sådana skillnader i skattningarna diskuteras mera ingående i kapitel 2 och ortsredogöreli den separat utgivna tabellsammanserna, konfidensintervall publiceras ställningen.

0.3 Hyresmarknadernas storlek och omsättning

framgår av tabell 0.1. För att Antalet hyreslokaler på de fem orterna inte av falsk precision har antalssiffror avrundats. ge intryck

TABELL 0.1 ANTALET UTHYRDA LOKALER AV OLIKA SLAG 1985. Kontor Industri Samhälls Kultur Totalt Procent Ort Butiker service m m fördeln

3 000 1 800 1 100 21 100 54 Stockholm 6 900 8 300 3 900 1 000 1 000 200 10 900 28 Göteborg 4 800

lokaler avrundat till närmaste 100-tal, utom för Skara. Antalet

i Stockholm är dubbelt så stor som den i Göteborg, Lokalhyresmarknaden vilken i sin tur är dubbelt så stor som den i Malmö. Marknaden i Gävle av Malmös, medan Skaras 228 lokaler utgör mindre utgör högst en fjärdedel

2 Bilaga 17än 1 procent av de undersökta marknaderna. Vi vill påminna om att undersökningen avser kolumnerna Stockhom, Göteborg och Malmö samt tätorterna Gävle och Skara. I hela storstadsregionen Stockhom är antalet hyreslokaler betydligt större än vad som här redovisas.

I tabell 0.2 har vi beräknat omsättningen på lokalhyresmarknaderna genom att sunmera årshyrorna på lokalerna i föregående tabell. För att inte ge intryck av en felaktig precision har sunmorna, utom för Skara, avrundats till 10-tal miljoner kr. För Stockhom, Göteborg och Malmö är skattningarna dock osäkrare än så, varför läsaren bör ta siffrorna som ett mått på den ungefärliga omsättningen för lokaler av olika typ. ____

rÃéEECEå Cöåiiåiåååiåååiiñååiååläååzsrrifi?iåååTnäijoner kronor

och procentuell fördelning. Ort Butiker Kontor Industri Samhälls Kultur Totalt Procent service m m fördeln Stockholm 860 2 180 370 350 140 3 900 55 950 840 80 190 30 2 090 29 Göteborg

I ll Totalt 2 220 3 580 490 640 190 7 120 100

› * 0.3 Hyresomsättningen i Skara utgör 1. av totalomsättningen på de under- .« sökta marknaderna.

Totalt omsätts drygt 7 miljarder i lokalhyror på de fem orterna; varav i 1 Stockholm strax under 4 miljarder, i Göteborg omkring 2 miljarder, i Malmö omkring 900 miljoner och i Gävle omkring en kvarts miljard per år. För Skara har omsättningen beräknats till 18 miljoner.

Den relativa fördelningen av hyresomsättningen på varje ort skiljer sig markant från fördelningen av andelen lokaler i tabell 0.1. I allmänhet kommer en större andel av hyresinkomsterna från kontorslokaler än vad som motsvarar deras antal smässiga andel i beståndet. De totala hyresinkomsterna är ju en funktion av lokalyta och lokalernas attraktivitet uttryckt i marknadshyrans nivå.

I Stockholm härrör 56 procent av hyresinkomsterna från uthyrning av kontorslokaler, vilka utgör 39 procent av lokalbeståndet. Förhållandet är liknande i Malmö, där 57 procent av hyresintäkterna komer från kontorslokaler som bara utgjorde 37 procent av andelen lokaler. I Gävle är

172 Bilaga 2 SOU l987:47 förhållandet det omvända där bara 23 procent av hyresintäkterna kommer från kontor som utgör 32 procent av andelen lokaler. Här kommer samtidigt 18 procent av hyresinkomsterna från lokaler för samhällsservice som utgör 6 procent av antalet hyreslokaler.

Hyresinkomster från butiker utgör närmare hälften av totalomsättningen på marknaden i Göteborg, Gävle och Skara medan kontorshyror är dominerande inkomstpost i Stockholm och Malmö.

Eftersom undersökningen är upplagd som fem fallstudier kan datamaterialet knappast användas för att mera noggrant beräkna vilken omfattning lokalhyresmarknaden i landet kan tänkas ha. Det kan ändå användas som underlag för ett räkneexempel som illustrerar dess storlek (se kap 3).

Med hjälp av detta kan man våga gissa att omsättningen på lokalhyresmarknaden i Sverige åtminstone överstiger 16 miljarder och troligen uppgår till mellan 20 och 30 miljarder kronor. Likaså överstiger antalet hyreslokaler 132 000, sannolikt finns det mer än 150 000 lokaler på marknaden. Sannolikt utgör lokalhyresmarknaden i Stockholms A-region 1/4 av marknaden i riket.

0.4 Harknadsstruktur

Hyresmarknaderna på de fem orterna har olika mix av lokaler när man ser till deras användning som framgår av figur 0.1.

I Stockholm är var tredje lokal på marknaden en butik, medan omkring 4 av 10 lokaler hyrs ut för kontorsändamål. På de andra orterna råder det omvända förhållandet. I Skara används 55 procent av lokalerna som butiker och bara 23 procent till kontorsändamål. På alla orterna är mer än 70 procent av lokalerna uthyrda för kommersiella ändamål, dvs kontor och butiker. Eftersom sådana lokaler är i majoritet på alla orter kommer vi i sammanfattningen att huvudsakligen uppehålla oss vid dessa.

Rubriken industri i figuren innefattar såväl industri- som hantverkslokaler. Till samhällsservice räknas lokaler för vård, utbildning, barntillsyn och olika samhällstjänster. Kultur m m består även av lokaler för förenings-, nöjes- och rekreationsverksamhet.

ANDELAR AV OLIKA LOKALTYPER

i procent inom varje ort

SAM HSEFNICE KULTUR MM

SKATTNINGAH l LOKALHYRESUNDEHSÖKNINGEN Figur 0.1 \ Varje ort har sin egen specifika karaktär när det gäller var någonstans i kommunerna lokalerna finns, med den lägesindelning som används i undersökningen.

TABELCBT?” LöiåiiiasåiáåiiáosåuååEöåuetnxueäêrea me? Procent:

I Stockhom omfattar city nedre Norrmalm medan centrala staden består av övriga staden inom tullarna. En femtedel av lokalerna ligger i city. Dessa består till 90 procent av butiker och kontor. Centrala staden

2 174 Bilaga

omfattar halva lokalhyresmarknaden. Här är 70 procent av lokalerna butiker och kontor. I övriga tätorten är 60 procent av lokalerna butiker och kontor.

av området inom Vallgraven samt Nordstan. Centrala I Göteborg består city staden omfattar huvuddelen av angränsande stadsdelar Ö Masthugget, Stigberget, Olivdahl, Haga, Vasastaden, Annedal, Lorensberg och Johannesberg. 6 av 10 hyreslokaler ligger utanför dessa områden, i övriga Omkring tätorten. av dem är butiker medan var tredje hyrs ut som Knappt hälften kontor. I city finns 16 procent av hyresmarknaden - räknat i antal lokaler -, varav omkring 85 procent är butiker och kontor.

I Malmö hör huvuddelen av området inom Vallgraven till city. Centrala staden utgör ett område söder och väster därom ut till Fridhemstorget Limhamns och Värnhemstorget. Detta område har ansetts samt kring torg särskilt intressant för kommersiella lokaler. I Malmö ligger 3 hyreslokaler av 10 i city. Knappt hälften av dessa utgörs av kontor och var tredje är butik. Var fjärde lokal ligger i centrala staden där 9 av 10 är butiker eller hälften vardera. I övriga tätorten är 4 av 10 kontor, ungefär butiker medan var fjärde är kontor.

I Gävle består city av området norr om Gavleån till Teatern. Det begränsas i öster av järnvägen och i väster av Kaplansgatan (bakom Domus-fashälften av hyreslokalerna, varav mer än hälften är tigheten). Här ligger butiker och en tredjedel kontor. Lokaler i centrala staden och övriga tätorten redovisas i undersökningen sammanslaget eftersom antalet observationer inte tillåter en särredovisning. I övriga tätorten är var fjärde lokal en butik, var tredje ett kontor och var fjärde en lokal för industri och hantverk. I Skara har marknaden inte lägesindelats.

Vem äger/förvaltar lokalerna på marknaden?

När inslaget av kommersiella lokaler med hög attraktivitet på marknaden är stort kan man förvänta sig att även fastighetsägandet professionaliseras. Vissa områden blir intressanta för fastighetsbolag och speciellt institutionella placerare med stora kapitalresurser som försäkringsbolag. vilken som ägaren anser sig tillhöra, samt Vi har frågat företagskategori om storleken på förvaltningen - räknat i antal hyreslokaler. Ifall fasförvaltas av annan än ägaren har förvaltaren fått besvara samma tigheten I tabell 0.4 och 0.5 redovisas svaren. För förvaltade lokaler är frågor.

2 Bilaga 175

det förvaltarens uppgifter som ingår. Skälet till detta är att det är förvaltaren som är aktören på hyresmarknaden.

I Stockholm är allmännytta samt stat och kommun störst lokalägare. De äger/förvaltar en nästan lika stor andel av lokalbeståndet som försäkringsbolag och fastighetsbolag tillsammans. Det är dock stora skillnader i olika lägen. I city dominerar de senare företagen, där de har inflytande över 2/3 av antalet lokaler på marknaden hälften (ungefär vardera), medan de i centrala staden har 1/3 av marknaden. är Ägarinflytandet omvänt när det gäller allmännyttan (inklusive stat och kommun) som har 2/3 av lokalerna i övriga tätorten, var 7:e lokal i centrala staden och mycket få lokaler i city.

TABELL 0.4 SOM ÄGS/FÖRVALTAS AV OLIKA ANDEL AV HYRESLOKALERNA FURETAGSTYPER. Procent.

Ort Al lmän- Sti f- Privatnytta , Fasti g- Försäk- tel ser Övriga perso- Stat, hets- rings- Ideel . före- ner o. To- › Kommun bolag fören. BRF bolag tag talt

i

l Total t 22 24 13 5 18 18 100

l

I Göteborg och Malmö äger/förvaltar

i fastighetsbolag och försäkringsbolag

tillsammans

l

knappt hälften av lokalerna medan allmännyttan inte är lika stor som på Stockholms

l

lokalhyresmarknad. _ l

i I Göteborgs city tillhör 4 av 10 lokaler ett fastighetsbolag (eller l

förvaltas av sådant) och var fjärde lokal Förägs av försäkringsbolag. * säkringsbolagen äger också var femte lokal i övriga tätorten, där dock l övriga företag har störst innehav med 3 av 10 lokaler. I centrala staden ägs/förvaltas var tredje lokal av fastighetbolag. Allmännyttan äger var femte lokal i centrala staden och övriga tätorten.

I Malmö äger försäkringsbolag var fjärde lokal i city men i övriga delar av kommunen har man ganska få lokaler. Fastighetsbolag äger/förvaltar var femte lokal i city, 7 av 10 i centrala staden och var tredje i övriga

176 Bilaga 2 tätorten. Allmännyttan har få lokaler i city och centrala staden. I övriga tätorten äger man var femte lokal, där dock privatpersoner och bostadsrättsföreningar är näst störst på marknaden (efter fastighetsbolagen).

I Gävle är fastighets- och försäkringsbolagens inflytande koncentrerat i till city där man äger var femte respektive var fjärde hyreslokal. Allmännyttan har där få lokaler men man äger var femte lokal i övriga tätorten. Störst andel av marknaden har gruppen övriga företag som äger var tredje lokal i city och hälften av lokalerna i övriga tätorten.

Skaras lokalhyresmarknad domineras av gruppen övriga företag samt privatpersoner och bostadsrättsföreningar.

En tredjedel av lokalerna i storstäderna och Gävle ägs/förvaltas av små fastighetsägare (med högst 25 lokaler i sitt bestånd). I Skara dominerar de senare på marknaden. Stora fastighetsförvaltare (med fler än 100 hyreslokaler i sitt bestånd) dominerar marknaderna på alla orter (utom i Skara). Merparten av de allmännyttiga företagen, försäkringsbolagen och fastighetsbolagen tillhör denna kategori.

Klausuler om indexreglering m m

Huvuddelen av alla lokalhyreskontrakt har hyran indexreglerad med konsumentprisindex (KPI). Om uppvärmning är inkluderas i hyran brukar denna vara reglerad i en särskild bränsleklausul med preliminär debitering och

2 Bilaga l77 slutlig a ing. Mellan lokalhyresgäster och fastighetsägare råder delade upp_ _ingar om vad indexregleringen är avsett att täcka. Från rnas sida brukar man hävda att, om indexreglering av hyran l/G

över huvudtaget skall

ske, så skall bara den andelen av hyran som täckerK fastighetsägarens driftskostnader i förvaltningen indexregleras. Om man lyckas få gehör för sina synpunkter så indexregleras vanligen mindre än hälften av den överenskomna hyran. Fastighetsägarna å sin sida hävdar att

hela hyran bör indexregleras så att intäkterna från uthyrningsverksamhe-W

ten åtminstone skall följa allmänna under konprisnivåns förändring traktstiden.

SPK är av flera skäl kritisk till denna användning av indexklausuler bl a för att de utlöser icke kostnadsmotiverade i ekonomin. prisökningar

Vidare är det inte givet att marknadshyrorna utvecklas enligt KPI under

avtalsperioden, utan långsammare. Då bidrar indexregleringen till att skapa en press uppåt på hyresnivån som varken är marknadsmässigt eller kostnadsmässigt motiverad. Ytterligare ett starkt argument emot den använda metoden är att KPI-mätningarna inte alls är avsedda att användas på det sätt som sker i fastighetsbranschen, indexet speglar inte på något rimligt sätt eventuella kostnadsförändringar i fastighetsförvaltningen.

En flitig användning av KPI-klausuler medför alltså att marknadshyresnivån - oberoende av efterfrågeutvecklingen - hela tiden pressas upp i takt med inflationen. Ovanpå detta har fastighetsägarna

naturligtvis

alltid möjlighet att säga upp kontrakten för hyresjustering när marknadssitationen gör detta lönsamt, dvs när marknadshyresnivån faktiskt har förändrats för lokalen i fråga.

Det förekommer också att kontrakten innehåller en klausul om att hyran ändras om di skontot förändras eller en kombination av detta och reglering , med KPI. Detta är dock ganska ovanligt 1985 och användningen har minskat sedan 1982.

En annan typ av överenskommelse är att butiksägare och fastighetsägare enas om s k omsättningshyra. Butiksinnehavaren betalar då i allmänhet en viss minimihyra samt procent på butikens omsättning - ibland förkommer också en takhyra i kontraktet. Avtal med omsättningshyra är mycket

178 Bilaga 2 . sou 1987:47

ovanliga på de undersökta marknaderna (som högst 1 Z av outikskontrakten

i Göteborg).

Hyresändringar under löpande avtalsperiod kan också bestämmas i regel rätta förhandlingar mellan fastighetsägarna och organisation av hyresgäster, liknande vad som sker på bostadsmarknaden. Detta förekommer nästan uteslutande i Göteborg där omkring 12 procent av kontrakten (dock inga i city) har en sådan klausul. Nästan samtliga lokaler tillhör allmännyttan.

TABELL 0.6 ANDEL AV HYRAN SOM INDEXREGLERAS MED KPI 1985. Samtliga lokaler

“

På de undersökta orterna har minst 3/4 av alla kontrakt hyran indexreglerad med KP1. (I denna siffra ingår blandformen KPI och diskonto som förekommer i 2 z av kontrakten i Göteborg och Gävle.) Indexreglerade kontrakt är vanligast i Stockholm med Göteborg respektive Malmö och Skara strax efter. Allmänt sett är det vanligare med indexklausuler i kontrakten för butiker och kontor än för andra lokaltyper. Det är också vanligare att centralt belägna lokaler har indexklausul än t ex lokaler i övriga tätorten. Lokaler som ägs av allmännytta, stat och komun har mera sällan indexklausuler än lokaler som tillhör andra ägarkategorier. I Stockholm har man klausuler i 2/3 av sina kontrakt, medan man i Göteborg och Malmö har indexreglerat vart 6:e uthyrningskontrakt och i Gävle vart 10:e.

I Stockholm, Göteborg och Gävle har minst 9 av 10 kontrakt i city indexklausul. I Malmö gäller detta för såväl city som centrala staden. I

Stockholm och Göteborg har även 8 av 10 kontrakt i centrala staden och

övriga tätorten indexklausul. I Malmö och Gävle däremot har 6 av 10_

Bilaga 2 179

kontrakt i övriga tätorten indexklausul. Där är också andelen kontrakty med full indexreglering (91-100 z) låg, speciellt för butiker.

Mellan var fjärde och var femte lokal (utom i Skara) har mellan 50 och 90 procent av hyran indexreglerad. Vidare har 6 av 10 lokaler i Stockholm hela hyran indexreglerad, medan detta är fallet för hälften av lokalerna i Göteborg och Malmö och omkring 4 av 10 lokaler i Gävle och Skara.

Attraktiva lokaler har således oftare indexreglerade kontrakt och det synes också som om hög (eller full) indexandel är vanligare förekommande bland dessa.

Användningen av indexklusuler har sedan 1982 ökat med ungefär 3 procent-

enheter i Stockholm och Göteborg och med ungefär 5 procentenheter på

övriga orter: Denna observation är dock något osäker eftersom det finns ett partiellt- bortfall i svaren för 1982. Ökningen kan ha varit större om

indexklausul oftare införts i kontrakten bland de fastigheter som bytt ägare än bland lokaler i de fastigheter som det finns fullständiga uppgifter för. I t Kontraktens löpti der

För hyresgästen ökar tryggheten i hans besittning ju längre kontraktstiden är. Enligt dagens lagstiftning får hyran indexregleras enbart om löptiden överstiger 1 år. l praktiken betyder det att kontrakt på 2 år eller längre tid är sådana som kan ha indexklausul, men det är tveksamt om denna regel alltid följs. Förbudet mot indexklausuler vid kortare kontraktstider är inte straffsanktionerat. Kontrakten i första kolumnen i tabell 0.7 får således inte ha indexklausul. Jämför man med tabell 0.6 så framgår att andelen kontrakt med indexklausuler - där sådana är tillåtna enligt gällande lagstiftning - är betydligt högre än vad som framgick i tidigare avsnitt.

Kontrakten i tabellens kolumn 1-2 år löper med få undantag på exakt 2 år, likaså är majoriteten av de som redovisas i kolumnen 2-5 år fem-årskontrakt. Orterna skiljer sig åt när det gäller hur vanliga olika löptider är.

Bilaga 2

är beräknad på grundval av löptiden i månader. Kolumnen 1-2 år

Tabel°len

innehaller kontrakt med 13-25 mån giltighetstid, medan 2-5 år avser kontrakt med 26-61 mån giltighet.

I Stockholm förekonlner ett-årskontrakt sällan. Hälften av alla kontrakt är på två år och vart tredje kontrakt är på fem år. Två-årskontrakt är vanligast i city där också löptider på över 10 år nästan inte alls förekommer. I övriga tätorten löper 2 kontrakt av 10 på mer än 5 år. Långa kontraktstider, på över 10 år, förkommer här liksom på övriga orter främst när det gäller lokaler för samhällsservice. Omkring vart fjärde sådant kontrakt löper på över 10 år.

I Göteborg löper vart tionde kontrakt på (högst) ett år. Vart fjärde kontrakt är på två år och nära hälften av kontrakten på fem år. I Göteborg är således fem-årskontrakt den vanligaste kontraktsformen, i synnerhet för lokaler i övriga tätorten och för kontorslokaler. Även här förekommer kontraktstider på över 10 år i vart fjärde kontrakt på lokaler för samhällsservice.

I Malmö förekommer korta kontraktstider relativt sällan i city och centrala staden medan vart fjärde kontrakt i övriga tätorten löper på högst ett år i taget. I city och centrala staden är i stället två-årskontrakt vanligast, vilket gäller för omkring fyra av tio lokaler. Tre av tio lokaler har en kontraktstid på 2-5 år medan två av tio löper på 5-10 år. Långa kontraktstider på över 1.0 år har mindre än var 10:e lokal i alla delar av kolumnen, medan även här har var femte lokal för samhällsservice kontrakt med så lång löptid.

SOU l987z47 2 131 Bnaga

I Gävle har varannan lokal i city ett fem-årskontrakt. Ungefär vart femte kontrakt löper på antingen två år eller 5-10 år. I övriga tätorten är kontraktstiderna kortare, var fjärde lokal har antingen ett kontrakt på högst ett år, ett två-årskontrakt eller ett kontrakt på 2-5 år. Även i Gävle har lokaler för samhällsservice avgjort längre kontraktstider än andra lokaltyper.

I Skara har 4 av 10 butiker två-årskontrakt medan var fjärde har ett fem-årskontrakt. Kontorshyreskontrakt på över 10 år förekommer inte alls, medan övriga kontrakt är ungefär jämnt spridda på de grupper som förekommer i tabellen. Bland industrilokaler är ett-årskontrakt vanligast. Knappt hälften av lokalerna för samhällservice och kultur har kontraktstider på över fem år.

Hyresgästernas trygghet i besittningen till sin lokal har sedan 1982 j minskat framförallt i storstäderna man i , genom att förhandlingarna tydligen tvingats acceptera kortare kontraktstider. Detta framgår vid SPK:s jämförelse med de kontraktstider som gällde under 1982. l denna har vi jämfört alla kontrakt som började löpa före 1983 års ingång med dem som var i kraft i jan 1985.

I Stockholm har andelen två-årskontrakt ökat med 8 procentenheter. Ökningen har framförallt skett i centrala staden och övriga tätorten, medan någon ökning knappast kunnat konstateras i city där två-årskontrakten dominerade redan 1982. Vi kan konstatera att ökningen är störst för (i nu nämnd ordning) kontor, lokaler för kultur m m och butiker i staden som helhet, och att ökningen åtföljts av en minskande andel långa kontrakt.

I Göteborg är förändringarna sedan 1982 huvudsakligen koncenterade till lokaler i city och i centrala staden. Andelen två-årskontrakt har i city g ökat med 10 och i centrala staden med 8 procentenheter. I city har andelen 2-5 -årskontrakt ökat från 29 till 41 procent, allt på bekostnad av de längre kontraktstiderna.

I Malmö har andelen två-årskontrakt ökat med 9 procentenheter. Ökningen är koncentrerad främst till city-lokaler (+ 13) medan 7 procentenheter

182 Bilaga 2

fler av lokalerna i centrala staden och övriga tätorten hade två-årskontrakt 1985 jämfört med 1982. Ökningen har skett på bekostnad av de längre kontraktstiderna.

I Gävle noteras en viss övergång från långa kontraktstider till 2-5 -årskontrakt. I Skara har andelen långa kontrakt minskat till förmån för tvåårskontrakt, främst när det gäller butiker, kontor och lokaler för industri och hantverk. I det senare fallet har emellertid även andelen ettårskontrakt minskat klart.

_ljyjesförhållandets längd

Hyresförhållandets längd anger tiden från det nuvarande hyresgäst flyttade in i sin lokal med eget kontrakt; Det motsvarar alltså i huvudsak detsamma som boendetid för hyresgäster i hyresbostäder. Enligt senaste bostads- och hyresundersökning avseende flerbostadshus i riket har 17 procent av hyresgästerna flyttat in i sin nuvarande bostad under föregående år, 45 procent bott i 1-8 år medan 37 procent bott i mer än 8 år. (BHU 1982, SCB SM Bo 1982:8 tab 6) För lokalhyresgäster i undersökningen är boendetiderna vanligen något kortare. Vi redovisar en indelning efter hur stor andel som fått sin lokal under det senaste året samt under den tid undersökningen täcker (under 12 mån samt 1-3 år) i tabell 0.8.

Det visar sig att på alla orter utom Skara har drygt 1/3 av hyresgästerna flyttat in i sin lokal inom undersökningsperioden medan omkring 1/3 haft den nuvarande lokalen 4-8 år och en något mindre andel haft den i mer än 8 år. I genomsnitt bytte var sjunde lokal på marknaden hyresgäst under det senaste året.

Bnaga 2 133

På de undersökta orterna var det allmänt så att butiker oftare bytte hyresgäst än andra lokaltyper under undersökningsperioden. I Stockholm, Göteborg och Malmö har 40 procent eller fler av lokalerna i centrala. staden hyresgäster som flyttat in under den senaste 3-årsperioden. I Gävle city bytte var fjärde lokal medan i hela tätorten hyresgäst mer än var femte butik bytt hyresgäst. Eftersom omflyttningen i övriga tätorten var låg kan man utgå i från att i Gävle främst omflyttningen berört butiker i city. I Skara har nära hälften av industrilokalerna bytt hyresgäst under den tid SPK undersökt.

Enligt de intervjuer SPK gjort med stora fastighetsägare och stora lokalhyrare är det svårare att förhandla fram en höjd hyra för gamla hyresgäster än för

nya hyresgäster. Hyrestidens längd har då möjligen en

betydelse för de hyresnivåer och hyreshöjningar vi redovisar längre fram, men vi har inte kunnat finna något enkelt samband av typen “den genomsnittliga hyresnivån är alltid högst i lokaler där hyresgästen har kort boendeti d .

0.5 Hyresstruktur 1985

Service som inkluderats i hyran

Innan vi går in på vilka hyresnivåer som förekom på marknaden skall vi något beröra vad som ingår i form av service från fastighetsägaren i de redovisade nivåerna.

På i stort sett alla orter redovisas rena kallhyror (dvs service ingen ingår i debiterad hyra) för mindre än 10 procent av lokalerna, mestadels för mindre än 5 procent. Undantaget från detta utgör lokaler för industri och hantverk där 10 - 20 procent av lokalerna har kallhyror utom i Skara där hälften har kallhyror.

I de redovisade hyrorna för butiker och kontor är, med få undantag, vatten och avlopp inkluderat i 9 av 10 hyresavier och uppvärmning ingår i 8 eller 9 av 10 redovisade hyror. Däremot kan det vara större skillnaå der när det gäller andra former av service, som t ex underhåll vilket är en dyr kostnad i fastighetsförvaltningen. Det förekommer mycket sällan

184 Bilaga 2 SOU l987:47 att fastighetsägaren redovisar några kostnader för av specialinredning lokalen.

Det är besvärligt att bedöma vad skillnader i servicenivå är värt. Enligt senaste intäkts- och kostnadsundersökning 1984, som SCB löpande genomför avseende fastighetsförvaltningen i hyresbostäder, har allmännyttiga företag utgifter på c:a 180 kr/kvm lägenhetsyta för drift och underhåll. Underhåll respektive uppvärmning svarar för vardera mellan 1/4 och 1/3 av summan. För enskilt ägda fastigheter noteras samma nivå om de ligger i Storstockholm, annars ligger kostnaden på c:a 150-160 kr/kvm (lägenhetsyta). Den lägre nivån utanför Storstockholm beror på lägre redovisade underhållskostnader än vad allmännyttan redovisar. Enligt Förvaltningsfakta (som utges av REPAB, Göteborg) bör en fastighetsägare kalkylera med ,ungefär 240 kr/kvm i drift, värme och underhåll för kontorslokaler om han E vill hålla en normal standard på sin service.

Om man t ex vill jämföra en grupp lokaler där alla har fullservice med en grupp där 10 procent har kallhyra och resten fullservice kan skillnaden i servicenivå beräknas påverka den genomsnittliga hyresnivån med 10 % av 150-240 kr/kvm. Så små skillnader ligger inom felmarginalen för de skatt- .ningar som görs i rapporten. I allmänhet redovisas betydligt större skillnader, som då bör ha sin orsak i andra faktorer som lokalens attraktivitet, modernitet, efterfrågesituationen på marknaden 0 s v.

Den service som fastighetsägarna har inkluderat i hyran har genomgått relativt små förändringar sedan 1982. Förändringarna har gått åt båda hållen och det finns inte någon klar tendens till minskande (eller ökan-

i 1

de) servicenivå på de undersökta orterna.

äyrgsnivåer 1985

Även om höga hyror ur vissa synpunkter utgör ett problem, därför att t ex å verksamheter och service som man vill ha kvar i ett område slås ut när

i j

de inte orkar bära hyreskostnaden, så kan det också vara problem med för låga hyror. För en välfungerande marknad är det viktigt att det finns betalningsvillig efterfrågan som är tillräckligt stor för att det skall finnas incitament att öka lokalutbudet vid behov. Vad kostar det då att skapa nya lokaler på marknaden 1985?

Bilaga 2 185

Det finns ingen statistik över vadnya lokaler - kontor eller butiker, industrilokaler - kostar att producera. Den enda jämförelse som kan göras

är med kostnaden 1985 för att producera småhus och hyreslägenheter, barnstugor enligt statistiken över ansökningar för statlig För belåning. hyreslägenheter var produktionskostnaden 6 100 - 7 200 kr/kvm beroende på region, med ett genomsnitt på 6 500 kr/kvm för riket. För småhus var motsvarande kostnad 5 100 - 6 600 kr/kvm med ett riksgenomsnitt på 5 600 kr/kvm. För barnstugor och fritidshem varierade kostnaden mellan 6 300 och 7 800 kr/kvm för olika med ett för riket regioner, genomsnitt på 6 900 kr/kvm.

Om man räknar med en kapitalkostnad och ovan relaterade på 13 procent , driftskostnader på 180 - 240 kr/kvm skulle komma att nyproduktionshyrorna ligga i ett intervall på 840 - 1 250 kr/kvm beroende på region och lokalens utrustningskvalitet. Räknat på riksgenomsnitten skulle hyrorna hamna i intervallet 910 - 1 140 kr/kvm.

Som jämförelse till den följande redovisningen kan nämnas att de genom-

snittliga bostadshyrorna i jan 1985 låg strax under 300 kr/kvm i Stor-

{ stockholm och Storgöteborg och 265 kr/kvm kring i övriga regioner i

i landet, allt inklusive värme.

L i BUTIKSLOKALER

i

F

Den genomsnittliga hyresnivån i figur 0.2 (och följande figurer av samma

E

typ) är beräknad som det aritznetiska medelvärdet för alla av kontyper

f trakt på butikslokaler (till butikslokaler räknas även restauranger,

i

banklokaler och samhällets försäljningslokaler som post, telebutiker,

i systembolag och apotek). Varje kontrakt räknas som en enhet (oberoende av

i storleken på lokalen) och nivån är beräknad som medeltal per kontrakt,

i eller lokal. I de fortsatta kommentarerna \ används genomgående siffror avrundade till jämna 10-tal kronor.

186 Z Bilaga

KVADRATMETERHYRA

m.

B u t i k e r

STOCKHOLM GÖTEBORG _ M .. GTY GAVLE - .n __ CEN.STADEN SKARA ova mom

SKATTADE MEDELVÄRDENl LOKALHYRESUNDERSÖKNINGEN

0.2 Genomsnittlig hyresnivå i kr/kvm för butiker i olika lägen på Figur fem orter.

för butiker är i stort -sett densamma i Stockholms och Göte- Hyresnivån 980 resp 950 kr/kvm. I Malmö city betalar hyresgästerna i borgs city, 550 kr/kvm, medan man i Gävle får betala 700 kr/kvm. I Stockgenomsnitt Göteborg och Gävle är cityhyrorna för butiker signifikant högre än holm, för butiker i andra lägen inom resp ort. I den genomsnittliga hyresnivån Stockholm och Göteborg är också skillnaden i genomsnittlig hyresnivå mellan butiker i centrala staden och övriga tätorten statistiskt säker-

ställd.

Detta att i Stockholm får man räkna med en högre hyresnivå om man betyder vill i city jämfört med i centrala staden, där hyran i sin öppna en butik sett är högre än om man söker sig till ett läge i tur genomsnittligt övriga tätorten. I city är den genomsnittliga hyresnivån 340 kr högre än

i centrala staden där den genomsnittliga hyresnivån är 120 kr/kvm högre

Bilaga 2 137 än i övriga tätorten. Detta beror på att lokalerna kan ha olika befolkningsmässigt butiksunderlag i det närmaste omlandet, tillgänglighet ur trafiksynpunkt, standard osv, vilket är detsamma som att säga att det finns olika grader av kommersiell attraktivitet för butiker inom den lägesindelning som används i undersökningen.

Ett bra exempel på detta finner man när det gäller i Götebutikshyrorna borg. Här är den genomsnittliga hyresnivån för butiker i övriga tätorten högre än bland butiker i centrala staden. Detta beror på att övriga tätorten finns flera attraktiva centra för butiksetablering, t ex Frölunda torg och Angered med betydligt högre hyror.

I Malmö däremot finns inte skillnad någon större i genomsnittlig hyresnivå för butiker i olika delar av kommunen. har säledes liten Läget betydelse.

Den genomsnittliga hyresnivån för butiker i Gävle city är signifikant högre än i övriga tätorten. Den är också högre än hyresnivåerna i Malmö. Skara har den lägsta hyresnivån för butiker i hela undersökningen.

KONTORSLOKALER

När det gäller de genomsnittliga hyresnivåerna för kontorslokaler så har varje ort egentligen sin egen karaktär, som framgår av figur 0.3. I Stockholm innanför tullarna, dvs både i city och centrala staden, så ligger kontorshyrorna på samma nivå som butikshyrorna. I övriga tätorten är kontorshyrorna genomsnittligt sett (statistiskt säkerställt) lägre än butikshyrorna.

I Göteborg är kontorshyrorna i alla lägen avgjort lägre än butikshyrorna, i synnerhet i city där de ligger på 520 kr/kvm i genomsnitt, dvs 430 kr/kvm lägre än butikshyresnivån. I centrala staden och övriga tätorten ligger den genomsnittliga hyresnivån 100 kr/kvm lägre än i city. Göteborgs lokalhyresmarknad skiljer sig därmed klart från de båda andra storstäderna genom att det finns en hyresmarknad för butikslokaler och en annan för kontorslokaler med skilda nivåer.

188 Bilaga 2 sou 1937:47

KVADRATMETERHYRA 1985

l -

Kontor

.. _ CITY GAVLE - -.. .. CEN.STADEN SKARA OVR TATORT

SKATTADE MEDELVÄHDEN i LOKALHYRESUNDERSÖKNINGEN

Figur 0.3 Genomsnittlig hyresnivå i kr/kvm för kontor i olika lägen på fem orter.

I Malmö ligger den genomsnittliga hyresnivån för kontor i city på 430 vilket är 120 kr/kvm lägre än för butiker. I övriga delar av kr/kvm, Malmö är skillnaderna små (ej statistiskt säkerställda). Det betyder att för kontor är i stort sett densamma oberoende av läge. Ser man hyresnivån till lokalhyrornas nivå så kan man hävda att kommunen inte har något klart urskiljbart komersiellt centrum (med högre hyresnivåer än i övriga delar av tätorten), så som vi finner i Stockholm, Göteborg och Gävle.

I Gävle ligger den genomsnittliga kontorshyresnivån i city på 500 kr/kvm, vilket är 200 kr/kvm lägre än medelvärdet för butiker. I övriga tätorten den genomsnittliga hyresnivån för kontor 70 kr/kvm lägre än i city ligger vilket också betyder att den ligger på samma nivå som för butiker i denna del av tätorten.

sou 1987:47 Bilaga 2 139

I Skara ligger kontorshyrorna i medeltal 70 kr/kvm lägre än butikshyrorna.

På de flesta orterna ligger hyresnivåerna när det gäller lokaler för samhällsservice och kultur m m på samma genomsnittliga nivå som för

kontor i motsvarande läge. Hyresnivåerna för industri- och hantverksloka-

ler ligger i allmänhet klart lägre än för andra

lokaltyper. l

E

Hittills har vi illustrerat hyresnivåerna på de fem orterna med figurer över medelvärden. I allmänhet varierar den marknadsbestämda för hyran f alla av lokaler typer inom mycket breda intervall. (lntervallen har en

tendens att bli större ju mera centralt lokalerna Detta illust- › ligger.) 5 reras i figur 0.4 där aritmetiskt median och kvartiler medelvärde, samt

I

10:e och 90:e percentilen för butiker och kontor i city på de fem orterna

l finns inritade. För Skara visas samtliga sådana lokaler

l på orten.

Denna typ av diagram sammanfattar delar av den information som återfinns

i tabellerna i bilaga 4. Utrymmet inte mera medger någon detaljerad kommentar utan den intresserade läsaren hänvisas till ortsbeskrivresp.

ning.

Med Stockholms city som exempel skall vi visa hur tolkas. I figuren Stockholms city har således hälften av alla butiker en hyra som inte

överstiger 960 kr/kvm (medianen) och 3/4 av alla har en hyra på högst 1210 kr/kvm (tredje kvartilen). Åttio av lokalerna procent har hyror i

ett intervall från 530 till 1450 kr/kvm medan tio av butikerna procent

i har lägre respektive högre hyror. Det aritmetiska medelvärdet för butiks-

* hyreskontrakten är som framgått tidigare 980 kr/kvm.

När det gäller kontor i city så visar diagrammet att hälften av kontrak-

ten har en hyra på högst 930 kr/kvm och 3/4 av alla kontorshyresgäster betalar högst 1210 kr/kvm för sina lokaler. Åttio procent har en hyra i

intervallet 670 - 1400 kr/kvm medan 10 procent har lägre respektive högre hyror.

190 Bi1a9a 2 sou 1987:47

u Kn/Kvn o 500 1000 1500 2000

1985 i city för butiker och kontor på Figur 0.4 Spridning i hyresnivåer fem orter, kr/kvm. Streckat fält meHan 10:e och 90:e percentilen. Prickat fäit me11an första och tredje kvartiien. Lodmarkerar medianen. * det aritmetiska mede1värdet. streck anger

i för butiker i HyresintervaHen är i många fail avsevärda, synnerhet och Gävie samt för kontor i Stockholm. SPK har därför Stockholm, Göteborg också undersökt om fastighetens värdeår samvarierar med genomsnittshyran. Värdeåret anger fastighetens nybyggnadsår, eHer om den senare genomgått en genomgripande renovering e11er ombyggnad det ungefäriiga nybyggnadsår som denna kan anses motsvara. (Värdeårsvariabein är en osäker åtgärd men ofta använd i så gott som aH bostads- och hyresstatistik som mätare, den bästa mätaren standard.) I Stockhoim och tiiigängliga på fastighetens Gävle medeivärdet för iokaihyror i fastigheter med värdeår efter Hgger 1971 200 kr/kvm högre än för äidre fastigheter. I Göteborg är omkring

2 191 Bilaga denna skillnad omkring 400 kr/kvm. Vi vill det är osäkert om påpeka att dessa skillnader beror på högre betalningsvilja för högre standard. Det kan också vara så att nybyggda eller renoverade har ett fastigheter attraktivare läge än äldre fastigheter.

Mycket stora spridningar i hyresnivåerna kan även vara en bland flera indikatorer på en marknad i obalans. De tyder på att det kan råda osäkerhet om var marknadshyran egentligen bör ligga och dålig information om detta bland parterna. På en marknad i obalans fungerar inte den fria

*i

g prissättningen så att man får sådan effektiv konkurrens, press på priserna och optimal resursallokering som vore önskvärt.

0.5 Hyresutveckling 1982 - 1985

Mellan januari 1982 och januari 1985 har den hyresnivån för hyresbostäder ökat med i medeltal 51 kr/kvm (24 procent) i kommuner med högst 75 000 1 invånare /Skara/, med 56 kr/kvm (27 procent) i större kommmer /Malmö, Gävle/. med 66 kr/kvm (28,5 procent) i Göteborgsregionen och med 55 kr/kvm (23 procent) i Stockholmsregionen enligt SCB:s bostads- och hyresundersökni ngar.

För lokalhyreskontrakt med hela hyran indexreglerad är det vanliga i branschen att hyreshöjningar genomförs per den 1/1 vart år med indexuppgången mellan oktober-oktober föregående år. Konsumentprisindex steg med 26,5 procent mellan oktober 1981 och oktober 1984, vilket är den procentuella hyresökning som indexklausuler som mest borde kunna utlösa. Till detta kommer emellertid effekten av bränsleklausuler i kontrakten. Bostadsposten i KPI har ökat med 20,5 procent mellan 1982 och 1985 (inklusive värme). Som framgått tidigare har i Stockholm 6 av 10 lokaler haft full indexreglering under den tid SPK:s undersökning omfattar. I Göteborg och Malmö var hälften av lokalhyreskontrakten med full index, i Gävle 4 av 10 och i Skara 3 av 10.

HYRESHÖJN|NG 1982-85 (kr/kvm)

B u t i k e r

S1T3ClrK3LJA

__ -ClTY

GAVLE - -. .. CEN STADEN SKARA öva TATOFlT

SKATTADE MEDELVÄHDENI LOKALHYRESUNDEHSÖKNINGEN

Figur 0.5 Hyreshöjning för butiker 1982-85 i kr/kvm på fem orter.

av figur 0.5 var den genomsnittliga hyresuppgången för buti- Som framgår i Stockholm utanför Göteborg utanför ker ungefär lika stor tullarna, city, i Malmö och i Gävle city. Här har hyrorna ökat med 110 - 140 kr/kvm i genomsnitt. I Gävle utanför city och Skara steg hyrorna med 70 kr/kvm.

Däremot har den genomsnittliga hyresökningen i Stockholms city ochi Göteborgs city varit i stort sett dubbelt så stor, 280 resp 250 kr/kvm på 3 år. För butiker i centrala Stockholm utanför city ökade hyran medi genomsnitt 190 kr/kvm.

kring dessa medelvärden är ofta avsevärda, främst i centra- Spridningarna la Stockholm och Göteborg, som framgår av respektive ortsbeskrivning.

sou 1987:47 2 193 Bilaga

HYRESHÖJNING 1982-85 (procent)

Butiker

STOCKHOLM_ GOTEBORG

.om

___ __ CEN. STADEN SKARA ovamoar

SKATTADE MEDELVÄRDEN l LOKALHYRESUNDERSÖKNINGEN

Figur 0.6 Procentuell hyresutveckling 1982-85 för butiker i olika lägen.

Den genomsnittliga hyresuppgången i procent (figur 0.6) har varit snabbast för butiker i Stockhom, 52 procent i centrala staden, följt av butiker i city (45 procent) och övriga tätorten (41 procent).

I Göteborg steg butikshyrorna med i genomsnitt 39 procenti centrala staden, 35 procent i city och med endast 25 procent i övriga tätorten. I Malmö har butikshyrorna i alla lägen haft samma genomsnittliga utveckling, 33-34 procent. För butiker i Gävle city var den genomsnittliga hyresutvecklingen 29 procent. Den lägsta ökningen i undersökningen har butiker utanför Gävle city haft med en genomsnittlig uppgång på 20 procent på 3 år. I Skara ökade butikshyrorna med i genomsnitt 26 procent.

Även när det gäller procentuell utveckling är spridningarna kring medelvärdena stora eller, uttryckt pa ett annat sätt, hyresökningarna är ofta ojämnt fördelade.

HYRESHÖJNING 1982-85 (kr/kvm)

Kontor

STOCKHOLM

SKATTADE MEDELVÃHDEN I LOKALHYRESUNDEHSÖKNINGEN

0.7 Genomsnittlig hyresökning i kr/kvm för kontorslokaler i olika Figur i lägen på fem orter 1982-85.

De genomsnittliga hyresökningarna i kr/kvm för kontorslokaler framgår av figur 0.7. Jämfört med butikslokaler har ökningen varit lägre på alla orter utom Stockholm. X Stockholms city ökade hyran med i genomsnitt 350 kr/kvm medan ökningen var 200 kr/kvm i centrala staden och 130 kr/kvm i övriga tätorten. I Göteborgs city var den genomsnittliga ökningen 140 kr/kvm i city och 90 kr/kvm i övriga delar av staden. I Malmö var öki Gävle steg med ningen i genomsnitt 90-100 kr/kvm medan kontorshyrorna 120 kr/kvm i city och 90 kr/kvm i övriga tätorten. Lägst genomnittlig ökning har vi funnit i Skara där uppgången var 60 kr/kvm.

SOU l987:47 2 195 anaga

HYRESHÖJNING 1982-85 (procent)

Kontor

STOCKHOLM_ g someone - : om .n __ CEN. STADEN SKARA OVR mom

SKATTADE MEDELVÄRDEN | LOKALHYRESUNDERSÖKNINGEN

Figur 0.8 Genomsnittlig procentuell hyresutveckling för kontorslokaler i olika lägen på fem orter 1982-85.

Räknat i procent har den genomsnittliga hyresutvecklingen varit ungefär g densamma som vi tidigare såg för butiker dock med vissa undantag. Ett sådant utgör Stockholms city där kontorshyrorna i genomsnitt stigit med 59 procent på 3 år. I övriga delar av Stockholm har kontorshyrorna utvecklats som butikshyrorna. Den snabbare hyresutvecklingen i city och centrala staden jämfört med övriga tätorten betyder att avstånden mellan de genomsnittliga hyresnivåerna ökat sedan 1982. Det har med andra ord blivit relativt sett dyrare att hyra kontor innanför tullarna. Kontorshyresutvecklingen i Stockholm är också betydligt snabbare än på övriga undersökta orter.

I Göteborgs city steg kontorshyrorna med 37 procent i genomsnitt, i centrala staden med 31 procent medan ökningen i övriga tätorten (26%) var densamma som för butiker (25%). Även i Göteborg har det blivit relativt

196 Bilaga 2

sett dyrare att hyra kontor i city och centrala staden jämfört med övriga tätorten.

I Malmö finner vi den största genomsnittliga höjningen i centrala staden (39%) och city (35%) medan hyreshöjningarna i övriga tätorten ligger på 28 procent. Dessa skillnader är dock inte statistiskt säkerställda, det kan således bero på slumpfaktorer att vi uppmätt olika prisstegringstakt för kontorslokaler i olika delar av staden.

Inte heller i Gävle, där hyreshöjningen i genomsnitt varit 34 procent i city och 29 procent i övriga tätorten, är skillnaderna i hyresutveckling statistiskt säkerställda. I Skara höjdes kontorshyrorna med i genomsnitt 2B procent dvs ungefär densanma som för butiker.

Även för kontorslokaler är spridningarna kring angivna medelvärden stora på de undersökta orterna.

0.9 visar den genomsnittliga procentuella hyresutvecklingen för Figur samtliga lokaler i undersökningen, dvs förutom butiker och kontor även lokaler för industri och hantverk, samhällsservice och kultur m m. Den genomsnittliga hyresutvecklingen sedan 1982 har varit snabbast i Stockholm - där genomsnittet ligger på 48 procent för hela staden - och långsammast i Gävle och Skara med 27 procent för respektive ort.

I Stockholm har hyran för lokaler ökat dubbelt så snabbt som för hyresbostäder, i city och centrala staden ungefär dubbelt så snabbt som den allmänna prisnivåns uppgång mätt med KPI. I dessa delar av staden har alltså hyresuttaget i reala termer (dvs rensat för inflationen) ökat med omkring 25 procent, eller med 7 - 8 procent om året.

sou 1937:47 Bilaga 2 197

HYRESHÖJNING 1982-85

(procent) Samtliga lokaler

STOCKHOLM_ GOTEBORG CITY GÄVLE - -.. .. CEN STADEN SKARA ova TATORT

SKATTADE MEDELVÃRDEN l LOKALHYRESUNDEHSÖKNINGEN

Figur 0.9 Genomsnittlig procentuell hyresutveckling 1982-85 för samtliga lokaler på fem orter.

En lika exceptionell utveckling som i Stockholm har SPK dock inte funnit på övriga orter. I Göteborg har den genomsnittliga hyresutveckling (för samtliga lokaler på orten) varit 30 procent, vilket knappt mätbart överstiger bostadshyrornas utveckling på 28,5 procent. I city och centrala staden har hyresuttaget, rensat för inflationen, ökat med ungefär 10 procent vilket motsvarar omkring 3 procents real höjning om året. I Malmö har hyrorna (också för samtliga lokaler på orten) höjts med i medeltal 31 procent. Man har således haft ungefär samma procentuella som i utveckling Göteborg. I Malmö är utveckiingen i olika lägen något jämnare fördelad, men även här har den snabbaste ökningen varit i centrala staden och city. Här har hyresuttaget rensat för inflation i genomsnitt ökat med 1 - 3 procent om året. I Gävle och Skara har hyresutvecklingen för lokaler i stort sett följt den allmänna prisnivåns förändring och bostadshyrornas utveckling.

198 Bilaga 2 sou 1987:47 För Stockholms del kan man konstatera att lokaler i äldre fastigheter fått den genomsnittligt snabbaste hyresutvecklingen. Om de ligger i fastigheter byggda (eller renoverade) före 1971 så har den genomsnittliga hyreshöjningen i olika delar av staden legat på mellan 40 och 58 procent på 3 år. Detta skall jämföras med genomsnitt på 24 - 30 procent för lokaler i det yngre fastighetsbeståndet. I Göteborg har vi inte kunnat konstatera någon säkerställd skillnad i hyresutveckling mellan lokaler i olika gamla fastigheter. Likadant är förhållandet i Malmö, med undantag av city där lokaler i fastigheter byggda före 1951 har fått en större procentuell hyresökning än lokaler i senare byggda (eller renoverade) fastigheter. I Gävle city har den genomsnittliga procentuella hyresutvecklingen varit signifikant snabbare för lokaler i fastigheter byggda före 1971 än i det yngre beståndet. På samma sätt förhåller det sig i Skara.

0.7 Hyresförändri ngens bakgrund

En av undersökningsuppgifterna har varit att ta reda på hur stor del av hyresökningarna sedan 1982 som har tillkommit i samband med att hyresvillkoren för lokalerna förändrats - vid omförhandling av kontrakt eller hyresgästbyte som även inneburit hyresförändring - och hur mycket som är ett resultat av klausuler i löpande kontrakt - t ex index, bränsleklausul, överenskommen trappstegsvis höjning -. Vi redovisar först kort hur stor andel av den sammanlagda genomsnittliga hyresökningen på de olika marknaderna som sedan 1982 tillkommit i samband med villkorsändringar respektive som en följd av löpande kontraktsvillkor för att sedan övergå till frågan hur vanliga villkorsändringar är och skillnaden i hyresutveckling för sådana lokaler jämfört med icke villkorsändrade lokaler.

I Stockholm, där hyresutvecklingen varit som snabbast, har i allmänhet hälften av den genomsnittliga hyresökningen tillkommit i samband med att omförhandlats eller att lokalerna bytt hyreskontrakten hyresgäster nästan oberoende av lokaltyp och läge.

I Göteborg har omkring 40 procent av den genomsnittliga hyresökningen i city tillkonlnit vid omförhandlingar och hyresgästbyten, i centrala staden omkring 1/3 medan hyresökningar i övriga tätorten nästan uteslutande är ett resultat av klausuler i löpande kontrakt.

SOU l987:47 31]aga 2 199

I Malmö har 1/4 (eller mindre) av den genomsnittliga sedan hyresökningen 1982 tillkommit vid villkorsändringar, resten är en följd av klausuler i löpande kontrakt. Likadant förhåller det i Gävles sig övriga tätort, medan 30 - 40 procent av hyresökningarna i city tillkommit i samband med omförhandlingar/hyresgästbyten. I Skara är så gott som hela hyresökningen en följd av löpande kontraktsklausuler, dock ej för industrilokaler som är lite speciella genom att de ofta har korta saknar kontraktstider, indexklausul och har mycket små hyresökningar 1982-85.

Uppenbarligen har förekomsten av indexklausuler stor betydelse för den allmänna hyresutvecklingen på marknaden. Konsumentprisindex uppgång styr således utvecklingen av marknadshyrorna för lokaler, oberoende av om dessa har hög eller låg attraktivitet. därutöver Marknadshyrorna .justeras upp i förhandlingar eller vid hyresgästbyten, främst för lokaler i attraktiva lägen eller på marknader med stort efterfrågetryck. Exempel på sådana marknader utgör Stockholm och centrala Göteborg, främst när det gäller butiker. Hur vanligt det är med ändringar i hyresvillkoren framgår av tabell 0.9.

Tabell 0.9 ANDEL AV L0|_(_ALERNA PÅ OLIKA ORTER SOM HAFT OFÖRÄNDRADE RESP. FÅTT ANDRADEHYRESVILLKOR I SAMBANDMED KONTRAKTSSKRIVNING1982-1985. Procent.

I Stockholm har 6 lokaler av 10 fått villkorsändring (dvs hyreshöjning i samband med omförhandling eller hyresgästbyte) under undersökningsperioden. Var tredje lokal har fått hyran höjd i samband med att fastighetsägaren sagt upp avtalet med hyresgästen. Detta har varit vanligare än genomsnittligt för kontorslokaler i övriga tätorten (56 1,) och city (35 i), lokaler för industri och hantverk i övriga tätorten (50 2), lokaler för samhällsservice (45 i) och kultur m m (48 z) samt för butiker i

200 Bilaga 2

övriga tätorten (35 1.). I övrigt har mellan var fjärde och var sjätte lokal fått villkorsändring i samband med uppsägning.

På övriga orter har det inte alls varit lika vanligt med ändringar i hyresvillkoren, i allmänhet har bara var fjärde lokal råkat ut för detta. Så är fallet i Göteborg men här finns klara skillnader beroende på var lokalerna ligger. Två tredjedelar av butikerna i city har således fått ändrade hyresvillkor liksom hälften av kontoren. I centrala staden har ungefär 1/3 vardera av butiker och kontor också fått villkorsändring medan andelen är knappt hälften så stor i övriga tätorten. I Göteborg finns också en annan intressant skillnad nämligen att villkorsändring där hyresgästen fått sitt hyresavtal uppsagt är den vanliga formen i city, vilken tillämpas för drygt var fjärde butik och kontor, men inte alls lika vanligt förekomnande i andra delar av staden. I centrala staden och (så långt vi kunnat studera detta) övriga tätorten är det vanligast att man ändrar hyresvillkor i samband med hyresgästbyte.

I Malmö har omkring var tredje butik eller kontor i city fått hyresvillkoren ändrade. Något mer än hälften av dessa vid omförhandling och resten vid hyresgästbyte. Det har då varit vanligast att omförhandlingarna skett utan att hyresgästen sagts upp. I övriga delar av konrwnen har villkorsändring varit mindre vanligt förekommande, och när det förekommit har hälften eller fler varit i samband med hyresgästbyte.

l Gävle kan vi inte undersöka hur ofta villkorsändring förekonmer i olika lägen för att antalet observationer är för få. Omkring var tredje butik eller kontor har fått ändrade hyresvillkor. Bland dessa har 2/3 av butikerna fått det i samband med omskrivning av kontrakten och resten i samband med hyresgästbyte. De har i det förra fallet varit lika vanligt att man sagt upp sin hyresgäst i samband med omförhandlingen som att man inte gjort det. När hyresvillkoren ändrats för kontorslokaler så har detta vanligen skett i samband med en omförhandling utan uppsägning, mycket sällan i samband med hyresgästbyte trots att nära hälften av kontorslokalerna bytt hyresgäst sedan 1982.

I Skara har var fjärde lokal fått villkorsändring sedan 1982, men över hälften av industri- och hantverkslokalerna. Bland butikerna har hyresvillkoren ändrats antingen i samband med att lokalen bytt hyresgäst eller

2 20l Bilaga

i en omförhandling, hälften vardera. Av de omförhandlade kontrakten har hälften av hyresgästerna inte sagts upp till avflyttning. Av de villkorsändrade kontorslokalerna har hälften av dessa fått kontrakten omförhandlade utan uppsägning, en tredjedel bytt hyresgäst och resten omförhandlats med uppsägning.

På de fem undersökta orterna har, med få undantag, de lokaler som fått

hyresvillkoren ändrade sedan 1982 också fått en signifikant större genom-

snittlig hyresökning räknat i kr/kvm än de som haft oförändrade hyresvillkor. I de fall skillnaderna inte är signifikanta synes detta ofta samvariera med att antalet observationer (i någon av grupperna som signifikanstestas mot varann) är få.

Man kan ta som en rimlig hypotes att hyresökning i samband med omförhandling eller hyresgästbyte främst används av fastighetsägarna för att bringa upp hyresnivån på tidigare lågt hyressatta lokaler till den marknadshyra som rått under undersökningsperioden för de lokaler där man inte ändrat hyresvillkoren. _

Så var emellertid oftast inte fallet i storstadsregionerna, varken för butiker eller kontor i Stockholm, Göteborg (med undantag för butiker utanför city) eller Malmö. I stället har villkorsändring använts för lokaler som redan 1982 väl hävdade sig när det gällde genomsnittlig hyresnivå. I stället har villkorsändring tydligen främst använts för vissa lokaler som ansetts lämpliga ur en eller annan synpunkt för att få upp hyresnivån 1985 över nivån för ej villkorsändrade lokaler - i några fall till en statistiskt säkerställd högre nivå -. Detta kan alltså innebära att vi här snarare fångat en bild av parternas förhandlingsläge på marknaden, som blir svårtolkad på grund av det korta tidsperspektivet i undersökningen.

I Gävle var kontorshyrorna signifikant lägre 1982 för villkorsändrade lokaler, men inte butikshyrorna. I Skara däremot har villkorsändring använts för att marknadsanpassa hyrorna på tidigare låg-prissatta lokaler.

202 Bilaga 2

Den genomsnittliga procentueHa hyresökningen för villkorsändrade iokaler skiljer sig oftast på ett statistiskt säkerstäHt sätt från utveckiingen för icke villkorsändrade 1oka1er. Vanligen har de villkorsändrade Ioka- Ierna fått hyreshöjningar som 1 genomsnitt b1ivit meHan 50 och 100 procent högre - med en dragning åt det högre procenttalet - än som varit faHet för de iokaler där man 1 iöpande kontrakt varit överens om hyresutvecklingen under den tidsperiod SPK studerat.

sou 1987:47 Bilaga 3 203

PRISBILDNING PÅ HYRESMARKNADEN1)

1 Introduktion

I detta kapitel förs principiella resonemang om prisbildningen på hyresmarknaden. Resonemangen ger den modell vi arbetar med för att belysa olika effekter av ändrade samhälleliga förutsättningar för hyresmarknaden. Det grundläggande resonemanget är också tillämpligt på fastighetsmarknaden. Denna marknad, liksom kredit- och byggmarknaderna, reagerar på signaler från hyresmarknaden eftersom förväntad hyra förutsätts vara den mest prispåverkande faktorn på fastighetsmarknaden.

2 Begrepp

Inledning

I det följande presenteras kortfattat ett antal begrepp som är centrala i prisbildningsprocessen på lokalhyres- och fastighetsmarknaderna:

Individuellt avkastningsvärde Utgående

*liii-

hyra/Transaktionspris Marknadsvärde Produktionskostnad

Dessa olika begrepp, vilka är centrala för beslutsfattandet, knyts samman i efterföljande avsnitt.

t???

1) Denna bilaga utgör avsnitten 3.1-3.4 i rapporten “Effekter av ändrade samhälleliga förutsättningar för avtal på lokalhyresmarknaden av Jan Brzeski och Stellan Lundström, institutionen för fastighetsekonomñ vid Tekniska Högskolan i Stockholm. För att delavsnitten skall kunna läsas fristående har vissa redaktionella ändringar gjorts. Dessa ändringar har godkänts av författarna.

204 Bilaga 3

Individuella avkastningsvärden

Den som besitter, eller önskar besitta, en lokal eller en fastighet tillskriver den en individuellt betingad nytta. De framtida nyttor som fås uppfyller individuella behov. Individer och företag tillskriver en lokal eller en fastighet ett individuellt avkastningsvärde.

De individuella avkastningsvärdena kommer till uttryck i en upplåtelse-/överlåtelsesituation. Hyresvärdens/säljarens individuella avkastningsvärde uttrycks i den lägsta hyra eller det lägsta pris som kan accepteras och vice versa för en hyresgäst/köpare.

De individuella avkastningsvärdena är beroende av framtida nyttor. Vad det kostar att tillhandahålla lokalen eller att bebygga fastigheten spelar i princip ingen roll för avkastningsvärdet för den som avser att inneha fastigheten.

Utgående hyra/transaktionspris och marknadsvärde

På hyresmarknaden har parterna stor frihet att fördela förvaltningsansvar och utforma de ekonomiska villkoren. Detta gör det svårt att t.ex. bedöma om hyresnivån i ett visst kontrakt är marknadsmässig“. Det är också viktigt inför en fortsatt diskussion att skilja på begreppen;

o kontrakterad/utgående hyra marknadsvärde för hyran

Medfutgående hyra avses det faktiska hyresbelopp som utgår för en viss

tidsperiod. Hyran kan i olika kontrakt avse olika ansvarsfördelning mellan hyresvärd och hyresgäst. Den utgående hyran kan också på en glidande skala vara produkten av ett nytecknat kontrakt eller ett kontrakt som på en föränderlig marknad löpt i flera år. Ur marknadssynpunkt likvärdiga lokaler kan därför vid samma tidpunkt betinga högst varie- A rande utgående hyra.

Med begreppet marknadsvärde för hyran avses här den mest sannolika hyran vid nytecknande av kontrakt, dvs. den hyra som initialt utgår under en ny hyresperiod. Sannolikhetsbegreppet återfinns inte i hyresdär definitionen - man utgår från hur hyran lagen är mera pragmatisk ska bestämnas!

Sannol i khet

Hest sannolik h ra

Hyra (krr)

Figur 2 Illustration av begreppet mest sannolik hyra

Figuren visar att det på en homogen delmarknad finns utgående hyror för nytecknade kontrakt inom ett brett intervall. Hur brett intervallet är och hur stor sannolikheten är för olika utfall beror till avgörande del på marknadsinfornnationen, se vidare nedan.

I hyreslagstiftningen är marknadshyran under vissa lika betingelser med den högsta möjliga hyran. Den hyran är dock i den här presenterade begreppsapparaten att betrakta som mindre sannolik, den utgör ett extremvärde.

På fastighetsmarknaden finns parallella till begrepp hyresmarknaden;

o transakti onspri s/överl åtel sepri s o marknadsvärde

Med transaktionspris avses det pris som faktiskt och under olika villkor noteras. Priser för en enskild fastighet, liksom hyran för en

viss lokal, är en unik företeelse - en överenskommelse mellan två parter.

Med en fastighets marknadsvärde avses det mest sannolika priset vid en överlåtelse, se figur ovan. Det innebär att det på en viss delmarknad är normalt med priser som avviker från det mest sannolika. Sannolikheten för en viss avvikelse varierar enligt ovan med informationen på. marknaden.

Produktionskostnad

Med produktionskostnad avses dels kostnaden - drift, underhåll och kapital - för att tillhandahålla en lokal och dels kostnaden för att uppföra en byggnad. Produktionskostnaden för en byggnad (inkl. mark) är en intressant beslutsvariabel på bygg- och fastighetsmarknaderna. Tillsammans med marknadsvärdet för fastigheten ger produktionskostnaden signaler till parterna på marknaden om hur de ska bete sig i olika beslutssituationer.

3 Prisbildningen - en dynamisk process

Inledning

Enligt tidigare gäller samma grundläggande principer för prisbildningen på hyres- och fastighetsmarknaderna. Därför förs endast en allmän diskussion om prisbildning. Därefter diskuteras delmarknader och marknadssamband.

Individuella avkastningsvärden som drivkraft på marknaden.

På en viss delmarknad agerar parter - säljare och köpare - med olika individuella avkastningsvärden. På marknaden träffas avtal - det noteras hyror/priser. Om den processen - som ett tankeexperiment - momentant upprepas ett stort antal gånger fås transaktionspriser enligt normalfördelningskurvan nedan. Det mest frekvent förekommande priset på den kurvan utgör definitionsmässigt marknadsvärdet.

sou 1987:47 Bilaga 3 207

Hyresgäst

__ Hyra (kr)

Hyresvärd Frekvens

é 4 Hyra (kr) Figur 3 Prisbildningsprocessen på hyresnarknaden

I figuren finns fem potentiella hyresgäster/köpare och en hyresvärdlsäljare. Dessa har olika individuella avkastningsvärden och olika utgängspriser (U) i budgivningen. Avslut sker med köpare nr tre till priset P.

Transaktionspriset på en fri marknad ligger alltid över säljarens individuella avkastningsvärde och under dito. Båda har alltid köparens nytta av affären. Marknadssituationen och förhandlingsstyrka kan dock ge större nytta till endera parten.

208 Bilaga 3

över tiden i marknadsvärdenivån deimarknad - Förändringar på en viss givet konstant kvaiitet för 1oka1en/fastigheten - måste ailtid föregås av att någon av parterna ändrat sina förväntningar om framtida nyttor och därmed sina individue11a avkastningsvärden.

4 Delmarknader och marknadssamband

Inledning

I det föijande förs en översiktiig diskussion om oiika delmarknader, dvs. arenor inom viika utbuds- och efterfrågebestämmande faktorer är iikartade. Diskussionen förs de1s för 1oka1er och deis för kommersieiia fastigheter. Särskilt diskuteras informationen på marknaden, marknadssamband inom iokaihyresmarknaden samt samband meiian hyres- och fastighetsmarknaderna. Avsiutningsvis sker också en koppling till byggoch kreditmarknaderna.

Lokaihyresmarknaden

Lokaihyresmarknaden kan grovt deias in i marknaderna för butiker, kontor och övriga iokaier (barnstugor, iager etc). Gemensamt för dessa deimarknader är att aktiviteten, hyresnivån och hyresutveckiingen är en produkt av den tidigare diskuterade samhäiisekonomiska strukturen och förändringar däri. Lokaihyresmarknaden spegiar såiunda direkt samhällsförändringar.

Specielit för butiker är deras extrema iägesberoende, som t.ex. gör att förändringar i omgivning vad t.ex. avser köpkraft och infrastruktur snabbt förändrar ett bra iäge ti11 ett dåiigt och vice versa. Deimarknaderna är såiunda geografiskt mycket små för butiker och dessutom starkt branschberoende. Delmarknadernas karaktär gör det svårt, annat än på aggregerad nivå, att kartiägga prisröreiser.

Marknaden för kontorsiokaier är något mer homogen och mindre beroende av mikroläget jämfört med butikerna. Liksom för butikerna är det dock svårt att i en tid med en snabb teknoiogisk utveckiing kiariägga vad

sou 1937:47 Bilaga 3 209

som är konstant kvalitet och vad som är prisförändringar på grund av kvalitetsförändringar.

Små och heterogena delmarknader medför sålunda att prisinformationen kan vara mångtydig och uppfattningarna om den mest sannolika hyran varierar väsentligt. Detta är då en av flera förklaringar till att, även på en helt fri marknad, ersättning betalas för Övertagande av nyttjanderätten till lokalen.

Marknadssamband - lokalhyresmarknaden

De butiker som finns inom ett city eller ett köpcentra kompletterar varandra. Butikerna och kontor som ger privata och offentliga tjänster bildar ett gemensamt serviceutbud där vissa verksamheter betraktas som ankare. Den totala mixen är dock mest viktig för varje butiksägares försäljning. Därmed också för fastighetsägarens avkastning och prisnivån på fastighetsmarknaden.

Fastighetsmarknaden

Marknaden för kommersiella fastigheter kännetecknas av professionella investerare - institutionella placerare och placerare av riskkapital som söker förräntning på insatt kapital. Det innebär att relativt omfattande kalkyler utförs i samband med investeringar där risker vägs mot förräntning.

Varje kommersiell fastighet är mer eller mindre unik, de individuella avkastningsvärdena kan variera starkt och antalet affärer som görs per år litet. Det skapar, trots omfattande kalkyler, stor osäkerhet på fastighetsmarknaden. Osäkerheten yttrar sig i en betydande prisspridning och därmed svårigheter att fastlägga prisnivån och utvecklingen på olika delmarknader.

Samband lokalhyresmarknad - fastighetsmarknad

Priserna på marknaden för kommersiella fastigheter är främst en funktion av hyresförväntningar och riskbedömningar, se nedan. Fastighets-

3 sou 1987:47 210 Bilaga

marknadens indelning i delmarknader följer också i stort sett den för lokaler. En fastighet kan dock rymma flera olika typer av lokaler. Fastighetsmarknadens delmarknader är därför mera homogena.

I takt med att hyrorna sjunker i en föråldrad fastighet sjunker också Kan användningen av fastigheten, med eller utan fastighetspriserna. ombyggnad, ändras till en mera högavkastande, stiger också fastighetspriset relativt den tidigare användningen.

Viktigt för prisbildningen är också förväntningar om ändrade finansieringskostnader avseende lånat och eget kapital (alternativkostnaden för eget kapital).

Samband hyres-, fastighets-, bygg- och kreditmarknaderna

Kännetecknande för de rubricerade marknaderna är kapitalplacerings- Fastigheter med lokaler ingår ofta i s.k. portföljer där aspekten. andra element kan vara bostadshyreshus, aktier, obligationer och andra typer av finansiella placeringar. Förväntade förändringar på hyresmarknaden får kort- och långsiktiga effekter på fastighets-, bygg- och kreditmarknaderna.

Byggmarknaden kan betecknas som en högriskmarknad som till avgörande del styrs av förväntningar om hyror och finansieringskostnader i fastighetsförvaltningen. För byggaren är beslutsvariablerna produktionskostnaden (inkl. byggvinst) i relation till förväntat pris på fastighetsmarknaden.

På samma sätt som byggmarknaden styrs kreditmarknaden av förväntningar om avkastning (hyror), värdeutveckling och ekonomiska livslängder. Kortare förväntade livslängder som innebär kortare amorteringstider och större osäkerhet om hyresutvecklingen medför större riskpremie till räntan och eventuella justeringar av återbetalningsvillkoren. Detta i sin tur påverkar fastighetsägarens förräntning och leder till anpassningsåtgärder.

sou 1987:47 4 Bilaga 211

Yttrande till Sveriges Fastighetsägareförbund Jur. dr Lena Olsen

1. Inledning

l lokalhyreskommittén pagar arbete med revision av reglerna i 12 kap JB rörande lokalhyra. Bland annat har lokalhyresgästs besittningsskydd diskuterats och det har föreslagits att lokalhyresgäst, ,vid obehörig uppsägning, skall ha rätt till ett minimiskadestand motsvarande en arshyra (PM 215, § 57 c). Dessutom skall hyresgästen ha rätt till skälig ersättning för ytterligare förlust. Med anledning härav har Fastighetsägareförbundet ställt följande fragor till undertecknad:

a) Vilket direkt samband föreligger mellan hyreslagstiftningen och andra lagar i fraga om skadestandsberäkningen?

b) Hur förhåller sig tanken om minimiskadestand till utformningen av skadestandsansvaret vid förmögenhetsrättsliga avtal i allmänhet?

De nämnda fragorna skall penetreras närmare i det följande. I avsnitt 2 diskuteras det direkta sambandet till annan lagstiftning. I avsnitt 3 ges en kortfattad beskrivning av sättet för ersättningsberäkning i modern lagstiftning rörande olika avtalstyper. l avsnitt 4 diskuteras slutligen dels olika argument för förslaget, dels andra möjliga utformningar av ersättningsberäkningen.

2. Nigâllande regler beträffande lokalhyra samt förhållandet till annan lggiftnigg

l JB 12:57 stadgas ersättningsskyldighet för hyresvärden vid obefogad uppsägning. Ersättning skall utga i skälig omfattning. Detta innebär att lokalhyresgästen skall ha full ersättning för sin förlust (Prop 1967:1141 s 129). Avsikten är att skadeståndet skall fungera fullt ut reparativt, varigenom ocksa dess preventiva funktion förstärks vid

212 Bilaga 4

obefogade uppsägningar. Att ersättningen skall vara skälig innebär att den skall kunna jämkas. Denna är dock avsedd att möjlighet användas i undantagsfall (Prop 1967:1141 s 236, Holmqvist Hyreslagen 1985 s 344).

Som i princip ersättningsgilla skadeposter nämns i propositionen vissa kostnader som hyresgästen nedlagt i den förhyrda lokalen, flyttningskostnader, värdeminskning beträffande hyresgästens egendom samt skada hänförlig till hinder eller intrang i näring eller annan verksamhet (Prop 1967:141 s 128 f). Uppräkningen avses vara uttömmande. Det sägs vidare att skall fastställas ersättningen enligt samma grunder som ersättning för s k rörelseskada med anledning av expropriation (a.a. s 129).

Bakgrunden till anknytningen till expropriationsersättningen framgår närmare i Hyreslagstiftningssakkunnigas förslag (SOU 1966:114). Jämförelsen mellan situationen da hyresvärden en obefogat uppsagt lokalhyresgäst och expropriation grundas pa att den avflyttningsskyldige hyresgästen kan sägas befinna sig i en situation som starkt påminner om den en näringsdrivande expropriat befinner sig i (SOU 1966:114 s 321).

En avtalstyp som pa flera sätt liknar hyra av lokal är anläggningsarrendet. I bada fallen rör det sig om varaktiga nyttjanderättsavtal inom fastighetsrättens omrâde, och i bada upplatelsetyperna är det kommersiella inslaget starkt.

Enligt reglerna i ll kap JB har ocksa anläggningsarrendatorn ett indirekt besittningsskydd med ersättningsskyldighet för jordägaren da arrendatorn obefogat sägs upp. l förslaget understryks att reglerna star i nära överensstämmelse med reglerna om lokalhyra (Prop 1963:19 897). Beträffande jordägarens ersättningsskyldighet nämns att arrendatorns hela förlust skall ersättas. Som exempel pa ersättningsposter nämns flyttningskostnader, värdeminskning av arrendatorns egendom beroende pa arrendeförhâllandets samt upplösning skada som är att hänföra till hinder eller intrång i näringen eller annan verksamhet (Prop 1968:19 s 98f). Beträffande den sistnämnda posten anför departementschefen: 5om i samband med jag uttalat

Bilaga 4 213

fragan om ersättningens bestämmande när det gäller lokalhyresgäster bör ersättningen fastställas enligt samma grunder som gäller för s k rörelseskada vid expropriation (a.a. s 99).

l samband med såväl som lokalhyra anläggningsarrende hänvisar förarbetena till ersättning för rörelseskada enligt expropriationslagen. Efter lagstiftningen rörande och arrende lokalhyra 1968 har ersättningsreglerna i expropriationslagen ändrats 1971. (De här relevanta reglerna ändrades inte genom den nya Expropriationslagen 1973). Av förarbetena framgar dock att tidigare regler rörande l› exempelvis rörelseskada inte skulle ändras (Prop 1971:122 s 192). l i X den delen gäller salunda 1917 ars expropriationsregler fortfarande. li

Sammanfattningsvis gäller alltsa i princip samma besittningsskyddsmodell för lokalhyresgäst och anläggningsarrendator. Likheten mellan avtalstyperna är ocksa pataglig. Lokalhyresgästerna och anläggningsarrendatorerna har vidare, vid obefogade uppsägningar., jämställts med rörelseidkare vars lokaler exproprierats. bade rent Sambandet, faktiskt och lagstiftningsmässigt, bör inte delvis brytas upp utan en undersökning huruvida och i vad man detta numera är befogat.

3. Beskrivning av vissa särskilda former för ersättningsberâlaligg

3.1 Inledning

l direktiven till lokalhyreskommittén fick denna i uppdrag att göra en översyn av hyreslagens tillämpning i fraga om lokalhyresgäster, samt, i den man det skulle visa sig behövligt, föresla nya lagregler för att förstärka lokalhyresgästens Motivet att stärka ställning. svagare parts ställning, har även utanför hyresrättens omrâde de präglat senaste 15 arens inom rättsutveckling förmögenhetsrätten. I det följande skall jag därför presentera nagra former för ersättningsbaräkningen som man använt sig av i lagstiftningsarbetet. Dessförinnan är det dock lämpligt med en kort redogörelse för skadestandsberäkningen enligt allmänna regler.

214 Bilaga 4

3.2 Ersättningsgill skada enligt allmänna regler

Vid kontraktsbrott skall skadelidande part i princip försättas i samma ekonomiska situation som han skulle ha befunnit sig i om kontraktsbrottet inte hade ägt rum. skadeståndet skall även innefatta förlorad vinst, det positiva kontraktsintresaet. Endast ekonomisk skada ersätts. skadeståndet kan sålunda täcka sådana poster som extra utgifter på grund av kontraktsbrottet t ex utgifter för ersättningsanskaffning, samt förlorade inkomster med avdrag för kostnader som den skadelidande på grund av kontraktsbrottet inte behövt ådraga sig.

Skadan skall vidare vara adekvat orsakad genom kontraktsbrottet, i d v s sambandet mellan kontraktsbrottet och skadan skall vara tillräckligt nära (Hellner Kontraktsrätt 1984 s 324). Nära anknytning till adekvansen har kravet att skadan skall falla inom det skyddsintresse som skadeståndsregeln innebär. Som exempel härpå anför Hellner fallet då köparen till följd av säljarens kontraktsbrott företar en riskabel resa och skadas (Hellner a.a. s 325).

Adekvansen som begränsningsregel har ifrågasatts, bl a i utredningsförslaget till konsumenttjänstolag. Man föreslog i stället att närings-

idkaren som regel inte skulle vara skyldig att utge ersättning för

större skada än sådan som vanligen kan uppkomma i liknande fall. Departementschefen fann dock att denna tanke, den s k normalför-

lustläran, inte var lämplig för k0nsumentförhållanden (Prop

lsaa/aszuo s aa).

Den skadelidande är skyldig att söka begränsa sin förlust. Vid sidan härav kan skadeståndet också jämkas på grund av skadelidandes medvållande (Hellner a.a. s 333).

Utanför arbetsrättens område erkänns inte allmänt skadestånd för kontraktsbrottet som sådant, d v s för icke-ekonomiska moment. Vid bevissvårigheter beträffande den lidna ekonomiska skadan kan emellertid domstolarna uppskatta skadan till ett skäligt belopp, RB 35:5. Rodhe anför att den bevisregeln ibland tillämpats så att skadestånd d kunnat utgå då någon ekonomisk skada egentligen inte uppstått i (Rodhe, Lärobok i obligationsrätt 1979 s 199, 211).

Bilaga 4 215

Skadestandet skulle härigenom, i dessa mer ovanliga fall kunna fa en mer preventiv effekt.

3.3 Lagstiftningsvis normerat skadestånd

l lagen om anställningsskydd (LAS) förekommer en speciell reglering av skadestandsansvaret vid felaktiga uppsägningar. Lagen tillkom ursprungligen 19714. Den har därefter reviderats pa vissa punkter genom en ny lag 1982. Revisionen innebar dock endast detaljändringar i här aktuella regler. Det innebär att motiven till dessa bestämmelser i första hand är att söka i förarbetena till den äldre lagen.

Lagen om anställningsskydd reglerar anställningsavtalets ingående och upplösning. Enligt h § LAS gäller ett anställningsavtal tills vidare med de möjligheter till tidsbegränsad anställning som anges i 5 och 6 §§ LAS. Enligt 7§ skall uppsägning fran arbetsgivarens sida vara sakligt grundad. Bryter arbetsgivaren häremot kan han bli ersättningsskyldig gentemot arbetstagaren (38 § 1 st). skadeståndet kan avse dels ersättning för den ekonomiska förlust som uppkommer pa grund av uppsägningen, och dels ersättning för den kränkning som lagbrottet innebär (38 § 2 st, allmänt skadestånd). Ersättningen avser i det sistnämnda fallet även sådan skada som inte är ekonomisk (se även Prop 1973:129 s 283).

Uppsägningen kan vidare ogiltigförklaras pa talan av arbetstagaren (34§ 1st Ip). Uppstar tvist om uppsägningens giltighet upphör anställningen i princip inte förrän tvisten avgjorts. Tidigare ansåg sig

allmän domstol inte kunna tex genom vitesförelägganden tvinga

arbetsgivaren att aterta anställd (NJA 1960 s 63). Arbetsdomstolen kunde emellertid förelägga arbetsgivaren att aterta en före detta anställd. Konsekvensen av att föreläggandet inte följdes blev skadestandsansvar.

I lagen om anställningsskydd har lagstiftaren klargjort att domstol

kan förelägga arbetsgivaren att aterta en osakligt uppsagd arbetsta-

gare. Nagot exekutivt tvang anses emellertid inte vara lämpligt (Prop 1973:129 s 182). l stället blir arbetsgivaren skyldig att betala ett i

21e Bilaga 4 sou 1937:47

lagen bestämt skadestånd till arbetstagaren, oavsett om den ifragavarande anställningen gäller tills vidare eller pa viss tid. Det beräknas pa arbetstagarens månadslön och blir högre ju längre anställningen varat. Som ett särskilt skydd för arbetstagare som varit anställda endast en kort tid stadgas att skadestånd inte far utgå med lägre belopp än motsvarande sex manadslöner (39 § 4 st 2 p). En kraftig förhöjning sker da arbetstagaren fyllt 60 ar. Beloppet kan inte jämkas (Prop 1973:129 3284). inte heller kan skadestånd utga med högre belopp pa grund av att arbetstagarens skada efter anställningens upphörande de facto blivit större (38 § 2 st 2 p).

3.4 Tvingande lag om full ersättning samt möjligheter till avtal om normering

Även beträffande andra avtalstyper än anställningsavtal har lagstiftningsverksamheten varit intensiv sedan början av 1970-talet. Konsumenttjänsterna har reglerats genom en ny lag, som innebär en heltäckande reglering av de mest centrala rättsfragorna. Lagen är tvingande sa att avtalsvillkor, som i jämförelse med lagen är till nackdel för konsumenten, är utan verkan.

Konsumenttjänster är i regel relativt kortvariga avtal och kan endast bringas till oregelmässigt slut genom hävning. Den situation som närmast liknar upphörandet av lokalhyresavtalet är att näringsidkaren inte presterar tjänsten, definitivt dröjsmål. Dennes skadestandsskyldighet regleras i lagens 31 §, sa att han är skyldig att ersätta skada som tillfogas konsumenten. Skadan skall beräknas enligt allmänna regler med de begränsningar som följer av kravet pa adekvat kausalitet och konsumentens skyldighet att begränsa sin skada. I nagon man tillåts individuella avtal nämligen ifraga om ansvaret för förluster i näringsverksamhet (31 § 3 st). Genom standardavtal kan dock ersättningsansvaret närmare preciseras i form av normalersättningar. Förutsättning för att ett sadant avtal skall anses giltigt är dock att det klargörs i avtalet att konsumenten har rätt till högre ersättning om han kan visa att han lidit större skada än som täcks av normalersättningen (Prop 1984/82110 s 814).

Bilaga 4 217

3.5 Tvingande regler om vissa lättbevisade skadeposter

Ocksa inom konsumentköp har lagstiftningsverksamhet pågått. 1973 tillkom konsumentköplagen som till skydd för konsumenten ger vissa tvingande minimiregler. Enligt 6 § har konsumenten ovillkorligen rätt till skälig ersättning för utgift som han ådragit sig till följd av säljarens dröjsmål.

Reglerna om konsumentköp har emellertid varit uppe för översyn i början av 1980-talet. Reglerna fran 1973 har bl a kritiserats för att vara alltför restriktiva i skadestandshänseende. I 196li-ars förslag till ny konsumentköplag (SOU 1984:25) är säljaren/näringsidkaren ersättningsskyldig för saväl utgifter som inkomstförlust, som beror pa dröjsmålet. Dessutom skall ersättning utga för ersättningsanskaffning av annat gods. Denna skall normalt beräknas pa det ersättningsköp som faktiskt ägt rum. Men i avsaknad av en faktisk ersättningsanskaffning skall skadeståndet även ersätta ett tänkt sådant, sk abstrakt skadestandsberäkning.

Möjlighet till abstrakt skadestandsberäkning har traditionellt förelegat da ett köpeavtal hävts och köparen ej bevisat sin skada enligt allmänna regler. Da har ersättningen bestämts till prisskillnaden mellan priset på ersättningsanskaffningen vid tiden för hävningen och det avtalade priset, (KöpL 25 §). Köplagens regler kan ju betraktas som en normallösning eftersom den dispositivt reglerar köp såväl mellan köpman som da andra personer är inblandade. (Jfr ocksa köplagsförslaget SOU 1976:66 §25 samt det svenska förslaget NU 1984:5 73 §.)

Vid sidan av de speciella skadeposter som, såsom framgatt, säljaren är ersättningsskyldig för enligt konsumentköplagsförslaget, kan ersättningen även omfatta annan förlust till följd av dröjsmålet. Denna skyldighet föreligger dock endast om ej annat avtalats.

3.6 Ren konkret skadestandsberäkning

Slutligen kan anföras att även ren skadestandsberäkning enligt allmänna regler har förekommit i senare tids lagstiftning till skydd för

218 Bilaga 4

svagare part, nämligen vid revisionen av kommissionslagen (SFS 1974:219). Lagändringen innebar tvingande regler om uppsägningstid och saklig grund för uppsägning till förman för uppdragstagaren. Paföljden av oriktig uppsägning blev eraättningsskyldighet. Skadan skall dock visas pa vanligt sätt och uppdragstagaren har processbördan. Kommissionären kan inte före avtalets upphörande avsäga sig rätten till ersättning (KommL 51 § 14st). (En schablonisering infördes dock ifraga om rätt till efterprovision. Kommissionär med varaktigt uppdrag samt handelsagent har utan bevisning rätt till efterprovision motsvarande 3 månaders provision (68 §). En sadan rätt förutsätter dock att avtalet varat minst l ar.)

4. Râtilitisk didcuasion

4.1 Inledning

Lokalhyreskommitténs förslag till ändringar i hyreslagen 57 S, PM 24, torde innebära en pataglig förstärkning av lokalhyresgästens ställning. Tanken kan salunda vara att lokalhyresgäster allmänt sett är svagare part i förhållande till hyresvärden. Gruppen svagare part är emellertid allmänt sett inte entydig. Den bör därför diskuteras närmare (se nedan avsn 4.2).

Såsom framgått av redogörelsen ovan beträffande olika skadeståndskonstruktioner föreligger en liknande konstruktion endast i 39 § LAS. Betydelsen och konsekvenserna av den regeln bör alltsa penetreras närmare (se nedan avsn 14.3).

Ytterligare en tänkbar motivering till den föreslagna regeln om minimiskadestand är att förenkla konfliktlösning mellan parterna (se om minimiskadestandet slutförs däref- nedan avsn 11.4). Diskussionen v ter (avsn 4.5) och andra ersättningsmöjligheter antyds (avsn 4.6). ._,. v. 4.2 svagare part ;«.».-:..« l föregående avsnitt framgick att lagstiftning och förslag de senaste

.-muacrav;»w;x-^

15 aren inte lett fram till att en speciell form för skadestândsberäk-

Bilaga 4 219

ning till skydd för just svagare part utvecklats. inte ens när svagare

part utgörs av en viss kategori såsom fallet är i fraga om konsumenter kan man urskilja en särskild beräkningsform. En viktig förklaring till detta är avtalstypens art och de skilda problem som kan uppkomma härav. En annan viktig förklaring torde ligga i svagare parts faktiska ställning, handlingsalternativ och risktagande.

Ett exempel pa en i flertalet fall enhetlig grupp är konsumenterna. De är typiskt sett hänvisade till de avtalsvillkor som näringsidkaren väljer att använda och har ingen gemensam intresseförening. Andra aspekter som påverkar formen för ersättningsberäkning är också att t ex konsumentköpen är utomordentligt talrika.

Gruppen arbetstagare skulle möjligen kunna utgöra större problem, eftersom den omfattar många personer som genom sin kompetens eller förmåga de facto inte alls är svagare än respektive arbetsgivare. De kanske mest uppenbara fallen har emellertid uteslutits fran anställningsskyddslagens tillämpningsområde. Lagen är exempelvis inte tillämplig på personer i företagsledande eller därmed jämförlig ställning (LAS l §).

Jämfört med konsumenter och arbetstagare är gruppen lokalhyresgäster avsevärt heterogenare. En stor grupp av lokalhyresgästerna torde vara affärsidkare. Bland dessa finns alla styrkekategorier representerade, från de stora affärskedjorna till den lokala tobaksaffåren. Andra exempel på rörelseidkare är hantverkare och kontorslokaler för olika företag som givetvis spänner över ett brett register i styrkeavseende.

Att betrakta en näringsidkare som svagare part är emellertid tveksamt. Dels innebär företagandet i sig en risk. Dels har man ofta intresseorganisationer vilka kan bistå i svårare situationer. Organisationerna kan ocksa arbeta för förbättringar av standardavtal pa det ifrågavarande rättsomradet.

220 Bilaga 4

En annan aspekt de lagstiftningen skyddar en näringsidkare såsom svagare part, är att det i den praktiska situationen kan vara motparten som är i behov av skydd. Dylika aspekter framhölls av Hellner i en kritisk betraktelse över 1974 ars ändringar i kommissionslagen, där man ju betraktade kommissionären som svagare part (SvJT 1974 s 520, särsk s S23f samt s 525).

En stor grupp lokalhyresgäster, åtminstone i Storstockholm, men också på andra orter är statlig och kommunal förvaltning. Även dessa varierar i storlek men i flertalet fall torde de inte kunna betraktas som svagare part.

Ytterligare en grupp av lokalhyresgäster är föreningar av olika slag och även ifråga om dessa torde olikheter föreligga rörande styrkeförhållandet. Att i så varierande situationer ta så stark ställning till förmån för hyresgästen, som ett lagregler-at minimiskadestand skulle utgöra, kan sålunda leda till helt oväntade och omotiverade förmåner för den sidan i hyresförhållandet. Detta gäller desto mer som styrkeförhållandena även bland fastighetsägarna torde variera i mycket stor utsträckning.

Slutsatsen bör därför allmänt sett vara att en enhetlig skadeståndsreglering i en viss avtalstyp respektive situation är lämplig endast om gruppen svagare part är en någorlunda enhetlig grupp med typiskt sett likartade svårigheter. Av betydelse bör ocksa vara i vad mån gruppen svagare part typiskt sett har samma problem med att tillvarata sina intressen gentemot motparten. Föreligger stora variationer i styrka inom den ifrågavarande gruppen avtalspart finns det sålunda anledning att vara försiktig. Detta gäller desto mer då styrkeförhallandena varierar ocksa på motsidan.

4.3 LAS 39 som förebild?

a) skadeståndet inom arbetsrätten q i Sasom framgått ovan utgår skadestånd enligt allmänna regler i L? i princip endast för adekvat ekonomisk skada. Inom arbetsrätten har

Bilaga 4 221

man gatt längre. Vid sidan av det ekonomiskt beräknade skadeståndet tar man också hänsyn till skadelidandes intresse av att lagens eller kollektivavtalets bestämmelser iakttages och till övriga omständigheter av annan än rent ekonomisk betydelse (Medbestämmandelagen

55 §) respektive den kränkning som lagbrottet innebär (LAS 38 §). i

den delen rör det sig sålunda om ett ersättningsansvar motiverat av preventiva skäl utan koppling till ekonomisk skada (jfr härom Prop 1981/8202 s 76).

b) Betydelsen av 39 § LAS

Den ovan refererade schabloniserade i 39§ LAS ersättningsregeln innebär en skärpning av ersättningsskyldigheten då arbetsgivaren vägrar att återta en arbetstagare som uppsagts utan saklig grund. Schabloniseringen tillkom först i propositionen (1973).

Utredningen hade föreslagit ett särskilt skadestånd vilket skulle utgöra ersättning för den framtida lön och de andra förmåner som arbetstagaren kunde komma att förlora genom arbetsgivarens åtgärd. skadeståndet borde enligt utredningen sättas så att det får en kraftigt verkande effekt. Arbetsgivarens tredska i förhållande till såväl domstolen som arbetstagaren bör vidare komma till i uttryck skadeståndets belopp.

Konstruktionen med ett särskilt skadestånd avvisas av departementschefen bl a med motiveringen att domstolarna varit mycket försiktiga med att döma ut ersättning för framtida förlust (Prop 1973:129 s 182). Schabloniseringen å andra sidan motiveras bl a med att ett starkt tryck av ekonomisk art på arbetsgivaren för att förmå honom att respektera domen bör tillskapas (Prop 1973:129 s 182).

Beräkningen av erättningen grundas i 39 § LAS dels på månadslönen, dels på den tid anställningsavtalet varat. Detta val motiveras dock inte närmare. Det sålunda bestämda kan inte ersättningsbeloppet jämkas ens om arbetstagaren fatt ett nytt arbete med full lön. Det kan inte heller höjas om det visar sig att arbetstagarens skada blir högre.

222 Bilaga 4

c) Slutsatser

Det sagda visar att regeln i 39§ LAS i första hand är avsedd att täcka andra skadeposter än de ekonomiska. Pa sa sätt kan en preventionseffekt uppnås motsvarande normerade böter. Varken lagtexten eller förarbetena beaktar möjligheten att aberopa ändrade förhållanden gentemot ett ersättningsansprak. skadeståndet kan ju inte jämkas.

En dylik ersättningsform bör inte utan vidare accepteras utanför arbetsrättens omrâde, eftersom ett flertal grundläggande principer för skadestandsberäkningen inom kontraktsrätten asidosättes. Det gäller huvudprincipen att skadeståndet skall verka reparativt i fraga om adekvat ekonomisk skada. Det gäller vidare t ex möjligheten att jämka vid skadelidandes medvallande.

4.4 Önskemalet om en effektiv konfliktlösningsform

Ytterligare ett viktigt argument för minimiskadestand som kan anföras är att uppkomna konflikter lättare kan lösas da lagen direkt anger ersättningens storlek. Man vill alltsa åstadkomma en effektiv form för konfliktlösning.

En schablonisering av hyresgästens ersättningskrav diskuterades redan av hyreslagstiftningssakkunniga (SOU 1966:14 s 319 f). Man hänvisade härvid särskilt till önskvärdheten av ett snabbt avgörande av ersättningsfragorna. Man ansåg emellertid att en sadan lösning inte kunde förenas med kravet på tillförlitlighet i bedömningen av den uppkomna skadan. Man fann ocksa att de olika beräkningsmetoderna som påträffas i den företagsekonomiska litteraturen eller eljest åberopas vid företagsvärderingar i samband med överlatelser av rörelse innehåller alltför manga osäkra komponenter för att kunna läggas till grund för nâgra schablonregler. Man stannade därför vid tanken att förstärka lokalhyresgästens ställning genom möjlighet att fa förskott.

311393 4 223

4.5 Mimimiskadestand till skydd för lokalhyresgäster

z Enligt nuvarande regler för skadestånd vid obefogad uppsägning skall ersättningen i princip motsvara den uppkomna skadan, som skall visas pa vanligt sätt av den skadelidande.

En fördel med minimiskadestandet är därför att konflikter blir lättare att lösa. Ett minimiskadestand tenderar emellertid att även bli en normalersättning. Har hyresgästen de facto lidit en mindre skada än minimiskadestandet, gör denne en vinst och hyresvärden tvingas betala ett belopp som inte motsvaras av nagon skada. Har hyresgästen däremot lidit en större skada skall hyresgästen ha rätt till skälig ersättning även för överskjutande belopp (PM 24 §57c 2 st).

Den skada hyresgästen lider maste dock bli väsentligt högre än minimiskadestandet för att det skall löna sig för denne att föra process och ta risken för att inte kunna prestera tillräcklig bevisning. Har hyresgästen däremot lidit en väsentligt större skada utgar full ersättning, vilken dock kan jämkas.

Tre kategorier av lokalhyresgäster kan sålunda urskiljas. Dels de som faktiskt lider endast en begränsad skada. I de fallen innebär minimiskadestandet en ren vinst. För den andra gruppen av lokalhyresgäster är den faktiska skadan större än minimiskadestandet men inte tillräckligt stor för att det skall löna sig att processa om den överskjutande skadan. För dessa innebär ett minirniskadestand en förlust jämfört med nuvarande regler. l den tredje kategorien lokalhyresgäster visar sig skadan bli väsentligt större än minimiskadestandet. För deras del ändras inte rättsläget jämfört med dagens ersättningssystem.

Med hänsyn till dessa konsekvenser är det också av intresse att föra in tanken pa skydd för svagare part (se ovan avsn 4.2). Såsom framgått är lokalhyresgäster som grupp betraktat inte i typiskt sett svagare position gentemot hyresvärden. Det är vidare tveksamt om de grupper av lokalhyresgäster, som verkligen kan sägas vara svagare

224 Bilaga 4

part, verkligen är de som typiskt sett skulle lida den minsta skadan (och sålunda göra en vinst pa skadeståndet).

Av det anförda framgår sålunda att en regel om minimiskadestand skulle avvika fran grundläggande regler för skadeatandsberäkningen. En sådan regel skulle verka mycket ojämt pâ sa sätt att fel part i manga fall skulle skyddas pa bekostnad av dens intresse som i det konkreta fallet verkligen är svagare. Den fördel som ligger i en effektiv konfliktlösningsform betalas dels av hyresvärden, da skadan blivit mindre än minirniskadestandet, dels av de hyresgäster som faktiskt lider en större skada, men som inte orkar eller klarar att ; driva fragan i process.

4.6 Alternativa ersättningsformer

Ovan i avsnitt 3 har vissa andra former för bestämning av skadeståndet refererats. En form som uppmärksammades var den abstrakta skadestândsberäkningen i fraga om ateranskaffningskostnaden. En dylik form torde vara :var att konstruera i samband med kostnaderna för en ersättningslokal.

En konkret skadestandsberäkning har hittills inte accepterats fullt ut. l samband med 1968 ars lagändringar avvisade departementschefen ersättningsrätt i fraga om anskaffning av en ny lokal. Endast i vissa undantagsfall skulle en sådan ersättning vara möjlig (Prop 1967:101 “ s 236).

Denna inställning kan emellertid ändras. Specialmotiveringen till 57c§ i PM 24 tyder pa att dylika kostnader för anskaffning av ny lokal m m skall betraktas mer välvilligt. Allmänt kan också sägas att en skada som huvudsakligen kan visas genom kvitton innebär stora praktiska fördelar för lokalhyresgästen da denne bär bevisbördan för skadans storlek.

En annan tänkbar form för ersättningsberäkningen är den i konsumenttjänstförslaget rekommenderade. Lagregeln skulle liksom hittills ga ut pa en tvingande regel om ersättning för all ekonomisk skada.

Bilaga 4 225

Vid sidan härav hänvisas i förarbetena till avtal om normalersättning för olika kategorier av lokaler och/eller hyresgäster. Möjligen skulle hyresnämnden kunna medverka vid förhandlingarna. I sammanhanget kan också erinras om att standardvillkor mellan näringsidkare kan prövas i Marknadsdomatolen enligt lag(1981›:292) om avtalsvillkor mellan näringsidkare.

Fran konfliktlösningssynpunkt innebär ett avtal om minimiskadestand att flertalet skadefall täcks. Vidare kan avtal göras mer flexibla sa att de kategorier lokalhyresgäster som behöver mer stöd lättare kan urskiljas och deras intressen tillgodoses. Lagstiftaren förhåller sig ocksa mer neutral och man bryter inte heller mot hävdvunna principer för skadeståndet som ersättning för ekonomisk skada.

226 Bilaga 5

UTLÄNDSKRÄTT

har inhämtat uppgifter om utländsk rätt på lokal- Lokalhyreskommittên hyresområdet från Danmark, England, Finland, Norge, Förbundsrepubliken Österrike, Frankrike och Italien. Vi har närmare studerat Tyskland, förhållandena i Danmark och England.

1 Danmark

Merparten av de privata fastighetsägarna är organiserade i Grundejernes Landsorganisation som närmast motsvarar det svenska Fastighetsägareförbundet. Lejernes Landsorganisation, som närmast motsvarar den svenska hyresgäströrelsen, företräder också vissa lokalhyresgäster. Köpmännen i Butikshandelens Faellesråd. I Danmark finns också en är organiserade paraplyorganisation för lokalhyresgäster - Erhvervslejernes Landsorganisation. Däri ingår bl.a. Butikshandelens Faellesråd och andra Erhvervslejernes Landsorganisation företräder branschorganisationer. i enskilda tvister och som intresseorganisation i lokalhyresgästerna gemensamma frågor. _

Besittningsskydd

Enligt den danska hyreslagen (lejeloven) har såväl bostads- som lokalhyresgäster ett direkt besittningsskydd. Detta bygger i princip på ett allmänt förbud mot uppsägning av hyresavtal som inte träffats för bestämd tid. Ett tidsbestämt avtal upphör dock normalt utan uppsägning vid avtalstidens utgång. Hyresdomstolen (boligretten) kan dock upphäva tidsbegränsningen, om den inte är tillräckligt motiverad av hyresvärdens situation. Mindre än tio procent av lokalhyresavtalen är tidsbestämda.

Från uppsägningsförbudet har, utöver tidsbestämda hyresavtal, undantagits hyresavtal för vissa rörelsedrivande hyresgäster utan egen kundkrets, t.ex. butik och kiosk på järnvägsstation, teater, idrottsanläggning och liknande, vilka kan sägas upp med tre månaders varsel. Vidare

Bilaga 5 227

har undantagits hyresavtal för garage o.d. vilka kan sägas upp med en månads varsel.

För övriga lokalhyresavtal gäller att de enbart kan sägas upp, om hyresvärden själv skall använda lokalen, om hyresvärden kan visa att en rivning eller ombyggnad medför att hyresgästen måste flytta, om hyresgästen trots påminnelser inte iakttar gott skick vid lokalens användning eller om det av annat särskilt skäl är av vikt för hyresvärden att upplösa hyresförhållandet. Uppsägningstiden är normalt tre månader. Om hyresvärden själv vill använda lokalen, är uppsägningstiden ett år. å i” i i i Till i de nämnda uppsägningsgrunderna är dock knutna vissa begränsningar. 3 får 5 Hyresvärden t.ex. inte säga upp avtalet för att själv bedriva verkz samhet i samma bransch som hyresgästen. Vidare skall vid uppsägning på grund av rivning eller ombyggnad hyresvärden i samband med uppsägningen erbjuda hyresgästen återflyttning, om det efter ny- eller ombyggnad skall ske uthyrning av lokaler.

Hyresgästen har vidare rätt till ekonomisk ersättning, om ett kvarsittande i lokalen är av väsentlig betydelse för rörelsens värde (goodwill). Ersättning utgår då i praxis med ett belopp som motsvarar ett års nettovinst i hyresgästens rörelse, baserad fem årens på de senaste genomsnittliga vinstnivå.

Hyresförhållandet kan också upphöra, om hyresrätten förverkats på liknande grunder som gäller enligt den svenska hyreslagstiftningen.

Någon grundläggande kritik mot besittningsskyddsreglerna finns inte. Lejernes Landsorganisation är dock missnöjt med att hyresvärden har rätt att säga upp avtalet för att han själv behöver lokalen.

Hyressättning

Hyran för en lokal bestäms i princip fritt genom parternas avtal. Den avtalade hyran kan dock enligt särskilda regler ändras genom boligrettens beslut. Sådan ändring kan ske, om den utgående hyran väsent-

i 228 s sou 1937:47 Bilaga

ligt avviker från det lejedes vaerdi. Det lejedes vaerdi bestäms genom hyresjämförelser med lokaler i kvarteret eller området med motsvarande belägenhet, typ, storlek, kvalitet, standard och underhållsgrad. Hyresanbud från andra hyresgäster är betydelselösa vid prövningen. Vid hyresjämförelser beaktas lokalernas skilda ändamål, t.ex. butiker och kontor. Däremot har det ingen betydelse, om verksamheten i jämförelselokalerna hör till en annan bransch o.d.

Hyresändringar får ske tidigast två år efter det att avtalet ingåtts eller hyran senast ändrats. Hyreshöjning kan krävas med tre månaders varsel. Om hyresgästen inte vill gå med på begärd hyreshöjning, skall detta meddelas hyresvärden senast inom sex veckor. Hyresvärden skall därefter senast inom sex veckor väcka talan vid boligretten, om han vidhåller sitt krav. På motsvarande sätt kan hyresgästen begära hyressänkning, om han anser att den utgående hyran överstiger det lejedes vaerdi.

Dessa hyressättninqsregler är tvingande till förmån för hyresgästen. Parterna får dock i avtalet komma överens om årliga hyresjusteringar, t.ex. att hyran höjs med en viss procent årligen eller justeras i takt med hyresgästens rörelseomsättning. Omsättningshyror, som inte är vanliga, förekommer främst i nya köpcentra och för restauranger. Indexklausuler förekommer inte i samma utsträckning som i Sverige. Hyresqästorganisationerna är negativa till indexklausuler, då de anses sätta marknadshyressättningen ur spel.

Parterna får siälva i boligretten lägga fram underlag för hyresjämförelser. Fastighetsägarna, som har den huvudsakliga bevisbördan vid tvister, anser att det ibland kan vara svårt att få fram ett jämförelsematerial. I viss utsträckning har intresseledamöterna i boligretten kunskap om hyresnivåer. Vissa domstolar publicerar dessutom statistik över sina beslut. På en del orter samlar lokala köpmannaföreningar in information om utgående hyror.

De flesta partsorganisationer anser att systemet med jämförelsehyror . fungerar bra. Endast Lejernes Landsorganisation vill ha ett annat sys-

sou 1987:47 Bilaga 5 229

tem - kostnadsbaserad hyressättning. Även om de flesta vill ha kvar systemet med jämförelsehyror saknas inte kritik mot den nuvarande ordningen. Det framhålls bl.a. att jämförelsehyror i vissa lägen driver på E hyresutvecklingen och i andra fall dämpar hyresutvecklingen. Det hävdas i dock inte att systemet entydigt skulle gynna eller missgynna någon av E I z 5 parterna.

Hyresvärden har dessutom rätt att kräva hyreshöjning p.g.a. skatteeller avgiftshöjningar. Sådana hyreshöjningar kan krävas med tre månaders varsel men gäller från skatte- eller avgiftshöjningens genomförande. Hyresgästen har sex veckor på sig att reagera och hyresvärden ytterligare sex veckor att väcka talan i boligretten. Hyresvärden har också rätt att begära hyreshöjning, om hyresrättens värde ökat genom förbättringsarbeten. Sådan hyreshöjning skall ge en förräntning av förbättringskostnaden. Frågan om jämkning av oskäliga avtalsvillkor behandlas liksom i Sverige inte i hyreslagen utan i avtalslagen.

Hyresnivåerna för kontorslokaler i Köpenhamn har ökat från 250 kr/kvm för några år sedan till ca 1 000 kr/kvm år l986. Hyresnivån för kontor är ungefär densamma i alla centrala delar av Köpenhamn. Hyrorna för butikslokaler varierar mer beroende på läget. Butikerna på Ströget - en gågata i centrala Köpenhamn - hade år l986 en genomsnittlig hyra på ca 4 000 kr/kvm. Vid andrahandsuthyrning kan hyror på upp till 8 000 kr/kvm förekomma. I de centrala delarna av andra städer ligger butikshyrorna på ca 1 000 kr/kvm, medan hyresnivåerna i ytterområdena uppgår till ca 200 kr/kvm.

Rådighet

Lejeloven innehåller bara några få bestämmelser om överlåtelserätt. Om hyresgästen dör, har änklingen/änkan och i viss utsträckning andra arvingar rätt att överta hyresrätten på oförändrade villkor. Ledeloven innehåller i övrigt inga regler som ger hyresgästen rätt att överlåta hyresrätten, att ändra verksamhet i lokalen eller att hyra ut lokalen i andra hand. Sådana rättigheter skrivs emellertid ofta in i avtalen. Omkring 50 procent av avtalen innehåller bestämmelser som ger

230 5 Bilaga

rätt att överiåta hyresrätten. Finns inget avtaiat, krävs hyresgästen hyresvärdens samtycke. Rådighetsregierna kritiseras endast av Lejernes Landsorganisation som arbetar för bestämmeiser som skall ge hyresgästerna bättre rådighet över Iokaien.

Tvister

Tvister me11an hyresvärd och hyresgäst avgörs som tidigare nämnts av en

bo1igretten“. üoligretten är den ailmänna domstoien i hyresdomstol, första instans (byretten) med en specie11 sammansättning i dessa måi. aoligretten består av en juristdomare samt av två intresseledamöter (1aegd0mmere), som utsetts i samråd med parternas organisationer. Parterna biträds oftast av advokater i bo1igretten“. Vaniiga tvistemålsregier tiiiämpas, vi1ket b1.a. innebär att den som föriorar måiet får betala sina egna och motpartens rättegångskostnader. Handiäggningstiden uppgår vaniigen tiil ca ett år. Vid hvressättninqstvister besiktar åtminstone intresseledamöterna ofta jämföreiseiokalerna. Från riktas kritik mot juristdomarnas oviija att de1ta partsorganisationerna i sådana besiktningar. Det finns också hos de o1ika partsorganisationerna en utbredd uppfattning att det inte är meninqsfuiit att överbesiut till iensretten, b1.a. eftersom “1ensk1aga boligrettens retten inte besiktar 1oka1erna. Från fastighetsägarna riktas också kritik mot boiigretten för att i sina besiut ta sociaia hänsyn på ett sätt som det inte finns stöd för i “1eje1oven.

Från Lejernes Landsorganisation riktas kritik mot att hyresgästen måste betala begärd hyra under tiden för tvistens handiäggning. I många fa11 kan detta 1eda tiii konkurser. Lejernes Landsorganisation arbetar också för att de hyresnämnder som handiägger ärenden rörande bostadslägenheter även ska11 handha iokaihyrestvister. Därmed sku11e man b1.a. komma från probiemet med höga rättegångskostnader.

Nytt iagförsiag

Boiigministeriet har nyiigen presenterat ett försiag på ändringar av 1oka1hyres1agstiftningen. I princip går förslaget ut på att större vikt

sou 1987:47 Bnaga 5 231

skall fästas vid vad som avtalats mellan parterna. Hyresändringar i enlighet med det lejedes vaerdi skall bara få ske om parterna i avtalet kommit överens om det och då vart tredje år mot för närvarande vart annat år. Enligt lagförslaget skall vidare överlåtelse av hyresrätten få äga rum såvida inte parterna avtalat om något annat.

E Framför allt från hyresgästorganisationerna riktas kritik mot förslaget

då det anses försvaga Det förväntas också att

i

hyresgästernas ställning. förslaget kommer att vålla politisk strid och utgången i folketinget är E oviss. { i Butikshandelens Faellesråd har å sin sida istället föreslagit regler dels om auktoriserade standardkontakt, dels att boligretten i sin helhet alltid skall besikta lokalerna, dels att hyreshöjningarna skall vara maximerade till 7,5 procent om året, dels att hyressättningsperioden skall förlängas från två till fem år.

Z England

Fastighetsägarna är organiserade i British Property Federation. Köpmännen är organiserade i British Retailers Association som representerar ca 55 procent av detaljhandeln. En viktig funktion på den engelska lokalhyresmarknaden har chartered surveyors. De motsvarar närmast våra lantmätare och arbetar bl.a. som konsulter på lokalmarknaden. De samlar därvid in information om lokalhyresnivåer och om andra förhållanden på lokalmarknaden. chartered surveyors utses ofta till sakkunniga och skiljedomare vid tvister.

Lokalhyreslagstiftningens viktigaste regler i England och Hales återfinns i Landlord and Tenant Act från år 1954. Lagen reglerar förhållandet mellan hyresvärd och hyresgäst i fråga om uthyrning av affärer, kontor, fabriker och andra kommersiella lokaler. I huvudsak är lagen indispositiv och den ger normalt lokalhyresgästen ett direkt besittningsskydd.

232 Bilaga 5

Lokalhyresavtaien gä11er för bestämd tid. Avtaistiderna är jämfört med svenska förhåiianden mycket iånga. Det är vanligt med avtalstider på 15-25 år. Avtaien innehå11er vaniigen också regier om att översyn av hyran ska11 göras vart femte år. Avtaistidernas iängd har fått tili fö1jd att det förekommer långa kedjor av vidareuthyrning. Det finns idag en tendens mot kortare avtaistider, då många hyresgäster inte vi11 binda sig för så lång tid.

Besittningsskyddet gä11er inte vid vissa korttidsavtai. Det förekommer vidare avtal där besittningsskyddet avtaiats bort. Sådana avtal är dock gä11ande endast om de godkänts av domsto1 och förekommer enbart i pressade marknadssituationer. Ca fyra procent av alla Iokaihyresavtal beräknas gä11a utan besittningsskydd.

Hyreskontrakten är inte standardiserade. De är vanligen mycket omfattande, eftersom de skall regiera förhåiianden under de iånga avta1stiderna.

Besittningsskydd

Om hyresvärden inte vi11 föriänga avtaiet e11er om parterna inte kommer överens om vi11koren för sådan föriängning, kan hyresgästen vända sig ti11 domstoi för att få avta1et förlängt. Hyresgästen har i princip rätt till ett nytt hyresavtai då avta1stiden går ut. Bakgrunden ti11 det starka besittningsskyddet är de förhå11anden som rådde efter andra väridskriget, då det var stor brist på iokaler.

Besittningsskyddet kan dock brytas på grunder som är av Hknande s1ag som de som anges i 57 S i den svenska hyresiagen, dvs. bristande förplikte1ser från hyresgästen, ombyggnad, rivning e11er hyresvärdens eget behov av 1oka1en. Därutöver kan besittningsskyddet brytas, om hyresvärden kan förse hyresgästen med Iikvärdig ersättnings1oka1 samt - i vissa fall av andrahandsuthyrning av en del av en Iokal - då hyresvärden vi11 hyra ut hela 1oka1en. Vid uppsägning på grund av rivning e11er ombyggnad e11er då hyresvärden kan förse hyresgästen med likvärdig 1oka1 e11er i det nämnda fa11et med andrahandsuthyrning har hyresgästen rätt

Bilaga 5 233

till ekonomisk ersättning. Ersättningen uppgår till tre gånger lokalens

i taxeringsvärde, om hyresförhållandet varat kortare tid än fjorton år

och sex gånger taxeringsvärdet, om hyresförhållandet varat längre tid. l E Ersättning kan i sådana fall också utgå för de förbättringsarbeten som l bekostat. hyresgästen i * och för hyresgästens ansökan till domstol För uppsägning av hyresgäst

i om nytt hyresavtal gäller detaljerade regler om tidsfrister samt speci-

ella formulär. Om någon part inte iakttar dessa, förfaller i allmänhet hans rätt. Detta gör att både hyresvärd och hyresgäst oftast måste anlita advokater.

l

Hyressättning i

t fritt avtal. Om

Hyran för en lokal bestäms i princip genom parternas

i

inte hyresvärd och hyresgäst kan komma överens om hyresvillkoren efter avtalstidens kan dessa fastställas av domstol. Hyran skall då utgång, bestämmas efter marknadsvärdet. Den hyra som domstolen bestämmer skall inte påverkas av det värde som hyresgästen åstadkommit. Hyran bestäms med ledning av de hyresavtal som träffats för jämförbara lokaler. Hyresanbud från andra hyresgäster skall inte beaktas.

Parterna får själva lägga fram jämförelsematerial för domstolen. Därvid tar de vanligen hjälp av chartered surveyors. Några problem för domstolen att fastställa marknadshyran för en lokal anses inte föreligga.

Hyrestvister kan också uppstå under avtalstiden i samband med att det skall göras en översyn av hyran - vanligen vart femte år. I avtalen är det vanligt att parterna kommit överens om ett skiljedomsförfarande. Med hänsyn till tidsutdräkt och kostnader vid domstol är det också vanligt att man vid tvister om hyran vid avtalstidens utgång kommer överens om ett skiljedomsförfarande. Skiljedomaren, som ofta är en chartered surveyor, kan antingen själv ta fram underlaget för sitt beslut eller enbart grunda beslutet på det av parterna framlagda jämförelseunderlaget. Fördelen med skiljedom anses vara att beslutet är hemligt för andra än parterna och att förfarandet är snabbare än vid

234 Bi]aga 5 Ä

domstol. Kostnaderna för skiljedomsförfarande är relativt höga även om de är lägre än vid domstolprocess. Parterna kommer därför i allmänhet själva överens om hyressättningen. Endast ett begränsat antal fall leder till skiljedomsförfarande eller till domstolsprocess.

Indexklausuler förekommer i mycket liten utsträckning. Både hyresgäster och hyresvärdar anser att sådana klausuler hindrar en marknadshyressättning. Indexklausuler används dock för speciella lokaler, t.ex. industrilokaler 0.d. Omsättningshyror är inte heller men förevanliga kommer, t.ex. 1 shoppingcentra.

Som tidigare nämnts samlar chartered surveyors in information om bl.a. hyresnivåer och andra förhållanden Statistik på lokalmarknaden. över hyresutvecklingen och hyresläget orter och på olika publiceras blir därmed tillgänglig både för hyresvärdar och hyresgäster. Uppgifter om enskilda lokaler publiceras dock inte utan används enbart i konsultverksamheten.

I de attraktivaste lägena i London uppgick år 1986 butikshyrorna till i

genomsnitt 4 400 kr/kvm. För närvarande finns ett överskott på kontorslokaler på ca 10 procent, vilket anses behövas för att få en fungerande marknad. Utbud och efterfrågan varierar under Det cykler på ca 7 år. beräknas att inom två år skall det råda ett överskott på lokaler på uppåt 15-20 procent. Hyreshöjningarna i London har under senare år uppgått till 7 - 8 procent om året. Den genomsnittliga hyresnivån för kontor i Londons city var år l986 ca 3 900 kr/kvm. För centrala delar utanför city varierade hyresnivåerna mellan 1 400-2 800 kr/kvm och i ytterområden mellan 1 100-1 700 kr/kvm. För industrilokaler låg hyrorna lägre. I orter med överskott på industrilokaler kunde hyresnivån ligga på 100 kr/kvm.

iRåd1ghet

Hyresgästens rättigheter att ändra verksamhet i lokalen, att överlåta hyresrätten eller att hyra ut lokalen i andra hand regleras i första hand av hyresavtalet. Finns det i avtalet inskrivet restriktioner för

sou 1987:47 Bilagaus 235

hyresgästens rådighet över iokaien, får han inte gå utöver dessa utan hyresvärdens samtycke. Skuiie hyresvärden vägra samtycke utan att ha rimiiga skäi, kan hyresgästen dock vända sig tili domstol för att få genomföra den begärda åtgärden.

Det är mycket vaniigt att hyresavtaien ger hyresgästen rätt att överiåta hyresrätten, hyra ut i andra hand e11er ändra verksamhet inom vissa gränser. Det är också normait att hyresnivån är 1ägre i avtal som innehåller restriktioner för hyresgästens rådighet över iokaien.

Synpunkter

Det finns i Engiand en a11män uppfattning både från hyresvärdar och hyresgäster att iokaihyresiagstiftningen är väibalanserad och fungerar bra. Den kritik som förs fram är att regierna medför att hyresvärd och hyresgäst måste biträdas av advokater och “chartered surveyors. Detta har framför a11t inte mindre och ekonomiskt svaga hyresgäster råd med. Det finns dock i Engiand småföretagarcentra som kan ge gratis råd och hjälp i viss utsträckning.

Både hyresvärdarnas och köpmännens företrädare har uppfattningen att besittningsskyddet ibiand kan vara för starkt. Skyddet kan innebära att en odugiig hyresgäst kan hå11a sig kvar i 1oka1en ti11 skada inte bara för hyresvärden utan även för andra hyresgäster. De anser också att möjligheten att träffa avtal utan besittningsskydd kan öka utbudet av lokaler.

3 Finiand

En1igt den finska hyresiagen har lokaihyresgästen ett indirekt besittningsskydd. En hyresvärd som säger upp hyresavtaiet utan skäiig grund är skyidig att ersätta hyresgästen för fiyttningskostnader, för reparationer som hyresgästen företagit i 1oka1en samt för kostnaderna för anskaffande av annan 1oka1. En hyresgäst, som bedrivit förvärvsverksamhet i 1oka1en i minst två år, ska11 dessutom erhålia skä1ig ersättning

236 Bilaga 5 . sou 1987:47

för minskning eller förlust av kundkrets samt för den ökning av lokalens hyresvärde som hans verksamhet medfört.

Parterna kan fritt avtala om hyran. Om tillämpningen av ett hyresvillkor är att anse som oskäligt, kan villkoret dock jämkas av domstol. Domstolen skall vidare på yrkande av hyresgästen sänka hyran, om den xväsentligt överstiger skälig gängse hyra på orten för lokaler med likvärdigt hyresvärde och med samma användning samt det inte finns godtagbar orsak till den högre hyran.

Den finska regeringen har förelagt en proposition riksdagen med förslag till revidering av hyreslagen. Propositionen är under behandling av riksdagen. I propositionen föreslås att lokalhyresgäster skall ges ett direkt besittningsskydd. Om hyresvärden inte kan visa en godtagbar orsak till sin uppsägning, om syftet med uppsägningen är att uppenbart genom påtryckning få hyresgästen att godkänna oskälig hyra eller om uppsägningen eljest kan bringa hyresgästen i en oskälig situation, skall domstolen på yrkande av hyresgästen förklara utan uppsägningen verkan. Alternativt kan hyresgästen välja att flytta och då begära att hyresvärden förpliktas utge ersättning i enlighet med vad som gäller enligt nuvarande regler.

4 Norge

Den norska hyreslagen, lov om husleie, är tillämplig bl.a. på hyresförhållanden som gäller lokaler. Lagen ger lokalhyresgästen ett direkt besittningsskydd, om hyresavtalet gäller på obestämd tid.

Hyresavtal kan träffas på bestämd eller obestämd tid. Ett tidsbestämt hyresavtal upphör vid avtalstidens utgång utan uppsägning. Om hyresgästen inte flyttar eller blir anmodad att flytta inom en månad efter avtalstidens utgång, blir hyresförhållandet förlängt på obestämd tid. En hyresgäst som har ett tidsbestämt hyresavtal på mer än sex månader kan få domstolsbeslut på att avtalet skall betraktas som ett avtal på obestämd tid och som då måste sägas upp för att upphöra att gälla. Förutsättningen för detta är att domstolen finner att omständigheterna

Blaga 5 237 sou l987:47

kring hyresförhållandet är sådana att avtalet bör jämställas med ett

tidsobestämt avtal. Detta gäller dock inte vid uthyrning av garage o.d.

Besittningsskyddets innebörd är att en uppsägning kan förklaras ogiltig av domstol, om uppsägningen inte har saklig grund eller är orimlig.

Uppsägningen skall dock som huvudregel godkännas, om hyresgästen brustit i sina förpliktelser eller om uppsägningen sker för rivning eller

ombyggnad.

Även om uppsägningen godkännes, kan domstolen förplikta hyresvärden att

betala ersättning till för hyresgästen den fördel hyresvärden kan få av

hyresgästens upparbetade kundkrets. Sådan ersättning kan hyresgästen dock få återbetala, om han inom en viss bestämd tid samma återupptar verksamhet på orten. Hyresgästen kan också få ersättning för utförda

förbättringsarbeten i lokalen. Om hyresvärden tar tillbaka uppsägningen inom fjorton dagar efter beslut om ersättning, upphör ersättningsskyl- \ digheten. .

Vilken hyra som skall för en lokal får utgå parterna i princip fritt avtala om. Hyresgästen har dock rätt att hos domstol begära nedsättning av utgående hyra eller hyresvärdens till hyreskrav skäligt belopp. Domstolen skall då söka vägledning från vad som anses som rimlig mark-

nadshyra i liknande hyresförhållanden.

Lokalen skall användas för det ändamål som är bestämt

eller förutsatt i hyresavtalet. Andrahandsuthyrning får inte ske utan hyresvärdens samtycke. Inte heller får hyresgästen utan hyresvärdens samtycke göra ändringar i lokalen. Om hyresgästen avlider, har efterlevande som skall

fortsätta driva verksamheten rätt att överta hyreskontraktet.

5 Förbundsrepubliken Tyskland

Den västtyska hyresrätten regleras generellt bestämmelser i enligt civillagen-Bürgerliches Gesetzbuch. Några regler om besittningsskydd _eller hyressättning i lokalhyresförhållanden finns inte.

238 Bilaga 5 SOU l987:47

6 Österrike

De österrikiska reglerna om lokalhyra är intagna i Mietrechtgesetz (MRG).

För kommersiella lokaler gäller ett direkt besittningsskydd. Hyresvär-

den får säga upp hyreskontraktet endast om det föreligger särskild anledning. Sådan anledning föreligger vid utebliven eller ofullständig betalning av hyran, vid grov misskötsel av inventarier eller vid hänsynslöst, stötande eller i övrigt grovt otillbörligt beteende från hyresgästens sida. Uppsägning får också ske, om hyresgästen inte regelbundet nyttjat lokalen för den i kontraktet avtalade verksamheten.

Vid uthyrning av kommersiella lokaler råder inte fri hyressättning. Enligt MRG får vid nyuthyrning endast en hyra avtalas som står i rimligt förhållande till lokalens storlek, beskaffenhet, läge, utrustning och skick. Anser hyresgästen att den avtalade hyran är för hög, kan han få prövat hyrans rimlighet hos kommunens förlikningsman eller hos domstol. Kommunens förlikningsman eller domstolen inkallar i regel en sakkunnig för att bedöma hyrans rimlighet. Denne avger ett utlåtande i vilket hänsyn tas till jämförelseobjekt och de kriterier som anges i lagen, dvs. lokalens storlek, beskaffenhet, läge, utrustning och skick.

Hyresgästen i en kommersiell lokal har rätt att överlåta hyresrätten. Förvärvaren övertar alla säljarens rättigheter och förpliktelser med undantag för kontraktets bestämmelser om hyra. Hyresvärden har rätt att inom viss tid från överlâtelsen kräva en höjning av hyran till ett rimligt belopp. Lokalhyresgästen har vidare rätt att hyra ut lokalen i andra hand utan hyresvärdens medgivande.

Bnaga 5 239 sou 1987:47

7 Frankrikel)

Bestämmeiser om iokaihyresavtai finns i en 1ag från år 1953 (decret no. 53-960 du 30 septembre 1953). Lagen, som i sina huvuddrag är oförändrad, har dock ändrats åtskiiiiga gånger.

iägenheter använda i förvärvsverksanhet av ett företag Lagen avser infört i vederbörande register för affärsröreiser eiier för hantverkare. Genom en tvingande bestämmei se har upp1 åteisetiden för de iägenheter, som omfattas av iagen, faststäilts ti11 minst nio år. Från denna

lhuvudregei har gjorts vissa undantag. Hyresgäst har såiunda uppsäg-

ningsrätt efter tre år. Samma rätt har hyresvärden, om huset ska11 rivas eiier byggas om. Hyresvärden måste dock i sådant fa11 erbjuda iikvärdig 1oka1 eiier betaia skadestånd. Gäiler avtalet för hyresgästen två kan parterna komma överens om avvikeise från iagens behögst år, stämmeiser. Kvarsitter i sådant fail hyresgästen efter hyrestidens utgång, biir lagens bestämmeiser tiliämpiiga.

, Besittninqsskyddet är indirekt. Eniigt huvudregein skaH hyresvärden ersätta hyresgästen den skada han Iider tili föijd av hyresförhåilan- Å L dets skadeståndet ska11 motsvara kostnaderna för fiyttning upp1ösning. och nyetabiering samt röreisens goodwi11värde. Besittningsskyddet kan brytas på vissa i lagen angivna grunder. Skadestånd utgår såiunda inte,

s om hyresgästen förverkat sin hyresrätt. Inte heiier om huset måste

rivas på grund av föreiäggande från häisovårdsmyndighet e11er eijest på

i

grund av att ett fortsatt användande vore förenat med risk för skada.

z

Kommer föriängning inte ti11 stånd, behöver hyresgäst, som är berättigad ti11 skadestånd, inte fiytta förrän han uppburit sin ersättning.

1) Beskrivningen överensstämmer i stort med den som finns intagen i hyresrättsutredningens betänkande (SOU 1978:8) Hyresrätt 2 Lokaihyra. Lagstiftningen har i sina huvuddrag inte ändrats sedan den beskrivningen gjordes.

240 Bilaga 5

I princip råder avtalfrihet om hyrans storlek. Kan parterna vid förlängning inte komma överens om hyran, kan denna bestämmas av domstol. Hyran kan vidare omregleras varje treårsperiod. Om inte de lokala förhållandena ändrats i sådan grad att lägenhetens värde ökat eller minskat med mer än tio procent, får ändringen vid omregleringen inte överstiga ändringen i byggnadskostnadsindex sedan hyran senast fastställdes.

Tidigare gällde att domstolen skulle fastställa en hyra motsvarande

lägenhetens hyresvärde. Riktpunkten synes därvid ha varit en ren mark-

nadshyra. Genom ändringar år 1972 infördes detaljerade bestämmelser om hyrans fastställande. Samtidigt infördes en spärr mot hyreshöjningar.

I lagen anges de fem faktorer, som bestämmer hyran. De är 1. lokalens beskaffenhet, 2. det ändamål lokalen upplåtits för, 3. parternas skyldigheter enligt avtalet, 4. de lokala marknadsförhållandena samt 5. den allmänna hyresnivån på orten för jämförliga lägenheter. Var och en av dessa fem faktorer definieras utförligt. I fråga om ortspriset förutsätts parterna var för sig ge in en förteckning över åberopade jämförelselägenheter, vilken förteckning skall innehålla en kort beskrivning av varje lokal.

Den särskilda hyresspärren vid förlängning av hyresavtal innebär att hyran för den nya hyresperioden inte får överstiga den gamla hyran mer än vad som framkommer vid tillämpningen av en på visst sätt konstruerad koefficient, vilken årligen publiceras i Journal officiel“. Denna koefficient bygger på utvecklingen av byggnadskostnads-, produktionsoch konsumentprisindex. Högre höjning än en tillämpning av koefficienten medger tillåts dock om någon av faktorerna 1-4 undergått väsentlig förändring sedan det utlöpande hyresavtalet ingicks.

Tre lokalkategorier undantas från de nu nämnda bestämmelserna, nämligen markområden, lokaler uppförda för ett speciellt nyttjande och lokaler, som uteslutande används som kontor. För lokaler för speciellt nyttjande bestäms hyran med utgångspunkt från gängse hyra i ifrågavarande bransch. För kontorslokaler bestäms hyran med utgångspunkt från hyran för jämförliga lokaler.

sou 1987:47 Bilaga 5 241

Sedan rätten bestämt villkoren för fortsatt förhyrning skall parterna enligt huvudregeln inom en månad upprätta nytt hyresavtal i enlighet med rättens beslut. Part, som vägrar att förlänga avtalet på de beslutade villkoren, har att svara för samtliga rättegångskostnader. Är det hyresvärden, som vägrar förlängning, kan han också bli skadeståndsskyldig enligt de ovan behandlade reglerna.

8 Italien

Den italienska lokalhyreslagstiftningen innehåller tvingande regler om bl.a. besittningsskydd, hyresändringar och avtalstidens längd.

Besittningsskyddet är direkt. Hyresvärden får säga upp avtalet endast om lokalen skall användas som bostad för honom eller hans anhöriga eller hans anhörigas verksamhet eller om lokalen i hyresvärdens eller skall rivas eller byggas om. Har hyresvärden inte inom sex månader från hyresgästens avflyttning tagit lokalen i anspråk på det sätt han angett, har hyresgästen rätt till nytt avtal. Oavsett om hyresgästen får flytta tillbaka eller ej, har han rätt till en ersättning motsvarande 18 - 28 månadshyror beroende på verksamhet och uppsägningsgrund.

Hyran får inte höjas under de tre första åren av avtalstiden. Hyreshöjningar därefter får inte överstiga 75 procent av ökningen av konsumentprisindex.

Avtalstiderna skall ha viss minimilängd. För avtal ingångna efter år 1978 är minimitiden sex år utom för hotellokaler där nñnimitiden är nio år. I lagen anges dock vissa undantag, t.ex. för tillfällig verksamhet. Hyresgästen får vidare i speciella fall med sex månaders uppsägningstid i förtid. Vid avtalstidens utgång förlängs avtalet med säga upp avtalet i sex respektive nio år, om det inte sägs upp.

har rätt att hyra ut lokalen i andra hand och att överlåta Hyresgästen hyresrätten, om inte hyresvärden har speciella skäl att motsätta sig detta.

- 242 Bilaga 5 sou 1987:47

STATISTIK ÖVER HYRESNÄMNDERNAS VERKSAMHET

l Totalt antal ärenden

Av tabell 1 (s. 245) framgår att landets tolv hyres- och arrendenämnder handlade ca 40 700 ärenden år 1986. Antalet hyreslagsärenden därav uppgick till ca 29 500 - en ökning med ca 75 procent sedan år 1977. Av dessa avsåg ca 3 000 ärenden lokalhyra. Lokalhyresärendena hade ökat med ll8 procent sedan år 1977.

I bostadsdomstolen förekommer mycket få lokalhyresärenden. Av totalt 525 ärenden år 1985 avsåg sex ärenden lokalhyra och gällde tvist om överlåtelse av hyresrätt till lokal.

Av tabell Z (S. 246) framgår att hyresnännden i Stockholm år l985 svarade för ca hälften av ärendena - både totalt och avseende lokalhyresärendena. Hvresnämnderna i Göteborg och Malmö svarade för 16 respektive 11 procent av samtliga lokalhyresärenden, Till-i sammans svarade hyresnämnderna i Stockholm, Göteborg och Malmö för ca 80 procent av samtliga lokalhyresärenden.

2 Ärenden rörande överlåtelse av hyresrätten till lokal

År 1985 handlade hyresnämnderna 50 överlåtelseärenden enligt 36 § hyreslagen. 20 av dessa ärenden avgjordes genom prövning i sak. Enligt uppgifter från hyresnämnderna medgavs i de flesta fall tillstånd. TV3 ärenden avgjordes genom förlikning, dvs. hyresvärden samtyckte till överlåtelsen. 28 ärenden återkallades, avvisades eller avskrevs av annat skäl. Sex ärenden överklagades till bostadsdomstolen.

Biiaga 6 243

3 Ärenden om avstående av besittninjsskydd

År 1985 förekom 786 ärenden som avsig avstiende av besittninqsskydd emiigt 56 S hyresiagen. Av dessa ärenden avgjordes 708 genom i sak. Eniiqt hyresnämnderna medqavs ofta avstående av prövning besittningsskydd, dock inte aiitid i den omfattning som begärts.

anser att det finns en tendens ti11 ökninq av dessa Hyresnämnderna ärenden. anses vara en föijd av ett ökat antal avtai om Ökningen franchisinq och iiknande avtaiskonstruktioner där hyresavtaiet utgör en dei av ett mer omfattande avtai.

4 Ärenden rörande mediinq om iokaihyresqästs besittninqsskydd

Under tiden 1980-1985 förekom åriigen ca 2 500 mediinqsärenden rörande tvist om hyresgästens besittninqsskydd enligt 57 S hyresiaqen. Ca tre fjärdedeiar av hyresnämndernas lokaihvresärenden således av sådana mediingsirenden. Det stora antaiet utgjordes mediingsärenden är eniiqt hyresnämnderna deivis en föijd av det forneiia kravet att hyresgästen måste hänskjuta en tvist tili hyresnämnden inom två mgnader från uppsägningen för att inte gå miste om rätten tili ersättning. En stor dei av mediingsärendena avskrivs utan att nåqot mediingssammanträde äqt rum inför nämnden. Eniigt tabell 2 träffades år 1935 föriikning i 472 ärenden. Statistiken svar n3 i viiken utsträckning parterna förger dock inget 1iks. I många ärenden torde förlikning ha träffats meiian parterna utan att detta kommit tiil hyresnämndens kännedom.

5 Ärenden avseende uppskov med avflyttning

Eniiqt taheil 2 avgjordes 65 unpskovsärenden eniiqt S0 S hyresår 1985. anser dock att statistiken är missiagen Hyresnämnderna visande vissa inte särredovisar de nå qrund av att hyresnämnder som handiäggs i samband med mediing om besittuppskovsärenden ningsskyddet. Eniigt nämnderna medqes oftast uppskov med avfiyttning, dock inte aiitid för den tid som begärts.

Bilaga 6 SOU I987:47

6 Hxresnämndernas ärendehandläggning

Av tabell 3 (s. 247) framgår att i ungefär hälften av alla medlingsärenden rörande tvist om lokalhyresgästens besittningsskydd skedde muntlig förhandling eller besiktning av lokalen. Tabellen visar också att en tredjedel av medlingsärendena avgjordes inför fullsutten nämnd medan två tredjedelar av ärendena avqjordes av ordföranden ensam.

Tabell 4 (s. 248) visar ärendenas handläggningstid, dvs. tiden från det ärendet inkommit till dess att det avgjorts. Under år 1934 var den genomsnittliga handlägqninqstiden för lokalhyresärenden 7,2 månader mot 4,8 månader för övriga hyresnämndsärenden. Handläggningstiden varierade mellan olika slag av lokalhvresärenden. Den genomsnittliga handläggningstiden för tillstånd till överlåtelse av hyresrätt var 2,5 minader, för godkännande av överenskommelse om avstående av besittningsskydd 1,2 månader, för begäran om uppskov med avflyttning 3,7 månader och för medling om besittninqsskydd 9,2 månader. Enligt hyresnämnderna beror de långa handläggninqstiderna i medlingsärendena på att parterna ofta vill att ärendet skall vila i avvaktan på direkta diskussioner mellan parterna. I enlighet med parternas önskemål vilar därför ofta de ärenden som inkommer i början på kalenderåret till augusti-september samma är.

_

mSTRS

.§2

:Em

3 _._.=n

mm. H

:mä may §2

...gig

m6 mä 5 m6

o.:

ä.:

?gästa

âsøgwecørøuøeø.

:mvcäw

-$.=9_o_

å

?på

uväummcwsrax Sâuaâârxå

.s va_

ppm...?

.n :oo

.äcwa 553% wmpmuwtmö 9:3: sia: mââicâ 82%

nam...? 238 953m

:må

w må 3

SOU 1987 :47

:EE ?äns

:EE sä_ :Så

u o N v

O C300 O\ COv-C (D r- OC):- R h: ®$F4R

E .tu

man_

.

38:28:..

.- o 00a a C092 3 å ›

åt

so .

935m

. .. M ON 8 m am 5 ..

på...

V

..

828.5...

.

08 L .82 ...s 832 .n

., ;m 1-8 § -1 §

:P5 os

.âêacäzøtø

.

.äeâesms

:m 3

:sms

.n mm

.to

. x

Go m8 3A

-ñBm .se

.n å...? E

x AX

te ä

.tåg

im

-møå=...ä_

. å?? å m_

ummsmmwweøam

_

än:

c

2.33 Emma:

Mmmm

m

«Lim%

ürzmên

:m5:

38:93: 3.82.55 ?cxåøu

m... EV...

Sâwømâ

9.55.

:mä . såå 3.3 83 Gm> ä?” :EE & så TE :Så m IP_ :så

.

2%

58a..

Paumfzaraøn

.å

.p8:ø..mm›m

ammmwxbzá_

u.:

acøtøas

mcEnmesea .F5 ?ang

?§2 ...Em

.En

.ausåmawtm

8..

2%

853% .m

imumm., mm

.azo

.to

:sseâüså

-å -üâm E2

m=..5x..§\m=:8mto..

.no

§2

u

En.

...cute

u..›|m=_5uü=§mm

?se 455mm

..

Lwwmmm wwämmmm

m ...n m..

§8... 5933:5_ ?sam W525...

5.82. .St :Så

_.96_

cêewmgê

2 _.

.S §3

wuaustmz

u

Nm mä 3

0.3 m?

92.32.

ä

NS

3.3.2.5 øråäcz..

en: än - HJ

04 Les. ø

uuøuâtøz

u; o; ...H v; än

;E582

mäowumå

md

_ ›w

?må

.

m...

023m

asså.

-

3 a;

“ägg

no

än?”

se »mygg -§2 -§2 -mask -så

seem_

_

32.95,5 32:3.. SEGE? 32.998 St...? 85882 ?så 82:3 85855: 359.88 uvâczmám 88855_ 32.953 szêâm 8582:?

...saszamwszz

tu

få

38:83..

S

gsm..

›m e

›m

885232 33.50

:.35 ;mot

Bilaga 7 249 sou 1937:47

DOMAR1 ERSÃTTNINGSMÅL

i 1 för de domar i mål om ersättning enligt 12 kap. 57 S Redogörelse I under tiden l976 jordabalken som meddelats av fastighetsdomstol I

i oktober l985.

I

i DF 7 1. Möre och Ölands tingsrätt 1976-03-31,

E

Frisör i Västervik blev uppsagd på grund av förestående rivning.

L innehöll en s. k. och sades upp

Hyreskontraktet rivningsklausul inom fem år från villkorets tillkomst. Rivning kunde emellertid inte beräknas ske förrän efter c:a sex år. - Tingsrätten fann

under hänvisning till rivningsklausulen att ersättning inte skulle I utgå. Tingsrätten tolkade därvid bestämmelsen i 12 kap. 57 § 1 st. : E 2 p. JB så att rivning skall ha påbörjats inom fem år från en

E r vningsklausuls tillkomst eller, om så ej skett, ha senarelagts

på grund av omständighet utom hyresvärdens rådighet för att klau- ; sulen skall utesluta ersättningsskyldighet. I

E 2. Halmstads tingsrätt 1976-04-01, DF 7 (Hovrätten för Västra

Sverige 1977-05-04, DT 20) E .

l Konstnär blev från en lokal

uppsagd på halländska landsbygden, E som han själv av ett f. d. svinhus byggt om till ateljé och ut-

i

! szällningslokal. Som grund för uppsägningen åberopade hyresvärden v ssa kontraktsbrott, bl. a. otillåten ombyggnad. Ersättning begirdes med 100 000 kr., varav 70 000 kr. för intrång i näring och återstoden huvudsakligen nedlagda kostnader i byggnaden. Hyresvirden bestred ersättningskyldighet och åberopade därvid utöver kontraktsbrott att han själv behövde förfoga över lokalen för egen rirelse. - Tingsrätten ansåg inte att hyresgästen gjort sig skyl-

dig till kontraktsbrott samt gjorde därefter en intresseavvägning uellan hyresvärdens behov av lokalen och hyresgästens intresse av ett fortsatt hyresförhållande, varvid hyresgästens intresse be-

250 Bilaga 7 * N

fanns väga tyngst. Ersättningen bestämdes till 32 000 kr. varav 10 000 kr. för intrång i näring. - Hovrätten, dit hyresvärden vädjat, fastställde tingsrättens dom.

3. Stockholms tingsrätt 1976-04-15, DF 56

Innehavare av en ateljé för reklamfotografering i Stockholm blev uppsagda under åberopande av förestående onbyggnad. Hyresvärden bestred ersättningsskyldighet och åberopade därvid bl. a., att han anvisat godtagbara ersättningslokaler samt, i andra hand, att hyresgästerna själva på ett stadimm löst tidigt sin lokalfråga och flyttat till andra lokaler. - Tingsrättem fann att hyresvärden inte anvisat ersättningslokal (att hyreswärden hänvisat hyresgästerna till ett antal fastighetsförvaltande företag ansågs inte ha haft innebörden att hyresvärden därigenom anvisat hyresgästerna annan lokal). Under hänvisning till att hyresgästerna själva på ett tidigt stadium löst sin lokalfråga (långt framskridna planer på flyttning redan före uppsägningen) och uppenbarligen inte varit betjänta av någon anvisning av lokal från hyresvärden, fann tingsrätten dock inte skäligt att förplikta att hyresvärden utge ersättning.

4. Malmö tingsrätt 1976-04-21, DF 13; Hovrätten över Skåne och Blekinge 1977-02-25, DT 2045

Innehavare av en bilverkstad i Tygelsjö blev uppsagda under åberopande av att hyresvärden själv ville förfoga över lokalen i egen rörelse. Ersättning begärdes med 35 000 kr., varav 20 000 kr. för intrång i verksamheten. - fann efter Tingsrätten en intresseav- Vägning att hyresvärden inte hade befogad anledning att upplösa hyresförhållandet. Yrkandet om ersättning för intrång i verksamhet lämnades dock utan bifall, eftersom det inte visats att något beaktansvärt intrång åsamkats genom flyttningen. Ersättningen bestämdes till 11 700 kr. avseende dubbelhyra, flyttningskostnad, inkomstbortfall m. m. - Hovrätten, dit hyresvärden fann vädjat, mot bakgrund av bl. a företagets dåliga lönsamhet och att det inte

Bilaga 7 251

kunde förväntas ha ekonomiska resurser att vidta vissa av yrkesinspektionen föreskrivna åtgärder i lokalen att dess intresse att få behålla lokalen fick vika för hyresvärdens intresse att få tillgång till den och ogillade helt företagets ersättningstalan.

5. Borås tingsrätt 1976-05-14, DF 8

Innehavare av en hotell- och restaurangrörelse i Skene blev uppsagd under åberopande av förestående rivning eller ändrad disposition av lokalen. Ersättning begärdes med 185 000 kr., varav 110 000 kr. för rörelsens värde. Hyresvärden bestred ersättningsskyldighet och gjorde därvid gällande bl. a., att hyresgästen inte begärt förlängning och hyresvärden därför inte kunde anses ha motsatt sig förlängning av hyresförhållandet. Hed hänvisning till att hyresvärden redan i uppsägningsskriften upplyst om att någon förlängning inte skulle medges, fann tingsrätten att hyresvärdens invändning inte förtjänade avseende och att hyresvärden var ersättningsskyldig. Ersättningen bestämdes till 80 000 kr., vilket enligt tingsrätten fick motsvara rörelsens marknadsvärde.

6. Jönköpings tingsrätt 1976-11-12, DF 30 (Göta hovrätt 1977-10-11, DT 123)

v Innehavare av en charkuteributik i Vetlanda blev uppsagd under åberopande av förestående rivning. Ersättning begärdes med sammanlagt 127 500 kr., varav 81 000 kr. avseende bruksvärde för inventarier, 1 500 kr. för realisationsförlust på lager och kontorsinventarier, 1 000 kr. för flyttningskostnader, 4 000 kr. för inkomstbortfall efter nedläggning av rörelsen och 40 000 kr. för goodwill. Hyresvärden bestred ersättningskyldighet och åberopade därvid att ersättningslokaler hade anvisats. Som skälig ersättning vitsordades 1 och för sig 5 000 kr. för bruksvärdet på inventarier och realisationsförluster på lager och kontorsinventarier, 1 000 kr. för flyttningskostnader och 4 000 kr. för inkomstbortfall. Tingsrätten, som inte ansåg de anvisade lokalerna godtagbara, fann 1 brist P5 Utredning om inventariernas värde och den påstådda

252 Bilaga 7

realisationsförlusten att ersättningen i dessa delar fick skattas till det av hyresvärden vitsordade beloppet. Tingsrätten konstaterade vidare att lönsamheten i rörelsen varit låg (20 000 - 25 000 kr./år) och betydligt lägre än vad en anställd skulle ha uppburit, att anledning till antagande att resultatet skulle förbättras inte visats föreligga samt att vid företaget sådant förhållande inte ägt något goodwillvärde. Ersättningen bestämdes till av hyresvärden vitsordade 10 000 kr. - Hovrätten fastställde tingsrättens dom.

7. Linköpings tingsrätt 1977-02-10, DF 8 (Göta hovrätt 1977-12-20, DT 162)

Innehavare av en kemtvätt i Söderköping blev uppsagd på grund av förestående mnbyggnad. Hyresvärden bestred ersättningsskyldighet och åberopade därvid att hyresgästen anvisats godtagbara ersätt-

ningslokaler samt, i andra hand, att hela tiden hyresgästen haft för avsikt att lägga ned rörelsen, eftersom det inte varit ekonomiskt försvarbart att etablera rörelsen i annan lokal med hänsyn till kostnaderna vid av lokal, byte och följaktligen inte haft behov av ersättningslokal. - Tingsrätten fann att hyresvärden

inte fullgjort sin skyldighet att anvisa ersättningslokal. Den omständigheten att hyresgästen må ha haft avsikt att för lägga ned sin rörelse och därför saknat behov av lokal har enligt tingsrätten - i vart fall så länge hyresgästen inte förklarat sig avstå från att få lokal anvisad - inte befriat hyresvärden från nämnda skyldighet. Tingsrätten fastställde därför att hyresvärden var skyldig att utge ersättning. - Hovrätten fastställde tingsrättens dom. - Sedan hyresvärden gått i konkurs tillerkändes hyresgästen genom tredskodom ersättning med 125 000 kr.

8. Stockholms tingsrätt 1977-07-01, DF 91 (Svea hovrätt 1978-03-16, 14:DT 11)

Innehavare av en fotoateljê, som var inrymd i källarplanet i en

Villafastighet på Lidingö, blev i uppsagda samband med försäljning

Bilaga 7 253 sou 1987:47

bestred ersättningsskyldighet och av fastigheten. Hyresvärden att den nye ägaren önskade disponera även kälåberopade därvid, inte bedrevs i den förhyrda lokalaren samt att någon verksamhet len vid tiden för uppsägningen. - Tingsrätten fann att villan måste antas ha varit betydligt svårare att sälja om den utbjudits med förbehåll för att hyresavtalen beträffande lokalen skulle och att därför fick anses ha haft sakliga skäl bestå hyresvärden för Hed hänsyn härtill och då det fick avses klaruppsägningen. att det vid tiden för uppsägningen inte pågick någon verksam-lagt het i fann tingsrätten att hyresvärden måste anses ha lokalen, haft anledning att uppsäga hyresavtalet och att vid sådant befogad inte hade rätt till ersättning. - Hovrättförhållande hyresgästen en fastställde tingsrättens dom.

9. Stockholms tingsrätt 1977-10-10, DF 139; Svea hovrätt T 695/77; Stockholms tingsrätt 1978-10-04, DF 163 1978-03-21,

Innehavare av kontors- och industrilokaler i Stockholm blev uppåberopande av förestående ombyggnad och ändrad användsagd under Ersättning begärdes med 84 000 kr., varav 44 000 kr. för ning. och återstoden för avbrott i verksamhet i flyttningskostnader samband med flyttning. Hyresgästen hävdade därvid att hyresvärden obilligt villkor för förlängning, nämligen att hyresuppställt gästen skulle hyra ytterligare lokaler som kontor. - Tingsrätten

fann att hyresgästen hyrt andra lokaler innan medlingsförfarandet i hyresnämnden avslutats och utan att bereda hyresvärden tillfälle att samt att hyresgästen vid sådant förhållande inte var yttra sig berättigad till ersättning. - Hovrätten, som ansåg att en hyres- - sedan han påkallat hyresnämndens prövning - när som helst gäst kan avbryta medlingsförfarandet eller anskaffa ersättningslokal utan att därigenom gå förlustig rätten att få ersättningsfrågan prövad, återförvisade målet till tingsrätten. - Tingsrätten fann att inte hade behov av de utökade kontors- eller hyresgästen lagerlokaler som hyresvärden krävde att få hyra ut och att hyresvärden inte förebragt godtagbara skäl för att ändå ställa sådant villkor för förlängning. Villkoret ansågs därför obilligt. Hyres-

i Bi laga 7 sou 1987:47

gästen tillerkändes ersättning med 46 800 kr., varav 31 800 kr. för flyttningskostnader och 15 000 kr. för avbrott i rörelsen.

10. Linköpings tingsrätt 1977-11-14, DF 27; Göta hovrätt 1979-03-09; Högsta domstolen 1981-05-25, ST 1291, NJA 1981 s. 675)

Innehavare av en affärslokal i Norrköping blev uppsagd. Som vill-

kor för förlängning krävdes viss hyreshöjning. Hyresgästen yrkade

ersättning. Hyresvärden bestred ersättningsskyldighet och åberopade därvid, att fordrad hyra var skälig samt att han själv hade behov av lokalerna, vilket hyresgästen känt till. (Hyresvärden hyrde själv lokaler i annan fastighet för sin rörelse.)

Tingsrätten fann inte styrkt att den begärda hyran varit oskälig och ogillade ersättningsyrkandet.

Hovrätten fann den begärda hyran oskälig, men ogillade ersättningsyrkandet och åberopade därvid att hyresvärden haft befogad anledning att upplösa hyresförhållandet, eftersom hyrsgästen varit medveten om hyresvärdens eget behov av lokalerna och erbjudits ersättningslokaler.

HD konstaterade att en hyresvärd, som vill säga upp avtalet, enligt 12 kap. 58 § 1 st. JB skall i uppsägningen underrätta hyresgästen om de villkor han uppställer för förlängning eller om orsaken till att han vägrar medge förlängning samt att det i §:ns 2 st. sägs att om hyresvärden underlåter att fullgöra vad som åligger honom enligt 1 st. uppsägningen är utan verkan. Under åberopande av vissa uttalanden i motiven vid stadgandets utformning 1972 (prop. 1972:70 s. 17), att hyresgästen skulle sättas i stånd att bedöma huruvida rätt till ersättning förelåg eller ej, förklarade HD att hovrätten inte ägt pröva ersättningsyrkandet på den uppsägningsanledning att hyresvärden önskade disponera lokalen för egen del, eftersom denna anledning inte angivits i uppsägningen. Hovrättens dom undanröjdes därför och målet återförvisades.

sou 1937:47 Bilaga 7 255

HD:s avgörande innebär en ändrad praxis jämfört med NJA 1967 s. 441 och 1974 s. 370.

11. Stockholms tingsrätt 1978-05-31, DF 129; Svea hovrätt 1978-12-20! 14:DT 51

Innehavare av en butik i Stockholm för försäljning av pornografi blev uppsagd under åberopande av förestående rivning. Hyreskon-

E traktet saknade rivningsklausul. Hyresvärden (Stockholms kommun)

F bestred att utge ersättning och åberopade därvid, att det fanns

saklig grund för uppsägningen, eftersom huset skulle rivas, och :

i kommunen, med hänsyn till rörelsens art, hade befogad anledning

att säga upp hyresavtalet. I andra hand åberopade kommunen att å . huset skulle rivas och att hyresgästen måste ha insett eller borde ha insett att så snart skulle ske. Kommunen hade inte anvisat

E

i någon ersättningslokal. Kommunen menade dock att hyresgästen själv

j kunde ha anskaffat annan lokal och att därför i vart fall endast § flyttnings- och etableringskostnad skulle ersättas.

Tingsrätten ansåg att kommunen var skyldig att i skälig omfattning ersätta hyresgästen hans förlust på grund av hyresförhållandets beaktade därvid särskilt att

E upphörande. Tingsrätten kommunen

ingått hyresavtalet med full vetskap mn vilken verksamhet som

E

hyresgästen avsåg att driva i lokalen och att kommunen inte ens

E

påstått att den före uppsägningen särskilt underrättat hyresgästen

E

om den förestående och att det inte heller visats att

E rivningen

i

hyresgästen borde eller måste ha känt till att huset skulle rivas. Tingsrätten fann vidare inte annat visat än att hyresgästen på

E

grund av svårigheter att erhålla ersättningslokal varit nödsakad

i

att lägga ned sin rörelse och att ersättningen således skulle

i

E bestämmas i enlighet med detta alternativ. - Beträffande beräkningen av ersättningen var parterna ense om att den s. k. avkast-

E

ningsmetoden skulle användas. De var dock oense om vilken kapi- ; taliseringsfaktor som skulle användas. Kommunen gjorde vidare

F

{ gällande att rörelseresultatet skulle belastas med en företags-

f ledarlön (minst 60 000 kr./år), att ersättningen skulle bestämmas

256 Bilaga 7 SOU l987:47

med hänsynstagande till tänkta hyreshöjningar samt att eventuell ersättning skulle jämkas kraftigt på de grunder som anförts till bestridande av ersättningsskyldighet. Hyresgästen hävdade att resultatet endast skulle belastas med en expeditlön. - Tingsrätten fann rimligt att belasta rörelsens resultat med en lönekostnad på 65 000 - 70 000 kr./år. Medelresultatet beräknades då till 32 000 kr./år. Vilken kapitaliseringsfaktor som skulle användas var enligt tingsrätten avhängigt av vilken risk som kunde anses föreligga att de beräknade framtida årsvinsterna inte skulle kunna uppnås. Härvid beaktade tingsrätten att rörelser i denna bransch visserligen inte torde vara konjunkturkänsliga, men att det finns en inte oväsentlig risk att de kan underkastas kontroll- och saneringsåtgärder, att kommunen i målet gett uttryck för en vilja att bli av med rörelser av detta slag samt att det kan finnas risk för ev. framtida hyreshöjningar. Med beaktande av bl. a. dessa omständigheter fann tingsrätten en försiktig bedömning leda till att kapitaliseringsfaktorn bestämdes till 4. Tingsrätten, som inte fann skäl till jämkning, bestämde därför ersättningen till 128 000 kr. (4 x 32 000).

Hovrätten fastställde tingsrättens domslut i huvudsaken. Vad avser frågan om jämkning anförde hovrätten bl. a., att den omständigheten att kommunen av etiska och moraliska skäl må anse sig ej böra uthyra lokaler för rörelser av ifrågavarande art inte utgör skäl att jämka ersättningsskyldigheten.

12. Malmö tingsrätt 1978-06-07, DF 22

Läkare blev uppsagd från sin praktiklokal 1 Helsingborg. Som villkor för förlängning krävde hyresvärden en höjning av hyran från 4 900 kr./år till 12 400 kr./år, vilket inte accepterades av hyresgästen. Lokalen uthyrdes därefter till en arkitekt för en hyra av 9 000 kr./är. Hyresgästen begärde ersättning och gjorde gällande, att den från honom fordrade hyran var oskälig. Hyresvärden bestred ersättningsskyldighet och hävdade därvid, att arkitektens hyra beräknats med hänsyn till att denne åtagit sig att iordning-

Bilaga 7 257

ställa och inreda lokalen på egen bekostnad. - Tingsrätten fann utrett att lägenheten uthyrts till arkitekten i befintligt skick att renovera den och att enehanda villkor måste utam skyldighet anses ha gällt för läkarens fortsatta förhyrning. Den hyra som sig av arkitekten fick därför anses vara den hyresvärden betingat Hyresvärden ansågs mot denna bakgrund ha marknadsmässiga hyran. fordrat en oskälig hyra som villkor för förlängning, varför hyresvärden befanns skyldig att utge ersättning (mellandom).

13. Borås tingsrätt 1978-09-22, DF 11

av en restaurangrörelse i Sollebrunn blev uppsagda till Innehavare Hyresvärden bestred ersättningsskyldighet och gjorde avflyttning. därvid gällande att huset skulle genomgå större ombyggnad och att anvisats ersättningslokal genom att den förre ägaren hyresgästerna dem att samt, i andra hand, att han hade erbjudit köpa fastigheten större behov av lokalen än hyresgästerna och därför hade befogad anledning att upplösa hyresförhållandet. Hyresvärden avsåg att använda huset för bl. a. bostad och egen restaurangrörelse. att ett erbjudande att förvärva fastigheten Tingsrätten ansåg inte av annan lägenhet. Med hänsyn härtill och kunde anses om anvisning mellan intressen utföll till hyresgästdå en avvägning parternas ernas fann att uppsägningen var obefogad och förmån, tingsrätten att hyresvärden var ersättningsskyldig (mellandom).

14. Stockholms tingsrätt 1979-02-28, DF 38; Svea hovrätt 1979-11-27, 14:DT 31

blev år 1977 uppsagd från sin Innehavare av en ingenjörsfirma kontorslokal i Stockholm (100 kvm). Som villkor för förlängning krävde hyresvärdarna en hyra av 150 kr. per kvm och år (motsvaranexkl. värme och va, vilket inte accepterades av de 15 000 kr./år) hyra som gällt under ett flertal år var hyresgästen. Tidigare 2 260 kr./år. Lokalen blev sedermera uthyrd till ett annat företag exkl. värme. Hyresgästen yrkade erför en hyra av 18 000 kr./år med 37 474 kr., varav 22 000 kr för ersättning erlagd sättning

258 Bilaga 7

till föregående hyresgäst (1968) för vissa av denne utförda förbättringsarbeten på lokalen, 13 474 kr. för egna förbättringsarbeten och 2 000 kr. för flyttningskostnader. Hyresvärdarna bestred ersättningsskyldighet och gjorde därvid gällande bl. a., att yrkad ersättning avsåg dels kostnad som inte är ersättningsgill (beloppet 22 000 kr. avsåg endast själva hyresrätten, ej utförda förbättringsarbeten), dels kostnad som fick anses kompenserad genom den låga hyra som utgått under hyrestiden. Vidare visade enligt hyresvärdarna hyresavtalet med den nye hyresgästen att fordrad hyra inte varit oskälig.

Tingsrätten fann inte visat att den hyra hyresvärdarna krävt för förlängning varit oskälig och ogillade ersättningsyrkandet. Tingsrätten beaktade därvid att den fr. 0. m. år 1968 avtalade hyran i stort sett gällt oförändrad under hela hyrestiden, att de aktuella förbättringsarbetena avslutats senast år 1970 samt att avtal om högre hyra än den för förlängning fordrade träffats med ny hyresgäst.

Hovrätten konstaterade att vid bedömningen av skäligheten av den hyra, som begärts för fortsatt uthyrning, hänsyn endast i undantagsfall skall tas till den ökning av lägenhetens värde som hyresgäst åstadkommit genom förbättringar av lokalen. Enligt hovrätten hade lokalen från att ha varit en oinredd vind fram till år 1970 av hyresgästerna byggts om till en modern kontorslokal. Beloppet 22 000 kr. som erlades vid överlåtelsen år 1968 fick anses till större delen ha avsett gottgörelse för investeringar i lokalen. Vid bedömningen av skäligheten av den fordrade hyran skulle i princip tas marknadshyran år 1977 för en med den förhyrda lokalen likvärdig oinredd vindslokal. Den fordrade hyran fick vid sådant förhållande anses oskälig, varför hyresvärdarna var ersättningsskyldiga. Med hänsyn till den tid som gått sedan lokalen färdigställts och den förhållandevis låga hyra som hyresgästen haft, fann hovrätten skäligt att bestämma ersättningen till 15 474 kr. för förbättringsarbeten och flyttningskostnader.

Bilaga 7 sou l987:47

15. Eskilstuna tingsrätt 1979-05-15, DF 6

Innehavare av en hotellrörelse i Eskilstuna blev uppsagd. Som villkor för förlängning krävde hyresvärden införande av ett separat bränsletillägg med preliminärt uttag av 18 kr. per kvm och år, vilket innebar ett hyrestillägg på 6 120 kr. per år. Detta skulle innebära en totalhyra på 49 l20 kr./år. Sedan tvisten hänskjutits till hyresnämnden, gav nämnden ett förslag till förlikning på 48 120 kr. i totalhyra, varav 40 000 kr. grundhyra, 2 000 kr. index och 6 120 kr. bränsletillägg. Förlikningsförslaget accepterades av hyresvärden men inte av hyresgästen. Sedan hyresvärden företagit vissa målningsarbeten i lokalerna, hyrdes de ut till en ny hyresgäst för en årshyra på 46 900 kr., vartill kom bränslemed vad hyresvärden av den tidigare li i enlighet tillêgg begärt il hyresgästen.

Vid tingsrätten begärde hyresgästen ersättning med sammanlagt 126 280 kr. Tingsrätten fann särskilt med hänsyn till hyresnämndens förlikningsförslag och med beaktande även av den hyra hyresvärden hetingat sig av den nye hyresgästen att den hyra hyresvärden iordrat för förlängning fick anses som skälig och ogillade därför ersättningsyrkandet.

16. Sundsvalls tingsrätt 1979-05-30, DF 6

Inneiavare av en gatukioskrörelse i Härnösand blev år 1976 uppsagd till avflyttning. Rörelsen hade förvärvts år 1974 för 160 000 kr. yrkade ersättning med 165 000 kr. Hyresvärden bestred Hyresgästen ersättningsskyldighet och gjorde därvid gällande att hyresgästen misxött hyresbetalningarna. I målet var ostridigt att hyresgästen inte i rätt tid erlagt förfallna hyresbelopp avseende andra, tredje mh fjärde kvartalen 1975 samt första kvartalet 1976. - Tingsrätmn fann att hyresgästen under icke obetydlig tid vid upprepade tillfällen berett sig anstånd med betalning av förfallen hyra och vid ett tillfälle varit nödsakad att vända sig atthyresvärden till domstol för att förmå hyresgästen till betalning. Hyresgästen

260 Bilaga 7 SOU 1987247

måste härigenom anses ha åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att det inte skäligen kunde fordras att hyresvärden förlängde hyresförhållandet. Tingsrätten ogillade därför ersättningsyrkandet.

17. Stockholms tingsrätt 1979-07-02, DF 127 (Svea hovrätt 1980-12-10, 14:DT 36)

Grossistföretag blev uppsagt från sin 140 kvm stora kontorslokal i Djursholm. Som villkor för förlängning krävde hyresvärden en höj-

ning av kallhyran från 258 kr. till 350 kr./kvm och år, vilket

inte accepterades av hyresgästen. Drygt 2 månader efter grossistföretagets avflyttning hyrdes lokalen ut till en ny hyresgäst för samma kallhyra som hyresvärden krävt för förlängning, dock var nu nu 100 procent av hyran indexreglerad mot 75 procent i förlängningserbjudandet. Hyresgästen yrkade ersättning med 132 000 kr. och gjorde därvid gällande att den krävda hyran varit oskälig. Enligt hyresgästen var den lokal som den nye hyresgästen flyttat in i inte jämförbar med den som företaget hyrt, eftersom förbättrings- och ändringsarbeten för sammanlagt 86 000 kr. utförts i den. Vidare hävdade hyresgästen att lokalen stått under outhyrd avsevärd tid, eftersom den varit svår att hyra ut. Hyresvärden invände bl. a., att de utförda arbetena i lokalen huvudsakligen var reparationsarbeten. Båda parter ett antal åberopade jämförelselokaler.

Tingsrätten fann inte styrkt att arbetena före den nya uthyrningen till huvudsaklig del utgjorts av annat än reparations- och underhållsarbeten. Tingsrätten fann vidare utrett att lokalen stått outhyrd av annan anledning än att hyresvärden krävt för hög hyra för den. Vid en samlad bedömning av jämförelsematerialet fann tingsrätten inte styrkt att den krävda hyran varit Utredoskälig. ningen gav enligt tingsrättens mening inte heller vid handen att den nye hyresgästen erhållit förmånligare hyresvillkkor än de som erbjöds grossistföretaget. Tingsrätten fann således inte visat att

SOU l987:47 Bilaga 7

hyreskravet varit oskäligt och ogillade därför ersättningsyrkandet. - Hovrätten fastställde tingsrättens domslut i huvudsaken.

18. Gävle tingsrätt 1979-11-14, DF 104; Hovrätten för Nedre Norrland 1980-12-01! DT 44

Innehavare av en hotellrörelse i Gävle blev uppsagd under åberopande av att han åsidosatt sina förpliktelser som hyresgäst. Efter avhysning yrkade hyresgästen ersättning med 127 000 kr., varav 90 000 kr. för rörelsens värde, 35 000 kr. för ombyggnad av lokalerna och 2 000 kr. för flyttningskostnader. som grund för yrkandet åberopade hyresgästen dels att hyresvärden inte uppfyllt sina åtaganden enligt utfästelser vid en tidigare tvist mellan parterna, dels att hyresvärden inte hade befogad anledning att upplösa hyresförhållandet. - Tingsrätten fann inte styrkt att brustit i fråga om sina åligganden. Hyresgästen hade hyresvärden enligt tingsrätten åsidosatt sina förpliktelser genom att utan tillstånd ändra lokalerna och genom skadegörelse på andra hyresgästers bilar, varför hyresvärden haft beaktansvärda skäl att inte förlänga hyresförhållandet. Å andra sidan var det ostridigt att hyresgästen haft avsevärda utlägg för renovering av lokalerna, varför det enligt tingsrätten var skäligt att denne erhöll viss jämkad ersättning. Ersättningen härför bestämdes till 10 000 kr., vilket avsåg arbeten i lokaler där hyresgästen inte vidtagit otillåtna ändringar. Hyresvärden förpliktades vidare att ersätta hyresgästen med 2 000 kr. för flyttningskostnader.

dit båda parter vädjat, fann visat att hyresvärden haft Hovrätten, kännedom om och i vart fall lämnat sitt tysta medgivande till ändringsarbeten. Hyresvärden ansågs inte ha haft hyresgästens anledning att inte förlänga hyresförhållandet. Hovrätten befogad ansåg därför hyresgästen berättigad till ersättning av hyresvärden i skälig omfattning för den förlust han lidit till följd av hyresförhållandets upphörande. Hovrätten fann dock inte styrkt att hyresgästen haft några flyttningskostnader eller att han åsamkats förlust till följd av hotellrörelsens upphörande. I jämkad ersätt-

252 Bilaga 7 SOU l987i47

ning för renovering av lokalerna tillerkändes hyresgästen 10 000 kr.

19. Gävle tingsrätt 1980-06-11, DF 270

Innehavare av en fotoateljê i Söderhamn blev uppsagd. Som villkor för förlängning krävde hyresvärden en höjning av kallhyran från 5 040 kr./år (56 kr./kvm) till 13 500 kr./år (150 kr./kvm), vilket inte accepterades av hyresgästen. Hyresnämnden medgav uppskov med avflyttning och bestämde hyran till 100 kr./kvm under uppskovstiden. Hyresgästen yrkade ersättning med 84 300 kr. för bl. a. iordningställande av lokalen, goodwillersättning till föregående hyresgäst vid förvärv av ny lokal och flyttningskostnad. Hyresvärden, som bestred att den krävda hyran varit oskälig, hävdade att han haft flera spekulanter som varit villiga att betala den begärda hyran, några hade varit villiga att betala över 200 kr./kvm. Efter en total ombyggnad och modernisering av lokalen hyrdes denna ut för 425 kr./kvm.

Tingsrätten konstaterade att vissa av hyresvärden företedda handlingar närmast tydde på att han kunnat hyra ut lokalen till den av honom fordrade hyran, att någon egentlig utredning om hyresnivån för jämförliga lokaler inte hade förebragts samt att hyresnämndens beslut, som inte tagit sikte på fastställande av hyresnivån, inte kunde tillmätas avgörande betydelse för bedömning av den fordrade hyrans skälighet. Det kunde därför inte anses styrkt att den fordrade hyran varit oskälig, varför ersättningsyrkandet ogillades.

20. Linköpings tingsrätt 1980-10-20, DF 23

Tillverkningsindustri blev uppsagd från sina lokaler i Norrköping under åberopande av att hyresvärden hade behov av lokalerna i egen förvärvsverksamhet. Hyresgästen yrkade ersättning med 447 000 kr. avseende flyttningskostnader m. m. Hyresvärden bestred ersättningsskyldighet och gjorde därvid gällande, att fastigheten skulle genomgå större ombyggnad och att hyresgästen anvisats godtagbara

sou 1987:47 *Bilaga 7 263

ersättnimgslokaler, alternativt att hyresvärden haft befogad anledning att upplösa hyresförhållandet med hänsyn till det egna behovet av lokalerna och intresset av att förbättra fastighetens lönsamhet.

Tingsrätten fann utrett att hyresvärden haft ett starkt behov att komma i besittning av lokalerna för egen verksamhet, varför denne haft sakligt skäl för sin uppsägning, att lokalerna inte varit helt ändamålsenliga för hyresgästens verksamhet samt att hyresgästen haft skäl att nöja sig med i vart fall en av de anvisade lokalerna (denna kunde till en jämförelsevis måttlig kostnad anpassas till hyresgästens behov). Med hänsyn härtill ansågs hyresvärden ha haft befogad anledning att upplösa hyresförhållandet, varför ersättningsyrkandet ogillades.

21. Eskilstuna tingsrätt 1981-02-02, DF 3; Svea hovrätt 1981-11-24, 14:DT 33

I hyreskontraktet för en lokal i Nyköping var intaget bl. a. följande klausul: Lokalen uthyres att användas till persienntillverkning under förutsättning att vederbörande myndigheter inte har något att erinra mot dess användning till detta ändamål. - - - Om det skulle visa sig, att verksamheten i lokalen medför sanitära olägenheter är hyresvärden berättigad att uppsäga kontraktet till omedelbart upphörande oavsett fardag. Någon ersättning till hyresgästen utgår icke i dyligt fall. - Hyresgästen blev uppsagd under åberopande av att ansökan om byggnadslov för hyresgästens verksamhet hade avslagits. Hyresgästen yrkade ersättning med 70 000 kr. och gjorde därvid gällande att hyresvärden sagt upp avtalet utan att grund förelegat. Hyresvärden bestred någon besittningsbrytande ersättningsskyldighet och åberopade därvid att lokalen uthyrts under förutsättning av att vederbörliga tillstånd till verksamheten gavs, att ansökan om byggnadslov avslagits, eftersom myndigheterna ansåg att användningen av lokalen för persienntillverkning medförde olägenheter ur miljösynpunkt, samt att hyresvärden enligt

264 Bilaga 7

kontraktet haft rätt att säga upp hyresförhållandet till omedelbart upphörande utan rätt till ersättning för hyresgästen, om verksamheten skulle medföra sanitära olägenheter, vilket blev fallet.

Tingsrätten konstaterade att det var ostridigt att sanitära olägenheter i form av buller uppkommit och att myndigheterna därför vägrat lämna tillstånd till verksamheten i lokalen. Med hänsyn härtill och till den ovan refererade klausulen i hyreskontraktet, fann tingsrätten att hyresvärden haft befogad anledning att upplösa hyresförhållandet, varför ersättningsyrkandet ogillades.

Hovrätten anmärkte att avstående från rätt till ersättning enligt 12 kap. 57 § JB endast gäller om villkoret upptagits i särskilt upprättad handling samt, om överenskommelsen träffats innan hyresförhållandet varat längre än nio månader, den godkänts av hyresnämnden. Då dessa föreskrifter inte iakttagits var hyresgästen inte på grund av klausulen i hyreskontraktet betagen sin rätt att fordra ersättning. Eftersom erforderligt tillstånd för hyresgästens verksamhet i lokalen inte hade erhållits, hade hyresvärden dock - enligt hovrätten - haft befogad anledning att upplösa hyresförhållandet, varför tingsrättens domslut fastställdes.

22. Malmö tingsrätt 1981-02-04, DF 5; Hovrätten över Skåne och Blekinge 1981-10-26, DT 3239

Cafêidkare i Malmö blev uppsagd. Bakgrunden till uppsägningen var att fastigheten skulle renoveras till nybyggnadsstandard och därefter disponeras av ett hyresvärden närstående företag. Under hand erbjöds hyresgästen att få stanna kvar efter ombyggnaden. Eftersom hyran då kunde komma att femdubblas och hyresgästen inte ansåg att rörelsen kunde bära en sådan hyra, valde hyresgästen att ned lägga rörelsen. Hyresgästen yrkade ersättning med 50 000 kr. avseende rörelsens värde.

sou 1987:47 Bilaga 7 265

Tingsrätten ansåg att den fordrade hyran för förlängning inte kunde anses ha varit annat än skälig, vilket inte heller påståtts i målet, och lämnade därför ersättningsyrkandet utan bifall.

Hovrätten ansåg inte att hyresgästen fått något formellt erbjudan- N de om förlängning. Hyresvärden befanns dock ha haft befogad anled- E varför hovrätten fastställde ning upplösa hyresförhållandet, s tingsrättens domslut.

23. Falu tingsrätt 1981-05-26, DF 33 (Svea hovrätt, avd. 13, 1982-04-07, DT 6)

Familjeföretag som drev ett mindre hotell i Falun blev uppsagt från sina lokaler och vägrades förlängning under åberopande av att fastigheten skulle bli föremål för genomgripande ombyggnad. Ingen ersättningslokal anvisades och rörelsen lades ned. Hyresgästen yrkade ersättning med 227 801 kr., varav 221 501 kr. för förlust avseende hotellrörelsen, 4 300 kr. för flyttningskostnader och 2 000 kr. för städning. Beträffande ersättningen för rörelsens värde gjorde hyresgästen gällande att varken substansvärdemetoden eller avkastningsmetoden var tillämplig vid värdering av en rörelse av detta slag. Rörelsen hade i stort sett inte redovisat några , vinster och endast relativt låga löner hade tagits ut. Rörelsens

E värde borde enligt hyresgästen bestämmas till belopp, som motsva-

rade vad det enligt en på erfarenhet grundad bedömning skulle ha varit att få ut för rörelsen vid en försäljning.

L möjligt Hyres-

I gästen uppskattade detta värde till 225 000 kr., vissa sålda in- ! ventarier inräknade. Hyresvärden vitsordade att ersättningsskyl-

E dighet förelåg och medgav att utge ersättning med 25 000 kr. Till E den del det medgivna beloppet översteg summan av de i och för sig

4 300 kr. och 2 000 kr. var det enligt

I skäliga beloppen hyresvär-

L den närmast att anse som en ersättning ex gratia, eftersom rörel- : sen varit helt värdelös då den saknat både substans- och avkast-

i

ningsvärde. l i

l

266 Bilaga 7

Tingsrätten ansåg att vid bedömningen av rörelsens marknadsvärde väsentlig hänsyn måste tas till den företagsekonomiska nettoavkastning som rörelsen kunde förväntas ge. Såsom bestyrktes av en i målet hörd fastighetsmäklare fick det dock hållas för att troligt marknadsvärdet på en rörelse av ifrågavarande slag ofta är högre än som är företagsekonomiskt försvarligt. Utredningen i målet gav enligt tingsrätten inte möjlighet vare sig att precisera rörelsens framtida nettoavkastning (kunde dock antas ha kommit att bli mycket låg) eller att närmare bedöma övriga förhållanden, som skulle ha kunnat påverka marknadsvärdet. Genom en skälighetsuppskattning bestämde tingsrätten marknadsvärdet till 60 000 kr. Hyresgästen tillerkändes därför ersättning med (60 000 + 4 300 + 2 000) 66 300 kr. - Hovrätten, dit båda parter vädjat, fastställde tingsrättens domslut.

24. Gävle tingsrätt 1981-06-17, DF 82

Innehavare av en kemtvättrörelse i Gävle blev uppsagd till avflyttning eftersom huset skulle rivas. Hyresgästen anvisades inte annan lokal och rörelsen lades ned år 1980. Hyresgästen yrkade *ersättning med 375 000 kr. dels på den grund att han åsamkats ett inkomstbortfall på 300 000 kr. för tiden 1980 - 1983 samt värdeminskning på inventarier med 75 000 kr., dels på den grund att rörelsen kunnat överlåtas till ett pris inte understigande 375 000 kr. Hyresvärden medgav ersättningsskyldighet intill ett belopp om 40 000 kr.

Hyresgästens talan fick enligt tingsrätten så förstås att han yrkade ersättning på den för honom gynnsammaste av de angivna grunderna. Enligt domstolen framstod det inte som sannolikt med hänsyn till hyresgästens ålder och hälsotillstånd, att han i någon beaktansvärd omfattning skulle kunnat öka sin arbetsinsats och ta i anspråk outnyttjad kapacitet. Rörelsens nettovinst, som hyresgästen tillgodogjort sig som lön, hade de senaste fem åren uppgått

till 27 635 kr., 35 251 kr., 28 286 kr., 48 047 kr. och 22 760 kr.

(tre kvartal). Nettovinsten visade enligt tingsrätten inte sådan

Bilaga 7

påtaglig eller fast trend i utvecklingen att det fanns anledning att vid bedömningen av rörelsens framtidsutsikter frångå de historiska resultaten. Hot denna bakgrund fann tingsrätten skäligt att bestämma ersättningen för utebliven nettovinst för den yrkade perioden till 100 000 kr. i nuvärde. Härutöver fann tingsrätten skäligt att tillerkänna hyresgästen ersättning för värdeminskning på inventarier, bestämt utifrån maskinernas bruksvärde, med 20 000 kr. - Vidkommande rörelsens överlåtelsevärde uttalade tingsrätten, att rörelsens avkastningsförmåga enligt den i expropriationsmål vanligen använda avkastningsvärdemetoden skall bedömas efter avdrag för skälig ersättning för den arbetsprestation som ägaren utfört i rörelsen. Normalt bör beloppet motsvara vad det skulle ha kostat att anställa en utomstående att utföra motsvarande arbetsprestation. Med detta betraktelsesätt måste enligt tingsrätten den aktuella rörelsen anses ha helt saknat avkastningsförmåga. Med hänsyn härtill och till den tidigare redovisade framtidsbedömningen var det uppenbart att rörelsen inte kunde anses ha ett beaktansvärt överlåtelsevärde. - Ersättningen bestämdes således till 120 000 kr.

25. Göteborgs tingsrätt 1981-07-10, DF 190 (Hovrätten för Västra Sverige 1981-12-30, DT 80)

Hyresgäst som bedrev försäljning av bilar i Göteborg och för detta ändamål hyrde flera olika lokaler av samma hyresvärd blev uppsagd på grund av större ombyggnad. Hyresgästen yrkade ersättning med sammanlagt 460 000 kr. Hyresvärden medgav ersättning för vissa smärre poster, bl. a. lösöre som stulits eller skadats vid flyttning, med sammanlagt 12 000 kr., men bestred i övrigt ersättningsskyldighet. - Tingsrätten fann utrett att hyresgästen godtagit en ersättningslägenhet och i övrigt anvisats en godtagbar ersättningslokal (härvid beaktade tingsrätten bl. a. att hyresvärden åtagit sig att åtgärda vissa brister i lokalen). Med hänsyn härtill och då hyresvärden haft befogad anledning att uppsäga hyresförhållandena befanns hyresvärden inte skyldig att ersätta hyresgästen för förlust på grund av hyresförhållandenas upphöran-

268 Bilaga 7 SOU I987:47

de. Hyresgästens krav utöver vad som medgivits lämnades utan bifall. - Hovrätten fastställde tingsrättens domslut.

Hålet innehåller vissa processuella frågor som inte refererats.

26. Malmö tingsrätt 1981-10-01, DF 47; Hovrätten över Skåne och Blekinge 1982-03-25, DT 2084 (Högsta domstolen 1984-03-12, DT 7, NJA 1984 S. 172)

Innehavare av en tobaksaffär i Furulund blev uppsagd år 1980 under åberopande av att hyresvärden behövde lokalen för av sin utökning familjebostad i huset. Hyresgästen yrkade att tingsrätten måtte fastställa att hon var berättigad till ersättning. Hyresvärden bestred yrkandet och gjorde därvid gällande, att lokalen var inrymd i ett enfamiljshus och att det inte var realistiskt att utföra erforderliga reparationer och därefter åter hyra ut lokalen, medan det var realistiskt att låta reparera för att därefter själv bo i hela huset.

Tingsrätten fann att vad hyresvärden anfört fick anses väga tungt för hyresgästens avflyttning. Hyresgästen hade å sin sida sedan år 1979 haft kännedom om hyresvärdens önskemål och efter uppsägningen inte försökt realisera sina i rörelsen. tillgångar Med hänsyn härtill och till rörelsens ringa ekonomiska värde för hyresgästen, fann tingsrätten att hon inte var berättigad till och ersättning ogillade hennes talan.

Hovrätten ansåg att hyresvärden i och för sig hade sakligt skäl för uppsägningen. Vid bedömningen av om hyresvärden också haft befogad anledning att upplösa hyresförhållandet skall hyresvärdens skäl ställas mot hyresgästens intresse av att få behålla lokalen. Hovrätten beaktade därvid att hyresgästen hade sedan år 1973 drivit rörelse i lokalen, vilken under lång tid använts för sådant ändamål, att hon hade saknat möjlighet att erhålla annan lokal på orten, att hennes inkomst av rörelsen varit låg, men dock varit hennes huvudsakliga förvärvskälla samt att hyresvärden efter upp-

Bilaga 7

sägningen ingått i förhandlingar om förlängning, vilket talade mot att hyresvärdens behov av lokalen var särskilt starkt. Hyresgästens intresse av att få behålla lokalen ansågs väga tyngre än hyresvärdens skäl för uppsägningen, varför hovrätten inte ansåg att hyresvärden haft befogad anledning att upplösa hyresförhållandet. Hovrätten biföll därför, med ändring av tingsrättens dom, hyresgästens talan.

HD fastställde hovrättens dom.

27. Stockholms tingsrätt 1981-11-24, DF 242; Svea hovrätt 1982-11-25, 14:DT 22

En privatperson (N) hyrde sedan år 1941 en lokal (Vinterpalatset) av Stockholms kommun. Mellan N och AB Svensk Filmindustri (SF) fanns ett avtal om att gemensamt driva biograf i lokalen. Hyresavtalet sades upp på grund av rivning. Både N och SF yrkade ersättning. Kommunen bestred att SF hade rätt att föra ersättningstalan. Tingsrätten fann att SF var berättigad att själv föra talan. Beträffande frågan hur ersättningen skulle beräknas gjorde kommunen gällande, att skadeberäkningen skulle leda fram till ett marknadsvärde, dvs. den köpeskilling som hyresgästen skulle kunnat utfå vid en försäljning av sin rörelse inklusive överlåtelse av hyreskontraktet. N och SF å sin sida baserade sina skadekalkyler på ett fortsatt oförändrat innehav av rörelse och hyreskontrakt. - Tingsrätten fann av ordalagen i 12 kap. 57 S JB ej skäl till annat antagande än att ersättningsberäkningen skulle utgå från hypotesen att hyresförhållandet fått bestå och att hyresgästen kunnat fortsätta att driva rörelsen som förut. Denna uppfattning rubbades enligt tingsrätten inte av att ersättningsberäkningen har viss anknytning till marknadsvärden genom att beräkningsfaktorn, kapitaliseringsprocenten, kontrolleras mot köpeskillingar som erlagts vid överlåtelse av rörelser. Med denna utgångspunkt och efter att ha tagit ställning till flera andra tvistiga frågor tillerkände tingsrätten N ersättning med 2 000 000 kr. och SF ersättning med 1 600 000 kr. (Vid beräkningen av ersättning till N tillämpade

270 Bilaga 7

hovrätten en kapitaliseringsprocent om 12 procent på ett årsöverskott om 240 000 kr.)

Hovrätten ansåg inte att SF var berättigad att föra ersättningstalan mot kommunen, eftersom SF inte varit hyresgäst. I analogi med expropriationsrättsliga principer borde enligt hovrätten ersättningen till N motsvara rörelsens marknadsvärde. Därutöver kunde emellertid annan ersättning ifrågakomma. Hovrätten anförde vidare bl. a., att marknadsvärdet av företag vanligen ställs i direkt relation till det årliga överskottet, att i praxis värdet i flertalet fall synes bestämmas till mellan tre och fem årsavkastningar samt att ett värde utgörande fem årsavkastningar - vilket motsvarar en kapitalisering för all framtid efter 20 procent torde vara aktuellt beträffande företag som är väl inarbetade och som har hög goodwill. Mot denna bakgrund ansåg hovrätten att marknadsvärdet av Nzs andel i rörelsen inte kunde bestämmas högre än fem årsavkastningar om 285 000 kr. Hovrätten fann skäligt att härutöver tillerkänna N 175 000 kr. i ersättning för kostnader och inkomstbortfall i saband med förvärv av ersättningsrörelse. Hovrätten bestämde därför N:s ersättning till 1 600 000 kr. (5 x 285 000 + 175 000).

28. Jönköpings tingsrätt 1982-01-13, DF 2; Göta hovrätt 1983-04-26, DT 69

Järnhandelsrörelse i Jönköping blev 1976-02-26 uppsagd från sina lokaler under åberopande av förestående försäljning och rivning av fastigheten. Inför hyresnämnden enades parterna om uppskov med avflyttningen till 1977-10-01 och att hyresvärden senast 1977-06-30 skulle meddela hyresgästen huruvida ersättningslokal kunde erbjudas. Parterna förklarade sig införstådda med att hyresgästen skulle påbörja avvecklingen av sin rörelse, om sådant meddelande inte tillställdes hyresgästen. Hyresvärden lämnade inte något erbjudande om ersättningslokal och hyresgästen kunde inte heller finna någon sådan lokal. På grund härav varslade hyresgästen sin personal om uppsägning och påbörjade av utförsäljning

Bilaga 7

varulager genom realisation. 1977-08-18 meddelade hyresvärden att avflyttning inte längre påfordrades och 1977-09-26 enades parterna om förlängning av hyresförhållandet efter 1977-10-01. Hyresgästen yrkade ersättning med 123 510 kr. för förluster på grund av att hyresgästen nödgats vidta åtgärder för hyresförhållandets upphörande åren 1976-77. Hyresgästen åberopade reglerna i 12 kap. 57 § JB samt, i andra hand, den träffade överenskommelsen inför hyresnämnden.

Tingsrätten fann att ersättningsregeln i 12 kap. 57 S JB inte var tillämplig enligt ordalagen, eftersom hyresförhållandet förlängts. Vid bedömningen av om hyresvärden var ersättningsskyldig på annan grund konstaterade tingsrätten att hyresvärden enligt överenskommelsen ägt att fram t. 0. m. 1977-06-30 anvisa ersättningslokal, varför ersättning inte kunde utgå för tiden före 1977-07-01. Såvitt avser tiden 1977-07-01--08-18 var hyresgästen enligt tingsrätten i samma situation som om hyresförhållandet inte förlängts och godtagbar ersättningslokal inte anvisats. Med beaktande av grunderna för 12 kap. 57 § JB fann tingsrätten därför hyresvärden skyldig att ersätta hyresgästen den förlust som uppkommit under angiven period. Tingsrätten uppskattade denna förlust till 30 000 kr.

Hovrätten, dit båda parter vädjat, delade tingsrättens bedömning att stadgandet i 12 kap 57 S JB inte var tillämpligt på rättsförhållandet mellan parterna enligt sin ordalydelse. Hovrätten konstaterade att syftet med stadgandet är att bereda lokalhyresgäst indirekt besittningsskydd till förhyrd lokal. I den aktuella tvisten hade besittningsskyddet inte slutligt brutits och stadgandet hade således haft avsedd verkan. Enligt hovrätten var det därför inte förenligt med stadgandets skyddssyfte att ålägga hyresvärden ersättningdsskyldighet enbart på grund av uppsägningen. Hovrätten ansåg det inte styrkt att hyresgästens vinst minskat på grund av under tiden 1977-07-01--08-18 vidtagna avvecklingsåtgärder eller att hyresgästen under nämnda tid haft utredningskostnader. Därför kunde enligt hovrätten inte heller det förhållandet att meddelande

272 Bilaga 7

om ersättningslokal inte lämnats inom avtalad tid medföra skyldighet för hyresvärden att utge ersättning på grund av överenskommelsen. Hovrätten lämnade därför, med ändring av tingsrättens dom. hyresgästens ersättningstalan helt utan bifall.

29. Jönköpings tingsrätt 1982-02-251 or 7

Innehavare av en blomsteraffär blev uppsagd från sin butikslokal i centrala Anderstorp på grund av rivning. Hyresgästen anvisades en ersättningslokal cza 200 meter bort vid samma gata. Hyresgästen, som inte accepterade den anvisade förvärvade ersättningslokalen, senare en egen fastighet i vilken han driver blomsterhandeln. Hyresgästen yrkade ersättning. Hyresvärden bestred yrkandet och gjorde därvid gällande att hyresgästen bort med skäligen nöja sig den erbjudna ersättningslokalen. - Tingsrätten fann att ersättningslokalen hade ett något sämre affärsläge och att den hade betydligt mindre utrymmen för arbete och lager än den tidigare förhyrda lokalen. Hyresgästen hade därför enligt tingsrätten inte

kunnat driva sin verksamhet under ungefär samma förutsättningar i *

den anvisade lokalen som i den tidigare förhyrda varlägenheten, för han inte skäligen behövt nöjas med den anvisade ersättningslokalen. Tingsrätten fastställde därför att hyresvärden var skyldig att utge ersättning.

30. Uppsala tingsrätt 1982-03-08, DF 9

Innehavare av en Cykelverkstad blev uppsagd från sin lokal i centrala Uppsala på grund av planerad rivning. Hyresgästen erbjöds två ersättningslokaler, som dock inte accepterades. Vid medlingen inför hyresnämnden fann nämnden på anförda skäl att ingendera ersättningslokalen var godtagbar. Hyresgästen yrkade ersättning med 38 000 kr. varav 35 000 kr. för värdet av den förlorade hyresrätten, alternativt cykelverkstadens värde (hade förvärvats för 35 000 kr.), 1 000 kr. för flyttningskostnader och 2 000 kr. för nu oanvändbara trycksaker. Hyresvärden bestred ersättningsskyldig-

Bilaga 7

het och gjorde därvid gällande, att kostnad för förvärv av hyresrätt till lokal inte är ersättningsgill. I andra hand åberopade hyresvärden att hyresgästen inte haft kostnad för avskaffande av lokalen, eftersom det i realiteten var en rörelse han förvärvade, samt, i sista hand, att hyresgästen erbjudits godtagbara ersättningslokaler.

Tingsrätten ansåg att hyresgästen var berättigad att beräkna sin förlust som värdet av den förlorade hyresrätten, alternativt cykelverkstadens värde. Tingsrätten fann vidare utrett att köpeskillingen (35 000 kr.) så gott som uteslutande avsett förvärvet av lokalen. Tingsrätten fann inte visat att hyresnämndens bedömning av ersättningslokalerna varit oriktig. Med hänsyn härtill ansågs hyresgästen berättigad till ersättning. Tingsrätten fann skäligt att värdera hyresrätten till 23 500 kr. samt att därutöver tillerkänna hyresgästen ersättning med 1 000 kr. för flyttningskostnader och 500 kr. för trycksaker.

31. Stockholms tingsrätt 1982-06-30, DF 229; Svea hovrätt 1983-06-28, 14:DT 16

Innehavare av en lokal för pappershandel i Stockholms city blev uppsagd på grund av ombyggnads- och rivningsarbeten. Verksamheten i lokalen bestod sedan länge huvudsakligen av försäljning av pornografiska alster. Hyreskontraktet, som var tolv år gammalt, innehöll en s.k. rivningsklausul. Hyresgästen lade ned sin rörelse och yrkade ersättning med 285 000 kr. Hyresvärden bestred ersättningsskyldighet och gjorde därvid gällande, att hyresgästen anvisats godtagbar ersättningslokal. I andra hand bestred hyresvärden ersättningsskyldighet på grund av bl. a. att hyreskontraktet innehöll en rivningsklausul samt att verksamheten i lokalen inte överensstämde med bestämmelsen i hyreskontraktet, i vart fall borde jämkning av ersättningen ske på dessa grunder.

Tingsrätten fann bland annat på grund av att den anvisade ersättningslokalen inte var belägen i själva cityområdet (Kungsholmen)

274 Bilaga 7

att den inte var godtagbar. Eftersom rivningsklausulen var mer än fem år gammal och då hyresvärden ägt kännedom om och inte protesterat mot att hyresgästen sedan flera år sålde pornografi, kunde hyresvärdens invändningar i dessa hänseenden inte tillmätas någon betydelse. Med hänsyn härtill fann tingsrätten hyresgästen berättigad till ersättning. Tingsrätten utgick från att hyresgästen på grund av svårigheter att erhålla lämplig ersättningslokal varit

nödsakad att lägga ned sin rörelse och fann inte hinder att grunda

ersättningen på bortfall av framtida intäkter. Tingsrätten uppskattade hyresgästens årliga förlust av nedläggningen av rörelsen till 50 000 kr. I brist på närmare utredning under vilken tid hyresgästen hade att räkna med detta inkomstbortfall uppskattade tingsrätten detta till fem år, dvs. tiden fram till hyresgästens ålderspensionering. Vid en diskontering efter av tingsrätten skäligen ansedda 11 procent ledde detta till ett nuvärde per 1981-01-01 av 185 000 kr. (3,696x50 000). Från detta belopp skulle dock dras av vad hyresgästen kunnat erhålla vid en försäljning av rörelsens varulager och inventarier. Tingsrätten uppskattade detta belopp till 25 000 kr. och bestämde således ersättningen till 160 000 kr. Tingsrätten fann inte skäl till jämkning av ersättningen.

Hovrätten, dit båda parter vädjat, fann i likhet med tingsrätten att hyresgästen var berättigad till ersättning. Hyresgästen grundade i hovrätten sitt ersättningskrav på att hon förlorat arbetsförtjänst från rörelsen under fem år med sammanlagt 205 000 kr., i andra hand hävdade hon att värdet av den nedlagda rörelsen uppgick till samma belopp. Enligt hovrätten kunde den förlorade arbetsförtjänsten skattas till 60 000 kr. per år. Hed hänsyn till att hyresgästen fått förtidspension med 3 000 kr. i månaden 1982-09-01 och haft extrainkomster år 1981 och år 1982 med 15 000 kr. resp. 21 000 kr., ansåg hovrätten att ersättningstiden bestämmas

borde

till två år. Skadan beräknades således till 120 000 kr. (2x60 000). Beträffande värdet av den nedlagda rörelsen gjorde hyresgästen gällande att flera spekulanter varit villiga att betala 300 000 kr. Särskilt mot bakgrund av rörelsens ringa av-

Bilaga 7 275

kastning fann inte hovrätten styrkt att rörelsen haft det påstådda försäljningsvärdet. Vid en alternativ beräkning av rörelsens värde utifrån dess avkastning fann hovrätten, att den saknat överskott under åren närmast före avflyttningen sedan en skälig företagarlön om 60 000 kr. om året dragits av. Rörelsen hade således inte haft något ekonomiskt värde utöver värdet av lager och inventarier. Hyresgästen hade emellertid inte fordrat någon ersättning för realisationsförlust på lager och inventarier. Ersättningen bestämdes av hovrätten till 120 000 kr.

I 32. Stockholms tingsrätt 1982-10-05, DF 323

Ett garagebolag, som hyrde en hel fastighet i Stockholm, hyrde i 1 andra hand ut två av de tre planen till ett bilbolag. Bilbolaget hyrde i sin tur ut två biluppställningsplatser, en smörjgrop och ett mindre kontorsutrymme till en privatperson (N). Enligt ett särskilt avtal överlämnade bilbolaget till N vissa servicearbeten på bilar. N sades upp till avflyttning år 1978 och begärde ersättning med 102 000 kr. Bilbolaget bestred ersättningsskyldighet och åberopade därvid att det haft befogad anledning att upplösa hyresförhållandet, eftersom garagebolagets hyresrätt förverkats och att därigenom även bilbolagets egen hyresrätt upphört, samt, i andra hand, att N inte åsamkats någon ersättningsgill förlust på grund av hyresförhållandets upphörande.

Tingsrätten fann ostridigt att bilbolagets egen hyresrätt upphört på grund av omständigheter över vilka bilbolaget inte kunnat råda. Med hänsyn härtill hade bilbolaget enligt tingsrätten haft befogad anledning att upplösa hyresförhållandet med N, varför någon ersättningsskyldigehet för bilbolaget inte hade uppkommit. Vidare var ostridigt att N för inkomståret 1977 deklarerat en nettovinst av den aktuella rörelsen på 12 309 kr. och att hon därvid inte räknat med någon ersättning för eget arbete. Tingsrätten fann därför inte heller visat att N lidit någon ersättningsgill skada.

276 Bilaga 7 SOU l987:47

33. Linköpings tingsrätt 1983-01-11, DF 1

Hyresgäst, som i Norrköping bedrev rörelse med försäljning och reparation av cyklar, blev uppsagd under åberopande av bl. a. hyresvärdens eget behov av lokalen. Inför hyresnämnden träffade parterna följande förlikningsavtal. Fastighetsägaren medger lokalhyresgästen förlängning av hyreskontraktet t.0.m. maj månad 1979. Under april månad disponeras lokalen hyresfritt. För maj månad utgår hyra i enlighet med löpande kontrakt. - Avflyttar lokalhyresgästen före den 1 maj utgår ej hyra för lokalen under maj månad. Hyresgästen flyttade i juni 1979 sin rörelse till nya lokaler. Hyresgästen yrkade ersättning med 76 500 kr. och åberopade därvid att hyresvärden sagt upp honom utan att anvisa godtagbar ersättningslokal. De lokaler som hyresgästen flyttade till, och som förmedlades av hyresvärden, krävde vissa ändringsarbeten för att passa verksamheten. Arbetena bekostades av hyresgästen. Hyresvärden bestred ersättningsskyldighet och gjorde därvid gällande bl. a., att förlikningsavtalet omfattat jämväl ersättningsfrågan samt att hyresvärden haft befogad anledning att säga upp hyresgästen.

Tingsrätten fann genom viss bevisning att parterna inte träffat förlikning i ersättningsfrågan. Tingsrätten fann vidare utrett att det varit av stor betydelse för hyresvärdens företags fortbestånd att få ta i anspråk de uthyrda lokalerna samt att hyresgästens nya lokaler var goda - i de flesta hänseenden bättre än de tidigare. Hyresgästen hade inte bara kunnat öka sin försäljning till följd av den ökade efterfrågan på cyklar utan också betydligt öka sin marknadsandel i området. Vid dessa förhållanden fann tingsrätten inte bara att hyresvärdens intresse vägde tyngre än hyresgästens; de hade båda haft intresse av att hyresförhållandet upplöstes. Ersättningsyrkandet ogillades därför.

Bilaga 7 277

34. Göteborgs tingsrätt 1983-02-16, DF 61 (Hovrätten för Västra Sverige 1984-01-04, DT 1)

Företag blev uppsagt från sina lokaler i Göteborg. Som villkor för förlängning begärde hyresvärden en höjning av hyran från 75 000 kr./år (totalhyra) till 86 100 kr. (kallhyra), vilket inte accepterades av hyresgästen. Inför hyresnämnden gjorde hyresgästen gällande att den begärda hyran var oskälig och åberopade därvid bl. a, att hyresvärden med hyresgästen till intilliggande lokaler träffat avtal om förlängning mot lägre hyra än den av hyresvärden begärda. Hyresvärden åberopade bl. a., att ett annat företag förklarat sig berett att hyra de av hyresgästen disponerade lokalerna ; för högre hyra än den av hyresvärden begärda. På begäran av å hyresgästen yttrade sig hyresnämnden beträffande den begärda hyran och förklarade att den ansåg den fordrade hyran skälig. Hyresgästen, som flyttade från lokalerna, yrkade ersättning med 100 982 kr. och gjorde därvid gällande, att den fordrade hyran varit oskälig. Hyresvärden bestred ersättningsskyldighet och gjorde därvid gällande, att det inte visats eller var uppenbart att en påtagligt lägre hyra än den hyresnämnden angivit som skälig uttagits av annan hyresgäst.

Tingsrätten fann utrett att en ny hyresgäst fått hyra de aktuella lokalerna för en kallhyra motsvarande 78 500 kr./år och att skillnaden mellan denna och den av hyresnämnden såsom skälig ansedda utgjorde något mindre än nio procent. Tingsrätten, som även beaktade att den nye hyresgästen, hörd inför domstolen, förklarat sig beredd att hyra lokalerna för minst den hyra som erbjudits för förlängning, fann i målet inte visat att marknadshyran vid utgången av hyresgästens hyrestid varit påtagligt lägre än den av hyresnämnden såsom skälig ansedda. Ersättningsyrkandet lämnades därför utan bifall. - Hovrätten fastställde tingsrättens dom.

278 Bilaga 7

35.Malmö tingsrätt 1983-07-28, DF 270; Hovrätten över Skåne och Blekinge 1985-01-29, DT 3019

Företag, som i lokaler i centrala Malmö bedrev bl. a. restaurangrörelse, blev uppsagt till avflyttning. Som grund för uppsägningen åberopade hyresvärden upprepade försenade hyresbetalningar samt allvarliga åsidosättanden i övrigt av hyresavtalets och jordabalkens bestämmelser, bl. a. otillåten ombyggnad. Hyresgästen yrkade ersättning med 2 628 000 kr. för förlust med anledning av hyresförhållandet upphörande. Frågan om ersättningsskyldighet förelåg avgjordes genom mellandom.

Tingsrätten fann sammanfattningsvis att hyresgästen gjort sig skyldig till kontraktsbrott eller brott nnt jordabalken genom försenade hyresinbetalningar, tillbyggnad av mellanvägg mellan lokalerna, inrättande av undertak i restaurangen, av undertak och mellanväggar i affärslokalen och av kylrum i källaren, ändring av ventilationsanläggningen i affärslokalen, uppsättande av skyltar och skyltskåp på fasaden samt avstängning av soprummet. Enligt tingsrättens mening var endast de försenade hyresinbetalningarna av allvarligare karaktär. Enbart de försenade hyresinbetalningarna utgjorde dock enligt tingsrätten inte tillräcklig grund för att hyresvärden skulle undgå ersättningsskyldighet. Tingsrätten fann inte heller att övriga brott mot avtalet eller jordabalken sammantagna var så betydande att hyresgästen kunde anses ha eftersatt sina förpliktelser i sådan mån att hyresvärden kunde undgå ersättningsskyldighet. Tingsrätten tog därvid hänsyn till vad hyresavtalets upphörande inneburit för hyresgästen. Hyresgästen hade förlorat en välbelägen och lönande restaurangrörelse och vidare gått förlustig nedlagt arbete och kapital samt goodwill. En förlust av den storleksordning som var aktuell i målet ansåg tingsrätten inte stå i rimlig proportion till de brott not hyresavtalet och jordabalken tingsrätten funnit hyresgästen skyldig till. Tingsrätten fastställde således att hyresvärden i princip var ersättningsskyldig.

Hovrätten konstaterade att en hyresvärd enligt 12 kap. 57 § JB inte är skyldig att utge ersättning, om hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att det icke skäligen kan fordras att hyresvärden förlänger hyresförhållandet. Motiven till lagrummet innehåller inte några uttalanden som närmare belyser vilka omstän-

SOU l987:47 Bilaga 7

digheter som skall vara avgörande för skälighetsbedömningen (jfr prop. 1967:141 s 126). Enligt hovrättens uppfattning bör man vid bedömning av de motstående intressenas inbördes tyngd särskilt beakta att en hyresgäst som driver näring och har sin kundkrets knuten till den förhyrda lokalen - vilket är den situation som förelåg i målet - vanligen i hög grad är beroende av att få fortsätta sin rörelse i samma lokal. Det är därför - enligt hovrätten - naturligt att man i ett sådant fall ställer stränga krav på tyngden hos uppsägningsskälen ( jfr Hyreslagskommittên, SOU 1961:47 s. 115 ). Hovrätten fann sammanfattningsvis att hyresgästen gjort sig skyldig till kontraktsbrott eller brott mot jordabalken genom försenade hyresinbetalningar och genom att uppsätta och tillåta uppsättande av skyltar på fasaden. Hovrätten ansåg inte att hyresgästen härigenom åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att det förelåg tillräcklig grund för att hyresvärden inte skulle utge ersättning. Hovrätten fastställde därför tingsrättens domslut.

Domen har överklagats och målet är ännu inte avgjort i HD.

36. Göteborgs tingsrätt 1983-11-30, DF 351

Företag som tillverkade pappersemballage blev uppsagt till avflyttning från sina lokaler i Askim. Hyresgästen yrkade ersättning med 34 200 kr. för utebliven vinst under flyttid m.m. Hyresvärden bestred ersättningsskyldighet och gjorde därvid gällande, att han haft befogad anledning att upplösa hyresförhållandet, eftersom han för att bedriva sin hobbyverksamhet (hästavel och ridning) behövde lokalerna för inhysning av ytterligare hästar och för gödselhantering samt att han dessutom ville förebygga risken att skada hyresgästens papperslager. - Tingsrätten fann vid en avvägning mellan parternas motstående intressen att hyresvärden inte kunde anses ha en i lagens mening befogad anledning att upplösa hyresförhållandet och tillerkände hyresgästen ersättning med 32 778 kr.

230 Bilaga 7

37. Karlskrona tingsrätt 1984-01-12, DF 1; Hovrätten över Skåne och Biekinge 1985-04-23, DT 2105

Glasmästeriföretag i Karishamn biev uppsagt från sina verkstads- 1oka1er under åberopande av att fastigheten sku11e ti11 en säijas konsumentförening och användas i dess verksamhet. Föreningen vägrade sedemera att förlänga hyresförhåilandet. Efter avfiyttningen byggdes 1oka1erna om för föreningens verksamhet. Hyresgästen yrkade ersättning med 256 260 kr. för bl. a. upprustning av nya 1oka- Ier och inkomstbortfaii under fiyttningstiden och även därefter. Hyresvärden bestred ersättningsskyldighet och gjorde därvid gä1iande, att godtagbara ersättningsiokaier hade anvisats. Hyresgästen å sin sida hävdade att de anvisade iokaierna varit antingen oiämpiiga eiier inte iediga tili infiyttning 1981-08-01 då avflyttning från de förhyrda 1oka1erna skuiie ske. Hyresgästen fiyttade till andra Iokaier med början i april men dessa var 1981, eniigt hyresgästen sämre än de hyresgästen nödgades iämna. Genom me11andom avgjordes frågan om ersättningsskyldighet föreiåg.

Tingsrätten fann att de 1oka1er hyresgästen f1yttat ti11 avgjort inte varit godtagbara som ersättningsiokaler, att vissa av de anvisade lokaierna inte visats uppfy11a hyresgästens utrymmesbehov samt att det beträffande vissa andra 1oka1er inte var visat att de sku11e ha biivit infiyttningsklara ti11 1981-08-01. Hyresvärden ansågs därför inte ha fu11gjort sin anvisningsskyldighet och tingsrättens förkiarade att hyresvärden var ersättningssky1dig.

Hovrätten framhö11 att vid prövningen av om uppsägningen varit befogad hyresvärdens intresse att förfoga över Iokalerna ska11 stä11as mot hyresgästens intresse att få behåiia de förhyrda 1okaierna, varvid det är av betydeise vilka möjiigheter hyresgästen haft att erhå11a andra Iämpiiga 1oka1er för sin verksamhet. Hovrätten konstaterade att hyresvärden varit mycket aktiv för att skaffa hyresgästen nya 1oka1er och att trots hyresgästen, hyresvärdens uttryckiiga begäran, inte angett vilka krav hyresgästen

sou 1987:47 snaga 7 281

ställde på ersättningslokaler. I likhet med tingsrätten fann hovrätten att de lokaler hyresgästen flyttat till och vissa andra lokaler inte uppfyllt de anspråk som hyresgästens verksamhet krävt. Hovrätten fann dock utrett att lokaler i en fastighet, som anvisats i brev 1981-04-30, varit lämpliga och kunnat anpassas för E hyresgästens verksamhet och att annat inte var visat än att dessa ; lokaler, om hyresgästen bestämt sig för dem, skulle ha varit fär- ; digställda till 1981-08-01. Att hyresgästen redan i april 1981 påbörjat flyttning till andra lokaler, kunde enligt hovrätten inte ha utgjort något avgörande hinder att anta det senare erbjudandet om de mer lämpade lokalerna. Vid en samlad bedöming fann hovrätten det som rimligt att hyresgästens intresse av att få behålla de förhyrda lokalerna fick vika för hyresvärdens skäl för uppsägningen. Hyresvärden ansågs därför ha haft befogad anledning att upplösa hyresförhållandet och hovrätten ogillade, med ändring av tingsrättens dom, hyresgästens ersättningstalan.

38. Stockholms tingsrätt 1984-02-17, DF 64

Målet gällde bl. a. frågan om ersättningsskyldighet enligt 12 kap. 57 5 JB.

Tandläkare (käkkirurg) blev på grund av förestående ombyggnad uppsagd från sin praktiklokal, en lägenhet på 153 kvm i centrala Stockholm. Hyresgästen blev anvisad ett flertal ersättningslokaler men godtog inte någon av dessa. Han flyttade sedemera till andra lokaler som han själv anskaffat. Hyresgästen yrkade ersättning med 2 535 228 kr. för rörelseförlust samt ombyggnads-, inrednings- och flyttningskostnader m.m. Hyresvärden medgav ersättning med 50 000 kr. för inredning av ny lokal, men gjorde gällande motfordringar på högre belopp. Hyresvärden åberopade därvid bl. a. att hyresgästen erbjudits andra lokaler med vilka han skäligen kunnat nöjas och att hyresvärden erbjudit sig att göra vissa ändringsarbeten i dem.

Bilaga 7

Tingsrätten fann med beaktande av hyresvärdens erbjudande om ändringsarbeten att två av de anvisade ersättningslokalerna varit godtagbara, varför någon ersättningsskyldighet enligt 12 kap. 57 S JB inte visats föreligga. På grund av motfordringar ogillades hyresgästens talan även såvitt avser det i och för sig medgivna beloppet 50 000 kr.

Domen har överklagats och målet är ännu inte avgjort i hovrätten.

39. Stockholms tingsrätt 1984-04-16, DF 143

Två innehavare av en tobaksaffär i Stockholm blev uppsagda på grund av förestående rivning. De blev inte anvisade någon ersättningslokal och rörelsen lades ned. Hyresgästerna yrkade ersättning med 357 770 kr. ( 5x71 554 ) beräknat på rörelsens avkastningsvärde. Om domstolen skulle finna att rörelsen inte hade något värde, yrkade hyresgästerna, i andra hand, ersättning för personlig inkomstförlust med 214 662 kr. ( 3x71 554 ). De hade inte kunnat få något annat arbete som ersättning för rörelsen hade

ooh

vid rörelsens avveckling i genomsnitt tre år kvar till pension. Hyresvärden medgav endast 15 000 kr. för förlust vid försäljning av lager och inventarier.

Tingsrätten konstaterade att enligt förarbetena till 12 kap. 57 S JB ersättning i princip skall utgå för all skada samt att samma grunder som gäller för bestämmande av ersättning för s.k. rörelseskada vid expropriation bör kunna tillämpas. Vid beräkning av rörelsens avkastningsvärde måste hänsyn tas till lönekostnader. Tingsrätten fann att avdrag för innehavarnas arbete borde göras med 100 000 kr. per år. Vid sådant förhållande kunde rörelsen inte anses ha haft något värde med utgångspunkt i en avkastningsvärdering. Beträffande andrahandsyrkandet om ersättning för personlig inkomstförlust fann tingsrätten inte hinder mot att grunda ersättning enligt 12 kap. 57 § JB på bortfall av framtida intäkter. Därvid konstaterade tingsrätten att hyresgästerna inte kunnat få något annat arbete som ersättning för arbetet i rörelsen, att

Bilaga 7 283

rörelsen visat en nedåtgående trend samt att hyresgästernas inkomstförlust skäligen borde beräknas till 40 000 kr. per år. Med hänsyn till att hyresgästerna haft i genomsnitt tre år kvar till pension och till att det var fråga om en engängsersättning bestämdes kapitaliseringsfaktorn till 2,5. Ersättningen bestämdes därför till 100 000 kr. ( 2,5x40 000 ). Från detta belopo avräknades dock 5 000 kr. för försäljning av lagret.

40. Malmö tingsrätt 1984-07-13, DF 279; Hovrätten över Skåne och Blekinge 1984-12-07, DT 2228

Företag son drev en pub- och restaurangrörelse i Malmö blev 1982-12-14 uppsagt från sina lokaler till avflyttning 1984-10-01 på grund av förestäende rivning. Hyresgästen anskaffade själv 1983-02-14 nya lokaler i en grannfastighet. I målet var ostridigt att hyresvärden inte anvisat nägon ersättningslokal. Hyresgästen yrkade ersättning med 319 350 kr. varav 90 000 kr. för dubbelhyra, 15 000 kr. för flyttninqskostnader och äterstoden för kostnader för iordningställande av de nya lokalerna.

Tingsrätten fann att det förhällandet att hyresgästen själv anskaffat lokal inte i och för sig medförde att hyresvärdens anvisninqsskyldighet bortfallit. Tingsrätten ansåg dock att hyresgästen gått förlustig sin rätt till ersättning och beaktade därvid bl. a. följande omständigheter. Uppsägningen skedde drygt 20 månader före kontraktstidens utgång och hyresgästen tecknade kontrakt för en ny lokal redan ungefär två månader efter uppsägningen. Hyresgästen hade inte påstått att man före kontraktstecknandet närmare förhört sig hos hyresvärden om ersättninqslokal. Då de nya lokalerna ostridigt inte var godtagbara för det avsedda ändamålet, borde hyresgästen före förhyrninq av dessa ha efterhört om hyresvärden kunde anskaffa bättre lokaler.

Hovrätten ansåg att ersättningsskyldiqhet förelåg och uttalade därvid bl. a. följande. Enligt 12 kap. 57 § JB genombryts lokal-

284 Bilaga 7 sou 1937:47

hyresgästs besittningsskydd bl. a. i det fallet att huset skall rivas och hyresvärden anvisar godtagbar ersättningslägenhet. Det krav på erbjudande av ny lokal som i paragrafen ställs på hyresvärden är enligt lagtexten absolut och även förarbetena till paragrafen ger intrycket att den stadgade anvisningsskyldigheten är undantagslös. Den nya lokal som hyresgästen hyrt har ostridigt inte varit sådan att hyresgästen bort nöja sig med den, om den anvisats av hyresvärden. Det förhållandet att hyresgästen genom ingående av ett nytt hyresavtal på egen hand sökt säkerställa restaurangrörelsens fortsatta bedrivande kan därför inte medföra att hyresvärdens Eftersom anvisningsplikt upphört. 12 kap. 57 § JB inte pålägger hyresgästen någon skyldighet att vara verksam för anskaffande av ersättningslokal, kan inte heller den omständigheten att hyresgästen ingått avtalet utan att dessförinnan efterhöra om hyresvärden kunde skaffa en bättre lokal få den verkan att dennes anvisningsplikt upphört. Hyresvärden har vid sina kontakter med hyresgästen inte sökt förvissa sig om att hyresgästen inte var intresserad av någon annan ersättningslokal och hyresvärden har inte heller visat, att han faktiskt kunnat erbjuda bolaget någon annan lokal under den tid som stått honom till buds härför. Med hänsyn härtill kunde hyresvärden enligt hovrätten inte undgå skyldighet att ersätta hyresgästens förlust på grund av hyresförhållandets upphörande. - Beträffande frågan om vilken skada som var ersättningsgill enligt 12 kap. 57 § JB fann hovrätten att ersättningen skulle fastställas enligt samma grunder som ersättning för s.k. rörelseskada vid expropriation, vilket betydde att ersättning i ett fall som detta kunde utgå för sådan värdeminskning beträffande hyresgästens egendom som direkt berott på hyresförhållandets upplösning och för skada på grund av hinder och intrång i den verksamhet som hyresgästen drivit i lokalen. Den ersättning hyresgästen begärt för dubbelhyra och iordningställande av den nya lokalen föll enligt hovrätten inte under någon av dessa kategorier av ersättningsgill skada, varför hyresgästens talan i denna del inte bifölls. I enlighet med hyresvärdens medgivande tillerkändes hyresgästen dock , med ändring av tingsrättens domslut, ersättning med 11 900 kr. för flyttningskostnader.

SOU l987:47 Bilaga 7 285

41. Malö tingsrätt 1985-10-09, DF 533

Innehavare av en blomsteraffär i Malmö blev 1982-11-24 uppsagd till avflyttning 1983-09-30 på grund av omfattande renovering av fastigheten. Hyresgästen erbjöds flera ersättningslokaler, som han _ inte ansåg sig kunna godta. Hyresgästen träffade 1983-02-22 nytt hyresavtal om lokal för sin rörelse. Ersättning begärdes med 105 352 kr., varav 50 000 kr. för förvärv av ny hyresrätt, 15 000 kr. för dubbla hyror och återstoden kostnader för iordningsställande av den nya lokalen.

Tingsrätten konstaterade att den lokal som hyresgästen själv anskaffat var välbelägen och särskilt lämplig samt avtalet mycket förmånligt. Hyresgästen upplyste inte hyresvärden om avtalet och denne fortsatte att anvisa ersättningslokaler, vilka hyresgästen avböjde. Hyresvärden erbjöd sig också att förlänga kontraktet till dess han anvisat ytterligare lokaler, som var godtagbara, men på detta erbjudande svarade hyresgästen inte. Utredningen gav därför enligt tingsrätten vid handen att hyresgästen på ett mycket tidigt stadium definitivt bestämt sig för den ersättningslokal han själv anskaffat - som måste bedömas som fullgod - och därefter inte haft för avsikt att hyra någon annan lokal. Hyresvärdens fortsatta ansträngningar att anvisa lokaler var därvid neningslösa. Under dessa omständigheter fann tingsrätten - oavsett om de anvisade lokalerna varit sådana att hyresgästen icke kunnat nöjas därmed inte skäligt att förplikta hyresvärden att utge någon ersättning, varför käromålet ogillades.

Domen har överklagats och målet är ännu inte avgjort i hovrätten.

42. Kalmar tingsrätt 1985-10-21, DF 52

Ett parkeringsföretag med verksamhet över hela landet hyrde sedan fem år tillbaka parkeringsdäcket med c:a 170 parkeringsplatser och därtill hörande trafikutrymmen och lagerutrymmen i ett butikscentrum i Kalmar. Hyresvärden sade upp hyresavtalet och vägrade för-

286 Bilaga 7

längning och åberopande därvid, att hyresvärden har stort behov av att kunna förfoga över ifrågavarande utrymmen för att tillgodose de krav som butikshyresgästerna och deras kunder framställt. Parkeringsföretaget yrkade ersättning med 698 000 kr. varvid företaget gjorde gällande att detta belopp motsvarade rörelsens värde, 714 0O0 kr. med avdrag för 16 000 kr. för inventarier som hyresvärden övertagit. Företaget räknade därvid med att ett årligt överskott om 100 000 kr. gått förlorat för överskådlig tid. (kapitalisering efter 14 procent). Hyresvärden bestred käromålet och gjorde därvid gällande, att han haft befogad anledning att upplösa hyresförhållandet, eftersom parkeringsföretaget bl. a. misskött parkering i skilda hänseenden och brutit mot avtal om prissättning, vilket orsakat konflikter mellan hyresgästerna i varuhuset och parkeringsföretaget. För det fall ersättningsskyldighet skulle föreligga hävdade hyresvärden att jämkning skulle ske till 0 kr.

Tingsrätten fann inte visat någon omständighet som medfört att hyresvärden haft befogad anledning upplösa hyresförhållandet, varför hyresvärden således var skyldig att ersätta parkeringsföretaget dess förlust på grund av att hyresavtalet upphört. X analogi med expropriationsrättsliga principer ansåg tingsrätten att ersättningen till parkeringsföretaget skulle motsvara i minskningen rörelsens marknadsvärde och att i brist på köpeskillingsstatistik minskningen i marknadsvärdet fick ställas i direkt relation till nedgången i det årliga överskottet. Vid beräkningen av överskottet ansåg tingsrätten att de enskilda posterna i parkeringsföretagets kalkyl kunde anses vara rimliga antaganden. Enligt tingsrätten fick dock företaget vid en förlängning av hyresförhållandet räkna med väsentligt högre hyra och högre driftskostnader än vad som upptagits i kalkylen, varför överskottet stannade vid 45 000 kr. per år. Tingsrätten konstaterade att värdeförändringar i praxis synes bestämmas till mellan tre och fem gånger förändringen i årliga överskottet. Parkeringsföretaget var enligt väl tingsrätten inarbetat och hade hög goodwill. Med hänsyn till att ränteläget var högt vid värdetidpunten, att delrörelsen i Kalmar endast var

Bilaga 7 287 sou 1987:47

fem år gammal och till osäkerheten i det framräknade resultatet, fann tingsrätten att en intrångsersättning utqörande fyra gånger vilket motsvarar en kapitalisering för all framtid resultatet, efter 25 procent, gav ett rimligt resultat. Med dessa utgångspunkter bestämde tingsrätten intrångsersättningen till 180 000 kr., vartill lades 20 000 kr. i andel av företagets gemensamma kostnader under ett år och fråndrogs det av företaget avräknade beom 16 000 kr. Ersättningen blev således 184 000 kr. Tingsloppet rätten fann inte skäl till jämkning.

Domen har överklagats och målet är ännu inte avgjort 1 hovrätten.

Statens 1987

offentliga utredningar

Kronologisk förteckning

Otillbörüg Ju.

V N! och mmägøndc av jordbruksfastiglm

« m.m. Ju. * ummmmmma. Ennykyrkolagmnnbel 1.C. Exnykyrkolagmnnbel 2. C. Rükstylelseus villkor. Ju. Barnets rim. Ju. Svenska försvarsindustrin: utlandsvexksamlnet. UD. Det svmsl.. totalförsvaret inför 90-talet. Fb. Indrivningslag mm. Fi. Skyddför det väntade barnet. Ju.

§8§§8§?855§553§§F5pøsøw›w

Översyn av rättegångsbalken 3. Ju. Morda på Olof Palme. Ju. mljoskaderoxad. ME. Begxavningslag. C. Ju. Internationella familjcränsftága. Ju. Varannan dammas. A.

Missbrukama socianjansam och TvAngeL s. säkahet. S. mmmmmmgn Öka: kommunalt väghållninyansvar. K. Fmskilda vaga. K. Skeppslega till mlänning. Tillstånd, dispens. mummx Bismndmrhämenüljöiu-lmnUD. Stöd till näringslivet. E. Fel i fastigm. Ju. Integriletsskyddeti infonnaüonasamhället 4. Ju. Fören bam miljö. ME. Jumetvi ärtülsatnmattabel 1. C. ?$§?$§§ Ju mer vi är tillsammans. Exempelsalnling. Del 2. C. 5 Ju mer vi är tillsammans. Underlag Rs: reformer samt förslag. Del 3. C. 8 För en bättre miljö. Miljövardsfatniljeu. Myndighet: och författningar. ME. Stödet till bam- och Arkiv för och miljö. U. Studianedel. U. $$§§ Dalorisaing av tullen: expon- och Fi

Pasta Öresumdxmbindelaa. K.

åå Miljökonsekv av fasta Önsundsfübindelser. x. . Snabbanekorkonuingripandønmml. . UvsmedelsprisuochlivsnedelskvalimJo.

åäåiå

. Översynav DdXLf-L . Översynavrlnegángbalkmatlu. . Skaligalokalhyrorodntrygghøtihesimüngamlio.

u tatens 1987

offentliga utredningar

u

ystematisk förteckning

I ustitiedepartementet Arbetsmarknadsdepartementet I börligeñabildning. [1] Varannan damernas. [19]

I .[2] Bostadsdepartementet

ästyrelserxsvillka. [6]

Skäligalokalhyrorochuygghetibesiuningcn. (471 ametsmLU] . - iärdetvämadcbamøt. [1 l] i ersynav 3. [13] Civildepartementet OrdetpåOIofPaLme. [14] Ennykyrkolagm. m.Del l. [4] :u .[17] Enny kyrkolzg m. m. Del 2. [5] u . ormellafamiljerinsfrágor-.Ilü - Bc [16] lifastighet [30] Jumavi ärüllsamuransDel 1. [33] v gritasskyddaiinformationssamhâlletd. [31] Ju mavi är tillsammans. Exempelsamlingbel 2. [34] I ersynav 4.[46] Ju ma vi är tillsammans. Underlag för reformer samt

förslag. Del 3. [35] Stödet till bam- och ungdomsförmingar. [37]

trikesdepartementet

»venska utlandsvaksamha. [8] islândftkbâmemiljöiu-land. [28] Miljö- och Energidepartementet Mamman. [15] örsvarsdepartementet Rkenhämemiljö.[32] I :svenska totalförsvaret För en um miljö. lvüljövårdsfamiljm. Myndigheter inför 90-talet. [9] ochförfanningar. [36]

. ocialdepartementet

duration för vissakiropmktorer. [12] :x anta - . [21] . brukmsociaxajansnmodarvanga. [22] .. -misksmmm :

å ommunikationsdepartementet 0 z kommunalt vughállningsarxsvar. [253 i s - . Ida vägar. (251 ?t - dispenser. .

_ga;i2ll7]utlänning.1il1stånd. 0 .

° s :nsdepartementet f i n gtidsulredningen 87. [3] vu vningslag mm. [10] oduktsäkerhetslag. m] . md :in näringslivet. [29] I: gavmllensezrport-ochimpomuüneunlw] I ersyn av mervärdeskanen. Del XI. [45]

tbildningsdepartementet

vförindividochmüjtt [33] KUNGI.. BIBL. ›nrdienredd. [39]

1987 40 12

ordbruksdepartementet vsmedelsprisa och livsmedelskvaütet. [44] STOCOLM _

A LLMÃNNA FÖRLAGET

ISBN 91-38-10043-6 ISSN 0375-25OX