('med förslag till lag an\xad gående ändring i lagen den 19 juni 1942 (nr 429) om hyresreglering m. m. och om fortsatt giltighet av la\xad gen, m. m.',)

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968 1

Nr 91

Kungl. Maj.ts proposition till riksdagen med förslag till lag an­ gående ändring i lagen den 19 juni 1942 (nr 429) om hyresreglering m. m. och om fortsatt giltighet av la­ gen, m. m.; given Stockholms slott den 29 mars 1968.

Kungl. Maj :t vill härmed, under åberopande av bilagda utdrag av stats­ rådsprotokollet över justitieärenden och lagrådets protokoll, föreslå riks­ dagen att dels antaga härvid fogade förslag till 1) lag angående ändring i lagen den 19 juni 1942 (nr 429) om hyres­ reglering m. m. och om fortsatt giltighet av lagen, 2) lag om ändrad lydelse av 2 § lagen den 7 december 1956 (nr 567) med vissa bestämmelser, som skola iakttagas sedan hyresregleringen upphört, 3) lag angående ändring i lagen den 14 juni 1907 (nr 36 s. 1) om nytt­ janderätt till fast egendom, 4) lag angående ändrad lydelse av 1 § lagen den 22 juni 1928 (nr 253) om kollektivavtal, 5) lag om ändrad lydelse av 10 kap. 10 och 17 §§ rättegångsbalken, 6) lag om hyresnämnder, dels bifalla de förslag i övrigt, om vilkas avlåtande till riksdagen före­ dragande departementschefen hemställt.

GUSTAF ADOLF

Herman Kling

Propositionens Iiuvudsaldiga innehåll

I propositionen föreslås att nuvarande hyrcslag ersätts med eu ny liyreslag — liksom den nuvarande infogad som 3 kap. i lagen om nyttjanderätt till fast egendom — samt att en ny organisation bestående av statliga regio­ nala hyresnämnder inrättas för handläggningen av hyrestvister. Vidare före­ slås att giltighetstiden för hyresregleringslagen förlängs till utgången av år 1971 och att lagen ändras i vissa hänseenden. 1 Bihang till riksdagens protokoll 196S. 1 samt. Nr 91

2 Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

Förslaget till ny hyreslag är med något undantag likalydande med det förslag som framlades i prop. 1967: 141. Detta innebär att de tidigare före­ slagna bestämmelserna om förstärkt besittningsskydd och lagstadgad bytes­ rätt för bostadshyresgäst, om förbättrat rättsskydd för hyresgäst när lä­ genhet upplåts i anslutning till anställning, om vidgad rätt för hyresgäst att överlåta hyresrätten och upplåta lägenheten i andra hand och om vidgad skyldighet för hyresvärd att underhålla bostadslägenhet föreslås bli in­ förda i den för hela landet gällande hyreslagen. Det nya förslaget skiljer sig från det tidigare endast genom att den lagstadgade bytesrätten nu före­ slås gälla även orter utan påtaglig bostadsbrist. Förslaget innebär vidare att hyresregleringen behålls både i fråga om bostadslägenheter och lokaler på de orter där regleringen nu gäller. På sådan ort kan alltså det allmänna hyresläget inte ändras i annan mån än som följer av hyresregleringslagens bestämmelser om kompensation för ökade omkostnader för fastighetsförvaltningen. Det är vidare även i fort­ sättningen förbjudet för hyresvärden att ta emot, träffa avtal om eller be­ gära högre hyra än den fastställda. För bostadslägenheter föreslås att den nya hyreslagens besittningsskyddsregler skall gälla. För lokaler behålls be­ sittningsskyddet enligt hyresregleringslagen. För att anpassa hyresregleringen till hyreslagens nya bestämmelser före­ slås vissa begränsade reformer inom hyresregleringens ram. Sålunda öpp­ nas möjlighet för hyresvärd och hyresgäst att, liksom f. n. gäller i fråga om ersättning för bränsle-, vatten- och avloppskostnader, träffa avtal om ersätt­ ning för förbättringsarbeten, inbegripet underhåll. Om avtal inte kan träf­ fas, har hyresvärden rätt att vända sig till hyresnämnden för att få ersätt­ ningen godkänd. Har avtal träffats om ersättning för förbättringsarbeten, kan hyresgästen få skäligheten av ersättningen prövad av hyresnämnd. Lägenheter som färdigställs efter utgången av år 1968 undantas från hyresregleringen. Hyrorna i dessa lägenheter kommer som följd härav inte att bestämmas med hänsyn till de faktiska produktionskostnaderna utan efter jämförelse med hyresläget i likvärdiga lägenheter. Genom att en sådan jämförelse som regel kommer att göras med ett stort bestånd av lägen­ heter, där de allmännyttiga bostadsföretagen är prisledande, finns förutsätt­ ningar att kravet på rimliga hyror i nyproducerade lägenheter blir bättre tillgodosett än f. n. Hyresnämnd skall vidare på begäran av hyresvärd eller hyresgäst kunna förordna att hyresregleringen skall upphöra att gälla för hus vilka bär un­ dergått omfattande ombyggnad som avslutats efter utgången av år 1968. En sådan regel avser att främja underhåll och förbättring av det äldre fastighetsbeståndet samtidigt som kontrollen över detta bestånd i övrigt behålls. I syfte att förenkla den nuvarande omständliga och svåröverskådliga proceduren med generella hyreshöjningar föreslås en nollställning av hy­

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968 3

rorna per den 31 december 1968. Den då utgående grundhyran jämte gene­ rell hyreshöjning kommer enligt förslaget att — under den nya beteckning­ en bashyra — i princip utgöra grundvalen för eventuell kommande generell kompensation för ökade förvaltningsomkostnader. Beträffande förfarandet i hyresmål föreslås att statliga, regionala hyres­ nämnder inrättas i överensstämmelse med vad som föreslogs i prop. 1967: 141 och 171 samt att dessa nämnder övertar de nuvarande kommunala nämndernas arbetsuppgifter. De kommunala nämnderna föreslås dock be­ stå under en övergångstid för att pröva redan anhängiggjorda ärenden. Hy­ resrådet behålls som besvärsinstans i fråga om ärenden enligt hyresregleringslagen. Rådet föreslås också få till uppgift att utfärda anvisningar för hyresnämnderna och att fullgöra vissa administrativa uppgifter. Den nya lagstiftningen föreslås träda i kraft den 1 januari 1969. Propositionen innehåller också förslag om de statliga hyresnämndernas närmare organisation. För verksamheten begärs för budgetåret 1968/69 ett anslag av 5 335 000 kr.

4 Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

1) Förslag

till

Lag

angående ändring i lagen den 19 juni 1942 (nr 429) om hyresreglering

in. m. och om fortsatt giltighet av lagen

Härigenom förordnas, dels att 8, 14—16, 19, 25 och 28—30 §§ lagen den 19 juni 1942 om hyresreglering m. m. skali upphöra att gälla, dels att 3—7, 8 a, 13, 17, 18, 20 och 26 §§ lagen1 skall erhålla ändrad lydelse på sätt nedan anges, dels att lagen, som enligt lag den 15 december 1967 (nr 886) gäller till och med den 31 december 1968, skall äga fortsatt giltighet till och med den 31 december 1971.

Hyresvärden må icke mottaga, Hyresvärden må icke mottaga, träffa avtal om eller begära högre träffa avtal om eller begära högre hyra än som motsvarar den för lä­ hyra än som motsvarar den för lä­ genheten tillåtna grundhyran, där ej genheten tillåtna bashyran, där ej annat föranledes av vad nedan sägs. annat föranledes av vad nedan sägs. Såsom grundhyra anses det hyres­ Såsom bashyra anses det hyresbe­ belopp, som lägenheten betingade lopp, som enligt denna lag eller myn­ den 1 januari 1942. Var lägenheten dighets beslut gällde för lägenheten då ej uthyrd, fastställes grundhy­ den 31 december 1968. Finnes ej så­ ran av den i 13 § omförmälda hyres­ dan hyra, fastställes bashyran av den nämnden efter hyresläget vid nämn­ i 13 § omförmälda hyresnämnden da tid. För lägenhet i hus eller del av till det belopp som med hänsyn till hus, som färdigställts senare än den hyresläget vid nämnda tid för jäm­ 1 januari 1942, fastställer nämnden förliga lägenheter i orten och övriga grundhyran till det belopp, som med omständigheter är skäligt. hänsyn till byggnadskostnaderna och övriga omständigheter finnes skäligt. Var hyran för viss lägenhet den 1 Har lägenhetens värde ökats ge­ januari 1942 avsevärt lägre än hy­ nom sådant ombyggnads-, ändringsran för jämförliga lägenheter eller eller underhållsarbete som är av ej har lägenhetens värde avsevärt ökats endast ringa omfattning eller före­ genom ombyggnads- eller ändrings- ligger för visst fall annat skäl av arbete eller föreligger för visst fall därmed jämförlig betydelse, äger annat skäl av därmed jämförlig be­ nämnden på framställning av hyres­ tydelse, äger nämnden på framställ- värden höja bashyran till det belopp,

1 Senaste lydelse av 3 och 4 §§ se 1963: 163, av 6—8 §§ se 1943: 112, av 8 a § se 1956: 303, av 14 § se 1943: 112, av 14 a § se 1950: 130, av 15 § so 1945: 759, av 18 och 19 §§ se 1913: 112, av 20 § se 1947: 142 samt av 26 § se 1961: 213.

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968 5

ning av hyresvärden höja grundhy­ som därav föranledes. Har ombygg­ ran till det belopp, som därav föran- nads-, ändrings- eller underhållsar­ ledes. Har ombyggnads- eller änd­ bete eller åtgärd av därmed jämför­ ringsarbete eller åtgärd av därmed lig betydelse bekostats av hyresgäs­ jämförlig betydelse bekostats av hy­ ten, må bashyran i anledning därav resgästen, må grundhyran i anled­ höjas endast om särskilda skäl äro ning därav höjas endast om särskil­ därtill. Har lägenhetens skick avse­ da skäl äro därtill. Betingade lägen­ värt försämrats eller hyresgäst till­ heten den 1 januari 1942 en hyra, kommande förmåner påtagligt in­ som i avsevärd mån översteg hyran skränkts, äger nämnden på fram­ för därmed jämförliga lägenheter, ställning av hyresgästen eller hyreseller har lägenhetens skick avsevärt sökande nedsätta bashyran till skä­ försämrats eller hyresgäst tillkom­ ligt belopp. mande förmåner påtagligt in­ skränkts, äger nämnden på fram­ ställning av hyresgästen eller hyressökande nedsätta grundhyran till skäligt belopp. Höjning av grundhyran medför ej Höjning av bashyran medför ej ändring av gällande hyresavtal. Ned- ändring av gällande hyresavtal. Nedsättes grundhyran, skall nedsätt- sättes bashyran, skall nedsättningen ningen lända till efterrättelse, oav­ lända till efterrättelse, oavsett vad sett vad parterna avtalat. parterna avtalat. Hyresvärden må ej utan nämndens Hyresvärden må ej utan nämn­ tillstånd såsom villkor för uthyr­ dens tillstånd såsom villkor för ut­ ning träffa avtal om eller begära hyrning träffa avtal om eller begära försträckning eller borgensförbindel­ försträckning eller borgensförbindel­ se av hyresgästen eller av denne taga se av hyresgästen eller av denne taga eller begära annan liknande utfästel­ eller begära annan liknande utfästel­ se. Med avseende å avtal om upplå­ se. telse av andelsrätt i förening eller aktiebolag, varmed följer rätt att be­ sitta eller hyra lägenhet, gäller vad i lagen om kontroll av upplåtelse och överlåtelse av bostadsrätt m. m. är stadgat. 4 §• Utöver grundhyran må hyresvär­ Utöver bashyran må hyresvärden den träffa avtal om skälig ersättning träffa avtal om skälig ersättning för för lägenhetens uppvärmning och 1. vad lägenheten ökat i värde ge­ förseende med varmvatten eller, om nom sådant ombyggnads-, ändringsgottgörelse därför ingår i grundhy­ eller underhållsarbete som är av ej ran, för den ökade kostnad, som för endast ringa omfattning eller genom sådant ändamål åsamkas hyresvär­ åtgärd av därmed jämförlig betydel­ den. Vad nu sagts skall ock gälla se, beträffande sådan ökning av avgif­ 2. lägenhetens uppvärmning och ter för vatten och avlopp, som in­ förseende med varmvatten eller, om trätt efter den 1 juli 1955. gottgörelse därför ingår i bashyran, Hyresnämnden äger, utan hinder för den ökade kostnad, som för så­ av att andra grunder avtalats för be- dant ändamål åsamkas hyresvärden,

6 hungl. Maj: Is proposition nr 91 år 1968

räkning av ersättning som i första 3. sådan ökning av avgifter för stycket sägs, förordna, att de grun­ vatten och avlopp, som inträtt efter der, som finnas skäliga, skola till- den 1 juli 1955. lämpas. Nämnden må ock bestämma, Har hyresgästen åtagit sig att ut­ hur stor del av hyra, som skäligen giva ersättning som avses i första skall anses belöpa på dylik ersätt­ stycket, skall hyresnämnden pröva ning. ersättningen, om hyresgästen begär det. Om åtagandet gäller ersättning som avses i första stycket 1, skall prövningen ske enligt 3 § andra styc­ ket och basyran ändras i enlighet därmed. 1 fråga om ersättning, som avses i första stycket 2 eller 3, äger hyresnämnden förordna, att de grun­ der, som finnas skäliga, skola tilllämpas. Nämnden må ock bestäm­ ma, hur stor del av hyra, som skäli­ gen skall anses belöpa på dylik er­ sättning. Kunungen eller, efter Konungens Konungen eller, efter Konungens bemyndigande, statens hyresråd äger bemyndigande, statens hyresråd äger meddela föreskrifter att av nämn­ meddela föreskrifter att av nämnden den tillämpas vid prövning som i tillämpas vid prövning enligt andra andra stycket sägs. stycket av fråga om ersättning som avses i första stycket 2 eller 3.

5 §•

Där så finnes påkallat till följd av Där så finnes påkallat till följd av ökade omkostnader för fastighets­ ökade omkostnader för fastighets­ förvaltning i viss kommun, äger förvaltning i viss kommun, äger Konungen eller, efter Konungens be­ Konungen eller, efter Konungens be­ myndigande, statens hyresråd med­ myndigande, statens hyresråd med­ giva, att avtal må för tid, som an- giva, att avtal må för tid och enligt gives i beslutet, träffas om hyreshöj­ grunder som angivas i beslutet, träf­ ning utöver grundhyran intill viss fas om hyreshöjning utöver den en­ procent av denna eller, om däri in­ ligt 3 och 4 §§ tillåtna hyran. går ersättning för lågenhetens upp­ värmning eller förseende med varm­ vatten, av återstående del av grund­ hyran. Vid meddelande av beslut, som i första stycket avses, må fastställas särskilda procenttal för olika slag av lägenheter så ock stadgas undantag från rätten till hyreshöjning, i den mån hyran förut höjts utöver det be­ lopp lägenheten betingade den 1 ja­ nuari 1940.

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968 7

6 §.

Är lägenhet--------------------------------- motsvarande tillämpning. Vid meddelande av beslut om ned- Vid meddelande av beslut om ned­ sättning av hyran enligt första styc­ sättning av hyran enligt första styc­ ket äger nämnden föreskriva, att lä­ ket äger nämnden föreskriva, att lä­ genheten skall vara underkastad be­ genheten skall vara underkastad be­ stämmelserna i 3—5 §§. Därvid skall stämmelserna i 3—5 §§. Därvid skall såsom lägenhetens grundhyra gälla såsom lägenhetens bashyra gälla det det belopp, till vilket hyran blivit belopp, till vilket hyran blivit ned­ nedsatt, eller, om beslut enligt 5 § satt, eller, om beslut enligt 5 § med­ meddelats, det lägre belopp, som delats, det lägre belopp, som nämn­ nämnden med hänsyn därtill fast­ den med hänsyn därtill fastställer. ställer.

Har hyresvärd, utan att hyresrät­ Har hyresvärd, utan att hyresrät­ ten är förverkad, uppsagt hyresavtal, ten är förverkad, uppsagt hyresavtal äger hyresnämnden på framställning angående annan lägenhet än sådan av hyresgästen förklara uppsägning­ som upplåtits för att helt eller till en ogiltig, om den finnes strida mot icke oväsentlig del användas såsom god sed i hyresförhållanden eller el­ bostad, äger hyresnämnden på fram­ jest vara obillig. Nämnden må ock, ställning av hyresgästen förklara om hyresgästen samtycker därtill, uppsägningen ogiltig, om den finnes förlänga hyresförhållandet mot den strida mot god sed i hyresförhållan­ hyra, som hyresvärden enligt vad den eller eljest vara obillig. Nämn­ ovan sägs äger betinga sig, och på de den må ock, om hyresgästen samtyc­ villkor i övrigt, som finnas skäliga. ker därtill, förlänga hyresförhållan­ det mot den hyra, som hyresvärden enligt vad ovan sägs äger betinga sig, och på de villkor i övrigt, som finnas skäliga. Framställning som i första stycket Föreligger tvist om fortsatt förhyr­ sägs skall göras inom fjorton dagar ning enligt första stycket, åligger det från uppsägningen eller, om hyres­ hyresvärden att skriftligen meddela värden icke därvid tydligt meddelat, hyresgästen att denne, om han icke att han ej önskar låta hyresgästen går med på att flytta, har att senast kvarbo, inom fjorton dagar efter det tre veckor efter det att han fått del hyresvärden lämnat hyresgästen så­ av meddelandet göra framställning dant meddelande. som avses i första stycket. Meddelan­ det skall lämnas i den ordning som enligt 3 kap. 8 § lagen den H juni 1907 (nr 36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom gäller för uppsäg­ ning. Bestämmelsen i 8 § tredje styc­ ket tredje punkten gäller dock ej. Om hyresvärden har fullgjort vad som sagts nu, skall hyresgästens framställning göras inom den nyss angivna tiden.

8 Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 196S

Skall hyresförhållande beträffande Skall hyresförhållande beträffande lägenhet, som förhyrts av två eller lägenhet, som avses i 7 § och som flera gemensamt, upphöra på grund förhyrts av två eller flera gemen­ av åtgärd eller underlåtenhet av nå­ samt, upphöra på grund av åtgärd gon av dem, och vägrar hyresvärden eller underlåtenhet av någon av dem, annan, som har del i hyresrätten, att och vägrar hyresvärden annan, som övertaga lägenheten, äger hyres­ har del i hyresrätten, att övertaga lä­ nämnden på framställning av den genheten, äger hyresnämnden på senare förordna därom, såframt hy­ framställning av den senare förord­ resvärdens vägran finnes vara obil­ na därom, såframt hyresvärdens väg­ lig- ran finnes vara obillig. Vill make i anledning av hemskill­ nad eller äktenskapsskillnad eller eljest övertaga lägenhet, som av andra maken är förhyrd till bostad, och bor den förre själv i lägenheten, skall vad i första stycket stadgas äga motsvarande tillämpning, ändå att han icke har del i hyresrätten. Har make genom bodelning eller skifte i anledning av äktenskapets återgång, hemskillnad, äktenskaps­ skillnad eller andra makens död till­ lagts hyresrätten till lägenhet, som av andra maken eller av båda ma­ karna är förhyrd till bostad för ge­ mensamt bruk, och vägrar hyresvär­ den den förre att övertaga lägenhe­ ten, äger hyresnämnden på fram­ ställning förordna därom, såframt hyresvärdens vägran finnes vara obillig. I fråga---------------------------------- motsvarande tillämpning. Framställning varom förmälcs i Föreligger tvist om övertagande första eller andra stycket skcdl göras av lägenhet enligt första stycket, inom fjorton dagar från det hyres­ äger 7 § andra stycket motsvarande värden i samband med uppsägning tillämpning. Vad som där sägs om eller eljest tydligt meddelat sökan­ hyresgäst gäller därvid den som väg­ den, att hyresförhållandet skall upp­ ras övertaga lägenheten. höra. Skall i fall som avses i tredje stycket hyresförhållandet upphöra, skall ock framställning som där sägs göras inom nämnda tid.

13 §

För prövning av ärenden enligt Ärende enligt denna lag prövas av denna lag skall i varje kommun, där hyresnämnd som avses i 3 kap. lagen lagen äger tillämpning, utses en hy­ om nyttjanderätt till fast egendom. resnämnd. Denna skall ock tjänst­ göra såsom sådan medlingsnämnd,

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968 9

Hyresnämnderna skola stå under Hyresnämnderna skola stå under tillsyn av statens hyresråd. tillsyn av statens hyresråd, såvitt gäl­ ler ärenden enligt denna lag.

18 Innan hyresnämnd avgör ärende I fråga om förfarandet inför hy­ enligt denna lag, skola hyresvärd och resnämnd i ärende enligt denna lag hyresgäst eller, där så finnes lämp­ äga 1 § andra stycket samt 5 — 7, 9, ligt, liyressökande erhålla tillfälle att 10, 13 — 16, 18, 19 och 21 §§ lagen vid sammanträde inför nämnden den framlägga sina synpunkter. Fram­ 1968 (nr ) om hyresnämn­ ställning av ringa vikt må dock av­ der motsvarande tillämpning. Be­ slås utan att hava handlagts vid så­ stämmelse om tvist som avses i 1 § dant sammanträde, om den finnes 2 sistnämnda lag gäller därvid ären­ icke förtjäna avseende. Där genom de enligt denna lag. särskild författning eller beslut av statens byggnadslånebyrå bestämts den hyra, som högst må utgå för viss lägenhet, må ärende om fastställan­ de av lägenhetens grundhyra intill den sålunda bestämda hyrans belopp avgöras utan hinder av att hyresgäst eller hyressökande icke beretts till­ fälle att infinna sig vid sammanträ­ det. Har kallelse till sammanträde avsänts till part genom rekommen­ derat brev, må ärendet avgöras utan hinder av hans utevaro. Nämnden äger giva hyresvärd, hy­ resgäst eller hyressökande, som beröres av ärende enligt denna lag, fö­ reläggande vid vite att inställa sig inför nämnden. Nämnden eller av nämnden anlitat ombud äger besiktiga lägenhet, som är uthyrd eller avsedd att uthyras, samt taga del av hyreskontrakt och andra handlingar, som röra hyres­ förhållande beträffande sådan lägen­ het. Nämnden äger för dylikt ända­ mål förelägga vite.

10 Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

Hyresnämndens beslut -—- —------- ------- nämndens beslut. Part, som är missnöjd med nämn­ Part, som är missnöjd med nämn­ dens beslut, äger däröver anföra be­ dens beslut, äger däröver anföra be­ svär hos statens hyresråd inom tjugu svär hos statens hyresråd inom tre dagar från den dag, då klaganden veckor från det parten erhöll del av erhöll sådant besked som i 19 § tred­ beslutet. je stycket sägs. Nämndens beslut------------------------ beträffande lägenheten.

26 §. Vad i denna lag stadgas skall ej Denna lag gäller ej äga tillämpning på upplåtelse av bo­ 1. lägenhet i hus eller del av hus stad, som är förenad med allmän som färdigställts efter utgången av tjänst, och ej heller på bostadsupp- år 1968, låtelse i sådan hotell- eller pensionat­ 2. lägenhet som utgör del av upp­ rörelse, för vilken fordras myndig­ låtarens egen bostad, hets tillstånd. 3. upplåtelse av bostad som är för­ Stadgandena i 2—6 §§ skola icke enad med allmän tjänst eller boäga tillämpning på upplåtelse av lä­ stadsupplåtelse i sådan hotell- eller genhet i hyresvärden tillhörigt hus, pensionatrörelse, för vilken fordras för vilket utgått sådant statligt lån, myndighets tillstånd, som är förenat med villkor om be­ 4. upplåtelse i första hand av lä­ gränsning av rätten att uttaga hyra genhet i sådant av kommun eller av och slutligt beviljats efter den 31 kommunalt eller därmed jämställt december 1956 samt icke uppsagts bostadsföretag förvaltat hus, som till betalning. Stadgandena skola ej Konungen bestämmer, heller tillämpas på upplåtelse i första 5. statlig myndighets upplåtelse av hand av lägenhet i sådant av kom­ lägenhet, som är avsedd att helt eller mun eller av kommunalt eller där­ till väsentlig del nyttjas till bostad. med jämställt bostadsföretag förval­ Har hus eller del av hus undergått tat hus, som Konungen bestämmer, omfattande ombyggnad som avslu­ eller på statlig myndighets upplåtelse tats efter utgången av år 1968, skall av lägenhet, som är avsedd att helt hyresnämnden på framställning av eller till väsentlig del nyttjas till bo­ hyresvärd eller hyresgäst förordna stad. att denna lag skall upphöra att gälla för huset eller husdelen. Vad som sagts nu gäller ej, om fråga rörande höjning av bashyran på grund av ar­ betet slutligen avgjorts.

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968 11

Övergångsbestämmelser

1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1969, om icke annat följer av vad -som sägs nedan. 2. Bestämmelsen om fortsatt giltighet av lagen om hyresreglering m. in. träder i kraft den 1 juli 1968. Har hyresvärd, utan att hyresrätten är förverkad, före den 1 juli 1968 uppsagt hyresavtal till upphörande efter utgången av år 1968, får framställ­ ning som avses i 7 § i dess äldre lydelse göras senast den 15 juli 1968 eller, om hyresvärden icke före den 1 i sistnämnda månad tydligt meddelat att han ej önskar låta hyresgästen kvarbo, inom fjorton dagar efter det hyresvärden lämnat hyresgästen sådant meddelande. Har hyresvärd före den 1 juli 1968 lämnat meddelande som avses i 8 a g femte stycket i dess äldre lydelse om att hyresförhållande skall upphöra efter utgången av år 1968, får framställning enligt samma paragraf göras senast den 15 juli 1968. 3. Ärende som före utgången av år 1968 anhängiggjorts hos hyresnämnd som avses i 13 § i dess äldre lydelse skall handläggas och avgöras enligt äldre lag. 4. Har hyresvärd, utan att hyresrätten är förverkad, uppsagt hyresavtal före utgången av år 1968 samt, om han icke redan vid uppsägningen tydligt meddelat att han ej önskar låta hyresgästen kvarbo, lämnat denne sådant meddelande före utgången av året, skall ärende angående uppsägningen handläggas och avgöras enligt äldre lag, även om ärendet ej anhängiggjorts före utgången av samma år. Motsvarande gäller i fall som avses i 8 §, om hyresvärden före utgången av år 1968 delgivit hyresgästen sitt beslut att vägra förlängning av hyresavtalet, och i fall som avses i 8 a § första eller andra stycket i den äldre lydelsen, om hyresvärden före utgången av året i samband med uppsägning eller eljest tydligt meddelat sökanden att hyres­ förhållandet skall upphöra. 5. Bestämmelserna i 3 § första stycket i dess äldre lydelse äger alltjämt tillämpning, om den omständighet som föranleder att hyra skall fastställas för lägenhet inträffat före utgången av år 1968. När hyresnämnd ändrar lägenhets hyra, äger 3 § andra stycket i dess äldre lydelse alltjämt tillämp­ ning, om beslutet avser tid före utgången av år 1968. Bestämmelserna i 3 § andra stycket i dess äldre lydelse om höjning av hyran för lägenhet, vars hyra den 1 januari 1942 var avsevärt lägre än hyran för jämförliga lägen­ heter, äger efter utgången av år 1968 motsvarande tillämpning. 6. Bestämmelserna i 3 § andra stycket om höjning av bashyra på grund av underhållsarbete och i 4 § första och andra styckena angående avtal om ersättning på grund av sådant arbete äger icke tillämpning på arbete som avslutats före utgången av år 1968. 7. Bestämmelserna i 25 § äger även efter utgången av år 1968 tillämpning med avseende på hyresnämnd enligt 13 § i dess äldre lydelse. 8. Konungen eller, efter Konungens bemyndigande, statens hyresråd får meddela särskilda bestämmelser om handläggningen efter utgången av år 1968 av ärenden som enligt 3 eller 4 ovan skall handläggas enligt äldre lag.

12 Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

2) Förslag

till

Lag

om ändrad lydelse av 2 § lagen den 7 december 1956 (nr 567) med vissa bestämmelser, som skola iakttagas sedan hyresregleringen upphört

Härigenom förordnas, att 2 § lagen den 7 december 1956 med vissa be­ stämmelser, som skola iakttagas sedan hyresregleringen upphört1, skall er­ hålla ändrad lydelse på sätt nedan anges.

Har hyresregleringslagen-------------av beslutet. År hyresavtal------------ hyresregleringen upphörde. Konungen äger förordna alt, om hyra som utgår vid utgången av den hyrestid, som löper när hyresregle­ ringslagen upphör att gälla beträf­ fande lägenheten, understiger hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet äro likvärdiga, hyres­ gästen för att erhålla förlängning av hyresavtalet ej skall vara skyldig godtaga höjning av hyran i vidare mån än vad som är skäligt för att hyran efter en övergångstid skall va­ ra anpassad till hyran för likvärdiga lägenheter.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1969.

1 Senaste lydelse av 2 § se 1959:161.

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968 13

3) Förslag

till

Lag angående ändring i lagen den 14 juni 1907 (nr 36 s. 1) om nyttjanderätt

till fast egendom

Härigenom förordnas, att 1 kap. 3 § samt 3 kap. lagen den 14 jnni 1907 om nyttjanderätt till fast egendom1 skall erhålla ändrad lydelse på sätt nedan anges.

1 KAP. 3 §■ Sker överlåtelse av fastighet, vartill nyttjanderätt upplåtits, vare nyttjanderätten ej gällande mot nye ägaren, med mindre vid överlåtelsen skett förbehåll om nyttjanderättens bestånd eller på grund av inteckning eller inskrivning, enligt vad därom är stadgat, ny ttj anderätten skall fortfarande gälla; dock att i fråga om rätt för arrendator eller hyresgäst att i visst fall njuta sin nyttjanderätt till godo gäller vad i 2 kap. 28, 70, 71 och 83 §§ samt 3 kap. 29 § därom stadgas. Varder fastigheten----------- ny ttj anderättens bestånd. Återköpes fastigheten enligt lagen om återköpsrätt till fast egendom, vare nyttjanderätten ej beståndande mot återköparen, med mindre denne sådant utfäst eller han själv är upplåtare eller tidigare förvärvat fastigheten med förbehåll om nyttjanderättens bestånd eller nyttjanderätten jämlikt 2 kap. 28, 70, 71 eller 83 § eller 3 kap. 29 § tidigare gällt mot honom eller på grund av inteckning eller inskrivning, enligt vad därom är stadgat, nytt­ janderätten skall förfarande gälla. År nyttjanderätt, enligt vad nu sagts, gällande mot återköparen på grund av dennes utfästelse eller till följd av att han själv är upplåtare eller tidigare förvärvat fastigheten med förbehåll om nyttj anderättens bestånd, vare så ansett som hade återköpet skett med sådant förbehåll.

3 KAP.

Om hyra

Inledande bestämmelser

1 §• Detta kapitel avser avtal, varigenom hus eller del av hus upplåtes till nyttjande mot vederlag. Detta gäller även om lägenheten upplåtits genom tjänsteavtal eller avtal i anslutning till sådant avtal. Innefattar avtalet även upplåtelse av jord att nyttjas i förening med lägenheten, äger kapitlet tilllämpning på avtalet, om jorden skall användas för trädgårdsodling i mind­ re omfattning eller för annat ändamål än jordbruk. Med bostadslägenhet avses lägenhet som upplåtits för att helt eller till icke oväsentlig del användas såsom bostad. 1 Senaste lydelse av 1 kap. 3 § se 1939: 364 (ny lydelse föreslagen i prop. 1968: 19).

14 Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

Förbehåll som strider mot bestämmelse i detta kapitel är utan verkan mot hyresgästen eller den som äger träda i hans ställe, om ej annat anges. Om upplåtelse av lägenhet under nyttjanderätt för obegränsad tid finns bestämmelser i lagen den 25 april 1930 (nr 115) om bostadsrättsföreningar.

Hyresavtals ingående

2 §.

Hyresavtal skall upprättas skriftligen, om hyresvärden eller hyresgästen begär det. Ändring i eller tillägg till avtal som upprättats skriftligen skall antecknas på handlingen, om hyresvärden eller hyresgästen begär det. Om någon i laga ordning träder i hyresgästens ställe, skall likaledes på begäran göras anteckning därom.

Hyrestid och uppsägning 3 §• Är hyresavtal träffat för bestämd tid, skall, om hyresförhållandet vid hyrestidens utgång varat längre än nio månader i följd, uppsägning alltid ske för att avtalet skall upphöra att gälla vid hyrestidens utgång. Innehåller avtal, som skall uppsägas för att upphöra vid hyrestidens ut­ gång, ej bestämmelse om uppsägningstid, skall uppsägningen ske, om hy­ restiden är 1. längst en vecka, senast en dag i förväg, 2. längre än en men längst två veckor, senast två dagar i förväg, 3. längre än två veckor men längst tre månader, senast en vecka i för­ väg, 4. längre än tre men längst sex månader, senast en månad i förväg, 5. längre än sex månader men längst ett år, senast tre månader i för­ väg', 6. längre än ett men längst fem år, senast sex månader i förväg, 7. längre än fem år, senast ett år i förväg. Saknar avtalet bestämmelse om verkan av utebliven uppsägning och uppsäges det ej inom rätt tid, anses det förlängt, om hyrestiden överstiger nio månader, på ett år och i annat fall på tid som motsvarar hyrestiden.

4 §• Är hyresavtal träffat för bestämd tid utan förbehåll om uppsägning och har hyresförhållandet vid hyrestidens utgång icke varat längre än nio må­ nader i följd, anses avtalet förlängt på obestämd tid, om hyresgästen suttit kvar i lägenheten en månad efter hyrestidens utgång utan att hyresvärden anmodat honom att flytta. Är hyrestiden ej bestämd, skall den, om uppsägningstid icke avtalats, utgå en månad efter uppsägning eller, såvida hyresförhållandet varat läng­ re än ett år, på den fardag som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen. Beror hyresförhållandet av annan anställning än som av­ ses i 46 § första stycket 7, har hyresgästen alltid rätt till en uppsägningstid av minst en månad. Fardagar är den 1 april och den 1 oktober.

5 §• Är hyrestiden längre än den i 1 kap. 1 § föreskrivna längsta tiden för nyttj anderätts bestånd och vill hyresvärden eller hyresgästen frånträda av­

Kungl. Maj:is proposition nr 91 år 1968 15

talet sedan denna tid gått ut, får han uppsäga avtalet att upphöra på den fardag som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen. o Om hyresgäst som hyrt bostadslägenhet avlider före hyrestidens utgång, får dödsboet uppsäga avtalet inom en månad från dödsfallet. Avtalet upp­ hör att gälla en månad efter uppsägningen. Har bostadslägenhet hyrts av makar gemensamt och avlider den ena av makarna, tillkommer den rätt som nu angivits dödsboet och den efterlevande maken i förening. Är lägenhet upplåten för hyresgästens livstid, äger vid dennes död hans make inträda som hyresgäst under sin livstid, om äktenskapet hade ingåtts innan avtalet slöts och annat ej avtalats. Ingår den efterlevande maken nytt äktenskap, får hyresvärden dock uppsäga avtalet att upphöra tidigast på den fardag som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen. När avtalet upphör att gälla på grund av hyresgästens eller den efterle­ vande makens död, skall lägenheten avträdas på den fardag som infaller närmast efter en månad från dödsfallet.

6 §• Uppsäges hyresavtal av orsak som anges i 11—14 eller 16—19 §, upphör det genast att gälla. Detsamma gäller i fall som anges i 42 §, om ej annat följer av 44 §. Om hyresavtal uppsäges av annan orsak som enligt detta kapitel ger hyresvärd eller hyresgäst rätt att frånträda avtalet, äger bestämmelserna i 3 § andra stycket och 4 § andra stycket om uppsägningstid och tid för avtals upphörande motsvarande tillämpning, om ej annat föreskrivits. Sker uppsägning innan hyresgästen tillträtt lägenheten, upphör avtalet dock ge­ nast att gälla.

7 §■ Infaller dag då lägenhet enligt lag eller avtal skall tillträdas eller avträdas på söndag eller annan allmän helgdag, skall tillträde eller avträde i stället ske nästa söckendag. Den som har att avträda lägenhet skall senast klockan 12 avträdesdagen hålla lägenheten tillgänglig för den som skall tillträda den. Omfattar lä­ genhet som helt eller delvis är uthyrd till bostad minst två rum som är avsedda för bostadsändamål, skall hälften av bostadsrummen hållas till­ gänglig klockan 12 föregående dag eller, om denna är söndag eller annan allmän helgdag, klockan 8 avträdesdagen. Bestämmelserna i första och andra styckena gäller ej, om annat avta­ lats. 8 §• Uppsägning skall vara skriftlig, om hyresförhållandet varat längre än nio månader i följd vid den tidpunkt till vilken uppsägningen sker. Upp­ sägningen behöver dock ej vara skriftlig, om hyresgästen lämnar skriftligt erkännande om uppsägningen. Bestämmelserna i 33 kap. 16—19 §§ rättegångsbalken om delgivning äger motsvarande tillämpning i fråga om uppsägning. Uppsägning får ske hos den som är behörig att mottaga hyra på hyresvärdens vägnar. Träffas ej den som sökes för uppsägning i sitt hemvist, får uppsäg­ ningen sändas i rekommenderat brev under hans vanliga adress. Ett exemplar av uppsägningen skall dessutom lämnas antingen i den söktes bostad till vuxen medlem i det hushåll som han tillhör eller, om han dri­ ver rörelse med fast kontor, på kontoret till någon som är anställd där. Påträffas icke någon som nu angivits, skall uppsägningen i stället läggas

16 Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

i den söktes postlåda, om sådan finns. Uppsägning har skett när vad nu angivits blivit fullgjort. Har hyresvärd eller hyresgäst, hos vilken uppsägning skall ske, ej känt hemvist här i riket och finns ej heller känt ombud som äger mottaga upp­ sägning för honom, får uppsägning ske genom kungörelse i Post- och In­ rikes Tidningar. Stämningsansökan med yrkande att hyresförhållande skall upphöra och ansökan om vräkning av hyresgäst gäller som uppsägning när delgivning skett i behörig ordning.

Lägenhetens skick och hinder i hyresrätten

9 §• På tillträdesdagen skall hyresvärden, om ej annat avtalats, tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet.

10 §. Blir lägenheten före den avtalade tidpunkten för tillträdet så löi störd att den ej kan användas för det avsedda ändamålet, förfaller avtalet. Är hyresvärden vållande till händelsen eller lämnar han ej utan dröjsmål hyresgästen meddelande om denna, har hyresgästen rätt till ersättning för skada. Meddelar myndighet före tillträdesdagen på grund av lägenhetens be­ skaffenhet förbud mot att använda lägenheten för det avsedda ändamålet, förfaller avtalet, även om beslutet ej vunnit laga kraft. Beror det förhål­ lande som föranlett myndighetens beslut på försummelse av hyresvärden eller lämnar denne ej utan dröjsmål hyresgästen meddelande om beslutet, har hyresgästen rätt till ersättning för skada. 11

11 §‘

Uppkommer före hyrestidens början ringare skada på lägenheten an som anges i 10 § första stycket och är skadan ej avhjälpt när lägenheten skall tillträdas eller är lägenheten eljest, i annat fall än som avses i 13 §, på tillträdesdagen icke i det skick som hyresgästen äger fordra, får han avhjälpa bristen på hyresvärdens bekostnad, om hyresvärden underlåter att på tillsägelse ombesörja åtgärden så snart det kan ske. Kan bristen ej avhjälpas utan dröjsmål eller underlåter hyresvärden att efter tillsägelse ombesörja åtgärden så snart det kan ske, får hyresgästen uppsäga avtalet. Uppsägning får dock ske endast om bristen är av väsentlig betydelse. Se­ dan bristen blivit avhjälpt av hyresvärden får avtalet ej uppsägas. För den tid lägenheten är i bristfälligt skick har hyresgästen rätt till skälig ned­ sättning i hyran. I fall som avses i första stycket har hyresgästen även rätt till ersättning för skada, om hyresvärden ej visar att bristen icke beror på hans för­ summelse. Första och andra styckena äger tillämpning även när lägenheten ut­ hyrts i befintligt skick, om lägenheten icke är i sådant skick som anges i 9~§ och hyresgästen ej vid avtalets ingående ägde kännedom om bristen eller kunnat upptäcka den med vanlig uppmärksamhet.

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968 17

12 §. Meddelar myndighet före tillträdesdagen på grund av lägenhetens be­ skaffenhet beslut varigenom del av lägenheten kommer att frångå hyres­ gästen eller denne på annat sätt lider intrång i sin nyttjanderätt, har han rätt till skälig nedsättning i hyran. Innebär beslutet väsentlig inskränk­ ning i nyttjanderätten, får hyresgästen uppsäga avtalet, även om beslutet ej vunnit laga kraft. I fråga om ersättning för skada äger 10 § andra styc­ ket motsvarande tillämpning.

13 §. Avser hyresavtalet lägenhet som icke färdigställts vid avtalets ingående och är lägenheten ännu ej i färdigt skick när tillträde skall ske, har hy­ resgästen rätt till skälig nedsättning i hyran och sådan rätt att uppsäga avtalet som anges i 11 §. Uppsägning får ske även före den avtalade tid­ punkten för tillträde, om det är uppenbart att lägenheten på tillträdesdagen ej kan användas för det avsedda ändamålet. Hyresgästen har även rätt till ersättning för skada, om hyresvärden ej visar att dröjsmålet icke beror på hans försummelse.

14 §. Är lägenheten ej utrymd i rätt tid av den som skall avflytta, har hyres­ gästen rätt till skälig nedsättning i hyran för den tid han ej kan nyttja lägenheten eller del därav. Undanröjes hindret icke genast efter det hyres­ värden underrättats om förhållandet, äger bestämmelserna i 11 § om rätt för hyresgästen att uppsäga avtalet på grund av brist i lägenheten mot­ svarande tillämpning. Hyresgästen har även rätt till ersättning för skada, om hyresvärden ej visar att hindret icke beror på hans försummelse.

15 §. Under hyrestiden skall hyresvärden hålla lägenheten i sådant skick som anges i 9 §, om ej annat avtalats eller följer av andra stycket. Om lägenhet helt eller delvis är uthyrd till bostad, skall hyresvärden i bostadsdelen med skäliga tidsmellanrum ombesörja tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer med anledning av lägenhetens försäm­ ring genom ålder och bruk. Avser hyresavtalet enfamiljshus, gäller dock vad som sagts nu endast om annat ej avtalats.

16 §. Skadas lägenheten under hyrestiden och är hyresgästen ej ansvarig för skadan eller brister hyresvärden i sin underhållsskyldighet enligt 15 § andra stycket eller uppstår på annat sätt utan hyresgästens vållande hin­ der eller men i nyttj anderätten, äger 10—12 §§ motsvarande tillämpning. Detsamma gäller, om myndighet under hyrestiden meddelar beslut som avses i 10 § andra stycket eller 12 § utan att hyresgästen givit anledning till det, dock ej förrän beslutet länder till efterrättelse. Hyresvärden och hyresgästen kan med bindande verkan träffa avtal om inskränkning i rätten att enligt första stycket erhålla nedsättning i hyran för hinder eller men i nyttj anderätten till följd av att hyresvärden låter utföra arbete för att sätta lägenheten i avtalat skick eller för att utföra sedvanligt underhåll av lägenheten eller fastigheten i övrigt eller annat arbete som särskilt anges i avtalet. 2 Iiihang till riksdagens protokoll 1968. 1 samt. Nr 91

18 Kungl. Maj. ts proposition nr Öl år 1968

17 §. Bestämmelserna om skada eller brist på lägenheten äger motsvarande tillämpning, om ohyra förekommer i lägenheten till men för hyresgästen. 1 fråga om bostadslägenhet som utgör del av hus är hyresvärden skyl­ dig att vidtaga tjänliga åtgärder för att utrota ohyra, även om hyresgästen är ansvarig för att sådan förekommer i lägenheten. Är hyresgästen utan ansvar för ohyran, har han rätt till ersättning för nödvändig kostnad som åsamkas honom genom åtgärd för att utrota ohyran.

18 §. Om någon del av lägenheten frångår hyresgästen enligt 1 kap. 3, 5 eller 6 §, har han rätt till skälig nedsättning i hyran och ersättning för skada enligt 1 kap. Hyresgästen har även sådan rätt att uppsäga avtalet som anges i 11 §, om han var i god tro när avtalet träffades.

19 §. Är bostadslägenhet så beskaffad att det är förenat med uppenbar våda för inneboendes hälsa att använda lägenheten och avhjälper hyresvärden ej bristen genast efter tillsägelse, får hyresgästen uppsäga avtalet, även om han icke har rätt till det enligt annan bestämmelse.

Betalning av hyra m. m.

20 §. Har avtal ej träffats om tiden för betalning av hyra som skall utgå i pengar, skall hyran betalas senast sista söckendagen före varje kalender­ månads början eller, om hyran beräknas för kortare tid än en månad, se­ nast sista söckendagen före början av den tid för vilken hyran beräknas. För bostadslägenhet som omfattar högst fyra rum, varvid kök räknas som rum, får dock den hyra som belöper på annan kalendermånad än den första betalas senast sista söckendagen före månadens början, även om av­ tal träffats om tidigare förfallodag. Hyran skall betalas i hyresvärdens hemvist eller på annan plats som anvisas av honom. Betalning får alltid ske genom postanvisning, postgiro eller bankgiro. Skall hyran betalas på ort utom riket, är hyresvärden skyl­ dig alt svara för de särskilda kostnader detta medför. Har hyran sänts till hyresvärden från postanstalt inom riket genom postanvisning eller inbetalningskort till hyresvärdens postgirokonto eller har innehavare av sådant konto betalat hyran till hyresvärden genom giroeller utbetalningskort, anses hyran ha kommit hyresvärden till handa den dag då postanvisningen eller inbetalningskortet lämnades på postanstalten eller giro- eller utbetalningskortet inkom till postgirokontoret. Vid betal­ ning av hyra genom bankgiro på bankkontor inom riket anses hyran ha kommit hyresvärden till handa den dag då betalningsuppdraget mottogs av bankkontoret. 2 kap. 45—48 §§ äger motsvarande tillämpning på hyresavtal.

21 §. Anser hyresgästen, att han enligt 11—14, 16—18 eller 26 § har rätt till nedsättning i hyran eller ersättning för skada eller för avhjälpande av brist eller att han har annan motfordran hos hyresvärden, och vill hyresgästen avdraga motsvarande belopp på hyra som utgår i pengar, får han nedsätta beloppet hos överexekutor. Vad som sagts nu äger motsvarande tillämpning,

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968 19

när det råder tvist om storleken av hyra som skall utgå i pengar men ej är till beloppet bestämd i avtalet. När hyresgästen enligt första stycket nedsätter belopp bos överexekutor, skall han lämna skriftlig uppgift i två exemplar om hyresförhållandet, förfallodagen och grunden för avdraget eller tvistens beskaffenhet samt ställa pant eller borgen, som överexekutor finner skälig, för den kostnad för beloppets utfående som kan tillskyndas hyresvärden och för ränta på beloppet. Har hyresgästen sålunda nedsatt hyra hos överexekutor, får hyresvärden icke göra gällande, alt hyresrätten blivit förverkad på grund av att det ned­ satta beloppet ej betalats till honom.

22 §.

Överexekutor skall ofördröjligen underrätta hyresvärden i rekommen­ derat brev om nedsättningen enligt 21 §. Visar hyresvärden ej inom tre månader från det beloppet förfallit till betalning och underrättelse om nedsättningen sänts till honom att han träffat överenskommelse med hyresgästen om att få lyfta beloppet eller att han väckt talan därom mot hyresgästen, har denne rätt att återfå be­ loppet. Har hyresvärden väckt talan inom angiven tid, får nedsatt belopp ej lyftas, förrän hyresvärdens talan blivit slutligt avgjord. Nedsatt belopp skall ofördröjligen insättas i bank mot ränta. Räntan skall betalas till den som får lyfta det nedsatta beloppet.

Hyresgästens skyldighet vid nyttjandet av lägenheten

23 §. Hyresgästen får icke använda lägenheten för annat ändamål än det av­ sedda. Hyresvärden får dock icke åberopa avvikelse som är utan bety­ delse för honom. 24 §. Hyresgästen skall under hyrestiden väl vårda lägenheten med vad där­ till hör. Han är skyldig att ersätta all skada som uppkommer genom hans vållande eller genom vårdslöshet eller försummelse av någon som hör till hans husfolk eller gäster eller av annan som han inrymt i lägenheten eller som där utför arbete för hans räkning. För brandskada som han själv icke vållat är han dock ansvarig endast om han brustit i den omsorg och tillsyn som han bort iakttaga. Uppkommer skada eller visar sig brist som ofördröjligen måste avhjälpas för att allvarlig olägenhet icke skall uppstå, är hyresgästen skyldig att genast lämna hyresvärden meddelande om skadan eller bristen. Är hyres­ gästen och hans husfolk borta när skadan uppkommer eller bristen visar sig och har hyresgästen berett hyresvärden tillfälle att vid behov komma in i lägenheten under bortovaron, är det dock, om lägenheten utgör del av hus, tillräckligt att hyresgästen omedelbart efter återkomsten lämnar hy­ resvärden meddelande om skadan eller bristen. Meddelande om annan ska­ da eller hrist än sådan som angivits förut i detta stycke skall lämnas hyres­ värden utan oskäligt dröjsmål. Försummar hyresgästen att underrätta hyresvärden enligt vad som föreskrives i detta stycke, är han ansvarig för skada som föranledes av hans försummelse. Bestämmelserna i första och andra styckena om skada eller brist äger motsvarande tillämpning, om ohyra förekommer i lägenheten.

20 Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

Har hyresgästen utan behövligt samtycke eller tillstånd överlåtit hyres­ rätten eller åt annan upplåtit rätt att begagna lägenheten, är hyresgästen ansvarig för skada som den nye innehavaren skolat ersätta enligt första, andra eller tredje stycket, om lägenheten hade varit förhyrd av honom. Har i fråga om lägenhet som upplåtits för att helt eller delvis användas för annat ändamål än bostad, träffats avtal, varigenom hyresgästens an­ svar utsträckes utöver vad som föreskrives i första—fjärde styckena, gäl­ ler det. 25 §. Hyresgästen är skyldig att vid lägenhetens begagnande iakttaga allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och skick inom fastigheten. Hyresgästen skall hålla noggrann tillsyn över att vad som sålunda åligger honom själv iakttages även av dem för vilka han svarar enligt 24 § första stycket. Gods som veterligt är eller med skäl kan misstänkas vara behäftat med ohyra får icke införas i lägenheten. 26 §. Hyresvärden äger utan uppskov erhålla tillträde till lägenheten för att utöva nödig tillsyn eller utföra förbättringsarbete som ej kan uppskjutas utan skada. När lägenheten är ledig till uthyrning, är hyresgästen skyldig att låta den visas på lämplig tid. Efter tillsägelse minst en månad i förväg får hyresvärden i lägenheten låta utföra mindre brådskande förbättringsarbete som icke vållar väsentligt hinder eller men i nyttjanderätten. Sådant arbete får dock ej utan hyres­ gästens medgivande utföras under sista månaden av hyresförhållandets bestånd. Vill hyresvärden utföra annat arbete i lägenheten, får hyresgäs­ ten inom en vecka från det att han erhöll meddelande därom uppsäga av­ talet till upphörande på den fardag som inträffar närmast efter sex må­ nader från uppsägningen. Sådant arbete får icke utan hyresgästens medgi­ vande påbörjas förrän avtalet sålunda kunnat bringas att upphöra. Bestäm­ melserna i detta stycke gäller ej arbete som hyresvärden utfäst sig att ut­ föra åt hyresgästen. I fall som anges i första eller andra stycket skall hyresvärden tillse att hyresgästen ej tillskyndas större olägenhet än nödvändigt. Skada som åsamkas hyresgästen genom arbete som avses i andra stycket skall er­ sättas av hyresvärden, även om skadan icke beror på hans försummelse. Hyresgästen är skyldig att tåla inskränkningar i nyttjanderätten, som föranledes av nödvändiga åtgärder för att utrota ohyra i fastigheten, även om den av honom hyrda lägenheten icke besväras av ohyra. 17 § äger där­ vid motsvarande tillämpning. 27 §. Underlåter hyresgästen att bereda hyresvärden tillträde till lägenheLen när denne enligt 26 § har rätt därtill, äger överexekutor förordna om hand­ räckning. I fråga om sådan handräckning gäller bestämmelserna om hand­ räckning enligt 191 § utsökningslagen.

Pant eller borgen 28 §. Är pant eller borgen ställd för hyresavtalets fullgörande och försämras säkerheten, är hyresgästen skyldig att på anfordran ställa ny säkerhet med vilken hyresvärden skäligen kan nöjas. Gör han det ej inom en månad,

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968 21

bär hyresvärden rätt att uppsäga avtalet. I fråga om bostadslägenhet får dock hyresvärden uppsäga avtalet endast om det är av väsentlig betydelse för hyresvärden att sådan säkerhet ställes och det icke är obilligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upplöses.

Överlåtelse av fastigheten samt utmätning och konkurs

29 §. Överlåtes fastigheten sedan hyresgästen tillträtt lägenheten, gäller hyres­ avtalet utan särskilt förbehåll mot den nye ägaren, om avtalet har upp­ rättats skriftligen. Är avtalet icke skriftligt och vill den nye ägaren ej låta avtalet gälla, åligger det honom att uppsäga avtalet inom tre månader efter det att överlåtelsen skedde. I annat fall gäller avtalet mot honom. 2 kap. 29 § äger motsvarande tillämpning på hyresavtal som upprättats skriftligen. I övrigt äger 2 kap. 30 och 31 §§ motsvarande tillämpning. Pa hyresbe­ lopp som förfaller till betalning mer än sex månader efter det att hyiesgästen fick kännedom om överlåtelsen far han dock icke avräkna fordran hos den förre ägaren. Ej heller far han i fråga om sadant belopp aberopa uppgörelse med den förre ägaren, om ej den nye ägaren hade kännedom om uppgörelsen när överlåtelsen skedde.

30 §. Bestämmelserna i 2 kap. 32 § om verkan av att före tillträdesdagen fas­ tighet utmätes, intecknad fordran fastställes till betalning ur fastigheten, jordägaren försättes i konkurs eller talan väckes om återköp av fastigheten äger motsvarande tillämpning i fråga om hyra.

31 §. Försätts hyresgästen i konkurs, får konkursboet uppsäga avtalet. I fråga om konkursboets ansvarighet för att avtalet fullgöres äger 2 kap. 33 § mot­ svarande tillämpning. Har lägenheten ej tillträtts när konkursen inträffar, ar hyresgasten skyldig att på anfordran ställa sådan säkerhet för avtalets fullgörande med vilken hyresvärden skäligen kan nöjas. Ställes ej säkerhet senast dagen efter det säkerheten fordrades, får hyresvärden uppsäga avtalet. Uppsäges avtalet enligt första eller andra stycket, har hyresvärden ratt till ersättning för skada.

Överlåtelse av hyresrätten

32 §. Hyresgästen får icke överlåta hyresrätten utan hyresvärdens samtycke, om ej annat följer av 33—36 §§. Vägras samtycke utan skälig anledning eller lämnar hyresvärden e.] be­ sked inom tre veckor efter det att samtycke begärdes, får hyresgästen upp­ säga hyresavtalet. 33 §. Har hyresrätten till lägenhet, som varit avsedd att uteslutande eller hu­ vudsakligen användas som gemensam bostad för hyresgästen och hanis make, tillagts maken genom bodelning eller skifte i anledning av boskillnad, hemskillnad, äktenskapsskillnad, äktenskapets återgång eller hyresgästens

22 Kungl. Maj:Is proposition nr 91 år 196S

död, får maken träda i hyresgästens eller dödsboets ställe. Sådan rätt tilllc°^?ney aven efterlevande make som är ensam arvinge efter hyresgästen.

For tid efter det att hyresvärden underrättats om att hyresrätten tillagts

hyresgastens make enligt första stycket svarar hyresgästen eller hans dödsbo

ej for små förpliktelser enligt hyresavtalet. Hyresgästens make svarar jämte

yr®®^as.^en. e^er hans dödsbo för sådana förpliktelser enligt avtalet som hanför sig till tiden före underrättelsen. Första och andra styckena äger motsvarande tillämpning, när lägen­ heten hyrts av makar gemensamt.

34 §-

Hyresgäst, som ej är i tilltälle att använda bostadslägenhet för återstå­ ende hyrestid, får överlåta hyresrätten till närstående som varaktigt sam­ manbor med honom, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sadant tillstånd skall lämnas, om hyresvärden skäligen kan nöjas med för­ ändringen. Första stycket äger motsvarande tillämpning om hyresgästen dör under hyrestiden och dödsboet vill överlåta hyresrätten till sådan dödsbodelägare eller annan hyresgasten närstående som varaktigt sammanbodde med" ho­ nom. 35 §. Hyiesgästen får överlåta hyresrätten till bostadslägenhet i syfte alt genom byte erhålla bostad i annan under hyres- eller bostadsrätt upplåten lagenhet, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådant till­ stand skall lämnas, om hyresgästen har beaktansvärda skäl för bytet och rum utan P^ta§hg olägenhet för hyresvärden. Har hyresgästen erhalht lagenheten genom byte och innehaft lägenheten mindre än tre år tar tillstånd dock lämnas endast om synnerliga skäl föreligger. Första stycket gäller ej, om 1. lägenheten är förhyrd i andra hand, 2. lägenheten utgör del av upplåtarens bostad, 3. lagenheten är belägen i enfamiljshus som icke är avsett att uthyras varaktigt eller i tvåfamilj shus, J 4. upplåtaren innehar lägenheten med bostadsrätt, 5. hyresförhållandet ej varat längre än nio månader i följd.

36 §' Hyiesgäst, som hyr lägenhet tör att helt eller till väsentlig del använda den för handel, hantverk, industri eller annan förvärvsverksamhet, får överlåta hyresrätten till den som skall övertaga verksamheten, om hyres­ nämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om hyresvärden ej har befogad anledning motsätta sig att hyresrätten överlåtes. Om hyresgästen innehaft lägenheten mindre än tre år, får till­ stånd dock lämnas endast om synnerliga skäl föreligger.

37 §. Tillstånd som avses i 34, 35 eller 36 § kan förenas med villkor.

38 §. Om hyresgästen med samtycke av hyresvärden eller med tillstånd av hyresnämnden överlåter hyresrätten, är han fri från de skyldigheter som hyresavtalet ålägger honom för tiden efter överlåtelsen, om ej annat vill-

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968 23

kor fogas till samtycket eller tillståndet. Den tillträdande hyresgästen sva­ rar jämte den avträdande för förpliktelserna enligt avtalet för tiden före överlåtelsen, om ej annat avtalas med hyresvärden.

Upplåtelse av lägenheten i andra hand

39 §. Hy resgästen får ej ntan hyresvärdens samtycke i andra hand upplåta lägenheten i dess helhet utom i fall som avses i 40 §.

40 §. Hyresgäst, som under viss tid ej är i tillfälle att använda sin bostads­ lägenhet, får upplåta lägenheten i dess helhet i andra hand, om hyresnämn­ den lämnar tillstånd till upplåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om hy­ resgästen har beaktansvärda skäl för upplåtelsen och hyresvärden ej har befogad anledning att vägra samtycke. Tillstånd enligt första stycket kan begränsas till viss tid och förenas med villkor. 41 g. Hyresgästen får ej inrymma utomstående personer i lägenheten, om det kan medföra men för hyresvärden.

Hyresrättens förverkande

42 §. Hyresrätten är förverkad och hyresvärden således berättigad att upp­ säga avtalet, 1. om hyresgästen dröjer med betalning av hyra som utgår i pengar ut­ över två socken dagar efter förfallodagcn och annat ej följer av 53 g, dock, i fall då hyran skall betalas i förskott för längre tid än en månad, endast om hyresgästen dröjer med betalning av den på en kalendermånad belö­ pande hyran utöver två söckendagar efter månadens början eller, såvitt an­ går hyran för första kalendermånaden under hyresförhållandet, efter förfallodagen, 2. om hyresgästen ej fullgör arbete eller annan tjänstbarhet som åligger honom enligt avtalet eller visar tredska vid arbetets utförande, 3. om hyresgästen utan behövligt samtycke eller tillstånd överlåter hyres­ rätten eller upplåter lägenheten i andra hand och ej på tillsägelse vidtager rättelse utan dröjsmål, 4. om lägenheten användes i strid med 23 eller 41 § och hyresgästen icke på tillsägelse vidtager rättelse utan dröjsmål, 5. om hyresgästen eller annan, till vilken hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplåtits, genom vårdslöshet är vållande till att ohyra förekom­ mer i lägenheten eller genom underlåtenhet att underrätta hyresvärden där­ om bidrager till att ohyran sprides i fastigheten, 6. om lägenheten på annat sätt vanvårdas eller om hyresgästen eller an­ nan, till vilken hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplåtits, åsidosätter något av vad som enligt 25 § skall iakttagas vid lägenhetens begagnande eller brister i den tillsyn som enligt nämnda paragraf åligger hyresgäst och rättelse icke utan dröjsmål sker på tillsägelse, 7. om i strid med 26 § tillträde till lägenheten vägras och hyresgästen ej kan visa giltig ursäkt,

24 Kungl. Maj ris proposition nr 91 år 1968

8. om hyresgasten åsidosätter avtalsenlig skyldighet som «år utöver

Uppsages avtalet, har hyresvärden rätt till ersättning för skada.

43 §.

StTXtT-4at6",lwrT.kad Pt g"mj,a,V förhä,lande w» avses i 42 § första sin rött Qtt ’ •• 7 T* Skei rattelse mnan hyresvärden gjort bruk av rätt att uppsuga avtalet, kan hyresgästen icke därefter skiljas från lä genhe en på den grunden. Detsamma gäller om hyresvärden icke unnJS avtalet inom två månader från det han fick kännedom om flhånande^om avses i 4.. § forsta stycket 5 eller 8 eller hyresvärden icke inom två måna underTink 7^'^ °m f ”hållande som avses i nämnda stycke un aer 3 tillsagt hyresgasten att vidtaga rättelse.

44 §• År hyresrätten enligt 42 § första stycket 1 förverkad på grund av dröissa„t “e.d b®taIoning av h.yia och har hyresvärden med anledning därav upphi n ‘ ’ far hyresgasten ej på grund av dröjsmålet skiljas från lägen- ’ 0111 hyran senast tolfte sockendagen från uppsägningen betalas nå

SorTnSi V*, 5 “"I? e“ef •***

^äsättSlos, öJer Je-

knto: enligt 21 § I avvaktan pa att hyresgästen visar sig ha fullgjort vad icke midr^ f°rdraS fr°r &tt återvinna hyresrätten får beslut om vräkning p; Jd laS: f.orra" fJ°rton sockendagar förflutit efter uppsägningen. § Forsta stycket galler ej, om skyldighet att flytta inträder inom kortare tid an en manad efter det att hyresrätten förverkades.

Rätt till förlängning av hyresavtalet 45 §. Bestämmelserna i 46—53 §§ gäller för upplåtelse av bostadslägenhet, om

ej

följd,hyreSfÖrhåIlandet UPPhÖr innaU det Varat fäagre än nio månader i

2. lägenheten utgör del av upplåtarens egen hostad, i,d* hyresförhållandet upphör på den grund att hyresrätten är förverkad ler forhallande som avses i 28 § föreligger samt annat ej följer av 47 §. kommiftTden-? hyresgästen i särskilt upprättad handling överensommit, att hyresrätten icke skall vara förenad med rätt till förlängning re«f Ve^nSkåmtmelSen §allande- Har överenskommelsen träffats innan hyresforhananclet varat längre än nio månader i följd, gäller den dock em d. .f de° g°dkants av hyresnämnden. Om make som ej har del i hyres- ■ aP kade sin, hostad i lagenheten när överenskommelsen träffades, gäller överenskommelsen mot honom endast om han godtagit den.

46 §. Om hyresvärden uppsagt hyresavtalet, har hyresgästen rätt till förlän« ning av avtalet, utom när loriang 1. hyresrätten är förverkad eller hyresavtalet kan uppsägas enliat 28 8 grundar, “PP»gt -talet åt, upphöra^ä ägotl a? dessf

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968 25

2. hyresgästen i annat fall åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att hyresavtalet skäligen icke bör förlängas, 3. huset skall rivas och det ej är obilligt mot hyresgästen att hyresför­ hållandet upphör, 4. huset skall undergå större ombyggnad och det icke är uppenbart alt hyresgästen kan sitta kvar i lägenheten utan nämnvärd olägenhet för om­ byggnadens genomförande samt det ej är obilligt mot hyresgästen att hy­ resförhållandet upphör, 5. lägenheten ej vidare skall användas för bostadsändamål och det ej är obilligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör, 6. hyresavtalet avser lägenhet i en- eller tvåfamilj shus eller lägenhet som upplåtaren innehar med bostadsrätt och upplåtaren har sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta, 7. hyresförhållandet beror av sådan anställning i statlig eller kommunal verksamhet som är förenad med bostadstvång eller av anställning inom lantbruket eller för skötsel och tillsyn av fastighet eller av annan anställ­ ning, om den är av sådan art att det är nödvändigt för arbetsgivaren att för­ foga över lägenheten för upplåtelse åt ansLällningens innehavare, samt an­ ställningen har upphört, 8. hyresförhållandet beror av annan anställning som upphört och det ej är obilligt mot hyresgästen att även hyresförhållandet upphör samt, om hyresförhållandet varat längre än tre år, hyresvärden har synnerliga skäl för att upplösa hyresförhållandet, 9. det i annat fall icke strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest är obilligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör. Om hyresvärdens intresse blir tillgodosett genom att hyresgästen avträ­ der endast en del av lägenheten och hyresavtalet lämpligen kan förlängas såvitt avser lägenheten i övrigt, har hyresgästen utan hinder av vad som sagts tidigare i paragrafen rätt till sådan förlängning.

47 §. Har lägenheten hyrts av flera gemensamt och har de på grund av upp­ sägning, som gjorts av en av dem, eller till följd av annan omständighet, som hänför sig till endast en av dem, ej gemensamt rätt till förlängning av hyresavtalet, är medhyresgäst berättigad till förlängning, om hyresvärden skäligen kan åtnöjas med honom som hyresgäst. Vad som sagts nu gäller ej när hyresrätten är förverkad eller hyresavtalet kan uppsägas enligt 28 §' utan att likväl hyresvärden uppsagt avtalet på någon av dessa grunder. Är medhyresgästen make till den som uppsagt avtalet eller eljest föranlett att hyresgästerna ej gemensamt har rätt till förlängning av avtalet, har han den rätt som angivits även när hyresrätten är förverkad på annan grund än dröjsmål med betalning av hyra. Detta gäller också när hyresvärden bringar hyresavtalet att upphöra på grund av förverkandet. Om hyresgäst, som är gift och vars make ej har del i hyresrätten, upp­ säger hyresavtalet eller vidtager annan åtgärd för att bringa det att upp­ höra eller om han i annat fall ej har rätt till förlängning av hyresavtalet, är maken, om han har sin bostad i lägenheten, berättigad till förlängning, såvida hyresvärden skäligen kan åtnöjas med honoin som hyresgäst. Vad som sagts nu gäller också när hyresvärden uppsagt hyresavtalet att upp­ höra på grund av förverkande eller förhållande som avses i 28 §. Bestäm­ melserna i 48—53 §§ om hyresgäst äger tillämpning även i fråga om hyres­ gästs make.

26 Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

Förlänges hyresavtal i fall som avses i andra stycket, svarar båda makar­ na för förpliktelserna enligt avtalet för tiden före förlängningen, om ej an­ nat avtalas med hyresvärden.

48 §. Vid förlängning av hyresavtal är hyresgästen skyldig att godtaga den hyra som hyresvärden fordrar. Om hans krav är oskäligt, skall dock hyran utgå med skäligt belopp. Fordrad hyra är alt anse som oskälig, om den väsentligt överstiger hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Annat av hyresvärden uppställt villkor skall gälla, om det ej strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest är obilligt. Flyrestiden skall dock utgöra ett år med tre månaders uppsägningstid, om ej annan liyres- eller uppsägningstid av särskild anledning är lämpligare. I den mån ändring i hyresvillkoren ej påkallas, skall samma villkor som förut gälla. I ort för vilken förordnande enligt 54 § gäller skall vid tillämpning av första stycket tredje punkten bortses från lägenhet vars hyra icke är rim­ lig med hänsyn till det allmänna hyresläget i orten för närmast jämförliga lägenheter i nybyggda bostadshus. Träffas vid förlängning av hyresavtal överenskommelse om hyran eller annat villkor, gäller överenskommelsen utan hinder av bestämmelserna i första och andra styckena.

49 §. Föreligger tvist om förlängning av hyresavtalet enligt 46 eller 47 § eller villkor för sådan förlängning, åligger det hyresvärden att skriftligen med­ dela hyresgästen att denne, om han icke går med på att flytta, har att se­ nast tre veckor efter det att han fått del av meddelandet hänskjuta tvisten till hyresnämnden. Meddelandet skall lämnas i den ordning som enligt 8 § gäller för uppsägning. Bestämmelsen i 8 § tredje stycket tredje punkten gäller dock ej. Om hyresvärden fullgjort vad som åligger honom enligt första stycket, har den som fordrar förlängning att hänskjuta tvisten till hyresnämnden inom den i första stycket avsedda tiden. Iakttages ej denna, förfaller rätten till förlängning av hyresavtalet.

50 §. År fråga om förlängning av hyresavtalet ännu ej avgjord när hyrestiden går ut, har hyresgästen rätt att kvarbo i lägenheten, till dess frågan är slutligt avgjord. För tid som hyresgästen sålunda kvarbor i lägenheten skall de förut gällande hyresvillkoren tillämpas i avbidan på att hyresvill­ koren för samma tid blir slutligen bestämda.

51 §. Bifalles hyresgästens talan om förlängning av hyresavtalet, skall villkoren för den fortsatta förhyrningen fastställas enligt 48 §. Dom eller beslut varigenom hyresgästens talan bifalles anses som avtal om fortsatt förhyrning.

52 §. Bifalles ej hyresgästens talan om förlängning av hyresavtalet, får i be­ slutet eller domen skäligt uppskov med avflyttningen medges, om hyres­ värden eller hyresgästen begär det. Är hyresrätten förverkad eller kan hyres­

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968 27

avtalet uppsägas enligt 28 § utan alt likväl hyresvärden uppsagt avtalet att upphöra på någon av dessa grunder eller är rätten till förlängning förfal­ len, får på begäran av hyresgästen uppskov dock medges endast om hy­ resvärden samtycker till det. Avgöres tvisten efter hyrestidens utgång eller medges uppskov med av­ flyttningen, skall hyresvillkoren för tiden från avtalets upphörande till avflyttningen fastställas enligt 48 g.

53 g. Skall hyresgäst utge högre hyra för förfluten tid än som skolat utgå förut, är hyresrätten icke förverkad på grund av dröjsmål med betalning av det överskjutande beloppet, om betalningen sker inom en månad från den dag då den högre hyran fastställdes. Vad som sagts nu gäller ej, om skyldighet att flytta inträder för hyresgästen inom kortare tid än två månader efter nämnda dag. På det överskjutande beloppet skall hyresgästen betala sex procent ränta som om beloppet förfallit till betalning samtidigt med den förut utgående hyran.

Prövning av förstagångshyra i vissa orter

54 §. Konungen äger förordna, att 55 g skall tillämpas i ort där särskild upp­ märksamhet är påkallad till förekommande av sådan hyresstegring för bo­ stadslägenhet som icke är godtagbar från samhällssynpunkt.

55 g. I ort för vilken förordnande enligt 54 g gäller får hyresvärd eller hyres­ gäst begära att hyresnämnden prövar hyra som avtalats vid lägenhetens upplåtande till hyresgäst eller därefter innan hyresförhållandet varat längre än nio månader i följd (förstagångshyra). Delta gäller dock icke lägenhet som utgör del av upplåtarens egen bostad. Vid prövning enligt första stycket äger 48 g motsvarande tillämpning. [ Nedsättes förstagångshyra, skall den lägre hyran gälla från och med må- j naden närmast efter den då prövning av hyran påkallades. Begäres ej prövning av förstagångshyra inom ett år från det hyresför­ hållandet började, är rätten till sådan prövning förlorad.

Rätt till ersättning i anledning av hyresförhållandets upphörande m. m.

56 g. Bestämmelserna i 57—60 §§ gäller för upplåtelse av annan lägenhet än bostadslägenhet, om ej 1. hyresförhållandet upphör innan det varat längre än nio månader i följd, 2. hyresförhållandet upphör på den grund att hyresrätten är förverkad eller förhållande som avses i 28 § föreligger. Har hyresvärden och hyresgästen i särskilt upprättad handling överens­ kommit om villkor som strider mot 57—60 §, är överenskommelsen gäl­ lande. Har överenskommelsen träffats innan hyresförhållandet varat längre än nio månader i följd, gäller den dock endast om den godkänts av hyres­ nämnden.

28 Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

57 §. Har hyresvärden uppsagt hyresavtalet och vägrar han att förlänga hyres­ förhållandet eller kommer förlängning i annat fall ej till stånd på den grund att hyresvärden för förlängning kräver hyra som ej är skälig eller uppställer annat villkor som strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest är obilligt, skall han i skälig omfattning ersätta hyresgästen dennes förlust på grund av hyresförhållandets upphörande, om ej 1. hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att det icke skä­ ligen kan fordras att hyresvärden förlänger hyresförhållandet, 2. huset skall rivas eller undergå sådan större ombyggnad att hyresgäs­ ten uppenbarligen icke kan sitta kvar i lägenheten utan nämnvärd olägen­ het för ombyggnadens genomförande samt därjämte antingen hyresvärden anvisar annan lägenhet med vilken hyresgästen skäligen kan åtnöjas eller hyresavtalet innehåller villkor om att hyresförhållandet skall upphöra på grund av rivning eller ombyggnad av huset och rivningen eller ombyggna­ den skall påbörjas inom fem år från villkorets tillkomst, 3. hyresvärden i annat fall har befogad anledning att upplösa hyresför­ hållandet. Förlust för hyresgästen som äger samband med att denne bekostat änd­ ring av lägenheten skall beaktas vid ersättningens bestämmande endast om hyresvärden samtyckt till ändringen eller hyresgästen träffat hyresavtalet under förutsättning att han skulle få utföra ändringen. Förlusten beräknas i sådant fall högst till det belopp varmed lägenheten genom ändringen ökat i värde som hyreslägenhet.

58 §. Om hyresgästen icke inom tre veckor från uppsägningen meddelar hy­ resvärden att han önskar behålla lägenheten, är hans rätt till ersättning enligt 57 § förfallen. Lämnas sådant meddelande inom den angivna tiden, har hyresvärden att inom tre veckor från det att meddelandet lämnades underrätta hyresgästen om de villkor han uppställer för att förlänga hyres­ förhållandet eller om orsaken till att han vägrar medge förlängning. Un­ derlåter lian detta, har hyresgästen rätt till ersättning för förlust som avses i 57 §. Hyresgästens meddelande enligt första stycket skall lämnas i den ord­ ning som enligt 8 § gäller för uppsägning.

59 §. Skall hyresförhållandet upphöra efter uppsägning som gjorts av hyres­ värden och har hyresgästen behov av uppskov med avflyttningen, får hyresnämnden före hyrestidens utgång på begäran av hyresgästen medge denne sådant uppskov under skälig tid, dock högst ett år. Uppskov enligt första stycket får ej medges, om hyresvärden eller an­ nan därigenom skulle tillskyndas betydande skada eller olägenhet eller om hyresgästen med hänsyn till tidpunkten för uppsägningen erhållit till­ räckligt rådrum med avflyttningen. Medges uppskov enligt första stycket, skall hyresnämnden fastställa skä­ liga hyresvillkor för tiden från avtalets upphörande till avflyttningen.

60 §. I mål om ersättning enligt 57 eller 58 § äger rätten på yrkande av hyres­ gästen, om hyresvärden medger skyldighet att utge ersättning eller sådan

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968 29

skyldighet fastställts genom dom som vunnit laga kraft, förplikta hyres­ värden att utge förskott i avräkning på den ersättning som kan komma att bestämmas. Första stycket äger ej tillämpning, om det är uppenbart att förskottet blir obetydligt. Har beslut i fråga om förskott meddelats, får nytt yrkande om förskott ej upptagas till prövning förrän tre månader förflutit sedan det föregående beslutet vann laga kraft. Beslut i fråga om förskott får meddelas utan huvudförhandling. Innan beslut meddelas, skall parterna erhålla tillfälle att yttra sig. Mot beslut som meddelats under rättegången skall talan föras särskilt. Mot hovrättens be­ slut får talan ej föras. Har hyresgästen uppburit förskott som överstiger den slutligt bestämda ersättningen, är han skyldig att till hyresvärden betala tillbaka det över­ skjutande beloppet jämte sex procent ränta från dagen för beloppets mot­ tagande.

Särskilda bestämmelser

61 §. Hyresvärd eller hyresgäst, som vill framställa fordringsanspråk på grund av hyresförhållande, skall väcka talan därom inom två år från det hyres­ gästen avträdde lägenheten. Iakttages ej denna tid, är rätten till talan för­ lorad, om ej annat överenskommits. Har den ena parten väckt talan i rätt tid, har den andra parten rätt till kvittning, fastän hans rätt till talan är förlorad. 62 §. Beror fråga om förlängning av hyresavtal på prövning av rätten, får denna, utan hinder av att tiden för lägenhetens avträdande ännu icke in­ trätt, i samband med nämnda frågas avgörande till prövning upptaga talan av hyresvärden om åläggande för hyresgästen att flytta.

63 §. Är sådant meddelande från hyresvärden som avses i 10 eller 58 § avsänt i rekommenderat brev under mottagarens vanliga adress, skall hyresvärden anses ha fullgjort vad som ankommer på honom. Detsamma gäller beträf­ fande sådant meddelande från hyresgästen som avses ill, 14, 19, 24 eller 33 §. I fall som avses i 24 § är det dock till fyllest att meddelandet är avsänt på annat ändamålsenligt sätt.

64 §. Skulle tillämpning av hyresvillkor uppenbarligen strida mot god sed i hyresförhållanden eller eljest vara otillbörlig, får villkoret jämkas eller lämnas utan avseende.

65 §. Har någon utnyttjat annans trångmål i följd av det allmänna läget på bostadsmarknaden till att uppställa villkor om särskilt vederlag för upp­ låtelse av bostadslägenhet i ort, där förordnande enligt 54 § gäller, eller för överlåtelse av hyresrätt till sådan lägenhet, gäller ej villkoret, och är han skyldig att återbära vad han mottagit. Talan om återbäring skall väc­ kas inom ett år från det vederlaget mottogs. Iakttages ej denna tid, är rätten till talan förlorad.

30 Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

66 §. För hyra, som är förfallen till betalning eller skall betalas inom de när­ maste sex månaderna, har hyresvärden rätt att kvarhålla så mycket av hy­ resgästen tillhöriga lösören inom fastigheten som svarar mot hans fordran, till dess hyresgästen gör rätt för sig eller ställer säkerhet. Egendom som en­ ligt 65 § ut sökningslagen skall undantagas från utmätning får dock ej kvarhållas. 67 §. Avtal mellan hyresvärd och hyresgäst alt framtida tvist med anledning av hyresförhållandet skall hänskjutas till avgörande av skiljemän utan för­ behåll om rätt för parterna att klandra skiljedomen får ej göras gällande i fråga om hyresgästens rätt eller skyldighet att tillträda eller behålla lä­ genheten, nedsättning av förstagångsliyra, fastställande av hyresvillkor el­ ler ersättning enligt 57 eller 58 §. I övrigt gäller skiljeavtalet ej såvitt där­ igenom skiljemän utsetts i avtalet eller bestämmelse meddelats om skilje­ männens antal eller om sättet för deras utseende eller beträffande förfa­ randet vid skiljenämnden. I berörda hänseenden skall lagen den 14 juni 1929 (nr 145) om skiljemän tillämpas. Vad som sagts nu utgör dock icke hinder för att i skiljeavtalet utse hyresnämnden till skiljenämnd eller be­ stämma den tid inom vilken skilj emannaåtgärden skall vara avslutad kor­ tare än den tid om sex månader som anges i nämnda lag.

68 §. Överenskommelse om villkor i fråga om hyresförhållande som beror av anställning gäller mot hyresgästen eller den som äger träda i hyresgästens ställe fastän överenskommelsen strider mot bestämmelse i 33—35, 40, 46, 47, 49—55 eller 67 §, om den har formen av kollektivavtal och j)å arbets­ tagarsidan slutits eller godkänts av organisation som enligt lagen den 11 september 1936 (nr 506) om förenings- och förhandlingsrätt är att anse såsom huvudorganisation.

Förfarandet i hyrestvister 69 §. I varje län skall finnas en hyresnämnd. Konungen äger dock bestämma, att annat område än län skall utgöra verksamhetsområde för hyresnämnd.

70 §. Hyresnämnd har till uppgift att medla i hyrestvister samt att pröva frå­ gor enligt 49 och 55 §§ och övriga frågor som enligt detta kapitel ankom­ mer på nämnden. Nämnden kan även vara skiljenämnd i hyrestvister. När­ mare bestämmelser om hyresnämnd meddelas i särskild lag.

71 §■ Om part ej godtar hyresnämnds beslut i fråga som avses i 34—36, 40, 49 eller 55 §, äger parten klandra beslutet genom att väcka talan mot andra parten inom tre veckor från det parten erhöll del av beslutet. Klandras icke beslutet inom denna lid, än parts rätt till talan förlorad. Hyresnämnds beslut i ärende enligt 45, 56 eller 59 § får ej klandras.

72 §. Hyrestvist som ej enligt 70 § ankommer på hyresnämnds prövning och ej heller rör kollektivavtal skall, om icke Konungen bestämmer annat,

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968 31

upptagas av rätten för den stad som är säte för länsstyrelsen i det län där fastigheten är belägen. Klandertalan som avses i 71 § upptages, om den rör kollektivavtal, av arbetsdomstolen och i annat fall av domstol som nyss nämnts. Tvist som efter klander mot hyresnämnds beslut är anhängig vid dom­ stol får återförvisas till nämnden.

73 §. Talan får ej föras mot underrätts dom i fråga om tillstånd som avses i 34—36 eller 40 § eller i fråga om fastställelse av hyresvillkor och ej heller mot hovrätts dom i fråga om förlängning av hyresavtal eller fastställelse av hyresvillkor. 74 §. I hyrestvist som avses i 49 eller 55 § skall vardera parten svara för sin rättegångskostnad i underrätten, i den mån annat ej följer av 18 kap. 6 § rättegångsbalken.

Övergångsbestämmelser

1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1969. Genom lagen upphäves, med den begränsning som följer av 3 nedan, lagen den 22 juni 1939 (nr 366) om medling i hyrestvister. Bestämmelserna i 3 kap. 55 och 65 §§ äger icke tillämpning på hyres­ avtal angående bostadslägenhet, om lagen den 19 juni 1942 (nr 429) om hy­ resreglering m. m. gäller för avtalet. Bestämmelserna i 3 kap. 56—60 §§ äger icke tillämpning på hyresavtal angående annan lägenhet än bostadslägenhet, om 7 eller 8 a § lagen om hyresreglering m. m. gäller för avtalet. Upphör sistnämnda paragrafer att gälla, äger Konungen meddela de närmare föreskrifter som behövs för att 3 kap. 56—60 g§ skall kunna vinna tillämpning. 2. Lagen äger ej tillämpning på hyresavtal som slutits före lagens ikraft­ trädande, om icke annat följer av 3, 4 eller 5. 3. Bestämmelserna i 3 kap. 1, 3, 4, 8, 33, 45—53, 55—59 och 61 §§ skall, om ej annat följer av vad som sägs nedan, tillämpas även på avtal som slu­ tits före lagens ikraftträdande. Första stycket gäller ej i fråga om hyresavtal på vilket 7, 8 eller 8 a § lagen om hyresreglering m. in. i den lydelse som gällde före den 1 januari 1969 alltjämt äger tillämpning. Lagen den 7 december 1956 (nr 568) om rätt i vissa fall för hyresgäst till nytt hyresavtal, vilken enligt lag den 15 december 1967 (nr 888) gäller till och med den 31 december 1968, skall äga fortsatt giltighet på hyresav­ tal, som ingålts före utgången av år 1968 och vars hyrestid går till ända därefter, såframt den, som påkallar nytt hyresavtal, före utgången av år 1968 antingen mottagit sådanL meddelande som avses i 4 § nämnda lag eller hänskjutit tvisten till nämnd som avses i lagen om medling i hyres­ tvister eller väckt talan i tvisten vid domstol. Första stycket gäller ej i fråga om hyresavtal, på vilket lagen den 7 december 1956 sålunda äger tillämp­ ning. I fråga om hyresavtal, som enligt 10 g nyssnämnda lag den 7 december 1956 är undantaget från tillämpning av lagen, gäller ej första stycket, om avtalet uppsagts före utgången av år 1968.

32 Kiingl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

Har hyresavtal uppsagts före utgången av år 1968, äge äldre lags bestäm­ melser om uppsägningstid och tid för hyresavtals upphörande samt om sät­ tet för uppsägning tillämpning, även om hyrestiden går ut först efter nämn­ da tidpunkt. Infaller den tidpunkt då hyresavtal, som slutits på bestämd tid, senast skall uppsägas för att upphöra vid hyrestidens utgång tidigare enligt denna lag än enligt äldre lag, gäller äldre lags bestämmelser om upp­ sägningstid även efter (ten nya lagens ikraftträdande, om uppsägning sker före utgången av januari 1969. Förelåg ej enligt äldre lag skyldighet att uppsäga hyresavtal men inträder sådan skyldighet enligt denna lag och in­ faller den tidpunkt då avtalet senast skall uppsägas för att upphöra vid hy­ restidens utgång före utgången av januari 1969, skall uppsägning som skett dessförinnan anses ha ägt rum i rätt tid. Har hyresgäst avlidit före lagens ikraftträdande eller har hans äktenskap gått åter eller boskillnad, hemskillnad eller äktenskapsskillnad vunnits dess­ förinnan, äger äldre lag alltjämt tillämpning i fråga om dödsboets och efterlevande makes rätt att uppsäga avtalet eller sätta annan i sitt ställe samt makes rätt att övertaga lägenhet som genom bodelning eller skifte till­ lagts honom. I fråga om hyresavtal, som upphört att gälla före lagens ikraftträdande, skall äldre lag tillämpas vid beräkning av den tid inom vilken hyresvärd eller hyresgäst har att vid talans förlust göra fordringsanspråk på grund av hyresförhållandet gällande. 4. Är hyresavtal som slutits före lagens ikraftträdande träffat på obe­ stämd tid eller med förbehåll om rätt för såväl hyresvärden som hyresgäs­ ten att uppsäga avtalet och sker ej, sedan lagen trätt i kraft, uppsägning till den tid då på grund av sådan uppsägning avtalet tidigast kunnat frånträdas, skall lagen tillämpas på avtalet från nämnda tid. Detsamma gäller, om uppsägning sker men förlängning av avtalet kommer till stånd. 5. Lagen skall från och med den 1 januari 1974 tillämpas på hyresavtal som slutits före lagens ikraftträdande och som alltjämt gäller nämnda dag. 6. Förlänges hyresavtal angående bostadslägenhet eller åtnjuter hyresgäs­ ten uppskov med avflyttning från sådan lägenhet sedan avtalet upphört och gäller lagen om hyresreglering m. m. på upplåtelsen, är hyresgästen, även om annat följer av 3 kap. 48 §, ej skyldig att godtaga högre hyra än som är medgiven enligt nämnda lag. 7. Hyrestvist, vari talan väckts före denna lags ikraftträdande, skall be­ handlas enligt äldre lag. 8. Förekommer i lag eller särskild författning hänvisning till lagrum, som ersatts genom bestämmelse i denna lag, skall i stället den bestämmel­ sen tillämpas.

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 196S 33

4) Förslag

till

Lag angående ändrad lydelse av 1 § lagen den 22 juni 1928 (nr 253) om kollektivavtal

Härigenom förordnas, att 1 § lagen den 22 juni 1928 om kollektivavtal 1 skall erhålla ändrad lydelse på sätt nedan anges.

Avtal mellan------------------------ — — ock gällande. Såsom arbetare — —----- -------------- — enligt lagen. Beträffande kollektivavtal — — — ------------ lag stadgas. Om avtal enligt första stycket av­ ser villkor i fråga om hyresförhål­ lande som beror av anställning, äger avtalet i denna del verkan som kollektivavtal endast i den mån det gäller fråga som avses i 3 kap. 33— 35, bO, 46—55 eller 67 § lagen den 14 juni 1907 (nr 36 s. 1) om nytt­ janderätt till fast egendom och un­ der förutsättning att det på arbets­ tagarsidan slutits eller godkänts av organisation som enligt lagen den 11 september 1936 (nr 506) om för­ enings- och förhandlingsrätt är att anse såsom huvudorganisation. Bestämmelser i — deras medlemmar.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1969.

5) Förslag till Lag

om ändrad lydelse av 10 kap, 10 och 17 §§ rättegångsbalken

Härigenom förordnas, att 10 kap. 10 och 17 §§ rättegångsbalken 1 2 3 skall er­ hålla ändrad lydelse på sätt nedan anges.

1 Senaste lydelse av 1 § se 1945: 158. 2 Senaste lydelse av 10 kap. 17 § se 1963: 257. 3 Bihang till riksdagens protokoll 1968. 1 samt. Nr 91

34 Kungl. Maj.ts proposition nr 91 år 1968 -

Tvist om äganderätt eller nyttjan­ Tvist om äganderätt eller nyttjan­ derätt till fast egendom, om rätt till derätt till fast egendom, om rätt till servitut eller annan särskild rätt till servitut eller annan särskild rätt till egendomen eller om besittning av egendomen eller om besittning av egendomen skall upptagas av rätten egendomen skall upptagas av rätten i den ort, där fastigheten är. Lag i den ort, där fastigheten är. Lag samma vare, om tvisten rör skyldig­ samma vare, om tvisten rör skyldig­ het för ägare eller innehavare av het för ägare eller innehavare av egendomen att fullgöra något, som egendomen att fullgöra något, som åligger honom i denna egenskap, åligger honom i denna egenskap, eller, då nyttjanderätt eller annan eller, då nyttjanderätt eller annan särskild rätt till egendomen upplå­ särskild rätt till egendomen upplå­ tits, fråga är om arrende, hyra, hävd, tits, fråga är om arrende, hävd, byggnads underhåll, nybyggnad el­ byggnads underhåll, nybyggnad el­ ler annat dylikt. ler annat dylikt. Vad som sägs i denna paragraf gäller dock ej hyrestvist. Ligger fastigheten — ------------------ - huvuddelen ligger.

17 §. Ej vare —--------- -------------------------annan domstol; 4. tvist, som avses i 9 eller 10 § 4. hyrestvist eller tvist, som avses eller eljest enligt lag skall upptagas i 9 eller 10 § eller eljest enligt lag av domstol, som där sägs, om tvis­ skall upptagas av domstol, som där ten väckes vid annan domstol; sägs, om tvisten väckes vid annan domstol; 5. äktenskapsmål;-----------------------------av domstol. Ej heller--------------- --------- — — — — i 13 §. Yrkande om — —------------------ - samma fordran.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1969.

6) Förslag

till

Lag

om hyresnämnder

Härigenom förordnas som följer.

Hyresnämnds uppgifter och sammansättning m. m.

1 §• Hyresnämnd som avses i 3 kap. lagen den 14 juni 1907 (nr 36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom har till uppgift att 1 . medla i hyrestvist,

Kungl. Maj. ts proposition nr Öl år 1068 35

2 . prova tvist om överlåtelse av hyresrätt enligt 3 kap. 34—36 8 , unplåte se av lagenhet i andra hand enligt 3 kap. 40 §, förlängning av hyresavtal el er villkor för sadan förlängning enligt 3 kap. 49 §, förstagångshyra enligt daTag ° J § 6 er UppSk°V med avflyttning enligt 3 kap. 59 §, allt nyssnämn-

jr 3 ',prÖ'^ erå?an T godkännande av överenskommelse som avses i 3 kap. 45 eller 06 § namnda lag, v 4. vara skiljenämnd i hyrestvist. ^ Ärende upptages av hyresnämnden för den ort där fastigheten är faelägen.

2 §.

Hyresnämnd består av lagfaren ordförande och två andra ledamöter, om ej annat följer av andra stycket. Av de senare ledamöterna skall den ene vara val förtrogen med förvaltning av hyresfastighet och den andre vara väl fortrogen med bostadshyresgästers förhållanden eller, när ärende rör annan mgenhet 311 bostadsla§enhet’ med näringsidkande hyresgästers förhållan-

Vid företagande av förberedande åtgärd och prövning av fråga om avvisnmg av ansökan eller avskrivning av ärende kan hyresnämnden bestå av ordföranden ensam. Vad som sagts nu gäller även vid medling när sådan lämpligen kan ske utan Övriga ledamöters närvaro samt, om parterna sam- /?0er tdl det eIler saken är uppenbar, vid prövning av fråga som avses i 1 8 2 eller 3. Konungen får förordna att i hyresnämnd skall finnas flera avdelningar Bestämmelserna om hyresnämnd gäller i tillämpliga delar även avdel- 11111 g. ° Ledamot skall vara svensk medborgare och ha uppnått tjugofem års ålder mot S°m ^ °myndig eHer 1 konkurstillstånd får ej tjänstgöra som leda-

För ledamot i hyresnämnd finns en eller flera ersättare. Bestämmelserna om ledamot gäller även ersättare.

3 §• För iarje hyresnämnd förordnar Konungen eller myndighet, som Konung­ en bestämmer, ordförande och lämpligt antal andra ledamöter. Innan annan ledamot än ordförande förordnas, skall sådan riksorganisa­ tion av fastighetsägare, hyresgäster eller näringsidkare som med hänsvn till medlemsantal, verksamhet och övriga omständigheter kan anses väl före­ träda den intressegrupp som det är fråga om beredas tillfälle att avge för­ slag. ° Till tjänstgöring i nämnden kallar orföranden med iakttagande av vad som föreskrivits i 2 § första stycket de ledamöter som han med hänsyn till ärendets beskaffenhet och övriga förhållanden finner lämpligast.

Medling samt prövning av hyrestvist

4 Hyrestvist får för ändamål som avses i 1 § 1 eller 2 av part hänskjutas till hyresnämnd, om tvisten ej är anhängig vid domstol eller hos överexekutor eller skiljemän. I I hyrestvist, som är anhängig vid domstol, kan domstolen förordna att

36 Kungl. Maj:ts proposition nr 9t år 1968

tvisten före målets avgörande skall i sin helhet eller i viss del hänskjutas till hyresnämnd för medling.

5 §• Tvist hänskjutes av part till hyresnämnd genom ansökan som skall vara skriftlig samt innehålla uppgift om parternas namn och hemvist, den be­ rörda fastighetens belägenhet och tvistens beskaffenhet. Uppfyller ansökan ej vad som föreskrives i första stycket, skall nämn­ den förelägga sökanden att avhjälpa bristen inom viss tid. Efterkommes ej föreläggandet, får ansökningen avvisas. Återkallas ansökan, avskrives ärendet.

6 §• När tvist hänskjutits till hyresnämnd, skall nämnden kalla parterna att inställa sig inför nämnden.

7 §■ Underlåter sökanden att på kallelse infinna sig inför hyresnämnden, av­ skrives ärendet. Kommer ej motparten tillstädes, får nämnden förelägga ho­ nom vid vite att inställa sig inför nämnden. Kommer parten likväl ej till­ städes och är det icke antagligt att förlikning kan komma till stånd, avskri­ ves ärendet. Rör ärendet tvist som avses i 1 § 2, avgöres dock ärende,, utan hinder av partens utevaro. .. Uteblir båda parterna i tvist som domstol hänskjutit till nämnden, av­ skrives ärendet. Uteblir endast den ena parten, äger första stycket andra och tredje punkterna motsvarande tillämpning. . Första och andra styckena äger ej tillämpning, om det finns anledning an­ taga att part har laga förfall för sin utevaro.

8 §• Rör ärende som avskrivits enligt 7 § första stycket första punkten tvist enligt 3 kap. 49 eller 55 § lagen om nyttjanderätt till fast egendom, skall hyresnämnden återupptaga ärendet på ansökan av sökanden. Ansökan gores skriftligen inom en vecka från den dag då heslutet om avskrivning delgavs sökanden. „ Uteblir sökanden ånyo, får ärendet icke återupptagas pa nytt.

9 §• Hyresnämnden skall klarlägga tvistefrågorna och, även om medling icke påkallats, söka förlika parterna. , ... Om anledning därtill förekommer, skall nämnden eller den nämnden torordnar besiktiga den lägenhet som tvisten rör. Parterna skall beredas till­ fälle att närvara vid sådan besiktning. Nämnden får också föranstalta om annan nödvändig utredning. . Lämnar part ej frivilligt tillfälle till besiktning eller ill granskning av hy­ reskontrakt eller annan handling som rör hyresförhållandet och ar av be­ tydelse för tvisten, tar nämnden förelägga honom vite.

10 §.

Kan parterna ej förlikas efter förslag av någondera parten, skall hyres­ nämnden framlägga förslag till förlikning, om det ej ar uppenbart att förut­ sättningar för förlikning saknas.

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968 37

Förlikning skall avfattas skriftligen och undertecknas av parterna. Träffas ej förlikning, avgöres tvisten av nämnden, om tvisten rör fråga som avses i 1 § 2.1 annat fall avskrives ärendet.

Godkännande av överenskommelse

11 §. Fråga som avses i 1 § 3 prövas efter ansökan som skall vara skriftlig och bör innehålla de skäl som åberopas till stöd för ansökningen. Innan ansökan av hyresvärd prövas, skall hyresgästen beredas tillfälle att yttra sig. Om det är behövligt, skall hyresnämnden kalla hyresvärden och hyresgästen att inställa sig inför nämnden. Nämnden får förelägga hyres­ värden eller hyresgästen vid vite att komma tillstädes. Utevaro från samman­ träde utgör ej hinder för ärendets prövning.

Skiljemannaförf arande

12 §.

Har parterna avtalat att hyrestvist skall avgöras av skiljemän utan för­ behåll om rätt för parterna att klandra skiljedomen och har hyresnämnden utsetts till skiljenämnd, skall nämnden på ansökan avgöra tvisten genom skiljedom, om ej hinder möter enligt 1 § andra stycket lagen den 14 juni 1929 (nr 145) om skiljemän. Om sådan ansökan gäller bestämmelserna i 5 §. Har tvisten redan hänskjutits till nämnden, kan skiljedom dock på­ kallas muntligen inför nämnden. _ .. I ärende som nämnden har att avgöra genom skiljedom gäller bestämmelserna i lagen om skiljemän, i den mån ej annat följer av denna lag. Var­ dera parten svarar för sin kostnad i hyrestvist som avses i 3 kap. 49 eller 55 § lagen om nyttjanderätt till fast egendom.

Gemensamma bestämmelser om förfarandet

13 §. Hyresnämnd skall handlägga ärende skyndsamt. Bestämmelserna i 5 kap. rättegångsbalken om offentlighet vid domstol äger motsvarande tillämpning vid hyresnämnd.

14 §. Rättegångsbalkens regler om omröstning i domstol med endast lagfarna ledamöter äger motsvarande tillämpning på avgörande av hyresnämnd. Ord­ föranden skall dock säga sin mening först. Bestämmelserna i 4 kap. rättegångsbalken om jäv mot domare ager mot­ svarande tillämpning på ledamot i hyresnämnd.

15 §. I hyresnämnds beslut skall anges de skäl på vilka beslutet grundas, i den mån det är behövligt. Om part kan klandra beslutet eller besvära sig över det eller gora ansö­ kan om återupptagande, anges i beslutet vad parten därvid har att iakttaga. Kan på grund av ärendets beskaffenhet eller annan särskild omstandig-

38 Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

het beslut ej meddelas samma dag som förhandlingen inför nämnden avslu­ tas, meddelas beslutet inom två veckor därefter, om ej synnerligt hinder möter. ö Beslut tillslälles part genom nämndens försorg, om beslutet ej meddelas vid förhandling i partens närvaro.

16 §. Den som efter förordnande av hyresnämnd besiktigat lägenhet eller verk­ ställt annan utredning tillerkännes av nämnden skälig ersättning av all­ männa medel. Har någon, som nämnden inkallat och som ej är part, inställt sig för att höras i ärendet, har han rätt till ersättning av allmänna medel enligt be­ stämmelser som Konungen meddelar.

17 §. Om ratt för part att klandra beslut av hyresnämnd finns bestämmelser i d kap. 71 § lagen om nyttjanderätt till fast egendom. Mot hyresnämnds beslut, varigenom nämnden avvisat ansökan som avses i 5, 8 , 11 eller 12 §, avskrivit ärende enligt 5 eller 7 § eller utlåtit sig om ersättning enligt 16 §, får talan föras genom besvär. Detta gäller dock ej beslut om avskrivning, när ärendet kan återupptagas. Mot annat beslut av hyresnämnd får talan töras endast i samband med sådan klandertalan som avses i första stycket. Besvären skall inges till domstol, som avses i 3 kap. 72 § första punkten lagen om nyttjanderätt till fast egendom, inom en vecka från det att klaganden fick del av beslutet. I övrigt äger 52 kap. 2, 3 och 5—12 §§ rättegångsbalken motsvarande tillämpning. Bestämmelse som avser hovrätt gäller därvid i stället underrätten. Mot underrättens beslut får talan ej föras. Undanröjes hyresnämnds beslut om avskrivning eller avvisning, återupptages ärendet av nämnden.

18 §. Vid hyresnämnds sammanträde och vid besiktning föres protokoll.

19 §. Inlaga, kallelse, föreläggande, beslut eller annan handling, som enligt be­ stämmelse i denna lag eller eljest skall tillställas part, delges honom genom hyresnämndens försorg. Begär part att själv få ombesörja delgivning, får det dock anförtros honom, om det kan ske utan olägenhet. Delgivning genom nämndens försorg sker i enlighet med vad som gäller om delgivning i mål och ärenden vid domstol. Om beslut är sådant som avses i 15 § andra stycket, skall dock beslutet delges part, som beslutet gått emot, på samma sätt som stämning i tvistemål.

Övriga bestämmelser

2 ° §.

Hyresnämnd är berättigad att för sina sammanträden förfoga över behövliga lokaler i domstolsbyggnad eller annan allmän byggnad som ej är för tillfället upptagen för sitt huvudsakliga ändamål eller utgöres av guds­ tjänstlokal. Uppkommer särskilda kostnader, skall de ersättas.

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968 39

21 §.

Talan om utdömande av vite, som förelagts någon enligt denna lag, föres efter anmälan av hyresnämnden av åklagare vid domstol som avses i 3 kap. 72 § första punkten lagen om nyttjanderätt till fast egendom. 22 §. Ytterligare föreskrifter för tillämpningen av denna lag meddelas av Konungen.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1969.

40 Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

Utdrag av protokollet över justitiecirenden, hållet inför Hans Maj:t Konungen i statsrådet på Stockholms slott den 8 mars 1968.

Närvarande:

Statsministern E rlander , ministern för utrikes ärendena N ilsson , statsråden S träng , A ndersson , L ange , K ling , J ohansson , H olmqvist , A spling , P alme , S ven -E ric N ilsson , G ustafsson , O dhnoff , W ickman , M oberg .

Chefen för justitiedepartementet, statsrådet Kling, anmäler efter gemen­ sam beredning med statsrådets övriga ledamöter fråga om nu hureslaqstiftning och anför.

Inledning

Den nuvarande hyreslagen, som ingår som 3 kap. i lagen den 14 juni 1907 (nr 36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom (NJL), innehåller de allmänna och grundläggande rättsreglerna om hyresförhållande. Vid sidan av hyreslagen gäller lagen den 19 juni 1942 (nr 429) om hyresreglering m. m. (här kallad hyresregleringslagen). I denna lag finns huvudsakligen bestämmelser om reglering av hyrans storlek och om besittningsskydd ge­ nom tvångsförlängning av hyresavtal. Lagen hade redan från början begrän­ sad giltighetstid, men denna har successivt förlängts, senast genom lagen den 15 december 1967 (nr 886 ) för tiden t. o. m. den 31 december 1968. Genom ändringar i hyresregleringslagen under senare delen av 1950-talet har Kungl. Maj :t getts befogenhet att upphäva hyresregleringen i viss ort samt att bestämma att regleringen i ort, där den gäller, skall avse endast visst eller vissa slag av lägenheter. Som följd härav har hyresregleringen avvecklats i etapper såväl regionalt som kategorimässigt. Från lagens be­ stämmelser om hyreskontroll har vidare, med vissa begränsningar, undan­ tagils upplåtelse av lägenhet i hus för vilket utgått statligt lån eller som förvaltas av staten, kommun eller allmännyttigt bostadsföretag. I fråga om hyresförhållanden som inte är underkastade hyresreglerings­ lagens bestämmelser gäller med vissa undantag i stället lagen den 7 decem­ ber 1956 (nr 568) om rätt i vissa fall för hyresgäst till nytt hyresavtal (här kallad besittningsskyddslagen). Denna lag, som är provisorisk, innehåller regler om besittningsskydd och bestämmande av hyresvillkoren i nytt hyres­ avtal.

Kungl. Maj. ls proposition nr 91 år 1968 41

I samband med att den successiva avvecklingen av hyresregleringen på­ börjades bemyndigades chefen för justitiedepartementet den 15 mars 1957 att tillkalla sakkunniga för att göra en översyn av hyreslagen. Huvudsyftet med utredningsarbetet skulle enligt direktiven vara att i hyreslagen föra in bestämmelser, vilka skulle bereda hyresgästen ett effektivt besittnings­ skydd även efter hyresregleringens avveckling. De sakkunniga1, som an­ tog benämningen hyreslagskommittén, avgav den 15 september 1961 be­ tänkandet »Reviderad hyreslag» (SOU 1961: 47). Betänkandets regler om besittningsskydd var olika utformade för olika slag av hyresgäster. Inom bostadssektorn hade skyddet formen av en rätt till förlängning av hyresförhållandet. Beträffande övriga lägenheter var skyddet utformat som en rätt till ekonomisk ersättning. Hyreslagskom­ mittén sade sig vid sitt ställningstagande ha haft i sikte marknadslägen som kunde betecknas som någorlunda normala. Dit hänförde kommittén även lägen med en viss mera måttlig lägenhetsbrist. Förslaget byggde därför på att hyresregleringen skulle behållas även efter den nya hyreslagens ikraft­ trädande, i den mån förhållandena på hyresmarknaden motiverade detta. I förslaget behandlades också en annan central fråga på hyresrättens om­ råde, nämligen hyresgästens rätt att överlåta hyresrätten och att upplåta lägenheten i andra hand. I övrigt innebar förslaget väsentligen en lagtek­ nisk översyn av bestämmelserna i hyreslagen2. Efter remiss avgavs utlåtan­ den över betänkandet av ett stort antal myndigheter och organisationer (se SOU 1966: 14 s. 75). Genom beslut den 26 april 1963 bemyndigade Kungl. Maj :t chefen för justitiedepartementet att tillkalla högst fem sakkunniga för att utreda hyreslagstiftningen. I direktiven uttalades bl. a. att i fråga om såväl besitt­ ningsskyddet som hyressättningen förutsättningar syntes föreligga att skapa i betydande avseenden överensstämmande bestämmelser för orter med lägenhetsbrist och orter med en i huvudsak balanserad hyresmarknad men att det kunde bli erforderligt att i viss utsträckning ha särskilda regler för orter med påtaglig lägenhetsbrist. Vidare anfördes att det borde över­ vägas om inte lagstiftningen på hyresområdet kunde samordnas i en revi­ derad permanent hyreslag. De sakkunniga3, som antog namnet hyreslagstiftningssakkunniga, avgav i juni 1966 betänkandet »Ny hyreslagstiftning» (SOU 1966: 14). I betänkan­ det framlades förslag till en ny allmän hyreslag. Förslaget syftade till att 1 Justitierådet Nils Beckman, tillika ordförande, drätselordföranden Fritiof Boo, riksdags­ männen Henning Gustafsson, Sven Persson och Yngve Holmberg, direktören Hans Wiman och advokaten Gösta Järtelius. Sedan Gustafsson på därom gjord framställning entledigats från uppdraget, tillkallades den 19 maj 1958 riksdagsmannen Mac Hamrin som sakkunnig i hans ställe. 8 Ang. lydelsen av hyreslagskommitténs förslag till hyreslag, se A s. 250 8 Presidenten i försäkringsdomstolen Liss Granqvist, tillika ordförande, verkställande direktö­ ren i Sveriges fastighetsägareförbund Claes Breitholtz, numera statsrådet Lennart Geijer samt riksdagsmannen Henning Gustafsson och ordföranden i Hyresgästernas riksförbund Erik Svens­ son.

42 Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

ersätta hyresregleringen med en friare hyresmarknad, där i princip hyres­ gäst i bostadslägenhet fick ett direkt besittningsskydd som kompletterades med vissa hyresspärrar och där besittningsskyddet för hyresgäst i andra lägenheter, dvs. lokaler, upprätthölls genom ersättningsregler. Hyresregle­ rings- och besittningsskyddslagarna skulle enligt förslaget ersättas av be­ stämmelser i den nya hyreslagen. Förslaget innefattade även i övrigt en översyn av den nu gällande hyreslagen1. Efter remiss avgavs utlåtanden över betänkandet av ett stort antal myndigheter och organisationer1 2 3 . Ett inom justitiedepartementet utarbetat förslag till ny hyreslagstiftning remitterades till lagrådet den 17 mars 1967. Det remitterade förslaget bygg­ de på hyreslagstiftningssakkunnigas förslag. I vissa hänseenden avvek det dock från de sakkunnigas förslag. Bl. a. föreslogs ytterligare spärrar mot oskäliga hyreshöjningar samt vissa övergångsregler angående hyressättningen. Lagrådet avgav yttrande över förslaget den 10 juli 1967. Proposition i frågan (1967: 141) till riksdagen beslöts den 6 september 1967. Propositio­ nen — som i allt väsentligt stämde överens med det remitterade förslaget — torde få fogas vid statsrådsprotokollet i detta ärende som bihang A 3. I prop. 1967: 141 föreslogs bl. a. att en hyresnämnd skulle inrättas för i princip varje län för handläggning av hyrestvister samt att närmare bestämmelser om hyresnämnd skulle meddelas i särskild lag. Förslag till lag om hyresnämnder remitterades till lagrådet den 20 oktober 1967 och lagrådet avgav yttrande över förslaget den 9 november samma år. Propo­ sition (1967: 171) till riksdagen i denna fråga beslöts den 10 november 1967. Propositionen torde få fogas vid statsrådsprotokollet i detta ärende som bihang B 3. Förslaget till ny hyreslagstiftning, som utgör eu för hyresgästerna bety­ delsefull fråga, förutsatte att en långtgående enighet kunde uppnås i riks­ dagen. Det visade sig emellertid att den önskvärda enigheten inte kunde uppnås. Kungl. Maj :t fann därför att tiden inte var mogen för den före­ slagna reformen. Prop. 1967: 141 — utom i vad avsåg fråga om viss för­ längning av hyresregleringen — och 1967: 171 blev på grund härav åter­ kallade (se skr. 1967: 174). Grundtanken i reformen av hyreslagstiftningen var att avveckla hyresreg­ leringen och ersätta denna med avtalsfrihet mellan hyresvärd och hyreso gäst inom ramen för den permanenta hyreslagstiftningen. Som framgår av vad jag nyss har anfört bör denna väg inte t. n. beträdas. Däremot bör man, som jag förutskickade redan i samband med att propositionerna återkalla­ des, överväga en revision av hyreslagstiftningen inom ramen för en behållen hyresreglering. Jag anhåller nu att få ta upp denna fråga.

1 Ang. lydelsen av liyreslagsstiftningssakkunnigas förslag till ny hyreslag, se A s. 267. 2 Se A s. 29. 3 Bihang A och B, som är fogade vid propositionen, har uteslutits här.

Kungl. Maj ds proposition nr 91 År 1968 43

Allmänna synpunkter

Gällande rätt och tidigare lagförslag. Hyreslagen byggde i sin ursprung­ liga form från år 1907 på principen om fullständig avtalsfrihet. Man hade före lagens tillkomst haft erfarenhet av hyresavtal som ensidigt beaktade hyresvärdens intresse. I lagen upptogs sådana bestämmelser som ansågs vara behövliga för att reglera rättsförhållandet mellan hyresvärd och hyresgäst. Bestämmelserna gjordes med några få undantag inte tvingande, eftersom man tänkte sig att det i fortsättningen inte skulle finnas något behov för parterna att i samma utsträckning som tidigare själva genom avtal ordna iörhållandet mellan sig. Regler om bestämmande av hyrans storlek och om besittningsskydd efter kontraktstidens utgång var helt främmande för den­ na första egentliga hyreslagstiftning. Under det första världskriget uppstod svår bostadsbrist med tendenser till oberättigad stegring av hyresprisnivån som följd. Med hänsyn härtill infördes år 1917 en lag med vissa bestämmelser mot oskälig hyresstegring in. in. Denna lag ersattes under vart och ett av åren 1918—1921 med nya lagar mot oskälig hyresstegring, vilka i väsentliga delar överensstämde med 1917 års lag. Hyrespriskontrollen i dessa lagar hade i huvudsak följande innehåll. Om hyresvärden krävde att hyran för omöblerad lägenhet skulle höjas utöver vad som gällde enligt det senaste hyresavtalet eller om avtal träffats om hyreshöjning, ankom det på hyresnämnd att på begäran av hyresvärd, hyresgäst eller hyressökande eller på eget initiativ fastställa skä­ lig hyra för viss tid, högst ett år. Avtal varigenom högre hyra överenskom­ mit s skulle gälla som om den av nämnden fastställda hyran i stället avta­ lats. Utan att hyran blivit fastställd av nämnden kunde en överenskommel­ se om höjning av hyran göras gällande mot hyresgästen i den mån höjningen inte översteg ett visst bestämt procenttal. Anspråk på eller mottagande av högre hyra än som hyresnämnd fastställt var straffbelagt. Hyresregleringslagarna innehöll dessutom besittningsskydd i form av uppsägningsförbud och regler om tvångsförlängning av hyresavtal i vissa fall. Sådana lägenhe­ ter som inte varit uthyrda före ikraftträdandet av 1917 års lag underkasta­ des hyresreglering först i 1919 års lagstiftning. Genom 1920 års lag undan- Logs dessa lägenheter åter från hyresregleringen. För dessa och för lägenhe­ ter som uthyrdes möblerade samt för affärslokaler, som likaledes undantogs från hyresregleringen genom 1920 års lag, gällde viss straffbestämmelse för s. k. hyresocker. Den sista av hyresregleringslagarna upphörde att gälla i september 1923. Frågan om reformer på hyreslagstiftningens område aktualiserades i skilda sammanhang under 1920-talet och första delen av 1930-talet utan alt någon lagändring kom till stånd. Först på grundval av hyreslagstiftningskommitténs förslag i betänkan­

44 Kungi. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

det »Reformerad hyreslagstiftning» (SOU 1938:22) genomfördes år 1939 (prop. 1939: 166, 2LU 38, rskr 386, SFS 364) vissa mycket betydande änd­ ringar i hyreslagen. Den lydelse lagen härigenom erhöll kvarstår alltjämt så när som på någon enstaka ändring av mindre räckvidd. Rörande hyreslagens innehåll kan anföras följande. Det hade visat sig att de dispositiva rättsreglerna i hyreslagen av år 1907 i stor utsträckning hade blivit satta ur spel genom förbehåll i hyresavtalen till hyresvärdens fördel. Mot bakgrunden härav kom det lagstiftningsarbete som resulterade i 1939 års lagändringar att inriktas på att i vidsträckt omfattning göra hyresbestämmelserna tvingande till förmån för hyresgästen. De grundläggande principerna och utformningen av dessa i lagtexten behölls emellertid i allt väsentligt. Viktiga nyheter var dock bestämmelser om lägenhetens skick och hinder för hyresrättens utövning, om hyrans betalning och om hyresgästens skyldigheter vid lägenhetens hegagnande. I detta sammanhang är av särskilt intresse att hyreslagen tillfördes be­ stämmelser om besittningsskydd (38—40 §§). Skyddet gäller i hyresförhål­ landen av alla slag med den begränsningen att hyresförhållandet måste vara grundat på avtal som slutits för minst sex månader. Reglerna innebär ett s. k. indirekt besittningsskydd. Hyresgästen har alltså ingen ovillkorlig rätt att få bo kvar i lägenheten vid den avtalade hyrestidens utgång. Om fastig­ hetsägaren vägrar att medge förlängning och hans vägran strider mot god sed i hyresförhållanden, har emellertid hyresgästen rätt till skadestånd. Skadeståndet är starkt begränsat. Endast kostnaderna för flyttning från lägenheten och, i fråga om lägenheter som används i förvärvsverksamhet, viss förlust av good-will är ersättningsgilla. Hyreslagen bygger även efter 1939 års lagändringar på principen om fri hyresprisbildning. En annan sak är att hyresvärden kan bli skadeståndsskyldig enligt nyss redovisade regler om skadestånd vid obefogad uppsägning, om han för förlängning av hyresförhållande kräver en hyra som är oskälig. Vidare kan en otillbörligt hög eller låg hyra jämkas med stöd av bestämmel­ sen i 43 § att, om tillämpning av villkor som upptagits i hyresavtal uppen­ barligen är stridande mot god sed i hyresförhållanden eller eljest otillbörlig, villkoret må jämkas eller lämnas utan avseende. Inte heller denna regel innebär i princip någon begränsning i den fria hyresprisbildningen. Beträffande hyreslagens närmare innehåll kan hänvisas till bihang A.

Besittningsskyddsbestämmelserna i 1939 års lagstiftning fick inte verka under någon längre tid i praktiken. Krigsutbrottet medförde att bostadsbyg­ gandet kraftigt minskade och att kännbar bostadsbrist uppstod på många håll. I syfte att hindra befarade hyresstegringar tillkom hyresregleringsla­ gen, som trädde i kraft den 30 juni 1942. Lagen var avsedd som ett proviso­ rium under den rådande krissituationen men gäller ännu i stora delar av landet. Medan hyrespriskontrollcn under det första världskriget kan sägas ha

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 196S 45

byggt på avtalsfrihetens princip med rätt för hyresgästen att få en fordrad eller avtalad hyras skälighet prövad av myndighet, innehåller hyresregle­ ringslagen för det stora flertalet bostads- och affärslägenheter ett system för hyreskontrollen, som karaktäriseras av att avtalsfriheten helt satts ur spel. Enligt detta system, som regleras i 3 § hyresregleringslagen, skall hyran i princip prövas och fastställas i förväg av en kommunal myndighet, näm­ ligen hyresnämnd, och vid överklagande av hyresnämndens beslut av statens hyresråd. Det finns dessutom ett andra system som är reglerat i 6 § och innebär att hyran fastställs först efter framställning från hyresgästen. Detta system gäller i huvudsak endast för möblerade bostäder. Hyreskontrollen enligt 3 § hyresregleringslagen äger tillämpning dels på lägenhet som är avsedd att helt eller till väsentlig del användas till bostad och som inte hyrs ut möblerad, dels på lägenhet som inte är avsedd att helt eller till väsentlig del användas till bostad (lokal), om hyran den 1 januari 1942 inte var fastställd att utgå med växlande belopp för skilda tider. En­ ligt 3 § första stycket får hyresvärden inte ta emot, träffa avtal om eller begära högre hyra än som motsvarar den för lägenheten tillåtna grundhy­ ran. Från denna huvudregel görs dock vissa undantag, som behandlas i det följande. För lägenhet i hus som färdigställts före den 1 januari 1942 anses den hyra som lägenheten betingade vid nämnda tid såsom grundhyra. Om lägenheten då inte var uthyrd, fastställer hyresnämnden grundhyran efter hyresläget den 1 januari 1942. För lägenhet i hus som uppförts efter den 1 januari 1942 fastställer hyresnämnden grundhyran till belopp som med hänsyn till byggnadskostnaderna och övriga omständigheter anses skä­ ligt. Enligt 3 § andra stycket äger hyresnämnd under vissa förutsättningar höja eller sänka grundhyran för en lägenhet. Om hyran den 1 januari 1942 var avsevärt lägre än hyran för jämförliga lägenheter eller om lä­ genhetens värde avsevärt ökats genom ombyggnads- eller ändringsarbete eller om annat liknande skäl föreligger, får hyresnämnden höja grundhyran på begäran av hyresvärden. Grundhyra kan också sänkas, nämligen om lägenheten den 1 januari 1942 betingade en hyra soni i avsevärd man över­ steg hyran för jämförliga lägenheter eller om lägenhetens skick avsevärt för­ sämrats eller om hyresgäst tillkommande förmåner påtagligt inskränkts. Utöver grundhyran får hyresvärden enligt 4 § avtala om skälig ersättning för lägenhetens uppvärmning och förseende med varmvatten eller, om gottgörelse därför ingår i grundhyran, för den ökade kostnad som åsamkas hyresvärden för sådant ändamål. Detsamma gäller beträffande sådan ök­ ning av avgifter för vatten och avlopp, som inträtt efter den 1 juli 1955. I 5 § meddelas bestämmelser om rätt för Kungl. Maj :t att tillåta generell hyreshöjning. Förutsättningen är att hyreshöjningen är påkallad till följd av ökade omkostnader för fastighetsförvaltning i viss kommun. Bryter fastighetsägaren mot hyreskontrollbestämmelserna i 3 §, exempel­

46 Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

vis genom att utan stöd i lagen ta ut eller avtala om högre hyra än grund­ hyran, kan han straffas med böter eller fängelse och han kan också åläggas att betala tillbaka vad han erhållit för mycket. Det system för hyreskontroll som behandlas i 6 § är tillämpligt i huvud­ sak bara på bostäder som hyrs ut i möblerat skick. Hit räknas såväl hela lägenheter som möblerade rum. Om hyran för sådan bostad är avsevärt högre än lägenhetens beskaffenhet och övriga omständigheter föranleder, äger hyresnämnden sätta ned hyran efter vad som anses skäligt. Nämnden kan därvid också föreskriva att lägenheten i fortsättningen skall vara un­ derkastad hyreskontroll enligt 3 §. Som regel gäller nämndens beslut fr. o. m. den dag då beslutet meddelas eller den senare dag som nämnden bestämmer. Om det av särskild anledning är skäligt, får nämnden dock be­ stämma att beslutet skall avse också förfluten tid. Hyreskontrollen för möblerade lägenheter — det s. k. 6 §-systemet — skil­ jer sig från den i 3 § angivna huvudformen av hyreskontroll i huvudsak i följande hänseenden. Det förra systemet sätts i tillämpning först om hyres­ gästen själv tar initiativ till en prövning av hyran genom att vända sig till hyresnämnd. Om hyran nedsätts får beslutet i normalfallet verkan endast för framtiden. Hyresvärden drabbas inte av någon straffsanktion om han tagit ut en högre hyra än den som hyresnämnden senare finner skälig. Hyresregleringslagen innehåller vidare i 7 —8 a §§ bestämmelser om be­ sittningsskydd. Huvudprincipen (7 §) är att om hyresvärd uppsagt hyres­ avtal utan att hyresrätten är förverkad hyresnämnd äger på framställning av hyresgästen förklara uppsägningen ogiltig, om den strider mot god sed i hyresförhållanden eller i annat fall är obillig. Vidare finns regler om tvångsförlängning av hyresavtal som slutits på bestämd tid utan förbehåll om uppsägning (8 §) samt om rätt till övertagande av lägenhet för samhyresgäst eller hyresgästs make (8 a §). I lagen finns dessutom bestämmelser om hyresnämnd och om förfarandet inför denna. År 1951 tillkallades sakkunniga att inom justitiedepartementet utreda bl. a. vilka ändringar eller tillägg som kunde vara påkallade beträffande hyresregleringslagen och vilka övergångsbestämmelser som kunde behövas för den situation som uppkom när hyresregleringen skulle upphöra. De sak­ kunniga, som antog benämningen hyresregleringskommittén, avgav slutbe­ tänkande år 1955 (SOU 1955: 35) med förslag bl. a. om successiv avveckling av hyresregleringen. Kommittén förordade att avvecklingen skulle genomföras på två sätt, dels regionalt genom att lagen bringades att helt upphöra på vissa orter, dels i form av kategorimässig avveckling, dvs. en avveckling i hyresreglerade orter för särskilda slag av lägenheter. Besluten om regional avveckling skulle meddelas av Kungl. Maj :t efter en bedömning från fall till fall och avse orter där någon mera påtaglig lägenhetsbrist ej längre förelåg. Förslaget om kategorimässig avveckling var relativt långtgående och avsåg lägenheter

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968 47

i statsbelånade hus och i nytillkommande hus uppförda utan anlitande av statliga lån, affärslokaler och andra lägenheter som upplåtits för annat än­ damål än bostad samt möblerade enkelrum. Kommittén gick även in på frågan om en omläggning av den gällande hyresregleringen och lade i den delen fram ett ej detaljutformat utkast (bet. s. 25). Detta gick sammanfattningsvis ut på följande. Bestämmelserna om grundhyra och generell hyreshöjning (3 och 5 §§ hyresregleringslagen) skulle slopas och ersättas med en bestämmelse om rätt för hyresnämnden att nedsätta avtalad hyra till skäligt belopp. Till ledning för hyresnämndernas prövning skulle fastställas en genomsnittshyra över vilken hyresnivån inte skulle få stiga. För bostadshus som tillkommit efter årsskiftet 1941/42 skulle genomsnittshyran fastställas med ledning av rådande byggnads- och driftskostnader. Hyresnämnd skulle ha att pröva huruvida beskaffenheten av den lägenhet, vars hyra dragits under hyresnämndens prövning, påtagligt avvek uppåt eller nedåt från vad som kunde anses normalt och fastställa hyran med motsvarande avvikelse från genomsnittshyran. För bostadshus som tillkommit före den 1 januari 1942 skulle fastställas en genomsnitts­ hyra, beräknad med utgångspunkt från hyresläget år 1942 och med ett tilllägg i stort sett motsvarande skillnaden per kvadratmeter lägenhetsyta mel­ lan genomsnittshyran för nybyggda bostäder och hyran år 1942 för moder­ na lägenheter. Vid prövning av avtalad hyra för det fall att lägenheten för­ bättrats skulle hyresnämnden, utöver vad som följde av reglerna om genom­ snittshyra, godta en med hänsyn till nedlagda kostnader skälig ökning av hyran. Kommitténs förslag ledde till vissa ändringar i hyresregleringslagen, vil­ ka trädde i kraft den 1 januari 1957. Ändringarna, som syftade till att ge möjlighet att påbörja en avveckling av hyresregleringen, var inte så långt­ gående som kommittén föreslagit. Genom ändring i 1 § hyresregleringslagen fick Kungl. Maj :t rätt att genomföra en regional avveckling av regleringen. Vidare infördes i 26 § samma lag undantag från liyreskontrollen för lägen­ het i hyresvärden tillhörigt hus för vilket utgått statligt bostadslån som be­ viljats efter den 31 december 1956 och inte uppsagts till betalning, dvs. en begränsad kategorimässig avveckling. Beträffande sådan lägenhet ansågs den kontroll som utövades av det lånebeviljande organet vara tillräcklig. Genom lagändring, som trädde i kraft den 1 januari 1958, öppnades möj­ lighet även till samordnad regional och kategorimässig avveckling av hyres­ regleringen. Samtidigt undantogs upplåtelse i första hand av lägenhet i fas­ tighet som förvaltades av kommun eller av kommunalt eller allmännyt­ tigt bostadsföretag från liyreskontrollen.

I och med att möjlighet öppnades till successiv avveckling av hyresreg­ leringen ansågs hyresgästens besittningsskydd böra stärkas. En provisorisk lösning kom till stånd genom den i samband med 1956 års ändringar i hyres­ regleringslagen tillkomna besittningsskyddslagen. Också denna lag är tids­

48 Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

begränsad och dess giltighetstid sammanfaller med hyresregleringslagens. Lagen är med vissa undantag tillämplig på hyresförhållanden för vilka hy­ resregleringslagens förlängningsregler inte gäller. Som huvudprincip gäller enligt besittningsskyddslagen att hyresgästen har rätt till nytt hyresavtal, när hyrestiden till följd av uppsägning eller annan orsak går ut. Besittningsskyddet kompletteras med bestämmelser som hindrar att det sätts ur spel genom oskäliga hyreskrav. Bestämmelserna är utformade på det sättet att det nya hyresavtalet skall innehålla de villkor som hyresvärden begär, om hyran ej avsevärt överstiger hyran för jämförliga lägenheter i orten och övriga villkor inte strider mot god sed i hyresförhållanden samt hyresvärdens krav ej heller i övrigt är otillbörligt. I förarbetena uttalas att lagen inte bör hindra en anpassning av hyran efter den allmänna hyresni­ vån för jämförliga lägenheter i orten eller lägga hinder i vägen för en even­ tuell allmän uppjustering av hyrorna. Lagstiftningen om besittningsskydd får inte heller leda till att upplåtelserna måste underkastas en jämförelse in i minsta detalj i fråga om lägenheternas skick och hyrans storlek. Om den fordrade hyran är oskälig, skall den tidigare hyran gälla även i fort­ sättningen. Något utrymme för att jämka den av hyresvärden begärda hy­ ran efter skälighet lämnar lagen alltså inte. Samtidigt med att hyresregleringen reformerades och besittningsskydds­ lagen tillkom tillkallades sakkunniga som sedermera antog benämningen hyreslagskommittén och som år 1961 avgav betänkande med förslag till reviderad hyreslag, Förslaget byggde, som redan nämnts, på att hyresreg­ leringen skulle behållas även efter den nya hyreslagens ikraftträdande och att alltså den successiva avvecklingen av denna skulle fortsätta. Rörande förslagets närmare innehåll torde få hänvisas till bihang A. I samband med att hyresrådet genom en skrivelse den 26 november 1962 hemställde om förlängning av hyresregleringslagstiftningen till ut­ gången av år 1965 anhöll rådet att hyresregleringslagens konstruktion skulle övervägas på nytt. Hyresrådet ansåg önskvärt att hyrorna redan före hyres­ regleringens avveckling anpassades efter lägenheternas inbördes marknadsmässiga hyresvärde. Som en utväg anvisade hyresrådet möjligheten att tillämpa den hyreskontroll som finns för möblerade lägenheter, dvs. det s. k. 6 §-systemet. Fastän de hyresreglerande myndigheterna med en sådan ordning skulle komma att belastas med åtskilligt arbete med prövning av hyror, skulle av­ sevärda fördelar vinnas i andra avseenden. Sålunda skulle frågan om ge­ nerell hyreshöjning enligt nuvarande system helt eller delvis falla bort. Vidare skulle nuvarande prövning av grundhyror med hänsyn till hyresläget för jämförliga lägenheter och med hänsyn till förbättringsarbeten el­ ler försämring av lägenhetens skick eller inskränkning av förmåner upp­ höra. I fråga om förbättringsarbeten ansåg hyresrådet angeläget att pröv­ ningen kunde avse resultatet av arbetet och inte endast eller huvudsakligen,

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968 49

såsom nu är fallet, de nedlagda kostnaderna. Enligt det skisserade systemet skulle man vid bedömandet av en lägenhets liyresvärde kunna ta hänsyn även till lägenhetens skick i underhållsavseende. Hyresrådets förslag om en utredning för att överväga en förenkling av hyreskontrollen efter de av rådet förordade riktlinjerna tillstyrktes i remiss­ yttranden av bostadsstyrelsen, Sveriges fastighetsägareförbund och Hyres­ gästernas riksförbund. Mot bakgrunden av uttalanden vid remissbehandlingen av hyreslagskommitténs förslag och hyresrådets nyss återgivna framställning tillkallades i april 1963 sakkunniga, som sedermera antog benämningen hyreslagstiftningssakkunniga, för att utreda frågan om en avveckling av hyresregle­ ringen (ang. direktiven, se SOU 1966: 14 s. 14). I de sakkunnigas uppdrag ingick, som redan nämnts, att söka samordna hyresbestämmelserna för orter med mera påtaglig lägenhetsbrist och orter med en i huvudsak ba­ lanserad marknad i en reviderad permanent hyreslag, I avvaktan på resul­ tatet av de sakkunnigas arbete blev hyreslagskommitténs förslag inte före­ mål för någon lagstiftningsåtgärd.

Hyreslagstiftningssakkunnigas förslag till ny hyreslagstiftning gick ut på att hyresregleringslagen skulle upphävas och att dess betämmelser om liyreskontroll skulle ersättas med bestämmelser i den allmänna hyreslagen. För­ slaget innebar såvitt gäller bostadslägenheter att samma hyresspärr skulle gälla för den balanserade hyresmarknaden som för bristmarknaden. Hyran för bostadslägenheter skulle bestämmas genom avtal mellan parterna och alltså i princip inte vara underkastad myndighets fastställelse eller godkän­ nande. Det för hyresgästen gällande besittningsskyddet skulle upprätthållas med en hyresspärr. Denna spärr konstruerades i förslaget så att hyres­ gäst som inte ville nöja sig med den hyra som hyresvärden fordrade för fortsatt hyresförhållande kunde påkalla prövning av hyrans skälighet. Om vid denna prövning den av hyresvärden fordrade hyran ansågs oskälig, dvs. väsentligt överstiga hyran för lägenheter som med avseende på bruksvärdet var likvärdiga med den aktuella lägenheten, skulle hyran nedsättas till skäligt belopp. På bristorter skulle den fulla avtalsfriheten dock inte gälla. Om full av­ talsfrihet rådde kunde en knapphetsbetingad efterfrågan på lägenheter leda till att hyrorna vid nyuthyrning av lägenheter sattes så högt, att man fick en hyresnivå som låg väsentligt över äldre hyror för jämförliga lägenheter. Följ­ den härav kunde bli att efterfrågan på ett olyckligt sätt kom att prägla hyressättningen när en ny hyresgäst tillträdde och att hyresgäster i äldre hyres­ förhållanden i vissa fall tvingades betala den högre hyra som hyresvärden begärde med hänvisning till de höga hyrorna vid nyuthyrning. Förstagångshyran — varmed de sakkunniga avsåg den hyra som avtalades, när två kontrahenter första gången träffade hyresavtal rörande viss lägenhet — 4 Bihang till riksdagens protokoll 1968. 1 samt. Nr 91

50 Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

blev följaktligen av stor betydelse för hyressättningen i allmänhet på en i princip fri hyresmarknad. Enligt de sakkunnigas mening var det angeläget att hindra att bestående eller uppkommande bostadsbrist fick leda till en sådan hyresnivå för förstagångshyror att den äldre hyresnivån kom i rörelse uppåt utan att detta kunde motiveras genom den jämförelseprövning som måste vara huvudnorm vid tillämpning av principen om skälig hyra. Viss möjlighet borde där­ för öppnas att kunna få en avtalad förstagångshyra prövad i efterhand. De principiella betänkligheterna mot att tillåta ett sådant ingrepp i löpande hyresavtal var inte starka, eftersom motivet till ingreppet var att söka i krisförhållanden på bostadsmarknaden, vilka torde vara övergående. Där­ emot tog de sakkunniga avstånd från tanken att i en allmän permanent besittningsskyddslagstiftning ha någon generell rätt att under löpande av­ talsperiod klandra avtalad hyra. Prövningen av förstagångshyran borde därför regleras i bestämmelser som visserligen ingick i den permanenta hyreslagen men som gällde först efter särskilt förordnande. Prövningen av förstagångshyra borde kunna begäras av såväl hyresvärd som hyresgäst. Normerna vid bedömningen av förstagångshyrans skälighet borde vara desamma som vid tillämpningen av den allmänna hyresspärren. Prövningens allmänna syfte borde vara att hindra oskälig hyresstegring. Reglerna om förstagångshyra borde därför gälla i sådan ort där särskild uppmärksamhet var påkallad till förekommande av sadan hyresstegring. Beträffande innehållet i övrigt i de sakkunnigas förslag torde få hänvi­ sas till bihang A. De remissyttranden över hyreslagstiftningssakkunnigas förslag som är av intresse i detta sammanhang redovisas under avsnittet Särskilda regler för orter med mera påtaglig bostadsbrist samt regler om avvecklingen av hyres­ regleringen i bihang A (s. 181). Den proposition angående ny hyreslagstiftning som avläts till riksdagen år 1967 men sedermera återkallades (prop. 1967: 141) överensstämde i sto­ ra delar med de sakkunnigas förslag. För bristorterna hade emellertid hyresspärren byggts ut ytterligare, varjämte vissa övergångsregler angående hyressättningen införts. Beträffande förfarandet i hyrestvister innebar för­ slaget att en hyresnämnd, i vilken ingick representanter för fastighetsägare och hyresgäster, inrättades för i princip varje län. Nämnden fick till upp­ gift att medla i uppkommande hyrestvister och att avgöra tvister om bl. a. rätt till förlängning av hyresavtal och om hyressättningen, om förlikning inte kunde nås. Part som var missnöjd med nämndens avgörande fick inom viss tid klandra det genom att väcka talan vid domstol. Domstolsprövningen i alla hyrestvister skulle enligt förslaget i första instans ske vid i princip en­ dast en underrätt i varje län. Vidare föreslogs betydande begränsningar i

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968 51

fullfölj dsrätten. Beträffande innehållet i övrigt i propositionen torde få hän­ visas till bihang A.

Departementschefen. Den gällande lagstiftningen angående hyresförhållan­ den består av dels den permanenta hyreslagen, dels hyresregleringslagen och besittningsskyddslagen. Hyreslagen fick sitt nuvarande innehåll väsentligen genom en lagreform år 1939. Hyresregleringslagen, som innehåller be­ stämmelser om hyrespriskontroll och besittningsskydd för hyresgäst, till­ kom som en krislag i det senaste världskrigets inledningsskede, medan be­ sittningsskyddslagen, vilken innehåller regler om besittningsskydd i hyres­ förhållanden som inte omfattas av hyresregleringslagens bestämmelser, till­ kom år 1956 i samband med att hyresregleringen började avvecklas. Både hyresregleringslagen och besittningsskyddslagen är tidsbegränsade. Giltig­ hetstiden har vid upprepade tillfällen förlängts. F. n. gäller lagarna till ut­ gången av år 1968. Hyreslagstiftningens innehåll har varit föremål för intensiv uppmärk­ samhet under de senaste årtiondena. Intresset har därvid framför allt gällt den synnerligen komplicerade frågan om hyresregleringens avveckling. Emellertid har det sedan länge stått klart att denna fråga inte kan betraktas isolerad från spörsmålet om innehållet i den permanenta hyreslagen. För att ge belysning åt sambandet mellan frågan om hyresregleringens avveck­ ling och en reform av hyreslagen är en återblick på utvecklingen sedan hy­ reslagen fick sin nuvarande lydelse av intresse. Hyreslagsreformen av år 1939 grundades på ett redan i mitten på 1930talet påbörjat lagstiftningsarbete. Förhållandena på bostadsmarknaden var vid den tiden relativt gynnsamma från hyresgästsynpunlet. Mellankrigsti­ dens arbetslöshetskris bromsade alltjämt efterfrågan på bostäder. Läget på kapitalmarknaden och då särskilt den mycket låga räntan samt arbetsmarknadsutvecklingen skapade synnerligen fördelaktiga produktionsförutsättningar för bostadsbyggandet. Bostadsproduktionen steg också mot slutet av 1930-talet till en efter dåtida förhållanden mycket hög nivå. Av stor be­ tydelse i sammanhanget var också det allmännas produktionsbefrämjande åtgärder. Under 1930-talet sänktes hyresläget inte oväsentligt i förhållande till de allmänna levnadsomkostnaderna. Någon mera påtaglig bostadsbrist gjorde sig inte gällande. Tvärtom torde på många orter tillgången på bo­ städer ha varit relativt god. Hyresnivån torde alltså inte i nämnvärd grad ha påverkats av bristbetingad efterfrågan på bostäder. Vidare började den framväxande hyresgäströrelsen att få ett allt större inflytande på hyres­ marknaden. De erfarenheter och värderingar som var vägledande för 1939 års hyres- Iagsreform måste antas ha varit präglade av de ovanligt gynnsamma för­ hållanden som sålunda rådde på bostadsmarknaden. Mot bakgrunden här­

52 Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

av är det i och för sig inte ägnat att förvåna att 1939 års lagstiftning i huvudsak bibehöll den fulla avtalsfrihetens princip i de för hyresförhål­ landet centrala frågorna om rätt för hyresgästen att bo kvar i den förhyrda lägenheten efter avtalstidens utgång och om hyresprissättningen. Det var emellertid inte bara 1930-talets i huvudsak balanserade hyres­ marknad som gjorde att lagstiftaren vid den tiden avstod från att mera aktivt ingripa reglerande på hyresmarknaden. Ett minst lika väsentligt skäl var att man alltjämt ansåg sig beroende av det enskilda initiativet för att kunna upprätthålla en hög och jämn bostadsproduktion. Alltför långt­ gående ingrepp i avtalsfriheten kunde befaras medföra att den privata före­ tagsamheten drog sig undan från bostadsmarknaden med de allvarliga kon­ sekvenser detta kunde föra med sig. Resultatet av 1930-talets reformarbete blev en hyreslag som åtminstone efter då gängse betraktelsesätt kunde tungera väl på en bostadsmarknad i balans men som var helt otillräcklig vid mera allvarliga rubbningar i jäm­ viktsläget. Följderna härav skulle visa sig inom så kort tid att hyreslagens på avtalsfriheten grundade besittningsskydds- och hyressättningssystem aldrig kom i nämnvärd praktisk tillämpning. Som en följd av bostadsproduktionens sammanbrott under de första krigsåren uppkom bostadsbrist. Eftersom detta kunde befaras medföra hyreshöjningar, ansåg sig statsmakterna tvungna att införa priskontroll på hyresmarknaden. Som ett komplement till priskontrollen fordrades ett skydd för hyresgäst mot obilliga uppsägningar. Priskontrollen och besitt­ ningsskyddet utgör också som nämnts det huvudsakliga innehållet i hyres­ regleringslagen, som trädde i kraft den 30 juni 1942. Hyrorna låstes i prin­ cip vid det läge som rådde vid ingången av år 1942. Lagen gav visserligen möjlighet att beakta kostnadsökningar i fastighetsförvaltningen genom att Kungl. Maj :t tillädes rätt att förordna om generell hyreshöjning. Inga så­ dana beslut meddelades emellertid under hela 1940-talet. För nytillkomman­ de lägenheter krävdes i princip att myndighet skulle fastställa hyran. Denna skulle grundas på produktionskostnaderna, dvs. självkostnadsprincipen skulle tillämpas. Världskrigets slut och återgången till normalare förhållanden i samhälls­ livet innebar inte att också bostadsmarknaden normaliserades. Läget var nämligen nu ett helt annat än på 1930-talet. Flera faktorer bidrog till det. Den ökade efterfrågan på bostäder som börjat märkas redan under senare delen av 1930-talet stegrades alltmera. Härtill bidrog i hög grad den accelere­ rande inflyttningen till tätorterna. Det betydande statliga stödet för bostads­ finansieringen förutsatte vidare att självkostnadsprincipen skulle ligga till grund för hyressättningen. Av olika skäl kom bostadsbyggandet att under hela 1940-talet ligga på en låg nivå. Under sådana förhållanden var det uppenbarligen inte möjligt att återgå

Kungl. Maj:ts proposition nr Öl år 1968 53

till hyreslagens fria hyresprissättning. En stark priskontroll och ett effektivt besittningsskydd behövdes fortfarande. Hyresregleringen måste därför be­ hållas. Efter hand ändrades emellertid situationen. Bostadsproduktionen kunde ges större del av investeringsutrymmet och visade år från år stigande siff­ ror. På grund härav och som följd av den fortgående befolkningsomflytt­ ningen minskade i vissa delar av landet gapet mellan tillgång och efterfrå­ gan på bostäder. Den stegrade bostadsefterfrågan koncentrerades alltmera till de expansiva tätorterna, i synnerhet storstadsregionerna. Samtidigt bör­ jade kritik riktas mot hyresregleringssystemet. Bl. a. gjordes gällande att det förhållandet att enligt hyresregleringen den faktiska produktionskostnaden lades till grund vid fastställande av hyran motverkade ett rationellt och eko­ nomiskt byggande. Vidare anfördes att stelheten i hyressättningen inte till­ räckligt stimulerade till underhåll och upprustning av det äldre lägenhetsbeståndet. År 1951 tillsattes den första i raden av statliga utredningar på hyreslagstiftningsområdet under efterkrigstiden. Utredningen, som sedermera antog namnet hyresregleringskommittén, fick i uppgift att dels se över hyresregle­ ringslagen, dels lägga fram förslag till de övergångsbestämmelser som kunde behövas vid avvecklingen av regleringen. Utredningen avkastade relativt blygsamma resultat. Visserligen inleddes, som en följd av utredningens för­ slag, i slutet av 1950-talet en successiv, kategorimässig och regional avveck­ ling av hyresregleringen, men i det stora hela blev denna av mycket begrän­ sad räckvidd. Sålunda kom hyresregleringen att bestå för bl. a. bostads­ lägenheter i praktiskt taget samtliga tätorter med någon hyresmarknad av betydelse. Orsakerna till detta var flera. Den viktigaste var att man ansåg att hyres­ regleringen kunde avvecklas för en viss ort bara om balans mellan tillgång och efterfrågan på lägenheter i huvudsak inträtt. Detta kan också uttryckas så att hyreslagens bestämmelser alltjämt bedömdes helt otillräckliga på en hyresmarknad med mera påtaglig lägenhetsbrist. Någon reform av hyres­ regleringslagen kom heller inte till stånd, eftersom man allmänt hyste den uppfattningen att lagen skulle bli helt obehövlig inom ej alltför lång tid. En ny syn på den permanenta hyreslagens innehåll började framträda. Den uppfattningen vann alltmera insteg att hyresgästen även på en balanse­ rad hyresmarknad var i behov av en rätt att få bo kvar i lägenheten efter den ursprungligen avtalade hyrestidens utgång. Denna åsikt, som innebar att regler om ett effektivt besittningsskydd borde införas i hyreslagen, blev efter hand den förhärskande. Detta tog sig uttryck i att inte ens den myc­ ket begränsade avveckling av hyresregleringen som inleddes i slutet av 1950-talet ansågs kunna ske utan att hyreslagen kompletterades provisoriskt med bestämmelser om besittningsskydd för hyresgäst. Sålunda tillkom be-

Kangl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

sittningsskyddslagen. Samtidigt inleddes ett nytt utredningsarbete med sik­ te bl. a. pa att i sjalva hyreslagen införa besittningsskydd. Utredningen, som antog benamningen hyreslagskommittén, lade år 1961 fram förslag till re­ viderad hyreslag som innefattade sådant skydd för hyresgästen. Förslaget grundades pa att den successiva avvecklingen av hyresregleringen skulle tortga i en takt som bestämdes av när jämviktsläge uppstod på hyresmark­ naden för varje enskild av hyresregleringen omfattad ort. Nu började det emellertid alltmera stå klart att eu övergång från hyres­ regleringens priskontroll till avtalsfrihet inte var tänkbar för stora delar av landet inom överskådlig tid. Denna bedömning grundades framför allt på prognoser angående dels de väntade befolkningsomflyttningarna i landet, dels bostadskonsumenternas anspråk på ökad utrymmesstandard. Formerna tor hyrespriskontrollen kom med hänsyn härtill i blickpunkten på ett annat satt än tidigare. Problemet var att å ena sidan hyresregleringslagens pris­ kontroll hade betydande nackdelar samt att å andra sidan förutsättningar inte törelåg i stora delar av landet att återinföra marknadsprissättning. Lösningen på problemet antogs vara att ge den permanenta hyreslagen ett andrat innehåll mte bara i fråga om besittningsskyddet utan även beträf­ fande reglerna om hyrans bestämmande. Ett förnyat utredningsarbete inleddes på våren 1963 med sikte på att re­ formera hyreslagen. Det nya målet, sådant det tecknades i direktiven till hyreslagsstiftningssakunniga, var att överväga möjligheterna att utforma den permanenta hyreslagen på sådant sätt att den var tjänlig även på en hy­ resmarknad med brist på lägenheter. Den nya synen på hyreslagsfrågan kom att ligga till grund för hyreslagstiftningssakkunnigas i huvudsak enhälliga betänkande. Utredningens för­ slag till ny hyreslag innehåller, såvitt i detta sammanhang är av intresse, mte bara regler om ett effektivt besittningsskydd för hyresgästen utan även vissa särskilda regler för hyressättningen på en bostadsmarknad där det finns risk för en bristbetingad hyresstegring. Remissbehandlingen av de sakkunnigas förslag gav ett entydigt utslag be­ träffande frågan om avveckling av hyresregleringen. Från alla håll anför­ des att regleringen borde avvecklas. Däremot var det många som menade att avvecklingen borde uppskjutas. Förslagets hyressättningsregler utsattes också för kritik, särskilt från hyresrådets sida. Det sattes sålunda i fråga om bristbetingade hyreshöjningar verkligen kunde hindras genom de föreslagna reglerna. Det förslag som utarbetades inom justitiedepartementet på grundval av hyreslagstiftningssakkunnigas betänkande och remissmaterialet kom att i stora delar stämma överens med de sakkunnigas förslag. Departementsförslaget grundades på att hyresregleringen skulle i princip avvecklas i hela landet den t januari 1969. De för hyresmarknaden gällande lagbestämmel­ serna skulle alltså i fortsättningen ha sin plats i den permanenta lagstift-

Kiingl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968 55 ningen. I sak oförändrat förelädes förslaget riksdagen genom prop. 1967: 141. Beträffande hyressättningsbestämmelserna vilade förslaget visserligen på samma grund som de sakkunnigas förslag, men i fråga om bostadslägen­ heter byggdes reglerna ut med spärrar som syftade till att hindra ej godtag­ bara hyreshöjningar och att underlätta övergången till den friare hyressättningen. De då föreslagna bestämmelserna beträffande bostadslägenheterna kan i korthet beskrivas på följande sätt. Vid förhyrning av en lägenhet bestäms hyran och andra villkor genom överenskommelse mellan hyresvärden och hyresgästen. Om det är fråga om en ort utan påtaglig bostadsbrist, gäller den avtalade hyran obetingat under hyrestiden. I samband med förlängning av avtalet kan hyresvärden fordra att hyran höjs. I den situationen är hyres­ gästen, om han vill bo kvar i lägenheten, skyldig att godta den hyra som hyresvärden fordrar, men bara om hyran inte är oskälig. Vid tvist kan frå­ gan om hyrans skälighet underkastas myndighets prövning. Härvid blir som regel avgörande, om den fordrade hyran väsentligt överstiger hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Detta torde prin­ cipiellt sett innebära inte bara att jämförliga lägenheter får lika höga hyror utan även, åtminstone på längre sikt, att hyrorna i hela lägenhetsbeståndet anpassas till varandra efter lägenheternas varierande bruksvärden. Hyrorna blir därigenom relativt bestämda. Den absoluta nivåns läge avgörs av mark­ nadsläget, dvs. förhållandet mellan tillgång och efterfrågan på bostäder. På bristorter skall särskilda kompletterande regler tillämpas. Sålunda skall den aktuella hyran prövas inte bara med hänsyn till jämförliga lägenheters hyra utan även med beaktande av det allmänna hyresläget i orten för lägen­ heter i nybyggda bostadshus. Hänsyn skall därvid självfallet tas till skilj­ aktigheter beträffande lägenheternas modernitetsgrad, underhåll och skick i övrigt m. m. Eftersom det allmänna hyresläget för lägenheter i nyproduk­ tionen kommer att bestämmas av sådana bostadsföretag som tillämpar själv­ kostnadsprincipen i hyresprissättningen, hindras härigenom oskäliga, av bostadsbristen betingade hyreshöjningar. På bristort ges hyresgäst dessutom rätt att få den avtalade hyrans, den s. k. förstagångsliyrans skälighet prövad. Genom särbestämmelserna för bristorter blir hyresnivån i hela lägenhets­ beståndet i viss mån låst i ett läge som styrs av hyresnivån i nyproduktionen, vilken nivå i sin tur bestäms av produktionskostnaderna och av — vilket är viktigt att hålla i minnet — det statliga bostadskreditstödet. Enligt propositionen skulle avvecklingen av hyresregleringen fördröjas något för sådana orter där en mera påtaglig bostadsbrist råder. För att garan­ tera en smidig övergång till det nya hyressättningssystemet föreslogs näm­ ligen att den hyreshöjning som kan följa av att en bostadslägenhets hyra bestäms efter hyresläget för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är jämförliga skulle ske etappvis under en övergångstid. Om en hyra i ett visst

56 Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

fall är lägre än hyran för likvärdiga lägenheter, skulle hyreshöjningen enligt förslaget kunna delas upp på flera år, för storstadsregionerna fyra år och för övriga bristorter två år. Enligt min bedömning vid förslagets framläggande kunde de föreslagna hyressättningsbestämmelserna ersätta hyresregleringslagens priskontrollregler ulan alt några övergångsproblem skulle behöva uppstå. Jag grundade denna uppfattning på att förslaget byggde på hyreslagstiftningssakkunnigas i huvudsak enhälliga betänkande och att avvikelserna från de sakkun­ nigas förslag i sak bestod i att regelsystemet tillförts såväl ytterligare spär­ rar mot oskäliga hyreshöjningar som andra garantier för att övergången till den nya ordningen skulle kunna ske smärtfritt. En självklar förutsättning för att en reform av denna natur skulle kunna genomföras var emellertid att förslaget vann bred anslutning i riksdagen. Det visade sig att jag i detta avseende hade tagit miste. Den önskvärda enigheten kunde inte uppnås. Redan på grund härav brast förutsättning­ arna för förslaget. Härtill kommer att förslaget från skilda håll blev före­ mål för sådana misstolkningar att oro drevs fram bland hyresgästerna om reformens innebörd. Bl. a. härigenom skapades ett klimat som skulle ha allvarligt försvårat systemets genomförande. Jag hade därför bara att konsta­ tera att tiden inte var mogen för en avveckling av hyresregleringen, varför denna borde behållas.

Redan i samband med att propositionen angående ny hyreslagstiftning återkallades deklarerade jag den uppfattningen att det inträffade inte fick leda till att frågan om en reform av hyreslagstiftningen helt ställdes på framtiden. Förslaget till ny hyreslag innehöll inte bara nya regler om hyressättningen utan även många andra betydelsefulla reformförslag. I första hand bör självfallet bestämmelserna om besittningsskydd nämnas, varvid det förstärkta rättsskyddet för den som får bostadslägenhet upplåten i anslutning till anställning bör särskilt framhållas. Vidare föreslogs regler om lagstadgad bytesrätt, om överlåtelse i annat fall av hyresrätt, om upp­ låtelse av lägenhet i andra hand och om skyldighet för hyresvärd att re­ parera lägenhet. Även i övrigt hade bestämmelserna översetts och moder­ niserats. Dessa reformer är av sådan betydelse att de hör genomföras utan dröjsmål. Frågan är nu hur reformerna skall genomföras under den nya förutsättningen att hyresregleringen tills vidare skall behållas. Vad särskilt gäller lagförslagets hyressättningsbestämmelser hyser jag alltjämt den principiella uppfattningen att de riktlinjer som legat till grund för lagstiftningsarbetet på hyresområdet under senare år bör fullföljas. Som jag nyss nämnde skall emellertid en förutsättning för reformen vara att hyresregleringen tills vidare behålls. Med hänsyn till det anförda bör en reform av hyreslagen nu komma till stånd. Den nya lagen bör ges ett innehåll som stämmer överens med det som togs upp i prop. 1967: 141. Reglerna om bytesrätt, vilkas tillämpningsom-

Kungl. Maj. ts proposition nr Öl år 1968 57 råde i det tidigare förslaget var begränsat till de s. k. bristorterna, bör dock utsträckas till att gälla hela landet. Vidare bör vid hyresregleringens bibe­ hållande övergångsbestämmelserna omarbetas. Vissa andra detaljändringar bör dessutom övervägas. Jag återkommer i det följande till dessa frågor. I ett mera betydelsefullt hänseende bör hyreslagsförslagets innehåll las upp till förnyat allmänt övervägande. Jag syftar på förfarandet i hyrestvister. Denna fråga kommer i ett nytt läge med hänsyn till att hyresregleringen tills vidare kommer att behållas. I det läge som nu råder bör, som jag redan bär antytt, bestämmelserna om hyressättnmgen. i förslaget till ny hyreslag inte få träda i tillämpning i den mån hyresregleringen behålls. Frågan om en total avveckling av hyresregleringen saknar t. n. aktualitet med hänsyn till den situation som har uppkommit sedan propositionen i hyresfrågan framlades. Inte heller finns det anledning att här närmare gå in på frågan om en eventuell fortsatt successiv avveckling av regleringen. Saken får las upp i ett senare sammanhang. Uppenbarligen måste emellertid vid bedömandet av frågan om hyresregleringens behållande utgångspunkten vara att den föreslagna nya hyreslagen innehåller normer för hyressättnmgen, vilka är så utfor­ made att de i och för sig är lämpade även för en hyresmarknad med bris­ tande balans mellan tillgång och efterfrågan på bostadslägenheter. Harmed är jag inne på frågan om utformningen av den fortsatta hyres­ regleringen. För att anpassa denna till de nya reglerna måste vissa ändringar göras 1 hyresregleringslagen. Översynen av lagen bör givetvis hållas inom snäva glänser. Sålunda följer en viktig begränsning redan av de omständig­ heter som föranledde att propositionen i hyresfrågan återkallades. Någon ändring av den allmänna hyresnivån i det äldre lägenhetsbeståndet bör f. n. inte komma till stånd i annan mån än som följer av ökade omkostnader för fastighetsförvaltning. Detta innebär att hyresregleringens grundnorm för hyressättningen sådan den kommer till uttryck i 3 § hyresregleringslagen inte bör omprövas. Vidare bör det inte komma i fråga att i dagens läge göra någon ny utredning på hyreslagstiftningens område med åtföljande remiss­ förfarande. Översynen bör därför begränsas till sådana frågor som kan föreläggas riksdagen på grundval av det föreliggande utrednings- och remiss­ materialet. Slutligen bör bara sådana spörsmål tas upp som även på relativt kol t sikt kan ge betydande fördelar. En reform av hyresregleringen bör ske från nu angivna utgångspunkter. Hyrespriskontrollen enligt 3 § hyresregleringslagen innebär i fråga om nyproduktionen att hyran i princip beräknas på grundval av de faktiska ky 8 gnadsk-°stnaderna och finansieringsförhållandena. Härigenom uppnås att hyrorna blir bestämda i enlighet med självkostnadsprincipen. En sådan ordning har som redan antytts bedömts som nödvändig inte minst för att garantera att det statliga bostadsstödet kommer hyresgästerna till godo. Sam­ tidigt har emellertid stark kritik riktats mot att mer eller mindre aulorna-

58 Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

tiskt låta produktionskostnaderna för det enskilda byggnadsprojektet be­ stämma hyrans storlek. Det har ansetts att förfarandet inte stimulerar till­ räckligt till att bygga rationellt och billigt. Denna olägenhet med hyresregle­ ringen skulle kunna undanröjas, om nyproduktionen ställdes utanför hyres­ priskontrollen och hyreslagsförslagets regler om hyressättningen blev till­ lämpliga på lägenheter i nyproduktionen. Enligt detta förslag är nämligen inte som f. n. produktionskostnaderna i det enskilda fallet utan det allmänna hyresläget i nyproduktionen — där de allmännyttiga bostadsföretagen är prisledande — avgörande för hyressättningen. Det är min uppfattning att hyreslagsförslagets hyressättningsregler bättre än hyresregleringslagens tillgodoser kravet på rimliga hyror i det nyproducerade lägenhetsbeståndet. Mot denna bakgrund föreslår jag att nyproduktionen i fortsättningen inte till någon del skall vara underkastad hyresregleringen. Som följd härav bör i hyresregleringslagen tas in en bestämmelse av innehall att lagen inte gäl­ ler lägenhet i hus eller del av hus som färdigställs efter den 31 december 1968. Hyresmarknaden för lokaler skiljer sig numera väsentligt från bostads­ marknaden. Någon påtaglig brist på lokaler kan inte sägas råda på någon ort, inte ens i storstadsområdenas centrala delar. Därtill kommer att hyreslagsförslaget erbjuder ett mycket starkt besittningsskydd för lokalhyres­ gästerna. I samband med återkallandet av de tidigare framlagda förslagen uttalade jag emellertid att hyresregleringens bibehållande skulle vara eu förutsättning för det fortsatta reformarbetet på hyreslagstiftningens område. Med hänsyn härtill anser jag mig böra föreslå att hyresregleringen behålls också på detta område. Detta innebär bl. a. att det enligt hyresregleringslagen gällande direkta besittningsskyddet bär behållas i fråga om lokaler på hyresreglerade orter. Hyresregleringssystemet har ofta kritiserats för att det skulle motverka eller i varje fall inte tillräckligt främja underhåll och förbättring av det äldre fastighetsbeståndet. Det finns ingen anledning att här närmare gå in på frågan om orsakerna till de missförhållanden som torde kunna konsta­ teras på detta område. Det är tillräckligt att i detta sammanhang kunna fast­ slå att det från såväl bostadspolitisk som allmänt samhällsekonomisk syn­ punkt är synnerligen betydelsefullt att det äldre fastighetsbeståndet hålls i gott skick och blir föremål för lämpliga förbättringar. Jag anser därför att man i detta sammanhang bör genomföra sådana modifikationer i hyresreg­ leringen som är ägnade att främja underhåll och förbättring av äldre fastig­ heter i den mån detta inte rubbar grunderna för regleringen. En modifikation av nyss nämnt slag som bör övervägas består i att från hyresregleringen tas undan hus som undergår omfattande ombyggnad. Ett sådan undantag ligger i linje med förslaget att inte låta hyresregleringen om­ fatta nyproducerade bostadslägenheter. Undantaget bör gälla inte bara när

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968 59 ombyggnaden är så genomgripande att den kan jämställas med rivning och därpå följande nybyggnad. Även i andra fall kan det vara befogat att tala om omfallande ombyggnad. Hit bör räknas exempelvis fall när ett helt omodernt hus förses med centralvärme och varmvatten eller när i ett hus som har dessa bekvämligheter badrum installeras och kök moderniseras. Underhållsarbeten, vare sig det gäller de enskilda lägenheterna eller huset i övrigt, bör självfallet inte anses som omfattande ombyggnad, därför att arbetet på grund av att underhållet tidigare varit eftersatt får stor omfatt­ ning. En eller annan enstaka förbättringsåtgärd bör heller inte få leda till att undantaget blir tillämpligt. Jag syftar på åtgärder av typen upprustning a\ kök eller utbyte av fönster och fönsterkarmar eller omläggning av'golv. Av naturliga skäl är det svårt att i lagtext entydigt fastställa vad som bor avses med omfattande ombyggnad. Frågan huruvida en lägenhet är underkastad hyresreglering eller ej är emellertid av så stor betydelse att oklarhet i det avseendet om möjligt inte bör föreligga. Jag föreslår därför att undantaget utformas som en dispensregel. Det bör åvila vederbörande myndighet att på framställning förklara huruvida viss ombyggnad är av sådan omfattning att hyresregleringen inte längre skall gälla. Först sedan g U genom lagakraftägande beslut blivit avgjort att hyresregleringslagen efter ombyggnaden ej är tillämplig i fråga om hus eller del av hus, bör hyreslagens bestämmelser bli tillämpliga. I likhet med vad som f. n. förekommer i ärenden angående höjning av grundhyra på grund av förbättringsarbete, bör frågan om undantagsregelns tillämplighet kunna prövas före arbetets påbörjande. I mån av behov bör det ankomma på hyresrådet att meddela anvisningar angående sådan förhandsprövning liksom om tillämpningen över huvud taget av undantagsregeln. Det finns anledning att räkna med att möjligheten att få ett hus undan­ taget från hyresregleringen genom att fastighetsägaren låter utföra omfat­ tande ombyggnad kommer att stimulera till att äldre fastigheter förbättras. Härigenom motverkas från fastighetsekonomisk synpunkt omotiverade rivningar. Samtidigt uppnäs den fördelen att hyran inte kommer att bestäm­ mas enbart på grundval av nedlagda kostnader. Genom att hyreslagsförslagets hyi essättningsregler blir tillämpliga i stället för 3 § hyresregleringsla­ gen kommer hyresiäget i jämförliga lägenheter att utgöra riktpunkten för hyressättningen. Förslaget till ny hyreslag innehåller i 15 § andra stycket en regel av innehåll att hyresvärden är skyldig att med skäliga tidsmellanrum ombe­ sörja tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer till följd av att bostadslägenhet försämras genom ålder och bruk. Regeln, som är ägnad att garantera ett tillfredsställande lägenhetsunderhåll i det äldre lägenhetsbeståndet, bör få gälla även i fråga om sådana orter för vilka hyresregle­ ringen behålls. I själva verket har regeln sitt främsta berättigande på dessa

60 Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

orter. Detta torde kräva att hyresregleringslagens bestämmelser om rätt till ändring av grundhyra på grund av förbättringsarbeten omprövas. En sådan omprövning är motiverad även från andra utgångspunkter. Enligt gällande hyresregleringslag (3 § andra stycket) kan en lägenhets grundhyra höjas endast genom beslut av hyresnämnden efter prövning av omständigheterna i det enskilda fallet. En höjning får ske om lägen­ hetens värde avsevärt ökats genom ombyggnads- eller ändringsarbete eller om annat skäl föreligger som är av jämförlig betydelse. Som en allmän för­ utsättning för grundhyreshöjning med anledning av förbättringsarbete gäl­ ler sålunda att arbetet skall ha medfört att lägenhetens värde ökats. En standardförbättring av lägenheten skall ha skett. Sådana arbeten som inte ökar lägenhetens värde eller som är att hänföra till lägenhetens löpande un­ derhåll kan däremot i princip inte föranleda höjning av grundhyra, även om arbetena varit av betydande omfattning. Är arbetena delvis att anse som ombyggnads- eller ändringsarbete som medför höjning av lägen­ hetens värde och delvis att hänföra till normalt underhåll, skall en upp­ delning ske av kostnaderna för arbetet och i princip ingen hänsyn tas till kostnaderna för underhållsarbetet vid bestämmandet av grundhyreshöj­ ningen. För stegringar i de löpande omkostnaderna för fastighetsförvaltning har viss kompensation utgått till fastighetsägarna i form av generell hyreshöj­ ning enligt 5 § hyresregleringslagen. Denna höjning har till viss del utgjort gottgörelse för ökade underhållskostnader. Det ligger i sakens natur att ett sådant system för kompensation i fråga om ökade kostnader för fastighets­ underhåll ofta ger ett otillfredsställande resultat i det individuella fallet. I många fall har den generella kompensationen inte varit tillräcklig för att medge behövligt underhåll. Å andra sidan har garantier saknats för att den medgivna hyreshöjningen verkligen har använts för underhållsarbeten. Det hittills tillämpade systemet har medfört att fastighetsunderhållet i många fall begränsats och inriktats i första hand på sådana för fas­ tighetens bestånd speciellt vitala delar, såsom exempelvis tak, fasader, vär­ meanläggningar och rörsystem, medan lägenheternas inre underhåll bli­ vit starkt eftersatt. I åtskilliga fall har även fastighetens yttre underhåll försummats. Det bristande underhållet av en stor del av fastighetsbestån­ det medför risk för eu avsevärd kapitalförstöring samtidigt som det skapar otrevnad för de hyresgäster som bor i fastigheterna. Enligt min mening är det av väsentlig betydelse att nu skapa förutsätt­ ningar för ett ökat fastighetsunderhåll. Detta gäller saväl det yttre undeihållet som det för hyresgästerna särskilt betydelsefulla lägenhetsunderhållet. Man torde inte kunna räkna med att de nyssnämnda bestämmelserna i hyreslagsförslaget om skyldighet för hyresvärden att med skäliga tidsmel­ lanrum ombesörja tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer får avsedd verkan i fråga om lägenheter som är underkastade hyreskon-

Kungl. Maj. ts proposition nr 9t år 1!)6S 61

troll enligt hyresregleringslagen, om inte de nödvändiga ekonomiska förut­ sättningarna för ett ökat fastighetsunderhåll föreligger även för dessa lägen­ heter. Emellertid är det som jag redan antytt viktigt att bestämmelserna får sådan utformning att det ökade ekonomiska utrymmet för förbättrings­ arbeten ställs till förfogande endast i den mån sådana arbeten kommer till stånd. Det är därför ofrånkomligt att välja en lösning som tar sikte på den enskilda lägenheten. Sådant underhåll som medför att en viss lägenhets värde förbättras, såsom t. ex. mera genomgripande målning, tapetsering och andra liknande repara­ tioner i lägenheten eller i fastigheten, bör liksom ombyggnads- och ändrings­ arbeten av standardhöj ande slag ge rätt att påkalla hyreshöjning i det enskilda fallet. Däremot bör kostnaderna för löpande mindre reparationer inte föranleda några individuella hyreshöjningar utan medräknas vid av­ vägningen av den allmänna hyresnivån och kostnadsökningar alltså även i fortsättningen kompenseras genom generella tillägg till grundhyran. Av nu anförda skäl bör möjligheterna att få den för lägenheten gällande hyran höjd med anledning av förbättringsarbeten i lägenheten eller i fastigheten utsträckas att omfatta även underhållsarbete som ökat lägenhetens värde och ej varit av endast ringa omfattning. Vid hyreshöjning på grund av förbättringsarbete, varmed avses även un­ derhållsarbete som nyss behandlats, bör i princip höjningens storlek be­ räknas så att den motsvarar skälig förräntning och amortering av den nedlagda kostnaden. Grunderna för beräkningen bör bestämmas med hän­ syn också till syftet att främja förbättringsarbeten i bostadsbeståndet. I den mån den nedlagda kostnaden helt eller delvis är att anse som kost­ nad för sedvanligt underhåll måste emellertid hänsyn tas till att redan grundhyran inrymmer viss kompensation för underhållskostnader. Hur stor hänsyn som skall tas härtill måste avgöras efter omständigheterna i det särskilda fallet. Därvid måste beaktas å ena sidan att förslaget i denna del, som jag nyss har anfört, syftar till att skapa ekonomiska förutsättningar för ett förbättrat lägenhetsunderhåll och å andra sidan att de ökade möjlig­ heterna till hyreshöjning på grund av förbättringsarbete inte får medföra en höjning av den allmänna hyresnivån. Det är enligt min mening inte be­ hövligt och knappast heller möjligt att närmare ange efter vilka normer en sådan bedömning bör ske. Denna fråga får överlämnas till rättstillämp­ ningen. Det bör vidare ankomma på den myndighet under vars överinse­ ende de i första instans prövande hyresregleringsorganens verksamhet står — en fråga som jag återkommer till i det följande— att i mån av behov efter samråd med bostadsstyrelsen meddela anvisningar för beräkning av hyreshöjningens storlek i dessa fall i likhet med vad som skett i fråga om ombyggnads- eller ändringsarbete. Man har enligt min mening anledning förvänta sig att partsorganisationerna på hyresmarknaden kommer att med­

62 Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

verka till att normer utbildas som kan tjäna till vägledning för de rättstillämpande myndigheternas prövning. Möjligheten att höja en lägenhets hyra bör inte vara ovillkorligt begrän­ sad till fall då den enskilda lägenhetens värde ökats genom förbättringsar­ bete. En hyreshöjning kan redan f. n. komma i fråga när annat skäl av jäm­ förlig betydelse föreligger. Också ett förbättringsarbete som inte kan anses omedelbart höja den enskilda lägenhetens hyresvärde kan sålunda föran­ leda en höjning av hyran, om i visst fall särskilda skäl föranleder det. Med stöd av denna bestämmelse bör en till förhindrande av kapitalförstöring nöd­ vändig upprustning av viss fastighet kunna föranleda hyreshöjning för lägen­ heterna i fastigheten även till den del kostnaderna hänför sig till exempel­ vis fastighetens tak, fasader, rörsystem, grundförhållanden och andra för fastighetens bestånd vitala delar fastän arbetena inte omedelbart påverkar de enskilda lägenheternas värde. Höjningens storlek bör i den mån arbetet är att hänföra till underhåll och inte till standardförbättring bedömas efter samma grunder som när det gäller underhållsarbete som omedelbart ökat en enskild lägenhets värde. F. n. gäller att varje fråga om hyreshöjning på grund av förbättrings­ arbeten skall underställas hyresnämndens prövning. Med en sådan ordning kommer rätten att få hyreshöjning till stånd på grund av underhållsarbete att i hög grad tynga organisationen. I dagens läge synes det ej behövligt att ha en så sträng priskontroll på hyresmarknaden. Det bör därför vara tillräckligt att frågan om hyreshöjning på grund av förbättringsarbeten prövas bara i sådana fall där tvist råder om höjningen eller part av annan anledning önskar få frågan prövad. Delta moment av avtalsfrihet bör vara begränsat till att gälla kompensation för att lägenheten ökat i värde genom förbättringsarbete eller annan ålgärd av därmed jämförlig betydelse. Ock­ så i fortsättningen bör det alltså vara förbjudet att i övrigt ta emot, träffa avtal om eller begära högre hyra än den fastställda hyran. Av 4 § första stycket hyresregleringslagen framgår att det redan f. n. finns möjlighet att avtala om tillägg till denna hyra i viss begränsad utsträckning, nämli­ gen beträffande bränslekostnader och vissa vatten- och avloppsavgifter. Be­ stämmelser om rätt att träffa avtal om ersättning utöver den fastställda hyran på grund av förbättringsarbeten m. m. bör införas som ett särskilt moment i samma paragraf. Hyresgäst, som åtagit sig att utge sådan ersätt­ ning, bör ges rätt att få ersättningens skälighet prövad av hyresnämnden. Därmed torde tillräckliga garantier skapas för att missbruk inte sker av rätten att träffa avtal om ersättning för förbättringsarbeten. Hyresregleringen grundas f. n. på att det för varje lägenhet finns en fast­ ställd grundhyra. Som grundhyra anses enligt 3 § första stycket hyresreg­ leringslagen för lägenheter i hus som färdigställts före den 1 januari 1942 det hyresbelopp som lägenheten då betingade samt för lägenheter i senare tillkomna hus den hyra som hyresnämnden fastställer. Grundhyran på­

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968 63

verkas inte av att fastighetsomkostnaderna ökas. Som redan har framgått utgår i stället efter förordnande av Kungl. Maj :t med stöd av 5 § hyres­ regleringslagen procenttillägg på grundhyran, s. k. generell hyreshöjning, som kompensation för ökade omkostnader för fastighetsförvaltning. Sedan början av 1950-talet har årligen fastställts procenttal enligt vilka generell hyreshöjning får tas ut. I besluten om generell hyreshöjning har höjningen blivit alltmera differentierad på olika lägenhetskategorier och systemet har numera blivit synnerligen svåröverskådligt. Detta har berott främst på att kostnadsutvecklingen inte har varit enhetlig och att man har eftersträvat att i möjligaste mån avpassa hyreshöjningens storlek efter det beräknade behovet och att undvika alltför stor över- eller underkom­ pensation. För att fastställa vilken hyreshöjning som enligt gällande beslut om ge­ nerell hyreshöjning är tillämplig på en viss lägenhet fordras nu kännedom om ett antal faktorer såsom lägenhetens ålder, finansieringsvillkoren, hy­ resnämndens beräkning av grundhyror, storleken av den i grundhyran in­ gående bränslekostnaden m. m. Det torde numera vara en allmän uppfatt­ ning att besluten om generell hyreshöjning är så svåröverskådliga att up­ penbara fördelar skulle vara att vinna om systemet kunde förenklas. Ett särskilt skäl för att nu genomföra en förenkling är att det fastighetsbe­ stånd för vilket hyresregleringen gäller, om förslaget att ta undan nypro­ duktionen från regleringen genomförs, i fortsättningen inte kommer att utvidgas med nya årgångar av lägenheter. I tidigare sammanhang har den tanken framförts att systemet med gene­ rell hyreshöjning skulle kunna förenklas väsentligt om basen för beräk­ ning av generell hyreshöjning ändrades till att avse den hyra som nu gäl­ ler. Höjningen skulle alltså i fortsättningen bestämmas på grundval av en ny bashyra i stället för grundhyra. Bashyran skulle i princip motsvara grundhyran och den gällande generella hyreshöjningen. En »nollställning» av hyrorna vid den nuvarande hyresnivån skulle inte återverka på gällande hyresavtal. I den mån hyresvärden förut haft rätt att ta ut grundhyran jämte generell hyreshöjning, skulle han i fortsättningen vara befogad att uppbära bashyran jämte den generella hyreshöjning som framdeles kan komma att fastställas. Ändringen i hyresregleringslagen skul­ le vara av uteslutande teknisk natur och därför inte vara ägnad att påverka avtalsläget. Däremot skulle självfallet behov göra sig gällande att ändra hyresavtalen så att dessa kom att innehålla den för lägenheten gällande bashyran. En sådan åtgärd skulle dock inte behöva genomföras omedelbart utan kunna anstå till lämpligt tillfälle. Skulle det nuvarande hyresläget i fortsättningen få bli grundval för be­ slut om generell hyreshöjning, uppkommer frågan om det bör finnas möj­ lighet att generellt inte bara höja utan även sänka hyrorna under detta nya basläge, om fastighetsomkostnadernas utveckling skulle föranleda det.

64 Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

Förhållandena torde knappast vara sådana att detta är behövligt. Liksom hittills bör emellertid givetvis den för visst år beslutade generella höj­ ningen kunna sänkas för senare år. Jag föreslår mot bakgrunden av det anförda att den grundhyra som gäller vid utgången av år 1968 jämte då utgående generell hyreshöjning — innefattande såväl normal räntekompensation som i förekommande fall tilläggskompensation — skall gälla som bashyra i fortsättningen. Bestämmelserna i hyresregleringslagen om priskontroll äger inte tilllämpning på upplåtelse av lägenhet i hyresvärden tillhörigt hus för vilket utgår sådant statligt lån som är förenat med villkor om begränsning av rätten att ta ut hyra och slutligt beviljats efter den 31 december 1956 samt inte uppsagts till betalning. Sådant villkor gäller i huvudsak för lägenheter i hus som ägs av enskilda personer eller företag. För dessa lägenheter ut­ övas i stället hyreskontroll av det lånebeviljande organet. Som en följd av att nyproduktionen föreslås undantagen från hyresregleringen bör låneorganens befattning med hyreskontroilen upphöra. Denna bör på liyresreglerade orter ersättas med hyresregleringslagens bestämmelser såvitt gäller statsbelånade hus som färdigställts före utgången av år 1968. För sådana hus där det statliga lånet beAåljats efter den 31 december 1956 bör som bas­ hyra gälla den hyra som enligt det lånebeviljande organets beslut högst får las ut jämte medgiven generell hyreshöjning. Om huset färdigställts före utgången av år 1968 men statligt lån beviljas senare, bör det ankomma på låneorganet att fastställa den hyra som högst fått tas ut om lånet beviljats före utgången av år 1968. Till den närmare utformningen av reglerna om bestämmande av bashyra i olika fall återkommer jag i det följande. Frågorna om besittningsskyddet enligt hyresregleringslagen och om för­ farandet för behandling av hyresregleringsärenden är av sådan natur att de inte kan bedömas förrän ställning tagits till spörsmålet om förfarandet i hyrestvister i allmänhet. Det i prop. 1967: 141 upptagna förslaget till ny hyreslag innehöll bland övergångsbestämmelserna vissa regler om begränsning under en övergångs­ tid av den eventuella hyreshöjning som kunde komma att utgå i samband med avvecklingen av hyresregleringen och övergången till ett friare hyressättningssystem. Reglerna innebar följande. Om den hyra som utgick vid hyrestidens slut understeg hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet var likvärdiga, var hyresgästen inte skyldig att godta högre höj­ ning av hyran än som motsvarade skälig andel av skillnaden mellan utgå­ ende hyra och hyran för likvärdiga lägenheter. Andelen skulle bestämmas så att lägenhetens hyra vid övergångstidens slut var anpassad till hyran för likvärdiga lägenheter. Syftet med reglerna, som i det läge som nu uppkom­ mit inte är behövliga, var att tillförsäkra hyresgästerna en mjuk övergång till den nya hyressättningen.

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968 65

Motsvarande behov kan göra sig gällande vid en kommande avveckling av hyresregleringen. Jag föreslår därför att Kungl. Maj :t får befogenhet att i samband med beslut om att hyresregleringslagen skall upphöra att gälla för viss eller vissa orter eller för visst eller vissa slag av lägenheter förord­ na om sådan begränsning under en övergångstid av det belopp, med vilket hyran får höjas vid förlängning av hyresavtal, att hyran vid övergångs­ tidens slut är anpassad till hyran för likvärdiga lägenheter. Kungl. Maj:t bör alltså få bestämma såväl övergångstidens längd som förordnandets tilllämpningsområde. Ett sådant förordnande bör kunna komma till använd­ ning även vid en slutgiltig avveckling av hyresregleringen. Bestämmelserna bör gå in som ett tredje stycke i 2 § lagen den 7 december 1956 (nr 567) med vissa bestämmelser, som skola iakttagas sedan hyresregleringen upp­ hört.

Det centrala spörsmålet hur förfarandet i hyrestvister bör vara utformat kommer i viss mån i ett annat läge som följd av att hyresregleringen be­ hålls inom en mycket betydande sektor av hyresmarknaden. I förslagen till hyreslag och hyresnämndslag förordades sammanfatt­ ningsvis att förfarandet i hyrestvister skulle regleras på följande sätt. I varje län skall i princip finnas en hyresnämnd. Nämnden består av lagfaren ord­ förande och två andra ledamöter. Av de senare ledamöterna skall den ene vara väl förtrogen med förvaltning av hyresfastighet och den andre väl för­ trogen med bostadshyresgästers förhållanden eller, när ärende rör annan lägenhet än bostadslägenhet, med näringsidkande hyresgästers förhållan­ den. Nämndens primära uppgift är att medla i uppkommande hyrestvister. Dessutom skall nämnden pröva bl. a. tvister om överlåtelse av hyresrätt, upplåtelse av lägenhet i andra hand, besittningsskydd och hyressättning. Som regel kan hyrestvist dras under domstols prövning. Tvisten skall enligt huvudregeln tas upp av rätten för den stad som är säte för länsstyrelsen i det län där fastigheten är belägen. Tvister om överlåtelse av hyresrätt och upplåtelse av lägenhet i andra hand och i allmänhet även hyressättningstvister prövas slutligt av underrätt. Tvister om besittningsskydd avgörs slut­ ligt av hovrätt. Genom att hyresregleringen behålls för en betydande del av hyresmarkna­ den blir belastningen på de organ som har att behandla tvister enligt den permanenta hyreslagen mindre. Det kan därför göras gällande att skälen för en särskild förprövning av hyrestvisterna hos hyresnämnder före den rena domstolsprövningen har förlorat i styrka. Vad som hitintills förekom­ mit i detta lagstiftningsärende ger emellertid starkt stöd för att det före­ slagna förfarandet är det mest lämpliga. Detta gäller även om påfrest­ ningarna på organisationen i inledningsskedet vid tillämpningen av den nya hyreslagstiftningen inte blir så stora som beräknats i prop. 1967: 141. Att nu föra fram ett förslag till permanent förfarande i hyrestvister enligt vilket prövningen av tvisterna uteslutande skulle tillkomma domstolarna 5 Bihang till riksdagens protokoll 1968. 1 samt. .Yr 91

66 Kungl. Maj. ts proposition nr 91 är 1968

ulan alt dessa tillförs företrädare för partsintressena på hyresmarknaden är knappast tänkbart. Alternativet alt ge den första domstolsinstansen särskild sammansättning i hyrestvister bör av skäl som utförligt har redo­ visats i förslaget till ny hyreslag inte heller genomföras. Jag anser alltså att det föreslagna förfarandet i hyrestvister alltjämt är väl ägnat alt läggas till grund för lagstiftning. Bortsett från några jämkningar av formell natur bör därför förslaget till hyreslag även såvitt avser förfarandet ha samma innehåll som det förslag prop. 1967: 141 innehöll. Motsvarande gäller för­ slaget till lag om hyresnämnder. Om man behåller de kommunala hyresnämnderna för tillämpning av hyresregleringslagen skulle man med detta ställningstagande få två paral­ lella organisationer med nämnder som har en i huvudsak likartad samman­ sättning. En sådan ordning är uppenbarligen föga rationell. Ur rent eko­ nomisk synvinkel och från personalsynpunkt är olägenheterna betydande. Mycket talar således för att en samordning sker. I själva verket under­ lättar vissa av de tidigare reformförslagen angående hyresregleringen en sådan samordning. Jag har redan förordat att hyresregleringen skall avvecklas för all ny­ produktion och att dessutom lägenheter som undergått omfattande ombygg­ nad skall kunna undantas från regleringen. Som följd härav bortfaller i fortsättningen flertalet ärenden angående fastställande av grundhyra på grundval av byggnadskostnaderna. Därmed föreligger inte längre något starkt behov av att prövningsorganen har lokal anknytning till varje kom­ mun. De återstående ärendena angående grundhyra kommer att ofta vara av relativt enkel beskaffenhet och kan i och för sig utan någon större olä­ genhet läggas över på den statliga nämndorganisationen. En mycket betydande grupp av ärenden hos de nuvarande kommunala hyresnämnderna gäller ogiltigförklaring av uppsägning och tvångsförlängning av hyresavtal, dvs. tvister om besittningsskyddet. Prövningen av dessa ärenden är likartad den prövning som de statliga hyresnämnderna kommer att utöva enligt hyreslagen i besittningsskyddstvister beträffande bostads­ lägenheter. Något hinder föreligger knappast att föra över även dessa uppsägningsärenden på den nya organisationen. En sådan åtgärd aktuali­ serar emellertid frågan om det finns skäl att ha ett besittningsskyddssystem för bostadslägenheter inom hyresregleringen vid sidan av hyreslagens motsvarande bestämmelse. Besittningsskyddet för bostadshyresgäst är enligt förslaget till hyreslag, åtminstone såvitt gäller orter med mera påtaglig bostadsbrist, likvärdigt med hyresregleringslagens besitt­ ningsskydd. I vissa avseenden är det t. o. m. överlägset. Detta gäller sär­ skilt bostadsupplåtelser i anslutning till arbetsanställning. Härom vill jag anföra följande. Beträffande lägenheter som upplåts i anslutning till arbetsanställning, dvs. lägenheter som hyrs genom s. k. kopplade avtal, finns f. n. ett ganska

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968 67

bristfälligt besittningsskydd. Sålunda anses hyresgästen i allmänhet inte berättigad till förlängning av hyresavtalet enligt hyresregleringslagen, om anställningen har upphört. Motsvarande gäller enligt besittningsskyddsla­ gen. När det gäller de egentliga tjänstebostadsupplåtelserna, alltså bostadsupplåtelse som utgör endast ett moment i ett rent tjänsteavtal, föreligger över huvud taget inte något hyresrättsligt besittningsskydd, eftersom sådana upplåtelser faller utanför hyreslagstiftningen. Förslaget till ny hyreslag in­ nebär att tjänstebostadsupplåtelserna förs in under hyreslagen och att be­ sittningsskyddet förstärks i väsentlig grad beträffande kopplade avtal i all­ mänhet. Som huvudprincip föreslås gälla att arbetstagaren/hyresgästen får samma besittningsskydd som varje annan bostadshyresgäst, om hyresför­ hållandet varat längre än tre år. Även i andra avseenden förbättras hans rättsställning. Skulle besittningsskyddet enligt hyresregleringslagen i stället för hyreslagens motsvarande bestämmelser gälla beträffande hyresförhållanden som alltjämt är underkastade hyresreglering, blir följden att hyresgäster med kopplade avtal inte skulle komma i åtnjutande av de nu antydda fördelar­ na. På bristorter där besittningsskyddet är av vital betydelse för hyresgäs­ ten skulle alltså den som fått lägenhet upplåten till sig i anslutning till arbetsanställning ha ett väsentligt sämre rättsskydd än det som i motsva­ rande fall skulle gälla på en ort med god tillgång på bostadslägenheter. En sådan ordning kan uppenbarligen inte accepteras. En lösning på pro­ blemet är att i hyresregleringslagen införa samma besittningsskyddsbestämmelser beträffande kopplade avtal som i förslaget till ny hyreslag. Detta skulle emellertid innebära ett högst betydande ingrepp i förstnämn­ da lag. Inte bara besittningsskyddsbestämmelserna skulle behöva ändras utan dessutom skulle krävas att lagens giltighetsområde utsträcktes även till de egentliga tjänstebostadsupplåtelserna, vilka som nämnts nu inte om­ fattas av regleringen. En sådan lösning skulle också innebära att tvister, för vilka likartade besittningsskyddsregler gällde, skulle komma att avgöras av olika prövningsorgan och enligt olika förfaranderegler allteftersom tvis­ ten rörde en lägenhet i hyresreglerad ort eller annan lägenhet. Det nu sist diskuterade alternativet synes därför knappast kunna komma i fråga. Av vad som anförts nu framgår att det är en fördel, om hyreslagens besittningsskyddsbestämmelser vinner tillämpning i fråga om bostadsupplåtelser som omfattas av hyresregleringen. Om hyresregleringslagens mot­ svarande bestämmelser upphävs, kommer denna lags innehåll att beträf­ fande bostadslägenheter väsentligen vara begränsat till hyrespriskontrol­ len. Denna kontroll får samordnas med hyreslagens besittnings skyddsbe­ stämmelser. Lämpligen synes detta kunna ske i den formen att hyresspärren helt ersätts med priskontrollen. I sak betyder detta att hyresgästen vid för­ längning av hyresavtal inte blir skyldig att godta högre hyra än som följer av hyresregleringslagens bestämmelser. En övergång til! hyreslagens besitt­

68 Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

ningsskydd i fråga om bostadslägenheter får till följd att sådant skydd inte kommer att gälla för lägenhet som utgör del av upplåtarens egen bostad (jfr 45 § första stycket 2 förslaget till ny hyreslag). I sin tur för detta med sig att hyresregleringen inte kan behållas för sådan lägenhet. Eftersom det i dag i princip råder avtalsfrihet för detta hyresobjekt, torde en sådan ord­ ning kunna godtas. Vad jag nu har anfört visar att en organisatorisk samordning bör ske i fråga om behandlingen av tvister enligt hyresregleringslagen och hyreslagen. Jag föreslår att de uppgifter som i fortsättningen skulle ha vilat på de kommunala hyresnämnderna läggs över på de statliga nämnderna och att som en konsekvens härav besittningsskyddsbestämmelserna beträffande bostadslägenheter i hyresregleringslagen upphävs. De kommunala nämn­ derna bör dock övergångsvis finnas kvar för att behandla sådana ärenden enligt hyresregleringslagen som är att hänföra till tiden före den nya lag­ stiftningens ikraftträdande. Hyresrådet bör bestå som överinstans i hyresregleringsärenden. Med den nu föreslagna organisatoriska samordningen löses de förut be­ rörda problemen angående kopplade avtal samt bytesrätt och vissa andra överlåtelse- och upplåtelsefall. I dessa hänseenden blir den nya hyreslagen tillämplig såväl materiellt som förfarandemässigt även beträffande lägenhetsupplåtelser på orter som omfattas av hyresregleringen. Sammanfattningsvis vill jag om det nu framlagda förslaget anföra föl­ jande. Hyresregleringen behålls både i fråga om bostadslägenheter och lokaler på de orter där den nu gäller. Detta innebär bl. a. att någon ändring i hyres­ nivån där inte kommer i fråga i annan mån än som följer av de regler, som gäller om kompensation för ökade omkostnader för fastighetsförvalt­ ningen. Det innebär vidare att det också i fortsättningen är förbjudet för hyresvärden att ta emot, träffa avtal om eller begära högre hyra än den fastställda. De tidigare framlagda förslagen om förstärkt besittningsskydd och legal bytesrätt för bostadshyresgäst, om förbättring av rättsskyddet för hyresgäst som hyr tjänstebostad, om vidgad rätt för hyresgäst att överlåta hyresrätten och att upplåta lägenheten i andra hand och om vidgad skyldighet för hy­ resvärd att underhålla lägenheten genomförs för hela landet. I nu angivna hänseenden skiljer sig det nya förslaget från det tidigax-e endast genom att den legala bytesrätten utsträcks till att gälla även orter utan påtaglig bo­ stadsbrist. För att anpassa hyresregleringen till dessa nya regler genomförs vissa be­ gränsade reformer inom hyresregleringens ram. Sålunda öppnas möjlighet för hyresvärd och hyresgäst att, liksom f. n. gäller i fråga om ersättning för bränsle-, vatten- och avloppskostnader, träffa avtal om ersättning för för­ bättringsarbeten, inbegripet förbättrat underhåll. Om avtal inte kan träffas

Kungl. Maj. ls proposition nr 91 år 1968 69

om sådan ersältning, måste hyresvärden gå till hyresnämnden för att få er­ sättningen godkänd. Även om hyresgästen har åtagit sig att ntge ersättning för förbättringsarbeten, har han rätt att få ersättningen prövad av hyres­ nämnden. Därmed skapas garantier för att missbruk inte sker av möjligheten att träffa avtal om ersättning för förbättringsarbeten. För att förenkla den nuvarande omständliga och svåröverskådliga procedu­ ren med generella hyreshöjningar genomförs en nollställning av hyrorna per den 31 december 1968. Den grundhyra jämte generell hyreshöjning som då utgår blir en bashyra, som — utöver vad som motiveras av förbättrat underhåll — inte kan höjas på andra grunder än som gäller nu. Från hyresregleringen undantas lägenheter som färdigställts efter utgång­ en av år 1968. För hyrorna i dessa lägenheter kommer i stället hyreslagens regler att gälla. Detta innebär att hyrorna inte som f. n. bestäms uteslutande med hänsyn till de faktiska produktionskostnaderna ulan anpassas till det allmänna hyresläget i nyproduktionen. Framför allt genom att de allmän­ nyttiga bostadsföretagen är prisledande på detta område och genom att vid hyresprövningen jämförelser görs med ett stort bestånd av lägenheter finns förutsättningar att kravet på rimliga hyror i det nyproducerade lägenhetsbeståndet skall bli bättre tillgodosett än f. n. I motsats till vad som nu är förhållandet kommer alltså inte produktionskostnaderna i det enskilda fallet att vara bestämmande för hyressättningen. I konsekvens med vad som föreslås beträffande nyproduktionen öppnas möjlighet att från hyresregleringens tillämpning undanta hus som undergår omfattande ombyggnad. För att undvika oklarhet utformas detta undantag som en dispensregel. Hyresnämnden skall på begäran av hyresvärd eller hy­ resgäst förklara om visst ombyggnadsarbete är så omfattande att hyresreg­ leringen inte längre skall gälla. En sådan regel skapar möjlighet för de hyresreglerande myndigheterna alt främja underhåll och förbättring av det äldre fastighetsbeståndet samtidigt som kontrollen över detta fastighetsbestånd i övrigt behålls. Från hyresregleringen undantas möblerade rum. Beträffande dessa hyresobjekt råder redan i dag i princip avtalsfrihet. Slutligen får Kungl. Maj :t befogenhet att i samband med beslut om att hyresregleringslagen skall upphöra att gälla för viss eller vissa oi tei eller för visst eller vissa slag av lägenheter förordna om sådan begränsning under en övergångstid av det belopp med vilket hyran får höjas vid förlang­ ning av hyresavtal att hyran vid övergångstidens slut är anpassad till hyran för likvärdiga lägenheter. Det ankommer alltsa pa Kungl. Maj .t att bestämma såväl övergångstidens längd som förordnandets tillämpnings­ område. Denna övergångsanordning motsvarar de övergångsregler som det tidigare förslaget innehöll med den ändringen alt någon övergångstid inte fixeras i lagen. Hyresregleringslagen, som nu gäller t. o. in. den 31 december 1968,^för^

70 Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 196S

langs i den sålunda föreslagna utformningen med tre år, dvs. t. o. in. den 31 december 1971. Vad gäller förfarandet i hyresmål genomförs den tidigare föreslagna orga­ nisationen med statliga hyresnämnder. De kommunala hyresnämnderna upphör efter en övergångstid. Arbetsbelastningen på de nya hyresnämnder' na beräknas bli i stort sett av samma omfattning som förutsatts vid ett ge­ nomförande av det tidigare förslaget. Hyresrådet består som besvärsinstans i fråga om ärenden enligt hyresregleringslagen. Det tillkommer också hyres­ rådet att utfärda anvisningar för hyresnämnderna och fullgöra vissa admi­ nistrativa uppgifter. Den nya lagstiftningen träder i kraft den 1 januari 1969.

I enlighet med vad jag nu har anfört har inom justitiedepartementet ut­ arbetats förslag till 1) lag angående ändring i lagen den 19 juni 1942 (nr 429) om hyres­ reglering in. in. och om fortsatt giltighet av lagen, 2) lag om ändrad lydelse av 2 § lagen den 7 december 1956 (nr 567) med vissa bestämmelser, som skola iakttagas sedan hyresregleringen upp­ hört, 3j lag angående ändring i lagen den 14 juni 1907 (nr 36 s. 1) om nytt­ janderätt till fast egendom, 4) lag angående ändrad lydelse av 1 § lagen den 22 juni 1928 (nr 253) om kollektivavtal, 5) lag om ändrad lydelse av 10 kap. 10 och 17 §§ rättegångsbalken, 6) lag om hyresnämnder. Lagförslagen under 4) och 5) överensstämmer helt med motsvarande förslag i prop. 1967: 141 (se A s. 24) och torde kunna uteslutas här. För­ slagen under 3) och 6) ansluter mycket nära till motsvarande förslag i prop. 1967: 141 (A s. 3) resp. prop. 1967: 171 (B s. 3), varför förslagen torde böra återges endast i sadana delar som ändrats. Med iakttagande av vad som sagts nu torde lagförslagen få fogas till protokollet i detta ärende som bilaga.

Specialmolivering

Förslaget till lag angående ändring i hyresregleringslagen och om

fortsatt giltighet av lagen

Hyresregleringslagen avser i princip alla hyresförhållanden. Av 1 g gäl­ lande hyreslag framgår vilka upplåtelser som är att hänföra dit. Utanför kategorin hyresförhållanden faller f. n. bl. a. upplåtelse som utgör endast ett moment i ett rent tjänsteavtal. I förslaget till ny hyreslag utvidgas den­ na lags tillämpningsområde genom en särskild regel i 1 § första stycket

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968 71

andra punkten till att avse samtliga fall när lägenhet upplåts genom tjäns­ teavtal eller avtal i anslutning till sådant avtal. Någon motsvarande utvidg­ ning av hyresregleringslagens tillämpningsområde bör inte ske. En lägenhetsupplåtelse som utgör endast ett moment i ett rent tjänsteavtal bör alltså liksom f. n. falla utanför hyresregleringen. Hyresgästens/arbetstagarens rättsställning blir ändå i väsentlig grad förstärkt genom att skilda regler i den nya hyreslagen, främst de som gäller besittningsskyddet, blir tillämp­ liga också på upplåtelser av detta slag.

o C O 5. Enligt 3 § första stycket hyresregleringslagen får hyresvärden inte ta emot, träffa avtal om eller begära högre hyra än som motsvarar den för lägenheten tillåtna grundhyran jämte medgiven generell hyreshöjning. Som grundhyra anses det hyresbelopp som lägenheten betingade den 1 januari 1942. Om lägenheten inte var uthyrd då, fastställer hyresnämnden grund­ hyra efter liyresläget vid nämnda tid. För lägenhet i hus eller del av hus, som färdigställts senare än den 1 januari 1942, fastställs grundhyran till det belopp som med hänsyn till byggnadskostnaderna och övriga omständighe­ ter är skäligt. Som förut har anförts föreslår jag att basen för hyresregleringen inte längre skall vara grundhyran utan i stället det rådande hyresläget den 31 december 1968. En s. k. nollställning skall ske och den nya hyran skall be­ nämnas bashyra. För normalfallet innebär detta att den för lägenheten gäl­ lande grundhyran jämte hittills medgiven generell hyreshöjning — innefat­ tande såväl normal räntekompensation som i förekommande fall tilläggskompensation — kommer att utgöra bashyran. Lägenheter för vilka grund­ hyra inte finns fastställd men som är underkastade hyreskontroll inom ra­ men för den statliga bostadslånegivningen bör, som jag redan har anfört, i fortsättningen omfattas av hyresregleringen. I dessa fall bör som bashyra gälla den hyra som enligt vederbörande låneförmedlande organ högst får tas ut jämte, även i detta fall, den 31 december 1968 medgiven generell hyres­ höjning. Det sagda torde kunna uttryckas på det sättet att som bashyra för en lägenhet anses det hyresbelopp som enligt lag eller myndighets beslut gällde för lägenheten den 31 december 1968. Den avtalade hyran har så­ lunda inte någon betydelse när det gäller att avgöra vad som är en lägenhets bashyra. Bashyran utgör liksom grundhyran självfallet endast en övre gräns, in­ till vilken hyresvärden får avtala och ta emot hyra när annat inte inedgetts. Understiger den avtalade hyran lägenhetens bashyra, är hyresgästen inte skyldig att utge mer än det avtalade beloppet. Som förut nämnts får en klausul i hyresavtalet som berättigar hyresvärden att ta ut grundhyra jämte medgiven generell hyreshöjning anses innebära att hyresvärden har rätt att uppbära bashyran jämte den generella hyreshöjning som kan kom­

72 Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

ma att medges efter utgången av år 1968. Detsamma gäller självfallet, om avtalet innehåller att hyresvärden får ta ut den hyra som hyresreglerande myndighet medger. Över huvud taget vill jag understryka att nollställ­ ningen är en åtgärd av enbart teknisk natur som inte påverkar rättsläget mellan hyresvärd och hyresgäst sådant detta gestaltar sig vid lagändring­ ens ikraftträdande. Enligt 4 § får hyresvärden träffa avtal om skälig ersättning utöver grund­ hyran för lägenhetens uppvärmning och förseende med varmvatten eller, om gottgörelse därför ingår i grundhyran, för den ökade kostnad, som för sådant ändamål åsamkas hyresvärden. Frågan i vad mån bashyran om­ fattar även ersättning för värme och varmvatten blir beroende på huruvida och i vilken utsträckning ersättning därför ingick i det hyresbelopp som en­ ligt lag eller myndighets beslut gällde för lägenheten den 31 december 1968. Som bashyra skall anses det som hyra då betecknade hyresbeloppet, även om ersättning för värme eller varmvatten helt eller delvis ingick däri. Ibland kan lägenhetens bashyra inte bestämmas enligt förut angivna prin­ ciper. Så är fallet exempelvis om lägenheten tidigare varit uthyrd mot ve­ derlag som helt eller till viss del fullgjorts genom tjänste- eller naturaprestationer, vilka inte omräknats i pengar, men sedermera uthyrts på vanligt sätt. I sådana tall bör lägenhetens bashyra fastställas av hyresnämnden och i allmänhet bestämmas så alt den motsvarar vad lägenheten skäligen bort betinga den 31 december 1968 efter då gällande hyrespriser för jämförliga lägenheter i orten. Även andra omständigheter än hyresläget i orten bör emellertid kunna beaktas. Så bör t. ex. i fråga om lägenhet, som efter den 31 december 1968 bildats genom uppdelning eller sammanslagning av dess­ förinnan befintliga lägenheter, den hyra som gällde för del av lägenheten eller för det större hyresobjekt vari lägenheten ingick kunna beaktas vid fastställandet av lägenhetens bashyra. Likaså bör vid upplåtelse i andra hand av lägenhet i hus som förvaltas av allmännyttigt bostadsföretag eller därmed jämställt företag — där förstahandsförhyrningen inte faller under hyresregleringen — hänsyn kunna tas till hyresläget för övriga lägenheter i huset och den hyra som gällde för förstahandsuthyrningen. I sista punk­ ten av paragrafens första stycke har på nu anförda skäl tagits upp en be­ stämmelse att, när någon för lägenheten den 31 december 1968 — enligt lag eller myndighets beslut — gällande hyra inte finns, bashyran skall fast­ ställas av hyresnämnden till belopp som med hänsyn till hyresläget vid nämnda tid för jämförliga lägenheter i orten samt övriga omständigheter är skäligt. Om grundhyra saknas för lägenhet i hus som färdigställts senare än den 1 januari 1942 men före utgången av år 1968, bör vad som sagts nu inte äga tillämpning. För sådant fall bör 3 S första stycket i dess äldre lydelse allljämt gälla. En regel med detta innehåll tas upp bland övergångsbestämmel­ serna.

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968 73

Enligt 3 § andra stycket hyresregleringslagen i gällande lydelse får hyres ­ nämnden höja eller sänka grundhyran bl. a. om hyran för lägenheten den 1 januari 1942 var avsevärt lägre än hyran för jämförliga lägenheter resp. om hyran i avsevärd mån översteg hyran för jämförliga lägenheter. Dessa regler torde numera ha så liten praktisk betydelse att de bör kunna utgå. Höjning av bashyran bör emellertid, i enlighet med vad jag förut har an­ fört, kunna ske, om lägenhetens värde ökats genom ombyggnads-, änd­ rings- eller underhållsarbete av ej endast ringa omfattning eller om det fö­ religger annat skäl av därmed jämförlig betydelse. Det bör framhållas att enligt hyresregleringslagens ordalydelse ett ombyggnads- eller ändringsar­ bete måste ha ökat lägenhetens värde avsevärt för att grundhyran skall få höjas. I praxis har emellertid kravet härpå ställts ganska lågt och grund­ hyreshöjning medgivits även när värdeökningen varit tämligen ringa. Det ändrade uttryckssättet kan inte sägas innebära någon faktisk ändring i förhållande till vad som gäller nu. I övrigt har sådana ändringar genomförts i 3 § som är en följd av att be­ greppet bashyra införs och att bashyran i princip får höjas även på grund av underhållsarbete. I 3 § fjärde stycket sista punkten förekommer en hän­ visning till lagen om kontroll av upplåtelse och överlåtelse av bostadsrätt m. in. i fråga om vissa avtal om upplåtelse av andelsrätt i förening eller aktiebolag. Frågan om bosladsrättskontrollen övervägs f. n. inom justitie­ departementet. Med hänsyn härtill och till att hänvisningen över huvud inte kan anses nödvändig torde den nu kunna utgå ur lagen.

4 §. Som jag redan har nämnt får hyresvärden enligt 4 § första stycket hyres­ regleringslagen träffa avtal om skälig ersättning för lägenhetens uppvärm­ ning och förseende med varmvatten eller, om gottgörelse därför ingår i grundhyran, för den ökade kostnad som för sådant ändamål åsamkas hyres­ värden. Detsamma gäller beträffande sådan ökning av avgifter för vatten och avlopp, som inträtt efter den 1 juli 1955. Av andra stycket följer alt hyresnämnden får förordna angående grunderna för beräkning av ersätt­ ningen. Kungl. Maj :t eller, efter Kungl. Maj ris bemyndigande, hyresrådet får enligt tredje stycket meddela föreskrifter att tillämpas av nämnden vid sådant förordnande. De nämnda fallen av möjlighet alt träffa avtal om ersättning utöver fastställd hyra bör, som förut anförts, utökas med ytterligare ett fall. Hy­ resvärden bör få rätt att träffa avtal om skälig ersättning för vad lägen­ heten ökat i värde genom sådant ombyggnads-, ändrings- eller underhålls­ arbete som är av ej endast ringa omfattning eller genom åtgärd av därmed jämförlig betydelse, alltså sådana förhållanden som kan medföra att bas­ hyran höjs enligt 3 § andra stycket. Även om hyresgästen har åtagit sig att utge ersättning utöver bashyran,

74 Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

bör han som jag tidigare har framhållit ha obegränsad rätt att få ersättning­ ens skälighet prövad av hyresnämnd. På yrkande av hyresgästen bör hyres­ nämnden alltså ha att pröva om förbättringsarbetet är av sådan beskaffen­ het att bashyran får höjas enligt 3 §. Om så bedöms vara fallet, bör nämn­ den ha att fastställa ny, högre bashyra. Nämndens beslut kan leda till att avtalet om ytterligare ersättning helt förlorar sin verkan eller att det jäm­ kas. Det sistnämnda fallet inträffar när nämnden visserligen finner skäl att höja bashyran men inte till ett så högt belopp som avtalats. Regler i anslutning till vad som anförts nu har tagits upp i andra stycket första och andra punkterna. Ett spörsmål som bör uppmärksammas i detta sammanhang är frågan om retroaktiv tillämpning av hyresnämnds beslut varigenom avtal om er­ sättning enligt första stycket 1 jämkas. Enligt 20 § första stycket gäller hy­ resnämnds beslut fr. o. in. den dag då beslutet meddelats eller den senare dag som nämnden bestämmer. I ärende som avses i 3, 4 eller C> § kan dock beslu­ tet göras tillämpligt på tid före beslutets dag, när det av särskild anledning anses skäligt. När det gäller prövning av avtal om ersättning på grund av förbättringsarbete eller åtgärd av därmed jämförlig betydelse, bör denna möjlighet att göra beslutet retroaktivt handhas med varsamhet. För hyres­ värdens del innebär ett sådant beslut ofta en oförutsedd och allvarlig rubb­ ning i de förhållanden som hyresvärden i sin fastighetsförvaltning inrättat sig efter. Ju längre tid avtalet varit gällande, desto allvarligare framstår olägenheten av ett beslut som medför skyldighet för hyresvärden att åter­ betala tidigare uppburna hyresbelopp. Iakttas inte återhållsamhet med för­ ordnande om retroaktiv tillämpning av sådana beslut, blir följden också en minskad benägenhet på fastighetsägarsidan att avtala om ersättning på grund av förbättringsarbete och en ökad tillströmning till hyresnämnderna av framställningar om höjning av bashyra på grund av sådant arbete, dvs. ärenden enligt 3 § andra stycket. En sådan utveckling skulle motverka syf­ tet med bestämmelserna i 4 § 1 och kunna komma att i hög grad tynga hyresnämndsorganisationen. Å andra sidan kan det naturligtvis inte godtas att en hyresvärd utnyttjar möjligheten att träffa avtal om ersättning för förbättringsarbete till att betinga sig en hyreshöjning som inte står i rimlig proportion till nedlagda kostnader. Att avtalet i sådant fall på grund av un­ derlåtenhet från hyresgästens sida att begära prövning av den avtalade er­ sättningens skälighet kommit att gälla under en längre tid bör inte utgöra hinder för en retroaktiv tillämpning av ett jämkningsbeslut. Enligt min mening bör sålunda beslut om jämkning av ersättning på grund av förbättringsarbete endast undantagsvis ges retroaktiv verkan. I de normala fallen kan beslutet lämpligen ges giltighet fr. o. m. månaden när­ mast efter den då prövning av den avtalade ersättningens skälighet påkal­ lades. I övrigt har paragrafen ändrats endast i redaktionellt avseende.

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968 75

5 §• I 5 § hyresregleringslagen finns f. 11 . bestämmelser om s. k. generell hyreshöjning. Bestämmelserna syftar till att gc kompensation för ökade omkostnader för fastighetsförvaltning. Kungl. Maj:t eller, efter Kungl. Maj:ts bemyndigande, hyresrådet äger medge att avtal får träffas om hyres­ höjning utöver grundhyran intill viss procent av denna eller, om däri in­ går ersättning för lägenhetens uppvärmning eller förseende med varmvatten, a\ återstående del av grundhyran. Den generella hyreshöjningen måste alltså uttryckas som ett procenttillägg på grundhyran eller de! av denna. Saken kommer i ett något annat läge när möjlighet — om än en mycket begränsad sådan — införs att träffa avtal om ersättning vid sidan om bashyran i fråga om förbättringsarbete. Även sådan del av hyran som utgår på grund av giltigt avtal vid sidan av bashyran bör i förenklingens intresse kunna höjas genom beslut om generell hyreshöjning. Som jag har fram­ hållit tidigare är det också angeläget att söka förenkla systemet med generell hyreshöjning. På grund av vad jag har sagt nu bör i det nya läget större frihet ges åt Kungl. Maj:t eller hyresrådet när det gäller utformningen av det generella tillägget. I lagen bör därför inte anges vilket hyresbelopp som skall få utgöra grundval för generell hyreshöjning. Ej heller bör det vara oundgängligen nödvändigt att utforma tillägget som ett procenttillägg. Jag föreslår att det i fortsättningen skall kunna medges, att avtal träffas om hyreshöjning utöver den enligt hyresregleringslagen medgivna hyran för tid och enligt grunder som anges i Kungl. Maj ds eller hyresrådets beslut.

6 §-

Paragrafen har getts oförändrat innehåll så när som på att ordet grund­ hyra ersatts med ordet bashyra. Som följer av 26 § kommer paragrafen i fortsättningen inte att gälla lägenhet som utgör del av upplåtarens egen bostad. 7—8 a g. Hyresregleringslagens besittningsskydd föreslås i fortsättningen bara gäl­ la annan lägenhet än sadan som är avsedd att helt eller till icke oväsentlig del nyttjas till bostad, dvs. lokal i den mening ordet bär i förslaget till ny liyre slag. F. 11 . innehåller 7 § bestämmelser om besittningsskyddet för hyresavtal som måste uppsägas, medan 8 § reglerar besittningsskyddet i fråga om av­ tal som slutits på bestämd tid utan förbehåll om uppsägning. Enligt hyreslagsförslaget föreligger uppsägningsskyldighet även för det senare slaget av hyresavtal, om hyresförhållandet vid hyrestidens utgång varat längre än nio månader i följd (3 § första stycket i förslaget). Eftersom något be­ hov av besittningsskydd inte torde föreligga i fråga om hyresavtal som sluts på bestämd tid med så kort varaktighet som högst nio månader, torde 8 § böra upphöra att gälla.

76 Kungl. Maj. ts proposition nr Öl år 1068

Av främst praktiska skäl bör besittningsskyddsproceduren i ärenden an­ gående tokaler vara densamma som den vilken skall gälla enligt förslaget till hyreslag vid tvist om förlängning av hyresavtal angående bostadslägen­ het. I 7 och 8 a §§ har därför tagits upp bestämmelser som i sak har sam­ ma innehåll som 49 § förslaget till hyreslag. Hyresvärden bör alltså vara skyldig att lämna s. k. avflyttningsmeddelande och hyresgästen resp. den som vägras att överta lägenheten bör ges en frist av tre veckor inom vilken framställning måste göras till hyresnämnden. Bestämmelserna i 8 a § andra och tredje styckena har fått utgå.

13 §. I denna paragraf anges alt ärenden enligt hyresregleringslagen prövas av hyresnämnd som avses i liyreslagen. 17 §. De kommunala hyresnämnderna står under tillsyn av hyresrådet. Rådets tillsyn bör avse även de nya nämnderna efter övergången till den nya ord­ ningen för prövning av hyrestvister. Tillsynen med stöd av denna paragraf bör dock vara begränsad till handläggningen av ärenden enligt hyresregle­ ringslagen. Detta har föranlett ett tillägg till paragrafen.

18 §. Förfarandet inför de statliga hyresnämnderna i ärenden enligt hyresregleringslagen torde i huvudsak böra följa de regler som enligt lagen om hyres­ nämnder gäller för dessa nämnder. 1 paragrafen har de lagrum angetts som skall äga tillämpning i hyresregleringsärenden. 1 den män lagen om hyres­ nämnder innehåller olika regler för skilda typer av ärenden bör de regler som gäller tvist som avses i 1 § 2 nämnda lag äga tillämpning på ärenden enligt hyresregleringslagen.

20 §.

Enligt 20 § andra stycket skall besvär mot hyresnämnds beslut anföras inom 20 dagar från den dag då klaganden erhöll del av beslutet. För att få överensstämmelse med motsvarande bestämmelser i hyreslagen när det gäller klander mot hyresnämnds beslut har i stället angetts att besvären får anföras inom tre veckor från det parten erhöll del av beslutet. Vad som sagts nu gäller självfallet endast beslut som meddelas efter den 31 december 1968.

26 §. 1 hyresregleringslagens nuvarande lydelse innehåller denna paragraf un­ dantag från hyresregleringen för vissa lägenhetskategorier. I några tall gäl­ ler undantaget lagen i dess helhet. Hit hör upplåtelse av bostad som äi förenad med allmän tjänst och bostadsupplåtelse i sådan hotell- eller pen­ sionatrörelse, för vilken fordras myndighets tillstånd. I andra tall gäller

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968 77

undantaget bara bestämmelserna i 2—6 §§ och alltså inte besittningsskyddsbestämmelserna. Detta senare undantag gäller dels lägenheter i vissa hus för vilka utgått statligt lån av närmare angiven beskaffenhet, dels upplåtelse i första hand av lägenhet i sådant av kommun eller av kommunalt eller där­ med jämställt bostadsföretag förvaltat hus, som Kungl. Maj :t bestämmer, dels statlig myndighets upplåtelse av bostadslägenhet. Undantaget för de statligt belånade husen bör nu falla bort och andra undantag bör gälla lagen i dess helhet, eftersom besittningsskyddsbestämmelserna i denna lag skall upphöra beträffande bostadslägenheter. Vissa ytterligare undantag bör vidare tas upp i denna paragraf. Det har synts lämpligt att ta upp de skilda undantagen i en uppräkning punktvis. Först tas upp det redan förut behandlade undantaget som avser lägenhet i hus eller del av hus som färdigställts efter den 31 december 1968. Avgö­ rande för undantagets tillämplighet är när huset eller husdelen i sin helhet är färdigt för inflyttning. Har inflyttning skett i någon eller några lägen­ heter före den 31 december 1968 men övriga lägenheter då inte varit färdig­ ställda för inflyttning är lagen alltså inte tillämplig. Det har inte någon betydelse, när hyresavtalen ingås. Som en andra punkt tas upp ett undantag som gäller möblerade rum. Un­ dantaget har fått samma innehåll som motsvarande undantag från besittningsskyddsbestämmelserna i förslaget till hyreslag (jfr 45 § första stycket 2). De undantag från nämnda bestämmelser, som avser korttidsavtal och fall av överenskommelse om undantag från besittningsskyddet, har inte fått någon motsvarighet i hyresregleringslagen. Undantag görs vidare i punkt 3 för upplåtelse av bostad som är förenad med allmän tjänst och bostadsupplåtelse i sådan hotell- eller pensionat­ rörelse, för vilken fordras myndighets tillstånd. I punkt 4 tas upp regler om de allmännyttiga bostadsföretagens och där­ med jämställda företags upplåtelser och i punkt 5 statlig myndighets upp­ låtelse av bostadslägenhet. I andra stycket behandlas den förut redovisade frågan om undantag från hyresregleringen beträffande hus som undergår omfattande ombyggnad. För att hyresnämnd skall få förordna om hyresregleringens upphörande på grund av ombyggnadsarbete krävs att arbetet avslutats efter den 31 decem­ ber 1968. Frågan kan väckas av såväl hyresvärd som hyresgäst. En hyres­ gäst kan i vissa fall tänkas ha intresse av att hyreslagens hyressättningsregler blir tillämpliga i stället för hyresregleringslagens, nämligen om kost­ naderna för ombyggnadsarbetet blir så höga att den enligt sistnämnda lag medgivna hyran ligger över vad hyresvärden kan fordra vid en tillämpning av hyreslagens bestämmelser. Rätten att få huset undantaget från hyres­ regleringen bör inte längre föreligga, när frågan om höjning av bashyran på grund av arbetet slutligt avgjorts. Rätten bör gå förlorad så snart ny bashyra fastställts för någon lägenhet i huset. Har förordnande getts om

78 Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

att hyresregleringen skall upphöra, blir övergångslagen tillämplig på hyres­ avtal som löper vid tiden för förordnandet. Detta innebär bl. a. att avtalet en­ ligt 2 § första stycket nämnda lag under återstoden av hyresperioden skall anses uppta den hyra som skolat utgå när hyresregleringen upphörde. Frågan huruvida lägenhet omfattas av hyresregleringen med hänsyn till att omfattande ombyggnadsarbete utförts kan inte komma under bedöman­ de på annat sätt än i den ordning som angetts i andra stycket.

Övergångsbestämmelser till hyresregleringslagen

Hyresregleringslagen gäller f. n. t. o. m. den 31 december 1968. Som jag redan har nämnt bör lagen förlängas i tre år eller till utgången av år 1971. Bestämmelsen om förlängningen bör träda i kraft den 1 juli 1968. Liksom vid föregående förlängningstillfällen torde vissa övergångsregler böra fogas till denna bestämmelse. Dessa regler har tagits upp under 2. Som förut har angetts bör hyresregleringslagen i den ändrade lydelsen träda i kraft den 1 januari 1969. En viktig fråga är vilka övergångsregler som bör gälla vid ikraftträdandet. Främst av praktiska skäl bör sådana ärenden som anhängiggjorts hos kommunal hyresnämnd före den 1 januari 1969 handläggas och avgöras en­ ligt hyresregleringslagen i den äldre lydelsen. En regel med detta innehåll har tagits upp under 3. Regeln tar sikte på alla ärenden enligt hyresregle­ ringslagen. Undantagsvis kan inträffa att beslut om fastställelse eller änd­ ring av hyra enligt 3 § kan komma att avse enbart tid efter utgången av år 1968, fastän ärendet anhängiggjorts dessförinnan. I sådant fall skall själv­ fallet bashyra fastställas för lägeheten. Eu förutsättning är att beslutet med­ delas efter den nya lagstiftningens ikraftträdande. I fråga om besittningsskyddet innebär förslaget till ändrad lydelse av la­ gen, såvitt nu är i fråga, ändringar i vissa betydelsefulla hänseenden. Be­ träffande vissa lägenheter, nämligen lägenheter som är avsedda att helt eller till inte oväsentlig del användas som bostad, föreslås hyresregleringsiagens besittningsskydd bli ersatt av direkt besittningsskydd enligt förslaget till hyreslag. Materiellt sett innebär detta inte någon egentlig ändring. Över­ gången till ny lag innebär väsentligen bara att tvister om förlängning av hyresavtal beträffande sådana lägenheter skall handläggas av statlig hyres­ nämnd i stället för kommunal nämnd samt att själva besittningsskyddsproceduren blir eu annan. När det gäller lokaler, behålls hyresregleringslagens besittningsskydd men besittningsskyddsproceduren blir en annan. I viss begränsad utsträckning kommer att inträffa att lägenheter som ti­ digare har varit underkastade hyresregleringslagens besittningsskyddsbestämmelser inte kommer att omfattas av något besittningsskydd. Detta gäl­ ler lägenhet som utgör del av upplåtarens egen bostad samt vissa korttidsupplåtelser.

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968 79

Vid utformningen av övergångsbestämmelserna bör eftersträvas att i störsia utsträckning söka hindra att rättsförluster uppkommer för den en­ skilde som följd av okunnighet om bestämmelsernas innehåll samt att söka uppnå en ordning enligt vilken parterna ges tillräckligt rådrum att anpassa sig till det ändrade rättsläge som uppkommer genom den nya lagstiftning­ en. Från dessa utgångspunkter är det enligt min mening lämpligast att grunda övergångsbestämmelserna på den principen att, om sådan åtgärd som enligt hyresregleringslagen utgör utgångspunkten för besittningsskyddsproceduren töretas före den 1 januari 1969, besittningsskyddsfrågan handläggs och avgörs enligt hyresregleringslagen i den äldre lydelsen. Om sålunda hyresvärden har sagt upp ett hyresavtal före den 1 januari 1969 och dessutom, ifall han vid uppsägningen inte tydligt meddelat att han inte önskar låta hyresgästen bo kvar, lämnat denne sådant meddelande före samma dag, bör sålunda hyresgästen ha att vända sig till den kommunala hyresnämnden och hans anspråk på förlängning av hyresavtalet bör prö­ vas som ett uppsägningsärende enligt 7 § hyresregleringslagen. Motsvarande bör gälla beträffande ärenden enligt 8 och 8 a §§. Avgörande för tillämplig­ heten av äldre lag bör i dessa fall bli, om hyresvärden före den 1 januari 1969 delgett hyresgästen sitt beslut att vägra förlängning av hyresavtal (8 §) eller före samma dag i samband med uppsägning eller eljest tydligt med­ delat sökanden, att hyresförhållandet skall upphöra (8 a §). Om dagen för ikraftträdandet av den nya lagstiftningen passeras utan att sådan åtgärd som nu har angetts blivit vidtagen, bör den nya lagstiftningen vara tillämp­ lig. Har hyresvärden exempelvis uppsagt elt hyresavtal angående bostads­ lägenhet före den 1 januari 1969 men inte före årsskiftet tydligt meddelat att han ej önskar låta hyresgästen bo kvar, bör uppsägningen behålla sin giltighet. Hyresvärden bör emellertid vara skyldig att med tillämpning av den nya hyreslagens besittningsskyddsbestämmelser tillställa hyresgästen sådant meddelande som avses i 49 § hyreslagsförslaget. Den föreslagna övergångsanordningen leder till att de kommunala hyres­ nämnderna får ta emot vissa uppsägningsärenden även efter den 31 decem­ ber 1968. Den sista dag ett sådant ärende kan hänskjutas till kommunal hyresnämnd blir normalt den 14 januari 1969. De nu behandlade bestämmelserna angående handläggningen och pröv­ ningen övergångsvis av ärenden angående uppsägning m. in. har tagits upp under 4 och fått formen av tilläggsregler till regeln under 3, vilka blir till­ lämpliga när ärendet inte anhängiggjorts före den 1 januari 1969. Under 5 tas som en första punkt upp den förut behandlade regeln om tilllämpning övergångsvis av 3 § första stycket i dess äldre lydelse i fråga om hus som färdigställts senare än den 1 januari 1942 men före utgången av år 1968. Ett efter utgången av år 1968 givet beslut om ändring av lägen­ hets hyra enligt 3 § andra stycket kan komma att avse tid före utgången av år 1968. I sådant fall torde lagrummets äldre lydelse böra gälla. Detta

80 Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

innebär att grundhyra fastställs för lägenheten. Bashyran kan sedan framräknas genom att till grundhyran läggs den vid utgången av år 1968 för lägenheten gällande generella hyreshöjningen. En regel härom har tagits upp som en andra punkt under 5. Bestämmelserna i 3 och 4 §§ om underhållsarbete bör inte äga tillämp­ ning, om arbetet avslutats före den 1 januari 1969. En regel härom har tagits upp under 6. De föreslagna övergångsbestämmelserna innebär att de kommunala hyres­ nämnderna kommer att bestå under en övergångstid efter den 1 januari 1969 så länge anhängiggjorda ärenden ej avgjorts. I vissa fall kan det emellertid vara motiverat med en snabbare avveckling av verksamheten. En regel bör därför införas som ger Kungl. Maj:t eller, efter Kungl. Maj:ts bemyndigande, hyresrådet rätt att meddela särskilda bestämmelser om handläggningen efter den 31 december 1968 av ärenden, vilka enligt 3 eller 4 skall handläggas enligt hyresregleringslagen i den äldre lydelsen. Regeln har tagits upp under 7. Med stöd härav kan Kungl. Maj:t eller hyresrådet förordna att viss eller vissa kommunala hyresnämnder vid tidpunkt som anges i förordnandet skall överlämna ännu ej avgjorda ärenden till veder­ börande statliga hyresnämnd för fortsatt handläggning. Ett sådant förord­ nande inverkar självfallet inte på frågan vilka materiella bestämmelser som skall tillämpas av hyresnämnden. Däremot skall givetvis de nya reglerna om förfarandet i hyresregleringsärenden tillämpas. I den mån kommunal hyresnämnd består efter den 1 januari 1969 äger självfallet bestämmelserna i hyresregleringslagen i dess nuvarande lydelse alltjämt tillämpning i fråga om sådan nämnd. Någon särskild regel härom torde inte vara behövlig.

Förslaget till lag om ändring i lagen med vissa bestämmelser, som

skola iakttagas sedan hyresregleringen upphört

Förslaget innebär att ett nytt stycke fogas till 2 § av innehåll att Kungl. Maj :t vid beslut om avveckling av hyresregleringen för viss eller vissa orter eller visst eller vissa slag av lägenheter får förordna om begränsning av den hyreshöjning som kan bli följden av avvecklingen. Bestämmelsernas närmare innehåll har behandlats i den allmänna motiveringen.

Förslaget till ändring i nyttjanderättslagen

Som framgått av vad jag tidigare har anfört bygger förslaget med något enstaka undantag på det förslag angående ny hyreslag' som lädes fram i prop. 1967: 141. Jag inskränker mig i det följande till att redogöra för avvikelserna från den nämnda propositionen och hänvisar i övrigt till bihang A.

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968 81

1 KAP.

3 §• 1 kap. 3 § NJL innehåller bestämmelser bl. a. om nyttjanderättens be­ stånd vid överlåtelse av fastighet i vilken nyttj anderätten upplåtits och vid återköp av fastighet enligt lagen om återköpsrätt till fast egendom. I para­ grafen finns även hänvisningar till de särskilda regler i dessa hänseenden som gäller beträffande arrende och hyra. I prop. 1968: 19 angående bo­ stadsarrende m. m. föreslås att de tidigare hänvisningarna till 2 kap. 28 § och 3 kap. 28 § i stället skall gälla 2 kap. 28, 70, 71 och 83 §§ samt 3 kap. 28 §. I den lydelse av 3 kap. NJL som nu föreslås motsvaras den sistnämn­ da paragrafen av 3 kap. 29 §. Paragrafen har getts den ändrade lydelse som föranleds härav.

3 KAP.

35 g.

I denna paragraf regleras bostadshyresgästs rätt att överlåta hyresrätten i syfte att få ett lägenhetsbyte till stånd. I prop. 1967: 141 var bestämmel­ sernas tillämpningsområde begränsat till de orter för vilka Kungl. Maj :t förordnat att prövning av förstagångshyra kunde äga rum. I motioner vid 1967 års höstriksdag (I: 882 och II: 1092 samt I: 886 och II: 1102) yrkades att bytesrätten skulle utsträckas att avse hela landet. Även tredje lagutskottet förordade i sitt utlåtande (3 LU 1967: 58) en by­ tesrätt utan inskränkning beträffande tillämpningsområdet. I rådande läge på arbetsmarknaden med omfattande rörlighet hos arbetskraften måste det enligt utskottets mening anses föreligga ett starkt behov av att lägenhetsbyten kan ske i större utsträckning än inom och mellan bristorter. Behovet av att kunna utnyttja lägenhet för byte till sådan ort ansåg utskottet sär­ skilt framträdande. En hyresgäst, som var bosatt på en ort med balanserad hyresmarknad men som på grund av exempelvis ändrade anställningsför­ hållanden måste flytta till en bristort, kunde sålunda komma i en brydsam situation, om han på grund av bostadsbristen skulle vara hänvisad att ord­ na sin bostadsfråga genom byte och hyresvärden motsatte sig att sådant skedde. Hyresgästen kunde då tvingas avstå från en förmånlig anställning på bristorten eller, om han hade familj, nödgas lämna denna kvar i den gamla lägenheten. I motioner vid årets riksdag (1:281 och 11:354) har ånyo framförts krav på införande av lagstadgad bytesrätt utan inskränk­ ning beträffande det geografiska tillämpningsområdet. Med hänsyn till den uppfattning som sålunda har kommit till uttryck anser jag mig böra föreslå att bestämmelserna om bytesrätt utsträcks att 6 Bihang till riksdagens protokoll 1968. 1 samt. Nr 91

82 Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

gälla även på andra orter än bristorterna. Förslaget har utformats i en­ lighet härmed.

72 §. Det synes lämpligt att ett hyresmål, som efter klander är anhängigt vid domstol, kan återförvisas till hyresnämnden för förnyad behandling, när omständigheterna ger anledning till det, exempelvis när viss tvistefråga inte blivit prövad av nämnden med hänsyn till utgången i nämnden i an­ nan del av målet. Domstol som har att handlägga hyrestvist som det an­ kommer på hyresnämnd att pröva bör därför ha möjlighet att förordna att tvisten — i sin helhet eller i viss del — skall återupptas av hyresnämnden. En bestämmelse av detta innehåll togs upp i 4 § sista stycket förslaget till lag om hyresnämnder. Lagrådet framhöll emellertid att bestämmelsen inte borde ha sin plats i nämnda lag utan tas upp i nära anslutning till de bestämmelser i hyreslagen, som reglerar frågan om klandertalan mot hy­ resnämnds beslut. Det finns otvivelaktigt starka skäl för denna uppfatt­ ning. Jag har därför tagit upp bestämmelsen som ett andra stycke i denna paragraf.

Övergångsbestämmelser till hyreslagen

1. Enligt prop. 1967: 141 skulle lagen om medling i hyrestvister upphöra att gälla genom den nya hyreslagen. Som närmare anges under 3 föreslås nu en viss modifikation härav. Av nämnda punkt följer att medlingsnämnd kan ha att företa medling i tvist om nytt hyresavtal enligt besittningsskydds­ lagen. Detta förhållande har fått komma till uttryck genom att under 1 anges att upphävandet av lagen om medling i hyrestvister gäller med den begränsning som följer av 3. Bestämmelserna i 56—60 §§ om lokalhyresgästs rätt till ersättning vid obefogad uppsägning skall enligt förslaget inte gälla om hyresregleringsla­ gens besittningsskydd är tillämpligt för hyresförhållandet. Upphör besitt­ ningsskyddet att gälla på grund av förordnande av Kungl. Maj :t, bör Kungl. Maj :t ha att meddela de närmare föreskrifter som behövs för att nämnda bestämmelser skall kunna vinna tillämpning. Regler med detta innehåll har tagits upp som ett andra stycke under 1. 3. Enligt övergångsbestämmelserna i det till lagrådet remitterade försla­ get till ny hyreslag skulle den nya lagen i princip inte äga tillämpning på hyresavtal som slutits före lagens ikraftträdande men som helt eller delvis omfattar tid efter ikraftträdandet. Skilda undantag gjordes från denna princip. Sålunda föreslogs att den nya lagens besittningsskydd skulle vara tillämpligt även på äldre avtal. Detsamma skulle gälla bl. a. uppsägningsbestämmelserna i 3, 4 och 8 §§. Det förutsågs att vissa problem skulle kom­ ma att uppstå i samband med övergången från äldre till ny lag. Kungl.

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968 83

Maj :t ansågs därför böra få meddela de föreskrifter som fordrades med an­ ledning därav. Lagrådet uttalade att skälen för att i detta hänseende ge den nya lagen retroaktiv tillämpning var godtagbara men vände sig mot förslaget att det skulle ankomma på Kungl. Maj :t att meddela närmare bestämmelser an­ gående övergången. Lagrådet påpekade att de behövliga reglerna var av civillags karaktär och att de rätteligen borde ges i sådan lags form. I det läge frågan kommit och då räckvidden av de med delegationen avsedda bestämmelserna fick anses begränsad, ansåg lagrådet dock att den före­ slagna ordningen syntes kunna passera. Som förut har anförts innebär det föreliggande förslaget till ny liyreslagstiftning att hyresregleringen visserligen behålls i det befintliga lägenhetsbeståndet men att hyresregleringslagens besittningsskyddsbestämmelser ersätts med den nya hyreslagen i fråga om bostadslägenheter. Första stycket under 3 innebär alt besittningsskyddsbestämmelserna i den nya la­ gen blir tillämpliga också på äldre avtal som omfattas av hyresregleringen. I den situation som nu uppstått bör med anledning av vad lagrådet anfört förslagets övergångsbestämmelser kompletteras med de regler som behövs för övergången till den nya lagens besittningsskyddsbestämmelser. Övergångsbestämmelserna till lagen angående ändring i hyresreglerings­ lagen innebär att tvist om förlängning av hyresavtal skall handläggas och avgöras enligt hyresregleringslagen i den äldre lydelsen, om tvisten anhängiggjorts hos kommunala hyresnämnden före den 1 januari 1969 eller åt­ gärd som bildar utgångspunkt för besittningsskyddsproceduren enligt hyres­ regleringslagen företagits före nämnda dag. I de fall, då i enlighet med det sagda besittningsskyddsbestämmelserna i hyresregleringslagen (7—8 a §§) behåller sin giltighet i den äldre lydelsen efter den 1 januari 1969, bör den nya hyreslagens motsvarande bestämmelser inte få gälla. Till första stycket under 3 har därför fogats ett andra stycke av innehåll att, om 7—8 a § hy­ resregleringslagen i den lydelse som gällde före den 1 januari 1969 är till­ lämplig på ett hyresavtal även efter den 1 januari 1969, första stycket inte gäller i fråga om avtalet. Motsvarande övergångsanordning bör gälla beträffande äldre hyresavtal på vilket besittningsskyddslagen är tillämplig. Om den som påkallar nytt hyresavtal mottagit sådant meddelande som avses i 4 § nämnda lag före den 1 januari 1969, bör alltså tvisten handläggas och avgöras enligt äldre lag. Detsamma bör gälla om den som påkallar nytt hyresavtal, utan att så­ dant meddelande mottagits, före den 1 januari 1969 antingen hänskjutit tvist om rätt till nytt hyresavtal till medlingsnämnd eller väckt talan i tvis­ ten vid domstol. Första stycket under 3 bör ej gälla i fråga om hyresavtal på vilket äldre lag sålunda alltjämt äger tillämpning. Vissa lägenheter är undantagna från besittningsskyddslagens tillämpningsområde enligt 10 § samma lag. F örsta stycket bör ej heller gälla beträffande hyresavtal om så­

84 Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

dan lägenhet, därest avtalet uppsagts före den 1 januari 1969. Regler av nu antytt innehåll har tagits upp som ett tredje stycke under 3. Av första stycket under 3 framgår att hyresförslagets ändrade bestäm­ melser om uppsägningstid och tid för hyresavtals upphörande samt om sättet för uppsägning föreslås äga tillämpning även på äldre avtal. En för­ utsättning bör dock vara att uppsägningen sker efter den nya lagens ikraft­ trädande. Har hyresavtal uppsagts före den 1 januari 1969, bör äldre lags bestämmelser gälla i de nämnda hänseendena. En regel härom har tagits upp i fjärde stycket första punkten. Bestämmelserna om uppsägningstid i den nya lagen kan för vissa fall innebära att hyresavtal, som slutits på bestämd tid, måste uppsägas tidi­ gare enligt den nya lagen än enligt äldre lag för att upphöra vid hyres­ tidens utgång. Detta förhållande skulle i vissa lägen kunna vara obilligt för hyresvärden eller hyresgästen. Jag föreslår därför för nu behandlade fall det undantaget från första stycket att äldre lags bestämmelser om uppsäg­ ningstid skall gälla även efter den nya lagens ikraftträdande, om uppsäg­ ning sker senast den 31 januari 1969. Undantaget har placerats som en andra punkt i fjärde stycket. Beträffande äldre tidsbestämda avtal utan uppsägningsskyldighet kan komplikationer uppstå, om uppsägningsskyldighet kommer att gälla enligt den nya lagen. Infaller den tidpunkt då sådant avtal senast kan uppsägas för att upphöra vid hyrestidens utgång före den 1 februari 1969, hör en uppsägning som sker före nämnda dag alltid anses ha ägt rum i rätt tid. En regel med delta innehåll har tagits upp som en sista punkt i fjärde stycket. I prop. 1967: 141 gjordes inte bestämmelserna i 55 § om prövning av förstagångshyra tillämpliga på äldre avtal. Skälet var att i de fall när förstagångsprövning skulle kunna få aktualitet hyresavtalet som regel om­ fattats av hyresregleringen, varför något behov av att få hyran prövad en­ ligt den nya lagens bestämmelser inte ansågs föreligga. För visst fall torde dock förstagångsprövningen kunna vara av värde. Ett hyresavtal är i före­ varande avseende att anse som ett äldre avtal, om avtalet slutits före den nya lagens ikraftträdande även om hyrestiden börjar löpa först senare. Är lägenheten sådan att den i fortsättningen inte kommer att omfattas av hyresregleringen, exempelvis därför att lägenheten finns i ett hus som fär­ digställts efter den 31 december 1968, bör bestämmelserna om förstagångs- o prövning vara tillämpliga. I uppräkningen i första stycket av lagrum som skall vara tillämpliga på äldre avtal har därför även 55 § tagits med. 8. I prop. 1967: 141 innehöll della moment vissa övergångsregler angå­ ende hyressättningen. Reglerna, som byggde på att hyresregleringen skulle upphöra, bör i den situation som nu föreligger utgå ur förslaget. I stället har under 8 tagits upp bestämmelser om tillämpningen av hyresreglerings­ lagens hyressättningsnormer vid fråga om förlängning av hyresavtal be­ träffande bostadslägenhet för vilken hyresregleringen gäller.

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968 85

Enligt 48 § förslaget till ny hyreslag är hyresgästen vid förlängning skyl­ dig att godta den hyra som hyresvärden fordrar. Om hans krav ar oskä­ ligt, skall dock hyran utgå med skäligt belopp. Därutöver finns vissa regler om vad som är att anse som skälig hyra. Beträffande hyresavtal om bostads­ lägenhet för vilket hyresregleringslagen gäller måste den högsta hyra som hyresgästen skall vara skyldig att godta bestämmas på annat sätt. Maximihyran skall motsvara hashyran jämte medgiven generell hyreshöjning. Därutöver skall hyresgästen vara skyldig att under den fortsatta avtalsti­ den utge sådan ytterligare ersättning om vilken överenskommelse kan ha träffats enligt 4 § hyresregleringslagen. Vid fastställelse av villkoren för den fortsatta förhyrningen har nämnden eller domstolen endast att utgå från den bashyra som gäller enligt 3 § första stycket hyresregleringslagen samt det eller de tillägg till bashyran som kan komma i fråga enligt 4 och 5 §§ samma lag. Önskar hyresvärden få bashyran höjd på grund av förbätt­ ringsarbete med stöd av 3 § andra stycket i fall när överenskommelse med hyresgästen inte kunnat uppnås, får yrkandet handläggas i den for hyresregleringsärenden gällande ordningen. Motsvarande gäller när hyresgästen begär att ersättning, om vilken avtal träffats enligt 4 §, skall prövas enligt 3 § andra stycket eller att bashyran skall nedsättas därför att lägenhetens skick avsevärt försämrats eller hyresgäst tillkommande förmåner patagligt inskränkts. I fält där någon gällande bashyra inte finns fastställd for la­ genheten får det ankomma på hyresnämnden att ta upp frågan om fast­ ställelse av bashyra som ett särskilt hyresregleringsärende. Besittningsskyddsärendet får förklaras vilande till dess hyresregleringsärendet avgjorts. Hyresgästen torde böra anses skyldig att godta en klausul, som ger hyres­ värden rätt att ta ut den generella hyreshöjning som kan komma att med­ ges, i fall då sådan klausul inte finns i avtalet. Vad som sagts nu om förlängning av hyresavtal angående bostads­ lägenhet synes böra gälla även vid fastställelse av hyra när hyresgästen bott kvar i lägenheten efter hyrestidens utgång och någon förlängning av avtalet inte kommer till stånd. Bestämmelserna i 3 kap. 55 och 6a §§ bör inte äga tillämpning på hyres avtal angående bostadslägenhet, om hyresregleringslagen gäller för avtalet.

86 Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

Förslaget till lag om hyresnämnder

4 §• Bestämmelsen i 4 § tredje stycket i det i prop. 1967:171 framlagda förslaget till lag om hyresnämnder (se bihang B) att liyrestvist, som det ankommer på hyresnämnd att pröva och som efter klander är anhängig vid domstol, får av domstolen återförvisas till nämnden har som nyss an­ förts fått utgå och i stället tagits upp som ett andra stycke i 72 § i förslaget till ny hyreslag.

Departementschefens hemställan

I enlighet med vad jag nu har anfört föreligger förslag till 1) lag angående ändring i lagen den 19 juni 1942 (nr 429) om hyres­ reglering m. m. och om fortsatt giltighet av lagen, 2) lag om ändrad lydelse av 2 § lagen den 7 december 1956 (nr 567) med vissa bestämmelser, som skola iakttagas sedan hyresregleringen upphört, 3) lag angående ändring i lagen den 14 juni 1907 (nr 36 s. 1) om nytt­ janderätt till fast egendom, 4) lag angående ändrad lydelse av 1 § lagen den 22 juni 1928 (nr 253) om kollektivavtal, 5) lag om ändrad lydelse av 10 kap. 10 och 17 §§ rättegångsbalken, 6) lag om hyresnämnder. Jag hemställer att lagrådets utlåtande över lagförslagen, i den utsträck­ ning dessa har återgivits i bilaga till detta protokoll, inhämtas enligt 87 § regeringsformen genom utdrag av protokollet.

Vad föredraganden sålunda med instämmande av statsrådets övriga ledamöter hemställt bifaller Hans Maj :t Konungen.

Ur protokollet: Britta Gyllensten

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968 87

Bilaga

1) Förslag

till

Lag angående ändring i lagen den 19 juni 1942 (nr 429) om hyresreglering m. m. och om fortsatt giltighet av lagen

Härigenom förordnas, dels att 8, 14—16, 19, 25 och 28—30 §§ lagen den 19 juni 1942 om hyresreglering in. in. skall upphöra att gälla, dels att 3—7, 8 a, 13, 17, 18, 20 och 26 §§ lagen1 skall erhålla ändrad lydelse på sätt nedan anges, dels att lagen, som enligt lag den 15 december 1967 (nr 886) gäller till och med den 31 december 1968, skall äga fortsatt giltighet till och med den 31 december 1971.

3 §• Hyresvärden må icke mottaga, Hyresvärden må icke mottaga, träffa avtal om eller begära högre träffa avtal om eller begära högre hyra än som motsvarar den för la­ hyra än som motsvarar den för lä­ genheten tillåtna grundhyran, där ej genheten tillåtna bashyran, där ej annat föranledes av vad nedan sägs. annat föranledes av vad nedan sägs. Såsom grundhyra anses det hyres­ Såsom bashyra anses det hyresbe­ belopp, som lågenheten betingade lopp, som enligt lag eller myndighets den 1 januari 1942. Var lägenheten beslut gällde för lägenheten den 31 då ej uthyrd, fastställes grundhy­ december 1968. Finnes ej sådan ran av den i 13 § omförmälda hyres­ hyra, fastställes bashyran av den i nämnden efter hyresläget vid nämn­ 13 § omförmälda hyresnämnden till da tid. För lägenhet i hus eller del av det belopp som med hänsyn till hyhus, som färdigställts senare än den reslägct vid nämnda Hd för jämför­ 1 januari 1942, fastställer nämnden liga lägenheter i orten och övriga om­ grundhyran till det belopp, som med ständigheter är skäligt. hänsyn till byggnadskostnaderna och övriga omständigheter finnes skäligt. Var hyran för viss lägenhet den 1 Har lägenhetens värde ökats ge­ januari 1942 avsevärt lägre än hy­ nom sådani ombyggnads-, ändringsran för jämförliga lägenheter eller cller underhållsarbete som är av ej har lägenhetens värde avsevärt ökats endast ringa omfattning eller före­ genom ombyggnads- eller ändrings­ ligger för visst fall annat skäl av arbete eller föreligger för visst fall därmed jämförlig betydelse, äger annat skäl av därmed jämförlig be­ nämnden på framställning av hyres­ tydelse, äger nämnden på framställ- värden höja bashyran till det belopp,

1 Senaste lydelse av 3 och 4 §§ se 1963:163, av 6—8 §§ se 1943:112, av 8 a § se 1956:303, av 14 § se 1943:112, av 14 a § se 1950:130, av 15 § se 1945:759, av 18 och 19 §§ se 1943:112, av 20 § se 1947:142 samt av 26 § se 1961:213.

88 Kungl. Maj.ts proposition nr 91 år 1968

ning av hyresvärden höja grundhy- som därav föranledes. Har ombygg­ ran till det belopp, som därav föran- nads-, ändrings- eller underhållsar­ ledes. Har ombyggnads- eller änd- bete eller åtgärd av därmed jämför­ rings arbete eller åtgärd av därmed lig betydelse bekostats av hyresgäs­ jämförlig betydelse bekostats av hy­ ten, må bashyran i anledning därav resgästen, må grundhyran i anled­ höjas endast om särskilda skäl äro ning därav höjas endast om särskil­ därtill. Har lägenhetens skick avse­ da skäl äro därtill. Betingade lägen­ värt försämrats eller hyresgäst till­ heten den 1 januari 1942 en hyra, kommande förmåner påtagligt in­ som i avsevärd mån översteg hyran skränkts, äger nämnden på fram­ för därmed jämförliga lägenheter, ställning av hyresgästen eller hyreseller har lägenhetens skick avsevärt sökande nedsätta bashyran till skä­ försämrats eller hyresgäst tillkom­ ligt belopp. mande förmåner påtagligt in­ skränkts, äger nämnden på fram­ ställning av hyresgästen eller hyressökande nedsätta grundhyran till skäligt belopp. Höjning av grundhyran medför ej Höjning av bashyran medför ej ändring av gällande hyresavtal. Ned- ändring av gällande hyresavtal. Nedsättes grundhyran, skall nedsätt- sättes bashyran, skall nedsättningen ningen lända till efterrättelse, oav­ lända till efterrättelse, oavsett vad sett vad parterna avtalat. parterna avtalat. Hyresvärden må ej utan nämndens Hyresvärden må ej utan nämn­ tillstånd såsom villkor för uthyr­ dens tillstånd såsom villkor för ut­ ning träffa avtal om eller begära hyrning träffa avtal om eller begära försträckning eller borgensförbindel­ försträckning eller borgensförbindel­ se av hyresgästen eller av denne taga se av hyresgästen eller av denne taga eller begära annan liknande utfästel­ eller begära annan liknande utfästel­ se. Med avseende å avtal om upplå­ se. telse av andelsrått i förening eller aktiebolag, varmed följer rätt att be­ sitta eller hyra lägenhet, gäller vad i lagen om kontroll av upplåtelse och överlåtelse av bostadsrätt in. in. är stadgat. 4 §• Utöver grundhyran må hyresvär­ Utöver bashyran må hyresvärden den träffa avtal om skälig ersättning träffa avtal om skälig ersättning för för lägenhetens uppvärmning och 1. vad lägenheten ökat i värde ge­ förseende med varmvatten eller, om nom sådant ombyggnads-, ändringsgottgörelse därför ingår i grundhy­ eller underhållsarbete som är av ej ran, för den ökade kostnad, som för endast ringa omfattning eller genom sådant ändamål åsamkas hyresvär­ åtgärd av därmed jämförlig betydel­ den. Vad nu sagts skall ock gälla se, beträffande sådan ökning av avgif­ 2. lägenhetens uppvärmning och ter för vatten och avlopp, som in­ förseende med varmvatten eller, om trätt efter den 1 juli 1955. gottgörelse därför ingår i bashyran, Hyresnämnden äger, utan hinder för den ökade kostnad, som för så­ av att andra grunder avtalats för be- dant ändamål åsamkas hyresvärden,

Kungl. Maj.ts proposition nr 91 år 1968 89

räkning av ersättning som i första 3. sådan ökning av avgifter för stycket sägs, förordna, att de grun­ vatten och avlopp, som inträtt efter der, som finnas skäliga, skola till- den 1 juli 1955. lämpas. Nämnden må ock bestämma, Har hyresgästen åtagit sig att ut­ hur stor del av hyra, som skäligen giva ersättning som avses i första skall anses belöpa på dylik ersätt­ stycket, skall hyresnämnden pröva ning. ersättningen, om hyresgästen begär det. Om åtagandet gäller ersättning som avses i första stycket 1, äger 3 andra stycket motsvarande tillämp­ ning vid prövningen. I fråga om er­ sättning, som avses i första stycket 2 eller 3, äger hyresnämnden förordna, att de grunder, som finnas skäliga, skola tillämpas. Nämnden må ock be­ stämma, hur stor del av hyra, som skäligen skall anses belöpa på dylik ersättning. Konungen eller, — stycket sägs.

5 §■ Där så finnes påkallat till följd av Där så finnes påkallat till följd av ökade omkostnader för fastighets­ ökade omkostnader för fastighets­ förvaltning i viss kommun, äger förvaltning i viss kommun, äger Konungen eller, efter Konungens be­ Konungen eller, efter Konungens be­ myndigande, statens hyresråd med­ myndigande, statens hyresråd med­ giva, att avtal må för tid, som an- giva, att avtal må för tid och enligt gives i beslutet, träffas om hyreshöj­ grunder som angivas i beslutet, träf­ ning utöver grundhyran intill viss fas om hyreshöjning utöver den en­ procent av denna eller, om däri in­ ligt 3 och h §§ tillåtna hyran. går ersättning för lägenhetens upp­ värmning eller förseende med varm­ vatten, av återstående del av grund­ hyran. Vid meddelande av beslut, som i första stycket avses, må fastställas särskilda procenttal för olika slag av lägenheter så ock stadgas undantag från rätten till hyreshöjning, i den mån hyran förut höjts utöver det be­ lopp lägenheten betingade den 1 ja­ nuari 1940. 6 §• Är lägenhet-----------------------------rno rarande tillämpning. Vid meddelande av beslut om ned­ Vid meddelande av beslut om ned­ sättning av hyran enligt första styc­ sättning av hyran enligt första styc­ ket äger nämnden föreskriva, att lä­ ket äger nämnden föreskriva, att lä­ genheten skall vara underkastad be­ genheten skall vara underkastad be­ stämmelserna i 3—5 §§. Därvid skall stämmelserna i 3—5 §i§. Därvid skall såsom lägenhetens grundhyra gälla såsom lägenhetens bashyra gälla det

90 Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

det belopp, till vilket hyran blivit belopp, till vilket hyran blivit ned­ nedsatt, eller, om beslut enligt 5 § satt, eller, om beslut enligt 5 § med­ meddelats, det lägre belopp, som delats, det lägre belopp, som nämn­ nämnden med hänsyn därtill fast­ den med hänsyn därtill fastställer. ställer. 7 §- Har hyresvärd, utan att hyresrät­ Har hyresvärd, utan att hyresrät­ ten är förverkad, uppsagt hyresavtal, ten är förverkad, uppsagt hyresavtal äger hyresnämnden på framställning angående annan lägenhet än sådan av hyresgästen förklara uppsägning­ som är avsedd att helt eller till icke en ogiltig, om den finnes strida mot oväsentlig del nyttjas till bostad, god sed i hyresförhållanden eller el­ äger hyresnämnden på framställ­ jest vara obillig. Nämnden må ock, ning av hyresgästen förklara upp­ om hyresgästen samtycker därtill, sägningen ogiltig, om den finnes stri­ förlänga hyresförhållandet mot den da mot god sed i hyresförhållanden hyra, som hyresvärden enligt vad eller eljest vara obillig. Nämnden må ovan sägs äger betinga sig, och på de ock, om hyresgästen samtycker där­ villkor i övrigt, som finnas skäliga. till, förlänga hyresförhållandet mot den hyra, som hyresvärden enligt vad ovan sägs äger betinga sig, och på de villkor i övrigt, som finnas skäliga. Framställning som i första stycket Föreligger tvist om fortsatt förhyr­ sägs skall göras inom fjorton dagar ning enligt första stycket, åligger det från uppsägningen eller, om hyres­ hyresvärden att skriftligen meddela värden icke därvid tydligt meddelat, hyresgästen att denne, om han icke att han ej önskar låta hyresgästen går med på att flytta, har att senast kvarbo, inom fjorton dagar efter det tre veckor efter det att han fått del hyresvärden lämnat hyresgästen så­ av meddelandet göra framställning dant meddelande. som avses i första stycket. Meddelan­ det skall lämnas i den ordning som enligt 3 kap. 8 § lagen den H juni 1907 (nr 36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom gäller för uppsäg­ ning. Bestämmelsen i 8 § tredje styc­ ket tredje punkten gäller dock ej.

8

Skall hyresförhållande beträffande Har annan lägenhet än sådan som lägenhet, som förhyrts av två eller är avsedd att helt eller till icke ovä­ flera gemensamt, upphöra på grund sentlig del nyttjas till bostad förhyrts av åtgärd eller underlåtenhet av nå­ av två eller flera gemensamt och väg­ gon av dem, och vägrar hyresvärden rar hyresvärden, om hyresförhållan­ annan, som har del i hyresrätten, att det skall upphöra på grund av åt­ övertaga lägenheten, äger hyres­ gärd eller underlåtenhet av någon av nämnden på framställning av den dem, annan, som har del i hyresrät­ senare förordna därom, såframt hy­ ten, att övertaga lägenheten, äger resvärdens vägran finnes vara obil­ hyresnämnden på framställning av lig- den senare förordna därom, såframt hyresvärdens vägran finnes vara obillig.

Kungl. Maj.ts proposition nr 91 år 1968 91

I fråga---------------------------------motsvarande tillämpning. Framställning varom förmäles i Föreligger tvist om övertagande första eller andra stycket skall göras av lägenhet enligt första stycket, inom fjorton dagar från det hyres­ äger 7 § andra stycket motsvarande värden i samband med uppsägning tillämpning. Vad som där sägs om eller eljest tydligt meddelat sökan­ hyresgäst gäller därvid den som väg­ den, att hyresförhållandet skall upp­ ras övertaga lågenheten. höra. Skall i fall som avses i tredje stycket hyresförhållandet upphöra, skall ock framställning som där sägs göras inom nämnda tid. 13 §. För prövning av ärenden enligt Ärende enligt denna lag prövas av denna lag skall i varje kommun, där hyresnämnd som avses i 3 kap. la­ lagen äger tillämpning, utses en hy­ gen om nyttjanderätt till fast egen­ resnämnd. Denna skall ock tjänst­ dom. göra såsom sådan medlingsnämnd, som avses i lagen den 22 juni 1939 om medling i hyrestvister. Konungen äger förordna, att kom­ mun skall uppdelas i två eller flera hyresdistrikt med särskild nämnd i varje distrikt för de uppgifter, vilka ankomma på hyresnämnd och med­ lingsnämnd. 17 §• Hyresnämnderna skola stå under Hyresnämnderna skola stå under tillsyn av statens hyresråd. tillsyn av statens hyresråd, såvitt gäller handläggningen av ärenden enligt denna lag.

Kungl. Maj.ts proposition nr 91 år 1968

Innan hyresnämnd avgör ärende I fråga om förfarandet inför hy­ resnämnd i ärende enligt denna lag enligt denna lag, skola hyresvärd och hyresgäst eller, där så finnes lämp­ äga 1 § andra stycket, 2 § andra styc­ ligt, hyressökande erhålla tillfälle att ket samt 5 — 7, 9, 10, 13 — 16, 18, 19 vid sammanträde inför nämnden och 21 §§ lagen den 1968 (nr ) om hyresnämn­ framlägga sina synpunkter. Fram­ der motsvarande tillämpning. Be­ ställning av ringa vikt må dock av­ stämmelse om tvist som avses i 1 § slås utan att hava handlagts vid så­ 2 sistnämnda lag gäller därvid ären­ dant sammanträde , om den finnes icke förtjäna avseende. Där genom de enligt denna lag. särskild författning eller beslut av statens byggnadslånebyrå bestämts den hyra, som högst må utgå för viss lägenhet, må ärende om fastställan­ de av lägenhetens grundhyra intill den sålunda bestämda hyrans belopp avgöras utan hinder av att hyresgäst eller hyressökande icke beretts till­ fälle att infinna sig vid sammanträ­ det. Har kallelse till sammanträde avsänts till part genom rekommen­ derat brev, må ärendet avgöras utan hinder av hans utevaro. Nämnden äger giva hyresvärd, hy­ resgäst eller hyressökande, som beröres av ärende enligt denna lag, fö­ reläggande vid vite att inställa sig inför nämnden. Nämnden eller av nämnden anlitat ombud äger besiktiga lägenhet, som är uthyrd eller avsedd att uthyras, samt taga del av hyreskontrakt och andra handlingar, som röra hyres­ förhållande beträffande sådan lägen­ het. Nämnden äger för dylikt ända­ mål förelägga vite.

20 §• --------nämndens beslut. Hyresnämndens beslut-------- Part, som är missnöjd med nämn­ Part, som är missnöjd med nämn­ dens beslut, äger däröver anföra be­ dens beslut, äger däröver anföra be­ svär hos statens hyresråd inom tre svär hos statens hyresråd inom tjugu dagar från den dag, då klaganden veckor från det parten erhöll del av erhöll sådant besked som i 19 § tred­ beslutet. je stycket sägs. - beträffande lägenheten. Nämndens beslut-------------------------

Kungl. Maj.ts proposition nr 91 år 1968 93

Vad i denna lag stadgas skall ej Denna lag gäller ej äga tillämpning på upplåtelse av bo­ 1. lägenhet i hus eller del av hus som färdigställts efter utgången av stad, som är förenad med allmän tjänst, och ej heller på bostadsupp- år 1968, låtelse i sådan hotell- eller pensionat- 2. lägenhet som utgör del av upp­ rörelse, för vilken fordras myndig­ låtarens egen bostad, 3. upplåtelse av bostad som är för­ hets tillstånd. Stadgandena i 2—6 §§ skola icke enad med allmän tjänst eller boäga tillämpning på upplåtelse av lä­ stadsupplåtelse i sådan hotell- eller genhet i hyresvärden tillhörigt hus, pensionatrörelse, för vilken lordras för vilket utgått sådant statligt lån, myndighets tillstånd, som är förenat med villkor om be­ k. upplåtelse i första hand av lä­ gränsning av rätten att uttaga hyra genhet i sådant av kommun eller av och slutligt beviljats efter den 31 kommunalt eller därmed jämsLällt december 1956 samt icke uppsagts bostadsföretag förvaltat hus, som till betalning. Stadgandena skola ej Konungen bestämmer, heller tillämpas på upplåtelse i första 5. statlig myndighets upplåtelse av hand av lägenhet i sådant av kom­ lägenhet, som är avsedd att helt eller mun eller av kommunalt eller där­ till väsentlig del nyttjas till bostad. med jämställt bostadföretag förval­ Har hus dier del av hus undergått tat hus, som Konungen bestämmer, omfattande ombyggnad som avslu­ eller på statlig myndighets upplåtelse tats efter utgången av år 1968, skall hyresnämnden på framställning av av lägenhet, som är avsedd att helt eller till väsentlig del nyttjas till bo- hyresvärd eller hyresgäst förordna att denna lag skall upphöra att gälla sLad. för huset eller husdelen. Sådan fram­ ställning får icke upptagas till pröv­ ning sedan fråga om hyreshöjning på grund av arbetet slutligt avgjorts i den ordning som angives i 3 § andra stycket.

Övergångsbestämmelser

1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1969, om icke annat följer av vad som sägs nedan. 2. Bestämmelsen om fortsatt giltighet av lagen om hyresreglering m. m. träder i kraft den 1 juli 1968. . .. . „ Har hyresvärd, utan att hyresrätten är förverkad, fore den 1 juli l.JbS uppsagt hyresavtal till upphörande efter utgången av år 1968, far framställ­ ning som avses i 7 § i dess äldre lydelse göras senast den 15 juli 1968 eller, om hyresvärden icke före den 1 i sistnämnda månad tydligt meddelat att han ej önskar låta hyresgästen kvarbo, inom fjorton dagar efter det hyresvärden lämnat hyresgästen sådant meddelande. „ Har hyresvärd före den 1 juli 1968 lämnat meddelande som avses i 8 a § femte stycket i dess äldre lydelse om att hyresförhållande skall upphöra efter utgången av år 1968, får framställning enligt samma paragraf goras senast den 15 juli 1968. .. , 3 . Ärende som före utgången av år 1968 anhangiggjorts hos hyresnämnd

94 Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 196X

som avses i 13 § i dess äldre lydelse skall handläggas och avgöras enligt äldre lag. 4. Har hyresvärd, utan att hyresrätten är förverkad, uppsagt hyresavtal före utgången av år 1968 samt, om han icke redan vid uppsägningen tydligt meddelat att han ej önskar låta hyresgästen kvarbo, lämnat denne sådant meddelande före utgången av året, skall ärende angående uppsägningen och avgöras enligt äldre lag, även om ärendet ej anhängiggjorts före utgången av samma år. Motsvarande gäller i fall som avses i 8 §, om hyresvärden före utgången av år 1968 delgivit hyresgästen sitt beslut att vägra förlängning av hyresavtalet, och i fall som avses i 8 a § första eller andra stycket i den äldre lydelsen, om hyresvärden före utgången av året i samband med uppsägning eller eljest tydligt meddelat sökanden att hyres­ förhållandet skall upphöra. 5. Bestämmelserna i 3 § första stycket i dess äldre lydelse äger alltjämt tillämpning vid fastställelse av hyra för lägenhet i hus som färdigställts senare än den 1 januari 1942 men före utgången av år 1968. När hyres­ nämnd ändrar lägenhets hyra, äger 3 § andra stycket i dess äldre lydelse alltjämt tillämpning, om beslutet avser tid före utgången av år 1968. 6. Bestämmelserna i 3 § andra stycket om höjning av bashyra på grund av underhållsarbete och i 4 § första stycket angående avtal om ersättning pa grund av sadant arbete äger icke tillämpning på arbete som avslutats före utgången av år 1968. ^ eller, efter Konungens bemyndigande, statens hyresråd får meddela särskilda bestämmelser om handläggningen efter utgången av år 1968 av ärenden, som enligt 3 eller 4 ovan skall handläggas enligt äldre

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968 95

2) Förslag till Lag

om ändrad lydelse av 2 § lagen den 7 december 1956 (nr 567) med vissa bestämmelser, som skola iakttagas sedan hyresregleringen upphört

Härigenom förordnas, att 2 § lagen den 7 december 1956 med vissa be­ stämmelser, som skola iakttagas sedan hyresregleringen upphört1, skall er­ hålla ändrad lydelse på sätt nedan anges.

Har hyresregleringslagen-------------av beslutet. Är hyresavtal------------ hyresregleringen upphörde. Beslutar Konungen att hyresregle­ ringslagen skall upphöra att gälla för viss eller vissa orter eller för visst eller vissa slag av lägenheter, får Konungen förordna att, om den hyra som utgår vid hyrestidens slut understiger hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga, det belopp, med vilket hyran får höjas vid förlängning av hyresavtal, under en övergångstid skall begränsas så att hyran vid övergångstidens slut är anpassad till hyran för likvärdiga lägenheter.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1969.

1 Senaste lydelse av 2 § se 1959: 161.

96 Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

3) Förslag

till

Lag

angående ändring i lagen den 14 juni 1907 (nr 36 s. 1) om nyttjanderätt

till fast egendom

1 KAP.

3 g.1 Sker överlåtelse av fastighet, vartill nyttjanderätt upplåtits, vare nyttjanderätten ej gällande mot nye ägaren, med mindre vid överlåtelsen skett förbehåll om nyttjanderättens bestånd eller på grund av inteckning eller inskrivning, enligt vad därom är stadgat, nyttj anderätten skall fortfarande gälla; dock att i fråga om rätt för arrendator eller hyresgäst att i visst fall njuta sin nyttjanderätt till godo gäller vad i 2 kap. 28, 70, 71 och 83 §§ samt 3 kap. 29 § därom stadgas. Varder fastigheten-------------nyttj ander ättens bestånd. Återköpes fastigheten enligt lagen om återköpsrätt till fast egendom, vare nyttj anderätten ej beståndande mot återköparen, med mindre denne sådant utfäst eller han själv är upplåtare eller tidigare förvärvat fastigheten med förbehåll om nyttj anderättens bestånd eller nyttj anderätten jämlikt 2 kap. 28, 70, 71 eller 83 g eller 3 kap. 29 § tidigare gällt mot honom eller på grund av inteckning eller inskrivning, enligt vad därom är stadgat, nyttjanderätten skall fortfarande gälla. Är nyttjanderätt, enligt vad nu sagts, gällande mot återköparen på grund av dennes utfästelse eller till följd av att han själv är upplåtare eller tidigare förvärvat fastigheten med förbehåll om nyttj anderättens bestånd, vare så ansett som hade återköpet skett med sådant förbehåll.

3 KAP.

35 §. Hyresgäst får överlåta hyresrätten till bostadslägenhet i syfte att genom byte erhålla bostad i annan under hyres- eller bostadsrätt upplåten lägen­ het, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om hyresgästen har beaktansvärda skäl för bytet och detta kan äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden. Har hyresgästen 1 Senaste lydelse av 1 kap. 3 § se 1939:364 (ny lydelse föreslagen i prop. 1968: 19).

Kungl. Maj.ts proposition nr 91 år 1968 97

erhållit lägenheten genom byte och innehaft lägenheten mindre än tre år, får tillstånd dock lämnas endast om synnerliga skäl föreligger. Första stycket — ----------------------i följd.

72 §. Hyrestvist, som-------------------------- nyss nämnts. Tvist som efter klander mot hyresnämnds beslut är anhängig vid dom­ stol får återförvisas till nämnden.

Övergångsbestämmelser

1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1969. Genom lagen upphäves, med den begränsning som följer av 3 nedan, lagen den 22 juni 1939 (nr 366) om medling i hyrestvister. Bestämmelserna i 3 kap. 56—60 §§ gäller icke avtal på vilket 7 eller 8 a § lagen den 19 juni 1942 (nr 429) om hyresreglering in. m. äger tillämpning. Upphör sistnämnda paragrafer att gälla för viss eller vissa orter eller för visst eller vissa slag av lägenheter, äger Konungen meddela de närmare före­ skrifter som behövs för att 3 kap. 56—60 §§ skall kunna vinna tillämpning.

3. Bestämmelserna i 3 kap. 1, 3, 4, 8, 33, 45—53, 55 59 och 61 §§ skall, om ej annat följer av vad som sägs nedan, tillämpas även på avtal som slutits före lagens ikraftträdande. Första stycket gäller ej i fråga om hyresavtal på vilket 7—8 a § lagen om hyresreglering m. m. i den lydelse som gällde före den 1 januari 1969 alltjämt äger tillämpning. Tvist om rätt till nytt hyresavtal enligt lagen den 7 december 1956 (nr 568) om rätt i vissa fall för hyresgäst till nytt hyresavtal skall handläggas och avgöras enligt äldre lag, om den som påkallar nytt avtal före utgången av år 1968 antingen mottagit sådant meddelande som avses i 4 § nämnda lag eller hänskjutit tvisten till nämnd som avses i lagen om medling i hyrestvister eller väckt talan i tvisten vid domstol. Första stycket gäller ej i fråga om hyresavtal på vilket äldre lag sålunda alltjämt äger tillämpning. I fråga om hyresavtal på vilket lagen om rätt i vissa fall för hyresgäst till nytt hyresavtal jämlikt 10 § samma lag icke äger tillämpning gäller ej första stycket, om avtalet uppsagts före utgången av år 1968. Har hyresavtal uppsagts före utgången av år 1968, äger äldre lags bestäm­ melser om uppsägningstid och tid för hyresavtals upphörande samt om sättet för uppsägning tillämpning, även om hyrestiden går ut först efter nämnda tidpunkt. Infaller den tidpunkt då hyresavtal, som slutits på be­ stämd tid, senast kan uppsägas för att upphöra vid hyrestidens utgång tidi­ gare enligt denna lag än enligt äldre lag, gäller äldre lags bestämmelser om uppsägningstid även efter den nya lagens ikraftträdande, om uppsägning sker före utgången av januari 1969. Förelåg ej enligt äldre lag skyldighet att uppsäga hyresavtal men inträder sådan skyldighet enligt denna lag och infaller den tidpunkt då avtalet senast kan uppsägas för att upphöra vid hyrestidens utgång före utgången av januari 1969, skall uppsägning som sker före nämnda dag anses ha ägt rum i rätt tid.

7 Bihang till riksdagens protokoll 1968. 1 samt . Nr 91

9 Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

8. Förlänges hyresavtal angående bostadslägenhet eller sker uppskov med avflyttning från sådan lägenhet sedan avtalet upphört och gäller lagen om hyresreglering m. m. för avtalet, är hyresgästen, utan hinder av 3 kap. 48 §, skyldig att godtaga den hyra som hyresvärden fordrar endast i den mån hyran icke överstiger vad som är medgivet enligt nämnda lag. Bestämmelserna i 3 kap. 55 och 65 §§ äger icke tillämpning på hyresavtal angående bostadslägenhet, om lagen om hyresreglering m. m. gäller för av­ talet.

6) Förslag

till

Lag

om hyresnämnder

4 §.i Hyrestvist får------------------------ eller skiljemän. I hyrestvist —-------------------- för medling. 1

1 Ändringen innebär att tredje stycket utgår.

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968 99

Utdrag av protokoll, hållet i lagrådet den 29 mars 1968.

Närvarande: justitierådet E dling , regeringsrådet H egrelius , justitierådet P etrén , justitierådet JOAGHIMSSON,

Enligt lagrådet den 15 mars 1968 tillhandakommet utdrag av protokoll över justitieärenden, hållet inför Hans Maj :t Konungen i statsrådet den 8 mars 1968, hade Kungl. Maj:t förordnat, att lagrådets utlåtande skulle för det i 87 § regeringsformen avsedda ändamålet inhämtas över upprät­ tade förslag till lag angående ändring i lagen den 19 juni 1942 (nr 429) om hyresreglering m. m. och om fortsatt giltighet av lagen, lag om ändrad lydelse av 2 § lagen den 7 december 1956 (nr 567) med vissa bestämmelser, som skola iakttagas sedan hyresregleringen upphört, lag angående ändring i lagen den 14 juni 1907 (nr 36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom samt lag om hyresnämnder, de två sistnämnda i den utsträckning för­ slagen återgivits i bilaga till statsrådsprotokollet. Förslagen, som finns bilagda detta protokoll, hade inför lagrådet före­ dragits av hovrättsassessorn Ulf Gad. Lagrådet yttrade:

Allmänna synpunkter

Det framlagda förslaget avser, att den allmänna hyreslagstiftning, var­ om förslag förelädes föregående års riksdag men sedermera återkallades, nu skall genomföras men med den väsentliga ändring i innebörden som ligger i att den nuvarande regleringen av hyrorna i princip bibehålies. Enligt förslaget skall sålunda hyresregleringslagen, som senast förlängdes till utgången av år 1968, med vissa ändringar förlängas på ytterligare tre år. Denna period är längre än den, med vilken lagen tidigare brukat givas fortsatt giltighet, och departementschefen uttalar också, att frågan om eu total avveckling av hyresregleringen för närvarande saknar aktualitet. Hy­ resregleringen avses skola bibehållas även beträffande lokaler, trots att en­ ligt vad departementschefen yttrar något egentligt behov härav icke före­ ligger. Det är enligt lagrådets mening beklagligt, att genom att övergången 7f Bihang till riksdagens protokoll 1968 . 1 samt . Nr Öl

100 Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

till en friare hyresmarknad sålunda ställes på framtiden de missförhål­ landen som följer av regleringen blir beslående. Från de synpunkter lag­ rådet närmast har alt företräda må pekas på den olägenhet som ligger i alt denna reglering, som tillkom under andra förhållanden än de nu rå­ dande, måste upprätthållas med straffhot och därmed förfaranden blir straffbelagda som ej står i strid mot rättsmedvetandet hos stora grupper av befolkningen; härtill kommer, att då de obehöriga förfarandena som regel är av beskaffenhet att undgå beivran, den s. k. svarta handeln med lägenheter kan fortgå tämligen ohämmat. I hyresregleringslagen har föreslagits vissa ändringar, av vilka några är av väsentlig betydelse. Bland dessa märkes främst, alt höjning av hyra skall kunna ske på grund av sådant underhållsarbete som är av ej endast ringa omfattning. Verkningarna av de föreslagna ändringarna är delvis vanskliga att bedöma, och prövningen försvåras av att förslaget i dessa delar icke bygger på någon särskild utredning, över vilken hyresmark­ nadens parter och andra sakkunniga instanser fått tillfälle att yttra sig. Förslaget innebär i fråga om bostadslägenheter, att besittningsskyddet, oavsett om det gäller hyresreglerad eller icke liyresreglerad fastighet, skall bedömas enligt hyreslagen, medan spärren mot oskälig hyra beträffande hyresreglerad fastighet innefattas i hyresregleringslagen och beträffande annan fastighet i hyreslagen. I fråga om lokaler åter faller beträffande hy­ resreglerad fastighet såväl frågan om besittningsskydd som spörsmålet om priskontroll under hyresregleringslagen, medan när det gäller icke hyres­ reglerad fastighet båda spörsmålen faller under hyreslagen. Det är härvid att märka, att på en och samma ort den ena fastigheten kan vara hyres­ reglerad och den andra ej, beroende t. ex. på om fastigheten tillhör ett all­ männyttigt bostadsföretag eller annan. Den nuvarande gränsen mellan bo­ stadslägenhet och lokal har bibehållits i hyresregleringslagen såvitt angår dess bestämmelser om bl. a. priskontrollen; däremot har som följd av att gränsen i hyreslagen dragits något annorlunda, hyresregleringslagens be­ stämmelser om besittningsskydd för lokaler måst utformas i enlighet med denna gränsdragning. Det inses lätt att med splittringen av likartade frå­ gor på skilda lagar och med övergången till det nya systemet är förenade åtskilliga vanskligheter. Det hade här varit av särskilt värde, om hyres­ rådet med sin stora praktiska erfarenhet på hithörande område fått till­ fälle att belysa angivna spörsmål. Remissen till lagrådet omfattar icke, frånsett ett par i detta samman­ hang mindre betydelsefulla ändringar, förslagen till hyreslag och lag om hyresnämnder, varöver lagrådet tidigare yttrat sig. Lagrådet har i enlighet härmed upptagit de däri behandlade frågorna till förnyad granskning endast i den mån så påkallats av sambandet med förslaget till hyresregleringslag. De erinringar lagrådet tidigare framförde mot förslagen kvarstår emellertid.

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968 101

Lagen angående ändring i lagen om hyresreglering m. m.

3 §■ Beträffande lägenhet, för vilken det den 31 december 1968 icke finns någon enligt lag eller myndighets beslut gällande hyra, skall enligt förslaget hyresnämnden fastställa hyra efter grunder, som skiljer sig från de nu gällande. I punkt 5 i övergångsbestämmelserna stadgas emellertid, att de nu gällande grunderna alltjämt skall äga tillämpning vid fastställande av hyra i lägenhet i hus, som färdigställts senare än den 1 januari 1942 men före utgången av år 1968. Tillämpningsområdet för de nya grunderna inskränkes därmed till att avse lägenheter av här avsett slag i hus, som färdigställts före den 1 januari 1942. Betydande svårigheter föreligger redan nu vid tillämpningen av de gällande grunderna, och det torde vara ställt utom tvivel, att dessa svårig­ heter blir ännu större, när nya hyresnämnder träder till. Vägande skäl torde emellertid tala för att bashyran för lägenhet varom här är fråga bör fastställas efter samma normer som om hyran blivit bestämd före ut­ gången av år 1968. Tillräcklig anledning synes dock saknas att därvid göra undantag för lägenhet i hus som färdigställts före den 1 januari 1942. Med hänsyn härtill och till att de kategorier, som beröres av nyssnämnda övergångsstadgande är så omfattande, föreslår lagrådet, att övergångsstadgandet slopas och alt tredje punkten i första stycket av förevarande paragraf får det innehållet, att bashyran i där avsett fall skall fastställas till det belopp, som hyresvärden studie ha berättigats mottaga för lägen­ heten, om hyra varit fastställd för denna den 31 december 1968. Såsom departementschefen framhållit är det angeläget att förutsättning­ ar skapas för ett ökat fastighetsunderhåll. Betingelsen för att ett förbättrat underhåll skall komma till stånd måste — såsom departementschefen ock­ så uttalar — vara, att nödvändiga ekonomiska förutsättningar föreligger därför. Utvecklingen under den tid hyresregleringen varat torde ha med­ fört, att för vissa fastigheter utgående grundhyra jämte generella tillägg ej förslagit till de ständigt stegrade kostnaderna för fastighetsunder­ hållet. Det läget kan därför sägas ha uppstått, att den hyresvärden enligt hyresavtalet ursprungligen åvilande underhållsplikten kommit att i vissa fall minska till följd av att hyresregleringen ej givit en gottgörelse som fullt svarat mot den ursprungliga förpliktelsen. Under senare år ingångna hyresavtal rörande nedslitna lägenheter torde ofta nog ej heller kunna anses innefatta underhållsskyldighet av samma omfattning som den vilken förelåg 1942 i fråga om samma lägenhet. När 15 § andra stycket i den nya hyreslagen blir tillämpligt, kommer hyresvärden att ha en underhållsskyl­ dighet, som i åtskilliga fall är större än vad som enligt det nyss antydda gällde dessförinnan. Den bashyra som genom nollställningen gäller för

102 Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

lägenheten får anses avse den tidigare, lägre underhållsskyldigheten. Det framstår som naturligt, att den ökning av förpliktelsen som ålägges hy­ resvärden skall medföra en däremot svarande höjning av gottgörelsen. I de fall då vad hyresvärden äger uppbära, bashyran, ej innefattar full gottgörelse för den honom åvilande underhållsplikten, bör han därför vara be­ rättigad till sådan höjning av bashyran att han erhåller full gottgörelse. I den mån den uppkomna skiljaktigheten mellan hyresvärdens förpliktelse och hans rätt till gottgörelse, bashyran, är föranledd av den nya hyreslagstiftningen, borde i och för sig höjningen av bashyran ske från den tidpunkt då den nya lagstiftningen blev tillämplig. På goda grunder kan emellertid hävdas, att värden ej bör utfå ersättningen förrän från och med den tidpunkt, då han fullgjort sin underhållsskyldighet. Om upprustningen av fastigheten — vare sig fråga är om arbeten i själva lägenheten eller om exempelvis yttre underhåll — sker i omgångar, bör tydligen också höjningen göras etappvis. Den hyresvärd som, trots att grundhyran jämte generella tillägg ej givit full gottgörelse för underhållsskyldigheten, även under gångna år genom att avstå från normal avkastning på sitt i fastig­ heten insatta kapital eller genom att tillskjuta medel, hållit fastigheten i fullgott skick, bör vara berättigad till höjningen av bashyran redan tidigare än från den tidpunkt som följer av förslaget, dvs. när han, efter det att fastigheten nedslitits, åter satt den i stånd. Vad nu anförts torde i det väsentliga leda till samma resultat som av­ setts med det remitterade förslaget. Däremot medför synsättet, att den lagtekniska lösningen bör bli något annorlunda. Då den justering av bas­ hyran som sker sammanhänger med ikraftträdandet av den nya hyreslagstiftningen och den nya ordningen för hyresregleringen, borde regeln om justering av bashyran upptagas bland övergångsbestämmelserna till lagen om ändring av hyresregleringslagen. Härigenom skolle också bli klart, att höjningen av bashyran är en engångsföreteelse och att icke — såsom den remitterade lagtexten närmast ger vid handen ehuru så ej torde ha va­ rit avsett — hyresvärden vid upprepade reparationer i ett och samma hän­ seende varje gång blir berättigad till höjning av bashyran. Då emellertid regeln som medför övergång till det nya systemet för hyresregleringen upptagits i själva lagen, i 3 § första stycket, bör hinder ej möta att även regeln om jämkning av bashyran av anledning varom nu är fråga upp­ tages i lagen. Utformningen bör dock göras så att jämkningens engångs­ karaktär klart framgår. Redan härav följer, att förslagets sammankoppling av nu avhandlade regel med bestämmelserna om höjning av bashyran på grund av ombyggnads- och ändringsarbeten bör utgå. Härutöver må fram­ hållas, att sistnämnda arbeten och underhållsarbeten är artskilda och att också med hänsyn därtill vägande erinringar kan riktas mot samman­ kopplingen. På grund av del anförda förordas, att reglerna i förslagets andra styc­

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968 103

ke om höjning av bashyra på grund av underhållsarbete malte utga samt att i ett nytt stycke, som inskjutes mellan förslagets första och andra styc­ ken, upptages bestämmelse av innehåll, att om bashyra, som blir gällande för lägenheten enligt första stycket, ej kan anses innefatta full gottgörelse för den underhållsskyldighet som åligger hyresvärden, hyresnämn­ den får, när lägenheten är försatt i skick som hyresgästen äger kräva, på framställning av hyresvärden höja bashyran med sådant belopp att full gottgörelse utgår. I sin nu gällande lydelse innehåller andra stycket i förslaget bestämmelser om att hyresnämnden får höja eller sänka grundhyran bl. a. om hyran för lägenheten den 1 januari 1942 var avsevärt lägre än hyran för jäm­ förliga lägenheter resp. om hyran i avsevärd mån översteg hyran för jäm­ förliga lägenheter. Motsvarande regler har ej upptagits i förslaget. Skälet härtill har angivits vara, att reglerna numera torde ha så liten praktisk betydelse att de bör kunna utgå. Att bestämmelsernas praktiska betydelse numera icke är stor torde vara riktigt. Man kan dock ej bortse från att slopande av denna möjlighet att höja eller sänka grundhyran i enskilda fall kan få verkningar som ej är önskvärda. Särskilt kan tänkas att sasom grundhyra fortfarande gäller ett alltsedan tid före 1942 avtalat hyres­ belopp, som av ideella, personliga eller liknande skäl salts avsevärt lägre än som motsvarar hyran för jämförliga lägenheter. Det kan vara stötande att i ett sådant fall maximihyran icke skulle kunna höjas, om skälet till hyresnedsättning bortfölle efter ändringsförslagets ikraftträdande. Ett visst behov av ifrågavarande regelsystem torde därför kvarsta. Det föreslås på grund härav, att motsvarighet till nuvarande regler upptages i förslaget.

4 §■ Vid bifall till vad vid 3 § förordats beträffande höjning av bashyran med hänsyn till underhållsskyldighet som åvilar hyresvärden torde punkt 1 i första stycket i förevarande paragraf böra utbytas mot två punkter, den ena avseende ersättning för vad hyresvärden utgivit för underhålls­ arbete utan att bashyran innefattat full gottgörelse därför och den andra gällande ersättning för vad lägenheten ökat i värde genom ombyggnadseller ändringsarbete som är av ej endast ringa omfattning eller genom åtgärd av därmed jämförlig betydelse. I andra stycket bör göras de formella jämk­ ningar som föranledes av omarbetningen i 3 § och punkt 1 i första styc­ ket av förevarande paragraf. Därutöver torde böra vidtagas sådan ändring av andra punkten i andra stycket att av lagtexten klart framgår att, om åtagandet gäller ersättning för underhållsarbete eller ersättning för om­ byggnads- eller ändringsarbete, prövningen skall ske enligt de grunder som anges i 3 § andra resp. tredje stycket enligt lagrådets förslag samt bashyran ändras i enlighet därmed. Enligt förslaget skall ändring ej ske i paragrafens tredje stycke, vari

104 Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

stadgas att Kungl. Maj :t eller, efter Kungl. Maj :ts bemyndigande, statens hyresråd äger meddela föreskrifter att av hyresnämnden tillämpas vid pröv­ ning som i andra stycket sägs. Detta stadgande kommer då att omfatta även föreskrifter med avseende på den prövning, som nämnden enligt andra stycket i dess föreslagna nya lydelse skall ha att verkställa beträffande er­ sättning, som avtalats enligt förslagets första stycke punkt 1. Detta torde knappast vara avsett; normen för bestämmande av ersättning på grund av förbättringsarbeten framgår nämligen redan av 3 § i lagen. Stadgandet bör därför inskränkas så att det behåller sin nuvarande innebörd, dvs. åsyftar Provning enligt andra stycket av fråga om ersättning som avses i första stycket 2 eller 3 i det remitterade förslaget (3 eller 4 i lagrådets förslag).

7 och 8 a §§. Enligt remissprotokollet bör besittningsskyddsproceduren i ärenden an­ gående lokaler vara densamma som den vilken skall gälla enligt förslaget till hyreslag vid tvist om förlängning av hyresavtal angående bostadslä­ genhet. Det sägs att därför i förevarande paragrafer tagits upp bestämmel­ ser som i sak har samma innehåll som 49 § förslaget till hyreslag. Förslaget till ändring i hyresregleringslagen saknar emellertid motsvarighet till be­ stämmelsen i 49 § andra stycket om vad den som fordrar förlängning har att iakttaga inom viss angiven tid. En dylik bestämmelse bör fogas till 7 § andra stycket. På grund av hänvisningen i 8 a § andra stycket i förslaget blir bestämmelsen tillämplig även i fall som avses i 8 a §.

18 §. Hänvisningen Ull 2 § andra stycket lagen om hyresnämnder kan föran­ leda det missförståndet, att lagrummet i övrigt icke skall äga tillämpning. Lagrådet föreslår därför, att hänvisningen, som i och för sig torde vara överflödig, får utgå.

23 §. Genomföres den omarbetning av 3 § som lagrådet förordat, bör hänvis­ ningen i förevarande paragraf till 3 § fjärde stycket utbytas mot en sådan till 3 § femte stycket. Vid ändring i förevarande paragraf måste lagens in­ gress jämkas.

26 §.

Föreskrifterna i andra stycket av förevarande paragraf bygger på tanken alt hus som undergått omfattande ombyggnad i princip skall undantagas från hyresregleringen. Att regeln utformats som en dispensregel beror på svårigheten att i lagtext ange vad som avses med omfattande ombyggnad. Den i paragrafens sista punkt upptagna, ej närmare motiverade regeln av

Iiungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968 105

innebörd, att undantagande från hyresregleringen ej kan ske sedan bashyran ändrats på grund av arbetet, går mindre väl samman med grundtan­ ken bakom förslaget. Om regeln likväl anses skola bibehållas, torde den böra utformas som én materiell och ej som en processuell regel. Hinder mot att undantaga ett ombyggt hus från hyresregleringen torde böra föreligga icke blott då bashyra bestämts enligt 3 § andra eller, om lagrådet förslag vid 3 § beaktas, tredje stycket utan även när bestämmandet skett enligt 4 § andra stycket; att uttryckligen hänvisa till dessa lagrum synes emellertid knappast behövligt. Med beaktande av vad nu i formellt hänseende anmärkts skulle punkten kunna ges den lydelsen, att vad som nu dvs. i forsta punkten — sagts ej gäller, om fråga rörande höjning av bashyran på grund av arbetet slutligen avgjorts.

Övergångsbestämmelser Bestämmelserna i punkterna 3 och 4 innebär, att tidpunkten då viss åt­ gärd av förfarandemässig karaktär vidtages blir bestämmande för ej blott i vilken utsträckning ny eller äldre lags regler av processuell innebörd skall bli tillämpliga utan även om tvisten skall i materiellt hänseende avgöras enligt ny lag eller äldre lag. Vanligen brukar emellertid för frågan vilka ma­ teriella regler som skall tillämpas vara bestämmande något förhållande som är oberoende av kontrahenternas handlande. Med det här valda förfarandet tillägges hyresvärden i betydande utsträckning möjlighet att genom att välja tidpunkt för uppsägning, meddelande om avflyttning eller anliängiggörande av talan i hyresnämnd — bestämma huruvida äldre eller ny lags materiella regler skall tillämpas. Detta förfarande kan därjämte såsom också antytts i remissprotokollet — leda till att hyresnämnd i ett ärende som anhängiggjorts före 1968 års utgång men endast avser tid efter nya lagens ikraftträdande skall tillämpa regler från den äldre lagen som svår­ ligen låter sig anpassas till tiden efter 1968 års utgång. I ett under 1968 anhängiggjort ärende avseende höjning av hyra från viss dag under 1969, då ett förbättringsarbete slutförts, blir sålunda fråga om att medgiva ändring av grundhyra — men någon sådan finns då ej längre. Lösningen av övergångsproblemen måste från nu behandlade synpunkter betecknas som mindre tillfredsställande. En ordning, som lät den tidpunkt, då avtalet en­ ligt uppsägningen skulle upphöra, ett förbättringsarbete utförts eller annan liknande omständighet inträffat, vara bestämmande för tillämplig lag, skulle framstå som principiellt riktigare. Emellertid genomföres samtidigt med ändringarna av materiell natur även organisatoriska förändringar med slo­ pande av en sorts hyresnämnder och inrättande av nämnder av nytt slag. Detta begränsar möjligheterna att låta ny lag bli tillämplig när det mate­ riella anknytningsförhållandet inträffar under tiden närmast efter nya la­ gens ikraftträdande, om man vill undvika att då få en besvärande anhopning

106 Kungl. Maj.ts proposition nr 91 år 1968

av ärenden. Då därtill kommer att skiljaktigheterna mellan ny och äldre lag i materiellt hänseende ej är alltför betydande, torde den föreslagna ord­ ningen böra få godtagas. Vad lagrådet föreslagit i fråga om fastställande av bashyra enligt 3 § första stycket föranleder, att första meningen i punkt 5 i övergångsbestäm­ melserna bör utgå samt alt stadgandet i andra meningen bör få innehållet, att bestämmelserna i 3 § första och andra styckena i den äldre lydelsen allt­ jämt äger tillämpning i fråga om fastställelse eller ändring av hyra för tid före utgången av år 1968. Godtages lagrådets förslag i fråga om höjning av bashyra med hänsyn till underhåll av fastigheten, bör punkt 6 i övergångsbestämmelserna utgå. Avsikten är att bestämmelserna i 25 § även efter nya lagens ikraftträ­ dande skall äga tillämpning med avseende på kommunal hyresnämnd. För att så skall bli fallet torde erfordras en särskild övergångsbestämmelse, som lämpligen kan placeras närmast före punkt 7 i förslaget.

Lagen om ändring i lagen med vissa bestämmelser, som skola iakttagas

sedan hyresregleringen upphört

Det Kungl. Maj :t genom tillägget givna bemyndigandet skall enligt moti­ ven kunna komma till användning även vid en slutlig avveckling av hyres­ regleringen. Avses bemyndigandet skola ha en så vidsträckt innebörd, bör den i lagtexten intagna begränsningen därav till det fall, då Kungl. Maj:t beslutar att regleringen skall upphöra att gälla för viss eller vissa orter eller för visst eller vissa slag av lägenheter, utgå. I övrigt synes stadgandet lämp­ ligen böra få en formulering, som anknyter till 3 kap. 48 § hyreslagen. Lag­ rådet föreslår därför, att stadgandet får den lydelsen, att Kungl. Maj :t äger förordna, att om hyra som utgår vid utgången av den hyrestid, som löper när hyresregleringslagen upphör alt gälla beträffande lägenheten, undershger hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga, hyresgästen för att erhålla förlängning av hyresavtalet ej skall vara skyldig godtaga höjning av hyran i vidare mån än vad som är skäligt för att hyran efter en övergångstid skall vara anpassad till hyran för likvärdiga lägen­ heter.

Lagen angående ändring i nyttjanderättslagen

Övergångsbestämmelser I andra stycket av punkt 1 anges som undantag från reglerna i första stycket att vissa bestämmelser ej skall gälla avtal, på vilka angivna regler i hyresregleringslagen är tillämpliga. Ett undantag av samma karaktär åter­ finnes i punkt 8 andra stycket. Det synes lämpligt, att det sistnämnda un­

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968 107

dantaget överflyttas till punkt 1 och där upptages som ett andra stycke mellan förslagets första och andra stycken. Bestämmelsen i andra meningen i förslagets andra stycke torde böra ges det något vidsträcktare tillämpningsområde som följer med formuleringen att fullmakten gäller om de åsyftade paragraferna upphör att gälla.

Mot den i punkt 3 tredje stycket upptagna övergångsregleringen kan an­ föras samma principiella erinringar som lagrådet uttalat vid punkterna 3 och 4 i övergångsbestämmelserna till hyresregleringslagen. Ordningen torde av skäl som där anförts dock böra godtagas. Innebörden i förslaget är, att 1956 års besittningsskyddslag, som nu gäl­ ler t. o. m. utgången av år 1968, i visst hänseende ges förlängd giltighet. Det kan ifrågasättas huruvida detta ej borde ske genom en särskild lag; att åter­ stående regler i förevarande stycke innefattar ett undantag från bestämmel­ serna i första stycket hade därigenom framstått klarare. Lagrådet anser sig dock ej böra påyrka en särskild förlängningslag beträffande besittning-,skyddslagen bl. a. därför att reglerna om förlängning innefattar det undan­ tag i fråga om upphörandet av medlingslagen som antydes i punkt 1. Det bör emellertid klart framgå att besittningsskyddslagen förlänges. De fall varom tredje meningen handlar har intet samband med de situa­ tioner som avses i de två första meningarna utan utgör alldeles självständiga undantag från bestämmelserna i första stycket. Tredje meningen torde där­ för lämpligen böra utbrytas till ett särskilt stycke. I enlighet med vad nu anförts förordas, att tredje stycket i punkt 3 ut­ bytes mot två nya stycken av förslagsvis följande lydelse: »Lagen den 7 december 1956 (nr 568) om rätt i vissa fall för hyresgäst till nytt hyresavtal, vilken enligt lag den 15 december 1967 (nr 888) gäller till och med den 31 december 1968, skall äga fortsatt giltighet på hyresavtal, som ingåtts före utgången av år 1968 och vars hyrestid går till ända däref­ ter, såframt den, som påkallar nytt hyresavtal, före utgången av år 1968 antingen mottagit sådant meddelande som avses i 4 § nämnda lag eller hänskjutit tvisten till nämnd som avses i lagen om medling i hyrestvister eller väckt talan i tvisten vid domstol. Första stycket gäller ej i fråga om hyres­ avtal, på vilket lagen den 7 december 1956 sålunda äger tillämpning. I fråga om hyresavtal, som enligt 10 § nyssnämnda lag den 7 december 1956 är undantaget från tillämpning av lagen, gäller ej första stycket, om avtalet uppsagts före utgången av år 1968.»

Punkterna 4 och 5 är, liksom första stycket i punkt 3, undantag från punkt 2, men utgör icke någon intaga i punkt 1; så skall t. ex. vad som sägs i sistnämnda punkt tydligen gälla även efter den 1 januari 1974, om hyres­ regleringen då ännu består. Punkterna 6 och 7 däremot är undantag från punkt 3 första stycket och som sådana jämställda med de övriga under sam­ ma punkt upptagna undantagen från dess huvudregel. Vad nu sagts bör för­

108 Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

anleda den omredigeringen, att slutorden i punkt 2 får lyda »om icke annat följer av vad nedan under 3, 4 och 5 sägs» samt att punkterna 6 och 7 upp­ tages som särskilda stycken under punkt 3. Vad som åsyftas med reglerna i punkt 8 första stycket i förslaget skulle enligt lagrådets mening komma till tydligare uttryck, om stycket erhöll följande lydelse: Förlänges hyresavtal angående bostadslägenhet eller åtnjuter hyres­ gästen uppskov med avflyttning från sådan lägenhet sedan avtalet upphört och gäller lagen om hyresreglering in. m. på upplåtelsen, är hyresgästen, även om annat följer av 3 kap. 48 §, ej skyldig att godtaga högre hyra än som är medgiven enligt nämnda lag.

Lagen om hyresnämnder

Förslaget i vad det nu underställts lagrådets granskning föranleder ej erinran. Ur protokollet: Ingrid Hellström

Kungl. Maj.ts proposition nr 91 år 1968 109

Utdrag av protokollet över justitieärenden, hållet inför Hans Maj: t Konungen i statsrådet på Stockholms slott den 29 mars 1968.

Närvarande: Statsministern E rlander , ministern för utrikes ärendena N ilsson , statsråden S träng , A ndersson , L ange , K ling , J ohansson , A spling , P alme , S ven -E ric N ilsson , L undkvist , G ustafsson , M yrdal , O dhnoff , M oberg .

Chefen för justitiedepartementet, statsrådet Kling, anmäler efter gemen­ sam beredning med statsrådets övriga ledamöter lagrådets utlåtande över remitterade förslagen till lag angående ändring i lagen den 19 juni 1942 (nr 429) om hyresreglering m. m. och om fortsatt giltighet av lagen, lag om änd­ rad lydelse av 2 § lagen den 7 december 1956 (nr 567) med vissa bestämmel­ ser, som skola iakttagas sedan hyresregleringen upphört, lag angående änd­ ring i lagen den 14 juni 1907 (nr 36 s.l) om nyttjanderätt till fast egendom samt lag om hyresnämnder, de två sistnämnda i den utsträckning förslagen återgivits i bilaga till statsrådsprotokollet den 8 mars 1968. Föredraganden redogör för lagrådets yttrande och anhåller att i samband därmed få ta upp vissa frågor om hyresnämndernas administration m. m.

Lagförslagen

I 3 § första stycket i det remitterade förslaget till ändring i hyresregle­ ringslagen anges att, om det inte finns någon enligt nämnda lag eller myn­ dighets beslut gällande hyra för lägenhet den 31 december 1968, hashyran skall fastställas till det belopp som med hänsyn till hyresläget vid nämnda tid för jämförliga lägenheter i orten och övriga omständigheter är skäligt. Denna regel, som skiljer sig från motsvarande bestämmelse i den nu gäl­ lande lagen, har tagits upp i det remitterade förslaget i syfte att förenkla prövningen av ärenden angående fastställelse av hyra. I stället för att som f. n. gäller fastställa hyran efter hyresläget den 1 januari 1942, om huset då var färdigställt, och med hänsyn till byggnadskostnader och övriga omstän­ digheter, om huset färdigställts senare, föreslås att ett aktuellt hyresläge i orten i allmänhet skall vara normerande. De nya grunderna för fastställelseprövningen torde i huvudsak leda till samma resultat som de f. n. gällande. Skillnaden ligger i att det blir lättare för parter och hyresnämnd att skaffa fram det för fastställelseprövningen behövliga utredningsmaterialet.

110 Kungl. Maj:ts proposition nr Öl år 1068

Lagrådet påpekar emellertid att enligt punkt 5 i övergångsbestämmelser­ na de nu gällande grunderna för fastställelseprövningen alltjämt skall äga tillämpning vid fastställande av hyra i lägenhet i hus som färdigställts se­ nare än den 1 januari 1942 men före utgången av år 19118. Tillämpnings­ området för de nya grunderna blir därigenom mycket begränsat. Lagrådet föreslår därför en ordning som innebär att nu gällande normer för faststäl­ lelseprövningen behålls. Det kan inte förnekas att den ifrågavarande övergångsregeln i punkt 5 medför att tillämpningsområdet för de föreslagna nya grunderna för fast­ ställelseprövningen blir begränsat och att det med hänsyn härtill kan sättas i fråga om det finns anledning att överge de nuvarande bestämmelserna. Enligt min mening bör emellertid frågan bedömas från en annan utgångs­ punkt. Övergångsregeln har sitt huvudsakliga berättigande i fråga om lägen­ het i hus som färdigställts vid sådan tidpunkt före utgången av år 1968 att det normala förfarandet för fastställelse av hyrorna för husets lägenheter inte hunnit avslutas dessförinnan. Däremot är övergångsregeln knappast motiverad för det fall att först på ett senare stadium hyra behöver faststäl­ las för viss lägenhet. Det kan exempelvis gälla eu bostadsrättslägenhet som bostadsrättshavaren vill hyra ut, en villa som förut bebotts av ägaren själv men sedermera skall hyras ut eller en lägenhet som tillkommit först senare genom sammanslagning av andra lägenheter. För nu angivna och liknande fall är de föreslagna nya grunderna för fastställelseprövningen att föredra framför gällande bestämmelser. Med hänsyn härtill synes lämpligast att söka begränsa den föreslagna regelns tillämpningsområde till den först­ nämnda kategorin av fall eller därmed jämförliga situationer. Detta synes kunna ske genom en regel av innehåll att den äldre lydelsen av 3 § första stycket alltjämt skall äga tillämpning, om den omständighet som föran­ leder att hyra skall fastställas för lägenheten inträffat före utgången av år 1968. Med omständighet som föranleder att hyra skall fastställas avses t. ex. att ett hyreshus färdigställs, eu bostadsrättslägenhet eller en villa hyrs ut, en lägenhet i hus som förvaltas av allmännyttigt bostadsföretag upplåts i andra hand eller en lägenhet bildas genom uppdelning eller sammanslag­ ning av förut befintliga lägenheter. Avgörande för regelns tillämplighet är när hyra tidigast skall fastställas. Däremot saknar det betydelse att hyra i vissa fall kan fastställas redan innan den förändring inträtt som föran­ leder att hyra skall finnas fastställd för en lägenhet. Med den nu föreslagna lösningen biir det i huvudsak endast övergångs­ vis som de nu gällande grunderna blir tillämpliga vid fastställande av hyra. Med hänsyn härtill torde det vara lämpligt att ta upp regeln under punkt 5 i övergångsbestämmelserna i överensstämmelse med vad som har skett be­ träffande motsvarande bestämmelse i det remitterade törslaget. Bestämmel­ serna i 3 § första stycket torde böra ges samma utformning som i det remit­ terade förslaget.

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968 in

Lagrådet uppehåller sig utförligt vid det förslag till ändring i 3 § andra stycket hyresregleringslagen som syftar till att ge visst utrymme för höj­ ning av lägenhets bashyra på grund av underhållsarbete. I allt väsentligt synes lagrådet biträda de synpunkter på vilka det remitterade förslaget är grundat. I åtminstone ett avseende föreslår dock lagrådet en ändring i sak. Därjämte förordas en annan lagteknisk lösning än den som tas upp i det remitterade förslaget. Den ändring i sak som lagrådet föreslår går ut på att bashyran för en lägenhet skall kunna höjas på grund av underhållsarbeten även när ar­ betet utförts före utgången av år 1968. Lagrådet uttalar att den hyres­ värd, som trots att grundhyran jämte generella tillägg ej gett full gottgörelse för underhållsskyldigheten genom att avstå från normal avkast­ ning på sitt i fastigheten insatta kapital eller genom att tillskjuta medel hållit fastigheten i fullgott skick, bör vara berättigad till höjning av bas­ hyran redan i samband med att den nya lagstiftningen blir tillämplig. Detta synes innebära att det för varje fastighet som vid lagens ikraftträdande befinner sig »i fullgott skick» — varmed knappast torde kunna avses mera än att den enskilda lägenheten är i sådant skick som hyresgästen då äger kräva — skulle föreligga en rätt för fastighetsägaren att 1'å prövat huruvida lägenhetens bashyra innefattar full gottgörelse för den underhållsskyldighet som åvilar honom enligt avtalet. Såvitt jag kan se skulle denna prövnings­ rätt gälla det alldeles övervägande antalet lägenheter som efter utgången av år 1968 kommer att omfattas av hyrespriskontrollen. Enligt min mening strider en ordning som kan leda till en så allmän omprövning av utgående hyror mot de förutsättningar som jag har ansett böra gälla för reformen av hyreslagstiftningen, nämligen att någon ändring av den allmänna hyres­ nivån i det befintliga fastighetsbeståndet nu i princip inte bör ske. Därtill kommer att den föreslagna prövningsrätten sannolikt skulle ställa krav på organisationen för behandling av hyresregleringsärenden som knappast är möjliga att tillgodose. I sammanhanget måste hållas i minnet att förutsätt­ ningarna för att i eu sådan situation träffa avtal med hyresgästen om höj­ ning av bashyran torde vara väsentligt sämre än när det är fråga om un­ derhållsarbeten som utförs efter lagens ikraftträdande. Jag kan på grund av vad sålunda anförts inte biträda det av lagrådet förordade förslaget. När det gäller den lagtekniska utformningen av ändringsförslaget fram­ håller lagrådet att regeln om den justering av bashyran som förslaget öppnar möjlighet till är av övergångsnatur. Om regeln inte tas upp bland övergångsbestämmelserna, bör den dock utformas på sådant sätt att jämk­ ningens engångskaraktär kommer till uttryck i lagtexten. Jag kan i och för sig hålla med om att detta synsätt kan vara berättigat i fråga om så­ dana underhållsarbeten som lagrådet huvudsakligen uppehåller sig vid. Dessa karakteriseras av att det åligger hyresvärden enligt lag eller avtal att utföra arbetet för att lägenheten skall vara i det skick som hyres­

112 Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

gästen äger kräva. Ändringsförslaget syftar emellertid på fastighetsunder­ håll i betydligt vidsträcktare bemärkelse. Underhållsarbete kan mycket väl vara av den karaktären att det höjer lägenhetens värde utan att hyres­ gästen kan göra anspråk på att arbetet utförs. Det kan också vara fråga om fastighetsunderhåll som inte ökar den enskilda lägenhetens värde, så­ som upprustning av fastighetens tak, fasader, rörsystem eller liknande. En höjning av basliyran på grund av underhållsarbete av nu antytt slag kan komma i fråga när som helst under hyresregleringslagens giltighetstid. Åtminstone i detta avseende är regeln inte av övergångsnatur. En annan sak är att höjningen har engångskaraktär, men i delta avseende skiljer den sig knappast från en bashyreshöjning på grund av ombyggnads- eller ändringsarbete. Med hänvisning till vad som nu har anförts kan jag inte se någon vinning i att utforma lagförslaget på sådant sätt att hyreshöj­ ningens engångskaraktär framhävs på annat sätt än som redan skett i det remitterade förslaget. Lagrådet framhåller även att ombyggnads- och ändringsarbeten, å ena sidan, samt underhållsarbeten, å andra sidan, är artskilda till sin natur. Vägande erinringar kan därför enligt lagrådets mening riktas mot att bestämmelserna angående dessa arbeten sammankopplas. Detta är självfallet riktigt så till vida att det endast beträffande underhållsarbeten kom­ mer i fiåga att ta hänsyn till att den gällande bashyran kan inrymma viss kompensation för kostnaden för arbetets utförande. Andra skäl talar emel­ lertid för att samordna reglerna. Sålunda är det ofta mycket svårt att dra gränsen mellan arbeten av de skilda slagen. Det kan därför ha vissa för­ delar att lagtekniskt behandla allt förbättringsarbete som en enhet. Den av lagrådet föreslagna utformningen skulle inte heller förenkla lagtexten. Det bör tillfogas att den av lagrådet förordade lagtexten knappast torde täcka vad som åsyftas med det remitterade förslaget. Vissa komplette­ ringar torde vara behövliga, bl. a. för att rätten till bashyreshöjning skall omfatta även det rena fastighetsunderhållet. Mot bakgrund härav anser jag att det remitterade förslaget bör vidhållas. Detta innebär att inte heller vissa andra ändringsförslag, som föranleds av lagrådets förslag till utform­ ning av bestämmelserna angående underhållsarbete, kan godtas. Andra stycket i gällande lydelse innehåller bestämmelser om att hyres­ nämnden får ändra grundhyran bl. a. om hyran för lägenheten den 1 januari 1942 avsevärt avvek från hyran för jämförliga lägenheter. Dessa bestämmelser saknar motsvarighet i det remitterade förslaget. Lagrådet instämmer i mitt uttalande att bestämmelserna nu torde ha ringa praktisk betydelse men anser dock att visst behov alltjämt torde kvarstå. Därvid pekar lagrådet särskilt på att ett före år 1942 avtalat hyresbelopp, som av särskilda skäl satts avsevärt lägre än som motsvarar hyran för jäm­ förliga lägenheter, fortfarande kan gälla och att det skulle kunna vara stötande om hyran i sådant fall inte kunde höjas. Jag vill inte motsätta

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968 113

mig att en möjlighet till bashyreshöjning medges för antydda situationer. Regeln därom bör placeras bland övergångsbestämmelserna under punkt 5. I övrigt anser jag mig, frånsett smärre avvikelser i lagtekniskt hän­ seende, kunna godta de ändringar lagrådet föreslagit. Vissa ytterligare re­ daktionella jämkningar hör dessutom vidtas.

Administrationen av de statliga hyresnämnderna m. in.

Statskontoret. I en promemoria den 30 september 1967 har statskontoret lämnat förslag till organisation av de nya hyresnämnderna. Till grund för förslaget ligger en undersökning av tidsåtgången vid behandling av ärenden vid de nuvarande kommunala hyresnämnderna och eu uppskattning av det antal ärenden som beräknas belasta den nya nämndorganisationen. Med ledning härav har beräknats storleken av den arbetskraft som kan behövas. Statskontoret framhåller att det inte bör inrättas en fast organisation som redan från början eller efter ett ganska kortvarigt stabiliseringsskede på bostadsmarknaden kan löpa risk att inte få full sysselsättning. Det ligger emellertid i det allmännas och parternas intresse att hindra uppkomsten av stor ärendebalans med åtföljande långa väntetider. En lösning av dessa pro­ blem synes kunna åstadkommas genom att det inrättas sammanlagt 19 hy­ resnämnder, en del gemensamma för två län. Det bör finnas minst en hel­ tidsanställd ordförande vid varje nämnd. Alla nämnderna avses få ett kansli, vid vilket det skall finnas biträdespersonal. Vid de största kanslierna skall dessutom tjänstgöra sekreterare och expeditionsvakter. Det bör inrättas 22 ordinarie och 22 extra ordförandetjänster, 7 sekreterareänster, 75 biträdestjänster och 4 expeditionsvaktstjänster. Vid nio nämnder kommer enligt förslaget att finnas en ordförandetjänst. Ordförandetjänsterna blir två vid sju nämnder, fem vid en nämnd, sex vid en nämnd och tio vid en nämnd. Vid de minsta nämnderna föreslås personalen uppgå till sammanlagt endast en ordförande och ett och ett halvt biträde. Nämnderna bör administrativt och, när så är lämpligt, lokalmässigt knytas till länsstyrelse. Statskontoret utgår från att ordförandena i hyresnämnderna rekryteras från domarkåren och finner det önskvärt att ett smidigt samarbete äger rum mellan nämnderna och hovrätterna, bl. a. när det gäller att skaffa vikarier för ordförandena. Kostnaderna för löner och arvoden till personal och intresserepresentan­ ter i hyresnämnderna uppskattar statskontoret till 4 milj. kr. för första halvåret 1969. Därvid förutsätts att den föreslagna personalorganisationen pyggs ut redan fr. o. m. den 1 januari 1969. För omkostnader under första halvåret 1969 beräknar statskontoret 1 064 000 kr.

Departementschefen. Det är svårt att bedöma arbetsbördan för de nya hyresnämnderna. Ett förslag till organisation måste därför i stor utsträck­

114 Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

ning bygga på antaganden om den väntade arbetsvolymen. Vidare måste beaktas å ena sidan att hyresnämndsorganisationen måste ges en sådan styr­ ka redan från början att ärendena kan avgöras snabbt och ärendebalanser förhindras och å andra sidan att organisationen inte bör låsas i så fasta former att ändringar inte kan genomföras smidigt vid en minskad arbetsvolym. Sedan statskontoret avgav sitt förslag om administration och orga­ nisation av de statliga hyresnämnderna, har vissa ändrade förutsättningar för arbetet vid dessa inträtt. De nya förutsättningarna torde dock inte med­ föra någon större förändring i förhållande till den arbetsmängd som stats­ kontoret har beräknat. Jag godtar därför i huvudsak statskontorets förslag om antalet tjänster inom den nya organisationen. Varje län skall i princip ha en hyresnämnd. Detta hindrar ej att flera nämnder får gemensamt kansli. Om 19 kanslier inrättas i enlighet med statskontorets förslag, får ett antal av dessa så liten personalstyrka att stora svårigheter uppkommer vid arbetstoppar och ledigheter. Jag anser därför lämpligt att kanslierna görs så stora att antalet ordförande blir minst två vid varje kansli. I de fall reseavstånden därigenom skulle bli alltför stora måste dock kanslierna göras mindre. Sammanträde med hyresnämnd kom­ mer ofta att hållas i den ort där lägenheten finns. För att underlätta för allmänheten att ge in handlingar till hyresnämnd bör det kunna föreskri­ vas att myndighet på annan större ort än den där hyresnämnden har sitt kansli skall lämna ut erforderliga blanketter i hyresnämndsärenden, ta emot handlingar till hyresnämnden och i övrigt stå allmänheten till tjänst med upplysningar. Närmare föreskrifter härom och om antalet kanslier och deras belägenhet bör meddelas av Kungl. Maj :t eller myndighet som Kungl. Maj :t bestämmer. Det är troligt att nämnderna blir olika belastade under skilda tider på året, beroende på bl. a. att hyresavtalen i allmänhet löper ut vid några få bestäm­ da tidpunkter under året. Vikten av att ärendena avgörs snabbt kan föra med sig behov att förstärka nämndkanslierna tillfälligt. Därvid kan det vara lämpligt att anlita personal från domstolsväsendet som kan beviljas tjänstledighet. Å andra sidan kan arbetsbrist komma att råda under vissa tider på året. Personalen vid hyresnämnderna bör därför kunna åläggas skyldighet att tjänstgöra också vid domstol i det hovrättsområde, inom vil­ ket hyresnämndens kansli än beläget. Sådan tjänstgöring kan bli till nytta för det i dag hårt belastade domstolsväsendet. Hovrätterna har en organisation för ledning av häradsrätterna, rådhus­ rätterna och vattendomstolarna. Den anknytning som hyresnämnderna kommer att få till domstolsväsendet i bl. a. personalhänseende medför att administrationen av nämnderna bör skötas av hovrätterna. Jag förordar dock, efter samråd med chefen för inrikesdepartementet, att en del cen­ trala administrativa uppgifter skall ankomma på statens hyresråd, exempel­ vis viss inspektion av de nya nämndernas verksamhet, sammanställning och

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968 115

distribution av material för beslutsunderlag och meddelande av råd och an­ visningar angående arbetsrutiner. Sammanlagt fyra nya tjänster bör tillfö­ ras statens hyresråd i anledning av hyresrådets ökade uppgifter. De! ökade anslagsbehov som kan uppkomma under budgetåret 1968/69 torde få till­ godoses genom bemyndigande från Kungl. Maj :t för hyresrådet att ytterli­ gare belasta anslaget Statens Hyresråd: Avlöningar, vilket anslag i riksstaten är upptaget förslagsvis. Jag förordar att 22 ordinarie tjänster inrättas för ordförande i hyres­ nämnd och beräknar medel för ytterligare 22 extra ordförandetjänster, 75 bitädestjänster och 5 expeditionsvakttjänster. Vidare beräknar jag medel för extra personal och för arvoden åt intresserepresentanterna i nämnderna. Tjänsterna bör tillföras organisationen efter hand som arbetsbördan påkal­ lar det. Eftersom visst förberedelsearbete behöver göras av tjänstemän inom hyresnämndsorganisationen redan under andra halvåret 1968, bör erforder­ ligt antal tjänster få tillsättas tidigare än fr. o. m. den 1 januari 1969. På de största orterna finns f. n. i allmänhet vissa heltidsanställda tjänste­ män vid de kommunala hyresnämndernas kanslier. Dessa tjänstemäns er­ farenhet bör tas till vara inom den statliga hyresnämndsorganisationen, om de skulle vilja tjänstgöra vid de nya nämndernas kanslier. Anställnings- och arbetsvillkor för personalen är eu förhandlingsfråga. Jag avser att ge avtalsverket det förhandlingsuppdrag som betingas av vad jag har föreslagit i det föregående. Jag beräknar kostnaderna under första halvåret 1969 för löner m. m. till tjänstemännen inom hyresnämndsorganisationen till 2 844 000 kr. och för arvoden till intresserepresentanterna till 1 416 000 kr. För omkostnader för hyresnämnderna under första halvåret 1969 beräknar jag i enlighet med statskontorets förslag 1 075 000 kr. Av detta belopp avser 10 000 kr. sjuk­ vård m. m., 230 000 kr. reseersättningar och 835 000 kr. expenser, därav 225 000 kr. för engångsutgifter i samband med att nämnderna inrättas. För kostnaderna för hyresnämnderna bör anvisas nya anslag för budgetåret 1968/69 under andra huvudtiteln. Anslagen bör kallas Hyresnämnderna: Avlöningar och Hyresnämnderna: Omkostnader.

Hemställan

Under åberopande av vad jag har anfört i det föregående hemställer jag, att Kungl. Maj :t föreslår riksdagen att dels antaga förslag till 1) lag angående ändring i lagen den 19 juni 1942 (nr 429) om hgresreglering m. m. och om fortsatt giltighet av lagen,

116 Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

2) lag om ändrad lydelse av 2 § lagen den 7 december 1956 (nr 567 med vissa bestämmelser, som skola iakttagas sedan hyresregleringen upphört, 3) lag angående ändring i lagen den li juni 1907 (nr 36 s.l) om nyttjanderätt till fast egendom, 4) lag angående ändrad lydelse av 1 § lagen den 22 juni 1928 (nr 253) om kollektivavtal. 5) lag om ändrad lydelse av 10 kap. 10 och 17 §§ rätte­ gångsbalken, 6) lag om hyresnämnder, dels godkänna de grunder för den statliga hyresnämndsorganisationen som har angivits i det föregående, bemyndiga Kungl. Maj :t att inrätta 22 ordinarie tjänster för ordförande i hyresnämnd, till Hyresnämnderna: Avlöningar för budgetåret 1968/69 anvisa ett förslagsanslag av 4 260 000 kr., till Hyresnämnderna: Omkostnader för budgetåret 1968/ 69 anvisa ett förslagsanslag av 1 075 000 kr.

Med bifall till vad föredraganden sålunda med in­ stämmande av statsrådets övriga ledamöter hemställt förordnar Hans Maj :t Konungen att till riksdagen skall avlåtas proposition av den lydelse bilaga till detta protokoll utvisar.

Ur protokollet: Britta Gyllensten

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967 1

Bihang A

Nr 141

Kungl. Maj:ts proposition till riksdagen med förslag till lag an­ gående ändring i vissa delar av lagen den 14 juni 1907 (nr 36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom, m. m.; given Stockholms slott den 6 september 1967.

Kungl. Maj :t vill härmed, under åberopande av bilagda utdrag av stats­ rådsprotokollet över justitieärenden och lagrådets protokoll, föreslå riks­ dagen att antaga härvid fogade förslag till 1) lag angående ändring i vissa delar av lagen den 14 juni 1907 (nr 36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom, 2) lag angående fortsatt giltighet av lagen den 19 juni 1942 (nr 429) om hyresreglering m. m., 3) lag angående fortsatt giltighet av lagen den 19 juni 1942 (nr 430) om kontroll av upplåtelse och överlåtelse av bostadsrätt m. m., 4) lag angående fortsatt giltighet av lagen den 7 december 1956 (nr 568) om rätt i vissa fall för hyresgäst till nytt hyresavtal, 5) lag angående fortsatt giltighet av lagen den 15 maj 1959 (nr 157) med särskilda bestämmelser om makars gemensamma bostad, 6) lag angående ändrad lydelse av 1 § lagen den 22 juni 1928 (nr 253) om kollektivavtal, 7) lag om ändrad lydelse av 10 kap. 10 och 17 §§ rättegångsbalken.

Under Hans Maj :ts Min allernådigste Konungs och Herres frånvaro, enligt Dess nådiga beslut:

BERTIL

Herman Kling

Propositionens huvudsakliga innehåll

I propositionen föreslås att hyresregleringen avvecklas och ersätts med avtalsfrihet mellan hyresvärd och hyresgäst inom ramen för den per­ manenta hyreslagstiftningen. Denna, som ingår som 3 kap. i lagen om nytt­ janderätt till fast egendom, föreslås ändrad i många hänseenden. 1 Bihang till riksdagens protokoll 1967. 1 saml. Nr 141

2 Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967

Lagförslaget innefattar direkt besittningsskydd för bostadshyresgäst, dvs. hyresgästen ges rätt till förlängning av hyresavtalet, om ej någon viss i lagen angiven situation föreligger. Besittningsskyddet skall inte kun­ na sältas1 ur spel genom obilliga hyreskrav. Om hyresvärden fordrar höjd hyra för att gä med på förlängning av hyresavtalet, skall den begärda hyrans skälighet kunna prövas av myndighet. På orter med mera påtag­ lig bostadsbrist skall dessutom den s. k. förstagångshyran, dvs. i princip den hyra som första gången avtalas mellan hyresvärd och hyresgäst, kun­ na underkastas myndighets prövning. För lägenheter på sådana orter ska­ pas också en spärr mot hyror som är för höga i jämförelse med självkostnadshyrorna i nyproduktionen. Frågan om besittningsskydd för lokalhyresgäst löses i lagförslaget på det sättet att sådan hyresgäst tillförsäkras ett indirekt besittningsskydd, dvs. eu rätt till ersättning för förlust om hyresavtalet sägs upp utan befo­ gad anledning. Beträffande förfarandet i hyrestvister innebär lagförslaget att en hyres­ nämnd skall inrättas för i princip varje län. Avsikten är att i nämnden skall ingå representanter för fastighetsägare och hyresgäster. Nämnden får till uppgift i första hand att medla i uppkommande tvister. I tvister om bl. a. rätt till förlängning av hyresavtal och om hyressättningen skall nämnden avgöra tvisten, om förlikning inte kan nås. Part som är missnöjd med nämndens beslut får inom viss tid klandra beslutet genom att väcka talan vid domstol. Domstolsprövningen i alla hyrestvister föreslås i första in­ stans ske vid i princip endast en underrätt i varje län. Betydande begräns­ ningar i fullföljdsrätten föreslås. Lagförslaget innebär en översyn även i övrigt av hyreslagens bestäm­ melser. Bl. a. föreslås lagfäst bytesrätt beträffande bostadslägenheter i or­ ter med mera påtaglig bostadsbrist. Bestämmelserna om hyresvärdens skyl­ dighet att underhålla lägenheten under hyrestiden utökas med regler som direkt tar sikte på det löpande underhållet av lägenheter som hyrts för att användas som bostad. Också reglerna om överlåtelse av hyresrätt och upplåtelse av lägenhet i andra hand ändras i viktiga hänseenden. Enligt förslaget skall hyresregleringen avvecklas för hela landet vid ut­ gången av år 1968 och den nya hyreslagen träda i kraft den 1 januari 1969. Den hyra som gäller vid utgången av år 1968 skall dock tillämpas under den löpande hyresperioden. Särskilda övergångsregler föreslås gälla för bostadslägenheter i orter med mera påtaglig bostadsbrist. Reglerna in­ nebär att hyrorna får anpassas till liyresläget för likvärdiga lägenheter successivt under en övergångstid.

Kungl. Maj:ts proposition nr lkl år 1967 3

Förslag

till

Lag

angående ändring i vissa delar av lagen den 14 juni 1907 (nr 36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom

Härigenom förordnas, att 1 kap. 3 § samt 3 kap. lagen den 14 juni 1907 om nyttjanderätt till fast egendom1 skall erhålla ändrad lydelse på sätt nedan anges.

1 KAP.

3 §• Sker överlåtelse av fastighet, vartill nyttjanderätt upplåtits, vare nyttjanderätten ej gällande mot nye ägaren, med mindre vid överlåtelsen skett förbehåll om nyttjanderättens bestånd eller på grund av inteckning eller inskrivning, enligt vad därom är stadgat, nyttjanderätten skall fortfarande gälla; dock att i fråga om rätt för arrendator eller hyresgäst att i visst fall njuta sin nyttjanderätt till godo gäller vad i 2 kap. 28 § och 3 kap. 29 § därom stadgas. Varder fastigheten------------ nyttjanderättens bestånd. Återköpes fastigheten enligt lagen om återköpsrätt till fast egendom, vare nyttj anderätten ej beståndande mot återköparen, med mindre denne sådant utfäst eller han själv är upplåtare eller tidigare förvärvat fastigheten med förbehåll om nyttjanderättens bestånd eller nyttjanderätten jämlikt 2 kap. 28 § eller 3 kap. 29 § tidigare gällt mot honom eller på grund av inteckning eller inskrivning, enligt vad därom är stadgat, nyttjanderätten skall fortfarande gälla. År nyttjanderätt, enligt vad nu sagts, gällande mot återköparen på grund av dennes utfästelse eller till följd av att han själv är upplåtare eller tidigare förvärvat fastigheten med förbehåll om nyttjan­ derättens bestånd, vare så ansett som hade åtcrköpet skett med sådant förbehåll.

3 KAP.

Om hyra

Inledande bestämmelser

1 §• Detta kapitel avser avtal, varigenom hus eller del av hus upplåtes till nyttjande mot vederlag. Detta gäller även om lägenheten upplåtits genom tjänsteavtal eller avtal i anslutning till sådant avtal. Innefattar avtalet även 1 Senaste lydelse av 1 kap. 3 § se 1939: 364.

4 Kangl. Maj:ts proposition nr lkl år 1967

upplåtelse av jord att nyttjas i förening med lägenheten, äger kapitlet tilllämpning på avtalet, om jorden skall användas för trädgårdsodling i mind­ re omfattning eller för annat ändamål än jordbruk. Med bostadslägenhet avses lägenhet som upplåtits för att helt eller till icke oväsentlig del användas såsom bostad. Förbehåll som strider mot bestämmelse i detta kapitel är utan verkan mot hyresgästen eller den som äger träda i hans ställe, om ej annat anges. Om upplåtelse av lägenhet under nyttjanderätt för obegränsad tid finns bestämmelser i lagen den 25 april 1930 (nr 115) om bostadsrättsföreningar.

Hyresavtals ingående

2 §■

Hyresavtal skall upprättas skriftligen, om hyresvärden eller hyresgästen begär det. Ändring i eller tillägg till avtal som upprättats skriftligen skall antecknas på handlingen, om hyresvärden eller hyresgästen begär det. Om någon i laga ordning träder i hyresgästens ställe, skall likaledes på begäran göras anteckning därom.

Hyrestid och uppsägning

3 §■ Är hyresavtal träffat för bestämd tid, skall, om hyresförhållandet vid hyrestidens utgång varat längre än nio månader i följd, uppsägning alltid ske för att avtalet skall upphöra att gälla vid hyrestidens utgång. Innehåller avtal, som skall uppsägas för att upphöra vid hyrestidens ut­ gång, ej bestämmelse om uppsägningstid, skall uppsägningen ske, om hy­ restiden är 1. längst en vecka, senast en dag i förväg, 2. längre än en men längst två veckor, senast två dagar i förväg, 3. längre än två veckor men längst tre månader, senast en vecka i för­ väg, 4. längre än tre men längst sex månader, senast en månad i förväg, 5. längre än sex månader men längst ett år, senast tre månader i för­ väg, 6. längre än ett men längst fem år, senast sex månader i förväg, 7. längre än fem år, senast ett år i förväg. Saknar avtalet bestämmelse om verkan av utebliven uppsägning och uppsäges det ej inom rätt tid, anses det förlängt, om hyrestiden överstiger nio månader, på ett år och i annat fall på tid som motsvarar hyrestiden.

4 §• Är hyresavtal träffat för bestämd tid utan förbehåll om uppsägning och har hyresförhållandet vid hyrestidens utgång icke varat längre än nio må­ nader i följd, anses avtalet förlängt på obestämd tid, om hyresgästen suttit kvar i lägenheten en månad efter hyrestidens utgång utan att hyresvärden anmodat honom att flytta. Är hyrestiden ej bestämd, skall den, om uppsägningstid icke avtalats, utgå en månad efter uppsägning eller, såvida hyresförhållandet varat läng­ re än ett år, på den fardag som inträffar närmast efter tre månader från

Kiingl. Maj. ts proposition nr 74 / år 1967 o

uppsägningen. Beror hyresförhållandet av annan anställning än som av­ ses i 46 § första stycket 7, har hyresgästen alltid rätt till en uppsägningstid av minst en månad. Fardagar är den 1 april och den 1 oktober.

5 §■ Är hyrestiden längre än den i 1 kap. 1 § föreskrivna längsta tiden för nyttjanderätts bestånd och vill hyresvärden eller hyresgästen frånträda av­ talet sedan denna tid gått ut, får han uppsäga avtalet att upphöra på den fardag som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen. Om hyresgäst som hyrt bostadslägenhet avlider före hyrestidens utgång, får dödsboet uppsäga avtalet inom en månad från dödsfallet. Avtalet upp­ hör att gälla en månad efter uppsägningen. Har bostadslägenhet hyrts av makar gemensamt och avlider den ena av makarna, tillkommer den rätt som nu angivits dödsboet och den efterlevande maken i förening. Är lägenhet upplåten för hyresgästens livstid, äger vid dennes död hans make inträda som hyresgäst under sin livstid, om äktenskapet hade ingåtts innan avtalet slöts och annat ej avtalats. Ingår den efterlevande maken nytt äktenskap, får hyresvärden dock uppsäga avtalet att upphöra tidigast på den fardag som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen. När avtalet upphör att gälla på grund av hyresgästens eller den efterle­ vande makens död, skall lägenheten avträdas på den fardag som infaller närmast efter en månad från dödsfallet.

6 §■ Uppsäges hyresavtal av orsak som anges i 11—14 eller 16—19 §, upphör det genast att gälla. Detsamma gäller i fall som anges i 42 §, om ej annat följer av 44 §. Om hyresavtal uppsäges av annan orsak som enligt detta kapitel ger hyresvärd eller hyresgäst rätt att frånträda avtalet, äger bestämmelserna

i 3 § andra stycket och 4 § andra stycket om uppsägningstid och tid för

avtals upphörande motsvarande tillämpning, om ej annat föreskrivits. Sker uppsägning innan hyresgästen tillträtt lägenheten, upphör avtalet dock genast att gälla. 7 §. Infaller dag då lägenhet enligt lag eller avtal skall tillträdas eller avträdas på söndag eller annan allmän helgdag, skall tillträde eller avträde i stället ske nästa söckendag. Den som har att avträda lägenhet skall senast klockan 12 avträdesdagen hålla lägenheten tillgänglig för den som skall tillträda den. Omfattar lä­ genhet som helt eller delvis är uthyrd till bostad minst två rum som är avsedda för bostadsändamål, skall hälften av bostadsrummen hållas till­ gänglig klockan 12 föregående dag eller, om denna är söndag eller annan allmän helgdag, klockan 8 avträdesdagen. Bestämmelserna i första och andra styckena gäller ej, om annat avta­ lats.

8 §•

Uppsägning skall vara skriftlig, om hyresförhållandet varat längre än nio månader i följd vid den tidpunkt till vilken uppsägningen sker. Upp­ sägningen behöver dock ej vara skriftlig, om hyresgästen lämnar skriftligt erkännande om uppsägningen.

6 Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967

Bestämmelserna i 33 kap. 16—19 §§ rättegångsbalken om delgivning äger motsvarande tillämpning i fråga om uppsägning. Uppsägning får ske hos den som är behörig att mottaga hyra på hyresvärdens vägnar. Träffas ej den som sökes för uppsägning i sitt hemvist, får uppsäg­ ningen sändas i rekommenderat brev under hans vanliga adress. EU exemplar av uppsägningen skall dessutom lämnas antingen i den söktes bostad till vuxen medlem i det hushåll som han tillhör eller, om han dri­ ver rörelse med fast kontor, på kontoret till någon som är anställd där. Påträffas icke någon som nu angivits, skall uppsägningen i stället läggas i den söktes postlåda, om sådan finns. Uppsägning har skett när vad nu angivits blivit fullgjort. Har hyresvärd eller hyresgäst, hos vilken uppsägning skall ske, ej "känt hemvist här i riket och finns ej heller känt ombud som äger mottaga upp­ sägning för honom, får uppsägning ske genom kungörelse i Post- och In­ rikes Tidningar. Stämningsansökan med yrkande att hyresförhållande skall upphöra och ansökan om vräkning av hyresgäst gäller som uppsägning när delgivning skett i behörig ordning.

Lägenhetens skick och hinder i hyresrätten

9 §■ På tillträdesdagen skall hyresvärden, om ej annal avtalats, tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet.

10 §. Blir lägenheten före den avtalade tidpunkten för tillträdet så förstörd att den ej kan användas för det avsedda ändamålet, förfaller avtalet. Är hyresvärden vållande till händelsen eller lämnar han ej utan dröjsmål hyresgästen meddelande om denna, har hyresgästen rätt till ersättning för skada. Meddelar myndighet före tillträdesdagen på grund av lägenhetens be­ skaffenhet förbud mot att använda lägenheten för det avsedda ändamålet, förfaller avtalet, även om beslutet ej vunnit laga kraft. Beror det förhål­ lande som föranlett myndighetens beslut på försummelse av hyresvärden eller lämnar denne ej utan dröjsmål hyresgästen meddelande om beslutet, har hyresgästen rätt till ersättning för skada.

11 §■

Uppkommer före hyrestidens början ringare skada på lägenheten än som anges i 10 § första stycket och är skadan ej avhjälpt när lägenheten skall tillträdas eller är lägenheten eljest, i annat fall än som avses i 13 §, på tillträdesdagen icke i det skick som hyresgästen äger fordra, får han avhjälpa bristen på hyresvärdens bekostnad, om hyresvärden underlåter att på tillsägelse ombesörja åtgärden så snart det kan ske. Kan bristen ej avhjälpas utan dröjsmål eller underlåter hyresvärden att efter tillsägelse ombesörja åtgärden så snart det kan ske, får hyresgästen uppsäga avtalet. Uppsägning får dock ske endast om bristen är av väsentlig betydelse. Se­ dan bristen blivit avhjälpt av hyresvärden får avtalet ej uppsägas. För den

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967 7

tid lägenheten är i bristfälligt skick har hyresgästen rätt till skälig ned­ sättning i hyran. I fall som avses i första stycket har hyresgästen även rätt till ersättning för skada, om hyresvärden ej visar att bristen icke beror på hans för­ summelse. Första och andra styckena äger tillämpning även när lägenheten ut­ hyrts i befintligt skick, om lägenheten icke är i sådant skick som anges i 9 § och hyresgästen ej vid avtalets ingående ägde kännedom om bristen eller kunnat upptäcka den med vanlig uppmärksamhet.

12 §. Meddelar myndighet före tillträdesdagen på grund av lägenhetens be­ skaffenhet beslut varigenom del av lägenheten kommer att frångå hyres­ gästen eller denne på annat sätt lider intrång i sin nyttjanderätt, har han rätt till skälig nedsättning i hyran. Innebär beslutet väsentlig inskränk­ ning i nyttj anderätten, får hyresgästen uppsäga avtalet, även om beslutet ej vunnit laga kraft. I fråga om ersättning för skada äger 10 § andra styc­ ket motsvarande tillämpning.

13 §. Avser hyresavtalet lägenhet som icke färdigställts vid avtalets ingående och är lägenheten ännu ej i färdigt skick när tillträde skall ske, har hy­ resgästen rätt till skälig nedsättning i hyran och sådan rätt att uppsäga avtalet som anges i 11 §. Uppsägning får ske även före den avtalade tid­ punkten för tillträde, om det är uppenbart att lägenheten på tillträdesdagen ej kan användas för det avsedda ändamålet. Hyresgästen har även rätt till ersättning för skada, om hyresvärden ej visar att dröjsmålet icke beror på hans försummelse.

14 §. År lägenheten ej utrymd i rätt tid av den som skall avflytta, har hyres­ gästen rätt till skälig nedsättning i hyran för den tid han ej kan nyttja lägenheten eller del därav. Undanröjes hindret icke genast efter det hyres­ värden underrättats om förhållandet, äger bestämmelserna i 11 § om rätt för hyresgästen att uppsäga avtalet på grund av brist i lägenheten mot­ svarande tillämpning. Hyresgästen har även rätt till ersättning för skada, om hyresvärden ej visar att hindret icke beror på hans försummelse.

15 §. Under hyrestiden skall hyresvärden hålla lägenheten i sådant skick som anges i 9 §, om ej annat avtalats eller följer av andra stycket. Om lägenhet helt eller delvis är uthyrd till bostad, skall hyresvärden i bostadsdelen med skäliga tidsmellanrum ombesörja tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer med anledning av lägenhetens försäm­ ring genom ålder och bruk. Avser hyresavtalet enfamiljshus, gäller dock vad som sagts nu endast om annat ej avtalats.

16 §. Skadas lägenheten under hyrestiden och är hyresgästen ej ansvarig för skadan eller brister hyresvärden i sin underhållsskyldighet enligt 15 § andra stycket eller uppstår på annat sätt utan hyresgästens vållande hin­ der eller men i nyttj anderätten, äger 10—12 §§ motsvarande tillämpning.

8 Kungl. Maj:ts proposition nr 747 år 1967

Delsamma gäller, om myndighet under hyrestiden meddelar beslut som avses i 10 § andra stycket eller 12 § utan att hyresgästen givit anledning till det, dock ej förrän beslutet länder till efterrättelse. Hyresvärden och hyresgästen kan med bindande verkan träffa avtal om inskränkning i rätten att enligt första stycket erhålla nedsättning i hyran för hinder eller men i nyttjanderätten till följd av att hyresvärden låter utföra arbete för att sätta lägenheten i avtalat skick eller för att utföra sedvanligt underhåll av lägenheten eller fastigheten i övrigt eller annat arbete som särskilt anges i avtalet.

17 §. Bestämmelserna om skada eller brist på lägenheten äger motsvarande tillämpning, om ohyra förekommer i lägenheten till men för hyresgästen. I fråga om bostadslägenhet som utgör del av hus är hyresvärden skyl­ dig att vidtaga tjänliga åtgärder för att utrota ohyra, även om hyresgästen är ansvarig för att sådan förekommer i lägenheten. Är hyresgästen utan ansvar för ohyran, har han rätt till ersättning för nödvändig kostnad som åsamkas honom genom åtgärd för att utrota ohyran.

18 §. Om någon del av lägenheten frångår hyresgästen enligt 1 kap. 3, 5 eller 6 §, har han rätt till skälig nedsättning i hyran och ersättning för skada enligt 1 kap. Hyresgästen har även sådan rätt att uppsäga avtalet som anges i 11 §, om han var i god tro när avtalet träffades.

19 §. Är bostadslägenhet så beskaffad att det är förenat med uppenbar våda för inneboendes halsa att använda lägenheten och avhjälper hyresvärden ej bristen genast efter tillsägelse, får hyresgästen uppsäga avtalet, även om han icke har rätt till det enligt annan bestämmelse.

Betalning av hyra m. m.

20 §.

Har avtal ej träffats om tiden för betalning av hyra som skall utgå i pengar, skall hyran betalas senast sista söckendagen före varje kalender­ månads början eller, om hyran beräknas för kortare tid än en månad, se­ nast sista söckendagen före början av den tid för vilken hyran beräknas. För bostadslägenhet soin omfattar högst fyra rum, varvid kök räknas som rum, får dock den hyra som belöper på annan kalendermånad än den första betalas senast sista söckendagen före månadens början, även om av­ tal träffats om tidigare förfallodag. Hyran skall betalas i hyresvärdens hemvist eller på annan plats som anvisas av honom. Betalning får alltid ske genom postanvisning, postgiro eller bankgiro. Skall hyran betalas på ort utom riket, är hyresvärden skyl­ dig att svara för de särskilda kostnader detta medför. Har hyran sänts till hyresvärden från postanstalt inom riket genom postanvisning eller inbetalningskort till hyresvärdens postgirokonto eller har innehavare av sådant konto betalat hyran till hyresvärden genom giroeller utbetalningskort, anses hyran ha kommit hyresvärden till handa den dag då postanvisningen eller inbetalningskortet lämnades på postanstalten

Kungl. Maj.ts proposition nr lkl år 1967 9

eller giro- eller utbetalningskortet inkom till postgirokontoret. Vid betal­ ning av hyra genom bankgiro på bankkontor inom riket anses hyran ha kommit hyresvärden till handa den dag då betalningsuppdraget mottogs av bankkontoret. 2 kap. 45—48 §§ äger motsvarande tillämpning på hyresavtal.

21 §.

Anser hyresgästen, att han enligt 11—14, 16—18 eller 26 § har rätt till nedsättning i hyran eller ersättning för skada eller för avhjälpande av brist eller att han har annan motfordran hos hyresvärden, och vill hyresgästen avdraga motsvarande belopp på hyra som utgår i pengar, får han nedsätta beloppet hos överexekutor. Vad som sagts nu äger motsvarande tillämpning, när det råder tvist om storleken av hyra som skall utgå i pengar men ej är till beloppet bestämd i avtalet. När hyresgästen enligt första stycket nedsätter belopp hos överexeku­ tor, skall han lämna skriftlig uppgift i två exemplar om hyresförhållan­ det, förfallodagen och grunden för avdraget eller tvistens beskaffenhet samt ställa pant eller borgen, som överexekutor finner skälig, för den kost­ nad för beloppets utfående som kan tillskyndas hyresvärden och för ränta på beloppet. Har hyresgästen sålunda nedsatt hyra hos överexekutor, får hyresvärden icke göra gällande, att hyresrätten blivit förverkad på grund av att det ned­ satta beloppet ej betalats till honom.

22 §.

Överexekutor skall ofördröjligen underrätta hyresvärden i rekommen­ derat brev om nedsättning enligt 21 §. Visar hyresvärden ej inom tre månader från det beloppet förfallit till betalning och underrättelse om nedsättningen sänts till honom att han träffat överenskommelse med hyresgästen om att få lyfta beloppet eller att han väckt talan därom mot hyresgästen, har denne rätt att återfå be­ loppet. Har hyresvärden väckt talan inom angiven tid, får nedsatt belopp ej lyftas, förrän hyresvärdens talan blivit slutligt avgjord. Nedsatt belopp skall ofördröjligen insättas i bank mot ränta. Räntan skall betalas till den som får lyfta det nedsatta beloppet.

Hyresgästens skyldigheter vid nyttjandet av lägenheten

23 §. Hyresgästen får icke använda lägenheten för annat ändamål än det av­ sedda. Hyresvärden får dock icke åberopa avvikelse som är utan bety­ delse för honom.

24 §. Hyresgästen skall under hyrestiden väl vårda lägenheten med vad där­ till hör. Han är skyldig att ersätta all skada som uppkommer genom hans vållande eller genom vårdslöshet eller försummelse av någon som hör till hans husfolk eller gäster eller av annan som han inrymt i lägenheten eller som där utför arbete för hans räkning. För brandskada som han själv icke vållat är han dock ansvarig endast om han brustit i den omsorg och tillsyn som han bort iakttaga. lf Bihang till riksdagens protokoll 1967. 1 samt. Nr 111

10 Kungl. Maj:ts proposition nr lbl år 1967

Uppkommer skada eller visar sig brist som ofördröj ligen måste avhjälpas för att allvarlig olägenhet icke skall uppstå, är hyresgästen skyldig att genast lämna hyresvärden meddelande om skadan eller bristen. Är hyres­ gästen och hans husfolk borta när skadan uppkommer eller bristen visar sig och har hyresgästen berett hyresvärden tillfälle att vid behov komma in i lägenheten under bortovaron, är det dock, om lägenheten utgör del av hus, tillräckligt att hyresgästen omedelbart efter återkomsten lämnar hy­ resvärden meddelande om skadan eller bristen. Meddelande om annan ska­ da eller brist än sådan som angivits förut i detta stycke skall lämnas hyres­ värden utan oskäligt dröjsmål. Försummar hyresgästen att underrätta hyresvärden enligt vad som föreskrives i detta stycke, är han ansvarig för skada som föranledes av hans försummelse. Bestämmelserna i första och andra styckena om skada eller brist äger motsvarande tillämpning, om ohyra förekommer i lägenheten. Har hyresgästen utan behövligt samtycke eller tillstånd överlåtit hyres­ rätten eller åt annan upplåtit rätt att begagna lägenheten, är hyresgästen ansvarig för skada som den nye innehavaren skolat ersätta enligt första, andra eller tredje stycket, om lägenheten hade varit förhyrd av honom. Har i fråga om lägenhet som upplåtits för att helt eller delvis användas för annat ändamål än bostad, träffats avtal, varigenom hyresgästens an­ svar utsträckes utöver vad som föreskrives i första—fjärde styckena, gäl­ ler det. 25 §. Hyresgästen är skyldig att vid lägenhetens begagnande iakttaga allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och skick inom fastigheten. Hyresgästen skall hålla noggrann tillsyn över att vad som sålunda åligger honom själv iakttages även av dem för vilka han svarar enligt 24 § första stycket. Gods som veterligt är eller med skäl kan misstänkas vara behäftat med ohyra får icke införas i lägenheten.

26 §. Hyresvärden äger utan uppskov erhålla tillträde till lägenheten för att utöva nödig tillsyn eller utföra förbättringsarbete som ej kan uppskjutas utan skada. När lägenheten är ledig till uthyrning, är hyresgästen skyldig att låta den visas på lämplig tid. Efter tillsägelse minst en månad i förväg får hyresvärden i lägenheten låta utföra mindre brådskande förbättringsarbete som icke vållar väsentligt hinder eller men i nyttj anderätten. Sådant arbete får dock ej utan hyres­ gästens medgivande utföras under sista månaden av hyresförhållandets bestånd. Vill hyresvärden utföra annat arbete i lägenheten, får hyresgäs­ ten inom en vecka från det att han erhöll meddelande därom uppsäga av­ talet till upphörande på den fardag som inträffar närmast efter sex månader från uppsägningen. Sådant arbete får icke utan hyresgästens medgivande påbörjas förrän avtalet sålunda kunnat bringas att upphöra. Bestäm­ melserna i detta stycke gäller ej arbete som hyresvärden utfäst sig att ut­ föra åt hyresgästen. I fall som anges i första eller andra stycket skall hyresvärden tillse att hyresgästen ej tillskyndas större olägenhet än nödvändigt. Skada som åsamkas hyresgästen genom arbete som avses i andra stycket skall er­ sättas av hyresvärden, även om skadan icke beror på hans försummelse.

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967 11

Hyresgästen är skyldig att tåla inskränkningar i nyttjanderätten, som föranledes av nödvändiga åtgärder för att utrota ohyra i fasligheLen, även om den av honom hyrda lägenheten icke besväras av ohyra. 17 § äger därvid motsvarande tillämpning.

27 §. Underlåter hyresgästen att bereda hyresvärden tillträde till lägenheten när denne enligt 26 § har rätt därtill, äger överexekutor förordna om handräckning. I fråga om sådan handräckning gäller bestämmelserna om handräckning enligt 191 § utsökningslagen.

Pant eller borgen

28 §. År pant eller borgen ställd för hyresavtalets fullgörande och försämras säkerheten, är hyresgästen skyldig att på anfordran ställa ny säkerhet med vilken hyresvärden skäligen kan nöjas. Gör han det ej inom en månad, har hyresvärden rätt att uppsäga avtalet. I fråga om bostadslägenhet får dock hyresvärden uppsäga avtalet endast om det är av väsentlig betydelse för hyresvärden att sådan säkerhet ställes och det icke är obilligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upplöses.

överlåtelse av fastigheten samt utmätning och konkurs

29 §. Överlåtes fastigheten sedan hyresgästen tillträtt lägenheten, gäller hyres­ avtalet utan särskilt förbehåll mot den nye ägaren, om avtalet har upp­ rättats skriftligen. Är avtalet icke skriftligt och vill den nye ägaren ej låta avtalet gälla, åligger det honom att uppsäga avtalet inom tre månader efter det att överlåtelsen skedde. I annat fall gäller avtalet mot honom. 2 kap. 29 § äger mosvarande tillämpning på hyresavtal som upprättats skriftligen. I övrigt äger 2 kap. 30 och 31 §§ motsvarande tillämpning. På hyresbe­ lopp som förfaller till betalning mer än sex månader efter det att hyres­ gästen fick kännedom om överlåtelsen får han dock icke avräkna fordran hos den förre ägaren. Ej heller får han i fråga om sådant belopp åberopa uppgörelse med den förre ägaren, om ej den nye ägaren hade kännedom om uppgörelsen när överlåtelsen skedde.

30 §. Bestämmelserna i 2 kap. 32 § om verkan av att före tillträdesdagen fas­ tighet utmätes, intecknad fordran fastställes till betalning ur fastigheten, jordägaren försättes i konkurs eller talan väckes om återköp av fastig­ heten äger motsvarande tillämpning i fråga om hyra.

31 §. Försätts hyresgästen i konkurs, får konkursboet uppsäga avtalet. I fråga om konkursboets ansvarighet för att avtalet fullgöres äger 2 kap. 33 § mot­ svarande tillämpning. Har lägenheten ej tillträtts när konkursen inträffar, är hyresgästen skyldig att på anfordran ställa sådan säkerhet för avtalets fullgörande

12 Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

med vilken hyresvärden skäligen kan nöjas. Ställes ej säkerhet senast dagen etter det säkerheten fordrades, får hyresvärden uppsäga avtalet. ..11Upps.ages avtalet enligt första eller andra stycket, har hyresvärden rätt till ersättning för skada.

överlåtelse av hyresrätten

32 §' Hyresgästen får icke överlåta hyresrätten utan hyresvärdens samtycke, om ej annat följer av 33—36 §§. Vägras samtycke utan skälig anledning eller lämnar hyresvärden ej be­ sked inom tre veckor efter det att samtycke begärdes, får hyresgästen uppsaga hyresavtalet. 33 §. Har hyresrätten till lägenhet, som varit avsedd att uteslutande eller hu­ vudsakligen användas som gemensam bostad för hyresgästen och hans make, tillagts maken genom bodelning eller skifte i anledning av boskillnad, hemskillnad, äktenskapsskillnad, äktenskapets återgång eller hyresgästens död, får maken träda i hyresgästens eller dödsboets ställe. Sådan rätt till­ kommer även efterlevande make som är ensam arvinge efter hyresgästen. För tid efter det att hyresvärden underrättats om att hyresrätten tillagts hyresgästens make enligt första stycket svarar hyresgästen eller hans dödsbo ej för sina förpliktelser enligt hyresavtalet. Hyresgästens make svarar jämte hyresgästen eller hans dödsbo för sadana förpliktelser enligt avtalet som hänför sig till tiden före underrättelsen. Första och andra styckena äger motsvarande tillämpning, när lägen­ heten hyrts av makar gemensamt.

34 §. Hyresgäst, som ej är i tillfälle att använda bostadslägenhet för återstå­ ende hyrestid, får överlåta hyresrätten till närstående som varaktigt sam­ manbor med honom, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om hyresvärden skäligen kan nöjas med för­ ändringen. Första stycket äger motsvarande tillämpning om hyresgästen dör under hyrestiden och dödsboet vill överlåta hyresrätten till sådan dödsbodelägare eller annan hyresgästen närstående som varaktigt sammanbodde med ho­ nom.

35 §-

I ort för vilken förordnande enligt 54 § gäller får hyresgästen överlåta hyresrätten till bostadslägenhet i syfte att genom byte erhålla bostad i an­ nan under hyres- eller bostadsrätt upplåten lägenhet, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om hyres­ gästen har beaktansvärda skäl för bytet och detta kan äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden. Har hyresgästen erhållit lägenheten ge­ nom byte och innehaft lägenheten mindre än tre år, får tillstånd dock läm­ nas endast om synnerliga skäl föreligger. Första stycket gäller ej, om 1. lägenheten är förhyrd i andra hand, 2. lägenheten utgör del av upplåtarens bostad,

Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967 13

3. lägenheten är belägen i enfamiljshus som icke är avsett att uthyras varaktigt eller i tvåfamilj shus, 4. upplåtaren innehar lägenheten med bostadsrätt, 5. hyresförhållandet ej varat längre än nio månader i följd.

36 §. Hyresgäst, som hyr lägenhet för att helt eller till väsentlig del använda den för handel, hantverk, industri eller annan förvärvsverksamhet, får överlåta hyresrätten till den som skall övertaga verksamheten, om hyres­ nämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om hyresvärden ej har befogad anledning motsätta sig att hyresrätten överlåtes. Om hyresgästen innehaft lägenheten mindre än tre år, får till­ stånd dock lämnas endast om synnerliga skäl föreligger.

37 §. Tillstånd som avses i 34, 35 eller 36 § kan förenas med villkor.

38 §. Om hyresgästen med samtycke av hyresvärden eller med tillstånd av hyresnämnden överlåter hyresrätten, är han fri från de skyldigheter som hyresavtalet ålägger honom för tiden efter överlåtelsen, om ej annat vill­ kor fogas till samtycket eller tillståndet. Den tillträdande hyresgästen sva­ rar jämte den avträdande för förpliktelserna enligt avtalet för tiden före överlåtelsent, om ej annat avtalas med hyresvärden.

Upplåtelse av lägenheten i andra hand

39 §. Hyresgästen får ej utan hyresvärdens samtycke i andra hand upplåta lägenheten i dess helhet utom i fall som avses i 40 §.

40 §. Hyresgäst, som under viss tid ej är i tillfälle att använda sin bostads­ lägenhet, får upplåta lägenheten i dess helhet i andra hand, om hyresnämn­ den lämnar tillstånd till upplåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om hy­ resgästen har beaktansvärda skäl för upplåtelsen och hyresvärden ej har befogad anledning att vägra samtycke. Tillstånd enligt första stycket kan begränsas till viss tid och förenas med villkor. 41 §. Hyresgästen får ej inrymma utomstående personer i lägenheten, om det kan medföra men för hyresvärden.

Hyresrättens förverkande

42 §. Hyresrätten är förverkad och hyresvärden således berättigad att upp­ säga avtalet, 1. om hyresgästen dröjer med betalning av hyra som utgår i pengar ut­ över två söckendagar efter förfallodagen och annat ej följer av 53 §, dock, i fall då hyran skall betalas i förskott för längre tid än eu månad, endast

14 Kungl. Maj. ts proposition nr lil år 1967

om hyresgästen dröjer med betalning av den på en kalendermånad belö­ pande hyran utöver två söckendagar efter månadens början eller, såvitt an­ går hyran för första kalendermånaden under hyresförhållandet, efter förfallodagen, 2. om hyresgästen ej fullgör arbete eller annan tjänstbarhet som åligger honom enligt avtalet eller visar tredska vid arbetets utförande, 3. om hyresgästen utan behövligt samtycke eller tillstånd överlåter hyres­ rätten eller upplåter lägenheten i andra hand och ej på tillsägelse vidtager rättelse utan dröjsmål, 4. om lägenheten användes i strid med 23 eller 41 § och hyresgästen icke på tillsägelse vidtager rättelse utan dröjsmål, 5. om hyresgästen eller annan, till vilken hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplåtits, genom vårdslöshet är vållande till att ohyra förekom­ mer i lägenheten eller genom underlåtenhet att underätta hyresvärden där­ om bidrager till att ohyran sprides i fastigheten. 6. om lägenheten på annat sätt vanvårdas eller om hyresgästen eller an­ nan, till vilken hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplåtits, åsidosätter något av vad som enligt 25 § skall iakttagas vid lägenhetens begagnande eller brister i den tillsyn som enligt nämnda paragraf åligger hyresgäst och rättelse icke utan dröjsmål sker på tillsägelse, 7. om i strid med 26 § tillträde till lägenheten vägras och hyresgästen ej kan visa giltig ursäkt, 8. om hyresgästen åsidosätter avtalsenlig skyldighet, som går utöver hans åligganden enligt detta kapitel, och det måste anses vara av synnerlig vikt för hyresvärden att skyldigheten fullgöres. Hyresrätten är icke förverkad enligt första stycket, om det som ligger hyresgästen till last är av endast ringa betydelse. Uppsäges avtalet, har hyresvärden rätt till ersättning för skada.

43 §. Är hyresrätten förverkad på grund av förhållande som avses i 42 § första stycket 1—4, 6 eller 7 men sker rättelse innan hyresvärden gjort bruk av sin rätt att uppsäga avtalet, kan hyresgästen icke därefter skiljas från lä­ genheten på den grunden. Detsamma gäller om hyresvärden icke uppsagt avtalet inom två månader från det han fick kännedom om förhållande som avses i 42 § första stycket 5 eller 8 eller hyresvärden icke inom två måna­ der från det han erhöll vetskap om förhållande som avses i nämnda stycke under 3 tillsagt hyresgästen att vidtaga rättelse.

44 §. Är hyresrätten enligt 42 § första stycket 1 förverkad på grund av dröjs­ mål med betalning av hyra och har hyresvärden med anledning därav upp­ sagt avtalet, får hyresgästen ej på grund av dröjsmålet skiljas från lägen­ heten, om hyran senast tolfte söckendagen från uppsägningen betalas på sätt som anges i 20 § andra eller tredje stycket eller nedsättes hos överexekutor enligt 21 §. I avvaktan på att hyresgästen visar sig ha fullgjort vad som sålunda fordras för att återvinna hyresrätten får beslut om vräkning icke meddelas, förrän fjorton söckendagar förflutit efter uppsägningen. Första stycket gäller ej, om skyldighet att flytta inträder inom kortare tid än en månad efter det att hyresrätten förverkades.

Kungl. Maj.ts proposition nr lil år 1967 15

Rätt till förlängning av hyresavtalet

45 §. Bestämmelserna i 46—53 §§ gäller för upplåtelse av bostadslägenhet, om ej

1. hyresförhållandet upphör innan det varat längre än nio månader i

följd, 2. lägenheten utgör del av upplåtarens egen bostad, 3. hyresförhållandet upphör på den grund att hyresrätten är förverkad eller förhållande som avses i 28 § föreligger samt annat ej följer av 47 §. Har hyresvärden och hyresgästen i särskilt upprättad handling överens­ kommit, att hyresrätten icke skall vara förenad med rätt till förlängning, är överenskommelsen gällande. Har överenskommelsen träffats innan hy­ resförhållandet varat längre än nio månader i följd, gäller den dock en­ dast om den godkänts av hyresnämnden. Om make som ej har del i hyres­ rätten hade sin bostad i lägenheten när överenskommelsen träffades, gäller överenskommelsen mot honom endast om han godtagit den.

46 §. Om hyresvärden uppsagt hyresavtalet, har hyresgästen rätt till förläng­ ning av avtalet, utom när 1. hyresrätten är förverkad eller hyresavtalet kan uppsägas enligt 28 § utan att likväl hyresvärden uppsagt avtalet att upphöra på någon av dessa grunder, 2. hyresgästen i annat fall åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att hyresavtalet skäligen icke bör förlängas, 3. huset skall rivas och det ej är obilligt mot hyresgästen att hyresför­ hållandet upphör, 4. huset skall undergå större ombyggnad och det icke är uppenbart att hyresgästen kan sitta kvar i lägenheten utan nämnvärd olägenhet för om­ byggnadens genomförande samt det ej är obilligt mot hyresgästen att hy­ resförhållandet upphör, 5. lägenheten ej vidare skall användas för bostadsändamål och det ej är obilligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör, 6. hyresavtalet avser lägenhet i en- eller tvåfamilj shus eller lägenhet som upplåtaren innehar med bostadsrätt och upplåtaren har sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta, 7. hyresförhållandet beror av sådan anställning i statlig eller kommunal verksamhet som är förenad med bostadstvång eller av anställning inom lantbruket eller för skötsel och tillsyn av fastighet eller av annan anställ­ ning, om den är av sådan art att det är nödvändigt för arbetsgivaren att för­ foga över lägenheten för upplåtelse åt anställningens innehavare, samt an­ ställningen har upphört, 8. hyresförhållandet beror av annan anställning som upphört och det ej är obilligt mot hyresgästen att även hyresförhållandet upphör samt, om hyresförhållandet varat längre än tre år, hyresvärden har synnerliga skäl för att upplösa hyresförhållandet, 9. det i annat fall icke strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest är obilligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör. Om hyresvärdens intresse blir tillgodosett genom att hyresgästen avträ­ der endast en del av lägenheten och hyresavtalet lämpligen kan förlängas

16 Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

såvitt avser lägenheten i övrigt, har hyresgästen utan hinder av vad som sagts tidigare i paragrafen rätt till sådan förlängning.

47 §>

Har lägenheten hyrts av flera gemensamt och har de på grund av upp­ sägning, som gjorts av en av dem, eller till följd av annan omständighet, som hänför sig till endast en av dem, ej gemensamt rätt till förlängning av hyresavtalet, är medhyresgäst berättigad till förlängning, om hyresvärden skäligen kan åtnöjas med honom som hyresgäst. Vad som sagts nu gäller ej när hyresrätten är förverkad eller hyresavtalet kan uppsägas enligt 28 § utan att likväl hyresvärden uppsagt avtalet på någon av dessa grunder. Är medhyresgästen make till den som uppsagt avtalet eller eljest föranlett att hyresgästerna ej gemensamt har rätt till förlängning av avtalet, har han den rätt som angivits även när hyresrätten är förverkad på annan grund än dröjsmål med betalning av hyra. Detta gäller också när hyresvärden bringar hyresavtalet att upphöra på grund av förverkandet. Om hyresgäst, som är gift och vars make ej har del i hyresrätten, upp­ säger hyresavtalet eller vidtager annan åtgärd för att bringa det att upp­ höra eller om han i annat fall ej har rätt till förlängning av hyresavtalet, är maken, om han har sin bostad i lägenheten, berättigad till förlängning, såvida hyresvärden skäligen kan åtnöjas med honom som hyresgäst. Vad som sagts nu gäller också när hyresvärden uppsagt hyresavtalet att upp­ höra på grund av förverkande eller förhållande som avses i 28 §. Bestäm­ melserna i 48—53 §§ om hyresgäst äger tillämpning även i fråga om hyres­ gästs make. Förlänges hyresavtal i fall som avses i andra stycket, svarar båda makar­ na för förpliktelserna enligt avtalet för tiden före förlängningen, om ej an­ nat avtalas med hyresvärden.

48 §. Vid förlängning av hyresavtal är hyresgästen skyldig att godtaga den hyra som hyresvärden fordrar. Om hans krav är oskäligt, skall dock hyran utgå med skäligt belopp. Fordrad hyra är att anse som oskälig, om den väsentligt överstiger hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Annat av hyresvärden uppställt villkor skall gälla, om det ej strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest är obilligt. Hyrestiden skall dock utgöra ett år med tre månaders uppsägningstid, om ej annan hy­ res- eller uppsägningstid av särskild anledning är lämpligare. I den män ändring i hyresvillkoren ej påkallas, skall samma villkor som förut gälla. I ort för vilken förordnande enligt 54 § gäller skall vid tillämpning av första stycket tredje punkten bortses från lägenhet vars hyra icke är rim­ lig med hänsyn till det allmänna hyresläget i orten för närmast jämförliga lägenheter i nybyggda bostadshus. Träffas vid förlängning av hyresavtal överenskommelse om hyran eller annat villkor, gäller överenskommelsen utan hinder av bestämmelserna i första och andra styckena.

49 §. Föreligger tvist om förlängning av hyresavtalet enligt 46 eller 47 § eller villkor för sådan förlängning, åligger det hyresvärden att skriftligen med­ dela hyresgästen att denne, om han icke går med på att flytta, har att se­ nast tre veckor efter det att han fått del av meddelandet hänskjuta tvisten

Kungi. Maj:ts proposition nr Hl år 1967 17

till hyresnämnden. Meddelandet skall lämnas i den ordning som enligt 8 § gäller för uppsägning. Bestämmelsen i 8 § tredje stycket tredje punkten gäller dock ej. Om hyresvärden fullgjort vad som åligger honom enligt första stycket, har den som fordrar förlängning att hänskjuta tvisten till hyresnämnden inom den i första stycket avsedda tiden. Iakttages ej denna, förfaller rätten till förlängning av hyresavtalet. 50 §. Är fråga om förlängning av hyresavtalet ännu ej avgjord när hyrestiden går ut, har hyresgästen rätt att kvarbo i lägenheten, till dess frågan är slutligt avgjord. För tid som hyresgästen sålunda kvarbor i lägenheten skall de förut gällande hyresvillkoren tillämpas i avbidan på att de slutliga hyresvillkoren för samma tid blir bestämda.

51 §. Bifalles hyresgästens talan om förlängning av hyresavtalet, skall villkoren för den fortsatta förhyrningen fastställas enligt 48 §. Dom eller beslut varigenom hyresgästens talan bifalles anses som avtal om fortsatt förhyrning. 52 §. Bifalles ej hyresgästens talan om förlängning av hyresavtalet, får i be­ slutet eller domen skäligt uppskov med avflyttningen medges, om hyres­ värden eller hyresgästen begär det. Är hyresrätten förverkad eller kan hyres­ avtalet uppsägas enligt 28 § utan att likväl hyresvärden uppsagt avtalet att upphöra på någon av dessa grunder eller är rätten till förlängning förfal­ len, får på begäran av hyresgästen uppskov dock medges endast om hy­ resvärden samtycker till det. Avgöres tvisten efter hyrestidens utgång eller medges uppskov med av­ flyttningen, skall hyresvillkoren för tiden från avtalets upphörande till av­ flyttningen fastställas enligt 48 §. 53 §. Skall hyresgäst utge högre hyra för förfluten tid än som skolat utgå förut, är hyresrätten icke förverkad på grund av dröjsmål med betalning av det överskjutande beloppet, om betalningen sker inom en månad från den dag då den högre hyran fastställdes. Vad som sagts nu gäller ej, om skyldighet att flytta inträder för hyresgästen inom kortare tid än två månader efter nämnda dag. På det överskjutande beloppet skall hyresgästen betala sex procent ränta som om beloppet förfallit till betalning samtidigt med den förut utgående hyran.

Prövning av förstagångshyra i vissa orter

54 §. Konungen äger förordna, att 55 § skall tillämpas i ort där särskild upp­ märksamhet är påkallad till förekommande av sådan hyresstegring för bo­ stadslägenhet som icke är godtagbar från samhällssynpunkt.

55 §. I ort för vilken förordnande enligt 54 § gäller får hyresvärd eller hyres­ gäst begära att hyresnämnden prövar hyra som avtalats vid lägenhetens upplåtande till hyresgästen eller därefter innan hyresförhållandet varat

18 Kungl. Maj. ts proposition, nr lbl år 1967

längre än nio månader i följd (förstagångshyra). Detta gäller dock icke lägenhet som utgör del av upplåtarens egen bostad. Vid prövning enligt första stycket äger 48 § motsvarande tillämpning. Nedsättes förstagångshyra, skall den lägre hyran gälla från och med må­ naden närmast efter den då prövning av hyran påkallades. Begäres ej prövning av förstagångshyra inom ett år från det hyresför­ hållandet började, är rätten till sådan prövning förlorad.

Rätt till ersättning i anledning av hyresförhållandets upphörande m. m.

56 §. Bestämmelserna i 57—60 §§ gäller för upplåtelse av annan lägenhet än bostadslägenhet, om ej 1. hyresförhållandet upphör innan det varat längre än nio månader i följd, 2. hyresförhållandet upphör på den grund att hyresrätten är förverkad eller förhållande som avses i 28 § föreligger. Har hyresvärden och hyresgästen i särskilt upprättad handling överens­ kommit om villkor som strider mot 57—60 §, är överenskommelsen gäl­ lande. Har överenskommelsen träffats innan hyresförhållandet varat längre än nio månader i följd, gäller den dock endast om den godkänts av hyres­ nämnden. 57 §. Har hyresvärden uppsagt hyresavtalet och vägrar han att förlänga hyres­ förhållandet eller kommer förlängning i annat fall ej till stånd på den grund att hyresvärden för förlängning kräver hyra som ej är skälig eller uppställer annat villkor som strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest är obilligt, skall han i skälig omfattning ersätta hyresgästen dennes förlust på grund av hyresförhållandets upphörande, om ej 1. hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att det icke skä­ ligen kan fordras att hyresvärden förlänger hyresförhållandet, 2. huset skall rivas eller undergå sådan större ombyggnad att hyresgäs­ ten uppenbarligen icke kan sitta kvar i lägenheten utan nämnvärd olägen­ het för ombyggnadens genomförande samt därjämte antingen hyresvärden anvisar annan lägenhet med vilken hyresgästen skäligen kan åtnöjas eller hyresavtalet innehåller villkor om att hyresförhållandet skall upphöra på grund av rivning eller ombyggnad av huset och rivningen eller ombyggna­ den skall påbörjas inom fem år från villkorets tillkomst, 3. hyresvärden i annat fall har befogad anledning att upplösa hyresför­ hållandet. Förlust för hyresgästen som äger samband med att denne bekostat änd­ ring av lägenheten skall beaktas vid ersättningens bestämmande endast om hyresvärden samtyckt till ändringen eller hyresgästen träffat hyresavtalet under förutsättning att han skulle få utföra ändringen. Förlusten beräknas i sådant fall högst till det belopp varmed lägenheten genom ändringen ökat i värde som hyreslägenhet.

58 §. Om hyresgästen icke inom tre veckor från uppsägningen meddelar hy­ resvärden att han önskar behålla lägenheten, är hans rätt till ersättning enligt 57 § förfallen. Lämnas sådant meddelande inom den angivna tiden,

Kungl. Maj. ts proposition nr JM år 1967 19

har hyresvärden att inom tre veckor från det att meddelandet lämnades underrätta hyresgästen om de villkor han uppställer för att förlänga hyres­ förhållandet eller om orsaken till att han vägrar medge förlängning. Un­ derlåter han detta, har hyresgästen rätt till ersättning för förlust som avses i 57 §. Hyresgästens meddelande enligt första stycket skall lämnas i den ord­ ning som enligt 8 § gäller för uppsägning.

59 §. Skall hyresförhållandet upphöra efter uppsägning som gjorts av hyres­ värden och har hyresgästen behov av uppskov med avflyttningen, får hyresnämnden före hyrestidens utgång på begäran av hyresgästen medge denne sådant uppskov under skälig tid, dock högst ett år. Uppskov enligt första stycket får ej medges, om hyresvärden eller an­ nan därigenom skulle tillskyndas betydande skada eller olägenhet eller om hyresgästen med hänsyn till tidpunkten för uppsägningen erhållit till­ räckligt rådrum med avflyttningen. Medges uppskov enligt första stycket, skall hyresnämnden fastställa skä­ liga hyresvillkor för tiden från avtalets upphörande till avflyttningen.

60 §. I mål om ersättning enligt 57 eller 58 § äger rätten på yrkande av hyres­ gästen, om hyresvärden medger skyldighet att utge ersättning eller sådan skyldighet fastställts genom dom som vunnit laga kraft, förplikta hyres­ värden att utge förskott i avräkning på den ersättning som kan komma att bestämmas. Första stycket äger ej tillämpning, om det är uppenbart att förskottet blir obetydligt. Har beslut i fråga om förskott meddelats, får nytt yrkande om förskott ej upptagas till prövning förrän tre månader förflutit sedan det föregående beslutet vann laga kraft. Beslut i fråga om förskott får meddelas utan huvudförhandling. Innan beslut meddelas, skall parterna erhålla tillfälle att yttra sig. Mot beslut som meddelats under rättegången skall talan föras särskilt. Mot hovrättens be­ slut får talan ej föras. Har hyresgästen uppburit förskott som överstiger den slutligt bestämda ersättningen, är han skyldig att till hyresvärden betala tillbaka det över­ skjutande beloppet jämte sex procent ränta från dagen för beloppets mot­ tagande.

Särskilda bestämmelser

61 §. Hyresvärd eller hyresgäst, som vill framställa fordringsanspråk på grund av hyresförhållande, skall väcka talan därom inom två år från det hyres­ gästen avträdde lägenheten. Iakttages ej denna tid, är rätten till talan för­ lorad, om ej annat överenskommits. Har den ena parten väckt talan i rätt tid, har den andra parten rätt till kvittning, fastän hans rätt till talan är förlorad.

62 §. Beror fråga om förlängning av hyresavtal på prövning av rätten, får denna, utan hinder av att tiden för lägenhetens avträdande ännu icke in­

20 Kungl. Maj. ts proposition nr Hl år 1967

trätt, i samband med nämnda frågas avgörande till prövning upptaga talan av hyresvärden om åläggande för hyresgästen att flytta.

63 §. Är sådant meddelande från hyresvärden som avses i 10 eller 58 § avsänt i rekommenderat brev under mottagarens vanliga adress, skall hyresvärden anses ha fullgjort vad som ankommer på honom. Detsamma gäller beträf­ fande sådant meddelande från hyresgästen som avses i 11, 14, 19, 24 eller 33 §. I fall siom avses i 24 § är det dock till fyllest att meddelandet är avsänt på annat ändamålsenligt sätt.

64 §. Skulle tillämpning av hyresvillkor uppenbarligen strida mot god sed i hyresförhållanden eller eljest vara otillbörlig, får villkoret jämkas eller lämnas utan avseende.

65 §. Har någon utnyttjat annans trångmål i följd av det allmänna läget på bostadsmarknaden till att uppställa villkor om särskilt vederlag för upp­ låtelse av bostadslägenhet i ort, där förordnande enligt 54 § gäller, eller för överlåtelse av hyresrätt till sådan lägenhet, gäller ej villkoret, och är han skyldig att återbära vad han mottagit. Talan om återbäring skall väc­ kas inom ett år från det vederlaget mottogs. Iakttages ej denna tid, är rätten till talan förlorad.

66 §. För hyra, som är förfallen till betalning eller skall betalas inom de när­ maste sex månaderna, har hyresvärden rätt att kvarhålla så mycket av hy­ resgästen tillhöriga lösören inom fastigheten som svarar mot hans fordran, till dess hyresgästen gör rätt för sig eller ställer säkerhet. Egendom som en­ ligt 65 § utsökningslagen skall undantagas från utmätning får dock ej kvarhållas.

67 §. Avtal mellan hyresvärd och hyresgäst att framtida tvist med anledning av hyresförhållandet skall hänskjutas till avgörande av skiljemän utan för­ behåll om rätt för parterna att klandra skiljedomen får ej göras gällande i fråga om hyresgästens rätt eller skyldighet att tillträda eller behålla lä­ genheten, nedsättning av förstagångshyra, fastställande av hyresvillkor el­ ler ersättning enligt 57 eller 58 §. I övrigt gäller skiljeavtalet ej såvitt där­ igenom skiljemän utsetts i avtalet eller bestämmelse meddelats om skilje­ männens antal eller om sättet för deras utseende eller beträffande förfa­ randet vid skiljenämnden. I berörda hänseenden skall lagen den 14 juni 1929 (nr 145) om skiljemän tillämpas. Vad som sagts nu utgör dock icke hinder för att i skiljeavtalet utse hyresnämnden till skiljenämnd eller be­ stämma den tid inom vilken skiljemannaåtgärden skall vara avslutad kor­ tare än den tid om sex månader som anges i nämnda lag.

68 §.

Överenskommelse om villkor i fråga om hyresförhållande som beror av anställning gäller mot hyresgästen eller den som äger träda i hyresgästens ställe fastän överenskommelsen strider mot bestämmelse i 33—35, 40, 46,

Kungl. Maj.ts proposition nr U1 år 1967 21

47, 49—55 eller 67 §, om den har formen av kollektivavtal och på arbets­ tagarsidan slutits eller godkänts av organisation som enligt lagen den 11 september 1936 (nr 506) om förenings- och förhandlingsrätt är att anse sasom huvudorganisation.

Förfarandet i hyrestvister

69 §-

I varje län skall finnas en hyresnämnd. Konungen äger dock bestämma, att annat område än län skall utgöra verksamhetsområde för hyresnämnd.

70 §‘

Hyresnämnd har till uppgift att medla i hyrestvister samt att pröva frå­ gor enligt 49 och 55 §§ och övriga frågor som enligt detta kapitel ankom­ mer på nämnden. Nämnden kan även vara skiljenämnd i hyrestvister. När­ mare bestämmelser om hyresnämnd meddelas i särskild lag.

71 §•

Om part ej godtar hyresnämnds beslut i fråga som avses i 34—36, 40,

49 eller 55 §, äger parten klandra beslutet genom att väcka talan mot andra parten inom tre veckor från det parten erhöll del av beslutet. Klandras icke beslutet inom denna tid, är parts rätt till talan förlorad. Hyresnämnds beslut i ärende enligt 45, 56 eller 59 § får ej klandras.

72 §. Hyrestvist, som ej enligt 70 § ankommer på hyresnämnds prövning och ej heller rör kollektivavtal, skall, om icke Konungen bestämmer annat, upptagas av rätten för den stad som är säte för länsstyrelsen i det län där fastigheten är belägen. Klandertalan som avses i 71 § upptages, om den rör kollektivavtal, av arbetsdomstolen och i annat fall av domstol som nyss nämnts. 73 §. Talan får ej föras mot underrätts dom i fråga om tillstånd som avses i 34 36 eller 40 § eller i fråga om fastställelse av hyresvillkor och ej heller mot hovrätts dom i fråga om förlängning av hyresavtal eller fastställelse av hyresvillkor. 74 §. I hyrestvist som avses i 49 eller 55 § skall vardera parten svara för sin rättegångskostnad i underrätten, i den mån annat ej följer av 18 kap. 6 § rättegångsbalken.

Övergångsbestämmelser 1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1969. Genom lagen upphäves lagen den 22 juni 1939 (nr 366) om medling i hyrestvister. 2. Lagen äger ej tillämpning på hyresavtal som slutits före lagens ikraft­ trädande, om icke annat följer av vad som sägs nedan. 3. Bestämmelserna i 3 kap. 1, 3, 4, 8, 33, 45—53, 56—59 och 61 §§ skall från och med dagen för lagens ikraftträdande tillämpas även på avtal som slutits dessförinnan. De närmare föreskrifter som behövs för att de nya be­ stämmelserna skall kunna vinna tillämpning meddelas av Konungen.

22 Kungi. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

4. Är hyresavtal som slutits före lagens ikraftträdande träffat på obe­ stämd tid eller med förbehåll om rätt för såväl hyresvärden som hyresgäs­ ten att uppsäga avtalet och sker ej, sedan lagen trätt i kraft, uppsägning till den tid då på grund av sådan uppsägning avtalet tidigast kunnat frånträdas, skall lagen tillämpas på avtalet från nämnda tid. Detsamma gäller, om uppsägning sker men förlängning av avtalet kommer till stånd. 5. Lagen skall från och med den 1 januari 1974 tillämpas på hyresavtal som slutits före lagens ikraftträdande och som alltjämt gäller nämnda dag. 6. Har hyresgäst avlidit före lagens ikraftträdande eller har hans äkten­ skap gått åter eller boskillnad, hemskillnad eller äktenskapsskillnad vun­ nits dessförinnan, äger äldre lag alltjämt tillämpning i fråga om dödsboets och efterlevande makes rätt att uppsäga avtalet eller sätta annan i sitt ställe samt makes rätt att övertaga lägenhet som genom bodelning eller skifte tillagts honom. 7. I fråga om hyresavtal, som upphört att gälla före lagens ikraftträdande, skall äldre lag tillämpas vid beräkning av den tid inom vilken hyresvärd eller hyresgäst har att vid talans förlust göra fordringsanspråk på grund av hyresförhållandet gällande. 8. Vid tillämpning av 3 kap. 48 § skall andra stycket nedan iakttagas a) till och med den 31 december 1972 beträffande fastighet inom någon av följande kommuner, nämligen Stockholm, Boo, Botkyrka, Danderyd, Djursholm, Huddinge, Järfälla, Lidingö, Märsta, Nacka, Saltsjöbaden, Sol­ lentuna, Sölna, Sundbyberg, Tyresö, Täby, Upplands-Väsby, Vaxholm, Väs­ terhaninge, österhaninge och österåker samt Göteborg, Kungälv, Kållered, Lerum, Mölndal, Nödinge, Partilie och Kåda ävensom Malmö, Burlöv, Lomma och Lund, b) till och med den 31 december 1970 beträffande fastighet i annan ort, om förordnande enligt 3 kap. 54 § gäller för den orten. Understiger den hyra som utgår vid hyrestidens slut hyran för lägenhe­ ter som med hänsyn till bruksvärdet äi likvärdiga, är hyresgästen icke skyl­ dig att godtaga högre höjning av hyran än som motsvarar skälig andel av skillnaden mellan utgående hyra och hyran för likvärdiga lägenheter. An­ delens storlek skall bestämmas så att lägenhetens hyra vid övergångstidens slut är anpassad till hyran för likvärdiga lägenheter. 9. Hyrestvist, vari talan väckts före denna lags ikraftträdande, skall be­ handlas enligt äldre lag. 10. Förekommer i lag eller särskild författning hänvisning till lagrum, som ersatts genom bestämmelse i denna lag, skall i stället den bestämmel­ sen tillämpas.

Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967 23

Förslag

till

Lag

angående fortsatt giltighet av lagen den 19 juni 1942 (nr 429) om hyresreglering m. m.

Härigenom förordnas, att lagen den 19 juni 1942 om hyresreglering in. m., vilken enligt lag den 16 december 1966 (nr 673) gäller till och med den 30 juni 1968, skall äga fortsatt giltighet till och med den 31 december 1968.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1968. Har hyresvärd, utan att hyresrätten är förverkad, före den 1 januari 1968 uppsagt hyresavtal till upphörande efter den 30 juni 1968, får fram­ ställning som avses i 7 § göras senast den 15 januari 1968 eller, om hyres­ värden icke före den 1 i sistnämnda månad tydligt meddelat att han ej önskar låta hyresgästen kvarbo, inom fjorton dagar efter det hyresvärden lämnat hyresgästen sådant meddelande. Har hyresvärd före den 1 januari 1968 lämnat meddelande som avses i 8 a § femte stycket om att hyresförhållande skall upphöra efter den 30 juni 1968, får framställning enligt samma paragraf göras senast den 15 ja­ nuari 1968. Konungen äger meddela särskilda bestämmelser om handläggningen efter den 31 december 1968 av ärenden, på vilka lagen om hyresreglering m. m. fortfarande skall tillämpas.

Förslag

till

Lag angående fortsatt giltighet av lagen den 19 juni 1942 (nr 430) om kontroll

av upplåtelse och överlåtelse av bostadsrätt m. m.

Härigenom förordnas, att lagen den 19 juni 1942 om kontroll av upplå­ telse och överlåtelse av bostadsrätt m. m., vilken enligt lag den 16 december 1966 (nr 674) gäller till och med den 30 juni 1968, skall äga fortsatt gil­ tighet till och med den 31 december 1968.

24 Kungl. Maj.ts proposition nr Hl år 1967

Förslag

till

Lag

angående fortsatt giltighet av lagen den 7 december 1956 (nr 568) om rätt i vissa fall för hyresgäst till nytt hyresavtal

Härigenom förordnas, att lagen den 7 december 1956 om rätt i vissa fall för hyresgäst till nytt hyresavtal, vilken enligt lag den 16 december 1966 (nr 675) gäller till och med den 30 juni 1968, skall äga fortsatt giltighet till och med den 31 december 1968.

Förslag

till

Lag angående fortsatt giltighet av lagen den 15 maj 1959 (nr 157) med särskilda

bestämmelser om makars gemensamma bostad

Härigenom förordnas, att lagen den 15 maj 1959 med särskilda bestäm­ melser om makars gemensamma bostad, vilken enligt lag den 16 december 1966 (nr 676) gäller till och med den 30 juni 1968, skall äga fortsatt gil­ tighet till och med den 31 december 1969.

Förslag

till

Lag angående ändrad lydelse av 1 § lagen den 22 juni 1928 (nr 253)

om kollektivavtal

Härigenom förordnas, att 1 § lagen den 22 juni 1928 om kollektivavtal1 skall erhålla ändrad lydelse på sätt nedan anges.

1 §• Avtal mellan------------------------ ock gällande. Såsom arbetare-------------------------enligt lagen. Beträffande kollektivavtal------------------------lag stadgas. Om avtal enligt första stycket av­ ser villkor i fråga om hyresförhål­ lande som beror av anställning, 1 Senaste lydelse av 1 § se 1945:158.

Kungl. Maj.ts proposition nr 141 år 1967 25

äger avtalet i denna del verkan som

kollektivavtal endast i den mån det

gäller fråga som avses i 3 kap. 33 —

35, 40, 46—55 eller 67 § lagen den

14 juni 1907 (nr 36 s. 1) om nytt­

janderätt till fast egendom och un­

der förutsättning att det på arbets­

tagarsidan slutits eller godkänts av

organisation som enligt lagen den 11

september 1936 (nr 506) om för­

enings- och förhandlingsrätt är att

anse såsom huvudorganisation.

Bestämmelser i------------------------ deras medlemmar.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1969.

Förslag

till

Lag om ändrad lydelse av 10 kap. 10 och 17 §§ rättegångsbalken

Härigenom förordnas, att 10 kap. 10 och 17 §§ rättegångsbalken1 skall er­ hålla ändrad lydelse på sätt nedan anges.

Tvist om äganderätt eller nyttjan­ Tvist om äganderätt eller nytt­ derätt till fast egendom, om rätt till janderätt till fast egendom, om rätt servitut eller annan särskild rätt till till servitut eller annan särskild rätt egendomen eller om besittning av till egendomen eller om besittning egendomen skall upptagas av rätten av egendomen skall upptagas av rät­ i den ort, där fastigheten är. Lag ten i den ort, där fastigheten är. samma vare, om tvisten rör skyldig­ Lag samma vare, om tvisten rör het för ägare eller innehavare av skyldighet för ägare eller innehava­ egendomen att fullgöra något, som re av egendomen att fullgöra något, åligger honom i denna egenskap, som åligger honom i denna egenskap, eller, då nyttjanderätt eller annan eller, då nyttjanderätt eller annan särskild rätt till egendomen upplå­ särskild rätt till egendomen upplå­ tits, fråga är om arrende, hyra, hävd, tits, fråga är om arrende, hävd, byggnads underhåll, nybyggnad el­ byggnads underhåll, nybyggnad el­ ler annat dylikt. ler annat dylikt. Vad som sägs i

denna paragraf gäller dock ej hyrestvist.

Ligger fastigheten huvuddelen ligger.

Senaste lydelse av 10 kap. IV § se 1963:257.

26 Kungl. Maj.ts proposition nr lbl år 1967

Ej vare--------------------- — -- ------— - annan domstol; 4. tvist, som avses i 9 eller 10 § 4. hyrestvist eller tvist, som avses eller eljest enligt lag skall upptagas i 9 eller 10 § eller eljest enligt lag av domstol, som där sägs, om tvis­ skall upptagas av domstol, som där ten väckes vid annan domstol; sägs, om tvisten väckes vid annan domstol; 5. äktenskapsmål; av domstol. Ej heller —---------- — i 13 §. Yrkande om------- samma fordran.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1969.

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967 27

Utdrag av protokollet över justitieärenden, hållet inför Hans Kungl. Höghet Regenten i statsrådet på Stockholms

slott den 17 mars 1967.

N ärvarande: Statsråden S träng , A ndersson , L ange , K ling , E denman , J ohansson , H olmqvist , A spling , P alme , S ven -E ric N ilsson , L undkvist , G ustafsson , O dhnoff , W ickman .

Chefen för justitiedepartementet, statsrådet Kling, anmäler efter gemen­ sam beredning med statsrådets övriga ledamöter fråga om ny hyreslagstiftning och anför.

Inledning

Den nuvarande hyreslagen, som ingår som 3 kap. i lagen den 14 juni 1907 (nr 36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom (NJL), innehåller de all­ männa och grundläggande rättsreglerna om hyresförhållande. Vid sidan av hyreslagen gäller lagen den 19 juni 1942 (nr 429) om hyresreglering m. m. (hyresregleringslagen). I denna lag finns huvudsakligen bestämmelser om reglering av hyrans storlek och om besittningsskydd genom tvångsförlängning av hyresavtal. Lagen gällde ursprungligen t. o. m. den 30 september 1943 men giltighetstiden har successivt förlängts, senast genom lag den 16 december 1966 (nr 673) för tiden t. o. m. den 30 juni 1968. Genom ändringar i hyresregleringslagen under senare delen av 1950-talet har Kungl. Maj :t getts befogenhet att upphäva hyresregleringen i ort eller del av ort samt att bestämma att regleringen i ort, där den gäller, skall av­ se endast visst slag av lägenheter. Som följd härav har hyresregleringen avvecklats i etapper såväl regionalt som kategorimässigt. I fråga om hyresförhållanden som inte är underkastade hyresreglerings­ lagens bestämmelser gäller med vissa undantag i stället lagen den 7 de­ cember 1956 (nr 568) om rätt i vissa fall för hyresgäst till nytt hyresavtal (besittningsskyddslagen). Denna lag, som är att anse som provisorisk, inne­ håller regler om besittningsskydd och bestämmande av hyresvillkoren i nytt hyresavtal. I samband med att den successiva avvecklingen av hyresregleringen på­ börjades bemyndigades chefen för justitiedepartementet den 15 mars 1957

28 Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

att tillkalla sakkunniga för att göra en översyn av hyreslagen. Huvudsyf­ tet med utredningsarbetet skulle enligt direktiven vara att i hyreslagen föra in bestämmelser, vilka skulle bereda hyresgästen ett effektivt besitt­ ningsskydd även efter hyresregleringens avveckling. De sakkunniga1, som antog benämningen hyreslagskommittén, avgav den 15 september 1961 be­ tänkandet »Reviderad hyreslag» (SOU 1961:47). Betänkandets regler om besittningsskydd är olika utformade för olika slag av hyresgäster. Inom bostadssektorn har skyddet formen av en rätt till förlängning av hyresförhållandet. Beträffande övriga lägenheter är skyddet utformat som en rätt till ekonomisk ersättning. Hyreslagskommittén säger sig vid sitt ställningstagande ha haft i sikte marknadslägen som kan be­ tecknas som någorlunda normala. Dit hänför kommittén även lägen med en viss mera måttlig lägenhetsbrist. Förslaget bygger därför på att hyresregle­ ringen skall behållas även efter den nya hyreslagens ikraftträdande, i den mån förhållandena på hyresmarknaden motiverar detta. I förslaget behand­ las också en annan central fråga på hyresrättens område, nämligen hyres­ gästens rätt att överlåta hyresrätten och att upplåta lägenheten i andra hand. I övrigt innebär förslaget väsentligen en lagteknisk översyn av be­ stämmelserna i hyreslagen. Förslaget torde få fogas vid statsrådsprotokol­ let i detta ärende som bilaga 1. Efter remiss avgavs utlåtanden över betän­ kandet av ett stort antal myndigheter och organisationer (se SOU 1966: 14 s. 75). Genom beslut den 26 april 1963 bemyndigade Kungl. Maj: t chefen för justitiedepartementet att tillkalla högst fem sakkunniga för att utreda hyreslagstiftningen. I direktiven uttalades bl. a. att i fråga om såväl besitt­ ningsskyddet som hyressättningen förutsättningar syntes föreligga att ska­ pa i betydande avseenden överensstämmande bestämmelser för orter med lägenhetsbrist och orter med en i huvudsak balanserad hyresmarknad men att det kunde bli erforderligt att i viss utsträckning ha särskilda regler för orter med påtaglig lägenhetsbrist. Vidare anfördes att det borde övervägas om inte lagstiftningen på förevarande område kunde samordnas i en revi­ derad permanent hyreslag. De sakkunniga2, som antog namnet hyreslagstiftningssakkunniga, avgav i juni 1966 betänkandet »Ny hyreslagstiftning» (SOU 1966:14). I betän­ kandet framläggs förslag till en ny allmän hyreslag. Förslaget syftar till att ersätta hyresregleringen med en friare hyresmarknad, där i princip hyres­ gäst i bostadslägenhet får ett direkt besittningsskydd som kompletteras

1 Justitierådet Nils Beckman, tillika ordförande, drätselordföranden Fritiof Boo, riksdagsmän­ nen Henning Gustafsson, Sven Persson och Yngve Holmberg, direktören Hans Wiman och ad­ vokaten Gösta Järtelius. Sedan Gustafsson på därom gjord framställning entledigats från upp­ draget, tillkallades den 19 maj 1958 riksdagsmannen Mac Hamrin som sakkunnig i hans ställe. * Presidenten i försäkringsdomstolen Liss Granqvist, tillika ordförande, verkställande direktö­ ren i Sveriges fastighetsägareförbund Claes Breitholtz, numera statsrådet Lennart Geijer

och riksdagsmannen Henning Gustafsson samt ordföranden i Hyresgästernas riksförbund Erik

Svensson.

Kiingl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967 29

med vissa hyresspärrar och där besittningsskyddet för hyresgäst i andra lägenheter, dvs. lokaler, upprätthålls genom ersättningsregler. Hyresregle­ rings- och besittningsskyddslagarna ersätts enligt förslaget av bestämmel­ ser i den nya hyreslagen. Förslaget innefattar även i övrigt en översyn av den nu gällande hyreslagen. Förslaget torde få fogas vid statsrådsprotokol­ let i detta ärende som bilaga 2. Yttranden över betänkandet har efter remiss avgetts av Svea hovrätt, hovrätten för Nedre Norrland, socialstyrelsen, byggnadsstyrelsen, statskon­ toret, bankinspektionen, försäkringsinspektionen, kommerskollegium, ord­ föranden i arbetsdomstolen, arbetsmarknadsstyrelsen, bostadsstyrelsen, statens hyresråd, statens tjänstebostadsnämnd, statens personalbostadsdelegation, överståthållarämbetet (ÖÄ), länsstyrelserna i Stockholms, Upp­ sala, Södermanlands, Östergötlands, Kronobergs, Malmöhus, Örebro, Gävle­ borgs, Jämtlands och Norrbottens län, Stockholms rådhusrätt, Göteborgs rådhusrätt, rådhusrätten i Malmö, lagberedningen (såvitt avser konkursoch utsökningsrättsliga frågor), expropriationsutredningen, domstolskommittén, bostadsrättskommittén, arrendelagsutredningen, förvaltningsdomstolskommittén, Svenska stadsförbundet, Svenska kommunförbundet, Svenska landstingsförbundet, stadskollegiet i Göteborg, Sveriges fastighets­ ägareförbund, Sveriges allmännyttiga bostadsföretag (SABO), Hyresgäster­ nas riksförbund, Hyresgästernas sparkasse- och byggnadsföreningars riks­ förbund (HSB), Svenska riksbyggen, Svenska byggnadsentreprenörför­ eningen, Svenska byggnadsindustriförbundet, Näringslivets byggnadsdelegation, Sveriges industriförbund, Svensk industriförening, Sveriges hantverksoch industriorganisation, Sveriges köpmannaförbund, Sveriges grossistför­ bund, Kooperativa förbundet (KF), Svenska företagares riksförbund, Lands­ organisationen i Sverige (LO), Tjänstemännens centralorganisation (TCO), Statstjänstemännens riksförbund (SR), Sveriges akademikers centralorga­ nisation (SACO), Föreningen Sveriges häradshövdingar (häradshövdingeföreningen), Föreningen Sveriges stadsdomare (stadsdomareföreningen), Sve­ riges advokatsamfund, Svenska bankföreningen, Svenska försäkringsbolags riksförbund, Industriens bostadsförening och Skogs- och lantarbetsgivareföreningen. Yttrande har även inkommit från Sveriges biografägareförbund. Av kommerskollegium har överlämnats yttranden från nio handelskamrar, nämligen Stockholms, Göteborgs, Skånes, Östergötlands och Söderman­ lands, Västergötlands och Norra Hallands handelskammare, handelskam­ maren för Värmlands län, Dalslands och Bohuslän, handelskammaren för Örebro och Västmanlands län, handelskammaren för Gävleborgs län, Upp­ land och Dalarna samt Västernorrlands och Jämtlands läns handelskam­ mare. Vidare har yttranden överlämnats av ÖÄ från stadskollegiet i Stock­ holm, av länsstyrelsen i Stockholms län från drätselkamrarna i Nacka, Norrtälje, Solna och Södertälje, av länsstyrelsen i Uppsala län från sammanläggningsdelegerade i Uppsala, drätselkammaren i Enköping, Uppsala

30 Kungl. Maj.ts proposition nr 141 år 1967

fastighetsägareförening och Upplands hyresgästförening, av länsstyrelsen i Södermanlands län från stadsfullmäktige i Eskilstuna och Strängnäs, drät­ selkamrarna i Katrineholm och Oxelösund samt sammanläggningsdelegerade i Nyköping/Svärta, av länsstyrelsen i Östergötlands län från drätsel­ kamrarna i Linköping, Motala och Norrköping, av länsstyrelsen i Krono­ bergs län från drätselkamrarna i Ljungby och Växjö, av länsstyrelsen i Malmöhus län från stadskollegiet i Hälsingborg, drätselkamrarna i Eslöv, Malmö och Trelleborg samt länsarkitekten, av länsstyrelsen i Örebro län från drätselkamrarna i Karlskoga och Örebro, av länsstyrelsen i Gävleborgs län från drätselkamrarna i Gävle och Sandviken, av länsstyrelsen i Jämt­ lands län från drätselkammaren i Östersund samt av länsstyrelsen i Norr­ bottens län från drätselkamrarna i Boden, Haparanda, Kiruna, Luleå och Piteå. LO har överlämnat yttrande från Svenska byggnadsarbetareförbun­ det samt SACO yttranden från Sveriges juristförbund och Sveriges tandläkarförbund. Vid åtskilliga av nu angivna yttranden har fogats yttranden från olika nämnder, tjänstemän och enskilda sammanslutningar.

Jag anhåller nu att få ta upp frågan om ny hyreslagstiftning. Chefen för inrikesdepartementet kommer senare denna dag att anmäla frågan om de allmänna riktlinjerna för bostadspolitiken in. m. Häri ingår en ny hyreslag som ett viktigt led. Med hänsyn härtill har ett nära sam­ råd ägt rum mellan mig och chefen för inrikesdepartementet. Det synes lämpligt för sammanhangets skull att riktlinjerna för hyrespolitiken an­ mäls av chefen för inrikesdepartementet och jag får beträffande dessa hän­ visa till vad denne senare kommer att anföra. Inom justitiedepartementet har upprättats förslag till lag om ändrad ly­ delse av 3 kap. NJL jämte viss följdlagstiftning. Förslagen torde få fogas vid statsrådsprotokollet i detta ärende som bilaga 3.

Kungl. Maj:ts proposition nr til år 1967 31

Allmänna regler

Besittningsskydd inom bostadssektorn

Inledning

Med besittningsskydd för hyresgäst avses ett skydd för hyresgästens intresse att behålla den hyrda lägenheten även efter den avtalade hyres­ tidens utgång. Besittningsskydd kan principiellt beredas hyresgäst i två olika former. Den ena innebär, att man tillgodoser hyresgästens intresse genom regler som ger honom rätt till förlängning av hyresförhållandet (optionsrätt). Ett besittningsskydd av denna typ brukar kallas direkt be­ sittningsskydd. Om i ett sådant system en uppsägning från hyresvärdens sida är otillräckligt grundad, behöver hyresgästen inte flytta från lägen­ heten. Hyresförhållandet blir i stället förlängt. Det indirekta besittnings­ skyddet däremot innebär att hyresgästen måste flytta även om uppsägning­ en är otillräckligt grundad. Hyresvärden avhålls dock i detta system från att bruka sin uppsägningsrätt utan godtagbara skäl genom att hyresgästen har lagstadgad rätt till skadestånd om uppsägningen vid en prövning i efterhand anses vara ogrundad. Hyreslagen byggde i sin ursprungliga form från år 1907 på den fullstän­ diga avtalsfrihetens princip. Bestämmelser om rätt för hyresgästen att bo kvar i lägenheten efter kontraktstidens utgång var i enlighet härmed helt främmande för denna första egentliga hyreslagstiftning. Behovet av-besittningsskydd för hyresgästen blir av naturliga skäl träng­ ande i ett läge när bostadsbrist råder. Om hyresgästen i en sådan situa­ tion tvingas lämna sin lägenhet, riskerar han ju att bli ställd utan bostad. Det var därför naturligt att frågan om besittningsskydd för hyresgäst fick aktualitet under det första världskriget med den då rådande svåra bostads­ bristen. Den under krigsåren och därefter fram till år 1923 gällande hyres­ regleringen hade också som ett viktigt inslag att hyresvärdens uppsägnings­ rätt begränsades. För vissa bedömare kom den under kristiden rådande ordningen att framstå som naturlig och röster höjdes för att regler om be­ sittningsskydd skulle införas i den permanenta hyreslagstiftningen. Tiden var dock ännu inte mogen för ett sådant steg. Genom lagen den 10 mars 1923 (nr 31) med vissa bestämmelser rörande hyra reglerades övergången från krisreglering till en friare hyresmarknad. Beträffande uppsägningsrätten innebar lagen att det rättsläge som rådde före krigsutbrottet återställdes. Vid antagandet av lagen uttalade emeller­

32 Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967

tid riksdagen att bl. a. frågan om rätt för hyresgäst att under vissa förhål­ landen få bo kvar i sin lägenhet även efter den avtalade hyrestidens ut­ gång borde utredas. Samma dag som lagen promulgerades uppdrog Kungl. Maj :t åt juris professorn Vilhelm Lundstedt att göra en förberedande ut­ redning angående ytterligare reformer i hyreslagstiftningen. Lundstedts ut­ redning, som redovisades i betänkandet »Vissa principer för reformering av hyresrätten» (SOU 1923: 76), utmynnade i ett principförslag om ett in­ direkt besittningsskydd i form av en skadeståndssanktionerad företrädes­ rätt för hyresgäst till ny förhyrning. Förslaget ledde inte till någon lag­ stiftning. Frågan om besittningsskydd för hyresgäst aktualiserades emeller­ tid i riksdagen vid många tillfällen under 1920- och 1930-talen. På grundval av hyreslagstiftningskommitténs förslag i betänkandet »Re­ formerad hyreslagstiftning» (SOU 1938:22) genomfördes år 1939 (prop. 1939: 166, L2U 38, rskr 386, SFS 364) betydande ändringar i hyreslagen. Först då kom regler om besittningsskydd för hyresgäst att permanent in­ föras i hyreslagstiftningen. Genom 1939 års hyreslagstiftning infördes i 38—40 §§ hyreslagen regler om besittningsskydd för hyresgäst. Skyddet gäller i hyresförhållanden av alla slag med den begränsningen att hyresförhållandet måste vara grundat på avtal som slutits för minst sex månader. Reglerna innebär ett indirekt besittningsskydd. Hyresgästen bär alltså ingen ovillkorlig rätt att få bo kvar i lägenheten. Om fastighetsägaren vägrar att medge förlängning och hans vägran strider mot god sed i hyresförhållanden, har emellertid hyresgästen rätt till skadestånd. Skadeståndet är starkt begränsat. Endast kostnaderna för flyttning från lägenheten är ersättningsgilla. Genom att besittningsskydd infördes och genom andra nyheter i 1939 års lagstiftning utgör denna otvivelaktigt en milstolpe på hyreslagstiftningens område. Besittningsskyddsreglerna fick dock inte verka under någon längre tid i praktiken. Krigsutbrottet medförde att praktiskt taget allt bostadsky§Sande avstannade och följden blev en kännbar bostadsbrist. I en sådan situation var hyreslagens skyddsregler uppenbart otillräckliga. Som ett pro­ visorium under den rådande krissituationen tillkom därför hyresreglerings­ lagen. Ännu mera än 20 år efter krigsslutet gäller lagen i stora delar av landet. Hyresregleringslagens besittningsskyddsregler utgår från att hyresvär­ den principiellt får upplösa hyresförhållandet vid kontraktstidens utgång. Denna rätt hryts, om uppsägningen »finnes strida mot god sed i hyresför­ hållanden eller eljest vara obillig». Tvångsförlängning kan då äga rum. När det gäller att avgöra, om en uppsägning är förenlig med vad god hyressed eller billigheten kräver, skall enligt förarbetena en avvägning ske mel­ lan båda parters berättigade intressen. Hyresvärden måste dock kunna åbe­ ropa särskilt starka skäl för att få disponera lägenheten. Den bostads­ brist som rått och på sina håll alltjämt råder i landet har starkt präg­

Kungl. Maj. ts proposition nr lil år 1967 33

lat hyresregleringsmyndigheternas praxis i uppsägningsärenden. Intresseavvägningen har i vidsträckt omfattning kommit att utfalla till hyresgäs­ tens förmån. I praxis förlängs därför hyresförhållandet i alla normala fall. När det gäller hyressättningen bygger hyresregleringslagen på ett system där hyran för äldre lägenheter regleras med utgångspunkt i den faktiska hyran den 1 januari 1942 eller, om lägenheten inte var uthyrd då, det hyresläge som rådde på orten vid nämnda tidpunkt. För senare tillkomna lä­ genheter bestäms hyran i huvudsak på grundval av produktionskostnaden. Vissa lägenheter — främst sådana som förvaltas av kommunala eller all­ männyttiga bostadsföretag eller som på senare tid producerats med finan­ siellt stöd från statens sida — är undantagna från hyresregleringslagens regler om hyrans storlek. Enligt 5 § hyresregleringslagen kan Kungl. Maj: t medge att avtal träf­ fas om hyreshöjning utöver grundhyran, s. k. generell hyreshöjning. Sådant medgivande får lämnas om det finnes påkallat till följd av ökade omkost­ nader för fastighetsförvaltningen. Sedan slutet av 1950-talet pågår en successiv avveckling av hyresregle­ ringen. Genom beslut av Kungl. Maj: t har vid olika tillfällen skett såväl en kategorimässig som en regional avveckling av regleringen. Senast har genom beslut den 29 oktober och den 11 december 1964 hyresregleringen upphävts i 40 orter med verkan från och med den 2 mars 1965. Efter denna avveck­ ling gäller hyresregleringen i fråga om bostäder i 159 orter. Folkmängden i dessa orter kan uppskattas till inte fullt 4,5 milj. 1 samband med att åtgärder vidtogs för att påbörja avvecklingen av hy­ resregleringen tillkom besittningsskyddslagen. Också denna lag är provi­ sorisk och dess giltighetstid sammanfaller med hyresregleringslagens. Lagen är tillämplig på hyresförhållanden för vilka hyresregleringslagens förlängningsregler inte gäller. Besittningsskyddslagen har således fått ett vidare tillämpningsområde allteftersom hyresregleringen avvecklats. Lagen upp­ ställer som huvudprincip att hyresgästen har rätt till nytt hyresavtal, när hyrestiden till följd av uppsägning eller annan orsak går ut. Denna options­ rätt har emellertid betydande begränsningar. För det första är lagen över huvud taget inte tillämplig på vissa typer av bostadslägenheter, nämligen lägenhet i en- och tvåfamilj shus, möblerad lägenhet samt del av lägenhet som upplåtaren i sin tur förhyrt. För det andra finns i lagen vissa optionsbrytande grunder. Rätt till nytt hyresavtal tillkommer sålunda inte hyres­ gästen, om han förverkat sin hyresrätt eller på annat sätt påtagligt eftersatt sina förpliktelser enligt hyresavtalet. Inte heller har hyresgästen rätt till nytt avtal, om hans behov av lägenheten är ringa. Vidare bryts optionsrätten, om hyresgästen själv lämnat anställning av vilken upplåtelsen var beroende eller på annat sätt gett anledning till att anställningen upphört och det inte föreligger synnerliga skäl för att hyresgästen ändå bör äga rätt till nytt hy­ resavtal. Slutligen bryts optionsrätten också i annat fall då det inte kan an- 2 Bihang till riksdagens protokoll 1967 . 1 samt . Nr 141

34 Kungl. Maj:ts proposition nr lbl år 1967

ses strida mot god sed i hyresförhållanden eller annars vara obilligt att hy­ resvärden fordrar att hyresgästen flyttar. Beträffande villkoren i ett nytt hy­ resavtal när hyresgästen utnyttjar sin optionsrätt har parterna att i första hand själva komma överens. Om avtal inte kan träffas, skall det nya avtalet innehålla de villkor som hyresvärden fordrar. Denna princip gäller dock inte om hyresvärden begär en hyra som avsevärt överstiger hyran för jämförliga lägenheter i orten eller om han uppställer annat villkor som strider mot god sed i hyresförhållanden eller om hans krav i annat fall är otillbörligt. I så­ dant fall skall avtalet i denna del i stället innehålla samma bestämmelser som det tidigare avtalet. Någon jämkning efter skälighet skall således inte förekomma.

Valet av skyddsform

Hyreslagskommittén. Kommittén anför inledningsvis att en rättslig garan­ ti för hyresgästen att han efter hyrestidens utgång får behålla den förhyrda lägenheten för mången framstår som ett naturligt inslag i ett samhälle som på olika sätt söker att värna om den enskildes trygghet och därigenom främja den sociala trivseln. En sådan garanti blir speciellt viktig i tider när det råder knapphet på lägenheter. Garantins dominerande uppgift blir då att skydda hyresgästen mot att bli husvill. I en mera balanserad hyres­ marknad däremot kommer besittningsskyddet att tjäna andra uppgifter. Det förebygger naturligtvis att hyresgästen utan rimlig anledning drabbas av de kostnader och andra olägenheter som en flyttning för med sig. Hu­ vuduppgiften för besittningsskyddet blir emellertid en annan än att värna om ekonomiska och liknande intressen. Hyresvärdens rätt att godtyckligt vägra förlängning gör hyresgästens ställning osäker. Ett besittningsskydd betyder vidgad handlingsfrihet, ökat oberoende och förhöjd trivsel för hy­ resgästen. Det värde som ligger i att man kan känna trygghet i besittningen av sitt hem kan således sägas vara optionsrättens centrala skyddsobjekt. Kommittén betonar emellertid också att förvaltningen av ett hyreshus kräver ett visst mått av handlingsfrihet för hyresvärden. En sådan frihet fordras för att förvaltningen skall ge ett ekonomiskt tillfredsställande re­ sultat. Detta är i sin tur av betydelse för att de som bygger hus skall kunna konkurrera om det tillgängliga kapitalet, särskilt det riskvilliga. En alltför snäv begränsning av hyresvärdens handlingsfrihet kan också inverka men­ ligt på möjligheterna att upprätthålla skick och ordning i fastigheten eller att i övrigt skapa godtagbara bostadsförhållanden för fastighetens hyres­ gäster. De yttre förhållanden som förelåg vid hyresavtalets tillkomst kan vidare ha ändrats på ett sätt som hyresvärden inte från början haft anled­ ning att räkna med. Den stadsdel där fastigheten är belägen har t. ex. un­ dergått sådan utveckling att det numera är ekonomiskt fördelaktigt och kanske även från samhällsplaneringssynpunkt önskvärt att gå över från

Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967 35

uthyrning för bostadsändamål till uthyrning för affärs- eller kontorsändamål. Sammanfattningsvis anför kommittén att en optionsrätt om möjligt hör utformas så att den å ena sidan tillgodoser skäliga anspråk på besittnings­ skydd för hyresgästens hem och å andra sidan lämnar hyresvärden det ut­ rymme för ändrade dispositioner som en rationell fastighetsförvaltning kräver. Av betydelse inte minst för lagens förankring i det allmänna rätts­ medvetandet är att optionsrätten i sin uppbyggnad korresponderar med det typiska förutsättningsläget vid tillkomsten av ett hyresavtal. Fastän fler­ talet hyresavtal ingås för endast kortare tid hyr dock hyresgästen lägenhe­ ten utifrån den väsentliga förutsättningen att han, om han så önskar, skall få behålla lägenheten, såvida det inte av särskild anledning är från saklig synpunkt påkallat att upplösa hyresförhållandet. Hyresvärden är i allmän­ het fullt medveten om denna förutsättning. En huvudregel som i princip ger hyresgästen rätt att vid hyrestidens utgång få nytt avtal harmonierar väl med vad hyresgästen sålunda med hänsyn till omständigheterna 'wd avtalets tillkomst regelmässigt äger med fog förvänta sig rörande hyres­ förhållandets bestånd.

Remissyttrandena. Flertalet remissinstanser ansluter sig till förslaget om direkt besittningsskydd för bostadshyresgäst. Ett stort antal avstyrker dock förslaget och förordar i stället ett indirekt besittningsskydd. Många bekla­ gar att hyreslagens nuvarande system inte fått prövas tillräckligt i prak­ tiken på en balanserad hyresmarknad. Man förutsätter då i allmänhet att rätten till ersättning vid obefogad uppsägning skulle utvidgas till att också omfatta bl. a. ideell skada.

Hyreslagstiftningssakkunniga. Enligt sina direktiv har de sakkunniga haft i uppdrag att utreda hur ett direkt besittningsskydd bör anordnas. De sak­ kunniga anser sig kunna utan mera betydelsefulla erinringar ansluta sig till hyreslagskommitténs förslag. Enligt de sakkunnigas mening talar åtskilliga förhållanden för att ett di­ rekt besittningsskydd för bostadshyresgäst numera lättare kan accepteras oberoende av politiska och ekonomiska ställningstaganden i övrigt. Den ekonomiska utvecklingen samt samhällets, organisationernas och de en­ skildas strävanden för trygghet i socialt och ekonomiskt hänseende har i betydande mån lett bort från den grundsyn på vilken 1907 års nyttjanderättslagstiftning bygger och på vilken den nuvarande hyreslagstiftningen alltjämt till stor del vilar. Att ingå ett hyresavtal beträffande en för normal uthyrning avsedd bostad torde numera som regel få betraktas som en åt­ gärd på tämligen lång sikt. Avtalet har i långt högre grad än avtalsformuleringarna ger vid handen karaktären av ett tillsvidareavtal som upplöses endast när hyresgästen ej längre vill bo kvar eller när hyresvärden har be­

36 Knngl. Maj.ts proposition nr 141 år 1967

fogad anledning att bryta hyresförhållandet. Ett viktigt drag i utvecklingen är vidare framväxten efter andra världskriget av det allmännyttiga bo­ stadsbeståndet, vilket för varje år får allt större andel av bostadsbyggandet och uthyrningsmarknaden. På den allmännyttiga hyresmarknaden är av­ talsförhållandena mera opersonliga och förekomsten av en stor sådan hy­ resmarknad är uppenbarligen en betydelsefull faktor vid utformningen av ett verksamt besittningsskydd. Enligt de sakkunnigas mening bör hyresgästen åtnjuta besittningsskydd, dvs. äga rätt till förlängning av hyresavtalet om ej hyresvärdens skäl för hyresförhållandets upplösning väger tyngre än hyresgästens intresse av att bo kvar. En regel härom tas upp i 45 § i de sakkunnigas förslag. Den for­ muleras så att rätt till förlängning av hyresförhållandet föreligger om inte hyresvärden har ett väsentligt intresse att upplösa hyresförhållandet och det inte strider mot god hyressed eller är obilligt mot hyresgästen att han måste flytta. Den principiella innebörden av denna regel sägs vara densam­ ma som i fråga om motsvarande regel i besittningsskyddslagen och i hyreslagskommitténs förslag. I huvudregeln måste en hel del inskränkningar göras under hänsynsta­ gande till förhållandena i det enskilda fallet. Kommitténs förslag är av­ passat huvudsakligen för en i stort sett balanserad bostadsmarknad. Det är därför uppenbart att de av kommittén föreslagna reglerna måste justeras i åtskilliga hänseenden, om önskemålen i de sakkunnigas direktiv om en ge­ mensam lag för olika slags marknader men med vissa särregler för bristorter skall kunna tillmötesgås. För nästan alla besittningsskyddssituationer gäller att ju större bostadsbristen är desto starkare måste besittnings­ skyddet vara. Ett gynnsammare marknadsläge däremot medför att besitt­ ningsskydd inte kan påkallas med samma styrka. Detta får dock inte un­ danskymma att hyresgästen skall åtnjuta skydd för sitt hem även i en ba­ lanserad bostadsmarknad. Hyresgästen skall vara skyldig att flytta endast om hyresvärden har saklig anledning att fordra att hyresförhållandet upp­ hör. Besittningsskyddet skall vara ett hemskydd, inte ett skydd mot högre bostadskostnad så länge denna enligt lagens normer utgör skälig betalning för hyresförmånerna. Hyresavtalets ekonomiska innehåll måste därför kun­ na ändras under pågående hyresförhållanden allteftersom omständigheter­ na gör en sådan ändring skälig och lämplig.

Remissyttrandena. Med endast något undantag ger de remissinstanser som uttalat sig i frågan sin anslutning till att ett direkt besittningsskydd genom­ förs för bostadshyresgäst. Det stora flertalet ansluter sig också till den mo­ tivering för ett sådant skydd som framförts av hyreslagskommittén och till vilken de sakkunniga anslutit sig, nämligen att besittningsskyddet skall ses främst som ett hemskydd.- Gemensamt för dessa uttalanden är även att

Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967 37

man i allmänhet anser ett starkt besittningsskydd i form av kvarboenderätt vara önskvärt också på en fullt balanserad bostadsmarknad. Bostadsstyrelsen uttalar att det numera föreligger en utbredd uppfatt­ ning att den som hyr bostad i princip skall äga rätt att vid avtalstidens ut­ gång få förlängning av hyresavtalet. Tanken på en lagstiftning som ger hy­ resgästen ett skydd för hemmet har enligt styrelsens mening numera stöd i det allmänna rättsmedvetandet. Till uppkomsten och spridningen av den­ na grundsyn på frågan har bidragit den efter det andra världskriget förda bostadspolitiken som bl. a. medfört att en stor och successivt växande andel av bostadsproduktionen sker i kommunal och därmed jämställd regi. Råd­ husrätten i Malmö menar att nackdelarna av en kvarboenderätt kommer att bli relativt ringa för hyresvärden, eftersom sådan rätt endast tillför­ säkras de skötsamma hyresgästerna. Hyresvärden har själv ett starkt in­ tresse av att behålla dessa och därigenom skapa kontinuitet i hyresförhål­ landena i lägenheten. För de skötsamma hyresgästerna måste det vara av stor betydelse att vinna ett starkt skydd för det egna hemmet och för möj­ ligheten att få sitta kvar i en invand miljö, där man lärt sig att trivas. I flera yttranden — företrädesvis från sådana remissinstanser som av­ styrkte direkt besittningsskydd för bostadshyresgäst i uttalanden över hyreslagskommitténs förslag — framförs andra skäl för att godta förslaget. Man förklarar sig ofta vidhålla åsikten att ett direkt besittningsskydd inte behövs på en balanserad bostadsmarknad. Eftersom de sakkunnigas för­ slag till besittningsskyddsregler avses vara tillämpliga även på en bristmarknad kommer saken emellertid i ett annat läge. Man ser också genom­ förandet av ett direkt besittningsskydd närmast som en förutsättning för att hyresregleringen skall kunna avskaffas utan ytterligare uppskov och hän­ visar också till att det direkta besittningsskyddet utgör ett väsentligt led i den kompromiss på vilken de sakkunnigas enhälliga betänkande grundas. Karakteristiskt för detta synsätt är Näringslivets byggnadsdelegations yttrande. Delegationen anför bl. a. att flertalet människor omfattar den so­ ciala värderingen att den enskilde måste tillförsäkras rimlig trygghet i boendeförhållandet. Kravet på särskilda åtgärder för att tillgodose tryggheten blir dock starkare ju större obalans som råder på bostadsmarknaden. Det kan därför anföras betänkligheter mot att i den allmänna hyreslagen föra in en omfattande kvarboenderätt för hyresgästen. Förutom att detta är ett kraftigt ingrepp i principen om avtalsfrihet kan tvångsförlängning av hy­ resförhållanden komma att skapa problem i en fastighetsförvaltning som syftar till ett värdebeständigt resultat. När hyreslagen såsom enligt de sak­ kunnigas förslag skall reglera boendeförhållandena såväl i en balanserad marknad som i en bristsituation, är det emellertid förklarligt att man stannat för ett direkt besittningsskydd beträffande bostäder. För att inte bryta sönder denna konstruktion och eftersom optionsrätten synes vara en

38 Kungl. Maj:ts proposition nr til år 1967

av grundförutsättningarna för enhälligheten bland de sakkunniga vill de­ legationen inte motsätta sig förslaget i denna del. Sveriges fastighetsägareförbund behandlar utförligt de missförhållanden som följer av hyresregleringen. Förbundet menar med hänsyn härtill att en liberalisering av hyresmarknaden är av väsentligt intresse. Det kan vis­ serligen inte därför anses nödvändigt att i den permanenta hyreslagen föra in regler som i stor utsträckning anpassas efter de bristsituationer som före­ ligger i vissa orter när hyresregleringen avvecklas. Om detta är den enda väg som f. n. står till buds för att åstadkomma en ändring av missförhål­ landena anser förbundet emellertid att bestämmelserna bör godtas som en kompromiss. En väsentlig förutsättning för denna kompromiss är att lagförslaget också genomförs enligt den av de sakkunniga uppgjorda tid­ tabellen. Förslaget om direkt besittningsskydd avstyrks av handelskammaren för Örebro och Västmanlands län och sätts i fråga även av Stockholms handels­ kammare.

Departementschefen. Frågan om en i lag tryggad rätt för hyresgästen att efter den avtalade hyrestidens utgång få hyresförhållandet förlängt har, särskilt i vad den gäller bostäder, stått i centrum för debatten på det hyresrättsliga området under större delen av detta århundrade och har utgjort en huvudfråga i de olika utredningar på området som förekommit sedan 1920-talet. Om man vill söka förklaringen till att denna lagstiftningsfråga haft sådan aktualitet under lång tid och att den likväl ännu inte bringats till en tillfredsställande lösning, bör man som utgångspunkt ta de normala förutsättningarna vid ett hyresavtals tillkomst. Av olika skäl vill parterna sluta avtalet på endast relativt kort tid, vanligtvis ett år. Från hyresgästens synpunkt kan det sålunda ofta vara väsentligt att inte vara bunden under alltför lång tid. Han vill exempelvis ha frihet att byta bosättningsort eller att skaffa annan bostad som bättre passar till ändrade bostadsbehov. Ur hyresvärdens synvinkel är det framför allt av betydelse att kunna få en om­ prövning till stånd av de avtalade hyresvillkoren. Hyresvärden har också ett stärkt intresse av att ha utrymme för sådana ändrade dispositioner som en rationell fastighetsförvaltning kräver. Trots att bägge parter sålunda kan ha skäl att begränsa hyrestiden till en relativt kort period, är det å andra sidan klart att hyresgästen vid förhyr­ ningen regelmässigt utgår från att han skall få bo kvar i lägenheten om inte hyresförhållandet av särskilda skäl måste upplösas. Denna förutsätt­ ning är i själva verket av synnerlig betydelse för hyresgästen, och dess uppfyllande utgör grunden för att han skall känna det oberoende och den trivsel som trygghet i besittningen av hemmet ger. För fastighetsägaren är självfallet den förutsättning på vilken förhyrningen bygger från hyresgäs­ tens sida väl bekant. Fastighetsägaren har f. ö. själv intresse av att hy­

Kungl. Maj:ts proposition nr tii år 1967 39

resförhållandet består om inte skäl av saklig natur gör det nödvändigt att bryta detta. För förvaltningen av fastigheten är det av vikt att omsätt­ ningen på hyresgäster inte blir onödigt stor. Det kan sålunda konstateras att det sedvanliga hyresavtalet med endast kortvarig hyrestid på ett brist­ fälligt sätt återspeglar de förutsättningar som normalt föreligger när av­ talet träffas. Hyresavtalet tillförsäkrar vanligtvis inte hyresgästen det ratts­ läge som svarar mot de för honom väsentliga förutsättningarna för avtalets ingående. Ett ingripande från lagstiftarens sida för att stärka besittningsskyddet för hyresgästen innebär otvivelaktigt principiellt sett ett betydande ingrepp i avtalsfriheten. Särskilt bör pekas på att ett besittningsskydd för med sig att hyresgästen kan få villkoren för den fortsatta förhyrningen — och då särskilt hyrans storlek — prövade av myndighet. Det är betänkligheterna mot ett sådant ingrepp i avtalsfriheten och farhågorna för inverkan därav på hyresmarknaden som föranlett att besittningsskyddsfrågan först mycket sent ansetts mogen för lagstiftningsåtgärder. Jag vill i sammanhanget er­ inra om att ännu 1939 års hyreslagstiftning — en reform som i mångt och mycket präglades av att skyddsregler i hyresgästens intresse gjordes tving­ ande — i endast mycket begränsad utsträckning tillerkände bostadshyresgästen besittningsskydd, nämligen ett indirekt besittningsskydd som är sanktionerat av en skyldighet för fastighetsägaren att ersätta flyttnings­ kostnad vid obefogad uppsägning. Det nu avslutade utredningsarbetet på hyreslagstiftningens område jämte den remissopinion som kommit till uttryck i anledning av de sakkunnigas förslag visar att en påtaglig åsiktsförskjutning i besittningsskyddsfrågan ägt rum under senare tid. Enligt min mening är det särskilt två faktorer som bidragit härtill. För det första har det varit av stor betydelse att vi under snart 25 år haft ett mycket starkt direkt besittningsskydd genom hyresregleringslagen av år 1942 som, i den mån denna lag inte är till­ lämplig, sedan år 1957 kompletteras genom besittningsskyddslagen för orter där hyresregleringen avskaffats. Av betydelse har också varit att kommunerna fått ansvaret för bostadsförsörjningen. Sedan länge sker bo­ stadsproduktionen i dominerande utsträckning i kommunal regi eller el­ jest av allmännyttiga bostadsföretag utan enskilt vinstintresse. Allt detta har medverkat till att en kvarboenderätt för bostadshyresgäst i det all­ männa medvetandet kommit att framstå som den normala ordningen. Det har gjorts gällande att det direkta besittningsskyddet inte har nagon större betydelse på en balanserad bostadsmarknad där jämvikt råder mel­ lan tillgång och efterfrågan på bostäder. Det skall heller inte bestridas att i ett sådant marknadsläge hyresgästen i alla normala fall kommer att kun­ na få hyresavtalet förlängt även utan rättsligt skydd. På en bostadsmark­ nad som präglas av påtaglig bostadsbrist blir emellertid situationen en an­ nan. Det är f. ö. knappast någon som ifrågasatt behovet av ett starkt di­

40 Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

rekt besittningsskydd i detta fall. Vill man att samma besittningsskyddsregler skall kunna tillämpas i olika marknadslägen, och mycket starka skäl talar enligt min mening för en sådan lösning — särskilt med hänsyn till att man härigenom kan uppnå en smidig övergång från det ena marknads­ läget till det andra — är man alltså hänvisad till att välja det direkta be­ sittningsskyddet. Enligt min mening — och i denna har jag blivit styrkt genom remissut­ fallet — har emellertid det direkta besittningsskyddet en uppgift av stor social betydelse att fylla även på en balanserad bostadsmarknad. Ett sådant skydd skapar, som hyreslagskommittén framhållit, ökat oberoende och för­ höjd trivsel för hyresgästen och tillförsäkrar honom också ökad handlings­ frihet. Endast det direkta besittningsskyddet är ägnat att skapa trygghet i besittningen av hemmet. Av nu anförda skäl föreslår jag att bostadshyresgästen tillförsäkras ett direkt besittningsskydd. Den närmare utformningen av bestämmelserna härom behandlas senare. Det är i sammanhanget viktigt att understryka att besittningsskyddet för bostadshyresgäst inte får utvecklas till ett skydd mot i och för sig moti­ verade hyreshöjningar. Lagens regler om bestämmande av hyresvillkoren vid förlängning av hyresförhållande bör vara så avpassade att uppkomsten av en till marknadsförhållandena anpassad hyresbildning inte försvåras. Jag återkommer till denna fråga i avsnittet om besittningsskyddets tryg­ gande genom en s. k. hyresspärr. Hyresgästens besittningsskydd får heller inte ges sådan styrka att hyres­ värdens handlingsfrihet blir alltför kringskuren. Det är viktigt från allmän synpunkt att användningen av en fastighet kan anpassas till ändrade för­ hållanden. Samhällsutvecklingen kan göra det motiverat att exempelvis gå över från uthyrning för bostadsändamål till uthyrning för affärs- eller kontorsändamål. Nödvändig sanering av äldre fastigheter får inte motverkas, önskvärda rivningar och ombyggnadsarbeten bör tvärtom underlättas ge­ nom utformningen av den hyresrättsliga lagstiftningen. Också för det eko­ nomiska utfallet av fastighetsförvaltningen är det av vikt att hyresvärdens handlingsfrihet ej görs alltför snäv. Härigenom får hyresvärden även möj­ lighet att upprätthålla ordningen i fastigheten och att i övrigt skapa god­ tagbara bostadsförhållanden för hyresgästerna. Som framgår av det sagda måste besittningsskyddet för hyresgästen grundas på en avvägning mellan dennes intresse av att få bo kvar i lägenheten och fastighetsägarens intresse av att få disponera över lägenheten på annat sätt. Utfallet av denna avväg­ ning ger i själva verket besittningsskyddet dess reella innehåll. Dessa av­ vägningsfrågor behandlas i avsnittet om begränsning av besittningsskyddet.

Kungl. Maj. ts proposition nr IM år 1967 41

Besittningsskyddets tryggande genom en s. k. hyresspärr

Inledning. Mellan besittningsskyddet och hyran råder det viktiga sam­ bandet att besittningsskyddet aldrig kan bli fullgott utan regler som hin­ drar att det sätts ur spel genom hyreskrav. Om besittningsskyddet, såsom de sakkunniga föreslår, skall förenas med en i princip fri prisbildning på hyresmarkanden blir det nödvändigt vid varje form av besittningsskydd att dra en övre gräns för hyresvärdens vederlagsanspråk mot hyresgäst, vars avflyttning inte kan påfordras på sakliga grunder. En sådan hyresspärr syf­ tar inte endast till att förhindra att en hyresgäst utan grundad anledning drivs från sin lägenhet med hjälp av oskäligt hyreskrav utan även att mot­ verka att en hyresvärd begagnar sig av hyresgästens naturliga obenägenhet att ta på sig kostnader och andra olägenheter i syfte att bereda sig förmå­ ner som inte skulle ha stått honom till buds vid avtal med en nytillträdande hyresgäst. Det indirekta besittningsskydd som infördes i 1939 års hyreslagstiftning bygger som redan nämnts på en skadeståndsrättslig reglering. I 38 § hyreslagen föreskrivs att lagens skadeståndssanktion inträder om hyresvärden i samband med uppsägning uppställer villkor som är otillbörligt. Beträffan­ de hyran avses härmed enligt förarbetena att höjningen är större än som kan anses påkallat av en allmän förändring i hyresnivån. Hyresregleringslagens system bygger inte på någon hyresspärr av det slag som nu diskuterats. En sådan spärr är ju obehövlig när den högsta tillåtna hyran regleras i lag eller fastställs av myndighet. För möblerade lägenheter gäller dock att hyran kan nedsättas, om den är avsevärt högre än lägenhetens beskaffenhet och övriga omständigheter föranleder. I be­ sittningsskyddslagen är regeln om bestämmandet av hyresvillkoren ut­ formad på det sättet att det nya hyresavtalet skall innehålla de villkor som hyresvärden begär, om hyran ej avsevärt överstiger hyran för jäm­ förliga lägenheter i orten och övriga villkor inte strider mot god sed i hy­ resförhållanden samt hans krav ej heller i övrigt är otillbörligt. I förarbe­ tena uttalas att lagen inte bör hindra en anpassning av hyran efter den allmänna hyresnivån för jämförliga lägenheter i orten eller lägga hinder i vägen för en eventuell allmän uppjustering av hyrorna. Lagstiftningen om besittningsskydd får inte heller leda till att upplåtelserna måste under­ kastas en jämförelse in i minsta detalj i fråga om lägenheternas skick och hyrans storlek. Om den fordrade hyran finnes oskälig, skall den tidigare hyran gälla även i fortsättningen. Något utrymme för att jämka den av hyresvärden begärda hyran efter skälighet lämnar lagen alltså inte.

Hyreslagskommittén. Enligt kommitténs förslag skall hyresgästen vara skyldig att betala hyra med det belopp som hyresvärden fordrar. Om denne 2| Bihang till riksdagens protokoll 1967. 1 samt. Nr 141

42 Kungl. Maj. ts proposition nr IM år 1967 begär oskälig hyra, skall hyra dock utgå med skäligt belopp. Beträffande bedömningen av hyrans skälighet anför kommittén följande. Eftersom frå­ gan gäller vad den aktuella lägenheten kan antas vara värd på den öppna hyresmarknaden har man vid tillämpning av skälighetsregeln inte att pröva om den begärda hyran kan antas motsvara en skälig avkastning för det i fastigheten nedlagda kapitalet. I stället bör hyresnivån för jämförliga lä­ genheter vara den normala utgångspunkten vid prövning av fordrad hyras skälighet. Enligt kommittén krävs för att en lägenhet skall anses jämförlig med en annan till en början att lägenheterna beträffande läge, storlek, skick, utrustning och användningssätt i grova drag motsvarar varandra. Lägenheterna måste med andra ord ha väsentligen samma bruksvärde. I kravet på jämförlighet ligger att lägenheterna skall vara jämställda också beträffande hyresvärdens rätt att betinga sig hyra. Efter hyresregleringens avveckling kommer nämligen att finnas olika kategorier av hyresobjekt, vilka skiljer sig från varandra i fråga om hyresvärdens rätt att betinga sig vederlag eller metoden för att bestämma hyran. En kategori utgörs av lä­ genheter för vilka det inte möter något rättsligt hinder att ta ut marknadsmässigt bestämd hyra. En annan kategori består av lägenheter för vilka be­ gränsningar gäller i rätten att ta ut hyra, t. ex. lägenheter i åtskilliga statsbelånade hus. Kommittén utvecklar vidare vissa resonemang om variationerna inom skälighetsomradet och anför. Fastän hyresnivån för bostadslägenheter som har likartat bruksvärde i allmänhet torde vara någorlunda samlad kan dock variationer i hyressättningen förekomma. Om hyresnivån för jämförliga lä­ genheter är högre i somliga fastigheter än i andra, torde i princip den högre hyresnivån böra läggas till grund för bedömningen av den aktuella lägen­ hetens marknadsvärde, förutsatt att det verkligen rör sig om en nivå och inte om enstaka topphyror. En fordrad hyra kan naturligtvis inte anses oskälig så snart den aldrig så obetydligt överstiger hyresnivån för motsva­ rande lägenheter i orten. Den övre gränsen för hyresvärdens tillåtna vederlagsanspråk mot optionsberättigad hyresgäst måste ligga så mycket över hyresnivån för jämförliga lägenheter att den inte hindrar de ekonomiska faktorerna att förskjuta hyresnivån uppåt. En marginal mellan hyresnivån för jämförliga lägenheter och hyresvärdens krav är f. ö. påkallad även av den anledningen, att hyresnivån för jämförliga lägenheter kan ge endast en ungefärlig bild av den aktuella lägenhetens marknadsvärde. Allmänt torde kunna sägas att en fordrad hyra är att anse som oskälig, om den i så påfallande grad överstiger hyresnivån för jämförliga lägenheter att det måste bedömas såsom övervägande osannolikt att en sakförståndig person skulle vilja bjuda det fordrade beloppet för att få hyra lägenheten. Avslutningsvis anför kommittén angående frågan vilken hyra som bör ut­ gå när den begärda hyran är oskälig följande. Det synes ligga närmast till hands att fastställa hyran till högsta skäliga belopp. Emellertid är det före-

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967 43 nät med bestämda fördelar att vid ett överskridande av gränsen sätta hy­ ran lägre än som skulle ha skett, om kravet hållit sig inom ramen för högsta skäliga belopp. Kommittén stannar därför för den lösningen att hy­ ran skall utgå med skäligt belopp när hyresvärden överträtt gränsen för vad som kan anses utgöra skäligt vederlag. Med skäligt belopp avses härvid vad som kan antas ungefärligen motsvara hyran för jämförliga lägenheter i orten.

Hyreslagstiftningssakkunniga. I sin diskussion om utformningen av den hyresspärr som behövs för att trygga besittningsskyddet ställer de sakkun­ niga mot varandra två skilda system. Det ena karakteriseras av att hyres­ gästen när som helst under löpande avtalsperiod kan vända sig till myndig­ het och få den avtalade hyrans skälighet prövad. Det andra karakteriseras av att skäligheten av hyran kan komma under prövning först när hyresvär­ den i samband med förlängning av hyresförhållandet ifrågasätter en höj­ ning av hyran. Hyreskontrollen för möblerade lägenheter enligt 6 § hyres­ regleringslagen är av det förra slaget, medan det senare systemet som nyss anförts gäller enligt besittningsskyddslagen och förordas av hyreslagskommittén. Efter att ha granskat de båda systemens fördelar och nackdelar (SOU 1966: 14 s. 113) anför de sakkunniga att starka skäl talar för att konstru­ era hyresspärren för en någorlunda balanserad hyresmarknad på i princip samma sätt som enligt besittningsskyddslagen och kommitténs förslag. En hyresspärr av denna typ sägs bäst förena å ena sidan kravet på ett effek­ tivt skydd mot sådana oskäliga hyresanspråk som skulle kunna äventyra besittningsskyddet och å andra sidan det allmänna önskemålet om relativt stor frihet för den ekonomiska fastighetsförvaltningen att anpassa hyran efter lägenheternas bruksvärde och övriga omständigheter av betydelse. De sakkunniga finner det också principiellt mindre tilltalande att om man öns­ kar normalisera hyresmarknaden och i stort sett återgå till avtalsfriheten låta en part som ingått avtal klandra dess innehåll under avtalets giltighets­ tid. Det system enligt vilket prövningen av hyrans skälighet kan komma under bedömande först i samband med övergång till ny avtalsperiod föror­ das därför av de sakkunniga. Den norm efter vilken den av hyresvärden fordrade hyran skall prövas bör, uttalar de sakkunniga, ha den innebörden att hyresgästen inte skall vara skyldig att godta en hyra som är oskälig. De sakkunniga formulerar saken så att hyresgästen måste godta den fordrade hyran, om den inte vä­ sentligt överstiger hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. I motsatt fall skall hyra utgå med skäligt belopp. Själva skälighetsbegreppet är alltså, liksom i besittningsskyddslagen (3 §) och en­ ligt hyreslagskommittén (45 § i dess förslag), utformat som en jämförelse med en hyresnivå för likartade lägenheter. I sak avser de sakkunniga så­

44 Kungl. Maj.ts proposition nr lbl år 1967

lunda inte att göra någon avvikelse från vad de uppfattat som de väsent­ ligen gemensamma huvudnormerna i besittningsskyddslagens och hyreslagskommitténs regler för skälighetsprövningen. Med en lägenhets bruksvärde bör avses vad lägenheten med hänsyn till beskaffenhet och förmåner samt övriga faktorer kan anses från konsumenternas-hyresgästernas synpunkt vara värd i förhållande till likvärdiga lä­ genheter. Man skall därvid bortse från byggnadsår och produktions-, driftsoch förvaltningskostnader samt från andra särskilda betingelser för hyres­ rätten. På bedömningen av lägenhetens beskaffenhet bör alla faktorer av betydelse inverka, såsom storlek, modernitetsgrad, planlösning och läge in­ om huset, reparationsstandard och ljudisolering. Jämte den egentliga be­ skaffenheten bör bedömas vad som skulle kunna kallas förmåner knutna till lägenheten eller fastigheten, såsom hiss, sopnedkast, tvättstuga, sär­ skilda förvaringsutrymmen, god fastighetsservice, garage och biluppställ­ ningsplats. Också vissa andra faktorer måste tillåtas inverka på bruks­ värdet. Hit hör inte blott husets allmänna läge och vad som enligt ett veder­ taget uttryck brukar kallas miljön utan även sådant som tillgång till lek­ plats och parkeringsutrymmen. Samtliga på bruksvärdet inverkande om­ ständigheter skall bedömas objektivt, dvs. utan avseende på den enskilde hyresgästens värdering eller behov. När vid undersökningen av en fordrad hyras skälighet en annan lägenhet åberopas till jämförelse, skall den senare lägenhetens bruksvärde bedömas under samma betingelser som nyss har angetts. Den omständigheten att hy­ rorna i vissa kategorier av lägenheter har bestämts under särskilda beting­ elser utgör enligt de sakkunniga inte något hinder för att de används som jämförelseobjekt. Att alla kategorier lägenheter kommer i betraktande kan bidra till en önskvärd hyresanpassning och till en ökad rörlighet på mark­ naden.. En viss hänsyn måste dock i ett övergångsskede tas till att vissa skill­ nader i finansieringsbetingelserna — nämligen finansiering med eller utan statliga lån — medverkat till uppkomsten av olika hyresnivåer. Beträffande det jämförliga hyresläget indicerar förekomsten av en högre hyresnivå för jämförliga lägenheter att man kan få ut en högre hyra för den aktuella lägenheten. För att en sådan nivå skall få ge utslag i höjande rikt­ ning måste det, såsom även hyreslagskommittén påpekat, verkligen vara fråga om en nivå och ej om enstaka topphyror. Genom varsamhet i jäm­ förelsebedömningen motverkas en ofta av knapphetsbetingad efterfrågan framkallad inte önskvärd uppskruvning av hyresnivån. Därtill kommer att det växande beståndet av allmännyttiga lägenheter, för vilka hyran bestäms enligt självkostnadsprincipen, kommer att ha en stabiliserande betydelse. Detta bestånd kan vid direkt jämförlighet i fråga om bruksvärdet tjäna som norm och vid avvikelser utgöra en riktpunkt för bedömningen. Uppskatt­ ningen av det jämförliga hyresläget måste när det är fråga om att avgöra

Kungl. Maj.ts proposition nr IM år 1967 45

huruvida, hyresvärdens krav bör godtas eller ej ske med någorlunda vida marginaler. Om hyresvärdens krav inte kan godtas men utredningen ändå visar att en höjning av hyran är befogad, bör hyran enligt de sakkunniga fastläggas på det ställe på skalan där den skäligen bör ligga. Den av de sakkunniga föreslagna regeln tas upp i 46 §. Till komplettering av bestämmelsen föreslås en särskild regel om rätt att i bristorter begära prövning av förstagångshyra. Detta förslag behandlas i ett senare samman­ hang.

Remissyttrandena. Frågan om utformningen av den för besittningsskyd­ dets tryggande nödvändiga hyresspärren har tilldragit sig relativt begrän­ sad uppmärksamhet under remissbehandlingen. Endast hyresrådet går när­ mare in på frågan. Dess yttrande, som är starkt kritiskt mot förslaget, re­ fereras utförligt i det följande. Flertalet remissinstanser lämnar förslaget utan erinran. Bland dem som uttryckligen tillstyrker det märks hovrätten för Nedre Norrland, bostadsstyrelsen, socialstyrelsen, stadskollegiet i Stockholm, länsstyrelserna i Stockholms och Malmöhus län, SABO, Hyresgästernas riksförbund, Nä­ ringslivets byggnadsdelegation och Svenska företagares riksförbund. Följande mera allmänna uttalanden om hyresprövningen är av intresse. Näringslivets byggnadsdelegation framhåller att samtidigt som varje slag av besittningsskydd nödvändiggör metoder för att bedöma en fordrad hyras skälighet så innebär varje sådan prövning att man går ifrån principen om en fri hyresmarknad. Det är därför synnerligen angeläget att prövningen sker efter sådana grunder att resultatet leder fram mot en fri marknad och inte ger upphov till en ny reglering i ändrade former. Enligt delegationens mening inger skälighetsprövningen i allmänhet enligt förslaget inte i och för sig betänkligheter av antytt slag. Knapphändigheten i de sakkunnigas egen framställning försvårar dock tolkningen av förslaget. Hyresgästernas riksförbund uttalar att det särskilt på en utpräglad bristmarknad är förenat med stora svårigheter att finna en praktiskt använd­ bar jämförelsenorm vid fixerandet av den vederlagsspärr som oundgängli­ gen fordras för att upprätthålla besittningsskyddet. Om den av de sak­ kunniga föreslagna jämförelsenormen kommer att fylla sin uppgift beror till stor del på hur tillämpningen kommer att gestalta sig under de första åren. Man kan inte nog understryka vikten av att anpassningen av hyrorna sker med stor varsamhet och med fullt beaktande av skillnader i fråga om standard, miljö, belägenhet m. in. Flera remissinstanser uttalar farhågor för att de föreslagna hyressättningsreglerna kommer att lämna utrymme för hyreshöjningar som är stör­ re än som kan anses skäligt. Såväl TCO som Statstjänstemannens riksför-

46 Kungl. Maj.ts proposition nr IM år 1967

bund varnar för en sådan utveckling och anser det vara en brist att de sak­ kunniga inte undersökt hur hyresnivån utvecklats inom sådana orter där hyresregleringen avskaffats och ett system liknande det som de sakkunniga föreslår blivit infört. TCO understryker starkt att statsmakterna måste vara beredda att vidta nödvändiga åtgärder om hyresnivån stiger mer än som kan anses skäligt. Bostadsstyrelsen understryker de risker som kan finnas för en sådan allmän höjning av hyresnivån som går längre än vad som krävs för att anpassa hyrorna för viss del av bostadsbeståndet till principen om likartade hyror för lägenheter med samma bruksvärde. Även länsstyrelsen i Norrbottens län uttalar tveksamhet och anser att något sä­ kert verklighetsunderlag inte finns för att bedöma hur den av de sakkun­ niga föreslagna hyresspärren kommer att fungera i praktiken. Åtskilligt talar för att en regel av »6 §-typ» skulle hävda sig väl vid en jämförelse med den av de sakkunniga föreslagna även om denna kompletteras med en bestämmelse om rätt att i bristort begära prövning av förstagångshyra. Kommerskollegium anser att prövningen av hyrans storlek bör inriktas på spörsmålet om den begärda hyran är oskälig eller inte. Prövningen bör så­ lunda inte avse frågan om den fordrade hyran »väsentligt överstiger hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga». En sådan prövning kan lätt — framför allt i bristorter — leda till ej önskvärda re­ sultat. Liknande synpunkter ligger till grund för hyresrådets mycket utförliga yttrande. Rådet — som i denna del inte är enhälligt — hyser den uppfatt­ ningen att det knappast är möjligt att bestämma hyran för lägenheter i bristorter efter de normer som de sakkunniga föreslagit. Sammanfattnings­ vis anför rådet som skäl härför följande. Under den långa tid som hyres­ regleringen tillämpats har skilda hyresnivåer uppkommit för lägenheter av olika årgångar. Dessa lägenheter torde med avseende på bruksvärdet i många fall inte förete mera betydande variationer från hyresgästens syn­ punkt. Differenserna mellan hyresnivåer i olika årgångar måste antas vara betydande, särskilt pa grund av de starkt ökade byggnadskostnaderna un­ der 1960-talet. Vid prövning av hyrorna enligt de föreslagna reglerna får man därför räkna med att flera olika hyresnivåer kommer att åberopas till utredning om bruksvärdet av likvärdiga lägenheter. Såsom 46 § i förslaget utformats skall den högsta av dessa nivåer — hyresrådet bortser från en­ staka topphyror — tas till utgångspunkt vid prövningen av om fordrad hyra är godtagbar eller inte. Om bristande jämvikt föreligger på ortens hyres­ marknad när lagen träder i kraft, har man därtill att beakta den höjning av hyresnivån som kan framkallas av knapphetsbetingad efterfrågan. Ätskilliga hyresgäster kommer antagligen att i en utpräglad bristsituation godta hyror som väsentligt överstiger vad de skulle betala under normala förhål­ landen. Det torde inte kunna undgås att en sådan okontrollerad hyresnivå kommer att verka i allmänt liyreshöjande riktning. Även en hyra som god­

Kungl. Maj.ts proposition nr lil år 1967 47

tagits av de hyresprövande organen kan få samma verkan. Den hyra som hyresvärden fordrar kan nämligen nedsättas enligt förslaget endast om den är »väsentligt» högre än för andra likvärdiga lägenheter. Godtas i stör­ re utsträckning hyror som sålunda är högre än jämförelselägenheternas utan att vara »väsentligt» högre, bildas eu ny hyresnivå som andra fastig­ hetsägare sedan kan åberopa för att ta ut hyror som i sin tur ligger hög­ re men inte »väsentligt» högre än de tidigare godtagna. Det kan härige­ nom åstadkommas en hyresskruv uppåt som inte är önskvärd och natur­ ligtvis inte heller åsyftad. De föreslagna normerna lämpar sig vidare på det hela taget mindre väl när det gäller hyressättning i nyproducerade fastig­ heter. I tider med stigande priser och sjunkande penningvärde är det ofrån­ komligt att hyrorna i nybyggda hus påverkas inte endast av lägenheternas bruksvärde jämfört med apdra lägenheters utan också av produktionskost­ naderna. Såsom förslaget utformats torde emellertid vid tvist om vad som skall anses vara skälig hyra produktionskostnaderna inte kunna beaktas. Hyresrådets betänkligheter mot de föreslagna normerna för hyressättningen vid tillämpning på bristorter föranleder rådet att föreslå ett annat system för övergången till en friare hyresmarknad. Rådet förordar en upp­ mjukning av hyresregleringen innebärande att förfarandet enligt 6 § hyres­ regleringslagen görs tillämpligt beträffande alla lägenheter på hyresreglerade orter. Av intresse i detta sammanhang är hur hyresrådet tänker sig normen för hyressättningen utformad i ett sådant system. Härom anför rå­ det. Vid prövningen av en hyras skälighet bör riktpunkten vara det värde som lägenheten rimligen skulle ha haft på hyresmarknaden om jämvikt rått mellan tillgång och efterfrågan. För att övergången till en i princip fri hyresmarknad skall bli så mjuk som möjligt bör de hyreshöjningar som medges under övergångstiden i regel ske etappvis. Olika förfaranden är här­ vid tänkbara. En möjlighet är att hyreshöjningarna under övergångstiden begränsas så att hyran i allmänhet inte kommer att från den ena avtalspe­ rioden till den andra överstiga föregående hyra med mera än viss procent. I fråga om kriterierna vid uppskattningen av jämförelsevärdet vågar sig rå­ det inte på någon närmare precisering. Några synpunkter anförs dock. En riktlinje är produktionskostnaden för nybyggda lägenheter i orten. Denna kostnad kan sägas utvisa vad den nybyggda lägenheten är värd. Med ut­ gångspunkt från värdet av en nybyggd lägenhet av samma storlek som den vilken är föremål för nämndens prövning kan värdet för sistnämnda lägen­ het uppskattas. Värdet bör ligga på en nivå så långt under den nybyggda lägenhetens som är motiverat med hänsyn till utformning, utrustning och underhåll samt de övriga omständigheter vilka i ett jämviktsläge på en fri hyresmarknad kan förutsättas påverka hyresbildningen. Hovrätten för Nedre Norrland uppehåller sig vid de sakkunnigas uttalan­ de att man vid jämförelseprövningen skall se bort från byggnadsår och pro­ duktions-, drifts- och förvaltningskostnader samt från andra särskilda be­

48 Knngl. Maj. ts proposition nr 1 47 år 1967

tingelser för hyressättningen. Det synes enligt hovrättens mening vara en riktig tanke, att hyresläget inte bör få styras enbart av produktions- och andra kostnader, eftersom detta skulle medföra att hyrorna fick stiga i takt med kostnaderna. Det förefaller dock helt orealistiskt att produktionsoch förvaltningskostnader inte i någon mån skulle få öva inflytande på hyressättningen. Det torde vara oundvikligt att den allmänna hyresnivån även i fortsättningen blir beroende av i vad mån den fortgående penning­ värdeförsämringen och bostadsbyggandets kostnader kan framgångsrikt angripas. Näringslivets bgggnadsdelegation ställer sig starkt kritisk till de sakkun­ nigas uttalande att metoden för hyressättningen i de jämförliga lägenheter­ na inte skulle hindra jämförelseprövningen. Enligt delegationens mening innebär bostadspolitiska kommitténs förslag till nytt finansieringssystem för bostadsbyggandet bl. a. hyreskontroll inom det i framtiden tillkomman­ de statligt belånade bostadsbeståndet. Hyrorna i nyproduktionen förutsätts härvid i allt väsentligt komma att behållas vid den nivå som skulle ha upp­ stått vid fortsatt tillämpning av det nuvarande subventionssystemet. Med de av de sakkunniga föreslagna normerna för jämförelseprövningen är fa­ ran utomordentligt stor att det på konstlad väg konstruerade hyresläget i den framtida nyproduktionen kommer att direkt eller indirekt påverka all annan hyressättning därhän att någon marknadsmässig hyresstruktur inte uppkommer i någon del av bostadsbeståndet. Följden skulle bli att kostnadsfaktorer på nytt, fastän på omvägar fick bestämma hyrans övre gräns. En ny reglering skulle därmed vara ett faktum. Den enda rimliga lösningen inom ramen för de sakkunnigas uppdrag är att valet av jämförelseobjekt begränsas till lägenheter, som är underkastade den nya hyreslagens prin­ ciper för hyressättningen. Rådhusrätten i Malmö anför liknande synpunk­ ter.

Departementschefen. Såväl inom en balanserad hyresmarknad som på en marknad där bostadsbrist råder måste varje form av lagstadgat besittnings­ skydd vare sig detta utformas som en kvarboenderätt eller som en rätt till ersättning vid ogrundad uppsägning kompletteras med regler om prövning av villkoren för fortsatt förhyrning. Besittningsskyddet för alltså med sig att en norm måste uppställas för hyressättningen. I den mån en sådan norm bara skall tjäna som grundval för besittningsskyddet ställer det sig inte svårt att ange de grundläggande principerna. Fastighetsägaren bör i ett marknadsläge när full balans råder mellan tillgång och efterfrågan på lä­ genheter vara berättigad att ta ut den hyra som han skulle kunna uppnå vid fri uthyrning till vem som helst. Saken kan också uttryckas så att hy­ resvärden bör få utnyttja lägenheternas fulla marknadsvärde. I lägen då påtaglig brist på lägenheter råder bör däremot, som jag senare återkom­ mer till, i viss utsträckning andra principer gälla för hyressättningen. I hyreslagen tas normen för hyressättningen upp i 38 §. Där anges att

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967 49

skadeståndssanktionen vid ogrundad uppsägning inträder om hyresvärden i samband med uppsägning ställer villkor som är otillbörligt. Lagen hän­ visar således till en avvägning efter skälighet. Varken själva lagen eller mo­ tiven ger någon närmare vägledning för denna skälighetsbedömning. Be­ sittningsskyddslagen innehåller en mera utförligt beskriven hyressättningsnorm. I 3 § anges att det nya hyresavtalet skall uppta de villkor som hyres­ värden fordrar, om hyresvärden inte begär en hyra som avsevärt överstiger hyran för jämförliga lägenheter i orten eller annat villkor som strider mot god sed i hyresförhållanden eller hans krav eljest är otillbörligt. Bedöm­ ningen efter ren skälighet är alltså här subsidiär. I första hand skall hyres­ nivån i jämförliga lägenheter vara normbildande och en hyra som inte »avsevärt» överstiger denna nivå måste godtas av hyresgästen om han vill bo kvar i lägenheten. I motiven anges att lagen inte bör hindra en anpass­ ning av hyran efter den allmänna hyresnivån för jämförliga lägenheter i orten eller lägga hinder i vägen för en eventuell allmän uppjustering av hyrorna. Skulle hyrorna stiga alltför mycket får andra åtgärder tillgripas. Hyreslagskommittén anknyter i sitt lagförslag enbart till skäligheten. Enligt 45 § skall den av hyresvärden fordrade hyran frångås först om den är oskälig. I motiven uttalas att frågan vid skälighetsprövningen är vad den aktuella lägenheten kan antas vara värd på en öppen hyresmarknad. Lik­ som skäligheten av fordrad köpeskilling främst bedöms utifrån det pris som varan i allmänhet betingar, bör enligt kommitténs mening hyresnivån för jämförliga lägenheter vara den normala utgångspunkten vid prövning av fordrad hyras skälighet. Vidare anför kommittén att en fordrad hyra inte kan anses oskälig så snart den aldrig så obetydligt överstiger hyresni­ vån för motsvarande lägenheter i orten. För att möjliggöra en hyresbildning efter marknadsmässiga kriterier måste nämligen den övre gränsen för hyresvärdens anspråk ligga så mycket över hyresnivån för jämförliga lä­ genheter att den inte hindrar de ekonomiska faktorerna att förskjuta hy­ resnivån uppåt. Dessa motivuttalanden visar att hyreslagskommitténs norm nära överensstämmer med besittningsskyddslagens, låt vara att anknyt­ ningen till hyresnivån för jämförliga lägenheter inte fått komma till ut­ tryck i själva lagtexten. De sakkunnigas förslag knyter an till huvudregeln i besittningssk 3 'ddslagen. Enligt 46 § i förslaget skall fordrad hyra godtas om den inte väsent­ ligt överstiger hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Den föreslagna normen — i varje fall sådan den utformats i lag­ texten — innebär en nyhet så till vida att den inte direkt hänvisar till någon skälighetsbedömning. Avvägningen efter skälighet kommer in först om hyresvärdens krav inte får bli gällande enligt huvudregeln.

På en hyresmarknad där i stort sett balans råder mellan tillgång och efterfrågan på lägenheter ger otvivelaktigt en jämförelse med hyresnivån för likvärdiga lägenheter en tillfredsställande utgångspunkt för bedöm­

50 Kungl. Maj. ts proposition nr lil år 1967

ningen av en aktuell lägenhets marknadsvärde. Jämförelseprövningen kan visserligen i det enskilda fallet vara svår att genomföra därför att någon enhetlig hyresnivå inte kan konstateras. Detta kan framför allt bero på att hyrorna för de jämförliga lägenheterna fastställts på grundval av skilda kostnadslägen eller under olika marknadsförhållanden. Allmänna förskjut­ ningar i hyresnivån slår naturligen inte igenom lika snabbt inom hela hyresbeståndet. Tvärtom måste man utgå från att en betydande tröghet i pris­ bildningen råder. Likväl bör det principiellt vara möjligt att konstatera en hyresnivå för jämförliga lägenheter, och såväl parterna som de hyresprövande myndigheterna bör få tillräcklig ledning av en så beskaffad norm. Vid den jämförelseprövning som skall ske i det enskilda fallet måste för­ skjutningar i hyresnivån få slå igenom vid hyressättningen för att den önskvärda balansen på marknaden skall kunna behållas. Jag instämmer i hyreslagskomfnitténs uttalande, att den övre gränsen för hyresvärdens vederlagsanspråk måste ligga så mycket över hyresnivån för jämförliga lä­ genheter att den inte hindrar de ekonomiska faktorerna att förskjuta hy­ resnivån uppåt. Annars får man inte någon hyresbildning efter marknadsmässiga kriterier. Det sagda visar att en anknytning av hyresnormen till hyresnivån för jämförliga lägenheter i den form som valts i besittningsskyddslagen och hyreslagskommitténs förslag inte hindrar allmänna förskjutningar i hyres­ nivån. En sådan rörelsefrihet är tvärtom direkt åsyftad, och någon invänd­ ning häremot kan inte med skäl resas, eftersom båda dessa system för hyressättningen är avpassade för en i huvudsak balanserad hyresmarknad. När en mera påtaglig lägenhetsbrist råder på en hyresmarknad med fri hyressättning, uppstår ett starkt tryck uppåt på hyresnivån. Detta tryck upphör inte förrän hyresnivån nått en sådan höjd att efterfrågan åter kom­ mit i balans med tillgången. Hur hög den nya hyresnivån blir, beror själv­ fallet på i vilken utsträckning tillgången kan öka men på kort sikt framför allt på hur känslig efterfrågan är för hyreshöjningar. Det finns emellertid ingenting som säger exempelvis att den hyresnivå som ger full kostnads­ täckning för nyproduktionen inte skulle kunna överträffas. Hyressättningsnormen i besittningsskyddslagen eller enligt hyreslags­ kommitténs förslag är som framgår av vad jag har anfört förut inte ägnad att effektivt motverka att hyreshöjningar av nyss antytt inte godtagbart slag inträffar. Den av de sakkunniga föreslagna normen skiljer sig inte nämn­ värt från de andra regelanordningarna, eftersom den bygger på att jäm­ förelse skall göras med hyresnivån för jämförliga lägenheter och att den av hyresvärden fordrade hyran kan nedsättas endast om den är »väsentligt» högre än hyran för likvärdiga lägenheter. Det kan med hänsyn härtill sättas i fråga om de sakkunnigas norm verkligen är tillräcklig för att på en brist­ marknad hålla hyreshöjningen inom rimliga gränser. De sakkunniga utta­ lar också att man inte kan acceptera att hyressättningen på en bristmark-

Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967 51

nåd skulle få obehindrat påverkas av den helt fria hyresmarknadens pris­ faktorer. I motiven uttalas att en hyresstegring som framkallats av knapphetsbetingad efterfrågan inte bör tillåtas att styra den hyresspärr vars upp­ gift är att trygga besittningsskyddet. Vid jämförelseprövningen skall en så­ dan styrning motverkas på två sätt. För det första skall varsamhet iakttas vid jämförelseprövningen. Varsamheten avses komma till uttryck på det sättet att man låter en högre hyresnivå för jämförliga lägenheter ge utslag i höjande riktning bara om nivån har en allmän stadga och inte bestäms av enstaka topphyror. För det andra antas det växande beståndet av allmän­ nyttiga bostadsföretags lägenheter komma att få en stabiliserande betydel­ se. Detta lägenhetsbestånd med sina självkostnadsbestämda hyror kan tjä­ na som norm vid direkt jämförlighet i fråga om lägenheternas bruksvärde och vid avvikelser utgöra en riktpunkt för bedömningen. Särskilt från hyresrådets sida riktas kritik mot förslaget från den nu dis­ kuterade utgångspunkten. Hyresrådet uttalar att en tillämpning av det före­ slagna systemet måste stöta på stora svårigheter. Det är främst två förhål­ landen som enligt hyresrådets mening är ägnade att leda till att ej godtag­ bara hyreshöjningar kan komma att uppstå. Åtskilliga hyresgäster torde komma att i en utpräglad bristsituation godta hyror som väsentligt över­ stiger vad de skulle betala under normala förhållanden. Härigenom upp­ står en okontrollerad hyresnivå som kommer att verka i hyreshöjande rikt­ ning. Rådet riktar också uppmärksamheten på det förhållandet att enligt förslaget en fordrad hyra skall godtas om den inte väsentligt överstiger hyran i jämförliga lägenheter. Även härigenom kan en hyresskruv uppåt åstadkommas. För egen del anser jag att rådets kritik inte kan lämnas utan avseende. Det skulle visserligen kunna göras gällande att den tillåtna hyreshöjningen utöver hyran i jämförliga lägenheter bör vara mycket begränsad — dvs. or­ det »väsentligt» skulle ges en mycket snäv tolkning —- varigenom en bristbetingad, ej önskvärd uppskruvning av hyresnivån skulle i praktiken för­ hindras. Häremot kan dock invändas att hyresnorinen med en sådan tolk­ ning blir mindre funktionsduglig på den balanserade hyresmarknaden. Den kommer då inte att tillåta den nödvändiga anpassningen av hyresnivån till ändrade marknadslägen. Därtill kommer, som hyresrådet anför, att själva jämförelsematerialet påverkas av bristmarknadens uppåtriktade tryck på hy­ rorna. Man måste räkna med att hyresgäster i viss utsträckning frivilligt betalar högre hyror än som skulle godtas vid myndighetsprövning. Hyres­ nivån för de jämförliga lägenheterna kan inte undgå att bli påverkad av detta förhållande. Vad de sakkunniga anför om att de allmännyttiga bo­ stadsföretagens hyressättning bör få tjäna som riktpunkt vid hyresprövningen anser jag i och för sig vara av största betydelse. Deras hyressätt­ ning kommer otvivelaktigt att inverka dämpande på dén allmänna hyres­ nivån. När det gäller att bedöma den tänkbara effekten därav bör dock be­

52 Kungl. Maj:ts proposition nr lil år 1967

aktas att dessa företags andel av det äldre lägenhetsbeståndet är obetydlig. Detta innebär att de allmännyttiga bostadsföretagen förfogar över relativt få lägenheter främst i städernas centrala delar. Vid hyressättningen för äld­ re lägenheter torde därför, den av de sakkunniga föreslagna jämförelseprövningen mera sällan kunna baseras på hyror för allmännyttiga företags lägenheter. I sammanhanget bör också framhållas att det är mindre lämp­ ligt att lämna i de hyresprövande myndigheternas hand att relativt obundet avgöra i vilken mån bristen på bostäder skall få påverka hyresnivån. Det torde vara ofrånkomligt att utvecklingen mot en balanserad hyresmarknad med marknadsmässig hyressättning måste styras på ett sätt som gör det möjligt att på förhand i huvudsak bedöma följderna av en övergång från hyresregleringen till en friare hyresmarknad. Vad jag nu har anfört stämmer överens med den uppfattning jag har gett uttryck åt i direktiven för de sakkunniga. Jag har där uttalat att särskilda regler kan bli erforderliga för orter med påtaglig lägenhetsbrist. Vad som kommit fram under remissbehandlingen av de sakkunnigas förslag har be­ kräftat denna uppfattning. På den balanserade hyresmarknaden bör hy­ ressättningen styras av marknadsförhållandena. På en bristmarknad där­ emot torde det vara ofrånkomligt att i viss utsträckning hindra hyreshöj­ ningar som betingas av bristläget. Det är därför inte möjligt att tillämpa samma liyressättningsnorm för båda slagen av marknadslägen. Eftersom besittningsskyddsreglerna bör vara avpassade efter en i huvudsak balan­ serad marknad, bör den nya hyreslagens huvudregel för hyressättningen gälla för ett sådant marknadsläge. För en situation när risk föreligger för oskälig hyresstegring bör kompletterande särbestämmelser kunna sättas i kraft enligt det system som de sakkunniga föreslagit beträffande prövning av förstagångshyra. Jag återkommer till denna fråga i avsilittet om hyressättningen för bostäder på en hyresmarknad med mera påtaglig bostads­ brist.

Jag återgår nu till frågan om hyressättningsnormens närmare utform­ ning och utgår därvid från att normen skall äga tillämpning endast på den i huvudsak balanserade hyresmarknaden. Detta innebär självfallet inte att normen skulle sättas ur kraft så snart sådana störningar uppstår på mark­ naden som är ägnade att rubba förhållandet mellan tillgång och efterfrågan på lägenheter. Tvärtom bör normen vara så flexibel att de ekonomiska fak­ torerna ges spelrum i syfte att balansen skall återställas. Först när en hy­ resstegring kan befaras som är av sådan storlek att den inte kan godtas från samhällssynpunkt, finns det anledning att tillämpa särskilda regler. Som jag redan har anfört anser jag att normeringen i första hand bör grundas på en jämförelse med hyresnivån för likvärdiga lägenheter. Jag de­ lar också de sakkunnigas uppfattning att regeln bör få komma till direkt uttryck i lagtexten och alltså inte endast framgå motivledes som enligt hy-

Kungl. Maj.ts proposition nr IM år 106 7 53

reslagskommitténs förslag. Mot vad de sakkunniga anför om riktlinjerna när det gäller att fastställa en lägenhets bruksvärde har jag i stort sett inte någon erinran. Några påpekanden kan dock vara på sin plats. Vid bestämmandet av en lägenhets bruksvärde är det inte fråga om att uppskatta lägenhetens liyresvärde i pengar eller i någon annan värde­ mätare. Det gäller bara att jämföra lägenhetens beskaffenhet med andra i hyressätlningsärendet åberopade lägenheters beskaffenhet. Vid denna pröv­ ning är det i princip endast sådana lägenheter som med hänsyn till bruks­ värdet är likvärdiga vilka får beaktas. För att lägenheterna skall vara lik­ värdiga fordras att de i grova drag motsvarar varandra. Sålunda bör de normalt ha samma användningssätt, bostadsyta och modernitetsgrad. En lägenhet bör dock inte uteslutas från jämförelsematerialet bara av det skälet att den i viss utsträckning avviker från den lägenhet vars hyra skall be­ stämmas. Om lägenheten i något avseende är av sämre beskaffenhet, bör det lägre bruksvärde som föranleds härav kunna uppvägas av att lägen­ heten i annat avseende är bättre. En relativt stor tolerans av det slag som nu antytts är nödvändig och leder till att jämförelsematerialet blir större och därmed mera rättvisande. Å andra sidan måste starkt understrykas, att avvikelserna inte får vara avsevärda. Annars riskerar man att jämförelseprövningen blir alltför skönsinässig. Det sagda hindrar emellertid inte att man vid hyressättningen i viss ut­ sträckning måste ta hänsyn till det genomsnittliga hyresläget för lägenheter som inte är direkt jämförliga med den aktuella lägenheten. Om det är så att hyresläget är mycket splittrat för en viss kategori av lägenheter och det därför ställer sig svårt att fastställa någon vägledande hyresnivå, kan det vara motiverat att söka ledning vid hyressättningen genom att jämföra med hyresläget i kategorier av lägenheter som visserligen är av annat slag men som har ett mera homogent hyresläge. Härigenom kan också uppnås att hyror för skilda slag av lägenheter anpassas till varandra på ett lämpligt sätt. Det ligger i sakens natur att ifrågavarande bedömningar måste ske översiktligt. Som de sakkunniga anför bör en lägenhet inte uteslutas från jämförelse­ prövningen bara av det skälet att den tillhör en sådan kategori av lägen­ heter för vilka hyran bestämts under särskilda betingelser, såsom exempel­ vis att fastigheten finansierats med statliga lån. Jag behandlar denna fråga närmare i avsnittet om hyressättningen på en bostadsmarknad med mera påtaglig bostadsbrist. I den situationen att man vid jämförelseprövningen inte kan konstatera någon enhetlig hyresnivå för jämförelselägenhet erna ett läge som måste antas bli vanligt i övergångsskedet — uppstår särskilda svårigheter. Up­ penbarligen kan det inte komma i fråga att låta några enstaka topphy­ ror få bli vägledande, lika litet som några mycket låga hyror kan få avgöra saken. Ej heller får genomsnittshyran bli utslagsgivande. Ett sådant alter­

54 Kungl. Maj.ts proposition nr 74 / år 1967

nativ skulle alltför mycket motverka en i och för sig önskvärd rörlighet i hyressättningen. Tillvägagångssättet bör i stället vara följande. Sedan ej representativa topphyror uteslutits från jämförelsematerialet bör hyresnivån för lägenheter med de högsta hyrorna utgöra riktpunkt för bedömningen. Denna princip måste emellertid modifieras i vissa bestämda avseenden. Man måste hålla i minnet att hyresprövningen syftar till att fastställa lägenhetens marknadsvärde. Hyresnivån för lägenheter med de högsta hyrorna blir godtagbar som riktpunkt bara om den kan accepteras som ett ungefärligt uttryck för marknadsvärdet. Som regel torde härför krävas att hyrorna blivit bestämda i ett läge på hyresmarknaden som över­ ensstämmer med situationen vid jämförelsetidpunkten eller som i varje fall inte varit ofördelaktigare för hyresgästen än det rådande läget. Om en ned­ åtgående tendens kan konstateras i hyressättningen för det aktuella slaget av lägenheter, finns det självfallet inte anledning att särskilt fästa sig vid en hög hyresnivå i jämförelsematerialet. Över huvud taget är regeln om hy­ rans fastställande efter jämförelseprövning inte tillämplig i ett marknads­ läge när hyresnivån rör sig nedåt. Då får en allmän skälighetsbedömning ske. Situationen kan också vara den att den ifrågavarande höga hyresnivån uppstått under en period när knapphet på lägenheter förelegat. Visserligen är det i ett sådant fall naturligt att hyresnivån förskjuts uppåt. Om utbudet av lediga lägenheter är begränsat och hyresnivån i det övriga lägenlietsbestandet rör sig trögt, kan det dock lätt inträffa att under knapphetsperio­ den skapas en hyresnivå som ligger över den nivå som kommer att uppnås på sikt när marknaden åter stabiliserat sig. Som de sakkunniga anfört måste därför varsamhet iakttas vid jämförelseprövningen. Ett grundläg­ gande krav måste vara att den hyra som jämförelseprövningen leder fram till framstår som skälig. Detta krav kan inte anses uppfyllt om inte hyran även på litet längre sikt stämmer överens med marknadsläget. Ofta kommer emellertid situationen att vara den att den höga hyresnivå varom nyss talats måste anses fullt representativ för marknadsvärdet hos lägenheter av den ifrågavarande typen. Jämförelseprövningen bör då i en­ lighet med vad som förut har sagts utfalla så att denna nivå får bli vägle­ dande. Man kan inte bortse från att fall kan uppkomma när några representa­ tiva jämförliga lägenheter inte har åberopats eller inte ens kan åberopas i prövningsärendet. En norm för hyressättningen som enbart bygger på jämförelseprövning slår då slint. För detta fall är man hänvisad till en ren skälighetsbedömning. Enligt de sakkunnigas förslag skall den av hyresvärden fordrade hyran kunna frångås först om den väsentligt överstiger hyran för jämförliga lä­ genheter. För normalfallet har jag inget emot detta. Ett sådant utrymme ovanför den genom jämförelseprövningen konstaterade hyresnivån måste tillförsäkras hyresvärden redan med hänsyn till den osäkerhet som gäller

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967 55

vid uppskattningar av förevarande slag. Det måste f. ö. starkt betonas att man inte skall eftersträva någon detalj prövning. Jämförelsen skall som de sakkunniga uttalat ske i tämligen grova drag. Genom att man tillåter hyran för den ifrågavarande lägenheten att något överstiga hyresnivån för jämförliga lägenheter ges dessutom, som förut anförts utrymme för en all­ män uppjustering av hyresnivån, när detta motiveras av den aktuella situa­ tionen på hyresmarknaden. Det behöver självfallet inte vara fråga om en höjning av samtliga hyror. Läget kan i stället vara det .att hyrorna för lä­ genheter av en viss standard behöver anpassas till hyresnivån för lägenhe­ ter med en högre eller lägre standard. En sådan anpassning kan vara en förutsättning för att skapa en önskvärd ökad rörlighet på hyresmarknaden. Några mera bestämda anvisningar kan inte ges om storleken av det be­ lopp med vilket hyran skall tillåtas överstiga de jämförliga lägenheternas hyresnivå. Omständigheterna i det enskilda fallet liksom det allmänna läget på hyresmarknaden har betydelse för denna fråga. Jag föreslår att hyressättningsnormen utformas på följande sätt. Som huvudregel bör uppställas att den fordrade hyran får frångås endast om hyresvärdens krav är oskäligt. I sådant fall skall hyran utgå med skäligt belopp. Som ett komplement härtill bör i lagtexten anges att fordrad hyra alltid är oskälig, om den väsentligt överstiger hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Häri ligger att den fordrade hyran får godtas bara om den inte väsentligt överstiger hyran för jämför­ liga lägenheter och dessutom inte är oskälig.

Begränsning av besittningsskyddet

Utformningen av inskränkningar i besittningsskyddet Gällande rätt. I besittningsskyddslagen är inskränkningarna i besittnings­ skyddet utformade på två skilda sätt. Vissa inskränkningar har getts for­ men av generella undantag från lagens tillämpning. I 10 § anges sålun­ da att lagens bestämmelser inte äger tillämpning när, a) lägenhet upplåtits till bostad i en- eller tvåfamilj shus, b) lägenheten upplåtits till bostad i mö­ blerat skick eller c) det är fråga om upplåtelse från hyresgästs sida av del i förhyrd bostadslägenhet. Andra inskränkningar har formen av grunder enligt vilka besittningsskyddet i det enskilda fallet kan brytas. I 1 § räknas sådana grunder upp i fem punkter, av vilka fyra avser speciella situationer och den femte utgör en generalklausul som avser att täcka sådana fall som lagen ej särskilt anger. Hyresgäst har inte rätt till nytt hyresavtal, om a) hyresrätten är förverkad, b) hyresgästen eljest påtagligt eftersatt sina förpliktelser en­ ligt hyresavtalet, c) hyresgästens behov av lägenheten måste anses ringa, d) hyresgästen själv lämnat anställning, varav upplåtelsen var betingad, eller el­ jest givit anledning till att anställningen upphört samt synnerliga skäl inte

56 Kungl. Maj.ts proposition nr 141 år 1967

talar för att hyresgästen ändå bör äga rätt till nytt hyresavtal, eller e) det i annat fall än nu sagts inte kan anses strida mot god sed i hyresförhållanden eller eljest vara obilligt att hyresvärden fordrar att hyresgästen skall avflytta. Hyresgästens ställning är enligt besittningsskyddslagen på visst sätt tryg­ gare i den situationen att hyresvärden säger upp avtalet till avflyttning och åberopar en grund som bryter besittningsskyddet än om hyresvärden i stället bestrider hyresgästens rätt till nytt hyresavtal av det skälet att det föreligger en generell begränsning i lagens tillämpningsområde. I det förra fallet måste hyresvärden skriftligen meddela hyresgästen att han fordrar att denne skall flytta. Om hyresgästen inte nöjer sig med att flytta, har han att inom viss frist väcka talan vid domstol eller hänskjuta tvisten till medlingsnämnd. Hy­ resgästen har rätt att bo kvar i lägenheten så länge tvisten ännu ej är prö­ vad. När hyresvärden däremot stöder sig på ett generellt undantag från besittningsskyddsreglerna, gäller inte de nyssnämnda bestämmelserna.

Hyreslagskommittén. Även enligt kommitténs förslag utformas begräns­ ningen av besittningsskyddet dels som inskränkningar i besittningsskyddsbebrytande grunder (43 § andra stycket 1—6). Liksom enligt besittnings­ skyddslagen undantas från tillämpningsområdet för besittningsskyddet så­ dana fall då lägenheten uthyrts i möblerat skick eller då upplåtelsen avser del av upplåtarens bostad. Därutöver görs undantag dels för vissa korttidsavtal, nämligen fall då hyresavtalet upphör att gälla innan upplåtelsen varat mer än sex månader i följd, dels för fall då hyresrätten enligt förbehåll som äger laga verkan inte skall vara förenad med rätt till nytt hyresavtal. Besittningsskyddslagens undantag för lägenhet som upplåtits till bostad i en- eller tvåfamilj shus behandlas i stället som en besittningsskyddsbrytande grund. I kommittéförslaget är katalogen över besittningsskyddsbrytande grunder utbyggd i jämförelse med besittningsskyddslagens uppräkning av sådana grunder men innehåller liksom denna en särskild generalklausul för sådana fall som inte täcks genom uppräkningen.

Hyreslagstiftningssakkuimiga. De sakkunnigas förslag följer kommittéför­ slaget men följande avvikelser görs. Förslaget upptar endast tre undantag från besittningsskyddsbestämmelsernas tillämpningsområde, nämligen fall då lägenheten utgör del av upplåtarens egen bostad, då hyresförhållandet upphör innan det varat mer än nio månader i följd eller då hyresrätten en­ ligt förbehåll som äger laga verkan inte vidare är förenad med rätt till för­ längning av avtalet (44 § 1—3). Till skillnad från besittningsskyddslagen och kommittéförslaget innebär således de sakkunnigas förslag att möblerade lä­ genheter i princip förs in under reglerna om besittningsskydd. När det gäller de besittningsskyddsbrytande grunderna hänför de sakkunniga dessa med ett undantag under en generalklausul (45 § andra stycket). Undantaget avser det fallet att hyresrätten är förverkad.

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967 57

De olika begränsningarna i besittningsskyddet behandlas närmare i det följande. Korttidsavtal

Gällande rätt. I nuvarande liyreslag har upplåtelse som grundar sig på korttidsavtal undantagits från det indirekta besittningsskyddets område. Av 38 § hyreslagen framgår nämligen att skadeståndsskyldighet vid ogrundad uppsägning inträder bara om hyresavtalet slutits för minst sex månader. Besittningsskyddslagen däremot innehåller inte något undantag för korltidsavtalen.

Hyreslagskommittén. Kommittén uttalar att kortfristiga hyresavtal ofta används just i fall där upplåtelsen avses vara av tillfällig art. Användnings­ området för korttidsavtalen är emellertid inte begränsat till upplåtelser som är av mer eller mindre övergående natur. Enligt kommitténs mening före­ kommer det nämligen i ej obetydlig omfattning att bostäder upplåts för per­ manent bruk enligt kontrakt med kort hyrestermin. Kommittén förkastar där­ för tanken att generellt ta undan alla korttidsavtal från optionsprincipens tillämpningsområde. I stället bör en karenstid införas som förutsättning för optionsrättens inträde. Därmed kommer kortfristiga upplåtelser som upphör före karenstidens utgång inte att vara förenade med besittningsskydd medan upplåtelser som visserligen grundas på avtal med kort hyrestermin men som på grund av tyst eller uttrycklig förlängning likväl består efter karenstidens slut inbegrips under besittningsskyddet. Kommittén diskuterar vidare frågan huruvida karenstiden även bör full­ göra uppgiften som en prövotid. Om någon egentlig prövning av hyresgästens skötsamhet och förmåga att anpassa sig efter förhållandena i fastigheten skall hinna komma till stånd, borde karenstiden sättas till förslagsvis två år. Risk för missbruk av uppsägningsrätten i syfte att undandra hyresgästen besitt­ ningsskydd skulle emellertid då kunna befaras. Försiktigheten bjuder därför att karenstiden begränsas till sex månader. Begränsningen i besittningsskyddet utformas i förslaget som ett undantag från optionsrättens tillämpningsområde (42 § 2).

Hyreslagstiftningssakkunniga. De sakkunniga anser att särskilda regler för korttidsavtal fyller ett visst praktiskt behov. Såsom hyreslagskommittén uttalat ligger det en viss garanti mot missbruk i att längsta tiden sätts till­ räckligt kort. Av denna anledning och då korttidsavtalen måste klart avgrän­ sas från de avtal, som löper med den mycket vanliga ettårsperioden, är det inte tillrådligt att sätta tiden till ett år. Med tanke på önskvärdheten alt ute­ sluta vissa hyresavtal från besittningsskyddets tillämpningsområde, t. ex. så­ dana som avser fritidshus, där det ej gäller att tillgodose hemskyddet, eller uthyrningar av utpräglat tillfällig karaktär som ändå sträcker sig över exem-

58 Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

pclvis ett läsår (kursår) eller större delen därav, stannar de sakkunniga för att godta en längsta tid av nio månader. Regeln ges i förslaget formen av undantag från besittningsskyddsbestämmelsernas tillämpningsområde (44 § 2 ).

Remissyttrandena. De sakkunnigas förslag i denna del har i allmänhet inle mött någon erinran under remissbehandlingen.

Del av upplåtarens egen bostad Gällande rätt. I besittningsskyddslagen görs ett generellt undantag från området för besittningsskydd i fråga om upplåtelse från hyresgästs sida av del i förhyrd bostadslägenhet (10 § första stycket c).

Hyreslagskommittén. Vissa kategorier av bostadsupplåtelser kännetecknas av att en nära personlig kontakt etableras mellan upplåtare och hyresgäst. Framför allt gäller detta när upplåtelsen avser del av upplåtarens bostad. Hänsynen till upplåtarens personliga förhållanden måste anses påkalla att sådana upplåtelser lämnas utanför optionsreglernas tillämpningsområde. Det är härvid likgiltigt, om upplåtaren innehar bostaden med äganderätt, bo­ stadsrätt eller hyresrätt eller om den uthyrda delen av bostaden upplåtits i möblerat eller omöblerat skick. Ett undantag från besittningsskyddsbestämmelsernas tillämpningsområde i enlighet med det sagda tas upp i 42 § 3.

Hyreslagstiftningssakkunniga. Ifrågavarande slag av bostadsupplåtelser är enligt de sakkunnigas mening minst lämpad som underlag för en rätt till förlängning av avtalet mot upplåtarens vilja. Undantaget torde inte vara svårtolkat. Det kan visserligen tänkas förekomma fall, där uthyrningsobjek­ tets karaktär av del i bostad är något tveksam. Så kan t. ex. innehavaren av en s. k. elastisk lägenhet hyra ut ett rum som genom särskild anordning — egen ingång från trappan, eget toalettrum etc. — kan användas som själv­ ständig bostad men som även är avsett att tas i bruk av upplåtaren när han behöver utrymmet. Sådana fall är dock sällsynta och måste lösas i praxis under beaktande av omständigheterna i det enskilda fallet. Det synes uppen­ bart att starka skäl krävs för att inte i det övervägande antalet fall betrakta det uthyrda utrymmet som del av upplåtarens bostad. De sakkunniga före­ slår under hänvisning till det anförda att lägenhet som utgör del av upp­ låtarens egen bostad tas undan från besittningsskyddsbestännnelsernas tilllämpningsområde (44 § 1).

Remissyttrandena. HSB uppehåller sig vid besittningsskyddet beträffan­ de rum med egen ingång, eget toalettrum m. m. i s. k. elastiska lägenheter. Sådana lägenheter produceras i viss utsträckning i såväl flerfamiljshus- som

Kungl. Maj. ts proposition nr IM år 1967 59

småhusområden för att bl. a. bereda unga familjer ekonomisk möjlighet att anskaffa på längre sikt tillräckligt stor bostad. Det är enligt HSB:s mening värdefullt att produktionen av elastiska lägenheter fortsätter och helst ökas. För att detta skall ske fordras att besittningsskyddet till uthyrningsrum i elastiska lägenheter får en sådan utformning att uthyraren alltid kan påräk­ na att få disponera uthyrningsrummet när familjen vuxit till. Bostadsrättskommittén framhåller att enbart det förhållandet att en uthyrning avser en mera avskild del av en elastisk lägenhet inte bör hindra att upplåtelsen tas undan från besittningsskyddets tillämpningsområde såsom en del av upplå­ tarens bostad. Vissa gränsfall kan dock förekomma, i vilka besittningsskydd bör föreligga. Vid prövningen av dessa fall kan ledning hämtas av vad de sakkunniga anfört angående hyresgästs rätt till förlängning av hyresavtal rörande lägenhet i en- och tvåfamilj shus och bostadsrättslägenhet. Drätselkammaren i Kiruna anser att undantaget beträffande del av bostad inte bör gälla om uthyrningen avser den huvudsakliga delen av lägenheten. Näringslivets bgggnadsdelegation förordar att även avtal om total sublokation undantas från besittningsskyddets tillämpningsområde. Den ökade rör­ ligheten i dagens samhälle har framkallat ett påtagligt behov av att under begränsad tid kunna upplåta den egna bostaden i andra hand, dvs. vad som avses med total sublokation. Det är en väsentlig förutsättning för att detta behov skall kunna tillgodoses att förstahandshyresgästen med säkerhet vet att han vid den avtalade hyrestidens utgång åter kan få disponera sin lägen­ het. Sublokationen bör därför inte vara förknippad med besittningsskydd för underhyresgästen. Det kan enligt delegationens mening inte anses till­ räckligt att intresseavvägningen mellan avtalsparterna vid prövning av be­ sittningsskyddet som regel måste leda till att förstahandshyresgästen åter­ får dispositionen över sin lägenhet. Varje tvekan på denna punkt måste undanröjas.

Förbehåll som innebär att hyresrätten inte vidare är förenad med rätt till förlängning Hyreslagskommittén. Frågan om hyresgästen bör kunna bringa hyres­ förhållandet att falla utanför besittningsskyddets tillämpningsområde genom att avstå från optionsrätt bör enligt kommitténs mening besvaras olika allt­ eftersom avståendet sker före eller efter optionsrättens inträde. Om lagstift­ ningen om besittningsskyddet inte skall förlora mycket av sin effektivitet, får det inte vara tillåtet för hyresvärden att genom förbehåll hindra att op­ tionsrätten inträder. Sedan hyresgästen väl blivit optionsberättigad, bör han däremot vara oförhindrad att avstå från sin rätt. Ej sällan måste det näm­ ligen ställa sig förmånligt för båda parter att förlikningsvis lösa en optionstvist på så sätt att hyresvärden medger att hyresgästen får sitta kvar viss tid framåt mot att hyresgästen avstår från att påkalla förlängning, när denna tid utlöper. Kommittén förslår därför att ett förbehåll varigenom hyresgästen

60 Kungl. Maj.ts proposition nr lil år 1967

avstår från sin optionsrätt skall vara giltigt om förbehållet tillkommit efter det att hyresgästen innehaft lägenheten sex månader i följd. En bestämmelse härom tas upp i 50 § andra stycket. Det fall då hyresrätten enligt förbehåll som äger laga verkan inte skall vara förenad med rätt till nytt hyresavtal undantas i 42 § 4 från besittningsskyddsbestämmelsérnas tillämpningsom­ råde.

Hyreslagstiftningssakkunniga. De sakkunniga uttalar inledningsvis att det i vissa fall skulle vara en fördel om parterna fick fritt avtala om avstående från besittningsskyddet, exempelvis när uthyraren efter viss tid behöver bo­ staden för eget bruk. Även med olika skyddsregler kan dock inte undvikas att en sådan ordning leder till missbruk mot obetänksamma hyresgäster. De sakkunniga stannar därför för att tillåta avstående från besittningsskydd en­ dast när fråga om hyresrättens fortsatta bestånd uppkommit och hyresför­ hållandet varat minst nio månader i följd (karenstiden enligt förslaget). Avståendet måste dessutom ske under medlingsförfarande inför medlingsnämnd eller vid domstol (80 § fjärde stycket). I 44 § 3 anges att bestäm­ melserna om besittningsskydd inte är tillämpliga, när hyresrätten enligt för­ behåll som äger laga verkan inte vidare är förenad med rätt till förlängning av avtalet.

Remissyttrandena. Regeln om att förbehåll om avstående från besitt­ ningsskydd har laga verkan endast om hyresförhållandet varat nio månader och förbehållet träffats inför medlingsnämnden eller rätten anses i många yttranden vara alltför sträng. Näringslivets byggnadsdelegation föreslår att avstående från besittningsskydd för bostadslägenhet i samband med hyres­ förhållandets uppkomst eller inom nio månader därefter skall kunna ske un­ der förutsättning av medlingsnämndens godkännande samt att parterna, se­ dan besittningsskydd uppkommit för hyresgästen, fritt skall kunna i särskild handling avtala om avstående från besittningsskyddet. Sveriges fastighets­ ägareförbund framhåller att det är en mycket allvarlig brist i förslaget att det över huvud taget inte är möjligt att annat än i form av avtal för högst nio månader träffa bindande överenskommelse att hyresavtal skall upphöra vid viss framtida tidpunkt. Förbundet förordar i huvudsak den av byggnadsdelegationen förordade lösningen. Hyresrådet uttalar samma mening. Hov­ rätten för Nedre Norrland vill gå ännu ett steg i uppmjukning av den före­ slagna regleringen och förordar att förbehåll om avstående från besittnings­ skydd alltid bör kunna träffas utan myndighets medverkan och även innan hyresförhållandet varat nio månader. Varje formlös överenskommelse om förbehåll bör dock enligt hovrättens mening inte gälla. Möjligen kan större säkerhet vinnas, om krav uppställs om att förbehållet måste tas upp i särskild skriftlig handling. Den föreslagna regleringen kritiseras också av bostadsrättskommittén, häradshövdingeföreningen och Svea hovrätt.

Kungl. Maj:ts proposition nr lil år 1967 61

I flera remissyttranden påpekas att lagförslaget torde innebära att hyres­ gäst fritt kan bringa ett hyresavtal att upphöra genom uppsägning av avtalet och att det mot bakgrunden härav är mindre följdriktigt att inte samma ver­ kan skulle kunna åstadkommas genom en överenskommelse mellan båda parter om att hyresupplåtelsen skall tas undan från besittningsskyddets tilllämpningsområde. Hyresgästernas riksförbund utgår från att den föreslagna regleringen inte utgör hinder för parterna att när som helst under hyresav­ talets löptid komma överens om att hyresförhållandet skall upphöra och att en sådan överenskommelse inte behöver underställas medlingsnämnden.

Möblerad lägenhet

Gällande rätt. Besittningsskyddet enligt besittningsskyddslagen omfattar inte lägenhet som upplåtits till bostad i möblerat skick.

Hyreslagskommittén. Att en lägenhet hyrts ut i möblerat skick utgör i allmänhet ett tecken på att upplåtelsen inte avsetts vara av stadigvarande natur. Uthyrning av lägenhet i möblerat skick utgör ju den brukliga upplå­ telseformen såväl när hyresgästen inte har behov av lägenheten mera än en kortare tid som när hyresvärden endast tillfälligtvis kan undvara lägenheten. Hyresgäst som hyr lägenhet i möblerat skick bör därför inte få optionsrätt. Lägenheter av detta slag utesluts därför i förslaget från besittningsskyddets tillämpningsområde (42 § 1).

Hyreslagstiftningssakkunniga. Enligt de sakkunnigas uppfattning förelig­ ger en betydande svårighet, känd frän hyresregleringspraxis, att dra gränsen mellan möblerade och omöblerade lägenheter. Det finns risk för att denna svårighet kan utnyttjas otillbörligt. Vidare förekommer ett sannolikt växande antal affärsmässigt uthyrda möblerade lägenheter, på vilka i princip samma synpunkter bör läggas som på andra lägenheter, vilkas hyresgäster åtnjuter besittningsskydd. Av dessa skäl bör det finnas möjlighet att vid bestäm­ mande av området för besittningsskyddet dra en gräns mellan olika slag av möblerade lägenheter. En sådan gränsdragning måste ske vid prövningen av de optionsbrytande omständigheter, som hyresvärden i varje särskilt fall åberopar. Av betydelse är att det största antalet möblerade hyresobjekt, »möb­ lerade rum», enligt de sakkunnigas förslag faller bort från besittningsskyd­ dets tillämplighetsområde på grund av undantaget för del av upplåtarens egen bostad. Även korttidsavtalen kan i åtskilliga fall röra just möblerade lägenheter. En redogörelse för vissa ytterligare uttalanden av de sakkunniga angående möblerade lägenheter lämnas under avsnittet om övriga situationer där fråga kan uppkomma om att bryta besittningsskyddet.

62 Kungl. Alaj:ts proposition nr til år 1967

Hyresrättens förverkande och annan misskötsamhet än sådan »om föranleder förverkande

Gällande rätt. Enligt 7 § hyresregleringslagen gäller att hyresnämnd äger förklara uppsägning ogiltig bara under förutsättning att hyresrätten inte är förverkad. På samma sätt gäller enligt 38 § hyreslagen att hyreslagens indi­ rekta besittningsskydd får åtnjutas endast om förverkande ej har skett. Ock­ så besittningsskyddslagen tar upp förverkande som en optionsbrytande grund (1 § a). En annan optionsbrytande grund är att hyresgästen eljest på­ tagligt eftersatt sina förpliktelser enligt hyresavtalet (1 § b).

Hyreslagskommittén. Om en hyresgäst misskött sig så att han ej ens har rätt att sitta kvar hela den avtalade hyrestiden, kan han uppenbarligen långt mindre komma i åtnjutande av nytt hyresavtal. Är hyresrätten förver­ kad, är följaktligen optionsrätten därmed förfallen. Med hyresrättens förver­ kande bör härvid förstås att en omständighet av beskaffenhet att medföra hyresrättens förverkande inträffat, att hyresvärden inom föreskriven tid gjort bruk av sin rätt att frånträda avtalet vare sig detta uppsagts att upp­ höra genast eller vid senare tidpunkt samt att hyresgästen, där återvinning kan komma i fråga, inte begagnat sig av återvinningsmöjligheten. Om hyres­ gästen gjort sig skyldig till sådant anteciperat kontraktsbrott som enligt lag medför rätt för hyresvärden att frånträda hyresavtalet, bör han inte heller komma i åtnjutande av nytt hyresavtal. Sker uppsägning på grund av att hyresgästen inte ställt säkerhet enligt 31 § hyreslagen bör således optionsrät­ ten anses bruten. En regel härom tas upp i 43 § andra stycket som en första punkt i uppräkningen av de besittningsskyddsbrytande grunderna. Även en misskötsamhet som inte lett till hyresrättens förverkande eller lagligen kan medföra rätt att häva kontraktet bör i åtskilliga fall kunna få till effekt att hyresgästen går mistp om rätten till nytt hyresavtal. I annat fall riskerar man att hyresvärden inte får tillräckliga medel till sitt förfogande för att upprätthålla ordning och skick i fastigheten eller i övrigt skapa triv­ samma förhållanden i denna. För förlust av optionsrätt bör fordras att hy­ resgästen åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att han inte skäligen bör äga rätt till nytt hyresavtal. Vid avgörande av om så är fallet är det i allmän­ het mera helhetsbilden av hyresgästens förhållande under hyrestiden än iso­ lerade episoder som tilldrar sig intresse. Det förhållandet att hyresgästen ef­ ter tillsägelse iakttagit rättelse, måste naturligen spela en stor roll när det gäller att bedöma hans rätt till nytt hyresavtal. I 43 § andra stycket 2 anges att hyresgästen inte äger rätt till nytt hyresavtal när han i annat fall än som anges i andra stycket i sådan mån åsidosatt sina förpliktelser att han inte skäligen bör komma i åtnjutande av nytt hyresavtal.

Kungl. Maj:ts proposition nr lkl år 1967 63

Hyreslagstiftningssakkunniga. Även de sakkunnigas förslag bygger på att rätt till förlängning av hyresavtalet inte skall föreligga om hyresgästen för­ verkat hyresrätten. Enligt de sakkunnigas mening måste skillnad däremot göras mellan förverkande och fall när hyresgästen underlåter att ställa ny säkerhet. En underlåtenhet att på begäran ställa ny säkerhet bör inte få sam­ ma rättsverkningar som förverkande. De sakkunniga föreslår därför den mo­ difikationen i hyresvärdens nuvarande ovillkorliga rätt att frånträda avtalet att denna rätt i fråga om bostadslägenhet skall föreligga endast om det är av väsentlig betydelse för hyresvärden att ny säkerhet ställs och det inte är obilligt mot hyresgästen att upplösa hyresförhållandet. Denna skälighetsbe­ dömning bör enligt de sakkunnigas mening komma till uttryck också i det fallet att hyresvärden sagt upp hyresavtalet till upphörande vid hyrestidens slut och mot hyresgästens anspråk på besittningsskydd åberopar att hyres­ gästen inte på begäran ställt ny säkerhet. Hyresvärdens rätt att i en sådan situation få hyresförhållandet upplöst måste prövas under skälig hänsyn å ena sidan till risken för hyresförlust och å andra sidan till hyresgästens förmåga att utan att ny säkerhet ställs fullfölja sina förpliktelser enligt hy­ resavtalet. I många fall kan det vara svårt för hyresgästen att skaffa fram erforderlig säkerhet utan att det kan bedömas föreligga risk för hyresförlust. Är det däremot så att hyresgästen uppenbarligen inte kan fullgöra sina för­ pliktelser och ställer han inte begärd säkerhet, föreligger ett berättigat in­ tresse för hyresvärden att inte förlänga hyresavtalet. Beträffande annan misskötsamhet än sådan som föranleder förverkande innebär ett tillgodoseende av hyresvärdens intresse att förfoga över lägen­ heten att han bereds tillfälle att reagera mot att rimliga krav på trivsel och ordning i fastigheten ej beaktas eller mot att ekonomiska skyldigheter blir bristfälligt fullgjorda. Den av hyreslagskommittén lämnade beskrivningen av situationen torde varken inkräkta otillbörligt på hyresvärdens berättigade anspråk eller medföra oberättigade risker för besittningsskyddet. Kraven på hyresgästens skötsamhet måste enligt de sakkunnigas mening ställas högt. Det ligger i längden ej i hyresgästernas intresse att några av dem skyddas, fastän det uppenbarligen ej är önskvärt att de bor kvar i lägenheten. Mot hy­ resvärdens intresse skall vägas om det är obilligt mot hyresgästen att hyres­ förhållandet upphör. Vid denna avvägning kan hänsyn främst komma att tas till ömmande personliga förhållanden. Det bör dessutom framhållas att önskemålet att förslagets besittningsskyddsregler skall fungera i olika slags marknadslägen bör leda till att påföljden i besittningsskydd$hänseende för hyresgästen vid bristande skötsamhet i viss mån anpassas efter den större eller mindre svårigheten att få annan bostad. I de sakkunnigas förslag anges i 45 § andra stycket 1 att rätt till förläng­ ning av avtalet ej tillkommer hyresgästen om hyresrätten är förverkad. An­ nan misskötsamhet från hyresgästens sida tas inte upp som särskild besittningsskyddsbrytande grund utan går in under generalklausulen i andra styc­ ket 2.

64 Kungl. Maj:ts proposition nr lil år 1967

Rivning och större ombyggnad Inledning. Hyreslagstiftningssakkunnigas betänkande innehåller en in­ gående redogörelse för frågan om rivning som grund för begäran om hyres­ gästs avflyttning (se s. 147—157). Redogörelsen inleds med allmänna syn­ punkter på rivningen som ett led i förnyelsen av byggnadsbeståndet sär­ skilt i Stockholm och Göteborg. Vidare lämnas vissa uppgifter till belysning av rivningens omfattning och betydelse för bostadsbeståndet. I betänkandet redogörs också för de hyresreglerande myndigheternas behandling av upp­ sägningar i fråga om rivningshus.

Gällande rätt. Den departementspromemoria som låg till grund för för­ slaget till besittningsskyddslagen innehöll som en särskild optionsbrytande grund att huset skulle rivas. Något villkor var inte fäst vid hyresvär­ dens rätt att få hyresförhållandet upplöst i rivningsfall. I lagen kom dock rivningsfallet inte att behållas i en särskild klausul utan hänfördes till ge­ neralklausulen. Prövningen av uppsägning på grund av rivning kom alltså att omfatta även en obillighetsbedömning. I förarbetena uttalades att optionsrätten enligt generalklausulen kunde brytas också vid fall av moti­ verad ombyggnad.

Hyreslagskommittén. Hyresvärdens intresse att få bestämma den tidpunkt då hans verksamhet i den form den hittills bedrivits inte längre kan anses ekonomiskt lönande eller att få avgöra om hans fastighet lämpligen bör ingå i ett större saneringsprojekt bör beaktas på sådant sätt att han får möjlighet att låta sin hittillsvarande verksamhet upphöra. Det allmännas intresse av att otidsenlig bebyggelse rivs för att lämna plats för nybebyggelse har dess­ utom sådan vikt att det bör tillerkännas företräde framför enskilda hyresgäs­ ters intresse att få sitta kvar i sina lägenheter. Enligt kommitténs mening kan det inte anses behövligt eller lämpligt att det dömande organet ges befogen­ het att pröva ändamålsenligheten av det tillämnade rivningsföretaget för att kunna ta ställning till optionsfrågan. Enbart den omständigheten att huset skall rivas inom sådan tid att rivningen kan sägas vara aktuell bör anses tillräcklig för att hyresgästens anspråk på nytt hyresavtal skall få träda till­ baka. En ombyggnad av en fastighet kan stundom vara så genomgripande att den kan jämställas med rivning och därpå följande nybyggnad. Ombyggnad av detta slag bör i konsekvens med vad som föreslagits beträffande rivning utan vidare bryta optionsrätten. Detsamma bör gälla en ombyggnad som visserli­ gen inte har den totala karaktär att den kan likställas med rivning och efter­ följande nybyggnad men ändå kan sägas vara av större omfattning. Endast om det är uppenbart att hyresgästen kan bo kvar utan olägenhet för ombygg­ naden, bör han få behålla sin optionsrätt. Så kan vara fallet, om ombyggna-

Kungl. Maj:ts proposition nr lbl år 1967 65

den ej alls eller endast i obetydlig omfattning berör den ifrågavarande hyres­ gästens lägenhet. I 43 § andra stycket 3 tas som en besittningsskyddsbrytande grund upp att huset skall rivas eller undergå större ombyggnad och att det ej är uppen­ bart att hyresgästen kan bo kvar utan nämnvärd olägenhet för ombyggna­ den.

Hyreslagstiftningssakkunniga. Enligt de sakkunnigas mening bör besittningsskyddslagstiftningen inte innehålla någon regel som innebär att en tillämnad rivnings ändamålsenlighet och lämplighet måste prövas. En sådan prövning skulle ställa det prövande organet inför ytterst vanskliga avgöran­ den med krav på teknisk och ekonomisk utredning som skulle bli orimligt dyr och tidskrävande. För denna ståndpunkt talar även det allmänna intres­ set att ej hindra byggnads- och stadsförnyelse. De sakkunniga anser att när en rivning är så nära förestående att lägenheten bör friställas skall hyres­ gästen inte kunna motsätta sig hyresvärdens krav på avflyttning och därmed hindra rivningsplanerna. Hyresvärden skall alltså i rivningssituationen för­ utsättas ha sådant intresse att upplösa hyresförhållandet att rivning i prin­ cip bryter besittningsskyddet. Den angivna principen måste emellertid underkastas modifikationer alltef­ ter hyresgästens möjligheter att anskaffa annan bostad. Vid tillämpningen av besittningsskyddsreglerna bör hänsyn tas till situationen på bostadsmarkna­ den. Om det råder balans på bostadsmarknaden, kan man överlåta åt hyres­ gästen att ensam ordna sin bostadsfråga. I situationer med viss ej alltför svårartad bostadsbrist bör finnas utrymme för skilda former av begränsat skydd, såsom krav på hyresvärdens medverkan till anskaffande av ersätt­ ningsbostad utan att hela bördan skall åvila honom, uppskov med avflytt­ ningen, möjlighet att under en övergångstid hänvisa till provisorisk bostad med rätt till återflyttning eller ekonomisk ersättning. Om däremot bostads­ förhållandena kan anses vara sådana att hyresgästen inte själv rimligen kan skaffa annan lämplig bostad, bör en billighetsprövning leda till att han — i överensstämmelse med nuvarande hyresregleringspraxis — skall ha ett rela­ tivt besittningsskydd. Skyddet bör i det fallet få brytas endast om hyresgäs­ ten tillhandahålls annan bostad som han skäligen kan åtnöjas med. Om hyresgästen flyttat in i ett »rivningshus» med öppen blick för risken att behöva flytta, kan kravet på besittningsskydd aldrig föra längre än till att hyresvärden måste visa att tidpunkten för rivningens igångsättande fordrar avflyttning. Det kan ofta vara lämpligt att vid uppsägning för avflyttning på grund av tillämnad rivning avkorta uppsägnings- och avtalstiderna i syfte att samordna rivningen och avflyttningen. Hyresgästen bor då »på rivningskontrakt». Det kan ibland vara lämpligt att redan efter den första uppsäg­ ningen ogilla hyresgästens anspråk på att få bo kvar, nämligen för det fall att hyresvärden redan då anvisar godtagbar ersättningslägenhet och det ej 3 Bihang till riksdagens protokoll 1967. 1 samt. Nr 141

66 Kungl. Maj:ts proposition nr lbi år 1967

av särskilda skäl är obilligt mot hyresgästen att behöva flytta tidigare än som egentligen är nödvändigt. Starka krav på bevisning om rivningens aktualitet bör uppställas. Sålunda bör krävas att hyresvärden visar rivningstillstånd, byggnadslov eller mot­ svarande eller annan tillförlitlig utredning, som styrker att evakueringen är det egentliga kvarvarande hindret att sätta igång rivningen. I stort sett samma bedömningar som beträffande rivning bör ske när det är fråga om större ombyggnad, varmed avses ombyggnad av så genomgripan­ de art att den hindrar hyresgästen från att bo kvar i lägenheten. Hyresvär­ dens påstående att ombyggnaden kan utföras ändamålsenligare om hyresgäs­ ten är borta, måste uppenbarligen i de flesta fall tas för gott. I många fall bör det emellertid vara möjligt att låta hyresgästen flytta in på nytt efter genomförd ombyggnad. Ofta kan han även, om än i begränsade eller provi­ soriska utrymmen, bo kvar under arbetets gång även om ombyggnaden är omfattande.

Remissyttrandena. Hyresrådet kritiserar de sakkunnigas uttalande att prövning av tillämnad rivnings ändamålsenlighet och lämplighet inte bör förekomma vid tillämpningen av reglerna om besittningsskydd. Inte heller hyresrådet vill dock förorda att en generell prövning av fastighets rivningsmognad skall äga rum inom ramen för en permanent besittningsskyddslagstiftning. Man bör emellertid inte helt bortse från frågan om behovet av den åberopade rivningen. Expropriationsutredningen ansluter sig däremot till de sakkunnigas mening. Prövningen av om rivningen är lämplig bör enligt ut­ redningens mening uteslutande ankomma på de organ som företräder det all­ männas intressen i fråga om samhällsbyggande och samhällsplanering. Stadsförbundet uppehåller sig vid de sakkunnigas mening att rivning i princip bör utgöra en besittningsskyddsbrytande grund men att denna prin­ cip bör modifieras allt efter hyresgästens möjligheter att anskaffa annan bo­ stad. Förbundet betonar det angelägna i att saneringsverksamheten i stads­ samhällena inte försvåras genom att hyresgästintresset tillgodoses i alltför hög grad och framhåller att de kommunala bostadsförmedlingarna torde be­ trakta en aktiv medverkan vid anskaffandet av annan bostad åt utsanerade hyresgäster som en av sina viktigaste uppgifter. Även om förbundet skulle vilja hävda en ovillkorlig flyttningsskyldighet i rivningssituationer, kan för­ bundet på grund av erfarenheterna av hur bostadsförmedlingsverksamheten vanligen bedrivs godta att hyresgästerna skall vara tillförsäkrade ett relativt besittningsskydd i enlighet med de sakkunnigas förslag. Sveriges fastighetsägareförbund framhåller att det är av yttersta vikt att rättstillämpningen blir sådan att behövliga sanerings- och ombyggnadsåtgär­ der inte onödigtvis försvåras. Förbundet accepterar de riktlinjer för intresse­ avvägningen som de sakkunniga dragit upp. KF däremot ifrågasätter starkt om det kan vara riktigt att ålägga hyresvärden att anskaffa likvärdig lägen­

Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967 67

het åt hyresgästen. En sådan ordning motverkar den ny- och ombyggnadsverksamhet som man allmänt vill stödja och om möjligt öka ut.

Omläggning av brukningsändamålet Hyreslagskommittén. En önskan från hyresvärdens sida att använda lägenheten på annat sätt än som bostad syftar som regel till att öka lägen­ hetens avkastning. Omläggningen av brukningsändamålet kan emellertid ock­ så ha ett annat syfte. Det kan t. ex. inträffa att en för bostadsändamål uthyrd fastighet förvärvas för att begagnas som sammanträdes-, föreläsnings-, under­ visnings- eller bibliotekslokal eller för annat dylikt ändamål. Om läget på bostadsmarknaden medger en någorlunda friktionsfri omflyttning, torde hy­ resgästens intresse av att få behålla lägenheten normalt inte böra hindra en ändrad användning av fastigheten. Ibland kan dock en sådan regel leda till ett obilligt resultat för hyresgästen. Detta kan framför allt inträffa, om den lokala tillgången på bostäder inte är tillräcklig för att göra en obehindrad omflyttning möjlig. I sådana situationer när risk föreligger för att hyresgäs­ ten inte kan komma över annan bostad torde billigheten vanligen kräva att en planerad omläggning av brukningsändamålet får anstå så länge denna risk varar. Även i andra fall kan en omläggning av brukningsändamålet vara obillig mot hyresgästen. Hyresvärden vill kanske använda lägenheten för något ändamål som är av mindre vikt. Situationen kan också vara sådan att hyresvärden vid hyresförhållandets tillkomst borde ha upplyst hyres­ gästen om den förestående ändringen men underlåtit detta. Kommittén före­ slår därför att omläggning av brukningsändamålet skall utgöra en besittningsskyddsbrytande grund men att hyresgästen skall ha rätt till nytt hyres­ avtal, om en upplösning av hyresförhållandet av särskild anledning skulle vara obillig mot denne (43 § andra stycket 4).

Hyreslagstiftningssakkunniga. De sakkunniga framhåller att inte heller i fråga om omläggning av brukningsändamålet bör det ändamålsenliga och lämpliga i det nya användningssättet få komma under bedömande i en besittningsskyddstvist. I detta avseende hänvisas till vad som anförts om rivning. De sakkunniga delar den av hyreslagskommittén framförda uppfattningen att man, när hyresgästens optionsrätt ställs mot hyresvärdens krav på att få disponera lägenheten för annat ändamål, i viss mån bör ta hänsyn till läget på hyresmarknaden. Vad de sakkunniga beträffande rivning anfört om att intresseavvägningen bör ske med beaktande av den rådande bostadssituatio­ nen bör därför i tillämpliga delar gälla också för det förevarande fallet. Ge­ nerellt sett bör hyresgästens besittningsskydd dock vara starkare här än i rivningssituationen. Hyresvärden måste därför klart styrka sitt behov att genomföra omläggningen. Bakom kravet på att få disponera lägenheten för annat ändamål står nämligen i regel inte samma starka allmänna intresse som regelmässigt stöder rivningsplaner.

68 Kungl. Maj. ts proposition nr lbl år 1967

Remissyttrandena. Näringslivets bgggnadsdelegation påtalar att de sak­ kunnigas motivuttalanden är motsägelsefulla i det avseendet att de sakkun­ niga å ena sidan anför att det ändamålsenliga och lämpliga i att ändra brukningsändamålet inte får komma under bedömande i en besittningsskyddstvist och å andra sidan uttalar att hyresvärden klart måste styrka sitt behov att genomföra omläggningen. Delegationen anser att det förra uttalan­ det bör vara vägledande vid den fortsatta behandlingen av förslaget. Även stadsförbundet anser att de sakkunnigas uttalanden är oförenliga.

Lägenheter i en- och tvåfamiljshus och bostadsrättslägenheter

Gällande rätt. I besittningsskyddslagen tas lägenhet som upplåtits till bostad i en- eller tvåfamiljshus undan från lagens tillämpningsområde (10 § första stycket a).

Hyreslagskommittén. Lägenheter i en- och tvåfamiljshus och bostadsrätts­ lägenheter bildar en grupp av hyresobjekt som har det gemensamt att en mera vidsträckt uppsägningsrätt ofta behövs. Huset eller bostadsrättslägenheten tillkommer vanligen för att tjäna som bostad åt ägaren och kan i all­ mänhet inte överlåtas utan att en lägenhet kan friställas för förvärvarens räkning. Vad angår tvåfamiljshus, där ena lägenheten bebos av hyresgäst och den andra av hyresvärd, hör en viss personlig beröring mellan upplåtare och hyresgäst till hyresförhållandets karakteristiska drag. I sådana fall leder en tvångsförlängning av hyresupplåtelsen ej sällan till så försämrade relatio­ ner mellan parterna att det inte blir möjligt för någon av dem att skapa en trivsam bostadsmiljö under hyresförhållandets fortsatta bestånd. Även om möjligheten till tvångsförlängning i hithörande förhållanden likväl måste va­ ra tämligen vidsträckt vid svårartad bostadsbrist bör den i varje fall i andra marknadslägen hållas inom snäva gränser. Kommittén föreslår därför som huvudregel att optionsrätten skall brytas dels när hyresförhållandet avser lägenhet i en- och tvåfamiljshus och ägaren bor eller vill bo i huset eller be­ höver disponera lägenheten för att kunna överlåta fastigheten, dels när upp­ låtelsen avser lägenhet som upplåtaren innehar med bostadsrätt och bostadsrättshavaren vill flytta in i lägenheten eller behöver disponera denna i och för överlåtelse av bostadsrätten. Denna regel bör dock inte vara undantags­ lös. Det kan nämligen inte uteslutas att hyresvärden utnyttjar sin uppsäg­ ningsrätt på ett illojalt sätt. Det kan exempelvis redan vid upplåtelsen ha stått klart för hyresvärden att hyresförhållandet skulle behöva upplösas inom kort. Om hyresvärden förtiger detta för hyresgästen, bör han få finna sig i att hyresgästen blir berättigad till nytt hyresavtal. En uppsägning som skett i syfte att hyresvärden vederlagsfritt skall kunna tillgodogöra sig kostsamma förbättringar, som han tillåtit hyresgästen att utföra i lägenheten, bör inte heller betaga hyresgästen rätten att få behålla lägenheten. Hyresgästen bör

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967 69

därför ha rätt till nytt hyresavtal, om hyresvärdens vägran att medge för­ längning uppenbarligen strider mot god sed i hyresförhållanden (43 § andra stycket 5).

Hyreslagstiftningssakkunniga. Hyresvärdens intresse av att upplösa hy­ resförhållande beträffande sådan lägenhet som här avses bör i första hand beaktas på så sätt att den som hyr lägenhet i en- och tvåfamilj shus eller lägenhet som uthyraren innehar med bostadsrätt inte skall vara berättigad till förlängning av hyresavtalet, om uthyraren har för avsikt att bosätta sig i lägenheten. Bedömningen bör i regel inte påverkas av frågan om uthyraren har verkligt behov av att disponera lägenheten för egen bostad. Det räcker att lägenheten normalt är att betrakta som bostad för ägaren resp. för bostadsrättsinnehavaren. Hyresgästen måste dock ges skäligt rådrum att skaffa annan bostad. Redan härigenom tillgodoses billighetskravet. Vad som är skä­ ligt rådrum måste bedömas med beaktande av den lokala bostadssituationen och hyresgästens behov. Intresseavvägningen mellan parterna bör ske efter en vid skala där dels hyresgästens vetskap om hyresvärdens avsikter, dels bostadssituationen ger utslag. Men riktpunkten bör inte vara, att hyresgäs­ ten skall få sitta kvar utan att hyresförhållandet skall upplösas. I anslutning till frågan om betydelsen av det personliga förhållandet mellan dem som bor i en- och tvåfamiljshus framhåller de sakkunniga att möjligheten till tvångsförlängning i varje fall i svårare marknadslägen måste vara tämligen vid­ sträckt. Riktpunkten bör emellertid även här vara att hyresförhållandet skall upplösas.

Remissyttrandena. Bostadsrättskommittén anser att prövningen av besittningsskyddsfrågor beträffande förhyrda bostadsrättslägenheter bör ske med den riktpunkten att hyresgästens besittningsskydd normalt skall brytas när bostadsrättshavaren behöver lägenheten för att själv bo i den eller disponera den för överlåtelse av bostadsrätten. Som regel bör inte bostadsrättshavarens behov av lägenheten prövas, om denne säger upp avtalet för att använda lägenheten för egen del. HSB anser att bostadsrättsförenings intresse av att bostadsrättslägenhet inte uthyrs i vissa fall bör utgöra grund för att bryta besittningsskyddet. Förbundet syftar på situationer då bostadsrättshavare i strid med bestämmel­ ser i bostadsrättslagen och föreningens stadgar hyr ut sin lägenhet utan för­ eningsstyrelsens tillstånd eller då uthyrning av lägenheten fortsätter utöver den av föreningsstyrelsen medgivna tiden. I dessa fall förverkas bostadsrätts­ havarens nyttjanderätt, om rättelse inte sker inom skälig tid efter tillsägelse. Om besittningsskyddet inte bryts i dessa fall, kan den situationen uppstå att hyresgästen visserligen får sitt hyresavtal med bostadsrättshavaren förlängt men att han vräks från lägenheten på grund av föreningens avhysningsdom mot bostadsrättshavaren.

Kungl. Maj.ts proposition nr Hl år 1967

70 Bostad som upplåtits i anslutning till arbetsanställning

Gällande rätt. Enligt 1 § e) besittningsskyddslagen föreligger inte ratt till nytt hyresavtal, om hyresgästen själv lämnat anställning varav upplåtel­ sen var betingad eller på annat sätt gett anledning till att anställningen upp­ hört samt synnerliga skäl inte talar för att hyresgästen ändå bör äga rätt till nytt hyresavtal. Beträffande besittningsskyddet i gällande rätt i övTigt när det gäller bostad som upplåtits i anslutning till anställning hänvisas till den i det följande återgivna sammanfattningen av hyreslagskominitténs och hyreslagstiftningssakkunnigas förslag.

Hyreslagskommittén. Eu bostadsupplåtelse är betingad av anställnings­ förhållande om upplåtelsen enligt förutsättningarna för avtalet skall upphöra om anställningen upphör (s. k. kopplat avtal). I regel är det arbetsgivaren som tillhandahåller lägenheten men så behöver inte vara fallet. Om en bo­ stadsupplåtelse på angivet sätt kopplats samman med ett anställningsförhål­ lande, föreligger ett rättsförhållande med inslag av både hyra och tjänst. För gränsdragningen mellan arbetsavtal och avtal som helt eller delvis har karaktär av hyra brukar dels förhållandet mellan arbetsprestationens och bostadsupplåtelsens värde, dels existensen eller frånvaron av ett funktionellt samband mellan anställning och upplåtelse spela en framträdande roll. Ett samband av funktionell natur föreligger, om den avtalsmässiga samman­ kopplingen av anställning och upplåtelse måste antas bero på arbetsuppgif­ tens art. Ibland kommer det funktionella sambandet mellan anställning och upplåtelse till synes i själva avtalet på så sätt att den anställde är inte endast berättigad utan även förpliktad att bo i den upplåtna lägenheten. Om ett funktionellt samband råder mellan anställning och upplåtelse, torde man i allmänhet böra hänföra avtalet till arbetsavtal, i vart fall om arbetspresta­ tionens värde inte är ringa i förhållande till upplåtelsens värde. Som exem­ pel på bostadsupplåtelse som normalt bör betraktas bara som ett moment i ett rent arbetsavtal kan nämnas upplåtelser av bostad på eller invid tjänst­ göringsstället till fyr- och lotspersonal, banvakt, skogvaktare, skolvaktmästare, brandpersonal, lasarettsläkare, lantarbetare, hembiträde, fastighetsskötare och portvakt. De talrika upplåtelser av bostad åt arbetare och tjänstemän inom industrien vilka inte på grund av arbetsuppgiftens art behöver bo just i den upplåtna lägenheten eller annan därmed likställd lägenhet bör anses grundade på avtal som helt eller delvis har karaktär av hyra fastän arbets­ lönen är vida större än hyran. Om ett rättsförhållande med inslag av både hyra och tjänst är att klassificera som ett rent arbetsavtal, faller upplåtelsen utanför hyreslagens tillämpningsområde. Eftersom inte heller någon analog tillämpning av optionsreglerna böra komma i fråga, kan salunda nagot optionsanspråk över huvud taget inte göras gällande när avtalet utlöper. När ett av hyra och tjänst sammansatt rättsförhållande faller inom hyres-

Kungl. Maj:ts proposition nr lhl år 1967 71

lagens ram, inställer sig frågan om anställningens upphörande skall anses ge hyresvärden skälig anledning att kräva att hyresgästen flyttar. Denna fråga får avgöras efter en avvägning mellan de motstående intressena. Den lokala bostadsmarknadens struktur blir därvid av stor betydelse. På landsbygden och i brukssamhällen där beståndet av hyresbostäder till väsentlig del ägs av något eller några enstaka företag saknas normalt en lägenhets- och arbets­ kraftsreserv som gör det möjligt för företagen att anskaffa personal utan att tillhandahålla bostad. Hyresvärdens intresse att få disponera lägenheten för annan arbetstagares räkning bör regelmässigt komma vågskålen att väga över till hans fördel, om hyresmarknaden har nu angivna struktur. Även på hit­ hörande orter kan dock fall förekomma där intresseavvägningen bör utfalla på annat sätt. I det enskilda fallet kan hyresvärdens behov av att få dispo­ nera lägenheten för annan arbetstagares räkning vara betydligt mindre än som är typiskt för orter utan allmän bostadsmarknad. Beträffande orter med differentierad hyresmarknad, t. ex. större tätorter med mångskiftande nä­ ringsliv, finns ofta en lägenhetsreserv eller en arbetskraftsreserv, som gör det möjligt för företagen att skaffa nödvändig personal utan att ställa bostad till förfogande. På sådana orter bör en hyresgäst som fått hyra bostad av sin arbetsgivare normalt vara tillförsäkrad samma hemskydd som tillkommer hyresgäster i allmänhet. Situationen kan dock vara en annan om den an­ ställdes bostad exempelvis är belägen inom ett industriområde som inte är tillgängligt för allmänheten eller om i annat fall utpräglat lokalt samband råder mellan arbetsplats och personalbostad. Varken på platser utan allmän hyresmarknad eller på orter med differen­ tierad sådan marknad bör den omständigheten att ena parten mera än den andra gett anledning till anställningens upphörande få leda till att man från­ går det resultat som en avvägning mellan hyresvärdens och hyresgästens in­ tressen annars skulle ge. Det är f. ö. i flertalet fall förenat med betydande svårigheter att bilda sig någon säker uppfattning om den verkliga anled­ ningen till att anställningen upphört. Den omständigheten att vid kopplade avtal anställningen upphör har inte tagits med i kommitténs uppräkning av besittningsskyddsbrytande grunder utan går in under generalklausulen i 43 § andra stycket 6.

Hyreslagstiftningssakkunniga. De sakkunniga erinrar inledningsvis om att ett betydande antal arbetstagare numera bor i bostäder som upplåtits av arbetsgivaren eller av annan för arbetsgivarens räkning. Det från besittningsskyddssynpunkt typiska, nämligen att — enligt förutsättningarna för det kopplade avtalet — bostadsupplåtelsen upphör när tjänsten upphör, ska­ par i många fall problem som enligt de sakkunnigas mening fordrar särskild uppmärksamhet vid utformningen av ett allmänt besittningsskydd. Vid den rättsliga bedömningen kan anställdas bostäder enligt de sakkun­ nigas mening indelas i två kategorier. Den ena typen karakteriseras av att

72 Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967

bostaden upplåts åt den anställde som ett moment i tjänsteavtalet. För denna typ av upplåtelser, vilka f. n. ej är underkastade de hyresrättsliga bestämmel­ serna, använder de sakkunniga uttrycket tjänstebostad. Om bostaden uthyrs i anslutning till tjänsten men under sådana förhållanden att liyresbestämmelserna blir tillämpliga på upplåtelsen, betecknas bostaden som personalhyresbostad. Gemensamt för båda typerna av upplåtelser är att förhyrningen förutsätts upphöra när tjänsten upphör (avflyttningsklausul). Gränsdrag­ ningen blir viktig från den synpunkten att om upplåtelsen är underkastad de hyresrättsliga bestämmelserna kan hyresgästen påkalla besittningsskydd enligt hyresregleringslagen eller besittningsskyddslagen, medan han i mot­ satt fall är hänvisad uteslutande till det skydd som bereds honom på grund av tjänsteavtalet. Av vikt är även att i det senare fallet inte heller hyrans skälighet kan komma under prövning. De traditionella principerna för att dra gränsen mellan tjänstebostad och personalhyresbostad betecknas av de sakkunniga som funktionsprincipen och överviktsprincipen. Funktionsprincipen kan sägas innebära, att man drar gränsen sedan man konstaterat vilket som är avtalsförhållandets hu­ vudsakliga syfte. Vid tillämpning av överviktsprincipen, som på senare tid torde ha varit förhärskande, beaktar man att i ett och samma avtalsförhål­ lande kan finnas bestämmelser på vilka såväl hyresrätten som arbetsrätten är tillämplig. Man söker skilja ut de fall där momentet av tjänst är så domi­ nerande att rättsförhållandet i sin helhet måste betraktas som ett tjänsteavtal fastän det omfattar också en bostadsupplåtelse. I motsatt fall däremot anses en kombination av tjänste- och hyresavtal föreligga, och de hyresrättsliga bestämmelserna blir då tillämpliga på bostadsupplåtelsen. överviktsprinci­ pen torde ligga till grund för besittningsskyddslagens bestämmelser. De sakkunniga lämnar en utförlig redogörelse för förekomsten av kopplade avtal inom skilda delar av arbetsmarknaden och beskriver även den praxis som utvecklat sig angående gränsdragningen tjänstebostad — personalhyres­ bostad. I dessa frågor hänvisas till betänkandet (SOU 1966: 14 s. 170—182). De sakkunniga avvisar tanken på att hindra varje tillämpning av kopplingsklausuler i hyresavtal. En lämplig avvägning mellan parternas motstri­ diga intressen måste ske. Förslaget inskränker sig därför till vissa reformer som i inte obetydlig mån stärker besittningsskyddet utan att arbetsgivarens berättigade intressen åsidosätts. Arbetsgivarens intressen hänför sig huvud­ sakligen till hans önskan att med hänsyn till tjänstens rätta fullgörande ha vissa anställda boende i vissa bostäder samt att kunna underlätta anskaff­ ningen av arbetskraft genom att erbjuda goda bostäder åt de anställda. Be­ träffande arbetstagarsidans intressen måste bedömningen ske framför allt från två utgångspunkter, nämligen att kopplingen ej får utgöra ett inte önsk­ värt hinder i friheten att byta tjänst och vistelseort samt att en avflyttnings­ klausul i synnerhet i vissa situationer kan vara påtagligt obillig mot arbets­ tagaren-hyresgästen.

Kungl. Maj:ts proposition nr lil år 1967 73

När det gäller gränsdragningen tjänstebostad-personalhyresbostad uttalar de sakkunniga att tjänstebostadsbegreppet är teoretiskt oklart. Detta förhål­ lande har medfört praktiska olägenheter. Vissa fördelar skulle vinnas, om hyreslagstiftningen kunde tillämpas på alla bostäder som arbetsgivare eller annan i hans ställe upplåter åt anställd i anslutning till tjänsten. Hyreslagens regler om besittningsskydd och hyresspärren skulle då i princip bli tillämplig på alla bostäder. Tvistefrågorna kan då ges en i de enskilda fallen lämplig lösning utan att man behöver överväga frågan om myndighetens kompetens. Förutsättningen för att man på detta sätt skall kunna vidga hyreslagens tilllämpningsområde är dock uppenbarligen att särskilda regler ges beträffande sådana bostäder som för tjänstens rätta fullgörande oundgängligen måste be­ bos av den som innehar tjänsten. I dessa fall bör en kopplingsklausul kunna tillämpas på så sätt att arbetsgivaren får tillgång till lägenheten med till­ räcklig säkerhet och i tillräckligt god tid för att tjänsten utan men för verk­ samheten skall kunna övertas av efterträdaren. Nyssnämnda krav måste kun­ na beaktas när det är fråga om tjänst som antingen i allmän verksamhet är förenad med bostadstvång eller som är av övervägande övervaknings- eller bevakningskaraktär eller tjänst inom lantbruket eller som fastighetsskötare. De sakkunniga betonar starkt att någon väsentlig ändring i arbetsgivarnas nuvarande rätt såsom den praktiskt utövas att vid sådana tjänsteförhållandens upphörande förfoga över bostaden inte bör komma i fråga. De sakkunniga föreslår sålunda att en bestämmelse tas upp i hyreslagen (1 § andra stycket) av innehåll att lagens bestämmelser äger tillämpning även på upplåtelse av lägenhet genom avtal om tjänst eller i anslutning till sådant avtal. Enligt de sakkunnigas mening bör arbetsgivarorganisation och huvudorga­ nisation på arbetstagarsidan i kollektivavtal kunna komma överens om att bl. a. de hyresrättsliga besittningsskyddsreglerna inte skall gälla för bostadsupplåtelser som skett till arbetstagare som är bunden av kollektivav­ talet. Lagens besittningsskyddsregler blir enligt ett sådant system villkor­ ligt dispositiva. Bestämmelser härom tas upp i 78 § första stycket i de sakkunnigas förslag. De sakkunniga diskuterar härefter generella åtgärder till förbättring av besittningsskyddet och riktar först uppmärksamheten på uppsägningsbestämmelserna. Hyresavtal som betingas av tjänst är vad man brukar kalla relativt tidsbestämda, dvs. hyresgästen skall flytta vid en tidpunkt som är bestämd endast i förhållande till tjänstens upphörande. Om särskild uppsägningsklausul i fråga om bostad ej tar över den avflyttningsskyldighet som grundas direkt på tjänstens upphörande, fordras alltså f .n. inte någon sär­ skild uppsägning till avflyttning. Detta leder ej sällan till oklarhet om avflyttningsskyldigheten. Vidare förekommer i många fall en avflyttningsrespit som är oskäligt kort, och ofta saknas en tillförlitlig utgångspunkt i fråga om fristen för anhängiggörande av besittningsskyddstalan. De sakkunniga 3j- Bihang till riksdagens protokoll 1967 . 1 saml . Nr 141

74 Kungl. Maj. ts proposition nr lbl år 1967

föreslår att de indispositiva reglerna om uppsägningsskyldighet i 3 § första stycket i förslaget skall gälla även de kopplade avtalen. Om hyrestiden ut­ tryckligen sammanfaller med innehavet av tjänsten eller om hyrestiden är bestämd med eller utan föreskrift om förlängning men är såtillvida in­ skränkt att den avbryts om tjänsten upphör, måste alltså den hyresvärd som i anledning av tjänstens upphörande vill upplösa hyresförhållandet verk­ ställa uppsägning eller om det gäller avtal på kort tid anmana hyresgästen att flytta. Vidare föreslås att en uppsägningstid av minst en månad skall gälla vid kopplade avtalsförhållanden. Regeln skall vara tvingande. Om alltså tjänsten upphört efter mycket kort uppsägning eller uppsägning ej alls skett, kan hyresförhållandet upphöra först efter förloppet av minimitiden, räknad från dagen för uppsägningen av hyresförhållandet. De nu beskrivna reglerna om uppsägning och avflyttningsskyldighet måste dock inskränkas något. Om bostaden med hänsyn till arbetsuppgifternas art oundgängligen måste bebos av viss anställd, bör arbetsgivaren kunna förfoga över lägenheten för en ny anställd praktiskt taget omedelbart efter det den förutvarande slutat sin tjänst. I en sådan situation kan det ej, rimligen åläg­ gas arbetsgivaren-hyresvärden att följa de föreslagna reglerna för uppsägning och avflyttningsskyldighet. I 78 § sista stycket i de sakkunnigas förslag undantas därför sådana fall då det med hänsyn till viss tjänst är oundgängligen nödvändigt att arbetsgivaren äger förfoga över bostaden till upplåtelse åt den som innehar tjänsten i fråga. Avtalsfrihet skall i sådana fall råda beträffande uppsägningstidens längd. De sakkunniga diskuterar också frågan om att införa en allmän tidsgräns för giltigheten av en avflyttningsklausul. Åtskilligt talar för en sådan gräns. Om kopplade avtal i och för sig måste accepteras, är det nämligen angeläget att kopplingen ej i första hand utnyttjas av arbetstagaren för att komma över en bostad utan allvarlig avsikt att vara kvar i arbetet. Men skäl talar då också för att sambandet tjänst-bostad tillåts bli lösare allteftersom tiden går. De sakkunniga föreslår därför i 78 § andra stycket en regel som inne­ bär att en klausul om skyldighet att flytta av den anledningen att tjänsten upphört inte äger verkan i besittningsskyddshänseende längre tid än tre år från upplåtelsen av lägenheten. Om byte skett till annan lägenhet som också uthyrts med kopplingsklausul räknas treårstiden från dagen för den första upplåtelsen. Med hänsyn till arbetsgivarens särskilda intressen undantas från treårsregeln samma kategorier av upplåtelser för vilka minimitid mellan uppsägning och avflyttning inte behöver iakttas. Enligt förslaget skall giltighetstiden ock­ så kunna förlängas, om särskilda skäl föreligger. Sådana skäl är exempelvis att mycket påtagliga arbetsmarknadssvårigheter uppkommit för ett företag som är uteslutande eller övervägande hänvisat till en inte differentierad bo­ stadsmarknad eller att en arbetsgivare med begränsad rörelse skulle komma i betydande personliga svårigheter om han inte fick förfoga över en lägenhet

Kungl. Maj.ts proposition nr Hl år 1967 75

som är avsedd att användas för en anställd. Prövningen av frågor om för­ längning av giltighetstiden för avflyttningsklausul skall enligt förslaget ske hos medlingsnämnd. Hyresgästen skall beredas tillfälle att yttra sig och upp­ gifter om den lokala arbets- och bostadsmarknaden skall inhämtas före av­ görandet. Om tjänsten upphör efter treårstidens utgång, skall avvägningen av parternas intressen ske enligt huvudregeln för besittningsskyddet. Vid uppsägning eller vid tvist får hyresvärden givetvis åberopa att lägenheten ursprungligen uthyrts till hyresgästen i hans egenskap av arbetstagare eller att den behövs för annan anställd, men ett sådant åberopande får tillmätas verkan endast inom ramen för den vanliga intresseavvägningen mellan par­ terna. Avvägningen av parternas intressen vid prövningen i en besittningsskyddstvist av verkan utav en åberopad avflyttningsklausul för vilken tidsgränsen ännu ej nåtts behandlas utförligt av de sakkunniga. Sammanfattningsvis ut­ talas bl. a. följande. Prövningen måste först avse hyresvärdens intresse att upplösa hyresförhållandet. Saknas ett väsentligt sådant intresse, finns det ej heller något skäl att bryta besittningsskyddet. Ett väsentligt intresse att för­ foga över lägenheten måste anses föreligga först och främst när bostaden oundgängligen fordras för tjänstens rätta fullgörande. Det skall då vara fråga om tjänst som antingen i allmän verksamhet är förenad med bostadstvång eller som är av övervägande övervaknings- eller bevakningsnatur eller också tjänst inom lantbruket eller som fastighetsskötare. — Vidare måste intresset att förfoga över lägenheten i regel anses väsentligt, fastän i något lägre grad, när det är fråga om orter där hyresmarknaden har en särskild struktur. Bo­ stadsbeståndet kan exempelvis till väsentlig del vara företagsägt. Hyresvär­ dens rätt att förfoga över lägenheten kan i en sådan situation vara av av­ görande betydelse för möjligheten att över huvud taget få arbetskraft. Fö­ retagets intresse sammanfaller här ofta med ortens. — I en tredje grupp av kopplade avtalsförhållanden är det anledning att betrakta hyresvärdens åberopande av sitt intresse att förfoga över lägenheten på ett något annat sätt. Det gäller här bostäder som upplåtits åt anställda i företag på orter med differentierad bostadsmarknad. Även på sådana orter kan det i vissa lägen, t. ex. vid en överhettad ekonomisk konjunktur, snabb expansion eller svår bostadsbrist, uppkomma verkliga svårigheter för företaget att anställa arbets­ kraft utan att tillhandahålla bostäder. Företagets intresse av att förfoga över en avgången anställds lägenhet bör då i regel vara ett sådant väsentligt in­ tresse som bryter besittningsskyddet. Frågan huruvida det kan anses obilligt mot hyresgästen att upplösa hyres­ förhållandet måste i de kopplade avtalsförhållandena bedömas med beak­ tande av avtalets huvudförutsättning, nämligen att -hyresgästen skulle bli kvar i tjänsten. I kravet på att intresseavvägningen skall ske efter graden av obillighet ligger därför inte bara hänsyn till hyresgästens personliga förhål­ landen och tillgången på bostäder, utan också hänsyn till vilket samband som råder mellan den fordrade flyttningen och omständigheterna vid tjänstens

76 Kungl. Maj.ts proposition nr lil år 1967

upphörande. De bakomliggande förhållandena är väsentliga för helhetsbilden och måste inverka på bedömningen. Med hänsyn till avtalsförhållandets spe­ ciella natur, dvs. kopplingen såsom ett väsentligt villkor, och till den före­ slagna tidsbegränsningen anser de sakkunniga att avvägningen mellan arbetsgivarens-hyresvärdens och arbetstagarens-hyresgästens intressen i sådana fall där anställningens upphörande kan tillskrivas arbetstagaren normalt bör leda till ett resultat som efter omständigheterna ligger mellan helt ogillande av hyresgästens anspråk på förlängning, eventuellt med skäligt rådrum för avflyttning, och fortsatt hyresrätt under viss, något längre tid med villkor att hyresförhållandet ej ytterligare skall kunna förlängas. Om tjänstens upp­ hörande inte kan tillskrivas arbetstagaren, skall obilligheten i denna situation anses väga tyngre och ge till resultat att avtalet förlängs antingen på be­ gränsad tid eller utan särskild tidsbegränsning. Särskilda frågor angående obillighet mot hyresgästen inställer sig när en arbetstagare pensioneras, blir långvarigt sjuk eller avlider eller när arbets­ tagarens make enligt de äktenskapsrättsliga reglerna tillskiftas hyresrätten. Billigheten fordrar då en betydande hänsyn till den som bor i lägenheten, och förlängning bör därför medges i avsevärt vidare mån än när samban­ det tjänst-bostad brutits av normala anledningar.

Remissyttrandena. De sakkunnigas uppfattning att hyresgästens besitt­ ningsskydd vid kopplade avtal bör stärkas utan att arbetsgivarens berättiga­ de intressen åsidosätts delas i allmänhet av de remissinstanser som uttalat sig i frågan. Starkt delade meningar förekommer dock angående den när­ mare utformningen av vissa av de sakkunnigas reformförslag. Förslaget om att göra hyreslagen tillämplig på alla bostäder som arbets­ givare eller annan i hans ställe upplåter åt anställd i anslutning till tjänsten tillstyrks eller lämnas utan erinran av nästan alla remissinstanser. Nä­ ringslivets byggnadsdelegation motsätter sig inte att alla kopplade avtal förs in under den nya lagen. Det väsentliga är innehållet i de materiella regler som är avsedda att gälla, och någon ändring av grunderna för dessa har inte åsyftats av de sakkunniga. Hyresrådet, häradshövdingeföreningen och kommerskollegium tillstyrker också förslaget. Arbetsdomstolens ordförande uttalar att de sakkunnigas ställningstagande till personalbostadsproblemet borde ha föregåtts av en kartläggning av rela­ tionerna mellan tjänsteförhållande och bostadsupplåtelse och lösningar borde ha anvisats för uppkommande konfliktsituationer. Eftersom detta ej skett, är det vanskligt att överblicka förslagets verkningar. I yttrandet behandlas här­ efter följderna från kollektivavtalsrättslig synpunkt av att upplåtelser av tjänstebostad förs in under hyreslagens regelsystem med dess bestämmelser av delvis indispositiv natur. I denna del anförs. I 1 § kollektivavtalslagen definieras kollektivavtal som avtal om »villkor, som skola lända till efterrättelse för anställning av arbetare, eller om för-

Kungl. Maj:ts proposition nr IM år 1967 77

hållandei i övrigt mellan arbetsgivare och arbetare». Enligt förarbetena (prop. 1928:39 s. 62) är särskilt utmärkande för kollektivavtalet, att det utgör ett ramavtal för de enskilda arbetsavtal som träffas mellan de av kollektivavtalet berörda arbetsgivarna och arbetarna. Av det anförda följer att det för närvarande icke är något hinder att i kol­ lektivavtal reglera hyresvillkoren beträffande tjänstebostäder så, att de av­ talsslutande organisationernas medlemmar blir omedelbart bundna därav. Bostadsupplåtelsen utgör ju i dessa fall ett led i arbetsavtalen. Såsom de sak­ kunniga omtalat förekommer också sådan reglering på arbetsmarknaden. Kär fråga är om personalhyresbostäder, synes läget däremot vara ett annat. I dessa fall ingår bostadsupplåtelsen i ett självständigt hyresavtal, vari reg­ leras förhållandet mellan hyresvärd och hyresgäst. Det torde enligt gällande rätt knappast vara möjligt att med kollektivavtalsrättsligt bindande verkan i kollektivavtal intaga bestämmelser avsedda att reglera innehållet i sådana hyresavtal. Om denna uppfattning är riktig, kan det föreslagna stadgandet i 1 § andra stycket tänkas få som följd, att det icke längre blir möjligt att över huvud genom kollektivavtal reglera innehållet i avtal om bostadsupplåtelser. Förslaget synes nämligen kunna ges den innebörden att bostadsupplåtelser — även om de avse vad som nu betecknas tjänstebostäder — icke i fortsätt­ ningen skall kunna utgöra moment i arbetsavtal utan betraktas såsom själv­ ständiga hyresavtal, reglerade av den hyresrättsliga lagstiftningen. Det är emellertid tänkbart, att 1 § andra stycket icke skall anses medföra något ändrat rättsläge i fråga om möjligheten att genom kollektivavtal reg­ lera lägenlietsupplåtelser i samband med tjänst; att de sakkunniga icke åsyf­ tat någon sådan ändring får anses uppenbart. Då torde emellertid den nu­ varande gränsdragningen mellan tjänstebostad och personalhyresbostad komma att kvarstå; för den förra kategorien men icke för den senare kan man träffa kollektivavtal. Och det kan uppkomma svårbedömda konkurrens­ situationer mellan å ena sidan den i de flesta kollektivavtal föreskrivna för­ handlingsordningen jämte arbetsdomstolens kompetens att avgöra mål om kollektivavtal samt å andra sidan det i 46, 49—52 och 62—64 §§ upptagna regelsystemet. Ett i kollektivavtal fastställt hyresvillkor kan ju komma att prövas av både arbetsdomstolen och medlingsnämnden eller hyresdomstolen, nämligen om kollektivavtalet visserligen innehåller regler om hyresvill­ kor men bestämmelsen i 78 § första stycket saknar tillämpning. Innan stadgandet i 1 § andra stycket upphöjes till lag, bör rättsläget i de avseenden jag nu berört klarläggas. Måhända kommer det då att visa sig stöfa på stora svårigheter att på tillfredsställande sätt tillämpa systemet med kollektivavtal på upplåtelser, för vilka gäller hyresrättsliga regler av delvis indispositiv natur.

Statens personalbostadsdelegation anför att det numera inom delegatio­ nens verksamhetsområde inte föreligger några gränsdragningsproblem som motiverar att gränsen mellan tjänstebostad och personalhyresbostad slopas. Den nuvarande ordningen med en särskild »hyreslag» för tjänstebostäder (bostadsordningen) och särskilda hyressättningsregler (hyressättningskungörelsen) har såvitt delegationen känner till fungerat väl. Det finns inte an­ ledning förmoda att tjänstemännens-bostadsinnehavarnas intressen skulle bättre tillgodoses genom att tjänstebostäderna underkastades den nya liyreslagens bestämmelser. Statens och övriga ifrågavarande tjänstebostäder bör

78 Kungl. Maj:ts proposition nr lil år 1967

därför inte föras in under den allmänna hyreslagstiftningen. Liknande syn­ punkter framförs av statens tjänstebostadsnämnd. Från flera håll görs gällande att lagförslaget är mycket oklart när det gäller frågan vilken verkan det kopplade avtalets avflyttningsklausul skall tillmätas i skilda situationer. Hyresrådet tar som utgångspunkt regeln i 78 § andra stycket att — när uppsägningen sker senare än tre år från upplåtel­ sen — skyldighet att avflytta inte får grundas enbart på det förhållandet att tjänsten upphört. Motsättningsvis torde då den slutsatsen böra dras att hyresgäst som hyrt bostad i anslutning till tjänst alltid är skyldig att flytta om på grund av alt tjänsten upphört uppsägning sker innan upplåtelsen varat tre år. Rådet uttalar tvekan om denna tolkning stämmer överens med vad de sakkunniga åsyftat. Vissa uttalanden i motiven tyder närmast på mot­ satsen. Även hovrätten för Nedre Norrland tolkar 78 § andra stycket så att skyldighet att avflytta alltid skulle föreligga vid uppsägning inom treårsti­ den. Detta synes emellertid, anför hovrätten, inte vara avsikten utan förut­ sättningen för att den anställde skall behöva flytta före treårsperiodens ut­ gång skall vara att hyresvärden åberopar att lägenheten skall användas för annan anställd. Om uppsägningen från bostaden motiveras med annat behov eller om hyresvärden inte har något behov av lägenheten, skall prövningen ske med iakttagande av vad som är tillämpligt i en sådan situation. Det sagda bör enligt hovrättens mening komma till uttryck i lagtexten. Sveriges fastighetsägareförbund anser att lagtexten ger klart uttryck åt att hyresgäst som förhyrt bostad i anslutning till tjänst alltid skall vara skyldig att flytta om på grund av tjänstens upphörande uppsägning sker innan upplåtelsen varat tre år. Motiven förefaller i stället innebära att arbetsgivaren under de tre första åren är i en något mindre ogynnsam situation, under det att han när tre år gått skulle komma i ungefär samma ställning som en hyresvärd som upplåtit bostad åt anställd utan samband med anställning. Arbetsdomstolens ordförande uppfattar förslagets innebörd på följande sätt. Vid bedömningen av intressekonflikten mellan hyresvärd och hyresgäst skall först prövas, om hyresvärden har ett väsentligt intresse av att upplösa hyresförhållandet. Om detta finnes vara fallet, är en kopplingsklausul för vilken treårstiden eller den tid varmed denna frist förlängts ännu ej utgått ett absolut hinder mot förlängning av hyresförhållandet. I de fall som avses i 78 § fjärde stycket skall kopplingsklausulen ha denna verkan oberoende av hur lång tid hyresförhållandet har bestått. När det gäller hyresförhål­ landen som åsyftas i andra stycket skall efter utgången av treårstiden — eller den av medlingsnämnden medgivna förlängningen — ske en allmän intresseavvägning enligt 45 § andra stycket 2 i förslaget. Hyresgästernas riksförbund anser lagförslaget innebära att såväl före som efter treårsfristen en prövning enligt 45 § skall ske så att man först undersöker om hyresvärden-arbetsgivaren har ett sakligt skäl för uppsägningen och först om ett

Kungl. Maj.ts proposition nr li-1 år 1967 79

sådant föreligger har man att gå in på en avvägning av parternas motstå­ ende intressen. Skillnaden består däri att man innan treårstiden utgått har att ta särskild hänsyn till det förhållandet att lägenheten upplåtits i samband med anställning och att denna anställning skall upphöra. Förbundet före­ slår att ordet »enbart» i 78 § andra stycket får utgå. TCO framför liknande synpunkter. Flera remissinstanser — vilka synes ha uppfattat lagförslaget på det sättet att en avflyttningsklausul förlorar sin verkan med treårstidens utgång — avstyrker bestämmelsen i 78 § andra stycket. Näringslivets byggnadsdelegation framhåller att grundtanken i förslaget när det gäller kopplade avtal är att det skall ske en avvägning av parternas intressen. Därvid skall arbets­ givaren i första hand visa att han har behov av lägenheten. Arbetstagaren skall för sin del styrka att en avflyttning skulle vara obillig för honom. Delegationen ansluter sig till denna grundidé men anser att någon tidsgräns inte bör gälla. Det enda rimliga synes i stället vara att anställningstidens längd får ingå som en faktor i den allmänna avvägningen av parternas in­ tressen. Enligt delegationens mening skulle många för landets ekonomi bety­ delsefulla företag få mycket betydande svårigheter att fortsätta sin verk­ samhet, om den föreslagna regleringen genomförs. Delegationen avstyrker därför bestämt den föreslagna tidsgränsen. Liknande synpunkter framförs av Sveriges fastighetsägareförbund. Industriens bostadsförening utvecklar utförligt vilken betydelse det har för vissa industriföretag att ha tillgång till ett eget bostadsbestånd när det gäller möjligheten att få arbetskraft. Föreningen anför bl. a. Att äga och förvalta bostäder är en ekonomisk belastning för bruksföre­ tagen, som därmed får sämre konkurrenskraft i förhållande till företag, som inte behöver engagera sig i bostadsfrågan. Orsaken till att ett flertal av bruksföretagen f. n. och såvitt vi kan se ännu under överskådlig tid framåt inte kan avveckla det egna bostadsinnehavet är att företagens bostadsbestånd är av livsviktig betydelse för möjligheten att erhålla arbetskraft. Detta gäller i alldeles särskild grad det stora antal företag, som ligger inom influensom­ rådet av en större ort med ett differentierat utbud på attraktiva arbetstill­ fällen. Företagens bostadsinnehav och den fria dispositionsrätten till de egna bostäderna utgör så länge bostadsbristen inte avvecklats på de större orter­ na en nödvändig förutsättning för att produktionen skall kunna upprätthål­ las inom industrien. Dessa företag fungerar dessutom som en sluss för den arbetskraft, som med arbetsmarknadsmyndigheternas hjälp önskar flytta från orter med arbetslöshet till arbetsplatser, där det finns gott om arbete. Dessa företags bostadsbestånd, oftast äldre bostäder med relativt låg hyra, används i många fall som övergångsbostäder för den nyinflyttade arbets­ kraften. Avflyttningsklausulerna i hyreskontrakten i företagens bostäder gör det möjligt för företagen att få bostäder lediga för nyinflyttade och ökar alltså rörligheten mellan orter med undersysselsättning och sådana med go­ da arbetsmöjligheter. Om avflyttningsklausulens giltighet gjordes tidsbe­ gränsad, skulle företagens äldre bostäder med säkerhet inom mycket kort

80 Kungl. Maj:ts proposition nr 747 år 1967

lid komma att i stor utsträckning bebos av utomstående, som arbetade inom den större orten men bodde kvar i den relativt billiga lägenhet man erhållit hos företaget. En stor del av dessa företags bostadsbestånd utgörs vidare av moderna villor eller råd- och kedjehus för specialutbildade arbetare och kvalifice­ rade tjänstemän, alltså en kategori som det råder stor efterfrågan på. Det vore orimligt om dessa ofta attraktiva bostäder i en särpräglad bostads­ miljö inte finge fritt disponeras av företagen för de anställda. Konsekvensen av en tidsbegränsad avflyttningsklausul för denna bostadskategori skulle ju kunna bli att företagen fungerade som hyresvärdar för kvalificerad perso­ nal, som arbetade inom konkurrerande industrier, men själva inte kunde nyanställa sådan personal av brist på bostäder. Även de bostäder av hotell­ typ — i allmänhet rum med bad och kokvrå eller kokskåp — för yngre ogifta tjänstemän och specialarbetare, som många företag uppfört under de senaste åren, skulle komma i farozonen. Denna arbetskraft är av naturliga skäl mycket rörlig och måste ofta ersättas. Förutsättningen härför är givet­ vis att de som slutar anställningen hos företaget även lämnar sina bostäder i företagens ungkarlsbostäder.

Under beredningen av ärendet i justitiedepartementet har föreningen lagt fram ett förslag i tjänstebostadsfrågan som sammanfattningsvis innebär att industriföretagens befintliga eller under byggnad varande bostadsbestånd undantas från giltighetsområdet för regeln i 78 § andra stycket samt att för framtiden treårsregeln inte skall gälla när speciella förhållanden råder på ortens bostads- och arbetsmarknad. Vidare har föreslagits att företagen ge­ nom förhandsbesked hos myndighet i god tid skall kunna få klarlagt om tre­ årsregeln gäller för en planerad bebyggelse. Bestämmelsen i 78 § andra stycket avstyrks även av hyresrådet, kommerskollegium, landstingsförbundet och KF. Byggnadsstyrelsen föreslår att alla statsägda bostäder som upplåts i anslut­ ning till tjänst i allmän verksamhet undantas från bestämmelserna i 78 § andra och tredje stycket. Socialstyrelsen framhåller att det inom anstaltsväsendet regelmässigt förekommer att bostad upplåts i anslutning till tjänst utan att tjänsten är förenad med bostadstvång. Det är därför nödvändigt att binda bostadsupplåtelsen till tiden för tjänstens uppehållande. I regel är dessa anstalter belägna på landsbygden och någon allmän bostadsmarknad finns inte på orten. Styrelsen räknar därför med att vid ifrågavarande an­ stalter alla kopplade avtal anses hänförliga till undantagsbestämmelsen i 78 § fjärde stycket i förslaget. LO anser att en avflyttningsklausul inte bör få gälla under längre tid än två år och att någon möjlighet till förlängning av denna frist inte bör före­ ligga. Också TCO och hovrätten för Nedre Norrland anser att någon förläng­ ning inte bör få ske. Svea hovrätt anser att de föreslagna bestämmelserna angående kopplade avtal inger betänkligheter från såväl principiell som praktisk synpunkt och ifrågasätter om inte en lösning av frågan efter ungefär de riktlinjer som

Kungl. Maj.ts proposition nr 1 h 1 år 1967 81

kommit till uttryck i besittningsskyddslagen vore att föredra. Svenska före­ tagares riksförbund anser att de generella reglerna om besittningsskydd inte bör äga tillämpning på bostäder som tillhandahålls arbetstagare i deras anställning. Bestämmelsen i 78 § första stycket om möjlighet att ta undan kopplade avtal från besittningsskyddsbestämmelsernas tillämpningsområde genom kol­ lektivavtal har föranlett skilda uttalanden. Fastighetsanstålldas förbund ut­ trycker sitt intresse för att lagstiftningen om tjänstebostadsförhållanden görs dispositiv och utgår därvid från att ett relativt stort antal tjänstebostäder inom förbundets verksamhetsområde och då speciellt inom den enskilda bo­ stadssektorn inte kommer att omfattas av treårsregeln i 78 § andra stycket i förslaget. Näringslivets byggnadsdelegation har ingen erinran mot för­ slaget att göra bestämmelserna dispositiva i förhållande till kollektivavtal. Regeln i 78 § första stycket bör dock — i överensstämmelse med vad som gäller enligt 12 § femte stycket semesterlagen — utformas så att det klart framgår att kollektivavtal kan åberopas även mot oorganiserade arbetstaga­ re. TCO anser att det bör vara möjligt även för enskild arbetsgivare att träffa kollektivavtal om undantagande från besittningsskyddsbestämmelserna samt understryker att med huvudorganisation på arbetstagarsidan måste jämställas riksorganisation. Hovrätten för Nedre Norrland anser inte förenligt med allmänna rätts­ principer att möjlighet införs att genom kollektivavtal begränsa tillämpning­ en av ifrågavarande centrala civillagstiftning och ta ifrån den enskilde det skydd för hemmet som lagförslaget syftar till. Liknande synpunkter fram­ förs av kommerskollegium. Arbetsdomstolens ordförande framhåller att ett kollektivavtal enligt 78 § första stycket inte kommer att ha rättsverkan beträffande arbetstagare som står utanför den avtalsslutande arbetstagarorganisationen. Bestämmelsen in­ nehåller nämligen ingen motsvarighet till regeln i 12 § sista stycket se­ mesterlagen att arbetsgivare som är bunden av kollektivavtalet får tillämpa detta även beträffande arbetstagare som ej är medlem av den avtalsslutande arbetstagarorganisationen men sysselsätts i sådant arbete som avses med av­ talet. Arbetsdomstolens ordförande ifrågasätter om det kan vara lämpligt att skilda regelsystem i fråga om besittningsskyddet skall gälla för organise­ rade och oorganiserade arbetstagare som är anställda hos samma arbetsgi­ vare och för vilka arbetsuppgifter och bostadsförhållanden är likartade. Semesterlagens regler bör dock inte tas som förebild i hyreslagen. Det är en sak att man låtit oorganiserade arbetstagares semesterrätt i vissa avseenden vara beroende av innehållet i kollektivavtal men en helt annan och vikti­ gare sak att låta organisationer disponera över utanförståendes rätt till bo­ stad. Bland de övriga frågor som behandlas i yttrandet från arbetsdomstolens ordförande är följande.

82 Kungl. Maj.ts proposition nr Hl år 1967

De sakkunniga har synbarligen menat att bestämmelser i kollektivavtal om besittningsskydd skall kunna gälla även för sådana fall när annan än arbetsgivaren upplåter lägenheter till anställda, t. ex. en arbetsgivaren när­ stående bostadsstiftelse. Så blir emellertid som regel inte fallet, eftersom en förutsättning härför är att hyresvärden bedriver verksamhet som arbetsgi­ vare inom det område som kollektivavtalet avser. — Det kan inte anses be­ hövligt att såsom skett i lagförslaget uppställa krav på kvalifikation på ar­ betsgivarsidan för rätten att sluta kollektivavtal som avses i 78 § första stycket. Om bestämmelsen bibehålls, torde det vara tillräckligt att kräva att arbetstagarorganisationen är en huvudorganisation som avses i lagen om för­ enings- och förhandlingsrätt. Det kan också vara motiverat att i likhet med vad som gäller enligt arbetsfredslagarna jämställa de s. k. beroende upp­ dragstagarna med arbetstagare. — I 78 § första stycket bör preciseras vilka lagbestämmelser som kan sättas ur spel genom kollektivavtal. Hyresgästernas riksförbund anser principiella skäl tala för att alla kopp­ lade avtal omfattas av besittningsskyddsreglerna men vill inte motsätta sig bestämmelsen i 78 § första stycket. Det synes enligt förbundets mening hu­ vudsakligen kunna bli fråga om de kollektivavtalsanställda fastighetsskötarna och undantaget kan anses motiverat med hänsyn till dessas speciella funktion inom själva fastighetsförvaltningen.

Övriga situationer där fråga kan uppkomma om att bryta besittningsskyddet Hyreslagskommittén. Kommittén uttalar att man för många situationer måste överlämna åt rättstillämpningen att med beaktande av omständig­ heterna i det särskilda fallet avgöra, om hyresgästens intresse att få be­ hålla lägenheten rimligen bör vika för ett motstående intresse från hyres­ värdens sida. En sådan allmän regel om optionsrättens brytande synes lämp­ ligen kunna formuleras så att rätt till nytt hyresavtal inte skall föreligga när hyresvärden i annat fall än de som särskilt berörts har skälig anledning fordra att hyresgästen flyttar. För att en flyttningsanledning skall anses vara för handen bör till en början fordras att avflyttningsskälen är av sak­ lig natur. Sakskälen måste ha sådan tyngd att det framstår som rimligt eller skäligt att hyresgästen får flytta. Bland de upphörandesituationer som kommittén särskilt behandlar märks att hyresgästens behov av lägenheten varit eller blivit tämligen ringa, att lägenheten ej används eller kommer att användas som stadigvarande bostad, att lägenheten är föremål för underuthyrning, att ett dödsbo utövar hyres­ rätten genom delägare som ej tillhör den avlidnes husfolk eller att hyres­ gästen redan vid hyresförhållandets tillkomst varit medveten om att hyres­ värden i en på förhand fixerad situation har behov av att åter få disponera lägenheten. Vidare redovisas vissa fall där anledningen till att hyresavtalet ifrågasatts skola upphöra ligger i förhållanden på hyresvärdens sida, näm­

Kungl. Maj. ts proposition nr IM år 1967 83

ligen att lägenheten skall undergå mindre genomgripande ombyggnad än så­ dan som i särskild klausul jämställs med rivning, att fastighetens tillsyn eller skötsel ger behov att disponera lägenheten, att hyresvärden av personliga skäl önskar ombyte av hyresgäst, att hyresrätten är förenad med andelsrätt i bolag eller förening och upplåtaren behöver disponera lägenheten eller att fastigheten ägs av stiftelse eller sammanslutning vars ändamål kräver att lä­ genheten friställs.

Hyreslagstiftningssakkunniga. Enligt de sakkunnigas mening är det för­ enat med betydande svårigheter att i lagtext beskriva de situationer där be­ sittningsskyddet kan komma att brytas så tydligt och fullständigt att erfor­ derlig vägledning ges för rättstillämpningen. En generalklausul måste alltid finnas för uppsamling av fall som inte kan täckas av speciella regler. Intresseavvägningen mellan parterna kan inte lämpligen sammanfattas i ett obillighetskriterium som nu är fallet i hyresregleringslagen och besitt­ ningsskyddslagen. Det måste i en permanent, allmän besittningsskyddslagstiftning framgå dels att på hyresvärdens sida fordras avflyttningsskäl av saklig art, dels att mot dessa skäl skall vägas omständigheter på hyres­ gästens sida. Dessa senare omständigheter kan sägas innefatta själva billighetsprövningen, och genom att dessa innesluter även hänsynen till läget på bostadsmarknaden går det att anpassa reglerna om besittningsskyddet till växlande marknadslägen. De sakkunniga har därför valt att ge generalklau­ sulen i 45 § andra stycket 2 det innehållet att hyresavtalet inte skall för­ längas om hyresvärden har ett väsentligt intresse att upplösa hyresförhål­ landet och det inte strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest är obilligt mot hyresgästen att han måste lämna lägenheten. Beträffande sådana upphörandesituationer som ej särskilt diskuterats förut anför de sakkunniga bl. a. Det förhållandet att hyresgästen har ringa behov av lägenheten eller att hyresgästen ej stadigvarande använder den bör inte i och för sig leda till att hyresförhållandet upplöses. Också här bör det fordras ett sakligt skäl på hyresvärdens sida. Detta skäl skall först bedömas. Därefter skall omständigheterna på hyresgästens sida tas i betraktande. De sakkunniga diskuterar även situationer när dödsbo utövar den avlidne hyresgästens hyresrätt och när hyresgästen hyrt ut lägenheten i andra hand. I dessa avseenden kan hänvisas till betänkandet (SOU 1966: 14 s. 205). Ett speciellt fall föreligger när det vid avtalets ingående uppställts som förutsättning att hyresgästen skall flytta i en viss situation. Detta fall löses ofta genom bestämmelserna att besittningsskydd ej skall föreligga vid korttidsavtal och att hyresvärd och hyresgäst under vissa förutsättningar skall kunna avtala om att hyresgästen skall avstå från besittningsskyddet. Även i andra fall kan det vara motiverat att ta hänsyn till vad parterna vid avtalets ingående varit överens om angående hyresrätten. En sådan överens­

84 Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

kommelse måste vara av synnerligen stor betydelse vid intresseavvägningen. Härför talar inte bara allmänna avtalsrättsliga skäl utan också intresset av att ett visst lägenlietsbestånd skall kunna hyras ut tillfälligt eller för sär­ skilt bestämd tid, t. ex. under upplåtarens tjänstgöring på annan ort. Beträffande upphörandesituationer som kan sägas ha framkallats av om­ ständigheter på hyresvärdens sida uppmärksammar de sakkunniga först det fallet att hyresvärden ej vill medge fortsatt hyresavtal därför att han behö­ ver lägenheten för fastighetens tillsyn eller skötsel. I detta fall bör hyres­ gästen få vika, om hyresvärdens behov är befogat och om förhållandena på bostadsmarknaden ej är sådana att avvägningen leder till att hyresgästen skäligen bör få bo kvar. Personliga skäl på hyresvärdens sida kan även vara av sådan styrka att hyresgästens intressen får vika. Det kan exempelvis vara fråga om en befogad önskan av den i huset boende hyresvärden att placera sina föräldrar i huset för att kunna sköta om dem på deras ålderdom eller ett stort behov för hyresvärden att på grund av familjens storlek disponera större utrymmen i huset. Vid exemplifieringen av situationer som omfattas av en allmän besittningsbrytande klausul inställer sig även frågan vilken verkan i besittningsskyddshänseende som skall tillmätas det förhållandet att en lägenhet uthyrts i möblerat skick. Som förut nämnts har de sakkunniga funnit att något sär­ skilt undantag inte bör göras för möblerade lägenheter vid bestämmandet av besittningsskyddets tillämpningsområde. I princip bör en möblerad lä­ genhet som uthyrs affärsmässigt behandlas som varje annan lägenhet som omfattas av besittningsskyddet. Det får i sådant fall antas att lägenheten skall förbli någorlunda varaktigt uthyrd låt vara att hyresgästerna kan väx­ la. Den omständigheten att lägenheten uthyrts möblerad är alltså inte i sig själv grund för hyresförhållandets upplösning mot hyresgästens önskan utan i varje särskilt fall får bedömningen ske under hänsynstagande till om­ ständigheterna i övrigt. De sakkunniga framhåller att säsongbetonade uthyr­ ningar enligt förslaget i regel faller under korttidsavtalen och därmed auto­ matiskt utanför besittningsskyddet. Ett absolut undantag gäller också för möblerade rum som utgör del av uthyrarens egen bostad. Den kategori möb­ lerade lägenheter som sålunda kommer att omfattas av besittningsskyddet blir uppenbarligen tämligen liten och antalet tvister om rätten att bo kvar i dessa föga betydande. I många fall av uppsägning av hyresavtal på vilka besittningsskyddet är tillämpligt måste som förut antytts avflyttning kunna fordras, om hyresgäs­ ten anvisas annan lägenhet som han skäligen bör åtnöjas med. Frågan om hyresgästen skäligen bör godta en erbjuden lägenhet får bedömas objektivt efter prövning av samtliga relevanta omständigheter, • såsom hyresgästens ålder och särskilda bostadsbehov, husens läge samt lägenheternas storlek och utrustning. Vad hyran beträffar kan det inte vara rimligt att fordra alltför stor likhet mellan hyran för den gamla lägenheten och hyran för den nya lägenheten.

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967 85

För en mellangrupp av uppsägningsfall, där avflyttningsskälcn närmar sig gränsen för det godtagbara, vore det i och för sig tänkbart att införa en regel om ekonomisk ersättning i stället för direkt besittningsskydd. Enligt de sakkunnigas mening bör emellertid någon dylik ersättningsregel inte in­ föras. En utfästelse från hyresvärdens sida i en optionstvist att betala flytt­ ningskostnader eller att vidta annan åtgärd till hyresgästens förmån bör i stället räknas hyresvärden till godo vid intresseavvägningen.

Remissyttrandena. Ett flertal remissinstanser yrkar på att de huvudsak­ liga besittningsskyddsbrytande grunderna anges i lagtexten. Till dessa in­ stanser hör bostadsrättskommittén, Sveriges fastighetsägareförbund, hov­ rätten för Nedre Norrland, hyresrådet, häradshövdingeföreningen och Stock­ holms rådhusrätt. Hyresrådet kritiserar den utformning generalklausulen fått i de sakkunni­ gas förslag och vänder sig särskilt mot att det alltid måste föreligga ett vä­ sentligt intresse på hyresvärdens sida för att hyresförhållandet skall få upplösas. Enligt hyresrådets mening är det tillräckligt att — som f. n. är fallet enligt hyresregleringslagen och de hyresreglerande myndigheternas praxis — en uppsägnings giltighet görs beroende av att uppsägningen inte strider mot god sed i hyresförhållanden eller på annat sätt är obillig. Häri måste uppenbarligen ligga att en avvägning skall ske mellan de olika intres­ sena. Om avsikten med den föreslagna nya formuleringen inte är att åstad­ komma en utvidgning av det nuvarande besittningsskyddet blir en lagtext av det innehåll som de sakkunniga föreslagit missvisande. Den måste nämli­ gen tolkas som innebärande en förskjutning av tyngdpunkten i intresseavvägningen till förmån för hyresgästen. Hyresrådet, liksom även Sveriges fastighetsägareförbund, påpekar att de sakkunniga i motiven anger att det på hyresvärdens sida måste föreligga avflyttningsskäl av saklig art och ifrå­ gasätter om innebörden härav är densamma som att hyresvärden skall ha ett väsentligt intresse av att upplösa hyresförhållandet. Näringslivets byggnadsdelegation anser att fritidshus i sin egenskap av en andra bostad åt hyresgästen inte bör omfattas av ett hemskydd som vilar på social grund. Upplåtelser av fritidshus bör därför uttryckligen tas un­ dan från besittningsskyddets tillämpningsområde.

Departementschefen

Som jag redan har anfört måste vissa bestämda inskränkningar göras i hy­ resgästens besittningsskydd. Dennes intresse av att få bo kvar i lägenheten måste vägas mot fastighetsägarens behov i vissa fall av att kunna disponera över lägenheten på annat sätt. Från både saklig och rent lagteknisk synpunkt är det en mycket grannlaga uppgift att utforma de närmare bestämmelserna om hur denna avvägning skall ske. Svårigheterna är framför allt att hänföra till det förhållandet att reglerna måste täcka vitt skilda situationer och att de

86 Kungl. Maj. ts proposition nr lil år 1967

faktorer som bör vara bestämmande för intresseavvägningen är svåra att för­ utse och rätt värdera. Mot bakgrunden härav är det med tillfredsställelse som man kan konsta­ tera att det i stort sett råder enighet om vilka grundprinciper som bör gälla på området och att hyreslagstiftningssakkunnigas lagförslag och vägledande motivuttalanden i allmänhet accepterats av remissinstanserna. Meningsskilj­ aktigheter av någon betydelse råder egentligen endast beträffande besitt­ ningsskyddet när bostad upplåtits åt anställd i anslutning till tjänst. Som framgår av det följande synes emellertid inte heller i detta avseende motsätt­ ningarna i realiteten vara så stora, och det är enligt min mening möjligt att hålla fast vid de principer som ligger till grund för sakkunnigförslaget och ändå i huvudsak tillgodose de synpunkter som framförts under remiss­ behandlingen. Enligt de sakkunnigas förslag kommer inskränkningarna i besittnings­ skyddet till uttryck på två skilda sätt. Vissa inskränkningar ges sålunda for­ men av generella begränsningar i besittningsskyddsbestämmelsernas tillämp­ ningsområde medan andra inskränkningar tas upp som grunder vilka i det enskilda fallet bryter ett besittningsskydd som hyresgästen annars har. Den­ na metod används såväl i besittningsskyddslagen som i hyreslagskommitténs förslag. Om en inskränkning i besittningsskyddet utformas som en ge­ nerell begränsning av bestämmelsernas tillämpningsområde, blir det i prak­ tiken exekutiv myndighet som får tillämpa inskränkningen. Sedan hyresav­ talet upphört att gälla, kan nämligen hyresvärden direkt söka avhysning hos överexekutor. Finner denne att ett undantag från besittningsskyddsbestämmelsernas tillämpningsområde föreligger, får avhysning ske. Om däremot in­ skränkningen i besittningsskyddet utformas som en besittningsskyddsbrytande grund, kan hyresgästen inom viss tid vända sig till en myndighet för att få besittningsskyddsfrågan prövad. Enligt de sakkunnigas förslag har hyresgästen rätt att bo kvar i lägenheten till dess tvisten avgjorts genom medling eller efter domstolsprövning. Av det anförda torde framgå att en inskränkning i besittningsskyddet lämpligen kan utformas som ett generellt undantag, när regeln innebär en klar och lättolkad gräns mellan besittningsskyddsområdet och det område där fri uppsägningsrätt råder samt läget dessutom är sådant att det ter sig befogat att hyresvärden kan få ett snabbt avgörande av besittningsskyddsfrågan till stånd. Om däremot inskränkning­ en i besittningsskyddet kräver en avvägning i det enskilda fallet mellan par­ ternas intressen, bör den utformas som en besittningsskyddsbrytande grund.

Sakkunnigförslaget tar upp tre fall av undantag från besittningsskyddsbestämmelserna, nämligen att hyresförhållandet upphör innan det varat mer än nio månader i följd, att lägenheten utgör del av upplåtarens egen bostad och att hyresrätten enligt förbehåll som äger laga verkan inte vidare är förenad med rätt till förlängning av avtalet.

Kungl. Maj.ts proposition nr 141 år 1967 87

Förslaget att besittningsskyddsbestämmelserna inte skall äga tillämpning om hyresförhållandet upphör innan det varat mer än nio månader i följd saknar motsvarighet i besittningsskyddslagen och avviker från hyreslagskommitténs förslag i det avseendet att tiden utsträckts från sex månader till nio månader. Regeln innebär att de kortfristiga hyresavtalen, korttidsavtalen, utesluts från besittningsskyddet. Det är emellertid inte den avtalade hy­ restidens längd som blir avgörande utan i stället den tid under vilken hyres­ förhållandet faktiskt varat. Även den hyresgäst som hyr en lägenhet på myc­ ket kort tid eller tillsvidare kan alltså enligt förslaget få besittningsskydd under förutsättning att hyresförhållandet inte bryts före niomånaderstidens. utgång. Denna tid fungerar alltså som en karenstid. Avtalstiden får dock den betydelsen att om den är längre än nio månader hyresgästen i praktiken kommer att åtnjuta besittningsskydd redan från avtalstidens början, efter­ som avtalet i endast mycket begränsad utsträckning kan brytas i förtid av hyresvärden. En regel av denna beskaffenhet innebär att besittningsskydd inte föreligger beträffande uthyrningar av utpräglat tillfällig karaktär för vilka ett hemskydd inte är motiverat utan snarare i många fall skulle mot­ verka att förhyrning över huvud taget kommer till stånd. Beträffande ka­ renstidens längd innebär förslaget att vid förhyrning på ettårskontrakt, som är och kan antas också i fortsättningen bli den vanliga hyrestiden när lägen­ het hyrs ut för att tjäna som varaktig bostad, besittningsskydd kommer att föreligga, medan däremot avtal på kortare tid exempelvis för en säsong el­ ler ett läsår faller utanför besittningsskyddsområdet. Den föreslagna regle­ ringen har inte mött någon erinran under remissbehandlingen. Även jag an­ ser förslaget välmotiverat och har låtit regeln inflyta i departementsförslaget utan sakliga ändringar. Den föreslagna regeln har betydande fördelar när det gäller att ta ställning till flera andra situationer i vilka ett besittningsskydd kan komma i fråga. Jag syftar framför allt på förhyrning av möblerade rum och förhyrning med förbehåll om att besittningsskydd inte skall föreligga. Som framgår av det följande underlättas en tillfredsställande reglering i dessa fall av att korttidsavtalen aldrig är förenade med besittningsskydd.

Jag övergår nu till det andra fallet, för vilket de sakkunniga föreslår un­ dantag från besittningsskyddsreglernas tillämpningsområde, nämligen då lä­ genheten utgör del av upplåtarens egen bostad. I detta avseende stämmer förslaget överens med såväl besittningsskyddslagen som kommittéförslaget. Regeln har inte satts i fråga av någon. Det' finns dock några spörsmål som förtjänar uppmärksamhet. I ej obetydlig utsträckning förekommer det nu­ mera att lägenheter planeras på sådant sätt att en del av lägenheten är sär­ skilt lämpad för uthyrning i andra hand. Ett rum kan sålunda ha egen in­ gång, eget toalettrum etc. Tanken med dessa s. k. elastiska lägenheter är bl. a. att ge unga familjer ekonomisk möjlighet att redan från början skaffa en

88 Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967

lägenhet som är tillräckligt stor för familjens behov på sikt. För att lägen­ heterna skall kunna komma till användning på det åsyftade sättet förutsätts alltså att uthyrningsrummet skall kunna hyras ut så länge hyresgästen inte själv har ekonomisk möjlighet och behov av att utnyttja rummet men att hy­ resgästen senare skall disponera rummet för egen räkning. I likhet med flera remissinstanser anser jag att produktionen av denna typ av lägenheter bör främjas och att besittningsskyddsreglerna inte får hindra att lägenheterna kommer till användning på det sätt som åsyftas. De elastiska lägenheternas uthyrningsrum bör därför tas undan från besittningsskyddet. Detta rättsläge kan uppnås utan att någon särskild regel som undantar dessa lägenheter från besittningsskyddet förs in i lagen. Enligt min mening är nämligen den elastiska lägenhetens uthyrningsrum i alla normala fall att anse som del av upplåtarens egen bostad. Den omständigheten att uthyrning av rummet i andra hand underlättats genom vissa arrangemang bör alltså inte tillmätas någon betydelse. Situationen blir självfallet en annan, om den som bebor uthyrningsrummet förhyr detta direkt av värden eller det på annat sätt kom­ mit till klart uttryck att den som hyr den elastiska lägenheten aldrig avsett att använda uthyrningsrummet som egen bostad. Vad här sagts bör själv­ fallet gälla även när en villaägare eller bostadsrättshavare hyrt ut del av sin egen bostad. I likhet med de sakkunniga anser jag att begreppet »del av upplåtarens egen bostad» är så entydigt att det lämpligen kan läggas till grund för ett undantag från besittningsskyddsbestämmelsernas tillämpningsområde och alltså inte behöver utformas som en besittningsskyddsbrylande grund. En sådan utformning av denna inskränkning i besittningsskyddet är motiverad också från andra synpunkter. Den av de sakkunniga föreslagna regeln har därför oförändrad tagits upp i departementsförslaget. När det gäller upplåtelser i andra hand av hela den egna bostaden — total sublokation — är det i många fall, kanske som regel, omotiverat att underhyresgästen får åtnjuta besittningsskydd i förhållande till den förste hyresgästen. Jag är emellertid inte beredd att införa ett särskilt undan­ tag för dessa situationer. Skälet är att gränsen mot de fall där ett besitt­ ningsskydd är berättigat torde vara svår att dra och att en sådan reglering skulle kunna inbjuda till försök att kringgå besittningsskyddet. Frågan får ändå en tillfredsställande lösning genom att korttidsavtalen generellt är un­ dantagna från besittningsskyddet och att de nvt diskuterade förhållandena alltid kan beaktas vid intresseavvägningen när man i det enskilda fallet prö­ var om förlängning av hyresförhållandet bör ske. Dessutom föreslår jag, som strax skall närmare utvecklas, en viss utvidgning av möjligheterna att göra förbehåll om undantagande från besittningsskyddet. Denna utvidgning torde få stor betydelse för de nu åsyftade förhyrningarna. I de sakkunnigas förslag görs liksom i kommittéförslaget undantag från besittningsskyddet i sådana fall då förbehåll gjorts om att upplåtelsen inte

Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967 89

vidare skall vara förenad med besittningsskydd. Som förutsättning för att så­ dant förbehåll skall vara giltigt krävs att det tillkommit sedan hyresförhål­ landet varat minst den tid som fordras för att besittningsskydd skall ha upp­ kommit, dvs. nio månader enligt de sakkunnigas förslag och sex månader enligt kommittéförslaget. Som skäl för denna begränsning anförs, att lagstift­ ningen om besittningsskydd skulle förlora mycket av sin effektivitet om hy­ resvärden genom förbehåll kunde hindra att besittningsskydd uppkommer. Sedan besittningsskydd väl inträtt, skulle hinder däremot inte möta för hy­ resgästen att avstå från sin rätt. De sakkunniga föreslår emellertid alt reg­ lerna ytterligare skärps därhän att förbehållet måste ha träffats inför medlingsnämnden eller rätten för att vara giltigt. Under remissbehandlingen har från många håll riktats kritik mot den fö­ reslagna regleringen. Det görs gällande att bestämmelserna i allt för hög grad begränsar möjligheterna att träffa överenskommelse om avstående från be­ sittningsskydd. Flera remissinstanser förordar att sådan överenskommelse skall kunna träffas redan i samband med hyresförhållandets tillkomst. Om överenskommelsen ingås inom niomånaderstiden förutsätter man dock att medlingsnämnden skall godkänna avståendet. Som de sakkunniga anfört skulle det ej sällan vara en fördel om parterna inom ramen för vissa skyddsregler fritt fick avtala om avstående från be­ sittningsskyddet-. Enligt min mening har de sakkunniga överdrivit farhågorna för att en sådan ordning skulle leda till missbruk. Det under remissbehand­ lingen framförda förslaget tillgodoser i och för sig i tillräcklig grad intresset av att besittningsskyddet inte skall kunna åsidosättas alltför lättvindigt. För­ slaget innebär dock en betydande nackdel från den synpunkten att det läg­ ger en ökad arbetsbörda på de nämnder som enligt departementsförslaget skall fullgöra bl. a. de uppgifter som de sakkunniga lagt på medlingsnämnderna. De i departementsförslaget föreslagna nämnderna kallas hyresnämn­ der. Det är emellertid min uppfattning att utbudet av lägenheter skulle öka i ej oväsentlig utsträckning, om parterna kunde träffa avtal om avstående från besittningsskyddet. Härigenom skulle uthyraren kunna tillförsäkra sig en absolut rätt att disponera över lägenheten vid överenskommen tidpunkt. Lägenheter som annars skulle ha undanhållits hyresmarknaden torde där­ igenom komma att erbjudas till förhyrning. En sådan reform har så stor bostadspolitisk betydelse, att den uppväger nackdelarna från organisatorisk synpunkt. På de nu anförda skälen föreslår jag att avtal om avstående från besitt­ ningsskyddet skall kunna träffas vid hyresförhållandets uppkomst eller se­ nare men att avtalet om det träffas innan hyresförhållandet varat nio må­ nader skall gälla endast om det godkänts av hyresnämnden. Det torde inte vara nödvändigt att i lagen närmare ange förutsättningarna för att sådant godkännande skall få ges. Det ligger i sakens natur att prövningen skall in­ riktas på att hindra missbruk av avtalsfriheten. Som en riktpunkt kan anges

90 Kungl. Maj:ts proposition nr IM år 1967

att ett avtal om avstående från besittningsskydd alltid bör godkännas, om förhållandena är sådana att vid en avvägning mellan parternas intressen i en besittningsskyddstvist hyresgästen normalt inte skulle anses ha rätt till förlängning av hyresförhållandet. Handläggningen av ärenden av detta slag bör kunna göras mycket enkel och åtminstone i många fall kunna ske skrift­ ligen. Till denna fråga återkommer jag i ett senare sammanhang.

Jag delar de sakkunnigas uppfattning att undantag från besittningsskyddsbestämmelsernas tillämpningsområde inte bör göras för möblerade lägenhe­ ter. Det intresse som skulle motivera ett sådant undantag tillgodoses i till­ räcklig grad genom de förut behandlade undantagen. Den omständigheten att en lägenhet uthyrts i möblerat skick kan f. ö. alltid beaktas som en fak­ tor vilken i det enskilda fallet kan leda till att hyresförhållandet inte för­ längs.

De övriga inskränkningar i besittningsskyddet som kan komma i fråga bör enligt min mening utformas som grunder vilka vid en prövning i det enskilda fallet leder till att någon förlängning av hyresförhållandet inte sker. I hyreslagskommitténs förslag anges de besittningsskyddsbrytande grunderna i en uppräkning som avslutas med en generalklausul som fångar upp de fall vilka inte täcks av speciella regler. De sakkunniga går i stället till väga på det sättet att endast hyresrättens förverkande anges som särskild grund för brytande av besittningsskyddet medan alla övriga upphörandesituationer samlas under en generalklausul, som kompletteras med relativt utförliga uttalanden i motiven. Under remissbehandlingen har yr­ kats att de huvudsakliga besittningsskyddsbrytande grunderna skall anges direkt i lagtexten. Som de sakkunniga anfört låter det sig inte göra att i lagtexten beskriva alla de situationer där besittningsskyddet kan komma att brytas. Det är där­ för ofrånkomligt att i lagen ta upp en generalklausul som i mera allmänna ordalag ger uttryck åt den avvägning mellan parternas intressen som skall göras i en besittningsskyddstvist. Detta förhållande utgör emellertid inte skäl att avstå från att genom särskilda regler ange hur intresseavvägningen skall ske i vissa betydelsefulla och ofta förekommande situationer. En sådan regle­ ring är särskilt önskvärd eftersom relativt preciserade regler behövs för några av dessa situationer, såsom också framgår av de sakkunnigas motivuttalanden. Jag syftar särskilt på verkan av att huset skall rivas eller byg­ gas om eller av att bostad upplåtits åt anställd i anslutning till anställning. Det är dessutom från principiell synpunkt mindre tillfredsställande att en rättslig reglering av så stor betydelse för den enskilde som begränsningarna i besittningsskyddet ej alls kommer till uttryck i lagen utan anges bara i dess motiv. Jag förordar alltså att de huvudsakliga besittningsskyddsbry-

Kungl. Maj:ts proposition nr lil år 1967 91

tande grunderna räknas upp i lagtexten i den utsträckning som framgår av det följande. Jag övergår nu till att behandla de skilda besittningsskyddsbrytande grun­ derna. Jag kan i alla delar ansluta mig till vad de sakkunniga anfört rörande rätten till förlängning om hyresgästen förverkat hyresrätten, om säkerhet som hyresgästen ställt försämrats och denne underlåtit att på anfordran ställa ny säkerhet samt om hyresgästen visat annan misskötsamhet än sådan som föranleder förverkande. I lagtexten bör intresseawägningen i dessa fall komma till uttryck genom att det anges att hyresgästen inte har rätt till för­ längning av hyresförhållandet om hyresrätten är förverkad eller hyresvärden får frånträda hyresavtalet enligt 28 § (46 § första stycket 1 i departementsförslaget) eller om hyresgästen i annat fall åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att hyresförhållandet skäligen inte bör förlängas (46 § första stycket 2). Jag vill understryka vad de sakkunniga anfört om att påföljden för hyres­ gästen i besittningsskyddshänseende vid bristande skötsamhet i viss män bör anpassas efter de större eller mindre svårigheter att skaffa annan bostad som råder på orten i fråga. De sakkunnigas förslag innebär att kvarboenderätten i princip bryts om hyresvärden avser att riva huset eller att företa sådan större ombyggnad som hindrar hyresgästen från att bo kvar i lägenheten. Någon prövning av det tillämnade företagets ändamålsenlighet och lämplighet avses inte ske vid ställningstagandet i besittningsskyddsfrågan. Detta innebär emellertid inte att besittningsskyddet helt skulle vara satt ur spel vid rivning och större ombyggnad. Hänsyn måste nämligen tas till hyresgästens möjligheter att skaffa annan bostad. De sakkunniga har utförligt utvecklat vilken innebörd detta hänsynstagande bör få i skilda marknadssituationer. Om bostadsför­ hållandena är sådana att hyresgästen inte rimligen själv kan skaffa annan lämplig bostad, bör enligt de sakkunnigas mening en billighetsprövning leda till att denne liksom f. n. får åtnjuta ett s. k. relativt besittningsskydd, dvs. ett besittningsskydd som bryts bara om hyresgästen erbjuds annan bostad med vilken han skäligen bör nöjas. Såväl de anförda principerna för intresseawägningen som de sakkunnigas uttalanden i övrigt om besittningsskyddet i rivnings- och ombyggnadssituationer har med vissa smärre undantag i allmänhet gillats eller lämnats utan erinran vid remissbehandlingen. Den föreslagna regleringen torde tillgodose kravet på att den från sam­ hällssynpunkt synnerligen angelägna sanerings- och ombyggnadsverksamhe­ ten inte hämmas av de hyresrättsliga bestämmelserna. Samtidigt skyddas hy­ resgästen från att bli ställd utan bostad med anledning av rivningen eller ombyggnadsarbetet. Ett sådant skydd är ofrånkomligt på en hyresmarknad som alltjämt präglas av bostadsbrist. Detta skyddsintresse bör emellertid inte

92 Kungl. Maj:ts proposition nr lil år 1967

leda till att en tillämnad rivnings ändamålsenlighet och lämplighet prövas i hyresärendet. En sådan prövning får helt ankomma på andra samhällsorgan. Även i övrigt ansluter jag mig till de sakkunnigas uttalanden. Den föreslagna intresseavvägningen, som i allt väsentligt torde stämma överens med vad som tillämpas vid prövning enligt hyresregleringslagen bör uttryckas på följande sätt. Rätt till förlängning bör inte föreligga, om huset skall rivas eller om det skall undergå större ombyggnad och det inte är uppenbart att hyresgästen kan bo kvar utan nämnvärd olägenhet för om­ byggnaden. Det förhållandet att hänsyn dock skall tas till hyresgästens möj­ ligheter att anskaffa annan bostad bör komma till uttryck genom att det för båda fallen anges, att det inte får vara obilligt mot hyresgästen att hy­ resförhållandet upphör (46 § första stycket 3 och 4).

I likhet med de sakkunniga anser jag att kvarboenderätten i princip bör brytas, när fastighetsägaren önskar göra en omläggning av brukningsändamålet, men att vid brist på bostäder hänsyn måste tas till hyresgästens möjligheter att skaffa annan bostad. Bedömningen bör i stort sett bli den­ samma som när det gäller rivning eller större ombyggnad. Det ändamåls­ enliga och lämpliga i det nya användningssättet bör alltså inte beaktas vid besittningsskyddsfrågans avgörande. Häri ligger att någon utredning om be­ hovet för fastighetsägaren att genomföra omläggningen normalt inte behöver förebringas. Detta hindrar emellertid inte att i särskilda fall skälen till fas­ tighetsägarens önskan att disponera lägenheten för annat ändamål kan få viss betydelse. En omläggning av brukningsändamålet är obillig mot hyresgästen om den väsentligen sker i syfte att sätta dennes besittningsskydd ur spel. Likaså framstår åtgärden som obillig om den sker för att öka fastighetens avkastning men hyresgästen förklarar sig beredd att ta på sig den högre hyra som krävs för att fastighetsägaren ändå skall få den större avkastningen, över huvud taget måste hyresvärdens vägran att medge förlängning av hyres­ förhållandet vara sakligt grundad. Rätt till förlängning bör i enlighet med det anförda inte föreligga, om lägenheten ej vidare skall användas för bostads­ ändamål och det ej är obilligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör (46 § första stycket 5).

När det gäller lägenhet i en- eller tvåfamiljshus eller lägenhet som uthyraren innehar med bostadsrätt anser de sakkunniga att hyresgästen inte skall vära berättigad till förlängning av hyresförhållandet, om uthyraren har för avsikt att bosätta sig i lägenheten, men att hyresgästen dock måste ges skä­ ligt rådrum att skaffa annan bostad. Jag delar denna uppfattning. Under re­ missbehandlingen har beträffande bostadsrättslägenheter den situationen uppmärksammats att fortsatt förhyrning hindras av bestämmelser i bostads­ rättslagen eller innehållet i bostadsrättsföreningens stadgar. Även i sådana fall bör som regel besittningsskyddet brytas. Det sagda kan sammanfattas på det sättet att rätt till förlängning inte föreligger om hyresavtalet avser

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967 93

lägenhet i en- eller tvåfamilj shus eller lägenhet som upplåtaren innehar med bostadsrätt och upplåtaren har sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta (46 § första stycket 6). Jag övergår nu till att behandla frågan om besittningsskyddet när bostad upplåtits i anslutning till anställning. De sakkunniga har behandlat denna fråga synnerligen utförligt och framlägger skilda förslag i syfte att stärka hyresgästens ställning. Förslagen rör även andra avsnitt av lagförslaget än reglerna om de besittningsskyddsbrytande grunderna och är i viss del av stor betydelse från allmänt systematisk synpunkt. I sitt betänkande har de sakkunniga valt att behandla förslagen i ett sammanhang och disponerat framställningen så att redogörelsen för förslagen hänförts till avsnittet om de besittningsskyddsbrytande grunderna. På hyresmarknaden förekommer i betydande utsträckning att bostäder upplåts åt anställda på villkor att hyresförhållandet skall upphöra om an­ ställningen upphör. När en bostadsupplåtelse på detta sätt är beroende av ett anställningsförhållande, brukar man tala om ett kopplat avtal. Bestäm­ melsen om att hyresförhållandet upphör när anställningen upphör benämns ofta avflyttningsklausul. När det gäller att bestämma verkan av en avflyttningsklausul har man att skilja på två kategorier av bostadsupplåtelser. Den ena kännetecknas av att upplåtelsen utgör endast ett moment i ett rent tjäns­ teavtal. Upplåtelsen faller då helt utanför hyreslagstiftningen och besitt­ ningsskydd föreligger endast i den utsträckning som följer av tjänsteavtalet. Lägenheter som upplåtits på nu angivna villkor benämner de sakkunniga tjänstebostäder. Den andra kategorien av bostadsupplåtelser grundas på avtal som helt eller delvis är att anse som hyresavtal. Besittningsskyddet är i dessa fall, såväl enligt hyresregleringslagen som besittningsskyddslagen, beroende av en intresseavvägning mellan parterna. Vid denna prövning torde avflyttningsklausulen tillmätas stor betydelse. De sakkunniga kallar bostäder av denna karaktär för personalhyresbostäder. Gränsen mellan tjänstebostäder och personalhyresbostäder är mycket oklar. Vid gränsdragningen brukar hänsyn tas till förhållandet mellan arbetsprestationens och bostadsupplåtelsens värde samt till frågan i vad mån den avtalsmässiga sammankopplingen av anställning och upplåtelse beror på arbetsuppgiftens art. Jag finner inte anledning att närmare gå in på denna svåra gränsdragningsfråga. De sakkunniga föreslår nu att även tjänstebostadsupplåtelserna skall föras in under hyreslagen. Syftet med detta reformförslag är tvåfaldigt. Dels syftar förslaget till att liyreslagens besittningsskyddsbestämmelser skall bli tillämpliga även på denna typ av bostadsupplåtelser, dels sägs förslaget leda till att man undgår gränsdragningen mellan å ena sidan rena tjänsteavtal som innefattar upplåtelse av bostad och å andra sidan avtal som helt eller delvis utgör hyresavtal. Förslaget har i allmänhet gillats vid remissgransk­ ningen.

94 Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

För egen del ser jag på följande sätt på denna fråga. Hyreslagen är i vä­ sentliga stycken en social skyddslag. Lagen innehåller en mångfald bestäm­ melser till förmån för hyresgästen, vilka anses vara av sådan betydelse för denne att det inte är tillåtet att avvika från dem genom avtal. Lagen erhöll denna karaktär framför allt genom 1939 års lagstiftning men den beskrivna inriktningen av lagen blir ännu mera markerad genom den reform som före­ slås nu. Särskilt när det gäller besittningsskyddet blir hyresgästens ställning nu väsentligt stärkt. Mot bakgrunden härav är det inte tillfredställande att en betydande grupp av bostadsupplåtelser lämnas helt utanför hyreslagen enbart av det skälet att upplåtelsen sker som led i ett tjänsteavtal mellan en­ skilda, i vilket bostadsupplåtelsen av traditionella skäl betraktas som under­ ordnad anställningsförhållandet. För en modern uppfattning finns det knap­ past i något fall skäl att betrakta bostadsupplåtelsen som av så ringa bety­ delse att den helt underordnas tjänsteavtalet. Jag ansluter mig därför till de sakkunnigas förslag att utsträcka hyreslagstiftningens tillämpningsområde till att omfatta också tjänstebostäderna. Den hyresrättsliga regleringen av rättsförhållandet mellan hyresvärdenarbetsgivaren och hyresgästen-arbetstagaren kompliceras av att samma rätts­ förhållande även kan vara helt eller delvis reglerat i kollektivavtal. Enligt 1 § första stycket lagen den 22 juni 1928 (nr 253) om kollektivavtal kan kollektivavtal träffas om villkor som skall lända till efterrättelse för anställ­ ning av arbetare eller om förhållandet i övrigt mellan arbetsgivare och ar­ betare. Enligt fast praxis anses häri ligga att kollektivavtal kan avse vill­ koren för upplåtelse av bostad som sker i samband med anställning. Avtal med denna innebörd förekommer på arbetsmarknaden. Tvister om tolkning eller tillämpning av kollektivavtal prövas exklusivt av arbetsdomstolen enligt lagen den 22 juni 1928 (nr 254) om arbetsdomstol. Uppstår tvist om tolkning eller tillämpning av ett villkor för bostadsupplåtelse i samband med anställ­ ning skall alltså tvisten handläggas av arbetsdomstolen, om villkoret tillkom­ mit genom kollektivavtal. Enligt de sakkunnigas förslag utgör tvisten emel­ lertid också en hyrestvist som skall handläggas enligt lagförslagets tvingande bestämmelser om förfarandet för sådana tvister. Det föreligger alltså en kon­ kurrens mellan kollektivavtalsområdet och liyreslagstiftningen. Under remissbehandlingen har gjorts gällande att den nu beskrivna kon­ kurrenssituationen uppkommer som en följd av de sakkunnigas förslag att hänföra tjänstebostadsupplåtelserna under hyreslagen. Det kan nämligen en­ ligt den mening som sålunda kommit till uttryck ifrågasättas om det är möj­ ligt att med rättsligt bindande verkan i kollektivavtal la in bestämmelser som är avsedda att reglera villkoren för upplåtelser av personalhyresbostäder. Enligt min mening stämmer denna uppfattning inte överens med den praxis som f. n. tillämpas och som torde vara uttryck för gällande rätt. I varje fall när det gäller den anställdes besittningsskydd — således inne­ hållet i och verkan av en avflyttningsklausul — torde hinder inte möta att

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967 95

genomföra en reglering genom kollektivavtal även om bostadsupplåtelsen inte är av den karaktären att den endast utgör ett moment i ett rent tjänste­ avtal. I vad mån möjlighet föreligger att därutöver reglera villkoren för en bostadsupplåtelse genom kollektivavtal kan i detta sammanhang lämnas där­ hän. Enligt min uppfattning föreligger alltså den nu diskuterade konkurren­ sen mellan hyresrättens och kollektivavtalsrättens regler oberoende av hur tjänstebostäder^ behandlas i hyresrättsligt avseende. Det nu diskuterade konkurrensproblemet uppkommer redan genom de sakkunnigas förslag att i hyreslagen införa vissa tvingande regler om förfarandet i hyrestvister. Den lösning som ligger närmast till hands för den nu diskuterade konkur­ rensfrågan är att genom lag begränsa kollektivavtalsområdet så att kollektiv­ avtal inte får träffas om villkoren för bostadsupplåtelser. Man har då att ställa sig frågan om det finns något beaktansvärt behov av att sluta kollek­ tivavtal på detta område. Det framgår inte tydligt vilken inställning de sakkunniga har till möjlig­ heten att om deras förslag gejioinförs träffa kollektivavtal angående villkoren för bostadsupplåtelser i samband med anställning. Klart är emellertid att de inte helt vill förhindra sådana avtal. Förslaget innebär nämligen att arbets­ givarorganisation genom kollektivavtal får komma överens med huvudorga­ nisation på arbetstagarsidan om att de hyresrättsliga besittningsskyddsreglerna inte skall gälla för bostadsupplåtelser som sker till arbetstagare som är bundna av kollektivavtalet (78 § första stycket i de sakkunnigas förslag). De annars tvingande besittningsskyddsbestämmelserna görs alltså i viss begrän­ sad utsträckning dispositiva. Detta förslag förutsätter att kollektivavtal skall kunna träffas om vissa särskilt angivna frågor under förutsättning att arbetsgivar- och arbetstagarsidan är företrädda på särskilt sätt men innebär inget ställningstagande till frågan i vad mån kollektivavtalsreglering får ske där­ utöver. Vid ställningstagandet till frågan om konkurrensen mellan hyreslagstiftningens och kollektivavtalsrättens regler är det emellertid nödvändigt att ta ställning till de sakkunnigas förslag att de annars tvingande hyres­ rättsliga besittningsskyddsreglerna skall kunna åsidosättas genom kollek­ tivavtal. Jag tar därför nu upp denna fråga. Förslaget har mött viss kritik under remissbehandlingen och det har gjorts gällande att det inte skulle vara förenligt med allmänna rättsprinciper att tillämpligheten av hyreslagen begränsas genom kollektivavtal. Enligt min me­ ning är denna kritik inte befogad. Som de sakkunniga anfört är det främst för de fastighetsanställda som det kan bli fråga om att genom kollektivavtal reglera besittningsskyddet. Organisationerna på detta område har också för­ klarat sig vara intresserade av att ha tillgång till en sådan möjlighet. Det är viktigt att hålla i minnet att det f. n. inte möter hinder att genom kollektiv­ avtal reglera villkor för bostadsupplåtelser i nu åsyftade fall. Det gäller alltså inte att föra in något nytt rättsområde under kollektivavtalsrätten utan sna­ rare att i viss utsträckning bevara den avtalsfrihet för de fackliga parterna

96 Kungl. Maj:ts proposition nr lbl år 1967

som nu föreligger. Det har heller inte framkommit att några olägenheter skulle vara förknippade med att kollektivavtal fritt kunnat träffas rörande villkor för bostadsupplåtelser. Jag ansluter mig därför till de sakkunnigas uppfattning att avsteg från besittningsskyddsbestämmelserna skall få göras genom kollektivavtal. Man uppnår enligt min mening tillräckliga garantier för att hyresgästens — arbetstagarens rättsskyddsintresse inte träds för nära genom att krav uppställs på att arbetstagarsidan skall vara företrädd på visst särskilt kvalificerat sätt. Jag återkommer strax till denna frågeställning. De undersökningar som de sakkunniga gjort och som ligger till grund för förslaget liksom remissutfallet i anledning av detta torde klarlägga att något behov att träffa kollektivavtal om hyresvillkor utom ramen för de sakkun­ nigas förslag inte föreligger. Mot bakgrunden härav föreslår jag att proble­ met med konkurrensen mellan kollektivavtalsrätten och hyreslagstiftningen löses på följande sätt. I 1 § lagen om kollektivavtal bör föreskrivas att om avtal, som enligt regeln i 1 § första-stycket samma lag i och för sig skulle vara att anse som kollektivavtal, avser villkor i fråga om hyresförhållande som beror av anställning så äger avtalet i denna del verkan som kollektiv­ avtal endast under vissa bestämda förutsättningar. För det första bör så­ dan verkan inträda bara i den mån avtalet rör besittningsskyddet och andra därmed sammanhängande bestämmelser som angår arbetsgivarens rätt att upplösa hyresförhållandet. En tveksam fråga är om hyressättningen också skall kunna regleras genom kollektivavtal. Jag har emellertid stannat för att detta skall få ske och skälet är att det torde finnas ett behov av att i kol­ lektivavtal kunna ange vissa normer för hyressättningen i samband med att besittningsskyddet regleras, exempelvis den kompensation som skall ut­ gå till den anställde för att lägenheten på grund av arbetsuppgiftens art är av särskild beskaffenhet eller att besittningsskyddet enligt kollektivavtalet är svagare än det som hyreslagen skulle ge. För det andra bör kollektivavtal om villkor för bostadsupplåtelse bara få träffas av avtalsparter som kan antas ha tillräcklig erfarenhet på området. De sakkunnigas förslag innebär att avtalet måste träffas mellan å ena sidan staten, kommun eller arbetsgivarsammanslutning och å andra sidan huvudorganisation på arbetstagarsidan. Enligt min mening är det tillräckligt att — efter förebild av bl. a. bestämmel­ sen i 12 § sista stycket lagen den 17 maj 1963 (nr 114) om semester — avta­ let på arbetstagarsidan slutits eller godkänts av huvudorganisation. Några regler om att arbetsgivarsidan skall ha varit företrädd på särskilt sätt torde inte behövas. Frågan om konkurrensen mellan kollektivavtalsrätten och hyreslagstift­ ningen när det gäller förfarandet i hyrestvister bör enligt min mening lösas på följande sätt. Arbetsdomstolen bör liksom hittills vara ensam behörig domstol i fråga om hyrestvist angående fråga som regleras genom kollek­ tivavtal. En föreskrift härom tas upp i 72 § andra stycket i departementsförslaget. Kollektivavtalsparterna bör vidare ha frihet att bestämma att

Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967 97

hyrestvist av det nu aktuella slaget även i övrigt skall handläggas i en ord­ ning som avviker från hyreslagens bestämmelser. I kollektivavtalet bör så­ lunda få anges att substitutions- eller sublokationstvist eller besittningsskyddstvist inte behöver hänskjutas till hyresnämnd. Tvisten får i sådant fall i stället handläggas enligt kollektivavtalets förhandlingsordning. Om kollektivavtalsparterna inte undantar tvist från hyresnämndens prövning, måste tvisten hänskjutas till nämnden trots att den är av kollektivavtalsrättslig natur. Vill part inte åtnöjas med nämndens beslut, får klandertalan föras hos arbetsdomstolen inom den frist som anges i 71 § i departementsförslaget. I övrigt blir i sådant fall reglerna om förfarandet vid arbetsdom­ stolen tillämpliga. I samma mån som kollektivavtal kan träffas angaende viss hyresrättslig fråga bör det i enlighet med vad jag förut har anfört vara tillåtet att göra avsteg från hyreslagens tvingande regler. Denna princip, som i de sakkun­ nigas förslag har kommit till uttryck i den förut behandlade bestämmelsen i 78 § första stycket, innebär att reglerna om förlängning av hyresavtal och om rätt att överlåta hyresrätt eller upplåta lägenhet i andra hand blir vill­ korligt dispositiva. Som nyss har framgått föreslår jag att kollektivavtal skall få slutas även angående hyressättningen. I detta avseende finns de! dock ingen anledning att tillåta avsteg till hyresgästens nackdel från hyres­ lagens tvingande normer för hyressättningen. Jag övergår nu till den omstridda frågan vilken verkan en avflyttningsklausul bör tillmätas vid prövningen av om eu hyresgäst skall äga rätt till förlängning av hyresförhållandet trots att anställningen upphört. Fragan uppkommer endast i den mån kollektivavtal enligt de förut behandlade oestämmelserna inte träffats angående besittningsskyddet. De sakkunnigas förslag vilar på den grundinställningen att besittningsskyd­ det i ej obetydlig mån bör kunna stärkas utan att arbetsgivarens berättigade intressen åsidosätts. Tanken att hindra varje tillämpning av avflyttningsklausuler avvisas bestämt. Skälet är framför allt att arbetsgivaren ej sällan behö­ ver ha anställda boende i vissa bostäder för att deras arbetsuppgifter skall kunna fullgöras på rätt sätt samt att arbetsgivaren i vissa fall har ett berätti­ gat önskemål att kunna underlätta anskaffningen av arbetskraft genom att erbjuda goda bostäder åt de anställda. Å andra sidan understryks vikten av att arbetstagaren inte obehörigen hindras i friheten att byta anställning, och de sakkunniga betonar att det i synnerhet i vissa situationer kan vara obilligt mot arbetstagaren att göra en avflyttningsklausul gällande. En avvägning måste alltså ske mellan arbetsgivarens intresse av att kunna upplåta lägenhe­ ten åt annan när anställningen upphört och arbetstagarens intresse av att få bo kvar i lägenheten. Från denna grundläggande princip om att en intres­ seavvägning skall ske även när bostadsupplåtelsen grundas på ett avtal med kopplingsklausul gör de sakkunniga två undantag. Det första undantaget avser bostäder av sådan beskaffenhet att de ound- 4 Bihang till riksdagens protokoll 1967. 1 samt. Nr 111

98 Kungl. Maj:ts proposition nr 1^1 är 1967

gängligen måste bebos av den anställde för att arbetsuppgifterna skall kunna fullgöras på rätt sätt. Hit liör enligt de sakkunnigas mening bl. a. bostad som upplåtits i anslutning till tjänst som i allmän verksamhet är förenad med bostadstvång eller tjänst som är av övervägande övervaknings- eller vaktkaraktär eller tjänst inom lantbruket eller som fastiglietsskötare. Beträffande sådana bostäder bör en avflyttningsklausul kunna tillämpas på det sättet att arbetsgivaren får tillgång till lägenheten med tillräcklig säkerhet och i till­ räckligt god tid för att tjänsten utan men för verksamheten skall kunna över­ tas av efterträdaren. Förslaget innehåller i 78 § fjärde stycket en regel som torde ha denna innebörd. Det andra undantaget — som gäller andra kopplade avtal än sådana som åsyftas med det första undantaget — hänger samman med de sakkunnigas uppfattning att verkan av en avflyttningsklausul bör minska allt efter som ti­ den går. Arbetsgivarens erbjudande av bostad till en arbetssökande bör inte kunna utnyttjas av arbetstagaren för att komma över en bostad utan allvarlig avsikt att vara kvar i arbetet. Ett sådant förfaringssätt bör hindras genom att arbetsgivaren tillåts upplösa hyresförhållandet under åberopande av avflyttningsklausulen. Sedan anställnings- och hyresförhållandet varat längre tid torde benägenheten att byta bostad och arbete minska. Arbetsgivarens behov av att kunna göra avflyttningsklausulen gällande minskas i samma mån. De sakkunniga föreslår med hänsyn härtill att en tidsgräns om tre år skall vara bestämmande för avflyttningsklausulens verkan vid intresseavväg­ ningen i ett besittningsskyddsärende. En förlängning av treårstiden skall kunna medges av medlingsnämnden om särskilda skäl föreligger. När det gäller den närmare innebörden av den föreslagna treårsregeln är det inte helt klart vad de sakkunniga åsyftar. I motiven anges att avflytt­ ningsklausulen inte skall ha verkan längre tid än tre år om inte dispens medges för viss ytterligare tid. Hyresvärden skall visserligen oavsett att treårstiden gått ut kunna åberopa att lägenheten ursprungligen hyrts ut till hyresgästen i hans egenskap av arbetstagare eller att den behövs för annan anställd, men ett sådant åberopande får tillmätas verkan endast inom ramen för den vanliga intresseavvägningen mellan parterna. Före treårstidens ut­ gång skall frågan om hyresvärden får upplösa hyresförhållandet bedömas ge­ nom att obilligheten i hyresgästens situation vägs mot hyresvärdens intresse. Hyresvärden måste ha ett väsentligt intresse att upplösa hyresförhållandet för att förlängning inte skall ske. Vid bedömandet av om en upplösning av hyres­ förhållandet är obillig mot hyresgästen skall betydande hänsyn tas till vem som föranlett att anställningen upphört. Även före treårstidens utgång avses alltså hyresvärdens rätt att upplösa hyresförhållandet under åberopande av en avflyttningsklausul vara ganska begränsad. I de sakkunnigas förslag till lagtext har emellertid treårsregeln utformats på ett sätt som ger visst stöd för tolkningen att en avflyttningsklausul skulle ha viss verkan även efter treårs­ tidens utgång och att den dessförinnan skulle vara absolut hinder mot för­

Kungl. Maj.ts proposition nr 141 år 1967 99

längning av hyresavtalet. I 78 § andra stycket utformas treårsregeln nämli­ gen på det sättet att om uppsägning till avflyttning sker senare än tre år från upplåtelsen får skyldighet för hyresgästen att avflytta inte grundas enbart på det förhållandet att tjänsten upphört. Under remissbehandlingen har i allmänhet inga invändningar rests mot tanken att besittningsskyddet bör stärkas även på den nu aktuella sektorn av bostadsmarknaden. Förslaget att en avvägning som regel alltid bör ske mellan de motstående intressena godtas av nästan alla remissinstanser som uttalat sig i frågan. Ett betydande antal remissinstanser, särskilt företrädar­ na för näringslivs- och fastighetsägarintressena, avstyrker emellertid den fö­ reslagna treårsregeln. Man utgår därvid från att regeln har den innebörden att en avflyttningsklausul förlorar sin verkan efter treårstidens utgång. Det görs gällande att det ofta är ett livsviktigt intresse för industrier på orter där hyresmarknaden inte är differentierad att kunna erbjuda arbetskraften goda bostäder genom företagens försorg. Det föreslås från flera håll att avflyttningsklausulens verkan inte skall tidsbegränsas men att man i stället vid intresseavvägningen i besittningsskyddstvisten skall ta skälig hänyn till hur lång tid hyresförhållandet bestått. För egen del ser jag på det nu diskuterade spörsmålet på följande sätt. Jag biträder de sakkunnigas uppfattning att besittningsskyddet för hyres­ gäster som erhållit bostad i samband med anställning bör stärkas. Det ligger ett starkt egenvärde i att lagfästa hyresgästens berättigade anspråk på att vara tryggad i besittningen av det egna hemmet. Så långt det går bör en hy­ resgäst som fått lägenheten upplåten till sig av arbetsgivaren vara tillförsäk­ rad ett lika starkt besittningsskydd som andra hyresgäster. Man kan emellertid inte bortse från att arbetsgivaren i många fall har ett betydande intresse av att kunna upplösa hyresförhållandet när anställningen upphört för att i stället kunna tillhandahålla lägenheten åt annan. Det sagda gäller naturligtvis framför allt när lägenheten måste bebos av viss anställd för arbetsuppgiftens behöriga fullgörande. Även i andra fall finns dock ett sådant intresse. Industrierna har ej sällan investerat betydande kapital på fastighetsmarknaden i syfte att kunna tillförsäkra sig behövlig arbetskraft genom att erbjuda de arbetssökande goda bostäder. Det är också ett sam­ hälleligt intresse att industriernas försörjning med arbetskraft underlättas. Behovet från arbetsgivarsidan av att disponera över ett eget lägenhetsbestånd hänger samman med att bostadsbrist råder på många orter. Därav torde dock inte den slutsatsen kunna dras att de kopplade avtalen har ett berättigande bara under en övergångstid. Även om man kan förmoda att användningen av kopplade avtal kommer att minska betydligt när bättre ba­ lans uppnås på bostadsmarknaden, är det enligt min mening realistiskt att utgå från att på vissa håll behovet att knyta avflyttningsklausuler till bostadsupplåtelser åt anställda kommer att kvarstå under avsevärd tid fram­ över.

100 Kungl. Maj:ts proposition nr lil år 1967

En avvägning måste alltså ske mellan den enskildes behov av trygghet i besittningen av hemmet och arbetsgivarens behov av att disponera lägenhe­ ten för annan anställd. De sakkunniga har fäst stor vikt vid tanken att vid denna avvägning större hänsyn bör tas till hyresgästens anspråk på kvarboenderätt fastän anställningen upphört, om hyresförhållandet varat under längre tid. Denna synpunkt har också i allmänhet accepterats vid remiss­ granskningen. Även jag anser att denna tanke i princip är riktig. Jag kan emellertid inte dela den i flera remissyttranden framförda uppfattningen att tidsbegränsningen av en avflyttningsklausuls verkan skulle vara överflödig och att det skulle räcka med att vid intresseavvägningen ta hänsyn till hyres­ förhållandets längd. En sådan princip leder visserligen normalt till ett till­ fredsställande resultat vid en rättslig prövning av besittningsskyddsfrågan men den skänker inte den anställde tillräcklig trygghet, eftersom utfallet av intresseavvägningen inte med någon högre grad av säkerhet kan överblickas på förhand. Redan risken för att lägenheten kan gå förlorad om anställning­ en upphör kan av den enskilde uppfattas som lika belastande som en avflyttningsklausul som har absolut verkan. Som de sakkunniga funnit bör därför en tidsgräns uppställas. Om hyresförhållandet varat så länge att tids­ gränsen överskridits, bör hyresgästen vara tillförsäkrad ett väsentligt star­ kare besittningsskydd än dessförinnan. Intresseavvägningen före och efter tidsgränsen bör i huvudsak utfalla på följande sätt. Om anställningen upphör innan tidsgränsen passerats bör arbetsgivaren — hyresvärden normalt äga upplösa hyresförhållandet under åberopande av avflyttningsklausulen. Vissa förutsättningar bör dock vara uppfyllda. För det första måste krävas att hyresvärden har sakligt skäl för sitt anspråk på att få disponera över lägenheten. Häri ligger att han måste göra antagligt att lägenheten behövs för annan som är anställd eller som skall anställas vid företaget. Ett sådant behov kan föreligga även på den differentierade hyres­ marknaden, nämligen när det med fog kan påstås att ett erbjudande om upplåtelse av lägenheten till arbetssökande utgör ett argument av betydelse från rekryteringssynpunkt. Det bör inte ställas alltför starka krav på bevis­ ningen i detta avseende. En svår fråga är vilken vikt som skall fästas vid bakgrunden till att anställningen upphört. Jag anser emellertid att denna synpunkt inte bör tillmätas alltför stort utrymme. Om arbetsgivaren skilt arbetstagaren från anställningen under omständigheter som medför att åt­ gärden ter sig otillbörlig, bör arbetsgivaren inte få upplösa hyresförhållan­ det. Den närmare avvägningen på denna punkt torde få överlämnas åt rätts­ tillämpningen. Även innan tidsgränsen passerats bör viss hänsyn tas till hur länge hyresförhållandet varat. En uppsägning från anställningen som uppen­ barligen gjorts enbart i syfte att hindra att hyresgästen kommer i åtnjutande av det väsentligt starkare besittningsskyddet sedan tidsgränsen passerats bör inte få åberopas till stöd för att upplösa hyresförhållandet. Det nu anförda bör i lagen uttryckas så att hyresgästen inte har rätt till

Kungl. Maj:ts proposition nr lfrl år 1967 101

förlängning av hyresförhållandet, om detta beror av anställning som upphört och det ej är obilligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör (46 § första stycket 8). Om hyresförhållandet varat så lång tid att tidsgränsen överskridits när hy­ resvärden vill skilja hyresgästen från lägenheten under åberopande av avflyttningsklausulen, bör presumtionen vara den att hyresförhållandet skall förlängas. Presumtionen bör brytas endast om hyresvärden styrker att det skulle vara till allvarligt men för företaget om lägenheten inte fick dispone­ ras för annan arbetstagare. Ett sådant läge torde normalt inte förekomma an­ nat än på orter där hyresmarknaden har en särskild struktur. Det kan därvid antingen vara så att bostadsbeståndet på orten till väsentlig del är företagsägt och att därför företaget måste få disponera över lägenheterna för att över huvud taget få arbetskraft eller också på det sättet att orten ligger i an­ slutning till någon tätort där andra arbetstillfällen erbjuds och omsättning­ en av arbetskraft därför är stor och risken betydande för att hyresgästen lämnar sin anställning men önskar bo kvar i en lägenhet som arbetsgivaren tillhandahållit i en av honom ägd fastighet. Det finns anledning räkna med att det i praxis relativt snart kommer att bli klarlagt vilka orter som har sådan struktur på bostadsmarknaden att en avflyttningsklausul bör ha verkan även efter det att tidsgränsen passerats. Det kan också tänkas att intresseorganisationerna på bostads- och arbets­ marknaden kan komma att träffa överenskommelser som blir vägledande i frågan. Det återstår att ta ställning till frågan vilken tid som skall gälla. Skäl kan otvivelaktigt anföras för att den av de sakkunniga föreslagna tiden tre år är något för lång. Jag har dock stannat för att godta de sakkunnigas förslag i denna del. Däremot anser jag inte att det finns anledning tillåta att tiden för­ längs. På grund av det anförda föreslår jag en regel av innebörd att om hyres­ förhållande som beror av anställning varat längre än tre år har hyresgästen rätt till förlängning av hyresförhållandet, om hyresvärden inte har synnerli­ ga skäl för att upplösa hyresförhållandet (46 § andra stycket). De sakkunniga föreslår vissa andra generella åtgärder till förbättring av besittningsskyddet när det gäller kopplade avtal. I korthet går dessa åtgärder ut på att den uppsägning som sker i anställningsförhållandet inte såsom nu är fallet skall gälla som uppsägning även av hyresavtalet. Detta föreslås skola bringas att upphöra i vanlig ordning. Vidare föreslås att en minimitid av en månad vid uppsägning för avflyttning från lägenheten skall gälla i fråga om kopplade avtal. Jag biträder dessa förslag. Reglerna behandlas när­ mare i specialmotiveringen. Vad jag hittills anfört har inte gällt sådana lägenheter vilka oundgängligen behövs för tjänstens rätta fullgörande. Beträffande dessa lägenheter är det — såsom även de sakkunniga torde ha ansett — ofrånkomligt att avflyttnings-

102 Kungl. ftlaj. ts proposition nr lil år 1967

klausulen ges absolut verkan. Detta måste gälla även om hyresförhållandet varat längre tid än tre år. En regel av denna innebörd tas upp som en sär­ skild besittningsskyddsbrytande grund (46 § första stycket 7). Inte heller regeln om viss minsta uppsägningstid bör gälla i dessa fall (se 4 § andra stycket). Såväl i de sist behandlade fallen som annars när en avflyttningsklausul tillåts leda till att hyresförhållandet upplöses kan det åtminstone ibland komma i fråga att medge hyresgästen rimligt anstånd med avflyttningen från lägenheten.

Vad härefter gäller övriga situationer där fråga kan uppkomma om att bryta besittningsskyddet är det som jag redan förut har anfört inte möjligt att i lagen reglera alla sådana fall i vilka en hyresvärd kan tänkas ha fog att motsätta sig förlängning av hyresförhållandet. Det är ofrånkomligt att hänföra dessa till en generalklausul som med nödvändighet blir ganska all­ mänt hållen. Dess närmare innebörd får fastställas i rättstillämpningen. I de sakkunnigas förslag innebär generalklausulen att hyresförhållandet inte skall förlängas om hyresvärden har ett väsentligt intresse att upplösa hyresförhållandet och det inte strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest är obilligt mot hyresgästen att han måste lämna lägenheten. Under remissbehandlingen har utformningen av den föreslagna regeln kritiserats och det har gjorts gällande att regeln kan uppfattas som innebärande att tyngdpunkten i intresseavvägningen förskjuts till förmån för hyresgästen, om man jämför med den praxis som f. n. tillämpas av de hyresreglerande myndigheterna. Enligt min mening bör generalklausulen ge uttryck åt att de motstående intressena i besittningsskyddsärendet alltid skall vägas mot varandra. Det­ ta framkommer om man i överensstämmelse med vad som gäller enligt hy­ resregleringslagen gör rätten till förlängning av hyresavtalet beroende av att en upplösning av hyresförhållandet inte strider mot god sed i hyresför­ hållanden eller på annat sätt är obillig. Iläri ligger att det på hyresvärdens sida alltid måste föreligga avflyttningsskäl av saklig art. Departementsförslaget är utformat i enlighet härmed (46 § första stycket 9). De sakkunniga har utförligt uppehållit sig vid hur intresseavvägningen bör utfalla i skilda situationer som inte är belysta i det föregående. Det skulle föra alltför långt att här gå in på dessa frågor. Jag kan emellertid i allt väsentligt ansluta mig till vad de sakkunniga anfört.

Kiingl. Maj:ts proposition nr lkl år 1967 103

Besittningsskydd utanför bostadssektorn

Inledning

I samband med upphävandet av den hyresreglering som tillkom under första världskriget framfördes, som förut framhållits, från skilda håll krav på att regler om besittningsskydd för hyresgäst skulle införas i den perma­ nenta hyreslagstiftningen. Därvid uppmärksammades också frågan om skydd för hyresgäst som driver näring. Frågan om optionsrätt eller prioritetsrätt för affärshyresgäst aktualiserades även inom riksdagen vid flera tillfällen under 1920- och 1930-talen. I sitt år 1938 framlagda betänkande med förslag till reformerad hyreslagstiftning (SOU 1938:22) fann hyreslagstiftningskommittén frågan huru­ vida liyreslagen borde innefatta särskilda skyddsbestämmelser till förmån för affärsdrivande hyresgäst ligga på ett annat plan än frågan om besitt­ ningsskydd för bostadshyresgäst. I det senare fallet gällde det väsentligen att skydda de ideella värden som knyter sig till hemmet. I det förra fallet är det fråga om ett ställningstagande för ena parten i ett mellanhavände av rent ekonomisk natur. Enligt kommitténs mening förutsatte en lagstiftning till skydd för innehavet av viss affärslägenhet att hyresvärden missbrukat sin ekonomiska övermakt eller i vart fall att det förelåg fara för detta. Kommitténs förslag i fråga om affärslägenheter utgick från den huvud­ regeln att hyresvärden skulle äga frihet att vägra förlängning av hyresav­ talet. Ersättningsskyldighet vid vägran att förlänga sådant avtal foreslogs i begränsad utsträckning. Kommitténs förslag lades i huvudsak till grund för de bestämmelser som efter 1939 års revision av hyreslagen återfinns i 38—40 §§ hyreslagen. Enligt hyreslagen inträder ersättningsskyldighet för hyresvärden om hans vägran att medge förlängning av hyresförhållandet strider mot god hyressed eller om han uppställer otillbörligt villkor för förlängning. I fråga om lägenheter som brukas i förvärvsverksamhet är skadeståndsrätten mera omfattande än för andra lägenheter. Ersättningsskyldigheten omfattar för den förra gruppen förutom skälig gottgörelse för de kostnader som är förenade med en flyttning från lägenheten även ersättning för den ökning av lägenhetens värde på hyresmarknaden som hyresgästens vernsamhet medfört i fall när hyresvärden eller annan efter hyresgästens avflyttning i lägenheten utövar förvärvsverksamhet av samma eller liknande art som hyresgästen bedrev där. För alla typer av lägenheter gäller den begräns­ ningen att hyresförhållandet måste vara grundat på avtal som slutits för minst sex månader. Hyreslagens besittningsskyddsregler har som förut nämnts kommit att tillämpas i mycket ringa utsträckning. Detta beror på de särregler som in­

104 Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

förts genom hyresregleringslagen och besitlningsskyddslagen. Enligt sist­ nämnda lagar råder ingen principiell skillnad mellan bostadshyresgästs och annan hyresgästs besittningsskydd. Skyddet är enligt båda dessa lagar av direkt typ (kvarboenderätt).

Valet av skyddsform

Hyreslagskommittén. Kommittén anser flera skäl tala för att man vid be­ sittningsskyddets utformning bör göra skillnad mellan upplåtelser för bo­ stadsändamål och upplåtelser för annat ändamål. Besittningsskyddet för bostadshyresgäst avser i första hand att tillgodose ett ideellt intresse, me­ dan besittningsskyddet utanför bostadssektorn väsentligen har till uppgift att värna ett intresse av ekonomisk natur. Kommittén fäster vidare upp­ märksamheten på den olikhet som vid fri prisbildning på hyresmarknaden föreligger mellan bostadslägenheter och andra lägenheter i fråga om pris­ bildningens struktur. Medan hyresnivån för bostadslägenheter med ungefär likartat bruksvärde i allmänhet är tämligen samlad och enhetlig, kan hy­ rorna för till synes likvärdiga lägenheter utanför bostadssektorn ofta variera inom mycket vida gränser. Inom bostadssektorn grundas en uppsäg­ ning för hyreshöjning normalt på att förvaltningskostnaderna ökat eller att hyresnivån för likvärdiga lägenheter stigit sedan avtalet ingicks. Utanför bostadssektorn är det däremot, särskilt när det gäller affärslägenheter med gynnsamt affärsläge, under normala marknadsförhållanden ingalunda säll­ synt att uppsägning sker under hänvisning till ett fördelaktigt anbud från tredje man. Enligt kommitténs mening är det naturligt att utanför bostads­ sektorn välja den skyddsform som erbjuder de bästa möjligheterna att beakta ett sådant anbud när det gäller att pröva det befogade i en upp­ sägning. I ett optionssystem är dessa möjligheter mera begränsade än i ett ersättningssystem. I det förra fallet kommer prövningen att äga rum vid en tidpunkt, då någon skyldighet för hyresgästen att flytta ännu inte föreligger. Det kan vara vanskligt att bedöma allvaret i ett hyresanbud beträf­ fande en lägenhet som inte är ledig. I ett ersättningssystem däremot prövas det befogade i uppsägningen först när hyresgästen lämnat lägenheten. Vid denna tidpunkt är det lättare att bedöma om ett förmånligt hyresanbud som åberopats såsom uppsägningsgrund varit allvarligt menat, eftersom ut­ redning kan förebringas om den hyra som hyresgästens efterträdare får betala. Av nu angivna skäl anser kommittén att behovet av besittningsskydd utanför bostadssektorn bör tillgodoses genom ersättningsregler och ej så­ som för bostadshyresgäst genom förlängningsregler. Kommittén utgår från att förlängning av hyresförhållandet normalt skall ske. I analogi med vad som förordas för bostadslägenheterna föreslås där­ för en sådan uppbyggnad av besittningsskyddet att hyresvärd som vägrar hyresgäst nytt hyresavtal, skall vara ersättningsskyldig, om han inte har

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967 105

giltig anledning till sin vägran. Sådan ersättningsskyldighet bör föreligga också när hyresvärden för att gå med på förlängning krävt oskälig hyra eller uppställt annat villkor som strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest är obilligt. Skadeståndsrätten föreslås omfatta flyttningskost­ nader, sådan värdeminskning på hyresgästens egendom som berott på hyres­ förhållandets upplösning samt förlust av kundkrets.

Remissyttrandena. Under remissbehandlingen av hyreslagskommitténs förslag var meningsmotsättningarna mycket stora i fråga om valet av skyddsform utanför bostadssektorn. Flertalet remissinstanser godtog dock kommitténs val. Många uttalade sig emellertid för ett direkt skydd under framhållande av att de av kommittén föreslagna ersättningsreglerna, sär­ skilt i fråga om förlust av kundkrets, inte utformats på ett tillfredsställande sätt och att de skulle komma att medföra vissa svårigheter i tillämpningen.

Hyreslagstiftningssakkunniga. De sakkunniga framhåller att det ligger nära till hands att vid utformningen av besittningsskyddsregler, som bättre än hyreslagens tillgodoser hyresgästens behov av skydd, i så liten utsträck­ ning som möjligt frångå de regler som under snart 25 års tid genom provi­ sorisk lagstiftning varit normerande för parterna på hyresmarknaden. Ett enhetligt system för alla hyresobjekt har också vissa fördelar från lagtek­ niska synpunkter och för lagstiftningens praktiska tillämpning. Värdet av hyresregleringslagens direkta besittningsskydd måste dock ses mot bak­ grunden av de särskilda förhållanden som rätt på hyresmarknaden allt­ sedan lagens tillkomst. Det kan inte tas för givet att ett sådant system utanför bostadssektorn även vid fri prisbildning på hyresmarknaden skulle vara fördelaktigare från hyresgästens synpunkt än ett indirekt besittnings­ skydd i form av rätt till ersättning. Även om samma skyddsform väljs för bostäder och lokaler skulle tillämpningen av besittningsskyddsreglerna bli olika i ett viktigt hänseende, nämligen i fråga om hyresspärren. Detta sam­ manhänger med prisbildningens struktur på en fri hyresmarknad. För att hyrorna skall kunna anpassas till marknadsvärdet måste man inom lokal­ sektorn tillåta betydligt vidare gränser för vad som är skälig hyra än inom bostadssektorn där hyresnivån för lägenheter med ungefär samma bruks­ värde är relativt samlad. Eftersom de faktorer som bestämmer marknads­ värdet inom lokalsektorn har olika betydelse för olika lokaler är det myc­ ket svårt att finna några normer som kan läggas till grund för jämförelseprövningen i ett optionssystem. Det finns därför risk för att hyresspärren inte skulle fungera på rätt sätt. Detta skulle försvaga hyresgästens besitt­ ningsskydd. De sakkunniga anser att ett hyresanbud från tredje man måste kunna beaktas såsom ett målt på lägenhetens marknadsvärde vid prövningen av om en fordrad hyra är skälig. I annat fall uppnår man inte en prisbildning Bihang till riksdagens protokoll 196 7. 1 samt . Nr 141

106 Kungl. Maj.ts proposition nr lbl år 1967

som är anpassad till konsumenternas värderingar. Möjligheterna att be­ akta ett sådant anbud är mera begränsade i ett optionssystem än i ett ersättningssystem. Värdet av ett indirekt besittningsskydd måste bedömas med utgångspunkt från den närmare utformningen av ersättningsreglerna. Under remissbehand­ lingen av hyreslagskommitténs förslag har på vissa håll befarats att svårig­ heter skulle komma att uppstå vid prövningen av hyresgästens ersättnings­ krav och att ersättningen i åtskilliga fall skulle bli otillfredsställande. De sakkunniga anser att dessa farhågor inte är ogrundade. De under remiss­ granskningen påtalade olägenheterna kan emellertid i betydande utsträck­ ning undgås genom en annan utformning av ersättningsreglerna. Dessa bör bättre tillgodose hyresgästens anspråk på att erhålla full gottgörelse för den skada han åsamkas till följd av hyresförhållandets upplösning. Där­ igenom kommer ersättningsreglerna också att utöva en starkare preventiv verkan mot obefogade uppsägningar. En närmare redogörelse för de sak­ kunnigas förslag till utformning av ersättningsreglerna lämnas i ett sär­ skilt avsnitt. I detta sammanhang kan det vara tillräckligt att konstatera att förslaget innebär att hyresgästen i princip får full ersättning för alla kostnader och all skada som hyresförhållandets upplösning vållar honom. Dessutom föreslår de sakkunniga att hyresgästens besittningsskydd skall stärkas ytterligare genom regler om anstånd med avflyttningen och om för­ skott i avräkning på den slutliga ersättningen. Den genomgripande omdaning som hyresmarknaden under senare år undergått till följd av strukturförändringarna inom näringslivet är ytter­ ligare en omständighet som bör beaktas vid valet av skyddsform. En rela­ tivt god balans mellan tillgång och efterfrågan på lokaler råder nu i de flesta orter, om man bortser från de mest eftertraktade lägena i de större städernas centrala delar. Sammanfattningsvis anför de sakkunniga att risken för en omfattande ersättningsskyldighet kan antas komma att utöva en betydande preventiv verkan mot obefogade hyreshöjningar och uppsägningar samtidigt som ett system med ersättningsregler bäst tillgodoser önskemålet om fri prisbild­ ning på hyresmarknaden. I ett optionssystem föreligger betydande risker för att hyresspärren blir så svag att hyresgästen i praktiken inte erhåller något godtagbart skydd. Dessa synpunkter har lett de sakkunniga till den ståndpunkten att ett besittningsskydd i hyresförhållanden utanför bostads­ sektorn genom lämpligt utformade ersättningsregler är att föredra framför ett system med förlängningsregler. Utformningen av ett ersättningssystem bör enligt de sakkunnigas mening ske från den utgångspunkten att förlängning av ett ingånget avtal normalt skall ske. En sådan uppbyggnad av besittningsskyddet stämmer bäst överens med det karakteristiska förutsättningsläget vid hyresavtalets ingående. De sakkunniga anser att denna uppfattning är särskilt befogad när det gäller

Kungl. Maj:ts proposition nr IM år 1967 107

upplåtelser för kommersiella ändamål. Huvudregeln föreslås därför vara att ersättningsskyldighet skall inträda för hyresvärden om han vägrar att för­ länga hyresavtalet och ej har befogad anledning till sådan vägran. Bestämmelserna om besittningsskydd i hyresförhållanden utanför bo­ stadssektorn tas upp i 65—71 §§ i de sakkunnigas förslag.

Remissyttrandena. Meningsmotsättningarna i fråga om besittningsskyd­ det för lokalhyresgäster har varit stora även under remissbehandlingen av de sakkunnigas förslag. De sakkunnigas val av skyddsform utanför bostads­ sektorn har godtagits av Svea hovrätt, hovrätten för Nedre Norrland, bygg­

nadsstyrelsen, överståthållarämbetet, länsstyrelserna i Uppsala, Östergöt­

lands, Kronobergs, Göteborgs och Bohus samt Norrbottens län, rådhusrätten

i Malmö, handelskamrarna i Stockholm, Göteborg, Norrköping, Örebro, Bo­

rås, Gävle, Sundsvall och Karlstad, Svenska stadsförbundet, Svenska kom­

munförbundet, Svenska landstingsförbundet, Sveriges fastighetsägareför­ bund, HSB, Svenska riksbyggen, Näringslivets byggnadsdelegation, Svenska

byggnadsentreprenörföreningen, Svenska byggnadsindustriförbundet, Sve­ riges industriförbund, Sveriges grossisstförbund, Svenska bankföreningen, Svenska försäkringsbolags riksförbund, KF, Svenska företagares riksför­ bund, Föreningen Sveriges häradshövdingar, Föreningen Sveriges stads-

domare, SACO, Sveriges juristförbund och Sveriges tandläkareförbund.

För ett direkt besittningsskydd uttalar sig kommerskollegium, hyresrådet (utom fastighetsägarerepresentanterna, som ansluter sig till de sakkunnigas förslag), länsstyrelserna i Stockholms, Södermanlands och Jämtlands län,

Stockholms rådhusrätt, Göteborgs rådhusrätt, lagberedningen, handelskam­ maren i Malmö, Hyresgästernas riksförbund, Svensk industriförening, Sveriges köpmannaförbund, Sveriges hantverks- och industriorganisation

samt Sveriges advokatsamfund. För åtskilliga av de remissinstanser som förordar ett indirekt besittnings­ skydd för lokalhyresgäster är det avgörande skälet mot en optionsrätt utan­ för bostadssektorn att en sådan är svår att förena med principen om en marknadsmässig prisbildning på affärslokaler. Sålunda anser Sveriges fas­ tighetsägareförbund att en marknadsmässig hyressättning inom denna del av hyresmarknaden inte kan genomföras i ett optionssystem med hänsyn till de skiftande och ofta svårbedömbara faktorer som bestämmer mark­ nadsvärdet för affärslokaler. Svea hovrätt framhåller att ett direkt besitt­ ningsskydd för lokalhyresgäster skulle medföra stora tillämpningssvårigheter, framför allt genom att reglerna för att bli effektiva måste innehålla bestämmelser även om en hyresspärr. Man skulle därvid komma in på mycket vanskliga bedömningar av olika lokalers inbördes marknadsvärde. Av stor betydelse för valet av skyddsform anser hovrätten också vara att bristen på lokaler numera ej synes vara alltför besvärande annat än i vissa delar av de större städerna. På grund härav och då besittningsskyddet

108 Kungl. Maj:ts proposition nr Ut år 1967 enligt de sakkunnigas förslag fått en utformning som mera än tidigare förslag bör avhålla en hyresvärd från obefogade uppsägningar anser hov­ rätten att de sakkunnigas förslag i huvudsak bör godtas. Liknande syn­ punkter kommer till uttryck i yttrandet från rådhusrätten i Malmö, som särskilt framhåller svårigheterna att bedöma allvaret i ett hyresanhud från tredje man när det inte gäller en hyresledig lokal. Med den föreslagna ut­ formningen av ersättningsreglerna har man enligt rådhusrättens mening an­ ledning räkna med att hyresgästen i de flesta fall av obefogad förlängnings- ■vägran kommer att bli väl tillgodosedd och att riskerna för en kanske om­ fattande ersättningsskyldighet kommer att avhålla en hyresvärd från att utan grund vägra förlängning av hyresförhållandet. Hovrätten för Nedre Norrland anser att den skillnad mellan bostäder och lokaler som de sakkunniga gjort vid besittningsskyddets utformning är väl motiverad. I hyresförhållanden beträffande lokaler gör sig personliga för­ hållanden inte gällande med samma styrka som inom bostadssektorn. Hov­ rätten finner det därför i dessa fall inte i lika hög grad påkallat att göra avsteg från avtalsfriheten. Handelskammaren i Göteborg framhåller sär­ skilt de negativa effekter på distributionen som det nuvarande systemet medfört genom att själva hyresrätten ofta varit det egentliga föremålet för köpet vid överlåtelse av affärsrörelser. Sveriges tandläkareförbund, som ställde sig kritisk till hyreslagskommitténs förslag, accepterar i sitt nu av­ givna yttrande ett indirekt besittningsskydd för lokalhyresgäster med hänsyn till den utformning ersättningsreglerna fått i de sakkunnigas förslag och till att de s. k. blandade lägenheterna, dvs. lägenheter som är uthyrda såväl för bostadsändamål som för annat ändamål, i princip förts under optionsreglerna. Även stadsförbundet anser att de skäl som onekligen kan åbero­ pas mot en olikartad behandling av bostäder och lokaler väsentligt har för­ svagats med den förstärkning av lokalhyresgästens besittningsskydd som de sakkunnigas förslag innebär. I viss mån en särställning i denna fråga intar länsstyrelsen i Uppsala län och handelskammaren i Norrköping. Länsstyrelsen biträder de sak­ kunnigas förslag om ett indirekt besittningsskydd för lokalhyresgäster men ifrågasätter om man inte bör införa en rätt för hyresgästen att, där så anses skäligt med hänsyn till nedlagda kostnader och övriga föreliggande förhållanden, få behålla lokalen under viss minsta tid. Enligt handelskam­ marens mening bör som huvudregel gälla att hyresgästen först skall bere­ das tillräckligt rådrum att anskaffa annan lokal varvid rätten, om parterna inte kan enas, bör kunna förlänga hyresförhållandet för en tid av samman­ lagt högst två år. Först därefter bör frågan om ersättning prövas. Jämkning bör då kunna ske om hyresgästen inte visar att han under anståndstiden verkligen bemödat sig om att lösa sin lokalfråga. Handelskammaren i Örebro anser att de föreslagna ersättningsreglerna går alltför långt och att de nuvarande reglerna i hyreslagen bereder hyres-

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967 109

gästen tillräckligt skydd. Liknande synpunkter framförs av handelskam­ maren i Sundsvall, som menar att ett alltför starkt rättsskydd för lokal­ hyresgäster har en hyreshöjande effekt. I några av de remissyttranden, vari förordas ett direkt besittningsskydd för lokalhyresgäster, hävdas att ett bibehållande av hyresgästens nuvaran­ de optionsrätt inte behöver hindra en marknadsmässig prisbildning inom denna del av hyresmarknaden. Köpmannaförbundet och Sveriges hantverksoch industriorganisation framhåller att hyresvärd och hyresgäst före eller under pågående hyresförhållanden på olika sätt kan bilda sig en uppfatt­ ning om lokalens marknadsvärde även vid ett direkt besittningsskydd. Olika organ inom näringslivet gör ingående undersökningar av butikshyrornas struktur i olika affärslägen. Resultatet av dessa undersökningar kan tjäna som vägledning vid hyressättning. Liknande synpunkter framförs av han­ delskammaren i Malmö och av kommerskollegium. Sveriges industriförening kritiserar de sakkunnigas uttalande att ett hyresanbud från tredje man måste kunna beaktas såsom ett mått på lägen­ hetens marknadsvärde vid prövningen av huruvida fordrad hyra är skälig eller ej, om man vill uppnå en till konsumenternas värderingar anpassad prisbildning inom lokalsektorn. Ett sådant förfarande försätter de mindre och kapitalsvaga företagarna i ett underläge. Föreningen framhåller vidare att den föreslagna rätten för lokalhyresgäst att överlåta lokalen i samband med överlåtelse av rörelsen blir tämligen värdelös i ett system, där från­ varon av regler om direkt besittningsskydd gör det möjligt för hyres­ värden att ganska omgående efter överlåtelsen säga upp den nye hyres­ gästen. Även advokatsamfundet menar att den föreslagna substitutionsrätten för lokalhyresgäst, om kort tid återstår av hyrestiden, får praktisk betydelse endast vid direkt besittningsskydd. Samfundet framhåller vidare att enhetlighet i utformningen av besittningsskyddsreglerna innebär stora fördelar både från lagteknisk synpunkt och för rättskipningen. Ett flertal remissinstanser understryker att optionsrätten har betydelse för affärshyresgästens möjligheter att göra sådana investeringar som är nödvändiga för att rörelsen skall kunna drivas rationellt. Köpmannaför­ bundet och Sveriges hantverks- och industriorganisation framhåller att en företagare som har bara indirekt besittningsskydd måste räkna med att han när som helst kan bli uppsagd från den hyrda lokalen. Detta kan befaras få till följd att intresset minskas för nyttiga initiativ genom långsiktiga in­ vesteringar och engagemang. En sådan utveckling stöder inte strävandena att skapa bästa möjliga handels- och industrilokalisering. Ytterst drabbar detta konsumenterna. Samma uppfattning kommer till uttryck i yttrandet från handelskammaren i Malmö. Lagberedningen framhåller att det är av stor betydelse inte bara för affärsidkaren, som behöver investera pengar i sin rörelse, utan också för kreditgivaren att besittningen till affärslokalen är tryggad. För kreditgivaren framstår en rätt till skadestånd i dylika situa­

no Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

tioner som mindre värdefull än en optionsrätt. Beredningen erinrar i sam­ band härmed om den nya lagstiftningen om företagsinteckning, som avser att förbättra kreditmöjligheterna även i hithörande förhållanden. Huruvida de affärsdrivande hyresgästernas intressen bäst tillgodoses ge­ nom direkt eller indirekt besittningsskydd kan inte besvaras generellt anser Hyresgästernas riksförbund. Ett system med ersättningsrätt vid obefogad uppsägning kan i och för sig tänkas ge ett effektivare skydd än en kvarboenderätt, särskilt om en sådan rätt måste urholkas genom diverse undan­ tagsbestämmelser. Förbundet har dock inte blivit övertygat om att de föreslagna ersättningsreglerna ger affärshyresgästerna ett tillfredsställan­ de skydd. Stockholms rådhusrätt befarar att avgörandena om ersättning kan bli besvärliga, tidsödande och kostnadskrävande, särskilt för hyres­ gästen, även med den utformning de sakkunniga gett reglerna för ersätt­ ningen och dess bestämmande. Liknande farhågor uttrycks av advokatsam­ fundet, som anser risk föreligga att hyresgästen i många fall inte får full ersättning för sin förlust på grund av svårigheten att förebringa fullständig utredning om dennas storlek. Köpmannaförbundet och Sveriges hantverks- och industriorganisation framhåller att resultatet av den intresseavvägning som skall äga rum vid tvist om hyresförhållandets fortsatta bestånd torde vara mycket svår att förutse. Detta gör hyresgästens situation i uppsägningsögonblicket syn­ nerligen osäker och svårbedömd. Ett indirekt besittningsskydd kan därför befaras framkalla överpriser. Hyresgästen kan under hotet av uppsägning väntas acceptera hyreshöjningar som inte skulle vara genomförbara vid ett direkt besittningsskydd. Liknande synpunkter framförs av hyresrådet och Hyresgästernas riksförbund.

Övriga frågor

Gränsdragningen bostadslägenhet-lokal Hyreslagskommittén. Kommittén föreslår att det direkta besittningsskyd­ det skall gälla lägenhet som hyrs ut för att uteslutande eller huvudsakligen användas som bostad och att besittningsskyddet i fråga om lägenhet som upplåts för annat ändamål skall upprätthållas genom regler som ger hy­ resgästen rätt till ekonomisk ersättning. Om en lägenhet hyrs ut såväl för bostadsändamål som för annat ändamål en s. k. kombinerad upplåtelse — får man med hänsyn till samtliga om­ ständigheter avgöra vilket upplåtelseändamål som är det huvudsakliga. Det ligger i sakens natur, att det ändamål, för vilket större delen av lägen­ heten används, i allmänhet får antas vara det huvudsakliga upplåtelse­ ändamålet. Gränsdragningen bör dock inte alltid ske enbart efter detta kriterium. Särskilt när en lägenhet nyttjas för både bostadsändamål och

Kungl. Maj.ts proposition nr Ut år 1967 in

detaljhandel med kundkretsen knuten till själva lokalen, ligger det ej sallan närmast till hands att anta att upplåtelsen främst skett för affarsandamal, även om en något större del av lägenheten skulle brukas for bostadsända­ mål. Det kan även vara av betydelse för gränsdragningen om hyresobjektet med hänsyn till planlösning och utrustning är speciellt iordningställt for visst slag av yrkesverksamhet.

Remissyttrandena. Flera remissinstanser uppehåller sig vid svårigheten att avgöra vilket upplåtelseändamål som är det huvudsakliga vid upp­ låtelser av lägenheter som används både som arbetslokal och bostad.

Hyreslagstiftningssakkunniga. De sakkunniga anser att det direkta be­ sittningsskyddets tillämplighetsområde bör utsträckas att i princip omfatta även kombinerade upplåtelser. Undantag måste dock göras för sådana upp­ låtelser, där inslaget av bostad kan anses vara av ringa betydelse. Så ar fallet exempelvis vid upplåtelse av lägenhet för industriändamål, drivande av hotell, pensionat, restaurangrörelse och liknande, även om lagenheten tillika är avsedd att bereda bostad åt innehavaren. Om lägenhet däremot upplåtits för exempelvis läkar-, tandläkar- eller advokatpraktik, för handel eller hantverk eller för kontorsändamål men lägenheten tillika är avsedd att bereda hyresgästen bostad, är bostadsmomentet i normala fall tämligen starkt. Sådana hyresförhållanden bör därför i regel vara underkastade de besittningsskyddsregler som gäller för bostadslägenheter. För att optionsreglerna skall bli tillämpliga på sådana upplåtelser som här angetts måste krävas att hyresavtalet, ursprungligen eller genom senare överenskommelse, åsyftat att även bereda innehavaren — ej hos denne an­ ställd — bostad samt att lägenheten också används som sådan. Rån bostads­

delen och lokaldelen utan olägenhet särskilj as, bör en uppdelning kunna ske.

Remissyttrandena. De sakkunnigas förslag har inte mött någon direkt

erinran. Sveriges fastighetsägareförbund ifrågasätter dock om förslaget ar välbetänkt.

Besittningsskyddets tillämpningsområde

Hyreslagskommittén. Kommittén föreslår att reglerna om besittnings­

skydd i hyresförhållanden utanför bostadssektorn inte skall äga tillämp­ ning om hyresförhållandet upphör att gälla innan upplåtelsen varat mer än sex månader i följd. Genom en sådan karenstid förs flertalet tillfälliga hyresupplåtelser utanför det besittningsskyddade området. Kommittén anser att detta är önskvärt. Förbehåll som efter karenstidens utgång träffats om att rätt till ersättning inte skall föreligga vid hyresförhållandets upplösning, bör enligt kommit­ téns mening tillerkännas laga verkan och hyresförhållandet således falla utanför besittningsskyddets tillämplighetsområde.

112 Kungl. Maj.ts proposition nr IM år 1967

Hyreslagstiftningssakkunniga. De sakkunniga anser i likhet med hyreslagskommittén att tillfälliga hyresupplåtelser bör falla utanför det besittningsskyddade området. I analogi med vad som förordats för bostadslägeneternas del föreslås därför att ersättningsreglerna inte skall äga tillämp­ ning, om hyresförhållandet upphör att gälla innan det varat längre tid än nio månader i följd. Förbehåll som strider mot bestämmelserna om besittningsskydd för lokal­ hyresgäst skall enligt de sakkunnigas förslag vara utan verkan mot hyres­ gasten. Har förbehåll träffats efter det bestämmelserna blivit tillämpliga på upplåtelsen och förbehållet intagits i särskilt upprättad handling skall det ock tillerkännas laga verkan. De sakkunniga framhåller att den föreslagna bestämmelsen inte hindrar hyresgästen att åberopa avtalsvillkor som avvi­ ker från besittnmgsskyddsbestämmelserna och är till hans fördel. Inte heller moter det hinder for parterna att i en redan uppkommen tvist komma över­ ens om avvikelse från besittningsskyddsreglerna.

Remissyttrandena. Göteborgs rådhusrätt framhåller alt lokalhyresgäst i likhet med bostadshyresgäst ofta torde stå i ett sådant beroendeförhållande till hyresvärden att han har svårt att vägra underteckna ett förbehåll som innebar att han avstår från besittningsskydd. Även för lokalhyresgästen innebar det storre trygghet, att förbehållet blir gällande bara om det träffas inför medlingsnämnd eller domstol. I övrigt har de sakkunnigas förslag i denna del lämnats utan erinran vid remissbehandlingen.

Besittningsskyddsbrytande grunder Hyreslagskommittén. Enligt kommitténs förslag skall ersättningsskyldig­

het inte föreligga, om hyresvärden har giltig anledning att vägra hyres­ gasten fortsatt förhyrning. Giltig orsak att vägra förlängning anses böra orehgga nar hyresrätten är förverkad eller hyresgästen försummat att stalla ny säkerhet för avtalets fullgörande i enlighet med 31 § hyreslagen. Aven annan nnsskötsamhet från hyresgästens sida hör utgöra giltigt skäl att vagra forlangning, om hyresförhållandets upplösning framstår som en rim­ lig pafoljd for vad hyresgästen låtit komma sig till last. Också rivning och storre ombyggnad bör utgöra giltiga grunder för att upplösa hyresförhållandet. Att det ställer sig ekonomiskt fördelaktigt för hyresvärden att uthyra lagenheten för annan verksamhet än den hyresgästen driver bör enlmt kommitténs mening i allmänhet anses innefatta skälig anledning att vä^ra förlängning, om inte hyresgästen erbjuder lika förmånliga villkor. Här liksom annars bör emellertid besittningsskydd föreligga, om hyresvärdens förfarande påtagligt strider mot god sed i hyresförhållanden. Så är ofta fallet om hyresgästen vägras nytt hyresavtal på grund av omständigheter,

Iiungl. Maj:ts proposition nr iil år 1967 113 som hyresvärden kände eller bort känna till redan vid upplåtelsens till­ komst men som han då försummade att upplysa hyresgästen om. När det i övrigt gäller att avgöra om giltig anledning att vägra förläng­ ning av hyresavtalet förelegat, bör prövas om uppsägningsskälen varit axsaklig art och, om så är fallet, om de haft sådan betydelse att det i betrak­ tande av hyresgästens intresse av att behålla lägenheten framstår som rimligt att hyresgästen fått flytta. Som exempel på fall där uppsägningen inte kan anses grundad på sakliga skäl nämns i förslaget att hyresvärden vill i lokalen driva rörelse av liknande slag som hyresgästen och därmed dra fördel av den kundkrets som hyresgästen arbetat upp. Vid bedöm­ ningen av de motstående intressenas inbördes tyngd bör enligt kommittén särskilt beaktas, att en hyresgäst som driver näring och har sin kundkrets knuten till den förhyrda lokalen vanligen är i högre grad än andra hyres­ gäster beroende av att få fortsätta sin rörelse i samma lokal. Kommittén finner det naturligt att man i ett sådant fall ställer strängare krav på tyng­ den hos uppsägningsskälen än i flertalet andra fall. Omvänt bör hyresvär­ dens inställning till en förlängning av hyresavtalet normalt bli avgörande, när det inte är av större betydelse för hyresgästen, om han får behålla eller lämna lägenheten.

Hyreslagstiftningssakkunniga. De sakkunniga anser i likhet med hyreslagskommittén att giltig anledning att vägra förlängning av hyresförhål­ landet bör anses föreligga, om hyresrätten är förverkad eller hyresgästen försummat ställa säkerhet för hyresavtalets fullgörande enligt 31 § hyreslagen. Också annan misskötsamhet än sådan som kan leda till att hyres­ rätten förverkas bör ge hyresvärden skälig anledning att motsätta sig eu för­ längning, om hyresgästen i sådan mån åsidosatt sina förpliktelser enligt hyresavtalet att hyresförhållandets upplösning framstår som en rimlig på­ följd. Att huset skall rivas eller undergå sådan ombyggnad att hyresgästen inte utan olägenhet för hyresvärden kan stanna kvar i lägenheten är enligt för­ slaget godtagbara skäl för vägran att förlänga hyresförhållandet. Med hän­ syn till hyresgästens intressen måste dock krävas att hyresvärden inte för­ far på ett sätt som kan anses strida mot god hyressed. En lämplig avväg­ ning mellan de båda berörda parternas intressen kan nås genom ett krav på att hyresgästen underrättats om rivningen eller ombyggnaden i god tid, minst ett år, före avflyttningen samt att hyresvärden anvisat hyresgästen annan lokal, som denne skäligen kunnat godta. Underlåtenhet från hyres­ värdens sida att fullgöra vad som sålunda ankommer på honom skall enligt förslaget jämställas med obefogad förlängningsvägran och utlösa skadeståndsskyldighet. En av hyresvärden anvisad lokal bör uppfylla sådana krav i fråga om läge, storlek och utformning som är skäliga med hänsyn till hyresgästens verksamhet. Däremot kan krav på likvärdig hyra inte

114 Kungl. Maj. ts proposition nr U1 år 1967 uppställas. Hyran för den anvisade lokalen skall dock ha varit skälig enligt de normer som angetts i det föregående. De sakkunniga framhåller att anvisningsskyldigheten självfallet kan fullgöras genom att hyresgästen er­ bjuds lokal i den nya fastigheten och i avvaktan på inflyttningen anvisas annan lokal som ett provisorium. Om s. k. rivningsklausul funnits i hyres­ kontraktet eller hyresgästen vid hyresavtalets ingående varit införstådd med att huset skulle rivas eller byggas om inom en snar framtid, skall nagon underrättelseskyldighet och skyldighet att anvisa annan lokal ej° föreligga. I likhet med hyreslagskommittén anser de sakkunniga att en från lönsamhetssynpunkt gynnsam omläggning av brukningsändamålet bor innefatta befogad anledning för hyresvärden att motsätta sig förlängning, om inte lika förmånliga villkor erbjuds av hyresgästen. Här liksom annars bor dock gälla att ersättningsskyldighet inträder, om hyresvärdens förfarande kan anses strida mot god hyressed. För att hyresgasten skall kunna ut­ nyttja möjligheten att få hyresavtalet förlängt genom att erbjuda lika förmånliga villkor måste fordras att han beretts tillfälle att bedöma huru­ vida hyresvärdens förlängningsvägran på angivna skäl varit sakligt moti­ verad. Att hyresgästens behov av den förhyrda lokalen är ringa eller att det med hänsyn till läget på hyresmarknaden inte är av större betydelse för hyresgästen om han får behålla eller lämna lokalen, bör enligt de sakkunninga inte ensamt leda till att hyresvärden utan påföljd äger avgöra om han vill förlänga eller avbryta hyresförhållandet. Det bör alltid krävas ett sak­ ligt skäl från hyresvärdens sida att få disponera över lokalen. Att hyres­ värden behöver lokalen för fastighetens tillsyn eller skötsel innefattar ett sådant sakligt skäl. Ett annat fall är att hyresvärden behöver disponera lokalen för en utvidgning av egen eller annan hyresgästs rörelse, som drivs i fastigheten. Sedan de av hyresvärden åberopade uppsägningsskälen konstaterats vara av saklig art, skall enligt förslaget bedömas hur skälen förhåller sig till hyresgästens intresse av att få behålla lokalen. Därvid bör beaktas sådana omständigheter på hyresgästens sida som exempelvis dennes behov av lo­ kalen och möjligheter att erhålla annan lämplig lokal, den tid hyresgästen drivit sin verksamhet i lokalen, arten av denna verksamhet och beroendet av viss kundkrets eller visst läge. Har hyresvärden erbjudit hyresgästen viss ekonomisk gottgörelse eller förlängning av hyresavtalet under viss begrän­ sad tid eller anvisat annan lokal, bör detta räknas hyresvärden till godo vid den allmänna intresseavvägningen. En överenskommelse att hyresförhållandet skall upphöra i en viss angiven situation kan ha varit en väsentlig förutsättning för upplåtelsen. Överens­ kommelsen bör då i allmänhet tillmätas den betydelsen, att ersättnings­ skyldighet inte föreligger, om hyresförhållandet upplösts tdl foljd av att den förutsatta situationen inträtt. Som exempel på hithörande fall nämns

Kungl. Maj:ts proposition nr lil år 1967 115

i förslaget upplåtelser av lager- och andra förvaringsutrymmen, som uthyraren om en viss angiven situation inträffar själv behöver disponera, och upplåtelser av provisoriska lokaler i samband med nybyggnad och ombygg­ nad av annan fastighet, där upplåtelsen är av sådan varaktighet att regler­ na om korttidsavtal inte blir tillämpliga.

Remissyttrandena. Remissinstansernas intresse har huvudsakligen ägnats frågan om rivning och större ombyggnad som grund för att bryta besitt­ ningsskyddet. Av de remissinstanser som särskilt behandlat denna fråga tillstyrks för­ slaget av Sveriges företagares riksförbund. Hyresgästernas riksförbund tillstyrker också förslaget men anser att uttryckliga föreskrifter om hyres­ värdens skyldighet att underrätta hyresgästen om förestående rivning eller större ombyggnad och att anvisa hyresgästen annan godtagbar lokal i enlig­ het med vad de sakkunniga föreslagit i motiven bör tas in i själva lagen. Även hyresrådet anser att de i motiven angivna villkoren för hyresvärdens rätt att bryta besittningsskyddet måste anges i lagtexten. Hyresrådet fin­ ner det dock olämpligt att generellt ställa upp villkor av denna beskaffen­ het. I fråga om såväl det indirekta besittningsskyddet för lokalhyresgäster som det direkta besittningsskyddet för bostadshyresgäster bör avgörandet ske efter en fri bedömning av de olika omständigheter som inverkar på avvägningen mellan hyresvärdens och hyresgästens intressen. Enligt hyres­ rådets mening bör man inte bortse från angelägenhetsgraden av rivningen vid prövningen av om en uppsägning är skälig. Bankinspektionen godtar i princip att rivning och större ombyggnad skall bryta besittningsskyddet men finner det obilligt mot hyresgästen att hyres­ värden inte under några omständigheter skall kunna åläggas ersättnings­ skyldighet i dessa fall. Inspektionen anser det rimligt att hyresgästen får sina kostnader ersatta så långt det prövas skäligt i förhållande till hyres­ värdens vinst på åtgärden. KF erinrar om att hyresvärden vid tillämpning av besittningsskydds­ lagen inte ansetts skyldig att tillhandahålla ersättningslägenheter åt hyres­ gästerna vid utrymning av fastighet för rivning eller större ombyggnad. För­ bundet vill starkt ifrågasätta lämpligheten av att i en lättande hyresmark­ nad införa regler som måste motverka den ny- och ombyggnadsverksamhet som man allmänt vill stödja och om möjligt utöka. Från samma utgångs­ punkt ifrågasätter expropriationsutredningen om inte en absolut skyldig­ het för hyresvärden att lämna ersättningslokal går för långt. Beredningen finner det inte heller befogat att helt undantagslöst hålla fast vid en fixerad tidsgräns för hyresvärdens underrättelseskyldighet såsom de sakkunniga föreslagit. Även handelskammaren i Norrköping avstyrker att hyresvärden såsom en förutsättning för att undgå ersättningsskyldighet skall behöva vara

115 Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967 verksam för att anskaffa hyresgästen annan lokal. Handelskammaren fram­ håller att intresset av att skydda den enskilde företagaren måste vagas mot det från samhällelig och ekonomisk synpunkt mer betydande intresset av en i möjligaste mån fri och rörlig marknad för affärs- och kontors­ lokaler. En sådan avvägning leder till en i någon mån friare provning än den de sakkunniga förordat.

Besittningsskydd och hyresvillkor Hyreslagskommittén. Kommittén föreslår att ersättningsskyldighet skall inträda om hyresvärden för förlängning av hyresavtalet kräver oskälig hyra eller uppställer annat villkor som strider mot god hyressed eller eljest är obilligt. Att fordra nämnvärt högre hyra än hyresvärdens prestation betingar på öppna marknaden bör i regel betraktas som ett oskäligt krav

Hyreslagstiftningssakkunniga. De sakkunniga föreslår en viss skärpning av hyresspärren i förhållande till kommitténs förslag. Har hyresvärden efter hyresgästens avflyttning inte kunnat få ut den hyra som han fordrat för förlängning av hyresavtalet, bör skadéståndsskyldighet inträda så snart den fordrade hyran inte bara helt obetydligt överstigit vad hyresvärden kun­ nat få ut av hyresgästens efterträdare. Som ett uttryck härför har hyres­ spärren utformats så att ersättningsskyldighet inträder för hyresvärden, om han för förlängning fordrar hyra som inte är skälig. Detsamma föreslås gälla, om hyresvärden uppställer annat villkor som strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest är obilligt.

Remissyttrandena. Hyresrådet anser att det är en olägenhet för såväl hyresgästen som hyresvärden att möjlighet saknas att få skäligheten av fordrad hyra eller andra hyresvillkor underställd myndighets prövning in­ nan hyresgästen tagit slutlig ställning till om han skall godta villkoren. Om de sakkunnigas förslag genomförs bör det därför kompletteras i detta hänseende. Även Hyresgästernas riksförbund anser att det är en olägenhet för parterna att de inte i förväg kan få klarhet om lokalens hyresvärde.

Ersättning vid obefogad vägran att förlänga hyresförhållandet Gällande rätt. Hyresvärdens skadéståndsskyldighet vid obefogad förlängningsvägran i fråga om lägenhet som hyresgästen brukar för handel, hantverk, industriell rörelse eller annan förvärvsverksamhet, omfattar en­ ligt 38 § hyreslagen skälig ersättning för de kostnader som är förenade med flyttningen från lägenheten och för den ökning av lägenhetens värde på hyresmarknaden som verksamheten medfört. Skadéståndsskyldighet föreligger dock endast under förutsättning att hyresvärden eller annan efter hyresgästens avflyttning utövar förvärvsverksamhet av samma eller liknande art.

Kungl. Maj:ts proposition nr lil år 1967 117

Hyreslagskommittén. Hyresvärdens skadeståndsskyldighet vid obefogad förlängningsvägran i hyresförhållanden utanför bostadssektorn omfattar enligt kommitténs förslag flyttningskostnader och sådan värdeminskning på hyresgästens egendom som beror på hyresförhållandets upplösning samt förlust av kundkrets som förenats med den förhyrda lokalen genom hyres­ gästens eller hans företrädares verksamhet. Kommittén har övervägt om hyresgäst som på egen bekostnad ändrat den förhyrda lokalen för att göra denna mera tjänlig för det med för­ hyrningen avsedda ändamålet bör ha rätt till ersättning, om han genom flyttningen går miste om det kvarvarande värdet av de anordningar som han låtit utföra i lokalen. Sådan skada har emellertid av olika skäl ansetts inte böra komma i betraktande. I den mån ändringarna skett utan hyres­ värdens samtycke har hyresgästen i princip gjort sig skyldig till kontrakts­ brott och rätt till ersättning kan då inte gärna komma i fråga. En rätt till ersättning för ändringar som hyresvärden samtyckt till skulle kunna minska hyresvärdens benägenhet att låta hyresgästen under hyrestiden vidta från dennes synpunkt önskvärda förändringar, i vart fall om dessa är av mera kostnadskrävande natur. Rätt till ersättning bör därför inte föreligga heller i detta fall. Kommittén framhåller att det skadeståndsgrundande beteendet kan vara av mer eller mindre oförsvarlig natur, alltifrån hänsynslösa uppsäg­ ningar till uppsägningar, för vilka i det närmaste godtagbara skäl före­ legat och där ett erbjudande från hyresvärdens sida att ersätta en del av hyresgästens förlust skulle ha varit nog för att hans vägran att förlänga avtalet skulle framstå som till fullo befogad. I sistnämnda fall ter det sig följdriktigt att i motsvarande mån begränsa ersättningsskyldigheten. Skade­ ståndet bör därför kunna jämkas efter vad som prövas skäligt med hänsyn främst till de motstående intressenas inbördes tyngd.

Hyreslagstiftningssakkunniga. Vid obefogad förlängningsvägran bör hy­ resvärden enligt de sakkunnigas mening i princip vara skyldig att utge ersättning för all den skada som hyresgästen lider till följd av att hyres­ förhållandet upplöses. Undantag härifrån görs i fråga om vissa anordningar som hyresgästen bekostat. Hyresvärdens ersättningsskyldighet vid obefo­ gad förlängningsvägran föreslås omfatta skada i följande hänseenden. 1. Flyttningskostnader. Hit hänför de sakkunniga alla nödvändiga ut­ gifter för flyttningen, såsom ersättning för transport, kostnader för magasi­ nering, utgifter för extra personal i samband med flyttningen o. d. 2. Värdeminskning på hyresgästens egendom. Hit hänförs förlust som kan uppstå vid en på grund av avflyttningen framtvingad realisation av varulager samt värdeminskning som kan inträda när hyresgästens inven­ tarier inte längre kan användas i den lokal för vilken de anskaffats. 3. Förlust i vissa fall av värdet av förbättringsarbeten in. in., som hyres-

118 Kungl. Maj:ts proposition nr U1 år 1967 gästen bekostat. Det torde vara tämligen vanligt att en lokalhyresgäst på egen bekostnad ändrat den förhyrda lokalen, ofta till ganska betydande kostnader. Ibland är det fråga om sådana anordningar som hyresvärden normalt brukar bekosta. De sakkunniga anser att det skulle föra för långt att generellt tillerkänna hyresgäst rätt till ersättning för det värde han i detta hänseende går miste om. Ersättningsrätten föreslås begränsad till sådana åtgärder som allmänt sett ökat lägenhetens värde på hyresmarkna­ den och därigenom kan antas komma hyresvärden till godo. Såsom exempel på sådana åtgärder nämns elektriska installationsarbeten av mera allmän karaktär, sanitär inredning och anordnande av skyltfönster. Ersättningsrätt bör föreligga bara när hyresvärden samtyckt till ändringarna. Med samtycke bör likställas »tyst samtycke» eller underlåtenhet att påtala för­ ändring som kommit till hyresvärdens kännedom. På samma sätt bör det fallet behandlas att hyresavtalet ingåtts under den förutsättningen från hyresgästens sida att han skulle vara berättigad att utföra sådana ändringar som avses här. 4. Skada på grund av hinder eller intrång i näring eller annan av hyres­ gästen bedriven verksamhet. De sakkunniga föreslår att skadeståndsrätten skall omfatta ersättning för sådan av hyresförhållandets upplösning för­ anledd skada som är att hänföra till hinder eller intrång i näring eller annan verksamhet som hyresgästen driver. Härigenom kommer ersättnings­ rätten att gälla även andra upplåtelser inom lokalsektorn än sådana där hyresgästens verksamhet i den förhyrda lokalen är knuten till viss kund­ krets, exempelvis åtskilliga upplåtelser för kontors- och lagerändamål, för kommunala och statliga myndigheters inrättningar av olika slag, upplåtel­ ser av samlings- och utställningslokaler samt mera omfattande gaiageupplåtelser. Beträffande normerna för ersättningens bestämmande i fall av obefogad förlängningsvägran erinrar de sakkunniga om att man i stort sett möter samma problem här som vid fastställande av ersättning för s. k. rörelseskada med anledning av expropriation. Värderingen av en sådan skada sker i regel genom en jämförelse mellan rörelsens eller verksamhetens antagna utveckling om expropriation ej skett och det läge expropriaten befinner sig i genom expropriationen. De sakkunniga anser att samma beräkningsnorm bör kunna tillämpas i fall då hyresvärdens vägran att förlänga hyres­ avtalet finnes obefogad. Den avflyttningsskyldige hyresgästen kan i sådana fall sägas vara i eu situation som starkt påminner om den en näringsdrivande expropriat befinner sig i. Hyresgästens ersättning bör kunna jämkas efter skälighet. Möjligheten till jämkning bör dock utnyttjas med försiktighet så att inte ersättnings­ reglernas avsedda reparativa och preventiva verkan försvagas. Att hyres­ värden i fall då obefogad förlängningsvägran anses föreligga vidtagit åt­ gärder i syfte att begränsa hyresgästens skada, exempelvis genom att an­

Kungl. Maj:ts proposition nr IM år 1967 119

visa annan lokal, eller att hyresgästen underlåtit att vidta sådana åtgärder för att minska skadan som skäligen kunnat fordras av honom, bör själv­ fallet beaktas när ersättningen bestäms. Jämkning bör kunna ske också när hyresgästen efter uppsägningen försummat sina skyldigheter enligt hyresavtalet. De sakkunniga framhåller att en flyttning från den lokal i vilken hyres­ gästen drivit sin verksamhet till annan lokal ofta medför betydande ekono­ miska påfrestningar för hyresgästen. Det är därför augeläget att hyres­ gästen inte skall behöva vänta alltför lång tid på den ersättning, vartill han kan komma att anses berättigad på grund av en obefogad förlängningsvägran. De sakkunniga föreslår vissa regler om rätt för hyresgästen att erhålla förskott i avräkning på den slutliga ersättningen.

Remissyttrandena. I åtskilliga remissyttranden uttalas att ersättnings­ reglerna fått en utformning som innebär en betydande förstärkning av hyresgästens ställning i förhållande till vad hyreslagskommittén föreslog. Några remissinstanser anser att ärendena om ersättning även enligt de sak­ kunnigas förslag kan befaras komma att bli besvärliga, tidsödande och ekonomiskt påfrestande, särskilt för hyresgästen. Hit hör bl. a. rådhusrät­ terna i Stockholm och Göteborg, länsstyrelserna i Stockholms och Jämt­ lands län samt handelskammaren i Malmö. Handelskammaren i Örebro anser att de föreslagna ersättningsreglerna går alltför långt och menar att de nuvarande reglerna i hyreslagen bereder hyresgästen tillräckligt skydd. Liknande synpunkter framförs av handels­ kammaren i Sundsvall. Enligt rådhusrätten i Malmö och advokatsamfundet har förslaget den olägenheten att en hyresgäst som vinner bifall till sin ersättningstalan riske­ rar att gå miste om ersättningen, om han har alt göra med en insolvent hy­ resvärd. Rådhusrätten anser därför att det bör övervägas att göra hyres­ gästens avflyttningsskyldighet beroende av att hyresvärden ställer säkerhet för den ersättning, som hyresgästen kan komma att anses berättigad till, om uppsägningen visar sig vara obefogad. Kommerskollegium förordar att ersättningsreglerna utformas så att hyresgästen, där det inte framstår så­ som obilligt mot hyresvärden, berättigas till ersättning för flyttningskost­ nader och därutöver med ett efter schablonmässiga grunder bestämt belopp för den förlust avflyttningen vållar honom. Ett par remissinstanser uppehåller sig särskilt vid frågan om ersätt­ ning för det kvarvarande värdet av sådana ändringar i den förhyrda lo­ kalen som hyresgästen bekostat. Den föreslagna regeln att rätt till ersätt­ ning skall föreligga om det kan antas att hyresavtalet ingåtts under den förutsättningen från hyresgästens sida att han skulle vara berättigad att göra sådana ändringar kritiseras av Stockholms rådhusrätt, som anser det rimligt att begränsa ersättningsrätten till att avse fall då hyresvärden haft

120 Kungl. Maj:Is proposition nr 141 år 1967

anledning att räkna med att hyresgästen utgått från en sådan förutsätt­ ning. Sveriges fastighetsägareförbund anser att den föreslagna regeln in­ bjuder till tvister och att ersättning därför bör utgå bara om hyresgästen fått hyresvärdens samtycke att utföra de ändringar soin ökat lägenhetens värde. Hyresgästernas riksförbund anser däremot att rätt till ersättning för sådana förbättringsarbeten alltid bör föreligga.

Anstånd med avflyttning Hyreslagstiftningssakkunniga. De sakkunniga föreslår att lokalhyresgäst vid tvist om hyresförhållandets fortsatta bestånd skall ha att hänskjuta tvisten till medlingsnämnden inom viss tid efter det att hyresvärden under­ rättat hyresgästen om de villkor som han uppställer för att förlänga hyres­ förhållandet eller om orsaken till att han vägrar förlängning. Om medlingsförfarandet inför nämnden inte leder till förlikning och parterna inte heller därefter kan enas, skall hyresförhållandet upphöra. De sakkunniga fram­ håller att det ofta kan medföra avsevärda olägenheter för hyresgästen att behöva flytta vid hyrestidens slut. För att bereda hyresgäst skäligt rådrum med avflyttningen föreslås att hyresgästen inte skall vara skyldig flytta förrän minst sex månader förflutit från den dag nämnden avskrev ärendet, såvida inte hyresrätten är förverkad eller medlingsnämnden förordnar att avflyttning skall ske tidigare. Även en hyresgäst som inte funnit skäl föreligga att påkalla medling kan enligt de sakkunnigas mening behöva ett kortare anstånd med flytt­ ningen. De sakkunniga föreslår därför att medlingsnämnden skall kunna förordna att avflyttningen från den förhyrda lokalen eller från del av denna skall anstå viss tid, högst sex månader, om det med hänsyn till hyresgästens verksamhet eller eljest är av synnerlig vikt för hyresgästen att inte behöva flytta vid hyrestidens slut. Sådant anstånd skall enligt förslaget inte kun­ na meddelas om hyresrätten är förverkad och inte heller om hyresvärden eller annan därigenom skulle tillskyndas betydande olägenhet eller skada eller hyresgästen ändå måste anses ha erhållit skäligt rådrum med avflytt­ ningen.

Departementschefen

När det gäller bostadssektorn innebär departementsförslaget som redan framgått en anslutning till systemet med ett direkt besittningsskydd. Frågan om valet av skyddsform är inte lika enkel beträffande området utanför denna sektor. Behovet av besittningsskydd gör sig på detta område gällande framför allt i sådana fall när hyresgästen driver förvärvsverksam­ het av något slag i den förhyrda lägenheten. Behovet av rättsligt skydd be­ tingas väsentligen av hyresgästens intresse att inte genom hyresförhållan­ dets upplösning gå miste om det ofta betydande ekonomiska värde som hyresgästen skapat genom sitt arbete och sina kapitalinsatser.

Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967 121

Frågan om besittningsskydd för hyresgäster som driver näring överväg­ des ingående i samband med 1939 års revision av hyreslagen. Till grund för det då införda besittningsskyddet låg ett under remissbehandlingen så gott som enhälligt tillstyrkt kommittéförslag. Valet av ett besittningsskydd i form av ersättningsregler motiverades främst med att en optionsrätt för hy­ resgäst kunde befaras medföra menliga verkningar på fastighetsmarkna­ den och ge upphov till en inte önskvärd stegring av hyresnivån. Det ansågs också sannolikt att ett indirekt besittningsskydd ofta i praktiken skulle komma att leda till samma resultat som en lagstadgad rätt till förlängning av hyresförhållandet, eftersom risken för ersättningsskyldighet kunde an­ tas motverka obefogade hyreshöjningar och uppsägningar. Verkningarna av skyddsreglernas tillämpning ansågs i vart fall böra avvaktas innan ytter­ ligare åtgärder vidtogs till skydd för hyresgäster som drev näring. Värdet av hyreslagens indirekta besittningsskydd hann egentligen aldrig bli prövat till följd av hyresregleringens införande. Att krav på ändring av hyreslagens regler ändå framförts vid olika tillfällen i syfte att bereda näringsidkande hyresgäster ökad trygghet i besittningen får ses mot bak­ grunden av det starkare skydd som hyresgäster även utanför bostadssek­ torn under en lång följd av år åtnjutit genom hyresregleringslagen och be­ sittningsskyddslagen. Hyreslagskommittén föreslår att besittningsskyddet utanför bostadssek­ torn liksom i gällande hyreslag skall upprätthållas genom ersättningsregler. Kommitténs förslag innebär att om hyresvärden vägrar hyresgästen nytt hyresavtal är hyresgästen berättigad att i skälig omfattning erhålla ersätt­ ning för viss förlust genom hyresförhållandets upplösning, om inte hyres­ värden har giltig anledning att fordra att hyresgästen flyttar. Ersättningsrätt föreligger också när hyresvärden kräver oskälig hyra eller uppställer annat obilligt villkor för förlängning. Som er&ättningsgill förlust räknas dels flyttningskostnad, dels sådan värdeminskning på hyresgästens egendom som beror på hyresförhållandets upplösning, dels förlust av kundkrets som genom hyresgästens eller hans företrädares verksamhet är knuten till den förhyrda lokalen. Under remissbehandlingen av kommitténs förslag riktades kritik bl. a. mot utformningen av ersättningsreglerna, vilka ansågs bereda hyresgästen ett alltför svagt skydd. Även i de sakkunnigas nu framlagda förslag förordas ett besittnings­ skydd som upprätthålls genom ersättningsregler. De sakkunniga har — med beaktande av remisskritiken mot kommitténs förslag — sökt utforma ersättningsreglerna på sådant sätt att de bättre tillgodoser hyresgästens anspråk på gottgörelse för förlust till följd av hyresförhållandets upplös­ ning och därmed utövar en starkare preventiv verkan mot obefogade hyres­ höjningar och uppsägningar. De sakkunnigas förslag innebär att, om hyres­ värden utan befogad anledning vägrar förlänga hyresförhållandet eller krä­

Kungl. Maj.ts proposition nr lil år 1967 122

ver hyra som inte är skälig eller uppställer annat obilligt villkor för för­ längning, hyresgästen är i princip berättigad till ersättning för all den skada hyresförhållandets upplösning medför för honom. Genom regler som möjliggör för hyresgästen att få anstånd med avflyttningen från den för­ hyrda lägenheten och förskott i avräkning på den ersättning som kan kom­ ma att tillerkännas honom har hyresgästens skydd ytterligare stärkts. Under remissbehandlingen av de sakkunnigas förslag har det visat sig att meningarna fortfarande är mycket delade angående valet av form för besittningsskyddet på lokalområdet. Det finns dock en markant övervikt för det indirekta besittningsskyddet men företrädarna för lokalhyresgäster­ nas intressen har som regel förordat ett direkt skydd. Kritiken mot för­ slaget från detta håll bygger på uppfattningen att det indirekta skyddet ger ett sämre besittningsskydd och att de föreslagna ersättningsreglerna inte kan väntas få tillräcklig preventiv effekt mot uppsägningar. Vidare görs gällande att det indirekta besittningsskyddet kan framkalla överprisbildning och att det för med sig ett kostnadskrävande och administrativt besvärligt system. Enligt min mening finns det grundläggande olikheter mellan upplåtelse för bostadsändamål och upplåtelse för annat ändamål. Dessa olikheter på­ verkar valet av skyddsform. När det gäller bostadslägenheter har besitt­ ningsskyddet till uppgift främst att skapa trygghet för den enskilde i be­ sittningen av hemmet. Endast en lagstadgad rätt till förlängning av hyres­ förhållandet är ägnad att skapa en sådan trygghet. Denna rätt fyller en mycket betydelsefull social funktion. Utanför bostadssektorn kan ett sa be­ tydande ingrepp i avtalsfriheten som ett direkt besittningsskydd otvivelak­ tigt innebär inte anses i lika hög grad påkallat. Hyresförhållandet utgör här i de flesta fall ett led i en affärsmässigt driven verksamhet och sociala skäl kan knappast åberopas för den ena eller andra lösningen av besittningsskyddsfrågan. Det ter sig därför naturligare att välja ersättningsreglernas form när det gäller att tillgodose lokalhyresgästens behov av skydd än nar det gäller att skydda bostadshyresgästens intressen. Vid valet av skyddsform utanför bostadssektorn har de sakkunniga i lik­ het med hyreslagskommittén fäst särskilt avseende vid den olikhet som vid fri prisbildning på hyresmarknaden föreligger mellan bostadslägenheter och andra lägenheter i fråga om prisbildningens struktur. För bostadslä­ genheter med likartat bruksvärde är hyresnivån i allmänhet relativt enhet­ lig. Utanför bostadssektorn kan hyrorna för lägenheter, som till synes är likvärdiga, däremot ofta variera inom mycket vida gränser. Det är därför i ett optionssystem mycket svårt att finna några godtagbara normer för bedöm­ ningen av olika lokalers marknadsvärde. De sakkunniga befarar att hyresspärren i ett sådant system inte blir tillräckligt effektiv för att optionsrät­ ten skall ge ett godtagbart besittningsskydd. Liknande farhågor uttrycks i åtskilliga remissyttranden.

Kungl. Maj.ts proposition nr 141 år 1967 123

Dessa synpunkter är enligt min mening vägande. Redan erfarenheterna av besittningsskyddslagens tillämpning ger en antydan om svårigheterna att i ett optionssystem finna skäliga normer för bedömningen av olika lo­ kalers inbördes marknadsvärde. Att jämföra marknadsvärdet för lokaler som ofta uppvisar betydande olikheter i fråga om läge och utformning måste vara en synnerligen vansklig uppgift. Det är vidare angeläget att besittningsskyddet och de därtill knutna reg­ lerna om hyresvillkoren utformas på sådant sätt att en marknadsmässig anpassning av hyrorna inte hindras. Behovet att bjuda ut en lägenhet på öppna marknaden för att få dess värde fastställt är såsom hyreslagskommittén och de sakkunniga framhållit särskilt framträdande utanför bo­ stadssektorn. Att möjligheterna härtill är betydligt mera begränsade i ett optionssystem än i ett ersättningssystem är ett förhållande som måste till­ mätas stor betydelse i dessa sammanhang. Såsom hyreslagskommittén och de sakkunniga framhållit måste det vara svårt att bedöma värdet av ett hyresanbud beträffande en lägenhet som inte är ledig. Den uppfattning man kan få av marknadsvärdet genom de undersökningar av butikshyrornas struktur i olika affärslägen som utförs av vissa organ inom näringslivet torde inte utgöra en tillräcklig grund för att bedöma marknadsvärdet på de olika slag av lokaler som förekommer. Av väsentlig betydelse för valet av skyddsform utanför bostadssektorn är också den utveckling mot bättre balans mellan tillgång och efterfrå­ gan på lokaler som hyresmarknaden under senare år undergått, främst till följd av strukturförändringarna inom näringslivet. Vad som nu har anförts talar starkt för ett indirekt besittningsskydd när det gäller lokaler. Vissa remissinstanser har emellertid framhållit att en fö­ retagare, om indirekt besittningsskydd genomförs, måste räkna med att han när som helst kan bli uppsagd från den förhyrda lokalen och att detta kan få till följd att intresset för nyttiga initiativ genom långsiktiga investering­ ar och engagemang minskar. Det har framhållits att det också för en kre­ ditgivare är av betydelse att besittningen till lokalen är tryggad. Vidare har det anförts att ett indirekt besittningsskydd kan framkalla en överprisbild­ ning, eftersom hyresgästen under hotet om uppsägning kan väntas accep­ tera hyreshöjningar som inte skulle vara genomförbara vid ett direkt be­ sittningsskydd. Huruvida dessa farhågor är berättigade beror på vilken pre­ ventiv effekt ersättningsreglerna får. Vid utformningen av ersättningsreg­ lerna bör man utgå från att förlängning av hyresförhållandet normalt skall ske. Huvudregeln bör därför vara att hyresgästen äger rätt till ersättning, om hyresvärden vägrar att förlänga hyresförhållandet. Undantag härifrån bör gälla endast om hyresvärden visar att han haft befogad anledning till sin vägran. Vidare bör såsom de sakkunniga funnit ersättningsreglerna ut­ formas på sådant sätt att ersättning i princip kan utgå för all den skada som hyresförhållandets upplösning vållar hyresgästen. Jag återkommer till detta

124 Kungi. Maj. ts proposition nr 141 år 1967

senare men vill redan i detta sammanhang uttala att med den utformning av ersättningsreglerna som jag kommer att föreslå besittningsskyddet enligt mitt bedömande torde komma att bli minst lika effektivt som en options­ rätt. På angivna skäl anser jag att besittningsskyddet i hyresförhållanden utanför bostadssektorn bör upprätthållas genom ersättningsregler.

Genom att ett annat besittningsskyddssystem föreslås beträffande lokaler än inom bostadssektorn uppkommer behov av en regel som avgrän­ sar lägenhetstyperna från varandra. Hyreslagskommittén föreslog den lösningen av problemet att det direkta besittningsskyddet skulle gälla för lägenheter som hyrs ut för att uteslutande eller huvudsakligen använ­ das som bostad. Denna gränsdragning lider, som påpekades under remissbehandlingen, av den svagheten att det ofta kommer att vara tveksamt till vilken sektor de s.k. kombinerade upplåtelserna — dvs. upplåtelser av lägenhet för såväl bostad som annat ändamål — är att hänföra. Upplåtelser av denna art före­ kommer i betydande utsträckning på hyresmarknaden. Särskilt är det van­ ligt att läkare, tandläkare, advokater och utövare av vissa hantverksyrken driver sin näringsverksamhet i lägenhet som samtidigt tjänar som bostad för rörelseidkaren. Hyreslagstiftningssakkunniga föreslår nu att det direkta besittnings­ skyddet sträcks ut till att i princip gälla även de kombinerade upplåtelser­ na. Regeln uttrycks så att optionsreglerna skall gälla lägenheter som hyrts ut för att helt eller till ej oväsentlig del användas som bostad. Så snart bostadsinslaget inte är av endast ringa betydelse i förhållande till lokalinsla­ get skall lägenheten hänföras till bostadssektorn. Detta förslag som i allmänhet accepterats under remissbehandlingen in­ nebär enligt min mening en tillfredsställande lösning på gränsdragningsproblemet. Därtill kommer att det i och för sig måste anses vara en fördel att de kombinerade upplåtelserna i besittningsskyddshänseende jämställs med de rena bostadsupplåtelserna också i det fallet att lägenheten upp­ låtits huvudsakligen för annat ändamål än som bostad men bostadsmomentet dock är ganska starkt. Jag ansluter mig därför till de sakkunnigas upp­ fattning. Som närmare utvecklas i det följande föreslår jag att beteckningen bo­ stadslägenhet reserveras för den kategori av lägenheter som omfattas av det direkta besittningsskyddet. Med bostadslägenhet bör därför avses lägenhet som helt eller till ej oväsentlig del hyrts ut för att användas som bostad.

De sakkunniga föreslår undantag från det indirekta be­ sittningsskyddets tillämpningsområde i två fall, nämli­ gen då hyresförhållandet upphör innan det varat mer än nio månader i

Kungl. Maj:ts proposition nr lkl år 1967 125

följd och då förbehåll gjorts om att besittningsskyddsbestämmelserna ej alls skall gälla eller gälla endast i begränsad utsträckning. Sådant förbehåll föreslås vara giltigt bara om det tillkommit efter det hyresförhållandet va­ rat nio månader i följd och tagits in i särskilt upprättad handling. Förslaget har fått ett gynnsamt mottagande under remissbehandlingen. De föreslagna undantagsbestämmelserna har sin motsvarighet inom bo­ stadssektorn. När det gäller möjligheterna att träffa förbehåll om undantag från besittningsskyddet är sakkunnigförslaget dock mindre restriktivt i fråga om lokaler än beträffande bostadslägenheter. För den senare katego­ rien av lägenheter är förbehåll giltigt bara om det träffats inför medlingsnämnden eller rätten. I fråga om lokaler krävs endast att förbehållet intagits i särskilt upprättad handling. För båda lägenhetskategorierna krävs att hy­ resförhållandet varat mer än nio månader när förbehållet sker. När det gäller undantagen från det direkta besittningsskyddets tillämp­ ningsområde har jag följt de sakkunnigas förslag så när som på att jag föreslår att förbehåll skall kunna ske i större utsträckning än de sakkun­ niga tänkt sig. Jag föreslår sålunda att, sedan hyresförhållandet varat mer än nio månader i följd, förbehåll skall kunna träffas fritt. Vidare föreslås att förbehåll får ske även på ett tidigare stadium, men i sådant fall skall förbehållet vara giltigt bara om det godkänts av hyresnämnden. Möjlighe­ terna att komma överens om undantag från besittningsskyddsbestämmelsernas tillämpningsområde bör naturligen vara åtminstone lika vidsträckta på lokalområdet som inom bostadssektorn. Jag föreslår därför att även be­ träffande lokaler förbehåll om undantag från besittningsskyddets tillämp­ ningsområde skall kunna ske innan hyresförhållandet varat mer än nio må­ nader i följd under förutsättning att förbehållcl godkänns av hyresnämnden. När det gäller undantagsbestämmelsernas sakliga utformning i övrigt an­ sluter jag mig till de sakkunnigas förslag.

Jag övergår nu till att behandla de besittningsskyddsbryt an d e grunderna, dvs. de fall när hyresvärden har rätt att upplösa hyresförhållandet utan att ersättningsskyldighet uppkommer. När det gäller att avgöra vad som skall anses innefatta befogad anledning för hyresvärden att motsätta sig förlängning av hyresförhållandet, bör som de sakkunniga anfört först och främst fordras att hyresvärdens avflyttningsskäl är av saklig art. Om så inte är fallet, bör hyresvärdens vägran att förlänga hyresförhållandet medföra skyldighet att ersätta hyresgästen för den förlust denne lider. Föreligger däremot sakliga avflyttningsskäl, bör hyresvärdens ersättningsskyldighet bero på tyngden av dessa skäl i för­ hållande till hyresgästens intresse att få behålla lägenheten. En avvägning mellan parternas motstående intressen bör alltså ske. Varken hyreslagskommitténs eller de sakkunnigas lagförslag innehåller någon närmare reglering av frågan när en befogad anledning att vägra fort­

126 Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

satt förhyrning skall anses föreligga. Frågan behandlas i stället i motiven. Enligt min mening gör sig emellertid ett starkt behov gällande att ge be­ stämmelser om intresseavvägningen beträffande vissa betydelsefulla och ofta förekommande situationer. I särskilt hög grad gäller detta frågan hur rivning och större ombyggnadsarbete skall betraktas från besittningsskyddssynpunkt. Jag kan hänvisa till vad jag anfört angående motsvaran­ de fråga när det gäller bostadslägenheter och föreslår alltså att vissa typ­ situationer regleras särskilt och att övriga fall när hyresvärden skall anses ha befogad anledning att vägra förlängning av hyresförhållandet hänförs till en mera allmänt utformad bestämmelse, en generalklausul. Till de situationer i vilka hyresvärden bör ha rätt att utan påföljd mot­ sätta sig en förlängning av hyresförhållandet hör till en början att hyres­ rätten är förverkad. I enlighet med vad de sakkunniga föreslagit bör även annan misskötsamhet än sådan som kan leda till hyresrättens förverkande medföra denna rätt för hyresvärden, om hyresförhållandets upplösning framstår som en rimlig påföljd för vad hyresgästen låtit komma sig till last. Har hyresgästen försummat den skyldighet att ställa ny säkerhet för hyresavtalets fullgörande som åligger honom enligt 31 § i den nuvarande hyreslagen, bör likaledes befogad anledning att vägra förlängning av hyres­ förhållandet anses föreligga. I fråga om rivning och större ombyggnad av fastigheten innebär de sak­ kunnigas lösning att hyresgästen är berättigad till ersättning för förlust i an­ ledning av hyresförhållandets upphörande, om han inte underrättats om den förestående rivningen eller ombyggnaden minst ett år före avflyttning­ en och inte av hyresvärden anvisats annan lokal, med vilken han skäligen kunnat åtnöjas. Förslaget har i allmänhet godtagits eller lämnats utan erinran under re­ missbehandlingen. Några remissinstanser anser dock olämpligt att generellt anknyta besittningsskyddet till villkor av angiven beskaffenhet och föreslår i stället att hyresgästens rätt till ersättning skall vara beroende på omstän­ digheterna i det särskilda fallet. I ett remissyttrande har ifrågasatts att tilllägga hyresgäst som driver näring eu mera generell rätt till ersättning för förlust i anledning av hyresförhållandets upplösning. Enligt min mening är det inte lämpligt att i de relativt vanliga situationer som det här gäller låta den viktiga frågan om hyresgästens ställning i besittningsskyddshänscende bero på en prövning av omständigheterna i det särskilda fallet. En generell rätt för hyresgäst som på grund av rivning eller ombyggnad inte kan få hyresförhållandet förlängt att få ersättning för den förlust han därigenom lider kan befaras inverka menligt på intresset för önskvärd sanerings- och ombyggnadsverksamhet. Att lämna hyresgäs­ tens intressen helt obeaktade skulle emellertid innebära en inte godtagbar urholkning av besittningsskyddet. Jag delar därför de sakkunnigas uppfatt­

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967 127

ning att en skyldighet för hyresvärden att anvisa hyresgästen annan lokal innebär en lämplig avvägning mellan parternas intressen i förevarande fall. De sakkunniga diskuterar verkan vid intresseavvägningen av alt s. k. rivningsklausul tagits in i hyreskontraktet eller att hyresgästen i annat fall vid hyresavtalets ingående varit införstådd med att huset skall rivas eller byggas om inom en snar framtid. De sakkunniga föreslår att skyldighet att anvisa annan lägenhet inte skall föreligga i sådant fall. Jag delar denna mening. I klarhetens intresse bör dock viss tidsfrist anges inom vilken hy­ resvärden på grund av nu åsyftat förbehåll skall vara befriad från skyldig­ heten att anvisa annan lokal. Fristen torde böra bestämmas till fem år och räknas från förbehållets tillkomst. I likhet med de sakkunniga anser jag betydelsefullt att hyresgästen i god tid får besked om att hyresförhållandet måste upphöra på grund av att huset skall rivas eller undergå större ombyggnad. Jag anser dock inte att någon fixerad tidsgräns bör uppställas inom vilken fastighetsägaren skall ha att ge besked om rivningen eller ombyggnaden. Hyresgästens intresse av att få skäligt rådrum för avflyttningen bör i stället tillgodoses genom regler om anstånd med avflyttning efter hyrestidens utgång. Jag återkommer till denna fråga i det följande. En från lönsamhetssynpunkt gynnsam omläggning av brukningsändamålet bör som de sakkunniga anfört utgöra befogad anledning, för hyresvärden att motsätta sig förlängning, om inte hyresgästen erbjuder kompensation genom att gå med på lika förmånliga villkor. Denna i och för sig naturliga grundsats i system med i princip fria hyror torde inte behöva direkt uttryc­ kas i lagen. I detla fall får alltså generalklausulen tillämpas. I andra fall än de nu nämnda torde det få överlämnas åt rättstillämpning­ en att med beaktande av omständigheterna i det särskilda fallet avgöra om det framstår som rimligt att hyresgästens intresse att behålla lägenheten skall få vika för ett motstående intresse på hyresvärdens sida. Det torde inte vara behövligt att här närmare gå in på dessa avvägningsfrågor. Jag kan emellertid i allt väsentligt ansluta mig till vad de sakkunniga anfört.

Även vid indirekt besittningsskydd finns behov av regler om prövningav villkoren för fortsatt förhyrning. På en hyresmark­ nad med i princip fri prissättning bör det stå hyresvärden fritt att vid uppsägning för ändring av hyresvillkoren kräva den hyra som lägen­ heten betingar vid ett utbud på öppna marknaden. Eftersom frågan om en hyra som hyresvärden begärt för att förlänga hyresförhållandet varit skälig uppkommer först sedan hyresgästen flyttat från lägenheten, har man vid prövningen ofta ett ganska exakt mått på lägenhetens marknadsvärde i den hyra som hyresvärden kunnat betinga sig av efterträdaren. De sakkunnigas förslag innebär att ersättningsskyldighet inträder om den fordrade hyran endast obetydligt överstiger vad hyresvärden kunnat få ut

128 Kungi. Maj.ts proposition nr IM år 1967

av en ny hyresgäst. Denna regel, som är något förmånligare för hyresgästen än motsvarande regel i hyreslagskommitténs förslag, kommer till uttryck på så sätt att hyresgästen föreslås ha rätt till ersättning såsom vid obe­ fogad förlängningsvägran, om hyresvärden för förlängning fordrar hyra som inte är skälig. Sådan rätt skall också föreligga om hyresvärden upp­ ställer annat hyresvillkor, som strider mot god hyressed eller eljest är obilligt. De sakkunnigas förslag har i denna del lämnats utan erinran av nästan alla remissinstanser. Jag delar de sakkunnigas uppfattning. Har lägenheten efter hyresgästens avflyttning stått outhyrd en inte alltför kort tid, torde böra presumeras att hyresvärden inte kunnat få ut den hyra han fordrat av hyresgästen. Om hyresvärden i sådant fall vill undgå ersättningsskyldig­ het, bör han alltså ha att visa att lägenheten stått tom av annat skäl än att han krävt för hög hyra. Under remissgranskningen har föreslagits att skäligheten av fordrad hyra eller andra hyresvillkor skall kunna underställas myndighets pröv­ ning innan hyresgästen tar slutlig ställning till hyresvärdens krav. Enligt min mening är en sådan ordning inte förenlig med principerna för det in­ direkta besittningsskyddet. Systemet skulle också vara förenat med flertalet av de nackdelar som föranlett mig att förorda det indirekta besittningsskyd­ det framför optionsrättssystemet.

Enligt nuvarande hyreslag utgår vid obefogad vägran att förlänga hyres­ avtal angående lägenhet som brukas för förvärvsverksamhet, utöver e rsättning för flyttningskostnader, ersättning enbart för den ökning av lä­ genhetens värde på hyresmarknaden som verksamheten kan ha medfört. Så­ dan ersättning utgår vidare endast om lägenheten efter hyresgästens avflytt­ ning används för samma eller liknande verksamhet. Hyreslagens ersätt­ ningsregler erbjuder sålunda hyresgästen endast ett begränsat skydd. Hyreslagskommittén har i sitt förslag sökt åstadkomma ett mera effektivt besittningsskydd genom att i större utsträckning än f. n. låta hyresvärdens ersättningsskyldighet ansluta sig till den förlust som hyresgästen lider till följd av hyresförhållandets upplösning. Även kommitténs förslag innebär emellertid att hyresgästen i åtskilliga fall kan få bara en del av sin förlust ersatt. I de sakkunnigas förslag har hyresvärdens ersättningsskyldighet ut­ sträckts att i princip omfatta hyresgästens hela förlust i anledning av att hyresförhållandet upphör. Undantag har gjorts endast beträffande vissa kost­ nader som hyresgästen nedlagt i den förhyrda lokalen. I fråga om dessa kostnader har ersättningsskyldigheten ansetts böra begränsas till sådana ändringar som ökat lägenhetens värde på hyresmarknaden och till vilka hyresvärden lämnat sitt samtycke eller som hyresgästen ansett hyresavtalet berättiga honom att utföra. Hyresvärdens ersättningsskyldighet omfattar vidare flyttningskostnader och sådan värdeminskning beträffande hyres­

Kungl. Maj.ts proposition nr Ht år lt)C>7 129

gästens egendom som beror på hyresförhållandets upplösning samt sådan skada som är att hänföra till hinder eller intrång i näring eller annan verk­ samhet. Uppräkningen avses vara uttömmande. Ersättningen skall faststäl­ las enligt samma grunder som ersättning för s. k. rörelseskada med anled­ ning av expropriation. Som redan framgått delar jag de sakkunnigas uppfattning att näringsdrivande hyresgäst kan beredas ett tillfredsställande skydd endast om hy­ resvärden i princip är skyldig att utge ersättning för all den skada som hy­ resförhållandets upplösning medför. Samtidigt som en sådan ersätlningspåföljd skyddar hyresgästen mot ekonomisk förlust kommer den att ha eu betydande preventiv verkan mot obefogade uppsägningar. Jag kan sålunda i allt väsentligt ansluta mig till de sakkunnigas förslag i denna del. Den avsedda omfattningen av ersättningsskyldigheten bör komma till klart ut­ tryck i lagtexten. Departementsförslaget har utformats i enlighet härmed. Vad härefter gäller det av de sakkunniga föreslagna undantaget från principen om full ersättningsskyldighet vid obefogad förlängningsvägran är det uppenbart att hyresgäst som utan hyresvärdens samtycke eller i strid med hyresavtalets bestämmelser låtit ändra den förhyrda lokalen för att göra denna mera tjänlig för sitt ändamål inte kan få ersättning för det värde som han genom avflyttningen går miste om. Har hyresvärden sam­ tyckt till åtgärderna eller kan dessa antas ha skett med hyresvärdens goda minne, är det däremot inte sakligt motiverat att frånkänna hyresgästen all rätt till ersättning. Detsamma är förhållandet om hyresvärden inte sam­ tyckt till ändringarna men hyresgästen vid hyresavtalets ingående haft be­ fogad anledning räkna med alt han skulle ha rätt att utföra sådana änd­ ringar. I enlighet med de sakkunnigas förslag bör dock hyresvärdens er­ sättningsskyldighet vid obefogad förlängningsvägran alltid vara begränsad till sådana anordningar som ökat lägenhetens värde på hyresmarknaden ocli därigenom kan antas komma hyresvärden till godo. En sådan begränsning tas upp i departementsförslaget. Om rimliga krav på tillförlitlighet i bedömningen av hyresgästens ersätt­ ningsanspråk skall kunna upprätthållas, torde det inte kunna undvikas att avgörandena om ersättning ibland kan komma att dra ut på tiden. Även om hyresgästens talan bifalles, kan avflyttningen från lägenheten därför innebära betydande ekonomiska påfrestningar för hyresgästen. Redan vet­ skapen om att det kan ta åtskillig tid innan ersättningen blir tillgänglig för hyresgästen kan skapa ett ogynnsamt förhandlingsläge för denne. I syfte att motverka dessa olägenheter föreslår de sakkunniga att hyresgästen skall kunna tillerkännas förskott på den blivande ersättningen. Sådant för­ skott skall kunna utdömas om hyresvärden medgett ersättningsskyldighet eller domstolen genom lagakraftvunnen dom funnit hyresvärden skyldig att utge ersättning. Rättens avgörande av denna fråga förutsätts kunna ske genom mellandom eller efter särskild fastställelsetalan. 5 Bihang till riksdagens protokoll 196 7. 1 samt. AV 141

130 Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967

De sakkunnigas förslag är utan tvivel ägnat att stärka hyresgästens ställ­ ning och att främja frivilliga uppgörelser mellan parterna. Jag kan därför också i denna del ansluta mig till förslaget. Under remissgranskningen har några remissinstanser uttalat att det bör övervägas att göra hyresgästens avflyttningsskyldighet beroende av att hy­ resvärden ställer säkerhet för den ersättning som hyresgästen kan bli berät­ tigad till. För egen del anser jag att en sådan ordning är svårgenomförbar av det skälet att den skada, för vilken säkerhet skulle ställas, i regel inte kan bedömas förrän hyresgästen avflyttat från lägenheten. En generell skyl­ dighet för hyresvärd att ställa säkerhet skulle uppenbarligen i många fall te sig obillig mot denne. Det kan heller inte anses lämpligt att i det särskilda fallet låta domstol eller annan myndighet avgöra om förutsättning för stäl­ lande av säkerhet är för handen, innan hyresgästen väckt ersättningstalan. Har hyresgästen väckt sådan talan föreligger å andra sidan inget behov av särskilda regler, eftersom hyresgästen kan säkerställa sin rätt till ersättning genom begäran om kvarstad eller skingringsförbud i enlighet med rätte­ gångsbalkens bestämmelser. Med hänsyn till vad jag nu har anfört är jag inte beredd att föreslå några regler av nu angivet innehåll. Kan hyresgästen inte träffa överenskommelse med hyresvärden om fort­ satt förhyrning, är han skyldig att flytta när hyresavtalet upphör att gälla, vare sig hyresvärden har fog för sin vägran att förlänga hyresför­ hållandet eller ej. Om förhandlingarna mellan parterna om förlängning dragit ut på tiden, återstår ej sällan endast en kortare tid av hyresperioden. Att behöva flytta med kort varsel är i allmänhet förenat med känn­ bara olägenheter för en hyresgäst som driver näring av något slag. Redan ett relativt kort uppskov med avflyttningen kan ofta vara till­ räckligt för att undvika ekonomisk förlust, exempelvis då hyresgästen inte förfogar över annan lokal i vilken rörelsen skall fortsättas förrän viss tid efter den avtalade hyrestidens utgång. För att motverka nu angivna olägenheter föreslår de sakkunniga att hyres­ gästen skall kunna få anstånd med avflyttningen från lägenheten under viss tid. Förslaget innebär att hyresgäst som påkallat medling är berättigad att kvarsitta i lägenheten till dess sex månader förflutit från den dag då medlingsförfarandet förklarats avslutat, om inte medlingsnämnden av särskil­ da skäl förordnat att avflyttning skall ske tidigare. Har medling inte på­ kallats, kan nämnden på begäran av hyresgästen förordna om anstånd med avflyttningen under viss tid, högst sex månader, om det är av synnerlig vikt för hyresgästen att inte behöva flytta vid hyrestidens slut. Mot de.sakkunnigas förslag har ingen erinran gjorts under remissbehand­ lingen. Ett system med indirekt besittningsskydd tillgodoser enligt min mening inte på ett tillfredsställande sätt hyresgästens intressen om det inte kom­ pletteras med regler som ger hyresgästen skäligt rådrum med avflyttningen

Kungl. Maj. ts proposition nr 14 / år 1967 131

från lägenheten. Sådana regler är också ägnade att stärka hyresgästens förhandlingsposition och främjar därigenom frivilliga uppgörelser mellan par­ terna. Jag kan därför helt ansluta mig till de bedömningar som ligger till grund för de sakkunnigas förslag. Reglerna bör dock göras något enklare. Jag föreslår att hyresnämnd skall kunna tillåta hyresgäst att sitta kvar i lägenheten efter hyrestidens utgång under skälig tid, högst ett år.

132 Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967

Personförändring på hyresgästsidan

Inledning

Under beteckningen personförändring på hyresgästsidan kan sammanfö­ ras fyra skilda typer av fall när en hyresgäst träder i annans ställe. Ett personskifte kan ske i den formen att hyresgästen överlåter sin hyresrätt till annan (substitution). En annan form av personskifte föreligger, om hy­ resgästen utan att utträda ur rättsförhållandet med hyresvärden åt annan upplåter rätt att begagna lägenheten i dess helhet (total sublokation). I det enskilda fallet kan det ofta vara svårt att avgöra, om den ena eller den andra av dessa former föreligger. Ett fall av personförändring på hyresgäst­ sidan kan vidare sägas föreligga då hyresgästen åt annan upplåter rätt att begagna viss del av lägenheten (partiell sublokation). Slutligen kan ett per­ sonskifte på hyresgästsidan genomföras i anslutning till att hyresförhållan­ det förlängs eller upphör.

Substitution och total sublokation

Gällande rätt. Hyresgästen är enligt gällande rätt i allmänhet inte be­ rättigad att utan medgivande av hyresvärden sätta annan i sitt ställe eller överlåta nyttjandet av lägenheten på annan. I 7 § nuvarande hyreslag före­ skrivs sålunda att hyresgäst som vill överlåta lägenheten till annan skall in­ hämta hyresvärdens samtycke före överlåtelsen, överlåtelseförbudet avser såväl substitution som total sublokation. Vägrar hyresvärden utan skälig anledning att samtycka till en överlåtelse eller lämnar han inte besked inom en vecka från det hyresgästen gjort fram­ ställning om medgivande till överlåtelsen, får hyresgästen säga upp hyres­ avtalet till upphörande i förtid. Det finns två undantag från det principiella överlåtelseförbudet. Det första avser det fall att hyresgästen avlider före hyrestidens utgång. Hyres­ gästens dödsbo är då enligt 8 § hyreslagen berättigat att i sitt ställe sätta annan som hyresvärden skäligen kan ta för god som hyresgäst. Bestämmel­ sen äger tillämpning på alla slags lägenheter. Är lägenheten helt eller till väsentlig del uthyrd till bostad, har dödsboet också rätt att inom en månad från dödsfallet uppsäga avtalet till upphörande i förtid. Om lägenheten var förhyrd av den avlidne och hans make, tillkommer substitutionsrätten och uppsägningsrätten dödsboet och den efterlevande maken gemensamt. Sätts i hyresgästens ställe någon som hyresvärden ej är skyldig att ta för god är hyresrätten förverkad och hyresvärden berättigad till skadestånd (32 § första stycket 3 hyreslagen).

Kurtgl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967 133

Det andra undantaget från det principiella överlåtelseförbudet finns i 8 a § tredje stycket hyresregleringslagen. Har make genom bodelning eller skifte i anledning av hemskillnad eller äktenskapets upplösning tillagts hy­ resrätten till lägenhet som andra maken eller båda makarna hyrt till bostad för gemensamt bruk och vägrar hyresvärden att låta maken överta lägenhe­ ten, äger hyresnämnden på framställning förordna om det, om hyresvär­ dens vägran finnes vara obillig. Den nu angivna substitutionsrätten utgör ett komplement till 2 och 3 §§ lagen den 15 maj 1959 (nr 157) med särskilda bestämmelser om makars gemensamma bostad. I dessa paragrafer regleras makar emellan hur det skall förfaras med den gemensamma bostaden vid hemskillnad eller äktenskapets upplösning. I ort där hyresreglering inte rå­ der är make i nu angivna fall inte berättigad att överta lägenheten under hyrestiden om hyresvärden motsätter sig detta.

Tidigare reformförslag. I prop. 1948: 212 föreslogs en bestämmelse om rätt för bostadshyresgäst att i samband med lägenhetsbyte sätta annan i sitt ställe. Den föreslagna bestämmelsen skulle ingå i hyresregleringslagen. Förslaget syftade till att befordra en lämpligare fördelning av bostadsbe­ ståndet och därigenom motverka den stelhet på bostadsmarknaden som blivit en ofrånkomlig följd av bostadsbristen och hyresregleringen. Propo­ sitionen vann inte riksdagens bifall. Andra lagutskottet, vars utlåtande (L2U 1948: 33) godkändes av riksdagen, anslöt sig visserligen till förslagets grundtanke att lägenhet sbyten borde underlättas under rådande bostads­ brist men var ändå inte övertygat om lämpligheten av den föreslagna lag­ stiftningen. Utskottet ansåg att det fanns anledning anta att hyresvärdarna i regel visat förståelse för hyresgästernas önskemål beträffande lägenhetsbyten. Utskottet fann också att det var svårt att avgöra om vinsten av den föreslagna lagstiftningen stod i rimlig proportion till lagstiftningens obestridliga nackdelar. Det var inte helt ovanligt alt eu hyresgäst betingade sig otillåten ersättning i samband med lägenhetsbyte. Sådana olagliga trans­ aktioner skulle enligt utskottets mening säkerligen öka i omfattning, om den föreslagna rätten till lägenhetsbyte genomfördes. Den föreslagna lag­ stiftningen skulle också orsaka hyresregleringsmyndigheterna betydligt ökat arbete. I anslutning till förslaget om bytesrätt utsände Sveriges fastighetsägareför­ bund i juni 1948 till samtliga fastighetsägareföreningar ett meddelande, vari framhölls bl. a. att det låg i fastighetsägarnas eget intresse att lämna sin frivilliga medverkan till att lägenhetsbyten kom till stånd i största möj­ liga utsträckning. Hyresregleringskommittén uttalade i sitt år 1952 avgivna betänkande »Behovsprövning på hyresmarknaden» (SOU 1952: 37 s. 97), alt det inte kunde anses föreligga ett allmänt behov att införa en lagstiftning om bytesrätt. Flertalet av de skäl som vid frågans behandling under 1948 års riksdag an-

134 Kungl. Maj. ts proposition nr 1)1 år 1967 förts mot en sådan anordning syntes också kommittén i allt väsentligt äga giltighet. Från hyresgästhåll har vid olika tillfällen framförts önskemål om rätt för affärshyresgäst att överlåta lägenheten. I framställning till Kungl. Maj :t den 5 december 1946 hemställde Hyresgästföreningen i Stockholm om sådan lagändring, att hyresgäst som under minst tre år drivit förvärvsverksamhet i förhyrd lägenhet skulle äga rätt att i sitt ställe sätta annan som hyresvär­ den skäligen kunde ta för god som hyresgäst. Substitutionsrätt borde till­ komma hyresgästen, när denne till följd av ålder, sjukdom, ändrade famil­ jeförhållanden eller lojala ekonomiska orsaker måste eller önskade överlåta den rörelse han bedrev i den förhyrda lokalen. I en motion vid 1947 års riksdag (II: 369) framfördes krav på en sådan ändring av hyresregleringslagen att näringsidkande hyresgäst erhöll garanti för att verksamheten i den förhyrda lokalen kunde fortsätta i samma lokal även vid överlåtelse av verksamheten till ny innehavare. I enlighet med andra lagutskottets utlåtande (L2U 1947: 21) avslogs motionen under hän­ visning till att Kungl. Maj :t genom den förut berörda framställningen redan fått sin uppmärksamhet riktad på denna fråga. Frågan aktualiserades på nytt vid 1948 års riksdag, då i en motion (I: 355 ) föreslogs sådan ändring i hyresregleringslagen att hyresgäst som under minst fem år drivit affärsverksamhet i förhyrd lägenhet berättigades att utan hyresvärdens samtycke överlåta hyresrätten i samband med överlå­ telse av rörelsen. Motionen avslogs emellertid av riksdagen. Andra lagut­ skottet (L2U 1948: 33) framhöll att den föreslagna lösningen inte kunde anses tillfredsställande. Utskottet ansåg att förslaget i realiteten innebar att affärshyresgäster fick möjlighet att betinga sig vederlag för själva hyres­ rätten och därigenom utnyttja den rådande lägenhetsbristen på ett sätt som stod i strid mot hyresregleringens syfte.

I direktiven för hyresregleringskommittén uttalades, att hyreslagens be­ stämmelse om dödsbos substitutionsrätt i fråga om bostadslägenheter kom­ mit att få olämpliga konsekvenser. Det framhölls att bestämmelsen i denna del var tillkommen med tanke på normala förhållanden på hyresmarkna­ den, då en familj efter ett dödsfall inte hade råd att vidare hyra en dyr bostad. Under rådande förhållanden, då en lägenhet med lätthet kunde hyras ut på nytt när som helst under året, ansågs detta motiv ha bortfallit. I stället hade bestämmelsen lett till att de anhöriga efter en avliden på ett pinsamt sätt bestormades av hyressökande så snart dödsfallet blivit känt. Den med­ förde också att dödsbo ofta betingade sig otillåten ersättning för överlåtel­ sen. Hyresregleringskommittén föreslog i sitt slutbetänkande (SOU 1955: 35 s. 62) en begränsning av möjligheterna att enligt hyresregleringslagen ogiltigförklara uppsägning av den till vilken hyresgästs dödsbo överlåtit lägen­

Kungl. M(ij:ts proposition nr IM år 19(>7 135

heten. Kommittén framhöll, att hyresrätten till bostadslägenhet inte kunde för dödsboet anses representera något ekonomiskt värde som var förtjänt av skydd. För att tillgodose dödsboets intresse av att snabbt bli befriat från ett obekvämt hyresavtal var det inte nödvändigt att lägenheten överläts, över­ låtelse i detta syfte borde enligt kommitténs mening få ske först om hyres­ värden vägrade att befria dödsboet från hyresavtalet. Kommittén ansåg vi­ dare att i vissa fall andra än ekonomiska förhållanden kunde göra det ange­ läget för dödsbo att få överlåta lägenheten. Det låg sålunda ofta i döds­ boets intresse att kunna tillgodose bostadsbehovet för person som tillsam­ mans med den avlidne bott i lägenheten utan att ha del i hyresrätten. Kom­ mittén föreslog att överlåtelserätten skulle begränsas till dessa fall. Kommit­ téns förslag ledde i denna del inte till någon lagstiftningsåtgärd. Vid pröv­ ning av ansökan om ogiltigförklaring av uppsägning i fall där dödsbo över­ låtit eller avsett att överlåta den avlidnes lägenhet till annan har emellertid i liyresregleringspraxis för bifall till ansökningen i allmänhet krävts att den till vilken överlåtelsen skett varit dödsbodelägare eller stått den avlidne eller dödsbodelägare nära på grund av släktskap eller annat personligt förhållande, t. ex. långvarigt samboende med den avlidne.

Hyreslagskommittén. Med anledning av den kritik som det nuvarande överlåtelseförbudet vid olika tillfällen utsatts för ställer hyreslagskommittén frågan huruvida en principiell överlåtelserätt skulle vara att föredra framför ett principiellt överlåtelseförbud. Kommittén utvecklar sin mening i denna fråga på följande sätt. En avflyttande hyresgäst anlägger i allmänhet helt andra synpunkter på valet av ny hyresgäst än hyresvärden. För hyresvärden är det viktigt att en ledig lägenhet besätts med en så skötsam hyresgäst som möjligt. Häri­ genom främjas i sin tur det allmänna intresset av att en trivsam bostads­ miljö skapas för flertalet hyresgäster. Den avflyttande hyresgästen däremot är i allmänhet föga intresserad av efterträdarens kvalifikationer som hyres­ gäst. Vid lägenhetsbyte är i regel det väsentliga för hyresgästen att själv erhålla en så passande lägenhet som möjligt. Har hyresgästen inte längre behov av lägenheten, är hans huvudintresse att snarast bli fri från skyldig­ heten att betala hyran. I motsats till ett principiellt överlåtelseförbud är därför en allmän överlåtelserätt inte ägnad att befordra tillkomsten av triv­ samma bostadsförhållanden. Med en allmän överlåtelserätt skapas vidare förutsättningar för uppkomsten av ett mellanhandssystem vid uthyrning av lägenheter som inverkar ogynnsamt på prisbildningen på hyresmarkna­ den. En allmän överlåtelserätt skulle visserligen i en del fall sannolikt re­ sultera i en omfördelning av lägenheter efter det sociala bostadsbehovets angelägenhetsgrad. Någon säker grund för ett antagande att hyressökande med framträdande bostadsbehov därigenom totalt sett skulle komma i bätt­ re ställning i konkurrensen om lägenheterna finns dock inte. Åtminstone

136 Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967

för den talrika grupp av lägenheter som ägs av socialt ansvarskännande hyresvärdar finns snarare anledning anta att behovssynpunkten skulle bli sämre tillgodosedd genom övergång till en allmän överlåtelserätt. Kom­ mittén säger sig därför inte vara övertygad om att en långtgående över­ låtelserätt skulle vara att föredra framför ett principiellt överlåtelseförbud. Liksom hyresgästen sålunda i allmänhet inte hör få överlåta sin hyres­ rätt utan hyresvärdens medgivande, bör hyresgästen i princip inte heller ha rätt att utan samtycke upplåta lägenheten i dess helhet åt annan. Som ett undantag från det principiella överlåtelseförbudet tas i kommit­ téns förslag upp en bestämmelse om rätt för hyresgästs make att överta hyresrätten till lägenhet som genom bodelning eller skifte i anledning av hemskillnad, äktenskapsskillnad, återgång av äktenskapet eller hyresgästens död tillagts maken. En avvikelse från det principiella överlåtelseförbudet utan motsvarighet i gällande rätt föreslås av kommittén för det fall att hyresgäst som inte är i tillfälle att- för återstående hyrestid begagna en till bostad förhyrd lägen­ het, önskar överlåta hyresrätten till någon som sammanbott med honom. Överlåtelserätten bör dock begränsas i syfte att hindra missbruk och avse bara fall där någon sedan en längre tid tillbaka sammanbott med hyresgäs­ ten. En tid av tre år anser kommittén vara en lämplig gräns. Som villkor för överlåtelsen bör vidare uppställas att hyresvärden skäligen kan åtnöjas med ändringen. Om hyresvärden vägrar att samtycka till överlåtelsen, bör hyresgästen vara skyldig att före överlåtelsen inhämta domstols tillstånd till åtgärden. Dödsbos nuvarande substitutionsrätt i fråga om bostadslägenhet bör enligt kommitténs mening begränsas så att överlåtelse får ske bara till dödsbodel­ ägare som vid dödstillfället sammanlevt med hyresgästen eller till annan som sammanbott med honom i minst tre år. Som villkor för överlåtelserätt uppställs vidare att efterträdaren skäligen kan tas för god som hyresgäst. Vägrar hyresvärden att samtycka till överlåtelsen, bör domstols tillstånd in­ hämtas före överlåtelsen. Den föreslagna begränsningen av dödsboets substi­ tutionsrätt hindrar visserligen inte dödsboet från att utöva sin hyresrätt genom delägare som inte förut bott i lägenheten, men om hyresvärden upp­ säger avtalet, bör dödsboets optionsanspråk normalt inte bifallas i sådana fall. Kommitténs förslag, som främst var avsett för mera normala marknads­ situationer, innehåller inga regler om rätt för bostadshyresgäst till lägenhetsbyte. Frågan om en sådan rätt anses huvudsakligen falla inom krislag­ stiftningens ram. Enligt kommitténs mening visar erfarenheterna från sena­ re tid att det bl. a. på grund av partsorganisationernas verksamhet varit möjligt att på frivillig väg få till stånd lägenhetsbyten i betydande omfatt­ ning. Så länge en positiv medverkan i syfte att främja socialt önskvärda lägenhetsbyten är att påräkna från organisationernas sida, bör det behov

Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967 137

att få använda lägenhet som bytesobjekt som kan föreligga i situationer med mera måttlig bostadsbrist kunna tillgodoses utan lagstiftningsåtgärder. Kommittén behandlar härefter frågan om och i vad mån en hyresgäst som driver näring bör tillerkännas rätt att utan hyresvärdens samtycke överlåta sin hyresrätt till lokalen i fråga. Genom hyresgästens arbete och kapitalinsatser skapas ofta ett ekonomiskt värde som är knutet till den för­ hyrda lägenheten. Detta värde kan inte alls eller i vart fall inte utan väsent­ lig olägenhet överlåtas på annat sätt än i förening med rätten till lokalen. Värdet kan ibland vara av ansenlig storlek. I den mån ett skäligt hänsyns­ tagande till andra berättigade intressen medger det, bör hyresgästen få en rättsligt tryggad möjlighet att tillgodogöra sig ifrågavarande värde. I valet mellan att förbättra hyresgästens ställning i detta hänseende genom substitutionsregler och att tillgodose hyresgästens intresse genom ersättningsreg­ ler finner kommittén det förstnämnda alternativet vara att föredra. Substitutionsrätten bör emellertid i princip inte sträcka sig längre än som på­ kallas av dess syfte att bereda hyresgästen tillfälle alt tillgodogöra sig det värde som är bundet i lägenheten och som är att tillskriva hans verksamhet. En lämplig begränsning uppnås om substitutionsrätten begränsas till fall i vilka det är fråga om överlåtelse till någon som skall överta hyresgästens verksamhet. Substitutionsrätt bör föreligga endast om hyresvärdens vägran att medge överlåtelse är obillig. Som villkor bör vidare i allmänhet gälla, att hyresgästen drivit verksamhet i lägenheten någon längre tid. Fem år har kommittén här funnit vara en lämplig gräns. Det bör dock inte vara ute­ slutet för en hyresgäst som innehaft lägenheten kortare tid att få överlåta hyresrätten om synnerliga skäl talar för det. Om hyresvärden vägrar sam­ tycke till överlåtelse, bör substitutionen vara beroende av domstols tillstånd. I fråga om det föreslagna förbudet mot total sublokation framhåller kom­ mittén att det endast avser sådan rättshandling, varigenom hyresgästen åt tredje man upplåter en självständig rätt att bruka lägenheten. En uttryck­ lig regel bör införas som dispenserar från kravet på hyresvärdens samtycke, när hyresgästens make vid särlevnad eller hyresgästens död begagnar den gemensamma bostaden i avbidan på ett slutligt avgörande av substitutionsfrågan. Kommittén har övervägt om total sublokation bör få ske utan hyresvär­ dens samtycke även i andra fall än det nyss nämnda. Det skulle då gälla en rätt för bostadshyresgäst som på grund av sjukdom, förflyttning i tjäns­ ten eller annan oförutsedd händelse tillfälligt inte har behov av lägenheten att med rättens tillstånd upplåta lägenheten till annan, om hyresvärden utan skälig anledning vägrar att ge sitt samtycke. Kommittén finner att en sådan regel skulle få större praktisk betydelse endast i fall när hyresgästen för en längre tid är ur stånd att själv använda lägenheten. En sublokationsrätt i sådana fall förutsätter emellertid för sin praktiska användbarhet att under­ hyresgästen ej har besittningsskydd i förhållande till huvudhyresgästen.

5f Bihang till riksdagens protokoll 1967. 1 samt. Nr 141

138 Kungl. Maj. ts proposition nr lil år 1967

Från allmän synpunkt kan det inte vara till gagn att främja förfaranden, varigenom lägenheter kommer att dras undan den marknad där man kan få hyra bostad med tryggad besittningsrätt. Med hänsyn härtill har kommittén inte ansett sig böra förorda sublokationsrätt i sådana situationer.

Hyreslagstiftningssakkunniga. Inte heller de sakkunniga finner anled­ ning föreligga att övergå från det hittills gällande principiella överlåtelseförbudet till en allmän överlåtelserätt för hyresgästen. De sakkunniga före­ slår emellertid i huvudsaklig överensstämmelse med hyreslagskommitténs förslag vidgade möjligheter för hyresgäst att överlåta hyresrätten även mot hyresvärdens vilja. Även det nuvarande principiella förbudet mot total sublokation behålls i de sakkunnigas förslag. Förslaget öppnar dock vissa möj­ ligheter för hyresgästen att i särskilda fall utan hyresvärdens samtycke få upplåta lägenheten i andra hand. De sakkunniga föreslår att hyresgästs make, som genom bodelning eller skifte i anledning av boskillnad eller hemskillnad eller äktenskapets upp­ lösning tillagts hyresrätten till makarnas gemensamma bostad, skall äga rätt att träda i hyresgästens eller hans dödsbos ställe (58 §). Även annan med hyresgästen samboende än make föreslås få viss rätt att utan hyresvärdens samtycke överta hyresrätten. I detta fall görs rätten till-substitution emellertid beroende av att domstol före överlåtelsen med­ delat tillstånd till åtgärden. Sådant tillstånd kan meddelas bara om hyres­ gästen ej är i tillfälle att för återstående hyrestid begagna lägenheten och därför önskar överlåta hyresrätten till någon närstående som han varaktigt sammanbor med samt hyresvärden skäligen kan åtnöjas med förändringen (34 § första punkten). I likhet med hyreslagskommittén anser de sakkunniga att dödsbos nuva­ rande substitutionsrätt bör inskränkas. När det är fråga om bostadslägenhet har dödsboet ett befogat intresse av att kunna överlåta hyresrätten till döds­ bodelägare som bebott lägenheten tillsammans med den avlidne hyresgästen eller till annan hyresgästen närstående, som utan att vara delägare i boet på grund av varaktig anknytning till lägenheten intar väsentligen samma ställ­ ning som delägare. Substitutionsrätten görs beroende av att hyresvärden skäligen kan åtnöjas med förändringen (34 § andra punkten). Vägrar hyres­ värden samtycke till överlåtelsen, skall hyresgästen enligt förslaget vara skyldig att före överlåtelsen inhämta domstols tillstånd till åtgärden. Till­ stånd skall kunna förenas med skäligt villkor (36 §). Vad härefter angår frågan om lägenhetsbyten anser de sakkunniga att åt­ gärder måste vidtas för att främja rörligheten på bostadsmarknaden genom att hyresgästerna i större omfattning än nu ges möjlighet att ordna sin bostadsfråga genom byten. I många orter är det till följd av bostadsbristen praktiskt taget omöjligt för den som har en hyreslägenhet att skaffa sig annan bostad utan att lämna lägenheten i byte. Eftersom lägenhetsbyten kan

Kungl. Maj.ts proposition nr 141 år 1967 139

medverka till att de boende får bostäder som bättre passar deras behov och särskilda förhållanden, är det ett betydande bostadspolitiskt intresse att byten underlättas. Inhämtade upplysningar ger vid handen att hyresvärdar­ na i regel visat förståelse för hyresgästernas önskemål att byta lägenhet. Det har emellertid gjorts gällande att lägenhetsbyte i åtskilliga fall inte kunnat komma till stånd på grund av fastighetsägarens vägran. Även om endast ett mindre antal befogade byten hindras genom att hyresvärden inte vill lämna sitt samtycke, måste enligt de sakkunnigas mening olägenheter­ na härav anses så väsentliga att viss rätt för bostadshyresgäst att utan hyresvärdens samtycke överlåta hyresrätten i och för lägenhetsbyte bör in­ föras i hyreslagen, om andra åtgärder inte visar sig tillräckliga. De sak­ kunniga har därför utarbetat förslag till bestämmelser om tvångsbytesrätt för bostadshyresgäst (SOU 1966: 14 s. 357). Under de sakkunnigas behandling av frågan om rätt till lägenhetsbyten har emellertid Sveriges fastighetsägareförbund, i syfte att undvika en tvångslagstiftning i fråga om byten, förklarat sig berett att i en deklaration till landets fastighetsägare allvarligt uppmana dem att medverka till att befo­ gade byten smidigt kan genomföras. Ett förslag till deklaration har därvid utarbetats (SOU 1966: 14 s. 361). Fastighetsägareförbundet har i anslutning härtill förklarat sig komma att uppmärksamt följa utvecklingen efter utsän­ dandet av deklarationen och genom åtgärder i enskilda fall verka för att deklarationen följs. Under beaktande av fastighetsägareförbundets åtgärd som de sakkunniga finner vara ett uttryck för en uppriktig strävan att på frivillig väg med­ verka till lösningen av en viktig hyresfråga och då det inte kan uteslutas att en tvångslagstiftning skulle medföra en betydande belastning för medlingsnämnder och domstolar har de sakkunniga slutligen stannat för att fö­ reslå att bestämmelserna om tvångsbytesrätt tills vidare inte införs i hyres­ lagen. Utvecklingen på bytesområdet bör i stället avvaktas. En lagstiftning i enlighet med de föreslagna bestämmelserna bör genomföras först om det visar sig att frivilliga åtgärder inte är tillräckliga. En av de sakkunniga är på denna punkt skiljaktig och förordar omedelbar lagstiftning om tvångs­ bytesrätt. För näringsidkande hyresgäster föreslår de sakkunniga en rätt att över­ låta hyresrätten i samband med överlåtelse av verksamheten (35 §). Vägrar hyresvärden samtycke till lägenhetsöverlåtelsen, är hyresgästen också i detta fall skyldig att före överlåtelsen inhämta rättens tillstånd. Sådant tillstånd får ej utan synnerliga skäl meddelas hyresgäst, som innehaft lägenheten mindre än tre år. Tillstånd skall ej heller meddelas om hyresvärden har befogad anledning att motsätta sig överlåtelsen. Häi-i ligger liksom vid and­ ra fall av överlåtelse mot hyresvärdens vilja ett krav på att efterträdaren skäligen skall kunna godtas som hyresgäst. Hyresvärden bör i allmänhet inte anses skyldig att finna sig i att en rörelseidkare sätter ett bolag i

140 Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

sitt ställe annat än om godtagbar säkerhet ställs för hyresgästens förplik­ telser. Till skillnad från hyreslagskommittén anser de sakkunniga att nå­ gon prövning av överlåtelsens ekonomiska innebörd i syfte att hindra hy­ resgästen från att tillgodogöra sig hyresrättens marknadsmässiga övervär­ de inte bör äga rum. Om hyresvärden erbjuder sig att inlösa rörelsen efter det värde som skulle ha gällt vid överlåtelsen, skall hyresvärden anses ha befogad anledning att motsätta sig överlåtelsen. Detsamma föreslås gälla, om hyresgästens rörelse utövas i sådan lägenhet, som närmast är att bedöma som bostadslägenhet, och lägenheten är upplåten under sådana förhållanden som vid införandet av en tvångsbytesrätt för bostadshyresgäst föreslagits utgöra hinder för bytesrätt. Bostadshyresgäst föreslås under vissa förutsättningar äga rätt att utan hy­ resvärdens samtycke upplåta hela lägenheten i andra hand (39 §). Vägrar hyresvärden sitt samtycke och kan förlikning ej träffas inför medlingsnämnden, har hyresgästen liksom vid överlåtelse av hyresrätten att före upplå­ telsen inhämta rättens tillstånd till åtgärden. För tillstånd fordras att hyres­ gästen har beaktansvärda skäl för upplåtelsen. Ett sådant skäl anges vara att hyresgästen, exempelvis för att tjänstgöra på annan ort, bevista en kurs eller fullgöra något uppdrag, inte kan begagna lägenheten under hyrestiden och att det skulle medföra ej oväsentliga utgifter för honom att behålla lägen­ heten utan att kunna använda den. Vidare fordras att hyresvärden ej har befogad anledning att vägra samtycke till upplåtelsen. Den föreslagna underhyresgästens möjligheter att fullgöra vårdnadsplikten anses här främst böra beaktas. Det bör åligga upplåtaren att skaffa tillförlitliga upplysningar här­ om. Befogad anledning att vägra samtycke bör anses föreligga, när det är fråga om sådan lägenhet, för vilken undantag förordats vid utformningen av eu tvångsbytesrätt. I de sakkunnigas förslag har inte tagits upp någon bestämmelse om rätt för hyresgästs make att utan hyresvärdens samtycke bruka makarnas ge­ mensamma bostad, när hyresgästen avlidit under hyrestiden eller lämnat hemmet. De sakkunniga finner att en sådan rätt måste anses tillkomma hyresgästens make utan särskilt stadgande.

Remissyttrandena. Ingen av de remissinstanser som yttrat sig över de föreslagna substitutions- och sublokationsreglerna har förordat att det nuva­ rande principiella förbudet mot överlåtelse och upplåtelse utan hyresvär­ dens samtycke skall frångås. De i sakkunnigförslaget upptagna bestämmelserna om undantag från över­ låtelse- och upplåtelseförbudet har i huvudsak tillstyrkts eller lämnats utan erinran i det övervägande antalet remissyttranden. Hyresrådet anser det inte motiverat att begränsa rätten att överlåta bo­ stadslägenhet till samboende genom ett krav på att den till vilken överlåtel­ se sker skall vara en hyresgästen närstående person. Bestämmelsen bör en-

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967 141

ligt hyresrådets mening utformas så, att överlåtelse skall medges om detta med hänsyn till samboendets varaktighet och övriga omständigheter synes skäligt. Motsvarande synpunkter bör vara avgörande även när det gäller dödsbos rätt att överlåta hyresrätten till den avlidnes lägenhet. Fastighets­ ägarerepresentanterna i hyresrådet anser att överlåtelse till annan än när­ stående inte bör tillåtas utan hyresvärdens samtycke. Lagberedningen betecknar de sakkunnigas förslag till regler i dödsfallssituationen som ett steg bakåt. Beredningen anser det vara beklagligt om dödsbo berövas den klara rätt att överlåta hyresrätten till godtagbar hy­ resgäst som nu föreligger. Att även rätt att överlåta lägenhet till dödsbo­ delägare skall förutsätta varaktig anknytning till lägenheten anser bered­ ningen väl mycket begärt, exempelvis när barn eller syskon vill tillträda hyresrätten för att därigenom få en bostad. Liknande synpunkter framförs av Hyresgästernas riksförbund, som i likhet med lagberedningen i första hand avstyrker den föreslagna begränsningen av dödsbos substitutionsrätt. Förbundet anser vidare att ovillkorlig rätt att överlåta lägenheten bör till­ erkännas hyresgästen, om hyresvärden inte senast under medlingsförfarandet uppger sina skäl att vägra samtycke. Något krav på att hyresgäst, som önskar överlåta hyresrätten, skall vara förhindrad att själv begagna lägenhe­ ten bör inte uppställas anser förbundet. I ett par remissyttranden framhålls att det kan föreligga ett legitimt in­ tresse att överlåta hyresrätt även vid andrahandsupplåtelse, om upplå­ taren inte längre behöver den förhyrda lägenheten. Den föreslagna substitutionsrätten för hyresgäster som driver näring har inte mött invändningar i något remissyttrande. Hyresrådet och Hyresgäster­ nas riksförbund anser i likhet med flera andra remissinstanser att förslaget i denna del tillgodoser ett angeläget behov att förbättra dessa hyresgästers ställning. Förbundet anser att det bör övervägas att anförtro medlingsnämnderna uppgiften att meddela tillstånd till överlåtelse. Arrendelagsutredningen ifrågasätter om det inte är riktigare att mera generellt tillerkänna hyres­ gäst substitutionsrätt beträffande affärslokal vid familjerättsliga fång. Lag­ beredningen påpekar att rätten att överlåta hyresrätt till affärslägenhet är betydelsefull från kreditsynpunkt. Kreditgivaren blir bättre ställd, om han kan påräkna att såväl rörelsen som lägenheten kan överlåtas. Beredningen anser det föreslagna förfarandet tungrott och uttalar sig för en mera vitt­ gående överlåtelserätt. Sveriges advokatsamfund delar inte de sakkunnigas uppfattning att en hyresvärd, som uthyrt en lokal till fysisk person bör vara skyldig att som ny hyresgäst godta ett aktiebolag eller en annan juridisk person. Genom en sådan åtgärd kan hyresvärden vållas beaktansvärda olägenheter eftersom den verklige ägaren ständigt kan växla utan möjlighet för hyresvärden att följa utvecklingen. Advokatsamfundet framhåller att det sätt på vilket hy­ resgästen sköter sin rörelse kan vara av direkt betydelse för hyresvärden,

142 Kungi. Maj.ts proposition nr lbi år 1967

exempelvis när en fastighet är uthyrd för hotell- och restaurangrörelse. KF anser av liknande skäl att bestämningen »befogad anledning att mot­ sätta sig att hyresrätten överlåtes» bör ges en mycket vid tolkning när det är fråga om överlåtelse från fysisk person till juridisk person. De sakkunnigas uppfattning att de föreslagna bestämmelserna om tvångsbytesrätt tills vidare inte bör införas i lagen delas av det övervägande an­ talet remissinstanser. Flertalet understryker dock vikten av att den fortsatta utvecklingen följs med stor uppmärksamhet och att en lagstiftning genom­ förs, om det visar sig att frivilliga åtaganden inte förslår. En omedelbar lagstiftning om bytesrätt för bostadshyresgäst förordas av socialstyrelsen, länsstyrelserna i Stockholms och Östergötlands län, stadskollegiet i Göte­ borg, Hyresgästernas riksförbund, TCO och LO samt Svenska byggnadsar­ betareförbundet. Också länsstyrelsen i Malmöhus län uttalar sig närmast för en tvångsbytesrätt. Hyresgästernas riksförbund anser att det kan överläm­ nas åt medlingsnämnderna att meddela tillstånd till lägenhetsbyte. Förbun­ det anser att frågan om bytesrätt huvudsakligen är ett bristmarknadsproblem och att det därför kan accepteras att den föreslagna ordningen tilllämpas endast i ort, där enligt Kungl. Maj :ts förordnande prövning av förstagångshyra kan äga rum. Hyresrådet vill inte motsätta sig att man väntar med tillämpningen av en lagstadgad bytesrätt i avvaktan på resultatet av de åtgärder som fastighetsägareförbundet förklarat sig berett att vidta. Enligt hyresrådets mening talar praktiska skäl för att en bestämmelse om bytesrätt redan från början införs i lagen men att dess tillämpning görs beroende av Kungl. Maj :ts förordnande. Fastighetsägareförbundets åtgärder kan härige­ nom tänkas få större effekt och lagstiftningen sättas i kraft utan ytterligare uppskov, om åtgärderna inte leder till avsett resultat. Hyresgästrepresentan­ terna i hyresrådet anser att tvångsbytesrätten bör genomföras omedelbart. I fråga om den föreslagna rätten att upplåta en bostadslägenhet i andra hand anser Sveriges fastighetsägareförbund att tillstånd till upplåtelse alltid bör avse viss bestämd tid. Hyresgästernas riksförbund förordar att med­ lingsnämnderna utrustas med befogenhet att meddela tillstånd till upplåtel­ se. I övrigt har de sakkunnigas förslag i denna del godtagits av alla re­ missinstanser.

Partiell sublokation

Gällande rätt. Enligt nuvarande hyreslag är hyresgästen i princip be­ rättigad att inrymma främmande personer i lägenheten. Denna rätt får dock inte utövas så att det kan uppkomma men för hyresvärden (23 § andra stycket). Om så sker och hyresgästen inte på tillsägelse vidtar rättelse, är hyresrätten förverkad och hyresvärden berättigad att uppsäga avtalet (32 § första stycket 4). Är hyresgästens förseelse av ringa betydelse, kan hyresrät­ ten ej förklaras förverkad (32 § andra stycket). Om rättelse sker innan hy­

Kungl. Maj:ts proposition nr Ht år 1967 143

resvärden gjort bruk av sin uppsägningsrätt, äger han inte därefter åberopa förseelsen som grund för hyresgästens skiljande från lägenheten (33 §).

Hyreslagskommittén. Bestämmelsen i 23 § andra stycket hyreslagen tas upp i kommitténs förslag men kompletteras med en regel av innehåll, att i bostadslägenhet inte mer än hälften av rummen, köket därvid räknat som rum, får upplåtas till begagnande av främmande personer utan att hyres­ värden samtyckt därtill. Kommittén finner en sådan begränsning påkallad för att hindra att den som förhyrt lägenhet till bostad använder huvud­ delen av lägenheten för en omfattande rumsuthyrning. Med den föreslagna begränsningen vinner man också att total sublokation och sådan partiell sublokation som står nära den totala får en mera likartad rättslig behand­ ling än enligt gällande rätt.

Hyreslagstiftningssakkunniga. De sakkunniga föreslår att bestämmelsen i 23 § andra stycket hyreslagen behålls oförändrad. Gränsdragningen mel­

lan total och partiell sublokation bör enligt de sakkunnigas mening ske med beaktande av hyresgästens förmåga att fullgöra sin vårdnadsplikt. Om hy­ resgästen upplåter hela lägenheten till annans begagnande, kan det presumeras att hyresgästen inte personligen vårdar lägenheten på samma sätt som om han själv bodde där.

Remissyttrandena. De sakkunnigas förslag har i huvudsak lämnats utan erinran vid remissbehandlingen.

Rätt atp överta lägenhet när hyresavtalet skall upphöra

Gällande rätt. Enligt såväl hyresregleringslagen som besittningsskydds­ lagen kan en personförändring på hyresgästsidan genomföras i anslut­ ning till att hyresavtalet upphör. Skall hyresförhållande beträffande lägenhet som förhyrts av två eller flera gemensamt upphöra på grund av åtgärd eller underlåtenhet av någon av dem och vägrar hyresvärden annan som har del i hyresrätten att överta lägen­ heten, kan hyresnämnden enligt 8 a § första stycket hyresregleringslagen förordna om övertagande, om hyresvärdens vägran finnes obillig. En mot­ svarande rätt tillkommer medhyresgäst enligt 2 § första stycket besittnings­ skyddslagen. övertaganderätt kan enligt såväl hyresregleringslagen som be­ sittningsskyddslagen i och för sig ifrågakomma även om hyresrätten är förverkad. Då samhyresgäster i allmänhet är solidariskt betalningsansvariga, torde dock i regel ingen av dem kunna berättigas att överta lägen­ heten, om hyresrätten är förverkad på grund av bristande hyresbetalning. Make som inte har del i hyresrätten äger enligt 8 a § andra stycket hy­ resregleringslagen samma rätt att överta lägenheten som tillkommer sam-

144 Kungl. Maj.ts proposition nr Hl år 1967

hyresgäst, om maken bor i lägenheten. En motsvarande bestämmelse finns i 2 § andra stycket besittningsskyddslagen.

Hyreslagskommittén. Kommittén föreslår att rätten till nytt hyresavtal när två eller flera förhyrt en lägenhet tillsammans i första hand skall till­ komma hyresgästerna gemensamt. Om hyresvärden uppsagt hyresavtalet utan stöd av ett optionsbrytande faktum, exempelvis för hyreshöjning, och någon av hyresgästerna inte vill göra gällande optionsanspråk, skall samhyresgäst vara berättigad till nytt hyresavtal, om hyresvärden skäligen kan åtnöjas med förändringen. Detsamma föreslås gälla, om någon av hyresgäs­ terna uppsagt hyresavtalet eller inte kan erhålla nytt hyresavtal därför att han försuttit någon frist som är föreskriven för bevarande av optionsrätten. Har hyresvärden uppsagt hyresavtalet med stöd av ett optionsbrytande fak­ tum, som är att hänföra endast till någon av hyresgästerna, skall likaledes gälla att samhyresgäst är berättigad till nytt hyresavtal, om hyresvärden skäligen kan åtnöjas med detta. Sådan rätt skall enligt förslaget dock inte tillkomma samhyresgäst, om hyresrätten är förverkad eller avtalet skall upp­ höra till följd av sådan underlåtenhet att ställa ny säkerhet för avtalets full­ görande som avses i 31 § i den nuvarande hyreslagen. Kommittén anser att det är förenat med påtagliga olägenheter att över huvud taget anknyta en optionsrätt till situationer i vilka hyresrätten är förverkad. En optionsrätt måste om den inte i praktiken skall bli tämligen värdelös kombineras med en rätt att, utan hinder av hyresrättens förverkande, sitta kvar i lägenheten, till dess optionsanspråket prövats. Längre dröjsmål med verkställighet av förverkandepåföljd är ägnat att försvaga förverkandereglernas effektivitet och därmed att försämra hyresvärdens viktigaste medel att förmå hyresgäst att fullgöra sina skyldigheter. För bifall till samhyresgästs optionsanspråk måste fordras att hyresgästen är utan skuld till att hyresrätten förverkats och att han skäligen kan godtas som hyresgäst. Det beteende som föranle­ der förverkandet är emellertid så gott som alltid att tillskriva samtliga hy­ resgäster, eftersom samhyresgäster nästan undantagslöst svarar solidariskt för hyrans erläggande och normalt även för andra förpliktelser enligt hyres­ avtalet. En möjlighet för samhyresgäst att i förverkandesituationer göra op­ tionsanspråk gällande kan därför bara i enstaka undantagsfall leda till alt samhyresgäst får behålla lägenheten. Enligt förslaget skall bostadshyresgästs make ha samma rätt till nytt hy­ resavtal som föreslagits för samhyresgäst, även när maken inte har del i hyresrätten. Övertaganderätten föreslås dock begränsad till fall när maken har sin bostad i lägenheten. Makens existens kan då antas vara känd för hyresvärden. Den föreslagna bestämmelsen syftar till att motverka att ma­ kens rätt att träda i andra makens ställe när hyresrätten till makarnas ge­ mensamma bostad genom bodelning tillagts honom går om intet genom att hyresförhållandet bringas att upphöra innan bodelning hunnit ske. Hyres-

Kungi. Maj:ts proposition nr lbl år 1967 145

gästens make har i optionshänseende jämställts med samhyresgäst. Härav följer bl. a. att maken ej är berättigad till nytt hyresavtal, om hyresrätten är förverkad eller avtalet skall upphöra till följd av underlåtenhet att ställa ny säkerhet. Även i procedurhänseende har maken jämställts med hyresgäst.

Hyreslagstiftningssakkunniga. I likhet med hyreslagskommittén anser de

sakkunniga att det är förenat med påtagliga olägenheter att anknyta en op­ tionsrätt för samhyresgäst till situationer i vilka hyresrätten är förverkad. De sakkunniga finner därför inte skäl att frångå den av kommittén före­ slagna begränsningen av samhyresgästs optionsrätt i vidare mån än som föl­ jer av de sakkunnigas förslag att sådan underlåtenhet att ställa säkerhet som avses i 31 § nuvarande hyreslag inte skall utgöra något absolut hinder mot förlängning av hyresförhållandet. Även de sakkunniga föreslår att hyresgästs make skall kunna berättigas att överta bostadslägenhet som förhyrts av andra maken, övertaganderätten har i likhet med vad som skett i kommitténs förslag begränsats till fall när hyresgästens make har sin bostad i lägenheten. Att maken till följd av sönd­ ring i äktenskapet eller av annat skäl tillfälligt bott på annat håll eller att makarna ännu inte hunnit att flytta in i lägenheten, skall inte anses ut­ göra hinder för maken att överta en lägenhet som är avsedd som gemen­ sam bostad. Sådan rätt anses vidare böra föreligga endast när hyresgästen uppsagt hyresavtalet eller — vid uppsägning från hyresvärdens sida — hy­ resgästen inte påkallat förlängning av hyresförhållandet eller inte är berät­ tigad till förlängning. Enligt de sakkunnigas förslag kan make som inte har del i hyresrätten berättigas att inträda såsom hyresgäst också när hyresrätten är förverkad. Huruvida hyresavtalet uppsagts att upphöra i förtid eller först vid hyresti­ dens utgång är därvid utan betydelse. Har maken berättigats att inträda som hyresgäst för återstoden av hyresperioden, blir makens rätt alt få hyres­ förhållandet förlängt vid hyrestidens utgång därefter att bedöma enligt de regler som föreslagits gälla för hyresgäst. För att hyresgästens make skall få överta lägenheten fordras att hyresvär­ den skäligen kan åtnöjas med den ändring som detta innebär. Har hyres­ gästens make del i de omständigheter som föranlett förverkande, bör hyres­ värden som regel inte anses skyldig att godta maken som hyresgäst. Det­ samma bör gälla, om hyresgästen skulle kvarstanna i lägenheten efter det den överförts på hans make. Är hyresrätten förverkad på grund av bristan­ de hyresbetalning, bör dock makens förmåga att i fortsättningen betala hy­ ran vara avgörande för hans rätt att överta lägenheten. Hyresvärden bör i sådant fall anses skyldig att godta maken såsom hyresgäst endast om maken förbinder sig att betala ogulden hyra för tid, varunder maken nyttjat lägen­ heten. Makens villighet att gottgöra försummelse som föranlett förverkande, t. ex. att återställa en vanvårdad lägenhet i godtagbart skick, bör tillmätas

146 Kungl. Maj:ts proposition nr lil år 1967

särskild betydelse vid prövning av makens anspråk att få överta lägenhe­ ten. Bestämmelserna om makes övertaganderätt föreslås inte vara tillämpliga, när makar förhyrt lägenhet gemensamt och båda sålunda står för hyreskon­ traktet. Är hyresrätten till sådan lägenhet förverkad, kommer någon över­ taganderätt inte i fråga.

Remissyttrandena. De sakkunnigas förslag att make som har del i hyres­ rätten inte skall ha rätt att överta lägenheten, om hyresrätten är förverkad, kritiseras av hovrätten för Nedre Norrland, Stockholms rådhusrätt, bostadsstyrelsen, lagberedningen, länsstyrelsen i Gävleborgs län och bostadsrättskommittén. Dessa remissinstanser anser det omotiverat att göra skillnad mel­ lan det fallet att make skrivit på hyreskontraktet och det fall att så ej skett. Det framhålls! ett remissyttrande att bestämmelserna om rätt för make som inte är medhyresgäst att överta lägenhet i sådant fall kommer att mista åt­ skilligt av sitt värde, eftersom hyresvärden kan tillse att båda makarna upp­ träder som hyresgäster enligt hyreskontraktet. Vidare anförs att hyresvär­ dens berättigade intressen kan tillgodoses genom kravet att hyresvärden skäligen skall kunna åtnöjas med förändringen. Lagberedningen anser att också annan medhyresgäst än make bör kunna få rätt till förlängning av hyresförhållandet även om hyresrätten är förverkad, när han själv kan god­ tas som hyresgäst och hyresvärdens intressen i övrigt tillgodoses.

Departementschefen

Den nuvarande hyreslagen utgår från den grundsatsen att det i allmänhet inte bör tillkomma hyresgästen att utan hyresvärdens medgivande överlåta hyresrätten eller att åt annan upplåta rätt att begagna lägenheten i dess hel­ het. Det har emellertid inte ansetts böra stå hyresvärden fritt att utan vidare förbjuda en överlåtelse eller upplåtelse till en person mot vilken det inte finns något att anmärka från hyresvärdens sida. Saknar hyresvärden fog för sin vägran, är hyresgästen därför inte längre bunden av hyresavtalet utan kan säga upp detta och ställa lägenheten till hyresvärdens förfogande. En­ dast vid hyresgästens död har en rätt till överlåtelse ansetts böra föreligga. Det nuvarande överlåtelseförbudet har inte minst under trycket av senare tids bostadsbrist utsatts för åtskillig kritik. De önskemål om en uppmjuk­ ning av förbudet som i samband därmed framförts har föranlett hyreslagskommittén att överväga huruvida inte en principiell överlåtelserätt skulle vara att föredra framför ett principiellt överlåtelseförbud. Av olika skäl har emellertid kommittén ansett en sådan ordning inte böra komma i fråga. Kom­ mittén har särskilt beaktat att en sådan rätt i motsats till ett principiellt överlåtelseförbud inte är ägnad att främja tillkomsten av en trivsam bostads­ miljö för det stora flertalet hyresgäster och att den skapar förutsättningar

Kungl. Maj:ts proposition nr Hl är 1967 147

för uppkomsten av ett mellanhandssystem vid uthyrning av lägenheter med risk för en ogynnsam inverkan på prisbildningen på hyresmarknaden. Den­ na uppfattning delas av de sakkunniga som i likhet med kommittén anser att man i stället bör införa en möjlighet att i vissa särskilt beaktansvärda situationer överföra hyresrätten från hyresgästen till annan person även om hyresvärden motsätter sig förändringen. De sakkunnigas förslag innebär att hyresrätt till bostadslägenhet även utan medgivande från hyresvärden skall kunna överlåtas, dels utan särskild prövning — när hyresgästens make genom bodelning eller motsvarande tillagts hyresrätten till makarnas gemensamma bostad, dels — efter pröv­ ning — när hyresgäst som inte är i tillfälle att begagna lägenheten önskar överföra hyresrätten till någon närstående som han varaktigt sammanbor med eller när dödsbo i sitt ställe vill sätta dödsbodelägare eller annan hy­ resgästen närstående med varaktig anknytning till lägenheten. Beträffande dödsbo innebär förslaget viss begränsning av den nuvarande överlåtelserät­ ten. Förslaget öppnar vidare möjlighet för bostadshyresgäst att efter före­ gående prövning upplåta hela lägenheten i andra hand, om hyresvärden utan befogad anledning vägrar att samtycka till upplåtelsen. För näringsdrivande hyresgäst innebär förslaget att denne vid vägrat samtycke till överlåtelse kan berättigas att i sitt ställe sätta annan som skall överta den i lägenheten bedrivna rörelsen, om hyresvärden utan bärande skäl motsät­ ter sig överlåtelsen. Både hyreslagskommittén och de sakkunniga har utförligt uppehållit sig vid en ytterligare typsituation för vilken undantag från hyreslagens överlå­ telseförbud ofta påyrkats. Jag syftar på frågan om rätt att överlåta hyres­ rätten till bostadslägenhet i samband med lägenhetsbyte. En tvångsbytesrätt har redan förut varit föremål för ingående överväganden från statsmak­ ternas sida. I proposition till 1948 års riksdag föreslogs att en regel om rätt till byte skulle införas i hyresregleringslagen. Riksdagen anslöt sig till förslagets grundtanke att lägenhetsbyten borde underlättas under rådan­ de bostadsbrist men ansåg likväl av olika skäl att den föreslagna lagstift­ ningen inte borde genomföras. Vid sitt ställningstagande utgick riksdagen från att hyresvärdarna i regel inte utan bärande skäl hindrat önskvärda lägenhetsbyten. Skulle det emellertid visa sig att samtycke i mera nämnvärd omfattning vägras utan godtagbara skäl, fick bytesfrågan tas upp till för­ nyat övervägande. Hyreslagskommittén anser att lagregler för främjande av lägenhetsbyten mera är att hänföra till lagstiftning med en krisartad hyresmarknad som riktpunkt än till en allmän hyreslag som i första hand måste ta sikte på någorlunda normala marknadsförhållanden. I en balanserad marknad kan hyresgästens behov att få använda lägenheten som bytesobjekt enligt kom­ mitténs mening i huvudsak tillgodoses utan lagstiftningsåtgärder. Inte heller de sakkunnigas lagförslag innehåller några regler om rätt för bostadshyres-

148 Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

gäst till lägenhetsbyte. De sakkunniga anser dock att åtgärder behövs för att underlätta för hyresgästerna att genom lägenhetsbyten ordna sin bostads­ fråga. Ett utkast med bestämmelser om lagstadgad bytesrätt har därför ut­ arbetats. Sedan fastighetsägareförbundet förklarat sig berett att medverka till att befogade byten smidigt kan genomföras, bl. a. genom utsändandet av en deklaration med uppmaning härom till landets fastighetsägare, har de sakkunniga föreslagit att bestämmelserna om lagstadgad bytesrätt tills vidare inte skall föras in i hyreslagen. En av de sakkunniga är dock av skiljaktig mening och förordar att reglerna om bytesrätt redan från början införs i den nya lagen. De sakkunnigas förslag till reglering av frågan om hyresgästens rätt att överlåta hyresrätten eller att upplåta lägenheten i andra hand har vunnit stor anslutning under remissgranskningen. Frågan om lagstadgad bytesrätt för bostadshyresgäst har dock varit föremål för delade meningar. Många remissinstanser har förordat att bestämmelser om lägenhetsbyte redan nu införs i hyreslagen. Hyresgästernas riksförbund, som anser att frågan om bytesrätt huvudsakligen är ett bristmarknadsproblem, har föreslagit att eu lagstadgad bytesrätt skall tillerkännas bostadshyresgäst i bristort. Den före­ slagna begränsningen av dödsbos nuvarande snbstitutionsrätt har kritiserats i ett par remissyttranden. Enligt min mening ger hyreslagskommitténs och de sakkunnigas övervä­ ganden samt remissutfallet starkt stöd åt uppfattningen att hyreslagens be­ stämmelser om överlåtelse av hyresrätt och om upplåtelse i andra hand av hel lägenhet även i fortsättningen bör grundas på principen att personskifte på hyresgästsidan inte får ske utan hyresvärdens samtycke. Som kommittén utvecklat gynnas härigenom uppkomsten av en trivsam bostadsmiljö för det stora flertalet hyresgäster. Det kan inte utan vidare antas att en utsträckt rätt för den enskilde hyresgästen att få disponera över lägenheten även se­ dan han själv inte behöver den skulle vara till gagn för hyresgäster i all­ mänhet och för en smidigt fungerande bostadsmarknad. Jag biträder därför uppfattningen att det principiella överlåtelseförbudet bör vara en grundsats även i den nya hyreslagen. I vissa särskilda situationer är det emellertid otillfredsställande att en överlåtelse, för vilken föreligger beaktansvärda skäl och som kan äga rum utan olägenheter för hyresvärden, inte kan komma till stånd utan dennes samtycke. Framför allt gäller detta när någon hyr en lägenhet som gemen­ sam bostad för sig och sin make och sammanlevnaden upphör eller när två eller flera personer varaktigt sammanbor i en lägenhet som någon av dem hyr men inte längre är i tillfälle att begagna. I dessa situationer är det när­ mast sociala synpunkter som kräver att möjligheter tillskapas att överföra hyresrätten från hyresgästen till annan person även om hyresvärden mot­ sätter sig överlåtelsen. Från hyresgästens synpunkt än mer otillfredsställande är det enligt min

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967 149

mening att nuvarande rättsregler överlämnar åt hyresvärden att helt efter eget gottfinnande avgöra om en hyresgäst som på grund av sjukdom, arbete på annan ort eller liknande oförutsedd händelse tillfälligt inte har behov av sin bostad skall få upplåta lägenheten till någon utomstående under den tid hyresgästen själv inte kan dra nytta av lägenheten. Näringsdrivande hyresgäster skapar ofta genom sitt arbete och sina kapi­ talinsatser ett ekonomiskt värde som de vid en överlåtelse av rörelsen inte kan tillgodogöra sig utan att samtidigt överlåta den lägenhet där rörelsen drivs. Att hyresvärden under sådana förhållanden äger en obegränsad rätt att vägra samtycke till en överlåtelse av lägenheten kan inte heller anses vara en tillfredsställande ordning. De sakkunnigas förslag tillgodoser enligt min mening ett angeläget behov av en uppmjukning i nu angivna hänseenden av det nuvarande överlåtelseförbudet utan att hyresvärdens berättigade intressen åsidosätts. Jag kan så­ lunda i allt väsentligt ansluta mig till de sakkunnigas bedömningar i denna del. I likhet med de sakkunniga anser jag det motiverat att begränsa dödsbos nuvarande substitutionsrätt till att gälla endast bostadslägenhet som döds­ bodelägare eller annan hyresgästen närstående önskar överta. Behövs lägen­ heten inte för någon som tillhör denna personkrets, är det naturligare att dispositionsrätten till lägenheten återgår till hyresvärden än att dödsboet utser efterträdare. En sådan reglering torde också i stort sett stämma över­ ens med hyresrådets praxis. Jag återkommer senare till den närmare utformningen av bestämmel­ serna. Frågan om en lagstadgad bytesrätt har hitintills i allmänhet uppfattats som ett bristmarknadsproblem. De tidigare förslag som framlagts har också gått ut på att regler om sådan bytesrätt skulle införas i hyresreglerings­ lagen. Även hyreslagskommittén och de sakkunniga anser att det är förhål­ landena på bristmarknaden som skulle kunna motivera en lagstadgad bytes­ rätt. När normala förhållanden råder på bostadsmarknaden och hyresgästen har goda möjligheter att själv eller med bistånd av bostadsförmedlingen utan lägenhetsbyte skaffa sig annan lägenhet kan det ifrågasättas om en tvångsbytesrätt är behövlig. I ett sådant läge synes en uppsägningsrätt för hyres­ gästen vara tillräcklig för att tillgodose dennes berättigade intressen. Också den närmast berörda intresseorganisationen, Hyresgästernas riksförbund, betraktar frågan som ett bristmarknadsproblem. Under sådana förhållanden bör enligt min mening inte någon allmän regel om tvångsbytesrätt införas i hyreslagen. I marknadslägen med mera påtaglig bostadsbrist ställer sig saken däremot annorlunda. Olägenheterna av att önskvärda bytesbehov emellanåt inte kan tillgodoses på grund av att hyresvärden utan rimlig anledning vägrar att

150 Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

lämna sitt samtycke till en lägenhetsöverlåtelse är betydande. Som de sak­ kunniga anfört är därför åtgärder till underlättande av lägenhetsbyten på­ kallade. Enligt min mening går de sakkunnigas förslag dock inte tillräckligt långt. Lagstiftningsåtgärder bör vidtas redan nu. Bestämmelserna bör emel­ lertid i enlighet med vad jag förut anfört inriktas på en hyresmarknad med mera påtaglig bostadsbrist. Jag återkommer därför till frågan i av­ snittet om särskilda regler för denna hyresmarknad.

Avgörande för hyresgästens rätt att upplåta del av lägenheten till annan är enligt nuvarande hyreslag huruvida upplåtelsen kan medföra men för hyresvärden. En bostadshyresgäst är sålunda berättigad att utan hyresvär­ dens samtycke bedriva rumsuthyrning i den omfattning detta kan ske utan att olägenhet uppstår för hyresvärden. Hyreslagskommittén har föreslagit att bostadshyresgästens rätt till partiell sublokation begränsas till att avse hälften av lägenhetens rum, varvid kök räknas som rum. Som grund härför har åberopats att rumsuthyrning i stor skala i allmänhet kan antas medföra olägenhet för hyresvärden, t. ex. större slitage än han vid bestämmandet av hyrans storlek haft anledning att räkna med eller ökade störningar för andra hyresgäster i fastigheten. De sakkun­ niga har föreslagit att hyresgästen skall behållas vid sin nuvarande rätt till partiell sublokation. För egen del anser jag att en kvantitativ begränsning av hyresgästens rätt att utan hyresvärdens medgivande hyra ut rum varken är lämplig eller be­ hövlig. Att hyresgästen bedriver en relativt omfattande rumsuthyrning be­ höver inte medföra att lägenheten utsätts för större slitage än som förutsatts vid avtalets ingående. Om lägenheten tidigare bebotts av ett flertal perso­ ner, t. ex. barn till hyresgästen vilka efter hand flyttat från lägenheten, be­ höver en rumsuthyrning som omfattar mer än hälften av lägenhetens rum inte ens innebära att antalet boende i lägenheten ökat. Kan rumsuthyrningen med hänsyn till sin omfattning medföra verklig olägenhet för hyresvär­ den, har hyresgästen redan enligt nuvarande regler överskridit gränserna för sin nyttjanderätt. På grund av vad nu anförts anser jag i likhet med de sakkunniga att gällande rätts reglering av frågan om hyresgästens rätt till partiell sublokation bör bibehållas.

Om två eller flera förhyrt en lägenhet gemensamt och hyresavtalet skall upphöra på grund av omständighet som är att hänföra bara till någon av dem, tillerkänns enligt såväl hyresregleringslagen som besittningsskyddsla­ gen annan som har del i hyresrätten rätt att under vissa förutsättningar överta lägenheten. I fråga om bostadslägenheter har samma rätt tillerkänts hyresgästs make även om maken inte har del i hyresrätten. Inte i något av nu angivna fall är det fråga om en förlängning av hyresförhållandet i egent­ lig mening utan om ett tvångsvis genomfört överförande av hyresrätten på annan person. En sådan personförändring kan ske vare sig hyresrätten är

Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967 151

förverkad eller ej och vare sig hyresavtalet uppsagts att upphöra i förtid eller vid hyrestidens utgång. Frågan om rätt för make som har del i hyresrätten och för annan medhyresgäst att överta lägenheten i samhand med hyresavtalets upphörande har i både hyreslagskommitténs och de sakkunnigas förslag fått en regle­ ring som avviker från den nuvarande framför allt därigenom att övertagan­ derätt inte skall föreligga om hyresrätten är förverkad. Bakom förslagen ligger den uppfattningen att en möjlighet för medhyresgäst att göra optionsanspråk gällande i förverkandesituationer försvagar förverkandereglernas effektivitet till förfång för hyresvärden, i allmänhet utan någon häremot svarande nytta för medhyresgästen. Eftersom samhyresgäster normalt svarar solidariskt för hyresavtalets förpliktelser är det förverkande beteendet i allmänhet att tillskriva alla hyresgästerna. En op­ tionsrätt skulle därför inte mer än i enstaka undantagsfall leda till att medhyresgäst får överta lägenheten men skulle öppna möjlighet för hyresgäst att fördröja verkställigheten av en förverkandepåföljd. Jag kan därför i princip ansluta mig till kommitténs och de sakkunnigas uppfattning att inedhyresgäst inte bör ha rätt att överta hyresrätten i förverkandesituatio­ ner. Denna ståndpunkt utesluter emellertid inte enligt min mening att visst undantag görs för det fall att makar gemensamt hyr en bostadslägenhet. Till denna fråga skall jag återkomma i det följande. Kommitténs förslag innebär att inte heller sådan make som är utan del i hyresrätten är berättigad att överta lägenheten, om hyresrätten är förver­ kad. De sakkunnigas förslag däremot stämmer i denna del överens med gällande rätt. Vid remissbehandlingen av de sakkunnigas förslag har flera remissin­ stanser ansett det otillfredsställande att makes möjlighet att överta bostads­ lägenhet är olika allteftersom maken har del i hyresrätten eller ej. Även make som formellt är medhyresgäst anses böra kunna få rätt att överta lägenheten även om hyresrätten är förverkad. När makar förhyr en lägenhet till bostad, är det ofta en tillfällighet om båda makarna eller bara en av dem skriver under hyreskontraktet. Vilketdera som sker är emellertid inte utan betydelse. I det förra fallet skall en uppsägning av hyresavtalet normalt verkställas hos båda makarna. Har uppsägning skett med åberopande av att hyresrätten är förverkad, är så­ lunda båda makarna i tillfälle att vidta rättelse, när hyresrätten därigenom kan återvinnas. I det senare fallet kan det däremot inträffa att hyresgäs­ tens make får reda på uppsägningen så sent att möjligheten att återvinna hyresrätten gått förlorad. Ett fullt betryggande skydd mot risken att ma­ ken tvingas lämna lägenheten kan åstadkommas endast om maken, i likhet med vad som skett i hyresregleringslagen och besittningsskyddslagen, be­ reds tillfälle att överta lägenheten trots att hyresrätten är förverkad. Jag ansluter mig därför till de sakkunnigas uppfattning att make som inte har

152 Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

del i hyresrätten bör få rätt att inträda soin hyresgäst även i förverkandesituationer. Som jag redan antytt anser jag emellertid att även make som formellt är medhyresgäst bör ges viss rätt att överta lägenheten i förverkandesituationer. Det kan enligt min mening inte anses tillfredsställande att make som är helt utan skuld till det beteende som lett till förverkande inte under några förhållanden skulle kunna berättigas att överta lägenhe­ ten, när även maken skrivit under hyreskontraktet. Från social synpunkt är det också motiverat att ta större hänsyn till make som medhyresgäst än till annan sådan hyresgäst. I det fallet att hyresrätten är förverkad till följd av dröjsmål med erläggande av hyra kan emellertid någon rätt att göra optionsanspråk gällande inte anses motiverad, eftersom makens anspråk i det fallet praktiskt taget alltid skulle komma att ogillas med hänsyn till ma­ karnas solidariska betalningsansvar. En optionsrätt för make, som är med­ hyresgäst och som alltså haft hyresgästens vanliga möjligheter att återvinna hyresrätten, skulle i sådana fall kunna missbrukas till allvarlig olägenhet för fastighetsägaren. I andra förverkandefall däremot bör optionsanspråk från någon av makarna kunna bifallas, om avtalet skall upphöra på grund av omständighet som kan läggas endast den andre maken till last och hy­ resvärden skäligen kan åtnöjas med förändringen. Departementsförslaget har utformats i enlighet med vad jag nu har an­ fört.

Förfarandet i hyrestvister

Inledning. I allmänhet faller hyrestvister under allmän domstols kom­ petens. Tvist angående hyresgästs skyldighet att avflytta från den förhyrda lägenheten kan i vissa fall prövas även av överexekutor. I orter där hyres­ regleringslagen äger tillämpning handläggs tvister angående besittnings­ skydd och därmed sammanhängande frågor av lokala hyresnämnder och av hyresrådet. Tvister enligt besittningsskyddslagen prövas däremot av all­ män domstol, i förekommande fall efter särskild handläggning inför medlingsnämnd. Tvist i anledning av hyresförhållande skall enligt 10 kap. 10 § rätte­ gångsbalken tas upp av rätten i den ort där fastigheten är belägen. Talan skall väckas genom ansökan om stämning. Sedan stämning utfärdats på svaranden, skall förberedelse äga rum i målet. Vid denna skall målet be­ redas på sådant sätt att det vid huvudförhandlingen kan slutföras i ett sammanhang. Sedan förberedelsen avslutats skall målet företas till huvud­ förhandling. Vid förberedelse och huvudförhandling som hålls i omedelbart samband med förberedelsen är rätten domför med endast en lagfaren do­ mare. Vid annan huvudförhandling deltar lagfaren domare och nämnd i häradsrätt samt tre eller högst fyra lagfarna domare i rådhusrätt. Rätten att vädja mot underrättens dom är obegränsad. Efter en inle­

Kungl. Maj.ts proposition nr lkl år 1967 153

dande skriftväxling i hovrätten utsätts målet i regel till huvudförhand­ ling. Hovrätten äger dock utan huvudförhandling företa mål till avgörande, om vadetalan medgetts eller hovrätten finner uppenbart att vadetalan är ogrundad. Rör målet endast pengar eller sådant som kan skattas i pengar och uppgår värdet av det, varom talan fullföljts, uppenbart inte till 1 500 kronor (motgångsvärdet), kan målet avgöras utan huvudförhandling, om inte båda parterna begär sådan förhandling. Rör målet endast rättstillämp­ ningen, kan det på båda parternas begäran avgöras utan huvudförhandling, om hovrätten finner uppenbart, att sådan ej behövs. Möjligheterna att få talan mot hovrätts avgörande prövad av högsta domstolen är starkt begränsade genom reglerna om prövningstillstånd. Så­ dant tillstånd kan meddelas om anledning till ändring i hovrättens dom­ slut föreligger (s. k. ändringsdispens). Överstiger motgångsvärdet inte 1 500 kronor, kan prövningstillstånd meddelas endast, om det är av synner­ lig vikt för åstadkommande av enhetlig lagtolkning eller rättstillämpning att målet prövas (s. k. prejudikatdispens) eller då målets avgörande har synnerlig betydelse utöver målet självt (s. k. intressedispens). Meddelas prövningstillstånd skall huvudförhandling i regel äga rum i målet. Lagsökning är en summarisk process inom det allmänna domstolsväsen­ dets ram, vilken tillkommit för att möjliggöra en snabb och billig indrivning av penningkrav som grundar sig på skriftligt fordringsbevis. Lagsökning för ogulden hyra är relativt vanligt förekommande. Rätten kan i lagsökningsmål förordna om hyresgästs vräkande. Endast skriftlig bevisning är tillåten. Framställt betalningsanspråk kan inte ogillas i lagsökningsväg. Kan betalningsskyldighet inte åläggas gäldenären, skall målet såsom tvistigt hänskjutas till handläggning i ordinär process. Gäldenär som ålagts betalningsskyldighet har rätt att söka återvinning och därmed erhålla pröv­ ning av sin betalningsskyldighet i ordinär väg. Enligt 192 § utsökningslagen kan överexekutor i summarisk process för­ ordna att hyresgäst skall vräkas, om hyresrätten är förverkad eller bestämd hyrestid gått till ända eller om i annat fall — utan att hyresrätten förverkats — skyldighet inträtt för hyresgästen att avflytta. I det första fallet föreskrivs som villkor att det är uppenbart att hyresrätten är förverkad och i de senare fallen att hyresgästen ej visar sannolika skäl att han ändå äger sitta kvar i lägenheten. Förfarandet är helt skriftligt och endast skriftliga bevis kan förekomma. Bifall till avhysningsyrkandet utgör ej hinder för hyresgästen att efter stämning utföra sin talan vid domstol. Talan mot överexekutors utslag förs genom besvär i hovrätt och högsta domstolen. Även besvärsprocessen är skriftlig. Ärenden enligt hyresregleringslagen tas upp av hyresnämnden i den ort där fastigheten är belägen. Nämnden utgörs av ordförande och två andra ledamöter. Ordföranden skall vara lagfaren om lämplig sådan person finns

154 Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967 att tillgå. De andra ledamöterna av vilka en representerar fastighetsägarsi­ dan och en hyresgästsidan utses av den kommunala beslutande myndighe­ ten på förslag av intresseorganisationerna. Ordförande och ledamöter i nämnden erhåller arvode av kommunen, som även i övrigt har att bestrida kostnaderna för nämndens verksamhet. Innan hyresnämnden avgör ett ärende skall parterna som regel beredas tillfälle att vid sammanträde inför nämnden framlägga sina synpunkter. Talan mot nämndens beslut förs hos hyresrådet. Hyresrådet består av en lagfaren ordförande jämte sex ledamöter. Ord­ föranden skall vara erfaren i domarvärv. Av ledamöterna skall två repre­ sentera fastighetsägarsidan och två hyresgästsidan. Förfarandet inför hy­ resrådet är i allmänhet skriftligt. Kan ofullständighet i utredningen inte avhjälpas genom hörande av part eller på annat sätt, äger hyresrådet åter­ förvisa målet till hyresnämnden. Genom utfärdande av cirkulär med an­ visningar har hyresrådet möjlighet att påverka hyresnämndernas prövning av ärenden enligt hyresregleringslagen. Enligt 1939 års lag om medling i hyrestvister ges möjlighet att till tvis­ tande hyresparters förfogande ställa en nämnd med uppgift att utgöra ett offentligt förlikningsorgan. Kungl. Maj :t äger på framställning av kom­ mun förordna att inom kommunen skall finnas en sådan nämnd för bi­ läggande av hyrestvister. Medlingsnämnden består av ordförande och två ledamöter jämte suppleanter. Ordföranden och hans suppleant, vilka skall vara lagfarna, förordnas av socialstyrelsen för två år i sänder. Ledamöterna och deras suppleanter företräder partsintressena och väljs av kommunen likaledes för två år. Någon förslagsrätt för intresseorganisationerna på hyresmarknaden föreligger ej. Kostnaderna för medlingsnämndens verk­ samhet skall bestridas av kommunen. Varje hyrestvist, som inte dragits inför domstol, överexekutor eller skilje­ män, kan hänskjutas till medlingsnämnden. År tvisten anhängig hos dom­ stol, kan domstolen på begäran av endera parten förordna att tvisten före målets avgörande skall helt eller delvis handläggas av nämnden. Enligt hyresregleringslagen skall hyresnämnd, där sådan finns, tjänst­ göra som medlingsnämnd. Genom den kategorimässiga avvecklingen av hyresregleringen har hyresnämndernas verksamhet som medlingsnämnd fått en betydande omfattning i fråga om lägenheter utanför bostadssektorn.

Hyreslagskommittén. Redan med hänsyn till att hyrestvister i allmänhet

faller under allmän domstols kompetens anser hyreslagskommittén att det ligger nära till hands att låta även optionsmålen avgöras av sådan domstol, oavsett om målet rör optionsrättens bestånd eller villkoren i nytt hyresav­ tal eller bådadera, önskvärdheten av att i optionsmålen ha tillgång till alla de bevismedel som står till buds i process inför allmän domstol anser kom­ mittén vara ett annat skäl som med styrka talar för att hänvisa dessa mål

Kuncjl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967 155

till sådan domstols avgörande. Från andra synpunkter förefaller det där­ emot kommittén tveksamt, om alla slags optionstvister bör gå till allmän domstol. Kommittén erinrar om att den ordinära civilprocessen är ett kost­ samt förfarande och att de allmänna domstolarna på många håll är tyngda av en avsevärd arbetsbörda. Att hänvisa optionstvisterna till allmän dom­ stols prövning utan att samtidigt vidta någon åtgärd i begränsande syfte anser kommittén knappast tillrådligt. Om så skedde skulle en för hyres­ marknaden besvärande tidsutdräkt med målens avgörande lätt kunna upp­ stå. Tvister om villkoren i nytt hyresavtal skulle åtminstone under tiden närmast efter hyresregleringens avveckling bli en för domstolarna mycket betungande målgrupp. Dessa förhållanden har föranlett kommittén att närmare undersöka möj­ ligheten att hänvisa sådana optionsmål som endast rör hyresvillkoren till prövning av lokala specialdomstolar med särskild sakkunskap i hyresmarknadsfrågor och med uppgift att slutligt avgöra dessa mål. Kommittén fram­ håller att en sådan anordning skulle vara ägnad att befordra rättskipning­ ens snabbhet och minska processkostnaderna. Antalet specialdomstolar skulle emellertid enligt kommitténs mening bli så stort att man inte kunde räkna med att de överallt skulle få en tillräckligt kvalificerad sammansätt­ ning för att utan fara för rättssäkerheten kunna fungera som enda instans i sådana mål. Ett system vari bevismaterialet i större eller mindre utsträck­ ning tillhandahålls av domstolens sakkunniga ledamöter får lätt till följd att avgörandena grundas på uppgifter som parterna inte fått tillfälle att be­ möta, något som kommittén finner särskilt betänkligt, om domstolens av­ görande är utan appell. Kommittén framhåller vidare, att mål som rör frågan om hyresgästen är berättigad till nytt hyresavtal eller skyldig att flytta inte gärna kan hänvi­ sas till lokala specialdomstolar utan måste prövas av allmän domstol bl. a. av det skälet att behovet av en enhetlig rättstillämpning måste bli sär­ skilt framträdande på ett rättsområde där det inte är möjligt att medde­ la mera precisa lagregler. I sådana mål kommer tvisten ofta att subsidiärt angå frågan vilka hyresvillkor som skall gälla, om hyresgästen anses berät­ tigad till nytt hyresavtal. Kommittén anser att det skulle innebära för myc­ ken omgång, om ett sådant mål skulle behöva prövas av både allmän och speciell domstol. Det skulle inte heller vara lämpligt att låta tvist om hyres­ villkoren avgöras av olika domstolar, allteftersom den var sammankopplad med annan tvistefråga eller förekom fristående. Kommittén avstår på grund härav från tanken att inrätta specialdomsto­ lar och föreslår i stället allmän domstol som prövningsorgan i optionsmål av alla slag. I syfte att begränsa tillströmningen av optionsmål till domstolarna och att göra det möjligt för parterna att lösa tvister i mindre kostnadskrävan­ de former än civilprocessens föreslår kommittén att medling regelmässigt

156 Kungl. Maj.ts proposition nr Hl år 1967

skall äga rum i optionstvister. Kommittén förutsätter att parterna, när upp­ sägning av hyresavtalet skett, tar kontakt med varandra för att klarlägga tvisteläget och söka träffa uppgörelse i saken. Kan parterna inte nå sam­ förstånd, skall enligt kommitténs förslag hyresvärden meddela hyresgästen att denne har att inom en månad hänskjuta tvisten till medlingsnämnden i hyrestvister, om han inte finner sig i att flytta. Försitter hyresgästen den­ na frist, har han förlorat sin rätt till nytt hyresavtal. Medlingsnämnden skall klarlägga tvistefrågorna och söka förlika parterna. Vid övervägande av frågan om medlingsnämndernas verksamhetsområ­ den finner kommittén en indelning, som ansluter sig till den judiciella in­ delningen, vara att föredra. Kommittén föreslår därför att en medlingsnämnd skall finnas i varje stad med rådhusrätt och i varje domsaga, om ej Kungl. Maj :t förordnar om annan indelning. Medlingsnämnden föreslås be­ stå av ordförande och två ledamöter, förordnade av länsstyrelsen för en tid av tre år i sänder. Till ordförande skall enligt förslaget förordnas lagfaren person, om sådan finns att tillgå. Av ledamöterna skall en representera fas­ tighetsägarintresset och en hyresgästintresset. I ärende rörande lägenhet som är uthyrd för drivande av förvärvsverksamhet skall hyresgästintresset re­ presenteras av ledamot som driver sådan verksamhet i förhyrd lokal. Veder­ börande intresseorganisation föreslås ha förslagsrätt vid utseende av leda­ mot, varvid i allmänhet den som föreslagits skall utses till ledamot. Vad angår förfarandet inför nämnden överensstämmer kommitténs för­ slag i allt väsentligt med 1939 års lag. Nämnden är dock inte skyldig att framlägga medlingsförslag, om det är uppenbart att förutsättningar för för­ likning saknas. Kommittén anser att det bör åligga medlingsnämnden att tjänstgöra som skiljenämnd, om part önskar hänskjuta hyrestvist till nämndens avgöran­ de. Som förutsättning härför föreslås gälla att tvisten enligt laga skiljeav­ tal skall hänskjutas till avgörande av skiljemän utan rätt för parterna att klandra skiljedomen och att parterna utsett medlingsnämnden till skilje­ nämnd. Kommittén föreslår att kostnaderna för medlingsnämndernas verksamhet skall utgå av statsmedel. Någon skyldighet för part i medlingsärende att utge ersättning för motparts kostnader anser kommittén ej böra stadgas.

Hyreslagstiftningssakkunniga. Vid övervägandena rörande förfarandets anordnande anser sig de sakkunniga ha anledning utgå från att flertalet hyrestvister blir uppgjorda mellan parterna vid enskilda förhandlingar, ofta under intresseorganisationernas medverkan. Att ett medlingsförfarande verksamt kan bidra till att minska hyresmålens antal anser de sakkun­ niga uppenbart. För att inga möjligheter till förlikning skall gå förlorade anses medling böra vara obligatorisk i flertalet hyrestvister. Antalet tvister som förs vidare till rättsligt avgörande antas därigenom kunna avsevärt be­

Kungi. Maj:ts proposition nr Hl år 1967 157

gränsas, i varje fall om medlingsinstitntionen ges erforderliga resurser och en stark ställning. Detta återverkar i sin tur på ställningstagandet till frå­ gan i vilken ordning kvarvarande tvister skall kunna prövas. De sakkun­ niga har efter ingående överväganden stannat för att som första prövnings­ instans i hyrestvister föreslå en specialsammansatt domstol, knuten till den vanliga under rätt sorganisationen.

Enligt de sakkunnigas mening bör medlingen vara skild från den fort­ satta prövningen. Medlingsorganet hör erhålla stora personella och admi­ nistrativa resurser. Det måste kunna verka med auktoritet och snabbhet. Ordföranden bör vara särskilt lämpad för de speciella uppgifter det här är fråga om och kunna sätla dessa framför andra göromål. Intresserepresen­ tanterna måste företräda ett rikt mått av sakkunskap och omdöme i hyres­ frågor. Medlingsdistrikten hör därför göras ganska stora. Medlingsnämnden föreslås bestå av ordförande som skall vara eller ha varit innehavare av domarämbete och två intresserepresentanter som leda­ möter (2 § i de sakkunnigas förslag till lag om medling i hyrestvister). I ärenden som rör hyresförhållanden utanför bostadssektorn skall den le­ damot som avses företräda hyresgästintressena ha erfarenhet av näringsidkande hyresgästers förhållanden. Ordförande och ledamöter jämte supp­ leanter skall utses av Kungl. Maj :t för fyra år i sänder, ledamöter efter för­ slag av styrelserna för de organisationer som på riksplanet företräder de berörda partsintressena (2 och 3 §§). I varje län skall finnas en medlingsnämnd, om ej Kungl. Maj:t förordnar om annan indelning (1 §). Sådant för­ ordnande hör meddelas i län med stor folkmängd eller många större tätor­ ter. För Stockholm anses flera medlingsnämnder böra övervägas. Suppleant­ nämnd bör vid behov kunna arbeta vid sidan av den ordinarie. De sakkun­ niga anser att medlingsnämnderna bör ha fasta kanslier (5 §). De sakkunniga föreslår att part skall äga rätt att påkalla medling i var­ je hyrestvist (81 § i förslaget till hyreslag). Vidare föreslås gälla som hu­ vudregel att domstol skall äga ta upp hyrestvist endast om medling ägt rum i tvisten (82 §). Undantagen från regeln om obligatorisk medling avser främst tvister av mera brådskande karaktär. Medlingens centrala roll framhävs genom att i förslaget medlingsnämn­ den direkt åläggs att framlägga medlingsbud i vissa ärenden, vilka till anta­ let väntas bli dominerande, nämligen tvister angående förlängning av hyres­ förhållande rörande bostadslägenhet och villkoren härför samt förstagångshyra (12 § andra stycket i förslaget till medlingslag). I övriga hyrestvister skall nämnden framlägga medlingsbud, om det ej är uppenbart att förut­ sättningar för förlikning saknas. Kommer förlikning till stånd inför medlingsnämnden skall förlikningen avfattas skriftligen och underskrivas av parterna (12 § första stycket). An­ tas framlagt medlingsbud ej vid sammanträdet, skall det avfattas skriftligen

158 Kungl. Mnj:ts proposition nr 141 år 1967

och överlämnas till parterna genast eller inom en vecka (12 § tredje styc­ ket). Parterna skall därefter i allmänhet ha två veckor på sig att överväga förslaget. Underlåter parterna att inom föreskriven tid anmäla till nämn­ den att medlingsbudet förkastas, skall förlikning anses träffad i enlighet med medlingsbudet. Passivitet från parternas sida föreslås sålunda leda till för­ likning. De sakkunniga understryker vikten av att medlingsnämnden i sin strävan att föra parterna samman kring en praktisk och rimlig lösning av tvistefrå­ gorna inte bortser från att parterna skall ha den rätt som lagen avser att ge dem. Framstår det såsom uppenbart att ena parten förfarit olämpligt och trätt den andres rätt för när, bör nämnden framlägga ett medlingsbud som klart är till förmån för den part som inte felat. I annat fall kan förtroendet för medlingsorganisationen rubbas. De sakkunniga föreslår att nämnden skall äga företa besiktning — själv eller genom ombud— av den lägenhet tvisten rör och föranstalta om annan utredning som bedöms erforderlig i ärendet (11 §). Part föreslås själv skola vidkännas sina kostnader i medlingsförfarande (17 §). Kostnad för besiktning och för annan utredning som nämnden för­ anstaltat om anses böra utgå av statsmedel. I syfte att minska påfrestningarna på domstolsorganisationen och att tillgodose parternas intresse av att snabbt och billigt kunna få en tvist av­ gjord föreslår de sakkunniga att parterna gemensamt skall kunna påkalla att tvisten med för dem bindande verkan avgörs av medlingsnämnden genom skiljedom. Nämnden har då att pröva tvisten i mera domstolsmässiga for­ mer. De sakkunniga framhåller att möjligheten att påkalla skiljedom är av särskild betydelse i ett ersättningssystem såsom det som föreslagits beträf­ fande hyresförhållanden utanför bostadssektorn. De sakkunniga anser i likhet med hyreslagskommittén att det är olämp­ ligt att låta optionstvist som rör villkoren för förlängning av hyresförhål­ lande avgöras av olika prövningsörgan allteftersom den är sammankopplad med frågan om hyresförhållandets fortsatta bestånd eller förekommer fri­ stående. Att göra en avgränsning av besittningsskydds- och hyressättningstvister i förhållande till andra hyrestvister finner de sakkunniga likaledes vara förenat med betydande svårigheter. Det ofta föreliggande sambandet mellan olika tvistefrågor och behovet av enhetlighet i rättstillämpningen gör det angeläget att prövningen är densamma i alla slag av hyrestvister. En sådan ordning anser de sakkunniga också naturlig, när besittningsskyddsoch hyressättningsbestämmelser tas upp i en permanent hyreslag. De sakkunniga anser att det från rättssäkerhetssynpunkt är nödvändigt att parterna tillhandahålls en domstolsmässig handläggning av tvister, som inte kunnat biläggas under medlingsförfarandet, med tillgång till alla de bevismedel som den ordinära processen erbjuder.

Knngl. Maj:fs proposition nr 141 år 1967 159

Vid valet av domstolsform bör beaktas att tvister enskilda emellan sedan gammalt prövats av allmän domstol, varför det ligger närmast till hands att förlägga hyrestvisternas avgörande dit. Också från organisatoriska syn­ punkter är det förenat med vissa fördelar att låta hyresmålen prövas av all­ män domstol. Till förmån för specialdomstol framhålls möjligheterna till partsrepresentation, vilken i hyresnämnderna ansetts vara en tillgång. Vidare åberopas att parterna från hyresnämndsprocessen vant sig vid att vardera parten skall stå sin kostnad och att krav framförts på bibehållande av den­ na kostnadsregel vid avgörandet av besittningsskydds- och hyressättningstvister i första instans. Av principiella skäl är detta lättare att genomföra inom ramen för ett specialförfarande än i en ordinär process. Det kan antas att önskemålet om en relativt snabb process i hyrestvister bäst tillgodoses genom inrättandet av särskilda prövningsorgan för dessa tvister. De sakkunniga har vid övervägande av dessa synpunkter stannat för att som första instans i hyresmål föreslå en till den allmänna underrättsorganisationen knuten specialsammansatt hyresdomstol, bestående av under­ rättens ordförande och två ledamöter, av vilka den ene skall vara väl för­ trogen med förvaltning av hyresfastighet och den andre med bostadshyresgästers förhållanden. I mål angående lägenhet, som är uthyrd för drivande av förvärvsverksamhet, skall dock sistnämnda ledamot ersättas av en med näringsidkande hyresgästers förhållanden väl förtrogen ledamot. Liksom i fråga om medlingsnämnderna föreslås att Kungl. Maj :t för en tid av fyra år i sänder för varje län förordnar lämpligt antal ledamöter att tjänstgöra i hyresdomstolar efter förslag av vederbörande riksorganisation på hyres­ marknaden. Hinder anses inte böra föreligga alt till ledamot utse den som är ledamot av medlingsnämnd. Den som tagit befattning med tvisten i medlingsnämnden är dock förhindrad att tjänstgöra som ledamot i hyresdomstolen vid tvistens handläggning där. I fråga om rättegångskostnaderna vid hyresdomstolen föreslås gälla, att vardera parten skall stå sina kostnader i besittningsskydds- och hyressättningstvister rörande bostadslägenhet (90 § första stycket förslaget till hyres- Jag). Har part genom vårdslöshet eller försummelse vållat motparten kost­ nad, skall dock ersättningsskyldighet kunna åläggas parten enligt bestäm­ melserna i 18 kap. 6 § rättegångsbalken. Anledningen till den föreslagna avvikelsen från allmänna rättegångskostnadsregler anges vara — förutom att parterna i hyresregleringsprocessen vant sig vid en sådan kostnads­ regel — att risken att drabbas av skyldighet att utge ersättning för rätte­ gångskostnader inte bör tillåtas avhålla hyresgäst från att söka rättsskydd hos domstol. Av samma skäl föreslås att kostnad för syn och annan utred­ ning varom hyresdomstolen föranstaltat skall utgå av allmänna medel och stanna på statsverket. Från rättssäkerhetssynpunkt och av hänsyn till behovet av enhetlig rätts­ tillämpning anser de sakkunniga angeläget att en överprövning av avgöran­

160 Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

dena i första instans av besittningsskydds- och hyressättningstvister kan komma till stånd. De sakkunniga bär därför avvisat en under remissbehand­ lingen av hyreslagskommitténs förslag väckt tanke på ett eninstanssystem i mål rörande sådana tvister. De bär inte heller funnit skäl föreligga att före­ slå en gemensam hyresöverdomstol. Alla hyresmål bör enligt de sakkun­ nigas mening kunna fullföljas till hovrätt. I sjfte att befordra en snabb handläggning av besittningsskyddsmål som endast ror hyresvillkoren och mål angående förstagångshyra föreslår de sakkunniga att hovrätten skall kunna avgöra sådana mål på handlingarna, om inte båda parterna begär att huvudförhandling skall äga rum (88 §). Hyresmål bör vara förtursmål enligt hovrätternas arbetsordning. Med hänsyn till angelägenheten av att besittningsskydds- och hyressättningsmål samt substitutions- och sublokationsmål bringas till ett snabbt avgörande föreslår de sakkunniga en begränsning av rätten att föra talan mot hovrättens avgörande i sådana mål (89 §). Rätt att fullfölja talan i besittningsskyddsmål föreslås föreligga endast om målet tillika angår fråga huruvida hyresförhållande består, hyresrätt förverkats, uppsägning skett i rätt tid eller till rätt upphörandetidpunkt eller bestämmelserna om besitt­ ningsskydd för bostadslägenhet är tillämpliga på visst hyresavtal. I fråga om substitutions- och sublokationsmål föreslås att rätt att fullfölja talan skall föreligga endast om målet tillika angår fråga huruvida hyresförhål­ landet består eller hyresrätten förverkats. I mål angående förstagångshyra skall enligt iörslaget talan inte få lullföljas. Den föreslagna begränsningen av fullföljdsrätten avser inte fråga om rättegångskostnad i hovrätten. De sakkunniga framhåller att en begränsning av den rättsliga prövningen till två instanser inte torde vara ägnad att inge betänkligheter från rättssäker­ hetssynpunkt, eftersom parterna före domstolsprövningen haft tillgång till medling.

Remissyttrandena. Förslaget att inrätta cn fristående statlig medlingsorganisation vinner anslutning i nästan alla remissyttranden. De sakkunni­ gas uppfattning att det från rättssäkerhetssynpunkt är nödvändigt att till­ handahålla parterna en domstolsmässig handläggning av de tvister som in­ te kunnat biläggas nnder medlingsförfarandet delas i princip av det över­ vägande antalet remissinstanser. I fråga om valet av domstolsforin för prövning av hyrestvister är meningsmotsättningarna däremot mycket stora. Fle­ ra remissinstanser befarar att den föreslagna organisationen blir helt otill­ räcklig för den tillströmning av tvister som kan väntas framför allt un­ der den narmaste tiden efter hyresregleringens upphörande och föreslår för den skull att ett specialförfarande i någon form anordnas för de mest frekventa hyrestvisterna, i varje fall under en övergångstid. I remissyttrandena understryks allmänt vikten av att den föreslagna medlingsorganisationen ges så stora personella och administrativa resurser

Kungl. Maj.ts proposition nr 141 år 1967 161

att antalet hyrestvister som förs vidare till rättsligt avgörande kan starkt begränsas. Statskontoret anser att indelningen i medlingsdistrikt bör ske med sikte på att varje medlingsnämnd skall få underlag för en någorlunda kontinuerlig verksamhet som ger nämnden önskvärd erfarenhet och finner från denna utgångspunkt en anknytning till länsindelningen lämplig. Sam­ ma uppfattning har socialstyrelsen, som anser lämpligt att medlingsnämnden håller sammanträden i de större orterna inom länet och att partsrepresen­ tanterna i nämnden väljs lokalt för sådana orter. Liknande synpunkter framförs av Göteborgs rådhusrätt. Flertalet remissinstanser anser emel­ lertid att medlingsnämndernas verksamhetsområden bör göras betydligt mindre än de sakkunniga föreslagit. Nämnden anses i annat fall komma att sakna tillräckligt ingående kännedom om de lokala förhållandena på hy­ resmarknaden. Hovrätten för Nedre Norrland förordar i likhet med flera andra remissinstanser en indelning som ansluter sig till den judiciella. Rekryteringsfrågans betydelse för distrikt sindelningen framhålls av bl. a. hovrätten för Nedre Norrland, hyresrådet, domstolskommittén och Förening­ en Sveriges häradshövdingar. Med länsvis organiserade medlingsnämnder måste uppdragen som ordförande och ledamot bli heltidssysslor, vilket skul­ le medföra att det blir svårt att rekrytera tillräckligt antal ordförande och ledamöter som uppfyller de höga kvalifikationskrav som uppställts. Att av­ dela erforderligt antal av de mest kvalificerade domarna för att uteslutan­ de tjänstgöra i medlingsnämnder skulle enligt domstolskommitténs mening innebära en olycklig försvagning av rättsvården inom andra områden. Frågorna om medlingsnämndens funktioner och om medlingsbudets in­ nehåll och betydelse har under remissbehandlingen tilldragit sig stor upp­ märksamhet och blivit föremål för delade meningar. Ett flertal remissin­ stanser anser att medlingsnämnden bör ha enbart medlande funktioner. Svea hovrätt anser att medlingsnämnden bör bli enbart ett förlikningsorgan och framhåller att det torde bli betydligt svårare för domstolen att förlika parterna, om någon av dem tidigare förkastat ett skriftligen avfattat medlingsförslag. Om parterna ej kan enas bör nämnden endast konstatera detta och hänvisa dem till domstol. Hovrätten för Nedre Norrland framhål­ ler att i ett förfarande, där medlingsnämnderna har skyldighet att framläg­ ga medlingsbud, nämnderna för allmänheten torde komma att framstå så­ som ett slags första instans och den efterföljande domstolsproceduren som en överprövning av det framlagda medlingsbudet. En liknande uppfattning kommer till uttryck i ett yttrande från en minoritet inom förvaltningsdomstolskommittén, som anser den föreslagna kombinationen av medlande och dömande uppgifter knappast innebära någon lyckad lösning. Medlingen för­ lorar i effektivitet, om den utövas under hänsynstagande till dömande upp­ gifter, och den dömande verksamheten förlorar i kvalitet, om den influeras av medlande uppgifter. Näringslivets byggnadsdelegation anser att det är en riktig princip att rätten att fatta för parterna materiellt bindande beslut 6 Bihang till riksdagens protokoll 1967. 1 samt. Nr 141

162 Kungi. Maj:ts proposition nr Hl år i967 med ett fåtal undanlag skall tillkomma domstol och ej medlingsnämnden. I syfte att stärka medlingsnämndens ställning så att antalet tvister som går till domstolsprövning blir så litet som möjligt föreslår hyresrådet (ma­ joriteten) bl. a. att framlagt medlingsbud skall stå fast om ingendera par­ ten inom viss tid klandrar detsamma genom stämning till domstol. Med hänsyn till nämndens kvalificerade sammansättning och regionella erfa­ renhet befarar domstotskommittén, liksom handelskammaren i Stockholm, att medlingsbudet kommer att få avgörande betydelse för domstolarnas ståndpunkt i framför allt hyressättningsfrågor. Detta är enligt kommitténs mening inte lyckligt eftersom medlingsbudet enligt förslagets rekommen­ dationer kan komma att innehålla kompromissbetonade hyresvillkor, där den föreslagna hyressättningen ligger ganska långt från den skäliga hyres­ nivån. Vidare kan befaras att parternas beredskap till eftergifter kan kom­ ma att hämmas av farhågor för att förlikningsvis gjorda och i medlings­ budet återspeglade eftergifter kan påverka domstolarna. Det bör därför övervägas om inte medlingsnämndens uppgift bör antingen begränsas till att söka förlika parterna och på deras begäran meddela skiljedom eller ock­ så ändras så att det skall åligga nämnden, sedan förlikningsförsöken miss­ lyckats, att avgöra hyrestvisten.

Förslaget att som första instans i hyresmål inrätta särskilda hyresdomstolar tillstyrks eller lämnas utan erinran av socialstyrelsen, länsstyrelserna i Östergötlands och Malmöhus län, Hyresgästernas riksförbund, handels­ kammaren i Göteborg, LO, TCO, SABO, HSB och Svenska riksbyggen. Bygg­ nadsstyrelsen anser att det bör övervägas att begränsa antalet hyresdomstolar till en i varje hovrättsstad med hyresdomstolen som enda instans över medlingsnämnden. Statskontoret anser att hyresdomstolarna i likhet meij medlingsnäinnderna bör verka inom stora distrikt och föreslår att inom varje län inrättas en hyresdoinstol, vars avgöranden kan överprövas av eu för hela landet gemensam hyresöverdomstol. Av de remissinstanser som avstyrker förslaget om hyresdomstolar för­ ordar det övervägande antalet att de hyrestvister som inte kunnat biläggas under medlingsförfarande i princip skall handläggas av allmän domstol. Hit hör Stockholms rådhusrätt, Göteborgs rådhusrätt, rådhusrätten i Malmö, kommerskollegium, hyresrådet, länsstyrelserna i Uppsala och Kronobergs län, lagberedningen, domstolskommittén, arrendelagsutredningen, förvaltningsdomstolskommittén, Föreningen Sveriges häradshövdingar, Föreningen Sveriges stadsdomare, Sveriges advokatsamfund, Sveriges juristförbund, handels kamrarna i Stockholm, Gävle, Karlstad, Örebro och Norrköping, Sveriges fastighetsägareförbund, Kooperativa förbundet samt Näringslivets byggnadsdelegation. Flera av dessa remissinstanser befarar emellertid alt domstolsorganisationen blir helt otillräcklig för den tillströmning av tvister som kan väntas under den närmaste tiden efter hyresregleringens upphö-

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967 163 rande och förordar för den skull att för de vanligaste hyrestvisterna sär­ skilda regler skall gälla under en viss övergångstid. Till de remissinstanser som avstyrker de sakkunnigas förslag hör även Svea hovrätt, hovrätten för Nedre Norrland, överståthållarämbetet, länsstystyrelserna i Stockholms, Södermanlands, Gävleborgs, Jämtlands och Norr­ bottens län samt bostadsrättskommittén. Dessa remissinstanser förordar för de mera frekventa hyrestvisternas del ett specialförfarande, anordnat på annat sätt än de sakkunniga föreslagit, i varje fall under en övergångstid. Stadskollegiet i Stockholm anser att frågan om det rättsliga förfarandet bör omprövas och sådana former konstrueras att inte ökade kostnader och större tidsutdräkt uppstår än f. n. Åtskilliga av de remissinstanser som anser att den rättsliga prövningen av hyrestvister bör överlåtats på de allmänna domstolarna framhåller att lag­ stiftaren hittills varit återhållsam när det gällt att splittra domstolsorganisationen i specialdomstolar. Enligt domstolskommitténs mening ligger det ett mycket stort värde i ett sammanhållet allmänt domstolsväsen. Även hyresrådet konstaterar att en genomgripande princip i vår rättsordning är att specialdomstolar inte bör komma till användning utan alldeles särskilda skäl. Hyresrådet anser i likhet med Stockholms rådhusrätt och arrendelagsutredningen att hyresmålen, även hyressättningstvisterna, på intet sätt kan anses ha den svårhetsgraden eller vara av den speciella natur att en särskild domstolsform behöver anordnas för dem. Rådhusrätten fram­ håller att, om särskild sakkunskap anses böra tillföras domstolen, detta bör ske genom sakkunnigutlåtande och hörande av sakkunniga vittnen. Här­ igenom bereds parterna tillfälle till kontroll av de sakkunniguppgifter som tillförs domstolen. Liknande synpunkter framförs av Göteborgs råd­ husrätt, som anser att det inte kan accepteras att samtidigt ha represen­ tanter för en partsorganisation både i domstolen och som ombud för par­ ten. Rådhusrätten i Malmö befarar att genom partsrepresentationen all­ mänhetens tilltro till hyresdomstolarna och därmed också till de allmänna domstolarna kan komma att undergrävas. Även häradshövdingeföreningen anser att behovet av särskild erfarenhet och sakkunskap lämpligast kan till­ godoses genom att intresseorganisationerna medverkar på partssidan och i utrednings- och bevisningssammanhang. Domstolskommittén framhåller att en olägenhet med det föreslagna systemet blir att det processmaterial som intresserepresentanterna fört in i målet kommer att vara okänt vid målets överprövning. Kunskap om hyresförhållandena kan tillföras domstolen ge­ nom bevisupptagning och yttrande från medlingsnämnden. För prövningen av tvistefrågor som är av främst civilrättslig karaktär måste den före­ slagna sammansättningen innebära en klar försvagning av första instans, särskilt i jämförelse med rådhusrätterna med juristkollegial sammansätt­ ning. I ett flertal av de avstyrkande remissyttrandena framhålls att det fram­

164 Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

står såsom föga ändamålsenligt med en prövning av domstol, som har lik­ artad sammansättning som medlingsnämnden. Förvaltningsdomstolskommittén uttalar att en sådan anordning där antalet enheter i den andra in­ stansen blir flera gånger så stort som antalet botteninstanser strider mot den uppbyggnad som instansorganisationen i rättskipning och förvaltning tra­ ditionellt har. Sveriges fastighetsägareförbund framhåller att stora svårigheter skulle uppstå på åtskilliga platser att tillsätta kunnigt folk såväl i medlingsnämnderna som vid hyresdomstolarna. Enligt förbundets mening är partsrepresentation nödvändig i medlingsnämnden men inte av så stor betydelse i domstolen. Fastän förslaget från partssynpunkt kan förefalla tilltalande, förordar förbundet därför att hyresmål efter medlingsförfarandet skall handläggas av de allmänna domstolarna. Även Näringslivets byggnadsdelegation befarar att förslaget skulle komma att medföra inte obetydliga på­ frestningar på partsorganisationernas resurser. Domstolskommittén uttalar att mot fördelarna av den rättssäkerhet som domstolsprocessen allmänt sett bjuder måste nackdelarna vägas. Mot domstolsprocessen talar främst de brant stegrade kostnaderna och den bety­ dande tidsutdräkten. Kommittén anser därför att det bör övervägas att låta medlingsnämnden slutgiltigt avgöra de fall i vilka hyresvärden genom sin uppsägning endast vill åstadkomma en ändring av hyresvillkoren. Li­ kaså bör övervägas att låta medlingsnämnden avgöra mål om förstagångshyra och mål om tillstånd till substitution och sublokation. Samtliga dessa mål kännetecknas av att de innefattar skälighetsavgöranden av en art som domstolarna inte är speciellt skickade för. De mål där själva optionsrätten är tvistig måste emellertid enligt kommitténs mening tillåtas gå till domstol. Om i sådant mål tvist råder om hyresvillkoren, bör domstolen kunna hos medlingsnämnden såsom ett regionalt, rådgivande organ inhämta yttrande angående skälig hyra för den aktuella lägenheten. Liknande synpunkter anförs av Stockholms rådhusrätt. Frågan om särregler under en övergångstid efter hyresregleringens av­ veckling tas såsom i det föregående nämnts upp av ett flertal remissin­ stanser. Hyresrådet finner såsom anmärkts i annat sammanhang lämpligt att under en övergångstid av några år bibehålla den nuvarande hyresregle­ ringen med den ändringen att det s. k. 6 ^systemet görs tillämpligt på alla lägenheter i hyresreglerade orter. Anpassningen av hyresstrukturen till en friare hyresmarknad skulle kunna ske under medverkan av hyresnämn­ derna, som har en betydande erfarenhet av bedömningar av detta slag, och under hyresrådets kontroll. Domstolskommittén är också inne på en sådan lösning. Förvaltningsdomstolskommittén anser en utväg vara att visserligen över hela linjen införa de föreslagna medlingsnämnderna men i varje fall för de mera frekventa hyrestvisterna, i första hand tvister om förlängning

Kungl. Maj:ts proposition nr lil år 1967 165

av hyresavtal och om förstagångshyra, leda den fortsatta prövningen inte till underrätterna utan till en central hyresdomstol. Det bör därvid över­ vägas att ålägga medlingsnämnderna att meddela utslag i stället för att framlägga medlingsbud. Proceduren hos den centrala hyresdomstolen bör som regel vara skriftlig men muntlig förhandling och bevisupptagning bör kunna anordnas vid behov. Förfarandet bör göras tidsbegränsat och i första hand avse det nya systemets inledande skede. Om efter exempelvis en tioårsperiod de fullföljda tvisterna skulle visa sig ha nedgått till ett måttligt antal, kan den speciella instansordningen upphävas och i fortsätt­ ningen klagan gå till allmän domstol. Två ledamöter i kommittén anser det inte ens för en övergångsperiod kunna accepteras att vissa hyrestvister skulle i första instans handläggas av nämnder med primärt medlande och subsidiärt dömande funktion samt i andra och sista instans av en central hyresdomstol med i princip skriftlig procedur. Liknande synpunkter som förvaltningsdomstolskommittcns framförs av Svea hovrätt och hovrätten för Nedre Norrland. Även överståthållarämbetet och bostadsrättskommittén samt länsstyrelserna i Stockholms, Gävleborgs och Jämtlands län förordar ett system med medlingsnämnder som första in­ stans och en central hyresdomstol som andra och sista instans. Länssty­ relserna i Södermanlands och Norrbottens län anser att det nuvarande systemet med hyresnämnder och hyresråd i huvudsak bör bibehållas.

De sakkunnigas förslag om begränsning av rätten att föra talan mot hov­ rättens avgörande i besittningsskyddsmål samt substitutions- och sublokationsmål tillstyrks av Stockholms rådhusrätt, Föreningen Sveriges stadsdomare och arrendelagsutredningen. Svea hovrätt, hovrätten för Nedre Norr­ land, förvaltningsdomstolskommittén, hyresrådet, Sveriges fastighetsägare­ förbund och länsstyrelsen i Östergötlands län avstyrker förslaget under hänvisning till att en fullföljdsbegränsning motverkar önskemålet om ut­ bildandet av en enhetlig rättstillämpning. Domstolskommittén anser att fullföljdsrätten i princip inte bör inskränkas utöver vad som gäller för tvis­ temål i allmänhet. Möjligen kan tänkas den avvikelsen från bestämmel­ serna i 54 kap. 10 § rättegångsbalken att prövningstillstånd får meddelas endast genom prejudikat- och intressedispens.

Regeln att vardera parten i allmänhet skall stå sina rättegångskostnader vid prövningen av förlängnings- och hyressättningstvister i första instans har kritiserats av ett stort antal remissinstanser. I allmänhet anses att den enskildes rättsskyddsintresse blir bättre tillgodosett genom ordinära rättegångskostnadsregler än genom den föreslagna bestämmelsen. Bland de re­ missinstanser som tillstyrkt eller lämnat förslaget utan erinran finns Sve­ riges fastighetsägareförbund och Hyresgästernas riksförbund.

166 Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

Departementschefen. I svensk rätt gäller sedan gammalt den huvudprin­ cipen att tvister mellan enskilda skall prövas av allmän domstol. Enligt nuvarande hyreslag faller också hyrestvister under sådan domstols kom­ petens. Tvist angående hyresgästs skyldighet att flytta från den förhyrda lägenheten kan i vissa fall prövas även av överexekutor. I hyresreglerade orter handläggs f. n. tvister om besittningsskydd och därmed samman­ hängande frågor av de lokala hyresnämnderna och av hyresrådet. Tvister enligt besittningsskyddslagen prövas däremot av allmän domstol, i före­ kommande fall efter handläggning inför medlingsnämnd. I direktiven för hyreslagstiftningssakkunniga framhöll jag att frågan om lämpligt förfarande i besittningsskyddsmål får särskild betydelse i sam­ band med den förordade omprövningen av hyresregleringslagstiftningen. Med i huvudsak överensstämmande materiella regler om besittningsskydd och prövning av hyresvillkor i orter med påtaglig lägenhetsbrist och i orter med en i huvudsak balanserad hyresmarknad skulle de redan nu förelig­ gande olägenheterna med skilda procedurregler blir än mer framträdande, Jag ansåg därför att de sakkunniga borde överväga frågan om ett enhetligt förfarande i mål av hithörande slag. De sakkunnigas förslag innebär att en enhetlig organisation tillskapas för handläggning av alla slag av hyrestvister. Förslaget syftar till att ge­ nom ett effektivt medlingsförfarande kraftigt begränsa antalet hyrestvister som förs vidare till rättslig prövning. De sakkunniga har föreslagit att med­ ling skall bli obligatorisk i så gott som alla hyrestvister. Medlingsverksam­ heten skall enligt förslaget utövas av statliga medlingsnämnder -—• i all­ mänhet en för varje län — med en domare som ordförande och en intresserepresentant för vardera partssidan. Leder medlingen inte till förlikning inför nämnden, skall denna vara skyldig att i alla besittningsskydds- och hyressättningstvister framlägga ett skriftligt medlingsbud som blir gällande mellan parterna som förlikning, om det inte förkastas inom viss tid. Medlingsnämnden kan även med för parterna bindande verkan avgöra hyrestvist genom skiljedom, om parterna är ense om ett sådant förfarande. När det gäller utformningen av förfarandet för rättslig prövning av hyres­ tvister har de sakkunniga fäst stor vikt vid att tvisterna ofta rör såväl frågan om hyresförhållandets fortsatta bestånd som villkoren för förläng­ ning och vid att en avgränsning av sådana mål i förhållande till andra hyresmål är svår att genomföra på grund av det ofta föreliggande sam­ bandet mellan olika tvistefrågor. Prövningsorganen bör därför vara desamma i alla slag av hyrestvister. Från denna utgångspunkt och med beaktande av rättssäkerhetskravet har de sakkunniga förordat att alla hyrestvister som inte kunnat biläggas under medlingsförfarandet prövas i domstolsmässig ordning med tillgång till alla de bevismedel som domstolsprocessen erbju­ der. Som domstol i första instans har föreslagits en till den allmänna underrättsorganisationen knuten specialsammansatt domstol. Denna avses

Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967 167

bestå av en i underrätten tjänstgörande domare som ordförande samt två lekmannadomare som bisittare. De senare skall utses av Kungl. Maj :t efter förslag av partsorganisationerna på hyresmarknaden. Rättegången avses i huvudsak bli densamma som i vanliga tvistemål. I likhet med vad som nu gäller i hyresregleringsprocessen skall dock vardera parten stå sina kost­ nader vid domstolen i besittningsskydds- och hyressättningstvister rörande bostadslägenhet. Från den s. k. hyresdomstolen skall part kunna fullfölja talan till hovrätt, som i allmänhet skall vara sista instans i besittnings­ skydds- och hyressättningsmål och i mål angående substitution och sublokation. I remissyttrandena har förslaget om inrättande av en statlig medlingsorganisation för handläggning av hyrestvisterna vunnit stor anslutning. Många remissinstanser anser dock att medlingsnämndernas verksamhets­ områden bör göras mindre än de sakkunniga föreslagit. I fråga om skyl­ dighet för nämnden att framlägga medlingsbud samt dettas innehåll och betydelse har förslaget utsatts för viss kritik. Flera remissinstanser har satt i fråga om det är lämpligt att kombinera medlande och prövande funk­ tioner. I några remissyttranden har föreslagits att nämnden ges enbart med­ lande funktioner, i andra att nämnden får ställningen av prövande organ. De sakkunnigas uppfattning att det från rättssäkerhetssynpunkt är nöd­ vändigt att tillhandahålla parterna en domstolsmässig prövning av de hy­ restvister som inte kunnat biläggas under medlingsförfarandet delas av så gott som alla remissinstanser. I vilka former denna prövning bör ske råder det dock delade meningar om. Det övervägande antalet remissinstanser har avstyrkt inrättandet av de föreslagna hyresdomstolarna. Tvister som inte kunnat biläggas under medlingsförfarandet anses av flertalet böra prö­ vas i den ordinära civilprocessens former. Ett system med medlingsnämnder som första prövningsinstans och en central hyresdomstol som andra och sista instans har förordats av flera remissinstanser. Ett par remiss­ instanser anser att det bör övervägas att låta medlingsnämnderna slutgil­ tigt avgöra tvister om hyran och andra hyresvillkor samt substitutions- och sublokationstvister. Dessa tvister anses innefatta skälighetsavgöranden som domstolarna inte är speciellt lämpade för. Härigenom skulle också dom­ stolarna kunna avlastas en betydande arbetsbörda. Sistnämnda synpunkt föranleder flera remissinstanser, som anser att en stor tillströmning av tvister är att vänta vid hyresregleringens avveckling, att föreslå att ett specialförfarande i någon form anordnas under en övergångstid för be­ sittnings- och hyressättningsmål och mål angående substitution och sublokation. På frågan hur förfarandet i hyrestvister lämpligen bör anordnas har som framgått mångskiftande synpunkter och olikartade förslag till lös­ ningar framförts. Det råder emellertid full enighet om att hyrestvister inte generellt kan läggas på annan myndighet än domstol. Däremot är

168 Kungi. Maj. ts proposition nr 141 år 1967

meningarna delade huruvida alla typer av hyrestvister bör prövas i domstolsväg. Till de tvister beträffande vilka en mera summarisk procedur ansetts böra övervägas hör främst besittningsskydds- och hyressättningstvister. Sådana tvister handläggs ju f. n. av hyresnämnder och hyresråd och erfarenheterna av denna specialprocess får anses vara i stort sett goda. Vad de framtida hyressättningsmålen angår är emellertid att märka att de i betydelsefulla hänseenden kommer att skilja sig från de mål som f. n. handläggs av hyresnämnder och hyresrådet. I sistnämnda mål, som rör fastställande av grundhyra eller höjning eller sänkning av så­ dan hyra, gäller det i allmänhet att på grundval av olika särskilda kostna­ der och med tillämpning av' vissa bestämda normer fastställa hur stor hy­ ran eller hyreshöjningen eller nedsättningen skall bli. Behovet av att föra muntlig bevisning är i sådana mål mycket ringa. I hyressättningsmål som skall bedömas enligt det föreliggande lagförslagets regler ligger tyngdpunk­ ten i allmänhet på frågan huruvida den aktuella lägenheten med hänsyn till sitt bruksvärde är jämförlig med de lägenheter hyresvärden åberopar till stöd för sitt hyreskrav eller med de lägenheter hyresgästen anser böra läg­ gas till grund för bedömningen av skälig hyra. Den rättsliga prövningen kommer sålunda i regel att inrymma ett betydande mått av bevisbedömning. Även besittningsskyddstvister kommer med de nya materiella reglerna att skilja sig från de uppsägningsärenden som nu handläggs av hyresnämn­ derna och hyresrådet. Eftersom hyresregleringslagen ägt tillämpning endast i orter där påtaglig bostadsbrist rått har hyresgästens intresse av att få hyresförhållandet förlängt i regel varit så mycket starkare än hyresvär­ dens intresse av att få disponera över lägenheten att behovet av att ge­ nom bevisning få de motstående intressenas inbördes tyngd belyst varit mycket ringa. De nya besittningsskyddsreglerna, som avses äga tillämpning såväl i orter med påtaglig bostadsbrist som i orter med en i huvudsak balanserad marknad, möjliggör emellertid en betydligt mera nyanserad avvägning mellan hyresvärdens intresse av att upplösa hyresförhållandet och hyresgästens intresse av att få bo kvar. Härmed inställer sig också ett starkt behov av att genom en allsidig bevisning kunna ge de prövande myndigheterna ett tillförlitligt underlag för intresseavvägningen. Vad nu sagts gäller även tvister om överlåtelse av hyresrätt och upplåtelse av lägenhet i andra hand. Av det anförda framgår att jag anser att såväl besittningsskydds- och liyressättningstvister som substitutions- och sublokationstvister inte lämpligen kan hänskjutas till slutligt avgörande av annan myndighet än domstol. Jag ansluter mig därför till de sakkunnigas uppfattning att det från rätts­ säkerhetssynpunkt är nödvändigt att parterna tillhandahålls möjlighet till en domstolsmässig prövning av alla tvister som inte kunnat biläggas i annan ordning. Jag instämmer även i de sakkunnigas uttalande att ett

Kungl. Maj.ts proposition nr tki år 1967 169

enhetligt förfarande i hyresmål är förenat med betydande fördelar från den synpunkten att det ofta föreligger ett nära samband mellan tviste­ frågor av olika slag.

När det gäller den närmare utformningen av ett enhetligt förfarande i hyrestvister, vill jag först framhålla några grundläggande synpunkter. Vid ställningstagandet i förfarandefrågan bygger de sakkunniga i hög grad på förutsättningen att hyresmarknadens intresseorganisationer skall medverka. Hyrestvisterna är som regel av den arten att uppgörelse kan nås, om parterna får tillfälle att väga sina synpunkter och argument mot varand­ ra. De sakkunniga utgår därför från att flertalet hyrestvister kan biläggas genom enskilda förhandlingar, innan saken förs inför något samhälleligt or­ gan. Redan på detta stadium antas organisationerna komma att spela en vik­ tig roll. Även medlingsverksamheten bygger på organisationernas med­ verkan genom intresserepresentanter i medlingsnämnderna. De sakkun­ niga föreslår vidare att organisationsinflytandet skall ges utrymme även vid den rättsliga prövningen genom att hyresdomstolen tillförs lekmannadomare med organisationsanknytning. Jag biträder de sakkunnigas uppfattning angående betydelsen av 'att ut­ rymme ges åt organisationernas medverkan. Den sakkunskap och erfaren­ het angående hyresförhållanden som finns representerad hos hyresmark­ nadens organisationer bör utnyttjas i förfarandet och kommer otvivelaktigt att få stor betydelse för att de skilda organen skall fungera tillfredsställan­ de. Vid bedömandet av vilka åtgärder som kan vara påkallade för att be­ mästra den situation som uppstår vid hyresregleringens avveckling och övergången till en friare hyresmarknad är det enligt min mening berät­ tigat att ta särskild hänsyn till det starka inflytande som organisationerna numera har på hyresmarknaden. Jag ser häri en garanti för att anpassning­ en till den friare hyresmarknaden kommer att ske utan alltför stora svå­ righeter. Detta är ett skäl till att jag inte anser att man såsom flera remiss­ instanser påyrkat bör ge tvisteförfarandet någon särutformning för över­ gångsskedet. En annan synpunkt som bör starkt understrykas är betydelsen av att hyresmarknaden tillförs en statlig mycket kvalificerad nämndorganisation som i obundna former kan vara verksam för att bilägga hyrestvisterna, innan de dras inför domstol. Det är härvid inte bara en fråga om att be­ gränsa måltillströmningen till det domstolsmässiga prövniugsförfarandet utan minst lika mycket att leda utvecklingen på området. Jag delar de sak­ kunnigas uppfattning att kvalifikationskraven bäst tillgodoses om nämn­ derna blir relativt få. I princip bör nämnden ha länet som verksamhetsom­ råde med rätt för Kungl. Maj :t att förordna om annan indelning, när det av särskilda skäl är påkallat. Nämndens ordförande bör vara heltidsarbetande, i den mån arbetsbördan har sådan omfattning att detta är motiverat, 6f Bihang till riksdagens protokoll 1961. 1 samt. Nr 111

170 Kungl. Maj:ts proposition nr 1 47 år 1067

och han bör biträdas av en intresserepresentant från vardera sidan. Admi­ nistrativt bör anknytning sökas till något befintligt regionalt statligt organ. Jag delar de sakkunnigas uppfattning att nämndorganisationen bör vara helt fristående från domstolsväsendet. Ytterligare en synpunkt som måste tillmätas stor betydelse är att hyrestvisterna ofta är av sådan beskaffenhet att de kräver ett relativt snabbt avgörande. Också kostnadssynpunkten är av stor vikt. Man kan i detta sammanhang inte bortse från att parterna under hyresregleringstiden vant sig vid ett jämförelsevis snabbt och billigt förfarande i hyresnämnderna och hyresrådet. Vad därefter beträffar förslaget att ge domstolen en särskild samman­ sättning i hyrestvister vill jag framhålla följande. Det är en grundläggande princip i svensk rätt att man i största möjliga utsträckning bör ha ett sammanhållet allmänt domstolsväsen. Jag har låtit denna princip komma till uttryck i direktiven till domstolskommittén, som f. n. utreder flera stora frågor på domstolsväsendets område. Enligt min mening kan det knappast göras gällande att just hyrestvisterna skulle vara av sådan särskild beskaffenhet som motiverar att domstolen får en speciell sammansättning. Enligt sakkunnigförslaget inleds förfarandet i hyrestvister med att ett regionalt organ med väsentligen medlande uppgifter först handlägger tvis­ terna. Därefter sker en rättslig prövning av lokala domstolar som är mång­ dubbelt flera än medlingsnämnderna. En sådan ordning strider mot gängse instansordningsprinciper inom både förvaltning och rättskipning. Detta gäller i särskild grad genom att domstolarna och nämnderna föreslås få i stort sett samma sammansättning. Den kritik som riktats mot förslaget från denna synpunkt kan inte lämnas utan avseende. Ett väsentligt, kanske avgörande skäl för de sakkunniga att föreslå in­ rättande av särskilda hyresdomstolar är att man därigenom kan bereda utrymme åt intresseorganisationerna att medverka även vid den rättsliga prövningen av hyrestvisterna. Jag har förut starkt understrukit betydelsen av sådan medverkan i förfarandet. Jag delar även de sakkunnigas åsikt att partsrepresentation är av värde också vid prövningen av hyrestvisterna. Man kan emellertid inte bortse från att partsrepresentationen i domstolarna är förenad med betydande nackdelar. Dessa är utförligt belysta under re­ missbehandlingen. Jag vid för egen de] särskilt framhålla att en sådan sam­ mansättning av hyresdomstolarna kan få olyckliga återverkningar på medlingsnämndernas verksamhet. Man riskerar med en sådan dubblering av partsrepresentationen att tyngdpunkten i hyresprocessen kommer att ligga i den domstol som har att avgöra målet i första instans och inte hos nämnd­ organisationen. En sådan ordning är olämplig från organisatorisk sjmpunkt och verkar återhållande på viljan att förlikas på ett tidigt stadium. Det är i själva verket möjligt att tillgodose grundprinciperna i de sakkunnigas

Kungl. Maj.ts proposition nr i il ur 1967 171

förslag genom eu annan lösning, som dessutom har den fördelen att man i fråga om eu stor grupp av tvistefrågor får ett billigare, snabbare och mera koncentrerat förfarande än som kännetecknar sakkunnigförslaget. På grund av vad jag nu har anfört har jag kommit till den uppfattning­ en att förslaget om inrättande av hyresdomstolar bör frångås. De sakkunnigas förslag innebär att hyrestvisterna som regel kan be­ handlas i tre omgångar, nämligen först medlingsförfarandet under medver­ kan av intresserepresentanter, sedan domstolsmässig prövning i första in­ stans likaledes under medverkan av intresserepresentanter samt slutligen överprövning av ett juristkollegium i hovrätt. För hyressättningstvisterna och vissa andra likartade målkategorier bör enligt min mening behand­ lingen kunna koncentreras till två omgångar. Detta kan åstadkommas på följande sätt. Organisationsrepresentanternas medverkan koncentreras till medlingsnämnden och deras inflytande där stärks genom att nämnden vid sidan av medlingsfunktionen också ges en prövande funktion. Om parterna inte kan förlikas bör det åligga nämnden att avgöra tvisten. Avgörandet hör inne­ fatta en rättslig bedömning av tvisten, grundad på den utredning som förebragts inför nämnden och på den särskilda sakkunskap i hyresfrågor som nämnden besitter. Om part är missnöjd med nämndens beslut bör han hän­ visas att klandra utlåtandet genom att väcka talan vid domstol. Härigenom framhävs nämndens ställning som prövande organ. Det bör anmärkas att man på detta sätt också stärker hyresgästens ställning i tvisteförfarandet. Enligt de sakkunnigas förslag skulle det normalt alltid ankomma på hyres­ gästen att stämma till domstol, alltså även när hyresvärden ensam förkas­ tat medlingsbudet. Med hänsyn till nämndens ändrade funktion bör nämn­ den benämnas hyresnämnd. Det kan inte bestridas att nämndens ställning som prövande myndighet gör den mindre lämpad som medlingsorgan. Den praktiska betydelsen här­ av skall dock inte överskattas. Jag vill särskilt hänvisa till att underrätter­ na i samband med förberedelse till huvudförhandling torde bedriva en ef­ fektiv medlande verksamhet i tvistemål, som inte alltför mycket störs av att rätten har att rättsligt pröva målet om medlingsförsöken misslyckas. I syfte att underlätta hyresnämndernas medlingsverksamhet men också för att inte onödigtvis anstränga intresseorganisationernas resurser bör en liknande ordning införas för hyresnämnderna. Sammanträde för medling bör alltså kunna hållas inför ordföranden ensam, när så anses lämpligt. Den domstolsmässiga prövningen av hyressättningstvisterna bör ske i en enda instans inom ramen för det allmänna domstolsväsendet och bör vara inriktad på en renodlad rättslig överprövning av hyresnämndens utlå­ tande. Det bör i princip vara underrätten i dess vanliga sammansättning som har att ta upp de tvister som förs vidare från hyresnämnden. Målen bör dock koncentreras till ett mindre antal underrätter. Härigenom uppnås

172 Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967

större enhetlighet i rättstillämpningen. Domstolen blir också mera kvalifi­ cerad genom att den får större erfarenhet av denna särskilda måltyp. Från organisatorisk synpunkt står också vissa fördelar att vinna genom en kon­ centration. Jag föreslår att målen sammanförs till en underrätt i varje län, företrädesvis underrätten i residensstaden. Kungl. Maj :t bör anförtros att i särskilda fall göra undantag från denna regel. Mot bakgrunden av en sådan ordning bör det inte möta något hinder från rättssäkerhetssynpunkt att av­ skära fullföljdsrätten i hyressättningsfrågor. Mitt förslag leder till att man för hyressättningsmålen får ett tvåinstanssystem i stället för tre instanser enligt de sakkunnigas förslag. Den första instansen — hyresnämnden — tillämpar ett mera informellt förfarande i vilket intresserepresentanternas inflytande bäst kommer till sin rätt. Ge­ nom att nämnden blir ett prövningsorgan ges utrymme åt organisationernas medverkan även i den rättsliga prövningen. Liksom i de sakkunnigas för­ slag kommer den rättsliga prövningen i första instans att ske under med­ verkan av intresserepresentanter. I den andra instansen blir det en mera renodlat rättslig prövning, som får samma karaktär som den prövning som enligt de sakkunnigas förslag skulle ankomma på hovrätt.

Jag har hittills uppehållit mig enbart vid hyressättningstvisterna. Beträf­ fande övriga tvister bör följande gälla. Tvister om tillstånd till substitution och sublokation bör handläggas i samma ordning som hyressättningstvis­ terna. Om hyresnämnden inte kan förlika parterna och dessa inte heller hänskjuter tillståndsfrågan till skiljedom, bör nämnden alltså ha att beslu­ ta i frågan. Klandras beslutet av part, prövas tvisten slutgiltigt av den särskilda underrätten. Beträffande besittningsskyddstvister bör förfaran­ det bli detsamma, så när som på att man bör tillåta fullföljd till hovrätt. Fullföljd till högsta domstolen synes däremot inte behöva tillåtas. I övriga hyrestvister bör hyresnämnden fungera enbart som medlings­ organ och medlingen bör i princip inte vara obligatorisk. Den domstolsmässiga prövningen i första instans bör även för dessa tvister äga rum i den särskilda underrätten. I övrigt bör vanliga regler gälla. Målen bör alltså kunna föras vidare även till högsta domstolen enligt rättegångsbalkens be­ stämmelser.

De sakkunniga har föreslagit en rättegångskostnadsregel beträffande be­ sittningsskydds- och hyressättningstvister, som innebär att vardera parten skall svara för sina kostnader i första instans. Regeln har blivit kritiserad under remissbehandlingen. Jag anser dock att vägande skäl talar för de sakkunnigas förslag. Jag syftar särskilt på det förhållandet att parterna på hyresmarknaden under 25 års hyresreglering vant sig vid en sådan kostnadsregel. Stort avseende bör också fästas vid att fastighetsägar- och hyres-

Kungl. Maj:ts proposition nr lkl år 1967 173

gästorganisationerna samstämmigt ställt sig bakom förslaget. Jag är därför inte beredd att frångå de sakkunnigas förslag på denna punkt. Bedömningarna av hur hyresmarknaden kommer att fungera efter av­ vecklingen av hyresregleringen är av naturliga skäl mycket osäkra. I sär­ skild grad gäller detta hyresprocessen. övervägandena på detta område måste ske utifrån vissa antaganden som kan visa sig inte stämma med ut­ vecklingen. Enligt min mening kan det därför visa sig nödvändigt att för­ farandet i hyrestvister, liksom många andra hyresrättsliga frågor, tas upp till prövning på nytt när erfarenheter Vunnits av den friare hyresmark­ naden. Det är av stor vikt att underrätterna kan handlägga hyresmålen snabbt. Underrätternas arbetsbörda är redan nu ansträngd. Det torde därför bli nödvändigt att förstärka personalen vid vissa av de underrätter som skall handlägga hyresmål. Frågan om sådana förstärkningar torde på vanligt sätt få prövas i budgetarbetet. Jag är inte beredd att redan nu utöver vad som skett i det föregående ta slutlig ståndpunkt till hyresnämndernas organisatoriska uppbyggnad och verksamhetsformer. Jag avser att senare ta upp dessa frågor, som bör be­ handlas i en särskild lag om hyresnämnder. Som närmare utvecklas i det följande kommer dock vissa frågor angående hyresnämnderna att få sin lösning i hyreslagen. Innan förslag till lag om hyresnämnder läggs fram bör organisationsfrågan utredas i särskild ordning. Det är givetvis inte möjligt att nu göra någon tillförlitlig bedömning av vilken arbetsbörda som kommer att åvila de föreslagna hyresnämnderna och vilka kostnader för statsverket som uppkommer på grund härav. Vissa försök till uppskattning och beräkningar har emellertid gjorts och med ut­ gångspunkt därifrån synes antagligt att kostnaderna för statsverket kom­ mer att ungefär motsvara de kostnader som f. n. åvilar kommunerna för hyresnämnder och medlingsnämnder samt statens kostnader för hyres­ rådet.

174 Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

Särskilda regler för orter med mera påtaglig bostadsbrist samt regler om avvecklingen av hyresregleringen

Inledning. I de tidigare avsnitten har ofta framhållits att frågeställning­

arna är i viss mån olikartade när det gäller orter med en balanserad hyres­ marknad och orter med påtaglig bostadsbrist. Detta förhållande har också kommit till uttryck i den gällande lagstiftningen. Hyreslagstiftningssakknnniga har visserligen eftersträvat att skapa en hyreslag med enhetliga bestämmelser för alla typer av bostadsmarknad men de har inte helt kunnat undvika särskilda regler för orter där påtaglig bostadsbrist råder. Vid remissbehandlingen bär förhållandena på bristorterna väckt särskilt in­ tresse och flera förslag om särregler utöver vad de sakkunniga föreslagit har lagts fram. En fråga som har nära samband med förhållandena på bristorterna är avvecklingen av hyresregleringen. I den följande framställningen behandlas först vissa frågor om särskilda regler för orter med mera påtaglig bostadsbrist och därefter avvecklingen av hyresregleringen. De frågor som tas upp i den förra delen är hyressättningen på bristorterna, de sakkunnigas förslag om s. k. förstagångsprövning av hyra samt behovet av en lagfäst rätt att byta lägenhet.

Enligt hyreslagen äger parterna fritt avtala om hyrans storlek. Denna av­ talsfrihet sattes ur spel, när bostadsbyggandet i samband med utbrottet av det andra världskriget kraftigt minskade och brist uppstod på såväl bostä­ der som lokaler. I syfte att hindra att knappheten på lägenheter framkal­ lade en alltför kraftig hyresstegring infördes sålunda år 1942 genom hyres­ regleringslagen kontroll av hyrornas storlek. Denna lag innehåller två skilda system för hyreskontrollen. Det grundläggande systemet behandlas i 3 § i lagen. Systemet karakteriseras av att hyran skall prövas och fastställas i förväg av myndighet, nämligen hyresnämnd och vid överklagande av hyres­ nämndens beslut hyresrådet. Det andra systemet är reglerat i 6 § och inne­ bär att hyran fastställs först efter framställning från hyresgästen. Hyreskontrollen enligt 3 § hyresregleringslagen äger tillämpning dels på lägenhet som är avsedd att helt eller till väsentlig del användas som bostad och som inte hyrs ut möblerad, dels på lokal vars hyra den 1 januari 1942 inte var fastställd att utgå med växlande belopp för skilda tider. Enligt 3 § första stycket får hyresvärden inte ta emot, träffa avtal om eller begära högre hyra än som motsvarar den för lägenheten tillåtna grundhyran. Från

Kungl. Maj.ts proposition nr Hl ur 1967 175

denna huvudregel görs dock i lagen vissa undantag, som behandlas i det föl­ jande. För lägenhet i hus som färdigställts före den 1 januari 1942 anses den hyra som lägenheten betingade vid nämnda tid såsom grundhyra. Om lägen­ heten då inte var uthyrd, fastställer hyresnämnden grundhyran efter hyresläget den 1 januari 1942. För lägenhet i hus som uppförts efter den 1 janu­ ari 1942 fastställer hyresnämnden grundhyran till belopp som med hänsyn till byggnadskostnaderna och övriga omständigheter anses skäligt. Enligt 3 § andra stycket äger hyresnämnd under vissa förutsättningar höja eller sänka grundhyran för en lägenhet. Om hyran den 1 januari 1942 var avsevärt lägre än hyran för jämförliga lägenheter eller om lägenhetens värde avsevärt ökats genom ombyggnads- eller ändringsarbete eller om an­ nat liknande skäl föreligger, får hyresnämnden höja grundhyran på begaran av hyresvärden. Grundhyra kan också sänkas, nämligen om lägenheten den 1 januari 1942 betingade en hyra som i avsevärd mån översteg hyran för jämförliga lägenheter eller om lägenhetens skick avsevärt försämrats eller om hyresgäst tillkommande förmåner påtagligt inskränkts. Utöver grundhyran får hyresvärden enligt 4 § avtala om skälig ersättning för lä­ genhetens uppvärmning och förseende med varmvatten eller, om gottgörelse därför ingår i grundhyran, för den ökade kostnad som åsamkas hyres­ värden för sådant ändamål. Detsamma gäller beträffande sådan ökning av avgifter för vatten och avlopp, som inträtt efter den 1 juli 1955. I 5 § med­ delas bestämmelser om rätt för Kungl. Maj: t att tillåta generell liyicshöjning. Förutsättningen är att hyreshöjningen är påkallad till följd av ökade omkostnader för fastighetsförvaltning i viss kommun. Bryter fastighetsägaren mot hyreskontrollbestämmelserna i 3 §, exem­ pelvis genom att utan stöd i lagen ta ut högre hyra än grundhyran, kan han straffas med böter eller fängelse och han kan också åläggas att betala till­ baka vad han erhållit för mycket. Det system för hyreskontroll som behandlas i 6 § är tillämpligt i huvud­ sak bara på bostäder som hyrs ut i möblerat skick. Hit räknas såväl hela lägenheter som möblerade rum. Om hyran för sådana bostäder är avsevärt högre än lägenhetens beskaffenhet och övriga omständigheter föranleder äger hyresnämnden sätta ned hyran efter vad som anses skäligt. Nämnden kan därvid också föreskriva att lägenheten i fortsättningen skall vara un­ derkastad hyreskontroll enligt 3 §. Som regel gäller nämndens beslut fr. o. m. den dag då beslutet meddelas. Om nämnden av särskild anledning finner skäligt, får nämnden dock bestämma att beslutet skall avse också förfluten tid. Hyreskontrollen för möblerade lägenheter — det s. k. 6 §-systemet skiljer sig från den i 3 § angivna huvudformen av hyreskontroll i huvud­ sak i följande hänseenden. Det förra systemet sätts i tillämpning först om hyresgästen själv tar initiativ till en prövning av hyran genom att vända

176 Kungl. Maj:ts proposition nr lil år 1967

sig till hyresnämnd. Om hyran nedsätts får beslutet i normalfallet verkan endast för framtiden. Hyresvärden drabbas inte av någon straffsanktion om han tagit ut en högre hyra än den som hyresnämnden finner skälig.

Under senare delen av 1950-talet inleddes som förut framhållits en såväl regional som kategorimässig avveckling av hyresregleringen. De övergångsbestämmelser som behövs för den successiva avvecklingen finns samlade i lagen den 7 december 1956 (nr 567) med vissa bestämmel­ ser, som skola iakttas sedan hyresregleringen upphört (avvecklingslagen). Lagen, som även innehåller bestämmelser för avvecklingen av kontrol­ len över upplåtelse och överlåtelse av bostadsrätt, inleds med en para­ graf som anger lagens karaktär av en samling övergångsbestämmelser vid avvecklingen av hyresregleringen och bostadsrättskontrollen. I 2 och 3 §§ ges regler om att i vissa fall beslut och rättsförhållanden som bygger på hyresregleringen äger fortsatt giltighet även efter tidpunkten för avveck­ lingen. 2 § tar sikte på det fallet att den avtalade hyrestiden omfattar tid såväl före som efter det regleringen avvecklats. Bestämmelsen innebär att hyresavtalet för den hyrestid som återstår efter avvecklingen skall an­ ses uppta den hyra som skolat utgå när regleringen upphörde. En avtals­ bestämmelse som går ut på exempelvis att hyran skall höjas under löpande hyresperiod för den händelse hyresregleringen avvecklas är alltså inte gil­ tig. Däremot träffar regeln i 2 § inte ett före avvecklingen ingånget hyres­ avtal, om hyrestiden börjar löpa först efter tidpunkten för avvecklingen. Inte heller möter det något hinder att parterna efter regleringens avveck­ ling men innan löpande hyresperiod gått ut frivilligt kommer överens om en ändring av hyresvillkoren. I 3 § anges att hyresnämnds beslut om bl. a. ogiltighetsförklaring av uppsägning eller förlängning av hyresförhållande behåller sin giltighet även efter det att hyresregleringen upphört att gälla. 4 § innehåller en övergångsbestämmelse som gäller endast bostadsrättskon­ trollen. I 5 § anges att ett ärende som före avvecklingen anhängiggjorts hos hyresreglerande myndighet skall handläggas i den ordning som gällde förut. Enligt 6 § äger föreskrift eller beslut som meddelats med stöd av hyresregleringen tillämpning efter det att denna upphört endast om så an­ geå i föregående paragrafer. 7 § föreskriver att bestämmelser i hyresregle­ ringslagen om tystnadsplikt och om straff för brott mot lagen skall tilläm­ pas även efter det att denna upphört att gälla. Den omständigheten att hyresregleringen avvecklas för en viss ort eller för ett visst slag av lägenheter innebär inte att hyreslagens bestämmelser om besittningsskydd och hyressättning i stället skall gälla. Som förut angetts träder vid avvecklingen av hyresregleringen den provisoriska besittnirigsskyddslagen i tillämpning. Denna lag tillförsäkrar hyresgästen en kvarboenderätt, när hyresavtalet löper ut och innehåller även skyddsregler mot oskälig hyreshöjning i samband med förlängning av hyresförhållandet.

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967 177

I samband med att hyresrådet genom en skrivelse den 26 november 1962 hemställde om förlängning av hyresregleringslagstiftningen t. o. m. utgången av år 1965 framhöll rådet att hyresregleringslagens konstruktion borde övervägas på nytt. De tillämpade grunderna för hyresregleringen har, uttalade hyresrådet, lett till att betydande nivåskillnader råder mellan hus av olika ålder och med olika finansieringsformer. Den skillnad i hyresvärde som i de större städerna marknadsmässigt föreligger mellan centralt och perifert belägna lägenheter kommer enligt hyresrådets mening endast i ringa grad till ut­ tryck genom skillnad i hyresnivån. Hyresrådet ansåg önskvärt att hyrorna redan före hyresregleringens avveckling anpassades efter lägenheternas in­ bördes marknadsmässiga hyresvärde. Som en utväg anvisade hyresrådet möjligheten att tillämpa den hyreskontroll som finns för möblerade lägenheter dvs. det s. k. 6 §-systemet. Fastän de hyresreglerande myndigheterna med en sådan ordning skulle komma att belastas med åtskilligt arbete med prövning av hyror, skulle avsevärda fördelar vinnas i andra avseenden. Sålunda skulle frågan om ge­ nerell hyreshöjning enligt nuvarande system helt eller delvis falla bort. Vi­ dare skulle nuvarande prövning av grundhyror med hänsyn till hyresläget för jämförliga lägenheter och med hänsyn till förbättringsarbeten eller för­ sämring av lägenhetens skick eller inskränkning av förmåner upphöra. I fråga om förbättringsarbeten ansåg hyresrådet angeläget att prövningen kunde avse resultatet av arbetet och inte endast eller huvudsakligen, såsom nu är fallet, de nedlagda kostnaderna. Enligt det skisserade systemet skulle man vid bedömandet av en lägenhets hyresvärde kunna ta hänsyn även till lägenhetens skick i underhållsavseende. Hyresrådets förslag om en utredning för att överväga en förenkling av hyreskontrollen efter de av rådet förordade riktlinjerna tillstyrktes i re­ missyttranden av bostadsstyrelsen, Sveriges fastighetsägareförbund och Hy­ resgästernas riksförbund. Hyresrådets framställning var en av anledningarna till att sakkunniga tillkallades för att utreda frågan om en avveckling av hyresregleringen (se direktiven för hyreslagstiftningssakkunniga, SOU 1966: 14 s. 14).

Hyreslagstiftningssakkunniga. De sakkunniga föreslår att hyresreglerings­

lagen upphävs och att dess bestämmelser om hyreskontroll ersätts med be­

stämmelser i den allmänna hyreslagen. Förslaget innebär att samma hyres-

spärr skall gälla för den balanserade hyresmarknaden som för bristmark­ naden. Det sagda innebär emellertid inte att de sakkunniga är beredda att låta marknadsläget fritt få bestämma hyrornas storlek på bristorter. Om full avtalsfrihet råder kan en knapphetsbetingad efterfrågan på lägenheter leda till att hyrorna vid nyuthyrning av lägenheter sätts så högt, att man får en

178 Kungl. Maj.ts proposition nr 1 j 1 år 1967

hyresnivå som ligger väsentligt över äldre hyror för jämförliga lägenheter. Följden härav kan bli att efterfrågan på ett olyckligt sätt kommer att präg­ la hyressättningen när en ny hyresgäst tillträder och att hyresgäster i äldre hyresförhållanden i vissa fall tvingas betala den högre hyra som hyresvär­ den begär med hänvisning till de höga hyrorna vid nyuthyrning. Förstagångshyran — varmed de sakkunniga avser den hyra som avtalas då två kontrahenter första gången träffar hyresavtal rörande viss lägenhet — blir följaktligen av stor betydelse för hyressättningen i allmänhet på en i prin­ cip fri hyresmarknad. Enligt de sakkunnigas mening är det angeläget att hindra att bestående eller uppkommande bostadsbrist får leda till en sådan hyresnivå för förstagångshyror att den äldre hyresnivån kommer i rörelse uppåt utan att detta kan motiveras genom den jämförelseprövning som måste vara huvudnorm vid tillämpning av principen om skälig hyra. Viss möjlighet bör därför öppnas att kunna få en avtalad förstagångshyra prövad i efterhand. De principiella betänkligheterna mot att tillåta ett sådant ingrepp i löpande hyresavtal är inte starka, eftersom motivet till ingreppet är att söka i kris­ förhållanden på bostadsmarknaden, vilka torde vara övergående. Däremot tar de sakkunniga avstånd från tanken att i en allmän, permanent besittningsskyddslagstiftning ha någon generell rätt att under löpande avtalspe­ riod klandra avtalad hyra. Prövningen av förstagångshyran bör därför reg­ leras i bestämmelser som visserligen ingår i den permanenta hyreslagen men som gäller först efter särskilt förordnande. Prövningen av förstagångshyra bör kunna begäras av såväl hyresvärd som hyresgäst. Normerna vid bedömningen av förstagångshyrans skälighet hör vara desamma som vid tillämpningen av den allmänna hyresspärren. Med förstagångshyra bör i första hand förstås den hyra som avtalats mel­ lan parterna när lägenheten upplåts. Bestämmelserna hör emellertid också omfatta hyra som avtalats mellan parterna inom kortare tid efter upplåtel­ sen. Annars skulle syftet med reglerna om förstagångsprövning kunna sät­ tas ur spel. Om avtalet slutits för kort tid, skulle hyresvärden med utnytt­ jande av att hyresgästen ännu inte förvärvat besittningsskydd kunna förmå denne att gå med på att hyran efter viss kortare tid höjs. I sådant fall bör även den högre hyran betraktas som förstagångshyra. Prövningens allmänna syfte bör vara att hindra oskälig hyresstegring. Reglerna om förstagångshyra bör därför gälla i sådan ort där särskild upp­ märksamhet är påkallad till förekommande av sådan hyresstegring. Det geo­ grafiska tillämpningsområdet måste vid hyresregleringens hävande och ny lagstiftnings ikraftträdande bestämmas av Kungl. Maj :t. För att övergången från hyresregleringen till en friare hyressättning skall kunna ske så smi­ digt som möjligt synes det lämpligt att man till en början låter i huvudsak alla orter där hyran för bostäder är reglerad omfattas av förstagångsprövningen. Därvid bör man dock kunna utesluta sådana orter beträffande vil­

Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967 179

ka tillgängligt material visar att förstagångsprövning är obehövlig. Beslut om tillämpningsområdet i fortsättningen kan avse upphävande av prövningsmöjligheten i en ort där tillräcklig balans uppnåtts eller utsträckning till annan ort som av någon anledning, exempelvis industriell expansion, kommit att få ett tryck uppåt på hyresnivån. Bedömningar av detta slag är åtskilligt enklare och kan väntas bli betydligt mindre kontroversiella än de avgöranden vilka nu efter kommunernas hörande och förslag av hyresrådet åligger Kungl. Maj :t i fråga om hyresregleringens fortsatta bestånd. Det fortsatta handhavandet av frågor om förstagångsprövningens geografiska omfattning torde därför böra uppdras åt en myndighet, som är väl förtro­ gen med förhållandena på bostadsmarknaden i olika delar av landet. Valet faller då helt naturligt på bostadsstyrelsen. Prövningen av förstagångshyra bör ske i samma ordning som övriga tvis­ ter om hyrans skälighet. Ansökan om förstagångsprövning skall därför en­ ligt förslaget göras hos medlingsnämnden på orten. Eftersom det är ange­ läget att frågan om eventuell nedsättning av förstagångshyran ej hålls svä­ vande alltför länge föreslås att prövning av hyran skall påkallas inom ett år från hyresförhållandets början. I syfte att undvika dubbelprövning av hyran i samma hyresförhållande görs dock ett undantag. Om hyresvärden begärt hyreshöjning, måste hyresgästen begära prövning av förstagångshy­ ran innan medlingsförfarandet med anledning av hyresvärdens begäran av­ slutas. De sakkunniga anser angeläget att relationerna mellan parterna eller för­ farandet inför medlingsnämnden inte belastas med frågan om retroaktiv verkan av ett nedsättningsbeslut. Förordnande om nedsättning av första­ gångshyra skall därför äga verkan först fr. o. m. månaden närmast efter den när prövning påkallades hos medlingsnämnden. Denna ståndpunkt gör det ännu mer motiverat att förstagångsprövningen kommer till stånd snarast möjligt. Beträffande tidpunkten och sättet för hyresregleringens avveckling inne­ bär de sakkunnigas förslag i huvudsak följande. Förslaget utgår från att hyresregleringen skall avvecklas i samma takt som den nya lagens besittningsskydds- och hyressättningsregler vinner tilllämpning på hyresavtalen. Detta innebär att hyresregleringen avvecklas i två etapper av vilka den första avser alla hyresreglerade lokaler i landet samt bostadslägenheter i alla hyresreglerade orter utom Stockholms-, Göte­ borgs- och Malmöregionerna. Den andra etappen omfattar bostadslägenhe­ terna i de nämnda regionerna. Beträffande den första etappen innebär de sakkunnigas-förslag följande i fråga om hyresregleringens avveckling. Vid nya hyreslagens ikraftträdan­ de, dvs. enligt förslaget den 1 november 1967, sätts hyresregleringen omedel­ bart ur kraft såvitt avser hyresavtal som ingås efter denna tidpunkt. I fråga om avtal vilka träffats före lagens ikraftträdande gäller som huvudregel att

180 Kungl. Maj:ts proposition nr lkl år 1967

avtalet faller under hyresregleringen intill den tidpunkt då avtalet genom uppsägning efter det att den nya lagen trätt i kraft tidigast kunnat frånträdas, dvs. avtalet kommer i regel att falla under hyresregleringslagen den löpande hyresperioden ut (andra punkten i övergångsbestämmelserna). Det sagda innebär inte endast att den reglerade hyran skall gälla under den hyresperiod som återstår när den nya lagen träder i kraft utan också att hyresregleringslagens besittningsskyddsregler är tillämpliga när hyrespe­ rioden löper ut. I fråga om bostadslägenheter föreslås vidare att avtalet även under den följande avtalsperioden och så länge det består skall anses uppta den hyra och de övriga hyresvillkor som skolat gälla när hyresregle­ ringen upphörde (femte punkten, första stycket). Ett undantag från denna sista regel görs dock för vissa långtidsavtal (femte punkten andra stycket). De föreslagna bestämmelserna torde inte hindra att parterna efter nya lagens ikraftträdande kommer överens om ändrad hyra. I fråga om andra etappen, dvs. bostadslägenheter i de tre storstadsregio­ nerna, föreslås avvecklingen av hyresregleringen ske på ett något annat sätt. För dessa lägenheter skall hyresregleringen upphöra vid utgången av år 1969. Så länge ett hyresavtal som varit omfattat av regleringen består, skall dock hyresvillkoren under hyresregleringstiden äga fortsatt giltighet. Genom den föreslagna metoden för avvecklingen av hyresregleringen — och motsvarande bestämmelser om övergång till den nya hyreslagens besitt­ ningsskydds- och hyressättningsregler — uppnås, uttalar de sakkunniga, i fråga om de vanligast förekommande hyresavtalen, nämligen de ettåriga oktoberavtalen med tre eller sex månaders uppsägningstid, att den nya la­ gens besittningsskydds- och hyressättningsregler får verkan först fr. o. m. den avtalsperiod som börjar den 1 oktober 1969. Beträffande bostadslägen­ heter inom de tre storstadsregionerna inträder samma verkan först fr. o. m. den avtalsperiod som börjar den 1 oktober 1970. När det gäller avtal som ingås efter den nya lagens ikraftträdande eller i storstadsregionerna efter den 31 december 1969 får dock de nya reglerna verkan tidigare, nämligen från den tidpunkt då avtalen sluts. Medlingsnämnderna kommer alltså att få känning av de nya reglerna redan från tidpunkten för den nya lagens ikraftträdande. Till stöd för den föreslagna metoden för avvecklingen av hyresreglering­ en anför de sakkunniga flera skäl. Tidpunkten för den nya lagens ikraft­ trädande måste väljas så att de nya medlingsnämnderna och underrätterna hinner att organiseras, övergångsreglerna bör vidare utformas så att man får en fördröjd och successiv tillämpning av den nya lagens bestämmelser. Härigenom undviks en alltför koncentrerad anhopning av tvister hos med­ lingsnämnderna. De sakkunniga anser lämpligt att i fråga om de tre stor­ stadsregionerna, där trycket på den nya medlingsorganisationen kan vän­ tas bli störst, låta nya lagens regler om besittningsskydd och hyressättning i fråga om bostadslägenheter träda i kraft vid en senare tidpunkt än be­

Kungl. Maj:is proposition nr 141 år 1967 181

träffande landet i övrigt. Härigenom kan man också vinna vissa erfarenheter av nya lagens tillämpning. Dessa kan tillvaratas av medlingsnämnderna och hyresdomstolarna i de tre storstadsregionerna. De sakkunnigas förslag innebär att hyran låses fast under viss tid efter det att hyresregleringen upphört att äga tillämpning på ett avtal. Även un­ der denna tid skall emellertid generell hyreshöjning kunnav beslutas. En­ ligt förslaget skall sådant beslut kunna meddelas av Kungl. Maj :t eller hy­ resrådet (femte punkten, tredje stycket och åttonde punkten i övergångs­ bestämmelserna). En förutsättning för att generell hyreshöjning skall få tas ut är självfallet att hyresavtalet berättigar hyresvärden till det.

Remissyttrandena. De sakkunnigas förslag att ersätta hyresregleringen med en friare hyresmarknad har vunnit ett mycket starkt gensvar hos re­ missinstanserna. Det finns i själva verket inte någon som direkt motsätter sig hyresregleringens avveckling, låt vara att tillstyrkandena inte sällan för­ ses med reservationer som går ut på att man bör dröja med avvecklingen ytterligare någon kortare tid eller att storstadsregionerna bör särbehandlas. Bland de remissinstanser som direkt uttalar sig för en avveckling av hyres­ regleringen omedelbart eller efter en kort övergångstid märks socialstyrel­ sen (majoriteten), försäkringsinspektionen, kommerskollegium, arbets­ marknadsstyrelsen, bostadsstyrelsen, hyresrådet, överståthållarämbetet, länsstyrelserna i Stockholms, Kronobergs och Jämtlands län, Stockholms rådhusrätt, rådhusrätten i Malmö, expropriationsutredningen, stadsförbun­ det, kommunförbundet, landstingsförbundet, fastighetsägareförbundet, SA­ BO, Hyresgästernas riksförbund, Svenska riksbyggen, Näringslivets byggnadsdelegation, Svensk industriförening, Sveriges företagares riksförbund, LO, TCO och SB. Andra remissinstanser tar inte upp frågan eller innesluter sitt ställningstagande i ett allmänt tillstyrkande av förslaget. Flera remissinstanser går närmare in på nackdelarna med hyresregleringssystemet och utvecklar vad som står att vinna genom att överge regle­ ringen. Socialstyrelsen framhåller att nackdelarna måste vara väsentliga av att på längre sikt genom lagstiftning hålla hyrorna i äldre hus med ej sällan eftertraktat centralt bostadsläge på avsevärt lägre nivå än i nyare och mera perifert belägna hus. Trycket på bostadsmarknaden kommer att avsevärt lätta om hyresregleringen avskaffas. Endast på den vägen kan man efter hand nå fram till en av alla eftersträvad balans på bostadsmarknaden. Den nuvarande lagstiftningen främjar också illegala hyresaffärer och minskar rörligheten på bostadsmarknaden. Mot det anförda måste vägas nackdelar­ na med de hyreshöjningar som i vissa fall blir följden. Dessa måste emeller­ tid enligt styrelsens mening tas om man över huvud taget siktar till en friare hyresmarknad. Arbetsmarknadsstyrelsen anser att det råder ett uppenbart samband mel­

182 Kungi. Maj. ts proposition nr 141 år 1967

lan förhållandena på bostadsmarknaden samt arbetskraftens rörlighet och möjligheter till produktiv sysselsättning. Bostadsbristen på expanderande orter utgör ett allvarligt hinder i detta hänseende liksom även rådande svå­ righeter att byta bostad inom eller mellan regioner med ungefär likartad bostadsmarknad. Från arbetsmarknadssynpunkt är det därför angeläget att åtgärder vidtas för att åstadkomma en normalisering av bostadsmarknaden. En friare hyressättning i enlighet med de sakkunnigas förslag torde vara ägnad att främja en sådan utveckling. Näringslivets byggnadsdelegation uttalar att hyresregleringens skade­ verkningar under senare år blivit alltmera uppenbara. Hyressplittringen, bostadsbristen, trögrörligheten på bostadsmarknaden är alltför välkända fenomen för att behöva närmare analyseras, överhettningen i landets eko­ nomi kan till stora delar härledas ur förhållandena inom bostadssektorn med dess inflationsdrivande effekter. De skadliga verkningarna kan inte undanröjas på annat sätt än genom att man skapar balans mellan tillgång och efterfrågan på bostadsmarknaden. En sådan balans går inte att uppnå om inte bostäderna underkastas i huvudsak de principer som kännetecknar en fri marknadsekonomi. Att bygga bort bostadsbristen har varit och förblir en utopi. De sakkunnigas förslag synes i stort sett kunna leda till att hy­ rorna successivt närmas till en marknadsmässig, balanserad nivå. Sveriges fastighetsägareförbund anser det i högsta grad angeläget att hy­ resregleringen avvecklas utan ytterligare dröjsmål. Skadeverkningarna av regleringen blir värre för varje år. Sålunda utjämnas inte skillnaden i hy­ resnivåerna mellan olika årgångar av hus utan de växer år från år. Ett allt större antal goda fastigheter slits ner och går mot en för tidig saneringsmognad på grund av otillräckliga medel för reparation. En ansenlig kapi­ talförstöring blir en oundviklig konsekvens. Reglerna om generell och indi­ viduell hyreshöjning blir alltmera svårhanterliga och för allmänheten obe­ gripliga. Desorganisationen på bostadsmarknaden förvärras. Även från samhällsekonomisk synpunkt talar tungt vägande skäl för en snabb åter­ gång till en fri hyresprisbildning. Svenska riksbyggen framhåller att de sakkunnigas förslag generellt står i överensstämmelse med den allmänna nyorientering som på senare tid gjort sig gällande i riktning mot en friare hyresmarknad. Förslaget kom­ mer att medföra en ökad rörlighet på bostadsmarknaden samtidigt som marknadshyror inom stora delar av bostadsbeståndet kan nås utan oskäli­ ga höjningar i enskilda fall. En förutsättning för att markanta hyreshöj­ ningar inte generellt skall kunna komma till stånd är dock att det koope­ rativa och allmännyttiga bostadsbeståndet genom sin storlek och konkur­ renskraft fungerar som prisledare på bostadsmarknaden. I några yttranden diskuteras frågan om inverkan på fastighetsvärdena av att hyresregleringen avvecklas. Försäkringsinspektionen anser att en av­ veckling av hyresregleringen kommer att medföra att vissa fastigheters vär­

Kungl. Maj:is proposition nr 1A1 år 1967 183

den stiger märkbart. En speciellt kraftig värdestegring synes sannolik be­ träffande sådana äldre hyresfastigheter för vilka vid rådande hyressplittring förhållandevis låga hyror erhålls. Expropriationsutredningen framhål­ ler däremot att ett genomförande av den föreslagna reformen ingalunda genomgående — åtminstone inte om man ser saken på litet längre sikt — behöver få till följd att fastighetsvärdena stiger. Bl. a. bör erinras om att ett system med friare prisbildning på hyresmarknaden också inrymmer faktorer av delvis riskbetonad karaktär såvitt gäller fastigheternas framtida avkastningsförhållanden och att det vid fastighetsvärdering givetvis är nödvändigt att ta tillbörlig hänsyn också till sådana faktorer. Även LO tar upp frågan om fastighetsägarna kommer att kunna göra förtjänster när förslaget genomförs. Det finns enligt LO:s mening inga skäl till att ökade vinster skall få uppstå för fastighetsägarna. Det är därför nödvändigt att noga följa utvecklingen. De ökade resurser som en ökning av boendekostnaderna skulle möjliggöra bör komma bostadskonsumtionen till godo. Liknande synpunkter framförs av TCO. Socialstyrelsen anser angeläget att man överväger åtgärder som motver­ kar att de hyreshöjningar, som avvecklingen av hyresregleringen otvivelak­ tigt kommer att föra med sig, försämrar bostadsstandarden för lägre in­ komsttagare. En lämplig utväg är enligt styrelsens mening att lämna erfor­ derligt stöd i form av familjebostadsbidrag. En allmän översyn av bidrags­ reglerna bör göras, varvid såväl bidragens storlek och gällande inkomst­ gränser som kraven på bostadens storlek och utrustning bör omprövas. Inte oväsentliga kostnadsökningar kommer att uppstå även för kommuner­ na. Reformen torde sålunda i första hand medföra att de kommunala bo­ stadstilläggen höjs samt att utgifterna för socialhjälp till hyra ökar. De statliga pensionärsbostadsbidragen bör också ses över. Även HSB pekar på de bostadssociala följderna av förslaget och förordar att låginkomsttagare, barnfamiljer och pensionärer ges ekonomiskt stöd av det allmänna så att de kan upprätthålla en godtagbar bostadsstandard. Ett flertal remissinstanser anser att förslagets regler om hyressättningen inte är tillräckliga för att i övergångsskedet motverka ej godtagbara hy­ reshöjningar på orter med mera betydande bostadsbrist och önskar upp­ skov med avvecklingen under någon tid. För ett uppskov uttalar sig bostadsstyrelsen, hyresrådet, Stockholms rådhusrätt, överståthållarämbetet, stadskollegiet i Stockholm, länsstyrelserna i Stockholms, Södermanlands och Malmöhus län, drätselkammaren i Malmö, SABO, Svenska riksbyggen, LO och Hyresgästernas riksförbund. Vissa remissinstanser förordar att uppskovet får gälla samtliga orter där hyresregleringen alltjämt är kvar. I sådan riktning uttalar sig hyresrådet, länsstyrelsen i Malmöhus län och Hyresgästernas riksförbund. LO och Svenska riksbyggen ar ser att uppskovet bör avse samtliga orter med fler än 30 000 innevånare. SABO uttalar att en orts storlek inte i och för sig bör

184 Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

få avgöra när den nya lagstiftningen skall börja tillämpas, SABO erinrar om att de sakkunniga själva anser att det växande beståndet av allmännyttiga lägenheter kommer att stabilisera hyresläget så att inte en knapphetsbetingad efterfrågan kommer att skruva upp hyresnivån på ett inte önskvärt sätt. Med utgångspunkt från detta resonemang är det lämpligt att gå över till den nya ordningen när bostadsföretag vilkas hyror sätts efter själv­ kostnadsprincipen har nått en sådan andel av en orts lägenhetsbestånd att de blivit prisledande på hyresmarknaden. Bostadsstyrelsen förordar en senareläggning även för andra orter än de tre storstadsregionerna. Det finns orter där bostadsbristen kan vara av minst samma relativa omfattning som i ett storstadsområde. I fråga om uppskovets längd i de tre storstadsregionerna förordar över­ st åthållarämbetet, stadskollegiet i Stockholm, länsstyrelsen i Malmöhus län och stadskollegiet i Malmö att någon tidpunkt inte nu fastställs för hyres­ regleringens avveckling. LO och Svenska riksbyggen godtar de sakkunnigas förslag att låta avvecklingen anstå till början av 1970-talet. Hyresgästernas riksförbund förordar några års längre uppskov än de sakkunniga tänkt sig. I fråga om landet i övrigt anser LO och Svenska riksbyggen att de största orterna utanför storstadsregionerna — gränsen anges till orter med 30 000 innevånare — bör behandlas på samma sätt som'storstäderna. Hy­ resgästernas riksförbund yrkar även här på några års längre uppskov än de sakkunniga föreslagit. Samma uppfattning har länsstyrelsen i Malmöhus län. Länsstyrelsen i Stockholms län förutsätter att den svårbedömda och öm­ tåliga frågan om lämplig tidpunkt för den nya ordningens praktiska ge­ nomförande särskilt vad beträffar regioner med kvarstående avsevärd bo­ stadsbrist görs till föremål för fortsatta, förutsättningslösa överväganden. Näringslivets byggnadsdelegation understryker betydelsen av att hyresreg­ leringen avskaffas efter en på förhand bestämd tidsplan så att fastighets­ ägare och hyresgäster i förväg kan inrätta sig efter de nya förhållandena. Att för vissa områden ställa lagens ikraftträdande på en oviss framtid in­ nebär i realiteten betydande risker för att den mycket angelägna reformen aldrig förverkligas. Delegationen har ingen erinran mot de sakkunnigas tidsplan som sådan men betonar att varje ytterligare uttänjning av tids­ planen enbart försvårar en senare övergång till en marknadsmässig hyressättning. Den nya medlings- och domstolsorganisationen torde inte kunna fungera tillfredsställande, om inte landsomfattande erfarenheter redan från början läggs till grund för lagens tillämpning i frågor av större prin­ cipiell räckvidd. Det är självfallet i första hand de större tätorterna som härvid kommer att kunna förse prövningsorganen med en vägledande prax­ is. Svenska företagares riksförbund anser att det föreslagna besittnings­ skyddet för hyresgäst och hyresspärrarna föranleder att man inte har an­ ledning att undanta de tre storstadsregionerna från det allmänna ikraftträ­ dandet.