Bostadsrätt
Hänvisat till av
- Prop. 1986/87:37: om ändringar i hyres- och bostadsrättslagstiftningen., avsnitt 47
- Prop. 1987/88:50: om trafikpolitiken inför 1990-talet
- Prop. 1990/91:92: med förslag till ny bostadsrättslag, m.m., avsnitt 2.1 och 156
- SOU 2022:39: Ett register för alla bostadsrätter, avsnitt 3.2.2 och 3.7.2
- SOU 1972:78: Företagsservice för utveckling av mindre och medelstora företag, avsnitt 60
- SOU 1973:22: Utsökningsrätt : förslag, avsnitt 3.6
- SOU 1975:51: Bostadsförsörjning och bostadsbidrag : slutbetänkande, avsnitt 312
- SOU 1975:52: Bostadsförsörjning och bostadsbidrag : slutbetänkande, avsnitt 136
- SOU 1985:6: Förköp av bostadsrätt m. m., avsnitt 0
- SOU 1998:80: Bostadsrättsregister delbetänkande, avsnitt 3.6, 3.6.2 och 17
''of* National Library of Sweden
Denna bok digitaliserades på Kungl. biblioteket år 2013
Bostadsrätt
Betänkande avgivet av Bostadsrättskommittén Stockholm 1969
Statens offentliga utredningar 1969
Kronologisk förteckning
1. Faktisk brottslighet bland skolbarn. Esselte. Ju. 2. Om sexlivet i Sverige. Esselte. U. 3. Ny sjöarbetstidslag. Esselte. K. 4. Bostadsrätt. Esselte. Ju.
Anm. Om särskild tryckort ej anges är tryckorten Stockholm.
Statens offentliga utredningar 1969:4 Justitiedepartementet
Bostadsrätt
Betänkande avgivet av Bostadsrättskommittén Stockholm 1969
ESSELTE AB, STOCKHOLM 1969
i
Till Statsrådet och chefen för justitiedepartementet
Genom beslut den 12 januari 1962 bemyndigade Kungl. Maj:t chefen för justitiedepartementet att tillkalla högst sex sakkunniga jämte sekreterare och experter för att verkställa översyn av bostadsrättslagstiftningen. Med stöd av detta bemyndigande tillkallades den 12 februari 1962 som sakkunniga hovrättspresidenten Maths Heuman, tillika ordförande, numera verkställande direktören i Svenska Riksbyggen Gösta Blomqvist, numera statsrådet Lennart Geijer, verkställande direktören i Svenska Byggnadsentreprenörföreningen Sten Källenius, direktören i HSB.s Riksförbund Gunnar Leo och numera lagmannen Folke Nyquist. De sakkunniga antog namnet bostadsrättskommittén. På därom gjord framställning entledigades Heuman den 29 juni 1964 från sitt uppdrag. Samma dag förordnades regeringsrådet Hans-Fredrik Ringdén att vara sakkunnig och tillika ordförande i kommittén. Geijer entledigades från sitt uppdrag den 19 december 1966 och samma dag förordnades ledamoten av riksdagens andra kammare Eric Svenning till ny sakkunnig i kommittén. Att såsom expert biträda kommittén tillkallades den 10 oktober 1964 avdelningsdirektören i bostadsstyrelsen Allan Rosén. Till sekreterare åt kommittén förordnades den 9 april 1962 numera tingsdomaren Jan-Eric Jagander och till biträdande sekreterare den 22 december 1966 hovrättsfiskalen Inge Lindqvist. Till kommittén har överlämnats eller inkommit ett antal skrivelser och framställ-
ningar, som tagits i övervägande vid fullgörandet av utredningsuppdraget. Kommittén har avgivit ett flertal remissyttranden över olika lagförslag och framställningar. Kommittén har under år 1965 företagit studieresor till Oslo, Helsingfors och Köpenhamn. Kommittén har den 20 oktober 1967 avlämnat promemoria med förslag till lag angående ändring i lagen den 25 april 1930 (nr 115) om bostadsrättsföreningar (Stencil Ju 1967: 13). I promemorian behandlade kommittén de åtgärder, som kunde vara erforderliga om bostadsrättskontrollagen upphörde att gälla. Sedan kommittén nu slutfört sitt arbete, får kommittén härmed vördsamt överlämna sitt betänkande »Bostadsrätt» jämte bilagor. Förslaget biträds av experten. Reservationer av herrar Leo, Nyquist och Svenning bifogas. Vid utarbetandet av betänkandet har hänsyn inte kunnat tas till författningar, som utkommit från trycket efter den 1 oktober 1968. Stockholm i december 1968.
Hans-Fr. Ringdén Gösta Blomqvist Sten Källenius Gunnar Leo Folke Nyquist Eric Svenning /Jan-Eric Jagander I. Lindqvist
*
Innehåll
Skrivelse till departementschefen
. . .
3 Förkortningar
8 I
Utredningsuppdraget
9 II
Sammanfattning
11 III Lagförslag Förslag till bostadsrättslag . . . Förslag till lag om ändring i lagen den 14 juni 1907 om nyttjanderätt till fast egendom Förslag till lag om ändring i utsökningslagen Förslag till lag om ändring i lagen den 28 maj 1968 om hyresnämnder Förslag till lag om ändrad lydelse av 6 § lagen den 20 december 1946 om handläggning av domstolsärenden IV Allmän motivering
Kapitel 1 Bostadsrättsinstitutets utveckling 1.1 Allmänt om bostadsföreningar bostadsrättsföreningar 1.2 Organisationer och företag . . . . 1.2.1 HSB 1.2.2 Riksbyggen 1.2.3 Enskilda byggnadsföretag . . 1.2.4 AB Bostadsgaranti 1.3 Statistiska uppgifter Kapitel 2 Bostadsrättsförenings ändamål och verksamhet 2.1 Allmänt 2.2 Bostadsrättsförenings hus . . . . 2.3 Bostäder - andra lägenheter . . . SOU 1969: 4
15 15
2.4 Olika slag av medlemmar . . . . 2.5 Innehav av flera bostadsrätter. . . 2.6 Upplåtelseform 2.7 Bildande av bostadsrättsförening . 2.8 Kommittén 2.8.1 Allmänt 2.8.2 Bostadsrättsförenings hus . . 2.8.3 Bostäder - andra lägenheter . 2.8.4 Olika slag av medlemmar . . 2.8.5 Innehav av flera bostadsrätter 2.8.6 Upplåtelseform 2.8.7 Bildande av bostadsrättsförening
82 83 83 85 87 87 87 87 87 88 88
Kapitel 3 Förbud mot viss verksamhet . 3.1 Gällande bestämmelser 3.2 Bakgrunden till bestämmelserna syftet med dem 3.3 Vissa uppgifter om bostadsföreningar och bostadsaktiebolag . . . 3.4 Ideell andel 3.5 Kommittén 3.5.1 Nyttjanderätt för obegränsad tid 3.5.2 Andel varmed följer nyttjanderätt till lägenhet för begränsad tid m. m 3.5.3 Ideell andel
90 90
62 63
65 67
67 67
69 69 72 74 75 76
80 80 80 81
Kapitel 4 Ekonomisk plan för bostadsrättsförening 4.1 Gällande bestämmelser 4.1.1 BRL 4.1.2 BoKoL 4.1.3 BLK 4.2 Bakgrunden till bestämmelserna syftet med dem 4.3 Tillämpningen av bestämmelserna 4.3.1 Allmänt om upprättande av ekonomisk plan
90 93 94 94 94
94 95
97 97 97 98 99 100 103 103
4.3.2 Andelsvärde - principer för åsättande härav 4.3.3 Antal ärenden om behörighet att utfärda intyg enligt 14 § BRL 4.3.4 Kontroll av ekonomisk plan 4.4 Kritik 4.5 Kommittén 4.5.1 Allmänt om upprättande av ekonomisk plan 4.5.2 Uppgifter i ekonomisk plan . 4.5.3 Jämförelsetal 4.5.4 Lån på särskilda villkor . . 4.5.5 Hus som byggs i etapper . . 4.5.6 Kontroll av ekonomisk plan 4.5.7 Ny ekonomisk plan . . . . 4.5.8 Ändring av Jämförelsetal . .
Kapitel 5 Upplåtelse av bostadsrätt - ingående av förhandsavtal 5.1 Gällande bestämmelser 5.1.1 BRL 5.1.2 BoKoL 5.1.3 Hyresrådets cirkulär . . . . 5.1.4 BLK 5.2 Bakgrunden till bestämmelserna syftet med dem 5.2.1 Allmänt om upplåtelse av bostadsrätt 5.2.2 Förskott och förhandsteckning 5.3 Tillämpningen av bestämmelserna 5.3.1 Allmänt 5.3.2 Vissa uppgifter om tillstånd att uppbära förskott . . . . 5.3.3 Vissa frågor om rätt på grund av förhandsteckning m. m. . 5.4 Kritik och reformförslag 5.4.1 Risker för blivande bostadsrättshavare 5.4.2 Åtgärder och förslag för att stärka skyddet för blivande bostadsrättshavare . . . . 5.5 Kommittén 5.5.1 Allmänt 5.5.2 Upplåtelse av bostadsrätt . . a) Upplåtelse endast till medlem i förening b) Upplåtelse till två eller flera gemensamt - gemensamt medlemskap . . . . c) Ordning i vilken upplåtelse skall ske . 6
105 105 106 107 107 108 109 110 111 112 114 114
116 116 116 117 117 118 119 119 120 126 126 126 129 130 130
131 138 138 139 139
139 141
d) Uppgifter i avtal om upplåtelse av bostadsrätt . . 142 e) Vissa rättsverkningar . . 142 f) Särskild kontroll 143 5.5.3 Förhandsavtal 143 a) Allmänt 143 b) Utformningen av förhandsavtalet 144 c) Särskilda förutsättningar för förhandsavtal . . . . 146 d) Förhandstecknares rättigheter och skyldigheter . . 151 e) Förtroendenämnd . . . . 151
Kapitel 6 Övergång av bostadsrätt och teckningsrätt m. m 6.1 Gällande bestämmelser 6.1.1 BRL 6.1.2 BoKoL 6.1.3 BLK 6.2 Bakgrunden till bestämmelserna syftet med dem 6.3 Tillämpningen av bestämmelserna 6.3.1 Föreskrifter i stadgar . . . . 6.3.2 Rättspraxis 6.4 Kritik och reformkrav 6.4.1 Allmänt om övergång av bostadsrätt och om inträde som medlem i bostadsrättsförening 6.4.2 Lösningsrätt 6.4.3 Särskilda grunder för beräkning av bostadsrätts värde . 6.4.4 Exekutiva förvärv av bostadsrätt 6.5 Kommittén 6.5.1 Allmänt 6.5.2 Inskränkningar i rätten till fri övergång av bostadsrätt . . a) Villkor beträffande medlemskap b) Lösningsrätt 6.5.3 Bostadsrätts värde - särskilda grunder för beräkning härav 6.5.4 Ordning i vilken överlåtelse av bostadsrätt skall ske . . . 6.5.5 Exekutiva förvärv av bostadsrätt 6.5.6 Rättsverkningar då inträde vägras 6.5.7 Rättsverkningar i övrigt. . . 6.5.8 Pantsättning 6.5.9 Övergång av teckningsrätt .
153 153 153 154 155 155 158 158 162 165
165 165 165 174 176 176 176 176 180 181 186 187 193 193 194 196
Kapitel 7 Likvidation - fusion . . . . 7.1 Likvidation 7.1.1 Gällande bestämmelser . . . 7.1.2 Vissa föreskrifter i stadgar . 7.1.3 Kritik 7.1.4 Kommittén 7.2 Fusion 7.2.1 Gällande bestämmelser . . . 7.2.2 Kritik och reformkrav . . . 7.2.3 Kommittén
197 197 197 198 198 199 199 199 200 202
V 1
205 205 205 206 209 211 211 214
2 Specialmotivering Förslaget till bostadsrättslag . . . Lagstiftningens uppbyggnad . . . Allmänna bestämmelser (1—5 §§) . Stadgar och firma m. m. (6—11 §§) Medlemsförteckning (12 §) . . . Medlemskap m. m. (13—17 §§) . . Ekonomisk plan (18—21 § § ) . . . Lägenhetsförteckning m. m. (22— 23 §§) Upplåtelse av bostadsrätt - ingående av förhandsavtal (24—32 § § ) . . . Övergång av bostadsrätt och teckningsrätt m. m. (33—43 §§) . . . . Bostadsrättshavares och förhandstecknares rättigheter och skyldigheter (44—66 §§) Fonder och vinstutdelning m. m. (67—70§§) Styrelse och firmateckning (71—87 §§) Styrelsens årsredovisning (88—94 §§) Revision (95—101 §§) Föreningsstämma (102—113 §§) . Talan mot styrelseledamot, revisor, föreningsmedlem eller röstberättigad (114—117 §§) Ändring av bostadsrättsförenings stadgar (118—119 §§) Klander av beslut på föreningsstämma (120—121 §§) Likvidation och upplösning (122— 147 §§) Fusion (148—151 §§) Registrering (152—159 §§) . . . . Skadestånd (160-163 §§) Straffbestämmelser (164—167 §§) . Särskilda bestämmelser (168—172 §§) Övergångsbestämmelser Övriga lagförslag Inledning Förslaget till lag om ändring i lagen
SOU 1969: 4
215 216 219
222 230 233 234 234 234
234 234 235 235 235 235 235 235 236 237 241 241
om nyttjanderätt till fast egendom 241 Förslaget till lag om ändring i utsökningslagen 241 Förslaget till lag om ändring i lagen om hyresnämnder 241 Förslaget till lag om ändrad lydelse av 6 § lagen om handläggning av domstolsärenden 242 Reservationer
243 Bilaga 1 Antal invånare, inregistrerade bostadsrättsföreningar samt bostadslägenheter och bostadsrättslägenheter i länen, hela riket och storstadsregionerna i slutet av år 1965; bostadsrättsföreningarna och bostadsrättslägenheterna även redovisade med hänsyn till om föreningarna var anslutna till HSB eller Riksbyggen
246 Bilaga 2 Vissa uppgifter beträffande de bostadsrättsföreningar i storstadsregionerna och i fyra angivna län, för vilka länsstyrelserna under åren 1964—1966 mottagit ekonomiska planer
248 Bilaga 3 Formulär till ekonomisk plan jämte anvisningar
250 Bilaga 4 Formulär till intyg enligt 19 § bostadsrättslagen 256 Bilaga 5 Antal tillstånd att uppbära förskott meddelade av hyresnämnderna under åren 1958—1962 257 Bilaga 6 Villkor för meddelande av tillstånd att uppbära förskott 258 Bilaga 7 Tidsåtgång mellan tillstånd att uppbära förskott och godkännande av ekonomisk plan 259 Bilaga 8 Utmätning av bostadsrätter i vissa kronofogdedistrikt åren 1963— 1966 260 Bilaga 9 Exekutiva försäljningar av bostadsrätter i vissa kronofogdedistrikt åren 1963—1966 263 Bilaga 10 Bostadskooperativ verksamhet och utformning i vissa länder . . . 264 1 Danmark 264 2 Finland 268 3 Norge 271 4 Västtyskland 279 5 Frankrike 281 6 USA 282 7 Israel 284
Förkortningar
ABL BLK BLK 1962 BoKoL BRL FL Hagbergh-Nisell Hedfeldtm.fi. Hessler HL Hult HyReL Linden UV L3U NJA NJA II PM oktober 1967 Prop. Rodhe SFS SiljeströmSvennegård SklbrL SOU SvJT UL ÄktL
lagen den 14 september 1944 (nr 705) om aktiebolag bostadslånekungörelsen den 1 september 1967 (nr 552) kungörelsen den 5 oktober 1962 (nr 537) om bostadslån lagen den 19 juni 1942 (nr 430) om kontroll av upplåtelse och överlåtelse av bostadsrätt m. m. lagen den 25 april 1930 (nr 115) om bostadsrättsföreningar lagen den 1 juni 1951 (nr 308) om ekonomiska föreningar Hagbergh-Nisell, Lagen om ekonomiska föreningar, 3 uppl. 1963 Hedfeldt-Ringdén-Hamilton, Hyresreglering och besittningsskydd, 1959 Om utmätning av bostadsrätt där nyttjanderätten förverkats, Rättsvetenskapliga studier, ägnade minnet av Phillips Hult, 1960 3 kap. lagen den 14 maj 1907 (nr 36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom i dess lydelse enligt lagen den 28 maj 1968 (nr 346) Hult, Lärobok i värdepappersrätt, 4 uppl. 1963 lagen den 19 juni 1942 (nr 429) om hyresreglering m. m. Linden, Förvärv och förlust av medlemskap i ekonomisk förening, 1952 första lagutskottets utlåtande tredje lagutskottets utlåtande Nytt juridiskt arkiv avd. I Nytt juridiskt arkiv avd. II kommitténs Promemoria med förslag till lag angående ändring i lagen den 25 april 1930 (nr 115) om bostadsrättsföreningar, Stencil Ju 1967:13 Kungl. Maj:ts proposition Rodhe, Föreningslagen, 4 uppl. 1963 Svensk författningssamling Siljeström-Svennegård, Lagen om bostadsrättsföreningar, 5 uppl. 1965 lagen den 27 mars 1936 (nr 81) om skuldebrev Statens offentliga utredningar Svensk juristtidning utsökningslagen lagen den 15 maj 1959 (nr 157) med särskilda bestämmelser om makars gemensamma bostad
SOU 1969: 4
1 Utredningsuppdraget
I anförande till statsrådsprotokollet den 12 januari 1962 anförde chefen för justitiedepartementet, statsrådet Kling, bl. a. följande. De grundläggande bestämmelserna om bostadsrätt finnes i lagen den 25 april 1930 om bostadsrättsföreningar (bostadsrättslagen). Lagen avser att förebygga uppkomsten av ekonomiskt osunda bostadsrättsföreningar och att trygga de enskilda föreningsmedlemmarnas rättsliga och ekonomiska intressen. I det syftet innehåller lagen bl. a. föreskrifter att, innan bostadsrätt må upplåtas, länsstyrelsen skall ha mottagit en på visst sätt beskaffad ekonomisk plan för föreningens verksamhet. På planen skall vara tecknat intyg av två personer med vissa särskilda kvalifikationer. Intyget skall innehålla, att planen enligt intygsgivarnas mening vilar på tillförlitliga grunder. Upplåtelse och överlåtelse av bostadsrätt är vidare reglerad i lagen den 19 juni 1942 om kontroll av upplåtelse och överlåtelse av bostadsrätt m. m. (bostadsrättskontrollagen). Denna, som äger tillämpning i ort där lagen om hyresreglering m. m. är gällande, anger bl. a., att sådan ekonomisk plan som nyss nämnts skall godkännas av hyresnämnden, innan den får mottagas av länsstyrelsen. Hyresnämndens prövning är, i motsats till den granskning som skall verkställas av länsstyrelsen, av huvudsakligen materiell art. På hyresnämndens avgörande beror även huruvida, innan bostadsrätt blivit upplåten, förskott må uppbäras å avgift eller annat vederlag för bostadsrätt. Även överlåtelse av bostadsrätt skall för att bli gällande godkännas av hyresnämnden. Vidare finns vissa föreskrifter om statslån till byggnadsföretag, som är av betydelse i detta sammanhang. Förmånligare lånevillkor än beträffande annan byggnad kan nämligen beviljas för byggnad, uppförd bl. a. av sådant SOU 1969:4
kooperativt organiserat företag, som arbetar utan enskilt vinstsyfte och under kontroll, som det lånebeviljande organet finner betryggande. Såsom allmänna villkor för att ett företag skall godkännas såsom kooperativt organiserat och arbetande utan enskilt vinstsyfte föreskrives bl. a. följande: Regelmässigt skall företaget utgöra en bostadsrättsförening. I styrelsen skall från början ingå minst en av kommunen utsedd ledamot, som har till uppgift att främja de blivande bostadsrättshavarnas intressen. Denne har att deltaga i beslut rörande inköp av tomt, fastställande av ritningar och slutande av entreprenadavtal. Han har vidare att själv eller med anlitande av tillgänglig sakkunskap inom kommunalförvaltningen kontrollera skäligheten av tomtpris och kostnadsberäkningar i övrigt. Företaget skall vara underkastat revision bl. a. av en utav kommunen utsedd revisor med vissa särskilt angivna uppgifter. Under senare år har det blivit vanligt, att en byggnadsföretagare, som avser att uppföra ett bostadshus, för förvaltningen därav bildar en bostadsrättsförening. Föreningens styrelse, som i regel utgöres av byggnadsentreprenören jämte honom närstående, träffar därefter avtal med entreprenören om uppförande av byggnaden. Ofta tillhör den mark på vilken byggnaden skall uppföras, byggnadsföretagaren, som överlåter marken på föreningen. Först sedan entreprenadavtalet och avtal om markförvärv träffats, brukar blivande bostadsrättshavare inbjudas att teckna sig för bostadsrätt. Mot detta system med s. k. byggmästarbildade föreningar har under senare år kritik framförts från olika håll. Kritiken har främst gått ut på att systemet i alltför hög grad utestänger de blivande bostadsrättshavarna från det medinflytande i byggnadsföretaget, som rätteligen bör tillkomma dem, och att det i vissa fall trots gällande regler om offentlig kontroll åsamkar dem direkta ekonomiska förluster.
Med anledning av den sålunda framförda kritiken framlade bostadsstyrelsen år 1960 i framställning till Kungl. Maj:t förslag om ändring av lånevillkoren för ifrågavarande föreningar. Vid remissbehandlingen av förslaget framhölls från flera håll, att spörsmålet om tillsyn och kontroll av bostadsrättsföreningar bör få sin lösning genom ändringar av gällande lagstiftning på området. Med anledning härav uttalade chefen för socialdepartementet i 1961 års statsverksproposition (bilaga 27 p. 3), att frågan om en översyn av bostadsrättslagstiftningen torde få övervägas inom justitiedepartementet. Vid behandlingen av statsverkspropositionen uttalade statsutskottet i denna fråga (utlåtande nr 53), att en översyn av bostadsrättslagstiftningen är angelägen mot bakgrund av de risker för missbruk som föreligger. Den omständigheten, att en byggnadsföretagare under tiden, till dess bostadsrättshavarna övertager föreningen, kan sluta avtal om entreprenad med en styrelse, vars ledamöter står i beroendeställning till honom, framstår enligt utskottet under nuvarande förhållanden såsom otillfredsställande. Utskottet hemställde, att riksdagen måtte i skrivelse till Kungl. Maj:t giva till känna vad utskottet anfört. Denna hemställan bifölls av riksdagen (skrivelse nr 175). Sedan bostadsrättslagen tillkom år 1930, har en betydande expansion skett på bostadsrättsföreningsområdet, vilket visat sig i en fortgående kraftig ökning av antalet bostadsrättsföreningar bildade såväl inom vissa stora bostadskooperativa organisationer som på initiativ av enskilda byggnadsföretagare. Denna utveckling har aktualiserat frågan, huruvida bostadsrättslagens bestämmelser numera utgör en ändamålsenlig reglering av bostadsrättsföreningarnas bildande och verksamhet. Vad som förekom i frågan vid 1961 års riksdag ger också anledning ifrågasätta, om gällande bestämmelser i bostadsrättslagen i erforderlig grad tryggar bostadsrättshavarnas intressen. Svårigheten för de bostadssökande att överblicka och bedöma de rättsliga och ekonomiska konsekvenserna av föreningstillhörigheten har under senare tid blivit allt större. Detta medför, att behovet av offentlig kontroll över bostadsrättsföreningarnas bildande och verksamhet ökats. Även bestämmelserna i bostadsrättskontrolllagen tillgodoser visserligen bostadsrättshavarnas civilrättsliga intressen. Hyresregleringen och den därtill knutna kontrollen över upplåtelse och överlåtelse av bostadsrätt avvecklas emellertid successivt. Efter hand kommer därför exempelvis bestämmelser om materiell prövning från det allmännas sida av den ekonomiska planen för bostadsrättsföreningarnas verksamhet i stor utsträckning att saknas. 10
Jämväl de bestämmelser, som reglerar den statliga långivningen till bostadsrättsföreningarna, är avsedda att tillvarataga de enskilda bostadsrättshavarnas intressen. I princip har emellertid de regler, som skall trygga bostadsrättshavarnas rättsliga och ekonomiska intressen i föreningen, sin plats i den permanenta lagstiftningen om bostadsrättsföreningar. Det bör därför övervägas i vad mån det angivna syftet kan tillgodoses genom ändringar i denna lagstiftning. Även i andra avseenden torde bostadsrättslagen böra överses. En utredning angående bostadsrättslagen bör därför nu igångsättas. Med hänsyn till de stora förändringar, som efter lagens tillkomst skett på det område lagen reglerar, synes en allmän översyn böra ske. Därvid bör eftersträvas en modernisering av lagbestämmelserna och en anpassning därav till de nuvarande förhållandena. Uppmärksamhet bör ägnas åt frågan, hur erforderlig trygghet skall skapas för bostadsrättshavarna och hur dessas förhållande inbördes och till föreningen lämpligen bör regleras. Vid utredningen bör också övervägas, i vilken utsträckning kontroll från det allmännas sida är erforderlig beträffande särskilt bostadsrättsföreningarnas tillkomst och hur kontrollen över huvud lämpligen bör anordnas. Ifrågavarande rättsregler bör vidare förebygga uppkomsten av ekonomiskt osunda bostadsrättsföreningar och möjliggöra en rationell bostadskooperativ verksamhet. Med utgångspunkt från vad jag sålunda anfört bör utredningen i övrigt bedrivas förutsättningslöst. Den 20 oktober 1967 avlämnade kommittén promemoria med förslag till lag angående ändring i lagen den 25 april 1930 (nr 115) om bostadsrättsföreningar (Stencil Ju 1967: 13). Kommittén behandlade i promemorian de åtgärder, som kunde vara erforderliga om bostadsrättskontrollagen upphörde att gälla.
11 Sammanfattning
I betänkandet upptas förslag till bostadsrättslag. Denna lag föreslås ersätta 1930 års lag om bostadsrättsföreningar. Lagförslaget har utformats som en fristående lag som utan hänvisningar till den allmänna föreningslagen fullständigt reglerar bostadsrättsföreningarnas verksamhet. Antalet inregistrerade bostadsrättsföreningar uppgick vid årsskiftet 1967/68 till omkring 8 300. Under de senaste åren har tillkommit ca 200 föreningar per år. Antalet med bostadsrätt upplåtna lägenheter för bostadsändamål utgjorde vid nämnda årsskifte omkring 430 000. Härav tillkom år 1967 ca 20 000. Bostadsrättsförening skall enligt förslaget liksom hittills ha till uppgift att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att åt dem i föreningens hus upplåta bostäder och andra lägenheter. En bostadsrättsförening är alltså en kooperativ förening. Upplåtelse av lägenhet sker under nyttjanderätt för obegränsad tid. Såsom medlem i föreningen har bostadsrättshavaren medbestämmanderätt i den på självkostnadsprincipen baserade förvaltningen av föreningshuset. Om annat inte bestämts i föreningens stadgar skall bostadsrättshavaren själv svara för lägenhetens inre underhåll. Bostadsrättsföreningar bildas för närvarande antingen av dem som själva vill ha lägenheter i föreningens hus, dvs. av bliSOU 1969:4
vande bostadsrättshavare, eller av personer eller företag som är verksamma för att tillhandahålla lägenheter i företag av kooperativ natur. Endast ett mycket begränsat antal bostadsrättsföreningar bildas numera på det först angivna sättet. Det helt övervägande antalet bostadsrättsföreningar tillkommer och verkar sålunda under de för föreningarnas fortsatta verksamhet betydelsefulla inledande skedena utan någon i varje fall direkt kontroll och tillsyn av de blivande bostadsrättshavarna. Dessa knyts emellertid mycket ofta till föreningarna genom att de på ett tidigt stadium träffar avtal med föreningarna om framtida förvärv av bostadsrätt och erlägger förskott på grundavgift för bostadsrätt. I förslaget upptas inga bestämmelser om bildande av bostadsrättsföreningar. Däremot föreslås olika stadganden som syftar till att förhindra att lägenhetssökande knyts till föreningarna innan de ekonomiska förutsättningarna för föreningarnas verksamhet är klarlagda och uppgift kan lämnas om de förpliktelser som skall åvila lägenhetssökandena såsom blivande bostadsrättshavare. Kommittén föreslår sålunda särskilda regler för det fall att föreningarna vill binda lägenhetssökande till sig, innan lägenheterna kan upplåtas med bostadsrätt. Dessa regler är avsedda att ge de blivande bostadsrättshavarna största möjliga trygghet för att de med föreningarna träffade överenskommelserna skall fullföljas och 11
bostadsrätt upplåtas samt för att anskaffningskostnaderna och finansieringsvillkoren för föreningarnas hus skall vara rimliga. Enligt förslaget får sålunda bostadsrätt inte upplåtas och avtal om framtida upplåtelse av bostadsrätt, s. k. förhandsavtal, inte ingås utan att ekonomisk plan för bostadsrättsföreningens verksamhet upprättats och registrerats. Den ekonomiska planen skall innehålla alla upplysningar som är av betydelse för bedömandet av föreningens verksamhet. För varje bostadsrätt lämnas i planen uppgift om de ekonomiska förpliktelser som kan komma att åligga bostadsrättshavaren. Planen skall vara undertecknad av styrelseledamöterna och försedd med tillförlitlighetsintyg av två härtill särskilt utsedda granskningsmän. Sådant intyg behövs dock inte, om ett av Kungl. Maj:t godkänt företag avgett sådan utfästelse som enligt kommitténs förslag förutsätts för att föreningen skall ha rätt att ingå förhandsavtal. Den ekonomiska planen skall vara tillgänglig för var och en som vill ta del av densamma. Beträffande såväl upplåtelse av bostadsrätt som ingående av förhandsavtal föreslås vissa bestämmelser i lagen. Avtal om upplåtelse av bostadsrätt skall sålunda för att vara giltigt, ingås skriftligt och innehålla uppgift om den lägenhet som avses med avtalet, om den ekonomiska plan som ligger till grund för upplåtelsen samt om storleken av den grundavgift, upplåtelseavgift och årsavgift som skall utgå för bostadsrätten. Någon särskild kontroll av villkoren för upplåtelse av bostadsrätt skall inte förekomma. Förhandsavtal får enligt förslaget endast ingås av sådan bostadsrättsförening, för vilken företag som Kungl. Maj:t särskilt godkänt avgett särskild utfästelse. Genom utfästelsen skall företaget åta sig gentemot den som ingår förhandsavtal, i förslaget kallad förhandstecknare, att svara för att föreningen fullgör sina förpliktelser enligt förhandsavtalet. Utfästelseföretaget skall därjämte gentemot bostadsrättsföreningen åta sig att svara för att anskaffningskost12
naderna och finansieringsvillkoren för föreningens hus inte är oskäliga. Förhandsavtal skall vara skriftligt och innehålla samma uppgifter som avtal om upplåtelse av bostadsrätt. För upplåtelse av bostadsrätt som följer på förhandsavtal föreslås att grundavgift inte får tas ut med högre belopp än det som angetts i den ekonomiska planen och att den i planen angivna årsavgiften inte får höjas med mer än tio procent på grund av andra förhållanden än sådana som enligt vad föreningen visar står utanför dess kontroll. På grund av det gentemot förhandstecknaren riktade åtagandet ansvarar utfästelseföretaget för att föreningen fullgör sina förpliktelser enligt förhandsavtalet. I första hand innebär detta att föreningen skall upplåta lägenheten med bostadsrätt till förhandstecknaren. Åtagandet inrymmer emellertid också skyldighet för företaget att svara för att förhandstecknaren bl. a. återfår inbetalt förskott på grundavgift, om upplåtelse av bostadsrätt inte kommer till stånd. Utfästelseföretagets ansvar för skäligheten av anskaffningskostnaderna och finansieringsvillkoren för bostadsrättsföreningens hus innefattar skyldighet för företaget att gentemot föreningen svara för att dessa kostnader och villkor inte är oskäliga. Talan härom kan väckas av föreningen inom ett år från det att förhandstecknarna såsom bostadsrättshavare på föreningsstämma erhållit redovisning för anskaffningskostnaderna och finansieringsvillkoren. Avtal mellan utfästelse företag och bostadsrättsförening om att framtida tvist om skäligheten av anskaffningskostnaderna och finansieringsvillkoren skall hänskjutas till avgörande av skiljemän utan förbehåll för parterna att klandra skiljedomen gäller inte. För att förhandstecknarna bl. a. skall få erforderlig kännedom om föreningen och dess verksamhet föreslås att styrelsen senast när två tredjedelar av lägenheterna tillträtts av förhandstecknarna skall kalla dessa till sammanträde för att bland sig utse en förtroendenämnd. Enligt förslaget skall bostadsrätt i prinSOU 1969: 4
cip kunna övergå till annan. Hänsynen såväl till bostadsrättsföreningarnas som till medlemmarnas intressen medför dock vissa inskränkningar härvidlag. För att bostadsrättshavarna skall ha önskvärd föreningsanknytning föreslås att, bortsett från vissa specialfall, ny innehavare får utöva bostadsrätten endast om han är eller antas till medlem i föreningen. Enligt förslaget får föreningarna fritt fastställa de villkor som skall gälla för medlemskap. Av främst sociala skäl bör dock bostadsrättshavares make inte vägras inträde i förening, om hinder inte möter på grund av sådan bestämmelse i stadgarna att medlem skall tillhöra viss sammanslutning eller uppfylla annat villkor av liknande beskaffenhet, som det skäligen kan fordras att maken uppfyller. Detsamma skall också gälla om bostadsrätt till lägenhet, avsedd att helt eller till inte oväsentlig del användas såsom bostad, övergått till någon annan bostadsrättshavaren närstående, som varaktigt sammanbott med honom i lägenheten. Den till vilken bostadsrätt i andra fall övergått får inte vägras inträde i föreningen, om han uppfyller de villkor för medlemskap, som anges i stadgarna, och han skäligen bör tas för god som medlem. Förvärvare av bostadsrätt som vägras inträde i förening och medlem som utesluts ur förening kan klandra föreningsbeslutet genom att väcka talan vid domstol. Ersättning för bostadsrätt som överlåts kan enligt förslaget bestämmas fritt eller beräknas enligt grunder som anges i stadgarna. Med hänsyn till den självbestämmanderätt föreningarna bör ha, inte minst i fråga om den ekonomiska förvaltningen, uppställs inte någon begränsning beträffande de grunder som föreningen kan anta för beräknandet av ersättning för bostadsrätt som överlåts. Har förvärvare av bostadsrätt betalat högre ersättning för bostadsrätten än som skulle ha utgått enligt de grunder föreningen antagit, bör föreningen kunna vägra att ta förvärvaren för god såsom medlem. Bostadsrättsförening får enligt förslaget inte längre i sina stadgar inta förbehåll om SOU 1969: 4
att vid övergång av bostadsrätt föreningen eller medlemmarna skall vara berättigade att lösa bostadsrätten. Liksom i fråga om upplåtelse av bostadsrätt och ingående av förhandsavtal föreslås att överlåtelse av bostadsrätt skall ske genom skriftligt avtal, som skall uppta den bostadsrätt överlåtelsen avser och den ersättning som i förekommande fall skall utgå. Har den till vilken bostadsrätt överlåtits inte antagits till medlem, är överlåtelsen ogiltig. Har överlåtelsen skett i den ordning utsökningslagen stadgar är överlåtelsen dock giltig, men bostadsrättsföreningen är då skyldig att lösa bostadsrätten. Lösenbeloppet skall motsvara bostadsrättens ekonomiska värde. Kommittén har ansett sig inte kunna föreslå något förbud mot utmätning av bostadsrätt. Med hänsyn till de från sociala synpunkter allvarliga följderna av utmätning och exekutiv försäljning av bostadsrätt bör dock enligt kommitténs mening övervägas om inte det i 1964 års lag om verkställighet av bötesstraff upptagna förbudet mot utmätning av nödig bostad skall utvidgas till att gälla allmänna mål över huvud taget. Frågan bör emellertid prövas i samband med ändring av de exekutionsrättsliga reglerna. Överlåtelse av bostadsrätt gäller enligt förslaget mot överlåtarens borgenärer endast om bostadsrättsföreningen underrättats om åtgärden av överlåtaren eller förvärvaren. I förslaget upptas vidare särskilda regler om vissa andra rättsverkningar av övergång av bostadsrätt. Enligt särskild bestämmelse skall pantsättning av bostadsrätt för att vara giltig ske genom skriftlig handling, i vilken skall anges den bostadsrätt som pantsättningen avser. Pantsättning skall gälla mot bostadsrättshavarens borgenärer endast om bostadsrättsföreningen underrättats om pantsättningen. Vad sålunda upptagits om övergång och pantsättning av bostadsrätt skall i tillämpliga delar gälla även den rätt som förhandstecknare har gentemot bostadsrätts13
förening på grund av förhandsavtal, s. k. teckningsrätt. I fråga om bostadsrättshavares rättigheter och skyldigheter föreslår kommittén vissa ändringar i förhållande till gällande rätt. Som exempel härpå kan nämnas att bostadsrättshavare, som inte erhållit styrelsens samtycke till att till någon som inte är medlem i andra hand upplåta lägenhet, avsedd att helt eller till inte oväsentlig del användas som bostad, skall hos rätten kunna erhålla tillstånd till upplåtelsen. Tillstånd skall lämnas om bostadsrättshavaren har beaktansvärda skäl för upplåtelsen och föreningen inte har befogad anledning att vägra samtycke. En bostadsrättshavare skall enligt förslaget vidare ha rätt att, utan särskilt tillstånd av styrelsen, inrymma utomstående personer i lägenheten, om det inte kan medföra men för föreningen eller annan medlem.
som av föreningsstämman i den övertagande föreningen. Förenar sig inte samtliga röstberättigade om att godkänna förslaget till fusionsavtal skall detta dock kunna bli giltigt om minst två tredjedelar av de röstberättigade biträder beslutet och detta godtas av rätten. Lagstiftningen föreslås träda i kraft den 1 januari 1971.
I fråga om de grunder som skall få åberopas för förverkande av nyttjanderätt till lägenhet som innehas med bostadsrätt upptas inte längre som sådan grund att bostadsrättshavaren inte uppfyller i stadgarna eller annars upptaget villkor om innehav av anställning i visst företag. För att förhindra kringgående av bestämmelsen föreslås att inte heller villkor som innebär att nyttjandet av lägenheten görs beroende av att bostadsrättshavaren tillhör viss yrkessammanslutning eller annat liknande villkor får åberopas. Vad som sägs om bostadsrätt skall i nu berörda avseenden i tillämpliga delar även gälla teckningsrätt. Fastän sådan rätt inte i och för sig innefattar någon rätt att nyttja den med förhandsavtalet avsedda lägenheten intill dess att bostadsrätt kan upplåtas, skall förslagets bestämmelser dock tillämpas beträffande nyttj anderätten om lägenhet som avses med förhandsavtal upplåts åt förhandstecknare för nyttjande. Förslaget upptar också vissa ändrade regler för fusion av föreningar. Förslag till fusionsavtal skall godkännas såväl av den överlåtande föreningens föreningsstämma 14
III
Lagförslag
Förslag till Bostadsrättslag Härigenom förordnas som följer.
Allmänna bestämmelser 1 §. Förening med ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att anskaffa, äga och förvalta hus samt däri åt medlemmarna upplåta lägenheter under nyttjanderätt för obegränsad tid kan enligt denna lag vinna registrering såsom bostadsrättsförening. Den rätt inom bostadsrättsförening som på grund av sådan upplåtelse av lägenhet tillkommer medlem benämnes bostadsrätt. Medlem som innehar bostadsrätt kallas bostadsrättshavare. Avtal om framtida upplåtelse av bostadsrätt benämnes förhandsavtal. Den som med bostadsrättsförening ingår sådant avtal kallas förhandstecknare. Förhandstecknares rätt gentemot föreningen benämnes teckningsrätt. Upplåtes lägenhet som avses med förhandsavtal till nyttjande åt förhandstecknaren, tillämpas denna lag på nyttjanderätten. 2
§.
Annan än bostadsrättsförening får ej driva verksamhet som avses i 1 § första stycket. Ej heller får förening eller aktiebolag upplåta andelsrätt, varmed följer rätt att för begränsad tid besitta eller hyra lägenhet som är avsedd att helt eller till icke oväsentlig del användas såsom bostad. Träffas i strid med vad som sagts nu vid upplåtelse av lägenhet förbehåll om förvärv av sådan andelsrätt, gäller förbehållet ej mot den till vilken lägenheten upplåtits. 3
§.
För bostadsrättsförenings förbindelser svarar endast föreningens tillgångar, förfallna men ej betalda avgifter inräknade. 4
§.
Innan bostadsrättsförening blivit registrerad kan den ej förvärva rättigheter eller ikläda sig skyldigheter och ej heller söka, kära eller svara inför domstol eller annan myndighet. Sedan styrelse blivit utsedd, kan den dock föra talan i mål rörande föreningens bildande och även annars vidtaga åtgärd för att utfå utfästa avgifter. SOU 1969: 4
Handlar medlemmar i föreningen eller styrelsen eller annan som enligt denna lag är ställföreträdare för föreningen på föreningens vägnar innan den registrerats, skall de som deltagit i åtgärden eller beslut därom svara för uppkommande förbindelser, en för alla och alla för en, såsom för egen skuld. 5 §. Bostadsrättsförening registreras hos länsstyrelsen i det län, där föreningens styrelse enligt stadgarna har sitt säte. Anmälan för registrering enligt denna lag sker hos länsstyrelse som avses i första stycket. Registrering sker i en särskild avdelning av registret för ekonomiska föreningar.
Stadgar och firma m. in. 6 §. För att bli registrerad skall bostadsrättsförening bestå av minst fem samt ha antagit stadgar och utsett styrelse och revisorer.
medlemmar
7 §. Bostadsrättsförenings stadgar skall ange 1. föreningens firma, 2. ändamålet med föreningens verksamhet och verksamhetens art, 3. den ort inom riket där föreningens styrelse skall ha sitt säte, 4. om avgift för inträde i föreningen (inträdesavgift) skall förekomma, det belopp till vilket avgiften för varje medlem skall bestämmas, 5. hur grundavgift för bostadsrätt skall beräknas, 6. om för upplåtelse av bostadsrätt annan avgift än grundavgift (upplåtelseavgift) skall uttagas, 7. de grunder enligt vilka årsavgift för bostadsrätt skall utgå till bestridande av löpande utgifter, såsom räntor och amorteringar på lån, skatter, försäkringspremier, kostnader för fastighetens förvaltning, underhåll och uppvärmning samt för vatten, elektrisk kraft, renhållning m. m., så även för fondavsättning, 8. den utsträckning i vilken föreningen får kräva att bostadsrättshavare skall utge särskilt tillskott till täckande av opåräknade utgifter och den tid inom vilken tillskottet tidigast är förfallet till betalning, 9. om andra regelbundna eller på särskilt beslut om uttaxering beroende avgifter till föreningen skall förekomma, avgifternas belopp eller de högsta årliga belopp till vilka de för varje medlem högst får bestämmas, 10. de grunder enligt vilka fondavsättning skall ske, 11. antalet styrelseledamöter och revisorer eller det högsta och lägsta antal till vilket de skall uppgå och, om för styrelseledamöter eller revisorer skall finnas suppleanter, samma uppgifter beträffande dem, tiden för styrelseledamots, revisors och suppleants uppdrag, så även, om styrelseledamot, revisor eller suppleant skall utses på annat än i denna lag angivet sätt, hur tillsättning skall ske, 12. om fullmäktige skall finnas enligt 113 §, deras befogenhet, hur de skall utses och tiden för deras uppdrag, 13. föreningens räkenskapsår, 14. det sätt på vilket kallelse till föreningsstämma skall ske och andra meddelanden bringas till medlemmarnas eller fullmäktiges kännedom och den tid före stämma då föreskrivna kallelseåtgärder senast skall vara vidtagna, 16
SOU 1969: 4
15. de grunder enligt vilka föreningen skall förfoga över uppkommen vinst och hur det skall förfaras med föreningens behållna tillgångar vid dennas upplösning. 8 §.
Inträdesavgift får ej sättas till högre belopp än etthundra kronor för varje medlem. Grundavgift och särskilt tillskott skall beräknas efter det i 18 § tredje stycket nämnda jämförelsetalet. Den tid inom vilken särskilt tillskott skall vara förfallet till betalning får ej understiga tre månader från det beslutet om tillskottet fattades. I 7 § 9 nämnda avgifter får ej sättas till högre belopp än tillhopa etthundra kronor för år och medlem. Styrelsen fastställer till vilka belopp grundavgifter, upplåtelseavgifter och årsavgifter skall uppgå samt hur de skall betalas, om ej annat bestämts i stadgarna. 9 §. Bostadsrättsförenings firma skall innehålla ordet »bostadsrättsförening». I firman får ej ordet »bolag» eller annars något som betecknar ett bolagsförhållande intagas på sådant sätt att därav kan föranledas det misstaget att firman innehas av ett bolag. Firman skall tydligt skilja sig från andra hos länsstyrelsen förut registrerade ännu bestående firmor för bostadsrättsföreningar. Annan än bostadsrättsförening får ej i sin firma eller annars vid beteckning av rörelsen använda ordet »bostadsrätt». 10 §. Ansökan om bostadsrättsförenings registrering skall göras av styrelsen. Vid ansökningen skall fogas dels två av notarius publicus eller minst två styrelseledamöter bestyrkta exemplar av föreningens stadgar, dels avskrift av protokoll vid sammanträde med föreningens medlemmar, utvisande att stadgarna blivit antagna, och av sådant protokoll eller annan handling, varav framgår att styrelse och revisorer utsetts. Ansökningen skall innehålla försäkran av styrelsen att medlemmarnas antal uppgår till fem eller, om enligt stadgarna eller beslut vid sammanträde med medlemmarna föreningen ej får börja sin verksamhet förrän visst högre medlemsantal uppnåtts, att antalet uppgår härtill. Har i den ordning nu sagts blivit föreskrivet att föreningen ej får börja sin verksamhet förrän visst minimibelopp inbetalats i avgifter eller annars villkor uppställts härför, skall försäkran även avges att villkoret är infriat. 11 §. Ansökningen om registrering skall vidare innehålla uppgift om bostadsrättsföreningens postadress samt styrelseledamöternas och, om suppleanter utsetts, deras fullständiga namn, medborgarskap och hemvist, samt förklaring att dessa personer ej är omyndiga. I ansökningen skall uppges av vilka och hur föreningens firma skall tecknas, om ej denna befogenhet skall utövas endast av styrelsen. Skall firman tecknas av annan person än som avses i första stycket, gäller vad där är stadgat även i fråga om sådan firmatecknare. Har ej den som ensam eller gemensamt med annan är bemyndigad att teckna föreningens firma på ansökningen egenhändigt skrivit sin av vittnen styrkta namnteckning, skall vid ansökningen fogas en särskild bilaga med den bevittnade namnteckningen. Medlems förteckning 12 §. Över bostadsrättsförenings medlemmar skall genom styrelsens försorg föras förteckning. Denna får bestå av betryggande lösblads- eller kortsystem. Förteckningen skall för SOU 1969: 4 2—814455
varje medlem innehålla uppgift om hans fullständiga namn och hemvist samt om bostadsrätt som innehas av honom. Styrelsen skall hålla medlemsförteckningen tillgänglig för medlem och förhandstecknare.
Medlemskap
m. m.
13 §. Ansökan om inträde som medlem i bostadsrättsförening prövas av styrelsen. Sådan ansökan skall, om så föreskrives i stadgarna, ske skriftligen och vara försedd med sökandens bevittnade namnunderskrift. 14 §. Har bostadsrätt övergått till bostadsrättshavarens make, får inträde i föreningen ej vägras maken, om hinder icke möter på grund av sådan bestämmelse i stadgarna att medlem skall tillhöra viss sammanslutning eller uppfylla annat villkor av liknande beskaffenhet som det skäligen kan fordras att maken uppfyller. Detsamma gäller om bostadsrätt till lägenhet, som är avsedd att helt eller till icke oväsentlig del användas såsom bostad, övergått till annan bostadsrättshavaren närstående som varaktigt sammanbott med honom i lägenheten. Den till vilken bostadsrätt övergått i annat fall än som avses i första stycket får ej vägras inträde, om han uppfyller de villkor för medlemskap som föreskrives i stadgarna och han skäligen bör tagas för god såsom medlem. 15 §. Medlem som ej innehar bostadsrätt får uppsäga sig till utträde ur bostadsrättsföreningen och kan på grund som anges i stadgarna uteslutas ur denna. I stadgarna kan föreskrivas att uppsägning skall ske skriftligen och vara försedd med medlemmens bevittnade namnunderskrift. Medlem som upphör att vara bostadsrättshavare skall anses ha utträtt ur föreningen^ om ej styrelsen medgivit att han får kvarstå i föreningen. Beslut om uteslutning fattas av föreningsstämman, om ej annat bestämts i stadgarna. 16 §. Förvärvare av bostadsrätt som vägrats inträde i bostadsrättsföreningen eller medlem som uteslutits ur föreningen kan klandra beslutet genom att väcka talan mot föreningen inom en månad från det han erhöll del av beslutet. 17 §. Bestämmelserna i 13, 14 och 16 §§ gäller i tillämpliga delar även när förvärvare av teckningsrätt begär förklaring enligt 43 § att hinder för framtida medlemskap ej föreligger.
Ekonomisk
plan
18 §. Bostadsrättsföreningens styrelse skall upprätta ekonomisk plan för föreningens verksamhet. 18
SOU 1969: 4
Planen skall avse föreningens samtliga hus och innehålla alla upplysningar som är av betydelse för bedömandet av föreningens verksamhet. I planen skall även för varje bostadsrätt lämnas uppgift om de ekonomiska förpliktelser som kan komma att åligga bostadsrättshavaren. För varje bostadsrätt skall i planen anges ett jämförelsetal, som utvisar bostadsrättshavarens delaktighet i föreningens tillgångar i förhållande till var och en av de övriga bostadsrättshavarna. 19 §. Den ekonomiska planen skall vara egenhändigt undertecknad av styrelseledamöterna och försedd med intyg om att den vilar på tillförlitliga grunder. Sådant intyg behövs ej, om i planen angivits att utfästelse enligt 29 § första stycket föreligger och planen godkänts av det företag som avgivit utfästelsen. Intyg enligt första stycket skall utfärdas av två granskningsmän, utsedda av Konungen eller den myndighet Konungen bestämmer. 20 §.
Närmare föreskrifter om innehållet i den ekonomiska planen och det till denna hörande intyget utfärdas av Konungen. 21 §. Den ekonomiska planen skall anmälas för registrering. Vid anmälningen skall fogas två exemplar av planen. Beviljas registrering, skall det ena exemplaret av planen förvaras hos länsstyrelsen och det andra återställas till bostadsrättsföreningens styrelse, försett med bevis om registreringen. Föreningens styrelse skall hålla den ekonomiska planen tillgänglig för den som vill taga del av densamma.
Lägenhetsförteckning
m. m.
22 §.
Bostadsrättsföreningens styrelse skall så snart den ekonomiska planen registrerats upprätta förteckning över samtliga lägenheter. Förteckningen skall i överensstämmelse med den ekonomiska planen upptaga husets beteckning samt varje lägenhets nummer, belägenhet, rumsantal och övriga utrymmen. Vidare skall för varje lägenhet, som skall upplåtas med bostadsrätt, anges det jämförelsetal som bostadsrätten åsatts. När bostadsrätt upplåtits eller förhandsavtal ingåtts, skall i lägenhetsförteckningen ofördröjligen införas bostadsrättshavarens eller förhandstecknarens namn och antecknas vilken dag den ekonomiska planen registrerats. Övergår eller pantsättes bostadsrätt eller teckningsrätt eller ändras annars något förhållande, om vilket lägenhetsförteckningen skall innehålla upplysning, skall detta ofördröjligen antecknas i förteckningen. Beträffande anteckning enligt andra eller tredje stycket skall dagen för denna anges. 23 §.
Bostadsrättshavare eller förhandstecknare har rätt att på begäran erhålla utdrag ur lägenhetsförteckningen, bostadsrättshavaren såvitt rör till honom med bostadsrätt upplåten SOU 1969: 4
lägenhet och förhandstecknaren såvitt rör lägenhet som avses med förhandsavtalet. Utdraget skall avse de uppgifter som enligt 22 § intagits i förteckningen. Bostadsrättshavare eller förhandstecknare har vidare rätt att erhålla skriftlig uppgift om belopp som erlagts i grundavgift, upplåtelseavgift eller förskott på grundavgift och om belopp som kan ha tillgodoförts lägenheten genom avsättning till fond. Bostadsrättshavare har även rätt att erhålla skriftlig uppgift om summan av jämförelsetalen för alla upplåtna bostadsrätter. I utdrag eller uppgift skall anges dagen för utfärdandet. Upplåtelse av bostadsrätt — ingående av förhandsavtal 24 §. Bostadsrätt får ej upplåtas och förhandsavtal ej ingås förrän ekonomisk plan registrerats. Har sedan den ekonomiska planen upprättades förändring inträffat beträffande förhållande, om vilket planen skall innehålla upplysning, och inverkar denna förändring i avsevärd mån på bostadsrättsföreningens ekonomiska ställning eller bostadsrättshavares ekonomiska förpliktelser, får bostadsrätt ej vidare upplåtas förrän ny plan upprättats och registrerats. 25 §. Bostadsrätt upplåtes genom skriftligt avtal mellan bostadsrättsförening och medlem i föreningen. I avtalet skall anges den lägenhet upplåtelsen avser, den ekonomiska plan som ligger till grund för upplåtelsen samt den grundavgift, upplåtelseavgift och årsavgift som skall utgå för bostadsrätten. 26 §. Upplåtelse av bostadsrätt som skett i strid med 24 § första stycket eller 25 § är ogiltig. Den till vilken upplåtelsen skett har rätt till ersättning för skada. Har lägenheten tillträtts skall hyresavtal anses ingånget för tiden intill den fardag som inträffar närmast efter tre månader från uppsägning och på de villkor i övrigt som i brist på överenskommelse fastställes av hyresnämnd. Har upplåtelse skett i strid med 24 § andra stycket, får bostadsrättshavaren, om han vid upplåtelsen varken hade eller bort ha kännedom om detta förhållande, efter uppsägning frånträda avtalet. Han har också rätt till ersättning för skada. Uppsägning skall ske senast tre månader efter det att bostadsrättshavaren fick kännedom om förhållande som bort föranleda upprättande av ny ekonomisk plan. Iakttages ej denna tid, är rätten till talan förlorad. Har bostadsrättshavaren enligt andra stycket uppsagt avtalet, är bostadsrättsföreningen skyldig att lösa bostadsrätten. I fråga om ersättningen för bostadsrätten gäller 38 § andra stycket. Om bostadsrättshavaren tillträtt lägenheten, får han kvarsitta till den fardag för avträdande av förhyrd lägenhet, som inträffar närmast efter tre månader från det ersättningen erlagts. Vad ovan sagts i denna paragraf får ej åberopas som grund för avtalets upphörande eller ersättningsanspråks framställande senare än sex månader från det att lägenheten tillträtts med bostadsrätt och ej senare än inom två år från upplåtelsen. 27 §.
Upplåtelse av bostadsrätt är giltig endast om inom sex månader från upplåtelsen eller inom den tid som angivits i avtalet bostadsrätt upplåtits till minst fem medlemmar och 20
SOU 1969: 4
jämförelsetalen för de upplåtna bostadsrätterna uppgår till minst två tredjedelar av jämförelsetalen för samtliga i den ekonomiska planen angivna bostadsrätter. Är upplåtelse ej giltig, äger 26 § första stycket tredje punkten motsvarande tillämpning.
28 §.
Har bostadsrätt upplåtits till flera, gäller den upplåtelse som skedde först. Den vars bostadsrätt måste vika skall av bostadsrättsföreningen återfå inbetalda kapitalinsatser och, om han vid upplåtelsen varken hade eller bort ha kännedom om den andra upplåtelsen, erhålla ersättning för skada. 29 §. Förhandsavtal kan ingås mellan bostadsrättsförening och den som kan antagas som medlem i föreningen, om företag, som Konungen godkänt, avgivit särskild utfästelse. Företaget skall genom utfästelsen åtaga sig dels gentemot förhandstecknaren att svara för att föreningen fullgör sina förpliktelser enligt förhandsavtalet, dels gentemot föreningen att svara för att anskaffningskostnaderna och finansieringsvillkoren för föreningens hus ej är oskäliga. Förhandsavtal skall vara skriftligt och innehålla de uppgifter som anges i 25 § andra stycket. Vid upplåtelse av bostadsrätt efter förhandsavtal gäller att grundavgift ej får uttagas med högre belopp än det som angivits i den ekonomiska planen och att den i planen angivna årsavgiften ej får höjas med mer än tio procent på grund av andra förhållanden än sådana som enligt vad föreningen visar står utanför dess kontroll.
30 §.
Har förhandsavtal ingåtts i strid med 24 § första stycket eller 29 § första eller andra stycket, äger 26 § första och fjärde styckena motsvarande tillämpning. Bestämmelserna i 28 § äger motsvarande tillämpning beträffande förhandsavtal och teckningsrätt.
31 §. Styrelsen i bostadsrättsförening som ingått förhandsavtal skall senast när två tredjedelar av lägenheterna tillträtts av förhandstecknare, kalla dessa till sammanträde för att bland sig utse förtroendenämnd om minst tre ledamöter. Styrelsen skall fortlöpande lämna förtroendenämnden upplysning om föreningen och dess verksamhet. Nämnden skall underrättas om tidpunkten för besiktning av föreningens hus och lägenheter. 32 §.
Talan mot företag på grund av utfästelse beträffande anskaffningskostnader och finansieringsvillkor enligt 29 § skall av bostadsrättsföreningen väckas inom ett år från det bostadsrättshavarna på föreningsstämma erhållit redovisning för kostnaderna och villkoren. Iakttages ej denna tid, är rätten till talan förlorad, om ej annat överenskommits. Avtal mellan företag och bostadsrättsförening om att framtida tvist som avses i första stycket skall hänskjutas till avgörande av skiljemän utan förbehåll om rätt för parterna att klandra skiljedomen gäller ej. SOU 1969: 4
Övergång av bostadsrätt och teckningsrätt m. m. 33 §. Har bostadsrätt överlåtits eller annars övergått till ny innehavare, får denne utöva bostadsrätten endast om han är eller antages till medlem i bostadsrättsföreningen, om ej annat följer av 34 eller 35 §. 34 §.
Har bostadsrättshavaren avlidit, kan styrelsen, sedan tre år förflutit från dödsfallet, anmana dödsboet att inom sex månader eller den längre tid som kan vara bestämd i stadgarna visa att bostadsrätten ingått i bodelning eller skifte efter den avlidne eller överlåtits till någon som ej kan vägras medlemskap i föreningen och som sökt sådant. Har make som tillagts bostadsrätt vid bodelning eller skifte i anledning av bostadsrättshavarens död, efterlevande make som är ensam arvinge efter bostadsrättshavaren eller den till vilken bostadsrätt övergått på grund av arv eller testamente ej antagits som medlem, kan styrelsen enligt bestämmelserna i första stycket anmana innehavaren att visa att bostadsrätten överlåtits till någon som ej kan vägras medlemskap i föreningen och som sökt sådant. Försittes tid som angivits i anmaning, kan föreningen på offentlig auktion sälja bostadsrätten för innehavarens räkning. 35 §. Har make som tillagts bostadsrätt vid bodelning eller skifte i anledning av boskillnad, hemskillnad, äktenskapsskillnad eller äktenskapets återgång ej antagits som medlem, kan styrelsen, sedan sex månader förflutit från bodelningen eller skiftet, anmana maken att inom sex månader, eller den längre tid som kan vara bestämd i stadgarna, visa att bostadsrätten överlåtits till någon som ej kan vägras medlemskap i föreningen och som sökt sådant. Försittes tid som angivits i anmaning, gäller 34 § tredje stycket. 36 §. Skall ersättning för bostadsrätt vid överlåtelse beräknas enligt särskilda grunder, skall dessa anges i stadgarna. 37 §.
Överlåtelse av bostadsrätt, som ej äger rum i den ordning utsökningslagen bestämmer, skall ske genom skriftligt avtal, som skall upptaga den bostadsrätt överlåtelsen avser och den ersättning som i förekommande fall skall utgå. Överlåtelse som skett i strid med första stycket är ogiltig. Den till vilken överlåtelsen skett har rätt att av överlåtaren erhålla ersättning för skada. Vad nu sagts får ej åberopas som grund för avtalets ogiltighet eller ersättningsanspråks framställande senare än sex månader från det att förvärvaren tillträtt lägenheten. 38 §.
Har den till vilken bostadsrätt överlåtits icke antagits till medlem, är överlåtelsen ogiltig. Bestämmelsen i första stycket gäller ej om överlåtelsen skett i den ordning utsökningslagen bestämmer. I sådant fall är bostadsrättsföreningen skyldig att lösa bostadsrätten. Lösenbeloppet skall motsvara bostadsrättens ekonomiska värde. Kan överenskommelse ej 22
träffas, kan part väcka talan om bestämmande av ersättningen. Denna skall erläggas inom en månad från det beloppet fastställts. 39 §. Förvärvare av bostadsrätt har ej mot bostadsrättsföreningen bättre rätt än den från vilken bostadsrätten övergått. För tid efter det att bostadsrätt övergått till medlem och föreningen underrättats härom svarar den från vilken rätten övergått eller hans dödsbo ej för de skyldigheter som åligger innehavare av bostadsrätten. Övergår bostadsrätt till någon som ej är medlem, svarar den från vilken rätten övergått eller hans dödsbo för de skyldigheter som åligger innehavare av bostadsrätten till dess förvärvaren antagits till medlem. Sker överlåtelse i den ordning utsökningslagen bestämmer, svarar den från vilken bostadsrätten övergått dock ej för förpliktelser som hänför sig till tiden efter överlåtelsen. Förvärvaren svarar jämte den från vilken bostadsrätten övergått eller hans dödsbo för denne eller dödsboet åvilande förpliktelser som innehavare av bostadsrätten, om ej annat överenskommits mellan föreningen och förvärvaren. 40 §.
Överlåtelse av bostadsrätt gäller mot överlåtarens borgenärer endast om bostadsrättsföreningen underrättats om åtgärden av överlåtaren eller förvärvaren. Har bostadsrätt överlåtits till flera, gäller den överlåtelse som skedde först. Den senare överlåtelsen har dock företräde, om den meddelats föreningen tidigare på sätt som anges i första stycket och förvärvaren då var i god tro. 41 §. Pantsättning av bostadsrätt skall ske genom skriftlig handling, som anger den bostadsrätt pantsättningen avser. Har så ej skett är pantsättningen ogiltig. Bestämmelserna i 40 § om överlåtelse av bostadsrätt äger motsvarande tillämpning i fråga om pantsättning av sådan rätt. 42 §.
Bostadsrättshavare kan sedan två år förflutit från det bostadsrätten upplåtits avsäga sig bostadsrätten och därigenom bli fri från sina förpliktelser som bostadsrättshavare. Avsägelse göres skriftligen hos styrelsen. Sker avsägelse övergår bostadsrätten till föreningen på den fardag för avträdande av förhyrd lägenhet som inträffar närmast efter tre månader från det avsägelsen skedde. 43 §.
Bestämmelserna i 33-41 §§ gäller i tillämpliga delar även förhandstecknare och teckningsrätt. Har i bestämmelse stadgats krav på medlemskap, skall i stället gälla att styrelsen förklarat hinder för framtida medlemskap ej föreligga.
Bostadsrättshavares och förhandstecknares
rättigheter och
skyldigheter 44 §.
När lägenheten skall tillträdas första gången efter bostadsrättsupplåtelse, skall bostadsrättsföreningen tillhandahålla lägenheten i det skick som angivits i den ekonomiska SOU 1969:4
planen eller annars avtalats. I de avseenden avtal ej träffats skall lägenheten vara i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet. 45 §. Är lägenheten, när den skall tillträdas första gången efter bostadsrättsupplåtelse, ej i det skick som bostadsrättshavaren kan fordra, får han avhjälpa bristen på bostadsrättsföreningens bekostnad, om styrelsen underlåter att på tillsägelse ombesörja åtgärden så snart det kan ske. Kan bristen ej avhjälpas utan dröjsmål eller underlåter styrelsen att efter tillsägelse ombesörja åtgärden så snart det kan ske, får bostadsrättshavaren efter uppsägning frånträda bostadsrätten. Uppsägning får dock ske endast om bristen är av väsentlig betydelse. Sedan bristen blivit avhjälpt av styrelsen får uppsägning ej ske. För den tid lägenheten är i bristfälligt skick har bostadsrättshavaren rätt till skälig nedsättning i årsavgiften. I fall som avses i första stycket har bostadsrättshavaren även rätt till ersättning för skada, om föreningen ej visar att bristen icke beror på försummelse från dess sida. 46 §. Erhåller bostadsrättshavaren, när lägenheten skall tillträdas första gången efter bostadsrättsupplåtelse, ej tillträde i rätt tid, har bostadsrättshav aren, om dröjsmålet ej beror på honom, rätt till skälig nedsättning i årsavgiften för den tid han ej kan nyttja lägenheten eller del därav. Är hindret av väsentlig betydelse, kan bostadsrättshavaren efter uppsägning frånträda bostadsrätten. Sedan tillträde erhållits får uppsägning ej ske. Bostadsrättshavaren har även rätt till ersättning för skada, om bostadsrättsföreningen ej visar att hindret icke beror på försummelse från dess sida. 47 §.
Skadas lägenheten sedan tillträde medgivits och är bostadsrättsföreningen ansvarig för skadan eller uppstår på annat sätt genom föreningens vållande hinder eller men i nyttjanderätten, äger 45 § motsvarande tillämpning. Föreningen och bostadsrättshavaren kan med bindande verkan träffa avtal om inskränkning i rätten att enligt första stycket erhålla nedsättning i årsavgiften för hinder eller men i nyttjanderätten till följd av att föreningen låter utföra arbete för att sätta lägenheten i avtalat skick eller för att utföra sedvanligt underhåll av lägenheten eller fastigheten i övrigt eller annat arbete som särskilt anges i avtalet. 48 §.
Bestämmelserna om skada eller brist på lägenheten äger motsvarande tillämpning, om ohyra förekommer i lägenheten till men för bostadsrättshavaren. I fråga om lägenhet, som är avsedd att helt eller till icke oväsentlig del användas som bostad och som utgör del av hus, är bostadsrättsföreningen skyldig att vidtaga tjänliga åtgärder för att utrota ohyra, även om bostadsrättshavaren är ansvarig för att sådan förekommer i lägenheten. Är bostadsrättshavaren utan ansvar för ohyran, har han rätt till ersättning för nödvändig kostnad, som åsamkas honom genom åtgärd för att utrota ohyran. 49 §. Har bostadsrättsföreningen frångått den ekonomiska planen och beslutat om åtgärd, som medför väsentlig ökning av de avgifter som utgår för bostadsrätten, kan bostads24
SOU 1969: 4
rättshavaren, om han ej biträtt beslutet eller kan anses ha godkänt detta, efter uppsägning frånträda bostadsrätten. Uppsägning skall ske inom tre månader från det bostadsrättshavaren fick kännedom om beslutet. Iakttages ej denna tid, är rätten till uppsägning förlorad. 50 §. Uppsäges bostadsrätt i fall som avses i 45-49 § är bostadsrättsföreningen skyldig att lösa bostadsrätten. I fråga om ersättningen för bostadsrätten gäller 38 § andra stycket. Har bostadsrättshavaren tillträtt lägenheten, får han kvarsitta till den fardag för avträdande av förhyrd lägenhet, som inträffar närmast efter tre månader från det ersättningen erlagts. 51 §. Bostadsrättshavaren skall på egen bekostnad hålla lägenheten i gott skick, om ej annat bestämts i stadgarna. Bostadsrättsföreningen är dock ansvarig för brand- eller vattenledningsskada som ej vållats av bostadsrättshavaren samt för reparationer av de stamledningar för avlopp och för lägenhetens förseende med värme, gas, elektricitet och vatten med vilka föreningen försett lägenheten. Bestämmelserna i andra stycket om skada äger motsvarande tillämpning, om ohyra förekommer i lägenheten. Upptäckes ohyra inom lägenheten är bostadsrättshavaren skyldig att utan oskäligt dröjsmål meddela styrelsen detta. 52 §. Bostadsrättshavaren får ej använda lägenheten för annat ändamål än det avsedda. Bostadsrättsföreningen får dock endast åberopa avvikelse som är av avsevärd betydelse för föreningen eller annan medlem. Bostadsrättshavaren får ej heller utan tillstånd av styrelsen företaga avsevärd förändring i lägenheten. Finns i stadgarna särskild föreskrift om bostadsrättshavarens rätt att vidtaga ändring, gäller denna. 53 §. Bostadsrättshavaren är skyldig att vid lägenhetens begagnande iakttaga allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och skick inom fastigheten. Han skall härvid ställa sig till efterrättelse de särskilda föreskrifter som bostadsrättsföreningen i överensstämmelse med ortens sed meddelar. Bostadsrättshavaren skall hålla noggrann tillsyn över att vad som sålunda åligger honom själv iakttages även av dem som hör till hans husfolk eller gäster och av annan som han inrymt i lägenheten eller som där utför arbete för hans räkning. Gods som veterligt är eller med skäl kan misstänkas vara behäftat med ohyra får ej införas i lägenheten. 54 §. Bostadsrättsföreningen har rätt att få tillträde till lägenheten när så fordras för att utöva nödig tillsyn eller utföra arbete som påkallas. Föreningen skall tillse att bostadsrättshavaren ej tillskyndas större olägenhet än nödvändigt. När bostadsrätten enligt 34, 35 elSOU 1969:4
ler 61 § skall säljas på offentlig auktion, är bostadsrättshavaren skyldig att låta lägenheten visas på lämplig tid. Bostadsrättshavaren är skyldig att tåla inskränkningar i nyttjanderätten som föranledes av nödvändiga åtgärder för att utrota ohyra i fastigheten, även om hans lägenhet icke besväras av ohyra. Därvid äger 48 § motsvarande tillämpning. Underlåter bostadsrättshavaren att bereda föreningen tillträde till lägenheten när föreningen enligt första eller andra stycket har rätt därtill, kan överexekutor förordna om handräckning. I fråga om sådan handräckning gäller bestämmelserna om handräckning enligt 191 § utsökningslagen. 55 §. Bostadsrättshavaren får ej utan styrelsens samtycke till annan än medlem i andra hand upplåta lägenheten i dess helhet utom i fall som avses i andra stycket. Bostadsrättshavare, som under viss tid ej är i tillfälle att använda lägenhet, avsedd att helt eller till icke oväsentlig del användas såsom bostad, får upplåta lägenheten i dess helhet i andra hand, om rätten lämnar tillstånd till upplåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om bostadsrättshavaren har beaktansvärda skäl för upplåtelsen och bostadsrättsföreningen ej har befogad anledning att vägra samtycke. Tillståndet kan begränsas till viss tid och förenas med villkor. Bostadsrättshavaren får ej inrymma utomstående personer i lägenheten, om det kan medföra men för föreningen eller annan medlem. 56 §. Betalar bostadsrättshavaren ej i rätt tid grundavgift eller upplåtelseavgift som förfaller till betalning innan lägenheten får tillträdas första gången efter bostadsrättsupplåtelse, får styrelsen, om rättelse ej sker inom en månad efter anmaning och lägenheten ej med styrelsens medgivande tillträtts, häva avtalet om upplåtelsen. Häver bostadsrättsföreningen avtalet, har föreningen rätt till ersättning för skada. 57 §. Nyttjanderätten till lägenhet som innehas med bostadsrätt och som tillträtts är förverkad och bostadsrättsföreningen berättigad att uppsäga bostadsrättshavaren till avflyttning 1. om bostadsrättshavaren dröjer med betalning av grundavgift, upplåtelseavgift, årsavgift eller särskilt tillskott utöver fjorton dagar eller den längre tid, som kan vara bestämd i stadgarna, från det att föreningen efter förfallodagen anmanat honom att fullgöra sin betalningsskyldighet, eller om bostadsrättshavaren i betydande omfattning underlåter att betala årsavgift på förfallodagarna och ej på tillsägelse framdeles iakttar förfallodag, 2. om bostadsrättshavaren utan behörigt samtycke eller tillstånd upplåter lägenheten i andra hand, 3. om lägenheten användes i strid med 52 § första stycket eller 55 § tredje stycket, 4. om bostadsrättshavaren eller annan, till vilken lägenheten upplåtits i andra hand, genom vårdslöshet är vållande till att ohyra förekommer i lägenheten eller genom underlåtenhet att underrätta styrelsen därom bidrager till att ohyran sprides i fastigheten, 5. om lägenheten på annat sätt vanvårdas eller om bostadsrättshavaren eller annan till vilken lägenheten upplåtits i andra hand åsidosätter något av vad som enligt 53 § skall iakttagas vid lägenhetens begagnande eller brister i den tillsyn som enligt nämnda paragraf åligger bostadsrättshavaren,
26 SOU 1969: 4
6. om i strid med 54 § tillträde till lägenheten vägras och bostadsrättshavaren ej kan visa giltig ursäkt, 7. om bostadsrättshavaren ej längre uppfyller villkor i stadgarna att medlem skall tillhöra viss sammanslutning eller uppfylla annat villkor av liknande beskaffenhet; dock kan villkor som innebär att bostadsrättshavarens fortsatta nyttjande av lägenheten göres beroende av att han tillhör viss yrkessammanslutning eller uppfyller annat liknande villkor ej åberopas som grund för förverkande enligt denna punkt, 8. om bostadsrättshavaren åsidosätter honom åvilande skyldighet, som går utöver hans åligganden enligt denna lag, och det måste anses vara av synnerlig vikt för föreningen att skyldigheten fullgöres. Nyttjanderätten är icke förverkad enligt första stycket, om det som ligger bostadsrättshavaren till last är av endast ringa betydelse. Innan uppsägning får ske på grund av förhållande som avses i första stycket 2, 3, 5, € eller 8, skall föreningen ha berett bostadsrättshavaren tillfälle att inom skälig tid vidtaga rättelse. Uppsäges bostadsrättshavaren till avflyttning, har föreningen rätt till ersättning för skada. 58 §. Är nyttjanderätten förverkad på grund av förhållande som avses i 57 § första stycket 1-3, 5 eller 6 men sker rättelse innan bostadsrättsföreningen gjort bruk av sin rätt till uppsägning, kan bostadsrättshavaren icke därefter skiljas från lägenheten på den grunden. Detsamma gäller om föreningen icke uppsagt bostadsrättshavaren inom två månader från det föreningen fick kännedom om förhållande som avses i 57 § första stycket 4, 7 eller 8. 59 §. Uppsägning skall vara skriftlig, om ej bostadsrättshavaren lämnar skriftligt erkännande om uppsägningen. Bestämmelserna i 33 kap. 17-19 §§ rättegångsbalken om delgivning äger motsvarande tillämpning i fråga om uppsägning. Uppsägning får ske hos den som är behörig att mottaga årsavgift på bostadsrättsföreningens vägnar. Träffas ej den som sökes för uppsägning i sitt hemvist, får uppsägningen sändas i rekommenderat brev under hans vanliga adress. Ett exemplar av uppsägningen skall dessutom lämnas antingen i den söktes bostad till vuxen medlem i det hushåll som han tillhör eller, om han driver rörelse med fast kontor, på kontoret till någon som är anställd där. Påträffas icke någon som nu angivits, skall uppsägningen i stället läggas i den söktes postlåda, om sådan finns. Uppsägning har skett när vad nu angivits blivit fullgjort. Har den hos vilken uppsägning skall ske ej känt hemvist här i riket och finns ej heller känt ombud som får mottaga uppsägning för honom, får uppsägning ske genom kungörelse i Post- och Inrikes Tidningar. Stämningsansökan med yrkande om skyldighet för föreningen att lösa bostadsrätt eller om bostadsrättshavares skiljande från lägenheten eller ansökan om vräkning av bostadsrättshavare gäller som uppsägning när delgivning skett i behörig ordning. 60 §. Uppsäges bostadsrättshavaren till avflyttning av orsak som anges i 57 § första stycket 1, 4, 5 eller 6 är han skyldig att genast avflytta. Uppsäges bostadsrättshavaren av annan i 57 § angiven orsak får han kvarsitta till den fardag för avträdande av förhyrd lägenhet, som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen, om ej rätten eller överexekutor prövar skäligt ålägga honom att avflytta tidigare. SOU 1969:4
61 §, Har bostadsrättshavaren blivit skild från lägenheten till följd av uppsägning i fall som anges i 57 § skall, om bostadsrättsföreningen och bostadsrättshavaren ej kommer överens om annat, bostadsrätten så snart det kan ske genom styrelsens försorg säljas på offentlig auktion. Försäljningen får dock anstå till dess brist för vilken bostadsrättshavaren svarar blivit botad. Av vad som influtit genom försäljningen får föreningen uppbära så mycket som behövs för att täcka föreningens fordran hos bostadsrättshavaren. Vad som återstår tillfaller bostadsrättshavaren. 62 §. Upphör bostadsrätt på grund av att bostadsrättsföreningen överlåter det hus i vilket lägenheten finns eller säljes huset i den ordning utsökningslagen bestämmer, är föreningen skyldig att till bostadsrättshavaren utge ersättning för bostadsrätten enligt 38 § andra stycket. Träder föreningen i likvidation inom tre månader från det frågan om föreningens ersättningsskyldighet blivit slutligt avgjord eller försättes föreningen inom samma tid i konkurs, skall bostadsrättshavarens rätt att utfå ersättning för bostadsrätten bedömas efter de regler som gäller för skifte av föreningens tillgångar. Har sedan bostadsrättshavaren tillträtt lägenheten, bostadsrätten upphört av anledning som avses i första stycket skall bostadsrättshavaren anses inneha lägenheten på grund av skriftligt hyresavtal med hyrestid gällande intill den fardag som inträffar närmast efter tre månader från uppsägning och på de villkor i övrigt som i brist på överenskommelse fastställes av hyresnämnd. F ö r tid intill dess nämndens beslut om hyresvillkor föreligger skall hyra för lägenheten utgå enligt vad närmast före överlåtelsen gällt i fråga om årsavgift. 63 §. Bestämmelserna i 44-48 §§ äger motsvarande tillämpning beträffande förhandsavtal och förhandstecknare. Har bostadsrätt icke erbjudits till upplåtelse inom ett år från det bevis om slutbesiktning enligt byggnadsstadgan den 30 december 1959 (nr 612) utfärdats beträffande bostadsrättsföreningens hus eller, om sådan besiktning ej skall ske, från det byggnadsföretaget slutförts, får förhandstecknaren, om dröjsmålet ej beror på honom, efter uppsägning frånträda förhandsavtalet. Förhandstecknaren har även rätt till ersättning för skada. 64 §. Uppsäges förhandsavtal i fall som avses i 63 §, upphör det genast att gälla. Bostadsrättsföreningen skall till förhandstecknaren återbetala vad som erlagts i förskott på grundavgift. Bestämmelserna i 50 § andra stycket äger därvid motsvarande tillämpning för förhandstecknare. 65 §. Bestämmelserna i 51-61 §§ äger motsvarande tillämpning beträffande förhandsavtal, förhandstecknare och teckningsrätt. Vid tillämpningen av bestämmelserna skall iakttagas att 1. vad som sägs om föreskrift i bostadsrättsföreningens stadgar skall avse bestämmelse i förhandsavtalet,
28 SOU 1969:4
2. 56 § skall tillämpas beträffande förskott på grundavgift samt att 57 § första stycket 1 skall gälla beträffande förskott på grundavgift samt årsavgift, 3. 59 § sista stycket skall gälla i fråga om yrkande att förhandsavtal skall upphöra i stället för yrkande om skyldighet för föreningen att lösa bostadsrätt. Bostadsrättsföreningen kan vidare häva förhandsavtalet om förhandstecknaren utan att kunna visa giltigt skäl vägrar att träffa avtal om upplåtelse av bostadsrätt. Häves avtalet har föreningen rätt till ersättning för skada. 66 §. Upphör teckningsrätt på grund av att bostadsrättsföreningen överlåter det hus i vilket lägenheten finns eller säljes huset i den ordning utsökningslagen bestämmer, är föreningen skyldig att till förhandstecknaren återbetala vad som erlagts i förskott på grundavgift. Förhandstecknaren har också rätt till ersättning för skada. Bestämmelsen i 62 § andra stycket äger motsvarande tillämpning när teckningsrätt upphört av anledning som avses i första stycket.
Fonder och vinstutdelning m. m. 67 §. Bostadsrättsförening skall för att säkerställa underhållet av föreningens hus och trygga föreningens verksamhet göra avsättningar till fond för reparationer och till reservfond. Nedsättning av reservfonden får beslutas endast för att täcka förlust som enligt fastställd balansräkning uppstått på föreningens verksamhet i dess helhet och som ej kan ersättas av befintliga medel avsatta till framtida förfogande. 68 §. Utdelning får endast ske av den vinst som redovisas i fastställd balansräkning för senaste räkenskapsåret, i den mån vinsten icke skall avsättas till fond. Vinst får ej utdelas till andra än bostadsrättshavarna och får ej, om annat icke bestämts i stadgarna, fördelas mellan dem efter annan grund än bostadsrättemas jämförelsetal. 69 §. Har vinstutdelning beslutats och verkställts i strid med 68 § eller bestämmelse i bostadsrättsföreningens stadgar, är de som uppburit sådan utdelning skyldiga att betala tillbaka denna jämte fem procent ränta. Uppkommer brist vid återbäringen, är de som medverkat till beslutet om utdelning eller verkställandet av detta ansvariga enligt bestämmelserna i 160, 162 och 163 §§. 70 §.
Föreningsstämma får ej besluta att föreningens vinstmedel eller övriga tillgångar skall användas eller att föreningen skall åtaga sig förpliktelser för ändamål som uppenbarligen är främmande för föreningens syfte. Stämman får dock använda tillgångar till allmännyttigt eller därmed jämförligt ändamål, om det med hänsyn till ändamålets beskaffenhet, föreningens ställning och omständigheterna i övrigt kan anses skäligt. Om annat ej följer av stadgarna får föreningsstämman ej heller besluta att föreningens tillgångar skall användas på sådant sätt eller annars vidtaga sådan åtgärd, att uppenbarligen fördel beredes vissa medlemmar till nackdel för föreningen eller övriga medlemmar. SOU 1969: 4
Styrelse och
firmateckning
71 §. För bostadsrättsförening skall finnas en styrelse bestående av minst tre ledamöter. Styrelsen skall förvalta föreningens angelägenheter enligt bestämmelserna i denna lag. Styrelsen väljes på föreningsstämma. I stadgarna kan bestämmas att styrelsen eller ledamot av denna skall utses i annan ordning. Styrelseledamot skall utses för tid intill dess stämma enligt 108 § första stycket hållits och får icke utses för längre tid än till och med den stämma som skall äga rum under tredje räkenskapsåret efter valet. Även om den tid för vilken styrelseledamot blivit utsedd ej gått ut, kan han skiljas från uppdraget genom beslut av den som utsett honom. Styrelseledamot har rätt att avgå före utgången av nämnda tid. Anmälan om avgång skall göras hos styrelsen samt, om styrelseledamot ej är vald på föreningsstämma, hos den som utsett honom. Har styrelseledamot som är vald på föreningsstämma entledigats, annars avgått eller avlidit eller har hinder för honom att vara styrelseledamot uppkommit enligt 72 § och finns ej suppleant, skall övriga styrelseledamöter ofördröjligen föranstalta om val av ny ledamot för återstående mandattid. Meddelas icke annan föreskrift i stadgarna, får valet uppskjutas till nästa stämma där styrelseval skall äga rum, om styrelsen är beslutför med kvarstående ledamöter och suppleanter samt antalet ej understiger tre. 72 §.
Styrelseledamot skall vara myndig och, om ej för särskilt fall Konungen eller myndighet som Konungen bestämmer tillåter annat, här i riket bosatt svensk medborgare. Styrelseledamot skall vara medlem i bostadsrättsföreningen. Dock kan även den vara styrelseledamot som enligt lag är ställföreträdare för medlem samt, om juridisk person är medlem, den som är ledamot av styrelsen för den juridiska personen eller delägare i denna. Även annars kan, om det för visst eller vissa särskilt angivna fall medges i stadgarna, annan än medlem vara styrelseledamot. 73 §. Bestämmelserna om styrelseledamot gäller även suppleant. I stadgarna kan upptagas närmare bestämmelser om de förutsättningar, under vilka suppleant får tjänstgöra samt, när flera suppleanter skall finnas, om ordningen för deras inträde. Sådana bestämmelser kan också meddelas av den som utsett suppleanten. Bestämmelse som avses i detta stycke får ej registreras. 74 §.
Styrelsen skall sörja för att bostadsrättsföreningens verksamhet organiseras på ett sätt, som med hänsyn till föreningens förhållanden kan anses tillfredsställande, utöva tillsyn över befattningshavare hos föreningen samt tillse att styrelsen på lämpligt sätt och vid lämpliga tider får de upplysningar om föreningens förhållanden som är nödvändiga. Styrelsen skall också sörja för att föreningens bokföring fullgöres i överensstämmelse med lag och att medelsförvaltningen är ordnad på betryggande sätt samt att behörig kontroll häröver finns. När det på grund av inträffade förluster eller annars finns anledning antaga att föreningens ställning kommer att utvisa fortgående försämring, så att föreningens skulder icke blir täckta av tillgångarna, skall styrelsen ofördröjligen till föreningsstämmans prövning hänskjuta frågan om föreningen skall träda i likvidation. 30
75 §. Inom styrelsen skall en ledamot vara ordförande. Ordföranden skall tillse att sammanträden hålles då så behövs. Vid styrelsens sammanträden skall föras protokoll, vars riktighet skall bestyrkas av ordföranden. Ledamot av styrelsen är berättigad att på begäran få särskild mening, som avviker från styrelsens beslut, antecknad till protokollet. Protokollen skall föras i nummerföljd och förvaras på betryggande sätt. 76 §. Styrelsen är beslutför, när vid sammanträde fler än hälften av hela antalet styrelseledamöter är närvarande, om ej för beslutförhet högre antal föreskrivits i stadgarna. Ärende får dock icke företagas, utan att såvitt möjligt samtliga styrelseledamöter eller, vid förhinder för någon av dem, suppleant för honom fått tillfälle att deltaga i ärendets behandling. Som styrelsens beslut gäller, om ej föreskrift om särskild röstpluralitet givits i stadgarna, den mening, om vilken de flesta röstande förenar sig, eller vid lika röstetal den mening som ordföranden biträder. 77 §.
Ledamot av styrelsen får ej deltaga i behandling av fråga angående avtal mellan honom och bostadsrättsföreningen. Ej heller får han deltaga i behandling av fråga om avtal mellan föreningen och tredje man, om han i frågan har ett väsentligt intresse, som kan strida mot föreningens. Detsamma gäller om gåva från föreningen och beträffande rättegång eller annan talan mot styrelseledamoten eller tredje man. 78 §.
Styrelsen får, om annat icke följer av bestämmelserna i denna lag, handla på bostadsrättsföreningens vägnar i förhållande till tredje man samt företräda föreningen inför domstolar och andra myndigheter. Samma behörighet tillkommer även den eller dem som enligt bestämmelserna i 79 och 80 §§ får teckna föreningens firma (firmatecknare). De som endast gemensamt får utöva firmateckningsrätt, får endast gemensamt företräda föreningen. 79 §. Bemyndigande för styrelseledamot, styrelsesuppleant eller annan att teckna bostadsrättsföreningens firma meddelas av styrelsen,om ej i stadgarna eller genom beslut av föreningstämman gjorts inskränkning i detta avseende. Bemyndigande får dock ej lämnas den som är omyndig och, vad angår annan än styrelseledamot eller styrelsesuppleant, utan tillstånd av Konungen eller myndighet som Konungen bestämmer, den som icke är här i riket bosatt svensk medborgare. Styrelsen kan när som helst återkalla bemyndigande att teckna föreningens firma. 80 §.
Då bemyndigande att teckna bostadsrättsföreningens firma meddelas, kan styrelsen föreskriva att två eller flera personer får teckna firman endast gemensamt. Annan inskränkning i rätten att teckna föreningens firma än som anges i första stycket får ej registreras. SOU 1969: 4
81 §. Styrelsen eller annan, som enligt 78 § är ställföreträdare för bostadsrättsföreningen, får ej förfoga över dess tillgångar eller ikläda den förpliktelse eller annars vidtaga åtgärd i strid med bestämmelserna i 70 § första stycket första punkten och andra stycket om föreningsstämma. Styrelsen får dock till allmännyttigt eller därmed jämförligt ändamål använda tillgång, som i förhållande till föreningens ställning är av ringa betydelse. 82 §.
I förhållande till bostadsrättsföreningen skall styrelsen och annan ställföreträdare för föreningen följa de särskilda föreskrifter som meddelas i stadgarna eller av föreningsstämma. Annan ställföreträdare än styrelsen skall även följa föreskrift som meddelas av styrelsen. Styrelsen och annan ställföreträdare för föreningen får dock ej följa föreskrift som strider mot denna lag eller stadgarna och därför ej gäller, eller föreskrift av föreningsstämma om sådan åtgärd avseende förvaltningen av föreningens angelägenheter, vars verkställighet styrelsen finner innebära ett uppenbart åsidosättande av föreningens intressen. Den som enligt 77 § icke får för föreningen deltaga i behandling av fråga om avtal har ej heller befogenhet att utan särskilt uppdrag av styrelsen företräda föreningen beträffande avtalet. 83 §.
Har styrelsen eller annan ställföreträdare för bostadsrättsföreningen företagit rättshandling på föreningens vägnar men därvid handlat i strid med 81 eller 82 § eller annars överskridit sin befogenhet, gäller rättshandlingen ej mot föreningen, om tredje man insåg eller bort inse att sådant överskridande förelåg. Har styrelsesuppleant utövat styrelseledamots befogenhet, är det förhållandet, att förutsättning för hans inträde i styrelseledamots ställe saknades, utan verkan mot tredje man, om denne ej insåg eller bort inse detta. 84 §.
Den som äger företräda bostadsrättsföreningen får ej överlåta eller med inteckning för gäld belasta föreningens fasta egendom eller tomträtt, om han icke har sådan befogenhet enligt stadgarna eller föreningsstämman bemyndigat honom till detta. Sådant bemyndigande kan begränsas att avse viss egendom och får icke i något fall gälla mer än två år. Har åtgärd enligt första stycket företagits utan vederbörligt bemyndigande och vill föreningen klandra åtgärden, skall föreningen väcka talan därom inom aderton månader från det lagfart, inskrivning eller inteckning beviljades. Iakttages ej denna tid, är rätten till talan förlorad. 85 §. Skriftlig handling, som utfärdas för bostadsrättsförening, bör undertecknas med föreningens firma och underskrivas av dem som tecknar firman. Har styrelsen eller annan ställföreträdare för föreningen utfärdat handling utan firmateckning och framgår ej av dess innehåll, att den utfärdats på föreningens vägnar, svarar de som undertecknat handlingen för vad genom handlingen kan ha slutits, en för alla och alla för en, såsom för egen skuld. Undertecknarna skall dock ej ha sådan ansvarighet, om det framgick av omständigheterna vid handlingens tillkomst, att den utfärdades för föreningen, samt den till vilken handlingen ställts av föreningen får behörigen under32
SOU 1969: 4
tecknat godkännande av handlingen utan oskäligt dröjsmål efter det begäran därom framställts eller personlig ansvarighet gjorts gällande mot undertecknarna. 86 §. Om behörighet för styrelseledamot och för den som annars, ensam eller gemensamt med annan, bemyndigats teckna bostadsrättsföreningens firma, att mottaga delgivning i rättegång mot föreningen finns bestämmelser i rättegångsbalken. Dessa bestämmelser gäller även då föreningen skall delges annat meddelande. Vill styrelsen väcka talan mot föreningen, skall styrelsen utlysa föreningsstämma för val av ombud att föra föreningens talan i tvisten. Stämning delges genom att föredragas på stämman. 87 §. Sker ändring beträffande styrelseledamöterna eller styrelsesuppleanterna eller i rätten att teckna bostadsrättsföreningens firma eller ändras föreningens postadress, skall styrelsens ordförande ofördröjligen anmäla detta för registrering. På denna anmälan äger bestämmelserna i 11 § motsvarande tillämpning. Anmälan kan även göras av den som beröres av anmälningen.
Styrelsens
årsredovisning 88 §.
Styrelsen skall för varje räkenskapsår avge redovisning för förvaltningen av bostadsrättsföreningens angelägenheter genom att avlämna berättelse om verksamheten under året (förvaltningsberättelse) samt redogörelse för föreningens ställning vid räkenskapsårets utgång (balansräkning) och för intäkter och kostnader under året (vinst- och förlusträkning). Redovisningshandlingarna skall vara underskrivna av samtliga styrelseledamöter. Minst en månad före den föreningsstämma, på vilken redovisningshandlingarna och revisorernas berättelse skall framläggas, skall styrelsen till revisorerna i huvudskrift eller avskrift avlämna redovisningshandlingarna för det förflutna räkenskapsåret. 89 §. Räkenskapsår skall vara helt år, men kan vid verksamhetens början och vid omläggning av räkenskaper avse del av år eller utsträckas att omfatta högst aderton månader. 90 §. Jämte bestämmelserna i bokföringslagen den 31 maj 1929 (nr 117) skall följande gälla om bostadsrättsförenings inventarium, balansräkning samt vinst- och förlusträkning. Tillgångar som är avsedda till stadigvarande bruk för föreningen (anläggningstillgångar) får upptagas till högst det belopp, till vilket kostnaderna för deras anskaffning eller tillverkning uppgått, ökat med de kostnader som föreningen under räkenskapsåret nedlagt för förbättring av tillgångarna eller som i sådant avseende balanserats från tidigare räkenskapsår. Avskrivning skall dock årligen ske med belopp, som motsvarar tillgångarnas värdeminskning på grund av ålder och nyttjande eller annan orsak, så att anskaffningseller tillverkningsvärdet jämte angivna förbättringskostnader blir helt avskrivet under den tidrymd tillgången kan beräknas vara användbar för föreningen. SOU 1969:4 3—814455
^
Aktier och andra andelsrättigheter samt obligationer och andra fordringar, avsedda att stadigvarande innehas av föreningen, anses som anläggningstillgångar och får upptagas till högst det belopp, till vilket kostnaderna för tillgångarnas anskaffning uppgått. Avskrivning skall ske i den mån det är nödvändigt för att tillgångens bestående värde icke skall överskridas. Utan hinder av andra och tredje styckena får anläggningstillgångar, vilka måste anses ha ett bestående värde som väsentligt överstiger det belopp till vilket de är uppförda i närmast föregående balansräkning, upptagas till högst detta värde, om det belopp varmed uppskrivning sker användes till nödvändig avskrivning på värdet av andra anläggningstillgångar. I fråga om fast egendom får uppskrivning dock ej ske över senast fastställda taxeringsvärdet. Har fordran, som skall anses som anläggningstillgång, i närmast föregående balansräkning såsom osäker eller värdelös icke upptagits till det belopp vara den lyder, får fordringen trots detta upptagas till belopp varmed den beräknas komma att inflyta även om detta belopp överstiger det i den närmast föregående balansräkningen upptagna, dock högst till anskaffningskostnaden. Anläggningstillgång får ej i vidare mån än som för varje särskilt fall följer av andrafemte styckena upptagas till högre belopp än det vartill den varit uppförd i närmast föregående balansräkning. Andra tillgångar än anläggningstillgångar (omsättningstillgångar) får ej upptagas vare sig över försäljningsvärdet efter avdrag för försäljningskostnaderna eller till högre belopp än det vartill kostnaderna för deras anskaffning eller tillverkning uppgått. Har föreningen övertagit rörelse mot vederlag som överstiger värdet av de med rörelsen övertagna tillgångarna, kan skillnaden (affärsvärde, goodwill) upptagas såsom anläggningstillgång i särskild post. På denna tillgång skall årligen avskrivas skäligt belopp, dock minst en tiondel.
91 §. Balansräkning skall ställas upp enligt följande. Posterna nedan skall upptagas var för sig. Ytterligare fördelning i poster skall dock ske, om det får anses påkallat med hänsyn till verksamhetens art och omfattning samt bostadsrättsföreningens förhållanden i övrigt. A. Bland tillgångarna. I.
Anläggningstillgångar. 1. fastigheter; 2. inventarier och liknande; 3. aktier och andra andelsrättigheter samt obligationer och andra fordringar, avsedda att stadigvarande innehas av föreningen. II.
Omsättningstillgångar. 1. varulager; 2. aktier och andra andelsrättigheter samt obligationer och andra fordringar, som ej faller under I 3 eller avses i II 3 och 4; 3. accepterade växlar; 4. kontanta penningar, checkar och banktillgodohavanden. III. Förlust på föreningens verksamhet, a) balanserad förlust, b) nettoförlust för räkenskapsåret.
34 SOU 1969: 4
B. Bland skulderna. I. Långfristiga skulder. 1. pensionsskuld som redovisas under rubriken Avsatt till pensioner; 2. andra långfristiga skulder. II. Kortfristiga skulder. III. Icke betalade skatter som belöper på tiden före räkenskapsårets utgång. IV. Eget kapital. 1. inbetalda inträdesavgifter, grundavgifter och upplåtelseavgifter; 2. fonder, var för sig; 3. vinst på föreningens verksamhet, a) balanserad vinst, b) nettovinst för räkenskapsåret. Fordran på inträdesavgift, grundavgift eller upplåtelseavgift får ej upptagas som tillgång. Inbetalda inträdesavgifter, grundavgifter och upplåtelseavgifter får redovisas genom att i balansräkningen anmärkes hela avgiftskapitalet med uppgift om vad av detta som icke är betalat samt att skillnaden utföres såsom särskild skuldpost. Vid posten balanserad vinst skall anges beloppet av hela vinsten enligt balansräkningen för nästföregående räkenskapsår och hur vinsten disponerats. I balansräkningen skall anmärkas sammanlagda beloppet av föreningens borgens- och övriga ansvarsförbindelser, i den mån de ej upptagits bland skulderna, samt av föreningen ställda panters sammanlagda värde enligt balansräkningen. I fråga om inteckningar skall sammanlagda beloppet anges dels för inteckningar i fast egendom och dels för inteckningar i lös egendom med angivande av egendomens slag. I balansräkningen skall även anmärkas de pensionsåtaganden, som ej upptagits bland skulderna.
92 §. Vinst- och förlusträkningen skall uppställas så, att en med hänsyn till bostadsrättsföreningens förhållanden tillfredsställande redovisning erhålles för hur vinsten eller förlusten för räkenskapsåret uppkommit. Följande poster skall upptagas var för sig. Ytterligare fördelning i poster skall dock ske, om det får anses påkallat med hänsyn till verksamhetens art och omfattning samt föreningens förhållanden i övrigt. A. Bland intäkterna. 1. intäkten av föreningens rörelse. Driver föreningen av varandra väsentligen oberoende rörelsegrenar, skall intäkten av varje sådan rörelsegren redovisas särskilt, om det ej kan lända till förfång för föreningen. Vid beräknande av intäkten får avdrag ej göras för omkostnader, som skall redovisas särskilt under B 2-6, dock att de under B 4 och B 5 angivna kostnaderna får avdragas, om de särskilt anmärkes i vinst- och förlusträkningen; 2. vinstutdelning på aktier eller andra andelar samt räntor; 3. andra intäkter, som ej härleder sig från rörelsen; 4. vederlagsfria eller andra extraordinära förvärv; 5. nettoförlust på föreningens verksamhet under räkenskapsåret. SOU 1969: 4
B. Bland kostnaderna. 1. förlust på föreningens rörelse eller på sådan rörelsegren, för vilken särskild redovisning skall lämnas enligt A 1; 2. räntor; 3. skatter; 4. avskrivningar på värdet av anläggningstillgångar eller avsättningar till värdeminskningskonton för sådana tillgångar, därvid beloppets fördelning på de under särskilda poster i balansräkningen upptagna tillgångarna skall anges; 5. allmänna förvaltningskostnader; 6. extraordinära kostnader och förluster; 7. nettovinst på föreningens verksamhet under räkenskapsåret. 93 §. I förvaltningsberättelsen skall lämnas upplysning om hela intäkten av bostadsrättsföreningens rörelse under räkenskapsåret (omsättningssumman), om väsentliga förändringar i medlemsantalet samt om sådana till medlemmar eller andra utgående efterlikvider, återbäringar eller liknande gottgörelser som icke inräknats i årsvinsten, om ej upplysning om detta lämnas i vinst- och förlusträkningen. Vidare skall i förvaltningsberättelsen, i den mån det kan ske utan förfång för föreningen, lämnas upplysning om andra förhållanden, som är av vikt för att bedöma föreningens ställning och resultatet av dess verksamhet samt styrelsens förvaltning och som ej framgår av balansräkningen eller vinst- och förlusträkningen, samt om händelser av väsentlig betydelse för föreningen, även om de inträffat efter räkenskapsårets slut. I den mån motsvarande uppgifter ej intagits i balansräkningen, skall i förvaltningsberättelsen lämnas uppgift beträffande fastigheter om taxeringsvärden och brandförsäkringsbelopp samt beträffande maskiner, inventarier och andra liknande anläggningstillgångar om brandförsäkringsbelopp. Värdena och beloppen skall om möjligt fördelas på de under särskilda poster i balansräkningen upptagna tillgångarna. Om medelantalet av dem som varit anställda i föreningens tjänst under räkenskapsåret överstiger tio, skall i förvaltningsberättelsen uppges medelantalet anställda arbetare samt medelantalet övriga anställda. För sådant fall skall även, i den mån motsvarande uppgifter ej lämnas i vinst- och förlusträkningen, i särskilda poster upptagas sammanlagda beloppet av utbetalda löner och ersättningar under räkenskapsåret dels till arbetare, dels till styrelsen och andra personer i ledande ställning, dels till övriga befattningshavare hos föreningen. Om uppskrivning av anläggningstillgångar verkställts för räkenskapsåret, skall i förvaltningsberättelsen lämnas redogörelse för grunden till uppskrivningen, för det belopp varmed uppskrivning skett och för användningen av beloppet. Har beträffande redovisningen av tillgångar såsom anläggnings- eller omsättningstillgångar, beträffande avskrivning på anläggningstillgångar, beträffande omsättningstillgångars värdering eller i andra hänseenden vidtagits sådan ändring i förhållande till tidigare balansräkning eller vinst- och förlusträkning, som i avsevärd mån påverkat årsresultatet eller annars är av större vikt, skall redogörelse för detta lämnas i förvaltningsberättelsen. Styrelsen skall i förvaltningsberättelsen framställa förslag med anledning av föreningens vinst eller förlust enligt balansräkningen. 94 §. Styrelsen skall senast sju månader efter räkenskapsårets utgång i huvudskrift eller avskrift hålla redovisningshandlingarna för året jämte revisionsberättelsen samt protokoll
36 SOU 1969: 4
eller annan handling, som utvisar föreningsstämmans beslut med anledning av den framlagda balansräkningen, tillgängliga hos föreningen för den som vill taga del av dessa. Inom samma tid är styrelsen även skyldig att efter anmodan av länsstyrelsen dit insända avskrift av handlingarna.
Revision 95 §. Styrelsens förvaltning och bostadsrättsföreningens räkenskaper skall granskas av en eller flera revisorer. Revisor utses på föreningsstämma, om ej enligt stadgarna revisor skall tillsättas i annan ordning. Revisorer skall utses för tid intill dess stämma enligt 108 § första stycket hållits och får icke utses för längre tid än till och med den stämma som skall äga rum under andra räkenskapsåret efter det de utsetts. Revisor kan, även om den tid för vilken han blivit utsedd ej gått ut, skiljas från uppdraget genom beslut av den som utsett honom. Har revisor som är vald på föreningsstämma entledigats, annars avgått eller avlidit eller har hinder enligt 96 § första eller andra stycket att vara revisor uppkommit för honom och finnes ej suppleant, skall styrelsen ofördröjligen föranstalta om val av ny revisor. Den som utsetts till revisor skall ofördröjligen underrättas om detta, om han valts på föreningsstämma, genom styrelsens försorg och annars av den som utsett honom. 96 §. Revisor skall vara myndig och, om ej för särskilt fall Konungen eller myndighet, som Konungen bestämmer, tillåter annat, här i riket bosatt svensk medborgare. Revisor skall ha den erfarenhet beträffande bokföring och insikt i ekonomiska förhållanden, som med hänsyn till bostadsrättsföreningens verksamhet behövs för uppdraget. Ej får den vara revisor, som är befattningshavare hos föreningen eller under det senaste året haft hand om bokföring eller medelsförvaltning för föreningen eller som intager en underordnad eller beroende ställning till styrelseledamot eller till befattningshavare hos föreningen, åt vilken uppdragits att ombesörja bokföringen eller medelsförvaltningen eller kontrollen däröver, ej heller styrelseledamots eller sådan befattningshavares make eller den, som med honom är i rätt upp- eller nedstigande skyldskap eller svågerlag eller är hans syskon eller med honom är i det svågerlag, att den ene är gift med den andres syskon. Finns hos sammanslutning med ändamål att ha hand om gemensamma uppgifter för föreningar inrättat särskilt revisionsorgan, kan sammanslutningen eller, om revisionsorganet utgör juridisk person, denna utses till revisor. Till revisionens förrättande skall sålunda tillsatt revisor utse person som är lämpad för uppdraget. För denne gäller i tilllämpliga delar bestämmelserna om revisor. Ersättningsskyldighet, som kan uppkomma för den som förrättat revisionen, skall även åvila den som utsett honom. 97 §. Har tillräckligt antal revisorer ej utsetts eller har revisorer utsetts utan att 96 § första och andra styckena iakttagits, skall styrelsen och styrelseledamot ofördröjligen anmäla detta för länsstyrelsen. Anmälan får göras även av föreningsmedlem, röstberättigad, som ej är medlem, eller borgenär. Sker anmälan enligt första stycket skall länsstyrelsen, om revisorer icke utsetts till föreskrivet antal, förordna revisorer. Är revisor omyndig eller har någon, som ej är här i riket bosatt svensk medborgare, utan vederbörligt tillstånd utsetts till revisor eller har någon SOU 1969: 4
utsetts till revisor i strid med 96 § andra stycket, skall länsstyrelsen efter anmälan förklara honom entledigad och förordna revisor i hans ställe. Har anmälan ej gjorts av styrelsen, skall denna lämnas tillfälle att yttra sig innan beslut meddelas. Förordnande av revisor skall avse tid till dess annan revisor blivit utsedd i föreskriven ordning. Revisor, som utses enligt denna paragraf, har rätt till skäligt arvode av föreningen. 98 §. Hos länsstyrelsen kan påkallas utseende av en revisor att deltaga med övriga revisorer i granskningen av styrelsens förvaltning och bostadsrättsföreningens räkenskaper eller att företaga granskning av viss åtgärd eller av vissa räkenskaper. Förslag härom skall väckas på föreningsstämma. Har förslaget på föreningsstämma antagits eller biträtts av minst en tiondel av samtliga röstberättigade, skall styrelsen inom en vecka göra framställning hos länsstyrelsen om utseende av revisor. Försummas det, kan varje röstberättigad göra sådan framställning. Avser uppdraget granskning av viss åtgärd eller av vissa räkenskaper, skall särskilt yttrande över granskningen avges till föreningsstämma. Revisor, som utses enligt denna paragraf, har rätt till skäligt arvode av föreningen. 99 §. Om det granskningsarbete som åvilar revisor är av större omfattning, får han såsom medhjälpare anlita lämplig person, som är anställd hos honom för biträde i revisionsverksamhet i den mån det med hänsyn till arbetets art får anses tillbörligt. Revisor får med styrelsens samtycke även annars anlita medhjälpare vid granskningen av styrelsens förvaltning och bostadsrättsföreningens räkenskaper, om det för visst fall behövs med hänsyn till omfattningen av föreningens verksamhet och andra omständigheter som inverkar på revisionsuppdragets fullgörande. Lämnas ej samtycke enligt andra stycket inom två veckor efter det revisor hos styrelsen begärt att få anlita medhjälpare, får revisorn hänskjuta frågan till länsstyrelsens avgörande. Länsstyrelsen prövar framställningen och skall innan beslut meddelas bereda föreningens styrelse tillfälle att yttra sig i ärendet. 100 §. Revisorerna skall vidtaga de åtgärder som behövs för ett behörigt fullgörande av revisionsuppdraget. Särskilt skall revisorerna granska bostadsrättsföreningens böcker och andra räkenskaper. verkställa inventering eller kontrollera verkställd inventering av föreningens kassa och övriga tillgångar, tillse att föreningens bokföring och medelsförvaltning samt kontrollen därav är tillfredsställande, taga del av protokoll från föreningsstämmor och andra sammanträden, samt sedan de årliga redovisningshandlingarna avgivits tillse att föreningens tillgångar icke upptagits för högt och skulderna icke för lågt samt i övrigt granska redovisningshandlingarna. Revisorerna skall följa de särskilda föreskrifter, som meddelas av föreningsstämman och ej innefattar inskränkning i deras i lag stadgade skyldigheter eller annars strider mot lag eller författning eller mot stadgarna. Styrelsen skall ge revisor tillgång till föreningens böcker, räkenskaper och andra handlingar samt i övrigt det biträde, som han påkallar för uppdraget. Styrelsen får ej vägra revisor begärd upplysning angående förvaltningen.
38 SOU 1969: 4
101 §. Revisorerna skall för varje räkenskapsår avge en av dem undertecknad revisionsberättelse, som skall överlämnas till styrelsen minst två veckor före den i 108 § första stycket nämnda föreningsstämman. Revisorerna skall vidare inom samma tid till styrelsen återställa de redovisningshandlingar som överlämnats till dem. Revisionsberättelsen skall innehålla redogörelse för resultatet av revisorernas granskning samt uttalande, om det föreligger anledning eller ej till anmärkning beträffande de redovisningshandlingar, som överlämnats till revisorerna, föreningens bokföring eller inventeringen av dess tillgångar eller annars beträffande förvaltningen av föreningens angelägenheter. Föreligger anledning till anmärkning, skall denna anges i revisionsberättelsen. Revisorerna kan även i berättelsen meddela erinringar, som de anser böra komma till medlemmarnas kännedom. Revisionsberättelsen skall innehålla särskilt uttalande angående fastställelse av balansräkningen; angående ansvarsfrihet för styrelseledamöterna; samt angående styrelsens förslag med anledning av föreningens vinst eller förlust enligt balansräkningen. Revisor, som har från de i revisionsberättelsen gjorda uttalandena skiljaktig mening eller annars finner särskilt uttalande påkallat, kan foga yttrande därom till revisionsberättelsen, om han ej avger särskild revisionsberättelse.
Föreningsstämma 102 §. Medlems rätt att deltaga i handhavandet av bostadsrättsföreningens angelägenheter utövas på föreningsstämma. 103 §.
Vid föreningsstämma bör styrelsens ledamöter närvara, så även minst en av revisorerna, om på stämman redovisning för föreningen skall behandlas eller annars ärende förekommer av beskaffenhet att revisors närvaro kan anses påkallad. Rätt att närvara vid föreningsstämma tillkommer alltid revisor. 104 §. Ej får någon själv eller genom ombud eller såsom ombud för annan på föreningsstämma deltaga i behandling av fråga rörande avtal mellan honom och föreningen. Ej heller får han deltaga i behandling av fråga om avtal mellan föreningen och tredje man, om han i frågan har ett väsentligt intresse, som kan vara stridande mot föreningens. Detsamma gäller om gåva från föreningen och beträffande rättegång eller annan talan mot honom eller tredje man. Styrelseledamot får ej deltaga i beslut om ansvarsfrihet för förvaltningsåtgärd, för vilken han är ansvarig, eller i val av revisor. 105 §. Om ej genom föreskrift i stadgarna är bestämt vem som skall vara ordförande vid föreningsstämma, öppnas stämman av styrelsens ordförande eller den styrelsen utsett. Utser de närvarande ej enhälligt ordförande, väljes ordförande efter huvudtalet. Till ordförande får utses jämväl den som ej är medlem, om ej annat föreskrives i stadgarna. SOU 1969: 4
På stämma skall, om så behövs, ordföranden upprätta och till godkännande framlägga en förteckning över närvarande medlemmar och ombud för medlemmar med uppgift om envars rösträtt. Sedan förteckningen enhälligt eller efter en på grundval av densamma företagen omröstning godkänts med eller utan ändring, gäller den såsom röstlängd. Genom styrelsens försorg skall på föreningsstämma föras protokoll. Har beslut fattats genom omröstning, skall anges hur röstningen utfallit. Protokollet skall undertecknas eller till riktigheten vitsordas av ordföranden och minst en på stämman utsedd person. Senast inom två veckor efter stämman skall protokollet hållas tillgängligt hos bostadsrättsföreningen för medlemmarna. Protokollen skall förvaras på betryggande sätt. 106 §. Vid utövande av rösträtt och fattande av beslut på föreningsstämma har varje medlem en röst, om ej annat bestämts i stadgarna. Sedan bostadsrätt upplåtits åt minst fem medlemmar, är dock endast bostadsrättshavarna att anse som medlemmar, om ej annat bestämts i stadgarna; vad nu sagts gäller ej beslut, varigenom inskränkning sker i de medlemmars rätt som icke är bostadsrättshavare. Är ej annat bestämt i stadgarna, gäller att medlems rösträtt kan utövas genom ombud, att endast make eller medlem kan vara ombud samt att ingen får som ombud företräda mer än en medlem. Juridisk person företrädes av ställföreträdare eller av den som bemyndigats därtill. I stadgarna kan föreskrivas att sådant ombud får utöva rösträtt endast om han är medlem i föreningen eller enligt 72 § andra stycket ändå kan utses till ledamot av föreningens styrelse. Som bostadsrättsföreningens beslut på stämma gäller, om ej annat följer av denna lag eller bestämts i stadgarna, den mening för vilken de flesta rösterna avges. Vid lika röstetal avgöres val genom lottning medan i andra frågor den mening gäller som biträdes av ordföranden. 107 §. För giltighet av beslut på föreningsstämma gäller 1. om beslutet avser uttagande av särskilt tillskott, att det biträdes av minst två tredjedelar av de röstande; 2. om beslutet medför ändring av bostadsrätts jämförelsetal och rubbning därigenom sker i det på detta tal grundade inbördes förhållandet mellan bostadsrättshavarna, att samtliga bostadsrättshavare vilkas rätt är beroende av ändringen samtycker till beslutet eller, om sådan enighet ej kan uppnås, att minst två tredjedelar av dessa bostadsrättshavare lämnar sitt samtycke och beslutet godtages av rätten; 3. om beslutet avser upphörande av bostadsrätt som övergått till föreningen, att beslutet biträdes av minst två tredjedelar av de röstande; 4. om beslutet innebär att lägenhet som upplåtits med bostadsrätt kommer att undergå försämring av icke ringa betydelse, att bostadsrättshavaren samtycker till beslutet; 5. om beslut annars leder till väsentlig förändring av lägenheten, att bostadsrättshavaren samtycker till beslutet eller att minst två tredjedelar av de röstande förenar sig om detta; 6. om beslutet innebär utvidgning av föreningens verksamhet, att det biträdes av minst två tredjedelar av de röstande; 7. om beslutet innebär överlåtelse av föreningen tillhörigt hus, i vilket lägenhet är upplåten med bostadsrätt, att bestämmelserna om fattande av beslut om likvidation skall
40 SOU 1969:4
gälla och att dessutom minst två tredjedelar av bostadsrättshavarna i det hus som skall överlåtas samtycker till beslutet. 108 §. Inom sex månader eller den kortare tid, som kan vara bestämd i stadgarna, efter utgången av varje räkenskapsår skall hållas ordinarie föreningsstämma, på vilken styrelsen skall framlägga redovisningshandlingarna och revisionsberättelsen för det sistförflutna räkenskapsåret. De handlingar, som skall framläggas, skall under minst en vecka närmast före stämman hållas tillgängliga för medlemmarna hos föreningen. På denna föreningsstämma skall avgöras frågorna om fastställelse av balansräkningen med de ändringar eller tillägg, som kan behövas, samt om beviljande av ansvarsfrihet åt styrelseledamöterna för den tid redovisningen omfattar. Stämman skall även fatta beslut i anledning av föreningens vinst eller förlust enligt den fastställda balansräkningen. Beslut i nämnda frågor kan anstå till fortsatt stämma på viss dag minst en och högst två månader därefter. Styrelsen skall på ordinarie föreningsstämman meddela till buds stående närmare upplysningar angående förhållanden, som kan inverka på bedömandet av värdet av föreningens tillgångar, av dess ställning i övrigt och av resultatet av dess verksamhet samt av styrelsens förvaltning av föreningens angelägenheter, om det begäres av medlem och kan ske utan förfång för föreningen. Styrelsen skall även annars på föreningsstämma ge medlem upplysning efter vad nu är sagt beträffande ärende, som skall förekomma på stämman. 109 §. När styrelsen finner det lämpligt kan den kalla medlemmarna till extra föreningsstämma. Revisorerna kan, om deras granskning föranleder därtill, skriftligen med angivande av skälet begära, att styrelsen skall utlysa extra föreningsstämma att hållas så snart det kan ske med iakttagande av föreskriven kallelsetid. Efterkommer styrelsen ej inom en vecka sådan begäran, får revisorerna själva utlysa stämma. Är ej samtliga revisorer ense om att stämma skall utlysas, gäller den mening varom de flesta förenar sig eller vid lika röstetal deras mening som anser att extra stämma skall hållas. Revisor som utsetts enligt 98 § kan påkalla extra föreningsstämma, oavsett övriga revisorers mening. Extra föreningsstämma skall vidare utlysas av styrelsen, då det för uppgivet ändamål skriftligen begäres av minst en tiondel av samtliga röstberättigade eller det mindre antal som kan vara bestämt i stadgarna. 110 §. Finns ej styrelse eller underlåter styrelsen att i föreskriven ordning kalla medlemmarna till ordinarie eller till av stämma beslutad extra föreningsstämma eller har styrelsen ej senast två veckor efter begäran enligt 109 § sista stycket utlyst extra föreningsstämma att hållas så snart det kan ske med iakttagande av föreskriven kallelsetid, skall länsstyrelsen på anmälan av styrelseledamot eller röstberättigad ofördröjligen utlysa stämma. 111 §. Kallelse till föreningsstämma skall utfärdas enligt föreskrifter i stadgarna. Kallelseåtgärderna skall vara vidtagna senast två veckor före ordinarie och senast en vecka före extra stämma. Uppskjutes stämma till dag som infaller minst en månad därefter, skall kallelse enligt första stycket utfärdas till den fortsatta stämman. SOU 1969: 4
Fordras för giltigt beslut att det fattas på två på varandra följande föreningsstämmor, får kallelse till sista stämman ej ske innan första stämman hållits. Är ej någon av stämmorna ordinarie, skall minst en månad förflyta mellan dem. 112 §. I kallelsen till föreningsstämma skall anges de ärenden som skall förekomma på stämman. I kallelse till ordinarie stämma behöver dock ej särskilt anges de ärenden som enligt denna lag eller stadgarna skall företagas på denna. Om ärende som innefattar förslag till ändring av stadgarna skall förekomma, skall det huvudsakliga innehållet av ändringen anges i kallelsen. Har de ärenden, som skall företagas till behandling på föreningsstämma, särskilt meddelats medlemmarna på sätt och på tid före stämman som anges i stadgarna, gäller det som om ärendena varit upptagna i kallelsen till stämman. Ärende, som ej angivits i kallelsen till stämman eller varom meddelande ej skett enligt andra stycket, får icke företagas till avgörande vid stämman, om ej ärendet enligt denna lag eller stadgarna skall förekomma på stämman eller omedelbart föranledes av ärende som skall avgöras där. Avser ärende ej ändring av stadgarna eller utkrävande av ny eller förhöjd avgift eller föreningens trädande i likvidation eller uppgående i annan förening genom fusion, får det dock företagas till avgörande på ordinarie stämma, om tre fjärdedelar av de närvarande ger sitt samtycke till detta. Utan hinder av dessa bestämmelser får på såväl ordinarie som extra stämma fattas beslut om utlysande av extra stämma för behandling av visst ärende. 113 §. I stadgarna kan bestämmas, att föreningsstämmans befogenhet skall helt eller delvis utövas av därtill valda fullmäktige. Fullmäktig får ej väljas för längre tid än tre år. Till fullmäktig får utses endast medlem i föreningen eller den som, fastän han ej är medlem, enligt 72 § andra stycket ändå kan vara ledamot av föreningens styrelse. Fullmäktigsammanträde anses som föreningsstämma. Bestämmelserna i 102 och 105 §§, 106 § första stycket första punkten, 108-110 §§ och 112 § om föreningsmedlem tillämpas på fullmäktig.
Talan mot styrelseledamot, revisor, föreningsmedlem
eller
röstberättigad 114 §. Ansvarsfrihet skall anses beviljad styrelseledamot, om beslut därom fattats på föreningsstämma och de som röstat mot beslutet icke uppgår till minst en fjärdedel av samtliga röstberättigade. Har talan på förvaltningen under det räkenskapsår redovisningen avser ej anställts inom sex månader från det redovisningshandlingarna och revisionsberättelsen framlades på föreningsstämman, skall ansvarsfrihet anses ha blivit beviljad. Även om ansvarsfrihet blivit beviljad, kan talan anställas mot styrelseledamot på grund av åtgärd, om vars vidtagande eller betydelse för föreningen, styrelsen eller styrelseledamot uppsåtligen eller av oaktsamhet i redovisningshandlingarna eller annars till stämman eller också genom bokföringen eller annars till revisorerna lämnat i väsentliga hänseenden oriktiga eller ofullständiga upplysningar. Talan som grundas på att styrelseleda-
42 SOU 1969: 4
mot begått brottslig handling kan även annars anställas mot honom, om ej beviljad ansvarsfrihet uppenbarligen avsett även denna handling. 115 §. Har ansvarsfrihet ej beviljats styrelseledamot, kan röstberättigade, som utgör minst en fjärdedel av samtliga röstberättigade, på bostadsrättsföreningens vägnar föra talan mot honom på förvaltningen. Detsamma gäller i fråga om anställande av sådan talan som enligt 114 § får anställas utan hinder av att ansvarsfrihet blivit beviljad. Sedan talan anställts får den omständigheten, att en eller flera av de röstberättigade som väckt talan avstått från denna, ej utgöra hinder för de övriga att fullfölja talan, även om de utgör mindre än en fjärdedel av samtliga röstberättigade. Röstberättigad, som enligt första stycket anställt talan mot styrelseledamot, svarar för rättegångskostnaderna, dock med rätt att få ersättning av föreningen, i den mån kostnaderna täckes av vad som kommit föreningen till godo genom rättegången. 116 §. Har på föreningsstämma fattats beslut om anställande av talan om skadestånd enligt 160 § mot revisor eller har förslag därom på stämman biträtts av minst en fjärdedel av samtliga röstberättigade, gäller i fråga om röstberättigades rätt att på föreningens vägnar föra sådan talan och om ansvarighet för rättegångskostnader vad som föreskrives i 115 §. Talan enligt 160 § mot revisor får ej anställas sedan två år förflutit från det revisionsberättelse framlades på föreningsstämma. Mot föreningsmedlem eller röstberättigad, som ej är medlem, får föreningen ej anställa talan om skadestånd enligt 160 § sedan två år förflutit efter beslut eller åtgärd därå talan grundas. Utan hinder av andra och tredje styckena kan talan anställas som grundas på att revisor, medlem eller röstberättigad begått brottslig handling. 117 §. Försättes bostadsrättsföreningen i konkurs på ansökan, som gjorts inom två år från den stämma där redovisningshandlingarna och revisionsberättelsen framlades, får konkursboet, även om styrelseledamot blivit beviljad ansvarsfrihet, anställa talan mot honom på förvaltningen under det räkenskapsår redovisningen avser. Konkursboet får föra sådan talan även mot revisor, medlem eller röstberättigad, som icke är medlem, om föreningen försättes i konkurs på ansökan, vilken gjorts inom tid som i varje särskilt fall namnes i 116 § andra och tredje styckena. Talan enligt denna paragraf skall väckas inom sex månader från första borgenärssammanträdet eller, om tiden för anställande av talan för föreningen då ännu ej gått till ända, inom utgången av den tid. Iakttages ej denna tid, är rätten till talan förlorad.
Ändring av bostadsrättsförenings
stadgar
118 §. Beslut om ändring av bostadsrättsförenings stadgar är ej giltigt, om icke samtliga röstberättigade förenat sig om beslutet eller detta fattas på två på varandra följande föreningsstämmor och på den stämma som hålles sist biträdes, om ej annat är föreskrivet i andra stycket, av minst två tredjedelar av de röstande. SOU 1969:4
Om genom beslutet medlemmarnas skyldighet att erlägga avgifter till föreningen ökas eller bostadsrättshavares rätt till årsvinst inskränkes, fordras att på den stämma som hålles sist beslutet biträdes av minst tre fjärdedelar av de röstande. Avser ändringen att medlems rätt till föreningens behållna tillgångar vid dess upplösning inskränkes, fordras att beslutet på sista stämman biträdes av samtliga röstande. Medför beslutet att rätten att överlåta bostadsrätt inskränkes, är beslutet giltigt endast om samtliga bostadsrättshavare samtyckt till beslutet. Är för giltighet av beslut som ovan sagts något ytterligare villkor bestämt i stadgarna, skall det gälla. Har i stadgarna på grund av särskild lag eller författning eller efter Konungens medgivande intagits föreskrift att viss bestämmelse ej får ändras utan Konungens medgivande, får ej heller sådan föreskrift ändras utan sådant medgivande. 119 §. Beslut om ändring av stadgarna skall ofördröjligen anmälas för registrering av styrelsens ordförande och får ej verkställas innan registrering skett. Vid anmälningen skall fogas två avskrifter av protokoll som förts i ärendet. Klander av beslut på
föreningsstämma
120 §. Styrelse, styrelseledamot eller föreningsmedlem som anser att beslut, som fattats på föreningsstämma, ej tillkommit i behörig ordning eller annars strider mot denna lag eller bostadsrättsföreningens stadgar, kan klandra beslutet genom att väcka talan mot föreningen. Grundas talan på att beslutet icke tillkommit i behörig ordning eller att det annars kränker endast medlems rätt, skall talan väckas inom tre månader från beslutets dag. Sker det ej gäller beslutet. Har vid fattande av beslut, som skall anmälas för registrering, i denna lag eller föreningens stadgar upptagna föreskrifter om särskild röstpluralitet icke rätteligen iakttagits, gäller, även om klandertalan ej väckts, beslutet ej, om icke i strid med 153 § första stycket registrering av beslutet skett. Klandertalan som grundas på att beslut på föreningsstämma strider mot 70 § första stycket får ej väckas med mindre de som för talan utgör minst en tiondel av samtliga medlemmar. 121 §. Har klandertalan väckts, kan rätten när skäl är därtill, innan målet avgöres förordna att beslutet ej får verkställas. Ges sådant förordnande skall, om beslutet är av beskaffenhet att det bör registreras, meddelande ofördröjligen genom rättens försorg avsändas för registrering. Rättens dom, varigenom beslut på föreningsstämma upphävts eller ändrats, gäller även för de föreningsmedlemmar som ej fört talan. Likvidation
och upplösning 122 §.
Föreningsstämma kan besluta att föreningen skall träda i likvidation. Har förhållande enligt 123 § inträffat, skall beslutet fattas enligt 106 § fjärde stycket. Beslut att föreningen skall träda i likvidation gäller annars endast om samtliga röstberättigade för-
44 SOU 1969: 4
enat sig därom eller beslutet fattats på två på varandra följande föreningsstämmor, därav minst en ordinarie, och på den stämma som hålles sist biträtts av minst två tredjedelar av de röstande. Är för giltighet av beslutet något ytterligare villkor bestämt i stadgarna, skall det gälla. Har föreningsstämma beslutat att föreningen skall träda i likvidation, skall stämman välja en eller flera likvidatorer. I stadgarna kan bestämmas att en eller flera likvidatorer skall tillsättas i annan ordning för att deltaga i likvidationen tillsammans med de som valts på föreningsstämma. 123 §. Bostadsrättsförening skall träda i likvidation, när antalet föreningsmedlemmar eller bostadsrättshavare nedgått under fem och tillräckligt antal ej uppnåtts inom tre månader eller det annars inträffat förhållande, då föreningen enligt bestämmelse i stadgarna skall upphöra med sin verksamhet. Har ej på grund av anmälan enligt 131 § inom sex veckor efter det likvidationsskyldighet inträtt enligt första stycket, i föreningsregistret införts att föreningen trätt i likvidation, skall rätten, på ansökan av styrelseledamot eller föreningsmedlem och efter föreningens hörande, förklara att föreningen skall träda i likvidation. Rätten skall förelägga föreningen att inom viss tid, som ej understiger sex veckor, inge bevis till rätten om att i registret skett införing varom ovan sagts, vid äventyr att annars en eller flera likvidatorer förordnas av rätten. 124 §. Saknar bostadsrättsförening till registret anmäld behörig styrelse, kan styrelseledamot, föreningsmedlem eller borgenär samt annan, vars rätt kan vara beroende av att det finns någon som kan företräda föreningen, ansöka hos rätten om att föreningen skall förklaras skyldig att träda i likvidation. Har förhållande som avses i första stycket varat mer än ett år, skall länsstyrelsen, om den får vetskap om förhållandet, anmäla detta hos rätten. Sker ansökan eller anmälan, skall rätten ofördröjligen kalla föreningen samt föreningsmedlemmar och borgenärer som vill yttra sig i ärendet att inställa sig för rätten på utsatt dag, då frågan om föreningens trädande i likvidation skall prövas av rätten. Kallelsen skall delges föreningen på sätt om stämning i tvistemål är stadgat, om upplysning vinnes om någon med vilken delgivning kan äga rum. Genom rättens försorg skall kungörelse om kallelsen införas i Post- och Inrikes Tidningar och tidning inom den ort, där föreningens styrelse skall ha sitt säte, minst två och högst fyra månader före nämnda dag. Rätten kan, om så begäres eller annars finnes nödvändigt, förordna en eller flera sysslomän att taga föreningens egendom under vård samt bevaka dess angelägenheter och företräda föreningen till dess rätten meddelat beslut i ärendet. Styrkes ej innan ärendet företages till avgörande, att behörig styrelse finns samt att införing i registret skett, skall rätten förklara att föreningen skall träda i likvidation och förordna en eller flera likvidatorer. 125 §. Drives bostadsrättsförenings verksamhet på sätt som uppenbarligen ej motsvarar de förutsättningar, under vilka registrering skett, skall rätten, på ansökan av ombud som justitiekanslern eller länsstyrelsen utser att utföra sådan talan och efter föreningens hörande, förklara att föreningen skall träda i likvidation. Rätten skall i sådant fall förordna en eller flera likvidatorer. SOU 1969: 4
126 §. Har för bostadsrättsförening under de sista tio åren icke inkommit någon anmälan till registret och föreligger anledning till antagande att föreningen upphört med sin verksamhet, skall länsstyrelsen genom skrivelse till föreningen eller på annat lämpligt sätt förhöra sig, om föreningen består. Vinnes ej upplysning att föreningen fortfarande består, skall länsstyrelsen genom kungörelse i Post- och Inrikes Tidningar och tidning inom den ort, där föreningens styrelse skall ha sitt säte, anmana föreningen att höra av sig inom sex månader från det offentliggörande som skedde sist. Om ej före fristens utlopp erhålles upplysning att föreningen består, skall den anses upplöst och avföras ur registret. Föreligger tillförlitliga upplysningar om att föreningen upphört med sin verksamhet och ej ämnar återupptaga den, kan länsstyrelsen genast förklara att föreningen skall anses upplöst och avföra den ur registret utan att iakttaga första stycket andra punkten. 127 §. Utser bostadsrättsförening ej likvidatorer, fastän antalet föreningsmedlemmar eller bostadsrättshavare nedgått under fem och tillräckligt antal ej uppnåtts inom tre månader, är de som med vetskap om förhållandet deltar i beslut om fortsättande av föreningens verksamhet eller handlar på dess vägnar, ansvariga för uppkommande förbindelser, en för alla och alla för en, såsom för egen skuld. Om efter utgången av nämnda tid tillräckligt antal uppnås, äger dock ej ansvarighet rum för förbindelse, som uppkommer sedan det föreskrivna lägsta antalet sålunda uppnåtts. 128 §.
Likvidator skall vara myndig och, om ej för särskilt fall Konungen eller myndighet som Konungen bestämmer tillåter annat, här i riket bosatt svensk medborgare. Uppdraget att vara likvidator gäller till dess likvidationen blivit avslutad, men den som meddelat uppdraget kan när som helst entlediga likvidatorn och utse annan i hans ställe. Om likvidator som är vald på föreningsstämma entledigas eller annars avgår eller avlider eller hinder för honom att vara likvidator uppkommer enligt första stycket och suppleant ej finns, skall övriga likvidatorer ofördröjligen sammankalla föreningsstämma för val av ny likvidator. Bestämmelserna i denna paragraf om likvidator gäller i tillämpliga delar beträffande suppleant för likvidator. 129 §. Finnes förening, som enligt verkställd registrering trätt i likvidation, sedermera sakna till registret anmälda behöriga likvidatorer, skall rätten på ansökan av föreningsmedlem, borgenär eller annan, vars rätt kan vara beroende av att det finns någon som får företräda föreningen, eller på anmälan av länsstyrelsen, om det blir känt för denna, förordna likvidatorer. 130 §. Har rätten förklarat att bostadsrättsförening skall träda i likvidation, skall genom rättens försorg ofördröjligen avsändas meddelande om beslutet till länsstyrelsen för registrering. Har rätten utsett likvidator, skall underrättelse om förordnandet med angivande av hans fullständiga namn och postadress ofördröjligen avsändas till länsstyrelsen. Förordnas syssloman skall för registrering avsändas meddelande om detta med angivande av fullständigt namn och postadress. 46
131 §. Likvidatorerna skall ofördröjligen för registrering anmäla att bostadsrättsföreningen trätt i likvidation. Anmälan skall innehålla uppgift om likvidatorerna och, om suppleanter för dem utsetts, om dessa. Skall befogenhet att teckna föreningens firma ej tillkomma endast likvidatorerna gemensamt, skall vidare uppges av vilka och hur firman skall tecknas. Sker ändring beträffande de till likvidatorer eller suppleanter utsedda personerna eller i fråga om rätten att teckna föreningens firma eller ändras föreningens postadress, skall likvidatorerna ofördröjligen anmäla detta för registrering. Rätt att göra anmälan tillkommer den som beröres av anmälningen. I övrigt skall beträffande anmälan enligt första och andra styckena gälla bestämmelserna i l l §. Anmälningen skall innehålla uppgift om dagen för val eller rättens förordnande. 132 §. Likvidatorernas förvaltning och bostadsrättsföreningens räkenskaper under likvidationen skall granskas av en eller flera likvidationsrevisorer. Likvidationsrevisor utses, om ej annat föranledes av stadgarna, på den föreningsstämma vid vilken likvidatorer väljes. Har likvidatorer förordnats av rätten, skall de ofördröjligen sammankalla föreningsstämma för val av likvidationsrevisorer som ej utses i annan ordning. Likvidationsrevisor kan när som helst skiljas från uppdraget genom beslut av den som utsett honom och annan utses i hans ställe. Innehåller stadgarna ej bestämmelse om hur likvidationsrevisorer skall utses men föreskrift om hur revisorer skall utses, gäller sådan föreskrift även i fråga om likvidationsrevisorer. Bestämmelserna i 95 § sista stycket, 96, 97, 99 och 100 §§ samt 109 § andra stycket om revisor gäller i tillämpliga delar för likvidationsrevisor, om ej annat följer av bestämmelserna nedan. 133 §. Då bostadsrättsföreningen trätt i likvidation, skall styrelsen ofördröjligen avge redovisning för sin förvaltning av föreningens angelägenheter under tid, för vilken redovisningshandlingar ej förut framlagts på föreningsstämma. Likvidatorerna skall ofördröjligen överlämna redovisningshandlingarna i huvudskrift eller avskrift till revisorerna, som inom en månad skall avge revisionsberättelse och återställa handlingarna. Redovisningshandlingarna och revisionsberättelsen skall av likvidatorerna så snart det kan ske framläggas på föreningsstämma. På stämman skall behandlas frågan om beviljande av ansvarsfrihet åt styrelsens ledamöter för den tid redovisningen omfattar. I fråga om styrelsens redovisning, om revisorernas granskning och revisionsberättelsen, om handlingars framläggande och tillhandahållande, om behandlingen av frågan om ansvarsfrihet samt om anställande av talan mot styrelseledamot gäller 88-94 och 99-101 §§, 108 första och andra styckena samt 114-117 §§. 134 §. Bestämmelserna i 109 och 110 §§ om rätt för röstberättigad att begära utlysande av föreningsstämma äger motsvarande tillämpning under likvidation, varvid såsom ordinarie skall anses stämmor enligt 133, 139 och 141 §§. Om kallelse till föreningsstämma under likvidation gäller bestämmelserna om kallelse till extra stämma. Föreskrivna kallelseåtgärder skall dock vara vidtagna senast två veckor före stämma enligt 133, 139, 141 och 147 §§. SOU 1969: 4
135 §. Likvidatorerna skall ofördröj ligen söka kallelse å bostadsrättsföreningens okända bor« genärer samt upprätta och i föreningens inventariebok införa inventarium och balansräkning. Oavsett bestämmelserna i denna lag skall bokföringslagens regler lända till efterrättelse vid upprättandet av inventarium och balansräkning för förening i likvidation. Uppgift skall lämnas om storleken av inträdesavgifter, grundavgifter och upplåtelseavgifter. Likvidatorerna skall ofördröjligen överlämna ett av dem underskrivet exemplar av balansräkningen till likvidationsrevisorerna. 136 §. Likvidatorerna skall förvalta bostadsrättsföreningens angelägenheter under likvidationen. De skall så snart det kan ske förvandla föreningens egendom i penningar i den mån det behövs för likvidationen, samt betala föreningens skulder. Föreningens verksamhet får fortsättas endast i den mån det är nödvändigt för en ändamålsenlig avveckling. Likvidatorerna skall även föranstalta om skifte av föreningens behållna tillgångar, om ej annat följer av stadgarna. Likvidatorerna får ej utan särskilt, av stämman erhållet bemyndigande överlåta föreningens fasta egendom på annat sätt än genom försäljning på offentlig auktion. Har likvidatorerna förordnats enligt 125 §, får de ej heller utan stämmans särskilda bemyndigande sälja lös egendom på annat sätt än nu är sagt. Innan beslutet om förordnandet vunnit laga kraft, får likvidatorerna ej utan stämmans samtycke vidtaga några likvidationsåtgärder utan endast taga föreningens egendom under vård och bevaka dess angelägenheter. Med de jämkningar som följer av vad förut i denna paragraf eller annars är föreskrivet om likvidation, skall i fråga om likvidatorers befogenhet att företräda föreningen och om deras rättigheter och skyldigheter i övrigt i tillämpliga delar gälla bestämmelserna i denna lag om styrelse eller styrelseledamot. 137 §. Under likvidation skall bostadsrättsföreningens firma tecknas med tillägg av orden »i likvidation», och underskrivas av dem som tecknar firman. Har likvidatorerna eller annan ställföreträdare för föreningen utfärdat handling utan firmateckning enligt första stycket och framgår ej av handlingens innehåll såväl att den utfärdats på föreningens vägnar som att föreningen är i likvidation, svarar de som undertecknat handlingen för vad genom handlingen kan ha slutits, en för alla och alla för en, såsom för egen skuld. Undertecknarna skall dock ej ha sådan ansvarighet, om det framgick av omständigheterna vid handlingens tillkomst, att den utfärdades för föreningen och att denna var i likvidation, samt den till vilken handlingen ställts av föreningen får behörigen undertecknat godkännande av handlingen utan oskäligt dröjsmål efter det begäran därom framställts eller personlig ansvarighet gjorts gällande mot undertecknarna. 138 §. Likvidatorerna skall för varje räkenskapsår avge redovisning för förvaltningen av bostadsrättsföreningens angelägenheter genom att avlämna förvaltningsberättelse jämte balansräkning, avseende föreningens ställning vid räkenskapsårets utgång, samt likvidationsräkning, upptagande inkomster och utgifter under räkenskapsåret. Redovisningshandlingarna skall vara underskrivna av samtliga likvidatorer.
48 SOU 1969: 4
I förvaltningsberättelsen skall, i den mån det kan ske utan förfång för föreningen, lämnas upplysning om likvidationens gång. Har tillgångar i balansräkningen upptagits till lägre eller högre värde än i närmast föregående balansräkning, skall detta anmärkas i förvaltningsberättelsen. Har likvidationen ej avslutats inom två år, skall i nästa förvaltningsberättelse uppges de hinder som mött för detta. Inom två månader efter räkenskapsårets slut skall likvidatorerna avlämna redovisningshandlingarna i huvudskrift eller avskrift till likvidationsrevisorerna. 139 §. Inom en månad efter det redovisningshandlingarna överlämnats till likvidationsrevisorerna skall dessa till likvidatorerna avlämna berättelse över granskningen av deras förvaltning och bostadsrättsföreningens räkenskaper för räkenskapsåret samt återställa handlingarna. Revisionsberättelsen skall vara underskriven av likvidationsrevisorerna. Om berättelsens innehåll gäller i tillämpliga delar 101 §. Sedan likvidationsrevisorerna avlämnat sin revisionsberättelse till likvidatorerna, skall likvidatorerna ofördröjligen kalla till föreningsstämma för granskning av redovisningen. För redovisningshandlingarnas och revisionsberättelsens framläggande på stämman och tillhandahållande under viss tid före stämman gäller 108 § första och andra styckena. 140 §. När den i kallelsen å okända borgenärer utsatta inställelsedagen är förbi och alla kända skulder blivit betalda, skall bostadsrättsföreningens tillgångar skiftas. Är någon skuld tvistig eller ej förfallen och kan därför eller av annan orsak betalning ej ske, skall nödvändiga medel innehållas för betalning av skulden och återstoden skiftas. Sker skifte på annat sätt än nu är sagt eller lämnar innehållna medel ej tillgång till skulds betalning, är i händelse av föreningens oförmåga att fullgöra sina förbindelser den, som uppburit något vid skiftet, skyldig att återbära vad han fått. För brist, som kan uppkomma vid återbäringen, är likvidatorerna ansvariga efter de beträffande skadeståndsskyldighet i 160, 162 och 163 §§ stadgade grunderna. Anser medlem att han vid skifte ej fått vad på honom belöper, skall han vid talans förlust väcka talan mot föreningen inom tre månader efter det slutredovisning framlades på föreningsstämma. I fråga om medlems återbäringsskyldighet och om likvidators ansvarighet äger andra stycket motsvarande tillämpning. Har medlem ej inom fem år efter det slutredovisning enligt 141 § framlades på föreningsstämma anmält sig att lyfta vad han fått vid skiftet har han förlorat sin rätt. 141 §. Sedan likvidatorerna fullgjort sitt uppdrag, skall de så snart det kan ske avge slutredovisning för sin förvaltning genom att avlämna förvaltningsberättelse om likvidationens gång från likvidationens början till dess avslutande. Berättelsen skall även innehålla redogörelse för utskiftning. Vid berättelsen skall fogas redovisningshandlingar för hela likvidationstiden. Berättelsen och redovisningshandlingarna skall avlämnas till likvidationsrevisorerna i huvudskrift eller avskrift. Revisorerna skall inom en månad därefter avge en av dem underskriven revisionsberättelse över förvaltningen under likvidationen och återställa handlingarna. Om revisionsberättelsens innehåll gäller i tillämpliga delar 101 §. Sedan revisionsberättelsen avlämnats till likvidatorerna, skall dessa ofördröjligen kalla till föreningsstämma för granskning av slutredovisningen. För redovisningshandlingarnas och revisionsberättelsens framläggande på stämman och tillhandahållande under viss tid före stämman gäller 108 § första och andra styckena. SOU 1969: 4 4—814455
142 §. Då likvidatorerna fullgjort sitt uppdrag och på föreningsstämman framlagt slutredovisning för sin förvaltning, anses föreningen upplöst. Anmälan härom skall ofördröjligen göras för registrering. Vid anmälningen, som skall vara undertecknad av samtliga likvidatorer, skall fogas avskrift av protokoll som förts i ärendet samt bevis om dagen för utfärdande av kallelsen å okända borgenärer. 143 §. Föreligger anledning till antagande att bostadsrättsförening, som trätt i likvidation, saknar tillgångar eller att dessa är så ringa, att de ej förslår till bestridande av likvidationskostnaderna, kan rätten på anmälan av likvidatorerna förklara att likvidationen skall nedläggas och föreningen anses upplöst. Meddelas sådan förklaring, äger 132-142 §§ ej tilllämpning. Tillgång, som enligt vad nu sagts ej skall ingå i likvidation, skall efter rättens förordnande tillfalla allmännyttigt eller därmed jämförligt ändamål. Meddelande om förklaring enligt första stycket skall ofördröjligen avsändas för registrering genom rättens försorg. 144 §. Yppas, efter det bostadsrättsförening skall anses upplöst enligt 142 eller 143 §, tillgång för föreningen eller väckes talan mot föreningen eller uppkommer annars behov av likvidationsåtgärd, skall likvidationen fortsättas. Uppkommer i fråga om förening, som avförts ur registret enligt 126 §, behov av likvidationsåtgärd, skall på ansökan av den vars rätt beröres därav en eller flera likvidatorer förordnas av rätten. Därefter äger bestämmelserna i denna lag om likvidations verkställande tillämpning. Till den föreningsstämma, som först skall hållas efter likvidationens upptagande, skall likvidatorerna utfärda kallelse enligt stadgarnas föreskrifter. Kallelseåtgärderna skall ha vidtagits senast två veckor före stämman. Anmälan om likvidationen skall ofördröjligen göras av likvidatorerna för registrering. 145 §. Angående beslut om avträdande av bostadsrättsförenings egendom till konkurs eller om inledande för förening av ackordsförhandling utan konkurs skall meddelande samtidigt med kungörelsen om beslutet avsändas för registrering genom konkursdomarens försorg. Under konkurs företrädes föreningen såsom konkursgäldenär av styrelsen eller, om vid konkursens början sysslomän enligt 124 § eller likvidatorer var utsedda, av dessa. I behörig ordning kan dock utses styrelse i stället för sysslomän samt nya styrelseledamöter eller nya likvidatorer. När konkurs avslutats, skall konkursdomaren ofördröjligen avsända meddelande därom för registrering med angivande om överskott finns eller icke. 146 §. Om efter avslutande av bostadsrättsförenings konkurs det ej finns överskott, anses föreningen upplöst, då konkursen avslutades. Finns överskott och var föreningen ej i likvidation, då dess egendom avträddes till konkurs, skall på föreningsstämma, som ofördröjligen bör utlysas av styrelsen, beslutas, om föreningen skall fortsätta sin verksamhet eller träda i likvidation. Hade föreningen trätt i likvidation, innan dess egendom avträddes till konkurs, gäller 144 §.
50 SOU 1969: 4
147 §. Föreningsstämma kan besluta att talan skall anställas mot likvidator eller likvidationsrevisor. Enskild föreningsmedlem kan också för föreningens räkning men i eget namn föra sådan talan. I sådant fall äger bestämmelserna i 115 § sista stycket om rättegångskostnad motsvarande tillämpning. Talan får ej väckas senare än ett år från det sluiredovisningshandlingarna och revisionsberättelsen framlades på föreningsstämma. Har likvidator eller likvidationsrevisor entledigats eller annars avgått eller avlidit före likvidationens avslutande, skall dock tiden för anställande av talan räknas från den föreningsstämma, på vilken redovisningshandlingar och revisionsberättelse avseende det räkenskapsår, då avgången eller frånfället inträdde, framlades. Bestämmelserna i 114 § sista stycket, 116 § sista stycket och 117 § äger motsvarande tillämpning.
Fusion 148 §. Bostadsrättsföreningar kan träffa avtal om att den ena föreningen (överlåtande föreningen) skall uppgå i den andra föreningen (övertagande föreningen) på så sätt att dels medlemmarna i den överlåtande föreningen enligt närmare bestämmelser i avtalet blir medlemmar i den övertagande föreningen, dels den överlåtande föreningen upplöses utan likvidation samt dess tillgångar och skulder övertages av den övertagande föreningen (fusion). Fusionsavtal får ingås endast om förslag till avtal godkänts av stämman i såväl den överlåtande som den övertagande föreningen. Avtalet får ej verkställas utan rättens tillstånd. Följande handlingar skall framläggas på stämman och minst en vecka förut hållas tillgängliga för de röstberättigade: 1. fullständigt förslag till fusionsavtal mellan den överlåtande och den övertagande föreningen, 2. avskrift av föreningarnas balansräkningar, förvaltningsberättelser och revisionsberättelser för sista räkenskapsåret, 3. för varje förening en av samtliga styrelseledamöter undertecknad berättelse med redogörelse för de omständigheter som kan vara av vikt vid bedömandet av förslagets lämplighet för föreningen, samt 4. för varje förening ett av revisorerna avgivet yttrande över den i 3 angivna berättelsen såvitt den avser föreningens ställning. Har balansräkning, förvaltningsberättelse eller revisionsberättelse för sista räkenskapsåret i någon av föreningarna icke avgivits, får i stället motsvarande handlingar för föreningens näst sista räkenskapsår i avskrift framläggas på stämman och hållas tillgängliga för de röstberättigade, under förutsättning att samtidigt framlägges och hålles tillgängliga 1. en av föreningens samtliga styrelseledamöter undertecknad berättelse som i den mån det kan ske utan förfång för föreningen skall innehålla upplysning om händelser av väsentlig betydelse för föreningens ställning, vilka inträffat efter avgivandet av balansräkningen för näst sista räkenskapsåret, samt 2. ett av revisorerna i föreningen avgivet yttrande över berättelsen. 149 §. För giltighet av stämmobeslut om godkännande av förslag till fusionsavtal fordras att samtliga röstberättigade förenar sig om beslutet eller att minst två tredjedelar av de röstberättigade biträder beslutet och detta godtages av rätten. Rättens prövning, som skall grunSOU 1969:4
das på en bedömning av om fusionen kan anses vara förenlig med bostadsrättshavarnas intressen, skall vid talans förlust begäras inom en månad från dagen för beslutet. I stadgarna kan föreskrivas ytterligare villkor för giltighet av stämmobeslutet. Varje föreningsstyrelse skall inom fyra månader från det föreningens beslut om godkännande av förslaget till fusionsavtal förelåg anmäla beslutet för registrering. Har stämmobeslut klandrats eller har rättens prövning enligt första stycket begärts skall tiden för anmälan räknas från det lagakraftägande dom eller beslut föreligger. Vid anmälningen skall fogas två avskrifter av protokoll som förts i ärendet, innehållande fullständigt angivande av fusionsavtalet. Har anmälan ej gjorts inom föreskriven tid, är frågan om fusion förfallen. 150 §. Senast fyra månader efter det att registrering skett på anmälningar enligt 149 § skall såväl den övertagande som den överlåtande bostadsrättsföreningens styrelse ansöka om rättens tillstånd att verkställa fusionsavtalet. Vid ansökningen skall fogas bevis att registrering skett samt en av den överlåtande föreningens styrelse underskriven förteckning över föreningens kända borgenärer med angivande av postadress. Rätten utfärdar kallelse å den överlåtande föreningens borgenärer, både kända och okända, med föreläggande för den, som vill göra förbehåll om rätt till betalning av den överlåtande föreningen för sin fordran, att sist på viss dag, sedan sex månader förflutit, skriftligen göra anmälan därom hos rätten. Kallelsen anslås i rättens kansli sex månader före inställelsedagen samt kungöres tre gånger i Post- och Inrikes Tidningar och tidning inom den ort, där föreningens styrelse skall ha sitt säte, första gången sist fem månader och tredje gången sist två månader innan den dagen inträffar. Kronans ombudsman i orten och alla kända inländska och utländska borgenärer skall särskilt underrättas om kallelsen. Sådan underrättelse skall genom rättens försorg avsändas till inländsk borgenär minst en månad och till utländsk borgenär minst tre månader före inställelsedagen. Styrkes inför rätten, att de borgenärer, som anmält förbehåll blivit till fullo förnöjda för sina fordringar eller att säkerhet som av rätten godkännes ställts för fordringarna, skall rätten lämna tillstånd till avtalets verkställande. Om ansökan, som gjorts inom föreskriven tid, och om beslut, som meddelats i anledning av ansökningen, skall underrättelse ofördröjligen avsändas till länsstyrelsen genom rättens försorg. Rättens beslut, varigenom tillstånd givits, skall inom sex månader sedan beslutet vunnit laga kraft av båda föreningarnas styrelser anmälas för registrering. Anmälningen skall vara åtföljd av rättens beslut i huvudskrift eller avskrift, samt av lagakraftbevis. När rättens beslut om tillstånd till fusions avtalets verkställande registrerats, anses fusionen genomförd. Hör till den överlåtande föreningen pensionsstiftelse eller personalstiftelse, gäller om stiftelsens överförande till den övertagande föreningen vad i lagen den 9 juni 1967 (nr 531) om tryggande av pensionsutfästelse m. m. är stadgat. 151 §. Har bostadsrättsförening trätt i likvidation, kan utan hinder därav fusion med annan bostadsrättsförening äga rum enligt 148-150 §§. Bestämmelserna om styrelsen och dess ledamöter samt om revisorerna gäller om likvidatorerna och likvidationsrevisorerna. Registrering 152 §. Ansökan om bostadsrättsförenings registrering och anmälan för registrering skall inges eller i betalt brev med posten insändas till länsstyrelsen. Sådan ansökan eller anmälan skall vara åtföljd av stadgade avgifter. 52
SOU 1969: 4
153 §. Har vid ansökan om eller anmälan för registrering eller i fråga om upprättande av handling, som skall fogas vid sådan ansökan eller anmälan, icke iakttagits de föreskrifter, som finns meddelade för varje särskilt fall eller prövas bostadsrättsföreningens stadgar eller beslut, som anmäles för registrering, icke ha tillkommit i föreskriven ordning eller ej stå i överensstämmelse med föreskrifterna i denna lag eller annars strida mot lag eller författning eller i något viktigare hänseende ha otydlig eller vilseledande avfattning, skall registrering vägras. Är annan grund till klandertalan mot föreningsstämmobeslut enligt 120 § andra stycket än att vid beslutet i denna lag eller stadgarna upptagna föreskrifter om särskild röstpluralitet icke rätteligen iakttagits, är det dock ej hinder mot registrering sedan tid för väckande av klandertalan utgått utan att talan anställts. Registrering skall också vägras, om för registrering anmäles beslut om sådan ändring av stadgarna, att styrelsens säte skall flyttas från ett län till ett annat, och länsstyrelsen i det senare länet på förfrågan meddelar, att bostadsrättsföreningens firma jämlikt stadgandet i 9 § tredje stycket utgör hinder för föreningens upptagande i detta läns föreningsregister. Vägras registrering, skall länsstyrelsen ofördröjligen till sökanden med posten översända underrättelse om beslutet med angivande av skälen därför. Är sökanden missnöjd med beslutet, får han hos Konungen föra talan genom besvär, vilka vid äventyr av talans förlust skall inkomma inom två månader från beslutets dag. 154 §. Beviljas bostadsrättsförening registrering, skall länsstyrelsen i registret införa: 1. föreningens firma; 2. ändamålet med föreningens verksamhet och verksamhetens art; 3. den ort, där föreningens styrelse har sitt säte; 4. föreningens postadress; 5. föreningens räkenskapsår; 6. varje styrelseledamots och styrelsesuppleants samt, om annars någon ensam eller gemensamt med annan är bemyndigad att teckna föreningens firma, dennes fullständiga namn och hemvist; samt 7. av vilka och hur föreningens firma skall tecknas, om den ej tecknas endast av styrelsen. Göres efter det förening registrerats anmälan för registrering enligt denna lag, skall om registrering beviljas vad sålunda anmälts anmärkas i registret. 155 §. Företer bostadsrättsförenings registrerade firma likhet med en i handelsregister, föreningsregister, aktiebolagsregistret, filialregistret, försäkringsregistret, försäkringskasseregistret, understödsföreningsregister, sambruksföreningsregistret, bankregistret eller sparbanksregistret tidigare införd firma och lider därigenom innehavaren av sistnämnda firma förfång, kan han hos rätten föra talan om förbud för föreningen att efter viss tid använda förstnämnda firma samt om skadestånd. Menar någon annars, att en i registret verkställd inskrivning länder honom till förfång, får talan om registreringens upphävande samt om skadestånd föras vid domstol. 156 §. Har genom lagakraftagande dom förklarats, att en i registret gjord inskrivning ej bort ske eller att beslut, som registrerats, är ogiltigt eller att annars visst förhållande, varom SOU 1969:4
inskrivning skett, ej föreligger, skall på anmälan av part i registret antecknas, att på nämnda grund den tidigare anteckningen avföres ur registret. Har, sedan i registret gjorts anteckning rörande beslut om avträdande av bostadsrättsförenings egendom till konkurs eller om inledande för förening av ackordsförhandling utan konkurs, överrätt förklarat, att beslutet ej bort meddelas, skall på anmälan därom i registret göras anteckning enligt första stycket. Detsamma gäller när ackordsförhandlingen upphört, om den ej förfallit på grund av att konkurs inträffat. Vid anmälan enligt första stycket eller andra stycket första punkten skall fogas avskrift av rättens avgörande, samt i fall enligt första stycket, lagakraftbevis. I fall, som avses i andra stycket andra punkten, skall vid anmälningen fogas avskrift av protokoll eller annan handling, som visar att ackordsförhandlingen upphört efter vad där sägs. 157 §. Har ansökan enligt 150 § om rättens tillstånd att bringa fusionsavtal till verkställighet ej inkommit inom föreskriven tid eller har ansökan genom lagakraftägande beslut avslagits eller har beslutet om tillstånd icke anmälts för registrering inom stadgad tid, skall länsstyrelsen förklara frågan om fusion förfallen samt ofördröjligen med posten översända underrättelse därom till bostadsrättsföreningarna. Över beslutet om sådan förklaring får besvär anföras enligt 153 § sista stycket. Har genom lagakraftägande beslut frågan om fusion förklarats förfallen, skall i registret antecknas, att på denna grund den tidigare anteckningen rörande fusionsavtalet avföres ur registret. Vid registrering av rättens beslut om tillstånd till fusion skall antecknas, att den överlåtande föreningen är upplöst. 158 §.
Vad i registret införes, med undantag av meddelande om konkurs eller ackordsförhandling utan konkurs enligt 145 §, skall genom länsstyrelsens försorg ofördröjligen kungöras såväl i Post- och Inrikes Tidningar som i tidning utgiven i den stad där länsstyrelsen har sitt säte eller, om flera tidningar utges där, i den av dessa där allmänna påbud för staden vanligen meddelas. Om i annat fall än som avses i 156 § andra stycket i registret antecknas, att tidigare anteckning avföres ur detta, skall kungörelse därom ske efter vad ovan stadgas. 159 §. Det som enligt denna lag blivit infört eller antecknat i registret och kungjort i ortstidning skall anses ha kommit till tredje mans kännedom, om ej av omständigheterna framgår, att han varken hade eller bort ha kännedom därom. Innan sådant kungörande skett, kan det förhållande, som blivit eller bort bliva infört eller antecknat i registret, icke med laga verkan åberopas mot annan än den som visas ha ägt kännedom därom. Finns enligt Konungens bestämmande tryckt samling av anmälningar till registret, skall i fråga om behörighet att inför domstol, länsstyrelse eller överexekutor företräda bostadsrättsföreningen vad samlingen, i den mån den kommit myndigheten till hända, innehåller ha vitsord för myndigheten, om ej annat förhållande visas vara för handen.
54 SOU 1969:4
Skadestånd 160 §. Har styrelseledamot, revisor, likvidator, likvidationsrevisor eller syssloman som avses i 124 § vid fullgörandet av sitt uppdrag uppsåtligen eller av oaktsamhet tillskyndat bostadsrättsföreningen skada, är han skyldig att ersätta föreningen för skadan. Har föreningsmedlem eller röstberättigad, som ej är medlem, genom överträdelse av denna lag eller stadgarna uppsåtligen eller av grov oaktsamhet tillskyndat föreningen skada, är också han skyldig att ersätta föreningen för skadan. 161 §. Har styrelseledamot eller annan som avses i 160 § första stycket genom överträdelse av denna lag eller stadgarna uppsåtligen eller av oaktsamhet tillskyndat medlem, borgenär hos bostadsrättsföreningen eller annan tredje man skada, är han skyldig att ersätta denne för skadan. Detsamma gäller om medlem eller röstberättigad, som icke är medlem, genom sådan överträdelse uppsåtligen eller av grov oaktsamhet tillskyndat medlem, borgenär hos föreningen eller annan tredje man skada. 162 §. Är styrelseledamot eller annan ersättningsskyldig enligt 160 § första stycket eller 161 § första punkten och föreligger endast ringa oaktsamhet, kan ersättningen nedsättas, om det med hänsyn också till skadans storlek och omständigheterna i övrigt prövas skäligt. Har medlem eller röstberättigad, som icke är medlem, blivit ersättningsskyldig enligt 160 § andra stycket eller 161 § andra punkten, kan ersättningen nedsättas, om det med hänsyn till hans skuld och omständigheterna i övrigt prövas skäligt. Nedsättning efter vad nu är sagt skall ej ske, om den ersättningsskyldiges förfarande innefattade brottslig handling. 163 §. Är flera ersättningsskyldiga för skada enligt 160-162 §§, svarar de för ersättningen en för alla och alla för en. Den vars ersättningsskyldighet nedsatts enligt 162 § svarar dock endast med det nedsatta beloppet. Sinsemellan skall de taga del i ersättningens betalande efter vad med hänsyn till den större eller mindre skuld, som finnes ligga envar av dem till last, samt till omständigheterna i övrigt prövas skäligt.
Straffbestämmelser 164 §. Till böter dömes 1. den som uppsåtligen överträder förbud i 2 §; samt 2. styrelseledamot, likvidator eller annan, om han uppsåtligen upplåter bostadsrätt i strid med 24 § eller ingår förhandsavtal i strid med 24 § första stycket eller föreskriften i 29 § första stycket om utfästelse av godkänt företag. 165 §. Till böter dömes även 1. styrelseledamot, likvidator eller annan, om han uppsåtligen eller av grov oaktsamhet meddelar oriktig eller vilseledande uppgift i anmälan eller ansökan till länsstyrelsen eller i handling som fogas därvid eller i utdrag eller uppgift enligt 23 §: SOU 1969:4
2. styrelseledamot eller likvidator, om han uppsåtligen eller av grov oaktsamhet i ekonomisk plan eller handling som åberopas i plan eller fogas därvid meddelar oriktig eller vilseledande uppgift eller underlåter att taga in uppgift som uppenbarligen bör vara med, eller i handling, som hålles tillgänglig för medlemmar eller röstberättigade eller framlägges på föreningsstämma meddelar oriktig eller vilseledande uppgift; 3. styrelseledamot, om han vid upprättande av balansräkning, vinst- och förlusträkning eller förvaltningsberättelse, som avses i 88 eller 133 §, uppsåtligen eller av oaktsamhet förfar i strid med 90 §, 91 § tredje-sjunde styckena, 92 § första stycket eller 93 §; 4. likvidator, om han vid upprättande av balansräkning, likvidationsräkning eller förvaltningsberättelse enligt 135, 138 eller 141 §, uppsåtligen eller av oaktsamhet förfar i strid med dessa lagrum; 5. revisor eller likvidationsrevisor, om han i revisionsberättelse eller annan handling, som framlägges för föreningsstämma eller annorledes hålles tillgänglig för medlemmar eller röstberättigade, uppsåtligen eller av grov oaktsamhet meddelar oriktig eller vilseledande uppgift om föreningens angelägenheter eller uppsåtligen eller av grov oaktsamhet underlåter att göra anmärkning beträffande förvaltningen, trots att anledning till detta föreligger; 6. styrelseledamot eller likvidator, om han uppsåtligen eller av oaktsamhet i strid med 68 § första stycket låter verkställa utdelning till medlem eller annan; 7. revisor, likvidationsrevisor eller revisors eller likvidationsrevisors medhjälpare som, fastän han insett eller bort inse att skada därav kunnat följa, yppar något av vad vid verkställd granskning kommer till hans kännedom, utan att det med nödvändighet erfordras för fullgörande av hans uppdrag; samt 8. den som bryter mot 9 § sista stycket.
166 §. Till böter dömes även 1. styrelseledamot eller likvidator, om han underlåter att iakttaga 12 §, 21 § tredje stycket, 22 §, 94 §, 100 § sista stycket, 132 § sista stycket, jämfört med 100 § sista stycket, eller 133 § sista stycket jämfört med 100 § sista stycket; 2. styrelseledamot eller likvidator, om han underlåter att iakttaga föreskrift som beträffande anmälan för registrering är meddelad i 87, 119, 131, 142 eller 144 §; 3. styrelseledamot eller likvidator om han underlåter att till revisorer eller likvidationsrevisorer avlämna handlingar enligt 88 § andra stycket, 133 § andra stycket, 135 § sista stycket, 138 § sista stycket eller 141 § första stycket; 4. styrelseledamot eller likvidator, som försummar att fullgöra vad som stadgas i 105 § sista stycket, 136 § sista stycket, jämfört med 105 § sista stycket, eller 138 § andra stycket sista punkten eller som underlåter att iakttaga föreskrift, som beträffande framläggande av handlingar på föreningsstämma eller tillhandahållande av handlingar viss tid före stämma är meddelad i 108 § första eller andra stycket, 133 § andra eller sista stycket, 139 § andra stycket eller 141 § andra stycket; samt 5. revisor, vilken underlåter att iakttaga 101 § första stycket eller 133 § andra stycket, samt likvidationsrevisor, som försummar att iakttaga 139 § första stycket första punkten eller 141 § första stycket femte punkten.
167 §. Förseelse enligt 166 § 4 får åtalas endast av målsägande. Såsom målsägande anses såväl föreningen som varje medlen i denna. 56
SOU 1969: 4
Särskilda
bestämmelser 168 §.
Är sådan anmaning som avses i 34 §, 35 §, 56 § eller 57 § första stycket 1 avsänd i rekommenderat brev under mottagarens vanliga adress, skall styrelsen eller bostadsrättsföreningen anses ha fullgjort vad som ankommer på den. Motsvarande gäller beträffande sådant meddelande som avses i 39, 45 eller 51 §. I fall som avses i 51 § är det dock till fyllest att meddelandet är avsänt på annat ändamålsenligt sätt. 169 §. Avskrift enligt denna lag skall vara till riktigheten bestyrkt av två personer, som vid »ina namn bör ange yrke och postadress. 170 §. Bostadsrättsförening är i de mål, för vilka ej annorlunda genom lag stadgas, lydande under allmän underrätt i den ort, där styrelsen har sitt säte. 171 §. Innehåller bostadsrättsförenings stadgar förbehåll, att tvister mellan föreningen och styrelsen, styrelseledamot, likvidator, föreningsmedlem eller röstberättigad, som ej är medlem, skall hänskjutas till avgörande av skiljemän, har sådant förbehåll samma verkan som tillkommer skiljeavtal. Om påkallande av förbehållets tillämpning gäller bestämmelserna i denna lag om talans väckande och om delgivning. Vill styrelsen föra klandertalan mot beslut av föreningsstämma, skall styrelsens rätt till talan anses bevarad, om den i 86 § andra stycket nämnda stämman blivit inom klandertiden utlyst att hållas så snart det kan ske med iakttagande av föreskriven kallelsetid. Förbehåll enligt första stycket eller avtal mellan förening och förhandstecknare att framtida tvist med anledning av förhandsavtalet skall hänskjutas till avgörande av skiljemän utan bestämmelse om rätl för parterna att klandra skiljedomen får ej göras gällande i fråga om bostadsrättshavarens eller förhandstecknarens rätt eller skyldighet att tillträda eller behålla lägenheten eller beträffande fastställande av hyresvillkor. 172 §. Om part ej godtar hyresnämnds beslut, får parten klandra beslutet genom att väcka talan mot andra parten inom tre veckor från det parten erhöll del av beslutet. Klandras icke beslutet inom denna tid, är parts rätt till talan förlorad. Klandertalan upptages av domstol som anges i 3 kap. 72 § första stycket första punkten lagen den 14 juni 1907 (nr 36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom. Tvisten får återförvisas till hyresnämnden. Talan får ej föras mot underrätts dom i fråga om fastställelse av hyresvillkor. Vardera parten svarar för sin rättegångskostnad i underrätten, i den mån annat ej följer av 18 kap. 6 § rättegångsbalken.
Övergångsbestämmelser 1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1971. Genom lagen upphäves, med den begränsning som följer av bestämmelserna nedan, lagen den 25 april 1930 (nr 115) om bostadsrättsföreningar. 2. Bestämmelsen i 2 § första stycket utgör ej hinder för den, som den 1 juli 1930 SOU 1969:4
drev verksamhet som avses i nämnda stadgande, att fortsätta verksamheten beträffande hus som då tillhörde honom. 3. Bestämmelsen i 2 § andra stycket utgör ej hinder för förening eller aktiebolag, som innan lagen trätt i kraft haft rätt att upplåta andelsrätt med vilken följer rätt att för begränsad tid besitta eller hyra lägenhet i föreningen eller bolaget tillhörigt hus, att upplåta andelsrätt avseende lägenhet i huset. Även i annat fall får förening eller bolag, som innan lagen trätt i kraft drivit verksamhet i vilken ingår upplåtelse av andelsrätt som avses i 2 § andra stycket, efter tillstånd av Konungen fortsätta sin verksamhet. Har föreningen eller bolaget ingivit ansökan härom före ikraftträdandet, får verksamheten forsättas i avvaktan på beslutet. 4. För bostadsrättsförening som registrerats enligt äldre lag gäller nya lagen, om ej annat följer av 5-19 nedan. 5. Saknas i stadgarna föreskrift som avses i 7 § 15 senare ledet, skall vid föreningens upplösning med föreningens behållna tillgångar förfaras enligt 62 § lagen den 25 april 1930. 6. Bestämmelserna om förhandsavtal, förhandstecknare och teckningsrätt gäller ej beträffande rättsförhållande som tillkommit innan lagen trätt i kraft. 7. Har teckningslista utfärdats, gäller äldre lag beträffande upplåtelse av bostadsrätt till utbjudna lägenheter. 8. Har bostadsrättshavare överlåtit sin bostadsrätt eller avlidit innan lagen trätt i kraft eller har hans äktenskap gått åter eller boskillnad, hemskillnad eller äktenskapsskillnad vunnits dessförinnan, gäller äldre lag i fråga om bostadsrättens övergång. 9. Innehåller stadgarna bestämmelse om beräkning av ersättning för bostadsrätt vid överlåtelse, gäller bestämmelsen även om grunder för beräkningen ej angivits enligt 36 §. 10. Innehåller stadgarna förbehåll om att vid övergång av bostadsrätt föreningen eller medlemmarna skall vara berättigade att lösa bostadsrätten, äger förbehållet tillämpning även sedan lagen trätt i kraft, beträffande lägenhet som är avsedd att helt eller till icke oväsentlig del användas såsom bostad dock längst till och med den 31 december 1975. Kan överenskommelse ej träffas om lösens belopp och innehåller stadgarna ej förbehåll om storleken av beloppet eller sättet för dess bestämmande gäller 38 § andra stycket i tillämpliga delar. 11. Har bostadsrätt upplåtits enligt äldre lag äger samma lag tillämpning även i fråga om bostadsrättshavårens rättigheter och skyldigheter på grund av att lägenheten vid tillträdet ej är i det skick bostadsrättshavaren kan fordra eller att bostadsrättsha våren ej får tillträde till lägenheten i rätt tid. 12. Skadas lägenhet eller uppstår på annat sätt innan nya lagen trätt i kraft hinder eller men i bostadsrättshavarens nyttjanderätt, äger äldre lag tillämpning i fråga om bostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter i anledning av det inträffade förhållandet. 13. Har förhållande som åberopas för nyttjanderättens förverkande inträffat före lagens ikraftträdande äger äldre lag tillämpning i fråga om föreningens rätt att skilja bostadsrättshavaren från lägenheten. 14. Föreskrives vid lagens ikraftträdande i stadgarna att medlem skall tillhöra viss sammanslutning, inneha anställning i visst företag eller uppfylla annat liknande villkor, gäller i stället för 57 § första stycket 7 att nyttjanderätten till lägenheten är förverkad om bostadsrättshavaren efter lagens ikraftträdande ej längre uppfyller villkoret. Förverkande skall anses ske enligt nyssnämnda lagrum. Vad nu sagts skall dock ej gälla längre än till och med den 31 december 1975. 15. Har på grund av att bostadsrättsföreningens hus överlåtits bostadsrätt upphört före lagens ikraftträdande äger äldre lag tillämpning i fråga om bostadsrättshavarens rätt till ersättning för bostadsrätten och rätt till lägenhet som tillträtts. 58
SOU 1969: 4
16. Har beslut av föreningsstämma fattats innan lagen trätt i kraft, skall i fråga om beslutet, om klander därav samt om beslutets registrering och verkställande äldre lag tilllämpas. 17. I stället för 123 § första stycket och 127 § äger motsvarande bestämmelser i äldre lag om skyldighet för bostadsrättsförening att träda i likvidation och om ansvarighet för uppkommande förbindelser alltjämt tillämpning. 18. Bestämmelsen i 171 § andra stycket gäller ej förbehåll vars tillämpning påkallats innan lagen trätt i kraft. 19. Skall enligt bestämmelserna ovan föreskrift i äldre lag gälla och är i samma lag överträdelse av föreskriften belagd med straff, äger även denna straffbestämmelse tilllämpning. 20. Förekommer i lag eller särskild författning hänvisning till lagrum, som ersatts genom bestämmelse i denna lag, gäller i stället den bestämmelsen.
Förslag till Lag om ändring i lagen den 14 juni 1907 (nr 36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom Härigenom förordnas, att 3 kap. 1, 35 och 46 §§ lagen den 14 juni 1907 om nyttjanderätt till fast egendom skall erhålla ändrad lydelse på sätt nedan anges. (Nuvarande lydelse)
(Föreslagen lydelse) 3 KAP. 1 §•
Detta kapitel Med bostadslägenhet Förbehåll som Om upplåtelse av lägenhet under nyttjanderätt för obegränsad tid finns bestämmelser i lagen den 25 april 1930 (nr 115) om bostadsrättsföreningar.
än jordbruk, såsom bostad, annat anges. Om upplåtelse av lägenhet under nyttjanderätt för obegränsad tid och om upplåtelse av lägenhet, som avses med avtal om framtida upplåtelse av bostadsrätt, till nyttjande åt den som med bostadsrättsförening ingår sådant avtal finns bestämmelser i bostadsrättslagen den (nr ) .
35 §• Hyresgästen får överlåta hyresrätten till Hyresgästen får överlåta hyresrätten till bostadslägenhet i syfte att genom byte er- bostadslägenhet i syfte att genom byte erhålla bostad i annan under hyres- eller bo- hålla bostad i annan under hyres-, bostadsstadsrätt upplåten lägenhet, om hyresnämn- eller teckningsrätt upplåten lägenhet, om hyden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådant resnämnden lämnar tillstånd till överlåteltillstånd skall lämnas, om hyresgästen har sen. Sådant tillstånd skall lämnas, om hyresbeaktansvärda skäl för bytet och detta kan gästen har beaktansvärda skäl för bytet äga rum utan påtaglig olägenhet för hyres- och detta kan äga rum utan påtaglig olägenvärden. Har hyresgästen erhållit lägenheten het för hyresvärden. Har hyresgästen ergenom byte och innehaft lägenheten mindre hållit lägenheten genom byte och innehaft än tre år, får tillstånd dock lämnas endast lägenheten mindre än tre år, får tillstånd dock lämnas endast om synnerliga skäl föom synnerliga skäl föreligger. religger. 60
SOU 1969: 4
(Nuvarande lydelse) Första stycket 4. upplåtaren innehar lägenheten med bostadsrätt, 5. hyresförhållandet ej
(Föreslagen lydelse) i tvåfamiljshus, 4. upplåtaren innehar lägenheten med bostads- eller teckningsrätt, i följd.
46 §. Om hyresvärden hyresförhållandet upphör, 6. hyresavtalet avser lägenhet i en- eller 6. hyresavtalet avser lägenhet i en- eller tvåfamiljshus eller lägenhet som upplåtaren tvåfamiljshus eller lägenhet som upplåtaren innehar med bostadsrätt och upplåtaren har innehar med bostads- eller teckningsrätt och sådant intresse att förfoga över lägenheten upplåtaren har sådant intresse att förfoga att hyresgästen skäligen bör flytta, över lägenheten att hyregästen skäligen bör flytta, 7. hyresförhållandet beror hyresförhållandet upphör, Om hyresvärdens sådan förlängning.
Denna lag träder i kraft den 1 januari 1971.
Förslag till Lag om ändring i utsökningslagen Härigenom förordnas, att 111, 133 och 192 §§ utsökningslagen skall erhålla ändrad lydelse på sätt nedan anges. (Nuvarande lydelse)
(Föreslagen lydelse)
111 §• Nyttjanderätt och dem utsattes. Är bostadsrätt upplåten, skall beträffanÄr bostadsrätt upplåten eller har åt förde denna i borgenärsförteckningen endast handstecknare upplåtits nyttjanderätt till läanmärkas den rätt att kvarbo, som enligt genhet som avses med förhandsavtalet, skall 55 § lagen om bostadsrättsföreningar till- beträffande rättigheten i borgenärsförteckkommer bostadsrättshavaren. ningen endast anmärkas den rätt att kvarbo, som enligt 62 eller 66 § bostadsrättslagen den (nr ) tillkommer bostadsrättshavaren eller förhandstecknaren. 133 §. Köparen äger Sedan köparen Vid köpares Angående verkan Huru i fråga om bostadsrättshavare skall anses är särskilt stadgat.
hyresgäst uppsäges. mot köparen. nu sagts. motsvarande tillämpning. Huru i fråga om bostadsrättshavare och förhandstecknare skall anses är särskilt stadgat.
192 §. Vägrar arrendator Vad sålunda stadgats om arrendator eller hyresgäst skall ock i tillämpliga delar gälla om bostadsrättshavare. Om rätt
är förverkad. Vad sålunda stadgats om arrendator eller hyresgäst skall ock i tillämpliga delar gälla om bostadsrättshavare eller förhandstecknare. 191 § sägs.
Denna lag träder i kraft den 1 januari 1971. 62
SOU 1969: 4
Förslag till Lag om ändring i lagen den 28 maj 1968 (nr 349) om hyresnämnder Härigenom förordnas, att 1, 12 och 17 § i lagen den 28 maj 1968 om hyresnämnder skall erhålla ändrad lydelse på sätt nedan anges. (Nuvarande lydelse)
(Föreslagen lydelse) 1 §•
Hyresnämnd som 2. pröva tvist om överlåtelse av hyresrätt enligt 3 kap. 34—36 §, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 3 kap. 40 §, förlängning av hyresavtal eller villkor för sådan förlängning enligt 3 kap. 49 §, förstagångshyra enligt 3 kap. 55 § eller uppskov med avflyttning enligt 3 kap. 59 §, allt nyssnämnda lag,
3. pröva frågan om godkännande av överenskommelse som avses i 3 kap. 45 eller 56 § nämnda lag, 4. vara skiljenämnd Ärende upptages 12 Har parterna I ärende som nämnden, har att avgöra genom skiljedom gäller bestämmelserna i lagen om skiljemän, i den mån ej annat följer av denna lag. Vardera parten svarar för sin kostnad i hyrestvist som avses i 3 kap. 49 eller 55 § lagen om nyttjanderätt till fast egendom.
i hyrestvist, 2. pröva tvist om överlåtelse av hyresrätt enligt 3 kap. 34—36 §, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 3 kap. 40 §, förlängning av hyresavtal eller villkor för sådan förlängning enligt 3 kap. 49 §, förstagångshyra enligt 3 kap. 55 § eller uppskov med avflyttning enligt 3 kap. 59 §, allt nyssnämnda lag, eller om hyresvillkor enligt 26, 30, 62 eller 66 § bostadsrättslagen den (nr ) , 3. pröva frågan om godkännande av överenskommelse som avses i 3 kap. 45 eller 56 § lagen om nyttjanderätt till fast egendom, i hyrestvist. är belägen. §• inför nämnden. I ärende som nämnden har att avgöra genom skiljedom gäller bestämmelserna i lagen om skiljemän, i den mån ej annat följer av denna lag. Vardera parten svarar för sin kostnad i hyrestvist som avses i 3 kap. 49 eller 55 § lagen om nyttjanderätt till fast egendom eller i 26, 30, 62 eller 66 § bostadsrättslagen. 63
(Nuvarande lydelse)
(Föreslagen lydelse)
17 §. Om rätt för part att klandra beslut av hyOm rätt för part att klandra beslut av resnämnd finns bestämmelser i 3 kap. 71 § hyresnämnd finns bestämmelser i 3 kap. lagen om nyttjanderätt till fast egendom. 71 § lagen om nyttjanderätt till fast egendom och 172 § bostadsrättslagen. Mot hyresnämnds första stycket. Besvären skall ej föras. Undanröjes hyresnämnds av nämnden.
Denna lag träder i kraft den 1 januari 1971.
64 SOU 1969: 4
Förslag till Lag om ändrad lydelse av 6 § lagen den 20 december 1946 (nr 807) om handläggning av domstolsärenden Härigenom förordnas, att 6 § lagen den 20 december 1946 om handläggning av domstolsärenden skall erhålla ändrad lydelse på sätt nedan anges. (Nuvarande lydelse)
(Föreslagen lydelse) 6 §.
Underrätt vare Vid annan —
5. förvaltning av stiftelse eller utseende av huvudmän i sparbank; 6. förordnande eller entledigande av god man eller annan för fullgörande av särskilt uppdrag i andra fall än ovan sagts och ärendet är tvistigt; 7. bestämmande av arvode; 8. tillstånd till försäljning av samfälld egendom enligt lagen om samäganderätt, underställning av delägares beslut eller meddelande av särskilda föreskrifter angående god mans förvaltning enligt lagen om förvaltning av bysamfälligheter och därmed jämförliga samfällda ägor och rättigheter, föreskrifter jämlikt 24 § lagen om rätt till fiske angående nyttjande av samfällt fiske eller intagande i rättens protokoll av förening enligt lagen om ägofred; 9. medgivande av undantag enligt 2 kap. SOU 1969: 4 5—814455
- lagfaren domare, till fusion; 5. tillstånd till upplåtelse i andra hand av lägenhet som innehaves med bostadseller teckningsrätt eller godtagande av beslut om ändring av bostadsrätts jämförelsetal eller om godkännande av förslag till fusionsavtal; 6. förvaltning av stiftelse eller utseende av huvudmän i sparbank; 7. förordnande eller entledigande av god man eller annan för fullgörande av särskilt uppdrag i andra fall än ovan sagts och ärendet är tvistigt; 8. bestämmande av arvode; 9. tillstånd till försäljning av samfälld egendom enligt lagen om samäganderätt, underställning av delägares beslut eller meddelande av särskilda föreskrifter angående god mans förvaltning enligt lagen om förvaltning av bysamfälligheter och därmed jämförliga samfällda ägor och rättigheter, föreskrifter jämlikt 24 § lagen om rätt till fiske angående nyttjande av samfällt fiske eller intagande i rättens protokoll av förening enligt lagen om ägofred; 10. medgivande av undantag enligt 2 kap.
(Nuvarande lydelse) 82 § lagen om nyttjanderätt till fast egendom; eller 10. dödande av förkommen handling. Skall i häradsrätt nämnd deltaga, vare häradsrätten i ärende, som avses i andra stycket 2, 3, 6, 7, 9 eller 10 eller angår intagande i rättens protokoll av förening varom under 8. förmäles, domför med tre i nämnden, dock ej då fråga är om tillstånd till viss förvaltningsåtgärd eller talan mot överförmyndares beslut.
(Föreslagen lydelse) 82 § lagen om nyttjanderätt till fast egendom; eller 11. dödande av förkommen handling. Skall i häradsrätt nämnd deltaga, vare häradsrätten i ärende, som avses i andra stycket 2, 3, 7, 8, 10 eller 11 eller angår intagande i rättens protokoll av förening varom under 9. förmäles, domför med tre i nämnden, dock ej då fråga är om tillstånd till viss förvaltningsåtgärd eller talan mot överförmyndares beslut.
Denna lag träder i kraft den 1 januari
66 SOU 1969: 4
Allmän motiverin 1
1.1 Allmänt om rättsföreningar
ets utveckling
bostadsföreningar-bostads-
ga bostadsföreningarna har skett efter två linjer. Vissa föreningar har upplåtit lägenSträvandena att genom samverkan i för- heterna genom uthyrning - hyresföreningar eningar tillgodose behovet av bostäder går i - medan andra har utlämnat lägenheterna Sverige långt tillbaka i tiden. Sålunda bilda- med ständig besittningsrätt - besittningsdes under den svåra bostadsnöden på 1870- rättsföreningar. talet en del byggnads- och bostadsföreningar Bostadsföreningarna har tillkommit i enmed syfte att bereda medlemmarna möjlig- lighet med vid varje tid gällande lagar för heter att på skäliga villkor förvärva bo- ekonomiska föreningar, dvs. lagen den 28 stadslägenheter.* Under de följande decen- juni 1895 (nr 66) om registrerade föreningar nierna gjordes, ofta för att råda bot på me- för ekonomisk verksamhet, lagen den 22 juni ra tillfälliga svårigheter på bostadsmarkna- 1911 (nr 55) om ekonomiska föreningar den, olika försök och ansträngningar för att samt, i den mån några bostadsföreningar i föreningsformen skaffa bostäder åt bo- bildats under senare år, den nu gällande lastadssökande, men först i slutet av 1910- gen den 1 juni 1951 (nr 308) om ekonomistalet och i början av 1920-talet fann man ka föreningar, FL. sådana organisationsformer att förutsättGenom tillkomsten av 1895 års lag fastningar skapades för att inom föreningsväsenslogs att de ekonomiska föreningarna skulle det fortlöpande verka för byggandet av govara självständiga bärare av rättigheter och da och billiga bostäder. 2 skyldigheter. Dessutom reglerades medlemAv intresse är de bostadsföreningar som marnas ansvarighet för föreningarnas förbinunder årens lopp bildats med huvudsakligt syfte att upplåta bostäder åt sina medlem1 Den första bostadsföreningen synes ha mar i hus som förvärvats eller uppförts av varit Arbetarnas bostadsförening, som bildades i Göteborg år 1872. Föreningen upplöstes år föreningarna och förvaltats av dem, alltså 1898. Den hade då uppfört lägenheter för 4 000 s. k. egentliga bostadsföreningar. Som så- personer. 2 dana föreningar har emellertid räknats även 1 någon utsträckning kom även aktiebolagsformen att användas för verksamhet motsvaranfastighetsföreningar som haft samma syften de bostadsföreningarnas. Vid slutet av år 1927 hade som ovannämnda bostadsföreningar.» Utan- sålunda 36 sådana aktiebolag tillkommit och av för framställningen faller däremot sådana dessa hade minst 15 bildats under 1880-talet men inget tillkommit efter år 1923 (bostadsbostads- eller fastighetsföreningar, som en- föreningssakkunnigas utlåtande jämte utkast dast tillkommit för att tillgodose enskilda till lag med särskilda bestämmelser om vissa SOU 1928: 16 s. 67 och 72). personers eller företags privatekonomiska bostadsföreningar, 3 Jfr Kooperativ verksamhet 1966, Sveriges intressen. Bostadsupplåtelserna i de egentli- officiella statistik 1968 s. 60. SOU 1969: 4
delser. Lagen innehöll däremot inte bestämmelser varigenom några närmare riktlinjer för föreningarnas verksamhet drogs upp. 1911 års lag innebar i förevarande avseenden inte några förändringar. 1 Enligt 1951 års lagstiftning kan som ekonomisk förening endast registreras förening som har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom sådan ekonomisk verksamhet, i vilken medlemmarna själva deltar som avnämare eller leverantörer eller genom att t. ex. begagna föreningens tjänster. En förenings verksamhet måste alltså vara kooperativ. För att trygga föreningsmedlemmarnas rätt till sina bostäder och bereda allmänheten skydd mot osunda bostadsföretag tillkom som en speciallag till den allmänna föreningslagen lagen den 25 april 1930 (nr 115) om bostadsrättsföreningar, BRL. Enligt denna lag äger endast föreningar som bildats i överensstämmelse med lagens föreskrifter, dvs. bostadsrättsföreningar, rätt att driva verksamhet med ändamål att i föreningarnas hus åt medlemmarna upplåta bostäder eller andra lägenheter under nyttjanderätt för obegränsad tid. För att förhindra förväxling med bostadsrättsföreningar äger efter den 1 juli 1930, då BRL trädde i kraft, vanliga bostadsföreningar inte längre rätt att åt sina medlemmar upplåta lägenheter under nyttjanderätt annorledes än för bestämd tid. Enligt övergångsbestämmelserna till BRL skall lagen inte tillämpas på förening som registrerats före lagens ikraftträdande och därefter inte registrerats som bostadsrättsförening. Har någon, bostadsförening eller annan, före angivna dag bedrivit verksamhet som enligt BRL är förbehållen bostadsrättsförening får han enligt övergångsbestämmelserna också fortsätta verksamheten beträffande hus som då tillhörde honom. Några exakta uppgifter om det antal bostadsföreningar som inregistrerats och nu är verksamma kan inte lämnas. Enligt den till de bostadsföreningssakkunnigas utlåtande med utkast till lag med särskilda bestämmelser om vissa bostadsföreningar foga-
de, inom socialstyrelsen verkställda utredningen angående bostadsföreningar och närstående sammanslutningar fanns i slutet av år 1927 något över 900 bostadsföreningar (SOU 1928: 16 s. 69). Vid utgången av år 1946 uppgick enligt utredningen för översyn av lagstiftningen av ekonomiska föreningar antalet bostadsföreningar till 5 610 (SOU 1949:17 s. 62). I detta antal torde emellertid ha ingått ett betydande antal föreningar som inte var kooperativa föreningar utan endast särskilda rättssubjekt bildade av enskilda personer och företag för förvärv av fastigheter för uthyrning av lägenheter. Dessa föreningar lär efter hand i stor utsträckning ha upplösts främst på grund av de för föreningarna ogynnsamma beskattningsreglerna. Vad beträffar antalet bostadsrättsföreningar har kommittén från de vid länsstyrelserna förda föreningsregistren införskaffat uppgifter varav framgår att vid utgången av år 1965 antalet inregistrerade bostadsrättsföreningar uppgick till 7 997 (bilaga 1). Vidare kan upplysas att under treårsperioden 1964-1966 inregistrerats 706 bostadsrättsföreningar varav 138 under år 1966. Med hänsyn till bestämmelsen i 11 § BRL om att bostadsrättsförening inte får upplåta bostadsrätt förrän länsstyrelsen mottagit ekonomisk plan för föreningens verksamhet2 är vidare av intresse att vid utgången av år 1965 fanns 5 584 inregistrerade bostadsrättsföreningar, för vilka ekonomiska planer mottagits av länsstyrelserna. Det kan finnas flera anledningar till att så många som 2 413 föreningar inte hade ekonomiska planer som mottagits av länsstyrelserna. Ett betydande antal av föreningarna var säkerligen sådana som bildats för att vid behov kunna användas eller som förvärvat mark 1 Både 1895 och 1911 års lagar om ekonomiska föreningar tillkom i anslutning till lagar om aktiebolag, 1895 och 1910 års lagar om aktiebolag. 1911 års föreningslag innebar i förhållande till 1895 års lag endast sådana formella och sakliga ändringar som ansågs nödvändiga för att viss önskvärd överensstämmelse mellan aktiebolagsoch föreningslagarna skulle uppnås. K 2 Enligt lagen den 19 juni 1942 (nr 430) om kontroll av upplåtelse och överlåtelse av bostadsrätt m. m., BoKoL, skall vidare ekonomisk plan för bostadsrättsförening på ort där lagen den 19 juni 1942 (nr 429) om hyresreglering m. m., HyReL, gäller, godkännas av hyresnämnden, innan den får tas emot av länsstyrelsen.
SOU 1969: 4
för bebyggelse som ännu inte kunnat påbörjas. En annan stor grupp utgjorde de föreningar som väl börjat bygga sina hus men inte kommit så långt att de ekonomiska planerna kunnat uppgöras. Antalet föreningar för vilka ekonomiska planer mottagits under treårsperioden 19641966 var 637, varav 214 under år 1966. 1.2 Organisationer
och företag
Antalet bostadsföreningar var ganska begränsat så länge föreningarna i huvudsak bildades av dem som ville erhålla lägenheter i de hus som föreningarna skulle bygga. Varje förening var ett isolerat företag. De erfarenheter som gjordes togs inte till vara och någon planering för bildande av nya föreningar förekom inte. För den fortsatta utvecklingen kom utbildandet av särskilda organisationsformer att bli av avgörande betydelse. Med hänsyn härtill redogörs i det följande för vissa organisationer och företag som genom sin verksamhet spelat en väsentlig roll för bostadsrättsinstitutets utveckling. 1.2.1 HSB De svårigheter som i olika avseenden uppstod på bostadsmarknaden under det första världskriget föranledde hyresgästerna att organisera sig för att bättre kunna tillvarata sina intressen. Under år 1917 bildades sålunda i Stockholm, Göteborg och Västerås hyresgästföreningar som snart fick efterföljare i andra större städer. För att samordna föreningarnas arbete och ge möjlighet till samlat uppträdande bildades år 1923 Hyresgästernas Riksförbund. Vid de diskussioner som fördes i hyresgästföreningarna framkom tanken att om några radikala förbättringar skulle kunna uppnås på bostadsmarknaden hyresgästerna borde engagera sig för att själva bygga och förvalta bostäder och andra lägenheter. På förslag av Hyresgästföreningen i Stockholm bildades därför år 1923 Hyresgästernas Sparkasse- och Byggnadsförening i Stockholm. 1 Föreningen följdes av liknande föreningar i Göteborg, Malmö och VäsSOU 1969: 4
terås. Nämnda år bildades även Hyresgästernas Sparkasse- och Byggnadsföreningars Riksförbund u. p. a. HSB var i flera avseenden något principiellt nytt. Organisationen grundades på konsumentkooperativa principer. Den skulle styras av medlemmarna som envar skulle ha en röst. Vad som i första hand skulle tillgodoses var att de villkor på vilka lägenheterna upplåts till medlemmarna och fick utnyttjas av dem blev så goda som möjligt. Lägenheterna skulle därför få nyttjas av medlemmarna under obegränsad tid och avgifterna för nyttjanderätten skulle beräknas efter de faktiska kostnaderna. För att säkra kapitalbehovet skulle inom HSB sparande samordnas med byggande. Erfarenheterna vid uppförandet av husen skulle tillvaratas genom att byggandet av husen skulle handhas av HSB-f öreningarna som bl. a. skulle fungera som byggnadsförenihgar. 2 För att stärka samhörigheten och solidariteten med övriga medlemmar skulle varje bostadsförening och senare bostadsrättsförening under visst antal år bidra till den egna HSB-föreningens kapitalbildning. HSB är således organisatoriskt uppbyggt med tre led, nämligen 1. bostadsrättsföreningar 2. HSB-föreningar 3. riksförbundet. De olika leden är förenade med varandra på det sättet att alla bostadsrättsföreningar inom en viss HSB-förenings verksamhetsområde är förvaltningsmässigt anslutna till denna förening och alla HSB-föreningar är medlemmar i riksförbundet. En bostadsrättsförening inom HSB har till ändamål att efter förvärv och uppförande av fastighet förvalta denna och åt vissa av sina medlemmar upplåta bostäder eller andra lägenheter under nyttjanderätt för obegränsad tid. 1 Sju år tidigare eller år 1916 bildades Stockholms Kooperativa Bostadsförening ek.för. Se vidare avsnitt 3.3. 2 En HSB-förening benämns i förhållande till en viss bostadsrättsförening ofta som »byggnadsföreningen». Tidigare användes för HSBföreningen också uttrycket »moderföreningen».
Bostadsrättsföreningens medlemmar är dels HSB-föreningen samt ledamöterna och suppleanterna i dess styrelse, dels personer som vunnit inträde i bostadsrättsföreningen. Inträde kan erhållas av person som tecknat sig för eller övertagit bostadsrätt i bostadsrättsföreningens hus och dessförinnan antagits till medlem i HSB-föreningen. I bostadsrättsföreningen är föreningsstämman den högsta myndigheten. Varje medlem äger utöva sin rösträtt vid stämman (direkt representation). Bostadsrättsföreningens angelägenheter handhas av en styrelse om fem ledamöter, av vilka fyra utses av föreningsstämman och en utses av styrelsen för HSBföreningen. Verkställande ledamot i bostadsrättsföreningens styrelse är vicevärden, som utses av styrelsen. Dennas förvaltning och bostadsrättsföreningens räkenskaper granskas av två revisorer, av vilka en utses av föreningsstämman och den andre skall utgöras av HSB:s Riksförbunds revisionsbyrå. Vad angår själva bildandet av en bostadsrättsförening inom HSB tillgår detta vanligen på det sättet att då en HSB-förening funnit behov föreligga av lägenheter avsedda att upplåtas med bostadsrätt styrelseledamöterna i föreningen bildar en bostadsrättsförening. I denna fungerar HSB-föreningens styrelseledamöter jämväl som styrelse. Bostadsrättsföreningen förvärvar tomt för föreningens hus. Ibland kan förvärvet ske från HSB-organisationen, som kan ha skaffat lämplig mark för bebyggelse på längre sikt. Bostadsrättsföreningen uppdrar sedan genom ett särskilt avtal åt HSB-föreningen att ombesörja uppförandet av bostadsrättsföreningens hus och att därvid i allt företräda bostadsrättsföreningen. Först sedan huset uppförts, klarhet erhållits beträffande den slutliga belåningen av fastigheten, den ekonomiska planen upprättats och i förekommande fall godkänts av hyresnämnd samt mottagits av länsstyrelsen, blir de som skall ha bostadsrättslägenheterna medlemmar i föreningen och lägenheterna upplåts med bostadsrätt. Med hänsyn till den försening av upprättandet och godkännandet av de ekonomiska planerna som bestämmelserna i BoKoL medfört har en bostadsrättshavare ofta
två eller tre år före bostadsrättsupplåtelsen tecknat avtal med bostadsrättsföreningen om att förvärva bostadsrätt till viss lägenhet, för vilken han i egenskap av s. k. förhandstecknare betalt förskott på grundavgiften och som han också flyttat in i. För att god kontakt skall uppnås mellan de boende och bostadsrättsföreningen utses som regel bland förhandstecknarna en förvaltningskommitté. Sedan i anslutning till bostadsrättsupplåtelsen val av ny styrelse förrättats är organisationen av bostadsrättsföreningens verksamhet helt genomförd. En HSB-förening har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att inom föreningen uppsamla sparmedel och uppta lån för att bereda medlemmarna bostäder och lokaler, att biträda med förvaltningen av dessa, att i övrigt verka för produktion av goda bostäder samt att utöva annan därmed sammanhängande verksamhet. Varje fysisk eller juridisk person kan vinna medlemskap i föreningen. För medlemskap fordras att medlemmen deltar i föreningen med minst en andel - varje andel är på 50 kr. - och att han även är medlem i sådan till Hyresgästernas Riksförbund ansluten hyresgästförening som kan finnas på orten och som antagit detta riksförbunds normalstadgar. Vid inträdet i föreningen skall medlemmen härjämte erlägga en inträdesavgift om 10 kr. Han skall också till föreningen betala en årlig medlemsavgift som bestäms av föreningsstämman men högst får uppgå till 30 kr. Även i HSB-föreningen är föreningsstämman det högsta beslutande organet. Varje medlem har en röst. I de mindre föreningarna äger varje medlem på stämman direkt utöva sin rösträtt. I de större HSB-föreningarna utövas föreningsstämmans befogenhet helt av fullmäktige. HSB-föreningens styrelse består av minst fem och högst elva ledamöter. 1 Har kommun på grund av bestämmelserna om statliga lån utsett styrelseledamot består styrel1 Antalet ledamöter skall bestämmas så att det motsvarar antalet kommunblock inom verksamhetsområdet.
SOU 1969: 4
sen av minst sex och högst tolv ledamöter. Styrelsen äger inom sig utse vissa ledamöter att utgöra arbetsutskott. För tillsynen av föreningarnas verksamhet kan enligt stadgarna i HSB-föreningarna vid sidan om styrelsen finnas ett förtroenderåd om minst sex ledamöter. Halva antalet av förtroenderådets ledamöter utses bland allmänt aktade och för bostadsfrågan intresserade personer inom verksamhetsområdet. Dessa får inte vara medlemmar i föreningen. Två av rådets ledamöter utses av hyresgästföreningen på orten. I fråga om revisorer gäller för HSB-förening detsamma som sagts beträffande bostadsrättsförening. Har kommun på grund av bestämmelserna om statliga lån utsett revisor skall antalet revisorer vara tre. Riksförbundet har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att biräda vid bildandet av HSB-föreningar eller andra lämpliga arbetsorgan som kan upptas som medlemmar i förbundet för att därigenom befordra produktion av goda bostäder, att förmedla uppslag och erfarenheter medlemmarna emellan och att bistå med juridiska råd, att tillhandahålla teknisk hjälp vid igångsättandet av byggnadsverksamhet, att lämna och förmedla lån till finansiering av byggnadsverksamhet som bedrivits av medlemmarna och utöva kontroll och revision av deras verksamhet, att självt eller genom lämpligt organ företa upphandling av byggnadsmaterial där så anses möjligt och lämpligt samt att organisera och stödja en för hela HSB-rörelsen gemensam sparverksamhet samt bedriva utlåning åt till förbundet anslutna organisationer av på så sätt hopsamlade sparmedel. Som medlem i förbundet kan antas varje i Sverige verksam HSB-förening ävensom annan därmed jämförlig kooperativ bostadseller byggnadssammanslutning. I riksförbundet är kongressen högsta myndighet. Kongress hålls vart tredje år. Varje medlem i förbundet äger utse ett ombud till kongressen. Kongressen utser fullmäktige som utövar föreningsstämmas befogenhet, dock med den inskränkningen att ändring av förbundets stadgar endast kan beslutas av SOU 1969: 4
kongressen. Av de av kongressen utsedda 32 fullmäktige skall två väljas inom förslag som avgetts av Hyresgästernas Riksförbund. Styrelsen i HSB:s Riksförbund som utövar den direkta ledningen av förbundet består av sju ledamöter som utses av fullmäktige; en av ledamöterna dock inom förslag från Hyresgästernas Riksförbund. HSB:s Riksförbund driver industriell verksamhet samt köper och säljer byggnadsmaterial genom olika dotterföretag. Styrelsens förvaltning, förbundets räkenskaper och dotterföretagens förvaltning och räkenskaper granskas av tre revisorer, som med sig skall adjungera auktoriserad revisor. Revisorerna utövar även ledningen av förbundets revisionsbyrå. Vad angår omfattningen av HSB:s verksamhet uppgick vid årsskiftet 1967/68 antalet medlemmar till 298 037 fördelade på 123 HSB-föreningar. I enlighet med ett kongressbeslut år 1963 om att HSB-föreningarna bör utgöra större föreningsenheter minskas antalet HSB-föreningar successivt genom sammanslagning av föreningar. Antalet bostadsrättsföreningar uppgick vid nämnda årsskifte till 2 668 med ett sammanlagt antal färdigställda lägenheter av 181 133 med en total produktionskostnad av 8 193 444 000 kr.1 Under treårsperioden 1965-1967 bildades inom HSB 273 bostadsrättsföreningar och tillfördes bostadsmarknaden 34 668 lägenheter i bostadsrättshus med en total produktionskostnad av 2 631 563 000 kr. Då HSB-föreningarna även bygger och förvaltar hus för allmännyttiga bostadsföretag och i viss utsträckning även bygger egnahem för försäljning hade vid årsskiftet 1967/68 inom HSB sammanlagt byggts 264 498 lägenheter till en produktionskostnad av 11816 872 000 kr. I detta sammanhang kan även nämnas att HSB tillsammans med hyresgäströrelsen äger Hyresgästernas Förlags AB, som bl. a. 1 Häri ingår minst 16 bostadsföreningar tillkomna före BRL:s ikraftträdande med 1 512 lägenheter. Som lägenhet har även räknats småhus som upplåtits med bostadsrätt.
utger den för båda organisationerna gemensamma tidningen Vår bostad, som utgår bl. a. till alla medlemmar i HSB, samt HSB:s tidskrift att bo. Inom HSB bedrivs även omfattande kursverksamhet och riksförbundet har för utbildning av anställda och förtroendevalda sedan år 1961 en särskild skola, HSB-skolan på Lidingön. 1.2.2 Riksbyggen 1 För att kunna öva inflytande på byggnadsproduktionen och även kunna påverka sysselsättningsförhållandena bildades år 1940 av byggnadsfackförbunden Svenska Riksbyggen förening u. p. a., Riksbyggen.2 Avsikten var till en början att Riksbyggen endast skulle vara ett propaganda- och informationsorgan för kooperativt bostadsbyggande men snart nog fann man det nödvändigt att föreningen påtog sig såväl uppgifter som normalt åvilade en byggherre som uppgifter med projektering och planering som eljest vanligen ombesörjdes av fristående konsulter. En lokalorganisation blev erforderlig och år 1942 bildades den första lokalföreningen. Med undantag för lokalföreningarna i Stockholm, Göteborg, Norrköping och Nyköping överfördes lokalföreningarnas verksamhet senare på distriktskontor. Lokalföreningar har emellertid funnits som ideella föreningar på drygt ett 50-tal platser. Medlemmar i lokalföreningarna har varit fackföreningarna, vissa folkrörelseorganisationer och bostadsrättsföreningarna. Liksom inom HSB är centralorganets högsta beslutande organ kongressen som sammanträder vart tredje år. Utmärkande för Riksbyggen har varit det nära samarbete föreningen haft med olika av fackföreningsrörelsen ägda produktionsföretag - tolv till Byggfackens Produktions AB anslutna, inom olika delar av landet verksamma byggnadsgillen och byggnadsproduktionsbolag - samt vissa till Byggfackens Central AB hörande entreprenad-, industrioch materialföretag. För att följa upp och utnyttja erfarenheterna från tidigare byggen har Riksbyggen kontinuerlig kontakt med
produktionsföretagen och dessa får ofta redan på projekteringsstadiet tillfälle att ange sina synpunkter på ett tilltänkt företag. Bostadsrättsföreningar har inom Riksbyggen bildats huvudsakligen på samma sätt som inom HSB. Distriktskontoren och lokalföreningarna har härvid fullgjort samma uppgifter som HSB-föreningarna. Distriktskontoren och de fyra lokalföreningarna har i övrigt lämnat bostadsrättsföreningarna i huvudsak samma biträde med förvaltningen av föreningarnas hus som HSB-föreningarna i fråga om de inom denna organisation bildade bostadsrättsföreningarna. Vad beträffar revisionen av bostadsrättsföreningarna har föreningarna i Stockholm och Göteborg granskats av de auktoriserade revisorer som granskat lokalföreningarna. De flesta övriga bostadsrättsföreningar har granskats av de auktoriserade revisorer, som reviderat Riksbyggen. Under åren 1965-1967 gjordes inom Riksbyggen en omfattande utredning beträffande dess målsättning, dess centrala och lokala organisation samt samarbetsformer med andra företag. Vid kongressen sistnämnda år antogs vissa av styrelsen i enlighet med utredningens resultat framlagda förslag. Målsättningen för Riksbyggen och de med föreningen samverkande företagen, dvs. den fackliga företagsgruppen, skall enligt kongressens beslut bl. a. vara att företagsgruppen skall allmänt verka som ett stort effektivt konkurrerande samhällsnyttigt företag inom byggnadsproduktionens område och att den skall arbeta utan enskilt vinstintresse och efter sunda företagsekonomiska principer, att företagsgruppen skall eftersträva bredast möjliga organisatoriska och intressemässiga anknytning till i första hand hela 1 Se bl. a. Facklig företagsgrupp under förändring, utredning och förslag av Riksbyggens organisationskommitté, 1967, samt En företagsstudie inom byggnadsbranschen, utredning för Svenska Riksbyggens organisationskommittés rapport för 1967 års kongress, utarbetad av Eric Fältström och Olle Mächs. 2 1 Stockholm och Malmö tillkom redan på 1920-talet och i Norrköping och Örebro i början på 1930-talet vissa fackföreningsägda byggnadsföretag.
SOU 1969: 4
den fackliga arbetarrörelsen men att gruppen i övrigt bör aktualisera ett vidgat samarbete med andra organisationer för en effektiviserad verksamhet, att företagsgruppen som huvuduppgift skall producera och förvalta bostäder som uppförs i kooperativ och allmännyttig regi men i övrigt även andra byggnader och anläggningar samt material och tjänster i samband härmed, att företagsgruppen för ökad effektivitet och konkurrenskraft genom förbättrad marknadsföring skall försöka öka sin marknadsandel beträffande bostadsbyggande, annat hus- och anläggningsbyggande samt bostadsförvaltning, samt att företagsgruppen skall vara beredd att bygga ut sin verksamhet inom materialtillverkning och distribution, verka för utveckling och rationalisering inom hela samhällsbyggnadsområdet, främja forsknings-, utvecklings- och rationaliseringsverksamhet på det produktionstekniska området samt rationalisera bostadsförvaltningen. Den organisation som enligt kongressens beslut företagsgruppen har från den 1 oktober 1967 är
hetsägande och borgensåtagande företag. De tre företagen är samordnade med varandra genom att ägarna i stort sett är desamma och utser samma ombud till förenings- och bolagsstämmor. Majoriteten av styrelseledamöterna sitter i samtliga tre styrelser. För företagen finns härjämte en gemensam direktion. På det lokal-regionala planet utgör de områden inom vilka produktionsföretagen verkat produktionsdistrikt med särskilda produktionskontor. Produktionsdistrikten omfattar ett eller flera riksbyggedistrikt. Dessa sistnämnda distrikt utgörs av de 26 distrikt och fyra affärsdrivande lokalföreningar 1 , som Riksbyggen hade före omorganisationen. För varje riksbyggedistrikt finns ett distriktskontor med en distriktsdirektion, som samordnar och leder den lokal-regionala verksamheten. Varje riksbyggedistrikt omspänner en eller flera lokalföreningar. Vad beträffar den parlamentariska organisationen kan även inom den nya organisationen de intressen som genom de rörelsedrivande lokalföreningarna och de lokala pro-
centralt
Riksbyggen
BPA Byggproduktion AB
regionalt
distriktskontor
produktionskontor
lokalt
lokalföreningar
Genom denna organisationsform skall byggherre- och byggentreprenörsfunktionerna hållas isär. Riksbyggen blir ett renodlat byggherreföretag, som handlägger entreprenadupphandlingsfrågor samt spörsmål om kostnads- och byggnadskontroll, om teknisk och ekonomisk bostadsförvaltning ävensom anskaffning av byggnadskreditiv, fastighetslån och samtliga lån till Riksbyggens beställare. Vissa för Riksbyggen och BPA gemensamma avdelningar svarar för bostadspolitiska frågor och projektanskaffningsfrågor ävensom för frågor om projektering. BPA åter är det byggande företaget som består av bl. a. de tolv lokala produktionsföretagen som slås samman och de centrala entreprenad-, industri- och materialföretagen. Byggfackens Central AB slutligen är ett fastigSOU 1969: 4
Byggfackens Central AB
duktionsföretagen tidigare utövat inflytande på den lokala verksamheten göra sig gällande. Medlemmar i lokalföreningarna kommer liksom hittills att vara fackliga organisationer, folkrörelseorganisationer och bostadsrättsföreningarna. Enligt en promemoria med förslag till ändring av stadgarna för Riksbyggens lokalföreningar skall övervägas om styrelsen i lokalförening inte bör bestå av minst sju ledamöter, varav de till föreningen anslutna bostadsrättsföreningarna skall äga utse två. På det regionala planet finns distriktsråd, som består av företrädare för lokalföreningarna och distriktskontoren samt - från bygg1
Dessa lokalföreningar ombildas till ideella föreningar.
nadssidan - för produktionsråden 1 och produktionskontoren. Vad slutiigen angår det centrala planet finns för Riksbyggens del ett parlamentariskt inflytande dels genom lokalföreningarna, dels genom de centrala organisationerna, LO, fackförbunden och andra riksorganisationer. Beträffande produktionssidan har ägandeförhållandena ändrats på det sättet att LO och fackförbunden utanför byggnadsfackförbunden inträtt som delägare i BPA. Bolaget har därför numera samma ägare som Riksbyggen har. Vid årsskiftet 1967/68 hade sedan Riksbyggens tillkomst inom organisationen bildats 976 bostadsrättsföreningar, varav Riksbyggen biträdde 789 med förvaltningen av föreningarnas hus. Det sammanlagda antalet lägenheter i de inom organisationen bildade föreningarna var 82 469. Den totala produktionskostnaden var 3 613 252 000 kr. Under treårsperioden 1965-1967 var hela antalet inom organisationen färdigställda bostadsrättslägenheter 14 146 med en produktionskostnad av 1 355 723 200 kr. Den totala produktionen har dock varit betydligt större. Under åren 1941-1967 byggdes sålunda inom organisationen för bostadsrätt, hyreshus och pensionärshem 130 583 lägenheter till en total produktionskostnad av 6 029 156 300 kr. Riksbyggen utger tidningen Riksbyggen som är ett opinionsbildande organ. Riksbyggen svarar vidare tillsammans med BPA för tidskriften Bygge och bostad samt gemensamt med Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag, SABO, för tidskriften Byggforum. För utbildning av anställda och förtroendevalda har Riksbyggen och BPA en skola på Lidingön, Rönnebergaskolan. 1.2.3 Enskilda byggnadsföretag Även enskilda byggnadsföretag har länge verkat inom bostadsrättsområdet. Då behov funnits av lägenheter har byggnadsföretagen bildat bostadsrättsföreningar, anskaffat tomter för föreningarna och uppfört hus för dem. Lägenheterna har sedan upplåtits åt bostadssökande som i egenskap av bostads-
rättshavare blivit delägare i föreningarna och övertagit ansvaret för dem. De byggnadsföretag som bildat de flesta bostadsrättsföreningarna och färdigställt de flesta bostadsrättslägenheterna har angetts i tabell 1. Vad beträffar de tre första i tabellen angivna företagen har de verkat på olika orter i Mellansverige även om huvuddelen av deras produktion varit förlagd till Uppsala, där företagen fram till årsskiftet 1967/68 tillsammans färdigställt 7 534 bostadsrättslägenheter av det totala antalet bostadsrättslägenheter om ca 10 000. För att samordna sin produktion av bostadsrättslägenheter i Uppsala har dessa företag tillsammans med ytterligare några enskilda företag bildat AB Fyrisbyggen. Vad angår AB Västeråsbyggen bildades detta bolag år 1956 av sju enskilda byggnadsföretag. Med undantag för det under punkten 3 angivna företaget erbjuder samtliga företag, då ansvaret för bostadsrättsföreningarna övertas av bostadsrättshavarna, föreningarna möjlighet att erhålla biträde med förvaltningen av föreningarnas hus. Anders Diös AB bildade år 1956 AB Adeförvaltning som vid årsskiftet 1967/68 omfattade 118 bostadsrättsföreningar med sammanlagt 7 722 lägenheter. För de på initiativ av Byggnads AB Hallström & Nisses tillkomna bostadsrättsföreningarna finns Förvaltnings AB Castor som vid årsskiftet 1967/68 förvaltade 53 bostadsrättsföreningar med 4 247 lägenheter. Bostadsrättsföreningar bildade av AB Västeråsbyggen erbjuds medlemskap i Mälardalens Bostadsrättsföreningars Förvaltningsförening ek. för. som vid förutnämnda tidpunkt omfattade 45 bostadsrättsföreningar med totalt 2 599 lägenheter. 1 detta sammanhang förtjänar även nämnas att i Stockholm och Uppsala under flera decennier verkat centralföreningar, Stockholms bostadsföreningars centralför1 Dessa råd är nya organ, som - eftersom styrelserna för de olika produktionsföretagen försvinner genom sammanslagningarna - skall säkerställa ett fortsatt samarbete med företrädarna för de lokala ekonomiska intressen som finns i BPA.
Tabell 1. De enskilda byggnadsföretag som intill årsskiftet 1967/68 bildat de flesta bostadsrättsföreningarna och färdigställt de flesta bostadsrättslägenheterna.
Byggnadsföretag 1. Byggnadsfirman Anders Diös AB, Uppsala, från år 1928 2. Karl Johansson Byggnads AB, Uppsala, från år 1928 3. Byggnadsfirman Gottfr. Lindgren AB, Uppsala, från år 1932 4. Byggnads AB Hallström & Nisses, Sundsvall, från år 1944 5. AB Västeråsbyggen, Västerås, från år 1957
Bildade bostadsrättsföreningar härav under totalt åren 1965—67
18 171
3 558
3 620
4 568
3 447
ening ek. för. och Uppsala bostadsföreningars centralförening u. p. a. Dessa föreningar, som har till ändamål att biträda bostadsföreningar och bostadsrättsföreningar med förvaltningen av föreningars hus och med inköp av förnödenheter och material, har vunnit stor anslutning. Stockholms bostadsföreningars centralförening hade den 1 maj 1967 417 medlemmar - varav 132 bostadsrättsföreningar - med hus innehållande ca 26 600 bostadslägenheter och andra lägenheter. Centralföreningen förvaltade därjämte ca 70 fastigheter med ungefär 2 500 lägenheter. Uppsala bostadsföreningars central förening omfattade år 1966 323 föreningar, varav 61 var anslutna till HSB eller Riksbyggen medan 252 var föreningar som i medlemsmatrikeln betecknats som »fria bostadsrättsföreningar - bostadsföreningar». Föreningarna hade 14 659 lägenheter, därav 9 195 inom de »fria föreningarna». För ett 50-tal föreningar hade centralföreningen uppdrag att förvalta föreningarnas hus. *
1.2.4 AB Bostadsgaranti Mot bakgrund av kritiska synpunkter som i slutet av 1950-talet framfördes mot vissa s. k. byggmästarbildade bostadsrättsföreningars verksamhet bildades av Svenska Byggnadsentreprenörföreningen och Svenska Byggnadsindustriförbundet år 1960 AB Bostadsgaranti. Enligt bolagsordningen har bolaget till föremål för sin verksamhet att SOU 1969:4
Färdigställda bostadsrättslägenheter härav under totalt åren 1965—67
inom riket främja byggnadsverksamhet, främst produktion av bostäder, att ställa härför erforderliga garantier, att utöva erforderlig kontroll, att förvärva fastigheter, tomträtter eller bostadsrätter och förvalta fastigheter samt att driva härmed förenlig verksamhet. Bolagets verksamhet har i väsentlig grad bestämts av det förhållandet att bolaget för olika bostadsrättsföreningar som tillkommit genom enskilda byggnadsföretag utfärdat garantiavtal, som - enligt bostadsstyrelsens anvisningar till Kungl. Maj:ts särskilda bestämmelser den 30 juni 1961 i fråga om tertiärlån till bostadsrättsföreningar jämlikt 1957 års tertiärlånekungörelse samt enligt styrelsens anvisningar till de senare tillkomna bostadslånekungörelserna - sedan den 1 januari 1962 godtagits som säkerhet dels för återbetalning av förskott på grundavgifter som föreningarna kunnat uppta, dels för färdigställande av bostadsrättsföreningarnas byggnadsföretag på godtagbara ekonomiska villkor. Enligt anvisningarna till 9 § första stycket b) tertiärlånekungörelsen, 11 § kungörelsen den 5 oktober 1962 (nr 537) om bostadslån, BLK 1962, och 17 § i nu gällande kungörelse, bostadslånekungörelsen den 1 september 1967 (nr 552), BLK, har tertiärlån resp. bostadslån inte fått beviljas utan att förenämnda garantier ställts. För att ingå garantiavtal har AB Bostadsgaranti, för vars verksamhet stiftarna utfärdat garantiförbindelser om 5 milj. kr., å sin sida fordrat bl. a. att uppläggningen av de
föreningar som velat ha bolagets medverkan skolat vara riktig och att produktionskostnaderna skolat bli skäliga. Bolaget har utarbetat anvisningar för handläggningen av bostadsrättsärenden och i anslutning härtill upprättat formulär för stadgar för bostadsrättsföreningar, entreprenadavtal, entreprenadkontrakt, avtal om förhandsteckning, förvaltningsavtal m. m. Slutligen har bolaget även tillsett att då bostadsrättshavarna övertagit ansvaret för föreningarna det funnits företag som velat biträda föreningarna med förvaltningen av deras hus. Intill årsskiftet 1967/68 hade bolaget, som började sin egentliga verksamhet år 1962, handlagt garantiärenden för 205 bostadsrättsföreningar omfattande 13 222 lägenheter. Under treårsperioden 1965-1967 ingick bolaget garantiavtal med 102 bostadsrättsföreningar omfattande 6 456 lägenheter.
1.3 Statistiska
uppgifter1
Bostadsrättsinstitutets utveckling kan i viss mån belysas mot bakgrund av de uppgifter om antalet bostadsrättslägenheter som erhållits vid bostadsräkningarna åren 1933, 1945, 1960 och 19652 samt såvitt avser förhållandena vid utgången av år 1967 med beaktande av det antal bostadsrättslägenheter som tillkommit och rivits under åren 1966 och 1967. I vidstående diagram belyses bostadsrättsinstitutets utveckling mot bakgrund av antalet bostadsrättslägenheter för bostadsändamål. För angivna år redovisas i diagrammet det sammanlagda antalet bostadslägenheter, som i hus tillhöriga bostadsrättsföreningar upplåtits med bostadsrätt för enskilda hushåll. Enligt praxis vid bostadsräkningarna har som bostadsrättslägenheter räknats inte endast med bostadsrätt upplåtna lägenheter utan även sådana lägenheter i bostadsföreningar, som enligt föreningarnas syften upplåtits åt medlemmarna. Med ledning av de uppgifter som erhållits från HSB och Riksbyggen samt AB Bostadsgaranti anges i diagrammet även det antal bostadsrättslägenheter som tillkommit under medverkan av organisationerna och företaget. 76
Som framgår av diagrammet uppgick antalet bostadsrättslägenheter i bostadsrättsföreningarna vid årsskiftet 1967/68 till drygt 430 000, varav inom HSB tillkommit 181 133, inom Riksbyggen 82 469 och under medverkan av AB Bostadsgaranti 13 222. Antalet bostadsrättslägenheter i »övriga» bostadsrättsföreningar var drygt 150 000. Eftersom bostadsrättsföreningarnas hus i viss utsträckning även inrymmer affärslokaler och lokaler av annat slag, som upplåtits med bostadsrätt, och bostadsrättsföreningar även bildats för att enbart tillgodose behov av andra lägenheter än bostadslägenheter belyser inte diagrammet fullständigt bostadsrättsinstitutets omfattning. Då emellertid bostadsrättsföreningar i övervägande grad bildas för att bereda bostäder synes diagrammet dock i stort ge en rättvisande bild av utvecklingen. Beträffande den takt i vilken bostadsrättsinstitutets utvecklats kan, alltjämt med utgångspunkt från antalet med bostadsrätt vid angivna tidpunkter upplåtna bostadslägenheter, konstateras att det genomsnittliga årliga tillskottet av bostadslägenheter upplåtna med bostadsrätt under perioden 1946— 1960 var ca 14 000 lägenheter, vilket var nära tre gånger så stort som det under perioden 1934-1945. Under åren 1961-1965 var det årliga tillskottet i genomsnitt ca 20 000. Vad angår fördelningen av bostadsrättsföreningarna med hänsyn till området för deras verksamhet har det övervägande antalet bostadsrättsföreningar bildats i tätorter med minst 20 000 invånare. 3 Av det totala antalet i hela riket under år 1965 färdigställda bostadsrättslägenheter, 21 529, tillkom 16 920 lägenheter eller 78,6% i städer och köpingar med minst 20 000 invånare. Av samtliga i landet år 1967 färdigställda 19 727 bostadsrättslägenheter tillkom 1 Kommittén har inte varit i tillfälle att företa någon mer ingående undersökning av bostadsrättsinstitutets utveckling. 2 Beträffande förhållandena år 1965 se även bilaga 1. 3 1 Kooperativ verksamhet 1966, Sveriges officiella statistik 1968 s. 103, redovisas vilka städer och orter som har flest bostadsrättslägenheter inom HSB och Riksbyggen per 1 000 invånare.
SOU 1969: 4
Antal bostadsrättslägenheter 450000-
400000-
300000-
200000-
100000-
1933 Totalt
SOU 1969: 4
1945 f l HSB
I960 JRiksbyggen
1965 AB BostadsI garanti
81,6% i städer och köpingar med minst 30 000 invånare. Med hänsyn till den stora omfattning som upplåtandet av bostadslägenheter med bostadsrätt har i Stockholm, Göteborg och Malmö lämnas i tabell 2 och 3 för vissa år Tabell 2. Antalet bostadsrättslägenheter i Stockholm, Göteborg, Malmö och storstadsregionerna 1 vissa år samt dessa lägenheters andel av samtliga bostadslägenheter i resp. stad och storstadsregion. År
Stockholm
Göteborg
Malmö
19 3202 11 %3 31 700* 13,6 % 50 661 15,8 %
2 9822 4%3 6 200* 5,9 % 24 392 15,8 %
2 4082 6%8 11 000* 18,0 % 23 055 26,0 %
1945 1960
Storstadsregionerna 84 531 31 718 35 999 17,6 % 13,6 % 24,6 % 1967 91 278 35 868 40 519 17,9 % 14,4 % 25,5 % 1 Se bilaga 1 not 2-\. 2 Avser antalet bostadsrättslägenheter vid utgången av år 1934. 3 Uppskattade procenttal med ledning av 1933 års bostadsräkning. * Uppskattade värden med ledning av 1945 års bostadsräkning. 1965
• t tft Tabell 3. Sammanlagda antalet bostadsrättslägenheter i Stockholm, Göteborg och Malmö samt i storstadsregionerna 1 vissa år och dessa lägenheters andel av samtliga bostadsrättslägenheter i riket. År
Stockholm, Göteborg, Malmö
24 7102 79 % 3 48 900* 54,0 % 98 108 32,8 %
1945 1960 1965 1967 123
Storstadsregionerna
För att något kunna belysa nuläget i bl. a. förevarande hänseende har kommittén från vissa länsstyrelser införskaffat uppgifter om de föreningar, för vilka länsstyrelserna under åren 1964-1966 mottagit ekonomiska planer. Uppgifterna, som avser 105 bostadsrättsföreningar i storstadsregionerna och 95 föreningar i Uppsala län, Kalmar län, Värmlands län och Norrbottens län, redovisas i bilaga 2. Av redogörelsen framgår att medianvärdet för antalet bostadslägenheter per förening i de 46 föreningar 3 som redovisats för Stor-Stockholm var 96. Med undantag för Värmlands län låg medianvärdet för antalet bostadslägenheter per förening för övriga redovisade storstadsregioner och län över 50. Det största antalet bostadslägenheter per bostadsrättsförening var i StorStockholm, Stor-Göteborg och MalmöLundregionen 900, 720 resp. 596. Beträffande föreningarnas storlek med hänsyn till deras totala kostnader för anskaf-
152 248 38,7 % 167 665 38,9 %
' ' -* Se motsvarande noter i tabell 2.
uppgifter om antalet bostadsrättsiägenheter i dessa städer och i storstadsregionerna, dvs. Stor-Stockholm, Stor-Göteborg och MalmöLund-regionen. Vad beträffar storleken av föreningarna framgår av socialstyrelsens på s. 68 tidigare omnämnda utredning att vid utgången av å r 1927 hade 69,2% av besittningsrättsföreningarna 6-25 medlemmar, 21,9 % av föreningarna 26-50 medlemmar samt 5,1 % av föreningarna 51-100 medlemmar. Enligt 1945 års bostadsräkning hade 25,1 % av bostadsrättsföreningarna hus med 10-19 lägenheter och 67,2 % av föreningarna hus med mer än 20 lägenheter. Redovisningen av 1960 års bostadsräkning ger i förevarande hänseenden inte någon större ledning. Det framgår emellertid att 266 924 av bostadsrättsföreningarnas lägenheter eller drygt 89 % av hela antalet sådana lägenheter fanns i flerfamiljshus med tio eller fler lägenheter.1. 2 Att bostadsrättsföreningarna efter hand ökat i storlek är emellertid klart.
1 Bostadsräkningen den 1 november 1960, II, tab. 7. 2 1965 års bostadsräkning redovisar inte storleken av lägenheterna med hänsyn till ägare. 3 Se bilaga 2 not 4.
SOU 1969: 4
fande av föreningarnas hus visas i bilaga 2 att den genomsnittliga kostnaden i storstadsregionerna var 9 256 418 kr. och i de fyra länen 3 912 285 kr. Av de uppgifter som kommittén i övrigt införskaffat beträffande ovannämnda föreningar kan nämnas att i bilaga 2 även redovisas bl. a. sättet för föreningarnas bildande, antalet lägenheter som inte utgjorts av bostadslägenheter, antalet lägenheter som upplåtits med bostadsrätt samt storleken av grundavgifterna. Beträffande sättet för bostadsrättsföreningarnas bildande kan anmärkas att med undantag för Stor-Stockholm och Stor-Göteborg nästan alla bostadsrättsföreningar har bildats under medverkan av HSB, Riksbyggen eller något enskilt byggnadsföretag. Den omständigheten att ett så förhållandevis stort antal föreningar i Stor-Stockholm och Stor-Göteborg redovisats som bildade »på annat sätt» beror för Stor-Stockholms del i huvudsak på att vissa föreningar bildats under direkt medverkan av viss kommun och för Stor-Göteborgs del på att vissa föreningar bildats av det numera upphörda företaget Social Bostadsproduktion riksförening u. p. a. (Solbo). Slutligen erinras om att grundavgifterna i de föreningar som under åren 1964-1966 fick sina ekonomiska planer mottagna av berörda länsstyrelser varierade mellan 6,6 och 12,8 % av produktionskostnaderna. I storstadsregionerna var grundavgifterna genomsnittligen 11,6% av produktionskostnaderna, i länen 9,5 %.
2.1 Bostadsrättsförenings ändamål och verksamhet
Allmänt
Enligt 1 § första stycket BRL är bostadsrättsförening en ekonomisk förening med ändamål att i föreningens hus åt medlemmarna upplåta bostäder och andra lägenheter under nyttjanderätt för obegränsad tid. En ekonomisk förening åter har enligt 1 § FL till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom sådan ekonomisk verksamhet, i vilken medlemmarna deltar t. ex. genom att begagna sig av föreningens tjänster. Dessa lagstadganden anger vilket ändamål en bostadsrättsförening skall ha och ramen för sådan förenings verksamhet. Den kritik som i olika avseenden riktats mot bostadsrättsinstitutet och den tillämpning som bestämmelserna fått har endast i ringa utsträckning berört dessa frågor. Direktiven förutsätter inte heller att en omprövning härvidlag skall företas. Vid den översyn av lagstiftningen som kommittén företagit har emellertid diskuterats olika frågor, som i större eller mindre utsträckning knyter an till ändamålet med bostadsrättsföreningarnas verksamhet. Mot bakgrund av de förändringar som samhället undergått under den tid som BRL gällt har kommittén sålunda dryftat frågor om bl. a. området för en förenings verksamhet och om vilka rättssubjekt som en förening bör tjäna samt vissa andra spörsmål, som hör samman härmed. Och i an-
slutning till vissa i riksdagen väckta motioner har kommittén även upptagit spörsmålet om den form, enligt vilken förening skall upplåta lägenhet åt medlem.
2.2 Bostadsrättsförenings Anskaffande
hus
av hus
Enligt 1 § BRL skall bostadsrättsföreningen äga det hus som är avsett att inrymma de bostäder och andra lägenheter som föreningen skall upplåta åt medlemmarna. Lagen innehåller inte några närmare bestämmelser om sättet för föreningens anskaffande av huset. En bostadsrättsförening kan således förvärva sitt hus såväl genom att överta ett redan färdigt hus som genom att själv uppföra detta. De bostadsföreningssakkunniga behandlade frågan om sättet för anskaffande av förenings hus i samband med spörsmålet om införande av särskilda regler för bildande av bostadsförening (SOU 1928: 16 s. 18). De sakkunniga diskuterade därvid bl. a. en begränsning av den blivande lagstiftningen till föreningar som övertog redan uppförda hus. Tanken förkastades med hänsyn till att de bostadsföreningar som under den senaste tiden kommit till stånd i avsevärd utsträckning själva eller genom moderföreningar uppfört sina hus och att begränsningen skulle medföra obilliga ekonomiska SOU 1969: 4
konsekvenser för denna typ av bostadsföreningar. De allra flesta bostadsrättsföreningar anskaffar numera sina hus genom att själva bygga eller låta bygga dessa. Endast i ett mycket begränsat antal fall köper föreningarna färdigställda hus. Det är då oftast fråga om övertagande av hus som någon enskild byggnadsföretagare uppfört. Hyresgästerna i ett hus kan även bilda en förening för att låta denna förvärva det hus, i vilket de redan bor. I olika sammanhang har det emellertid väckts förslag och vidtagits åtgärder som syftat till att underlätta för bostadsrättsföreningarna att förvärva färdigställda hus. 1951 års bostadsutredning föreslog sålunda i sitt år 1952 avgivna betänkande Samhällets stöd åt bostadsförsörjningen (stencil socialdepartementet) att bostadsrättsförening i likhet med kommun och allmännyttigt bostadsföretag undantagsvis skulle kunna erhålla tertiärlån vid förvärv av redan uppförd fastighet. Förslaget medförde ingen ändring i gällande bestämmelser. Vidare kan nämnas att Stockholms stadsfullmäktige i mitten av 1950-talet uppdrog åt ett kommunalt byggnadsaktiebolag - Byggnadsaktiebolaget Manhem - att medverka till bildande av bostadsrättsföreningar. Föreningarna skulle från bolaget förvärva bostadsfastigheter som uppförts av enskilda byggnadsföretagare. Under åren 1956-1958 förvärvade bolaget tio fastigheter med sammanlagt 999 bostadslägenheter som övertogs av bostadsrättsföreningar. Därefter har emellertid några bostadsrättsföreningar inte tillkommit på detta sätt. Ytterligare kan erinras om bostadsstyrelsens yttrande över Hyresgästernas Riksförbunds framställning den 5 juni 1959 till chefen för socialdepartementet med anhållan om åtgärder för att motverka missförhållanden i fråga om s. k. byggmästareföreningar. Bostadsstyrelsen föreslog därvid att från byggmästarinflytande fristående förening, som konstituerats av en grupp personer representativa för blivande bostadsrättshavare, skulle få möjlighet att inom ett år från färdigställande av ett hus och före utbetalning av beviljat statslån SOU 1969: 4 6—814455
få förvärva huset och i samband därmed få lånegränsen höjd. Svenska Byggnadsentreprenörföreningen framhöll i sitt remissyttrande över bostadsstyrelsens förslag att detta saknade reellt underlag och att det för såväl byggnadsföretagare som för lägenhetsinnehavare var nödvändigt att kapitalengagemangen var klara redan innan lägenheterna togs i besittning. Bostadsstyrelsens förslag ledde inte till några nya bestämmelser. Rätten till marken BRL uppställer inte något krav på att en bostadsrättsförening skall äga den mark, på vilken dess hus finns. Inget hindrar därför att föreningen innehar marken med tomträtt. I och för sig torde en förening också kunna uppföra sitt hus på mark som endast innehas med arrenderätt. Härvid är dock att märka att enligt 1 kap. 1 § lagen den 14 juni 1907 (nr 36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom avtal om upplåtelse av nyttjanderätt till fastighet på landet visserligen kan vara bindande i 50 år, men angår avtalet fastighet i stad inom område där byggnadsplan gäller eller jord som eljest hör till tomt eller är det fråga om fastighet i köping eller på annan ort där den för städerna gällande ordningen för bebyggande skall iakttas, är ett avtal om upplåtelse av nyttjanderätt inte gällande mer än 25 år från det avtalet slöts. De genom lagen den 28 maj 1968 (nr 342) angående ändring i lagen om nyttjanderätt till fast egendom införda bestämmelserna om bostadsarrende och lägenhetsarrende synes inte heller härvidlag erbjuda några möjligheter för bostadsrättsföreningarna. 1 2.3 Bostäder - andra lägenheter En bostadsrättsförening har enligt BRL, såsom ovan anförts, till uppgift att åt medlemmarna upplåta bostäder eller andra lägenheter. Lagen begränsar inte föreningarnas verksamhet med hänsyn till de ändamål för vilka lägenheterna upplåts. I flertalet 1 Arrendelagsutredningens betänkande Bostadsarrende m. m., SOU 1966: 26 s. 80 och 147.
fall är föreningarnas ändamål dock att anskaffa och förvalta lägenheter avsedda till bostäder åt medlemmarna. Att sådana föreningar i viss utsträckning upplåter lägenheter även för annat ändamål (lokaler) får anses ligga i linje med föreningarnas verk. samhet att ge medlemmarna goda bostads, förhållanden. Närmast åsyftas då upplåtande av t. ex. garage samt lokaler för lekskolor och för sådana affärs- eller serviceinrättningar som kan vara mer eller mindre nödvändiga komplement till bostadsbebyggelsen. Bostadsrättsföreningar har emellertid även bildats enbart för upplåtande av lägenheter för andra ändamål än bostadsändamål. Sålunda har affärs- och industriidkare funnit bostadsrättsformen lämplig för att tillgodose sina behov av lokaler för företagen. Enligt 2 § BLK kan bostadslån endast utgå för ny- eller ombyggnad av hus som i färdigt skick till minst halva våningsytan innehåller utrymmen för bostadsändamål eller sådana utrymmen för annat ändamål (lokaler) till vilka hänsyn tas vid beräkning av låneunderlag. I anvisningarna till BLK 1962, som upphörde att gälla vid utgången av år 1967, fanns vidare en särskild föreskrift om att bostadslån inte fick beviljas bostadsrättsförening med hus som i större omfattning inrymde andra lokaler än sådana, som var avsedda för bostadsrättshavarnas gemensamma behov. Föreskriften utgick emellertid ur anvisningarna i början av år 1964. Av de uppgifter som införskaffats från vissa länsstyrelser om de bostadsrättsföreningar för vilka länsstyrelserna mottagit ekonomiska planer under åren 1964-1966 1 framgår att av de redovisade bostadsrättslägenheterna omkring 3 % avsåg lägenheter som upplåtits för annat ändamål än bostad. Vad beträffar affärs- och industriidkares utnyttjande av bostadsrättsformen för anskaffande av lokaler för enbart affärsoch industriändamål har under senare år ett antal bostadsrättsföreningar bildats för sådana syften. Några av dessa föreningar har inköpt eller uppfört mycket stora fastighetskomplex. Några önskemål om begränsning av området för bostadsrättsföreningarnas verksamhet såvitt avser det ändamål för vilket lägenheterna upplåts har inte framkommit. 82
Det har dock i något fall uppmärksammats att i föreningar, som har bostadsrättslägenheter upplåtna såväl för bostadsändamål som för annat ändamål, innehavarna av de olika slagen av lägenheter i vissa frågor kommit i motsatsställning till varandra. I någon mån har också svårigheter uppkommit därigenom att bostadsrättsföreningar uppfört hus med lokaler som antingen inte alls kunnat upplåtas eller som föreningarna efter ett antal år fått överta ansvaret för. 2.4 Olika slag av medlemmar Bostadsrätt kan enligt BRL upplåtas endast åt medlem i föreningen. Såväl fysiska som juridiska personer kan vara medlemmar. Kommuner samt affärs- och industriföretag har i inte ringa utsträckning förvärvat bostadsrättslägenheter. Enligt en av Svenska stadsförbundet till kommittén lämnad uppgift ägde landets 15 största städer vid årsskiftet 1964/65 ungefär 1 540 bostadsrättslägenheter. Nästan samtliga lägenheter fördelades emellertid på enbart fyra städer, nämligen Malmö med 883, Sundsvall med cirka 300, Solna med 120 och Eskilstuna med 100 lägenheter. I fråga om bostadsrättsföreningar med ändamål att skaffa medlemmarna endast lokaler har med hänsyn till den företagsform, som medlemmarna ofta haft för sin verksamhet, dessa i stor utsträckning varit juridiska personer. Några olägenheter av att juridiska personer varit medlemmar i bostadsrättsföreningarna har inte försports, såvitt gäller föreningar som i huvudsak upplåtit lokaler. Däremot har kritiska synpunkter i vissa fall framförts mot att juridiska personer förvärvat lägenheter för bostadsändamål i föreningar som väsentligen varit inriktade på upplåtelse av bostadslägenheter. Kritiken har ofta föranletts av att de juridiska personerna hyrt ut bostadsrättslägenheterna och att de som nyttjat dessa inte visat tillräckligt intresse för föreningen och dess hus. De bostadsrättshavare som själva be1
Bilaga 2. SOU 1969: 4
bott sina lägenheter har därför i många fall kommit att vantrivas. En annan nackdel med förfarandet har varit att den krets inom vilken föreningens förtroendemän kunnat utses minskats. I fråga om villkor beträffande medlemskap hänvisas till 6 kap., särskilt avsnitt 6.5.2. 2.5 Innehav av flera bostadsrätter BRL innehåller inte något stadgande, som förbjuder någon att inneha mer än en bostadsrätt i en och samma förening. I den av socialstyrelsen år 1928 verkställda och på s. 68 tidigare omnämnda utredningen uppges bl. a. att de allra flesta besittningsrättsföreningarna i sina stadgar hade bestämmelser om innehav av flera bostadsrätter. Som regel hade en medlem rätt att inneha hur många lägenheter som helst. Vissa, under senare delen av den tid som utredningen omfattade, bildade större sammanslutningar tillämpade dock den principen att varje medlem inte fick ha mer än en lägenhet. Varken i HSB:s Riksförbunds mönsterstadgar för bostadsrättsförening eller i de normalstadgar för bostadsrättsförening som Riksbyggen och AB Bostadsgaranti använder finns bestämmelser i detta hänseende. I viss utsträckning förekommer emellertid att en bostadsrättshavare har flera bostadsrätter. En bostadsrättslägenhet som en bostadsrättshavare anskaffat som bostad kan ha blivit för trång, och bostadsrättshavaren därför förvärvat ytterligare en bostadsrätt. En affärsidkare kan med bostadsrätt inneha dels en affärslägenhet, dels en lägenhet för bostadsändamål. Kommuner samt affärs- och industriföretag har också förvärvat ett flertal bostadsrätter. Kommunernas förvärv av bostadsrätter har ofta skett för att kommunerna härigenom skolat kunna tillgodose olika intressenters bostadsbehov. Av det i avsnitt 2.4 angivna antalet bostadsrättslägenheter, som de 15 största städerna innehade vid årsskiftet 1964/65, var sålunda nästan 700 s. k. pensionärslägenheter, knappt 600 avsedda för barnfaSOU 1969: 4
miljer, ca 90 uthyrda till olika inom kommunerna anställda befattningshavare samt 10 upplåtna åt byggnadsarbetare. 1 Affärsbankerna, sparbankerna och jordbrukets kreditkassor har enligt för dem gällande lagar länge haft rätt att förvärva bostadsrätter till lägenheter för företagens verksamhet samt sedan år 1959 även för att bereda bostäder åt företagens anställda (54 § lagen den 31 mars 1955 (nr 183) om bankrörelse, 32 § lagen den 3 juni 1955 (nr 416) om sparbanker och 40 § lagen den 25 maj 1956 (nr 216) om jordbrukskasserörelsen). 2.6 Upplåtelse form Lägenheterna i en bostadsrättsförenings hus upplåts åt medlemmarna under nyttjanderätt för obegränsad tid. Under förarbetet med gällande lag (SOU 1928: 16 s. 8, prop. 1930: 65 s. 34, VU 18 s. 23) dryftades ingående dels om institutet skulle utformas som en särskild typ av nyttjanderätt eller som en äganderätt till viss bestämd lägenhet, dels vilken utformning den särskilda nyttjanderätten skulle ha. Fördelarna med nyttjanderättsformen ansågs överväga med hänsyn till dess bättre möjligheter att utnyttja fastigheterna som kreditunderlag, att hos de boende uppnå erforderlig samhörighetsvilja, att ge föreningarna tillbörlig kraft att ingripa mot dem som vanvårdade sina lägenheter samt att vid övergång utöva prövningsrätt vid antagande av nya medlemmar. Beträffande den särskilda ny ttj anderätten ansågs det att denna i största möjliga utsträckning skulle medföra samma fördelar som äganderätt men dock ge möjlighet för föreningen att ingripa mot medlemmar som missbrukade sin rätt. För att medlemmarnas intressen skulle tillräckligt beaktas borde ny ttj anderätten till lägenhet vara till tiden helt och hållet obegränsad. Den obegränsade nyttjanderätten skulle emellertid 1 Som ett tecken på kommunernas intresse att förvärva bostadsrättslägenheter för särskilda ändamål kan t. ex. noteras att stadsfullmäktige i Uppsala år 1968 beslöt att låta anskaffa intill 15 bostadsrättslägenheter årligen under en femårsperiod för uthyrning till ensamstående föräldrar.
gälla endast inom föreningen och upphöra vid föreningens upplösning eller husets övergång till annan ägare. Under det senaste decenniet har i några sammanhang framkommit vissa förslag beträffande formen för upplåtelse av lägenheter. I syfte att bl. a. vidga möjligheterna för enskilda personer att satsa kapital och arbete på saneringen av bebyggelsen i städerna och att främja bostadssparandet väcktes vid 1958 års riksdag två motioner (I: 273 och II: 343) med begäran om utredning om möjligheterna att i svensk rätt införa ett institut innebärande enskild äganderätt till lägenhet samt - därest ett sådant institut inte skulle visa sig realiserbart - om klarläggande huruvida de angivna syftena kunde nås genom en revision av bostadsrättsinstitutet. Tredje lagutskottet uttalade i sitt utlåtande nr 19 bl. a. att utskottet funnit att alla fördelar som kunde vara förknippade med det institut som motionärerna närmast hade i tankarna, nämligen den tyska »våningsrätten», redan skulle föreligga inom bostadsrätten. Den möjlighet som fanns att inteckna en »våningsrätt» för gäld skulle, enligt utskottets mening, inte avlägsna behovet att även i framtiden inteckna fastigheten som helhet och därmed skulle uppstå en ny form av gemensamma inteckningar, vilket inte kunde vara lyckligt. I fråga om motionärernas i andra hand framförda yrkande förklarade uskottet att det varken i motionerna eller remissyttrandena förekommit något, som utskottet funnit ägnat att ge stöd åt förslaget om en revision av bostadsrättsinstitutet. Riksdagen avslog motionerna. Vid 1967 års riksdag väcktes på nytt vissa motioner (I: 71 och II: 95) med begäran om utredning om införande av ett institut, som gjorde enskild äganderätt till lägenheter i flerfamiljsfastighet möjlig. Enligt motionärerna borde vid sidan av bostadsrättslägenheter finnas möjligheter för bostadssökande att med full äganderätt förvärva bostadslägenheter. Infördes ett sådant institut borde det stimulera till ett aktivt bostadssparande, som skulle komma såväl de
bostadssökande själva som samhället till godo. Kommittén avgav yttrande över motionen. Tredje lagutskottet hemställde i sitt utlåtande nr 60 att motionerna inte skulle föranleda någon riksdagens åtgärd. Utskottet hänförde sig i utlåtandet till det förut återgivna utlåtandet till 1958 års riksdag och framhöll bl. a. att vad som senare förekommit inte gett utskottet anledning att ändra uppfattning. Enligt utskottets mening hade i utlandet vunna erfarenheter av institut liknande det i motionerna föreslagna ytterligare stärkt betänkligheterna mot att införa ett sådant i Sverige. Erfarenheterna av det här på sina håll praktiserade förfarandet att upplåta ideell andel i fastighet mot rätt att förfoga över en viss lägenhet var också i många fall nedslående. Härtill kom att den inom bostadsrättskommittén pågående allmänna översynen av bostadsrättslagen kunde förväntas undanröja sådana olägenheter, som kunda vara förenade med nu gällande bestämmelser på området. Riksdagen biföll utskottets utlåtande (FK 53: 102 och AK 53: 140). Spörsmålet om bostadsrättsinstitutets utformning har även kommit att beröras i samband med diskussionerna om beräknandet av bostadsrätts värde vid överlåtelse. I en vid 1964 års riksdag i andra kammaren väckt motion (nr 735) framställdes sålunda yrkande om utredning angående bostadsrättshavares rättsliga ställning och funktion, varvid särskilt skulle beaktas frågan om bostadsrättshavarens rättsliga ställning och behov av ökat skydd samt frågan om BRL:s målsättning skulle vara att bevara bostadsrättshav arens innehav på hyresmarknaden eller att som nu kunde vara fallet endast tillgodose bostadsrättshavaren med en mera begränsad rätt. Motionen avslogs av riksdagen med den motiveringen att vad motionären yrkat redan tillgodosetts genom de direktiv, som lämnats bostadsrättskommittén för dess översyn av lagstiftningen (L3U >0). Av visst intresse i detta sammanhang kan SOU 1969: 4
vara att Danmark sedan år 1966 har en särskild lagstiftning om ägandelägenheter, lagen den 8 juni 1966 om ejerlejligheder. Lagen gäller lägenheter för bostadsändamål och även andra lägenheter, som skall ägas särskilt och inte ingår i det sociala bostadsbyggandet. Ägaren av en ägandelägenhet är delägare i den egendom som han tillsammans med de övriga ägarna av ägandelägenheter äger gemensamt samt tillhör en särskild ägareförening. Varje ägandelägenhet är en självständig fast egendom, som kan lagfaras och intecknas. För föreningens verksamhet, årsredovisning och revision finns särskilda av bostadsministern utarbetade normalstadgar, som skall användas om annat inte blivit fastställt i stadgarna och inskrivet i fastighetsboken. Förvärvas en lägenhet innan den är färdigställd, är förvärvaren bunden av därvid ingånget avtal endast om han före avtalets slutande fått kännedom om kostnaderna för fastighetens uppförande och om den plan, som upprättats beträffande finansieringen av företaget och dess drift. I motiven till lagen framhålls (Betaenkning angående ejerlejligheder m. v. nr 395/1965) att de fördelar som systemet med ägandelägenheter erbjuder till en viss grad kan uppnås genom medlemskap i andelsbostadsföreningar, vilka föreningar är den närmaste motsvarigheten till de svenska bostadsrättsföreningarna, men att största trygghet - också mot höjningar av årsavgifter - och frihet erhålls om man själv äger bostaden eller affärslägenheten. Vid jämförelse med förhållandena inom andelsbostadsföreningarna har särskild vikt fästs dels vid den omständigheten att vid försäljning av en ägandelägenhet någon begränsning av försäljningssumman inte får förekomma, dels vid det förhållandet att en lägenhetsägare normalt utan vidare kan pantsätta sin särskilda del av fastigheten.1
2.7 Bildande av
bostadsrättsförening
BRL har inte några särskilda bestämmelser om hur bostadsrättsförening skall bildas. De bostadsföreningssakkunniga ansåg (SOU 1928: 16 s. 15) att någon från den allmänna föreningslagen avvikande reglering härvidlag inte var erforderlig. Bostadsföreningar bildades före BRL:s tillkomst på olika sätt. Det sätt som praktiserats längst var det som föreningslagarna utgått från nämligen det parlamentariska systemet, vilket innebar att föreningarna bildades av dem vars ekonomiska intressen skulle främjas genom utnyttjande av förSOU 1969: 4
eningarnas tjänster. I inte ringa utsträckning bildades föreningar även under medverkan av enskilda personer eller företag, som från i huvudsak ideella eller filantropiska utgångspunkter arbetade för att förbättra bostadsförhållandena för särskilt lägre inkomsttagare. Av speciellt intresse är att redan före BRL:s tillkomst bostadsföreningar bildats av företrädare för moderföreningar. Antalet föreningar som bildats på detta sätt var dock i slutet av 1920-talet alltjämt ganska ringa. Vid överlämnande av förslaget till lag om vissa bostadsföreningar till lagrådets granskning anförde emellertid departementschefen att bostadsföreningsrörelsen befann sig i ett skede av stark utveckling och att det fanns en målmedveten verksamhet för att av bostadsföreningsväsendet skapa en bestående form för produktion av sunda och billiga bostäder (prop. 1930: 65 s. 32). Bostadsrättsföreningar bildas numera i övervägande utsträckning av dem som svarar för byggandet av föreningarnas hus. Detta sammanhänger väsentligen med den organisation efter vilken HSB och Riksbyggen byggts upp. Systemet började först tilllämpas inom HSB, där nybyggnadsverksamheten alltid handhafts av vissa organ, HSBföreningarna, medan förvaltningen av de färdigställda husen åvilat andra organ, bostadsrättsföreningarna. En redogörelse för gången vid tillkomsten av en bostadsrättsförening ansluten till HSB eller Riksbyggen har lämnats i avsnitten 1.2.1 och 1.2.2. Då en enskild byggnadsföretagare avsåg att uppföra hus i vilket lägenheterna skulle upplåtas med bostadsrätt, tillgick detta före år 1962 oftast så, att företagaren närstående personer bildade föreningen på ett tidigt stadium och tillsatte den styrelse, som företrädde föreningen till dess lägenheterna kunde upplåtas med bostadsrätt till dem som slutit avtal om att förvärva bostadsrätt och dessa kunde bli medlemmar i föreningen. Detta tillvägagångssätt utgjorde intet 1 1 det danska betänkandet lämnas en utförlig redogörelse för regleringen av ägandelägenheter i olika länder, a.a.s. 107—125. Vissa uppgifter om ägandelägenheter lämnas i kommitténs bilaga 10.
hinder för föreningen att erhålla statliga lån till 25 % av avkastningsvärdet. Från den 1 januari 1962 gäller emellertid för alla föreningar som vill erhålla statliga lån till angivna andel bl. a. att i föreningarnas styrelse redan från deras bildande majoriteten av styrelseledamöterna skall vara fristående från egentliga byggnadsföretagarintressen. Det övervägande antalet byggmästarbildade bostadsrättsföreningar, som tillkommit efter år 1961, har uppfyllt detta krav. Byggnadsföretagarens förhållande till föreningen regleras genom det entreprenadkontrakt som på tidigt stadium upprättas mellan parterna. Angivna sätt för bildande av föreningar skiljer sig från det sätt varpå ekonomiska föreningar i allmänhet bildas och medför att de, vars intressen bostadsrättsföreningarna skall främja, under föreningarnas första synnerligen betydelsefulla skeden, såsom projekterings- och produktionsstadierna, antingen saknar direkt kontroll eller tillsyn eller hålls helt utanför föreningarna. Bostadsrättsföreningarna bildas och verkar sålunda under de nämnda betydelsefulla perioderna och även under det interimistiska förvaltningsstadiet utan någon direkt medverkan av de slutliga intressenterna, bostadsrättshavarna. Detta förhållande kan medföra risk för att dessas intressen inte blir tillräckligt beaktade. Vad beträffar förhållandena på projekteringsstadiet kan antecknas att det i viss utsträckning torde ha förekommit att bostäder och framför allt lokaler byggts som inte kunnat upplåtas, då lägenheterna färdigställts. Vid planeringen har man i första hand sett till att kostnaderna för uppförandet av fastigheterna blivit täckta och inte tillräckligt beaktat vilka avkastningsvärden man kunnat räkna med. Anmärkningsvärt höga markkostnader har också godtagits, och föreningarna har fått bära byggnadskostnader, som antingen gett utrymme för stora vinster för byggnadsföretagarna eller inte stått i rimlig proportion till fastigheternas standard. Sålunda synes lägenheter i vissa fall ha försetts med utrustningsdetal-
jer som varit onödiga men som höjt belåningsvärdena. Exempel finns vidare på att projekt igångsatts utan att man vetat hur företagen skolat finansieras. Beträffande vissa, oftast av enskilda byggnadsföretagare upprättade avtal, har framkommit dels att de inte tillkommit efter anbudsförfarande eller på annat sätt som kunnat ge motsvarande trygghet, dels att de inte sällan varit behäftade med olika brister. Dessutom har föreningarna och de blivande bostadsrättshavarna inte fått några garantier för att föreningarnas hus skolat bli färdigställda. Erinras bör också om att förskott på grundavgifter upptagits utan att säkerhet ställts. Anledningen härtill kan antingen ha varit den att bostadsrättsföreningen inte begärt tillstånd att ta upp förskott eller att de hyresreglerande myndigheterna underlåtit att kräva säkerhet. I fråga om de förhållanden som hör samman med uppförandet av husen har förhandstecknarna utsatts för risker och även åsamkats förluster på grund av konstruktionsfel, bristande kontroll under byggnadstiden samt godtagande av husen vid besiktningarna trots att de haft fel och brister. Vad till sist angår det interimistiska förvaltningsstadiet har uppmärksammats fall som visar att företrädarna för föreningarna stundom inte varit på det klara med att förvaltningen skolat ske med endast föreningarnas bästa för ögonen. Detta kan ha inneburit att avsättning till amorteringar och fonder inte kommit i gång omedelbart efter inflyttningen i lägenheterna samt att företagarna i viss utsträckning uttagit vissa ersättningar, t. ex. kreditivtillägg och räntebidrag, som bort tillgodoföras bostadsrättsföreningarna. Under årens lopp har från skilda utgångspunkter väckts förslag och vidtagits åtgärder som direkt eller indirekt varit avsedda att stärka skyddet för blivande bostadsrättshavare i berörda slag av föreningar. Då de förslag som framkommit i huvudsak inte varit inriktade på att skapa viss trygghet vid bildandet av föreningarna utan mest syftat till att säkerställa rimliga villkor för bostadsrättshavarna hänvisar kommittén SOU 1969:4
härvidlag till 5 kap. om upplåtelse av bostadsrätt - ingående av förhandsavtal. 2.8
Kommittén
2.8.1 Allmänt Bostadsrättsrörelsen har inom ramen för de i 1 § BRL angivna gränserna utvecklats starkt. Bostadsrätten framstår numera som en viktig form vid sidan av äganderätt och hyresrätt. Fastän hyresrätten byggts ut så att även en hyresgäst skall ha ett hemskydd framträder dock bostadsrättens särdrag klart. För att bostadsrättsinstitutet skall kunna ytterligare utvecklas bör ramen för detta vara vid. Institutet bör, om det kan ske utan påtagliga olägenheter, anpassas efter den utveckling som ägt rum. 2.8.2 Bostadsrättsförenings hus Anskaffande
av hus
Det helt övervägande antalet bostadsrättsföreningar anskaffar nu sina hus genom att själva bygga eller låta bygga husen. Detta förhållande torde i och för sig utgöra tillräckligt skäl mot att man försöker begränsa föreningarnas verksamhet genom särskilda bestämmelser om sättet för anskaffande av bostadsrättsföreningarnas hus. Bostadsrättsrörelsens mycket kraftiga utveckling torde i betydande grad ha berott på att de organisationer som lett den moderna bostadskooperationen - HSB och Riksbyggen byggts upp på sådant sätt att inom dessa organisationer finns organ som svarar för uppförandet av bostadsrättsföreningarnas hus och som, vilket säkerligen inte är minst betydelsefullt, är beredda att efter färdigställandet av husen biträda föreningarna med den fortsatta förvaltningen av husen. Som framgått av avsnitt 1.2.3 har även inom den enskilda sektorn tillskapats organ, som kan erbjuda olika tjänster under förvaltningsstadiet. Mot denna bakgrund är det uppenbart att någon begränsning av sättet för anskaffande av föreningshusen inte kan komma i fråga. Anmärkas bör även att om bostadsrättsföreningarna endast skulle få SOU 1969:4
förvärva färdigställda hus skulle kostnaderna för lagfart bli större, eftersom föreningarna måste betala stämpelavgift efter värdet av fastigheterna med därå uppförda byggnader. Rätten till marken Någon anledning att uppställa särskilda krav beträffande den rätt med vilken föreningen skall disponera marken till föreningens hus finns inte. 2.8.3 Bostäder - andra lägenheter De flesta bostadsrättsföreningar upplåter lägenheter för bostadsändamål. Även bostadsrättsföreningar som i sina hus enbart upplåter lokaler har emellertid en viktig uppgift att fylla. Med hänsyn härtill och då modern bebyggelse ofta sker för större områden med endast någon eller några byggherrar samt bostadsrättsföreningarna bör ges stor frihet att själva dra upp gränserna för sin verksamhet har kommittén ansett att i detta avseende någon ändring av gällande lag inte bör göras. Det för bostadsrättsinstitutet som upplåtelseform speciella förhållandet att upplåtelse av viss lägenhet under nyttjanderätt för obegränsad tid förenas med medbestämmanderätt i en på självkostnadsprincipen baserad förvaltning av föreningshuset och skyldighet att svara för den egna lägenhetens inre underhåll bör således kunna tillämpas, oavsett för vilket ändamål en lägenhet upplåts. 2.8.4 Olika slag av medlemmar Den frihet bostadsrättsföreningarna bör ha att själva bestämma området för sin verksamhet medför att såväl fysiska som juridiska personer bör kunna vinna medlemskap i bostadsrättsföreningar. Anser en förening att skäl finns för att enbart fysiska personer skall kunna vara medlemmar kan föreskrift härom intas i föreningens stadgar. De olägenheter som uppmärksammats vid juridiska personers uthyrning av bostadsrättslägenheter kan beaktas vid regleringen av bostadsrättshavares rätt till uthyrning.
2.8.5 Innehav av flera bostadsrätter Huvudregeln för bostadsrättsföreningarnas verksamhet bör vara att lägenheterna i föreningshusen skall bebos eller nyttjas av bostadsrättshavare. Risk kan i annat fall föreligga för att föreningarna förlorar sin kooperativa karaktär. Utvecklingen har emellertid visat att i inte ringa utsträckning undantag måste göras från denna princip. Att i lagen ange gränserna härför kan dock vara svårt. De fördelar som kan vinnas med en sådan begränsning torde, med hänsyn till svårigheterna att klart ange de fall när en bostadsrättshavare bör äga rätt att ha mer än en bostadsrätt, vara mindre än de olägenheter som kan uppkomma vid tillämpningen av bestämmelserna. Det bör emellertid förhindras att - såsom i någon utsträckning förekommit - i samma förening ett flertal bostadsrätter anskaffas för att huvudsakligen tjäna som objekt för uthyrning. Om t. ex. en kommun vill förvärva bostadsrättslägenheter för uthyrning är det därför av vikt att kommunen inte anskaffar alltför många lägenheter i varje särskild förening. Upplåtelse av bostadsrätt för uthyrning i vinstsyfte bör över huvud taget inte förekomma.
2.8.6 Upplåtelseform Bostadsrättsinstitutet har med upplåtandet av lägenheterna utformat som en särskild nyttjanderätt för föreningsmedlemmarna bostadsrättshavarna - till lägenheterna för obegränsad tid vunnit allmän anslutning. För bostadsrättshavaren har bostadsrätten i stor utsträckning framstått som en med äganderätten närmast likvärdig förfoganderätt över viss lägenhet. Eftersom en medlem i en bostadsrättsförening inte kan uteslutas och inte heller kan utträda ur föreningen, så länge han innehar bostadsrätt, har bostadsrättshavaren, för att han skolat kunna disponera det kapital han satt in i föreningen, i princip fritt kunnat överlåta bostadsrätten till annan. Och har i föreningens stadgar inte funnits bestämmelse om särskilda grunder för beräknande av bostads88
rättens värde, har bostadsrättshavaren - om man bortser från den av bostadsbristen föranledda särskilda kontrollagstiftningen kunnat ta ut den ersättning han kunnat få för bostadsrätten. Med hänsyn till den stora anslutning institutet fått och till det förhållandet att ifrågavarande utformning också synes vara mest lämpad för en rationell bostadskooperativ verksamhet finns inte någon anledning till ändring i institutets allmänna uppbyggnad. De yrkanden som ibland framförts om införande av ett system med ägandelägenheter bärs enligt kommitténs mening i huvudsak upp av intressen som strider mot de kooperativa tankegångar, efter vilka bostadsrättsinstitutet successivt utvecklats. 2.8.7 Bildande av bostadsrättsförening Endast ett mycket begränsat antal bostadsrättsföreningar bildas numera av personer som själva önskar erhålla lägenheter i föreningarnas hus. Något större antal lägenheter tillförs inte bostadsmarknaden härigenom. Bildandet av sådana bostadsrättsföreningar kan vara förenat med vissa risker, eftersom de som på detta sätt vill skaffa sig lägenheter i regel saknar erforderlig sakkunskap på området. Kommittén anser dock med hänsyn till den frihet som härvidlag bör råda och till de möjligheter som bör finnas att fritt utnyttja institutet att föreningarna även framdeles skall kunna bildas i denna ordning. Det helt övervägande antalet bostadsrättsföreningar bildas numera av personer eller företag som är verksamma för att tillhandahålla bostäder och andra lägenheter i företag som byggs upp efter kooperativ linje. Det typiska för dessa föreningar är att de bildas och verkar under de synnerligen betydelsefulla skedena då föreningshusen anskaffas utan någon i vart fall direkt kontroll eller tillsyn av dem vars intressen föreningarna i första hand skall tillgodose. Med detta system kan uppkomma risker för att de som är verksamma under de första skedena i föreningarnas utveckling inte alltid arbetar med syfte att de blivande SOU 1969: 4
bostadsrättshavarna skall få så bra hus som möjligt till lägsta möjliga kostnader. Fördelarna med systemet är å andra sidan att fackmän fungerar som byggherrar och att husen därför kan byggas och administreras mer rationellt och effektivt än om inte sakkunnigt folk skulle medverka. Möjligheter ges även att utnyttja erfarenheter från tidigare byggen och att tillämpa för byggande i stordrift lämpliga organisationsformer. Riskerna för bostadsrättshavarna kan med tillämpade system minskas om bakom föreningarna står organisationer som är beredda att biträda med och även ta ansvar för föreningarnas fortsatta förvaltning av fastigheterna.
gående av s. k. förhandsavtal. Som framgått av vad i det ovanstående upptagits föreslår kommittén sålunda inte någon saklig ändring av den för institutet grundläggande bestämmelsen i 1 § första stycket BRL. De svårigheter och risker som funnits vid tillämpningen av gällande BRL - och till vilka kommittén återkommer i det följande - får förebyggas utan att någon ändring vidtas beträffande ändamålet med eller området för bostadsrättsförenings verksamhet. Inte heller har kommittén funnit skäl föreligga till att föreslå någon särskild reglering för bildande av bostadsrättsföreningar.
Av praktiska skäl torde det i allmänhet vara mindre lämpligt att låta dem som skall få lägenheter i en bostadsrättsförenings hus bli medlemmar i bostadsrättsföreningen redan vid dess bildande. Planerandet och byggandet av ett hus är nämligen - och detta är uppenbarligen det allra väsentligaste numera så komplicerat att personer utan särskilda fackkunskaper knappast kan göra några positiva insatser. Detta förhållande kommer säkerligen också framdeles att bli än mera markant, eftersom utvecklingen går mot en ytterligare koncentrering av byggandet till tätorterna och ett byggande i allt större enheter och med alltmera komplicerad utrustning. Med hänsyn till de med sättet för anskaffandet av föreningshusen hörande svårigheterna att låta dem som skall bebo lägenheterna bilda föreningarna och till den uppbyggnad som HSB och Riksbyggen har, anser kommittén att bostadsrättsföreningar även framdeles skall kunna bildas av andra än dem som skall erhålla lägenheter i föreningshusen. Kommittén finner således att någon särskild kontroll eller reglering av själva bildandet av bostadsrättsföreningar inte skall förekomma utan att detta bör lämnas fritt, så att bostadsrättsföreningarnas verksamhet inte härvidlag hämmas. Den kontroll som kan erfordras för att trygga blivande bostadsrättshavares rätt kommer kommittén att behandla i samband med reglerna om upplåtelse av bostadsrätt och inSOU 1969: 4
3.1 Gällande
Förbud mot viss verksamhet1
bestämmelser
Enligt 1 § tredje stycket BRL får annan än bostadsrättsförening inte driva verksamhet med ändamål som motsvarar vad som gäller för bostadsrättsförening. Den som vid lagens ikraftträdande drev sådan verksamhet har dock enligt andra stycket i övergångsbestämmelserna rätt att fortsätta verksamheten beträffande hus som då tillhörde honom, överträdelse av förbudet kan straffas med dagsböter (63 §). I 113 § FL stadgas förbud för ekonomisk förening med ändamål att bereda bostäder åt medlemmarna att upplåta lägenhet under nyttjanderätt på annat sätt än för bestämd tid, om upplåtelsen inte sker under bostadsrätt. Enligt 4 § 8 mom. lagen den 1 juni 1951 (nr 309) angående införande av nya lagen om ekonomiska föreningar skall förbudet inte tillämpas beträffande upplåtelse av lägenhet i hus som föreningen förvärvat eller börjat uppföra före den 1 juli 1930. Enligt 11 § första stycket BoKoL får förening, som inte är bostadsrättsförening, eller aktiebolag inte utan hyresnämndens tillstånd upplåta andelsrätt varmed följer rätt att besitta eller hyra lägenhet. Träffas i strid med denna bestämmelse vid upplåtelse av lägenhet förbehåll om förvärv av sådan andelsrätt, får förbehållet inte göras gällande mot den till vilken lägenheten upplåtits. Vissa bestämmelser i BoKoL om upplåtelse och överlåtelse av bostadsrätt skall enligt 11 § andra stycket äga motsvarande tillämpning beträffande andelsrätt som avses
i paragrafen. Den som bryter mot 11 § första stycket eller föranleder upplåtelse varom stadgas i denna paragraf kan straffas med dagsböter eller fängelse. Samma straff kan ådömas för överträdelse av vissa av bestämmelserna i 11 § andra stycket. Enligt övergångsbestämmelserna till 11 § första stycket BoKoL, som erhöll gällande lydelse genom lagändring år 1945, skall förbudet inte utgöra hinder för förening eller aktiebolag som före lagens ikraftträdande i orten upplåtit andelsrätt, med vilken följer rätt att besitta eller hyra lägenhet i föreningen eller bolaget tillhörigt hus, att upplåta andelsrätter avseende lägenheter i huset, om upplåtaren inte betingar sig större eller andra förmåner än förut. Hyresnämnden äger dock, om synnerliga skäl därtill är, meddela förbud mot ytterligare upplåtelser. Även i annat fall kan förening eller aktiebolag som före lagens ikraftträdande i orten drivit verksamhet med upplåtelse av ifrågavarande slag av andelsrätter, efter tillstånd av statens hyresråd få fortsätta sin verksamhet trots berörda stadgande. 3.2 Bakgrunden tet med dem
till bestämmelserna
— syf-
BRL tillkom för att möjliggöra att lägenheter uppläts under nyttjanderätt för obe1 Av de i detta kapitel upptagna frågorna har förbudet för förening eller aktiebolag att upplåta andelsrätt, varmed följer rätt att för begränsad tid besitta eller hyra lägenhet, även behandlats i kommitténs PM oktober 1967. Se numera lagen den 13 december 1968 (nr 702) om förskott vid upplåtelse av bostadsrätt, m. m.
SOU 1969: 4
gränsad tid och för att reglera de rättsförhållanden som uppkommer genom sådana upplåtelser. Lagstiftningens främsta uppgift var att trygga den enskilde föreningsmedlemmens rätt till bostad och att förhindra att osunda bostadsföretag kom till stånd. Föreningsformen ansågs vara den naturliga för upplåtelser på obegränsad tid. Något legitimt behov av att låta annan bedriva verksamhet av denna art ansågs inte föreligga (prop. 1930: 65 s. 84 och 112). Den nyttjanderätt till viss lägenhet som tillkommer medlem i bostadsrättsförening är således till tiden obegränsad. Det är endast denna särskilda art av nyttjanderätt som regleras i BRL. Upplåtelse av lägenhet med nyttjanderätt för bestämd tid - dvs. för viss tid eller för lägenhetshavares livstid - eller för obestämd tid faller utanför denna lagstiftning. På grund av stadgandet i 1 § tredje stycket BRL är det alltså förbjudet för annan än bostadsrättsförening att för obegränsad tid upplåta nyttjanderätt till lägenhet. Sådan upplåtelse får anses föreligga så snart det framgår att upplåtelsen inte skall vara till tiden begränsad. Under lagens bestämmelser torde vidare falla upplåtelse av lägenhet med ständig besittningsrätt eller med s. k. dispositionsrätt, som inte är til! tiden begränsad. Däremot torde försäljning av ideell andel i fastighet, »med vilken följer» icke tidsbegränsad rätt till viss angiven lägenhet i huset, inte falla under förbudet. Beträffande upplåtelse för bestämd eller obestämd tid finns allmänna bestämmelser i HL. I huvudsak råder avtalsfrihet i fråga om hyrestidens längd. I 1 kap. 1 § 1907 års lag om nyttjanderätt till fast egendom 1 finns emellertid bestämmeler om den längsta tid avtal om nyttjanderätt till fastighet är bindande. Vad beträffar förbudet i 113 § FL överfördes detta till lagen från 2 § andra stycket 1911 års lag om ekonomiska föreningar. Stadgandet infördes där på förslag av lagrådet, som vid granskningen av förslaget till iag om vissa bostadsföreningar uttryckte tvivel om att det vid sidan av bostadsrätten SOU 1969: 4
och den hyresrätt för viss tid som fortfarande skulle förekomma utan kontroll från lagens sida fanns något verkligt behov av sådan lägenhetsupplåtelse åt medlem, där hyrestiden lämnades obestämd. Lagrådet föreslog därför att i lagen skulle införas bestämmelse om att annan ekonomisk förening än som avsågs med ifrågavarande lagstiftning inte fick till sina medlemmar upplåta lägenhet med nyttjanderätt annorledes än för viss tid (prop. 1930: 65 s. 82). I propositionen föreslog sedan departementschefen att förbudet skulle intas i den allmänna föreningslagen och begränsas till förening med ändamål att bereda bostäder åt medlemmarna. Förbudet skulle inte heller omfatta upplåtelse för lägenhetshavares livstid (a. a. s. 119). Något förbud för aktiebolag att upplåta nyttjanderätt till lägenhet för obestämd tid finns inte (jfr a. a. s. 84). Före tillkomsten av BRL var det vanligt att bostäder och andra lägenheter uppläts på det sättet att förening eller aktiebolag som ägde en fastighet upplät andelar i föreningen eller aktier i bolaget med vilka följde nyttjanderätt till lägenhet. Genom BRL inskränktes i princip inte rätten att upplåta andelar varmed följde nyttjanderätt till lägenhet för begränsad tid. För att med en andelsupplåtelse skall kunna anses följa rätt att få disponera lägenhet torde fordras att rätten att besitta eller hyra lägenheten är knuten till andelsrätten. 2 Från detta får skiljas överlåtelse av andelsrätt och av hyresrätt, som sker samtidigt men utan att med förvärvet av andelen direkt följer någon rätt för förvärvaren att få disponera lägenheten. Naturligtvis kan det därvid förekomma att överlåtelserna är beroende av varandra, t. ex. på det sättet att dispositionsrätten över lägenheten inte skulle ha fått övertas om inte samtidigt andelen i föreningen för1 7 kap. 5 § i det till lagrådet den 11 februari 1966 remitterade förslaget till ny jordabalk. 2 Jfr 7 § andra stycket ÄktL och 13 kap. 14 § 1 mom. 1 familjerättskommitténs förslag till lag om ändrad lydelse av giftermålsbalken (SOU 1964: 34).
värvats, men detta fall torde inte skilja sig från andra kombinerade avtal, t. ex. avtal varigenom upplåtelse av hyresrätt kopplats samman med köp av möbler (NJA 1952 s. 205 och not A nr 19). BRL inskränker således inte rätten för sammanslutning att upplåta andelsrätt som förenats med rätt att disponera lägenhet för begränsad tid. Då BoKoL infördes år 1942 innehöll emellertid lagen i 11 § förbud att för upplåtelse av andelsrätt i annan förening än bostadsrättsförening eller aktiebolag, varmed följde rätt att besitta eller hyra lägenhet, ta emot eller träffa avtal om ersättning utöver vad som framgick av de för föreningen eller bolaget gällande stadgarna. Bestämmelsen utgjorde ett komplement till föreskrifterna om kontrollen av upplåtelse och överlåtelse av bostadsrätt. Departementschefen framhöll i prop. 1942: 341 (s. 14) att denna kontroll skulle bli mycket ofullständig om den inte skulle inbegripa även den verksamhet som de före BRL:s ikraftträdande bildade bostadsföreningarna och bostadsaktiebolagen drev. Departementschefen underströk vidare att kontrollbestämmelserna skulle vara tillämpliga även om den rätt till lägenheten som följde med överlåtelsen av andelsrätten i föreningen eller bolaget benämndes hyresrätt. Genom 1945 års lagändring förbjöds annan förening än bostadsrättsförening samt aktiebolag att utan hyresnämndens tillstånd upplåta andelsrätt varmed följde rätt att besitta eller hyra lägenhet. Samtidigt tilllades ett särskilt stycke till 3 § HyReL, i vilket fastslogs att hyresvärd inte utan hyresnämndens tillstånd såsom villkor för uthyrning ägde träffa avtal om eller begära försträckning eller borgensförbindelse av hyresgästen eller av denne ta eller begära annan liknande utfästelse. Frågan om förbud mot viss verksamhet behandlades i en promemoria med förslag till vissa ändringar i HyReL och BoKoL som hyresrådet bilade sin framställning till Kungl. Maj :t den 31 januari 1945 angående förlängning av hyresregleringslagstiftningen. I denna promemoria framhölls bl. a. att vanligt hyresavtal och bostadsrätt borde i 92
huvudsak vara de enda tillåtna formerna för upplåtelse. Byggnadsproducenternas rimliga anspråk på rörelsefrihet måste anses tillgodosedda med dessa upplåtelseformer. Något lojalt behov av sådana mellanformer som »bostadsföreningar» och liknande fanns inte. Ett förbud borde därför omfatta varje form av upplåtelse, där det krävdes att nyttjanderättshavaren iklädde sig en extraordinär ekonomisk förpliktelse av något slag. Den enklaste formen bestod väl däri, att nyttjanderättshavaren köpte aktier eller andelar i en ekonomisk förening. Även mera ovanliga former kunde emellertid tänkas bli prövade, om dessa närmast till hands liggande blev förbjudna. Det kunde sålunda krävas, att nyttjanderättshavaren till överpris förvärvade en ideell andel av själva fastigheten eller att han övertog eller gick i borgen för ett lån däri med dålig inteckningssäkerhet. Förbudet borde söka täppa till även sådana utvägar. Det skulle däremot inte vara något hinder att för uthyrning eller upplåtelse av bostadsrätt kräva att hyresgästen var eller inträdde som medlem i en ideell förening, t. ex. en hyresgästförening. Hyresrådet föreslog därför att en bestämmelse borde införas som bl. a. stadgade förbud mot att utan tillstånd av hyresnämnden träffa avtal om att den till vilken bostadsrätt uppläts skulle förvärva andel i annan ekonomisk förening, aktie eller annan egendom, försträcka pengar, ingå borgensförbindelse eller göra annan liknande utfästelse. I den inom justitiedepartementet utarbetade promemorian som låg till grund för förbudet i 11 § BoKoL 1 uppgavs att vid sidan av de före BRL:s ikraftträdande bilddade föreningarna uppträtt nya bostadsföreningar, som var organiserade som bostadsrättsföreningar men med den skillnaden att lägenheterna uppläts till medlemmarna på begränsad tid. I en del fall hade bostadsföreningens form uppenbarligen valts för 1 PM med förslag om åtgärder mot vissa missförhållanden med avseende å bostadsrätts- och bostadsföreningar m. m. (stencil justitiedepartementet), prop. 1945: 371 s. 34.
SOU 1969: 4
att kringgå priskontrollen på bostadsmarknaden, men i vissa fall hade formen möjligen tillämpats på grund av de dåvarande praktiska svårigheterna vid genomförandet av bostadsrättsföreningar, bl. a. dröjsmålet med godkännande av ekonomiska planer. Kringgåendet av priskontrollen hade tillgått så att den byggmästare som uppfört huset själv bildat föreningen och upprättat ett köpe- eller entreprenadavtal mellan sig själv och föreningen, varvid han helt ensidigt kunnat bestämma köpe- eller entreprenadsumman. Denna hade i vissa uppmärksammade fall kommit att betydligt överstiga vad som kunde anses som skäliga anskaffningskostnader för fastigheten. Sedan huset uppförts hade lägenhetsandelarna utbjudits. Driftskostnaderna i den kalkyl som lagts fram för spekulanterna hade i allmänhet beräknats för lågt, varför årsavgifterna trots de höga anskaffningskostnaderna kunnat sättas låga. Sedan grundavgifterna använts för att betala byggmästaren kontantdelen av köpe- eller entreprenadsumman hade denne dragit sig ur föreningen och låtit »lägenhetsköparna» ensamma överta skötseln av denna. Att metoden praktiserats berodde huvudsakligen på den rådande bostadsbristen, som gjorde många beredda att betala nästan vad som helst för att få en bostad. Enligt promemorian var det svårt att komma till rätta med missförhållandena på annat sätt än ett mer eller mindre omfattande förbud mot bostadsföreningsformen, som dock måste utformas så att tillräcklig hänsyn togs till redan bestående välkända föreningar. Ett alternativ till ett förbud ansågs vara att anordna en kontroll för bostadsföreningar i likhet med vad som gällde för bostadsrättsföreningar, men det syntes kräva en omfattande lagstiftning, som det kunde ifrågasättas om det fanns behov av under vanliga förhållanden. Beträffande förslaget att hyresnämnd skulle äga rätt att ge dispens från förbudet framhölls i promemorian att det inom den välkända kooperativa verksamheten där eljest bostadsrättsformen regelmässigt används förekom att bostadsföreningar bildades för vissa kategorier av hus som man ville hålla isär från bostadsrättshusen. I sådana fall kunde undantag från förbudet vara välgrundat, men dispens borde inte medges föreningar som bildades huvudsakligen för att undgå kontrollen i SOU 1969: 4
BRL eller för att kringgå priskontrollen på bostadsmarknaden. 3.3 Vissa uppgifter om och bostadsaktiebolag
bostadsföreningar
Vid tiden för BRL:s ikraftträdande fanns ett flertal bostadsföreningar - hyresföreningar och besittningsrättsföreningar - som åt sina medlemmar upplät lägenheter. Då BRL inte erhöll retroaktiv verkan har dessa föreningar i princip kunnat fortsätta sin verksamhet, besittningsrättsföreningarna dock endast beträffande hus som föreningarna ägde vid lagens ikraftträdande. 1 Som framgår av avsnitt 1.1 kan någon exakt uppgift om antalet nu verksamma bostadsföreningar inte lämnas. Med hänsyn till innehållet i 11 § BoKoL efter 1945 års lagändring och till den begränsning av föreningsinstitutet till enbart kooperativa företag som FL innebar torde emellertid under de senaste decennierna knappast några nya bostadsföreningar ha bildats. Vad beträffar alltjämt verksamma äldre ekonomiska föreningar som upplåter lägenheter till medlemmarna mot att dessa bidrar till bostadsföretagens finansiering vill kommittén i förevarande sammanhang särskilt erinra om Stockholms Kooperativa Bostadsförening ek. för., bildad år 1916. Denna förening har enligt 1 § i föreningens stadgar väsentligen till ändamål att förvärva eller uppföra, anskaffa, besitta och förvalta byggnader på föreningen tillhörig grund eller tomträttsmark samt i föreningen tillhöriga hus huvudsakligen åt sina medlemmar uthyra bostäder och andra lokaler.2 1 Enligt socialstyrelsens år 1928 gjorda och i avsnitt 1.1 förut åberopade utredning rörande bostadsföreningar och närstående sammanslutningar var av de 833 särskilt redovisade sammanslutningarna 279 hyresföreningar och 554 besittningsrättsföreningar. 2 Medlemmarna har rätt att hyra lägenheter i viss turordning. För att få nummer i denna turordning krävs att medlemmen inbetalat sin insats i föreningen, 50 kr., och lämnat lån till belopp, som enligt nuvarande regler sammanlagt skall uppgå för t. ex. en lägenhet om ett rum och kök (Forts. s. 94)
Enligt hyresrådets beslut den 22 januari 1946 äger föreningen jämlikt övergångsbestämmelserna till 1945 års ändringar av 11 § BoKoL fortsätta sin verksamhet i enlighet med föreningens stadgar. Enligt vad som från hyresrådet upplysts har inte någon annan ekonomisk förening än Stockholms Kooperativa Bostadsförening eller något bostadsaktiebolag erhållit tillstånd att fortsätta sin verksamhet beträffande efter år 1945 förvärvade hus. Vad angår bostadsaktiebolagen var dessa vid tiden för BRL:s tillkomst inte fler än omkring 30. Bildandet av sådana bolag syntes då ha avstannat (SOU 1928: 16 s. 22 och 67). 3.4 Ideell andel Frågan om upplåtelse av ideell andel i fastighet synes först ha berörts i hyresrådets i avsnitt 3.2 förut nämnda promemoria. Frågan togs senare upp av hyresregleringskommittén i dess år 1954 avgivna tredje delbetänkande Hyran för möblerade lägenheter (SOU 1954: 34 s. 39 och 118). Kommittén framhöll att det enligt bestämmelserna i HyReL eller BoKoL inte syntes vara förbjudet att försälja ideella andelar i fastighet och låta en köpare därvid få rätt att disponera viss lägenhet i en fastighet, eftersom det i det fallet inte rörde sig om uthyrning eller om upplåtelse av bostadsrätt eller därmed jämställd besittningsrätt utan om köp. Då emellertid en sådan försäljning kunde bereda en säljare möjlighet att betinga sig ett oskäligt högt pris för andelen eller andelarna, föreslog kommittén att i HyReL (Forts. fr. s. 93) till 500 kr. och för en lägenhet om tre rum och kök och därutöver till 1 000 kr. För rätt att teckna hyreskontrakt, som ställs ut på 25 år, förutsätts slutligen att medlemmen såsom lån lämnat minst så stort belopp som tillsammans med insatsen svarar mot 5 % av bostadslägenhetens andel i fastighetens kostnader. — Vid utgången av år 1966 hade föreningen 6 209 medlemmar, varav 2 509 inte hade lägenheter i föreningens hus. Föreningens totala lägenhetsbestånd uppgick till 3 886 bostadslägenheter och ca 260 butiker och andra lägenheter. Den årliga produktionen omfattar f.n. 150—200 lägenheter.
skulle stadgas att överlåtelse mot vederlag av mindre andel än en fjärdedel i fastighet, på vilken fanns hus med minst fem lägenheter, skulle godkännas av hyresnämnd för att bli gällande. Vägrades godkännande skulle köpeavtalet anses ogiltigt. Reglerna för kontrollen föreslogs utformade i överensstämmelse med vad som gällde beträffande överlåtelse av bostadsrätt. Vid 1955 års riksdag väcktes motioner (I: 114 och II: 144) med yrkande om åtgärder för att motverka försäljning av fastighetsandelar. Eftersom hyresregleringskommitténs ovannämnda förslag då var beroende på Kungl. Maj:ts prövning och frågan ansågs vara av ganska invecklad art fann utskottet det lämpligast att avvakta Kungl. Maj:ts prövning och avstyrkte därför motionärernas yrkande (L 3 U 20). Hyresregleringskommitténs förslag lades inte till grund för proposition (prop. 1956: 168 s. 15). Frågan återkom i en vid 1957 års riksdag i andra kammaren väckt interpellation (nr 41) om kontroll över försäljning av ideella andelar i flerfamiljshus. Chefen för justitiedepartementet konstaterade i sitt svar att missförhållandena inte varit sådana att det krävdes särskilda åtgärder. Departementschefen uttalade samtidigt farhågor för att en reglering skulle medföra ganska stora praktiska svårigheter och möjligen också skulle kunna kringgås alltför lätt. 3.5
Kommittén
3.5.1 Nyttjanderätt för obegränsad tid Enligt 1 § tredje stycket BRL får inte annan än bostadsrättsförening driva verksamhet med ändamål att i förenings hus åt medlemmar upplåta lägenheter under nyttjanderätt för obegränsad tid. Kommittén föreslår inte någon saklig ändring i denna bestämmelse. 3.5.2 Andel varmed följer nyttjanderätt till lägenhet för begränsad tid m. m. Förening som inte är bostadsrättsförening eller aktiebolag får enligt 11 § första stycSOU 1969: 4
ket BoKoL inte utan hyresnämnds tillstånd upplåta andel varmed följer rätt att besitta eller hyra lägenhet. Frågan om det behövs något förbud mot upplåtelse av andelsrätter varmed följer rätt att för begränsad tid besitta eller hyra lägenhet beror på det skydd lagstiftningen om bostadsrättsföreningar ger lägenhetshavarna samt på behovet av andra former för upplåtelse av lägenheter och de risker som kan vara förenade med dessa. Med BRL avsågs att trygga föreningsmedlemmarnas rätt till lägenheterna och skydda dem mot osunda bostadsföretag. En särskild lagstiftning ansågs nödvändig med hänsyn till bl. a. de ofta stora kapitalinsatser föreningsmedlemmarna gjorde. Efter tillkomsten av BRL har i viss utsträckning bildats ekonomiska föreningar och aktiebolag med ändamål att åt medlemmarna och aktieägarna upplåta lägenheter för begränsad tid. En bostadssökande torde ofta vara okunnig om skillnaden mellan de olika företagsformerna. Mången gång synes den bostadssökande ha varit nöjd med att veta att han enligt föreningens stadgar, bolagets bolagsordning eller det särskilt träffade hyresavtalet tillförsäkrats rätt till lägenheten under avsevärd tid, t. ex. 25 år. Enligt kommitténs mening föreligger inget verkligt behov inom bostadsmarknaden att låta förening eller aktiebolag upplåta andelsrätter varmed följer rätt att för begränsad tid besitta eller hyra lägenhet som är avsedd att helt eller tUl icke oväsentlig del användas såsom bostad. Med hänsyn till att de insatser, som här kommer i fråga, är så stora att de för fleralet bostadssökande utgör en avsevärd del av deras ekonomiska tillgångar finner kommittén det nödvändigt att lagen innehåller ett förbud att driva verksamhet, som nu nämnts. Anledning saknas att införa förbud för nu nämnda sammanslutningar att upplåta andelsrätter varmed följer rätt till lägenheter för annat ändamål. Det föreslagna förbudet avser endast andelsrätter varmed följer rätt att besitta eller hyra bostadslägenhet. Överlåts andelsrätt i förening eller bolag och hyresrätt till lägenSOU 1969: 4
het var för sig är bestämmelsen inte tilllämplig. Med avseende på villkoren för nyttj anderätten gäller i sådant fall bestämmelserna om hyra. Om ersättningen för andelsrätten är en förtäckt ersättning för hyresrätten torde den i HL upptagna bestämmelsen om otillbörligt vederlag kunna vinna till— lämpning (65 § HL och SOU 1966: 14 s. 402). Under senare tid har det förekommit att handelsbolag (kommanditbolag) bildats för att förvärva och förvalta fastigheter samt låta bolagsmännen disponera lägenheter i fastigheterna. Fastän upplåtelser av lägenheter alltid förenats med skyldighet att i någon form sätta in kapital i företagen, har dessa inte varit underkastade någon kontroll motsvarande den som för närvarande gäller för bostadsrättsföreningar eller andelsrätter i andra ekonomiska föreningar eller aktiebolag. Handelsbolagsformen har emellertid förekommit i begränsad omfattning och synes inte ha medfört några anmärkningsvärda olägenheter. Med hänsyn härtill samt till att upplåtelserna - såvitt känt - uteslutande avsett lägenheter som varit avsedda för annat än bostäder har kommittén inte funnit skäl föreslå särskilda regler för upplåtelser av denna art. 3.5.3 Ideell andel Vad angår rättsförhållandet vid förvärv av ideell andel i fastighet erhåller förvärvare av sådan andel en i förhållande till sin andel begränsad rätt till varje del av egendomen. Rättsförhållandet mellan en fastighets olika delägare regleras av samäganderättslagen, om delägarna inte träffat avtal om någon annan form för regleringen av förhållandena dem emellan. Med andelen följer inte någon rätt att disponera visst bestämt utrymme i huset, men inget hindrar att delägarna mellan sig träffar förvaltningsavtal, t. ex. om hur lägenheterna skall fördelas (remiss till lagrådet den 11 februari 1966 av förslag till ny jordabalk, motiven s. 377). Förvärvet av andelen i fastigheten regleras av bestämmelserna i jordabalken. Om ett avtal 95
mellan samägare om utnyttjande av vissa utrymmen i en fastighet kan innebära att en särskild sakrätt, t. ex. nyttjanderätt, instiftas, torde vara oklart (se å ena sidan a. a. s. 375 och NJA 1952 s. 37 och å andra sidan prop. 1959:70 s. 39 och Hedfeldt m. fl. s. 229). Av redogörelsen ovan framgår att vid skilda tillfällen framförts förslag om inskränkning i rätten att överlåta ideella andelar. Grunden härför har varit att sådana försäljningar, kombinerade med förvaltningsavtal mellan delägarna, skett för att kringgå priskontrollen på bostadsmarknaden. Vid övervägande av förbud mot försäljning av ideell andel måste först uppmärksammas att de rättigheter som tillkommer en köpare av del i fastighet är av annat slag än dem som en bolagsman har i ett handelsbolag (kommanditbolag) eller en andelsägare eller aktieägare erhåller vid förvärv av andel i ekonomisk förening eller aktie i aktiebolag. Som framhållits blir köparen av den ideella andelen omedelbart delägare i fastigheten med de rättigheter och skyldigheter som därmed följer. Förvärvet ger emellertid inte förvärvaren någon rätt att få nyttja viss del av fastigheten, vilket han i här avsedda fall särskilt eftersträvar. Härför liksom för den fortsatta förvaltningen av den gemensamma egendomen fordras att avtal mellan alla delägarna träffas. Det torde emellertid vara förenat med betydande svårigheter att göra upp sådana avtal. Svårigheterna måste bli stora dels på grund av den mångfald frågor som härvid måste regleras, dels på grund av att gällande lagstiftning endast i mycket begränsad utsträckning lämnar ledning för en sådan reglering. Dessa förhållanden borde i och för sig vara ägnade att avhålla bostadssökande från att genom förvärv av ideella andelar i fastigheter försöka lösa sina bostadsproblem.
värv av andel i fastighet inte kan uppställas (se 4 kap. 8 § i det till lagrådet remitterade förslaget till ny jordabalk). Inte önskvärda upplåtelser av fastighetsandelar torde därför inte lämpligen kunna förhindras på annat sätt än genom införande av särskild kontroll. En sådan kontroll skulle visserligen kunna begränsas till att avse endast mindre andelar av en fastighet men torde ändå medföra en komplicerad reglering. Vad beträffar de uppmärksammade missförhållandena vill kommittén framhålla att flertalet av dessa ligger åtskilliga år tillbaka i tiden och avser enstaka personers handlande. Med hänsyn härtill och till att kommitténs förslag till bostadsrättslag väsentligen är avsedd att reglera förhållanden i en balanserad bostadsmarknad vill kommittén inte föreslå någon särskild reglering av försäljningar av ideella andelar. Slutligen erinrar kommittén även om att enligt ovannämnda förslag till ny jordabalk upplåtelse av nyttjanderätt i andel av fastighet skall vara ogiltig och att ideell andel av fastighet framdeles inte skall kunna intecknas (7 kap. 9 § och 22 kap. 2 §).
De olägenheter som i viss utsträckning förekommit vid förvärv av ideella andelar har dock föranlett kommittén att pröva vilka möjligheter som finns att förhindra sådana missförhållanden. Kommittén har funnit att något generellt förbud mot för-
96 SOU 1969:4
4.1 Gällande
Ekonomisk plan för bostadsrättsförening
bestämmelser
4.1.1 BRL BRL innehåller i en särskild avdelning bestämmelser om ekonomisk plan för bostadsrättsförenings verksamhet (11-16 §§). Enligt dessa skall sådan plan upprättas av styrelsen och tas emot av länsstyrelsen innan bostadsrätt får upplåtas. Planen skall avse föreningens samtliga hus och innehålla upplysning i alla de avseenden som är av betydelse för bedömandet av föreningens verksamhet. I planen skall även lämnas uppgift om de ekonomiska förpliktelser som kan åläggas en bostadsrättshavare. För varje lägenhet skall vidare anges det belopp, till vilket lägenhetens värde uppskattas i förhållande till värdet på alla lägenheterna (lägenhetens andelsvärde). Andelsvärdet har betydelse i olika hänseenden. Grundavgift och särskilt tillskott skall beräknas efter andelsvärde (5 § andra stycket). Om i förenings stadgar inte angetts annorlunda, får förenings vinst inte fördelas mellan bostadsrättshavarna efter annan grund än efter lägenheternas andelsvärden (57 §). Denna grund för fördelning skall, om i stadgarna inte bestämts annorlunda, också tillämpas i fall av överskott vid likvidation (62 §). Om sedan en plan upprättats ändring inträffat beträffande något förhållande om vilket planen bör innehålla upplysning och SOU 1969: 4 —814455
förändringen är sådan att den i märklig mån inverkar på föreningens ekonomiska ställning eller bostadsrättshavares ekonomiska förpliktelser får bostadsrätt inte längre upplåtas förrän ny plan upprättats av styrelsen och mottagits av länsstyrelsen. Ändring av lägenhets andelsvärde som medför rubbning av det på nämnda värde grundade inbördes förhållandet mellan bostadsrättshavarna får endast ske om samtliga de bostadsrättshavare vars rätt är beroende av ändringen är ense härom (60 § 2 BRL). Den ekonomiska planen skall undertecknas av samtliga styrelseledamöter och namnunderskrifterna skall bevittnas. På planen skall två trovärdiga män teckna intyg att planen enligt deras omdöme vilar på tillförlitliga grunder. I intyget skall anges de huvudsakliga omständigheter på vilka intygsgivarna grundar sitt omdöme. Intygsgivarna skall ha insikt och erfarenhet i fråga om fastighetsförvaltning och byggnadsverksamhet. En av dem skall av Kungl. Maj:t eller den myndighet Kungl. Maj:t bestämmer ha förklarats behörig att utfärda sådant intyg (14 § BRL). Genom kungörelsen den 12 januari 1946 (nr 14) med vissa bestämmelser angående intygsgivare har meddelats tillämpningsföreskrifter till 14 § BRL. Behörighet att utfärda intyg angående tillförlitlighet av ekonomisk plan skall sökas hos länsstyrelse. Ansökan kan avse behörighet att utfärda intyg angående planer, som skall inges till den
De uppgifter som den ekonomiska planen länsstyrelse där ansökan görs, eller sådan behörighet för hela riket. Avser ansökan en- innehåller beträffande varje lägenhets numdast behörighet begränsad till viss länssty- mer, belägenhet, rumsantal, övriga utrymmen och andelsvärde ligger till grund för relse beslutar länsstyrelsen i ärendet. I annat den förteckning som enligt 31 § BRL skall fall skall länsstyrelsen med eget yttrande inläggas upp över föreningens samtliga lägensända ansökan till inrikesdepartementet. Beheter. Sedan bostadsrätt upplåtits skall i hörighet meddelas för viss tid, högst fem år. lägenhetsförteckningen bl. a. antecknas den Behörighet kan återkallas. Länsstyrelserna plan som ligger till grund för upplåtelsen skall underrättas om Kungl. Maj:ts beslut och den dag som länsstyrelsen mottog plaangående intygsgivare. Länsstyrelsen bör tillnen. Uppgifterna i lägenhetsförteckningen se att inom länet finns lämpligt antal persotas i sin tur upp i de bostadsrättsbevis som ner som är behöriga att utfärda intyg. Förstyrelsen skall utfärda för varje bostadsrättsteckning över dem som är behöriga att inom havare (33 § BRL). länet utfärda intyg skall finnas tillgänglig Upplåts bostadsrätt trots att någon ekohos länsstyrelsen. nomisk plan inte mottagits av länsstyrelsen Med stöd av det i BRL åt Kungl. Maj:t är avtalet ogiltigt. Har efter det att förändgivna bemyndigandet att utfärda närmare ring inträffat som bort föranleda upprätföreskrifter om innehållet i den ekonomiska tande av ny ekonomisk plan bostadsrätt planen och det därtill hörande intyget har upplåtits utan att ny plan upprättats och Kungl. Maj:t den 27 juni 1930 utfärdat mottagits av länsstyrelsen, har bostadsrättskungörelse med vissa föreskrifter i anledhavaren om han var i god tro när upplåtelning av lagen om bostadsrättsföreningar (nr sen skedde rätt att frånträda avtalet. Rätts265). Enligt denna kungörelse skall den verkningarna inträder dock endast om påståekonomiska planen avfattas i huvudsaklig ende om ogiltighet av avtalet eller om uppöverensstämmelse med ett vid kungörelsen hörande av avtalet framställts inom vissa tifogat formulär. Intyget skall på samma sätt der (22 § BRL). Styrelseledamot som uppha innehåll som i huvudsak överensstämmer såtligen upplåtit bostadsrätt i strid med med vad som angetts i särskilt formulär. ovannämnda bestämmelser om ekonomisk Planen skall i två exemplar inges till länsplan eller som mot bättre vetande i plan styrelsen i det län där föreningens styrelse eller i därtill hörande handlingar meddelat har sitt säte. Finner länsstyrelsen att planen oriktig uppgift eller underlåtit att ta in uppinte är upprättad i behörig ordning, inte gift som uppenbarligen bort komma med har föreskrivet innehåll eller inte är försedd kan dömas till dagsböter (63 § BRL). med vederbörligt intyg om tillförlitlighet får planen inte tas emot. Vägrar länsstyrelsen att ta emot planen skall bevis om detta jämte skälen för beslutet meddelas på begäran. 4.1.2 BoKoL Mot beslutet kan talan fullföljas genom Vissa bestämmelser om ekonomisk plan besvär till Kungl. Maj:t. Besvären prövas finns även i BoKoL (2 och 3 §§). Ekonoav regeringsrätten (2 § 14 lagen den 26 maj misk plan för bostadsrättsförening, som har 1909 om Kungl. Maj:ts regeringsrätt). Tas hus på ort där HyReL gäller, skall sålunda planen emot skall det ena exemplaret förgodkännas av hyresnämnd innan den får varas hos länsstyrelsen för att hållas tilltas emot av länsstyrelse. Vid granskningen gängligt för envar som önskar ta del av den. skall hyresnämnden följa olika regler med Det andra exemplaret återställs till förhänsyn till om föreningens hus tidigare vaeningens styrelse, försett med bevis om att rit avsett för uthyrning eller om så inte varit planen mottagits. Anteckning om planens fallet. mottagande skall göras i föreningsregistret, Har huset förut varit avsett för uthyrning vilket medför att mottagandet kungörs gefår årsavgift för lägenhet och särskilt tillnom länsstyrelsens försorg (104 § FL). 98
SOU 1969: 4
skott för visst år jämte ett belopp, motsvarande ett efter lägenhetens beskaffenhet och övriga omständigheter lämpat procenttal av grundavgiften, inte tillhopa överstiga vad som kunnat betingas i hyra enligt HyReL jämte skälig ersättning för lägenhetens uppvärmning och förseende med varmvatten. Vid prövningen skall också beaktas den nedsättning som skäligen kan föranledas av bostadsrättshavarens förpliktelser i fråga om underhåll och dylikt. Andra avgifter eller tillskott eller särskilda villkor som till sin innebörd är jämförliga med föreskrift om avgift eller tillskott får inte stadgas. Avser planen hus som inte förut varit avsett för uthyrning får planen godkännas om avgifterna för lägenheterna och villkoren i övrigt med hänsyn till byggnadskostnaderna och andra omständigheter prövas skäliga. Denna regel gäller även för det fall att planen avser hus som förut varit avsett för uthyrning men som därefter undergått väsentlig ombyggnad. Bostadsrättsförenings stadgar får inte innehålla bestämmelse som till men för bostadsrättshavare avviker från plan som godkänts av hyresnämnd. Är detta förhållandet får registrering inte äga rum och bestämmelsen är utan verkan. 4.1.3 BLK Som allmänna förutsättningar för erhållande av bostadslån över huvud taget är enligt 6 § BLK föreskrivet bl. a. att det kan antas föreligga ett varaktigt behov av de bostäder och lokaler till vilka hänsyn tas vid beräkning av det i särskild ordning fastställda låneunderlaget, att bostadslägenheternas storlek, utformning och utrustning uppfyller skäliga krav på god bostadsstandard och att husets storlek och form samt de anordningar i husets närmaste omgivning som är avsedda för de boende är sådana att bostadsmiljön blir tillfredsställande. Bostadslån får inte utgå om låntagaren kan antas sakna förutsättningar att fullgöra de skyldigheter som är förbundna med lånet eller att förvalta huset tillfredsställande. Lån får inte heller utgå om de hyror eller årsavgifter som beSOU 1969:4
hövs för att täcka de årliga kostnaderna för fastigheten beräknas bli så höga att påtaglig risk föreligger för förlust eller den beräknade kostnaden för byggnadsföretaget väsentligt överstiger det på visst sätt beräknade pantvärdet (9 §).* Beträffande bostadslån till bostadsrättsförening måste även garanti finnas för att förskottsavgifter som betalas för bostadsrätt, dvs. förskott på grundavgifter (»insatser»), inte går förlorade (17 §). Enligt bostadsstyrelsens tillämpningsföreskrifter skall sådan garanti anses föreligga om bostadsrättsföreningen är ansluten till HSB eller Riksbyggen. Annan förening skall ställa säkerhet för återbetalning av förskott. Som säkerhet godtas garantiförbindelse av AB Bostadsgaranti, bankgaranti eller likvärdig säkerhet. I fråga om bostadsrättsförening som vill erhålla lån med 25 % av låneunderlaget gäller enligt 21 § BLK härutöver att föreningen skall arbeta utan enskilt vinstsyfte, att i föreningens styrelse från föreningens bildande mer än halva antalet ledamöter skall vara fristående i förhållande till egentliga byggnadsföretagarintressen, att i styrelsen från samma tidpunkt skal] ingå minst en av kommunen utsedd ledamot och suppleant för honom, samt att kommunen skall utse minst en revisor och suppleant för honom. Enligt bostadsstyrelsens tillämpningsföreskrifter till paragrafen skall dessutom följande gälla. I fråga om bostadsrättsförening, som är ansluten till HSB eller Riksbyggen och som står under kontroll av moderföreningen på orten, får undantag göras från kravet på kommunalvald ledamot i styrelsen, om moderföreningens styrelse har sådan ledamot. Den kommunalvalde ledamoten skall bevaka bostadsrättshavarnas intressen. Han skall tillse bl. a. att inom tid som föreskrivits i det slutliga lånebeslutet s. k. avlämningssammanträde hålls 1 Vidare gäller att nybyggnad av en- eller tvåfamiljshus måste ha viss storlek (6 § andra stycket), att mark på vilken småhus eller flerfamiljshus i område utan samlad bebyggelse skall uppföras inte får ha förvärvats till pris som överstiger vad som är skäligt (10 §) samt att byggnadskostnaden för enfamiljshus — och för tvåfamiljshus såvitt gäller varje lägenhet — i normala fall inte får överstiga byggnadskostnaden i orten för sådant hus av normal standard med en lägenhetsyta av 125 m2 i ett plan, hel källare och friliggande kallgarage (11 §).
och att därvid en av de boende utsedd styrelse övertar förvaltningen. Han har också att hålla förmedlingsorganet underrättat om inträffade förhållanden av betydelse. Inom föreningen skall bildas reservfond samt fonder för yttre och inre reparation. Reservfonden bildas genom årlig avsättning av minst 0,1 % av andelsvärdena, intill dess fonden uppgår till minst 5% av dessa. Reparationsfonderna bildas vardera genom årlig avsättning av minst 0,3 % av andelsvärdena. Bostadsrättsförening som inte uppfyller förutsättningarna för lån till 25 % av låneunderlaget kan enligt 23 § BLK erhålla lån till 20 % av låneunderlaget, om i föreningens styrelse från föreningens bildande mer än halva antalet ledamöter är fristående i förhållande till egentliga byggnadsföretagarintressen. Vad beträffar förfarandet i låneärenden gäller att fråga om bostadslån prövas av länsbostadsnämnd (39 §). Ansökan om lån skall ges in till förmedlingsorganet, dvs. till kommunens styrelse, om inte kommunen beslutat att låneverksamheten skall utövas av annat kommunalt organ. Sedan förmedlingsorganet föranstaltat om behövlig komplettering av ansökningen och underkastat denna sådan teknisk granskning av byggnadsföretaget som kan ha föreskrivits av länsbostadsnämnden och betingas av den statliga långivningen, skall förmedlingsorganet med eget yttrande och uppgift om byggnadslov sända handlingar till nämnden. I ansökan om bostadslån för nybyggnad skall sökanden enligt 40 § BLK förbinda sig att utföra byggnadsföretaget på tid som länsbostadsnämnden föreskriver, iaktta de föreskrifter om byggnadsföretagets utförande i övrigt som nämnden meddelar, lämna nämnden fullständig redovisning av kostnaderna för byggnadsföretaget, om nämnden föreskriver det, och underkasta sig byggnadskontroll enligt 47 § BLK och hålla byggnaden tillgänglig för besiktning enligt samma paragraf. Avser lån flerfamiljshus eller sådant småhus som inte skall bebos av sökanden skall länsbostadsnämnden meddela preliminärt lå-
nebeslut (41 §). I beslutet skall anges med vilket belopp samt under vilka förutsättningar och på vilka villkor lån, såvitt nämnden då bedömer, kan komma att beviljas slutligt. I fråga om lån till bostadsrättsförening, som endast erhåller lån med 15 % av låneunderlaget, och i annat fall där särskilda skäl föreligger, skall det preliminära beslutet även innehålla uppgift om att lånet inte kommer att beviljas slutligt om kostnaden för det färdigställda byggnadsföretaget blir högre än den kostnad som beräknats i samband med det preliminära beslutet med de tillägg som nämnden kan godta med hänsyn till prishöjningar under byggnadstiden eller liknande omständigheter. Enligt tillämpningsföreskrifterna till 45 § BLK skall bostadsrättsförening i samband med utbetalningen av beviljat bostadslån förete utskrift av ekonomisk plan, försedd med bevis att den mottagits av länsstyrelsen. Om särskilt skäl föreligger kan länsbostadsnämnden dock medge att planen inges senare.
4.2 Bakgrunden till bestämmelserna - syftet med dem Den fråga som de bostadsföreningssakkunniga ansåg i första hand behövde lösas var den hur en »föreningsmedlems bostadsrätt» skulle anordnas och hur en sådan rätt skulle kunna tryggas för framtiden (SOU 1928: 16 s. 7). Bestämmelser härom hade enligt de sakkunnigas mening inte något praktiskt värde om inte föreningarnas soliditet var god. Lagstiftningen borde därför stävja uppkomsten av bostadsföreningar som saknade förutsättningar för en framgångsrik verksamhet. Allmänheten bereddes därigenom även skydd mot osunda bostadsföretag. Innan besittningsrätt uppläts och tillträdesbelopp uppbars borde därför en ekonomisk plan för föreningens verksamhet upprättas. Härigenom skulle lägenhetssökande beredas tillfälle att pröva förutsättningarna för företagets ekonomiska verksamhet och få kännedom om de utgifter de åtog sig (a. a. s. 19). Vad beträffar innehållet i den ekonomiska planen framhöll de sakkunniga (a. a. SOU 1969:4
s. 17) att om en spekulant skulle kunna bedöma den risk och kostnad som han påtog sig borde i planen fastighetens läge och lägenheternas belägenhet inom denna anges varjämte en beskrivning över fastigheten och lägenheterna borde intas och byggnadsritningar fogas till beskrivningen. Uppgifter borde vidare lämnas om värdet av fastigheten, kostnaderna i samband med fastighetens förvärv och föreningens bildande, inteckningsgälden och värdet av de olika lägenheterna. Av planen borde också framgå hur stora tillträdesbeloppen skulle vara, vilka inkomster och utgifter föreningen kunde beräknas få samt storleken av de årsavgifter som behövde uttas. Att i lagen i detalj ange vad som skulle tas med i planen ansågs inte lämpligt (a. a. s. 26) eftersom en sådan uppräkning med hänsyn till de skiftande fall som förekom ändå inte kunde bli fullständig. I utkastet till lag upptogs därför endast en allmän bestämmelse om planens innehåll. Den länsstyrelse som hade att ta emot planen borde för varje enskilt fall avgöra om planen var fullständig. Till hjälp för dem som skulle upprätta ekonomisk plan utarbetade de sakkunniga ett särskilt formulär, beträffande vilket de sakkunniga anmärkte att de förutsatte att länsstyrelsen i regel inte godtog annan plan än som upptog de i formuläret angivna uppgifterna. Vid remitterandet av lagförslaget till lagrådet framhöll departementschefen (prop. 1930: 65 s. 38) att i lagtexten endast borde anges vissa huvudpunkter om vilka planen skulle lämna upplysning och inte några detaljerade bestämmelser. Däremot borde i administrativ ordning meddelas uttömmande föreskrifter om de uppgifter som under alla omständigheter skulle upptas i planen. Enligt departementschefens mening var det dock nödvändigt att i lagtexten särskilt angavs att planen skulle innehålla uppgift om varje lägenhets värde. Detta behövde emellertid inte motsvara lägenhetens matematiskt uträknade värde, eftersom värdet endast skulle tjänstgöra som ett relationstal för att ange de olika lägenheternas inbördes delaktighet i föreningens tillgångar och medSOU 1969: 4
lemmarnas skyldighet att bidra till föreningens gemensamma utgifter (a. a. s. 49). Vid granskningen av förslaget i lagrådet erinrade rådet om (a. a. s. 86) att karaktären av lägenhetsvärdena som relationstal borde tydligare komma till uttryck i lagtexten och förordade en formulering av lägenhets andelsvärde som just ett relationstal. Departementschefen godtog i propositionen (a. a. s. 114) den förordade formuleringen och framhöll samtidigt att denna väl gick att förena med att andelsvärdet bestämdes på sådant sätt att hänsyn jämväl togs till andra faktorer än kostnaderna för husets uppförande. Under förarbetet på BRL dryftades i samband med frågan om bildande av bostadsföreningar ingående spörsmålet om den ekonomiska planen skulle underkastas saklig granskning av någon myndighet. De bostadsföreningssakkunniga framhöll (SOU 1928: 16 s. 16) att för en prövning talade att man härigenom skulle kunna förhindra uppkomsten av företag som inte byggde på sunda ekonomiska grunder och att de som önskade förvärva medlemskap i bostadsförening inte hade den ekonomiska insikt som var erforderlig för att rätt bedöma ett sådant företags förutsättningar. Mot en sådan granskning ansågs emellertid tala - förutom den omständigheten att en granskning kunde sjunka ned till en tom formalitet - bl. a. följande förhållanden. Någon myndighet som hade erforderlig sakkunskap för att verkställa granskning syntes inte finnas. Myndigheten måste därför anlita särskilda sakkunniga. På många orter kunde svårigheter uppkomma när det gällde att få för sådana uppdrag lämpliga sakkunniga. Infördes en sådan granskning kunde det leda till att allmänheten lätt betraktade ett godkännande av planen som en garanti för att planen var felfri. Detta kunde i sin tur föranleda att lägenhetssökande inte själva sökte bedöma den risk och kostnad ett inträde i föreningen medförde. En kontroll av angivet slag syntes även förutsätta en kontrollerande och övervakande verksamhet för föreningarnas fortsatta utveckling. En sådan kontroll skulle emellertid bli onödigt betungande och hin101
dersam för föreningarna. Departementschefen framhöll i det till lagrådets granskning överlämnade förslaget (prop. 1930: 65 s. 37) att en lagstiftning som hade till syfte att bereda ekonomiskt skydd för den enskilde i hans privata levnadsförhållanden lätt kunde innebära ett alltför hårt och i sina verkningar skadligt ingripande i den rörelsefrihet som var nödvändig på det ekonomiska området. I ett sanktionssystem kunde för bostadsföreningsrörelsen ligga ett hinder för en fri utveckling. Med hänsyn bl. a. härtill fann departementschefen inte de särskilda omständigheter som hänförde sig till bostadsföreningarna innefatta tillräckligt skäl för att ställa dessa föreningar under en realkontroll från det allmännas sida. En viss realgranskning ansåg departementschefen dock borde ske, men den granskningen borde äga rum innan planen lämnades in till myndigheten. Det borde därför ankomma på föreningsstyrelsen att från sakkunniga personer anskaffa intyg att planen enligt deras omdöme vilade på tillförlitliga grunder. I länsstyrelsens formalgranskning skulle därför endast ingå att kontrollera att intygsgivarna besatt erforderlig kompetens. En skärpning av kontrollen över planerna erhölls genom den ändring av 14 § BRL som beslutades år 1945 och som innebar dels att båda intygsgivarna skall ha insikt och erfarenhet såväl i fråga om fastighetsförvaltning som i fråga om byggnadsverksamhet, dels att en av intygsgivarna skall i särskild ordning ha förklarats behörig att utfärda sådant intyg som här avses. Det i nämnda lagbestämmelse uppställda kravet att intygsgivare skall vara trovärdig torde enligt departementschefens uttalande vid framläggandet av 1945 års proposition avse intygsgivarens trovärdighet i det föreliggande ärendet (prop. 1945: 371 s. 43). Vad beträffar den i BoKoL upptagna kontrollen bör först anmärkas att med BoKoL i första hand avsågs att komplettera den genom HyReL införda hyreskontrollen. Hyresnämnderna har därför framför allt att tillse att de i de ekonomiska planerna 102
upptagna avgifterna inte är alltför höga. Någon prövning av de ekonomiska planernas allmänna hållbarhet torde de hyresreglerande myndigheterna inte vara skyldiga att göra. Skulle det emellertid vid en myndighets prövning av ekonomisk plan enligt 3 § BoKoL visa sig att avgifterna är så lågt beräknade att om föreningen skall kunna fortsätta sin verksamhet avgifterna måste höjas till belopp som inte kan anses skäliga får myndigheten dock antas vara berättigad att vägra godkänna planen (prop. 1945: 371 s. 43). Vad slutligen angår de lånebeviljande myndigheternas kontroll av bostadsrättsföreningarna har i redogörelsen ovan i huvudsak berörts sådana bestämmelser som har någon anknytning till stadgandena om ekonomisk plan i BRL och de syften som finns med dessa. Fastän föreskrifterna i låneförfattningarna måste ha tillkommit för att garantera att de bostadspolitiska syften som finns med långivningen skall uppnås har föreskrifterna uppenbarligen även stor betydelse för att säkerställa en sund och riktig uppbyggnad av föreningarnas verksamhet. Med hänsyn till utvecklingen inom området och ibland till uppmärksammade missförhållanden har bestämmelserna tid efter annan ändrats. Stor vikt har emellertid lagts vid den s. k. kommunala kontroll som utövats genom att de föreningar som önskat erhålla lån till den högre lånegränsen skolat ha minst en ledamot i styrelsen jämte suppleant som utsetts av vederbörande kommun ävensom att minst en revisor för föreningen jämte suppleant skolat vara kommunalvald. I fråga om karaktären av den ekonomiska planen förutsatte de bostadsföreningssakkunniga (SOU 1928: 16 s. 18) att planen för att motsvara sitt ändamål inte borde göras upp förrän den ekonomiska situationen med någon visshet kunde bedömas. Om en förening uppförde ett nytt hus eller verkställde en mera omfattande ombyggnad av ett äldre hus var det dock nödvändigt att uppgifterna i stor utsträckning grundade sig på beräkningar. Enligt BRL behöver till SOU 1969: 4
grund för en ekonomisk plan således inte föreligga uppgifter om slutliga kostnader för t. ex. uppförandet av det hus i vilket föreningens medlemmar skall erhålla lägenheter. Planen kan grundas på enbart en kalkyl över föreningens verksamhet. Den prövning som de hyresreglerande myndigheterna har att underkasta de ekonomiska planerna enligt bestämmelserna i BoKoL har medfört en fullständig förändring av planernas karaktär. Eftersom byggnadskostnaderna för ett företag ansetts inte kunna definitivt bestämmas förrän ett hus helt färdigställts och möjligheter funnits att ta hänsyn till det tekniska utförande som huset fått samt storleken av det statliga lånestödet inte heller slutligt fastställs förrän huset är färdigt, är de ekonomiska planer som inregistreras efter att först ha godkänts av hyresreglerande organ inte längre kalkyler för den verksamhet som föreningarna skall bedriva. Planerna har i stället huvudsakligen blivit redogörelser för föreningarnas verksamhet under tiden fram till dess byggnadsföretagen genomförts och finansieringsförhållandena slutligt klarlagts. Beträffande bestämmelsen i BRL om upprättande av ny ekonomisk plan kan erinras om att de bostadsföreningssakkunnigas förslag inte innehöll något stadgande om upprättande av ny ekonomisk plan. Vid remitterandet av förslaget till lagrådet framhöll departementschefen (prop. 1930: 65 s. 41) att, även om en ekonomisk plan byggde på sunda ekonomiska grunder, senare vidtagna åtgärder kunde medföra sådana ökade krav på bidrag från föreningsmedlemmarna att avgiftsskyldigheten kunde komma att överskrida deras ekonomiska förmåga. Detta förringade värdet av den tryggade rätten till bostad. För att skapa garantier häremot föreslog departementschefen att föreningarna i vissa fall skulle vara skyldiga att upprätta ny ekonomisk plan innan ytterligare bostadsrätt uppläts. Vidare föreslogs att, när en förening vidtagit åtgärd i strid med den ekonomiska planen, bostadsrättshavarna i vissa fall skulle ha rätt att fordra att föreningen löste in deras bostadsrätter SOU 1969: 4
(38 och 40 §§ BRL). I fråga om vilka förändringar som borde föranleda upprättande av ny ekonomisk plan uppgav departementschefen (a. a. s. 50) att inte varje än så obetydlig förändring i avseende på förhållande varom planen borde innehålla upplysning borde medföra skyldighet att upprätta ny plan. Var emellertid förändringen, även om den inte var av väsentlig betydelse, av den beskaffenheten att det för den som önskade förvärva bostadsrätt var av betydelse att han erhöll kännedom härom inträdde sådan skyldighet. Till förändringar av sådant slag hänförde departementschefen inte blott åtgärder som vidtagits efter planens upprättande utan även ökade byggnadskostnader och oförutsedda utgifter vid företagets administration (a. a. s. 42).
4.3 Tillämpningen av bestämmelserna 4.3.1 Allmänt om upprättande av ekonomisk plan Vad beträffar de uppgifter som upptagits i bostadsrättsföreningarnas ekonomiska planer har dessa under årens lopp i någon mån kommit att skifta. Det i 1930 års kungörelse intagna formuläret synes dock alltjämt i stort tjäna till ledning beträffande vilka uppgifter som tas upp i planerna. Vad angår frågan om bostadsrättsföreningarna iakttagit skyldigheten att inte upplåta bostadsrätt förrän ekonomisk plan upprättats och mottagits av länsstyrelse visar vissa av de av inregistreringsmyndigheterna till kommittén lämnade uppgifterna om antalet inregistrerade föreningar och antalet sådana föreningar för vilka ekonomiska planer mottagits stora skillnader. Skillnaderna är så stora att de inte helt kan förklaras av det förhållandet att föreningar i viss utsträckning bildas trots att de inte förrän långt senare kommer att anskaffa hus och av den naturliga eftersläpning som beror på att planerna för föreningar på hyresreg-» lerade orter inte grundas på kalkyler utan är slutredogörelser för föreningarnas nybyggnader och finansieringen av dessa. Vid
kontroll av uppgifterna från vissa av de länsstyrelser där skillnaderna mellan antalet inregistrerade föreningar och antalet sådana föreningar för vilka ekonomiska planer inte mottagits varit särskilt påfallande har kompletterande uppgifter erhållits, varav framgått att det i några fall förekommit att bostadsrättsföreningar upplåtit bostadsrätt utan att länsstyrelserna mottagit ekonomiska planer för föreningarna. Anmärkas bör att såvitt regeringsrättens årsbok utvisar något mål om mottagande av ekonomisk plan för bostadsrättsförening inte förekommit i högsta instans. Jfr RÅ Ju 1967: 37; i detta mål yrkades att länsstyrelse skulle efter förnyad granskning av tidigare mottagen ekonomisk plan undanröja det beslut, varigenom planen mottagits. 4.3.2 Andelsvärde - principer för åsättande härav Vad angår åsättande av andelsvärde anmärks först att vid upprättande av ekonomiska planer, andelsvärden ibland endast åsatts sådana lägenheter som skolat upplåtas med bostadsrätt. Andelsvärden för bostadslägenheter har i regel beräknats på grundval av en fördelning på de skilda lägenheterna av det för föreningen erforderliga totala uttaget av årsavgifter och hyror. Fördelningen har byggt på en bedömning av de olika lägenheternas relativa bruksvärden. Dessa värden åter har fastställts genom att produktionskostnaderna för varje lägenhet beräknats, varefter värdet av de särskilda förhållanden som ansetts påverka lägenhetens bruksvärde i den ena eller andra riktningen uppskattats. Skillnaden mellan de olika metoder som tillämpats för fastställandet av en lägenhets bruksvärde torde i huvudsak ligga däri att produktionskostnaden beräknats på olika sätt. Av särskilt intresse är de metoder som använts inom HSB och Riksbyggen samt av AB Bostadsgaranti. Enligt en inom HSB:s Riksförbund gjord utredning Hyrans variation med lägenhetsstorleken (HSB:s byggnadstekniska utredningar nr 10, december 1955) skall vid 104
hyressättning för bostadslägenheter - och motsvarande gäller vid fastställande av andelsvärden - hänsyn tas till varje lägenhets storlek, standard, läge i huset och vissa yttre förhållanden. Enligt utredningen fastställs vid hyressättning först en s. k. medelavgift som i hyreshus är lika med det för företaget erforderliga årliga hyresuttaget per m2 exkl. bränslekostnad och i bostadsrättshus den erforderliga årsavgiften per m2 minskad med kostnaderna för värme, varmvatten och inre reparationsfond. Medelavgiften multipliceras sedan med varje lägenhets yta. Då som utgångspunkt för fastställande av medelavgiften tas en lägenhet med en viss bestämd medelyta och ett visst medelrumsantal måste avgiften för varje lägenhet korrigeras med hänsyn till varje lägenhets särskilda storlek och antal rum. Härefter bestäms de korrigeringsbelopp som varje lägenhet skall ha med hänsyn till ett stort antal faktorer - belägenhet, utrustning m. m. De olika tillägg och avdrag som korrigeringsbeloppen består av är angivna i en särskild »korrigeringslista» som tid efter annan överses. Storleken av tilläggen och avdragen är i huvudsak fastställda enligt årskostnaderna för vederbörande standarddetalj. Beträffande förhållanden som inte medger någon egentlig beräkning fastställs beloppen erfarenhetsmässigt. Skillnaden mellan de avgifter som måste tas ut och den slutsumma som de för alla lägenheter beräknade avgifterna och korrigeringsbeloppen uppgår till fördelas sedan på de olika lägenheterna med hänsyn till lägenheternas korrigerade avgifter. Summan av det tillläggsbelopp som sålunda erhålls och den för lägenheten framräknade korrigerade avgiften utgör hyran eller årsavgiften. Enligt den inom Riksbyggen tillämpade metoden beräknas först den hyra som beror på kostnaderna för lägenheternas s. k. standard, dvs. de kostnader som inte utgörs av de för varje hustyp beräknade stomkostnaderna. Standardhyran för varje lägenhet beräknas som en viss med hänsyn till de aktuella kapital- och driftskostnaderna procentuell andel av den totala standardkostnaden. Sedan standardhyran korrigerats med de SOU 1969: 4
tillägg eller avdrag som måste göras med hänsyn till lägenhetens speciella företräden eller nackdelar erhålls lägenhetens marginalhyresbelopp. Sistnämnda belopp anger lägenhetens bruksvärde utöver den bashyra, som uttryckt per m 2 lägenhetsyta skall vara lika stor för samtliga lägenheter inom ett objekt. Bashyran åter erhålls om från den totala erforderliga hyressumman dras lägenheternas sammanlagda standardhyror och skillnaden divideras med den sammanlagda lägenhetsytan. Varje lägenhets bruksvärde utgör summan av marginalhyresbeloppet och bashyran. Vad angår företag som tillkommer under medverkan av AB Bostadsgaranti beräknas andelsvärdena inom dessa med utgångspunkt från vissa för varje lägenhet fastställda koefficienter. Koefficientbestämningen sker med utgångspunkt från en år 1959 utförd kostnadsutredning angående de individuella produktionskostnaderna för skilda typer och storlekar av lägenheter med viss normal utrustning och standard. Grundkoefficienterna, som förutsätter att hyresrelationen mellan skilda lägenheter är oförändrad oberoende av kostnadsnivå och byggnadsort, korrigeras sedan med de koefficienter som anger de värden som lägenheterna har på grund av deras speciella företräden eller nackdelar. Enligt vad som upplysts skall de värden som erhålls vid användandet av de redovisade metoderna i stort vara överensstämmande. I fråga om andelsvärden för lokaler har dessa i stor utsträckning fastställts med utgångspunkt från de marknadsmässiga hyresvärdena. Särskild hänsyn har härvid ansetts böra tas till lokalernas affärsläge och utformning samt till bl. a. sådana omständigheter som att upplåtelserna skett med föreskrift att föreningarna skolat iaktta vissa bestämmelser om konkurrensskydd.
66 och 1966/67 prövat i genomsnitt sex ärenden om året avseende behörighet att utfärda sådant intyg som avses i 14 § BRL. Under samma tid har vid länsstyrelserna i genomsnitt årligen avgjorts 26 sådana ärenden. I de ärenden Kungl. Maj:t avgjort har länsstyrelserna hört bl. a. länsarkitekt, länsbostadsnämnd, polismyndighet och byggnadsnämnd. 4.3.4 Kontroll av ekonomisk plan Prövningen av de ekonomiska planerna enligt 3 § BoKoL har, eftersom det övervägande antalet bostadsrättsföreningar byggt sina hus, inneburit att hyresnämnderna kommit att bedöma skäligheten av de uppgivna anskaffningskostnaderna. I fråga om hus som tillkommit med stöd av statliga lån har hyresnämnderna därvid erhållit ledning av de lånebeviljande organens bedömning av anskaffningskostnaderna i den mån detta framgått av tillgängliga handlingar. När det varit fråga om icke statligt belånade hus har hyresnämnderna varit hänvisade till att själva anlita erforderlig expertis, varvid de ofta införskaffat utlåtanden från fastighetskontoren eller från andra kommunala organ med sakkunskap på området. Hyresrådets praxis såvitt gäller mål om godkännande av ekonomiska planer har genomgåtts, men någon närmare redovisning härför har inte ansetts behövlig.
4.3.3 Antal ärenden om behörighet att utfärda intyg enligt 14 § BRL
Vad angår den kontroll som utövats av de lånebeviljande myndigheterna har kommittén tagit del av vissa ärenden som bostadsstyrelsen prövat under åren 1962-1966. I två fall har bostadsstyrelsen prövat om kostnaderna för HSB-ansluten bostadsrättsförenings byggnadsföretag varit så höga att bostadslån inte kunnat beviljas.i I ett fall har motsvarande prövning förekommit för en HSBansluten förening som begärt att erhålla räntebidrag enligt kungörelsen den 5 oktober 1962 (nr 541) om räntebidrag m. m. för bostadshus. I ett av de två fallen som gällde bostadslån avslog bostadsstyrelsen i beslut den 21 januari 1965 besvären med motiveringen dels att kost-
Enligt för kommittén tillgängliga uppgifter har Kungl. Maj:t under budgetåren 1965/
1 Kostnaderna skulle enligt 6 § BLK 1962, som nu motsvaras av 9 § BLK, ha väsentligt överstigit pantvärdet.
SOU 1969: 4
naderna ansågs oskäligt höga eftersom de väsentligt översteg det för företaget beräknade pantvärdet, dels att erforderliga årsavgifter och hyror skulle bli så höga att påtagliga risker för förluster vid förvaltning av fastigheten måste anses föreligga. Produktionskostnaden för företaget, som var en s. k. citysanering, var 3 747 000 kr. eller ca 26 % högre än pantvärdet om 2 978 000 kr. Bostadsrättsföreningen besvärade sig hos Kungl. Maj:t och uppgav bl. a. att det inte var några risker för förluster vid förvaltningen av fastigheten. Samtliga lokaler skulle upplåtas med bostadsrätt. Förskott på grundavgifterna hade redan inbetalats. I yttrande över besvären framhöll bostadsstyrelsen bl. a. att de differenser mellan produktionskostnaderna och pantvärden, som brukade godtas för s. k. citysaneringsföretag låg mellan 14 och 63 % och var genomsnittligen 32 %. Kungl. Maj:t lämnade i beslut den 27 maj 1966 besvären utan bifall.1 Vad beträffar ärendet om erhållande av räntebidrag fann bostadsstyrelsen i beslut den 23 september 1964 inte skäl att ändra länsbostadsnämndens beslut om avslag och framhöll härvid att kostnaderna för byggnadsföretaget måste anses oskäligt höga. Sedan bostadsrättsföreningen anfört besvär mot bostadsstyrelsens beslut fann Kungl. Maj:t i beslut den 8 juli 1965 ej heller skäl göra ändring i bostadsstyrelsens beslut. Frågan om i preliminärt lånebeslut skolat intas föreskrift om att produktionskostnaden för företaget inte fick överstiga visst av den lånebeviljande myndigheten godkänt belopp2 har prövats i tre fall, av vilka två avsett bostadsrättsföreningar anslutna till HSB. I samtliga fall upphävde bostadsstyrelsen länsbostadsnämndernas beslut om sådan föreskrift. I ett av de båda ärenden som avsåg de HSB-anslutna bostadsrättsföreningarna åberopade länsbostadsnämnden i det yttrande, som nämnden avgav över föreningens besvär med yrkande att föreskriften om produktionskostnaden skulle utgå, att bostadsrättsföreningen endast redovisat en delentreprenad omfattande monteringen av trähusleveransen, målningen, e. o. grundläggningen samt vissa yttre arbeten. Materialet för husen som föreningen själv skulle tillhandahålla uppgick till 1036 130 kr. Den totala produktionskostnad som enligt länsbostadsnämndens beslut inte skulle få överskridas var 3 604 000 kr. Frågan om storleken av godtagbar produktionskostnad har i några fall prövats av bostadsstyrelsen under berörda period. 4.4 Kritik Som allmän kritik mot de ekonomiska planer som nu upprättas har uppgetts att de i
flertalet fall inte tjänar det syfte som planerna enligt BRL är avsedda att göra. Eftersom det övervägande antalet av bostadsrättsföreningarna drivit sin verksamhet inom hyresreglerade orter har med hänsyn till BoKoL:s bestämmelser de ekonomiska planerna varit slutredogörelser för föreningarnas byggnadsföretag. Planerna har inte kunnat göras upp förrän på ett så sent stadium att de blivande bostadsrättshavarna som förhandstecknare då ofta under flera år varit bundna vid föreningarna. I viss utsträckning har planerna även erhållit samma utformning på orter där BoKoL:s bestämmelser inte varit tillämpliga. Den kritiken har också framställts att giltigheten av uppgifterna i planerna varit mycket kortvarig. De uppgifter som härvid närmast åsyftats har varit uppgifter om t. ex. årsavgifter och avsättningar till fonder. Å andra sidan har påpekats att utformningen av planerna varit sådan att dessa för bostadsrättshavarna framstått som definitiva. Bostadsrättshavarna har inte helt sällan haft den uppfattningen att t. ex. årsavgifterna inte kunnat ändras utan att ny plan behövt upprättas. Vad beträffar andelsvärdena har i några fall anmärkts att de inte bestämts med den noggrannhet som varit nödvändig med hänsyn till att värdena nu i det närmaste är orubbliga. Särskilda svårigheter har uppkommit då bostadsrättsföreningarna omfattat två eller flera hus som byggts i olika etapper. Då 1 Med hänsyn till i målet föreliggande särskilda omständigheter fann Kungl. Maj:t dock skäligt medge att bostadslån fick beviljas utan hinder av att kostnaderna för företaget väsentligt översteg däremot svarande pantvärde. 2 Enligt 11 § tredje stycket BLK 1962 fick lån till bostadsrättsförening inte beviljas om det inte med säkerhet kunde antas att bl. a. byggnadsföretaget skulle komma att färdigställas på sådana ekonomiska villkor som länsbostadsnämnden kunde godta. Sådant villkor skulle emellertid enligt bostadsstyrelsens anvisningar inte föreskrivas i fråga om bostadsrättsförening för vilken lån kunde utgå med 25 eller 20 % av låneunderlaget, såvitt inte föreningen förvärvat marken för byggnadsföretaget under förbehåll om rätt för överlåtaren eller annan att utföra byggnadsföretaget eller särskilda skäl eljest föranledde föreskrift om sådant villkor.
SOU 1969: 4
föreningar som byggt sina hus i etapper nästan alltid verkat inom orter där BoKoL:s bestämmelser gällt har det i dessa fall alltid dröjt mycket länge innan de ekonomiska planerna kunnat göras upp och bostadsrätt kunnat upplåtas. I viss utsträckning har vid etappbebyggelse även uppkommit kostnadsförskjutningar. Kostnaderna för de senare etapperna har inte sällan överskridit beräkningarna. Tvister har då uppkommit om de som fått lägenheter i de först byggda etapperna varit skyldiga att ta del i kostnadsökningarna. I fråga om kontrollen av de ekonomiska planerna har beträffande intygsgivarna framhållits att som sådana i viss utsträckning anlitats personer som inte varit helt fristående utan i ett eller annat sammanhang - som tjänstemän i den organisation som föreningen tillhört eller i de kreditorgan föreningen anlitat 1 - haft att ta ställning till företaget. I ett fall har hyresrådet i samband med prövning av ekonomisk plan erinrat om att beträffande intygsgivarna förelåg särskilda förhållanden som föranledde att deras lämplighet som intygsgivare i berörda ärende kunde ifrågasättas.2 Vad åter angår den kontroll som de hyresreglerande organen utövat har avsikten med denna kontroll i första hand varit att komplettera den genom HyReL införda priskontrollen. I första hand har myndigheterna därför skolat tillse att avgifterna i planerna inte varit för höga. I viss utsträckning har myndigheterna dock inte kunnat underlåta att bedöma den allmänna hållbarheten av de ekonomiska planerna. De hyresreglerande myndigheterna har i stor utsträckning utnyttjat de resultat som de lånebeviljande myndigheterna vid sin granskning kommit fram till. Denna granskning åter har i första hand syftat till att säkerställa att de allmänna mål och de bostads- och byggnadstekniska krav, som uppställts för den statliga långivningen, uppnåtts. Beträffande berörda kontrollbestämmelser har också erinrats om att bestämmelserna inte är lika för alla föreningar utan olika med hänsyn till bl. a. föreningarnas typ. Vidare har den anmärkningen riktats mot SOU 1969: 4
den nuvarande regleringen att den knappast ger något utrymme för ändring av en ekonomisk plan. BRL saknar också bestämmelser som ger praktiska möjligheter till att ändra bl. a. felaktigt åsatta andelsvärden. Sammanläggning av bostadsrättslägenheter har även försvårats därav att man inte vetat om det över huvud taget varit möjligt att bestämma andelsvärdet för sammanslagen lägenhet på annat sätt än genom upprättande av ny ekonomisk plan, och detta har ofta ansetts alltför omständligt och dyrbart. Samma svårigheter har också uppkommit vid utvidgning av bostadsrättslägenheter. Slutligen bör även erinras om att i vissa sammanhang dryftats om möjligheter bör finnas att låta en bostadsrättshavare göra större kapitalinsats i föreningen än som motsvarar grundavgiften.
4.5 Kommittén
4.5.1 Allmänt om upprättande av ekonomisk plan En viktig nyhet i de bostadsföreningssakkunnigas förslag var att bostadsrätt inte fick upplåtas innan en ekonomisk plan för föreningens verksamhet upprättats och mottagits av registreringsmyndigheten. Med kravet på upprättande av ekonomisk plan åsyftades att förhindra uppkomsten av föreningar som saknade förutsättningar för att driva sådan verksamhet som föreningarna 1 Siljeström—Svennegård påpekar (s. 60) att det beträffande stora byggnadsföretagare är ganska vanligt att företagaren såsom intygsgivare anlitar någon tekniskt sakkunnig person som är i hans tjänst. Själva anställningsförhållandet synes inte behöva förringa den sakkunniges trovärdighet i sådan grad att hans intyg kan underkännas. I justitiedepartementets promemoria i juli 1945 med förslag om åtgärder mot vissa missförhållanden med avseende å bostadsrätts- och bostadsföreningar m. m. framhölls att bl. a. hypoteksföreningarnas värderingsmän borde vara lämpliga som auktoriserade intygsgivare (prop. 1945: 371 s. 42). 3 Hyresrådets utslag den 28 november 1950, OF 1246, återgivet hos Siljeström—Svennegård s. 342. Jfr prop. 1945: 371 s. 43.
skulle ha. Ge^om framläggande av planerna skulle de bostadssökande också få möjligheter att bedöma de olika företagen. Planerna skulle även ge de bostadssökande erforderliga upplysningar om vilka förpliktelser de ådrog sig som bostadsrättshavare. Enligt kommitténs mening bör den som avser att ingå avtal om upplåtelse av bostadsrätt ha tillgång till vissa uppgifter som kan utgöra underlag för en bedömning av föreningen och de förpliktelser som kommer att åvila honom som bostadsrättshavare. Sådana uppgifter bör lämnas i en ekonomisk plan för föreningens verksamhet. Skall planen tjäna ovannämnda syften kan den inte upprättas förrän föreningen kommit så långt i sin planering att de uppgifter om t. ex. kostnader och lån som föreningen kommer att ha då föreningshuset förvärvats eller färdigställts, kan beräknas till belopp som i allt väsentligt kommer att hålla. Möjlighet att på angivet sätt pröva en bostadsrättsförening och att erhålla upplysning om storleken av förpliktelserna bör föreligga inte endast för den till vilken förening direkt upplåter bostadsrätt utan även för bostadssökande som vill ingå avtal om att framdeles förvärva bostadsrätt, dvs. förhandsavtal. Tidpunkten för upprättandet av planerna kan variera med hänsyn till bl. a. det sätt varpå föreningarna bildas och hur de anskaffar sina hus. Skall syftet med den ekonomiska planen uppfyllas kan sådan plan för förening som själv skall svara för byggandet tidigast upprättas när erforderliga uppgifter kan lämnas om produktionskostnaderna och om de lån och övriga krediter som beräknas för fastighetens slutliga finansiering. Med det sätt för byggande som nu tillämpas, torde detta betyda att ekonomisk plan vanligen kan göras upp knappt ett år före den första inflyttningen. 1 4.5.2 Uppgifter i ekonomisk plan Liksom enligt gällande lag skall en ekonomisk plan innehålla alla upplysningar som är av betydelse för att föreningens 108
verksamhet rätt skall kunna bedömas. Av planen skall även framgå vilka förpliktelser den tar på sig som förvärvar bostadsrätt till lägenhet i föreningens hus. Vad nu sagts är av den vikt att det liksom nu även framdeles bör direkt anges i lagen. Att i lagtexten redogöra för vilka grupper av uppgifter som är av särskilt intresse synes inte komma i fråga. Däremot är det med hänsyn såväl till att bostadssökande skall kunna veta vilka uppgifter som bör lämnas i en plan som till det angelägna i att den registrerande myndigheten skall ha vissa riktlinjer för sin prövning av planerna nödvändigt att det på samma sätt som nu i administrativ ordning utfärdas ett formulär till ekonomisk plan. Som framgår av det formulär till ekonomisk plan som kommittén utarbetat, bilaga 3, har kommittén funnit att det kan vara lämpligt att uppgifterna i den ekonomiska planen delas upp på två avdelningar. I den första avdelningen bör lämnas erforderliga uppgifter om de allmänna förutsättningarna för föreningens verksamhet, om föreningens fastighet, om kostnaderna och finansieringen av fastigheten samt om grunderna för bestämmandet av bostadsrättshavarnas ekonomiska förpliktelser. Den andra avdelningen i planen föreslås omfatta en uppställning med uppgifter på föreningens beräknade årliga kostnader och intäkter samt en specifikation över samtliga lägenheter med uppgift om bl. a. lägenheternas storlek och typ, jämförelsetal, grundavgifter och årsavgifter. Föreningarna bör finna det angeläget att inom ramen för de syften som finns för den ekonomiska planen lämna så fullständiga uppgifter som möjligt om föreningar1 För ett byggnadsföretag upprättas vanligen allt eftersom företaget växer fram olika kalkyler. Exempelvis utarbetas inom HSB en första kalkyl innan några kostnader över huvud taget lagts ned på företaget. Därelter upprättas en ny kalkyl då ritningar i skala 1:100 färdigställts. Den tredje kalkylen arbetas ut när material o. d. bestämts. Efter upphandlingen upprättas ytterligare en kalkyl. Därefter görs nya kalkyler upp dels vid inflyttningen, dels då det slutliga lånebeslutet föreligger, dels då finansieringen av företaget är helt klar.
SOU 1969: 4
na. Med hänsyn till den snabba utveckling som hela vårt samhälle undergår, inte minst inom byggnadsområdet, kan föreningarna inte vara skyldiga att i alla avseenden följa formuläret. Vad som skall tas upp i de olika avsnitten får anpassas med hänsyn såväl till de olika typer av föreningar som förekommer som till utvecklingen inom området. Eftersom formuläret är avsett att tjäna till ledning både för förening som förvärvar färdigställt hus och för förening som själv skall svara för byggandet, har detta i viss mån påverkat t. ex. den ordning i vilken vissa uppgifter upptagits i formuläret. Avvikelser från uppställningen av planen kan vidare bli nödvändiga t. ex. för att moderna tekniska hjälpmedel skall kunna utnyttjas. Uppställningen beträffande kostnaderna och intäkterna följer i stort de uppställningar som används i nu tillämpade kontoplaner. Då uppställningen i den ekonomiska planen torde komma att tjäna till ledning även för de inkomst- och utgiftsstater som föreningen efter hand upprättar, bör den kunna anpassas till den redovisning som föreningen skall ha för sin förvaltning. Som framgår av redogörelsen för det av kommittén upprättade formuläret får detta inte uppfattas som bindande för bostadsrättsföreningarna. Avvikelser från formuläret bör tillåtas såväl i fråga om uppställningen av planen som beträffande uppgifterna i denna. Om en bostadsrättsförening själv skall svara för byggandet torde uppgifterna i den ekonomiska planen i huvudsak komma att utgöras av beräkningar. Beräkningarna skall grundas på det kostnadsläge som råder vid tiden för planens upprättande. Även om det av planen framgår att uppgifterna utgörs av beräkningar torde det ofta vara lämpligt att vissa uppgifter förses med uttryckliga reservationer för ändringar, t. ex. på grund av ränte- eller indexförskjutningar. I planen kan även upptas särskild post för oförutsedda kostnader.
SOU 1969: 4
4.5.3 Jämförelsetal Som måttstock för bostadsrättshavarnas andel i en förenings tillgångar och i stor utsträckning som grundval för deras bidragsskyldighet till föreningens gemensamma utgifter har andelsvärdena medverkat till att skapa den fasthet åt bostadsrättsinstitutet som detta har. Ett system för upplåtelse av bostadsrätt synes visserligen kunna utformas även utan att bostadsrättshavarnas inbördes förhållande på detta sätt fastslås. Det torde emellertid inte finnas någon anledning att slopa denna fixering och även i förslaget har bestämmelser härom upptagits. Andelsvärdena är enligt gällande lag inte annat än relationstal. Det förhållandet att andelsvärdena anges till vissa belopp har medfört att de ofta kommit att uppfattas som uttryck för bostadsrätternas verkliga värden. För att undvika sådana missförstånd föreslår kommittén att relationstalet framdeles inte uttrycks genom angivande av visst belopp (andelsvärde) utan med ett jämförelsetal. Värdet av en bostadsrättshavares andel i en förenings tillgångar vid en viss tidpunkt skall fastställas med utgångspunkt från förhållandet mellan bostadsrättens jämförelsetal och summan av jämförelsetalen för alla bostadsrätterna. Jämförelsetalet för varje bostadsrätt bestäms en gång för alla. Däremot kan summan av jämförelsetalen variera genom att antalet upplåtna bostadsrätter inte behöver vara konstant. Med hänsyn till jämförelsetalens stora betydelse bör av den ekonomiska planen framgå enligt vilka grunder jämförelsetalen åsatts. Att fixera dessa grunder i lagen kan inte komma i fråga. Jämförelsetal för bostadsrätter torde i stort böra bestämmas med utgångspunkt från produktionskostnaderna samt med beaktande av lägenheternas särskilda företräden och nackdelar. Vad beträffar lokaler bör vid bestämmandet av jämförelsetal hänsyn även kunna tas till de marknadsmässiga hyresvärdena. - Enligt vad kom109
stämmelsen, om det kan antas inte medföra höjning av hyresnivån i orten. Skall räntebetalning och amortering omfördelas i tiden blir lånet ett s. k. paritetslån. Betalas ränta och amortering i stället på samma sätt som skett enligt tidigare låneförfattningar, nämligen med vissa nominellt fastställda belopp, kallas lånet nominellt lån. Omfördelning av räntebetalning och amortering skall endast ske i fråga om ränta och amortering på den del av fastighetskapitalet, inbegripet låntagarens kapitalinsats, som motsvarar låneunderlaget för utrymmen för bostadsändamål. I detta underlag inräknas dock låneunderlag för lokaler om det inte överstiger 10 000 kr. Omfördelningen skall avse hela lånetiden. Med omfördelningsprincipen åsyftas att de årliga kostnaderna för den totala krediten i fastigheten successivt skall öka. Under de första åren av lånetiden kommer vid nuvarande ränteläge de kapitalkostnader som skall betalas inte att täcka statens nominella krav på ränta. Någon amortering av statslånet blir då inte heller möjlig. Låneskulden kommer tvärtom att öka med de resterande räntebeloppen. Efter hand kommer emellertid vad låntagaren skall betala att inte bara utgöra full förräntning av den statliga låneskulden utan även möjliggöra en allt större amortering. Detta förutsätter emellertid att möjlighet finns att framdeles öka årsavgifterna. Om det emellertid visar sig att något hyrespolitiskt utrymme för en sådan successiv ökning av kapitalkostnaderna inte finns, bör enligt chefens för inrikesdepartementet uttalande i prop. 1967: 100 ang. riktlinjer för bostadspolitiken m. m. en 4.5.4 Lån på särskilda villkor viss förlängning av amorteringstiden kunna övervägas och i ytterlighetsfall statens fordran I detta sammanhang bör även något beröras helt eller delvis kunna efterskänkas (s. 259). vilken betydelse bestämmelserna i BLK om Genom att skuldsumman på angivet sätt ökar ränta och amortering på bostadslån kan ha utan att motsvarande ökning av tillgångarna föreligger kan i vissa lägen bokfö ringsmässiga för de ekonomiska planerna. I fråga om svårigheter uppkomma. Statsutskottet tog år bostadslån som avser nybyggnad bl. a. av 1968 upp denna fråga i sitt av riksdagen godflerfamiljshus eller av småhus som skall tagna utlåtande, SU 1968: 100. Enligt utskottet (s. 15) motsvaras en skuldökning av här avsett upplåtas med bostadsrätt och inte är beläget slag av framtida ökade hyresintäkter. Från på jordbruksfastighet skall enligt 32 § BLK räntebetalning och amortering omfördelas revisionstekniska utgångspunkter kan emellertid ett antagande om framtida ökade hyresini tiden. Länsbostadsnämnd kan dock medge täkter inte utan vidare godtas som tillgångsatt bostadsrättsförening undantas från bepost i resultatredovisningen av ett företags
mitten har sig bekant har inom Riksbyggen nyligen företagits en utredning för fastställande av nya normer för bestämmande av andelsvärden (jämförelsetal). Då utredningen har gjorts i samarbete med HSB och AB Bostadsgaranti är det att förvänta att de normer som härvidlag förordas kommer att allmänt tillämpas inom bostadsrättsområdet. Det är av vikt att då jämförelsetal åsätts noggranna anteckningar görs, så att man lätt kan fastställa de särskilda förhållanden som föranlett de olika talen. Det torde inte finnas någon anledning att uppställa krav på att andra lägenheter skall åsättas jämförelsetal än de som avses skola upplåtas med bostadsrätt. Fastmer kan det synas naturligt att endast åsätta bostadsrätterna jämförelsetal. Endast bostadsrättsnävarna har del i föreningens behållna tillgångar. För lägenheter som inte upplåts med bostadsrätt kan hyressättningen ske utan hänsyn till för lägenheterna åsatta jämförelsetal. Intet hindrar emellertid att jämförelsetal beräknas även för hyreslägenheter. Det torde vara nödvändigt att upprätta ny ekonomisk plan, då en lägenhet som ursprungligen inte varit avsedd att upplåtas med bostadsrätt och därför inte åsatts något jämförelsetal skall upplåtas med sådan rätt. Grundavgift för bostadsrätt skall ju beräknas efter jämförelsetal. Några större svårigheter med att bestämma jämförelsetalet torde emellertid inte behöva uppkomma. Frågan om vidgade möjligheter att ändra jämförelsetal tas upp i avsnitt 4.5.8.
110 SOU 1969: 4
verksamhet. En förutsättning härför är att det finns grund att anta att företaget skall kunna likvidera den uppkomna skulden även i ett läge som omöjliggör erforderlig höjning av hyrorna. Departementschefens uttalande i prop. 1967: 100 innebär bl. a. att statens fordran med anledning av en sådan skuldökning bör betraktas som villkorlig och att det inte kan komma i fråga att driva in den om det skulle tvinga låntagaren att träda i likvidation eller eljest försätta honom i en företagsekonomiskt ohållbar situation genom att hyrorna till följd av läget på ortens hyresmarknad inte kan höjas så att skuldökningen kan avvecklas inom rimlig tid. Utskottet hemställde därför att riksdagen borde ge Kungl. Maj:t till känna att Kungl. Maj:t hade rätt att medge anstånd med och att avskriva eller efterge betalning av ränta och amortering på bostadslån, såvitt avsåg uppkommen skuldökning, samt på räntelån, allt i den mån utvecklingen på ortens hyresmarknad inte möjliggjorde så stor höjning av hyrorna som behövdes för att täcka ifrågavarande betalningar. Enligt utskottet borde eftergifter dock inte komma i fråga om låntagarens svårigheter kunde härledas från vårdslöshet eller försummelse från hans sida. Om för en bostadsrättsförening olika regler skall gälla beträffande ränta och amortering för fastighetskapital som avser utrymmen för bostadsändamål och sådant kapital som hänför sig till lokaler måste detta redovisas i den ekonomiska planen och där närmast i finansieringsplanen. De olika bestämmelserna för lånen såvitt gäller bostadsutrymmen och lokaler kan även få betydelse för de beräknade årliga kostnaderna och intäkterna. Fördelas lånekostnaderna för bostadslånet på de olika slagen av lägenheter måste en särredovisning av kontogrupperna räntor och amorteringar/avskrivningar ske på utrymmen för bostadsändamål och lokaler.
4.5.5 Hus som byggs i etapper En ekonomisk plan skall enligt BRL omfatta en förenings samtliga hus. Detta har, som ovan anmärkts, vid etappbebyggelse medfört svårigheter av skilda slag. Den första fråga man härvid synes böra ställa är den om det i och för sig är lämpligt att bilda föreningar av den storlek att de behöver bygga hus i etapper. Från vissa utgångsSOU 1969: 4
punkter har också hävdats att bostadsrättsföreningarna inte bör vara alltför stora. Några fasta grunder för bedömning av den lämpligaste föreningsstorleken torde emellertid inte finnas. Vad man vet är att det finns bostadsrättsföreningar med ett mycket stort antal bostadsrättslägenheter som under decennier väl fyllt sina uppgifter. Med hänsyn härtill och till det förhållandet att kostnaderna för föreningshusen måste kunna bli lägre om produktionsenheterna blir större får det anses realistiskt att räkna med att föreningarna - om de samhällsekonomiska eller marknadsmässiga förutsättningarna inte föreligger att bygga ett stort projekt om flera hus på en gång även i framtiden vill kunna bygga husen i etapper. Detta torde gälla även om tillkomsten av lagen den 16 december 1966 (nr 700) om vissa gemensamhetsanläggningar kan medföra att mindre bostadsrättsföreningar i viss utsträckning bildas med gemensamhetsanläggningar, t .ex. värmeanläggning, tvättstuga, parkeringsanläggning. Inte heller torde strävandena från olika kreditinstitut att begränsa storleken av låneobjekten kunna hindra att bostadsrättsföreningarna även framdeles kommer att anskaffa sina hus genom att bygga i etapper. Av stor betydelse synes vara att ränta på inbetalning av förskott på grundavgifter beräknas på sådant sätt att största möjliga rättvisa uppnås mellan dem som betalat in avgifterna vid olika tidpunkter, oavsett om inbetalningarna skett för lägenheter i samma etapp eller i olika etapper. Av de riktlinjer som de stora centralorganisationerna härvidlag utarbetat vill kommittén något redogöra för vad som för närvarande gäller inom HSB och Riksbyggen. Inom HSB följer man den s. k. nettoprincipen, dvs. ränta beräknas inte om ersättning i motsvarande grad behöver tas ut av den som tillgodoförs räntan. Enligt den av riksförbundet utgivna Handboken skall medlem som inbetalat förskott på grundavgift därför gottgöras ränta härå endast för tiden från inbetalningsdagen till inflyttningsdagen. 111
För bostadsrättsföreningar anslutna till Riksbyggen gäller att ränta på förskott på grundavgift beräknas efter en bestämd räntesats (5 %) från inflyttningsdagen eller om inbetalning av förskottet skett minst en månad före inflyttningen från dagen för inbetalningen och till den dag då föreningen avlämnas och de boende såsom bostadsrättshavare övertar ansvaret för föreningen. För att lägenheterna skall vara i paritet med varandra när ränteberäkningen upphör, räknas dessutom ränta på ränta på det sättet att vid inflyttningen vid varje ny etapp de lägenheter som tillhört en tidigare etapp gottskrivs ränta för den tid så inte skett. Av intresse är även att enligt Riksbyggens riktlinjer den, som innan en förening är avlämnad överlåter sin rätt enligt förhandsteckningen, får tillgodoräkna sig räntetillskottet som en ökning av förskottet på grundavgiften. Vad nu anförts om möjligheterna att genom ränteberäkning uppnå större rättvisa mellan blivande bostadsrättshavare bör tillsammans med den förbättrade kontakt mellan å ena sidan de blivande bostadsrättshavarna och å andra sidan dem som representerar föreningen intill avlämningssammanträde hållits, som åsyftas med bestämmelsen i 31 § förslaget om förtroendenämnd, vara ägnat att minska olägenheterna med föreningarnas uppförande av hus i etapper. Anser man emellertid det vara angeläget att föreningarna avlämnas till bostadsrättsnävarna så tidigt som möjligt torde någon annan utväg inte finnas än att man bildar en förening för varje etapp och sedan slår samman föreningarna när hela projektet är slutfört. Svårigheter kan visserligen då uppkomma när det gäller att få en sammanslagning av föreningarna till stånd. Möjligheterna härvidlag torde emellertid öka om reglerna om fusion av bostadsrättsföreningar ändras enligt vad kommittén föreslår, nämligen att beslut om fusion av föreningar skall kunna erhålla giltighet om beslut härom biträds av minst två tredjedelar av de röstberättigade ooh godtas av rätten (149 § förslaget). Om vid bildandet av en bostadsrättsförening anges att avsikten är
att föreningen i ett senare stadium skall slås samman med vissa andra föreningar som bildar en enhet måste detta vara en omständighet som bör medföra att förutsättningarna för att få till stånd en fusion mellan föreningarna ökas. 4.5.6 Kontroll av ekonomisk plan En fråga av stor betydelse är hur det skall tillskapas betryggande garantier för att uppgifterna i den ekonomiska planen blir riktiga. Kommittén föreslår för detta ändamål att planen innan den registreras av inregistreringsmyndigheten genom bostadsrättsföreningens försorg skall förses med intyg om att den vilar på tillförlitliga grunder. Skyldigheten att till den ekonomiska planen foga intyg av detta slag torde vara ägnad att medverka till att uppgifterna i planen blir korrekta. För att intygen skall tjäna detta syfte bör de inte utfärdas av annan än den som besitter särskild sakkunskap inom området. Som framgår av 5 kap. föreslår kommittén att särskilda bestämmelser skall införas beträffande avtal om framtida upplåtelse av bostadsrätt, dvs. förhandsavtal. Enligt 29 § första stycket förslaget skall sådant avtal endast kunna ingås om företag som Kungl. Maj:t godkänt avgett särskild utfästelse. Genom utfästelsen skall företaget åta sig att gentemot förhandstecknare svara för att föreningen fullgör sina förpliktelser enligt förhandsavtalen samt gentemot föreningen svara för att anskaffningskostnaderna och finansieringsvillkoren för föreningens hus inte är oskäliga. Utfästelseföretaget, som skall ha tillgång till byggnadsteknisk och fastighetsekonomisk sakkunskap, föreslås få till uppgift att bl. a. utöva viss kontroll över föreningens verksamhet. Denna kontroll avses innebära skyldighet för företaget att bl. a. tillse att ekonomisk plan upprättas för föreningen och inges till länsstyrelsen. Med hänsyn till den kontrollerande uppgift de godkända företagen således skall ha med avseende på bostadsrättsföreningarnas verksamhet och till de krav som uppställs för godkännande, föSOU 1969: 4
reslås att tillförlitlighetsintyg inte skall be hövas för sådan plan, för vilken angetts ati utfästelse enligt 29 § första stycket förslaget föreligger och planen godkänts av det företag som avgett utfästelsen. Eftersom de flesta bostadsrättsföreningarna torde komma att ingå förhandsavtal med bostadssökande kommer det sannolikt inte att behövas något större antal intygsgivare. Antalet intygsgivare bör dock vara så stort att föreningarnas verksamhet inte försvåras genom bristande tillgång på intygsgivare. Varje intygsgivare bör vara trovärdig. Några särskilda jävsregler synes inte böra fastställas, men kommittén erinrar om att intygsgivare inte får stå i sådant förhållande till saken att hans trovärdighet förringas. Liksom nu bör intygsgivare ha insikt och erfarenhet såväl i byggnadsverksamhet som i fastighetsförvaltning. Med hänsyn till omfattningen och arten av prövningen av planerna bör intygsgivarna liksom nu vara två. För att säkerställa att granskningen blir betryggande bör endast sådana intygsgivare komma i fråga som i särskild ordning förklarats behöriga att utfärda intyg. Som benämning på intygsgivare föreslår kommittén granskningsman. Enligt 1946 års kungörelse med vissa bestämmelser om intygsgivare meddelas behörighet att utfärda tillförlitlighetsintyg antingen av länsstyrelse eller av Kungl. Maj:t beroende på om behörigheten skall avse planer som skall inges till viss länsstyrelse eller till olika länsstyrelser. Antas kommitténs förslag om att tillförlitlighetsintyg inte skall behövas om utfästelse enligt 29 § första stycket förslaget föreligger och utfästelseföretaget godkänt planen torde varje granskningsmans verksamhet huvudsakligen komma att inskränkas till några få län. Detta i förening med länsstyrelsernas kännedom om förhållandena inom länet talar för att låta länsstyrelserna även i fortsättningen besluta i ärenden av detta slag. Som skäl för att förlägga beslutanderätten till central myndighet talar emellertid önskemålet om en enhetlig bedömning av sökandenas kompetens. Att kompetensfrågan avgörs enhetligt för hela riket av ett organ med erfarenSOU 1969: 4 8—814455
het att handlägga sådana ärenden får anses vara av avgörande betydelse för tillskapandet av garantier för att alla granskningsmän kommer att besitta nödvändiga kvalifikationer. Av detta skäl och med beaktande av att antalet granskningsmän torde kunna starkt begränsas föreslår kommittén att prövningen av granskningsmän sker centralt för hela riket av Kungl. Maj:t eller den myndighet Kungl. Maj:t bestämmer. Av chefen för justitiedepartementet tillkallad utredningsman med uppdrag att utreda statsdepartementens organisation och arbetsformer - departementsutredningen har till chefen för inrikesdepartementet överlämnat en den 10 juni 1968 dagtecknad promemoria 102 om befogenheten att besluta i ärenden om behörighet att utfärda intyg om ekonomisk plan åt bostadsrättsförening (stencil). I promemorian uttalar utredningen att behörighetsärenden enligt BRL inte är av den beskaffenhet att beslutanderätten bör utövas av Kungl. Maj:t i första instans och föreslår en delegering till central förvaltningsmyndighet av beslutanderätten i ärenden om behörighet att för hela riket utfärda intyg om ekonomisk plan för bostadsrättsförening. Vid övervägande av vilken central myndighet som bör anförtros ifrågavarande ärenden har utredningen funnit att beslutanderätten bör åvila bostadsstyrelsen, eftersom denna är central förvaltningsmyndighet för den statliga verksamheten för att främja bostadsförsörjningen och förfogar över både byggnadsteknisk och fastighetsekonomisk sakkunskap. Departementsutredningens promemoria har av chefen för inrikesdepartementet den 1 juli 1968 överlämnats till bostadsrättskommittén för att övervägas vid fullgörandet av kommitténs uppdrag. Som ovan anmärkts anser kommittén att prövningen av granskningsmän bör ske centralt för hela riket. Kommittén är ense med departementsutredningen om att dessa ärenden kan delegeras till central förvaltningsmyndighet, lämpligen bostadsstyrelsen. Någon materiell prövning av planerna i samband med att planerna registreras före113
slås inte. Kommittén hänvisar härvidlag till avsnitten 5.5.2 f) och 5.5.3 c). 4.5.7 Ny ekonomisk plan Bestämmelserna om ekonomisk plan skall bidra till att bostadsrättsföreningarna får en stabil uppbyggnad och att varje bostadssökande får underlag för att bedöma vilka förpliktelser han tar på sig som bostadsrättshavare. Är uppgifterna i planen inte längre aktuella försämras de bostadssökandes möjligheter att med hjälp av planen göra denna bedömning. Det kan därför finnas behov av bestämmelser om skyldighet att upprätta ny ekonomisk plan. En bostadssökande behöver ekonomisk plan för att bedöma bostadsrättsföreningens förhållanden när han avser att med föreningen ingå förhandsavtal eller avtal om upplåtelse av bostadsrätt utan föregående förhandsavtal. Däremot torde någon motsvarande bedömning av företaget inte behöva komma i fråga vid bostadsrättsupplåtelse som följer på förhandsavtal. I sådant fall har nämligen den bostadssökande haft tillfälle att bedöma företaget när förhandsavtalet ingicks och förvärv av bostadsrätt skall ske med utgångspunkt från förhandsavtalet. Upplåts bostadsrätt utan föregående förhandsavtal bör liksom enligt BRL ändrade förhållanden kunna föranleda att ny ekonomisk plan skall upprättas innan ytterligare upplåtelse av bostadsrätt får ske. Det förhållandet att ny ekonomisk plan upprättas påverkar inte i och för sig bostadsrättshavarnas rättsställning. Har förhandsavtal ingåtts och inträffar därefter sådan förändring beträffande uppgift i planen att bestämmelse om ny ekonomisk plan skulle bli tillämplig torde förhandstecknarna enligt allmänna rättsgrundsatser vara berättigade att frånträda förhandsavtalen. Det torde därför inte finnas utrymme för ny ekonomisk plan som ett led i bostadsrättsförenings verksamhet under förhandstecknarstadiet vare sig vid ingående av nya förhandsavtal eller vid upplåtelse av bostadsrätt till förhandstecknare. 114
För att ny ekonomisk plan skall behöva upprättas bör förändringen vara sådan att den i avsevärd mån inverkar på föreningens ställning eller de förpliktelser som enligt planen bostadsrättshavarna skall ha. I förhållande till gällande rätt avses med uttrycket »i avsevärd mån» ingen ändring i sak. Förändringen bör således vara av det slaget att dess inverkan på föreningens ställning eller bostadsrättshavarens ekonomiska förpliktelser är av verklig betydelse. 4.5.8 Ändring av jämförelsetal Frågan om upprättande av ny ekonomisk plan leder över till spörsmålet om ändring av jämförelsetal. Hur omsorgsfullt jämförelsetal än kommer att bestämmas torde det inte kunna uteslutas att ett jämförelsetal någon gång blir mer eller mindre felaktigt. Enligt BRL är andelsvärdena sedan en ekonomisk plan mottagits i det närmaste orubbliga, eftersom det för beslut om ändring av andelsvärden som medför rubbning i bostadsrättshavarnas inbördes förhållanden, krävs samtycke av alla dem som berörs av ändringen. Vill man inte godta att ett fel vid bestämmande av jämförelsetal skall ha betydelse för all framtid, måste det härutöver finnas någon möjlighet till rättelse. Kommittén föreslår därför en uppmjukning av den i 60 § 2 BRL upptagna bestämmelsen att beslut om ändring av lägenhets andelsvärde skall biträdas av samtliga bostadsrättshavare, vilkas rätt är beroende av ändringen. Ändring av jämförelsetal som blivit felaktigt bestämt bör kunna ske om minst två tredjedelar av de bostadsrättshavare vilkas rätt är beroende av ändringen lämnar sitt samtycke och beslutet godtas av rätten, för den händelse enighet inte uppnås (107 § 2 förslaget). Är ett fel av betydelse för ett flertal bostadsrättshavare måste rättens bedömning av felets vikt ske med hänsyn till hela gruppens förhållande till övriga bostadsrättshavare. En förändring av föreningshuset kan medföra att lägenheternas inbördes förhålllanden ändras. Så torde bli fallet om viss del av en fastighet utrustas med särskilda anSOU 1969: 4
ordningar t. ex. badrum, hiss o. d. eller om sina kapitalkostnader. Är detta inte möjligt någon lägenhet utvidgas utan att annan lätorde en minskning av årsavgiften motsvagenhet tas i anspråk. Detta synes dock ofta rande den förväntade men inte erhållna reföranleda upprättande av ny ekonomisk duktionen av kapitalkostnaden för t. ex. ett plan och åsättande av nya jämförelsetal fyllnadslån medföra att högre avgifter måsför de berörda bostadsrätterna. te tas ut av övriga bostadsrättshavare. En I fråga om det särskilt framdragna pro- minskning av en förenings kapitalskulder blemet vid sammanslagning av två bostads- genom en extra kapitalinsats från en borättslägenheter torde den enklaste lösningen stadsrättshavare kan med hänsyn till de vara den att jämförelsetalen för de båda minskade ränteutgifterna vidare leda till att sammanslagna lägenheterna helt enkelt slås föreningens skatt blir högre. För en boihop. stadsrättshavare som vill göra en extra kaMed hänsyn till de ökade kraven på pitalinsats är vidare av intresse att veta hur rymliga bostäder torde sammanslagningar denna insats betraktas vid en upplösning av bostadsrättslägenheter framdeles komma av föreningen. Är den extra inbetalningen att ske inte bara på det sättet att hela läatt behandla som en grundavgift, för vilken genheter förs ihop utan även därigenom att man enligt huvudregeln i 62 § BRL vid vissa lägenheter delas upp för att tillföras eventuellt överskott kan räkna med utdelangränsande lägenheter. Jämförelsetalet för ning med hänsyn till lägenhetens andelsen delad lägenhet måste i så fall slås ut värde? Eller skall bostadsrättshavaren först på de lägenheter som genom uppdelning utfå den extra kapitalinbetalningen och sefår ökat utrymme. Svårigheter kan härvid dan grundavgiften i förhållande till andelsuppkomma att mellan innehavarna av de värdet? Enligt HSB:s Riksförbunds mönsterbostadsrättslägenheter som kommer att utstadgar för bostadsrättsförening och Riksökas uppnå överenskommelse om de nya byggens normalstadgar för bostadsrättsförjämförelsetal som deras lägenheter bör åsätening torde i stort gälla att sedan en förtas. Bostadsrättshavarnas gemensamma önsenings verksamhet lagligen avvecklats varje kemål att få ökat utrymme torde dock krafbostadsrättshavare först äger återfå sina katigt bidra till att en kompromiss skall kunpitalinsatser varefter eventuellt överskott na uppnås. disponeras på visst sätt. Några administrativa hinder mot att ta hänsyn till en extra kapitalinbetalning vid Vad slutligen angår frågan om en boberäkning av i årsavgift ingående kapitalstadsrättshavare i en förening äger sätta in kostnader lär med moderna kontorstekniska mer kapital än som motsvarar den för hans hjälpmedel inte längre föreligga. Svårighelägenhet belöpande grundavgiften har detta terna torde, som ovan påpekats, bero på spörsmål uppkommit då t. ex. en bostadsovissheten om en förening kan utnyttja inrättshavare velat betala in sin andel av ett betalningen på sådant sätt att därigenom extra fyllnadslån (topplån) för att därigenom inte uppkommer nackdelar för föreningen minska sin boendekostnad. Det har också eller övriga bostadsrättshavare. Liksom eninträffat att en bostadsrättshavare velat ställigt gällande lag fastslås i förslaget att grunla medel till förfogande för täckande av derna för uttagande av årsavgifter skall ansärskilt höga produktionskostnader för viss ges i stadgarna (7 § 7). Om inbetalning lägenhet. av kapitalinsats utöver grundavgift skall få Först bör konstateras att verkningarna av ha betydelse för beräknandet av årsavgift en sådan extra inbetalning kan vara svåra bör detta därför framgå av stadgarna. Tillatt överblicka. För att en bostadsrättshavalåts sådan inbetalning synes den vad beträfres årsavgift skall kunna reduceras på grund far förhållandena vid likvidation böra vara av en extra kapitalinbetalning måste föratt jämställa med grundavgift och upplåeningen i motsvarande grad kunna minska telseavgift. SOU 1969: 4
Upplåtelse av bostadsrätt — ingående av förhandsavtal1
5.1 Gällande
bestämmelser
5.1.1 BRL Bestämmelser om upplåtelse av bostadsrätt finns upptagna i en särskild avdelning i BRL (17-22 §§). Upplåtelse av bostadsrätt får endast ske åt föreningsmedlem och inte äga rum i annan ordning än genom teckning på en av styrelsen utfärdad teckningslista. Listan skall vara undertecknad av styrelseledamöterna och bevittnad samt ange de förhållanden under vilka teckning blir bindande, tiden för tillträde av lägenhet samt den ordning vari grundavgift och eventuellt förekommande ersättning för teckningsrätt skall erläggas. Vid teckningslistan skall vara fogad styrkt avskrift av den senast upprättade ekonomiska planen med bevis om planens mottagande. Teckningslistan skall genom styrelsens försorg hållas tillgänglig för den som vill ta del av den. Utfärdas flera listor får samma lägenhet inte utbjudas på mer än en av dem. Teckning skall avse viss lägenhet som upptagits i den ekonomiska planen. Har flera tecknat sig för samma lägenhet gäller, om annat inte föreskrivits i teckningslistan, den teckning som skedde först. Teckning är inte bindande om inte inom viss tid som utsatts i teckningslistan så många medlemmar tecknat sig att sammanlagda antalet bostadsrättshavare i föreningen uppgår till minst fem och teckning också skett för lä-
genheter med andelsvärden motsvarande minst två tredjedelar av samtliga till upplåtelse utbjudna lägenheters andelsvärden. Som i 4 kap. angetts får bostadsrätt inte upplåtas förrän den ekonomiska planen för föreningen mottagits av länsstyrelsen. Upplåts bostadsrätt trots att ekonomisk plan inte mottagits av länsstyrelsen är avtalet ogiltigt. Detsamma gäller också om upplåtelse sker i annan ordning än ovan sagts. Är upplåtelsen ogiltig har den till vilken upplåtelsen skett rätt till ersättning för utlägg och kostnader. Har lägenheten tillträtts skall hyresavtal anses vara ingånget för tiden intill den fardag som infaller näst efter tre månader från uppsägning och på de villkor i övrigt som parterna kommer överens om. Kan överenskommelse om villkoren inte träffas fastställs dessa av domstol. Har efter det att förändring inträffat som bort föranleda att ny ekonomisk plan upprättas, bostadsrätt upplåtits utan att sådan plan upprättats och mottagits av länsstyrelsen får bostadsrättshavare, som var i god tro vid upplåtelsen, frånträda avtalet efter uppsägning. Han kan också erhålla skadestånd. Om bostadsrättshavaren inte 1 Vissa av de i kapitlet upptagna frågorna har även behandlats i kommitténs PM oktober 1967 Se numera lagen den 13 december 1968 (nr 702) om förskott vid upplåtelse av bostadsrätt, m. m. samt kungörelsen den 13 december 1968 (nr 703) med tillämpningsföreskrifter till lagen den 13 december 1968 (nr 702) om förskott vid upplåtelse av bostadsrätt, m. m.
SOU 1969: 4
skall förlora sin talan, skall uppsägningen ske senast tre månader efter det att bostadsrättshavaren fick kännedom om det förhållande som bort föranleda upprättande av ny ekonomisk plan. Fråga om upphörande av avtal eller framställning om ersättningsanspråk på grund som ovan nämnts får inte tas upp senare än två år från den dag då upplåtelsen skedde. Styrelseledamot som uppsåtligen upplåtit bostadsrätt i strid med bestämmelserna i l l , 13 eller 17 § BRL eller som mot bättre vetande i teckningslista eller i därtill hörande handlingar meddelat oriktig uppgift eller underlåtit att ta in uppgift som uppenbarligen bort vara med kan dömas till dagsböter (63 § BRL). BRL har inte någon bestämmelse om upptagande av förskott på avgift eller annat vederlag för bostadsrätt innan bostadsrätt upplåtits.
också föreskriva att sökanden till nämnden eller utsedd kontrollant, skall lämna de uppgifter som fordras för granskning av företagets ekonomiska grunder. Tillstånd att uppbära förskott kan återkallas om den som erhållit tillståndet bryter mot meddelade föreskrifter eller synnerliga skäl eljest föreligger. Återkallas tillstånd skall mottaget förskott genast betalas tillbaka. Den som bryter mot bestämmelse i 4 § första eller andra stycket eller underlåter att lämna uppgift enligt 4 § tredje stycket eller mot bättre vetande lämnar oriktig sådan uppgift kan enligt 16 § dömas till ansvar. Ersättning eller förskott som mottagits i strid med bestämmelserna i lagen skall återbetalas (17 §). Slutligen bör nämnas att enligt 14 § BoKoL skall när enligt 22 § första stycket BRL avtal om upplåtelse av bostadsrätt är ogiltigt och hyresavtal skall anses vara ingånget bl. a. hyran bestämmas enligt vad som stadgats i HyReL.
5.1.2 BoKoL Även vissa bestämmelser i BoKoL är av betydelse för upplåtelse av bostadsrätt. Av stadgandet i 2 § följer att ekonomisk plan för bostadsrättsförening, som har hus på ort där HyReL gäller, måste godkännas av hyresnämnden innan den får tas emot av länsstyrelsen. Som framhållits i avsnitt 4.1.2 skall hyresnämnden vid granskningen följa olika regler beroende på om föreningens hus tidigare varit avsett för uthyrning eller om så inte varit fallet. Enligt 4 § första stycket BoKoL är det inte tillåtet att för upplåtelse av bostadsrätt ta emot, träffa avtal om eller begära ersättning utöver vad som följer av föreningens stadgar eller eljest som villkor för sådan upplåtelse ta eller begära utfästelse som inte följer av stadgarna. Enligt andra stycket samma paragraf får inte heller innan bostadsrätt upplåtits förskott på avgift eller annat vederlag för bostadsrätt uppbäras utan att hyresnämnden lämnat tillstånd härtill. För meddelande av tillstånd äger hyresnämnden enligt 4 § tredje stycket uppställa erforderliga villkor. Nämnden kan SOU 1969:4
5.1.3 Hyresrådets cirkulär Hyresrådet har med stöd av bestämmelsen i 19 § BoKoL genom olika cirkulär meddelat föreskrifter angående tillämpningen av bestämmelserna om förskott (cirkulär nr 31 den 28 december 1945, cirkulär nr 36 den 14 februari 1946, cirkulär nr 111 den 26 februari 1960 och cirkulär nr 129 den 3 september 1962). Enligt cirkulär nr 36, som i nu aktuella delar är i huvudsak likalydande med cirkulär nr 31, bör vid ansökan om tillstånd att ta upp förskott fogas en kalkyl över anskaffningskostnaderna för det hus vari föreningens medlemmar skall erhålla lägenheter samt över företagets finansiering. Kalkylen bör vara så utförlig att lägenheternas antal och beskaffenhet samt de på varje lägenhet belöpande avgifterna framgår av kalkylen. Av handlingarna bedömer hyresnämnden om anskaffningskostnaderna håller sig inom rimliga gränser och om företaget kommer att vila på en sund ekonomisk basis. Är så inte fallet skall tillstånd vägras. 117
Beträffande de större välkända bostadskooperativa organisationerna och inom dessa bildade föreningar förutsätts - med hänsyn till att dessa föreningar förväntas inge tämligen utförliga kalkyler, som uppgjorts med erforderlig sakkunskap - att tillstånd att uppta förskott som regel skall kunna meddelas utan att någon mera ingående prövning från hyresnämndens sida skett. Någon rätt att lämna sådana organisationer generellt tillstånd att uppta förskott har hyresnämnden dock inte. Är förhållandena sådana att tillstånd skall lämnas har hyresnämnden att bedöma om särskilda villkor fordras för att hålla föreningen och dess medlemmar skadeslösa, om den som uppfört huset betingar sig en alltför hög ersättning för detta. De villkor som härvid närmast kommer i fråga är krav på överlämnande av förbindelser dels från byggnadsföretagaren att till föreningen återbetala den del av köpeskillingen eller entreprenadsumman som överstiger de anskaffningskostnader som slutligen godkänns av hyresnämnden, dels från föreningen att till förskottsgivare återbetala förskott i den mån de överstiger de slutligt fastställda avgifterna. Några särskilda villkor förutsätts inte behöva uppställas beträffande de större bostadskooperativa organisationerna och inom dessa bildade föreningar. Anskaffningskostnaderna blir i dessa fall dels föremål för sakkunnig prövning inom organisationen, dels - eftersom husen regelmässigt finansieras med statliga lån - prövad vid långivningen. Detsamma gäller även vissa andra föreningar bakom vilka står kommuner eller företag av mera allmännyttig karaktär eller också enskilda företagare som kan förutsättas finansiera sitt företag med statliga lån med därav följande prövning av anskaffningskostnaderna. I de fall villkor behöver uppställas bör dessa avse de förhållanden som ovan angetts. Förbindelsen från byggmästaren bör i regel vara försedd med borgen av två vederhäftiga personer eller med annan säkerhet, t. ex. bankgaranti. I beslut varigenom förening meddelas tillstånd att uppta för118
skott på avgifter bör som ytterligare villkor föreskrivas att föreningen i varje kvitto på förskott förbinder sig att till förskottsgivaren återbetala vad denne utgett utöver de avgifter som slutligt bestäms av hyresnämnden. Vidare bör i beslutet föreskrivas skyldighet för föreningen att lämna de uppgifter som erfordras för granskning av företagets ekonomiska grunder. Genom cirkulär nr 111 har bestämmelsen om villkor vid tillstånd att uppbära förskott skärpts i olika avseenden. Den omständigheten att ett företag finansierats med statliga lån har sålunda ansetts inte längre utgöra något skäl att underlåta att uppställa villkor för tillstånd att uppbära förskott, eftersom de lånebeviljande organens beräkning av belåningsvärdet ändrats på så sätt att denna oftast skett efter en schablonmässig metod utan någon särskild granskning av anskaffningskostnaderna. Enligt cirkulär nr 129 skall vid prövning av ansökan om tillstånd att uppbära förskott på grundavgifter de bestämmelser som Kungl. Maj:t den 30 juni 1961 i skrivelse till bostadsstyrelsen meddelat beträffande tertiärlån till bostadsrättsföreningar samt de anvisningar bostadsstyrelsen med anledning härav den 30 november 1961 (Sfo nr 197) utfärdat till länsbostadsnämnderna och förmedlingsorganen vara vägledande. Dessa bestämmelser och anvisningar, som nu motsvaras av 17 § BLK och av bostadsstyrelsens tillämpningsföreskrifter till detta stadgande, innebär att bostadslån till bostadsrättsförening får utgå endast om garanti finns för att förskottsavgifter som betalas för bostadsrätt inte går förlorade. Sådan garanti skall anses föreligga när lån söks av bostadsrättsförening ansluten till HSB eller Riksbyggen. Annan förening skall ställa säkerhet för återbetalning av förskott på grundavgifter. Som säkerhet godtas garantiförbindelse av AB Bostadsgaranti, bankgaranti eller likvärdig säkerhet. 5.1.4 BLK Vad beträffar vissa andra villkor som uppställts för att bostadsrättsförening skall beSOU 1969:4
viljas bostadslån hänvisas till vad som upptagits i avsnitt 4.1.3. 5.2 Bakgrunden till bestämmelserna - syftet med dem 5.2.1 Allmänt om upplåtelse av bostadsrätt Vid tiden för BRL:s tillkomst var förhållandena i många avseenden annorlunda än de som nu råder. Flertalet av de fastigheter i vilka bostadsföreningarna upplät lägenheter åt sina medlemmar anskaffades genom att föreningarna köpte färdigställda fastigheter (SOU 1928: 16 s. 73). De fastigheter som förvärvades eller som föreningarna själva byggde var relativt små enheter, som dessutom inte hade någon mera komplicerad utrustning. De bostadsföreningssakkunniga föreslog att besittningsrätt inte fick upplåtas och tillträdesbelopp eller del därav inte uppbäras om medlem inte tecknat sig på teckningslista, till vilken fogats avskrift av den ekonomiska planen försedd med påskrift om att den uppvisats för länsstyrelsen (SOU 1928: 16 s. 19 och 44). När lagförslaget om bostadsföreningar överlämnades till lagrådet för granskning anförde departementschefen (prop. 1930: 65 s. 50) att med upplåtelse av bostadsrätt avsågs det avtal varigenom rätten uppkom och inte som de sakkunniga föreslagit tillträdet av lägenheten. När ett sådant avtal skulle anses ha kommit till stånd angavs inte i lagen utan fick avgöras enligt allmänna rättsregler. Det ansågs dock uppenbart att ett avtal träffats så snart en förening uppburit tillträdesbelopp eller ekonomiskt bidrag utan återbetalningsskyldighet. Något särskilt stadgande om att tillträdesbelopp eller del därav inte fick uppbäras av annan än medlem som tecknat sig på behörig teckningslista ansågs inte erforderligt. De sakkunniga lämnade föreningarna full frihet att bestämma om teckning på teckningslista skulle vara omedelbart bindande eller, om så inte skulle vara fallet, under vilka omständigheter bundenhet skulle inSOU 1969: 4
träda (SOU 1928: 16 s. 20 och 26). Som skäl för denna ståndpunkt anfördes att eftersom föreningar i många fall torde satt i gång företag innan den ekonomiska planen lades fram kunde det i vissa fall vara av vikt för föreningarna att de som tecknade sig för lägenheter omedelbart vid teckningen blev definitivt bundna vid företaget. Mot denna ståndpunkt anförde lagrådet (prop. 1930: 65 s. 88) att mot föreningens intresse stod tecknarnas att inte vara bundna för den händelse anslutningen till företaget blev väsentligt mindre än som beräknats och sålunda förutsättningarna för företaget visade sig vara från början orätt bedömda. Lagrådet föreslog därför att vissa tvingande bestämmelser borde finnas av innebörd att teckning endast under vissa omständigheter skulle vara bindande. I propositionen godtog departementschefen lagrådets synpunkter (a. a. s. 114). Genom utfärdande av teckningslista utfäste sig förening att tillhandahålla tecknare den lägenhet för vilken han tecknat sig. Underlät föreningen detta eller eftersatte den på annat sätt vad som angetts i teckningslista ansågs medlemmen kunna göra gällande vissa anspråk mot föreningen (SOU 1928: 16 s. 26). Till förebyggande av att olika teckningar kunde komma att avse samma lägenhet föreslog de sakkunniga (o. a. a.) att endast en teckningslista skulle få utfärdas. Utbjöds ytterligare lägenheter eller ändrades teckningsvillkoren skulle ny lista utfärdas. Bestämmelsen jämkades på förslag av lagrådet (prop. 1930:65 s. 88 och 114) på så sätt att mer än en teckningslista fick utfärdas men att viss lägenhet inte samtidigt fick utbjudas på mer än en lista. För det fall att besittningsrätt upplåtits utan att medlem tecknat sig på teckningslista föreslog de bostadsföreningssakkunniga att upplåtelsen skulle vara ogiltig gentemot medlemmen, men att denne, om han så önskade, fick kvarstå som bostadsrättshavare (SOU 1928: 16 s. 25). Den som ville framställa anspråk skulle göra detta inom två år från det upplåtelsen skedde. I det till lagrådet remitterade förslaget uttalade 119
5.2.2 Förskott och förhandsteckning
resnämnderna förrän byggnadsföretaget genomförts och finansieringsförhållandena slutligt klarlagts kom tidpunkten för upplåtande av bostadsrätt att avsevärt förskjutas. Vad beträffar förbudsbestämmelsen i 4 § första stycket BoKoL upptog den ursprungliga lydelsen av paragrafen endast ett förbud att för upplåtelse av bostadsrätt ta emot eller träffa avtal om ersättning utöver vad som följde av de för föreningen gällande stadgarna. Med bestämmelsen avsågs att förhindra att den genom regleringen tillskapade kontrollen över de ekonomiska planerna och stadgarna kringgicks (prop. 1942: 341 s. 11). Genom lagändring som trädde i kraft den 1 januari 1946 tillades - huvudsakligen i förtydligande syfte - orden »eller eljest för sådan upplåtelse träffa avtal om förpliktelse som ej följer av stadgarna» (prop. 1945:371 s. 38). Sin nuvarande utformning erhöll 4 § första stycket år 1953 genom att i bestämmelsen även intogs förbud att för visst fall begära ersättning för upplåtelse av bostadsrätt. Med tillägget önskade man förbättra möjligheterna att bekämpa olagliga ersättningar på bostadsmarknaden (prop. 1953: 151 s. 15 och 33).
Under hela 1930-talet synes några svårigheter inte ha uppkommit vid tillämpningen av bestämmelserna om upplåtelse av bostadsrätt. Krisförhållandena under andra världskriget kom emellertid att medföra vissa ändrade förhållanden. Sålunda avstannade byggnadsproduktionen nästan helt i början av 1940-talet. När produktionen åter kom i gång var det ekonomiska läget alltjämt labilt. Byggnadskostnaderna steg successivt och största delen av bostadsbyggandet kunde endast ske med statligt stöd. För att förhindra oberättigade höjningar av boendekostnaderna infördes år 1942 hyresregleringen, som byggdes upp på HyReL och BoKoL. Den prövning som hyresnämnderna skulle underkasta de ekonomiska planerna enligt sistnämnda lag medförde, som i avsnitt 4.2 framhållits, en total förändring av karaktären av de planer som upprättades för föreningar som verkade på hyresreglerade orter. Eftersom planerna för dessa föreningar inte kunde godkännas av hy-
Vad angår bestämmelserna om förskott framgår av vissa i början av år 1944 gjorda framställningar till hyresrådet om utfärdande av direktiv för uppnående av enhetlig praxis inom hyresnämnderna, att man inom HSB och Riksbyggen sökte lösa de svårigheter som uppkommit genom att begära att hyresnämnderna skulle godkänna ekonomiska planer som baserats på kända entreprenadbelopp för de större och mest betydelsefulla arbetena samt byggnadslånebyråns preliminära beslut. I en av framställningarna förutsattes det att om större förändringar skulle komma att inträffa efter planernas upprättande, ny ekonomisk plan skulle få upprättas enligt bestämmelsen i 13 § BRL. I en till hyresrådets framställning till Kungl. Maj:t den 31 januari 1945 angående förlängning av hyresregleringslagstiftningen fogad promemoria med förslag till vissa ändringar i HyReL och BoKoL anförde rådet bl. a. följande (prop. 1945: 371
departementschefen (prop. 1930:65 s. 51) att det skulle vara oförenligt med lagens ståndpunkt att låta ett avtal av detta slag bli gällande som bostadsrättsupplåtelse. Departementschefen föreslog därför att upplåtelse till annan än den som tecknat sig på behörig teckningslista omedelbart skulle vara ogiltig. Vidare lämnades särskilda regler för det fall att den till vilken sådan upplåtelse skett tillträtt lägenheten. Lagrådet fann att de av departementschefen föreslagna bestämmelserna måste anses påkallade men föreslog den sedermera av departementschefen godtagna uppmjukningen att tillämpningen av ogiltighetsbestämmelsen måste påfordras från någondera sidan inom två år från det upplåtelsen skedde (prop. 1930:65 s. 89 och 114). I fråga om den trygghet som lagstiftningen avser att ge beträffande föreningens ekonomiska uppbyggnad och kontrollen av villkoren för upplåtelserna hänvisas till vad i förevarande sammanhang upptagits i avsnitt 4.2.
120 SOU 1969: 4
s. 9). Både för blivande bostadsrättshavare och för den som byggt ett hus eller sålt det till en förening måste det vara av intresse att lagliga bostadsrättsupplåtelser så snart som möjligt kom till stånd och att de rättsliga och ekonomiska förhållandena i föreningen blev stabiliserade. BoKoLrs bestämmelser om vad som vid granskning av ekonomisk plan skulle iakttas hade medfört en förskjutning av tiden för planens slutliga prövning. I avvaktan på att formellt giltig teckning av bostadsrätt skulle kunna äga rum förekom vanligen på ett mycket tidigt stadium förhandsteckning och inbetalning av förskott på grundavgifter eller del därav. Ovisshet rådde emellertid om vilka rättsverkningar en sådan förhandsteckning hade. För att minska olägenheterna hade i stor utsträckning förekommit att föreningarna anhållit hos hyresnämnderna om godkännande av preliminära planer, som sedan mottagits av länsstyrelserna. Därefter hade definitiv upplåtelse av bostadsrätt skett. Denna praxis kunde inte anses stå i överensstämmelse med HyReL:s och BoKoL:s grundsatser eftersom det så tidigt som då de preliminära ekonomiska planerna uppgjordes, var fullständigt omöjligt att bedöma planernas skälighet med den tillförlitlighet som i denna lagstiftning förutsattes skulle ske. Hyresrådet framhöll vidare att en synnerligen allvarlig följd av att kontrollen över de ekonomiska planerna inträdde tämligen sent var att kontrollen ofta blev ineffektiv. Om någon som uppfört eller låtit uppföra ett bostadshus ville överlåta huset med användande av bostadsrättsformen lät han vanligen själv bilda en förening och upprätta ett köpe- eller entreprenadavtal mellan sig själv och föreningen. Han kunde därvid helt ensidigt bestämma köpe- eller entreprenadsumman. Först därefter vidtog teckningen av bostadsrätt och långt senare övertog bostadsrättshavarna skötseln av föreningen. Då fråga om godkännande av den ekonomiska planen för föreningen uppkom hos hyresnämnden hände det ofta att avtalet var definitivt och den kontanta delen av köpeskillingen redan erlagd med de förskott SOU 1969: 4
på grundavgifterna som inbetalats vid förhandsteckningen. Detta tillvägagångssätt som var det i praktiken vanliga och det lämpligaste för att få ett snabbt resultat gjorde att priskontrollen blev helt ineffektiv. Det var nämligen alldeles meningslöst att på detta stadium förbjuda föreningen att av sina medlemmar ta ut de avgifter som fordrades för att täcka och förränta den för höga köpeskillingen. Det framstod också som ytterst tvivelaktigt om föreningen genom rättegång kunde få ett köpeavtal av detta slag att återgå och än mera osäkert var det om föreningen kunde återfå någon del av köpeskillingen. Hyresrådet föreslog att kontrollen skulle effektiviseras bl. a. på det sättet att bostadsrättsföreningarna på ett mycket tidigt stadium skulle kunna erhålla ett preliminärt godkännande av sina ekonomiska planer och därefter omedelbart kunna verkställa formellt giltiga bostadsrättsupplåtelser med åtföljande avgiftsuppbörd. Under sådana förutsättningar skulle upptagande av förskott kunna helt förbjudas. Eftersom den preliminära prövningen skulle grunda sig på ett ofullständigt material skulle avgifterna i planen upptas med förbehåll att de skulle kunna utgå med lägre belopp om nämnden så bestämde. Garanti för återbetalning av vad som erlagts för mycket skulle erhållas genom att den som bildat föreningen eller, när det gällde de bostadskooperativa organisationerna, moderföreningarna ställde säkerhet för återbetalning av avgifterna. I remissyttrandena vann syftet med hyresrådets förslag allmänt gillande men allvarliga invändningar framfördes mot de lösningar som föreslagits. HSB.s Riksförbund framhöll sålunda att på grund av hyresnämndernas arbetsbelastning utsikterna till snabb behandling av de ekonomiska planerna var mycket små. Hyresgästernas Riksförbund och Riksbyggen ansåg kravet på återbetalning av för höga avgifter ägnat att vålla svårigheter åtminstone för en del mindre sammanslutningar. Riksförbundet ifrågasatte i anslutning härtill om inte bestämmelsen om krav på säkerhet för återbetalning av vad som erlagts för mycket skulle kunna utgå och ersättas med stadgande av innebörd att en definitiv ekonomisk plan alltid skulle inges till nämnden inom viss 121
tid efter fastighetens färdigställande. I samband med anmälan av frågan om fortsatt giltighet av HyReL och BoKoL i statsrådet den 23 februari 1945 fann departementschefen sig inte böra tillstyrka att de av hyresrådet föreslagna lagändringarna genomfördes. Departementschefen anförde bl. a. följande. Det tilltänkta förbudet mot förskottsbetalning av bostadsrättsavgifter vilade på den förutsättningen att hyresnämnderna på ett mycket tidigt stadium skulle pröva uppgjorda preliminära planer. Det torde emellertid inte saknas fog för farhågorna att en tillräckligt tidig prövning av dessa ärenden inte överallt skulle komma till stånd. De föreslagna bestämmelserna om ställande av säkerhet, som utgjorde en mycket väsentlig del av det avsedda kontrollsystemet, syntes inte heller kunna godtas i sitt föreliggande skick. Sedan inom justitiedepartementet därefter gjorts en ny utredning om det lämpligaste sättet att komma till rätta med de anmärkta missförhållandena framlades i juli 1945 en promemoria med förslag om åtgärder mot vissa missförhållanden med avseende å bostadsrätts- och bostadsföreningar m. m. Förslaget, som utan några större sakliga ändringar lades till grund för proposition i frågan (prop. 1945: 371) och sedermera godtogs av riksdagen, gick ut på att under den tid då priskontroll på bostadsmarknaden var gällande skapa en legal möjlighet att uppta förskott på avgift för bostadsrätt men samtidigt kringgärda denna möjlighet med garantier mot missbruk. Innan bostadsrätt kunde upplåtas enligt BRL skulle förskott på avgifter eller annat vederlag för bostadsrätt inte få uppbäras utan att hyresnämnden meddelat tillstånd härtill. Vid meddelande av tillstånd skulle nämnden om så erfordrades kunna uppställa krav på säkerhet för återbetalning av för höga avgifter och skyldighet att lämna uppgifter för granskning av företagets finansiering. Lämnat tillstånd skulle under vissa omständigheter kunna återkallas. Skyldighet skulle då föreligga att omedelbart återbetala vad som uppbur its. 122
I förslaget förutsattes att hyresnämnden utan vidare skulle kunna lämna redan välkända föreningar eller nya föreningar som bildades under kontroll av och i samförstånd med någon välkänd större kooperativ organisation tillstånd att uppbära förskott. Samma linje antogs hyresnämnd kunna följa när någon välkänd byggmästare med rik erfarenhet på området stod bakom föreningen. Tillstånd skulle emellertid även kunna meddelas andra föreningar, men för sådana föreningar skulle nämnderna kunna ställa upp krav på säkerhet för återbetalning av erlagda förskotts belopp, eventuellt förenat med skyldighet att lämna uppgifter om företagets finansiering. Fall kunde tänkas då föreskrift borde meddelas endast om lämnande av uppgifter för kontroll. Stor försiktighet måste iakttas vid godtagande av ställd säkerhet. Särskilt borde uppmärksammas riskerna för att föreningsmedlemmarna i sista hand skulle komma att drabbas av en återbetalning. Vid ansökan om tillstånd att uppbära förskott borde fogas en kalkyl över anskaffningskostnaderna och hur föreningen tänkt finansiera dessa. Förelåg anledning till ytterligare kontroll skulle nämnden i samband med meddelande av tillstånd kunna föreskriva att föreningen skulle lämna de uppgifter som erfordrades för granskning av företagets finansiering. Dessa uppgifter skulle lämnas successivt under det att huset uppfördes, varigenom hyresnämnden fick möjlighet att kontrollera företaget från tidpunkten för meddelandet av tillståndet till dess nämnden jämlikt 3 § BoKoL kunde godkänna den ekonomiska planen. Av de remissyttranden som avgavs över promemorian förtjänar följande att nämnas. Socialstyrelsen tillstyrkte att en lagstiftning genomfördes huvudsakligen efter de riktlinjer som föreslagits i promemorian men förordade samtidigt att frågan om kontrollen över upplåtelse av bostadsrätt upptogs till förnyat övervägande efter riktlinjer som syftade till en kontroll av själva anskaffningskostnaderna. Enligt styrelsen borde en priskontroll av villkoren för förvärv av bostadsrätt, som i princip närmast var att jämställa med äganderättsförvärv, principiellt sättas in på den punkt som representerade själva köpesumman, dvs. föreningens anskaffningskostnad för fastigheten eller, om SOU 1969: 4
man såg saken ur den enskilde förvärvarens synpunkt, lägenhetens andelsvärde. Då i promemorian föreslagen säkerhet inte endast skulle utgöra ett skydd mot befarat missbruk, som kunde undvaras då det gällde erkänt lojala företagare, utan i själva verket var en integrerande del i priskontrollsystemet, syntes det socialstyrelsen oegentligt att vissa företagare härvidlag ställdes vid sidan av priskontrollen. Något annat bärande skäl härför syntes knappast finnas än att man ansåg sig ha anledning förvänta att företagarna utan att vara juridiskt förpliktade därtill likväl skulle handla som om de avgett säkerhetsförbindelse. Hyresrådet uttalade att tillstånd att uppta förskott i princip inte borde lämnas utan att säkerhet ställts. Liksom socialstyrelsen erinrade rådet om att kontrollens syfte inte endast var att förhindra direkt ohederliga manipulationer. Vad beträffar det fall då en byggmästare själv bildade en bostadsrättsförening och sålde huset till föreningen innebar tidigare framlagda förslag att byggmästaren, innan han fick rätt att uppbära något belopp, i rättsligt bindande form skulle förplikta sig att återbetala den del av köpesumman som översteg de anskaffningskostnader hyresnämnden bedömde som skäliga. Beträffande bostadsrättsförening ansluten till något av de större bostadskooperativa företagen förelåg enligt hyresrådet inte samma fara för större divergenser mellan det pris för vilket bostadsrättsföreningen skulle överta fastigheten och det som hyresnämnderna kunde godta som skäligt. Detta berodde på att de blivande bostadsrättshavarnas intressen där bevakades av dem som bildade föreningen och slöt erforderliga avtal för dess räkning. Vanligen ombesörjdes detta av representanter för ett moderföretag till den nybildade föreningen. Då det emellertid ibland måste inträffa att dessa representanter gått med på en för hög köpe- eller entreprenadsumma var tanken bakom hyresrådets förslag att moderföretaget i detta fall skulle svara för det överskjutande beloppet. I de stora bostadskooperativa företagen bedrev moderföreningarna en omfattande verksamhet bestående i köp av tomter och hus, uppförande av hus på entreprenad och bildande av bostadsrättsföreningar. I en stor sådan verksamhet måste stundom inträffa att en eller annan oklok disposition vidtogs och förde med sig en onormal utgift. Affärsmässigt sett var det enda rimliga att förlusten, som en driftskostnad bland andra sådana, bars av det moderföretag som bedrev verksamheten och inte att densamma fördes över på den bostadsrättsförening där fataliteten råkat inträffa. I båda dessa huvudfall betydde kravet på säkerhet i hyresrådets förslag avsevärt mer SOU 1969:4
än en garanti endast mot särskilt flagranta missbruk. Det avsåg framförallt att på detta område utkristallisera en klar partsställning säljare - köpare, vilket var nödvändigt då man skulle genomföra en priskontroll. Hyresrådet fann det emellertid inte uteslutet, att man på andra grunder än dem promemorian angav skulle kunna avstå från säkerhet. Hyresrådets förslag förutsatte att ställande av säkerhet ofta skulle ske mera pro forma, och i sådana fall kunde tydligen kravet på säkerhet bortfalla. Detta var förhållandet i de fall då enligt gällande bestämmelser en bostadsrättsförenings ekonomiska planer underkastades dubbel kontroll, nämligen dels av statens byggnadslånebyrå, dels av hyresnämnden. Beträffande föreningar anslutna till de stora bostadskooperativa rörelserna uppgav hyresrådet att dessa nästan undantagslöst sökte statliga subventioner och lån och att deras ekonomiska planer därför granskades av byggnadslånebyrån. Då denna granskning var den i sammanhanget mest betydelsefulla och nämndens efterföljande prövning av planen i allmänhet blev av övervägande formell natur syntes man under sådana omständigheter kunna avstå från krav på säkerhet. Samma sak gällde även enskilda föreningar som sökte statliga lån. Då emellertid en enskild producent av bostadshus kunde återkalla sin ansökan om statligt lån och därmed undandra sig såväl byggnadslånebyråns som hyresnämndens kontroll ansåg hyresrådet att kravet på säkerhet i sådana fall inte kunde efterges. Hyresrådet tillstyrkte därför eftergift från krav på säkerhet endast i den mån full garanti förelåg att den ekonomiska planen blev slutligt prövad av byggnadslånebyrån. Rådet antog att detta företrädesvis skulle komma att gälla föreningar tillhörande de stora bostadskooperativa rörelserna. Med hänsyn till vanskligheten att dra gränsen beträffande vilka föreningar som skulle vara befriade från att ställa säkerhet och vilka föreningar som skulle vara skyldiga att göra detta samt till den omständigheten att de dominerande bostadskooperativa organisationemas verksamhet i allmänhet var riksomfattande ifrågasatte hyresrådet om inte en central prövning av frågan kunde vara motiverad. Slutligen framhöll socialstyrelsen och Riksbyggen den svaghet som förslaget i promemorian hade då det inte undanröjde olägenheten med att definitiva bostadsrättsupplåtelser inte kunde ske förrän på ett mycket sent stadium. Riksbyggen uppgav härvid att en påtaglig irritation över det långa dröjsmålet redan konstaterats och framhöll att särskilt vid ett vikande intresse hos allmänheten för bostadsrättsformen olägenheter även kunde uppstå för föreningarna. Det påpekades vidare
att något försök inte gjorts att utreda rättsverkningarna av förhandsteckning och förskottsbetalning som skedde innan upplåtelse av bostadsrätt lagligen kunde äga rum. Vid anmälan i statsrådet den 27 september 1945 framhöll departementschefen bl. a. följande (prop. 1945: 371 s. 29). Till förmån för hyresrådets förslag talade att det kunde sägas bättre än promemorieförslaget tillgodose önskemålet att en definitiv upplåtelse av bostadsrätt kunde genomföras tidigare än som nu kunde ske. Upplåtelse av bostadsrätt skulle nämligen kunna äga rum efter det den preliminära ekonomiska planen godkänts. Man syntes dock kunna befara att även prövning av en preliminär ekonomisk plan kunde komma att dra ut på tiden hos hyresnämnderna till följd av ärendenas natur och hyresnämndernas arbetsbelastning med påföljd att antingen bostadsproduktionen hämmades eller förskott alltjämt kom att upptas. Vad hyresrådet föreslagit om att säkerhet för återbetalning alltid skulle krävas för att upptagande av avgifter på ett förberedande stadium skulle tillåtas syntes inte vara av behovet påkallat. De fall som under utredningen påvisats då uppenbara överpriser uttagits gällde uteslutande Stockholm och det var främst där som en strängare kontroll i allmänhet av bostadsrättsföreningarnas avgifter kunde vara erforderlig. Det syntes inte heller nödvändigt att ingripa med strängare kontrollåtgärder mot bostadsrättsföreningar som bildades under medverkan av vissa större välkända bostadskooperativa organi-» sationer eller av andra företagare som gjort sig kända för en strävan att upprätthålla ett gott anseende. Med hänsyn till dessa förhållanden och till att den i promemorieförslaget förutsatta prövningen av ärenden om tillstånd att uppbära förskott säkerligen i de flesta fall kunde ske utan omgång syntes den i promemorian anvisade vägen i huvudsak kunna godtas. För att undanröja den ovisshet som trots uttalandena under förarbetena till BRL förelåg beträffande tillåtligheten att uppbära tillträdesbelopp eller del därav i annan ordning än nämnda lag angav och som även 124
kommit till synes i rättstillämpningen (SvJT 1945 rf. s. 37) syntes det motiverat att i BoKoL införa ett uttryckligt förbud mot uppbärande av förskott eller annat vederlag för bostadsrätt innan bostadsrätt blivit upplåten i den ordning som angavs i BRL. Därmed avsågs dock inte att ta avstånd från den uppfattning som kommit till uttryck i motiven till BRL att förbud mot upptagande av förskott följde redan av denna lag. Vad gällde frågan om tillstånd att uppbära förskott skulle meddelas borde tillstånd vägras om det omedelbart av kalkylen över anskaffningskostnaderna och företagets finansiering framgick att anskaffningskostnaderna inte kom att hålla sig inom rimliga gränser och att avgifterna därför kunde väntas bli högre än hyresnämnden kunde godkänna. Även i andra fall då anmärkningar förekom mot den företagare som stod bakom föreningsbildningen eller denne inte var tillräckligt känd borde hyresnämnden kunna helt vägra tillstånd att uppbära förskott. - Om tillstånd inte vägrades hade hyresnämnden att bedöma om tillståndet skulle meddelas utan eller i förening med krav på säkerhet eller kontrolluppgifter eller med båda dessa villkor. Såsom praktisk riktpunkt vid denna prövning kunde tjäna att säkerhet eller särskild kontroll kunde anses överflödig i sådana fall då företagets ekonomiska plan granskades av byggnadslånebyrån i samband med låneansökan. Det borde tillkomma hyresrådet att meddela hyresnämnderna närmare föreskrifter rörande ärenden om tillstånd att uppbära förskott. Särskilt gällde detta i fråga om i vilken utsträckning tillstånd borde lämnas utan villkor och av vilket slag eventuell säkerhet borde vara. Det kunde inte förordas att vissa större företag meddelades generellt tillstånd att uppbära förskott utan prövning från fall till fall, eftersom dessa företag i så fall erhöll en privilegierad ställning. Syftet med den säkerhet som kunde fordras för erhållande av tillstånd att uppbära förskott var att tillgodose kontrollen över avgifter och övriga villkor för upplåtelse av bostadsrätt. Denna kontroll innebar väSOU 1969: 4
sentligen en indirekt kontroll av anskaffningskostnaderna för fastigheten och finansieringen av företaget eftersom det endast var i sådana fall då föreningens kostnader för inköp eller uppförande av byggnaden och för anskaffande av kapital därför var för höga som man kunde säga att avgifterna var för höga i jämförelse med den allmänna hyresnivån. Säkerheten skulle därför tjäna som en garanti väsentligen mot för höga anskaffningskostnader för fastigheten. - Det syntes inte vara nödvändigt att i lagtexten ange hur mycket säkerheten skulle täcka. I regel borde säkerheten kunna begränsas till så stor del av förskottsbeloppet som motsvarade den nedsättning som kunde tänkas komma att fordras för godkännande av ekonomisk plan för företaget. I fråga om förhandsteckning av bostadsrätt uppgav departementschefen att om sådan skedde fick avtalet i regel anses innebära en utfästelse från föreningens sida att låta den som gjort teckningen få företräde till viss lägenhet vid definitivt tecknande av bostadsrätt. Den som förhandstecknade sig och lämnade förskott kunde troligen inte utan giltigt skäl återkräva sitt förskott. Från förhandstecknarens sida fick troligen anses föreligga en bindande utfästelse att teckna bostadsrätt för lägenheten på rimliga villkor så snart sådan teckning lagligen kunde ske. Kontraktsbrott från någondera sidan kunde antagligen medföra skadeståndsskyldighet. Dröjde det avsevärt längre tid än parterna förutsatt innan definitiv teckning kunde äga rum kunde den som inbetalt förskott antagligen frånträda överenskommelsen. Den rätt som förhandstecknare hade till lägenhet som han tillträtt men ännu inte fått sig upplåten med bostadsrätt fick troligen betraktas som en hyresrätt på vilken HyReL var tillämplig. Av II § andra stycket jämfört med 27 § HyReL fick anses följa att lägenhetsinnehavaren inte kunde överlåta sin rätt till lägenheten mot högre ersättning än vad han erlagt som förskott till föreningen. Av lagrådets den 19 oktober 1945 avgivna utlåtande över förslaget framgår bl. a. SOU 1969: 4
följande (prop. 1945: 371 s. 47). Eftersom de i 11, 17 och 63 §§ BRL upptagna föreskrifterna om när bostadsrätt fick upplåtas bibehållits oförändrade kunde inte upptagande av förskott och inte heller en i samband därmed gjord förhandsteckning innebära att upplåtelse av bostadsrätt kommit till stånd. Förhandsteckningen fick därför anses innefatta en utfästelse från tecknaren att när definitiv teckning av bostadsrätt lagligen kunde ske verkställa sådan teckning om föreningen erbjöd rimliga villkor. Förhandstecknaren blev således i viss utsträckning bunden redan genom förhandsteckningen. Förslaget medförde därför en väsentlig avvikelse från BRL, som utgick från att förpliktelser för tillträdande skulle uppkomma först då teckning skedde under de i lagen angivna förutsättningarna. Vissa betänkligheter mötte mot att sålunda frångå en viktig princip i nämnda lag. Ifrågasättas kunde även om inte de erforderliga föreskrifterna borde intas i denna lag. Då emellertid de föreslagna bestämmelserna var av provisorisk natur och avsikten syntes vara att sedan dessa bestämmelser trätt ur kraft upprätthålla det genom BRL meddelade förbudet mot förskott kunde förslaget härvidlag lämnas utan erinran. I fråga om vilka villkor som hyresnämnd ägde föreskriva vid meddelande av tillstånd var det tvivelaktigt om genom förslaget sörjts för att den förskottsbetalandes ekonomiska intressen blev tillräckligt verksamt tillgodosedda. Med det på förslaget grundade koncessionssystemet åsyftades närmast att redan genom tillståndsprövningen förhindra tillkomsten av sådana företag i vilka anskaffningskostnaderna obehörigen uppdrivits. Prövningen torde emellertid inte kunna bli effektiv nog att utesluta möjligheten att anskaffningskostnaderna befanns för höga då den ekonomiska planen skulle slutligen prövas. För den förskottsbetalande var det inte alltid till fyllest att utgivet förskott vid företagets upplösning återbetalades. I stället kunde det vara skäligt att företaget fick äga bestånd och att den förskottsbetalande tillgodofördes vad han måst vidkännas utöver de avgifter som det ålåg honom att 125
betala enligt den slutliga planen. Av motiveringen att döma var det avsett att förhållandet till den förskottsbetalande skulle kunna regleras på detta sätt. Även om betalningsskyldighet i förevarande hänseende skulle ankomma på bostadsrättsföreningen enligt allmänna rättsgrundsatser blev de förskottsbetalande medlemmarna därigenom inte skadeslösa. Så blev endast fallet om betalningsskyldigheten åvilade den som i verkligheten tillgodogjort sig de obehöriga anskaffningskostnaderna, dvs. i regel den som byggt huset och överlåtit det på föreningen. Det var visserligen tänkbart att denne kunde förpliktas härtill genom en borgen för föreningen. Mest rationellt var emellertid onekligen att den slutligen betalningsskyldige gjordes omedelbart ansvarig. Detta kunde inte ske om inte sådan betalningsskyldighet lagfästes eller hyresnämnden fick lov att låta tillstånd att uppbära förskott bli beroende av att särskild förbindelse i detta hänseende lämnades. Eftersom det kunde vara lämpligt att en sådan förpliktelse betingades av omständigheterna i det enskilda fallet syntes den senare utvägen vara att föredra. Med hänsyn härtill och då det tillkom hyresrådet att utfärda närmare föreskrifter till ledning för hyresnämnderna torde lagstadgandet i ämnet kunna inskränkas till föreskrift att för meddelande av tillstånd fick uppställas de villkor som hyresnämnden fann erforderliga. Vad slutligen angick bestämmelsen om skyldighet för sökanden att till hyresnämnden eller kontrollant lämna vissa uppgifter erinrade lagrådet om den jämkning av uttryckssättet som var erforderlig för att de uppgifter som kunde begäras skulle lämna stöd för bedömande av företagets ekonomiska grunder över huvud taget.
5.3 Tillämpningen av bestämmelserna 5.3.1 Allmänt Som av den tidigare redogörelsen framgått skall en bostadsrättshavare enligt BRL inte 126
ikläda sig några förpliktelser förrän han tecknar sig på teckningslista. Detta förutsattes vid lagens tillkomst kunna ske redan i samband med inflyttning i lägenheten. Den ekonomiska utvecklingen och förhållandena på byggnadsmarknaden har emellertid medfört att blivande bostadsrättshavare under de senaste två decennierna i flertalet, fall träffat avtal om framtida upplåtelse av bostadsrätt med bostadsrättsföreningarna och betalat förskott på avgifterna lång tid innan bostadsrätt upplåtits. I regel har bostadsspekulanter som på detta sätt förhandstecknat sig för bostadsrättslägenheter inte antagits som medlemmar i föreningarna förrän i samband med att bostadsrätt upplåtits. Frågan om när avtal om framtida upplåtelse av bostadsrätt skall anses ha kommit till stånd har liksom frågan om sådant avtals giltighet och rättsverkningar härav ansetts skola avgöras med ledning av allmänna civilrättsliga regler och grundsatser. Vad beträffar kontrollen av villkoren för upplåtelserna hänvisas till vad i avsnitt 4.3.4 upptagits. 5.3.2 Vissa uppgifter om tillstånd att uppbära förskott Enligt hyresrådets cirkulär nr 36 skall hyresnämnderna till hyresrådet lämna vissa uppgifter om tillstånd som nämnderna meddelat bostadsrättsföreningar att uppta förskott och om utgången av nämndernas prövning av de ekonomiska planer som dessa föreningar upprättat. Hyresnämnd som meddelat bostadsrättsförening tillstånd att uppbära förskott skall sålunda omedelbart göra skriftlig anmälan härom till hyresrådet. I anmälan skall anges föreningens namn, den centrala organisation, det företag eller den företagare som står bakom föreningen samt om och i vilken mån särskilda villkor uppställts för tillståndet. Vidare skall i anmälan anges om byggnadsföretagaren och/eller föreningen avkrävts förbindelse om återbetalningsskyldighet samt om och i vilken form säkerhet fordrats. Då hyresnämnd meddelat beslut i ärenSOU 1969: 4
de om godkännande av ekonomisk plan för förening som erhållit tillstånd att uppta förskott skall nämnden på motsvarande sätt ange om planen godkänts eller om godkännande vägrats. Vidare skall uppgift lämnas om anskaffningskostnaderna enligt den preliminära kalkylen, enligt den ekonomiska planen och enligt hyresnämndens beslut samt om summan av avgifterna enligt den preliminära kalkylen och enligt planen. Kommittén har bearbetat de anmälningar som för vissa år inkommit till hyresrådet. Med hänsyn till att detta material är mycket ofullständigt redovisar kommittén endast uppgifter om sådana förhållanden varom upplysning inte kunnat erhållas på annat sätt. Resultaten av bearbetningen redovisas i de som bilagor 5-7 intagna sammanställningarna. Av den som bilaga 5 intagna sammanställningen framgår det antal tillstånd att uppbära förskott som hyresnämnderna meddelat bostadsrättsföreningarna under ettvart av åren 1958-1962. Tillstånden är i sammanställningen redovisade på olika slag av bostadsrättsföreningar med hänsyn till det sätt varpå föreningarna bildats. / bilaga 6 redovisas i vilken utsträckning bostadsrättsföreningarna i samband med tillstånden avkrävts förbindelser för återbetalning av förskott, säkerhet för förbindelsernas fullgörande eller särskilda uppgifter. Hur lång tid som förflutit mellan nämndernas beslut om tillstånd att uppbära förskott och nämndernas godkännande av föreningarnas ekonomiska planer belyses såvitt avser de föreningar som fått sina ekonomiska planer godkända åren 1960-1962 i den sammanställning som intagits som bilaga 7. Beträffande uppgifterna i sammanställningarna bör här nämnas att hyresnämnderna under femårsperioden 1958-1962 meddelade sammanlagt 584 beslut om tillstånd för bostadsrättsföreningar att uppbära förskott. I viss utsträckning, 57 fall, avsåg besluten nya tillstånd för bostadsrättsföreningar att uppta förskott, då föreningarna tidigare haft tillstånd härtill för viss etappbebyggelse. Några få fall har gällt SOU 1969:4
jämkning av tidigare beslut om tillstånd. Av det totala antalet tillstånd avsåg 254 tillstånd föreningar som var anslutna till HSB och 101 tillstånd för föreningar anslutna till Riksbyggen. 208 av tillstånden gällde föreningar bildade under medverkan av enskilda byggnadsföretagare. 1 De återstående 21 fallen hänförde sig dels till föreningar som bildats av personer som själva skolat överta lägenheterna i föreningarnas hus, dels till föreningar som bildats i samarbete med kommuner, dels till föreningar som tillkommit under medverkan av industriföretag. Utöver de uppgifter som lämnas i bilaga 6 bör nämnas att i sju av de sammanlagt 355 fall då bostadsrättsföreningar anslutna till HSB eller Riksbyggen under femårsperioden erhöll tillstånd att uppbära förskott uppställde hyresnämnderna krav på att föreningarna skulle överlämna förbindelser för återbetalning av för högt uttagna förskott. I den mån föreningarna överklagade nämndernas beslut gav hyresrådet föreningarna tillstånd att uppbära förskott utan att uppställa särskilda villkor. 2 I fråga om de totalt 208 fall då hyresnämnderna gav bostadsrättsföreningar, bildade av enskilda byggnadsföretagare, tillstånd att uppta förskott uppställde nämnderna i 59 fall krav på att byggnadsföretagarna skulle lämna förbindelser om återbetalning av för högt uttagna byggnadskostnader. I 124 fall fordrade nämnderna att föreningar bildade under medverkan av enskilda byggnadsföretagare skulle lämna förbindelser om återbetalning av för högt uttagna förskott. Vad beträffar de 51 resp. 36 fall då hyresnämnderna under åren 1961 och 1962 meddelade bostadsrättsföreningar bildade under medverkan av enskilda byggnadsföretagare tillstånd att uppta förskott var motsvarande uppgifter för år 1961 17 och 40 samt för år 1962 15 och 29. I inte ringa utsträckning erhöll alltså föreningar 1 35 av dessa föreningar har dock betecknats som oklara. 2 Hyresrådets utslag bl. a. den 23 september 1947, EF 531, och den 28 november 1961, 60 F 798, sistnämnda utslag återgivet i Siljeström— Svennegård s. 351.
bildade av enskilda byggnadsföretagare tillstånd att uppbära förskott utan att särskilda villkor uppställdes. Endast i nio fall uppställde hyresnämnderna krav på att föreningarna skulle lämna uppgifter för granskning av företagens ekonomiska grunder. I samtliga fall gällde det då föreningar som bildats under medverkan av enskilda byggnadsföretagare. Som villkor för utnyttjande av medgivet tillstånd har några hyresnämnder i vissa fall bestämt, att förskotten skulle insättas på spärrat bankkonto, från vilket uttag inte kunnat göras utan medgivande från fastighetskontoret i orten. Vad gäller de säkerheter som lämnats för förbindelserna om återbetalning av för höga förskott utgjordes dessa i början av femårsperioden nästan enbart av åtaganden, varigenom oftast byggnadsföretagaren och någon honom närstående, ibland något bolag inom byggnadsbranschen, gick i borgen för förbindelserna som för egen skuld. Under år 1962 förekom som säkerhet för förbindelserna i viss utsträckning garantiavtal tecknade mellan AB Bostadsgaranti och vederbörande bostadsrättsförening som byggherre. I avsikt att påskynda överlämnandet av en bostadsrättsförening till de blivande bostadsrättshavarna har en hyresnämnd förordnat att tillståndet att uppbära förskott skolat gälla längst till det kvartalsskifte som inträffade näst efter det att bostadsstyrelsen meddelat slutligt beslut angående fastighetens lån. Några hyresnämnder har vidare förbundit medgivandet att uppbära förskott med olika villkor som syftat till att garantera de bostadssökande att så snabbt som möjligt få insyn i företagen. Således har i tillstånden föreskrivits att förskott endast fick upptas av medlem i föreningen samt att föreningens styrelse vid varje tidpunkt, då föreningens medlemsantal stigit till dubbla antalet mot det, som funnits vid närmast föregående föreningssammanträde, inom 14 dagar skulle utlysa nytt sammanträde och därvid bereda de dåvarande medlemmarna tillfälle att utse ny styrelse. Hyresrådet har dock beträffande viss till Riks-
byggen ansluten bostadsrättsförening funnit att sådant villkor inte var nödvändigt. 1 Vad beträffar den tid som förflutit mellan det att en hyresnämnd lämnat en bostadsrättsförening tillstånd att uppbära förskott och nämnden senare godkänt föreningens ekonomiska plan har den genomsnittliga tidsåtgången för de till HSB anslutna föreningar, som redovisats i bilaga 7, varit drygt tre år. För föreningar anslutna till Riksbyggen var tidsåtgången något mindre eller ungefär 2V2-3 år. Den genomsnittliga tidsskillnaden för föreningar som bildats under medverkan av enskilda byggnadsföretagare låg omkring l 1 /2 år. Härvid är att märka att de bostadsrättsföreningar som bildats inom HSB och Riksbyggen genomsnittligen omfattat fler lägenheter än de föreningar som bildats eller tillkommit under medverkan av enskilda byggnadsföretagare. Skillnaden mellan de olika föreningarnas genomsnittliga anskaffningskostnader för husen var också betydande. De genomsnittliga anskaffningskostnaderna uppgick sålunda för de berörda HSB-anslutna föreningar som fick sina planer godkända år 1962 till 5,2 milj. kr., för föreningar anslutna till Riksbyggen till 3,9 milj. kr. och för föreningar som tillkommit under medverkan av enskilda byggnadsföretagare till 2,8 milj. kr. Vad beträffar de i bilagan angivna längsta tidsskillnaderna torde dessa avse föreningar som uppfört större fastighetskomplex, oftast i etapper. Med hänsyn till att viss tid dessutom förflutit innan planerna mottagits av länsstyrelserna synes det för de bostadsrättsföreningar, som fick sina ekonomiska planer godkända år 1962, genomsnittligen ha förflutit ungefär tre år från det att förskott på avgifterna först uppbars och till dess att lägenheterna uppläts med bostadsrätt. Någon uppgift om tidsåtgången mellan inflyttningen i lägenheterna och upplåtandet av bostadsrätt till dessa kan inte lämnas. Slutligen påpekas att uppgifterna i an1
Hyresrådets utslag den 8 december 1961, 60 F 711, återgivet i Siljeström—Svennegård s. 354. SOU 1969: 4
målningarna utvisar att grundavgifterna i de preliminära kalkylerna beräknats så, att de - ofta trots viss höjning av anskaffningskostnaderna - antingen kunnat bli oförändrade eller kunnat något sänkas. 5.3.3 Vissa frågor om rätt på grund av förhandsteckning m. m. Högsta domstolen har i två fall prövat olika frågor om den rätt som uppkommer på grund av förhandsteckning och inbetalning av förskott. Av ett avgörande år 1960, NJA 1960 s. 225, framgår att utmätning kan ske av rätt som tillkommer förhandstecknare på grund av gjorda förskottsbetalningar. En utmätningsman hade i detta fall tagit i mät den rätt som en person hade på grund av gjorda inbetalningar för erhållande av teckningsrätt till bostadsrätt i viss bostadsrättsförening. I besvär över utmätningen framhöll förhandstecknaren att den rätt som tillkom honom till skillnad från en bostadsrätt inte kunde överlåtas. Överexekutor lämnade emellertid besvären utan bifall och fastslog därvid i sitt utslag, beträffande vilket domstolarna inte fann skäl till ändring, att något laga hinder mot överlåtelse av förhandstecknarens rätt inte mötte och att det inte visats att något förbud eljest förelåg för förhandstecknaren att överlåta sin rätt. Frågan om utmätning och exekutiv försäljning av teckningsrätt har även senare varit föremål för högsta domstolens prövning, nämligen i det i NJA 1964 s. 439 refererade avgörandet. Den fråga som där närmast prövades var den om inropare av exekutivt försåld teckningsrätt, som av föreningen medgetts att överta teckningsrätten och tillträda lägenheten, kunde få förhandstecknaren avhyst enligt 191 § UL. Överexekutor yttrade i sitt utslag att eftersom inroparen förvärvat teckningsrätten vid exekutiv auktion samt bostadsrättsföreningen medgett teckningsrätt och tillträde till lägenheten hade skyldighet inträtt för förhandstecknaren att avflytta från lägenheten. Vid detta förhållande och då förhandstecknaren genom att bo kvar i läSOU 1969: 4 9—814455
genheten själv tagit sig rätt förpliktade överexekutor med stöd av 191 § UL förhandstecknaren att genast avflytta från lägenheten. I motiveringen för högsta domstolens utslag angavs bl. a. att en teckningsrätt innefattade såväl en företrädesrätt att teckna bostadsrätt till viss lägenhet, när detta blev lagligen möjligt, som en rätt att därvid räkna sig till godo förskott som inbetalts. Teckningsrätten innefattade dessutom en nyttjanderätt till lägenheten. Domstolen fastslog vidare att en bostadsrätt kunde utmätas och exekutivt försäljas. Med hänsyn till syftet med den provisoriska teckningen av bostadsrätt måste samma regel anses gälla för en teckningsrätt. Utmätningen och försäljningen avsåg rättighetens alla beståndsdelar, således även nyttjanderätten. Med hänsyn härtill och på de skäl som överexekutor anfört fastställde högsta domstolen överexekutors utslag. Även vid de hyresreglerande myndigheternas prövning av berörda frågor har osäkerhet om vilka rättigheter och skyldigheter som är förbundna med en förhandsteckning tydligt framkommit. I många sammanhang har också uttryckts tvivel om huruvida förhandstecknares rätt tillräckligt tillgodoses genom att förbindelse om återbetalning lämnas och säkerhet ställs härför. Det för en förhandstecknare mest väsentliga har ansetts vara vilken rätt han har gentemot föreningen att erhålla den lägenhet som han tecknat sig för. Frågan om en bostadsrättsförening är skyldig att till förhandstecknaren med bostadsrätt upplåta lägenheten för den insats som framgår av den slutligt godkända ekonomiska planen synes dock inte direkt ha satts på sin spets. Jfr t. ex. NJA 1964: 148, som gällde en bostadsrättsförening bildad av enskild byggnadsföretagare. I detta sammanhang bör anmärkas att enligt HSB:s Riksförbunds formulär till »bevis om lägenhetsteckning» är den som, efter att ha erlagt förskott på grundavgift, erhållit sådant bevis berättigad att efter lagstadgad teckning erhålla ständig bostadsrätt till den lägenhet som han tecknat sig för. Enligt Riksbyggens samt AB Bostadsgarantis formulär förbinder sig föreningar, som är anslutna till nämnda förening eller som erhållit garanti av bolaget, att ställa förhandstecknade lägenheter till förfogande på i avtalen angivna villkor, innefattande bland annat skyldighet för förhandstecknare att vid det definitiva tecknandet av 129
bostadsrätt godta avräkning mellan erlagda förskottsgrundavgifter och slutliga grundavgifter enligt de ekonomiska planerna. Förhandstecknares ställning i bostadsrättsföreningar som bygger sina hus i etapper belyses av förhållandena i ett mål, som blev föremål för hyresrådets prövning (utslag den 18 juni 1957, 7 F 294). I det fallet hade en hyresnämnd beviljat en bostadsrättsförening ansluten till Riksbyggen tillstånd att för viss etapp uppbära förskott på grundavgifter. Då föreningen senare begärde tillstånd att för en ny etapp få ta ut förskott på grundavgifter åberopade föreningen en ny preliminär ekonomisk plan. Denna avvek i avsevärd grad från den för den tidigare etappen ingivna ekonomiska planen. Sålunda hade t. ex. grundavgifterna höjts med 75 %. Hyresnämnden beviljade föreningen tillståndet men förklarade samtidigt att de som förhandstecknat sig för lägenheter i de hus som ingick i den tidigare etappen inte kunde vara bundna av den verkställda förhandsteckningen och att ytterligare grundavgifter inte fick avkrävas dem om de önskade frånträda »sin genom förhandsteckningen avtalade bostadsrätt». Några av dem som förhandstecknat sig för lägenheter i den första etappens hus besvärade sig mot utslaget och hemställde under åberopande av den kraftiga höjningen av grundavgifterna att de hus som erhållit de förmånligare lånen skulle sammanföras till en separat grupp inom bostadsrättsföreningen och inte slås samman med de övriga. Hyresrådet fann inte skäl att bifalla besvären. Det förhållandet att en förhandstecknare avlidit har inte ansetts vara en omständighet som vid prövning av frågan om återkallande av tillstånd att uppta förskott bort föranleda till återkallande och indirekt till befrielse för dödsboet att fullfölja förpliktelserna enligt avtalet (hyresrådets utslag den 21 oktober 1960, 60 F 218, återgivet i Siljeström-Svennegård s. 357). Om inflyttning i en lägenhet skett innan bostadsrätt upplåtits har det förhållande som uppkommit mellan bostadsrättsföreningen och lägenhetsinnehavaren för tiden intill dess bostadsrätt upplåtits jämlikt grunderna för 22 § BRL ansetts som ett hyresförhållande (hyresrådets utslag den 11 mars 1947, ED 140, återgivet i Siljeström-Svennegård s. 309). Vid prövning av fråga om uppsägning har dock inte bortsetts från att lägenheten varit avsedd att upplåtas med bostadsrätt. Detta har tillämpats såväl när hyresgästen från början uppträtt som spekulant på bostadsrätt (hyresrådets utslag den 12 juni 1947, ED 398, återgivet i Siljeström-Svennegård s. 309) som då han endast avsett att hyra lägenhet (hyres-
rådets utslag den 25 september 1945, P 187, den 7 juli 1944, L 131, den 9 november 1945, P 144, den 5 september 1944, L 139 och S 415, och den 5 april 1948, EB 497, återgivna i Siljeström-Svennegård s. 304-311).
5.4 Kritik och reformförslag 5.4.1 Risker för blivande bostadsrättshavare Det övervägande antalet bostadsrättsföreningar arbetar under de för föreningarnas hela fortsatta verksamhet i hög grad avgörande, inledande skedena utan att de slutliga intressenterna, dvs. de blivande bostadsrättshavarna, har någon i vart fall direkt kontroll eller tillsyn över verksamheten. Detta kan, såsom närmare utvecklats i avsnitt 2.7, innebära risker för att bostadsrättshavarnas intressen i olika avseenden inte blir tillräckligt beaktade. Och detta kan i sin tur medföra att villkoren för bostadsrättsupplåtelserna inte blir skäliga. Vad angår den prövning som hyresnämnderna underkastat ärendena om tillstånd att uppbära förskott har denna i vissa fall inte varit helt tillfredsställande. I några fall har, då tillstånd att uppbära förskott meddelats utan att förbindelser och säkerhet i erforderlig utsträckning ställts för återbetalning av förskotten, förhandstecknare också förorsakats ekonomiska förluster. Ärenden om rätt att ta ut förskott avgörs i regel av hyresnämnderna utan att de blivande bostadsrättshavarna har möjlighet att framlägga sina synpunkter. Det har från olika håll påpekats att det i vissa fall skulle varit lämpligt om de blivande bostadsrättshavarna kunnat beredas tillfälle att närvara vid de sammanträden vid vilka tillståndsfrågorna upptagits. I fråga om de erinringar som gjorts beträffande kontrollen av villkoren för upplåtelse av bostadsrätt i övrigt hänvisar kommittén till vad som härvidlag upptagits i avsnitt 4.4. Slutligen har mot de nuvarande förhållandena anmärkts att det inte reglerats vilka rättigheter och skyldigheter som uppkomSOU 1969: 4
mer för förhandstecknare och bostadsrättsförening genom förhandsavtal och inbetalning av förskott. Härvid har särskilt framhållits vilken betydelse det måste vara för en förhandstecknare att veta på vilka villkor han har rätt att få lägenheten upplåten med bostadsrätt. Också i andra avseenden har osäkerheten om vilka rättsliga regler som är tillämpliga på en teckningsrätt varit besvärande. 5.4.2 Åtgärder och förslag för att stärka skyddet för blivande bostadsrättshavare A v kommun utsedda styrelseledamöter och revisorer För bostadsrättsförening som önskat erhålla 25-procentigt statligt lån till sitt hus har sedan början av 1940-talet gällt att föreningen skulle vara ett kooperativt organiserat företag, som skulle arbeta utan enskilt vinstsyfte och under kontroll, som det lånebeviljande organet kunde finna betryggande. Krav har därför uppställts på att i föreningens styrelse skulle ingå en av kommunen utsedd representant och suppleant för honom. Kommunen skulle även utse en revisor och suppleant för honom. Detta krav gällde ursprungligen så länge det statliga lånet inte var slutbetalat, dock längst tio år. I fråga om till HSB eller Riksbyggen anslutna bostadsrättsföreningar, som under såväl produktions- som förvaltningsstadiet stått under kontroll av moderförening på orten har kravet på kommunalvald ledamot i styrelsen eftergetts, om moderföreningens styrelse haft sådan ledamot. Den kommunala insynen beträffande revisionen har då hänfört sig till moderföreningens räkenskaper. I vissa städer Stockholm och Göteborg - har den kommunalvalde representanten ersatts med rapportör. I november 1946 föreskrev byggnadslånebyrån att den kommunale representanten skulle ingå i styrelsen redan från bostadsrättsföreningens bildande och kvarstå så länge det statliga lånet inte slutbetalats. Senare har föreskrifter om krav på kommunalt utsedd styrelseledamot och revisor intagits i bl. a. anvisningarna till 14 § SOU 1969:4
BLK 1962. I BLK anges kravet direkt i 21 §. Svårigheter har emellertid på olika sätt uppkommit med denna s. k. kommunala kontroll av föreningarna. Som exempel härpå antecknas följande. I bostadsstyrebens yttrande den 8 mars 1956 över bostadspolitiska utredningens betänkande med riktlinjer för bostadspolitiken framhöll styrelsen bl. a. att skäl förelåg att skärpa kraven på de bostadsrättsföreningar som skulle beredas förmånen av lån till 95 % samt att erfarenheten visat att den kommunala kontrollen av bostadsrättsförening som tillkommit på initiativ av byggmästare ofta inte förmått undanröja de olägenheter som var förenade med det förhållandet att byggmästaren och honom närstående under byggnadstiden utgjorde föreningens styrelse. Hyresgästernas Riksförbund uppgav i skrivelse till chefen för socialdepartementet den 5 juni 1959 att de kommunala förmedlingsorganen nästan regelmässigt biföll en anhållan från en byggmästare/en bostadsrättsförening att utse en ledamot i bostadsrättsföreningens styrelse, trots att organen inte sällan saknade möjlighet att utse kompetent person till ledamot, eftersom blott få sådana fanns och ännu färre var villiga att åta sig uppdraget. Enligt förbundet befann sig den utsedde därför ofta i den situationen att han undertecknade protokoll och handlingar som innefattade avgöranden för föreningen, vars följder han inte till fullo kunde bedöma. I en vid 1960 års riksdag väckt motion (II: 269) hävdades att den kommunalvalde representanten i viktiga frågor endast hade en formell ställning samt att möjligheterna att inverka på ett byggnadsföretag oftast var ringa, eftersom den initiativtagande föreningen i regel avgjort tomtval och övrig projektering. - I tredje lagutskottets utlåtande nr 17 framhölls att i remissyttranden från skilda håll hävdats att gällande föreskrifter, om de effektivt upprätthölls, utgjorde en betryggande garanti mot sådant missbruk av möjligheterna att i bostadsrättsförenings form driva byggnadsverksamhet som motionärerna påtalat. Ut131
skottet ansåg att missbruk såvitt möjligt borde förebyggas men föreslog att motionen inte skulle föranleda någon riksdagens åtgärd, eftersom chefen för socialdepartementet förklarat att han avsåg att ta upp frågan om ökad kontroll över bostadsrättsföreningarna till övervägande. I 1961 års statsverksproposition förklarade chefen för socialdepartementet (prop. 1961: 1 bil. 27 s. 31) beträffande långivningen till s. k. byggmästarbildade bostadsrättsföreningar att av bostadsstyrelsens yttrande framgått att den kommunala kontrollen inte fungerat tillfredsställande. Departementschefen var emellertid inte beredd att föreslå några särskilda kompetenskrav för kommunala styrelseledamöter och revisorer för de kooperativa företagen. En viss förbättring av den kommunala kontrollens kvalitet ansåg departementschefen dock kunde åstadkommas och föreslog att det bl. a. borde prövas om man genom skriftliga instruktioner och regionala kurser skulle kunna göra de kommunala styrelseledamöterna och revisorerna bättre rustade att fullgöra sina uppgifter. I sammanhanget bör nämnas att kommunalvald ledamot i bostadsrättsförenings styrelse inte torde vara underkastad ämbetsansvar, eftersom en styrelse för en bostadsrättsförening inte förvaltar någon kommunens angelägenhet. 1 Sådan styrelseledamot står inte heller under JO:s tillsyn.2 Vad nu sagts gäller även revisorer i bostadsrättsförening som utsetts av kommun. Andra särskilda
förtroendemän
Vid 1949 års riksdag förekom i andra kammaren en interpellation, nr 70, som närmast var föranledd av en tvist mellan »några delägare» i en till HSB-föreningen i Stockholm ansluten bostadsrättsförening och HSB-föreningen i egenskap av byggherre för bostadsrättsföreningens hus. Interpellanten hävdade att de blivande bostadsrättshavarna med berörda system för bildande av bostadsrättsföreningar inte hade stora möjligheter att bevaka sina intressen och att kontrollen över kostnaden för husens uppförande kunde bli bristfällig. 132
I en vid efterföljande riksdag väckt, sedermera avslagen motion (1950: II: 66, L 3 U 28) begärde samme ledamot av riksdagen, som föregående år interpellerat i frågan, att riksdagen hos Kungl. Maj:t skulle anhålla om bl. a. en översyn av BRL i syfte att ytterligare stärka bostadsrättshavarnas ställning och att Kungl. Maj:t skulle vidta erforderliga åtgärder för att till blivande bostadsrättshavares förfogande ställa särskilda, väl kvalificerade förtroendemän i bostadsrättsföreningarnas interimsstyrelser. I motionen framhölls att det fanns flera praktiska skäl som talade för bibehållande av metoden med interimsstyrelser men samtidigt underströks att systemet inrymde avsevärda olägenheter, bl. a. små möjligheter för de blivande bostadsrättshavarna att bevaka att deras intressen under byggnadstiden tillvaratogs och att de villkor för fastighetens övertagande av föreningen som interimsstyrelsen avtalade med den som ombesörjde uppförandet av fastigheten var i allo skäliga. Motionären antog att länsstyrelserna skulle kunna utse de särskilda förtroendemännen och förutsatte att de utsedda borde vara helt fria i förhållande till såväl byggnadsföretagarintressen som de bostadskooperativa organisationerna. Styrelsemajoriteter bestående av från egentliga byggnadsföretagarintressen fristående personer Sedan den 1 januari 1962 har skärpta regler gällt beträffande bostadsrättsföreningars möjligheter att erhålla statliga lån. Enligt dessa regler skall nämligen i förening, som vill erhålla 25-procentigt lån till uppförande av bostadshus, alltifrån föreningens bildande mer än halva antalet styrelseledamöter vara fristående i förhållande till egentliga byggnadsföretagarintressen. Motsvarande krav har sedan den 1 januari 1963 gällt även för bostadsrättsförening som velat erhålla lån till 20 % av låneunderlaget men inte arbetat under den kommunala kontroll 1
Jfr SvJT 1953 rf. s. 36. Vid JO-ämbetet förvarade akterna nr 528/ 1960 och 1038/1961. 2
SOU 1969: 4
som krävts för 25-procentig belåning. Detta villkor har i bostadsstyrelsens anvisningar till det stadgande i BLK som gäller erkännande av företag såsom allmännyttigt bostadsföretag (5 §) angetts skola tillämpas på det sättet, att såsom fristående företag i förhållande till egentliga byggnadsföretagarintressen skall anses förening ansluten till HSB eller Riksbyggen samt sådant enskilt företag - t. ex. större industri - som visar sig inte företräda vinstintresse i vad avser byggande av bostäder. Stadgandet har emellertid kritiserats för att inte vara något effektivt skydd för att de blivande bostadsrättshavarnas intressen blir tillräckligt beaktade gentemot byggnadsföretagarintressen. Anslutning av bostadsrättsföreningarna centralorgan
till
Riskerna för blivande bostadsrättshavare i föreningar som bildats och under de inledande skedena verkar på det sätt som förut angetts synes i stor utsträckning bero på den målsättning som stiftarna av föreningarna har för sin verksamhet och det ansvar som de och de organisationer som står bakom dem känner för föreningarna och dess blivande medlemmar. Bildas föreningarna inom organisationer som verkar för att bostadsbehövande skall kunna erbjudas så goda bostadsförhållanden som möjligt är det naturligt att riskerna blir mindre. En viss trygghet torde uppnås om föreningarna är anslutna till någon form av centralorgan. Frågan om anslutning av bostadsrättsförening till centralorgan har oftast mot bakgrund av den uppbyggnad som HSB och Riksbyggen har - dryftats i olika sammanhang. Fastighetskontoret i Stockholm avgav den 10 mars 1956 till fastighetsnämnden ett tjänsteutlåtande angående utökning av den kooperativa bostadsproduktionen. I utlåtandet underströk kontoret vikten av en effektiv insyn och kontroll av de mindre kooperativa företagens verksamhet samt behovet av handledning och service till medlemmarna/hyresgästerna. Kontoret ställde sig emellertid ytterst tveksamt till lämpligSOU 1969: 4
heten av en eventuell utökning av den kooperativa bebyggelsen genom att låta enskilda byggnadsföretagare bilda bostadsrättsföreningar. En sådan form för kooperativt byggande skulle nämligen enligt kontorets mening belasta kommunen med en omfattande och kostsam administrativ apparat för den erforderliga kontrollen och tillsynen. Om enskilda byggnadsföretagares nybyggnader skulle komma i fråga vid en eventuell utökning av bostadskooperationen ansåg kontoret att det i en eller annan form borde inrättas ett centralorgan, genom vilket kontoret kunde hålla kontakt med byggnadsföretagarna och dryfta olika spörsmål som gällde bildandet av bostadsrättsföreningarna. Som antecknats i avsnitt 2.2 har Byggnadsaktiebolaget Manhem i Stockholm i viss utsträckning medverkat som ett centraleller serviceorgan för bostadsrättsföreningar. I Göteborgs stadsfullmäktige väcktes år 1956 en motion med begäran om utredning om bl. a. möjligheterna till kommunal medverkan vid teknisk och ekonomisk kontroll över fastigheter, som skulle överlåtas åt s. k. fria bostadsrättsföreningar, varmed uppenbarligen avsågs bostadsrättsföreningar bildade av enskilda byggnadsföretagare. Sedan motionen remitterats till bostadskontoret avgav detta den 10 november 1956 ett utlåtande vari motionärernas begäran avstyrktes. I utlåtandet, som sedermera godtogs av stadsfullmäktige, framhölls att om ett arrangemang med kommunala rapportörer skulle tillämpas även i de fall då en byggnadsföretagare uppförde en fastighet åt en bostadsrättsförening, som byggnadsföretagaren själv administrerade, skulle detta leda till att det kommunala engagemanget måste utvidgas till att omfatta sådana arbetsinsatser som i de till HSB och Riksbyggen anslutna bostadsrättsföreningarna handhades av moderorganisationerna. I detta sammanhang bör även uppmärksammas de förslag som utredningen om 133
allmännyttiga och kooperativa bostadsföretags förvaltning m. m. framlade i PM den 10 november 1956 med vissa förslag rörande förvaltningen av kommunala, allmännyttiga och kooperativa bostadsföretag (stencil socialdepartementet). 1 Utredningen, som införskaffade vissa uppgifter från förmedlingsorganen, företagsledningarna och revisorerna, konstaterade sammanfattningsvis att i många fall varken förvaltningen eller revisionen av företagen fyllde de anspråk som såväl staten som kommunen kunde ha anledning att ställa. Åtskilliga företags förvaltningsledning - och detta gällde inte blott de mindre företagen - saknade uppenbarligen tillräcklig erfarenhet av fastighetsförvaltningsfrågor och i många fall syntes det också vara klart att väsentliga ekonomiska problem i samband med fastighetsförvaltningen inte ägnades tillräcklig uppmärksamhet. Det var likaså uppenbart att revisionen i många fall inte var tillfredsställande ordnad. Det var alltför vanligt att revisionen helt överläts åt förtroendevalda revisorer utan särskild utbildning för sin uppgift. Utredningsmannen föreslog i de delar som här är av intresse att tillsynen av företagen borde effektiviseras dels genom att fortbildningskurser borde anordnas och rådgivning och upplysning meddelas i annan form, varigenom företagens förvaltningsorgan och deras revisorer borde bli bättre skickade för sina uppgifter, dels genom att som villkor för tertiärlån till högre belåningsgräns än som tillämpades för enskilda företag borde uppställas krav på att revisorerna borde uppfylla vissa kompetensvillkor. Enligt utredningsmannen kunde åtgärder av dessa slag inte väntas få full effekt, om åtgärderna inte inordnades som ett led i en fortlöpande övervakning av och rådgivning till företagen genom ett centralt tillsynsorgan. En centralisering av rådgivning och övervakning till ett tillsynsorgan skulle möjliggöra ett effektivt utnyttjande av tillgänglig expertis och en ändamålsenlig bearbetning och spridning av de erfarenheter i förvaltningsfrågor som efter hand kunde vinnas i de skilda företagen. De uppgifter som borde ankomma på 134
tillsynsorganet skulle i stort sett bli följande: 1. Tillsynsorganet skulle övertyga sig om att den allmänna revisionen var tillfredsställande ordnad och att revisorerna fyllde de kompetenskrav som det skäligen kunde finnas anledning att uppställa. 2. Tillsynsorganet skulle ge råd och anvisningar beträffande uppläggningen av företagens bokföring samt beträffande normer och principer för avskrivning och fondavsättningar. 3. Företagens nyproduktion borde ägnas viss allmän övervakning främst med avseende på frågor rörande upphandling samt organisationen av byggnadsledning och byggnadskontroll. 4. Tillsynsorganet borde ge allmänna råd beträffande organisationen av företagens förvaltning, dess struktur och dess arbetsformer. 5. Tillsynsorganet skulle analysera statistiska uppgifter och rapporter från företagen avseende fastighetsekonomiska frågor. Tillsynsorganet borde ha full insyn i företagen och äga rätt att infordra de rapporter som kunde erfordras för att bedöma företagets förvaltning. Om tillsynsorganet konstaterade missförhållanden som allvarligt kunde äventyra företagets ekonomi eller på annat sätt vara till betydande skada för företaget, borde organet, givetvis i samråd med företagets revisorer, söka åstadkomma rättelse genom att inleda förhandlingar med företagsledningen eller, om sådana förhandlingar inte ledde till resultat, med vederbörande kommunala förmedlingsorgan. Först om rättelse inte kunde vinnas på denna väg borde tillsynsorganet rapportera förhållandet till det statliga lånebeviljande organet. Tillsynsorganet borde fortlöpande informera det lånebeviljande organet om sådana förhållanden som kunde vara av väsentlig betydelse för en bedömning av företagets ekonomi. När det gällde att finna ett lämpligt organ för ifrågavarande tillsynsverksamhet diskutera1 Utredningsman var nuvarande överingenjören i bostadsstyrelsen Harry Bernhard.
de utredningsmannen möjligheterna att förstärka bostadsstyrelsen och att bilda ett nytt organ antingen helt fristående eller anslutet till någon redan befindig organisation eller myndighet. Utredningsmannen fann det emellertid lämpligast att den centrala granskningen och rådgivningen knöts an till redan befintliga organisationer och sammanslutningar. De organisationer som skulle kunna komma i fråga var Sveriges kommunalekonomiska förening (KOMEK), Landskommunernas förbund, SABO, HSB:s Riksförbund och Riksbyggen. Om den centrala övervakningen av de allmännyttiga företagen organiserades på detta sätt borde bostadsstyrelsen fungera som samordnande organ. Tillsynsorganen borde vara skyldiga att till styrelsen rapportera förhållanden av väsentlig betydelse för bedömning av företagens ekonomi, speciellt då företagen inte vidtagit de åtgärder som tillsynsorganen rekommenderat. Styrelsen fick därefter i förekommande fall på lämpligt sätt informera vederbörande länsbostadsnämnd. Styrelsen skulle äga befogenhet att »auktorisera» lämpligt tillsynsorgan och att, när skäl därtill förelåg, upphäva auktorisationen. För auktorisation syntes i första hand revisionsorganen inom SABO, HSB och Riksbyggen böra komma i fråga. Av de remissyttranden som avgavs över promemorian förtjänar följande att nämnas. Bostadsstyrelsen tillstyrkte i huvudsak förslagen men ansåg att uppgiften att fungera som samordnande organ inte borde anförtros styrelsen utan i stället hänskjutas till en av tillsynsorganen utsedd delegation med fast sekretariat. Hyresgästernas Riksförbund uppgav att tvisterna i de allmännyttiga och kooperativa bostadsföretagens förvaltning och revisionsförfarande framför allt avsåg sådana bostadsföretag som uppträdde under bostadsrättsföreningens form utan att därför vara kooperativa företag i vedertagen mening men även en större del av övriga enskilda bostadsföretag som erhållit statliga lån. - Förbundet biträdde utredningens förslag om en effektivisering av tillsynen och rådgivningen genom inrättande av »ett centralt organ för ändamålet», men förbundet förutsatte att kontrollbestämmelserna och rådgivningen utökades till att omfatta samtliga statsbelånade fastigheter. HSB.s Riksförbund framhöll i sitt yttrande bl. a. att förbundet delade utredningens uppfattning om behovet av förbättring av förvaltningsapparaten och revisionsförfarandet i allmännyttiga och kooperativa bostadsföretag. Enligt riksförbundets mening förelåg detta behov inte endast för de allmännyttiga och kooperativa bostadsföretagen utan var lika angeläget för alla bostadsföretag, dvs. även för de SOU 1969: 4
enskilda. - Förbundet delade utredningens principiella uppfattning att tillsyn och kontroll av förutsett slag inte borde sammanblandas med revision i egenUig mening. Revisionen hade fastställda, i vissa fall lagfästa, uppgifter och enligt riksförbundets uppfattning skulle revisionen därutöver inte ha några uppgifter i ett företag. En rådgivande och administrativ funktion skulle inte läggas på revisionen. Detta innebar självfallet inte att revisorer ur revisionsavdelning inte skulle utnyttjas i sammanhanget. Ett intimt samarbete med revisionen måste tvärtom förutsättas såsom nödvändigt. - Från de nämnda synpunkterna att för de allmännyttiga och kooperativa bostadsföretagen inte borde ifrågakomma någon fastighetsekonomisk eller fastighetsteknisk tillsyn eller kontroll som inte ifrågakom för samtiiga statsbelånade bostadsföretag, förordade riksförbundet att de i utredningen framlagda förslagen om organiserandet av ett tillsynsorgan utvidgades att omfatta samtliga statsbelånade bostadsföretag. Det syntes riksförbundet i och för sig rimligt och riktigt att existerande organisationer, som redan tagit upp tillsyn och kontroll på sitt arbetsprogram, erhöll möjligheter att få fortsätta därmed såvitt gällde till dem anslutna bostadsföretag. Riksförbundet hade därför ingen erinran mot att efter auktorisation åta sig tillsynen och kontrollen över de av HSB-föreningarna i landet förvaltade fastigheterna. Förbundet framhöll att med hänsyn till det ansvar, den kontroll och den rådgivande verksamhet som var förenad med en eventuell auktorisation såsom tillsynsorgan kunde förbundet inte åta sig tillsyn för annat bostadsföretag än sådant som var medlem av HSB-rörelsen eller administrerades av HSB. Riksbyggen biträdde det i promemorian framlagda förslaget om inrättandet av särskilda tillsynsorgan såsom en framkomlig väg att öka möjligheterna till effektiviserad fastighetsförvaltning. 1 yttrandet underströks särskilt vad i promemorian upptagits om att tillsynsorganets viktigaste uppgift skulle vara rådgivning i fastighetsekonomiska frågor. Svenska Byggnadsentreprenörföreningen fann behovet av en utökad revision styrkt beträffande de allmännyttiga och kommunala företagen. Ifråga om de kooperativa företagen konstaterade föreningen att förslaget om en överrevision inte på samma sätt som i fråga om allmännyttiga och kommunala företag grundade sig på en utredning om yppade tvister under nuvarande förhållanden. Beträffande kooperativa företag kunde utredningens förslag därför inte anses på samma sätt styrkt. I själva verket förelåg enligt föreningens mening mellan de båda företagsformerna skiljaktigheter, som i här berörda sammanhang syntes motivera att företagsformerna inte utan
vidare betraktades som jämställda. - Om utredningens förslag om en överrevision skulle genomföras även beträffande kooperativa företag måste en förutsättning vara att de fria bostadsrättsföreningarna bereddes ytterligare möjligheter till val av tillsynsorgan än de som utredningen föreslagit. Någon proposition har inte framlagts på grundval av utredningens förslag om att som villkor för högre belåningsgräns än som tillämpades för enskilda företag borde uppställas krav på att företag, som beviljades lån, skulle vara anslutet till ett auktoriserat tillsynsorgan. Tanken att varje bostadsrättsförening borde vara ansluten till någon form av centralorgan har också senare framförts. Bostadsstyrelsen föreslog sålunda i sitt den 24 mars 1960 avgivna yttrande över Hyresgästernas Riksförbunds framställningar till chefen för socialdepartementet den 5 juni 1959 1 och den 22 oktober samma år att frågan om anslutning av alla typer av bostadsrättsföreningar till något centralt tillsynsorgan ånyo borde övervägas. Samma uppfattning framförde bostadsstyrelsen också i styrelsens till tredje lagutskottet avgivna yttrande över motionen 1960:11: 269 om ökat skydd för delägare i bostadsrättsföreningar. 1 Betydelsen av bostadsrättsförenings anslutning till något centralorgan framgick även av Riksbyggens yttrande till tredje lagutskottet över sistnämnda motion. I yttrandet betonades nämligen (L 3 U 1960: 17 s. 9) att det från många synpunkter - såväl från samhällets som bostadsrättshavarnas - var »riktigt att förutsättningarna för att bilda bostadsrättsföreningar skulle medföra ansvar, när det gällde den framtida förvaltningen». Genom att de som medverkade till föreningarnas tillkomst och byggde bostäderna inte var representerade i de styrelser som utsågs vid avlämningssammanträdena och därefter och därmed inte åtog sig något ansvar för förvaltningen kunde bostadsrättshavarna komma i det läget att kostnader som egentligen Var att hänföra till byggandet uppstod sedan fastigheterna var överlämnade till 136
föreningarna och initiativtagarna inte längre kände något ansvar. I anslutning härtill bör även nämnas vissa uttalanden av chefen för socialdepartementet i prop. 1961:1 bil. 27 s. 30 med anledning av den kritik som framförts i fråga om s. k. byggmästarbildade bostadsrättsföreningar och bostadsstyrelsens förslag att lånevillkoren för sådana föreningar skulle ändras på det sättet att den övre belåningsgränsen skulle sänkas samt att åtgärder skulle vidtas för ökad kontroll över ifrågavarande företag. Enligt departementschefen fick det anses styrkt att det i fråga om sådana föreningar förelåg behov av anordningar, som beredde bostadsrättshavarna bättre skydd än de då hade. För departementschefen framstod det som särskilt viktigt att de boende erhöll fullgott skydd för värdet av sina kapitalinsatser, att deras rätt effektivt bevakades vid bestämmandet av de ekonomiska villkoren för byggnadsföretaget och att de bereddes garantier mot förlust till följd av brister hos byggnadsföretaget. Vad angår föreningar som var anslutna till något av de rikskooperativa företagen, dvs. HSB eller Riksbyggen, syntes det enligt departementschefens mening inte föreligga behov av andra garantier än dem som kunna anses ligga i tillhörigheten till riksorganisationen. Några särskilda garantiregler föreföll inte heller behövliga i fråga om fristående bostadsrättsföreningar, dvs. sådana föreningar som bildades på de blivande bostadsrättshavarnas eget initiativ. Detsamma ansågs också merendels gälla i fråga om företag, som tillkom t. ex. på initiativ av industriföretag. Vad beträffar s. k. byggmästarbildade bostadsrättsföreningar avvisade departementschefen bostadsstyrelsens förslag om sänkning av lånegränsen och förklarade att han inte ansåg sig böra beträda den vägen förrän man i vart fall prövat om en tillfredsställande ordning inte kunde nås på annat sätt. Genomfördes en sådan sänkning 1
Se ovan s. 131. SOU 1969: 4
skulle detta med all sannolikhet innebära att bostadsbyggande i denna form knappast skulle komma till stånd, vilket kunde innebära risk för minskning av bostadsproduktionen. Lånebestämmelserna borde i stället kompletteras med tillämpningsföreskrifter av innebörd att de lånebeviljande organen, när skäl därtill förelåg, skulle kunna ställa särskilda krav på att de blivande bostadsrättsbavarna tillförsäkrades betryggande garantier för att deras intressen blev behörigen tillgodosedda. Enligt departementschefens mening borde vidare prövas det initiativ som Svenska Byggnadsentreprenörföreningen enligt sitt remissyttrande hade tagit till bildande av ett kontroll- och garantiföretag 1 med uppgift att bereda såväl bostadsrättshavarna i ifrågavarande föreningar som staten i dess egenskap av långivare ökad säkerhet. Företaget skulle bl. a. lämna garantier mot direkta förluster samt därjämte kontrollera att byggnadsföretagen grundades på skäliga ekonomiska villkor och utfördes under betryggande teknisk kontroll. Skulle garantiföretaget komma att fungera på ett effektivt sätt syntes ett tillfredsställande skydd för bostadsrättshavarnas intressen kunna erhållas i fråga om byggnadsföretagare, som anslöt sig till företaget eller som utan sådan anslutning fick garantier utställda av företaget. Departementschefen förutsatte att företaget också lämnade ifrågavarande bostadsrättsföreningar erforderligt biträde under förvaltningsstadiet. I fråga om företag som inte åtnjöt garantier av garantiföretaget borde krav på likvärdigt skydd i annan form ställas. Kompletterades lånebestämmelserna på detta sätt syntes det inte nödvändigt att införa regler om central .illsyn av bostadsrättsföreningar. I anknytning till denna redogörelse för förslag om anslutning av bostadsrättsföreningar till centralorgan bör också anmärkas att kritik även framförts mot det av HSB och Riksbyggen tillämpade systemet att inom dessa organisationer bildade bostadsrättsföreningar på ett tidigt skede för alltid binds till organisationerna. SOU 1969: 4
Enligt HSB:s Riksförbunds mönsterstadgar år 1964 för bostadsrättsförening skall i stadgarna för förening som skall vara ansluten till HSB finnas ett flertal bestämmelser, varigenom föreningen binds till organisationen. Enligt 12 § fjärde stycket i mönsterstadgarna skall bostadsrättsföreningen sålunda i förvaltningen av sina angelägenheter biträdas av HSB-föreningen enligt därför gällande grunder. För giltighet av beslut om ändring av föreningens stadgar fordras vidare bl. a. att beslutet godkänns av styrelsen för HSB och av styrelsen för HSB:s Riksförbund (21 § andra stycket). Enligt HSB:s Riksförbunds mönsteravtal för avtal mellan HSB-förening och bostadsrättsförening 2 är också det avtal som träffas mellan en HSBförening och en bostadsrättsförening och som bl. a. omfattar det uppdrag som HSBföreningen har för bostadsrättsföreningen att ombesörja uppförandet av dess hus och handha dess räkenskaper och medelsförvaltning, ouppsägbart (9 §). Tvist mellan HSB-föreningen och bostadsrättsföreningen om avtalets tolkning eller tillämpning får vidare enligt ett särskilt stadgande i avtalet inte dras inför domstol utan skall avgöras av tre skiljemän. Skiljemännen skall utses på det sättet att HSB-föreningen och bostadsrättsföreningen utser var sin skiljeman, medan den tredje skiljemannen, som skall vara domare, skall utses av HSB:s Riksförbunds styrelse. Vad angår de inom Riksbyggen bildade bostadsrättsföreningarna skall enligt 12 § tredje stycket i Riksbyggens normalstadgar för bostadsrättsförening Riksbyggen biträda bostadsrättsförenings styrelse vid handhavandet av föreningens förvaltning och sköta all uppbörd, bokföring och vad därtill hör. Det avtal som träffas mellan Riksbyggen och någon av dess bostadsrättsföreningar om Riksbyggens biträde vid bostadsrättsföreningens ekonomiska förvaltning synes 1 Här åsyftades AB Bostadsgaranti, som inregistrerats den 9 augusti 1960. 2 Det senaste mönsteravtalet är från år 1965. I de delar som här är i fråga överensstämmer emellertid avtalet med tidigare mönsteravtal.
i och för sig kunna sägas upp men bostadsrättsföreningens stadgar kan inte ändras utan att styrelsen för Riksbyggen godkänner ändringen. I vissa fall har blivande bostadsrättshavare bildat särskilda intresseföreningar. Oftast har det här gällt byggmästarbildade bostadsrättsföreningar, mot vilka i olika hänseenden anmärkningar riktats, men i några fall har även blivande bostadsrättshavare i till HSB och Riksbyggen anslutna bostadsrättsföreningar bildat intresseföreningar. Vad beträffar bostadsrättsföreningar anslutna till HSB, kan detta framstå som särskilt anmärkningsvärt, eftersom de blivande bostadsrättshavarna där är medlemmar såväl i den lokala HSB-föreningen som i den till Hyresgästernas Riksförbund anslutna hyresgästföreningen som finns på orten. Slutligen förtjänar i detta sammanhang även att nämnas att en till HSB ansluten bostadsrättsförening till kommittén överlämnat en skrivelse, i vilken berörts olika spörsmål om kontrollen inom HSB-organisationen och föreslagits att inom rörelsen borde inrättas ett skiljeinstitut med rådgivande funktion.
5.5 Kommittén
5.5.1 Allmänt Bostadsrätt får enligt BRL inte upplåtas förrän ekonomisk plan för bostadsrättsföreningens verksamhet mottagits av länsstyrelse. Planen skall vara försedd med intyg om att den vilar på tillförlitliga grunder. Någon realgranskning av planens innehåll från myndighets sida förekommer inte enligt BRL. På grund av bestämmelserna i BoKoL skall emellertid förening som har hus på hyresreglerad ort låta sin ekonomiska plan prövas av hyresnämnden innan planen inges till länsstyrelsen. Syftet med hyresnämndens prövning är framför allt att förhindra att de i planen upptagna avgifterna är för höga med hänsyn till den priskontroll som genom HyReL upprätthålls beträffande hyreslä-
genheter. I viss utsträckning torde emellertid prövningen också innebära en kontroll av planens hållbarhet. Den granskning av den ekonomiska planen som enligt BoKoL skall äga rum hos hyresnämnden avser sålunda inte i första hand planens innehåll och tillförlitlighet utan kostnadernas skälighet. För denna granskning har det inte varit tillräckligt att planen utgjort en kalkyl beträffande ett planerat företag utan planen har måst göras upp på grundval av de verkliga kostnaderna sedan dessa blivit kända och den slutliga finansieringen ordnats. Härigenom har hyresnämndens prövning kommit att fördröjas, ibland flera år efter det att föreningens hus färdigställts. En följd härav har blivit att upplåtelse av bostadsrätt inte kunnat ske förrän lång tid förflutit från det lägenheterna tagits i bruk. Ofta har det emellertid varit önskvärt att redan på ett tidigt stadium av en bostadsrättsförenings verksamhet avtal kunnat träffas mellan dem som önskat förvärva bostadsrättslägenhet och föreningen. För föreningen har det kunnat vara värdefullt att tidigt binda de bostadssökande till sig. På det sättet har föreningen kunnat försäkra sig om att lägenheterna kunnat avsättas när de blivit färdiga. Om förhandstecknarna i samband med sådana avtal betalat in en del av det kapital som fordrats för husets finansiering har föreningens behov av främmande kapital minskat och räntekostnaderna kunnat hållas nere. 1 För de bostadssökande har det också varit av betydelse att de på ett tidigt stadium kunnat tillförsäkra sig rätt till vissa bestämda lägenheter. Olägenheterna av att bostadsrätt inte kunnat upplåtas förrän på ett sent stadium har i huvudsak undanröjts genom att BoKoL medgett att förskott på avgifter till bostadsrättsförening fått upptas med hyresnämndens tillstånd. Det har också blivit regel att förskott tagits upp och att i samband därmed avtal träffats mellan föreningen och de bostadssökande om att dessa när så kunnat 1 Enbart inom HSB betalades i grundavgifter ettvart av åren 1965 och 1966 ca 120 milj. kr.
SOU 1969: 4
ske skolat förvärva bostadsrätt till lägenheterna. Som framgått av vad som upptagits i avsnitt 2.8.7 förutsätter kommittén att även framdeles två slag av bostadsrättsföreningar skall förekomma, nämligen dels sådana som bildas av dem som själva önskar erhålla lägenheter i föreningarnas hus, dels sådana som bildas av personer och/eller företag som tillhandahåller bostäder och andra lägenheter i företag av kooperativ karaktär. Någon särskild reglering av själva bildandet av bostadsrättsföreningar har kommittén inte ansett behövlig utan föreningar skall även i fortsättningen kunna få bildas fritt. Då en förening bildas av dem som själva skall ha lägenheter i föreningens hus är de bostadssökande från början medlemmar i föreningen och bostadsrätt kan direkt upplåtas till dem. Bildas däremot en förening på det andra sättet är det visserligen betydelsefullt att de bostadssökande i egenskap av blivande bostadsrättshavare på ett tidigt stadium knyts till föreningen, men samtidigt kan det ofta vara lämpligt att de inte deltar i föreningens verksamhet innan huset färdigställts och de ekonomiska förhållandena slutligt ordnats. Rättsförhållandet mellan de bostadssökande och föreningen blir därför annorlunda än då bostadsrätt omedelbart upplåts. Enligt BRL gäller att upplåtelse av bostadsrätt inte får ske innan ekonomisk plan i vederbörlig ordning mottagits. Härmed åsyftas att osunda bostadsföretag skall förhindras uppkomma och att bostadsspekulanterna skall kunna veta vilka avgifter som de har att räkna med (SOU 1928: 16 s. 16 och 25). Kommittén finner inte skäl föreslå ändring i denna regel. Inte heller bör någon åta sig förpliktelse att i framtiden förvärva bostadsrätt utan att ha tillgång till vissa uppgifter om bostadsföretaget. Dessa uppgifter bör avse de förhållanden om vilka bostadssökande skall få upplysning vid upplåtelse av bostadsrätt. För att skapa garantier för att tillräckliga uppgifter lämnas och att dessa blir riktiga bör även den som önskar ingå förhandsavtal ha tillgång till en SOU 1969: 4
av registreringsmyndigheten inregistrerad ekonomisk plan för föreningen. Enligt kommitténs förslag beträffande ekonomisk plan skall förening som själv svarar för byggandet kunna upprätta ekonomisk plan sedan upphandlingen är klar (se avsnitt 4.5.1). Anledning saknas enligt kommitténs mening att låta föreningar ingå förhandsavtal innan de hunnit så långt i sin verksamhet att ekonomisk plan kan upprättas. Har efter det att den ekonomiska planen upprättats ändring skett beträffande förhållande, om vilket planen bör innehålla upplysning, som inverkar på föreningens ekonomiska ställning eller bostadsrättshavarnas ekonomiska förpliktelser, bör, i överensstämmelse med vad som nu gäller enligt 13 § BRL, ytterligare upplåtelse av bostadsrätt inte ske förrän ny plan upprättats av föreningens styrelse och registrerats av länsstyrelsen. För att skyldighet att upprätta ny ekonomisk plan skall föreligga bör verkningarna av ändringen vara sådana att de i avsevärd mån påverkar föreningens ekonomiska ställning eller bostadsrättshavares ekonomiska förpliktelser. Skyldigheten att upprätta ny ekonomisk plan föreslås däremot inte gälla beträffande rätten att ingå nya förhandsavtal och inte heller vid upplåtelse av bostadsrätt till förhandstecknare. Jfr avsnitt 4.5.7. 5.5.2 Upplåtelse av bostadsrätt a) Upplåtelse endast till medlem i förening Enligt vad som föreslås i avsnitt 6.5.2 a) skall bostadsrättsföreningar vara föreningar, i vilka intresserade endast i vissa situationer har rätt att vinna inträde. Vad beträffar upplåtelse av bostadsrätt skall föreningarna liksom enligt gällande rätt helt fritt kunna bestämma om till vilka de vill upplåta bostadsrätt. Men liksom nu bör naturligtvis även framdeles gälla att förening inte skall ha rätt att upplåta bostadsrätt till annan än den som är medlem i föreningen. b) Upplåtelse till två eller flera - gemensamt medlemskap
gemensamt
En fråga som ibland uppkommit är den om en bostadsrätt kan upplåtas till eller för139
värvas av två eller flera gemensamt. I förarbetena till BRL behandlas inte detta spörsmål och inte heller frågan om två eller flera personer gemensamt kan bli medlemmar i en bostadsrättsförening. Lagen torde dock vara uppbyggd på principen en bostadsrätt - en medlem. Enligt 26 § första stycket BRL skall också delägare i dödsbo efter bostadsrättshavare inom viss tid visa att bostadsrätten t. ex. vid skifte av boet tillagts viss delägare. Även i förslaget torde man böra utgå från att bakom varje bostadsrätt i princip endast skall finnas en medlem. Detta synes nödvändigt om man, vilket torde vara lämpligt, alltjämt vill hålla fast vid grundtanken att en bostadsrätt skall vara odelbar. Men liksom makar gemensamt förhyr lägenheter förekommer inte sällan att makar gemensamt förvärvar bostadsrättslägenheter. Enligt den tolkning av BRL som ovan angetts måste makarna då bestämma vem av dem som föreningsmässigt skall stå för bostadsrätten samt vem av dem som skall gå in som medlem i föreningen och utöva bostadsrätten. 1 Andre maken förvärvar inga rättigheter gentemot föreningen och har inga skyldigheter mot denna. Han har därför ej heller någon möjlighet att t. ex. utan fullmakt från andre maken, bostadsrättshavaren, rösta på föreningsstämma. Oavsett det speciella skydd som make kan ha på grund av bestämmelserna i ÄktL 2 och kommitténs till dessa bestämmelser anknutna förslag om en vidgad rätt för make till inträde i förening då bostadsrätt övergått till make (14 § förslaget), kunde det tänkas att förslaget borde anpassas till faktiska förhållanden på det sättet, att om makar gemensamt bidrar till anskaffande av en bostadsrättslägenhet de också båda skall kunna stå som innehavare av bostadsrätten. Frågan är emellertid vilken reglering en sådan ändring i övrigt behöver medföra. Innehar makar en bostadsrätt gemensamt bör de givetvis kunna utöva den även om inte envar av makarna är medlemmar i föreningen. Möjlighet till gemensamt medlemskap måste därför finnas. Vilken lott eller andel varje make har i bostadsrätten torde här140
vidlag inte behöva spela någon roll. Om inte annat förhållande visas får andelarna räknas för lika. 3 Någon rätt för varje make att fritt disponera över sin andel i bostadsrätten kan knappast tänkas. De ekonomiska rättigheter som hör till en andel skulle väl i och för sig kunna överlåtas, men makens »del» i det gemensamma medlemskapet torde lika litet som ett medlemskap över huvud taget kunna överlåtas. Men om denna olikhet beträffande andelsrätten och medlemskapet medför vissa komplikationer när det gäller överlåtelse av en hel bostadsrätt måste svårigheterna bli än större då det gäller en andel av en gemensam bostadsrätt. Rätten till överlåtelse skulle möjligen kunna begränsas till att avse andra maken. En begränsning av makes rätt att förfoga över sin andel i en bostadsrätt på det sättet synes tveksam och strider mot principen att var och en som gemensamt med annan äger ett föremål skall vara oförhindrad att förfoga över sin andel. 4 En sådan avvikelse bör därför direkt komma till uttryck i lagen. Ett förbud i berörda avseende synes dock inte komma att innebära att andelen inte blir utmätningsbar. 5 Skulle motsatta förhållandet gälla kunde detta utnyttjas för att undandra borgenärerna egendom. Men om en andel utmäts och försäljs kommer nya komplikationer att uppstå. Uppkommer åter tvistigheter mellan makarna beträffande bo1 Enligt vad som upplysts tillämpas detta förfaringssätt inom HSB och Riksbyggen. För att förhindra att bostadsrättshavaren överlåter eller på annat sätt disponerar över bostadsrätten utan andre makens samtycke antecknas i föreningens lägenhetsförteckning att makarna gemensamt förvärvat bostadsrätten. 2 Enligt lagen den 15 december 1967 (nr 889) angående fortsatt giltighet av ÄktL skall denna lag gälla t. o. m. den 31 december 1969. Bestämmelser av motsvarande innebörd som ÄktL har upptagits i familjerättskommitténs förslag till lag om ändrad lydelse av giftermålsbalken (13 kap. 14, 16 och 17 §§, SOU 1964: 34). 3 Jfr 1 § andra punkten 1904 års lag om samäganderätt. 4 NJA II 1905 n:r 4 s. 13. - E n bestämmelse om viss begränsning av rätten för delägare i dödsbo att fritt disponera över andel i bostadsrätt finns dock redan i 26 § BRL. 5 Olivecrona, Utsökning, 1962 s. 57 och Hassler, Utsökningsrätt, 1960 s. 149.
SOU 1969: 4
stadsrättens förvaltning eller nyttjande är 1904 års lag om samäganderätt tillämplig. Angivna förhållanden och svårigheter är av sådant slag att kommittén anser de skäl som motiverar särskilda bestämmelser om upplåtelse av bostadsrätt gemensamt till makar och gemensamt förvärv av sådan rätt samt om gemensamt medlemskap för makar inte tillräckligt vägande. Härtill kommer att make till bostadsrättshavare genom olika bestämmelser, särskilt då bestämmelserna i ÄktL, beretts avsevärt skydd. Och enligt 106 § andra stycket förslaget skall make till bostadsrättshavare, om annat ej är bestämt i stadgarna, utan att vara medlem i föreningen kunna rösta för bostadsrättshavaren såsom ombud för denne. Vidare kan sägas att om några bestämmelser härvidlag skall införas, bör de inte endast gälla makar, även om det fallet av gemensamt anskaffande av bostadsrättslägenhet är det som oftast förekommer 1 , utan gälla upplåtelse gemensamt till eller förvärv gemensamt av två eller flera över huvud taget.2 Detta skulle emellertid kunna medföra stora praktiska svårigheter för föreningarna och leda till en för institutet knappast önskvärd uppdelning av bostadsrätter i kvotdelar. Kommittén föreslår därför inga bestämmelser om upplåtelse av bostadsrätt gemensamt till två eller flera eller om gemensamt medlemskap. c) Ordning i vilken upplåtelse skall ske I fråga om den ordning i vilken bostadsrätt skall upplåtas upptar BRL vissa bestämmelser. Upplåtelse får ske endast genom teckning på teckningslista med närmare angivet innehåll. Till teckningslistan skall fogas avskrift av den senast upprättade ekonomiska planen. Genom denna anordning har säkerhet skapats för att vissa betydelsefulla uppgifter alltid lämnas vid upplåtelse av bostadsrätt. Detta har varit av värde. Förfarandet har dock kunnat medföra vissa praktiska olägenheter. Flera teckningslistor har behövt utfärdas och vid varje lista har måst fogas ett exemplar av den ekonomiska planen. För att syftet med den ekonomiska planen SOU 1969: 4
skall uppnås är det enligt kommitténs mening nödvändigt att vissa uppgifter alltid lämnas vid upplåtelse av bostadsrätt. Varje upplåtelse måste därför även framdeles ske i viss form. Systemet med teckning på särskild teckningslista synes emellertid med hänsyn till de praktiska olägenheterna inte böra behållas. I stället bör upplåtelse av bostadsrätt ske genom skriftligt avtal. Beträffande utformningen av ett skriftlighetskrav och de rättsverkningar som knyts till iakttagandet av ett sådant krav finns två linjer. Ena möjligheten är att föreskriva att det skriftliga avtalet obligatoriskt skall innehålla vissa särskilt betydelsefulla uppgifter och att om detta inte iakttas avtalet blir ogiltigt.3 Den andra linjen är att fordra att samtliga villkor som uppställs skall skriftligen anges i avtalet. Men samtidigt som muntliga överenskommelser förklaras skola vara ogiltiga skall, åtminstone i visst fall, försummelse beträffande iakttagandet av formkravet medföra rätt till skadestånd för den i vars intresse kravet på skriftlighet uppställs.4 Med samma synsätt som ligger bakom BRL:s nuvarande bestämmelser i 17 § anser kommittén att någon upplåtelse av bostadsrätt inte bör kunna uppkomma utan att vissa för sådan upplåtelse konstitutiva uppgifter lämnas. Kommittén föreslår därför 1 Jfr dock 47 § första stycket tredje punkten HL, där för visst fall åtskillnad gjorts mellan medhyresgäst som är make och annan medhyresgäst. 2 Enligt 13 § sjätte stycket i den norska lagen om bostadsrättsföreningar kan andra än makar inte gemensamt teckna andel i en bostadsrättsförening och inte gemensamt förvärva sådan andel på annat sätt än genom arv. En förening kan emellertid enligt samma bestämmelse i sina stadgar inta föreskrift om att nära släktingar eller personer som naturligen utgör ett hushåll får gemensamt teckna andel i föreningen och förvärva sådan andel. Har flera arvingar i gemenskap eller ett dödsbo förvärvat andel kan dock en förening, alltjämt enligt samma bestämmelse, förelägga arvingarna eller dödsboet att inom viss tid överlåta andelen till en person som styrelsen godkänner. 8 Jfr 4 kap. 1 § i det till lagrådet remitterade förslaget till ny jordabalk. Beträffande motiven se särskilt s. 142—145. 4 Jfr 2 kap. 1 och 71 §§ 1907 års lag om nyttjanderätt till fast egendom, senast ändrad genom lagen den 28 maj 1968 (nr 342).
att, för att giltig upplåtelse skall föreligga, skriftligt avtal omfattande vissa uppgifter skall upprättas. Eftersom det är av vikt att inte låta ogiltighetspåföljden få större räckvidd än nödvändigt bör de uppgifter som alltid måste anges i avtal om upplåtelse begränsas. Men om det antal uppgifter som alltid måste upptas i ett avtal av ovan angivna grund bör begränsas torde det dock vara av stor vikt att i avtalet även intas alla de övriga uppgifter som är av betydelse för parternas rättsförhållande och inte rör frågor som regleras av lag eller föreningens stadgar. d) Uppgifter i avtal om upplåtelse av bostadsrätt I fråga om vilka uppgifter som alltid måste intas i varje avtal har kommittén funnit att uppgift skall finnas om den lägenhet som upplåtelsen avser och om den ekonomiska plan som ligger till grund för upplåtelsen. Vidare måste anges storleken av den grundavgift och i förekommande fall den upplåtelseavgift som skall erläggas för bostadsrätten. Slutligen skall också årsavgiften för bostadsrätten alltid anges. Vad beträffar årsavgiften är den till skillnad från grundavgiften och upplåtelseavgiften föränderlig med hänsyn till de ändringar som kan uppkomma i fråga om de olika kostnader som skall täckas av avgiften. I avtalet kan således endast anges den årsavgift som utgår när avtalet träffas eller om tillträde skall ske senare den avgift som på grundval av kända förhållanden beräknas komma att utgå vid tillträdet. Det kan därför finnas anledning att ange att årsavgiften är beräknad med hänsyn till kostnadsläget vid viss tidpunkt och att de framtida avgifterna är beroende av kostnadsförändringar. Eftersom årsavgiften är den avgjort största posten i boendekostnaderna får det anses nödvändigt att den - med de reservationer som erfordras - tas in i det skriftliga avtalet. Genom att uppgifter om grundavgiften och i förekommande fall upplåtelseavgiften samt om årsavgiften alltid skall finnas i varje avtal om upplåtelse av bostadsrätt blir de väsent142
ligaste villkoren för upplåtelserna alltid bestämda i avtalen. Men om ett skriftligt avtal upprättas är det, som ovan framhållits, naturligt att detta kommer att uppta alla för rättsförhållandet mellan föreningen och bostadsrättshavaren väsentliga uppgifter. Detta är också av vikt, eftersom avtalet helt skall ersätta det gamla teckningsförfarandet och den ekonomiska planen inte skall fogas till avtalet eller föreläggas den, till vilken upplåtelsen skall ske. Utöver de uppgifter som ett avtal om upplåtelse av bostadsrätt alltid skall innehålla bör i avtalet därför även anges den ordning i vilken de olika avgifterna skall erläggas, det jämförelsetal som åsatts bostadsrätten, tiden för tillträde av lägenheten samt de villkor av vilka avtalets giltighet är beroende (jfr 27 § förslaget). Som framgår av 21 § tredje stycket förslaget skall ekonomisk plan som registrerats av registreringsmyndighet genom styrelsens försorg hållas tillgänglig för var och en som vill ta del av den. e) Vissa
rättsverkningar
Avtal som inte upprättas skriftligt eller som inte omfattar de uppgifter som enligt vad ovan upptagits alltid skall medtas, föreslås vara ogiltigt. Möjligheterna att få ett avtal om upplåtelse av bostadsrätt förklarat ogiltigt eller att framställa anspråk på ersättning för att de för upplåtelsen angivna föreskrifterna inte iakttagits måste begränsas i tiden. Har lägenhet tillträtts med bostadsrätt bör sådant yrkande eller anspråk inte kunna göras gällande senare än sex månader från tillträdet. Har tillträde inte skett bör samma tid som nu stadgas i 22 § tredje stycket BRL gälla, dvs. frågan om avtals upphörande eller framställande av krav på ersättning på någon av i bestämmelsen upptagna grunder skall upptas inom två år från upplåtelsen. Väcks inte frågan om avtals upphörande inom angivna tider skall vad avtalet stadgar eller vad annars kan anses överenskommet gälla. De regler som uppställs för upplåtelse av SOU 1969: 4
bostadsrätt skall gälla såväl sådan upplåtelse som sker utan att förhandsavtal tidigare träffats som också sådan upplåtelse varigenom förhandsavtal fullföljs. 1) Särskild
kontroll
Kommittén har övervägt om de regler om ekonomisk plans innehåll och granskning som upptagits i kommitténs förslag kan anses till fyllest eller om därutöver någon kontroll kan behövas såvitt avser upplåtelse av bostadsrätt som sker utan föregående förhandsavtal. Med hänsyn till att de bostadssökande i dessa fall inte åtar sig några förpliktelser gentemot föreningen förrän de blir medlemmar i denna och därigenom får medinflytande i fråga om skötseln av föreningens angelägenheter har kommittén funnit att någon sådan särskild kontroll inte är påkallad. 5.5.3 Förhandsavtal a) Allmänt Som ovan framhållits bör det finnas möjligheter för bostadsrättsföreningar att på ett tidigt stadium genom förhandsavtal knyta bostadssökande till sig utan att dessa därvid skall kunna kräva att omedelbart få bli medlemmar i föreningarna och förvärva bostadsrätt. Sådant förhandsavtal skall få ingås endast om ekonomisk plan för föreningens verksamhet upprättats och inregistrerats. Någon speciell reglering av bildandet av bostadsrättsföreningar har kommittén inte ansett lämplig. Inte heller har det funnits ändamålsenligt att anordna någon särskild kontroll av myndighet beträffande ekonomiska planer eller upplåtelse av bostadsrätt. Det förhållandet att bostadssökande genom förhandsavtal tidigt knyts till bostadsrättsföreningarna och åtar sig olika förpliktelser gentemot föreningarna utan att de har någon i varje fall direkt kontroll och tillsyn av föreningarna utgör i och för sig ett starkt skäl för att uppställa särskilda skyddsregler. Härtill kommer följande omständigheter. De som står bakom föreningarna har delSOU 1969: 4
vis olika utgångspunkter för sin verksamhet. Vad först angår HSB och Riksbyggen har dessa organisationer olika uppbyggnad. HSB är ett konsumentkooperativt företag, i vilket de boende och de bostadssökande är representerade i själva organisationen. Riksbyggen däremot är ett producentkooperativt organ, i vilket dock sedan länge finns ett betydande konsumentinflytande. Vad beträffar det stora antal bostadsrättsföreningar som bildas av enskilda byggnadsföretagare erbjuder visserligen de allra flesta de bostadssökande bra bostäder på goda villkor, men syftet med initiativtagarnas allmänna verksamhet är dock vad man brukar kalla »enskilt vinstsyfte». I stor utsträckning bygger föreningarna mycket stora huskomplex. Enligt de uppgifter som kommittén införskaffat beträffande de 200 bostadsrättsföreningar med hus i de tre storstadsområdena och i Uppsala län, Kalmar län, Värmlands län och Norrbottens län, som fått sina ekonomiska planer mottagna av länsstyrelserna under åren 1964-1966, hade bostadsrättsföreningarna genornsnittligen 135 lägenheter i storstadsområdena 186, i länen 78. De genomsnittliga anskaffningskostnaderna, dvs. kostnaderna för föreningarnas anskaffande av tomter och uppförande av föreningarnas hus, var 6,7 milj. kr. - i storstadsområdena knappt 9,3 milj. kr., i länen 3,9 milj. kr. Utvecklingen går mot allt större enheter. Såväl teknisk som ekonomisk kunskap och erfarenhet behövs därför för att rätt kunna bedöma ett företag. Konkurrensen med bostadsföretag som arbetar med andra upplåtelseformer än bostadsrätt och mellan olika företagstyper inom bostadsrättsområdet torde i och för sig medverka till att villkoren för bostadsrättsha varna blir fördelaktiga. Förhållandena kan emellertid ibland vara sådana att någon fri konkurrens inte råder. 1 Någon mera ingående kontroll av byggnadsföretagens produktionskostnader skall inte förekomma enligt BLK. 1 En kommun kan t. ex. fördela den för bebyggelse disponibla marken så, att fri konkurrens är mer eller mindre utesluten.
Av redogörelsen för olika förslag och åtgärder avsedda att stärka skyddet för blivande bostadsrättshavare samt av det material som kommittén tagit del av framgår att anmärkningar av olika slag förekommit beträffande ett inte ringa antal bostadsrättsföreningar. Till stor del har det gällt förhållanden som ligger ganska lång tid tillbaka. Vissa anmärkningsvärda förhållanden har emellertid uppmärksammats även under senare tid. 1 Kritik har också framförts mot att kontrollen över kostnaderna för uppförandet av bostadsrättsföreningarnas hus varit bristfällig.2 Tillfälle till eftergranskning av byggnadskostnaderna skall inte ha lämnats och redovisning av kostnaderna inte förelagts de blivande bostadsrättshavarna. Dessa olika förhållanden ävensom den sociala betydelse bostadsrättslagstiftningen har och de ofta avsevärda kapitalbelopp som blivande bostadsrättshavare satsar motiverar särskilda bestämmelser som skydd för sådana bostadssökande som ingår förhandsavtal med bostadsrättsföreningar. Härvid kan även erinras om de särskilda skyddsbestämmelser som finns i närliggande lagstiftning, t. ex. den genom lagen den 28 maj 1968 (nr 342) angående ändring i lagen den 14 juni 1907 (nr 36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom införda bestämmelsen i 2 kap. 76 § om att vid förlängning av upplåtelsetid för bostadsarrende prövning kan påkallas av oskälig arrendeavgift eller annat av jordägaren uppställt villkor som är obilligt samt bestämmelsen i 48 § H L om att vid förlängning av hyresavtal hyresgästen kan påkalla prövning av hyran om hyresvärdens krav är oskäligt. Vidare bör anmärkas att även om vissa skyddsbestämmelser kan komma att finnas i de författningar som reglerar det statliga stödet till bostadsbyggandets finansiering - vilken utformning detta än kan få - bör, som särskilt framhållits i direktiven, de regler som skall trygga bostadsrättshavarens rättsliga och ekonomiska intressen i princip finnas i den permanenta lagstiftningen. Frågan är då vilket syfte sådana bestämmelser skall ha. Den reglering som efter144
strävas bör vara ägnad att ge stadga åt förhållandet mellan bostadsrättsföreningen och dess blivande bostadsrättshavare. I första hand bör förutsättningar skapas för att de blivande bostadsrättshavarna skall få de lägenheter, för vilka de genom avtalen bundit sig, upplåtna med bostadsrätt och att villkoren härför blir rimliga. Detta måste vara regleringens väsentligaste syfte. Men erhåller en bostadssökande i något fall inte avtalad bostadsrätt, bör det också finnas garantier för att han verkligen kan få den ekonomiska gottgörelse som han kan vara berättigad till. En reglering som endast säkerställer återbetalning av inbetalade förskott på grundavgifter kan enligt kommitténs mening inte vara till fyllest, och det ej ens om regleringen kombineras med bestämmelser som ger förhandstecknare som tillträtt lägenhet viss rätt att kvarsitta i denna, om bostadsrätt inte upplåts. För att syftet med en sådan reglering skall uppnås torde det - vilken utformning det än ges åt själva förhandsavtalet - vara nödvändigt att fastställa de särskilda förutsättningar under vilka sådant avtal skall få ingås. b) Utformningen
av
förhandsavtalet
Vad först angår förhandsavtalets innebörd skall detta vara ett avtal mellan en bostadsrättsförening och en bostadssökande. Avtalet skall omfatta utfästelser från föreningens och från förhandstecknarens sida om att senare träffa avtal om upplåtelse av bostadsrätt till viss bestämd lägenhet i föreningens hus. Förhandsavtalet kan också omfatta överenskommelse mellan parterna 1 Som exempel härpå kan nämnas att år 1966 försattes det i västra Sverige verksamma företaget Social Bostadsproduktion riksförening u.p.a. (Solbo) i konkurs. Vid konkursutbrottet hade företaget ett stort antal bostadsrättsföreningar, som inte var avlämnade till bostadsrättshavarna. Vissa av dessa föreningar har råkat i stora svårigheter. En bostadsrättsförening har gått i konkurs. 2 Så har t. ex. varit fallet i några av hyresrådet under senare år avgjorda mål angående ekonomisk plan (rådets utslag den 23 november 1965, 64 C 118 och 126 samt den 21 maj 1968, 68 C 36).
SOU 1969: 4
om nyttjande av lägenheten från viss tillträdesdag till dess bostadsrätt upplåts. Förhandsavtalet skall alltså vara en bindande utfästelse om framtida upplåtelse och förvärv av bostadsrätt. En förutsättning för sådan upplåtelse bör vara att förhandstecknaren kan bli medlem i föreningen. Bostadsrättsföreningen måste därför innan förhandsavtal ingås pröva förutsättningarna för den bostadssökande att bli medlem i föreningen. Kommittén föreslår också att förhandsavtal endast skall kunna ingås med den som kan antas såsom medlem i föreningen (29 § första stycket förslaget). Eftersom förhandsavtalet inrymmer en begäran från förhandstecknaren om framtida medlemskap och en utfästelse från föreningen att anta förhandstecknaren såsom medlem torde inte något behov föreligga av ytterligare stadgande avsett att garantera förhandstecknaren medlemskap i föreningen. Anmärkas bör att enligt 65 § jämfört med 57 § första stycket 7 förslaget nyttjanderätt till lägenhet som förhandstecknare innehar på grund av förhandsavtal skall kunna förverkas bl. a. av det skälet att förhandstecknaren inte längre uppfyller villkor som han som blivande bostadsrättshavare kan vara skyldig att uppfylla, t. ex. att tillhöra viss sammanslutning eller uppfylla annat villkor av liknande beskaffenhet. Förhandsavtalet bör liksom avtalet om upplåtelse av bostadsrätt alltid ha skriftlig form och innehålla de uppgifter som angetts i 25 § andra stycket förslaget. Förhandsavtalet bör därjämte uppta alla övriga uppgifter som är av betydelse för rättsförhållandet mellan parterna. Av särskild vikt är att uppgift lämnas om förskott skall upptas. Avtalet bör vidare innehålla uppgift om namnet på det företag, till vilket föreningen skall vara ansluten och som gentemot föreningen skall, som nedan kommer att närmare utvecklas, utfärda särskild utfästelse. Kommittén har under a) ovan föreslagit att förhandsavtal inte skall få ingås förrän ekonomisk plan för föreningens verksamhet registrerats. Uppgifterna i såSOU 1969:4 10—814455
dan plan kommer i huvudsak att grundas på beräkningar. Eftersom förhandsavtalet skall upprättas på grundval av den ekonomiska planen kommer uppgifterna i avtalet liksom motsvarande uppgifter i planen att vara beräknade och därmed i princip föränderliga. Vid upplåtelse av bostadsrätt skulle därför den grundavgift och årsavgift som angetts i förhandsavtalet kunna såväl höjas som sänkas. För de bostadssökande är det emellertid av värde att de redan när förhandsavtal ingås får fastslaget storleken av de förpliktelser de tar på sig som bostadsrättshavare. Häremot kan möjligen invändas att närmare precisering av avgifterna kan verka kostnadsuppdrivande genom att föreningarna fastställer avgifterna med större marginaler. I en balanserad marknad torde riskerna härför dock vara små. Vad först angår grundavgiften bör en förhandstecknare inte behöva räkna med att anskaffa kapital utöver vad i den ekonomiska planen angetts som grundavgift. Enligt vad som upplysts inom kommittén skall de ekonomiska planerna kunna göras upp med sådan säkerhet att planerna i de allra flesta fallen kan hålla. Om emellertid en förening som knutit bostadssökande till sig genom förhandsavtal behöver anskaffa ytterligare kapital bör föreningen, om förhandstecknarna inte är villiga att göra ytterligare kapitalinsatser, kunna ordna detta på annat sätt än genom att fordra att förhandstecknarna lämnar nya bidrag. Föreningen kan anskaffa det erforderliga kapitalet genom fyllnadslån (topplån), ökade möjligheter härtill torde också finnas om, som kommittén föreslår i det följande, förening som ingår förhandsavtal skall vara ansluten till särskilt företag. Med hänsyn härtill föreslår kommittén att i 29 § förslaget intas en bestämmelse om att vid upplåtelse av bostadsrätt efter förhandsavtal grundavgift inte får tas ut med högre belopp än det som angetts i den ekonomiska planen. Däremot är det inget som hindrar att grundavgifterna slutligt fastställs till lägre belopp än vad som upptagits i planen. En sådan sänkning av av145
gifterna kan medföra återbetalning av för högt uttagna förskott på grundavgifterna. Vad härefter angår årsavgiften torde det inte vara möjligt att förbjuda varje höjning av det i den ekonomiska planen angivna beloppet. Anledningarna till ändring av årsavgiften kan vara många. Kapitalkostnaderna kan t. ex. ha ökat på grund av att anskaffningskostnaderna höjts enligt i byggnadsavtalet angivet index eller därför att räntan höjts. Ett annat skäl kan vara att föreningen genom fyllnadslån med hög ränta och stora amorteringar täckt viss överkostnad. Det torde i och för sig framstå som önskvärt att tillåtligheten av höjningar inskränks till sådana som föranleds av förhållanden som står utanför föreningarnas kontroll. Kommittén har emellertid ansett sig inte kunna stanna härvid. Föreningarna bör även kunna ha möjlighet att ta ut ökade kostnader för t. ex. förbättringar. Viss garanti mot alltför omfattande höjningar kan de nedan nämnda särskilda företagens verksamhet komma att vara. För att begränsa föreningarnas möjligheter att belasta bostadsrättshavarna med högre kostnader för föreningarnas hus än de som angetts i den ekonomiska planen och för att fixera den ram inom vilken upplåtelse av bostadsrätt skall ske, bör årsavgiften på grund av andra förhållanden än sådana som föreningen visar står utanför dess kontroll dock inte få höjas med mer än tio procent. En bestämmelse av denna innebörd föreslås därför fogas till bestämmelserna i 29 § förslaget. Eftersom förhandstecknarna inte är medlemmar i föreningen är de inte heller bundna av vad som i det ena eller det andra avseendet angetts i stadgarna. Vill en förening att vissa i stadgarna upptagna bestämmelser skall gälla för förhandstecknarna måste detta därför anges i förhandsavtalen. Som ovan nämnts får förhandsavtalen anses inrymma begäran från förhandstecknarna att få bli medlemmar i föreningarna. Med hänsyn härtill torde det vara naturligt att förhandstecknarna redan vid ingåendet av förhandsavtalen får ta del av föreningens stadgar. Föreningarna torde inte kunna änd146
ra stadgarna på sådant sätt att förutsättningarna för fullföljande av förhandsavtalen rubbas. Dessa förhållanden gör det naturligt att i förhandsavtalen i erforderliga delar hänvisas till vad stadgarna innehåller. Tillämpas inte ett sådant förfarande får i avtalen fullständigt intas vad som härvidlag skall gälla. Har föreningarna särskilda ordningsföreskrifter måste, för att dessa skall gälla för förhandstecknarna, vad ovan sagts om bestämmelser i stadgar äga motsvarande tillämpning.
c) Särskilda förutsättningar förhandsavtal
för
Som på s. 144 framhållits måste för att syftet med regleringen skall uppnås, bestämmelserna om vad förhandsavtal skall innehålla och om hur avtalen skall utformas kompletteras med regler som är ägnade att skapa säkerhet för att avtalen kommer att fullföljas med upplåtelse av bostadsrätt och att villkoren härför blir rimliga. För att en förhandstecknare skall kunna erhålla bostadsrätt på rimliga villkor torde det enligt kommitténs mening i första hand vara erforderligt att bostadsrättsföreningens verksamhet organiseras och drivs på lämpligt sätt. En förhandstecknare bör kunna räkna med att bostadsrättsföreningen organiseras i överensstämmelse med vad som gäller för sådana föreningar och så ändamålsenligt som möjligt, att, om föreningen själv skall bygga sitt hus, projekteringen av detta sker med tillbörlig noggrannhet och sakkunskap, att erforderliga avtal upprättas och att byggnadskontrollen är till fyllest, att ekonomisk plan upprättas för föreningen och inregistreras, att föreningens räkenskaper förs på sådant sätt att de medger fullständig insyn i föreningens ekonomi och att medelsförvaltningen handhas på betryggande sätt, samt att föreningen då bostadsrätt upplåts är i sådant skick och har sådan ekonomisk ställSOU 1969: 4
ning att grunden för en betryggande fortsatt förvaltning är lagd. Vill bostadsrättshavarna vid övertagande av ansvaret för föreningen erhålla biträde med förvaltningen, bör det även vara sörjt för att de kan få sådant biträde. Vid sina överväganden av olika förslag till åtgärder för att med ovan angivet syfte stärka förhandstecknarnas ställning har kommittén funnit att man inte genom att uppställa krav på insyn i föreningarna och medverkan i deras styrelser av ett större eller mindre antal i särskild ordning utsedda ledamöter kan nå vad som eftersträvas. Däremot torde stora fördelar kunna vara att vinna med att kräva att varje förening som på ovan nämnt sätt vill knyta bostadssökande till sig i någon form måste vara ansluten till företag som har erforderliga resurser för att dels på ett effektivt sätt tillse att förhandstecknarnas intressen härvidlag tillvaratas, dels påta sig ett verkligt ansvar härför. Vad beträffar denna tanke att bostadsrättsföreningar skall vara anslutna till företag, som är beredda att ta ansvar för föreningarna, stämmer den väl överens med den uppbyggnad som HSB och Riksbyggen har. Den synes också ligga i linje med det garantisystem som genom tillkomsten av AB Bostadsgaranti nu under flera år tillämpats för det övervägande antalet bostadsrättsföreningar, som bildats under medverkan av enskilda byggnadsföretagare. Av den i bilaga 10 intagna redogörelsen för den bostadskooperativa verksamheten i vissa länder synes även framgå att den moderna bostadskooperationen i stor utsträckning kommit att verka på det sättet att de särskilda bostadsföretagen i en eller annan form anslutits till olika företag med rådgivande och/ eller kontrollerande funktioner. I fråga om berörda företags kvalifikationer torde det vara nödvändigt att, om företagen skall kunna fullgöra åsyftad kontroll över bostadsrättsföreningarnas verksamhet under tiden fram till dess att bostadsrätt upplåts och bostadsrättshavarna själva överSOU 1969: 4
tar ansvaret för föreningarna, fordra att företagen bl. a. har tillgång till byggnadsteknisk och fastighetsekonomisk sakkunskap. Företagen måste vidare ha sådana resurser att de kan åta sig garanti för att föreningarna kan fullgöra sina förpliktelser enligt förhandsavtalen och för att anskaffningskostnaderna och finansieringsvillkoren för föreningarnas hus är rimliga. I förstnämnda åtagande inryms även en garanti för återbetalning av förskott, som föreningarna kan vara skyldiga att återbära. Bostadsrättsföreningar anknutna till HSB eller Riksbyggen erhåller för närvarande ej ens i fråga om återbetalning av förskott på grundavgifter några uttryckliga utfästelser om att berörda företag åtar sig någon garanti för föreningarna. Beträffande bostadsrättsföreningar tillkomna under medverkan av AB Bostadsgaranti träffas mellan bolaget och föreningarna särskilda garantiavtal genom vilka bolaget garanterar fullgörandet av byggnadsentreprenörernas åtaganden enligt de ingångna entreprenadavtalen samt återbetalning för föreningarnas räkning av erlagda förskott på grundavgifter. Men även om juridiskt bindande förpliktelser inte föreligger från t. ex. HSB eller Riksbyggen torde man dock kunna räkna med att dessa företag är beredda att inte endast svara för återbetalning av förskott utan i viss utsträckning även i övrigt svara för kostnader eller förluster, som kan drabba föreningarna. Företag som här åsyftas bör enligt kommitténs mening vara skyldigt att för varje bostadsrättsförening som skall träffa förhandsavtal utfärda särskild utfästelse om att företaget skall svara för föreningens förpliktelser enligt förhandsavtalen. Utfästelsen skall härjämte innefatta ett visst ekonomiskt ansvar beträffande anskaffningskostnaderna och finansieringsvillkoren för föreningens hus. Vad beträffar företagens åtaganden såvitt avser anskaffningskostnaderna och finansieringsvillkoren åsyftas härmed att förhandstecknarna skall ha en särskild säkerhet 147
för skäligheten av de förpliktelser de påtar sig som bostadsrättshavare. Med hänsyn till de svårigheter som föreligger vid en bedömning av i synnerhet en mera omfattande byggnation bör emellertid företagens garanti inte gå längre än att utrymme bör finnas för kostnadsvariationer inom inte alltför snäva marginaler. Endast de fall då kostnaderna och villkoren överstiger vad som högst kan anses skäligt, dvs. då kostnaderna och villkoren är oskäliga, bör därför omfattas av utfästelsen. Om utfästelsen i visst fall skall tas i anspråk bör bero på hur helhetsbedömningen av kostnaderna och villkoren för huset utfaller. Att någon enstaka kostnadspost är oskälig behöver inte i och för sig medföra att det ekonomiska ansvaret skall inträda för det företag som gjort utfästelsen. Anses emellertid anskaffningskostnaderna och finansieringsvillkoren vara oskäliga skall företaget svara för att inte föreningen - och därmed inte heller bostadsrättshavarna - behöver bekosta vad som är att anse som oskäligt. Med beaktande av det ekonomiska ansvar företagen skall ha gentemot föreningarna och förhandstecknama/bostadsrättshavarna samt till den vikt som måste fästas vid den tillsyn och kontroll över föreningarna under deras tillblivelse och inledande skeden som åtagandet förutsätter, finner kommittén att endast utfästelser från företag som särskilt godkänts bör kunna medföra rätt för förening att med bostadssökande träffa förhandsavtal. Som företag i här avsedd bemärkelse bör kunna godtas såväl företag till vilket bostadsrättsförening hör rent föreningsmässigt som företag till vilket förening är knuten genom särskilt avtal. Anknytningen mellan föreningen och företaget måste vara sådant att företagets verksamhet verkligen blir ett skydd för bostadskonsumenterna. Det måste därför tillses att anknytningen inte sker på sådant sätt att ena parten när som helst kan göra sig fri. Någon anledning till ingripande emot det på s. 137 berörda förfarandet att de som bildar bostadsrättsföreningar sluter ouppsägbara av-
tal med t. ex. de byggande föreningarna om den fortsatta förvaltningen av bostadsrättsföreningarna och därmed binder de blivande bostadsrättshavarna har kommittén inte funnit föreligga.1 För att uppnå stabilitet och effektivitet kan det vara av värde att underföreningarna inom en organisation knyts fast till organisationen. Som en allmän rättsgrundsats gäller emellertid att avtalsvillkor, vars tillämpning i det särskilda fallet skulle vara uppenbart otillbörligt, kan jämkas eller helt lämnas åsido. I fråga om den prövning som måste ske av de företag som skall utfärda utfästelser av innebörd som förut angetts, kan den antingen ingå som ett led vid en prövning om bostadsrättsförening skall få tillstånd att träffa förhandsavtal eller vara en allmän prövning av de företag som önskar bli godkända att utfärda utfästelser. Ett förfarande efter förstnämnda linje överensstämmer med det sätt varpå frågor om tillstånd att uppbära förskott nu handläggs. Vid tillämpningen av BoKoL har emellertid den praxis utbildat sig att föreningar som är anknutna till HSB eller Riksbyggen erhåller tillstånd att uppbära förskott utan särskilda villkor. Liknande är förhållandet med föreningar som erhållit garantiutfästelse av AB Bostadsgaranti. Endast beträffande det förhållandevis ringa antalet övriga föreningar torde någon saklig prövning av ansökan om tillstånd att uppbära förskott företas. Det väsentliga är enligt kommitténs mening prövningen av det företag som skall stå bakom den bostadsrättsförening som träffar förhandsavtal. Med hänsyn till de krav på särskild sakkunskap och ekonomiska resurser som måste ställas på de företag som skall kunna utfärda utfästelser av ovannämnd innebörd torde endast relativt få företag komma i fråga. Under sådana förhållanden framstår det som opraktiskt att anordna prövningen av utfästelseföretaget som ett led i en prövning av fråga om tillstånd för bostadsrättsförening att ingå förhandsavtal. När ett företags resurser prövats synes det fastmer vara rationellt att låta föreningar 1 Samma förfarande upptar den norska lagstiftningen (10 § andra stycket lagen om bostadsrättsföreningar och 16 § femte stycket lagen om bostadsbyggnadsföreningar).
SOU 1969: 4
som är anknutna till företaget och erhållit dess utfästelser ingå förhandsavtal utan någon särskild prövning. I detta sammanhang bör även anmärkas att hyresnämnderna för hyrestvister inte i och för sig kan anses lämpade att pröva vilka företag som kan godtas som garanter, främst med hänsyn till att nämnderna - om man bortser från att hyresrådet skall bestå som överinstans i hyresregleringsärenden - saknar en central instans som kan sörja för likformigheten i avgörandena. Deras sammansättning är inte heller sådan att de kommer att inrymma särskild sakkunskap på bostadsrättsområdet, vilket synes vara erforderligt. Kommittén förordar därför att prövningen av utfästelseföretagen skall vara en allmän prövning av företagen och dess möjligheter att fylla de uppgifter som avses med utfästelserna samt att verkan härav skall vara att bostadsrättsföreningar som erhållit utfästelser av sådana företag inte skall underkastas någon ytterligare kontroll för att ha rätt att ingå förhandsavtal. Kommittén har dryftat om ifrågavarande prövning av företagen bör åvila Kungl. Maj:t eller någon central myndighet. Det centrala ämbetsverk som härvidlag ligger närmast till hands är bostadsstyrelsen, som med hänsyn till dess ställning som central förvaltningsmyndighet för den statliga verksamheten för att främja bostadsförsörjningen kan vara lämpad att även pröva företags möjligheter att fylla de krav som bör uppställas på utfästelseföretag. Med beaktande av det ringa antal ärenden om godkännande som torde uppkomma och av ärendenas särskilda vikt torde dock prövningen böra ankomma på Kungl. Maj:t. Om så kan anses nödvändigt, kan företagen åläggas att ställa säkerhet för att de kan fullgöra sina åtaganden enligt utfästelserna. Detta synes särskilt kunna komma i fråga beträffande mindre företag som väl kan ha tillgång till erforderlig sakkunskap för att säkerställa att bostadsrättsföreningarnas uppbyggnad och verksamhet är riktig men vars ekonomiska resurser med hänsyn till omfattningen av de utfästelser företaget kan komma att ställa kan vara SOU 1969: 4
begränsade. Vad angår den i utfästelsen ingående garantin för att anskaffningskostnaderna och finansieringsvillkoren för föreningens hus inte skall vara oskäliga utgör redan föreningarnas anknytning till godkända företag en säkerhet för att anskaffningskostnaderna och finansieringsvillkoren skall bli rimliga. HSB har, såvitt angår bostadsrättsföreningar anslutna till HSB-organisationen, också hävdat att all behövlig kontroll bör finnas inom den egna organisationen. I ett uttalande vid avslutande av 1963 års HSBkongress framhölls sålunda bl. a. följande. Medlemmarna skall ha det fulla och obegränsade avgörandet i fråga om organisationens arbete. Alla medlemmar har därvid samma rätt - en medlem en röst. Medlemmen skall veta att det är hans förtroendemän som representerar hans intressen och som står bakom de beslut som fattas i fråga om bostadsbyggandets planering och genomförande. För tilltron till HSB-rörelsen är medlemmarnas kontroll och revision av organisationen av stor betydelse. Denna utövas genom av medlemmarna valda, i förhållande till styrelsen fristående, revisorer. Medlemmens i föreningslagen lagfästa och stadgeenliga bestämmanderätt och kontroll kan inte och behöver inte heller i en kooperativ organisation ersättas av ytterligare statlig och kommunal kontroll av verksamheten utöver vad som erfordras vid samhällelig finansiell medverkan. En skärpning av denna kontroll kan för bostadskooperationen bli tidsfördröjande och kostnadsfördyrande utan att medlemmarna erhåller något ökat mått av trygghet. Med hänsyn till de risker som är förbundna med en förhandsteckning och till svårigheterna att helt undvika att husen ibland kan komma att vara behäftade med vissa fel och brister bör det emellertid enligt kommittén finnas en möjlighet att påkalla en prövning av skäligheten. Det faktiska utrymmet för en sådan prövning torde dock - med den uppbyggnad regleringen av förhandsavtalet föreslås få - bli mycket begränsat. Det får emellertid från konsumentsynpunkt anses betydelsefullt att bostadsrättshavarna själva har en viss möjlighet att begära prövning av de kostnader och villkor som är helt avgörande för föreningens ekonomiska ställning och för deras egna för149
pliktelser. Finns inte en sådan möjlighet till kontroll kan det inte uteslutas att en viss risk kan föreligga för att bostadsrättshavarnas intressen inte blir tillräckligt beaktade. Prövningsmöjligheten torde vidare garantera att fullständig redovisning för anskaffningskostnaderna för föreningarnas hus kommer att framläggas. Slutligen får kontrollmöjligheten också anses naturlig med hänsyn till den väntade, fortsatta kraftiga utbyggnaden av de organisationer och företag som arbetar inom bostadsrättsområdet. Vad beträffar utgångspunkten för ifrågavarande prövning bör anmärkas att i de fall förhandsavtal ingåtts förhandstecknarna brukar intas som medlemmar i föreningen och bostadsrätt upplåtas sedan erforderliga besiktningar verkställts, den verkliga anskaffningskostnaden blivit bestämd och den slutliga finansieringen ordnats. I samband därmed lämnar i allmänhet den avgående styrelsen en redogörelse för verksamheten och föreningens ekonomiska förhållanden. En sådan redogörelse bör alltid lämnas dem som i egenskap av bostadsrättsha vare skall överta föreningens förvaltning. Redovisningen bör anknyta till de uppgifter som lämnats i den ekonomiska planen och klart ange föreningens ekonomiska ställning vid tidpunkten för bostadsrättshavarnas övertagande av ansvaret för föreningens förvaltning. Det bör ligga såväl i den avgående föreningsstyrelsens som i utfästelseföretagets intressen att redovisningen blir tillräckligt fullständig. Har utfästelseföretaget skjutit till kapital bör detta, inte minst för att undvika ytterligare prövning av anskaffningskostnadernas skälighet, särskilt anges. På grundval av redovisningen bör bostadsrättsnävarna kunna bedöma om anskaffningskostnaderna och finansieringsvillkoren är oskäliga och om det finns anledning att framställa anspråk mot det företag som står bakom föreningen. Genom att utfästelsen riktar sig mot föreningen är det denna som har att ta ställning till frågan om villkoren kan godtas eller om anledning finns att framställa anspråk på grund av garantiutfästelsen. Att talerätten 150
genom utfästelsens utformning härvidlag begränsas har kommittén ansett ändamålsenligt främst med hänsyn till angelägenheten att slippa onödiga tvister. Föreningens ställningstagande till frågan om talan skall väckas bör ske inom en frist av ett år från det redovisningen lämnats. Vid bestämmande av denna tid har hänsyn även tagits till företagets intresse av att tidsfristen inte blir alltför lång. Tiden bör emellertid kunna förlängas genom överenskommelse mellan parterna, t. ex. för att möjliggöra förlikningsförhandlingar. Om en tvist om skäligheten av anskaffningskostnaderna och finansieringsvillkoren inte kan biläggas genom enskilda förhandlingar bör tvisten kunna underställas något samhälleligt organ. Kommittén har dryftat om inte denna prövning och prövningen av vissa andra frågor rörande bostadsrättsföreningar borde anförtros åt ett speciellt sakkunnigt organ, som snabbt och utan större kostnader skulle kunna slita uppkomna tvister. Kommittén har emellertid funnit att tillräckliga skäl inte finns att inrätta ett sådant specialorgan. Till denna inställning har bidragit att kommittén beträffande tvister av detta slag, som kan röra komplicerade förhållanden och avse betydande belopp, inte velat frångå den i svensk rätt grundläggande principen att tvister som avser enskildas rättsanspråk bör behandlas och avgöras av de allmänna domstolarna med tillgång till alla de bevismedel som domstolsprocessen erbjuder. Med hänsyn till att föreningar som knyter bostadssökande till sig genom förhandsavtal under de inledande skedena verkar utan att förhandstecknarna har något direkt inflytande på förvaltningen bör det inte få förekomma att i avtalen intas bestämmelser om att framtida tvister mellan företag och bostadsrättsförening på grund av garantiutfästelse skall avgöras av skiljemän utan förbehåll om rätt för parterna att klandra skiljedomen. Som tidigare anförts skall de särskilda företagen garantera att de föreningar som ingår förhandsavtal fullgör sina förpliktelser SOU 1969: 4
enligt avtalen. Härmed åsyftas i första hand att förhandstecknarna skall få de lägenheter beträffande vilka de ingått avtal om framtida upplåtelse med bostadsrätt. Men i åtagandena ligger även att företagen skall vara garanter för återbetalning av förskott eller utgivande av ersättning som eljest kan åligga föreningarna på grund av förhandsavtalen. Sådan ersättning kan avse t. ex. förhandstecknarens rätt till skadestånd på grund av att han inte erhållit avtalad bostadsrätt.
d) Förhandstecknares digheter
rättigheter och skyl-
En förhandstecknares rätt att på grund av ett förhandsavtal erhålla upplåtelse av bostadsrätt skall, enligt vad ovan upptagits, bero på avtalets innehåll. Har bostadsrättsförening inte erbjudit upplåtelse av bostadsrätt inom ett år från det bevis om slutbesiktning enligt byggnadsstadgan den 30 december 1959 (nr 612) utfärdats beträffande föreningens hus eller, om sådan besiktning inte skall ske, från det byggnadsföretaget slutförts, bör förhandstecknaren, om dröjsmålet inte beror på honom, få säga upp förhandsavtalet (63 § andra stycket förslaget). Förhandstecknaren bör i sådant fall även ha rätt till ersättning för skada. Vad angår förhandstecknares bundenhet av förhandsavtal bör bostadsrättsföreningen kunna kräva att förhandstecknaren träffar avtal om upplåtelse av bostadsrätt enligt avtalet. Föreningen bör också enligt 65 § tredje stycket förslaget kunna häva förhandsavtalet, om förhandstecknaren utan att kunna visa giltigt skäl vägrar träffa avtal om upplåtelse av bostadsrätt. Häver föreningen avtalet skall förhandstecknaren återfå vad han inbetalat i förskott på grundavgift, men uppkommer skada för föreningen bör denna få ersättning härför. Liksom i fråga om varje annat avtal gäller för förhandsavtal allmänna avtalsrättsliga grundsatser. Det förhållandet att förhandsavtal endast får träffas om särskilt företag ställt utfästelse, avsedd att i förhållande till förhandstecknare garantera avSOU 1969: 4
talens fullföljande, medför i princip inte någon förändring av den grundläggande ståndpunkten, att det är genom förhandsavtalet som förhandstecknarens rätt till avtal om upplåtelse med bostadsrätt är bestämd. Vad beträffar den nyttjanderätt till lägenhet som oftast ingår i de förhandsavtal som nu träffas har den i brist på reglering ansetts få betraktas som hyresrätt. 1 Då förhandsavtalet nu föreslås bli reglerat anser kommittén att med hänsyn till syftet med förhandsavtalet ifrågavarande nyttjanderätt i princip bör följa samma regler som gäller för den till tiden obegränsade nyttjanderätt som tillkommer bostadsrättshavare (63, 65 och 66 §§ förslaget). Förhandsavtalets inriktning och de anordningar som nu föreslås för att säkerställa fullföljandet av sådant avtal gör detta naturligt. Och liksom i fråga om den nyttjanderätt för obegränsad tid som ingår i bostadsrätt bör i 1 § fjärde stycket HL undantag göras för nyttjanderätt till lägenhet som kan tillkomma förhandstecknare. Kommittén föreslår också att angivna bestämmelse ändras med hänsyn därtill. Den särskilda regleringen av den nyttjanderätt som kan tillkomma förhandstecknare motiverar också att de ersättningar som under detta skede betalas till föreningarna ges beteckningar som anger deras anknytning till bostadsrättsförhållanden. Inbetalning på grundavgift synes därför kunna betecknas som förskott på grundavgift, och ersättning för nyttjande av lägenheten bör kunna kallas för årsavgift. Den sammanfattande beteckningen för de rättigheter som tillkommer förhandstecknare finner kommittén lämpligen bör vara teckningsrätt. De i teckningsrätten ingående rättigheterna är liksom de rättigheter som ingår i en bostadsrätt i princip oskiljaktiga. e)
Förtroendenämnd
Det synes angeläget att bostadsrättsföreningar som träffar förhandsavtal har god kontakt med förhandstecknarna. Kontakten kan 1
Se ovan s. 125. 151
vara värdefull från många olika synpunkter. En bostadsrättsförening kan vilja informera förhandstecknarna om föreningen och dess verksamhet samt från dessa vilja införskaffa upplysningar i olika frågor. Förhandstecknarna kan också ges utbildning som gör det möjligt för dem att, sedan de blivit medlemmar och fått bostadsrätt upplåten åt sig, fullgöra olika föreningsfunktioner. Inom olika typer av bostadsrättsföreningar har man sedan länge sökt få till stånd en sådan kontakt. Efter inflyttningen i en bostadsrättsförenings hus har styrelsen kallat samman förhandstecknarna till ett informationsmöte, och vid detta har man ofta valt några förhandstecknare som bildat ett särskilt organ för denna kontaktverksamhet. Organet har verkat under olika namn. Det har kallats inom HSB förvaltningskommitté, inom Riksbyggen kontaktråd och i företag som tillkommit under medverkan av AB Bostadsgaranti förtroenderåd. Den tid som kommer att förflyta mellan den tidpunkt då en förhandstecknare flyttar in i en för upplåtelse med bostadsrätt avsedd lägenhet och den dag då han blir medlem i föreningen och får bostadsrätt kommer troligen att minska något när BoKoL inte längre gäller. Tiden torde emellertid oftast bli så lång att det bör finnas ett särskilt kontaktorgan mellan bostadsrättsföreningen och dess förhandstecknare. I förslaget har därför upptagits en särskild bestämmelse, 31 §, enligt vilken inom bostadsrättsförening som slutit förhandsavtal skall utses ett sådant organ. Eftersom förhandstecknarnas behov av kontakt med föreningen inte torde vara mer omfattande förrän de tagit sina lägenheter i besittning synes den tidpunkt då kontaktorganet skall bildas böra bestämmas med hänsyn härtill. Kommittén föreslår därför att styrelse i sådan förening, varom här är fråga, senast när två tredjedelar av lägenheterna tillträtts av förhandstecknarna, skall kalla dessa till sammanträde för att bland sig utse minst tre ledamöter, som skall bilda ett kontaktorgan. Bestämmelsen är utformad närmast med tanke på föreningar som har hus som färdigställs vid en och samma tid152
punkt. Sker tillträde i olika etapper torde det ofta vara lämpligt att åtgärd för bildande av kontaktorgan vidtas på ett tidigare stadium, t. ex. i samband med att den första gruppen förhandstecknare flyttar in i de färdigställda lägenheterna. Enligt kommitténs mening bör det åligga styrelsen att inte bara lämna kontaktorganet fortlöpande upplysning om föreningen och dess verksamhet utan med hänsyn till det särskilda intresse som förhandstecknarna har av att få reda på när besiktningar av föreningens hus och lägenheter skall hållas även underrätta kontaktorganet om tidpunkten för dessa. Organets ställning som ett kontakt- och i viss mån samarbetsorgan torde betonas om organet betecknas som »förtroendenämnd». Nämndens ställning som kontaktorgan synes dock inte hindra att den även får sig anförtrott vissa mindre förvaltningsuppgifter, men detta medför givetvis inte någon inskränkning i styrelsens ansvar för föreningens förvaltning.
SOU 1969: 4
6.1 Gällande
Övergång av bostadsrätt och teckningsrätt m. m.
bestämmelser
6.1.1 BRL BRL är uppbyggd på den förutsättningen att bostadsrätt kan övergå till ny innehavare genom familjerättsligt fång eller överlåtelse. Detta är av särskild betydelse med hänsyn till bestämmelsen i 8 § BRL att medlem i bostadsrättsförening inte får uteslutas eller utträda ur föreningen så länge han innehar bostadsrätt. För att säkerställa att bostadsrättsföreningens och övriga bostadsrättshavares intressen blir tillräckligt beaktade har styrelsen dock tillagts rätt att inom vissa gränser pröva om förvärvare skall få utöva bostadsrätten. Många av de bestämmelser som i BRL upptagits under rubriken »Om övergång av bostadsrätt» (23-30 §§) reglerar också denna styrelsens prövningsrätt. I 23 § fastslås den grundläggande regeln att ny innehavare av bostadsrätt inte får utöva bostadsrätten, om han inte är eller antas till medlem i föreningen. De båda efterföljande paragraferna anger de närmare gränserna för styrelsens prövningsrätt i fråga om medlems antagande. I 24 § stadgas sålunda att den till vilken bostadsrätt övergått på grund av giftorätt eller arv inte får vägras inträde i föreningen, om hinder inte möter på grund av bestämmelse i stadgarna att medlem skall tillhöra viss sammanslutning, inneha anställning i visst företag eller uppfylla annat villkor av liknande slag. DetsamSOU 1969:4
ma skall gälla, om bostadsrätt på grund av testamente övergått till testators make, skyldeman inom arvslederna, adoptivbarn eller adoptant. Har rätten till inträde för förvärvare som här är i fråga eljest inskränkts genom bestämmelse i stadgarna, skall inskränkningen gälla utom beträffande make samt hemmavarande barn och adoptivbarn. I 25 § föreskrivs att om bostadsrätt överlåtits till någon som inte är medlem eller övergått till någon som inte enligt 24 § är berättigad att bli medlem får inträde inte vägras honom, om han uppfyller de villkor för medlemskap som stadgarna kan innehålla och han skäligen bör tas för god såsom medlem. Den som enligt 25 § vägrats medlemskap har rätt att inom fyra veckor från det han fått reda på beslutet skriftligen begära att frågan om hans antagande som medlem skall prövas av skiljemän enligt lagen om skiljemän. I anslutning till dessa bestämmelser bör framhållas att det enligt 7 § BRL ankommer på styrelsen att pröva frågan om medlems antagande och att i styrelsens befogenhet härvidlag inte får stadgas andra inskränkningar än som anges i 24 och 25 §§ BRL. I 26 § meddelas bestämmelser om den rätt som tillkommer dödsbo efter avliden bostadsrättshavare och den som på grund av familjerättsligt fång förvärvat bostadsrätt men inte antagits till medlem. Delägare i dödsbo efter bostadsrättshavare har sålunda 153
rätt att inom sex månader efter erhållen anmaning av styrelsen visa att bostadsrätten tillagts viss delägare vid skifte eller förvärvats av någon som inte får vägras medlemskap och sökt sådant. Har den som erhållit bostadsrätt på grund av giftorätt, arv eller testamente inte antagits till medlem, får han njuta samma rådrum att visa att någon som inte får vägras inträde i föreningen, förvärvat bostadsrätten och sökt medlemskap. Försitts dessa tider får föreningen sälja bostadsrätten på offentlig auktion för innehavarens räkning. Dödsboet får dock alltid utöva bostadsrätten till den fardag för avträdande av förhyrd lägenhet, som infaller näst efter ett år från dödsfallet. Har dödsbo i stadgarna medgetts vidsträcktare rätt än nu angetts, skall detta gälla. Beträffande överlåtelser stadgas i 27 § att om förvärvare inte antas som medlem, är överlåtelsen utan verkan. Detta gäller emellertid inte förvärv som skett på exekutiv auktion. I sådant fall är nämligen föreningen berättigad och skyldig att lösa bostadsrätten till dess verkliga värde. Kommer man inte överens om lösensbeloppet, skall detta bestämmas av tre skiljemän, som skall utses enligt lagen om skiljemän. Är part inte nöjd med skiljemännens beslut, kan han få tvisten prövad av domstol. I detta sammanhang erinras också om bestämmelsen i 13 § FL som föreskriver att den som efter överlåtelse förvärvat bostadsrätt skall söka inträde i föreningen inom sex månader därefter. Möjligheterna att låta bostadsrätt fritt övergå till annan kan även på annat sätt vara inskränkta. I förenings stadgar kan sålunda enligt 29 § BRL intas förbehåll om att vid övergång av bostadsrätt föreningen eller medlemmarna skall vara berättigade att lösa bostadsrätten. I paragrafen anges närmare vilka föreskrifter stadgarna härvidlag skall innehålla. Om överenskommelse inte träffas om lösensbeloppet skall beloppet motsvara bostadsrättens verkliga värde och bestämmas på samma sätt som gäller för lösen av bostadsrätt, som förvärvats vid exekutiv auktion. I stadgarna kan dock intas bestämmelser enligt vilka värdet skall be154
räknas på annat sätt. De två återstående paragraferna, 28 och 30 §§, kan i viss mån ses som följdbestämmelser. Kan en bostadsrättshavare inte överlåta sin bostadsrätt får han enligt 28 § BRL, sedan två år förflutit från det att bostadsrätten upplåtits, avsäga sig denna och bli fri från sina förpliktelser såsom bostadsrättshavare. Avsägelsen, som skall göras skriftligen hos styrelsen, medför att bostadsrätten övergår till föreningen på den fardag för avträdande av förhyrd lägenhet, som infaller näst efter tre månader från det avsägelsen skedde. Har bostadsrättsföreningen förvärvat bostadsrätt skall slutligen enligt 30 § föreningen överlåta den så snart det kan ske utan förlust, om inte föreningen på nästa föreningssammanträde beslutar att bostadsrätten skall upphöra. I anslutning till dessa bestämmelser i BRL erinras också om stadgandena i ÄktL. Bostadsrätt avseende lägenhet som anskaffats för att uteslutande eller huvudsakligen användas såsom makars gemensamma bostad kan nämligen enligt denna lag i vissa fall tilläggas den make som bäst behöver bostaden, om det med hänsyn till omständigheterna i övrigt kan anses skäligt. Har bostadsrätt som utgjort makes enskilda egendom tillagts andre maken skall beträffande sådant fång vid bl. a. prövning av medlemskap i bostadsrättsförening gälla vad som är stadgat om fång på grund av giftorätt. 6.1.2 BoKoL I fråga om överlåtelse av bostadsrätt finns bestämmelser även i BoKoL. Enligt 5 § första stycket denna lag skall sålunda överlåtelse av bostadsrätt mot vederlag för att bli gällande godkännas av hyresnämnd. Förvärv av bostadsrätt som skett på exekutiv auktion är dock inte underkastad sådan kontroll. Hyresnämnd får jämlikt 6 § BoKoL inte godkänna överlåtelse som sker mot högre ersättning än som svarar mot bostadsrättshavarens andel i föreningens behållna tillgångar, såvitt inte bostadsrätten av särskild anledning har högre värde. SOU 1969: 4
6.1.3 BLK Enligt 15 § BLK får bostadslån för hus där bostadslägenheter är förbehållna viss kategori boende utgå endast om övriga bostadssökandes berättigade intressen inte därigenom uppenbart åsidosätts och lägenheterna är avsedda för ensamstående, pensionärer, studenter eller annan kategori beträffande vilken det finns särskilda skäl att godta sådant förbehåll. Har hyresrätten till lägenheter i kategorihus - eller hus där eljest lägenheter upplåts åt viss kategori - gjorts beroende av att anställningen fortfar hos arbetsgivaren (»avflyttningsklausul») skall detta enligt bostadsstyrelsens tillämpningsföreskrifter vara hinder för lån, om inte särskilda eller för visst fall synnerliga skäl föreligger. Vissa bestämmelser om överlåtelse av bostadsrätt har under lång tid även funnits i låneförfattningarna. För bostadsrättsförening har som lånevillkor sålunda gällt bl. a., att föreningen, så länge den haft statligt lån, skulle ha bestämmelse i sina stadgar om att bostadsrättshavare inte fick överlåta sin bostadsrätt utan medgivande av föreningens styrelse. (Se t. ex. kungörelsen den 28 juni 1941 (nr 636) angående tertiärlån till viss byggnadsverksamhet och kungörelsen den 24 maj 1957 (nr 360) om tertiärlån m. m.) Varken BLK 1962 eller BLK har haft någon bestämmelse om överlåtelse av bostadsrätt. Ej heller har tillämpningsföreskrifterna till dessa kungörelser innehållit något stadgande härom. De sista anvisningarna med bestämmelser om överlåtelse av bostadsrätt var bostadsstyrelsens Sfo nr 197, utfärdade den 30 november 1961. 6.2 Bakgrunden till bestämmelserna — syftet med dem Medlemskap och bostadsrätt är två begrepp som måste hållas isär. Medlemskapet är personligt och kan inte överlåtas. Bostadsrätten kan däremot övergå mellan olika rättssubjekt. Utformningen av reglerna om övergång av bostadsrätt beror, som lagrådet framhöll i sitt yttrande över förslaget till lag om vissa bostadsföreningar (prop. 1930: 65 s. 90), i huvudsak på vilken konstruktion man ansett böra ges åt bostadsrätten. Medan en medlem SOU 1969:4
i en vanlig ekonomisk förening endast har en, som lagrådet betecknade det, rent ideell andel i föreningen, så har flertalet av medlemmarna i en bostadsrättsförening, dvs. bostadsrättshavarna, förutom en ideell andel i föreningen även nyttjanderätt till en särskild lägenhet. För att bostadsrättshavaren skall kunna känna trygghet beträffande rätten till lägenheten och för att förhindra påfrestningar på föreningen genom krav på inlösen av bostadsrätten stadgas i 8 § BRL att medlem inte får uteslutas eller utträda ur bostadsrättsförening, så länge han innehar bostadsrätt. En medlems rätt till den ideella andelen framträder därför, som lagrådet underströk, endast vid bostadsrättsföreningens upplösning. Bostadsrättshavaren har inte någon möjlighet att genom utträde ur föreningen eller annorledes av föreningen utfå sin andel. Ej heller har vid bostadsrättshavarens död dödsboet någon sådan möjlighet. Då det emellertid för en bostadsrättshavare — och i förekommande fall för en bostadsrättshavares dödsbo - som inte längre kan eller vill begagna lägenheten, måste finnas möjligheter att tillgodogöra sig det värde som bostadsrätten representerar har bestämmelserna om övergång av bostadsrätt utformats med hänsyn härtill. 1 Vid utformningen har man dock måst beakta föreningens och de övriga bostadsrättshavarnas intressen. Lagrådet, vars erinringar i det väsentliga beaktades, påpekade härvidlag att det kunde vara ganska vanskligt att rätt avväga de olika intressena, i synnerhet som föreningarna var av så olika slag, vissa närmast med karaktär av »familjebolag», andra mera socialt betonade och med hundratals medlemmar. Lagrådets allmänna omdöme om de föreslagna reglerna var att dessa alltför starkt tillgodosåg de enskildas intressen på föreningarnas bekostnad. Det ansågs därför tillrådligt att berörda bestämmelser i betydligt högre grad än som föreslagits gjordes dispositiva (prop. 1930: 65 s. 91). Gällande bestämmelser utgår sålunda från den uppfattningen att en oinskränkt rätt till övergång kan vara oförenlig med förenings1 I det till lagrådet överlämnade förslaget till lag om vissa bostadsföreningar fanns i 15 § upptaget en allmän regel om bostadsrätts överlåtbarhet (prop. 1930: 65 s. 69 och 91).
ändamålet och att inom bostadsrättsföreningarna de enskilda medlemmarnas personliga egenskaper ofta kan vara av stor betydelse. Bestämmelsen i 23 § BRL att den som efter överlåtelse eller annorledes erhållit bostadsrätt inte får utöva denna utan att vara medlem i föreningen fastslår sambandet mellan bostadsrätt och medlemskap i föreningen. Med uttrycket »skäligen bör tas för god såsom medlem» i 25 § avses inte endast att förvärvaren skall kunna svara för de ekonomiska förpliktelserna som kan komma att åligga honom som bostadsrättshavare, utan även att hans personliga egenskaper är sådana att han kan anses lämplig såsom medlem i föreningen. Verkningarna av att den till vilken bostadsrätt övergått inte antas som föreningsmedlem, behandlas i flera av de berörda bestämmelserna i BRL. Beträffande överlåtelse gäller som huvudregel att överlåtelsen är utan verkan. För förvärv på exekutiv auktion samt de fall som avses i 26 § BRL utgår lagen från att förvärvaren eller dödsboet skall tillgodoföras bostadsrättens värde. I de i 26 § BRL angivna fallen skall bostadsrätten försäljas för innehavarens räkning på offentlig auktion. Härigenom uppnås såväl att bostadsrätten övergår till någon som kan bli medlem som att klarhet erhålls om det pris som bostadsrätten har på öppna marknaden. (Jfr 53 § BRL.) I fråga om förvärv på exekutiv auktion har hänsynen till överlåtarens borgenärer och till övriga föreningsmedlemmars intressen ansetts motivera den anordningen att föreningen berättigats men också förklarats skyldig att lösa bostadsrätten till dess verkliga värde. Systemet att genom offentligt auktionsförfarande utröna bostadsrättens värde har i detta fall inte kunnat användas, eftersom det här inte är fråga om att få någon ny innehavare till bostadsrätten. (Jfr 29 och 55 §§ BRL.) I BRL anges inte vad som avses med uttrycket bostadsrättens »verkliga värde». Härmed torde emellertid åsyftas det värde som 156
i en fri marknad kan erhållas för en bostadsrätt med hänsyn till föreningens ekonomiska ställning samt till tillgången och efterfrågan på lägenheter av ifrågavarande slag (L 3 U 1961: 19 s. 20 och Siljeström-Svennegård s. 90-91). Lagen förutsätter att detta värde kan erhållas antingen genom att parterna träffar överenskommelse härom eller, om så inte sker, genom att värdet bestäms av skiljemän med möjlighet att dra tvisten om värdet under domstols prövning eller genom att bostadsrätten säljs på offentlig auktion. I fråga om fastställande av en bostadsrätts verkliga värde framhöll lagrådet att hänsyn skall tas inte endast till hyresvärdet av den till bostadsrätten knutna lägenheten utan även till sådana omständigheter som föreningens ekonomiska ställning samt förekomsten av bestämmelser i stadgar som begränsar möjligheterna att avyttra bostadsrätten eller - och härvid kan även vara fråga om lånevillkor - förbjuder bostadsrättshavare att göra vinst på bostadsrätten vid försäljning (prop. 1930: 65 s. 94). I detta sammanhang bör även erinras om att enligt 6 § 10 FL skall i en förenings stadgar alltid anges hur vid föreningens upplösning skall förfaras med dess behållna tillgångar. För bostadsrättsförening som bildats före FL:s ikraftträdande, dvs. före den 1 januari 1953, och som inte därefter ändrat sina stadgar gäller, om föreningen inte har någon föreskrift härom i sina stadgar, enligt 62 § BRL att vid föreningens upplösning dess behållna tillgångar skall skiftas mellan medlemmarna, om inte enligt stadgarna tillgångarna skall överlämnas till annan. Om i stadgarna inte meddelats avvikande bestämmelser skall eventuellt överskott fördelas mellan bostadsrättshavarna. Vad angår bestämmelsen i 29 § om att i förenings stadgar förbehåll kan göras om att vid övergång av bostadsrätt föreningen eller medlemmarna skall vara berättigade att lösa bostadsrätten är denna förestavad av bl. a. det behov en förening kan ha att skaffa bostadsrättslägenheter åt medlemmar, som inte fått sådana. För att bestämmelsen skall kunna bli effektiv och ledigblivna lägenheSOU 1969: 4
ter i så stor utsträckning som möjligt kunna fördelas t. ex. efter den ordning, i vilken medlemmarna inträtt i föreningen, kan förbehåll om lösningsrätt göras beträffande alla slag av övergång av bostadsrätt, således även då bostadsrätt övergått till medlem eller genom familjerättsligt fång. Av de återstående hithörande bestämmelserna tillkom stadgandet i 28 § om rätt för bostadsrättshavare att avsäga sig bostadsrätten på initiativ av lagrådet som ansåg en sådan bestämmelse nödvändig med hänsyn till förbudet i 8 § BRL för medlem att utträda ur föreningen så länge han innehar bostadsrätt. Syftet med bestämmelsen är att bereda bostadsrättshavare möjlighet att, sedan föreningen under viss tid fått tillfälle att stabilisera sig, mot avstående från sina rättigheter i föreningen bli fri från sina förpliktelser såsom bostadsrättshavare. Utan sådan rätt ansågs föreningsmedlem bli underkastad en ekonomisk bundenhet som närmade sig personligt ansvar för föreningens förbindelser. Vad slutligen angår bestämmelsen att bostadsrättsförening är skyldig att på nytt avyttra bostadsrätt, som föreningen förvärvat, eller låta bostadsrätten upphöra (30 §) utgår denna från tanken att en förening av olika anledningar kan komma att förvärva bostadsrätt. De bostadsföreningssakkunniga framhöll att en förening kan vilja förvärva besittningsrätt till en lägenhet för att bl. a. vidta ändringar i densamma eller sammanslå den med annan lägenhet. Även av andra anledningar kan en förening vilja förvärva en bostadsrätt. Skyldighet föreligger också för bostadsrättsförening att i olika sammanhang (t. ex. 27 § andra stycket och 40 § BRL) lösa bostadsrätter. Av såväl ekonomiska som andra skäl ansåg de bostadsföreningssakkunniga det mindre lämpligt att en förening behöll en bostadsrätt som föreningen förvärvat och sedan hyrde ut lägenheten eller på annat sätt tillgodogjorde sig bostadsrätten (SOU 1928: 16 s. 30).
Beträffande rättsverkningarna av en övergång av bostadsrätt ansåg de bostadsförSOU 1969: 4
eningssakkunniga att av principen att en bostadsrättshavare inte fick utträda ur föreningen följde att överlåtaren var bunden av sina förpliktelser i fråga om lägenheten ända till dess förvärvaren antagits till medlem. Den bestämmelse som de sakkunniga föreslog härom (SOU 1928: 16 s. 46 och 29, jfr prop. 1930: 65 s. 70 och 54) ansåg emellertid lagrådet obehövlig. Enligt lagrådet medförde förhållandet mellan en bostadsrättshavare och en förening ömsesidiga rättigheter och förpliktelser och därav följde att den vilken det ekonomiska värdet av bostadsrätten tillkom också hade de med rätten förbundna förpliktelserna. Skulle en bestämmelse härom upptas borde denna i vart fall kompletteras med en föreskrift om att även den som vid exekutiv auktion förvärvat bostadsrätt hade att svara för de förpliktelser som åvilade bostadsrätten (prop. 1930:65 s. 94). I propositionen uteslöts bestämmelsen. Vad angår bestämmelserna i BoKoL om överlåtelse av bostadsrätt är dessa närmast att se som ett komplement till den kontroll som lagen innehåller beträffande fastställande av villkor för upplåtelse av bostadsrätt. Bestämmelserna syftar till att förhindra att bostadsrättshavare vid överlåtelse av bostadsrätt mot vederlag utnyttjar bostadsbristen till ekonomisk vinning. Övervärde som betingas av brist på lägenheter får inte tas ut. I fråga om ersättning för överlåtelse av bostadsrätt gäller därför bestämmelsen i 6 § att högre ersättning inte får godtas än som svarar mot bostadsrättshavarens andel i föreningens behållna tillgångar, såvitt inte bostadsrätten av särskild anledning har högre värde. Departementschefen framhöll vid överlämnandet av förslaget till BoKoL till lagrådet för granskning att medlemmarna i de mera välorganiserade föreningarna redan enligt stadgarna var förhindrade att vid överlåtelse ta ut något överpris (prop. 1942: 341 s. 13). Till grund för bestämmandet av en bostadsrättshavares andel i en förenings behållna tillgångar skall i första hand läggas 157
föreningens senaste bokslut. Eftersom bland en bostadsrättsförenings tillgångar fastigheten regelmässigt utgör den ojämförligt största tillgången, blir prövningen i stor utsträckning beroende av vilket värde som åsätts fastigheten. Enligt departementschefens uttalande vid framläggandet av 1943 års proposition om fortsatt giltighet av HyReL och BoKoL (prop. 1943: 91 s. 34) bör uträkning av bostadsrättshavares andel i förenings behållna tillgångar bygga på fastighetens verkliga nuvarande värde. Och enligt samma uttalande skall detta värde i regel bestämmas med utgångspunkt från fastighetens taxeringsvärde. Det är dock tillåtet att med särskild utredning visa att det verkliga värdet är ett annat än taxeringsvärdet. 6.3 Tillämpningen av bestämmelserna 6.3.1 Föreskrifter i stadgar Föreningar anslutna till HSB eller Riksbyggen eller tillkomna under medverkan av AB Bostadsgaranti Redogörelsen för gällande bestämmelser visar att föreningarna inom BRL:s ram har ganska stor frihet att reglera övergången av bostadsrätt. Med hänsyn till det totalt sett stora antal bostadsrättsföreningar som är anslutna till HSB eller Riksbyggen eller som, vad det gäller förhållandena efter år 1961, tillkommit under medverkan av AB Bostadsgaranti lämnas först uppgift om de bestämmelser som dessa föreningar har i sina stadgar. Vad angår de föreningar som är anslutna till HSB gäller enligt HSB:s Riksförbunds mönsterstadgar år 1964 för bostadsrättsförening att inträde i bostadsrättsförening kan erhållas av person, som tecknar sig för eller övertar bostadsrätt i föreningens hus och som dessförinnan antagits till medlem i den lokala HSB-föreningen, byggnadsföreningen. Beträffande de villkor som uppställs för att bli medlem i HSB-förening hänvisas till vad som upptagits i avsnitt 1.2.1. Avliden bostadsrättshavares make eller arvinge är enligt mönsterstadgarna för bostadsrättsför158
ening berättigad att efter skriftlig anmälan till styrelsen inträda i föreningen och överta den avlidnes rättigheter och skyldigheter.1 Då arvingarna är flera skall medlemskapet i bostadsrättsföreningen avse dödsboet eller den eller de av dödsbodelägarna, som fått sig bostadsrätten tillskiftad. Överlåtelse av bostadsrätt skall ske under medverkan av såväl bostadsrättsföreningen som HSB-föreningen. Bostadsrättshavare som önskar överlåta sin bostadsrätt skall sålunda till styrelsen för bostadsrättsföreningen lämna in en egenhändigt undertecknad och bevittnad anmälan, i vilken skall anges den önskade överlåtelsedagen och villkoren för överlåtelsen. HSB-föreningen skall kontrollera att villkoren för överlåtelsen bestäms enligt de vid tidpunkten för överlåtelsen av HSB fastställda bestämmelserna och ekonomiska villkoren och, oavsett om bostadsrättshavaren själv anskaffat övertagaren eller denne anvisats av HSB-föreningen, förmedla överlåtelsen. Enligt de villkor som gäller enligt riksförbundets mönsteravtal år 1965 för avtal mellan en HSB-förening och en till denna knuten bostadsrättsförening skall bostadsrättsförening beträffande fastigheter, som tillkommer under medverkan av HSB-förening r iaktta att bostadsrätt inte överlåts mot högre ersättning än som svarar mot summan av grundavgift och amortering för bostadsrätten, såvitt annat inte följer av beslut, som fattas av riksförbundets fullmäktige. För att föreskriften skall kunna rätt förstås bör anmärkas att någon avskrivning på lägenhetsvärdet inte görs och att överlåtaren enligt en särskild bestämmelse i mönsterstadgarna för bostadsrättsförening skall bekosta de reparationer i lägenheten, som vid syn anses erforderliga. Medel för reparationerna tas i första hand ur den del av fonden för inre reparationer, som är avsedd för lägenheten. Förslår inte det på fonden innestående beloppet skall summan av 1 Make eller arvinge till avliden medlem i HSB-förening är enligt riksförbundets mönsterstadgar år 1964 för HSB-förening berättigad att inträda i föreningen och överta den avlidnes rättigheter och skyldigheter.
SOU 1969: 4
grundavgift och amorteringar minskas med det resterande beloppet. För standardhöj ande förbättringsarbeten tillåts att särskild ersättning tas ut. Härvid följs den linjen att parterna själva får komma överens om värdet av dessa arbeten eller extra tillbehör. Om en bostadsrättsförening dock anmodas att biträda härvidlag skall föreningen vid bestämmandet av värdet utgå från kostnaden för arbetet eller inköpspriset för tillbehöret och avdrag göras för slitage, om det gäller inventarier med lång livslängd med 5 % per år, och om det är fråga om inventarier som förslits snabbare med 10 % per år. Inom HSB har alltid gällt att ersättning för överlåtelse av bostadsrätt inte fått tas ut till högre belopp än som motsvarat summan av grundavgift och amorteringar. Riksförbundets fullmäktige har inte heller i något fall gått ifrån denna huvudlinje. Syftet med densamma har varit att trygga förutsättningarna för en god förvaltning av föreningarnas fastigheter och lägenheter samt att förhindra att bostadsrättslägenheterna skulle komma att utnyttjas som spekulationsobjekt. För bostadskooperationen har det framstått som ett riktmärke att inte blott ställa lägenheter av god standard till konsumenternas förfogande utan även att garantera att en god standard i fastigheterna och lägenheterna bibehålls. Förväntningsvärden som på en senare tidpunkt kan visa sig orealistiska har därför inte fått tas ut. Bestämmelsen om angivna beräkningssätt bärs upp av en särskild föreskrift i mönsterstadgarna för bostadsrättsförening om att vinst, som eventuellt uppkommer vid en förenings upplösning, inte skall tillföras medlemmarna utan, om annan fördelning inte fastställts av riksförbundets fullmäktige, tillfalla HSB-föreningen. Skulle en överlåtare av bostadsrätt medges rätt att ta ut mer än som motsvarade kaptialtillskotten, skulle detta innebära att han tog ut belopp som bostadsrättshavaren vid föreningens upplösning inte hade rätt till.1
Vad beträffar inträde i bostadsrättsförening som är ansluten till Riksbyggen gäller SOU 1969: 4
enligt organisationens normalstadgar för bostadsrättsförening från år 1962 att var och en kan erhålla inträde som tecknar sig för eller förvärvar bostadsrätt i föreningens hus och godkänns av styrelsen som medlem. Avliden bostadsrättshavares make, arvinge eller adoptivbarn är berättigad att efter skriftlig anmälan till styrelsen inträda i föreningen och överta den avlidnes rättigheter och skyldigheter. Om arvingarna är flera övergår medlemskapet till dödsboet eller den av dödsbodelägarna som fått sig bostadsrätten tillskiftad. Vid överlåtelse av bostadsrätt fordras att styrelsen godkänner överlåtelsevillkoren. Beträffande normen för styrelses godkännande av överlåtelsevillkor tillämpades intill mitten av år 1963 den principen att som vederlag för bostadsrätt endast godtogs belopp, som inte var högre än summan av grundavgiften, den del av amorteringsfonden som belöpte på lägenheten och värdet av standardförbättringar. Härvid förutsattes att överlåtaren bekostade och utförde erforderliga reparationer i lägenheten. Överlåtaren hade emellertid rätt att disponera större eller mindre del av lägenhetens reparationsfond. Efter en på uppdrag av 1961 års kongress gjord utredning om värdet av bostadsrätt vid överlåtelse har normen ändrats på det sättet att det högsta belopp som godkänns vid överlåtelse av bostadsrätt är summan av grundavgift, andel i amorteringsfond, värdet av standardförbättringar och innestående belopp på lägenhetens reparationsfond med avdrag för det belopp, som enligt vad överlåtaren och övertagaren kommer överens om motsvarar kostnaderna för erforderliga reparationer och värdet av lägenhetens förslitning. Liksom inom HSB skall överskott som kan uppkomma vid upplösning av bostads-
1 HSB: s bestämmelser om överlåtelsevärde prövas av en efter beslut av 1966 års HSB-kongress tillsatt kommitté. Enligt vad riksförbundet meddelat den 13 december 1968 beräknas kommitténs förslag bli klart vid årsskiftet 1968/69. Förslaget kommer därefter att underställas riksförbundets fullmäktige för beslut. 159
rättsförening ansluten till Riksbyggen tillfalla huvudorganisationen. 1 För bostadsrättsförening som tillkommit under medverkan av AB Bostadsgaranti skall enligt bolagets normalstadgar för kooperativt organiserad bostadsrättsförening gälla att den till vilken bostadsrätt övergått på grund av giftorätt eller arv eller på grund av bestämmelserna i ÄktL inte får vägras inträde som medlem. Detsamma gäller om bostadsrätt på grund av testamente övergått till testators make, skyldeman inom arvslederna, adoptivbarn eller adoptant. Har bostadsrätt överlåtits till någon som inte är medlem eller eljest övergått till någon som enligt det ovanstående inte är berättigad till medlemskap får inträde i föreningen inte vägras honom, om han skäligen bör tas för god såsom medlem. Vid överlåtelse av bostadsrätt i föreningar som antagit AB Bostadsgarantis normalstadgar gäller inte någon bestämd norm för beräkning av vederlaget. Även vissa andra bostadsrättsföreningar än sådana som är knutna till HSB eller Riksbyggen har stadgar med föreskrifter om att ersättningen vid överlåtelse av bostadsrätt inte får överstiga summan av grundavgift och amorteringar. Krav på innehav av anställning i visst företag Som framgått av redogörelsen för gällande bestämmelser utgår BRL från att en bostadsrättsförening kan göras sluten genom att som villkor för medlemskap kan uppställas krav på bl. a. innehav av anställning i visst företag. I vilken omfattning bostadsrättsföreningarna i sina stadgar har villkor om att medlemmarna skall inneha anställning i vissa företag kan inte anges. 2 Antalet föreningar med sådana föreskrifter i stadgarna torde dock vara relativt sett mycket begränsat. Av de uppgifter som kommittén erhållit beträffande de bostadsrättsföreningar i de tre storstadsregionerna samt i Uppsala län, Kalmar län, Värmlands län och Norrbottens län, för 160
vilka länsstyrelserna mottagit ekonomiska planer under åren 1964—1966, framgår att endast en förening bildats av arbetsgivare. Enligt uppgift från Industriens Bostadsförening, som är ett gemensamt organ för handhavande av olika industriföretags angelägenheter rörande anställdas bostäder, har under senare år inga industriföretag varit verksamma för att själva bilda bostadsrättsföreningar. Företagen har i stället antingen förvärvat bostadsrättslägenheter för uthyrning eller medverkat till de anställdas förvärv av bostadsrättslägenheter medelst subventionslån. Lånemyndigheterna synes emellertid i viss utsträckning ha godtagit att i stadgarna för föreningar, bildade för att bereda vissa anställda bostäder, intagits s. k. insållningsklausul. Sådan klausul innebär att endast person i tjänst vid visst företag får antas till medlem i föreningen. För att insållningsklausul skolat godtas, har som regel fordrats att industriföretaget genom ekonomiskt bidrag kompenserat föreningen och bostadsrättshavarna för den belastning som begränsningen utgjort vid överlåtelse av bostadsrätt. Kompensationen har vanligen lämnats på det sättet att industriföretaget beviljat subventionslån som bidrag till bostadsföretagets finansiering. Oftast har lånet motsvarat 5 % av låneunderlaget och som regel har lånet avskrivits under en tioårsperiod med en tiondel om året. Undantag från regeln har prövats av lånemyndigheten från fall till fall.3 Beträffande vissa arbetsgivares intresse att vilja hjälpa sina anställda till bostäder i hus tillhörande bostadsrättsföreningar utan att ställa upp som villkor att bostäderna skall vara tjänstebostäder kan nämnas att sedan början av 1950-talet fast anställd personal 1 Riksbyggens styrelse har den 12 december 1968 beslutat rekommendera Riksbyggens bostadsrättsföreningar och distriktskontor att slopa kontrollen över priserna vid överlåtelser av bostadsrättslägenheter som sker efter 31 december 1968. Bostadsrättsföreningarna har emellertid samtidigt rekommenderats att sträva efter att få överlåtelsevärdet att utgöras av den utflyttande bostadsrättshavarens insats ökad med den faktiska amortering som skett sedan inflyttningen. 2 Se not 1 s. 76. 8 C.-M. Robach, Bostadsbyggande i bostadsrättsform, Svenska Stadsförbundets tidskrift 1964 s. 160.
SOU 1969: 4
vid vissa statliga förvaltningsområden haft möjlighet att av statsmedel erhålla borgenslån till insats för anskaffande av bostadsrättslägenheter. 1 Antalet lån som staten på detta sätt ställt till förfogande för de anställda i de fyra största affärsdrivande verken och som inte slutamorterats uppgick vid halvårsskiftet 1968 till ungefär 4 250 med en lånesumma av i runda tal 15,8 milj. kr. 2 För att vinna såväl besparingar för statsverket i form av minskade utgifter för särskilda förmåner i samband med omplacering av personal som fördelar för de anställda och deras familjer har sedan år 1960 för statsanställda i allmänhet vidare funnits möjlighet att vid omplacering till annan ort erhålla lån för anskaffande av bostadsrättslägenheter. Enligt kungörelsen den 30 juni 1960 (nr 522) angående bostadsanskaffningslån med statlig garanti till anställningshavare i statens tjänst m. m. (senast ändrad 1967: 183) kan sålunda bostadsanskaffningslån beviljas bl. a. anställda som omplacerats till annan ort under förutsättningar som medför rätt till anståndstraktamente samt kollektivanställd personal, som - även om den inte är berättigad till sådana traktamentsförmåner - omplacerats under motsvarande omständigheter. 3 Från postverket, som handlägger ärenden om bostadsanskaffningslån, har inhämtats att antalet beviljade bostadsanskaffningslån vid halvårsskiftet 1968 uppgick till 1 365 med ett sammanlagt utestående lånebelopp av 8,9 milj. kr. Slutligen erinras i fråga om industriföretags villighet att hjälpa sina anställda att skaffa egnahem och bostadsrättslägenheter om ett uttalande vid 1957 års riksdag (AK prot. den 17 maj 1957 nr 18: 79), enligt vilket en av de allra största industrierna i Malmö var beredd att hjälpa de anställda både när det gällde egnahem och bostadsrättslägenheter utan att ställa upp som villkor att bostäderna skulle vara tjänstebostäder.
Lösningsrätt Möjligheten att enligt 29 § BRL i stadgarna inta förbehåll om rätt till inlösen av bostadsSOU 1969: 4 11—814455
rätt som övergått till annan synes endast i ringa utsträckning ha utnyttjats. Föreningar som är anslutna till HSB eller Riksbyggen eller som tillkommit under medverkan av AB Bostadsgaranti har i sina stadgar inte några föreskrifter härom. Det vanligaste systemet för upptagande och prövning av ansökningar om medlemskap samt förhållandena på bostadsmarknaden har medfört att sedan en bostadsrättsförening fått sitt hus färdigt och upplåtit lägenheterna med bostadsrätt föreningen inte haft några medlemmar som väntat på lägenheter. I de fall där lösningsrätt föreskrivits har det i huvudsak varit fråga om föreningar, som bildats under medverkan av industriföretag (jfr NJA 1952 s. 440) eller av personer, som arbetat inom visst verk eller tillhört någon viss korporation. Arbetsgivare som lämnat lån för insats till bostadsrätt har också ibland uppställt som lånevillkor, att låntagaren skall vara skyldig att, om bostadsrättsföreningens stadgar så tillåter, vid försäljning av bostadsrätten hembjuda denna till någon av långivaren anvisad befattningshavare. Se t. ex. 7 § kungörelsen den 30 juni 1 Lån beviljas till belopp som motsvarar grundavgift eller ersättning vid överlåtelse, dock högst 10 000 kr. Återbetalning av lånet skall ske inom tio år. Slutar en anställd sin tjänst är lånet förfallet till omedelbar betalning. Inom vissa verk finns föreskrifter som syftar till att låntagaren vid överlåtelse av bostadsrätten i första hand skall söka överlåta lägenheten till någon av verket godkänd befattningshavare, men bestämmelserna härom är mer utformade som en vädjan från den lånebeviljande myndigheten än som någon förpliktelse. 2 Postverket 2 008 lån om ca 10 132 000 kr. (häri ingår även ett mindre antal lån för anskaffande av egnahem), statens järnvägar ca 1 300 lån om ca 3 200 000 kr., televerket 772 lån om ca 1 865 000 kr., vattenfallsverket ca 185 lån om ca 680 000 kr. 3 Som förutsättning för lån gäller att den sökande inte utnyttjat de möjligheter som verket eller myndigheten enligt Kungl. Maj:ts särskilda medgivande kan ha haft att av statsmedel lämna lån för förvärv av bostadsrättslägenhet och att annan godtagbar bostad inte kunnat anskaffas. Lån kan utgå med högst 20 000 kr. Längsta amorteringstid är tio år. Om inte bostadsrättsföreningens stadgar utgör hinder är låntagare som önskar överlåta sin bostadsrätt skyldig att i första hand hembjuda lägenheten till annan av vederbörande myndighet anvisad anställningshavare som kan medges lån för övertagande av bostadsrätten.
1960 (nr 522) angående bostads anskaffningslån med statlig garanti till anställningshavare i statens tjänst m. m. 1 6.3.2 Rättspraxis BRL utgår, som ovan påpekats, från att en bostadsrätt skall kunna övergå till annan. Innan bostadsrätt upplåts har emellertid mellan bostadsrättsföreningen och den blivande bostadsrättshavaren vanligen funnits ett avtal om framtida upplåtelse av bostadsrätt. Frågan om den rätt som den blivande bostadsrättshavaren har på grund av sådant avtal är överlåtbar är inte reglerad i lag. Högsta domstolen meddelade emellertid den 4 maj 1960 ett utslag, NJA 1960 s. 225, vari besvär mot utmätning av teckningsrätt lämnades utan bifall. Eftersom en allmän förutsättning för att egendom skall kunna utmätas är att egendomen skall kunna överlåtas torde rättsfallet kunna ses som ett belägg för att även en sådan teckningsrätt kan överlåtas. Jfr Siljeström-Svennegård s. 48 och Ramnek SvJT 1966 s. 191. Den allmänna rätten till inträde i ekonomisk förening enligt 11 § F L har inte inskränkts av bestämmelsen i 7 § BRL om styrelsens befogenhet. Frågan har prövats av högsta domstolen i ett mål, återgivet i NJA 1964 s. 148. Målet gällde inte fråga om rätt till inträde i bostadsrättsförening i samband med övergång av bostadsrätt utan om styrelsen i viss förening haft särskilda skäl för att vägra personer, som erlagt förskott på grundavgifter och erhållit bostäder i det hus som avsetts för upplåtelse av bostadsrätt, medlemskap i föreningen. 2 I viss utsträckning har vid prövning av fråga om inträde i förening hänsyn även tagits till vilken ersättning som utgått för bostadsrätten 3 och förvärvarens villighet att svara för överlåtarens eventuella kvarstående förpliktelser gentemot föreningen. Förvärvare av bostadsrätt har sålunda åtminstone i ett fall förvägrats medlemskap på den grund att överlåtelsen skett mot ersättning som överstigit vad som högst fått tas ut enligt föreningens regler. 162
Såvitt kommittén erfarit har endast i ett mycket begränsat antal fall förvärvare av bostadsrätt påkallat att frågan om deras antagande till medlem skolat prövas av skiljemän enligt 25 § BRL. I ett fall har en förvärvare av bostadsrätt, sedan bostadsrättsföreningen med stöd av sådant förbehåll i stadgarna som avses i 29 § BRL anmält sig vilja inlösa bostadsrätten, begärt överexekutors medverkan för att inleda skiljemannaförfärande enligt 25 §. Ansökningen har lämnats utan bifall, NJA 1964 s. 486. Enligt motiveringen för högsta domstolens beslut är en av förutsättningarna för tillämpning av 25 § BRL att någon som inte är medlem förvärvat bostadsrätt till lägenhet i föreningens hus. Om bostadsrätten inlöses enligt 29 § BRL bortfaller denna förutsättning, och det kan inte komma i fråga att inleda skiljemannaförfarandet enligt 25 §. På grund härav bör därför inte heller sedan inlösen påkallats och innan frågan härom blivit avgjord förfarande enligt denna bestämmelse inledas. Vad beträffar fastställandet av den gräns för storleken av ersättning för bostadsrätt som enligt 6 § BoKoL inte får överskridas står det var och en fritt att visa vilket värde en bostadsrätt har. För att förhindra alltför stor oenhetlighet i hyresnämndernas praxis har hyresrådet angett vissa riktlinjer för nämndernas prövning härvidlag. 1 Enligt uppgift från postverket har endast ett mindre antal bostadsrättsföreningar haft stadgar som hindrat att lägenheterna vid överlåtelser kommit att hembjudas till annan anställd, som varit berättigad att erhålla lån. Då bostadsrättslägenhet överlåtits i samband med byte, dvs. det vanligaste överlåtelsefallet, har hembudsskyldigheten inte kunnat upprätthållas. 2 I fråga om gränserna för styrelses prövning kan även erinras om att högsta domstolen i ett avgörande före tillkomsten av FL, NJA 1950 s. 471, fann att styrelsen i en bostadsförening, som hade vissa föreskrifter i sina stadgar om att medlem hade rätt att överlåta sin andel i föreningen till annan myndig person, som föreningen skäligen borde kunna godkänna, inte ägde befogenhet att efter fritt skön bedöma om förvärvaren av en föreningsandel skulle godkännas som medlem utan var pliktig att uppta förvärvaren i föreningen, om inte med hänsyn till hans personliga egenskaper och förhållanden objektivt sett vägande skäl kunde anföras mot hans medlemskap. 3 Se vidare s. 172 och 175.
SOU 1969: 4
I hyresrådets år 1945 utgivna Handbok för hyresnämnder fastslås i anslutning till det på s. 158 ovan återgivna uttalandet av departementschefen år 1943 att vid beräkning av bostadsrättshavares andel i förenings behållna tillgångar, fastigheten som regel bör upptas till taxeringsvärdet eller annat tillförlitligt uppskattningsvärde, men inte till det bokförda värdet (s. 201). I det sammanhanget påpekas också att en uppskattning av en bostadsrätts värde till summan av grundavgiften och bostadsrättens andel i hittills verkställda amorteringar är ett rent bokföringsvärde, som inte säger något om bostadsrättens verkliga värde. Eftersom värdering av fastighet genom sakkunniga är dyrbar, rekommenderar hyresrådet en förenklad metod för att finna en fastighets och en bostadsrätts verkliga värde. Den metod som förordas är uppbyggd på de vanliga metoderna för fastighetsvärdering. Man utgår från den beräknade avkastningen, hyresvärdet, och erhåller sedan genom kapitalisering därav ett avkastningsvärde. Vid framräknandet av sistnämnda värde kan man förfara på olika sätt. Antingen kan man utgå från den årliga bruttoavkastningen och kapitalisera den efter ett s. k. bruttoförräntningstal. Man får då ett avkastningsvärde, som minskat med skulderna ger ett nettovärde. Eller också kan man utgå från bruttoavkastningen men dra ifrån alla andra utgifter än räntor och amorteringar. Resten kapitaliseras sedan efter ett s. k. nettoförräntningstal. Det resultat som därvid framkommer är avkastningsvärdet, vilket minskat med skulderna utgör nettovärdet. Även ett annat sätt finns. Man utgår då från nettoavkastningen, dvs. bruttoavkastningen minskat med både omkostnader och räntor men inte amorteringar - och kapitaliserar resten efter någon lämplig procentsats, som skall täcka dels ränta på det egna kapitalet, dels värdeminskning på fastigheten, dels en marginal för oförutsedda risker. Den förenklade värderingsmetoden innebär att man direkt försöker fastställa den enskilda lägenhetens saluvärde. Utgångspunkten för värderingen blir den hyra, som lägenheten bör betinga. Från hyresbeloppet SOU 1969: 4
dras årsavgiften, minskad med den del av avgiften som motsvarar lägenhetens andel i amorteringarna, varefter resten kapitaliseras efter ett visst, lämpligt avvägt procenttal. Metoden är emellertid som hyresrådet framhåller användbar endast under två förutsättningar. För det första måste lägenhetens formella andelsvärde vara riktigt även i fråga om hyresvärdet, dvs. förhållandet mellan lägenhetens hyresvärde och hela fastighetens hyresvärde måste vara detsamma som andelsvärdet. Förändringar efter den ekonomiska planens fastställande kan medföra att proportionen mellan hyresvärdet för viss lägenhet och hela fastighetens hyresvärde inte alltid överensstämmer med det andelstal, efter vilket årsavgiften oftast men dock inte alltid - beräknas. För det andra får föreningen inte i någon utsträckning som kan vara av betydelse ha lokaler, som föreningen själv hyr ut. Om föreningen hyr ut vissa lokaler kan det nämligen verka antingen höjande eller sänkande på bostadsrättsandelens värde. Om den förenklade metoden inte kan användas, bör enligt hyresrådet en liknande schematisk räntabilitetsberäkning för hela fastigheten göras. Det bör också föreligga en korrespondens mellan det högsta hyresbelopp som kan godtas, om en bostadsrättshavare vill hyra ut sin lägenhet, och den högsta ersättning som kan godkännas vid överlåtelse. Och en sådan överensstämmelse erhålls med angivna metod. Hyresrådet betonar i handboken vikten av att nämnderna utnyttjar de möjligheter, som finns att vid beräkningen av en bostadsrättshavares andel i en förenings behållna tillgångar ta hänsyn till utredning av olika slag angående fastighetens och bostadsrättens verkliga värde, för att därigenom erhålla en smidig och inte alltför stel tillämpning av förevarande bestämmelse och effektivt förhindra att bostadsbristen utnyttjas till att ta ut pris, som inte kan erhållas under normala förhållanden. Som en ytterligare förenkling av den av hyresrådet anvisade metoden föreslog hyresregleringskommittén i sitt år 1955 avgivna fjärde delbetänkande om Hyresregleringens 163
avveckling m. m. (SOU 1955: 35), att den beräkning av en bostadsrätts värde, som skulle läggas till grund för bedömningen om en viss ersättning för överlåtelse av bostadsrätt kunde godkännas, normalt borde ske efter en jämförelse mellan å ena sidan lägenhetens hyresvärde och å andra sidan storleken av de på lägenheten belöpande avgifterna till bostadsrättsföreningen med undantag för belopp, som avsåg amortering (s. 96). Förslaget ledde inte till lagstiftning, men vid fastställande av högsta godtagbara överlåtelseersättning synes man i viss utsträckning ha beräknat denna även efter den anvisade metoden och jämfört resultatet med de belopp, som man kommit fram till med övriga beräkningssätt.
skall säkerligen också följa denna huvudregel.
I anslutning till denna redogörelse för beräkning av bostadsrätts värde enligt BoKoL bör vidare nämnas att den av vissa föreningar antagna normen att högre ersättning för överlåtelse av bostadsrätt inte får tas ut än grundavgift jämte andel i amorteringar även lagts till grund för beslut i andra hänseenden. Vid prövning av fråga om invalidpension har sålunda Kungl. Maj:t ansett att värdet av en bostadsrätt i en HSB-ansluten förening inte bort tas upp till högre belopp än summan av grundavgiften och bostadsrättshavarens andel i amorteringarna. Vidare har Kungl. Maj:t i brev den 3 maj 1968 med föreskrifter beträffande försöksverksamhet med inlösen av egnahem och bostadsrättslägenheter föreskrivit, att inlösningsvärdet för bostadsrättslägenhet skall utgöra högst summan av den av bostadsrättshavaren till föreningen erlagda grundavgiften och gjorda amorteringar.
överlåtare av bostadsrätt är att betrakta som bostadsrättshavare ända till dess förvärvaren godtagits som medlem. Vad beträffar bostadsrättshavares skyldighet att betala föreningsavgifter framgår av det i NJA 1953 s. 561 återgivna avgörandet av högsta domstolen att sådan skyldighet föreligger även efter det att medlemmen avhysts från den lägenhet han såsom bostadsrättshavare nyttjat. De avgifter varom i målet var fråga avsåg årsavgift för tiden från det att bostadsrättshavaren avhysts från lägenheten och till dess att bostadsrätten blivit såld på exekutiv auktion. Av NJA 1961 s. 246 framgår vidare att då en bostadsrättsförening - sedan viss bostadsrätt blivit utmätt och såld på exekutiv auktion - fört talan med anledning av det exekutiva förfarandet på den grund att bostadsrättshavarens nyttjanderätt till lägenheten före auktionen förklarats förverkad, har föreningens talan blivit avvisad. Beslutet om awisningen motiverades av det förhållandet att det exekutiva förfarandet inte inverkade på föreningens rätt enligt 53 § BRL och inte heller i övrigt angick någon föreningens rätt. Om en bostadsrättsförening som villkor för inträde i föreningen kan kräva att förvärvare av bostadsrätten skall betala vad bostadsrättshavaren kan vara skyldig föreningen har dock ansetts som osäkert.
Vad angår förvärv på exekutiv auktion är att märka att enligt en av högsta domstolen den 17 december 1952 meddelad dom, NJA 1952 s. 606, angående tillämpningen av 5 § BoKoL skall härmed förstås endast förvärv på auktion som skett i den ordning U L stadgar. Denna tolkning äger säkerligen giltighet även beträffande motsvarande uttryck i BRL. En överlåtelse av bostadsrätt som skett på auktion anordnad av konkursförvaltare torde därför följa huvudregeln i 27 § första stycket, dvs. överlåtelsen blir utan verkan, om förvärvaren inte antas som medlem. En försäljning av bostadsrätt som enligt den från den 1 juli 1967 gällande bestämmelsen i 96 a § UL skett under hand
Hessler anser det naturligt (s. 213) att i en förenings stadgar bör kunna föreskrivas att vid överlåtelse av bostadsrätt förvärvaren inte beviljas inträde, om han inte övertar överlåtarens ev. kvarstående förpliktelser. Oguldna avgifter som äga karaktär av kapitalinsats skall utan vidare kunna utkrävas av sökande som skall antas som medlem. Beträffande avgifter avsedda att täcka utgifter av löpande natur ifrågasätter Hessler om man icke bör ha stöd av bestämmelse i stadgarna. Hessler anser det dock inte helt säkert att sådana bestämmelser är nödvändiga. Jfr Siljeström-Svennegårds uttalande s. 85 om att en förening inte i stadgarna kan föreskriva som villkor för rätt till inträde att förvärvare skall åta sig att svara för förutvarande medlems oguldna förpliktelser. Se också a.a. s. 140-141. Häremot Ramnek SvJT 1966 s. 192.
164 SOU 1969: 4
Några bestämmelser som direkt reglerar pantsättning av bostadsrätt finns inte. ÄktL utgår dock från att bostadsrätt kan pantsättas och föreskriver sålunda i 6 § att vad som i denna lag sägs om viss uthyrning av makars gemensamma bostad skall äga motsvarande tillämpning beträffande bl. a. pantsättning av bostadsrätt. Redan före ÄktL:s tillkomst hade emellertid pantsättning av andelsrätt i bostadsförening godtagits i rättspraxis. Det första avgörandet synes ha meddelats i en bevakningsprocess, SvJT 1933 rf. s. 50. Några år senare fastslog högsta domstolen att andelsrätt i bostadsförening kunde utgöra föremål för laga pantsättning, NJA 1939 s. 162. Bostadsrätter och teckningsrätter har också i stor utsträckning pantsatts.
6.4 Kritik och
reformkrav
6.4.1 Allmänt om övergång av bostadsrätt och om inträde som medlem i bostadsrättsförening Bestämmelserna om övergång av bostadsrätt i gällande rätt utgår från att rätten till övergång i princip skall vara fri, men att inskränkningar häri kan förekomma med hänsyn såväl till de särskilda förhållanden som kan ha föranlett bildandet av föreningarna som till nödvändigheten av att i viss mån beakta bostadsrättshavarnas personliga egenskaper. De bestämmelser som BRL innehåller synes i stort ha fungerat väl, men i olika avseenden har förslag om ändringar väckts. En del av dessa har haft syften som inte endast avsett övergång av bostadsrätt och har delvis berörts redan i det föregående. Här kan nämnas t. ex. frågan om bostadsrättshavare i viss förening skall äga rätt att få förvärva ytterligare bostadsrätt i samma förening. 1 Beträffande den ovan angivna huvudregeln att rätten till övergång i princip skall vara fri har förslag framkommit om att BRL borde ändras så, att bostadsrättshavare som vill överlåta sin bostadsrätt skall vara skyldig att först erbjuda föreningen att inlösa bostadsrätten. Härigenom skulle inlösta bostadsrätter genom styrelsernas försorg kunna SOU 1969: 4
fördelas med hänsyn till förvärvarnas behov och ersättningarna för bostadsrätterna kunna kontrolleras. För vissa förhållanden har samhällsutvecklingen och lagstiftningen inom andra områden aktualiserat jämkning av BRL:s bestämmelser om inträde i bostadsrättsförening. Här erinras endast om att make som tilläggs bostadsrätt enligt ÄktL inte har någon ovillkorlig rätt till inträde i föreningen (jfr 24 § BRL och SOU 1964: 35 s. 281). Å andra sidan har det också anmärkts på att den rätt till fritt inträde i förening som 24 § innehåller i vissa fall medfört olägenheter. Bostadsrätter har genom familjerättsliga fång övergått till personer som vid en prövning inte skulle ha tagits för goda som medlemmar eller som aldrig avsett att själva utnyttja lägenheterna. Slutligen har ifrågasatts lämpligheten av att förvärv och innehav av bostadsrätt kan göras beroende av att medlem skall vara anställd i visst företag.
6.4.2 Lösningsrätt Vad beträffar möjligheten att i bostadsrättsförenings stadgar göra förbehåll om att vid övergång av bostadsrätt, föreningen eller medlem i denna skall vara berättigad att lösa bostadsrätten (29 § BRL), har ifrågasatts om bestämmelsen tillräckligt tillgodoser de intressen som bör kunna främjas med densamma. Kretsen av dem som skulle vara lösensberättigade har ansetts behöva vidgas och utformningen av förfarandet ändras så att den lösningsrätt som nu gäller skulle ersättas med ett förköpssystem. 6.4.3 Särskilda grunder för beräkning av bostadsrätts värde Då det gäller att bedöma värdet av rätten att låta bostadsrätt övergå till annan är frågan om särskilda regler beträffande den ersättning som därvid får tas ut för bostadsrätten av särskild vikt. Den av många föreningar tillämpade regeln att vid överlåtelse av bostadsrätt högre ersättning inte 1
Se avsnitten 2.5 och 2.8.5. 165
får tas ut än som motsvarar summan av grundavgifterna och bostadsrättens andel i amorteringarna har dryftats i många sammanhang. Härvid erinras först om de vid 1961 och 1964 års riksdagar väckta motionerna 1961: II: 600 och 1964: II: 735. I förstnämnda motion föreslogs att riksdagen måtte föranstalta om utredning dels om bostadsrättshavares rätt att vid överlåtelse av bostadsrätt få tillgodoräkna sig ersättning för penningvärdeförsämring, dels om införande av sådana författningsbestämmelser att bostadsrättshavare, utan hinder av vad som kunde vara stadgat i bostadsrättsförenings stadgar eller särskilt utfärdade bestämmelser, alltid skulle kunna tillgodoräkna sig den ersättning, som enligt BoKoL:s normer skulle kunna uttas. Bland de remissyttranden som på tredje lagutskottets begäran avgavs över motionen förtjänar nämnas att hyresrådet i sitt yttrande erinrade om att, med hänsyn till BoKoL:s syfte och natur av maximiprislag, ingripande mot sådana stadgeföreskrifter (och lånevillkor) enligt rådets mening föll utom ramen för denna lagstiftning. I HSB:s Riksförbunds yttrande framhölls inledningsvis att den inom HSB tillämpade beräkningsnormen att det högsta belopp som fick uttas i ersättning för bostadsrätt skulle vara lika med summan av gjorda kapitaltillskott, dvs. grundavgift och amorteringar, vilade på de kooperativa principer, på vilka HSB-rörelsen byggts upp. Genom tillkomsten av BoKoL hade stadgebestämmelser, som innebar att en bostadsrätt kunde åsättas lägre värde än som kunde följa av angivna lag, varken upphävts eller förbjudits. I fortsättningen av yttrandet uppgav förbundet bl. a. Under HSB-rörelsens snart 40-åriga tillvaro har självfallet frågan om överlåtelsevärdena tid efter annan upptagits till förnyad prövning. Så skedde senast vid 1960 års kongress med anledning av en motion från HSB-föreningen i Karlskoga. Denna motion syftade inte till att bostadsrättshavama skulle få kompensation för penningvärdeförsämring. Motionen hade ett vidare syfte, man borde med hänsynstagande till penningvärdets försämring men framför allt till erforderlig nedskrivning av lägenhetens värde söka åstadkomma en beräkningsmetod för
detta värde, som skulle kunna leda till resultat som under alla omständigheter var mer rättvisa än de som erhölls med tillämpning av gällande grunder. Motionen avslogs av kongressen. HSB-rörelsen innefattar en omfattande sparverksamhet bland medlemmarna, som utgår från att bostadskonsumenterna långsiktigt skall medverka i bostadsfinansieringen och i god tid förbereda förvärv av bostadsrätt. I denna sparverksamhet har HSB-rörelsen aldrig gjort gällande att bostadsrättshavarnas sparkapital skulle i förhållande till annat sparande - i bank, livförsäkringar eller obligationer - vara prioriterat gentemot penningvärdets försämring, över huvud taget synes det förbundet, som om det skulle innebära stora vanskligheter och oöverskådligt ansvar att inge bostadsrättssparare, egnahemsägare eller andra fastighetsägare den uppfattningen att innehav av fastighet skulle innebära en garanti mot värdeförsämring av det i fastigheten insatta kapitalet. De nuvarande prislägena på äldre egnahem är uppenbart påverkade av bostadsbristen. Förbundet är inte berett att hos bostadsrättshavare och egnahemsinnehavare medverka till skapandet av den föreställningen att deras kapitalinsatser är garanterade mot penningvärdeförsämring. Föreningsrättsligt innebär motionärens yrkande en ändring i den klara föreningsrättsliga grundsatsen att ekonomiska föreningar är autonoma och själva har rätt att bestämma om sina angelägenheter. En sådan ändring lär inte kunna accepteras av de ekonomiska föreningsrörelserna i landet och i vart fall inte av bostadskooperationen. I den mån det inte strider mot allmänna rättsgrundsatser måste det stå den ekonomiska föreningsrörelsen fritt att i enlighet med föreningslagens föreskrifter och i stadgeenlig ordning själv avgöra sina angelägenheter. En på kooperativa principer byggd föreningsrörelse skall inte kunna åläggas att till förmån för enskilt intresse ge avkall på dessa principer. Ett sådant förfarande skulle medföra oöverskådliga konsekvenser för föreningsrörelsen. Riksbyggen uppgav i sitt yttrande bl. a. BoKoL syftar till att förhindra att knappheten på bostäder får inverka på överlåtelsevärdena av bostadsrätter. Däremot syftar lagen inte till att hindra att andra för värderingen betydelsefulla faktorer får återverka på priset. Men i verkligheten griper alla faktorerna in i varandra och det är omöjligt att mäta i vilken omfattning knappheten på bostäder eller andra faktorer inverkar på priset. Det teoretiskt riktiga skapar inte en praktisk framkomlig väg. En praxis med en schablonberäkning av överlåtelsevärdena har därför utbildat sig och tilllämpas och godkänns sedan länge av de bostadskooperativa organisationerna och hyresSOU 1969: 4
nämnderna. Enligt denna schablonberäkning utgör överlåtelsevärdet summan av grundavgiften och på lägenheten belöpande del av föreningens amorteringar. Man räknar då amorteringarna som kapitaltillskott, dvs. värdehöjande faktorer utan hänsyn till den ständigt pågående värdeminskning som fastigheten undergår. Genom att inte ta sådan hänsyn får en säljare ut ett merpris som relativt väl överensstämmer med en kompensation för penningvärdets fall. Riksbyggen har ingenting att erinra mot att man utreder frågan om att i lagstiftningen uttryckligen tillerkänna kompensation för penningvärdets fall. Men i så fall bör man ta upp frågan i hela dess vidd och sålunda inte bryta ut en, låt vara viktig, faktor i prisbildningen. Om man skall ta hänsyn till penningvärdets fall är det ofrånkomligt att man också räknar med fastighetens värdeminskning. Svenska Byggnadsentreprenörföreningen framhöll i ett utförligt yttrande att några entydiga regler för att bestämma en fastighets värde vid en viss tidpunkt inte fanns och att det därmed saknades möjlighet att bestämma en bostadsrättsförenings behållna förmögenhet. Föreningen tillstyrkte därför förslaget om utredning men förordade samtidigt att frågan breddades till att omfatta en total översyn av BRL och BoKoL. Hyresgästernas riksförbund uppgav bl. a. Eftersom en bostadsrätts marknadsvärde starkt varierar med det allmänna bostadsmarknadsläget synes man inte utan vidare kunna förutsätta att det överlåtelsevärde en bostadsrättslägenhet kan betinga i en bristsituation bevaras i en motsatt situation på bostadsmarknaden. Av betydelse är sålunda att bostadsrätten inte åsätts ett så högt värde, att bostadsrättshavaren vid försäljning i ett annat marknadsläge riskerar att inte utfå vad han en gång erlagt. Det synes därför förbundet vara väsentligt att inte lagstiftningsvis eller på annat sätt genomdriva åtgärder, som kan möjliggöra överlåtelsevärden, som inte står sig med hänsyn till förändringarna i bostadsmarknadssituationen och den tekniska förslitningen av fastigheten. Utskottet anförde i sitt utlåtande (L 3 U 1961: 19) bl. a. följande. Motionären förutsätter att vissa bestämmelser i bostadsrättsförenings stadgar kan föranleda en annan värdering av bostadsrätten än som skulle följa vid en värdering enligt de i 6 § BoKoL angivna grunderna. Detta ger anledning till bl. a. följande tre frågor. Den första frågan är om stadgebestämmelserna verkligen leder till SOU 1969: 4
det av motionären antagna resultatet. Om så inte är fallet föreligger uppenbarligen inte behov av ändrad lagstiftning, i varje fall inte av de skäl motionären åberopat. Om motsatsen är fallet, dvs. stadgebestämmelserna ger det av motionären antagna resultatet, uppkommer frågan huruvida bestämmelserna utgör hinder för bostadsrättshavaren att utta det högre pris som hyresnämnden kan godkänna vid en värdering enligt 6 § BoKoL. Om bestämmelserna inte utgör hinder, finns tydligen ingen anledning att från nu förevarande synpunkter ändra den gällande lagstiftningen. En tredje fråga är om ett inskridande genom lagstiftning, som avser att upphäva stadgebestämmelser vilka har angivna verkan, är möjlig med hänsyn till bl. a. föreningslagstiftningens karaktär och allmänna principer om föreningars självbestämmanderätt. Frågan om sådana stadgebestämmelser, varom här är fråga, är i och för sig ägnade att leda till lägre värden för bostadsrätten än det pris som får uttas enligt bestämmelserna i 6 § BoKoL är komplicerad. Värdet av en bostadsrätt påverkas av ett mycket stort antal faktorer. Att uppställa någon regel som under alla förhållanden ger ett riktigt resultat vid beräkning av värdet är därför uppenbart omöjligt. Stadgebestämmelser enligt vilka värdet alltid skall utgöra summan av grundbelopp och amorteringar måste därför självfallet ge resultat som stundom avviker från det »rätta värdet», varmed i detta sammanhang avses det värde som erhålls vid en beräkning enligt i 6 § BoKoL angivna grunder. Med hänsyn till att detta värde alltid och oavsett vilken metod som kommer till användning måste bli föremål för delade meningar, kan det inte komma i fråga att förkasta en metod sådan som den i vissa stadgar angivna enbart därför att den stundom ger ett annat resultat än beräkningar enligt andra metoder. Detta gäller inte minst med hänsyn därtill att metoden i fråga är synnerligen enkel och medger bostadsrättshavaren att utan tidsödande och kostsamma utredningar vinna klarhet om bostadsrättens värde. Vidare måste betonas att metoden har vissa andra fördelar och är ägnad att ge resultat, som beaktar bostadsrättens speciella natur. Utskottet anser därför att metoden inte bör förkastas med mindre den visas ge resultat vilka markant avviker från beräkningar enligt andra godtagbara metoder. Motionären har inte påvisat några fall där metoden lett till sådana resultat. Däremot har i motionen särskilt framhållits, att den i stadgarna angivna metoden inte beaktar penningvärdeförsämringen. Detta kan synas riktigt men såsom vissa remissinstanser påpekat beaktas inte heller slitaget på fastigheten och den på grund därav inträdda värdeminskningen. Dessa faktorer verkar i motsatt riktning, och det kan på goda grunder an-
tas, att de åtminstone i stort sett uppväger varandra. Utskottet anser därför att stadgebestämmelser av här ifrågavarande slag - även om de stundom kan ge till resultat värden, som inte helt överensstämmer med bostadsrättens i förut angiven bemärkelse »rätta värde» - inte är i och för sig ägnade att leda till andra och för överlåtaren sämre värden än en beräkning enligt 6 § BoKoL. Något ingripande av det slag som i motionen angetts är därför inte påkallat. Vad nu anförts har närmast gällt värdering av bostadsrätt i fall där BoKoL gäller. Motionären har emellertid jämväl berört frågan om beräkning av bostadsrätts värde i orter där denna lag inte gäller. I sådana fall har bostadsrättshavaren i princip full frihet att vid överlåtelse utta vilket pris som helst för bostadsrätten. Fråga uppkommer då huruvida en beräkning av bostadsrättens värde i enlighet med stadgebestämmelser av förut angivet slag i dessa fall ger resultat, som överensstämmer med bostadsrättens marknadsvärde. Enligt utskottets mening är detta fallet. Resultatet av beräkningen kan i detta fall sägas ge uttryck för bostadsrättens verkliga värde. Vid nu angivna förhållanden saknar utskottet anledning ta ställning till övriga två här förut berörda frågor. Beträffande frågan huruvida allmänna föreningsrättsliga principer lägger hinder i vägen för en lagstiftning av i motionen ifrågasatt slag kan utskottet emellertid hänvisa till vad HSB i sitt remissyttrande anfört. Utskottet hemställde att motionen inte måtte föranleda någon riksdagens åtgärd. Sex av utskottets ledamöter reserverade sig och uppgav bl. a. Stadgebestämmelser och lånevillkor av här berört slag kan medföra att bostadsrättshavare får nöja sig med ersättningar, som är lägre än de som kan godtas enligt de i 6 § BoKoL angivna grunderna. Det kan starkt ifrågasättas om det bör vara tillåtet att genom stadgebestämmelser förhindra att bostadsrättshavare vid en överlåtelse betingar sig ett vederlag som godkänts enligt BoKoL:s bestämmelser. Eftersom BRL tillkommit för att skydda bostadsrättshavarnas ekonomiska intressen kan denna lag ha en uppgift att fylla även i fråga om tillåtligheten av sådana stadgebestämmelser. Uppenbart är att behov föreligger av entydiga och för alla föreningar gällande bestämmelser om värdering av bostadsrätt. Då en översyn av lagstiftningen förutsätts komma till stånd av andra anledningar, bör ifrågavarande problem upptas på samma gång. Utskottet bör därför hemställa att riksdagen i skrivelse till Kungl. Maj:t ger till känna vad sålunda anförts.
168 Riksdagen biföll utskottets hemställan. Vad härefter angår den vid 1964 års riksdag väckta motionen hemställde motionärerna att riksdagen hos Kungl. Maj:t skulle begära utredning om bostadsrättshavarnas rättsliga ställning och BRL:s funktion med hänsyn särskilt till de samhällsförändringar, som inträffat efter lagens tillkomst. Utredningen borde särskilt ta upp frågan om bostadsrättshavarnas rättsliga ställning och behovet av ökat skydd samt dryfta frågan om lagens målsättning skulle vara att bevara bostadsrättshavarnas innehav på hyresmarknaden eller att endast, som för närvarande kunde vara fallet, tillgodose dem med en mer begränsad rätt. Yrkandena i motionen grundades på det förhållandet att det enligt BRL var tillåtet att i en bostadsrättsförenings stadgar för vissa situationer inta bestämmelser som kunde hindra bostadsrättshavare att utfå bostadsrättens verkliga värde. Stadgarna kunde t. ex. innehålla föreskrifter som begränsade bostadsrättshavarens rätt till vederlag vid överlåtelse. Vid inlösen enligt 29 § BRL kunde, om föreskrift härom fanns i stadgarna, förening eller medlem lösa till sig bostadsrätt till reducerat värde. Och beträffande förhållandena vid likvidation behövde enligt 62 § BRL en förenings behållna tillgångar inte skiftas mellan medlemmarna utan, om i stadgarna så bestämts, överlämnas till annan. Motionärerna ansåg att de praktiska konsekvenserna av dessa förhållanden kunde bli mycket vittgående samt anförde. Den som av praktiska skäl måste flytta till annan plats kan utan hinder av BRL:s bestämmelser försättas i det läget att han får avstå sin bostadsrätt till dess nominella värde, medan han själv får ta förlusten av att på sin nya boningsort skaffa en bostad till betydligt dyrare pris. Mest pregnant framstår detta prekära läge för en bostadsrättshavare, om en föreningsfastighet som alltjämt har ett högt bruksvärde försäljs eller exproprieras t. ex. för en genomfartsled eller annat expropriationsberättigat företag. Föreningen som härvid anses representera även bostadsrättshavarnas intresse som lägenhetshavare får uppbära hela likviden. Bostadsrättsnävarna kan emellertid nödgas överta nya lägenheter till dagspris men blir utlösta efter det SOU 1969: 4
nominella värdet av sina insatser, som om bostadsrätterna hade varit fordringar. Skillnaden mellan realvärdet av bostadsrätterna och deras nominella värden kan nämligen vid likvidationen tillfalla moderorganisationen. Problemställningen vinner givetvis i aktualitet med stigande ålder hos bostadsrättsbebyggelsen. Det är också troligt, att föreningsstadgarnas konsekvenser på dessa punkter inte tett sig särskilt aktuella för tidigt anslutna bostadsrättshavare, men de kommer givetvis förr eller senare att få betydelse. För dagens nytillträdande bostadsrättshavare är situationen den att någon frihet inte bjuds på marknaden. Även den som känner betänksamhet inför föreningsstadgarnas innehåll eller vid det konstituerande föreningssammanträdet inför förslaget till stadgar har intet annat val än att acceptera vad som erbjuds. Motionärerna ifrågasatte om lagstiftningen uppfyllde de sociala trygghetskrav som borde kunna ställas på en lagstiftning av förevarande slag samt anförde avslutningsvis. En översyn av BRL:s innehåll med hänsyn till tidens ändrade förhållanden synes därför av flera skäl starkt påkallad. En frågeställning som därvid bör tas upp synes vara själva den bärande principen för bostadsrättens konstruktion. Bör bostadsrätten som en nyttjanderätt för obegränsad tid utformas så, att bostadsrättshavarens ställning på hyresmarknaden såvitt möjligt bevaras för obegränsad tid framåt, eller skall målsättningen vara att hans bostadsrätt endast utgör ett kapitaltillskott med ett i tiden alltmer begränsat värde? I det senare fallet begränsas tydligen bostadsrättens varaktighet till fastighetens livslängd. I det förra fallet åter skulle målsättningen vara att genom fondavsättningar inom föreningarna till förnyelsefonder bevara möjligheterna att genom reinvestering i ny fastighet bevara de förutvarande delägarnasbostadsrättshavarnas bostadsinnehav på marknaden. Att man - beroende på vilken målsättning som här väljs - kommer till betydande olikheter i fråga om kostnadsnivå och prisrelationer mellan äldre bebyggelse och nybebyggelse förefaller uppenbart. Tredje lagutskottet uppgav i sitt av riksdagen godtagna utlåtande (nr 20) att åt bostadsrättskommittén uppdragits att verkställa en förutsättningslös översyn av bostadsrättsföreningslagstiftningen. Enligt utskottets mening hade motionärerna redan tillgodosetts genom kommitténs direktiv. Utskottet hemställde därför att motionen inte måtte föranleda någon riksdagens åtgärd. SOU 1969: 4
I en av fyra av utskottets ledamöter avgiven reservation framhölls, såvitt nu är i fråga, att vad motionärerna yrkat i huvudsak hade tillgodosetts genom bostadsrättskommitténs direktiv. Då emellertid motionen innehöll uppslag som kunde förtjäna beaktande fann reservanterna att motionen borde överlämnas till kommittén för att uppmärksammas under dess fortsatta arbete. Enligt reservanterna borde utskottet i utlåtandet därför ha hemställt, att motionen inte skulle föranleda annan åtgärd än att riksdagen i skrivelse till Kungl. Maj:t bort hemställa, att motionen jämte utlåtandet överlämnades till bostadsrättskommittén. Frågan om överlåtelsevärden har också dryftats inom HSB och Riksbyggen. Med hänsyn till de många aspekter som kan läggas på detta spörsmål redogörs här för de viktigaste av de förhållanden, som framdragits vid diskussionerna. Vad beträffar HSB har frågan om reglerna för överlåtelsevärdenas bestämmande efter år 1950 tagits upp vid 1951, 1954, 1960 och 1966 års kongresser. Vid 1954 år kongress föreslogs i anslutning till behandlingen av styrelsens redogörelse för verksamheten under den gångna kongressperioden att kongressen borde göra det uttalandet att frågan om överlåtelsevärdena av styrelsen skulle bringas till sin lösning på ett tillfredsställande sätt utan ytterligare uppskov. Vid den diskussion som härvid förekom uppgav talesmannen för styrelsen att frågan om lägenhetsvärdena tilldragit sig stort intresse inom styrelsen. Han framhöll vidare att mönsterstadgarna år 1953 för bostadsrättsförening - som i förevarande avseende är lika med 1964 års mönsterstadgar - hade utformats så, att möjligheter fanns till ändring av regeln om lägenhetsvärdena. Efter diskussion avslog kongressen förslaget. I oktober 1956 beslöt riksförbundets fullmäktige på grundval av en under åren 1 9 5 1 1956 företagen utredning att någon ändring inte skulle göras beträffande regeln för bestämmande av högsta tillåtna överlåtelsevärde. Det material varpå beslutet grundades offentliggjordes i sammandrag i en år 1957 utkommen skrift, kallad »HSB-lägenheten - dagsvärde och framtidsvärde». Av
den redogörelse som lämnas i skriften synes särskilt följande böra återges. HSB har tillkommit för att bereda bostadsbehövande lägenheter till självkostnadspris. Det kan då inte vara förenligt med HSB:s idé att medlemmarnas lägenheter blir föremål för okontrollerade affärer. Den enkla regeln om begränsning av överlåtelsevärdet till summan av den från början inbetalda insatsen och lägenhetens andel av gjorda amorteringar får ses mot denna bakgrund. Och den som erhållit en lägenhet i en HSB-ansluten bostadsrättsförenings fastighet måste anses bunden av regeln, som hindrar att lägenheten används för att tillskansa innehavaren någon förmån av andra på grund av t. ex. bostadsbrist. En höjning av överlåtelsevärdena behöver dock inte innebära ett utnyttjande av andras nödläge. En höjning kan nämligen motiveras med att överlåtaren bör kompenseras för den förlust han eljest kan komma att lida, när han får ut sin insats och sin andel i amorteringarna i ett sämre penningvärde. Den av HSB tillämpade principen leder till att en skillnad uppkommer mellan de medlemmar som bor kvar i sina lägenheter och de som efter hand får överta lägenheter. De som bor kvar i lägenheterna drar nytta av de successivt minskade utgifterna för räntor och amorteringar. De som övertar lägenheter får visserligen betala samma årsavgifter som övriga bostadsrättshavare men de måste dessutom räkna med att betala ränta och amortering på överlåtelsesummorna - de får »börja på nytt med den skuldbörda som de gamla medlemmarna redan avverkat under de år som gått sedan huset stod färdigt». Tillämpas regeln att överlåtelsevärdet skall vara insatsen jämte andelen i amorteringarna fullt ut betyder detta att den som övertar en bostadsrättslägenhet kort tid innan huset är helt förbrukat, får lösa in lägenhetens hela ursprungliga värde och till den tidigare innehavaren få erlägga allt vad han erlagt i insats och andel i amorteringar. Men självfallet är det omöjligt att räkna med att en lägenhet hela tiden kan öka i värde. Förvärvaren måste räkna med att överlåtelsebeloppet skall förräntas och amorteras under fastighetens återstående livslängd. Att principen dock kunnat användas utan anmärkningar mot att överlåtelsevärdena blivit för höga beror därpå att överlåtelsevärdena varit måttliga samt att penningvärdet under perioden varit starkt fallande. Frågan om lägenheternas värde har inte kunnat undgå att påverkas av höjningarna av fastigheternas taxeringsvärden och de tankar som framförts om kompensation för penningvärdets fall. Men såväl grundavgifterna som årsavgifterna är alltid beräknade efter de verkliga kostnaderna. Och det skulle vara helt otänkbart att
en styrelse för en bostadsrättsförening skulle höja årsavgifterna på den grund att taxeringsvärdet på fastigheten höjts. Om emellertid HSB skulle medge att överlåtelsevärdet fick beräknas med utgångspunkt från de höjda taxeringsvärdena, skulle detta innebära att en tillträdande bostadsrättshavare i realiteten kom att få bära en hyreshöjning - i form av ränta och amortering på det förhöjda överlåtelsevärdet - som de gamla bostadsrättshavarna inte behövde befara. En förvärvare av en bostadsrätt bör kanske dock ersätta överlåtaren för den förlust som denne gör, när han säljer bostadsrätten i ett försämrat penningvärde? Svårigheterna att bestämma storleken av denna förlust kan emellertid bli stora. Hur mycket har en överlåtare förlorat, när han säljer den gamla lägenheten efter ett pris motsvarande summan av insatsen och andelen i amorteringarna, och hur mycket har den tillträdande tjänat, när han får fullfölja amorteringen av gamla lån med av inflationen försämrade pengar? Hur skall det bedömas att föreningen behöver ta upp nya lån för att reparera de brister som måste finnas? Ett indextilllägg kan vidare inte beräknas efter en viss procentsats, eftersom överlåtelsevärdet består av bidrag till amorteringar under en följd av år. Hänsyn måste också tas till fastighetens ålder och förslitning. Värdet av en fastighet och därmed också av en lägenhet kan inte heller stiga hur länge som helst. Det finns en punkt, när husets förslitning vänder värdekurvan nedåt. Det försämrade penningvärdet återverkar också på det sättet, att reparationskostnaderna och utgifterna för driften och förvaltningen ökas, varigenom årsavgifterna måste höjas. Detta i sin tur bör medverka till att överlåtelsevärdena måste hållas nere, så att summan av bostadsrättshavarens totala utgifter för bostaden inte överstiger hyran för en likvärdig lägenhet. I en del av de äldsta föreningarna har redan börjat märkas svårigheter att få köpare, som vill överta lägenheterna till summan av insatsen och andelen av amorteringar. De bostadssökande har nämligen ofta anspråk på att få en fullt modern lägenhet. Härtill kommer att den större efterfrågan på rymligare lägenheter dämpat efterfrågan på lägenheterna i de äldre föreningsfastigheterna med dess mindre lägenhetstyper. Anledning finns därför att räkna med att efterfrågan framdeles i huvudsak kommer att inriktas mot det nya fastighetsbeståndet med dess större lägenheter. Vad beträffar möjligheten att godta en höjning av överlåtelsevärdena med hänsyn till de stigande tomtpriserna bör man inte tillåta den som överlåter sin lägenhet att ta ut en tomtprisstegring, som köparen förespeglas att han i sin tur kan få igen av nästa köpare. Och detta måste gälla även om förhöjningen håller sig inom den ram, inom vilken taxeringsvärdet av SOU 1969: 4
föreningsfastigheten höjts. Eftersom HSB har till uppgift att hålla bostadskostnaderna så låga som möjligt för alla sina medlemmar, dvs. även för de medlemmar som övertar lägenheterna i andra hand, kan HSB inte medge att överlåtare av bostadsrätt som något slags förskott får ta ut mer eller mindre spekulativa förväntningar om framtida tomtvärden. Vid jämförelse mellan å ena sidan de priser som tas ut för villafastigheter och å andra sidan de ersättningar som erhålls vid överlåtelse av lägenheter i HSB-fastigheter måste kommas ihåg att det i fråga om villapriserna inte ens är fråga om en indexreglerad kompensation för ett ändrat penningvärde utan om ett rent marknadspris, på vilket spekulativa möjligheter kan inverka. För bostadskooperationen kan det inte vara någon uppgift att år efter år bygga så många bostäder som möjligt »för att dessa sedan fritt och oreglerat skall kunna säljas till högstbjudande». För HSB:s del är härjämte att märka att behovet av enhetliga linjer för överlåtelsevärdenas beräknande är mycket stort. Följs inte enhetliga linjer blir situationen ohållbar. Ett godtagande av ersättningar som kan inrymma värdestegringar som möjligen inte blir bestående på längre sikt kan lätt medföra en uppdelning av föreningsmedlemmarna i två kategorier, nämligen en kategori som skulle omfatta de gynnade säljarna under husets första värdebeständiga decennier och en kategori bestående av de senare tillträdande köparna som ensamma skulle få överta hela värdefallet. Frågan om överlåtelsevärdena får inte heller överdimensioneras. Den som skaffar sig en lägenhet i ett HSB-hus gör detta för att bo i lägenheten. »Det är lägenhetens förtjänster och brister som bostad som är det viktigaste liksom frågan om vilket gagn medlemmen har av HSB:s form för självförvaltning och gemensamt ansvar för husets kostnader och av systemet med särskild fond för lägenhetens inre underhåll.» Föreningsintresset blir inte större och ansvaret för de gemensamma angelägenheterna stärks inte heller om insatserna ökas. Det för boendet i HSB-lägenheten avgörande värdet är själva besittningsrätten som sådan och de förmåner som bostaden ger just som bostad. Att den som av en eller annan anledning flyttar från en god lägenhet i en välskött fastighet önskar återfå det kapital som han lagt ned i fastigheten är dock i och för sig naturligt. Begränsar man ersättningen till insatsen och andelen i amorteringen rör man sig med säkra siffror. Men den ersättningen motsvarar kanske inte vad man kan komma fram till vid en värdering. Förr eller senare kommer man dock fram till den tidpunkt när fastighetens förslitning och konkurrensen från de nya fastigheterna hindrar att överlåtelsevärdet kan stiga SOU 1969: 4
ytterligare, ja leder till att värdet i stället pressas ned. Medlemmarna måste göras uppmärksamma på denna utveckling. De har då lättare att förstå att »det inte kan få vara den första innehavaren av lägenheten förbehållet att dra nytta av HSB-lägenheten». Den första innehavaren har alltid förmånen att få flytta in i lägenheten, när den är ny och att endast behöva betala själva grundavgiften. Och även om penningvärdet försämras är det svårt att förstå att det är den första innehavaren som blir lidande. Svårigheterna uppkommer i stället för den som innehar lägenheten när fastigheten har tjänat ut. Problemen kommer säkerligen inte att minska om man tillåter någon form av indexberäkning vid de tidigare överlåtelserna. Skyldighet som åvilar bostadsrättshavarna att svara för det inre underhållet av lägenheten medför ofta att överlåtelsevärdena kraftigt reduceras genom att avdragen för kostnaderna för reparation av lägenheterna blir stora. Avsättningarna till fonden för inre reparationer bör därför höjas så att avsättningarna bättre knyter an till den faktiska kostnadsutvecklingen för reparationsarbetena. I fråga om förnyelsen av viss fast inredning, t. ex. spisar, kylskåp och badkar, bör föreningarna framdeles svara härför och årsavgifterna därför höjas, så att ökade avsättningar till yttre reparationsfonden kan göras. Vid 1966 års kongress väckte två HSBfören ingår motioner med yrkande om att kongressen skulle besluta om ny utredning om reglerna för beräkning av bostadsrätts överlåtelsevärde. I fullmäktiges utlåtande över motionerna anfördes bl. a. Inom HSB torde man generellt ha den erfarenheten att beräkningsgrunderna för bostadsrätts överlåtelsevärde respekteras även om det naturligtvis förekommer fall, där så inte sker. - De förslag som bostadspolitiska kommittén framlagt beträffande den framtida långivningen till bostadsbyggande innebär i vissa avseenden nya perspektiv på bl. a. frågan om bostadslånens amortering och värderingen av egen kapitalinsats. Om som förbundsstyrelsen och fullmäktige föreslagit kongressen beslutar att uppdra åt fullmäktige att utse en bostadskooperativ kommitté, som bl. a. skall ta upp olika i skilda sammanhang aktualiserade frågor av betydelse för bostadskooperationen, avser fullmäktige att överlämna motionerna till denna kommittés prövning. Kongressen biföll fullmäktiges utlåtande. Under hösten 1967 inkom civilingenjören
Olof Nordström, som är förtroendeman inom HSB, till bostadsrättskommittén med en den 18 augusti 1967 dagtecknad promemoria med titeln »Hur skall bostadsrättsvärdet beräknas?». Promemorian innehåller en redogörelse för olika sätt att beräkna värdet av en bostadsrätt och för de resultat som uppnås med olika metoder. Nordström framhåller i promemorian bl. a. att en bostadsrätts värde inte kan beräknas på grundval av grundavgift och andel i amortering utan måste beräknas med hänsyn till värdet av bostadsrättens andel i föreningens behållna tillgångar. Beträffande föreningens största tillgång - fastigheten eller huset - måste härvid beaktas såväl värdeökningen på grund av penningvärdets fall som värdeminskningen på grund av ålder och förslitning. Enligt Nordström bör sådana regler för beräkning av bostadsrätts värde inte få fastställas att en bostadsrättshavare inte har rätt att ta ut vad som motsvarar bostadsrättens andel i föreningens behållna tillgångar. Inom Riksbyggen har frågan om överlåtelsevärdena övervägts av en utredning, som föranleddes av en motion vid 1961 års kongress. I motionen begärdes en översyn av reglerna för värdering av bostadsrätt vid överlåtelse i syfte att möjliggöra att högre värden skulle kunna uttas än som godtogs enligt dittills tillämpade principer. Utredningen redovisade resultatet av sitt arbete i ett den 18 maj 1962 avgivet utlåtande, vari föreslogs att den vedertagna principen för beräkning av överlåtelsevärde trots många brister borde bibehållas. Den kritik som framkommit mot beräkningsregeln hade så gott som alltid berott därpå att den uppskattade kostnaden för reparationen av lägenheten överstigit de medel, som kunnat disponeras av den inre reparationsfonden. Överlåtaren hade därför inte fått ut hela det belopp som motsvarat grundavgiften och andelen i amorteringarna. Utredningen rekommenderade att den dittills tillämpade beräkningsgrunden för överlåtelsevärde bibehölls. Samtidigt förordades emellertid att större avsättningar skulle göras till den inre reparationsfonden så att medel från denna i
större utsträckning kunde användas för att bestrida de kostnader som motsvarade reparationsbehoven. För att förhindra onödig irritation föreslogs att vid överlåtelse säljare och köpare i princip själva skulle uppskatta reparationsbehovet och att bostadsrättsföreningens befattning härmed endast skulle vara av rådgivande och övervakande karaktär. Frågan om den av olika föreningar tilllämpade grunden för beräkning av bostadsrätts högsta värde kan vara bindande har dryftats även i Siljeström-Svennegårds kommentar till BRL. I anslutning till 6 § BoKoL uttalas sålunda att den av föreningarna fastställda beräkningsnormen inte kan hindra att en bostadsrättshavare uttar den ersättning som högst får uttas enligt BoKoL. Uppfattningen utvecklas på följande sätt. Det torde (emellertid) vara tveksamt om en stadgeföreskrift av innehåll att bostadsrättshavare inte utan styrelsens medgivande får överlåta sin bostadsrätt står i överensstämmelse med BRL. Med hänsyn till föreskriften i 5 § BoKoL om hyresnämndens godkännande av överlåtelse och bestämmelsen i 8 § att någon inte får antas till medlem, förrän överlåtelsen godkänts av hyresnämnden, synes kanske intet vara att erinra mot att föreningens styrelse såsom villkor för sitt medgivande av överlåtelse kräver, att ersättningen inte är högre än att den kan godkännas av hyresnämnden. Mera tveksamt är om föreningens styrelse äger fordra, att överlåtelsen skall ske till ett pris, som är lägre än den ersättning som hyresnämnd kan godkänna jämlikt 5 och 6 §§ BoKoL. Syftet med låneförfattningarnas föreskrifter torde väl vara att skapa garanti för att bostadsrättslägenheter inte säljs på andra villkor än dem som vederbörande myndigheter kan godkänna. Men det är inte rimligt att bostadsrättshavaren å ena sidan skall bära risken att hans bostadsrätt vid fallande konjunkturer på fastighetsmarknaden förlorar i värde samt å andra sidan skall vara underkastad skyldigheten att vid fallande penningvärde och stigande fastighetspriser nöja sig med att få ut det nominella värdet av sina inbetalningar. BRL bygger på rättsgrundsatsen att bostadsrättens verkliga värde skall tillkomma bostadsrättshavaren och med lagens grund synes det vara svårt att förena att föreningens styrelse undanhåller bostadsrättshavaren en del av dennes andel i föreningens behållna tillgångar. Till stöd för denna ståndpunkt kan man åberopa lagens grunder. Andelsvärdena har en dubSOU 1969: 4
bel uppgift, nämligen dels att vara den måttstock, efter vilken bostadsrättshavares andel i föreningens tillgångar bestäms och dels att i allmänhet tjäna som grundval för bostadsrättshavares bidragsskyldighet till föreningens gemensamma utgifter (jfr prop. 1930: 65 s. 12). Det skulle innebära ett ingrepp i bostadsrättshavarens rättsliga ställning om hans andel i föreningens tillgångar bestämdes efter för honom väsentligt oförmånligare normer än hans andel i föreningens gemensamma utgifter. En jämförelse mellan innehållet i 25 § BRL och 8 § BoKoL leder till att, även om i stadgarna intagits en bestämmelse av ovan nämnt innehåll, styrelsen inte med stöd av sådan stadgebestämmelse kan vägra inträde i föreningen åt någon, vilkens bostadsrättsförvärv godkänts av hyresnämnden. Vad beträffar bestämmandet av en bostadsrätts värde till summan av grundavgiften och andelen i gjorda amorteringar uppges vidare i kommentaren (s. 193). Det är ganska vanligt, att andelens värde bestäms efter en förenklad metod: Man lägger samman grundavgiften med de amorteringsbelopp som erlagts under de gångna åren och anser att summan av dessa inbetalningar motsvarar andelens verkliga värde. Denna metod överensstämmer inte med lagen, fastän den i vissa fall kan ge ett resultat som nära sammanfaller med en riktig uppskattning. Beträffande hus som endast är några år gamla kan man i regel utgå från att andelens värde, rätt uppskattat, inte är lägre än nyssnämnda summa av grundavgift och amorteringar. Med anledning av fastighetsvärdenas stegring och den därav föranledda höjningen av taxeringsvärdena förekommer det emellertid att andelens värde är högre än den nämnda summan. Lagens regler utgör inte hinder för att en bostadsrättshavare betingar sig den ersättning som står i proportion till fastighetens verkliga värde vid tiden för överlåtelsen. En annan sak är att föreningens stadgar kan innehålla bestämmelser som hindrar honom från att utfå detta verkliga värde. I fråga om äldre hus kan det inträffa att grundavgiften och verkställda amorteringar ger ett högre belopp än vad hyresnämnden kan godkänna enligt (6 § BoKoL). Detta sammanhänger därmed att de verkställda amorteringarna delvis svarar mot behovet av avskrivningar för kostnaden för husets uppförande. I dessa fall är alltså en riktig uppskattning enligt (BoKoL:s) regler särskilt angelägen. Tydligt är att en beräkningsmetod som endast tar hänsyn till den ursprungliga insatsen jämte gjorda amorteringar, kan leda till rättsförluster för överlåtaren av bostadsrätten. I praktiken synes en tendens göra sig gällande att korrigera SOU 1969: 4
de framräknade resultaten med olika slags tilllägg, som delvis måste anses otillåtna (a.a. s. 199). Den föreningsmässiga kontrollen av överlåtelsevärdena har också uppmärksammats vid dryftandet av de olika problem, som hör samman med övergången till en fri hyresmarknad. Näringslivets Bostadsutredning diskuterade sålunda frågan i den år 1962 utgivna skriften Fri hyresmarknad (s. 68). Utredningen fann att det låg i sakens natur att årsavgifterna för dessa bostäder grundades på självkostnadsprincipen. En marknadsmässig anpassning av dessa avgifter ansågs därför inte kunna ske på annat sätt än att utgående generella subventioner helt eller delvis avvecklades. Skillnaderna mellan årsavgifterna och marknadshyrorna ansågs däremot kunna slå igenom vid överlåtelser av bostadsrätt, eftersom skillnaderna då kunde diskonteras i förhöjda överlåtelsevärden. Eftersom bostadsrättshavare i föreningar anslutna till HSB och Riksbyggen och i vissa andra föreningar inte hade rätt att ta ut högre ersättning än som motsvarade grundavgiften och andelen i gjorda amorteringar, kunde enligt utredningens bedömning någon marknadsanpassning inte ske beträffande denna stora andel av bostadsrättslägenheterna. Vid övergång till en fri hyresmarknad skulle detta leda till en överskottsefterfrågan på lägenheter i dessa föreningar, som sannolikt skulle medföra att dessa lägenheter i vidgad omfattning kom att säljas till priser, som översteg de som fick uttas enligt stadgarna. Problemet dryftades även i den på Industriens Utredningsinstitut år 1963 utgivna av professorn Ragnar Bentzel, numera professorn Assar Lindbeck och laboratorn Ingemar Ståhl författade skriften Bostadsbristen. Som ett av många alternativ för att full jämviktsprisbildning på bostadsmarknaden och därmed optimal fördelning av bostadsbeståndet skulle kunna uppnås föreslogs (s. 85) att bostadsrättshavarna skulle medges att utan hinder av t. ex. stadgemässiga begränsningar beträffande storleken av ersättningarna få överlåta sina bostadsrätter. Skulle företagen anse sig inte kunna godta att bostadsrättshavarna gjorde vissa kapitalvinster återstod,
enligt författarnas mening, för företagen inte någonting annat än att höja årsavgifterna. 6.4.4 Exekutiva förvärv av bostadsrätt De exekutiva förvärven av bostadsrätter och de rättsverkningar som dessa medfört har från skilda utgångspunkter föranlett olika förslag om ändringar. Man har sålunda för det första ansett att det borde finnas någon möjlighet att utnyttja en bostadsrätts ekonomiska värde utan att bostadsrättshavaren åsamkades den avsevärda olägenheten att han tvingades avstå från nyttjanderätten till lägenheten, vilket om bostadsrättshavaren var gift också hårt drabbade hans familj. Det har därför dryftats om inte utmätningsfrihet borde gälla för bostadsrätter. I fråga om verkställighet av bötesstraff har förbud mot utmätning av nödig bostad funnits redan sedan tiden före BRL:s tillkomst. Nu gällande bestämmelser härom finns i 3 § andra stycket lagen den 20 mars 1964 (nr 168) om verkställighet av bötesstraff. Den år 1957 tillsatta utredningen för förberedande översyn av UL m. m. gjorde rundfrågor till olika myndigheter och organisationer bl. a. om utmätningsfrihet. I svaren på dessa rundfrågor framhöll flera myndigheter att man borde överväga förbud mot utmätning av bostadsrätt, i varje fall om gäldenären själv bebodde lägenheten. I betänkandet Utsökningsrätt III (SOU 1964: 57) föreslog lagberedningen vissa ändringar i 65 § UL. I fråga om regler om skydd mot utmätning av fast egendom eller tomträtt förklarade beredningen att det skulle föra för långt om man utöver den särskilda beneficiumregeln vid utmätning för böter och viten skulle införa speciella regler om skydd mot utmätning. Beredningen framhöll att ett mycket vanligt fall av exekution i fast egendom var att egendomen såldes för intecknad gäld och att sådan exekution inte kunde förbjudas hur man än gjorde i övrigt. Åtgärder borde i stället vidtas för att hindra att sådan egendom såldes till underpris och för att i övrigt bereda gäldenären erforderlig hjälp i 174
samband med försäljningen.1 I fråga om bostadsrätter förklarade beredningen att det med större fog än i fråga om fast egendom och tomträtt kunde ifrågasättas att införa ett visst skydd mot utmätning av bostadsrätt. Beredningen konstaterade emellertid att även bostadsrätter kunde representera stora värden och att frågan om lämpligt skydd för bostadsrättshavare möjligen med större fördel kunde lösas inom bostadsrättslagstiftningen. Beträffande hyresrätter förordade beredningen emellertid ett visst utmätningsskydd utöver det som följde redan därav att hyresrätt i regel inte fick överlåtas utan hyresvärds samtycke. Beredningen föreslog därför att hyresrätt till lägenhet, som tjänade gäldenär till stadigvarande bostad eller som erfordrades för hans förvärvsverksamhet, inte skulle få tas i mät, även om hyresrätten på grund av hyresvärdens samtycke eller eljest fick överlåtas (a.a. s. 222). I remissvaren över betänkandet påtalades särskilt bostadsrättshavarnas behov av skydd i förevarande avseende. Hovrätten för Nedre Norrland anförde i sitt utlåtande att det var otillfredsställande att det för bostadsrätt inte infördes ett skydd motsvarande vad som föreslogs beträffande hyresrätt till lägenhet. Vidare anförde hovrätten bl. a. En bostadsrättshavares behov av utmätningsskydd för sin bostad gör sig uppenbarligen gällande med samma styrka som en hyresgästs. Den av lagberedningen anförda omständigheten att bostadsrätterna kan representera stora värden kan väl motivera särskilda regler för att hindra att utmätt bostadsrätt säljs till underpris men synes inte utgöra något avgörande hinder mot utmätningsskydd. Kan någon lösning inte vinnas inom bostadsrättslagstiftningens ram och bostadsrättshavare inte på det sättet beredas skydd motsvarande vad beredningen föreslagit i fråga om hyresrätt, synes det önskvärt att spörsmålet tas upp till förnyat övervägande vid genomförandet av nu föreslagna ändringar av utsökningslagen. Länsstyrelsen i Uppsala län instämde i ett av kronofogdemyndigheten i Uppsala kronofogdedistrikt avgivet yttrande, vari det be1 Lagberedningen framlade förslag härom i betänkandet Utsökningsrätt IV (SOU 1966: 7). Förslagen har genomförts genom lagen den 12 maj 1967 (nr 140) om ändring i UL.
SOU 1969: 4
tecknades som orimligt hårt att en medellös barnrik familjs eller folkpensionärs bostadsrätt med därtill hörande nyttjanderätt till lägenhet i bostadsrättsförenings fastighet, där familjen eller pensionären hade sin nödiga bostad, skulle kunna utmätas. I likhet med kronofogdemyndigheten fann länsstyrelsen att det visserligen inte kunde införas ett generellt förbud mot utmätning av bostadsrätt, eftersom det kunde förekomma bostadsrätter, som medförde nyttjanderätt till värdefulla kontors- eller affärslägenheter ävensom till garage, men länsstyrelsen föreslog, alltjämt i enlighet med kronofogdemyndighetens yttrande, att sådana bostadsrätter, till vilka hörde lägenheter som utgjorde nödig bostad för bostadsrättshavarna och deras familjer, borde undanskiftas såväl vid utmätning som vid konkurs. — I kronofogdemyndighetens yttrande framhölls härutöver att det för utmätningsmannen var motbjudande att verkställa utmätning i sådana situationer som de ovan nämnda och att utmätningsmannen, då utmätning företogs för uttagande av allmänna medel, vanligtvis underlät att i ömmande fall verkställa utmätning och öppet redovisade för den kontrollerande myndigheten anledningen till att utmätningen inte skett. Även kronofogdemyndigheterna i Göteborgs och i Borås distrikt framhöll i sina utlåtanden att bestämmelser borde meddelas som erbjöd lämpligt skydd för utmätning av bostadsrätter. I kronofogdemyndighetens i Göteborgs distrikt utlåtande påpekades att eftersom en bostadsrätt ofta hade ett betydande ekonomiskt värde borde begränsning dock göras i utmätningsfriheten. Föreningen Sveriges kronofogdar slutligen ifrågasatte i sitt utlåtande om endast hyresrätt skulle undantas från utmätning och om inte även bostadsrätt och en mindre fastighet som tjänade som bostad åt gäldenären borde kunna undantas. Med hänsyn till att sådana tillgångar ofta representerade inte obetydliga försäljningsvärden ansåg föreningen att begränsningar dock måste göras i utmätningsfriheten. I det av chefen för justitiedepartementet den 10 maj 1968 för lagrådets granskning SOU 1969: 4
överlämnade förslaget till lag om ändring i UL framhöll departementschefen (s. 78) att han inte f. n. var beredd att föreslå några regler om frihet från utmätning för bostadsrätter. Departementschefen erinrade härvid om att bostadsrättshavarna knappast kunde betas möjligheten att få utnyttja sina rättigheter som kreditobjekt, vilket en generell föreskrift om utmätningsfrihet skulle förhindra. Bostadsrätterna representerade ofta stora värden och avvägningen mellan borgenärs- och gäldenärsintressena var därför svårare beträffande dem än såvitt angår hyresrätterna. Härtill kom att bostadsrättskommittén också prövade frågan om utmätningsfrihet för bostadsrätter och att någon anledning inte fanns att föregripa kommitténs ställningstagande på den punkten. Ett annat problem har varit om en bostadsrättsförening enligt gällande lag äger rätt att vägra inropare av bostadsrätt på exekutiv auktion medlemskap i föreningen på den grund att inropssumman överstigit ett visst värde, t. ex. bostadsrättens verkliga värde, bestämt enligt det i 27 § andra stycket BRL angivna förfarandet, eller det värde bostadsrätten vid överlåtelse skall anses ha enligt föreningens stadgar. Frågan har berörts i olika sammanhang. Hyresregleringskommittén uttalade sig inte direkt beträffande denna fråga, men kommittén anmärke (SOU 1955: 35 s. 92) att en förenings rätt att vägra medlemskap var begränsad enligt 25 § BRL på det sättet att den som uppfyllde de villkor stadgarna innehöll och skäligen borde tas för god som medlem icke fick avvisas. Enligt kommittén hade bostadsrättsföreningarnas stadgar i allmänhet inte bestämmelser som gav föreningarna nämnvärda möjligheter att göra gällande inlösningsrätt gentemot person som förvärvat bostadsrätt på exekutiv auktion. Problemet berördes även i två motioner vid 1965 års riksdag (I: 67 och II: 90). Motionärerna framhöll att förvärvare av bostadsrätt på exekutiv auktion, som inte godtogs såsom medlem, kunde underställa frågan om medlemskapet skiljemäns prövning och att det knappast kunde komma ifråga att 175
upprätthålla utestängningen enbart på den grund att ett för högt pris erlagts för bostadsrätten.
6.5.2 Inskränkningar i rätten till fri övergång av bostadsrätt a) Villkor beträffande
6.5 Kommittén
6.5.1 Allmänt Bestämmelsen i BRL att medlem i bostadsrättsförening inte får utträda ur föreningen så länge han innehar bostadsrätt innebär att en bostadsrättshavare inte av föreningen kan kräva att återfå grundavgift eller andra kapitaltillskott. Någon anledning till ändring i denna princip finns inte. Medlem som inte längre önskar ha kvar sin lägenhet och avliden medlems rättighetshavare måste emellertid ha möjligheter att tillgodogöra sig det värde bostadsrätten representerar genom att låta bostadsrätten övergå till ny innehavare. BRL förutsätter också att så kan ske. Även kommitténs förslag måste utgå från att en bostadsrätt i princip skall kunna övergå. Rätten härtill är av väsentlig betydelse och framstår som ett av bostadsrättsinstitutets särdrag. Den principiellt fria rätten till övergång innebär för bostadsrättshavaren också en utvidgning av den rätt att nyttja viss lägenhet som han erhåller genom bostadsrättsupplåtelsen. Liksom gällande rätt bör förslaget även bygga på den förutsättningen att den som vill utnyttja en bostadsrätt skall ha erforderlig föreningsanknytning. Den grundläggande bestämmelsen i 23 § BRL om att bostadsrätt som övergått till annan inte får utövas av denne, om han inte är medlem eller antas som sådan, måste således ingå även i förslaget (jfr 33 §). Rätten till övergång av bostadsrätt är emellertid enligt BRL inte absolut och kan inte heller enligt kommitténs mening göras undantagslös. Hänsynen såväl till föreningarna som till medlemmarnas intressen medför att inskränkningar måste förekomma. En förening måste t. ex. i viss utsträckning ha möjlighet att avgöra om en förvärvare skall antas som medlem. 176
medlemskap
Före ikraftträdandet av FL kunde en ekonomisk förening genom bestämmelse i stadgarna om villkor för medlemskap göras till en från början sluten samfällighet. Genom FL fastslogs principen om öppenhet för de ekonomiska föreningarna, dvs. föreningarna skulle medge inträde av nya medlemmar (SOU 1949: 17 s. 103 och prop. 1951: 34 s. 101). Departementschefen uttalade emellertid att regeln måste förses med undantag i olika avseenden. Vissa föreningar, t. ex. bostadsrättsföreningar, ansågs nämligen vara av sådan karaktär att en begränsning av medlemskretsen var nödvändig eller åtminstone berättigad. Vidare måste möjlighet finnas att vägra sådana personer inträde som kunde antas komma att motarbeta föreningens verksamhet eller dess syfte. För flertalet bostadsrättsföreningar gäller att det, bortsett från vissa s. k. självskrivna medlemmar 1 , inte skall finnas andra medlemmar än sådana som innehar bostadsrätt. Medlemsantalet beror därför i regel på hur många av lägenheterna i föreningens hus som skall upplåtas med bostadsrätt. Ingenting hindrar emellertid en förening att inta fler medlemmar än det finns bostadsrätter. En förening kan sålunda bevilja medlemskap åt t. ex. den som framdeles önskar förvärva en ledigbliven bostadsrättslägenhet i föreningens hus. Till vem bostadsrätt skall upplåtas avgörs emellertid alltid helt fritt av föreningen. Av detta följer att även antagningen av medlemmar i föreningen i samband med 1 Sådana självskrivna medlemmar är: i en HSB-ansluten bostadsrättsförening HSBföreningen samt ledamöterna och suppleanterna i HSB-föreningens styrelse; i bostadsrättsförening ansluten till Riksbyggen dels detta företag, dels bostadsrättsföreningens stiftare samt i bostadsrättsförening som tillkommit under medverkan av AB Bostadsgaranti styrelseledamot eller suppleant för sådan som enligt bestämmelserna om statligt bostadslån kan ha utsetts av kommunal myndighet.
SOU 1969: 4
bostadsrättsupplåtelse sker helt enligt föreningens bestämmande. I princip torde det inte för annan än den som förvärvat redan upplåten bostadsrätt finnas någon möjlighet att tilltvinga sig medlemskap i bostadsrättsförening. En förening kan dock vara skyldig att såsom medlem anta den som förhandstecknat sig för viss lägenhet (jfr ovan s. 145 och 162). Med hänsyn till att, enligt vad som utvecklats i 2 kap., någon ändring inte föreslås beträffande bostadsrättsföreningarnas allmänna syfte och omfattningen av deras verksamhet finner kommittén att förslaget inte bör inrymma någon bestämmelse om en allmän rätt till inträde i sådan förening. I bostadsrättsföreningarnas stadgar intas ofta olika villkor. Villkoren kan t. ex. avse att medlemmen skall tillhöra viss sammanslutning eller inneha anställning i visst företag. Har en bostadsrättsförening bildats under medverkan av en viss organisation bör som villkor för medlemskap i föreningens stadgar också kunna uppställas krav på att medlemmen skall tillhöra organisationen. 1 Vad beträffar villkor av det slag som på s. 160 tidigare berörts, nämligen att som villkor för medlemskap uppställs krav på anställning i t. ex. visst företag, har det dock ifrågasatts om sådana villkor över huvud taget bör godtas. Att staten, kommuner och andra samhällsinstitutioner ävensom industrier och enskilda företagare ibland kan ha behov av att kunna erbjuda sina anställda bostäder är i och för sig klart. Särskilt torde detta gälla på orter där det för upplåtelse tillgängliga och lämpliga lägenhetsbeståndet är begränsat, t. ex. ren landsbygd eller mindre brukssamhällen, men sådant behov kan även finnas på de större bristorterna. Något illegitimt syfte behöver säkerligen inte föreligga. Jfr NJA 1952 s. 440, där mellan ett industriföretags prestationer och rättigheter, å ena sidan, samt bostadsrättshavarens åtaganden och andra förmåner, å andra sidan, inte ansågs föreligga sådant missförhållande att med hänsyn härtill tillämpning av villSOU 1969: 4 12—SI 4455
koren i en särskild förbindelse, innefattande bl. a. skyldighet för bostadsrättshavaren att om han lämnade bolagets tjänst avflytta från lägenheten och hembjuda bostadsrätten åt företaget till visst belopp, kunde anses otillbörliga. Men trots att ett sådant system onekligen medför fördelar också för arbetstagarna de får ju företräde till bostäderna - kan olägenheterna dock vara stora. Uppställs nämligen för medlemskap i en bostadsrättsförening krav på anställning hos viss myndighet eller vid visst företag, gäller detta krav inte endast vid tillträdandet av lägenheten utan för hela den tid som upplåtelsen skall vara och innebär i de fallen en förpliktelse att avflytta, om anställningen upphör. Kopplingen medför att bostadsrättshavaren binds vid anställningen. Detta betyder emellertid också att rätten till bostaden är villkorad, och det inte bara för arbetstagaren själv utan även för hela hans familj. Upplåtelsen ger m.a.o. inget riktigt hemskydd. Statsmakterna har intagit en restriktiv hållning i fråga om lån till bostadsrättsföreningar, som velat låta rätten till bostad bero på innehav av viss anställning. 2 I fråga om 1 Jfr villkoret att medlem i HSB-ansluten bostadsrättsförening skall tillhöra den byggande föreningen, HSB-föreningen. Och som angetts i avsnitt 1.2.1 gäller som villkor för medlemskap i HSB-förening att medlem även skall vara medlem i sådan till Hyresgästernas Riksförbund ansluten hyresgästförening som kan finnas på orten och som antagit detta riksförbunds normalstadgar. 2 Prop. 1949: 153 s. 31, motionerna I: 295 och II: 373, SU 171 s. 18 och rskr 341. Jfr dock prop. 1951: 124 s. 46, SU 155 s. 23 och rskr 299. I fråga om lån till bostadsföretag, i vilka bostadslägenheterna skall vara avsedda att upplåtas till uthyrning åt anställda i visst företag, hänvisas till uttalande av chefen för socialdepartementet i prop. 1953: 138 samt till en vid 1964 års riksdag i första kammaren väckt interpellation, nr 8, angående möjligheten att bereda tjänstebostäder åt anställda hos landsting m. fl. i statsbelånade hus. Vid besvarandet av interpellationen framhöll chefen för inrikesdepartementet dels att det var angeläget att de boendes besittningsrätt till hyreslägenheter inte annat än i alldeles särskilda fall gjordes beroende av deras anställningsförhållande, dels att han inte var beredd att medverka till någon utvidgning av möjligheterna att medge s. k. tjänstebostadsklausul vid uthyrning av statsbelånade bostäder.
bostadslån för hus, i vilket bostadslägenheterna skall förbehållas viss kategori boende, skall, som i avsnitt 6.1.3 tidigare upptagits, enligt 15 § BLK föreligga särskilda skäl för att lånemyndigheten skall godta förbehåll, som innebär att lägenheterna skall förbehållas boende av annan kategori än ensamstående, pensionärer och studerande. Det skall också enligt bostadsstyrelsens tilllämpningsföreskrifter finnas särskilda skäl om upplåtelse av lägenhet i kategorihus skall vara beroende av att anställningen skall fortfara hos arbetsgivaren, dvs. att upplåtelsen av lägenheten skall ske med avflyttningsklausul. I tillämpningsföreskrifterna anges att som sådant särskilt skäl skall anses att lägenheterna skall upplåtas till personer som är sysselsatta i s. k. samhällsviktig verksamhet (t. ex. sjukvårds-, polis- och brandpersonal). Beror »hyresförhållandet» av annan art av anställning skall lånemyndigheten godta avflyttningsklausul endast om synnerliga skäl föreligger. Tiden för avflyttningsklausuls giltighet får vidare i regel inte överstiga tre år. I detta sammanhang bör även erinras om de bestämmelser som från den 1 januari 1969 skall gälla för hyresförhållanden. 1 Enligt de inledande bestämmelserna i H L skall stadgandena i lagen hädanefter gälla alla slag av avtal, varigenom hus eller del av hus upplåts till nyttjande mot vederlag. Lagen omfattar därför även lägenheter som upplåtits genom tjänsteavtal eller avtal som tillkommit i anslutning till sådant avtal. Är en upplåtelse betingad av innehav av viss anställning skall vid prövning av hyresgästens rätt till förlängning av avtalet enligt 46 § H L en avvägning ske mellan hyresvärdens-arbetsgivarens intresse av att kunna upplåta lägenheten åt annan, när anställningen upphört, och hyresgästens-arbetstagarens intresse av att få bo kvar i lägenheten. I två situationer skall hyresavtal dock inte förlängas. Det ena fallet är det att hyresförhållandet beror av sådan anställning i statlig eller kommunal verksamhet som är förenad med bostadstvång eller av anställning inom lantbruket eller för skötsel och tillsyn av fastighet eller av annan anställ178
ning, om den är av sådan art att det är nödvändigt för arbetsgivaren att förfoga över lägenheten för upplåtelse åt anställningens innehavare (46 § 7). Det andra fallet avser den situationen att hyresförhållandet beror av annan anställning än nyss sagts som upphört och det inte är obilligt mot hyresgästen att även hyresförhållandet upphör (46 § 8). Har i detta senare fall hyresförhållandet varat längre tid än tre år skall hyresvärden visa synnerliga skäl för att upplösa hyresförhållandet. HL:s regler om förlängning av hyresavtal, om hyressättning och om rätt att överlåta hyresrätt eller upplåta lägenhet i andra hand är villkorligt dispositiva på det sättet att överenskommelse om villkor i fråga om hyresförhållande som beror av anställning gäller mot hyresgästen eller den som äger träda i hans ställe även om överenskommelsen strider mot lagens bestämmelser, försåvitt överenskommelsen har formen av kollektivavtal, som på arbetstagarsidan slutits eller godkänts av s. k. huvudorganisation (68 §). Frågan om som villkor för medlemskap i bostadsrättsförening skall kunna uppställas krav på innehav av viss anställning är delvis beroende av vilken principiell inställning man har till spörsmålet om sammankoppling av rätt till arbete och rätt till bostad. De uppgifter som lämnats beträffande de förhållanden som nu råder (se s. 160) visar att arbetsgivare som vill underlätta för sina anställda att anskaffa bostäder och härigenom medverka till att säkra sitt behov av arbetskraft kan göra detta i former som inte gör innehavet av bostaden direkt beroende av innehavet av viss anställning. Det kan därför synas som om det över huvud taget inte bör godtas att som villkor för medlemskap i bostadsrättsförening uppställs krav på anställning i t. ex. visst företag. De olägenheter som uppkommit vid sådan anknytning har emellertid, såvitt kommittén erfarit, i huvudsak berott därpå att villkoret inneburit att medlemmen måst inneha anställningen 1 Hyreslagstif tningssakkunniga behandlade utförligt frågan om s. k. kopplade avtal, dvs. frågan om bostäder som i anslutning till tjänst upplåtits åt anställda, SOU 1966: 14 s. 168. Se också prop. 1968: 91 bihang A s. 70 och 93. SOU 1969: 4
under hela den tid som han skolat vara medlem i föreningen och att bristande uppfyllelse av villkoret utgjort grund för förverkande av nyttjanderätten till lägenheten. Eftersom det dock kan finnas berättigade anledningar för en bostadsrättsförening att uppställa krav på att den som vill utnyttja föreningens tjänster skall anta anställning vid visst företag, dvs. ha insållningsklausul, och det i största möjliga utsträckning bör stå föreningarna fritt att själva fastställa de villkor för medlemskap som skall gälla har kommittén inte funnit skäl föreligga för att i den blivande lagen föreslå en bestämmelse som helt förbjuder sådan anknytning. 1 Som i det följande närmare kommer att utvecklas bör dock vid övergång av bostadsrätt till make, krav på anställning i visst företag inte kunna uppställas som villkor för inträde i förening. Ej heller bör sådant krav kunna uppställas då bostadsrätt till lägenhet avsedd att helt eller till inte oväsentlig del användas som bostad övergår till någon bostadsrättshavaren närstående som varaktigt sammanbott med honom i lägenheten. Kommittén har vidare funnit att det framdeles inte bör godtas att nyttjanderätt till lägenhet som innehas med bostadsrätt skall kunna förverkas på den grund att medlemmen inte fortsätter att inneha anställning i visst företag. Enligt kommitténs mening strider det mot bostadsrättens idé att rätten att utöva nyttjanderätt till bostadsrättslägenhet skall bero på hur ett anställningsförhållande utvecklar sig. Den osäkerhet som kan följa härav synes inte förenlig med det ansvar och risktagande som bostadsrättshavarna har för föreningen och dess hus. Vad sålunda sagts torde tillgodoses genom att förslaget som grund för förverkande över huvud taget inte upptar att bostadsrättshavare inte längre uppfyller i stadgarna eller eljest upptaget villkor om innehav av anställning i visst företag. Och för att förhindra kringgående föreslås vidare att i förverkandebestämmelsen intas ett stadgande, varigenom villkor som innebär att lägenhet görs beroende av att bostadsrättshavaren tillhör viss yrkessammanslutning eller uppfyller annat SOU 1969: 4
liknande villkor inte får åberopas som grund för förverkande (57 § första stycket 7). För fullständighetens skull anmärks att om en arbetsgivare vid utlämnande av lån åt en anställd för anskaffande av bostadsrättslägenhet föreskriver att lånet skall vara förfallet till omedelbar betalning om låntagarens anställning hos långivaren upphör, sådan föreskrift torde kunna äga giltighet. I vart fall synes föreskriften inte kunna lämnas utan avseende om tillämpningen av densamma inte kan anses uppenbart otillbörlig. Jfr 8 § SkbrL och NJA 1952 s. 440. Med hänsyn till vad sålunda anförts bör bostadsrättsföreningarna i princip fritt kunna bestämma de villkor som skall gälla för medlemskap. Av främst sociala skäl föreslås dock att för några särskilda fall skall gälla vissa särbestämmelser, som innebär att rätten för föreningarna att helt fritt uppställa villkor för medlemskap i realiteten är begränsad. I anslutning till vad i föregående stycke närmast upptagits, synes särskild rätt till inträde i förening böra föreligga då förhållandena är sådana att den till vilken bostadsrätt övergått inte bör förvägras rätt att utöva bostadsrätten. Liksom BRL bör förslaget därför även reglera de fall då förening inte får vägra förvärvare inträde i föreningen. Starka sociala skäl kan anföras för att make inte skall kunna vägras medlemskap när bostadsrätt övergått till honom. En rätt till inträde för make torde i regel inte heller medföra någon olägenhet för föreningen. Sådan rätt synes därför böra föreligga såväl vid familjerättsliga fång som vid överlåtelser och det oberoende av om bostadsrätten avser lägenhet avsedd att helt eller till inte oväsentlig del användas såsom bostad eller annan lägenhet. Härigenom kommer rätten till inträde i förening att omfatta även de 1 Enligt den norska lagen om bostadsrättsföreningar kan vederbörande departement om särskilda skäl föreligger medge att i en förenings stadgar uppställs villkor om att andelsägare skall inneha anställning vid viss offentlig institution eller i visst privat företag.
fall där make tilläggs bostadsrätt enligt bestämmelserna i ÄktL. 1 Se också 33 § och 47 § andra stycket HL. Samma sociala skäl som anförts beträffande make kan enligt kommitténs mening åberopas för inträde i förening när bostadsrätt övergått till annan bostadsrättshavaren närstående som varaktigt sammanbott med honom i lägenheten. Några särskilda föreningsintressen torde inte i nämnvärd grad komma att åsidosättas om förbudet mot att inte tillåta inträde begränsas till övergång av bostadsrätt till lägenhet avsedd att helt eller till inte oväsentlig del användas såsom bostad. Jfr särregleringen i 24 § tredje stycket BRL beträffande hemmavarande barn och adoptivbarn samt 34 § HL. Med hänsyn till vissa allmänna föreningsintressen synes dock några inskränkningar böra kunna göras beträffande den rätt till inträde som nu diskuterats. Har en förening i sina stadgar bestämmelse om att medlem skall tillhöra viss sammanslutning eller uppfylla annat villkor av liknande beskaffenhet bör föreningen även i nyss berörda fall kunna vägra medlemskap om förvärvaren inte uppfyller sådant villkor. Hänsyn torde emellertid endast böra tas till sådana villkor som det skäligen kan fordras att förvärvaren uppfyller. Avgörandet om det skäligen kan fordras att förvärvaren uppfyller visst villkor bör huvudsakligen bero på vilka möjligheter denne har att uppfylla villkoret. Det torde sålunda som regel kunna fordras att make söker medlemskap i intresseförening. Beträffande annan förvärvare av bostadsrätt än nu nämnts bör inträde inte vägras honom om förvärvaren uppfyller de villkor för medlemskap som föreskrivs i stadgarna och han skäligen bör tas för god som medlem. Den prövning som föreslås tillkomma förening motsvarar närmast vad som nu gäller enligt 25 § BRL. Bestämmelser med den innebörd som här berörts har upptagits i 14 § förslaget. Några särbestämmelser för arvingars och testamentstagares rätt till inträde i förening har inte ansetts erforderliga. Beträffande rättsverkningarna vid vägrat inträde i förening se avsnitt 6.5.6. 180
b) Lösningsrätt Varje förbehåll i stadgar om att en förening eller dess medlemmar skall ha rätt att vid övergång av bostadsrätt lösa in bostadsrätten innebär en inskränkning i principen att en bostadsrätt fritt skall kunna övergå till annan. Bestämmelsen i 29 § BRL motiverades under förarbetet på lagen av att en förening kunde ha behov att skaffa lägenheter åt sådana medlemmar som ännu inte fått några i föreningens hus. I förening som bildas för att upplåta andra lägenheter än bostadslägenheter torde stadgebestämmelser om inlösningsrätt intas för att äldre bostadsrättshavare skall få möjlighet att öka sina lokalutrymmen och förhindra att i föreningens hus kommer in företag som kan konkurrera med dem som tidigare erhållit lägenheter i huset. Möjligheterna att i stadgar inta förbehåll om lösningsrätt har, som tidigare framhållits, endast utnyttjats i ringa utsträckning. De förslag om utvidgning av lösningsrätten och om ändring av denna mot ett förköpssystem torde i huvudsak bäras upp dels av önskan att kunna förhindra överlåtelser av bostadsrätt i mer eller mindre spekulativa vinstsyften, dels av intresset att främja bakom föreningarna stående organisationers eller företags strävanden att inom organisationerna eller företagen bereda medlemmarna tillfälle till byte av lägenheter. Rätten för en bostadsrättshavare att så fritt som möjligt kunna låta bostadsrätten övergå är som tidigare framhållits av stor betydelse. Och starka skäl måste finnas för varje inskränkning i denna rätt. Med hänsyn till syftet med en bostadsrättsupplåtelse eller med ett förvärv av sådan rätt synes inte heller några direkta jämförelser kunna göras med förhållandena vid förvärv av annan andelsrätt, 17 § lagen den 30 april 1948 (nr 218) om sambruksföreningar, eller av aktie, 70 § ABL. Det torde med hänsyn till bostadsrättshavarnas intressen därför inte kunna komma i fråga att förslaget skall medge en helt obegränsad rätt till förköp 1
Jfr s. 140 not 2. SOU 1969: 4
eller inlösen av bostadsrätt. Har t. ex. bostadsrätt övergått till bostadsrättshavares make synes enligt kommitténs mening inlösen inte böra förekomma i andra fall än då make vid övergång kan vägras inträde i föreningen enligt den föreslagna bestämmelsen i 14 § första stycket. Och samma sak torde böra gälla om bostadsrätt till lägenhet avsedd att helt eller till inte oväsentlig del användas såsom bostad övergått till annan närstående som varaktigt sammanbott med bostadsrättshavaren i lägenheten. Förbehåll om inlösen synes heller inte böra få förekomma då bostadsrätt överlåtits i syfte att genom byte erhålla bostad eller om bostadsrätt avseende lägenhet som upplåtits för att helt eller till väsentlig del användas för handel, hantverk, industri eller annan förvärvsverksamhet övergått i samband med överlåtelse av verksamheten. Jfr 35 och 36 §§ HL. Med hänsyn härtill och till de olägenheter som i övrigt är förknippade med inskränkningar av detta slag, oavsett om man väljer ett system med förköp eller behåller ett inlösningsförfarande, finner kommittén att förbehåll av här nämnt slag över huvud taget inte bör medges. 6.5.3 Bostadsrätts värde - särskilda grunder för beräkning härav Rätten att låta bostadsrätt övergå till annan kan, som ovan framhållits, vara inskränkt även på det sättet att ersättningen för bostadsrätten måste bestämmas inom vissa normer. I avsnittet 6.4.3 har redogjorts för de olika synpunkter och förslag som framkommit i fråga om sådana normer. Vid övervägande av frågan om normer för beräkning av bostadsrätts värde vid övergång har kommittén funnit det nödvändigt att först undersöka vilka möjligheter det finns att fastställa en bostadsrätts värde. 1 BRL används i olika sammanhang (27 § andra stycket, 29 § andra stycket och 55 § första stycket) uttrycket bostadsrättens »verkliga värde». Med detta något vilseledande uttryck torde avses det värde som i en fri marknad kan erhållas med hänsyn till SOU 1969: 4
tillgång och efterfrågan på lägenheter av ifrågavarande slag. Frågar man sig vilka faktorer som är bestämmande för värdet synes det väsentligen vara två förhållanden som påverkar detta, nämligen dels storleken av bostadsrättens andel i föreningens behållna tillgångar, dels värdet i den allmänna lägenhetsmarknaden av nyttjanderätten till lägenheten. Försöker man emellertid på grundval härav bestämma en bostadsrätts värde visar sig svårigheterna vara stora. Vad först beträffar bestämmandet av en förenings ekonomiska ställning är det största problemet att något entydigt och invändningsfritt sätt att fastställa värdet av föreningens största tillgång, fastigheten,1 inte finns. Fråga är om man beträffande värdet av en förenings fastighet kan utgå från någon värdering av fastigheten, som redan finns, t. ex. taxeringsvärdet. Vid prövning av överlåtelseersättning enligt BoKoLrs bestämmelser skall enligt departementschefens uttalande år 1943 (prop. 1943: 91 s. 34) en bostadsrätts värde som regel bestämmas med utgångspunkt från taxeringsvärdet på föreningens fastighet. Det är emellertid tveksamt om taxeringsvärdena verkligen kan tjäna till ledning för bestämmande av bostadsrätts värde. Som bostadslåneutredningen framhöll i sitt betänkande (SOU 1962: 31) utvisar taxeringsvärdena betydande variationer, bl. a. beroende på taxeringsmyndigheternas olika praxis. 2 Principerna för åsättande av taxeringsvärde för bostadsrättsföreningars fastigheter har inte heller varit föremål för några mera ingående överväganden. I stort har man vid taxeringarna sett till att värdena kommit i viss paritet med de 1 Om bostadsrättsföreningen inte äger den mark, på vilken föreningens hus är byggt, blir det naturligtvis fråga om värdet av endast huset. 2 Bostadslåneutredningen föreslog därför att beträffande värdering av fastighet hypoteks- och bostadskreditföreningarnas bundenhet vid taxeringsvärdena skulle slopas och ersättas med de värderingar som institutionerna själva gjorde. I betänkandet Samordnad banklagstiftning, SOU 1967: 64, föreslog kreditinstitututredningen (s. 183) att vid prövning av säkerhet de värden som bankinstituten uppskattat för fastigheter borde användas i stället för taxeringsvärdena.
värden, som åsätts hyresfastigheter. Och principen för dessa fastigheter har varit att beräkna taxeringsvärdena genom kapitalisering av bruttohyrorna. Höga årsavgifter har därför lett till höga taxeringsvärden. Men höga årsavgifter torde oftast motsvaras av relativt låga värden på bostadsrätterna, även om höga avgifter som beror på sådana förhållanden som t. ex. kraftiga avsättningar till amorteringar av lån och till fonder eller över huvud taget en överbalanserad budget naturligtvis inte minskar en bostadsrätts värde. Hänsyn torde därför i förevarande sammanhang endast kunna tas till sådan årsavgift som motsvarar en kalkylmässig hyra. Ej heller torde fastigheternas försäkringsvärden kunna tjäna som utgångspunkt. Frågan är då om man med ledning från något i ett eller annat sammanhang godkänt anskaffningsvärde kan bestämma en fastighets värde vid tiden för överlåtelse av bostadsrätt. En viss bedömning av anskaffningskostnaderna har skett i samband med den statliga belåningen, se t. ex. 6 § och 11 § tredje stycket BLK 1962, och skall även ske enligt BLK (9 §). Men förutom att en mindre andel av bostadsrättsföreningarna inte uppfört eller kommer att uppföra sina hus med stöd av statliga lån har sedan år 1958 någon produktionskostnadsvärdering inte annat än i undantagsfall förekommit beträffande sådana bostadsrättsföretag, som tillkommit under medverkan av HSB eller Riksbyggen. Och enligt BLK skall särskild produktionskostnadsvärdering numera endast göras beträffande bostadsrättsförening som inte uppfyller kravet på att i föreningens styrelse från föreningens bildande mer än halva antalet ledamöter är fristående i förhållande till egentliga byggnadsföretagarintressen och därför inte kan erhålla lån till högre andel än 15 % av låneunderlaget eller beträffande vilken särskilda skäl föreligger (41 §).* Övervägas kan emellertid om det anskaffningsvärde som angetts i den ekonomiska planen skulle kunna tjäna som underlag för bestämmande av fastighetens värde. Detta värde torde dock endast under någon kortare tidsperiod motsvara fastighetens aktuel182
la värde. För att få fram det aktuella värdet måste nämligen beaktas såväl de förändringar som beror på penningvärdets fluktuationer som också de förändringar som sammanhänger med husets förslitning och allmänna värdeminskning. En justering av en fastighets värde med hänsyn till penningvärdeförändringarna skulle kunna ske med hjälp av något lämpligt index. Något index som återspeglar enbart penningvärdets förändringar på produktionskostnaderna finns dock inte. År 1967 tillkallade emellertid chefen för finansdepartementet sex sakkunniga för att utreda frågan om en konstruktion av ett prisindex på byggnads- och anläggningsområdet. Syftet med utredningen är att man skall försöka få fram ett byggnadsprisindex som är frigjort från kvalitetsförändringar men beaktar produktivitetsförändringar. 2 Bostadsstyrelsen förutsätter också i anvisningarna till BLK (19 §) att Kungl. Maj:t framdeles kan komma att meddela beslut om tillämpning av viss koefficient (tidskoefficient) för att bl. a. anpassa de i låneunderlagsberäkningarna ingående beloppen för byggnadskostnaderna till kostnadsskillnader mellan olika tidpunkter. I detta sammanhang kan även nämnas att länsbostadsnämnd vid prövning av ansökan om övertagande av bostadslån för småhus enligt 18 § BLK 1962 kunde godta en köpeskilling, som beräknades enligt en viss värderingsmetod, där byggnadskostnaden omräknades enligt ett särskilt byggnadskostnadsindex och avdrag gjordes för värdeminskningen enligt en viss procentsats. Någon motsvarande prövning skall emellertid inte förekomma enligt BLK. Vidare kan beträffande förhållanden i Danmark antecknas att i juni 1965 utfärdades med stöd av lagen om bostadsbyggande vissa bestämmelser om indexreglering av de boendes insatser i allmännyttiga bostadsföretag. Och i Finland gäller att värdet av aktie i bostadsaktiebolag, som följer bostadsstyrelsens normalstadgar, vid överlåtelse skall beräknas på visst sätt enligt det allmänna byggnadskostnadsindexet. Slutligen skall den högsta tillåtna ersättningen för överlåten andel i en bostadsrättsförening i Norge enligt den proviso1 2
Se vidare s. 100. Utredningens arbete beräknas pågå hela år 1968. SOU 1969:4
riska hyresregleringslagen bestämmas på det sättet, att andelsägarens del i föreningens nettoförmögenhet, det s. k. egenkapitalet, skall räknas upp med hänsyn till den prishöjning och ökning av kostnaderna, som förekommit sedan insatsen gjordes. Uppräkningen skall ske enligt vissa fastställda »multiplikatorer», vilket bl. a. innebär att en viss utjämning av tilläggen sker beträffande perioder då prisoch kostnadsutvecklingen varit olika. Vad härefter angår den värdeminskning, som en fastighet undergår på grund av förslitning och allmän värdeminskning, finns det inte heller några fasta normer för beräkning av dessa faktorer. Vissa avskrivningsregler finns i skattelagstiftningen, men dessa kan inte tillämpas för det syfte som här avses. Vad sålunda upptagits torde visa att svårigheterna att bestämma värdet av en förenings fastighet med nu angivna utgångspunkter är stora. Det kan knappast heller komma i fråga att i varje enskilt fall värdera fastigheten genom besiktning. Från den boendes synpunkt kan bostadsrättens värde också ses som det kapitaliserade värdet av skillnaden mellan årsavgifterna och hyrorna för likvärdiga hyreslägenheter. Svårigheten blir då att jämföra årsavgifter och hyror. Det bör i båda fallen vara fråga om priserna på lång sikt, och därvid kan man inte utan vidare räkna med att årsavgifterna i ett kooperativt företag och hyrorna i hyreshus kommer att utvecklas parallellt. Detta beror bl. a. på att årsavgifterna i en bostadsrättsförening är avhängiga av föreningens ekonomiska ställning och beräknas efter föreningens självkostnader, under det att hyrorna förutsätts följa ett allmänt hyresläge. Vidare kan det vara föremål för delade meningar vilken kapitaliseringsprocent som bör väljas vid beräkningen av värdet. Det mervärde som t. ex. en viss lägenhet kan ha på grund av ett från en eller annan synpunkt speciellt fördelaktigt läge måste också vara svårt att fastställa och kan i en del fall ha helt irrationell grund. Svårigheterna att fastställa en bostadsrätts värde torde ytterligare komma att öka om SOU 1969: 4
föreningen erhåller bostadslån enligt BLK samt räntebetalningen och amorteringen skall omfördelas i tiden enligt de särskilda bestämmelser som gäller härför. Med hänsyn till sålunda åberopade förhållanden finner kommittén att det inte går att ange några närmare regler för hur en bostadsrätts värde i det enskilda fallet skall beräknas. Värdet kan fastställas med hänsyn till t. ex. föreningens ekonomiska ställning, värdet på nyttjanderätten av lägenheten och till de övriga faktorer som kan inverka på värdet. Vanligen kommer detta värde till uttryck i det pris som erhålls vid en försäljning. Det värde som sålunda fastställs bör enligt kommittén betecknas som bostadsrättens ekonomiska värde. Vad beträffar lämpligheten av att värdet av bostadsrätt skall kunna bestämmas helt fritt kan sägas att detta ger möjlighet för bostadsrättshavarna att fullt ut få del i den värdeökning, som en förenings fastighet kan undergå. Kommittén hänvisar också till vad som upptagits i avsnitt 2.6 samt till den i det sammanhanget även berörda vid 1964 års riksdag i andra kammaren väckta motionen nr 735. Vad åter angår de skäl som talar för godtagande av särskilda grunder för beräkning av bostadsrätts värde, synes förutom svårigheten att bestämma en bostadsrätts värde i huvudsak kunna åberopas att föreningarna kan vara intresserade av att boendekostnaderna hålls så låga som möjligt och att nya bostadsrättshavare inte belastas alltför hårt. Frågan om godtagande av särskilda grunder för beräkning av bostadsrätts värde är emellertid ytterst ett spörsmål om i vilken utsträckning normerna får innebära en begränsning av den ersättning, som en överlåtare eljest skulle kunna erhålla. FL utgår från den tanken att de som önskar sluta sig samman i en förening själva skall få bestämma hur deras förhållanden till föreningen och inbördes skall vara reglerade. I anslutning härtill erinras om följande. Bestämmelser om begränsning av de ersättningar som får tas ut vid övergång av bo183
stadsrätt motsvarar med hänsyn till förbudet för medlem att utträda ur föreningen så länge han innehar bostadsrätt, beträffande vanliga ekonomiska föreningar närmast av de inskränkningar som kan finnas i fråga om rätt för avgående medlem att återfå inbetald insats. Enligt 16 § 1 mom. tredje stycket FL äger ekonomiska föreningar med vissa bestämda undantag rätt att i sina stadgar bl. a. föreskriva att medlem som avgår inte skall äga rätt att i enlighet med bestämmelserna i första stycket samma moment utfå inbetald insats och del i beslutad vinstutdelning. Beträffande ändring av stadgar som syftar till att inskränka den rätt som medlem kan ha att utfå insats och del i vinst vid utträde eller uteslutning eller då medlemmen eljest avgår gäller bestämmelserna i 67 § första och tredje styckena FL. Enligt dessa bestämmelser kan en förening inte ändra sina stadgar så, att medlemmens rätt härvidlag inskränks utan att antingen samtliga röstberättigade förenar sig härom eller beslutet fattas på två på varandra följande stämmor och på sista stämman biträds av samtliga röstande. Den rätt som en medlem i dessa avseenden haft vid inträdet i föreningen eller senare, skall inte mot hans bestridande kunna berövas honom. Stadgebestämmelser av innebörd att en avgående medlem i en ekonomisk förening inte skall äga återfå sin insats, torde vidare kunna jämkas enligt bestämmelserna i 37 § avtalslagen. Härför torde emellertid fordras att tillämpningen av bestämmelserna kommer att träffa medlemmarna anmärkningsvärt hårt. 1 En begränsning av bostadsrättsföreningarnas möjligheter att i stadgarna fritt kunna bestämma grunderna för den ersättning, som får tas ut vid övergång av bostadsrätt, kan även vara av viss betydelse i fråga om föreningarnas rätt att i stadgarna fritt bestämma om fördelningen av överskott vid likvidation. Som på s. 156 upptagits skall enligt FL i en ekonomisk förenings stadgar alltid anges huru vid föreningens upplösning skall förfaras med föreningens behållna tillgångar. Genom denna bestämmelse liksom genom 184
den också tidigare återgivna specialbestämmelsen i 62 § första punkten BRL - som efter ikraftträdandet av FL endast torde gälla äldre föreningar, som inte ändrat sina stadgar och som inte i sina stadgar har någon sådan föreskrift - har åt föreningarna överlåtits att fritt reglera hur härvid skall förfaras. Detta betyder att en bostadsrättshavare enligt stadgarna kan fråntas rätten att vid likvidation av behållna tillgångar återfå sin kapitalinsats. De bostadsföreningssakkunnigas förslag i denna fråga byggde på 59 § i 1911 års föreningslag. Enligt denna bestämmelse skulle en förenings behållna tillgångar skiftas mellan medlemmarna eller överlämnas till den som på grund av stadgarna eller medlemmarnas beslut kunde vara berättigad att överta tillgångarna. Lagrådet konstaterade vid sin granskning av det till rådet remitterade förslaget att det inte var uteslutet att enligt förenämnda stadgande i FL, tillgångarna i följd av stadgebestämmelse eller föreningsbeslut skulle kunna tillfalla inte medlemmarna utan annan. Beträffande det förhållandet att föreningarna i sina stadgar kunde ha bestämmelser i nyssnämnt avseende hade lagrådet inte någon erinran. Rådet framhöll emellertid att det på grund av föreningarnas natur och särskilt med hänsyn till de av bostadsrättshavarna i form av tillträdesbelopp gjorda betydande insatserna inte borde vara tillåtligt att tillgångarna genom föreningens beslut fråntogs bostadsrättshavarna. I enlighet med lagrådets hemställan fick därför 62 § BRL det innehållet att förening endast genom föreskrift i stadgarna kunde bestämma att dess behållna tillgångar vid likvidation skulle överlämnas till annan än medlemmarna. Beträffande möjligheterna till ändring av förenings stadgar, såvitt gäller medlems rätt till andel i förenings behållna tillgångar vid upplösning, skall ovan återgivna bestämmelser i 67 § första och tredje styckena FL tilllämpas. Av redogörelsen för kritiken mot det nuvarande systemet framgår att denna riktats även mot de grunder för beräkning av bostadsrätts värde vid överlåtelse som tillämpas av föreningar anslutna till HSB eller
1 Jfr Rodhe s. 94. SOU 1969:4
Riksbyggen och vissa andra föreningar. Det totala antalet föreningar som tillämpar denna norm, dvs. att ersättningen inte får överstiga summan av grundavgiften och de på bostadsrätten belöpande amorteringarna, kan inte anges. Eftersom enbart det antal bostadsrättslägenheter som finns i föreningar anslutna till HSB eller Riksbyggen vid årsskiftet 1967/68 uppgick till 263 602 (181 133 resp. 82 469 lägenheter)* torde beräkningsnormen användas av föreningar, som uppskattningsvis omfattar 60-70 % av alla för bostadsändamål upplåtna bostadslägenheter. Vad beträffar storleken av de skillnader som förekommit vid beräkning av överlåtelseersättning enligt principen summan av grundavgiften och andelen av amorteringarna samt enligt 6 § BoKoL kan upplysas, att i ett av hyresrådet den 28 februari 1958 avgjort mål, 7 D 307, som gällde en till Riksbyggen ansluten bostadsrättsförening, uppgick summan av grundavgiften och andelen av amorteringarna till 1 798 kr. men den av hyresrådet enligt 6 § BoKoL godtagna ersättningen till 3 530 kr.2 I ett av hyresrådet den 27 juni 1962 avgjort mål, 62 D 134, var summan av grundavgiften och andelen i amorteringarna 5 757 kr. och det enligt 6 § BoKoL beräknade värdet »cirka 9 200 kr.». I ett tredje av hyresrådet den 22 december 1962 avgjort mål, 62 B 321, var motsvarande belopp 9 592 kr. och 19 300 kr. De skillnader som dessa mål utvisar synes dock vara onormalt stora. I de övriga elva av hyresrådet år 1962 avgjorda mål om överlåtelse av bostadsrätt, som gett möjligheter till jämförelser härvidlag, har det enligt 6 § BoKoL beräknade värdet i genomsnitt varit 15 % högre än summan av grundavgiften och andelen i amorteringarna. Med hänsyn till att uppgifterna endast avser ett ringa antal mål synes några bestämda slutsatser inte böra dras av vad som sålunda redovisats. Vid övervägande av frågan om godtagande av särskilda grunder för beräkning av överlåtelsevärden har kommittén funnit att man bör tillåta sådana. Principen om föreningars självbestämmanderätt talar härför. Konkurrensen torde verka som en utjämnande faktor mellan föreningar med fria överlåtelsevärden och föreningar med i stadgarna angivna grunder för beräkning av ersättningarna. Med hänsyn härtill föreSOU 1969: 4
slår kommittén att i lagen skall upptas en särskild bestämmelse, 36 § förslaget, varav framgår att ersättning för bostadsrätt vid överlåtelse skall kunna beräknas enligt särskilda grunder. Skall ersättning beräknas efter särskilda grunder, måste dessa av rättssäkerhetsskäl klart anges i stadgarna. Det bör således inte vara tillåtet att i stadgarna endast föreskriva att ersättning för bostadsrätt skall utgå enligt styrelsens bestämmande. Inte heller bör i fråga om sättet för ersättningens bestämmande i stadgarna hänvisas till vad något organ i en organisationskedja kan bestämma. Intet synes emellertid böra hindra att bestämmelserna i stadgarna utformas så, att därav framgår vilket värde som högst skall godtas, men att åt något särskilt organ anförtros att tid efter annan pröva och fastställa om inte högre ersättning skall kunna godtas. Vad som återstår att pröva är emellertid om - för det fall att ersättning för bostadsrätt skall få bestämmas enligt särskilda grunder - det från bostadsrättshavarnas synpunkt kan vara nödvändigt att någon begränsning dock finns så att bostadsrättshavarnas rätt inte kränks. Som framgår av den redovisning som lämnats för olika kritiska synpunkter och förslag i denna fråga, är det detta spörsmål som väckt störst uppmärksamhet. Även om tillskjutande av pengar till en bostadsrättsförening för erhållande av lägenhet alltid innebär ett visst risktagande i den meningen, att bostadsrättshavaren aldrig har någon säkerhet för att han genom överlåtelse eller annars kan återfå sin insats, kan det möjligen förefalla naturligt med en bestämmelse av den innebörden att om särskilda grunder för beräkning av ersättning för bostadsrätt skall tillämpas, bostadsrättshavarnas rättmätiga intressen inte får åsidosättas. Med hänsyn bl. a. till det sätt varpå det helt övervägande antalet bo1 2
Häri ingår en del lokaler och garage. Beträffande detta och de två övriga i detta sammanhang åberopade avgörandena av hyresrådet se Siljeström - Svennegård s. 363, 372 och 373.
stadsrättsföreningar bildas och till det förhållandet att olika invändningar kan göras mot t. ex. den av HSB och Riksbyggen nu använda normen för bestämmande av bostadsrätts värde vid överlåtelse, kan det förefalla lämpligt med någon bestämmelse som anger att om särskilda grunder för beräkning av ersättning för bostadsrätt skall tillämpas, dessa grunder inte får medföra att bostadsrättshavarnas rätt otillbörligt inskränks. Men varje begränsning måste bli svår att ange. Med hänsyn härtill och till den frihet föreningarna bör ha beträffande den ekonomiska förvaltningen finner kommittén att föreningarna själva och de organisationer som står bakom dem bör kunna anförtros att utan någon i lag särskilt angiven begränsning fastställa de ersättningar som enligt bestämmelserna i stadgarna skall beräknas för bostadsrätterna. Av vad som framgår av avsnitt 7.1.4 har någon särskild bestämmelse inte heller ansetts erforderlig för att vid förenings upplösning säkerställa att bostadsrättshavarnas intressen inte åsidosätts. Har den till vilken bostadsrätt överlåtits erlagt högre ersättning för bostadsrätten än som skulle ha utgått enligt i stadgarna angivna grunder bör föreningen inte behöva ta förvärvaren för god som medlem. Föreningen bör således i de fall som avses i 14 § andra stycket förslaget kunna vägra förvärvaren inträde i föreningen. Enligt huvudregeln i 38 § första stycket förslaget medför detta att överlåtelsen är ogiltig. Någon möjlighet att på denna grund avslå ansökan om medlemskap för make eller samboende enligt 14 § första stycket förslaget bör inte finnas. För förening som i sina stadgar har särskilda grunder för beräkning av ersättning för överlåtelse av bostadsrätt måste det anses vara av synnerlig vikt att föreskrifterna följs. Risk torde i sådant fall föreligga för att nyttjanderätten till lägenheten förverkas med tillämpning av 57 § 8 förslaget. Med hänsyn till påföljdens allvarliga karaktär torde bestämmelsen komma att åberopas endast vid mera flagranta överträdelser av 186
de regler som angetts i stadgarna för beräkning av bostadsrätts värde. Om vad som ligger en bostadsrättshavare till last endast är av ringa betydelse får redan enligt 57 § andra stycket förslaget nyttjanderätten inte förverkas.
6.5.4 Ordning i vilken överlåtelse av bostadsrätt skall ske Varje överenskommelse om överlåtelse av bostadsrätt syftar till att förvärvaren skall erhålla en lägenhet, som upplåtits under nyttjanderätt för obegränsad tid. Förvärvet sker oftast mot vederlag, som i stor utsträckning uppgår till betydande belopp, och förutsätter att förvärvaren blir medlem i bostadsrättsföreningen. Överenskommelse om överlåtelse av bostadsrätt kan enligt gällande rätt ske utan iakttagande av särskild form. I det helt övervägande antalet fall torde emellertid överenskommelse om överlåtelse av bostadsrätt träffas skriftligt. Den skriftliga formen är av stor betydelse för preciseringen av överenskommelsernas innehåll och för skapandet av ordning och reda i rättsförhållandena. Iakttagandet av den skriftliga formen är ägnat att förhindra uppkomsten av tvister. Det förhållandet att en överlåtelse av bostadsrätt är av betydelse inte enbart för parterna utan även för andra, främst då föreningen, är skäl för att varje överlåtelse lätt skall gå att fastställa. Den praktiska handläggningen av vissa frågor i samband med överlåtelse kan vidare underlättas, t. ex. genom att bostadsrättshavares make kan ges tillfälle att teckna skriftligt medgivande till överlåtelse (jfr 6 § ÄktL). Med hänsyn till dessa förhållanden och främst då till de praktiska behov som visats föreligga föreslår kommittén att överlåtelse av bostadsrätt framdeles skall ske genom skriftligt avtal (37 § första stycket förslaget). I överensstämmelse med den reglering som kommittén föreslår beträffande avtal om upplåtelse av bostadsrätt och förhandsavtal, se avsnitten 5.5.2 d) och 5.5.3 b), anser kommittén att de uppgifter som varje SOU 1969: 4
avtal om överlåtelse av bostadsrätt skall innehålla bör begränsas till ett fåtal uppgifter, nämligen uppgift om den lägenhet som överlåtelsen avser och den ersättning som skall utgå. Storleken av den utgående årsavgiften är naturligtvis av stort intresse för förvärvaren, men avtal om överlåtelse synes inte behöva innehålla uppgift härom, eftersom avtalet reglerar endast förhållandet mellan överlåtaren och förvärvaren av bostadsrätten. Självfallet är det av vikt att varje avtal om överlåtelse av bostadsrätt kommer att innehålla alla övriga uppgifter, som fordras för att avtalet skall kunna vara en fullständig reglering av överlåtelsen. I avtalet bör därför alltid lämnas uppgift om t. ex. dagen för tillträdet av lägenheten. Enligt 23 § förslaget skall bostadsrättsförening vara skyldig att lämna bostadsrättshavare utdrag ur lägenhetsförteckningen samt uppgift om vilka belopp som erlagts i grundavgift och upplåtelseavgift ävensom om de belopp som kan ha tillgodoförts bostadsrättshavaren genom avsättning till fond. Bostadsrättshavare skall även få uppgift om summan av jämförelsetalen för alla upplåtna bostadsrätter. Inför en överlåtelse kan en bostadsrättshavare sålunda från föreningen erhålla aktuella uppgifter i nämnda avseenden, och han kan därför i sin tur lämna förvärvaren upplysning härom. Formkravet bör gälla antingen fråga är om en enstaka överlåtelse för sig eller om en överlåtelse som sker vid byte av bostadsrätter. Lämnas vid byte mellangift i pengar skall storleken härav anges i avtalet. Även överlåtelse genom gåva omfattas av formkravet. Skriftlighetskravet motiveras i det fallet även av det förhållandet att mellanformer förekommer mellan vad som är överlåtelse mot vederlag och verklig gåva. Vad beträffar gåva av bostadsrätt till make skall sådan enligt 8 kap. 2 § giftermålsbalken alltid ske i äktenskapsförordets form. Sker överlåtelse genom försäljning enligt UL:s bestämmelser, dvs. på exekutiv auktion eller genom underhandsförsäljning (90 eller 96 a §) finns inte anledning att kräva att särskilt avtal skall upprättas. Då famiijeSOU 1969:4
rättsliga fång av bostadsrätt sker i skriftlig form synes förslaget inte heller behöva uppta något krav på att särskild form för sådant fång skall iakttas. Avtal om överlåtelse av bostadsrätt som inte upprättas skriftligt eller som inte upptar de uppgifter som sådant avtal skall innehålla föreslås vara ogiltigt (37 § andra stycket förslaget). Är överlåtelse ogiltig, kan föreningen inte vara skyldig att pröva om den som enligt avtalet förvärvat bostadsrätten kan bli medlem i föreningen, överlåtaren bör vara skyldig att ersätta förvärvaren den skada han kan vållas genom att överlåtelsen är ogiltig. För att förhindra uppkomsten av tvister lång tid efter överlåtelserna anser kommittén att yrkande om ogiltigförklaring av överlåtelse av anledning som här berörts eller framställande av anspråk på ersättning för skada på sådan grund inte bör få ske senare än sex månader från det att förvärvaren tillträtt lägenheten.
6.5.5 Exekutiva förvärv av bostadsrätt Som framgått av vad som upptagits i avsnitt 6.4.4 har de exekutiva förvärven i olika hänseenden vållat olägenheter. Med hänsyn till de olika frågor som uppkommit beträffande exekutiva försäljningar av bostadsrätter har kommittén från vissa kronofogdedistrikt inhämtat uppgifter beträffande omfattningen av utmätning och exekutiv försäljning av bostadsrätter under åren 1963-1966. Kommittén har i samband härmed även sökt få upplysning om vilka slags fordringar som föranlett utmätningarna samt i vilken utsträckning utmätningarna hänfört sig till bostadsrättslägenheter i föreningar, som haft särskilda grunder, efter vilka värdet av bostadsrätt vid överlåtelse skolat beräknas. Beträffande de exekutiva försäljningarna har uppgift erhållits om bl. a. de belopp för vilka utmätning begärts, de värden bostadsrätterna i förekommande fall haft enligt de av föreningen tilllämpade normerna samt storleken av köpeskillingarna. 187
Uppgifterna har inhämtats från dels de kronofogdedistrikt, som omfattar bl. a. de tio största städerna, dvs. Stockholms, Göteborgs, Malmö, Norrköpings, Uppsala, Västerås, Hälsingborgs, Örebro, Linköpings och Borås kronofogdedistrikt, dels Solna, Lunds och Danderyds kronofogdedistrikt, vilka tre distrikt ingår i storstadsområden, dels ock åtta andra distrikt, nämligen Karlskoga, Karlskrona, Kiruna, Gällivare, Östersunds, Falu, Härnösands och Söderhamns kronofogdedistrikt. De 21 distrikten hade vid årsskiftet 1963/ 64 3 438 491 invånare, vilket motsvarade 45 % av landets då 7 626 978 invånare. De distrikt som omfattade de tio största städerna, grupp 1, hade ett sammanlagt invånarantal av 2 638 912, motsvarande 3 5 % av landets hela befolkning. Det totala antalet bostadslägenheter i de 21 distrikten var vid nämnda årsskifte t 383 085 1 eller 47 % av landets 2 916 902 lägenheter. Av dessa lägenheter var 219 769 bostadsrättslägenheter-, vilket motsvarade 61 % av det totala antalet bostadsrättslägenheter, 360 758. För gruppen 1 var antalet bostadslägenheter sammanlagt 1 060 734, dvs. 36 % av landets samtliga lägenheter. Bostadsrättslägenheterna utgjorde i denna grupp 166 953 eller knappt 16 % av de tio distriktens samtliga lägenheter men drygt 46 % av landets alla bostadsrättslägenheter. Antalet utmätningar och exekutiva försäljningar av bostadsrätter åren 1963-1966
framgår av nedanstående tabell, tabell 4? Utmätningarna och försäljningarna har fördelats med hänsyn till om utmätningarna och försäljningarna skett i allmänt mål, dvs. i mål som gällt uttagande av skatter, böter eller andra på indrivning beroende medel, eller i enskilt mål, varmed förstås annat mål än allmänt mål. 4 Utmätningarna var ojämnt fördelade mellan de olika kronofogdedistrikten. För det största antalet utmätningar svarade åren 1963 och 1964 utmätningsmän inom det område som motsvarar nuvarande Malmö kronofogdedistrikt med 19 resp. 30 utmätningar i enskilda mål samt 6 resp. 3 utmätningar i allmänna mål. Närmast härefter kom nuvarande Västerås kronofogdedistrikt med 13 utmätningar i enskilda mål varje år och 9 resp. 11 utmätningar i allmänna mål. Åren 1965 och 1966 hade Västerås kronofogdedistrikt de flesta utmätningarna eller för år 1965 28 stycken - 19 i enskilda och 9 1 Denna siffra liksom övriga uppgifter om antalet lägenheter vid årsskiftet 1963/64 är något för hög, eftersom beträffande förhållandena efter den 1 november 1960 hänsyn inte kunnat tas till nettotillskottet lägenheter utan endast till antalet nybyggda lägenheter. 2 Enligt bostadsräkningens terminologi räknas som bostadsrättslägenhet också sådan lägenhet som innehas på grund av andel i bostadsförening. 3 Se vidare bilaga 8 och 9. 4 1 § kungörelsen den 27 november 1964 (nr 847) med vissa bestämmelser om handläggning hos utmätningsman. Samma indelningsgrund gäller enligt kungörelsen den 12 maj 1967 (nr 147) med vissa bestämmelser om handläggning hos kronofogdemyndighet.
Tabell 4. Utmätningar och exekutiva försäljningar av bostadsrätter i vissa kronofogdedistrikt åren 1963—1966. Utmätningar
Exekutiva försäljningar
År
totalt
härav i enskilda mål
allmänna mål
totalt
härav i enskilda mål
allmänna mål
1963 1964 1965 1966
77 86 761 107
51 61 49 67
26 25 28 40
32 9 5 15
3 8 3 9
1 1 2 6
Summa
346 1
1 2
I något fall har en bostadsrätt utmätts både i enskilt mål och i allmänt mål. En försäljning har skett såväl för enskild utmätningsborgenär som för kronan.
188 SOU 1969:4
Tabell 5. Utmätningar av bostadsrätter i enskilda mål i vissa kronofogdedistrikt åren 1963— 1966, fördelade med hänsyn till grunden för utmätningsfordringarnas uppkomst och ev. pantsättning av bostadsrätterna.
År
Utmätningsfordring ;en uppkommen för anskaffande av medel för insats eller nyttjande av av annan känd lägenheten anledning
1963 1964 1965 1966 Summa
2 2 3 8 15
47 58 45 56 206
i allmänna mål - och för år 1966 32 utmätningar, 17 i enskilda och 15 i allmänna mål. Malmö kronofogdedistrikt hade dessa år det därefter största antalet utmätningar, totalt 13 resp. 25, varav 12 resp. 15 i enskilda mål. I något fall har en bostadsrätt utmätts såväl i enskilt mål som i allmänt mål. Samma bostadsrätt kan också ha utmätts flera gånger samma år. Antalet av utmätningar berörda bostadsrätter är därför inte lika stort, som det i tabellen redovisade antalet utmätningar av bostadsrätter. Helt speciellt synes dock vara att - som fallet var i Göteborg år 1964 - samtliga för ett distrikt redovisade utmätningar gällt utmätning av en och samma bostadsrätt hos samme person. I detta sammanhang kan också påpekas att för Stockholms kronofogdedistrikt år 1965 utmättes och försåldes exekutivt två bostadsrätter inom annat kronofogdedistrikt. Dessa utmätningar och försäljningar ingår inte i de i tabellerna och bilagorna redovisade. Vidare bör nämnas att bland de redovisade utmätningarna och försäljningarna även finns några teckningsrätter. Utmätningarna i de enskilda målen fördelades med hänsyn till grunden för utmätningsfordringarnas uppkomst och ev. pantsättning av bostadsrätterna enligt vad som anges i tabell 5. Som framgår av tabell 5 berodde utmätningarna endast i 15 fall på skuldsättning för anskaffande av medel för insats eller SOU 1969:4
av okänd anledning
Bostadsrätten pantsatt
2 1 1 3 7
2 1 1 7 11
nyttjande av lägenheterna, dvs. betalning av årsavgift. Antalet utmätningar, där bostadsrätter var pantsatta, var få. En av anledningarna härtill är möjligen det förhållandet att bostadsrättshavare vid utnyttjande av bostadsrätt som säkerhet ofta tvingas ställa även annan säkerhet och att denna andra säkerhet först utnyttjas. Vad angår frågan i vilken utsträckning utmätningarna i de enskilda målen gällt bostadsrätter i föreningar som tillämpat vissa normer för beräkning av bostadsrätternas värde vid överlåtelse hänförde sig enligt de lämnade uppgifterna inte mindre än 217 av det totala antalet sådana utmätningar, 346 stycken, till bostadsrätter i föreningar med sådana normer. 170 av utmätningarna avsåg bostadsrätter i föreningar anslutna till HSB eller Riksbyggen. De exekutiva försäljningarna, som närmare redovisas i bilaga 9, fördelades såvitt avser år 1963 med en försäljning i ettvart av Malmö, Uppsala och Gällivare nuvarande kronofogdedistrikt. Försäljningen i Malmödistriktet var föranledd av en utmätning för enskild fordran och två utmätningar för skatter. År 1964 såldes i Malmö fyra bostadsrätter exekutivt, i Västerås två samt inom ettvart av nuvarande Uppsala, Linköpings och Karlskoga kronofogdedistrikt en bostadsrätt. Endast en av 1964 års försäljningar avsåg utmätning för uttagande av skatter. Vad angår förhållandena år 1965 förekom i Malmö två och i ettvart av Stockholms, Uppsala och Kiruna distrikt en försäljning. De i Stockholm och Uppsala
verkställda försäljningarna avsåg utmätningar för skatter hos dödsbon. Det sista år som undersökningen omfattar, alltså år 1966, förekom i de 21 distrikten 15 försäljningar, nio i enskilda och sex i allmänna mål. Av försäljningarna ägde fem rum i Västerås och fyra i Malmö. Sex av försäljningarna avsåg utmätningar för uttagande av skatter. Den i Stockholms kronofogdedistrikt försålda bostadsrätten ägdes av ett dödsbo. Vad enbart angår de exekutiva försäljningarna i de enskilda målen var en bostadsrättsförening i ett fall ensam utmätningsborgenär och stod i ett annat som utmätningsborgenär jämte annan enskild utmätningsborgenär. Det helt övervägande antalet försäljningar skedde på grund av utmätningar, som tillkommit på begäran av annan än bostadsrättsförening. Åtminstone en försäljning skedde på grund av utmätning för industriföretag, som lämnat lån till bostadsrättshavaren och haft bostadsrätten som säkerhet för lånet. I ett fall skedde den exekutiva försäljningen inte blott för en enskild utmätningsborgenär utan även för kronan. De utmätningsfordringar som föranledde de exekutiva försäljningarna understeg i tre fall 1 000 kronor men gällde eljest större belopp. Den lägsta utmätningsfordringen, 305 kronor, tillhörde en bostadsrättsförening och avsåg rättegångskostnader. I anslutning härtill kan också antecknas att av de totalt 32 exekutiva försäljningarna 25 gällde bostadsrätter i föreningar anslutna till HSB eller Riksbyggen. I fråga om förhållandet mellan de vid de exekutiva försäljningarna erhållna köpeskillingarna och de värden bostadsrätterna haft enligt de av föreningarna tillämpade normerna framgår av bilaga 9 att köpeskillingarna i de elva malmöförsäljningarna låg mellan ca 40 % under och knappt 480 % över de värden som högst skolat få tas ut enligt föreningarnas normer. Vid den försäljning som skedde år 1966 i Stockholm översteg köpeskillingen med nästan 600 % det värde som enligt föreningens normer högst skolat få tas ut för bostadsrätten vid överlåtelse. I sex fall understeg köpeskillingarna vad som enligt normerna skulle 190
kunnat godtas vid överlåtelse.1 I sammanhanget bör också nämnas att av vissa lämnade uppgifter framgår att några utmätningsmän av sociala och humanitära skäl inte utmätt bostadsrätter för skatter, böter och andra på indrivning beroende medel. En del utmätningsmän lär ha underlåtit att verkställa sådana utmätningar även om de i allmänna mål utmätt egnahemsägares fastigheter. I hindersbevisen har utmätningsmännen angett att gäldenärerna inte haft några tillgångar utöver bostadsrätterna. Hindersbevisen lär ha godtagits av länsstyrelserna och riksrevisionsverket.2 Varje förvärv av bostadsrättslägenhet förutsätter insats av större eller mindre kapital. Grundavgifterna har under senare år kommit att uppgå till betydande belopp. Grundavgiften för 3-rumslägenheter om ca 80 m 2 i de under de tre första kvartalen 1967 färdigställda statligt belånade bostadsrättsföreningshusen i Stor-Stockholm och StorGöteborg uppgick till drygt 13 500 kr. och i landet i övrigt till knappt 9 000 kr .3 Medel för betalning av grundavgifterna anskaffas ofta genom lån. Några exakta uppgifter om i vilken omfattning bostadsrättshavarna behövt låna för att kunna betala grundavgifterna finns inte, men uppskattningsvis torde 25-50 % av bostadsrättshavarna åtminstone delvis ha lånat till grundavgifter1 Vid förfrågan om anledningen till de låga köpeskillingarna har i ett fall upplysts att överskott fanns på lägenheter och att någon efterfrågan på bostadsrättslägenheter därför inte förelåg. 2 Riksrevisionsverket lär inte ha lämnat indrivningsmyndigheterna något generellt skriftligt meddelande om möjligheten att underlåta utmätning på grund av sociala skäl. I ett speciellt fall har verket på utmätningsmans förfrågan om möjligheten att på grund av sociala skäl återkalla viss utmätning av bostadsrätt dock svarat att verket i det fallet inte hade något att erinra mot att utmätningen återkallades (riksrevisionsverkets skrivelse den 5 juli 1957, Rk 6: 10). 8 Uppgifter om insatser och årsavgifter i statligt belånade bostadsrättsföreningshus lämnas i en inom bostadsstyrelsen den 12 juni 1968 dagtecknad redogörelse och sammanställning över Bostadshyror och outhyrda lägenheter i flerfamiljshus färdigställda l:a-3:e kvartalen 1967 (stencil 1968: 10).
na. Oftast har bostadsrätterna pantsatts för lånen. Bostadsrätterna har också för andra ändamål kommit att tjäna som kreditunderlag. En förutsättning härför har givetvis varit att säkerheterna kunnat realiseras och långivarna på det sättet haft möjlighet att gottgöra sig för sina fordringar. Varje sådant ianspråktagande av en bostadsrätts ekonomiska värde har emellertid som regel inneburit att utövaren av bostadsrätten tvingats frånträda sin lägenhet. Vad angår frågan om möjligheten att införa utmätningsfrihet för bostadsrätt är detta ett svårlöst spörsmål, som inte kan lösas med beaktande enbart av skäl som från bostadsrättssynpunkt kan göras gällande utan kräver att erforderlig hänsyn även tas till omfattningen och utformningen av utmätningsfriheten i övrigt. I fråga om de skäl som från bostadsrättssynpunkt förtjänar särskilt beaktande är att märka att bostadsrättsinstitutet har ett mycket omfattande användningsområde. Fastän det övervägande antalet bostadsrätter avser bostadslägenheter avsedda att bereda familjer eller ensamstående bostäder finns det även bostadsrätter som upplåts för affärs- och kontorsändamål eller för andra syften. Oavsett vilka kapitalinsatser som kan fordras för sistnämnda slag av bostadsrätter uppgår, som ovan påpekats, kapitalinsatserna för normala bostadslägenheter numera till betydande belopp. En del av dessa belopp torde anskaffas medelst lån, för vilka bostadsrätterna ligger som säkerhet. Enbart dessa förhållanden utesluter enligt kommitténs mening att en generell utmätningsfrihet för bostadsrätter genomförs. Men om en absolut utmätningsfrihet inte kan komma i fråga, kan möjligen ett begränsat utmätningsskydd ges. Den trygghet till bostaden som en bostadsrätt ger är visserligen begränsad på det sättet att den till tiden obegränsade nyttj anderätten endast gäller gentemot föreningen. Ett allmänt intresse är vidare att en gäldenär inte kan undandra sina borgenärer några mera värdefulla förmögenhetsobjekt. Beträffande hyresrätt har lagberedningen föreslagit att SOU 1969:4
sådan rätt - antingen den gäller lägenhet som tjänar gäldenären till stadigvarande bostad eller erfordras för hans förvärvsverksamhet - skall undantas från utmätning. Med hänsyn härtill kan det framstå som önskvärt att en bostadsrättshavare kan ges ett åtminstone begränsat utmätningsskydd. Ett sådant skydd kan utformas antingen på det sättet att de bostadsrätter som kommer i åtnjutande av skyddet begränsas eller också på så sätt att bostadsrätter undantas från utmätning för fordringar av visst slag. Givetvis kan en kombination av dessa former för begränsning även tänkas. Beaktar man det förhållandet att bostadsrätterna ofta torde ligga som säkerhet för lån är det enligt kommitténs mening inte möjligt att från utmätning helt undanta något visst slag av bostadsrätter. Fråga är då om det är möjligt att t. ex. stadga förbud mot utmätning av bostadsrätt för andra fordringar än som äger samband med anskaffandet av bostadsrätten eller nyttjandet av den till denna hörande lägenheten. Begränsningen kan eventuellt modifieras på det sättet att skyddet endast skall gälla bostadsrätt avseende lägenhet som tjänar som stadigvarande bostad för gäldenären eller som är erforderlig för hans förvärvsverksamhet. En sådan utformning av utmätningsskyddet bryter emellertid mot den princip, varpå reglerna om utmätningsfrihet i UL uppbyggts, nämligen att man inte skall göra någon skillnad mellan olika fordringsanspråk (Utsökningsrätt III, SOU 1964: 57 s. 218). Vidare erinras om regeln i 65 § UL och om den föreslagna ändrade lydelsen av 67 § UL, som innebär att trots de i 65 och 66 §§ upptagna hindren mot utmätning pant alltid skall kunna utmätas för panthavarens fordran (a.a. s. 21 och det den 10 maj 1968 till lagrådets granskning överlämnade förslaget till lag om ändring av UL s. 123). Åberopade invändningar har sådan tyngd att kommittén inte anser sig kunna föreslå ens ett begränsat utmätningsskydd för bostadsrätt Med hänsyn till de socialt sett mycket allvarliga följderna av utmätning och exekutiv försäljning av bostadsrätt vill kom191
mitten - inte minst mot bakgrund av de olikheter som enligt den av kommittén gjorda undersökningen synes förekomma vid tillämpningen av gällande regler - dock ifrågasätta om inte bostadsrätt avseende lägenhet som tjänar till stadigvarande bostad åt gäldenär eller som är erforderlig för hans förvärvsverksamhet möjligen kan helt undantas vid utmätning för uttagande av skatter, böter eller andra på indrivning beroende medel. Sedan länge har det funnits ett särskilt förbud mot att för böter ta i mät fast eller lös egendom, som i den bötfälldes näring erfordras för att åt honom, hans make och oförsörjda barn eller adoptivbarn bereda nödig bärgning ävensom nödig bostad. Kommittén anser att en utvidgning av förbudet till att gälla allmänna mål över huvud taget bör övervägas, men kommittén vill inte komma med något förslag, eftersom frågan lämpligen torde prövas i samband med ändring av de exekutionsrättsliga reglerna. 1 Fråga är då om det inom bostadsrättslagstiftningens ram kan finnas några möjligheter att minska de svårigheter som kan uppstå för en bostadsrättshavare då en bostadsrätt tas i anspråk genom utmätning. Härvid erinras först om att bostadsrättsföreningarna är ekonomiska föreningar med uppgift att åt medlemmarna skaffa bostäder och andra lägenheter samt förvalta föreningarnas hus på sådant sätt att bostadsrättsnävarnas ekonomiska intressen tillgodoses. Föreningarnas kooperativa karaktär utgör inte i och för sig någon grund för att man inom denna boendeform lättare kan finna någon lösning på svårigheter av här berört slag. Även för bostadsrättsföreningarna är det av vikt att medlemmarna svarar för de åtaganden som de gjort och att föreningarna har möjligheter att effektivt kräva fullgörandet av åtagna förpliktelser. Detta synes stundom komma i skymundan men måste särskilt beaktas beträffande varje förslag till lösning. Kommittén erinrar vidare om de förslag som diskuterades av hyresregleringskommittén i dess betänkande Hyresregleringens avveck-
ling m.m., SOU 1955:35 s. 90. Ett förslag var att utmätt bostadsrätt skulle säljas till visst i särskild ordning fastställt pris - det pris som hyresnämnden högst kunde godta vid överlåtelse. Kommittén förkastade emellertid förslaget då det innebar att en bostadsrätt mot den allmänna principen i UL inte skulle få säljas till högstbjudande och att svårigheter kunde uppkomma då det gällde att utse övertagare när flera spekulanter förekom. Förfarandet skulle dessutom sannolikt ta ganska lång tid. Kommittén övervägde även om inte en förening alltid skulle ha en ovillkorlig rätt att få lösa en bostadsrätt, som förvärvats på exekutiv auktion. Men inte heller det förslaget ansåg sig kommittén kunna förorda. Vid övervägande av detta spörsmål finner kommittén det vara av vikt att man även i förevarande sammanhang tar fasta på de rättsverkningar kommittén ansett skola följa av det förhållandet att en förening i sina stadgar har särskilda grunder för beräkning av bostadsrätts värde. Enligt vad kommittén föreslår skall en bostadsrättshavare i en förening med särskilda grunder för beräkning av överlåtelseersättning inte få överlåta sin bostadsrätt på andra villkor än de som föreningen antagit. Inträde skall också kunna vägras den som förvärvat bostadsrätt till pris som är högre än det som kan godtas enligt normerna. Ett tvångsförfarande bör enligt kommitténs mening inte föranleda att de föreningsintressen som motiverat fastställandet av särskilda grunder för beräknande av bostadsrätts värde skall sättas åsido och att ersättning för bostadsrätt vid exekutivt förfarande skall kunna utgå till högre belopp än i stadgarna medgetts. Föreskrifterna i stadgarna måste uppfattas som villkor för bostadsrätternas överlåtbarhet och äga giltighet även vid exekutiva förfaranden. Med denna uppfattning behöver en bostadsrättsförening inte godta någon 1
Vad beträffar risken för att en bostadsrättshavare vid en i exekutiv ordning skedd försäljning av bostadsrätt kan tvingas avstå från bostadsrätten till för lågt pris erinras om de ändringar i UL som genomfördes genom lagen den 12 maj 1967 (nr 140) om ändring i UL. Genom den lagändringen har möjlighet öppnats för bl. a. försäljning under hand, underkännande av ofördelaktiga anbud som avgetts på auktion samt meddelande av visst anstånd med erläggande av köpeskilling. SOU 1969: 4
som på exekutiv auktion förvärvar en bostadsrätt till pris som överstiger vad som enligt föreningens stadgar kan uttas vid frivillig överlåtelse. Om utmätningsman vid försäljning av bostadsrätt lämnar upplysning om förefintligheten av bestämmelser i bostadsrättsföreningens stadgar om att bostadsrättens värde vid överlåtelse skall beräknas enligt särskilda grunder och om betydelsen av sådana bestämmelser (jfr 73 § UL) torde detta i viss mån kunna medverka till att minska antalet exekutiva försäljningar. Förefintligheten av bestämmelser i föreningarnas stadgar om särskilda grunder för beräknande av bostadsrätts värde bör, om bestämmelserna tillerkänns sådana rättsverkningar som kommittén föreslagit, också ha en dämpande effekt på budgivningen vid de exekutiva auktionerna. I en balanserad bostadsmarknad torde enligt kommitténs bedömning köpeskillingarna för bostadsrätter vid exekutiva försäljningar inte bli så höga i förhållande till bostadsrätternas värden, beräknade enligt föreningarnas särskilda grunder att någon större risk föreligger för att UL:s på högsta bud uppbyggda försäljningsförfarande inte kommer att kunna tillämpas. 1 Med hänsyn härtill och till den ovisshet som föreligger om den framtida utvecklingen anser sig kommittén inte vilja framlägga något förslag om ändring av UL:s bestämmelser härvidlag.
6.5.6 Rättsverkningar då inträde vägras Om förvärvare av bostadsrätt inte antas till medlem gäller enligt BRL skilda regler med hänsyn till om fråga är om familjerättsliga fång eller om överlåtelse. De familjerättsliga fången regleras enligt de i 26 § angivna bestämmelserna. Vad beträffar överlåtelse gäller enligt huvudregeln i 27 § första stycket BRL att överlåtelsen skall vara utan verkan. För den som köpt en bostadsrätt vid exekutiv auktion och inte antagits till medlem blir inte rättsverkan densamma. I det fallet är nämligen bostadsrättsföreningen såväl berättigad som skyldig att lösa bostadsrätten. Kommittén SOU 1969: 4 13—814455
har inte funnit anledning till någon mera ingripande ändring av den reglering som BRL härvidlag innehåller. Tidsfristerna i de fall som nu behandlas i 26 § BRL föreslås dock förlängda. I fråga om undantagsbestämmelsen för de exekutiva förvärven beträffande ogiltighetspåföljden har kommittén anpassat denna med hänsyn till den möjlighet till försäljning under hand som infördes genom lagen den 12 maj 1967 (nr 140) om ändring i UL. Vid tvist om lösensbeloppets storlek föreslås vidare att talan skall väckas vid domstol. Se vidare specialmotiveringen till 34, 35 och 38 §§ förslaget. 6.5.7 Rättsverkningar i övrigt BRL reglerar inte närmare rättsverkningarna vid övergång av bostadsrätt. Med hänsyn till den stora omfattning bostadsrättsinstitutet erhållit och till den osäkerhet som i vissa frågor råder har kommittén tagit upp vissa särskilda spörsmål om rättsverkningarna vid övergång. Rättsförhållandet mellan en bostadsrättshavare och en förening medför ömsesidiga rättigheter och förpliktelser. Som huvudregel måste gälla att de skyldigheter som följer med en bostadsrätt skall åligga den som kan utnyttja dess ekonomiska värde. För föreningen är det därför av stor betydelse att veta vem som detta värde tillkommer. Vid bostadsrätts övergång till medlem bör övergången inte kunna åberopas mot föreningen förrän denna underrättats om övergången. Har bostadsrätt övergått till någon som inte är medlem i föreningen bör den från vilken bostadsrätten övergått svara för de skyldigheter som åligger bostadsrättshavaren till dess förvärvaren antas till medlem. Har förvärvet skett på exekutiv auktion bör överlåtaren dock omedelbart bli fri från sina förpliktelser. I samtliga fall bör avliden bostadsrättshavares dödsbo svara på samma sätt som bostadsrättshavaren. 1 Om två lika bud avgivits vid auktion skall enligt Hassler Utsökningsrätt, 1960 s. 255 not 46, det först avgivna budet gälla.
Den från vilken bostadsrätten övergått eller hans dödsbo bör även sedan förvärvarens ansvar inträtt enligt nyssnämnda regler svara för de förpliktelser som dessförinnan uppkommit för honom eller dödsboet. För sådana förpliktelser bör emellertid också förvärvaren svara. Föreningen får härigenom bl. a. möjlighet att mot förvärvaren utnyttja förverkandereglerna för att t. ex. få ut sådana årsavgifter som förre innehavaren inte betalt. Möjlighet bör emellertid finnas för föreningen och förvärvaren att träffa särskild överenskommelse i denna fråga. Bestämmelser av angiven innebörd upptas i 39 § i kommitténs förslag. Frågan om när en förvärvare av bostadsrätt får skydd mot överlåtarens borgenärer är inte löst i BRL. I doktrinen har gjorts gällande att sådant skydd skulle inträda redan genom avtalet om överlåtelse. 1 Det har emellertid också hävdats att för sådan verkan skulle krävas att föreningen underrättats om åtgärden. 2 I de fall bostadsrätt övergått till någon som inte är medlem i föreningen är föreningen - till skillnad från vad som gäller vid förfoganden över fordringsrättigheter visserligen inte utan vidare skyldig att godta förvärvaren som rättighetshavare. Kommittén anser emellertid att det är mest ändamålsenligt att reglerna för bostadsrätt utformas i överensstämmelse med vad som med analogisk tillämpning av 31 § första stycket SkbrL gäller för fordringsrättigheter i allmänhet. Med hänsyn härtill föreslås i 40 § första stycket att överlåtelse av bostadsrätt skall gälla mot överlåtarens borgenärer endast om föreningen underrättats om överlåtelsen. Underrättelsen skall lämnas av överlåtaren eller förvärvaren. Även frågan om vem som vid dubbelöverlåtelse av bostadsrätt skall anses ha företräde har i doktrinen varit föremål för olika uppfattningar. 3 Tilläggs underrättelsen betydelse beträffande förvärvarens skydd mot överlåtarens borgenärer framstår det som naturligt att låta underrättelsen få betydelse även när det gäller överlåtelser till flera. Kommittén föreslår därför att i överens194
stämmelse med bestämmelsen i 31 § andra stycket SkbrL skall stadgas att i första hand tidigare överlåtelse skall gälla framför senare men att senare överlåtelse skall ha företräde om den tidigare meddelats föreningen av överlåtaren eller förvärvaren och förvärvaren var i god tro vid underrättelsen.
6.5.8 Pantsättning Som ovan anmärkts anskaffar ofta bostadsrättshavarna (och förhandstecknarna) sina insatser i föreningarna genom att uppta lån. Staten 4 , kommuner 5 och arbetsgivare samt olika inom bostadsområdet verksamma organisationer eller företag ävensom kreditinstitut medverkar som långivare. Att bostadsrätt kan pantsättas har sedan länge ansetts klart. 6 Någon särskild form för pantsättning av bostadsrätt finns inte föreskriven, men det helt övervägande antalet pantförskrivningar av bostadsrätt torde dock ske skriftligt.7 1 2
Hult s. 182, jfr s. 178. Karlgren, SvJT 1944 s. 403 och Säkerhetsöverlåtelse, 1958, s. 229, Linden s. 218 samt Siljeström-Svennegård s. 79. Jfr betänkande med förslag till lag om registrerade föreningar m. m., SOU 1949: 17 s. 105 och Hagbergh— Nisell s. 48. 3 Hult s. 182, Linden s. 222. 4 Se s. 160. 5 Enligt lagen den 10 juli 1947 (nr 523) om kommunala åtgärder till bostadsförsörjningens främjande har kommun rätt att ställa medel till förfogande att användas till åtgärder i syfte att nedbringa enskilds kostnader för anskaffande eller innehav av fullvärdig bostad (1 § ändrad senast 1959:605). Kommun har - enligt den genom kungörelsen den 24 november 1967 (nr 701) ändrade lydelsen av 1 § kungörelsen den 16 november 1962 (nr 581) med vissa bestämmelser angående kommuns upptagande av lån, m. m. sedan den 1 januari 1968 också rätt att utan medgivande av Kungl. Maj:t åta sig borgensansvar gentemot bank eller annan kreditinrättning för lån med en amorteringstid av längst tio år åt bostadsrättshavare, som inte omedelbart kan betala hela den grundavgift som behövs för förvärv av bostadsrätt, under förutsättning att lånet uppgår till högst 2 y2 % av bostadsrättens andel av låneunderlaget. 6 Se s. 165. 7 Enligt Siljeström-Svennegård, s. 79, torde det regelmässigt fordras att avsikten att genom överlämnande av bostadsrättsbevis pantsätta bostadsrätten kommer till klart uttryck, t. ex. genom att ett skriftligt avtal upprättas. SOU 1969: 4
I fråga om vilka regler som i sakrättsligt hänseende skall gälla för att giltig pantsättning skall komma till stånd har olika uppfattningar kommit till synes. Enligt 5 § 4 mom. kungörelsen den 30 juni 1960 (nr 522) angående bostadsanskaffningslån med statlig garanti till anställningshavare i statens tjänst m. m. är den som erhåller bostadsanskaffningslån skyldig att deponera bostadsrättsbeviset hos postverket. - HSB:s Riksförbund föreskriver enligt sina formulär för pantförskrivning av bostadsrätt (och teckningsrätt) att bostadsrättsbeviset skall överlämnas till panthavaren och att bostadsrättsföreningen skall underrättas om pantförskrivningen. Genom underrättelsen till föreningen avses att förhindra att bostadsrätten överlåts till annan person eller att bostadsrättshavaren på annat sätt tillgodogör sig något av bostadsrättens ekonomiska värde utan att föreningen dessförinnan underrättat panthavaren. I doktrinen finns uttalanden som tyder på att det, för att en pantsättning skall vara giltig mot bostadsrättshavarens borgenärer, bör krävas såväl att bostadsrättsbeviset överlämnas till panthavaren som att bostadsrättsföreningen underrättas om pantsättningen. 1 Å andra sidan har hävdats att det för giltig pantsättning är till fyllest att bostadsrättsbeviset överlämnas till panthavaren. 2 Den meningen har också uttalats att skydd mot pantsättarens borgenärer kan uppkomma enbart genom att bostadsrättsföreningen underrättas om pantsättningen. 3 Från olika håll har uttalats önskemål om en reglering av pantsättning av bostadsrätt. Rättigheten torde lättare kunna utnyttjas som säkerhetsobjekt om förfarandet regleras. Fastställande av viss ordning för pantsättningen kan också innebära ett visst ökat skydd för bostadsrättshavaren och hans familj. Med hänsyn till dessa förhållanden finner kommittén det angeläget att föreslå bestämmelser om pantsättning av bostadsrätt (41 § förslaget). Vad då först angår formen för pantförskrivning av bostadsrätt synes många av de skäl som åberopats för krav på skriftlighet SOU 1969: 4
beträffande överlåtelse av bostadsrätt (se s. 186) äga giltighet också beträffande pantsättning. Det torde sålunda vara av vikt att villkoren för pantförskrivning av bostadsrätt preciseras skriftligt. Oklarhet bör inte råda om t. ex. storleken av den fordran för vilken pantsättning sker, omfattningen av pantförskrivningen eller den ordning i vilken panten skall få realiseras. Stor betydelse får också tillmätas det förhållandet att föremålet för en bostadsrätt väsentligen är rätten att nyttja viss lägenhet och att varje realiserande av pantsatt bostadsrätt kan medföra allvarliga följder inte endast för bostadsrättshavaren själv utan även för hans familj. Med beaktande av dessa skäl och med hänsyn till det praktiska behov som finns för att en pantsättning av bostadsrätt skall ske i en skriftlig handling förordar kommittén att pantsättning av bostadsrätt skall ske skriftligen. I enlighet med det nu ofta tillämpade förfarandet torde pantförskrivning av bostadsrätt kunna utformas som ett medgivande från bostadsrättshavaren till pantsättning utan något krav på underskrift av den till vilken pantsättningen skall ske. I medgivandet skall anges den bostadsrätt pantsättningen avser. Kommittén har i fråga om överlåtelse av bostadsrätt föreslagit att överlåtelse av bostadsrätt inte skall äga giltighet gentemot överlåtarens borgenärer utan att bostadsrättsföreningen underrättas om överlåtelsen. Samma skäl som åberopats för detta ställningstagande bör enligt kommitténs mening föranleda att inte heller pantsättning av bostadsrätt blir gällande gentemot bostadsrättshavarens borgenärer utan att föreningen underrättats om pantsättningen. Överensstämmande regler i detta avseende kan också vara av betydelse med hänsyn till svårigheterna att skilja mellan överlåtelser, säkerhetsöverlåtelser och pantför1 2
Siljeström - Svennegård s. 79. Hult s. 182, jfr Undén, Om panträtt i rättigheter, 1923, s. 152. 3 Hessler s. 205, Karlgren, SvJT 1944 s. 403 och Säkerhetsöverlåtelse, 1958, s. 229, Linden s. 220, Rodhe s. 50 samt Fogelklou, Ekonomisk revy 1952 s. 219. 195
skrivningar. Jfr 10 § SkbrL. Underrättelse skall å andra sidan vara tillräckligt. 6.5.9 Övergång av teckningsrätt I olika sammanhang har berörts den osäkerhet som råder om den rätt som tillkommer den som med bostadsrättsförening träffar avtal om framtida upplåtelse av bostadsrätt. Enligt kommitténs förslag medför varje förhandsavtal, som en bostadssökande såsom förhandstecknare ingår med bostadsrättsförening om att senare träffa avtal om upplåtelse av bostadsrätt till viss bestämd lägenhet i föreningens hus, vissa rättigheter och skyldigheter för förhandstecknaren. I avtalet torde förhandstecknaren oftast förbinda sig att till föreningen betala förskott på grundavgiften. Avtalet reglerar vanligen även förhandstecknarens rätt och skyldighet att nyttja lägenheten till dess bostadsrätt upplåts. Syftet med regleringen av förhandsavtalet är att ge stadga åt rättsförhållandet mellan bostadsrättsföreningen och förhandstecknaren. Fastän förhandstecknaren inte är medlem i bostadsrättsföreningen skall hans ställning i så stor utsträckning som möjligt vara densamma som den en bostadsrättshavare har. Mot denna bakgrund är det enligt kommitténs mening av vikt att den rätt som en förhandstecknare på grund av förhandsavtalet kan ha gentemot föreningen, alltså teckningsrätten, i fråga om t. ex. möjligheten att låta rättigheten övergå till annan i stort kommer att regleras på samma sätt som gäller bostadsrätt. Eftersom en förhandstecknare redan vid ingående av förhandsavtal vanligen betalar förskott på grundavgiften, är det angeläget att teckningsrätten kan utnyttjas som kreditunderlag. Detta synes i sin tur förutsätta att teckningsrätten kan övergå. En genomgång av de i 33-41 §§ för övergång av bostadsrätt föreslagna bestämmelserna visar att dessa i tillämpliga delar bör kunna gälla även förhandstecknare och teckningsrätt. Om för rätt till övergång av bostadsrätt i visst hänseende uppställs krav 196
på medlemskap i förening, torde beträffande övergång av teckningsrätt sådant krav få anses uppfyllt om föreningens styrelse funnit hinder för framtida medlemskap inte föreligga. Vägrar styrelse att lämna sådan förklaring bör talan kunna väckas enligt 16 § förslaget. Anledningen synes inte föreligga att begränsa tillämpligheten av berörda bestämmelser till sådan teckningsrätt för vilken förskott för hela grundavgiften betalats eller till fall då tillträde av lägenhet skett. Någon rätt för förhandstecknare att - i överensstämmelse med den för bostadsrättshavare gällande bestämmelsen i 42 § förslaget - avsäga sig teckningsrätten torde med hänsyn till förhandstecknarens bundenhet vid förhandsavtalet inte böra finnas. Som i 5 kap. (se s. 146) erinrats om, är förhandstecknare inte bunden av vad som i en förenings stadgar eller ordningsföreskrifter angetts, om inte detta anmärkts i förhandsavtalet. I förhandsavtal bör därför särskilt anges vilka av bestämmelserna i förenings stadgar om övergång av bostadsrätt som skall gälla också teckningsrätt.
SOU 1969: 4
7 Likvidation—fusion
7.1 Likvidation 7.1.1 Gällande bestämmelser Likvidation och upplösning av bostadsrättsförening skall i huvudsak ske enligt de bestämmelser som gäller för ekonomiska föreningar i allmänhet (70-95 §§ FL). Beträffande frågan hur vid en bostadsrättsförenings upplösning skall förfaras med föraningens behållna tillgångar finns dock bestämmelser i 62 § BRL. Betydelsen av detta stadgande har dock minskats med hänsyn till att frågan enligt 6 § 10 FL numera alltid skall regleras i stadgarna. Enligt 70 § FL kan en bostadsrättsförening på föreningsstämma besluta att föraningen skall träda i likvidation (frivillig likvidation). En bostadsrättsförening är vidare i vissa situationer skyldig att träda i likvidation. Fattar i sådant fall föreningen inte beslut härom, skall rätten, på därom gjord ansökan, förklara att föreningen skall träda i likvidation (tvångslikvidation). En förening är skyldig att träda i likvidation då antalet föreningsmedlemmar nedgått under fem och tillräckligt antal medlemmar inte inträtt i föreningen inom tre månader, då viss i stadgarna angiven tid för föreningens verksamhet förflutit samt vidare då annat förhållande inträffat som enligt stadgarna skall medföra att föreningen skall upphöra med sin verksamhet (71 § FL). Skyldighet att träda i likvidation föreligger också om förening saknar till registret anSOU 1969:4
mäld behörig styrelse eller om förenings verksamhet drivs på sätt som uppenbarligen inte motsvarar de förutsättningar, under vilka registrering skett (72 och 73 §§ FL). Är förening skyldig att träda i likvidation gäller beslut härom på föreningsstämma, såvitt de flesta rösterna på stämman avgetts för denna mening eller vid lika röstetal ordföranden biträtt denna mening. Vid frivillig likvidation fordras, för att föreningsstämmas beslut om att förening skall träda i likvidation skall äga giltighet, antingen att samtliga röstberättigade förenat sig om beslutet eller att detta fattats på två på varandra följande stämmor, varav minst en ordinarie, och på den sist hållna stämman biträtts av minst två tredjedelar av de röstande. Har förening i sina stadgar ytterligare villkor för att beslut om föreningens trädande i likvidation skall äga giltighet, måste de uppfyllas. För att genomföra en likvidation utses en eller flera likvidatorer. Dessa åligger bl. a. att upprätta inventarium och balansräkning för föreningen. Bland skulderna skall i inventarium och balansräkning upptas endast verkliga skulder. Storleken av insatskapitalet - inträdesavgifterna, grundavgifterna och ersättningsbeloppen för teckningsrätt - skall alltid särskilt anges. Likvidatorerna skall förvandla föreningens egendom i pengar, i den mån så erfordras för likvidationen, och betala föreningens skulder. Sedan skulderna betalats skall lik197
vidatorerna föranstalta om skifte av föreningens behållna tillgångar, om annat inte följer av stadgarna. Enligt FL skall, som ovan anförts, varje bostadsrättsförening i sina stadgar reglera hur vid föreningens upplösning skall förfaras med föreningens behållna tillgångar. I fråga om föreningar som inregistrerats före den 1 januari 1953, då FL trädde i kraft, och inte har föreskrifter i sina stadgar om hur vid föreningens upplösning skall förfaras med föreningens behållna tillgångar, gäller enligt 62 § BRL att behållna tillgångar skall skiftas mellan medlemmarna. Vid skiftet skall vidare de som var medlemmar i föreningen då denna trädde i likvidation återfå sina inträdesavgifter eller, om tillgångarna inte räcker härtill, vad på dessa avgifter belöper. Finns sedan överskott, skall det fördelas på bostadsrättshavarna efter lägenheternas andelsvärden. 7.1.2 Vissa föreskrifter i stadgar I de mönster- resp. normalstadgar som HSB och Riksbyggen har för de bostadsrättsföreningar som tillkommer genom deras medverkan finns vissa bestämmelser om hur vid en förenings upplösning skall förfaras med behållna tillgångar. Enligt HSB.s Riksförbunds mösterstadgar år 1964 för bostadsrättsförening skall sålunda vid en bostadsrättsförenings upplösning uppkommen vinst helt tillfalla HSB-föreningen, om annan fördelning inte fastställs av riksförbundets fullmäktige.1 Enligt Riksbyggens normalstadgar från år 1962 skall vid likvidation en förenings behållna tillgångar skiftas mellan dem som var medlemmar i föreningen, då denna trädde i likvidation. Varje medlem har rätt att återfå högst så mycket som svarar mot hans sammanlagda kapitaltillskott. Uppstår överskott skall det tillfalla Riksbyggen, såvitt annat inte skall gälla om föreningen har statliga lån. AB Bostadsgarantis normalstadgar för bostadsrättsförening innehåller i här berört avseende endast den bestämmelsen att vid förenings likvidation och upplösning skall förfaras enligt 62 § BRL. 2 198
7.1.3 Kritik Någon mera omfattande kritik har inte framkommit i fråga om den reglering som gällande bestämmelser innefattar. Beträffande den i 71 § FL upptagna regeln att förening skall träda i likvidation om antalet medlemmar nedgått under fem tyder vissa uttalanden på att osäkerhet råder om tillämpningen av bestämmelsen på det sättet att denna möjligen skulle gälla inte endast om antalet medlemmar nedgått under fem utan redan om antalet bostadsrättshavare nedgått under fem.3 Bestämmelsen i 59 § BRL om att sedan bostadsrätt upplåtits åt minst fem medlemmar i föreningen endast bostadsrättshavarna i fråga om fattande av föreningsbeslut skall vara att anse som medlemmar, om inte annat bestämts i stadgarna, kan sägas vara ett stöd för en sådan tolkning. Och i linje härmed kan även sägas ligga det i 21 § BRL nedlagda kravet för bundenhet av teckning på teckningslista, nämligen att minst så många medlemmar tecknat sig att antalet bostadsrättshavare uppgår till minst fem. Vidare har den frihet som BRL lämnar föreningarna att i stadgarna bestämma om hur vid likvidation skall förfaras med föreningens behållna tillgångar kritiserats med hänsyn till att bostadsrättshavarna härige1 Reservationen motsvarar det förbehåll som enligt riksförbundets mönsteravtal år 1965 för avtal mellan HSB-förening och bostadsrättsförening gjorts i fråga om grunden för beräkning av ersättning för bostadsrätt vid överlåtelse. Se vidare avsnittet 6.3.1. 2 Efter den 1 januari 1963, dvs. efter ikraftträdandet av BLK 1962, synes något krav inte ha uppställts om att bostadsrättsförening för att erhålla statliga lån i sina stadgar skall ha intagit särskilda bestämmelser om fördelning av föreningens ekonomiska tillgångar vid likvidation. Dessförinnan skulle bostadsrättsförening som erhöll lån upp till 25 % av avkastningsvärdet, så länge det statliga lånet inte var återbetalat, i sina stadgar ha bestämmelser om att medlem högst skulle återfå det belopp som svarade mot hans sammanlagda kapitaltillskott och om att överskott skulle överlämnas till vederbörande kommun för att användas till ändamål, som det lånebeviljande organet kunde godkänna. Se t. ex. bostadsstyrelsens anvisningar till förmedlingsorganen den 30 november 1961, Sfo 197. 3 Se t. ex. Siljeström - Svennegård s. 151.
nom kan förhindras att utfå ersättning för bostadsrätternas »verkliga värden». Se bl. a. den i avsnitt 6.4.3 (s. 168) närmare återgivna motionen 1964: II: 735. 7.1.4 Kommittén BRL utgår från att bostadsrättsförening inte skall bildas för att, på det sätt sådan förening skall verka, tjäna ett mindre antal medlemmar än fem. Detta förhållande och intresset av att bostadsrättsförenings verksamhet alltid skall vara kooperativ finner kommittén motivera att sedan bostadsrätt upplåtits till fem medlemmar, föreningen skall träda i likvidation, om antalet bostadsrättshavare nedgått under fem och detta antal inte uppnåtts inom tre månader. Bostadsrättsförening har, enligt vad ovan upptagits, rätt att i sina stadgar fritt bestämma om hur vid föreningens likvidation skall förfaras med föreningens behållna tillgångar. Eftersom föreningsmedlemmarnas kapitalinsatser i förevarande sammanhang inte räknas som skuld till föreningen kan föreningen därför även fritt reglera hur dessa insatser skall behandlas vid föreningens upplösning. Beträffande ersättning för bostadsrätt vid överlåtelse har kommittén i föregående kapitel dryftat dels frågan om godtagande av särskilda grunder för beräkning av sådan ersättning, dels också spörsmålet om det med hänsyn till bostadsrättshavarnas intressen är nödvändigt med någon särskild begränsning för den händelse föreningarna fritt får bestämma de grunder som skall gälla för bestämmandet av sådan ersättning. Som i avsnitt 6.5.3 upptagits har kommittén funnit att det bör stå föreningarna fritt att i stadgarna inta bestämmelser om att ersättning för bostadsrätt vid överlåtelse skall beräknas enligt särskilda grunder. Sådana omständigheter har inte ansetts föreligga att någon särskild bestämmelse föreslagits för att garantera att bostadsrättshavarnas intressen i berörda avseende inte åsidosätts. Föreningarna har sålunda anförtrotts att utan några begränsningar kunna bestämma SOU 1969: 4
de grunder efter vilka ersättning för bostadsrätt vid överlåtelse skall beräknas. Kommitténs ställningstagande härvidlag synes återverka på den här upptagna frågan. Får nämligen föreningarna helt fritt bestämma de grunder efter vilka ersättning för bostadsrätt skall beräknas vid överlåtelse, torde det inte heller finnas skäl för en särskild reglering avsedd att trygga bostadsrättshavarnas rätt vid föreningarnas upplösning. Av de stadgebestämmelser som ovan återgetts framgår också att de föreskrifter som innebär avvikelser från bestämmelserna i BRL inte avser något annat än det överskott som kan uppkomma, sedan bostadsrättshavarna först erhållit ersättning för de kapitaltillskott som de gjort. Det synes inte heller vara ett praktiskt fall att stiftare av bostadsrättsförening genom särskilda föreskrifter i stadgarna om fördelning av behållna tillgångar vid förenings upplösning skulle otillbörligt söka tillgodose sig och sina intressen på bostadsrättshavarnas bekostnad. Med hänsyn till sålunda anförda förhållanden anser kommittén någon bestämmelse till bostadsrättshavarnas skydd härvidlag inte påkallad.
7.2 Fusion 7.2.1 Gällande bestämmelser BRL har inte några bestämmelser om sammanslagning av bostadsrättsföreningar eller s. k. fusion. Enligt 2 § nämnda lag skall då gälla vad om ekonomiska föreningar är i lag stadgat. I FL är bestämmelser om fusion upptagna i 96-98 §§. Enligt 96 § kan ekonomiska föreningar ingå avtal om, att den ena föreningen - den överlåtande föreningen skall uppgå i den andra föreningen - den övertagande föreningen - på så sätt att medlemmarna i den överlåtande föreningen enligt avtalets närmare bestämmelser blir medlemmar i den övertagande föreningen samt den överlåtande föreningen upplöses utan likvidation och alla dess tillgångar och skulder övertas av den övertagande föreningen. Avtal om fusion får inte ingås, om inte för199
slag härom först godkänts av stämman i den överlåtande föreningen. Avtalet får inte verkställas utan rättens tillstånd. Vid stämman i den överlåtande föreningen skall framläggas vissa handlingar, som minst en vecka före stämman skall vara tillgängliga för de röstberättigade i den överlåtande föreningen. De handlingar som det är fråga om är: 1. fullständigt förslag till fusionsavtal; 2. avskrift av båda föreningarnas balansräkningar, förvaltningsberättelser och revisionsberättelser för sista räkenskapsåret; 3. en av samtliga styrelseledamöter i den överlåtande föreningen undertecknad berättelse, i vilken redogjorts för de omständigheter, som kan vara av vikt vid bedömande av förslagets lämplighet för föreningen; samt 4. yttrande av revisorerna i den överlåtande föreningen beträffande ovannämnda styrelseberättelse, såvitt berättelsen avser föreningens ställning. Har balansräkning, förvaltningsberättelse eller revisionsberättelse för sista räkenskapsåret i någon av föreningarna inte avgetts, kan i stället motsvarande handlingar för föreningens näst sista räkenskapsår i avskrift framläggas på stämman och hållas tillgängliga för de röstberättigade, under förutsättning att samtidigt hålls tillgängliga 1. en av föreningens samtliga styrelseledamöter undertecknad berättelse som, i den mån det kan ske utan förfång för föreningen, skall innehålla upplysning om händelser av väsentlig betydelse för föreningens ställning, som inträffat efter avgivandet av balansräkningen för näst sista räkenskapsåret; 2. ett av revisorerna i föreningen avgivet yttrande över berättelsen. Handläggs fusionsfråga på två stämmor skall vad sålunda sagts gälla beträffande båda stämmorna. Beslut av stämma i överlåtande förening om godkännande av fusionavtal är endast giltigt, om samtliga röstberättigade förenat sig härom eller beslutet fattats på två på varandra följande föreningsstämmor och på den stämma, som sist hålls, biträtts av minst två tredjedelar av de röstande. Är för giltighet av sådant beslut ytterligare villkor bestämt i stadgarna, skall sådant villkor uppfyllas.
200 Bestämmelserna i FL innehåller vidare föreskrifter om skyldighet att anmäla beslut om godkännande av fusionsavtal till registrering, att därefter begära rättens tillstånd att bringa fusionsavtalet till verkställighet samt om rätten gett sådant tillstånd att anmäla rättens beslut härom för registrering. Först när rättens beslut om tillstånd till fusionsavtalets verkställande registrerats anses fusionen genomförd. Det förhållandet att en förening trätt i likvidation, utgör inte något hinder för att föreningen genom fusion slås samman med annan förening. Beträffande bestämmelserna i BRL erinras om stadgandet i 13 §, enligt vilket bostadsrättsförening i visst fall inte får upplåta ytterligare bostadsrätt förrän ny ekonomisk plan upprättats av styrelsen och mottagits av länsstyrelsen. Det fall som åsyftas är det, att sedan ekonomisk plan upprättats förändring inträffat beträffande förhållande, om vilket planen bör innehålla upplysning, och förändringen är av sådan beskaffenhet att den i märklig mån inverkar på föreningens ekonomiska ställning eller bostadsrättshavares ekonomiska förpliktelser. Slutligen fordras enligt 60 § 2 BRL för giltighet av beslut på föreningssammanträde, som medför ändring i lägenhets andelsvärde och rubbning i det på nämnda värde grundade inbördes förhållandet bostadsrättshavarna emellan, att samtliga bostadsrättshavare, vilkas rätt är beroende av ändringen, förenat sig om beslutet. 7.2.2 Kritik och reformkrav Svårigheterna att slå samman bostadsrättsföreningar har diskuterats vid olika tillfällen. Frågan dryftades sålunda vid 1960 års HSB-kongress med anledning av vissa vid kongressen väckta motioner angående riksförbundets och HSB-föreningarnas organisation och arbetsformer. År 1961 tillsatte HSB:s Riksförbunds styrelse en kommitté med uppgift att närmare studera de aktualiserade frågorna. I det av kommittén till riksförbundet år 1963 överlämnade betan SOU 1969: 4
kandet Fortsatt expansion upptogs frågan om fusion av bostadsrättsföreningar i kapitlet HSB-f öreningen - bostadsrättsföreningen och anfördes härvid följande. Med tiden kommer varje HSB-förening att få ett allt större antal bostadsrättsföreningar gentemot vilka den har att utföra ett flertal kontakt- och representationsuppgifter. Det stora antalet bostadsrättsföreningar, som engagerar ett betydande antal medlemmar direkt i arbetet, måste bedömas vara av stort värde för rörelsen. HSB-föreningarnas ökade arbetsbelastning får mötas genom rationaliseringsåtgärder samt i vissa avseenden utökade personalinsatser. Frågan om fusion mellan bostadsrättsföreningarna har aktualiserats. Härigenom skulle erhållas ett färre antal styrelser och färre kontakter mellan HSB-föreningens tjänstemän och bostadsrättsföreningens representanter. Motsvarande sämre kontakter skulle i gengäld kunna uppstå mellan bostadsrättsföreningens fuktionärer och dess medlemmar. Som lämplig storlek har för bostadsrättsföreningar här antytts föreningar med ca 300 lägenheter. Betydande praktiska svårigheter föreligger att fusionera redan verksamma bostadsrättsföreningar. Ur HSB-föreningens synpunkt kan arbetet förenklas genom val av samma föreningsrevisorer. Även samma vicevärd kan användas för flera föreningar. Tidigare har påtalats önskvärdheten av en systematisk utbildning av bostadsrättsföreningarnas styrelseledamöter och andra funktionärer. Därigenom ökas förutsättningarna för föreningarna att i ökad utsträckning själva ta hand om sina problem. En uppenbar fördel därmed är att rörelsen engagerar allt fler förtroendevalda och aktivt verksamma och intresserade medlemmar i organisationens arbete, därigenom vidgas kunnigheten i rörelsens målsättning och metoder och möjliggörs en positiv opinionsbildning till förmån för HSBidéen. Förbundet har genom sin utbildnings- och informationsverksamhet eftersträvat att allt fler bostadsrättsföreningar själva skall kunna bemästra sina dagliga problem och därigenom avlasta HSB-föreningen. Ingenting har framkommit som föranleder ändring av denna inriktning. Kursverksamheten måste utbyggas. 1963 års HSB-kongress beslöt att uppdra åt riksförbundets styrelse att göra framställning om revidering av lagstiftningen för att underlätta fusion mellan bostadsrättsföreningar. Med anledning härav begärde riksförbundet i en den 8 juli 1964 dagSOU 1969: 4
tecknad skrivelse hos chefen för justitiedepartementet att sådan lagändring skulle vidtas att fusion av bostadsrättsföreningar blev praktiskt genomförbar. Som skäl för framställningen anförde förbundet bl. a.: Sedan HSB-rörelsens tillkomst har inom HSB bildats ca 2 200 bostadsrättsföreningar. De äldre bostadsrättsföreningarna omfattar vanligen blott ca 50 medlemmar eller mindre. Ur nutida förvaltningssynpunkt medför småföreningarna påtagliga olägenheter, och detta har lett till att väsentligt större bostadsrättsföreningar numera bildas än under HSB-rörelsens tidigare skede. Önskemålen om sammanslagning av äldre bostadsrättsföreningar bärs upp av samma skäl. Problemet om fusion av bostadsrättsföreningar har sådan räckvidd att dess lösning inte bör anstå till dess bostadsrättskommittén är färdig med sin översyn av BRL. Kommittén avgav på anmodan av departementschefen utlåtande över riksförbundets framställning. I utlåtandet framhöll kommittén bl. a. att de olägenheter från förvaltningssynpunkt, som berodde på att bostadsrättsföreningarna ofta var små enheter, i stor utsträckning kunde elimineras utan sammanslagning av föreningarna. Med hänsyn härtill och till att det var ovisst hur de förändringar i lagstiftningen som kommittén i övrigt kunde komma att föreslå, kunde påverka berörda fråga, fann kommittén att frågan om ändrad lagstiftning för sammanslagning av bostadsrättsföreningar inte borde brytas ut och behandlas särskilt. Under senare år har även inom Riksbyggen dryftats de svårigheter av administrativ art som uppkommit för distriktskontoren, när de biträtt bostadsrättsföreningarna med deras förvaltning. 1 1 Frågan om sammanslagning av mindre bostadsföretag till större enheter har vidare diskuterats inom de allmännyttiga bostadsföretagen. Spörsmålet dryftades sålunda i en av en kommitté inom SABO år 1966 utgiven skrift Samarbete mellan allmännyttiga bostadsföretag över kommungränserna. Kommitténs förslag, som godtogs av SABO:s kongress år 1966, innebar att SABO i samråd med Svenska stadsförbundet och Svenska kom(Forts s. 202)
7.2.3 Kommittén Genom bostadsrättsinstitutet har tillskapats en form för kollektiv förvaltning och ägande av bostäder och andra lägenheter, vartill nyttjanderätt upplåts på obegränsad tid. Uppbyggnaden av institutet är grundad på tanken att varje bostadsrättsförening skall vara en särskild enhet samt att boendekostnaderna skall bli låga genom att bostadsrättshav arna själva skall förvalta husen och som medlemmar i föreningarna känna ett särskilt ansvar för husens skötsel och tillsyn. Vad beträffar behovet av vidgade möjligheter till sammanslagning av bostadsrättsföreningar var föreningarna under 1930talet relativt små enheter med hus, som vanligen inte hade mer än 20-30 lägenheter. Efter hand har föreningarna blivit större, men det är först under 1950-talet som ökningen blivit mera påtaglig. Enligt de uppgifter som lämnas i avsnitt 1.3 och i bilaga 2 var medianvärdet för antalet bostadslägenheter i de bostadsrättsföreningar i Stor-Stockholm, för vilka inregistreringsmyndigheterna under åren 1964-1966 mottog ekonomiska planer, 96. Motsvarande värde för bostadsrättsföreningarna i StorGöteborg var 67, för bostadsrättsföreningarna i Malmö-Lundregionen 83 och för bostadsrättsföreningarna i Kalmar län 52. Den allmänna samhällsutvecklingen går mot fortsatt koncentration av befolkningen till de stora tätorterna och mot ett planerande och byggande i allt större enheter.
(Forts. fr. s. 201) munförbundet skulle uppmana kommunblockens samarbetsnämnder och sammanläggningsdelegerade att vidta förberedelser för att inom kommunblockens ram låta allmännyttiga bostadsföretag gå samman. SABO skulle vidare rekommendera de allmännyttiga bostadsföretagen att vidta åtgärder för inbördes samverkan inom kommunblocken och slå samman företag inom de blivande kommunerna för att därigenom främja rationell bostadsproduktion och bättre förvaltningsekonomi samt skapa underlag för en hyresstruktur som skulle vara väl anpassad till bostädernas varierande bruksvärde inom ett större fastighetsbestånd.
202 Detta kommer sannolikt att medföra att även bostadsrättsföreningarna blir större. Från företagsekonomiska synpunkter torde det vara uppenbart att vissa olägenheter kan uppstå med alltför små bostadsrättsföreningar. Hur stora föreningarna bör vara för att de skall utgöra lämpliga förvaltningsenheter är svårt att ange. Samtidigt måste konstateras att de företagsekonomiska olägenheterna med mindre bostadsrättsföreningar i stor utsträckning torde kunna elimineras genom att föreningarna i en eller annan form går samman; eventuellt sluter samarbetsavtal om olika förvaltningsåtgärder. Inom HSB och Riksbyggen anförtros de organ som för bostadsrättsföreningarna ombesörjer byggandet av föreningarnas hus regelmässigt uppgiften att i olika avseenden biträda föreningarna med förvaltningen av husen. Som framgår av avsnittet 1.2.3 erbjuder även vissa enskilda byggnadsföretag, som medverkar vid bildandet av bostadsrättsföreningar, dessa biträde med förvaltningen av husen. Sådant biträde kan också erhållas av i vissa städer verksamma centralföreningar för bostadsföreningar. Genom lagen den 28 december 1966 (nr 700) om vissa gemensamhetsanläggningar har vidare olika frågor om samverkan mellan fastigheter för utförande, underhåll och drift av anläggningar, som är av stadigvarande betydelse för fastigheterna, reglerats. För att anordna och driva t. ex. värmeanläggning, tvättstuga, lekplats eller parkeringsanläggning kan på begäran av bl. a. ägare till fastighet, som är i behov av sådan gemensamhetsanläggning sålunda i viss ordning bildas särskild samfällighet, i vilken de fastigheter som anläggningen skall betjäna skall ingå. Med hänsyn till de praktiska svårigheter som mindre bostadsrättsföreningar dock kan ha i olika förvaltningshänseenden och till de fördelar som i vissa fall kan vara att vinna genom fusion har kommittén funnit att möjligheterna att slå samman bostadsrättsföreningar något bör vidgas. Enligt de regler som nu gäller kan sammanslagning praktiskt taget endast ske av föreningar som inte upplåtit lägenheter med bostadsSOU 1969: 4
rätt. Vad chefen för justitiedepartementet år 1929 uttalade vid remitterandet av förslaget till lag om vissa bostadsföreningar till lagrådet om att en förening inte av ett mindretal medlemmar borde kunna förhindras att med fastigheten vidta sådana anordningar, som med hänsyn till företagets ekonomi var att anse såsom välbetänkta (prop. 1930: 65 s. 34), synes alltjämt äga giltighet. Riskerna för att en fusion skall medföra föreningsmässiga nackdelar bör inte överdrivas. I vissa avseenden torde genom sammanslagning medlemmarnas möjligheter till aktiva insatser i föreningarna fastmer kunna öka. Vid en utvidgning av möjligheterna till sammanslagning av bostadsrättsföreningar är det av största betydelse att varje bostadsrättshavares rätt tillvaratas vid sammanslagningen. Härvid vill kommittén till en början konstatera att varje sammanslagning medför verkningar inte endast för den överlåtande bostadsrättsföreningen utan även för den förening, i vilken den överlåtande föreningen skall uppgå. Enligt kommitténs mening bör därför fusion av bostadsrättsföreningar framdeles prövas av föreningsstämman såväl i den övertagande föreningen som i den överlåtande föreningen. För att förutsättningarna för en fusion rätt skall kunna bedömas måste en analys av varje förenings ekonomiska ställning göras samt en noggrann prövning ske av de verkningar som fusionen kan beräknas medföra. Med hänsyn till utfallet av analyserna och till prövningen av de beräknade verkningarna av fusionen bör förslag till fusionsavtal göras upp. Det torde härjämte i de flesta fall även vara nödvändigt att upprätta en ekonomisk plan för den övertagande föreningen avseende tiden efter det fusionen genomförts. Då det emellertid kan tänkas fall då verkningarna för de enskilda bostadsrättshavarna av en fusion kan visas utan att förslag till ekonomisk plan för den övertagande föreningen behöver göras upp, torde något obligatoriskt krav på upprättande av ekonomisk plan inte böra uppställas. Av förslaget till fusionsavtal bör framgå den reglering av föreningarnas ekonomiska SOU 1969: 4
förhållanden, varpå fusionen skall grundas. Utöver förslag till fusionsavtal bör vid varje förenings stämma framläggas och för de röstberättigade minst en vecka före stämman hållas tillgängliga avskrift av föreningarnas balansräkningar, förvaltningsberättelser och revisionsberättelser för sista räkenskapsåret. Har i någon av föreningarna sådana redovisningshandlingar för sista räkenskapsåret inte avgetts, bör motsvarande handlingar för föreningens näst sista räkenskapsår framläggas. Handlingarna skall emellertid i så fall kompletteras med en särskild av föreningens styrelseledamöter underskriven och av revisorerna granskad berättelse med upplysning om de händelser av väsentlig betydelse för föreningens ställning, som inträffat efter det att balansräkningen avgetts. För varje förening bör vidare upprättas och framläggas en berättelse med redogörelse för de omständigheter som kan vara av vikt vid bedömandet av förslagets lämplighet för föreningen. Berättelsen bör undertecknas av föreningens samtliga styrelseledamöter och revisorerna bör avge yttrande över berättelsen, såvitt den avser föreningens ställning. Som tidigare sagts bör föreningarna vid stämmorna pröva förslaget till fusionsavtal. Beslut om godkännande av förslag till avtal bör i första hand äga giltighet om samtliga röstberättigade förenar sig härom. Uppnås inte sådan enighet om beslutet bör fordras dels att minst två tredjedelar av de röstberättigade röstat för beslutet dels att rätten finner att beslutet bör godtas. Rättens prövning bör innefatta en allmän bedömning av fusionens lämplighet och vara en garanti för att bostadsrättshavarnas intressen inte åsidosatts. I fråga om lämpligheten av en viss sammanslagning anser sig kommittén böra framhålla vikten av att den övertagande föreningen kommer att framstå som en naturlig enhet, för vilken bostadsrättshavarna kan komma att känna samma ansvar som de haft för den förening de tidigare tillhört. Då det är angeläget att en fusion inte onödigt fördröjs bör bostadsrättsförening, i vilken endast två tredjedelar av de röstbe-
rättigade biträtt stämmobeslut om godkännande av förslag till fusionsavtal, begära domstolens prövning inom en månad från dagen för stämmobeslut. Försummas denna tid får rätten inte uppta frågan om godtagande av beslutet till prövning. Föreskrivs i stadgarna ytterligare villkor för giltighet av stämmobeslut om fusion skall dessa gälla. I fråga om det vidare fullföljandet av fusion av bostadsrättsföreningar bör samma regler kunna tillämpas som nu gäller enligt FL. Genom kravet på rättens tillstånd för fusionavtalets verkställande tillgodoses de intressen som borgenärerna i den överlåtande föreningen kan ha. Liksom nu är fallet bör fusion anses genomförd, när rättens beslut om tillstånd till fusionsavtalets verkställande registrerats. För att en fusion skall komma till stånd torde förhållandena regelmässigt vara sådana att något utrymme för tillämpning av bestämmelsen i 49 § förslaget inte finns. Vad gäller möjligheterna att anordna fusion med bostadsrättsförening som träffat förhandsavtal med förhandstecknare men ännu inte upplåtit bostadsrätt erinras om att förhandstecknarnas rätt att erhålla upplåtelse av bostadsrätt grundas på förhandsavtalen. Genom en fusion torde de allmänna förutsättningarna för avtalen kunna komma att rubbas. De praktiska möjligheterna att genomföra en fusion, i vilken bostadsrättsförening som träffat förhandsavtal med förhandstecknare skall ingå, torde därför bli ganska små.
V
Specialmotivering
1 Förslaget till bostadsrättslag
Lagstiftningens
uppbyggnad
En bostadsrättsförening är enligt 1 § BRL en ekonomisk förening med ändamål att i föreningens hus upplåta bostäder eller andra lägenheter åt sina medlemmar under nyttjanderätt för obegränsad tid. Enligt 2 § BRL skall de lagbestämmelser som finns för ekonomiska föreningar gälla även för bostadsrättsföreningar, om bestämmelserna inte strider mot vad i BRL särskilt stadgats. Bestämmelse i FL som hänför sig till vad som stadgas i den lagen skall enligt nyssnämnda stadgande i BRL tillämpas som om den hänförde sig även till vad i BRL föreskrivits. De bostadsföreningssakkunniga övervägde (SOU 1928: 16 s. 21) om de bestämmelser som ansågs erforderliga för bostadsföreningarna borde inarbetas i den allmänna föreningslagen eller intas i en särskild lag. För ett inarbetande ansågs tala att de flesta av föreningslagens bestämmelser skulle tilllämpas på bostadsföreningarna. Ett inarbetande av särbestämmelserna i föreningslagen skulle emellertid försvåra lagens överskådlighet. De föreslagna bestämmelserna om besittningsrätten ansågs dessutom föga lämpade att fogas in i föreningslagen. Övervägande skäl syntes således tala för en särskild lag. Denna borde dock enligt de sakkunnigas mening endast uppta specialbestämmelser och avvikelser från föreningslagen. SOU 1969: 4
Departementschefen uttalade vid överlämnandet av lagförslaget till lagrådets granskning (prop. 1930: 65 s. 44) att arten och innebörden av de bestämmelser som behövdes för att reglera bostadsrätten torde utesluta att de nya föreskrifterna infördes i föreningslagen. Departementschefen fann det däremot vara tveksamt om i en speciallag skulle upptas samtliga tillämpliga bestämmelser eller om lagen skulle avfattas som ett komplement till föreningslagen. Nyare lagstiftning erbjöd exempel på båda metoderna. Eftersom talrika bestämmelser i föreningslagen skulle komma att upprepas i speciallagen och denna genom detta skulle bli vidlyftig utan att därigenom avsevärt vinna i lättfattlighet anslöt departementschefen sig till de föreningssakkunnigas ståndpunkt. Lagrådet föreslog härvidlag ingen ändring i lagförslaget (a.a. s. 81). HSB och Riksbyggen framhöll i de yttranden som företagen avgav över det betänkande som utredningen för översyn av lagstiftningen om ekonomiska föreningar överlämnade år 1949, SOU 1949: 17, att bostadsrättsföreningslagen fullständigt borde reglera bostadsrättsföreningarnas verksamhet och att därvid inte borde användas det systemet att lagen beträffande olika frågor hänvisade till föreningslagens bestämmelser (prop. 1951:34 s. 205). * Enligt gällande bestämmelser utgör bo205
stadsrättsföreningarna en särskild typ av ekonomiska föreningar, som gjorts till föremål för särskild lagstiftning. Det förhållandet att BRL genom en generell hänvisning till de allmänna reglerna om ekonomiska föreningar utformats som ett komplement till dessa regler har medfört att lagstiftningen blivit svår att överskåda. Denna brist har efter ikraftträdandet av nu gällande föreningslag blivit än mera framträdande. Här kan nämnas att detta gällt t. ex. beträffande vissa centrala frågor om medlemskap i bostadsrättsförening, vilket kommit till uttryck bl. a. i rättspraxis, NJA 1964 s. 148. Olägenheterna har varit särskilt påtagliga eftersom lagstiftningen rör ett från social synpunkt betydelsefullt område och tillämpas på rättsförhållanden mellan ett stort antal bostadsrättsföreningar och deras flera hundra tusen medlemmar. De nackdelar som gjort sig gällande på grund av utformningen av gällande bestämmelser kan enligt kommitténs mening inte undanröjas på annat sätt än genom att den nuvarande anknytningen till lagstiftningen om ekonomiska föreningar upphör och reglerna om bostadsrättsföreningar i stället intas i en från FL helt fristående författning, som uttömmande reglerar bostadsrättsföreningarnas förhållanden. Reglerna för bostadsrättsföreningarna kommer beträffande åtskilliga föreningsrättsliga frågor att sakligt överensstämma med de bestämmelser som enligt FL gäller för ekonomiska föreningar. Frågan är då om den nya lagen skall innehålla självständiga stadganden även i dessa avseenden eller om lagen endast skall direkt hänvisa till motsvarande bestämmelser i FL. Om man väljer hänvisningsmetoden måste den enligt kommitténs mening under alla omständigheter användas med stor försiktighet. Den bör således inte begagnas beträffande lagregler som tillämpas ofta, t. ex. bestämmelser om styrelse, fir ma teckning, årsredovisning, föreningsstämma och registrering. Inte heller bör metoden användas om författningstexten blir mindre överskådlig genom att till hänvisningarna måste fogas särskilda
bestämmelser. Dessa synpunkter och de fördelar som kan vinnas vid den praktiska hanteringen av lagen om alla de lagbestämmelser som skall gälla för bostadsrättsföreningar återfinns i en enda författning utgör enligt kommitténs mening starka skäl för att lagstiftningen skall utformas utan några hänvisningar till FL. Kommittén har vid sina överväganden därför slutligt stannat för att bygga upp lagstiftningen helt utan hänvis ningar till FL. 1 Med den metod som sålunda använts har från FL åtskilliga bestämmelser överförts till lagförslaget utan saklig ändring. I dessa stadganden har emellertid vidtagits smärre redaktionella ändringar. Kommittén anser det angeläget att i detta sammanhang slutligen framhålla att lagförslagets regler skall vara tvingande om inte särskilt angetts att avvikande bestämmelser kan förekomma genom föreskrift i stadgarna eller t. ex. i avtal om upplåtelse av bostadsrätt.
Allmänna
bestämmelser 1 §•
Paragrafen motsvarar närmast 1 § första och andra styckena BRL. I första stycket anges bostadsrättsförenings ändamål och verksamhet. Bestämmelsen, som behandlats i 2 kap. allmänna motiveringen, innehåller ingen saklig nyhet i förhållande till gällande lag. Utformningen ansluter nära till 1 § FL. Enligt BRL är en bostadsrättsförening en ekonomisk förening med visst ändamål. Som en följd av att förslaget - såsom framhållits i det ovan intagna avsnittet om lagstiftningens uppbyggnad - utformats helt fristående från FL anges bostadsrättsföreningens syfte att främja medlemmarnas ekonomiska intressen uttryckligen i lagtexten. 1 Jfr å ena sidan lagen den 31 mars 1955 (nr 183) om bankrörelse (prop. 1955: 3 s. 65, 69 och 303) samt å andra sidan lagen den 25 maj 1956 (nr 216) om jordbrukskasserörelsen (prop. 1956: 122 s. 40).
SOU 1969: 4
För att närmare återge vari en bostadsrättsförenings verksamhet med avseende på föreningens hus består har denna angetts vara att anskaffa, äga och förvalta hus. Givetvis är det inget som hindrar att en förening som ett led i denna sin verksamhet förvärvar ett markområde som inte är avsett för bebyggelse, t. ex. för att anordna biluppställningsplats. 1 Att en bostadsrättsförening skall förvalta sitt hus utesluter inte att handhavandet av föreningens löpande angelägenheter kan överlämnas åt annan. Orden hus och lägenhet har samma innebörd som i 1 § HL. Lägenhet kan således avse inte endast del av hus utan även helt hus. En bostadsrättsförening skall vara ett kooperativt företag. Härav följer inte att alla lägenheter i föreningens hus behöver upplåtas med bostadsrätt. BR.L utgår också från att en bostadsrättsförening skall kunna hyra ut vissa lägenheter (SOU 1928: 16 s. 22). För bostadsrättsförening som har statligt lån gäller emellertid enligt bostadsstyrelsens tilllämpningsföreskrifter och anvisningar till 36 § BLK att lånet kan sägas upp till betalning om föreningen, utan att rättelse sker, hyr ut så stort antal av lägenheterna att föreningen måste anses ha förlorat sin kooperativa karaktär. En bostadsrättsförening kan ibland behöva hyra ut lägenheter. Läget på bostadsmarknaden kan vara sådant att en förening inte kan finna någon som vill förvärva viss lägenhet med bostadsrätt, varför lägenheten tills vidare måste hyras ut. Stundom kan en förening också ha behov av någon eller några lägenheter som bostäder åt sina anställda. Med hänsyn till sålunda framdragna förhållanden har i förslaget inte intagits någon bestämmelse som hindrar att en förening hyr ut lägenheter. Kommittén erinrar emellertid om att enligt 123 § förslaget bostadsrättsförening skall träda i likvidation om antalet bostadsrättshavare nedgått under fem. Och drivs en förening på sätt som uppenbarligen inte motsvarar de förutsättningar, under vilka registreringen skett, skall föreningen liksom enligt gällande lag kunna förklaras skyldig att träda i likvidation (125 SOU 1969:4
§ förslaget). Andra stycket av paragrafen innehåller bestämningar av begreppen bostadsrätt och bostadsrättshavare. Termerna har i förslaget samma innebörd som i BRL. Med bostadsrätt avses sålunda sammanfattningen av de befogenheter som en medlem förvärvar genom att en lägenhet upplåts till honom. Dessa utgörs dels av rätt att nyttja en bestämd lägenhet, dels av vissa rättigheter som i regel inte tillkommer övriga medlemmar, t. ex. andel i vinst på föreningens verksamhet. De rättigheter som ingår i bostadsrätten är i princip oskiljaktiga. För institutets praktiska användbarhet har det emellertid varit nödvändigt att i något fall medge att viss i den totala rättigheten ingående speciell rättighet kunnat brytas ut. Nyttjanderätt till lägenhet som innehas med bostadsrätt kan sålunda särskilt förverkas. Genom försäljning av bostadsrätten enligt bestämmelsen i 61 § förslaget blir bostadsrätten på nytt en enhet. Jfr NJA 1953 s. 561, 1961 s. 246 och 1964 s. 439. Tredje stycket upptar vissa begrepp som hör samman med den reglering som, enligt vad som närmare utvecklats i avsnitt 5.5.3 i den allmänna motiveringen, kommittén föreslår för ingående av avtal mellan bostadsrättsförening och bostadssökande om framtida upplåtelse av bostadsrätt. Sådant avtal skall enligt kommittén uppta de villkor enligt vilka avtal om upplåtelse av bostadsrätt senare skall träffas. Kommittén föreslår att avtalet benämns förhandsavtal. Den med vilken bostadsrättsförening ingår förhandsavtal föreslås bli kallad förhandstecknare. Den rätt som förhandstecknare har gentemot förening på grund av förhandsavtal benämns teckningsrätt. I samband med ingående av förhandsavtal kan överenskommelse träffas om nyttjande av den lägenhet som avses med avtalet för tiden intill bostadsrättsupplåtelse, överenskommelse härom kan också träffas senare. Antingen överenskommelsen sker i den ena eller andra ordningen skall lagförslagets bestämmelser tillämpas även på nyttjanderätten. Detta be1 Jfr lagen den 16 december 1966 (nr 700) om vissa gemensamhetsanläggningar.
tyder att om förhandsavtal hävs, t. ex. enligt 65 § tredje stycket förslaget, så upphör därmed även förhandstecknarens rätt att nyttja lägenheten. Kommittén föreslår också att 3 kap. 1 § fjärde stycket lagen om nyttjanderätt till fast egendom ändras med hänsyn till vad sålunda upptagits.
2 §•
Paragrafen innehåller vissa bestämmelser om förbud att driva verksamhet med upplåtelse av lägenheter. Första stycket överensstämmer i sak med 1 § tredje stycket BRL och har behandlats i 3 kap. allmänna motiveringen. I andra stycket meddelas förbud för vissa andelsupplåtelser. Bestämmelsen har dryftats i 3 kap. allmänna motiveringen. I andra punkten, som i sak överensstämmer med 11 § första stycket andra punkten BoKoL, anges att om vid upplåtelse av lägenhet förbehåll träffats i strid med förbudet, förbehållet inte är gällande mot den till vilken lägenheten upplåtits. Överträdelse av de i paragrafen upptagna förbuden kan enligt 164 § 1 förslaget medföra bötesstraff.
3 §•
Paragrafen, som motsvarar 3 § BRL och 2 § FL, innehåller bestämmelser om ansvaret för bostadsrättsförenings förbindelser. Stadgandet överensstämmer i sak med 2 § FL. Efter tillkomsten av FL saknar 3 § BRL självständig betydelse, eftersom från den nya lagstiftningen uteslutits föreningar med personlig ansvarighet för föreningens förbindelser.
4 §.
Paragrafen, som i sak överensstämmer med 3 § FL, behandlar frågan om bostadsrättsförenings rättskapacitet samt innehåller föreskrift om personlig ansvarighet för den som handlar på förenings vägnar innan registrering skett.
5 §. Paragrafen motsvarar 10 § BRL och 4 § FL samt innehåller bestämmelser om registrering av bostadsrättsföreningar och inskrivning av uppgifter om sådana föreningar. Enligt 4 § FL registreras ekonomisk förening hos länsstyrelsen i det län, där föreningens styrelse enligt stadgarna har sitt säte. Hos varje länsstyrelse skall finnas ett föreningsregister för inskrivning av de uppgifter som enligt F L skall anmälas för registrering eller annars enligt särskild föreskrift skall intas i registret. I 10 § BRL stadgas att inskrivning av uppgifter om bostadsrättsföreningar skall ske i en särskild avdelning av föreningsregistret (se prop. 1930: 65 s. 108 och 113). För de ekonomiska föreningarna i allmänhet och för bostadsrättsföreningarna finns det således inte någon central registreringsmyndighet. För vissa speciella föreningar, t. ex. sambruksföreningar och understödsföreningar, sker registreringen däremot i särskilda register som omfattar hela riket. Frågan om central registrering av de ekonomiska föreningarna diskuterades vid tillkomsten av FL (SOU 1949: 17 s. 88, prop. 1951: 34 s. 84). Spörsmålet har därefter utförligt behandlats av firmautredningen i dess år 1967 avgivna betänkande Firmaskydd (SOU 1967: 35), över vilket kommittén den 27 december 1967 avgett särskilt remissyttrande. Firmautredningen övervägde om registreringen av ekonomiska föreningar och därmed av bostadsrättsföreningar skulle överföras till central myndighet. Eftersom en centralisering inte syntes vara ett intresse vare sig för företagarna eller för allmänheten föreslog utredningen inte någon ändring i det nuvarande lokala inregis trerings systemet. Som skäl för centralisering åberopade utredningen att från enbart firmarättsliga synpunkter kunde en central registrering vara att föredra. Den allt starkare koncentrationen av näringsidkare till storstadsområdena och vissa andra större tätorter talade för centralisering. Genom en centralisering kunde även en större enhetlighet i lagSOU 1969:4
tillämpningen uppnås. Utredningen framhöll vidare den möjlighet till ökad publicitet som erhålls genom att vissa handlingar angående rättssubjekten finns hos en och samma myndighet. Bland de skäl som enligt utredningen talade för ett bibehållande av lokal registrering framhölls särskilt den stora betydelsen av en nära kontakt mellan länsstyrelserna samt föreningarna och allmänheten. Kommittén framhöll i sitt remissyttrande att det syntes ovisst om det av utredningen åberopade skälet om värdet av den lokala kontakten alltjämt ägde giltighet. I vart fall fick detta värde inte överskattas. Bostadsrättsföreningarnas verksamhet var lokalt begränsad, och det förhållandet torde inte komma att ändras även om vidgade möjligheter till fusion av sådana föreningar skulle införas. Ungefär hälften av landets bostadsrättsföreningar var emellertid anslutna till riksomfattande organisationer eller företag som biträdde föreningarna med angelägenheter i fråga om bl. a. registrering. Och av de ungefär 200 bostadsrättsföreningar som årligen bildades och registrerades tillhörde det helt övervägande antalet HSB eller Riksbyggen eller hade avtal med AB Bostadsgaranti. I fråga om länsstyrelsernas praxis vid registrering av bostadsrättsföreningar hade inom kommittén upplysts att tillämpningen var oenhetlig. Då för det stora flertalet bostadsrättsföreningar som inregistrerades enhetliga normalstadgar användes var det av största vikt att tillämpningen blev likformig. Beträffande möjligheten till ökad publicitet erinrade kommittén om att en bostadsrättsförening visserligen inte hade någon skyldighet att till registreringsmyndigheten utan anmaning insända de årliga redovisningshandlingarna, men föreningen måste alltid inge sin ekonomiska plan till länsstyrelsen. Dessa förhållanden utgjorde enligt kommittén så starka skäl för en central registrering av bostadsrättsföreningarna att kommittén inte kunde biträda vad utredningen anfört om att en lokal registrering av bostadsrättsföreningar även framdeles borde bibehållas utan föreslog att en central registrering av bostadsrättsföreningarna snarast möjligt anordnades. SOU 1969:4 U-814455
De skäl kommittén i sitt remissyttrande anförde för en central registrering av bostadsrättsföreningarna gäller alltjämt med oförminskad styrka. Kommittén anser därför att registreringen av bostadsrättsföreningarna snarast möjligt bör överföras till ett för hela riket gemensamt register. Enligt kommitténs uppfattning bör frågan om registrering av bostadsrättsföreningar prövas i samband med denna allmänna översyn av registreringssystemet och inte brytas ut till särskild behandling i samband med den nya lagstiftningen om bostadsrättsföreningar. På grund härav innehåller förslaget inte någon ändring i nu gällande registreringsbestämmelser. Närmare föreskrifter om registreringen finns i 152-159 §§ förslaget.
Stadgar och firma m. m. 6 §. Paragrafen, som motsvarar 5 § FL, anger de krav som måste vara uppfyllda för att en bostadsrättsförening skall kunna registreras. Bestämmelserna skiljer sig från 5 § F L på det sättet, att kravet på att en bostadsrättsförening skall ha fem medlemmar är absolut. Enligt FL kan antalet medlemmar i en ekonomisk förening vara tre eller fyra om minst tre medlemmar utgörs av föreningar som är registrerade eller ändå är att anse som juridiska personer. Som skäl för införandet av denna bestämmelse i FL anfördes det behov ett mindre antal föreningar kan ha att sammansluta sig till en förening, huvudförening (SOU 1949: 17 s. 93). Anledning saknas att för bostadsrättsföreningarna införa en sådan uppmjukning av huvudregeln om antalet medlemmar. Som framgår av avsnittet 6.5.2 i den allmänna motiveringen uppställs i förslaget inga krav på medlemmarnas kvalifikationer. Däremot kan stadgarna innehålla föreskrifter i detta avseende. Såväl fysiska som juridiska personer kan i princip vara medlemmar. Kommun, liksom staten, kan erhålla medlemskap. Nedgår medlemsantalet 209
under fem föreligger enligt 123 § förslaget likvidationsanledning. 7 §.
Paragrafen, som motsvarar 4 § BRL och 6 § FL, innehåller bestämmelser om vad stadgarna måste uppta för att en bostadsrättsförening skall kunna registreras. I paragrafen lämnas en uttömmande uppräkning av de frågor som skall behandlas i en bostadsrättsförenings stadgar. Stadgarna kan naturligtvis innehålla bestämmelser även i andra ämnen än dem som anges i paragrafen. En sådan särskild föreskrift kan i vissa fall vara nödvändig för att inte en viss fakultativ regel i lagen (t. ex. 8 § sista stycket förslaget) skall bli tillämplig. Som i avsnittet om lagstiftningens uppbyggnad framhållits är lagförslagets reglei tvingande om inte särskilt angetts att avvikande regler kan förekomma genom bestämmelse antingen i stadgarna (t. ex. 8 § sista stycket förslaget) eller i t. ex. avtal om upplåtelse av bostadsrätt (47 § andra stycket förslaget). Punkterna 1-3 och 11-15 överensstämmer i sak med 6 § 1-3 och 6-10 FL. Ändamålet med föreningens verksamhet och verksamhetens art i punkten 2 kan i stadgarna anges i överensstämmelse med bestämningen i 1 § första stycket förslaget. Någon ytterligare specificering är inte nödvändig. Punkterna 4-9 överensstämmer i sak med 4 § BRL. Som benämning på den i 4 § 3 BRL upptagna ersättningen för rätten att teckna bostadsrätt föreslås upplåtelseavgift. Bestämmelserna innehåller en uppräkning av de avgifter som kan tas ut i en bostadsrättsförening. Avgifterna skall utgöra full ersättning för de förmåner som enligt den ekonomiska planen tillkommer bostadsrättshavare. För vissa tjänster eller förmåner, t. ex. trappstädning och begagnande av tvättstuga eller parkeringsplats, kan, i den mån de utnyttjas, särskilda avgifter förekomma. Punkten 10 i förslaget, som saknar motsvarighet i BRL och FL, innehåller bestämmelse om att det i stadgarna skall anges de 210
grunder enligt vilka avsättningar till fonder skall ske. Enligt 7 § 7 1911 års föreningslag skulle bostadsrättsförening i sina stadgar uppta bestämmelse om vad som skulle avsättas till reservfond. Någon motsvarande bestämmelse finns inte i FL, vilket sammanhänger med att 17 § FL innehåller regler om obligatorisk avsättning till sådan fond (SOU 1949: 17 s. 98). Enligt 67 § förslaget skall varje förening framdeles göra avsättning till fonder, nämligen till fond för reparationer och reservfond. Några föreskrifter lämnas inte om storleken av fondavsättningarna. Då det är av stor vikt att avsättningarna sker, föreslås att i stadgarna skall anges de grunder enligt vilka fondavsättning skall ske.
8 §.
Paragrafen, som motsvarar 5 och 6 §§ BRL, överensstämmer utom beträffande föreskrifterna om inträdesavgift i sak med gällande bestämmelser. Dock har, såsom framgår av 4 kap. allmänna motiveringen, lägenhets andelsvärde ersatts med bostadsrätts jämförelsetal. Enligt 5 § första stycket BRL skall beträffande inträdesavgift i tillämpliga delar gälla vad i FL är stadgat om insats. Denna allmänna hänvisning har betydelse framför allt genom att medlem som avgått ur bostadsrättsförening därigenom enligt 16 § FL kan bli berättigad att av föreningen återfå erlagd inträdesavgift. Skall inträdesavgift tas ut måste detta liksom avgiftens storlek anges i stadgarna. Flertalet bostadsrättsföreningar torde sakna sådana stadgeföreskrifter. Sålunda utgår inträdesavgift inte i föreningar anslutna till HSB eller Riksbyggen. För vissa föreningar kan det dock vara av intresse att kunna ta ut inträdesavgifter, t. ex. för att finansiera kostnader som uppkommer under första tiden av föreningens verksamhet. I de fall inträdesavgifter skall utgå torde det i BRL angivna högsta beloppet på 100 kr. även framdeles vara till fyllest. Däremot talar praktiska skäl för att regeln om att bestämmelserna i FL om insats skall tilllämpas även på inträdesavgift slopas. Ett SOU 1969: 4
bibehållande av föreskriften skulle nämligen medföra att man för dessa relativt sett sällan förekommande och till beloppen obetydliga avgifter skulle nödgas uppta bestämmelser bl. a. om rätt att vid avgång utfå sådana avgifter. De i 7 § 9 förslaget nämnda avgifterna är enligt BRL maximerade till 100 kr. Utrymmet för att ta ut avgifter av detta slag, som belastar samtliga medlemmar och inte enbart bostadsrättshavare, bör vara starkt begränsat bl. a. för att hindra att kostnader överförs från bostadsrättshavarna till ett större antal medlemmar. Med hänsyn härtill föreslår kommittén ingen höjning av maximibeloppet.
förteckningen tillgänglig för var och en som vill ta del av förteckningen. Enligt kommitténs mening finns beträffande bostadsrättsföreningar inget skäl att låta medlemsförteckningen vara tillgänglig för annan än medlem eller förhandstecknare. Med hänsyn till bestämmelserna i 23 § förslaget om utdrag ur lägenhetsförteckning och om skriftlig uppgift angående bl. a. erlagd grundavgift har kommittén ansett sig i förslaget inte behöva uppta någon motsvarighet till stadgandet i 10 § sista stycket FL om insats bevis. Medlemskap
m.m. 13 §.
9 §. Paragrafen, som motsvarar 9 § BRL och 7 § FL, behandlar bostadsrättsförenings firma. Bestämmelserna överensstämmer i sak med gällande rätt. Kommittén erinrar om de jämkningar av paragrafen som kan bli nödvändiga om firmautredningens förslag till firmalag och till förslag till lag angående ändring i FL antas som lag (SOU 1967: 35). 10 och 11 §§. I dessa paragrafer lämnas föreskrifter beträffande ansökan om bostadsrättsförenings registrering. Bestämmelserna överensstämmer i sak med 8 och 9 §§ FL. Medlemsförteckning 12 §. Paragrafens första stycke överensstämmer i huvudsak med 10 § första stycket FL. Andra stycket motsvarar 10 § andra stycket FL. Medlemsförteckningen skall enligt förslaget, i stället för att lämna upplysning om det antal insatser varmed en medlem deltar i föreningen, innehålla uppgift om bostadsrätt som innehas av medlemmen. Enligt 10 § andra stycket FL skall styrelse i ekonomisk förening hålla medlemsSOU 1969: 4
Paragrafen, som motsvarar 7 § BRL och 11 § FL, innehåller regler angående ansökan om medlemskap i bostadsrättsförening. Av avsnittet 6.5.2 i den allmänna motiveringen framgår, att en bostadsrättsförening i princip fritt avgör till vem bostadsrätt skall upplåtas samt att antagningen av medlemmar i föreningen i samband med bostadsrättsupplåtelse därför bör ske helt enligt föreningens bestämmande. Enligt 14 § förslaget kan föreningen däremot vara skyldig att som medlem anta den som förvärvat bostadsrätt. Med hänsyn till de personliga egenskapernas särskilda betydelse när det gäller bostadsrättsföreningar bör medlemsantagningen liksom enligt BRL vara förbehållen styrelsen. Men denna är naturligtvis skyldig att följa bestämmelserna i 14 § förslaget om rätt för ny innehavare att bli medlem i föreningen. Vidare kan det, som framhållits i avsnitt 5.5.3 b) i den allmänna motiveringen, föreligga rätt för förhandstecknare att i samband med upplåtelse av bostadsrätt erhålla medlemskap i föreningen. I överensstämmelse med gällande rätt föreslås att det i stadgarna kan meddelas föreskrift om att inträdesansökan skall ske skriftligen. Uppställs sådant krav kan det också föreskrivas att ansökan skall vara försedd med sökandens bevittnade namnunderskrift. 211
14 §. I denna paragraf, som motsvarar 24 och 25 §§ BRL, upptas regler angående inträdesrätt i bostadsrättsförening för den som förvärvat redan upplåten bostadsrätt. Bestämmelserna har behandlats i avsnittet 6.5.2 a) i den allmänna motiveringen. I första stycket av paragrafen ges bestämmelser om rätt för bostadsrättshavares make och vissa med bostadsrättshavaren samboende som förvärvat bostadsrätt att inträda som medlemmar i föreningen. Med begreppen samboende och närstående avses detsamma som med motsvarande uttryck i 34 § HL. I fall enligt paragrafens första stycke kan föreningen inte gå in på en prövning av förvärvarens personliga egenskaper. Det torde böra framhållas att det i andra stycket använda uttrycket »skäligen bör tas för god såsom medlem» inte ger styrelsen rätt att efter fritt skön bedöma om en förvärvare skall godkännas såsom medlem. Skall en förvärvare av bostadsrätt vägras medlemskap på grund av sina personliga egenskaper måste objektivt godtagbara skäl härför föreligga.
15 §. Paragrafen, vars första och andra stycken motsvarar 8 § BRL och 14 § FL, innehåller regler om medlems utträde och uteslutning ur bostadsrättsförening. Av första stycket framgår den för bostadsrättsföreningarnas verksamhet grundläggande regeln att medlem inte får utträda eller uteslutas ur föreningen om han innehar bostadsrätt, dvs. är bostadsrättshavare. Bestämmelsen, som i sak överensstämmer med 8 § BRL, har berörts i avsnitt 6.5.1 i allmänna motiveringen. I överensstämmelse med 14 § andra stycket FL måste förening som önskar ha möjlighet att på viss grund utesluta medlem inta bestämmelse om detta i stadgarna. Uteslutning kan emellertid ske endast av medlem som inte innehar bostadsrätt. 212
Enligt gällande rätt kan den som utträder eller utesluts ur bostadsrättsförening ha rätt att få ut vad han erlagt i inträdesavgift samt andel i vinstutdelning. Då vid sådan uppgörelse med föreningen hänsyn måste tas till föreningens ekonomiska ställning kan avgång ur bostadsrättsförening liksom från ekonomisk förening i allmänhet enligt 15 § FL som regel endast äga rum vid slutet av räkenskapsperiod. Enligt kommitténs förslag har avgående medlem inte rätt att återfå erlagd inträdesavgift (se specialmotiveringen till 8 § första stycket förslaget). Vidare får enligt 68 § andra stycket förslaget vinst utdelas endast till bostadsrättsnävarna. Enligt kommitténs förslag följer således inte med själva medlemskapet någon rätt att få ut del av föreningens behållna tillgångar och avgången ur föreningen bebehöver därför inte uppskjutas till viss tidpunkt, t. ex. till räkenskapsavslutning. På grund härav har i förslaget inte upptagits någon motsvarighet till bestämmelsen i 15 § FL om tidpunkten för medlems avgång ur föreningen. I och med utträde eller uteslutning upphör medlemskapet. Liksom enligt gällande rätt skall uppsägning kunna ske muntligen. Detta överensstämmer med vad som enligt 13 § förslaget skall gälla om ansökan om inträde i föreningen. Det blir således beroende på innehållet i stadgarna om uppsägning skall ske skriftligen och om i sådant fall medlemmens namnunderskrift behöver vara bevittnad. Andra stycket av paragrafen behandlar hur det skall förfaras med medlemskapet när medlem upphör att vara bostadsrättshavare. Som framgått av avsnitt 6.5.2 a) allmänna motiveringen kan det i en bostadsrättsförening finnas medlemmar såväl med som utan bostadsrätt, i sistnämnda fall t. ex. s. k. självskrivna medlemmar eller medlemmar som väntar på att en bostadsrättslägenhet i föreningens hus skall bli ledig. Upphör medlem, som en gång förvärvat bostadsrätt, att vara bostadsrättshavare finns det i regel inte något skäl att låta honom kvarstå som medlem i föreningen. Kommittén föreslår SOU 1969: 4
därför att medlem som upphör att vara bostadsrättshavare skall anses ha utträtt ur föreningen. Emellertid kan det förekomma fall då det skulle vara ändamålsenligt att den tidigare bostadsrättshavaren kvarstår i föreningen. Styrelsen föreslås därför få rätt att tillåta medlem som så önskar att kvarstå i föreningen. Medlem kan upphöra att vara bostadsrättshavare på olika sätt. Bostadsrätten kan utslockna t. ex. genom att avtal om upplåtelse av bostadsrätt hävs med stöd av 56 § förslaget. Rätten kan också övergå antingen till viss person eller till föreningen. Föreningen kan förvärva bostadsrätt t. ex. genom att föreningen löser bostadsrätten (26 § tredje stycket förslaget) eller genom att bostadsrättshavaren avsäger sig bostadsrätten (42 § förslaget). Med hänsyn till bestämmelsen i 15 § andra stycket förslaget behövs ingen motsvarighet till stadgandet i 54 § BRL om rätt för förening att utesluta tidigare bostadsrättshavare ur föreningen när avtal om upplåtelse av bostadsrätt hävts enligt 46 § BRL eller när bostadsrätt sålts till följd av uppsägning enligt 47 § BRL. I tredje stycket stadgas i överensstämmelse med gällande rätt att uteslutningsrätt tillkommer föreningsstämman, om stadgarna inte innehåller avvikande bestämmelse. Uppsäger medlem sig till utträde behövs inget särskilt beslut av stämman eller styrelsen. 16 §. Paragrafen innehåller bestämmelser om rätt att klandra bostadsrättsförenings beslut i medlemsfrågor. Enligt 25 § BRL kan i vissa fall den som förvärvat bostadsrätt och som vägrats inträde i bostadsrättsförening begära att frågan om hans antagande till medlem skall prövas av skiljemän enligt bestämmelserna i lagen om skiljemän. Även utan uttryckligt lagstadgande kan den som enligt 24 § BRL efter förvärv av bostadsrätt är berättigad att vinna inträde i förening hänskjuta frågan om medlemskap till avgörande av domSOU 1969: 4
stol. Anledningen till att lagen i de särskilda fall som avses i 25 § hänvisar parterna till skiljedom utan rätt för dem att klandra domen sammanhänger med arten av de frågor som i dessa fall skall underkastas prövning. Medan prövningen enligt 24 § endast avser frågan om hinder för medlems antagande möter på grund av bestämmelse i stadgarna, skall i de fall som avses i 25 § förutom denna fråga även avgöras om sökanden skäligen kan tas för god som medlem. De förhållanden som kan bli föremål för prövning enligt sistnämnda paragraf ansågs vid BRL:s tillkomst vara av sådan beskaffenhet att avgörandet inte borde ske offentligt. Vikt lades också vid att prövningen kunde ske utan tidsutdräkt (prop. 1930: 65 s. 53). Före den 1 januari 1953, då FL trädde i kraft, torde endast den som sökte medlemskap i bostadsrättsförening efter att ha förvärvat bostadsrätt ha kunnat få styrelsens beslut i medlemsfrågan prövad av utomstående organ. Jfr NJA 1950 s. 471. Genom ikraftträdandet av FL upphörde denna begränsning som en följd av den i 11 § FL uttalade principen att ekonomiska föreningar skall vara öppna och medge inträde av nya medlemmar (NJA 1964 s. 148, jfr prop. 1951:34 s. 101 och 256). Medlem som uteslutits ur bostadsrättsförening torde för närvarande kunna få medlemsfrågan prövad av domstol. Enligt 13 § förslaget avgör styrelsen helt fritt vem som skall antas till medlem i föreningen. Inskränkningar i denna prövningsrätt föreslås i 14 § för det fall medlemskap söks av den som förvärvat bostadsrätt. Skall fråga om medlemskap avgöras fritt av styrelsen torde det inte finnas något utrymme för att underkasta medlemskapsfrågan prövning av utomstående organ. Däremot bör den som förvärvat bostadsrätt ha möjlighet att få till stånd en opartisk prövning av frågan om medlemskap. Prövningen av fråga om hinder för medlems antagande torde ofta komma att innefatta både ett avgörande av en rättsfråga och en skälighetsbedömning. Någon uppdelning av prövningen av medlemsfrågor på 213
olika organ med hänsyn till arten av den fråga som skall avgöras torde därför vara svår att genomföra. Med beaktande av detta och med hänsyn till kravet på rättssäkerhet anser kommittén att tvister om medlemskap bör avgöras av allmän domstol. Kommittén föreslår därför att förvärvare av bostadsrätt som vägrats inträde i föreningen skall kunna klandra beslutet genom att väcka talan mot föreningen. Sådan talan bör väckas inom en månad från det den som vägrats medlemskap fick del av beslutet. Samma rätt till domstolsprövning av medlemskap som föreslagits för förvärvare av bostadsrätt bör även tillkomma den som uteslutits ur bostadsrättsförening. Frågan om förhandstecknares rätt till medlemskap i bostadsrättsförening vid upplåtelse av bostadsrätt har behandlats i avsnitt 5.5.3 b) i allmänna motiveringen. 17 §. Paragrafen innehåller vissa bestämmelser avseende förvärvare av teckningsrätt. Enligt 43 § förslaget kan förvärvare av teckningsrätt begära att styrelsen skall förklara att hinder för framtida medlemskap inte föreligger. Begärs sådan förklaring bör bestämmelserna i 13, 14 och 16 §§ förslaget gälla i tillämpliga delar. Ekonomisk
plan
De föreslagna bestämmelserna om ekonomisk plan har tidigare behandlats i 4 kap. allmänna motiveringen. 18 §. I första stycket fastslås styrelsens skyldighet att upprätta ekonomisk plan för bostadsrättsföreningens verksamhet. Stadgandet, som motsvarar del av 11 § BRL, anger inte närmare när en sådan plan skall upprättas. Bestämmelse härom finns i 24 § förslaget, där det föreskrivs att bostadsrätt inte får upplåtas och förhandsavtal inte ingås förrän ekonomisk plan för föreningen registrerats. Andra stycket överensstämmer i sak med 214
12 § första stycket BRL. Kommittén föreslår i 20 § att det skall ankomma på Kungl. Maj:t att, utöver vad i denna paragraf upptagits, utfärda föreskrifter om innehållet i den ekonomiska planen. Tredje stycket, som innehåller bestämmelser om jämförelsetal, motsvarar 12 § andra stycket BRL. Enligt 8 § andra stycket förslaget skall grundavgift och särskilt tillskott alltid beräknas med utgångspunkt från jämförelsetalet. I fråga om fördelning av vinst, skall enligt 68 § andra stycket förslaget detta tal tjäna som norm, om annat inte bestämts i stadgarna. Bestämmelser om ändring av jämförelsetal finns i 107 § 2 förslaget. 19 §. Paragrafen, som motsvarar 14 § BRL, innehåller bestämmelser om underskrift av ekonomisk plan och om tillförlitlighetsintyg. Bestämmelserna har behandlats i avsnitt 4.5.6 i allmänna motiveringen. Närmare föreskrifter om innehållet i intyget kan enligt 20 § förslaget utfärdas av Kungl. Maj:t. 20 §.
Paragrafen motsvarar 15 § BRL och stadgar att närmare föreskrifter om innehållet i den ekonomiska planen och tillförlitlighetsintyget kan utfärdas av Kungl. Maj:t. Enligt kungörelsen den 27 juni 1930 (nr 265) med vissa föreskrifter i anledning av lagen om bostadsrättsföreningar skall den ekonomiska planen och sakkunnigintyget i huvudsak överensstämma med de formulär som fogats vid kungörelsen. Av kommittén upprättat formulär till ekonomisk plan jämte anvisningar och tillförlitlighetsintyg återfinns som bilaga 3 och 4. 21 §. Paragrafens första och andra stycken, som motsvarar 16 § BRL, behandlar registrering av ekonomisk plan. Som framgår av 5 § andra stycket förslaget skall planen registreras hos länsstyrelsen i det län, där föreningSOU 1969: 4
ens styrelse har sitt säte. Beträffande registreringen gäller i övrigt 152-159 §§ förslaget i tillämpliga delar. Länsstyrelsens prövning av planen är av rent formell natur. I paragrafens tredje stycke föreskrivs att föreningens styrelse skall hålla registrerad ekonomisk plan tillgänglig för den som vill ta del av densamma. Samma skyldighet föreligger enligt 32 § BRL. Lägenhetsförteckning ra. ra. 22 §. Innehållet i paragrafen överensstämmer i stort med 31 och 32 §§ BRL. Varje bostadsrättsförening bör enligt kommitténs mening även framdeles lägga upp förteckning över alla lägenheter som finns i föreningens hus. Förteckningen skall bl. a. innehålla uppgift om till vilka bostadsrätt upplåtits. Är avtal om upplåtelse av bostadsrätt för sin giltighet beroende av att visst villkor uppfylls, skall anteckning om upplåtelsen inte göras förrän villkoret uppfyllts. Med hänsyn till den fasthet som åsyftas med regleringen av förhandsteckningen har kommittén ansett det riktigt att, om förhandsteckning förekommer, uppgift om förhandstecknare bör intas i lägenhetsförteckningen på samma sätt som i fråga om bostadsrättsha vare. Har till föreningen anmälts att bostadsrätt eller teckningsrätt övergått eller pantsatts bör också detta antecknas i förteckningen. 23 §.
I 33 och 34 §§ BRL upptas olika bestämmelser om bostadsrättsbevis. Sådant bevis överlämnas regelmässigt till bostadsrättshavaren vid bostadsrättsupplåtelsen. Beviset har för bostadsrättshavaren ansetts motsvara det skriftliga kontraktet i ett vanligt hyresavtal. Det har kommit att tjäna som ett slags bevismedel men är inte bärare av rättigheter och skyldigheter som t. ex. ett löpande skuldebrev eller annan handling vars företeende utgör villkor för rätt att kräva SOU 1969: 4
betalning eller fullgörande av förpliktelse. 1927 års lag om dödande av förkommen handling har sålunda inte ansetts tillämplig på bostadsrättsbevis, NJA 1967 s. 495. Föreskrifterna i 33 § andra och tredje styckena BRL om anteckning i beviset om ändring i de förhållanden varom uppgift lämnas i beviset samt i 34 § BRL om redovisning av inbetalningar för bostadsrätten torde i stor utsträckning ha kommit ur bruk. Med den utformning som upplåtelse av bostadsrätt och ingående av förhandsavtal har enligt kommitténs förslag, skall avtal upprättas, av vilka skall framgå vilken rätt bostadsrättshavaren och förhandstecknaren har inom resp. gentemot föreningen. Övergång av bostadsrätt och teckningsrätt kommer enligt förslaget att ske skriftligen. Med denna anordning torde det inte vara helt nödvändigt att föreningarna för varje bostadsrättshavare eller förhandstecknare utfärdar ytterligare någon handling. Intet bör emellertid hindra att föreningarna, om så visar sig lämpligt, för rättighetshavarna utfärdar särskilda bevis eller andra handlingar. Varje bostadsrättshavare och förhandstecknare bör emellertid ha rätt att av föreningen få utdrag ur lägenhetsförteckningen. Vidare bör dessa rättighetshavare också ha rätt att erhålla skriftlig uppgift från föreningen om vissa aktuella förhållanden, t. ex. om vilka belopp som erlagts som grundavgift, upplåtelseavgift och förskott på grundavgift och om storleken av belopp som kan ha tillgodoförts lägenheten genom avsättningar till fonder. De fondavsättningar som åsyftas är t. ex. avsättningar till fond för inre reparationer. Däremot bör föreningen inte vara skyldig att lämna skriftlig uppgift om avsättning till fond för föreningens eget behov, t. ex. reservfond eller fond för yttre reparationer. Bostadsrättshavare bör också ha rätt att få uppgift om summan av jämförelsetalen för alla upplåtna bostadsrätter. Härigenom får bostadsrättshavaren möjlighet att beräkna sin andel i föreningens behållna tillgångar. I detta sammanhang bör erinras om att bostadsrättsföreningarna till bostadsrättshavarna i viss utsträckning själv215
mänt skall lämna vissa uppgifter. Enligt 42 § 3 mom. taxeringsförordningen den 23 november 1956 (nr 623) skall bostadsrättsförening sålunda senast den 8 februari varje år underrätta varje bostadsrättshavare om värdet av hans andel i föreningens behållna tillgångar. Upplåtelse av bostadsrätt - ingående av förhandsavtal Bestämmelserna i 24-32 §§ förslaget har ingående behandlats i den allmänna motiveringen. Av vad där upptagits framgår att bostadsrätt inte får upplåtas och förhandsavtal inte ingås förrän ekonomisk plan registrerats. Har sedan den ekonomiska planen upprättades ändring skett beträffande förhållande, om vilket planen skall ge upplysning, och är ändringen av det slaget att den i avsevärd mån inverkar på föreningens ekonomiska ställning eller på bostadsrättshavares ekonomiska förpliktelser, får vidare upplåtelse av bostadsrätt inte ske förrän ny ekonomisk plan upprättats och registrerats. Avtal om upplåtelse av bostadsrätt eller förhandsavtal skall för att vara giltigt vara skriftligt och uppta vissa för avtalsförhållandet väsentliga uppgifter. För att en förening skall få ingå förhandsavtal måste föreningen ha erhållit utfästelse av visst innehåll av företag som Kungl. Maj:t godkänt. Skall förhandstecknaren innan bostadsrätt upplåts nyttja den med förhandsavtalet avsedda lägenheten, kan villkoren för nyttjandet anges i förhandsavtalet. Men överenskommelse härom kan också träffas senare. Rätten att erhålla upplåtelse av bostadsrätt och skyldigheten att förvärva sådan rätt beror på innehållet i förhandsavtalet. Grundavgift får emellertid inte tas ut med högre belopp än det som angetts i den ekonomiska plan som ligger till grund för förhandsavtalet. Den i planen angivna årsavgiften får vid upplåtelse inte höjas med mer än 10 % på grund av andra förhållanden än sådana som enligt vad föreningen visar står utanför dess kontroll. Utfästelseföretaget skall gentemot förhandstecknaren svara för att föreningen fullgör sina för216
pliktelser enligt avtalet. Häri inryms även skyldighet att till förhandstecknaren utge den ersättning som han på grund av avtalet kan vara berättigad att erhålla av föreningen. Gentemot bostadsrättsföreningen skall utfästelseföretaget svara för att anskaffningskostnaderna och finansieringsvillkoren för föreningens hus inte är oskäliga. Talan härom skall av föreningen väckas inom ett år från det bostadsrättshavarna på föreningsstämma erhållit redovisning för nämnda kostnader och villkor. 24 §.
Paragrafen överensstämmer i fråga om upplåtelse av bostadsrätt i sak med 11 och 13 §§ BRL. Det i 24 § andra stycket använda uttrycket »i avsevärd mån» ersätter utan att saklig ändring åsyftas det i 13 § BRL andra stycket använda uttrycket »i märklig mån». - Enligt 18 § första stycket förslaget skall ekonomisk plan upprättas av styrelsen. Verkan av upplåtelse av bostadsrätt eller ingående av förhandsavtal i strid med bestämmelserna regleras i 26 § resp. 30 § förslaget. Åsidosättande av bestämmelserna kan enligt 164 § 2 förslaget föranleda bötesstraff. 25 §. Paragrafen motsvarar närmast 17 § BRL. Det föreslagna avtalsförfarandet innebär att den särskilda ordningen med teckning på teckningslista inte längre skall förekomma. De för upplåtelse av bostadsrätt väsentligaste uppgifterna skall upptas i avtalet, om detta inte skall vara ogiltigt. Som kommittén framhållit i den allmänna motiveringen bör emellertid i avtalet härutöver upptas varje uppgift som är av betydelse för rättsförhållandet mellan parterna och inte rör frågor som regleras av lag eller föreningens stadgar. Bestämmelserna skall gälla antingen fråga är om avtal om upplåtelse av bostadsrätt som sker utan att ha föregåtts av förhandsavtal eller som följer på sådant avtal. Skall avtal om upplåtelse av bostadsrätt ingås efSOU 1969: 4
ter förhandsavtal är det intet som hindrar att avtalet upprättas på samma handling som upptar förhandsavtalet. Sker upplåtelsen på samma villkor som i förhandsavtalet angetts torde detta bli det normala förfaringssättet. Verkan av upplåtelse av bostadsrätt i strid med bestämmelserna i denna paragraf anges i 26 §. 26 §. Bestämmelserna i denna paragraf motsvarar i huvudsak 22 § BRL. Ogiltighet av upplåtelse på grund av någon av de i första stycket angivna grunderna kan åberopas både av föreningen och av den till vilken upplåtelsen skett. Är upplåtelse ogiltig skall föreningen självfallet återbära vad som erlagts i grundavgift. Med hänsyn till att bostadsrättsföreningen är den som närmast har att tillse att upplåtelse av bostadsrätt sker på rätt sätt bör enligt kommitténs mening föreningens skadeståndsskyldighet inte, som nu är fallet, vara begränsad till ersättning för utlägg och kostnader, utan föreningen bör utge ersättning enligt det s. k. positiva kontraktintresset. Detta inrymmer möjlighet att erhålla ersättning för t. ex. förlust av ränta på grundavgift. Fråga om ogiltighet av upplåtelse eller om ersättning för skada avgörs av allmän domstol enligt vanliga processuella regler. Är avtal ogiltigt och har lägenhet tillträtts anses ett för båda parterna bindande hyresavtal ha uppkommit. Beträffande regleringen av detta avtal har kommittén funnit lämpligt att anknyta till nuvarande bestämmelser i BRL. Om lägenheten tillträtts skall sålunda hyresavtal anses ingånget för tiden intill den fardag som inträffar närmast efter tre månader från uppsägning. Om parterna inte kommer överens om hyresvillkoren i övrigt får dessa fastställas av hyresnämnd. Kommittén föreslår därför att lagen den 28 maj 1968 (nr 349) om hyresnämnder skall ändras så, att hyresnämnd också skall pröva frågor om hyresvillkor bl. a. enligt förevarande paragraf. Godtar part ej SOU 1969: 4
nämndens beslut, kan han enligt 172 § förslaget till bostadsrättslag väcka talan mot andra parten vid den domstol som anges i 72 § första stycket första punkten HL. Talan får inte föras mot underrätts dom i fråga om fastställelse av hyresvillkor. På det hyresavtal som skall anses ingånget mellan föreningen och den bostadssökande skall bestämmelserna i HL tillämpas. Sker uppsägning av hyresavtal kan således reglerna om förlängning av hyresavtal och om ersättning i anledning av hyresförhållandets upphörande bli tillämpliga, om hyresförhållandet varat längre än nio månader i följd. I fall som sägs i andra stycket har den till vilken upplåtelse skett erhållit bostadsrätt. Frånträder bostadsrättshavaren då avtalet skall han i överensstämmelse med bestämmelserna i 22 § andra stycket BRL jämfört med 40 § andra stycket samma lag ha rätt att bo kvar viss bestämd tid efter det att ersättningen för bostadsrätten erlagts. Jfr 6 § HL. Eftersom det här är fråga om en rätt att kvarsitta synes de villkor för nyttjande av lägenheten som tidigare gällt böra tillämpas.
27 §.
Paragrafen motsvarar närmast den i 21 § BRL upptagna bestämmelsen. Den som vill tillgodose sitt behov av lägenhet genom att förvärva bostadsrätt i en bostadsrättsförening torde oftast vilja förbinda sitt förvärv med något förbehåll, varigenom förvärvet görs beroende av att föreningen får sådan anslutning att förutsättningar föreligger för att föreningen skall kunna fungera som en bostadsrättsförening. Med hänsyn härtill har kommittén i förslaget upptagit en bestämmelse som gör varje upplåtelse av bostadsrätt villkorlig i berört avseende. Det torde i första hand böra ankomma på föreningarna att i avtalen ange den tid inom vilken den i bestämmelsen fastställda anslutningen skall ha uppnåtts. Har emellertid någon sådan tid inte bestämts eller någon föreskrift över huvud taget inte upptagits om att avtal, som för217
ening ingått med bostadssökande, är beroende av att föreningen får den i paragrafen angivna anslutningen, blir upplåtelsen endast giltig om denna anslutning uppnås inom en tid av sex månader. Bestämmelsen bör vara tillämplig på alla slag av upplåtelser. I fråga om upplåtelser som följer på förhandsavtal är det troligt att avtal om sådana upplåtelser först kommer att ingås när antalet träffade förhandsavtal är så stort att erforderlig anslutning uppnåtts. Blir en på detta sätt villkorad upplåtelse inte giltig, torde av allmänna rättsgrundsatser framgå att föreningen är skyldig att återställa vad den kan ha mottagit i grundavgift. Med hänsyn till syftet med utfästelseföretagens verksamhet måste utfästelse som sådant företag lämnat beträffande föreningens förpliktelser enligt förhandsavtalet även omfatta återbetalning av förskott, då enligt denna bestämmelse giltig upplåtelse av bostadsrätt inte kommer till stånd. Någon rätt till skadestånd föreligger inte om upplåtelse av bostadsrätt blir ogiltig av anledning, som i denna paragraf sägs. Har lägenhet tillträtts på grund av avtalet skall bestämmelsen i 26 § första stycket tredje punkten förslaget tillämpas. 28 §.
Paragrafen reglerar det fallet att en och samma bostadsrätt upplåtits till två eller flera medlemmar. Den vars bostadsrätt upphör har inte någon rätt att kvarsitta i lägenheten men är berättigad till ersättning för skada, om han var i god tro vid upplåtelsen.
För varje bostadsrättsförening som vill ingå förhandsavtal skall ett i särskild ordning godkänt företag ha avgett särskild utfästelse, varigenom företaget åtagit sig dels gentemot förhandstecknaren att svara för att föreningen fullgör sina förpliktelser enligt förhandsavtalet, dels gentemot föreningen att svara för att anskaffningskostnaderna och finansieringsvillkoren för föreningens hus inte är oskäliga. Förhandsavtal upprättas på grundval av den ekonomiska planen. Grundavgifter och årsavgifter i planen är beräknade och därför i princip föränderliga. Av skäl som angetts i avsnitt 5.5.3 b) allmänna motiveringen får emellertid vid upplåtelse av bostadsrätt efter förhandsavtal grundavgift inte tas ut med högre belopp än vad som angetts i den ekonomiska planen. Att avgiften fastställs till lägre belopp är det däremot intet som hindrar. Vad åter angår årsavgiften får denna vid upplåtelse av bostadsrätt inte höjas med mer än 10 % på grund av andra förhållanden än sådana som enligt vad föreningen visar står utanför dess kontroll. Det ansvar som utfästelseföretagen skall ha för skäligheten av anskaffningskostnaderna och finansieringsvillkoren måste med hänsyn till syftet med åtagandet ges en ganska vid tolkning. Kostnaderna och villkoren bör således bedömas även med beaktande av de möjligheter till avkastning som föreningens hus har. Den ordning i vilken företagets ansvar i senast berört avseende skall prövas framgår av bestämmelsen i 32 § förslaget. Åsidosätts kravet på utfästelse av godkänt företag kan detta enligt 164 § 2 förslaget medföra bötesstraff.
29 §. I paragrafen anges i första stycket de särskilda förutsättningarna för att förhandsavtal skall kunna ingås samt i andra stycket de allmänna reglerna som skall iakttas då förhandsavtal träffas. Tredje stycket upptar vissa bestämmelser om grundavgift och årsavgift vid upplåtelse av bostadsrätt efter förhandsavtal. 218
30 §.
I denna paragraf behandlas verkan av förfaranden som strider mot 24 § första stycket förslaget, såvitt detta gäller förhandsavtal, eller mot 29 § första eller andra stycket förslaget. Vidare regleras det fall att beträffande viss bostadsrätt förhandsavtal ingåtts med flera. SOU 1969: 4
Enligt första stycket skall vad i 26 § första och fjärde styckena stadgats äga motsvarande tillämpning, om förhandsavtal ingåtts trots att ekonomisk plan inte registrerats eller om sådant avtal tillkommit i strid med 29 § första eller andra stycket förslaget. För det fall att i fråga om viss bostadsrätt förhandsavtal ingåtts med flera hänvisas till 28 § förslaget. 31 och 32 §§. Bestämmelserna har behandlats i allmänna motiveringen, 31 § i avsnitt 5.5.3 e) och 32 § i avsnitt 5.5.3 c). Övergång av bostadsrätt m. m.
och
teckningsrätt
Bestämmelserna i 33-43 §§ förslaget motsvarar närmast 23-30 §§ BRL och har, med undantag för några av bestämmelserna, ingående behandlats i den allmänna motiveringen. Av de föreslagna bestämmelserna reglerar de tio första olika förhållanden beträffande bostadsrätt, men genom bestämmelsen i 43 § förslaget föreslås de flesta av reglerna bli tillämpliga även på teckningsrätt. Liksom gällande rätt utgår förslaget från att bostadsrätt skall kunna övergå till annan. Härmed förstås att bostadsrätt skall kunna överlåtas eller på annat sätt övergå till annan. Med sistnämnda uttryck avses fall då bostadsrätt övergår genom familjerättsliga fång, dvs. genom bodelning eller skifte eller på grund av arv eller testamente. Med överlåtelse avses alla slag av överlåtelser, dvs. både frivilliga överlåtelser och sådana som inte sker frivilligt t. ex. överlåtelser vid exekutiv försäljning. Som frivilliga överlåtelser räknas både vanliga försäljningar och överlåtelser vid byte eller genom gåva. Som allmän förutsättning för övergång av bostadsrätt gäller att den rätt den förutvarande innehavaren haft och den rätt som den nye innehavaren fått överförd eller överlåten på sig skall vara helt densamma. Hänsynen till föreningarnas och till övSOU 1969:4
riga medlemmars intressen har, som i den allmänna motiveringen framhållits, ansetts motivera vissa inskränkningar i den principiellt fria rätten till övergång. Eftersom bestämmelserna i förslaget skall vara tvingande om inte annat anges (se s. 206), kommer enligt förslaget inskränkningarna endast att vara av två slag. Möjligheterna att låta bostadsrätt övergå kan för det första vara inskränkta genom att föreningarna har sådana villkor för medlemskap att den till vilken bostadsrätt övergått inte kan bli medlem och därmed inte heller bli berättigad att utöva bostadsrätten. Det andra slaget av inskränkningar beror på om föreningarna har antagit särskilda grunder för beräkning av bostadsrätts värde vid överlåtelse och den betydelse detta kan ha i det enskilda fallet. Antingen inskränkningarna är av det ena eller det andra slaget förutsätts i förslaget att bestämmelser härom alltid skall upptas i föreningarnas stadgar (jfr 14 § andra stycket och 36 § förslaget). Någon rätt för föreningarna att i sina stadgar inta förbehåll om rätt till lösen av bostadsrätt som övergått skall enligt förslaget inte längre finnas.
33 §.
Bestämmelsen, som i sak överensstämmer med 23 § BRL, fastslår den allmänna huvudregeln att förvärvare av bostadsrätt inte får utöva bostadsrätten utan att vara medlem. Undantagsbestämmelser med begränsade verkningar utgör 34 och 35 §§ förslaget. Att då bostadsrätt övergått till bostadsrättshavares make eller till närstående som varaktigt sammanbott med bostadsrättshavaren förvärvaren har särskild rätt att vinna inträde i föreningen framgår av 14 § första stycket förslaget. Om verkan av övergång av bostadsrätt då förvärvaren inte antas till medlem se 34, 35 och 38 §§ förslaget.
34 och 35 §§. Bestämmelserna i 34 och 35 §§ förslaget motsvarar närmast 26 § BRL. Enligt 219
denna paragraf skall delägare i dödsbo efter bostadsrättshavare inom sex månader efter det att han erhållit anmaning av föreningens styrelse visa att bostadsrätten vid skifte tillagts viss delägare eller överlåtits till någon som inte kan vägras inträde i föreningen och sökt medlemskap. Utan hinder av bestämmelsen i 23 § BRL skall dödsboet dock alltid kunna utöva bostadsrätten till den fardag för avträdande av förhyrd lägenhet som inträffar närmast efter ett år från dödsfallet. Har förening i sina stadgar medgett dödsbo vidsträcktare rätt skall detta gälla. Har den till vilken bostadsrätt övergått på grund av giftorätt, arv eller testamente inte antagits till medlem, skall han inom samma tid som ovan sagts, dvs. inom sex månader från erhållen anmaning, visa att bostadsrätten förvärvats av någon som inte kan vägras inträde i föreningen och som sökt medlemskap. Försitts angivna tider kan styrelsen försälja bostadsrätten på offentlig auktion för innehavarens räkning. Kommittén anser att liksom enligt gällande rätt dödsbo, make som fått sig bostadsrätt tillagd vid bodelning eller skifte i anledning av bostadsrättshavares död, efterlevande make som är ensam arvinge efter bostadsrättshavare samt den till vilken bostadsrätt övergått på grund av arv eller testamente under viss tid bör kunna få utöva bostadsrätten utan hinder av den i 33 § förslaget upptagna allmänna bestämmelsen att bostadsrätt endast skall få utövas av medlem. Eftersom det är angeläget att angivna huvudprincip upprätthålls, måste det även i kommitténs förslag finnas bestämmelser som syftar till att utövaren av bostadsrätten även i dessa fall blir medlem. Enligt vad kommittén erfarit har vissa olägenheter uppkommit med de nuvarande bestämmelserna. Kommittén anser att dödsbo under en för avveckling av boet tillräcklig tid skall ha rätt att utöva bostadsrätten och att förening först efter utgången av sådan tid skall kunna anmana boet att visa att bostadsrätten ingått i bodelning eller skifte efter den avlidne eller överlåtits till någon som inte kan vägras medlemskap i föreningen och som sökt sådant. Med ut-
gångspunkt från den rätt som enligt gällande lag avliden bostadsrättshavares dödsbo alltid har att utöva bostadsrätten och från det förhållandet att avvecklingen av ett dödsbo även i normala fall kan ta avsevärd tid, föreslår kommittén att dödsbo alltid skall kunna utöva bostadsrätt under tre år, räknat från dödsfallet. Först sedan denna tid förflutit, bör föreningen kunna anmana dödsboet att inom sex månader eller den längre tid som kan vara bestämd i stadgarna visa att bostadsrätten ingått i bodelning eller skifte efter den avlidne eller överlåtits till någon som inte kan vägras medlemskap i föreningen och som sökt sådant. Har make som tillagts bostadsrätt vid bodelning eller skifte i anledning av bostadsrättshavarens död, efterlevande make som är ensam arvinge efter bostadsrättshavaren eller den till vilken bostadsrätten övergått på grund av arv eller testamente inte inom förut angivna tid, dvs. inom tre år från dödsfallet, antagits som medlem kan styrelsen inom samma tid som skall gälla för anmaning till dödsbo anmana innehavaren att visa att bostadsrätten överlåtits till någon som inte kan vägras medlemskap och sökt sådant. Vad nu berörts upptas i 34 § förslaget. Har tid som angetts i anmaning försuttits, kan föreningen liksom enligt gällande rätt sälja bostadsrätten på offentlig auktion för innehavarens räkning. Om make till bostadsrättshavare tillagts bostadsrätt vid bodelning eller skifte av annan anledning än bostadsrättshavarens död synes den tid, under vilken han bör få utöva bostadsrätten utan att vara medlem, kunna vara betydligt kortare. Kommittén föreslår därför i 35 § förslaget att maken i detta fall skall fullgöra sin skyldighet att överlåta bostadsrätten inom sex månader från bodelningen eller skiftet. Sedan denna tid förflutit, kan föreningen anmana maken att inom sex månader eller den längre tid som kan vara bestämd i stadgarna visa att bostadsrätten överlåtits till någon som inte kan vägras medlemskap och som sökt sådant. Försitts i anmaning angiven tid skall föreningen ha rätt att sälja bostadsrätten på SOU 1969: 4
offentlig auktion för innehavarens räkning. Hur anmaning skall ske framgår av 168 §.
vid överlåtelse, skall bostadsrättens ekonomiska värde beräknas med hänsyn härtill. 39 och 40 §§.
I den allmänna motiveringen har kommittén konstaterat att det inte går att fastställa några närmare regler för hur en bostadsrätts värde i det enskilda fallet skall beräknas och att föreningarna bl. a. av denna anledning bör äga rätt att beräkna värdet av bostadsrätt vid överlåtelse enligt särskilda grunder. I förevarande bestämmelse utsägs att om en förening vill att värdet av bostadsrätt vid överlåtelse skall beräknas enligt särskilda grunder skall dessa alltid anges i stadgarna. I föreningar som i sina stadgar har sådan bestämmelse bör - i fall av lösenskyldighet - bostadsrättens ekonomiska värde t. ex. då förvärvare av bostadsrätt vid exekutiv försäljning inte godtas som medlem och föreningen skall lösa bostadsrätten bestämmas enligt samma grunder.
Paragraferna saknar motsvarighet i BRL. Utöver vad i avsnitt 6.5.7 i den allmänna motiveringen upptagits förtjänar framhållas den i 39 § första stycket förslaget upptagna grundläggande regeln att förvärvare av bostadsrätt inte mot bostadsrättsföreningen kan äga bättre rätt än den hade från vilken bostadsrätten övergått. I överensstämmelse med SkbrL:s regler om enkla skuldebrev har bostadsrättsförening rätt att gentemot förvärvare av bostadsrätt framställa samma invändningar som föreningen kunnat framställa mot den från vilken bostadsrätten övergått. I fråga om gåva av bostadsrätt erinras endast att eftersom överlåtelse genom gåva enligt förslaget skall ske genom skriftligt avtal, överlåtelsen får sakrättslig verkan även om föreningen underrättas om överlåtelsen endast av gåvotagaren.
37 §.
41 §.
Bestämmelsen saknar motsvarighet i BRL. Enligt vad som närmare utvecklats i avmitt 6.5.4 i den allmänna motiveringen har kommittén funnit att överlåtelse av bostadsrätt som inte sker i den ordning UL bestämmer, skall ske genom skriftligt avtal. I kravet på avtal torde ligga att såväl överlåtare som förvärvare skall underteckna avtalet.
Bestämmelsen är ny. Enligt förslaget skall upplåtelse av panträtt i bostadsrätt ske skriftligt. Detta krav får anses uppfyllt om i låneförbindelse intas att bostadsrätten pantsätts som säkerhet för fullgörande av förbindelsen.
36 §.
38 §.
Paragrafen motsvarar i sak 27 § BRL med den skillnaden att undantagsregeln i andra stycket skall gälla även om den exekutiva försäljningen sker under hand (96 a § UL) och att tvist om storleken av det belopp, till vilket föreningen kan vara skyldig att lösa bostadsrätten skall bestämmas av domstol i stället för av skiljemän. Har bostadsrättsförening antagit särskilda grunder för hur bostadsrätts värde skall beräknas SOU 1969: 4
42 §.
Paragrafen motsvarar 38 § BRL. Med hänsyn till den risk för rättsförlust som föreligger för bostadsrättshavares make vid avsägelse, bör make i detta fall åtnjuta samma skydd som vid t. ex. överlåtelse av bostadsrätt. ÄktL innehåller emellertid inte någon sådan bestämmelse. Familjerättskommittén upptog inte heller i sitt betänkande »Äktenskapsrätt» (SOU 1964: 34) med förslag till lag om ändring av giftermålsbalken någon bestämmelse härom. I sitt yttrande över förslaget erinrade kommittén om denna brist och hemställde att berörda bestäm221
melse om skydd för bostadsrättshavares make skulle vidgas till att omfatta även fall av avsägelse av bostadsrätt. 43 §.
Genom regleringen av förhandsavtalet har teckningsrätten fått sådan fasthet att för den i olika avseenden bör tillämpas samma regler som gäller för bostadsrätt. I förevarande paragraf föreslås därför att bestämmelserna i 33-41 §§ i tillämpliga delar bör gälla för teckningsrätt. Förslaget saknar motsvarighet till bestämmelsen i 30 § BRL om skyldighet för förening att överlåta förvärvad bostadsrätt när så kan ske utan förlust eller att fatta beslut om bostadsrättens upphörande. Utan särskild lagbestämmelse kan en förening besluta att en bostadsrätt, som förvärvats av föreningen, skall överlåtas eller upphöra. Någon tidsfrist inom vilken beslut om upphörande skall fattas torde inte behövas. Bostadsrättshavares och förhandstecknares rättigheter och skyldigheter De i 44-62 §§ förslaget upptagna reglerna motsvarar bestämmelserna i 35-55 §§ BRL om bostadsrättshavares rättigheter och skyldigheter. I 63-66 §§ förslaget behandlas motsvarande regler för förhandstecknare. Bestämmelserna i BRL om den i bostadsrätten ingående nyttj anderätten utformades i nära anslutning till motsvarande stadganden i den vid BRL:s tillkomst gällande allmänna hyreslagen. De ändringar som därefter vidtagits i hyreslagen har inte medfört någon jämkning av stadgandena i BRL. Kommittén har vid utarbetandet av bestämmelserna om bostadsrättshavares och förhandstecknares rättigheter och skyldigheter försökt anpassa dessa till de allmänna hyresbestämmelser som träder i kraft den 1 januari 1969. Som framgår av motiveringen till de särskilda paragraferna har dock den omständigheten att rättsförhållandet mellan en bostadsrättsförening och medlem i föreningen i flera avseenden gestaltar sig 222
annorlunda än rättsförhållandet mellan hyresvärd och hyresgäst medfört att flera stadganden delvis skiljer sig från motsvarande bestämmelser för hyresförhållanden. Som ovan anmärkts i avsnittet om lagstiftningens uppbyggnad skall, om annat inte särskilt angetts, de föreslagna bestämmelserna vara tvingande. 44 §.
Paragrafen innehåller bestämmelser om lägenhetens skick på tillträdesdagen. Vad bostadsrättshavaren kan fordra i fråga om lägenhetens skick torde i första hand framgå av den ekonomiska plan som skall ha registrerats innan bostadsrätt upplåts. I kommitténs förslag anges inte vilka upplysningar som skall lämnas i planen, men i avsnitt 4.5.2 i den allmänna motiveringen har framhållits värdet av att så fullständiga uppgifter som möjligt lämnas. Exempel på uppgifter som det kan vara lämpligt att ta in i planen finns i kommitténs formulär till ekonomisk plan och i anvisningarna till detta (bilaga 3). Fall kan dock tänkas förekomma när innehållet i planen inte ger någon större vägledning för bedömande av i vilket skick lägenheten skall vara vid tillträdet. Lägenhetens skick kan emellertid i något avseende vara bestämd genom särskild överenskommelse mellan föreningen och bostadsrättshavaren. Sådan överenskommelse behöver inte ha skriftlig form. I den mån lägenhetens skick inte framgår av den ekonomiska planen eller annars avtalats bör bostadsrättshavaren kunna fordra att lägenheten är i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet. Bestämmelserna gäller endast när lägenheten skall tillträdas första gången efter bostadsrättsupplåtelse och inte när bostadsrätt övergått till ny innehavare. Har fall enligt t. ex. 26 § första stycket eller 56 § förslaget inträffat blir dock, om lägenheten på nytt bjuds ut, de föreslagna reglerna tillämpliga. Vad beträffar upplåtelse av bostadsrätt som följer på förhandsavtal torde förhandsSOU 1969: 4
tecknare böra tåla den förändring av lägenhetens skick som genom hans vållande eller normalt nyttjande uppstått under tiden från det förhandstecknaren tillträtt lägenheten och till dess bostadsrätt upplåtits. 45 §. I paragrafen, som huvudsakligen motsvarar 35 § BRL, ges bestämmelser om bostadsrättshavarens rätt för det fall lägenheten inte är i det skick som han kan fordra. Frågan om lägenheten är behäftad med brist får avgöras med utgångspunkt från bestämmelserna i 44 §, dvs. principiellt efter innehållet i den ekonomiska planen och vad därutöver avtalats. Stadgandet gäller endast när lägenheten skall tillträdas första gången efter bostadsrättsupplåtelse. Bedömandet av lägenhetens skick skall ske med utgångspunkt från den tidpunkt när bostadsrättshavaren medges tillträde till lägenheten. För det fall tillträde inte får ske i rätt tid ges bestämmelser i 46 § förslaget. Förslaget saknar liksom BRL särskilda bestämmelser för de i 10 § H L upptagna fallen att lägenheten före den avtalade tidpunkten för tillträdet blir så förstörd att den inte kan användas för avsett ändamål eller myndighet före tillträdesdagen på grund av lägenhetens beskaffenhet meddelar förbud mot att använda lägenheten för det avsedda ändamålet. Inträffar sådan händelse får föreningen avgöra om lägenheten skall sättas i stånd eller om föreningen, t. ex. på grund av förstörelsens eller bristfällighetens omfattning, skall upplösas. Fullföljs upplåtelsen kan 46 § förslaget bli tilllämplig om tillträde till lägenheten inte lämnas vid avtalad tidpunkt. Föreligger brist får bostadsrättshavaren under vissa förutsättningar avhjälpa bristen på föreningens bekostnad eller frånträda bostadsrätten. Han kan vidare ha rätt till skälig nedsättning i årsavgiften och skadestånd. De rättigheter som sålunda tillkommer bostadsrättshavaren överensstämmer med vad som enligt 11 § HL gäller för hyresgäst, vars lägenhet på tillträdesdagen inte är i det skick han kan fordra. Vad beträffar föreningens skadeståndsansvar har SOU 1969: 4
kommittén funnit att rättsförhållandet mellan föreningen och dess medlemmar inte motiverar att bostadsrättshavaren tillerkänns mindre omfattande rätt till skadestånd än hyresgäst. Bestämmelser om tillsägelse enligt denna paragraf finns i 168 § förslaget. Frånträder bostadsrättshavaren bostadsrätten är föreningen enligt 50 § förslaget skyldig att lösa bostadsrätten. Kommitténs förslag saknar motsvarighet till bestämmelserna i 12 § H L om följderna av att myndighet före tillträdesdagen på grund av lägenhetens beskaffenhet meddelar beslut varigenom del av lägenheten kommer att frångå hyresgästen eller denne på annat sätt lider intrång i sin nyttjanderätt. Får bostadsrättshavaren inte i rätt tid tillträde till lägenheten i sin helhet blir 46 § tillämplig. Medges bostadsrättshavaren tillträde skall den uppkomna situationen bedömas enligt reglerna i denna paragraf om brist i lägenheten. Vidare saknas i förslaget motsvarighet till bestämmelserna i 13 § H L om hyresavtal beträffande lägenhet som inte färdigställts vid avtalets ingående och som ännu inte är i färdigt skick när tillträde skall ske. Denna bestämmelse har tillkommit huvudsakligen för att förhindra att hyresgästen i avtal förbinder sig att godta nyuppförd lägenhet i det ofärdiga skick den kan befinna sig på tillträdesdagen. En bostadsrättsupplåtelse avser viss i den ekonomiska planen angiven lägenhet. Den i planen bestämda tiden för tillträde avser denna lägenhet i färdigt skick. Föreningen och den bostadssökande kan, t. ex. i samband med bostadsrättsupplåtelsen, avtala om annan tidpunkt för tillträdet, men även en på detta sätt bestämd tillträdestid avser lägenheten i färdigt skick. Är bostadsrättslägenhet inte i färdigt skick på tillträdesdagen blir de föreslagna reglerna om brist tillämpliga.
46 §. Paragrafen, som i huvudsak motsvarar 36 § BRL, innehåller bestämmelser för det
fall bostadsrättshavaren inte får tillträde till lägenheten i rätt tid. Bestämmelserna skall liksom reglerna i 45 § förslaget tillämpas endast vid bostadsrättsupplåtelse. Uppgift om tiden för tillträde av lägenheten finns i den ekonomiska planen. Detta hindrar emellertid inte att föreningen och bostadsrättshavaren träffar överenskommelse om annan närmare angiven tidpunkt. Beträffande förutsättningarna för skadeståndsskyldighet hänvisas till vad som anförts i specialmotiveringen till 45 §. Genom 36 § tredje stycket BRL har de nuvarande bestämmelserna om bostadsrättshavarens rättigheter när tillträde inte lämnas i tid i viss utsträckning gjorts dispositiva. Med hänsyn till den utformning motsvarande bestämmelser för hyresgäst fått i H L saknas anledning att göra det nu föreslagna stadgandet dispositivt.
ohyra förekommer i lägenheten till men för bostadsrättshavaren. Förekommer ohyra i lägenhet som skall tillträdas första gången efter bostadsrättsupplåtelse föreslås bestämmelserna om skada eller brist på lägenheten äga motsvarande tillämpning. Föreningen bör, i fråga om lägenhet avsedd att helt eller till icke oväsentlig del användas som bostad och som utgör del av hus, vara skyldig att vidta tjänliga åtgärder för att utrota ohyra, även om bostadsrättshavaren är ansvarig för att ohyran förekommer i lägenheten. Är bostadsrättshavaren utan ansvar för ohyran, föreslås han alltid få rätt till ersättning för nödvändig kostnad som åsamkas honom genom åtgärd för att utrota ohyran. Rätten till ersättning föreslås således vara oberoende av huruvida vållande från föreningens sida föreligger (jfr 45 § andra stycket förslaget).
47 §.
I paragrafen, som motsvarar 37 § BRL, ges bestämmelser för de fall hinder eller men uppstår i nyttjanderätten sedan lägenheten till trätts. Enligt 51 § förslaget skall bostadsrättshavaren, med vissa undantag, själv underhålla sin lägenhet. Föreningen skall såsom ägare av huset svara för de delar av huset som inte hör till viss bostadsrättslägenhet. Genom bestämmelse i stadgarna kan föreningen vara skyldig att svara för underhållet även av de särskilda bostadsrättslägenheterna. I överensstämmelse med vad som enligt 16 § andra stycket H L gäller för hyresförhållande torde det vara lämpligt att förening och bostadsrättshavare, trots att stadgandena i övrigt är tvingande, med bindande verkan kan komma överens om att rätten till nedsättning av årsavgift för hinder eller men i ny ttj anderätten i vissa fall skall vara inskränkt.
49 §. Paragrafen, som i sak överensstämmer med 38 § BRL, innehåller bestämmelser om rätt för bostadsrättshavaren att frånträda bostadsrätten, om föreningen frångått den ekonomiska planen och beslutat om åtgärd som medför väsentlig ökning av de avgifter som utgår för bostadsrätten. En bostadsrättsförening torde inte kunna anses ha frångått den ekonomiska planen om föreningen endast vidtagit åtgärder som föranletts av olika förhållanden som stått utanför dess kontroll. Beslut om konvertering av lån torde i flertalet fall inte heller vara av det slaget att bostadsrättshavarna har rätt att frånträda bostadsrätterna. Sådan rätt får däremot i regel anses föreligga om t. ex. föreningen beslutar att modernisera sitt hus, uppföra ett nytt hus, ändra vissa lägenheter eller utvidga föreningens rörelse.
50 §. 48 §.
Paragrafen, som saknar motsvarighet i BRL, innehåller bestämmelser för det fall
224 I paragrafen, som motsvarar 40 § BRL, behandlas verkan av att bostadsrätt sägs upp. SOU 1969: 4
I BRL anges inte till vilket värde föreningen är skyldig att lösa bostadsrätten. Löseskillingen torde emellertid, om parterna inte kan komma överens, böra motsvara vad som i 27, 29 och 55 §§ BRL kallas bostadsrättens verkliga värde. Som framgår av avsnittet 6.5.3 (s. 183) och bl. a. 38 § förslaget föreslås detta begrepp komma att ersättas med begreppet bostadsrättens ekonomiska värde. Beträffande de faktorer som skall verka bestämmande för detta värde hänvisas till ovannämnda avsnitt. Det torde vara lämpligt att det genom en hänvisning till 38 § andra stycket förslaget framgår hur ersättningen skall beräknas. Lösensskyldighet inträder för föreningen så snart uppsägning skett oberoende av om lägenheten tillträtts eller ej. Bostadsrättshavaren bör om lägenheten tillträtts ha rätt att liksom enligt BRL sitta kvar i lägenheten till den fardag för avträdande av förhyrd lägenhet som inträffar närmast efter tre månader från det ersättningen erlagts. Någon skyldighet för honom att utnyttja denna frist finns inte. Fardagar är enligt 4 § tredje stycket HL den 1 april och den 1 oktober. Sitter bostadsrättshavaren kvar är han skyldig att erlägga de avgifter som skulle ha åvilat honom som innehavare av bostadsrätten. Han torde dock kunna ha rätt till nedsättning i årsavgiften, t. ex. på grund av att lägenheten är behäftad med brist. När föreningen löser bostadsrätten övergår denna till föreningen, som kan överlåta bostadsrätten eller besluta att den skall upphöra. 51 §. Paragrafen, som motsvarar 41 § BRL, innehåller bestämmelser om fördelningen mellan föreningen och bostadsrättshavaren av underhållsskyldigheten beträffande lägenheten. Med hänsyn till att bostadsrättsföreningarnas hus kan vara av olika slag, t. ex. flerfamiljshus eller småhus, och att därigenom skilda typer av lägenheter kan förekomma, bör föreningarna i stor utsträckning ha rätt SOU 1969: 4 15—814455
att i stadgarna fritt reglera underhållsskyldigheten. Om inte annat bestämts i stadgarna, skall emellertid bostadsrättshavaren svara för att lägenhet hålls i gott skick. Detta innebär bl. a. att han med vissa i paragrafen angivna undantag har att svara för skador som uppstår på lägenheten oberoende av hur dessa uppkommit. För underhållet av de delar av fastigheten som inte hör till bostadsrättslägenheterna svarar föreningen. Den närmare innebörden av att bostadsrättshavaren skall vara skyldig att hålla lägenheten i gott skick anges inte i lagen. Inte heller preciseras vad som är att hänföra till underhåll av lägenheten och av fastigheten i övrigt. För undvikande av tvister torde det ofta vara lämpligt att i föreningens stadgar närmare anges enligt vilka grunder dessa frågor skall avgöras. Skyldigheten för föreningen att svara för brand- eller vattenledningsskada gäller inte när skadan uppkommit genom bostadsrättshavarens vållande. Ansvar för bostadsrättshavaren kan uppkomma inte endast på grund av direkta åtgärder utan även genom att denne visar försummelse när det gäller att underrätta föreningen om uppkommen skada (prop. 1930: 65 s. 59). När sådan försummelse skall anses föreligga får avgöras från fall till fall med hänsyn till arten och omfattningen av skadan samt omständigheterna i övrigt. Någon uttrycklig lagregel har i detta avseende inte ansetts behövlig. I tredje stycket av paragrafen föreslås att bestämmelserna i andra stycket om skada skall äga motsvarande tillämpning, om ohyra förekommer i lägenheten. Stadgandet motsvarar 24 § tredje stycket HL. Föreningens åligganden enligt paragrafens andra och tredje stycken är tvingande och kan inte genom stadgebestämmelse överflyttas på bostadsrättshavaren. Upptäcks ohyra inom lägenheten bör bostadsrättshavaren utan oskäligt dröjsmål underrätta styrelsen, bl. a. med hänsyn till föreningens åligganden enligt 48 § förslaget. Beträffande sådant meddelande finns bestämmelser i 168 § förslaget. Om bostadsrättshavaren genom underlåtenhet att under-
rätta styrelsen bidrar till att ohyran sprids i fastigheten kan nyttjanderätten förverkas enligt 57 § 4 förslaget. 52 §. I paragrafens första stycke, som i sak överensstämmer med 47 § 2 BRL, ges föreskrift om att bostadsrättshavaren inte får använda lägenheten för annat ändamål än det avsedda. Iakttas inte bestämmelsen kan nyttjanderätten till lägenheten förverkas enligt 57 § 3 förslaget. Bestämmelserna i andra stycket, som motsvarar 42 § BRL, behandlar bostadsrättshavarens rätt att företa förändring i sin lägenhet. Genom stadgeföreskrift kan bostadsrättshavare förbjudas att vidta någon ändring utan tillstånd. Företas ändring utan erforderligt samtycke kan nyttjanderätten enligt 57 § 5 förverkas, om lägenheten genom åtgärden kan anses ha vanvårdats. 53 §. Paragrafen, som innehåller bestämmelser om vad bostadsrättshavaren skall iaktta vid begagnandet av lägenheten, motsvarar 43 § BRL. Bostadsrättshavarens ansvar för andra personer föreslås utvidgat till i överensstämmelse med vad som enligt 25 § H L gäller för hyresgäst. I andra stycket har upptagits en regel om förbud att i lägenheten införa gods som veterligt är eller med skäl kan misstänkas vara behäftat med ohyra. 54 §. Paragrafens första stycke överensstämmer i sak med 44 § BRL. Andra och tredje styckena saknar motsvarighet i BRL. Får föreningen tillträde till lägenheten för att utföra arbete för vilket föreningen är ansvarig kan bestämmelserna i 47 § förslaget om hinder och men för bostadsrättshavaren i nyttjanderätten bli tillämpliga. I andra stycket föreslås en regel av innebörd att bostadsrättshavaren är skyldig att 226
tåla inskränkningar i nyttjanderätten, som föranleds av nödvändiga åtgärder för att utrota ohyra. Vägras föreningen tillträde till lägenheten kan nyttjanderätten enligt 57 § 6 förslaget förklaras förverkad. Starka skäl synes tala för att föreningen tilläggs möjlighet att liksom hyresvärd vinna erforderligt tillträde utan sådan ingripande åtgärd. I paragrafens tredje stycke föreslås därför i överensstämmelse med 27 § H L en bestämmelse om befogenhet för överexekutor att bereda föreningen tillträde. 55 §. Paragrafen, som motsvarar 45 § BRL, innehåller i första och andra styckena bestämmelser om rätt att upplåta lägenhet i dess helhet i andra hand, total sublokation, och i tredje stycket regler om bostadsrättshavares rätt att inrymma utomstående personer i lägenheten, partiell sublokation. Bestämmelserna om total sublokation bör ses i samband med reglerna om överlåtelse av bostadsrätt. Eftersom enligt kommitténs förslag bostadsrätt som övergått till någon som redan är medlem kan utövas av denne utan att föreningen först ger sitt samtycke, föreslår kommittén att i likhet med gällande lag bostadsrättshavare skall kunna upplåta sin lägenhet till någon som är medlem utan att härför krävs styrelsens samtycke. För upplåtelse till annan än medlem bör i princip fordras samtycke av styrelsen. Enligt kommitténs mening kan det emellertid inte anses tillfredsställande att som för närvarande överlämna åt föreningen att helt efter eget skön avgöra denna fråga. I paragrafens andra stycke föreslås därför en bestämmelse motsvarande 40 § H L om rätt för bostadsrättshavaren att beträffande lägenhet avsedd att helt eller till övervägande del användas som bostad underställa frågan myndighets prövning. Begärt tillstånd skall lämnas om bostadsrättshavaren har beaktansvärda skäl för upplåtelsen och föreningen inte har befogad anledning att vägra samtycke. Som beaktansvärda skäl kan nämnas att bostadsrättshavaren på grund SOU 1969:4
av sjukdom, arbete på annan ort eller liknande oförutsedd händelse tillfälligt inte har behov av sin bostad. Frågan om föreningen har befogad anledning att vägra samtycke får prövas bl. a. med beaktande av de för föreningen gällande bestämmelserna om antagning till medlem av den som förvärvat bostadsrätt. Eftersom bostadsrättshavaren gentemot föreningen hela tiden kommer att svara för de ekonomiska förpliktelserna behöver någon hänsyn inte tas till betalningsförmågan hos den till vilken upplåtelsen i andra hand skett. Tillstånd bör kunna begränsas till viss tid och förenas med skäligt villkor. I detta sammanhang kan erinras om den inskränkning i rätten till förlängning av hyresavtalet som - utöver de undantag från besittningsskyddsbestämmelserna som anges i 45 § HL - enligt 46 § första stycket 6 HL föreligger när upplåtaren innehar bostadslägenhet med bostadsrätt. Förlängningsrätt saknas då om upplåtaren har sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör avflytta. Häri skall även inrymmas den situationen att fortsatt förhyrning hindras av bestämmelser i bostadsrättslagen eller i innehållet i bostadsrättsförenings stadgar. (Prop. 1968:91 bihang A s. 68 och 92.) Enligt H L prövas fråga om total sublokation liksom åtskilliga andra hyrestvister av hyresnämnd. Beträffande tvister i anledning av bostadsrättsförhållande föreslår kommittén inte någon ändring i nu gällande princip att sådana tvister skall behandlas och avgöras av de allmänna domstolarna. Tvist om hyresvillkor enligt 26, 30, 62 eller 66 § förslaget föreslås dock bli prövad av hyresnämnd och följa samma regler som frågor om hyresvillkor enligt HL. Kommittén har ansett tillräckliga skäl inte föreligga att för tvist om total sublokation frångå de processuella regler som gäller för bostadsrättsförhållanden i allmänhet. Sådan fråga skall således prövas av allmän underrätt. Mot domstolens beslut kan talan föras enligt vanliga fullföljdsregler. Bestämmelsen om domstols prövning av fråga om upplåtelse av lägenhet i andra SOU 1969:4
hand medför ändring i 6 § lagen den 20 december 1946 (nr 807) om handläggning av domstolsärenden. Enligt BRL fordras i fråga om partiell sublokation alltid styrelsens tillstånd, om inte annat bestämts i stadgarna. Rättsförhållandet mellan föreningen och medlemmarna torde emellertid inte motivera att bostadsrättshavarens rätt att hyra ut något rum alltid skall behöva bero på styrelsens samtycke, om stadgebestämmelse saknas. Kommittén föreslår därför i anslutning till 41 § HL att bostadsrättshavaren ges rätt till partiell sublokation om detta kan ske utan olägenhet för föreningen eller annan medlem. Enligt 45 § första stycket 2 HL saknas rätt till förlängning av hyresavtal om det som hyrts ut utgör del av upplåtarens egen bostad. Uthyrningsrum i s. k. elastiska lägenheter torde i alla normala fall vara att anse som del av upplåtarens egen bostad. (Prop. 1968: 91 bihang A s. 58 och 87.)
56 §. Paragrafen, som motsvarar 46 § BRL, behandlar fall av bostadsrättshavares försummelse med avgiftsbetalning före tillträde av lägenheten. Hävs avtal om upplåtelse av bostadsrätt enligt 46 § BRL har bostadsrättshavaren inte rätt att återfå redan inbetalt belopp. Enligt kommittén bör förening om avtal om upplåtelse hävs ha rätt till ersättning för skada. Uppgår inte denna ersättning till det belopp som bostadsrättshavaren erlagt i grundavgift eller upplåtelseavgift, skall föreningen återbetala vad som återstår av dessa avgifter. Beträffande anmaning finns bestämmelser i 168 § förslaget. Hävs avtalet om upplåtelse måste ny upplåtelse ske. Eftersom medlemmen genom hävningen upphört att vara bostadsrättshavare skall han enligt 15 § andra stycket förslaget anses ha utträtt ur föreningen, om styrelsen inte medgett att han får kvarstå i föreningen.
57 §. Paragrafen, som motsvarar 47 § BRL, innehåller grunderna för förverkande av nyttj anderätten till tillträdd lägenhet. I första stycket 1 behandlas det fall bostadsrättshavare dröjer med erläggande av avgift. Enligt gällande rätt har bostadsrättshavare anstånd med betalning av avgift med i vart fall 14 dagar från det han skriftligen anmanats att fullgöra sin betalningsskyldighet. Enligt vad som upplysts för kommittén förekommer det i inte obetydlig utsträckning att bostadsrättshavare satt i system att inte betala årsavgifterna förrän de erhållit anmaning från föreningen och respittiden i det närmaste gått ut. Föreningarna har härigenom åsamkats avsevärda olägenheter. Det har inte varit praktiskt genomförbart att komma till rätta med missförhållandena genom att utsöka förfallna belopp eller genom att fordra ränta på de belopp som inte betalats (jfr prop. 1930: 65 s. 101). Kommittén föreslår därför att det nuvarande stadgandet, som i och för sig får anses väl avvägt, kompletteras med en regel att ny ttj anderätten kan förverkas om bostadsrättshavaren i betydande omfattning underlåter att betala årsavgift på förfallodagarna och inte på tillsägelse framdeles iakttar förfallodag. För att bostadsrättshavarens underlåtenhet skall kunna anses vara av betydande omfattning torde i regel fordras att dröjsmålet avser flera efter varandra följande inbetalningar. Det förhållandet att efter upprepad försummelse enstaka betalning sker i rätt tid utesluter inte att underlåtenheten kan anses vara av betydande omfattning, Sedan tillsägelse skett torde redan underlåtenhet att iaktta en följande förfallodag kunna vara tillräckligt för förverkande. Kan det som ligger bostadsrättshavaren till last bedömas vara av endast ringa betydelse, t. ex. enstaka dröjsmål med obetydligt belopp efter tillsägelse, är enligt paragrafens andra stycke ny ttj anderätten dock inte förverkad. Beträffande anmaning finns bestämmelser i 168 § förslaget. I första stycket 4 upptas som särskild förverkandegrund att bostadsrättshavaren el-
ler annan, till vilken lägenheten upplåtits i andra hand, är vållande till att ohyra förekommer i lägenheten eller bidrar till att ohyran sprids i fastigheten. Bestämmelsen motsvarar 42 § 5 HL. Den i första stycket 7 upptagna förverkandegrunden har behandlats i avsnitt 6.5.2 a) i den allmänna motiveringen. Som där framhållits kan det förhållandet att bostadsrättshavaren inte längre uppfyller stadgevillkor att medlem skall inneha anställning i visst företag inte åberopas som grund för förverkande. Beträffande första stycket 8 har i avsnittet 6.5.3 i den allmänna motiveringen uttalats (s. 186) att denna förverkandegrund kan bli tillämplig om bostadsrättshavare vid överlåtelse betingat sig högre ersättning för bostadsrätten än stadgarna medger.
58 §. Paragrafen, som i huvudsak överensstämmer med 48 § BRL, innehåller vissa preklusionsregler för åberopande av förverkandegrund. Den enligt BRL gällande tidsfristen på tre månader har för uppnående av överensstämmelse med motsvarande bestämmelse i 43 § H L i förslaget ersatts med två månader. Kan i fall som avses i 57 § första stycket 4, 7 eller 8 förslaget rättelse anses ha skett innan föreningen gjort bruk av sin uppsägningsrätt torde bostadsrättshavaren inte kunna skiljas från lägenheten.
59 §. Paragrafen motsvarar 50 § BRL och innehåller bestämmelser om uppsägning. Stadgandet har i huvudsak utformats i överensstämmelse med 8 § HL. För att underlätta uppsägning från bostadsrättshavares sida har i andra stycket upptagits en för bostadsrättsförhållanden ny regel om att uppsägning får ske även hos den som av föreningen fått i uppdrag att motta årsavgift på föreningens vägnar. SOU 1969: 4
60 §. Paragrafen, som motsvarar 51 § BRL, innehåller bestämmelser om när skyldighet för bostadsrättshavare att flytta från lägenheten inträder efter uppsägning på grund av anledning som anges i 57 § förslaget. Med hänsyn till det men som kan uppstå för föreningen om bostadsrättshavare får kvarsitta i lägenheten i fall som avses i 57 § 4 föreslås att bostadsrättshavaren skall vara skyldig att genast avflytta även vid sådant förverkandefall.
sägning. Bostadsrätten ersätts sålunda liksom enligt BRL av hyresrätt för viss kort tid (prop. 1930: 65 s. 65). Kan parterna inte komma överens om hyresvillkoren bör dessa fastställas av hyresnämnden. För tiden intill dess villkoren blivit bestämda bör hyran dock utgå enligt vad närmast före överlåtelsen gällt i fråga om årsavgift. För denna tid kan hyresnämnden således inte i sitt beslut fastställa annat hyresbelopp. Vissa ytterligare frågor angående det hyresavtal som skall anses ingånget har behandlats i specialmotiveringen till 26 § första stycket förslaget.
61 §. Paragrafen, som i sak överensstämmer med 53 § BRL, innehåller bestämmelser om hur det skall förfaras med bostadsrätten sedan nyttjanderätten förverkats av anledning som anges i 57 § förslaget. 62 §. Paragrafen motsvarar 55 § BRL och innehåller vissa bestämmelser för det fall att bostadsrätt upphör på grund av att föreningen avyttrar sitt hus eller detta säljs på exekutiv auktion. Första stycket överensstämmer i huvudsak med gällande rätt. Beträffande frågor om bestämmande av ersättning för bostadsrätten hänvisas till specialmotiveringen till 50 § förslaget. I andra stycket regleras bostadsrättshavarens rätt att sitta kvar i lägenheten sedan bostadsrätten upphört. Vid såväl frivillig som exekutiv försäljning av föreningshuset upphör bostadsrätten omedelbart. Bostadsrättshavaren skulle därför, om särskilt lagstadgande saknades och överenskommelse inte kunde träffas, sakna rätt att sitta kvar i lägenheten efter försäljningen. För att tillförsäkra bostadsrättshavaren behövligt rådrum för att skaffa en lägenhet, föreslår kommittén att bostadsrättshavaren sedan bostadsrätten upphört skall anses inneha lägenheten på grund av skriftligt hyresavtal med hyrestid gällande intill den fardag som infaller näst efter tre månader från uppSOU 1969: 4
63-66 §§. Paragraferna innehåller bestämmelser om förhandstecknares rättigheter och skyldigheter. Reglerna utgör motsvarighet till vad som enligt 44-62 §§ förslaget gäller för bostadsrättshavare. Bostadsrättsförening och förhandstecknare kan träffa överenskommelse om nyttjande av lägenheten för tiden intill bostadsrättsupplåtelsen. Denna nyttjanderätt bör enligt kommittén i princip följa samma regler som den till tiden obegränsade nyttjanderätt som tillkommer bostadsrättshavare. I 63 § första stycket stadgas att bestämmelserna i 44-48 §§ förslaget om lägenhetens skick och hinder i nyttjanderätten skall äga motsvarande tillämpning beträffande förhandsavtal och förhandstecknare. En förutsättning för bestämmelsernas tillämpning är naturligtvis att teckningsrätten omfattar även nyttjande av lägenheten för tiden före bostadsrättsupplåtelsen. 44-46 §§ gäller endast när lägenheten skall tillträdas första gången efter det att förhandsavtal ingåtts och inte sedan teckningsrätten efter tillträdet övergått till ny innehavare. Däremot skall stadgandena tillämpas om, sedan förhandsavtal upphört att gälla, nytt förhandsavtal ingås. Enligt 49 § förslaget kan bostadsrättshavare i vissa fall frånträda bostadsrätten om föreningen frångått den ekonomiska planen och mot bostadsrättshavarens bestridande beslutat om åtgärd som medför väsentlig 229
ökning av de avgifter som utgår för bostadsrätten. Någon motsvarande möjlighet för förhandstecknare att frånträda förhandsavtal synes inte behövas. Förhandstecknares skyldighet att erlägga avgifter beror nämligen på vad som avtalats mellan honom och föreningen. I 63 § andra stycket ges förhandstecknare rätt att säga upp förhandsavtalet, om bostadsrätt inte erbjudits till upplåtelse inom viss tid. Bestämmelsen har behandlats i avsnitt 5.5.3 d) den allmänna motiveringen. Bygger förening flera hus skall den tid inom vilken upplåtelse av bostadsrätt skall erbjudas räknas från det bevis om slutbesiktning utfärdats beträffande det sist uppförda huset. 64 § reglerar rättsverkningarna av att förhandsavtal sägs upp av orsak som anges i 63 §. Vid uppsägning upphör förhandsavtalet genast att gälla. Förhandstecknaren skall då ha rätt att återfå vad som erlagts i förskott på grundavgift. Denna ersättning skall alltid kunna utkrävas av företag som avses i 29 § förslaget. I 65 § stadgas att bestämmelserna i 51-61 §§ förslaget med vissa ändringar skall äga motsvarande tillämpning beträffande förhandsavtal, förhandstecknare och teckningsrätt. I paragrafens tredje stycke ges föreningen vidare rätt att häva förhandsavtalet om förhandstecknaren vägrar träffa avtal om upplåtelse av bostadsrätt. Kan förhandstecknaren visa giltigt skäl för sin underlåtenhet bör hävningsrätt dock inte finnas. Sådant skäl kan föreligga om förhandstecknaren blivit förelagd att underteckna avtalet om upplåtelse utan att erhålla skälig betänketid. 66 § innehåller bestämmelser för det fall föreningens hus säljs under den tid förhandsavtal gäller beträffande lägenhet i huset. Teckningsrätten upphör i och med försäljningen. Förskott på grundavgift skall därvid av föreningen eller företag som avses i 29 § återbetalas till förhandstecknaren. Denne har därjämte rätt till ersättning för skada. Beträffande paragrafens andra stycke hänvisas till specialmotiveringen till 62 § andra stycket förslaget.
230 Bestämmelserna i paragrafen ändring i 111 och 133 §§ UL.
föranleder
Fonder och vinstutdelning m. m. 67 §. Paragrafen, som motsvarar 17 § FL, innehåller bestämmelser om avsättning till fond för reparation och reservfond. Av 17 § 1 mom. FL följer att av bostadsrättsförenings årsvinst skall, efter avdrag för vad som åtgår till täckande av eventuell förlust från föregående år, minst 5 % avsättas till reservfond. Avsättning skall också ske av gottgörelse som tillgodoförts medlemmarna eller andra, även om gottgörelsen inte inräknats i årsvinsten. Avsättning till reservfonden får upphöra när reservfonden jämte inbetalat insatskapital, i den mån detta inte överstiger tio gånger reservfonden, uppnått ett belopp som svarar antingen mot fyra tiondelar av det bokförda värdet på föreningens tillgångar eller mot föreningens skulder enligt balansräkningen. Stadgarna kan innehålla bestämmelser om högre avsättning. Nedgår reservfonden under vad som föreskrivits skall avsättning åter ske. Nedsättning av reservfonden får ske endast för att täcka förlust som enligt fastställd balansräkning uppstått på föreningens verksamhet i dess helhet och som inte kan ersättas av medel som avsatts till framtida förfogande. Enligt 17 § 3 mom. F L kan Kungl. Maj:t medge förening eller vissa grupper av föreningar undantag från bestämmelserna i 1 mom., om det med hänsyn till arten av föreningsverksamheten och övriga omständigheter finns synnerliga skäl härför. Bestämmelser om fondavsättningar återfinns vidare i tillämpningsföreskrifterna till 21 § BLK. För att bostadslån till bostadsrättsförening skall utgå med 25 % av låneunderlaget fordras att det inom föreningen bildas reservfond samt fonder för yttre och inre reparationer. Reservfonden skall bildas genom årlig avsättning av minst 0,1 % av andelsvärdena, intill dess fonden uppgår till minst 5 % av dessa. Reparationsfonderna bildas vardera genom årlig avsättning av SOU 1969: 4
minst 0,3 % av andelsvärdena. 1911 års föreningslag saknade bestämmelser om obligatoriska avsättningar till reservfond. Lagen föreskrev endast att stadgarna skulle ange hur stor del av årsvinsten som minst skulle avsättas till reservfond. Utredningen för översyn av lagstiftningen om ekonomiska föreningar uttalade (SOU 1949: 17 s. 117) att en tillfredsställande kapitalbildning och konsolidering var av utomordentlig vikt för föreningarna och att det såväl för företagens delägare och borgenärer som för det allmänna var av intresse att företagen ägde nödig stabilitet och möjlighet till utveckling. Vidare förklarade utredningen att även om man kunde räkna med att föreningarna själva i stor utsträckning sörjde för en önskvärd konsolidering borde lagregler i ämnet inte saknas. Sådana regler ansågs nödvändiga även för föreningar i vilka insatskapitalet var bundet genom att insatserna inte återbetalades vid avgång, utan där avgående medlemmar var hänvisade till att försälja sina insatser till nytillträdande. Överföringen av ett stort insatskapital till en ny generation ansågs nämligen kunna bli betungande och kunna medföra påfrestningar för föreningarna, vilket skulle kunna avhålla föreningarnas ledning från att anskaffa tillräckligt eget kapital och från att göra sådana nya kapitalinvesteringar som annars skulle vara motiverade för verksamhetens fortsatta utveckling. Frågan om de föreslagna bestämmelsernas tillämpning på bostadsrättsföreningar uppmärksammades i några remissyttranden över utredningens betänkande. Bostadsstyrelsen uttalade att då det för bostadsrättsföreningar inte var meningen att någon vinst skulle uppkomma kunde det ifrågasättas om inte beräkningsmetoden för fondavsättning borde baseras på ett fixt belopp, andelsvärdet. Frågan om och i vad mån »vinst» skulle upptas för en bostadsrättsförening var enbart av bokföringsteknisk natur. HSB.s Riksförbund uttalade att förslaget om avsättning till reservfond inte kunde tillämpas på bostadsrättsföreningar. Kapitalsamlingen i bostadsrättsföreningar skedde automatiskt och på annat sätt än genom avsättning, nämSOU 1969: 4
ligen genom amortering på fastighetslånen. Den teoretiska synpunkten att lånens amortering uppvägdes av fastighetens värdeminskning och att någon kapitalsamling därför inte skedde genom amorteringen ansågs inte behöva beaktas i detta sammanhang. I praktiken uppstod utan tvekan ett övervärde som vid behov kunde framtas av föreningen. En följd av den föreslagna regeln ansågs vara att bostadskostnaden skulle komma att stegras. (Prop. 1951: 34 s. 114.) Riksbyggen uttalade i sitt remissyttrande, att bestämmelserna om reservfond inte stod i god överensstämmelse med bostadsrättsföreningarnas primära syfte att tillhandahålla billiga bostäder. Kreditgivarna ansågs regelmässigt ha realsäkerhet i fastigheterna och medlemmarna ansågs sakna intresse av kapitalbildning. Departementschefen anförde beträffande bostadsrättsföreningarna följande (prop. 1951:34 s. 118). Konsolideringen av bostadsrättsföreningarna måste främst bygga på föreningarnas egna åtgöranden, eventuellt vidtagna i enlighet med föreskrifter i stadgarna, eftersom sådana föreningar ofta inte redovisade någon årsvinst. Konsolideringen kunde ske öppet genom avsättning till reservfond eller, åtminstone i viss utsträckning, genom tillskapande av s. k. dolda reserver. Att de föreslagna reglerna för bostadsrättsföreningarna krävde komplettering i form av stadgebestämmelser borde inte hindra att reglerna togs upp i den allmänna föreningslagen. Förslaget torde nämligen i allmänhet inte leda till onödig stränghet för bostadsrättsföreningarna. Skulle så ibland bli fallet, vilket torde kunna inträffa främst när en förenings fastighetsinnehav nedskrivits under taxeringsvärdet och skuldsättningen huvudsakligen utgjordes av inteckningslån, borde förutsättningar för tillämpning av dispensregeln i 3 mom. föreligga. För föreningar anslutna till HSB, Riksbyggen eller AB Bostadsgaranti har utformats stadgebestämmelser som i stort överensstämmer med reglerna i FL och bostadsstyrelsens tillämpningsföreskrifter. Enligt HSB:s Riksförbunds mönsterstadgar år 1964 för bostadsrättsförening skall inom förening 231
bildas dispositionsfond, reservfond, fond för inre reparationer och fond för yttre reparationer. Dispositionsfonden bildas av det överskott som kan uppstå på föreningens verksamhet sedan avsättning till reservfonden skett. Ur fonden skall bestridas utgifter för förvaltningen, hyresförluster och andra förluster samt beslutade kostnader för medlemmarnas trevnad. Stadgebestämmelserna om reservfond överensstämmer med FL:s regler och bostadsstyrelsens tillämpningsföreskrifter. Fonden för inre reparationer bildas genom årliga inbetalningar som inte understiger 0,3 % av lägenhets andelsvärde till dess inbetalningarna uppgår till 5 % av andelsvärdet. Nedgår de avsatta inbetalningarna under detta belopp skall stadgad avsättning åter ske till dess de avsatta inbetalningarna åter uppgår 5 % av andelsvärdet. Fonden får disponeras av bostadsrättshavaren personligen på så sätt att denne av fonden får tillgodogöra sig belopp motsvarande kostnaderna för reparation inom hans lägenhet i den mån föreningens styrelse påyrkat reparationerna eller godkänt dem som behövliga. Avflyttar bostadsrättshavaren skall nödvändig reparation av lägenheten i första hand bestridas ur hans del av reparationsfonden. Fonden för yttre reparationer slutligen bildas genom årliga avsättningar av minst 0,3 % av samtliga andelsvärden. Ur fonden skall bestridas omkostnaderna för sådana större yttre reparationer som inte lämpligen kan bestridas med årsavgifterna eller andra löpande inkomster. I förening ansluten till Riksbyggen skall bildas föreningens reparationsfond, medlemmarnas reparationsfond och reservfond. Föreningens reparationsfond bildas genom årliga avsättningar av lägst 0,3 % av fastigheternas anskaffningsvärde. Ur fonden skall bestridas alla reparationer som enligt föreningens stadgar inte skall betalas av bostadsrättshavarna. Medlemmarnas reparationsfond bildas genom årliga avsättningar om minst 0,3 % av bostadsrätts andelsvärde. Bostadsrättshavare får disponera fonden för sådana reparationer av lägenheten som styrelsen fordrat eller godkänt. Medel ur fonden får dock inte disponeras förrän efter tre 232
år från det den första avsättningen till fonden skett. Avsättningar till reservfond skall ske enligt vad som anges i FL och bostadsstyrelsens tillämpningsföreskrifter. Vad som återstår av eventuellt överskott sedan stadgade fondavsättningar skett skall balanseras eller fonderas på sätt som föreningsstämman beslutar. Enligt AB Bostadsgarantis normalstadgar för kooperativt organiserad bostadsrättsförening skall avsättning ske till reservfond, fond för inre reparationer och fond för yttre reparationer enligt bestämmelser som i huvudsak överensstämmer med vad som gäller för förening ansluten till HSB eller Riksbyggen. Kommittén anser det vara av största vikt att säkerhet skapas för att tillfredsställande kapitalbildning i bostadsrättsföreningar kommer till stånd. I första hand bör det ankomma på föreningarna själva att genom lämpliga och efter föreningarnas skiftande karaktär anpassade stadgebestämmelser sörja för ekonomisk stabilitet. Det är av väsentlig betydelse för tryggandet av bostadsrättsföreningarnas ekonomi att det tillskapas ekonomiska förutsättningar för utförande av erforderligt underhåll av föreningarnas hus. När underhållsarbeten måste utföras bör tillräckliga medel härför stå till förfogande. Särskilt viktigt kan det vara att skapa garantier för att de enskilda medlemmarna har tillgång till kapital för de ofta betydande reparationer av lägenheterna som enligt bestämmelserna i förslaget och föreningens stadgar kan åligga dem. Även om det kan antas att flertalet bostadsrättsföreningar även framdeles i sina, stadgar kommer att ha föreskrifter om underhållsfonder, anser kommittén att i förslaget bör upptas en föreskrift om skyldighet för förening att göra avsättning till fond för reparationer. Utformningen av bestämmelserna om underhållsfond är naturligtvis beroende av hur underhållsskyldigheten för föreningens hus är reglerad. I 51 § förslaget upptas en bestämmelse om att bostadsrättshavare skall vara skyldig att på egen bekostnad hålla SOU 1969: 4
lägenheten i gott skick. Föreningen svarar dock för vissa skador och reparationer. I stadgarna kan emellertid föreskrivas att föreningen skall svara för större del av fastighetens underhåll än lagen föreskriver. Med hänsyn till den frihet föreningarna sålunda har att själva bestämma om fördelningen av det ekonomiska ansvaret för underhållet samt till att behovet av medel för underhåll kan variera kraftigt mellan olika föreningar föreslår kommittén inte någon närmare bestämmelse om minimiavsättning eller om fördelning av avsättning på olika fonder. Medlem i bostadsrättsförening har inte rätt att av bostadsrättsföreningen återfå erlagd inträdesavgift, grundavgift eller upplåtelseavgift. Det kapital som därför är bundet i företaget har emellertid regelmässigt använts för finansieringen av föreningens hus. Detta förhållande samt den omständigheten att de medel som avsatts till underhållsfonder är avsedda att fortlöpande användas för behövliga reparationer gör det enligt kommittén nödvändigt att genom särskild lagbestämmelse om avsättning till reservfond skapa säkerhet för att föreningarna har tillgång till behövligt eget kapital. Med hänsyn till de skiftande förhållanden under vilka föreningarna verkar bör det ankomma på föreningarna själva att utforma de närmare regler enligt vilka avsättning skall äga rum. De grunder enligt vilka fondavsättning skall ske bör framgå av föreningens stadgar. En bestämmelse härom har upptagits i 7 § 10 förslaget. Beträffande rätten till nedsättning av reservfonden föreslås ingen ändring i förhållande till gällande rätt. Något särskilt stadgande om användningen av fond för reparationer har kommittén inte funnit behövligt. Även om kommittén inte föreslår några närmare bestämmelser om avsättning till fond för reparationer torde det ofta vara lämpligt att bostadsrättsföreningarna i överensstämmelse med den praxis som utbildats, i sina stadgar upptar bestämmelser om avsättning till fond avsedd för reparationer som åvilar föreningen och fond avsedd för SOU 1969:4
reparationer som åvilar bostadsrättshavarna. Intet hindrar att i bostadsrättsförenings stadgar intas bestämmelse om avsättning även till annan fond än som här behandlats, t. ex. dispositionsfond.
68 §. I paragrafen, som motsvarar 57 § BRL och 18 § FL, ges bestämmelser om vinstutdelning. Paragrafens första stycke överensstämmer i sak med 18 § första stycket första punkten FL. Övriga bestämmelser i 18 § FL torde sakna betydelse för bostadsrättsföreningar. I allmänhet utdelas inte någon vinst i bostadsrättsföreningar. Äger sådan utdelning undantagsvis rum föreslås i paragrafens andra stycke att den får ske endast till bostadsrättshavare. I övrigt överensstämmer bestämmelserna i andra stycket med 57 § BRL.
69 §. Paragrafen, som motsvarar 19 § FL, innehåller bestämmelser om utbetalning av vinstmedel i strid med lag eller stadgebestämmelser.
70 §.
Paragrafen innehåller regler för användandet av föreningens tillgångar. Bestämmelserna överensstämmer i sak med 20 § FL.
Styrelse och
firmateckning 71-87 §§.
Paragraferna överensstämmer i sak med 21-37 §§ FL. Beträffande bestämmelserna i 85 § förslaget om tecknande av firma erinras om det förslag till firmalag m. m. som framlagts av firmautredningen i dess betänkande Firmaskydd (SOU 1967: 35). 233
Styrelsetis
årsredovisning 88-94 §§.
Bestämmelserna överensstämmer i sak i det närmaste helt med motsvarande regler i 38-44 §§ FL. Vissa smärre ändringar har vidtagits i FL:s bestämmelser för att bättre anpassa dem till bostadsrättsföreningarnas förhållanden. Stadgandet i 56 § BRL har ersatts med motsvarande regler i 41 § FL, vilket inte medför någon ändring i sak. Beträffande de bestämmelser i förslaget som har samband med gällande bokföringslag är att beakta, att utredningen för översyn av bokföringslagen den 30 oktober 1967 framlagt förslag till lag om skyldighet att föra räkenskaper, m. m. (SOU 1967: 49).
Revision 95-101 §§. Paragraferna överensstämmer i sak med 45-51 § § F L .
Föreningsstämma 102-113 §§. Paragraferna motsvarar 59 och 60 §§ BRL samt 52-62 §§ FL. I 106 § andra stycket förslaget har intagits en bestämmelse med innebörd att, om annat inte är bestämt i stadgarna, medlems rösträtt kan utövas av hans make även om denne inte är medlem i föreningen. Bestämmelsen har behandlats i avsnitt 5.5.2 b) i den allmänna motiveringen. Maken är att betrakta som ombud. Bestämmelsen i 107 § 2 förslaget angående beslut om ändring av bostadsrätts jämförelsetal har behandlats i avsnitt 4.5.8 i den allmänna motiveringen. I 107 § 4 föreslås att beslut som innebär att lägenhet kommer att undergå försämring av inte ringa betydelse skall gälla endast om bostadsrättshavaren samtycker till beslutet. Enligt 60 § 5 BRL fordras däremot bostadsrättshavarens biträdande så snart lägenheten över huvud taget försäm-
ras. Enligt kommittén bör en bostadsrättshavare inte kunna motsätta sig varje förändring av föreningens hus som medför försämring av hans lägenhet. Är försämringen av ringa betydelse torde bostadsrättshavarens rätt inte kunna anses otillbörligt åsidosatt genom att han får underkasta sig ett i laga ordning fattat föreningsbeslut. Regeln i 60 § 3 BRL angående vissa beslut om ändring av föreningens stadgar behandlas i 118 § tredje stycket förslaget i samband med övriga bestämmelser om ändring av bostadsrättsförenings stadgar. Med stöd av 62 § FL kan i bostadsrättsförenings stadgar föreskrivas att föreningsstämmans befogenhet skall helt eller delvis utövas av fullmäktige. Det är tveksamt om den föreslagna nya lagstiftningen om bostadsrättsföreningar behöver innehålla någon motsvarande bestämmelse. Såvitt känt har fullmäktigsystem hittills inte tillämpats i någon bostadsrättsförening. Med hänsyn till att det särskilt i bostadsrättsföreningar med stort antal medlemmar framdeles kan tänkas uppkomma behov av fullmäktige, upptar kommittén med i huvudsak redaktionella ändringar gällande stadgande i FL i 113 § förslaget.
Talan mot styrelseledamot, revisor, föreningsmedlem eller röstberättigad 114-117 §§. Paragraferna överensstämmer i sak med 63-66 §§ FL.
Ändring av bostadsrättsförenings
stadgar
118 och 119 §§. Paragraferna motsvarar 60 § 3 och 61 § BRL samt 67 och 68 §§ FL. Bestämmelsen i 60 § 3 BRL om sådan ändring av stadgarna att lösningsrätt enligt 29 § BRL införs har utgått med hänsyn till att sådan lösningsrätt enligt kommitténs förslag inte skall förekomma i bostadsrättsförening. Frågan har behandlats i avsnitt 6.5.2 b) i den allmänna motiveringen. SOU 1969: 4
De från 67 och 68 §§ FL överförda stadgandena har anpassats till de föreslagna bestämmelserna om bostadsrättsföreningar. I de delar FL:s regler är tillämpliga har någon saklig ändring inte vidtagits.
Klander av beslut på
föreningsstämma
Fusion 148-151 §§. Paragraferna, som närmast motsvarar 96-98 §§ FL, har behandlats i avsnitt 7.2.3 i den allmänna motiveringen. De syftar till att underlätta sammanslagning av bostadsrättsföreningar utan att bostadsrättshavarnas intressen åsidosätts.
120 och 121 §§. Paragraferna överensstämmer i sak med 69 § FL.
Registrering
Likvidation och upplösning
152-159 §§. Paragraferna överensstämmer i sak med 99-105 §§ FL.
122-147 §§. Paragraferna överensstämmer i huvudsak med 70-95 §§ FL. Enligt 123 § förslaget skall bostadsrättsförening träda i likvidation om, sedan bostadsrätt upplåtits till fem medlemmar, antalet bostadsrättshavare nedgått under fem och detta antal inte uppnåtts inom tre månader. Som närmare framgått av avsnittet 7.1.4 i den allmänna motiveringen skall föreningen i sådant fall träda i likvidation även om föreningen alltjämt har fem eller flera medlemmar. Kommittén erinrar om att det för giltighet av föreningsstämmobeslut, som avser överlåtelse av särskilt hus, i vilket lägenhet upplåtits med bostadsrätt, enligt 107 § 7 förslaget fordras såväl att bestämmelserna om fattande av beslut om frivillig likvidation iakttas som att minst två tredjedelar av bostadsrättshavarna i det hus som skall överlåtas samtycker till beslutet. Oaktat vad som under 8 § förslaget anförts beträffande inträdesavgift synes även storleken av sådana avgifter böra redovisas i uppgift enligt 135 § andra stycket förslaget. I anslutning till 137 § första stycket förslaget erinras slutligen om den ändring som kan föranledas av firmautredningens förslag till firmalag samt till lag angående ändring av FL (30 resp. 85 §, SOU 1967: 35 s. 19 och 47). SOU 1969: 4
Skadestånd 160-163 §§. Paragraferna överensstämmer i sak med 106-109 §§ FL.
Straffbestämmelser 164-167 §§. Paragraferna motsvarar 63 och 64 §§ BRLsamt 110-112 §§ FL. De föreslagna straffbestämmelserna utgörs dels av stadganden som i huvudsak ansluter till de allmänna föreningsrättsliga regler som nästan helt utan saklig ändring överförts till förslaget från F L (165-167 §§), dels av stadganden i anslutning till sådana bestämmelser i förslaget som mera kan sägas vara föranledda av de särskilda förhållandena i bostadsrättsföreningarna (164 §). De förstnämnda straffstadgandena överensstämmer i sak nästan helt med straffbestämmelserna i FL. Någon mera ingående prövning av behovet och utformningen av dessa regler har kommittén inte ansett sig böra företa. Däremot har kommittén vid utformningen av straffstadgandena i 164 § strävat efter att i största utsträckning begränsa de förfaranden som kan medföra straff. Endast i de fall straffrättslig påföljd bedömts oundgängligen nödvändig för att 235
säkerställa att de föreslagna reglerna kommer att följas har straffstadgande föreslagits. I 164 §, som motsvarar 63 § första stycket och andra stycket 1 BRL, stadgas straff dels för överträdelse av förbud mot viss verksamhet enligt 2 § förslaget, dels för upplåtelse av bostadsrätt i strid med 24 § förslaget eller ingående av förhandsavtal i strid med 24 § första stycket förslaget eller föreskriften i 29 § första stycket förslaget om utfästelse av godkänt företag. Någon särskild bestämmelse om straff för förfaranden i strid med övriga föreslagna regler om upplåtelse av bostadsrätt eller ingående av förhandsavtal har kommittén inte ansett behövlig. 165 § innehåller bestämmelser om straff för vissa förseelser bl. a. när styrelseledamot, revisor m. fl. lämnar oriktig eller vilseledande uppgift. Bestämmelserna överensstämmer i sak med 110 § FL, dock att under 1 stadgas straff för oriktig eller vilseledande uppgift i utdrag eller uppgift enligt 23 § förslaget i stället för i uppgift enligt 10 § FL och under 2 för oriktig, vilseledande eller utelämnad uppgift i ekonomisk plan eller handling som åberopas i plan eller fogas därvid, vilket motsvarar bestämmelsen i 63 § andra stycket 2 BRL. Uttrycket »mot bättre vetande» i BRL har i förslaget ersatts med »uppsåtligen eller av grov oaktsamhet». Kommittén har funnit behov inte föreligga av straffbestämmelse för oriktig eller vilseledande uppgift i avtal om upplåtelse av bostadsrätt eller förhandsavtal. I 166 § stadgas straff för vissa förseelser av huvudsakligen ordningskaraktär. Bestämmelserna överensstämmer i sak med 111 § 1-5 FL, dock har straff stadgats även för överträdelse av bestämmelsen i 21 § tredje stycket förslaget om skyldighet för styrelsen att hålla ekonomisk plan tillgänglig för den som vill ta del av densamma och av bestämmelserna i 22 § förslaget om lägenhetsförteckning. 167 § överensstämmer i sak med 112 § FL.
236 Särskilda
bestämmelser
168 §. Paragrafen innehåller bestämmelser om hur vissa meddelanden skall överbringas. Bestämmelserna i första punkten innebär ingen ändring av nu gällande regler. De i andra och tredje punkterna föreslagna stadgandena överensstämmer med motsvarande bestämmelser i HL. 169 och 170 §§. Paragraferna överensstämmer i sak med 114 och 115 § § F L . 171 §. Paragrafen innehåller bestämmelser om förbehåll i stadgar angående skiljemannaförfarande och om skiljeavtal. Första stycket överensstämmer i sak med 116 § F L . I andra stycket föreslås att stadgeförbehåll om skiljemannaförfarande och skiljeavtal mellan bostadsrättsförening och förhandstecknare beträffande framtida tvist inte får göras gällande i fråga om bostadsrättshavarens eller förhandstecknarens rätt eller skyldighet att tillträda eller behålla lägenheten eller i fråga om fastställande av hyresvillkor enligt 26, 30, 62 eller 66 § förslaget. Bestämmelserna motsvarar reglerna i 67 § HL om skiljeavtal angående framtida hyrestvist. Beträffande redan uppkomna tvister råder avtalsfrihet. 172 §. Är upplåtelse av bostadsrätt ogiltig eller har bostadsrätt upphört kan det enligt 26 resp. 62 § förslaget ankomma på hyresnämnd att fastställa hyresvillkor. Detsamma gäller enligt 30 § förslaget om förhandsavtal är ogiltigt och enligt 66 § förslaget om teckningsrätt upphört. I 172 § meddelas vissa föreskrifter om förfarandet i sådana hyrestvister. Bestämmelserna motsvarar stadgandena i 71-74 §§ HL. Närmare bestämmelser om hyresnämnd finns i lagen den 28 SOU 1969:4
maj 1968 (nr 349) om hyresnämnder. Kommitténs förslag att hyrestvister enligt bostadsrättslagstiftningen skall kunna prövas av hyresnämnd medför även vissa ändringar i lagen om hyresnämnder. Godtar part inte de hyresvillkor hyresnämnden fastställt, bör han ha rätt att klandra nämndens beslut genom att väcka talan mot andra parten. Beträffande sådan talan föreslås gälla samma regler som för talan enligt H L mot hyresnämnds beslut i fråga om fastställelse av hyresvillkor. Talan skall således väckas inom tre veckor från det parten fick del av nämndens beslut. Tvisten skall, om Kungl. Maj:t inte bestämt annat, upptas av rätten för den stad som är säte för länsstyrelsen i det län där föreningens hus är beläget. Domstolen kan återförvisa tvisten till hyresnämnden. Enligt 73 § H L får talan inte föras mot underrätts dom i fråga om fastställelse av hyresvillkor. Tvister om hyresvillkor enligt förslaget till bostadsrättslag torde oftast vara av enkel beskaffenhet. Med hänsyn härtill och till vikten av att dessa tvistefrågor avgörs snabbt föreslår kommittén att talan inte skall få föras mot hyresnämndens avgörande i fråga om fastställelse av hyresvillkor. Fullföljdsförbudet gäller endast frågan om hyresvillkoren men inte samtidigt med denna avgjorda bifrågor, t. ex. anspråk på ersättning för rättegångskostnad. Tvist om hyresvillkor enligt 22 eller 55 § BRL handläggs av domstol, varvid rättegångsbalkens bestämmelser om rättegångskostnad gäller. Vid tvist enligt 10 § BoKoL fastställs hyresvillkor av kommunal hyresnämnd eller av hyresrådet, varvid vardera parten svarar för sin kostnad. Enligt 74 § HL skall vid tvist om förlängning av hyresavtal eller villkor för sådan förlängning eller vid prövning av förstagångshyra vardera parten svara för sin rättegångskostnad i underrätten, i den mån annat inte följer av 18 kap. 6 § rättegångsbalken. Den i HL upptagna kostnadsregeln torde böra gälla även vid hyrestvist enligt den föreslagna bostadsrättslagen.
SOU 1969: 4
Övergångsbestämmelser 1. Den nya lagen föreslås träda i kraft den 1 januari 1971. I och med lagens ikraftträdande upphävs BRL utom i de avseenden som särskilt anges i övergångsbestämmelserna. Enligt 1 § första stycket BRL skall bostadsrättslagstiftningen gälla beträffande varje ekonomisk förening som driver verksamhet med ändamål som anges i nämnda lagrum. Genom särskild övergångsbestämmelse gjordes undantag härifrån beträffande ekonomisk förening som registrerats före BRL:s ikraftträdande och inte därefter vunnit registrering som bostadsrättsförening. Den föreslagna nya lagstiftningen skall gälla endast beträffande förening som registrerats som bostadsrättsförening. Särskild övergångsbestämmelse behövs därför inte för att från lagens tillämpningsområde undanta ekonomisk förening som registrerats före den 1 juli 1930. 2. Enligt 1 § tredje stycket BRL får annan än bostadsrättsförening inte driva verksamhet med ändamål motsvarande det som angetts för bostadsrättsförening. En motsvarande bestämmelse återfinns i 2 § första stycket förslaget. Enligt övergångsbestämmelsen till BRL skall förbudet i 1 § tredje stycket BRL inte utgöra hinder för den som den 1 juli 1930 drev verksamhet som avses i BRL att beträffande hus som då tillhörde honom fortsätta verksamheten. Kommittén föreslår att den som enligt nämnda övergångsbestämmelse hittills tillåtits fortsätta sin verksamhet skall vara bevarad vid denna sin rätt även efter nya lagens ikraftträdande. 3. 2 § andra stycket förslaget innehåller förbud för förening eller aktiebolag att upplåta andelsrätt, varmed följer rätt att för begränsad tid besitta eller hyra lägenhet avsedd att helt eller till icke oväsentlig del användas såsom bostad. Det föreslagna förbudet bör inte få tillbakaverkande kraft. Förening eller aktiebolag som redan vid tiden för den föreslagna lagens ikraftträdande haft rätt att upplåta andelsrätt med vilken följer nyssnämnda rätt till lägenhet
i hus som då tillhörde företaget, bör få fortsätta sin verksamhet beträffande lägenhet i huset. Välkända kooperativa företag som har annan form för sin verksamhet än bostadsrättsformen bör dessutom kunna få tillstånd av Kungl. Maj:t att fortsätta sin verksamhet i fråga om hus, som företaget anskaffar efter det nya lagen trätt i kraft. Har sådan ansökan gjorts före lagens ikraftträdande bör föreningen eller bolaget få fortsätta sin verksamhet i avvaktan på Kungl. Maj:ts beslut. 4. Den föreslagna nya lagstiftningen skall tillämpas även beträffande bostadsrättsföreningar som registrerats enligt äldre lag. Härav följer att sådana bestämmelser i äldre stadgar som strider mot nya lagen kommer att sättas ur kraft om särskild övergångsbestämmelse inte ges. Även om stadgeändring därför inte behövs för att avlägsna sådan bestämmelse ur stadgarna kan det vara lämpligt att sådan ändring vidtas. 5. I 62 § BRL ges bestämmelser om hur det skall förfaras med bostadsrättsförenings behållna tillgångar vid likvidation. Genom FL infördes skyldighet för bostadsrättsförening att inta föreskrift härom i stadgarna. Kommitténs förslag innehåller i denna fråga endast en bestämmelse som i sak överensstämmer med FL:s regel om obligatorisk stadgeföreskrift. Saknar bostadsrättsförening, som registrerats innan FL:s regler blev tillämpliga, sådan stadgeföreskrift, bör föreningens behållna tillgångar vid dess upplösning behandlas enligt 62 § BRL. Enligt kommitténs förslag skall bostadsrättsförenings stadgar ange de grunder enligt vilka avsättningar till fonder skall ske. Även om motsvarighet till denna bestämmelse saknas i nuvarande lag torde flertalet bostadsrättsföreningar ha sådan stadgeföreskrift. Närmare bestämmelser om fondavsättningar ges i 67 § förslaget. Dessa regler skall tillämpas även av bostadsrättsförening som registrerats enligt äldre lag. Det förhållandet att sådan förening saknar särskild stadgeföreskrift i ämnet och till äventyrs inte heller självmant låter införa sådan efter nya lagens ikraftträdande torde inte medföra någon nämnvärd olägenhet.
6. Förslaget innehåller utförliga bestämmelser om förhandsavtal, förhandstecknare och teckningsrätt, som i huvudsak saknar motsvarighet i gällande lagstiftning. Dessa regler bör tillämpas endast beträffande rättsförhållanden som tillkommer efter nya lagens ikraftträdande. Tidigare verkställd förhandsteckning av bostadsrätt eller tidigare erlagt förskott på avgift eller annat vederlag för bostadsrätt följer således inte nya lagens bestämmelser. Tillträder den som verkställt förhandsteckning lägenheten innan bostadsrättsupplåtelse skett skall nya lagen inte heller tillämpas beträffande hans rätt till lägenheten. 7. Upplåtelse av bostadsrätt sker enligt BRL genom teckning på en av styrelsen utfärdad teckningslista. Enligt kommitténs förslag upplåts bostadsrätt genom skriftligt avtal mellan bostadsrättsföreningen och medlem i föreningen. Har teckningslista utfärdats innan den nya lagen trätt i kraft bör enligt kommittén äldre lag tillämpas beträffande upplåtelse av bostadsrätt till de utbjudna lägenheterna. Styrelsen är enligt 33 § BRL skyldig att för varje bostadsrättshav are utfärda ett bostadsrättsbevis, vilket för bostadsrättshavaren kan sägas motsvara det skriftliga kontraktet i ett hyresförhållande. Den föreslagna nya lagen saknar bestämmelse om bostadsrättsbevis.' Däremot har bostadsrättshavare enligt 23 § förslaget rätt att på begäran få utdrag ur lägenhetsförteckningen. Sådant utdrag skall innehålla i huvudsak samma uppgifter som bostadsrättsbeviset. Sker med stöd av övergångsbestämmelsen upplåtelse av bostadsrätt enligt äldre lag kan bostadsrättshavaren, t. ex. om han önskar erhålla ett bevismedel för att styrka sin rätt till lägenheten, begära utdrag enligt 23 § förslaget. Däremot har kommittén inte funnit skäl föreslå skyldighet för styrelsen att självmant utfärda sådant utdrag. 8. De föreslagna reglerna om övergång av bostadsrätt skiljer sig i åtskilliga avseenden från nu gällande bestämmelser. Sålunda föreslås bl. a. ändring av reglerna om rätt för förvärvare av bostadsrätt att bli medlem i bostadsrättsföreningen samt om rätt för SOU 1969: 4
dödsbo och vissa förvärvare av bostadsrätt att utan medlemskap utöva bostadsrätten. Vidare innehåller förslaget lagregler utan motsvarighet i BRL, t. ex. om ansvaret gentemot föreningen för skyldigheter som åligger innehavare av bostadsrätt. Har bostadsrättshavare överlåtit sin bostadsrätt eller avlidit innan nya lagen trätt i kraft eller har hans äktenskap gått åter eller boskillnad, hemskillnad eller äktenskapsskillnad vunnits dessförinnan föreslår kommittén att äldre lag i alla avseenden skall gälla beträffande bostadsrättens övergång. 9. Ett stort antal bostadsrättsföreningar har i sina stadgar bestämmelser för beräkning av ersättning för bostadsrätt vid överlåtelse. I viss utsträckning torde dessa bestämmelser inte vara av det slaget att därmed anges vilka grunder som skall gälla för beräkningen. Sådana i stadgar intagna bestämmelser bör emellertid äga giltighet även om grunderna för beräkningen inte angetts enligt 36 § förslaget. 10. Enligt 29 § BRL kan stadgarna innehålla förbehåll om rätt för föreningen eller medlemmarna att lösa bostadsrätt som övergått till ny innehavare. Eftersom sådant förbehåll inte kan göras enligt förslaget till ny lag kommer lösningsrätt som finns vid lagens ikraftträdande att upphöra. Enligt kommittén bör emellertid särskild övergångsbestämmelse meddelas för att möjliggöra fortsatt tillämpning av förbehåll som införts i stadgarna före nya lagens ikraftträdande. Beträffande lägenhet avsedd att helt eller till inte oväsentlig del användas som bostad torde anledning saknas att efter en övergångstid medge lösningsrätt. Som lämplig sådan tid föreslås fem år från lagens ikraftträdande. Med hänsyn till bostadsrättsföreningarnas skiftande verksamhetsområden bör emellertid i fråga om annan lägenhet än nyss sagts förbehåll om lösningsrätt gälla utan tidsbegränsning. Bostadsrättsförening kan naturligtvis även efter nya lagens ikraftträdande besluta att förbehåll om lösningsrätt skall utgå ur stadgarna. Däremot torde anledning saknas att medge föreningen rätt att i fortsättningen genom stadgeändring ge förbehållet nytt inSOU 1969: 4
nehåll. Kan överenskommelse inte träffas om lösens belopp och innehåller stadgarna inte förbehåll om storleken av beloppet eller sättet för dess bestämmande bör 38 § andra stycket förslaget äga motsvarande tillämpning. 11. Bestämmelserna i den föreslagna nya lagen om bostadsrättshavares rättigheter och skyldigheter på grund av att lägenheten vid tillträdet inte är i det skick bostadsrättshavaren kan fordra eller på grund av att bostadsrättshavaren inte får tillträde till lägenheten i rätt tid skiljer sig i olika avseenden från nu gällande regler, bl. a. i fråga om rätten till skadestånd. Vidare har bestämmelserna gjorts tvingande. Har bostadsrätt upplåtits enligt äldre lag bör enligt kommittén bostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter i de avseenden som här avses följa äldre lag oberoende av om lägenheten tillträtts före eller efter nya lagens ikraftträdande. Regeln gäller inte endast när upplåtelsen skett innan nya lagen trätt i kraft utan även när upplåtelse därefter skett enligt äldre lag på grund av punkten 7 i övergångsbestämmelserna. 12. Skadas lägenhet eller uppstår på annat sätt innan nya lagen trätt i kraft hinder eller men i bostadsrättshavarens nyttjanderätt stadgas i denna punkt att äldre lag skall tillämpas i fråga om bostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter i anledning av det inträffade förhållandet. Detta torde i huvudsak följa redan av den allmänna rättsgrundsatsen att rättigheter och skyldigheter som uppkommit före ny lags ikraftträdande och som grundas på civilrättsliga regler inte berörs av den nya lagen. Bestämmelsen har emellertid medtagits för att det klart skall framgå att samtliga bostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter som härrör från skada, hinder eller men som uppstått före lagens ikraftträdande skall bedömas enligt äldre lag. 13. Förslaget innehåller flera nya bestämmelser om förverkande av nyttjanderätt till lägenhet som innehas med bostadsrätt. Om förhållande som åberopas för nyttj anderättens förverkande inträffat före lagens ikraft239
trädande bör äldre lag äga tillämpning i fråga om föreningens rätt att skilja bostadsrättshavaren från lägenheten. Härav följer att endast förhållande som inträffat efter ikraftträdandet kan medföra förverkande enligt nya lagen. Vid förverkande enligt 57 § första stycket 1 senare ledet skall hänsyn således tas endast till underlåtenhet att betala årsavgift på förfallodag som inträffat efter nya lagens ikraftträdande. 14. Enligt BRL är nyttjanderätt till lägenhet förverkad om bostadsrättshavaren inte längre uppfyller villkor i stadgarna att medlem skall tillhöra viss sammanslutning, inneha anställning i visst företag eller uppfylla annat villkor av liknande beskaffenhet. Kommitténs förslag medger inte förverkande av den anledningen att bostadsrättshavaren inte längre uppfyller villkor om anställning i visst företag eller annat villkor av liknande beskaffenhet. Inte heller kan villkor som innebär att bostadsrättshavarens fortsatta nyttjande av lägenheten görs beroende av att han tillhör viss yrkessammanslutning eller uppfyller annat liknande villkor åberopas som grund för förverkande. Har förening vid lagens ikraftträdande i sina stadgar villkor som här först nämnts bör, utan hinder av den nya lagens regler, det förhållandet att bostadsrättshavare efter lagens ikraftträdande inte längre uppfyller sådant villkor kunna åberopas som förverkandegrund under viss övergångstid. Som lämplig sådan tid föreslås fem år från lagens ikraftträdande. Förverkande bör anses ske enligt 57 § första stycket 7 förslaget, vilket bl. a. innebär att bestämmelsen i andra stycket samma paragraf om förseelse av ringa betydelse blir tillämplig. 15. Den föreslagna nya lagen innehåller vissa nya bestämmelser i fråga om bostadsrättshavares rätt till ersättning för bostadsrätt och rätt till lägenhet som tillträtts för den händelse bostadsrätt upphört på grund av överlåtelse av föreningens hus. Har bostadsrätt upphört innan nya lagen trätt i kraft föreslås äldre lag alltjämt vara tillämp-
som gäller när beslutet fattades. Samma lag bör även tillämpas beträffande klander av beslutet samt i fråga om registrering och verkställighet av beslutet. 17. Bestämmelserna i 123 § första stycket och 127 § förslaget om skyldighet för bostadsrättsförening att träda i likvidation och om ansvarighet för uppkommande förbindelser skiljer sig från motsvarande bestämmelser i gällande lag. Så t. ex. behöver enligt 5 § FL en bostadsrättsförening under vissa förutsättningar ha endast tre medlemmar, medan i den nya lagen minsta antalet medlemmar bestämts till fem. Kommittén föreslår med hänsyn till den olikhet som föreligger mellan de gamla och nya bestämmelserna att äldre lag alltjämt skall tillämpas i de avseenden som här avses. 18. Förslaget innehåller i 171 § andra stycket förbud mot att i stadgarna inta förbehåll om skiljemannaförfarande i fråga om bostadsrättshavares rätt eller skyldighet att tillträda eller behålla lägenhet eller fastställande av hyresvillkor. Innehåller äldre förenings stadgar sådan föreskrift och har tilllämpning av förbehållet påkallats innan nya lagen trätt i kraft bör den nya lagen inte utgöra hinder för att det inledda förfarandet fullföljs. 19. Detta stadgande har betydelse med hänsyn till punkten 7 i övergångsbestämmelserna. 20. Sådan hänvisning förekommer i t. ex. 111 § UL och 64 § civilförsvarslagen den 22 april 1960 (nr 74).
Hg16. Den rättsliga verkan av föreningsstämmobeslut bör bestämmas enligt den lag
240 SOU 1969: 4
2 Övriga lagförslag
Inledning Bestämmelserna i förslaget till bostadsrättslag medför smärre ändringar i andra lagar. Sålunda föranleder regleringen av förhandsavtal tillägg i nyttjanderättslagen och UL. Som en följd av stadgandena om hyresnämnds prövning av hyresvillkor samt domstols medverkan vid total sublokation och vissa föreningsbeslut föreslås ändringar i lagen om hyresnämnder och lagen om handläggning av domstolsärenden. Reglerna om förhandsavtal bör även föranleda ändring av de bestämmelser som upptagits i ÄktL till skydd för makars gemensamma bostad. Med hänsyn till att denna lag för närvarande gäller endast till och med den 31 december 1969 och den nya bostadsrättslagen föreslås träda i kraft först den 1 januari 1971 föreslår kommittén inte någon ändring i ÄktL. Förslaget till lag om ändring i lagen om nyttjanderätt till fast egendom Erhåller förhandstecknare nyttjanderätt till den lägenhet som avses med förhandsavtalet skall enligt 1 § tredje stycket sista punkten förslaget till bostadsrättslag den nya lagen tillämpas på nyttj anderätten. Beträffande sådan i teckningsrätt ingående nyttjanderätt skall liksom i fråga om bostadsrätt ny ttj änder ättslagens regler inte gälla. Ett stadgande härom upptas i 3 kap. 1 § SOU 1969: 4 16—814455
nyssnämnda lag. Vidare föreslås att vad i 3 kap. 35 och 46 §§ nyttjanderättslagen sägs om bostadsrättslägenhet skall gälla även lägenhet som innehas med teckningsrätt. Förslaget till lag om ändring i lagen
utsöknings-
Ändringarna i 111 och 133 §§ U L föranleds av de i 66 § förslaget till bostadsrättslag upptagna bestämmelserna om kvarboenderätt för förhandstecknare sedan teckningsrätten upphört på grund av att föreningens hus sålts. Stadgandet i 192 § UL om handräckning av överexekutor föreslås bli tillämpligt även i tvist angående förhandstecknares skyldighet att avflytta. Förslaget till lag om ändring i lagen om hyresnämnder Tvist om hyresvillkor kan enligt 26 eller 62 § förslaget till bostadsrättslag hänskjutas till hyresnämnd för avgörande. Hänvisning till dessa stadganden finns i 30 § första stycket och 66 § andra stycket förslaget. Vissa bestämmelser om förfarandet i sådan hyrestvist ges i 172 § förslaget. Därutöver medför de nya reglerna mindre ändringar i lagen om hyresnämnder. I 1 § 2 lagen om hyresnämnder anges vilka tvister hyresnämnd skall pröva. I stadgandet föreslås ett tillägg så att bland där uppräknade tvister kommer att ingå även tvister om hyresvillkor enligt 26, 30, 62 241
och 66 § § förslaget till bostadsrättslag. I 12 § lagen om hyresnämnder ges vissa bestämmelser om förfarandet när hyresnämnd tjänstgör som skiljenämnd i hyrestvist. Enligt 171 § förslaget till bostadsrättslag kan förbehåll i stadgar eller avtal att framtida tvist skall hänskjutas till avgörande av skiljemän utan klanderrätt för parterna inte göras gällande i fråga om fastställande av hyresvillkor enligt 26, 30, 62 eller 66 § förslaget. Kommer parterna, sedan sådan hyrestvist uppstått, överens om att hänskjuta tvisten till avgörande av skiljemän och att utse hyresnämnden till skiljenämnd, kan nämnden ta upp ärendet. Bestämmelsen i 12 § andra stycket lagen om hyresnämnder att vardera parten svarar för sin kostnad bör med hänsyn till 172 § fjärde stycket förslaget till bostadsrättslag tillämpas i hyrestvist enligt 26, 30, 62 eller 66 § nämnda förslag. I 17 § första stycket lagen om hyresnämnder föreslås en hänvisning till 172 § förslaget till bostadsrättslag. Förslaget till lag om ändrad lydelse av 6 § lagen om handläggning av domstolsärenden Förslaget har föranletts av bestämmelserna i 55 § andra stycket, 107 § 2 och 149 § första stycket förslaget till bostadsrättslag angående tillstånd till total sublokation och beträffande domstols medverkan för giltigt beslut om ändring av bostadsrätts jämförelsetal och godkännande av förslag till fusionsavtal.
Reservationer
Av herr Leo 1. Ifråga om sättet för upptagande av förskott på grundavgift och träffande av förhandsavtal samt om skälighetsprövning av produktionskostnaden har jag annan mening än vad kommittén föreslagit. Jag biträder ej heller kommitténs förslag om godkännande av särskilda företag. Jämväl i blivande lagstiftning om bostadsrättsföreningar bör förskott få upptagas i enlighet med de grunder och på sätt som föreslagits i prop. 1968: 161.i 2. Om upptagande av förskott jämväl i blivande lagstiftning om bostadsrättsföreningar anordnas på sätt som föreslagits i prop. 1968: 161 bör emellertid därvid utformningen av ekonomisk plan, som skall ligga till grund för upptagande av förskott, ytterligare prövas. Det är nämligen mindre praktiskt att redan vid tidpunkten för upptagande av förskott utarbeta den ekonomiska planen så långt att definitiva antalet lägenheter och lokaler fastställes, att definitiva ytor för dessa anges och att jämförelsetal åsättas. Under produktionen av en förenings hus kan olika omständigheter föranleda till att exempelvis lägenhetsfördelning och lägenhetsytor lämpligen bör justeras eller till att sådan justering icke kan undvikas. Detta behöver icke leda till andra ekonomiska betingelser än som överenskommits i förhandsavtal. Ekonomisk plan till grund för upptagande SOU 1969: 4
av förskott bör därför utformas i två avsnitt, varav andra avsnittet innehåller specifikationerna på lägenheter och lokaler. Till grund för upptagande av förskott bör ligga första avsnittet av planen. Inför upplåtelse av bostadsrätt kompletteras planen med andra avsnittet. I första avsnittet av planen bör, utöver de uppgifter som i förslaget upptagits, jämväl ingå uppgift om grundavgift per m 2 och beräknad årskostnad per m 2 lägenhetsyta respektive lokalyta. 3. I 1 § första stycket förslaget anges bostadsrättsförenings ändamål. Utan att saklig ändring åsyftats avviker ordalydelsen i förslaget från gällande lags motsvarande stadgande. Bostadsrättsförening förvärvar ofta råmark avsedd att bebyggas först efter viss tid, ibland flera år. Bostadsrättsförening förvärvar också ofta tomträtt. Den föreslagna lydelsen av ändamålsbestämmelsen kan innebära att tvekan kan uppkomma om föreningens möjlighet till erhållande av lagfart eller att teckna tomträttsavtal. För undvikande av detta och med hänsyn till att saklig ändring icke avses bör 1 § första stycket förslaget ges samma lydelse som 1 § första stycket nu gällande lag. 4. 19 § förslaget upptar vissa bestämmelser om ekonomisk plan. Det föreslagna systemet med utfästelseföretag bör ej införas. 1 Jfr lagen den 13 december 1968 (nr 702) om förskott vid upplåtelse av bostadsrätt, m. m.
Andra punkten i förslagets första stycke bör därför utgå. I 19 § andra stycket föreslås beteckningen »granskningsman». Beteckningen »granskningsman» bör ej användas för intygsgivare, närmast därför att »granskningsman» är en i annat sammanhang använd beteckning, nämligen av »handelskammare godkänd granskningsman». 5. Bestämmelserna i blivande lag om total och partiell sublokation bör helt överensstämma med bestämmelserna i nu gällande lag. Intresset för sublokation hos ett mindre antal bostadsrättshavare måste här vägas mot det stora flertalets intresse av helt klara lagbestämmelser som icke ger utrymme för vida individuella tolkningar och åtföljande tvister. 6. Tiden för förhandstecknares rätt att uppsäga förhandsavtal enligt 63 § förslaget bör räknas från det att slutfinansiering av bostadsrättsföreningen skett. Skälen härför är rent praktiska och betingade av att slutfinansieringen, dvs. byggnadskreditivens ersättande med fastighetskrediter, till tiden ofta är svår att fastställa, men å andra sidan slutfinansieringen bör ha genomförts före bostadsrättsupplåtelse. 7. Därest kommitténs förslag om utfästelseföretag upptages i blivande lag bör, för fall att förskott upptagits utan att utfästelse föreligger, annat straff än bötesstraff införas i straffskalan. 8. I olika hänseenden kan skadeståndsrätt uppkomma för förhandstecknare, bostadsrättshavare eller bostadsrättsförening. Samtliga skadeståndsfrågor bör behandlas enligt allmänna skadeståndsrättsliga grunder.
Av herr Nyquist En förutsättning för att bostadsrättsförening skall få ingå förhandsavtal är enligt förslaget att det finns en ekonomisk plan, som innehåller alla upplysningar av betydelse för bedömandet av föreningens verksamhet och - för varje bostadsrätt - uppgift om de ekonomiska förpliktelser, som kan kom-
ma att åligga bostadsrättshavaren. Härav bör följa att förhandsavtalet skall avse upplåtelse av bostadsrätt på de villkor som framgår av den ekonomiska planen. Eftersom den ekonomiska planen är en kalkyl och förhållandena kan ändras från det förhandsavtal träffats till dess bostadsrätt skall upplåtas utan att förändringen kunnat förutses när planen upprättades, bör förhandsavtalet kunna vara bindande även om sådana förändringar inträffar. Förslaget innebär emellertid att förbehåll skall få göras om höjning av årsavgifter med upp till 10 procent på grund av förhållanden som föreningen själv råder över. Jag anser inte att en sådan regel bör upptagas i lagen. Frågan huruvida avtalet skall vara bindande, om de i den ekonomiska planen upptagna förhållandena ändras, bör enligt min mening bedömas med hänsyn till reglerna om upprättande av ny ekonomisk plan (24 § förslaget). Förslaget upptager vidare såsom förutsättning för att förhandsavtal skall få ingås att företag, som Konungen godkänt, utfäst sig gentemot förhandstecknaren att svara för att föreningen fullgör sina förpliktelser enligt förhandsavtalet. Enligt min mening bör garantin för att föreningen fullgör sina förpliktelser enligt förhandsavtalet utformas så att föreningen skall ställa säkerhet - genom garantiförbindelse från av Konungen godkänt företag - för fullgörande av skyldighet att återbära förskott och ersätta skada på grund av att bostadsrätt icke upplåtes på avtalade villkor. Förhandstecknare, som erhållit nyttjanderätt till lägenheten, bör också tillförsäkras visst besittningsskydd för den händelse bostadsrättsupplåtelse inte kommer till stånd på grund av att föreningen inte fullgör sina förpliktelser enligt förhandsavtalet. Besittningsskyddet bör anordnas så att förhandstecknaren får hyra lägenheten med rätt till förlängning av hyresavtalet, om annan likvärdig lägenhet inte står till buds. Någon särskild garanti för att anskaffningskostnaderna och finansieringsvillkoren inte blir oskäliga synes mig inte behövas SOU 1969: 4
vare sig med den av kommittén föreslagna eller den av mig förordade anordningen av förhandsavtalen. Enligt förslaget är överlåtelse av bostadsrätt ogiltig om förvärvaren inte antagits till medlem. En motsvarande bestämmelse gäller beträffande teckningsrätt. För att överlåtelse skall gälla mot överlåtarens borgenärer skall föreningen ha underrättats om åtgärden. Att såsom föreslås dessutom kräva att överlåtelsen skall ha skett genom skriftligt avtal för att den skall vara giltig synes mig inte bara onödigt utan även kunna leda till rättsförlust. Då skriftlig form bör krävas endast om starka skäl talar härför, biträder jag inte förslaget i denna del. Jag anser inte heller att det behövs något lagstadgande om skriftlig form för pantsättning.
Av herr Svenning Jag ansluter mig till herr Leos reservation såvitt avser punkterna 1 och 4. Kommitténs majoritet har i avsnittet 5.5.5 i allmänna motiveringen uttalat att en utvidgning av det i 1964 års lag om verkställighet av bötesstraff upptagna förbudet mot utmätning av nödig bostad till att gälla allmänna mål över huvud taget borde övervägas. Jag anser att man inte bör stanna härvid utan att man vid en omprövning av förbudet även bör överväga om inte förbudet kan utsträckas till att även gälla enskilda mål, när fråga är om bostadsrätt till bostadslägenhet.
SOU 1969: 4
Bilaga 1
Antal invånare, inregistrerade bostadsrättsföreningar samt bostadslägenheter och bostadsrättslägenheter i länen, hela riket och storstadsregionerna i slutet av år 1965; bostadsrättsföreningarna och bostadsrättslägenheterna även redovisade med hänsyn till om föreningarna var anslutna till HSB eller Riksbyggen (RB)1
Län
Invånare
B ostadsrättsf öreningar varav anslutna till totalt HSB RB
364 535 478 494 381 453 108 170 28 142 253 829 104 395 407 256 300 281 451 334 363 366 118 164 223
113 197 79 86 91 123 26 77 0 72 107 314 45 157 141 131 113 88 110 84 67 123 46 53 113
23 18 24 35 72 21 15 44 13 27 33 70 17 74 49 60 18 37 48 36 22 42 20 64 50
328 596 202 113 69 811 90 015 138 324 105 218 58 754 86 382 17 201 54 236 95 594 259 867 63 450 254 286 140 620 92 551 105 494 102 242 91 281 102 853 108 778 101 066 45 754 77 986 82 792
51 372 22 790 40 550 17 510 20 186 4 315 15 829 3 668 17 373 5 269 11 575 5 283 1 072 3 070 7 794 2 639 1095 0 2 093 6 656 8 864 4 263 45 824 24 850 4 069 2 052 31 908 15 969 15 408 5 124 10 826 5 176 11 163 5 264 9 440 3 937 20 662 5 834 4 232 12 953 13 557 3 427 13 793 4 286 1 937 4 059 7 601 2 866 4 621 8 218
7 766 424 7 997
2 556
258 155 205
31 72 31
Stockholms stad 787 315 Stockholms län 591 247 Uppsala län 183 699 Södermanlands län 240 511 Östergötlands län 365 789 Jönköpings län 295 808 Kronobergs län 164 186 Kalmar län 235 583 Gotlands län 53 751 Blekinge län 149 148 Kristianstads län 261 611 Malmöhus län 667 174 Hallands län 180 023 Göteborgs och Bohus län 665 427 Älvsborgs län 390 158 Skaraborgs län 254 618 Värmlands län 287 194 Örebro län 267 991 Västmanlands län 249 183 Kopparbergs län 282 136 Gävleborgs län 292 584 277 328 Västernorrlands län Jämtlands län 131 049 233 427 Västerbottens län Norrbottens län 259 484 Hela riket
varav i Stor-Stockholm 2 1 243 236 Stor-Göteborg 8 615 047 4 370 568 Malmö-Lundregione n
— — —
Bostadsrättslägenheter Bostadsvarav i :föreningar lägenanslutna till heter totalt HSB RB 9
5 479 2 582 1 939 2 598 6 341 1 260 1 107 2 954 757 1 726 1 885 5 713 993 8 146 4 224 4 295 1 019 2 517 5 570 1 543 1 134 2 491 1009 3 718 2 390
2 875 264 393 845 158 477 73 390 481 631 84 531 233 559 31 718 146 399 35 999
37 991 15 151 20 113
6 768 7 496 3 348
1 Uppgifterna i kol. 2, 6 och 7 om antalet invånare, bostadslägenheter och bostadsrättslägenheter har erhållits från 1965 års folk- och bostadsräkning och avser förhållandena den 1 november 1965. Enligt praxis vid bostadsräkningarna har som bostadsrättslägenheter även räknats sådana lägenheter i bostadsföreningar, som enligt föreningarnas syften upplåtits åt medlemmarna. Uppgifterna i kol. 3 om antalet bostadsrättsföreningar har inhämtats från länsstyrelsernas föreningsregister och avser förhållandena vid årsskiftet 1965/66. De i kol. 4, 5, 8 och 9 intagna uppgifterna har lämnats av HSB:s Riksförbund resp. Riksbyggen och avser också förhållandena vid sistnämnda tidpunkt. 2 1 Stor-Stockholm ingår: Stockholms stad: Inre staden: Storkyrkoförsamlingen samt församlingarna Klara, Jacob, Johannes, Adolf Fredrik, Gustav Vasa, Matteus, Engelbrekt, Hedvig Eleonora, Oscar, Maria Magdalena, Högalid, Katarina, Sofia, Kungsholm och Sankt Göran; Söderort: Församlingarna Brännkyrka, Vantör, Farsta, Hägersten, Enskede och Skarpnäck; Västerort: Församlingarna Bromma, Essinge, Västerled, Spånga och Hässelby; följande till Stockholms län hörande städer, köpingar och landskommuner: Städerna Djursholm, Lidingö, Nacka, Solna, Sundbyberg och Vaxholm, köpingarna Danderyd, Saltsjöbaden, Sollentuna, Stocksund och Täby samt landskommunerna Boo, Botkyrka, Ekerö, Färingsö, Grödinge, Gustavsberg, Huddinge, Järfälla, Märsta, Salem, Tyresö, Upplands-Väsby, Vallentuna, Värmdö, Västerhaninge, Österhaninge och österåker. 3 1 Stor-Göteborg ingår: Göteborgs stad; följande till Hallands län hörande stad och landskommuner: Kungsbacka stad samt landskommunerna Fjärås, Lindome, Löftadalen, Onsala, Särö och Tölö; följande till Göteborgs och Bohus län hörande städer och landskommuner: Städerna Kungälv, Marstrand och Mölndal samt landskommunerna Askim, Hermansby, Kode, Kållered, Landvetter, Partille, Romelanda, Råda, Stenungsund, Styrsö, Säve, Tjörn, Torslanda, Tuve, Ytterby och Öckerö; följande till Älvsborgs län hörande landskommuner: Angered, Björketorp, Lerum, Nödinge, Skallsjö, Skepplanda, Starrkärr och Stora Lundby. * I Malmö-Lundregionen ingår: Malmö stad och Lunds stad; följande till Malmöhus län hörande stad, köpingar och landskommuner: Staden Skanör med Falsterbo, köpingarna Furulund, Kävlinge, Lomma och Svedala samt landskommunerna Börringe församling av Anderslöv; Bara, Bunkeflo, Burlöv, Dalby, Dagstorps och Västra Karaby församlingar av Dösjebro; Genarp; Virke, Lilla Harrie och Stora Harrie församlingar av Harrie; Löddeköpinge, Månstorp, Oxie, Rang, Staffanstorp, Södra Sandby, Södervidinge församling av Teckomatorp; Torn, Veberöd och Vellinge.
SOU 1969: 4
Bilaga 2
Vissa uppgifter beträffande de bostadsrättsföreningar i storstadsregionerna och i fyra angivna län, för vilka länsstyrelserna under åren 1964—1966 mottagit ekonomiska planer
Antal redovisade bostadsrättsföreningar - inom parentes föreningarnas procentuella andel av alla bostadsrättsföreningar i riket, för vilka ekonomiska planer mottagits under angivna år kol. 2. De sätt på vilka föreningarna bildats, angivet i absoluta och relativa tal. Föreningar organiserade inom/av HSB - a, Riksbyggen - b, enskilda byggnadsföretagare - c och på annat sätt - d kol. 3. Antal lägenheter totalt kol. 4. enbart bostadslägenheter - inom parentes det lägsta och högsta antalet samt medianvärdet bostadslägenheter per bostadsrättsförening kol. 5. Antal bostadsrättslägenheter totalt - inom parentes andelen i % av det totala antalet lägenheter (kol. 4) kol. 6. enbart bostadslägenheter - inom parentes andelen i % av det totala antalet bostadslägenheter (kol. 5) kol. 7. De totala produktionskostnaderna ( = kostnaderna för fastigheternas förvärv m. m.) - inom parentes den genomsnittliga produktionskostnaden per bostadsrättsförening kol. 8. Summa grundavgifter - inom parentes grundavgifternas genomsnittliga andel av produktionskostnaderna kol. 9.
StorStockholm1
a 15—31.3 b 3 — 6.3 48 c 16—33.3 (24.0) d 14—29.1 10 093
8 456 8 845 8 434 (5—900—96) 4 (87.6) (99.7)
500 664 990 59 622 367 (10 430 521) (11.9)
Stor-Göteborg2
a 20—55.5 b 6—16.7 36 c 2—5.6 (18.0) d 8—22.2
5 424
4 747 (12—720—67)4
4 822 (88.9)
4 730 (99.6)
273 582 873 (7 599 524)
27 951712 (10.2)
Malmö-Lundregionen3
b 3—14.3 21 c 4—19.0 (10.5) d 1—4.8
4 043
3 794 (16—596—83)
3 849 (95.2)
3 794 (100.0)
197 676 000 (9 413 143)
25 269 800 (12.8)
Uppsala län
a 6—23.0 b 1— 3.9 26 c 18—69.2 (13.0) d 1—3.9
2 065
1686 1777 (16—178—61)* (86.1)
1682 (99.8)
122 679 780 (4 718 453)
15 336 471 (12.5)
Kalmar län
a b 14 c (7.0) d
7—50.0 5—35.7 2—14.3 0— 0
1 540
1 390 (27—368—52)
1 396 (90.6)
1 384 (99.6)
64 527 500 (4 609107)
5 055 407 (7.8)
Värmlands län
a 14—51.9 b 5—18.5 27 c 7—25.9 (13.5) d 1—3.7
1 291 (12—170—27)
1 308 (87.7)
1 281 (99.2)
71 623 217 (2 652 712)
7 352 481 (10.3)
Norrbottens län
a 21—75.0 b 7—25.0 28 c 0— 0 (14.0) d 0—0
2 267
1902 (15—205—51)
1944 (85.8)
1896 (99.7)
112 836 658 (4 029 881)
7 491698 (6.6)
a 13—61.9
248 SOU 1969: 4
5 Storstadsregionerna
a 48—45.7 b 12—11.4 105 c 22—21.0 (52.5) d 23—21.9 19 560
16 997 (—)
17 516 (89.6)
16 958 971923 863 (99.8) (9 256 418)
112 843 879 (11.6)
Länen
a 48—50.5 b 18—19.0 95 c 27—28.4 (47.5) d 2— 2.1
6 269 (—)
6 425 (87.3)
6 243 (99.6)
35 236 057 (9.5)
7 363
371667 155 (3 912 285)
a 96—48.0 Storstadsregiob 30—15.0 nerna och de 200 c 49—24.5 23 266 23 941 23 201 1 343 591 018 148 079 936 fyra länen (100) d 25—12.5 26 923 (—) (88.9) (99.7) (6 717 955) (11.0) 1 Se bilaga 1 not 2. 2 Se bilaga 1 not 3. 8 Se bilaga 1 not 4. 4 1 denna redovisning har inte medtagits dels en bostadsrättsförening i Stockholm, en i Uppsala och en i Lerum som inte haft några bostadslägenheter, dels en bostadsrättsförening i Lidingö som haft endast en bostadslägenhet.
SOU 1969: 4
Bilaga 3
Formulär till
Ekonomisk plan I A. Allmänna förutsättningar Bostadsrättsföreningens firma: Föreningen registrerad hos länsstyrelsen i
den
Utfästelse enligt 29 § bostadsrättslagen avgiven av
den
B. Beskrivning över fastigheten m. m. 1. Allmänna uppgifter Fastighetens
beteckning: areal: taxeringsvärde för år: brandförsäkringsvärde:
Byggnader,
antal och typ: adress:
Lägenheter,
antal för bostadsändamål (bostäder): annat ändamål (lokaler):
Projektor: Entreprenör: 2. Beräknad tidpunkt för inflyttning 3. Byggnadsbeskrivning Grundmurar: Bjälklag: Väggar: Fasadbehandling: Tak:] Trappor:
250 SOU 1969: 4
4. Lägenhetsbeskrivning Golvbeläggning: Inredning och utrustning: Sekundärutrymmen: 5. Gemensamma anordningar 6. Gemensamma utrymmen i byggnader 7. Gemensamma anläggningar på marken C. Kostnader för fastighetens förvärv m. m. 1. Kostnad för föreningens bildande 2 a. Köpeskilling för föreningens fastighet b. Lagfarts- och inskrivningskostnad 3. Ny- eller ombyggnadskostnad Summa Kr. D. Finansieringsplan 1
7 Nr
Lån och krediter
Belopp
Säkerhet
Lånetid
Räntesats
Amortering
Summa Grundavgifter Summa
Kr. Kr. Kr.
Anm.: Förskott på grundavgift skall uttas.
E. Grunder för bestämmande av bostadsrättshavarnas ekonomiska förpliktelser m. m. 1.
Jämförelsetal
2 a. Inträdesavgift b. Grundavgift c. Upplåtelseavgift d. Årsavgift e. Särskilt tillskott f. Andra avgifter SOU 1969:4
II Beräknade årliga kostnader och intäkter grundade på kostnadsläget vid tiden för den ekonomiska planens upprättande Kostnader: Kapitalkostnader Räntor Markavgifter Amorteringar/avskrivningar Reservfond Avsättning till reservfond Underhållskostnader Avsättning till fond för reparationer Driftskostnader Administration Skatter Försäkringar Hyresförluster Fastighetsskötsel Bränsle Vatten El-kraft, gas Övriga driftskostnader Summa kostnader Intäkter: Hyror Bränsleavgifter Ränteintäkter övriga intäkter Att täckas av årsavgifter Anm.: Avsättningen till fond för reparationer är ett genomsnitt för de första tio årens kostnader.
252 SOU 1969:4
Specifikation över samtliga lågenheter 1
Lägenhetens nr
2 Våning
Summa
3 Ytam 2
Typ
—
—
7 LägenJämhetsbeGrundskriv- förelsetal avgift ning
10 Årsavgift
Avsättning till fond för reparationer som åvilar bostadsrättshavarna (ingår i årsavgiften)
Årshyra
grundavgift
årsavgift
Summa lägenheter upplåtna med antal
yta m2
storlek
antal
yta m2
jämförelsetal
storlek
antal
yta m2
årshyra
storlek
antal
årsavgift/ yta m2 årshyra
bostadsrätt: hyresrätt: totalt: Av med bostadsrätt upplåtna lägenheter är bostäder: lokaler: Av med hyresrätt upplåtna lägenheter är bostäder: lokaler: Summa lägenheter bostäder: lokaler: totalt:
SOU 1969: 4
Anvisningar I A. Allmänna
förutsättningar
Den ekonomiska planen skall innehålla alla upplysningar som är av betydelse för bedömandet av föreningens verksamhet. Av detta krav följer att planen måste innehålla uppgift om tidpunkten för föreningens registrering. Vidare måste det framgå om enligt 29 § förslaget företag som Konungen godkänt avgett utfästelse.
och tvättrum. Med sekundärutrymmen avses t. ex. matkällare och lägenhetsförråd. Som gemensamma anordningar räknas t. ex. värmecentral, hissar, ventilationsanordningar, sopnedkast, centralantenn. Med gemensamma utrymmen i byggnader avses t. ex. ej friliggande tvättstuga, skyddsrum, hobbylokal, samlingslokal, cykelrum, barnvagnsrum. Gemensamma anläggningar på marken avser t. ex. biluppställningsplatser, lekplatser, piskplatser. C. Kostnader för fastighetens förvärv m. m.
B. Beskrivning över fastigheten m. m. Med fastighetens beteckning avses den officiella fastighetsbeteckningen. Innehas marken med tomträtt anges tomträttens beteckning och tidpunkten för tomträttsavtalet ävensom tiden för upplåtelsen och villkoren härför. Byggnaderna specificeras, t. ex. antalet bostadshus, butikshus, garagebyggnader. Vidare lämnas uppgift om t. ex. friliggande tvättstuga eller panncentral skall finnas. Med adress avses byggnadernas gatuadress. Uppgift lämnas också om fastigheten t. ex. har del i gemensamhetsanläggning eller berörs av servitutsavtal. Under rubriken projektor resp. entreprenör anges namnet på dessa. Uppgift bör vidare lämnas om vilken typ av entreprenad som skall tillämpas, t. ex. total- eller generalentreprenad eller löpande räkning, samt om tidpunkten för avtalet. Tidpunkten för inflyttningen kan ibland vara svår att ange, men planen skall innehålla uppgift härom. Uppgiften kan dock förses med vissa reservationer. Byggnads- och lägenhetsbeskrivningen bör vara kortfattad. I formuläret anges i vilka avseenden uppgift i de flesta fall bör lämnas. Inget hindrar emellertid att jämväl andra uppgifter redovisas, beträffande byggnader t. ex. uppgift om balkonger och portar samt beträffande lägenheter uppgift om fönsterbänkar och dörrar. Med lägenheternas inredning och utrustning åsyftas framför allt en beskrivning av kök samt toalett-, bad254
Med köpeskilling för föreningens fastighet avses det belopp som erlagts t. ex. för fastighet med därå uppfört hus eller för enbart tomt, på vilken föreningen avser att verkställa nybyggnad. Ny- eller ombyggnadskostnaden torde ofta vara beräknad. Kostnaden kan lämpligen delas upp på olika delposter t. ex. för byggmästeri, värme- och sanitetsinstallation, el-installation, övriga kostnader och för oförutsedda kostnader. Det kan vara av värde att av planen framgår att t. ex. kostnad för trädgårdsanläggning eller extra kreditivkostnader ingår i byggnadskostnaderna. D. Finansieringsplan Denna skall redovisa de lån och övriga krediter som beräknas för fastighetens slutliga finansiering. Om med avseende på t. ex. bostadslån olika bestämmelser kommer att gälla för skilda delar av lånet bör redovisningen ske med hänsyn härtill. De årliga kapitalkostnaderna anges under II. E. Grunder för bestämmande av bostadsrättshavarnas ekonomiska förpliktelser m. m. Även om grunderna för bestämmandet av bostadsrättshavarnas ekonomiska förpliktelser och av jämförelsetal för bostadsrätterna bestämts i lagen eller framgår av stadgar eller andra för bostadsrättshavarna tillgängliga handlingar, torde det ofta vara lämpligt att även den ekonomiska planen innehåller en redogörelse för dessa grunder. Är någon avgift bestämd till visst belopp, SOU 1969: 4
t. ex. inträdesavgiften, anges detta belopp. Med andra avgifter avses avgifter till by ggande förening samt kostnad för trappstädning, avgift för begagnade av tvättstuga o. d. De jämförelsetal som åsätts bostadsrätterna samt de grundavgifter och årsavgifter som fastställts för lägenheterna redovisas i den i avd. II intagna specifikationen över samtliga lägenheterna.
II Beräknade årliga kostnader och intäkter De beräknade årliga kostnaderna och intäkterna skall grundas på kostnadsläget vid tiden för den ekonomiska planens upprättande. Skall lånekostnaderna för t. ex. bostadslån fördelas olika med hänsyn till om lägenheterna är bostäder eller lokaler bör en särredovisning ske av räntor och amorteringar. Under rubriken underhållskostnader bör redovisas avsättning till fond för reparationer. Sådan avsättning torde ofta fördelas på två särskilda fonder, nämligen på fond för reparationer som åvilar föreningen och på fond för reparationer som åvilar bostadsrättshavarna. Beträffande kostnaderna för bränsle bör anmärkas enligt vilka principer dessa skall beräknas och fördelas och hur betalning skall ske. Uppgiften om kostnaden kan lämnas t. ex. genom att den beräknade kostnaden per m 2 lägenhetsyta anges. Specifikation över samtliga lägenheter I specifikationen anges i kolumn 3 varje lägenhets verkliga yta. Används särskild omräknad yta för t. ex. beräknande av bränslekostnad kan denna anmärkas i särskild kolumn. I kolumn 4 anges om lägenheten är avsedd för bostadsändamål eller annat ändamål. Upplysning om antalet rum i lägenheterna samt om övriga utrymmen t. ex. kök, kokvrå, hall, badrum, duschrum, toalettrum, tvättrum, balkong lämnas i kolumn SOU 1969: 4
5. Beträffande årsavgifterna och hyrorna i kolumnerna 8 och 10 skall anges om kostnåder för bränsle ingår,
Bilaga 4
Formulär till
Intyg enligt 19 § bostadsrättslagen Undertecknade granskningsmän intygar följande. De faktiska uppgifter som lämnats i planen stämmer överens med de handlingar som varit tillgängliga för oss eller med förhållanden som är kända för oss. I planen gjorda beräkningar är vederhäftiga. Planen, som överensstämmer med bostadsrättsföreningens stadgar, innehåller upplysning i alla de avseenden som är av betydelse för bedömandet av föreningens verksamhet. För varje bostadsrätt lämnas uppgift om de ekonomiska förpliktelser som kan komma att åvila bostadsrättshavaren. Med hänsyn till resultatet av granskningen av planen får denna anses vila på tillförlitliga grunder. den
Av den granskningsman
256 Av utsedd
den
utsedd
granskningsman
SOU 1969: 4
Bilaga 5
Antal tillstånd att uppbära förskott meddelade av hyresnämnderna under åren 1958—19621
varav för bostadsrättsföreningar bildade inom 1. under medverkan av enskilda byggnadsföretagare År
Antal tillstånd 2
HSB
Riksbyggen
1958 1959 1960 1961 1962
78 (13) 101 (9) 133 (7) 159(12) 113(16)
33 (6) 36 (3) 54 (4) 77 (9) 54 (10)
14 (6) 20 (4) 20 (1) 27 (3) 20 (6)
varav oklara fall3 30(1) 39(1) 52(1) 51 36
7 10 9 3 6
- för övriga bostadsrättsföreningar 4 1 6(1) 7(1) 4 3
De uppgifter som anges inom parentes avser det antal fall, då hyresnämnd meddelat nytt tillstånd för bostadsrättsförening att uppbära förskott, då föreningen tidigare haft tillstånd härtill för viss etapp.
1 Uppgifterna har hämtats från de anmälningar som hyresnämnderna gjort till hyresrådet. 2 Några av tillstånden har gällt jämkning av tidigare beslut om tillstånd. 3
Det förhållandet att bland gruppen bostadsrättsföreningar bildade under medverkan av enskilda byggnadsföretagare vissa föreningar betecknats som oklara fall beror på att i anmälningarna inte lämnats tillräckligt tydliga upplysningar om vilka som stått bakom föreningarna. 4 Till gruppen övriga bostadsrättsföreningar har hänförts dels sådana föreningar där de som bildat föreningarna själva skolat överta lägenheterna i föreningarnas hus, dels föreningar som bildats i samarbete med kommuner, dels föreningar som tillkommit under medverkan av industriföretag. SOU 1969: 4 11—814455
Bilaga 6
Villkor för meddelande av tillstånd att uppbära förskott1
Antal tillstånd då förbindelse för återbetalning av förskott skolat utställas av bostadsrättsförening
av byggnadsföretagare och varit försedd med
säkerhet
År 1958 1959 1960 1961 1962
7 5 16 18 15
1 5 16 14 14
härav med bank-1. likvärdig garanti
— 2 8 5
säkerhet 14 13 34 44 30
5 11 32 36 29
då uppgifter • skolat lämnas härav med [ för granskning bank-1. av företagets likvärdig ekonomiska garanti grunder
— •
—
8 16 16
— 3 3
Beträffande vissa uppgifter om i vilken utsträckning bl. a. förbindelser och säkerheter lämnats för olika slag av bostadsrättsföreningar hänvisas till avsnitt 5.3.2 i allmänna motiveringen.
1 Tillstånden har meddelats av hyresnämnderna under åren 1958—1962. Jfr bilaga 5.
258 SOU 1969: 4
Bilaga 7
Tidsåtgång mellan tillstånd att uppbära förskott och godkännande av ekonomisk plan 1
Tidsåtgång mellan tillstånd att uppta förskott och godkännande av ekonomisk plan Bostadsrättsförening bildad inom med ekon. 1. under medver- plan kan av godkänd år
minst
längst
Antal föreningar
år
år
mån.
mån.
Genomsnittlig tidsåtgång år mån.
HSB
1960 1961 1962
14 7 16
1— 7 2— 5 2— 2
6— 7 3—10 5— 9
3— 5 3— 2 3— 3
Riksbyggen
1960 1961 1962
8 10 9
2— 1 1— 6 1— 8
6— 0 4— 4 2—10
3— 2 2— 9 2— 4
enskilda byggnads -1960 företagare 1961 1962
36 22 35
0— 4 0— 3 0— 6
3— 4 3— 3 4— 1
1— 8 1— 5 1— 9
1960 1961 1962
13 3 7
0—11 1— 4 0— 9
3— 4 3— 0 4— 1
1—11 2— 1 2— 1
1960 1961 1962
1 3
—
_ —
varav oklara fall övriga bostadsrättsföreningar
1— 0
4— 6
_ 2— 4 2— 7
1 Uppgifterna avser endast sådana bostadsrättsföreningar för vilka hyresnämnderna under åren 1960—1962 godkänt ekonomiska planer och till hyresrådet gjort vederbörliga anmälningar. År 1960 var antalet till hyresrådet inkomna anmälningar om godkända ekonomiska planer 78. Av anmälningarna var 14 så ofullständiga att de över huvud taget inte kunnat bearbetas. År 1961 inkom till hyresrådet 71 anmälningar om godkända ekonomiska planer. Av dessa kunde 20 inte bearbetas. För år 1962 var motsvarande antal 82 resp. 10.
.:E
M > ••<a o
i«
P W H
» K pq « > o* « o
NO
en —
i Tt
» H r~ C N
rj- _
i rf
_ i (-. C N r~
H
r-
| H «
•B ooöi —< c a . Q -C W . .t* 1)
m
>
Ui
o
c<3 4> * S
ON
—< -H <n t ~
:c« d
I
•o a T3
~
73 9 Ö.S
o o —
O Ö
I-.CN
S3 C3
o
H M a
C
G
C T3 T3 rt
flJJ
C/5
> ••& C cd ^ 4
cirt
i
n
1-lrt
-H t~~ — CN
lot^
ca
•n
c
u <D
4->
S CT!
E (/} _ 0 c
:<tf (H 03
c3 +-> </3 O o
>
cd
"-1 > 2 h *c
03 KÖ u, T3
.O csj
4> u
<u
c d — :0
i*! j
i1
5.S ciS
2n ÖO
:nt
e 3 (Ti d
TI" — *-* <o
<
-iiooo
— r - «N f -
W)
a
"O a
C C
• i—c
«
0 X)
+-» :cö
a
<
CO Tf U-l ^D vo vo v© vo
r o TJ- </-> vo vovo^ovo
co Tj- <ri ^o VO ^O <D VO
CO Tj- W-> VO VOVO^O^C
CO Tf xo vo vo vo vo vo
II ti .Q
& :cc! «3
fe rt
il
«3 CO
u C 0 u
* J
^j
g 8 S3 c JD 0 a<U ^3 0
_ -Q 3 6
c
£ < 260
.
„ nj "r;
w a s
CO
2 ^0 •«* r » •H r- vo CN -cjON-CN O >0 r o ro OJ
O
00 J r-
co
00 O Ti" T t VO £ f o ^ > o
• 0 co 00 o \
1 25 7 68 4 62
-0 C/) 0
Götel 542 7 31 8 210 9
oo cd öO cd
* 5 00 CN «-H Ä N —
Di :<D r~- r~ CN <4 0\ 00 TJt l ( S O > 0 0 >n 00 CN
^Tj-CNtcd vo r o T t g i n «n ^ H O a«r>oo
Z£
1—' »—1
^
*.
„ '5b II 0.
ip
SOU 1969: 4
0\-iO\m
» 0 0 fO(N
-H
I <N
*-*•
-i<N<N>0
m m o \ h
I I
—i ( N
i »H
- H m r-i
I I
m<NO\t~-
—<NN>n
- ^ <N
I—i
mmo\r~-
—> < N n
H
I - I
O Tf Vt VO VO VO V© VO
rr) Tfr U-l vo vo vo vo VO
°Oj CO - H VO •rj 00 ( N T f
CQ
>s
SOU 1969: 4
<o
60 I-, O X) M a s VO r^ O r- —< t— •3500 <s 00
ffi2 *
N
c i rs
rt
I I
vo vo vo VO
MTfinvo VO VO vo vo
f > r f «r> vo VO VO VO vo
f»1 T j " >/-> VO
00 00 O t/Jvor-ro
J* ( N TJ- » - I Wrrjiooo
S c i i o M
5 vo r~ vo
vo vo vo vo
60 O 00 <N O £ vo f S *-c ,£> i n r » 1—1 w m <s i—
62 *
C •Q,—
00 <N
_2 00 en •rt ÖN^fVO
° h
vo
O 00
m
^ -* r- TJ-
PI
I
<N
—
I
fN
CO 60
° O •* ON •»MONO
i2 "n rt öl & r- m ON
£ *-. Tt (N
- * OO Tf —i ^£ ON —i o
WOO^fr©
[2 °°
m
nj — O >0 C — Tt" 00 5 <o TJ- «n <- ON - * ON
<N 5"'
£ —, r- oo > — ON NO •J3 »O • * ON
0 ^
a o ON o t/i © <n m £j fN »n OO +> T f c n oo
m r— P» r- in oo — r- (N >n « NO (N
« ro Tf ON :0 ci —i NO C r~ <N r-icd i n
(N
S r- ON m Or—-—i ^t"5 "* «N ON :0 r (S in
SOU 1969: 4
Bilaga 9
Exekutiva försäljningar av bostadsrätter i vissa kronofogdedistrikt åren 1963—1966
annan
Utmätningsfordran i kr.
Bris 1 värde Brf ansluten i kr. enligt Köpeskil- till HSB brf:s norm lingen i kr. eller RB 1
— — —
1 1 1
8 480 4 169 1 525
3 023 4 780 2 791
9 000 10 000 500
1 1 1
.— — —
1 1 1
13 000 1 074 2 000 305 1 278 3 557 971 10 470 15 851
1 750 3 780 3 358 5 180 6 156 2 277 5 354 2 750 7611
5 100 5 103 10 027 20 755 13 000 2 800 5 400 7 700 6 100
1 1 1
1 029 4 001 3 881 2 036 2 479
4 839 3 518 3 264 8 695 3 650
21 500 7 595 6 243 20 500 2 648
—
4 780 8 810 601 10 000 26 130 17 981 9 665 4 746 16 423 30 093 8 700 13 217 3 171 1 423 17 079
3 203 7 784 2 839 6 000 4 673 3 351 9 354 5 506 4 400 5 425 6 136 4 263 5 100 2 870 7 191
22 000 1 100 1 163 15 500 15 200 16 000 13 100 4 200 6 555 7 800 9 400 6 300 7 528 3 100 8 559
1 1 1
Utmätningsborgenär
År och kronofogdedistrikt
kronan
brf1
1963 Malmö Uppsala Gällivare
— —
1964 Malmö
» » »
Uppsala Västerås
»
Linköpings Karlskoga 1965 Stockholm Malmö
»
Uppsala Kiruna 1966 Stockholms Göteborgs Malmö
» » »
Uppsala Västerås
» » » »
Hälsingborgs Karlskoga Östersunds
_ — — — — — -— — 1 1
— — 1
—
— — — -— — 1
— 1 1 1
— 1
— • —
— 1
— — —
— 1 1 1 1
—
— — — — —
—
— — — — .— — — — — — — — — — —
1 1 1 1 1
2 2
— 1
— 1
— — — 1
— 1 1
—
• — • —
— 1 1
1 1
— 1
— 1 1 1 1
• —
1 1 1 1 1 1
br = bostadsrätt, brf = bostadsrättsförening, RB = Riksbyggen SOU 1969: 4
Bilaga 10
Bostadskooperativ verksamhet och utformning i vissa länder
1 Danmark1 Redan i mitten av 1800-talet bildades i Danmark en del bostadsföretag med kooperativa inslag, men det dröjde in på mitten av 1910talet innan man fann sådana organisationsformer att man för bostadsbehövande fortlöpande kunde bygga bostäder för upplåtelse på skäliga villkor. År 1912 bildades under medverkan av företrädare för konsumtionsrörelsen sålunda Arbejdernes Andels-Boligforening och året därpå ombildades ett av vissa byggnadsarbetare tidigare på kooperativ basis grundat företag till A/S Arbejdernes Kooperative Byggeforening. Dessutom tillkom år 1919 Faellesorganisationen af Allmennyttige Danske Boligselskaber. Någon större omfattning synes det kooperativa bostadsbyggandet emellertid inte ha fått förrän den danska staten för att tillgodose de mindre och minst bemedlade hushållens bostadsbehov från början av 1930-talet mera effektivt började stödja bostadsbyggandet. Detta stöd har lämnats såväl kooperativt som allmännyttigt bostadsbyggande. Den kooperativa bostadsformen har emellertid kommit till användning även utanför det allmännyttiga eller s. k. sociala bostadsbyggandet. De sammanslutningar som bildats för de bostadsbehövande som gemensamt önskat äga och förvalta fastigheter eller hus, i vilka de själva skolat ha lägenheter, har varit av tre olika slag, nämligen andelsbostadsföreningar, som utgör den närmaste
motsvarigheten till de svenska bostadsrättsföreningarna, bostadsaktiebolag samt fristående byggnadsföretag, s. k. intressentskaber. Vad beträffar andelsbostadsföreningar är att märka att Danmark inte har någon allmän föreningslag och inte heller någon särskild lag för andelsbostadsföreningar. De rättsregler som gäller för andelsbostadsföreningar har därför utbildats genom sedvanerätt och i rättspraxis. Förhållandet mellan en andelsbostadsförening och dess medlemmar samt mellan medlemmarna inbördes regleras i första hand av de stadgar, som medlemmarna antagit för föreningen. Det står varje andelsbostadsförening fritt att bestämma vad stadgarna skall innehålla. Men självfallet måste en förening rätta sig efter de föreskrifter som kan uppställas för t. ex. erhållande av statligt stöd för bostadsbyggande. Varje medlem i en andelsbostadsförening äger normalt en andel i föreningens förmögenhet och har nyttjanderätt till en del av huset, dvs. till viss lägenhet. Föreningen äger huset och medlemmen hyr lägenheten. Medlemmen svarar normalt inte personligen för föreningens skulder. Det finns dock föreningar där medlemmarna i sista hand har solidariskt ansvar för de skulder som föreningen har. 1 De uppgifter som lämnas i detta avsnitt har från saklig synpunkt i början av mars 1968 granskats av expeditionssekreteraren vid bostadsministeriet i Köpenhamn Johs. Brigsted.
SOU 1969: 4
En förening har rätt att ta upp förskott på bostadsandel, vilket senare motsvarar grundavgiften i en svensk bostadsrättsförening. Enligt de bestämmelser i den provisoriska regleringslagen (midlertidige reguleringslov), som har begränsad giltighetstid, får hyra inte uppbäras i förskott för längre tid än sex månader och detta förbud gäller även beträffande insats, deposition eller liknande, om insatsen är så hög att den överstiger den hyra, som man äger rätt att ta ut i förskott. Men förbudet gäller inte för andelsbostadsföreningar och sociala bostadsföretag. Om annat inte bestämts i stadgarna kan vid andelsägares död bostadsandelen övergå till andelsägarens make eller till arvingarna. Efter godkännande av föreningens styrelse kan en bostadsandel vanligen även överlåtas. Många föreningar har genom bestämmelser i stadgarna begränsat storleken av de ersättningar som får lov att tas ut vid överlåtelse. Sålunda finns i vissa föreningar bestämmelser av den innebörd att som ersättning för överlåtelse av andel endast får godtas skäligt belopp och högst den ursprungliga insatsen med tillägg för dels vad som betalats utöver normal årsavgift och rimlig förräntning av den överskjutande delen samt skälig ersättning för kostnader för förbättringar av lägenheten. På de orter där hyresregleringen gäller är det enligt 69 § lagen den 14 februari 1967 om tillfällig reglering av bostadsförhållandena förbjudet att vid överlåtelse av aktier i bostadsaktiebolag eller andelsbevis i andelsbostadsföreningar utnyttja någons bostadsbrist till att ta ut ersättningar som överstiger det värde som överlåtarens nyttjanderätt av hans andel i bolagets eller föreningens behållna tillgångar skäligen kan ha. Vägledande för beräkningen av värdet skall vara det vederlag överlåtaren själv betalat för aktien eller andelen, vad han erlagt för förbättring av lägenheten, vad han i hyra eller årsavgift betalat för förbättring av fastigheten och för amortering på fastighetslånen, den allmänna ökning av aktiens eller andelens värde som kan ha uppkommit efter överSOU 1969: 4
låtarens eget förvärv samt slutligen värdet av särskild utrustning i lägenheten och inventarier som samtidigt skolat överlåtas. Överträdelse av förbudet straffas med böter eller haefte (en form av kortare frihetsstraff). Har annat inte bestämts i stadgarna får bostadsandel pantsättas. Detta sker oftast genom att andelsbeviset överlämnas som handpant. För andelsägarens nyttjande av lägenheten och de gemensamma anläggningarna gäller särskilda ordningsföreskrifter. Betalar andelsägaren inte årsavgiften eller åsidosätter han underhållet av lägenheten eller de särskilda föreskrifter som kan finnas kan han uteslutas ur föreningen. Beträffande förvaltningen av föreningens hus har andelsägaren såsom medlem medbestämmanderätt i föreningen. Denna medlemmens befogenhet utövas på föreningsstämman, som är föreningens högsta beslutande organ. På föreningsstämman väljs styrelse. Kräver föreningens ekonomi att årsavgiften höjs kan föreningsstämman besluta härom och det även om hyran för en vanlig hyresgäst inte kan höjas på grund av de tillfälliga bestämmelserna som finns i hyreslagen. Måste föreningen likvideras kan andelsägaren förlora sin rätt till lägenheten och måste avflytta. Detsamma torde bli fallet om en pantsatt bostadsandel behöver realiseras. Hyreslagens tillfälliga bestämmelser om bostadsanvisning har ansetts tillämpliga även på andelsbostadsföreningar, eftersom bestämmelserna i första hand inte syftar till att reglera förhållandet mellan hyresvärd och hyresgäst utan till att under tider av bostadsbrist erhålla en nödvändig fördelning av det befintliga bostadsbeståndet. Tvister mellan andelsbostadsförening och dess medlemmar prövas av de allmänna domstolarna, om det är fråga om allmänna föreningsrättsliga spörsmål. Gäller tvistefrågorna sådana spörsmål som vanligen uppkommer mellan hyresvärd och hyresgäst handläggs sådana frågor av särskilda bostadsdomstolar som består av ordförande
och två lekmannadomare. Bostadsdomstolarna är inte behöriga att handlägga mål mellan överlåtare och förvärvare av bostadsandel om priset för överlåtelsen. I anslutning till vad ovan upptagits om vissa bestämmelser i hyreslagen som endast äger tidsbegränsad giltighet anmärks att under år 1967 utfärdats vissa lagar, som syftar till att bostadsmarknaden under en tid av åtta år skall normaliseras och att sådana bestämmelser som tillkommit för att reglera olika förhållanden, som beror på bristen på bostäder, efter hand skall upphöra att gälla. För andelsbostadsförening som erhåller statligt stöd för uppförandet av sitt hus gäller som inledningsvis framhölls särskilda bestämmelser med hänsyn till att föreningen skall vara socialt bostadsföretag. Flertalet av de särbestämmelser som härvidlag gäller går tillbaka på de riktlinjer som fastslogs redan genom 1933 års lag om stöd åt bostadsbyggandet och som bärs upp av den grundtanken att det statliga stödet till det sociala bostadsbyggandet inte får utnyttjas för enskilda personers vinstintresse. Enligt dessa bestämmelser får statligt stöd endast ges åt andelsbostadsförening som har en organisation som möjliggör ett fortsatt bostadsbyggande. Föreningens syfte måste vara att i så billiga och bra bostadshus som möjligt anskaffa lägenheter som motsvarar behovet hos den mindre och/eller minst bemedlade delen av befolkningen. Andelsbostadsförening som verkar som ett socialt bostadsföretag skall för varje enskilt bostadsföretag, som erfordras för att täcka ett visst behov av bostäder, bilda ett i ekonomiskt hänseende helt skilt företag, en dotterförening som skall vara en särskild avdelning. De som får lägenheter upplåtna åt sig har i princip en ouppsäglig rätt att nyttja dessa så länge de följer de förpliktelser de har gentemot föreningen. Årsavgiften bestäms enligt självkostnadsprincipen, dvs. avgifterna får inte vara högre än att de täcker kapitalutgifterna och driftsutgifterna. Amortering på lån 1 och överskott som kan uppkomma på verksamheten tillförs moderföreningens byggnadsfond för att sedan
användas för nya bostadsföretag eller för modernisering av äldre avdelningar. Innan bostadsministeriet godkänt föreningens stadgar och de planer som uppgjorts för föreningen får denna inte driva någon verksamhet. Moderföreningens såväl som de särskilda avdelningarnas räkenskaper revideras av en revisor, och varje år skall till den kommunala styrelsen insändas de handlingar - årsräkenskaper, förvaltningsredogörelser och revisionsberättelser som framläggs för föreningsstämmornas godkännande. Handlingarna skall av den kommunala styrelsen hållas tillgängliga för allmänheten. Bostadsministern har rätt att utse en särskild kontrollant som för det allmännas räkning skall öva tillsyn av andelsbostadsföreningen och dess olika avdelningar. Ett socialt bostadsföretag, organiserat som andelsbostadsförening, bildar sålunda för varje projekt såsom dotterförening en särskild avdelning. Byggnadskontrakten sluts i moderföreningens namn och denna tecknar under de inledande skedena dotterföreningen. Denna binds inte förrän en visningslägenhet är färdig. Vid fördelning av lägenheter i sociala bostadsföretag skall lägenheterna företrädesvis tilldelas mindre eller minst bemedlade eller de andra kategorier bostadsbehövande som bostadsföretagen kan ha bildats för. Bostadssökande med barn har företrädesrätt till större lägenheter. Vad beträffar andelsbostadsföreningar gäller dock den särskilda regeln att företräde skall ges åt dem som tidigast blivit medlemmar i föreningen och som uppfyller de krav som i ekonomiska och personliga hänseenden uppställts. Enligt en lagändring år 1964 är emellertid en som socialt bostadsföretag verksam andelsbostadsförening skyldig att låta var tionde lägenhet i första hand tilldelas de minst bemedlade. Detta gäller dock inte sådana äldre andelsbostadsföreningar som staten inte lämnat några bidrag till. 1 Enligt 1958 och 1967 års lag om bostadsbyggande har det statliga stödet numera formen av kreditgarantier.
SOU 1969: 4
Innan lägenheterna i en andelsbostadsförenings hus första gången upplåts skall vederbörande kornmun godkänna de årsavgifter som skall tas ut. Behöver avgifterna därefter höjas fordras dock inte att kommunen prövar detta. Medlem som vill flytta får inte sälja sin andel. Han äger dock rätt att återfå sin bostadsandel så snart en ny medlem flyttat in i lägenheten och betalat andelen eller lägenheten övergått till någon minst bemedlad. Vid utbetalning av bostadsandel kan avdrag göras för utlägg som blivit nödvändiga för lägenhetens iståndsättning. Medlem har sedan år 1965 rätt till viss på grundval av det allmänna konsumentprisindexet beräknad kompensation för penningvärdets fall. Eftersom en bostadsandel i ett socialt bostadsföretag inte får överlåtas kan andelen inte heller utmätas. Om en särskild avdelning inom en andelsbostadsförening upplöses skall enligt stadgarna det överskott som kan finnas, sedan föreningens skulder betalats och andelskapitalet återställts, tillfalla byggnadsfonden. Upplöses hela andelsbostadsföreningen skall dess överskott tillfalla den kommun inom vilken företaget verkat för att användas på sätt som överensstämmer med föreningens syfte. Vad härefter angår de övriga former, i vilka bostadsbehövande i gemenskap sökt erhålla och förvalta bostäder, bör i fråga om bostadsaktiebolaget nämnas att sådan sammanslutnings verksamhet i stort byggts upp på aktiebolagslagens bestämmelser. Bolaget står som ägare till den fastighet eller det hus, vari bostäderna finns och dessa hyrs ut till aktieägarna, även om dispositionsrätten till viss lägenhet knutits till en eller flera aktier. Aktieägarna svarar endast med sina insatser i bolaget för dess förbindelser. Vid utnyttjandet av lägenheterna gäller i första hand de bestämmelser som upptagits i bolagsordningen. Den allmänna hyreslagen torde i övrigt vara tillämplig. Innehåller inte bolagsordningen särskilda bestämmelser äger aktieägaren fritt överlåta sina aktier och även belåna dem. På ort där hyresregleringen gäller, är dock den ersättSOU 1969:4
ning som får tas ut för överlåtelse av aktie begränsad. På grund av vissa svårigheter som uppkommit inom denna boendeform och som tog sig uttryck bl. a. däri att blivande hyresgäster lade sig i projekteringen och uppförandet av husen och att av hyresgästerna valda styrelser efter husens färdigställande ibland kritiserade såvä! utförandet av husen som kostnaderna härför, förbjöds år 1958 genom en ändring i hyreslagens bestämmelser om förskott bolagen att på ett tidigt stadium hyra ut lägenheterna på villkor att förhyrarna samtidigt förvärvade aktier i bolaget. Detta förbud upphävdes år 1964. För att de boendes intressen skulle tillgodoses infördes emellertid då i lagen den bestämmelsen att aktier i bostadsaktiebolag endast fick utbjudas och försäljas om hyresnämnden vid sin prövning av upplåtelserna fann att aktieförvärvaren tillsammans med övriga hyresgäster fick ett avgörande inflytande på bolagets ledning, och att de hyror som skulle erläggas var tillräckliga för att täcka driftskostnaderna. Anmärkas bör att fastän berörda bestämmelse inte är avsedd att gälla i en balanserad bostadsmarknad det dock har ifrågasatts om det finns tillräcklig anledning att behålla bestämmelsen. Vad angår det fristående byggnadsföretaget, interessentskabet, kan detta sägas vara ett enklare bolagsförhållande mellan ägare av ideella andelar av fastigheter eller hus. Rättsläget beträffande dessa bolag är att varje delägare står som ägare till en viss bråkdel av en fastighet, som särskilt kan lagfaras och intecknas. Fastigheten utgör en gemensamhetsegendom, i vilken bolagets borgenärer har företrädesrätt. För beslut i alla viktiga frågor som gäller fastigheten krävs att alla delägarna är ense. Delägarna svarar direkt och solidariskt med hela sin förmögenhet för bolagets förpliktelser. Varje delägare har samma rättsställning som en enskild fastighetsägare. Hyreslagen gäller inte beträffande förhållandet mellan bolaget och dess delägare. De bostadsaktiebolag och fristående byggnadsföretag som bildats som sociala bostads-
företag företer av naturliga skäl i många avseenden likheter med de sociala bostadsföretag som tillkommer som andelsbostadsföreningar. Bostadsaktiebolagen och de fristående byggnadsföretagen måste således anta de särskilda stadgar som bostadsministeriet utarbetat för de båda företagsformerna och också underkasta sig motsvarande kontroll som andelsbostadsföreningarna. Bostadshavarna i bostadsaktiebolagen och i de fristående byggnadsföretagen har emellertid inte någon annan ställning än som vanliga hyresgäster. De kan inte heller utöva något direkt inflytande på förvaltningen av företagen. De har dock viss rätt att genom särskilda företrädare få ta del av de förhållanden som rör företagens verksamhet. Vad beträffar omfattningen av den bostadskooperativa verksamheten har inom ramen för de sociala bostadsföretagens arbete intill år 1968 tillkommit drygt 170 000 lägenheter, fördelade på 600-700 olika företag med ett större eller mindre antal särskilda avdelningar. Under senare tid har under medverkan av vissa producentkooperativa bostadsföretag och en av de båda hyresgästorganisationerna bildats några kooperativa bostadsföretag som sammanlagt byggt flera tusen lägenheter. - Flertalet av de sociala bostadsföretagen torde arbeta som andelsbostadsföreningar. Under senare år lär dock de flesta av de sociala bostadsföretagen ha bildats som fristående byggnadsföretag. 2 Finland1 Under de senaste decennierna har från olika håll vidtagits åtgärder för att bereda bostadsbehövande bostäder på skäliga villkor. Bl. a. har vissa allmännyttiga företag - det av vissa kooperativa centralorganisationer bildade Helsingfors Bostadscentrallag, Haka, och den av andra intressegrupper bildade Satoorganisationen - strävat att för självkostnad kunna erbjuda bostadssökande goda bostäder. Många särskilda föreningar har också bildats, bl. a. Bostadsspararnas förening. Dessa föreningar söker samla alla kategorier bostadssökande och vill stimulera dem att spara för bostadsändamål och bilda nya
bostadsföretag. Föreningarna övervakar att medlemmarna i företagen får ändamålsenliga bostäder till självkostnadspris. Konsumtionsandelslagens Centralförbund, vanligen förkortat KK, har vidare tagit initiativ till en utvidgning av bostadsproduktionen som skulle möjliggöra upplåtelser av lägenheter mot relativt blygsamma insatser (bostadsandelslag). Företagens och organisationernas strävanden har antingen direkt föranletts av eller underbyggts av det stöd som den finska staten allt sedan år 1949 lämnat åt bostadsbyggandet för tiden intill den 1 december 1966 genom den s. k. bostadsproduktionskommissionen (ARAVA) och därefter genom bostadsstyrelsen. Bostadsföretag med mer eller mindre kooperativa inslag har i Finland verkat i två olika former, nämligen såsom bostadsaktiebolag, vilket varit den vanligaste formen, och under de allra senaste åren såsom bostadsandelslag. Vad först angår bostadsaktiebolaget bildas detta enligt lagen den 5 februari 1926 om bostadsaktiebolag och skall ha till ändamål att äga och besitta hus, vari största delen av lägenheternas sammanlagda golvyta skall vara förbehållen aktieägarna till bostadslägenheter. Varje aktie medför antingen ensam för sig eller i förening med andra aktier rätt att besitta viss bostads- eller affärslägenhet i bolagets hus. De för aktiebolag i allmänhet meddelade bestämmelserna gäller även bostadsaktiebolag, såvitt de inte strider mot vad i lagen om bostadsaktiebolag särskilt stadgats. I bolagsordning för bostadsaktiebolag skall upptas uppgifter om bl. a. bostadshusets läge, nummer för varje i huset befintlig lägenhet och kort beskrivning över lägenheten eller hänvisning till bifogade byggnadsritningar, vidare uppgift om vilka aktier som skall medföra rätt att besitta varje särskild lägenhet och om grunden för beräkning av den ersättning som aktieägare skall erlägga för den lägenhet han skall besitta samt slutli1 Uppgifterna i detta avsnitt har från saklig synpunkt i början av mars 1968 granskats av avdelningsdirektören vid bostadsstyrelsen i Helsingfors E. Kiiras.
SOU 1969: 4-
gen även uppgift på vem som på angivna grund skall bestämma beloppet av ersättningen och hur den skall betalas. Aktierna skall vara ställda till viss man samt ange till vilken lägenhet aktien, ensam för sig eller jämte andra aktier, medför besittningsrätt. Företrädesrätt för vissa aktier får inte utfästas. Teckning skall hänföra sig till bestämda aktier. Aktier som hänför sig till samma lägenhet skall hållas samman och får endast delas om något rum överförs från en lägenhet till en annan. Om annat inte överenskommits skall lägenhet upplåtas åt aktieägare i det skick denne skäligen äger fordra. Aktieägaren svarar sedan för att lägenheten hålls i gott stånd. Bolaget är dock skyldigt att svara för alla konstruktionsfel inomhus samt för de reparationer som kan bli erforderliga på de värme-, gas-, vatten- och avloppsledningar som finns i lägenheten. Rätten att överlåta aktie i bostadsaktiebolag och därmed också nyttjanderätten till lägenhet varmed aktie är förenad är i princip obegränsad. I bolagsordningen kan dock bestämmas att, om aktie säljs till någon utanför bolaget stående person, aktieägarna skall ha rätt att lösa in aktien. Är flera aktieägare intresserade av att lösa aktien, skall frågan om vilken av aktieägarna som skall få utöva rätten till inlösen avgöras genom lottdragning inför styrelsen. Lagen om bostadsaktiebolag upptar inte några bestämmelser om vilken ersättning som aktieägare äger ta ut vid försäljning av aktier. Priset för en aktie kan därför bestämmas enligt marknadsmässiga grunder, om annat inte bestämts i bolagsordningen. Om en aktieägare inte fullgör sina förpliktelser gentemot bolaget, använder lägenhet till annat ändamål än det vartill det varit avsedd, vanvårdar lägenheten så att men därav uppstår för bolaget eller annan aktieägare eller underlåter att iaktta vad som erfordras för bevarande av ordning och skick i huset, kan bolagsstämman, om aktieägaren inte låter sig rätta av varning och förseelsen inte är ringa, besluta att lägenheten skall överlämnas till bolagets förvaltning under viss tid, längst tre år. KlandSOU 1969: 4
ras inte bolagsstämmans beslut inom viss tid, äger bolaget rätt att begära handräckning för att få aktieägaren avhyst. Om bolagsordningen inte innehåller avvikande bestämmelser äger ingen aktieägare vid bolagsstämma rösta för mer än en femtedel av närvarande aktieägares sammanräknade röstetal. Ändring i bolagsordningen som rör den med aktierna förenade besittningsrätten får inte vidtas, om inte samtliga aktieägare är ense härom. Överenskommelse mellan aktieägare om överförande av rum från en lägenhet till en annan i samband med överlåtelse av motsvarande antal aktier kan dock bli giltig, om bolagsstämman godkänner densamma. Utan förbehåll i bolagsordningen får bostadsaktiebolag upplösas endast om alla aktieägarna är ense härom. Kan ett bolags verksamhet inte fortsätta utan märklig skada för aktieägarna kan bolagsstämman dock besluta att bolagets egendom skall försäljas och bolaget upplösas. Härför förutsätts emellertid att beslutet omfattas av minst tre fjärdedelar av alla akiteägarnas sammanlagda röstetal. Lagen om bostadsaktiebolag har inte undergått några ändringar sedan sin tillkomst. Vid olika tillfällen har emellertid förslag framlagts om ändringar i lagen. Den 29 december 1958 framlade sålunda kommittén för revision av lagen om bostadsaktiebolag ett betänkande, kommittébetänkande nr 2 - 1959. Enligt denna kommitté förutsatte de som utarbetade bostadsaktiebolagslagen att bostadsaktiebolag i allmänhet skulle bildas av bostadsbehövande, som själva skulle skaffa tomter och bebygga dem. Utvecklingen hade emellertid gått därhän, att bolagen i allt större utsträckning bildades av yrkesmässiga byggare, som både bildade bolagen, byggde husen och sålde de av dem som stiftare tecknade aktierna i bolagen till bostadsbehövande. Då stiftarna av bolagen i allmänhet var både byggare och entreprenörer beaktades inte alltid aktieköparnas intressen tillräckligt. Stiftarna ansåg praktiska skäl kräva att aktieköparna inte skulle få delta i skötseln av bolagets ärenden förrän huset var färdigt. På grund härav gav stiftarna i allmänhet avtalen om överlåtelse av aktierna den avfattningen att köparna fick sina fång införda i aktieboken först efter det att huset överlåtits åt bolaget. Systemet hade lett till att de boende i olika avseenden åsamkats förluster. För att avhjälpa ifrågavarande missförhål269
landen fann kommittén det nödvändigt att bostadsaktiebolagslagen kompletterades med sådana stadganden att aktieköparna erhöll ett bättre skydd än de då hade. Kommittén föreslog att stiftarna skulle vara skyldiga att, innan ett byggnadsföretag sattes igång, upprätta en ekonomisk plan för varje bolag. Planen skulle innehålla de upplysningar som var erforderliga för att bolagets ekonomiska ställning skulle kunna bedömas. Stiftarna skulle gentemot aktieköparna svara för riktigheten av uppgifterna i planen. Då emellertid dessa senare kunde visa sig ohållbara av orsaker som inte berodde på stiftarna borde planens verkan begränsas till en tid av ett år efter det att bolagshuset vid syn godkänts såsom bostadshus. En bostadsbehövande som därefter önskade köpa aktier i bolaget skulle få motsvarande upplysningar om bolaget och dess hus genom att styrelsen skulle utfärda intyg med berörda uppgifter. För att kunna övervaka efterlevnaden av bestämmelserna borde varje överlåtelse av bostadsaktie ske skriftligen och överlåtelsehandlingen till riktigheten bestyrkas av vissa myndighetspersoner. Laggranskningsrådet och övriga remissinstanser hade inte någon erinran mot vad som föreslogs om upprättande om ekonomisk plan. Kommitténs förslag föranledde dock inte någon lagstiftning. Den 16 februari 1968 tillsattes en ny kommitté med uppdrag att i första hand utarbeta förslag till sådana ändringar i bostadsaktiebolagslagen, som syftar till alt undanröja de missförhållanden som kan förekomma vid köp av bostadsaktie. Sedan den uppgiften slutförts skall kommittén undersöka möjligheterna till en omarbetning av dels bostadsaktiebolagshgstiftningen i sin helhet och därvid beakta den pågående översynen av aktiebolagslagen, dels de regler som gäller för bostadsandelslag. Lagen om bostadsaktiebolag innehåller inte några bestämmelser som syftar till att de företag som bildas på detta sätt blir kooperativa företag. I bolagsordningarna kan emellertid intas sådana bestämmelser att bolagens verksamhet får viss kooperativ inriktning. 1 I bolag som erhåller statligt stöd skall enligt de krav som bostadsstyreisen uppställt de blivande aktieägarna på ett tidigt stadium få uppgifter om vissa betydelsefulla förhållanden för företaget, t. ex. om kostnaderna för anskaffande av bolagets tomt och hus samt om bolagets beräknade inkomster och utgifter. De blivande aktieägarna skall
också ha rätt att utse en ledamot av bolagets styrelse. Som ett särskilt skydd för de blivande aktieägarna gäller vidare beträffande bostadsaktiebolag som tillkommer med stöd från staten, att bostadsstyrelsen skall godkänna det pris som aktieägarna skall betala för de aktier som medför rätt att besitta viss lägenhet. För varje blivande aktieägare skall enligt ett särskilt formulär upprättas ett avtal, som anger villkoren för bolagets överlåtelse av aktierna. Stiftarna av bolaget och den som utför byggnadsarbetena skall ställa bankgaranti eller annan garanti för att bolagets förbindelse kommer att uppfyllas och för att byggnadsarbetena kommer att bli utförda. Enligt bolagsordningen för statligt belånade bostadsaktiebolag skall ingen enskild person ha rätt att inneha fler aktier än de som motsvarar den lägenhet han skall bebo. Personer som tillhör samma hushåll får endast äga aktier som berättigar till en lägenhet. Uthyrning får endast ske efter tillstånd av bolagets styrelse och endast undantagsvis för längre tid än ett år. Aktieägare som önskar överlåta sina aktier skall hembjuda dem till bolagets styrelse för inlösen. Övergår aktie till aktieägares make, bröstarvinge, adoptivbarn, syskon eller föräldrar och uppfyller mottagaren förutsättningarna för att vara aktieägare, har bolaget inte någon lösensrätt. Bolaget får inte heller lösa aktier om efter inlösningen mindre än 65 % av den sammanlagda lägenhetsarealen i bolagets hus kommer att innehas av aktieägare med bostadslägenheter. De aktier som bolaget inlöst skall genast makuleras och lägenheten hyras ut. Utövar inte bolaget sin lösensrätt inom viss i bolagsordningen angiven kortare tid har d';n 1 Det helt övervägande antalet bostadsaktiebolag har tillkommit och synes alltjämt tillkomma på initiativ av enskilda byggnadsföretag. Varken de blivande aktieägarna eller konsumentorganisationerna har något inflytande på dessa bolags tillkomst. Under tillkomststadierna är därför företagen inte kooperativa företag i egentlig mening. Sedan aktierna överlåtits till dem som skall bebo lägenheterna kan företagen åtminstone i viss utsträckning vara att betrakta som kooperativa företag.
kommun, inom vilken bolaget har sin verksamhet förlagd, förköpsrätt till aktierna. Vill kommunen ej utöva sin förköpsrätt, får aktierna fritt överlåtas. Vid inlösen skall bolagets fastighet värderas enligt prisnivån vid den tidpunkt, då hembudet gjordes och med beaktande såväl av anskaffningskostnadernas förändringar med hänsyn till byggnadskostnadsindex som också av fastighetens värdeminskning eller ökning i värde på grund av förbättringar. Ersättning får utgå även för förbättringar i lägenheten. Avdrag skall göras för kostnad som erfordras för lägenhetens försättande i det skick den var då överlåtaren flyttade in i den. Nöjer sig inte överlåtaren med det pris som styrelsen kan fastställa kan frågan om bestämmande av värdet hänskjutas till allmän domstol. Överlåter aktieägare sina aktier utan att hembjuda dem till inlösen eller till inköp eller sker överlåtelsen genom ett konkurs- eller utsökningsförfarande eller genom att pantsatt aktie realiseras skall inlösnings- och förköpsförfarandet tillämpas så snart förvärvaren av aktierna anmäler dessa för registrering i sitt namn. Beträffande bostadsandelslaget är detta ett företag som erbjuder bostadssökande en mellanform mellan ägandet av aktier i bostadsaktiebolag och vanlig hyra. Bostadsandelslag bildas enligt lagen den 28 maj 1954 om andelslag, som i stort överensstämmer med den svenska FL. I vissa avseenden innehåller dock 1954 års lag vissa från FL avvikande bestämmelser. I bostadsandelslaget äger andelslaget hu set och andelsägaren hyr lägenheten på kontrakt, som inte kan uppsägas av andelslaget så länge andelsägaren är medlem av laget. Andeisägaren skall enligt praxis själv svara för det inre underhållet av sin lägenhet. Flyttar han från lägenheten återfår han det kapital han satt in i laget. Någon rätt att tillgodoräkna sig indexmässig förhöjning av andelens värde har inte andelsägaren. Andelslag kan utesluta medlem, som t. ex. underlåter att betala hyra eller andra avgifter till laget. Vad beträffar antalet lägenheter som inSOU 1969:4
nehas av aktieägare i bostadsaktiebolag uppgick dessa enligt 1960 års bostadsräkning till 112 480, vilket motsvarade drygt 9 % av landets samtliga bostadslägenheter. I tätorterna var andelen av sådana lägenheter drygt 20 %, i Helsingfors mer än 35 %. Inom Hakaorganisationen hade vid årsskiftet 1967/68 tillkommit 29 804 lägenheter, varav 21 331 i bostadsaktiebolag och 435 i bostadsandelslag. Genom Satoorganisationens medverkan hade då färdigställts sammanlagt 21 551 bostadslägenheter. I bostadsaktiebolag bildade på initiativ av Bostadsspararnas förening hade vid samma tidpunkt åt föreningsmedlemmar upplåtits 4 187 lägenheter. Av de totalt 36 457 bostadslägenheter som färdigställdes år 1966 var antalet lägenheter i bostadsaktiebolag 17 764 och i bostadsandelslag 370. Vid årsskiftet 1967/68 hade med statligt stöd byggts 175 129 lägenheter, varav i bostadsaktiebolag 77 894. Av de under år 1966 färdigställda bostadslägenheterna var ca 30 % statligt belånade; 4 949 av lägenheterna ingick i bostadsaktiebolag och 369 i bostadsandelslag. 3 Norge1 Bostadskooperativ verksamhet har i Norge bedrivits efter två linjer. Det äldsta sättet är det att några bostadssökande slutit sig samman för att bygga hus, i vilka de själva skolat få bostäder. Den andra linjen som följts är den att vissa bostadsbyggnadsföreningar (boligbyggelag) uppfört och förvaltat bostadshus som ägts av ekonomiskt självständiga enheter, bostadsrättsföreningar (borettslag). Bostadsbyggnadsföreningarna har stått öppna för alla, som velat skaffa sig bostäder i de hus som föreningarna skolat bygga. Bostadsrättsföreningarna, som bildats så snart ett bygge kunnat påbörjas, har bestått av de medlemmar i bostadsbygg1 De uppgifter om lagstiftningen som lämnas i detta avsnitt har från saklig synpunkt i början av mars 1968 granskats av konsulenten vid kommunal- och arbetsdepartementet i Oslo Kari Husabö.
nadsföreningarna som kunnat beredas bostäder i de nyuppförda husen. Detta system synes först ha börjat tillämpas av Oslo Bolig- og Sparelag, ÖBOS, som bildades år 1929 och i stort fick sin nuvarande uppbyggnad år 1934. Med detta företag som förebild har därefter i olika delar av landet bildats andra bostadsbyggnadsföreningar. Som ett sammanhållande organ med olika för byggnadsföreningarna viktiga uppgifter av administrativt och tekniskt slag bildades år 1946 A/L Norske Boligbyggelags Landsforbund, NBBL, i vilket numera nästan alla byggnadsföreningar ingår. Den bostadskooperativa verksamheten regleras i Norge i huvudsak av lagen om bostadsbyggnadsföreningar och lagen om bostadsrättsföreningar, båda lagarna utfärdade den 4 februari 1960. Vad först angår bostadsbyggnadsföreningen är den enligt förutnämnda lag en förening som med ett inte bestämt antal andelsägare och inte heller bestämt kapital har till uppgift att åt dessa - antingen varje andelsägare för sig eller förenade i en bostadsrättsförening - skaffa bostadshus och andra hus som naturligt hör samman härmed. Andelsägarna har inte något personligt ansvar för föreningens förbindelser. En bostadsbyggnadsförening kan även ha till uppgift att förvalta de hus som föreningen bygger, att för andelsägarna motta sparmedel till förvaltning och att teckna andelar eller aktier i företag med begränsat ansvar som driver verksamhet av betydelse för det kooperativa bostadsbyggandet. Om särskilt starka skäl föreligger kan vidare vederbörande departement medge att en bostadsbyggnadsförening får förestå uppförandet och förvaltningen av hus för andra än andelsägare. En bostadsbyggnadsförening bildas genom att minst 15 stiftare kommer överens om att bilda en förening med ovan angivet syfte. Vid stiftandet skall man bli ense om vilka uppgifter föreningen skall ha, den kommun inom vilken föreningen skall ha sitt kontor och storleken av de belopp, på vilka andelarna i föreningen skall lyda.
272 Föreningen kan också uppställa särskilda stiftelsevillkor. Om en förening från någon stiftare skall överta egendom, skall villkoren härför särskilt anges. På samma sätt skall förfaras om någon stiftare har fått provision eller andra förmåner på grund av det avtal som ingåtts med tanke på stiftandet. Sedan man blivit ense om villkoren för bildandet av föreningen, sker andelsteckningen. När minst 15 personer tecknat andelar är föreningen stiftad. Föreningsstämman skall därefter anta stadgar för föreningen och utse styrelse, representantskap och revisorer. Så snart stiftarna till fullo betalat sina andelar skall föreningen inregistreras. Först då föreningen är inregistrerad är den en självständig juridisk person. Stadgarna för en bostadsbyggnadsförening skall ange, förutom vad enligt det ovanstående stiftarna alltid skall komma överens om, föreningens namn (firma) och det antal personer som skall bilda styrelse och representantskap. Vidare skall i stadgarna intas vissa andra uppgifter, t. ex. bestämmelser om hur styrelsen skall fördela lägenheterna. Andelarna i en bostadsbyggnadsförening skall vara lika stora och lyda på minst 25 kr. och högst 100 kr. Alla andelar skall principiellt medföra samma rättigheter och skyldigheter. I stadgarna kan fastställas allmänna villkor för andelsägare. Villkor som går ut på att endast medlemmar av en viss kår eller förening skall kunna vara andelsägare, anses vara speciella villkor och godtas inte. Uppfyller någon de allmänna villkoren kan han inte vägras att bli andelsägare utan att det föreligger sakliga skäl härför. Avslår styrelsen en ansökan om medlemskap, kan sökanden begära att föreningsstämman skall granska beslutet. Godkänner inte föreningsstämman med minst två tredjedelars majoritet styrelsebeslutet, är sökanden antagen. Om annat inte angetts i stadgarna kan även juridiska personer vara andelsägare. Med undantag för juridiska personer får inte någon teckna mer än en andel. Andra än makar får inte gemensamt förvärva andel. I stadgarna kan dock föreskrivas att även SOU 1969: 4
nära släktingar och personer, som natur]igen utgör ett hushåll, gemensamt skall kunna teckna och förvärva andel. Innehåller stadgarna inte avvikande bestämmelser, kan en andel inte överlåtas utan styrelsens samtycke. Sådant fordras dock inte när andel förvärvas av äkta make till andelsägare eller av vissa släktingar. En andel i en bostadsbyggnadsförening kan pantsättas och utmätas endast tillsammans med andel i bostadsrättsförening som är ansluten till byggnadsföreningen. En bostadsbyggnadsförenings styrelse har till uppgift att anskaffa mark för bebyggelse. När sådan anskaffats eller styrelsen fått löfte härom, skall en plan för bebyggandet upprättas. Planen skall innehålla ritningar och beskrivningar på huset och lägenheterna, överslag på byggnadskostnaderna, finansieringsplan och driftsbudget. Uppgift skall dessutom lämnas om storleken av insatserna för de olika lägenheterna och om de beräknade årshyrorna. Planen skall också lämna upplysning om huruvida föreningens fastighet eller hus skall ägas av andelsägarna enskilt eller av flera andelsägare tillsammans eller av en bostadsrättsförening som är ansluten till bostadsbyggnadsföreningen. Slutligen skall i planen också anges om bostadsbyggnadsföreningen skall förvalta huset - »vaere forretningsförer». Vad nu sagts skall även gälla när en bostadsbyggnadsförening köper ett redan färdigställt hus. Så snart beslut fattats om att en bostadsbyggnadsförening skall uppföra ett hus för en bostadsrättsförening, som skall vara ansluten till en bostadsbyggnadsförening, skall styrelsen i sistnämnda förening se till att bostadsrättsföreningen bildas enligt bestämmelserna i lagen om bostadsrättsföreningar. Därefter skall mellan bostadsrättsföreningen och bostadsbyggnadsföreningen slutas skriftligt avtal om uppförandet av huset enligt planen. Bostadsrättsföreningen kan bemyndiga bostadsbyggnadsföreningen bl. a. att uppta lån såväl under byggnadstiden som för tiden därefter, att sluta avtal om uppförandet av föreningens hus, att utöva kontroll av byggnadsarbetet och att företa andSOU 1969: 4 IS—814455
ra dispositioner som kan vara nödvändiga för att genomföra planen samt att handha förvaltningen av huset tills det är färdigt och lånen blivit slutligt placerade. Enligt avtalet kan bostadsbyggnadsföreningen ha rätt att frångå planen när det är nödvändigt av tekniska skäl, om myndighet så kräver eller om de ekonomiska förutsättningarna för planen ändras. Om de ändringar som skall företas är väsentliga krävs dock att bostadsrättsföreningen godkänner dem. I avtal mellan bostadsbyggnadsförening och bostadsrättsförening kan intas bestämmelser om att bostadsbyggnadsföreningen för all framtid skall förvalta bostadsrättsföreningens fastighet eller hus. Föreligger särskilda förhållanden kan med samtycke från departementet i avtalet också bestämmas att bostadsbyggnadsföreningen som entreprenör skall svara för uppförandet av bostadsrättsföreningens hus. Departementet kan då föreskriva att bostadsbyggnadsföreningen skall ställa säkerhet för fullföljandet av avtalet. Någon produktionskostnadskontroll utövar inte departementet. Om byggnadsföretaget beviljas statliga lån har dock lånemyndigheterna viss kontroll. ocyrelsen utses av föreningsstämman och består av en ordförande och minst två andra ledamöter. I stadgarna kan vara bestämt att en del av styrelseledamöterna skall utses av staten eller viss kommun. Flertalet av ledamöterna skall alltid utses av föreningsstämman. I en bostadsbyggnadsförening skall även finnas ett representantskap, som skall bestå av minst tre ledamöter som väljs på föreningsstämman. Liksom beträffande styrelsen kan staten eller kommun utse ledamot i representantskapet. Minst en av ledamöterna i representantskapet skall väljas bland de andelsägare som inte fått någon lägenhet genom bostadsbyggnadsföreningens försorg. Representantskapet har i första hand kontrollerande uppgifter. Det skall sålunda tillse att föreningens syfte främjas enligt gällande lag, enligt föreningens stadgar samt enligt de beslut som föreningsstämman och representantskapet själv fattat. Minst en gång om året skall styrelsen till represen-
tantskapet överlämna utdrag och sammanställning av bokföringen ävensom berättelser om allt vad som förekommit. Representantskapet har skyldighet att tillse att föreningens kassa och värdehandlingar utan föregående varning blir reviderade minst en gång om året. I stadgarna kan härjämte fastställas att styrelsen i vissa frågor skall inhämta yttrande från representantskapet och att vissa avgörande ärenden skall avgöras av både styrelsen och representantskapet. En bostadsbyggnadsförenings högsta beslutande organ är föreningsstämman. På denna har alla som är andelsägare rösträtt. Varje andelsägare har en röst oavsett hur många andelar han äger. Har en förening mer än 500 andelsägare kan föreningsstämmans befogenhet utövas av särskilt valda fullmäktige. Konungen har bemyndigats att utfärda föreskrifter om bostadsbyggnadsförenings bokföring och årsredovisning. Innan årsredovisningen behandlas på föreningsstämman skall representantskapet yttra sig över redovisningen. En bostadsbyggnadsförening skall ha en eller flera revisorer. Konungen kan uppställa närmare regler om revisionen av bostadsbyggnadsföreningar och om kontrollen och inspektionen av sådana föreningar över huvud taget. På begäran av en minoritet om minst en tiondel av andelsägarna, dock minst fem, kan rätten (skifteretten) utse en revisor utöver den eller dem som föreningsstämman utsett. Framställs krav om ytterligare revisor av minst en tredjedel av andelsägarna skall rätten alltid utse sådan. Föreningsstämman kan när som helst besluta om extra ordinarie granskning av bl. a. föreningens stiftande och dess förvaltning. Har föreningsstämma förkastat ett förslag om sådan granskning, kan en tiondel av andelsägarna, dock minst fem, hos rätten hemställa om förordnande av granskning och utseende av granskningsmän. Stöds framställningen av minst en tredjedel av andelsägarna, skall den alltid bifallas. För varje bostadsbyggnadsförening skall finnas en reservfond, som skall uppgå till
minst halva andelskapitalet, dock minst 5 000 kr. Beslut om frivillig upplösning av en bostadsbyggnadsförening skall fattas av två föreningsstämmor, varav en ordinarie, med minst två tredjedelars majoritet. Skall en förening upplösas, utses en awecklingsstyrelse. Under avvecklingen kan rätten i viss utsträckning träda i föreningsstämmans ställe. Har en bostadsbyggnadsförening fattat beslut om upplösning kan föreningsstämman med minst två tredjedelars majoritet besluta att föreningens ägodelar skall överlåtas på annan bostadsbyggnadsförening, i vilken den upplösande föreningens andelsägare då får gå in som andelsägare. Uppkommer överskott vid en förenings upplösning skall andelsägarna först få tillbaka sina andelar, om de varit berättigade härtill vid uppsägning eller uteslutning. Vad härefter återstår skall användas till något allmännyttigt ändamål inom bostadsbyggandet i den ort där föreningen haft sin huvudsakliga verksamhet. Vad härefter angår bostadsrättsföreningen motsvarar bestämmelserna i lagen om bostadsrättsföreningar i stor utsträckning bestämmelserna i lagen om bostadsbyggnadsföreningar. I det följande redogörs därför i huvudsak endast för de bestämmelser i lagen om bostadsrättsföreningar som avviker från föreskrifterna i lagen om bostadsbyggnadsföreningar. En bostadsrättsförening har enligt nämnda lag till uppgift att utan personligt ansvar för andelsägarna skaffa dessa bostäder genom att förvärva, förestå uppförandet av eller uppföra bostadshus samt hyra ut lägenheterna i dessa till andelsägarna. Sammanslutning med detta syfte får inte bildas som aktiebolag eller kommanditbolag. En bostadsrättsförening kan också ha till uppgift att skaffa andra hus än bostadshus, om dessa hus skall användas till gemensamt bruk för andelsägarna eller till uthyrning i anslutning till föreningens övriga verksamhet. Föreligger särskilt starka skäl kan en bostadsrättsförening, om departementet samtycker, ha än mer vidgade uppgifter. En förening får endast med departementets SOU 1969: 4
samtycke till andra än andelsägare hyra ut mer än två av de bostadslägenheter som föreningen äger. En bostadsrättsförening kan bildas på två olika sätt. En fristående bostadsrättsförening bildas i stort på samma sätt som en bostadsbyggnadsförening. Antalet stiftare behöver dock inte vara fler än tre. Bostadsrättsföreningen är inte bildad förrän stiftarna har tecknat samtliga andelar. En bostadsrättsförening som skall vara ansluten till en bostadsbyggnadsförening kan bildas av bostadsbyggnadsföreningen ensam. Föreningen tecknar då andelarna och, oavsett hur många andelar bostadsrättsföreningen slutligt än skall ha, behöver byggnadsföreningen inte teckna mer än tre andelar. Sedan bostadsrättsföreningen är bildad, fastställer föreningsstämman stadgar och väljer organ för föreningen. Så snart en plan för uppförande av ett hus för en ansluten bostadsrättsförening är upprättad och bostadslägenheterna är fördelade, skall bostadsbyggnadsföreningen träffa avtal med dem som är tilldelade lägenheter om att de skall ha rätt att överta bostadsbyggnadsföreningens andelar och i förekommande fall teckna nya andelar. Bostadsbyggnadsföreningen kan därvid kräva att mellan de enskilda andelsägarna och bostadsrättsföreningen skall träffas avtal om rätt för andelsägarna att hyra bostäder i föreningens hus och om skyldighet för dem att betala insatser. Bostadsbyggnadsföreningen har emellertid rätt att hålla de blivande andelsägarna i bostadsrättsföreningen utanför föreningen intill ett år efter att räkenskaperna för uppförandet av föreningens hus är avslutade. Har bostadsbyggnadsföreningen inte inom denna tid överfört andelarna i bostadsrättsföreningen, kan var och en som tilldelats lägenhet i föreningens hus hos rätten (även här skifteretten) kräva att bostadsrättsföreningen skall upplösas. Rätten kan ge bostadsbyggnadsföreningen anstånd med att överföra andelarna i högst ett år. Går denna tid ut, skall rätten besluta att bostadsrättsföreningen skall vara upplöst. De som tilldelats lägenheter i huset kan då bilda en ny bostadsrättsförening, som SOU 1969: 4 18*—814455
- om det kan ske utan förfång för den gamla föreningens borgenärer - har rätt att få överta föreningens fastighet eller hus till självkostnad. I stadgarna för bostadsrättsförening ansluten till bostadsbyggnadsförening kan föreskrivas att stadgarna inte får ändras utan bostadsbyggnadsföreningens samtycke. Bestämmelse härom brukar också alltid upptas i stadgarna för ansluten bostadsrättsförening. Andelarna i en bostadsrättsförening skall alla vara lika stora och får inte lyda på mindre än 100 kr. och inte mer än 1 000 kr. Varje bostadsrättsförening skall ha så många andelar som det finns antal bostadslägenheter i föreningens hus, varvid dock inte skall medräknas sådana lägenheter som föreningen skall hyra ut till andra än andelsägare. Bortsett från vad som sagts om bostadsrättsförening ansluten till bostadsbyggnadsförening kan bara fysiska personer vara andelsägare och ingen får äga mer än en andel. Staten och kommun får emellertid äga intill 10 % av andelarna. En arbetsgivare som i andra hand skall hyra ut lägenheterna till sina arbetstagare kan också inneha lika stor del av andelarna. Under vissa speciella förhållanden kan staten, kommun eller arbetsgivare med departementets medgivande även få äga fler andelar. Om särskilda skäl föreligger kan departementet också medge att en institution eller en sammanslutning med samhällsnyttigt syfte får äga motsvarande del av andelarna. Andelsägare i en bostadsrättsförening som är ansluten till en bostadsbyggnadsförening skall också vara andelsägare i bostadsbyggnadsföreningen. Om särskilda skäl föreligger kan med departementets samtycke i en bostadsrättsförenings stadgar intas särskilda villkor för att någon skall vara andelsägare. För belåning av arbetar- och tjänstemannabostäder gäller sedan år 1961 vissa riktlinjer som begränsar det stöd som t. ex. ett industriföretag får lämna en bostadsrättsförening vid uppförande av ett hus. Det förutsätts sålunda att en arbetare eller tjänsteman alltid själv skall göra en viss insats, »ubeheftet egenkapital i form av kontanter eller arbeid». Statligt bostadslån kan beviljas bostadsrättsförening som i sina stadgar har bestämmelser
som föreslagits av styrelsen. Har andelsägaren betalat insats får andelen inte överlåtas utan att förvärvaren även övertar insatsen. Den som förvärvat en andel måste godkännas av styrelsen för att förvärvet skall vara giltigt i förhållande till föreningen. Styrelsen skall vägra godkännande, om förvärvaren inte uppfyller de allmänna bestämmelser som gäller för andelsägare enligt lagen eller de särskilda villkor som kan vara fastställda i stadgarna. Eljest skall styrelsen godkänna förvärvaren, om inte sakliga skäl föreligger häremot. Är förvärvare av andel make till andelsägaren, släkting i rätt uppeller nedstigande led, syskon, adoptivbarn eller andra som har samma ställning som adoptivbarn skall förvärvaren godkännas, om han uppfyller de allmänna bestämmelserna i lagen eller de särskilda villkoren i stadgarna för att vara andelsägare. Godkännande får inte heller vägras om överlåtelsen är ett led i byte av bostäder. Vägrar styrelsen att godkänna förvärvaren som andelsägare kan överlåtaren eller förvärvaren inom viss tid väcka talan vid hyresnämnd, om sådan finns i orten, och eljest vid allmän underrätt. Blir förvärvaren inte godkänd, kan styrelsen förelägga honom att överlåta andelen jämte insatsen till någon som styrelsen godkänner. Följer förvärvaren inte föreläggandet kan föreningen antingen sälja andelen och insatsen på offentlig auktion eller lösa in andelen och betala tillbaka insatsen. När förening avyttrar en andel, som föreningen tagit som säkerhet för fordran på grund av hyresavtal eller kommit över genom att förvärvaren av andelen inte blivit godkänd, har övriga andelsägare i föreningen förköpsrätt. I stadgarna kan också upptas bestämmelser om att andelsägarna i bostadsBeträffande möjligheten att gemensamt rättsföreningen och de andelsägare i bostadsteckna eller förvärva andel i bostadsrätts- byggnadsföreningen som denna kan ange förening gäller i stort samma bestämmelser samt i vissa fall staten, kommun och arbetssom beträffande andel i bostadsbyggnads- givare skall ha förköpsrätt när andel överförening. Om annat inte framgår av bo- låts. I stadgarna kan andelsägare även förstadsrättslagens bestämmelser har en andels- behållas rätt att, då andelar på annat sätt ägare rätt att överlåta sin andel. En andels- överförs, få överta dessa efter viss värdeägare som ännu inte betalat någon insats får ring. Rätt till förköp eller övertagande föreemellertid, om inte styrelsen samtycker till ligger inte om fråga är om övergång av anannat, endast överlåta andelen till person delar till nära släktingar eller om över-
om särskilda villkor för att vara andelsägare, t. ex. att andelsägaren skall vara anställd vid visst företag. En sådan bestämmelse får dock inte gälla längre tid än 20 år från det att det statliga lånet fastställdes i fastigheten. Vid arbetstagares död får villkoret inte tillämpas gentemot efterlevande make och arvingar i rätt upp- och nedstigande led som önskar bo i lägenheten. För vissa samhällsviktiga verksamheter, t. ex. försvaret och sjukvårdsväsendet, kan undantag göras beträffande angivna tidsbegränsning av bestämmelsens giltighet. Lånemyndigheterna kan vidare fordra att i stadgarna intas ett tillägg av den innebörden att om en andel som endast kan innehas av någon som uppfyller villkor av ovannämnt slag inte kan överlåtas eller endast överlåtas till lägre pris än vid en fri försäljning, villkoret inte behöver iakttas. Upptar bestämmelserna i en bostadsrättsförenings stadgar även föreskrift om att andelsägaren, för att alltjämt vara sådan, måste inneha viss anställning, godtas sådan föreskrift endast om den är begränsad på det sättet att föreskriften inte gäller för längre tid än två år efter det att andelsägaren förvärvat andelen. Slutar andelsägaren sin anställning innan två år gått från det att han förvärvade andelen kan han förlora rätten att vara andelsägare och bli tvungen att överlåta andelen. För att förhindra en alltför hård tillämpning av bestämmelsen gäller att rätten att vara andelsägare inte går förlorad, om andelsägaren slutar sin anställning på grund av sjukdom eller om andelsägaren av annan liknande anledning blir varaktigt arbetsoförmögen, antingen helt allmänt eller endast för det särskilda slag av arbete som han har. Samma linje följs om en andelsägare lägger ner sitt arbete vid en arbetskonflikt, såvitt andelsägaren är villig att återinträda i arbetet efter konfliktens upphörande. Från denna huvudlinje görs emellertid undantag för vissa samhällsviktiga verksamheter. För den statliga belåningen gäller beträffande bostadsrättsförening som i sina stadgar har uppställt särskilda villkor för att någon skall bli andelsägare även vissa särbestämmelser i fråga om arbetsgivares rätt till förköp av andel.
276 SOU 1969: 4
gången ingår som ett led i byte av bostäder. Lagen om bostadsrättsföreningar upptar inte några bestämmelser om hur övergång av andelar skall ske eller om hur ersättning härför skall bestämmas. Vid överlåtelse av andelar i fristående bostadsrättsförening får säljaren själv utse köpare, men föreningen skall godkänna köparen. I ansluten bostadsrättsförening har med de undantag som ovan nämnts övriga medlemmar enligt stadgarna alltid rätt till förköp och överlåtelsen sker då genom bostadsbyggnadsföreningen. För överlåtelse av andelar i bostadsrättsföreningar kan gälla föreskrifter som intagits i allmänna prisregleringsbestämmelser, i villkoren för statlig belåning eller i föreningarnas stadgar. Tidigare hade föreningarna vanligen i sina stadgar en bestämmelse om att den s. k. parikursregeln skulle gälla, och den statliga centrala lånemyndigheten, Husbanken, uppställde också detta som villkor för lån. Enligt vissa år 1959 antagna riktlinjer för fastställande av värdet av bl. a. andelar, vartill knutits rätt att hyra bostadslägenhet, skall en andel värderas av hyresnämnd. Denna värdering sker med utgångspunkt från föreningens ekonomiska ställning enligt det senaste bokslutet och fastighetens tillstånd. Det fastställs ett s. k. »egenkapital», vilket sedan räknas upp med hänsyn till vissa fastställda tal, multiplikatorer. Dessa multiplikatorer är inte identiska med de tal som anges i något särskilt index men syftar till att ge andelsägarna viss kompensation för pris- och kostnadshöjningar. Till det förhöjda »egenkapitalet» får göras tillägg och avdrag med hänsyn till lägenhetens särskilda tillstånd. Om någon inte är nöjd med hyresnämndens värdering kan han föra särskild talan häremot. Sedan å r l 959 har Husbanken som villkor för lån till bostadsrättsförening krävt att i föreningens stadgar skall intas bestämmelse av innebörd att styrelsen skall vägra att godkänna överlåtelse av andelar om överlåtelsen strider emot de bestämmelser om ersättning för överlåtelse av andelar, om hushållsstorlek eller motsvarande förhållanSOU 1969: 4
den som kan vara fastställda eller godkända av Husbanken. Där allmänna prisregleringsbestämmelser gäller,1 följer banken de priser som hyresnämnderna godtar. För föreningar på orter där några prisregleringsbestämmelser inte gäller, har banken inte uppställt några regler för bestämmandet av överlåtelsevärden. Sedan år 1965 har en kommitté utrett vissa frågor om bl. a. överlåtelse av andelar i bostadsrättsföreningar. Skall en bostadsrättsförening uppföra eller förestå uppförandet av ett hus skall styrelsen utarbeta en plan härför. Medför senare ändring av planen att antalet andelar kommer att öka med mer än 10 % får föreningen inte börja bygga förrän departementet samtyckt härtill. Så snart plan upprättats eller mellan en bostadsbyggnadsförening och en bostadsrättsförening träffats avtal om att bostadsbyggnadsföreningen skall uppföra ett hus för bostadsrättsföreningen kan bostadsrättsföreningen och de enskilda andelsägarna kräva att avtal sluts mellan föreningen och andelsägarna om förhyrning av bostäderna och om erläggande av insatser. Avtalet skall upprättas skriftligt på grundval av planen och avse en bestämd lägenhet eller typ av lägenhet samt ange storleken av insatsen och den beräknade hyran. Bostadsrättsförening kan endast göra förbehåll om sådana avvikelser från planen som inte är av det slaget att lägenheterna blir väsentligt försämrade. Andelsägare som vägrar att träffa avtal eller som inte deponerar eller betalar in överenskommen insats, kan föreläggas att överlåta sin andel. Bostadsrättsförening äger inte rätt att avkräva eller ta emot någon insats förrän finansieringen av huset är klar och föreningens revisorer avgett försäkran härom. Föreningen har dock möjligheter att kräva att insatserna dessförinnan skall deponeras i bank med oåterkalleligt bemyndigande för banken att utbetala beloppen till föreningen, då revisorerna avgett ovannämnd försäkran. En andelsägare är berättigad att häva sitt avtal med bostadsrättsföreningen, om bygget inte 1 1 mars 1968 gällde sådana bestämmelser i 143 kommuner.
påbörjats inom ett år efter det att avtalet är ingånget. Rätt till hävning föreligger också om - utan att det varit nödvändigt av tekniska eller ekonomiska skäl eller fordrats av offentlig myndighet - sådana ändringar vidtagits i planen att insatsen måste höjas med mer än 10 % eller lägenheten väsentligt försämrats. Har andelsägaren godkänt ändringen kan avtalet dock inte hävas. Vidtas en ändring utan att andelsägaren underrättats om den, kan andelsägaren häva avtalet även om ändringen varit nödvändig eller ålagd av myndighet. Häver andelsägare inte avtalet inom en månad från det han fick kännedom om förhållandet, har han försuttit rätten till hävning. Bostadsrättsförening skall ställa säkerhet för insatserna i föreningens fasta egendom. En insats kan pantsättas och utmätas endast tillsammans med den andel i bostadsrättsföreningen, till vilken insatsen är knuten. I fråga om andelsägares förhyrning av lägenhet i bostadsrättsförenings hus gäller, att andelsägaren är berättigad men också skyldig att hyra lägenhet i föreningens hus. Bestämmelserna i bostadsrättsföreningslagen är beträffande andelsägares förhyrning av lägenhet inte fullständiga utan härutöver gäller den allmänna hyreslagen och den övriga lagstiftning som gäller beträffande förhyrning av rum. Av bestämmelserna i bostadsrättsföreningslagen framgår bl. a. att hyresavtal inte får göras tidsbegränsat och att en förening inte får säga upp en andelsägare utan att denne gjort sig skyldig till väsentlig försummelse. En andelsägare är berättigad att säga upp hyresavtalet med sex månaders varsel. Vad som sålunda upptagits beträffande förhållandet mellan en fristående bostadsrättsförening och dess andelsägare skall också tillämpas på förhållandet mellan en bostadsrättsförening som är ansluten till en bostadsbyggnadsförening och de andelsägare i sistnämnda förening, som enligt avtalen med denna senare skall bli andelsägare i bostadsrättsföreningen. Den rätt som en blivande andelsägare i en bostadsrättsförening har enligt avtalet med bostadsrättsföreningen kan inte utan samtycke från för-
eningen överlåtas förrän den överenskomna insatsen helt eller, om så avtalats, delvis betalats eller deponerats. I stadgarna för ansluten bostadsrättsförening kan vara bestämt att en del av ledamöterna i styrelsen skall utses av bostadsbyggnadsföreningen. Representantskap behöver inte utses i bostadsrättsförening. I förening som är ansluten till bostadsbyggnadsförening äger denna påkalla att extra ordinarie föreningsstämma i bostadsrättsföreningen skall hållas. I bostadsrättsförening får endast andelsägare utöva rösträtt. Någon representation genom fullmäktigeledamöter förekommer inte. Vad beträffar en bostadsrättsförenings bokföring, årsredovisning och revision gäller vad som sagts i fråga om bostadsbyggnadsförening. I bostadsrättsförening ansluten till bostadsbyggnadsförening skall den som utses till revisor i bostadsbyggnadsföreningen vara revisor även i bostadsrättsföreningen. Vid revisionen av bostadsrättsföreningen finns härigenom nödig insyn och överblick. Några bestämmelser om fondbildning finns inte i lagen om bostadsrättsförening. Bestämmelserna om upplösning av bostadsrättsförening skiljer sig från bestämmelserna om upplösning av bostadsbyggnadsförening endast på det sättet att i fråga om bostadsrättsförening ansluten till bostadsbyggnadsförening sistnämnda förening viss tid före bostadsrättsföreningens första föreningsstämma skall avge yttrande över frågan om upplösningen. Detta yttrande skall tillställas varje andelsägare i bostadsrättsföreningen. Eventuellt överskott skall fördelas mellan andelsägarna i föreningen efter deras innehav av andelar. Vid sammanslagning av bostadsrättsföreningar har andelsägare, som inte röstat för sammanslagning, rätt att få ut sin del i eventuellt överskott. Vad beträffar omfattningen av den bostadskooperativa verksamheten torde vid utgången av år 1964 ha funnits ungefär 80 000 lägenheter i bostadsrättsföreningar. 1 I de 96 bostadsbyggnadsföreningar och fem fri1 Någon officiell uppgift om antalet bostadsrättslägenheter finns inte.
•stående bostadsrättsföreningar som då var anslutna till NBBL fanns sammanlagt drygt 72 000 lägenheter. Nästan hälften av dessa lägenheter tillhörde föreningar som bildats inom ÖBOS. Vad beträffar nyproduktionen av bostadslägenheter svarade den kooperativa sektorn för 28,5 % av alla år 1966 färdigställda bostadslägenheter. Nästan alla bostadslägenheter i flerfamiljshus byggdes av bostadsrättsföreningar. 4
Västtyskland1
De första kooperativa bostadsföretagen bildades i Tyskland redan i mitten av 1800talet. Sedan år 1889 en allmän föreningslag tillkommit och det därigenom blivit möjligt att begränsa en medlems ansvar för en förenings skulder, organiserades på många platser bostadsföreningar. Någon större betydelse synes emellertid de bostadskooperativa företagen inte ha fått förrän efter första världskriget. Den stora bostadsbrist som då rådde föranledde den tyska staten att stödja bostadsbyggandet och i första hand då den del därav som kooperativa och andra inte vinstinriktade sammanslutningar svarade för. Från 1930-talet och till i början av 1950-talet förekom bostadskooperativ verksamhet av olika anledningar endast i begränsad omfattning. Under de senaste decennierna däremot har ett stort antal bostadskooperativa företag tillkommit. Den kooperativa boendeformen har i stor utsträckning använts inom det s. k. sociala bostadsbyggandet som främjats genom t. ex. lån och skattelättnader. Utmärkande för den tyska bostadskooperationen är det stora antal bostadsföretag som inom relativt små områden och helt oberoende av varandra söker bidra till att täcka de bostadsbehövandes behov av lägenheter. Syftet med bostadsföretagen, oftast bostadsföreningar med begränsad ansvarighet (Wohnungsgenossenschaften mit beschränkter Haftung), är att de skall bygga och förvalta lägenheter som skall upplåtas till lägre inkomsttagare på skäliga villkor. Medlemmarna i föreningarna är bostadsbehövande som genom föreningarnas verkSOU 1969: 4
samhet önskar erhålla lägenheter. Varje medlem förvärvar en eller flera andelar i föreningarna. De flesta föreningar fordrar att medlemmarna skall betala förskott i form av lån till föreningarna. En andel återbetalas inte förrän medlemmen utträder ur föreningen. Överlåtelse eller pantsättning av andel får inte ske. Innan en förening börjar ett byggnadsföretag måste det klarläggas att de lägenheter som skall byggas verkligen behövs. Föreningen bygger sedan huset till självkostnad. Om inte annat skall gälla fördelas lägenheterna i en förenings hus så, att den som längst varit medlem erhåller den lägenhet som först blir färdigställd. Är en förenings hus ett s. k. allmännyttigt eller socialt bostadsbyggnadsföretag skall vid lägenhetsfördelningen hänsyn dock tas till olika förhållanden, vilket medför att föreningarna har mycket ringa inflytande på valet av dem som skall bebo lägenheterna. Det vanligaste är att lägenheterna upplåts med besittningsrätt till medlemmarna (Dauernwohnrecht), som tillsammans äger föreningens fastighet och gemensamt förvaltar den. Så länge vederbörande är medlem i föreningen och fullgör sina förpliktelser får han nyttja sin lägenhet. En medlem har i princip rätt att när som helst överlåta sin andel. Överlåtelse skall ske skriftligen, och både överlåtaren och förvärvaren skall underteckna överlåtelseavtalet. För att äga giltighet måste överlåtelsen godkännas av föreningens styrelse, och denna måste i sin tur registrera överlåtelsen hos en notarius publicus. Förvärvas en andel av någon som inte är medlem i föreningen måste denne först bli medlem. Efter uppsägning kan medlemmen utträda ur föreningen. Uppsägningstiden är normalt två år. Om medlemmen dör äger hans arvingar utöva nyttjanderätten till utgången av det räkenskapsår, under vilket medlemmen dött. Vissa bostadsföretag låter sina medlemmar köpa de lägenheter som föreningarna 1 De uppgifter som lämnas i detta avsnitt har från saklig synpunkt i augusti 1968 granskats av sekreteraren i Internationella Kooperativa Alliansens (ICA) bostadskommitté, ombudsmannen Åke Johnsson, Stockholm. 279
uppför. I huvudsak har det då varit fråga om egnahem. Numera förekommer att företagen låter medlemmarna förvärva även lägenheter i flerfamiljshus - ägandelägenheter (Eigentumswohnungen). För att hindra att en lägenhet, som upplåtits till självkostnadspris, senare säljs till pris som medför vinst för överlåtaren gäller i föreningar som skall följa de särskilda bestämmelserna om allmännyttiga bostadsföretag att föreningen äger rätt återköpa lägenheten. I bostadsföreningar som inte har så många medlemmar har varje medlem rätt att delta i den föreningsstämma som årligen skall hållas och därvid bl. a. välja en tillsynskommitté, som i sin tur skall utse ett arbetsutskott. Detta utskott och tillsynskommittén är ansvariga för bl. a. föreningens byggnadsprogram, dess förvärv och försäljning av mark, upphandling för nya byggnadsprojekt, de villkor som skall gälla för upplåtelserna av lägenheterna samt för förvaltningen av föreningens hus. I de större föreningarna väljer medlemmarna fullmäktige, som utövar föreningsstämmans befogenhet. Vid upplösning av bostadsförening skall de behållna tillgångarna tillfalla annan sådan förening eller företag eller användas för annat likartat ändamål. Varje bostadsföretag som har allmännyttig karaktär skall tillhöra ett revisionsförbund, som i olika avseenden skall ha tillsyn över företaget. År 1960 var 2 162 allmännyttiga bostadsföretag anslutna till revisionsförbund. 1 I förbundsrepubliken Tyskland (inkl. Väst-Berlin) finns tio revisionsförbund. Ett revisionsförbunds uppgifter går vida utöver de åligganden som revisorer vanligen har. Ett förbund skall kontrollera en förenings hela verksamhet. Det skall vaka över att föreningen driver sin verksamhet enligt de lagar och föreskrifter som gäller och kontrollera såväl nyproduktionen som förvaltningen av redan uppförda hus. Kontrollen skall också omfatta föreningens kontorsorganisation och kamerala förvaltning. En bostadsförening som är ansluten till ett revisions förbund måste lämna förbundet alla de upplysningar som förbundet kan begära och är skyldig att följa de direk-
tiv som förbundet kan ge beträffande frågor som regleras i lag eller rör sådana ekonomiska ställningstaganden som innefattar avvikelser från vad som normalt gäller. Företrädare för förbundet skall vara närvarande vid föreningens årsstämma och hållas underrättad om ändringar i sammansättningen av föreningens arbetsutskott eller tillsynskommitté. Utöver revisionsförbunden finns en annan mindre organisation, s. k. Heimstätten, som är ett slags serviceföretag som biträder olika byggherrar - däribland kooperativa företag - med planering, genomförande, finansiering och förvaltning av bostadshus. Sedan år 1949 ingår alla revisionsförbund i Förbundet för Allmännyttiga Bostadsföretag (Gesamtverband gemeinnutziger Wohnungsunternehmen, G. G. W.) som i stort fyller samma uppgifter som centralorganen inom HSB och Riksbyggen. Förbundet främjar sålunda bl. a. bildandet av nya bostadskooperativa företag, företräder utåt de intressen som sådana företag har, övervakar de regionala revisionsförbundens arbete, leder den forskning inom bostadsbyggandet som kan bidra till att förbättra bostäderna och förbilliga bostadskostnaderna samt är kontaktorgan med myndigheterna och bostadsföreningarnas informationsorgan i alla frågor av bostadspolitisk art. Förbundet äi uppbyggt på medlemsbasis. Dess högsta beslutande organ är kongressen, som sammanträder varje år. Vartannat år hålls en särskild kongress, i vilken alla kooperativa företag och bolag som tillhör förbundet äger delta. Den direkta ledningen av förbundet handhas av ett råd som består av 28 ledamöter samt av ett verkställande utskott om sju personer, av vilka två skall tillhöra styrelse i revisionsförbund och två vara ledamöter i bostadsföretags arbetsutskott. I Västtyskland har även byggnadsfackföreningarna tagit initiativ till att skapa bostadskooperativa företag. Självständiga lokala producentkooperativa företag har bildats. För att samordna deras verksamhet och 1 Av de anslutna företagen var ett 50-tal serviceföretag för olika kooperativa och allmännyttiga bostadsföretag.
SOU 1969: 4
göra det möjligt att utnyttja tidigare erfarenheter och tillgodogöra sig fördelarna av bl. a. standardisering och stordrift har regionala och landsomfattande organ tillkommit. Vad slutligen angår den nuvarande omfattningen av den bostadskooperativa verksamheten uppgick i fråga om den del som räknas som allmännyttiga bostadsföretag antalet bostadskooperativa företag år 1963 till omkring 1 500, motsvarande 71 % av alla allmännyttiga företag. Av antalet färdigställda lägenheter i allmännyttiga företag tillkom angivna år ca 45 000 inom kooperativa företag. Av det totala antalet i förbundsstaten nämnda år nybyggda lägenheter utgjorde de kooperativa lägenheterna dock endast 7 a 8 %. 5 Frankrike1 Bostadskooperativ verksamhet i modern bemärkelse går i Frankrike tillbaka till år 1919, då en lag antogs om bostäder med måttliga hyror, habitation å loyer modéré, HLM. Några år senare godkändes en lag, varigenom staten fick möjlighet att stödja bostadsbyggandet. Det är dock först efter andra världskrigets slut som de bostadskooperativa företagen kommit att få någon större betydelse. Bostadskooperationen har i Frankrike inte utformats efter det system med moder- och dotterföreningar som kännetecknar bostadskooperationen i de nordiska länderna. De franska bostadskooperativa företagen är mer decentraliserade. Men även om organisationsstrukturen skiljer sig synes olikheterna inte vara så stora. De medlemmar som bor inom ett fastighetskomplex tillhörande t. ex. ett kooperativt HLM-företag har, som framgår av det nedanstående, vissa möjligheter att få fram sina synpunkter vid företagets årsstämma. De lokala företagen är vidare sammanslutna i regionala förbund, som har till syfte att förmedla och uppehålla kontakten mellan de anslutna företagen inbördes samt biträda dem med att lösa de problem som på detta plan kan SOU 1969: 4
uppkomma med myndigheterna. Sedan år 1946 ingår de regionala förbunden också i ett riksförbund. Detta förbund bistår de kooperativa HLM-företagen med viss utbildning av deras verkställande ledamöter och förvaltningspersonal, lämnar viss teknisk hjälp samt företräder rörelsen utåt. Förbundet är i sin tur anslutet till det riksförbund för sammanslutningar som arbetar för byggandet av bostäder till låga kostnader. Inom detta förbund har emellertid riksförbundet för de kooperativa HLM-företagen viss frihet. De kooperativa HLM-företagen är inte de enda bostadskooperativa företagen i Frankrike. Sedan slutet av andra världskriget har t. ex. de franska byggnadsarbetarfackföreningarna bildat en del bostadsföreningar. De kooperativa företagen kan erhålla statligt stöd för sin verksamhet på samma sätt som allmännyttiga bostadsföretag. Erhåller ett kooperativt företag statligt stöd underkastas det viss kontroll. Lånevillkoren är olika utformade med hänsyn till det sätt varpå upplåtelserna sker. Efter en ändring av den franska bostadspolitiken år 1963 är det statliga stödet mer behovsinriktat än tidigare. I låneförfattningarna har eftersträvats att öka skyddet för dem som skriver kontrakt om köp eller förhyrning av lägenheter och att undanröja möjligheterna för byggnadsföretagare att ta ut oskäliga vinster. Vad beträffar den lagliga regleringen av t. ex. de kooperativa HLM-företagen bildas och registreras dessa enligt lagen den 24 juli 1867 om ekonomiska föreningar och lagen den 10 september 1947 om bostadsföreningar. Alla bostads- och byggnadsföretag står under tillsyn av ministeriet för byggande och stadsplanering. För att ett företag skall få registreras fordras att den lokala myndigheten skall finna att behov föreligger av de lägenheter som skall byggas. Mönsterstadgar för företagen är vidare fastställda. Varje företag måste ha minst sju medlemmar. Av andelskapitalet måste 10 % betalas kontant. Företagen skall vara öppna. 1
Se not 1 s. 279. 281
Om ett företag åtnjuter statligt bostadsstöd skall emellertid lägenheterna fördelas efter särskilda grunder, bl. a. med hänsyn till att de boende inte får ha uppnått viss ålder och inte heller får ha inkomster som överstiger vissa belopp. Detta kan medföra att företaget förlorar sin öppna karaktär. Olika former för upplåtelse av lägenheterna tilllämpas. Enligt det system som längst tilllämpats blir medlemmen ägare av sin lägenhet så snart han helt betalt sin andel. Numera står emellertid företagen oftast kvar som ägare och förvaltare av husen. Medlemmarna får lägenheterna upplåtna antingen med ständig besittningsrätt eller med vanlig hyresrätt. Tidigare kunde ett kooperativt HLM-företag använda vilken som helst av dessa upplåtelseformer för sina företag. Numera äger varje företag endast rätt att använda en av dessa upplåtelseformer för sina företag. I »äganderättsföreningarna» svarar de boende själva för sina reparationer. I hyresföreningarna däremot svarar föreningarna för husens yttre underhåll, medan de boende själva bär ansvaret för det inre underhållet av lägenheterna. Såväl i företag som låter medlemmarna förvärva lägenheterna med äganderätt som i hyresföreningarna kan andelarna övergå på grund av testamente eller med samtycke av företagen överlåtas. I princip skall medlemmarna i varje företag själva förvalta företagets angelägenheter. Har något projekt tillkommit med statligt stöd utövar emellertid de statliga myndigheterna viss kontroll. Varje medlem har en röst på föreningsstämman. Särskilda organ för vissa grupper av medlemmar, t. ex. de som bor i visst hus, finns inte. Företagen brukar emellertid kalla sådana grupper till särskilda sammanträden före föreningsstämmorna för att dryfta uppkomna problem. Överskott som uppkommer på ett företags verksamhet skall antingen delas ut till de boende - utdelningen får dock inte överstiga 6 % på insatt kapital - användas för nya byggnadsföretag eller överföras till »solidaritetsfonden», från vilken medlemmarna kan få låna vid tillfälliga svårigheter. Vid ett företags upplösning skall de behållna till-
gångarna användas på motsvarande sätt. I ett bostadsbolag skall tillgångarna firdelas i förhållande till det antal andelar som bolagsmännen har. År 1966 var antalet kooperativa FLMf öretag 183 med sammanlagt omtring 210 000 färdigställda bostadslägenheter. De mest framgångsrika regionala HLM-föibunden är Terre et Famille i departementet Seine och Cooperation et Famille i departementet Oise. Båda dessa förbund är organiserade för att kunna ta ansvar för uppförandet av olika bostadsprojekt och fcr att biträda med teknisk och administrativ sakkunskap.
6 USA1 Utvecklingen av den moderna bostad'kooperationen kan i USA sägas ha skett i tre olika faser. Den första knyter an till det bostadsföretag som en grupp fackförenngsarbetare i New York tillhörande de fö-enade textilarbetarna, the Amalgamated Cothing Workers, år 1926 tog initiativ till. Med detta företag som förebild tilkom under de följande åren särskilt i New v ork många andra kooperativa bostadsföretag. Det andra skedet får anses ha börjrt år 1950, då kongressen antog en lag som lade grunden för den fortsatta bostadskoo^erativa verksamheten. Av stor betydelse för den vidare utvecklingen var också att efter hand tillskapades vissa organisationer som samordnade de olika företagens verksanhet, lämnade sakkunnigt biträde i olika frigör och tog initiativ till bildande av nya öretag. Här kan nämnas the United Hoising Foundation, som bildades redan år 936, the Middle Income Housing Corporation och the Foundation for Cooperative Föusing. Då dessa organisationer år 1960 gick samman i en gemensam intresseorgaiisation the National Association of Hoising Cooperatives markerade detta börjar av 1
Se not 1 s. 279. SOU 19)9: 4
den tredje fasen i den amerikanska bostadskooperationens utveckling. Vad beträffar de rättsliga former, i vilka de kooperativa bostadsföretagen verkar, är att märka att USA inte har någon annan federal kooperativ lagstiftning än den som beror på regleringen av det statliga stödet åt bostadsbyggandet. Formerna för de olika bostadsföretagen har därför anpassats till de bestämmelser som gällt inom de skilda delstaterna. De kooperativa bostadsföretagen är emellertid också med hänsyn till sin verksamhet av mycket olika slag. Två huvudtyper finns, nämligen dels sådana företag som bildas för att endast handha en eller annan särskild uppgift, som hör samman med anskaffandet av bostäderna, dels sådana företag som ansvarar för allt som behövs för att en särskild bostadsenhet skall komma till och fungera väl. Vad beträffar den första typen av företag övertar medlemmarna i dessa vanligen bostäderna med äganderätt. Företagen kan dock stå kvar som ägare till och förvaltare av vissa gemensamma anläggningar. Beträffande det andra slaget av företag ägs bostadshusen där hela tiden av särskilda kooperativa företag och medlemmarna får hyra de lägenheter som de skall bo i. I viss utsträckning bildas i USA även kooperativa företag där medlemmarna själva hjälper till att bygga de hus som de skall bebo och senare eventuellt överta med äganderätt. En annan typ av kooperativa företag är de som bildas då de boende erbjuds att överta hus som finansierats och uppförts av staten. Härutöver finns en mängd olika kooperativa företag, som bildas av byggnadsföretagare för att de härigenom lättare skall kunna sälja de hus som de byggt. I fråga om de regler som kan gälla inom de olika kooperativa företagen kan vissa normer som en del kooperativa bostadsföretag i New York fastställt för sina företag vara av intresse. Enligt dessa normer skall företagen vara öppna så att vem som helst kan bli medlem i dem. En medlem skall även äga rätt att när som helst utträda ur föreningen. Varje medlem skall ha en röst. SOU 1969:4
Ingen spekulation får förekomma vid försäljning av andelar. Företagens egendom skall ägas av medlemmarna gemensamt och dessa har inte rätt att få överta lägenheterna med äganderätt. Ränta skall inte beräknas på medlemmarnas andelskapital, men en avgående medlem äger rätt att vid utträdet få tillbaka sin andel av amorteringar och avsättningar för underhåll. För varje särskilt företag skall vidare finnas en styrelse och ett förvaltningsutskott. Enligt de bestämmelser som utfärdades år 1950 måste de företag som vill erhålla federal kreditförsäkringsgaranti, dvs. en garanti för långivarna mot förluster på lån till företagen, uppfylla vissa krav. Kreditgarantiförsäkring kan beviljas såväl sådana kooperativa företag som låter sina medlemmar överta husen med äganderätt som också sådana företag som behåller äganderätten till fastigheterna eller husen och hyr ut lägenheterna till medlemmarna. Innan en garantiförsäkring beviljas prövas företaget av den federala bostadslånebyrån, the Federal Housing Administration. Företaget träffar också ett särskilt avtal med bostadslånebyrån. I detta avtal regleras vissa förhållanden, som är av betydelse för att företaget skall få viss ekonomisk stabilitet - t. ex. fondbildning - och för att de boendes intressen skall tillvaratas - bostadslånebyrån har rätt utöva en ingående tillsyn av företaget. Detta skall också anta de mönsterstadgar som bostadslånebyrån fastställt. Enligt en år 1961 antagen bostadslag gäller härutöver särskilda bestämmelser för sådana kooperativa bostadsföretag som bildas för lägre inkomsttagare eller för familjer som måste omflyttas.
Med hänsyn till de många olika typer av kooperativa bostadsföretag som finns är det svårt att ange den totala omfattningen av den bostadskooperativa verksamheten i USA. Intill utgången av år 1966 hade emellertid bildats 1 500-2 000 bostadskooperativa företag som sammanlagt uppfört omkring 160 000 lägenheter, varav ca 130 000 med statligt stöd. 283
7 Israel1 Nästan all modern bostadsbebyggelse i de israeliska tätorterna har tillkommit under medverkan av olika kooperativa företag. Utvecklingsmönstret för den bostadskooperativa verksamheten har, trots de särskilda förhållandena, i stort följt samma linje som iakttagits i andra länder. Ansträngningarna på olika platser att lösa de lokala bostadsproblemen har lett till bildande av företagskomplex som byggt över hela landet och som i viss utsträckning skött de olika bostadsföretagen genom särskilt bildade lokala föreningar. Av de olika företag eller organisationer som bildats har det till den israeliska landsorganisationen, Histadrut, anknutna företaget Shikun Ovdim kommit att få störst betydelse. Då ett bostadsföretag förbereds är den första åtgärden att de som vill ha lägenheter registreras. Sedan ritningar för projektet uppgjorts och kostnaderna beräknats, påbörjas uppförandet av huset. Om företaget tillkommer inom Shikun Ovdim omhänderhas byggandet av dess dotterföretag Solel Boneh. Erhåller bostadsföretaget i någon form statligt stöd utövar bostadsavdelningen inom arbetsministeriet tillsyn över bygget. Först när huset är färdigställt bildas den bostadsförening som för de boendes räkning skall äga huset. Föreningen registreras enligt föreningslagen. Minsta antalet medlemmar är sju. Är fråga om förening som bildas under medverkan av Shikun Ovdim skall, innan lägenheterna fördelas mellan medlemmarna, föreningen godkännas av en särskild centralkommitté. Härvid förutsätts att en uppgörelse om villkoren för föreningens övertagande av huset träffats. Föreningens intressen bevakas härvid av ett särskilt förvaltningsutskott, som utses av landsorganisationens centrala ekonomiska avdelning Hevrat Ovdim. Medlemmarna i föreningen får också lämna Hevrat Ovdim fullmakter att företräda dem. Under det första året efter övertagandet av huset svarar Shikun Ovdim för de reparationer som behöver göras på grund av fel och brister i material eller utförande. Därefter svarar
föreningen för husets underhåll. Alla bostadsföreningarna tillhör en särskild revisionsbyrå. De boende svarar vanligen för 20-40 % av anskaffningskostnaderna för föreningens hus. Kontantinsatserna kan dock i vissa fall vara betydligt lägre. Så snart lånen betalats överförs äganderätten till husen till de boende. Under den tid då föreningen står som ägare till huset utövas viss central kontroll av föreningen i socialt och administrativt hänseende. Vid försäljning av lägenhet i förening tillkommen under medverkan av Shikun Ovdim äger bostadshavaren ta ut marknadspriset. Tidigare har från organisationens sida utövats viss kontroll av överlåtelsevärdena men för att underlätta omflyttningar, minska verkningarna av penningvärdeförsämringen och slippa från svårigheterna med kontrollen har denna slopats. År 1967 uppgick det totala antalet bostadslägenheter i bostadsföreningarna till omkring 100 000. Härav svarade de undermedverkan av Shikun Ovdim bildade 250 föreningarna för ca 84 000.
1 Se wot 1 s. 279. SOU 1969: 4
Nordisk udredningsserie (Nu) 1969
Kronologisk förteckning
1. Utvidgat nordiskt ekonomiskt samarbete.
Statens offentliga utredningar 1969
Systematisk förteckning
Justitiedepartementet Faktisk brottslighet bland skolbarn. [1] Bostadsrätt. [4] Kommunikationsdepartementet Ny sjöarbetstidslag. [3] Utbildningsdepartementet Om sexuallivet i Sverige. [2]
Anm. Siffrorna inom klämmer betecknar utredningarnas nummer i den kronologiska förteckningen.
K L Beckmans Tryckerier AB 1969