SOU 1998:80

Bostadsrättsregister delbetänkande

Typ: SOU
Källa: urn.kb.se

Ur KB:s samlingar

Digitaliserad år 2015

Delbetänkande

Bostadsrättsutredningen

SOK

Occ

Statensoffentligautredningar

1998:80

w Justitiedepartementet

Bostadsrättsregister

Delbetänkande av Bostadsrättsutredningen

Stockholm 1998

SOU och Ds kan köpas från Fritzes kundtjänst. För remissutsändningar av SOU och Ds svarar Fritzes Offentliga Publikationer på uppdrag av Regeringskansliets förvaltningsavdelning.

Beställningsadress: Fritzes kundtjänst 106 47 Stockholm Orderfax: 08-690 91 91 Ordertel: 08-690 91 90 E-post: fritzes.order@liber.se Internet: www.fritzes.se

Svara på remiss. Hur och Varför. Statsrådsberedningen, 1993. En liten broschyr som underlättar arbetet för den som skall svara på remiss. - Broschyren kan beställas hos: Regeringskansliets förvaltningsavdelning Distributionscentralen 103 33 Stockholm Fax: 08-405 10 10 Telefon: 08-405 10 25

ISBN 91-38-20949-7 Elanders Gotab, Stockholm 1998 ISSN 0375-250X

Till statsrådet och chefen för

Justitiedepartementet

Regeringen beslutade den 19 december 1996 att tillkalla särskild

en utredare för att se över frågor om förvärv och pantsättning bo-

av stadsrätter samt att lämna ett förslag till ett offentligt register över bostadsrätter. Den 25 september 1997 beslutade regeringen

om tilläggsdirektiv för utredningen. Genom dessa har utredningen

fått nya uppgifter, bl.a. att utvärdera regelverket syftar till förhindra

som att ekonomiskt osunda bostadsföretag och att överväga frågor bostads-

om rättshavarens rättigheter och skyldigheter. Enligt dessa direktiv skall de frågor som tas upp i de ursprungliga direktiven redovisas i

ett delbetänkande.

Till särskild utredare förordnades den 10 februari 1997

numera justitierâdet Nina Pripp.

Som sakkunniga har medverkat, fr.o.m. den 20 1997,

mars hovrättsassessorn Nils Cederstierna och, fr.o.m. den 11 juni 1997, departementssekreteraren Mattias Gustafsson. Dessutom hovrätts-

var assessorn Anne Sjöblom förordnad som sakkunnig under tiden den 20 mars till den 11 juni 1997. Som experter har medverkat fr.o.m. den 20 mars 1997 om inget annat sägs förbundsjuristen Håkan Albrecht, HSB, jur. kand. Ulrika Blomqvist, Riksbyggen, direktören Gösta Fischer, Svenska Bankföreningen, universitetslektorn Ulf Jensen, Juridiska institutionen vid Uppsala universitet fr.o.m.

den 17 november 1997, chefen för juridiska sektionen Ulf Johansson, Domstolsverket, byråchefen Bo Lindén, Lantmäteriverket, chefsjuristen Göran Olsson, SBC, och jur. kand. Ingrid Uggla.

Sekreterare utredningen har varit hovrättsassessorn Bob Nilsson Hjorth. Hovrättsassessorn Fredrik Forssman har fr.o.m. den 12 januari 1998 tjänstgjort biträdande sekreterare utredningen.

som

Utredningen har antagit namnet Bostadsrättsutredningen Ju 1996:10.

Utredningen får härmed överlämna sitt delbetänkande Bostadsrättsregister.

Arbetet har bedrivits i nära samråd med de sakkunniga

och expertema. Betänkandet har därför avfattats i vi-form. De sakkunniga och experterna står bakom de olika förslag läggs fram, när inte

som annat framgår av särskilda yttranden.

Utredningen fortsätter med resterande frågor.

Stockholm den 5 juni 1998

Nina Pripp

/Bob Nilsson Hjorth

Fredrik Forssman

Innehåll

Innehållsförteckmng

Förkortningar 13

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Sammanfattning 15

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Författningsförslag 23

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

1 Förslag till lag om ändring i bostadsrättslagen

1991:614 23

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

2 Förslag till lag om bostadsrättsregister 43

. . . . . . . . . . . . 3 Förslag till lag om ändring i föräldrabalken 60

. . . . . . . . . 4 Förslag till lag om ändring i utsökningsbalken 63

. . . . . . . 5 Förslag till lag om ändring i äktenskapsbalken 73

. . . . . . .

6 Förslag till lag om ändring i förrnânsrättslagen

1970:979 74

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 Förslag till lag om ändring i lagen 1987:232

sambors gemensamma hem 75

. . . . . . . . . . . . . . . . . . .

8 Förslag till lag ändring i konkurslagen

1987:672 77

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 Förslag till lag om ändring i lagen 1991:615

ornregistrering av vissa bostadsföreningar till bostadsrättsföreningar 78

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10 Förslag till förordning om ändring i expropriations-

kungörelsen 1972:727 81

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

11 Förslag till förordning om ändring i förordningen

1981:967 om skyldighet för domstol och

kronofogdemyndighet att lämna underrättelser

om vissa beslut av exekutiv betydelse 83

. . . . . . . . . . . .

12 Förslag till förordning om ändring i utsökningsförordningen 1981:981 85

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13 Förslag till förordning om ändring i konkursförord-

ningen 1987:916 92

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

14 Förslag till förordning om bostadsrättsregister 94

. . . . . . .

6 Innehåll

I och allmänna

Inledning överväganden

Inledning 99 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Direktiven 99 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Utredningsarbetet 99 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Allmänna överväganden 101 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.1 Problemen kring förvärv och pantsättning 101 . . . . .

2.2 Utformningen av bostadsrättsregistret 104

. . . . . . . .

Förvärv och av bostadsrätter

pantsättning

Bakgrund 107 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Bostadsrätter 107 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

3.1.1 Upplåtelse 108

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

3.1.2 Övergång 109

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.1.3 Bostadsrättsföreningens egna förvärv 112 . . . . . . . . . 3.1.4 Sakrättsliga spörsmål vid förvärv av bostadsrätt 112 . . 3.1.5 Pantsättning 114 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.1.6 Vissa sakrättsliga spörsmål beträffande

pantsättning 116 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.2 Fast egendom 121 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.2.1 Förvärv 121 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.2.2 Pantsättning 123 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.2.3 Närmare om ägarhypotek 127 . . . . . . . . . . . . . . . . 3.2.4 Gemensamma inteckningar och intecknings-

åtgärder 128 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.3 Inskrivning av nyttjanderätt m.m. enligt 23 kap. JB 130 . . . . 3.4 Aktiekontosystemet 131 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.4.1 Aktier 131 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.4.2 Allmänt om aktiekontosystemet 132 . . . . . . . . . . . . 3.4.3 Rättsverkan av registrering 133 . . . . . . . . . . . . . . . 3.4.4 Regeringens förslag till lag om kontoföring

av finansiella instrument 135 . . . . . . . . . . . . . . . . 3.5 Företagshypotek 135 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.5.1 Allmänt 135 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

3.5.2 Överhypotek 136

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.5.3 Inteckningens omfattning och intecknings-

åtgärder 136 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.6 Historik och frågans tidigare behandling 138 . . . . . . . . . . . 3.6.1 Förvärv av bostadsrätt 138 . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.6.2 Pantsättning av bostadsrätt 139 . . . . . . . . . . . . . . .

Innehåll 7

4 En intecknings- eller pantsâttningsmodell 141 . . . . . . . . . . 4.1 Tänkbara modeller 141 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

4.2 En översiktlig beskrivning av modellerna 141

. . . . . . . . . .

4.2.1 Inteckningsmodellen 141

. . . . . . . . . . . . . . . . . . .

4.2.2 Pantsättningsmodellen 143

. . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.3 Valet av modell 144 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.3.1 Inledande synpunkter 144 . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.3.2 Pantsättningmodellen med belopp är svår att

genomföra och dyr 145 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.3.3 Pantsättningsmodellen med maximibelopp

saknar fördelar 146 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.3.4 Inteckningsmodellen är bättre än pantsättnings-

modellen utan belopp . 148 . . . . . . . . . . . . . . . . .

5 Närmare om inteckningsmodellen 153 . . . . . . . . . . . . . . . 5.1 Begreppet bostadsrättsinteckning bör väljas 153 . . . . . . . . . 5.2 Pantbrev bör inte införas 154 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

5.3 Överhypotek och ägarhypotek 155

. . . . . . . . . . . . . . . . . 5.3.1 Skälen som anförts för ägarhypotek 156 . . . . . . . . . 5.3.2 Överhypotek eller ägarhypotek 157 . . . . . . . . . . . .

5.4 Bör andrahandspantsättning vara möjlig 160

. . . . . . . . . .

5.4.1 Alternativ till andrahandspantsättning 160

. . . . . . . .

5.4.2 Andrahandspantsättning bör möjlig 161

vara . . . . . . . 5.5 Inteckningens omfattning 162 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

5.6 Inteckningsåtgärder 163

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

6 Det sakrättsliga skyddet 167 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.1 Sakrättsligt skydd vid överlåtelse av bostadsrätt 167 . . . . . . 6.1.1 Avgränsningar 167 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.1.2 Denuntiation eller registrering 169 . . . . . . . . . . . . 6.1.3 Bör ett särskilt sakrättsligt moment finnas 172 . . . . . 6.2 Sakrättsligt skydd vid pantsättning 175 . . . . . . . . . . . . . . 6.2.1 Ett nytt sakrättsligt moment bör införas 175 . . . . . . . 6.2.2 sakrättsligt skydd genom registrering 176 . . . . . . . . 6.2.3 Underrättelse till panthavare 176 . . . . . . . . . . . . . . 6.3 Dubbeldispositioner och godtrosförvärv 178 . . . . . . . . . . . 6.3.1 Dubbelupplåtelser och dubbelöverlåtelser 178 . . . . . . 6.3.2 Godtrosförvärv 178 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

6.4 Föreningens underrättelseskyldighet till panthavare 182

. . . .

6.4.1 Underrättelseskyldighet gentemot inteclcnings-

havare 182 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

6.4.2 Underrättelseskyldighetens fullgörande 183

. . . . . . . 6.5 Verkan av registrering 185 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.5.1 Den övergripande lösningen 185 . . . . . . . . . . . . . .

8 Innehåll

6.5.2 Särskilt om registrering av inteckningshavare 186 . . . 6.6 Prövningen inför registrering 188 . . . . . . . . . . . . . . . . 6.6.1 Generellt om prövningen 188 . . . . . . . . . . . . . . 6.6.2 Prövningen av förvärv 189 . . . . . . . . . . . . . . . . 6.6.3 Prövningen beträffande inteckningar 191 . . . . . . . 6.6.4 Närmare om utformningen 192 . . . . . . . . . . . . . 6.6.5 Prövningen beträffande bostadsrättslägenheten 193 . . .

6.7 Ansökningsförfarandet 198

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.7.1 Skriftlig ansökan bör vara möjlig 198 . . . . . . . . . 6.7.2 Elektronisk ansökan för registrering av

förvärv 199

6.7.3 Elektronisk ansökan beträffande inteckningar 199 . . 6.7.4 Säkerheten 201 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Frågor om medlemskap 203

7.1 Inledande synpunkter 203 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7.2 Prövningen av medlemskapet 204 . . . . . . . . . . . . . . . . 7.3 Konsekvenserna av vägrat medlemskap 207

Bostadsrättsregister

Den personliga integriteten 211 . . . . . . . . . . . . . . . . .

8.1 Regeringsformen 212

8.2 EG-direktivet 212 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

8.3 Personuppgiftslagen 214

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8.4 Europarådets dataskyddskonvention 215 . . . . . . . . . . . . 8.5 OECD:s riktlinjer 215 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Anpassning av förslaget till personuppgiftslagen 217 . . . . Förslaget är anpassat till personuppgiftslagen 217 . . . . . .

Registerbegreppet bör användas 217

. . . . . . . . . . . . . .

10 221 . . . . . . - - . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

10.1 lâakgrund 221

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10.2 Overväganden och förslag 221 . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10.2.1 Kravet på preciserade ändamål 221 . . . . . . . . . . 10.2.2 De olika ändamålen 223

11 Registrets innehåll 227 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11.1 Bakgrund 227 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1l.1.l Försöksverksamheten med bostadsrätts-

Innehåll 9

11.1.3 Medlems- och lägenhetsförteckningarna 228

. . . . . . 1l.1.4 Patent- och registreringsverkets förenings-

11.2 överväganden och förslag 230

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11.2.1 En minimalistisk grundsyn 230 . . . . . . . . . . . . . . 11.2.2 Uppgifter från Patent- och registreringsverket 230 . . 11.2.3 Identifiering av bostadsrätten 232 . . . . . . . . . . . . . 11.2.4 Rumsantal och yta bör inte anges 235 . . . . . . . . . . 11.2.5 Uppgifter om bostadsrättshavaren 235 . . . . . . . . . . 11.2.6 Pris m.m 237 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1l.2.7 Inteckningar och inteckningshavare 239 . . . . . . . . . 11.2.8 Övriga uppgifter 240 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11.2.9 Förhållandet mellan registret samt medlerns-

och lägenhetsförteckningarna 244 . . . . . . . . . . . . .

12 Ansvaret för bostadsrättsregistret 247 . . . . . . . . . . . . . . . 12.1 Bakgrund 247 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12.1.1 Den rättsliga regleringen 247 . . . . . . . . . . . . . . . 12.1.2 Ansvaret för vissa andra register 247 . . . . . . . . . . 12.2 överväganden och förslag 251 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12.2.1 Inledande synpunkter 251 . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12.2.2 Personuppgiftsansvaret 252 . . . . . . . . . . . . . . . . . 12.2.3 Ansvaret för prövningen av förvärv,

inteckningar m.m. 256

. . . . . . . . . . . . . . . . . . .

13 Bostadsrättsregistrets ställning 263 . . . . . . . . . . . . . . . . . 13.1 Bakgrund 263 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13.1.1 Fastighetsdatasystemet 263 . . . . . . . . . . . . . . . . . 13.1.2 Register med anknytning till fastighetsdata-

systemet 264 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13.1.3 Fastighetsdatautredningens förslag 264 . . . . . . . . . 13.2 överväganden och förslag 264 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

14 Information, rättelse och skadestånd 267 . . . . . . . . . . . . . 14.1 Bakgrund 267 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14.1.1 EG-direktivet 267 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14.1.2 Personuppgiftslagen 268 . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14.1.3 Särskilda bestämmelser för inskrivnings-

registret 268 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14.1.4 Aktiekontosystemets reglering 270 . . . . . . . . . . . . 14.1.5 Regler beträffande företagshypotek 272 . . . . . . . . . 14.2 överväganden och förslag 273 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14.2.1 Rättelse och information 273 . . . . . . . . . . . . . . . . 14.2.2 Skadestånd 278 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

10 Innehåll

15 Offentlighet och tillgänglighet 283

. . . . . . . . . . . . . . . . .

15.1 Bakgrund 283

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

15.1.l Offentlighet 283

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15.1.2 Tillgänglighet 283

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

15.2 överväganden och förslag 284

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15.2.1 Offentlighet 284

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15.2.2 Tillgänglighet 286

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

16 Bevarande och gallring 293

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

16.1 Bakgrund 293

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

16.2 överväganden och förslag 294

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Overgångsfrågor

17 Övergången till inteckningar 297

. . . . . . . . . . . . . . . . . . 17.1 Lantmäteriverkets försöksverksamhet 297

. . . . . . . . . . . . . 17.2 överväganden och förslag 298

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . l7.2.1 Allmänt om lösningen 298

. . . . . . . . . . . . . . . . . 17.2.2 Pantsättningar efter ikraftträdandet 301

. . . . . . . . . 17.2.3 Obligatorisk konvertering inom viss tid 301

. . . . . . l7.2.4 En lösning utan obligatorisk konvertering och

preklusionstid 306

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17.2.5 För- och nackdelar med de skisserade

lösningarna 309

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17 .2.6 Preklusionstid och undantagsvis införing av

pantnoteringar 310

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

17.2.7 Lägenhetsförteckningarna 312

. . . . . . . . . . . . . .

18 Insamlingen av uppgifter 315

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18.1 Inledande synpunkter 315

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18.2 De olika uppgifterna 316

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18.2.1 Föreningen 316

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18.2.2 Bostadsrätten 317

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18.2.3 Bostadsrättshavaren 317

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18.2.4 Prisuppgifter m.m. 318

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18.2.5 Uppgifter om exekutiva åtgärder m.m 318

. . . . . . . .

19 Andra övergångsfrågor 319

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19.1 Förrnånsrätt, företrädesordning 319

m.m

. . . . . . . . . . . . . . 19.2 Föreningens skyldigheter 321

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19.3 Omregistrering av bostadsföreningar 322

. . . . . . . . . . . . .

Innehåll 11

Övriga frågor

20 Exekutionsrättsliga frågor 325

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20.1 Bakgrund 325 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20.l.1 Bostadsrätter 325 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20.1.2 Fast egendom 331 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20.1.3 Synpunkter från företrädare för Riksskatte-

verket m.fl. 338 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

20.2 överväganden och förslag 339

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

20.2.l Utgångspunkter för förslagen 339

. . . . . . . . . . . . .

20.2.2 Utmätningsförfarandet 340

. . . . . . . . . . . . . . . . . 20.2.3 Exekutiv försäljning 344 . . . . . . . . . . . . . . . . . .

20.2.4 Tvängsförsäljning 348

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20.2.5 Underrättelser 349 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

21 Genomförandet 351

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21.1 Ekonomiska konsekvenser 351 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21.1.1 Inledning ..351 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2l.1.2 Kostnader under införandefasen 353 . . . . . . . . . . . 21.1.3 Kostnader för den löpande verksamheten 355 . . . . . 21.1.4 Intäkter och prissättning 357 . . . . . . . . . . . . . . . . 21.2 Ikraftträdandet 360 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21.3 Övriga frågor 360 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

22 Författningskommentar 363

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22.1 Förslaget till lag om ändring i bostadsrättslagen

1991:614 363 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22.2 Förslaget till lag om bostadsrättsregister 389 . . . . . . . . . . . 22.3 Förslaget till lag om ändring i föräldrabalken 424 . . . . . . . .

22.4 Förslaget till lag om ändring i utsökningsbalken 425

. . . . . . 22.5 Förslaget till lag om ändring i äktenskapsbalken 433 . . . . . .

22.6 Förslaget till lag om ändring i förmânsrättslagen

1970:979 434 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22.7 Förslaget till lag om ändring i lagen 1987:232

om sambors gemensamma hem 435 . . . . . . . . . . . . . . . . 22.8 Förslaget till lag om ändring i konkurslagen

1987:672 436 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22.9 Förslaget till lag om ändring i lagen 1991:615 om

omregistrering av vissa bostadsföreningar till bostadsrättsföreningar 437

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Särskilt yttrande 439 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

12 Innehåll

Bilagor

1 Utredningens direktiv Dir. 1996:108 443 . . . . . . . . . . . . 2 Litteratur- och rättsfallshänvisningar 455 . . . . . . . . . . . . . 3 Utdrag ur Lantmäteriverkets rapport

Bostadsrättsregister erfarenheter av

Uppsalaförsöket 459

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Förkortningar 13

Förkortningar

ADB automatisk databehandling BRL bostadsrättslagen 1991:614 dir. direktiv

Ds Departementsserien

EG-di- Europaparlamentets och rådets direktiv 95/46/EG om rektivet skydd för enskilda personer med avseende på behandlingen

av personuppgifter och om det fria flödet av sådana uppgifter

JB jordabalken

NJA Nytt Juridiskt Arkiv, avd. I NJA Nytt Juridiskt Arkiv, avd. prop. proposition RH Rättsfall från hovrätterna RK Rättsfallsreferat från kammarrätterna SFS Svensk författningssamling SOU Statens offentliga utredningar SvJ T Svensk Juristtidning SÖ Sveriges överenskommelser med främmande makt UB utsökningsbalken

UF utsökningsförordningen 1981:981

m ,exgvçsg-a;ansa

Sammanfattning 15

Sammanfattning

Det nuvarande systemet för förvärv och pantsättning av bostadsrätter är inte tillfredställande. Oklarheter finns när det gäller företrädesrätten mellan panthavare. Detta beror bl.a. på bristfälliga pantnoteringar i

lägenhetsförteckningarna som felaktiga dateringar och avsaknad av

dateringar. Rättsläget är oklart på flera punkter, t.ex. vid ytterligare krediter till en bostadsrättshavare från samme borgenär. Det ger ytterst en osäkerhet i förrnånsrättsfrågorna. Dolda panträtter förekommer. Vid överlåtelser sker pantsättningar ofta innan förvärvaren antagits

medlem i bostadrättsföreningen. Och denne tillträder bostadsrättssom lägenheten utan av avvakta besked i medlemskapsfrågan.

Bristerna medför risker för rättsförluster och ett onödigt dåligt kreditvärde på bostadsrätter. Vårt uppdrag har varit dels att överväga systemet för förvärv och pantsättning av bostadsrätter, dels att lämna ett förslag till ett offentligt bostadsrättsregister.

Våra förslag syftar således till att förbättra bostadsrätterna som kreditobjekt och att få bort oklarheter beträffande rättsläget. Vi har också ansett det viktigt att systemet blir modernt, rationellt och billigt. Kostnadsaspekten är viktig inte minst därför att kostnader i slutändan drabbar den enskilde bostadsrättshavaren.

Förvärv och pantsättning av bostadsrätter

Bostadsrättsinteckningar

Vi föreslår att bostadsrättsinteckningar skall införas för bostadsrätter. Flera skäl finns för detta. Inteckningssystemet är ett etablerat och väl fungerande sätt för att ge information om för vilka belopp bostadsrätten kan utgöra säkerhet. Rättsläget beträffande fönnånsrätten blir klarare. Inteckningssystem uppfattas också allmänt som säkra. Ett inteckningssystem kan därför förväntas påverka synen på bostadsrätter

kreditobjekt i positiv riktning. En viktig faktor för oss har varit som slutsatsen att Övergången till ett inteckningssystem inte är mer arbetskrävande eller kostsam än en ordning där man för in noteringar

gällande pantsättningar i ett offentligt bostadsrättsregister. om

Närmare om bostadsrättsinteckningar

I befintliga inteckningssystem använder sig pantbrev eller

man av någon motsvarighet till detta. Skriftliga pantbrev skall, enligt vårt förslag, inte finnas för bostadsrätter. De behövs inte när ett bostads-

rättsregister införs. Pantbrevsterminologin skall över huvud taget inte

användas. Vi menar att pantbrevsterminologin bara är förvirrande när det i själva verket rör sig uppgift i ett register. Den skall

om en som

registreras vid en bostadsrättsinteckning alltså motsvarigheten till

- en innehavare av ett pantbrev skall benämnas inteckningshavare.

Det överskott som kan finnas mellan inteckningsbeloppet och den faktiska skulden, överhypoteket, skall bostadsrättshavaren kunna använda för andrahandspantsättning. Om en tidigare utnyttjad bostadsrättsinteckning har blivit helt ledig skall bostadsrättshavaren på nytt kunna använda inteckningen för pantsättning. Däremot vi inte

anser att en ordning med ägarhypotek bör införas. De exekutionstekniska skäl och rättviseskäl som runt sekelskiftet anfördes för ägarhypotek anser vi inte har bärkraft längre.

Endast en hel bostadsrätt skall kunna intecknas. Intecknande

av en del av en bostadsrätt eller av flera bostadsrätter gemensamt skall alltså

inte vara möjligt. Vi föreslår vissa inteckningsâtgärder, nämligen dödning, uppdelning, sammanföring och nedsättning. Uppdelning är

motsvarigheten till vad som för fastigheter benämns utbyte.

Det sakrättsliga skyddet

Både vid överlåtelse och pantsättning bostadsrätter uppnås, enligt

av gällande rätt, sakrättsligt skydd genom att underrättelse denuntia-

en tion om detta lämnas till bostadsrättsföreningen. Med sakrättsligt

skydd avses rättskydd gentemot tredje man.

Vi föreslår en avtalsprincip vid överlåtelse bostadsrätter,

av motsvarande den som ñmis för fastigheter. Huvudregeln skall alltså vara att sakrättsligt skydd erhålls redan genom avtalet. Men om en särskild bestämmelse finns om rättsverkan av registrering eller tid

om inom vilken talan skall väckas, så gäller den. Sådana undantag föreslår vi vid bl.a. godtrosförvärv och dubbelöverlåtelse. Mera detta

om senare. Tunga skäl för avtalsprincipen vi att detta

anser vara ger säkerhet i systemet samtidigt som det blir mest rationellt och billigt för bostadsrättshavaren. Man får visserligen en avvikelse från

vad som

normalt gäller för lös egendom. I gengäld uppnås likhet

med vad som gäller vid överlåtelse av fast egendom.

Vid pantsättning föreslår vi att registrering inteckningshavare i

bostadsrättsregistret enligt huvudregeln skall utgöra sakrättsligt

moment. I svensk rätt är en genomgående princip att ett särskilt,

Sammanfattning 17

sakrättsligt moment finns vid pantsättning. När ett bostadsrättsregister införs anser vi registrering vara fördelaktigare än andra alternativ, t.ex. denuntiation eller tradition, dvs. överlämnande av aktuell egendom till rättsförvärvaren. Sakrättsligt skydd skall dock, vid andrahandspantsåttning och vissa andra likartade situationer, kunna erhållas genom denuntiation. Till skillnad från vad som gäller i dag skall emellertid underrättelsen inte lämnas till bostadsrättsföreningen utan till förstahandspanthavaren. Godtrosförvärv av bostadsrätt eller panträtt i bostadsrätt skall, som tidigare nänmts, vara möjligt. Så är inte fallet i dag. Utformningen motsvarar i huvudsak den för fast egendom. Vi bedömer att möjligheter till godtrosförvärv är av avgörande betydelse för att bostadsrättsregistret skall fâ erforderlig tyngd, med andra ord för att aktörerna på bostadsrättsmarknaden skall sätta tillit till registret. Vi föreslår att inteckningshavaren skall ha samma skyldigheter som en innehavare av ett pantbrev. Detta innebär bl.a. skyldighet att i vissa situationer kontakta andrahandspanthavare. I annat fall kan inteckningshavaren bli skadeståndsskyldig. Inteckningshavaren skall ha rättigheter motsvarande dem som en innehavare av ett pantbrev i fast egendom har. Det innebär t.ex. att inteckningshavarens medgivande krävs för olika åtgärder som rör inteckningen. En registrering av ett förvärv eller en pantsättning skall föregås av formell prövning liknande den som inskrivningsmyndigheten enligt en bestämmelserna i JB skall göra. Ansökningar om registrering av förvärv av bostadsrätt skall, enligt vårt förslag, kunna göras endast skriftligen. Såväl skäl som förutsättningar för elektroniskt förfarande saknas beträffande förvärv. När det däremot gäller bostadsrättsinteckningar föreslår vi att ansökningar skall kunna göras såväl skriftligen som elektroniskt. För elektronisk ansökan krävs dock att ingivaren har ett särskilt tillstånd.

Prövningen av medlemskapet

Giltigheten en överlåtelse av en bostadsrätt är beroende av att förav värvaren antas som medlem i bostadsrättsföreningen. Ett problem i dag är att prövningen av medlemskapsfrågan ofta drar ut på tiden. Detta leder till det inledningsvis uppmärksammade problemet att det är svårt att få de olika momenten i en överlåtelse att ske i rätt ordning. Det är inte ovanligt att lån beviljas samt att bostadsrättshavaren betalar och tillträder, innan medlemskapsfrågan är avgjord. Om medlemskap vägras, uppstår problem för alla inblandade. Vi föreslår därför att bostadsrättsföreningen i fortsättningen skall skyldig attpröva en ansökan om medlemskap inom en månad vara från det att ansökan har gjorts. Om medlemskap inte vägrats inom

denna tid, anses sökanden vara medlem i föreningen. Härigenom blir det möjligt att i de flesta fall få till stånd övergång bostadsrätt

en av

på ett riktigt sätt.

Konsekvensen av vägrat medlemskap skall även i fortsättningen

vara ogiltighet. Vi har övervägt en ändring till vidareförsäljningsplikt. En del problem finns emellertid med en sådan lösning. Vi därför att

anser man åtminstone bör avvakta resultatet den föreslagna

av av oss

förändringen, innan ytterligare ändringar görs.

Bostadsrättsregistret

Vid den närmare utformningen bostadsrättsregistret har vi ansett

det viktigt att hela tiden beakta dels den övergripande målsättningen

med registret att förbättra bostadrättema kreditobjekt, dels

som integritetsaspekterna. Kostnadsskäl har också lett oss in på

en "minimalistisk grundsyn", t.ex. när det gäller vilka uppgifter bör

som

ingå i bostadsrättsregistret. Så långt möjligt har vi slutligen försökt att

göra regleringen teknikoberoende. Vi har anpassat våra förslag till den personuppgiftslag 1998:204 som riksdagen nyligen har beslutat skall ersätta den nuvarande datalagen 1973:289.

Ändamålen

Bostadrättsregistrets ändamål skall enligt värt förslag att tillhan-

vara dahålla uppgifter för vad kortfattat kan beskrivas ornsätt-

som som nings-, kredit- och förvaltningsändamål. Registret skall också kunna användas av kronofogdemyndigheterna vid exekutiva förfaranden beträffande bostadsrätter. Eftersom någon spärr mot detta inte har

ställts upp i den av oss föreslagna lagen bostadsrättsregister skall

om uppgifterna slutligen kunna användas för historiska, vetenskapliga eller statistiska ändamål. Enligt vår bedömning finns inte fler ändamål

som har sådan tyngd att de väger över integritetsintressena.

Registrets innehåll

Enligt vårt förslag till lag om bostadrättsregister skall bostadsrätts-

registret få innehålla uppgifter som avser identifiering bostadsrätts-

av föreningen och bostadsrätten, bostadsrättshavaren och dennes förvärv,

bostadsrättsinteckningar och inteckningshavare samt åtgärder vilka påverkar möjligheterna att förfoga över en bostadsrätt, t.ex. uppgifter

om utmätning eller att tvist pågår. Exakt vilka uppgifter skall

som

ingå preciseras enligt vårt förslag i en förordning till den aktuella

lagen.

Ansvaret för registret

När det gäller vem som skall vara personuppgiftsansvarig har vi undersökt olika alternativ. Personuppgiftsansvarig är personuppgiftslagens motsvarighet till vad som i datalagen benämns registeransvarig.

Det har funnits ett intresse för en lösning med ett nybildat bolag med

uppgift att helt svara för bostadsrättsregistret. De i utredningen representerade bostadsrättsorganisationerna har emellertid stannat för

att de, i vart fall i nuläget, inte är beredda att ingå i ett sådant bolag. Därmed återstår enligt vår mening endast ett myndighetsalternativ. Vi har valt att föreslå Lantmäteriverket som personuppgiftsansvarig. Alternativet till detta är närmast en nybildad myndighet. Vi har emellertid inte kunnat se att detta alternativ entydigt är bättre. Prövningarna av olika registreringsärenden föreslår vi skall göras av en bostadsrättsmyndighet. Den avses fylla en funktion som motsvarar

den som inskrivningsmyndigheterna har för inskrivningsregistret.

Bostadrättsregistrets ställning

Bostadsrättsregistret skall vara ett från andra fristående register. Både integritets- och kostnadsskäl talar enligt vår mening för detta. Några större fördelar för användarna med att låta bostadsrättsregistret ingå

i fastighetsdatasystemet kan vi inte se.

Information, rättelse och skadestånd

Särskilda bestämmelser om rättelse och utplånande skall, enligt vårt förslag, finnas för bostadsrättsregistret. Dessa skall vara exklusiva i förhållande till motsvarande bestämmelser i den föreslagna personuppgiftslagen. Vi föreslår också särskilda bestämmelser om rätt till skadestånd för var och en som lider skada till följd av vissa tekniska fel eller beslut om rättelse eller utplåning. På motsvarande sätt som för andra liknande register, t.ex. inskrivningsregistret, föreslår vi att den som lider skada till följd av bestämmelserna om godtrosförvärv eller kvalificerade ogiltighetsgrunder skall ha rätt till ersättning från staten.

Ojfentlighet och tillgänglighet

Alla uppgifter i bostadsrättsregistret skall vara ojfentliga. Utgångs-

punkten vid sökningar skall vara bostadsrätten eller dess belägenhet.

20 Sammanfattning SOU 1998: 80

Vissa begränsningar skall, enligt vårt förslag, gälla för tillgängligheten till uppgifterna i bostadsrättsregistret. Uppgiften inteckningshavare

om skall inte få användas som sökbegrepp, om inteckningshavaren är

en juridisk person. Genom regeln slipper den sekretess

man som beträffande datapantbrev gäller för uppgiften om pantbrevshavare. Vid direktâtkonast skall det inte vara möjligt att använda

namn, personnummer eller del av personnummer som sökbegrepp. Det skall vidare vara möjligt att söka på endast en bostadsrätt i taget. Uppgifter in-

om teckningar och personnummer skall inte få lämnas ut på ADB-medium.

Övergången till inteckningar

Övergången till inteckningar kompliceras de tidigare nämnda

av bristerna i de nuvarande lägenhetsförteckningarna och det i delar oklara rättsläget. Samtidigt är det viktigt att övergången till det

nya inteckningssystemet sker på ett säkert och billigt sätt inte heller

som uppfattas som ett oberättigat tvång. Det sagda medför att någon given lösning inte ñmis. Vi har ställt olika lösningar mot varandra och valt den som vi tycker bäst motsvarar de krav bör ställa. Den lösning

man vi har valt innebär följande.

Sedan bostadsrättsregistret har införts skall pantsättningar kunna

nya göras endast med bostadsrättsinteckning. För pantsättningar

som dessförinnan har vunnit sakrättsligt skydd genom denuntiation till bostadsrättsföreningen, skall gälla en preklusionstid fem år. Efter

om denna tid förlorar alltså dessa pantsättningar sitt sakrättsliga skydd. Normalt skall en sådan panthavare kunna bevara sitt sakrättsliga skydd genom att ta ut en vanlig bostadsrättsinteckning. Om inteckning

en redan är registrerad, skulle panthavaren dock ett sämre fönnånsrättsligt läge än tidigare. I sådana undantagsfall skall panthavaren kunna behålla sin "plats" genom att efter ansökan få sin panträtt införd

i bostadsrättsregistret, s.k. pantnotering.

En särskild fråga har varit om pantsättningar har antecknats i

som

lägenhetsförteckningarna under den femåriga övergångstiden bör göras

tillgängliga i bostadsrättsregistret. Vår bedömning är dock att detta skulle bli så komplicerat och dyrt att det är bättre att inte föra in dessa

uppgifter i bostadsrättsregistret. För föreningar som så önskar skall

dock en möjlighet finnas att i förekommande fall få infört att det saknas uppgift i lägenhetsförteckningen om pantsättningar. På så vis behöver föreningen under övergångstiden inte besväras förfråg-

av ningar om detta.

Sammanfattning 21

Övriga frågor

Exekutionsrättsliga frågor

För utmätning och exekutiv försäljning av bostadsrätter gäller i dag reglerna för lös egendom i allmänhet. Dessa regler är i viss mån otillräckliga för bostadsrätter. Den praktiska handläggningen liknar i stor utsträckning fastighetsexekutionen. Vårt förslag att införa inteckningar för bostadsrätter ökar likheterna ytterligare. Ändringar motiveras också förslaget att registrera bostadsrätter i ett offentligt av register. Även det innebär ett närmande till vad gäller för fast som

egendom.

Vi föreslår därför att reglerna om exekutiv försäljning och tvångsförsäljning bostadsrätter i huvudsak anpassas till de regler som av gäller för exekution i fast egendom. Det innebär bl.a. följande. En presumtionsregel motsvarande den gäller vid utmätning av fast som egendom skall införas för bostadsrätter. Enkelt uttryckt innebär detta att utgår från att den är registrerad som bostadsrättshavare man som också verkligen är bostadsrättshavare att utrymme finns för att men bevisa motsatsen. Flertalet av bestämmelserna i 12 kap. UB om försäljning av fast egendom skall gälla även vid exekutiv försäljning bostadsrätter, t.ex. reglerna om beskrivning och värdering, beav

vakningssammanträde, sakägarförteckning, fördelningssammanträde

och det fortsatta inteckningsansvaret.

Även vid tvångsförsäljning skall, enligt vårt förslag, bestämmelserexekutiv försäljning av fast egendom i huvudsak tillämpas. na om Vi föreslår slutligen underrättelseskyldighet för domstolar, en kronofogdemyndigheter och konkursförvaltare. De skall vara skyldiga att underrätta bostadsrättsregistret om vissa exekutiva beslut.

Genomförandet

Vår bedömning är att den reglering vi föreslår kan träda i kraft den 1 januari 2001. Vi beräknar kostnaden för den årliga driften av bostadsrättsregistret till 27,8 miljoner kr under de tre första åren och att driftskostnaden därefter skall sjunka till 22,6 miljoner kr. Kostnaderna skall i sin helhet finansieras genom uttag av avgifter. Våra beräkningar innebär att ansökan registrering förvärv skall kosta 300 kr och en en om av ansökan om inteckning 50 kr.

. ÅÃTÅQQ. h

Författningsförslag 23

Författningsförslag

1 till

Förslag Lag om ändring i bostadsrättslagen

1991:614

Härigenom föreskrivs i fråga om bostadsrättslagen 1991:614 dels att 1 kap. 3 2 kap. 1 6 kap. 4 och ll §§, 7 kap. 14, 16 a och 31 §§, 8 kap. 2 § och 9 kap. 10 och 16 samt rubriken till 6 kap. och 6 kap. 4 § skall ha följande lydelse, dels att det i lagen skall införas arton nya paragrafer, 6 kap. 4 a

- 4 e §§ och 12 24 §§ samt närmast före 6 kap. 4 4 12, 14, 16,

- 20, 21 och 23 nya rubriker av följande lydelse.

1 kap. Inledande bestämmelser

3 §

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Upplåtelse av en lägenhet med bostadsrätt får endast ske till den som är medlem i bostadsrättsföreningen. Bostadsrätt är den rätt i föreningen som en medlem har på grund av upplåtelsen.

I 6 kap. ñmis bestämmelser om rätten att utöva bostadsrätten när den har övergått från en bostadsrättshavare till en ny innehavare.

Bostadsrätter skall regist-

reras i bostadsrättsregistret

enligt lagen 0000:000 om bo-

stadsrättsregister.

2 kap. Föreningens medlemmar m.m.

1§

Fråga om att anta en medlem i en bostadsrättsförening avgörs av föreningens styrelse med iakttagande av de villkor för medlemskap som anges i föreningens stadgar och bestämmelserna i detta kapitel.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

En ansökan om medlemskap

skall prövas av styrelsen inom

en månad från den dag ansökan

kom in till styrelsen. Har med-

lemskap inte vägrats inom den-

na tid, anses sökanden antagen

som medlem. Styrelsen kan

ompröva ett beslut att vägra medlemskap, om sökanden begär det eller enligt 10 § hänskjuter tvisten till hyresnämnden. I stadgarna får föreskrivas att ansökan inträde i föreningen skall

göras skriftligen och att ansökningshandlingen skall vara försedd med sökandens bevittnade underskrift.

6 kap. Övergång av bostads- 6 kap. Om övergång bo-

av rätt stadsrätt och panträtt

Överlåtelseavtalet Överlåtelse

4§

Ett avtal om överlåtelse av en Ett köp bostadsrätt sluts

av en bostadsrätt genom köp skall genom en skriftlig köpehandling upprättas skriftligen och skrivas skrivs under säljaren

som av under av säljaren och köparen. och köparen. Köpehandlingen Köpehandlingen skall innehålla skall innehålla uppgift den

om uppgift om den lägenhet som lägenhet överlåtelsen

som avser överlåtelsen avser samt om ett samt om ett pris. Motsvarande pris. Motsvarande skall gälla skall gälla vid byte eller gåva. vid byte eller gåva.

Om säljaren och köparen vid sidan köpehandlingen har kommit

av överens om ett annat pris än det som anges i köpehandlingen, är den överenskommelsen ogiltig. Mellan säljaren och köparen gäller i stället det pris som anges i köpehandlingen. Priset får dock jämkas, det

om är oskäligt att det skall vara bindande. Vid denna bedömning skall hänsyn tas till köpehandlingens innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt.

Vad som sägs i första och

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

andra styckena gäller även när en annan ytterligare överlåtelsehandling har upprättats. Uppfyller inte också den föreskrifterna i första stycket är den utan verkan.

4a§

En bestämmelse vid överlåtelse inte tas in i överlåtelsesom handlingen är ogiltig, om den innebär att

förvärvets fullbordan eller

bestånd år beroende av villkor, inskänkningar gäller i fråga om örvärvarens rätt att överlåta bostadsrätten, upplåta panträtt eller ansöka om bostadsrättsinteckning. Om fler än en handling upprättas avseende köp eller byte måste villkor enligt första stycket J tas in även i denna handling för att förvärvets fullbordan eller bestånd fortfarande skall vara beroende av villkoret.

Överlåtelse till

flera m.m.

4 b §

Om en bostadsrätt har överlåtits till flera var för sig, har, utom i fall som anges i andra stycket, den tidigare överlåtelsen företräde. Den senare överlåtelsen har

företräde om registrering i

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

bostadsrättsregistret för detta

förvärv söktes först och

förvärvaren vid förvärvet inte kände till eller borde ha känt till den tidigare överlåtelsen, eller

förvärvaren i sin tur har överlåtit bostadsrätten till någon annan som vid sitt förvärv varken kände till eller borde ha känt till den första överlåtelsen.

Är överlåtelser samtidi-

flera

ga eller kan det inte utrönas i vilken tidsföljd de har skett, skall rätten på talan av någon av förvärvarna besluta före-

om trädet mellan dem efter

vad som med hänsyn till omständigheterna är skäligt.

4c§

Bestämmelserna i 4 b § skall tillämpas också på förvärv genom bodelning, arv, testamente, bolagsskifte eller liknan de förvärv, när fråga uppkommer om företrädet mellan ett sådant förvärv och

en senare överlåtelse.

Bestämmelser om företrädet mellan förvärv av bostadsrätt vid exekutiv försäljning och annat förvärv finns i 14 kap. utsökningsbalken.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Godtrosförvärv

4 d §

Om en bostadsrätt har förvärvats genom en överlåtelse från någon som inte var rätt bo-

stadsrättshavarepá grund av att

överlåtarens eller någon av dennes företrädares åtkomst var ogiltig eller av annat skål inte gällde mot den rätte bostadsrättshavaren, är förvärvet ändå giltigt, om

överlåtaren var registrerad i bostadsrättsregistret som bostadsrättshavare vid förvärvet, och

förvärvaren då eller, när bostadsrätten därefter har överlåtits till annan, denne vid sitt förvärv varken kände till eller borde ha känt till att överlåtaren inte var rätt bostadsrättshavare.

4e§

Bestämmelserna i 4 d § är inte tillämpliga, om talan om bättre rätt till bostadsrätten väcks inom tio år från den dag förvärvaren vid den aktuella överlåtelsen registrerades som bostadsrättshavare och I den handling som bostads-

. rätten grundats på är förfalskad eller för den rätte innehavarens räkning utfärdad av någon som saknade behörighet till det eller

28 Författningsförslag

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

är ogiltig för att den har tillkommit under tvång enligt 28 § lagen 1915:218 om avtal och

andra rättshandlingar på förmö-

genhetsrättens område,

den rätte innehavaren, när denne utfärdade den handling på vilken bostadsrätten grundats, var i konkurs eller omyndig eller handlade under påverkan av en psykisk störning eller inte hade rådighet över bostadsrätten på grund av att en förvaltare var förordnad enligt föräldrabalken, eller

förvärvet enligt lag är ogiltigt på grund av att det inte har gjorts i föreskriven form eller enligt andra föreskrivna villkor eller med samtycke av någon vars rätt berörs eller med stöd av tillstånd eller annan åtgärd av domstol eller annan myndighet.

Har en bostadsrätt övergått till bostadsrättsföreningen, skall den överlåtas så snart det kan ske utan förlust, om inte föreningen på en föreningsstämma beslutar att bostadsrätten skall upphöra. Om en bostadsrätt som har Om en bostadsrätt som har övergått till föreningen är pant- övergått till föreningen är pantsatt, får beslut om bostads- satt, fâr beslut om att bostadsrättens upphörande meddelas rätten skall upphöra meddelas endast om panthavaren har endast om den som är inteckmedgivit detta eller om bostads- ningshavare enligt 13 § första rätten saknar värde för pantha- stycket har medgett detta eller varen. om bostadsrätten saknar värde för denne.

Författningsförslag 29

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Upplåtelse av panträtt

12 §

En bostadsrättshavare, som vill upplåta panträtt i sin bostadsrätt till säkerhet för en fordran, har rätt att få registrerat ett visst belopp i pengari bostadsrätten bostadsrättsinteckning.

Betrajfande registrering av

bostadsrättsinteckningar gäller

bestämmelserna i lagen 0000:

000 om bostadsrättsregister.

13§

Panträtt i en bostadsrätt upplåts genom att

bostadsrättshavaren som pant för en fordran pantförskriver en bostadsrättsinteckning, och

borgenären eller någon som företräder denne registreras som innehavare av bostadsrättsinteckningen inteckningshava-

Vid pantsättning med en bostadsrättsinteckning där en

inteckningshavare finns, tilläm-

pas lagen 19.36.88 om pantsättning av lös egendom som innehaves av tredje man på motsvarande sätt som när en pantutfästelse avser ett pantbrev.

Den som är inteckningshavare har de skyldigheter som följer med innehav av ett pantbrev.

30 Författningsförslag

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Panträttens innebörd

14 §

En borgenär som har panträtt i en bostadsrätt för en fordran har rätt att, när en myndighet vid utsökning eller i annat fall fördelar medel mellan rättsägare i bostadsrätt, med den företrädesrätt som bostadsrättsinteckningen medför enligt lag, betalning ur medlen intill inteckningens belopp. Om detta inte räcker, har borgenären rätt till ett tillägg. Detta får inte överstiga femton procent av

bostadsrättsinteckningens be-

lopp jämte ränta på detta belopp från den dag bostadsrätten utmättes eller ansökan om tvängsförsäljning eller konkurs gjordes eller de medel nedsattes som annars skall fördelas. Räntan beräknas för är enligt en räntefot som motsvarar det av Riksbanken fastställda, vid varje tid gällande diskontot ökat med fyra procentenheter. Förändringari diskontot som inträffar efter upprättandet av sakägarförteckning skall inte beaktas.

Om samma borgenär är registrerad som inteckningshavare vid flera bostadsrättsinteckningar som pant för en fordran och om bostadsrättsinteckningarna har samma företrädesrätt eller gäller omedelbart efter varandra, skall bestämmelserna iförsta

stycket om

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

inteckningens belopp avse bo-

stadsrättsinteckningarnas sam-

manlagda belopp.

En borgenärs rätt till betal-

ning omfattar inte tillägget, om

pantsättningen är i andra hand.

15§

En borgenär har rätt till betalning enligt 14 § även om fordringen har preskriberats eller inte har anmälts efter kallelse på okända borgenärer.

Panträttens ställning efter över-

gång

16§

Om en bostadsrätt har överlåtits och den förre bostadsrättshavaren därefter har upplåtit panträtt i bostadsrätten, gäller upplåtelsen om borgenären vid upplåtelsen eller, när fordringen därefter överlåtits till någon annan, denne vid sitt förvärv varken kände till eller borde ha känt till överlåtelsen. Om bostadsrätten har överlåtits även till en annan, skall det sagda tillämpas också i fråga om upplåtelse som den senare förvärvaren gjort.

Första stycket skall tillämpas också när bostadsrätten har övergått genom ett sådant för-

32 Författningsförslag

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

värv som avses i 4 c § första stycket.

När första stycket tillämpas skall den anses vara i god tro som har litat på ett sådant utdrag ur bostadsrättsregistret som inte är äldre än en månad, om det inte framgår av omständigheterna att denne på annat sätt har fått eller borde ha fått kännedom om överlåtelsen av bostadsrätten.

17§

Har panträtt upplåtits till säkerhet för en fordran som ännu inte har uppkommit och var upplåtaren vid registreringen av inteckningshavaren behörig att upplåta panträtten eller var borgenären då i god tro på sätt som sägsi 16 gäller panträtten till säkerhet för fordringen även om upplåtaren inte längre är bostadsrättshavare när fordringen uppkommer. Detta gäller dock inte, om borgenären före fordringens uppkomst har fått kännedom om att upplåtaren inte längre är bostadsrättshavare.

Vad som sägs i första stycket gäller även när panträtt har upplåtits till säkerhet för en fordran och denna därefter byts ut mot en annan fordran utan några andra ändringar än sådana som normalt förekommer.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

18§

Har panträtt i en bostadsrätt

upplåtits av någon som inte var

rätt bostadsrättshavare på grund av att dennes eller någon företrädares åtkomst var ogiltig eller av annat skäl inte gällde mot den rätte bostadsrättshava-

ren, är upplåtelsen ändå giltig,

upplåtaren var registrerad i

bostadsrättsregistret som bo-

stadsrättshavare vid upplåtelsen eller därefter registreras

som sådan, och

borgenären vid upplåtelsen eller, när fordringen därefter

överlåtits till annan, denne vid sitt förvärv varken kände till eller borde ha känt till att upplåtaren inte var rätt bostadsrättshavare.

Vad som sägs i första stycket skall inte tillämpas om omständigheterna är sådana som avses i 4 e § 1

19§

Om ett avtal om överlåtelse hävs av överlåtaren är en upplåtelse av panträtt som har skett efter överlåtelsen utan verkan, om annat inte följer av 18§ eller av annan bestämmelse.

34 Författningsförslag

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Företräde på grund av inteckning

20§

En bostadsrättsinteckning ger företräde i förhållande till andra efter den tidsföljd i vilken inteckningarna har sökts.

Bostadsrättsinteckningarsom

söks på samma registreringsdag ger lika rätt om sökanden inte begär annat. Om möjligheten att bestämma företräder och att ändra företrädesordningen genom sammanföring eller nedsättning finns bestämmelseri 4 kap. lagen 0000:000 om bostadsrättsregister.

Vissa bestämmelser om bostadsrättsinteckningars giltighet

21§

Om en bostadsrätt som besväras av en bostadsrättsinteckning säljs exekutivt eller genom

tvångsförsäüning enligt 8 kap.,

är inteckningen utan verkan till belopp som enligt sakägarförteckningen inte täcks av köpeskillingen eller andra influtna

medel, om inte kronofogdemyn-

digheten har beslutat om fortsatt inteckningsansvar.

Fördelas medel som finns att tillgå vid utsökning utan att bostadsrätten har sålts, är bostadsrättsinteckningen utan verkan till den del medlen har

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

utfallit på inteckningens belopp.

Detta gäller dock inte om in-

teckningshavaren har avstått

från sin rätt till betalning.

22§

Om en intecknad bostadsrätt avstås eller upphör på grund av expropriation eller liknande tvångsförvärv eller om bostadsrätten upphör eller löses in i enlighet med denna lag, är

bostadsrättsinteckningen utan

verkan sedan ersättning har betalats eller, i fall som avses i 6 kap. JJ när föreningsstämman har beslutat att bostadsrätten skall upphöra.

Första stycket gäller

inte om bostadsrätten har avståtts eller

lösts in och inteckningshavaren

har avstått från sin rätt till

betalning.

Betydelsen av vissa ärenden om registrering

23§

Har ett ärende angående registrering enligt 2 kap. 17 § eller 3 kap. 10§ lagen 0000:000

om bostadsrättsregister tagits

upp på en registreringsdag, får den som därefter förvärvat bostadsrätten inte till stöd för förvärvets bestånd eller rätten till ersättning enligt 5 kap. 6 §

lagen om bostadsrättsregister

36 Föifattningsförslag

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

åberopa att denne vid förvärvet

varken kände till eller borde ha

känt till den omständighet som

avses med registreringen.

Bestämmelsernai 16 § tredje

stycket och 17 § gäller också

vid bedömningen av om det vid

ett förvärv av panträtt förelig-

ger god tro i fråga om en sådan

omständighet som avses med

registrering enligt första stycket.

24§

Talan om bättre rått till en

bostadsrätt kan med laga ver-

kan riktas mot den som senast

år registrerad som bostadsrätts-

havare eller som senast har

ansökt om registrering av ett

förvärv även om denne före

talans väckande har överlåtit

bostadsrätten. Den som bos-

tadsrätten har överlåtits till har

i rättegången samma ställning

som om överlåtelsen hade skett

under rättegången.

7 kap. Bostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter

Varje medlem skall betala en Varje medlem skall betala en avgift till bostadsrättsföreningen avgift till bostadsrättsföreningen i form av en insats när bostads- i form av en insats när bostadsrätt upplåts till honom. Före- rätt upplåts till honom. Föreningen har dessutom rätt att ta ningen har dessutom rått att ta ut en årsavgift för den löpande ut en årsavgift för den löpande verksamheten samt, om det verksamheten samt, om det anges i stadgarna, upplåtel- anges i stadgarna, upplåtelseav-

gift och överlåtelseavgift.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

seavgift, överlåtelseavgift och pantsättningsavgift.

En beslutad insats kan ändras i den ordning som sägs i 9 kap. 13 och 16 §§. Föreningen får i övrigt inte ta ut särskilda avgifter för åtgärder som föreningen skall vidta med anledning av denna lag eller annan författning.

Vid ombildning av hyresrätt till bostadsrätt får bostadsrättsföreningen inte ta ut upplâtelseavgift förrän efter en månad från den dag då föreningen erbjudit hyresgästen att få lägenheten upplåten med bostadsrätt. Intill dess sex månader förflutit räknat från dagen för erbjudandet, får avgiften högst motsvara ränta på insatsen enligt 5 § räntelagen 1975:635.

16a§

Föreningen har panträtt i bo- Föreningen har panträtt i bostadsrätten för sin fordran stadsrätten för sin fordran på sådana avgifter som avses i sådana avgifter som avses i 14 § första stycket. Vid utmär- 14 § första stycket. ning eller konkurs jämställs sådan panträtt med handpanträtt.

Sådan panträtt som avses i Beträjfandeföreningensföreförsta stycket har företräde träde till betalning gäller vad framför en panträtt som har som sägs i 5 a § förmånsrättsupplåtits av en innehavare av lagen 1970:979, om inte annat bostadsrätten, om inte annat följer av 31 följer av 31

Har föreningen underrättats om Om en bostadsrättshavare har att en bostadsrätt är pantsatt, obetalda avgifter till föreningen skall föreningen utan dröjsmål till ett belopp som överstiger underrätta panthavaren om vad som av årsavgiften belöper bostadsrättshavaren har obetal- på en månad och bostadsrättsda avgifter till föreningen till ett havaren dröjer med betalningen belopp som överstiger vad som mer än två veckor från förav årsavgiften belöper en fallodagen, skall föreningen

Författningsförslag

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

månad och bostadsrättshavaren utan dröjsmål underrätta inteckdröjer med betalningen mer än ningshavarna. två veckor från förfallodagen.

Om föreningen försummar denna skyldighet, har föreningen vid exekutiv försäljning eller tvångsförsäljning enligt 8 kap. inte företräde till betalning framför panthavaren

i fråga om

de avgiftsbelopp som förfallit till betalning under den tid föreningens försummelse varat, samt 2. den del av årsavgiften som förfallit till betalning närmast efter det att en underrättelse gjorts.

Andra stycket gäller inte i fråga om avgiftsbelopp som förfallit till betalning under den tid panthavaren haft kännedom om bostadsrättshavarens betalningsförsummelse.

8 kap. Tvångsförsäljning

2 §

Vid tvångsförsäljning tillämpas Vid tvângsförsäljning tillämpas

bestämmelserna iutsökningsbal- bestämmelserna iutsökningsbalken om exekutiv försäljning av ken om exekutiv försäljning av lös egendom i allmänhet, om bostadsrätt, om inte annat följer inte annat föjer av detta kapitel. av detta kapitel.

Försäljningen skall anses ske för uttagande av en sådan föreningens fordran som är förenad med panträtt enligt 7 kap. 16 a Detta gäller även om föreningen inte skulle ha någon sådan fordran.

9 kap. Bestämmelser om föreningen m.m.

5§

Bostadsrättsföreningens stadgar skall ange

föreningens finna, 2. den ort i Sverige där föreningens styrelse skall ha sitt säte,

ändamålet med föreningens verksamhet och verksamhetens art,

4. om upplâtelseavgift, över- 4. om upplåtelseavgift och

låtelseavgift och pantsättnings- överlåtelseavgift kan tas ut, avgift kan tas ut, 5. de grunder enligt vilka års- de grunder enligt vilka avgift, överlåtelseavgift och årsavgift och överlåtelseavgift pantsättningsavgzj skall beräk- skall beräknas, nas,

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

i det fall rätten att bestämma ersättning för bostadsrätt vid överlåtelse skall vara inskränkt, de grunder enligt vilka ersättning skall beräknas, de grunder enligt vilka medel skall avsättas för att säkerställa underhållet av föreningens hus, antalet eller lägsta och högsta antalet styrelseledamöter och revisorer samt eventuella suppleanter, tiden för deras uppdrag samt, om någon av dem skall utses på annat sätt än i denna lag, hur som anges det skall ske, inom vilken tid och hur föreningsstämman skall sammankallas samt hur andra meddelanden skall komma till medlemmarnas kännedom, 10. vilka ärenden som skall förekomma på ordinarie stämma, ll. vilken tid föreningens räkenskapsår skall omfatta, samt 12. grunderna för fördelning av föreningens vinst samt hur man skall

förfara med föreningens behållna tillgångar när föreningen upplöses.

Bestämmelserna i första stycket 8 gäller inte arbetstagarrepresen-

tanter som har utsetts enligt lagen 1987: 1245 om styrelserepresenta-

tion för de privatanställda.

lO§

Lägenhetsförteckningen skall för varje lägenhet ange lägenhetens beteckning, belägenhet, rumsantal och övriga utrymmen, dagen för Patent- och regist- dagen för Patent- och registreringsverkets registrering av reringsverkets registrering av den ekonomiska plan som ligger den ekonomiska plan ligger som till grund för upplåtelsen, till grund för upplåtelsen, samt bostadsrättshavarens namn, samt insatsen för bostadsrätten. insatsen för bostadsrätten. Uppgifterna skall genast föras in i förteckningen när lägenhet en upplåts med bostadsrätt. Underrättas föreningen Ändras något förhållande om att en bostadsrätt pantsatts eller det finns uppgift i försom om ändras någon uppgift i förteck- teckningen, skall detta genast ningen, skall detta genast antecknas. Vid överlåtelse av antecknas. Vid överlåtelse av bostadsrätt skall kopia en av bostadsrätt skall en kopia överlåtelseavtalet fogas till av förteckningen på lämpligt sätt.

40 Författningsförslag

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

överlåtelseavtalet fogas till förteckningen på lämpligt sätt.

Dagen för anteckningen skall anges.

16§

För att ett beslut i en fråga som anges i denna paragraf skall vara giltigt krävs att det har fattats på en föreningsstämma och att följande bestämmelser har iakttagits.

Om beslutet innebär ändring av någon insats och medför rubbning av det inbördes förhållandet mellan insatserna, skall samtliga bostadsrättshavare som berörs av ändringen ha gått med på beslutet. Om enighet inte uppnås, blir beslutet ändå giltigt om minst två tredjedelar av de berörda bostadsrättshavarna har gått med på beslutet och det dessutom har godkänts av hyresnänmden. 2. Om beslutet innebär att en lägenhet som upplåtits med bostadsrätt kommer att förändras eller i sin helhet behöva tas i anspråk av föreningen med anledning av en om- eller tillbyggnad, skall bostadsrättshavaren ha gått med beslutet. Om bostadsrättshavaren inte ger sitt samtycke till ändringen, blir beslutet ändå giltigt om minst två tredjedelar av de röstande har gått med beslutet och det dessutom

har godkänts av hyresnänmden.

Om beslutet innebär utvidgning av föreningens verksamhet, skall minst tvâ tredjedelar av de röstande ha gått med beslutet. 4. Om beslutet innebär överlåtelse av ett hus som tillhör föreningen, i vilket det finns en eller flera lägenheter som är upplåtna med bostadsrätt, skall beslutet ha fattats det sätt som gäller för beslut om likvidation enligt 11 kap. 1 § lagen 1987:667 om ekonomiska föreningar. Minst tvâ tredjedelar av bostadsrättshavama i det hus som skall överlåtas skall dock alltid ha gått med beslutet. 5. Om det i stadgarna finns ytterligare något villkor för att ett beslut enligt 1 4 skall vara giltigt, gäller även det.

Föreningen skall genast un- Föreningen skall genast underrätta den som har pant i bo- derrätta inteckningshavare i bostadsrätten och som är känd för stadsrätten om ett beslut enligt föreningen om ett beslut enligt första stycket 2 eller 4. första stycket 2 eller 4.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 2001.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

2. I fråga om förvärv som skett före ikraftträdandet gäller 2 kap. 1 § i sin äldre lydelse.

Bestämmelserna i 6 kap. 4 § tredje stycket och 4 a § skall tillämpas endast i fråga om överlåtelser som har skett efter ikraftträdandet.

En panträtt som har upplåtits före ikraftträdandet upphör att gälla mot pantsättarens borgenärer senast vid utgången av år 2005, om inte panthavaren dessförinnan har registrerats som inteclmingshavare enligt 6 kap. 13 § första stycket eller ansökan, enligt andra stycket, har

gjorts om registrering i bostadsrättsregistret pantnotering.

En pantnotering får göras om panträtten enligt punkt 5 har företräde framför en panträtt på grund av bostadsrättsinteckning. Ansökan om

pantnotering skall göras av panthavaren senast före utgången av år

2005. En ansökan enligt andra stycket skall göras skriftligen hos bostads-

rättsmyndigheten. I bostadsrättsregistret skall införas att ansökan har

gjorts. Sökanden skall ge in de handlingar som han åberopar till stöd för sin ansökan. Den vars rätt berörs skall beredas tillfälle att yttra sig. I övrigt tillämpas bestämmelserna i 2 kap. 5 7 §§, 11 § andra stycket och 13 16 lagen 0000:000 om bostadsrättsregister. -

Om en bostadsrätt besväras av flera panträtter som har upplåtits före år 2001 gäller företrädesordningen mellan dessa efter den tidsföljd i vilken föreningen har underrättats om pantsättningen. Panträtterna gäller med företrädesrätt framför panträtter med säkerhet

i bostadsrättsinteckning.

Om föreningen har underrättats om en pantsättning av en bostadsrätt för en fordran och panthavaren, på grund av bestämmelserna i punkt har registrerats som inteckningshavare, har denne fram till utgången av år 2005 rätt till det företräde som underrättelsen ger beträffande den aktuella fordran.

En borgenär med gällande panträtt som har upplåtits före ikraftträdandet har rätt att, när en myndighet vid utsökning eller i annat fall fördelar medel mellan rättsägare i bostadsrätten, få betalning ur medlen med den företrädesrätt som panträtten medför enligt lag. Borgenären har rätt till betalning enligt första stycket även om fordringen har preskriberats eller inte har anmälts efter kallelse på okända borgenärer.

42 Författningsförslag

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

7. Om en bostadsrätt som besväras av en panträtt som har upplåtits före utgången av år 2000 säljs exekutivt eller tvångsförsäljning

genom enligt 8 kap., är panträtten utan verkan om det i sakägarförteckningen upptagna fordringsbeloppet inte täcks av köpeskillingen eller andra influtna medel.

Fördelas medel som finns att tillgå vid utsökning utan att bostadsrätten har sålts, är panträtten utan verkan om medel som täcker fordringens belopp har utfallit. Detta gäller dock inte om panthavaren har avstått från sin rätt till betalning.

Om en bostadsrätt som besväras av en panträtt har upplåtits

som före utgången av år 2000 avstâs på grund av expropriation eller liknande tvångsförvärv, är panträtten utan verkan i den inlösta bostadsrätten sedan inlösen har fullbordats. Detsamma gäller om

bostadsrätten upphör grund av att bostadsrättsföreningens fastighet

exproprieras eller om bostadsrätten upphör eller löses in i enlighet med bestämmelser i bostadsrättslagen, sedan ersättning har betalats eller, i fall som avses i 6 kap. 11 när föreningsstämma har beslutat att bostadsrätten skall upphöra

En bostadsrättsförening får före utgången av år 2005 för införing i bostadsrättsregistret anmäla att lägenhetsförteckningen för en bostadsrättslägenhet saknar uppgifter om pantsättningar.

10. Har en gällande panträtt upplåtits i en bostadsrätt före ikraftträdandet och avser bostadsrättsföreningen att besluta att bostadsrätten skall upphöra, tillämpas 6 kap. 11 § andra stycket i sin äldre lydelse.

11. Under tiden fram till utgången av år 2005 skall 7 kap. 31 § och 9 kap. 16 § sista stycket tillämpas i sina äldre lydelser i fråga om pantsättning som har skett före ikraftträdandet och som alltjämt gäller.

12. Under tiden fram till utgången av år 2005 skall föreningen i lägenhetsförteckningen anteckna ändring av uppgift pantsättning

om som föreningen har underrättats om enligt 9 kap. 10 § sista stycket i dess äldre lydelse. Uppgifter i lägenhetsförteckningen skall bevaras.

2 till

Förslag Lag om bostadsrättsregister

Härigenom föreskrivs följande.

1 kap. Inledande bestämmelser

1 § För de ändamål som anges i 2 § skall med hjälp av automatisk databehandling föras ett register benämnt bostadsrättsregistret.

Registerândamál

2 § Bostadsrättsregistret har till ändamål att tillhandahålla uppgifter för

omsättning av bostadsrätter eller av fastigheter med bostadsrätter, 2. kreditgivning eller annan liknande verksamhet där information om bostadsrätter utgör underlag för prövningar eller beslut,

förvaltning av bostadsrätter och annat bedrivande av en bostadsrättsförenings verksamhet, samt

4. handläggning av ärenden om tvångsförsäljning enligt 8 kap.

bostadsrättslagen 1991:614 eller exekutiv försäljning av bostadsrätter.

Bostadsrättsregistret får, utöver vad som sägs i första stycket,

användas för registreringar eller annan handläggning enligt denna lag.

Registerinneháll

3 § Bostadsrättsregistret får omfatta samtliga lägenheter som är eller, enligt 5 § lagen 1991:615 om omregistrering av vissa bostadsföre-

ningar till bostadsrättsföreningar, anses upplåtna med bostadsrätt. Bostadsrättsregistret får innehålla uppgifter som med hänsyn till

ändamålen är adekvata och relevanta och som avser

en bostadsrättsförening,

identifiering av en bostadsrätt, en bostadsrättshavare och dennes förvärv,

en bostadsrättsinteckning eller inteckningshavare, samt åtgärder vilka påverkar möjligheterna att förfoga över en bo-

. st dsrätt och enligt författning skall anges i registret.

Regeringen föreskriver närmare vilka uppgifter registret skall innehålla.

44 Författningsförslag

Personuppgiftsansvar

4 § Lantmäteriverket är personuppgiftsansvarig enligt personuppgiftslagen 1998:204.

2 kap. Allmänt om registreringsförfarandet

Bostadsrättsärenden

1 § Ett ärende om registrering enligt 3 eller 4 kap. eller om införing eller borttagande av andra uppgifter i bostadsrättsregistret på grund av bestämmelser i denna lag eller annan författning bostadsrättsärende handläggs av en bostadsrättsmyndighet.

Regeringen meddelar nämnare föreskrifter om bostadsrättsmyndigheten.

Handläggningen

2 § Vid handläggningen av bostadsrättsärenden skall, om inget annat följer av denna lag, följande bestämmelser i lagen 1996:242 om dornstolsärenden tillämpas, nämligen

12 § om utredning av ärendet, 13 § första stycket om att förfarandet är skriftligt, 16 § om skriftväxling, 22 § om parts rätt att fâ del av uppgifter, 27 § om beslut, 43 § om straff och vite, 44 § första och tredje styckena om inkommande handlingar,

46 § om delgivning,

47 § om ombud och biträde, samt 48 § om översättning av handlingar.

Registreringsdag

3 § Ett bostadsrättsärende skall tas upp på en registreringsdag. Registreringsdag skall vara alla dagar som inte är lördagar, söndagar eller helgdagar. Som helgdag anses midsommarafton, julafton och nyårsafton.

Registreringsdagen avslutas klockan tolv. En ansökan som kommer

in till bostadsrättsmyndigheten efter denna tidpunkt anses gjord påföljande registreringsdag.

4 § Om ett bostadsrättsärende enligt beslut av hovrätten eller Högsta domstolen skall tas upp till ny handläggning hos bostadsrättsmyndigheten, skall ärendet tas upp på den registreringsdag då uppgift om beslutet kommer in till myndigheten.

Dagbok och akter

5 § Bostadsrättsmyndigheten skall föra dagbok över de bostadsrättsärenden som den handlägger.

6 § Bostadsrättsmyndigheten skall sammanföra handlingarnaibostads-

rättsärendena i akter.

Om sökanden eller någon arman har lämnat en uppgift som är av betydelse för prövningen av ärendet eller om det har gjorts särskild utredning i ärendet, skall en anteckning om detta göras i akten. I akten skall även föras in förelägganden och andra beslut som inte skall antecknas i bostadsrättsregistret.

Att skälen för vissa beslut skall antecknas i akten framgår av 13 § och 5 kap. 3

Ansökan

7 § En ansökan skall innehålla uppgifter om sökandens nanm och postadress samt, där sådant finns, person- eller organisationsnummer. Telefonnummer bör anges. Om sökanden har en ställföreträdare skall motsvarande uppgifter om denne lämnas.

Om sökanden har utsett ett ombud skall ombudets namn, postadress och telefonnummer anges.

Avvisning

8 § En ansökan skall omedelbart awisas om

den inte uppfyller i 3 kap. 1 § eller 4 kap. 12 § uppställda formkrav, eller

det förvärv sökanden åberopar uppenbarligen inte är sådant

som att det kan införas i bostadsrättsregistret.

Uppskov

9 § Om det är nödvändigt för utredningen, får bostadsrättsmyndigheten skjuta upp ett bostadsrättsärende till viss registre-

en senare ringsdag. Detsamma gäller om en ansökan inte innehåller de uppgifter som anges i 7 § och den därför inte utan väsentlig olägenhet kan tas upp till prövning.

Sökanden får föreläggas att in den utredning eller de uppgifter

ge som behövs. Följer sökanden inte föreläggandet, kan ansökan förklaras förfallen. Det skall anges i föreläggandet.

10 § Bostadsrättsmyndigheten får även skjuta ett bostadsrätts-

upp ärende som med hänsyn till sin art eller omfattning inte lämpligen kan avgöras omedelbart. Ärendet skall i så fall

tas upp till prövning senast

på femte registreringsdagen efter den registreringsdag då ansökan

gjordes.

Kommunicering

ll § Om det på grund av någon särskild omständighet fimrs anledning anta att det förvärv som sökanden åberopar är ogiltigt eller inte kan göras gällande eller att den sökta åtgärden annat sätt skulle kränka någons rätt, skall bostadsrättsmyndigheten den rätt berörs

ge vars tillfälle att yttra sig skriftligen. I samband med detta får även sökanden eller annan ges tillfälle att sådant yttrande.

avge

Om bostadsrättsmyndigheten finner att sökandens rätt är tvistig, skall sökanden föreläggas att inom viss tid väcka talan vid domstol. Följer sökanden inte föreläggandet, kan ansökan förklaras förfallen. Det skall anges i föreläggandet.

Vilandeförklaring

12 § En ansökan som har förklarats vilande enligt 3 kap. 7 § eller 4 kap. 4 § skall prövas så snart detta är möjligt. Den får dock inte avslås utan att sökanden har beretts tillfälle att yttra sig.

I samband med vilandeförklaring eller i ärende enligt första stycket får sökanden förläggas att visa det hinder anledning till

om som var

vilandeförklaringen har undanröjts. Vite får sättas ut. Om föreläg-

gandet inte följs, kan ansökan förklaras förfallen. Det skall i

anges

föreläggandet.

Har den som ansöker om registrering ett förvärv visat denne

av att

har ansökt om medlemskap i bostadsrättsföreningen, får föreningen

föreläggas att inom viss tid efter det att den frist som anges i 2 kap. l § bostadsrättslagen 1991:614 har gått utvisa om medlemskap har medgetts eller vägrats. Om föreläggandet inte följs, skall sökanden antagen som medlem. Det skall anges i föreläggandet. anses

Beslut

13 § Ett beslut att ansökan bifalls, vilandeförklaras, avslås eller om en förklaras förfallen eller att ärendet skjuts upp skall föras in i bostadsrättsregistret. Skälen för beslutet skall antecknas i akten om beslutet innebär att ansökan inte bifalls. Beslut som skall föras in i bostadsrättsregistret meddelas genom införandet och skall anses ha det innehåll som framgår av beslutet.

14 § Underrättelse eller bevis beslut skall tillhandahållas inom två om veckor från den dag beslutet meddelades. Föreskrifter om sådana underrättelser och bevis meddelas av regeringen eller av den myndighet som regeringen bestämmer.

15 § Om ett beslut i ett bostadsrättsärende har gått emot sökanden eller någon har fått tillfälle att yttra sig i ärendet, skall annan som bostadsrättsmyndigheten genast underrätta denne om beslutet. En underrättelse enligt första stycket skall vara skriftlig. Den skall innehålla de skäl för beslutet har antecknats i akten. Om beslutet som kan överklagas, skall upplysning lämnas om detta.

Om verkan av registrering

16 § Fråga huruvida ett förvärv som registrerats är ogiltigt eller inte kan göras gällande eller huruvida registreringen av något annat skäl kränker någons rätt, får prövas trots registreringen. Finns en särskild bestämmelse rättsverkan av registrering eller om tid inom vilken om talan skall väckas, gäller dock denna.

17 § Om talan väcks hävning eller återgång av ett förvärv av en om bostadsrätt eller bättre rätt till en bostadsrätt, skall rätten genast om anmäla detta till bostadsrättsregistret för införing. Detsamma gäller tvist angår upplåtelse av en bostadsrätt. som När dom eller slutligt beslut i målet har vunnit laga kraft, skall

rätten genast anmäla detta för införing i bostadsrättsregistret.

Andra stycket tillämpas motsvarande sätt beträffande annan tvist

som angår registrering i bostadsrättsregistret.

Verkstäl ghetsföreskrifter

18 § Regeringen eller den myndighet regeringen bestämmer

som meddelar närmare föreskrifter om handläggningen bostadsrättsären-

av den.

3 kap. Registrering av upplåtelse och övergång bostadsrätt

Ansökan

1 § Den som har förvärvat bostadsrätt skall skriftligen ansöka

en om att detta registreras i bostadsrättsregistret inom tid i 2

som anges

Ett dödsbo behöver inte ansöka om registrering förvärv

av av en bostadsrätt från den döde i annat fall än när dödsboet överlåter bostadsrätten. En make eller sambo har tillskiftats bostadsrätt

som en vid en bodelning behöver inte ansöka registrering förvärvet

om av utom när bostadsrätten förut har tillhört den andra maken eller sambon.

2 § Ansökan om registrering av förvärvet skall göras inom tre månader från det att den handling fångeshandlingen på vilket förvärvet grundas upprättades.

Tiden räknas dock

för den vid förvärvet inte medlem i bostadsrättsföreningen,

som var från det att denne antagits medlem,

som 2. för förvärv som beror av villkor, myndighets tillstånd eller

annan sådan omständighet, från det att förvärvet fullbordades, 3. för dödsbo, i fall i 1 § andra stycket, från det

som avses att bostadsrätten överlåts eller, om bouppteckning inte har registrerats då, från det att registreringen skedde, 4. för den som är ensam delägare i dödsbo, från det att bouppteckningen registrerades eller, om han först därefter blivit

ensam delägare, från det så skedde, dock, om boets förvaltning sköts

av en boutredningsman eller testamentsexekutor eller boet är avträtt till

om konkurs, inte i något fall tidigare än från det att bostadsrätten utgavs till delägare, 5. för testamentstagare som tillagts bostadsrätt i legat, från det att

en testamentet vann laga kraft och legatet utgavs eller, om bouppteckning inte har registrerats då, från det att registreringen skedde,

samt 6. när talan har väckts om återgång eller hävande förvärv innan

av tiden för ansökan registrering gick ut, från det dom

om att en genom vilken talan ogillades vann laga kraft.

När en bostadsrätt har övergått till bostadsrättsföreningen utan att någon fångeshandling har upprättats, räknas tiden från det att bostadsrätten övergick till föreningen.

Vite

3 § Om ansökan om registrering inte görs inom angiven tid, får bostadsrättsmyndigheten förelägga förvärvaren att vid vite göra ansökan.

Ansökan om registrering av tidigare förvärv

4 § Om bifall till en förvärvares ansökan är beroende av att en föregående innehavares förvärv registreras och tiden enligt 2 § för dennes förvärv har börjat löpa, får förvärvaren ansöka om registrering även det föregående förvärvet. Den föregående innehavaren är skyldig av att för detta ändamål tillhandahålla erforderliga handlingar som han innehar. Om bostadsrätt på grund förordnande i testamente eller arman en av rättshandling har tills vidare ställts utan innehavare, kan god man eller som har att företräda den blivande innehavaren ansöka om annan registrering på bostadsrätten för dennes räkning. Sedan innehavaren har bestämts, får denne registreras i bostadsrättsregistret.

Ingivande av fångeshandling

5 § Den ansöker registrering av ett förvärv skall ge in fångsom om eshandlingen samt de övriga handlingar fordras för att styrka försom värvet. Om ett dödsbo eller en arvinge som är ensam delägare i ett dödsbo ansöker registrering ett förvärv en bostadsrätt från om av av den döde, inregistrerad bouppteckning efter denne som fånganses en eshandling. Görs ansökan flera gemensamt, skall den innehålla uppgift om av hur stor andel av bostadsrätten som varje sökande har förvärvat. Om sådan uppgift saknas och sökandena inte följer ett föreläggande att komplettera ansökan, skall den avse andelar av huvudtalet. anses

Avslag

6 § En ansökan om registrering av ett förvärv skall avslås

fångeshandlingen inte har getts in,

2. fângeshandlingen inte uppfyller fonnkraven enligt lag,

förvärvaren slutligt har vägrats inträde i bostadsrättsföreningen eller samtycke enligt 6 kap. 3 § 1991:614 bostadsrättslagen inte har erhållits, 4. överlåtelsen strider mot en gällande inskränkning i överlåtarens rätt att förfoga över bostadsrätten och, när överlåtelsen skedde, överlåtaren inte var registrerad som bostadsråttshavare eller, om så fallet,

var ärende om införing i bostadsrättsregistret inskränkningen

av var upptaget på registreringsdag,

bostadsrätten tidigare har överlåtits till någon vars förvärv enligt 6 kap. 4 b § bostadsrättslagen har företräde framför sökandens förvärv,

bostadsrätten har sålts exekutivt till annan än sökanden och försäljningen enligt 14 kap. 3 § utsökningsbalken har företräde framför dennes förvärv. 7. i fall som avses i 2 kap. 9 a § eller 17 kap. 3 § aktiebolagslagen 1975:1385, eller 2 kap. 13 a§ eller 18 kap. 3 § försäkringsrörelselagen 1982:713 bolagsstämman har beslutat att inte godkänna förvärvet eller inte har godkänt förvärvet i rätt tid,

det är uppenbart att förvärvet grund är ogiltigt eller inte

av annan kan göras gällande.

Vilandeförklaring

7 § Om 6 § inte är tillämplig skall en ansökan registrering ett

om av förvärv förklaras vilande, om

fångesmannen, när förvärvet skett annat sätt än

genom upplåtelse, inte är registrerad som bostadsrättshavare och fall

som avses i 8 § inte föreligger, 2. rättegång pågår om hävning eller återgång förvärv bo-

av av stadsrätten eller om bättre rätt till denna,

registrering söks på grund av testamente eller dom ännu inte

som har vunnit laga kraft, 4. vid förvärv genom legat detta ännu inte har getts ut, 5. vid förvärv exekutiv försäljning köpebrev inte har utfärdats eller vid expropriation eller liknande tvângsförvärv inlösen inte har fullbordats,

vid överlåtelse överlåtaren är gift och förvärvet enligt äktenskapsbalkens bestämmelser är beroende den andre makens samtycke,

7. vid överlåtelse överlåtaren är sambo och förvärvet enligt bestämmelserna i lagen 1987:232 om sambors gemensamma hem är beroende den andra sambons samtycke, dock endast om ärende om

införing i bostadsrättsregistret av anmälan enligt 2 § den lagen var

upptaget på registreringsdag när överlåtelsen skedde,

förvärvet har skett genom en sådan gåva mellan makar som inte

har registrerats enligt 16 kap. äktenskapsbalken,

förvärvet är beroende av myndighets tillstånd, 10. förvärvet är beroende av villkor, 1 l förvärvaren inte är medlem ibostadsrättsföreningen eller samtycke

. enligt 6 kap. 3 § bostadsrättslagen 1991:614 saknas, eller 12. förvärvet i fall i 2 kap. 9 § och 17 kap. 3 § aktie-

som avses a bolagslagen 1975:1385 samt 2 kap. 13 § och 18 kap. 3 § försäk-

ringsrörelselagen 1982:713 är beroende av bolagsstämmans god-

kännande.

8 § Om en bostadsrätt har sålts exekutivt eller genom tvângsförsäljning enligt 8 kap. bostadsrättslagen 1991:614 till betalning för fordran för vilken den till följd av upplåtelse av panträtt eller på amian grund svarar oavsett vem den tillhör, har förvärvaren rätt att få sitt förvärv registrerat trots att den föregående innehavarens förvärv inte är registrerat. Detsamma gäller om en bostadsrätt har förvärvats

genom expropriation eller ett liknande tvångsförvärv.

Registreringssammanträde

9 § Kan den som påstår sig ha förvärvat en bostadsrätt inte visa upp sin fängeshandling eller har fångeshandlingen brister, skall bostadsrättsmyndigheten på hans begäran överlämna ärendet till inskrivningsmyndigheten som skall sätta ut sammanträde för utredning om rätten till bostadsrätten registreringssammanträde. Detta skall också ske, om det begärs av den som enligt 4 § får begära registrering av en tidigare förvärvares förvärv och dennes fángeshandling inte kan visas upp eller har brister.

Bestämmelserna om lagfartsarmnanträde i 20 kap. 10 13 §§ jor-

dabalken tillämpas på motsvarande sätt beträffande registreringssammanträde.

Ärende enligt första stycket skall överlämnas till den inskrivningsmyndighet som enligt 19 kap. 3 § första stycket jordabalken skall ta

inskrivningsärenden beträffande den fastighet i vilken bostadsrättsupp

lägenheten ñnns.

Införing av inskränkt förfoganderätt

10 § Om sökandens förvärv är förenat med ett annat förbehåll än

ett

sådant som framgår av bostadsrättsföreningens stadgar och in-

som skränker hans rätt att överlåta bostadsrätten, söka bostadsrättsinteckning eller upplåta panträtt, eller hans behörighet i sådant

om avseende är inskränkt genom någon rätt att nyttja bostadsrätten

annans på grund av testamente, skall inskränkningen föras in i bostadsrättsregistret när registrering av förvärvet begärs eller när kännedom

inskränkningen därefter fås.

Bostadsrätten upphör

11 § Bostadsrättsföreningen är skyldig att till bostadsrättsregistret

anmäla när en bostadsrätt har upphört på grund föreningens beslut

av enligt 6 kap. 11 § eller 9 kap. 16 § bostadsrättslagen 1991:614 eller föreningens beslut att överlåta det hus där bostadsrätten finns.

Amnälan skall göras inom en månad från det att bostadsrätten upphörde. Om anmälan inte görs inom denna tid får bostadsrättsmyn-

digheten förelägga föreningen vid vite att göra amnälan.

4 kap. Bostadsrättsinteckning

Ansökan

1 § Som bostadsrättshavare anses i detta kapitel den senast har

som ansökt om att registreras som bostadsrättshavare.

2 § En ansökan om bostadsrättsinteckning skall göras bostadsrätts-

av havaren. Ansökan skall innehålla uppgift det belopp i svenska

om kronor som inteckningen skall lyda på. Den skall också vilken

ange bostadsrätt som avses.

Sökanden skall ge in de handlingar han åberopar till stöd för

som sin ansökan.

Avslag

3 § En ansökan om bostadsrättsinteckning skall avslås,

den inte uppfyller kraven i 2 §

grund av registrering i bostadsrättsregistret inteckning inte får

beviljas i bostadsrätten,

Författningsförslag 53

3. bostadsrätten har frångått sökanden på grund av exekutiv försäljning eller tvångförsäljning enligt 8 kap. bostadsrättslagen 1991:614 eller genom expropriation eller liknande tvångsförvärv, 4. sökanden är i konkurs eller försätts i konkurs den dag inteckning söks och bostadsrätten hör till konkursboet, eller 5. en del av bostadsrätten har utmätts eller tagits i anspråk genom betalningssäkring eller bostadrätten eller en del av denna har belagts med kvarstad och ett ärende om införing av åtgärden har tagits upp senast på den registreringsdag inteckningen söks, om inte ansökan har

medgetts av kronofogdemyndigheten.

Om ett ärende registrering av ett förvärv av en bostadsrätt för om sökanden har uppskjutits till en senare registreringsdag, skall behandlingen ansökan om inteckning uppskjutas till samma dag. av

Vilandeförklaring

4 § Om 3 § inte är tillämplig, skall ansökan om bostadsrättsen inteckning förklaras vilande, om ansökan registrering förvärv för sökanden är vilandeförom av klarad och inteckningsansökan inte har medgetts av den som är registrerad som bostadsrättshavare, rättegång pågår hävande eller återgång av förvärv av bosom tadsrätten eller om bättre rätt till denna, ansökan enligt lag är beroende av domstols eller annan myndighets beslut.

Beviljande av bostadsrättsinteckning

5 § Om det inte finns hinder enligt 3 eller 4 § skall bostadsrättsinteckning beviljas.

6 § En bostadsrättsinteckning som enligt 6 kap. 20 § bostadsrättslagen 1991:614 skulle medföra lika företrädesrätt som en annan bostadsrättsinteckning skall vid registreringen förklaras gälla efter den andra inteckningen, sökanden begär det. En sådan inteckning gäller efter om bostadsrättsinteckning med samma eller bättre rätt än denna, även en om det inte anges i beslutet.

54 Författningsförslag

Inteckningsâtgärder

7 § En bostadsrättsinteckning får pâ ansökan bostadsrättshavaren av och efter medgivande av inteckningshavaren delas i två eller flera upp

nya bostadsrättsinteckningar uppdelning. I fråga om de bostads-

nya rättsinteckningamas inbördes företrädesrätt gäller 6

8 § Bostadsrättsinteckningar har inbördes lika eller

som rätt gäller omedelbart efter varandra får på ansökan bostadsrättshavaren och av efter medgivande av inteckningshavaren föras till bostadssamman en

rättsinteckning sammanföring. Denna inteckning skall gälla med den

företrädesrätt som tillkommer den de i

av sarnmanföringen ingående

bostadsrättsinteckningama som har sämsta rätt.

En bostadsrättsinteckning i första stycket skall förklaras som avses gälla för ett lägre belopp än det de sammanförda inteckningarna som sammanlagt uppgår till, om sökanden begär det och inteckningshavarna medger det.

9 § En bostadsrättsinteckning får på ansökan bostadsrättshavaren av och efter medgivande av inteckningshavaren sättas ned efter en annan

bostadsrättsinteclming nedsättning. En bostadsrättsinteckning

som sätts ned efter gäller också efter

en annan en bostadsrättsinteckning

med lika rätt som eller bättre rätt än den andra inteckningen, även om detta inte anges i beslutet.

10 § En bostadsrättsinteckning får dödas på ansökan bostadsrättsav havaren och efter medgivande inteckningshavaren

av dödning.

Registrering av inteckningshavare

11 § På ansökan av bostadsrättshavaren får fysisk eller

en juridisk

person registreras som inteckningshavare, någon inte redan om amian

är registrerad som inteckningshavare. En registrering av någon som inteckningshavare får bort eller

tas

ersättas av en registrering inteckningshavare den förre

av en ny om inteckningshavaren ansöker detta eller det inte längre finns om om någon panträtt för vilken bostadsrättsinteckningen står säkerhet. som

Närmare om ansökningsförfarandet

12 § Ansökningar enligt detta kapitel skall göras skriftligen eller med ett elektroniskt dokument eller på något annat sätt med hjälp av automatisk databehandling. Med ett elektroniskt dokument avses en upptagning vars innehåll och utställare kan verifieras genom ett visst tekniskt förfarande. Endast den som har fått tillstånd av Lantmäteriverket får ansöka

med hjälp av automatisk databehandling.

Vad som sägs i första och andra styckena tillämpas på motsvarande

sätt beträffande medgivanden från inteckningshavare.

Regeringen eller den myndighet regeringen bestämmer får meddela föreskrifter för det tekniska förfarandet.

13 § Vid tillståndprövning enligt 12 § andra stycket skall Lantmäteriverket särskilt beakta att sökanden har tillgång till den tekniska utrustning och den

tekniska sakkunskap som fordras för bostadsrättsregistrets funktion,

2. att det finns tillfredsställande former för betalning av avgifter, samt att sökanden även i övrigt uppfyller de krav lämplighet som bör ställas med hänsyn till bostadsrättsregistrets uppbyggnad och funktion. Tillstånd får återkallas om tillståndshavaren inte längre uppfyller de i första stycket angivna kraven.

5 kap. Korrigering, skadestånd och tillgänglighet

Korrigering

1 § Om bostadsrättsregistret innehåller någon uppenbar oriktighet som

beror på bostadsrättsmyndighetens eller någon annans skrivfel eller ett liknande förbiseende eller på ett tekniskt fel, skall bostadsrättsmyndigheten rätta eller utplåna uppgiften. Om åtgärden kan bli till skada för en bostadsrättshavare eller inteckningshavare, skall det inbördes företrädet mellan de berörda förvärven bestämmas efter vad som är skäligt.

2 § Innan rättelse eller utplåning sker, skall tillfälle att yttra sig lämnas den vars rätt berörs, om denne är känd, och den myndighet som avses i 7 Yttrande behöver dock inte hämtas in, om det är

uppenbart obehövligt.

Om beslut i ärendet inte meddelas samma dag som detta togs upp,

skall en uppgift föras in om ärendet i bostadsrättsregistret.

56 Författningsförslag

3 § Beslut om rättelse eller utplåning meddelas åtgärden genom att utförs i registret med uppgift att korrigeringen har skett. Skälen om för beslutet skall antecknas i akten. Om ett bevis eller en handling har utfärdats i enlighet med den tidigare införingen, skall en ny utfärdas. Den tidigare handlingen skall fordras in och förstöras. Den innehar beviset eller handlingen som är

skyldig att ge in denna. Bostadsrättsmyndigheten får förelägga

innehavaren vid vite in beviset eller handlingen. att ge

Skadestånd

4 § Den som lider skada till följd tekniskt fel i bostadrättsregistret av

eller i någon anordning hos bostadsrättsmyndigheten är ansluten

som till registret, har rätt till ersättning staten. av Ersättningen skall efter skälighet sättas ned eller helt falla bort, om den skadelidande har medverkat till förlusten skälig genom att utan anledning underlåta att vidta åtgärd för att bevara sin rätt eller genom eget vållande på annat sätt.

5 § En rättsägare som avses i 1 § har rätt till ersättning staten, av om denne lider skada till följd ett beslut i ett ärende rättelse eller av om utpläning. Ersättning utgår dock inte, den skadelidande med om hänsyn till felets beskaffenhet eller andra omständigheter borde ha insett att fel förekommit.

6 § Kommer till följd av 6 kap. 4 d§ eller 18§ första stycket bostadsrättslagen 1991:614 förvärv där att gälla rätte som avses mot bostadsrättshavaren, har denne rätt till ersättning för sin av staten förlust. Om den skadelidande har medverkat till förlusten genom att utan skälig anledning underlåta att vidta åtgärd för bevarande sin av rätt eller på annat sätt har medverkat till förlusten genom eget vållande, skall ersättningen efter skälighet sättas ned eller helt falla bort. Även den förvärv till följd vars av 6 kap. 4 e § eller 18 § andra stycket bostadsrättslagen inte skall gälla har rätt till ersättning enligt första stycket, om denne vid förvärvet varken kände till eller borde ha känt till att överlåtaren eller upplåtaren inte rätt bostadsrättshavare. var

7 § Staten företräds i ärenden ersättning enligt 4 6 den om - av myndighet som regeringen bestämmer.

8 § Om den som enligt 4 6 §§ är berättigad till ersättning av staten

har haft rätt att kräva beloppet som skadestånd av någon arman, träder staten in i rätten mot denne.

Ersättning enligt 4 6 §§ på grund av domstols dom betalas ut

sedan domen har vunnit laga kraft.

9 § Om personuppgifter behandlas i strid med 1 kap. 2 eller 3 § eller 10,11 eller 12 § detta kapitel, är bestämmelserna i 48 § personupp-

giftslagen 1998:204 tillämpliga.

Sökbegrepp

10 § Uppgift om inteckningshavare får inte användas som sökbegrepp, om inteckningshavaren är en juridisk person.

Direktåtkomst

11 § Direktâtkomst får inte medges så att det är möjligt att använda nanm, personnummer eller del av personnummer som sökbegrepp.

Direktâtkornst får medges endast för sökningar på en bostadsrätt i taget.

Utlämnande på medium för automatisk databehandling

12 § Uppgifter om inteckningar eller personnummer får inte lämnas ut på medium för automatisk databehanding.

Inhämtande av uppgifter och anmälningar till registret

13 § Om en myndighet i lag eller annan författning har ålagts att lämna uppgifter till bostadsrättsregistret får uppgifterna lämnas med hjälp av medium för automatisk databehandling.

Regeringen eller den myndighet regeringen bestämmer får meddela närmare föreskrifter om det tekniska förfarandet.

6 kap. Överklagande

1 § Ett beslut i ett bostadsrättsärende får överklagas till hovrätten av den som beslutet rör, om det har gått denne emot.

58 Författningsförslag

Ett beslut om rättelse eller utplåning får överklagas den

även av myndighet som avses i 5 kap. 7

2 § Beträffande överklagande beslut i bostadsrättsärende inte

av som är slutliga skall 37 § lagen 1996:242 domstolsärenden tillämpas.

om Ett beslut om att förklara en ansökan vilande får dock alltid överklagas särskilt.

3 § Den som vill överklaga ett beslut i bostadsrättsärende skall

ett

göra detta skriftligen. Skrivelsen skall in till bostadsrättsmyndig-

ges heten.

Om överklagandet avser ett slutligt beslut eller beslut

ett om att förklara en ansökan vilande, skall skrivelsen ha kommit in till bostadsrättsmyndigheten inom tre veckor från den dag underrättelse eller bevis om beslutet tillhandahölls sökanden. Skrivelsen fâr dock alltid ges in inom fyra veckor från den registreringsdag då beslutet meddelades.

I fråga om andra beslut kan överklagas särskilt gäller be-

som stämmelserna om klagotid i 38 § andra stycket lagen 1996:242

om dornstolsärenden.

Vid överklagande av beslut i bostadsrättsärenden tillämpas i övrigt bestämmelserna i 7 8 § första stycket, 9 och 10 §§ 38 § fjärde

samt stycket lagen om domstolsärenden.

4 § Om det överklagade beslutet har förts in i bostadsrättsregistret, skall uppgift om överklagandet föras in i registret. När det finns

ett lagakraftvunnet beslut med anledning överklagandet, skall beslutets

slutliga innehåll föras in i registret.

5 § I fråga om överklagande av hovrätts beslut i ett bostadsrättsärende samt särskilda rättsmedel gäller 40 och 42 §§ lagen 1996:242

om dornstolsärenden.

6 § I 22 a § förvaltningslagen 1986:223 ñmis bestämmelser

om överklagande hos allmän förvaltningsdornstol. Den bestämmelsen skall tillämpas beträffande beslut Lantmäteriverket har meddelat med

som stöd av denna lag eller föreskrifter regeringen har meddelat till

som denna lag.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 2001.

En bostadsrättsförening är skyldig att lämna de uppgifter

som behövs för uppläggningen bostadsrättsregistret och inte kan

av som

inhämtas på annat sätt. Regeringen meddelar närmare föreskrifter

uppgiftsskyldigheten.

Om en bostadsrättsförening gör en sådan anmälan som anges i punkt 9 Övergångsbestämmelserna till lagen 0000:000 om ändring i bostadsrättslagen 1991:614 skall uppgiften föras in i bostadsrättsregistret. Uppgiften skall tas bort från registret efter utgången år

av 2005.

4. Vid pantnotering i bostadsrättsregistret enligt punkt 4 övergångsbestämmelserna till lagen 0000:000 om ändring i bostadsrättslagen 1991:614 skall panträtten noteras med det företräde den har

som enligt punkt 5 i samma bestämmelser.

3 till

Förslag

Lag om ändring i föräldrabalken

Härigenom föreskrivs att 13 kap. 10 § och 14 kap. 11 § föräldrabalken skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

13 kap. Föräldrars förmyndarförvaltning

10 §

För den omyndiges räkning får föräldrar endast med Överförmyndarens samtycke

genom köp, byte eller gåva förvärva fast egendom eller nyttjanderätt till sådan egendom, om det inte gäller Övertagande

hyresrätt till en bostadslägenhet,

ingå avtal om nyttjanderätt till någon fasta egendom, det

annans om

inte gäller hyra av en bostadslägenhet eller tillfällig upplåtelse

en av ringa ekonomisk betydelse,

sälja eller byta bort fast sälja eller byta bort fast egendom eller nyttjanderätt till egendom eller nyttjanderätt till sådan egendom, om det inte sådan egendom, det inte

om gäller byte av en bostadslägen- gäller byte bostadslägen-

aven het, eller het,

4. låta inteckna, hyra ut eller 4. låta inteckna

fast egenpå något annat sätt med nyttjan- dom, tomträtt eller bostadsrätt, derätt upplåta fast egendom eller eller tomträtt. hyra eller på något

annat sätt med nyttjanderätt

upplåta fast egendom eller

tomträtt.

Samtycke till en åtgärd som avses i första stycket 1 eller 2 skall länmas, om inte förvärvet eller avtalet kan olämpligt med

anses hänsyn till egendomens natur, den omyndiges ålder och framtida behov eller andra omständigheter.

Samtycke till en åtgärd som Samtycke till åtgärd

en som avses i första stycket 3 eller 4 i första stycket 4 eller

avses fâr lämnas endast om åtgärden 5 får lämnas endast åtgär-

om är lämplig med hänsyn till den är lämplig med hänsyn till egendomens natur samt den egendomens natur samt den

Författningsförslag 61

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

omyndiges ålder, framtida myndiges ålder, framtida behov behov och samlade tillgångar. och samlade tillgångar.

Bestämmelserna om nyttjanderätt gäller även i fråga om servitut och rätt till elektrisk kraft, om rättigheten har upplåtits genom avtal.

Samtycke enligt denna paragraf gäller under sex månader från det att samtycket lämnades.

14 kap. Förordnade förmyndares, gode mäns och förvaltares vård

av egendom

l1§

För den enskildes räkning får en förordnad förmyndare, god man eller förvaltare endast med överförmyndarens samtycke

genom köp, byte eller gåva förvärva fast egendom eller nyttjanderätt till sådan egendom, om det inte gäller Övertagande av hyresrätt till en bostadslägenhet,

ingå avtal om nyttjanderätt till någon annans fasta egendom, om det inte gäller hyra av en bostadslägenhet eller en tillfällig upplåtelse av ringa ekonomisk betydelse,

sälja eller byta bort fast sälja eller byta bort fast egendom eller nyttjanderätt till egendom eller nyttjanderätt till sådan egendom, om det inte sådan egendom, om det inte gäller byte av en bostadslägen- gäller byte av en bostadslägenhet, eller het,

låta inteckna, hyra ut eller 4. låta inteckna fast egenpå något annat sätt med nytt- dom, tomträtt eller bostadsrätt, janderätt upplåta fast egendom eller eller tomträtt. hyra ut eller på något

annat sätt med nyttjanderätt

upplåta fast egendom eller tom-

trätt.

Samtycke till en åtgärd som avses i första stycket l eller 2 skall länmas, om inte förvärvet eller avtalet kan anses olämpligt med hänsyn till egendomens natur eller andra omständigheter.

Samtycke till en åtgärd som Samtycke till en åtgärd som avses i första stycket 3 eller 4 avses i första stycket 4 eller får lämnas endast om åtgärden 5 får lämnas endast om åtgärär lämplig med hänsyn till den är lämplig med hänsyn till egendomens natur samt den egendomens natur samt den

62 Författningsförslag SOU 1998: 80

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

enskildes behov och samlade enskildes behov och samlade tillgångar. tillgångar.

Bestämmelserna om nyttjanderätt gäller även i fråga servitut och

om rätt till elektrisk kraft, om rättigheten har upplåtits avtal.

genom

samtycke enligt denna paragraf gäller under månader från det

sex att samtycke lämnades.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 2001.

4 till

Förslag Lag om ändring i utsökningsbalken

Härigenom föreskrivs i fråga om utsökningsbalken dels att 4 kap. 18, 27 och 30 §§, 6 kap. 3 8 kap. 8 9 kap. 1 § och 14 kap. 3 § skall ha följande lydelse, dels att det i balken skall införas sju paragrafer, 9 kap. 17 23

nya - §§, och närmast före 9 kap. 17 § en ny rubrik av följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

4 kap. Utmätning

5 §

Registrerat skepp, registrerat Registrerat skepp, registrerat luftfartyg, intecknade reservde- luftfartyg, intecknade reservdelar till luftfartyg eller fast egen- lar till luftfartyg, fast egendom dom får endast om sökanden eller bostadsrätt får endast

om begär det utmätas för fordran sökanden begär det utmätas för som är förenad med särskild fordran inte är förenad

som förmånsrätt i egendomen. med särskild förmånsrätt i

egendomen.

18§

Gäldenären anses vara ägare till lös egendom som han har i sin besittning, om det framgår att egendomen tillhör

annan.

I fråga om registrerat skepp eller registrerat luftfartyg gäller dock att egendomen anses tillhöra gäldenären, denne är inskriven

om som ägare och det framgår att egendomen tillhör annan.

fråga om bostadsrätt gäller

att egendomen skall anses

tillhöra gäldenären, om denne

är registrerad som bostadsrätts-

havare och det inte framgår att

egendomen tillhör annan.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Har domstol eller kronofogde- Har domstol eller kronofogdemyndighet fastställt att förfallen myndighet fastställt att förfallen fordran skall utgå med särskild fordran skall utgå med särskild förmånsrätt i registrerat skepp, förmånsrätt i registrerat skepp,

registrerat luftfartyg, intecknade registrerat luftfartyg, intecknade

reservdelar till luftfartyg eller reservdelar till luftfartyg, fast fast egendom anses egendomen egendom eller bostadsrätt

anses omedelbart utmätt. egendomen omedelbart utmätt.

Denna verkan förfaller, om inte försäljning begärs hos kronofogdemyndigheten inom två månader från det att beslutet eller utslaget varm laga kraft. Utmätningsverkan förfaller dessutom borgenären hos

om kronofogdemyndigheten anmäler att han inte kommer att begära

försäljning.

Begäran om försäljning görs Begäran försäljning görs

om hos en kronofogdemyndighet hos kronofogdemyndighet

som enligt 8§ är behörig att som enligt 8 § är behörig att pröva frågan om utrnätning. pröva frågan om utrnätning.

Försäljning av fast egendom Försäljning av fast egendom skall dock begäras hos kronofo- eller bostadsrätt skall dock

gdemyndigheten i den region begäras hos kronofogdemyn-

där egendomen finns. Denna digheten i den region

där egenmyndighet skall överlämna domen finns. Denna myndighet målet till annan kronofogdemy- skall överlämna målet till

annan

ndighet, om det behövs för att kronofogdemyndighet, det

om samordna verkställigheten mot behövs för att samordna verkgäldenären. ställigheten mot gäldenären.

Utmätning medför förmånsrätt i och med beslutet, om annat följer av andra eller fjärde stycket eller 7 kap. 13

Utmätning av här i riket regi- Utmätning av här i riket registrerat skepp eller luftfartyg, strerat skepp eller luftfartyg, inintecknade reservdelar till så- tecknade reservdelar till sådant dant luftfartyg eller fast egendo- luftfartyg, fast egendom eller m medför förmånsrätt förrän bostadsrätt medför inte förärende angående anteckning om månsrätt förrän ärende

anutmätningen tas upp på inskriv- gående anteckning om utmät-

ningsdag. Upptas på samma ningen tas upp på inskriv-

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

inskrivningsdag mer än ett ningsdag eller, såvitt gäller sådant ärende skall den utmät- bostadsrätt, registreringsdag. ning som skedde först ha före- Upptas pâ inskriv-

samma träde. ningsdag eller registreringsdag

mer än ett sådant ärende skall

den utmätning som skedde först

ha företräde.

Utmätning av fast egendom medför företräde framför rättighet i egendomen, om ärendet angående anteckning om utmätningen tas

upp senast på den inskrivningsdag då inskrivning rättigheten söks.

Utmätning av en rättighet som är registrerad enligt aktiekontolagen 1989:827 medför förmånsrätt genom registrering utmätningen

av enligt den lagen. Utmäts en rättighet som förvaltas enligt 8 kap. i sistnämnda lag inträder fönnånsrätten i stället underrättelse till

genom förvaltaren om utmätningen. Detsamma gäller utmätningen

om avser en panträtt i en rättighet som förvaltas enligt sistnämnda kap.

6 kap. Säkerställande av utmätning

3 §

Utmäts annan fordran eller rättighet än som avses i 2 skall sekundogäldenären eller annan förpliktad meddelas förbud att fullgöra sin förpliktelse till annan än kronofogdemyndigheten eller den

som myndigheten anvisar.

Vid utmätning av rättighet Vid utmätning rättighet

av som avses i 7 kap. jordabalken som avses i 7 kap. jordabalken eller av byggnad på ofri grund eller av byggnad på ofri grund skall fastighetens ägare under- skall fastighetens ägare underrättas. Om utmätning av bo- rättas. stadsrätt underrättas bostads-

rättsföreningen.

8 kap. Allmänna bestämmelser exekutiv försäljning

om m.m.

Har utmätning skett av andel i Har utmätning skett av andel i viss egendom som tillhör två viss egendom som tillhör två eller flera och är lagen eller flera och är lagen 1904:48 om sarnäganderätt 1904:48 om samäganderätt

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

tillämplig, kan kronofogdemyn- tillämplig, kan kronofogdemyn-

digheten på yrkande av sökan- digheten yrkande av sökande, gäldenären eller annan de, gäldenären eller

annan delägare förordna att hela egen- delägare förordna att hela egendomen skall säljas. När någon domen skall säljas. När någon av nämnda sakägare har fram- av nänmda sakägare har framställt sådant yrkande, skall de ställt sådant yrkande, skall de övriga beredas tillfälle att yttra övriga beredas tillfälle att yttra sig över yrkandet. I fråga om sig över yrkandet. I fråga om hinder mot försäljningen gäller hinder mot försäljningen gäller 6 och 7 §§ lagen om samäg- 6 och 7 lagen om samäganderätt. anderätt. Vad sagts

som nu

gäller även utmätning av andel

i bostadsrätt.

Första stycket gälleruej andel i fordran, om andelen utan olägenhet kan drivas in för sig. Ar så fallet, gäller första stycket i fråga om såväl indrivning som försäljning av hela fordringen.

9 kap. Försäljning av lös egendom i allmänhet och indrivning av utmätt fordran m.m.

Utmätt lös egendom säljs på offentlig auktion eller under hand. För försäljning under hand gäller särskilda förutsättningar enligt 8

Kronofogdemyndigheten får uppdraga annan att hålla auktion.

Detta kapitel gäller sådan Detta kapitel gäller inte sådan lös egendom som avses i 10 lös egendom som avses i 10 eller 11 kap. eller 11 kap. För bostadsrätter

gäller bestämmelserna i 17-

23 §§.

Författningsförslag 67

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Försäljning av bostadsrätt

1 7 §

Vid försäljning av bostadsrätt gäller i tillämpliga delar, bestämmelserna om försäljning av fast egendom i 12 kap. 3 § första och tredje styckena, 4 9

12, 18 24, 26, 29 och - - 30 § 31 32 §§, 34 § första

stycket 1 och 2 samt andra stycket, 35 36 § första och andra styckena, 37 38, 40

- - 44 §§, 46 § första stycket, 48 56 § första och tredje styckena samt 57- 69 §§.

18§

I fråga om bostadsrättsinteckning som gäller i bostadsrätten skall kronofogdemyndigheten

begära att bostadsrättsmyndig-

heten beslutar att någon ny inteckningshavare inte får regi-

streras i bostadsrättsregistret.

När ett sådant beslut har meddelats får bostadsrättsinteckningen inte pantförskrivas utan kronofogdemyndighetens tillstånd.

19§

En borgenär, vars fordran är förenad med förmånsrätt i bostadsrätten enligt 5 a§ 1

68 Författningsförslag

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

förmånsrättslagen 1970:979, kan begära att bostadsrätten säljs för hans fordran, om hans rätt till betalning är ostridig eller styrks. Hör bostadsrätten till ett konkursbo, har även en

borgenär, vars fordran är för-

enad med panträtt i bostadsrätten sådan befogenhet.

Vill en borgenär ansluta sig enligt första stycket, skall han anmäla det hos kronofogdemyndigheten senast två veckor

före bevakningsssammanträdet.

Om en borgenär som avses i första stycket har begärt att bostadsrätten säljs för hans fordran, får förfarandet inte läggas ned därför att frågan om försäljning för annan borgenärs eller konkursboets räkning förfaller.

I fråga om rätt att lösa ut den som har anslutit sig enligt första eller andra stycket tillämpas bestämmelserna i 12 kap. 12

20§

I sakägarförteckningen skall förutom exekutionsfordringen tas upp

fordran som skall utgå med förmánsrätt enligt 5 a § 1 förmänsrättslagen 1970:979 och som förfaller till betalning senast den tillträdesdag som anges i 12 kap. 36

fordran som är förenad med panträtt i bostadsrätten,

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

förrättningskostnaderna,

sådana fordringar som enligt 8 kap. 5 § andra stycket bostadsrättslagen 1991 .61 4 medför rätt till betalning ur bostadsrätten.

Om bostadsrätten hör till ett konkursbo, tas även upp arvode och annan kostnad för bostadsrättens förvaltning under konkursen.

21§

Fordran skall tas upp med det belopp som den beräknas uppgå till på tillträdesdagen, dock med den begränsning som kan följa av att panträtt inte får åtnjutas för mer än bostadsrättsinteckningens belopp jämte tillägg enligt 6 kap. 14 § bostadsrättslagen 1991:614.

Gäller en bostadsrättsinteckning i bostadsrätten och råder det ovisshet om ifall det finns någon fordran för vilken inteckningen utgör säkerhet eller om vem som är inteckningshavare, skall tas upp bostadsrättsinteckningens belopp och ett till tio procent av detta belopp beräk-

nat tillägg.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

22§

Sedan bostadsrätten har sålts svarar den inte för fordran som avses i 20 § första stycket

En borgenär som är antecknad som innehavare av bostads-

rättsinteckning kan inte efter

bostadsrättens försäljning mot köparen göra gällande panträtt i bostadsrätten för större fordran än som har avräknats på köpeskillingen jämte utfäst ränta på denna från tillträdesdagen samt framtida skadestånd och kostnad som föranleds av fordringsförhällandet.

Köparen blir personligen

betalningsskyldig för vad som

enligt överenskommelse har avräknats pa den kontanta köpeskillingen och den förre bostadsrättshavaren blir fri från ansvar för detta. I fall som avses i 12 kap. 44§ andra stycket blir även den som har gjort inropet betalningsskyldig.

23§

Ett sådant beslut av kronofogdemyndigheten om fortsatt

inteckningsansvar som avses i 6

kap. 2 § bostadsrättslagen 1991: 614 får meddelas på begäran av köparen.

Författningsförslag 71

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

14 kap. Verkan av exekutiv försäljning 3 §

Har exekutiv försäljning av registrerat skepp vunnit laga kraft och köpeskillingen erlagts skall, om gäldenären var rätt ägare, köparens förvärv dock gälla, såvida gäldenärens åtkomst inskriven när var försäljningen ägde rum. När exekutiv försäljning av fast egendom har vunnit laga kraft och köpeskillingen har erlagts, har den som åberopar annat förvärv av egendomen från gäldenären eller någon hans företrädare, förlorat sin rätt köparen. Även den åberopar gäldenärens eller någon mot som att hans företrädares åtkomst var ogiltig eller av annat skäl gällde mot rätte ägaren har förlorat sin rätt mot köparen, om lagfart var beviljad för gäldenären när den exekutiva försäljningen ägde rum. Har en exekutiv försäljning

eller tvångsförsäüning enligt 8

kap. bostadsrättslagen 1991: 614 av bostadsrätt vunnit laga kraft och har köpeskillingen erlagts, skall andra stycket tillämpas. Vad som sägs i andra stycket andra meningen gäller om gäldenären var registrerad i bostadsrättsregistret som bostadsrättshavare när den ex-

ekutiva försäljningen

ägde rum.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 2001.

2. Ärenden rörande bostadsrätter är anhängiga hos kronofogsom demyndigheten vid ikraftträdandet skall handläggas enligt äldre bestämmelser.

Bestämmelserna i 9 kap. 19 § gäller även för en borgenär, vars fordran är förenad med förmånsrätt enligt punkt 2 i Övergångsbestämmelserna till lagen 0000:000 om ändring i fönnårtsrättslagen 1970:979.

4. Bestämmelserna i 9 kap. 20 § första stycket 1 omfattar även fordran som gäller med förmånsrätt enligt punkt 2 i Övergångsbestäm-

72 Författningsförslag

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

melserna till lagen 0000:000 om ändring i förmånsrättslagen 1970:979.

5. Vad som i 9 kap. 22 § andra stycket sägs om borgenär som är registrerad som inteckningshavare av en bostadsrättsinteckning skall under tiden fram till utgången av år 2005 även avse borgenär är

som antecknad som panthavare i föreningens lägenhetsregister. Efter denna tidpunkt skall vad som nu sagts i stället gälla innehavare av sådan pantnotering i bostadsrättsregistret som anges i punkt 4 Övergångsbestämmelserna till lagen 0000:000 om ändring i bostadsrättslagen 1991:614.

5 till

Förslag Lag om ändring i äktenskapsbalken

Härigenom föreskrivs att 7 kap. 9 § äktenskapsbalken skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

7 kap. Makars egendom

9 §

Om en make eller dödsboet efter en avliden make utan erforderligt samtycke eller tillstånd har avhänt sig eller till nackdel för den andra maken upplåtit nyttjanderätt till egendom, skall domstolen på talan av denne förklara att rättshandlingen är ogiltig och att egendomen skall återgå. Detsamma gäller om en make eller dödsboet efter en avliden make utan erforderligt samtycke eller tillstånd har pantsatt makarnas

bohag. Överlåtelse eller skall dock

gemensamma pantsättning av bohag

inte förklaras ogiltig, om den nya innehavaren har fått egendomen i sin besittning i god tro.

Talan enligt första stycket Talan enligt första stycket skall väckas hos domstolen skall väckas hos domstolen inom tre månader från det att inom tre månader från det att den andra maken fick kärme- den andra maken fick kännedom om förfogandet över egen- dom om förfogandet över egendomen. När det gäller bohag domen. När det gäller bohag räknas dock tiden från det att räknas dock tiden från det att maken fick kännedom om över- maken fick kännedom över-

om lärnnandet. Har lagfart eller lämnandet. Har lagfart eller inskrivning beviljats med anled- inskrivning beviljats med anledning av överlåtelse av fast ning av överlåtelse av fast egendom eller tomträtt, får egendom eller tomträtt, fâr talan inte väckas. talan inte väckas. Detsamma

gäller om ett förvärv av en

bostadsrätt på grund av över-

låtelse har registrerats i bo-

stadsrâttsregistret.

Förs talan om avhysning, får domstolen medge skäligt anstånd med flyttningen.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 2001.

6 till

Förslag Lag om ändring i förmånsrättslagen 1970:979

Härigenom föreskrivs att det i förmånsrättslagen 1970:979 skall

införas en ny paragraf, 5 a av följande lydelse.

Nuvarande lydelse Förslagen lydelse

5a §

Förmánsrätt i bostadsrätt följer

med

fordran som enligt 7 kap. 16

a § bostadsrättslagen 1991:

614 är förenad med för-

nránsrätt,

bostadsrättsinteckning.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 2001.

2. Vad som sägs i 5 a § om bostadsrättsinteclcning skall under tiden fram till utgången av år 2005 även gälla sådan panträtt som har upplâtits före utgången av år 2000.

Om panträtt som anges i första stycket noteras i bostadsrätts-

registret enligt punkt 4 övergångsbestämmelserna till lagen 0000:000

om ändring i bostadsrättslagen 1991:614, skall vad som sägs i 5 a § om bostadsrättsinteclcning även gälla den noterade panträtten.

7 till

Förslag Lag om ändring i lagen 1987:232 om

sambors hem gemensamma

Härigenom föreskrivs att 2 och 19 §§ lagen 1987:232 sambors

om gemensamma hem skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

2§

Med sambors gemensamma bostad avses i denna lag, inte annat

följer av 4

fast egendom som samborna eller någon dem äger eller innehar

av med tomträtt, om det finns en byggnad på egendomen är avsedd

som som sambomas gemensamma hem och egendomen innehas huvudsakligen för detta ändamål, 2. fast egendom som samborna eller någon dem innehar med

av nyttjanderätt i förening med byggnad på egendomen samborna

som eller någon av dem äger, om byggnaden är avsedd sarnbomas

som gemensamma hem och egendomen innehas huvudsakligen för detta ändamål,

byggnad eller del av byggnad som samborna eller någon dem

av innehar med hyresrätt, bostadsrätt eller liknande rätt, bygg-

annan om naden eller byggnadsdelen är avsedd som sambornas

gemensamma hem och innehas huvudsakligen för detta ändamål, 4. byggnad eller del av byggnad som samborna eller någon dem

av har rätt att framdeles förvärva med bostadsrätt enligt förhandsavtal

som sägs i 5 kap. bostadsrättslagen 1991:614, rätten gäller

om en lägenhet som när avtalet träffades var avsedd att bli sambornas

gemensamma hem och att innehas huvudsakligen för detta ändamål.

samborna får i en av dem samborna får i dem

en av båda undertecknad handling båda undertecknad handling

anmäla till inskrivningsmyn- anmäla till inskrivningsmyndigheten att en fastighet som är digheten att en fastighet som är

lagfaren för en av dem eller en lagfaren för dem eller

en av en tomträtt för vilken en av dem är tomträtt för vilken dem är

en av inskriven som innehavare är inskriven innehavare är

som gemensam bostad för dem båda. gemensam bostad för dem båda.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

De får på samma sätt till bo-

stadsrättsregistretanmäla att en

bostadsrätt för vilken en av dem är registrerad som bostadsrättshavare är gemensam bostad för dem båda.

Om en sambo eller dödsboet efter en avliden sambo utan erforderligt samtycke eller tillstånd har avhänt sig eller till nackdel för den andra sambon upplåtit nyttjanderätt till egendom, skall domstolen på talan av denne förklara att rättshandlingen är ogiltig och att egendomen skall återgå. Detsamma gäller sambo eller dödsboet efter en avliden om en sambo utan erforderligt samtycke eller tillstånd har pantsatt sambornas bohag. Överlåtelse eller pantsättning bohag skall dock inte förklaras av ogiltig, om den nya innehavaren har fått egendomen i sin besittning i god tro. Talan enligt första stycket Talan enligt första stycket skall väckas hos domstolen skall väckas hos domstolen inom tre månader från det att inom tre månader från det att den andra sambon fick kän- den andra sambon fick kän-

nedom om förfogandet över nedom om förfogandet över

bostaden eller överlämnandet av bostaden eller överlämnandet av bohaget. Har lagfart eller in- bohaget. Har lagfart eller inskrivning beviljats med anled- skrivning beviljats med anledning av överlåtelse av fast egen- ning av överlåtelse av fast egendom eller tomträtt, får talan inte dom eller tomträtt, får talan inte väckas. väckas. Detsamma gäller om ett förvärv av en bostadsrätt på grund av överlåtelse har registrerats i bostadsrättsregistret. Förs avhysning, får domstolen medge skäligt anstånd med

talan om

flyttningen.

Denna lag träder i kraft den l januari 2001.

8 till

Förslag om ändring i konkurslagen 1987:672 Lag

Härigenom föreskrivs att 8 kap. 8 § konkurs1agen1987:672 skall ha

följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

8 kap. Försäljning av egendom

8 §

När ett fartyg som inte är infört i skeppsregistret eller motsvarande

utländska register, ett luftfartyg som inte är registrerat, gods i fartyg

eller gods i luftfartyg skall säljas, får förvaltaren, om egendomen finns inom landet, begära att den säljs exekutivt.

Uppkommer fråga om att sälja ett registrerat skepp, ett registrerat luftfartyg eller intecknade reservdelar till luftfartyg och finns egendomen inom landet, tillämpas 6 § första och andra styckena.

Skall gäldenärens rätt till andel i inteckning som belastar hans luftfartyg eller reservdelar till luftfartyg säljas, skall förvaltaren före

försäljningen skaffa en särskild inteckrmgshandling på det belopp som

tillkommer gäldenären, om det inte finns laga hinder mot det. Skall en inteclcningshandling som innehas av gäldenären och för vilken han är personligen ansvarig säljas är förvaltaren skyldig att, om inte gäldenären medger att handlingen får säljas med bibehållen ansvarig-

het, förse handlingen med en påskrift som befriar gäldenären från

ansvarighet. Något medgivande av gäldenären krävs dock inte, om denne har avvikit eller på något annat sätt håller sig undan.

Med fartyg likställs i denna lag ett fartyg under byggnad. Vad som

sägs om skeppsregistret skall då i stället gälla skeppsbyggnadsregistret.

Om det finns en bostadsrätt

i boet tillämpas 6

Denna lag träder i kraft den l januari 2001.

9 till

Förslag Lag om ändring i lagen 1991:615 om

omregistrering av vissa bostadsföreningar till bostadsrättsföreningar

Härigenom föreskrivs att det i lagen 1991:615 omregistreringar

av vissa bostadsföreningar till bostadsrättsföreningar, skall införas tre

nya paragrafer, 6-8 §§, av följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

6 §

Vid omregistrering av bostadsförening till bostadsrättsförening skall följande gälla.

Föreningen skall efter omregistrering underrätta bostadsrättsmyndigheten om namn, person- eller organisationsnummer, där sådant finns, samt adress för de bostadsrättshavare som

föreningen är skyldig att utfärda

bevis om bostadsrätten till.

Föreningen skall i samband med en ansökan om omregistrering till Patent- och registreringsverket anmäla pantsättningar som föreningen har underrättats om. En panträtt som har upplåtits

före ikraftträdandet upphör att

gälla mot pantsättarens borgenärer senast fem år efter den dag som beslutet om omregistrering vann laga kraft, om inte panthavaren dessförinnan har registrerats som inteckningshavare enligt 6 kap. 13 §

första stycket bostadsrättslagen

1991:614 eller noterats i

bostadsrättsregistretpå sätt som

Författningsförslag 79

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

anges i punkten 4 andra stycket

övergångsbestämmelserna till

lagen 0000:000 om ändring i bostadsrättslagen 1991 .-614. Ett beslut om omregistrering skall publiceras i Post- och Inrikes Tidningar. Patent- och

registreringsverket skall lämna

underrättelse om beslutet till de panthavare som verket på detta sätt har fått kännedom om.

7§

Om en panträtt som upplåtits innan beslutet om omregistrering vann laga kraft har företräde enligt 8 § framför en panträtt på grund av bostadsrättsinteckning, skall panträtten, om detta begärs före utgången av den i 6 § första stycket 2 angivna tiden, noteras i bostadsrättsregistret med den företrädesrätt som den har. En ansökan enligt andra stycket skall göras skriftligen hos bostadsrättsmyndigheten. I bostadsrättsregistret skall införas att ansökan har gjorts. Sökanden skall ge in de handlingar som han åberopar till stöd för sin ansökan. Den vars rätt berörs skall beredas tillfälle att yttra sig. I övrigt tillämpas bestämmelserna i 2 kap. 5 - 7 §§, 11 § andra stycket och 13 16 §§ lagen 0000:000 om bostadsrättsregister.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

8§

Om en lägenhet som varit upplåten med sådan rätt som anges

i punkt 4 eller 7 Övergångsbe-

stämmelserna till bostadsrättslagen 1991:614 och som anses upplåten med bostadsrätt enligt 5 § första stycket besväras av flera panträtter, skall företrädesordningen mellan dessa rättigheter bestämmas efter den tidsföljd i vilken föreningen har underrättats om pantsättningen respektive bostadsrättsinteckningen har sökts.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 2001.

10 till

Förslag om ändring i expropriations- Förordning kungörelsen 1972:727

Härigenom förskrivs att 8 och 9 §§ expropriationskungörelsen 1972: 727 skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

8§

När stämning utfärdas i ex- När stämning utfärdas i expropriationsmål skall fastighets- propriationsmål skall fastighetsdomstolen skriftligen underrätta domstolen skriftligen underrätta

inskrivningsmyndigheten om inskrivningsmyndigheten om

målet för anteckning i fastig- målet för anteckning i fastighetsboken eller tomträttsboken. hetsboken eller tomträttsboken.

Om expropriationsmâl rör

bostadsrätt skall fastighetsdomstolen på motsvarande sätt underrätta bostadsrättsmyndigheten.

9§

Avskrives helt eller delvis ex- Avskrives helt eller delvis ex-

propriationsmål, vilket propriationsmål, om vilket

om underrättelse lämnats enligt 8 § underrättelse lämnats enligt 8 § och vinner beslutet laga kraft, och vinner beslutet laga kraft, skall domstolen genast underrät- skall domstolen genast underrät-

ta inskrivningsmyndigheten om ta inskrivningsmyndigheten om

beslutet för anteckning i fas- beslutet för anteckning i fastighetsboken eller tomträttsbo- tighetsboken eller tomträttsboken. ken. Om ett mål som avses i 8 § andra stycket, helt eller delvis, har avgiorts slutligt och vinner avgörandet laga kraft skall

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

domstolen genast underrätta

bostadsrättsmyndigheten.

Denna förordning träder i kraft den 1 januari 2001.

11 till

Förslag Förordning om ändring i förordningen

om för domstol och

1981:967 skyldighet

att lämna underrät-

kronofogdemyndighet

telser om vissa beslut av exekutiv bety-

delse

Härigenom föreskrivs att det i förordningen 1981:967 om skyldighet för domstol och kronofogdemyndighet att lämna underrättelse om vissa beslut exekutiv betydelse skall införas två nya paragrafer, 3 a och av 6 a §§, av följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

3 a §

Har domstol eller kronofogdemyndighet fastställt att en

förfallen fordran skall utgå med

särskild förmånsrätt i bostadsrätt eller upphävt ett sådant förordnande, skall domstolen eller kronofogdemyndigheten samma dag sända en kopia av

beslutet till bostadsrättsmyndig-

heten. En kopia av beslutet skall också sändas till kronofogdemyndigheten i den region där bostadsrätten finns. Sedan tiden

för överklagande av beslutet har gått ut, skall ifrågavarande kronofogdemyndighet underrät-

tas om huruvida beslutet har överklagats eller inte.

6a§

Har domstol beslutat om kvarstod på bostadsrätt eller

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

upphävt sådant beslut, skall domstolen genast underrätta

bostadsrättsmyndigheten. I un-

derrättelsen skall anges den fordran för vilken kvarstad har beslutats.

Denna förordning träder i kraft den 1 januari 2001.

12 till

Förslag Förordning om ändring i utsökningsförordningen 1981 :981

Härigenom föreskrivs i fråga utsökningsförordningen 1981:981 om dels att 4 kap. l 6 kap. 27 9 kap. 1 13 kap. 20 och 21 §§ samt 15 kap. 7 § skall ha följande lydelse, dels att det i förordningen skall införas sex nya paragrafer, 6 kap. 21 9 kap. 23 25 §§, 13 kap. 20 a § och 15 kap. 6 a samt a närmast före 13 kap. 20 a § en ny rubrik av följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

4 kap. Gemensamma bestämmelser om underrättelse 1§

Skall ägaren registrerat Skall ägaren av registrerat av skepp eller registrerat skepps- skepp eller registrerat skeppsbygge eller fast egendom bygge eller av fast egendom av underrättas eller kallas, skall underrättas eller kallas, skall underrättelsen eller kallelsen underrättelsen eller kallelsen sändas till den för vilken in- sändas till den för vilken inskrivning eller lagfart senast har skrivning eller lagfart senast har beviljats eller sökts. Är det känt beviljats eller sökts. Om en att någon har förvärvat bostadsrättshavare skall underannan eller gör anspråk på egendom- rättas eller kallas, skall handskall även denne underrättas lingen sändas till den som en, eller kallas. Beror överlåtel- senast registrerats som eller en egendomen villkor, ansökt om att bli registrerad se av skall underrättelsen eller kallel- bostadsrättshavare. Är det som sändas till såväl överlåtaren känt att någon annan har försen som förvärvaren. värvat eller gör anspråk på egendomen, skall även denne underrättas eller kallas. Beror överlåtelse av egendomen på en villkor, skall underrättelsen eller kallelsen sändas till såväl överlåtaren som förvärvaren. En partredare kan underrättas eller kallas genom huvudredaren, om någon sådan finns.

86 Författningsförslag

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

6 kap. Utmätning

21 a §

Kronofogdemyndigheten skall

genast underrätta bostadsrätts-

myndigheten, när

en bostadsrätt har utmätts,

2. en konkursförvaltare har

begärt att en bostadsrätt skall säljas exekutivt eller

beslut som avses 8kap. 9 §

första stycket utsökningsbalken

har meddelats i fråga bo-

om stadsrätt.

I en underrättelse enligt första stycket 1 eller 3 skall anges den fordran för vilken utmätning har skett och i vad

män fordringen är förenad med

särskild förmänsrätt i egendomen.

Har utmätning av bostadsrätt upphävts eller frågan

om ex-

ekutiv försäljning sådan

av egendom förfallit av annat skäl,

skall kronofogdemyndigheten

genast underrätta bostadsrättsmyndigheten.

Har domstol eller kronofog-

demyndighet fastställt att en

förfallen fordran skall utgå med särskild förmänsrätt i bostads-

rätt, skall kronofogdemyndigheten underrätta bostadsrättsmyn-

digheten, om försäljning inte har begärts inom två månader från det att beslutet eller utslaget vann laga kraft eller sökanden skriftligen till kronofogdemyndigheten har anmält att för-

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

säljning inte kommer att begäras.

Har utmätning av egendom som Har utmätning av egendom som i 19 21 eller 23 § efter avses i 19 21 a §§ eller 23 § avses - överklagande upphävts av dom- efter överklagande upphävts av stol, skall skyldighet att under- domstol, skall skyldighet att rätta den eller de myndigheter underrätta den eller de myndär fullgöras av digheter som anges där fullgösom anges domstolen. ras av domstolen.

9 kap. Försäljning av lös egendom i allmänhet m.m.

Detta kapitel gäller lös egendom Detta kapitel gäller lös egendom med undantag av sådan egen- med undantag av sådan egendom som avses i 10 och 11 dom som avses i 10 och ll kap. utsökningsbalken. kap. utsökningsbalken. För bostadsrätter gäller bestämmelserna i 23 25 §§. -

23§

Vid försäljning av bostadsrätt gäller i tillämpliga delar bestämmelserna om försäljning av fast egendom i 12 kap. 2 - 9 10, 13 14, 16 20 samt - - - 23 32 §§. -

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

24§

I protokollet vid en förrättning för beskrivning skall, utöver vad som föreskrivs i 3 kap. IJ anges

bostadsrättsföreningen, regi-

strerad bostadsrättshavare och de upplysningar som i övrigt finns om innehavet av bostadsrätten,

lägenhetens beteckning och

huvudsakliga beskajfenhet, upplysningar som inhämtats

enligt 12 kap. 4 Handlingar som överlämnas eller företes skall förtecknas i protokollet.

25§

Utöver vad som föreskrivs i 12 kap. 20 § utsökningsbalken skall kungörelsen om en auktion innehålla upplysningar rörande bostadsrätten som kan antas vara av betydelse, såsom upplysningar om lägenhetens belägenhet och skick, det värde bostadsrätten äsatts vid värderingen samt den plats där beskrivningen hålls tillgänglig.

I kungörelsen skall anges att den lägenhet som bostadsrätten avser säljs i det skick som den befinner sig vid auktionstillfället.

Författningsförslag 89

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

13 kap. Redovisning och fördelning i mål om utmätning 20 §

När försäljningen av en fastighet har vunnit laga kraft och sammanträde för fördelning av köpeskillingen har hållits, skall kronofogdemyndigheten genast till inskrivningsmyndigheten sända en kopia av

protokollet vid fördelningssammanträdet sakägarförteckningen.

och av Om fastigheten har sålts under hand och om fördelningssammanträde inte har hållits, skall Kronofogdemyndigheten genast till inskrivningsmyndigheten sända en kopia av sakägarförteckningen och av beslutet om fördelningen av influtna medel. Om det i fastigheten finns en bostadsrätt som till följd av 7 kap. 33 § första stycket bostadsrättslagen 1991:614 upphör,

skall kronofogdemyndigheten

genast underrätta bostadsrättsmyndigheten. Har vid en fördelning i fall som avses i 13 kap. 12§ utsökningsbalken betalning utfallit ett pantbrevs belopp, skall kronofogdemyndigheten så snart fördelningen har vunnit laga kraft sända en kopia av protokollet från fördelningssammanträdet till inskrivningsmyndigheten. Om sakägarförteckningen har funnits tillgänglig vid fördelningen, skall en kopia av denna fogas till kopian av protokollet. När fördelningen har vunnit laga kraft skall kronofogdemyndigheten underrätta tidigare ägaren om hur de fordringar som är

förenade med panträtt i fastigheten har påverkats av försäljningen.

Särskilda bestämmelser beträffande bostadsrätt

20a§

Bestämmelsernai 18 19 § 1- 3 och 5 samt 20 § skall tillämpas även beträjfande bostadsrätter medföljande avvikelser.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Vad som sägs i de i första

stycket angivna paragraferna

om fastighet skall i stället gälla

bostadsrätt.

Vad som sägs i 20§ om

inskrivningsmyndigheten, pant-

brev och ägare skall i stället

gälla bostadsrättsmyndigheten, bostadsrättsinteckning och

bostadsrättshavare.

När betalning har utfallit på en fordran skall Kronofogdemyndigheten,

om fordringen grundas en handling vars företeende utgör villkor

för rätt att kräva betalning, göra anteckning betalningen på

handlingen. Detsamma gäller när ett annat skriftligt fordringsbevis företes. Handlingen skall lämnas till gäldenären, fordringen har

om infriats helt, eller i annat fall till borgenären.

Har en överenskommelse om Har en överenskommelse

om avräkning på köpeskillingen för avräkning på köpeskillingen för egendomen som avses i 10 eller egendomen i 10 eller

som avses 11 kap. utsökningsbalken eller 11 kap. utsökningsbalken eller för fastighet träffats mellan för fastighet eller bostadsrätt köparen och en borgenär, skall träffats mellan köparen och

en kronofogdemyndigheten göra borgenär, skall kronofogdemynanteckning om överenskom- digheten göra anteckning

om melsen på sådan handling som överenskommelsen på sådan avses i första stycket. I fråga handling i första

som avses om fastighet skall också anges i stycket. I fråga fastighet

om vad mån avräkningen enligt 12 och bostadsrätt skall också kap. 45 § tredje stycket utsök- anges i vad mån avräkningen ningsbalken har medfört änd- enligt 9 kap. 21 § tredje stycket ring i fråga om betalnings- respektive 12 kap. 45 § tredje

skyldigheten. stycket utsökningsbalken har

medfört ändring i fråga

betalningsskyldigheten.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

15 kap. Verkställighet av kvarstad

6a§

Har en bostadsrätt belagts med

kvarstad, skall kronofogdemyn-

digheten genast underrätta

bostadsrättsmyndigheten. I un-

derrättelsen skall anges den for-

dran för vilken kvarstad har

verkställts.

Har kvarstad pá en bostadsrätt upphävts, skall kronofogdemyndigheten genast underrätta

bostadsrättsmyndigheten.

7§

Har kvarstad egendom som Har kvarstad på egendom som avses i 4 6 efter över- avses i 4 6 a §§ efter över-

- klagande upphävts av en dom- klagande upphävts av en domstol, skall skyldigheten att stol, skall skyldigheten att underrätta den eller de myn- underrätta den eller de myndigheter som anges där fullgö- digheter som anges där fullgöras av domstolen. ras av domstolen.

Denna förordning träder i kraft den 1 januari 2001.

92 Författningsförslag SOU 1998 80:

13 till

Förslag

om i konkursförord-

Förordning ändring

ningen 1987:916

Härigenom föreskrivs att 12 och 35 konkursförordningen 1987: 916 skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

12 §

Rätten skall genast skicka en kopia av kungörelsen om konkursbeslutet till förvaltaren och tillsynsmyndigheten, 2. kronofogdemyndigheten, Skattemyndigheten och åklagarmyndigheten, inskrivningsmyndigheten för företagsinteckning,

4. registermyndigheten, om gäldenären är registrerad juridisk person

eller enskild näringsidkare som är införd i handelsregistret, tillståndsmyndigheten, om det är upplyst att gäldenären har tillstånd att utöva eller förestâ en viss näringsverksamhet och tillståndet enligt lag eller annan författning kan komma att upphöra grund av konkursen, Revisorsnänmden, om gäldenären är auktoriserad eller godkänd revisor, Överförmyndaren, om det är upplyst att gäldenären är förmyndare, god man eller sådan förvaltare som förordnats enligt 11 kap. 7 § föräldrarbalken, inskrivningsmyndigheten, 8 inskrivningsmyndigheten, om det är upplyst att det i boet om det är upplyst att det i boet finns fast egendom eller tomt- ñmis fast egendom eller tomträtt, rätt och bostadsrättsmyndigheten, om det är upplyst att det finns en bostadsrätti boet. registerrnyndigheten, om det är upplyst att det i boet finns registrerat skepp eller skeppsbygge, andel i sådan egendom eller Villkorlig äganderätt till sådan egendom eller andel däri, 10. inskrivnings- och registermyndigheterna, om det är är upplyst att det i boet finns registrerat luftfartyg eller andel i eller intecknade reservdelar till sådant luftfartyg, 11. Sveriges advokatsamfund, om gäldenären är advokat eller biträdande jurist advokatbyrå,

Färfattningsförslag 93

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

12. Sveriges riksbank och Finansinspektionen, om gäldenären är kreditinstitut, 13. Fastighetsmäklarnämnden, om gäldenären är fastighetsmäklare.

Första stycket 9 tillämpas också om egendomen är registrerad utomlands.

Rätten skall genast underrätta en kronofogdemyndighet som har verkställt beslut om kvarstad enligt 2 kap. 11§ konkurslagen 1987:672, om inte myndigheten har underrättats öm konkursen enligt första stycket 2.

35 §

Om en konkurs i något annat fall än som avses i 2 kap. 25 § konkurslagen 1987:672 har upphört utan att försäljning ägt rum av följande egendom, skall detta antecknas i angivna register.

Egendom Register

1 Fast egendom Fastighetsboken resp. Inskriv-

ningsregistret 2 Här i Sverige registrerat Skeppsregistret skepp eller andel i sådant skepp 3 Här i Sverige registrerat Inskrivningsboken för luftfartyg luftfartyg eller andel i eller intecknade reservdelar till så-

dant luftfartyg

4 Bostadsrätt Bostadsrättsregistret

Förvaltaren skall anmäla förhållandet till de myndigheter som har underrättats om konkursen.

Denna förordning träder i kraft den 1 januari 2001.

14 till

Förslag förordning om bostadsrättsregister

Härigenom föreskrivs följande.

Inledande bestämmelse

1§ Denna förordning innehåller bestämmelser om bostadsrättsregistret, som förs med stöd av lagen 0000:000 bostadsrätts-

om register.

Allmänt om bostadsrättsregistrets innehåll

2 § I bostadsrättsregistret skall de i 3 11 §§ angivna förhållandena

redovisas särskilt för varje bostadsrätt.

Bostadsrättsföreningen

3 § Uppgifter om bostadsrättsföreningen skall avse föreningens namn

och organisationsnummer.

Om en bostadsförening omregistreras till bostadsrättsförening enligt lagen 1991:615 om omregistrering av vissa bostadsföreningar till bostadsrättsföreningar skall detta anges tillsammans med uppgift om datum då beslutet om omregistrering vann laga kraft.

Bostadsrätten

4 § Uppgifter för identifiering av bostadsrätten skall avse

den aktuella fastighetens registerbeteckning från inskrivningsregistret,

lägenhetens adress, samt

lägenhetens beteckning.

Bostadsrättshavaren

5 § Uppgifter om registrering av förvärv av en bostadsrätt skall avse

bostadsrättshavarens namn, person- eller organisationsnummer, där sådant finns, och, beträffande fysiska personer, civilstånd,

2. datum för ansökan om registrering av bostadrättshavarens förvärv och aktnummer,

beslut som innefattar bifall till ansökan om registrering, dagen

om för bifall inte är densamma som ansökningsdagen, 4. när förvärvet avser en andel, uppgift om den andel registre-

som ringen avser, 5. uppgift om fångets art, och, när förvärvet inte del

avser en av en bostadsrätt och sådan uppgift förekommer, uppgift pris eller insats

om och upplåtelseavgift, 6. beslut som inte innefattar bifall till ansökan och, ansökan inte

om avser hela bostadsrätten, uppgift om den del som ansökan avser, 7. uppgift från förvaltare enligt 11 kap. 7 § föräldrabalken att dennes förordnande avser bostadsrätten, samt

uppgift om förhållanden som avses i 2 kap. 17 3 kap. 10 § och 5 kap. 2 och 7 lagen 0000:000 om bostadsrättsregister samt 2 § andra stycket lagen 1987:232 om sambors gemensamma hem.

Förs uppgift enligt första stycket 4 in att ett förvärv

om avser endast en del av en bostadsrätt, skall uppgift den motsvarande

om inskränkningen i fångesmarmens innehav också föras in.

Om uppgift finns om person- eller organisationsnummer skall uppgift också finnas om vederbörandes postadress.

Bostadsrättsinteclmingar

6 § Uppgifter om bostadsrättsinteckningar skall avse inteckningsbeloppet med siffror,

2. datum för ansökan jämte aktnurnmer,

beslut som innefattar bifall till ansökan, om dagen för bifall inte är densamma som dagen för ansökan, 4. beslut som inte innefattar bifall till ansökan, 5. uppgift om inteckningsåtgärder enligt 4 kap. 7 10 §§ lagen

- 0000:000 om bostadsrättsregister, samt 6. uppgift om förhållanden som avses i 2 kap. 17 § tredje stycket samt 5 kap. 2 och 7 §§ lagen om bostadsrättsregister.

Införingen skall ske så att företrädesordningen framgår. Gäller bostadsrättsinteckningar med lika rätt skall detta framgå. Kan företrädesordningen inte med säkerhet klarläggas, skall detta anmärkas.

Det sammanlagda belopp för vilket bostadsrätten svarar på grund av inteckningar skall anges särskilt.

Inteckningshavare

7 § Uppgifter om inteckningshavare skall avse dennes nanm, personeller organisationsnummer, om sådant finns, samt adress.

Om ett kreditinstitut eller försäkringsbolag, som står under Finansinspektionens tillsyn och som är registrerat som inteckningshavare, byter nanm eller adress, får Lantmäteriverket föra in den nya uppgiften i bostadsrättsregistret. Därvid skall det anges att det är Lantmäteriverket som har gjort ändringen.

Pantnoteringar

8 § Uppgifter om pantnoteringar skall avse

datum för ansökan jämte aktnummer, 2. beslut som innefattar bifall till ansökan,

beslut som inte innefattar bifall till ansökan, 4. uppgift om den dag bostadsrättsföreningen underrättades eller får anses ha underrättats om panträtten, samt

panthavarens nanm, person- eller organisationsnummer, om sådant ñmis, och adress.

Införingar

9 § I bostadsrättsregistret skall föras in uppgifter om

bostadsrättshavares konkurs, 2. konkursförvaltares begäran om försäljning av bostadsrätt,

utmåtning och exekutiv försäljning, 4. tvångsförsäljning, 5. kvarstad, 6. betalningsfastställelse, 7 anmälan enligt 2 § lagen 1987:232 om sambors gemensamma

. he eller lagen 1987:813 om homosexuella sambor

väckt talan i tvist rörande hävning eller återgång av förvärv av eller bättre rätt till bostadsrätt, 9. vitesföreläggande, 10. likvidation, 11. fusion, samt 12. expropriation.

10 § Uppgifter om införingar skall avse

uppgift om förhållanden som enligt lag eller annan författning skall föras in i bostadsrättsregistret, 2. datum för införingen och aktnummer, samt

uppgift om förhållanden som avses i 5 kap. 1 § och 6 kap. 1 och

2 §§ lagen 0000:000 om bostadsrättsregister.

Borttagande av införingar

11 § När bostadsrättsmyndigheten genom en underrättelse eller på ett annat sätt får kännedom om att ett tidigare infört förhållande har upphört eller om införingen av annat skäl uppenbarligen inte längre är av betydelse, skall myndigheten ta bort införingen.

Uppgifter om äldre förhållanden

12 § Uppgifter om äldre förhållanden skall lämnas så att den akt som är hänförlig till borttagandet av uppgiften kan tas fram.

När en hänvisning enligt första stycket har förts in skall den gamla

uppgiften tas bort från bostadsrättsregistret. Lantmäteriverket be-

stämmer i samråd med Riksarkivet i vilken utsträckning och på vilket medium uppgifter skall bevaras som har tagits bort från bostadsrättsregistret.

Underrättelser

13 § Patent- och registreringsverket skall underrätta Lantmäteriverket om de uppgifter från föreningsregistret som behövs för att bostadsrättsregistret skall kunna tillföras uppgifter enligt 3

Underrättelse enligt första stycket lämnas vid tidpunkt som av Patent- och registreringsverket och Lantmäteriverket bestämmer i samråd.

14 § Uppgifter enligt 4 § 1 och 2 skall föras över till bostadsrätts-

registret från lantmäterimyndigheternas och inskrivningsmyndig-

heternas informationssystem enligt fastighetsdatakungörelsen 1974:1058.

15 § Riksskatteverket skall underrätta Lantmäteriverket de

om uppgifter från aviseringsregistret enligt lagen 1995:743 avise-

om ringsregister och det centrala skatteregistret som behövs för att bostadsrättsregistret skall kunna tillföras uppgifter enligt 5 § tredje stycket.

Underrättelse enligt första stycket lämnas vid tidpunkt bestäms

som av Riksskatteverket efter samråd med Lantmäteriverket.

Denna förordning träder i kraft den 1 januari 2001.

2. Vid uppläggningen av bostadsrättsregistret skall uppgifter enligt 4 §

3 föras över från lägenhetsregistret.

Uppgifter enligt 5 § 5 skall endast avse förvärv som har skett efter ikraftträdandet.

Inledning 99

A och allmänna

Inledning överväganden

1 Inledning

l Direktiven

Utredningens uppdrag är enligt regeringens direktiv från den 19 december 1996 Dir. 1996:108 att överväga frågor förvärv och

om pantsättning av bostadsrätter samt att föreslå hur ett offentligt register över bostadsrätter skall utfonnas. Direktiven i sin helhet framgår

av bilaga

Regeringen gav i tilläggsdirektiv från den 25 september 1997 utredningen i uppdrag att se över ytterligare frågor beträffande bostadsrätter Dir. 1997:116. I tilläggsdirektiven angav regeringen

också att förslagen beträffande de ursprungliga uppgifterna de om

förvärv och pantsättning samt ett bostadsrättsregister skulle presente-

ras i ett delbetänkande. Det är således förslag i dessa frågor som vi lägger fram i förevarande delbetänkande. I tilläggsdirektiven flyttade regeringen också fram tidpunkten för när de ursprungliga uppgifterna skall redovisas till senast den 30 juni 1998.

1.2 Utredningsarbetet

Den särskilde utredaren och sekretariatet har diskuterat olika frågor med företrädare för ett antal organisationer. Sammanträffanden har ägt rum med represesentanter för Handelsbanken, Nordbanken, SBAB, SE-Banken, Sparbanken Sverige, Spintab, Stadshypotek, Försäkringsförbundet, Länsförsäkringsbolagens Aktiebolag, Svenska Brand, Wasa, Aktiebolaget Adeförvaltning, Fastighetsmäklarförbundet, Mäldarsamfundet, Riksskatteverket och Kronofogdemyndigheten i Malmö.

Kontakter har också hållits med Patent- och registreringsverket.

En företrädare för Värdepapperscentralen VPC Aktiebolag, affärsområde fondhandel/juridik, har informerat utredningen

aktiekontosystemet.

100 Inledning

Utredaren och sekreteraren har besökt Lantmäteriverket som ett led i utredningens uppgift att följa den försöksverksamhet med ett bostadsrättsregister som bedrivs där och för att informera sig om det lägenhetsregister som är under uppbyggnad. sekretariatet har haft kontakter med hovrättsrådet Lena Bång som har haft i uppdrag att

biträda Justitiedepartementet med att utreda vissa möjligheter att

rationalisera inskrivningsverksarnheten. Utredningen har tagit del av hennes förslag som presenterats i Ds 1997:84 Elektroniskt ansökningsförfarande i inskrivningsärenden m.m. sekretariatet har slutligen haft kontakt med 1997 års hyreslagstiftningsutredning Ju 1997:09.

Utredningen har från ett antal europeiska länder inhämtat material om utländsk rätt beträffande boendeformer som företer likheter med bostadsrätt. Bedömningen har dock gjorts att materialet inte har ett sådant intresse att skäl finns att i förevarande betänkande redovisa detta.

Allmänna överväganden 101

2 Allmänna

överväganden

2.1 Problemen förvärv och

kring pantsättning

Vårt uppdrag enligt direktiven är att se över det sakrättsliga systemet för förvärv och pantsättning av bostadsrätter samt att föreslå hur ett offentligt register över bostadsrätter skall utformas. Syftet är, enligt direktiven, att undanröja de olägenheter som finns med det nuvarande systemet och att förbättra bostadsrätternas kreditvärde.

Vilka svagheter finns då med det nuvarande systemet

En bostadsrätt uppkommer genom att en bostadsrättsförening upplåter en lägenhet med bostadsrätt till en förvärvare. När bostadsrätten sedan byter innehavare talar man om Övergång av bostadsrätt. Den vanligaste formen av övergång är köp, som i sin tur är en form av överlåtelse. Formkrav finns i BRL för överlåtelseavtalet. De sakrättsliga frågorna vid överlåtelse regleras inte alls iBRL. Pantsättning av bostadsrätt regleras inte heller. Både vid överlåtelse och pantsättning av en bostadsrätt gäller, i enlighet med en analogi med reglerna för enkla skuldebrev, att sakrättsligt skydd erhålls genom att en underrättelse, en denuntiation, lämnas till bostadsrättsföreningen.

I direktiven tas en del brister med det nuvarande systemet upp. Ett första problem som nämns är dolda panträtter. Sådana uppstår när bostadsrättsföreningen får en underrättelse om en pantsättning men underlåter att föra in denna i lägenhetsförteckningen. Pantsättningen åtnjuter då sakrättsligt skydd men är inte synlig för t.ex. en ny kreditgivare. Förekomsten av dolda panträtter har bekräftats av den försöksverksamhet som Lantmäteriverket eget initiativ bedriver med ett bostadsrättsregister se bilaga 3.

En annan olägenhet som tas upp i direktiven är att det är osäkert i vilken utsträckning tilläggskrediter och ornlagda krediter från den

långivare panthavare som har beviljat den ursprungliga krediten

fordrar en ny underrättelse till föreningen för sakrättsligt skydd. Detta har betydelse bl.a. när bostadsrätten utgör säkerhet för flera krediter. Frågan är då t.ex. huruvida en förstahandspanthavare behåller bästa rätt vid en omläggning av ett lån, om han inte underrättar föreningen. Våra sammanträffanden med aktörer på kreditrnarknaden har gett en bild av att det finns oklarheter och olika uppfattningar i dessa frågor.

102 Allmänna överväganden

Det är osäkert hur man bör agera och problem har dykt be-

upp

träffande t.ex. förmänsrättsordningen.

Även Lantmäteriverkets försöksverksamhet har erfarenheter

gett som visar att systemet med denuntiationer inte fungerar tillfredsställande. Det datum som är intressant är den dag då föreningen underrättades. Försöksverksamheten har emellertid visat olika brister i lägenhetsförteckningarna som att dateringar saknas, att pantsättningsdatum angetts, att datum för bankens utskrift angetts

osv.

De nämnda bristerna ger i sin tur en risk för fel eller oklarheter beträffande förmånsrätten vid ett exekutivt förfarande. Både dessa problem och problemen med dolda panthavare har bekräftats

av företrädare för exekutionsväsendet.

En ytterligare olägenhet som omnämns i direktiven är att inaktuella noteringar om pantsättningar står kvar i lägenhetsförteckningarna. Detta kan framstå som trivialt, men kan ha negativa effekter. Exempelvis kan detta ge problem för bostadsrättshavare vill

en som använda sin bostadsrätt som säkerhet för ett nytt lån.

Våra kontakter med olika aktörer och intressenter har lett till att två starka önskemål har utkristalliserats beträffande systemet för pantsättning. Man önskar att ett säkrare system införs vad gäller det sakrättsliga momentet och att förmånsrättsordningen får en fastare reglering. Däremot har det inte funnits någon bestämd uppfattning om huruvida detta löses bäst genom införandet av ett inteckningssystem eller

genom noterande av pantsättningar i ett offentligt bostadsrättsregister.

När det gäller överlåtelser har särskilt mäklare tryckt på det i våra direktiv uppmärksammade problemet att en pantförskrivning i samband med ett förvärv ofta sker vid tidpunkt då förvärvaren ännu

en inte är medlem i den aktuella bostadsrättsföreningen. Om medlemskap vägras blir pantförskrivningen ogiltig. Ett annat problem påtalats

som

, av olika aktörer är att de olika momenten i överlåtelse ofta inte

en sker i rätt följd. Överlåtelseavtalet undertecknas och tillträdesdag

en bestäms, men när det är dags för tillträde och betalning är medlemskapsfrågan inte löst. Om medlemskap därefter vägras, befinner sig parterna i en svår situation. Förvärvaren har t.ex. kanske redan betalat och tillträtt bostadsrättslägenheten.

Vi anser det viktigt att man kommer till rätta med de nuvarande olägenheterna. När det gäller pantsättning bör problematiken med dolda panträtter lösas. Förmånsrättsfrågorna bör få en fastare reglering och systemet för sakrättsligt skydd bör ändras. I samband med att det sakrättsliga systemet för överlåtelse av bostadsrätt närmare övervägs är en viktig utgångspunkt att en ny ordning bör ge bättre förutsättningar för att de olika momenten vid ett förvärv, ofta

som dessutom är förenat med pantsättning, kan ske i rätt ordning. Hit hör behovet av ett regelsystem som gör att frågan medlemskap, i vart

Allmänna överväganden 103

fall normalt, är avklarad innan den avtalade tiden är inne för tillträde

respektive betalning.

När ett nytt system för förvärv och pantsättning av bostadsrätter övervägs ger ett bostadsrättsregister vissa möjligheter till ett säkrare system som bör tas till vara. Man kan t.ex. jämföra med registreringen av förvärv och pantsåttningsförhållanden för fastigheter. Det är givetvis också viktigt att studera och dra nytta av förhållanden och erfarenheter när det gäller fastigheter och andra egendomsslag. De nuvarande bristerna i lägenhetsförteckningarna och det förhållandet att bostadsrätter inte tidigare har registrerats i ett offentligt register skapar givetvis en hel del svårigheter. Men det ger också vissa möjligheter. Redan införandet av ett register ger möjligheter att introducera ett helt nytt system. Vi ser det som viktigt att försöka utnytta dessa möjligheter, t.ex. vad gäller rationaliseringar och en utformning som medger en fortsatt utveckling det hållet. Möjligheter till elektroniska förfaranden i stället för skriftliga bör utredas och om man överväger ett

inteckningssystem alternativ till t.ex. pantbrev undersökas.

För att det sakrättsliga systemet skall uppfattas som säkrare krävs givetvis att aktörerna känner att de kan lita på registret. Samtidigt är det som sagts viktigt med rationalitet och låga kostnader. Det gäller därför att hitta lämpliga avvägningar beträffande vilken verkan en registrering bör ha och vilka prövningar som bör göras inför en registrering. Hit hör också frågan vilka konsekvenserna bör vara för den som har förlitat sig på uppgifter i registret. Därför bör också vägas in om möjligheter bör finnas till godtrosförvärv och, vilket kan sägas vara spegelbilden av detta, vilket skadeståndansvar som bör finnas i dessa situationer.

Systemet bör vara klart och enkelt. Frågor om användning av bostadsrätter som säkerhet är av intresse inte endast för kreditinstitut och andra professionellt hanterar dessa frågor. Även andra, inte

som minst bostadsrättshavare och styrelseledamöter i bostadsrättsföreningar, har i dag att i olika sammanhang ta ställning till sådana spörsmål. Kravet på enkelhet är viktigt också för att systemet inte skall ge upphov till onödiga kostnader, som i slutändan drabbar bostadsrättshavaren.

Det nuvarande systemet lägger ett stort ansvar på bostadsrättsföreningen. Denuntiationer om pantsättning skall lämnas till föreningen. Och en straffsanktionerad skyldighet finns att föra lägenhetsförteckningar, vilka skall ta upp bl.a. underrättelser om pantsättningar. Vi ser flera skäl för att försöka minska bostadsrättsföreningens arbete och ansvar. Styrelseledamötema har ofta begränsad tid till sitt förfogande för styrelsearbetet. Deras erfarenhet är inte sällan begränsad. Samtidigt kan numera stora värden stå spel. Det nuvarande systemet där mäklare och långivare måste ha en del

kontakter med styrelsen för upplysningar om bostadsrätten medför vidare onödiga tidsutdrältter. Det kan vara svårt att få tag ordföranden i föreningen, papper måste skickas, osv. Detta mindre rationella system torde också innebära fördyringar för bostadsrättshavaren. Ett mer rationellt system bör kunna inverka positivt framför allt kostnaden för lån där bostadsrätter används som säkerhet.

2.2 av

Utformningen bostadsrättsregistret

När bostadsrättsregistret utformas är det viktigt att komma ihåg den övergripande målsättningen att förbättra bostadsrätterna som kreditobjekt. Utformningen av registret bör styras av detta. Endast uppgifter som tjänar detta syfte bör vara med. Både integritets- och kostnadsskäl talar för denna inriktning.

Redan här kan också nämnas att vi inte ser någon möjlighet att låta registret omfatta endast pantsatta bostadsrätter. Uppgift behövs om alla bostadsrättshavare. Det är själva grunden för att göra pantsättningssystemet säkrare. Att registret skall innehålla denna uppgift förutsätts dessutom i våra direktiv. Men bl.a. av det skälet att mindre än hälften av alla bostadsrätter torde vara pantsatta avsnitt 21.1 är det viktigt

att registreringen av förvärv blir så rationell och billig som möjligt.

Vid utformningen av registret menar vi att integritetsaspektema hela tiden måste beaktas. Detta kan i och för sig sägas följa redan av den reglering som finns till skydd för ADB-behandlade personuppgifter. Vi ser emellertid integritetsskyddet som angeläget även utifrån mer allmärma synpunkter. Givetvis skall registret kunna användas för angelägna ändamål och därigenom bidra till att rationalisera omsättningen av bostadsrätter. Men det är viktigt att begränsa både innehåll och möjlig användning av uppgifterna till dessa ändamål.

Huvudprincipen beträffande uppgifterna i registret bör vara offentlighet. Det krävs starka skäl för att offentlighet inte skall gälla för uppgifter som tas in i registret. En annan sak är att det kan finnas integritetsskäl som talar för att begränsa möjligheterna till vissa behandlingar. Det måste därför övervägas om begränsningar bör ställas upp beträffande t.ex. sökbegrepp, direktåtkomst och utlämnande på ADB-medium.

Inom datarätten är det en brytningstid. Den nuvarande datalagen 1973:289 är föråldrad. Dessutom skall Europaparlamentets och rådets direktiv 95/46/EG om skydd för enskilda personer med avseende behandling av personuppgifter och om det fria flödet av sådana uppgifter EG-direktivet genomföras. Regeringen har i prop.

1997/98:44 lämnat ett förslag till en personuppgiftslag. Förslaget antogs den 16 april 1998 av riksdagen. Personuppgiftslagen

Allmänna överväganden 105

1998:204 skall träda i kraft den 24 oktober 1998. Den ersätter då den nuvarande datalagen. Vårt förslag har anpassats efter personupp-

giftslagen.

Tekniken utvecklas hela tiden. Vår ambition är därför att så långt

möjligt utforma regleringen så att en vidareutveckling är möjlig. Författningsregleringen bör t.ex. i största möjliga utsträckning vara

teknikoberoende. I viss utsträckning är det emellertid nog omöjligt att helt frångå hänvisningar till dagens teknik. I dag finns olika tekniska lösningar, t.ex. for uppkoppling on line som kan påkalla särskilda begränsningar beträffande användningen. Man måste också vara öppen

för att i vart fall mer ingående ändringar av förutsättningarna kan ge behov av författningsändringar. Detta är inte bara negativt. I sådana

sammanhang kan det vara aktuellt med nya överväganden beträffande

integritetsproblematiken.

B Förvärv

och pantsättning

av bostadsrätter

3 Bakgrund

I denna avdelning i betänkandet behandlar vi förvärv och pantsättning av bostadsrätter. Här bestämmer vi utformningen av systemet för förvärv och pantsättning av bostadsrätter och utformar detta närmare.

Vi tar ställning till hur sakrättsligt skydd skall uppnås och till frågor

om godtrosförvärv o.d. Vi bestämmer oss för vilken verkan registreringen bör ha och vilka prövningar som bör göras av en ansökan. När det gäller den sistnämnda frågan bör redan här påpekas att överväganden måste göras när det gäller alla typer av förvärv. Slutligen behandlar vi medlemskap och därmed sammanhängande frågor. Allt detta sker i kapitel 4

I förevarande kapitel finns en bakgrundsbeskrivning. Den innehåller för det första en redogörelse för gällande rätt beträffande förvärv och pantsättning av bostadsrätter. Redogörelsen är ganska fyllig och belyser bl.a. den i avsnitt 2.1 påtalade osäkerhet som det nuvarande systemet i olika hänseenden är behäftat med. Både när det gäller registrering av förvärv och pantsättning anger direktiven systemet i JB som ett alternativ. När det gäller valet av modell för pantsättning uppmärksammar direktiven också inskrivning av nyttjanderätt m.m.

enligt 23 kap. JB och aktiekontosystemet. Här redogör vi därför för

detta i relevanta delar. En redogörelse finns slutligen för företagsinteckningar när det gäller den närmare utformningen av vissa delar

av detta inteclmingssystem. Denna reglering är intressant bl.a.

eftersom den är nyare än den i JB.

Slutligen finns en historisk exposé beträffande förvärv och pantsättning av bostadsrätter.

3.1 Bostadsrätter

Förvärv av en bostadsrätt kan ske genom dels en upplåtelse av en bostadsrätt, dels en övergång av en bostadsrätt. När lägenhet dvs.

en -

108 Bakgrund

en bostadslägenhet eller lokal upplåts med bostadsrätt för första

gången kallas detta för upplåtelse av bostadsrätt. Innehavarförändringar efter upplåtelsen benämns övergång av bostadsrätt. Bostadsrätten övergår då från en bostadsrättshavare till en annan. En övergång kan ske genom en överlåtelse. Härmed avses köp, byte eller gåva. Men det kan också vara fråga om ett familjerättsligt fång, t.ex. bodelning eller arv, eller associationsrättsligt fång.

En av de innehavargrupper som enligt direktiven skall anges i bostadsrättsregistret är alltså de som efter upplåtelse är bostadsrättshavare. Närmast skall därför något sägas om upplåtelse av bostadsrätt.

3. 1 Upplåtelse

Upplåtelse av en lägenhet med bostadsrätt görs av en bostadsrättsförening. För att en upplåtelse skall få ske krävs att vissa förutsättningar är uppfyllda. Bl.a. gäller att upplåtelse endast får ske till den som är medlem i den aktuella bostadsrättsföreningen och att en ekonomisk plan skall finnas.

Upplåtelsen skall enligt huvudregeln ske genom ett skriftligt avtal, 4 kap. 5 § första stycket BRL. Sådana avtal brukar benämnas bostadsrättsavtal. Ett undantag finns från skriftlighetskravet. Vissa bostadsföreningar kan omregistreras till bostadsrättsföreningar enligt lagen 1991:615 om omregistrering av vissa bostadsföreningar till bostadsrättsföreningar. När ett beslut om omregistrering har vunnit laga kraft, skall de lägenheter som varit upplåtna med viss nyttjanderätt eller andelsrätt av bostadsföreningen anses upplåtna med bostadsrätt. Styrelsen för den bostadsrättsföreningen skall genast utfärda

nya bevis till bostadsrättshavarna om bostadsrätterna. Ett sådant bevis ersätter upplåtelseavtal.

Ett upplåtelseavtal skall ange parternas namn, den lägenhet upplåtelsen avser samt de belopp som skall betalas som insats och årsavgift, 4 kap 5 § andra stycket BRL. I förekommande fall skall även upplåtelseavgift anges. Något krav på att organisationsnummer, personnummer eller adress skall tas upp finns alltså inte. Inte heller behöver avtalet undertecknas.

I 4 kap. 7 § BRL anges två fall när en upplåtelse av en bostadsrätt är ogiltig. En upplåtelse är ogiltig om en ekonomisk plan enligt 3 kap. 1 § BRL inte har upprättats när upplåtelsen sker. Brister i forrnkravet enligt 4 kap. 5 § BRL medför också ogiltighet. När ett avtal är ogiltigt är bostadsrättsföreningen skyldig att betala tillbaka allt som den tilltänkte bostadsrättshavaren har betalat med anledning av upplåtelsen. Den sistnämnde har, enligt 4 kap. 7 § BRL, dessutom rätt till ersättning för skada. Ogiltigheten har en begränsning i tiden. Talan

Bakgrund 109

upplåtelsens ogiltighet måste väckas inom två år från den dag om upplåtelsen skedde. I annat fall är rätten till sådan talan förlorad. I 4 kap. 7 § andra stycket BRL finns bestämmelser för det fall en lägenhet är upplåten med hyresrätt har upplåtits med bostadsrätt. som

Bostadsrättsupplåtelsen är då ogiltig. Den som bostadsrätten har

upplåtits till har rätt att få tillbaka insats och upplåtelseavgift som han har betalat. Om han i god tro, har han också rätt till skadestånd. var En liknande situation föreligger om en lägenhet har upplåtits med bostadsrätt till flera för sig. Regler för detta finns i 4 personer var kap. 10 § BRL. Upplåtelsema gäller efter den tidsföljd i vilken de har ägt Det kan vara så att upplåtelsema är samtidiga eller att det rum. inte går att fastställa i vilken tidföljd de har ägt rum. I så fall får domstol besluta om företrädet mellan dem efter vad som med hänsyn till omständigheterna är skäligt. Avslutningvis bör bostadsrättshavare har möjlighet att nämnas att en frånträda bostadsrätten befintlig ekonomisk plan var missvisanom en de vid upplåtelsen. När något inträffar som är av väsentlig betydelse för bostadsrättsföreningens verksamhet, är denna skyldig att upprätta ekonomisk plan. Om detta inte har skett, har alltså bostadsrättsen ny havaren rätt att inom viss tid frånträda bostadsrätten. Förutsättningen är att han var i god tro när upplåtelsen skedde. Bostadsrättshavaren har rätt till skälig ersättning för bostadsrätten och till ersättning för skada.

3.1.2 Övergång

Som nämndes i det förra avsnittet benämns innehavarförändringar efter den ursprungliga upplåtelsen övergång av bostadsrätt. Det kan vara fråga överlåtelse, ett familjerättsligt fång eller ett associationsom en rättsligt fång. Slutligen kan det röra sig tvångsförsäljning eller om exekutiv försäljning.

Överlåtelse bostadsrätt av

Med överlåtelse avses köp, byte eller gåva. Normalt gäller att en bostadsrätt har överlåtits av bostadsrättshavaren till en ny som innehavare får utövas den sistnämnde endast om han är eller antas av

till medlem i bostadsrättsföreningen, 6 kap. 1 § första stycket BRL.

Om medlemskap vägras, är överlåtelsen ogiltig, 6 kap. 5 § första stycket BRL. Med andra ord sker en överlåtelse av en bostadsrätt alltid med förbehållet att föreningen godtar förvärvaren som medlem. En pantförskrivning som förvärvaren gör innan han har antagits som medlem är ogiltig, om medlemskap vägras Julius, mil., Bostadsrättslagen, 1992, s. 132.

110 Bakgrund

I 6 kap. 1 § andra stycket BRL finns ett undantag från kravet på medlemskap för att få utöva bostadsrätten. Det tar sikte på juridiska personer som har panträtt i bostadsrätten. En sådan juridisk

person behöver inte medlem för att utöva bostadsrätten, denne har

vara om förvärvat bostadsrätten vid en exekutiv försäljning eller tvångs-

en försäljning enligt BRL. Möjligheten att utöva bostadsrätten detta sätt är dock tidsbegränsad. Tre år efter förvärvet får föreningen uppmana den juridiska personen att inom sex månader visa att någon som inte får vägras inträde i föreningen har förvärvat bostadsrätten och sökt medlemsskap. Om detta inte visas, har föreningen rätt

att tvångsförsälja bostadsrätten för den juridiska räkning.

personens Föreningen kan dock i sina stadgar medge juridiska

personer en mer vidsträckt rätt.

En särskild begränsningsregel finns för juridiska är

personer som medlemmar i en bostadsrättsförening, 6 kap. 3 § BRL. Utan samtycke från styrelsen får sådan juridisk normalt inte förvärva

en person en

bostadsrätt till en bostadslägenhet i den förening den juridiska

som personen är medlem Syftet med bestämmelsen är att föreningen skall ha samma inflytande över förvärv juridiska vilka redan är

av personer medlemmar som över förvärv andra juridiska jfr 2 kap.

av personer, 4 § BRL prop. 1990/91:92 191. Vissa undantag ñmis, bl.a.

omfattas inte kommuner och landsting begränsningsregeln.

I 6 kap. 4 § BRL finns bestämmelser för avtal överlåtelse. Ett

om köpeavtal beträffande bostadsrätt skall upprättas skriftligen. Det

en skall undertecknas av både sälj aren och köparen. Köpehandlingen skall innehålla uppgift om den lägenhet överlåtelsen och priset.

som avser Motsvarande gäller vid byte och gåva.

Om forrnföreskrifterna inte uppfylls, är överlåtelsen ogiltig, 6 kap. 5 § tredje stycket BRL. Liksom vid upplåtelse finns preskriptionstid

en beträffande ogiltigheten. Talan måste väckas inom två år från den dag överlåtelsen skedde. Tidigare utgjorde det förhållandet oriktig

att en köpeskilling hade angetts en sådan brist i formkravet att köpeavtalet var ogiltigt. Sedan den 1januari 1996 gäller emellertid för köp

att, om säljaren och köparen har kommit överens ett annat pris än det

om som anges i köpehandlingen, den överenskommelsen är ogiltig. Mellan köparen och säljaren gäller alltså i stället priset i köpehandlingen. Förebild för regleringen var den som finns i 4 kap. 1 § JB beträffande fast egendom, se avsnitt 3.2.1.

Det bör nämnas att bestämmelser finns i andra författningar än BRL som kan leda till att en överlåtelse är ogiltig. Bl.a. gäller make

att en eller sambo inte får avhända sig bostadsrätt utgör

en som gemensam bostad för dem utan den andres samtycke, 7 kap. 5 § äktenskapsbalken och 17 § lagen 1987:232 om sambors gemensamma hem. Detsamma gäller för dem som registrerat sitt partnerskap och för homosexuella

Bakgrund 111

sambor, 3 kap. 1 § lagen 1994: 1117 om registrerat partnerskap och 1 § första stycket 1 lagen 1987:813 om homosexuella sambor. Om en överlåtelse har skett utan erforderligt samtycke, finns möjlighet för den andre att väcka talan vid domstol om ogiltighetsförklaring.

Familjerättsliga och associationsrâttsliga förvärv

Vissa bestämmelser finns i BRL när det gäller familjerättsliga och associationsrättsliga förvärv. Ett dödsbo efter en avliden bostadsrättshavare får utöva bostadsrätten trots att dödsboet inte är medlem i föreningen, 6 kap. l a § BRL. En tidsbegränsning finns dock. Efter tre år från dödsfallet får föreningen uppmana dödsboet att inom sex månader från uppmaningen visa att bostadsrätten har ingått i bodelning eller arvskifte med anledning av dödsfallet eller att någon som inte får vägras inträde i föreningen har förvärvat bostadsrätten och sökt medlemskap. I annat fall får bostadsrätten tvångsförsäljas för förvärvarens räkning. Det är tillåtet att i föreningens stadgar ha mer generösa regler än de nu angivna.

I 6 kap. 2 § BRL finns bestämmelser för det fall en bostadsrätt har övergått genom bodelning, arv, testamente, bolagskifte eller liknande förvärv och förvärvaren inte har antagits som medlem. Förvärvaren får då uppmanas att inom viss tid visa att någon som inte får vägras inträde har förvärvat bostadsrätten och sökt medlemskap. Om uppmaningen inte följs, får bostadsrätten tvångsförsäljas för förvärvarens räkning.

Särskilt om tvångsförsäljning och exekutiv försäljning

Som tidigare nämnts kan tvångsförsäljning enligt BRL aktualiseras när en juridisk person eller ett dödsbo innehar en bostadsrätt. Tvângsförsäljning kan också aktualiseras när en bostadsrätt är förverkad. Olika former av misskötsamhet kan, enligt 7 kap. 18 § BRL, leda till att bostadsrätten är förverkad. Det vanligaste fallet som medför förverkande är att bostadsrättshavaren inte betalar de avgifter, t.ex. årsavgiften, som han är skyldig att betala till bostadsrättsföreningen. Andra exempel på omständigheter som enligt 7 kap. 18 § BRL kan leda till förverkande är andrahandsuthyming utan tillstånd och vanvård av bostadsrättslägenheten. Tvângsförsäljning behandlas nännare i avsnitt 20.1.1.

En panthavare som vill ha betalt för sin fordran genom att ta den pantsatta bostadsrätten i anspråk får använda sig av utmätning och exekutiv försäljning. Det kan naturligtvis bli så att både tvångsförsäljning och exekutiv försäljning aktualiseras. Huvudregeln är då att tvångsförsäljning har företräde, 8 kap. 8 § BRL. Om det exekutiva

förfarandet redan har inletts och nått ett visst stadium, skall emellertid detta förfarande fortsätta.

3.1.3 Bostadsrättsföreningens förvärv

egna

En bostadsrätt kan innehas av bostadsrättsföreningen själv. Olika skäl kan finnas till detta. Det kan vara fråga ett förvärv för att slå

om samman två bostadsrättslägenheter för upplåtelse av en ny bostadsrätt. En bostadsrättshavare har, som angavs i avsnitt 3.1.1, rätt att frånträda bostadsrätten om den ekonomiska planen missvisande när

var bostadsrätten upplåts till honom, 4 kap. 8 § BRL. Bostadsrätten

övergår då till bostadsrättsföreningen. En bostadsrättshavare har,

enligt 4 kap. ll § BRL rätt att avsäga sig bostadsrätten. Detta får ske tidigast två år från det att lägenheten upplåts med bostadsrätt. Ett skäl till avsägelse kan vara att bostadsrättshavaren vill inte lyckas sälja

men bostadsrätten. En bostadsrätt kan övergå till föreningen när

en upplåtelse är ogiltig, 6 kap. 5 § BRL. När det gäller lokaler finns möjlighet för föreningen att skriva in rätt att lösa bostadsrätten till

en lokalen, 6 kap. 9 § BRL. En bostadsrätt kan olika skäl, t.ex.

av grund av väsentlig avgiftshöjning eller förverkande, sägas upp. Då övergår bostadsrätten till föreningen, 7 kap. 29 § BRL. Slutligen

övergår den till bostadsrättsföreningen tvångsförsäljning miss-

när en lyckas.

Bostadsrättsföreningen har inte rätt att behålla en lägenhet som har övergått till denna. Två alternativ finns enligt 6 kap. ll § BRL. Föreningen är skyldig att antingen överlåta bostadsrätten så snart detta kan ske utan förlust eller besluta att bostadsrätten skall upphöra. Det sistnämnda alternativet står dock inte alltid öppet, bostadsrätten är

om pantsatt. I sådant fall får beslut om upphörande meddelas endast om panthavaren har medgett detta eller om bostadsrätten saknar värde för panthavaren.

3.1.4 Sakrättsliga spörsmål vid förvärv bostadsrätt

BRL reglerar i huvudsak endast förhållandet mellan bostadsrättsföreningen och bostadsrättshavaren. Sakrättsliga frågor härmed avses

rättsskyddet mot tredje behandlas därför i princip inte i lagen.

man -

När det gäller upplåtelse regleras situation i BRL brukar

en som hänföras till de sakrättsliga spörsmålen nämligen att bostadsrätten upplåts till flera var för sig. Denna fråga har behandlats i avsnitt 3.1.1, varför det hänvisas dit.

Beträffande övergång av bostadsrätt har ett antal betydelsefulla principer slagits fast i rättspraxis och doktrin. Något skall här sägas

om dessa principer.

Bakgrund 113

Den gällande BRL föregicks av bostadsrättslagen 1971:479. I nu förarbetena till den lagen prop. 1971:12 106 uttalade departes. mentschefen att när det gäller förhållandet mellan bostadsrättshavaren och tredje torde ofta analogisk tillämpning av bestämmelserna man en enkla skuldebrev i lagen 1936:8l skuldebrev komma ifråga. om om Denna princip gäller fortfarande. Högsta domstolen slog i rättsfallet NJA 1971 s. 66 fast att sakrättsligt skydd för förvärvaren vid en överlåtelse uppkommer när bostadsrättsföreningen har underrättats om överlåtelsen se även t.ex. NJA 1988 257, 1993 560 beträffande gåva och 1994 s. 668. Imålet s. s. påstods att den aktuella bostadsrätten hade överlåtits till nya innehavare och att utmätning därför inte kunde ske för den förre bostadsrättshavarens skulder. Högsta domstolen uttalade:

Bostadsrättsföreningen har underrättats om den överlåtelse av bostadsrätten från Ingvar och Gunhild som må ha skett... Redan med hänsyn härtill har... hinder icke förelegat att, såsom skett, utmäta bostadsrätten för Ingvars gäld.

Det sakrättsliga skyddet uppstår alltså i och med underrättelsen. Men förvärvaren inte beviljas medlemskap i bostadsrättsföreningen är om överlåtelsen ogiltig. I så fall anses förvärvare inte ha något en sakrättsligt skydd mot att bostadsrätten utmäts för överlâtarens skulder eller dras in i dennes konkurs Håstad, Torgny, Sakrätt avseende lös egendom, 6 uppl., 1996, s. 265 f.. Bostadsrätter kan inte vara föremål för exstinktiva godtrosförvärv. Om överlåtare saknar rätt till bostadsrätten, kan alltså den rätte en ägaren med framgång kräva bostadsrätten åter från förvärvaren. Det sagda är ett utslag av den princip som gäller för enkla skuldebrev att förvärvare inte kan få bättre rätt mot den rätte ägaren än den en en överlâtaren hade NJA 1992 s. 6 och t.ex. Julius mfl., Bostadsrättslagen, 1992, s. 119. Dubbelöverlåtelse regleras inte i BRL. I stället torde en analogisk tilllämpning 31 § lagen om skuldebrev bli aktuell även i denna av situation. Huvudregeln är att en tidigare överlåtelse gäller före en Denuntiation har emellertid betydelse. Om den senare senare. förvärvaren i god tro och underrättar föreningen först, har han var företräde framför den förste förvärvaren se t.ex. Julius mfl., Bostadsrättslagen, 1992, s. 119, Håstad, Torgny, Sakrätt avseende lös egendom, 6 uppl., 1996, 85 och Helander, Bo, Kreditsäkerhet i s. lös egendom, 1984, s. 448.

114 Bakgrund

3.1.5 Pantsättning

Allmänt om pantsättning

Några bestämmelser som berör pantsättning bostadsrätt finns i

BRL. Exempelvis är bostadsrättsföreningen, enligt 9 kap. 10 § tredje

stycket BRL, skyldig att anteckna pantsättning i lägenhetsförteck-

en ningen när den underrättas om en sådan. De obligationsrättsliga och sakrättsliga frågorna är emellertid inte reglerade i BRL. Gällande rätt i dessa frågor har i stället utmejslats rättspraxis och doktrin.

genom

Några särskilda formföreskrifter för pantsättning bostadsrätt

av en finns således inte i BRL. De flesta pantsättningar görs dock skriftligen. I förhållandet mellan parterna uppkommer giltig pantsättning

en redan genom överenskommelsen.

För gifta och sambor gäller ett krav samtycke från den andra maken eller sambon i vissa situationer. En make får inte den

utan andra makens samtycke pantsätta bostadsrätt utgör makarnas

en som gemensamma bostad, 7 kap. 5 § äktenskapsbalken. Motsvarande gäller även homosexuella som har registrerat sitt partnerskap, 3 kap. l § lagen 1994:1117 om registrerat partnerskap. Samtycke krävs från den andra sambon om en sambo vill pantsätta bostadsrätt

en som, om bodelning kommer till stånd mellan dem, skall ingå i bodelning eller om det är en sådan bostad som sambon har rätt att överta vid

en bodelning 17 § lagen 1987:232 om sambors hem och

gemensamma 1 § första stycket 1 lagen 1987:8l3 homosexuella sambor. Det

om bör nämnas att, till skillnad från vad gäller vid avhändande

som av egendom, vid pantsättning finns ingen möjlighet att väcka talan

ogiltighet.

När det gäller skyddet gentemot bostadsrättshavarens borgenärer

det sakrättsliga skyddet är det allmänt accepterat detta

- numera att skydd uppstår genom underrättelse till bostadsrättsföreningen t.ex.

se NJA 1971 s. 66, 1995/96:17 28 och Melz m.fl., Bostadsrätt,

prop. s. 3 uppl., 1996, s.50. Underrättelse torde kunna lämnas såväl

av bostadsrättshavaren som panthavaren. På sätt när det

samma som gäller överlåtelse av bostadsrätt rör det sig alltså analog

om en tillämpning av reglerna i lagen 1936:81 om skuldebrev. När bostadsrättsföreningen underrättas om en pantsättning är den skyldig

att anteckna pantsättningen i den lägenhetsförteckning skall föras

som

hos varje bostadsrättsförening, 9 kap. 10 § tredje stycket BRL. Den

som inte fullgör denna skyldighet kan dömas till böter enligt 10 kap. 3 § BRL. Om det anges i stadgarna, har bostadsrättsföreningen rätt att ta ut en pantsättningsavgift, 7 kap. 14 § första stycket BRL.

Vid frivillig försäljning lös egendom är principen panträtt

av att gäller i egendomen även efter överlåtelsen. Om den lösa egendomen

är sådan att den kan vara föremål för exstinktivt godtrosförvärv, kan emellertid panträtten upphöra att gälla när ett sådant förvärv sker. I egendom som inte kan bli föremål för sådant förvärv förblir panträtten däremot gällande, även om förvärvaren var i god tro. Så är fallet beträffande bostadsrätt. Vid exekutiv försäljning fortsätter en panträtt inte har beaktats att gälla. Om skälet till att panträtten inte har som

beaktats är bostadsrättsföreningens försmnlighet, kan styrelsen bli

skadeståndsskyldig. Se NJA 1992 s. 6 och prop. 1995/96: 17 s. 39 f. En fråga inte rönt särskilt stor uppmärksamhet är vem som kan som lämna underrättelse om att pantsättningen har upphört. En mening som har förts fram är att bostadsrättshavaren inte bör ha denna möjlighet, eftersom panträttens sakrättsliga ställning bygger på att pantsättaren har blivit avskuren från sina möjligheter att förfoga över panten. Det skulle rimma illa med den tanken, om pantsättaren skulle ha rätt att kräva att anteckningen hos föreningen stryks, utan att kontroll hos panthavaren sker. Se Jensen, Ulf, Bostadsrätter och denuntiationer, i Bostadsrättens värde, Hillert mfl., 1997, s. 37 f.

Bostadsrättsföreningens legala panträtt

En bostadsrättsförening har legal panträtt enligt 7 kap. 16 a § BRL till säkerhet för vissa de avgifter medlem är skyldig att betala av som en till föreningen. De avgifter som den legala panträtten omfattar är den insats medlemmen skall betala när bostadsrätt upplåts till honom, som

årsavgift samt upplåtelseavgift, överlåtelseavgift och pantsättningsav-

gift. Det bör nämnas förutsättning för att de tre sistnämnda att en avgifterna skall omfattas av panträtten är att det finns stöd i stadgarna för att ta ut dem. Den legala panträtten har enligt huvudregeln i 7 kap. 16 a § BRL bästa rätt. Bostadsrättsföreningen har emellertid en viss underrättelseskyldighet till kända panthavare och om denna försummas

påverkas möjligheterna att få ut betalning vid en exekutiv försäljning eller tvångsförsäljning enligt BRL. Enligt 7 kap. 31 § BRL skall

således förening som har underrättats om att en bostadsrätt är en pantsatt, utan dröjsmål underrätta panthavaren om bostadsrättshavaren

har obetalda avgifter till föreningen till ett belopp som överstiger vad

årsavgiften belöper på månad och bostadsrättshavaren som av en dröjer med betalningen mer än två veckor från förfallodagen. I annat fall har föreningen inte bättre rätt än andra godtroende panthavare vid

exekutiv försäljning eller tvångsförsäljning enligt BRL i fråga om

vissa avgiftsbelopp. Det gäller dels de avgiftsbelopp har förfallit

som till betalning under den tid föreningens försummelse varat, dels den del årsavgiften har förfallit till betalning närmast efter det att av som

116 Bakgrund

en underrättelse gjorts. Företrädesrätten kvarstår dock beträffande avgiftsbelopp som har förfallit till betalning under den tid panthavaren haft kännedom om bostadsrättshavarens betalningsförsummelse.

När det gäller fordringar som en bostadsrättsförening kan ha

som inte omfattas av den legala panträtten finns en särskild regel i 8 kap.

5 § BRL. Den gäller endast vid tvångsförsäljning enligt BRL. Vid

sådan försäljning har dessa fordringar företrädesrätt närmast efter alla

prioriterade fordringar. Det sagda förutsätter dock att föreningen iakttar vissa bestämmelser om anmälningsskyldighet till kronofogdemyndigheten beträffande dessa fordringar.

3.1.6 Vissa sakrättsliga spörsmål beträffande pantsättning

Vad är det som pantsätts

I litteraturen har diskussioner förts vad det är egentligen

om som pantsätts. Relativt stor enighet förefaller ha rått att bostadsrätt

om en utgör ett enhetligt netto av bostadsrättshavarens rätt gentemot föreningen och föreningens rätt gentemot bostadsrättshavaren. Följden skulle bli att, om en bostadsrätt pantsätts, panthavarens rätt omfattar endast det angivna nettot. Och om bostadsrättshavaren försummar att betala avgifter till föreningen, minskar panten i värde allteftersom obetalda avgiftsbelopp ackumuleras Håstad, Torgny, Om försäljning av pantsatt bostadsrätt, Festskrift till Sveriges Advokatsamfund 1887

- 1987, 1987, s. 261, Rodhe, Knut, Handbok i sakrätt, 1985, 373

s. och Melz m.fl., Bostadsrätt, 3 uppl., 1996. s. 52 ff..

Dessa slutsatser drogs alltså innan bestämmelserna bostadsrätts-

om föreningens legala panträtt hade införts. En konsekvens av slutsatserna var att föreningens fordringar på bostadsrättshavaren i princip skulle ha företräde framför pantfordran. Tanken med den legala panträtten är att föreningen fortfarande skall ha sådant företräde för de fordringar som den legala panträtten omfattar. Knut Rodhe menade att det angivna synsättet kom till uttryck i 1971 års bostadsrättslag genom att förvärvaren av en bostadsrätt i lagens 15 § ålades ett för

ansvar överlåtarens förpliktelser "såsom innehavare bostadsrätten".

av Bestämmelsen fördes sakligt oförändrad över till BRL när den infördes år 1991. Frågan kan ställas införandet den legala panträtten år

om av 1996 innebär någon skillnad när det gäller på vad pantsätt-

synen en ning av en bostadsrätt innebär. Samtidigt slopades nämligen förvärvarens ansvar för den tidigare bostadsrättshavarens förpliktelser

gentemot föreningen vid överlåtelser eller tvångsförsäljningar enligt

BRL. Å andra sidan

består det grundläggande förhållandet att bostadsrättsföreningen har bästa rätt för, åtminstone vissa sina

av,

fordringar.

Krav på denuntiationer

I litteraturen har diskuterats vilka krav bör ställas på en denuntiasom tion t.ex. Walin, Gösta, Panträtt, 1991, s. 158 ff. och 164 ff. och

Melz m.fl., Bostadsrätt, 3 uppl. 1996, 51. Dessa diskussioner är s. inte särskilt inriktade på bostadsrätter. Denuntiationen kan vara muntlig. Enligt Gösta Walin måste denuntiationen ange det objekt som

pantsättningen Däremot han att panthavarens namn inte

avser. menar behöver utan att det är tillräckligt att denne förr eller senare anges, kan identifieras. Denna ståndpunkt intar han bl.a. efter en jämförelse med vad gäller för denuntiation vid överlåtelse. Bo Helander har som intagit ståndpunkt Helander, Bo, Kreditsäkerhet i lös samma egendom, 1984, 474. Här finns emellertid olika synsätt. Knut s. Rodhe har gjort gällande denuntiation troligen måste innehålla att en på den till vilken överlåtelse har skett Rodhe, Knut, Handbok namnet i sakrätt, 1985, 57. En del problem med Walins och Helanders s. synsätt har uppmärksammats. Frågan har ställts om någon annan än

pantsättaren kan begära avnotering av pantsättningen när panthavaren

För det fall detta inte skulle accepteras har möjligheten är anonym. påpekats för pantsättaren att låta någon arman än den verklige panthavaren begära notering utan att föreningen har möjlighet att kontrollera med den verklige panthavaren Jensen, Ulf, Bostadsrätter och denuntiationer, i Bostadsrättens värde, Hillert m.fl. 1997. s. 30. , Enligt Gösta Walin behöver inte heller skuldens storlek anges W alin, Gösta, Panträtt, 1991, s. 168. I NJA 1994 668 hade Högsta domstolen att ta ställning till s. huruvida underrättelse till bostadsrättsföreningen var så tydlig att en gällande panträtt bestod eller pantsättning skulle anses ha en om en ny

skett. Bakgrunden följande. De tidigare innehavarna till en

var bostadsrätt hade pantförskrivit denna till säkerhet för ett lån hos

Svensk Fastighetskredit AB. Bostadsrättsföreningen underrättad.

var Den ägaren pantförskrev bostadsrätten för ett nytt lån hos Finans nye

AB Nyckeln dag som lägenheten förvärvades. Föreningen

samma underrättades pantsättningen. Därefter pantförskrev den nye ägaren om bostadsrätten till säkerhet för ett lån hos Svensk Fastighetskredit, vilket föreningen underrättades om. Högsta domstolen konstaterade att bostadsrättsföreningen, såvitt framgick utredningen, inte före de kontakter som Svensk Fasav tighetskredit tog i samband med den sistnämnda underrättelsen hade haft anledning anta att Svensk Fastighetskredits panträtt skulle ha upphört. I denna underrättelse att den nye ägaren var kreditangavs hos Svensk Fastighetskredit och att denne hade pantsatt sin tagare bostadsrätt hos Svensk Fastighetskredit. I meddelandet om pantsättning lämnades, enligt Högsta domstolen, inga närmare uppgifter om lånet.

118 Bakgrund

Och det sades ingenting om att det fråga Övertagande var om av ett tidigare lån. Högsta domstolen menade att denuntiationen därför var ägnad att inge föreningen den uppfattningen att det fråga var om en ny pantsättning. Ett följebrev uppmärksammades också. Domstolen konstaterade att där angavs att Svensk Fastighetskredit hade "medgivit Övertagande"

av ett lån med ett visst angivet kreditnummer säkerhet den mot av nye låntagarens bostadsrätt. Det angavs emellertid inte att det fråga var om ett Övertagande av den tidigare ägarens lån. Enligt Högsta domstolen gav, såvitt framkommit, inte heller kreditnurnret någon på

upplysning

den punkten.

Högsta domstolen menade att bostadsrättsföreningen inte hade kunnat dra några säkra slutsatser när det gällde att avgöra om det var

fråga om en ny pantsättning eller inte. omständigheterna hade, enligt

Högsta domstolen, emellertid närmast pekat att det fråga var om en ny pantförskrivning. Domstolen slog fast att det inte kunde ha anses âlegat bostadsrättsföreningen att förvissa sig den rätta innebörden om av denuntiationen. Följden blev att Finans AB Nyckeln ansågs ha bättre förmånsrätt än Svensk Fastighetskredit. Det bör närrmas att en ledamot i Högsta domstolen skiljaktig. Han menade

var att föreningen

måste antas ha insett att fråga endast byte gäldenär och var om ett av att den redan gällande panträtten bestod.

Pantförskrivning av framtida fordringar

En annan fråga är om det denuntiation är möjligt pantförgenom att skriva en framtida fordran, t.ex. s.k. generell pantförskrivgenom en ning, och vilka effekter detta i så fall fâr. En mängd olika problem och situationer aktualiseras i dessa fall. Här skall bara några av problemen kortfattat redovisas. Bo Helander har fört fram åsikten denuntiation i

att en förväg

avseende senare uppkommande fordringar med sin grund i visst rättsförhållande kan panthavaren skydd pantsättarens borgenäge mot rer beträffande alla fordringar fram till ett konkursutbrott. Konsekvensen av detta skulle enligt honom det sakrättsliga skyddet vara att uppkommer samtidigt som fordringen har intjänats Helander, Bo, Kreditsäkerhet i lös egendom, 1984, 529. s. Högsta domstolen har i NJA 1973 635 prövat verkan s. av en säkerhetsrätt åkeriägare upplät till

som en ett bilförsäljningsbolag.

Säkerhetsrätten bestod i bl.a. vad kunde tillkomma

som åkeriägaren

enligt ett transportavtal han hade ingått med

som en skogsägarefören-

ing. Högsta domstolen konstaterade att säkerhetsöverlåtelse ñck anses följa samma regler som en pantsättning. Av intresse i förevarande

Bakgrund 119

sammanhang är följande uttalanden som Högsta domstolen gjorde i domskälen.

Att skogsägareföreningen underrättats om panträttsupplâtelsen innan

det därmed avsedda tillgodohavandet blivit till fullo intjänat medför ej, att underrättelsen skall frånkärmas betydelse i fråga om någon

del tillgodohavandet. Verkan av pantsättning med giltighet mot

av övriga borgenärer kan emellertid anses ha inträtt förrän efter

hand som tillgodohavandet intjänats.

Enligt Högsta domstolen gällde således den denuntiation som hade gjorts innan tillgodohavandet uppkom. Konsekvensen måste bli att en sådan denuntiation inte behöver göras när tillgodohavandet om uppstår. Liksom Bo Helander har hävdat innebär den andra återgivna meningen att sakrättsligt skydd uppstår först när tillgodohavandet har intjänats. Svea hovrätt har beträffande bostadsrätter prövat frågan om en ny underrättelse behöver när låneskuld utökas RH 1988:61. I ges en samband med ett penninglân till ett visst belopp pantförskrevs en bostadsrätt till säkerhet för låneskulden. Bostadsrättsföreningen underrättades pantförskrivningen, inte skuldens storlek. om men om Senare utökades låneskulden. Bostadsrättsföreningen underrättades inte detta. Hovrätten menade att skäl saknades att ställa upp ett krav på om underrättelse till föreningen för sakrättsligt skydd. Detta en ny motiverades med att redan på grund av den underrättelse som bostadsrättsföreningen hade fått var föreningens rådighet över bostadsrätten i dess helhet avskuren. Torgny Hästad har anfört att generella pantsättningar som huvudre-

gel är både obligationsrättsligt och sakrättsligt giltiga Hästad, Torgny,

Sakrätt avseende lös egendom, 6 uppl., 1996, 324. Detta betyder s. enligt honom att borgenären får utnyttja panten åtminstone för alla fordringar hunnit uppkomma innan det blir utmätning eller som konkurs hos pantsättaren. Detta synsätt torde inte vara särskilt kontroversiellt.

Andrahandspantsättning

Frågan pantsättning framtida fordringar hänger samman med om av

det generella spörsmålet andrahandspantsättningar, dvs. att

mer om pantsättaren använder samma kreditobjekt som säkerhet hos två eller fler långivare. Man kan inledningsvis fråga sig hur sakrättsligt skydd

för andrahandspantsättning uppstår. I litteraturen har frågan

en det gäller enkla fordringar. Åsikterna går isär. Ett diskuterats när synsätt är att både sekundogäldenären den pantsatta fordringens

gäldenär och förstahandspanthavaren måste underrättas andra-

handspantsättningen. En amian åsikt är att förstahandspanthavaren inte

behöver formellt denuntieras, utan att det är tillräckligt han i

att är ond tro om andrahandspantsättningen. Se t.ex. Håstad, Torgny, Sakrätt avseende lös egendom, 6 uppl., 1996, 304 ff., Walin,

s. Gösta, Panträtt, 1991, s. 179 och Rodhe, Knut, Handbok i sakrätt,

1985, s. 399 ff.. När det gäller just bostadsrätter har Anders Victorin angett att vid andrahandspantsättning bör, i den mån detta är

möjligt,

denuntiation ges till såväl bostadsrättsföreningen

som förstahandspant-

havaren Melz m.fl., Bostadsrätt, 3 uppl., 1996, 57. Slutsatsen

s. att underrättelse inte behöver lämnas till någon än

annan föreningen men att förstahandspanthavaren av försiktighetsskäl också bör underrättas

har dragits i publikationen Bostadsrätter och denuntiationer Jensen,

Ulf, Bostadsrätter och denuntiationer, i Bostadsrättens värde, Hillert mil., 1997, s. 44

Vilken förmånsrätt fordringar till förstahandpanthavaren har när de

har uppkommit efter andrahandspantsättningen framstår relativt

som osäkert. I litteraturen förs kring olika situationer.

resonemang Pantförskrivningen beträffande den primära panträtten kan

vara utformad på olika sätt. Det kan t.ex. finnas övre beloppsgräns

en som

vid en checkräkningskredit eller byggnadskredit. Ett exempel

en annat

är att någon begränsning inte finns, alltså pantförskrivning för alla

en framtida fordringar. En faktor i litteraturen kunna ha

annan som anges

betydelse för förmånsrättsordningen är hur pantförskrivningen till andrahandspanthavaren ser ut och vilka underrättelser primärpant-

havaren har fått. Viss enighet förefaller råda primärpanthavaren

om att alltid får förmånsrätt enligt generalklausul när han är skyldig

en att ge ny eller utvidgad kredit. Betydligt större osäkerhet råda när

anges

denna skyldighet inte föreligger. Torgny Hâstad för också

ett

resonemang där han ifrågasätter inte andrahandspantsättning är

om en

i motsvarande omfattning ogiltig när andrahandspanthavaren måste

finna sig i att pantsättaren belastar panten med ytterligare skulder till

primärpanthavaren, oavsett om primärpantkrediten expanderas eller

inte. Se Håstad, Torgny, Sakrätt avseende lös egendom,

6 uppl., 1996, s. 324 och 330 ff., Walin, Gösta, Panträtt, 1991, 40 ff.

s. Rodhe, Knut, Handbok i sakrätt, 473 ff. och Hillert, Bostads-

rättshavarens och kreditgivarens rättsliga ställning, i Bostadsrättens

värde, Hillert mil., 1997, 58 f.

Bakgrund 121

3.2 Fast egendom

3.2.1 Förvärv

Formkrav, m.m.

Fast egendom kan förvärvas med äganderätt. Liksom när det gäller bostadsrätter kan förvärvet ske på olika sätt. Det kan t.ex. vara fråga om överlåtelse eller familjerättsliga eller associationsrättsliga fâng. För överlåtelse fast egendom gäller vissa fonnkrav enligt 4 kap. av

JB. Köp av fast egendom sluts genom upprättande av en köpehandling

skall skrivas under av säljaren och köparen, 4 kap. 1 § JB. som Köpehandlingen skall vidare ange köpeskillingen och en förklaring av säljaren att egendomen överlåts på köparen. Köp som inte uppfyller dessa föreskrifter är ogiltiga. Det förhållandet att parterna vid sidan av köpehandlingen har träffat överenskommelse om en annan köpeskilling än den som anges i köpehandlingen medför dock inte att köpet är ogiltigt. I stället är det sidoöverenskommelsen som är ogiltig. En jämkningsmöjlighet finns dock. För byte och gåva gäller bestämmelserna beträffande köp i tillämpliga delar. med äganderätt har förvärvat fast egendom är i de allra Den som flesta fall skyldig att ansöka lagfart, 20 kap. 1 § JB. Detta skall, om enligt huvudregeln, göras inom tre månader från det att den aktuella fångeshandlingen upprättades. En ansökan lagfart kan beviljas eller om avslås. Beslut vilande lagfart meddelas när en ansökan bedöms om kunna beviljas sedan komplettering skett. Möjligheter finns också att göra viss utredning och under tiden avvakta med att fatta ett slutligt beslut.

Sakrättsliga frågor

Beviljandet lagfart har, som snart skall utvecklas, flera betydelseav fulla rättsverkningar. Först bör dock slås fast att utgångspunkten är att lagfarten inte bestämmer det materiella rättsläget. I 19 kap. 16 § JB att fråga, huruvida förvärv ligger till grund för inskrivning anges som är ogiltigt eller inte kan göras gällande eller huruvida inskrivningen av annat skäl kränker någons rätt, får prövas utan hinder av inskrivningen. Där anges emellertid också att om en särskild föreskrift är meddelad .rörande rättsverkan av inskrivning eller om tid inom vilken talan skall väckas så gäller denna. Det sagda innebär alltså att inskrivningen har betydelse för det materiella rättsläget endast när en särskild bestämmelse finns om detta.

122 Bakgrund

Vid t.ex. köp får köparen i princip skydd mot säljarens borgenärer i och med att köpeavtalet har ingåtts. När det gäller t.ex. förhållandet till utmätningsborgenärer kan emellertid lagfarten ha bevisverkan.

Utgångspunkten enligt 4 kap. 24 § utsökningsbalken är att fast

egendom får utmätas, om det framgår att egendomen tillhör gäldenären. Möjligheterna att utmäta blir dock enligt samma lagrum större

om gäldenären har lagfart. När så är fallet får utmätning ske, det inte

framgår att egendomen tillhör någon arman. Lagfarten innebär således

en presumtion för att gäldenären äger fastigheten. Se Grauers, Folke, Fastighetsköp, 13 uppl., 1994, s. 297 ff. och Hellner, Jan, Speciell avtalsrätt H Kontraktsrätt, 1 häftet, 3 uppl., 1996, 80.

Men som tidigare nämnts kan lagfarten ha rättsverkningar, nämligen

när särskilda bestämmelser om detta finns. Om make eller sambo

en har överlåtit fast egendom utan erforderligt tillstånd, har den andre maken eller sambon normalt rätt att väcka talan att överlåtelsen är

om ogiltig. Sådan talan får emellertid inte väckas när lagfart har meddelats på grund av överlåtelsen 7 kap. 9 § andra stycket äktenskapsbalken, 19 § andra stycket lagen 1987:232 sambors hem,

om gemensamma 1 § första stycket 1 lagen 19872813 homosexuella sambor och 3

om kap. l § lagen 1994:11l7 om registrerat partnerskap. Vissa tillståndpliktiga förvärv som annars skulle ha varit ogiltiga kan läkas om lagfart har meddelats 13 § andra stycket jordförvärvslagen 1979:230, 5 § andra stycket lagen 1975:1132 förvärv

om av hyresfastighet m.m. och 7 § andra stycket lagen 1992:1386 om tillstånd till vissa förvärv fast egendom. Slutligen har lagfarten

av rättsverkningar när det gäller hävd, dubbelöverlåtelser och godtrosförvärv. Närmast skall något sägas dessa situationer. Endast

huvuddragen redovisas.

Hävd kan sägas innebära att den som innehar fast egendom,

men egentligen inte är den rätte ägaren, på grund den rätte ägarens

av passivitet med tiden blir att anse som rätt ägare. Två former hävd

av finns enligt 16 kap. 1 § JB; tioårig och tjugoårig hävd. För båda

formerna av hävd är lagfart förutsättning.

Dubbelöverlåtelse innebär att den rätte ägaren till fast egendom överlåter egendomen till fler än Huvudregeln för denna

en person. situation är att det förvärv har företräde för vilket lagfart först söks, 17 kap. 1 § JB. Ett undantag finns i 17 kap. 2 § första stycket JB. Om den senare förvärvaren var i ond tro vid förvärvet, får hans förvärv inte företräde trots att han ansökte lagfart först. Sedan finns i sin

om tur undantag från denna regel, bl.a. när den senare förvärvaren har överlåtit egendomen vidare till godtroende förvärvare. Bestäm-

en melser, där lagfarten har betydelse, finns också hur situationen

om skall lösas när ett familjerättsligt fång konkurrerar med överlåtelse,

en 17 kap. 11 § JB.

Bakgrund 123

Lagfarten har betydelse för huruvida godtrosförvärv skall kunna ske. Godtrosförvärv innebär att det är möjligt att göra ett giltigt förvärv av fast egendom trots att den som överlåter egendomen inte är rätt ägare. Som benämningen antyder är en grundförutsättning för att förvärvaren skall kunna göra ett godtrosförvärv att han var i god tro vid förvärvet. En ytterligare förutsättning är att överlåtaren hade lagfart egendomen vid överlåtelsen, 18 kap. 1 § JB. Det bör nämnas att de nu angivna förutsättningarna inte alltid medför att ett giltigt förvärv har gjorts. I 18 kap. 3 § JB finns vissa s.k. kvalificerade ogiltighetsgrunder, bl.a. att överlåtelsehandlingen är förfalskad och att överlåtaren var i konkurs när han utfärdade överlâtelsehandlingen. Även de andra förutsättningarna är uppfyllda kan alltså den rätte

om ägaren få tillbaka sin egendom om någon av de kvalificerade ogiltighetsgrunderna föreligger.

3.2.2 Pantsättning

Allmänt

Om en fastighetsägare vill använda sin fastighet som säkerhet för en fordran kan han hos inskrivningsmyndigheten begära en inteckning, 6 kap. 1 § JB. Med inteckning avses inskrivning i fastigheten av ett visst penningbelopp. Med inteckningen följer en viss företrädesrätt till betalning ur fastigheten, 17 kap. 6 § JB. När en inteckning har beviljats skrivs den in av inskrivningsmyndigheten i inskrivningsregistret. Undantag gäller för det fåtal fastigheter som ännu inte är med i

inskrivningsregistret. För dessa görs inskrivningar i fastighetsbok eller

tomträttsbok. Från denna distinktion bortses emellertid i det följande.

Om inteckning beviljas, utfärdas ett bevis om pantsättningen. Beviset kallas pantbrev. Det fimis två sorters pantbrev, skriftliga pantbrev och datapantbrev. Pantbrevet är inte något värdepapper eller förmögenhetsobjekt jfr prop. 1970:20 del B s. 299.

Den som innehar ett pantbrev kan begära att hans innehav antecknas i inskrivningsregistret, 22 kap. 12 § JB. En sådan anteckning kallas innehavsanteckning.

Upplåtelse av panträtt

Panträtt i fast egendom upplåts genom att fastighetens ägare överläinnar pantbrevet som pant för fordringen, 6 kap. 2 § JB. För en giltig pantsättning krävs med andra ord först och främst att ett pantbrev finns som bevis för en beviljad inteckning. Enbart fastighetsägaren kan upplåta panträtt. Här bortses från godtrosförvärv som behandlas senare. En fordran eller åtminstone en Villkorlig sådan skall finnas

- -

124 Bakgrund

som pantbrevet svarar för. En pantsättning skall ske. Det innebär dels att en pantförskri vning skall göras, dels att pantbrevet skall överlämnas till borgenären. Se t.ex. Olivecrona, Karl, Fastighetspant, 3 uppl., 1987 s. 71 ff. och Jensen, Ulf, Panträtt i fast egendom, 3 uppl., 1991, s. 47 ff..

De obligationsrättsliga momenten är förekomsten av ett fordringsförhållande och pantförskrivningen. Det sakrättsliga momentet består i överlämnandet av pantbrevet prop. 1993/94: 197 s. 30. Sakrättsligt skydd uppkommer alltså genom överlämnandet. Datapantbrev kan inte överlämnas i vanlig mening. För datapantbrev finns därför en särskild regel i 6 kap. 2 § JB. Ett sådant pantbrev skall anses ha överlämnats till borgenären, när denne eller någon som företräder honom har registrerats som pantbrevshavare i pantbrevsregistret. Mera om pantbrevsregistret och datapantbrev i det följande.

Kravet ett formligt överlämnande av skriftliga pantbrev till panthavaren som förutsättning för en giltig pantsättning kan framstå som undantagslöst. Så är emellertid inte fallet. En giltig pantsättning av ett pantbrev kan ske utan överlänmande, om den sker enligt lagen 1936:88 om pantsättning av lös egendom som innehaves av tredje man. Om tredje man innehar pantbrevet kan överlämnandet enligt lagen ersättas med en underrättelse, denuntiation. I lagen anges hur denuntiation skall ske. Den typiska situationen för användning av

denuntiation är andrahandspantsättning. Mera om sådan pantsättning

senare.

I litteraturen har förts fram att denuntiation för sakrättsligt skydd är möjlig också i förstahandsförhållanden. Ett exempel som angetts är att borgenären är en privatperson och att han föredrar att pantbrevet förvaras hos en bank Westerlind, Peter, Kommentar till jordabalken 6 kap., 1997, s. 234 och Jensen, Ulf, Panträtt i fast egendom, 3 uppl., 1991, s. 52 f. Förarbetena till lagen 1994:448 om pantbrevsregister torde bygga på detta synsätt jfr prop. 1993/942197 s. 30.

När ett pantbrev har lämnats som säkerhet för en skuld är det vanligt att skulden efter hand blir mindre. Skulden blir alltså mindre än inteckningsbeloppet. Det uppstår ett outnyttjat intervall, ett s.k. överhypotek. Fastighetsägaren kan använda överhypoteket för att pantsätta fastigheten som säkerhet gentemot en ny borgenär. Detta kallas andrahandspantsättning. Som tidigare nämnts uppnås sakrättsligt skydd genom denuntiation.

I rättspraxis har också accepteras vad som brukar benämnas förtida pantförskrivning. Som benämningen antyder innebär detta att pantförskrivningen föregår inteckningsförfarandet. Inom kreditlivet är detta ett vanligt förfaringssätt. Det brukar gå till så att inteckningsansökan, pantförskrivning och skuldebrev iordningsställs i ett sammanhang. Långivaren ombesörjer sedan att pantbrev tas ut. I NJA 1981 s. 507

Bakgrund 125

hade en ansökan om inteckning i en fastighet undertecknats av fastighetsägaren och försetts med anteckning om att blivande pantbrev pantförskrevs till lângivaren. Inskrivningsmyndigheten meddelade beslut om inteckning. Högsta domstolen ansåg att panträtt var upplåten till säkerhet för långivarens fordran kl. 12 den aktuella inskrivningsdagen. Avgörandet bör jämföras med NJA 1983 s. 671. I det fallet hade pantförskrivning skett före ingivandet men uppgift om detta saknades i ansökningen. Däremot fanns en begäran om innehavsanteckning för långivaren. Högsta domstolen ansåg att en fullbordad panträtt inte hade uppkommit.

I det sistnämnda rättsfallet konstaterade Högsta domstolen också att en innehavsanteckning inte kan tillmätas avgörande betydelse för frågan om en sakrättsligt skyddad panträtt har uppkommit. Detta motiverades med att den som har antecknats som innehavare inte nödvändigtvis behöver vara en borgenär till vilken panträttsupplâtelse har skett. Syftet med innehavsanteckningar i inskrivningsregistret är att innehavaren skall garanteras att få underrättelse om vissa förfaranden som berör pantbrevet eller fastigheten och som är av betydelse för hans rätt. I övrigt har sådana anteckningar inte några särskilda rättsverkningar prop. 1993/942197 s. 19.

Särskilt om datapantbrev

Hur förhåller sig då datapantbrev till de nu behandlade frågorna Kan förtida pantförskrivning ske Kan panträtt upplåtas genom denuntiation enligt 1936 års lag Vilken betydelse har en innehavsanteckning respektive registrering som pantbrevshavare

Som tidigare nämnts anses ett datapantbrev överlämnat när panthavaren har registrerats. Registreringen är ett substitut för det sakrättsliga momentet i pantsättningen skriftliga pantbrev, alltså

överlämnandet. I övrigt gäller samma krav för datapantbrev som för skriftliga pantbrev. För att en giltig panträtt skall uppkomma krävs således även att de obligationsrättsliga momenten är uppfyllda

förekomsten av en fordran och en giltig pantförskrivning prop. 1993/94:197 s. 75.

Innan de ställda frågorna diskuteras skall något allmänt sägas om hur datapantbrev förhåller sig till skriftliga pantbrev. Införandet av datapantbrev innebär ingen ändring av den grundläggande principen att det för varje inteckning skall finnas ett pantbrev. När det gäller datapantbrev är det registreringen i pantbrevsregistret som utgör "pantbrevet"

För att en inteckning skall få föras in i pantbrevsregistret fordras att inteckningen är införd i inskrivningsregistret och att en begäran om registrering i pantbrevsregistret har framställts, 5 § lagen om

126 Bakgrund

pantbrevsregister. Vidare gäller att inteckningen får registreras endast om den förenas med en uppgift om vem som är pantbrevshavare. Härmed avses den "som har rätt att råda över registreringen". För att kunna registreras som pantbrevshavare krävs tillstånd. Normalt är det kreditinstitut som får sådant tillstånd. Pantbrevshavaren har, enligt 16 § lagen om pantbrevsregister, samma rättigheter och skyldigheter som en innehavare av ett skriftligt pantbrev. Pantbrevshavaren behöver inte nödvändigtvis ha panträtt i fastigheten. När ansökan

en om inteckning görs, har den som ger in ansökan möjlighet att begära att

pantbrevet utfärdas genom registrering i pantbrevsregistret, 5 § lagen

om pantbrevsregister. Ingivaren kan begära att en annan än han själv registreras som pantbrevshavare. Tidigare beviljade inteckningar för vilka skriftligt pantbrev har utfärdats kan begäran innehavaren

av konverteras till ett datapantbrev. Det är också möjligt att ersätta ett

datapantbrev med ett skriftligt.

Att det är fråga om ett datapantbrev innebär inget hinder mot in-

en nehavsanteckning i inskrivningsregistret. En annan sak är att sådan

en anteckning inte fyller någon direkt funktion och att detta i princip inte förekommer i praktiken.

Den obligationsrättsliga och sakrättsliga utformningen medför att förtida pantsättning är möjlig samma sätt när det rör sig

som om skriftliga pantbrev jfr prop. 1993/94: 197 76. I de fall ansökan

s. en om inteckning ges in och förutsättningarna enligt NJA 1981 507 för

s. sådan pantsättning är uppfyllda gör det ingen skillnad att ingivaren samtidigt begär ett datapantbrev. Panträtten uppkommer i enlighet med rättsfallet vid inskrivningsdagens slut sedan inskrivningsmyndigheten har beviljat inteckningen.

Enligt förarbetena till lagen pantbrevsregister syftar bestäm-

om melserna om datapantbrev inte till någon förändring formerna för

av andrahandspantsättning prop. 1993/942197 s. 69. Sådan pantsättning skall, enligt propositionen, även forsättningsvis fullbordas

genom denuntiation. Av 16 § i lagen följa att underrättelsen skall

anges lämnas till pantbrevshavaren. Som tidigare nämnts kan pantsättning enligt 1936 års lag aktuell även någon tidigare pantsättning

vara om inte har gjorts. Frågan huruvida detta är möjligt besvaras inte i propositionen. Resonemangen om andrahandspantsättning föregås dock av en redovisning av fullbordande av pantsättning enligt 1936 års lag. Och pantbrevshavaren behöver, tidigare angetts, inte

som vara panthavare. Det är därför svårt att att några inskränkningar i detta

se hänseende skulle gälla för datapantbrev.

Bakgrund 127

3.2.3 Närmare om ägarhypotek

Vad som avses med ägarhypotek beträffande fast egendom anges i 6 kap. 9 § JB. Där anges:

Om pantbrev icke överlämnats som pant för fordran, är fastighetens

ägare berättigad att vid sådan fördelning som avses i 3 § med den

företrädesrätt inteckningen medför enligt lag erhålla tilldelning ur

medlen med pantbrevets belopp. Har pantbrev överlänmats som

pant för fordran men understiger fordringen pantbrevets belopp, är

fastighetsägaren berättigad att ur medlen erhålla skillnaden.

Ägarhypotek innebär alltså enkelt uttryckt att uppkomna överhypotek primärt tillkommer fastighetsägaren. När ett pantbrev är pantsatt har borgenären rätt till ett tillägg, om själva pantbrevets belopp inte förslår för att täcka fordringsbeloppet, 6 kap. 3 § JB. I ett eventuellt ägarhypotek ingår emellertid inte tillägget.

Både benämningen ägarhypotek och vad som sägs i den nu återgivna paragrafen kan ge sken av att ägarhypoteket skulle ge

fastighetsägaren en fördel borgenärernas bekostnad. I praktiken

reglerar emellertid ägarhypoteket bara företrädesordningen mellan olika borgenärer. Det är inte så att fastighetsägaren kan ställa sig i kö bland pantborgenärerna och få betalt framför vissa av dem. Om fastighetsägaren när fastigheten utmäts innehar ett pantbrev, kan en borgenär utmätning för detta pantbrev eller överhypoteket på det 4 kap. 2 § andra stycket utsökningsbalken. Även denna möjlighet

om inte utnyttjas kan en borgenär förhindra att fastighetsägaren kommer i åtnjutande av ägarhypoteket. Borgenären kan inom en månad efter försäljningen begära utmätning av fastighetsägarens tillgodohavande. Tillgodohavandet betalas nämligen inte ut förrän auktionen och köpeskillingsfördelningen har vunnit laga kraft, om inte säkerhet ställs 4 kap. 14 § 4 utsökningsbalken. Om fastighetsägaren är i konkurs, ingår ägarhypoteket i boets allmänna tillgångar. Det betyder för det mesta att borgenärer med allmän förmånsrätt för skatte- och lönefordringar är de som drar nytta av ägarhypoteken. Se Jensen, Ulf, Panträtt i fast egendom, 3 uppl., 1991, s. 112.

En kreditgivare som inte får pantbrev med bästa rätt kan försäkra sig om en rätt att ta i anspråk eventuella ägarhypotek på framförvarande pantbrev. Det sker då genom andrahandspantsättning av ett eller flera framförvarande pantbrev. Detta kallas ibland för koppling.

Det finns också något som benämns blockbildning. En särskild regel om det finns i 6 kap. 3 § andra stycket JB. Om flera pantbrev har överlänmats som pant för en fordran och inteckningarna har samma företrädesrätt eller gäller omedelbart efter varandra, skall pantbrevens

128 Bakgrund

belopp slås samman och tillägget beräknas på det sammanlagda beloppet. Blockbildningen minskar uppkomsten av ägarhypotek Jensen, Ulf, a. a., s. 117.

Följande exempel visar blockbildningens funktion. En borgenär har som säkerhet för en fordran på 150 000 kr två pantbrev som gäller i företrädesordning omedelbart efter varandra. Varje pantbrev är 100 000 kr. I exemplet kan antas att tillägget kan uppgå till 25 procent. Med blockbildningsregeln slås pantbrevens belopp samman. De räcker då för att täcka borgenärens fordran och fastighetsägaren får en utdelning ett ägarhypotek om 50 000 kr 100 000 + 100 000

- 150 000. Utan blockregeln skulle borgenären kunna bevaka sin fordran ur pantbreven i tur och ordning. Tillägg skulle då utgå på det första pantbrevet med 25 000 kr. Återstående del fordringen, dvs.

av 25 000 kr, skulle tas ur det andra pantbrevet. Ur detta skulle fastighetsägaren kunna tillgodogöra sig ett ägarhypotek på 75 000 kr 100 000 25 000.

3.2.4 Gemensamma inteckningar och inteckningsåtgärder

Gemensamma inteckningar

En ansökan om inteckning får inte avse en del av en fastighet, 22 kap. 2 § andra stycket JB. Däremot kan flera fastigheter intecknas gemensamt. Detta kräver emellertid att vissa kriterier är uppfyllda. Samtliga fastigheter skall ha samma ägare. De skall vara belägna inom samma inskrivningsmyndighets område. Slutligen finns ett s.k. kongruenskrav. Enkelt uttryckt kan detta sägas innebära att inteckningsbilden måste stämma överens i samtliga ingående fastigheter. Exempelvis kan flera fastigheter inte intecknas gemensamt om en av dem är belastad med en redan beviljad inteckning. Ett annat exempel är att, när en gemensam inteckning finns i flera fastigheter, det inte är möjligt att därefter inteckna en av dem separat.

Möjligheten att gemensamt inteckna fastigheter har funnits länge. Under det utredningsarbete som föregick den nya jordabalken vilken trädde i kraft år 1970 diskuterades möjligheten att förbjuda gemensamma inteckningar. Lagberedningen föreslog att en möjlighet att bilda en särskild gemenskap, registrerad bruksenhet, skulle införas. Remissinstanserna var överlag avvisande till denna idé. Det blev heller inget av detta förslag. I förarbetena sammanfattades Synpunkterna följande sätt prop. 1970:20 del B s. 10

Systemet med gemensamma inteckningar medför visserligen

komplikationer av olika slag vid tillämpningen men det fyller en

funktion av väsentlig betydelse när det gäller att utnyttja fast

Bakgrund 129

egendom som underlag för kredit. Ett komplex tvâ eller fler

fastigheter, som i produktivt hänseende är beroende varandra,

representerar ett högre pantvärde än summan av värdena på varje

enskild fastighet i komplexet.

Dessa fördelar jämfördes med Lagberedningens förslag. Slutsatsen blev att detta förslag var ännu mer komplicerat och att det dessutom skulle ge upphov till övergångsproblem och kostnader.

Det finns bestämmelser om under vilka omständigheter fastigheter

kan genomgå förändringar, t.ex. uppdelning av en fastighet till flera.

Någon motsvarighet till detta finns inte för bostadsrätter. Men fastighetsbildningsåtgärderna har ett visst samband med möjligheten att inteckna gemensamt.

Här skall endast huvuddragen redovisas beträffande de aktuella

fastighetbildningsâtgärderna. En fastighet kan avstyckas, klyvas eller

sarnrnanläggas. Avstyckning innebär del av marken i fastighet

att en en eller samfállighet avskiljs för att bli en separat enhet. Detta är alltså det vanliga när någon som har en stor tomt säljer bit mark för

av en nybyggnation. Klyvning är mer ovanligt. Det kan ske bl.a.

om en fastighet som innehas av flera med samäganderätt skall delas i

upp lotter som kan bilda fastigheter för sig. Sammanläggning innebär att flera fastigheter läggs samman till en.

Huvudprincipen när det gäller konsekvenser för inteckningar är att de inteckningar som fanns i de gamla fastigheterna också gäller i de nya. Vid en avstyckning eller klyvning blir således befintlig

en inteckning gemensam i den gamla och den fastigheten. Vid

nya avstyckning finns särskilda regler fördelningen ansvaret, 6 kap.

om av ll § andra stycket JB. Vid en samrnanläggning av flera fastigheter till en, fortsätter gamla inteckningar att gälla i hela den nybildade fastigheten. Om olika inteckningar finns i de ingående fastigheterna, gäller vissa bestämmelser om samtycke från panthavare och upprät-

tande av företrädesordning 12 kap. 5 och ll §§ fastighetsbildningsla-

gen 1970:988.

Inteckningsátgärder

Som tidigare nämnts kan olika åtgärder vidtas med inteckningar. De

åtgärder som kan vidtas anges i 22 kap. JB. Gemensamt för åtgärderna är att det i regel krävs att fastighetsägaren skall ansöka

om åtgärden och att pantbrevsinnehavaren skall medge den.

Med utsträckning avses att inteckning utsträcks till att

en avse ytterligare en eller flera fastigheter än den eller de inteckningen

som ursprungligen beviljades Vid utsträckning gäller reglerna

om inteckning i flera fastigheter. Med andra ord ställs bl.a. kongruenskrav

130 Bakgrund

upp. Utsträckning är ett utslag av möjligheten att inteckna flera fastigheter gemensamt. Utbyte innebär att ett pantbrev byts ut mot två eller flera nya pantbrev. Utbyte innebär alltså att ett till beloppet större pantbrev byts ut mot ett antal som vardera lyder på mindre belopp. Det är alltså i viss mån ett alternativ till andrahandspantsättning när ett ägarhypotek har uppstått. Inteckningar som gäller i endast en fastighet kan slås samman till en inteckning. Detta förfarande kallas sammanföring. Ett av kraven för att Sammanföring skall få göras är att inteckningarna har lika rätt eller gäller efter varandra. Sammanföring kan karaktäriseras som motsatsen till utbyte. Att begära samrnanföring kan bli aktuellt när penningutvecklingen har gjort att det finns ett stort antal inteckningar. Det torde speciellt vara intressant beträffande skriftliga pantbrev. Sammanföringen underlättar bl.a. arkiveringen för kreditgivaren. En möjlighet finns att ändra företrädesordningen mellan inteckninginstitutet nedsättning. Även nedsättning endast medger arna genom om att en inteckning ges sämre rätt än någon eller några andra, kan givetvis skälet vara att fastighetsägaren vill ge en viss inteckning bättre rätt än den som sätts ned. Relativt komplicerade regler finns för nedsättning av gemensamma inteckningar. En inteckning kan dödas. Hela inteckningen måste dödas. Någon form deldödning ryms inte inom ramen för detta institut. av Den andra åtgärd är ett utslag möjligheten att inteckna som av fastigheter gemensamt är relaxation. Denna åtgärd tillgrips relativt sällan och tillhör de som anses vara relativt krångliga. Relaxation innebär att en gemensam inteckning lyfts av från någon eller några av de intecknade fastigheterna. Ett antal förutsättningar har ställts upp som krav för att relaxation skall få ske.

3.3 av nyttjanderätt m.m. enligt Inskrivning

23 JB

kap.

I 23 kap. JB finns bestämmelser om inskrivning av andra nyttjanderätter än tomträtt samt av servitut och rätt till elektrisk kraft. Inskrivningsärendena handläggs inskrivningsmyndigheten. Endast vissa av närmare angivna nyttjanderätter m.m. kan skrivas in. Till ansökan om inskrivning skall enligt huvudregeln den en handling på vilken rättigheten grundas ges in till inskrivningsmyndigheten, 23 kap. 1 § JB. Liksom när det gäller ansökan om lagfart kan ansökan om inskrivning av rättighet avslås eller förklaras vilande.

Bakgrund 131

De aktuella rättigheterna blir sakrättsligt giltiga

redan genom upplåtelsen. Inskrivning är således inte nödvändig för rättighetens uppkomst och i princip inte heller för dess bestånd Westerlind, Peter, Kommentar till Jordabalken 7 kap., 1984, 239. Inskrivningen har

s. dock betydelse i olika sammanhang för rättighetens ställning.

Om en fastighet överlåts, är utgångspunkten i 7 kap. 11 § JB att överlåtaren måste göra förbehåll för rättighet för att denna skall bestå. Detta

en gäller emellertid inte bl.a. om rättigheten är inskriven.

Inskrivning av en rättighet har också betydelse för företräder mellan olika förvärv. Huvudregeln är att fast egendom har Överlåtits

- om eller nyttjanderätt, servitut eller rätt till elektrisk kraft upplåtits i egendomen till olika förvärvare det förvärv har företräde för vilket

inskrivning har sökts först, 17 kap. 1 § JB. Ett antal undantag fimus. Reglerna skiljer sig också något beroende det rör sig endast

om om flera rättigheter eller om någon överlåtelse också konkurrerar. Systematiken är dock ungefär densamma när det gäller konkur-

som rens mellan flera överlåtelser, avsnitt 3.2.1.

3.4 Aktiekontosystemet

3.4.1 Aktier

Sedan aktiekontosystemet genom aktiekontolagen 1989:827 infördes år 1989 går det en klar skiljelinje mellan aktiebolag är avstäm-

som ningsbolag och andra aktiebolag när det gäller omsättningen aktier.

av Avstämningsbolag är bolag för vilka Värdepapperscentralen VPC Aktiebolag enligt 3 kap. 8 § aktiebolagslagen 1975:1385 skall föra aktiebok och fullgöra andra, närmare angivna uppgifter.

För aktiebolag som inte är avstämningsbolag fimis bestämmelser

om aktiebrev. Syftet med aktiebrev är att underlätta omsättningen

av aktier. När det gäller det sakrättsliga skyddet vid överlåtelse och pantsättning av aktiebrev tillämpas 22 § lagen 1936:8l skulde-

brev 3 kap. 6 § aktiebolagslagen. sakrättsligt skydd för förvärvaren

uppstår när han har fått aktiebrevet i sin besittning. Om förvärvaren har köpt aktien bank eller ett värdepappersinsitut, får han dock

av en sakrättsligt skydd även om han lämnar kvar aktien för förvaring hos säljaren. När aktiebrev inte har utfärdats torde sakrättsligt skydd uppstå genom denuntiation till bolaget se t.ex. Walin, Gösta, Panträtt, 1991, s. 100, Helander, Bo, Kreditsäkerhet i lös egendom, 1984,

s. 446 och Rodhe, Knut, Pantsättning lös egendom, Svensk rätt i

av omvandling, Studier tillägnade Eek m.fl., 1976, s.432. De återgivna sakrättsliga reglerna har gällt under lång tid.

132 Bakgrund

Genom aktiekontosystemet har emellertid ett helt nytt sakrättsligt system införts för aktier i avstänmingsbolag. I det följande beskrivs detta system där registreringen har tillerkänts betydelsefulla rättsverkningar. Allra först skall dock något allmänt sägas om aktiekonto-

systemet.

3.4.2 Allmänt om aktiekontosystemet

Aktierna i ett avstämningsbolag skall vara registrerade i ett avstämningsregister. Ett sådant register skall finnas för varje avstämningsbolag, 2 kap. 1 § aktiekontolagen. Avstämningsregister består av en daglig journal och de aktiekonton i bolaget som avses i 2 kap. 2 § och 8 kap. 2 § aktiekontolagen. Enligt de två sistnänmda paragraferna skall aktiekonton finnas för varje aktieägare och för förvaltare som har tillstånd att i systemet registreras som förvaltare av aktier. I ett aktiekonto skall antecknas postadress och identiñeringsnummer nanm, för ägaren, antalet aktier innehavet samt ett antal andra som avser uppgifter betydelse beträffande aktierna, bl.a. aktieslag, förbehåll av och pantsättning, 2 kap. 3 § aktiekontolagen.

Värdepapperscentralen är registeransvarig. Registreringarna

aktiekonton ombesörjs institut har tillstånd att vara konav som toförande. Som regel rör det sig om banker och värdepappersbolag. I lagen dessutom Sveriges riksbank och Riksgäldskontoret rätt att ges kontoförande institut, 3 kap. 1 § aktiekontolagen. Varje akvara tieägare väljer själv sitt kontoförande institut. Av instituten skall minst ett helägt dotterbolag till Värdepapperscentralen. Skälet till ett vara detta placerare ansetts böra ha tillgång till ett neutralt är att en kontoförande institut är fristående från värdepappersbolag, banker som och enskilda emittenter prop. 1988/89:152 s. 102. Vad gäller registeringsåtgärder är principen att varje kontoförande institut vidtar registreringsåtgärder, t.ex. betäffande överlåtelser eller pantsättningar, efter anmälan aktieägaren. Registreringen sker i av aktiekontosystemet. Beträffande prövningen inför en registrering anger 4 kap. 8 § aktiekontolagen att en registreringsätgärd enligt huvudregeln skall avslås, förutsättningar för registrering saknas. Undantag om gäller ärendet kan vilandeförklaras eller om det är ett så kompliceom rat ärende att det bör underställas Värdepapperscentralen för prövning. När registreringsätgärd har verkställts genom anteckning på ett en aktiekonto skall Värdepapperscentralen utan dröjsmål underrätta alla rättighetshavare är registrerade på kontot, om de berörs av som åtgärden, 5 kap. l § aktiekontolagen.

Bakgrund 133

3.4.3 Rättsverkan av registrering

Betydelsefulla rättsverkningar knyts till registreringen. Registreringen kan sägas ha den centrala ställning som innehavet ett aktiebrev

av tidigare hade. Enligt 6 kap. 1 § aktiekontolagen är den som är antecknad ett aktiekonto som ägare till en aktie, med de begränsningar som framgår av kontot, behörig att förfoga över aktien. I förarbetena anges följande prop. 1988/892152 110 f..

Legitimationsregeln i förevarande paragraf avser förhållandet till

annan än avstämningsbolaget. Vem som är behörig att utöva en

aktieägares rätt i bolaget bestäms nämligen regler i ABL

av se

3 kap. 8 och 14 §§ ABL.

Förevarande paragraf hindrar inte att den som anser sin rätt kränkt

av att någon annan är antecknad som aktieägare för talan mot den

senare och därvid yrkar att anteckningen skall utan verkan.

vara

Möjligheterna med en sådan talan begränsas emellertid i hög grad

av bestämmelserna i 3 och 4 §§ om skydd för godtroende för-

värvare.

De i förarbetena angivna bestämmelserna om dubbelöverlåtelse och godtrosförvärv kommenteras i det följande. Först skall dock 6 kap.

2 § aktiekontolagen uppmärksammas. I denna paragraf finns nämligen

den grundläggande bestämmelsen angående det sakrättsliga skyddet. Där anges att, om en aktie har överlåtits och anmälan om förvärvet har registrerats, aktien därefter inte får tas i anspråk överlåtarens

av borgenärer för andra rättigheter än sådana som var registrerade när överlåtelsen registrerades. Det angivna

skyddet gäller alltså endast om förvärvet har skett genom överlåtelse. Har förvärvet skett genom bodelning, arv, testamente eller bolagsskifte, bestäms det sakrättsliga skyddet i stället av de familjerättsliga eller bolagsrättsliga regler som gäller för den ifrågavarande förvärvstypen prop. 111.

I förarbetena tilläggs att borgenärsskyddet kan omfatta endast vad överlåtaren har varit behörig att överlåta. Av 6 kap. l § aktiekontolagen framgår att en aktieägares behörighet att förfoga över aktien gäller med de eventuella begränsningar framgår kontot. Detta

som av innebär, enligt förarbetena, att förvärvarens borgenärsskydd inte gäller mot t.ex. en panthavare eller en utmätningsborgenär, pantsätt-

om ningen respektive utmätningen var antecknad på överlåtarens aktiekonto vid tidpunkten för överlåtelsen.

Vid dubbelöverlåtelse är huvudregeln att det förvärv först

som registreras i avstänmingsregistret får företräde, 6 kap. 3 § aktiekontolagen. Om två konkurrerande förvärv registreras dag, blir

samma tidpunkten på dagen för registreringen avgörande. Med registrering

134 Bakgrund

avses anteckning i den dagliga joumalen under förutsättning att anteckning om förvärvet därefter även sker aktiekonto 6 kap. 5 § aktiekontolagen. Om det är den senare förvärvaren registrerar

som sitt förvärv först, krävs att han i god tro vid tidpunkten för sitt

var förvärv för att han skall få företräde. Var han i ond tro kan registrering dock ha betydelse, om han överlåter aktien vidare. Den nye ägaren får företräde, om denne var i god tro vid sitt förvärv. De nu angivna reglerna gäller även om det första förvärvet är ett universalfång bodelning, arv, bolagsskifte osv.. Däremot gäller de inte, om det senare förvärvet är ett universalfång.

Godtrosförvärv behandlas i 6 kap. 4 § aktiekontolagen. Ett förvärv kan under vissa förutsättningar bli giltigt överlåtaren inte var

även om rätt ägare. Härför krävs att överlåtaren var antecknad på aktiekontot som ägare till aktien, att förvärvet har registrerats samt att förvärvaren vid sitt förvärv var i god tro. Paragrafen avser även det fallet att överlåtelsen har skett från den som ägde aktien men i strid med någon rådighetsinskränkning, t.ex. om överlåtaren handlade under påverkan av en psykisk störning enligt lagen 1924:323 om verkan av avtal, som slutits under påverkan av en psykisk störning.

De angivna bestämmelserna tillämpas enligt 6 kap. 6 § aktiekontolagen även vid pantsättning. Det innebär enligt förarbetena följande prop. s. 113 f..

Den som är antecknad som aktieägare ett aktiekonto är behörig att upplåta panträtt i aktien. Sedan panträtten har registrerats i panthavarens namn aktiekontot blir han behörig att förfoga över denna rätt, jfr 6 kap. 1 § aktiekontolagen. Detta innebär bl.a. att pantsättningen inte får avföras från avstämningsregistret utan panthavarens samtycke.

Panthavaren får skydd mot pantsättarens borgenärer i och med att pantsättningen antecknas i den dagliga journalen, under förutsättning att anteckning därefter görs även på aktiekontot. Behörig att göra anmälan för registrering av panträttsupplåtelsen är i första hand den registrerade aktieägaren. En panthavare är också behörig att göra sådan anmälan, om han kan härleda sin rätt från den som är antecknad som ägare.

Bestämmelserna om dubbelöverlåtelse är tillämpliga såväl när två pantutfästelser konkurrerar med varandra som när en pantutfästelse konkurrerar med en överlåtelse. Vid tillämpning av bestämmelserna om godtrosförvärv bör med den som inte ägde aktien jämställas annan som saknade rätt att förfoga över aktien genom pantsättning. De återgivna bestämmelserna, 6 kap. 1 5 aktiekontolagen, gäller även

när en panthavare överlåter sin panträtt.

Bakgrund 135

3.4.4 Regeringens förslag till lag kontoföring

om av

finansiella instrument

Regeringen har nyligen i prop. 1997/98: 160 föreslagit att aktiekontolagen skall upphävas och ersättas lag benänmd lagen

av en ny om kontoföring av finansiella instrument. Det huvudsakliga syftet är att upphäva Värdepapperscentralens monopol. Efter beslut Finansin-

av spektionen skall svenska aktiebolag och ekonomiska föreningar samt utländska företag med filial i Sverige kunna få auktorisation

som centrala värdepappersförvarare. Dessa skall ha behörighet att registrera finansiella instrument i avstämningsregister med civilrättsliga verkningar. Huvuddelen av ändringarna jämfört med gällande rätt beror avskaffandet av monopolet. En del ändringar föreslås, bl.a. beträffande rättsverkan registrering, emellertid också. Mot

av bakgrund av vad som sagts i det föregående är följande intresse.

Tidpunkten för när god tro skall föreligga vid godtrosförvärv respektive dubbelöverlátelse har ändrats. Enligt förslagen till 6 kap. 3 och 4 §§ lagen om kontoföring av finansiella instrument skall god tro föreligga när anmälan om den i respektive fall aktuella överlåtelsen registrerades. Ändringen motiverades med att köparen vid avslut på en börs eller annan marknadsplats som regel saknar möjlighet att pröva om säljaren innehar de finansiella instrumenten i fråga, än mindre säljarens behörighet prop. s. 131

3.5 Företagshypotek

3.5.1 Allmänt

En näringsidkare som vill upplåta företagshypotek i sin näringsverksamhet kan få inskrivning i verksamheten av ett visst penningbe-

lopp företagsinteckning. Bevis om inskrivningen heter företags-

hypoteksbrev. Det är alltså motsvarigheten till det pantbrev utgör

som bevis vid inteckning i fast egendom. Företagshypoteket omfattar med vissa undantag den lösa egendom som hör till den intecknade verksamheten 2 kap. 1 § lagen l984:649 företagshypotek.

Inledningsvis bör också nämnas att regeringen har tillsatt

en parlamentarisk kommitté med uppdrag att utreda frågor bl.a.

om företagshypotek Dir. 1995:163 och 1997:26. Kommittén har antagit namnet Förmånsrättskommittén Ju 1996:02. Uppdraget beräknas vara slutfört senast den 30 september 1998.

Företagshypotek uppvisar en hel del likheter med pantsättning

av fast egendom. Exempelvis upplåts företagshypotek att

genom

136 Bakgrund

näringsidkaren överlämnar företagshypoteksbrevet som säkerhet för en fordran. Vissa skillnader finns också.

3.5.2 Överhypotek

En skillnad är att något ägarhypotek inte frmis. Det medför att en borgenär som har hypoteksbrev med sämre rätt än ett helt eller delvis inlöst brev, rycker upp i företrädesordningen. Men ett inlöst företagshypoteksbrev kan användas på nytt för belåning. En sämre prioriterad borgenär som har ryckt upp måste då vika. I stället träder den nye borgenären in med den företrädesrätt som följer av inteckningen. Andrahandspanträtt kan upplåtas i ett delvis obelånat företagshypoteksbrev. Liksom när det gäller fast egendom sker sådan pantsättning med tillämpning av lagen 1936:88 om pantsättning av lös egendom som innehaves av tredje man. Se t.ex. Dahlgren mfl., Företagshypotek m.m., 2 uppl., 1996, s. 26.

Eftersom företagshypotek inte ger något ägarhypotek, kan ett obelånat företagshypotek inte tas i mät för ägarens skulder. Hypoteksinnehavaren kan inte återpantsätta hypoteket. Det beror på att hypoteket kan upplåtas endast av ägaren. Däremot kan hypoteksinnehavaren överlåta eller pantsätta sin fordran jämte säkerheten. Se Håstad, Torgny, Sakrätt avseende lös egendom, 6 uppl., 1996, s. 355 f..

3.5.3 Inteckningens omfattning och inteckningsåtgärder

Inteckningens omfattning

Företagshypotek innebär att näringsverksamhet intecknas. Det innebär bl.a. att den egendomsmassa som ingår är föränderlig på ett helt annat sätt än när det gäller en intecknad fastighet. Uppbyggnaden av reglerna för hur näringsverksamheten kan intecknas skiljer sig därmed också från lBzs regler.

Utgångspunkten är att företagsinteckningar beviljas i all den

näringsverksamhet som näringsidkaren vid varje tid utövar här i landet, 3 kap. 1 § första stycket lagen 1984:649 om företagshypotek.

. Möjligheter finns dock att bl.a. begränsa en inteckning till näringsverksamhet av viss art. En näringsverksamhet som flera utövar gemensamt får intecknas endast som en enhet för sig, 3 kap. 2 § lagen om företagshypotek. Enligt samma paragraf får en företagsinteckning inte beviljas gemensamt i flera verksamheter som utövas av olika näringsidkare. Ett krav kongruens gäller också. En inteckning får inte beviljas den i fråga den intecknade verksamhetens art eller

om om

giltighetsområde skulle avvika från en arman inteckning som är beviljad eller sökt i samma verksamhet.

Gemensam inteckning i egentlig mening finns inte när det gäller företagsinteckningar. Förbudet att bevilja gemensamt i flera verksamheter som utövas av olika näringsidkare innebär inte motsatsvis något i denna fråga. Att och samme näringsidkare intecknar vad som i

en realiteten är flera rörelser i hans hand gör inte att det är fråga om någon gemensam inteckning i egentlig mening. All verksamhet som omfattas en företagsinteckning utgör nämligen en inteckningsenhet.

av Och någon fördelning utåt av de olika verksamheternas ansvar kan inte företas. Se Dahlgren m.fl., Företagshypotek m.m., 2 uppl., 1996, s. 72.

Inteckningsåtgärder

Flera av de inteckningsåtgärder som finns för fastigheter har en

motsvarighet beträffande företagshypotek. Åtgärderna är dock något

färre och vissa skillander finns.

Näringsidkaren kan begära utbyte av ett företagshypoteksbrev mot

två eller flera. Flera företagsinteckningar kan sammanföras till en

sådan inteckning. Nedsättning år också möjlig och åtgärden regleras i överensstämmelse med vad som gäller för fastigheter.

Dödning av en företagsinteckning kan begäras helt eller i viss verksamhet. Deldödning är alltså möjlig på det sättet att dödningen kan begränsas till att avse viss verksamhet. Liksom när det gäller fastigheter kan emellertid deldödning vad gäller beloppet inte medges.

En företagsinteckning får inte dödas så att inteckningsförhållandena

blir oförenliga med 3 kap. 1 eller 2 § lagen om företagshypotek. Det innebär bl.a. att inteckningen efter dödningen får vara begränsad endast på något de sätt som är tillåtna beträffande nyinteclming och

av att alla inteckningar som besvärar en viss verksamhet måste dödas

likforrnigt.

Näringsidkaren kan också begära utsträckning av en företagsinteckning så att den ändras att omfatta ytterligare verksamhet. Utsträckning kan komma i fråga endast företagsinteckning inte gäller i all

när en näringsverksamhet i landet.

138 Bakgrund

3.6 Historik och

frågans tidigare behandling

3.6.1 Förvärv av bostadsrätt

Fullbordad överlåtelse

Är 1930 infördes den första 1930:115

bostadsrättslagen, lagen om bostadsrättsföreningar. Frågan hur sakrättsligt skydd uppnås vid

förvärv av en bostadsrättsrätt inledningsvis oklar och därmed

var debatterad. Något svar gavs inte i lagen.

I NJA 1941 s. 680 prövade Högsta domstolen frågan hur gåva

en av andelar i en bostadsförening fullbordas. Högsta domstolen konstaterade därvid att gåvan fullbordad i och med själva

var överlåtelsen. Det förefaller alltså som om Högsta domstolen tillämpade den s.k. avtalsprincipen och att den menade att även sakrättsligt skydd skulle ha uppkommit i och med avtalet.

Avgörandet kritiserades tidigt i litteraturen. T.ex. menade Hjalmar Karlgren att det fanns anledning att ställa sig frågande till inte

om en denuntiation var nödvändig särskilt i konsekvens med

om man, rättsfallet, skulle anse att avtalet var tillräckligt även för uppkomsten av en sakrättsligt giltig panträtt SvJT 1944 s. 403 f.. Enligt Bo Helander föreligger viss osäkerhet kring tolkningen fallet

en av eftersom denuntiation faktiskt hade skett, även detta inte berörs i

om fallet Helander, Bo, Kreditsäkerhet i lös egendom, 1984, 446 f..

Efter skuldebrevslagens tillkomst år 1936 denuntiations-

vann principen efter hand mer och mer mark. Detta fick genomslag även när det gäller bostadsrätter, men olika åsikter fanns länge t.ex.

Hult, Phillips, Lärobok i värdepappersrätt, 5 uppl., 1966, 176

s. jämfört med Linden, Göran, Förvärv och medlemskap i ekonomisk förening, 1952, s. 218 ff..

Bostadsrättskommittén konstaterade i sitt betänkande Bostadsrätt SOU 1969:4 s. 194 att frågan när en förvärvare bostadsrätt får

av skydd mot överlåtarens borgenärer inte löst i den då alltjämt

var gällande lagen 1930:115 om bostadsrättsföreningar. Enligt kommittén hade i doktrinen hävdats både att sådant skydd skulle inträda redan genom avtalet om överlåtelse och att det skulle krävas att bostadsrättsföreningen underrättades. Kommittén ansåg att det mest ända-

var målsenligt att reglerna för bostadsrätt utformades i analogi med 31 § lagen 1936:81 om skuldebrev. Den föreslog därför bestämmelse

en i vilken angavs att överlåtelse bostadsrätt skulle gälla mot över-

av låtarens borgenärer endast om föreningen hade underrättats

om överlåtelsen.

I förarbetena till 1971 års bostadsrättslag prop. 1971:12 106

s. förklarade departementschefen att det saknades skäl regler

att ta upp

Bakgrund 139

som inte direkt berör föreningen utan avser förhållandet mellan bostadsrättshavaren och tredje man. I stället förordades en analogisk tillämpning av skuldebrevslagens regler.

Dubbelöverlátelse

De olika synsätt som fanns under den första hälften av seklet när det gäller överlåtelse slog naturligen igenom även beträffande dubbelöverlåtelse. Exempelvis menade Phillips Hult att det tidigare förvärvet bör ha företräde framför det senare oberoende av om tradition av det då förekommande bostadsrättsbeviset eller denuntiation

till bostadsrättsföreningen har förekommit Hult, Phillips, Lärobok i

värdepappersrätt, 5 uppl., 1966, s. 180. Detta var en konsekvens av hans synsätt att det sakrättsliga skyddet vid överlåtelse uppstår genom själva överlåtelseförklaringen. Andra menade att denuntiationen var avgörande för företrädet Linden, Göran, Förvärv och förlust av medlemskap i ekonomisk förening, 1952, s. 222.

Bostadsrättskommittén uppmärksammade de olika uppfattningarna. I sitt betänkande Bostadsrätt SOU 1969:4 föreslog kommittén, i konsekvens med förslaget om krav denuntiation vid enkel överlåtelse, att denuntiationen skulle få avgörande betydelse. Kommittén föreslog, i överensstämmelse med 31 § andra stycket lagen om skuldebrev, att i första hand en tidigare överlåtelse skulle ha företräde framför en senare. Men en senare överlåtelse skulle ha företräde om den hade meddelats tidigare till bostadsrättsföreningen av förvärvaren eller överlåtaren och förvärvaren var i god tro vid underrättelsen betänkandet s. 194.

I förarbetena till 1971 års bostadsrättslag prop. 1971:12 behandlades Bostadsrättskommitténs förslag beträffande dubbelöverlátelser tillsammans med förslaget om bestämmelser om det sakrättsliga skyddet vid överlåtelse. Som tidigare nämnts ansåg departementschefen att anledning saknades att lagstifta i dessa frågor.

3.6.2 Pantsättning av bostadsrätt

Att en bostadsrätt kan pantsättas har sedan länge godtagits. Högsta domstolen slog fast i NJA 1939 s. 162 att andelsrätt ibostadsförening kunde utgöra föremål för laga pantsättning. Olika uppfattningar fanns beträffande vad som krävdes för sakrättsligt skydd. Enligt 33 § i lagen 1930:115 om bostadsrättsföreningar skulle ett bostadsrättsbevis utfärdas för varje bostadsrättshavare. En åsikt som hävdades var att tre moment krävdes för en giltig pantsättning. Man menade att det krävdes att bostadsrättsbeviset överlämnades till panthavaren, att avsikten att genom överlämnandet pantsätta bostadsrätten hade kommit

140 Bakgrund

till klart uttryck, t.ex. genom uppsättande av ett skriftligt avtal, samt att bostadsrättsföreningen underrättades om pantsättningen Silj eström m.fl., Lagen om bostadsrättsföreningar, 5 uppl., 1965 s. 79. Phillips Hult förefaller å sin sida ha menat att överlämnande bostadsrätts-

av beviset var tillräckligt Hult, Phillips, Lärobok i värdepappersrätt, 5 uppl. 1966, s. 180. Andra ansåg att sakrättsligt skydd kunde

uppkomma genom underrättelse till bostadsrättsföreningen se t.ex.

Karlgren, Hjalmar, Svensk rättspraxis Sakrätt 1940 1942, SVJT

- 1944, s. 404 och Linden, Göran, Förvärv och förlust av medlemskap i ekonomisk förening, 1952, s. 220 f..

Bostadsrättskomrnittén föreslog i sitt betänkande Bostadsrätt SOU 1969:4 att pantförskrivning av bostadsrätt skulle ske skriftligen. Pantförskrivningen skulle enligt förslaget utformas som ett medgivande från bostadsrättshavaren till pantsättning och i medgivandet skulle anges den bostadsrätt pantsättningen avsåg. Kommittén motiverade sitt förslag på följande sätt betänkandet s. 195.

Det torde sålunda vara av vikt att villkoren för pantförskrivning av

bostadsrätt preciseras skriftligt. Oklarhet bör inte råda om t.ex.

storleken av den fordran för vilken pantsättning sker, omfattningen

av pantförskrivningen eller den ordning i vilken panten skall få

realiseras. Stor betydelse får också tillmätas det förhållandet att

föremålet för en bostadsrätt väsentligen är rätten att nyttja viss

lägenhet och att varje realiserande av pantsatt bostadsrätt kan

medföra allvarliga följder inte endast för bostadsrättshavaren själv

utan även för hans familj.

För sakrättsligt skydd av pantsättningen ställde kommittén upp ett krav på underrättelse till bostadsrättsföreningen. Liksom när det gällde överlåtelse av bostadsrätt uttalade departementschefen i förarbetena till 1971 års bostadsrättslag att anledning saknades att i bostadsrättslagen ta upp regler som inte direkt berör föreningen och förordade en

analogisk tillämpning av reglerna i skuldebrevslagen för enkla

skuldebrev prop. 1971:12 s. 106. Det kan nämnas att i och med 1971 års lag var det inte längre obligatoriskt att utfärda bostadsrättsbevis. Genom lagen infördes en skyldighet för bostadsrättsföreningen att i lägenhetsförteckning anteckna pantsättning av en bostadsrätt så snart föreningen hade underrättats om en sådan.

En intecknings- eller pantsättningsmodell 141

4 En intecknings- eller pantsättnings-

modell

4.1 Tänkbara modeller

I direktiven anvisas tre modeller för hur ett system för pantsättning av bostadsrätter registrering kan utformas. De modeller som genom

nämns är inteckningsmodellen gäller för fastigheter, registrering

som

pantsättningen på ett sätt liknande det som gäller vid inskrivning av

av enligt 23 kap. JB och aktiekontosystemet enligt

nyttjanderätt m.m.

aktiekontolagen 1989:827. De två sistnämnda modellerna torde inte medföra några skillnader på övergripande plan. Med de ett mer modellerna blir det fråga om att registrera själva pantsättningen. Vi har svårt att någon tänkbar modell. Med andra ord se annan finns det två tänkbara, huvudsakliga modeller. Den modellen ena innebär system med inteckningar inteckningsmodellen. Den andra ett

innebär att själva pantsättningen skall registreras pantsättningsmodell-

en. Vilken dessa modeller bör då väljas av

4.2 En Översiktlig beskrivning av modellerna

Innan för- och nackdelar med inteckningsmodellen respektive

diskuteras skall något översiktligt sägas om hur

pantsättningsmodellen

respektive modell kan ut. Det är fråga endast om att beskriva se huvuddragen så jämförelse kan göras. När flera möjliga att en lösningar är tänkbara, lämnas det öppet vilken lösning som bör väljas.

4.2.1 Inteckningsmodellen

En pantsättning bostadsrätt blir enligt gällande rätt giltig mellan

av en

parterna obligationsrättsligt giltig redan genom pantförskrivningen.

- - Avtalet kan muntligt. Det sakrättsliga skyddet uppnås sedan vara

denuntiation till bostadsrättsföreningen. Inteckningsmodellen

genom innebär framför allt två skillnader gentemot detta, om man ser till den utformning inteckningssystemet för fastigheter har. Den första som

142 En intecknings- eller pantsättningsmodell

skillnaden år själva inteckningen, den andra förekomsten

av ett pantbrev. Intecknandet innebär att ett bestämt beloppsintervall

reserveras för ett visst pantbrev. Härigenom blir bl.a. fönnånsrättsordningen fixerad. Pantbrevet innebär att har skapat särskilt

man ett bevis för inteckningar, vilket kan överlämnas faktiskt eller

rent när

det gäller datapantbrev fiktivt.

Inteckningsmodellen handlar alltså om att bostadsrättshavaren skall

kunna reservera ett visst intervall han sedan skall kunna använda

som som säkerhet gentemot en långivare. Mellan bostadsrättshavaren och borgenären skall ett pantavtal träffas. Frågan i vilken utsträckning formkrav bör ställas upp kan tills vidare lämnas därhån. Här kan bara

konstateras att vid pantsättning såväl bostadsrätter fast

av som egendom finns enligt gällande rätt inte något krav på skriftlighet.

Slutligen skall sakrättsligt skydd för pantsättningen erhållas på ett eller

annat sätt. För närvarande fås sakrättsligt skydd underrättelse

genom

denuntiation till bostadsrättsföreningen. Frågan är denna - - om ordning skall behållas eller ersättas någon

av annan, t.ex. en som

innebär att registrering i bostadsrättsregistret sakrättsligt skydd.

ger

Medför inteckningsmodellen att ordningen med pantbrev

är en nödvändighet Pantbrevet är inte ett värdepapper. I litteraturen talas ibland om att definitionen i 6 kap. 1 § JB inte är fullständig

se t.ex. Olivecrona, Karl, Fastighetspant, 3 uppl., 1987, 67 ff. och Jensen,

s. Ulf, Panträtt i fast egendom, 3 uppl., 1991, 45 ff.. Men definitio-

s. nen är ändå ganska träffande. Pantbrevet är enligt den nämnda paragrafen ett bevis inteckningen. Detta torde själva kärnan.

om vara Ett visst intervall reserveras genom inteckningen. Därutöver behöver borgenären något visar omvärlden att han disponerar över det

som aktuella intervallet. Ordningen med pantbrev är emellertid inte

nödvändig följd av inteckningsmodellen. Utformningen kan t.ex.

vara sådan att registrering alltid ersätter ett pantbrev.

Ett inteckningssystem liknande de befintliga medför överhypotek

att eller ägarhypotek kan uppstå. Sedan inteckningen har tagits

ut krymper ofta den skuld som är kopplad till inteckningen efter hand. Ett växande "outnyttjat överskott" uppstår. När det gäller fast

egendom är det möjligt att pantsätta detta överhypotek. Det kallas för

andrahandspantsättning. Vid andrahandspantsättning fast egendom

av uppnås sakrättsligt skydd genom denuntiation enligt bestämmelserna i lagen l936:88 om pantsättning av lös egendom innehaves

som av tredje man, se avsnitt 3.2.2.

Andrahandspantsättning är dock inte den enda möjlighet kan

som övervägas i detta sammanhang. Andra möjligheter är att använda sig av någon form av kupongsystem eller att tillåta någon form

"deldödning "

En intecknings- eller pantsättningsmodell 143

Ett kupongsystem skulle kunna innebära att man hade fasta inteckningsbelopp, t.ex. på vardera 25 000 kr. Vid en pantsättning fick sedan borgenären ta i anspråk så många "kuponger" som behövdes. Efterhand som skulden minskade kunde kupongerna återgå till bostadsrättshavaren eller "dödas". En modell med deldödning är tänkbar i synnerhet om systemet har relativt hög grad automatisering. Om det vore möjligt att ansöka en av deldödning på elektronisk väg, framstår ett sådant systern som om en relativt smidigt. Till skillnad från vad som gäller vid andrahandspantsättning torde det dock vara ofrånkomligt att ställa upp ett krav samtycke till åtgärden från innehavaren av panten.

4.2.2 Pantsättningsmodellen

Den andra möjligheten är, som tidigare nänmts, att registrera själva pantsättningen. När det gäller det sakrättsliga skyddet är frågan om denuntiation även i fortsättningen skall vara sakrättsligt moment eller om någon annan ordning skall införas, t.ex. att registreringen ger sakrättsligt skydd. Obligationsrättsligt skulle däremot även i fortsättningen pantsättning gälla genom överenskommelsen. en Den enklaste varianten av pantsättningsmodellen innebär att uppgifter förs in endast om panthavaren. Beträffande pantsättningen skulle alltså registreras ungefär uppgifter som i dag vanligtvis samma registreras i lägenhetsförteckningen. Denna variant kan kallas

pantsättningsmodell utan belopp.

Emellertid kan olika skäl finnas för att i bostadsrättsregistret ge någon form av information om hur stora belopp bostadsrätten står som säkerhet för. Framför allt är därvid två varianter av pantsättningsmodellen tänkbara. En möjlighet de aktuella skuldbeloppen. är att ange I bostadsrättsregistret skulle man alltså kunna se hur stora belopp en bostadsrätt för vid given tidpunkt. I övrigt skulle denna svarar en modell i utgångsläget inte innebära några andra ändringar av gällande rätt än vad pantsättningsmodellen utan belopp innebär. Denna variant

kan kallas pantsättningsmodell med belopp.

Det tredje alternativet är vad som kan benämnas en pantsättningmodell med maximibelopp. Den kräver en viss reglering av vilka pantsättningar skall möjliga att göra. Tanken är att skuldbesom vara loppet vid pantsättningsögonblicket i registret. Detta belopp anges måste då ett maximibelopp som kapitalskulden inte kan överstiga. vara Den reglering direkt är nödvändig är någon form av som man ser

förbud mot generella pantförskrivningar utan ett beloppsmässigt tak.

Denna variant företer alltså störst likheter med en inteckningsmodell. En särskild fråga är om panthavarens namn skall registreras och om denna uppgift i så fall skall vara offentlig. De nuvarande reglerna om

bostadsrättsföreningens legala panträtt innehåller skyldighet för

föreningen att under närmare angivna förutsättningar underrätta

befintliga panthavare om medlemmens skuld till föreningen. Den

utformningen torde alltså bygga förutsättningen att panthavamas

namn är kända. Om detta generellt sett krävs för denuntiation

att en skall vara giltig, är dock omtvistat i litteraturen, avsnitt 3.1.6.

se Huruvida panthavarens namn bör framgå av registret är alltså inte givet, även om en hel del skäl talar för att så bör fallet. Det kan

vara också diskuteras om denna uppgift i den mån den skall förekom-

- nu ma bör vara offentlig. Här kan bara nämnas att beträffande datapant-

brev gäller sekretess för uppgiften pantbrevshavare, det inte

om om står klart att uppgiften kan röjas utan att den uppgiften rör lider

som skada 8 kap. 22 § sekretesslagen 1980:l00. Uppgiften får dock alltid lämnas ut till fastighetsägaren.

Pantsättningsmodellen skulle således innebära att själva pantsätt-

ningen registrerades, med eller utan uppgift beloppet. Om

om en andra långivare vill utnyttja bostadsrätten säkerhet, görs

som en ny notering. Nomialt sett skulle den andra långivaren ha sämre förmånsrätt. Däremot ger gällande rätt inte något entydigt beträf-

svar fande möjligheterna för den förste lângivaren att utöka sin fordran och ha förmånsrätt i bostadsrätten med bästa rätt, även för denna del

av fordran. Olika utfall har diskuterats, se avsnitt 3.1.6.

4.3 Valet av modell

Vi föreslår att en ordning med inteckningar införs för pantsättning av bostadsrätter.

4.3.1 Inledande synpunkter

I de följ ande avsnitten tar vi upp skillnader mellan de olika modellerna för pantsättning av bostadsrätter och analyserar vilken betydelse dessa har för valet modell. Innan dess vill vi dock fästa uppmärksamhet-

en på följande.

Det förekommer att t.ex. bostadsrättshavare önskar ändra förhållandena vad gäller den upplåtelse lägenhet med

yta som en av en bostadsrätt avser. Vad som i dessa sammanhang krävs diskuterar vi i avsnitt 6.6.5. Här kan det bara konstateras att det för panthavaren fimis ett intresse av att säkerheten inte genomgår försämringar

utan dennes medgivande och att veta vad säkerheten omfattar. Det intresset är riktat mot själva pantobjektet. Vilken modell väljs spelar alltså

som

ingen roll.

En intecknings- eller pantsättningsmodell 145

Vi kan inte heller se att valet av modell har betydelse för frågan om vem som skall kunna registrera pantsättningar., Av betydelse för detta är i stället vilken grad av säkerhet man önskar att registret skall ge och vilka kvalifikationer tänkbara kanditater till uppgiften att registrera bedöms ha.

Inteckningsmodellen skiljer sig från de olika pantsättningsmodellerna på det sättet att den utgör en form av tvåstegsraket där inteckningen är det centrala när det gäller belopp och förmånsrätt. Vi anser det därför lämpligt att genomgående använda inteckningsmodellen som referens och jämföra den med de olika pantsättningsmodel-

lerna. Inteckningsmodellen och en pantsättningsmodell med belopp

eller maximibelopp har den likheten att de ger någon form av information om för vilka belopp bostadsrätten svarar som säkerhet. Att dessa modeller ger information om beloppet innebär en avgörande skillnad jämfört med en pantsättningsmodell utan belopp. Vi menar därför att inteckningsmodellen först bör jämföras med en pantsättningsmodell med belopp eller maximibelopp.

4.3.2 Pantsättningsmodellen med belopp är svår att genomföra

och dyr

Inteckningsmodellen innebär att information lämnas om hur stort belopp som bostadsrätten maximalt kan svara för. En ny långivare kan alltså få information om det sammanlagda beloppet på tidigare inteckningar. Anser han sig kunna bevilja lån med denna information, behövs inga ytterligare kontroller. För ytterligare information om de faktiska skulderna och innebörden av de tidigare pantförskrivningarna får han vända sig till de tidigare långivama.

Kan en pantsättningsmodell utformas så att den ger ytterligare eller bättre information beträffande skuldbelopp och liknande Pantsättningsmodellen med belopp skulle innebära att den vid varje tidpunkt aktuella skulden angavs i registret. Stora mängder information skulle då behöva föras över från långivama till registret. I och för sig innehas de stora lånevolymema av svenska kreditinstitut. En uppkoppling av dessa mot registret skulle i och för sig åtminstone

vara teoretiskt möjlig. Men överföringen av de stora mängderna information är bl.a. förenad med stora kostnader. Vi ser också risken för fel som stor. Slutligen finns det andra långivare, t.ex. privatpersoner. Att få information från dem om den aktuella skulden framstår som mycket komplicerat. Sett i ett lite längre tidsperspektiv måste också ifrågasättas om det är givet att svenska kreditinstitut kommer att ha kvar sin helt dominerande ställning, t.ex. med hänsyn till Sveriges inträde i EU. Om detta inte blir fallet, skulle ett växande behov uppstå att ansluta även utländska kreditgivare.

146 En intecknings- eller pantsättningsmodell

Det finns också ett problem från integritetssynpunkt. Redan

uppgifter om beloppen på inteckningar har ansetts som känsligare än många andra uppgifter som finns i fastighetsdatasystemet. Ett exempel

det är Datainspektionens föreskrifter för vissa personregister i kommunal verksamhet DIFS 1995:5. Enligt dessa föreskrifter får kommunala myndigheter inrätta och föra vissa personregister för sin

verksamhet. En typ av register är därvid inforrnationsregister

fastigheter. Sådana register får inte innehålla uppgifter inteckning-

om ar. Uppgifter om de aktuella lånebeloppen måste ännu

anses vara känsligare. De ger en helt klar bild över vilka skulder låntagaren har. Inteckningsbilden är trots allt i detta hänseende, då den

vagare endast visar ett möjligt, maximalt belopp.

Mycket viktigt är också att en uppgift om de aktuella skuldbeloppen egentligen är ganska ointressant så länge inte vet hur pantför-

man

skrivningarna ser ut. Pantförskrivningen kan vara sådan att beloppet

kopplat till en viss pantsättning kan bli större. Att pantförskriv-

ange ningarna i registret är inte realistiskt. Pantförskrivningar kan utformas

många, olika sätt. Det enda sättet att säkerställa att dessa återgavs på ett riktigt sätt i registret, skulle vara att skriva in den exakta lydelsen från avtalet. Det skulle vara både kostsamt och betungande. Dessutom behöver pantsättningsavtalet enligt gällande rätt inte

vara skriftligt. Om man tänker sig att införing alla pantsättningar trots

av allt vore möjlig, skulle viss osäkerhet ändå kvarstå; nämligen

tolkningen av den aktuella pantförskrivningen.

Vid diskussioner med aktörer på bostadsrättsmarknaden har, som tidigare nämnts, önskemålet om en bättre styrsel av förmånsrättsfrågorna framträtt klart. Det problemet skulle inte lösas med den här diskuterade varianten av pantsättningsmodell.

Mot bakgrund av det sagda är vi av uppfattningen att pantsätt-

en ningsmodell med belopp, alltså där det aktuella skuldbeloppet kan utläsas, är i det närmaste ogenomförbar och, under alla förhållanden, mycket kostsam.

4.3.3 Pantsättningsmodellen med maximibelopp saknar

fördelar

Men det finns alltså även en annan tänkbar variant av pantsättningsmodellen där belopp framgår, nämligen pantsättningsmodellen med maximibelopp. Innebörden skulle då vara att en förutsättning för en giltig pantförskrivning av en bostadsrätt var att ett maximalt belopp för kapitalskulden på ett eller annat sätt framgick. Angivande

av belopp skulle kunna vara ett krav för att pantförskrivningen över huvud taget skulle vara giltig. Man kan också tänka sig att angivande

av belopp gjordes till en förutsättning för registrering samtidigt

som

En intecknings- eller pantsättningsmodell 147

registreringen utgjorde sakrättsligt moment. Konsekvensen skulle då bli att sakrättsligt skydd kunde uppnås endast om belopp hade angetts. Det innebär alltså att den information som kan erhållas från registret är densamma som med inteckningsmodellen.

En reglering av vilka pantsättningar som skall vara möjliga krävs

alltså. Till skillnad från en inteckningsmodell är det just själva pantsättningarna som måste regleras. I en inteckningsmodell lever pantsättningar så att säga ett mer fritt liv. Beloppsintervallen bestäms av inteckningen. Någon prövning av pantsättningen sådan görs

som inte och inte heller prövas om en pantsättning kvarstår. Den form av reglering av pantsättningarna som blir aktuell i en pantsättningsmodell med maxirnibelopp saknar någon motsvarighet i svensk rätt. Vi anser att det finns flera nackdelar med att skapa alldeles särskild ordning

en för just bostadsrätter i detta hänseende. Genom att ett särskilt system skapas för bostadsrätter blir hela systematiken kring pantsättning

av egendom mer komplicerad och komplex.

Ett skäl för beloppsgränser kan att vill förbättra möj-

vara man ligheterna att använda en bostadsrätt som säkerhet gentemot fler än en

långivare. Pantsättningsmodellen innebär i utgångsläget begränsade

möjligheter i detta hänseende, även om ett maxirnibelopp skall anges. Den som har ett pantbrev beträffande en fastighet har vid medels-

en fördelning t.ex. vid utsökning rätt att få betalning intill pantbrevets

- belopp. Därutöver har panthavaren rätt till ett tillägg. Det uppgår till maximalt femton procent av pantbrevsbeloppet samt ränta på pantbrevsbeloppet med diskontot plus fyra procentenheter från utmätningen till medelsfördelningen. En övre gräns finns alltså alltid och var den gär kan senare tillkommande långivare med någorlunda exakthet bedöma.

Några sådana begränsningar finns inte vid pantsättning av lös egendom, t.ex. bostadsrätter. En pantsättningsmodell som ansluter till gällande rätt skulle innebära att en borgenär vid en "nonnal pantsättning" kan få ersättning inte bara för kapitalskulden utan också för räntor och liknande enligt reversen. Det gäller utan några särskilda begränsningar. Att ställa upp begränsningar skulle innebära en ytterligare avvikelse från vad som gäller vid pantsättning av lös egendom. Om sådana begränsningar inte ställs upp, blir det emellertid ofta svårt för en tillkommande borgenär att veta vad hans pant har för värde.

Övergångsproblematiken beträffande pantsättningar utvecklar vi närmare i avsnitt 17.2. Redan här kan dock konstateras att problemen är exakt desamma oavsett om man väljer en inteckningsmodell eller en pantsättningsmodell med maximibelopp. Frågan blir hur man skall kunna smälta samman det nuvarande traditionella pantsättnings-

148 En intecknings- eller pantsättningsmodell

systemet med ett nytt system som innehåller maximibelopp. Något försteg i detta hänseende har alltså inte en sådan pantsättningsmodell.

I övrigt ser vi inte några direkta skillnader mellan dessa två modeller. Många olika utfommingar är tänkbara i skilda hänseenden. Exempelvis behöver en inteckningsmodell inte innebära att man ansluter sig till befintliga lösningar när det gäller sådant som hur överhypotek skall kunna användas, om andrahandspantsättning skall vara möjlig och användningen av pantbrevsterminologin.

Den särpräglade reglering av själva pantsättningen som en pantsättningsmodell med maximibelopp kräver är enligt vår mening en avgörande nackdel. Eftersom vi inte kan se några vinster med denna modell är det svårt att se skäl för att göra en sådan kraftig avvikelse för just bostadsrätter från vad som annars gäller. Det måste också ses som en fördel och styrka att man med en inteckningsmodell kan utgå från väl beprövade, befintliga system när den närmare utformningen skall göras. Givetvis har man ändock frihet att göra avvikelser i olika delar, t.ex. när utvecklingen har medfört att de befintliga lösningarna framstår som ålderdomliga eller onödigt komplicerade.

Det val som återstår är alltså, enligt vår mening, det mellan en inteckningsmodell och en pantsättningsmodell utan belopp.

4.3.4 Inteckningsmodellen är bättre än pantsåttningsmodellen

utan belopp

Information om belopp

En pantsättningsmodell utan belopp innebär, som tidigare nänmts, att

älva pantsättningen registreras och att information om pantsättningarnas belopp inte länmas i registret. Inteckningsmodellen har en obestridlig fördel jämfört med denna pantsättningsmodell genom att den ger information om för vilka belopp bostadsrätten maximalt utgör eller kan utgöra säkerhet. Många gånger kan denna information vara tillräcklig, t.ex. för en kreditgivare.

Dolda panträtter och förmånsrâtten

Som angetts i avsnitt 2.1 är det nuvarande systemet för pantsättning av bostadsrätter behäftat med en del brister. Risken för dolda pantsättningar hänger samman med den nuvarande ordningen där föreningen skall underrättas om pantsättningar och föra in dessa i lägenhetsförteckningen. Det problemet kan alltså lösas genom en ändring av det sakrättsliga momentet. Valet av modell spelar däremot ingen roll för denna fråga.

En intecknings- eller pantsättningsmodell 149

En ändring beträffande det sakrättsliga momentet löser emellertid inte problemet med det oklara rättsläget vad gäller möjligheter till omläggning av lån med bibehållen förmånsrätt, möjligheterna att utvidga kredit efter det att en andrahandspantsättning har skett och även i en den delen få bästa förmånsrätt osv. Beträffande fastigheter och annan egendom där inteckningsmodeller används finns en mycket klarare och fastare reglering av dessa frågor. Det förefaller inte vara möjligt att lösa dessa frågor för bostadsrätter inom ramen för en pantsättningsmodell. Vi menar att man då borde göra en generell översyn av denna fråga. Problemet torde också bli mer uttalat när ett bostadsrättsregister införs. Den registrerar pantsättningar riskerar att ställas inför som svårlösta problem när det gäller att registrera t.ex. en underrättelse om kredit har utökats. I detta hänseende har alltså inteckningsmoatt en dellen ett klart försteg.

Bättre kreditobjekt

Det sagts tangerar spörsmålet hur bostadsrätterna skall som nyss förbättras kreditobjekt. Hit hör vad det skall uppnås för som är som att skall kunna att bostadsrätterna har förbättrats som man anse kreditobjekt. Det antagligen först kommer i åtanke är skillnaden som i ränta för lån fastigheter och bostadsrätter. Om bostadsrätterna blev bättre kreditobjekt, borde denna skillnad kunna i vart fall minska. Det finns säkert flera förklaringar till den ränteskillnad som finns, t.ex. dubbelbelåningen föreningens respektive bostadsrättshavarens lån och den större tradition som det finns kring pantsättning av fastigheter. Det är inte aktuellt att inom ramen för den nuvarande utredningen göra något sådant som dubbelbelåningen. Givetvis är det svårt att uttala sig hur stor betydelse olika åtgärder skulle ha. Det framstår om emellertid inte som osannolikt att faktorer som hur säkert systemet är och, inte minst, hur det uppfattas har en viss betydelse. Inteckningsmodellen är väl beprövad på fastighetsrättens område. Vi bedömer att den modellen har ett försteg. Den har ett gott renommé och anses säker. Samtidigt har man ibland påtalat att delar av inteckningssystemet är onödigt krångliga eller ålderdomliga. Vi ser därför möjligheter att åstadkomma förbättringar, utan att modellen så att säga tappar i trovärdighet. Möjligen kan också systemets grad av rationalitet ha en viss betydelse för kostnaden i form av ränta eller avgifter för ett - lån. Ambitionen att förbättra bostadsrätter som kreditobj ekt behöver inte heller avse endast räntan. Bostadsrättshavaren kan i många fall ha ett intresse att kunna använda bostadsrätten som säkerhet till ett belopp av som ligger så nära marknadsvärdet som möjligt. Förutsättningarna att

150 En intecknings- eller pantsättningsmodell

använda en bostadsrätt som säkerhet för lån bör enligt vår mening

nya öka om den eller de är beredda att lån bättre än i dag

som ge nya kunde bedöma hur mycket bostadsrätten tidigare för

svarar som säkerhet. Samtidigt är denna typ förbättringar något omtvistad. I

av vissa sammanhang har man menat att säkerhet kan bli "för bra".

en Risken är då att långivare inte gör seriös bedömning betal-

en av ningsförmågan utan förlitar sig enbart på säkerheten.

För bostadsrättshavarens del kan det också fördel

vara en om pantsättningssystemet ger så goda möjligheter möjligt för honom

som att använda sig av olika kreditgivare. I och för sig finns tendens i

en dag som innebär att kreditgivarna förmåner till den håller sig

ger som till en långivare. Samtidigt ökar konkurrensen. Flera kreditgivare

nya har tillkommit på marknaden. Och dessa förhållanden varierar över tiden. Finns redan ett lån, bör det fördel när ett nytt län skall

vara en tas om en ny kreditgivare kan förhållandevis exakt bedöma hur stort

belopp bostadsrätten sedan tidigare för.

svarar

Frågan är om inte inteckningsmodellen har ett försteg oavsett vilka

av de här angivna innebörderna läggs i att bostadsrätterna bör bli

som

bättre som kreditobjekt.

Inaktuella noteringar

Med den nuvarande ordningen finns också ett problem med inaktuella noteringar om pantsättningar. Motsvarande problem har vi inte uppfattat när det gäller fastigheter. En förklaring torde att

vara

inteckningssystemet för fastigheter, där bestämda beloppsintervall är

upptagna, gör det mer intressant för nya långivare att undersöka de tidigare förhållandena. En möjlighet kan finnas att få ett mycket bätte förmånsläge än annars, om ett visst intervall är ledigt. Det är i och för sig möjligt att införa en skyldighet för långivare att anmäla när en registrering av en pantsättning är inaktuell. Lite svårare är att att

se en påföljd, som gör regleringen verkningsfull, skulle kunna kopplas till den skyldigheten. Till detta kommer de skulle krävas

resurser som för administrationen.

I en inteckningsmodell finns däremot ett visst, naturligt incitament för att inaktuella noteringar avlägsnas. Huruvida noteringen är kvar eller inte är också av mindre intresse i inteckningsmodell. I

en vart

fall i befintliga inteckningssystem finns alltid risken för

en kreditgivare, som har en inteckning vilken inte är förenad med bästa

rätt, att en ny kreditgivare ockuperar ett inteckningsintervall med

bättre rätt när detta blir ledigt.

En intecknings- eller pantsättningsmodell 151

Enkelhet och klarhet

Det system som väljs bör vara klart och enkelt. Olika aspekter kan läggas på detta krav. Först kan konstateras att det nuvarande systemet

för fastigheter med datapantbrev av många torde uppfattas som något

svårtillgängligt. Samtidigt finns flera skäl för att undvika skriftliga pantbrev. Denna hantering uppfattas av många aktörer som omständlig och resurskrävande. Exempelvis är det en belastning för kreditgivare att de skriftliga pantbreven måste letas fram från arkiv och skickas iväg när pantsättaren väljer en ny långivare. Mot en inteckningsmodell skulle då kunna tala att systemet blir svårbegripligt eller svårhanterligt.

Att systemet med datapantbrev uppfattas som svårtillgängligt torde bero på dels att det finns dubbla system, dels att pantbrevsbegreppet i det systemet är något förvillande. Begreppet pantbrev för tankarna till ett dokument som kan överlämnas till borgenären för att få till stånd en pantsättning. Ett datapantbrev år emellertid endast en registrering i pantbrevsregistret. Denna registrering kan givetvis inte överlämnas, utan i stället får man laborera med en ñktion. Genom registreringen anses överlärrmande ha skett. Det är nog i grund och botten denna konstruktion som gör systemet med datapantbrev något svårgenomträngligt. Som konstaterats i avsnitt 4.2.1 är det emellertid möjligt att utforma ett system utan skriftliga pantbrev. Pantbrevssystemet kan alltså slopas helt.

Övergångsfrågan

Övergången från den nuvarande ordningen till ett nytt systern för pantsättning bostadrätter kräver särskilda överväganden. Vi

av behandlar detta i avsnitt 17.2. Här bör dock följande närrmas. Övergângsproblematiken kan i förstone förefalla enklare om man väljer en pantsättningsmodell utan belopp. Tanken är då att man kan föra in de gamla pantsättningarna från lägenhetsförteckningarna i registret och sedan är det bara att fylla på med nya pantsättningar som sker efter ikraftträdandet.

Men även i en inteckningsmodell är det möjligt att så att säga behålla de gamla pantnoteringarna och bygga på med inteckningar vid nya pantförskrivningar. Med tiden skulle de gamla noteringarna försvinna eller i vart fall förlora sin aktualitet. Skäl kan i och för sig finnas för att omvandla konvertera de gamla pantnoteringarna till

- inteckningar, om inteckningsmodellen väljs. Exempelvis skulle registret därigenom ge bättre information till en kreditgivare om pantsättningsförhållandena. Men om detta inte görs, blir inte registret sämre än om pantsättningsmodellen hade valts. Beträffande de "gamla"

152 En intecknings- eller pantsättningsmodell

pantnoteringarna skulle registret bli likvärdigt. Och när det gäller

nya pantsättningar som gjorts med inteckningar skulle infonnationsvärdet bli bättre än om man hade fortsatt att bygga med pantnoteringar. Sådana noteringar anger inga belopp.

Det avgörande är alltså inte valet av modell, utan i stället vilken ambition som finns att redan vid införandet bostadsrättsregistret

av reda ut de oklarheter som finns beträffande de tidigare gjorda noteringarna i lägenhetsförteckningama och att uppmärksamma dolda panträtter. Detta blir inte lättare med en pantsättningsmodell. När det gäller nya pantsättningar skulle ett helt nytt system behövas för att lösa förmänsrättsfrågorna på ett tillfredsställande sätt.

Våra slutsatser

Vi menar att inteckningsmodellen bör väljas. Den kan till skillnad från pantsättningsmodellen utan belopp förväntas lösa problemet med det osäkra rättsläge som som i dag gäller i fråga panthavarens

om förmånsrätt och helt allmänt ha verkan att bostadsrätterna blir bättre kreditobjekt. Förutsättningarna är störst med denna modell att råda bot på det nuvarande problemet med inaktuella pantnoteringar. Det finns inte skäl att tro att inteckningsmodellen i sig behöver leda till större kostnader än en pantsättningsmodell utan belopp. Slutligen innehåller den information om hur utnyttjad bostadsrätt är kreditobjekt,

en som något som bidrar bl.a. till större säkerhet och rationalitet vid kreditgivning.

5 Närmare om

inteckningsmodellen

5.1 bör väljas Begreppet bostadsrättsinteckning

Vi föreslår att begreppet bostadsrättsinteckning införs.

När inteckningsmodell har valts aktualiseras frågan om man bör en tala om inteckningar eller inte. Kärnan i en inteckningsmodell är att ett beloppsutryrmne reserveras och att detta utrymme sedan i ett andra led kan användas för upplåtelse av panträtt. Det är alltså inte givet att skall tala inteckningar. Det finns emellertid vissa skäl som man om talar för detta. Begreppet inteckning är väl inarbetat och ger många en omedelbar anvisning vad det är frågan Eftersom inteckningar hittills inte om om. använts för bostadsrätter innebär detta också en tydlig markering av ändring. Det finns däremot skäl att skilja denna inteckningsform en från andra inteckningar. Bl.a. kan det vara ett sätt att markera att vissa skillnader finns när det gäller denna inteckningtyp jämförd med andra. Eftersom inteckningar kan finnas i själva fastigheten bör dessutom klarheten öka, har särskild benämning på inteckningar som om man en belastar bostadsrätt i fastigheten och inte själva fastigheten. en Vi föreslår därför att den inteckningstyp som skall kunna tas ut i bostadsrätter benämns bostadsrättsinteckning.

154 Närmare inteckningsmodellen

5.2 Pantbrev bör inte införas

Vi föreslår att skriftliga pantbrev inte skall finnas för bostads-

rätter och att pantbrevsterminologin över huvud taget inte skall införas. Den registreras vid inteckning skall benänmas in-

som en teckningshavare. Inteckningshavare motsvarar närmast vad

som benämns pantbrevshavare när det gäller datapantbrev för fastighet-

er.

Vår uppfattning är att det är möjligt att utforma inteckningssystem

ett utan skriftliga pantbrev. I samband med att datapantbrev infördes påtalades vissa nackdelar med skriftliga pantbrev. De ansågs förenade

med inte obetydliga kostnader för såväl olika myndigheter

som enskilda. Från kreditinstitutens sida framhölls att de ställer krav

stora på tidsödande och kostnadskrävande hantering. Vidare

angavs att, eftersom pantbrevet behandlas värdehandling, särskilda

som en kostnader uppkommer för transporter, kontroller och arkivering

samt att det hos den registeransvarige uppstår kostnader för utskrift och expediering av pantbreven prop. 1993/942197 15.

Vi instämmer i kritiken. Hanteringen skriftliga pantbrev

av ger upphov till onödiga kostnader. En ytterligare nackdel med skriftliga pantbrev är att de kan förkomma. För att reda denna situation

upp krävs ett relativt krångligt dödningsförfarande. Pantbrev nödvän-

var diga under en tid när datoriserade register inte fanns, framstår i

men dag som föråldrade. Vi att skriftliga pantbrev inte bör användas,

anser när ett helt nytt system för pantsättning bostadsrätter införs.

Trots det skulle man kunna använda sig pantbrevsterminologin

av t.ex. på samma sätt som man gör beträffande datapantbrev. Som vi utvecklat i avsnitt 4.3.4 är dock systemet och terminologin med

datapantbrev något svårbegriplig. Det är förklarligt att terminologin används i ett system där skriftliga pantbrev förekommer parallellt. Men eftersom vi inte tänker några skriftliga pantbrev, vi

oss anser att pantbrevsterminologin bör överges helt. Vi att systemet blir

anser enklare att förstå om man talar vad det egentligen är fråga

om om, nämligen en registrering i bostadsrättsregistret vid bostadsrätts-

inteckning.

Hur skall då detta lösas rent terminologiskt Den registreras

som för ett datapantbrev benämns pantbrevshavare. Skälet till benäm-

att

ningen panthavare inte används är att den är registrerad för ett

som datapantbrev inte behöver vara panthavare. Som nämnare utvecklas i

avsnitt 6.5.2 behöver den som registreras vid bostadsrättsinteckning

en inte vara panthavare. Det är därför inte lämpligt att använda detta begrepp. Panthavare är ett väl etablerat rättsligt begrepp med

särskild innebörd. Pantbrevshavare är inte heller lämpligt när pantbrev inte skall förekomma. Begreppet skulle bli direkt missvisande. Det finns emellertid ett behov av en beteckning den som är registrerad vid en bostadsrättsinteckning. Vi föreslår därför att den som registreras vid en inteckning benämns inteckningshavare.

5.3 och

Överhypotek ägarhypotek

Vi föreslår att den för fastighetsinteclcningar gällande ordningen med ägarhypotek och möjlighet att utmäta pantbrev inte skall ges någon motsvarighet för bostadsrätter. Bostadsrättshavaren skall kunna utnyttja en bostadsrättsinteckning som har blivit ledig för en ny pantsättning.

En bostadsrättsinteckning bör liksom andra inteckningar bestämmas till ett visst belopp. När en ny inteckning tas ut i t.ex. en fastighet överensstämmer inteckningsbeloppet ofta med kapitalbeloppet för ett lån. Med tiden minskar emellertid i många fall kapitalbeloppet. Det kan vara fråga om allt från mindre amorteringar till att hela lånet betalas. I takt med att avbetalningar sker uppstår en skillnad mellan inteckningsbeloppet och kapitalbeloppet. Med Överhypotek avses vanligen inget annat än skillnaden mellan dessa två belopp. Begreppet säger alltså inget om vem som har rätt till det belopp som det outnyttjade intervallet representerar vid t.ex. en exekutiv försäljning. Ägarhypotek talar man om när ägaren till den pantsatta egendomen, i vart fall primärt, har rätt till detta belopp. Begreppen används i det följande med nu angivna innebörder.

Den valda utformningen medför att ett Överhypotek kan uppstå. Skall någon möjlighet finnas att utnyttja detta I huvudsak rör det sig därvid om två frågeställningar. När ett skuldförhållande är helt avvecklat är frågan om bostadsrättshavaren bör ha möjlighet att utnyttja den så att säga helt lediga bostadsrättsinteckningen för en ny pantsättning. Den andra frågan bostadsrättshavaren bör ha

är om möjlighet att utnyttja en delvis ledig inteckning genom att möjligheter till andrahandspantsättning ges. Denna behandlas i avsnitt 5.4. Om en möjlighet skall finnas att på nytt använda en bostadsrättsinteckning för pantsättning är också frågan om ägarhypotek bör införas. Något bör därför först sägas om hur ägarhypotek motiveras för fastigheter.

156 Närmare om inteckningsmodellen

5.3.1 Skälen som anförts för ägarhypotek

Ägarhypoteket beträffande intecknad fast egendom infördes år 1912. I förarbetena prop. 1912:22 s. 215 angavs vissa skäl till stöd för detta institut. Man menade att ägarhypotek utgjorde en följdriktig utveckling av den redan antagna grundsatsen att infriade inteckningshandlingar med oförändrad förmånsrätt åter kan fastighets-

utges av ägaren. Vidare ansågs det obilligt mot fastighetsägaren och hans borgenärer att en inteckning med sämre förmånsrätt vid en exekutiv försäljning skall kunna rycka upp i bättre ställning än den hade från början. Genom lagändringarna 1912 infördes principen att ett lägsta bud skall fastställas under vilket exekutiv försäljning inte får ske. Borgenärer med bättre rätt än sökanden skall vara skyddade. Detta belopp måste då räknas fram. Ett viktigt argument för ägarhypotek ansågs därför vara att man vid framräkning av det lägsta budet skall behöva ta hänsyn endast till inteckningsbeloppen och inte behöva ta hänsyn till i vilken utsträckning de är belånade, "något som mången gång kan vara omöjligt att på ett sådant stadium utröna".

Förekomsten av koppling se avsnitt 3.2.3 undanröjer i praktiken det hinder mot uppryckning som ägarhypotek annars skulle inneburit. Som utvecklas i avsnitt 5.4 ifrågasätter särskilt kreditinstituten för närvarande systemet med andrahandspantsättning. Det är inte första gången som detta institut diskuteras. Pantbrevsutredningen hade i upptag att utreda frågor angående pantsättningsreglerna i fastighets-, sjö- och lufträtten. I utredningens betänkande Pantbrev SOU 1982:57 anfördes att önskemål hade framställts om att den tidigare ordningen med automatisk uppryckningsrätt borde återinföras eftersom systemet med andrahandspantsättning var betungande och kostsamt betänkandet s. 69. I denna fråga anförde utredningen bl.a. följande s. 154.

Det händer att kreditinstituten avstår från andrahandspantsättning,

därför att ordningen är så omständlig, men i regel torde kredit-

givare som lämnar sekundärkrediten, för sitt eget skydds skull vara

tvungen att gardera sig med andrahandspantsättning. Man har från

kreditinstitutens sida kraftigt understrukit, att denna ordning med

andrahandspantsättning håller på att växa instituten över huvudet. Ett sätt att få bort svårigheterna vore att avskaffa ägarhypoteket;

genom uppryckningsrätten skulle andrahandspantsättningen bli

överflödig.

Vid övervägande av dessa olika framstötar har utredningen för sin

del kommit till det resultatet, att ägarhypoteket som sådant inte kan

avskaffas. Institutet utgör grundvalen för anordnandet av de

exekutiva auktionerna i vårt land, med sakägarförteckning och fasta

Närmare om inteckningsmodellen 157

förmånsrättsrum. De stora fördelar som är förbundna med detta system får inte spolieras. Däremot borde undersökas, inte skulle kunna förenkla om man förfarandet vid andrahandspantsättning.

Införandet lagen företagshypotek föregicks av en utredning, av om Utredningen angående företagsinteckning. I slutbetänkandet Företagshypotek SOU 1981:76 presenterade utredningen sina överväganden

i frågan huruvida ägarhypotek borde införas för företagshypotek s.

67. Utredningen menade att det väsentligen är exekutionsrättsliga motiv bär ägarhypotek i b1.a. fastighetsrätten, nämligen behovet som att kunna fastställa ett lägsta bud eller skyddsbelopp, och att detta av inte gjorde sig gällande beträffande företagshypotek där enstaka föremål i ett egendomskollektiv måste kunna säljas för sig. Utredningföreslog därför inte något ägarhypotek. I propositionen till lagen en företagshypotek förklarade departementschefen att han på samma om skäl utredningen hade angett var ense med denna om att ägarsom hypotek inte borde införas prop. 1983/842128 s. 34. Tanken med de angivna skälen torde vara att realisationen av den intecknade egendomen i näringsverksamhet inte sker det för fast egendom typiska sättet att hela enheten säljs, t.ex. vid en exekutiv auktion. För övrigt torde utmätning med anledning av ett företagshypotek relativt ovanligt. I stället försätts företaget i konkurs. I vara hypoteksunderlaget ingår nämligen, som tidigare nänmts, inte alla tillgångar. Och utförsäljning av bara underlaget skulle nog ofta en innebära att skulle få ut ett klart lägre pris än vad är fallet man som vid en konkurs.

5.3.2 Överhypotek eller ägarhypotek

Det argument som har angetts som det tyngsta när ägarhypoteket diskuterats i lagstiftningssammanhang är att det underlättar exekutiv försäljning. Givetvis är det inte lyckligt med ändring som innebär en att den exekutiva försäljningen avsevärt försvåras. Det skulle kunna leda till b1.a. att förfarandet blev dyrare. Hur hållbart är då detta argument Argumentationen att de exekutiva förfarandet skulle underlättas härstammar alltså från sekelskiftet. Lagberedningen anförde Lagberedningens förslag till jordabalk II, 1908, s. 315:

Det är lätt insedt med hvilka svårigheter det skulle vara förenadt att i detta skede af förfarandet urskilja, till hvilka belopp i fastigheten gällande inteckningar rätteligen borde upptagas, därest auktionsförrättaren i sådant hänseende vore hänvisad att verkställa en utredning

af faktiskt föreliggande förhållanden i fråga

om inteckningarnas

belåning, och huru lätt det resultat, hvartill han i sådant hänseende kommit och hvarå hela det följande förfarandet kan komma att hvila, kunde komma att på grund af förebragt

senare upplysning

kullkastas. Erforderlig fasthet härutinnan uppnås först förrättom ningsmarmen till grund för sina beräkningar får lägga gravationsbeviset. Men detta kan ske endast under förutsättning på rätten att att ur fastigheten uttaga ett intecknadt belopp icke inverkar, huruvida eller i hvilken utsträckning inteckningen är belånad.

Tanken var således att de faktiska fordringsbeloppen inte skulle behöva efterforskas. Detta uttalades klart bl.a. Einar Anderberg av Jordabalk, i Minnesskrift till 1734 års lag, 1934, 260. Han s. anförde att utformningen gjorde det möjligt för auktionsförrättaren att "utan tidsödande forskningar bestämma lägsta budet enbart med ledning av gravationsbeviset". Det kan emellertid konstaterats att nu gällande rätt inte innebär att lägsta budet kan fastställas, det utan att

verkliga fordringsläget utreds. Hänsyn skall tas till tilläggen. För

att dessa skall kunna fastställas måste de verkliga fordringsbeloppen fastställas. Det är därför svårt att att ägarhypoteket i någon se nämnvärd utsträckning underlättar fastställandet det lägsta budet. av

Det andra argumentet rättviseaspekter. Lagberedningen

var utvecklade detta bl.a. på följande sätt a.a., 314. s.

Vid belåning af en inteckning har långifvaren intet fog räkna

att med möjligheten att en tidigare inteckning skall bortfalla eller inskränkas; och när han beslutar sig för att taga den såsom och pant bestämmer sina villkor, tager han hänsyn till säkerheten sådan den år men icke sådan den till äfventyrs kan blifva. Att medgifva honom uppryckningsrätt därför att tillägga honom fördel på vore en hvilken han icke har något berättigadt anspråk. Och denna fördel skulle beredas honom fastighetsägarens bekostnad. Ty ehuruväl det står denne öppet att i stället för den inteckning, helt eller som delvis bortfallit, taga är dels sådant alltid förenadt med en ny, omgång och kostnad, dels erbjuder denna inteckning visserligen nya icke alltid i fråga om belåning fördel den äldre; för samma som en sista inteckning kan måhända, särskildt under tryckta tider, det blifva svårt att finna en långifvare, än oftare kommer det att inträffa, att lånevillkoren blifva helt andra och betungande mer än om fastighetsägaren kunnat som säkerhet erbjuda den inlösta.

Det kan sägas att uttalandet är gammalt. Tankarna svårigheter om att få "topplån" och möjligheten att detta påverkar lånevillkoren har emellertid full aktualitet. Däremot kan invändas mot resonemanget att

i den mån institutet koppling används så är det redovisade rättviseresonemanget satt ur spel. I praktiken kan skillnaderna därvid bli försumbara. Resonemanget synes också förutsätta att uppryckningsrätten är så att säga definitiv. Så behöver det inte vara. När det gäller företagshypotek har näringsidkaren möjlighet att åter pantsätta ett helt eller delvis outnyttjat företagshypoteksbrev. Bakomliggande borgenärer skjuts då ned igen. Därmed kan uppryckningsrätten inte sägas ske på näringsidkarens bekostnad. Det kan dock sägas att uppryckningen sker på bekostnad de oprioriterade borgenärerna. Även

av det argumentet bleknar dock, om möjligheter till koppling finns.

Utformningen kan göras olika sätt. Ägarhypoteket kan sägas ha en viss systematisk funktion. Beloppsintervallen blir tydligare, om någon uppryckningsrätt inte finns. Borgenären kan inte få bättre rätt än det intervall som intecknades från början. Hållbarheten av detta argument är dock, liksom det tidigare anförda rättviseargumentet, beroende på huruvida koppling kan ske.

Frågan om andrahandspantsättning bör vara möjligt har ett samband med frågan om ägarhypotek. Ett system med ägarhypotek mer eller mindre förutsätter en möjlighet till andrahandspantsättning. I annat fall skulle bl.a. alla nedarmorteringar av ett lân innebära att ett utrymme uppstod som primärt tillföll bostadsrättsinnehavaren. Om å andra sidan ägarhypotek inte skall kunna uppstå, minskar behovet av andrahandspantsättningar något. Borgenärerna har mindre anledning till koppling.

Vi har svårt att se några direkta fördelar med ett system där en helt outnyttjad inteckning inte får användas gentemot en ny långivare. Det kan inte sägas att en möjlighet till detta komplicerar systemet. Samtidigt innebär det en större handlingsfrihet för bostadsrättshavaren. Han kan välja mellan att utnyttja detta utrymme eller att döda inteckningen. Det ger en möjlighet att erbjuda en bra säkerhet om ett nytt län behövs, vilket kan påverka räntan eller, till och med, vara avgörande för om lånet beviljas. Inte heller anser vi detta obehörigt mot borgenärer med sämre rätt. De har aldrig haft anledning att räkna med bättre rätt än vad det ursprungliga beloppsintervallet medgav. En omotiverad skillnad skulle vidare uppkomma gentemot det fallet att en generell pantförskrivning ñmis. I det fallet skulle fordran kunna öka och minska inom inteckningsintervallet. Däremot skulle ett helt ledigt utrymme inte kunna tas i anspråk av en ny borgenär. Systemet skulle uppmuntra till generella pantförskrivningar och sannolikt också kunna kringgås. Det förefaller nämligen svårt att förhindra att en fordran med en generell pantförskrivning överlåts till en ny borgenär och att denne då blir ny inteckningshavare. En risk finns slutligen att problemet med inaktuella noteringar inte något sätt avhjälps. Om möjligheten att utnyttja ett intervall igen saknas, finns inte heller något incitament att göra något en inaktuell notering.

160 Närmare om inteckningsmodellen

Vi menar å andra sidan att det är svårt att se något skäl för att införa ägarhypotek för bostadsrätter. När det gäller fastigheter anfördes rättviseargument och exelcutionstekniska skäl stöd för

som ägarhypoteket. Rättviseargumenten får emellertid, mot bakgrund

av vad som sagts i den delen, anses vara satta ur spel. Inte heller kan ägarhypoteket sägas innebära någon fördel för exekutiva förfaranden. Skäl finns nämligen att tillämpa systemet med tillägg även när det gäller bostadsrätter. Det är en väl etablerad ordning inga

som anmärkningar har riktats mot. En ordning utan ägarhypotek gör också systemet enklare. Införs ägarhypotek blir de exekutionsrättsliga reglerna mer komplexa eftersom t.ex. en motsvarighet till institutet utmätning av pantbrev framstår som nödvändig. Vår slutsats är att ägarhypotek och den därmed sammanhängande möjligheten när det gäller fastigheter att begära utmätning pantbrev inte bör införas för

av bostadsrätter.

5.4 Bör vara

andrahandspantsättning möjlig

Vi föreslår att andrahandspantsättning av bostadsrätter skall

vara

möjlig.

En ordning med ägarhypotek skulle närmast ha förutsatt att en möjlighet till andrahandspantsättning fanns. I annat fall skulle ägarhypoteket alltid primärt tillfallit bostadsrättshavaren. Med vårt förslag är möjligheten till andrahandspantsättning inte nödvändig av det skälet. Frågan är därför om det finns andra skäl medför att

som en möjlighet till eller ett alternativ till andrahandspantsättning bör finnas.

5.4.1 Alternativ till andrahandspantsättning

I avsnitt 4.2.1 antydde vi ett alternativ som vi kallade kupongsystemet. Ett kupongsystem ger inte möjlighet att alltid ett intervall

reservera som exakt stämmer överens med den ursprungliga kapitalskulden. En annan nackdel med kupongsystemet är att tider med viss inflation gör valda beloppsintervall inaktuella. Kupongernas belopp måste alltså justeras när penningvärdet sjunkit så mycket att beloppen är för små. Det kan förväntas ske efter en i dessa sammanhang förhållandevis kort tid. Dessutom är det egentligen så att ett kupongsystem i sak inte innebär något annat än en trubbigare variant ett system medger

av som

deldödning till beloppet. Det är därför inte något lämpligt alternativ.

Närmare inteckningsmodellen 161

En annan möjlighet som vi tog upp när inteckningsmodellen beskrevs översiktligt var deldödning. Härmed avses att bostadsrättshavaren kan döda en del av en inteckning till beloppet och få fastställt en ny inteckning på detta belopp. I förmånsrättshänseende skulle då denna nya inteckning hamna omedelbart efter den återstående delen av den gamla inteckningen. En avgörande skillnad jämfört med andrahandspantsättning är att bostadsrättshavaren är beroende av panthavarens medgivande för att kunna åstadkomma en deldödning. Så måste det vara. En annan viktig skillnad är att säkerhetens storlek blir

fixerad. Andrahandspantsättning innebär att andrahandspanthavarens

säkerhet växer i takt med att förstahandspanthavarens fordran minskar. Vid deldödning uppstår outnyttjade utrymmen så fort respektive fordran minskar. Möjligheter till deldödning beträffande beloppet finns inte heller i de befintliga inteckningssystemen. Vår åsikt

är att en överensstämmelse med de andra systemen är fördelaktig och att avvikelser bör göras endast när skäl av viss tyngd finns för detta. Vi anser därför att deldödning inte bör införas ett alternativ till

som andrahandspantsättning.

5.4.2 Andrahandspantsättning bör vara möjlig

Trots detta är det inte givet att möjligheter till andrahandspantsättning

bör finnas. Andrahandspantsättning är för närvarande ifrågasatt beträffande fast egendom. Signaler tyder att kreditinstituten, i synnerhet bankerna, i allt mindre utsträckning utnyttjar andrahandspantsättning beträffande fast egendom. Detta beror på rent ekonomiska överväganden. Analyser har visat att systemet med andrahandspantsättning är förenat med så stora kostnader att det inte lönsamt. Det

anses anses för kostsamt i förhållande till den säkerhet andrahandspant-

som sättning erbjuder.

Systemet blir enklare och mer överskådligt om en möjlighet till andrahandspantsättning inte fimis. Samtidigt innebär andrahandspantsättning en ytterligare möjlighet för bostadsrättshavaren att använda sin bostadsrätt som kreditobjekt. Andrahandspantsättning är möjlig i andra inteckningssystem. Särskilt viktigt är att möjligheten finns beträffande fastigheter. Även möjligheten till andrahandspantsättning

om av fastigheter är ifrågasatt, finns det för närvarande inga konkreta planer på att ta bort den. De skäl som talar mot andrahandspantsättning är enligt oss inte så tunga att möjligheten inte bör finnas beträffande bostadsrätter. Om förhållandena i framtiden ändras beträffande fast egendom, finns det däremot skål att då på nytt över frågan även

se beträffande bostadsrätter.

162 Närmare om inteckningsmodellen

5.5 Inteckningens omfattning

Vi föreslår att en hel bostadsrätt skall kunna intecknas men inte

en del av en bostadsrätt. Det skall inte heller vara möjligt att

inteckna flera bostadsrätter gemensamt.

Att en bostadsrätt skall kunna intecknas så länge hela bostadsrätten intecknas är en given utgångspunkt. Vi har däremot svårt att se något skäl för att en del av en bostadsrätt skulle kunna intecknas. Därför återstår att ta ställning till om möjlighet bör finnas att inteckna bostadsrätter gemensamt.

Man skulle kunna tänka sig en möjlighet att gemensamt inteckna bostadsrätter när de är i samma bostadsrättshavares hand. Vilka skäl för och emot detta finns då När det gäller fastigheter har frågan i modern tid gällt om man skulle ta bort en befintlig möjlighet som har angetts ha en väsentlig betydelse när det gäller att utnyttja fast egendom som underlag för kredit. Möjligheten finns inte för bostadsrätter i dag. Ingenting har framkommit som tyder att införandet av en sådan möjlighet skulle innebära en väsentlig förbättring av möjligheterna att utnyttja bostadsrätterna som kreditobjekt.

Ett annat skäl som har anförts för fastigheter är att ett slopande av möjligheten skulle inskränka möjligheterna att fastighetsreglera. Resonemanget blir här detsamma som när det gäller utnyttjandet av bostadsrätten som kreditobjekt.

Ett tungt skäl mot att medge gemensamt intecknande är att detta komplicerat hela inteckningssystemet. Författningsregleringen blir utförligare, regleringen svårare att förstå osv. Exempelvis måste möjligheter ges till utsträckning och relaxation. Vi föreslår därför inte någon möjlighet till gemensamt intecknande.

Det bör påpekas att detta givetvis inte hindrar att en bostadsrättshavare som är innehavare av flera bostadsrätter använder alla dessa som kreditobjekt för ett stort lån. Skillnaden är endast att de olika bostadsrätterna får intecknas separat.

En särskild fråga som har dykt upp under slutfasen av utredningsarbetet är vad som skulle kunna betecknas som " jällstugeproblematiken kring ett inteckningssystem". Det förekommer att en bostadsrätt upplåts till flera med syftet att respektive bostadsrättshavare skall ha möjlighet att under en viss tid under året utnyttja den aktuella bostadsrättslägenheten, t.ex. en stuga. Under den tiden har man rätt till hela bostadsrättslägenheten själv. Upplåtelsernas formella utformning varierar. En utformning som förekommer är att ideella andelar upplåts och sedan finns separata avtal som reglerar under vilken tid

bostadsrätten skall utnyttjas av respektive bostadsrättshavare. De upplåtna "andelarna" kan vara pantsatta.

Förenligheten med BRL beror på hur upplåtelsen har utformats jfr Fritidsboendekomrnitténs betänkande Fritidsboende SOU 1982:23 s. 120 ff.. Man kan också diskutera vad en pantsättning på det aktuella sättet innebär. Klart är emellertid att ett införande av ett inteckningssystem innebär ett problem, så länge endast en hel bostadsrätt kan pantsättas. Det torde vara nödvändigt att lösa detta problem. Annars är risken stor för ekonomiska förluster för dem som har köpt en sådan "andel". Risken är bl.a. att denna blir osäljbar.

Tiden har inte medgett att vi lägger fram ett färdigt förslag i den delen också. Ett par skisser till möjliga lösningar kan dock ges. Man kan tänka sig att i författning öppna en möjlighet att upplåta bostadsrätt till respektive bostadsrättshavare under en viss tid per år. Denna rätt, som alltså skulle motsvara den tänkta andelen i tiden, skulle sedan kunna intecknas. En annan möjlighet är att definiera de aktuella upplåtelserna och undanta dessa från bostadsrättsregistret. En särskild fråga av mer bostadspolitisk karaktär är givetvis om särlösningar skall finnas endast för befintliga föreningar eller om möjlighet bör finnas att starta nya föreningar av denna typ.

Det är vår uppfattning att en reglering som gäller denna typ av bostadrätter bör kunna tas fram till ikraftträdandet av de förslag som vi har.

inteckningsåtgärder

Vi föreslår att inteckningsåtgårderna dödning, uppdelning, sammanföring och nedsättning skall införas beträffande bostadsrättsinteckningar. Någon möjlighet till deldödning föreslår vi inte. Uppdelning är för bostadsrätternas del motsvarigheten till utbyte av pantbrev i fastigheter.

När det gäller inteckningsåtgärder finns två frågor att besvara. Den första är vilka åtgärder som bostadsrättshavaren bör kunna vidta med sina bostadsrättsinteckningar. Den andra frågan år om den terminologi som används i JB och lagen om företagshypotek med en uppdelning på olika institut bör tillämpas även för bostadsrätter.

När gemensamt intecknande inte skall vara möjligt, behövs inte motsvarigheter till utsträckning och relaxation. Att en möjlighet att döda inteckningar behövs framstår för oss som självklart. I avsnitt 5.4.1 har vi tagit ställning för att deldödning till beloppet inte bör införas som ett alternativ till andrahandspantsättning. Inte heller bör

164 Närmare om inteckningsmodellen

sådan deldödning införas som ett komplement. Vi har svårt att se något behov av detta på grund av möjligheten till andrahandspantsättning. Det skulle dessutom innebära en avvikelse från vad som gäller för andra inteckningssystem. En motsvarighet till utbyte och sammanföring bör enligt vår mening finnas. Dessa åtgärder ger bostadsrättshavaren en möjlighet att anpassa bostadsrättsinteckningarna efter den aktuella lånebilden.

Behovet av nedsättning kan diskuteras. När det gäller fastigheter är denna åtgärd tillsammans med relaxation och utsträckning ovanligast. Som ett exempel kan nämnas att under tiden den 11 april till den 9 september 1997 begärdes nedsättning i 23 fall, relaxation i 22 fall och utsträckning i 4 fall. Det kan jämföras med att det under samma period gjordes drygt 50 000 innehavsanteckningar och beviljades lagfart kombinerat med nyinteckning i nästan 16 000 fall. Det mest troliga är att nedsättning sikt inte kommer att användas oftare för bostadsrätter. Detta är vad som talar mot att ge möjlighet till nedsättning. Samtidigt skulle det minska bostadsrättshavarens handlingsfrihet. I andra sammanhang har vi framhållit värdet av en Överensstämmelse med andra inteckningssystem, framför allt med det för fastigheter. Det gäller även här. Frågan är om inte redan dessa skäl väger tyngre än de som talar mot. Betydelsefullt är också att möjligheten till nedsättning kan vara användbar under övergångsfasen. Möjligheten till nedsättning kan, med den lösning som vi föreslår beträffande övergången till inteckningar, i vissa fall innebära en möjlighet att förenkla förfarandet. Mera härom i avsnitt 17.2.6. Vi

mot bakgrund av det sagda att en motsvarighet till inteckningsmenar åtgärden nedsättning bör finnas för bostadsrättsinteckningar.

Att motsvarigheter till dödning, utbyte, sammanföring och nedsättning föreslås innebär inte att man nödvändigtvis mäste tala om olika inteckningsåtgärder. I förarbetena till JB diskuterades inteckningsåtgårdarna. Där anfördes prop. 1970:20 del B s. 645 att det resultat man vill nå genom utsträckning, utbyte, nedsättning m.m. kan vinnas också genom dödning och ny inteckning. Som fördelar med det sistnämnda förfarandet angavs att det är fördelaktigare från handläggningssynpunkt eftersom införingen i fastighetsboken och inskrivningsmyndighetens bevis om åtgärden blir betydligt enklare samt informationen om pantbrevets giltighetsområde och förmånsrättsläge blir lättare att avläsa. Ett resonemang fördes också om kostnader, men det är mindre intressant i förevarande sammanhang. Resonemanget utmynnade i följande slutsats.

I sammanhanget bör framhållas att omständigheterna i det enskilda

fallet kan vara sådana att dödning jämte ny inteckning inte innebär

någon framkomlig väg. Sålunda skulle en sådan åtgärd i vissa fall

Närmare om inteckningsmodellen 165

föra med sig en inte önskad försämring av förmånsrättsläget. Man

måste därför bibehålla de nu diskuterade inteckningsåtgärderna för vissa situationer.

Dödning och nyfastställelse skulle vara tillräckligt i flertalet fall. Infördes dessutom en möjlighet till deldödning och en möjlighet att vid nyfastställelse behålla inteckningens förtur eller flytta den till valfri plats med sämre fönnånsrätt, skulle samma möjligheter finnas. Vinsten skulle bli främst att regleringen blev mindre omfattande. Den terminologi som finns för bl.a. fastigheter är emellertid väl etablerad. Risken för missförstånd blir t.ex. vid kommunikation mellan den

begär inteckningsåtgärd och den som skall registrera denna som en enligt vår bedömning också mindre om man talar om olika åtgärder. De problem med att avläsa fönnånsrättsläge o.d. som det talades om i förarbetena till nya JB gäller inte när inteckningarna ñmis i ett ADBbaserat register.

Vår slutsats är att man bör föra över den befintliga terminologin även till bostadsrättsregistret. En ändring måste dock göras. lnteckningsåtgärden utbyte tar i JB sikte på pantbrev medan de andra

inteckningen. Det är inteckningar som kan sammanföras, sättas avser ned och dödas. Men det är pantbrevet kan bytas ut. Vi föreslår

som att pantbrev inte skall finnas för bostadsrätter. Inteckningsåtgärden måste därför kopplas till bostadsrättsinteckningen. Vad som sker vid ett utbyte ett pantbrev är att ett pantbrev byts ut mot flera.

av Beloppsmässigt rör det sig uppdelning. När åtgärden knyts till

om en inteckningen föreslår vi att den benärrms uppdelning.

Det sakrättsliga skyddet 167

6 Det

sakrättsliga skyddet

I de två första avsnitten diskuteras om något särskilt sakrättsligt moment bör finnas för överlåtelse respektive pantsättning av bostadsrätt och vilket detta i så fall skall vara. Därefter tas frågan om

upp godtrosförvärv och därmed sammanhängande frågor. I de två följande avsnitten övervägs vilka rättsverkningarna bör vara av registrering i bostadsrättsregistret och vilka prövningar som bör göras inför registreringen. Avslutningsvis diskuteras på vilka sätt ansökningar bör kunna göras.

6.1 skydd vid överlåtelse av

Sakrättsligt

bostadsrätt

Vi föreslår att utgångspunkten, motsvarande sätt som för

fastigheter, skall vara att sakrättsligt skydd vid överlåtelse erhålls

redan genom avtalet.

6.1.1 Avgränsningar

Enligt direktiven skall vi pröva om det sakrättsliga regelsystem som gäller för fastigheter bör utsträckas till att gälla även för bostadsrätter som registreras i ett bostadsrättsregister eller om sakrättsliga regler av annat slag bör införas. Direktiven tar alltså inte upp de obligationsrättsliga momenten. En ändring av det sakrättsliga regelsystemet skulle i och för sig kunna ha betydelse även för denna fråga.

Formkraven vid överlåtelse av bostadsrätt är ganska lika de som gäller för fast egendom. I båda fallen gäller att avtalet skall vara skriftligt, att det skall undertecknas av parterna samt att egendomen och priset skall framgå. För bostadsrätter gäller dessutom att en denuntiation till bostadsrättsföreningen krävs för sakrättsligt skydd och att förvärvaren måste antas som medlem för att köpet skall vara giltigt. Beträffande fast egendom krävs en överlåtelseförklaring. Vidare är förvärvaren skyldig att ansöka om lagfart. Utgångspunkten när det gäller det sakrättsliga skyddet är inte lagfarten. Sakrättsligt

168 Det sakrättsliga skyddet

skydd erhålls enligt huvudprincipen redan avtalet mellan

genom parterna. En annan sak är att lagfarten i vissa hänseenden har rättsverkningar se avsnitt 3.2.1. Lagfart krävs t.ex. för att godtrosförvärv skall kunna ske.

Det nuvarande systemet för överlåtelser är inte sätt

samma som systemet för pantsättning bristfälligt. Vissa problem finns dock. Som anges i direktiven sker pantförskrivningar många gånger vid

en tidpunkt då förvärvaren pantsättaren ännu inte är medlem i bostadsrättsföreningen. En sådan pantsättning blir ogiltig om förvärvaren

inte antas som medlem i bostadsrättsföreningen. Detta problem har

påtalats av bl.a. mäklare och kreditinstitut vid våra kontakter med dessa. Det är främst två problem som man anser föreligger, dels att rättsföljden är ogiltighet, dels att prövningen ofta drar ut på tiden. Kreditinstituten har i och för sig talat i termer kalkylerade

mer om risker än om påtagliga problem. Men den risk man talar om torde ha betydelse för synen på bostadsrätten som kreditobjekt. Det nuvarande systemet är inte heller särskilt rationellt. Kreditgivare, mäklare och andra måste vända sig till bostadsrättsföreningen för att få uppgift om vem som är innehavare av en viss bostadsrätt.

Inget av de påtalade problemen är kopplade till de obligationsrättsliga momenten. Vi kan inte heller, med hänsyn till de forrnkrav

som för närvarande finns, se att de olika alternativ som finns beträffande det sakrättsliga momentet ger någon anledning till ändring de

av obligationsrättsliga. Vi föreslår därför inte någon ändring i den delen.

Olika sakrättsliga moment är tänkbara. Enligt gällande rätt krävs denuntiation för sakrättsligt skydd vid överlåtelse av en bostadsrätt. För fastigheter gäller alltså avtalsprincipen som utgångspunkt. En överlåtelse blir sakrättsligt skyddad redan genom avtalet mellan parterna. Bostadsrätter är lös egendom. Beträffande lös egendom krävs ofta tradition dvs. överlämnande egendomen till förvärvaren

- av för sakrättsligt skydd. Registrering förekommer också som sakrättsligt moment vid överlåtelser. Så är fallet beträffande aktier i aktiekontosystemet.

De sakrättsliga momenten har varit föremål för diskussion i olika sarmnanhang. På senare tid har man riktat kritik mot den sedan länge förhärskande traditionsprincipen beträffande lösören se t.ex. Håstad, Torgny, Sakrätt avseende lös egendom, 6 uppl., 1996, 209 ff. och

s. Göranson, Ulf, Traditionsprincipen, 1985, 619 ff.. En särskild

s. utredare tillsattes år 1993 för att överväga bl.a. om traditionsprincipen skulle överges vid konsumentköp.

Utredningen, som antog namnet Utredningen om konsumenträttsliga frågor, presenterade sina förslag i betänkandet Nya konsumentregler SOU 1995:11. Vad beträffar konsumenters skydd vid säljarens insolvens föreslog utredningen att avsteg skall göras från traditions-

Det sakrättsliga skyddet 169

principen vid konsumentköp. Enligt förslaget skall sakrättsligt skydd uppstå redan genom köpeavtalet. Förslaget är alltjämt under beredning. Det avser alltså endast konsumentköp. Oavsett vad resultatet blir av detta torde emellertid traditionsprincipen under överskådlig tid gälla på de övriga områdena jfr NJA 1997 s. 660. Ett förslag att införa avtalsprincipen generellt för lösören torde nämligen få föregås av en utredning. Några omedelbara planer detta finns för närvarande inte.

Vårt uppdrag inskränker sig till att se över det sakrättsliga systemet för bostadsrätter. Vi anser därför att vi vid våra överväganden inte bör göra mer generella bedömningar av om särskilda sakrättsliga moment är befogade eller inte. Sådana frågor hör hemma i mer övergripande sammanhang. Som nyss nämnts pågår för närvarande inte något arbete med dessa generella frågor. Vi utgår därför från den nuvarande situationen att olika lösningar finns beträffande olika typer av egendom och att fallet kommer vara så under en överskådlig framtid. Däremot ser vi det som viktigt att studera de skäl som anförts för de olika lösningarna och analysera vilken bårkraft de har i förhållande till bostadsrätter. Det är således en av de omständigheter vi anser bör vägas in vid utformningen av det nya sakrättsliga systemet för bostadsrätter. Vi anser också att det finns skäl att bidra till enhetlighet om detta är möjligt. Utgångspunkten blir alltså att en lösning som innebär någon större avvikelse från befintliga sådana bör undvikas, om inte tunga skäl talar för något annat. Vi menar slutligen att man bör beakta hur de olika lösningarna har fungerat i praktiken.

Närmast skall diskuteras vilket av de särskilda sakrättsliga momenten som är lämpligast vid överlåtelse av bostadsrätt. Därefter tar vi ställning till om ett särskilt sakrättsligt moment bör finnas kvar vid överlåtelse av bostadsrätt eller inte.

6.1.2 Denuntiation eller registrering

Som tidigare nämnts är denuntiation enligt gällande rätt sakrättsligt moment vid överlåtelse av bostadsrätter. Kravet på denuntiation är inte fastslaget i författning. Det rör sig om en analog tillämpning av reglerna för enkla skuldebrev i lagen 1936:81 om skuldebrev. Först bör något sägas om vilka skäl som har anförts för denuntiationsregeln.

Denuntiationsregeln har funnits sedan år 1936 och man får därför

till skuldebrevslagens förarbeten för upplysningar i detta ämne NJA 1936 s. 112 ff.. I förarbetena anges inledningsvis att det framstår som betänkligt att tillerkänna överlåtelsen omedelbar rättsvetkan. Det skulle, enligt förarbetena, öppna en alltför lätt utväg att genom helt diktade eller till sin tidpunkt oriktigt angivna överlåtelser "gäcka borgenärernas rätt". Man avfärdade också tradition som sakrättsligt moment. Detta grundades på att skuldebrev i allmänhet inte

170 Det sakrättsliga skyddet

är något annat än ett bevisdokument som inte ändrar den rättsliga karaktären av den fordran handlingen avser.

Lagberedningen uttalade i förarbetena till skuldebrevslagen att

denuntiation för enkla skuldebrev fyller det syfte i fråga

som om löpande skuldebrev och lösören ligger till grund för traditionskravet. Genom denuntiationen överflyttas den faktiska möjligheten att förfoga över den tillgång det gäller från överlåtaren till förvärvaren. I förarbetena konstaterades också att kravet på denuntiation inte kan påstås leda till "rättslivets oskäliga betungande".

Lagberedningen angav vidare att de synpunkter som hade gjorts gällande i fråga om överlåtelses verkan mot överlåtarens borgenärer föreföll tillämpliga även vid dubbelöverlâtelse eller pantsåttning

av enkelt skuldebrev. Denna slutsats, att samma skäl gäller för vad

som

brukar kallas borgenärsskyddet som för det s.k. omsättningsskyddet,

uppmärksammades av en ledamot i lagrådet, justitierådet Bagge. Han anförde bl.a. NJA 1936 s. 116 f.

Då jag finner mig böra godtaga den sålunda föreslagna regeln sker

emellertid detta, vad skyddet mot överlåtarens borgenärer beträffar,

närmast från den synpunkten denuntiationen sig

att genom - vare

den kommer från överlåtaren eller förvärvaren överlåtelsen

- får en

viss offentlighet och prägel av verklighet, sken... Något

annorlunda ligger saken till i fråga om skälen för godtagandet

denuntiation såsom förutsättning för skydd för godtrosförvärv vid

tvesala. Här är det omsättningens intressen som skola tillgodoses trots en vårdslös eller oredlig överlåtelse.

I litteraturen har skälen för de olika sakrättsliga momenten, bl.a. tradition, inskrivning och denuntiation, diskuterats se t.ex. Helander, Bo, Kreditsäkerhet i lös egendom, 1984, 347 ff. och 456 ff. och

s. Hessler, Henrik, Allmän sakrätt, 1973, s. 86 ff.. Bo Helander gör

en analys för att identifiera de skäl som kan sägas välgrundade för

vara denuntiation som sakrättsligt moment. Han gör därvid en kontroll av vilken betydelse denuntiationen har när det gäller publicitet, effekt på svikliga transaktioner, ordning och reda, uppoffring samt panthavarens makt över panten.

Henrik Hessler har en något annorlunda uppläggning när han undersöker de sakrättsliga momentens funktion beträffande borgenärsskyddet respektive omsättningsskyddet. Han därvid att

menar beträffande borgenärsskyddet syftar sakrättsliga moment främst till att skapa ett skydd mot sken- eller i efterhand konstruerade transaktioner. När det gäller denuntiationer konstaterar han att detta skapar viss

en publicitet, t.ex. en överlåtelse blir inte längre sak mellan parterna.

en Han anser också att denuntiationen innebär ett visst mått uppoff-

Det sakrâttsliga skyddet 171

ring. Vad gäller skuldebrev betyder denuntiationen överlåtare

att en inte längre blir legitimerad att uppbära betalning gäldenären. När

av det gäller ornsättningsskyddet menar han att i princip

samma synpunkter kan anläggas på denuntiation som på besittning. Denuntiationen skulle då, enligt honom, innebära att man vid tvesala hindrar en senare förvärvare från att göra ett förvärv och att denuntiationen i andra fall gör förvärvet synbart för en senare förvärvare.

Inledningsvis bör slås fast att vi har svårt att se något skäl för att ersätta denuntiation med tradition. För en sådan ändring bör krävas att man kan se några direkt positiva effekter. De teoretiska grunderna för tradition och denuntiation är ungefär desamma. Några praktiska fördelar är svåra att se. Det kan också ifrågasättas vad skall

som traderas.

Om ett särskilt sakrättsligt moment skall finnas, står alltså valet närmast mellan denuntiation och registrering. Naturligtvis kan diskuteras hur verkningsfullt denuntiation är som skydd för borgenärer och omsättningen. Hållbarheten av de argument som har anförts till stöd för krav tradition eller denuntiation har diskuterats i olika sammanhang. Vi nöjer oss i detta sammanhang med att konstatera att det är svårt att se att registrering inte skulle kunna ge ett lika gott skydd för borgenärer och omsättningen som denuntiation. I vissa avseenden, t.ex. publicitet för att hindra skentransaktioner, framstår registrering i ett offentligt register som ett bättre alternativ.

Det är givetvis av intresse att sakrättsligt skydd kan uppnås relativt snabbt. Beroende på utformningen kan emellertid möjligheterna vara lika stora till detta om registrering ersätter denuntiation. Antingen kan ansökan om registrering ge sakrättsligt skydd eller också utformas systemet så att registreringen kan ske snabbt. Om inte bostadsrättsföreningen är inkopplad finns också realistiska möjligheter att, i vart fall på sikt, vidta denna åtgärd på elektronisk väg. En denuntiation till föreningen torde regelmässigt ske med post.

Som utvecklats i avsnitt 2.1 ser vi flera skäl att minska ansvaret för bostadsrättsföreningar beträffande pantsättningar. Bl.a. beror detta på att styrelseledamöterna ofta har begränsad tid för detta arbete och begränsad erfarenhet. Även när det gäller överlåtelser talar sådana skäl i viss mån för att avlasta föreningen detta ansvar. En utgångspunkt är att alla förvärv förr eller senare skall registreras i bostadsrättsregistret. Det uppstår då en onödig parallellitet om föreningen skall denuntieras för sakrättsligt skydd. Olika besked skulle få skickas olika håll vid ett förvärv. Denuntiationen skulle göras till föreningen och registrering skulle ske i bostadsrättsregistret. Den ville ha fullständig

som infonnation om innehavarförhållandena för en bostadsrätt skulle inte kunna vända sig endast till registret, utan skulle dessutom

vara tvungen att kontakta föreningen.

172 Det sakrättsliga skyddet

Vi menar därför att, om ett särskilt sakrättsligt moment skall finnas, den nuvarande denuntiationen bör ersättas av registrering eller ansökan om registrering.

6.1.3 Bör ett särskilt sakrättsligt moment finnas

För fastigheter gäller, som tidigare närrmts, avtalsprincipen. När det gäller skälen för denna ordning gjordes en del uttalanden i förarbetena till vissa ändringar beträffande fastighetsexekution infördes i

som början på 1970-talet SFS 1971:494 och 495, prop. 1971:20. Tidigare gällde att lagfartsförhållandena var avgörande för om utmätning kunde ske hos överlåtaren. Ändringen, som hade föreslagits av Lagberedningen, innebar att lagfarten endast har bevisverkan. I förarbetena uttalade departementschefen följande prop. s. 162.

För egen del anser jag att beredningens förslag medföra vissa

fördelar genom att regleringen blir mindre stel och ger visst

utrymme för beaktande av omständigheterna i det enskilda fallet.

Den av beredningen föreslagna ordningen ansluter även till vad som

gäller vid utmätning av lös egendom. Departementsförslaget har

därför i denna del utformats i överensstämmelse med motsvarande

regler i beredningens förslag. Jag vill i sammanhanget framhålla det

betydelsefulla i att de exekutiva myndigheterna uppmärksammar

risken för skenöverlåtelser och iakttar försiktighet när det gäller att

tillägga överlåtelse som inte har lagfarits verkan av utmätningshinder.

Frågan om lagfarten skulle ges sakrättslig verkan prövades även när utsökningsbalken reformerades år 1981. Någon ändring av ordningen från år 1971 gjordes inte. I förarbetena motiverades detta med att den gällande ordningen inte hade föranlett olägenheter i den praktiska tillämpningen, att en ändring av reglerna för borgenärsskydd kunde medföra rättsförluster för särskilt förskottsbetalare och att en utveckling mot att lagfart söktes redan köpekontraktet inte önskvärd

var prop. 1980/81:8 s. 454 f..

Det förhållandet att avtalsprincipen gäller för fastigheter har rönt viss kritik i litteraturen. Bl.a. har påpekats att det är motsägelsefullt att ha så rakt motsatta lösningar för fast respektive lös egendom och att avtalsprincipen för fast egendom innebär en avvikelse från vad som gäller i andra länder se t.ex. Göranson, Ulf, Traditionsprincipen, 1985, s. 410 ff., Hessler, Henrik, Allmän Sakrätt, 1973, s. 260 ff. och Håstad, Torgny, Sakrätt avseende lös egendom, 6 uppl.,

1996, s. 216. Som tidigare nämnts är vår bedömning emellertid att dessa

Det sakrättsliga skyddet 173

förhållanden kommer att gälla under överskådlig tid. Den diskussionen leder därför inte oss i någon riktning. Risken för skentransaktioner vad gäller fastigheter har av lagstiftaren bedömts mindre än för lös egendom med hänsyn till de forrnkrav gäller för överlåtelse av fast egendom. Detta påstående har som kritiserats se t.ex. Hessler, Henrik, a.a., s. 263. Avtalsprincipen har emellertid vid det här laget funnits för fastigheter i mer än 30 år. Ingenting tyder på att den ordning som gäller för fastigheter har gjort att problemen med skentransaktioner i praktiken skulle vara större när det gäller fastigheter jämfört med annan egendom. Förhållandena vid överlåtelse av bostadsrätter, t.ex. när det gäller forrnkrav, år väldigt lika dem gäller för fast egendom. Det är därför svårt att se någon som risk för att problemen skulle bli större om denna ordning infördes för bostadsrätter samtidigt ett krav ställs registrering i som upp bostadsrättsregistret av förvärv. När det gäller fastigheter anfördes, som tidigare nämnts, i förarbetetill ändringarna i utsökningsbalken år 1981 att en ändring av na reglerna för borgenärsskydd kunde medföra rättsförluster för särskilt förskottsbetalare. Detta ansågs vara ett skäl mot att ifrån avtalsprincipen. Även det inte uttalades kan anta att det spelade viss om man en roll att det beträffande fastigheter kan ta viss tid innan förvärvaren får lagfart. Ett system med inskrivningsdagar tillämpas. Och det förekommer att inskrivningsmyndigheterna har balanser. Det innebär alltså att viss inskrivningsdag rent faktiskt får behandlas en senare dag en än den dag då den egentligen skulle ha behandlats. Om vilande lagfart eller beviljad lagfart skulle användas som sakrättsligt moment, skulle således risk finnas för att sakrättligt skydd ofta uppkom först ganen ska lång tid efter avtalet. Möjligheterna att utforma ett system där registrering alltid kan medges samma dag framstår som små. Det säkraste sättet att uppnå säkerhet i detta hänseende är att redan ansökan om registrering ger sakrättsligt skydd. Denna princip tillämpas för skepp och skeppsbyggen 2 kap. 9 § sjölagen 1994:1009. En sådan ordning kan i och för sig motverka t.ex. skentransaktioner. Däremot ökar inte möjligheterna för den som vill gardera sig mot t.ex. en dubbelöverlåtelse att få korrekt information, med mindre alla ansökningar noteras i registret. Det skulle ge upphov till extra arbete och kostnader. Bostadsrätter är i och för sig lös egendom. En avvikelse jämfört med de flesta andra typerna av lös egendom är emellertid under alla

omständigheter aktuell eftersom förvärv och pantsättningar av

bostadsrätter skall noteras i ett register. Registreringen ger således i stället likheter med systemet för fastigheter. Och som tidigare nämnts så är de övriga kraven vid överlåtelse skriftlighetskravet m.m. - mycket lika dem som gäller för fast egendom. Det sagda leder oss till

att argumentet om likhet med lös egendom inte väger särskilt

annan tungt. Likheterna är så stora med förhållandena för fast egendom att det ñmis stora fördelar med att att uppnå likformighet mellan

en bostadsrätter och fast egendom. Både bostadsrätter och fast egendom hanteras dessutom i stor utsträckning aktörer, t.ex. mäklare

av samma och kreditinstitut. För framstår säkert koppling mellan

gemene man en bostadsrätter och fastigheter som ganska naturlig. Frågan är därför

om systemet inte skulle bli mer lättbegripligt för både de professionella aktörerna och lekmätmen med sådan överenstämmelse.

Det har beträffande fastigheter sagts att utveckling mot att lagfart

en söks redan på köpekontraktet inte är önskvärd. Uttalandet har kritiserats från teoretiska utgångspunkter. Man har menat att detta framstår som ett argument från handläggare på inskrivningsmyndighetema. Vi menar emellertid att det finns skäl för att inte inrätta ett system som nödvändiggör ett dubbelt ansökningsförfarande, alltså att man mer allmänt skulle se sig föranledd att skaffa "vilande lagfart" för att försäkra sig om sakrättsligt skydd. Det handlar inte i första hand om det extra arbete ett sådant förfarande skulle kunna den

som ge registrerande. Det viktiga är att arbetet skulle upphov till kostna-

ge der. Dessa skulle belasta den begärde registreringen. Det är

som möjligt att många i praktiken skulle avstå från "vilande lagfart". Men i så fall innebär detta att förvärvaren kostnadsskäl avstår från

av sakrättsligt skydd. Det sagda ser vi som en tungt skäl för avtalsprincipen. Det huvudsakliga skälet för att inrätta bostadsrättsregistret är att förbättra bostadsrätterna kreditobjekt. För detta ändamål är det

som nödvändigt att registrera förvärven. Men det är då viktigt att detta kan göras på ett säkert, rationellt och billigt sätt.

En sarmnanvägning av de olika synpunkter har presenterats

som leder oss till slutsatsen att avtalsprincipen bör gälla för bostadsrätter på motsvarande sätt som för fastigheter. Avtalsprincipen bör alltså

vara utgångspunkten. Frågan om undantag från denna princip, t.ex.

registreringens rättsverkningar, diskuteras i avsnitt 6.5.1.

Det sakrättsliga skyddet 175

6.2 Sakrättsligt skydd vid pantsättning

Vi föreslår att huvudregeln skall vara att sakrättsligt skydd vid pantsättning av bostadsrätter erhålls genom registrering av inteckningshavare. Vårt förslag innebär emellertid att sakrättsligt

skydd, bl.a. vid andrahandspantsättning, också skall kunna uppnås

underrättelse enligt lagen l936:88 om pantsättning av lös genom egendom som innehaves av tredje man.

6.2.1 Ett nytt sakrättsligt moment bör införas

Det nuvarande systemet där det sakrättsliga skyddet vid pantsättning erhålls underrättelse till bostadsföreningens styrelse sägs i genom direktiven otillfredsställande. Som angetts i avsnitt 2.1 har vara kontakter med praktiker området bekräftat att detta är en allmän

uppfattning. Risken för felaktigheter är stor. De praktiska olägenhtema

är också beaktansvärda. Det tar tid att bekräftelser osv. Kravet på denuntiation till styrelsen är, liksom vid överlåtelse av bostadsrätt, inte fastslaget i författning. Reglerna för enkla skuldebrev i lagen 1936:81 om skuldebrev tillämpas analogt.

Vi föreslog i det föregående avsnittet att avtalsprincipen bör gälla

vid överlåtelse av bostadsrätt. Ett avgörande skäl mot denna lösning beträffande pantsättning är att den inte har någon motsvarighet i svensk rätt. Möjligen kan ett undantag finnas när det gäller vissa immaterialrätter. Men det är osäkert dessa går att pantsätta och om undantaget har i så fall motiverats med att något användbart sakrättsligt moment inte finns jfr. t.ex. Walin, Gösta, Panträtt, 1991, s. 212 ff. och Helander, Bo, Kreditsäkerhet i lös egendom, 1984, s. 606 ff.. Principen i svensk rätt kan sålunda sägas vara att en giltig pantsättning förutsätter ett särskilt sakrättsligt moment. När det gäller bostadsrätter finns flera möjliga sådana moment. Riskerna för skenöverlåtelser o.d. ställer sig också annorlunda än vid överlåtelse om man tänker sig en avtalsprincip för pantsättning av bostadsrätter. Vi ser därför inte avtalsprincipen som ett realistiskt alternativ. I det föregående avsnittet redovisades vidare skäl som har förts fram för denuntiation och tradition. Sammanfattningsvis handlar det om

skydd för omsättningen och borgenärerna. Det konstaterades också att

vid överlåtelse registreringen väl så bra som denuntiation kan fylla dessa funktioner. Detta talar mot att behålla denuntiationen. Helt avgörande är emellertid att den nuvarande ordningen inte kan anses tillfredställande och säker. Risken för felaktigheter år stor och föreningen den, enligt vår mening, inte bör ha. Vi har ett ansvar som

176 Det sakrättsliga skyddet

anser alltså att denuntiationen bör ersättas ett annat sakrättsligt

av moment.

6.2.2 sakrättsligt skydd registrering

genom

Tradition som sakrättsligt moment kan över huvud taget bli aktuellt endast i den mån man använder skriftliga pantbrev. I enlighet med de resonemang som fördes i det föregående avsnittet är det svårt att att

se tradition utifrån teoretiska utgångspunkter skulle bättre än

vara en

registrering som är allmänt och lätt tillgänglig. En sådan registrering

bör lika kraftfullt som denuntiation eller tradition kunna skydda

borgenärer och omsättningen. Exempelvis torde registreringen väl

vara så effektiv för att förhindra skentransaktioner eller när det gäller att upplysa en senare förvärvare vid en dubbelöverlåtelse. I vissa avseenden, t.ex. när det gäller att skapa publicitet förhindrar

en som

skentransalctioner, framstår offentlig registrering ett överlägset

som alternativ. Numera finns erfarenheter användning registrering

av av eller ansökan därom sakrättsligt moment vid pantsättning

som genom

aktiekontosystemet och användningen datapantbrev. Dessa

av erfarenheter talar i samma riktning de teoretiska

som resonemangen.

Det finns flera fördelar med registrering sakrättsligt moment.

som Ett sådant system är mer rationellt. Alla aktörer på den aktuella

marknaden långivare, mäklare, försäkringsgivare m.fl.

- - kan med ett sådant system hämta in uppgifter pantsättningar på elektronisk väg.

om Några andra kontakter behöver inte tas i dessa frågor. Utformningen innebär, jämfört med denuntiation, också lättnader för bostadsrätts-

föreningens styrelse. Den behöver inte befatta sig med pantsättningar

av enskilda bostadsrätter. Risken för sådana felaktigheter det

som nuvarande systemet kan ge upphov till bristande överensstämmelse

mellan faktiska denuntiationer och anteckningarna i lägenhetsförteck-

ningen elimineras. Förutsättningar skapas slutligen för ett

- mer papperslöst, och därmed mer rationellt, system.

Det sagda leder oss till att det nuvarande sakrättsliga momentet denuntiation bör ersättas av registrering. Detta är utgångspunkten. Därmed inte sagt att detta bör den enda möjligheten att uppnå

vara

sakrättsligt skydd.

6.2.3 Underrättelse till panthavare

I avsnitt 5.4 föreslog vi att andrahandspantsättning bör möjlig.

vara

Samtidigt pågår en utveckling när det gäller fastigheter innebär

som att kreditinsituten i mindre utsträckning använder sig denna

av möjlighet. Det mesta talar för att kreditinstitutens på andrahands-

syn pantsättning kommer att vara densamma för bostadsrätter för

som

Det sakrättsliga skyddet 177

fastigheter. Detta talar mot att göra registrering till sakrättsligt moment vid andrahandspantsättning av bostadsrätter. Enligt gällande rätt är underrättelse sakrättsligt moment vid andrahandspantsättning av såväl bostadsrätter som fastigheter. Hur utfallet blir i olika situationer bygger bl.a. på att förstahandspanthavaren denuntiationen har fått vissa insikter, se avsnitt 3.1.6. Om genom registrering skulle införas som sakrättsligt moment, måste dessa frågor över och sedan skall tillämparna sätta sig in i dessa frågor. ses Eftersom intresset för andrahandspantsättning numera är relativt svalt har underrättelse enligt 1936 års lag ett försteg. I riktning talar samma likhetstanken. Det ñmis också ett viktigt, mer praktiskt förhållande

talar mot registrering andrahandspantsättningar. I lägenhetsför-

som av teckningarna är inaktuella noteringar ett problem. Motsvarande problem finns inte för fast egendom. Vi har i avsnitt 4.3.4 angett detta ett skäl för att välja inteckningsmodellen. Registrering av som andrahandspantsättning innebär en risk för att inaktuella noteringar skulle stå kvar i registret. Är andrahandspanthavaren redan registrerad har han inte incitament att få bort den gamle förstahandssamma panthavaren när denne inte längre är aktuell. Samtidigt har vi i olika sammanhang tryckt på vikten av att ta bort för pantsättningarna från föreningarna. Vårt förslag är därför ansvaret att den ändringen görs att underrättelsen, liksom när det gäller fast egendom, skall lämnas till förstahandspanthavaren, dvs. inteckningshavaren. Utfornmingen bör då vara den att 1936 års lag görs tillämplig vid andrahandspantsättning av bostadsrätter. Det finns också ett annat skäl för att välja denna utfornming. Såväl tradition registrering har svaghet jämfört med denuntiation. som en Möjligheterna att få sakrättsligt skydd snabbt är sämre än med

denuntiation. Om 1936 års lag görs tillämplig, kan sakrättsligt skydd

erhållas denuntiation även i andra situationer än vid andragenom handspantsättning. De fall är aktuella är alltså att någon redan är som registrerad inteckningshavare och denne skall bytas ut mot någon som Den panthavaren kan då genom denuntiation till den annan. nye registrerade inteckningshavaren snabbare få sakrättsligt skydd, än om registrering är det enda alternativet. Ett exempel när möjligheten kan betydelsefull är att den ursprungliga fordran betalts och vara bostadsrättsinteckningen i omedelbar anslutning används som säkerhet för kredit hos en annan borgenär. Denna möjlighet att ersätta en ny tradition skriftligt pantbrev eller registrering på datapantbrev med av denuntiation finns beträffande fastigheter. Dessa frågor utvecklas i författningskommentaren 6 kap. 13 § BRL.

178 Det sakrättsliga skyddet

6.3 och

Dubbeldispositioner godtrosförvärv

Vi föreslår att det i lag slås fast att vid dubbelöverlåtelse den

tidigare överlåtelsen normalt har företräde att

men en senare överlåtelse får företräde, registrering söks först för det

om senare förvärvet och förvärvaren är i god tro. Vidare föreslår vi

att exstinktiva godtrosförvärv skall kunna göras bostadsrätter. Den

fastighetsrättsliga regleringen utgör därvid förebild. Detta skall

också gälla upplåtelse av panträtt.

6.3.1 Dubbelupplåtelser och dubbelöverlâtelser

Som angetts i avsnitt 3.1.1 regleras situationen lägenhet har

att en upplåtits med bostadsrätt till flera personer i 4 kap. 10§ BRL. Upplåtelsema gäller i den tidsföljd de har ägt Om tidsföljden inte

rum. går att fastställa, bestäms företrädet domstol efter skälighetsbe-

av en dörrming. Överlåtelse till flera regleras

personer inte i BRL. Gällande rätt innebär i stället att 31 § lagen 1936:81 skuldebrev är

om analogiskt tillämplig. Huvudregeln är tidigare överlåtelse gäller

att en före en senare. Men den förvärvaren i god och

om senare var tro underrättar föreningen först, har han företräde framför den förste förvärvaren.

Något skäl att ändra reglerna vid upplåtelse till fler

än en person ser vi inte i förevarande sammanhang. Principen vid överlåtelse till fler än en att det sakrättsliga momentet vid god tro kan företräde har

ge sin motsvarighet för andra egendomsslag. Vi att inte heller den

anser bör ändras. Principen bör därför att förvärvare får

vara en senare företräde framför tidigare, han ansöker registrering först

en om om och var i god tro. När ett bostadsrättsregister införs bör frågor

som den förevarande regleras i lag. Den angivna principen bör alltså slås fast i lag.

6.3.2 Godtrosförvärv

Bostadsrätter kan enligt gällande rätt inte föremål för exstinktivt

vara godtrosförvärv. I sakrättsligt hänseende nämligen bestäm-

anses melserna för enkla skuldebrev tillämpliga. Och vid överlåtelse

av enkelt skuldebrev är huvudregeln att den borgenären inte kan få

nye bättre rätt mot gäldenären än den överlåtaren hade, 27 § lagen

som 1936:81 om skuldebrev. Följande förklaring i förarbetena till

ges lagen om skuldebrev NJA 1936 106.

Det sakrättsliga skyddet 179

Den rättsliga naturen en betalningsförpliktelse undergår i och för av sig icke någon förändring därigenom att förpliktelsen kommer till uttryck i ett enkelt skuldebrev. De om fordringar i allmänhet gällande rättsgrundsatsema skola sålunda äga tillämpning å den rätt, grundas på ett skuldebrev av detta slag. Detta innebär, i fråga som verkan överlåtelse, att förvärvaren i princip erhåller bättre om av rätt än den överlåtaren hade. Gäldenären äger följaktligen att mot förvärvaren i utsträckning som mot överlåtaren göra samma gällande invändningar, även där förvärvaren i sådant hänseende varit i god tro.

Det kan nänmas att ett undantag finns från huvudregeln. Om ett skuldebrev har upprättats för skens skull, kan en godtroende förvärgöra gällande den fordran som framgår av handlingen. vare Godtrosförvärv kan, närmare har utvecklats i avsnitt 3.2.1, som göras fast egendom. Denna princip infördes för fast egendom år av 1972. Skälet att ville ge inskrivningen i fastighetsböckerna var man materiell rättsverkan Hessler, Henrik, Nya jordabalken Kap. 16 och 18 Hävd och godtrosförvärv, 1976, s.11. I förarbetena anges prop. 1970:20 del B s. 465:

Enligt min mening är det ofrånkomligt att ett modernt inskrivningsväsende uppbyggs den grundsatsen att inskrivningen tilläggs materiell rättsverkan. Den som i förlitan inskrivning i fastighetsboken i god tro inlåter sig förvärv av fastighet eller av begränsad rättighet i sådan egendom bör i en eller annan form vara skyddad mot att överlåtarens eller upplåtarens lagfarna förvärv visar sig vara behäftat med någon för honom okänd ogiltighetsanledni-ng.

Utgångspunkten i svensk rätt när det gäller godtrosförvärv är lösören. Möjligheterna till att göra godtrosförvärv av lösa saker anges i lagen 1986:796 godtrosförvärv lösöre. Enligt lagens 2 § krävs för om av godtrosförvärv att förvärvet sker genom en överlåtelse, att överlåtaren har egendomen i sin besittning, att lösöret traderas och att förvärvaren år i god tro. Lagen gäller inte när särskilda föreskrifter om godtrosförvärv finns i lag. Sådana föreskrifter finns t.ex. skepp i en annan om sjölagen 1994: 1009. Liksom för fastigheter sker registrering av skepp, och just registrerad egendom är sådan där godtrosförvärv ofta är möjliga. När det gäller fordringar görs i lagen om skuldebrev en uppdelning mellan löpande och enkla skuldebrev. Godtrosförvärv kan göras löpande skuldebrev tidigare nämnts, i huvudsak av men, som inte av enkla. De återgivna motiveringama för godtrosförvärv visar att skälen kan sägas ha legat på något olika plan vad gäller bedömningen om olika

180 Det sakrättsliga skyddet

slag av egendom har ansetts böra kunna föremål för godtrosför-

vara värv eller inte. Exempelvis tar motiveringen för enkla skuldebrev sikte

på handlingens egenskaper medan möjligheten att göra godtrosförvärv av fast egendom har motiverats med att inskrivningen bör viss

ges en tyngd. Vad som närmast talar för att möjliggöra godtrosförvärv

av bostadsrätter är att förvärvare skall registreras i bostadsrättsregistret.

Godtrosförvärv aktualiseras beträffande förvärv bostadsrätter

av först och främst vid överlâtelser. Frågan är emellertid också

vad som bör gälla för upplåtelser och olika lösningar är tänkbara vid

om upplåtelse respektive överlåtelse. En upplåtelse innebär bostads-

att rättshavaren bl.a. får en nyttjanderätt till bostadsrätten. Det sakrättsliga läget är något oklart. Nyttjanderätten är kopplad till med-

ett

lemskap och en andel i bostadsrättsföreningen. Vid upplåtelse

av en bostadsrätt finns, enligt gällande rätt, inte något sakrättsligt

moment. Nyttjanderättemas sakrättsliga ställning är kommenterad i

sparsamt litteraturen. Utvecklingen hyres- och arrenderättens område har

varit att hyresgäster och arrendatorer efter hand har ansetts förtjäna

ett långtgående sakrättsligt skydd, t.ex. kan nyttjanderättshavaren

vara skyddad mot upplâtarens borgenärer nyttjanderätten är inskriven

om jfr Håstad, Torgny, Sakrätt avseende lös egendom, 6 uppl.,

1996, s. 431. Det kan konstateras att bostadsrättshavaren också åtnjuter ett visst sådant skydd. Om det hus överlåts eller säljs där lägenhet är

en upplåten med bostadsrätt, upphör bostadsrätten. I den situationen

anses emellertid hyresavtal ingånget, lägenheten har tillträtts, 7 kap.

om 33 § andra stycket BRL. Enligt Anders Victorin är det dock ovisst bl.a. huruvida de tidigare bostadsrättshavarna har bo kvar med

rätt att samma besittningsskydd som vanliga hyresgäster Melz m.fl., Bostadsrätt, 3 uppl., 1996, 74.

Några tecken utbredda problem har emellertid inte framkommit. Det framstår också som mindre lämpligt att lösa denna fråga enbart för bostadsrätter. Sådana överväganden hör hemma i bredare

en översyn. Frågan om godtrosförvärv skall möjligt vid upplåtelse

vara

en situation som kanske inte skulle bli så vanlig i praktiken bör - därför inte regleras i förevarande sammanhang.

Relationen mellan en bostadsrättshavare överlåter sin bo-

som stadsrätt och en förvärvare är något armorlunda. Den situationen är

mer jämförbar med en överlåtelse äganderätt. Överlåtaren och

av en förvärvaren befinner sig så att säga på plan. Denna situation

samma bör därför enligt regleras.

oss

En första fråga som inställer sig är det faktum förvärvs

om att ett giltighet normalt är beroende föreningens prövning medlem-

av av skapsfrågan har någon betydelse för exstinktiva godtrosförvärv bör

om kunna ske. Situationen är emellertid likartad den gäller för

som t.ex. fast egendom. Ett förvärv av fast egendom kan beroende

vara av

Det sakrättsliga skyddet 181

myndighets tillstånd. Att ett godtrosförvärv kan ske innebär t.ex. en endast att förvärv kan ske från än rätte ägaren. Däremot är det annan inte säkert förvärvet står sig i slutändan. Inte heller innebär den att bakomliggande relationen mellan föreningen och bostadsrättshavaren något hinder godtrosförvärv. Sådant förvärv kan vid överlåtelse mot göras tomträtter 13 kap. 7 § och 18 kap. 1 § JB. Enkelt av t.ex. uttryckt reglering godtrosförvärv endast förhållandet mellan avser av parter som befinner sig på samma plan. Kvar står alltså frågan beträffande överlåtelser bör hålla om man fast vid analogin med enkla skuldebrev, vilket medför att godtrosförinte kan ske, eller motsatsen bör gälla. På motsvarande sätt värv om när det gäller fast egendom talar starka skäl för att registreringen som innehavare i bostadsrättsregistret bör ges den tyngden att en som förvärvare skall kunna lita denna uppgift. Risken med en motsatt lösning är att registret inte får den betydelse för omsättningen som är önskvärd. Ges uppgiften i registret innehavaren av en bostadsrätt om ingen betydelse, torde hel del andra kontroller nödvändiga vid en vara förvärv. Om förvärvaren är i god tro, bör han således göra ett ett förvärv när överlåtaren är registrerad innehavare. På

giltigt som

sätt vid andra överlåtelser är givetvis en förutsättning att samma som även övriga förutsättningar för avtalets giltighet, t.ex. beviljat medlemskap, uppfylls. Vi föreslår alltså att godtrosförvärv skall kunna göras bostadsrätter vid överlåtelse. Synen bör vara enhetlig och av möjligheter till godtrosförvärv panträtt bör därför också finnas. av Förutsättningarna för godtrosförvärv bör anges i författning. I svensk rätt finns inte någon enhetlig linje beträffande vad som god krävs för ett giltigt godtrosförvärv vid överlåtelse eller utöver tro

pantsättning. Uppbyggnaden är förhållandevis likartad när det gäller

fast egendom och löpande skuldebrev. Ett exempel på en t.ex. avvikande utformning är den för lösören enligt lagen 1986:796 om lösöre. Olika utforrrmingar finns också när det

godtrosförvärv av

gäller vad med god tro. Flera olika lokutioner används. I som avses utsträckning är dock inte någon större saklig skillnad avsedd. rätt stor Vi bör ansluta till vad gäller för fast egendom i anser att man som dessa avseenden. När det gäller godtrosförvärv fast egendom finns vissa kvalifiav cerade ogiltighetsgrunder, avsnitt 3.2.1. De innebär att, om en se sådan ogiltighetsgrund föreligger, ett förvärv inte är giltigt, trots att förutsättningarna i övrigt för godtrosförvärv är uppfyllda. Denna reglering kompletteras emellertid de i det nämnda avsnittet av redovisade bestämmelserna hävd. Det är närmast bestämmelserna om tioårig hävd därvid intresse. Har någon förvärvat fast om som är av egendom överlåtelse, fått lagfart på egendomen och därefter genom en under tio år innehaft egendomen utan att talan om bättre rätt till denna

182 Det sakrättsliga skyddet

har förts mot honom, kan förvärvaren åberopa hävd.

Den tioåriga

hävden innebär alltså att de kvalificerade

ogiltighetsgrunderna har

spelat ut sin roll. Om kvalificerad ogiltighetsgrund

en föreligger kan

förvärvaren inte åberopa godtrosförvärv, efter men tio år kan han i stället göra gällande hävd. I sammanhanget utgör bestämmelsen om

tioårig hävd i praktiken preskriptionsbestämmelse.

en Vi ser inte skäl för att införa regler hävd beträffande bostadsrätom ter. Det skulle innebära ett ytterligare avlägsnande från den nuvarande ordningen där förvärvaren aldrig får bättre rätt än den

tidigare

bostadsrättshavaren. De förslagna bestämmelserna godtrosförvärv om anser vi tillräckliga för att registret skall få erforderlig tyngd. Däremot finns skäl att i tiden begränsa

möjligheterna att göra gällande

kvalificerade ogiltighetsgrunder. Instabiliteten när det gäller in-

nehavarfrågan blir för stor sådan ogiltighetsgrund kan

om en göras gällande hur länge som helst. Vi också skälen för riva menar att att upp ett förvärv väger mindre tungt med tiden. Vårt förslag är att den kvalificerade ogiltighetsgrunderna inte bör kunna göras gällande, om tio år har förflutit sedan förvärvaren registrerades bostadsrättssom

havare i bostadsrättsregistret.

När det gäller godtrosförvärv panträtt i fast egendom finns

av ingen

begränsning i tiden beträffande när kvalificerad

en ogiltighetsgrund

kan göras gällande gentemot godtrosförvärv. Vi föreslår därför inte heller någon sådan begränsning beträffande bostadsrätter.

6.4 Föreningens underrättelseskyldighet till

panthavare

Vi föreslår en följdändring beträffande den nuvarande skyldigheten enligt 7 kap. 31 § BRL att underrätta panthavare när föreningen har fordringar av visst slag mot bostadsrättshavaren. För närvarande gäller den skyldigheten gentemot panthavare som har denuntierat föreningen. Vårt förslag är den

att skyldigheten i

stället skall gälla gentemot registrerade inteckningshavare. Även i fortsättningen skall skyldigheten att lämna underrättelsen vila på

föreningen.

6.4.1 Underrättelseskyldighet gentemot inteckningshavare

Det ñmis en skyldighet för föreningen i visst fall underrätta att panthavare när föreningen har fordringar bostadsrättshavaren mot 7 kap. 31 § BRL. Bestämmelsen innebär föreningen att skall underrätta en sådan panthavare som har denuntierat föreningen om en pantsätt-

Det sakrättsliga skyddet 183

ning. Enligt 7 kap. 32 § BRL är skyldigheten fullgjord när underrättelsen har skickats i rekommenderat brev till panthavarens vanliga adress. Denuntiationen skall ersättas av registrering. Därför måste 7 kap. 31 § BRL ändras. Skyldigheten kan inte gälla i förhållande till panthavare har denuntierat föreningen utan bör i stället gälla i som förhållande till registrerade inteckningshavare. Här bortses från vilken

betydelse noteringar i lägenhetsförteckningarna kan komma att ha

övergångsvis.

6.4.2 Underrättelseskyldighetens fullgörande

De aktuella uppgifterna kommer, enligt vårt förslag, att finnas i bostadsrättsregistret, i stället för i lägenhetsförteclcningarna. Det är därför inte givet hur underrättelseskyldigheten bör fullgöras. En möjlighet är att föreningen bara görs skyldig att skicka ett meddelande till registret och sedan läggs underrättelseskyldigheten på registret. Antagligen måste föreningen då skicka sitt meddelande i rekommenderat brev till registret. Och sedan får registret skicka underrättelsen till inteckningshavarna i rekommenderat brev. Blir det fel uppstår skadeståndssituation eftersom föreningen eller registret en har "försummat" lämna underrättelsen. Detta förfarande leder till att kostnad för registret får debiteras respektive förening. Det en som finns dessutom ett integritetsproblem. Uppgifter om skuldbeloppen skulle med denna lösning komma in till registret och där utgöra en

allmän handling.

Inslaget tvång för föreningen att mot betalning använda registret av

och integritetsproblemet medför att vi förespråkar en annan lösning. Den innebär skyldigheten att underrätta inteckningshavarna även i

att fortsättningen skall vila på föreningen. Ingenting hindrar emellertid att den för registret eller någon annan säljer tjänsten att som ansvarar underrätta inteckningshavare till föreningar som så önskar. Vårt förslag innebär att uppgifter måste hämtas från bostadsrättsregistret registrerade inteckningshavare. I fråga om belastningen om på registret kan följande sägas. De centrala bostadsrättsorganisatiooch åtminstone större förvaltare får förutsättas vara vara uppnerna kopplade line mot registret. Dessa kan alltså via den egna tenninaon len kontrollera vilka inteckningshavare finns. En stickprovskonsom troll hos förvaltare har hand om cirka 10 000 lägenheter en som visade att föreningen lämnade 211 underrättelser per år. Utslaget på hela riket skulle detta motsvara drygt l 000 underrättelser per månad. Ungefär hälften av föreningarna är anslutna till organisationerna. Därmed återstår 500 underrättelser. Ett antal föreningar är anslutna till förvaltningsbolag. Några kan förväntas köpa tjänsten ett eller annat

184 Det sakrättsliga skyddet

sätt. Dessutom kan flera underrättelser lägenhet, vilket medför

avse en att antalet förfrågningar bör bli mindre än antalet underrättelser. Det återstår därför inte särskilt många föreningar har

som anledning att

kontakta registret direkt.

Vi förordar alltså denna lösning. Den föreningen hand-

ger störst lingsfrihet. Denna har möjlighet att själva sköta uppgiften eller

att köpa tjänsten. De skäl som vi tidigare anfört för att ta bort från

ansvar föreningar beträffande pantsättningar gäller inte här. Iden aktuella

nu situationen agerar föreningen för att tillvarata sin

egen rätt som

fordringsägare. För bostadsrättsföreningar inte har elektronisk tillgång,

som t.ex. genom att förvaltningen sköts av en professionell förvaltare, till uppgifterna i bostadsrättsregistret kan sägas kontakterna med

att bostadsrättsregistret medför ett visst extra arbete. Man skulle kunna

överväga att ge föreningarna en rätt att ta ut avgift för detta. Å

en andra sidan kan det inte sägas innebära något extra arbete i de fall kontrollen görs av en professionell förvaltare är

som uppkopplad on

line. I det fallet får kostnaden sägas buren kollektivet.

vara av Rätten till avgiftsuttag skulle då rätteligen begränsad till andra fall. Ett

vara sådant system vi emellertid framstår för

anser som krångligt i

förhållande till vinsterna.

En annan sak är att vi under utredningsarbetet har fått klart för

oss att det nuvarande systemet av många aktörer onödigt krångligt

anses och opraktiskt. Tankar finns att t.ex. begränsa den legala

om panträtten till att gälla uteblivna avgifter under viss begränsad tid

och att slopa underrättelseskyldigheten. Denna fråga får emellertid

anses ligga utanför vårt uppdrag, i den aktuella delen endast

som innebär att vi skall systemet med legal panträtt efter våra

anpassa övriga förslag.

Det sakráttsliga skyddet 185

6.5 Verkan av registrering

Vi föreslår att utgångspunkten skall vara att registreringen av bostadsrättshavare och inteckningshavare saknar betydelse för det materiella rättsläget. På motsvarande sätt som beträffande fast egendom skall emellertid en särskild bestämmelse gälla om rättsverkan av registrering eller om tid inom vilken talan skall väckas. I sådana fall får alltså registreringen betydelse för rättsläget. Vi föreslår vidare att en inteckningshavare skall ha samma skyldigheter som en innehavare av ett pantbrev.

I förevarande avsnitt skall diskuteras vilken verkan registreringen bör ha. Först skall den övergripande lösningen övervägas. Därefter behandlas särskilt registrering av inteckningshavare.

6.5.1 Den övergripande lösningen

Utgångspunkten i JB är att inskrivningen saknar betydelse för det materiella rättsläget, 19 kap. 16 § JB. Vissa undantag finns dock från denna princip. Om en särskild föreskrift är meddelad beträffande rättsverkan av inskrivning eller om tid inom vilken tala skall väckas så gäller den föreskriften. Exempelvis kan en beviljad lagfart medföra att ett godtrosförvärv kan göras. Bestämmelsen avser vad som i förarbetena benämns "rättsförvärv" prop. 1970:20 del B s. 537. Det innebär att bestämmelsen täcker även t.ex. förvärv av panträtter och inte bara förvärv av själva fastigheten. Detta betyder emellertid inte att bestämmelsen täcker beviljande av inteckning. Inteckningsbeslutet har tillagts absolut giltighet. Förklaringen ligger i att panträttens uppkomst är helt skild från inteckningsförfarandet. Därmed föreligger inte något omedelbart samband mellan det materiella rättsförhållandet och inteckningen. En inteckning kan därför angripas endast genom att talan förs mot det beslutet. Om beslutet har vunnit laga kraft, återstår för fastighetsägaren att föra talan mot pantbrevets innehavare med yrkande att pantbrevet skall förklaras tillkomma honom samt utlämnas. Se prop. 1970:20 del B s. 241 och Olivecrona, Karl, Fastighetspant, 3 uppl., 1987, s. 43. Det kan diskuteras hur intressant aktiekontosystemet som tar sikte på värdepapper egentligen är i förevarande sammanhang. Något kan dock nämnas rättsverkan av en registrering där. Översiktligt kan om sägas att de rättsverkningar som är knutna till innehavet av ett löpande skuldebrev i stället är knutna till registreringen på ett konto i avstämningsregistret. I 6 kap. 1 § aktiekontolagen 1989:827 finns en legitimationsregel. Innebörden är att den som är antecknad som ägare

186 Det sakrättsliga skyddet

eller panthavare är behörig att förfoga över aktien beträffande panthavare, se även 6 kap. 6 § aktiekontolagen. Registreringen är sakrättsligt moment, 6 kap. 2 § aktiekontolagen. Den har betydelse för möjligheterna att göra godtrosförvärv och vid dubbelöverlåtelse. Liksom när det gäller reglerna i JB utgör registrering emellertid

en inte hinder mot en talan avseende det materiella rättsläget. Dessa grunddrag är oförändrade i regeringens förslag till lag kontoföring

om av finansiella instrument i prop. l997/98:l60. Uppbyggnaden torde även om det inte sägs rakt ut vara densamma i JB. Huvudregeln

som torde alltså vara att det materiella rättsläget inte påverkas registre-

av ringen. Men vissa undantag ñms, främst reglerna registreringens

om betydelse för godtrosförvärv och vid dubbelöverlåtelse jfr

prop. 1988/89:152 s. 110 f..

Den avvägning som gjorts för såväl fast egendom aktier i

som aktiekontosystemet framstår som en lämplig avvägning mellan att

ge registret en viss tyngd och att förhindra materiellt stötande resultat. Vi menar därför att man får prestera något tungt vägande skäl för att avvika från denna vid det här laget väl beprövade utformning. Vi

- har inte funnit något sådant. För en anslutning till denna linje talar också vårt förslag att införa motsvarande regler de i JB när det

som gäller godtrosförvärv och liknande frågor. Vi föreslår alltså att utgångspunkten bör vara att registreringen inte påverkar det materiella rättsläget, men att undantag bör gälla när särskilda bestämmelser finns om detta. Dessa undantag bör vara ungefär desamma i JB.

som

6.5.2 Särskilt registrering inteckningshavare

om av

En särskild fråga är vilken verkan registreringen inteckningshava-

som re bör ha. Den övergripande utformning vi valt medför att registrering som inteckningshavare inte behöver betyda att denne också är panthavare. Huruvida någon är panthavare bestäms de materiella

av reglerna om upplåtelse av panträtt. Registreringen bör alltså ha

samma legitimerande verkan som innehavet ett skriftligt pantbrev eller

av registrering som pantbrevshavare av ett datapantbrev.

Innehavaren av en handpant har vissa skyldigheter. Allmänna bestämmelser om vårdplikt för innehavare lös pant ñmts i 10 kap.

av 3 och 4 §§ handelsbalken. Att kortfattat uttömmande be-

ge en skrivning av vårdplikten är inte lätt, eftersom denna inte är fastslagen på det sättet i författning. Vårdpliktens närmare utformning har utmejslats genom doktrin och praxis. Mer övergripande kan sägas att vårdplikten kan delas upp i två huvudområden. För det första har pantinnehavaren en plikt att vårda själva panten. För det andra har innehavaren vissa skyldigheter gentemot vissa andra borgenärer, bl.a. andrahandspanthavare, och ägaren panten. Vårdplikten för den

av som

Det sakrättsliga skyddet 187

innehar en lös sak som pant finns utförligt beskriven i litteraturen, se t.ex. Walin, Gösta, Panträtt, 1991, s. 283 ff.

Reglerna om vårdplikt beträffande lös pant gäller även för innehavare av pantbrev i fast egendom se t.ex. prop. 1970:20 del B s. 305, Westerlind, Peter, Jordabalken 6 kap., 1977, s. 244 f., och Jensen, Ulf, Panträtt i fast egendom, 3 uppl., 1991, s. 130. De utredningar som föregick JB hade också en bestämmelse där man hänvisade till de allmänna bestämmelserna i handelsbalken. I prop. 1970:20 del B angavs att ett sådant stadgande var överflödigt genom den utfomming panträtten hade erhållit i departementsförslaget s. 305. Några ytterligare kommentarer lämnades inte. Antagligen avsågs det förhållandet att pantbreven gjordes till lös egendom. När det gäller pantbrev handlar vârdplikten mer om plikter gentemot andra borgenärer och ägaren av panten, än vården av själva pantbrevet. Jämfört med andra lösa saker kräver pantbrevet inte särskilt mycket vård. Det handlar mest om att se till att det inte kommer bort.

Datapantbrev är, som tidigare nånmts, endast en registrering. Något pantbrev finns inte. Därför finns en särskild bestämmelse beträffande bl.a. pantbrevshavarens skyldigheter. I l6§ lagen 1994:448 om pantbrevsregister, som innehåller bestämmelser om datapantbrev, anges att pantbrevshavaren har samma rättigheter och skyldigheter som innehavaren av ett skriftligt pantbrev. I förarbetena angavs

följande om pantbrevshavarens skyldigheter prop. 1993/941197 s.

68.

Av paragrafen framgår också att pantbrevshavaren har samma

skyldigheter som innehavaren till ett skriftligt pantbrev. I detta

ligger bl.a. att han har en "vårdplikt" avseende datapantbrevet. Som

innehavare av pantbrevet år han sålunda skyldig att se till att

fastighetsägarens rätt till pantbrevet inte träds för när. Det innebär

också att han kan bli skadeståndsskyldig om han inte förmår att ge

fastighetsägaren möjlighet att förfoga över pantbrevet när denne har

rätt att få tillgång till det. Pantbrevshavaren kan sålunda bli skyldig att betala skadestånd till fastighetsägaren enligt kontraktsrättsliga

regler om han har medverkat till att någon helt utomstående har

blivit registrerad som ny pantbrevshavare och detta innebär skada

för fastighetsägaren.

Vi anser att inteckningshavaren bör ha samma skyldigheter som innehavaren av ett skriftligt pantbrev och som pantbrevshavaren.

En innehavare av en pant har regelmässigt också vissa rättigheter. Beträffande datapantbrev angavs följande i förarbetena prop. 1993/942197 s. 68.

188 Det sakrättsliga skyddet

Pantbrevshavaren har sålunda de rättigheter som följer med innehavet av ett skriftligt pantbrev. Hans samtycke är nödvändigt för att en inteckningsåtgärd skall få vidtas se 22 kap. 7 11 §§ jordabalken. I vissa fall av nedsättning och relaxation får han själv behörighet att ansöka om åtgärden se 22 kap. 9 § fjärde stycket och 11 § första stycket jordabalken. Han blir vidare behörig att begära innehavsanteckning i inskrivningsregistret se 22 kap. 12 § jordabalken. Det bör dock samtidigt betonas att registreringens legitimerande verkan inte är starkare än den legitimation som följer av ett skriftligt pantbrev. Att pantbrevshavaren inte nödvändigtvis har panträtt i fastigheten har framhållits i tidigare sammanhang.

Vi anser att inteckningshavaren bör ha i huvudsak motsvarande rättigheter som en innehavare av pant beträffande fast egendom. Rättigheterna framgår direkt av våra författningsförslag. Exempelvis har vi i avsnitt 5.6 föreslagit vissa inteckningsåtgärder. För sådana åtgärder bör inteckningshavarens medgivande krävas, vilket bör anges

i respektive lagrum.

6.6 inför

Prövningen registrering

Vi föreslår att en registrering av ett förvärv eller av en inteckning eller inteckningsätgärd skall föregås av en formell prövning. Prövningen skall vara ungefär densamma som den för fast egendom. En ansökan om registrering skall kunna vilandeförklaras. Vi föreslår också att viss utredning skall kunna göras med anledning av en ansökan om registrering. När det gäller registrering av inteckningshavare föreslår vi att endast bostadsrättshavaren skall kunna begära detta, om någon sådan registrering inte finns. Finns en registrerad inteckningshavare skall normalt endast denne kunna begära en ändring av uppgiften om inteckningshavare. Vi föreslår slutligen att registrering av själva bostadsrättslägenheten skall ske på grundval av uppgifter som skall lämnas i samband med att en bostadsrätt har tillkommit genom en upplåtelse och ansökan görs om registrering av förvärvet. Anmälan skall göras till registret när en bostadsrätt har upphört.

6.6.1 Generellt om prövningen

I det föregående avsnittet tog vi ställning för vilken verkan registrering i bostadsrättsregistret bör ha. Här skall vi diskutera vilka prövningar

Det sakrättsliga skyddet 189

som bör göras inför en registrering. Det är alltså frågan vilka

om prövningar som bör göras inför en registrering av en upplåtelse eller övergång av en bostadsrätt. När det gäller inteckningarna är det i huvudsak fråga om vad som bör gälla för beviljande av inteckning och för de olika inteckningsätgärderna. Registrering av inteckningshavare ges särskild uppmärksamhet. I avsnitt 1l.2.3 föreslår vi bl.a. att uppgifter som identifierar den lägenhet som har upplåtits med bostadsrätt skall finnas i bostadsrättsregistret. Slutligen diskuterar vi därför här vad som bör gälla för registrering av själva bostadsrättslägenheten och vad som bör gälla när man önskar genomföra förändringar som rör lägenhetens yta.

Utgångspunkten att registreringen saknar materiell rättsverkan leder till att ganska låga krav skulle kunna ställas på prövningen. Det finns dock skäl som talar för att trots allt ha relativt höga krav. Vårt förslag är att registreringen skall ha rättsverkningar i vissa avseenden, t.ex. vid godtrosförvärv och dubbelöverlåtelse. Det innebär vidare att principen att registreringen saknar materiell rättsverkan inte bör omfatta inteckningsförfarandet. Ett ytterligare skäl för att inte ställa för låga krav är att alltför många materiellt felaktiga uppgifter i registret påverkar registrets trovärdighet. Det skulle i sin tur motverka ambitionen att förbättra bostadsrätterna som kreditobj ekt. Felaktigheter kan också ge upphov till rättsförluster, vilket många olika sätt är olyckligt.

6.6.2 Prövningen av förvärv

Den bakomliggande materiella regleringen är av naturliga skäl intressant för bedömningen vilka prövningar som bör göras. För övergång av bostadsrätt gäller i stora delar detsamma som för ägarbyten beträffande fast egendom. De olika typerna universalfång

av behöver inte kommenteras närmare. När det gäller överlåtelse, t.ex. köp, kan följande nämnas. Det finns formkrav för köpeavtalet, 6 kap. 4 § BRL. I avtalet kan finnas villkor som köpet är beroende av. Inskränkningar i förfoganderätten på grund av t.ex. testamente kan gälla för överlåtaren. Överlåtelsen kan kräva samtycke från säljarens make eller sambo, 7 kap. 5 § äktenskapsbalken och 17 § lagen 1987:232 om sambors gemensamma hem. Samma regler gäller för homosexuella som har registrerat sitt partnerskap eller är sambor, 3 kap. 1 § lagen 1994:1117 om registrerat partnerskap och 1 § första stycket 1 lagen 1987:813 om homosexuella sambor. Tillstånd kan behövas från förälder eller förvaltare 13 kap. 10 § och 14 kap. 11 § föräldrabalken. Dessa materiella förutsättningar är i stort desamma som beträffande fast egendom. Vi har svärt att se något skäl till varför dessa förutsättningar inte skall prövas inför en registrering av ett

190 Det sakrättsliga skyddet

förvärv av en bostadsrätt, när detta skall göras beträffande fast egendom. Det skulle innebära att en likartad materiell reglering i praktiken fick mycket mindre tyngd vad gäller bostadsrätterna. Formkrav gäller även vid upplåtelse. Vi inget skäl till varför de

ser inte skulle kontrolleras på samma sätt som vid övergång bo-

av stadsrätt.

En del avvikelser bör dock göras som vi ser skäl till att kommentera här. I 20 kap. 6 § 3 JB finns en bestämmelse som tar sikte på avslag på grund av vissa s.k. svävarvillkor. Vid köp eller byte av fast egendom får överlåtelsens fullbordan eller bestånd inte göras beroende av villkor under mer än två år. Om längre tid har avtalats, är köpet eller bytet ogiltigt, 4 kap. 4 och 28 §§ JB. Motivet till bestämmelsen är att lagstiftaren har ansett att frågan huruvida köpet skall stå fast inte bör hållas öppen för länge prop. 1970:20 del B s. 153 ff. och Grauers, Folke, Fastighetsköp, 13 uppl., 1994, 63. Även vid gåva

s. finns vissa begränsningar, 4 kap. 30 § JB. För bostadsrätter finns inte motsvarande bestämmelser. Införandet bostadsrättsregistret

av motiverar inte i sig en sådan regel. Vi anser därför att någon motsvarighet inte heller bör införas. En annan sak är att när ett förvärv på grund av överlåtelse är beroende av villkor endast vilande registrering av förvärvet bör kunna fås.

Däremot anser vi att ett krav bör ställas upp att sådana villkor måste anges i köpehandlingen för att vara giltiga. I annat fall finns ingen möjlighet att inför registreringen av förvärvet kontrollera saken. Ett för den registrerande osynligt men ändå giltigt, avtalat villkor som ger rätt till hävning skulle, enligt vårt förslag om godtrosförvärv, annars kunna möjliggöra godtrosförvärv av en panträtt som upplåtits av förvärvaren.

Beträffande fast egendom krävs för beviljande av lagfart efter

en överlåtelse att fångeshandlingen är styrkt av två vittnen. I annat fall kan endast vilande lagfart fås. Denna bestämmelse infördes år 1970. Beträffande införandet av regeln bör följande närrmas. Sedan långt tillbaka hade ett krav på bevittning av fångeshandlingen funnits, även om följden av avsaknad av detta hade varierat. Avsikten att trygga

var omsättningen. Lagberedningen hade föreslagit en än mer långtgående formalisering av köpet med sitt förslag om medverkan vid köpet av ett offentligt organ. Departementschefen ansåg i lagstiftningsärendet att varken sådana bestämmelser eller en regel om solennitetsvittnen dvs.

utan vittnen år köpet ogiltigt borde införas. Han var emellertid inte

beredd att föreslå att vittneskravet helt skulle avskaffas och anförde därvid prop. 1970:20 del B s. 140:

Ett skäl härtill är att en sådan åtgärd skulle föra med sig att man

borde ompröva ett stort antal andra fall i vilka i lagstiftningen

Det sakrättsliga skyddet 191

uppställs krav på vittnen. Tiden är troligen inte för ett

mogen ställningstagande av detta slag. Under alla förhållanden förutsätter en omprövning av vittneskravet för skilda rättshandlingar överväganden som inte lämpligen sker i detta sammanhang.

I det aktuella lagstiftningsärendet var frågan alltså om ett ornsätt-

ningsskyddet motiverat befintligt krav på bevittning skulle tas bort

eller ändras. Det kan tilläggas att lagrådets inställning att "några

var nämnvärda betänkligheter skulle... ett slopande föreskriften i 7 §

av punkt 1 och de därmed sammanhängande reglerna i 8 § ingiva".

Något bevittningskrav vid överlåtelse av en bostadsrätt finns inte. De ändringar som föreslås beträffande det sakrättsliga systemet för överlåtelse av bostadsrätter eller införandet ett bostadsrättsregister

av anser vi inte innebär något särskilt skäl för att införa ett krav på

nu bevittning. Vi anser inte heller att ett bevittningskrav skulle ett

vara särskilt verkningsfullt sätt att öka skyddet för omsättningen. Tendensen numera är dessutom snarare att försöker ifrån bevitt-

man ningskrav än tvärtom.

6.6.3 Prövningen beträffande inteckningar

Vi föreslår ett inteckningssystem. Vårt förslag innebär att det i väsentliga delar har samma utformning som det för t.ex. fastigheter och företagshypotek. Det framstår därvid naturligt att prövningen

som i allt väsentligt bör vara densamma. Detta gäller inte minst mot bakgrund av vad som sades i det föregående avsnittet verkan

om av registrering av en inteckning. Samma sak gäller beträffande registrering av inteckningshavare. Ett par avvikelser som här skall kommenteras bör dock göras.

När det gäller registrering av inteckningshavare bör följande sägas. Vi har i avsnitt 6.5.2 tagit ställning för att inteckningshavaren bör ha samma rättsliga ställning som en innehavare ett skriftligt pantbrev.

av Detta i kombination med att prövningen bör vara ungefär densamma som beträffande fast egendom gör att principerna för möjligheterna att begära registrering av inteckningshavare också bör hämtas från JB. Samtidigt innebär vårt förslag att skriftliga pantbrev inte skall användas. JB:s reglering blir därför inte helt överförbar.

Innehavaren av ett skriftligt pantbrev kan, enligt 22 kap. 12 § JB, begära att han antecknas som innehavare av det. Normalt sett behöver inskrivningsmyndigheten inte undersöka om sökanden innehar pantbrevet. Men om anledning föreligger att anta att sökanden inte innehar pantbrevet kan föreläggande meddelas honom att visa det.

upp När det gäller datapantbrev kan ingivaren alltså inte fastighetsägaren begära att bli registrerad som pantbrevshavare. En pantbrevshavare

192 Det sakrättsliga skyddet

har, enligt 16 § lagen om pantbrevsregister, samma rättigheter och skyldigheter som en innehavare av ett skriftligt pantbrev. Det innebär bl.a. att denne kan ansöka om att bli antecknad som innehavare i inskrivningsregistret. Vid nyinteckning får denna inteckning registreras i pantbrevsregistret endast om ansökan också anger en pantbrevshavare. Detta är möjligt med det dubbla system som man har för fastigheter. Skall någon pantbrevshavare inte registreras kan det bara bli aktuellt med ett skriftligt pantbrev. Vid byte av pantbrevshavare skall den som är registrerad begära bytet. Maskinella kontroller görs beträffande t.ex. att det är rätt kreditinstitut som begär bytet.

Eftersom pantbrev inte skall finnas för bostadsrätter måste bostadsrättshavaren ha möjlighet att begära en bostadsrättsinteckning utan att någon registreras som inteckningshavare. När någon registrerad inteckningshavare inte finns, bör rätten att begära en sådan registrering, formellt sett, vara förbehållen bostadsrättshavaren. Det är

motsvarigheten till att han överlämnar pantbrevet. När någon är

registrerad som inteckningshavare bör denne förfoga över bostadsrättsinteckningen på samma sätt som när det gäller datapantbrev. Det innebär att huvudregeln bör vara att endast denne kan begära att han skall strykas eller ersättas av en annan. Det bör dock finnas en öppning så att även någon annan kan begära detta. När det gäller datapantbrev krävs ett särskilt tillstånd för att få registreras som pantbrevshavare. Lantmäteriverket skall bl.a. göra en lärnplighetsprövning. Vårt förslag innebär emellertid att vem som helst skall kunna registreras som inteckningshavare. Öppningen behövs därför som en gardering mot olika illojala förfaranden.

En särskild fråga är om ett krav på samtycke från make eller sambo för att inteckna, motsvarande det som gäller beträffande fast egendom, bör ställas upp. Vi behandlar detta i avsnitt 6.7.3.

6.6.4 Närmare om utformningen

Regleringen i JB och lagen om företagshypotek är sådan att det relativt uttömmande anges vilka prövningar som skall göras. En sådan reglering blir relativt omfattande. Den skulle i och för sig kunna ersättas av en betydligt mer kortfattad reglering av den typ som finns för aktiekontosystemet. Där anges endast att en begäran om en registreringsåtgärd skall avslås, om förutsättningar för registrering saknas och det enkelt uttryckt inte är möjligt att lösa problemet

- med kompletteringar eller liknande 4 kap. 8 § aktiekontolagen. Förhållandena är dock mer komplexa när det gäller överlåtelse av fastigheter och bostadsrätter. Vi anser därför att fördelarna väger över med att ange i författning vilka prövningar som bör göras. Bl.a. bör

Det sakrättsliga skyddet 193

det minska risken för förbiseenden och skapa bättre förutsättningar för att lika fall behandlas lika.

Den typ av prövningar som vi här förordar innebär att registrering av ett förvärv inte omedelbart kan medges, t.ex. ett villkor inte är

om uppfyllt eller makens samtycke saknas samt att en inteckning inte kan beviljas om t.ex. sökanden inte år registrerad som bostadsrättshavare. Vi har i avsnitt 6.1 föreslagit att avtalsprincipen bör vara utgångspunkten vid överlåtelse av bostadsrätt. Ett av de skäl som vi anförde till stöd för denna lösning är att den ger förvärvaren möjlighet att avvakta med ansökan om registrering tills förvärvet av bostadsrätten är klart. Därigenom undviker man normalt ett dubbelt ansökningsförfarande. Samtidigt kan förvärvaren ha ett intresse av att ansöka direkt efter förvärvet, bl.a. med hänsyn till bestämmelserna om godtrosförvärv och dubbelöverlåtelse. Motsvarande kan vara fallet även vid

en pantförskrivning. Vilande registrering bör därför kunna medges. Denna möjlighet har också ett särskilt intresse i förhållande till ansökan om medlemskap vid förvärv. Mera om detta i avsnitt 7.2.

När det gäller fast egendom finns möjligheter för inskrivningsmyndigheterna att göra viss utredning, även om detta i praktiken torde vara mycket sällsynt. Om det av någon särskild anledning finns skäl att anta att ett förvärv inte kan göras gällande eller kränker någon annans rätt, skall inskrivningsmyndigheten bereda den vars rätt berörs tillfälle att yttra sig 19 kap. 10 § JB. Även kan höras. Uppstår

annan tvistigheter kan föreläggande meddelas att väcka talan vid domstol.

När det gäller lagfart kan också lagfartssamrnanträde sättas ut, bl.a. om den som påstår sig ha förvärvat fast egendom inte kan visa upp en fångeshandling. Dessa bestämmelser är ett utslag av att JB bygger på tanken om en obruten fångeskedja.

Den tanken anser vi att bestämmelserna för bostadsrätterna också måste bygga på. Därför måste möjligheter finnas att utreda förhållandena. Vi förordar att regleringen utformning

ges en som motsvarar den för fast egendom. Motsvarigheten till lagfartsamrnanträde bör benänmas registreringssammanträde. Det bör gång fram-

än en hållas att beträffande fast egendom tillhör det undantagen att ut-

redningar behöver göras. Vår bedömning är att utredningarna bör bli

lika sällsynta vad gäller bostadsrätter.

6.6.5 Prövningen beträffande bostadsrättslägenheten

Registrering av själva bostadsrättslägenheten i bostadsrättsregistret är en given förutsättning för att uppgifter om bostadsrättshavare och bostadsrättsinteckningar skall kunna registreras där. I avsnitt 11.2.3 diskuterar vi vilka uppgifter som bör registreras bostadsrätt.

om en Redan här kan dock nämnas att vi föreslår att endast lägenheter

som

194 Det sakrättsliga skyddet

är upplåtna med bostadsrätt skall finnas i bostadsrättsregistret samt att beträffande varje sådan lägenhet skall endast fastighetsbeteck-

anges ningen på det hus där lägenheten finns, lägenhetens adress och lägenhetsbeteckningen. Registreringen dessa uppgifter måste

av föregås av en prövning. Det som i förevarande avsnitt skall diskuteras är vilka prövningar som bör göras och bör skyldig att

vem som vara initiera den aktuella typen av ärenden.

När det gäller inskrivningsregistret är den grundläggande uppgiften om fastigheten oproblematisk. En fastighets existens, förändringar i denna osv. bestäms genom fastighetsbildningsåtgärder. Uppgifter om detta förs in i inskrivningsregistret från fastighetsregistret. Någon motsvarighet till fastighetsbildningsåtgärderna finns inte när det gäller bostadsrättslägenheter.

Upplåtelse

En bostadsrätt "tillkommer" när föreningen upplåter en lägenhet med bostadsrätt. När en bostadsrätt upplåts är det samtidigt aktuellt med registrering av förvärvaren. På grund av upplåtelsen finns ett upplâtelseavtal eller, vid omregistrering bostadsföreningar till

av bostadsrättsföreningar, ett bostadsrättsbevis. En enkel ordning är därför att en lägenhet registreras i samband med att förvärvaren ansöker om att registreras som bostadsrättshavare. I och för sig kan detta dröja något eftersom förvärvaren normalt kan förväntas avvakta med begäran om registrering tills han har blivit medlem, se avsnitt 7.2. Vi ser dock inte någon direkt olägenhet med detta. Det övergripande syftet med registret är att registrera bostadsrättshavare och pantsättningsförhållanden för att förbättra bostadsrätterna som kreditobjekt. Lägenheten är därför inte intressant så länge någon bostadsrättshavare inte är registrerad.

I upplåtelseavtalet eller bostadsrättsbeviset finns den nödvändiga uppgiften om vilken lägenhet Den föreslagna ordningen

som avses. kan framstå som något osäker. Exempelvis kan lägenhetsbeteckningen vara fel. Det är emellertid svårt att uppnå större säkerhet.

en Alternativet är att hämta uppgiften om lägenhetsbeteckningen direkt från föreningen. Men föreningen är den ena parten i upplåtelsesituationen. När det gäller risken för fel är alltså dessa alternativ neutrala i förhållande till varandra.

Vi ser det också som ofrånkomligt att registret inte innebär någon ökad säkerhet jämfört med i dag när det gäller frågan huruvida

en lägenhet verkligen existerar. Dessa frågor beror beslut från föreningen. Vill man ha en större säkerhet än i dag, är någon form

av motsvarighet till fastighetsbildningsåtgärder nödvändig. Att införa något sådant anser vi emellertid vara uteslutet, inte minst med hänsyn

Det sakrättsliga skyddet 195

till de kostnader en sådan ordning skulle föra med sig. Vi ser inte heller någon avgörande nackdel med detta. Det uppnår med ett

man register är en ökad säkerhet när det gäller innehavar- och pantsättningsförhållanden. De bestämmelser vi föreslår godtrosförvärv

om m.m. avser företrädesordningen mellan olika aktörer på samma plan.

Den lösning vi föreslår innebär i praktiken inga ytterligare förpliktelser för förvärvaren. Genom den av oss föreslagna ordningen är denne skyldig att inom viss tid begära registrering sitt förvärv.

av I samband med det skall fångeshandlingen in. Härigenom får

ges registret det underlag som behövs för att registrera uppgifter den

om lägenhet som upplåtelsen avser. Vilka uppgifter som skall registreras bör slås fast på förordningsnivå.

Bostadsrätten upphör

En bostadsrätt kan upphöra. Visserligen sägs i 1 kap. 4 § BRL

att en upplåtelse av en bostadsrätt skall ske utan tidsbegränsning. Det avser dock endast förhållandet mellan föreningen och bostadsrättshavaren. Dessutom ñmis, som snart skall framgå, inskränkningar även i principen om tidsobegränsade avtal.

En bostadsrätt kan övergå till bostadsrättsföreningen. I avsnitt 3.1.3 har angetts i vilka fall detta kan ske. Föreningen kan då på föreningsstämma besluta att bostadsrätten skall upphöra, 6 kap. ll § första stycket BRL. Vissa begränsningar finns dock i den paragrafens andra stycke för det fall bostadsrätten är pantsatt.

Föreningen har möjlighet att i samband med en om- eller tillbyggnad ta i anspråk en bostadsrätt i dess helhet, 9 kap § första stycket 2 BRL. Då upphör bostadsrätten. Förutsättningarna för ett beslut

om detta är desamma som när en bostadsrätt delvis skall tas i anspråk för om- eller tillbyggnad.

Om det hus i vilket en bostadsrättslägenhet finns överlåts eller säljs exekutivt, upphör bostadsrätten, 7 kap. 33 § BRL. En bostadsrätt kan också tas i anspråk genom expropriation. Bostadsrätt är nämligen en sådan särskild rätt som enligt 1 kap. 1 och 2 expropriationslagen 1972:719 kan exproprieras. Att själva bostadsrätten exproprieras är i praktiken ovanligt. Men när en fastighet exproprieras med äganderätt medför detta som regel att även bestående särskild rätt till egendomen upphör att gälla, s.k. osjälvständig expropriation. Se Bouvin mil., Expropriationslagen, 2 uppl. 1989; 23.. Även andra tvångsförvärv

, kan påverka bostadsrätten.

Vi föreslår att föreningen ges skyldighet att anmäla till registret när föreningen, enligt 6 kap. ll § BRL, har beslutat att bostadsrätten skall upphöra, när den helt har tagit en bostadsrätt i anspråk för om- eller tillbyggnad samt när den har överlåtit det hus där bostadsrätten finns.

Vid exekutiv försäljning bör kronofogdemyndigheten ges en underrät-

telseskyldighet. Slutligen kan en bostadsrätt upphöra grund av expropriation. I det fallet bör fastighetsdomstolen vara skyldig att

anmäla att bostadsrätten har upphört.

Andra förändringar

När det gäller fastigheter kan fastighetens yta ändras genom fastighetsbildningsâtgärder. Exempelvis kan en del av en fastighet avstyckas

eller två fastigheter sammanläggas till en fastighet. Finns det in-

teckningar kan man enkelt uttrycka saken så att panthavare måste medge åtgärder som innebär försämringar av panten och inteclcningsbilden måste ordnas till.

Något motsvarande finns inte för bostadsrätter. Vi har fått klart för oss att det i praktiken förekommer att man "avstyckar" bostadsrättslägenheter eller "sammanlägger" dem. En lösning är givetvis att någon ändring i den formella indelningen i olika bostadsrättslägenheter inte görs, utan att t.ex. två lägenheter i praktiken används som endast en lägenhet. Men frågan är vilka möjligheter BRL ger till sådana förändringar i formell mening.

Utgångspunkten är att upplåtelseavtalet gäller utan tidsbegränsning

mellan föreningen och bostadsrättshavaren. Huvudprincipen blir

därigenom att ändringar vad gäller den yta upplåtelsen avser inte kan

göras utan att både föreningen och bostadsrättshavaren är överens. Om en bostadsrätt är pantsatt, kan förändringar beträffande upplåtelsen inte göras utan panthavarens medgivande om de är till nackdel för denne. Detta följer av allmänna panträttsliga regler. Om detta trots allt görs, blir bostadsrättshavaren skadeståndsskyldig gentemot panthavaren. Ett undantag finns, nämligen föreningens möjlighet att delvis ta en bostadsrätt i anspråk vid om- eller tillbyggnad. Detta kan drivas igenom mot bostadsrättshavarens vilja och därigenom också mot en panthavares vilja. Den ersättning som betalas torde panthavaren primärt ha rätt till. Beroende på vilken förändring som är aktuell kan förändringen vara att anse antingen som en ändring av upplåtelseavtalet eller som att den gamla upplåtelsen har upphört samtidigt som ett eller flera nya upplåtelseavtal har träffats.

Vi har förstått att det i praktiken förekommer att bostadsrättshavare "säljer av" en del av sin bostadsrätt. Detta förfarande är enligt vår mening inte förenligt med BRL. Vi menar, även om vi är medvetna om att olika synsätt ñmis, att en "avstyckning" eller "sammanläggning" endast kan göras inom ramen för 6 kap. 11 § BRL. Det innebär att i formell mening måste bostadsrätten övergå till föreningen. Därefter krävs ett beslut om att den aktuella bostadsrätten eller bostadsrätterna skall upphöra. Detta beslut kan bara förenings-

tas av

Det sakrättsliga skyddet 197

stämman. Om en bostadsrätt som skall upphöra är pantsatt, krävs normalt samtycke från panthavaren. Undantag gäller om bostadsrätten saknar värde för panthavaren. Beslutat stämman att en pantsatt bostadsrätt skall upphöra utan erforderligt samtycke från panthavaren, blir föreningen skadeståndsskyldig gentemot panthavaren. Det sagda medför följande. Om en bostadsrättshavare önskar avskilja en del av ytan för att denna skall bli eller ingå som en del i lägenhet eller slå ihop flera lägenheter, krävs ett beslut om att en ny aktuella bostadsrätter skall upphöra. Sedan får nya upplåtelser göras. När en bostadsrätt upphör grund av stämmans beslut, skall föreningen, som vi tidigare föreslagit, anmäla detta till bostadsrättsregistret. Fattas detta beslut beträffande en intecknad bostadsrätt krävs enligt 6 kap. 11 § BRL normalt samtycke från panthavaren. Föreningen riskerar i annat fall att få betala skadestånd till panthavaren. När bostadsrätten upphör bör verkan av eventuella bostadsrättsinteckningar också upphöra. När nya upplåtelser görs skall dessa, enligt vårt förslag i den frågan, liksom andra förvärv anmälas till registret.- Vid registreringen av förvärven registreras också de nya bostadsrätterna. Att bostadsrättsinteckningarna blir utan verkan när en bostadsrätt upphör, medför ide aktuella fallen att nya inteckningar får tas ut och eventuellt pantförskrivningar göras efter de nya upplåtelserna, om nya den bostadsrätten skall användas som säkerhet. Vi beräknar nya kostnaden för en bostadsrättsinteckning till 50 kr se avsnitt 21.1. Därigenom anser vi utformningen vara försvarlig. Vi är medvetna om att det beskrivna systemet är något stelt. Det innebär emellertid inte någon ändring eller inskränkning av de möjligheter finns enligt gällande rätt. BRL medger som vi ser det som i dag inte något annat förfarande. Vi har ingående diskuterat om det finns någon möjlighet till förenklingar. Under den tid som stått oss till buds för detta relativt omfattande uppdrag har vi emellertid inte kunnat finna någon förenkling av gällande rätt som samtidigt framstår som säker för bostadrättshavaren, föreningen och panthavaren. För registrets del innebär detta t.ex. vid en "avstyckning" att en registrering skall göras, när anmälan har kommit in om detta, att låt oss säga bostadsrätt nummer 12 har upphört. Bostadsrättsinteckningarna blir utan verkan. Därefter kommer två ansökningar in där förvärvare genom upplåtelse ansöker om att registreras som bostadsrättshavare av två bostadsrättslägenheter som då får handläggas på precis samma sätt som vid vilken annan upplåtelse som helst. En dessa "nya" bostadsrätter kanske fortfarande betecknas som av nummer 12. Det gör inget. Av dateringarna för de åtgärder som vidtas framgår att det är en "ny" upplåtelse.

198 Det sakrättsliga skyddet

Man skulle kunna fundera över någon form förbud

av mot att använda den gamla beteckningen. Vissa skäl talar emellertid

mot en sådan lösning. Bl.a. är det svårt att finna lämplig följd fel har

en om begåtts. Det framstår t.ex. som väl drastiskt att säga sådan

att en upplåtelse är ogiltig.

Det finns två andra förändringar är tänkbara. Det förekommer

som att en upplåtelse av en bostadsrätt ändras på det sättet att den skall omfatta även ett tidigare outnyttjat utrymme eller att del

en av bostadsrättslägenheten tas i anspråk för eller tillbyggnad enligt 9

omkap. 16 § första stycket 2 BRL. Detta behöver emellertid inte föranleda några ändringar i registret. Ytan och liknande skall enligt vårt förslag inte anges där, se avsnitt l1.2.4.

6.7 Ansökningsförfarandet

Vi föreslår att ansökningar om registreringar förvärv och

beträffande bostadsrättsinteckningar alltid skall kunna göras skrift-

ligen. Ansökningar beträffande bostadsrättsinteckningar skall

också kunna göras med hjälp automatisk databehandling,

av om

den som ger in ansökan har tillstånd att ansöka på detta sätt.

6.7.1 Skriftlig ansökan bör möjlig

vara

Vi har i det föregående avsnittet tagit ställning till vilka prövningar som vi anser bör göras inför registrering förvärv bostadsrätter

av av och beträffande bostadsrättsinteckningar. I avsnitt 12.2.3 föreslår vi att prövningen av ansökningar skall göras för landet

av en gemensam myndighet.

Att en möjlighet att ansöka skriftligen bör finnas beträffande de olika ärendena, vi med term har valt benämna

som en gemensam att registreringsärenden, anser vi självklart. T.ex. behöver privatpersoner som själva vill ansöka denna möjlighet. Detta är utgångspunkten för inskrivningsregistret också. I och för sig finns enligt gällande rätt inget krav på att själva ansökan lagfart skall skriftlig,

om vara men bl.a. fångeshandlingarna måste in. Dessutom föreslås i Ds 1998:25

ges

Registrering av fastighetsrättsliga förhållanden författningsöversyn

- en att ansökan även i dessa fall skall skriftlig eller elektronisk.

vara Avsikten är alltså att ta bort den nuvarande möjligheten att ansöka t.ex. muntligen. Något skäl att ge någon möjlighet till muntlig ansökan ser vi inte, i synnerhet som endast en för landet myndighet

gemensam skall utföra prövningarna.

Det sakrättsliga skyddet 199

6.7.2 Elektronisk ansökan för registrering förvärv

Möjligheterna att ansöka elektroniskt i inskrivningsärenden har nyligen utretts. Förslagen presenterades i Ds 1997 :84 Elektroniskt ansökningsförfarande i inskrivningsärenden m.m.

När det gäller lagfartsärenden föreslogs inte någon möjlighet till elektronisk ingivning s. 36 f.. Detta motiverades med att ingivarna inte utgör en enhetlig grupp som är tillräckligt stor och därtill har den kompetens som måste krävas för elektronisk ingivning. Därtill kommer, enligt promemorian, att det är komplicerat att kombinera ett elektroniskt ansökningsförfarande med företeende av skriftliga handlingar och att hanteringen därför inte skulle bli mer rationell utan snarare tvärtom.

De prövningar vi föreslår skall göras inför registrering av ett förvärv av en bostadsrätt innebär på samma sätt som när det gäller fast egendom bl.a. att en del handlingar måste ges in. De framtida ingivarna till bostadsrättsregistret av ansökningar om registrering av förvärv lär inte heller utgöra en homogen grupp. Något starkt intresse för en möjlighet till elektronisk ingivning av dessa ärenden har vi dessutom inte uppfattat under utredningsarbetet. Såväl skäl som förutsättningar för ett sådant förslag saknas därför för närvarande.

I framtiden kan detta vara ett alternativ. Framför allt torde krävas en viss teknisk utveckling och att man finner former för överföring av skriftliga handlingar eller rent av ersätter dessa med elektroniska dokument. Det kan då sägas att våra författningsförslag borde ha en sådan öppning. För elektroniskt ingivande krävs dock bl.a. att man inte ställer upp krav på ingivande av fångeshandlingar. Vad detta skall ersättas med kan vi inte se i dag. Med andra ord krävs ändå författningsändringar. Så länge något alternativ i praktiken inte finns är det därför, enligt vår mening, väl så bra att det klart framgår att en ansökan om registrering av förvärv skall göras skriftligen.

6.7.3 Elektronisk ansökan beträffande inteckningar

Elektronisk ansökan bör vara möjlig

När det gäller pantbrevsregistret ñmis möjligheter att ansöka elek. troniskt bl.a. om registrering eller byte av pantbrevshavare. I den tidigare nämnda Ds 1997:84 föreslogs också en möjlighet att ansöka elektroniskt om inteckning och inteckningsåtgärder s. 40 ff.. Förslaget motiverades främst med rationaliseringsvinster. Personalbehovet vid inskrivningsmyndigheterna beräknades minska med ungefär 40 årsarbetskrafter s. 63.

200 Det sakrättsliga skyddet

Elektroniskt ingivande beträffande inteckningar framstår

som rationellt. I synnerhet gäller detta om man vi föreslår har ett

som inteckningssystem utan pantbrev. Pantbreven utgör armars ett hinder för en rationell hantering när det är fråga inteckningsåtgärder,

om t.ex. dödning. Då måste nämligen pantbrevet ges in.

Från olika intressenter har också ett intresse uttalats för elektroniskt ingivande beträffande inteckningar. Vi menar därför att man från början bör skapa förutsättningar för elektronisk ingivning beträffande

ansökan om bostadsrättsinteckning och ansökningar om olika inteck-

ningsåtgärder.

De lösningar som valts för pantbrevsregistret bör enligt vår mening kunna tjäna som förebild. Ansökningar bör därför få göras

genom användande av "elektroniskt dokument". Med detta bör förstås

en upptagning vars innehåll och utställare kan verifieras ett visst

genom tekniskt förfarande. I vissa fall bör det dock möjligt att göra

vara ansökan med hjälp av automatisk databehandling med lägre

en säkerhetsnivå. Liksom när det gäller pantbrevsregistret vi att

menar lagstiftningen inte bör definiera säkerhetsnivån närmare än så. Det bör i stället överlämnas till den ansvariga myndigheten att fastställa de olika säkerhetsnivåerna.

En elektronisk ansökan måste enligt vår mening sparas. Detta år en förutsättning för att man i efterhand skall kunna kontrollera de

om åtgärder som har vidtagits har varit korrekta.

Samtycke från make eller sambo

När det gäller ansökan om inteckning i en fastighet gäller i dag ett krav på samtycke från make eller sambo i vissa fall, 7 kap. 5 § äktenskapsbalken och 17 § lagen 1987:232 om sambors

gemensamma hem. Samtycke krävs från make om den fasta egendomen eller tomträtten utgör makarnas gemensamma bostad. För sambor är

samtyckesregeln tillämplig om egendomen är en bostad som skall ingå

i bodelning mellan dem om sådan skulle komma till stånd eller

som den andra sambon kan få rätt att överta enligt 16 § lagen sambors

om gemensamma hem. Dessa regler gäller också för homosexuella sambor, lagen 1987:813 om homosexuella sambor. För registrerat partnerskap gäller samma regler som för makar, 3 kap. 1 § lagen 1994: 1 1 17 om registrerat partnerskap. Beträffande bostadsrätter finns också i de angivna situationerna ett krav på samtycke, men detta gäller i förhållande till pantsättningen.

Samtycke behövs vidare för att överlåta fast egendom i de aktuella fallen. Saknas samtycke kan domstol förklara att överlåtelsen är

ogiltig. Någon ogiltighetspåföljd finns inte när det gäller inteckningar.

Inskrivningsmyndigheten skall dock kontrollera att samtycke finns.

Det sakrättsliga skyddet 201

Om detta saknas, skall ansökan vilandeförklaras. Skulle ett misstag ske så att inteckning ändå beviljas, finns möjligheter att överklaga detta beslut.

förslaget till elektroniskt ansökningsförfarande i Ds 1997:84 ingår som en del av förslaget att kravet på samtycke skall flyttas från intecknandet till pantsättningen. Ett argument förs fram för denna

som lösning är att detta gäller för bostadsrätter s. 49. I sammanhanget bör nämnas att, om samtycke har saknats för pantsättningen, den andra maken eller sambon saknar möjlighet att väcka talan om ogiltighet och återgång av pantsättningen se t.ex. Tottie, Lars,

Äktenskapsbalken, 1990, s. 198.

Vi menar mot bakgrund av det sagda att något krav på samtycke till intecknande bostadsrätt inte bör införas. Även i fortsättningen bör

av kravet på samtycke avse pantsättningen. Däremot anser vi att rätt starka skäl finns för att överväga en ogiltighetspåföljd. Denna åsikt har också framförts av ett antal remissinstanser som har yttrat sig över förslagen i Ds 1997:84. Vi anser emellertid att samma lösning bör gälla för bostadsrätter som för fast egendom. Vi lägger därför inte fram någon lösning nu, utan menar att ställning får tas till detta under den vidare beredningen av de båda ärendena.

6.7.4 Säkerheten

Ett system helt utan pantbrev innebär en skillnad jämfört med datapantbreven när det gäller kretsen av de som kan komma ifråga för registrering. Endast den som har tillstånd kan registreras som pantbrevshavare i pantbrevsregistret. För tillstånd krävs vissa kvalifikationer, 14 § lagen 1994:448 om pantbrevsregister. I praktiken är det kreditinstitut som har tillstånd. Ansökningar görs elektroniskt. Genom det elektroniska förfarandet kan spärrar sättas upp. Det är alltså möjligt att på elektronisk väg kontrollera behörigheten för t.ex. den som begär att bli struken som pantbrevshavare.

När det gäller elektroniska ansökningar anser vi att ett motsvarande tillståndsförfarande som det som finns för datapantbrev bör införas. Säkerhetsbilden blir därvid densarmna.

Vårt förslag innebär att vem som helst kan ansöka att bli

om registrerad som inteckningshavare och att detta skall kunna begäras skriftligen. Avsaknaden av pantbrev gör också att ett krav på att detta skall lämnas in inte kan ställas upp t.ex. när dödning begärs. Denna konstruktion har ingen motsvarighet i andra inteckningssystem. Men för att t.ex. en dödning skall kunna skriftligen begäras av någon annan än den därtill behörige krävs en förfalskad handling. Regelmässigt lär således den som ansöker om detta obehörigen göra sig skyldig till ett brott. Vidare är avsikten att en underrättelse skall skickas till

202 Det sakrättsliga skyddet

inteckningshavaren när denne stryks. Detta får slås fast i förordning. Denne har därvid, enligt de regler om överklagande som vi föreslår, tre veckor på sig från tillhandahållandet att överklaga beslutet. Vi menar därför att systemet blir tillräckligt säkert.

Om bedömningen görs att ytterligare åtgärder bör vidtas, är en möjlighet att i de aktuella fallen ge inteckningshavaren en behörighetskod.

7 om

Frågor medlemskap

7.1 Inledande

synpunkter

Medlemskap i bostadsrättsföreningen för förvärvaren är, enligt gällande rätt, normalt avgörande för en överlåtelses giltighet. Ett köp av en bostadsrätt är alltså regelmässigt villkorat att medlemskap

av beviljas. Detta är något som rent allmänt gör händelseförloppet vid

en överlåtelse något komplicerat.

Våra erfarenheter efter kontakter med praktiker är, angetts i

som avsnitt 2.1, att den nuvarande ordningen ställer till med del

en problem. Det är vid förvärv vanligt att förvärvaren lån och

tar nya betalar ut köpeskillingen innan han har beviljats medlemskap. Det förekommer därvid också att förvärvaren pantsätter bostadsrätten. Denna pantsättning är ogiltig, om medlemskap inte beviljas.

Gällande rätt innebär inte något hinder mot att köparen betalar endast handpenning och att resterande del av köpeskillingen erläggs vid tillträdet. Av lag följer att köpet är villkorat medlernskaps-

av frågan. Köpet kan givetvis då också villkoras av att lån beviljas. Denna konstruktion fungerar om tillträdet sätts till tidpunkt efter

en det att medlemskapsfrågan har prövats. Problemet är emellertid att man inte alltid vet när denna prövning kommer att ske. Och detta förfaringssätt är alltså inte det vanliga.

Det förekommer också i en inte obetydlig utsträckning att förvärvaren tillträder bostadsrättslägenheten innan medlemskapsfrågan är avgjord. Detta blir naturligtvis ett problem endast i de fall medlemskap vägras. Oftast löser man denna situation överenskom-

genom melser, t.ex. förvärvaren går med på att flytta han tillåts att bo

men kvar under viss tid. Men det händer också att förvärvaren inte går med på att flytta och att föreningen tvingas vidta rättsliga åtgärder.

Olika lösningar har beskrivits för situationen att den vägrats

som medlemskap inte motsätter sig en flyttning. Ibland försöker denne sälja vidare lägenheten. Det förekommer att föreningen accepterar detta. I annat fall kräver man att den ursprunglige säljaren träder in vid försäljningen. Andra gånger flyttar "förvärvaren" och försöker få tillbaka pengarna av säljaren. Denne har då ofta låsta i något

pengarna annat, t.ex. en ny bostad. Säljaren får således försöka låna

pengar,

204 Frågor om medlemskap

vilket naturliga skäl ofta kan vara svårt. Ett annat alternativ är att av parterna kommer överens om att pengarna skall betalas ut först när bostadsrätten på nytt är såld. Vilka möjligheter finns då att förbättra den nuvarande situationen Som nyss nämnts är möjligheterna begränsade att utforma ett villkorat köp så att de olika momenten sker i rätt tidsföljd eftersom parterna inte vet när medlemskapsfrâgan kommer att prövas. Den mest radikala lösningen som dessutom skulle innebära att systemet förenklades vore givetvis att förvärvaren fick medlemskap automatiskt. Rätten för föreningen att pröva frågan om medlemskap är emellertid grundläggande och övertygande skäl finns för denna rätt. Det kan inte heller anses ligga inom ramen för vårt uppdrag att ifrågasätta denna rätt. Vi ser däremot skäl att överväga två andra frågor; dels när prövningen skall ske, dels vilka konsekvenserna bör vara av vägrat medlemskap. Närmast skall prövningen av medlemskapet diskuteras.

7.2 Prövningen av medlemskapet

Vi föreslår att bostadsrättsföreningar skall vara skyldiga att pröva ansökan om medlemskap i föreningen inom en månad. Om en detta inte sker, anses sökanden vara medlem i föreningen. Vi föreslår vidare att en ansökan om registrering av ett förvärv inte skall kunna bifallas, om sökanden inte är medlem i föreningen. Ansökan skall avslås om vägran innebär att frågan om medlemskap är slutligt avgjord. I övriga fall skall ansökan vilandeförklaras.

En möjlighet är att ställa upp krav på att prövningen av en ansökan om medlemskap skall göras innan de övriga momenten i en överlåtelse sker. Det innebär emellertid bara att själva överlåtelseavtalet kan träffas först senare. Någon tidsbesparing innebär det däremot inte. Det skulle dessutom innebära att den obligationsrättsliga bundenheten och det sakrättsliga skyddet uppstod mycket senare, nämligen först när medlemskapsfrâgan och sedan även själva överlåtelsen var avklarad. Risken är vidare att föreningen belastas med prövningar i onödan. Slutligen kan det ifrågasättas om föreningen alltid skulle ha tillfredsställande underlag för prövningen detta stadium. En förening har t.ex. rätt att pröva om förvärvaren har förutsättningar att klara de ekonomiska åtagandena.

Frågor om medlemskap 205

Vår bedömning är därför att man bör hålla fast vid den nuvarande ordningen att prövningen inte behöver göras innan avtal om överlåtelse har ingåtts. En annan sak är det inte finns något hinder i lagstiftningen och inte heller bör införas något sådant mot att göra prövningen ett tidigare stadium. Ett sätt att öka möjligheterna att göra ett köp så att de olika momenten sker i rätt tidsföljd är att tillförsäkra att föreningens prövning sker inom en viss tid. Parterna som är inblandade i överlåtelsen har naturligtvis ett intresse sker snabbt. Ä andra sidan måste föreningen ha

av att prövningen en

rimlig tid på sig för att göra prövningen. Enligt vår bedömning bör en månad vara en rimlig avvägning mellan de två intressena. I sammanhanget förtjänar att nämnas att, för styrelser som inte vill eller kan sarnrnanträda så ofta, en möjlighet finns att bemyndiga någon inom eller utom styrelsen att pröva medlemskapsfrågan. Hur skall då tanken realiseras att prövningen görs inom en månad Vi har övervägt olika lösningar. Framför allt har vi därvid prövat olika alternativ där passivitet från styrelsens sida leder till medlemskap för förvärvaren. Regleringen blir därigenom effektiv. Man slipper krångliga sanktionssystem. Den typen av lösningar innebär alltså att styrelsen har månad på sig att neka medlemskap, från det att en ansökan kom till styrelsen. Om medlemskap inte har nekats under denna tid, anses sökanden antagen som medlem. En särskild fråga är om intitiativet till prövning av medlemskapet skall utgå från registret eller förvärvaren, i vart fall primärt, bör om ha kvar initiativet. En registerbaserad lösning skulle närmast ta sig ut på följande mer sätt. En ansökan om medlemskap består regelmässigt av själva ansökan och köpekontraktet. När förvärvaren begär registrering av sitt förvärv i bostadsrättsregistret, skulle detta kunna anses innebära att ansökan om medlemskap också söktes. Från registret skulle då kunna gå ut ett meddelande till föreningen med en frist inom vilken prövningen skall göras. Denna lösning innebär ett visst avlägsnande från föreningstanken. Frågan om medlemskap kan uppfattas som något som mer hänger samman med registreringen av förvärvet än med föreningen. Vidare kräver medlemskapsfrågan med en sådan lösning alltid åtgärder från registret. Det ger upphov till kostnader. En avgörande svaghet är att lösningen försenar prövningen av medlemskapsfrågan. Ingenting händer i denna fråga förrän förvärvaren har begärt registrering av förvärvet. Vi menar därför att den registerbaserade lösningen inte bör väljas. Vi har i avsnitt 6.1 föreslagit att avtalet skall ge ett grundläggande sakrättsligt skydd. Däremot krävs registrering för att man skall kunna

206 Frågor om medlemskap

få ett fullständigt skydd, t.ex. mot godtrosförvärv och dubbelöverlåtelser. När det gäller fastigheter är det vanliga att man väntar med att begära lagfart tills "allt är klart". Naturligtvis har möjlighet att

man en söka tidigare. Praxis beträffande fastigheter får emellertid tolkas

som att man oftast nöjer sig med det skydd avtalet innebär. Och våra

som kontakter med t.ex. mäklare har också gett vid handen godtrosför-

att värv och dubbelöverlåtelser mer betraktas teoretiska figurer

som som sällan ger problem i praktiken. Både från kostnads- och effektivitetssynpunkt framstår det rimligt att också vårt i fall

som system vart möjliggör att man ansöker om en fullständig registrering förvärvet

av vid ett och samma tillfälle. När det gäller fastigheter använder

man nästan alltid två köpehandlingar. Beträffande bostadsrätter förefaller bruket mer blandat. Men det är inte det är problemet. Används

som dubbla handlingar är det bara att invänta köpebrevet.

Medlemskapsfrågan bör därför leva fritt liv i förhållande till

ett mer ansökandet om registrering. Föreningen bör skyldighet

ges en att pröva medlemskapet inom en månad, från det att förvärvaren har ansökt om medlemskap. Har förvärvaren inte vägrats medlemskap inom denna tid är han medlem. Man kan hel del föreningar

anta att en prövar ansökan inom denna tid och att de flesta förvärvare efter det att medlemskap beviljats ansöker om registrering förvärvet.

Men om en ansökan kommer in till registret och det inte framgår att medlemskap är beviljat, bör regeln vara att ansökan skall vilandeförklaras. Olika situationer är därvid tänkbara. Det kan

vara så att förvärvaren inte har ansökt om medlemskap. För denna situation bör en motsvarighet till 19 kap. ll § andra stycket JB finnas. Det innebär att sökanden efter föreläggande därom i första hand får visa att han har ansökt om medlemskap och när detta har skett. Till registret inkommer då besked detta och därigenom också när

om vet man enmânadsfristen löper ut.

Den återgivna bestämmelsen bör emellertid kompletteras

med en regel som ger registret möjlighet att förelägga föreningen att visa att medlemskap har vägrats. Detta är alltså avsett för situationen

att sökanden, antingen direkt när han ansöker registrering eller efter

om föreläggande därom, visar att han har ansökt medlemskap att

om men besked saknas om utgången i denna fråga. Föreningen bör få två

t.ex. veckor på sig efter det att enmânadsfristen har gått ut att visa

om medlemskap har vägrats inom enmânadsfristen eller medgetts. Utforrnningen av föreläggandet får således bestämmas efter vad faktiskt

som har hänt. Föreläggandet bör utformas så detta inte besvaras

att, om inom angiven tid, förvärvaren registreras medlem.

som

Utformningen gör att alltid kan tvinga fram prövning

man en av medlemskapsfrågan. Normalfallet bör dock bli följande. Förvärvaren ansöker om medlemskap omedelbart efter förvärvet och till få

ser att

Frågor om medlemskap 207

ett bevis om detta. Man kan förvänta sig att t.ex. mäklare utformar en särskild rutin för det. Då vet föreningen att den måste pröva medlemskapsfrågan inom enmånadsfristen. I annat fall riskerar den senare ett föreläggande och då måste den kunna visa att saken har prövats inom enmånadsfristen. I annat fall blir förvärvaren automatiskt medlem. Normalt torde därför förvärvaren vänta med att ansöka om registrering tills han har accepterats som medlem inom en månad. En förening som tycker att den har för dåligt underlag för en prövning får avslå ansökan. Förvärvaren kan därvid hänskjuta tvisten till hyresnärrmden. Härigenom kan utslaget ändras. Men innan dess bör föreningen också ha rätt att ompröva sitt beslut. Omprövningen bör emellertid få göras endast om hänskjutande har gjorts eller sökanden har begärt omprövning. Det torde vara nödvändigt med viss fasthet i förfarandet eftersom en vägran har ingående konsekvenser. Ingen av de här diskuterade lösningarna innebär någon fullständig garanti för att medlemskapsfrâgan är avgjord inom den aktuella månaden. Om föreningen nekar inträde och inte ändrar detta beslut, kanske förvärvaren begär prövning i hyresnärrmden. I den alldeles övervägande delen av fallen lär emellertid prövningen ske inom månaden. I den av oss förordade lösningen blir det också tidsutdräkter förvärvaren inte har sökt medlemskap eller om föreningen om inte lämnar svar inom månaden. Den förstnämnda olägenheten är dock sådan som det är upp till förvärvaren själv att förhindra. När det en gäller de andra varianterna där registret har en mer framträdande roll för gången i medlemskapsfrågan blir det tidsutdräkter för att ansökan först skall göras till registret och därefter börjar olika frister att löpa.

7.3 Konsekvenserna av

vägrat medlemskap

Vi föreslår att följden av vägrat medlemskap även i fortsättningen skall vara att en överlåtelse därigenom är ogiltig.

Den av oss i det föregående avsnittet föreslagna ordningen att medlemskapsfrâgan normalt skall vara avgjord inom en månad, möjliggör i de flesta fall att de olika momenten vid överlåtelse genomförs i så att en säga rätt ordning. När så sker undviks i huvudsak de problem som påtalats med den nuvarande ordningen. Men som sagts är lösningen inte heltäckande. Från olika håll har dessutom anförts att man för att komma till rätta med de nuvarande missförhållandena bör ändra bestämmelsen i 6 kap. 5 § BRL att vägrat medlemskap medför att överlåtelsen är ogiltig. Vi tar därför upp även detta alternativ till diskussion.

Vägrat medlemskap innebär alltså enligt gällande rätt att överlåtelsen är ogiltig. Alternativet till ogiltighet är närmast vidareförsäljningsplikt. Det sistnämnda skulle alltså innebära efter förebild från

vissa andra förvärvsformer att vägrat medlemskap inte medförde

ogiltighet utan att förvärvaren blev skyldig att vidareförsälja bostadsrätten inom viss tid, vid äventyr att bostadsrätten tvångsförsäljs

av enligt 8 kap. BRL.

En första fråga om vidareförsäljningsplikt skall följden är

- vara om förvärvaren alltid skall ha rätt att vidareförsälja bostadsrätten eller

om en sådan rätt bör föreligga först sedan bostadsrättsföreningen har

vägrat medlemskap. En andra fråga är om förvärvaren skall ha rätt att också på annat sätt utöva bostadsrätten innan medlernskapsfrågan har prövats. Enligt gällande rätt får den som efter en överlåtelse har förvärvat en bostadsrätt inte utöva den, med mindre denne är eller antas som medlem i föreningen, 6 kap. 1 § BRL.

Rätten att sälja vidare

En rätt att vidareförsälja utan att medlem skulle innebära att

vara föreningen i rätt stor utsträckning tappade kontroll över bostadsrättshavarna jämfört med hur det är i dag. Det skulle möjligt att i

vara flera led överlåta bostadsrätt, utan någon inblandning från

bostadsrättsföreningen. Möjligheterna till spekulation ökar härigenom.

En sådan vid rätt att sälja vidare får innebära ett rätt drastiskt

anses avlägsnande från den grundläggande föreningstanken. Egentligen skulle inte heller något starkt incitament finnas för förvärvaren att begära att bli medlem. En sådan ansökan skulle tvärtom kunna medföra att förvärvaren blir tvingad att sälja bostadsrätten, nämligen om han vägrades medlemskap. Vi anser därför att så vidsträckt rätt

är olämplig.

Men rätten att vidareförsälja bostadsrätten kan i stället samtidigt

ges som skyldigheten inträder att göra detta, nämligen när medlemskap har vägrats. Hur skulle en sådan lösning närmare utformas Ett giltigt

köp sker, enligt vårt förslag, genom avtalet och härigenom uppnås också ett grundläggande sakrättsligt skydd. Om ogiltighet inte längre

skall vara följden av vägrat medlemskap, är köpet så att säga inte längre villkorat av medlemskap. Man kan fråga sig vad gäller i

som dag för dödsbon och de som har förvärvat universalfång.

genom Dödsboet efter en avliden bostadsrättshavare får utöva bostadsrätten trots att det inte är medlem. Föreningen kan boet att sälja

uppmana vidare. Men kan dödsboet också göra detta på eget bevåg När icke

en medlem har förvärvat en bostadsrätt universalfång saknar

genom denne rätt att utöva bostadsrätten så länge han inte är medlem. Föreningen kan uppmana honom att sälja, han inte blir medlem.

Frågor om medlemskap 209

Men kan han göra det på eget bevåg Och hur är det med den som har förvärvat bostadrätten exekutivt Förvärvet blir inte ogiltigt men han saknar rätt att utöva bostadsrätten innan han blivit medlem. En möjlighet är alltså att det för frågan om förvärvaren har vidareförsäljningsrätt under mellantiden har betydelse huruvida förvärvaren under denna tid har rätt att utöva bostadsrätten eller inte. Vid överlåtelser till icke medlem är förvärvet ogiltigt, om medlemskap vägras. Och en ny förvärvare kan inte få bättre rätt. Han torde alltså inte kunna sälja vidare utan den nya överlåtelsen blir också ogiltig. Men när det gäller dödsbon, universalfång och exekutiv försäljning blir förvärvet inte ogiltigt vid vägrat medlemskap. Gör de olika följderna vägrat medlemskap någon skillnad beträffande rätten av att överlåta bostadsrätten innan medlemskapsfrågan har prövats Vår uppfattning är att BRL förutsätter att överlätaren är bostadrättshavare. Och bostadsrättshavare är man normalt först efter det att man har blivit medlem. Innan dess skulle förvärvaren med denna tolkning inte kunna överlåta bostadsrätten. Undantag gäller för de i BRL särskilt angivna fallen där bostadsrätten får utövas trots att innehavainte är medlem, 6 kap. 1 § andra stycket samt 1 a § och 2 § ren se BRL.

Rätten att utöva bostadsrätten

Med denna tolkning är det enkelt att införa reglering som innebär en att vägrat medlemskap inte innebär ogiltighet utan vidareförsäljningsplikt och att förvärvaren saknar möjlighet att överlåta under mellantiden. Det följer att han inte är bostadsrättshavare och kräver inte av någon särskild bestämmelse. Nästa fråga är vilken ställning förvärvaren bör ha under mellantiden. Vid andra typer förvärv förekommer både att förvärvaren av har rätt att utöva bostadsrätten och att denne saknar sådan rätt. En juridisk har panträtt i bostadsrätt och förvärvar denna person som en vid exekutiv försäljning eller tvångsförsäljning enligt 8 kap. BRL en har rätt att utöva bostadsrätten från förvärvet men kan sedan anmanas sälja bostadsrätten inom vissa tider. På motsvarande sätt får ett dödsbo efter avliden bostadsrättshavare utöva bostadsrätten. När en en bostadsrätt har förvärvats genom bodelning, arv, testamente, bolagsskifte eller liknande förvärv och medlemskap vägras, blir konsekveninte ogiltighet utan förvärvaren har vidareförsäljningsrätt. sen Bostadsrättens ekonomiska värde tillkommer således förvärvaren. Men denne har inte rätt att på något annat sätt utöva bostadsrätten. Ger förvärvaren rätt att vid överlåtelse utöva bostadsrätten man omedelbart framstår det som en rimlig följd att detta blir tillåtet även vid universalfâng och exekutiva förvärv. Liksom när det gäller en

210 Frågor om medlemskap

oinskränkt vidareförsälj ningsrätt medför rätt utöva bostadsrätten

en att omedelbart att förvärvarens incitament att ansöka medlemskap

om minskar. En sådan rätt skulle därför antagligen behöva kombineras med en skyldighet för förvärvaren att ansöka medlemskap.

Alternativet är att inte tillåta utövande bostadsrätten innan förvär-

av varen har antagits som medlem. Då kvarstår i och för sig risken för att förvärvaren kanske tillträder trots att han inte har rätt till det. Men även den skadan blir mindre för de inblandade. Den där fullständiga "rockaden" egentligen skall ske i dag krävs inte. Det

som är förvärvaren skall sälja vidare.

som

Våra slutsatser

En ändring av den nuvarande ordningen med ogiltighetspåföljd till vid-

areförsäljningsplikt är inte helt problemfri. Vi har särskilda betänkligheter mot en ordning där förvärvaren har möjligheter sälja och

att utöva bostadsrätten redan innan medlemskapsfrâgan har prövats. Å andra sidan förefaller alternativen med mindre ingripande förändringar

vid ett byte ogiltighetspåföljden mot vidareförsäljningsplikt ha

av mindre verkan när det gäller att lösa de nuvarande problemen. När man överväger ett införande av en vidareförsäljningsplikt, måste

man

också ta ställning till att den riskfördelning mellan

om man anser nya säljare och köpare som blir följden, är rimlig. Dessutom skulle det bli aktuellt med regler skyldighet för förvärvaren ansöka

nya om att om medlemskap inom en viss tid.

Vi menar att kan förväntas komma till rätta med hel del

man en av de nuvarande problemen genom vårt förslag beträffande prövningen av medlemskapet. Vi förordar därför avvaktar resultatet

att man av detta förslag. Först om denna lösning visar sig otillräcklig, bör

ett införande av bestämmelser vidareförsäljningsplikt övervägas.

Den personliga integriteten 211

Bostadsrättsregister

8 Den integriteten

personliga

Vissa grundläggande bestämmelser om den personliga integriteten finns i regeringsformen och tryckfrihetsförordningen. Det finns en

särskild datalag. Den som nu gäller är datalagen 1973:289. År Europaparlamentets och rådets direktiv 95/46/EG 1995 antogs skyddet för enskilda personer med avseende på behandlingen av om personuppgifter och det fria flödet sådana uppgifter EGom av direktivet. Samma år beslutade regeringen att tillsätta en parlamentariskt sammansatt kommitté med uppgift att lägga fram förslag till en

skydd för personuppgifter och förslag till ändringar i tryck-

ny lag om frihetsförordningens bestämmelser i 2 kap. om allmänna handlingars

offentlighet. Kommittén antog namnet Datalagskommittén Ju

1995:08. Den presenterade i 1997 sina förslag i betänkandet Inmars tegritet Offentlighet Informationsteknik SOU 1997:39. Efter beredning förslagen lade regeringen i december 1997 fram av ett förslag till personuppgiftslag som skall ersätta datalagen prop. en l997/98:44. Riksdagen har antagit förslaget. Personuppgiftslagen 1998:204 träder i kraft den 24 oktober 1998. När det gäller Data-

lagskommitténs förslag om en anpassning av 2 kap. tryckfrihetsförordningen ansåg regeringen att ytterligare överväganden krävs.

Avsikten är att dessa frågor skall beredas vidare. I det följande redovisas först regeringsformens bestämmelser beträf-

fande skyddet för den personliga integriteten. Därefter ges en

orientering EG-direktivet och personuppgiftslagen. Slutligen om presenteras kort den övriga internationella regleringen; Europarådets

datskyddskonvention och Organisationens för ekonomiskt samarbete

och utveckling OECD riktlinjer. Redovisningen avser endast bestämmelser är av intresse när utformningen av bostadsrättssom registret övervägs.

212 Den personliga integriteten

8.1 Regeringsformen

Det grundläggande skyddet för den personliga integriteten finns i regeringsformen. Det allmänna skall, enligt 1 kap. 2 §regeringsformen, bl.a. värna den enskildes privatliv. En särskild bestämmelse

om den personliga integriteten och automatisk databehandling finns i 2

kap. 3 § regeringsformen. Där anges att varje medborgare skall i den

utsträckning som närmare anges i lag skyddas mot att hans personliga integritet kränks genom att uppgifter om honom registreras med hjälp av automatisk databehandling.

8.2 EG-direktivet

Medlemsstaterna är skyldiga att inom tre år från det att EG-direktivet antogs införa den nationella författningsreglering som är nödvändig för att detta skall kunna följas. EG-direktivet har antagits under beaktande av 72 punkter som redovisas före de 34 artiklar som direktivet innehåller.

Enligt artikel 1 finns två syften med direktivet. Det ena syftet är att skydda fysiska personers grundläggande fri- och rättigheter, särskilt

rätten till privatliv, i samband med behandling av personuppgifter. Det

andra är att skapa förutsättningar för ett fritt flöde av personuppgifter mellan medlemsstaterna.

Personuppgifter ges en vid definition. Härmed avses varje upplysning som avser en identifierad eller identifierbar fysisk person. Identiñerbar är en person som kan identifieras direkt eller indirekt, framför allt genom hänvisning till ett identiñkationsnummer eller till en eller flera faktorer som är specifika för hans fysiska, fysiologiska, psykiska, ekonomiska, kulturella eller sociala identitet. I direktivet används inte i första hand ett registerbegrepp. I stället talas det om behandling av personuppgifter för bestämda ändamål. Med behandling avses varje åtgärd eller serie av åtgärder som vidtas beträffande personuppgifter, vare sig det sker på automatisk väg eller inte, t.ex. insamling, registrering, organisering, lagring, bearbetning eller ändring, återvinning, inhämtande, användning, utlänmande genom översändande, spridning eller annat tillhandahållande av uppgifter, sammanställning eller samkörning, blockering, utplåning eller

förstöring artikel 2 b.

Registerbegreppet används i EG-direktivet beträffande manuell be-

handling av personuppgifter. Huvudregeln är att direktivet gäller

endast för sådan behandling av personuppgifter som helt eller delvis företas på automatisk väg. Men direktivet gäller också för annan be-

Den personliga integriteten 213

handling personuppgifter än automatisk, uppgifterna ingår i

av om eller kommer att ingå i ett register.

Registeransvarig är enligt direktivets huvudregel den fysiska eller

juridiska den myndighet, den institution eller det andra organ person, eller tillsammans med andra bestämmer ändamålen och som ensamt medlen för behandlingen personuppgifter. När ändamålen eller av medlen för behandlingen bestäms nationella lagar eller andra av författningar eller gemenskapsrätten kan emellertid den registeranav svarige, eller de särskilda kriterierna för att utse denne, anges i nationell rätt eller i gemenskapsrätten. I artikel 6 principer för hur behandling personuppgifter skall ges av ske. Ändamål är därvid ett centralt begrepp. Personuppgifter skall behandlas ett korrekt och lagligt sätt. De skall samlas in för

särskilda, uttryckligt angivna och berättigade ändamål. Senare

behandling får inte ske ett sätt är oförenligt med dessa som ändamål. Om den behandlingen sker för historiska, statistiska senare eller vetenskapliga ändamål, ställer sig saken dock armorlunda. Sådan behandling skall inte anses oförenlig med det ursprungliga senare ändamålet även detta var ett annat. Dock skall lämpliga skyddsåtom beslutas. Artikel 6 innebär också att personuppgifter skall vara

gärder

adekvata och relevanta och att de inte får omfatta mer än vad som är nödvändigt med hänsyn till det aktuella ändamålet. Artikel 6 behandlar vidare bevarande personuppgifter. De skall av förvaras ett sätt förhindrar identifiering av den registrerade som under längre tid än vad är nödvändigt för ändamålet. en som Direktivet är uppbyggt så att behandling personuppgifter är av tillåten endast under vissa angivna förutsättningar. De generella bestämmelserna detta finns i artikel medan artikel 8 innehåller om

bestämmelser för s.k. känsliga personuppgifter. Enligt artikel 7 är

behandling tillåten, den registrerade otvetydigt har lämnat sitt om samtycke. Vidare del fall när behandlingen är nödvändig för anges en fullgöra avtal eller rättslig förpliktelse eller för att skydda att ett en

intressen är grundläggande betydelse för den registrerade.

som av Behandling kan slutligen under vissa andra förutsättningar vara tillåten i allmän respektive privat verksamhet. Såvitt gäller allmän verksamhet är behandling tillåten, denna är nödvändig för att utföra en arbetsom uppgift allmänt intresse eller den är ett led i myndighetsutövnav om utförs den registeransvarige eller tredje man till vilken ing som av har lämnats ut. Möjligheterna till behandling av s.k.

uppgifterna känsliga personuppgifter, t.ex. uppgifter rör politiska åsikter,

som hälsa eller sexualliv, är snävare artikel 8. Bestämmelser information till den registrerade finns i artiklarna om 10 och 11. Artikel 10 gäller när uppgifterna har samlats in från den registrerade medan den andra artikeln avser situationen att uppgifterna

214 Den personliga integriteten

inte har samlats in från den registrerade. Den sistnämnda artikeln innebär att den registeransvarige eller hans företrädare enligt huvudregeln skall lämna viss information till den registrerade. Detta skall ske vid registreringen uppgifterna eller, utlämnande av om till tredje man kan förutses, senast när uppgifterna lämnas ut. Slutligen bör nämnas att bestämmelser finns rättelse och skadestånd. om Mera härom i avsnitt 14.1.1.

8.3 Personuppgiftslagen

Som tidigare nämnts skall personuppgiftslagen 1998:204 träda i kraft den 24 oktober 1998 prop. 1997/98:44. Den då

ersätter datalagen

och är avsedd att genomföra EG-direktivet. Liksom den nuvarande datalagen skall personuppgiftslagen ha generell räckvidd men särbestämrnelser i registerförfattningar gälla framför personuppgiftslagen. Lagen följer i huvudsak EG-direktivets disposition och text. På samma sätt som EG-direktivet gäller personuppgiftslagen automatiserad behandling personuppgifter och av om uppgifterna ingår i ett register även manuell behandling. - Behandling av personuppgifter är enligt personuppgiftslagen tillåten

endast i de fall och på de villkor som anges i lagen. Den bestämsom mer ändamålen med och medlen för behandlingen personuppgifter av

benämns personuppgiftsansvarig. Denne bl.a. för

ansvarar att de grundläggande krav på behandling personuppgifter ställs av som upp i lagen följs. Personuppgifter skall behandlas på ett korrekt sätt och i

enlighet med god sed. På sätt i EG-direktivet innebär samma som de grundläggande kraven bl.a. att preciserade ändamål för

insamling av

personuppgifter skall finnas och att behandling inte får en senare vara

oförenlig med de ursprungliga ändamålen. Behandling

av personuppgifter för historiska, vetenskapliga eller statistiska ändamål skall aldrig

anses oförenlig med de ursprungliga ändamålen.

Personuppgiftslagen innehåller bestämmelser den om personuppgiftsansvariges skyldighet att informera den registrerade behandom ling som rör honom. En särskild bestämmelse finns rättelse. om På

begäran av den registrerade skall den personuppgiftsansvarige

rätta, blockera eller utplåna sådana personuppgifter som inte har behandlats i enlighet med personuppgiftslagen eller föreskrifter som har utfärdats med stöd av lagen.

Den personuppgiftsansvarige skall ersätta den registrerade för skada

och kränkning av den personliga integriteten i strid

som en behandling

med personuppgiftslagen har orsakat. Jämkning kan dock ske, den om personuppgiftsansvarige visar att felet inte berodde på denne.

Den personliga integriteten 215

8.4 Europarådets dataskyddskonvention

Europarådets ministerkommitté antog år 1980 konventionen om skydd SÖ för enskilda vid automatisk databehandling av personuppgifter 1982:50, Europarådets dataskyddskonvention. Den trädde i kraft år 1985. Ett antal länder, bl.a. Sverige, har anslutit sig till konventionen. Syftet med konventionen är, enligt artikel att säkerställa respekten för grundläggande fri- och rättigheter. Särskilt gäller detta skyddet för den personliga integriteten i samband med automatisk

databehandling av personuppgifter. Konventionens tillämpningsområde

är enligt huvudregeln automatiserade personregister och automatisk databehandling personuppgifter i allmän eller enskild verksamhet av 3. Med personuppgifter avses all information som kan

artikel

hänföras till bestämd eller bestämbar artikel 2 a.. Autoen person matisk databehandling definieras lagring av uppgifter, utförande som logisk eller aritmetisk behandling avseende dessa uppgifter samt av

ändring, utplåning, återvinning eller spridning av uppgifterna.

Artiklarna 4 1 l innehåller grundläggande principer för dataskydd. - De innebär bl.a. följande. Personuppgifter undergår automatisk som databehandling skall lagras för särskilda och lagliga ändamål samt inte användas på ett sätt är oförenligt med dessa ändamål. S.k. som känsliga personuppgifter härmed uppgifter som avslöjar t.ex. - avses åsikter, hälsa eller sexualliv får inte undergå automatisk

politiska -

databehandling utan att den nationella lagstiftningen ger ett ändamålsenligt skydd.

8.5 OECD:s riktlinjer

En expertgrupp har inom för Organisationen för ekonomiskt ramen samarbete och utveckling OECD utarbetat vissa riktlinjer avseende skyddet för den personliga integriteten och flödet av persondata över gränserna Guidelines the Protection of Privacy and Transborder on Flows of Personal Data. Riktlinjerna antogs år 1980 av OECD:s råd tillsammans med rekommendation till medlemsländerna att beakta en riktlinjerna i nationell lagstiftning. Samtliga länder, däribland Sverige, har godtagit rekommendationen. Riktlinjerna kan, i de avseenden som här är av intresse, sägas över lag ställa lägre krav än reglerna i EG-direktivet. Exempelvis upp endast att information skall och samtycke inhämtas när det anges ges är skäligt. Bara ett fåtal bestämmelser skall därför uppmärksammas. särskild avdelning behandlas åtta grundläggande principer I en angående skyddet för den personliga integriteten. Där anges bl.a. att

216 Den personliga integriteten

de ändamål som insamling personuppgifter har skall

en av vara preciserade senast vid insamlingen. Den efterföljande användningen

skall vara begränsad till att uppfylla dessa ändamål eller

sådana ändamål som är förenliga med ursprungsändarnålen och preciseras

som

vid varje förändring. Personuppgifter får inte röjas, göras tillgängliga

eller på annat sätt användas för andra ändamål än de preciserade,

om det inte sker med den registrerades samtycke eller med

stöd av

lagstiftning.

Anpassning av förslaget till... 217

9 Anpassning av till personförslaget uppgiftslagen

1 Förslaget är till

anpassat personuppgiftslagen

Inom datarätten är det en brytningstid. Datalagen 1973:289 är föråldrad. Personuppgiftslagen 1998:204 skall ersätta datalagen senare i år. Personuppgiftslagen ansluter nära till EG-direktivet. Vårt förslag till lag om bostadsrättsregistret är anpassat efter personuppgiftslagen. Den sistnämnda lagen utgör den så att säga grundläggande miljön. Den föreslagna personuppgiftslagen är nämligen, liksom datalagen, generellt tillämplig men särregler i andra författningar gäller framför personuppgiftslagen prop. 1997/98:44 s. 40 f.. Det innebär alltså att bestämmelser i värt förslag till lag om bostadsrättsregister kommer att gälla framför personuppgiftslagen, men att personuppgiftslagen, områden där vi inte föreslår bestämmelser,

kommer att gälla även för bostadsrättsregistret.

9.2 Registerbegreppet bör användas

Vi föreslår att registerbegreppet används beträffande bostadsrätts-

registret.

Enligt terminologin i datalagen är register det naturliga begreppet för att avgränsa personuppgifter som förs med ADB. I EG-direktivet och personuppgiftslagen är däremot registerbegreppet inte det centrala. Avgränsningen sker i stället genom ett krav att behandling av personuppgifter skall ske för särskilda, uttryckligt angivna och berättigade ändamål. Det är därför inte givet att registerbegreppet bör användas för bostadsrättsregistret.

En definition av begreppet register finns i EG-direktivet. Med register med personuppgifter register avses varje strukturerad samling av personuppgifter som är tillgänglig enligt särskilda kriterier, oavsett om samlingen är centraliserad, decentraliserad eller spridd

218 Anpassning av förslaget till...

grundval av funktionella eller geografiska förhållanden artikel 2 c.

Men automatisk behandling personuppgifter omfattas EG-

av av direktivet oavsett om personuppgifterna ingår i ett register eller inte. Däremot är begreppet register intresse när det gäller manuell

av behandling av personuppgifter. För att omfattas EG-direktivet skall

av de manuellt behandlade personuppgifterna ingå eller avsedda

vara att ingå ett register. I personuppgiftslagen avgränsning-

görs samma ar.

Registerbegreppet har i vissa sammanhang kritiserats som föråldrat, t.ex. av Toppledarforum i en rapport benämnd IT 2005, LEXIT förstudie. Toppledarforum är arbetsgrupp för verksamhetsut-

en veckling i offentlig förvaltning med stöd av infonnationsteknik.

Av det sagda framgår att skäl finns för att överge registerbegreppet. Det finns emellertid också skäl för att använda sig begreppet när

av det är fråga om just ett traditionellt register. Datalagskommittén konstaterade i sitt betänkande Offentlighet Integritet Informationsteknik SOU 1997:39 att, i fråga om automatiskt behandlade uppgifter

som finns i datorforrnat, begreppet register i dag förefaller mestadels skapa tillämpningsproblem. Men kommittén tillade också s. 340 att detta inte hindrar att det som faktiskt är ett regelrätt datoriserat register också kallas för det. I det sammanhanget uppmärksammade kommittén särskilda registerförfattningar. Kommitténs synpunkter berördes inte i propositionen till personuppgiftslagen. Några skillnader mellan de två förslagen som i sig motiverar ett annat synsätt finns, enligt vår bedömning, emellertid inte. Fastighetsdatautredningen valde också att använda registerbegreppet för fastighetsdataregistret, motsvarigheten

till fastighetsdatasystemet. Fastighetsdatautredningens betänkande har

remissbehandlats. Remissinstanserna har överlag inte haft något att invända mot registertenninologin.

Regeringen lämnade i propositionen 1997/98:97 Polisens register förslag till bl.a. en polisdatalag. Regeringen tog där upp kritiken mot registerbegreppet och förhållandet att personuppgiftslagen inte bygger

registerbegreppet. Regeringen anförde s. 102:

Det hindrar inte att det som faktiskt är ett regelrätt datoriserat register också kallas för det. Syftet med att inrätta ett datoriserat

strukturerat sätt och hålla dessa uppgifter tillgängliga för sökning

eller sammanställning enligt särskilda kriterier. Den polisdatalag som vi nu föreslår bygger på personuppgiftslagen.

Många remissinstanser hade kritiserat användningen registerbe-

av greppet. Regeringen ansåg att man, på samma sätt som i

personuppgiftslagen, i vissa fall i stället bör använda sig behandling

av av

Anpassning förslaget till... 219

personuppgifter. Men regeringen framhöll också att registerbegreppet inte helt bör undvikas och motiverade detta följande sätt a.a.:

För att polisen skall kunna bedriva sin verksamhet ett effektivt sätt måste den ha tillgång till traditionella register. Det behövs därför även i fortsättningen särskilda bestämmelser rörande upprättandet och förandet av sådana register.

Det är i och för sig möjligt att registerbegreppet så småningom kan komma att utmönstras. Mycket talar emellertid för att man då får ta ett helhetsgrepp på statsmaktsregistren. Det mesta talar för att

registerbegreppet kommer att användas för statsmaktsregistren under

överskådlig tid. Att ha en helt unik terminologi just när det gäller bostadsrätter framstår som mindre lämpligt. Vi anser därför att registerbegreppet bör användas beträffande bostadsrättsregistret.

Ändamålen 221

10 Ändamålen

10.1 Bakgrund

Som angetts i avsnitt 8.2 innebär artikel 6 i EG-direktivet att personuppgifter får samlas in endast för särskilda, uttryckligt angivna och berättigade ändamål. En senare behandling får inte ske på ett sätt som är oförenligt med dessa ändamål. Ett undantag finns dock beträffande historiska, statistiska eller vetenskapliga ändamål. Senare behandling av uppgifter för sådana ändamål skall inte anses oförenlig med de ursprungliga ändamålen, om medlemsstaterna beslutar om lämpliga skyddsåtgärder. Bestämmelserna i 9 § personuppgiftslagen 1998:204 beträffande ändamål har getts samma innebörd som EG-direktivets.

10.2 och

Överväganden förslag

Vi föreslår att bostadsrättsregistret skall tillhandahålla uppgifter för vad kortfattat kan anges som omsättnings-, kredit- och

som förvaltningsändamâl. Det skall vidare kunna användas vid handläggning av ärenden om tvångsförsäljning enligt 8 kap. BRL och exekutiv försäljning av bostadsrätter. Någon spärr mot att uppgifterna används för historiska, vetenskapliga eller statistiska ändamål skall inte ställas upp.

10.2.1 Kravet på preciserade ändamål

Det finns flera skäl för att precisera ändamålen för bostadsrättsregistret. Registret kommer att innehålla vad som enligt EG-direktivet utgör personuppgifter. Då skall ändamålen vara särskilda, uttryckligt

angivna och berättigade. Detsamma gäller enligt personuppgiftslagen.

Kravet får dessutom anses vara berättigat utifrån mer allmänna integritetsaspekter.

Ett svar som varken EG-direktivet eller förarbetena till personuppgiftslagen ger är vad som närmare avses med kravet precisering av ändamålen. Inte heller Datalagskommittén har uttryckt någon åsikt

222 Ändamålen

i frågan. Med påpekandet att de inte får alltför allmänt hållna

vara överlämnade kommittén denna fråga praxis. Generellt sett finns det en viss konflikt. För användare och potentiella sådana är det oftast

av intresse att ändamålen inte är för snäva. Mot det står regleringen på området, för närvarande kanske främst representerad EG-direktivet,

och mer allmärma integritetshänsyn.

I EG-direktivet anges att personuppgifter skall adekvata och

vara relevanta och att de inte får omfatta mer än vad som är nödvändigt med hänsyn till de ändamål för vilka de har samlats in och för vilka de senare behandlas artikel 6 c. Detta måste yttre

anses ange en

Ändamålen måste ha viss grad precision för bedömram. en av att ningen skall kunna göras om personuppgifter är adekvata och relevanta.

I våra direktiv tas i olika sammanhang fastighetsdatasystemet

upp. Fastighetsdatasystemet har funnits sedan början av 1970-talet. Det systemet har en utbredd användning i samhället i dag. Flera olika verksamheter har en sådan uppbyggnad att de i dag är i princip helt beroende av tillgång till uppgifterna i fastighetsdatasystemet. Något offentligt bostadsrättsregister finns däremot inte. Det är därför vid bestämningen av ändamålen och innehållet möjligt att förutsättningslöst pröva vilka behov som är angelägna.

Behandling av personuppgifter är enligt EG-direktivet tillåten endast under vissa angivna omständigheter. De uppgifter som är aktuella i

bostadsrättsregistret är inte s.k. känsliga personuppgifter. I vilka fall

behandling är tillåten följer därför av artikel 7 i EG-direktivet. I 10 § personuppgiftslagen finns en reglering som är avsedd att ha

samma innebörd som regleringen i EG-direktivet prop. 1997/98:44 122.

Samtycke är den första förutsättningen. I våra direktiv att

anges registret skall vara obligatoriskt. Redan detta skäl kan samtycke

av inte vara en förutsättning för registrering. Vi kan inte heller se att ett bostadsrättsregister blir meningsfullt om bristande samtycke skulle kunna medföra att uppgifter om bostadsrätt, förvärv

en av en bostadsrätt m.m. inte fick registreras.

De övriga fall av intresse där behandling är tillåten enligt artikel 7 i EG-direktivet är följande.

Behandlingen är nödvändig för att fullgöra en rättslig förpliktelse som åvilar den registeransvarige. 2. Behandlingen är nödvändig för att utföra en arbetsuppgift

av allmänt intresse eller som är ett led i myndighetsutövning utförs

som av den registeransvarige eller tredje man till vilken uppgifterna har lämnats ut.

Behandlingen är nödvändig för ändamål som rör berättigade intressen hos den registeransvarige eller hos den eller de tredje män till vilka uppgifterna har lämnats ut, utom när sådana intressen

Ähdamålen 223

uppvägs av den registrerades intressen eller dennes grundläggande frioch rättigheter enligt artikel 1.1 i direktivet.

Dessa förutsättningar bör vara en utgångspunkt när frågan om ändamålen prövas.

Kravet på preciserade ändamål i EG-direktivet och personuppgiftslagen gäller när personuppgifter samlas in. Den personuppgiftsansvarige är sedan skyldig att se till att personuppgifter inte behandlas för något ändamål som är oförenligt med det för vilket uppgifterna samlades in.

Vi har i avsnitt 9.2 valt att använda registerbegreppet för bostadsrättsregistret. I registerförfattningen bör därför anges bostadsrättsregistrets ändamål. Av personuppgiftslagen följer med en sådan bestämmelse att personuppgifter får samlas in endast för dessa ändamål och att de inte senare får användas för något med dessa

oförenligt ändamål.

Vad som avses med behandling av personuppgifter framgår av personuppgiftslagen.Definitionen är så vid att i princip alla åtgärder som kan vidtas med personuppgifter omfattas av begreppet behandling. En form av behandling är utlänmande. En viss debatt har förekommit i Sverige om offentlighetsprincipen är förenlig med EG-direktivet. När någon med stöd av offentlighetsprincipen begär att en allmän handling skall lämnas ut är nämligen huvudprincipen att myndigheten inte skall fråga om vad uppgifterna skall användas till.

Regeringen angav i sina direktiv till Datalagskommittén Dir. 1995:91 att offentlighetsprincipen är förenlig med EG-direktivet. Kommittén kom till samma slutsats. Flera remissinstanser och lagrådet ställde sig mer eller mindre tveksamma till denna tolkning. I propositionen vidhöll regeringen sin bedömning prop. s. 43. I 8 § första stycket personuppgiftslagen anges därför att den lagen inte skall tillämpas i den utsträckning det skulle inskränka en myndighets skyldighet enligt 2 kap. tryckfrihetsförordningen att lämna ut uppgifter.

Frågan om EG-direktivets förenlighet med den svenska offentlighetsprincipen har således övervägts i ett mer övergripande sammanhang än det förevarande. Vi tar därför inte ställning i denna fråga, utan utgår från den av regeringen fastslagna principen vid utformningen av våra förslag.

10.2.2 De olika ändamålen

Det övergripande syftet med inrättande av registret är enligt direktiven och våra allmänna utgångspunkter att undanröja de olägenheter som finns när det gäller det sakrättsliga skyddet vid förvärv och pantsättning av bostadsrätter. Det centrala är alltså att förbättra situationen vid

224 Ändamålen

omsättning av bostadsrätter. Härigenom förväntas hanteringen bli säkrare och mer rationell samt rättsläget i dessa frågor bli klarare. Avsikten är också att bostadsrätterna skall bli bättre kreditobjekt. Vi anser därför att ändamålen bör omfatta verksamhet som tar sikte på omsättning av bostadsrätter och kreditgivning där bostadsrätter tjänar som säkerhet eller underlag för kreditprövningen. Det sagda innebär att registret bör få användas vid bl.a. mäklares och kreditgivares medverkan vid omsättning eller kreditgivning beträffande bostadsrätter, värdering av bostadsrätter och kreditupplysning. De närmare avgränsningarna behandlas i författningskommentaren.

En särskild form av omsättning är tvängsförsäljning och exekutiv försäljning. Registret bör kunna användas för att underlätta handläggningen av sådana försäljningar och det arbete som föregår dem. I huvudsak rör det sig alltså om kronofogdemyndigheternas användning i samband med utmätningar, konkurser och tvängsförsäljningar.

Förvaltningen av bostadsrätter kan skötas av föreningen själv eller av någon som föreningen har anlitat för detta. Bl.a. uppgifter som i dag ingår i lägenhetsförteckningen, t.ex. uppgifter om bostadsrättshavare och pantsättningar, kan man redan här konstatera kommer att finnas i bostadsrättsregistret. Dessa uppgifter har givetvis i olika sammanhang intresse vid drivandet av föreningen och förvaltningen av bostadsrätter. Denna verksamhet har dessutom en nära koppling till uppgifterna. Bostadsrättshavarna är medlemmar i en förening och detta är föreningens egen användning av uppgifterna. Förvaltningen bör således vara ett av ändamålen.

Givetvis måste den registrerande kunna fullgöra de uppgifter som denne åläggs i författning. Möjligen kan sägas att detta inte behöver uttryckas i författning. Inte minst av tydlighetsskäl bör dock detta anges som ett särskilt ändamål. Registret bör givetvis få användas för fullgörande av underrättelseskyldighet som följer av lag eller annan författning så länge detta inte är oförenligt med de ursprungliga ändamålen. Det behöver emellertid inte anges i registerförfattningen.

Som tidigare nämnts får en personuppgift, enligt EG-direktivet och personuppgiftslagen, inte senare behandlas för ändamål som är oförenliga med de ursprungliga ändamålen för insamlingen. Historiska, statistiska och vetenskapliga ändamål särbehandlas dock. Behandling för dessa ändamål anses inte oförenlig med de ursprungliga förutsatt att medlemsstaterna beslutar om lämpliga skyddsåtgärder. Särskilda bestämmelser finns dock beträffande känsliga personuppgifter men det är inte aktuellt här. I personuppgiftslagen finns en reglering som ansluter till vad som sägs i EG-direktivet. Som Datalagskommittén anförde är detta ofta angelägna ändamål. Vi ser därför inte något skäl för att sätta upp en särskild spärr i detta register mot sådan användning av personuppgifter. Vi anser således att

sou 1998:80 Ändamålen 225

behandling för de aktuella ändamålen bör vara tillåten på de premisser som slås fast i personuppgiftslagen. Därmed behöver detta inte

uttryckas särskilt i registerförfattningen.

Givetvis kan ett intresse finnas att använda uppgifter i bostadsrättsregistret även för andra ändamål än de nu angivna. Mot det står emellertid, som tidigare nämnts, integritetshänsynen. Vi har inte funnit några ytterligare ändamål som har en sådan tyngd att de väger över integritetsintressena.

8.SOU1998:80

dig

gig i FgFaø:

Registrets innehåll 227

11 innehåll

Registrets

11.1 Bakgrund

I det följande beskrivs kort vilka uppgifter som finns i lägenhetsregistret och i det bostadsrättsregister som bedrivs försök av Lantmäteriverket. Vidare redovisas vilka uppgifter som enligt BRL

skall ingå i medlems- och lägenhetsförteclcningama. Slutligen redogörs för uppgifterna om bostadsrättsföreningar i Patent- och registreringsverkets föreningsregister.

11.l.1 Försöksverksamheten med bostadsrättsregister

I försöksverksamheten med bostadsrättsregister tas följande uppgifter in i registret.

Föreningsuppgijier Organisationsnummer

. Föreningens namn Postadress Läns- och kommunkod

Kommundel till vilken bostadsrättsföreningen hör

Telefaxnummer

Lägenhetsuppgijfter Lägenhetsbeteckning föreningens 2. Gatuadress adressregistrets 3. Våningsplan

Medlemsuppgijier

Medlemsdatum

Namn

Personnummer/organisationsnummer

Pantsättningsuppgijier

Underrättelsedatum 2. Företrädesordning oklar

228 Registrets innehåll

Panthavarens namn om fysisk person så anges endast detta Panthavarens organisationsnummer Panthavarens adress

11.1.2 Försöksverksamhet med lägenhetsregister

Lägenhetsregistret regleras i lagen 1995:1537 om lägenhetsregister och förordningen 1996:435 lägenhetsregister. Än så länge pågår

om endast en försöksverksamhet i Gävle kommun och Högalids församling i Stockholms kommun.

Lägenhetsregistret skall, enligt 3§ lagen om lägenhetsregister, omfatta samtliga lägenheter som helt eller till en inte oväsentlig del används eller är avsedda att användas som bostad bostadslägenhet. Översiktligt anges också i lagen vilka uppgifter lägenhetsregistret får innehålla. Det får innehålla uppgifter om fastighet, byggnad, lägenhetsbeteckning och övriga uppgifter om lägenheten.

I förordningen anges närmare vilka uppgifter som lägenhetsregistret skall innehålla, 3 § förordningen om lägenhetsregister. Det är alltså de uppgifter som man kan förvänta sig på sikt kommer att finnas i lägenhetsregistret. Uppgifterna är indelade i olika kategorier. De olika kategorierna är ägare/upplåtelseform, byggnadstyp och slag av lägenhet m.m., byggnadens ålder m.m., lägenhetsutfornming, belägenhet samt identifikationsuppgifter.

11.1.3 Medlerns- och lägenhetsförteckningama

Enligt BRL skall medlems- och lägenhetsförteckningar föras av bostadsrättsföreningen.

Medlemsförteckningen

Medlemsförteckningen skall för varje medlem innehålla uppgift om hans namn och postadress samt om den bostadsrätt som han har, 9 kap. 9§ första stycket BRL. Styrelsen skall hålla förteckningen tillgänglig för den som vill ta del av den.

Lägenhetsförteckningen

I 9 kap. 10 § BRL anges vilka uppgifter som skall tas upp i den lägenhetsförteckning som skall finnas för varje lägenhet i bostadsrättsföreningen. I paragrafens första stycke anges:

Registrets innehåll 229

Lågenhetsförteckningen skall för varje lägenhet ange

lägenhetetens beteckning, belägenhet, rumsantal och övriga utrymmen, dagen för Patent- och registreringsverkets registrering av den ekonomiska plan som ligger till grund för upplåtelsen, bostadsrättshavarens nanm, samt 4. insatsen för bostadsrätten.

I de andra och tredje styckena tilläggs följande. Uppgifterna skall genast föras in i förteckningen när en lägenhet upplåts med bostadsrätt. Underrättas föreningen om att en bostadsrätt pantsatts eller ändras någon uppgift i förteckningen, skall detta genast antecknas. Vid överlåtelse bostadsrätt skall en kopia av överlåtelseavtalet fogas till av förteckningen på lämpligt sätt. Av fjärde stycket framgår att dagen för anteckningen skall anges.

1l.1.4 Patent- och registreringsverkets föreningsregister

Patent- och registreringsverket för föreningsregister över bl.a. bostadsrättsföreningar. Ett register skall föras för varje län. Följande uppgifter skall registreras i föreningsregistret om en bostadsrättsförening enligt 18 § förordningen 1987:978 om ekonomiska föreningar. föreningens organisationsnummer, -

föreningens postadress,

föreningens firma, styrelsens säte, ändamålet med föreningens verksamhet och verksamhetens art, inom vilken tid och hur föreningsstämma skall sammankallas samt hur andra meddelanden skall bringas till medlemmarnas kännedom, samt vilken tid föreningens räkenskapsår skall omfatta, styrelseledamöter, verkställande direktör, suppleant och ñnnateck- har bemyndigats att ta emot delgivning med uppgift nare, vem som postadress och eller sådant saknas födelsedaom personnummer om tum, samt av vilka och hur föreningens firma antecknas, lydelsen på främmande språk av föreningens firma, om lydelsen anges i stadgarna. I sammanhanget kan nämnas att bostadsrättsföreningarnas stadgar finns tillgängliga hos Patent- och registreringsverket.

230 Registrets innehåll

11.2 och

Överväganden förslag

Vi föreslår att det i bostadsrättsregistret skall finnas uppgifter

om bostadsrättsföreningens nanm och organisationsnummer. För identifiering av bostadsrätten skall anges den aktuella fastighetsbeteckningen, lägenhetens adress och lägenhetens beteckning.

Beträffande bostadsrättshavaren föreslår vi att dennes

nanm, person- eller organisationsnummer och adress skall När

anges. förvärv registreras skall även typ fång, och i förekommande

av fall, pris eller insats och upplâtelseavgift föras in.

Inteckningar skall anges med bl.a. belopp i svenska kr. Företrädesrätten skall framgå. Inteckningshavarens eller

nanm, personorganisationsnummer och adress skall, enligt vårt förslag,

anges.

Uppgifter som rör bostadsrätter och avser bl.a. utmätning och

exekutiv försäljning, tvångsförsäljning, konkurs, vissa tvister,

likvidation och andra inskränkningar i bostadsrättshavares

förfoganderätt skall föras in i bostadsrättsregistret.

När det gäller medlems- och lägenhetsförteckningar föreslår vi att föreningarna även i fortsättningen skall skyldiga att föra

vara dessa, men att vissa uppgifter, som skall ingå i bostadsrättsregistret, inte längre skall föras i lägenhetsförteckningarna, bl.a. uppgifter beträffande pantsättningar.

11.2.1 En minimalistisk grundsyn

I avsnitt 10.2 har vi tagit ställning till vilka ändamål

som personuppgifter bör få behandlas för. En utgångspunkt, inte minst med tanke på EG-direktivet, är att endast de uppgifter bedöms nödvändiga

som som och relevanta i förhållande till ändamålen bör med. Vi också

vara ser andra skäl för att anta en minimalistisk grundsyn. Mer allmänna integritetsskäl talar för detta. Även kostnadskäl talar för denna inriktning. Det är förenat med kostnader både att föra in uppgifter i inledningsskedet och att sedan ajourhålla uppgifterna. I lagen om bostadsrättsregister bör slås fast de yttre för

ramarna vilka uppgiftstyper som får anges i bostadsrättsregistret. Närmare bestämmelser om vilka uppgifter som skall ingå i registret bör däremot slås fast i en förordning.

11.2.2 Uppgifter från Patent- och registreringsverket

Uppgifter om bostadsrättsföreningen finns redan i dag i Patent- och registreringsverkets föreningsregister. I direktiven att särskild

anges en uppgift för oss är att ta ställning till i vilken utsträckning dessa

Registrets innehåll 231

uppgifter skall vara tillgängliga i bostadsrättsregistret. De ändamål som vi har ställt upp är sammanfattningsvis registrerings-, omsätt-

nings- och förvaltningsändamål. Naturligtvis kan uppgifter om

föreningen vara av intresse i dessa situationer. Det kan å andra sidan konstateras att dessa uppgifter är tillgängliga redan i dag och att uppkoppling on line kan medges. Uppgifter kan också fås via telefax. Givetvis blir tillgången enklare om uppgifterna kan nås direkt via bostadsrättsregistret. Samtidigt är denna överföring förenad med kostnader. I sammanhanget bör nämnas vilken syn som finns på frågan om till-

gänglighet när det gäller fastighetsdatasystemet. Den grundsyn som

kom till uttryck i Fastighetsdatautredningens betänkande Fastighetsdataregister SOU 1997:3 är att integritetsskäl kan tala för att hålla olika register åtskilda från varandra. Det faktum att olika register inte har samma ändamål ansåg Fastighetsdatautredningen vara ett skäl att inte föra samman registren. Denna grundsyn, som inte har rönt någon kritik från remissinstanserna, ansluter vi oss till. Vi menar vidare att en konsekvens av denna inställning bör vara att personuppgifter i ett register inte bör göras tillgängliga i ett annat register, om inte skälen för detta väger tyngre än integritetsskälen. Att göra innehållet i ett register tillgängligt i ett annat är i praktiken detsamma som att slå samman registren. Det är, som sagts, möjligt att nå uppgifterna i Patent- och registreringsverkets föreningsregister i dag. De synpunkter vi inhämtat ger vid handen att uppgifterna där inte har ett sådant intresse och att olägenheterna av att sakna dessa uppgifter i bostadsrättsregistret inte är så stora, att praktiker anser det nödvändigt att göra samma uppgifter tillgängliga i bostadsrättsregistret. Ett fåtal uppgifter anser vi dock vara så värdefulla i de aktuella sammanhangen att de bör ingå i bostadsrättsregistret, nämligen uppgifter som gör det möjligt att hänföra en bostadsrätt till rätt förening. Uppgifter bör därför finnas om bostadsrättsföreningens namn och organisationsnummer. Föreningarnas firmor är i och för sig skyddade endast länsvis. De är således inte unika. Vi anser trots detta att länsuppgift är obehövlig. För det första är organisationsnurnret unikt. För det andra föreslår vi i nästa avsnitt att orten där bostadsrätten är belägen skall anges i bostadsrättsregistret genom att beteckningen skall anges den fastighet där bostadsrättslägenheten finns. När införandefasen är avklarad bör uppgifter om därefter nytillkomna bostadsrättsföreningar föras över till bostadsrättsregistret snarast möjligt. Uppgifterna är inte känsliga. I takt med att registreringar begärs av förvärv kommer uppgiften att kunna kopplas till uppgifter om bostadsrätter och bostadsrättshavare jfr avsnitt 6.6.

232 Registrets innehåll

11.2.3 Identifiering av bostadsrätten

Vi föreslår att endast lägenheter som är upplåtna eller

som anses upplåtna jfr 5 § lagen 1991:6l5 om omregistrering vissa bo-

stadsföreningar till bostadsrättsföreningar med bostadsrätt skall ingå

i bostadsrättsregistret. Det är endast dessa lägenheter som är relevanta med hänsyn till de uppställda ändarnålen. En lägenhet ännu inte

som förvärvats av någon med bostadsrätt skall alltså inte tas in i registret även om den finns i ett hus som tillhör en bostadsrättsförening.

Fastighetsbeteckning

Ett behov finns av att kunna identifiera bostadsrätten. Uppgifterna

om bostadsrätten mäste sarnrnantagna medföra att bostadsrätten har fått en

unik beteckning. Först och främst bör därför fastighetsbeteckningen

anges. Vi ser också ett annat skäl för att ange denna uppgift. I omsättningssituationer finns ofta ett intresse av uppgifter den

om fastighet som bostadsrättslägenheten finns Exempelvis kan det vara av intresse att veta hur lånesituationen är i fastigheten. Med hjälp

av fastighetsbeteckningen kan uppgifter hämtas från inskrivningsregistret

i fastighetsdatasystemet. Fastighetsbeteckningen från inskrivningsre-

gistret bör alltså användas.

Adress

Bostadsrättslägenhetens adress bör anges i bostadsrättsregistret. Inte minst i det praktiska arbetet har det, beträffande inskrivningsregistret, visat sig underlätta arbetet i många situationer om denna uppgift finns. Adressen kan också utgöra ett led för att uppnå en unik lägenhetsbeteckning. Vi återkommer till detta i det följande.

Det i fastighetsdatasystemet ingående adressregistret är ännu inte fullständigt. Ett lägenhetsregister är under uppbyggnad. Detta skall möjliggöra registerbaserade folk- och bostadsräkningar. Enligt regeringen är en förutsättning för detta att varje bostadslägenhet har en fastställd adress prop. 1995/96:9O s. 29. Regeringen valde lösningen att inte i författning slå fast en skyldighet för kommunerna att föra adressregister i fastighetsdatasystemet. I stället gavs kommunema skyldighet att tillhandahålla adressuppgifter för att fastställa adress. Regeringen tillade i denna fråga prop. s. 30:

Regeringen utgår samtidigt från att de kommuner som i dag inte har

ett fullständigt adressregister inom fastighetsdatasystemet, för att

kunna leva upp till nyssnämnda krav, vidtar åtgärder för upp-

byggnaden av ett sådant.

Registrets innehåll 233

En geografiskt avgränsad provverksamhet inleddes med lägenhetsre-

gistret. Den är avslutad och det är aktuellt med en riksuppläggning. Regeringen tillsatte arbetsgrupp med uppgift att bl.a. ta fram en behövlig författningsreglering. Arbetsgruppen överlämnade en rapport

den 20 november 1997, Lägenhetsregister författningsförslag Ds

- 1997:77. En del problem hade funnits med adressfrâgan. Arbetsgrupgjorde följande överväganden s. 34. pen

Ambitionen har varit att samtliga bostäder ska kunna hänföras till kommunen fastställd belägenhetsadress. Adressregistret ses en av inte bara nödvändig grund för lägenhetsregistret utan som som en viktig del i samhällets grundläggande informationsförsörjning. en Den föreslagna möjligheten att medge undantag för adressättning bör enligt arbetsgruppens mening genomföras men ses som en tillfällig lösning och inte sänkning av ambitionsnivân. som en

Undantaget enligt rapporten, endast vissa enbostadshus utanför avser, tätort. Därmed torde undantaget inte bostadsrätter. Adresserna avse skall införda senast år 2001 enligt förslaget. Adressuppgifterna vara skall föras in i adressregistret i fastighetsdatasystemet och sedan användas även i lägenhetsregistret. Det sagda innebär alltså att ett

komplett adressregister när det gäller bostadsrättslägenheter avsedda

för boende skulle finnas år 2001. När det gäller andra bostadsrättslägenheter får räkna med vissa luckor samt att dessa efter hand man

kommer att täppas till. Dessa adressuppgifter från fastighetsdatasyste-

bör således användas i bostadsrättsregistret. met

Lâgenhetsbeteckning

Dessutom behövs lägenhetsbeteckning är unik. De flesta en som lägenheter torde i dag ha Metoderna för numrering är ett nummer. emellertid inte enhetliga. Lägenheter är inte heller alltid åsatta ett I de fall är åsatt är detta ofta intressant för bl.a. nummer. ett nummer förvaltningen bostadsrätten. Det används t.ex. i interna redovisav ningssystem. En särskild fråga är i vilken utsträckning lägenhetsbeteckningar från lägenhetsregistret bör och kan användas. Först bör konstateras att uppgifter kommer att finnas i lägenhetsregistret endast om lägenheter "helt eller till inte oväsentlig del kan användas som bostad" som 1995/96:90 42. Lokaler bedöms inte kunna användas prop. s. som bostad kommer alltså att saknas. Tanken var ursprungligen att ett som enhetligt beteckningssystem skulle utarbetas Under försöksverksamhe- . har emellertid använt sig fastighetsägarens beteckning, ten man av med den begränsningen att maximalt fem tecken har fått användas.

234 Registrets innehåll

Ajourhållningen skall skötas av kommunerna. I praktiken kan ajourhållningen förväntas fungera när ändringarna kräver bygglov. I övrigt är detta problem inte helt löst. Frågan är alltså dessa

om uppgifter bör användas och hur i så fall skall lösa frågan med

man lokaler.

Det är således fastighetsägaren bestämmer lägenhetsbe-

som ensam teckningen, så länge inte än fem tecken används. Erfarenheterna

mer av provverksamheten har, enligt arbetsgruppens rapport, visat det

att är viktigt med stabilitet vad gäller lägenhetsbeteckningen. Den skall därför inte få ändras efter fastställandet Ds 1997:77 36. Det

s. uttalandet torde dock inte avse situationen att de faktiska förhållandena

ändras. Arbetsgruppen gjorde bedömningen att regleringen beträffande

lägenhetsregistret bör kunna träda i kraft under år 1998, utom när det gäller fastställande av adresser, där år 2001 har slutpunkt.

satts som

Konsekvenserna av det sagda blir emellertid att vi kunna

anser oss utgå från att fastställda lägenhetsbeteckningar finns för bostadsrättslägenheter som är avsedda för boende, när ett införande bo-

av stadsrättsregistret är aktuellt.

I och med att fastighetsägarens uppgifter oftast används kan adressen utgöra ett nödvändigt led för att lägenhetsbeteckningen skall bli unik, t.ex. kan flera hus finnas inom fastighet med nurnreringar

en som är unika endast inom respektive hus.

Frågan är då om skäl finns att hämta dessa uppgifter från lägenhetsregistret. Vi har i avsnitt 6.6.5 föreslagit att uppgifter beträffande själva bostadsrätten skall föras in i samband med att förvärv

genom upplåtelse registreras. I det ärendet finns uppgift lägenhetsbe-

om teckningen tillgänglig. Den kan alltså användas. Man skulle

- som en form av säkerhetskontroll kunna tänka sig kontinuerlig överföring

- en av uppgifter från lägenhetsregistret. Det skulle emellertid förenat

vara med kostnader. Kontrollen skulle dessutom inte kunna göras beträffande lokaler. De skall inte ingå i lägenhetsregistret. Vi föreslår därför att uppgifter om lägenhetsbeteckningen hämtas enbart från fångeshandlingen vid upplåtelsen. Den beteckning används där är

som föreningens och man kan på goda grunder utgå från att detta är

samma

beteckning som finns i lägenhetsregistret. En sak är att

annan man under införandefasen av de båda registren kan ha behov att göra

av kontroller mellan registren.

Lägenhetsbeteckningar kan komma att ändras utan att någon ändring görs i fråga om upplåtelsen bostadsrätten. Två alternativ finns för

av att få ändringen registrerad i bostadsrättsregistret. Bostadsrättsföreningen kan ges skyldighet att anmäla detta. I vart fall när det gäller bostadslägenheter talar emellertid en hel del för att denna uppgift kan lämnas från lägenhetsregistret. Man bör dock avvakta införandet

Registrets innehåll 235

lägenhetsregistret innan bestämmer sig. Vi lägger därför inte man fram något författningsförslag i denna fråga.

11.2.4 Rumsantal och yta bör inte anges

Några uppgifter rumsantal eller yta bör, enligt vår uppfattning, om inte föras in i registret. Från mäldarhåll har man visserligen framfört ett särskilt intresse för denna uppgift. Man har framhållit att uppgiften yta i dag är problematisk för mäklaren och ger denne ett orimligt om Vissa kreditgivare har däremot till och med ansett denna ansvar. uppgift negativ när man ställt det mot befarade kostnader och som olägenheter. Ett grundläggande krav om ytan skulle anges i registret vore att kunde föra in kvalitativt bra uppgifter till en rimlig kostnad. Ytan man skall i lägenhetsregistret. Beträffande småhus kan uppgiften anges därvid hämtas från fastighetstaxeringen. När det gäller lägenheter i flerfamiljshus är avsikten att fastighetsägaren skall lämna uppgift om lägenhetsytan. Erfarenheter visar dock att dessa uppgifter inte har bra kvalitet. Någon möjlighet att få ett annat, bättre underlag till bostadsrättsregistret utan avsevärda kostnader är svår att se. Lägenhetsregistret skall användas för folkbokföring, statistik och näraliggande ändamål. Bostadsrättsregistrets huvudsakliga ändamål är helt annorlunda. Risken är stor att en uppgifti bostadsrättsregistret skulle framstå garanti, t.ex. i en överlåtelsesituation. Men uppsom en giften skulle i själva verket inte ha bättre kvalitet än vad man som kökan få i dag vänder sig till föreningen eller bostadsrättspare om man havaren. Att bygga ett helt system för uppmätning av bostadsrätupp är naturligtvis inte realistiskt. Uppgifter om ytan skulle därför ter sannolikt innebära hel del olägenheter i stället för några fördelar. en En uppgift rumsantalet har inte ett tillräckligt, självständigt om intresse. För båda typerna uppgifter yta och rumsantal gäller av - dessutom bostadsrättslägenheten kan genomgå förändringar. Risken att för fel i samband med sådana ändringar är uppenbar. Det är också svårt att finna modeller för ajourföring av dessa uppgifter.

1l.2.5 Uppgifter om bostadsrättshavaren

Uppgifter bostadsrättshavaren är nödvändiga om

Våra direktiv förutsätter att uppgifter bostadsrättshavaren finns i om bostadsrättsregistret. Ett övergripande syfte med bostadsrättsregistret stärka bostadsrätten kreditobjekt. De största olägenheterna är att som med det nuvarande systemet hänger samman med pantsättning. Rättsläget är oklart, noterandet pantsättningar fungerar dåligt osv. av

236 Registrets innehåll

Detta innebär att bostadsrättshavare bostadsrätter är eller bli

vars avses pantsatta kommer att ha störst nytta de förbättringar våra

av som förslag är avsedda att innebära.

Samtidigt är långt ifrån alla bostadsrätter pantsatta. De siffror

som under utredningsarbetet har tagits fram med hjälp HSB och Riks-

av byggen visar stora variationer men motsvarar sarnrnantagna ett genomsnitt om ungefär 40 procent avsnitt 21.1.

Detta väcker tanken att man inte skulle registrera förvärven, alltså ett register där bostadsrättshavaren inte eller där endast

anges, bostadsrättshavare till pantsatta bostadsrätter registreras. övervägande skäl talar dock enligt vår mening mot sådan lösning. Den ökade

en säkerheten för pantsättningar är intimt förknippad med registrering

av förvärvet. Säkerheten där vilar ytterst registreringen bostads-

av rättshavaren. Utan uppgifter om bostadsrättshavaren är det vidare inte möjligt att få ett rationellt system. Hur skall t.ex. den skall

som registrera en inteckning kunna kontrollera att det är bostadsrättshavaren som har begärt åtgärden Uppgiften bostadsrättshavare

om bör också kunna rationalisera och därmed förbilliga aktörernas arbete i omsättnings- och kreditgivningssituationer. Enkelt uttryckt är det

nog så att registrering av förvärv är ofrånkornlig, önskar

om man att förbättra bostadsrätterna som kreditobjekt.

Det är ofrånkomligt att registrering förvärv drar med sig viss

av en kostnad. Med hänsyn till detta är det viktigt att försöka hålla

nere kostnaden för registrering av förvärv.

Närmare om vilka uppgifter som bör registreras

Beträffande bostadsrättshavaren bör först och främst dennes

namn anges. Personnummer eller organisationsnummer bör också när

anges sådant finns. Enligt artikel 8.7 i EG-direktivet skall medlemsstaterna bestämma på vilka villkor ett nationellt identifikationsnummer eller något annat vedertaget sätt för identifiering får behandlas. En sådan reglering finns redan i dag i 7 § andra stycket datalagen 1973:289. Registrering av personnummer får enligt den bestämmelsen ske endast när det är klart motiverat med hänsyn till registrets ändamål, vikten av en säker identifiering eller av annat beaktansvärt skäl. Denna princip har förts över till den föreslagna personuppgiftslagen prop. 1997/98:44 s. 76 f.. Det är viktigt med säker identifikation

en av bostadsrättshavaren, t.ex. i överlåtelse- eller kreditsituationer. Vi

anser därför att registrering är försvarbart utifrån både

av personnummer registrets ändamål och vikten av en säker identifiering. Uppgift bör också finnas om civilstånd för fysiska Annars kan kontroll

personer. inte göras av om erforderligt samtycke från make eller registrerad partner finns jfr avsnitt 6.6.2.

1998:80 Registrets innehåll 237 SOU

I sammanhanget bör nämnas att uppgift person- eller organisaom tionsnummer enligt gällande rätt inte behöver föras in i lägenhetsför- När bostadsrättsregistret skall införas och den aktuella teckningen. bostadsrättshavaren skall föras över från lägenhetsförteckningarna lär andra ord denna uppgift ofta saknas. Vid uppläggningen bör med därför denna uppgift inte obligatorisk, utan först när förvärv sker vara skall registreras i bostadsrättsregistret efter ikraftträdandet. som En viktig upplysning är givetvis registrerad bostadsrättsom en medlem. Vårt förslag innebär att ett förvärv skall registreras havare är förvärvaren är medlem i bostadsrättsföreningen. I annat fall enbart om ansökan registrering förklaras vilande eller, om frågan är skall om avslås. Någon ytterligare upplysning om medlem-

slutligt avgjord,

skapet i registret vi därför inte behövlig. anser vi bostadsrättshavarens adress bör anges i Däremot anser att registret. Det finns ett intresse denna för att underlätta när av underrättelser skall skickas från registret. Införande av denna uppgift

på sätt i fastighetsdatasystemet, ske endast när bör, samma som finns eller organisationsnummer. Därigenom kan uppgift om person-

hållas aktuell med hjälp aviseringsregistret jfr 4 § tredje uppgiften av

och 6 § fastighetsdatakungörelsen 1974:1058 samt 44 § tredje stycket

§ Fastighetsdatautredningens förslag till förordning om

stycket och 71

fastighetsdataregistret i SOU 1997:3.

11.2.6 Pris m.m.

vilken typ fång som förvärvet har Beträffande fastigheter anges av och, i förekommande fall, priset. skett genom Prisuppgiften fördes inte in i fastighetsböckerna eller tomträtts-

i inskrivningsregistret började alltså att föra in

böckerna. Men man Av betydelse i detta sammanhang var att prisuppgiften

dessa uppgifter. tillgänglig hos inskrivningsmyndigheterna genom att köpehand-

var in och denna allmän, offentlig handling. lingen gavs att var en Inskrivningsmyndigheterna fick lägga ned mycket tid att besvara förfrågningar priser. Prisuppgiften beträffande telefonsamtal med om fastigheter fortfarande intresse för många av aktörerna. är av förslag innebär köpehandlingen skall ges in när ett förvärv Vårt att Den kommer efter ingivandet att utgöra en allmän skall registreras. handling. Det finns ingen anledning att tro att intresset för prisuppbeträffande bostadsrätter än fastigheter. Vår begiften är mindre dömning därför det inte är bra lösning att låta uppgiften om är att en inte införd i bostadsrättsregistret. Kostnaden priset vara offentlig men förfrågningar skulle inte försvarlig. Detta gäller för att besvara vara beaktar hänsynen till bostadsrättshavaren. Uppgiften även om man

238 Registrets innehåll

skulle ändå tillgänglig, även omaket kontakta vara om att bostadsrättsregistret skulle få del att avstå. en Enligt vår bedömning finns därför två alternativ. Antingen bör

prisuppgiften vara offentlig och införd i bostadsrättsregistret eller bör

den sekretessbeläggas och inte föras in.

Enligt de besked som vi fått från kreditinstituten de inte är särskilt intresserade av prisuppgiften. Man den snabbt blir anser att inaktuell. Den används inte underlag när gör Åsikten

som man kalkyler. har

också förts fram att lägenheten kan förändras vad gäller upplåten yta och liknande, vilket gör uppgiften missvisande. Från mäklarhåll har framförts ett intresse för uppgifter pris för om att underlätta och förbättra omsättningen. Det framstår naturligt det som att största intresset finns hos dem huvudsakligen som sysslar med själva omsättningen. Vi ser också ett visst fog för synpunkten

att prisuppgifter underlättar och förbättrar omsättningen. Prissättningen

bör bli enklare. Det blir enklare för köparsidan bedöma vad att som är ett rimligt pris.

Det är riktigt att förändringar bostadsrättslägenhetens

av yta kan komma att ändras utan att detta i alla fall framgår av registret. I många fall kommer att framgå att ändring har skett. Möjligheter en att kontrollera dessa förhållanden med föreningen ñmis också. Bostadsrätter är utsatta för prisfluktuationer, det är även fastigheter. men Det ger givetvis likhet med vad gäller för

en som fastigheter, om

priset anges. Mot detta kan invändas beträffande

att fastigheter har

offentligheten en lång historia. Med bostadsrätter är det tvärtom. Även

om integritetsaspekter och liknande kanske inte vägdes in när offentligheten en gång i tiden bestämdes för fastigheter har detta gjorts

senare. Integritetsaspekterna beträffande bl.a. inskrivningsregistret

övervägdes av Fastighetsdatautredningen i betänkandet Fastighets-

dataregister SOU 1997:3. Utredningen föreslog ingen ändring den

av nuvarande offentligheten. Några sådana synpunkter fördes inte heller fram av remissinstanserna. Det är svårt

att se att prisuppgiften är

känsligare när det gäller bostadsrätter. Bostadsrättshavarens inställning i denna fråga torde för övrigt vara tudelad. De flesta tycker att det inför köp bra nog ett är att ha tillgång till prisuppgifter om liknande objekt. Däremot känns det mindre

angeläget att skylta med priset för den bostadsrätt själv har som man köpt.

Givetvis innebär det kostnad att föra in uppgifter pris och en om fång. Åtgärden är å andra sidan mycket enkel. Uppgifterna finns i de fångeshandlingar som har getts in. Uppgifterna har ingen rättsverkan. Om de över huvud taget skall föras in, bör därför någon

datafångst

beträffande äldre förvärv inte göras. Efterhand bostadsrätter byter som ägare förs uppgifter det aktuella förvärvet in. Och skulle det i om något undantagsfall vara förknippat med problem föra in denna att

Registrets innehåll 239

uppgift, får låta bli. Kostnaden för detta arbete får vägas mot man kostnaden för förfrågningar, främst telefon. Det framstår därvid per klart billigare att föra in uppgifterna om pris och fång. som Utgångspunkten i svensk rätt är offentlighet. Mot bakgrund av det

sagda vi det inte finns något tillräckligt starkt skäl som väger anser att för sekretess. Offentlighet bör alltså gälla. Därmed bör man, av över skäl redovisats i det föregående, också föra in prisuppgifter i som bostadsrättsregistret tillsammans med uppgifter vilken typ av fång om det rör sig När övergång sker, bör de gamla uppgifterna tas om. en ny bort på motsvarande sätt som sker i inskrivningsregistret.

Tidigare har uppgifter om insatser och eventuella upplåtelseavgifter

inte haft någon starkare koppling till bostadsrättens marknadsvärde. En

förändring har emellertid skett tid. Uppgiften om insats senare får i dag ofta ha intresse för den fortsatta m.m. anses samma omsättningen uppgiften om pris vid köp. Om förvärvet är en som vi därför att uppgiften insats och eventuell

upplåtelse, anser om

bör i registret. Om övergång senare sker,

upplåtelseavgift anges en

bör sätt när det gäller andra uppgifter beträffande samma som insats tas bort och ersättas med de förvärvet uppgiften om m.m. -

aktuella uppgifterna.

1l.2.7 Inteckningar och inteckningshavare

föreslår bl.a. bostadsrättsinteckningar skall införas för bo- Vi att

och registrering inteckningshavare normalt skall

stadsrätter att som det sakrättsliga momentet vid upplåtelse av panträtt. Uppgifter vara därför naturliga skäl finnas inteckningar och inteckningsbör av om havare. Företrädesrätten bör framgå. Vidare bör inteckningsbeloppet

Inteckningshavarens nanm, person- eller organisationsnummer

anges. och adress bör slutligen anges. Motsvarigheten till inteckningshavare när det gäller datapantbrev är pantbrevshavare är sekretessbelagd.

pantbrevshavare. Uppgiften om

Huruvida inteckningshavare bör vara offentlig eller

uppgiften om

diskuterar vi i avsnitt 15.2.1. Vi har i avsnitt 6.2.3

sekretessbelagd

föreslagit denuntiation, bl.a. vid andrahandspantsättning, skall att sakrättsligt skydd. I de fallen kommer givetvis inte några kunna ge den pantsättningen att finnas i bostadsrättsregistret.

uppgifter om

240 Registrets innehåll

11.2.8 Övriga uppgifter

I direktiven omnämns de föreskrifter finns i 19 som kap. 21 § JB om

anteckning i inskrivningsregistret olika exekutiva åtgärder

av m.m. Det anges att dessa föreskrifter bör tjäna

som utgångspunkt för vår

prövning av i vilken utsträckning andra förhållanden sådana än som avser äganderätt och panträtt i bostadsrätt skall antecknas i bostadsrättsregistret. De uppgifter som avses i 19 kap. 21 § JB är sådana påverkar som

fastighetsägarens möjligheter att förfoga över fastigheten. De är därför

av största intresse från bl.a. kreditsynpunkt. Dessa skäl för anteckningarna i inskrivningsregistret gör sig, enligt vår

uppfattning, i lika

hög grad gällande för bostadsrätter. Med utgångspunkt från vad som gäller för fast egendom skall vi här redovisa uppgifter som vi menar bör föras in i bostadsrättsregistret. Vi redovisar vissa även uppgifter som skulle kunna bli aktuella för införing vi inte bör men som anser föras in.

Legal panträtt

I avsnitt 6.4 har vi tagit ställning för att bör ha

bostadsrättsföreningen

kvar sin underrättelseskyldighet skyldigheten i men att fortsättningen

bör gälla i förhållande till inteckningshavare. Detta talar för att uppgifterna om de aktuella skuldernas storlek inte bör föras in i bostadsrättsregistret Som där angetts skulle vidare införing uppgifter av

om fordringar med legal panträtt känsligt från integritetssyn-

vara punkt. Det följer redan att skuldbeloppet Dessutom av anges. rör det sig om en situation där föreningens påstående fordran om en inte har varit föremål för prövning domstol eller liknande. av Dessa uppgifter anser vi alltså inte bör vara med i bostadsrättsregistret.

Konkurs

Enligt 12 § 8 konkursförordningen 1987:916 skall rätten genast underrätta inskrivningsmyndigheten konkursbeslut, om ett om det finns uppgift om att det i konkursboet finns fast egendom. Anteckning skall därefter ske i inskrivningsregistret. Upphävs konkursbeslutet efter överklagande till högre rätt skall underrättelse detta lämnas på om samma sätt. Vi föreslår att det är upplyst det i konkursbo om att ett finns bostadsrätt skall, på motsvarande en sätt, underrättelse om konkursen sändas till bostadsrättsregistret för

införing.

I 19 kap. 21 § första stycket JB anteckning skall ske anges att om konkursförvaltaren begär att fast egendom i konkursboet

som ingår

Registrets innehåll 241

skall försäljas exekutivt. Vi föreslår att en begäran om försäljning av bostadsrätt på sätt skall föras in i bostadsrättsregistret. en samma

Utmätning och tvångsförsäljning

Enligt nuvarande regler underrättas bostadsrättsföreningen om att en bostadsrätt har utrnätts. Vi föreslår i avsnitt 20.2 att underrättelse om utmätning i stället skall ske till registret för införing där. Bostadsrättsregistret bör följd detta även underrättas om utmätningsbesom en av slut som har upphävts. Någon särskild underrättelse till föreningen anser vi inte vara nödvändig. Det får tillräckligt att föreningen får kännedom om anses utmätningen den underrättelse om bevakningssamrnanträde som genom kommer sändas i samband med att exekutiv försäljning inleds. att en I sammanhanget framstår det närmast självklart att även beslut som tvångsförsäljning skall framgå bostadsrättsregistret. Vi föreslår om av

därför kronofogdemyndigheten, sedan myndigheten har meddelat

att beslut, skall underrätta bostadsrättsregistret om tvångsförsäljningen. Om beslutet sedan upphävs eller frågan tvångsförsäljning på annat om förfaller, bör kronofogdemyndigheten eller den domstol som sätt handlagt frågan skyldiga att informera registret om saken. vara

Exekutiv försäljning m.m.

Liksom beträffande konkurs finns i 19 kap. 21 § andra stycket JB föreskrifter inverkan inteckning vid exekutiv försäljom att m.m. ning fast egendom skall antecknas. Detta gäller även inverkan av av fördelning medel. Anteckning skall ske när kronofogde-

myndighets av översänt sakägarförteckningen och protokollet från myndigheten fördelningssarnrnanträdet till inskrivningsmyndigheten, jfr 13 kap.

19 § 5 och 20 § första stycket UF. Motsvarande ordning bör införas för bostadsrätter. Vi föreslår nämligen i avsnitt 20.2 att exekutiva försäljningar bostadsrätter skall ske på ett sätt som överensstämmer av med vad gäller för försäljning fast egendom. Eftersom som av reglerna tvångsförsäljning föreslås i huvudsak överensstämma med om de för exekutiv försäljning bör vad som nu sagts gälla även tvångsför-

säljningsfallen.

Kvarstad

Har domstol meddelat beslut angående kvarstad fast egendom skall domstolen underrätta inskrivningsmyndigheten. Av underrättelsen skall framgå vilken fordran beslutet rör, 6 § lagen 1981:967 om skyldighet för domstol och kronofogdemyndighet att lämna underrättelse om

242 Registrets innehåll

vissa beslut exekutiv betydelse. När kvarstadsbeslutet har verk-

ställts skall kronofogdemyndigheten underrätta inskrivningsmyndig-

heten härom, 15 kap. 6 och 7 UF. I samtliga dessa fall skall anteckning göras i inskrivningsregistret, 19 kap. 21 § första stycket JB.

Vi föreslår att motsvarande underrättelser skall ske bo-

om en stadsrätt blir föremål för ett beslut om kvarstad. Underrättelsen bör föras in i registret.

Betalningsfastställelse

Domstol eller kronofogdemyndighet kan fastställa att betalning till

följd av inteckning eller annat förhållande skall utgå med särskild

förrnånsrätt i fast egendom, s.k. betalningsfastställelse. Om ett sådant beslut meddelas skall inskrivningsmyndigheten underrättas det

om enligt 3 § lagen om skyldighet för domstol och kronofogdemyndighet att lämna underrättelse om vissa beslut av exekutiv betydelse och 6 kap. 21 § 1 UF. Anteckning skall sedan göras i inskrivningsregistret, 19 kap. 21 § första stycket JB. Liksom beträffande kvarstadsbeslut anser vi att införing av uppgift om betalningsfastställelse bör göras även beträffande bostadsrätter.

Sambors gemensamma bostad m.m.

Sambor får, enligt 2 § andra stycket lagen 1987:232 sambors

om gemensamma hem, anmäla till inskrivningsmyndigheten att

en fastighet som endast en av dem är lagfaren ägare till utgör deras gemensamma bostad. Detta gäller även homosexuella sambor enligt punkt 1 i lagen 1987:813 om homosexuella sambor. Med stöd 19

av kap. 21 § tredje stycket JB skall sådan anmälan antecknas i inskrivningsregistret. Av 2 § första stycket 3 lagen sambors

om gemensamma hem framgår att även bostadsrätt omfattas lagen.

av Andra stycket i samma bestämmelse bör därför kompletteras så att det även finns möjlighet att anmäla till bostadsrättsmyndigheten att en bostadsrättslägenhet utgör sambors gemensamma bostad. Detta är förutsättningen för att den registrerande skall kunna pröva kravet

om på samtycke är uppfyllt. Vi föreslår därför en bestämmelse om att sådan anmälan skall föras in i bostadsrättsregistret.

T vister

För borgenärer och andra intressenter är det vikt att kunna skaffa

av sig kännedom om tvister som rör bostadsrätt. För fastigheter finns

Registrets innehåll 243

det i 19 kap. 20 § JB en skyldighet för domstol att underrätta inskrivningsmyndigheten väckt talan hävning eller återgång av om om förvärv eller bättre rätt. Vi att motsvarande bör gälla för om menar bostadsrätter. Vi föreslår därför att när talan i tvist av det slag som nämndes väcks skall domstolen sända underrättelse om detta nyss en för införing i registret. När sedan tvisten har avgjorts, genom dom eller slutligt beslut har vunnit laga kraft, skall en ny underrättelse som

sändas till bostadsrättsregistret.

Vitesföreläggande

Vi har tidigare föreslagit möjlighet till vitesföreläggande bl.a. i den en situationen förvärvare bostadsrätt inte inom viss tid att en av en ansöker registrering. Vitesföreläggandet bör då antecknas i om anslutning till det utfärdade föreläggandet att ansöka om registrering.

Likvidation och fusion

En bostadsrättsförening kan upphöra till följd likvidation eller av fusionsförfarande ihop med annan förening. I 9 kap. genom ett en 29 § respektive 30 § BRL hänvisas, i tillämpliga delar, till de regler gäller för likvidation och fusion enligt lagen 1987:667 om som ekonomiska föreningar. Bostadsrättsregistret är uppbyggt på bl.a. uppgifter om bostadsrättsföreningen. Skulle föreningen upphöra att existera eller upp i eller förenas med förening är det därför nödvändigt att detta en annan kommer till registrets kännedom. Oavsett vilken typ likvidation av eller fusion det är frågan skall domstol medverka. Vi föreslår som om därför bostadsrättsregistret skall underättas i samband med att ett att sådant ärende anhängiggörs hos domstolen. Vad gäller fusion skall ett sådan anmälas för registrering till Patent- och registreringsavtal om verket 12 kap. 5 § lagen ekonomiska föreningar. I samband med om sådan anmälan kommer in bör verket underrätta bostadsrättsatt en registret denna. Verket bör också avisera registret om föreningar om har upphört till följd av likvidation. som

Expropriation

Som redovisats i avsnitt 6.6.5 kan bostadsrätt bli föremål för exen

propriation. Mål expropriation prövas fastighetsdomstol. För

om av det fall expropriationsmål rör bostadsrätt föreslår vi att att ett en domstolen åläggs att underätta bostadsrättsregistret dels när stämning utfärdas i målet, dels när målet har slutligt avgjorts och avgörandet har vunnit laga kraft. Om den fastighet exproprieras där det finns

244 Registrets innehåll

lägenheter upplåtna med bostadsrätt bör uppgift härom kunna hämtas från inskrivningsregistret. Uppgiften bör kunna föras över till

bostadsrättsregistret genom Lantmäteriverkets försorg.

11.2.9 Förhållandet mellan registret samt medlems- och

lägenhetsförteckningama

Medlemsförteckningen

Medlernsförteckning skall för varje medlem innehålla uppgift hans

om nanm och postadress samt om den bostadsrätt han har, 9 kap. 9 §

som första stycket BRL. Bostadsrättsföreningen är enligt 9 kap. 9 § BRL

skyldig att bl.a. föra medlernsförteckning och att hålla förteckningen

tillgänglig för den som vill ta del av denna. Den underlåter att

som föra förteckningen eller hålla den tillgänglig kan dömas till böter. Bestämmelserna om medlemsförteckningen och det därtill knutna straffansvaret fördes in i bostadsrättslagen år 1971. Även dessförinnan hade bostadsrättsföreningarna haft denna skyldighet. Den reglerades tidigare i dåvarande lagen ekonomiska

om föreningar.

Med ledning av våra ställningstaganden beträffande vilka uppgifter som bör ingå i bostadsrättsregistret kan konstateras att samtliga uppgifter som finns i medlemsförteckningen utom skall finnas i

bostadsrättsregistret. Det talar för att slopa medlemsförteckningarna.

Undantaget är medlemmar som inte är bostadsrättshavare. Vårt förslag innebär att dessa inte skall med i bostadsrättsregistret. Och

vara föreningen behöver förteckningen för bedrivande förenings-

av verksamheten.

Med vårt förslag bör medlemsförteckningen inte ha någon betydelse i omsättnings- och kreditsituationer. Det innebär att uppgifterna i medlemsförteckningen inte bör kunna åberopas som grund för t.ex. ett godtrosförvärv. Detta framgår dock den reglering vi föreslår. För

av att åter ta exemplet med godtrosförvärv så förutsättning för detta

är en bl.a. att överlåtaren är registrerad bostadsrättshavare i bostads-

som rättsregistret.

När det gäller skälen för föreningarnas skyldighet att föra medlems-

förteckning har angetts att förteckningen principiellt torde har karaktär

av ett bevismedel och att anteckningen medlem är stor vikt

som av bl.a. för frågan om rösträtten Hagberg mfl., Lagen ekonomiska

om föreningar, 4 uppl., 1970, s. 42. Vidare har anförts att regleringen är till för bl.a. att varje medlem utan svårighet skall kunna få reda på vilka andra som är medlemmar och att detta har stor betydelse för den som vill förbereda en framstöt på en föreningsstämma eller vill

som utöva en rättighet som tillkommer ett visst antal medlemmar Rodhe, Knut, Föreningslagen, 1952, s. 66.

1998:80 Registrets innehåll 245 SOU

Av det sagda framgår att ett tungt skäl för att regleringen en gång infördes hänsyn till medlemmarna och deras föreningsangelägenhevar Vi därför att föreningarna även fortsättningsvis bör vara ter. anser föra medlemsförteckningar. De ändringar vi föreslår

skyldiga att

motiverar inte någon avkriminalisering. Vi lägger därför inte heller

fram något sådant förslag.

lägenhetsförteckningen

bostadsrättshavare och uppgifter beträffande pantsätt-

Uppgiften om

föreslår vi skall finnas i bostadsrättsregistret. Vi anser därför ningar dessa uppgifter inte i framtiden bör föras in i lägenhetsförteckatt En olycklig dubbelhet skulle kunna uppstå i omningen. annars sättnings- eller kreditsituationer. Vi har i avsnitt 1l.2.3 föreslagit att skall i bostadsrättsregistret. Den måste

lägenhetsbeteckningen anges

i lägenhetsförteckningen. Beteckningen har emellertid

anges även endast vilken lägenhet det är fråga om. Vi kan

betydelsen att ange därför inte någon olägenhet med denpara1lelliteten.

se i avsnitt 1l.2.6 föreslagit att insatsen skall anges ibostads- Vi har sålänge det senaste förvärv har skett beträffande en

rättsregistret som

bostadsrätt upplåtelse. Denna uppgift skall enligt gällande rätt är en Avsikten är inte att uppgiften i

anges i lägenhetsförteckningen.

bostadsrättsregistret skall ha någon rättsverkan. Dess funktion där kan

orienterande upplysning för spekulanter o.d.

närmast beskrivas som en Dubbelheten får därför acceptabel. Enligt vår bedömning bör anses

uppgiften insats även fortsättningsvis anges i lägenhetsförteck-

om ningen också. Den kan nämligen ha ett intresse för föreningsarbetet. förekommer det årsavgiften bestäms utifrån insatsen. Bl.a. att Dubbelheten kommer vidare att finnas endast till den första överden aktuella bostadsrätten görs. Då försvinner uppgiften om

gången av insats från bostadsrättsregistret. övriga uppgifter enligt gällande rätt skall anges i lägenhets-

De som

är lägenhetens belägenhet, rumsantal och övriga förteckningen

samt dagen för Patent- och registreringsverkets registrering utrymmen ekonomiska plan ligger till grund för upplåtelsen. Dessa av den som uppgifter skall, enligt vårt förslag, inte tas in i bostadsrättsregistret.

De bör därför även i framtiden anges i lägenhetsförteckningen. närvarande skall vid överlåtelse kopia överlâtelseavtalet För en av förteckningen lämpligt sätt. Bestämmelsen infördes âr fogas till

Skälet den i köpeavtalet angivna köpeskillingen kan ha

1982. var att vid skattemyndighetens kontroll realisationsbeskattning. De intresse av kontroller vi föreslår inför registrering ett förvärv innebär att en av

fångeshandlingen måste in till bostadsrättsregistret. Köpeavtalen

ges alltså finnas tillgängliga där. Det sagda talar för att slopa kommer att

246 Registrets innehåll

den nuvarande skyldigheten för föreningen att bevara överlåtelseavtalet.

Bostadsrättsföreningen är emellertid också skyldig lämna

att kontrolluppgift om överlåtna bostadsrätter, 3 kap. 44 § lagen

1990:325 om självdeklaration och kontrolluppgifter. Kontrollupp-

giften skall innehålla ett antal olika uppgifter. En del sådana

är som skulle kunna lämnas från registret, t.ex. och priset.

om parterna Men även andra uppgifter skall lämnas. Nämnas kan vissa kapitaltillskott som överlåtaren får räkna in i omkostnadsbeloppet, bostadsrättens andel av innestående medel på inre reparationsfond och bostadsrättens andel av föreningens behållna förmögenhet enligt särskilt beräk-

ett ningssätt. Eftersom föreningen således behöver köpeavtalet för vissa uppgifter och en del andra uppgifter måste kontrolleras hos

föreningen

är det inte meningsfullt att slopa den nuvarande

skyldigheten att

bevara överlåtelseavtalet.

En annan sak är att man kan överväga förenklingar på något

om sätt kan göras beträffande de uppgifter skall lämnas till skattemyn-

som digheten. Men det får i så fall göras i ett annat sammanhang.

Ansvaret för bostadsrättsregistret 247

12 Ansvaret för

bostadsrättsregistret

12.1 Bakgrund

12.1.1 Den rättsliga regleringen

EG-direktivet

Begreppet registeransvarig fimis i den svenska versionen av EGdirektivet. Utgångspunkten är, närmare utvecklats i avsnitt 8.2, som den eller de är registeransvariga bestämmer ändamålen eller att som medlen för behandlingen personuppgifter. Men möjlighet finns att av i författning bestämma vem som skall vara registeransvarig. Begreppet registerförare finns också. Härmed avses någon som behandlar person-

uppgifter för den registeransvariges räkning.

Personuppgiftslagen

I personuppgiftslagen 1998:204 används begreppet personuppgiftsan-

svarig för motsvarigheten till EG-direktivets registeransvarige. Med

personuppgiftsbiträde den behandlar personuppgifter för den

avses som

personuppgiftsansvariges räkning. Den personuppgiftsansvarige ges

diverse skyldigheter. Närrmas kan att den personuppgiftsansvarige är skyldig till att de grundläggande kraven på behandling av att se

personuppgifter i 9 § personuppgiftslagen är uppfyllda, t.ex. att

personuppgifter samlas in bara för särskilda, uttryckligt angivna och berättigade ändamål. Personuppgiftslagen medger att man i en

registerförfattning anger vem som är personuppgiftsansvarig, även om saken inte behandlas i propositionen jfr Datalagskommitténs betänkan-

de SOU 1997:39 Integritet Offentlighet lnfonnationsteknik, s. 333 f..

12.1.2 Ansvaret för vissa andra register

I det följande beskrivs hur ansvaret för fastighetsdatasystemet,

aktiekontosystemet och pantbrevsregistret har bestämts. Lösningarna

är intressanta eftersom de avser register är jämförbara med

som bostadsrättsregistret och för att de inbördes skiljer sig åt.

Fastighetsdatasystemet

Den nu gällande författningsregleringen fastighetsdatasystemet är

av i stora delar från 1970-talet. Någon klar bestämmelse beträffande ansvaret, på det sätt som numera är brukligt, finns inte. En bestäm-

melse på området finns dock i 2 § fastighetsdatakungörelsen

1974:1058. Där anges att Lantmäteriverket för driften

ansvarar av

informationssystemet och för det system- och programmeringsarbete

som behövs. Vidare anges att, om delsystem bygger på uppgifter

att till informationssystemet skall lämnas med användande terminal,

vederbörande lantmäterimyndighet eller inskrivningsmyndighet ansvarar för behandlingen. Fastighetsdatautredningen föreslog i sitt betänkande Fastighetsdata-

vara ensam

ansvarig för fastighetsdataregistret, vilket är den föreslagna motsvarigheten till det nuvarande fastighetsdatasystemet. Registeringar i fastighetsdatasystemet görs ett antal myndigheter.

Fastighetsdatasystemet består bl.a. av ett fastighetsregister, ett inskrivningsregister och ett byggnadsregister. Fastighetsregistret förs

av statliga eller kommunala lantmäterirnyndigheter, 4 § fastighetsregisterkungörelsen 1974:1059. Även andra kommunala myndigheter än lantrnäterirnyndighet kan få tillstånd att föra in vissa uppgifter,

4 a § fastighetsregisterkungörelsen. Inskrivningsregistret förs

av inskrivningsmyndighetema, 19 kap. 2 och 24 §§ jordabalken. Lantmäteriverket har enligt 4 a § fastighetdatakungörelsen rätt att föra

byggnadsregistret. I praktiken sköts ajourföringen genom avtal

kommunerna. Någon ändring detta innebär inte Fastighetsdatautred-

ningens förslag. Sedan några år har frågan varit aktuell inskrivningsmyn-

om digheterna bör skiljas från tingsrätterna. Domstolsutredningen lade i betänkandet Domstolarna inför 2000-talet SOU 1991:106 fram ett antal förslag som syftade till att ta bort s.k. sidofunktioner från

tingsrätterna. Utredningen menade att inskrivningsmyndighetema på

sikt borde föras bort från domstolarna att detta inte borde ske

men förrän under senare delen av 1990-talet.

Lantmäteri- och inskrivningsutredningen hade i uppdrag att

överväga bl.a. om inskrivningsverksamheten bör integreras med organisationen för fastighetsbildning I sitt principbetänlcande

m.m. Kart- och fastighetsverksamhet i myndighet och bolag SOU 1993:99 s. 183 ff. förordade utredningen att så sker. Förslaget behandlades i propositionen 1993/942214 En ny organisation för lantmäteri- och

Ansvaret för bostadsrättsregistret 249

Regeringen uttalade där att inskriv-

fastighetsdataverksamhet m.m.

ningsverksamheten sikt bör föras samman med fastighetsbildningen

och fastighetsregistreringen s. 22 f..

1995 års Domstolskommitté har uppdrag att göra en översyn av den strukturen inom domstolsväsendet. I direktiven till

organisatoriska

kommittén Dir. 1995: 102 att kommittén har att utgå ifrån att anges inskrivningsväsendet i framtiden inte skall ligga kvar hos bl.a. tingsrätterna. Något uppdrag att lämna något förslag i frågan har kommittén alltså inte. Det kan tilläggas att kommitténs uppdrag,

med det ursprungliga, har inskränkts genom tilläggsdirektiv jämfört

Dir. 1998:22 i beslut den 11 april 1996 Domstolsverket

Regeringen gav ett

i samråd med Lantmäteriverket utarbeta och lämna förslag

uppdrag att inskrivningsverksamhetens framtida organisation. I oktober 1997

till överlämnade Domstolsverket rapporten 1997 5: Inskrivningsverksamhetens framtida organisation. Domstolsverket föreslog följande som bedömde bör kunna genomföras vid sekelskiftet. Fastighetsinman skall organisatoriskt integreras i den statliga

skrivningsverksamheten Inskrivningsverksarnheten skall knytas till de lantmäteriorganisationen. länsvisa lantmäterirnyndighetema. En inskrivningsenhet skall dock inte

åtta årsarbetskrafter. Verksamheten skall därför ha färre än ungefär

21 lantmäterimyndigheter. organisatoriskt skall

bedrivas på färre än

del den lantmäterimyndighet vid vilken personalen utgöra en av

verksamheten faktiskt bedrivs. Domstolsverket hade också uppdrag att undersöka en alternativ Verket utredde därför ett organisatoriskt alternativ som

lösning.

inskrivningen förläggs till 5 6 orter i landet där tingsrätinnebär att kan förväntas försvinna och dessutom är så belägna att ten som kompetens för verksamheten kan tillgodoses. Alternativet behovet av innebär verksamheten skall ligga kvar under Justitiedepartementets att ansvarsområde och Domstolsverket skall central förvaltningsatt vara Domstolsverket bedömde dock möjligheterna att få tag på

myndighet.

mindre. Kostnaderna förväntades bli högre. kompetent personal som Domstolsverket ansåg också funktion skulle behöva byggas att en ny verket för styrning verksamheten. Slutligen bedömdes upp inom av

vidareutveckla inskrivningsverksamheten som sämre möjligheterna att

jämfört med det andra alternativet. Rapporten är för närvarande föremål för remissbehandling.

Ds 1998:25 Registrering fastighetsrättsliga förhållanden en

I av översyn bl.a. bestämmelserna i författningsöversyn presenteras en av

inskrivningsverksamheten. Vissa utgängpunkter ställs upp. I

JB för

samband därmed att det är möjligt att inskrivningsmyndig-

anges på sikt kommer att organiseras på annat sätt än i dag men att heterna

250 Ansvaret för bostadsrättsregistret

tidpunkten för en eventuell förändrad organisatorisk lösning är osäker s. 136.

Aktiekontosystemet

Värdepapperscentralen VPC Aktiebolag ägs till hälften Den

av staten. andra hälften ägs av fondhandeln och emittenter.

Värdepapperscentralen är ensam registeransvarig för aktiekontosystemet, 2 kap. 6 § andra stycket aktiekontolagen 1989:827. I förarbetena till aktiekontolagen

motiverade departementschefen detta på följande sätt

prop.

1988/892152 74. s.

Med hänsyn till värdepapperscentralens ställning råder det enligt

min mening ingen tvekan att centralen bör betraktas om som

registeransvarig enligt datalagen för avstämningsregistren.

I motsats till värdepapperscentralen har varje kontoförande institut endast en

begränsad möjlighet att påverka avstänmingsregistren och ha

att insyn i dessa. Det skulle därför enligt min mening leda för långt och även i onödan komplicera regelsystemet betrakta de att även kontoförande instituten registeransvariga för

som avstämnings-

registren.

En diskussion har under tid förekommit avskaffa

en om att Värdepap-

perscentralens monopol. Sådana överväganden gjordes bl.a. Cleaav

ringsutredningen i betänkandet Konto, clearing och avveckling

1993: l 14. Som redogjorts för i avsnitt 3.4.4 har regeringen nyligen i prop. 1997/98: 160 föreslagit ett sådant avskaffande. Svenska aktiebolag och ekonomiska föreningar samt utländska företag med filial i Sverige skall kunna få auktorisation centrala värdepappersförvarsom are. Därmed har de behörighet att registrera finansiella instrument i

avstänmingsregister med civilrättsliga verkningar.

Pantbrevsregistret

Registeransvaret behandlades relativt kortfattat i förarbetena till lagen

1994:448 om pantbrevsregister. Följande anfördes i frågan prop.

1993/94:197 s. 197.

Förslaget innebär att besluten registrering i pantbrevsregistret

om formellt fattas av CFD. I realiteten torde visserligen. många fram- .. ställningar som sker med hjälp ADB inte att bli föremål för av någon egentlig manuell prövning från CFD:s sida. Det föreslagna systemet bygger emellertid på att det alltid kommer CFD att vara

Ansvaret för bostadsrättsregistret 251

slutligen avgör uppgift skall föras in i registret eller som om en Med hänsyn till detta bör CFD ensam anses vara registeransvarig.

Efter beslut riksdagen finns sedan den l januari 1996 en ny central av myndighet benämnd Lantmäteriverket. Denna består av tidigare Centralnämnden för fastighetsdata CFD och delar av Statens lantmäteriverk. Det är alltså Lantmäteriverket som numera är ensam

registeransvarig.

12.2 överväganden och förslag

Vi föreslår att Lantmäteriverket skall vara ensam personuppgiftsansvarig för bostadsrättsregistret. När det gäller de prövningar skall göras ansökningar om registrering i bostadsrättssom av registret föreslår vi utgångspunkt för den närmare utform- - som ningen våra förslag att dessa skall göras en för landet av - av myndighet. Den benämner vi i det följande bostadsgemensam rättsmyndigheten.

12.2.1 Inledande synpunkter

Innan valet personuppgiftsansvarig närmare diskuteras bör slås fast av vi att bostadsrättsregistret bör utgöra ett enda register. Vårt att anser förslag innebär att få uppgifter skall finnas i registret. Samtliga uppgiftstyper finns i registret är å andra sidan av intresse när som registret används för de uppställda ändamålen. Att dela upp olika uppgiftstyper i skilda register är därför otänkbart. Vi ser inte heller att det finns några vinster med en uppdelning flera register regionsvis. Inledningsvis bör också terminologisk fråga tas upp. I datalagen en används begreppet registeransvarig. Härmed avses den för vars verksamhet personregister förs, han förfogar över registret, 1 § om datalagen 1973:289. I den officiella svenska översättningen av EGdirektivet används också begreppet registeransvarig.

Datalagskommittén, föreslog persondatalag, valde beteck-

som en

ningen persondataansvarig i stället för registeransvarig. Kommittén

menade att denna beteckning bättre beskriver vad det är fråga om, nämligen någon som är ansvarig för behandlingen av personuppgifter de behandlade uppgifterna ingår i ett register

oavsett om automatiskt

betänkandet 328. Efter vidare beredning har, som tidigare nämnts, s. personuppgiftslagen valts som benämning den nya lagen. Som en följd detta används begreppet personuppgiftsansvarig i stället för av

persondataansvarig.

252 Ansvaret för bostadsrättsregistret

Vi föreslår visserligen att registerbegreppet skall användas beträffande bostadsrättsregistret. Trots detta är begreppet registeransvarig inte lämpligt. I datalagen är denna term definierad och innebär bl.a. vissa skyldigheter. Motsvarande skyldigheter i personuppgiftslagen gäller för den personuppgiftsansvarige. I förhållande till

personuppgiftslagen har däremot registeransvarig ingen särskild legal innebörd. Personuppgifirsansvarig bör därför användas i stället.

Den som är personuppgiftsansvarig behöver inte den

vara som prövar ansökningar och beslutar om begärd registrering skall

en medges. I det följande diskuteras först bör väljas

vem som som personuppgiftsansvarig. Därefter diskuteras vem som skall göra de aktuella prövningarna av olika ansökningar.

12.2.2 Personuppgiftsansvaret

Direktiven ger oss fria händer när det gäller valet personuppgiftsan-

av svarig. Vi har i uppdrag att undersöka olika alternativ. Inledningsvis bör därför något sägas om de alternativ vi möjliga, nämligen

ser som att lägga ansvaret på

en befintlig statlig myndighet 2. en för ändamålet tillskapad statlig myndighet

ett för ändamålet bildat bolag. Här bör också nämnas något vissa utgångspunkter

om av mer principiell karaktär som vi intresse. Oavsett

anser vara av vem som väljs som personuppgiftsansvarig, kan det aktuellt för även andra

vara juridiska personer än den ansvarige att registrera uppgifter i bostadsrättsregistret. Fastighetsdatautredningen diskuterade i sitt betänkande Fastighetsdataregister SOU 1997:3 om ansvaret bör gemensamt

vara i en sådan situation eller ansvarig bör Som

om en, ensam utses. tidigare nämnts valde den utredningen lösningen med

en, ensam ansvarig betänkandet, s. 141 ff.. Vi har samma inställning. För den enskilde bör det vara en fördel att, t.ex situationer när det är aktuellt med skadestånd eller rättelse, alltid kunna vända sig till samma juridiska person. En annan sak är att andra juridiska

personer, som registrerar utan att vara personuppgiftsansvarig, bör ha

ett ansvar för registreringar som de utfört. Den personuppgiftsansvarige bör regressvis kunna få tillbaka vad denne har utgett på grund den

av andres vållande. Det kan också vara den har utfört registrering

som en rent faktiskt som bör utföra en eventuell rättelse beträffande den

registreringen.

Ansvaret för bostadsrättsregistret 253

En befintlig statlig myndighet

Direktiven Lantmäteriverket ett alternativ. När det gäller tar upp som befintliga myndigheter torde verket ligga närmast till hands. Där finns,

främst inskrivningsregistret och pantbrevsregistret, den största

genom erfarenheten frågor liknande dem bostadsrättsregistret av som aktualiserar. När det gäller fastighetsdatasystemet är ansvaret för detta rätt något oklart. Remissinstansema riktade inte någon

enligt gällande

kritik Fastighetsdatautredningens förslag att Lantmäteriverket i mot fortsättningen skall ansvarig. Förslaget är också en vara ensam utgångspunkt för de förslag som läggs fram i Ds 1998:25 Registrering fastighetsrättsliga förhållanden författningsöversyn s. 134. av - en Domstolsverkets förslag i rapporten 199725 Inskrivningsverksamhetens framtida organisation är att lantmäteriorganisationen dessutom

skall ta hand om själva inskrivningsverksamheten.

Lantmäteriverket är således den myndighet redan i dag som bedriver verksamhet mest liknar den som blir följden av ett en som införande bostadsrättsregister. Beträffande bostadsrätter bedriver av ett Lantmäteriverket eget initiativ försöksverksamhet med en vidare en bostadsrättsregister. Det sagda medför enligt vår bedömning att typ av Lantmäteriverket har ett sådant försteg och bör väljas, om den personuppgiftsansvarige skall utses bland befintliga myndigheter.

En särskild myndighet

andra huvudalternativ är alltså att bilda särskild, statlig Ett en myndighet för personuppgiftsansvaret. Den skulle därvid också kunna för de prövningar ansökningar om registrering som kommer svara om

En möjlighet är denna myndighet upphandlar behövliga

att krävas. att tjänster, såsom försörjningen beträffande datorer och system.

Ett bolag

huvudalternativet är bilda ett särskilt bolag med Det tredje att

myndighetsfunktioner för ändamålet. Förvaltningsuppgifter kan, enligt

6 § tredje stycket regeringsforrnen, överlämnas till bolag, 11 kap. förening, samfällighet, stiftelse eller enskild individ. Om uppgiften innefattar myndighetsutövning, kräver ett överlämnande stöd i lag.

Utgångspunkten i tryckfrihetsförordningen är att bestämmelserna om

allmänna handlingar bara gäller myndigheter. Genom en särskild bestämmelse i 1 kap. 8 § andra stycket sekretesslagen 1980:100 är emellertid tryckfrihetsförordningens bestämmelser om allmänna handlingar också tillämpliga på i en bilaga till lagen. organ som anges

I propositionen 1986/872151 fimis uttalanden i vilka fall

offentlighetsprincipen bör göras tillgänglig på inte är

organ som

myndigheter s. 149 f.. Utvidgningen offentlighetsprincipens

tillämpning utanför myndighetsområdet bör, enligt departementsche-

fen, inriktas på handhar myndighetsutövning enskilda.

organ som mot En avvägning bör göras mellan insynsintresset och de intressen

som står mot detta.

Det ansågs emellertid inte möjligt att ställa generell formell.

upp en I stället är tanken att man från fall till fall skall avgöra visst

om ett enskilt organ skall tillämpa offentlighetsprincipen eller inte. Vissa hållpunkter ställdes upp. Offentlighet bör inte införas får

utan att man en offentlighet som har någon praktisk betydelse. Som exempel på

när praktisk betydelse saknas anges att den alldeles övervägande delen

av verksamheten är rent privat. Inte heller bör offentlighetsprincipen gälla om det skulle vara nödvändigt att Sekretessregler kraftigt

genom begränsa eller i praktiken helt upphäva insynen. Förhållandena inom en viss sektor kan tala mot offentlighet. Häremot talar också, enligt propositionen, situationen att man inte kan förutse att offentlighetsprincipen skall bestå under överskådlig tid.

En första fråga är vilka som skulle ingå i ett sådant bolag. Staten torde, i vart fall i inledningsskedet, behöva ägarna. Det

vara en av ligger vidare nära till hands att de centrala bostadsrättorganisationerna och kreditinstitut skall ingå i bolaget.

Om ett bolag skall bildas, torde ett aktiebolag ligga närmast till hands. Det blir en självständig juridisk Ett inte alltför ringa

person. aktiekapital torde vara aktuellt. Uppbyggnaden registret får

av finansieras av bolaget. Investeringar skall göras i viss teknisk utrustning, även om man antagligen kan "leasa" den grundläggande datorkapaciteten från Lantmäteriverket eller någon Uppgifterna

annan. skall samlas in anställda eller uppdragstagare, Det sagda

av osv. innebär att delägarna får beredda att tillskjuta del medel

vara en

inledningsvis.

Våra överväganden

Vissa aktörer har uttryckt ett intresse för bolagsaltemativet,

även om man är beredd att acceptera även andra lösningar. Särskilt kreditinstituten har förklarat att man är intresserad sådan lösning. De i

av en utredningen företrädda bostadsrättsorganisationerna har däremot stannat för att de inte är intresserade att ta ett för bostads-

av ansvar rättsregistret. Kreditinstituten är enligt uppgift inte beredda detta

att ta ansvar själva. Därmed är inte detta alternativ enligt vår mening någon

framkomlig väg.

Ansvaret för bostadsrättsregistret 255

Skälen för bolagsalternativet som har angetts har närmast haft att göra med kostnader och möjligheterna att påverka verksamheten. Flera aktörer har framfört att att priserna för tjänster från man anser fastighetsdatasystemet på senare tid har höjts på ett oacceptabelt sätt. Denna fråga finns det ett intresse att kunna påverka. Intresse har av också uttalats för att kunna påverka verksamheten i andra frågor, så att registret utvecklas på ett sätt som motsvarar marknadens önskemål. Däremot har några farhågor inte uttalats när det gäller kompetensen, myndighetsalternativet väljs. När det gäller Lantmäteriverket har om tvärtom positiv syn i detta hänseende. man en Det är flera skäl viktigt att beakta de synpunkter som aktörerna av har framfört. Det är viktigt för tilltron till registret och för att införandet detta skall kunna ske så smidigt som möjligt. av Eftersom bolagsalternativet inte står öppet återstår valet mellan Lantmäteriverket eller statlig myndighet. Den rätt allmärma en ny

kritik finns mot prissättningen av tjänster från fastighetsdatasyste-

som met bör inte negligeras. Vi det viktigt att priserna när det gäller anser tjänster från bostadsrättsregistret hålls nere. Dessa drabbar ytterst bostadsrättshavarna. Eftersom införandet registret ytterst motiveras av med hänsyn till bostadsrättshavama skulle det vara motsägelsefullt om det i slutändan framstod "förlustaffär" för dessa. Våra som en beräkningar visar att registreringar och liknande kan göras förhållandevis billigt i bostadsrättsregistret, se avsnitt 21.1. Vi ser det därför viktigt att bostadsrättsregistret inte belastas med kostnader som från någon verksamhet, t.ex. den som avser fastighetsdatasysteannan met. Om alternativet med Lantmäteriverket väljs, bör alltså täta skott mellan bostadsrättsregistret och den övriga verksamheten sättas upp beträffande kostnader. Detta kan åstadkommas genom direktiv i

regleringsbrevet för verket.

Bostadsrättsorganisationernas och kreditinstitutens önskan att kunna påverka verksamheten vi något positivt vilket bör tas till vara. ser som Det är fördel för alla parter bostadsrättsregistret utvecklas på en om sätt motsvarar marknadens krav. Detta gäller särskilt med ett som hänsyn till de ändamål som vi har ställt upp för registret. Ett sätt att öka förutsättningarna för denna utveckling är givetvis att aktörernas synpunkter kommer fram. I och med att bolagsformen inte är ett alternativ ser vi ingen möjlighet att de olika aktörerna någon direkt beslutanderätt. ge Däremot vi att det med ett myndighetsalternativ finns skäl att anser inrätta ett råd knyts till myndigheten. I detta bör ingå intressenter som i frågor rör förvaltningen, omsättningen och kreditgivningen som beträffande bostadsrätter. Innan myndigheten fattar beslut som rör

registerhanteringen, prissättning, utveckling nya tjänster och

av liknande bör inhämtande rådets mening vara obligatoriskt. Rådets av

beslut bör dock inte bindande för myndigheten. Rådet bör vidare

vara har rätt till insyn också i övriga frågor rör registret.

som

Hos Lantmäteriverket finns datorer och mjukvara kan utnyttjas

som även för bostadsrättsregistret. Det kan sägas tala för Lantmäteriverket. Inget hindrar emellertid att självständig myndighet får tillgång till

en detta. Så är det s.k. BKN-systemet uppbyggt.

Ett skäl mot att lägga bostadsrättsregistret hos Lantmäteriverket är att verket inte i övrigt är sysselsatt med bostadsrätter. Mot detta kan invändas att Lantmäteriverket har det övergripande för

ansvaret lägenhetsregistret. Detta register skall bekant innehålla uppgifter

som om alla bostadslägenheter, bl.a. bostadsrätter avsedda för boende, i landet. Men kvar står att bostadsrätterna skulle utgöra relativt liten

en del jämfört med den övriga verksamheten.

En ny, särskild myndighet som är sysselsatt endast med bostadsrättsregistret och därmed sammanhängande frågor kan förväntas

vara fokuserad, intresserad och drivande i dessa. Om alternativet med Lantmäteriverket väljs, framstår det viktigt med organisatorisk

som en lösning så att registret inte så att säga drunknar bland andra frågor.

Mycket viktigt är att rätt kompetens finns hos den myndighet

som skall ha hand om bostadsrättsregistret. Det krävs kompetens när det gäller datatekniska frågor. Men minst lika viktigt är kompetens avseende de rättsliga spörsmål som alstras dels arbetet med

genom registreringar, dels handhavandet själva registret, alltså vad

av som kan kallas datarättsliga frågor.

Vårt förslag

Det sagda visar att det finns för- och nackdelar med de olika alternativ som vi har pekat på. Vi har svårt att se att fördelarna med inrättandet av en ny myndighet klart väger över. Vi föreslår därför att Lantmäteriverket väljs som personupp giftsansvari för bostadsrättsregistret.

12.2.3 Ansvaret för prövningen förvärv,

av inteckningar m.m.

I det föregående avsnittet tog vi ställning för att Lantmäteriverket bör vara personuppgiftsansvarig. Det återstår därför att ta ställning till vem som skall pröva ansökningar om registreringar och göra andra införingar i bostadsrättsregistret. Det är inte givet att detta skall göras av Lantmäteriverket eller under verket lydande myndigheter. När det gäller t.ex. inskrivningsregistret utförs dessa åtgärder inskriv-

av ningsmyndigheter som tillhör tingsrätterna. Man kan alltså välja någon arman myndighet. Andra tänkbara alternativ är att intressenter, t.ex. bostadsrättsorganisationer och kreditinstitut, utför prövningarna eller vissa av dessa.

Ansvaret för bostadsrättsregistret 257

Som utvecklats i avsnitt 11.2.5 är bostadsrättshavare vars bostadsrätter är pantsatta de som kommer att ha störst nytta av bostadsrättsregistret. Bl.a. med hänsyn till de övriga bostadsrättshavarna år det därför viktigt att registreringen av förvärv kan göras så billig som möjligt. Systemet får inte heller framstå onödigt krångligt för som användarna. Av detta skäl har vi diskuterat olika alternativ. Vi anser att det finns skäl att kort redovisa dessa här.

Prövning utförd av föreningarna

Ett alternativ som vi har diskuterat är att föreningarna prövar förvärven. Bostadsrättsföreningen skall enligt gällande rätt pröva ansökan medlemskap. Vi föreslår ingen ändring av den principen. om Man skulle kunna tänka sig att föreningen även gjorde de prövningar vi i avsnitt 6.6.2 har förslagit skall göras inför registreringen av som ett förvärv. Det skulle innebära att föreningen hade att ta ställning till bl.a. att formkraven är uppfyllda, överlåtelse inte strider mot inskränkatt en ningar i förfoganderätten, att dubbelöverlåtelse som skall beaktas inte har skett, att exekutiva förvärv inte har företräde, att förvärvet inte strider mot vissa regler i aktiebolagslagen 1975:1385 m.m., att rättegång inte pågår hävning förvärvet eller liknande, att om av testamente o.d. vunnit laga kraft, att samtycke från make, sambo osv. finns samt att förvärvet inte är beroende av villkor eller kräver myndighets tillstånd. Givetvis aktualiseras inte alla dessa frågor i samtliga ärenden, vilken helst av dem kan dyka upp i ett men som ärende. Vi tror emellertid att ett krav på en sådan prövning av föreningen i realiteten inte skulle någon kvalitetshöjning. Man måste komma ge ihåg att det i stor utsträckning rör sig lekmän som sitter i om föreningarnas styrelser. Beträffande vissa av de uppräknade förhållandena är det också svårare för föreningen att ha kunskaper, t.ex. huruvida rättegång pågår. Det är också tveksamt om bostadsom rättsföreningarna är intresserade att ta på sig ett sådant ansvar. Vi av det t.ex. som oundvikligt att föreningarna med ett sådant ansvar ser fick också det slutliga skadeståndsansvaret för fel vid prövningen. Man kan också fråga sig vilka rättsverkningar föreningarnas beslut borde ha. Alla föreningar kan inte generellt ges rätt att fatta

myndighetsutövande beslut.

Slutligen skulle det bli svårt att genomföra en del av de förslag som vi angelägna. Ett införandet avtalsprincip där ansökan i anser av en vissa fall får rättsverkningar torde inte vara lämplig. Det kan t.ex. svårt att i efterhand reda ut i vilken ordning ansökningarna kom vara in till förening. Detta framgår bl.a. av de praktiska erfarenheterna en

258 Ansvaret för bostadsrättsregistret.

när det gäller företrädesrätten beträffande pantnoteringar. Våra förslag som syftar till att effektivisera prövningen av medlemskapsfrågan kan inte genomföras. Den lösningen bygger bl.a. att förvärvaren kan vända sig till bostadsrättsregistret, om föreningen inte gör vad som ankommer på denna.

Mot bakgrund av det sagda anser vi att föreningen inte bör vara den som prövar om förutsättningarna för registrering av förvärvet är

uppfyllda.

En annan variant är att ansökan ges in till föreningen, både såvitt avser medlemskapet och registrering av förvärvet, men att föreningen endast prövar medlemskapsfrågan. Därefter skulle föreningen vara skyldig att vidarebefordra ansökan om registrering av förvärvet till bostadsrättsregistret. Motiven för en sådan lösning är närmast att den i störst utsträckning bevarar föreningstanken och att förvärvaren lämnar in samtliga handlingar ett ställe.

Även förfarande föreslås där handlingarna skall

om ett formellt ges

in till två ställen finns goda skäl för att anta att detta i praktiken inte skulle framstå som besvärligare för förvärvaren. Redan det förhållandet att förvärvet inte är fullbordat när ansökan görs om medlemskap leder till att förvärvaren inte kan ge in alla handlingar samtidigt. Man kan vidare på goda grunder förvänta sig att tjänsten att hjälpa förvärvaren med ansökningsförfarandet kommer att erbjudas av olika aktörer, t.ex. mäklare, kreditinstitut och bostadsrättsorganisationer. I praktiken kommer då förvärvaren att lämna ifrån sig handlingarna till någon av dessa och inte behöva fundera vidare på frågan. Det bör tilläggas att det vid förvärv inte lär bli ovanligt att även nya bostadsrättsinteckningar behövs. Eftersom ansökan om detta inte kan göras hos föreningen, är inte heller i formell mening förfarandet att ge in alla handlingar om förvärvet till föreningen enklare.

Det finns också flera andra skäl mot en reglering som innebär att ansökan om både medlemskap och registrering skall lämnas till föreningen. Även för denna gäller att de föreslagna lösningarna beträffande avtalsprincien och medlemskapet inte kan genomföras. Förfarandet blir inte billigare på detta sätt. När det gäller förvärvare som redan är medlemmar, innebär ingivandet till föreningen en onödig omgång. Dessutom får föreningen ett ansvar för att handlingarna verkligen vidarebefordras. Ett särskilt regelsystem för detta måste byggas upp. Det är också nödvändigt med någon form av påtryckningsmedel för det fall föreningen inte fullgör sina skyldigheter.

Vi anser sammanfattningsvis att det inte kan komma i fråga att införa en ordning där föreningarna ansvarar för prövningen eller åläggs en skyldighet att ombesörja att förvärv blir registrerade.

Ansvaret för bostadsrättsregistret 259

Bör olika intressenter på bostadsrättsmarknaden ha möjlighet att pröva ansökningar

Bostadsrättshavaren bör enligt vår mening alltid ha möjlighet att vända sig till ett institut som kan betraktas som neutralt. Därutöver kan övervägas om även andra, t.ex. bostadsrättsorganisationer eller kreditinstitut bör ha möjlighet att pröva ansökningar om registreringar eller vissa registreringar. För frågan hur myndigheten bör dimensioneras har det givetvis betydelse om även andra bör kunna registrera. Vi diskuterar därför denna fråga först. Det sagda skulle alltså innebära att man i författning öppnade en möjlighet för aktörer på bostadsrättsmarknaden att om de uppfyllde vissa krav vad gäller juridisk kompetens och teknik pröva ansökning- ar om registrering i bostadsrättsregistret. De skulle alltså göra samma prövningar som den registrerande myndigheten. Fördelen med detta är att ansökningsförfarandet skulle kunna förenklas i vissa fall. Detta gäller framför allt vid förvärv. Om t.ex. en bostadsrätt förvärvades som tillhörde en förening ansluten till en organisation som hade behörighet att registrera, skulle alla handlingar kunna länmas till denne som prövade förvärvet och utförde registreringen. När det gäller bostadsrättsinteckningar är det däremot svårt att se några direkta vinster. Vi ser inget hinder mot att redan från början öppna en möjlighet att ansöka om olika inteckningsätgårder elektroniskt, se avsnitt 6.7.3. Från mer praktiska utgångspunkter blir det därför mest en fråga om vem som formellt fattar beslutet som oftast kommer att vara av enkel karaktär. Vi ser prövning av ansökningar utförd av andra än myndighet som en möjlig utveckling. Däremot anser vi inte att ett konkret förslag till detta bör läggas fram nu. Ett antal skäl finns för detta. Intresset för att få den aktuella behörigheten får beskrivas som vacklande. Det finns inte i dag något mer entydigt, definitivt intresse från aktörerna på marknaden. Naturligtvis medför ordningen vissa osäkerhetsfaktorer, både tekniskt och andra sätt. Det framstår därför som lämpligare att avvakta tills införandefasen är avklarad.

En eller flera myndigheter

Resultatet av det sagda blir alltså att prövningar av ansökningar, i vart fall inledningsvis, bör utföras av en eller flera myndigheter. Enligt våra beräkningar behövs ungefär 40 årsarbetskrafter för drivandet av bostadsrättsregistret, se avsnitt 21.1. Det är således inte fler än att det i och för sig bör vara möjligt att ha endast en registrerande myndighet.

Vi kan inte se att något behov finns av fler än för hela landet

en gemensam myndighet, för att man skall kunna erbjuda användarna

en god service. Ansökningsförfarandet föreslår vi skall skriftligt

vara eller elektroniskt. Man får förvänta sig att alla större, professionella

användare kommer att vara uppkopplade mot bostadsrättsregistret. Det

är dessutom så att det relativt lilla antal arbetskrafter behövs inte

som kan ges en sådan geografisk spridning att det är möjligt alla

att ge service på orten eller ens på en närbelägen ort.

Från kostnadssynpunkt anser vi också att lösning med enda

en en myndighet bör vara mest fördelaktig. Det bör enklast att hela

vara tiden ha rätt dimensionering, att sköta utbildning ett rationellt och billigt sätt osv. Från sådana utgångpunkter måste denna lösning

vara avsevärt billigare än om man t.ex. spred ut verksamheten på flera inskrivningsmyndigheter i landet. En lösning med enda myndighet

en ger också förutsättningar att vad gäller kostnader hålla isär bostadsrättsregistret från andra register så att bostadsrättsregistret får bära endast sina egna kostnader.

Vi utgår därför t.ex. i våra författningsförslag från att det skall finnas en enda myndighet som prövar ansökningar registrering

om av förvärv och olika ansökningar beträffande bostadsrättsinteckningar. Vi

kallar denna för bostadsrättsmyndigheten.

Det kan givetvis vara så att just kostnadsskäl eller möjligheterna att

tag på kompetent personal motiverar fler enhet. En lösning

än en med en enda enhet kanske förutsätter nybyggnation av lokaler medan en uppdelning på tre medför att man kan använda befintliga Vi

osv. är därför öppna för att en sådan lösning under den vidare beredningen kan Visa sig lämpligare. Den bör då givetvis väljas. Vi har dock inte ansett den meningsfullt att vidare i frågan. Den hänger i stor utsträckning samman med frågan om den organisatoriska lösningen och den osäkerhet som kringgärdar denna. Vi tar denna i det

upp följande.

Den organisatoriska lösningen

Som närmare utvecklats i avsnitt 12.1.2 har regeringen vid ett antal tillfällen uttalat att inskrivningsmyndigheterna på sikt skall flyttas från domstolarna. Europarådet har i rekommendation Recommendation

en No. R 86 12 concerning measures to prevent and reduce the excessive workload in the courts framhållit att medlemsstaterna

- som ett led i åtgärder för att minska arbetsbelastningen vid domstolarna

bör överväga möjligheterna att befria domstolarna från handläggning av sådana ärenden som inte kräver domstolsprövning. Domstolsverket har i samråd med Lantmäteriverket föreslagit att inskrivningsverksamheten skall flyttas till vissa lantmäterimyndigheterna. Det är dock

Ansvaret för bostadsrättsregistret 261

inte säkert att denna ändring kommer till stånd. Inte minst skapar inskränkningen Dornstolskommitténs uppdrag en osäkerhet av därvidlag. Under alla förhållanden år det högst osäkert när en sådan

förändring kan ske.

Lösningen med en enda bostadsrättsmyndighet har sin motsvarighet beträffande företagsinteckningar. Ärenden företagsinteckning

om handläggs för landet gemensam inskrivningsmyndighet. Den är av en lokaliserad till Malmö. Organisatoriskt tillhör den inskrivningsmyndigheten för fastigheter m.m.. Men den del av myndigheten som handlägger företagsinteckningsärenden är fysiskt skild från fastig-

hetsinskrivningsdelen.

Vi främst två alternativa lösningar. Bostadsrättsmyndigheten ser kan, på sätt inskrivningsmyndigheten för företagsintecksamma som ningar, organisatoriskt ingå i befintlig inskrivningsmyndighet. Den en bör dock fysiskt skild beträffande lokal, huvuddelen av personal vara Det andra alternativet är att myndigheten organisatoriskt tillhör osv. Lantmäteriverket. Särskilt under införandefasen kan det finnas fördelar med en sammanhållen organisation. Rent allmänt framstår det också, vad gäller den vidare driften, rationellt med sådan organisation. Vi som en har tidigare föreslagit att Lantmäteriverket skall vara personuppgiftsansvarig för bostadsrättsregistret. Detta talar för att bostadsrättsmyndigheten organisatoriskt borde knytas till verket. Så länge inskrivningsverksamheten beträffande fastigheter inte har övergått till m.m. lantmäterimyndigheter vi inte något övertygande skäl för att koppla ser

bostadsrättsmyndigheten till någon eller några av lantmäterimyndig-

heterna. Där finns inte i dag någon liknande verksamhet. I det läget skulle det alltså bli fråga att på något annat sätt inordna myndigom hetsfunktionerna under Lantmäteriverket. Samtidigt kan det finnas fördelar med inskrivningsalternativet, t.ex. om antalet inskrivningsmyndigheter minskas utan att tas bort från domstolarna. Då kommer det frigöras både kompetent personal och lokaler för den nya att verksamheten. När det gäller juristpersonal har en koppling till domstolar fördel att det där ñmis jurister som bör kunna en genom anlitas för verksamheten inom för anställningen vid domstolen. ramen Enligt vår mening är det avgörande för valet mellan de två alternativen placerar inskrivningsverksamheten beträffande var man fastigheter och företagsinteckningar. Eftersom det är osäkert hur m.m. inskrivningsverksamheten i framtiden kommer att gestalta sig anser vi det inte meningsfullt att ta slutlig ställning till de båda alternativen. För kunna utforma författningsförslag bör dock ett av alternatiatt användas. Vi har därvid valt att förlägga registreringsverksamven

heten till inskrivningsmyndighet. Tanken med detta är följande. I

en Ds 1998:25 utgår med hänvisning till att det är osäkert om och man,

när en ändring kan ske, från den nuvarande organisationsstrukturen

för inskrivningsverksamheten s. 136. Med andra 0rd utgår förslagen

i den promemorian från att inskrivningsverksamheten bedrivs vid tingsrätter. Bl.a. mot den bakgrunden föreslås att reglerna

om handläggningen i JB skall kompletteras relevanta bestämmelser i

av lagen 1996:242 om domstolsärenden ärendelagen. Vidare föreslås att överklaganden öven i fortsättningen skall göras till hovrätt s. 162 ff.. Samtidigt tilläggs att, om inskrivningsärenden i framtiden skall handläggas av en förvaltningsmyndighet som är helt fristående från de allmänna domstolarna, det får övervägas vilken inverkan detta bör få på reglerna om handläggning inskrivningsärenden.

Vi anser det därför som fördelaktigast att ha utgångspunkter

samma i förevarande sammanhang. Om inskrivningsverksamheten flyttas från

domstolarna lär skäl saknas för att förlägga registreringsverksamheten

beträffande bostadsrättsregistret vid någon domstol. Men i den situationen kan de överväganden görs avseende regler hand-

som om läggning av inskrivningsärenden appliceras även på handläggningen

av registreringsärenden beträffande bostadsrätter.

13 Bostadsrättsregistrets ställning

I förevarande avsnitt övervägs den i våra direktiv aktualiserade frågan

bostadsrättsregistret på något sätt skall ingå i fastighetsdatasyste-

om met eller utgöra ett särskilt register. Som en bakgrund beskrivs

kortfattat fastighetsdatasystemets uppbyggnad och Fastighetsdatautred-

ningens överväganden beträffande de i fastighetsdatasystemet ingående registren.

13.1 Bakgrund

13. l Fastighetsdatasystemet

Inledande kommentarer om fastighetsdatasystemet

Fastighetsdatasystemet innehåller fastighetsregistret, inskrivnings-

registret, byggnadsregistret och vissa taxeringsuppgifter. Inom ramen för .fastighetsdatasystemet får kommunala myndigheter, länsstyrelser-

vägförvaltningarna, Riksantikvarieämbetet och statens historiska na, muséer redovisa information än den i de olika registren annan ingående och har anknytning till fastigheters användning, som som förslag till plan eller bestämmelse, s.k. tilläggsinformation. Samma uppgift kan förekomma i flera av de nu nämnda registren. Fastighetsregistret kan sägas innehålla uppgifter om fastigheterna sådana. Införingen uppgifter görs främst av statliga eller komsom av

munala lantmäterimyndigheter. Om fastighetsregistret avser själva

fastigheten, kan inskrivningsregistret sägas ta sikte på ägande och rättigheter knutna till fastigheten. Inskrivningsregistret förs av

inskrivningsmyndigheterna i vart fall än så länge, är belägna vid

som, tingsrätterna, se avsnitt l2.1.2.

Arbetet med uppläggningen byggnadsregistret påbörjades år

av 1993. En uppgift byggnad skall bestå av beteckningen på den om en fastighet där byggnaden är belägen och ett särskilt enhetsnumrner för

byggnaden. Till detta får fogas uppgift om byggnadens belägenhet och sådana uppgifter som har fastställts vid fastighetstaxering.

264 Bostadsrättsregistrets ställning

Som tidigare nämnts skall vissa uppgifter från fastighetstaxeringen redovisas i fastighetsdatasystemet. Det rör sig taxeringsvärden och

om andra vid taxeringen fastställda uppgifter.

13.1.2 Register med anknytning till fastighetsdatasystemet

Vissa register har byggts upp eller är under uppbyggnad i anslutning

till fastighetsdatasystemet. De ingår alltså inte i fastighetsdatasystemet.

Uppbyggnaden av ett lägenhetsregister pågår. Registret skall omfatta samtliga lägenheter som helt eller till en inte oväsentlig del är avsedda att användas som bostad. Andra exempel på register har byggts

som

upp i anslutning till fastighetsdatasytemet är samfällighetsförenings-

13.13 Fastighetsdatautredningens förslag

Fastighetsdatautredningens föreslog i betänkandet Fastighetsdataregister SOU 1997:3 att motsvarigheten till fastighetsdatasystemet

fastighetsdataregistret från datarättslig synpunkt skall utgöra ett enda

en fastighetsdel, en inskrivningsdel, en adressdel, byggnadsdel och

en en taxeringsuppgiftsdel. De olika delarna utgör motsvarigheter till de nuvarande registren med samma prefix som ingår i fastighetsdatasystemet samt till de adress- och taxeringsuppgifter redovisas i

som fastighetsdatasystemet. En skillnad är att adresserna har brutits ut till

en självständig del.

Pantbrevsregistret och samfällighetsföreningsregistren föreslås inte

ingå i fastighetsdataregistret. Inte heller lägenhetsregistret skall, enligt

förslaget, åtminstone tills vidare ingå i fastighetsdataregistret.

13.2 och

överväganden förslag

Vi föreslår att bostadsrättsregistret skall ett särskilt, från

vara

fastighetsdatasystemet fristående, register.

Fastighetsdatautredningens förslag innebär, i nu aktuella delar, inte

några genomgripande förändringar. Remissutfallet talar inte heller för några sådana. Det finns därför visst fog för antagandet att fastighetsdataregistret kommer att ha ungefär innehåll fastighetsdata-

samma som systemet och att en del register som har samband med fastighetsdataregistret inte kommer att ingå i detta.

Bostadsrättsregistrets ställning 265

När det gäller gäller vilka register som enligt utredningen borde ingå ställde den upp vissa utgångspunkter betänkandet s. 119 f.. Utredningen gav i korthet uttryck för följande. Användaraspekter talar för att ha så mycket information som möjligt samlad i ett sammanhang. Fördelarna blir dock mer begränsade om information är belagd med sekretess eller den används för andra ändamål än övriga om uppgifter. EG-direktivet ställer upp krav bl.a. att ändamålen är preciserade och att de uppgifter som registreras skall vara relevanta i förhållande till ändamålet. I den mån vissa uppgifter är relevanta i förhållande till endast vissa av ändamålen finns skäl att ställa dessa utanför. Från integritetssynpunkt är det fördel att samla så lite en information som möjligt i fastighetsdataregistret. Vi delar Fastighetsdatautredningens syn att det från integritetssynpunkt är fördel att inte tillskapa onödigt stora register och att, i den en mån uppgifter i ett register är relevanta endast i förhållande till vissa de ändamål har ställts upp för ett annat register, detta utgör ett av som skäl för att inte slå samman registren till ett. Man kan också konstateatt fördelarna från användarsynpunkt med att slå ihop registren blir ra begränsade, ändamålen för två register är olika. mer om Bostadsrättsregistrets ändamål rör i korthet omsättning, kreditgivning och förvaltning beträffande bostadsrätter. Fastighetsdatasystemet

har enligt både gällande rätt och Fastighetsdatautredningens förslag

mycket bredare och i rätt stor utsträckning avvikande ändamål. De av Fastighetsdatautredningen angivna ändamålen tar sikte på myndigheternas verksamhet, omsättning och kreditgivning beträffande fast egendom, fastighetsförvaltning, byggande, kund- och medlernsregister samt uttag urval av personuppgifter urvalsdragning. av Mot bakgrund av det sagda är vår utgångspunkt att integritetsskäl talar mot att införliva bostadsrättsregistret med fastighetsdatasystemet. Vi därför att det krävs något tungt skäl att ett sådant införmenar livande trots allt skall föreslås. Vi har svårt att se att användarintressen i någon större utsträckning talar för att låta bostadsrättsregistret, på ett eller annat sätt, ingå i fastighetsdataregistret. Vi kan också vissa pedagogiska fördelar med se att hålla bostadsrättsregistret utanför. Bostadsrätter är något annat än fast egendom och åtskillnaden innebär en markering av detta. Slutligen bör nänmas att vi i avsnitt 12.22 har tryckt på vikten av täta skott mellan verksamheten beträffande bostadsrättsregistret och Lantmäteriverkets övriga verksamhet, för att bostadsrättsregistret inte skall kostnader från den övriga verksamheten. Även detta talar belastas med för att göra bostadsrättsregistret till ett separat register. Vår mening är därför att bostadsrättsregistret bör utgöra ett särskilt, från fastighetsdatasystemet fristående, register.

än

X "Vi

szüévçzgmgminwnxü

gas

åââfâeiäâç

Information, rättelse och skadestånd 267

14 Information, rättelse och skadestånd

14.1 Bakgrund

14.1.1 EG-direktivet

Rättelse m.m.

Enligt EG-direktivet skall medlemsstaterna tillförsäkra att den registrerade har rätt att från den registeransvarige utan hinder och med rimliga intervall samt utan större tidsutdräkt eller kostnader få bl.a. bekräftelse på huruvida uppgifter om honom behandlas och till vilka mottagarkategorier uppgifter har lärrmats, artikel 12.

När det gäller rättelse anges i samma artikel att den registrerade skall ha rätt att i förekommande fall få sådana uppgifter som inte har behandlats i enlighet med EG-direktivet rättade, utplånade eller blockerade, särskilt om dessa är ofullständiga eller felaktiga. Den enskilde skall också enligt huvudregeln kunna få genomfört att den registeransvarige underrättar dem som uppgiften har lämnats till om

rättelse, utplåning eller blockering. Detta gäller dock inte om det en visar sig omöjligt eller innebär en oproportionerlig ansträngning.

Undantag från bestämmelserna i artikel 12 i EG-direktivet finns i direktivets artikel 13. Genom lagstiftning får medlemsstaterna vidta åtgärder för att begränsa omfattningen av de skyldigheter och rättigheter som anges i bl.a. artikel 12. Härför krävs att begränsningen är nödvändig med hänsyn till vissa särskilt angivna omständigheter, bl.a. statens eller allmän säkerhet eller skyddet av den registrerades eller andra fri- och rättigheter. En särskild begränsningsregel finns också i artikelns andra stycke beträffande uppgifter som behandlas för vetenskaplig forskning.

Skadestånd

Den registeransvariges skadeståndsansvar anges i artikel 23 i EGdirektivet. Rätt till skadestånd från den registeransvarige skall var och

ha som har lidit skada till följd av en otillåten behandling eller av en någon annan åtgärd som är oförenlig med de nationella bestämmelser

268 Information, rättelse och skadestånd

som har antagits till följd av direktivet. Den registeransvarige skall ha möjlighet att helt eller delvis undgå skadeståndsansvar, denne visar

om att han inte är ansvarig för den händelse orsakade skadan.

som

I direktivets ingress anges att möjligheten för den registeransvarige att befrias från skadeståndsskydligheten skall gälla särskilt i fall då han kan påvisa att ett fel har begåtts av den registerade eller i fall force

majeure.

14. 1.2 Personuppgiftslagen

Rättelse m.m.

Den personuppgiftsansvarige är enligt 26 § personuppgiftslagen

1998:204 skyldig att lämna information till den enskilde bl.a.

om vilka personuppgifter som finns om denne. Skyldigheten föreligger när den enskilde begär det, dock inte oftare gång kalenderår.

än en per

På den enskildes begäran skall den personuppgiftsansvarige rätta,

blockera eller utplåna sådana personuppgifter inte har behandlats

som i enlighet med personuppgiftslagen eller föreskrifter har medde-

som lats med stöd av denna, 28 § personuppgiftslagen.

Skadestånd

Den personuppgiftsansvarige skall ersätta den registrerade för den skada som en behandling av personuppgifter i strid med

personuppgiftslagen har fört med sig. Skyldigheten ersättning för

avser personskada, sakskada, ren förmögenhetsskada och kränkning den

personliga integriteten som behandlingen har inneburit. Ersättningen

kan i den utsträckning det är skäligt sättas ned eller helt falla bort, om den personuppgiftsansvarige visar att felet inte berodde på denne.

14. 1.3 Särskilda bestämmelser för inskrivningsregistret

Rättelse

I 19 kap. 17 och 18 §§ JB finns bestämmelser om rättelse i fastighetsbok och tomträttsbok. Dessa bestämmelser är tillämpliga även på inskrivningsregistret. I 3 § lagen 1973:98 inskrivningsregister

om anges nämligen bl.a. att bestämmelserna om fastighetsbok och tomträttsbok skall tillämpas på motsvarande sätt på inskrivningsregister. Bestämmelserna innebär i korthet följande. Om införing i

en inskrivningsregistret innehåller en uppenbar oriktighet till följd

av inskrivningsmyndighetens eller någons annans skrivfel eller annat förbiseende, skall införingen rättas. Särskilda regler finns för det fall

Information, rättelse och skadestånd 269

rättelse kan bli till förfång för ägare eller innehavare av panträtt. en en rättelse meddelas införing i registret. Anmärkning Beslut om genom rättelsen skall göras bevis eller handling som har om annan i enlighet med den tidigare införingen. En särskild bestämutfärdats

melse rättelse uppenbar oriktighet i inskrivningsregistret som

om av till följd tekniskt fel finns i 8 § lagen om inskriv-

har uppkommit av

ningsregister. Där att 19 kap. 17 och 18 §§ JB äger motsvarananges de tillämpning sådana fel.

Skadestånd

När det gäller skadestånd är, enligt 3 § lagen om inskrivningsregister,

19§ JB tillämplig för inskrivningsregistret. Lider någon

19 kap. förlust till följd fel eller försummelse i fråga om handläggning av av

i inskrivningsärende eller vid utfárdande pantbrev eller

eller beslut av

innehållet i inskrivningsregistret eller vid

annat bevis på grundval av eller förande sådant register utan samband med

uppläggande av

inskrivningsärende, har han rätt till ersättning av

handläggning av

Vid medvållande kan ersättningen sättas ned eller helt falla staten. till ersättning för förlust grund rättelse enligt 19 kap. bort. Rätt av föreligger också. Det förutsätter dock god tro från den 17§ JB skadelidande. Enligt bestämmelserna i 18 kap. 5 och 7 §§ JB företräds staten av regeringen bestämmer. Vidare inträder staten i

den myndighet som

den skadelidande kan ha haft att utkräva beloppet av den rätt som

annan. skadestånd för förlust uppkommit till följd tekniskt Rätt till som av 9 § lagen inskrivningsregister. Där anges att bestämfel finns i om kap. 19 § JB ersättning för förlust till följd av fel melserna i 19 om försummelse äger motsvarande tillämpning på förlust som eller till följd tekniskt fel i inskrivningsregister eller i

uppkommit av anordning hos inskrivningsmyndighet eller lantmäterimyndighet

som är ansluten till registret. särskild bestämmelse finns för inskrivningssystemet.

En ytterligare,

visst samband med registrering och bör därför nämnas Den har ett 18 kap. JB finns bestämmelser godtrosförvärv på grund av här. I om i andra sammanhang har frågan huruvida inskrivning. Som närrmts eller upplåtaren särskild rättighet eller panträtt har överlåtaren av en betydelse för godtrosförvärv skall kunna lagfart en avgörande om ifråga. I 18 kap. 4 § JB finns skadestândsbestämmelse. Om komma en till följd bestämmelserna godtrosförvärv, kommer ett förvärv, av om den rätte ägaren, har denne rätt till ersättning av staten att gälla mot Medvällande från den skadelidande kan medföra att för sin förlust. skadeståndet ned helt eller delvis. I 18 kap. 3 § JB finns vissa sätts

270 Information, rättelse och skadestånd

starka ogiltighetsgrunder angivna, medför godtrosförvärv

som att ett inte kan ske trots att förutsättningarna härför i övrigt uppfyllda. När

är ett förvärv är ogiltigt denna grund har förvärvaren rätt till skadestånd, om han var i god tro i fråga överlåtaren

om var rätt ägare, 18 kap. 4 § andra stycket JB. Bestämmelser företräder

om vem som staten i ärenden om ersättning, vissa rättegångsbestänunelser

m.m. ñmis i 18 kap. 5 7 §§ JB.

Fastighetsdatautredningens förslag m.m.

Fastighetsdatautredningen föreslog i sitt betänkande Fastighetsdataregister SOU 1997:3 inga ändringar reglerna rättelse och

av om skadestånd. Det motiverades med att den enskilde skydd,

gavs ett gott särskilt med hänsyn till att även datalagens regler fyller de särskilda

ut bestämmelserna betänkandet 139. När det gäller det strikta

s. ansvaret menade utredningen att skäl kunde finnas över detta när

att se Datalagskommittén hade slutfört sitt arbete.

I Ds 1998:25 Registrering av fastighetsrättsliga förhållanden

- en författningsöversyn föreslås att särskilda bestämmelser rättelse och

skadestånd även i fortsättningen skall finnas för fastighetsdatasystemet

s. 166 ff..

14.1.4 Aktiekontosystemets reglering

Rättelse

En anteckning på ett aktiekonto skall, enligt 4 kap. 11 § aktiekontolagen 1989:927 rättas av den har vidtagit registreringsåt-

som gården, om anteckningen innehåller någon uppenbar oriktighet till

följd av att den som vidtagit registreringsåtgärden eller någon

annan har gjort sig skyldig till skrivfel, räknefel eller liknande förbiseende eller till följd av något tekniskt fel. Den rätt berörs skall ha

vars tillfälle att yttra sig, inte rättelsen är till förmån för denne eller

om yttrande armars är uppenbart obehövligt. Förslaget till lag

om kontoföring av finansiella instrument innebär ingen saklig ändring

av denna bestämmelse prop. 1997/98:160.

Skadestånd

Vissa bestämmelser om skadestånd finns i 7 kap. aktiekontolagen. Följande kan nänmas. I 7 kap. 1 § aktiekontolagen finns regel

en om

ersättningsskyldighet för Värdepapperscentralen är avsedd

som att skydda rätte ägaren om denne på grund av förfalskade överlåtelsehandlingar lider rättsförluster på grund ett efterföljande godtrosförvärv.

Information, rättelse och skadestånd 271

Bestämmelsen innebär att reglerna godtrosförvärv medför att om om förvärv gäller mot den ägde aktien eller mot någon till vars ett som

förmån rådighetsinskränkning gäller och godtrosförvärvet grundas

en förfalskad handling, så har den rätte ägaren rätt till ersättning. på en Motsvarande gäller för pantsättning. Bestämmelserna om ersättning på grund av godtrosförvärv var tidigare omfattande. När även utländska bolag gavs möjlighet att mer bli kontoförande ändrades regeln. Ändringen trädde i kraft den 1 april

1996. Som ytterligare skäl att den osäkerhet som förelåg vid angavs införandet inte längre gjorde sig gällande med samma styrka och att verksamheten hade förändrats så att ersättningsbeloppen kunde bli

mångfalt större prop. 1995/96:50 s. 113. I 7 kap. 2 § aktiekontolagen anges att för skada till följd av en oriktig eller missvisande uppgift i ett avstämningsregister eller i annat fall fel i samband med uppläggning eller förande av ett sådant genom register Värdepapperscentralen eller, om felaktigheten kan svarar hänföras till kontoförande institut, institutet. skadeståndsansvar ett

föreligger dock inte, Värdepapperscentralen respektive institutet

om visar felaktigheten beror på omständighet utanför dess kontroll att en följder centralen eller institutet inte skäligen kunde ha undvikit vars eller ha övervunnit. Motsvarande gäller felaktigheten beror på någon som har om

anlitats Värdepapperscentralen respektive det kontoförande

av institutet. Tidigare Värdepapperscentralen alltid primärt ansvarig var den enskilde. Även i detta sammanhang motiverades gentemot ändringen, skedde den 1 april 1996, med bl.a. att utländska som företag fick möjligheter att bli kontoförande institut och att verksamhehade förändrats så att ersättningsbeloppen numera kan bli mycket ten vad förutsattes vid lagens tillkomst prop. 1995/96:50 större än som 111. Det ansågs emellertid inte rimligt att enskilda, mindre s. investerares möjligheter att fâ ersättning försämrades. En regel infördes därför innebär investerare alltid skall kunna vända som att en sig till Värdepapperscentralen när ersättningen inte överstiger fem kronor. Centralen har i sådana fall möjlighet att rikta

miljoner

återgångskrav mot institutet. Skadeståndsbestämmelsema i 7 kap. 2§ aktiekontolagen är en särreglering i förhållande till 23 § datalagen om skadestånd för missvisande och oriktiga uppgifter. Den sistnämnda bestämmelsen blir

alltså inte tillämplig. En följd är att ideellt skadestånd inte kan utgå för skada på grund fel i avstämningsregister. Ideella skador ansågs så av opraktiska vid, det uttrycktes, dessa rent ekonomiska transsom aktioner. Däremot kan i vissa situationer Värdepapperscentralens

grundas allmänna skadeståndsrättsliga grundsatser. Se prop. ansvar 1988/892152 s.78 ff., 114 ff.

272 Information, rättelse och skadestånd

I 7 kap. 3 § aktiekontolagen finns särskild bestämmelse strikt en om

ansvar för Värdepapperscentralen när ett felaktigt registreringsbeslut

rättas eller omprövas. Rätten till skadestånd förutsätter bl.a. god tro från den skadelidandes sida. Paragrafen avser endast den skada som föranleds av själva beslutet rättelse eller omprövning. Ersättom

ningskrav med anledning av det ursprungliga beslutet skall bedömas enligt 7 kap. 2 § aktiekontolagen.

Enligt 7 kap. 4 § aktiekontolagen kan skadestånd sättas ned eller helt falla bort om den skadelidande har varit medvållande. En särskild

bestämmelse om den slutliga fördelningen mellan de av ansvaret skadeståndsskyldiga i de situationer i 7 kap. 1 och 3 §§ som avses finns i 7 kap. 5 § aktiekontolagen. Om ett kontoförande institut eller

annat företag genom vållande har medverkat till skada, har en Värdepapperscentralen rätt att från företaget kräva tillbaka utbetald ersättning i den mån det är skäligt med hänsyn till skadans orsak och

omständigheterna i övrigt. Regeringens förslag till lag om kontoföring finansiella instrument

av i prop. 1997/98: 160 innebär del sakliga ändringar i förhållande en till

vad som nyss sagts. Av naturliga skäl inte Värdepapperscentra-

anges len utan i stället den aktuella centrala värdepappersförvararen som

skadeståndsansvarig. Värdepapperscentralens monopol skall

avskaffas och ersättas med en ordning med sådana förvarare. I

motsvarigheten till 7 kap. 2 § aktiekontolagen har klargjorts vilka

som är ersättningsberättigade. Där har också lagts till bestämmelse en om ersättning för s.k. indirekt förlust. Regeln rätt till ersättning vid om

omprövning har tagits bort. Det beror att omprövning enligt förslaget inte längre skall vara lagreglerat. Slutligen har

personuppgiftslagens skadeståndsbestämmelse gjorts tillämplig.

14.1.5 Regler beträffande företagshypotek

Rättelse

En inteckning i företagsinteckningsregistret skall

rättas, om införingen

innehåller någon uppenbar oriktighet till följd

av inskrivningsmyn-

dighetens eller någon skrivfel eller liknande förbiseende eller annans till följd av någont tekniskt fel, 4 kap. 22 § lagen 1984:649 om

företagshypotek. Det inbördes företrädet mellan inteckningar

som berörs av en rättelse skall bestämmas efter vad är skäligt, som om rättelsen kan skada näringsidkaren eller någon innehavare

av företagshypoteksbrev.

Information, rättelse och skadestånd 273

Skadestånd

Rätt till ersättning från staten föreligger för den som lider skada till

följd tekniskt fel i företagsinteckningsregistret eller i någon

av anordning hos inskrivningsmyndigheten eller annan statlig som myndighet är ansluten till registret, 5 kap. l § lagen om företagshypotek. Med skada fönnögenhetsskada prop. 1983/84: 128 avses ren 85. Ersättningen kan jämkas den skadelidande har medverkat s. om till förlusten. Den kan också jämkas den skadelidande utan skälig om anledning har underlåtit att vidta åtgärd för att bevara sin rätt eller vållande på annat sätt. Paragrafen utformades med 9 § genom eget lagen 1973:98 inskrivningsregister som förebild. om

I 5 kap. 2 § lagen företagshypotek ñmis möjlighet att få

om en ersättning för fönnögenhetsskada som har vållats genom att ett ren oriktigt registerinnehåll har rättats enligt 4 kap. 22 § samma lag. En motsvarighet till 18 kap. 7 § JB finns också. Om den som är berättigad till ersättning enligt de angivna reglerna har rätt att nyss kräva beloppet skadestånd någon träder staten in i som av annan, rätten mot denne.

14.2 överväganden och förslag

Vi föreslår att särskilda bestämmelser om rättelse och utplånande uppgifter skall finnas för bostadsrättsregistret. Dessa skall vara av exklusiva i förhållandena till motsvarande bestämmelser i den föreslagna personuppgiftslagen. Vidare föreslår vi särskilda bestämmelser rätt till skadestånd för var och en som lider om skada till följd vissa tekniska fel eller beslut om rättelse eller av utplåning. Slutligen föreslår vi att den som till följd av bestäm-

melserna godtrosförvärv eller kvalificerade ogiltighetsgrunder

om lider skada skall ha rätt till ersättning från staten.

14.2.1 Rättelse och information

Rättelse

Som angetts i avsnitt 14.1.2 finns i 28§ personuppgiftslagen en skyldighet för den personuppgiftsansvarige att snarast rätta, blockera

eller utplåna personuppgifter. Skyldigheten föreligger när den

begär åtgärden och personuppgiften inte har behandlats i

registrerade

enlighet med personuppgiftslagen eller föreskrifter som har meddelats med stöd den lagen. Grundläggande krav på behandling av av

personuppgifter i 9 § personuppgiftslagen. Där tas bl.a. rättelse

anges

274 Information, rättelse och skadestånd

upp. Den personuppgiftsansvarige är skyldig att till att alla rimliga

se åtgärder vidtas för att rätta, blockera eller utplåna sådana

personuppgifter som är felaktiga eller ofullständiga med hänsyn till ändamålen med behandlingen. De angivna rättelsebestärmnelserna är förestavade av integritetsskäl.

Särskilda bestämmelser om rättelse finns för bl.a. inskrivningsregistret, aktiekontosystemet och företagsinteckningsregistret. Regleringen är i allt väsentligt överensstämrnande. En införing skall

rättas om den innehåller en uppenbar oriktighet till följd skrivfel, något

av annat förbiseende eller något tekniskt fel. Normalt sett skall den rätt

vars berörs ges tillfälle att yttra sig innan rättelse görs. Utformningen

av dessa bestämmelser väcker två frågor. Är det integritetsskäl eller något annat som motiverat utformningen Hur förhåller sig de särskilda

bestämmelserna till personuppgiftslagen

Följande uttalande i förarbetena till rättelsebestämrnelsen för företagsinteckningsregistret är av intresse prop. 1983/84:l28 82.

De viktiga rättsverkningar som är förenade med flertalet införingar

i företagsinteckningsregistret gör det nödvändigt både att kunna

rätta felaktiga införingar och rättelseförfarandet med vissa

att omge

formkrav.

Av uttalandet kan först och främst utläsas att bestämmelsen motiverats mer på ett ekonomiskt plan än av integritetshänsyn. Det faktum att motiven för bestämmelserna är olika skulle, när det gäller den andra frågan, kunna tala för att den särskilda bestämmelsen är avsedd som ett komplement. När bestämmelsen infördes gällde den nuvarande

datalagen 1973:289. Företagsinteckningsregistret måste utgöra ett

personregister i datalagens mening, t.ex. kan fysisk

en person registreras som innehavare av ett företagshypoteksbrev. Några formkrav för rättelse fanns inte vid införandet och finns inte i datalagen. I uttalandet beträffande företagsinteckningsregistret tryckte man på vikten av att ställa upp formkrav. Därför framstår det

som svårt att tillämpa datalagens regler också. Vår slutsats är att rättelsebestämmelserna är exklusiva i förhållande till datalagens bestämmelser. Samma slutsats har dragits i Ds 1998:25 s. 171.

Hur blir då förhållandet mellan de särskilda bestämmelserna

om rättelse och bestämmelserna om rättelse i personuppgiftslagen Personuppgiftslagen har samma utformning datalagen på det sättet att

som särskilda bestämmelser gäller i stället för personuppgiftslagens. Med andra ord bör tolkningen bli densamma när det gäller bestäm-

som melsernas förhållande till datalagen.

Ytterligare ett förhållande bör anmärkas. Bestämmelsen rättelse

om i 28 § personuppgiftslagen överenstämmer med bestämmelsen

Information, rättelse och skadestånd 275

skadestånd på det sättet att själva grunden för rättelse respektive skadestånd behandling har skett i strid med den aktuella lagen är att en eller när det gäller rättelse föreskrifter har meddelats med stöd - som demia. I detta hänseende överensstämmer personuppgiftslagen med av

Datalagskommitténs förslag. När det gäller förhållandet mellan den föreslagna skadeståndsregeln och regler om skadestånd i registerför-

fattningar uttalade kommittén Integritet Offentlighet Informationsteknik SOU 1997:39 s. 436 följande.

Det bör i sammanhanget framhållas att det med den föreslagna persondatalagen torde krävas uttrycklig hänvisning i de särskilda en registerförfattningama till skadeståndsbestännnelserna i den

föreslagna persondatalagen, det inte befogat med särskilda

om anses skadeståndsbestämmelser i den författningen. Den föreslagna persondatalagen innehåller nämligen till skillnad från datalagen - inte någon allmängiltig skadeståndsbestårmnelse utan bara en bestämmelse skadestånd för behandling i strid med lagen eller om föreskrifter har meddelats med stöd lagen och inte någon som av bestämmelse skadestånd för behandling i strid med bestämmelom i särskilda registerförfattningar i stället avviker från lagen. ser som

Frågan kommenteras inte i regeringens proposition med förslag till

personuppgiftslag. propositionen 1997/98:97 Polisens register före-

slog regeringen att personuppgiftslagens bestämmelser om rättelse och skadestånd bör gälla för polisen. Regeringen tillade därvid att såsom förslaget till personuppgiftslag är utformat måste en hänvisning göras till bestämmelser skadestånd och rättelse

personuppgiftslagens om

t.ex. 108. Detta torde alltså ett uttryck för den syn som Datas. vara

lagskommittén hade på frågan.

Kommitténs uttalande måste, enligt vår mening, innebära följande. En registerförfattning innehåller i regel inte bestämmelser i alla frågor den allmänna datalagen reglerar. På de områden där särskilda som bestämmelser saknas, måste skadeståndsreglerrla i personuppgiftslagen gälla någon hänvisning, när behandling skett i strid med de utan en reglerna. Men på de områden där särskilda bestämmelser finns måste

i registerförfattningen anges att reglerna om skadestånd i person-

gäller även när behandlingar har skett i strid med de

uppgiftslagen

särskilda bestämmelserna. Det sagda ändrar dock inte vår ursprungliga bedömning att rättelsebestämmelsen blir exklusiv. Detta innebär endast att, för att en

tillämpning personuppgiftslagens bestämmelser om rättelse över

av huvud skall kunna bli tillämplig på sådant som regleras i taget registerförfattningen, särskild hänvisning måste göras i denna en författning.

276 Information, rättelse och skadestånd

Om särskilda bestämmelser skall införas rättelse, är det svårt

om att se varför de skulle ha ett annat sakligt innehåll än den sinsemellan

överenstämrnande reglering som finns för inskrivningsregistret,

aktiekontosystemet och företagsinteckningsregistret. Det skulle alltså

innebära att en införing skall rättas när denna innehåller uppenbar

en oriktighet till följd av skrivfel, något annat liknande förbiseende eller något tekniskt fel. Vidare skulle vissa formella bestämmelser

om kommunikation och liknande inför beslutet finnas.

Därmed inte sagt att särskild, exklusiv rättelsebestämrnelse

en liknande de befintliga är förenlig med EG-direktivet. De aktuella, särskilda bestämmelserna har inte, med undantag för den i inskrivningsregistret, varit föremål för någon översyn. När det gäller

bestämmelsen i inskrivningsregistret föreslog Fastighetsdatautredning-

en i betänkandet Fastighetsdataregister SOU 1997:3 särskilda

att bestämmelser om rättelse skall finnas kvar betänkandet, 139. Det

s. föreslås, som tidigare nämnts, också i Ds 1998:25

Med hänsyn till den typ av uppgifter vi har föreslagit skall ingå

som i bostadsrättsregistret och till de uppställda ändamålen har vi svårt

att se att en särskild bestämmelse av det aktuella slaget skulle innebära

ett mindre heltäckande skydd från integritetssynpunkt än det EG-

som direktivet och personuppgiftslagen Därför vi be-

ger. menar att stämmelsen är tillfredsställande från integritetssynpunkt och den

att inte heller strider mot EG-direktivet. Man uppnår den EG-

effekt som

direktivet kräver och det är tillräckligt.

Det kan tilläggas att artikel 13 i EG-direktivet medger att rätten till bl.a. rättelse begränsas något vissa särskilt angivna intressen

om av kan åberopas. Ett av dessa intressen är skydd den registrerades

av eller andras fri- och rättigheter. I den mån bestämmelserna

om t.ex. kommunikation skulle uppfattas begränsning i förhållande till

som en EG-direktivet torde artikel 13 kunna åberopas. Ett säkert förfarande motiveras av bl.a. skydd för den enskildes äganderätt jfr Ds 1998:25 s. 171 f..

Vi anser också att det är lämpligt att införa särskilda bestämmelser om rättelse. Bostadsrättsregistret skall fylla liknande funktioner

som

inskrivningsregistret, företagsinteckningsregistret och aktiekontosyste-

met. Vårt förslag innebär att uppgifter ungefär de

av samma typ som vilka finns i de andra registren skall ingå i bostadsrättsregistret. Även

i bostadsrättsregistret kommer registreringar viktiga rättsverk-

att ge ningar. Utfornmingen med bl.a. vissa formkrav är därför lämplig. En sådan särskild bestämmelse innebär också att möjligheten att begära rättelse inte är begränsad till den är registrerad.

som

Vi föreslår alltså att särskilda, exklusiva bestämmelser införs för

bostadsrättsregistret beträffande rättelse.

1998:80 Information, rättelse och skadestånd 277 SOU

personuppgiftslagen och i EG-direktivet skiljer på rättelse, I man utplånande och blockering. I den nuvarande datalagen används begreppet rättelse för alla dessa förfaranden. Vi anser att man i förevarande sammanhang bör använda terminologi som i samma

personuppgiftslagen.

De särskilda bestämmelserna bör ge den personuppgiftsansvarige rätta eller utplåna personuppgifter. Enligt EG-direktivet

möjlighet att

och är blockering också ett alternativ. Regeringen

personuppgiftslagen

anförde i propositionen att bestämmelsen om rättelse överensstämmer med Datalagskommitténs förslag prop. 1997/98:44 s. 86. När blockering skall kunna komma till användning uttalade sig emellertid inte särskilt Datalagskomrnittén att rättelse kan

regeringen om. angav

användas när det inte är naturligt att rätta en felaktig uppgift, t.ex. de förhållandena inte kan utredas SOU 1997:39 exempelvis när rätta 401. Personuppgiftslagen innebär också att blockering inte hindrar s.

enligt tryckfrihetsförordningens offentlighetsprincip. Vi

utlärrmanden svårt situation beträffande bostadrättsregistret där en har att se en inte skall antingen ändras, tas bort eller stå kvar. Alternativet

uppgift

blockering bör därför kunna utelämnas i de särskilda rättelsebestämmelserna jfr Ds 1998:25 s. 172.

Information

Liksom datalagen innehåller förslaget till personuppgiftslag bestämrnel-

skyldighet för den personuppgiftsansvarige att på begäran

ser om information till den enskilde bl.a. vilka uppgifter som finns lämna om registrerade den Denna skyldighet bör den personuppom personen. för bostadsrättsregistret ha. Det behöver emellertid inte

giftsansvarige

uttryckas särskilt. finns också huvudregel att information

I personuppgiftslagen en om

självmant skall lämnas till den enskilde när uppgifter samlas in. Ett undantag från denna skyldighet är när det finns bestämmelser om eller utlämnande personuppgifter i en lag eller någon

registrerande av

författning. Sådana bestämmelser föreslås för bostadsrättsannan registret. Någon skyldighet att lämna information bör därför inte Och detta behöver inte heller särskilt i författning. En finnas. anges den får uppgifter från bostadsrättsregistret och annan sak är att som utför någon behandling med dem kan skyldig att lämna informavara tion om detta.

278 Information, rättelse och skadestånd

14.2.2 Skadestånd

Särskilda bestämmelser bör införas

Personuppgiftslagens bestämmelser skadestånd är utslag om ett av ambitionen att skydda den enskilde registrerades integritet. Därför det är den registrerade som kan ha rätt till ersättning. De särskilda bestäm-

melserna för inskrivningsregistret, aktiekontosystemet och före-

tagsinteckningsregistret tar emellertid i allmänhet sikte på även andra än den registrerade. De syftar till att skydda den allmänna omsättningen. Bestämmelserna alltså och har lidit avser var en som skada t.ex. grund av att ett tekniskt fel har medfört felaktighet. en Ett starkt skäl för att införa särskilda bestämmelser är om man därigenom uppnår en likhet med vad gäller för de andra, liknande som registren. När det gäller fastighetsdatasystemet talar det för mesta att särskilda bestämmelser om skadestånd kommer finnas i att även framtiden, jfr avsnitt 14. 1.3. Vi har svårt

att se att möjligheterna till

skadestånd bör vara mer begränsade beträffande bostadsrättsregistret. Beträffande fastighetsdatasystemet har sagts det är önskvärt med att ett system som även i fortsättningen kan utrymme för långtgående ge en rätt till ersättning för dem har förlitat sig uppgifter vilka som senare har visat sig vara felaktiga och att det i vissa fall strikta ansvaret i det sammanhanget fyller viktig roll Ds 1998:25 173. en s. Motsvarande vi gäller för bostadsrättsregistret. Vi anser menar alltså att särskilda bestämmelser bör finnas, inte EG-direktivet innebär om något hinder mot detta.

Innebär EG-direktivet något hinder mot sådana bestämmelser och kan sådana bestämmelser innehålla strikt eller måste den ansvar ansvarige ha möjlighet att exculpera sig Rätten till skadestånd regleras i artikel 23 i EG-direktivet. Där anges:

Medlemsstaterna skall föreskriva att och lidit skada var en som till följd av en otillåten behandling eller någon åtgärd av annan som är oförenlig med de nationella bestämmelser antagits till följd som av detta direktiv, har rätt till ersättning den registeransvarige för av den skada som han har lidit.

Den registeransvarige kan helt eller delvis undgå detta ansvar om ha bevisar att han inte är ansvarig för den händelse som orsakade skadan.

I direktivets ingress följande i punkten 55. anges

För de fall då den registeransvarige inte respekterar den registrerades rättigheter måste det i medlemsstatens finnas

lagstiftning

Information, rättelse och skadestånd 279

möjlighet till rättslig prövning. Personer lider skada till följd som otillåten behandling skall ha rätt till ersättning av den registerav ansvarige, vilken kan befrias från skadeståndsansvar om han kan visa han inte år ansvarig för skadan, särskilt i fall då han kan att påvisa att ett fel begåtts den registrerade eller i fall av force av majeure. Sanktioner skall vidtas mot såväl privaträttsliga som offentligrättsliga subjekt överträder de nationella bestämmelser som antagits för att genomföra detta direktiv. som

Det återgivna innebär enligt vår uppfattning att EG-direktivet - binder medlemsstaterna endast på det sättet att bestämmelser skall

finnas den registrerade rätt till skadestånd i den aktuella som ger situationen. Något hinder mot att ha ytterligare bestämmelser finns Det har diskuterats huruvida EG-direktivet innebär att den inte. skall ha möjlighet att exculpera sig och

personuppgiftsansvarige

därigenom kunna undgå skadeståndsansvar eller innebörden endast om det skall föreskrivas att jämkning skall kunna ske utan att detta är att är obligatoriskt t.ex. 1997/98:44 s. 107 och 243 samt prop. se prop 1997/982160 137 och 247 f. Oavsett hur bestämmelsen bör s. tolkas kan vi inte något hinder mot strikt ansvar när det gäller se skadeståndsregler inte tar sikte på de personliga integriteten. som bör, enigt vår mening, införas motsvarande dem finns för Regler som

inskrivningsregistret och företagsinteckningsregistret. Förhållandena lika dem gäller för inskrivningsregistret och företagsin-

är som Dessa regler bör därför användas som förebild.

teckningsregistret.

bör således finnas till bestämmelserna rätt till

Motsvarigheter om

ersättning för skada vållas tekniskt fel eller genom rättelse som genom

eller utpláning av registerinnehållet.

l JB finns också bestämmelser rått till ersättning för fel eller om försummelse inskrivningspersonalen kan begå i registerföringen, som sig det gäller handläggning eller beslut i inskrivningsärenden vare av eller utfärdande bevis t.ex. hypoteksbrev grundval av av - -

Någon motsvarighet finns inte för företagshypotek. Sådana registret.

skall enligt förarbetena regleras enligt skadeståndslagen 1972:207 fel prop. 1983/841128 s. 85. Förklaringen till skillnaden är följande. Tidigare var statens skadeståndsansvar enligt skadeståndslagen beroende av huruvida hade brustit i skälig standard. JB:s skadeståndsregel var

personalen

därför något förmånligare för den skadelidande. Sedan år 1990 är

emellertid den s.k. standardregeln i skadeståndslagen borttagen SFS 1989:246. JB:s bestämmelser är således inte längre förmånligare.

Någon regel motsvarande den finns i JB bör alltså inte ställas som För övrigt föreslås i Ds 1998:25 att den särskilda regeln i JB upp. skall utmönstras.

280 Information, rättelse och skadestånd

De särskilda bestämmelsernas förhållande till

personuppgiftslagen

m.m.

Om man, i enlighet med vårt förslag, inför särskilda bestämmelser om skadestånd torde dessa i egenskap specialbestäntmelser - av ha företräde framför personuppgiftslagens och

skadeståndslagens i

situationer som täcks av de särskilda bestämmelserna. Däremot bör

personuppgiftslagen eller skadeståndslagen kunna träda in,

om en situation inte täcks av de särskilda bestämmelserna. Vad gäller personuppgiftslagen är konstruktionen, utvecklats som i det föregående avsnittet, att rätt till skadestånd föreligger om en behandling har gjorts i strid med personuppgiftslagen och den enskilde har lidit skada på grund av detta. Om särskilda bestämmelser finns i en registerförfattning beträffande vissa frågor normalt regleras i som

personuppgiftslagen, krävs en hänvisning till personuppgiftslagens

skadeståndsbestännnelse för att rätt till skadestånd skall kunna föreligga vid en behandling i strid med bestämmelserna i registerförfattningen. Vi har svårt att se något skäl till att rätt till skadestånd inte skall föreligga i de fall bestämmelser vi föreslår för bostadsrättssom registret ersätter personuppgiftslagens. Rätt till skadestånd bör alltså föreligga även i situationen att behandling har gjorts i strid med en dessa bestämmelser.

Bör en motsvarighet till 18 kap. 4 § JB finnas

Slutligen är frågan om något motsvarande det finns i 18 ansvar som kap. 4 § JB skall finnas. Alltså, skall registret så att säga för ansvara förluster som någon gjort grund regler godtrosförvärv eller av om

om kvalificerade ogiltighetsgrunder.

När det gäller fast egendom var situationen i vart fall för några år sedan att detta ansvar nästan aldrig hade gett upphov till några krav. Pantbrevsutredningen diskuterade i sitt betänkande Pantbrev SOU 1982:57 mot denna bakgrund inte rätten till ersättning om av staten vid godtrosförvärv panträtt helt kunde undvaras. Utredningen av menade att detta var att gå för långt betänkandet 122. Skälet till s. denna syn torde ha varit att utredningen inte hade mandat behandla att ersättningsreglerna för godtrosförvärv äganderätt. av Lufträttsutredningen överlämnade ett delbetänkande, Rättigheter i luftfartyg SOU 1997:122, i september 1997. I delbetänkandet föreslog utredningen bl.a. att det skall bli möjligt med sakrättslig att verkan skriva in förvärv luftfartyg och inteckningar i fortav att sättningen skall registreras i luftfartygsregistret i stället för i in-

skrivningsbok. Enligt förslaget skall inskrivning rätt till luftfartyg

av ha vissa självständiga rättsverkningar i förhållande till det materiella

Information, rättelse och skadestånd 281

rättsläget. Det medför att rättsförluster kan drabba den rätte ägaren. Utredningen ansåg därför att det är nödvändigt med ett statligt skadeståndsansvar för en sådan rättsförlust och utformade regleringen efter fastighetsrättslig och sjörättslig förebild.

Det kan konstateras att en rätt genomgående princip är att den för registret ansvarige har getts ett för förluster på grund av de

ansvar aktuella reglerna. Vår bedömning är att detsamma bör gälla beträffande bostadsrättsregistret. Likhetstanken talar för detta. Vidare motiveras de förslag vi lämnar beträffande godtrosförvärv med att bostadsrättsregistret därigenom får erforderlig tyngd. De innebär samtidigt att den rätte innehavaren får betala priset för hänsynen till rättsordningen. Det framstår då som rimligt att denne ersätts av staten i det läget.

Offentlighet och tillgänglighet 283

15 Offentlighet och tillgänglighet

15.1 Bakgrund

I avsnitt 11.2 har vi tagit ställning till vilka uppgifter vi anser bör ingå i bostadsrättsregistret. Vårt förslag innebär att de centrala uppgiftsty-

är ungefär desamma som de i inskrivningsregistret och perna pantbrevsregistret. Här skall därför något sägas om bestämmelserna för dessa register.

15.1.1 Offentlighet

Alla uppgifter i inskrivningsregistret är offentliga. En uppgiftstyp är sekretessbelagd i pantbrevsregistret. För uppgiften om pantbrevshavare gäller sekretess enligt 8 kap. 22 § sekretesslagen 1980:100, om det inte står klart att uppgiften kan röjas utan att den som uppgiften rör lider skada. Uppgiften får dock alltid lämnas ut till den lagfarne ägaren eller inskrivne tomträttshavaren för respektive fastighet eller tomträtt.

15. 1.2 Tillgänglighet

För pantbrevsregistret finns en bestämmelse om terminalåtkomst. Den

har tillstånd att registreras som pantbrevshavare får medges som terminalåtkomst, 19 § lagen 1994:448 om pantbrevsregister. Sådan åtkomst får avse endast uppgifter om inteckningar för vilka tillståndshavaren är registrerad som pantbrevshavare. Den får dock avse även uppgifter beträffande andra inteckningar, om den berörda pantbrevshavaren har medgivit det. Även inskrivningsmyndigheter, kronofogdemyndigheter och lantmäterimyndigheter får ha terminalåtkomst, Den får dock endast avse uppgifter som enligt pantbrevshavarens medgivande får lämnas ut till myndigheten.

Den nuvarande regleringen av inskrivningsregistret och fastighetsdatasystemet i övrigt är från början 1970-talet och avsikten är, som i flera andra sammanhang har nämnts, att ersätta dessa författningar med ny reglering. Här skall därför endast sägas något om de bestäm-

284 Offentlighet och tillänglighet

melser Fastighetsdatautredningen i sitt betänkande Fastighetsregister

199723 föreslog beträffande tillgängligheten.

Utredningen använde benämningen direktâtkomst i stället för terminalâtkornst. När det gäller direktâtkomst föreslog utredningen att det inte skall vara möjligt att använda nanm, personnummer eller del av personnummer som sökbegrepp. Direktåtkomst skall, enligt förslaget, normalt få medges endast så att det är möjligt att utföra sökningar på en fastighet, samfällighet eller byggnad i taget.

När det gäller urval och bearbetningar samt utlänmande på ADB-

medium föreslog Fastighetsdatautredningen huvudregel innebär

en som att uppgifter om inteckningar inte skall få behandlas respektive lämnas ut. Om urval och bearbetningar sker för direktreklamändamål, skall uppgifter om personnummer, födelsetid, civilstånd, utmätning, konkurs eller standardpoäng normalt inte få behandlas.

15.2 överväganden och

förslag

Vi föreslår att alla uppgifter i bostadsrättsregistret skall

vara ojjfentliga. Utgångspunkten vid sökningar skall vara bostadsrätten eller dess belägenhet. Vi föreslår vissa begränsningar beträffande

tillgängligheten till uppgifterna i bostadsrättsregistret. Uppgiften om inteckningshavare skall inte fâ användas som sökbegrepp, om inteckningshavaren är en juridisk person. Direkt-

åtkomst skall inte få medges så att det är möjligt att använda nanm, personnummer eller del av personnummer som sökbe-

grepp. Vid direktâtkomst skall det vara möjligt att söka endast på

en bostadsrätt i taget. Uppgifter om inteckningar eller personnum-

mer skall inte få lämnas ut på ADB-medium.

Begränsningen beträffande sökbegrepp är förestavad av konkur-

rensskäl medan de andra har ställts upp av integritetshänsyn.

15 .2.1 Offentlighet

En av utgångspunkterna för registret är att det skall underlätta och rationalisera verksamhet som tar sikte bl.a. omsättning och förvaltning av bostadsrätter. Uppgifterna kan inte anses uttalat känsliga

från integritetssynpunkt. Det är samma uppgiftstyper vissa

som av dem som finns i inskrivningsregistret. Vi anser därför att uppgifterna överlag bör vara offentliga. När det gäller uppgiften pris har vi i

om avsnitt l1.2.6 närmare diskuterat huruvida denna bör vara offentlig och tagit ställning för att så bör vara fallet. Det återstår dock en uppgiftstyp där sekretess närmare bör övervägas. I pantbrevsregistret

är uppgiften pantbrevshavare, som angetts i avsnitt 15.1.1, om sekretessbelagd. Motsvarigheten i bostadsrättsregistret till pantbrevshavare är inteckningshavare. Frågan är alltså om uppgiften om inteckningshavare bör vara belagd med sekretess. Sekretessbestämmelsen för pantbrevsregistret i 8 kap. 22 § sekretesslagen 1980: 100 motiveras av konkurrensskäl. I förarbetena till lagen 1994:448 om pantbrevsregister angavs följande om detta prop. 1993/94:197 s. 40 f..

Ett helt offentligt pantbrevsregister skulle kunna medföra inte obetydliga skador för pantbrevshavarna. Registreringarna kommer regelmässigt att återspegla lån pantbrevshavarna har lämnat till som fastighetsägarna. Det förhållandet att registret kommer att föras med hjälp ADB gör det mycket lätt att genom sökningar i registret ta av fram sammanställningar över en viss pantbrevshavares kundkrets. Det skulle därigenom bli möjligt för konkurrenter att ganska väl kartlägga varandras affärskontakter. Det skulle kunna invändas att liknande effekter kan uppkomma redan i dag systemet med innehavsanteckningar i inskrivgenom ningsregistret. En sådan jämförelse är emellertid inte rättvisande. Systemet med innehavsanteckningar är nämligen helt frivilligt och det utnyttjas därför inte heller alla kredtigivare. För den som av över huvud taget vill utnyttja pantbrevsregistret kommer däremot en

uppgift om pantbrevshavare att vara obligatorisk.

Vi flera fördelar med offentlighet för inteckningshavare. När det ser gäller inskrivningsverksamheten för fastigheter har innehavsanteckningar alltid varit offentliga. Uppgiften om inteckningshavare skall enligt vårt förslag obligatorisk. Det lär därför i omsättningsvara situationer och liknande vara en fördel att direkt ur registret kunna läsa ut inteckningshavama. Vi har i avsnitt 6.4.2 föreslagit att bostadsrättsföreningen även i fortsättningen skall ha en underrättelseskyldighet till panthavare när föreningen har fordringar som omfattas den legala panträtten. En förutsättning för den underrättelseskyldigav heten är att föreningen har tillgång till den aktuella uppgiften. Vi kan inte något annat skäl som över huvud taget talar för sekretess än det se angivna konkurrensskälet. Inom kreditvärlden har behovet sekretssbestännnelsen diskuterats av efter pantbrevsregistrets tillkomst. Ett behov av skydd mot konkurrens många fortfarande behövas. Med hänsyn härtill och till anses dock av att ett sådant skydd finns i pantbrevsregistret vi att ett skydd bör anses finnas i bostadsrättsregistret också. Vi menar emellertid att detta kan lösas begränsningar beträffande tillåtna sökbegrepp. Mera genom

286 Ofentlighet och tillänglighet

härom i nästa avsnitt. Vi föreslår därför att uppgiften intecknings-

om havare skall vara offentlig.

15.2.2 Tillgänglighet

Vår uppläggning av bostadsrättsregistret innebär i korthet följande. Ändamålen skall förhållandevis

vara snäva. Det rör sig om omsättnings- och förvaltningsändamål. Antalet uppgifter skall ganska

vara litet. Det är ett fåtal uppgifter om föreningen, lägenheten, bostadsrättshavaren, pantsättningsförhållandena samt vissa övriga uppgifter utmätning, konkurs och liknande. Det skall ett enda, självständigt

vara register.

Uppgifterna är överlag inte särskilt känsliga. Det finns dock vissa uppgifter eller behandlingar av uppgifter som av olika skäl får

anses något känsligare än flertalet. I det följande föreslår vi därför del

en begränsningar beträffande tillgängligheten.

Sökbegrepp

Fastighetsdatasystemet är uppbyggt så att fastigheten och dess belägenhet är utgångspunkten i stället för Utgångspunkten

personer. är alltså att man får använda fastighetsbeteckningen eller t.ex. adressen som sökbegrepp. Vi anser att samma utgångspunkt bör gälla för

bostadsrättsregistret. Det innebär alltså att bostadsrätten eller dess

belägenhet bör utgöra utgångspunkten i bostadsrättsregistret.

När det gäller fastighetsdatasystemet har sökningar har eller

som en flera personer som utgångspunkt uppfattats känsliga. Det handlar

som alltså i regel om att söka fram en persons totala fastighetsinnehav. Vi instämmer i detta.

En möjlighet att använda en fysisk eller

persons namn personnummer som sökbegrepp är ofrånkomlig. I annat fall kan den för registret ansvarige inte fullgöra den skyldighet finns enligt både

som 10 § datalagen 1973:289 och 26 § personuppgiftslagen 1998:204 att på begäran lämna information till den enskilde vilka

om personuppgifter som finns om honom och liknande.

Kammarrätten i Sundsvall har i ett avgörande från år 1984 prövat huruvida ett befintligt program för utdrag enligt 10 § datalagen medför att en begäran om utlämnande viss totala fastighetsin-

av en persons nehav enligt offentlighetsprincipen måste efterkommas RK84 2:6. Bakgrunden var att en person hade begärt att från fastighetsdatasystemet uppgift om en annan persons fastighetsinnehav i Stockholms län. Centralnämnden för fastighetsdata, på den tiden

som var registeransvarig för fastighetsdatasystemet, avslog begäran. Motiveringen gick i huvudsak ut på att möjligheten att söka på

personnummer

Ojfentlighet och tillgänglighet 287

fanns endast för att kunna lämna utdrag enligt 10 § datalagen. Kammarrätten menade att en skyldighet fanns att lämna ut uppgifterna. Detta motiverades med att Centralnämnden för fastighetsdata förfogade över ett system gjorde det möjligt att ta fram uppgifterna och att som nämnden inte saknade befogenhet att göra överföringarna. Därmed ansåg kammarrätten att de aktuella upptagningama var tillgängliga för nänmden sådant sätt att de utgjorde allmämia handlingar. Enligt kammarrätten saknade den omständigheten betydelse att möjligheten att ta fram uppgifterna hade tillskapats med hänsyn till 10 § datalagen. Oavsett det är lämpligt eller inte, är det alltså inte möjligt att om ställa upp ett totalt förbud mot användning av namn eller personnumsökbegrepp. Det är inte heller meningsfullt attställa upp mer som begränsningar innebär att viss uppgift får användas som som en sökbegrepp t.ex. endast för vissa ändamål. En sådan regel innebär nämligen inte något hinder för en utomstående att med stöd av offentlighetsprincipen begära en sökning med det aktuella begreppet t.ex SOU 1997:3 s. 150 ff. och prop. 1992/932193 s. 77 f.. Vi

föreslår därför ingen begränsning när det gäller användningen av namn

eller sökbegrepp. Däremot föreslår vi i det personnummer som

följande vissa andra begränsningar beträffande dessa uppgifter.

I det föregående avsnittet föreslog vi att uppgiften om inteckningshavare skall vara offentlig men påtalade samtidigt att vi anser ett

skydd för registrerade inteckningshavare mot konkurrenter vara

berättigat. Sättet för att uppnå detta skydd bör enligt vår mening vara

begränsningar sökmöjligheterna. Det är, med hänsyn till vad som

av sagts fysiska personers rätt att få information, inte möjligt att nyss om ställa upp ett förbud mot sökningar på uppgiften om inteckningshavare såvitt gäller fysiska personer. Däremot är det möjligt att ställa upp ett förbud mot att använda uppgiften om inteckningshavare som sökbebeträffande andra än fysiska personer. Bestämmelsen bör alltså grepp omfatta kreditinstitut och liknande. Ett sådant förbud kan göras heltäckande. Den personuppgiftsansvarige kommer enligt lag att helt sakna rätt att använda uppgiften som

sökbegrepp. Därmed är den personuppgiftsansvarige inte heller

skyldig att efterkomma en begäran om en sådan sökning med stöd av

offentlighetsprincipen. Den personuppgiftsansvarige saknar enligt lag

befogenhet att göra överföringen. Upptagningen anses då inte förvarad hos denne vilket i sin tur är ett krav för att det skall röra sig om en

allmän handling, 2 kap. 3 § tryckfrihetsförordningen.

Vi inser att det kan framstå som motsägelsefullt att sökbegränsningkommer att gälla endast för juridiska personer. Oftast är det en fysiska personliga integritet önskar skydda med sådana personers man begränsningar. Men denna bestämmelse är inte betingad av integritetsskäl utan av konkurrensskäl. Den medger dessutom en större

288 Offentlig/tet och tillänglighet

öppenhet än om en motsvarighet till sekretessen i pantbrevsregistret hade valts. Naturligtvis gäller förbudet att använda andra inteckningshavare än fysiska personer som sökbegrepp även direktåtkomst

om medges.

Direktåtkomst

En rationell användning av bostadsrättsregistret förutsätter att t.ex. kreditinstitut, mäklare och professionella förvaltare har möjlighet att "koppla upp sig mot" bostadsrättsregistret. Den traditionella termen för detta är terminalåtkomst. Vad egentligen är att den

som avses som söker upplysningar vid en sökning har tillgång till ett register eller delar av ett register och att denne kan i vart fall ställa frågor och få svar. Den tenn som används bör därför inte syfta på användning

av terminaler eftersom detta endast är ett exempel på möjligt teknisk

en lösning. Termen direktåtkomst eller direkt åtkomst har använts av några senare utredningar, t.ex. Fastighetsdatautredningen, Socialtjänstkommittén i slutbetänkandet Dokumentation och Socialtjänstregister SOU 1995:86 samt Hälsodatakommittén i betänkandet Hälsodataregister Vårdregister SOU 1995:95. Vi anser att den teknikneutrala

termen direktåtkomst bör användas beträffande bostadsrättsregistret.

De uppställda ändamålen ger en yttre gräns för till vilka den personuppgiftsansvarige kan medge direktåtkomst. Ändamålen är förhållandevis snäva. Vi anser därför inte att några ytterligare begränsningar i författning behövs i detta hänseende.

För fastighetsdatasystemet gäller två begränsningar beträffande

direktåtkomst som bör diskuteras för bostadsrättsregistret. Lantmäteriverket har en policy som innebär att endast fastighetsvis sökning är tillåten enligt huvudregeln. Endast de myndigheter för in vissa

som uppgifter alltså "registrerar" har möjlighet att söka ut all information om ett stort antal fastigheter i en enda fråga. I vissa andra fall medges

någon möjlighet till "flerfastighetsfråga". Fastighetsdatautredningen

konstaterade att några krav på en ändring inte hade framställts och att en utvidning av möjligheterna skulle få konsekvenser från integritetssynpunkt SOU 1997:3 s. 154. Utredningen ansåg inte heller sådan

en utvidgning sakligt befogad och föreslog därför att den nuvarande ordningen skall slås fast i författning. Huvudregeln är därför enligt förslaget att sökning är tillåten endast en fastighet i taget. Undantag skall, enligt förslaget, kunna medges om det föreligger särskilda skäl. Med särskilda skäl avses främst att användaren kan påvisa ett väl definierat behov som gör sig starkare gällande än normalt av att kunna göra sökningar på fler än en fastighet i taget och att användningen från

integritetssynpunkt framstår som försvarlig.

De användare som omfattas av bostadsrättsregistrets ändamål har enligt våra erfarenheter inte något tyngre behov att kunna ställa av frågor fler än bostadsrätt i taget. Vi föreslår därför att sökning om en skall möjlig endast bostadsrättsvis vid direktåtkomst. Någon vara

möjlighet att medge undantag bör inte finnas. Fastighetsdatautredningen föreslog också en annan begränsning

beträffande direktåtkomst. Enligt utredningen skall direktåtkomst inte få medges så att det är möjligt att använda personnummer eller namn,

del som sökbegrepp. Utredningen anförde följande

av personnummer SOU 1997:3 s. 154 f..

Som redogjorts för... kan användning av dessa uppgifter som sökbegrepp vara känslig från integritetssynpunkt. Det krävs därför starka skäl för att tillåta något sådant. En sådan möjlighet skulle innebära att användarna fritt skulle kunna söka ut sammanställningar enskilda. Till skillnad från vad gäller vid urval och om som bearbetningar... saknar Lantmäteriverket kontroll över dessa sökningar när det är fråga direktåtkomst. Några starka skäl för om att öppna denna möjlighet har inte kommit fram under utredningsarbetet.

Fastighetsdatautredningen tillade att direktåtkomst inte kan begäras

med offentlighetsprincipen. Ett undantagslöst förbud mot användning

eller del av personnummer som sökbegrepp av namn, personnummer vid direktåtkomst blir därför heltäckande. Datalagskommittén har

visserligen föreslagit en ändring på det skyldighet skall

sättet att en finnas att lämna ut allmänna uppgifter i elektronisk fonn, men ändringen innebär ingen skyldighet att medge direktåtkomst SOU 1997:39 s. 542 och 626. Dema fråga har dessutom regeringen skjutit på framtiden prop. l997/98:44 s. 29. Men även om Datalagskommitténs förslag i denna del genomförs skulle alltså den här diskuterade bestämmelsen bli heltäckande. Vi instämmer i Fastighetdatautredningens argument för att ,.inte, tillåta en direktåtkomst som medger sökningar med hjälp av namn; personnummer eller del av personnummer. Vid direktåtkomst har den

personuppgiftsansvarige inte den kontroll över uppgifterna i registret

annars. Som tidigare nämnts anser vi sökningar som innebär att som t.ex. totala bostadsrättsinnehav fås fram som känsligare än en persons

andra behandlingar. Även vi föreslår därför undantagslöst många ett

förbud mot att medge direktåtkomst det sättet att det möjligt att söka på namn, personnummer eller del av personnummer. z

290 Offentlighet och tillänglighet

Urval och bearbetningar

Lantmäteriverket utför urval och bearbetningar från fastighetsdatasystemet olika beställare. Det innebär att uppgifter bl.a.

om personer söks ut utifrån vissa parametrar. Härigenom kan få fram

man en viss, mer begränsad information ur en större mängd information. Det kan vara fråga om att t.ex. fram alla uppgifter i ett register

om en viss person eller att söka fram uppgifter om alla fastigheter i ett visst område.

Fastighetsdatautredningen föreslog i sitt betänkande Fastighetsdataregister SOU 1997:3 vissa begränsningar beträffande urval och bearbetningar. Dessa regler motiverades främst med att fastighetsdatasystemet i stor utsträckning används för reklamändamål och liknande. Våra ändamål omfattar inte sådan verksamhet. Vi därför inget

ser behov av bestämmelser beträffande urval och bearbetningar.

Utlämnande på ADB-medium

Offentlighetsprincipen enligt tryckfrihetsförordningen innebär inte någon skyldighet att lämna ut allmänna handlingar som finns på ADBmedium på sådant medium, 2 kap. 13 § tryckfrihetsförordningen. Det sagda innebär att det finns möjligheter att ställa upp förbud för den personuppgiftsansvarige att t.ex. länma ut vissa uppgifter på ADB-

medium från bostadsrättsregistret, detta från integritetssynpunkt

om anses lämpligt. Utlämnande på ADB-medium innebär regelmässigt att mottagaren har för avsikt att vidare behandla personuppgifterna på detta sätt. Utlänmandet medger alltså för mottagaren att på ett enkelt sätt kunna göra sökningar i de uppgifter denne har fått ut. En

annan sak är att detta enligt den nuvarande datalagen kan kräva tillstånd och att sådana behandlingar om personuppgiftslagen införs skulle

- omfattas av den lagens bestämmelser. Som nänmdes i det föregående behandlade regeringen i prop. 1997/98:44 inte Datalagskommitténs förslag till en ändring av principen att myndigheter saknar skyldighet att lämna ut uppgifter på ADB-medium. Vi har därför valt att inte beakta detta i förevarande sammanhang.

Fastighetsdatautredningen föreslog att uppgifter om personnummer inte skall få lämnas ut på ADB-medium. Personnummer uppgift

är en som i olika sammanhang ansetts som känslig. Restriktioner finns i både datalagen och förslaget till personuppgiftslag. 122

§ personuppgiftslagen anges att uppgifter om personnummer får utan samtycke behandlas bara när det år klart motiverat med hänsyn till ändamålet med behandlingen, vikten av en säker identifiering eller något annat beaktansvärt skäl. Vi anser att restriktivitet bör iakttas

samma

Offentlighet och tillgänglighet 291

beträffande bostadsrättsregistret som fastighetsdatasystemet. Uppgifter

personnummer bör därför inte få lämnas ut ADB-medium. om

Fastighetsdatautredningen föreslog också att uppgifter från fastighetsdatasystemet inteckningar enligt huvudregeln inte skall få

om lämnas ut pä ADB-medium. Undantag ställdes upp för de fall särskilda skäl föreligger eller utlämnandeskyldigheten följer av författning.

Uppgifter om inteckningar har i olika sammanhang ansetts känsliga. Det återspeglas t.ex. i Datainspektionens föreskrifter för vissa personregister i kommunal Verksamhet DIFS 1995:5. Kommunala inforrnationsregister om fastigheter får inte innehålla uppgifter om inteckningar. Vi kan inte se något behov av utlärrmanden av uppgifter om inteckningar på ADB-medium. Vi anser därför att ett förbud mot detta bör ställas upp. Någon möjlighet till undantag behövs enligt vår mening inte.

I det tidigare föreslog vi ett förbud mot att använda andra inteckningshavare än fysiska personer som sökbegrepp. Man skulle kunna tänka sig att t.ex. en konkurrent till en kreditgivare begärde ett massuttag ADB-medium, för att det sättet kunna kringgå förbudet. Mottagaren skulle efter utfåendet själv kunna utföra sökningen. När ett uttag ADB-medium begärs har den personuppgiftsansvarige möjlighet att undersöka ändamålen. En begäran som den förevarande är enligt vår mening inte förenlig med de uppställda ändamålen och skall därför inte medges.

Bevarande och gallring 293

16 Bevarande och gallring

16.1 Bakgrund

I arkivlagen 1990:782 finns bestämmelser bl.a. om bevarande och gallring allmänna handlingar. Huvudprincipen enligt arkivlagen är av allmänna handlingar skall bevaras. Gallring får dock ske. Därvid att skall beaktas att arkiven utgör del av kulturarvet och att det en material återstår skall kunna tillgodose rätten att ta del av som allmänna handlingar, behovet information för rättsskipningen och av förvaltningen samt forskningens behov. Arkivlagen medger också att avvikande bestämmelser gallring meddelas i lag eller förordning. om

I författningar reglerar integritetskänsliga register finns ofta

som huvudregler innebär att materialet skall gallras efter en viss tid. som l förarbetena till arkivlagen prop. 1989/90:72 s. 50 ff. anfördes som skäl denna omvända princip är rimlig med hänsyn till de inatt

tegritetsaspekter som kan föreligga på de särskilda registerlagarnas

område. Det bör också nämnas att gallring inte behöver innebära att möjligheterna till insyn helt försvinner. Informationen kan finnas kvar t.ex. på Möjligheterna att överblicka eller bearbeta uppgifterna papper. kan dock ofta bli sämre. I 9 § första stycket i personuppgiftslagen 1998:204 anges att den

personuppgiftsansvarige skall till att personuppgifter inte bevaras

se under längre tid än vad är nödvändigt med hänsyn till en som ändamålen med behandlingen. Samtidigt hindrar bestämmelserna i den lagen, enligt 8 § andra stycket, inte att myndigheterna arkiverar och bevarar allmärma uppgifter eller att arkivmaterial tas om hand av en

arkivmyndighet.

294 Bevarande och gallring

16.2 överväganden och

förslag

Vi föreslår att inaktuella uppgifter skall tas bort från bostadsrättsregistret och ersättas av en hänvisning. Lantmäteriverket skall i samråd med Riksarkivet bestämma i vilken utsträckning och på vilket medium uppgifter skall bevaras har tagits bort från

som

bostadsrättsregistret.

Den övergripande tanken med regleringen i arkivlagen och uttalandena i förarbetena till denna torde vara att bevarande skall ske utifrån de angivna intressena men att integritetsintressen ibland kan vägra tyngre. Samtidigt anses integritetsskyddet motivera i förhållande till

en arkivlagen omvänd gallringsprincip vid databehandling

av personuppgifter i statsmaktsregister prop. 1997/98:80 71, jfr

s. prop. 1989/90:72 s. 50 ff.. I sammanhanget bör framhållas att vi använder

gallringsbegreppet på det vedertagna sättet. Föreskrifter om att

uppgifter skall gallras hindrar inte att de förs över pä ett annat medium och lagras ett annat ställe än det aktuella registret

av myndigheten. Gallring innebär visserligen att uppgifterna skall förstöras. Men detta behöver inte innebära att uppgifterna utplånas fysiskt så att de inte kan återfinnas. Enligt Riksarkivets föreskrifter och allmänna råd om arkiv hos statliga myndigheter räknas

som förstöring av handlingar/uppgifter även överförande till

annan databärare om överföringen innebär informationsförlust, förlust

av möjliga informationssarrnnanställningar, förlust av sökmöjligheter eller förlust av möjligheten att fastställa informationens autencitet.

Borttagande av uppgifter från själva bostadsrättsregistret är i och för sig en åtgärd som skulle innebära en form av gallring. Med hänsyn till ändamålen med registret är samtidigt endast aktuella uppgifter av intresse. Därutöver behövs endast en hänvisning till den tidigare åtgärden. Därigenom framgår alltså att en förändring har skett,

men inte vilken förändring har skett. Även uppgifterna i registret

som om inte är uttalat integritetskänsliga förekommer uppgifter, vilket framgått av avsnitt l5.2.2, som för den enskilde inte bör negligeras från integritetssynpunkt. Sett lite sikt skulle det också ohållbart att

vara spara alla uppgifter i registret t.ex. alla uppgifter tidigare

bostadsrättshavare och inteckningsförhållanden. Dimensioneringen

av registret skulle då i huvudsak bestämmas efter de inaktuella förhållandena. I författning bör därför slås fast att inaktuella uppgifter får tas bort från själva registret och ersättas hänvisning.

av en

Att de inaktuella uppgifterna får tas bort från själva bostadsrättsregistret innebär inte att den personuppgiftsansvarige rätt att

ges förstöra uppgifterna. Uppgifterna får bevaras på annat sätt. Hur detta

Bevarande och gallring 295

skall ske och i vilken utsträckning gallring får ske bör enligt vår mening inte regleras särskilt i författning. Detta får i stället bestämmas utifrån arkivlagens principer. Något undantag från gallringsprincipen är således inte aktuellt. Någon reglering i lag behövs därför inte prop. 1989/90:72 s. 52. I förordning bör slås fast att Lantmäteriverket i samråd med Riksarkivet bestämmer vilka uppgifter skall bevaras av dem som har tagits

som bort från bostadsrättsregistret och hur detta skall ske.

Övergången till inteckningar 297

Övergångsfrågor

17 Övergången till inteckningar

17 Lantmäteriverkets försöksverksamhet

När det gäller att finna metod för övergången till bostadsrättsinen teckningar är kvaliteten de nuvarande noteringarna om pantsättningar i lägenhetsförteckningarna intresse. Här skall därför av redovisas Lantmäteriverkets erfarenheter i denna fråga från den försöksverksamhet verket sedan hösten 1996 bedriver på eget som inititativ. Lantmäteriverket har redovisat sina erfarenheter från försöksverksamheten i rapport från den 19 april 1998 benämnd en Bostadsrättsregister erfarenheter från Uppsalaförsöket. Erfaren- heterna grundar sig uppgifter från ett fyrtiotal bostadsrättsförening- Rapportens sammanfattning återfinns i dess helhet ibilaga När ar. det gäller noteringar pantsättningar bör följande erfarenheter från om försöksverksamheten nämnas rapporten s. 18 och 30 f.. En betydande del pantnoteringarna har haft någon form av brist av eller felaktighet. En del pantnoteringarna har datum för bankens av utskrift underrättelsen pantsättningsdatum. För andra anges det av som datum då pantsättaren undertecknade pantsättningen eller då styrelsen godkände pantnoteringen. I vissa fall det datum då pantanges noteringen gjordes. I ett inte obetydligt antal fall saknas datering. När två eller flera pantsättningar har gjorts samma dag, saknas ofta tidsangivelse i underrättelsen om vilken som gäller först, trots att kreditinstitut eller koncern är panthavare. Det är endast i dessa samma fall och när datum saknas som företrädesordningen är oklar. Panthavarens finns alltid angivet. Men många äldre firmor, namn inte längre existerar, förekommer. Ofta går det dock att sluta sig som

till vilket institut som är panthavare. Organisationsnummer anges

nästan aldrig. Panthavarens adress saknas ofta. Beträffande ungefär 400 lägenheter fördelade på 30 bostadsrättsföreningar har Lantmäteriverket jämfört bostadsrättsföreningarnas pantnoteringar med kreditinstitutens noteringar. Därvid har följande iakttagits.

I drygt 70 procent av fallen överensstämmer föreningens och institutets noteringar tidsmässigt, på det sättet att differensen är maximalt en månad. I normalfallet är inte exakt samma datum angivet hos respektive. I åtta procent av de belånade bostadsrätterna 14 stycken saknas pantnotering hos föreningen eller är en annan kreditgivare noterad där än hos kreditinstituten.

17.2 överväganden och

förslag

Vi föreslår följande. Sedan bostadrättsregistret har införts skall nya pantsättningar kunna göras endast med bostadsrättsinteckningar. För pantsättningar som dessförinnan har vunnit sakrättsligt

skydd genom denuntiation till bostadsrättsföreningen skall gälla en

preklusionstid om fem år. Efter denna tid skall de alltså inte längre vara sakrättsligt skyddade.

En panthavare som har en sakrättsligt skyddad pantsättning en-

ligt det gamla systemet skall i de allra flesta fall kunna erhålla fortsatt sakrättsligt skydd efter preklusionstiden utgång endast med hjälp av en inteckning. Undantagsvis skall det dock vara möjligt att bevara detta skydd genom att en pantnotering, efter ansökan,

görs i bostadsrättsregistret. Uppgifterna från lägenhetsförteckningarna om pantsättningar

skall under övergångstiden inte göras tillgängliga i bostadsrättsregistret.

17.2.1 Allmänt/om lösningen

De nuvarande förhållandenas betydelse

Erfarenheterna från försöksverksamheten visar att svårigheterna är stora att samla in tillförlitliga uppgifter om de rådande pantsätt-

ningsförhållandena. Dateringar är tvivelaktiga. Samma långivare kan

vara noterad flera gånger trots att han i själva verket skall vara noterad för endast en pantsättning. Vissa noteringar är inaktuella. Därtill kommer en osäkerhet huruvida noteringar saknas beträffande underrättelser om pantsättningar.

Om anteckningarna från lägenhetsförteckningarna utan ändringar fördes över till registret, skulle registret kunna garantera endast att lägenhetsförteckningarna var rätt överförda. Men de nyss onmämnda felaktigheterna skulle finnas kvar. Det mesta talar dessutom för att denna överföring inte skulle att göra i samtliga fall. Viss utredning skulle med största sannolikhet vara nödvändig beträffande vissa

Övergången till inteckningar 299

bostadsrätter. Framför allt skulle detta bero på att vissa förteckningar är för oklara det går helt enkelt inte att bara föra över uppgifterna och att förteckningar saknas för vissa bostadsrätter. Skall uppgifter gamla pantnoteringar föras in, torde därför krävas viss utredning om de verkliga förhållandena. om Medverkan krävs från de inblandade, t.ex. kreditinstitut, föreningar och bostadsrättshavare, de verkliga förhållandena skall redas ut. om Frågan är hur långt skulle kunna nå. Felaktiga dateringar och man inaktuella noteringar skulle sannolikt i stor utsträckning kunna rättas till. Dolda panträtter skulle antagligen kunna föras fram i ljuset med någon form kallelseförfarande. Eventuellt skulle detta kunna av kombineras med preklusionsregel innebar att borgenärerna fick en som viss tid på sig att anmäla dolda panträtter vid äventyr av att pantrâtten förlorade sitt sakrättsliga skydd. Mer osäkert är hur man bör annars förfara när föreningar har uppfattat denuntiationer om omläggningar lån denuntiationer om ny pantsättning. Kan en överenskomav som melse inte nås mellan de inblandade, förefaller inget annat alternativ

finnas än dornstolsprövning.

Men det är sagt osäkert hur långt bör eller kan när det som man gäller att förbättra det befintliga materialet. Det rör sig om åtgärder har vidtagits kreditgivarna och föreningarna och som har som av betydelse för det materiella rättsläget enligt gällande rätt. Följande exempel Föreningens skyldigheter enligt 9 kap. 10 § BRL kan ges. begränsar sig till att anteckna underrättelser om pantsättningar. Om någon uppgift i förteckningen ändras, skall detta också antecknas. Rirnligen innebär det att föreningen skall anteckna om den underrättas att pantsättning har upphört. Hur föreningen tolkar en underrätom en telse kan få betydelse för förmånsrätten. Högsta domstolens resonei NJA 1994 s. 668 se avsnitt 3.1.6 tyder närmast att mang föreningen skall göra viss prövning av vad en underrättelse en innebär, att den inte behöver ta kontakter för att reda ut detta utan kan välja den innebörd ligger närmast till hands och att förmånsrätten som kan bli så föreningen har haft fog för att tolka underrättelsen. som Det är utifrån den här beskrivna verkligheten som man får bestämma vilken ambitionsnivå som är rimlig och praktiskt genomförbar.

Närmare om kraven

En utgångspunkt är givetvis att användaren skall i görligaste mån få besked registret är bostadsrättshavare och om i vilken ur om vem som utsträckning några pantsättningar finns. En övergipande målsättning för hela det systemet är samtidigt att detta skall vara enkelt och nya

billigt. Det är givetvis en viktig strävan att även övergångsfrågorna

300 Övergången till inteckningar

löses efter denna målsättning. Lösningen övergångsproblematiken får inte vara sådan att oehörda resurser krävs i inledningsskedet. Detta skulle ge upphov till kostnader som i sista hand faller tillbaka på den enskilde bostadsrättshavaren.

Det är också viktigt att övergångsproblematiken löses ett säkert

sätt. Häri kan dock läggas olika saker. Det är givetvis bra om alla

uppgifter kan föras in snabbt från lägenhetsförteckningarna så att endast uppgifterna i registret gäller. Och det är viktigt att ingen gör

några rättsförluster. Men av vikt är också att övergångsregleringen inte leder till att kreditgivare säger upp lån, vilket t.ex. skulle kunna drabba bostadsrättshavaren på det sättet att denne tvingas betala ränteskillnadsersättning eller får problem med att ordna ett nytt lån. Inte heller bör tvister, vilka i värsta fall kräver domstolsprövning, i onödan initieras.

Utformningen av övergångsregleringen får inte vara sådan att regleringen av aktörerna uppfattas som ett oberättigat tvång som man

inte kan se meningen med. I det sammanhanget kan nämnas att t.ex. en lösning som innebär att pantsättningsförhållandena ordnas upp när bostadsrättshavaren ändå vidtar dispositioner i detta hänseende, säkerligen framstår som mer naturlig än om denne vid en given tidpunkt som har slagits fast i författning tvingas att engagera sig i

pantsättningsfrågorna. Att föra över fastigheterna från inskrivningsmyndighetemas böcker

till inskrivningsregistret var ett omfattande arbete. Då rörde det sig givetvis om helt andra volymer av uppgifter, i synnerhet om man ser

till alla de uppgifter som ryms i fastighetsdatasystemet. Där finns också ett antal andra register t.ex. fastighetsregistret. Men en

avgörande skillnad finns mellan förhållandena för fastigheter jämfört med bostadsrätter. Lägenhetsförteckningarna är ofta bristfälliga. Det underlag som skall användas är alltså inte alls lika tillförlitligt det

som beträffande fastigheter var.

En amian skillnad är att gällande rätt beträffande pantsättning av bostadsrätter inte präglas av den klarhet som krävs när i syfte att

man bringa ordning och reda går över till ett bostadsrättsregister. Såväl frågan om det finns någon gällande pantförskrivning förmåns-

som rätten kan vara oklar. Man har med sig oklarhetema i de befintliga

pantnoteringarna i lägenhetsförteckningarna.

Konsekvensen av det sagda blir att det beträffande övergångsproblematiken inte finns någon given lösning där alla målsättningar kan till fullo uppfyllas. Att t.ex. försöka lösa alla oklarheter beträffande gamla pantnoteringar inför övergången till det nya systemet framstår från vissa utgångspunkter önskvärt. Å andra sidan skulle det bli dyrt

som och kräva arbetsinsatser från bl.a. föreningar, bostadsrättshavare och kreditgivare. Det är givetvis viktigt att ta med sig erfarenheterna från

1998:80 Övergången till inteckningar 301 SOU

liknande projekt, det är inte möjligt att använda en av de tidigare men då valts rakt Man måste ta fram olika lösningar,

lösningar som av.

ställa dessa mot varandra och vilken som i högst utsträckning se målsättningarna och kanske också värdera hur tungt de olika

uppfyller

målsättningarna väger.

17.2.2 Pantsättningar efter ikraftträdandet

I de följande presenteras olika lösningar som vi har övervägt. Eftersom någon given lösning inte finns, anser vi att en relativt

utförlig presentation har ett särskilt värde för den vidare beredningen. vi in detta bör dock slås fast att gemensamt för de olika Innan går lösningarna pantsättningar efter ikraftträdandet bör kunna är att nya ske endast med användande bostadsrättsinteclmingar. Några av noteringar pantsättningar skall alltså inte göras i lägenhetsförom nya teckningarna efter denna tidpunkt. Detta är ett sätt att påskynda

Om tillät pantsättningar utan intecknings-

övergången. man nya

förfarande, skulle så att säga bara skjuta upp problemen. man Oavsett vilken lösning väljs är det också ofrånkomligt med en som det förmånsrättsliga förhållandet mellan

övergångsreglering som anger pantsättningar är noterade i lägenhetsförteclmingen och pantsätt-

som

ningar som upplåtits med bostadsrättsinteclcning.

17.2.3 Obligatorisk konvertering inom viss tid

med bostadsrättsregistret är bl.a. att hanteringen skall bli mer Avsikten rationell och säker. Det finns därför, tidigare nämnts, ett intresse som efter viss tid blir den enda källan beträffande

av att registret en

pantsättningsförhållandena. Vi har därför övervägt möjligheterna att

på eller annat sätt tvinga fram konvertering av de gamla pantett

till inteckningar med registrerade inteckningshavare. Med

noteringarna konvertering skulle uppnå att information om

en obligatorisk man

beloppen efter viss tid fanns i registret beträffande alla pantsätten ningar omvandlingen till inteckningar och inte minst att

genom - -

klarhet bringades i förmånsrättsfrågorna beträffande gamla pantsätt-

Detta är givetvis förenat med arbete och kostnader. För att ningar. åtgärden skall motiverad framstår det därför som självklart att en vara bestämd tidpunkt preklusionstid ställs efter vilken endast inen - upp teckningar fmns. Grunderna för sådan lösning kan beskrivas en

följande sätt.

302 Övergången till inteckningar

En översiktlig beskrivning

1 Gamla pantnoteringar blir ogiltiga efter ett visst antal år. 2 Under övergångstiden, alltså från det att registret införs till dess att

tiden enligt punkten l har gått ut, införs möjlighet att konvertera

gamla pantsättningar till inteckningar. Som tidigare nämnts skall nya pantsättningar endast kunna göras med inteckningar.

3 En möjlighet införs för bostadsrättshavaren att begära kallelse på

okända panthavare. Möjligheten avser den situationen att

pantnotering finns men det är oklart panthavaren är eller

vem var

denne kan nås. En möjlighet till kallelse dolda panthavare måste

övervägas.

Preklusionstid

Enligt den första punkten bör en preklusionstid finnas beträffande

gamla pantnoteringar. En första fråga är om en preklusionsregel av detta slag är förenlig

med reglerna i regeringsformen och Europakonventionen skydd

om för enskildas egendom 2 kap. 18 § regeringsformen och artikel 1 i tilläggsprotokollet d. 20 mars 1952 till konventionen d. 4

nov. 1950 angående skydd för de mänskliga rättigheterna och de grundläggande friheterna. I sammanhanget kan frågan också ställas det har

om någon betydelse vilken längd som bestäms för preklusionstiden.

Enligt 2 kap. 18 § första stycket regeringsformen är varje medborgares egendom tryggad genom att ingen kan tvingas avstå sin egendom till det allmänna eller till någon enskild genom expropriation eller annat sådant förfogande eller tåla att det allmänna inskränker

användningen av mark eller byggnad utom när det krävs för att tillgodose allmärma intressen. I paragrafens andra stycke finns bestämmelser om rätt till ersättning när inskränkningar enligt första stycket görs. Är då paragrafen över huvud det

taget tillämplig när är

fråga om att utsläcka en panträtt i en bostadsrätt Bertil Bengtsson har diskuterat situationen att ansvaret för redan existerande skuld

en utsläcks, helt eller delvis, eller ett ansvar för en sådan skuld utvidgas. Han gav följande sammanfattning rättsläget Bengtsson, Bertil,

Ersättning vid offentliga ingrepp 1986, 144 f..

Sammanfattningsvis kan sägas, att när det gäller den berörda

typen av civilrättsliga regler 2: 18 synes kunna åberopas på sin höjd

när de går ut på en direkt överföring egendom eller särskild rätt

till en medkontrahent utan att adekvat ersättning för förlust kan

anses utgå någon gång också då en fordringsrätt tillskapas eller

utsläcks utan att motparten på annat sätt kan kompenserad. I

anses

finns inte något stöd för att grundlagsregeln skulle bli

Övrigt

i föreliggande avtal. Än gång bör erinras tillämplig vid ingrepp en

att paragrafen inte handlar om något allmänt skydd för själva

äganderätten.

. .

Den aktuella bestämmelsen ändrades år 1994. Ändringarna torde dock

inte den här aktuella frågan. Den typ bestämmelse som här

påverka av

aktuell torde mot bakgrund det återgivna inte vara oförenlig med är av

2 kap. 18 § regeringsformen.

Enligt den aktuella bestämmelsen i tilläggsprotokollet till Europakonventionen skall fysisk eller juridisk rätt till sin envar persons egendom lämnas okränkt. Ingen må berövas sin egendom annat än i det allmännas intresse och under de förutsättningar som anges i lag

och folkrättens allmänna grundsatser. Vidare anges att dessa av bestämmelser inte inskränker stats rätt att genomföra sådan en

lagstiftning staten timer erforderlig för att reglera nyttjandet av

som viss i överensstämmelse med det allmännas intresse eller för

egendom

säkerställa betalning skatter och andra pålagor eller av böter och att av viten. Även i detta sammanhang är det svårt att se att oförenlighet

skulle kunna föreligga. Däremot bör aspekt tas upp beträffande situationen att en en annan får verkan beträffande redan ingångna avtal. Som

lagstiftning huvudregel sådan retroaktiv förmögenhetsrättslig lagstiftning

anses med allmänna rättsgnmdsatser Bengtsson, s. 141.

svårförenlig a.a.,

Bertil Bengtsson anförde att enligt ett lagrådsuttalande från 1940-talet står lagstiftning, medger ingrepp i redan bestående rättsfören som hållanden, i strid med "en de viktigaste principer vilka vår av rättsordning vilar" och att något liknande alltjämt torde vara den

härskande uppfattningen. Han tillade dock att något särskilt grundlags-

förbud inte gäller retroaktiv civilrättslig lagstiftning och att avsteg om från inte sällan har skett under år, inte bara i

principen senare

krislägen utan också annars när skälen för retroaktivitet ansetts vägande. Det torde utifrån denna princip som vissa

tillräckligt vara

fördes i förarbetena om JB:s övergångsreglering när resonemang tillägg avsnitt 3.2.3 infördes prop. 1970:145 s. 134

reglerna om se

f.. Vi kan inte något hinder preklusionsregel. Däremot måste se mot en enligt vår mening, utifrån allmänna rättsgrundsatser ta hänsyn man, till det materiella resultatet när utformningen övervägs. Utgångsmåste borgenären skall ha möjlighet att för sin

punkten vara att

fordran få likvärdig säkerhet i bostadsrätten när den gamla en pantnoteringen förlorar sin betydelse. Mera om detta senare. Vad sagts talar för att inte ställa upp en alltför kort som nyss preklusionstid. Även andra synpunkter bör beaktas när man överväger

304 Övergången till inteckningar

preklusionstidens längd. Ju kortare tid ställs desto kortare

som upp, blir den tid under vilken man får dras med parallella system. Det är givetvis ett tungt skäl för att bestämma kort tid.

Det finns emellertid även andra skäl än de är ett utslag

som av allmänna rättsgrundsatser som talar mot alltför kort tid. Det är inte

en ovanligt att bostadsrättslân är bundna under viss tid, t.ex. fem år. Rent allmänt kan frågan ställas om det är rimligt att införandet ett

bostadsrättsregister tvingar fram förtida uppsägningar lån. En

av uppsägning av lånet behöver naturligtvis inte bli följden att

av en konvertering skall ske. Men möjligheten finns att avtalet medger detta. Under alla omständigheter framstår det mycket smidigare

som om konverteringen i regel kan ske i samband med omläggning av lån.

En kort preklusionstid skulle också skapa turbulens hela kreditmarknaden för bostadsrätter. Bankernas uppfattning är att preklusionstiden bör vara i vart fall sex år.

Det finns alltså en hel del skäl som talar för att preklusionstiden inte bör vara för kort. Vad detta närmare bestämt innebär kan

man naturligtvis ha olika åsikter om. Löptiden lånen överstiger sällan fem år. De allra flesta lånens löptid kommer dessutom inte att ha startat samtidigt som preklusionstiden börjar räknas. Vår bedömning

är därför att en preklusionstid fem âr är godtagbar.

Konverteringen

I enlighet med den andra punkten bör möjlighet till konvertering

en av gamla pantnoteringar införas. Det bör alltså möjligt att

vara omvandla en gammal pantnotering till inteckning i kombination

med registrering som inteckningshavare. Utgångspunkten är,

som tidigare nänmts, att en gammal denuntierad pant skall ha bättre rätt än en pant med säkerhet i en inteckning. Systemet för konvertering bör alltså vara sådant att förmånsrättsordningen blir rätt dels mellan gamla denuntierade panter, dels mellan dessa och panter med inteckningar.

Vilka kontroller bör då göras inför konvertering För det första

en är det inte givet att en notering i lägenhetsförteckningen innebär

att en gällande pantförskrivning finns. Skuldförhållandet kan i realiteten ha upphört. Särskilt i det fallet att inteckning redan har tagits är

en ny ut det således inte självklart att en gammal pantnotering skall medföra

en rätt att få en inteckning med bättre rätt än den beviljade inteckningen. Denna inteckning skulle sedan alltid finnas kvar. En oseriös bostadsrättshavare skulle alltså på ett obefogat sätt kunna skaffa

ett ledigt utrymme med bästa rätt.

Bestämmelser bör således finnas tvingar den är noterad

som som som panthavare i lägenhetsförteckningen att på ett eller annat sätt styrka att pantförskrivningen alltjämt gäller. En fråga är hur dolda

1998:80 Övergångentill inteckningar 305 SOU

panthavare skall behandlas. I sista hand torde tvister få avgöras av domstol, dvs. det finns risk för domstolsprocesser med den obligato-

riska konverteringen.

måste vidare finnas förhindrar oegentligheter i Bestämmelser som det fallet flera noteringar finns i lägenhetsförteckningen. Den som att bästa skall garanterad att ha detta även om t.ex. den som har rätt vara vidtar åtgärder först. I annat fall skulle givetvis den har näst bästa rätt förste även bostadsrättshavaren kunna få problem.

Kreditgivaren men

Om borgenären tidigare hade bästa rätt förlorade denna plats, som risken denne säger lånet. I sådan situation finns finns att t.ex. upp en bostadsrättshavaren krävs på ränteskillnadsersättning. en risk att Bostadsrättshavaren kan inte heller längre erbjuda bästa förmånsrätt försöker få motsvarande lån hos annan kreditnär han ett nytt, en givare. Olika varianter är tänkbara. En möjlighet är att en borgenär med en

möjlighet att begära viss plats i förmåns-

gammal pantnotering ges en

rättshärlseende när inteckningar finns konverterade även som avser gamla eller "nya" panter med inteckningar. En annan möjlighet panter konvertering måste ske i ett sammanhang, alltså att konvertering är att samtidigt beträffande alla gamla noterade panter med aktualitet. begärs Även i denna del framstår det nödvändigt med möjligheter till som domstolsprövning för de fall överenskommelse inte kan näs. Dessutom materiell reglering tillskapas. Som tidigare nämnts bör också måste en tidsgräns finnas när det gäller möjligheten till konvertering. en yttersta huvudpoängema med denna tanke är att förhållandena skall En av

slutligt klarlagda vid i förväg bestämd tidpunkt.

vara en

En ytterligare fråga måste lösas är beloppen inteckningarna.

som kan ut mängd olika sätt.

De befintliga pantförskrivningama se en

generella pantförskrivningar, t.ex. beträffande

Det kan röra sig om framtida fordringar. En inteckning måste emellertid, enligt vårt alla förslag, bestämmas till ett visst belopp. Särskilt i den situationen att finns med sämre rätt är denna fråga stort intresse. borgenärer av Inteckningen innebär att ett bestämt beloppsintervall reserveras. Detta kan utnyttjas för nya lån om skulden gentemot utrymme senare den vid tillfället aktuella borgenären har gått ned. bestämmelse skulle kunna innebära att konverteringen fick avse En det aktuella skuldbeloppet. Förhållandet kan emellertid vara det att borgenären enligt pantförskrivningen har en skyldighet att låna ut belopp. Antagligen skulle det nödvändigt att befria

ytterligare vara

honom från denna skyldighet, han inte får betryggande säkerhet om en för lånet. Alternativet är att inte konvertera i fall där det är svårt att

fastställa ett belopp.

306 Övergångentill inteckningar

Okända och dolda panthavare

Som framgått av det sagda skulle situationer uppstå där det

är nödvändigt att få kontakt med samtliga borgenärer. Det är på grund av detta som en möjlighet, i enlighet med tredje punkten, behövs

att kalla panthavare som är noterade inte kända. Naturligtvis är

men en

sådan bestämmelse inte en nödvändig följd konverteringssystemet.

av Alternativet skulle vara att hörande dessa ibland kunde underlåtas.

av Men det skulle alltså innebära lägre grad säkerhet för dessa

en av borgenärer.

En särskild fråga är hur skall behandla dolda panthavare. Även

man deras rätt utslocknar givetvis de inte hör sig inom preklusions-

om av tiden. Men i det föregående har sagts att alla borgenärer bör höras i olika hänseenden inför en konvertering. Om lösningen skall bli heltäckande bör även dolda panthavare höras i de situationerna. Det skulle å andra sidan innebära att kallelse på sådana panthavare skulle krävas i alla de fall konvertering aktuell. Att göra detta i samband

var med respektive konvertering skulle innebära inte oväsentlig

en tidsutdräkt i varje ärende. Sådana tidsutdräkter kan olämpliga när

vara bostadsrättshavaren t.ex. står i begrepp att ta lån. Alternativet är

nya att inleda hela införandet det pantsättningssystemet med

av nya en kallelse på okända borgenärer beträffande alla bostadsrätter. Det sagda visar att någon självklar lösning beträffande dolda panthavare inte finns.

Pantnoteringarna i lägenhetsförteckningarna

En öppen fråga är huruvida uppgifterna pantsättningar är

om som noterade i lägenhetsförteckningama under övergångstiden bör föras in i lägenhetsregistret. Skäl finns för både att göra detta och låta bli.

att Vi återkommer till denna fråga i avsnitt 17.2.7.

l7.2.4 En lösning utan obligatorisk och konvertering

preklusionstid

Den nyss skisserade lösningen är förhållandevis säker och uttömmande även om olika alternativ närmare skulle få övervägas beträffande vissa problemställningar. Den svarar emellertid mindre väl mot kraven på att lösningen skall vara billig och enkel. Konverteringen är både juridiskt komplicerad och kostsam. Skäl finns därför undersöka

att om möjligheter finns att helt undvika ett krav på konvertering och inte

att ställa upp en preklusionstid. De karakteristiska dragen för sådan

en lösning kan beskrivas enligt följande.

Övergången till inteckningar 307

En översiktlig beskrivning

1 Gamla pantnoteringar finns kvar i lägenhetsförteckningen utan

preklusionsfrist.

2 Några åtgärder med eventuella dolda pantsättningar vidtas inte. Föreningens nuvarande skadeståndsskyldighet kvarstår. 3 I registret förs in uppgift huruvida pantnoteringar finns eller inte om

finns i lägenhetsförteckningen

Den frivilliga övergången till inteckningar

Grundtanken är alltså att något tvång att konvertera gamla pantnoteringar till bostadsrättsinteckningar inte skall finnas. Däremot står

givetvis möjligheten öppen att ersätta pantnotering i lägenhetsför-

en teckningen med bostadsrättsinteckning och inteckningsinnehav. en Lösningen bygger tanken att detta frivillig väg i allmänhet också skulle ske. Mera detta Så länge någon bostadsrättsinom senare. teckning inte finns är ett utbyte normalt oproblematiskt. Men när den första inteckningen har registrerats kan en pantnotering inte utan vidare ersättas med inteckning med bästa rätt. en När det gäller inteckningsâtgärder har vi dock i avsnitt 5.6 föreslagit motsvarighet till institutet nedsättning skall finnas. att en öppnar sig möjlighet att omvandla pantnotering till

Härigenom en en

inteckning med bästa rätt. Begränsningen är att de inteckningsen havare inteckningar skall sämre rätt än den nya inteckningen vars ges måste samtycka till åtgärden. I regel finns dock inte något skäl för dessa motsätta sig åtgärden. Om de motsätter sig åtgärden, blir att resultatet att den gamla pantnoteringen finns kvar med bättre rätt än inteckningar. Även de drabbas då effekten att inte bara deras av bostadsrättsregistret utan även lägenhetsförteckningen utgör källa

beträffande pantsättningsförhållandena. De negativa konsekvenserna

för den borgenär inte kan få inteckning med bästa rätt får som en också begränsade. Han behåller sin förmånsrätt genom pantanses noteringen. När risken för problem i detta avseende diskuteras bör man också snegla på de faktiska förhållandena. Den statistik tagits fram med som hjälp HSB och Riksbyggen innebär Sammanräknad att runt 40 av bostadsrätterna över huvud taget är pantsatta och att det i procent av regel rör sig ett fåtal aktuella noteringar, oftast bara en. Enligt om statistik från Lantmäteriverkets försöksverksamhet med bostadsrätts-

avseende 18 bostadsrättsföreningar i Uppsala fanns fler än en register

i 15 fallen. Statistik omfattande något färre

pantsättning procent av

lägenheter visade samtidigt att flera panthavare var noterade i endast 4 procent fallen. Givetvis kan man fundera över möjligheter att av

308 Övergången till inteckningar

till domstol för att lösa problemet, t.ex. nedsättning inte medges. om Då är man emellertid direkt tillbaka i problemet materiella regler att

för konverteringen måste tillskapas och alla därmed förknippade

svårigheter. Eftersom konsekvensen endast är får

att pantnoteringen

stå kvar framstår ett enkelt system värdefullt. Och som mer som tidigare nämnts, när bostadsrätter är pantsatta rör det sig oftast om endast en eller två aktuella pantnoteringar. När uppgiften kan föras in i registret att noteringar i lägenhetsförteckningen saknas är bostadsrättsregistret enda källan beträffande bostadsrättens pantsättningsförhållanden. Ungefär 60 bostadsprocent av rätterna är enligt vår statistik inte pantsatta. För dessa skulle bostadsrättsregistret omedelbart utgöra enda källan. I och för sig de lägenär heterna knappast de mest intressanta. Antagligen kommer del en stor av dem inte att pantsättas under den närmaste framtiden. Det är ändå intressant att notera att av 700 000 lägenheter återstår härigenom cirka 280 000 där även lägenhetsförteckningen utgör källan. Frågan är

därför om man kan tro att bostadsrättsregistret inom rimlig tid

en kommer att utgöra den enda källan beträffande pantförhållandena för flertalet av de återstående bostadsrätterna. Vid Sammanträffande med bankerna den genomsnittliga angavs att tiden för innehav av en bostadsrätt är ungefär åtta är. Uppskattningen gjordes också att inom 5 10 år har alltid "gjort något" med - man bostadsrätten. Försiktigt räknat finns alltså skäl frågan att tro att aktualiseras att begära en inteckning i de bostadsrätter i dag är som belånade inom en tioårsperiod. Vilka skäl talar då för att verkligen begär inteckning En man en pantnotering kan utnyttjas endast i de fall denuntiation inte hade en ny behövts enligt gällande rätt. Beskedet från kreditinstituten flera är att av dem tolkar gällande rätt på det sättet att denuntiation är en ny nödvändig när ett lån läggs om. I de fallen måste alltså inteckning en begäras enligt den här skisserade lösningen. Om bostadsrättshavaren vill byta kreditgivare, måste han också begära bostadsrättsinen teckning. I en viss del av fallen finns alltså inget alternativ än annat att begära en inteckning. Finns det då några skäl att begära inteckning detta inte en trots att är absolut nödvändigt Om kreditgivare, mäklare eller bostadsrättshavare anser att det parallella systemet är förenat med olägenhestora ter är utsikterna stora att pantnoteringarna ersätts inteckningar. Det av räcker med att t.ex. kreditgivaren detta. Anser att olägenheanser man terna är mer marginella är givetvis risken att pantnoteringar får leva kvar. Men om det inte olägenhet kan å andra anses som en man

sidan fråga sig om det är så betungande att lägenhetsförteckningen

parallellt lever kvar.

Övergången till inteckningar 309

Uppfattningarna kommer givetvis att variera, t.ex. mellan olika kreditinstitut. Men vissa förhoppningar finns ändå kring ett bostadsrättsregister. Kreditinstituten är överlag positiva. I vissa sammanhang har också talats att ett säkert och bra register kan påverka om kostnaden för lån, räntan. Det är därför inte orealistiskt att tänka t.ex. sig kostnaden för ett lån kan påverkas av om det finns pantatt noteringar i lägenhetsförteckningen. Att noteringar finns kvar borde medföra bostadsrätten ett något osäkert kreditatt anses vara mera objekt. Om så skulle bli fallet, finns ett naturligt incitament för att

ut noteringar i lägenhetsförteckningama.

rensa

Uppgift i registret om att pantnoteringar saknas

Avsaknaden preklusionsfrist nödvändiggör införing i bostadsav en

rättsregistret pantnoteringarna från lägenhetsförteckningama på ett

av eller sätt. Den enklaste och billigaste varianten är att bostadsannat rättshavaren eller föreningen möjlighet att få infört att noteringar ges

saknas i lägenhetsförteckningen, när så är fallet.

Dolda panthavare

Dolda pantsättningar kan naturligtvis finnas, dvs. pantsättningar som

föreningen har underrättats men inte fört in i lägenhetsförteckom Det är "arv" från den nuvarande regleringen. Risken för ningen. ett sådana gamla pantsättningar skall finnas avtar med tiden. Och att någon risk för etableras finns inte längre när registrering som att nya är den enda möjligheten att erhålla sakrättsligt

inteckningshavare

skydd vid pantsättning. Föreningen bör ha kvar sitt nuvarande en ny skadeståndsansvar för dolda pantsättningar.

17.2.5 För- och nackdelar med de skisserade lösningarna

Övergângstiden

konverteringen medför att i förväg kan

Den obligatoriska man

viss tidpunkt när bostadsrättsregistret utgör den enda bestämma en beträffande pantsättningar i bostadsrätten. Denna teoretiska källan inte med den andra lösningen. Avgörande för denna säkerhet finns modell hur angelägen övergången till inteckningar är enligt är aktörerna på marknaden. Exempelvis kreditinstituten har uttryckt en viss tveksamhet när det gäller hur aktiv man skulle vara om övertill inteckningar inte obligatorisk. Detta är svagheten med gången var den lösningen.

310 Övergångentill inteckningar

En lösning med obligatorisk konvertering på det skissera-

sätt som des i det föregående innebär emellertid också vissa nackdelar. När pantsättningama har konverterats till inteckningar och pantsättningar

som föreningarna underrättats inte längre kan göras gällande, - om skall inteckningarna ha innebörd samma som de gamla pantnoteringarna i själva verket hade. För det första måste förmånsrätten vara rätt.

Samtliga pantnoteringar som tidigare fanns och fortfarande

som är aktuella skall finnas kvar i form inteckningar. Dessutom skall dolda av pantnoteringar ha kommit fram och införda

vara som inteckningar.

För att uppnå detta måste alla panthavare synliga såväl dolda - som ha haft möjlighet att framföra sina krav. I förmånsrätt

prövningen av

ligger att sökanden styrker att denne har fordran. I fall skulle en annat han kunna tränga sig före andra han inte trots att har någon fordran. För det andra måste beloppen Detta vara rätt. är betydelsefullt när det finns fler än panthavare dold eller en synlig. Inteckningsbeloppet kommer vid exekution avgörande vara för dels vad den aktuelle panthavaren skall kunna tillgodoräkna dels vilket

sig,

belopp panthavare med sämre förmånsrätt kan tillgodoräkna Vid

sig.

bestämmandet av beloppet är således inte endast den aktuella panthavarens och bostadsrättshavarens på saken intresse, syn av utan även

de andra borgenäremas. En särskild svårighet med den obligatoriska konverteringen

är att den ofta skulle aktualiseras när bostadsrättshavaren står i

begrepp att

ta ett nytt lån. Nödvändigheten när det finns flera borgenärer överav enskommelser eller i värsta fall gör förfarandet skulle processer att ta tid. Det kan givetvis i det enskilda fallet mycket för

vara olyckligt

bostadsrättshavaren. Men lösning skulle försena införandet. en amian Då fick man nämligen tänka sig att inleda med

övergången en obligatorisk konvertering vid en viss tidpunkt och inte här under

som en tidsperiod om fem år.

Förfarandet kräver en omfattande reglering. Ännu viktigare är emellertid att konvertering jämfört med ansökan vanlig en om en

inteckning enligt våra beräkningar blir avsevärt dyrare. Enligt våra

beräkningar i avsnitt 21 skulle vanlig inteckning kosta 50 kr. En en konvertering beräknar vi i stället skulle kosta ungefär 200 kr. Skillnaden ligger i de kontroller och beslut måste inför som göras en konvertering och det material som måste in för detta. ges

17.2.6 Preklusionstid och undantagsvis

införing av pantnoteringar

Det hittills sagda har lett till slutsatsen preklusionstid oss att en om fem år bör ställas upp. Efter utgången den tiden skall alltså av en pantsättning som upplåtits med denuntiation inte längre ha sakrättsligt

Övergången till inteckningar 311

skydd. Men samtidigt skall huvudregeln vara att endast ansökan om vanlig inteckning skall möjlig. Med andra ord skall normalt såväl vara

pantsättningar som gamla kunna ges sakrättsligt skydd respektive

nya fortsatt sakrättsligt skydd genom att en bostadsrättsinteckning tas ut.

Men huvudregeln att gamla noteringar om pantsättningar preklude-

efter fem år bör förses med ett undantag. En borgenär bör när ras inteckning innehas någon redan finns i bostadsrätten en som av amian

möjlighet att inför fristens utgång hos bostadsrättsmyndigheten

- ges ansöka få pantsättningen införd i bostadsrättsregistret. En sådan om att

i bostadsrättsregistret bör benämnas pantnotering. Denna registrering

möjlighet bör alltså stå öppen endast i vissa fall. Normalt bör en

panthavare sakna denna möjlighet och vara hänvisad till att begära en

vanlig inteckning. För ansökan skall beviljas får sökanden visa att denne har en att fordran och denna har bättre rätt än redan beviljad inteckning. att en

redan har beviljats inteckning bör givetvis ges tillfälle att

Den som en sig. Denne har då möjlighet att visa t.ex. att dennes registrering yttra

inteckningshavare grundas på ett lån som tidigare skyddats av en

som denuntiation. Gav denna bättre rätt skall givetvis ansökan från den

andre borgenären att få pantnoteringen införd inte beviljas. På så om kan den är noterad i lägenhetsförteckningen t.ex. som ende sätt som lugnt begära inteckning och begära strykning i

panthavare en

- Om dold panthavare med sämre rätt skulle

lägenhetsförteckningen. en

skall denne inte kunna "tränga sig före", om den som har

dyka upp,

inteckningen bara bevarar sin dokumentation under övergångstiden.

Utformningen kan sammanfattningsvis beskrivas enligt följande.

l Nya kan ske endast med bostadsrättsinteckning.

pantsättningar

2 Efter fem år prekluderas pantsättningar inte svarar mot en insom teckning, alltså både sådana finns i förteckningen och dolda som

pantsättningar.

3 Normalt kan den panthavare fått sakrättsligt skydd genom som denuntiation bevara detta skydd efter preklusionstidens utgång

endast att en bostadsrättsinteckning begärs.

genom

En införs att före preklusionsfristens utgång begära

4 möjlighet pantnotering. Detta skall möjligt endast registrering av en var

undantagsvis. Ett alternativ när borgenärerna är överens är att

begära nedsättning.

kalla okända eller dolda panthavare framstår som

5 Möjlighet att

överflödig.

En ansökan enligt punkten 4 skall alltså göras innan preklusionstiden lider sitt slut. När ansökan kommer in görs en notering om mot en

detta i registret. Prövningen görs först efter det att preklusionstiden

312 Övergångentill inteckningar

har löpt ut. Det finns då inte längre några dolda panthavare. För att

ha kvar något sakrättsligt skydd efter utgången denna tid

av måste

nämligen antingen en inteckning ha tagits ut eller ansökan ha en gjorts

om att att få en pantnotering införd i registret. Innan beslut fattas kan

bostadsrättsmyndigheten höra alla är registrerade i som registret antingen som inteckningshavare eller sökande kan ha

som flera

ansökt enligt punkten 3. Är överens och vill man ha saken utagerad

tidigare och troligen också billigare kan istället ned- - - man begära sättning.

Lösningen innehåller preklusionstid. Efter fem år boen utgör

stadsrättsregistret enda källan beträffande pantsättningar. Samtidigt kan

det enkla förfarandet med ansökan vanlig inteckning användas om en i de allra flesta fallen. Detta är mycket billigare än fordringar skall att styrkas osv. Eftersom en särskild ansökan krävs för

införing av en

gammal pantnotering vilket lär bli något dyrare - än en vanlig inteckning kommer detta antagligen inte att göras i onödan. Det blir inte heller aktuellt i så många fall. Erfarenheterna från försöksverksamheten visar att fler än en pantnotering ñmis i 15 fallen procent av men att olika panthavare i bostadsrätt fanns i endast 4 en procent av fallen. Det statistiska underlaget är litet med hänsyn till

men prisbilden

i Uppsala jämfört med övriga landet är det svårt skäl för att se att siffrorna för riket skulle högre. I alla de andra fallen vara än de när fler än en panthavare finns är det bara inteckning. att ta ut I de resterande fallen får räkna med att kreditinstituten man att genom någon form av samordning till att alla hamnar på "rätt ser plats". I andra fall dör den ena skulden ut och något problem finns inte. Om utfallet blir någorlunda gynnsamt kan således räkna med man att den mer krångliga hanteringen är aktuell i 5 000 15 000 fall. - Även i dessa fall finns dessutom ett alternativ. Kommer borgenärerna överens kan de begära nedsättning i stället.

17 .2.7 Lägenhetsförteclcningarna

Slutligen måste ställning tas till den valda lösningen medför om att

uppgift om de gamla pantsättningarna från lägenhetsförteclmingarna under övergångsskedet bör föras in i bostadsrättsregistret. En införing

av de gamla pantnoteringarna i bostadsrättsregistret skulle kunna ske på olika sätt. En tänkbar möjlighet är att uppgifterna samlas in den av som skall ansvara för bostadsrättsregistret, alltså ungefär

en datafångst på det sätt som skett beträffande olika register i fastighetsdatasystemet.

Med hänsyn till de tidigare redovisade oklarheterna och

ofullständig-

heterna är detta emellertid inte möjligt. Det är nödvändigt att intressenterna medverkar. Olika intressenter

som bostadsrättsföreningarna, de centrala bostadsrättsorganisationema,

Övergången till inteckningar 313

bostadsrättshavarna och kreditinstituten skulle behöva engageras. En icke oväsentlig arbetsinsats från deras sida skulle krävas. Vi har inte kunnat finna annat än att sådan lösning skulle innebära bl.a. att en flera olika åtgärder blev nödvändiga och att vissa intressenter ålades

författningsenlig skyldighet att medverka. Exempelvis skulle ett

en samspel mellan föreningen och de olika bostadsrättshavarna vara

nödvändigt för att få fram ett grundläggande underlag från dem.

Man kan allmänt fråga sig om det är rimligt att kräva några större arbetsinsatser från föreningarna och, dessutom, hur detta skulle påverka inställningen till registret. Erfarenheterna från försöksverksamheten visar också att det inte torde möjligt att på detta sätt få vara fram helt korrekt underlag beträffande alla bostadsrätter. En risk ett finns t.ex. alltid för dolda panthavare. Och det är som nämnts tveksamt hur långt bör när olika uppfattningar finns beträfman fande förmånsrätten. Praktiska problem finns också. Frågan är om alla bostadsrättshavare och föreningar är beredda att medverka t.ex. i den omfattning som krävs. När det gäller kreditinstituten är frågan vilka möjligheter de har att göra kontroller i sina register. Kreditgivarna har gett varierande besked vilka möjligheter de anser sig om ha. Vissa har inte sett så stora problem medan andra har anfört att saknar möjlighet att få fram uppgift om att ett lån är ett boman stadsrättslän utan att ta fram akten i låneärendet. I sammanhanget måste också kostnadsfrågan framhållas. Den grundläggande insamlingen skulle naturligtvis bli kostsam. Detta får vägas konsekvenserna under övergångstid låter mot av om man en

lägenhetsförteclcningarna ha fortsatt giltighet. Under denna tid måste

i så fall kreditgivare vända sig till både registret och föreningen t.ex. för kontroll vilka pantsättningar som belastar den aktuella boav stadsrätten. Båda alternativen innebär alltså kostnader. Vi anser att det är bättre

att inte föra in uppgifter om gamla pantsättningar i registret. Förslaget

bör i samband med vår lösning att dessa pantsättningar efter en ses viss, på förhand bestämd tid förlorar sin giltighet. Man behöver inte de olika aktörerna i ett omfattande arbete. Och, som tidigare engagera nämnts, även om man startade denna arbetsprocess får ett frågetecken sättas för arbetet skulle lyckas och ett tillfredsställande resultat. om ge Vi dock inget skäl mot att ge en möjlighet för föreningar som ser har intresse detta att rapportera in bostadsrätter som saknar av

belastning. På så sätt kan föreningen slippa onödiga förfrågningar från

kreditgivare. Eftersom uppgiften endast avser förhållandet att

noteringar saknas kan den inte anses integritetskränkande. Möjligheten

innebär nämligen ingen skyldighet att rapportera in alla bostadsrätter i föreningen. Men lämnas uppgiften bör ansvaret för uppgiften vara

detsamma som när föreningen i omsättnings- eller kreditsituation

på begäran lämnar ett utdrag lägenhetsförteckningen.

Insamlingen av uppgifter 315

18 Insamlingen av uppgifter

18.1 Inledande synpunkter

Vi har i avsnitt 11.2 presenterat vårt förslag till vilka uppgifter som skall finnas i bostadsrättsregistret. Innan bostadsrättsregistret tas i bruk skall dessa uppgifter föras in i registret. Vår lösning i avsnitt 17.2 be-

träffande övergången till inteckningar innebär att uppgifter om

pantsättningar inte behöver samlas in. När det gäller de andra uppgifterna finns vissa tillgängliga i offentliga register medan andra måste samlas in från bostadsrättsorganisationerna, föreningarna eller bostadsrättshavarna. På grund härav kommer sätten för inhämtandet att variera. Även sedan registret har tagits i bruk finns det behov att registret av tillförs uppgifter från olika håll. Metoderna för insamlingen kommer också under denna fas att variera beroende varifrån och när informationen skall hämtas in. I detta avsnitt presenterar vi hur insamlingen bör ske av de olika typer av uppgifter som skall tillföras registret under införandefasen. I avsnitt 21.1 redogör vi för de ekonomiska konsekvenserna av våra förslag. I samband med det redovisas tvâ olika metoder för att föra in uppgifter i registret. Den och enklaste, är direkt dataöverförena, en ing till bostadsrättsregistret från ett annat dataregister. Det är en lösning vi vara möjlig beträffande de uppgifter som skall som anser hämtas från andra offentliga register t.ex. Patent och registrerings- verkets föreningsregister och det Lantmäteriverket skötta fasav tighetsdatasystemet samt från bostadsrättsorganisationerna och större servicebyråer, som också för register med hjälp av ADB. Den andra lösningen bygger på att uppgifter hämtas in på för ändamålet särskilt framtagna blanketter. Uppgifterna förs sedan genom scanning över till registret. Denna metod bör användas för insamlingen uppgifter från de föreningar inte kan tillhandahålla av som uppgifterna på det sätt som beskrevs i det första alternativet. Detta blir uppgift för Lantmäteriverket i egenskap av personuppgiftsansvarig. en Oavsett det första eller andra sättet används så kommer särskild om granskning att krävas för att, i möjligaste mån, hindra att felaktiga uppgifter förs över till registret. Det är angeläget att brister och

316 Insamlingen av uppgifter

ofullkomligheter så långt det är möjligt åtgärdas innan överföringen sker till registret. Som ett led i detta vi det önskvärt att

ser som respektive förening i förväg underrättar de berörda bostadsrättshavarna om de uppgifter som föreningen att lämna till registret.

avser Bostadsrättshavaren får så vis möjlighet han

att reagera om anser att uppgifterna är oriktiga i något avseende. Ett sådant förfarande sparar förmodligen in mycket arbete med att i efterhand korrigera felaktigheter. Det minskar också risken för felaktigheter i registret.

Våra förslag innebär en belastning för framförallt föreningarna

men även i viss utsträckning kreditgivarna. Det kommer förmodligen att krävas en inte obetydlig arbetsinsats från dessas sida för att insamlingen av uppgifter skall bli både effektiv och hålla hög kvalitet. Som framgår av avsnitt 21.1. leder detta även till vissa merkostnader för de inblandade.

Vi menar att det är av avgörande betydelse att insamlingen föregås av noggranna förberedelser för att den skall kunna ske så snabbt och smidigt som möjligt. Det medför också att insamlingen kommer att hålla en högre kvalitet. Ett led i dessa förberedelser bör ett

vara omfattande informationsarbete. Detta bör rikta sig såväl mot de

som skall lärrma uppgifter som de skall för införingen i

som svarar registret. Vi menar att förberedelserna bör inledas så snart det är möjligt. Det kan därför vara av värde att på ett tidigt stadium upprätta en arbetsgrupp som ges i uppgift att bl.a. planera förberedelsearbetet och ombesörja att informationsmaterial tas fram.

18.2 De olika

uppgifterna

Vi föreslår att uppgifter, vid införandet bostadsrättsregistret,

av skall hämtas från befintliga register när detta år möjligt och att uppgifterna annars skall hämtas direkt från föreningarna. Uppgifter som hämtas direkt från föreningarna skall scanning

genom föras in i bostadsrättsregistret.

Nedan följer en redovisning av de uppgifter inledningsvis skall

som tillföras registret. Under varje avsnitt varifrån vi att

anges menar uppgiften skall hämtas och vilket sätt detta skall ske. Redovisningen är uppdelad efter objekt.

18.2.1 Föreningen

För att kunna hänföra en bostadsrätt till rätt bostadsrättsförening skall i bostadsrättsregistret finnas uppgifter bostadsrättsföreningens

Insamlingen av uppgifter 317

namn och organisationsnummer. Uppgifter om samtliga bostadsrättsföreningar bör föras in i registret. Dessa uppgifter bör därför, liksom under den fortsatta driften, föras över från Patent- och registreringsverkets föreningsregister. Detta innebär att det kommer att finnas

uppgifter om alla registrerade bostadsrättsföreningar, oavsett om dessa

har upplåtit någon bostadsrätt eller inte.

18.2.2 Bostadsrätten

Fastighetsbeteckning m.m.

Fastighetsbeteckning för föreningens fastighet bör hämtas från

fastighetsdatasystemet.

Bostadsrättslägenhetens adress och beteckning

Uppgifter om adress och beteckning för bostadsrättslägenheter som används för bostadsändarnål skall finnas i det kommande lägenhetsregistret. Adresserna härrör från adressregistret. De aktuella uppgifterna bör kunna föras över direkt till bostadsrättsregistret. Det är alltså

bara uppgift om lägenhetsbeteckningen som behöver hämtas direkt

från lägenhetsregistret. Skälet för att göra detta är enbart att se till att enhetliga beteckningar används i de båda registren och att det är rationellt. Om det inte skulle vara möjligt att hämta uppgifter från lägenhetsregistret kan uppgifterna i stället hämtas från föreningarna. Bostadsrättslägenheter som brukas för andra ändamål än bostad, dvs. lokaler, finns inte förtecknade i något offentligt register. Uppgifter om dessa måste därför hämtas direkt från föreningarna. Vissa lokaler hör till föreningar som är anslutna till någon central bostadsrättsorganisation eller servicebyrå. Vad gäller dessa kan uppgifterna hämtas elektroniskt. För övriga lokaler får insamlingen ske från varje förening för sig.

18.2.3 Bostadsrättshavaren

Uppgifter bostadsrättshavares namn och adress finns hos respekom tive förening. Uppgifterna kan samlas in på två sätt. För föreningar är anslutna till någon av bostadsrättsorganisationema eller till som någon de större servicebyråerna bör uppgifterna kunna föras över av direkt från respektive dataregister. För Övriga föreningar där denna möjlighet inte står till buds bör särskilda blanketter tas fram. De uppgifter lämnas på dessa bör scanning föras över till som genom registret. Som vi inledningsvis har sagt bör bostadsrättshavarna involveras i denna insamling på det sätt som vi angav i inledningen.

318 Insamlingen av uppgifter

18.2.4 Prisuppgifter m.m.

Som vi har angett i avsnitt 11.2.6 bör uppgift det pris

om som förvärvaren har betalat för bostadsrätten anges i registret. Har förvärvet skett genom en upplåtelse är det insats och upplåtelseavgift som erlagts i samband med upplåtelsen som skall Enligt vad

anges. som sagts i det nämnda avsnittet bör dessa uppgifter bara föras in i samband med registrering av förvärv som sker efter ikraftträdandet. Någon insamling av dessa uppgifter inför införandet är alltså inte aktuell.

18.2.5 Uppgifter om exekutiva åtgärder

m.m.

Uppgifter om utmätningar och andra exekutiva åtgärder rörande bostadsrätter kommer, enligt vad vi erfarit, inte att vara tillgängliga för insamling i ett sammanhang. Med tanke på handläggningstiden för sådana ärenden kan också värdet av att samla in sådana uppgifter flera månader innan registret skall tas i bruk ifrågasättas. Vi därför

anser att den typen av uppgifter inte skall föras in förrän i samband med att registret tas i bruk. De uppgifter som då skall införas i registret är sådana som omfattas av den underrättelseskyldighet som uppkommer för olika myndigheter i samband med att bestämmelserna i fråga träder i kraft.

Andra övergångsfrågor 319

19 Andra

övergångsfrågor

Vi har i avsnitt 17.2 redovisat våra förslag rörande de övergångsfrâgor som gäller pantsättningar som vunnit sakrättsligt skydd genom underrättelse till bostadsrättsföreningen. Vi har där talat om en femårig preklusionstid för sådana panträtter. Vi har också föreslagit att fortsatt sakrättsligt skydd normalt skall kunna erhållas med en bostadsrättsinteclcning men att det undantagsvis skall vara möjligt att

få äldre panträtter noterade i bostadsrättsregistret efter preklusionstidens utgång, s.k. pantnotering.

I detta avsnitt presenterar vi förslag till lösningar för vissa frågor med anknytning till de som behandlades i avsnitt 17 .2. Det gäller i första hand frågor om förmånsrätt och företrädesordningen. Vi tar också upp den exekutionsrättsliga regleringen och föreningarnas skyldigheter. Slutligen lämnar vi förslag till kompletterande reglering rörande omregistrering av bostadsföreningar till bostadsrättsföreningar.

19.1 Förmånsrätt, företrädesordning m.m.

Vi föreslår att under den femåriga preklusionstiden skall äldre

panträtter behandlas som bostadsrättsinteckningar i fråga om

förmånsrätt. Företrädesordningen mellan panträtter skall avgöras

av tidpunkten då panträttsupplåtelsen vann sakrättsligt skydd. Vad

här sagts skall också gälla för pantnoteringar i bostadsrätts-

som

registret efter preklusionstidens utgång.

Slutligen föreslår vi att panthavare skall ges en bibehållen rätt i

fråga panträttens verkan vid exekutiv försäljning, tvångsför-

säljning, expropriation eller arman tvångsförsäljning.

Förmånsrätt och företrädesordning

I avsnitt 17.2 har vi föreslagit att äldre panträtter alltjämt skall gälla under en femårig preklusionstid. Detta ställer krav viss särreglering under Övergångstiden för att de skall behålla sitt värde som säkerhet för borgenären. Det gäller framför allt panträttens innebörd och

förmånsrätt samt företrädesordningen. Vår avsikt är att de äldre panträttemas innebörd skall vara oförändrad så länge de består. De bör också behålla sin status i förmånsrättshänseende. Eftersom det

annars kan uppstå rangordningsproblem bör en särskild reglering

av företrädesordningen göras mellan de olika typerna av panträtt.

Företrädesordningen mellan i dag gällande pantnoteringar avgörs

av tidpunkten då panträtten har vunnit sakrättsligt skydd. Sådant skydd

uppkommer genom att föreningen har mottagit underrättelse om

panträttsupplåtelsen. Tidsfölj den mellan underrättelserna är således

avgörande. Motsvarande innebär vårt förslag till inteckningssystem att sakrättsligt skydd uppkommer när någon registreras in-

som

teckningshavare i bostadsrättsregistret. Även här är alltså tidsföljden

av avgörande betydelse. Det ter sig då lämpligt att tidpunkten för när sakrättsligt skydd har vunnits bör avgörande för företrädesordni-

vara ngen. Med en sådan lösning uppkommer inte heller några konkurrensproblem mellan å ena sidan äldre panträttsupplåtelser och å andra sidan panträttsupplâtelser som grundar sig en bostadsrättsinteckmng.

Exekutiv försäljning och tvångsförsäüning

Huvudregeln beträffande övergången till nya processuella regler är att dessa endast omfattar förfaranden som har inletts efter regelns ikraftträdande. Ett förfarande som inleds efter ikraftträdandet bör därför följa de nya reglerna. Däremot bör de reglerna endast

nya omfatta materiella förhållanden som inträffat efter ikraftträdandet. Ett förfarande enligt nya regler kan därför röra förhållanden skall

som bedömas enligt äldre reglering jfr 1970:145 83

prop s.

Under den femåriga övergångstiden, och för pantnoteringar även därefter, bör borgenärer med en äldre panträtt säkerhet för sin

som fordran ges samma ställning vid en exekutiv försäljning eller tvångs-

försäljning som borgenärer vilka är inteckningshavare. Detta bör gälla

såväl i fråga om rättigheter som skyldigheter. Vi föreslår därför att vissa särskilda regler skall gälla för panthavare. Dessa rör bestämmel-

serna om anslutningsrått och sakägarförteckning samt borgenärens

möjlighet att efter en exekutiv försäljning mot köparen göra gällande panträtt.

Även beträffande panträttens verkan efter exekutiv

försäljning,

expropriation eller andra typer av tvångsförvärv föreslår vi bestäm-

melser som motsvarar dem för bostadsrättsinteckningar.

19.2 Föreningens skyldigheter

Vi Föreslår att föreningarna under övergångstiden skall

vara

skyldiga att bibehålla anteckningar om panträtter som de har fått

underrättelse om före ikraftträdandet. De skall ha samma skyldig-

het att i vissa fall underrätta panthavare som de har i förhållande

till inteckningshavare.

Enligt gällande rätt skall underrättelser om pantsättning antecknas av

föreningen i lägenhetsförteckningen. Som tidigare angetts i avsnitt

17.2.7 anser vi att dessa uppgifter inte bör föras över till bostadsrättsregistret. Därför bör föreningens skyldighet att ha dessa uppgifter införda i lägenhetsförteckningen bestå under övergångstiden. Efter denna tidpunkt bortfallet behovet av detta eftersom även de äldre panträtter som ännu består skall noteras i bostadsråttsregistret se avsnitt 17.2.6.

I det nya systemet bibehålls föreningens skyldighet att underrätta borgenärer i vissa avseenden. Det gäller t.ex. om uppkomsten

av fordringar som är förenad med legal panträtt enligt 7 kap. 16 a § BRL och föreningens beslut om upphörande eller förändring av en pantförskriven bostadsrätt. Så länge äldre panträtter består bör denna skyldighet alltjämt gälla även i förhållande till dessa panthavare.

19.3 av

Omregistrering bostadsföreningar

Vi föreslår att en bostadsförening har omregistrerats till

som bostadsrättsförening skall vara skyldig att till bostadsrättsregistret ge in uppgift om de bostadsrättshavare är skyldig att

som man utfärda bostadsrättsbevis till.

Uppgift om pantsättningar som föreningen har underrättats om före omregistreringen skall lämnas till Patent- och registrerings-

verket i samband med omregistreringen. Sådana pantsättningar skall om inget görs prekluderas fem år efter det att beslutet om

omregistrering har vunnit laga kraft. Fortsatt sakrättsligt skydd

efter preklusionsfristens utgång skall, i likhet med vad vi föreslår för gamla panträtter i bostadsrätter, kunna erhållas endast genom bostadsrättsinteclcning eller, i undantagsfall, genom att en pant-

notering registreras i bostadsrättsregistret.

Punkterna 4 och 7 i övergångsbestämmelserna till BRL möjliggör för vissa äldre bostadsföreningar att fortsätta att upplåta nyttjanderätt mot ersättning trots att de inte är bostadsrättsföreningar. Det har dock ansetts önskvärt att de äldre upplåtelseformema på sikt inordnas i de legala systemen för hyresrätt eller bostadsrätt. För att underlätta detta kan föreningar av den aktuella typen begäran ornregistreras till bostadsrättsföreningar enligt lagen 1991:615 om Omregistrering av vissa bostadsföreningar till bostadsrättsföreningar. Patent- och

registreringsverket prövar frågan om Omregistrering, l § andra stycket

nämnda lag. När ett beslut om omregistrering har vunnit laga kraft, skall de upplåtna lägenheterna anses vara upplåtna med bostadsrätt i

stället, 5 § samma lag. Bostadsrättsföreningens styrelse skall genast

utfärda bevis till bostadsrättshavarna bostadsrätterna. Beviset skall

innehålla samma uppgifter som skall anges i lägenhetsförteckningar.

Det nämnda övergångsbestämrnelserna är inte tidsbegränsade. Även sedan bostadsrättsregistret har införts och den i avsnitt 17.2.6

föreslagna femåriga preklusionstiden har löpt ut, kan det alltså

förekomma omregistreringar. Uppgifter om föreningen, bostadsrättshavaren 0.d. måste då föras in i bostadsrättsregistret. När det gäller dessa uppgifter kan vi inte se några direkta problem. De får föras in på samma sätt som när registret införs.

När det gäller uppgiften om bostadsrättshavare ser vi två möjligheter. Man kan jämställa med den situationen att bostadsrättshavaren har förvärvat en bostadsrätt genom upplåtelse och denne

anse skyldig att anmäla sitt innehav. Vi anser emellertid att situationen är

mer lik den som gäller vid uppläggningen av registret. Omregistre-

ringsförfarandet blir dessutom krångligare om alla bostadsrättshavare skall göra ansökningar till bostadsrättsregistret att få sitt innehav

om registrerat. Vi föreslår därför att föreningen efter omregistreringen

skall vara skyldig att till bostadsrättsregistret in uppgift de

ge om bostadsrättshavare som man är skyldig att utfärda bostadsrättsbevis till. Patent- och registreringsverket som enligt vårt förslag i avsnitt 1l.2.2

skall lämna uppgifter till bostadsrättsregistret om bostadsrättsförening-

ar bör även i denna situation vara skyldig att lämna uppgifter om den nytillkomna bostadsrättsföreningen, när beslutet om ornregistrering har vunnit laga kraft.

Sakrättsligt skydd för pantsåttningar uppstår samma sätt i bostadsföreningar som i bostadsrättsföreningar. Föreningen skall alltså underrättas, denuntieras, om pantsättningen. De befintliga pantsättningar som man får räkna med finns i de nybildade bostadsrätterna utgör särskilt problem. Även i detta fall måste övergång till

ett en inteckningar ske på ett eller annat sätt.

Vi föreslår att saken löses på följande sätt. I samband med att omregistrering begärs, bör föreningen skyldig att till Patent- och

vara registreringsverket anmäla vilka till namn och adress kända panthavare som ñmus. En bestämmelse införs som innebär att pantsättningar som har skett genom underrättelse till föreningen, på samma sätt som föreslås i avsnitt 17.2.6, prekluderas efter viss tid. Den tiden bör sättas till fem år efter det att beslutet om omregistrering har vunnit laga kraft. När beslutet har vunnit laga kraft bör Patent- och registreringsverket vara skyldigt att underrätta de inrapporterade panthavarna om beslutet. I underrättelsen bör en upplysning finnas om omregistreringens betydelse för pantsättningarnas giltighet. Beslutet och informationen bör också publiceras i Post- och Inrikes Tidningar.

De övergångsregler vi föreslagit i avsnitt l7.2.6 bör gälla även i

nu nänmda situation. Huvudregeln bör alltså vara att sakrättsligt skydd efter femårsfristen normalt skall kunna uppnås endast med en bostadsrättsinteckning men att en denuntierad pantsättning undantagsvis skall kunna föras in i bostadsrättsregistret. Direkt efter omregistreringen bör nya pantsättningar kunna göras endast med bostadsrättsinteckning.

Förfarandet beträffande pantsättningarna kan framstå något

som omständligt. Vi menar dock att det är försvarligt eftersom borgenärerna då får samma skydd som i samband med införandet bo-

stadsrättsregistret och att antalet omregistreringar är ganska få.

ráåszwz:kvuagñe" . ng 51-0är 43Vi%7§$f§'§?§'§iz4§

ä .Lâiü L- ifa I 3.5.4Weçl r i .ø.::..-*-v.:á:;-§.t:a:;;

Lsärig;v§i§xsaáw.

e a kr essay4 ;åaggaa z§ñ§s§ü ts-aágumzzntgygaáxâséáeågi-åzfüf-iiüg f

§5 L

i " uáxçifuw-alâéägagcøaøqgziiámázøsámasrâgaxsgg

L 235433 man: ;kguáäámsázi

:re: fêiäêâä ;eraøw

:sz:.;g;;m;;2§ 15:53 asstzsáazzeiga

;är äfägäf

m :maa: J §s:%fâäträ;" "gâêâ-Wfn Å á têáixa,máirazz fi Å

T wizxaáamggâxâ-x mâzzásø

raw

i 3:21, ufxâøø-tw-arwrm::vgimwgzyziz ,

vmiaä zm:tmiAr;á§såiVq@ Mias Eâåâaüáåüâiüxb

åxå áwâäflásâäüÄ r, i 4 wagxâz; am;

ååvâa m

73329v5;i avigtasvasargággggáazáákaásü; ; .y är;

1 V 52:15:; ;vägsâiáåd v y

ms råna âvvvsfázsrgâxxgiäizeåsâ;

Övriga frågor

20 Exekutionsrättsliga frågor

En bostadsrätt kan i dag bli föremål för två olika typer av exekutiva

åtgärder, dels utmätning och exekutiv försäljning, dels tvångsförsälj-

ning. Regler om utmätning finns i utsökningsbalken UB medan

tvängsförsäljningsinstitutet regleras i BRL, dock med hänvisning i stor omfattning till utmätningsreglerna i UB. Vi har tagit ställning för att en inteckningsmodell bör införas för bostadsrätter. Ur det perspektivet bör även de exekutionsrättsliga

reglerna för bostadsrätter ses över. I detta avsnitt ges först en

översiktlig beskrivning av de i dag gällande reglerna för exekutiva

åtgärder rörande dels bostadsrätter, dels fastigheter. Kortfattat återges också synpunkter som kommit fram vid sammanträffanden med företrädare för Riksskatteverket och kronofogdemyndighet. Därefter lämnas förslag om ändrade exekutionsrättsliga regler rörande bostadsrätter. Till följd av dessa förslag presenterar vi också förslag

till följdändringar i andra författningar med anknytning till dessa

regler.

20.1 Bakgrund

20. 1 Bostadsrätter

Skillnaden mellan utmätning och tvångsförsäljning kan i korthet sägas vara att ett utmätningsförfarande förutsätter att den som ansöker om

utmätning har en penningfordran mot gäldenären/bostadsrättshavaren

medan något sådant anspråk inte krävs för en tvångsförsäljning. En sådan försäljning kan ske t.ex. för att bostadsrättshavaren har förverkat sin bostadsrätt grund av vanvård.

Utmätning

En bostadsrätt som används som stadigvarande bostad, alltså inte för fritidsboende eller som lokal, får enligt 5 kap. 1 § UB de s.k.

326 Exekutionsrâttsliga frågor

beneficiereglerna inte utmätas. Utmätningsfriheten för bostadsrätter

är dock i viss mån begränsad. Till att börja med det i 5 kap.

anges 13 § UB att utmätningsförbudet inte gäller för fordran är förenad

som med panträtt i bostadsrätten. En gäldenär pantsätter sin bo-

som stadsrätt riskerar således att förlora sin bostad. Vidare är enligt 5 kap. 1 § 6 UB bostadsrätten inte utmätningsfri gäldenären vid förvärvet

om av den har åsidosatt tillbörlig hänsyn till sina borgenärer eller det

om med hänsyn till gäldenärens behov och bostadsrättens värde är oskäligt att den undantas från utmätning. Den sistnämnda bedömningen skall ske med beaktande av förhållandena i varje enskilt fall och

om gäldenären har familj skall hänsyn även tas till familjens behov bo-

av stadsrätten Gregow, Torkel, Utsökningsrätt, 3 uppl., 1996, 122.

I förarbetena vid beneñcieregelns ursprungliga tillkomst år 1971 uttalades angående bostadsrättens värde att de avgifter togs ut för

som nyproducerade bostadsrätter ofta kunde tjäna som riktmärke. Om värdet inte översteg vad som var normalt för avgiften för nyprodu-

en cerad bostadsrättslägenhet av motsvarande storlek och beskaffenhet och bostadsrättslägenheten inte kunde anses oskäligt stor med hänsyn till gäldenärens behov, skulle den i princip undantas från utmätning ibid. Sedan regelns tillkomst år 1971 har prisutvecklingen för bostadsrätter medfört att bostadsrätter i framför allt storstäder kommit att representera betydande värden. Högsta domstolen har därför i några avgöranden förklarat att uttalandena i förarbetena inte längre kan anses vägledande för frågan om utmätningsfrihet se t.ex. NJA 1987 575

s. och NJA 1989 s. 409 I-IV.

Enligt Högsta domstolen gär gränsen för utmätningsfrihet vid ungefär 200 000 kr. Detta avser norrnalstora bostadsrättslägenheter, dvs. lägenheter med tre fyra rum och kök. Domstolen har dock även

uttalat att undantag kan göras, t.ex. gäldenären är handikappad och

om lägenheten är anpassad till handikappet se NJA 1990 s. 261.

Det är inte ovanligt att bostadsrätter ägs gemensamt flera

av personer, t.ex. makar. Enligt 8 kap. 8 § UB kan vid utmätning

av en andel i viss egendom Kronofogdemyndigheten under vissa förutsättningar förordna om indragning av andel i utmätningsförfarandet, dvs. bestämma att egendomen i sin helhet skall säljas. I rättsfallet NJA 1995 s. 478 ansåg dock Högsta domstolen att denna regel inte är tillämplig vid utmätning av andel i bostadsrätt. Gregow har kritiserat avgörandet. Gregow, a.a., s. 207 Eftersom en ideell andel i en bostadsrätt vanligen har ett mycket begränsat värde vid exekutiv

en försäljning är det antagligen sällsynt med utmätning i sådana fall.

Vad gäller förhållandet till tredje vid utmätning

man av en bostadsrätt gäller reglerna i 4 kap. 17-23 §§ UB om utmätning av lös egendom. Enligt huvudregeln får egendom utmätas endast det

om framgår att den tillhör gäldenären. Det är sökanden som har bevisbör-

Exekutionsrättsliga frågor 327

dan för att så är fallet. Gäldenären anses dock ägare till egendom vara som han har i sin besittning, om det inte framgår att bostadsrätten tillhör någon annan. Om gäldenären är gift eller sambo, han anses normalt vara ägare till egendom som han gemensamt besitter med sin make eller sambo. Det gäller dock inte om det framgår att de är samägare enligt lagen 1904:48 s.1 om sarnäganderätt eller om det framgår att egendomen tillhör maken eller sambon ensam. Vad som nu sagts gäller även för registrerade partnerskap och homosexuella sambor. Angående kravet bevisning vid utmätning av bostadsrätt utan tillämpning av någon presumtionsregel anser Gregow a.a. s. 144 att det bör vara tillräckligt att gäldenären är antecknad som bostadsrättshavare hos bostadsrättsföreningen. Utmätning av bostadsrätt säkerställs genom att bostadsrättsföreningen underrättas, 6 kap. 3 § andra stycket UB. Underrättelsen skall delges föreningen, 6 kap. 11 § utsökningsförordningen 1981:981 UF. En exekutiv försäljning av en bostadsrätt sker enligt reglerna i UB om försäljning av lös egendom. Eftersom en bostadsrätt oftast anses ha ett betydande värde skall exekutionstiteln, men inte nödvändigtvis utmätningen, ha vunnit laga kraft för att försäljning skall få ske, 8 kap. 4 § andra stycket UB. Enligt Riksskatteverkets uppfattning bör kronofogdemyndigheten som regel låta en sakkunnig svara för den värdering av bostadsrätten som skall ske enligt 6 kap. 9 § UB Riksskatteverket, Utsökning och indrivning, 1996, s. 298. Kostnaden för detta tas ut som en avgift i målet. Enligt 7 kap. 16 a § BRL har föreningen en legal panträtt för fordringar vissa avgifter. De avgifter som omfattas av denna rätt framgår av 7 kap. 14 § första stycket BRL och är framför allt insats och årsavgift. I den mån föreningens stadgar medför rått för föreningen att ta ut upplåtelse-, överlåtelse- eller pantsättningsavgift omfattas även dessa av den legala panträtten. Den legala panträtten ger företräde framför en panträtt som har upplåtits av en innehavare av bostadsrätten, om föreningen fullgjort en närmare angiven underrättelseskyldighet se 7 kap. 31 § BRL. Föreningen ges även förmånsrätt för dröjsmålsränta enligt räntelagen 1975:135 på de nyssnämnda avgifterna. Föreningen kan också ha fordringar av annat slag på bostadsrättshavaren, t.ex. för skadestånd, inkassokostnader eller avgift för tvättstuga eller parkering. För att föreningen skall kunna få betalt för dessa vid en exekutiv försäljning krävs det att föreningen har en exekutionstitel. Då kan dessa fordringar utmätas RSV, a.a., s. 298 f.. Vid den exekutiva försäljningen säljs bostadsrätten utan förbehåll för panträtt. En panthavare är skyldig att ta emot betalning i förtid.

För att försäljning skall få ske måste dock de panthavare har

som bättre eller lika rätt som sökanden få full betalning för sin fordran eller medge att försäljning ändå sker 8 kap. 11 § och 9 kap. 4 § UB samt prop. 1995/96:17 s. 38 foch Gregow, 221 f.. Sökanden

a.a., s. har ingen vetorätt mot försäljningen motsvarande den panthavare

som med lika eller bättre rätt har. Det står dock sökanden fritt att återkalla sin ansökan om han tror sig inte få fullt betalt.

Den exekutiva försäljningen avser bostadsrätten. Det innebär att förvärvaren liksom vid andra typer av överlåtelser måste beviljas

- medlemskap i föreningen innan han får utöva bostadsrätten, 6 kap. l § BRL. Om den som förvärvat en bostadsrätt vid exekutiv försäljning inte beviljas medlemskap, är föreningen skyldig att lösa bostadsrätten mot skälig ersättning 6 kap. 5 § BRL. Det är en skillnad jämfört med andra typer av överlåtelser där vägrat medlemskap medför ogiltighet.

För juridiska personer med panträtt i en bostadsrätt finns

en särregel i 6 kap. l § andra stycket BRL. Den medger en juridisk person som förvärvat en bostadsrätt vid exekutiv försäljning rätt att utöva denna utan att vara medlem i föreningen. Tre år efter förvärvet har dock föreningen rätt att uppmana den juridiska personen att inom sex månader visa att någon som kan beviljas medlemskap i föreningen har förvärvat bostadsrätten. Om uppmaningen inte följs, får bostadsrätten tvångsförsäljas. Föreningen kan i sina stadgar ge juridiska personer en mer vidsträckt rätt.

Sedan köpeskillingen har betalats och köparen blivit antagen som medlem i bostadsrättsföreningen är han i princip ägare till bostadsrätten och har rätt att tillträda denna. Ett överklagande av försäljningen utgör emellertid ett hinder mot detta om ett beslut om inhibition av försäljningsbeslutet har meddelats till följd därav. I motsvarande situation rörande fast egendom har köparen rätt att frånträda köpet om hindret består tre månader efter det utsatta fördelningssamrnanträdet. Någon sådan möjlighet för köparen av en bostadsrätt finns inte.

Slutligen skall kronofogdemyndigheten, efter det att försäljningen vunnit laga kraft och köpeskillingen betalats, utfärda köpehandling,

en 9 kap. 12 a och 18 §§ UF.

Tvångsförsäljning

Enligt 7 kap. 18 § BRL kan en bostadsrätt under vissa förutsättningar vara förverkad och bostadsrättsföreningen då ha rätt att säga upp bostadsrättshavaren till avflyttning. De vanligaste situationer då detta kan bli aktuellt är vid bristande betalning av avgiften till föreningen, om lägenheten upplåtits i andra hand utan föreningens samtycke eller

Exekutionsrättsliga frågor 329

den vanvårdats. Möjligheten till tvängsförsäljning finns också när om någon har förvärvat bostadsrätten genom ett universalfäng arv, testamente, bolagsskifte, o.d. och innehavet skall upplösas prop. 1995/96:17 34. Om en lägenhet är förverkad skall bostadsrätten, s. föreningen begär det, tvångsförsäljas enligt de regler som ñmis i om 8 kap. BRL. Föreningen, bostadsrättshavaren och de kända borgenärer vars rätt berörs av en försäljning kan dock komma överens om någon annan lösning.

Vid tvångsförsäljning tillämpas med vissa i 8 kap. BRL

en angivna undantag reglerna i UB om exekutiv försäljning av lös egendom. Hänvisningen till UB innebär att även UF är tillämplig.

Avsikten är att reglerna om tvångsförsäljning i möjligaste mån skall

överensstämma med de för exekutiv försäljning prop. 1995/96: 17 s. 34. Syftet med tvångsförsäljning enligt BRL är att avveckla förhållandet mellan föreningen och bostadsrättshavaren sedan nyttj anderätten har förverkats. Föreningen har vanligtvis en fordran bostadsrättshavaren som nyss närrmts, kan förverkande även ske andra men, grunder. Av det skälet är reglerna om utmätning och exekutiv försäljning bostadsrätten inte tillräckliga utan en möjlighet till av tvångsförsäljning enligt BRL behövs för att kunna hantera de situationer där föreningen inte har någon fordran mot bostadsrättshavaren prop 1995/96:17 s. 33 I den följande framställningen redogörs i korthet endast för de skillnader finns mellan reglerna för tvångsförsäljning och som exekutiv försäljning. En förutsättning för att en tvångsförsäljning skall kunna komma till stånd är, enligt 7 kap. 30 § BRL, att bostadsrättsföreningen har sagt bostadsrättshavaren till avflyttning med stöd av 7 kap. 18 § BRL. upp Föreningen kan sedan ansöka om tvångsförsäljning hos kronofogdemyndigheten. Bostadsrättshavaren bör beredas tillfälle att yttra sig över föreningens ansökan. Myndigheten skall därefter pröva om förutsättningar för tvångsförsäljning föreligger och meddela ett särskilt beslut i frågan, 8 kap. 4 § BRL. Beslutet skall motiveras och får överklagas särskilt. Det bör som regel delges bostadsrättshavaren Riksskatteverket, a.a., s. 302. Tvångsförsäljning sker enligt 8 kap. 2 § andra stycket BRL för fordran förenad med panträtt. Även föreningens som är legal om föreningen inte har någon sådan fordran, t.ex. vid försäljning på grund vanvård, tillämpas bestämmelsen analogt och bostadsrätten säljs av föreningen hade sådan fordran. Om föreningen har någon som om en fordran utan legal panträtt saknar exekutionstitel kan denna ändå men tas vid tvångsförsäljning. Det förutsätter dock att fordringen upp en grundas på innehavet av bostadsrätten. Den placeras då efter övriga fordringar, 8 kap. 5 § andra stycket BRL.

I 8 kap. 8 § BRL anges att tvångsförsäljning och exekutiv

om försäljning begärs beträffande bostadsrätt skall i första hand

samma

tvångsförsäljning ske. Från regeln gäller det undantaget den

att, om

exekutiva försäljningen har kungjorts när ansökan tvångsförsälj-

om ning görs, den senare ansökan skall vila i avvaktan på att målet

om exekutiv försäljning har avgjorts Meltz mil., Bostadsrätt, 3

uppl.,

1996, s. 40 ff. Om tvångsförsäljningsförfarandet inte leder till någon

försäljning, övergår bostadsrätten till föreningen utan att panträtten

består ibid.

Försäljning under hand

Som ett alternativ till försäljning pâ auktion kan både i samband med

utmätning och tvångsförsäljning försäljning under hand komma i

fråga. En förutsättning för detta är att det är sannolikt högre

att en köpeskilling kan uppnås och att en sådan försäljning framstår

som

mest ändamålsenlig, 9 kap. 8 § UB.

Enligt Gregow är det egendom av speciell karaktär har

som en begränsad ktmdkrets och ett relativt högt värde främst kan

som

komma i fråga för underhandsförsäljning Gregow, 232.

a.a., s.

Kronofogdemyndigheten avgör om försäljning under hand skall ske.

Om frågan är tveksam eller det i övrigt finns skäl till det, skall

sökanden, gäldenären och övriga sakägare beredas tillfälle sig

att yttra i saken. De skall då även få möjlighet att uttala sig sättet för

om infordrande av anbud, lägsta godtagbara köpeskilling och övriga

försäljningsvillkor, 9 kap. 8 § första stycket UB och 9 kap. 13 § UF.

Det är Kronofogdemyndigheten ombesörjer underhandsförsälj-

som en ning av lös egendom. Någon möjlighet att anlita någon utomstående

för försäljningen finns inte.

Före försäljningen skall anbud infordras. I de flesta fall sker detta genom kungörelse. Det är dock inte obligatoriskt kungöra

att

anbudsunderlaget, jfr 9 kap. 14 § UF. För försäljningen gäller i princip regler för försäljning

samma som på auktion. Förutsättningarna för att ett anbud skall kunna godtas och

villkoren för betalning av köpeskillingen är t.ex. de vid

samma som auktion. Om något godtagbart anbud inte lämnas skall auktion sättas

ut.

Bostadsrättshavarens konkurs

En bostadsrätt som till följd bestämmelsen i 5 kap. 1 § UB är

av undantagen från utmätning ingår inte heller i den egendom får tas

som i anspråk av konkursboet. En sådan bostadsrätt inte utgör

som gäldenärens bostad eller som har ett så högt värde att den inte är

Exekutionsrättsliga frågor 331

skyddad från utmätning skall däremot ingå i boet och försäljas av konlcursförvaltaren. Vid sådan försäljning har den som har panträtt i bostadsrätten företräde framför övriga fordringsägare. Konkurslagen innehåller inga särskilda regler till förmån för bostadsrättsföreningens

fordringar bostadsrättshavaren/konkursgäldenären. Till skillnad från

vad som gäller vid tvångsförsäljning kan föreningen därför inte göra gällande någon företrädesrätt för fordringar som inte är förenade med legal panträtt. Exempel sådana fordringar är avgifter för parkering, skadestånd och kostnader för avhysning och reparationer. I den mån bostadsrättshavaren inte har betalat fordringar av detta slag är dessa föreningens fordringar därför normalt att betrakta som oprioriterade i konkursen.

20.1.2 Fast egendom

Utmätningsförfarandet

Liksom lös egendom får fast egendom utmätas om det framgår att den tillhör gäldenären. Lagfarten innebär en presumtion för att gäldenären är ägare. Utmätning får ske om det inte framgår att fastigheten tillhör någon 4 kap. 24 § UB. Även gäldenären inte har lagfart annan, om kan fastigheten ändå utmätas för hans skulder. För det krävs att det av andra framgår fastigheten tillhör denne. Överlåtelse

omständigheter att

fast egendom gäller mot överlåtarens borgenärer i och med det av skriftliga köpeavtalet och är således oberoende av om förvärvaren sökt lagfart. Med tanke på formkraven vid överlåtelse av fast egendom torde det krävas att skriftligt köpeavtal eller köpebrev företes Riksskatteverket, 204. Om fastigheten som sådan inte kan a.a., s. utmätas för gäldenärens skulder kan möjligen det obligationsrättsliga anspråk gäldenär i egenskap dold ägare har mot den som en av lagfarne ägaren utmätas. Det blir då fråga om utmätning av den rätt gäldenären kan ha med avseende på en viss fastighet se Gregow, som Torkel, Tredje rätt vid utmätning, 1987, 293 och Äkerlind, mans s. Håkan, SvJT 1986 s. 380. Överlåtelse fast egendom är beroende villkor för att bestå av som av hindrar inte att utmätning kan ske, 4 kap 25 § UB. Utmätning kan ske för fordran hos överlåtaren och omfattar då även överlåtarens rätt mot förvärvaren. Utmätning kan också ske hos förvärvaren. Om villkoret inte uppfylls, omfattar utmätningen förvärvarens rätt mot överlåtaren. En förutsättning för utmätning är att egendomen i fråga kan identifieras. Då det gäller fast egendom vållar detta sällan några praktiska problem eftersom fastigheter är registrerade. Inte heller säkerställande utmätning medför några svårigheter. Utmätning sker av vanligen på kronofogdemyndighetens kansli s.k. kontorsutmätning

och säkerställs genom anteckning i inskrivningsregistret, 6 kap 21 §

första stycket UF och 19 kap. 21 § första stycket JB. För gäldenä-

att ren skall få tillfälle att bevaka sin rätt skall denne enligt 4 kap. 12 §

UB som huvudregel på förhand underrättas utmätningsrnålet.

Utmätningen medför förmånsrätt från och med den dag anteckning

om utmätningen tas upp av inskrivningsmyndigheten, 4 kap. 30 § UB

jämfört med 8 § förmånsrättslagen 1970:979. Detta leder bl.a.

till att

inteckning som söks efter utmätningsbeslutet innan ärendet

men om anteckning av utmätningen tagits upp av myndigheten kommer att

ges

företräde framför utmätningen, 9 § tredje stycket förmånsrättslagen.

se Likaså gäller att, om samma fastighet utmätts vid två eller flera tillfällen, den utmätning som antecknats först företräde framför

ges den som antecknats en senare dag Walin m.fl., Förmånsrättslag, lönegaranti, kvittning mot lön m.m., 1995, 80 och 91 f.. I 17

kap. 6 § JB regleras företrädesordningen för dels inteckningar

sinsemellan, dels inteckningar och andra rättigheter.

Efter utmätningen får gäldenären inte till skada för sökanden

förfoga över fastigheten utan kronofogdemyndighetens medgivande,

4 kap. 29 § UB. Huvudskälet för detta är att gäldenären inte får minska fastighetens värde. Något hinder finns dock inte

mot att gäldenären tar ut nya pantbrev och gör pantsättningar, i den mân

nya kronofogdemyndigheten inte tagit hand om pantbreven, jfr 12 kap. 5 § UB.

Panträtt i fast egendom medför rätt för borgenär att få betalt för

en sin fordran intill pantbrevets belopp och, under vissa omständigheter, ett tillägg se avsnitt 3.2.3.

Utmätning av pantbrev m.m.

Har en gäldenär ett obelånat eller endast delvis belånat pantbrev i sin fastighet, s.k. ägarhypotek, kan det utmätas särskilt. När pantbrev i fast egendom utrnäts, skall pantbrevet hand kronofogdemyn-

tas om av digheten. Är det fråga

om ett datapantbrev, skall kronofogdemyn-

digheten begära att Lantmäteriverket utfärdar ett skriftlig pantbrev, som tillställs myndigheten, 6 kap. 2 § andra stycket UB. Pantbrev

som är belånade och finns hos tredje skall endast i undantagsfall tas

man om hand. Om pantbrev inte tas i förvar, skall innehavaren meddelas förbud att utan kronofogdemyndighetens tillstånd lämna ut pantbreven eller vidta annan åtgärd med dem, 6 kap. 7 § andra stycket UB. Förbudet skall delges, 6 kap. 11 § UF.

Om utmätningen avser datapantbrev och tredje är registrerad

man som innehavare får kronofogdemyndigheten, enligt 6 kap. 7 § första stycket UB, begära att Lantmäteriverket beslutar att inteckningen inte

Exekutionsrättsliga frågor 333

får tas bort och att någon pantbrevshavare inte får registreras se ny även 11 § lagen 1994:448 om pantbrevsregister. För uppnå sakrättsligt skydd för sådan utmätning krävs att inatt en nehavaren pantbrevet underrättas enligt lagen 1936188 om av pantsättning lös egendom som innehaves av tredje man. av Ett pantbrev medför inte i sig någon rätt till betalning och kan därför inte säljas. En utmätning leder därför antingen till att fastigheten tas i anspråk och säljs exekutivt eller till att pantbrevet pantförskrivs till sökanden, 9 kap. 14-15 §§ UB. Ett beslut om ianspråktagande fastigheten innebär att fastigheten anses utmätt och av Kronofogdemyndigheten skall genast underrätta inskrivningsmyndigheten om saken, 6 kap. 21 § UF. En borgenär innehar ett pantbrev kan få fastställt av domstol som eller kronofogdemyndighet att hans fordran skall utgå med särskild förmånsrätt i fastigheten. Fastigheten anses då omedelbart utmätt enligt 4 kap. 27 § UB. Borgenären skall inom tvâ månader från det att fastställelsen vunnit laga kraft begära att fastigheten säljs exekutivt. Om så inte sker förfaller avgörandets utmätningsverkan. Detta hindrar dock inte att borgenären ansöker utmätning i vanlig ordning senare om och i det målet åberopar avgörande exekutionstitel. samma som

Inskrivningsmyndigheten skall genast underrättas om betalningsfast-

ställelsen. Beträffande fastigheter kan till skillnad från vad som gäller för bostadsrätter vid utmätning av andel förordnas att hela fastigheten skall säljas, s.k. indragning 8 kap. 8 § UB och Gregow, a.a., s.

239.

Exekutiv försäljning

Inför exekutiv försäljning skall fastigheten beskrivas och värderas. en Ofta anlitas sakkunnig person, t.ex. en värderingsman. Förutom en en uppskattning fastighetens värde skall fastighetens rättsliga förhålav landen utredas. Det kan innebära bl.a. att gäldenären avfordras köpehandlingar och liknande visar hans eller hennes äganderätt som att upplysningar inhämtas vilka rättigheter som besvärar samt om fastigheten och vilka tillbehör finns. Om beskrivningen är som bristfällig, kan staten skadeståndsskyldig mot en förvärvare jfr anses NJA 1987 954 och Gregow, a.a., s 258. s Inför exekutiv auktion skall tid och plats för auktionen bestämen och kungöras. Vidare skall kända sakägare underrättas och mas visning fastigheten ske. av I samband med auktionen skall ett bevakningssamrnanträde hållas. Detta syftar till att fastställa vilka fordringar och övriga anspråk som skall beaktas vid auktionen och vilka villkor i övrigt som skall gälla

334 Exekutionsrättsliga frågor

för försäljningen. Sammanträdet avslutas med att en sakägarförteckning sammanställs. Reglerna härom finns i 12 kap. 23-31 UB.

Senast under bevakningssarmnanträdet skall borgenär anmäla sin

en fordran. I annat fall förlorar han sin rätt i förhållande till andra

fordringsägare vars fordringar tas i 13

upp sakägarförtecloiingen, kap

10 § tredje stycket UB. Däremot påverkas inte borgenärens rätt gentemot gäldenären. Om någon fordran med panträtt inte har anmälts

trots att gäldenären inte innehar pantbrevet, skall pantbrevsbeloppet jämte ett tillägg om 10 procent i

tas upp sakägarförteckningen.

Ägarhypotek tas upp utan tillägg, 12 kap. 27 § styckena.

andra-tredje

Sedan det står klart vilka anspråk som har anmälts skall de sakägare

som är närvarande vid bevakningssarnmanträdet tillfälle ges att yttra sig om anspråken och villkoren för försäljningen. Bestrider någon av sakägarna en anmäld fordran eller åberopad förmånsrätt och är saken

oklar, skall fordringen tas tvistig

upp som Gregow a.a., s. 264. I 12 kap. 25 § UB anges att följande skall i

tas upp sakägarförteckningen.

Exekutionsfordran. Om det finns flera sökande den fordran - anges som har bästa förmånsrätt.

Fordran som enligt lag skall utgå med förmånsrätt enligt 6 § 1 eller - 7 § 1 eller 2 förmånsrättslagen och förfaller till

som betalning

senast tillträdesdagen s.k. reallaster. Fordran som är förenad med panträtt i fastigheten. - Nyttjanderätt eller annan rätt besvärar fastigheten, rät- - som om

tigheten är inskriven eller grundar sig skriftlig handling är

som

tillgänglig vid förrättningen. Förrättningskostnadema

- Om fastigheten ingår i konkursbo, tas även arvode och - upp annan kostnad för fastighetens förvaltning under konkursen.

De fordringar och rättigheter skall tas i sakägarförteckningen

som upp tas upp i den företrädesordning gäller enligt 12 26 §

som lag, kap.

första stycket UB. I korthet innebär detta fastigheten i att, om ingår ett konkursbo, kostnader har samband med

som förvaltningen av

fastigheten under konkursen skall tas först. Därefter följer upp reallasterna. Efter dessa kommer inteckningar, inskrivna

rättigheter

och utmätningar har antecknats i

som inskrivningsregistret. Ordnings-

följden dem emellan avgörs när i tiden inteckningarna och av

inskrivningarna söktes i förhållande till vilken inskrivningsdag

anteckning om utmätning togs upp. Om inskrivning rättighet sökts

samma inskrivningsdag som inteckning, den förstnämnda

ges företräde. Pâ motsvarande sätt anteckning företräde

ges om utmätning framför såväl inskrivning rättighet inteckning

av som som sökts

Exekutionsrättsliga frågor 335

dag anteckning utmätningen tagits upp, 17 kap. 6 § samma som om JB, 9 § förmånsrättslagen och 4 kap 30 § UB. Oinskrivna rättigheter enligt 7 kap. 23§ JB sist och ordnas sinsemellan efter tas upp

upplåtelsetidpunkten.

Skyddsbelopp

En förutsättning för att exekutiv försäljning av en fastighet skall ske en Köpeskilling och andra influtna medel täcker de fordringar som är att har bättre rätt än sökandens fordran och förrättningskostnaderna, den s.k. täckningsprincipen. Dessa fordringar är därför skyddade och dem benämns skyddsbeloppet, 12 kap. 29 § första stycket summan av 1 UB. I 12 kap. 32 § UB sägs att vid en försäljning skall skyddsbeloppet täckas köpeskillingen och andra tillgängliga medel, t.ex. intäkter av från försäljning tillbehör eller avkastning som fastigheten lämnat av under tiden från utmätningstillfállet. För vissa typer av avkastning, hyresintäkter, krävs att det särskilt beslutats att denna skall t.ex. räknas in bland de belopp omfattas skyddsbeloppet. Den som av

sammanlagda dessa belopp jämfört med skyddsbeloppet

summan av

avgör vilken lägsta köpeskilling som kan godtas vid försäljningen.

Detta benämns det lägsta budet. Såväl skyddsbeloppet det lägsta budet skall anges i sakägarsom förteckningen. Även det lägsta budet uppnås vid en försäljning, är om det inte säkert försäljning kommer till stånd. Kronofogdemynatt en digheten kan nämligen bedöma att det är sannolikt att en avsevärt skulle kunna uppnås. Å andra sidan kan, samt-

högre köpeskilling om

liga sakägare medger det, försäljning genomföras även om det en lämnade inropet inte når till det lägsta budet, 12 kap. 40 §

högsta upp

UB. I sakägarförteckningen skall även anges sådana rättigheter som är skyddade förbehåll respektive sådana rättigheter som skall utan förbehållas vid försäljning för att bestå. Vilka rättigheter som en hänförs till respektive kategori framgår 12 kap. 33 § första och av

andra styckena UB. Slutligen skall sakägarförteckningen även uppta

betalningsvillkoren för försäljningen och ange tillträdesdag. Som framgått är exekutionsfordran avgörande för bestämmande av och villkoren för försäljningen. Såväl när en fastighet

skyddsbeloppet

utmäts när den tas i anspråk på grund av utmätning av pantbrev som det sökandens fordran utgör exekutionsfordran. För det fall att är som utmätning skett för flera fordringar är det fordran med bästa förmånsrätt exekutionsfordran Gregow, a.a., s. 274. som anses vara Om exekutiv försäljning har begärts konkursförvaltare, är en av en konkursboet sökande utan förmånsrätt, 12 kap. 26 § fjärde stycket

336 Exekutionsrättsliga frågor

UB. Eftersom detta medför att skyddsbeloppet blir relativt sett högt, ökar risken för att fastigheten inte kommer att säljas. Detta leder i sin tur till att panthavare inte får någon betalning fastigheten. Förur

säljningsförsöket ger inte heller någon ledning för fastigheten har

om ett värde som i och för sig skulle kunna täcka panthavamas

fordringar.

Konsekvensen härav blir att panthavare inte heller får

en någon

utdelning i konkursen. För att undvika de beskrivna effekterna har borgnär en med panträtt i en fastighet rätt att begära att fastigheten säljs för hans fordran, s.k. anslutningsrätt 12 kap. 13 § första stycket 2 UB och Gregow, a.a., s. 274 En sådan begäran innebär att skyddsbeloppet sänks till att endast omfatta de fordringar med bättre rätt än den anslutna och förrättningskostnaderna. För att övriga sakägare i god tid skall kännedom om saken måste begäran anslutning framställas en om

senast två veckor före bevakningssammanträdet,

12 kap. 13 § tredje stycket UB och 12 kap. 18-19 UF.

Auktionen

Efter bevakningssammanträdet hålls den exekutiva auktionen. Denna

inleds med att kronofogdemyndigheten lämnar upplysningar om försäljningen varvid en redogörelse för sakägarförteckningen skall

ges, 12 kap. 38 § UB. Det kan också finnas anledning för myndigheten att klarlägga vilka tillbehör som finns till fastigheten, informera i att om vilken ordning utrop skall ske för den händelse det finns olika att typer av rättigheter som belastar fastigheten och handpenning, 12 om kap. 25 § UF. Därefter kan fastigheten Det har ropas ut. ovan redogjorts för förutsättningarna enligt 12 kap. 40 § UB för att ett avgivet bud skall kunna godtas. Det kan i det sammanhanget tilläggas att ett bud som inte täcker exekutionsfordringen inte får godtas om sökanden motsätter sig det. När ett bud har godtagits skall köparen omedelbart betala

handpen-

ning, annars ropas fastigheten ut på nytt, 12 kap. 41 § UB. Resterande

del av köpeskillingen skall betalas senast vid fördelningssammanträdet,

som också betraktas som tillträdesdag, 12 kap. 35 § fjärde stycket UB.

Betalningsskyldigheten påverkas varken av att försäljningen överklagas

eller ett inhibitionsbeslut meddelas 12 kap. 48 § första stycket UB och Gregow, a.a., s. 283. Sedan köpeskillingen har till fullo betalats och auktionen vunnit laga kraft skall kronofogdemyndigheten utfärda köpebrev.

Vid fördelningssammanträdet sker fördelning enligt sakägar-

förteckningen. Såvitt avser fordringar är beroende villkor eller som av tvistiga, skall ifrågavarande belopp avsättas i avvaktan på klarhet att

nås. Utbetalning får dock ske först sedan fördelningssammanträdet

Exekutionsrättsliga frågor 337

vunnit laga kraft eller säkerhet ställts för utbetalade belopp, 13 kap. 10 och 14 UB. Berörda sakägare kan dock medge att utbetalning sker utan att säkerhet ställts, 13 kap. 19 § UB. Försäljningen påverkar inteckningar i fastigheten på så sätt att inteckningar täcks köpeskillingen och andra influtna medel som av fortsätter att gälla medan inteckningar som helt eller delvis inte täcks nämnda medel upphör att gälla, 6 kap. 12 § första stycket JB. Pâ av grund den olägenhet detta kan medföra för köparen kan dock av som kronofogdemyndigheten, på begäran köparen, förordna om fortsatt av inteckningsansvar även för de sistnämnda inteckningarna, 6 kap. 12 § första stycket JB och 12 kap. 56 § UB. Den exekutiva försäljningens inverkan på inteckningar m.m. skall

antecknas i fastighetsboken eller inteckningsregistret, 19 kap. 21 § andra stycket JB. Till grund för anteckningen ligger sakägarförteckningen och protokollet från fördelningssammanträdet. De handlingarna skall kronofogdemyndigheten sända till inskrivningsmyndigheten när

försäljningen vunnit laga kraft och fördelningssammanträdet hållits, 13 kap. 19 § 5 och 20 § första stycket UF.

Försäljning under hand

Liksom vid försäljning lös egendom får fast egendom försäljas av under hand. Förutsättningarna är de samma, dvs. att en sådan försäljning ändamålsenlig. Vid den bedömningen skall särskilt är mer beaktas det finns förutsättningar att uppnå en högre köpeskilling om än vid försäljning på auktion. Det skall också föreligga en en tillförlitlig utredning vilka fordringar och rättigheter som belastar om fastigheten, 12 kap. 57 § första stycket UB. En avgörande skillnad gentemot försäljning av lös egendom är att kronfogdemyndigheten uppdrar någon utomstående, registrerad fastighetsmäklare eller en någon lämplig att handha försäljningen 12 kap. 29 § annan person, UF. Även vid underhandsförsäljning skall sakägarförteckning en upprättas samt skyddsbelopp och lägsta bud fastställas, 12 kap. 58 § första och andra styckena. Försäljningen har samma rättsverkningar vad gäller panträtter och kronofogdemyndigheten kan på begäran från förvärvaren förordna om fortsatt inteckningsansvar. Vad gäller rättigheter finns dock bestämmelser avviker från vad som gäller som vid försäljning auktion. Dessa skall emellertid inte närmare beröras här. Inför försäljningen skall ägaren och sökanden få tillfälle att yttra sig. Ibland skall denna möjlighet även erbjudas andra sakägare. Vidare skall fordrings- och rättighetsinnehavare underrättas om den före-

stående försäljningen och att anmäla sin rätt, 12 kap. 59 §

uppmanas första stycket UB.

Innan ett anbud godtas skall panthavare fordringar inte täcks

vars av en erbjuden köpeskilling ges tillfälle att köpa fastigheten för

en högre köpeskilling än den erbjudna, 12 kap. 59 § andra stycket UB.

Vad därefter gäller köpeskillingens erläggande, fördelning

av influtna medel och utfärdande köpebrev gäller väsentligen

av samma bestämmelser som vid försäljning på auktion. Om försök sälja

ett att en fastighet under hand inte lyckas skall den säljas auktion, 12 kap. 61 § UB.

20.1 Synpunkter från företrädare för Riksskatteverket m.fl.

Vid Sammanträffande med företrädare för kronofogdemyndigheten i Malmö den 14 augusti 1997 framfördes synpunkter till viss del

som berör våra överväganden i de exekutionsrättsliga frågorna. De synpunkter som främst är av intresse för i denna del kan

oss sammanfattas på följande sätt.

Redan när ett förfarande att sälja bostadsrätt exekutivt inleds

en uppkommer problem inte förekommer vid försäljning fast

som av

egendom. Det utdrag ur bostadsrättsföreningens lägenhetsförteckning som kronofogdemyndigheten regelmässigt begär att få visar de

panträttsupplåtelser som belastar bostadsrätten i fråga. I flera fall har dock förteckningen inte varit korrekt i den meningen att det visat sig att noteringar om vissa pantsättningar saknats. Sådana problem har fått lösas genom överenskommelser mellan de berörda kreditgivarna.

Problem har också förekommit i samband med omläggning lån.

av Oklarheter har uppstått om företrädesordningen mellan olika fordring-

Även i dessa fall har kreditgivarnas ar. medverkan krävts för att kunna finna en lösning.

Vid en inteckningsmodell för bostadsrätter behövs troligtvis

sakägarförteckning. Kronofogdemyndigheten har för övrigt redan

övervägt att införa en sådan. Genom sakägarförteckning skulle

en klarhet kunna skapas storleken på fordringsägarnas krav och

företrädesordningen mellan dessa.

Att införa ett fördelningssammanträde för beräkning utdelning

av skulle främst motiveras av att man då skapar motsvarighet till det

en förfarande som gäller vid fastighetsexekution.

Det ovan nämnda sammanträffandet följdes med ett

upp sammanträffande med företrädare för Riksskatteverket och Kronofogdemyndigheten i Stockholms län den 28 april 1998. Vid detta möte fratrifördes bl.a. följande synpunkter.

Det är bra om reglerna om exekutiv försäljning fast egendom

av görs tillämpliga även för försäljning bostadsrätter. De båda

Exekutionsrättsliga frågor 339

egendomstyperna uppvisar många likheter och den föreslagna regleringen kommer i åtskilliga avseenden att råda bot på de problem som råder med dagens ordning.

tvångsförsäljning vållar tillämpningssvårigheter. Dessa

Reglerna om består bl.a. i oklarhet vilka handlingar skall delges och hur om som

prövningen ansökan tvångsförsäljning skall handläggas. Ett

av en om klarläggande de praktiska aspekterna av tvångsförsäljningen vore av därför bra. En fråga som är aktuell är vad som ingår i form av utrustannan ning bostadsrätt säljs. Det finns inte någon motsvarighet m.m. när en till reglerna om fastighetstillbehör och det ger upphov till stridigheter i samband med att förvärvaren skall få tillgång till bostadsrättslägenhe-

ten. Begreppet skild från lägenheten vållar också tillärnpningsproblem.

Regeln tjänar utgångspunkt för beräkningen av den s.k. sex-

som månadersregeln. Det är oklart vilken dag fristen skall löpa i från och den omfattar förpliktelser har förfallit till betalning under om som fristens gång eller som avser den tiden. I samband med detta kan även frågan ansvarfördelningen mellan om köpare och säljare visavi föreningen nänmas. Att avgöra när föreninghar underrättats nyttjanderättsövergången kan ofta vara svårt. en om

20.2 överväganden och förslag

20.2.1 Utgångspunkter för förslagen

Vi föreslår att reglerna exekutiv försäljning och tvángsförom säljning bostadsrätter i huvudsak anpassas till de regler som av gäller för exekution i fast egendom.

Nu gällande regler för utmätning och exekutiv försäljning av bostadsrätter är de gäller för lös egendom i allmänhet. Dessa regler som har visat sig i viss mån otillräckliga vad gäller bostadsrätter. Vid vara våra kontakter med företrädare för Riksskatteverket och kronofogde-

myndigheter har det framkommit att den praktiska handläggningen i

åtskilliga avseenden liknar fastighetsexekutionen. Dessa förhållanden talar, enligt vår mening, för att det behövs klarare reglering av det en exekutiva förfarandet beträffande bostadsrätter. Olika lösningar är i och för sig tänkbara. De nämnda likheternyss med det exekutionsrättsliga förfarandet beträffande fast egendom na är redan i dag stora. Vårt förslag att införa inteckningar för bostadsrätter ökar likheterna ytterligare. Det ter sig därför naturligt att

340 Exekutionsrättsligafiågor

även vad gäller det exekutiva förfarandet ta de fastighetsrättsliga reglerna som utgångspunkt för våra förslag.

Reglerna om tvångsförsäljning trädde i kraft den 1 januari 1996. De tillkom i avsikt att skapa större enhetlighet mellan

en tvångsförsäljning

efter förverkande av bostadsrätten och exekutiv försäljning. Det ligger inte inom ramen för våra direktiv att göra någon översyn reglerna

av i 8 kap. BRL om tvångsförsäljning bostadsrätt. Vad däremot

av som aktualiseras är att se till att dessa även i fortsättningen i huvudsak överensstämmer med vad som gäller för exekutiv försäljning.

20.2.2. Utmätningsförfarandet

Vi föreslår att det införs presumtionsregel motsvarande den i

en 4 kap. 24 § UB för utmätning i bostadsrätt. Utmätning i bostadsrätt skall säkerställas genom meddelande till bostadsrättsregistret och en bostadsrätt skall anses omedelbart utmätt ett beslut

om om betalningsfastställelse har meddelats. Vi föreslår slutligen sär-

en skild reglering av förmånsrätten.

Införandet av en presumtionsregel

Som framgått av avsnitt 20.l.1 gäller beträffande förhållandet till tredje man vid utmätning av bostadsrätt reglerna i 4 kap. 18-19

UB. Någon motsvarighet till de presumtionsregler tillämpas vid

som utmätning av fast egendom 4 kap. 24 § UB eller registrerade skepp och luftfartyg 4 kap. 18 § andra stycket UB finns inte. Dessa

presumtionsregler har som utgångspunkt att utmätning får ske

om gäldenären är registrerad ägare till egendomen, det inte

som om framgår att denna tillhör någon När offentlig registrering

annan. nu en av bostadsrättsinnehavare införs kan utmätningsförfarandet underlättas även beträffande bostadsrätter. Vi föreslår därför att det införs

en presumtionsregel av liknande slag de närrmda.

som ovan

Av bestämmelsen bör det framgå bostadsrätt tillhöra

att en anses gäldenären, om denne är registrerad bostadsrättshavare i bo-

som stadsrättsregistret. Vi har i avsnitt 6.1. föreslagit att en överlåtelse

av en bostadsrätt, på samma sätt vid överlåtelse fast egendom,

som av skall gälla mot överlåtarens borgenärer i och med det skriftliga överlåtelseavtalet. Detta innebär att presumtionen för är in-

vem som nehavare bör kunna brytas att tredje med hjälp i första

av en man av hand ett överlåtelseavtal kan visa att han har förvärvat bostadsrätten. På motsvarande sätt bör utmätning bostadsrätt kunna ske trots

av en att en tredje man är registrerad innehavare i bostadsrättsregistret.

som Detta förutsätter att det framgår att bostadsrätten tillhör gäldenären.

Exekutionsrättsliga frågor 341

Beneficiereglerna

Vad gäller förutsättningarna för utmätning är idag beneficiereglema i 5 kap. 1 § UB tillämpliga beträffande bostadsrätter till lägenheter

tjänar gäldenärens stadigvarande bostad. Detta gäller dock

som som den fordran ligger till grund för utmätningen är förenad inte om som med panträtt i bostadsrätten. Något motsvarande skydd finns inte för fastighetsägare. Vårt uppdrag är att stärka bostadsrätternas kreditvärde. Detta skall i första hand ske förslag införande av ett genom om

bostadsrättsregister och ett nytt system för pantsättning av bostadsrätter. Eftersom beneñciereglerna inte påverkar möjligheterna att

bostadsrätt, får frågan reglernas tillämplighet i utmäta en pantsatt om övrigt ligga vid sidan av vårt uppdrag. anses

Indragning

Som framgått avsnitt 20.1.2 gäller vid utmätning av andel i fast av kronofogdemyndigheten, under vissa förutsättningar, kan

egendom att

förordna hela fastigheten skall säljas, 8 kap. 8 § UB. Vanligen att används termen indragning för detta förfarande. Indragningsregeln inte tillämplig för bostadsrätter, även bostadsrätter i och anses vara om för sig sådan egendom som genom analog tillämpning anses vara - omfattas lagen 1904:48 s.1 samäganderätt jfr. NJA 1995 av om s.478. Syftet med indragningsregeln är att motverka den risk som finns för ideell andel i viss egendom säljs till underpris. Den innebär att att en

utmätning andel och därpå följande försäljning av hela

en av en en i enlighet med reglerna i lagen samäganderätt har

egendomen om

till förfarande i utsökningsmålet. Följden av detta slagits samman ett är att egendomens kreditvärde ökar när en borgenär vet att egendomen i sin helhet kan realiseras. Andelen i egendomen kan då också

försäljas till ett marknadsmässigt pris. Vi dessa motiv till indragningsregeln har lika stor menar att för bostadsrätter för fastigheter. Med andra ord skulle

giltighet som

kreditvärdet för bostadsrätter stärkas om möjligheten till indragning för detta egendomslag. Det är vidare svårt att se att den fanns även utformning vi här föreslår reglerna samtycke från make som av om eller sambo skulle utgöra ett skäl mot att regeln skulle gälla också Det kan i sammanhanget närrmas att ett förslag till bostadsrätter. motsvarande samtyckeskravet rörande fast egendom för

reglering av

närvarande bereds inom Justitiedepartementet, nämligen att samtycke skall krävas för pantsättning inte för inteckning av fastighet. Vi men föreslår därför indragningsregeln skall gälla även vid exekution i att ideell andel i bostadsrätt.

342 Exekutionsrättsliga frågor

Vi har i avsnitt 5.5. behandlat den s.k.

"fjällstugeproblematiken"

och angett att vi inte lägger fram något förslag beträffande dessa.

Vad

gäller indragningsregelns tillämpning i det sammanhanget kan kort

sägas att eftersom andelarna i "fjällstugoma" betraktas

mer som separata objekt än som osjälvständiga andelar så torde andels

en ekonomiska värde inte högre samtliga andelar i

vara om en sådan bostadsrätt säljs i ett sammanhang än andelen säljs för sig. Under

om sådana förhållanden skulle inte tillämpning indragningsregeln bli

en av aktuell.

Utmätningsverkan

Verkan av en utmätning fast egendom inträder omedelbart. På

av samma sätt medför domstols eller kronofogdemyndighets fastställelse av att en fordran skall utgå med förmånsrätt i fastighet fas-

en att tigheten anses omedelbart utmätt. För att detta skall få avsedd effekt

bör Kronofogdemyndigheten skyldig underrätta inskriv-

vara att genast

ningsmyndigheten för anteckning i inskrivningsregistret. Därutöver får

kronofogdemyndigheten ta eventuella obelânade pantbrev i förvar. Sammantaget syftar dessa åtgärder till att motverka att gäldenären

genom att t.ex. ta ut nya inteckningar som får bättre förmånsrätt än

utmätningen vidtar åtgärder som missgynnar borgenärerna.

Med införandet av ett inteckningssystem för bostadsrätter gör de nyss redovisade förhållandena vid utmätning fast egendom sig

av gällande i lika hög grad. I avsikt att skydda utmätningssökandens rätt föreslår vi att motsvarande regler utmätningsverkan och register-

om införing skall gälla för bostadsrätter.

Säkerställande av utmätning

Enligt dagens regler säkerställs utmätning bostadsrätt

av genom ett meddelande till föreningen. Säkerställande utmätning fast

av av

egendom sker genom anteckning i inskrivningsregistret. Den

nuvarande ordningen för bostadsrätter har visat sig i viss mån otillförlit-

vara lig vad gäller möjligheterna för borgenärer och andra att kunna skaffa sig upplysning om att en bostadsrätt är utmätt. Med bostadsrättsregistret kan uppgifter om utmätning, tvángsförsäljning föras in

m.m. i ett offentligt register. På så sätt kan komma till rätta med de

man olägenheter som finns i dag. Vi föreslår därför att kronofogdemyndig-

heten åläggs att genast underrätta bostadsrättsmyndigheten

om en bostadsrätt utmätts och att myndigheten omedelbart skall föra in uppgift om detta i registret.

Ett ytterligare skäl för att sådana uppgifter omedelbart bör föras in i registret är att bostadsrättshavaren därigenom hindras vidta

att

Exekutionsrättsliga frågor 343

åtgärder försämrar den företrädesrätt som utmätningen ger för som sökanden. På så sätt får de eventuella nya inteckningar som bostadsrättshavaren tar ut sämre rätt än den fordran för vilken utmätningen söktes. Kronofogdemyndigheten bör också kunna begära att någon ny inteckningshavare inte får registreras. Pâ så sätt förhindras att outnyttjade inteckningar används för pantsättning efter det att utmätningen har skett.

Fömzånsrättsordningen

Förslaget införande inteckningar av bostadsrätter aktualiserar om av också frågan förmånsrättsordningen. För fastigheter anges i 12 om kap. 26 § UB att fordringar skall tas upp enligt den företrädesordning gäller enligt lag. Innebörden detta är att det är reglerna i som av förmånsrättslagen 1970:979 bestämmer företrädet mellan olika som fordringar med förmånsrätt i egendomen. Även vad gäller bostadsrätter i dag förmånsrättslagen vara anses tillämplig för att bestämma företrädesordningen. En uttrycklig hänvisning det slag finns för fast egendom saknas dock. Vi av som föreslår inte någon förändring i sak beträffande företrädesordningen mellan fordringar med förmånsrätt i bostadsrätt. Vi anser emellertid att det, i samband med att vi föreslår att särskilda regler skall gälla för försäljning bostadsrätter, finns skäl för att motsvarande hänvisning av till förmånsrättslagen skall finnas även för bostadsrätter. Vad gäller förmånsrättsordningen vi att bestämmelserna i 9 § menar förmånsrättslagen bör gälla utgångspunkt, dvs. att den inbördes som ordningen mellan paragraferna i den lagen styr företrädesordningen. Bostadsrättsföreningens fordringar är förenade med legal som panträtt åtnjuter i dag bästa fönnånsrätt. Enligt reglerna om tvångsförsäljning i 8 kap. 5 §BRL de t.ex. absolut företräde framför andra ges fordringar. En motsvarighet till dessa är de s.k. reallaster som förekommer vid fast egendom och som ges företräde framför inteckningar i fastigheten. En reglering förmånsrättsordningen för av bostadsrätter bör därför inte innebära någon förändring i sak. Sådan föreningens fordran åtnjuter legal panträtt skall därför även som fortsättningsvis åtnjuta bästa rätt. Därefter bör, liksom beträffande fastigheter, inteckningar och utmätningar rangordnas i tidsföljd efter när de sökts respektive förts in i registret. En särskild bestämmelse om företräde på grund inteckning bör finnas i BRL och regeln i 4 kap. av 30 § UB företrädesrätt på grund av utmätning bör utvidgas till att om bostadsrätt. Vi föreslår att det i förmånsrättslagen införs en även avse bestämmelse reglerar förmånsrättsordningen rörande bostadsny som rätter.

344 Exekutionsrättsliga frågor

20.2.3 Exekutiv försäljning

Vi föreslår att flertalet bestämmelserna i 12

av kap. UB om försäljning av fast egendom i tillämpliga delar skall gälla även försäljning av bostadsrätt. Detta innebär regler bl.a.

att om

beskrivning och värdering bostadsrätten, bevakningssam-

manträde, sakägarförteclming, utlösnings- och

anslutningsrätt, auktion, köpeskilling, fördelningssammanträde och intecknings-

ansvar skall gälla även bostadsrätter.

Inledande åtgärder

I 12 kap. UB finns inledande bestämmelser beskrivning och

värdering av utmätt fastighet och om skyldighet för fastighetens ägare

att tillhandahålla handlingar visar att han är ägare till fastigheten

som eller som annars kan vara av intresse. Som framgått avsnitt 20.1.1

bör kronofogdemyndigheten redan i dag vidta motsvarande åtgärder

beträffande en utmätt bostadsrätt. Några klara regler för detta förfarande finns emellertid inte i UB. Vi föreslår därför de

att nyss nämnda bestämmelserna i 12 kap. UB görs tillämpliga även för bostadsrätter. Av samma skäl bör också regeln tidsfristen för

försäljningen och vissa bestämmelser förvaltningen egendomen

om av gälla för bostadsrätter.

Åtgärder före försäljningen

I avsnitt 20.1.2 om exekutiv försäljning fast egendom har vi

redogjort för bevakningsarmnanträde och sakägarförteckning. Där

angavs att syftet med dessa är att klarlägga vilka fordringar skall

som beaktas och vilka övriga villkor skall gälla vid auktionen. Detta

som framstår som lika viktigt vid försäljning bostadsrätter.

Det finns ett starkt önskemål från de företrädare för kronofogdemyndigheter som vi har sammanträffat med att det även för bostadsrätter borde hållas bevakningssammanträde och därefter upprättas

sakägarförteclming inför den exekutiva försäljningen. Det har

framkommit att tankar på att införa sådan förteckning finns redan

en i dag. Skälet för önskemålet är framför allt strävan efter

en att undvika att oklarhet råder kring villkoren för den exekutiva försälj-

ningen. Införandet av ett register med uppgift att bl.a. handlägga

ett

intecknjngssystem utgör ytterligare skäl för sådan ordning bör

att en införas för bostadsrätter. Orsaken till detta är att kraven ökar på få

att

klarhet om företrädesordningen och de övriga försäljningsvillkoren inför försäljningen.

Exekutionsrättsliga frågor 345

Bevakningssarnmanträdet hålls vanligen strax före auktionen. En

skyldighet att hålla sådant sammanträde kommer därför knappast att

medföra några större olägenheter eller ökade kostnader. Vi föreslår

därför att ett sådant sammanträde skall hållas och att det grundval

vad där framkommit därefter skall upprättas en sakägarav som förteckning. En sakägarförteckning bör uppta uppgifter om de förhållanden som,

enligt vad framkommit vid bevakningssarnrnanträdet, skall som beaktas vid auktionen. Den utgör sedan också underlag för fördelning

de medel försäljningen inbringar. Med utgångspunkt från vad av som gäller för fast egendom föreslår vi att den skall innehålla som nu

följande poster:

exekutionsfordran, föreningens anspråk grundade legal panträtt, -

inteckningshavarnas anmälda fordringar,

förrättningskostnadema,

konkursboets kostnader för det fall att åtgärden begärts av konkurs- förvaltare, samt de övriga fordringar bostadsrättsföreningen kan ha mot bosom stadsrättshavaren och som inte åtnjuter legal panträtt, men som

enligt 8 kap. 5 § BRL skall beaktas vid tvångsförsäljning.

En naturlig följd vårt förslag är för att skapa en ordning som är av fullständig och överensstämmer med den för fastigheter att också reglerna i 12 kap. UB skyddsbelopp och lägsta bud får sin om motsvarighet i sakägarförteclmingen för bostadsrätter. I avsnitt 20. l har närmare beskrivits möjligheten för en borgenär

begära att fastighet säljs för hans fordran, s.k. anslutningssrätt. att en Skälet för detta är i korthet när konkursförvaltare begär exekutiv att en försäljning fastighet riskerar skyddsbeloppet och det lägsta budet av en bli så högt att någon försäljning inte kommer till stånd. För att att motverka detta får borgenär med panträtt i fastigheten begära att en försäljningen sker för hans fordran. Med ett inteckningssystem kan

motsvarande situation uppstå vid försäljning av bostadsrätter. För att

undvika inteckningshavare drabbas att dels inte få någon att av betalning bostadsrätten, dels inte få någon utdelning i konkursen ur bör denne få motsvarande anslutningsrätt vid exekutiv försäljning en bostadsrätt. Det kan tilläggas att problemet däremot inte kan uppav komma vid tvängsförsäljning, eftersom sådan sker till fömån för

föreningens fordringar grundade legal panträtt, som åtnjuter

bästa rätt.

346 Exekutionsrättsliga frågor

Auktion

De bestämmelser förfarandet vid den exekutiva som avser auktionen av fastigheter har beskrivits i avsnitt 20. l .2. I stora drag överensstämmer detta förfarande med det i dag tillämpas vid försäljning som av bostadsrätter. För att skapa ett överskådligt och enhetligt förfarande bör emellertid de nämnda reglerna för fast egendom nyss göras tillämpliga även vid försäljning av bostadsrätter. I korthet innebär detta följande. Auktionen inleds med redogörelen se för innehållet i sakägarförteckningen och vad gäller beträffande som

betalning av handpenning och resterande del köpeskillingen.

av Därefter ropas bostadsrätten ut. När bud har godtagits skall ett köparen omedelbart betala handpenning. Skulle någon försäljning inte komma till stånd skall bostadsrätten på Om skälet för ropas ut nytt. att bostadsrätten ut igen är köparen inte har ropas att fullföljt sitt åtagande, kan eventuell handpenning har betalats användas för som att uppnå samma belopp vid den förra auktionen. Om någon som ny auktion inte hålls, tas handpenningen i anspråk för täcka förrättatt ningskostnaderna. I ett avseende bör ett avsteg göras från reglerna för fast egendom. Det gäller möjligheten för Kronofogdemyndigheten tillåta den förre att ägaren att bo kvar på fastigheten i till månader efter tillträdesupp tre dagen 12 kap. 36 § tredje stycket UB. Någon sådan möjlighet finns inte i dag för bostadsrättshavare fråntas sin bostadsrätt till följd som av exekutiv försäljning eller tvångsförsäljning. Då frågan närmast ligger inom ramen för utredningens fortsatta uppdrag vi inte här tar ställning till om en sådan möjlighet bör införas även för bostadsrättshavare.

Efter försäljningen

Redan i dag hålls, vid behov, ett fördelningssammanträde tid efter en den exekutiva försäljningen bostadsrätt. Vid detta skall av en som

regel köpeskillingen betalas och sammanträdesdagen betraktas

då som tilltrådesdag. Vad gäller fördelningen influtna medel så bidrar av ett sådant sammanträde till att klarlägga i vilken mån tillägg till inteckningsbelopp behöver tas i anspråk. Det underlättar också bedömningen av om i vilken utsträckning medel skall sättas för av tvistiga fordringar. Dessa omständigheter samt vår ambition skapa att en ordning som stämmer överens med den gäller för fastigheter som gör att vi anser att det efter varje försäljning bör hållas fördelningsett sarnrnanträde. Vid detta föreslår vi att kronofogdemyndigheten skall besluta om fördelning influtna medel mellan sakägarna. av

Exekutionsrättsliga frågor 347

I samband med sammanträdet skall, enligt vårt förslag, kronofogdemyndigheten utfärda köpebrev. Det skall emellertid åter sägas att förvärvarens möjlighet att utöva bostadsrätten inte är beroende enbart köpeskillingens erläggande utan i regel också av att denne beviljas av

medlemskap i föreningen.

I överensstämmelse med reglerna om fastighetsförsäljning föreslår vi att fördelningen av influtna medel skall ske med utgångspunkt från

sakägarförteckningen. Vid fördelningen skall de regler om tillägg till

inteckningens belopp som föreslås i 6 kap. 14 § BRL beaktas. Principerna för avsättning av medel som avser villkorade och tvistiga fordringar samt om utbetalning och ställande av säkerhet för betalning bör få sin motsvarighet för bostadsrätter. Vidare kan det, samma sätt som vid försäljning av fast egendom, vara till nackdel for en köpare av en bostadsrätt om vissa inteckningar upphör att gälla. Denne kan ha ett intresse av att kunna använda sig av dessa. Det bör därför vara möjligt även för en köpare av en bostadsrätt att begära fortsatt inteckningsansvar för bostadsrättsinteck-

ningar.

Vi har i avsnitt 6.3.1 föreslagit författningsreglering av situationen med dubbelöverlåtelse. Det omfattar emellertid inte situationer när ett förvärv vid exekutiv försäljning eller tvångsförsäljning konkurrerar med ett annat förvärv, t.ex. en överlåtelse. För sådana fall föreslår vi särskild reglering i UB. Förslaget innebär att sedan den exekutiva en försäljningen eller tvångsförsäljningen har vunnit laga kraft och förvärvaren har betalat köpeskillingen så har andra som gör anspråk på att ha förvärvat bostadsrätten från gäldenären eller någon som dessförinnan har innehaft den, förlorat sin rätt. En förutsättning är att gäldenären var registrerad som bostadsrättshavare när försäljningen ägde rum.

Försäljning under hand

Reglerna försäljning under hand av lös respektive fast egendom om syftar båda till att sådan försäljning skall användas om det finns skäl att anta att detta kommer att leda till att högre köpeskilling på så en sätt kan uppnås. I övrigt finns, som framgått av redogörelsen i avsnitt 20.1.1 och 20.1.2, vissa skillnader mellan de båda formerna. Underhandsförsäljning av lös egendom handhas t.ex. uteslutande av

kronofogdemyndigheten medan t.ex. registrerade fastighetsmäklare

regel anförtros sådan försäljning av fast egendom. Eftersom som likheterna mellan exekutiv försäljning bostadsrätter och fastigheter av är relativt stora, vilket också företrädare för de närmast berörda myndigheterna har påpekat, vi att det bör råda en enhetlighet anser med reglerna för fastighetsexekution. En sådan enhetlighet skulle,

enligt vår uppfattning, också innebära flexibelt förfarande för

ett mer försäljning av bostadsrätter. Vi föreslår därför att underhandsför-

säljning av bostadsrätt fortsättningsvis skall ske enligt de regler

som gäller för fast egendom.

20.2.4 Tvångsförsäljning

Vi föreslår att vid tvångsförsäljning skall fortsättningsvis bestämmelserna i utsökningsbalken om exekutiv försäljning bostads-

av rätter tillämpas, om inte annat sägs i 8 kap. BRL.

Reglerna om tvångsförsäljning av bostadsrätt infördes den 1 januari

1996 prop. 1995/96: 17. De innebar bl.a. att kronofogdemyndighetema tog över ansvaret för försäljning bostadsrätter efter

av förverkande av bostadsrätten enligt 7 kap. 18 § BRL. Vårt uppdrag är

inte att föreslå några förändringar reglerna tvångsförsäljning.

av om Däremot menar vi att de bör så att de regler rör försälj-

anpassas som ningen även i fortsättningen i huvudsak överensstämmer

med de som gäller för exekutiv försäljning. Vi föreslår därför att de särskilda bestämmelser som föreslås om exekutiv försäljning bostadsrätt skall

gälla även vid tvångsförsäljning. Det åligger kronofogdemyndigheten att pröva förutsättningarna

om för att en ansökan tvångsförsäljning skall kunna bifallas. De

om nuvarande reglerna i 8 kap. 2 § BRL innehåller inga anvisningar

vilka regler som skall tillämpas vid prövningen tvångsförsäljnings-

av fallen. Vi har uppfattat en osäkerhet i vissa avseenden på fältet hur

om myndigheten skall gå till väga vid prövningen ansökan

av en om tvångsförsäljning. Det kan därför finnas skäl över de regler

att se som styr förfarandet vid tvångsförsäljning för att minska de tveksamheter som finns rörande t.ex. underrättelser och delgivning i samband med

kronofogdemyndighetens prövning av en ansökan tvångsförsälj-

om ning. Detta ställer emellertid krav allmän översyn

en mer av

reglerna om tvångsförsäljning, något som får anses ligga utanför vårt

uppdrag. Vi lämnar därför inga förslag i den delen.

20.2.5 Underrättelser

Vi föreslår att domstol, kronofogdemyndighet och konkursförvaltare skall skyldiga att lämna underrättelser till bostadsvara

rättsregistret om beslut om betalningsfastställelse, utmätning, begäran exekutiv försäljning och tvångsförsäljning samt vissa

om andra beslut exekutiv betydelse. av

Enligt nuvarande regler åligger det kronofogdemyndighet att i vissa

fall underrätta bostadsrättsföreningen om beslut om utmätning och

begäran exekutiv försäljning eller tvångsförsäljning. Med

om införandet ett bostadsrättsregister ter det sig naturligt att denna av

underrättelseskyldighet i stället bör gälla gentemot registret. Det finns

även andra situationer där upplysningar av exekutiv betydelse bör komma till registrets kännedom för införing där. Som exempel på sådana kan nämnas beslut rörande kvarstad, konkurs och expropriation. Frågan vilka uppgifter bör föras in i registret har behandlats i som avsnitt 11.2.

å Uiriêáf:v°r

L r

Genomförandet 351

21 Genomförandet

21.1 Ekonomiska konsekvenser

Vi beräknar att investeringkostnaderna för bostadsrättsregistret uppgår till 14,5 miljoner kr. Dessa kostnader skall skrivas av med 5,8 miljoner kr per år under de första tre verksamhetsåren. Den totala kostnaden för den årliga driften av bostadsrättsregistret under dessa tre år beräknas till 27,8 miljoner kr. Från och med det fjärde verksamhetsåret beräknas driftskostnaden sjunka till 22,6 miljoner kr per år. Dessa kostnader skall i sin helhet finansieras uttag av avgifter. Våra beräkningar innebär att genom avgifter för ansökan om registrering förvärv kan sättas till 300 av kr, för ansökan om inteckning och andra inteckningsåtgärder till 50 kr och för övriga transaktioner, inforrnationsuttag m.m. till 10 kr.

21.1.1 Inledning

I detta avsnitt skall frågor rörande de ekonomiska konsekvenserna av införandet ett bostadsrättsregister behandlas. Framställningen tar sin av utgångspunkt i förslaget i avsnitt 12.2 att Lantmäteriverket skall vara personuppgiftsansvarig för registret. Det kan i samband med detta sägas att de beräkningar vi har gjort visar att en lösning med ett som nybildat, från Lantmäteriverket helt fristående oavsett om det organ är ett bolag eller myndighet skulle bli dyrare. Förklaringen till en detta är framförallt sådan lösning medför högre kostnader för att en t.ex. investeringar i form av datautrustning och uppbyggnad av datasystem. Vidare får möjligheterna att tillgodogöra sig den erfarenhet och kompetens finns inom t.ex. Lantmäteriverket antas vara som mindre väljer ett fristående alternativ. Detta torde innebära om man nackdel från effektivitetssynpunkt och därmed också en fördyring. en Det bör nämnas att beräkningarna när det gäller sådant som kostnader för lokaler och kontorsutrustning utgår från vad det skulle kosta bostadsrättsmyndigheten var lokaliserad till Lantmäteriverom ket. Ett alternativ där myndigheten förläggs till en eller flera in-

352 Genomförandet

skrivningsmyndigheter kan bli något dyrare. Med tanke på den osäkerhet som gäller beträffande den slutliga organisatoriska lösningen har det dock inte varit möjligt att kostnadsberäkna sådana alternativ.

Olika skeden kan skiljas ut vad gäller kostnaderna. Först uppkommer kostnader som är förknippade med införandet registret. Som

av exempel på sådana kan nämnas kostnader för datautrustning och

system samt för bearbetningen och inmatningen uppgifter i

av registret. Därefter uppstår kostnader för registerhållningen. Avslutningsvis kommer vi att beröra de avgifter kan tas ut för de

som tjänster som Lantmäteriverket utför.

I avsnitt 18.1 har vi redogjort för insamlingen uppgifter. I

av samband med det har vi framhållit att våra förslag kommer

att

medföra att vissa arbetsuppgifter åläggs framförallt föreningarna. Det

torde då också vara ofrånkomligt att dessa kommer att drabbas

av vissa kostnader för detta. Några beräkningar dessa kostnader har

av vi emellertid inte haft möjlighet att göra.

Kostnadsberäkningen styrs av de generella direktiv för offentliga åtaganden Dir. 1994:23 gäller för samtliga kommittéer och

som särskilda utredare. I direktiven anges i korthet följande.

Den offentliga verksamheten i fråga skall analyseras förutsätt-

ningslöst med utgångspunkt i situation utan ett offentligt åtagande.

en Utifrån denna situation skall en prövning ske för- och nackdelarna

av med det tänkta âtagandet. Prövningen skall sättas i relation till de bakomliggande målen för verksamheten. Värdet att subventionera

av en tänkt verksamhet skall därvid vägas mot de kostnader detta

som ger upphov till för samhället. Det skall emellertid även beaktas att det finns vissa typer av nyttigheter kräver offentliga garantier och

som därför inte är lämpade för att handhas privata rätts-

av organ, t.ex. väsende, försvar och naturskydd. Hänsyn skall också tas till de

offentliga åtagandenas fördelningspolitiska mål.

2. Effekterna av hittills genomförd verksamhet på utredningsområdet skall analyseras. I anslutning till detta skall möjligheterna till besparingar och effektiviseringar pâ utredningsområdet kartläggas.

Förslag som innebär utgiftsökningar eller inkomstminslcningar skall

innehålla förslag till finansiering. Avsikten är att sådana förslag skall kunna genomföras med oförändrade eller minskade

resurser.

De beräkningar som vi här presenterar har gjorts med särskilt biträde av Lantmäteriverkets företrädare i utredningen, i sin tur har haft

som biträde av personal vid verket.

Genomförandet 353

2l.1.2 Kostnader under införandefasen

Initiala investeringar

Inför uppbyggnaden av bostadsrättsregistret aktualiseras olika slag

initialkostnader. Det är fråga om t.ex. investeringar i datautrustning

hårdvara, datasystem mjukvara och annan arbetsplatsutrustning. Behoven i dessa avseenden kommer att bero på b1.a. valet

av personuppgiftsansvarig och de möjligheter som följer därav i fråga

om utnyttjande av befintliga resurser. Nänmda faktorer påverkar även kostnaderna för att ta fram ett datasystem är anpassat till aktuella

som krav och behov. Av betydelse är också vilken datateknisk lösning

som kommer att väljas.

Som nänmdes inledningsvis är utgångspunkten för våra beräkningar att registret skall handhas av Lantmäteriverket. Detta möjligheter

ger att utnyttja den kunskap och erfarenhet finns där. Det gör det

som också möjligt att utnyttja befintliga datasystem grund för

som uppbyggnaden av de system som behövs dels för införandet, dels för driften av bostadsrättsregistret. Sammantaget minskar detta kostnaderna för registret i förhållande till andra lösningar beträffande

person-

uppgiftsansvaret.

Ett visst behov av investeringar i datautrustning kommer att krävas oavsett vilken lösning man väljer. Kostnaderna för den maskinella utrustningen hårdvaran beräknas till 1 miljon kr medan investeringsbehovet för prograrnlicenser, databas, kommunikation, operativsystem m.m. mjukvaran beräknas uppgå till ungefär 500 000 kr. Med

tillämpning av sedvanliga avskrivningsprinciper där totalsumman

fördelas med 40 procent per är under tre år skulle den årliga kostnaden för investeringar i maskiner och uppgå till

programvaror 600 000 kr de tre första åren.

Vad gäller kostnaderna för utveckling de för registret specifika

av systemen för datafångst och drift uppskattas dessa till 500 000 kr respektive 5 miljoner kr. Antagandena grundar sig på att det före-

slagna bostadsrättsregistret i många avseenden liknar inskrivnings- och

pantbrevsregistren och att Lantmäteriverkets kompetens vad gäller uppbyggnad av sådana datasystem kan tillvaratas.

Kostnader för lokaler och kontorsutrustning har räknats in i

m.m. personalkostnaderna, som redovisas nedan.

Inmatningen av uppgiften registret.

När uppgifter skall samlas in uppstår kostnader för dels inhämtandet av olika uppgifter, dels överföringen dessa till registret. Dessa

av kostnader kommer till stor del arbetskraft och databearbet-

att avse

354 Genomförandet

ning. Till dessa kommer även kostnader för överföringen från andra register och uppgiftslämnare, t.ex. bostadsrättsorganisationerna eller föreningarna. Det är då kostnader för information och handledning bl.a. föreningarna som tillkommer.

Det beräknas finnas cirka 700 000 bostadsrätter i Sverige. Beträffande var och en av dessa skall det i inledningsskedet föras in uppgifter om föreningen, bostadsrätten och bostadsrättshavaren. Hur datafångsten av dessa uppgifter skall ske har presenterats i kapitel l8. Vad gäller de bostadsrättsföreningar som förvaltas av HSB, Riksbyggen, SBC eller något av de större serviceorganen är vår bedönming att uppgifterna bör kunna föras över från respektive organs register till bostadsrättsregistret utan ett alltför omfattande arbete. Motsvarande förhållanden torde gälla för de uppgifter som skall hämtas från Patent- och registreringsverkets och Lantmäteriverkets register.

Med de antaganden som nu gjorts kan kostnaderna för inhämtandet av uppgifter från de föreningar som anslutna till organisationerna, uppskattningsvis 10 000 stycken, beräknas till 100 kr per förening. Den totala kostnaden blir då l miljon kr. Till detta kommer att

inhämtandet av uppgifter från fastighetsdatasystemet och Patent- och

registreringsverkets register antas kosta 500 000 kr.

Därtill kommer kostnaderna för de övriga uppgifter som skall hämtas in från respektive förening till registret. Inhämtandet skall, i enlighet med vad som föreslagits i avsnitt 18.2, ske genom att förtryckta blanketter sänds ut till föreningarna och att den information som lämnas blanketterna förs in i registret genom scanning. En del av blankettmaterialet kan förväntas vara ofullkomligt i något avseende, t.ex. genom utelämnade eller felaktigt ifyllda uppgifter. Detta kommer att kräva särskilda arbetsinsatser, s.k. upprättning, för att även uppgifterna i det materialet skall kunna föras över till registret. Därtill skall läggas vissa utredningsfall. Den totala kostnaden för förfarandet beräknas till 4 miljoner kr.

Personal

lmnatningen av uppgifter i registret kommer att kräva en arbetsinsats. Hur stor den blir beror bl.a. på hur införingen skall ske. Vi utgår ifrån den nyss gjorda beskrivningen att uppgifter i andra register förs över på elektronisk väg medan uppgifter som hämtas direkt från föreningarna matas in i registret genom scarming. Storleken på den arbetsinsats som krävs beror också om införandet skall ske samtidigt i hela riket eller regionvis. Lantmäteriverket har förordat ett samtidigt införande och pekat på att det bl.a. skulle underlätta

Genomförandet 355

kredithanteringen. Verket anser emellertid att det skulle värdefullt

vara om införandet av ett riksomfattande register föregicks av en försöksverksamhet inom ett utvalt, mindre område.

Våra beräkningar visar att det krävs tre till fyra månaders arbete

av tio personer innan registret kan tas i drift. Det krävs då deltagande

av jurist, systemutvecklare, drifttekniker och handläggare för att utföra de uppgifter som är förknippade med införandefasen. Vi beräknar kostnaden per årsarbetskraft till 700 000 kr. Med en införandetid på tre till fyra månader blir den totala personalkostnaden ca 2 miljoner kr.

2l.1.3 Kostnader för den löpande verksamheten

Beträffande den löpande verksamheten kan kostnaderna för denna delas upp i olika avseenden. Vad först gäller uppdateringen av uppgifter i registret kommer, som framgått av avsnitt 11.2, den att ske på olika sätt beroende på vilken typ av uppgift det är fråga om. Vissa uppgifter t.ex. om föreningen och fastigheten kommer att löpande

- hämtas från andra offentliga register. Det är då i första hand fråga om Patent- och registreringsverkets föreningsregister och fastighetsdatasystemet. Kostnaderna för denna hantering avser endast databearbetningen.

Uppgifter om bostadsrättshavaren och inteckningsförhållanden kommer till bostadsrättsregistrets kännedom i samband med att ansökningar görs om registrering av förvärv eller inteckningar. Kostnaderna för dessa förfaranden beror i första hand på antalet sådana ärenden.

- Tillgänglig statistik från HSB visar att 48 procent av bostadsrätterna är pantsatta. Motsvarande siffra för Riksbyggen är 27 procent. Av materialet från HSB framgår att överlåtelsefrekvensen är 13 procent per år och att anmälningar om pantsättning görs beträffande 10 procent av bostadsrätterna.

Mot bakgrund av den tillgänliga statistiken gör vi följande

antaganden. Av landets cirka 700 000 bostadsrätter kan 50 000 70 000

förväntas byta innehavare varje år. Inteckning kan förväntas sökas i cirka 35 000 bostadsrätter under samma period. Med ledning dessa

av uppgifter beräknar vi behovet av personal för driften av bostadsrättsregistret till 40 årsarbetskrafter. Det bör i sammanhanget påpekas att vi förutsätter att ärendena beträffande inteckningar till övervägande del kommer att handläggas genom ett elektroniskt ansölqringsförfarande.

Med den utformningen som vårt förslag om ansökningsförfarande har,

se avsnitt 6.7, torde någon ökad belastning för de ingivare som kommer att använda sig av elektronisk ansökan inte uppkomma. Vid dessa förhållanden kommer arbetskraftsbehovet att i huvudsak

avse förvärvsregistreringen.

356 Genomförandet

De tio heltidstjänster som krävs för införandefasen kommer att finnas kvar även sedan registret har tagits i drift. Den årliga kostnaden för dessa är ungefär 7 miljoner kr. Utöver dessa behövs ytterligare 30 heltidstjänster. Flertalet av dessa bör förmodligen vara handläggare. Med en antagen kostnad om 500 000 kr per årsarbetskraft blir personalkostnaden för dessa 30 anställda cirka 15 miljoner kr. Den totala kostnaden för personal skulle då bli 22 miljoner kr. Det skall

tilläggas att i de angivna beloppen ingår de löpande kostnaderna för lokaler och kontorsutrustning m.m.

Utöver de kostnader som nu redovisats kan kostnader uppkomma

för den rapporteringsskyldighet som vissa myndigheter åläggs gentemot bostadsrättsmyndigheten. En sådan skyldighet åvilar redan

i dag många myndigheter och domstolar i olika avseenden. Vissa myndigheter har dessutom beträffande bostadsrätter en underrättelseskyldighet till bostadsrättsföreningarna som vi nu ersätter med en sådan skyldighet till bostadsrättsregistret. Vi menar att den skyldighet att sända underrättelser till bostadsrättsmyndigheten som vi föreslår

innebär en så begränsad belastning för den ansvariga myndigheten

m.fl. att kostnaderna härför kan lämnas utan avseende.

Personal och utrustning m.m.

Under den fortsatta driften återkommer vissa ställningstaganden från införandefasen. Utöver de som har redovisats tidigare antar vi att ytterligare kostnader för investeringar i utrustning och lokaler inte lär förekomma under registrets första tid i funktion. Vi beräknar således att de nämnda investeringarna kommer att belasta driftbudgeten för de tre första åren med 600 000 kr per år. För tiden därefter bör motsvarande belopp reserveras för behovet av uppdatering och andra

investeringar i datautrustningen.

Vi har uppskattat de årliga personalkostnaderna under de tre första åren till 22 miljoner kr. Dessa kostnader kan på sikt komma att minska till följd av att vissa arbetsmoment t.ex. uppbörd av avgifter

och kan automatiseras i viss utsträckning. Även

aviseringar ut-

byggnaden av en möjlighet till direktåtkornst till registret upp-

koppling on line kan komma att minska personalkostnaderna i takt

med att behovet av personalkapacitet för telefonförfrågningar och

liknande service minskar. Dessa förhållanden har vi dock inte tagit hänsyn till vid våra beräkningar.

Genomförandet 357

21.1.4 Intäkter och prissättning

Förutsättningar för uttag av avgifter

Förordningen 1987:452 om avgifter vid de allmänna domstolarna reglerar vilka avgifter som skall tas ut vid bl.a. inskrivningsärenden. Förordningen omfattar även expeditioner utfärdade av Lantmäteriverket. Vad gäller avgifterna för de ärenden som aktualiseras med

bostadsrättsregistret bör 1987 års förordning utökas till att även

omfatta dessa ansöknings- och expeditionsavgifter. Det blir då aktuellt

att prissätta dessa avgifter.

Vad gäller prissättning av infonnationstjänster som myndigheter tillhandahåller har Riksrevisionsverket ställt upp vissa principer RRV 1995:64. Dessa principer har sedan behandlats ytterligare i Grunddatabasutredningens betänkande Grunddata SOU 1997:146. Enligt förslaget i utredningsbetänkandet skall avgifter tas ut för uttag ur databaser av elektroniskt lagrade uppgifter som tillhandahålls av en myndighet. Avgifterna skall baseras på kostnaden för att ta fram och distribuera informationsuttagen. Vidare föreslår utredningen att det

skall krävas ett särskilt ställningstagande från regeringen om avgiften

även skall utgöra bidrag till kostnader för t.ex. insamling, uppbyggnad och ajourföring eller om särskilda nyttjanderättsavgifter skall tas ut a.a. s. 131. Avgiftsunderlaget för ett standarduttag utgörs dels av direkta kostnader för uttaget, t.ex. material- och lönekostnader, dels av indirekta kostnader, såsom bl.a. del i gemensamma kostnader samt kostnader för maskintid och underhåll. Med ett standarduttag avses sådana uttag av uppgifter som utgör en naturlig del av myndighetens

uppdrag och som finns tillgängliga utan att mer speciella åtgärder

behöver vidtas från myndighetens sida se Riksrevisionsverkets rapport s. 45

Huvudexemplet ett standarduttag är när någon begär att få ta del

allmän handling. Personen i fråga har då rätt att mot en fastställd av avgift få en utskrift, avskrift eller kopia av handlingen, till den del den inte är sekretessbelagd. Statliga myndigheter skall vid uttagandet

av avgift tillämpa de bestämmelser som finns i avgiftsförordningen

1992:191. Vid bearbetning eller sammanställning av uppgifter har myndigheten rätt att ta ut en särskild avgift om beställningen går utöver myndighetens åtagande enligt instruktion eller amian författning, dvs. om det inte är att anse som ett standarduttag a.a. s. 46. Detta framgår av 4 § 9 och 5 § avgiftsförordningen. Myndigheten kan då ta ut ersättning motsvarande kostnaden för att hantera beställningen. Det

358 Genomförandet

innebär att även kostnader för speciella åtgärder, t.ex.

som programmering och bearbetning, skall täckas av den ersättning som tas ut.

Vid uppkoppling on line till offentliga databaser tillkommer, jämfört med standarduttaget, kostnader för modifiering av databasen, licens för nödvändig programvara samt extra kostnader för kundservice och telekapacitet. Enligt samma bestämmelse som nämndes i föregående stycke kan ersättning tas ut för att täcka även dessa tillkommande kostnader.

Bostadsrättsregistrets avgifter

Kostnaderna för bostadsrättsregistret skall i sin helhet täckas av avgifter som tas ut för de tjänster som tillhandahålls. Dessa avgifter skall ge full täckning för uppkommande kostnader. Den s.k. självkostnadsprincipen skall alltså styra avgifternas storlek. Följaktligen skall de medel som flyter in därför enbart användas för att täcka kostnader som är hänförbara till registret. Skulle kostnaderna minska bör det således leda till sänkta avgifter och vice versa.

Vår uppskattning av vilka avgifter som kan tas ut och hur stora de bör vara utgår från det tidigare gjorda antagandet att det årligen förekommer cirka 70 000 ärenden rörande registrering av förvärv och cirka 35 000 inteckningsärenden. Om avgifterna för dessa ärenden sattes till 300 kr respektive 50 kr skulle de ge upphov till en intäkt om

22,8 miljoner kr. Även avgiften för inteckningsåtgärder 50

bör vara kr.

Till detta kommer att avgifter bör tas ut också för vissa andra åtgärder, t.ex. registrering av inteckningshavare. Vidare bör registerutdrag och andra transaktioner avgiftsbeläggas. Vi beräknar efter en

jämförelse med fastighetsdatasystemet att dessa tillsammans kan

uppgå till 400 000 transaktioner per år. Med en avgift om l0 kr per transaktion skulle den årliga intäkten bli 4 miljoner kr.

Slutligen bör vissa intäkter uppkomma till följd av försäljning av tilläggstjänster. Exempel på sådana tjänster är uppkopplingar on line och s.k. âtgärdsaviseringar. Vår bedömning är att intäkterna för tillläggstjänster kan beräknas uppgå till l miljon kr per år.

Särskilt om övergångstiden

Utöver den uppskattade årliga volymen av inteckningsärenden finns

det anledning att räkna med att åtskilliga innehavare av en gammal

pantnotering under den femåriga preklusionstiden kommer att vilja

"byta ut" sin säkerhet mot en bostadsrättsinteckning med registrering av inteckningshavare. Det finns i detta sammanhang anledning att jämföra med den konvertering till datapantbrev som har skett på

Genomförandet 359

fastighetssidan, och som är helt frivillig. En försiktig beräkning leder

till att att cirka 100 000 pantnoteringar skulle bli föremål för

omvandling till inteckning. Med den angivna avgiften för inteckningar, 50 kr per inteckning, skulle detta medföra att intäkterna ökar med 5 miljoner kr, utan någon nämvärd ökning av kostnaderna. Denna förväntade intäkt, som alltså är svårberäknad, har vi valt att inte ta med i beräkningarna. Den kan sägas utgöra en viss buffert för oväntade kostnader.

Sammanfattning

Den årliga kostnaden för driften av registret under de tre första åren skulle, enligt de gjorda beräkningarna, vara 27,8 miljoner kr. Enligt samma beräkningar skulle denna täckas av de avgifter som vi föreslår skall tas ut för registrering av förvärv och inteckningar m.m. och de intäkter som en försäljning av olika tilläggstjänster kan tänkas ge. För att åskådliggöra de förhållanden som redovisats i detta avsnitt kan följande sammanställning över kostnader och intäkter göras.

Kostnader Dator- och nätverkskostnader 600 000 kr Systemutveckling, datafångst 500 000 kr

Systemutveckling,

driftsystem 5 miljoner kr Inmatning av uppgifter 5,5 miljoner kr Övriga förberedelser 2 miljoner kr

13 miljoner kr x 0,4 5,2 miljoner kr Personalkostnader 10 årsarbetskrafter á 700 000 kr 7 miljoner kr 30 årsarbetskrafter á 500 000 kr 15 miljoner kr 22 miljoner kr

Totalt 27,8 miljoner kr

Intäkter Registrering av förvärv 70 000 st á 300 kr 21,0 miljoner kr Registrering av inteckningar 35 000 st á 50 kr 1,8 miljoner kr Registerutdrag m.m. 400 000 st á 10 kr 4,0 miljoner kr Ersättning för tilläggstjänster 1,0 miljoner kr

Totalt 27,8 miljoner kr

360 Genomförandet

För tiden därefter, dvs. från och med år fyra, kan kostnaderna för driften beräknas uppgå till 22,6 miljoner kr. Det innefattar då de tidigare angivna personalkostnadema om 22 miljoner kr samt 600 000 kr för löpande dator- och nätverkskostnader. Dessa kostnader skall jämföras med de beräknade intäkterna vid angivna ärendevolymer och avgiftsnivåer. Reslutatet skulle då medföra ett visst överskott. Detta medför viss marginal om avvikelser från de gjorda antagandena skulle uppkomma. En ytterligare buffert är, som tidigare nänmts, de extra inkomster som kan förväntas uppstå genom att innehavare av en pantnotering under övergångstiden väljer att omvandla sin säkerhet till

en bostadsrättsinteclming.

21.2 Ikraftträdandet

Som framgått av föregående avsnitt och avsnitt 18.2 beräknar vi att det krävs tre till fyra månaders arbete för att samla och mata in de uppgifter som skall ingå i registret från början. Vi bedömer att det kommer att krävas minst lika lika lång tid för att förbereda det arbetet. Under förberedelsetiden skall nödvändiga tekniska lösningar tas fram och information och vägledning framförallt föreningarna ges. Med tanke att det kan förväntas att visst extra arbete uppkommer även på grund av att tilltänkta uppgiftslärrmare inte hör av sig etc. får man nog räkna med att den tid som kommer att krävas för förberedelser och insamling uppgår till ungefär ett âr räknat från att riksdagen har fattat beslut om registrets införande.

Med hänsyn till vad som nu sagts och till den tid som kan beräknas åtgå för remissbehandling, vidare beredningsarbete etc. beräknar vi att de här lämnade förslagen kan träda i kraft tidigast den 1 juli år 2000. Detta förutsätter emellertid att ett riksdagsbeslut i frågan fattas under våren 1999. Den tidsrarnen framstår dock som något snäv. Vi utgår därför ifrån att ett ikraftträdande inte kan ske förrän vid årskiftet 2000/2001.

21.3 Övriga frågor

Enligt våra direktiv skall vi beakta de generella direktiven till samtliga utredare och kommittéer att pröva offentliga åtagandanden dir. 1994:23 samt att redovisa eventuella regionalpolitiska konsekvenser dir. 1992:50, jämställdhetspolitiska konsekvenser dir. 1994: 124 och konsekvenser för brottsligheten och det brottsförebyggande arbetet dir. 1996:49.

Genomförandet 361

Våra ställningstaganden med anledning av direktiven om offentliga åtaganden har redovisats i avnitt 21.1 om de ekonomiska konsekvenserna av våra förslag.

Vi har även övervägt de övriga generella direktiven. Vi har dock inte funnit skäl att beröra dessa närmare.

Författningskommentar 363

22 Författningskommentar

22.1 Förslaget till om i lag ändring bostadsrättslagen 1991 2614

1 kap. Inledande bestämmelser

3 § Upplåtelse av en lägenhet med bostadsrätt får endast ske till den som är medlem i bostadsrättsföreningen. Bostadsrätt är den rätt i föreningen som en medlem har på grund upplåtelsen.

I 6 kap. finns bestämmelser om rätten att utöva bostadsrätten när den har övergått från en bostadsrättshavare till innehavare.

en ny

Bostadsrätter skall registreras i bostadsrättsregistret enligt lagen 0000:000 om bostadsrättsregister.

Ett nytt tredje stycke har tillförts paragrafen. Där anges att bostadsrät-

ter skall registreras i bostadsrättsregistret. Vidare ges en hänvisning till lagen om bostadsrättsregistret.

2 kap. Föreningens medlemmar m.m.

1 § Fråga om att anta en medlem i en bostadsrättsförening avgörs

föreningens styrelse med iakttagande av de villkor för medlemskap

som anges i föreningens stadgar och bestämmelserna i detta kapitel.

En ansökan om medlemskap skall rövas av st relsen inom en månad från den dag ansökan kom in til styrelsen. medlemskap

ar inte vägrats inom denna tid, sökanden medlem.

anses som Styrelsen kan ompröva ett beslut vägra medlemsantagen sökanden

att ap, om

det eller enligt 10 § hänskjuter tvisten till hyresnämnden. begärstadgarna får föreskrivas ansökan inträde i föreningen skall

att om

göras skriftligen och att ansökningshandlingen skall försedd med

vara sökandens bevittnade underskrift.

I paragrafen har förts in ett nytt andra stycke där en tidsgräns ställs upp för när föreningen kan vägra medlemskap. När någon som en bostadsrätt har övergått till ansöker medlemskap har styrelsen

om en månad på sig att avgöra frågan. Om styrelsen inte vägrar sökanden medlemskap inom denna tid blir konsekvensen att han godtagen

anses som medlem. Avsikten är inte att en styrelse som finner att med-

lernskap skall medges skall avvakta utgången av fristen, utan den skall snarast möjligt pröva ansökan och underrätta sökanden om sitt beslut.

Skälet till att styrelsen inte anser sig kunna bevilja medlemskap kan vara att den anser att underlaget är ofullständigt. Styrelsen kan därvid begära komplettering från sökanden. Men om tiden inte medger detta eller komplettering inte kommer in under månaden fär styrelsen vägra medlemskap. Om medlemskap vägras bör styrelsen ange skälen för detta. Sökanden har sedan möjlighet att begära omprövning, t.ex. med kompletterande uppgifter. Styrelsen kan då pröva ansökan på nytt. Den har också möjlighet att göra detta om sökanden enligt 10 § har begärt att avslagsbeslutet skall prövas av hyresnärrmden. Möjligheten att hänskjuta frågan motverkar att styrelsen slentrianmässigt i det första skedet vägrar medlemskap för att t.ex. kunna behandla frågan först senare.

Det bör sägas att bestämmelserna om styrelsens skyldighet att pröva en ansökan om medlemskap är tvingande, dvs. den gäller oavsett vad föreningens stadgar innehåller. I sammanhanget bör också nämnas att

möjlighet finns enligt BRL att delegera frågan om prövning av med-

lemskap till någon inom eller utom styrelsen.

En förvärvare av en bostadsrätt är normalt skyldig att begära registrering av sitt förvärv, 3 kap. 1 § lagen om bostadsrättsregister. Är förvärvaren inte medlem, kan han få endast vilande registrering

av sitt förvärv, 3 kap. 7 § 11 lagen om bostadsrättsregister.

6 kap. Om övergång av bostadsrätt och om panträtt

Bestämmelsen om överlåtelse av bostadsrätt har ändrats. I kapitlet har vidare förts in bestämmelser om bl.a. godtrosförvärv, dubbelöverlåtelse och panträtt.

Överlåtelse

4 § Ett köp av en bostadsrätt sluts genom en skriftlig köpehandling

skrivs under av säljaren och köparen. Köpehandlingen skall som innehålla uppgift om den enhet som överlåtelsen avser samt om ett pris. Motsvarande skall gäl a vid byte eller gåva.

Om säljaren och köparen vid sidan köpehandlingen har kommit

av överens om ett annat pris än det som anges i köpehandlin en, är den överenskommelsen Mellan säljaren och köparen gä ler i stället det ogiltig.i Priset fär dock jämkas, det

pris som anges om är oskäligt det skalöpehandlingen.bindande. Vid denna bedömning skall

att vara hänsyn tas till köpehandlingens innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt.

Författningskommentar 365

Vad som sägs i första och andra styckena även när en annan ytterligare överlâtelsehandling har upprättats. gällerppfyller inte också den föreskrifterna i första stycket är den utan verkan.

Paragrafens första stycke behandlar kraven för ett bindande överlåtelseavtal beträffande en bostadsrätt. Formkraven är desamma som tidigare. Ett överlåtelseavtal skall vara skriftligt och skrivas under av säljaren och köparen. Vidare skall den aktuella lägenheten och köpeskillingen anges. Innebörden av ändringen som har gjorts att

överlåtelsen sluts det angivna sättet är att denuntiation inte längre

krävs för sakrättsligt skydd. I stället gäller den s.k. avtalsprincipen. Utgångspunkten är alltså att redan det skriftliga avtalet mellan parterna ger sakrättsligt skydd. Skälen för denna ändring har angetts i

allmänmotiveringen, avsnitt 6.1.

Som redan antytts finns inskränkningar i principen att avtalet bestämmer det sakrättsliga läget. Förvärv av bostadsrätter skall registreras. Huvudregeln är därvid, enligt 2 kap. 16§ lagen om bostadsrättsregister, att registreringen saknar betydelse för det materiella rättsläget. Men enligt samma paragraf gäller en särskild bestämmelse om rättsverkan av registrering eller om tid inom vilken talan skall väckas. Sådana bestämmelser finns i t.ex. 4 d Enligt de bestämmelserna är registrering av förvärvet av central betydelse vid godtrosförvärv.

I tredje stycket finns en ny bestämmelse som avser situationen att köpebrev eller arman ytterligare överlâtelsehandling upprättas i samband med köpet, bytet eller gåvan. Forrnkraven i första stycket och bestämmelserna om sidoavtal i andra stycket gäller även för sådana handlingar. En handling som inte uppfyller formkraven i första stycket är utan verkan.

4 a § En bestämmelse vid överlåtelse som inte tas in i överlåtelsehandlingen är o iltig, om den innebär att

förvärvets fu lbordan eller bestånd är beroende av villkor, 2. inskänkningar gäller i fråga om förvärvarens rätt att överlåta bostadsrätten, upplåta panträtt eller ansöka om bostadsrättsinteckning.

Om fler än en handling upprättas avseende köp eller byte måste villkor enligt första st cket 1 tas in även i denna handling för att

fullbordan e ler bestånd fortfarande skall vara beroende av

föflxl/ärvetsvi

oret.

Enligt paragrafens första stycke krävs att vissa bestämmelser vid överlåtelse tas in i överlåtelsehandlingen för att de skall vara giltiga. Regleringen motsvarar i sak 4 kap. 3 § l och 3 JB. Skälen för att införa det aktuella kravet har angetts i allmänmotiveringen, avsnitt 6.6.2. Om förvärvet är beroende av villkor, skall en ansökan om registrering av förvärvet vilandeförklaras, 3 kap. 7 § 10 lagen om

bostadsrättsregister. Förvärv, upplåtelser av panträtt eller ansökningar

om inteckning som strider mot en inskränkning i överlåtelsehandlingen

kan medföra att ansökan avslås, 3 kap. 6 § 4 respektive 4 kap. 3 § 2 lagen om bostadsrättsregister jfr 3 kap. 10 § lag.

samma

Paragrafens andra stycke innebär fler än köpehandling

att om en utfärdas måste villkor, som förvärvets fullbordan eller bestånd är beroende av, tas in även i den andra handlingen för att villkoret fortfarande skall vara giltigt. Motsvarande gäller vid byte.

Överlåtelse till

flera m.m.

4 b § Om en bostadsrätt har överlåtits till flera för sig, har, utom

var i fall som anges i andra stycket, den tidigare överlåtelsen företräde.

Den senare överlåtelsen har företräde registrering i bostadsrätts-

om registret för detta förvärv söktes först och

förvärvaren vid förvärvet inte kände till eller borde ha känt till den tidi are överlåtelsen, eller 2. örvärvaren i sin tur har överlåtit bostadsrätten till någon

annan som vid sitt förvärv varken kände till eller borde ha känt till den första överlåtelsen.

Ar flera överlåtelser samtidiga eller kan det inte utrönas i vilken tidsföljd de har skett, skall rätten talan av någon av förvärvarna besluta om företrädet mellan dem efter vad som med hänsyn till

om-

ständigheterna är skäligt.

Paragrafen behandlar konkurrerande förvärv, s.k. dubbelöverlátelse. I första stycket ges huvudregeln för det fall bostadsrätt har

en överlåtits till flera var för sig. Huvudregeln är att det tidigare förvärvet har företräde.

Två undantag finns, enligt andra stycket, från denna huvudregel. En första förutsättning i båda fallen är att den senare förvärvaren har ansökt om registrering först. Var den senare förvärvaren i god tro vid förvärvet ges, enligt första punkten, det senare förvärvet företräde. Det senare förvärvet kan emellertid, enligt andra punkten, få företräde även om den senare förvärvaren inte var i god tro. Förutsättningen är därvid att den senare förvärvaren i sin tur har överlåtit bostadsrätten till någon annan som vid sitt förvärv i god tro beträffande den

var första överlâtelsen.

Bestämmelsen i första stycket innebär de konkurrerande

att om förvärvarna ansöker om registrering samtidigt får det tidigare förvärvet företräde. Regleringen i första och andra styckena innebär vidare att om förvärven har skett samtidigt eller det inte kan

om utrönas när de har skett, får det förvärv företräde för vilket registrering söktes först. Då kan det nämligen inte fastställas vilket förvärv som var det senare, vilket gör att frågan om god tro inte är intressant.

Det finns emellertid en ytterligare, möjlig situation. Ansökan om registrering kan göras samtidigt för flera överlåtelser som är samtidiga eller där det inte kan utrönas i vilken tidsföljd de har skett. Denna situation regleras i tredje stycket. Någon förvärvarna får då väcka

av talan vid domstol. Rätten skall därvid förordna om företrädet mellan dem efter vad som är skäligt. Bestämmelsen är en motsvarighet till 17 kap. 4 § andra stycket första meningen JB och skall tillämpas på motsvarande sätt.

4 c § Bestämmelserna i4 b § skall tillämpas också på förvärv genom bodelning, arv, testamente, bolagsskifte eller liknande förvärv, när fråga uppkommer om företrädet mellan ett sådant förvärv och en senare överlåtelse.

Bestämmelser om företrädet mellan förvärv av bostadsrätt vid

försäljning och annat förvärv finns i 14 kap. utsöknings-

âxñlcutiv

a en.

Förevarande paragrafs första stycke har utformats med 17 kap. 11 § JB och 6 kap. 3 § tredje stycket aktiekontolagen 1989:827 som förebild. Regleringen innebär att bestämmelserna i 4 b § är tillämpliga även när ett universalfång konkurrerar med en senare överlåtelse. Har t.ex. make först avstått från en bostadsrätt vid en bodelning och

en sedan även överlåter bostadsrätten, kan den senare förvärvaren fä företräde, om detta förvärv registreras först och han var i god tro. Däremot gäller inte reglerna om det senare förvärvet är ett universalfång. I dessa fall gäller principen att ett universalfång aldrig kan ge bättre rätt än den fängesmannen hade. Ett universalfång kan alltså aldrig få företräde framför en tidigare överlåtelse.

I andra stycket ges en upplysning om att regler för situationen att ett förvärv av bostadsrätt vid exekutiv försäljning konkurrerar med ett annat förvärv finns i 14 kap. utsökningsbalken. Bestämmelserna i 4 b § är således inte tillämpliga i denna situation. Regeln är utformad som en motsvarighet till 17 kap. 10 § första stycket JB.

Godtrosförvärv

4 d § Om en bostadsrätt har förvärvats genom en överlåtelse från någon som inte var rätt bostadsrättshavare grund av att överlåtarens eller någon av dennes företrädares åtkomst var ogiltig eller av annat skäl inte gällde mot den rätte bostadsrättshavaren, är förvärvet ändå

giltigt, om

överlåtaren var registrerad i bostadsrättsregistret som bostadsrättshavare vid förvärvet, och 2. förvärvaren då eller, när bostadsrätten därefter har överlåtits till arman, denne vid sitt förvärv varken kände till eller borde ha känt till att överlåtaren inte var rätt bostadsrättshavare.

Paragrafen anger förutsättningarna för att godtrosförvärv skall kunna ske. I 4 e § fimis bestämmelser innebär att ett förvärv inte gäller

som trots att förutsättningarna enligt förevarande paragraf är uppfyllda.

Utformningen har fastighetsrättslig förebild. Att godtrosförvärv

av bostadsrätter är möjligt är en ändring jämfört med gällande rätt. Skälen för denna ändring och för den valda utformningen har angetts

i allmänmotiveringen, avsnitt 6.3.2.

Förutsättningarna för godtrosförvärv är följande. Bostadsrätten skall ha förvärvats överlåtelse. Överlåtaren skall ha varit

genom en registrerad som bostadsrättshavare vid förvärvärvet. Registrering

av det föregående förvärvet skall alltså vara beviljad och det räcker inte med en vilande registrering. Det innebär bl.a. att överlåtaren skall

vara medlem i bostadsrättsföreningen. Enligt 3 kap. 7 § 11 lagen

om bostadsrättsregister kan nämligen den som inte är medlem få endast vilande registrering. Dessutom krävs att förvärvaren i god tro eller

var

om det är fråga om en vidareöverlåtelse att den förvärvaren - - senare vid sitt förvärv var i god tro beträffande den förste överlâtarens rätt till bostadsrätten. Liksom beträffande fast egendom förutsättning

är en för godtrosförvärv att överlåtelsen mellan de aktuella parterna är giltig, t.ex. beträffande fonnkraven.

4 e § Bestämmelserna i 4 d § är inte tillämpliga, om talan bättre

om rätt till bostadsrätten väcks inom tio år från den dag förvärvaren vid den aktuella överlåtelsen re istrerades som bostadsrättshavare och

den handling som bosta srätten grundats på är förfalskad eller för den rätte innehavarens räkning utfärdad av nå on som saknade behörighet till det eller är o iltig för att den har lkommit under tvån enligt 28 § lagen 1915: 18 om avtal och andra rättshandlingar p förmögenhetsrättens område,

den rätte innehavaren, när denne utfärdade den handling på vilken bostadsrätten grundats, var i konkurs eller omyndig eller handlade under påverkan av en störning eller inte hade rådighet över bostadsrätten gsykisk förvaltare förordnad enligt

grun av att en var föräldrabalken, eller

förvärvet enligt lag är o iltigt på grund att det inte har gjorts i

av föreskriven form eller e igt andra föreskrivna villkor eller med

av nå on vars rätt berörs eller med stöd tillstånd eller

av ansamtycketgärd omstol eller

nan av annan myndighet.

Paragrafen behandlar undantag från bestämmelserna i 4 d § om när godtrosförvärv kan ske. Frågan har behandlats i allmänmotiveringen, avsnitt 6.3.2. De kvalificerade ogiltighetsgrunder har sin

som anges motsvarighet i 18 kap. 3 § JB. I det hänseendet är avsikten att paragrafen skall tillämpas på samma sätt som bestämmelserna i JB. De kvalificerade ogiltighetsgrunderna kan emellertid inte göras gällande hur länge som helst. Talan mot en förvärvare av en bostadsrätt om bättre rätt till denna måste väckas inom tio år. Efter

denna tid anses

Författningskommentar 369

förvärvet inte ogiltigt, även om en kvalificerad ogiltighetsgrund har förelegat vid förvärvet. Tiden räknas från det att förvärvaren registrerades som bostadsrättshavare. Den förvärvare som avses är "den förste", med andra 0rd den som har gjort det i 4 d § avsedda förvärvet från än den rätte ägaren. Det gäller alltså även om bostadsrätten annan därefter övergår till en eller flera nya förvärvare.

11 § Har en bostadsrätt övergått till bostadsrättsföreningen, skall den överlåtas så snart det kan ske utan förlust, om inte föreningen på en föreningsstämma beslutar att bostadsrätten skall upphöra. Om en bostadsrätt som har övergått till föreningen är pantsatt, får beslut om att bostadsrätten skall u phöra meddelas endast om den som är inteckningshavare enligt 13 § örsta stycket har medgett detta eller om bostadsrätten saknar värde för denne.

Ändringen i paragrafens andra stycke är en konsekvens av förslaget om ett inteckningssystem för bostadsrätter. Den ändringen har gjorts att underrättelseskyldigheten gäller i förhållande till registrerade inteckningshavare i stället för till panthavare. Underrättelseskyldigheten gäller inte i förhållande till andrahandspanthavare. Denna underrättelseskyldighet har normalt förstahandspanthavaren enligt 13 § tredje stycket. Betydelsen av bestämmelserna i förevarande paragraf när en bostadsrättshavare önskar ändra ytan beträffande den lägenhet som har upplåtits till honom med bostadsrätt har utförligt kommenterats i avsnitt 6.6.5.

Upplåtelse av panträtt

12 § En bostadsrättshavare, som vill upplåta panträtt i sin bostadsrätt till säkerhet för en fordran, har rätt att få registrerat ett visst belopp i pengar i bostadsrätten bostadsrättsinteckning. Beträffande registrerin av bostadsrättsinteckningar gäller bestämmelserna i lagen 0000: 0 om bostadsrättsregister.

Paragrafen har utformats i anslutning till vad som gäller för fastigheter och företagshypotek. Enligt paragrafens första stycke har en bostadsrättshavare vill upplåta panträtt i sin bostadsrätt rätt att få en som bostadsrättsinteckning. Termen bostadsrättsinteckning har valts för att denna typ av inteckning skall kunna skiljas från andra. Av första stycket framgår vidare att panträtten omfattar bostadsrätten, att endast hela bostadsrätten kan intecknas samt att flera bostadsrätter inte kan intecknas gemensamt. Någon motsvarighet till det bevis inteckningen som finns för om fastigheter pantbrev finns inte när det gäller bostadsrättsinteckningar.

Det är en följd av konstruktionen för upplåtelse panträtt enligt

av 13

I paragrafens andra stycke har lämnats en upplysning att det

finns bestämmelser om registrering bostadsrättsinteclcningar i lagen

om bostadsrättsregister.

13 § Panträtt i en bostadsrätt upplåts att

genom

bostadsrättshavaren som pant för fordran pantförskriver

en en

bostadsrättsinteckning, och

2. borgenären eller någon som företräder denne registreras

som

innehavare av bostadsrättsinteckningen inteckningshavare

Vid pantsättnin av en bostadsrätt, med bostadsrättsinteckning

en där en intecknings avare ñmis, tillämpas lagen l936:88 pantsätt-

om ning av lös egendom som innehaves tredje på motsvarande sätt

av man som när en pantutfåstelse avser ett pantbrev.

Den som är inteckningshavare har de skyldigheter följer med

som innehav av ett pantbrev.

Paragrafens första stycke anger hur panträtt i en bostadsrätt enligt huvudregeln upplåts. För det första skall det föreligga ett fordringsförhållande. Det framgår av lokutionen "som pant för fordran".

Vanligen är fordringen skriftligt dokumenterad. Men det är inte

nödvändigt. Panträtt kan upplåtas för en muntlig fordran. Panträtten kan avse en villkorad eller framtida fordran. Fordringen behöver inte avse en skuld som bostadsrättshavaren själv har åtagit sig.

Liksom för fastigheter och företagshypotek gäller att en pantsättning

innefattar två moment. Bostadsrättsinteckningen skall knuten till

vara

förpliktelsen genom en pançförskrivning. Något fonnkrav beträffande

denna finns inte. Dessutom skall borgenären registreras pantin-

som

nehavare i bostadsrättsregistret inteckningshavare på den aktuella

- -

bostadsrättsinteclcningen. Registreringen är kravet för att sakrättsligt

skydd skall erhållas. Några begränsningar har inte här ställts när

upp

det gäller vem som kan begära registrering för att sakrättsligt skydd

skall uppnås. Rent materiellt skall nämligen även de obligationsrättsliga förutsättningarna vara uppfyllda för att en giltig pantsättning skall föreligga. Däremot finns i 4 kap. ll § lagen om bostadsrättsregister bestämmelser om vem kan begära registrering

som av inteckningshavare i olika situationer.

Av första stycket framgår slutligen att det är bostadsrättshavaren som skall upplåta panträtten. En upplåtelse kan dock i vissa fall

vara giltig, även om detta krav inte är uppfyllt, se 16 18 §§.

Beträffande fastigheter anses att en sakrättsligt giltig panträtt kan uppkomma även på annat sätt än de som beskrivs i 6 kap. 2 § JB, alltså genom överlämnande av ett skriftlig pantbrev eller registrering av ett datapantbrev. Det ena fallet är s.k. förtida pantförskrivning. I NJA 1981 s. 507 hade en ansökan om inteckning i en fastighet

Författningskømmentar 371

undertecknats av fastighetsägaren och försetts med anteckning om att blivande pantbrev pantförskrevs till långivaren. Inskrivningsmyndigheten meddelade beslut om inteckning. Högsta domstolen ansåg att panträtt var upplåten till säkerhet för långivarens fordran kl. 12 den aktuella inskrivningsdagen. Av utfommingen av första stycket följer att sakrättsligt skydd kan uppnås motsvarande sätt vid pantsättning av en bostadsrätt. Det andra fallet är följande. Beträffande fast egendom anses panträtt enligt reglerna i lagen 1936:88 om pantsättning av lös egendom innehaves av tredje man kunna uppkomma också när en som borgenär denuntierar tredje man som innehar ett skriftligt pantbrev om pantsättningen. På motsvarande denuntiation kunna ske till sätt anses pantbrevshavaren när det är fråga datapantbrev prop. 1993/94: 197 om 75. Att 1936 års lag är tillämplig beträffande datapantbrev s. motiveras med att pantbrevshavaren enligt 16 § lagen 1994:448 om pantbrevsregister är att anse som innehavare av pantbrev. Ett exempel på när denna möjlighet att få sakrättsligt skydd är betydelsefull är när den ursprungliga fordran har betalats och pantbrevet i omedelbar anslutning används som säkerhet för en ny kredit hos en annan borgenär. När det gäller datapantbrev kan den nye borgenären denuntiera pantbrevshavaren i stället för att invänta att han blir

registrerad pantbrevshavare. Då är alltså, om övriga förut-

som

sättningar är uppfyllda, pantsättningen fullbordad. En annan sak är att den registrerade pantbrevshavaren sedan har en skyldighet att se till

att han blir utbytt i pantbrevsregistret. Andrahandspantsáttning fullbordas också genom denuntiation till pantbrevsinnehavaren, beträffande skriftliga pantbrev, respektive pantbrevshavaren, när det gäller datapantbrev. Andrahandspantsättning är alltså möjlig endast genom denuntiation. Motsvarande gäller enligt förevarande paragrafs andra stycke för bostadsrätter. Den som är registrerad som inteckningshavare behandlas

alltså pantbrevsinnehavare vid tillämpning av 1936 års lag.

som en För giltig andrahandspantsättning krävs således att den som är en registrerad inteckningshavare denuntieras. Och i den beskrivna som situationen när bostadsrättshavaren tar ett nytt lån omedelbart efter det att han slutbetalt det gamla kan alltså den borgenären uppnå - nye sakrättsligt skydd för pantsättningen i samband med det nya lånet denuntiation till inteckningshavaren. Hänvisningen innebär genom när det gäller sättet för underrättelse till inteckningshavaren att förfarandet i andra meningen i 1936 års lag också kan som anges användas. Den nye panthavaren kan alltså underrätta inteckningshava-

pantutfastelsen skriftligen eller på annat från bevissynpunkt

ren om likvärdigt sätt. Skälen för lösningen har angetts i avsnitt 6.2.3.

372 Författningskommentar

Enligt paragrafens tredje stycke har inteckningshavare

en samma skyldigheter som en innehavare ett pantbrev. I praktiken innebär

av detta att inteckningshavaren har skyldigheter

samma som en pant-

brevshavare av ett datapantrev, allmänmotiveringen avsnitt 6.5.2.

I detta ligger bl.a. att inteckningshavaren har "vârdplikt". Han har

en alltså skyldighet att se till att bostadsrättshavarens rätt till bostadsrättsinteckningen inte träds för när jfr prop. 1993/94: 197 68. Av

tredje stycket följer också att inteckningshavaren är skyldig bli

att avregistrerad när det bakomliggande rättsförhällandet upphör. Föreligger en andrahandspantsättning är han skyldig att till

se att andrahandspanthavaren blir registrerad inteckningshavare jfr

som prop l993/94:l97 s. 75 och NJA 1936 161. I sista hand kan

s. talan väckas vid domstol bostadsrättshavaren eller, vid andrahands-

pantsättning, andrahandspanthavaren. Inteckningshavaren har, liksom

t.ex. innehavare av pantbrev, givetvis också ett antal rättigheter. Dessa framgår av andra bestämmelser. Exempelvis krävs inteckningshavarens

medgivande för inteckningsåtgärder, 4 kap. 7 10 lagen

se - om bostadsrättsregister. Och inteckningshavararen är den har

som möjlighet att begära byte av inteckningshavare enligt 4 kap. 11 § samma lag.

Som framgått av det tidigare sagda kommer registreringen inte alltid att vara avgörande för när en pantsättning är sakrättsligt skyddad. Registreringen kommer inte heller alltid att vara avgörande för

om pantsättningen består eller inte. Om pantsättning har fullbordats

en genom registrering, påverkas inte panträtten att registreringen faller

av bort på grund av ett tekniskt fel eller ett handläggningsfel. Ett sådant fel får samma verkan som när ett skriftligt pantbrev beträffande

en fastighet försvinner jfr l993/94:197 75. Panträtten består

prop. s. men den kan inte åberopas förrän särskilda rättelseâtgärder har vidtagits. Bestämmelser om rättelse finns i 5 kap. 1 3 lagen

- om bostadsrättsregister. Panträtten kan också upphöra trots att registreringen består. Så är fallet om den fordran, för vilken pantsättning har skett, betalas. Samma sak gäller pantavtalet upphör att gälla till

om följd av en överenskommelse detta eller på grund att avtalet

om av förklaras ogiltigt.

Panträttens innebörd

14 § En borgenär som har panträtt i bostadsrätt för fordran har

en en rätt att, när en myndighet vid utsökning eller i annat fall fördelar medel mellan rättsägare i bostadsrätt, med den företrädesrätt

som bostadsrättsinteckningen medför enligt lag, få betalning medlen

ur intill inteckningens belopp. Om detta inte räcker, har borgenären rätt till ett tillägg. Detta får inte överstiga femton procent bostadsrätts-

av inteckningens belopp jämte ränta på detta belopp från den dag

Fötfattningskommentar 373

bostadsrätten utmättes eller ansökan om tvångsförsäljning eller konkurs gjordes eller de medel nedsattes som annars skall fördelas. Ränberäknas för år enligt räntefot motsvarar det av Riksbantan en som ken fastställda, vid tid gällande diskontot ökat med fyra provarje centenheter. Förändringar i diskontot som inträffar efter upprättandet sakä arförteckning skall inte beaktas. av Om registrerin inteckningshavare har gjorts i bostadsera ar som rättsregistret pant ör fordran och om bostadsrättsinteckningarsom en företrädesrätt eller gäller omedelbart efter varandra, na har samma skall bestämmelserna i första stycket om inteckningens belopp avse bostadsrättsinteckningarnas sammanlagda belopp. En borgenärs rätt till betalning omfattar inte tillägget, om pantsättningen är i andra hand.

Paragrafens första stycke har motsvarande bestämmelser för fastigheter och företagshypotek förebild. Rätt för panthavare att få betalt som en fastigheten föreligger vid utsökning eller när myndighet i annat fall ur fördelar medel mellan rättsägare i en bostadsrätt. Beräkningen av tillägget överensstämmer med den för fastigheter och företagshypotek. En nyhet är dock dagen för ränteberälçning vid tvångsförsäljning som saknar motsvarighet för de andra egendomsslagen. Terminologin är förändrad. För fastigheter och företagshypotek finns bevis, pantbrev

och datapantbrev respektive företagshypoteksbrev. Något bevis i denna

mening finns, tidigare nänmts, inte för en bostadsrättsinteckning. som Frågor belopp har därför knutits direkt till inteckningen. Beom stämmelsen innebär ingen ändring den nuvarande principen att av föreningens legala panträtt har bästa rätt, se 7 kap. 16 a Andra stycket tar sikte på s.k. blockbildning. Om flera registreringhar gjorts i bostadsrättsregistret säkerhet för fordran och ar som en bostadsrättsinteckningarna har samma företrädesrätt eller gäller omedelbart efter varandra, skall bostadsrättsinteckningarnas belopp och tillägget beräknas det sammanlagda beloppet. slås samman Visserligen finns inte något ägarhypotek. Skäl finns emellertid ändå för denna regel, för övrigt finns även när det gäller företagssom hypotek. Om beloppen inte skulle slås samman, uppkom en möjlighet för borgenären att ta tilläggen knutna till vissa inteckningar i anspråk och i stället lämna grundbeloppen till andra outnyttjade inteckningar. Härigenom skulle borgenären kunna påverka eller rent av manipulera olika andrahandspanthavares rätt. Enligt tredje stycket gäller rätten till tillägg inte borgenärer som har andrahandspanträtt. Motsvarande bestämmelse finns beträffande fast

egendom och företagshypotek.

15 § En borgenär har rätt till betalning enligt 14 § även om fordringen har preskriberats eller inte har anmälts efter kallelse på okända borgenärer.

Paragrafen motsvarar de bestämmelser finns för 6

som fastigheter,

kap. 4 § JB, och för företagshypotek, 5 § tredje stycket lagen

om företagshypotek. Enligt paragrafen har borgenär rätt till betalning

en på det sätt som anges i 14 § även fordringen har preskriberats

om eller inte har anmälts efter kallelse okända borgenärer.

Panträttens ställning efter övergång

16 § Om en bostadsrätt har överlåtits och den förre bostadsrättshavaren därefter har upplåtit panträtt i bostadsrätten, gäller upplåtelsen

om borgenären vid upplåtelsen eller, när fordringen därefter överlåtits till någon annan, denne vid sitt förvärv varken kände till eller borde ha känt till överlåtelsen. Om bostadsrätten har överlåtits även till

en annan, skall det sagda tillämpas också i fråga upplåtelse den

om som senare förvärvaren gjort.

Första stycket skall tillämpas också när bostadsrätten har övergått genom ett sådant förvärv som avses i 4 § första stycket.

När första stycket tillämpas skall den i god har

anses vara tro som litat å ett sådant utdrag ur inte är äldre än

bostadsrättsregistret som

en m ad, om det inte omständigheterna denne å

av att annat sätt har fått eller borde framgårha ått kännedom

om överlåtelsen av ostadsrätten.

Paragrafen har utformats med 6 kap. 7 § JB förebild. Första

som stycket avser för det första situationen bostadsrätt först överlåts

att en och den tidigare bostadsrättshavaren därefter har upplåtit panträtt i bostadsrätten. En sådan upplåtelse är giltig borgenären i god

om var tro. Någon god tro från den förre bostadsrättshavarens sida krävs inte.

I styckets andra mening regleras situation, nämligen

en annan dubbelöverlåtelse. Att den förste förvärvaren vid dubbelöverlåtelse kan

göra en giltig panträttsupplåtelse är givet. Vad slås fast i

som paragrafen är att en godtroende borgenär även kan förvärva giltig

en panträtt som upplåts av den senare förvärvaren.

Paragrafens andra stycke innebär att bestämmelserna i första stycket skall tillämpas på motsvarande sätt när bostadsrätten har övergått

genom ett universalfång.

I tredje stycket ges en stödregel för när god tro skall

anses

föreligga. Det utdrag ur bostadsrättsregistret är motsva-

som anges righeten till de gravationsbevis som kan fås från inskrivningsregistret.

17 § Har panträtt upplåtits till säkerhet för fordran ännu inte

en som har uppkommit och var upplåtaren vid registreringen intecknings-

av havaren behörig att låta panträtten eller borgenären då i god

var tro på sätt som sägs i gäller panträtten till säkerhet för fordringen även om inte längre är bostadsrättshavare när fordringen uppkommer. upålåtarendock inte,

etta om borgenären före fordringens uppkomst har fått gällerännedom

om att upplåtaren inte längre är bostadsrättshavare.

Vad som sägs i första stycket äller även när panträtt har upplåtits till säkerhet för en fordran och enna därefter byts ut mot en annan fordran utan några andra ändringar än sådana som normalt förekommer.

Paragrafen motsvarar 6 kap. 7 a § JB. Paragrafen reglerar situationen

att det fordringsförhållande bostadsrätten utgör säkerhet för försom ändras efter det att en bostadsrätt har övergått till en ny bostadsrättshavare. Bestämmelserna iJB infördes år 1985. Bakgrunden var enligt förarbetena prop. 1984/85:54 s. 17 och 111 ff. i korthet följande. Något hinder mot att panträtt upplåts till säkerhet för framtida fordringar fanns varken när det gällde fastigheter eller i allmänhet på panträttens område. När fordringen uppkom efter ett ägarbyte fanns klara uppfattningar för vissa situationer medan oklarhet rådde i andra situationer.

Enligt departementschefen förelåg ett praktiskt behov av uttryckliga

lagbestämmelser i änmet. Därför föreslogs och infördes paragrafen

reglerar möjligheten till godtrosförvärv av panträtt i samband med

som

generella pantförslcrivningar samt övertlyttningar och konverteringar

lån. När ett inteckningssystem införs för bostadsrätter bör motsvarav

ande regler gälla för dessa som för fastigheter.

Förevarande paragrafs första stycke avser situationer där säkerheten upplåts först och fordringen uppkommer senare, t.ex. när lånet betalas

ut tid efter registreringen av panthavaren i bostadsrättsregistret. När

fordringen uppkommer gör kreditgivaren ett godtrosförvärv av

panträtten, oavsett hur lång tid efter upplåtelsen som fordringen uppkommer. Men kreditgivaren får kännedom om att bostadsrätten om

har övergått upphör möjligheten till godtrosförvärv av panträtt på

grund av den aktuella bestämmelsen.

Det sagda gäller enligt andra stycket även vid överflyttning eller

konvertering lån utan några andra ändringar än sådana som normalt av förekommer vid fordringsbyten av det slag som det är fråga om.

18 § Har panträtt i bostadsrätt upplåtits av någon som inte var rätt en bostadsrättshavare grund att dennes eller någon företrädares av åtkomst ogiltig eller annat skäl inte gällde mot den rätte bovar av stadsrättshavaren, är upplåtelsen ändå giltig, om

upplåtaren registrerad i bostadsrättsregistret som bostadsrätts-

var havare vid upplåtelsen eller därefter registreras som sådan, och 2. borgenären vid plåtelsen eller, när fordringen därefter överlåtits u till denne vi sitt förvärv varken kände till eller borde ha känt annan, till att upplåtaren inte var rätt bostadsrättshavare. Vad sä s i första stycket skall inte tillämpas om omstänsom digheterna är s dana som avses i 4 e § 1 -

Paragrafen behandlar godtrosförvärv av panträtt. Den motsvarar 18 kap. 2 och 3 §§ JB.

En första förutsättning för att paragrafen skall tillämplig

vara är att upplåtaren inte är rätt bostadsrättshavare vissa närmare grunder. Dessa grunder är desamma som anges i 4 d varför det hänvisas dit. Utgångspunkten i ett sådant fall är enligt 13 § att giltig panträtts-

upplåtelse inte har gjorts. Men ett godtrosförvärv kan alltså göras

under vissa förutsättningar. För det första krävs att upplåtaren

var registrerad som bostadsrättshavare vid upplåtelsen eller att han därefter har registrerats som bostadsrättshavare. För det andra skall borgenären ha varit i god tro innehavarförhållandet vid upplåtelsen, eller

om om en ny borgenär övertagit fordran, när denne gjorde detta.

Det andra stycket avser s.k. kvalificerade ogiltighetsgrunder. Trots att ett godtrosförvärv har skett enligt första stycket är ett förvärv

ogiltigt om någon sådan ogiltighetsgmnd i 4 §

- som anges e föreligger. Däremot gäller inte principen i 4 § att den kvalificerade

e ogiltighetsgrunden måste tas i rättegång inom tio år. Detta

upp överensstämmer med vad som gäller för fast egendom.

19 § Om ett avtal om överlåtelse hävs överlåtaren är upplåtelse

av en av panträtt som har skett efter överlåtelsen utan verkan, annat inte

om följer av 18 § eller av annan bestämmelse.

Paragrafen reglerar situationen att en överlåtare häver överlåtelsen.

I paragrafen anges därvid att vid en hävning blir panträttsupplåtelse

en som har skett efter överlåtelsen utan verkan. Undantag ställts

som upp i lag, bl.a. godtrosförvärv av panträtt enligt 18 gäller dock. När det gäller möjligheterna till godtrosförvärv bör framhållas ansökan

att en om registrering av ett förvärv skall vilandeförklaras förvärvet är

beroende av villkor, 3 kap. 7 § 10 lagen bostadsrättsregister. För

om godtrosförvärv av en panträtt krävs att upplåtaren är registrerad

som bostadsrättshavare, se 18 § första stycket

Om förvärvaren häver köpet blir den upplåtna panträtten inte utan verkan. Förhållandet mellan parterna regleras därvid de allmänna

av reglerna för lös egendom.

Återgår en överlåtelse efter klander eller är överlåtelsen ogiltig är

givetvis en panträttsupplåtelse som har gjorts förvärvaren utan

av verkan, om inte annat följer 18 § eller någon bestämmelse.

av annan I den situationen är nämligen kravet inte uppfyllt i 13 § första stycket att panträtt skall upplåtas av bostadsrättshavaren.

De angivna situationerna påverkar inte inteckningens giltighet.

Företräde på grund av inteckning

20 § En bostadsrättsinteckning ger företräde i förhållande till andra efter den tidsföljd i vilken inteckningarna har sökts.

Bostadsrättsinteclcningar som söks på samma registrerin sdag ger

lika rätt om sökanden inte begär annat. Om möjligheten att estämma företrädet och att ändra företrädesordnin en genom sammanföring eller nedsättning finns bestämmelser i 4 p. lagen 0000:000 om

bostadsrättsregister.

Paragrafen reglerar företrädet mellan flera bostadsrättsinteclcningar.

Företrädet mellan flera sådana inteckningar bestäms, enligt första stycket, efter den tidsföljd i vilken de har sökts.

Flera bostadsrättsinteckningar kan emellertid ha sökts samma dag. Enligt den huvudregel som ställs upp i andra stycket har sådana

bostadsrättsinteckningar lika rätt. Sökanden kan dock begära att de

rangordnas. I förevarande paragraf finns en hänvisning till dessa bestämmelser, vilka återñnns i 4 kap. 6 § lagen om bostadsrättsregister. Bostadsrättshavaren kan också senare ändra företrädesord-

ningen genom sammanföring eller nedsättning. Bestämmelser om detta

fmnsi 4 kap. 8 och 9 §§ lagen bostadsrättsregister. I förevarande

paragraf erinras även om dessa ändringsmöjligheter.

Givetvis förfaller den företrädesrätt som en ansökan ger, om denna avslås. En särskild bestämmelse som uttrycker detta finns i 17 kap. 9 § JB. Detta behöver emellertid inte anges särskilt. En bostadsrättsinteckning uppstår först i och med att den har beviljats. I samma paragraf finns också en bestämmelse som uttrycker att företrädesrätten måste grundas på ett giltigt förvärv. Men det följer av att registreringen inte avgör det materiella rättsläget enligt huvudregeln och att regler

om godtrosförvärv av inteckning saknas.

Vissa bestämmelser om bostadsrättsinteckningars giltighet

21 § Om en bostadsrätt som besväras av en bostadsrättsinteckning

säljs exekutivt eller genom tvångsförsäljning enligt 8 kap., är inteckningen utan verkan till belopp som enligt sakägarförteckningen

inte täcks av köpeskillingen eller andra influtna medel, om inte

har beslutat om fortsatt inteckningsansvar. kronofogdemyndighetenFörde medel timis tillgå vid utsökning bostads-

as som att utan att rätten har sålts, är bostadsrättsinteclcningen utan verkan till den del medlen har utfallit på belopp. Detta gäller dock inte om

inteckningshavaren har avståttinteckninån sin rätt till betalning.

Första stycket motsvarar 6 kap. 12 § första stycket JB. Den anger att

inteckningar som vid en exekutiv försäljning inte täcks av köpeskil-

lingen enligt huvudregeln förlorar sin verkan. På begäran av köparen

kan dock kronofogdemyndigheten förordna att en sådan inteckning

skall fortsätta att gälla. Regler om sådan begäran finns i 9 kap. 23 § UB. Nu nämnda bestämmelser gäller även vid tvångsförsäljning enligt 8 kap. BRL.

378 Författningskommentar

Andra stycket motsvarar 6 kap. 13 § första stycket JB. Om den bostadsrätt som har varit föremål för exekutiva åtgärder i form

utmätning, exekutiv försäljning eller tvångsförsäljning inte säljs, kan

det ändå finnas medel som skall fördelas till sakägarna. Det kan t.ex.

vara fråga om handpenning som härrör från ett försäljningsförsök

som inte har fullföljts. Fördelningen skall ske vid fördelningssarnrnanträde. Om ett sådant sammanträde inte redan har satts ut, får kronofogdemyndigheten sätta ut ett särskilt sammanträde.

Om en sådan fördelning medför att en inteckningshavare erhåller medel som täcker hans fordran, är den bostadsrättsinteckning

som utgör säkerhet för fordran utan verkan.

22 § Om en intecknad bostadsrätt avstås eller upphör på grund av expropriation eller liknande tvångsförvärv eller bostadsrätten

om upphör eller löses in i enlighet med denna lag, är bostadsrättsinteckmngen utan verkan sedan ersättning har betalats eller, i fall som avses i 6 11 när föreningsstärmnan har beslutat att bostadsrätten skall up ora.

örsta stycket gäller inte om bostadsrätten har avståtts eller lösts in och inteckningshavaren har avstått från sin rätt till betalning.

Paragrafen avser bostadsrättsinteckningens ställning efter expropriation

eller liknande tvångsförvärv som har lett till att bostadsrätten har upphört. En bostadsrätt är en sådan särskild rätt som enligt 1 kap. 1

och 2 expropriationslagen 1972:719 kan exproprieras. Det torde

inte vara särskilt praktiskt vanligt att detta sker. Bl.a. är det så att, när en fastighet exproprieras med äganderätt, detta som regel medför att även bestående särskild rätt till egendomen upphör att gälla, s.k. osjälvständig expropriation Bouvin mil., Expropriationslagen, 2 uppl., 1989, s. 23. I sammanhanget kan nämnas att en upplåtelse i andra hand anses vara av rent obligationsrättslig natur och har inte ansetts utgöra en sådan särskild rättighet som avses i exproriationslagen a.a., s. 33 och NJA 1964 s. 500. Vidare avses situtionen att en bostadsrätt upphör eller löses in i enlighet med bestämmelserna i BRL. Inteckningarna är utan verkan när ersättning har betalats till bostadsrättshavaren eller lösts in, t.ex. på grund en ombyggnad. I

av expropriationsfallet finns regler om ersättning i expropriationslagen och i de andra fallen i BRL. När beslut enligt 6 kap. 11 § att en bostadsrätt skall upphöra har fattats av föreningsstämman, är inteckningarna utan verkan.

Lösningen beträffande inlösen har också följande betydelse. När 9 kap. 18 § kommenterades i samband med 1991 års reform angavs bl.a. prop. 1990/9l:92 s. 223:

Som framgår av... kan en panthavare inte anses ha bättre rätt mot föreningen än den bostadsrättshavaren har. Ett godkännande från nämndens sida av ett beslut enligt första stycket 2 med villkor om inlösen får därför anses innefatta en skyldighet för panthavaren att i förtid ta emot betalning för sin fordran, föreningen löser in om bostadsrätten. Av allmänna rättsgrundsatser följer att panthavaren har rätt att före bostadsrättshavaren få betalt för sin fordran. Av detta får också anses följa att en bostadsrättsförening inte kan träffa överenskommelse med bostadsrättshavaren om den inlösenersättning som föreningen skall betala utan att också den eller de panthavare som är kända för föreningen har gått med på uppgörelsen.

De förslag vi länmar innebär inte någon ändring vad sägs av som om panthavarens rätt att få betalt före bostadsrättshavaren och om

panthavares medverkan för en uppgörelse inlösenersättning. Moti-

om veringen till varför panthavaren aldrig kan bättre rätt än bostadsrättshavaren var följande prop. s. 130.

Som också utredningen redovisat kan bostadsrättslagen sägas bygga på det synsättet att bostadsrättens ekonomiska värde utgörs av ett netto av bostadsrättshavarens rätt mot föreningen och föreningens rätt mot bostadsrättshavaren. Man brukar därför beskriva en pantsättning av bostadsrätt som en pantsättning bostadsrätav tshavarens nettobehållning i förhållandet mellan honom och

föreningen. Denna beskrivning följer också av att en pantsättning

av bostadsrätt brukar jämföras med en pantsättning av fordran. Och enligt bestämmelserna för en sådan pantsättning kan en panthavare aldrig få en bättre rätt mot föreningen än den bostadsrättshavaren hade jfr 27 § lagen 1936:81 om skuldebrev.

Det är alltså en analogi med vad som gäller för enkla skuldebrev. Den analogin är överspelad genom värt förslag att möjliggöra godtrosförvärv av panträtter. Men eftersom inteckningen blir utan verkan blir resultatet detsamma. Panthavaren måste ta emot betalning i förtid.

Betydelsen av vissa ärenden om registrering

23 § Har ett ärende angående registrering enligt 2 kap. 17 § eller 3 kap. 10 § lagen 0000:000 om bostadsrättsregister tagits på en

upp

registreringsdag, får den som därefter förvärvat bostadsrätten inte till stöd för förvärvets bestånd eller rätten till ersättnin enligt 5 kap. 6 § lagen om bostadsrättsregister åbero a att denne vi förvärvet varken kände till eller borde ha känt till en omständighet som avses med registreringen. Bestämmelserna i 16 § tredje stycket och 17 § gäller också vid bedömningen av om det vid ett förvärv av panträtt föreligger god tro i

fråga om en sådan omständighet som avses med registrering enligt första stycket.

Paragrafen har en motsvarighet i 18 kap. 8 § JB och är ett utslag av att regler om godtrosförvärv föreslås. När godtrosförvärv är möjligt

är en rimlig avvägning att ge införingar beträffande tvist om innehavarrätten till en bostadsrätt 2 kap. 17 § lagen om bostadsrätts-

rättslig betydelse. Enligt första stycket kan den som förvärvat bostadsrätten efter det att ett sådant ärende har tagits upp på en registreringsdag inte göra gällande god tro beträffande tvisten eller

förfoganderättsinskränlmingen.

Innebörden av andra stycket är att reglerna i 16 § tredje stycket och 17 § om god tro med avseende vem som är bostadsrättshavare också blir tillämpliga när det är fråga om god tro med avseende på en

registrering i bostadsrättsregistret angående en omständighet som

inskränker bostadsrättshavarens rätt att upplåta panträtt i bostadsrätten.

24 § Talan om bättre rätt till en bostadsrätt kan med laga verkan riktas mot den som senast är registrerad som bostadsrättshavare eller som senast har ansökt om re istrering av ett förvärv även om denne före talans väckande har överl tit bostadsrätten. Den som bostadsrätten har överlåtits till har i rättegången samma ställning som om överlâtelsen hade skett under rättegången.

Paragrafen innehåller rättegångsregler och motsvarar 18 kap. 9 § JB.

7 kap. Bostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter

14 § Varje medlem skall betala en till bostadsrättsföreningen i form insats när bostadsrätt avgiftåts till honom. Föreningen har

av en upp dessutom rätt att ta ut en årsavgift för den löpande verksamheten samt, om det anges i stadgarna, och överlåtelseavgift.

En beslutad insats kan änupplåtelseavgifti den ordning i 9 kap. 13

ras som sä s och 16 §§. Föreningen får i övrigt inte ta ut särskil avgifter för åtgärder som föreningen skall vidta med anledning av denna lag eller annan författning.

Vid ombildning av till bostadsrätt får bostadsrättsföreningen inte hyresrättseavgift förrän efter månad från den dag

ta ut upplåte en

då föreningen erbjudit hyresgästen att få lägenheten upplåten med

bostadsrätt. Intill dess sex månader förflutit räknat från da en för erbjudandet, får högst motsvara ränta på insatsen e igt 5 §

1975:6avgiften5.

räntelagen

Enligt gällande rätt har föreningen rätt att ta ut en pantsättningsavgift.

Avgiften avser den administration som uppstår genom mottagande av denuntiationer om pantsättningar. Avgiften skall vara hänförlig till det

arbete som det innebär för föreningen att föra in vissa uppgifter i lägenhetsförteckningen prop. 1990/91:92 126 och Julius m.fl.,

s. Bostadsrättslagen, 1992, s. 179. Detta arbete försvinnner när

bostadsrättsregistret införs. Rätten att ta ut pantsättningsavgift bör

därför också tas bort.

16 a § Föreningen har panträtt i bostadsrätten för sin fordran på sådana avgifter som avses i 14 § första stycket.

Beträffande föreningens företräde till betalning gäller vad som sägs i 5 a § förmånsrättslagen 1970:979, om inte annat följer 31

I första stycket har hänvisningen till handpanträtt tagits bort. Ändring-

en är en följd av att förmånsrätten för föreningens legala panträtt

nu regleras i 5 a § punkt 1 förmånsrättslagen 1970:979.

Huvudregeln att föreningens legala panträtt skall ha företräde

framför panträtt som uppplåtits av bostadsrättshavaren framgår numera

av ordningsföljden i 5 a § förmånsrättslagen. Detta är skälet till

ändringen i andra stycket.

31 § Om en bostadsrättshavare har obetalda avgifter till föreningen till ett belopp som överstiger vad som av årsavgiften belöper å månad

en och bostadsrättshavaren dröj er med betalningen mer än tv veckor från

skall föreningen utan dröjsmål underrätta intecknings-

förfallodagen,

avarna.

Om föreningen försummar denna skyldighet, har föreningen vid exekutiv försäljnin eller tvångsförsäljning enligt 8 kap. inte företräde till betalning ör panthavaren i frå a om

de av iftsbelop som förfallit till etalning under den tid föreningens örsurnme se varat, samt 2. den del av årsavgiften som förfallit till betalning närmast efter det att en underrättelse

Andra stycket gjorts.inte i fråga förfallit till

er om som betalning under tid panthavaren haftaviiftsbelopp" edom bostadsrätts-

en om

havarens betalningsförsurmnelse.

Ändringarna i paragrafen är en konsekvens att denuntiation ersätts

med registrering i bostadsrättsregistret. När skulder uppstår till

föreningen på sätt som anges i paragrafen måste denna enligt gällande rätt underrätta panthavare som tidigare hade denuntierat föreningen, om föreningens legala panträtt inte skall försämras. Ändringen innebär att föreningen stället skall underrätta registrerade inteckningshavare.

Frågan har berörts ytterligare i allmämnotiveringen, avsnitt 6.4. Någon skyldighet för föreningen att underrätta panthavare som efter

förevarande lags ikraftträdande har fått sakrättsligt skydd

genom denuntiation jfr 6 kap. 13 § andra stycket finns

alltså inte. En annan sak är att en förstahandspanthavare som får en underrättelse från före-

ningen kan vara skyldig att underrätta andrahandspanthavaren i

enlighet med de allmänna bestämmelser för innehavare av lös pant som enligt 6 kap. 13 § tredje stycket gäller även för inteckningshavare.

8 kap. Tvångsförsäljning

2 § Vid tvångsförsäljning bestämmelserna

ken exekutiv försäljning tillämpasostadsrätt, inte följer om av om annat av detta ka itel. Försä jningen skall anses ske för av en sådan föreningens fordran är förenad med uttâgandeigt 7 kap. 16 Detta gäller som e a föreningen inte skupanträttha någon sådan fordran. även om

Som en följd av införandet av särskilda regler för exekutiv försäljning bostadsrätter har i paragrafens första stycke hänvisningen till av utsökningsbalkens regler om exekutiv försäljning av lös egendom ersatts med en hänvisning till de nya reglerna.

9 kap. Bestämmelser om föreningen m.m.

5 § Bostadsrättsföreningens stadgar skall ange föreningens firma, 2. den ort i Sverige där föreningens styrelse skall ha sitt säte, ändamålet med föreningens verksamhet och verksamhetens art, 4. om upplätelseavgift och överlåtelseavgift kan tas ut, 5. de grunder enligt vilka årsavgift och överlåtelseavgift skall beräknas, 6. i det fall rätten att bestämma ersättning för bostadsrätt vid överlåtelse skall vara inskränkt, de grunder enligt vilka ersättning skall beräknas, 7. de enligt vilka medel skall avsättas för att säkerställa underh grunderföreningens hus, llet av antalet eller lägsta och högsta antalet styrelseledamöter och revisamt eventuella suppleanter, tiden för deras uppdrag samt, om sorer någon dem skall utses på annat sätt än som anges 1 denna lag, hur av det skall ske, 9. inom vilken tid och hur föreningsstämman skall sammankallas samt hur andra meddelanden skall komma till medlemmarnas kännedom, 10. vilka ärenden som skall förekomma ordinarie stämma, 11. vilken tid föreningens räkenskapsår skall omfatta, samt 12. grunderna för fördelning av föreningens vinst samt hur man skall förfara med föreningens behållna tillgångar när föreningen upplöses. Bestämmelserna i första stycket 8 gäller inte arbetstagarrepresentanter som har utsetts enligt lagen 1987: 1245 om styrelserepresenta-

tion för de privatanställda.

Ändringen i paragrafen är en följd av att den nuvarande rätten enligt 7 kap. 14 § att ta ut pantsättningsavgift har tagits bort.

Färfattningskommentar 383

10 § Lä enhetsförteckningen skall för varje lägenhet ange

läge etens beteckning, belägenhet, rumsantal och övriga utrymmen, 2. dagen för Patent- och registreringsverkets registrering av den ekonomiska som ligger till grund för upplåtelsen, samt

insatsen fplanör bostadsrätten.

U pgifterna skall genast föras in i förteckningen lägenhet

när en upplåts med bostadsrätt. Andras något förhållande som det finns pgift i förtecknin

u om en, skall detta genast antecknas. Vid överlåte se av bostadsrätt skal en

av överlåtelseavtalet fogas till förteckningen lämpligt sätt. kOpDiaagen för anteckningen skall anges.

Vissa ändringar har gjorts i paragrafen. De utgör närmast följdändringar. I lägenhetsförteckningen skall, med tvâ undantag, finnas endast

uppgifter som inte finns i bostadsrättsregistret, se avsnitt 11.2.9. I

första stycket har därför den ändringen gjorts att bostadsrättshavarens namn inte skall anges i lägenhetsförteckningen. De uppgifter finns

som

i lägenhetsförteckningen men inte i bostadsrättsregistret kan naturligt-

vis ha betydelse i omsättningssituationer. De enda uppgifter som skall anges i lägenhetsförteckningen trots att de skall förekomma i bostadsrättsregistret också är lägenhetsbeteckningen och insatsen. Detta har behandlats i allmänmotiveringen, avsnitt 11.2.9. Som där också utvecklats skall medlemsförteckningen finnas kvar, men sakna betydelse i omsättningssituationer.

Kravet i tredje stycket att pantsättningar skall antecknas i lägenhetsförteckningen har tagits bort. Uppgifter som rör pantsättning skall

anges i bostadsrättsregistret och underrättelse till föreningen skall inte längre utgöra sakrättsligt moment vid pantsättning.

16 § För att ett beslut i en fråga som anges i denna paragraf skall vara giltigt krävs att det har fattats på en föreningsstämma och att följande bestämmelser har iakttagits.

att en kommer att förändras eller i sin helhet be öva tas i ans råk av

föreningen med anledning av en om- eller tillbyggnad, s all bo-

stadsrättshavaren ha gått med beslutet. Om bostadsrättshavaren inte ger sitt samtycke till ändringen, blir beslutet ändå giltigt om minst två tredjedelar av de röstande har gått med på beslutet och det dessutom har godkänts av hyresnänmden. 3. Om beslutet innebär utvidgning av föreningens verksamhet, skall minst två tredjedelar av de röstande ha gått med beslutet. 4. Om beslutet innebär överlåtelse av ett hus som tillhör föreningen, i vilket det finns en eller flera lägenheter är upplåtna med

som

384 Författningskommentar

bostadsrätt, skall beslutet ha fattats på det sätt som gäller för beslut om likvidation enligt 11 ka 1 § lagen 1987:667 om ekonomiska

. föreningar. Minst två tredje elar av bostadsrättshavama i det hus som skall överlåtas skall dock alltid ha gått med på beslutet. 5. Om det i stadgarna finns ytterligare något villkor för att ett beslut enli t 1 4 skall vara giltigt, gäller även det.

öreningen skall genast underrätta inteckningshavare i bostadsrätten om ett beslut enligt första stycket 2 eller 4.

Ändringen i paragrafens andra stycke är en följd av att ett offentligt bostadsrättsregister och ett inteckningssystem med registrering av inteckningshavare införs för bostadsrätter.

Övergångsbestämmelser

Punkt 1 I bestämmelsen anges tidpunkten för lagens ikraftträdande. Frågan har tagits upp i avsnitt 21.2.

Punkt 2 Enligt 2 kap. 1 § andra stycket skall föreningen pröva frågan om medlemskap inom en månad från den dag en ansökan kom in till styrelsen. Denna regel skall gälla för förvärv som har skett efter ikraftträdandet. I förevarande bestämmelse anges att ifråga om förvärv som har skett före nyss nämnda tidpunkt skall bestämmelsen i 2 kap. l § tillämpas i sin äldre lydelse. Den s.k. emnårtadsregeln kommer således inte att vara tillämplig beträffande sådana förvärv.

Punkt 3 I bestämmelsen anges att de i 6 kap. 4 § och 4 a § uppställda kraven rörande köp av bostadsrätt skall gälla endast för köp som skett efter ikraftträdandet. De krav som avses rör bl.a. innehållet i köpehandlingar och vissa typer villkor för överlåtelse och inskränkningar i

av rätten att förfoga över bostadsrätten.

Punkt 4 Förevarande punkt avser övergången till inteckningar. Frågan har utförligt behandlats i avsnitt 17.2. Som där angetts skall efter lagens ikraftträdande nya pantsättningar kunna göras endast med bostadsrättsinteckning. Så blir det också i och med att något undantag från bestämmelserna i 6 kap. 13 § inte finns här bland Övergångsbestämmelserna. Förevarande punkt tar sikte på pantsättningar som har gjorts före ikraftträdandet.

Enligt första stycket är huvudregeln att pantsättningar före ikraftträ-

dandet mister sitt sakrättsliga skydd efter den femåriga preklusionsfristens utgång. Det innebär alltså att pantsättningar erhållit sakrätts-

som ligt skydd genom underrättelse denuntiation till föreningen mister

- -

sitt sakrättsliga skydd vid preklusionstidens utgång. Dessförinnan kan emellertid en bostadsrättsinteckning ha tagits ut. Därigenom har panthavaren även i fortsättningen sakrättsligt skydd.

Som utvecklats i alhnänmotiveringen kan emellertid fall fmnas där

en panthavare, som ursprungligen har fått sitt sakrättsliga skydd

genom denuntiation, skulle få en sämre förmånsrätt än vad han rätteligen skall ha om en vanlig inteckning begärs. Så är fallet när

eller flera bostadsrättsinteckningar redan har beviljats. Situtationen kan

t.ex. vara den att den panthavare som var noterad två i

som nummer

lägenhetsförteckningen redan har begärt en inteckning eller att en ny

pantsättning har gjorts efter ikraftträdandet, när panthavaren med bästa förmånsrätt enligt lägenhetsförteckningen har för avsikt att ta ut en

bostadsrättsinteckning. Enligt andra stycket finns därvid en möjlighet att begära att panträtten registreras i bostadsrättsregistret. Det kallas för pantnotering. Pantnoteringen skall då placeras i det förmånsrätts-

läge som den skall ha enligt punkt Avsikten är att bestämmelsen

skall vara tillämplig endast undantagsvis. En första förutsättning är,

som framgått av det sagda, att en begäran om en vanlig bostadsrättsinteckning, skulle innebära att den aktuella borgenären försämrade sin förmånsrätt. Givetvis måste dessutom en aktuell skuld finnas. I annat fall ger inte pantnoteringen något företräde. Ansökan måste göras före preklusionsfristens utgång. Situationen kan också vara den att den som

var noterad först i lägenhetsförteclmingen redan har begärt bo-

en stadsrättsinteckning som då får ett senare datum än den notering som

panthavare nummer två i lägenhetsförteckningen har och att den

sistnärnnde ansöker om pantnotering. Av reglerna i tredje stycket framgår att de övriga berörda då skall ges tillfälle att yttra sig. Därvid har, som angetts i allmämnotiveringen, panthavare ett möj-

nummer lighet att så att säga härleda sin rätt till den ursprungliga noteringen i lägenhetsförteckningen. Han kan alltså visa att bostadsrättsinteck-

ningen tagits ut för att kunna bevara det sakrättsliga skyddet på grund

av reglerna i första stycket. I det läget skall inte den andra borgenärens ansökan bifallas. Denne får i stället begära vanlig bostadsrätts-

inteckning.

I det tredje stycket finns bestämmelser om ansökan och handläggning av demia. Regleringen innebär bl.a. att förfarandet med inskrivningsdagar inte är tillämpligt. Dessa ärenden skall avgöras sedan

preklusiontiden har gått ut, se allmämnotiveringen avsnitt l7.2.6. En

notering om ansökan skall dock göras när denna har kommit in. Denna notering skall tas bort när ärendet avgörs.

386 Författningskommentar

Punkt 5 I bestämmelsens första stycke regleras företrädesordningen mellan

panträttsupplåtelser som föreningen har underrättats om, dvs.

panträtter upplåtna före år 2001, och bostadsrättsinteckningar. Avgörande för företrädesordningen för de äldre panträttema är tidpunkten då bostadsrättsföreningen fick underrättelse om pantsätt-

ningen. För bostadsrättsinteckningar bestäms företrädet enligt 6 kap.

20 § efter den tidpunkt då inteckningen har sökts.

En panträtt som har upplåtits före år 2001 och som noteras i

bostadsrättsregistret behåller även efter utgången av år 2005 sin

företrädesordning, om panträtten består.

Som utvecklats under punkt 4 innebär övergångsregleringen att panthavarna under övergångstiden normalt sett är hänvisade till att

begära en bostadsrättsinteckning för att ha sakrättsligt skydd även efter

preklusionstidens utgång. Därvid kan den situationen uppstå att t.ex. utmätning begärs under övergångstiden och att, om flera olika panthavare finns, endast vissa av dessa har begärt bostadsrättsinteckning medan andra fortfarande grundar sitt sakrättsliga skydd på underrättelsen till föreningen. Den inteckning som har begärts har då enligt huvudregeln i förevarande punkt sämre förmånsrätt än en panträtt som grundar sig på denuntiation. I bestämmelsen i andra stycket görs undantag från detta vad gäller övergångstiden. Om en

panthavare som har en bostadsrättsinteckning som säkerhet för en

fordran kan visa att han tidigare har haft sakrättsligt skydd för samma fordran till följd av underrättelse till föreningen skall fordran i företrädeshänseende placeras in efter tidpunkten för underrättelsen. I övrigt skall dock bestämmelserna för bostadsrättsinteckningar gälla, t.ex. vad gäller beräkningen av belopp.

Punkt 6 Bestämmelsen ansluter till regeln i 6 kap. 14 § om panträttens innebörd vid myndighets fördelning av medel i olika sammanhang. Som framgått av tidigare bestämmelser så består äldre pantsättningar under en preklusionstid och i vissa fall även därefter. Innehavaren av

sådan panträtt bör därför också ha rätt till betalning för en fordran en där sådan panträtt svarar som säkerhet, liksom en borgenär har som har en bostadsrättsinteckning som säkerhet för sin fordran.

Punkt 7 I första stycket finns regler om att en panträtt som upplåtits före ikraftträdandet förlorar sin verkan efter exekutiv försäljning och tvångsförsäljning. Detta motsvarar vad som enligt 6 kap. 21 § gäller för bostadsrättsinteckning. Detta förhållande avser i första hand äldre panträtter under preklusionstiden. Efter denna tidpunkt kommer, enligt

vad som följer av punkt 4 andra stycket, endast sådana panträtter

som noteras i bostadsrättsregistret efter preklusionstidens utgång att gälla. För dessa bör regeln vara tillämplig så länge de består.

I andra stycket finns en reglering som motsvar den i första stycket men som avser det förhållandet att medel skall fördelas mellan fordringsägare, trots att den utmätta bostadsrätten inte har sålts.

Punkt 8 Bestämmelsen avser panträtter som upplåtits före ikraftträdandet och motsvarar vad som enligt 6 kap. 22 § första stycket gäller för bostadsrättsinteckning.

Punkt 9 Bestämmelsen behandlar den möjlighet som bostadsrättsföreningar har att under preklusionsfristen till registret anmäla att lägenhetsförteckningen saknar uppgift om pantsättningar. Detta är ett sätt för föreningen att undvika förfrågningar om detta under övergångstiden. Förfarandet är frivilligt. Uppgifterna skall tas bort när preklusionsfristen har gått till ända. Frågan har utvecklats i allmänmotiveringen, avsnitt 17.2.7.

Punkt 10 Bestämmelsen innebär att det beträffande en bostadsrätt som besväras av panträtt som har upplåtits före ikraftträdandet som huvudregel krävs panthavarens medgivande för att föreningen skall kunna fatta beslut om att bostadsrätten skall upphöra. Medgivande krävs dock inte om bostadsrätten saknar värde för panthavaren.

Punkt 11 Föreningen är enligt 7 kap. 31 § skyldig att underrätta innehavare av bostadsrättsinteckning om skulder som bostadsrättshavaren har till föreningen. Så länge panträtter upplåtna före ikraftträdandet fortfarande gäller bör motsvarande underrättelseskyldighet gälla i förhållande till sådana panthavare. Förevarande bestämmelse reglerar detta förhållande och anger att under tiden fram till utgången av år 2005 skall 7 kap. 31 § tillämpas i sin äldre lydelse. Om det efter preklusionsfristens utgång finns sådana äldre panträtter har noterats i

som bostadsrättsregistret gäller föreningens underrättelseskyldighet sålänge panträtten består.

Av samma skäl som anförts i föregående stycke bör även föreningens underrättelseskyldighet enligt 9 kap. 16 § andra stycket gälla gentemot panthavare som har noterats i lägenhetsförteckningen. Eftersom äldre panträtter skall kunna bestå även efter den nya lagens

ikraftträdande bör bestämmelsen i sin äldre lydelse tillämpas beträffande dessa.

Punkt 12 För att föreningens underrättelseskyldighet mot panthavare skall kunna

fullgöras bör föreningen vara skyldig att i lägenhetsförteckningen föra

uppgifter om pantsättningar som gjorts före ikraftträdandet. Denna skyldighet föreslås bestå under preklusionstiden. I den mån sådana panträtter skall bestå efter preklusionsfristens utgång behövs ingen

notering av detta i lägenhetsförteckningen. Panträtter av det slaget

skall, som anges i punkt 4 andra stycket, i stället kunna noteras i bostadsrättsregistret.

22.2 till om

Förslaget lag bostadsrättsregister

1 kap. Inledande bestämmelser

I kapitlet regleras grundläggande registerfrågor, alltså sådana som avser registrets ändamål, ramarna beträffande registrets innehåll och ansvaret för registret.

1 § För de ändamål som anges i 2 § skall med hjälp av automatisk

databehandling föras ett register benämnt bostadsrättsregistret.

l paragrafen anges att ett register benämnt bostadsrättsregistret skall föras. Det skall föras med hjälp av automatisk databehandling och för de ändamål som anges i 2 Registerbegreppet har i olika sammanhang kritiserats som föråldrat. Skälen för att vi trots detta har valt att använda registerbegreppet har angetts i allmänmotiveringen, avsnitt 9.2.

Registerändamál

§ Bostadsrättsregistret har till ändamål att tillhandahålla uppgifter gor

förvaltning av bostadsrätter och annat bedrivande av en bostadsrättsförenings verksamhet, samt 4. handläggning av ärenden om tvångsförsäljning enligt 8 bostadsrättslagen 1991:614 eller exekutiv försäljning bostakâp.

av rätter.

Bostadsrättsregistret får, utöver vad som sägs i första stycket, användas för registreringar eller arman handläggning enligt denna lag.

Paragrafen anger bostadsrättsregistrets ändamål. Skälen till de gjorda avgränsningarna har angetts i allmänmotiveringen, avsnitt l0.2.2. De för registret uppställda ändamålen innebär att insamling av personuppgifter sker för dessa ändamål. Enligt 9 § personuppgiftslagen 1998:204 får personuppgifter inte senare behandlas för ett ändamål som är oförenligt med de som personuppgifterna samlades in för.

Enligt den första punkten i första stycket får bostadsrättsregistret användas för omsättning av bostadsrätter eller av fastigheter med bostadsrätter. Den typiska verksamhet som avses är mäklares och kreditgivares medverkan vid överlåtelser och kreditgivning. Givetvis omfattas även omsättning som sker mellan privatpersoner utan professionell hjälp. Även än medverkan eller främjande vid den

annat direkta omsättningen omfattas, såsom värdering av bostadsrätter för

prissättning eller andra åtgärder vilka betydelse för omsättningen

är av av bostadsrätter. I kravet på att användningen skall omsättning

avse av bostadsrätter eller egendom som inrymmer sådana ligger att uppgifterna inte får användas för t.ex. försäljning av andra typer av egendom. Det gäller även för ett bolag som bedriver dels aktuell verksamhet, dels annan verksamhet. Ett sådant bolag får alltså bara använda uppgifterna i den del av verksamheten som tar sikte bostadsrätter.

Den andra punkten avser viss annan verksamhet där bostadsrätter visserligen inte är det centrala, men där bostadsrätterna är vitalt

av intresse. Vad som främst avses är kreditgivning inte

som avser finansiering av ett förvärv av en bostadsrätt där bostadsrätten

men ändå är av intresse t.ex. som säkerhet samt kreditupplysning. Den närmare gränsen får växa fram i praxis.

Den tredje punkten tar sikte bostadsrättsföreningarnas verksam-

het. Registret får användas för förvaltning av bostadsrätter, föreningsverksamhet osv. Det gäller oavsett om föreningen själv eller någon amran sköter förvaltningen. Häri innefattas alltså all verksamhet

som

är nödvändig för att bostadsrättsföreningar skall fungera och kunna

uppfylla sina åligganden.

Enligt den fjärde punkten får registret användas vid handläggningen av tvångsförsäljning enligt 8 kap. BRL eller exekutiv försäljning

av bostadsrätter. Härmed avses alltså användning är nödvändig för

som att den som handhar försäljningen skall kunna handlägga ärendet rationellt och säkert.

I andra stycket klargörs att bostadsrättsregistret även får användas

för den personuppgiftsansvariges och bostadsrättsmyndighetens egen

verksamhet. Personuppgifter får alltså behandlas för att möjliggöra de registreringar och beslut som enligt bl.a. förevarande lag åligger dessa. I det ligger också att uppgifter får användas som underlag för beslut som de har att fatta.

Givetvis får registret användas för att den personuppgiftsansvarige

skall kunna fullgöra sin skyldighet att lämna uppgifter till den som begär att få veta vilka uppgifter som finns om denne jfr 26 § personuppgiftslagen. Det behöver inte uttalas särskilt.

Som utvecklats i avsnitt 10.2.2 i allmänmotiveringen

får personuppgifter också behandlas för historiska, statistiska och vetenskapliga ändamål.

Registerinnehåll

3 § Bostadsrättsre istret får omfatta samtliga lägenheter som är eller, enligt 5 § lagen 1 912615 om omregistrering av vissa bostadsföreningar till bostadsrättsföreningar, anses upplåtna med bostadsrätt.

Bostadsrättsre istret får innehålla uppgifter som med hänsyn till ändamålen är ade ata och relevanta och som avser

Författningskommentar 391

en bostadsrättsförening,

identifiering av en bostadsrätt, en bostadsrättshavare och dennes förvärv, en bostadsrättsinteckning eller inteckningshavare, samt

åtgärder vilka påverkar möjli heterna att förfoga över en bo-

. skañ

stadsrätt och enligt författning anges i

föreskriver närmare vilka uppgiregistret.registret skall inne-

hmRegeringen

a a.

Paragrafen anger de yttre ramarna beträffande vilken information som får ingå i bostadsrättsregistret. Lagen om bostadsrättsregister anger således endast vilka uppgifter som kan föras in medan det i förordning slås fast vilka uppgifter som skall föras in.

I paragarafens första stycke anges att uppgifter får finnas om alla lägenheter som är upplåtna eller anses upplåtna med bostadsrätt. Det gäller alltså oberoende av för vilket ändamål lägenheten upplåts med bostadsrätt. Däremot får lägenheter som tillhör en bostadsrättsförening men som inte är upplåtna med bostadsrätt inte ingå i bostadsrättsregistret.

Det andra stycket anger vilka uppgiftstyper får förekomma i

som registret. De enskilda uppgifterna är inte särskilt känsliga från integritetssynpunkt. Denna grad av precision har därför bedömts som tillräcklig. Ett grundkrav har ställts upp på det sättet att en förutsättning för att en uppgift av någon av de aktuella uppgiftstyperna skall få ingå är att uppgiften är adekvat och relevant i förhållande till ändamålen. Allmänt gäller detta grundkrav för personuppgifter enligt EG-direktivet. Här klargörs att förevarande paragraf inte innebär något undantag utan denna prövning skall göras även beträffande bostadsrättsregistret. Skälen för de gjorda avgränsningarna har utvecklats i avsnitt 11.2.

I det tredje stycket anges att regeringen föreskriver närmare om vilka uppgifter registret skall innehålla. Detta inkluderar även borttagande av uppgifter.

Personuppgiftsansvar

4 § Lantmäteriverket ärpersonuppgiftsansvarigenligtpersonuppgifts-

lagen 1998:204.

I paragrafen anges att Lantmäteriverket är personuppgiftsansvarig.

Skälen för lösningen och innebörden av denna har utvecklats i

allmänmotiveringen, avsnitt 12.2.

Ett råd skall vara knutet till Lantmäteriverket, se allmänmotiveringen avsnitt 12.2.2. Bestämmelser om detta kan meddelas i förordning.

2 kap. Allmänt om registreringsförfarandet

Kapitlet innehåller gemensamma bestämmelser för förfarandet beträffande de olika registreringar och införingar som skall göras i bostadsrättsregistret och en del andra allmänt giltiga bestämmelser.

Bostadsrättsärenden

1 § Ett ärende om registrering enligt 3 eller 4 kap. eller om införing

eller borttagande av andra 1bostadsrättsregistret grund av

bestämmelser i denna lag uppgifterler författning bostadsrättsärende

e annan

handläggs av en bostadsrättsmyndighet.

Regeringen meddelar närmare föreskrifter om bostadsrättsmyndigh eten.

Enligt paragrafen handläggs bostadsrättsärenden av bostadsrättsmyndigheten. Bostadsrättsärenden är av två huvudtyper. Den ena är registrering enligt 3 och 4 kap., dvs. registreringar beträffande förvärv av bostadsrätter och inteckningar. Den andra är införingar eller borttaganden av uppgifter som skall göras enligt särskilda bestämmelser. Det rör sig om t.ex. införing av uppgift om utmätning. Bestämmelser om underrättelseskyldighet finns i olika författningar, både

på lag- och förordningsnivå. Regeringen bestämmer enligt 1 kap. 3 §

vilka uppgifter som skall föras in i bostadsrättsregistret och när de skall tas bort. Förslag till sådana bestämmelser finns i 8 11

förordningen om bostadsrättsregister.

Alla prövningar och införingar skall göras av en för landet gemensam myndighet, bostadsrättsmyndigheten. Vårt förslag utgår från att denna förläggs till en eller flera inskrivningsmyndigheter. Skälen för lösningen har utvecklats i allmänmotiveringen, avsnitt 12.2.3.

Handläggningen

2 § Vid handläg ningen av bostadsrättsärenden skall, om annat följer denna följande bestämmelser i lagen 1996:inget42

av a om

, domstolsärenden lämpas, nämligen

12 § om utredning av ärendet, 13 § första st cket om att förfarandet är skriftligt, 16 § om skri växling, 22 § om rätt att få del av uppgifter, 27 § gartseslut,

om 43 § om straff och vite, 44 § första och tredje styckena om inkommande handlingar, 46 § om 47 § delgivning,ud och biträde,

om om samt 48 § om översättning av handlingar.

Enligt paragrafen är vissa bestämmelser i lagen 1996:242 om domstolsärenden tillämpliga vid handläggningen av bostadsrättsärenden. Skälen för detta har behandlats i allmänmotiveringen, avsnitt l2.2.3. Lösningen överensstämmer med den som föreslås i Ds 1998:25 för inskrivningsregistret. Vissa avvikelser finns som beror bl.a. att

bostadsrättsmyndigheten inte skall kunna kalla till muntliga förhör.

Hänvisningen till 47 § lagen om domstolsärenden innebär bl.a. att att skriftlig fullmakt inte behöver visas upp annat än om bostadsrättsmyndigheten anser att det behövs. Det bör nämnas att någon möjlighet inte finns till omprövning, eftersom någon hänvisning inte har gjorts till 34 § lagen om domstolsärenden. Detta motsvarar lösningen i Ds 1998:25. Liksom

beträffande inskrivningsärenden är registreringsärenden avseende

bostadsrätter normalt av stor betydelse för den allmänna omsättningen.

Med hänsyn till intresset av trygghet i omsättningen bör omprövning

inte vara möjlig i större utsträckning än rättelseförfarandet enligt 5

kap. 1 3 medger.

Registreringsdag

3 § Ett bostadsrättsärende skall tas upp på en registreringsdag.

Registreringsdag skall vara alla dagar som inte är lördagar, söndagar

eller helgdagar. Som helgdag anses midsommarafton, julafton och

nyårsafton.

Re istreringsdagen avslutas klockan tolv. En ansökan som kommer

in til bostadsrättsmyndigheten efter denna tidpunkt anses gjord påföljande registreringsdag.

I paragrafens första stycke anges att ett bostadsrättsärende skall tas upp

på registreringsdag. Registreringsdag är motsvarigheten till in-

skrivningsregistrets inskrivningsdagar.

Andra stycket innehåller bestämmelser som är av betydelse för när ansökan skall anses ha kommit in. Om ansökan kommer in efter en

klockan tolv anses den gjord påföljande registreringsdag. Detta gäller

oavsett om ansökan har kommit in skriftligen eller elektroniskt jfr 4

kap. 12 § första stycket.

4 § Om ett bostadsrättsärende enli beslut av hovrätten eller Hö sta domstolen skall tas upp till ny han läggning hos bostadsrättsmyn igheten, skall ärendet tas upp den registreringsdag då uppgift om beslutet kommer in till myndigheten.

Paragrafen motsvarar 19 kap. 15 § JB utom på det sättet att ärendet skall tas samma dag som det kommer in, i stället för dagen efter. upp Denna ändring föreslås i Ds 1998:25 ,vad gäller bestämmelsen i JB.

Dagbok och akter

5 § Bostadsrättsmyndigheten skall föra dagbok över de bostadsrättsärenden som den handlägger.

Paragrafen motsvarar 19 kap. 6 § JB och skall tillämpas

samma sätt.

6 § Bostadsrättsmyndigheten skall sammanföra handlingarna i bostadsrättsärendena i akter.

Om sökanden eller någon annan har lämnat uppgift är

en som av betydelse för prövningen av ärendet eller det har gjorts särskild

om utredning i ärendet, skall en anteckning om detta göras i akten. I akten skall även föras in förelägganden och andra beslut inte skall

som antecknas i bostadsrättsre istret.

Att skälen för vissa bes ut skall antecknas i akten framgår 13 §

av och 5 kap. 3

Paragrafen motsvarar, med ett undantag, 19 kap. 7 § JB och skall tillämpas på samma sätt. I nämnda paragraf att även kallelser

anges skall tas upp i akten. Kallelser är inte aktuella för bostadsrättsmyndigheten.

Ansökan

7 § En ansökan skall innehålla uppgifter om sökandens och

namn

ostadress samt, där sådant finns, erson- eller organisationsnummer.

elefonnummer bör anges. Om sö anden har ställföreträdare skall

en motsvarande uppgifter om denne lämnas.

Om sökanden har utsett ett ombud skall ombudets postadress

nanm, och telefonnummer anges.

I paragrafen preciseras de uppgifter som skall finnas i ansökan.

en Den motsvarar närmast förslaget till 19 kap. 11 § JB i Ds 1998:25. Vissa skillnader ñmis. Uppgift om telefonnummer är i förevarande paragraf inte obligatorisk annat än för ombud. I nämnda paragraf

nyss fimis i stället undantag för hemliga telefonnummer o.d. Önskar sökanden en så snabb behandling som möjligt kan det brister

- om finns i ansökan vara en fördel att telefonnumret. Den enskilde

- ange bör kunna få göra denna avvägning. En annan avvikelse är att det inte krävs uppgift om adress, personnummer osv. i fråga om överlåtaren m.fl. Bara tidigare bostadsrättshavare är aktuella och uppgifter

om dessa bör redan finnas i registret. Något krav i lag på in dessa

att ge uppgifter behöver därför

inte ställas upp.

Avvisning

8 § En ansökan skall omedelbart avvisas om den inte uppfyller i 3 kap. 1 § eller 4 kap. 12 § uppställda formkrav, eller 2. det förvärv som sökanden åberopar uppenbarligen inte är sådant att

det kan införas i bostadsrättsregistret.

Paragrafen innehåller bestämmelser om när en ansökan skall avvisas omedelbart. Enligt första punkten skall ansökan avvisas om den inte uppfyller formkraven. En ansökan om registrering av förvärv skall vara skriftlig, 3 kap. l En ansökan beträffande bostadsrättsinteckning skall vara skriftlig eller elektronisk, 4 kap. 12 Andra punkten har sin motsvarighet för fast egendom 19 kap. 8 § JB. Den skall tillämpas på motsvarande sätt.

Uppskov

9 § Om det är nödvändigt för utredningen, får bostadsrättsmyndigheten skjuta upp ett bostadsrättsärende till en viss senare registreringsdag. Detsamma gäller om en ansökan inte innehåller de i 7 § och den därför inte väsentlig olägenhetuplpgifter som anges utan an tas

till prövning.

uppökanden får föreläggas att ge in den utredning eller de uppgifter som behövs. Följer sökanden inte föreläggandet, kan ansökan förklaras förfallen. Det skall anges i föreläggandet.

Paragrafens första stycke ger bostadsrättsmyndigheten möjlighet att skjuta upp ett bostadsrättsärende till en viss senare registreringsdag i två fall. Det ena är när detta är nödvändigt för utredningen. Det andra är att uppgifter enligt 7 § saknas och detta medför att ansökan inte utan väsentlig olägenhet kan tas upp till prövning. Enligt andra stycket kan sökanden föreläggas att komplettera ansökan vid äventyr av att denna förklaras förfallen.

10 § Bostadsrättsmyndigheten får även skuta ett bostadsrätts-

upp

ärende som med hänsyn till sin art eller omflattninginte lämpligen kan avgöras omedelbart. Arendet skall i så fall tas upp till senast

registreringsdagen efter den registrerings prövningdä ansökan

fämte

gjor es.

Paragrafen motsvarar 5 § första stycket lagen 1973:98 om inskrivningsregister. Möjligheten är avsedd att utnyttjas endast i undantagsfall. Främst avses fall där ett ärende är så svårbedömt att det skulle försena hela avslutandet av registreringsdagen att invänta beslut i detta ärende.

Kommunicering

11 § Om det grund av någon särskild omständighet finns anledning anta att det förvärv som sökanden åberopar är ogiltigt eller inte kan göras gällande eller att den sökta åtgärden annat sätt skulle kränka nå ons rätt, skall bostadsrättsmyndigheten den rätt berörs

e vars til fälle att yttra sig skriftligen. I samband detta får även sökanden

m eller annan ges tillfälle att avge sådant yttrande.

Om bostadsrättsmyndigheten finner att sökandens rätt är tvistig, skall sökanden föreläggas att inom viss tid väcka talan vid domsto Följer sökanden inte förelåg andet, kan ansökan förklaras förfallen. Det skall anges i föreläggan et.

Paragrafen motsvarar 19 kap. lO§ JB. Någon motsvarighet till möjligheten att i stället för skriftligt förfarande kalla de inblandade och höra dem finns dock inte. Avsikten med möjligheten till förhör enligt JB är inte att ett tvistigt ärende skall avgöras, utan bara att höra parternas inställning. Ordningen framstår som otidsenlig. Bostadsrättsärenden kan förväntas i regel vara något enklare. Förfarandet framstår inte heller som praktiskt när det skall finnas endast en för landet gemensam bostadsrättsmyndighet. Detta hindrar givetvis inte att bostadsrättsmyndigheten t.ex. per telefon har kontakt med en sökande som har svårt att uttrycka sig skriftligen och med stöd den

av serviceskyldighet som myndigheter allmänt har ger den enskilde erforderligt stöd.

Vilandeförklaring

12 § En ansökan som har förklarats vilande enligt 3 7 § eller 4 ka 4 § skall rövas så snart detta är möjligt. Den f r dock inte

. avsl s utan att sö anden har beretts tillfälle att ttra sig.

I samband med vilandeförklaring eller i ärendzeenligt första stycket

får sökanden förläggas att visa om det hinder som var anledning till vilandeförklaringen har undanröjts. Vite får sättas ut. Om föreläg-

andet inte följs, kan ansökan förklaras förfallen. Det skall anges i öreläggandet.

Har den som ansöker om re istrering av ett förvärv visat att denne har ansökt om medlemska i ostadsrättsföreningen, får föreningen föreläggas att inom viss efter det att den frist som anges i 2 kap. 1 § bostadsrättslagen 1991:614 har gått ut visa om medlemskap har medgetts eller vägrats. Om föreläggandet inte skall sökanden

medlem. Det skall i före äggandet.fölljs, anses antagen som anges

Paragrafen behandlar det vidare förfarandet sedan en ansökan om förvärv eller bostadsrättsinteckning har förklarats vilande enligt 3 kap. 7 § eller 4 kap. 4

I andra stycket ges möjlighet för bostadsrättsmyndigheten att

förelägga sökanden att visa huruvida det hinder som var orsaken till vilandeförklaringen har undanröjts. En möjlig orsak till vilandeförkla-

ring är enligt 3 kap. 7 § ll att den som ansöker om registrering av ett förvärv medlem i bostadsrättsföreningen. Han kan inte är antagen som redan i sin ansökan ha visat att han har ansökt om medlemskap. Men han inte har gjort det skall han föreläggas att visa detta. Frågan om har utvecklats i allmänmotiveringen, avsnitt 7.2. När sökanden i sin ansökan eller efter föreläggande därom enligt andra stycket har visat att han har ansökt om medlemskap behövs besked från föreningen. Enligt tredje stycket finns en möjlighet att i det läget förelägga föreningen att visa om medlemskap har medgetts eller vägrats. Om föreningen inte har vägrat medlemskap inom den emnånadsfrist ställs upp i 2 kap. 1 § andra stycket BRL anses som förvärvaren medlem. Föreläggandet skall därför utformas så att som det framgår föreningen inte visar att medlemskap har vägrats att, om inom denna tid, sökanden kommer att antagen som medlem. anses

Beslut

13 § Ett beslut att en ansökan bifalls, vilandeförklaras, avslås eller om förklaras förfallen eller att ärendet skjuts skall föras in i boupp stadsrättsregistret. Skälen för beslutet skall antecknas i akten om beslutet innebär att ansökan inte bifalls. Beslut skall föras in i bostadsrättsregistret meddelas genom som införandet och skall anses ha det innehåll som framgår av beslutet.

Paragrafen tar vilka beslut kan fattas och hur dessa skall upp som meddelas.

Paragrafen motsvarar 19 kap. 20 § JB i Ds 1998:25.

15 § Om ett beslut i ett bostadsrättsärende har gått emot sökanden eller någon har fått tillfälle att yttra sig i ärendet, skall annan som bostadsrättsmyndigheten genast underrätta denne om beslutet. En underrättelse enligt första stycket skall skriftlig. Den skall vara innehålla de skäl för beslutet har antecknats i akten. Om beslutet som kan överklagas, skall upplysning lämnas om detta.

Paragrafen motsvarar 19 kap. 13 § JB.

Om verkan av registrering

16 § Fråga huruvida ett förvärv som registrerats är ogiltigt eller inte

gällande eller huruvida registreringen något skäl

av annat kaârlåöraskr" någons rätt, får

er prövas trots registreringen. Finns särskild

en bestämmelse rättsverkan registrering eller tid inom vilken

om av om talan skall väckas, gäller dock denna.

I paragrafen finns bestämmelser vilken verkan registrering

om en av ett rättsförvärv har. Bestämmelsen i den första meningen innebär

att en registrering av ett förvärv inte innebär något hinder talan

mot att väcks vid domstol angående det förvärvet. Utgångspunkten är alltså

att registreringen inte har någon betydelse för det materiella rättsläget.

Dock är det så enligt den andra meningen att när det finns

en särskild bestämmelse om rättsverkan registrering eller tid inom

av om vilken talan skall väckas, så gäller denna. Det rör sig alltså

undantag från principen att registreringen saknar betydelse för det

materiella rättsläget. Ett antal sådana undantag finns, kan

nämnas 6 kap. 4 b och 4 d §§ BRL. Frågan verkan registrering har

om av utvecklats i allmämnotiveringen, avsnitt 6.5.

17 § Om talan väcks om hävning eller återgång förvärv

av ett av en bostadsrätt eller om bättre rätt till bostadsrätt, skall rätten

en genast anmäla detta till bostadsrättsregistret för införing. Detsamma gäller tvist som angår upplåtelse bostadsrätt.

av en

När dom eller slutligt beslut i målet har vunnit laga kraft, skall

rätten genast anmäla detta för införing i bostadsrättsregistret.

Andra stycket tillämpas på motsvarande sätt beträffande tvist

annan

som angår registrering i bostadsrättsregistret.

I paragrafen anges ett antal situationer när domstol i samband med

vissa tvister skall anmäla att tvist har initierats eller avgjorts.

Verkställighetsföreskrijier

18 § Regeringen eller den myndighet regeringen bestämmer

som meddelar närmare föreskrifter handläggningen bostadsrättsären-

om av den.

Paragrafen innehåller en upplysning att regeringen eller den

om myndighet som regeringen bestämmer meddelar närmare bestämmelser

om handläggningen av bostadsrättsärenden. Bestämmelsen motsvarar

19 kap. 29 § JB i Ds 1998:25. Det rör sig i huvudsak bestämmel-

om ser motsvarande sådana som finns i förslaget till inskrivningsför-

ordning i den nämnda departementspromemorian, jfr även 14 Något förslag till verkställighetsföreskrifter lämnar vi inte Det

nu. hänger samman med att vi i avsnitt 12.2.3 avstått från lämna

att ett

Författningskommentar 399

definitivt förslag beträffande vem som bör anförtros uppgiften som bostadsrättsmyndighet.

3 kap. Registrering av upplåtelse och övergång av bostadsrätt

Förevarande kapitel innehåller bestämmelser om registrering av förvärv bostadsrätter. Bestämmelser finns om bl.a. hur ansökan om av registrering skall göras, när förvärvaren skall ansöka och under vilka omständigheter ansökan skall avslås eller förklaras vilande. Avslutningsvis ñmis bestämmelser för situationen att en bostadsrätt

upphör.

Ansökan

1 § Den har förvärvat en bostadsrätt skall skriftligen ansöka om som att detta istreras i bostadsrättsregistret inom tid som anges i 2 re Ett döds 0 behöver inte ansöka om registrering av förvärv av en bostadsrätt från den döde i annat fall än när dödsboet överlåter bostadsrätten. En make eller sambo har tillskiftats en bostadsrätt som vid bodelning behöver inte ansöka om registrering av förvärvet en när bostadsrätten förut har tillhört den andra maken eller

utorrå

sam on.

I paragrafens första stycke ställs en skyldighet upp för den som har förvärvat bostadsrätt att ansöka om registrering av förvärvet. Det en gäller alltså alla typer förvärv upplåtelser och olika typer av av övergång bostadsrätt. Dock ñmis två undantag i andra stycket. När av ansökan skall göras regleras i 2 De bestämmelserna innebär bl.a. att ansökningsskyldigheten, trots att det rör sig om ett förvärv som enligt förevarande paragraf i och för sig är ett sådant som skall registreras, under vissa förhållanden aldrig inträder. Ett exempel är att talan väcks och förvärvet på grund av detta hävs. en Två undantag från skyldigheten att ansöka om registrering anges, tidigare nämnts, i andra stycket. Ett dödsbo behöver enligt som huvudregeln inte ansöka registrering ett förvärv av en boom av stadsrätt från den döde. Undantag gäller för det fall dödsboet överlåter alltså säljer, byter eller ger bort bostadsrätten. När en bostadsrätt - tillskiftas make eller sambo genom bodelning föreligger registreen ringsplikt, bostadsrätten förut har tillhört den andra maken eller om sambon. Men den bodelade bostadsrätten inte har tillhört den om andra maken eller sambon slår det andra undantaget till. Då behöver således inte förvärvaren ansöka registrering. Med make är här om jämställd registrerad partner enligt lagen 1994:1117 om registrerat

partnerskap.

Utformningen ansluter till 20 kap. l § första stycket JB och bestäm-

melserna skall tillämpas på motsvarande sätt.

2 § Ansökan om registrering förvärvet skall göras inom

av tre månader från det att den handling fångeshandlingen på vilket förvärvet grundas

Tiden räknas docuEprättades.

l för den som vid förvärvet inte medlem i

var bostadsrättsföreningen,

. från det att denne antagits som medlem,

för förvärv som beror villkor, myndi hets tillstånd eller

av annan sådan omständighet, från det att förvärvet llbordades,

för dödsbo, i fall i 1 § andra stycket, från det

som avses att bostadsrätten överlåts eller, bouppteckning inte har registrerats då,

om från det att registreringen skedde, 4. för den som är ensam delägare i dödsbo, från det boupp-

att teckningen registrerades eller, om han först därefter blivit

ensam delägare, från det så skedde, dock, boets förvaltning sköts

om av en boutredningsman eller testamentsexekutor eller boet är avträtt till

om konkurs, inte i något fall tidigare än från det att bostadsrätten

utgavs

till delägare,

5. för testamentstagare som tillagts bostadsrätt i legat, från det

en att testamentet varm laga kraft och legatet utgavs eller, bouppteckning

om inte har registrerats då, från det att registreringen skedde,

samt

när talan har väckts om återgång eller hävande förvärv innan

av tiden för ansökan om registrerin gick ut, från det dom

att en genom vilken talan ogillades vann laga aft.

När en bostadsrätt har övergått till bostadsrättsföreningen utan att

någon fångeshandlin har upprättats, räknas tiden från det

att bostadsrätten övergic till föremngen.

Paragrafen anger när ansökan om registrering skall göras. Detta gäller

givetvis både upplåtelse och övergång bostadsrätt.

I första stycket anges huvudregeln att ansökan skall göras inom

tre månader från det att fångeshandlingen upprättades. Tremånadersfristen

skall dock, enligt andra stycket, i vissa situationer räknas från

en annan tidpunkt.

Första punkten i andra stycket tar sikte på situationen att för-

värvaren inte redan är medlem i bostadsrättsföreningen. En icke

medlem kan, enligt 7 få endast vilande registrering sitt förvärv.

av Bestämmelser om inom vilken tid föreningen är skyldig att pröva

en ansökan om medlemskap finns i 2 kap. 1 § andra stycket BRL. Enligt

2 kap. 12 § finns en möjlighet att förelägga den ansöker

som om registrering av sitt förvärv att visa att denne har ansökt medlem-

om skap och att förelägga föreningen att redovisa sitt beslut i frågan.

Enligt andra punkten räknas tiden när förvärvet är beroende

- av villkor, myndighets tillstånd eller liknande liksom beträffande fast

egendom, från det att förvärvet fullbordades. Någon tidsgräns för

vilken tid ett villkor får gälla alltså motsvarighet till bestärnmel-

- en serna för s.k. svävarvillkor beträffande fast egendom finns inte.

Frågan har behandlats i allmänmotiveringen, avsnitt 6.6.2. När det gäller myndighets tillstånd hänvisas till 7 § 9.

Tredje stycket avser situationen att bostadsrätten har återgått till

bostadsrättsföreningen utan att en fångeshandling har upprättats. Om föreningen t.ex. köper en bostadsrätt i föreningen, räknas tiden enligt

första eller andra stycket. Vad som här avses är andra förvärv som föreningen kan göra grund av t.ex. att bostadsrättshavaren

frånträder bostadsrätten 4 kap. 8 § BRL eller avsäger sig den 4 kap.

11 § BRL eller att bostadsrätten övergår till föreningen enligt 7 kap.

29 § BRL.

Vite

3 § Om ansökan registrering inte görs inom angiven tid, får om bostadsrättsmyndigheten förelägga förvärvaren att vid vite göra ansökan.

Paragrafen motsvarar 20 kap. 3 § JB.

Ansökan registrering av tidigare förvärv om

4 § Om bifall till förvärvares ansökan är beroende av att en föreen innehavares förvärv registreras och tiden enligt 2 § för dennes gåendeörvärv har börjat löpa, får förvärvaren ansöka registrering även om det föregående förvärvet. Den före ående innehavaren är skyldig av detta ändamål tillhandahålla er orderliga handlingar som han

att

inne ar. Om bostadsrätt på rund av förordnande i testamente eller annan en rättshandling har tills vi ställts utan innehavare, kan god man eller are har att företräda den blivande innehavaren ansöka om annan som registrering bostadsrätten för dennes räkning. Sedan innehavaren

har bestämts, får denne registreras i bostadsrättsregistret.

Paragrafen motsvarar 20 kap. 4 § JB. Liksom JB måste bestämmelser

finnas så att en obruten fångeskedja kan erhållas. Denna bestämmelse

liksom 9 § ger förutsättningar för detta.

Ingivande av fångeshandling

5 § Den ansöker registrering ett förvärv skall ge in fångsom om av eshandlingen samt de övri handlingar fordras för att styrka föra som värvet. Om ett dödsbo arvinge som är ensam delägare i ett er en dödsbo ansöker registrering ett förvärv bostadsrätt från om av av en

den döde, anses en inregistrerad bouppteckning efter denne som fång-

eshandling. Görs ansökan av flera gemensamt, skall den innehålla uppgift om hur stor andel av bostadsrätten som varje sökande har förvärvat. Om

sådan uppgift saknas och sökandena inte följer ett föreläggande

att komplettera ansökan, skall den anses avse andelar huvu

Paragrafens första stycke anger vilka handlingar skall in när

som ges man ansöker om registrering ett förvärv. Den är utformad med 20

av kap. 5 § JB som förebild. När det gäller bostadsrättsföreningar ñmis situationer där bostadsrätten återgår till denna utan att någon traditionell fångeshandling upprättas, jfr vad sägs under 2 Föreningen

som kan förvärva bostadsrätten pä grund t.ex. avsägelse eller

av uppsägning. I samtliga fall finns dock någon skriftlig handling. Exempelvis skall båda avsägelse och uppsägning ske skriftligen, 4 kap. 11 § första stycket respektive 7 kap. 26 § BRL. Därvid är det denna handling som skall ges in.

Andra stycket motsvarar 20 kap. 5 § andra stycket JB i Ds 1998:25.

Avslag

6 § En ansökan om registrering av ett förvärv skall avslås

fångeshandlingen inte har etts in,

2. fångeshandlingen inte uppårllerformkraven enligt lag,

förvärvaren har vägrats inträde i bostadsrättsföreningen eller

enligtslutli6 ap. 3§ 1991:614 bostadsrättslagen inte har

aárâtlcke

er its, 4. överlåtelsen strider mot en gällande inskränkning i överlåtarens rätt att förfoga över bostadsrätten och, när överlåtelsen skedde, överlåtaren inte var registrerad som bostadsrättshavare eller, så fallet,

om var

ärende om införing i bostadsrättsregistret inskränkningen

av var

upptaget å registreringsdag,

5. bosta srätten tidigare har överlåtits till någon förvärv enligt 6

vars kap. 4 b § bostadsrättsla en har företräde framför sökandens förvärv,

bostadsrätten har så ts exekutivt till än sökanden och

annan försäljningen enligt 14 kap. 3 § utsökningsbalken har företräde framför dennes förvärv. 7. i fall som avses i 2 kap. 9 § eller 17 kap. 3 §

a aktiebolagslagen

1975:1385, eller 2 kap. 13 a§ eller 18 kap. 3 § försäkrmgsrörelselagen 1982:713 bola sstämman har beslutat att inte godkänna förvärvet eller inte har od " tförvärvet i rätt tid,

det är uppenbart att örvärvet grund är ogiltigt eller inte

av annan kan göras gällande.

I paragrafen anges under vilka omständigheter ansökan registre-

en om ring av ett förvärv skall avslås. Frågan vilka kontroller bör

om som göras har diskuterats i allmänmotiveringen, avsnitt 6.6.2.

Enligt den första punkten krävs att fångeshandlingen in. Form-

ges kraven enligt lag, skall enligt andra punkten uppfyllda. Upp-

vara låtelse och överlåtelse regleras i BRL, medan andra förvärvsforrner regleras i andra författningar. Beträffande fall där bostadsrätt har

återgått till bostadsrättsföreningen utan att en traditionell fångeshandling har upprättats, se under 5

En ansökan om registrering skall, enligt tredje punkten, avslås om sökanden har vägratsinträde i den aktuella bostadsrättsföreningen.

Beslut i medlemskapsfrågan fattas av föreningen. Om sökanden vägras inträde, kan han hänskjuta tvisten till hyresnämnden, 2 kap. 10 § BRL. Hyresnämndens beslut kan i sin tur överklagas till Svea hovrätt, 11 kap. 3 § BRL. Hovrätten är slutinstans. För att avslag skall få meddelas krävs att medlemskapsfrågan är slutligt avgjord. Ãr beslutet överklagat när förvärv görs eller är saken något annat skäl inte av

avgjord, blir i stället 7 § tillämplig.

Vidare skall ansökan avslås om samtycke saknas enligt 6 kap. 3 § BRL. Enligt denna bestämmelse får en juridisk person som redan är medlem i bostadsrättsförening inte utan samtycke från föreningens en styrelse genom överlåtelse förvärva bostadsrätt till en bostadslägenhet. Ett sådant förvärv är, enligt 6 kap. 5 § andra stycket BRL, ogiltigt. Undantag från kravet på samtycke gäller lägenheten är en fritidsom

lägenhet eller lokal. Vissa ytterligare undantag ñmis i paragrafens

en andra stycke. Det sagda innebär att juridisk person som redan vid en förvärvet är medlem vid sin ansökan om registrering måste ge in samtycke eller dokumentation visar att lägenheten är upplåten för som fritidsändamål eller lokal. Saknas skall avslag meddelas

är en detta

endast det framgår att samtycke är behövligt och att detta har om vägrats. I annat fall skall ansökan vilandeförklaras 7 § ll. I praktiken lär det med andra ord regelmässigt inte vara aktuellt att meddela avslag direkt. Enligt üärde punkten skall ansökan om registrering avslås om en en överlåtelse har skett i strid med en inskränkning i överlåtarens möjligheter att förfoga över bostadsrätten. För avslag krävs dessutom att överlåtaren inte registrerad bostadsrättshavare eller att ett var som

ärende om registrering av inskränkningen var upptaget registreringsdag. Bestämmelsen tar sikte på den föreslagna möjligheten att

göra godtrosförvärv av bostadsrätt och den i detta hänseende begränsande bestämmelsen i 6 kap. 23 § BRL. sistnämnda bestämmelse innebär just att en förvärvare inte kan göra gällande god tro bl.a. när förfoganderätten är inskränkt och ett ärende om registrering av detta har väckts, jfr 10 I detta fall är det lätt för den registrerande att konstatera att ansökan skall avslås. Samma sak gäller när en sådan inskränkning finns och överlåtaren inte är registrerad som bostadsrättshavare. Den punkten dubbelöverlåtelse. Enligt 6 kap. 4 b § BRL

femte avser

skall vid dubbelöverlåtelse den tidigare överlåtelsen alltid ha företräde, den förste förvärvaren ansöker registrering av förvärvet först om om eller samtidigt med den andre förvärvaren. Förevarande bestämmelse

innebär i överensstämmelse med detta att den förvärvarens

senare ansökan i dessa fall alltid skall avslås. Regleringen endast

avser konkurrerande förvärv, inte successiva, och sådana fall när båda förvärven grundar sig på överlåtelse. Det sistnämnda följer av hänvisningen till 6 kap. 4 b § BRL. Denna bestämmelse avser endast konkurrens mellan överlåtelser. Förhållandet mellan överlåtelser och andra fång regleras i

6 kap. 4 c

Den sjätte punkten motsvarar 20 kap. 6 § 7 JB. I 14 kap. 3 § UB finns bestämmelser om företrädet mellan exekutiva försäljningar och andra förvärv.

Bestämmelsen i sjunde punkten motsvarar 20 kap. 6 § 9 JB. Någon hänvisning finns dock inte till bankaktiebolagslagen 1987:618. Det hänger samman med förslaget iprop. 1997/98: 166 Ny associationsrätt för bankaktiebolag m.m. Där föreslås bl.a. att bankaktiebolagslagen skall avskaffas och att aktiebolagslagen 1975: 1385 skall utgöra den associationsrättsliga grunden för bankaktiebolag.

Enligt den åttonde punkten skall ansökan registrering ett

en om av förvärv avslås om det är uppenbart att förvärvet av någon annan grund än de tidigare angivna är ogiltigt eller inte kan göras gällande. Bestämmelsen skall tillämpas på motsvarande sätt som 20 kap. 6 § 10 JB. Det innebär att en ansökan om registrering skall avslås bl.a. om fångesmarmens ansökan om registrering dennes förvärv har

av avslagits eller en för honom beviljad registrering har undanröjts genom en dom. Avslag torde också kunna meddelas i vissa fall när bostadsrätten har förvärvats ett exstinktivt fång. Även

av annan genom andra fall kan tänkas. Någon uttömmande uppräkning kan inte göras här.

Vilandeförklaring

7 § Om 6 § inte är tillämplig skall en ansökan om registrering av ett förvärv förklaras vilande, om

fångesmannen, när förvärvet skett på annat sätt än genom upplåtelse, inte är registrerad som bostadsrättshavare och fall som avses i 8 § inte föreligger,

rättegång pågår om hävning eller återgång av förvärv av bostadsrätten eller om bättre rätt till denna,

registrering söks grund av testamente eller dom som ännu inte har vunnit laga kraft, 4. vid förvärv genom legat detta ämm inte har getts ut,

vid förvärv exekutiv försäljning köpebrev inte har utfärdats eller vid ex ropriation eller liknande tvängsförvärv inlösen inte har fullbor ats, 6. vid överlåtelse överlåtaren är gift och förvärvet enligt äktenskapsbalkens bestämmelser är beroende av den andre makens samt cke, 7. vid överlåtelse överlåtaren är sambo och förvärvet enligt estämmelserna i lagen 1987:232 om sambors gemensamma hem är

Födattningskommentar 405

beroende den andra sambons samtycke, dock endast om ärende om av införing i bostadsrättsregistret av anmälan enligt 2 § den lagen var upptaget på registreringsdag när överlåtelsen skedde, förvärvet har skett en sådan gåva mellan makar som inte genom har registrerats enligt 16 kap. äktenskapsbalken, förvärvet är beroende av myndighets tillstånd, 10. förvärvet är beroende av villkor, l 1 förvärvaren inte är medlem i bostadsrättsföreningen eller samtycke . 1991:614 saknas, eller

enligt 6 kap. 3 § bostadsrättslagen

12. förvärvet i fall 2 kap. 9 § och 17 kap. 3 § aktiesom avses 1 a bolagslagen 1975:1385 samt 2 kap. 13 § och 18 kap. 3 § försäka 1982:713 är beroende av bolagsstämmans god-

lrciâigsröáelselagen

nnan e.

Paragrafen i ett antal fall där en ansökan om registrering av anger förvärv inte skall beviljas och inte heller avslås, utan i stället förklaras vilande. I 2 kap. 12 § finns bestämmelser åtgärder som kan vidtas om ansökan har förklarats vilande. sedan en En ansökan registrering ett förvärv skall, enligt första om av punkten, förklaras vilande om fångesmarmen inte är registrerad som bostadsrättshavare. Upplåtelser är undantagna. Någon registrerad, tidigare innehavare finns inte då. Undantag gäller vidare när fângesförvärv har skett ett sådant förvärv som anges i 8 mannens genom Liksom enligt JB gäller slutligen, utan att detta särskilt uttrycks, att vilandeförklaring inte heller skall göras prövningen av ärendet har om

uppskjutits eller när registrering förvärv är aktuell grund av

protokoll från registreringssarnmanträde se 9 §.

Andra punkten motsvarar 20 kap. 7 § 3 JB. Av 2 kap. 17 § framgår rätten skall anmäla till registret när tvister de aktuella slaget har att av initierats och att uppgiften därefter skall föras in i bostadsrättsregistret.

Femte punkten förvärv genom exekutiv försäljning, tvångs-

avser försäljning, expropriation och inlösen enligt BRL. Enligt 13 kap.

20 a§ utsökningsförordningen 1981:981 och 9 § expropriationskungörelsen 1972:727 skall bostadsrättsmyndigheten underrättas

sedan ifrågavarande förvärv har avslutats. Innan sådan underrättelse har kommit till myndigheten skall endast vilande registrering beviljas. En ansökan skall, enligt sjätte och sjunde punkterna, förklaras vilande samtycke krävs saknas från make respektive sambo. om men l vilka fall samtycke krävs från make anges i 7 kap. 5 § 2 äktenskapsbalken. Dessa regler gäller även för homosexuella som har registrerat sitt partnerskap, 3 kap. 1 § lagen 1994:1117 om registrerat partnerskap. För sambor regleras detta i 5 och 17 §§ lagen 1987:232 om sambors hem. Denna lag gäller enligt lagen 1987:813 gemensamma homosexuella sambor också för homosexuella sambor. När det om gäller sambor och homosexuella sambor finns dock en ytterligare förutsättning för att avsaknad samtycke skall leda till vilandeförklaav

406 Författningskommentar

ring. Ärende anteckning enligt

om 2 § lagen om sambors gemensamma hem skall ha aktualiserats. Enligt gällande rätt kan sådan

en anteckning begäras endast beträffande fastigheter eller tomträtter. Vi föreslår en ändring så att bestämmelsen i 2 § lagen sambors

om gemensamma hem omfattar även bostadsrätter.

En ansökan skall enligt åttonde punkten vilandeförklaras

om förvärvet har skett sådan gåva mellan makar inte har

genom en som

registrerats enligt 16 kap. äktenskapsbalken. Bestämmelserna i 8 kap. l § äktenskapsbalken innebär att registrering i äktenskapsregistret är

en förutsättning för sakrättsligt skydd. Liksom beträffande fast

egendom resulterar avsaknad registrering i äktenskapsregistret i

av en

vilandeförklaring.

När myndighets tillstånd krävs och sådant saknas skall ansökan, enligt nionde punkten, vilandeförklaras. Vad närmast aktuellt

som är är tillstånd enligt 13 kap. l0§ eller 14 kap. ll § föräldrabalken. Enligt dessa bestämmelser krävs överförrnyndarens samtycke till förvärv av bostadsrätt köp, byte eller gåva.

genom

Enligt tionde punkten skall ansökan vilandeförklaras, förvärvet

om är beroende av villkor. Några tidsgränser, liknande dem gäller

som för fast egendom, beträffande under vilken tid ett förvärv kan hållas svävande finns inte beträffande bostadsrätter.

Om medlemskapsfrågan är slutligt avgjord och förvärvaren har vägrats medlemskap, skall ansökan om registrering avslås, 6 § Men om saken ärmu inte är avgjord eller väckt, skall, enligt

ens elfte

punkten, ansökan vilandeförklaras. Möjligheter finns sedan för bostadsrättsmyndigheten att kräva in besked från sökanden eller föreningen, 2 kap. 12 För vissa förvärv juridiska krävs

av personer samtycke från föreningen. Frågan har utvecklats under 6 Saknas sådant samtycke utan att det står klart att samtycke har vägrats skall ansökan vilandeförklaras.

Beträffande tolfte punkten se kommentaren till 6 §

8 § Om en bostadsrätt har sålts exekutivt eller tvångsför-

genom

säljning enligt 8 kap. bostadsrättslagen 1991:614 till betalning för

fordran för vilken den till följd upplåtelse panträtt eller på

av av annan rund svarar oavsett vem den tillhör, har förvärvaren rätt fä sitt

att örvärv registrerat trots att den föregående innehavarens förvärv inte är registrerat. Detsamma gäller bostadsrätt har förvärvats

om en

genom expropriation eller ett liknande tvångsförvärv.

Paragrafen motsvarar i huvudsak 20 kap. 9§ JB. När det gäller exekutiva fång grundar sig bestämmelsen i JB på tanken för-

att värvaren inte härleder sin rätt frän fastighetens ägare det är

utan att en till fastigheten knuten sakrätt realiseras. Därför gäller bestämmel-

som sen endast exekutiva försäljningar för betalning fordran

av som

fastigheten svarar för på grund av legal eller konventionell panträtt. Samma avgränsningar har gjorts här.

Registreringssammanträde

9 § Kan den påstår sig ha förvärvat en bostadsrätt inte visa u p som sin fångeshandling eller har fångeshandlingen brister, skall bosta srättsmyndigheten på hans begäran överlämna ärendet till inskrivningsmyndigheten som skall sätta ut sammanträde för utredning om rätten till bostadsrätten registreringssammanträde. Detta skall också ske, det begärs av den som enligt 4 § får begära registrering av en om tidigare förvärvares förvärv och dennes fångeshandling inte kan visas eller har brister. upgestärmnelserna om lagfartsarrunanträde i 20 kap. 10 13 jor- tillämpas på motsvarande sätt beträffande registreringssam-

dabalkeinmanträ e.

Arende enligt första stycket skall överlämnas till den inskrivningsmyndighet enligt 19 kap. 3 § första stycket jordabalken skall ta som inskrivningsärenden beträffande den fastighet 1vilken bostadsrättsupp lägenheten finns.

Paragrafens första stycke anger förutsättningarna för registreringssam-

manträde. Sådant sammanträde är motsvarigheten till JB :s lagfartssammanträde. Förutsättningarna är desamma. Endast en bostadsrättsmyndighet skall finnas. Det är därför inte lämpligt att handlägga dessa sammanträden vid denna myndighet, eftersom det ofta skulle förorsaka långa för sökanden eller andra som behöver närvara. Förslaget resor här innebär därför att ärendet skall överlämnas till inskrivnings-

myndigheten. Bestämmelser om vilken inskrivningsmyndighet som

ärendet skall överlämnas till finns i tredje stycket. Enligt andra stycket skall bestämmelserna om lagfartssamrnanträde

tillämpas på motsvarande sätt för registreringssammanträde.

Som tidigare nämnts finns i tredje stycket bestämmelser om till

vilken inskrivningsmyndighet som bostadsrättsmyndigheten skall ärende för registreringssamrnanträde. Ärendet skall

överlämna ett överlämnas till den inskrivningsmyndighet som är behörig att handlägga inskrivningsärenden beträffande den fastighet i vilken den aktuella bostadsrättslägenheten finns.

Införing av inskränkt föafoganderätt

10 § Om sökandens förvärv är förenat med ett annat förbehåll än ett sådant framgår bostadsrättsföreningens stadgar och som insom av skränker hans rätt att överlåta bostadsrätten, söka bostadsrättsintecknin eller upplåta panträtt, eller hans behörighet i sådant om är inskränkt någon rätt att nyttja bostadsrätten avseen e genom annans grund testamente, skall inskränkningen föras in i bostadsrättsav

registret när registrering av förvärvet begärs eller när kännedom

inskränkningen därefter fås.

Paragrafen innebär att inskränkningar i förfoganderätten, liksom i in-

skrivningsregistret, skall anges i bostadsrättsregistret. Bestämmelsen

är grunden för bl.a. bestämmelsen i 6 § 4 avslag när överlåtelse

om en

strider mot en inskränkning i förfoganderätten. Inskränkningar i bostadsrättsföreningens stadgar, jfr t.ex. 6 kap. 9 BRL, omfattas inte.

Sådana inskränkningar medför inte omedelbart att förvärvet blir ogiltigt. Antingen kan en inlösenrätt finnas för föreningen eller så

innebär inskränkningen möjlighet att vägra medlemskap, jfr

en t.ex. 6 kap. 9 § och 9 kap. 5 §6 BRL.

Bostadsrätten upphör

11 § Bostadsrättsföreningen är skyldig att till

anmäla när bostadsrätt har på grund bostadsrättsreâistretföreningens eslut

en av enligt 6 kap. 11 § eller 9 uçâihört1 § 1991:614

eller föreningens beslut att överl ta det hus där bostabosta srätten ñmis.

Anmälan skall göras inom månad från det bostadsrätten

en att upphörde. Om anmälan inte görs inom denna tid får bostadsrättsmyndigheten förelägga föreningen vid vite att göra anmälan.

I paragrafens första stycke ges föreningen skyldighet att till bostadsrättsregistret anmäla att en bostadsrätt har upphört i vissa situationer. Frågan har utvecklats i allmänmotiveringen, avsnitt 6.6.5. Det gemensamma för de aktuella situationerna är att upphörandet beror på

föreningens beslut.

Anmälan skall enligt andra stycket göras inom månad från det

en att bostadsrätten upphörde. I annat fall riskerar föreningen vite.

En bostadsrätt kan upphöra också exekutiv försäljning eller

genom

expropriation. Bestämmelser underrättelseskyldighet för kronofog-

demyndigheten respektive fastighetsdornstolen finns i förslagen till 13

kap. 20 § första stycket utsökningsförordningen 1981:981 och 9 §

expropriationskungörelsen 1972:727.

4 kap. Bostadsrättsinteclming

I kapitlet finns bestämmelser om hur ansöker inteckning samt

man om bestämmelser om avslag, vilandeförklaring och beviljande inteck-

av ning. Slutligen finns bestämmelser olika inteckningsåtgärder

om samt om ansökningsförfarandet.

Ansökan

1 § Som bostadsrättshavare anses i detta kapitel den som senast har ansökt att registreras som bostadsrättshavare. om

Liksom beträffande fastigheter anses den behörig att ansöka om bostadsrättsinteckning som senast har ansökt om att registreras som bostadsrättshavare.

2 § En ansökan bostadsrättsinteclming skall öras avbostadsrättsom havaren. Ansökan skall innehålla om et i svenska

uppgift

kronor inteckningen skall lyda pa. Den skall ocksbeloange vilken som bostadsrätt som avses. Sökanden skall in de handlingar han åberopar till stöd för ge som sin ansökan.

I paragrafen kraven på ansökan om bostadsrättsinteckning. anges en Bostadsrättshavaren skall enligt första stycket göra ansökan. I ansökan skall finnas uppgift inteckningsbeloppet och vilken bostadsrätt om ansökan gäller. Det betyder att uppgift skall lämnas om namnet på bostadsrättsföreningen och beteckningen på den lägenhet som avses. Beloppet skall bestämt i svenska kronor. Enligt 12 § kan ansökan vara göras skriftligen eller, i vissa fall, elektroniskt. Enligt andra stycket skall sökanden ge in de handlingar som denne åberopar till stöd för ansökan. Det är långt ifrån i alla fall som några sådana handlingar över huvud taget behöver in beträffande ärenden ges om ansökningar. Kravet att beloppet skall bestämmas i svenska kronor överensstäm-

gäller för inskrivningsregistret. Ett mål är anhängigt

mer med vad som vid EG-domstolen mål C 222/97 kan få betydelse för Sveriges - som möjligheter ha begränsningen till svenska kronor. Så länge denna att begränsning finns för fastigheter bör detsamma gälla för bostadsrätter. En ansökan kan inte del bostadsrätt och flera avse en av en bostadsrätter kan inte intecknas gemensamt. Detta framgår av 6 kap. 12 § BRL. Om flera innehar en bostadsrätt gemensamt, krävs att ansökan om inteckning görs av samtliga.

Avslag

3 § En ansökan om bostadsrättsinteckning skall avslås, om den inte uppfyller kraven i 2 § 2. på grund registrering i bostadsrättsregistret inteckning inte får av beviljas i bostadsrätten, 3. bostadsrätten har frångått sökanden grund exekutiv försäljav ning eller tvångförsäljning enligt 8 kap. bostadsrättslagen 1991:614 eller genom expropriation eller liknande tvångsförvärv,

410 Författningskommentar

4. sökanden är i konkurs eller försätts i konkurs den dag inteckning söks och bostadsrätten hör till konkursboet, eller en del av bostadsrätten har utmätts eller tagits i räk beans genom talningssäkring eller bostadrätten eller del denna belagts med en av kvarstad och ett ärende om införing åtgärden har tagits av up senast på den registrerin sdag inteckningen söks, inte ansöEanhar om

medgetts av krono ogdemyndigheten.

Om ett ärende om registrering ett förvärv bostadsrätt för av av en sökanden har uppskjutits till skall be-

en senare registreringsdag,

handlingen av ansökan om inteckning uppskjutas till dag. samma

Paragrafen anger i vilka fall ansökan bostadsrättsinteckning

en om skall avslås.

Andra punkten tar sikte på situationen förfoganderättsinatt en

skränkning har registrerats enligt 3 kap. 10 § första stycket

och att

denna innebär att bostadsrätten inte får intecknas.

Tredje punkten motsvarar 22 kap. 3 § 4 JB förutom tvångsföratt säljning enligt 8 kap. BRL också anges.

Vilandeförklaring

4 § Om 3 § inte är tillämplig, skall ansökan bostadsrättsen om inteckning förklaras vilande, om ansökan om registrering av förvärv för sökanden är vilandeför-

klarad och inteckningsansökan inte har medgetts den är

av som registrerad som bostadsrättshavare, rättegång pågår om hävande eller återgång förvärv boav av stadsrätten eller om bättre rätt till denna, enligt lag är beroende domstols eller myndighets av annan

ansökan

bes ut.

I paragrafen finns bestämmelser när ansökan bostadsrättsinom en om teckning skall förklaras vilande.

De beslut som närmast är aktuella enligt tredje punkten är samtycke

från Överförmyndare enligt 13 kap. 10 § eller 14 kap. ll § föräldra-

balken. Ändringar föreslås i dessa bestämmelser innebär som att samtycke skall krävas för intecknande bostadsrätter. av

Beviljande av bostadsrättsinteckning

5 § Om det inte finns hinder enligt 3 eller 4 § skall bostadsrättsinteckning beviljas.

Paragrafen motsvarar 22 kap. 5 § första meningen JB.

6 § En bostadsrättsinteckning enli t 6 kap. 20 § bostadsrättssom lagen 1991:614 skulle medföra lika öreträdesrätt som en annan

bostadsrättsinteckning skall vid registreringen förklaras gälla efter den

andra inteckningen, om sökanden begär det. En sådan inteckning gäller efter en bostadsrättsmteckmn med samma eller bättre rätt än denna, även om det inte anges 1 bes utet.

Paragrafen har utformats med 22 kap. 6 § JB och 4 kap. 13 § lagen

företagshypotek som förebild. Paragrafen är ett undantag från

om huvudregeln i 6 kap. 20 § BRL att bostadsrättsinteckningar som söks på samma dag får lika företrädesrätt. Utformningen är, liksom när det

gäller fastigheter och företagsinteclmingar, sådan att möjlighet finns

att begära att flera samtidigt sökta inteckningar skall ha företrädesrätt

i viss närmare angiven ordning.

Inteckningsåtgärder

7 § En bostadsrättsintecknin får på ansökan av bostadsrättshavaren och efter medgivande av intec n shavaren delas upp i två eller flera bostadsrättsinteckningar elning. I frå a om de nya bostadsnya rättsinteclmingamas inbördes tippöreträdesrätt gäl 6 er

Paragrafen behandlar inteckningsåtgärden uppdelning. Motsvarigheten för fastigheter och företagshypotek till uppdelning benämns utbyte. Den ändrade terminologin är en följd av att någon motsvarighet till

pantbrev och företagshypoteksbrev inte finns beträffande bostadsrätter, se allmänmotiveringen avsnitt 5.6. En bostadsrättsinteckning kan alltså delas i två eller flera upp bostadsrättsinteckningar. Bostadsrättshavaren skall ansöka om åtgärden. Om inteckningshavare finns, måste denne medge inteckningsåtgärden för att denna skall kunna vidtas. Ansökan och medgivande skall göras skriftligen eller elektroniskt, se 12 Vid en uppdelning får enligt huvudregeln de bostadsrättsinteckningarna lika nya företrädesrätt. På begäran av sökanden kan emellertid, i enlighet med hänvisningen i den andra meningen till 6 bestämmas att de nya bostadsrättsinteckningama skall ha inbördes företrädesrätt i särskild ordning. Liksom vid utbyte behåller vid uppdelning de nya bostadsrättsinteckningarna den företrädesrätt den uppdelade inteckningen som hade i förhållande till andra bostadsrättsinteckningar i den aktuella bostadsrätten.

8 § Bostadsrättsinteclmingar som har inbördes lika rätt eller gäller omedelbart efter varandra får på ansökan av bostadsrättshavaren och efter medgivande av intecknin shavaren föras samman till en bostadsrättsinteckning sammanföring Denna inteckning skall gälla med den . företrädesrätt som tillkommer den av de i sammanförirtgen ingående bostadsrättsinteckningarna som har sämsta rätt. En bostadsrättsinteckning som avses i första s cket skall förklaras gälla för ett lägre belopp än det som de samm örda inteckningarna

412 Författningskommentar

sammanla t till, om sökanden begär det och inteckningsha-

uppgår

varna m ger et.

Enligt paragrafen kan flera bostadsrättsinteckningar sammanföras till

en. Härför krävs enligt första stycket första meningen ansökan från

en bostadsrättshavaren. Vidare krävs medgivande från berörda inteckningshavare. Ansökan och medgivande kan göras skriftligen eller elektroniskt enligt 12 Slutligen krävs att bostadsrättsinteckningama skall gälla med lika rätt eller omedelbart efter varandra. Av detta

följer också att bostadsrättsinteckningama skall gälla i

samma bostadsrätt.

Sammanföringen innebär enligt andra meningen i första stycket att rättsverkningarna upphör av samtliga berörda inteckningar utom den som gäller med sämsta rätt. Denna får i stället fortsätta att gälla

som förut men för ett högre belopp. Företrädesrätten för det beloppet

nya

skall räknas från ansökningsdagen för den tidigare inteckning har

som sämst rätt.

I andra stycket ges en möjlighet att få den sammanförda bostadsrättsinteckningen på ett lägre belopp än det sammanlagda beloppet

av de sammanförda inteckningama. Härför krävs att både bostadsrättshavaren och aktuella inteckningshavare är eniga om detta. Motsvarande möjlighet finns beträffande inteckningar och företagsinteclmingar.

9 § En bostadsrättsinteckning får ansökan av bostadsrättshavaren och efter medgivande av inteckningshavaren sättas ned efter

en annan

bostadsrättsinteckning nedsättnin . En bostadsrättsinteckning

som sätts ned efter en annan gäller oc å efter en bostadsrättsinteckning med lika rätt som eller bättre rätt än den andra inteckningen, även

om detta inte anges i beslutet.

Paragrafen behandlar inteckningsâtgärden nedsättning. En möjlighet

finns alltså att sätta ned en bostadsrättsinteckning efter eller flera

en andra bostadrättsinteckningar. Liksom beträffande de andra inteckningsâtgärderna skall bostadsrättshavaren ansöka åtgärden och

om inteckningshavaren medge demia. Syftet med nedsättning kan

en givetvis vara att en annan bostadsrättsinteckning skall få bättre rätt än den nedsatta.

Som utvecklats i avsnitt 17.2.6 kan nedsättning i vissa fall

vara en praktisk lösning för att få pantsättningar gjorts före lagens

som ikraftträdande överförda till det inteckningssystemet.

nya

10 § En bostadsrättsinteckning får dödas på ansökan bostadsrätts-

havaren och efter medgivande av inteckningshavaren dödning.

Paragrafen medger att en bostadsrättsinteckning dödas dödning. Härför ansökan från bostadsrättshavaren och medgivande från krävs en inteckningshavaren. Liksom beträffande inteckningar i fastigheter och

företagsinteckningar finns inte någon möjlighet att till beloppet döda

endast del inteckningen. Om sådan åtgärd önskas, får en av en inteckningen först delas upp.

Registrering av inteckningshavare

ll § På ansökan bostadsrättshavaren får en fysisk eller juridisk av registreras som inteckningshavare, om någon annan inte redan person

är registrerad som inteckningshavare.

En registrering någon som inteckningshavare får tas bort eller av ersättas registrering inteckningshavare om den förre av en av en ny inteckningshavaren ansöker om detta eller om det inte längre finns någon panträtt för vilken bostadsrättsinteckningen står som säkerhet.

Paragrafen behandlar registrering inteckningshavare. Första stycket av situationen att någon registrerad inteckningshavare inte finns. I avser den situationen är endast bostadsrättshavaren behörig att begära registrering inteckningshavare. Det bör dock nämnas att av en bestämmelserna i 12 § innebär att den som har tillstånd, t.ex. ett kreditinstitut, kan ansökan åtgärden elektroniskt och att fullmakt om då nonnalt inte behöver visas upp. Andra stycket handlar om borttagande av en registering av en inteckningshavare, dels när denne inte skall ersättas av en ny registrering, dels när så skall ske. I båda fallen krävs att åtgärden

begärs den registrerade inteckningshavaren eller att man kan visa

av att denne inte längre har sin rätt. Nonnalsituation lär bli att den förre inteckningshavaren på ett eller annat sätt medger att han stryks. Detta kan, enligt 12 göras skriftligen eller elektroniskt. En möjlighet finns också för t.ex. bostadsrättshavaren att genom process visa att den tidigare inteckningshavaren saknar skäl att inte medge att han avförs. Den är registrerad inteckningshavare är skyldig att se till som som att uppgiften tas bort när den är inaktuell. Det följer av 6 kap. 13 §

tredje stycket BRL.

Närmare om ansökningsförfarandet

12 § Ansökningar enligt detta kapitel skall göras skriftligen eller med ett elektroniskt dokument eller pa nå ot annat sätt med hjälp av automatisk databehandling. Med ett e ektroniskt dokument avses en upptagning innehåll och utställare kan verifieras genom ett visst vars tekniskt förfarande. Endast den som har fått tillstånd av Lantmäteriverket får ansöka med hjälp av automatisk databehandling.

Vad som sägs i första och andra styckena tillämpas på motsvarande sätt beträffande medgivanden från inteckningshavare.

Re eringen eller den bestämmer får meddela föres ifter för det teknismyndighetförfaranregeringen

a et.

Enligt paragrafens första stycke kan ansökningar beträffande bo-

stadsrättsinteckningar det gäller alltså oavsett det är fråga

- om om

ansökan om inteckning eller någon inteckningsåtgärd göras två

olika sätt. Ansökan kan alltid göras skriftligen. Det finns emellertid också möjlighet att ansöka elektroniskt. Utformningen och terminologin när det gäller ansökningar på ADB-medium är densamma för

som

datapantbrev. Detta har behandlats i allmänmotiveringen, avsnitt

6.7.3. Liksom när det gäller pantbrevsregistret måste elektroniska

ansökningar sparas hos bostadsrättsmyndigheten eller Lantmäteriver-

ket. Detta är en förutsättning för att man i efterhand skall kunna kontrollera om de åtgärder som har vidtagits varit korrekta. Samma

bör gälla som för pantbrevsregistret. Arkiveringen kan ske på ADB-

medium. Gallring bör kunna ske enligt arkivlagens 1990:782 bestämmelser.

Normalt behöver fullmakt inte företes för ombud ansökan

när en görs, 2 kap. 2 Det är särskilt betydelsefullt när ansökan görs elektroniskt. En kreditgivare kan normalt ansöka elektoniskt som ombud utan att några skriftliga handlingar in för att visa att det

ges formellt är bostadsrätthavaren gör ansökan och att fullmakt ñmis.

som

För elektronisk ansökan krävs dock enligt andra stycket tillstånd. Det rör sig alltså om ett generellt tillstånd som kan medges en ingivare. Lantmäteriverket prövar om tillstånd skall ges. Förutsättningarna för tillstånd anges i 13

Tredje stycket anger i vilka former medgivanden från inteckningshavaren till olika inteckningsåtgärder enligt 7 11 §§ kan

- ges.

Medgivande kan ges antingen skriftligen eller, om tillstånd finns,

elektronisk väg. Ett tillstånd att ansöka elektroniskt innefattar alltså också en rätt att lämna medgivanden på detta sätt.

13 § Vid tillståndprövning enligt 12 § andra stycket skall Lantmäteriverket särskilt beakta

att sökanden har tillgång till den tekniska utrustning och den tekniska sakkunskap som fordras för bostadsrättsregistrets funktion, 2. att det finns tillfredsställande former för betalning avgifter, samt

att sökanden även i övrigt uppfyller de krav å lämplighet som bör ställas med hänsyn till bostadsrättsregistrets yggnad och funktion.

upp

Tillstånd får återkallas om tillståndshavaren inte längre uppfyller de i första stycket angivna kraven.

I paragrafen anges vad Lantmäteriverket skall beakta vid tillståndsprövningen. Det är samma kriterier som anges i 14 § lagen 1994:448

pantbrevsregister. De skall tillämpas motsvarande sätt jfr prop. om 1993/94:197 s. 67. Beslutet kan överklagas till allmän förvaltningsdomstol, 6 kap. 6

5 kap. Korrigering, skadestånd och tillgänglighet

Kapitlet innehåller särskilda bestämmelser rättelse och skadestånd. om Vidare ñmis vissa begränsande bestämmelser beträffande sökbegrepp, direktåtkomst och utlämnande på ADB-medium.

Korrigering

l § Om bostadsrättsregistret innehåller någonuppenbar orikti het som beror på bostadsrättsmyndighetens eller nagon armans skrivfe eller på ett liknande förbiseende eller ett tekniskt fel, skall bostadsrättsmyndigheten rätta eller utplåna uppgiften. Om åtgärden kan bli till skada för en bostadsrättshavare eller inteckningshavare, skall det inbördes företrädet mellan de berörda förvärven bestämmas efter vad som är skäligt.

Förevarande paragraf innehåller bestämmelser om rättelse. I första stycket när rättelse skall ske. Regleringen överensstämmer med anges den som gäller för företagsinteckningar, 4 kap. 22 § lagen om företagshypotek, och för inskrivningsregistret enligt förslaget i Ds 1998:25. Den är avsedd att tillämpas på samma sätt. Bestämmelsen är exklusiv i förhållande till rättelsebestärnrnelsen i personuppgiftslagen, avsnitt 14.2.l. Som utvecklats i det avsnittet är blockering inte ett se alternativ. Här talas om rättelse i den inskränkta betydelse som avses

i personuppgiftslagen. Därför utplånande som ett alternativ.

anges Enligt andra stycket skall prioritetsfrâgor avgöras i samband med rättelsen, rättelsen kan leda till skada för bostadsrättshavare eller om inteckningshavare. Bestämmelsen har sin motsvarighet för inskrivningsregistret, 19 kap. 17 § JB, och företagsinteckningsregistret, 4 kap. 22 § lagen om företagshypotek. Den skall tillämpas på samma de andra bestämmelserna. sätt som

2 § Innan rättelse eller utplâning sker, skall tillfälle att yttra sig lämnas den rätt berörs, om denne är känd, och den myndighet vars i 7 Yttrande behöver dock inte hämtas in, om det är som avses uppenbart obehövligt. Om beslut i ärendet inte meddelas samma dag som detta togs upp, skall en uppgift föras in om ärendet i bostadsrättsregistret.

I paragrafens första stycke ges bostadsrättsmyndigheten skyldighet att normalt kommunicera rättelsefrågan innan beslut meddelas. Kom-

munikation kan dock underlåtas, om det är uppenbart obehövligt. Demia inskränkning överensstämmer med ett förslag i Ds 1998:25. I övrigt stämmer bestämmelserna i såväl första andra stycket

som överens med vad som gäller för inskrivningsregistret och företagsinteckningsregistret.

3 § Beslut om rättelse eller utplåning meddelas att åtgärden

genom utförs i registret med uppgift om att korrigeringen har skett. Skälen för beslutet skall antecknas i akten.

Om ett bevis eller en handlin har utfärdats i enlighet med den tidi are införin en, skall en ny ut ardas. Den tidigare handlingen skall for ras in och örstöras. Den som innehar beviset eller handlingen är skyldig att ge in denna. Bostadsrättsmyndi heten får förelägga innehavaren vid vite att ge in beviset eller han lingen.

Paragrafen motsvarar 4 kap. 23 § lagen om företagshypotek och har motsvarighet även i JB.

Skadestånd

4 § Den som lider skada till följd av tekniskt fel i bostadrättsregistret

eller i någon anordning som hos bostadsrättsmyndigheten är ansluten

till registret, har rätt till ersättning av staten.

Ersättningen skall efter skälighet sättas ned eller helt falla bort, om den skadelidande har medverkat till förlusten att utan skälig

genom anledning underlåta att vidta åtgärd för att bevara sin rätt eller

genom eget vållande på annat sätt.

Paragrafen behandlar skadestånd på grund tekniskt fel i bostads-

av rättsregistret eller i någon anordning som hos bostadsrättsmyndigheten är ansluten till registret. Med skada avses s.k. ren förmögenhetsskada. Paragrafen har 5 kap. 1 § lagen om företagshypotek och 19 kap. 39 § i förslaget till ändringar i JB i Ds 1998:25 förebild. Bestämmel-

som sen och dess förhållande till personuppgiftslagen har diskuterats i allmänmotiveringen, se avsnitt 14.2.2.

5 § En rättsä are som avses i l § har rätt till ersättning av staten, om denne lider s ada till följd av ett beslut i ett ärende rättelse eller

om utplåning. Ersättning ut år dock inte, om den skadelidande med hänsyn till felets beska enhet eller andra omständigheter borde ha insett att fel förekommit.

Paragrafen reglerar rätten till skadestånd för förrnögenhetsskada

ren som vållas genom att ett oriktigt registerinnehåll rättas eller utplånas enligt 1 Paragrafen har 5 kap. 2 § lagen företagshypotek och

om förslaget till 19 kap. 40 § JB i Ds 1998:25 som förebild och skall tillämpas på motsvarande sätt. Denna och de andra särskilda bestäm-

Färfattningskommentar 417

melsena om skadestånd är utförligt kommenterade i allrnänmotiveringen, avsnitt 14.2.2.

6 § Kommer till föld av 6 kap. 4 d§ eller 18§ första stycket bostadsrättslagen 19 1:614 förvärv som avses där att gälla mot rätte bostadsrättshavaren, har denne rätt till ersättnin staten för sin

av förlust. Om den skadelidande har medverkat till örlusten att

genom utan skälig anledning underlåta att vidta åtgärd för bevarande sin

av rätt eller annat sätt har medverkat till förlusten genom eget

s ersättningen efter skälighet sättas ned eller helt falla

gällande,ort.

Aven den vars förvärv till följd av 6 kap. 4 e § eller 18 § andra stycket bostadsrättslagen inte skall gälla har rätt till ersättning enligt första stycket, om denne vid förvärvet varken kände till eller borde ha känt till att överlåtaren eller upplätaren inte var rätt bostadsrättshavare.

Bestämmelsen motsvarar 18 kap. 4§ JB och skall tillämpas på motsvarande sätt. Den har behandlats i allmämnotiveringen, avsnitt 14.2.2.

7 § Staten företräds i ärenden om ersättning enligt 4 6 av den

myndighet som regeringen bestärmner.

Paragrafen har sin motsvarighet i JB och lagen om företagshypotek. Avsikten är att Kammarkollegiet skall företräda staten i de ärenden som avses här.

8 § Om den som enligt 4 6 är berättigad till ersättning av staten

har haft rätt att kräva beloppet som skadest någon träder

av annan, staten in i rätten mot denne.

Ersättning enligt 4 6 grund av domstols dom betalas ut

sedan domen har vunnit laga kraft.

Paragrafen avser statens regressrätt och tidpunkten för utbetalning av ersättning. Den motsvarar 18 kap. 7 § JB och 5 kap. 4 § lagen

företagshypotek.

9 § Om ersonu å pgifter behandlas i strid med l kap. 2 eller 3 § eller 10, 11 e ler 12 detta kapitel, är bestämmelserna 1 48 § personuppgiftslagen 1998:204 tillämpliga.

Som utvecklats i allrnämnotiveringen, avsnitt 14.2.2, innebär förevarande förslag att de särskilda bestämmelserna om skadestånd i 4 och 5 §§ har företräde framför personuppgiftslagens och skadeståndslagens bestämmelser i situationer som täcks av de förstnämnda bestämmelserna. Däremot träder personuppgiftslagens eller skadeständslagens bestämmelser in, om en situation inte täcks av de särskilda bestämmelserna.

418 Författningskommentar

Den personuppgiftsansvarige skall, enligt 48 §personuppgiftslagen, ersätta den registrerade för skada och kränkning av den personliga integriteten som en behandling av personuppgifter i strid med denna lag har orsakat. Ersättningsskyldigheten kan under vissa angivna förutsättningar jämkas. Som utvecklats i allmänmotiveringen innebär avgränsningen till behandlingar i strid med personuppgiftslagen att den bestämmelsen inte ger rätt till skadestånd för behandlingar som skett i strid med särskilda bestämmelser i en registerförfattning avseende frågor som hade reglerats i personuppgiftslagen, om inte de särskilda bestämmelserna hade funnits. För att personuppgiftslagens skadeståndsbestämmelse skall bli tillämplig krävs en hänvisning till denna jfr t.ex. prop. 1997/98:97 s. 108.

En hänvisning till personuppgiftslagens skadeståndsbestämmelser har i förevarande paragraf gjorts beträffande relevanta bestämmelser i förevarande lag.

Sökbegrepp

10 § Up gift om inteckningshavare får inte användas som sökbegrepp, om intec ingshavaren är en juridisk person.

Paragrafen innehåller en begränsning beträffande tillåtna sökbegrepp. Inteckningshavare som är juridiska personer får inte inte användas som sökbegrepp. Bestämmelsen innebär att en sådan sökning inte heller kan begäras med stöd av offentlighetsprincipen. Skälen för lösningen har angetts i allmänmotiveringen, avsnitt l5.2.2.

Di rektâtkomst

11 § Direktåtkomst får inte medges så att det är möjligt att använda namn, ersonnumrner eller del av personnummer som sökbegrepp.

Dire åtkomst får medges endast för sökningar en bostadsrätt i taget.

Paragrafen innehåller vissa begränsningar beträffande direktåtkomst. Skälen för den valda lösningen har utvecklats i avsnitt 15.2.2.

Med direktåtkornst avses att den som använder registret kan söka i detta och få svar på frågor men inte själv bearbeta eller på något annat sätt påverka innehållet. Användare ställer frågor och får svar och kan ställa ytterligare frågor med anledning av svaren. Paragrafen är inte tillämplig på den verksamhet som innebär att Lantmäteriverket eller bostadsrättsmyndigheten för in uppgifter i bostadsrättsregistret.

Direktåtkornst får enligt första stycket inte medges på det sättet att det är möjligt att använda nanm, personnummer eller del av personnummer som sökbegrepp.

Författningskommentar 419

Andra stycket innebär ett förbud mot att medge direktåtkomst så att det är möjligt att söka på fler än en bostadsrätt i taget.

Förbuden är undantagslösa. Offentlighetsprincipen innebär ingen skyldighet att medge direktåtkomst. Förbuden utgör alltså ingen

inskränkning i denna princip.

Utlämnande på medium för automatisk databehandling

12 § Uppgifter om inteckningar eller personnummer får inte lämnas ut på medium för automatisk databehanding.

Direktåtkomst är i princip en form av utlämnande på ADB-medium. Det är emellertid brukligt att göra skillnad mellan direktåtkomst och andra former av utlärnnanden på ADB-medium. Så görs även här. Förevarande paragraf tar således sikte på sådana andra utlämnanden.

Paragrafen innebär ett undantagslöst förbud mot att lämna ut uppgifter om inteckningar eller personnummer på ADB-medium. Skälen för lösningen har angetts i avsnitt 15 .2.2. Liksom när det gäller direktåtkomst innebär offentlighetsprincipen ingen skyldighet att lämna ut uppgifter ADB-medium. Någon inskränkning av offentlighetsprincipen innebär således inte förbudet.

Det bör i sammanhanget tilläggas att enligt ändring SFS

en 1998:205 i 7 kap. 16 § sekretesslagen 1980:100 skall träda i

som kraft den 24 oktober 1998 gäller sekretess för personuppgift, om det kan antas att ett utlärrmande skulle medföra att uppgiften behandlas i strid med personuppgiftslagen. Bestämmelsen i sekretesslagen gäller alltså utöver vad som slås fast i förevarande bestämmelse.

Inhämtande av uppgifter och anmälningar till registret

13 § Om en myndighet i lag eller annan författning har ålagts att länma uppgifter till bostadsrättsregistret får uppgifterna lämnas med hjälp av medium för automatisk databehandling.

Regeringen eller den myndighet regeringen bestämmer får meddela närmare föreskrifter om det tekniska förfarandet.

Paragrafen avser för det första uppgifter som skall hämtas från andra offentliga register, t.ex. inskrivningsregistret och Patent- och registreringsverkets föreningsregister. Den avser vidare uppgifter som skall länmas till registret av andra myndigheter och föras in där, t.ex. uppgifter från kronofogdemyndigheten om utmätning. En möjlighet har getts att lämna dessa uppgifter elektroniskt.

6 kap. Överklagande

1 § Ett beslut i ett bostadsrättsärende får överklagas till hovrätten av den som beslutet rör, om det har ått denne emot. Ett beslut om rättelse eller u åning får överklagas även av den myndighet som avses i 5 kap.

Paragrafen innehåller liksom 2 5 bestämmelser om över- - - klagande av beslut i bostadsrättsärenden. Regleringen överensstämmer med den som i Ds 1998:25 föreslås för inskrivningsregistret promemorian, s. 162 ff. Förevarande paragraf behandlar allmänna bestämmelser om överklagande. Ett bostadsrättsärende får överklagas till hovrätten. Den som beslutet rör får överklaga, om beslutet har gått honom emot. Enligt andra stycket får beslut om rättelse eller utplåning överklagas av en statlig myndighet. Som framgår av kommentaren till 5 kap. 7 § är avsikten att Kammarkollegiet skall ha denna uppgift. Rätten att överklaga hänger samman med statens skadeståndsansvar för korrigeringsbeslut enligt 5 kap. 5

2 § Beträffande överklagande av beslut i bostadsrättsärende som inte är slutliga skall 37 § lagen 1996:242 om domstolsärenden tillämpas. Ett om att förklara en ansökan vilande får dock alltid överklagas

särsliefluti

Av paragrafen framgår att beslut som inte är slutliga får överklagas först i samband med överklagande av beslut som innebär att ärendet avgörs. Det innebär bl.a. att beslut om uppskov inte kan överklagas. I några fall får dock beslut som inte är slutliga genom hänvisningen till 37 § lagen om domstolsärenden överklagas särskilt. Ett exempel är beslut om utdömande av vite. Som särskilt anges i paragrafen får beslut om vilandeförklaring alltid överklagas särskilt.

3 § Den som vill överklaga ett beslut i ett bostadsrättsärende skall öra detta skriftligen. Skrivelsen skall ges in till bostadsrättsmyndigeten. Om överklagandet avser ett slutligt beslut eller ett beslut om att förklara en ansökan vilande, skall skrivelsen ha kommit in till bostadsrättsmyndigheten inom tre veckor från den dag underrättelse eller bevis om beslutet tillhandahölls sökanden. Skrivelsen får dock alltid ges in inom fyra veckor från den registreringsdag då beslutet medde I frå a om andra beslut som kan överklagas särskilt äller bestämme serna om klagotid i 38 § andra stycket lagen 199 2242 om domstolsärenden. Vid överklagande av beslut i bostadsrättsärenden tillämpas i bestämmelserna i 7 8 § första stycket, 38 §fjärövrigt 9 och 10 §§ samt e stycket lagen om domstolsärenden.

Enligt paragrafens första stycke skall överklagande göras skriftligen. I andra stycket finns bestämmelser om överklagandetiden be-

träffande slutliga beslut och beslut om vilandeförklaring. Slutliga

beslut är beslut om bifall eller avslag på en ansökan, avvisningsbeslut samt beslut om att förklara en ansökan förfallen. Bestämmelser om klagotid beträffande beslut som inte är slutliga men som får överklagas särskilt finns i tredje stycket. Beslut om vilandeförklaring är i och för sig ett exempel på sådana beslut men denna typ av beslut behandlas i andra stycket. Förevarande stycke gäller alltså övriga icke-slutliga beslut som kan överklagas särskilt. För dessa gäller den klagotid om tre veckor från den dag klaganden fick del av beslutet som har ställts upp i 38 § andra stycket lagen om domstolsärenden. I fjärde stycket hänvisas till vissa bestämmelser i lagen om domstolsärenden beträffande förfarandet vid överklagande. I 7 § lagen om domstolsärenden finns bestämmelser om innehållet i överklagandeskriften. Av hänvisningen till lagens 8 § följer att, om överklagandet inte ges till hovrätt, denna rätt skall överlämna överklagandet till bostadsrättsmyndigheten för prövning av om överklagandet har getts in i rätt tid. Enligt hänvisningen till 38 § fjärde stycket lagen om

domstolsärenden skall bostadsrättsmyndigheten avvisa ett överklagande

som har getts in för sent och i annat fall sända överklagandet med övriga handlingar i ärendet till hovrätten. I 9 och 10 lagen om domstolsärenden finns bestämmelser om hovrättens möjligheter att

begära vissa kompletteringar och om möjligheter till avvisning när

vissa brister finns.

4 § Om det överklagade beslutet har förts in i bostadsrättsregistret, skall om överklagandet föras in i När det finns ett lagakrauppgift beslut med anledning registret.ägandet, skall beslutets vunnet av över slutliga innehåll föras in i registret.

I paragrafen finns bestämmelser om i vilka fall uppgift om att överklagande har skett skall föras in i bostadsrättsregistret.

5 § I fråga om överklagande av hovrätts beslut i ett bostadsrättsârende samt särskilda rättsmedel gäller 40 och 42 §§ lagen 1996:242 om domstolsärenden.

Hovrättens beslut kan överklagas till Högsta domstolen. Hänvisningen till 40 § lagen om domstolsärenden innebär att prövningstillstånd krävs för att ärendet skall prövas i Högsta domstolen. I 42 § samma lag finns hänvisningar till vissa bestämmelser i rättegångsbalken om särskilda rättsmedel.

422 Författningskommentar

6 § I 22 a § förvaltnin slagen 1986:223 finns bestämmelser om överklagande hos allmän örvaltningsdomstol. Den bestämmelsen skall tillämpas beträffande beslut som Lantmäteriverket har meddelat med

denna lag eller föreskrifter som regeringen har meddelat till

enna ag.

Paragrafen avser överklagande av beslut som har meddelats av Lantmäteriverket med stöd av denna lag eller föreskrifter som regeringen har meddelat med stöd av denna lag. Särskilt bör nämnas att paragrafen avser överklagande av Lantmäteriverkets beslut i tillståndsärende enligt 4 kap. 12 och 13 §§. Detta överensstämmer i sak med vad som gäller för pantbrevsregistret, 20 § lagen 1994:448

om pantbrevsregister.

Övergångsbestämmelser

Punkt 1 Bestämmelsen anger tidpunkten för lagens ikraftträdande.

Punkt 2 I avsnitt 18 har vi redogjort för hur insamlingen av uppgifter till registret skall ske. Som framgår där kommer förmodligen i vissa fall föreningarna att behöva lämna uppgifter till registret. Det torde vara svårt att på förhand ange vilka uppgifter som kommer att behöva hämtas in från föreningarna. I första hand bör insamlingen ske från andra källor, huvudsakligen offentliga register. Frågan om hur uppgiftsskyldigheten närmare skall utformas bör därför regleras särskilt i förordning.

Punkt 3 I punkt 9 övergångsbestämmelserna till lagen 0000:000 om ändring i bostadsrättslagen 1991:614 ges en möjlighet för bostadsrättsföreningar att anmäla att föreningen saknar uppgifter om pantsättningar i lägenhetsförteckningen. Av förevarande bestämmelse framgår att om sådan anmälan görs uppgiften skall föras in i bostadsråttsregistret. Med hänsyn till att äldre panträtter utom i de fall de noteras i

bostadsrättsregistret enligt punkt 4 andra och tredje styckena i samma Övergångsbestämmelser upphör att gälla vid utgången av år 2005,

saknas det skäl att ha kvar dessa uppgifter i registret efter denna tidpunkt. I bestämmelsen föreskrivs det därför att uppgifterna då skall tas bort.

Punkt 4 I bestämmelsen anges att vid notering av panträtt enligt punkt 4 övergångsbestämmelserna till lagen 0000:000 om ändring i bostadsrättslagen 1991:614 skall anges det företräde som panträtten har

enligt punkt 5 i samma Övergångsbestämmelser.

424 Författningskommentar

22.3 Förslaget till om i

lag ändring

föräldrabalken

13 kap. Föräldrars förmyndarförvaltning

10 §

Den sakliga ändringen har gjorts i paragrafen att ett krav på samtycke från Överförmyndaren krävs för intecknande av bostadsrätter. Gällande rätt ställer upp ett sådant krav endast när det gäller fast egendom och tomträtt. I sammanhanget bör nämnas att samtycke enligt huvudregeln krävs för föräldrar för den omyndiges räkning skall få lån eller

ta upp ställa den omyndiges egendom som säkerhet för den omyndiges eller någon annans förbindelse, 13 kap. 12 En skillnad finns det sättet att samtycke krävs i fler situationer beträffande pantsättning av fast egendom eller tomträtt jämfört med annan egendom, t.ex. bostadsrätter. När ett inteckningssystem införs för bostadsrätter bör samma skyddsregler för den omyndige finnas beträffande intecknande av bostadsrätter som när det gäller intecknande av fast egendom eller tomträtt.

14 kap. Förordnade förmyndares, gode mäns och förvaltares vård av egendom

11§

Paragrafen avser samtycke från Överförmyndaren för vissa dispositioner av förordnad förmyndare, god man eller förvaltare. Motsvarande ändringar har gjorts här som i 13 kap. 10 varför det hänvisas dit.

22.4 till om i

Förslaget lag ändring utsökningsbalken

4 kap. Utmätning

5 §

Paragrafen har utökats till att även omfatta bostadsrätter. För att försäljning av bostadsrätt skall kunna ske krävs att alla fordringar med bättre rätt än utmätningssökandens samt förrättningskostnadema det

s.k. skyddsbeloppet täcks av köpeskillingen och eventuella andra

inflytande medel. För en sökande vars fordran inte är förenad med särskild förmånsrätt i egendomen kan skyddsbeloppet bli relativt högt och risken för att egendomen inte säljs ökar. Eftersom sökanden vid

en utebliven försäljning får svara för förrättningskostnadema krävs det

att denne särskilt begär att utmätning sker i bostadsrätten.

18§

I tredje stycket finns en presumtionsregel som motsvarar vad som enligt andra stycket gäller för registrerade skepp och luftfartyg samt enligt 24 § för fast egendom. Bestämmelsen reglerar förhållandet till tredje man vid utmätning av en bostadsrätt och hänger samman med att avtalsprincipen skall gälla vid överlåtelse av bostadsrätt och att

förvärv skall registreras i bostadsrättsregistret. Den innebär att om en

gäldenär är inskriven i bostadsrättsregistret som bostadsrättshavare anses bostadsrätten tillhöra honom, om det inte framgår att den tillhör någon annan. Eftersom det sakrättsliga skyddet vid överlåtelse av bostadsrätt uppstår i samband med överlåtelseavtalet kan å andra sidan utmätning ske hos en gäldenär även om denne inte är inskriven som bostadsrättshavare. Det måste då framgå att bostadsrätten tillhör gäldenären. Som regel kommer det att krävas att det finns en formellt riktig överlätelsehandling som styrker gäldenärens förvärv. Frågan har behandlats i allmänmotiveringen, avsnitt 20.2.2.

För att presumtionsregeln skall vara tillämplig krävs att gäldenären är införd som bostadsrättshavare i bostadsrättsregistret. Det är inte tillräckligt att en ansökan om registrering av förvärvet föreligger eller att en sådan ansökan har förklarats vilande.

27§

I första stycket anges att en bostadsrätt i likhet med registrerade

skepp och luftfartyg, reservdelar till intecknade luftfartyg eller fast

egendom skall anses omedelbart utmätt om domstol eller kronofog-

demyndighet har fastställt att en viss, förfallen fordran skall utgå med förmånsrätt i bostadsrätten. Denna verkan utrnätningen gäller

av oavsett vilket slags förmånsrätt som betalningsfastställelsen grundar sig på. Den är också oberoende av om det ifrågavarande avgörandet vunnit laga kraft eller inte. Skälen för lösningen har angetts i

allmänmotiveringen, avsnitt 20.2.2.

När ett beslut har meddelats om att betalning för viss fordran

en skall utgå ur en bostadsrätt skall domstolen respektive kronofogdemyndigheten underrätta bostadsrättsregistret om beslutet. En bestämmelse om detta finns i 3 a § förordningen 1981:967 skyldighet för

om domstol och kronofogdemyndighet att lämna underrättelse om vissa beslut av exekutiv betydelse.

I tredje stycket frmis bestämmelser om var begäran om exekutiv försäljning av utmätt egendom skall göras. Regeln om att begäran om försäljning av fast egendom skall göras hos den kronofogdemyndighet där egendomen finns har utökats till att omfatta även bostadssrätter.

30§

Enligt paragrafens andra stycke skall även utmätning av bostadsrätt ge

förmånsrätt först när ett ärende om införande av anteckning om

utmätningen i bostadsrättsregistret tas upp.

6 kap. säkerställande av utmätning

3 §

I paragrafens andra stycke har regeln om säkerställande av utmätning av bostadsrätt tagits bort. Med införandet ett inteclcningssystem

av följer det i stället av 4 kap. 30 § att förmånsrätt för utmätning

av bostadsrätt uppkommer på den dag då ärendet om införing av

utmätningen tas upp.

8 kap. Allmänna bestämmelser om exekutiv försäljning m.m.

8 §

Av det nya tillägget i första stycket framgår att den s.k. indragningsregeln skall gälla även vid exekutiv försäljning utmätt andel i

av bostadsrätt. Frågan har behandlats i allmänmotiveringen, avsnitt 202.2. Regeln innebär att om Kronofogdemyndigheten bedömer att

en utmätt andel i en bostadsrätt skulle inbringa ett bättre pris om inte

Författningskommentar 427

enbart den utmätta andelen utan egendomen i sin helhet säljs så kan myndigheten besluta om indragning, dvs. att hela bostadsrätten skall säljas. Genom att förordna om indragning kan således ett mer marknadsmässigt pris uppnås för den utmätta andelen.

I den mån tvângsförsäljning av en andel kan komma i fråga skall

indragningsregeln vara tillämplig även i den situationen.

9 kap. Försäljning av lös egendom i allmänhet och indrivning

av utmätt fordran m.m.

1§

19 kap. finns bestämmelser om försäljning av lös egendom m.m. Vid exekutiv försäljning av bostadsrätt skall särskilda regler gälla. I tredje stycket anges att dessa regler finns i 17 23 §§. Skälet till att särskilda

bestämmelser föreslås har angetts i allmänmotiveringen, avsnitt 20.23.

17§

Som anförts i den allmänna motiveringen, avsnitt 20.2.1, är avsikten att de exekutionsrättsliga reglerna för bostadsrätter skall stå i huvudsaklig överensstämmelse med vad som gäller för försäljning av fast egendom. Åtskilliga av bestämmelserna i 12 kap. om försäljning av fast egendom skall därför, i tillämpliga delar, gälla även vid försäljning av bostadsrätter. I paragrafen anges vilka av bestämmelserna i 12 kap. som detta gäller.

Regler om tidsfrist för försäljning av fast egendom finns i 12 kap. 11 Med hänsyn till att det införs regler om försäljning av bostadsrätt som dels överensstämmer med de som gäller för försäljning av fast egendom, dels innebär att det inför en försäljning kommer att krävas mer omfattande förberedelser från kronofogdemyndighetens sida finns det skäl att tillämpa denna tidfrist även för bostadsrätter. Regeln skall dock inte tillämpas i allmänna mål. Detta framgår av 12 kap. 69

I 12 kap. 18-24 finns regler om vilka åtgärder som skall företas före en exekutiv auktion, om bevakningssammanträde och att en

sakägarförteclming skall upprättas efter att bevakningssarmnanträdet

har avslutats. Dessa regler skall i sin helhet gälla även vid försäljning av bostadsrätt.

Bestämmelser om företrädesordningen i sakägarförteckningen finns

i 12 kap. 26 § och skall gälla även för bostadsrätter. Vilka fordringar

som skall tas upp i sakägarförteclcningen anges i 9 kap. 20

12 kap. 29 30 § 3 och 31 § innehåller bestämmelser om andra förhållanden som skall anges i sakägarförteckningen. Exempel på sådana är skyddsbelopp, lägsta bud, tidpunkt för tillträde och

betalningsvillkor. Av förteckningen skall det också framgå om kronofogdemyndigheten, enligt 12 kap. 36 har tillåtit förre

bostadsrättshavaren att bo kvar i bostadsrättslägenheten. Den sistnämnda frågan skall tas upp senast vid bevakningssarmnanträdet och blir då att betrakta som ett köpevillkor.

Villkoren för försäljning på auktion ñmus i de delar som skall

tillämpas vid försäljning av bostadsrätt i 12 kap. 32§, 34 § första

stycket 1 och 2 och andra stycket samt 35-37 §§. Bestämmelserna

upptar bl.a. regler om att skyddsbeloppet skall täckas av köpeskil-

lingen för bostadsrätten och andra influtna medel den s.k. täck-

ningsprincipen, på vilket sätt köpeskillingen skall erläggas samt dag

för tillträde.

Beträffande förfarandet under auktionen skall bestämmelserna i 12 kap. 38 och 40-44 §§ tillämpas även vid exekutiv auktion av bostadsrätt. Vad därefter gäller vissa spörsmål rörande köparens betalningsskyldighet skall 12 kap. 46 § första stycket och 48 tillämpas även för bostadsrätter. Slutligen anges i paragrafen att reglerna om

försäljning under hand 12 kap. 57-61 §§ respektive om försäljning

av Villkorlig rätt eller andel i fastighet 12 kap. 62-68 §§ skall tillämpas även för bostadsrätter.

18§

För att förhindra att en bostadsrättshavare försvårar ett pågående exekutivt förfarande genom att pantförskriva bostadsrättsinteclcning som vid utmätningstillfállet redan har beviljats i bostadsrätten skall kronofogdemyndigheten begära att bostadsrättsmyndigheten beslutar att byte av inteckningshavare av sådan inteckning inte får föras in i bostadsrättsregistret. Sedan kronofogdemyndigheten har meddelat ett

sådant beslut får bostadsrättsinteckningen inte pantförskrivas utan

myndighetens tillstånd. Bestämmelsen motsvarar vad som enligt 12 kap. 5 § gäller för pantbrev i fast egendom. Den innebär emellertid inte något förbud för bostadsrättshavaren att ta ut nya inteckningar i bostadsrätten eftersom sådana får sämre förmånsrätt än utmät-

ningsfordran. Utmätningsborgenärernas rätt påverkas därför inte.

J9§

Paragrafen innehåller bestämmelser om s.k. anslutningsrätt. Skälen för införandet anslutningsrätt vid försäljning av bostadsrätt har närmare av utvecklats i allmänmotiveringen, avsnitt 20.2.3. För att undvika att en bostadsrätt inte blir såld och att en panthavare då inte kan få någon betalning ur bostadsrätten ges vissa borgenärer med panträtt i bostadsrätt rätt att begära att bostadsrätten säljs för en deras fordringar, s.k. anslutningsrätt. Sådan rätt tillkommer i första hand en bostadsrättsförening, eller en borgenär som trätt i föreningens ställe, med fordran är förenad med förmånsrätt enligt 5 a § en som 1 förmånsrättslagen 1970:979. Vid försäljning under konkurs har även panthavare med inteckning i bostadsrätten som säkerhet för sin fordran samma rätt. I övrigt motsvarar bestämmelsen vad enligt 12 kap. 13 § gäller som för fast egendom. Om anslutningsrätten utövas innebär det att

skyddsbeloppet sänks till att endast omfatta förrättningskostnaderna

och de fordringar med bättre rätt än den anslutna. För att övriga sakägare i god tid skall få kännedom om saken måste en begäran om anslutning framställas senast två veckor före bevakningssarmnanträdet, 12 kap. 13 § tredje stycket UB och 12 kap. 18 19 UF. - Den rätt att lösa ut sökanden som ges i 17 § och 12 kap. 12 § gäller även i förhållande till borgenär som utövat sin anslutningsrätt.

20§

Av skäl redovisats i avsnitt 20.2.3 och framgår av 17 § skall som som

sakägarförteckning upprättas efter att bevakningssammanträde har

hållits. Paragrafen vilka fordringar som skall tas upp i sakanger

ägarförteckningen. Enligt första punkten skall upptas bostadsrättsförenings fordran som

år förenad med legal panträtt enligt 7 kap. 16 § BRL och således a även med förmånsrätt enligt 5 § l förmânsrättslagen. En föruta sättning för att sådan fordran skall få tas upp är att den förfaller till betalning senast på tillträdesdagen. Den dag då fördelningssamrnanträde skall hållas är tillträdesdag. Andra punkten omfattar fordringar är förenade med panträtt i som bostadsrätten grund av att en bostadsrättsinteckning pantförskrivits säkerhet för en fordran. som

Även förrättningskostnaderna skall, enligt den tredje punkten, tas

i förteckningen. upp

Fjärde punkten gäller endast tvångsförsäljningssituationer. Den

bostadsrättsförenings rätt till betalning för andra fordringar mot avser bostadsrättshavaren än sådana som är förenade med legal panträtt

430 Fötfattningskommentar

enligt 7 kap. 16 a § BRL. Det skall då fråga fordringar

vara om som har samband med innehavet bostadsrätten. Exempel sådana

av fordringar är upplåtelse av garageplats eller tvättstuga jfr

prop. 1995/96:17 s. 63.

21§

Paragrafen har 12 kap. 27 § som förebild. I första stycket att

anges regeln om tillägg i 6 kap. 14 § BRL avgör omfattningen rätten

av att ta upp en fordran som är förenad med panträtt. Som framgår

av kommentaren till den sistnämnda paragrafen finns det i det avseendet vissa skillnader mellan reglerna för fastigheter och bostadsrätter. Därutöver finns den skillnaden att ägarhypotek inte förekommer beträffande bostadsrätter.

I andra stycket regleras vissa särfall där osäkerhet råder antingen om inteckningshavaren eller dennes fordran. Det kan t.ex. så att

vara

det i bostadsrättsregistret finns uppgift inteckningshavare

en om men att denne varken hör av sig eller kan nås kronofogdemyndigheten

av inför försäljningen. Det kan även finnas tveksamheter kring den fordran som bostadsrättsinteckningen för. Det kan gälla såväl

svarar fordringens existens som dess storlek. Bestämmelsen syftar till att förhindra att försäljningen fördröjs på grund någon sådan ovisshet

av som nu har beskrivits. I avvaktan på att klarhet kan nås skall därför

bostadsrättsinteckningens belopp samt ett tillägg med tio procent

av det beloppet avsättas.

22§

Paragrafen motsvarar 12 kap. 45 De skiljer sig endast på det sättet att hänvisningen i första stycket i förevarande paragraf

avser bostadsrättsförenings fordran som är förenad med legal panträtt enligt 7 kap. 16 a § bostadsrättslagen och har förfallit till betalning på

som tillträdesdagen.

I andra stycket har terminologin anpassats till vad gäller för

som inteckning i bostadsrätt.

23§

Paragrafen ger en möjlighet att begära att kronofogdemyndigheten beslutar att en bostadsrättsinteckning skulle utan

- som armars vara verkan till följd av reglerna i 6 kap. 14 § BRL skall ha fortsatt

giltighet. Frånsett hänvisningen till BRL motsvarar bestämmelsen vad som enligt 12 kap. 56 § första och tredje styckena gäller för fast egendom. Även de skäl grunden för

om som utgör denna regel för fast

Författningskommentar 431

egendom inte gör sig gällande i lika hög grad beträffande bostadsrätter så vi att det av främst praktiska skäl ändå bör en finnas en menar motsvarande möjlighet för bostadsrätter.

14 kap. Verkan av exekutiv försäljning m.m.

3 §

I 6 kap. 4 § andra stycket BRL att bestämmelser om företrädet c anges mellan förvärv av bostadsrätt vid exekutiv försäljning och annan överlåtelse finns i förevarande kapitel. I det tredje stycket i förevarande paragraf anges att reglerna om nya företräde för den förvärvat en fastighet vid en exekutiv försäljsom ning skall gälla även vid sådan försäljning av bostadsrätt. Det skall också gälla vid tvångsförsäljning enligt 8 kap. BRL. Det sagda innebär att köparen har absolut företrädesrätt framför alla andra om en gäldenären registrerad som bostadsrättshavare i bostadsrättsvar registret när försäljningen skedde.

Övergångsbestämmelser

Punkt 1 Bestämmelsen anger tidpunkten för lagens ikraftträdande.

Punkt 2 Bestämmelsen anger att ärenden som har inletts hos kronofogdemyndigheten före ikraftträdandet skall handläggas enligt äldre bestämmel- För ärenden inleds därefter skall således de nya reglerna ser. som tillämpas.

Punkt 3 Bestämmelsen anger att även borgenärer som innehar en panträtt som upplåtits före ikraftträdandet de samtidigt införda ändringarna i av BRL skall omfattas den möjlighet till anslutningsrätt som inav nehavare bostadsrättsinteckning ges enligt 9 kap. 19 § BRL. av

Punkt 4 I denna punkt att också sådan fordran som skall utgå med anges

förmånsrätt enligt punkt 2 övergångsbestämmelsema till lagen

0000:000 ändring i fönnånsrättslagen 1970:979 skall tas upp om

i sakägarförteckning.

432 Författningskommentar

Punkt 5 Möjligheten för en borgenär med

en bostadsrättsinteckning som

säkerhet för sin fordran att göra gällande fordran

en mot köparen efter en exekutiv försäljning eller tvångsförsäljning regleras

i 9 kap. 22 § UB. Ifrågavarande bestämmelse

anger att motsvarande möjligheter skall finnas för den som innehar panträtt har före

en som upplåtits

ikraftträdandet. Det sagda gäller i första hand under

övergångstiden men gäller även därefter panträtten har i bostadsrätts-

om noterats registret.

22.5 till i äkten-

Förslaget lag om ändring

skapsbalken

7 kap. Makars egendom

9 §

Förevarande paragraf behandlar den andra makens möjligheter när en eforderligt samtycke har bl.a avhänt sig egendom. Enligt make utan rätt innebär paragrafens andra stycke att den andra maken har

gällande

tremånadersfrist på sig att väcka talan återgång när en make har en om avhänt sig bostadsrätt utan erforderligt samtycke. Detta är en huvudregeln även beträffande fast egendom och tomträtter. En inskränkning finns dock. Om lagfart eller inskrivning har beviljats med anledning överlåtelse fast egendom eller tomträtt, får talan av av inte väckas. ordning infördes med äktenskapsbalken och motiverades med Denna bl.a. införandet reglerna om godtrosförvärv i att lagfarten genom av förhållande till den äldre ordningen hade tillerkänts en väsentligt större

betydelse. Med hänvisning till att inskrivningsmyndigheten är skyldig

samtyckesfrågan menade att steget kunde tas att låta en att pröva man meddelad lagfart eller inskrivning tomträtt avskära vidare rätt av en till klandertalan prop. 1986/87:1 140 f.. Eftersom vårt förslag a. innebär regler godtrosförvärv o.d. i huvudsak blir desamma att om

för fast egendom och väsentligen prövningar bl.a.

som samma beträffande samtycke skall göras inför registrering av ett förvärv, - en gör sig skäl gällande i förevarande sammanhang. samma I paragrafens andra stycke föreslås därför den ändringen att inskränkningen beträffande möjligheter att väcka klandertalan även skall omfatta bostadsrätter. Inskränkningen gäller därvid även registrerade partnerskap, 3 kap. 1 § lagen 1994:1117 om registrerat partnerse skap.

434 Författningskommentar

22.6 till

Förslaget lag om ändring i

förmånsrättslagen 1970:979.

5a§

I en ny paragraf särskilda regler förmånsrätt i bostadsrätt.

ges om I första punkten upptas sådan legal panträtt tillkommer bostadsrätts-

som förening enligt 7 kap. 16 § BRL. Denna typ panträtt har tidigare

a av ansetts vara en handpanträtt med förmånsrätt enligt 4 § 2 förmånsrättslagen. Att den legala panträtten nu kommer särskilt till uttryck är inte avsett att innebära någon förändring i sak panträtten ställning. I

av andra punkten behandlas sådan panträtt grundar sig inteckning

som i en bostadsrätt. Som framgår 6 kap. 13 § första stycket

av BRL uppkommer panträtt att dels bostadsrättshavare pantför-

genom en skriver en bostadsrättsinteckning säkerhet för fordran, dels

som en

borgenären registreras inteckningshavare i bostadsrättsregistret.

som

Övergångsbestämmelser

Punkt 1 Bestämmelsen anger tidpunkten för lagens ikraftträdande.

Punkt 2 Av denna punkt framgår att panträtter har upplåtits före ikraftträ-

som dandet skall likställas med bostadsrättsinteckning vad gäller fönnånsrätten under en övergångsperiod fem år. I den mån panträtten har

om noterats i bostadsrättsregistret åtnjuter den fortsatt förmånsrätt så länge den består. I punkt 5 övergångsbestämmelserna till lagen 0000:000 om ändring i bostadsrättslagen 1991:614 finns regler före-

om trädesordningen mellan olika panträtter.

22.7 Förslaget till lag om ändring i lagen

1987:232 om sambors gemensamma

hem

2§

Ändringen innebär att den nuvarande möjligheten att till inskrivningsregistret anmäla att fastighet eller tomträtt är gemensam bostad har

med möjlighet att till bostadsrättsregistret anmäla kompletterats en

sak beträffande bostadsrätt. Förslaget är en följd av att samma en bestämmelserna registreringsförfarandet beträffande bostadsrätter

om i utsträckning har anpassats till dem gäller för fast egendom.

stor som

19§

I paragrafens andra stycke har motsvarande inskränkning för bostadsrätter gjorts i 7 kap. 9§ äktenskapsbalken, varför det

som hänvisas dit. Ändringen i förevarande bestämmelse gäller även för homosexuella sambor, lagen 1987:813 om homosexuella sambor.

436 Författningskommentar

22.8 till

Förslaget Lag om ändring i konkurslagen

1987:672

8 kap. Försäljning egendom

8 §

Ett nytt, femte stycke har tillförts paragrafen. Det innebär vid

att försäljning av bostadsrätt skall reglerna i 6 § försäljning fast

om av

egendom tillämpas.

22.9 Förslag till lag om ändring i lagen om omregistreringar av vissa 1991:615 bostadsföreningar till bostadsrättsföreningar

6§

punkt åläggs föreningen att underrätta bostads-

I paragrafens första

rättsmyndigheten de bostadsrättshavare som föreningen är skyldig om utfärda bostadsrättsbevis till i samband med omregistreringen till att bostadsrättsförening. I 2 föreningen också skyldighet att till Patent- och

punkt ges registreringsverket rapportera uppgifter om de panthavare som

föreningen har fått underrättelse Vidare finns särskild om. en preklusionsregel för panträtter upplåtits innan beslutet om omsom registrering har vunnit laga kraft. Andra typer av äldre panträttsupplå-

telser upphör, enligt punkt 4 övergångsbestämmelserna till lagen 0000:000 ändring i bostadsrättslagen 1991:614, att gälla fem

om år efter den lagens ikraftträdande. Motsvarande tidsfrist bör gälla för bostadsföreningar. Tiden skall räknas från den dag då

omregistrerade

beslutet omregistrering vann laga kraft. om Punkt 3 innehåller föreskrifter publicering av och underrättelse om

om beslutet om omregistrering.

7§

I paragrafen möjlighet att få panträtt som har upplåtits enligt ges en en ordning noterad i bostadsrättsregistret på sätt som anvisas äldre samma

i 4 i de nämnda övergångsbestämmelserna till BRL. punkt ovan

8§

Paragrafen motsvarar vad enligt punkt 5 Övergångsbestämmelser-

som till lagen ändring i bostadsrättslagen skall gälla beträffande na om upplåtits före den lagens ikraftträdande och bostadspanträtter som rättsinteckningar.

Särskilt yttrande 439

Särskilt av Håkan Albrecht,

yttrande

Ulrika och Göran Olsson

Blomqvist

Inledning

Direktiven bostadsrättsutredningen i uppdrag att föreslå hur ett ger offentligt register över bostadsrätter skall utformas. Utredningen tillsattes i slutet 1996. Det finns anledning att fråga sig om behovet av ett register har förändrats sedan dess. av Utredningen har på ett mycket bra sätt visat hur ett bostads-

rättsregister kan utformas och hur övergången till registret kan genom-

föras. Fördelarna för bostadsrättshavarna måste vara tydliga och betydande för motivera så stor förändring som förslaget att en pass innebär. För och nackdelar med registret måste noga övervägas innan slutligt bestämmer sig för förslaget skall genomföras eller ej. man om det sammanhanget måste också klargöras fördelarna eventuellt I om kan nås annat sätt än med ett register. Av skäl framgår i det följande avstyrker vi att ett bostadsrättssom register införs. Det finns all anledning att uttrycka uppskattning över på vilket utredningen har genomförts. Den har på ett mycket det sätt och funnit lösningar på många svårlösta frågor. Exempel bra sätt utrett på det är systemet med inteckningar och möjligheten till godtrosför- Trots detta timer vi vid sarnmantagen bedömning att värv. en med register inte är så stora att registret skall införas. fördelarna ett Särskilt bostadsrättsföreningar bildats under åren 1988 1993 som skör ekonomi med höga månadsavgifter. Många bostadshar en rättshavare lever redan med pressad ekonomi och tål inte ytterligare en för boendet. I den situationen det helt

kostnadshöjningar vore

belasta bostadsrättshavare med nya kostnader för ett

oacceptabelt att

Ökade kostnader

regler har bostadsrättsföreningar rätt att ta ut vissa

Enligt gällande

belopp för föreningens arbete vid överlåtelser och pantsättningar. Lantmäteriverket har i sina beräkningar behövliga avgifter för av arbete vid överlåtelser och pantsättningar kommit fram till registrets

440 Särskilt yttrande

förhållandevis låga belopp. Vi har svårt bedöma hur

att realistiska beloppen är. Det framgår dock att beräkningarna bygger på all

att hantering sker på ett ställe och att alternativet inskrivningsväsendet således inte är utrett kostnadsmässigt. Vidare förutsätter beräkningarna att bostadsrättsföreningar i starten utan kostnad överlämnar erforderliga uppgifter till registret.

Man kan utgå från att många bostadsrättsföreningar kan behöva göra ett relativt omfattande arbete för att ställa i ordning erforderligt material till registret. Detta kan medföra stora kostnader särskilt

när

utomstående konsulthjälp behövs. Att bedöma denna kostnad i

förväg

är inte möjligt. Det bidrar till osäkerhet den verkliga kostnaden för

om införande av registret.

Lantmäteriverkets beräkningar präglas den vällovliga ambitionen

av att hålla kostnaderna Det är dock allmän erfarenhet

nere. en att datautveckling och stora förändringar regelmässigt kostar väsentligt mer än beräknat. Lantmäteriverket har själv under år höjt

senare avgifter på ett närmast anmärkningsvärt sätt. Det är därför svårt

att känna förtroende för Lantmäteriverkets förmåga hålla den

att beräknade avgiftsnivån. En opartisk utredning kostnaderna

av för ett bostadsrättsregister är nödvändigt. Vi inser att det inte är möjligt att göra den inom ramen för utredningen. Vi föreslår dock sådan

att en görs innan förslaget remissbehandlas och att den görs tillgänglig för remissinstanserna.

Integritet

Uppgifter i nuvarande lägenhetsförteckning är inte utan godkännande av bostadsrättshavaren tillgängliga för andra än bostadsrättshavaren själv och bostadsrättsföreningen. Många bostadsrättshavare värdesätter att uppgifter om pris vid förvärv och i förekommande fall pantsättning inte är allmänt tillgängliga. För mäklarna underlättar det

naturligtvis

att ha tillgång till statistik. Men det väger lätt bostadsrättshavarnas

mot intresse av integritet. Skäl saknas för att ett allmänt tillgängligt register skall innehålla andra än absolut nödvändiga uppgifter för bostadsrättens kreditvärde. Enligt vår uppfattning är priset inte

en sådan nödvändig uppgift.

Krånglig ansökan

Utredningens förslag innebär att förvärvaren bostadsrätt lämnar

av en dels medlemsansökan till bostadsrättsföreningen och dels förvärvshandlingarna till registret. Det innebär dubbelarbete. Den föreslagna hanteringsordningen är otillfredställande också på det sättet att en bostadsrättsförening normalt behöver ta del av förvärvs-

Särskilt yttrande 441

handlingarna underlag för prövning ansökan om medlemskap som av och för att lämna kontrolluppgifter. I praktiken tvingar det förvärvaren att lämna kopia förvärvshandlingarna till bostadsrättsföreningen. av Denna ordning innebär onödigt dubbelarbete. En enklare och rakare ordning att både ansökan medlemskap och förvärvsvore om handlingarna lämnas till bostadsrättsföreningen som i sin tur med besked i medlemsfrågan vidarebefordrar förvärvshandlingama till registret.

Billigare lån

En grundtanke i direktiven är att registret skall öka bostadsrättens kreditvärde. Sedan direktiven skrevs har fastighetskrisen i huvudsak övervunnits och efterfrågan på bostadsrätter ökar i första hand i storstäderna och i universitetsorterna. Vidare har några kreditgivare tagit bort räntepåslaget för bostadsrätter jämfört med egnahem. Situationen håller således på att förändras. Det kan mycket väl visa sig alltfler kreditgivare tar bort räntepåslaget även utan ett register. att Under utredningen har inte framkommit att ett register i sig skulle innebära att räntepåslaget automatiskt kommer att försvinna. Andra faktorer register tycks avgörande för lånevillkoren än ett vara

Bristeri en del bostadsrättsföreningar

Det finns utbredd uppfattning att många bostadsrättsföreningar inte en sköter sina uppgifter vad gäller förvärv och pantsättning på ett tillfredställande sätt. Vi delar inte denna uppfattning. Felaktigheter förekommer i förhållandevis få bostadsrättsföreningar. Någon undersökning bekräftar att den allmänna uppfattningen skulle som riktig ñmis inte. Under utredningen har inte heller framkommit vara detta är något problem. Om det skulle visa sig att endast att förhållandevis få bostadsrättsföreningar brister i något eller några avseenden finns det naturligtvis all anledning att ifrågasätta en generell åtgärd för alla bostadsrättsföreningar.

Underrättelser vid bristande årsavgiftsbetalning

Utredningen förslår att bostadsrättsföreningarnas underrättelseskyldigskall oförändrad trots att föreningen enligt het mot panthavama vara förslaget inte längre har uppgifter pantsatta bostadsrätter. Det egna om enda sättet att fullgöra sin underrättelseskyldighet gentemot panthavama blir föreningarna minst gång i månaden kontrollerar att en med bostadsrättsregistret vilka lägenheter som är pantsatta för att därefter stämma detta mot obetalda årsavgifter. Enligt vår av

442 Särskilt yttrande

uppfattning är förslaget inte praktiskt genomförbart. I stället för den föreslagna ordningen bör bostadsrättsregistret efter meddelande från

bostadsrättsföreningarna fullgöra underrättelseskyldigheten gentemot

respektive panthavare. Givetvis måste bostadsrättshavamas integritet skyddas. Därför måste dessa uppgifter i registret sekretessbeläggas.

Bilaga 1 443

Kommittédirektiv

Bostadsrättsregister samt frågor om Dir.

förvärv och av bostadsrätt 1996:108

pantsättning

Beslut vid regeringssamrnanträde den 19 december 1996

Sammanfattning av uppdraget

En särskild utredare tillkallas med uppdrag att föreslå hur ett offentligt register över bostadsrätter skall utformas. Registret skall innehålla nödvändiga uppgifter den lägenhet bostadsrätten avser. Det skall om också innehålla uppgifter om förvärv av bostadsrätten. Utredaren skall vidare utforma ett nytt system för pantsättning av bostadsrätter. Bostadsrättsregistret skall utformas så att det kan ligga till grund för ett sådant nytt pantsättningssystem. När det gäller utformningen registret skall utredaren utgå från av det befintliga fastighetsdatasystemet och pröva om det nya registret kan integreras med det inskrivningsregister ingår i systemet eller som i vart fall utformas med det registret som förebild. Utredaren skall dessutom ta ställning till frågan om vem eller vilka som skall ha hand om registret. Utredaren skall slutligen lärrma förslag till det regelverk som behövs och till de författningsändringar i övrigt förslagen kan medföra. som

Bakgrund

Allmänna regler om bostadsrätt

Institutet bostadsrätt regleras i bostadsrättslagen 1991:614. Av betydelse är också lagen 1987:667 om ekonomiska föreningartill vilken bostadsrättslagen hänvisar när det gäller regler om styrelsens arbete, föreningsstämma och revision m.m. En bostadsrättsförening är ekonomisk förening vars ändamål är en i föreningens hus upplåta lägenheter med bostadsrätt. Bostadsrätt att

444 Bilaga J

är den rätt i föreningen som en medlem har på grund sådan

av en upplåtelse. Upplåtelse får ske endast till den som är medlem i föreningen. En bostadsrättshavare kan överlåta bostadsrätten till någon annan, men förvärvaren får utöva bostadsrätten endast han är

om medlem eller antas till medlem i föreningen, utom i de fall

som regleras i 6 kap. 1 § andra stycket bostadsrättslagen.

Sakrättsligt skydd vid överlåtelse och pantsättning av bostadsrätt

För överlåtelse av bostadsrätt uppställs i 6 kap. 4 § bostadsrättslagen vissa formkrav. Bl.a. gäller att köpeavtalet skall skriftligt och

vara undertecknas av säljaren och köparen. Som nämnts tidigare gäller vidare normalt att förvärvaren måste vara antagen som medlem i föreningen för att han skall ha rätt att utöva bostadsrätten. När en förvärvare har fått sådant medlemskap, skall han antecknas i bostadsrättsföreningens medlernsförteckning. Det förhållandet att en köpare förvärvat bostadsrätten från den person som är upptagen i förteckningen som innehavare av bostadsrätten innebär emellertid inte att köparen med säkerhet kan utgå från att han gjort ett giltigt förvärv. Det finns inte några garantier för att den som står upptagen ägare

som i förteckningen verkligen är bostadsrättens rätta ägare. Det anses inte heller vara möjligt att göra ett godtrosförvärv av bostadsrätt se NJA 1992 s. 6. En tidigare ägare kan således komma att återfå bostadsrätten genom att åberopa att han har förlorat rådigheten över bostadsrätten genom rättshandlingar är ogiltiga.

som

Uttryckliga lagregler om pantsättning av bostadsrätt saknas. Det står emellertid sedan länge klart att bostadsrätt kan pantförskrivas och att det för att panträtten skall bli sakrättsligt skyddad fordras att bostadsrättsföreningen underrättas om pantsättningen av bostadsrättshavaren pantsättaren eller Kreditgivaren panthavaren. Detta anses framgå av grunderna för 10 och 31 §§ lagen 1936:8l om skuldebrev.

Enligt 9 kap. 10 § tredje stycket bostadsrättslagen måste föreningen genast efter att ha fått en underrättelse om pantsättning anteckna förhållandet i föreningens lägenhetsförteckning. Den därefter

som avser att skaffa sig någon form av anspråk på bostadsrätten, såsom en presumtiv köpare eller kreditgivare, kan med bostadsrättshavarens samtycke genom utdrag ur lägenhetsförteckningen få kännedom om ägar- och pantsättningsanteckningar.

Behovet av en översyn

Bristen gällande ordning

Det råder allmän uppfattning att nuvarande ordning beträffande en överlåtelse och pantsättning av bostadsrätt i flera avseenden är otillfredsställande. En del de brister finns i det hittillsvarande av som systemet är följande. För att pantsättning bostadsrätter skall fungera tillfredsställande av är det vikt att föreningen lämnar kreditgivare och presumtiva av förvärvare bostadsrätten riktiga uppgifter om förekomsten av av panträtt i bostadsrätten. Det förekommer att styrelsen i en förening får underrättelse en gjord pantsättning men låter bli att anteckna detta om

i lägenhetsförteckningen. Det medför inte att pantsättningen blir

ogiltig, panträtten blir inte synlig för tredje Detta kan leda men man. till att förvärvare bostadsrätten efter köpet filmer att egendomen en av är belastad med en dold panträtt eller till att en kreditgivare beviljar lån mot panträtt i tron att bostadsrätten i övrigt är ograverad. Misstag detta slag förefaller att vara förhållandevis ovanliga. av Blotta risken att föreningarna inte iakttar sina skyldigheter innebär emellertid ett osäkerhetsmoment, vilket minskar bostadsrättens värde

som pant. En olägenhet med dagens system hänger samman med det annan förhållandet att föreningarna inte gör någon egentlig prövning av riktigheten i de underrättelser lämnas till dem. Detta medför att som

lägenhetsförteckningarna kan komma att innehålla anteckningar om

pantsättningar är helt eller delvis felaktiga. Man kan t.ex. tänka som sig att underrättelse om pantsättning görs av helt illojala skäl utan en

att någon pantsättning i verkligheten har ägt rum. Detta leder till

osäkerhet såväl för innehavaren av bostadsrätten som för presumtiva

köpare och kreditgivare.

En tredje olägenhet med det nuvarande systemet är att äldre

anteckningar pantsättningar från början varit riktiga men som

om som med tiden blivit inaktuella kan komma att stå kvar i lägenhetsförteckningen lång tid efter det att de förlorat sin betydelse. Till detta kommer att rättsläget på flera punkter är oklart. Det råder sålunda osäkerhet i vilken utsträckning tilläggskrediter och om omlagda krediter från den långivare panthavare som har beviljat den ursprungliga krediten fordrar underrättelse. Vidare är det oklart en ny vilka rättsverkningar förnyad underrättelse törmed sig ide fall då en bostadsrätten är pantsatt i andra hand till en annan långivare. Ytterligare olägenhet sammanhänger med att bostadsrätter ofta en pantförskrivs i samband med förvärvet bostadsrätten. Pantförskrivav ningen sker då många gånger vid tidpunkt då förvärvaren panten

446 Bilaga 1

sättaren ännu inte är medlem i föreningen. Som tidigare nämnts får bostadsrätten inte utövas innan medlemskap har erhållits. Det torde innebära att förvärvaren vid denna tidpunkt inte kan förfoga över bostadsrätten med giltig verkan. Först sedan köparen har beviljats medlemskap "läks" den brist i pantsättningen förelegat. Det

som angivna förhållandet leder till osäkerhet för panthavaren.

Bristerna i dagens system innebär att det finns risk för rättsförluster för kreditgivare och enskilda. Bristerna kan antas medföra att bostadsrättens kreditvärde blir lägre än vad det skulle ha varit med ett mer rättssäkert system.

Härtill kommer att kreditmarknadens behov överblickbarhet och

av information är dåligt tillgodosett. I samband med kreditprövningen är det ofta av intresse att ha tillgång till en rad olika uppgifter för

som närvarande måste inhämtas från de enskilda föreningarna. Detta skulle förenklas med ett system där det finns ett offentligt och centralt ADBregister över bostadsrätterna.

Tidigare överväganden

Frågan om att inrätta ett offentligt register för bostadsrätter har övervägts i skilda sammanhang. Dåvarande Centralnämnden för fastighetsdata numera Lantmäteriverket har sedan början av 1990talet på olika sätt behandlat denna fråga. I anslutning till budgetpropositionen 1992/93 uttalade bostadsutskottet att utskottet förutsatte att

nämnden ytterligare övervägde ett bostadsrättsregister bet.

1992/93:BoUI4. I departementspromemorian Bostadsrätt Bostads-

rättsföreningens och panthavares rätt till betalning, tvångsförsäljning m.m. Ds 1994:7 framförde utredaren bl.a. att nuvarande system med pantsättning av bostadsrätt genom underrättelse otillfredsställande

var och att en mer betryggande ordning skulle erhållas, om pantsättningen fullbordades genom införande i ett offentligt register. I en annan departementspromemoria, Förstärkt bostadsrätt en enklare modell av

ägarlägenheter Ds 1994:59, föreslogs att ett statligt register över bostadsrätter skulle inrättas. Förslagen har hittills inte lett till någon åtgärd från regeringens sida.

Centralnämnden för fastighetsdata har i december 1995 till regeringen överlämnat en förstudierapport med förslag till hur ett framtida bostadsrättsregister kan utformas. Förslaget innehåller sammanfattningsvis följande. Ett centralt register över bostadsrätter inrättas som ett komplement till fastighetsdatasystemet. Genom registret införs en ny ordning för pantsättning som bygger på registrering. Sådan registrering skall i största utsträckning skötas

av banker och kreditinstitut genom ett elektroniskt ansökningsförfarande, s.k. ingivarhanterad inskrivning. Även förvärv bostadsrätt skall

registreras motsvarande sätt. Registret handhas av en myndighet och finansieras helt genom avgifter som tas ut i samband med registreringen. Registret föreslås bli offentligt. Lantmäteriverket har härefter fortsatt förberedelserna inför ett framtida bostadsrättsregister genom att inleda en försöksverksamhet. Projektet syftar till att pröva de förslag som lämnades i den ovan angivna rapporten. Verksamheten skall bedrivas i samarbete med ett antal bostadsrättsföreningar och kreditgivare. Särskilda avtal har slutits mellan parterna. Till försöksregistret har grundläggande uppgifter om

ägarförhållanden och pantsättningar samlats in. Ändrade ägaruppgifter

skall registreras genom Lantmäteriverkets försorg, medan kreditinstituten skall sköta registrering av pantsättningar genom egen terminalanslutning. Försöksverksamheten beräknas pågå under år 1997.

Utredningsuppdraget

Hur skall ett bostadsrättsregister utformas

Som har framgått av det föregående är det angeläget att undanröja de olägenheter som för närvarande finns när det gäller det sakrättsliga skyddet vid överlåtelse och pantsättning av bostadsrätt. Det kan ske genom att ett riksomfattande och obligatoriskt register över bostadsrätter inrättas och genom att man samtidigt inför nya sakrättsliga regler rörande överlåtelse och pantsättning på detta område. Det är naturligt att modern informationsteknik i största möjliga utsträckning kommer till användning när ett sådant register läggs upp och förs. En första uppgift för utredaren blir att lämna förslag till hur ett sådant register kan utformas och vilket regelverk som skall gälla för detta. Den typ av register som närmast bör komma i fråga är en motsvarig het till inskrivningsregistret. Det är ett register som förs av inskrivningsmyndigheterna. Inskrivningsregistret ingår tillsammans med fas-

tighetsregistret i det s.k. fastighetsdatasystemet lantmäterimyndig-

heternas och inskrivningsmyndighetemas informationssystem. Fastighetsdatasystemets författningsreglering ses för närvarande över av

Fastighetsdatautredningen dir. 1995: 120.

Registreringen i inskrivningsregistret sker i första hand enligt bestämmelser i 19-24 kap. jordabalken. De uppgifter som registreras är först och främst uppgifter om lagfarter respektive inskrivning av tomträtter dvs. ägarförhållanden samt inteckningar. Inskrivningsmyndigheterna registrerar också vissa andra rättsförhållanden samt uppgifter om exekutiva åtgärder avseende fastigheten eller tomträtten. Utredaren skall ta ställning till om bostadsrättsregistret bör utgöra särskild del av inskrivningsregistret, en del av ett framtida en

448 Bilaga 1

gemensamt register innefattande såväl det nuvarande inskrivningsregistret som övriga register som ingår i det nuvarande fastighetsdatasystemet eller ett i formellt hänseende fullt självständigt register. Utredaren skall i detta sammanhang särskilt beakta vad Fastighetsdatautredningen i denna del kan komma att föreslå beträffande de i fastighetsdatasystemet ingående registren.

En fråga som hänger nära samman med frågan registrets

om eventuella anknytning till befintliga fastighetsrättsliga register gäller vem som skall ha hand om registret och registeransvarig för det.

vara Knyts registret till fastighetsdatasystemet, är det naturligt att det sköts

av en av statlig myndighet, t.ex. inskrivningsmyndigheterna eller

Lantmäteriverket. Utredaren skall emellertid även undersöka andra alternativ, däribland sådana där enskilda organisationer tar del i ansvaret för registret. Ett exempel på ett sådant alternativ finns i det s.k. aktiekontosystemet.

Av grundläggande betydelse för ett register som innehåller uppgifter om äganderätt till och panträtt i bostadsrätter är att den lägenhet

som bostadsrätten är knuten till kan identifieras på ett säkert sätt. Det vanliga är att bostadsrättslägenheten identifieras med ledning av en viss nurnrnerbeteckning och andra uppgifter i föreningens lägenhetsförteckning. Bostadsrättens ägare knyts till lägenheten denna

genom förteckning och medlemsförteckningen. Det förekommer att dessa uppgifter är felaktiga eller missvisande. Av uppgifterna framgår inte heller den fysiska utbredningen av lägenheten. Det är därför en viktig uppgift för utredaren att ta ställning till vilka krav individualisering av bostadsrättslägenheterna som skall ställas. Utredaren skall i detta sammanhang särskilt beakta den försöksverksamhet med lägenhetsregister som för närvarande genomförs i Gävle kommun och Högalids församling i Stockholm enligt lagen 1995: 1537 om lägenhetsregister.

Själva bostadsrättsföreningarna registreras redan i dag vid Patentoch registreringsverket. Registret innehåller bl.a. information

om ñrrnateckningsrätt i föreningarna. Utredaren skall överväga i vad mån uppgifterna i detta register skall göras tillgängliga även i det framtida bostadsrättsregistret.

Hur skall förvärv av bostadsrätter registreras

Överlåtelse fastighet är förenad med vissa forrnkrav enligt bestäm-

av melser i 4 kap. jordabalken. Den som förvärvat en fastighet är skyldig att inom en viss tid söka inskrivning av sitt förvärv lagfart. En sådan ansökan kan, om den inte avslås, leda till antingen att lagfart beviljas eller att lagfartsansökan förklaras vilande. Beslut som innebär s.k. vilande lagfart kommer enkelt uttryckt i fråga i de fall då ansökan inte

Bilaga J 449

har några grundläggande materiella brister utan bedöms kunna, efter

komplettering, leda till att lagfart beviljas.

När lagfart beviljas inträder betydelsefulla rättsverkningar i olika avseenden. Bl.a. gäller som huvudregel att den som i god tro har förvärvat en fastighet från den som var lagfaren ägare kan förlita sig på att förvärvet blir bestående även om det skulle visa sig att företrädarens förvärv var ogiltigt eller av annat skäl inte gällde mot rätte ägaren se 18 kap. 1 § första stycket jordabalken. Motsvarande gäller för den till vilken den lagfarne ägaren upplåtit panträtt i fastigheten se 18 kap. 2 § jordabalken. Den rätte ägaren, vars rätt har påverkats av inskrivningen, har rätt att av staten få ersättning för sin förlust. Att lagfart har sökts eller beviljats har ocksâ betydelse vid tvesalu dubbelöverlåtelse av fast egendom. Regler om detta ñmis i

17 kap. jordabalken.

Som tidigare framhållits måste även ett framtida bostadrättsregister rimligen innehålla uppgifter om äganderätten till bostadsrätten och de förändringar av äganderätten som kan uppstå som en följd av att bostadsrätten överlåts. Utredaren skall därför pröva om det sakrättsliga regelsystem gäller för fastigheter bör utsträckas till att gälla även som för förvärv av bostadsrätt som registreras i ett bostadsrättsregister eller sakrättsliga regler av annat slag bör införas. Utredaren skall därvid om överväga någon form preliminär registreringsåtgärd "vilande om av lagfart" bör kunna komma i fråga redan innan förvärvaren har blivit antagen som medlem i föreningen. Utredaren skall vidare överväga om registret skall innehålla uppgift om den köpeskilling som säljaren och köparen av en bostadsrätt kommit överens om. Utredaren skall också ta ställning till huruvida registret skall redovisa den insats bostadsrättshavare enligt 7 som en kap. 14 § bostadsrättslagen skall betala när bostadsrätten upplåts första gången. En annan fråga som utredaren har att ta ställning till är vem som skall anmäla för registrering att äganderätten till en bostadsrätt har överlâtits. Hit hör också frågan om vid vilken tidpunkt förvärvet skall

anmälas för registrering.

Hur skall pantsättning av bostadsrätter registreras

Pantsättning fast egendom bygger sedan länge på den s.k. inav teckningsmodellen. Denna innebär att fastighetsägaren ansöker om inteckning vid inskrivningsmyndigheten. Regler om inteckning finns

i 22 kap. jordabalken, medan panträtten regleras i 6 kap. Om

inteckning beviljas, utfärdas ett bevis om inteckningen pantbrev. Pantbrevet utfärdas antingen i skriftlig form eller genom registrering i ett pantbrevsregister datapantbrev. I 17 kap. jordabalken finns

450 Bilaga I

regler om företräde pâ grund av inteckning. Dessa innebär att

inteckning ger företräde framför inteckning eller inskrivning

annan av nyttjanderätt m.m. efter den tidsföljd i vilken inteckningarna eller inskrivningama söks. Pantsättningen sker att fastighetsägaren

genom överlämnar pantbrevet till borgenären säkerhet för dennes

som fordran. Ett datapantbrev ha överlämnats till borgenären när

anses denne har registrerats som pantbrevshavare i pantbrevsregistret. Panthavarens rätt är begränsad till högst det belopp pantbrevet

som lyder tillsammans med ett visst i lagen angivet procentuellt

tillägg. Vid en försäljning fastigheten skall utdelningen på helt

av eller delvis obelånade pantbrev tillkomma fastighetsägaren ägarhypotek. Också ägarhypoteket kan pantsättas. Det sker s.k.

genom

andrahandspantsättning. Vid andrahandspantsättning får andrahands-

panthavaren sakrättsligt skydd att innehavaren pantbrevet

genom av underrättas om pantsättningen.

En viktig fråga för utredaren blir att ta ställning till hur ett system med pantsättning av bostadsrätter genom registrering skall utformas. En möjlig modell är den ovan beskrivna inteckningsmodellen för fastigheter. Den främsta fördelen med denna är att den på ett effektivt sätt gör det möjligt att låta pantobjektet utgöra säkerhet för flera lån hos skilda långivare. Detta möjliggörs att varje panthavares rätt

genom i princip är begränsad till ett visst inteckningen bestämt belopp.

genom Beloppsbegränsningen för en bättre prioriterad panthavare garanterar den borgenär som därefter står i tur utdelning är oberoende

en som av en eventuell ökning av gäldenärens skuld till den bättre prioriterade fordringsägaren. Ett system som på detta sätt medför möjligheter för den enskilde att få lån hos flera olika kreditgivare främjar konkurrensen. En annan fördel med inteckningssystemet är att det inte behöver göras någon kontroll av pantavtalets giltighet vid registreringen. Pantsättningen kan ske utan medverkan någon myndighet,

av genom ett mellan bostadsrättshavaren och borgenären ingånget pantavtal och överlämnandet ett pantbrev. Överlämnandet

av av

pantbrev garanterar att dubbelpantsättning inte sker. Om utredaren finner att inteckningsmodellen bör tillämpas för

bostadsrätternas del, skall utredaren överväga ett system med

om datapantbrev av det slag som finns för fastigheter skall utgöra ett alternativ till skriftliga pantbrev.

Om inteckningsmodellen väljs, skall utredaren också pröva den

bör innefatta regler om ägarhypotek och andrahandspantsättning det

av slag som ñmis pâ det fastighetsrättsliga området. Man mäste då beakta att pantsättning av ägarhypotek på det fastighetsrättsliga området förutsätter att det lämnas underrättelse pantförskrivningen till

en om

förstahandspanthavaren. Om ett inteckningssystem på bostadsrättens

område förenas med en möjlighet till pantsättning ägarhypotek, kan

det därför leda till att vissa av de rättsliga och praktiska problem som det nuvarande pantsättningssystemet har kommer att bestå. Detta ger anledning att ifrågasätta om pantsättning av ägarhypotek över huvud taget bör tillåtas bostadsrättens område. De problem som pantsättning av ägarhypotek kan ge upphov till måste dock vägas mot de olägenheter som kan uppstå för bostadsrättshavaren om denne inte kan utnyttja ägarhypoteket som säkerhet för lån. Att tillämpa inteckningsmodellen på bostadsrätter kan innebära övergångsproblem i fråga om äldre lån som är förenade med panträtt i bostadsrätt. Särskilda svårigheter uppstår för sådana förpliktelser som inte har något bestämbart inteckningsvärde, t.ex. löpande krediter och garantiförbindelser. Om inteckningsmodellen av detta eller andra skäl visar sig mindre lämplig, skall utredaren överväga även andra

pantsättningsmodeller.

En möjlighet är att själva pantsättningen registreras. Denna modell har stora likheter med nuvarande system för pantsättning av bostadsrätt. Den uppvisar också likheter med sådan inskrivning av nyttjanderätt sker enligt 23 kap. jordabalken. Genom m.m. som inskrivning av nyttjanderätten ges nyttjanderättshavaren ett skydd mot fastighetsägarens borgenärer, mot nya ägare och mot andra nyttjanderättshavare. Inskrivningen av nyttj anderätten utgör däremot ingen förutsättning för rättighetens giltighet. Någon mer noggrann prövning avtalets giltighet görs därför inte heller. Om utredaren timer att av denna metod skall komma till användning för pantsättning av bostadsrätt, måste utredaren ta ställning till omfattningen av den prövning skall göras av den som har hand om registreringen. Hit som

hör också frågan om vilka uppgifter om pantsättningen som registret

skall innehålla. Utredaren måste i detta fall överväga om registret, utöver uppgift att bostadsrätten är pantsatt, även skall redovisa om storleken lånebeloppet samt panthavarens identitet m.m. En modell för pantsättning som utredaren bör kunna annan överväga är den förekommer i aktiekontolagen 1989:827. I som aktiekontosystemet registreras överlåtelse och pantsättning av aktier av ett kontoförande institut, vanligen en bank eller ett värdepappersföretag. Registreringen medför olika rättsverkningar, bl.a. sakrättsligt skydd för den registrerade förvärvaren eller panthavaren. Det kontoförande institutet gör inför registreringen en viss prövning av överlåtelsens eller pantsättningens riktighet. Enligt 7 kap. 16 § bostadsrättslagen har föreningen panträtt i a bostadsrätten till säkerhet för vissa de avgifter som en medlem är av skyldig att betala till föreningen. Det rör sig dels om den insats som skall betalas då bostadsrätten upplåts till medlemmen, dels om sådana andra avgifter föreningen kan komma att ta ut dvs. årsavgift, som

upplåtelseavgift, överlåtelseavgift och pantsättningsavgift, se 7 kap.

452 Bilaga 1

14 § bostadsrättslagen. Vid utmätning eller konkurs skall panträtten anses likställd med handpanträtt. Föreningen är skyldig den blir

att om underrättad om att en bostadsrätt är pantsatt, utan dröjsmål underrätta panthavaren om bostadsrättshavaren har obetalda avgifter till föreningen som överstiger visst belopp. Om föreningen försummar sin underrättelseskyldighet, begränsas föreningens rätt till företräde till

betalning framför panthavaren. Dessa regler legal panträtt bygger

om på förutsättningen att det är känt för föreningen till bostadsrätten

vem är pantsatt. I ett framtida system är det inte givet att denna inforrnation är tillgänglig. Utredaren skall i sådant fall ta ställning till hur bestämmelserna om legal panträtt för föreningen och föreningens

om skyldighet att underrätta panthavare skall förenas med det system

nya för pantsättning av bostadsrätt som utredaren föreslår.

Övriga frågor

Utredaren måste vidare ta ställning till vilka regler skall gälla vid

som

handläggningen av registreringsärenden. I det sammanhanget skall

utredaren ta upp frågor om rättelse och överklagande beslut,

av om skadestånd vid oriktig registrering offentlighet och tillgäng-

samt om

lighet i registret. Utredaren skall också belysa frågor skyddet för

om den personliga integriteten.

I 19 kap. 21 § jordabalken finns föreskrifter att olika exekutiva

om åtgärder m.m. som en fastighet har blivit föremål för skall antecknas

i fastighetsboken inskrivningsregistret. Där anges vidare att det

om särskilt föreskrivs i lag eller amian författning att ett visst förhållande skall antecknas i fastighetsbok, sådana bestämmelser gäller. Utredaren skall mot denna bakgrund pröva i vilken utsträckning andra förhållanden än sådana som avser äganderätt och panträtt i bostadsrätt skall

antecknas i det nya bostadsrättsregistret.

En viktig fråga för utredaren blir slutligen att analysera de särskilda övergångsproblem som kan uppstå vid införandet av det nya bostadsrättsregistret. Som tidigare nämnts kan t.ex. problem uppstå när

det gäller redan beviljade krediter och gjorda pantsättningar, dessa

om skall inordnas i ett inteckningssystem av det slag som redogjorts för ovan. Det kan även finnas andra problem kräver särskilda

som övergångsregler. Utredaren skall ge förslag till en sådan reglering.

Den redovisning som utredaren gör sina ställningstaganden skall

av åtföljas av förslag till nödvändiga lag- och förordningsändringar. Utredaren skall också belysa de ekonomiska konsekvenserna de

handlingsalternativ som behövs. Slutligen skall utredaren ange

tidsramar och former för utbyggnaden det registret.

av nya

Bilaga 1 453

Att beakta i övrigt för utredaren

Tidigare har nämnts att utredaren skall hålla sig informerad om vad Fastighetsdatautredningen kan komma att föreslå. Vidare har det framgått att utredaren skall hålla sig underrättad om försöksverksam-

heten med lägenhetsregistret.

Härutöver skall utredaren hålla sig informerad om Lantmäteriverkets försöksverksamhet med ett bostadsrättsregister. Utredaren skall också hålla sig underrättad om den författningsöversyn som pågår inom Justitiedepartementet med anledning av att fastighetsdatareformen är genomförd. Slutligen skall utredaren hålla sig informerad om vad Domstolsverket i samråd med Lantmäteriverket med anledning av regeringens uppdrag till de båda myndigheterna den 11 april 1996 Ju96/ 1263 kan komma att föreslå beträffande inskrivningsverksamhetens framtida organisation.

Utredaren skall beakta vad sägs i de generella direktiven till

som samtliga kommittéer och särskilda utredare om att redovisa eventuella regionalpolitiska konsekvenser dir. 1992:50, om att pröva offentliga

åtaganden dir. 1994:23, om att redovisa jämställdhetspolitiska konse-

kvenser dir. 1994: 124 samt att redovisa konsekvenser för brotts-

om ligheten och det brottsförebyggande arbetet dir. 1996:49.

Uppdraget skall vara slutfört senast den 31 december 1997.

Justitiedepartementet

Bilaga 2 4.55

Litteratur- och rättsfallshänvisningar

Litteratur

Bengtsson, Bertil, Ersättning vid offentliga ingrepp J 1986

, Bouvin m.fl., Expropriationslagen, 2 uppl., 1989 Dahlgren m.fl., Företagshypotek m.m., 2 uppl., 1996 Grauers, Folke, Fastighetsköp, 13 uppl., 1994 Gregow, Torkel, Tredje mans rätt vid utmätning, 1987 Gregow, Torkel, Utsökningsrätt, 3 uppl., 1996 Göranson, Ulf, Traditionsprincipen, 1985 Hagberg m.fl., Lagen om ekonomiska föreningar, 4 uppl., 1970 Helander, Bo, Kreditsäkerheti lös egendom, 1984, Hellner, Jan, Speciell avtalsrätt II Kontraktsrätt, 1 häftet, 3 uppl.,

1996 Hessler, Henrik, Allmän sakrätt, 1973 Hessler, Henrik, Nya jordabalken Kap. 16 och 18 Hävd och godtros-

förvärv, 1976 Hult, Phillips, Lärobok i värdepappersrätt, 5 uppl., 1966 Håstad, Torgny, Sakrätt avseende lös egendom, 6 uppl., 1996 Jensen, Ulf, Panträtt i fast egendom, 3 uppl., 1991 Julius m.fl., Bostadsrättslagen, 1992 Linden, Göran, Förvärv och medlemskap i ekonomisk förening, 1952 Meltz m.fl., Bostadsrätt, 3 uppl., 1996 Olivecrona, Karl, Fastighetspant, 3 uppl., 1987 Riksrevisionsverket, Principer för prissättning av informationstjänster

RRV 1995:64, 1996 Riksskatteverket, Utsökning och indrivning, 1996 Rodhe, Knut, Föreningslagen, 1952 Rodhe, Knut, Handbok i sakrätt, 1985 Siljeström m.fl., Lagen om bostadsrättsföreningar, 5 uppl., 1965

Tottie, Lars, Äktenskapsbalken, 1990

Walin, Gösta, Panträtt, 1991 Walin m.fl., Förmånsrättslag, lönegaranti, kvittning mot lön m.m.,

1995 Westerlind, Peter, Kommentar till Jordabalken 6 kap., 1977 Westerlind, Peter, Kommentar till Jordabalken 7kap., 1984

456 Bilaga 2

Artiklar

Anderberg, Einar, Jordabalk, Minnesskrift till 1734 års lag

Göransson, Ulf, Värdepappersrätt utan värdepapper dynamisk

utveckling på ett klassiskt rättsområde, Det 32 nordiska juristmötet,

1990 Hessler, Henrik, Om utmätning av bostadsrätt där nyttjanderätten för-

verkats, Rättsvetenskapliga studier ägnade minnet Phillips Hult,

1960 Hillert, Sten, Bostadsrättshavarens och föreningens rättsliga ställning,

Bostadsrättens värde, redaktörer: Hillert m.fl., 1997 Håstad, Torgny, Om försäljning pantsatt bostadsrätt, Festskrift till

Sveriges Advokatsamfund, 1887 1987, 1987

- Jensen, Ulf, Bostadsrätter och denuntiationer, Bostadsrättens värde,

redaktörer: Hillert m.fl., 1997 Karl gren, Hjalmar, Svensk rättspraxis Sakrätt 1940 1942, SvJ T 1944

- Rodhe, Knut, Kontobaserat aktiesystem, Festskrift till Kurt Grönfors,

1991 Rodhe, Knut, Pantsättning av lös egendom ett perspektiv pá

rättsutvecklingen under 1900-talet, Svensk rätt i omvandling, Studier

tillägnade Eek m.fl., 1976 Äkerlind, Håkan, Utmätning fastighet när gäldernären inte har

lagfart, SvJT 1986

Förarbeten

Ds 1994:7 Bostadsrätt Bostadsrättsföreningens och panthavares rätt

till betalning, tvångsförsäljning m.m. Gregow, Torkel

Ds 1997:77 Lägenhetsregister författningsförslag

Ds 1997:84 Elektroniskt ansökningsförfarande i inskrivningsärenden

m.m. Ds 1998:25 Registrering av fastighetsrättsliga förhållanden

- en

författningsöversyn

Lagberedningens förslag till jordabalk II, 1908 NJA 1936 Prop. 1912:22 med förslag till lag ändring i vissa delar

om av

utsökningslagen

Prop. 1970:20 med förslag till jordabalk Prop. 1970:145 Lag om införande jordabalken

av nya m.m. Prop. 1971:12 med förslag till Bostadsrättslag m.m. Prop. 1971:20 med förslag till Lag exekutiv försäljning fast

om av

egendom m.m. Prop. 1980/81:8 Utsökningsbalk

Bilaga 2 457

Prop. 1983/842128 med förslag till lag om företagshypotek m.m.

Prop. 1984/85:54 om panträttsreglerna i jordabalken och sjölagen

m.m. Prop. 1986/87:1 Ãktenskapsbalk m.m. Prop. 1986/ 87:37 om ändringar ihyres- och bostadsrättslagstiftningen Prop. 1988/89:152 Kontobaserat aktiesystem Prop. 1989/90:72 Arkiv m.m. Prop. 1990/91:92 Ny bostadsrättslag m.m. Prop. 1992/93:193 om sjukförsäkringsregister hos de allmänna försäkringskassorna Prop. 1993/94:197 Datapantbrev Prop. 1993/942214 En organisation för lantmäteri- och fastighetsdany taverksamhet m.m. Prop. 1995/96:17 Ändringar i bostadsrättslagen m.m. Prop. 1995/96:50 Clearingverksamhet m.m. Prop. 1995/96:90 Registerbaserad folk- och bostadsräkning år 2000 m.m. Prop. 1997/98:44 Personuppgiftslag Prop. 1997/98:80 Lag behandling av personuppgifter om totalom försvarspliktiga Prop. 1997/98:97 Polisens register Prop. 1997/982160 Kontoföring av finansiella instrument och kostnadsinformation till fondandelsägare SOU 1969:4 Bostadsrätt Bostadsrättskommittén SOU 1981:76 Företagshypotek Utredningen angående företagshypotek SOU 1982:57 Pantbrev Pantbrevsutredningen SOU 1985:6 Förköp bostadsrätt 1983 års Bostadsrättsav m.m. kommitté SOU 1988:14 Översyn bostadsrättslagen m.m. 1986 års Boav stadsrättsutredning SOU 1991:106 Domstolarna inför 2000-talet Domstolsutredningen SOU 1993:99 Kart- och fastighetsdataverksamhet i myndighet och bolag Lantmäteri- och inskrivningsutredningen SOU 1995:11 Nya konsumentregler Utredningen om konsument-

rättsliga frågor

SOU 1995:86 Dokumentation och socialtjänstregister Socialtjänstkommittén SOU 1995:95 Hälsodataregister Vårdregister Hälsodatakomrnittén -

SOU 1997:3 Fastighetsdataregister Fastighetsdatautredningen

SOU 1997:39 Integritet Offentlighet Informationsteknik Datalagskommittén SOU 1997: 122 Rättigheter i luftfartyg Lufträttsutredningen SOU 1997:146 Grunddata Grunddatabasutredningen

458 Bilaga 2

Rättsfall

NJA 1939 s. 162 NJA 1941 s. 680 NJA 1964 s. 500 NJA 1971 s. 66 NJA 1973 s. 635 NJA 1981 s. 507 NJA 1983 s. 671 NJA 1987 s. 575 NJA 1987 s. 954 NJA 1988 s. 257 NJA 1989 s. 409 NJA 1990 s. 261 NJA 1992 s. 6 NJA 1993 s. 560 NJA 1994 s. 668 NJA 1995 s. 478 NJA 1997 s. 660 RH 1988:61 RK84 2:6

Bilaga 3 459

ur Lantmäteriverkets

Utdrag rapport

Bostadsrättsregister erfarenheter av

Uppsalaförsöket

Sammanfattning

Lantmäteriverket bedriver sedan hösten 1996 försöksverksamhet en avseende ett bostadsrättsregister i Uppsala. Ett 50-tal bostadsrättsföreningar samt tvâ större bankkoncerners kontor i Uppsala har till dags dato anslutits till försöket. Syftet med försöksverksamheten är att verka för tillkomsten av ett rikstäckande offentligt bostadsrättsregister, stödja Bostadsrättsutredningen Ju 1996: 10 samt pröva den modell för ett bostadsrättsregister togs fram i förstudien Bostadsrättsregister, december 1995. som En utvärdering försöksverksamheten har gjorts vid Lantmäteriav verket. Utvärderingen tidsperioden hösten 1996 mars 1998 avser och omfattar alltifrån registeruppläggning till driften av handläggningssystemet hos Lantmäteriverket hos banker/KI kreditinstitut. resp

Registeruppläggningen

Uppgifter föreningar, lägenheter, medlemmar och pantnoteringar om har i dagsläget insamlats från ett fyrtiotal bostadsrättsföreningar i Uppsala. Huvudsakligen har skriftliga blanketter använts för insamlingen. Försök med enkel elektronisk blankett Excel-ark som fick en fyllas i har gjorts i handfull fall. Efter komplettering och rättning en det insamlade materialet har uppgifterna registrerats manuellt i ett av för bostadsrättsregistret anpassat system vid Lantmäteriverket. Utvärderingen har visat att pappersblankett eller elektronisk blankett väl lämpade för datafångst vad gäller s.k. fristående synes vara föreningar befintliga ADB-register bör utnyttjas beträffande föreningar har förvaltningen utlagd på professionella förvaltare den nya som

tekniken bör utnyttjas under samtliga skeden av datafängstarbetet; e-

internet och scanning intresset skiftar dock starkt mellan post, m m -

olika föreningar registreringsförfarandet hos det registerförande

inte bör manuellt eftersom det är alltför tidskrävande organet vara -

460 Bilaga 3

maskinell läsning av blanketter scanning torde föredra vara att ur

tids- och kostnadssynpunkt. Under arbetet med datafångsten uppdagades brister huvudsakligen

rörande medlemsdatum, pantsättningsdatum, identiteter namn, 0rg.nr och adresser till panthavare.

Registerkvalitet

Deltagande banker/KI har medverkat i utvärderingen bl a genom att göra en inventering av egna noteringar panter i aktuella bostadsrätom ter. En jämförelse gjordes därefter med uppgifterna bostadsrättsregistret. Jämförelsen visar på bl följande brister: cirka 25 % de a av av bank/KI registrerade lägenhetsbeteckningarna överensstämmer inte

med de lägenhetsbeteckningar som finns i Bostadsrättsregistret vilket

kommer att medföra problem medför problem vid framtida en registeruppläggning där bank/KI deltar aktivt ansökan genom om

registrering av panträtt/inteclming i drygt 70 % fallen över-

ensstämmer pantnotering tidsmässigt max månads differens hos

en bank/KI resp förening i flertalet övriga fall finns äldre noteringar i -

Bostadsrätts-registret generell pantförskrivning har tillämpats och i

nonnalfallet finns således inte datum registrerat hos förening samma resp bank/KI i ett mindre antal fall motsvarande 8 % lägenheterna av med belåning saknas antingen pantnotering helt och hållet i Bo- -. stadsrättsregistret eller annan bank/KI har pantnotering i Bostadsrättsregistret i registret förekommer på banker/KI panthavare namn som inte längre existerar, t uppköp, fusioner o.dyl. ex g.a.

Driftsystemet

Försökssystemet, som är byggt i stordatorrniljö, består dels antal av ett handläggningsprogram för Lantmäteriverket myndighetsdelen resp banker/KI, dels av en databas där bostadsrättsföreningarnas register lägenhetsförteckningar lagras. Dessa register speglar vid varje given

tidpunkt innehållet i föreningarnas lägenhetsförteckningar. Handläggar-

na vid Lantmäteriverket resp hos banker/Kl arbetar i online systemet från terminal.

Handläggning vid Lantmäteriverket

Den genomförda undersökningen visar att försökssystemets främsta brist består i metoden för hantering utskick från registret till av föreningarna och medlemmarna. I övrigt har inte några större brister upptäckts i handläggningssystemet vid Lantmäteriverket.

Bilaga 3 461

Följande tidsåtgång för de olika arbetsmomenten har framkommit genom tidsstudier.

Kombination Ny pant- Borttag av Kombination

ny medlem/ notering pantnotering ny pant-

- -

borttag av notering/

medlem borttag Ankomsthantering 1 1 1 1 Besluts-

fattande	3-4	2	1	3
Utskick	6	6	6	12
Summa:	10-11	9	8	16

Utskicken i ett framtida handläggningssystem bör kunna göras helt maskinellt, vilket mer än halverar ovan redovisade ärendehandläggningstider.

Handläggning vid banker/KI

Användarna är i stort sett nöjda med datasystemet. Vissa uppgifter

saknas, bl köpeskilling och köpedatum, men inga onödiga uppgifter

a verkar finnas. Användarvänligheten är god eller tillfredsställande även om de flesta föredrar Windowsmiljö.

Samtliga använt systemet hos bank/KI har uppgivit att systemet

som skulle fungera bra vid registrering av ansökan om panträtt/inteclcning när ett framtida rikstäckande bostadsrättsregister införs.

Deltagande banker/KI har inventerat egna pantnoteringar i deltagande bostadsrättsföreningar för att få uppfattning bl a om den

en arbetsinsats som kommer att krävas vid en framtida registeruppläggning där banker/KI deltar genom att registrera egna pantnoteringar.

Utvärderingen visar att inventeringen tar mellan 1 och 2 min/pantno-

tering, beroende på vald arbetsmetod.

Undersökningen inte något säkert underlag för slutsatser om hur

ger lång tid det kommer att ta för bankerna/KI att efter genomförd

inventering registrera ansökan pantnotering på rätt lägenhet i

en om systemet. Att identifiera rätt lägenhet kan variera mellan 1 och 5 minuter beroende på lägenhetsbeteckningen är korrekt eller Om

lägenhetsbeteckningen är inkorrekt blir tidsåtgängen beroende av om

det finns andra uppgifter med vars hjälp rätt lägenhet kan identifieras, t medlems namn och personnummer.

När det gäller själva registreringsmomentet kan dock en jämförelse göras med tidsåtgângen för registrering av ny pantnotering/borttag i

462 Bilaga 3

myndighetsdelen av systemet, 2 min för ny pantnotering 1 min

resp

för borttag av pantnotering.

De problem man stött under inventeringen hänför sig huvudsakligen till felaktiga lägenhetsbeteckningar och pantsättningsdatum.

Övriga problem är hänförliga till sådana brister i försökssystemet

som inte kommer att återfinnas i ett framtida register, medlemmar

t ex som avböjt registrering.

1998 Statens offentliga utredningar

Kronologisk förteckning

1 Omstruktureringarochbeskattning.Fi. 29.1976årslagomimmunitetochprivilegierivissa . Z Tänderhelalivet fall enöversyn.UD. nytt ersättningssystemför vuxentandvård. 30.Utlandsstyrkan.Fö. - Välfärdensgenusansikte.A. 31.Detgällerlivet. Stödochvårdtill barnoch alltid Nivå- ochorganisationsspeciñka ungdomarmedpsykiskaproblem.+Bilaga Män passar medexempelRånhandeln.A. 32Rättssäkerhet,vårdbehovochsamhällsskyddvid processer Vårt liv kön.Kärlek,ekonomiskaresurseroch psykiatrisktvångsvård. som maktdiskurser.A. 33.Historia,ekonomiochforskning. Ty maktenärdin Mytenomdetrationella Femrapporteromidrott.In. arbetslivetochdetjämställdaSverige.A. 34.Företagaremedrestarbetsförmåga. Översyn rörelse-ochtillsynsreglerförkollektiva 35.Förordningartillmiljöbalken.+ Bilagor.M. av försäkringar.Fi 36.Identifieringochidentiteti digitalamiljöer Alkoholreklarn.Marknadsföring alkoholdrycker Referatfrånenhearingden12november1997. av och Systembolagetsprodukturval.S. IT-kommissionensrapport4/98.K. 9.Integritet Effektivitet Skattebrott.Fi. 37.Denframtidaarbetsskadeförsälcringen.S. l0.CampusförkonstU. 38.Vadfår vi för pengarna Resultatstymingav - ILFriStåendeutbildningarmedstatligtillsyn statsbidragtill vissaorganisationerinom detsociala inomolika U. området.S. 12. älvdeklarationochkontrolluppgiñer 39.Detfinsk-svenskagränsälvssamarbetet.M. förenkladeförfaranden.Fi. 40.BROTISOFFER. l3.Säkrarekernikaliehantering.Fö Vad hargjorts Vad börgöras Ju. näringsrättsligafrågor.Fi. 41.Läkemedelsinformationföralla.S. l4.E-pengar- 15.Grönanyckeltal Indikatorerförettekologiskt 42.Försvarsmaktsgemensamutbildningför hållbartsamhälle.M. framtidakrav.Fö. l6.Näråsikterblirhandling.Enkimskapsöversiktom 43.HurskallSverigemåbättre medfunktionshinder.S. förstastegetmotnationellafolkhälsomål. bemötande personerav l7.SamordningavdigitalmarksandTV. Ku. 44.Ensamladvapenlagstiñning.Ju. myndighet Fi. 45.Sotningi framtiden.Fö. l8.En gräns enl9.IT ochregionalutveckling. 46.0mbuggningochandrahemligatvångsmedel.Ju. 120exempelfrånSverigeslän.K. 47.Bulvanerochannat.Ju. ZQIT-kommisionenshearingominfrastrukturen 48.Kontrolleradochifrågasatt för digitalamedier.Andrakammarsalen, intervjuermedpersonermedfunktionshinder.S. - Riksdagen1997-10-24.K. 49.Konsekvenseravatttaxfreeförsäljningenavvecklas 2l.Pr0b1emmedinbäddadesysteminför2000-skiftet. inomEU.K. Hearinganordnad IT kommissioneni 50.De39stegen.Läkemedelsutredningarunder av samverkanmedIndustriförbundetochStatskontoret 1900-taletochannatunderlagsmaterialtill 1997-1l-l4.K Läkemedelivårdochhandel,SOU1998:28. Z2.Försäkringsgaranti. 51.Vuxenutbildnir1gochlivslångtlärande. Ettgarantisystemförförsäkringsersättningar.Fi. Situationeninför ochunderförstaåretmed 25. Statenochexportñnansieringen.N. kunskapslyñet.U. 2A.FiskeriadministrationeniettEU-perspektiv. 52.Utstationeringavarbetstagare.A. Översyn fiskeriadministrationenmm.Jo. 53.Tavarapamöjlighetema-iöstersjöregionerh-N; av ZS.Trestäder.Enstorstadspolitikför helalandet. 54.HuroffensivIT-användningkanskapatillväxt 4 bilagor. för mindreföretag.Ettrådslaganordnatav + st 26.Frånhembränttill Mariakliniken. IT-kommissionenpåuppdragavKommunikationsungdomarochsvartsprit.S. departementet,Närings-ochhandelsdepartementet - faktaom Z7.Nyaledningsreglerförbankaktiebolagoch och Industriförbundet. försäkringsbolag.Fi. Rotundan,Rosenbad1997-1l-l 8.K. 23.Läkemedelivårdochhandel.Omensäker,flexibel 55.Demokratinsräckvidd.Dokumentationfrånett ochsamordnadläkemedelsförsörjning. seminarium.Demokratiutredningensskriftserie.SB.

Statens 1998

offentliga utredningar

Kronologisk förteckning

56.Avdragför ökadelevnadskostnadervid tjänsteresa ochtillfälligt arbete.Fi 57.DUKOMDistansutbildningskommittén. Utvärderingavdistansutbildningsprojektmed IT-stöd.U. 58.ITochnationalstaten.Fyraframtidsscenarier. lT-kommissionensrapport6/98.K. 59.Räddningstjänsteni Sverige - RäddaochSkydda.Fö. 60.KringHallandsåsen.M. 6l.Livsmedelstillsyni Sverige.Jo. 62.Karnpanjmedkunskaperochkänslor.Om kämavfallsonrrösmingeniMalåkommun1997.M. 63.En godaffäri MotalaJoumalistemasavslöjanden ochläsarnasetik.Demokratiutredningensskriñserie.SB. Bättreochmertillgängliginformation. Småföretagsdelegationensrapport N. Nya tider,nyaförutsättningar... IT-kommissionensrapport8/98.K. FUNKIS funktionshindradeeleveri skolan.U.

- Socialavgiftslagen. Kunskapslägetpåkämavfallsområdet1998.M. Lämplighetsprövning personalinomav förskoleverksamhet,skolaochskolbamomsorg.U. Skolan,IT ochdetlivslångalärandet. Hearinganordnad Utbildningsdepartementetav och IT-kommissionen,Rosenbadl 997-12-04, IT-kommmissionensrapport7/98.K. Denkommunalarevisionen ettdemokratiskt . kontrollinstrurnent.In. Kommunalañnanstbrbund.Fi. OrganisationerMångfaldIntegration Ettframtida

systemför statsbidragtill invandrarnas riksorganisationermjl.In. Styrningen polisen.Ju.av Djurñsrsök.Jo. Idrott ochmotionför livet. Statensstödtill idrottsrörelsenochfriluitslivets organisationer.In. Kompetensi småföretag.Småföretagsdelegationens rapport N. Regeltörenklingtörframtiden.Småföretags- . delegationensrapport N. IT ochregionalutveckling. . erfarenheterfråntrehearingarundermars1998. IT-kommmissionensrapport9/98.K. 80.BostadsrättsregisterJu.

1998 Statens offentliga utredningar

Systematisk förteckning

Statsrådsberedningen Läkemedelsinformationföralla 41

HurskallSverigemåbättre Demokratinsräckvidd.Dokumentationfrånett förstastegetmotnationellafolkhälsomål.43 seminarium.Demokratiutredningensskriftserie.55 - Kontrolleradochifrågasatt Engodaffär i Motala.Journalistemasavslöjandenoch intervjuermedpersonermedfunktionshinder.48 läsarnasetik.Demokratiutredningensskriftserie.63 - De39stegen.Läkemedelsutredningarunder

1900-taletochannatunderlagsmaterialtill Justitiedepartementet Läkemedelivårdochhandel,SOU1998:28.50 BROTISOFFER Socialavgiñslagen.67 Vad hargjorts Vad börgöras 40

Ensamladvapenlagstiitning.44 Kommunikationsdepartementet

Ombuggningochandrahemligatvångsmedel.46 ITochregionalutveckling. Bulvanerochannat.47 120exempel Sverigeslän.19 Styrningenavpolisen.74 IT-kommisionenshearingominfrastrukturen Bostadsrättsregister.80 fördigitalamedier.Andrakammarsalen,

Riksdagen1997-10-24.20 Utrikesdepartementet Problemmedinbäddadesysteminför2000-skiftet. 1976årslagomimmunitetochprivilegieri vissafall Hearinganordnad ITav kommissioneni enöversyn.29 IndustritörbundetochStatskontoret - samverkanmed

1997-1l-l4. 21 Försvarsdepartementet Identifieringochidentitetidigitalamiljöer.

Säkrarekemikalieantering.13 -Referatfrånenhearingden12november1997. Utlandsstyrkan.30 IT-kommissionensrappoi14/98.36 Försvarsmaktsgemensamutbildningför Konsekvenser attav taxfreetörsäljningenawecklas ñamtidalciav.42 inom 49 Sotningiñamtiden.45 HuroffensivIT-användningkanskapatillväxt Räddningstjänsteni Sverige för mindreföretag.Ettrådslaganordnatav RäddaochSkydda.59 - IT-kommissionenpåuppdragavKommunikations-

departementet,Närings-ochhandelsdepartementet Socialdepartementet ochIndustriförbundet.Rotundan,Rosenbad1997-11-18. Tänderhelalivet 54 nytt ersättningssystemför vuxentandvård.2 - IT ochnationalstaten.Fyratramtidsscenarier. Alkoholreklam.Marknadsföringavalkoholdryckeroch IT-kommissionensrapport6/98.58 Systembolagetsprodukturval.8 Nyatider,nyaförutsättningar... Näråsikterblir handling.Enkunskapsöversiktom IT-kommissionensrapport8/98.65 medfunktionshinder.16 bemötandeavpersoner Skolan,IT ochdetlivslångalärandet.

Trestäder.Enstorstadspolitikför helalandet. och HearinganordnadavUtbildningsdepartementet + st4 bilagor.25 Rosenbad1997-12-04, IT-kommissionen, Frånhembränttill Mariakliniken. 7/98.K.70 lT-kommmissionensrapport faktaomungdomarochsvartsprit.26 - ITochregionalutveckling. Läkemedeli vårdochhandel.Omensäker,flexibel erfarenheterfråntrehearingarundermars1998. ochsamordnadläkemedelsiörsörjning.28 IT-kommmissionensrapport9/98.K. Detgällerlivet.Stödochvårdtill bamoch

ungdomarmedpsykiskaproblem.+Bilaga.31 Finansdepartementet

Rättssäkerhet,vårdbehovochsamhällsskyddvid Omstruktureringarochbeskattning.l psykiatrisktvångsvård.32 Översynavrörelse-ochtillsynsreglerför kollektiva Företagaremedrestarbetsñârmåga.34 iöisälcringar.7 Denframtidaarbetsskadeförsäkringen.37 Effektivitet Skattebrott.9 Vad får vi för pengarna Resultatstymingav Integritet- - Självdeklarationochkontrolluppgiñer statsbidragtill vissaorganisationerinomdetsociala förenkladeförfaranden.l 2 området.38 -

Statens 1.998

offentliga utredningar

Systematisk förteckning

E-pengar-näringsrattsligafrågor.14 Närings- och handelsdepartententet

Engräns enmyndighet 18

- Statenochexporttinansieringen.23 Försäkringsgaranti.

TavarapåmöjligheternaiÖstersjöregionen.53 Ett garantisystemför försäkringsersättningar.22

Bättreochmertillgängliginformation. Nyaledningsreglerför bankaktiebolagoch

Småföretagsdelegationensrapport 64 försäkringsbolag.27

Kompetens småföretag.i Avdrag för ökadelevnadskostnadervid tjänsteresa

Småtöretagsdelegationensrapport 77 ochtillfälligt arbete.56

Regeltörenklingför framtiden. Kommunalañnansförbund.72

Småtöretagsdelegationensrapport4.78

Utbildningsdepartementet In rikesdepartem entet

Campusför konst10

Historia,ekonomiochforskning. Friståendeutbildningarmedstatligtillsyn

Femrapporteromidrott. 33 inomolikaområden. 11

Denkommunalarevisionen ettdemokratiskt Vuxenutbildningochlivslångtlärande. -

kontrollinsmiment.71 Situationeninför ochunderförstaåretmed

OrganisationerMångfaldIntegration Ettframtida kunskapslyñet.5 l -

systemför statsbidragtill invandrarnas DUKOM Distansutbildningskommittén.

riksorganisationermil.73 Utvärderingavdistansutbildningsprojektmed

Idrott ochmotion för livet. Statensstödtill idrotts- IT-stod.57

rörelsenochñiluñslivetsorganisationer.76 FUNKIS funktionshindradeeleveri skolan.66-

Lamplighetsprövning personalinomav Miljödepartementet

förskoleverksamhet,skolaochskolbamomsorg.69

Grönanyckeltal Indikatorerförettekologiskthållbart

Jordbruksdepartementet samhälle. 5l

Förordningar +Bilagor.35 FiskeriadministrationeniettEU-perspektiv.

Detfmsk-svenskagränsalvssamarbetet.39 Översyn ñskeriadministrationenav m.m.24

Kring Hallandsåsen.60 LivsmedelstillsyniSverige.61

Kampanjmedkunskaperochkänslor.Om Djurförsök.75

kämavfallsomrösmingeniMalå kommun1997.62

Kunskapslägetpåkämavfallsonuådet1998.68

Arbetsmarknadsdepartementet

Välfärdensgenusansikte.3

Mänpassaralltid Nivå- ochorganisationsspeciñka

processermedexempelfrånhandeln.4

Vårt liv somkön.Kärlek,ekonomiskaresurseroch

maktdiskurser.5

Ty makten dinär Mytenomdetrationella

arbetslivetochdetjämställdaSverige.6

Utstationering arbetstagare.av 52

Kulturdepartementet

Samordning digitalmarksändav TV. 17

POSTADRESS:m6 47STOCKHOLM FAX08-690 91 9x,TELEFON08-690 91 90

E-POST:fritzes.ordcr@1ibcr.sc

INTERNET:www.fritzes.se