Översyn av bostadsrättslagen m. m.

Ur KB:s samlingar

Digitaliserad år 2014

.. a

AV

OVERSYN.

BOSTADSRATTS-

LAGEN M.M.

1986 års bostadsrättsutrednin Betänkande av

za

06:*

_ v

Statens offentliga utredningar

l 98 8: 14

Bostadsdepanemcntet

Översyn

av bostadsrätts-

lagen

m. m.

Betänkande av års bostadsrättsutredning

1/986

Stockholm 1988

Beställningsadress: Allmänna Förlaget Kundtjänst 106 47 STOCKHOLM Tel: 08f739 96 30 Infommtionsbokhandeln Malmtorgsgatan 5

Beställare som är berättigade till remissexemplar eller fziexemplar kan beställa sådana under adress: Regeringskansliets törvaltningskontor SOU-förrådet 103 33 STOCKHOLM Tel: 08/763 23 20 Telefontid 810- 1200(externt och internt) 08/763 10 05 1200- 1600(endast internt)

REGERINGSKANSLIETS OFFSETCENTRAL ISBN 91-38-10147-5 Stockholm 1988 ISSN 0375-250X

SOU 1988: 14

Till statsrådet och chefen för

bostadsdepartementet

Den 27 februari 1986 chefen för bostads-

bemyndigade regeringen

departementet att tillkalla en särskild utredare med uppdrag att se

m. m. Med stöd av detta bemyndigande för-

över bostadsrättslagen Nils

ordnade departementschefen samma dag numera kommunalrådet

Yngvesson som särskild utredare. Som experter förordnades fr. o. m. den 6 maj 1986 direktören Kvaavik-Bartley, Sveriges Bostadsrättsföreningars Centralor- Mirja direktören Olle Lindström, Riksbyggen, förbunds-

ganisation (SBC),

Anders H S Olsson, HSB:s Riksförbund, numera hovrättslagjuristen

mannen Inge Lindqvist samt hovrättsassessom Håkan Julius.

Som sekreterare förordnades fr. o. m. den 15 maj 1986 hovrättsassessom Urban Engström. har Utredningen, som antog namnet 1986 års bostadsrättsutredning,

hållit 22 protokollförda sammanträden. Som framgår av kapitel 1 har dessutom haft kontakter med olika organisationer och

utredningen

myndigheter m. fl.

är formellt ett till undertecknad Nils

Utredningen uppdrag.

Yngvesson som särskild utredare. Men arbetet har utförts som en gemensarn tillsammans med experter och sekretariat. Detta har

uppgift

också markerats i betänkandet i vi-forrn. Det genom en framställning

är emellertid Nils Yngvesson som svarar för i betänkandet frarnlagda överväganden och förslag.

Vid utarbetandet av betänkandet har hänsyn inte kunnat tas till

författningar som utkommit från trycket efter den 1 januari 1989.

Vi får härmed överlämna värt betänkande Översyn av bostadsrätts-

lagen m. rn. Vi har därmed slutfört vårt uppdrag.

Stockholm i januari 1989.

Nils Yngvesson

Urban Engström

SOU 1988: 14

Vissa

förkortningar

BD Bostadsdomstolcn BoU Bostadsutskottet

BRL Bostadsrättslagen

(1971: 479)

BSF Branschorganisationen för samägda

Fritidsboendeanläggningar

Civilutskottet Ds Bo Departementsserien,

bostadsdepartementet

HSBs Riksförbund ek för, urspr. Hyresgästemas Sparkasseoch Riksförbund

Byggnadsföreningars u. p. a.

Justitiekanslern KOV Konsumentverket LU Lagutskottet NJA Nytt juridiskt arkiv, avd. I PBL Plan- och

bygglagen (1987: 10)

RBD Rättsfall från bostadsdomstolen rskr.

Riksdagsskrivelse

SBC

Sveriges Bostadsrättsforeningars Centralorganisation

SFS Svensk

författningssamling SkBrL Skuldebrevslagen (1936: 81)

SOU Statens

offentliga utredningar

Utsökningsbalken

SOU 1988: 14 11

Sammanfattning

I utredningens uppdrag har ingått att göra en översyn av bostadsrätts-

lagen (1971: 479) och annan närliggande lagstiftning. Vårt arbete har i huvudsak gått ut att anpassa lagstiftningen till det praktiska rättspå

livets krav. Vi har därvid funnit att den gällande bostadsrättslagen bör ersättas med en ny, delvis omarbetad och modemiserad lag. I övrigt föreslår vi bl. a. vissa ändringar i lagen (1982: 352) om rätt till fasför ombildning till bostadsrätt, den s. k. ombild-

tighetsförvärv

ningslagen. Dessutom föreslår vi att vissa äldre bostadsföreningar,

genom en särskild lag (här benämnd omregistreringslagen), ges möj-

lighet att omregistreras till bostadsrättsföreningar.

Den nya bostadsrättslagen

Lagförslaget bygger på den gällande bostadsrättslagen (BRL). Lagstiftningen har dock gjorts om såväl språkligt som redaktionellt. Sakliga nyheter har tillkommit enligt följande.

l. Antalet medlemmar m. m. Det kravet måste ha minst

lagstadgade på att en bostadsrättsförening

fem medlemmar kompletteras med en bestämmelse om att det i

föreningsfastigheten skall finnas minst fem lägenheter som upplåts

med bostadsrätt. Syftet är bl. a. att skapa en enhetlig lagstiftning hos

länsstyrelserna vid registrering av ekonomiska planer.

2. Geografisk spridning av föreningens hus Om bostadsrättsföreningen har fler än ett hus, föreslås att husen måste vara samlade ett sådant sätt att en ändamålsenlig samverkan kan ske

på mellan bostadsrättshavama. Därmed framhävs det kooperativa syn-

SOU 1988: 14 12 Sammanfattning

med att föreningar med sättet samt förhindras bl. a. missbruk

småhus som är spridda över ett stort geografiskt bostadsrätt upplåter

för att kunna de

vilket har skett i första hand utnyttja

område,

förmånligaste statliga lånen.

3. Vissa frågor om medlemskap

att förvärva bostadsrätt föreslås

Något förbud för juridiska personer bostadslägenheter, att en bostads-

inte. Däremot föreslås i fråga om

skön skall kunna vägra juridiska personer

rättsförening efter fritt

Det förutsätts att föreningen och en juridisk

inträde i föreningen. överens om hur skall

inträde kommer lägenheten

person som beviljas Genom förslaget kan föreningarnas disponeras (jfr nedan under 9). används för intresse av att i största möjliga utsträckning

lägenheterna

föreslås att vissa villkor i en boende tillgodoses. Vidare permanent skall vara nämligen sådana

bostadsrättsförenings stadgar ogiltiga, att endast med visst medborgarskap

villkor som innebär personer i föreningen. Enligt en särskild eller viss inkomst kan bli medlemmar

att villkor för medlemskap

bestämmelse skall dessutom generellt gälla

eller förvärvar bostadsrätt som är oskäliga mot den som överlåter

skall vara utan verkan.

vid ombildning av hyresrätt 4. Upplåtelse av bostadsrätt

till bostadsrätt

vara skyldig att huvudregeln skall en bostadsrättsförening

Enligt

bostadsrätt åt de som beviljats inträde i föreningen upplåta hyresgäster

Nuvarande om rätt till med-

och som deltar i en ombildning. regler

till att avse dem som ansöker om medlemskap

lemskap preciseras

får vid vite före-

inom ett år från fastighetsförvärvet. Hyresnämnden att bostadsrättvtill en hyresgäst

lägga en bostadsrättsförening upplåta

som är medlem i föreningen.

SOU 1988: 14 . Sammanfattning 13

5. Ekonomisk plan . Vi föreslår att det i vissa fall skall räcka med att en bostadsrättsförening kompletterar den befintliga ekonomiska planen, i stället för att en helt ny plan skall behöva upprättas. Detta bör bl. a. kunna ske om föreningen vill tillföra huset någon enstaka ny lägenhet, t. ex. i samband med ombyggnad eller en vindsinredning. Den ekonomiska planen skall då, utan granskning av s. k. intygsgivare, kunna kompletteras med enbart erforderliga uppgifter om den nya lägenheten. Vi förutsätter att plan- och bostadsverkets tillsyn över intygsgivamas verksamhet och verkets skyldighet att lämna allmänna råd om utformningen av ekonomiska planer intensifieras.

6. Förhandsavtal Ett system med förhandsavtal införs. Syftet är främst att göra det möjligt för bostadssökande att under produktionen av föreningens hus kunna påverka utformningen av de egna s. k.

lägenheterna genom tillval. Förhandsavtal skall också få ingås i samband med ombildning

av hyresrätt till bostadsrätt. Ett förhandsavtal innebär att bostadsrättsföreningen och den som vill förvärva bostadsrätt kommer överens om att en viss lägenhet i framtiden skall med bostadsrätt. Det upplåtas föreslagna systemet kringgärdas med olika rättssäkerhetsgarantier.

7. Ombyggnad och underhåll Bostadsrättshavarens s. k. vetorätt mot intrång i vid omlägenheten och tillbyggnader avskaffas. Detta innebär att i fortsättföreningarna ningen kan genomföra angelägna ombyggnadsåtgärder, t. ex. hissinstallationer, hinder av att någon bostadsrättshavare motsätter sig åtgärden. Olika råttssäkerhetsmoment finns dock intagna i den prövningsmodell som vi föreslår i fråga om förutsättningarna för att få göra intrång i en lägenhet. Om bostadsrättshavaren inte samtycker till ett skall ett beslut av föreningsstämman om åtgärden fattas intrång, med kvalificerad majoritet. Dessutom skall beslutet godkännas av hyresnärnnden. Vidare ges bostadsrättshavaren en lagstadgad rätt till

14 SOU 1988: 14 Sammanfattning

för den förlust som med anledning av inersättning uppkommer trånget. Ersättningen skall utges av föreningen.

8. Småhus som upplåts med bostadsrätt

Vissa införs för småhus som upplåts i bostadsrätts-

undantagsregler forrn. Även mark skall kunna omfattas av en bostadsrättsupplåtelse. Vidare skall bostadsrättshavaren få ta på sig ansvaret för det yttre underhållet av det egna huset, om en föreskrift om detta tas in i för-

eningens stadgar.

9. Anpassning till hyreslagen

en del till motsvarande

Den nya bostadsrättslagen anpassas på punkter bestämmelser i Bl. a. införs en regel om att även en hyreslagen.

bostadsrättshavare skall få sin förverkad om denne vid

nyttjanderätt inte betalar månadsavgiften i rätt tid. Beträffande

upprepade tillfällen

bostäder föreslås, i likhet med vad som gäller inom hyreslagstift-

att såväl bostadsrättshavaren som socialnänmden måste underningen,

rättas i vissa avseenden innan en uppsägning kan verkställas på grund

inte betalats i rätt tid. Juridiska personer får av att månadsavgiften rätt att i andra hand. I

ingen lagstadgad upplåta bostadslägenheter

stället fritt besluta om hur skall dispo-

får föreningarna lägenheterna

neras (jfr ovan under 3).

10. Avgiftssystemet

utmönstras. För att anpassa terminologin till

Ett par äldre avgiftstyper det allmänna grundavgift ut mot insats. språkbruket byts beteckningen ändras till månadsavgift, eftersom den aktuella Beteckningen årsavgift numera nästan alltid betalas månadsvis. Det lagfasts att en avgiften

bostadsrättsförening får ta ut en särskild överlåtelseavgift, om grunderna för hur avgiften skall beräknas anges i föreningens stadgar. också få ta ut men

Som hittills skall föreningarna upplåtelseavgift,

vissa införs när sådan tas ut i samband med om-

begränsningar avgift

bildning av hyresrätt till bostadsrätt.

SOU 1988: 14 Sammanfattning 15

ll. Försäljning av pantsatt bostadsrätt på offentlig auktion

bestämmelser i BRL om

Sedan den 1 juli 1987 finns det vissa speciella

försäljning av pantsatt bostadsrätt på offentlig auktion. Bl. a. gäller att auktionen skall hållas av en av tingsrätten förordnad god man. Dessa förs över till den nya bostadsrättslagen med ett par

regler Bl. a. görs det tillägget i lagstiftningen att utrop på kompletteringar. auktionen skall ske utan förbehåll om panträtt, om inte bostadsrätts-

föreningen medger annat. I så fall är panthavaren skyldig att ta emot

betalning i förtid.

Ombildningslagen

Lagen föreslås ändrad i följande hänsenden. l. Redan när en bostadsrättsförening ger in en intresseanmälan till inskrivningsmyndigheten, skall de hyresgäster som förklarat sig intresserade av hyresrätt till bostadsrätt vara medav en ombildning

lemmar i bostadsrättsföreningen. Ändringen, som förstärker hyres-

ställning, föreslås för att markera att en om-

gästernas ytterligare bildning skall ske pá initiativ av de som bor i fastigheten.

2. Om överlâtits till en annan förvärvare än den

fastigheten

som har en intresseanmälan, är överlåtelsen

bostadsrättsförening gjort ogiltig om lagfart på förvärvet söks efter det att föreningens

intresseanmälan har antecknats i Härigenom förstärks

fastighetsboken. hyresgästernas ställning och kringgående av lagstiftningen genom

antedaterade köpehandlingar förhindras. 3. En intresseanmälan skall inte bara förhindra förvärv genom köp eller byte av annan än bostadsrättsföreningen. I syfte att motverka

kringgåenden förhindras också vissa associationsrättsliga förvärv,

t. ex. tillskott till kommanditbolag. Ett särskillt undantag föreslås för andelsförvärv, om förvärvaren redan äger en andel i fastigheten.

4. En bestämmelse införs som ger hyresgästerna möjlighet att för-

hindra att en ställer oskäliga villkor i hembud,

fastighetsägare upp

en för

t. ex. att hyresgästerna skall godta entreprenad ombyggnad. Sådana villkor förekommer för att kringgå nuvarande bestämmelser.

16 SOU 1988: 14 Sammanfattning

Omregistreringslagen

Vi föreslår att vissa äldre bostadsfäreningar får omregistreras till Bestämmelser om detta införs i en särskild bostadsrättsföreningar. hand under en femårsperiod. För att lag, som skall gälla i första

omregistrering skall få ske måste bostadsföreningens stadgar anpassas till bestämmelserna i bostadsrättslagen. Stadgeändringen skall regi-

ekonomisk streras hos länsstyrelsen. Den skall åtföljas av en förenklad plan. Genom vårt förslag slipper en bostadsförening det omständliga

förfarandet med likvidation och fastighetsöverlåtelse vid övergång till

bostadsrätt. behöver inte betalas. Dessutom Någon ny stämpelskatt vi ifrån förfarandet inte -medför någon realisautgår att tionsvinstbeskattning för föreningens medlemmar.

Vi anser att den av oss föreslagna lagstiftningen, efter sedvanlig re-

bör kunna träda i

missbehandling och beredning i regeringskansliet,

kraft den I januari 1990. Förslagen bör kurma genomföras med oförändrade resurser.

SOU 1988: 14 17 g

Författningsförslag

1 till

Förslag Bostadsrättslag

Härigenom föreskrivs följande.

1 kap. Inledande bestämmelser

innehåll

Lagens

l § I denna lag finns bestämmelser om sådana upplåtelser av lägen-

heter som sker med bostadsrätt. Lagen är indelad i följande kapitel. 1 kap. Inledande bestämmelser, 2 kap. Ekonomisk plan, 3 kap. Upplåtelse av lägenheter med bostadsrätt, 4 kap. Förhandsavtal,

5 kap. Övergång av bostadsrätt,

6 kap. Bostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter,

7 kap. Offentlig auktion,

8 kap. Föreningsrättsliga bestämmelser,

9 kap. Skadestånd, straff och vite m. m., 10 kap. Förfarandet i bostadsrättstvister m. m.

Inledande bestämmelser om bostadsrättsföreningar

2 § En ekonomisk förening som har till ändamål att i föreningens

hus upplåta lägenheter med bostadsrätt kan registreras som bostads-

rättsförening.

Lagen (1987: 667) om ekonomiska föreningar tillämpas på bostadsrättsföreningar i den utsträckning som anges i 8 och 9 kap.

3§ För registrering av en bostadsrättsförening fordras att för-

eningen har minst fem medlemmar. Dessutom skall föreningen ha antagit stadgar samt utsett styrelse och revisorer.

SOU 1988: 14

18 Författningsjförslag

hus skall det finnas minst fem lägenheter som

4§ I föreningens med bostadsrätt. Vid beräkningen av antalet lägenheter räknas

upplåts

enhet som är inrättad att användas varaksom lägenhet varje avskild

tigt och självständigt.

har fler än ett hus, skall husen ligga så nära var- Om föreningen samverkan kan ske mellan bostadsrättshaandra att en ändamålsenlig varna.

Inledande bestämmelser om bostadsrätt

får lägenheter med

5 § Endast bostadsrättsföreningar upplåta

bostadsrätt. får inte ske till andra än medlemmar i föreningen.

Upplåtelse

Bostadsrätt är den rätt i föreningen som en medlem har på grund

av upplåtelsen.

skall ske till nyttjande

6 § Upplåtelse av en lägenhet med bostadsrätt mot ersättning och utan begränsning till tiden.

av hus får med bostadsrätt. En

Endast hus eller delar upplåtas

mark som ligger i anslutning till ett får dock även omfatta

upplåtelse

med huset eller en del av hus, om marken skall nyttjas tillsammans huset.

av bostadslägenhet och lokal

Definition

avses en som har upplåtits för att

7 § Med bostadslägenhet lägenhet

del användas som bostad. Med lokal helt eller till en inte oväsentlig

avses en arman lägenhet än bostadslägenhet.

Bestämmelser som gäller ombildning av hyresrätt till bostadsrätt

8 § Bestämmelser som gäller ombildning av hyresrätt till bostadsrätt

13 § andra stycket samt finns i 3 kap. 3 och 6 §§, 4 kap. 6 §, 6 kap.

och 25-28 §§, Bestämmelser som gäller ombildning

8 kap. 12-14 för om-

finns också i lagen (1982: 352) om rätt till fastighetsförvärv

bildning till bostadsrätt.

Förbud mot upplåtelse av andelsrätt

får inte andelsrätt med vilken följer

9 § En juridisk person upplåta en rätt att för tid besitta eller nyttja en bostadslägenhet. begränsad

SOU 1988: 14 Författningsförslag 19

Ett förbehåll om förvärv av andelsrätt i strid med första stycket gäller inte mot den till vilken lägenheten har upplåtits. Enligt lagen (1986: 1242) om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt kan regeringen lämna ekonomiska föreningar tillstånd att bedriva verksamhet trots bestämmelserna i första stycket.

2 kap. Ekonomisk plan

Skyldighet att upprätta ekonomisk plan 1 § Irman en bostadsrättsförening upplåter lägenheter med bostadsrätt, skall en ekonomisk plan ha upprättats av föreningens styrelse och registrerats av länsstyrelsen.

Planens innehåll m. m. 2 § En ekonomisk plan skall innehålla de upplysningar som är av betydelse för en bedömning av föreningens verksamhet. Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer får meddela närmare föreskrifter om innehållet i planen. Den ekonomiska planen skall upprättas i två exemplar och undertecknas av samtliga ledamöter i föreningens styrelse. Till ansökan om registrering av den ekonomiska planen skall båda exemplaren av planen fogas.

Intyg om planens tillförlitlighet

3 § En ekonomisk plan skall vara försedd med intyg av två personer om att planen enligt deras omdöme vilar på tillförlitliga grunder. I intyget skall de huvudsakliga omständigheter som ligger till grund för

omdömet anges.

4 § Intygsgivare utses bland dem som regeringen eller den myndig-

het som regeringen bestämmer har förklarat behöriga att utfärda sådant intyg.

Det är inte tillåtet att utse någon till intygsgivare om det föreligger

någon omständighet som kan rubba förtroendet för hans opartiskhet.

Endast den ene intygsgivaren får vara anställd hos företag, organisa-

tion eller någon annan som har bildat bostadsrättsföreningen eller biträtt med föreningsbildningen eller med att upprätta den ekonomiska

planen.

SOU 1988: 14

20 Författningsförslag

Komplettering av planen

5 § Om en lägenhet skall upplåtas med bostadsrätt men lägenheten

uppgifter som har

inte har tagits upp i den ekonomiska planen eller

betydelse för upplåtelsen av lägenheten saknas, skall styrelsen komp-

skall

lettera planen med uppgifter om lägenheten. Kompletteringen

registreras hos länsstyrelsen. gäller också när den

Bestämmelserna i 2 § andra och tredje stycket

ekonomiska planen kompletteras.

Ny plan

inträffar 6 § Om det sedan den ekonomiska planen har upprättats av föreningens något som är av väsentlig betydelse för bedömningen inte lägenheter med bostadsrätt

verksamhet, får föreningen upplåta

förrän av föreningens styrelse en ny ekonomisk plan har upprättats

och av länsstyrelsen. registrerats

Planens ojjfentlighet

skall hålla en registrerad ekonomisk plan tillgänglig

7 § Styrelsen

för den som vill ta del av planen. Detsamma gäller en registrerad

komplettering till planen.

av lägenheter med bostadsrätt

3 kap. Upplåtelse

När ske

upplåtelse får

med bostadsrätt först när en

1 § Föreningen får upplåta lägenheter ekonomisk komplettering till en sådan plan har registre-

plan eller en rats enligt bestämmelserna i 2 kap.

kostnaden för föreningens hus inte har redovi- 2 § Om den slutliga är

sats i en registrerad ekonomisk plan eller på en föreningsstämma,

med bostadsrätt utan till-

det inte tillåtet att upplåta bostadslägenheter stånd av länsstyrelsen.

och Tillstånd skall lämnas om en ekonomisk plan har registrerats

säkerhet hos länsstyrelsen för återbeföreningen ställt betryggande

talning av insatsen till bostadsrättshavama. återställas ett år efter det Säkerheten skall på begäran av föreningen har redovisats Har att den slutliga kostnaden på en föreningsstämma.

SOU 1988: 14 21

Färfattningsförslag

talan om ersättning väckts före utgången av denna tid, får säkerheten dock inte återställas förräin målet är slutligt avgjort och

föreningens betalningsskyldighet har fmllgjorts.

3 § En lägenhet som är uypplåten med hyresrätt får inte upplåtas med bostadsrätt så länge hyrezsförhållandet består. Lägenheten får dock upplåtas med bostadsrätt, om mindre än tre månader återstår av hyrestiden och hyresvärden och hyresgästen har kommit överens om att hyresförhållandet skall upphöra utan att hyresrätten överlåts till någon arman.

i

4 § I 4 kap. finns bestämmelser om när en bostadsrättsförening får ingå avtal om att i framtiden upplåta lägenheter med bostadsrätt.

Upplâtelseavtalet 5 § Upplåtelse av en lägenhet med bostadsrätt skall ske skriftligen, om inte något annat följer av lagen (1987: 1274) om kommunal

bostadsanvisningsrätt och lagen (1989: 0000) om omregistrering av vissa bostadsföreningar till bostadsrättsföreningar. I upplåtelsehandlingen skall följande namn, den

anges: parternas lägenhet upplåtelsen avser samt de belopp som skall betalas i insats,

upplåtelseavgift och månadsavgift.

En hyresgäst.: rätt till bostadsrätt

6 § Om en lägenhet i föreningens hus innehas med hyresrätt och

hyresgästen är medlem i föreningen, får föreningen inte vägra att

upplåta lägenheten med bostadsrätt till hyresgästen. Detta gäller dock inte om föreningen enligt bestämmelserna i 12 kap. jordabalken

sagt

upp hyresavtalet och hyresgästen är skyldig att flytta från lägenheten

eller om det finns särskilda skäl mot en upplåtelse.

Om föreningen vägrar att upplåta en lägenhet med bostadsrätt i

strid med första stycket, får hyresnämnden på begäran av hyresgästen

förelägga föreningen vid vite att upplåta lägenheten med sådan rätt.

Om hyresgästen begär det skall hyresnämnden även fastställa de vill-

kor som skall gälla för upplåtelsen. Andra stycket skall också tillämpas om föreningen erbjudit sådana_

villkor för upplåtelse som hyresgästen skäligen inte bör med godta hänsyn till villkoren för övriga upplåtelser i huset.

SOU 1988: 14

22 Författningsförslag

upplâtelser och rätt för bostadsrättshavaren att frånträda Ogiltiga

bostadsrätten i vissa fall

7 § En som skett i strid med 5 § eller 2 kap. 1 eller 5 § är

upplåtelse

Den som bostadsrätten till har därvid rätt till ersätt-

ogiltig. upplåtits

tillträtts, skall anses in-

ning för skada. Har lägenheten hyresavtal

Väcks inte talan om upplåtelsens ogilgånget för tiden från tillträdet. skedde, är rätten till sådan

tighet inom två år från det upplåtelsen

talan förlorad. med bostadsrätt i strid med 3 §, är

Om en lägenhet har upplåtits

bestämmelserna i 10 § andra

upplåtelsen ogiltig. I ett sådant fall gäller

stycket.

8 § Om en upplåtelse skett i strid med 2 kap. 6 §, får bostadsrättsha-

varen efter frånträda bostadsrätten, om han var i god tro

uppsägning

skall ske inom tre månader från

när upplåtelsen skedde. Uppsägning

fick kännedom om det förhållande som bort det bostadsrättshavaren dock inte senare än

föranleda upprättandet av en ny ekonomisk plan,

två år från upplåtelsen. efter

Om en upplåtelse skett i strid med 2 §, får bostadsrättshavaren frånträda bostadsrätten. Uppsägning får dock inte ske seuppsägning

tillstånd till och inte heller efter

dan länsstyrelsen lämnat upplåtelsen

tiden. utgången av den i 2 § tredje stycket angivna Sker enligt första eller andra stycket, övergår bostads-

uppsägning

rätten genast till föreningen. Föreningen skall betala skälig ersättning Bostadsrättshavaren har till bostadsrättshavaren för bostadsrätten. tillträtts, skall även rätt till ersättning för skada. Har lägenheten

anses för tiden från uppsägningen, om bostadshyressavtal ingånget i i lägenheten. rättshavaren uppsägningen begärt att få bo kvar

vid ogiltiga upplåtelser och när bostadsrätten frånträds Hyresvillkor inte kommer överens om hyresvillkor enligt 7 §

9 § Om parterna

av hyresnämnden.

första stycket eller 8 § sista stycket, fastställs dessa blir slutligt bestämda skall hyra betalas

I väntan på att hyresvillkoren enligt vad föreningen bestämt i fråga om månadsavgift.

- Konkurrerande upplåtelser

med bostadsrätt åt flera var

10 § Om en viss lägenhet upplåtits för

efter den tidsföljd i vilken de ägt rum. Ar

sig, gäller upplåtelsema

SOU 1988: 14 F örfattningsförslag 23

upplåtelsema samtidiga eller går det inte att fastställa i vilken tidsföljd de skett, skall rätten på talan besluta om företrädet mellan dem efter vad som med hänsyn till omständigheterna är skäligt. Den som inte får en bostadsrätt till följd av första stycket, har rätt att få tillbaka den insats och upplåtelseavgift som han betalat till föreningen. Han har även rätt till ersättning av föreningen för skada, om han vid upplåtelsen .varken kände till eller borde ha känt till den andra upplåtelsen.

Avsägelse 11 § En bostadsrättshavare får avsäga sig bostadsrätten tidigast efter två år från upplåtelsen och därigenom bli fri från sina förpliktelser som bostadsrättshavare. Avsägelsen skall göras skriftligen hos styrelsen. Vid en avsägelse övergår bostadsrätten till föreningen vid det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från avsägelsen eller vid det senare månadsskifte som angetts i denna.

4 kap. Förhandsavtal Rätt att ingå förhandsavtal och att ta emot förskott 1 § Om en lägenhet inte finns upptagen i en registrerad ekonomisk plan eller komplettering till en sådan plan, eller om uppgifter som har

betydelse för upplåtelsen av lägenheten saknas i den ekonomiska planen, får bostadsrättsföreningen ingå avtal om att i framtiden upp-

låta lägenheten med bostadsrätt. Ett sådant avtal kallas förhandsavtal. Ett förhandsavtal innebär att föreningen är skyldig att upplåta lägenheten med bostadsrätt åt den som tecknat sig för lägenheten genom avtalet. Förhandstecknaren är å sin sida skyldig att förvärva lägenheten med bostadsrätt.

2 § Endast om ett förhandsavtal ingås får föreningen ta emot förskott för bostadsrätten. Innan förskott tas emot skall föreningen ha ställt betryggande säkerhet hos länsstyrelsen för återbetalning av förskottet till förhands-

tecknaren. Efter upplåtelsen skall säkerheten återställas på begäran av

föreningen.

SOU 1988: 14

24 Författningsförslag

skall skriftligen. I avtalet skall föl- 3 § Ett förhandsavtal upprättas med jande anges: parternas namn, den lägenhet som avses bli upplåten för belopp som länmas i

bostadsrätt, beräknad tidpunkt upplåtelsen,

förskott samt de beräknade avgifterna för bostadsrätten. De beräknade skall grundas på en kalkyl över kostnaavgifterna skall hålla kalkylen tillgänglig för den

derna för projektet. Styrelsen

som vill ta del av den.

4 § Förhandstecknaren får inte sätta någon annan än make i sitt ställe eller pantsätta sin rätt enligt avtalet. Vad som sägs om make skall gälla även sådan sambo på vilken lagen (1987: 232) om sarnbors gemensamma hem skall tillämpas.

Ogiltighet m. m.

5 § Ett förhandsavtal som inte uppfyller föreskrifterna i 3 § är ogil-

tigt.

för ombildning av 6 § Om föreningen har ingått ett förhandsavtal bostadsrätt och det som till

hyresrätt till hyresförhållande ligger

grund för avtalet upphör innan bostadsrätt har upplåtits, upphör

hyresgästens och föreningens förpliktelser enligt förhandsavtalet.

får efter frånträda förhandsav-

7 § Förhandstecknaren uppsägning

talet 1. om avtalet ingåtts i strid med 1 §,

2. om en som skall tillträdas första gången inte upplåts lägenhet med bostadsrätt senast vid inflyttningen,

inte sker inom skälig tid efter den beräknade tid-

3. om upplåtelse punkten för upplåtelsen, eller

som skall betalas för bostadsrätten är väsentligt 4. om de avgifter

uppsägningen sker senast en månad

högre än som angetts i avtalet och

från det förhandstecknaren fick kännedom om av giftshöjningen.

Rätt till ersättning

inte gäller enligt bestämmelserna i 5-7 §§,

8 § Om ett förhandsavtal rätt att få tillbaka som han betalat i har förhandstecknaren belopp (1975: 635). förskott jämte ränta enligt 2 § andra stycket räntelagen har också rätt att få skälig ersättning för sådana Förhandstecknaren

kostnader som han med föreningens godkännande har lagt ned på

SOU 1988: 14 Författningsförslag 25

lägenhetens inredning och utfomming och som blivit onyttiga för honom. Om föreningen har varit försumlig, har förhandstecknaren även rätt till ersättning för annan skada. Vad som sägs i första stycket skall tillämpas också när föreningen har tagit emot förskott i strid med 2 §.

5 kap. Övergång av bostadsrätt

Rätt att utöva bostadsrätten efter en övergång

l § Om en bostadsrätt övergått till en ny innehavare, får denne utöva bostadsrätten endast om han är eller antas till medlem i föreningen. Bestämmelser om rätt till medlemskap finns i 8 kap. 9-12 §§. Trots bestämmelsen i första stycket får ett dödsbo efter en avliden bostadsrättshavare utöva bostadsrätten. Efter tre år från dödsfallet får föreningen dock anmana dödsboet att inom sex månader visa att bostadsrätten ingått i bodelning eller arvskifte med anledning av bostadsrättshavarens död eller att någon förvärvat bostadsrätten och sökt medlemskap. Om den tid som angetts i anmaningen inte iakttas, får bostadsrätten säljas på offentlig auktion för dödsboets räkning. Dödsboet kan i stadgarna medges en vidsträcktare rätt än som angetts här.

2 § Om en bostadsrätt övergått genom bodelning, arv, testamente,

bolagsskifte eller liknande förvärv och förvärvaren inte antagits till

medlem, får föreningen anmana bostadsrättshavaren att inom sex månader eller den längre tid som kan vara bestämd i stadgarna visa att någon annan förvärvat bostadsrätten och sökt medlemskap. Iakttas inte den tid som angetts i anmaningen, får bostadsrätten säljas på offentlig auktion för bostadsrättshavarens räkning.

Överlåtelseavtalet 3 § Ett avtal om överlåtelse av bostadsrätt genom köp skall upprättas skriftligen och skrivas under av säljaren och köparen. I avtalet skall den lägenhet som överlåtelsen avser samt köpeskillingen anges. Mot-

svarande skall gälla överlåtelse av bostadsrätt genom byte eller gåva.

26 Fötfattningsförslag SOU 1988: 14

Ogiltighel

4 § En överlåtelse som inte uppfyller föreskriftema i 3 § är ogiltig.

En överlåtelse är också ogiltig om den som bostadsrätten överlåtits till inte antagits till medlem i bostadsrättsföreningen. Andra stycket gäller inte vid exekutiv försäljning eller offentlig 1 eller i ett auktion enligt 2 § eller 6 kap. 29 §. Om förvärvaren sådant fall inte antagits till medlem, skall föreningen lösa bostadsrätten mot skälig ersättning.

Ansvaret för förpliktelser 5 § För tid efter det att föreningen underrättats om att bostadsrätten till en medlem i föreningen, svarar den från vilken rätten övergått

övergått inte för de förpliktelser som åligger en innehavare av bo-

stadsrätten. Första stycket gäller också om en bostadsrätt övergått till någon som inte är medlem i föreningen genom bodelning, arv, testamente, bolagsskifte eller liknande förvärv eller vid exekutiv försäljning eller offentlig auktion enligt 1 eller 2 § eller 6 kap. 29 §. Om bostadsrätten i annat fall har övergått till någon som inte är medlem, är den från

vilken rätten övergått fri från förpliktelser enligt första stycket först

efter det att förvärvaren antagits till medlem.

6 § Om bostadsrätten efter uppsägning enligt 6 kap. 17 § kan säljas på offentlig auktion, är bostadsrättshavaren inte skyldig att svara för

de förpliktelser som åligger en innehavare av bostadsrätten för längre tid än till det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från det att bostadsrättshavaren blev skild från lägenheten.

7 § En förvärvare svarar tillsammans med den från vilken bostadssom denne haft som innehavare av

rätten övergått för de förpliktelser

bostadsrätten, om inte föreningen och förvärvaren kommit överens om något annat. Om bostadsrätten har förvärvats på offentlig auktion 1 eller 2 § eller 6 kap. 29 §, svarar dock förvärvaren för förenligt pliktelsema endast om föreningen har förbehållit sig betalningsanspråk mot denne vid auktionen.

SOU 1988: 14 F örfattningsförslag 27

Förbehåll i stadgarna om rätt att återköpa eller lösa bostadsrätten får i sina stadgar ta in ett förbehåll om 8 § En bostadsrättsförening eller medlemmarna vid en skall ha rätt att

att föreningen övergång

lösa bostadsrätten om den gäller en lokal. Stadgama skall i så fall ange i vilken lösningsrätten skall tillkomma föreningen eller ordning medlemmarna, inom vilken tid lösningsrätten skall göras gällande hos förvärvaren samt efter vilka grunder ersättning för bostadsrätten skall bestämmas och inom vilken tid den skall betalas. En bostadsrättsförening som är ansluten till en folkrörelsekooperafår i sina stadgar ta in förbehåll första tiv riksorganisation enligt stycket även för bostadslägenheter. Ett sådant förbehåll får gälla till förmån en som

för föreningen, folkrörelsekooperativ organisation

demia tillhör eller medlemmarna. Förbehållet får avse rätt att inom återköpa eller lösa bostadsrätten från

högst tre år från upplåtelsen

bostadsrättshavaren eller någon som förvärvat bostadsrätten. I övrigt gäller första stycket andra meningen.

Sidoavtal 9 § Finns det mellan föreningen och den från vilken bostadsrätten till en bostadslägenhet övergått ett annat avtal som avser en nyttighet som har ett omedelbart samband med användningen av lägenheten och som är av mindre betydelse i jämförelse med den användningen, upp-

hör även det andra avtalet att gälla vid den tidpunkt som anges i 5 §. till avflyttning enligt

Har föreningen sagt upp bostadsrättshavaren 6 kap. 17 §, skall dock det andra avtalet upphöra att gälla när

bostadsrättshavaren enligt 6 kap. 23 § är skyldig att flytta.

6 kap. Bostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter

m. m. Föreningens ansvar för lägenhetens skick vid tillträder skall tillträdas första efter en

1 § När lägenheten gången bostadsrättsupplåtelse, skall föreningen, om inte något annat avtalats,

tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet.

uppfattningen

inte får tillträda i rätt tid när

2 § Om bostadsrättshavaren lägenheten lägenheten skall tillträdas första gången efter en bostadsrättsupplåtelse

och beror inte dröjsmålet på honom, har han rätt till skälig nedsättav månadsavgiften för den tid han inte kan använda lägenheten

ning

28 SOU 1988: 14

Författningsförslag

eller del av den. Är hindret av väsentlig betydelse, får bostadsrättshavaren efter frånträda bostadsrätten. Uppsägning får inte

uppsägning

ske efter tillträdet. Bostadsrättshavaren har även rätt till ersättning för skada, om från föreningens sida. dröjsmålet beror på försummelse

första gången efter en bo- 3 § Ãr lägenheten, när den skall tillträdas inte i det skick som bostadsrättshavaren har rätt stadsrättsupplåtelse, bekostnad, om inte

att fordra, får han avhjälpa bristen på föreningens

styrelsen på tillsägelse ombesörjer åtgärden så snart det kan ske. Kan bristen inte avhjälpas utan dröjsmål eller underlåter styrelsen att efter ombesörja så snart det kan ske, får bostads-

tillsägelse åtgärden rättshavaren efter frånträda bostadsrätten. Uppsägning får uppsägning

dock ske endast om bristen är av väsentlig betydelse. Sedan bristen inte ske. För den tid blivit avhjälpt av styrelsen får uppsägning lägenheten är i bristfälligt skick har bostadsrättshavaren rätt till skälig nedsättning av månadsavgiften. Bostadsrättshavaren har även rätt till ersättning för skada, om bristen beror på försummelse från föreningens sida.

4 § Bestämmelserna i 3 § gäller i tillämpliga delar om föreningen

åsidosätter sin reparationsskyldighet eller om det på något annat sätt

hinder eller men i nyttjanderätten genom föreningens vållande

uppstår

sedan tillträde medgetts.

5 § Finns det ohyra i lägenheten till men för bostadsrättshavarengäller 3 § i tillämpliga delar. Har ohyran kommit efter det att lägenheten tillträtts, gäller dock inte vad som sagts nu, om det skett genom bostadsrättshavarens vållande eller genom vårdslöshet eller försummelse av någon som han svarar för enligt 11 § andra stycket. I fråga om bostadslägenhet som utgör en del av ett hus är styrelsen att vidta för att utrota ohyran, även om

skyldig tjänliga åtgärder

bostadsrättshavaren är ansvarig enligt första stycket för att sådan utan ansvar för förekommer i lägenheten. Är bostadsrättshavaren för nödvändiga kostnader som han ohyran, har han rätt till ersättning drabbats av genom åtgärder för att utrota ohyran.

Hur bostadsrättshavaren får använda lägenheten 6 § Bostadsrättshavaren får inte använda lägenheten för något annat ändamål än det avsedda.

SOU 1988: 14 Författningtjförslag 29

Föreningen får dock endast åberopa avvikelse som är av avsevärd

betydelse för föreningen eller någon medlem i föreningen.

7 § Bostadsrättshavaren får inte utan tillstånd av styrelsen göra

någon avsevärd förändring i lägenheten. Bostadsrättshavaren kan i

stadgarna dock medges en vidsträcktare rätt.

8 § Bostadsrättshavaren får inte inrymma utomstående personer i lägenheten, om det kan medföra men för föreningen eller någon

medlem i föreningen.

9 § Bostadsrättshavaren är skyldig att när han använder lägenheten iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och skick inom

fastigheten. Han skall rätta sig efter de särskilda föreskrifter som för-

eningen i överensstämmelse med ortens sed meddelar. Bostadsrättshavaren skall hålla noggrann tillsyn över att detta också iakttas av dem som han svarar för enligt 11 § andra stycket. Gods som enligt vad bostadsrättshavaren vet är eller med skäl kan misstänkas vara behäftat med ohyra får inte föras in i lägenheten.

Upplåtelse av lägenheten i andra hand

10 § En bostadsrättshavare får inte utan styrelsens samtycke upplåta hela sin lägenhet i andra hand utom i fall som avses i andra eller tredje stycket. En bostadsrättshavare som inte är juridisk person och som under en

viss tid inte har tillfälle att använda sin bostadslägenhet, får upplåta hela lägenheten i andra hand, om hyresnämnden lämnar tillstånd till

upplåtelsen. Sådant tillstånd skall länmas, om bostadsrättshavaren har

beaktansvärda skäl för upplåtelsen och föreningen inte har befogad anledning att vägra samtycke. Tillståndet kan begränsas till en viss tid och förenas med villkor. Vad som angetts om juridisk person gäller

inte ett dödsbo. En kommun som har bostadsrätt till en bostadslägenhet får upplåta hela lägenheten i andra hand. Styrelsen skall genast underrättas om

upplåtelsen.

Bostadsrättshavarens ansvar för lägenhetens skick

11 § Bostadsrättshavaren skall på egen bekostnad hålla lägenheten i gott skick, om inte något annat bestämts i stadgarna eller följer av

7 i 7 f! SOU 19381 14

30 Författningsförslag

andra eller tredje stycket. Föreningen svarar för husets skick i övrigt. att bostads- I fråga om småhus får det i stadgarna dock föreskrivas rättshavaren, med de begränsningar som anges i andra och tredje

skall svara för sådant underhåll som föreningen annars skulle

stycket, stå för. . Bostadsrättshavaren svarar inte för reparationer av de stamledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten som föreningen av brand- eller försett lägenheten med. För reparationer på grund svarar bostadsrättshavaren endast om skadan vattenledningsskada hans vållande eller genom vårdslöshet eller för-

uppkommit genom

summelse av någon som hör till hans hushåll eller gästar honom eller eller som där utför ar-

av någon annan som han inrymt i lägenheten

bete för hans räkning. I fråga om brandskada som bostadsrättshavaren om bostadsrättshavaren själv inte vållat gäller vad som sagts nu endast brustit i den omsorg och tillsyn som han bort iaktta. Andra andra meningen gäller i tillämpliga delar om det stycket finns ohyra i lägenheten.

Rätt för föreningen att komma in i lägenheten

12 § Företrädare har rätt att få komma in för bostadsrättsföreningen i lägenheten när det behövs för tillsyn eller för att utföra arbete som föreningen svarar för. När bostadsrätten enligt 29 § eller 5 kap. 1 eller 2 § skall säljas på offentlig auktion, är bostadsrättshavaren skylskall se till att dig att låta lägenheten visas på lämplig tid. Föreningen bostadsrättshavaren inte drabbas av större olägenhet än nödvändigt. Bostadsrättshavaren att tåla sådana i är skyldig inskränkningar

som föranleds av nödvändiga åtgärder för att utrota nyttjanderätten ohyra i fastigheten, även om hans lägenhet inte besväras av ohyra. I så fall gäller 5 § i tillämpliga delar.

Om bostadsrättshavaren inte lämnar föreningen tillträde till lägenheten förordna om när föreningen har rätt till det, kan tingsrätten finns bestämmelser i

handräckning. I fråga om sådan handräckning

17 § handräckningslagen (1981: 847).

Vilka avgifter en bostadsrättsförening får ta ut

har rätt att ta ut följande av 13 § Bostadsrättsföreningen avgifter

bostadsrättshavaren: insats och månadsavgift samt, om det anges i och Föreningen får inte stadgarna, upplåtelseavgift överlåtelseavgift.

SOU 1988: 14 F örfattningsförslag 31

ta ut särskilda avgifter för åtgärder som föreningen skall vidta med anledning av denna lag eller annan författning. Vid ombildning av hyresrätt till bostadsrätt får bostadsrättsföreningen inte ta ut upplåtelseavgift förrän efter en månad från det att föreningen erbjudit hyresgästen att få lägenheten upplåten med bostadsrätt. Intill dess sex månader förflutit räknat från erbjudandet, får avgiften högst motsvara ränta på insatsen enligt 5 § räntelagen (1975: 635).

Hur avgifterna skall betalas 14 § Avgifter till föreningen skall betalas under föreningens adress eller annan adress som föreningen uppger. Betalning får alltid ske genom postanvisning, postgiro eller bankgiro. Om bostadsrättshavaren betalar sin avgift på post- eller bankkontor, anses beloppet ha kommit föreningen till handa omedelbart vid betalningen. Lämnar bostadsrättshavaren ett betalningsuppdrag på avgiften till bank-, post- eller girokontor, anses beloppet ha kommit föreningen till handa när betalningsuppdraget togs emot av det förmedlande kontoret.

Om avgifter som skall betalas före tillträder inte betalas t rätt tid 15 § Om bostadsrättshavaren inte i rätt tid betalar insats eller upplåtelseavgift som skall betalas innan lägenheten får tillträdas och sker inte heller rättelse inom en månad från anmaning, får föreningen häva upplåtelseavtalet. Detta gäller inte om lägenheten tillträtts med styrelsens medgivande. Om avtalet hävs, har föreningen rätt till ersättning för skada. I 17-24 §§ finns bestämmelser om förverkande när avgifter betalas för sent efter tillträdet.

Rätt för bostadsrättshavaren att frånträda bostadsrätten vid avgiftshöjning

16§ Om beslut har fattats att väsentligt höja någon avgift för bostadsrätten, får bostadsrättshavaren efter uppsägning frånträda bostadsrätten, om det inte är oskäligt mot föreningen eller dess medlemmar att bostadsrätten frånträds. Uppsägning skall ske inom tre månader från det att bostadsrättshavaren fick kännedom om avgiftshöjningen.

32 Författningsförslag SOU 1988: 14

F örverkande 17 § Nyttjanderätten till en lägenhet som innehas med bostadsrätt och som tillträtts är, med de begränsningar som följer av 18 och l9 §§, förverkad och föreningen således berättigad att säga upp bostadsrättshavaren till avflytming, 1. om bostadsrättshavaren dröjer med att betala insats eller

upplåtelseavgift utöver två veckor eller den längre tid som kan vara

bestämd i stadgarna från det att föreningen efter förfallodagen anrnanat honom att fullgöra sin betalningsskyldighet eller om bostadsrättshavaren dröjer med att betala månadsavgift utöver två vardagar efter förfallodagen, 2. om bostadsrättshavaren, genom att vid upprepade tillfällen inte

betala månadsavgift i rätt tid, åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad

att han skäligen inte bör få behålla lägenheten, 3. om bostadsrättshavaren utan behövligt samtycke eller tillstånd *

upplåter lägenheten i andra hand, 4. om lägenheten används i strid med 6 eller 8 §, 5. om bostadsrättshavaren eller den som lägenheten upplåtits till i

andra hand, genom vårdslöshet är vållande till att det finns ohyra i lägenheten eller om bostadsrättshavaren genom att inte utan oskäligt dröjsmål underrätta styrelsen om att det finns ohyra i lägenheten bidrar till att ohyran sprids i fastigheten, 6. om lägenheten på annat sätt vanvårdas eller om bostadsrättshavaren eller den som lägenheten upplåtits till i andra hand åsidosätter något av vad som skall iakttas enligt 9 § vid lägenhetens begagnande eller brister i den tillsyn som enligt samma en paragraf åligger bostadsrättshavare, 7. om bostadsrättshavaren inte lämnar tillträde till lägenheten enligt 12 § och han inte kan ge en giltig ursäkt för detta,

8. om bostadsrättshavaren inte fullgör någon skyldighet som går

utöver det han skall göra enligt denna lag, och det måste anses vara av

synnerlig vikt för föreningen att skyldigheten fullgörs, såvida inte

något annat följer av 18 §, samt 9. om lägenheten helt eller till väsentlig del används för näringsverksamhet eller därmed likartad verksamhet, vilken utgör eller i vilken till en inte oväsentlig del ingår brottsligt förfarande,

eller för tillfälliga sexuella förbindelser mot ersätming.

18 § Nyttjanderätten är inte förverkad, om det som ligger

bostadsrättshavaren till last är av ringa betydelse. Inte heller är nyttjanderätten till en bostadslägenhet förverkad på grund av att en skyl-

SOU 1988: 14 Författningsförslag 33

f dighet som avses i 17 § 8 inte om bostadsrättshavaren är en fullgörs, kommun och inte kan skyldigheten fullgöras av en kommun. En skyldighet för bostadsrättshavaren att inneha anställning i ett visst företag eller någon liknande får inte till skyldighet läggas grund för förverkande.

19 § Uppsägning på gnmd av förhållande som avses i 17 § 3, 4 eller

6-8 får ske endast om bostadsrättshavaren låter bli att på tillsägelse vidta rättelse utan dröjsmål. I om en fråga bostadslägenhet får uppsägning på gnmd av förhållande som avses i 17 § 3 inte heller ske om

bostadsrättshavaren efter tillsägelse utan ansöker om tillstånd dröjsmål till upplåtelsen och får ansökan beviljad.

20 § Är nyttjanderätten förverkad av på grund förhållande som avses i 17 § 1, 3 och 4 eller 6-8 men sker rättelse innan föreningen gjort bruk av sin rätt till kan uppsägning, bostadsrättshavaren inte därefter skiljas från lägenheten på den grunden. Detsamma gäller om

föreningen inte har sagt upp bostadsrättshavaren till inom avflyttning tre månader från det fick reda föreningen på förhållande som avses i 17 § 5 eller 8 eller inte inom två månader från det den fick reda på förhållande som avses i 17 § 3 sagt till bostadsrättshavaren att vidta

rättelse.

21 § En bostadsrättshavare kan skiljas från av lägenheten på grund förhållande som avses i 17 § 9 endast om har föreningen sagt upp bostadsrättshavaren till inom två månader avflyttning från det att föreningen fick reda på förhållandet. Om den verksamheten brottsliga

har angetts till åtal eller om förundersökning har inletts inom samma

tid, har föreningen dock kvar sin rätt till intill dess atttvå uppsägning månader har gått från det att domen i brottmålet har vunnit laga kraft eller det rättsliga förfarandet har avslvuts annat sätt. på

22 § Är nyttjanderätten enligt 17 § 1 förverkad av på grund dröjsmål med betalning av och har månadsavgift föreningen med anledning av detta sagt upp bostadsrättshavaren till får denne avflyttning, på grund av dröjsmålet inte från skiljas lägenheten, om avgiften betalas på det sätt som anges i 14 § senast tolfte efter det att bovardagen stadsrättshavaren delgetts en underrättelse om att han genom att betala

avgiften på angivet sätt kan få tillbaka bostadsrätten samt, i om fråga en bostadslägenhet, ett meddelande om och uppsägningen anledningen till denna lämnats till socialnämnden i den kommun där lägenheten finns.

SOU 1988! 14

34 Författningiförslag

gäller 26 och 27 §§. delgivning av underrättelsen I fråga om vad som visar sig ha fullgjort I väntan på att bostadsrättshavaren får beslut om inte avhysning fordras för att få tillbaka nyttjanderätten från det att bostadsrättshameddelas förrän efter fjorton vardagar

och, i fråga om en bostadslägenhet, varen delgetts underrättelsen

meddelandet lärrmats till socialnämnden.

bestämmer fasteller den myndighet som regeringen Regeringen och meddelande som avses i första ställer fonnulär till underrättelse

stycket.

till av någon orsak upp avflyttning 23 § Sägs bostadsrättshavaren att om eller 9, är han skyldig flytta genast, som anges i 17 § 1, 5-7 någon annan inte annat av 22 §. Sägs bostadsrättshavaren upp av följer kvar till det månadsskifte som orsak, får han bo i 17 § angiven från om inte rätten inträffar närmast efter tre månader uppsägningen,

honom att flytta tidigare. ålägger

bostadsrättshavaren till avflyttning, 24 § Om föreningen säger upp

rätt till ersättning för skada. har föreningen

F örfarandet vid uppsägning

vara om inte skriftligt erkänn- 25 § En skall skriftlig, uppsägning lämnas. Om det är bostadsrättshavaren som gör ande av uppsägningen den som är att ta emot måfår den ske hos behörig uppsägningen,

nadsavgift på föreningens vägnar.

skall den som söks för uppsägning, Skriftlig uppsägning delges

av 12-15 §§ delgivningslagen (1970: 428). dock utan tillämpning

har hemvist i Sverige, får

26 § Om den som söks för uppsägning

brev under hans vanliga sändas i rekommenderat

uppsägningen

skall dessutom lämnas antingen adress. Ett exemplar av uppsägningen

medlem i det hushåll som han tillhör i den söktes bostad till en vuxen

med-fast kontor, kontoret till någon om han driver rörelse på eller, inte som nu, skall uppsom är anställd där. Påträffas någon angetts

om sådan finns. Uppi stället läggas i den söktes postlåda, sägningen

har skett när vad som sagts nu blivit fullgjort. sägningen i skall ske inte känt hemvist den hos vilken något

Har uppsägning

det inte heller känt ombud som har rätt att ta Sverige och finns något kungörelse i emot för honom, får uppsägning ske genom

uppsägning

Post- och Inrikes Tidningar.

SOU 1988: 14 F örfattningsförslag 35

27 § stämningsansökan med yrkande om rätt att frånträda bostadsrätten eller om bostadsrättshavarens skiljande från lägenheten samt ansökan om avhysning av bostadsrättshavaren gäller som uppsägning när delgivning skett i behörig ordning.

28 § Om en bostadsrätt frånträds av någon orsak som anges i 2-5 och 16 §§, övergår bostadsrätten genast till föreningen. Föreningen skall betala skälig ersättning till bostadsrättshavaren för bostadsrätten. Har bostadsrättshavaren tillträtt lägenheten, skall hyresavtal anses ingånget för tiden från uppsägningen, om bostadsrättshavaren i uppsägningen begärt att få bo kvar i lägenheten. I så fall gäller 3 kap. 9 §.

29 § Har bostadsrättshavaren blivit skild från lägenheten till följd av uppsägning i fall som avses i 17 §, skall bostadsrätten säljas på offentlig auktion så snart det kan ske, om inte föreningen och bostadsrättshavaren kommer överens om något annat. Försäljningen får dock anstå till dess att brister som bostadsrättshavaren svarar för blivit åtgärdade. Av vad som kommit in genom försäljningen får föreningen, sedan ersättning enligt 7 kap. 3 § tagits ut, behålla så mycket som behövs för att täcka föreningens fordran hos bostadsrättshavaren.

Underrättelse vid pantsâttning av en bostadsrätt 30 § Har föreningen underrättats om pantsättning av en bostadsrätt, skall föreningen, om bostadsrättshavarens obetalda avgifter till föreningen överstiger en månadsavgift och bostadsrättshavaren dröjer med betalningen mer än två veckor från förfallodagen, utan dröjsmål underrätta panthavaren om detta. Försummas det. har föreningen vid försäljning enligt 29 § första stycket företräde till betalning före panthavaren endast i fråga om belopp som skulle ha betalats innan underrättelse skulle ha skett.

Vissa övriga meddelanden 31 § Är sådant meddelande från föreningen som avses i 15 § eller 17 § 1 eller 19 § eller 5 kap. 1 eller 2 § avsänt i rekommenderat brev under mottagarens vanliga adress, skall föreningen anses ha fullgjort vad som ankommer på den. Detsamma gäller beträffande sådant meddelande från bostadsrättshavaren som avses i 3 § och 5 kap. 5 §.

36 SOU 1988: 14

Författningsförslag

När bostadsrätten övergått till föreningen

denna till föreningen, 32 § Har bostadsrätten enligt lag övergått skall den överlåtas så snart det kan ske utan förlust, om inte fören föreningsstämma beslutar att bostadsrätten skall upp-

eningen på

höra.

Upphörande av bostadsrätten i vissa fall

33 § Överlåts det hus i vilket lägenheten finns eller säljs huset bostadsrätten. Föreningen är därvid skyldig att

exekutivt, upphör för bostadsrätten. Träbetala skälig ersättning till bostadsrättshavaren inom tre månader från det frågan om der föreningen i likvidation

blivit slutligt avgjord eller försätts föreningens ersättningsskyldighet

föreningen inom samma tid i konkurs, skall dock bostadsrättshavarens rätt att få ersättning för bostadsrätten bedömas efter de regler som

gäller för skifte av föreningens tillgångar. bostadsrätten enligt första stycket och har lägenheten

Upphör

tillträtts, skall anses ingånget. I så fall gäller skriftligt hyresavtal

3 kap. 9 §.

7 kap. Offentlig auktion

F örordnande av god man

denna hållas av en man

1 § Offentlig auktion enligt lag skall god

som förordnas av tingsrätten. Be-

på bostadsrättsföreningens begäran

slut i ärende om förordnande av man får meddelas utan

god

bostadsrättshavarens hörande.

skall i tid och på lämpligt sätt kungöra tid Den gode mannen god

och kända och plats för auktionen. Bostadsrättshavaren, föreningen borgenärer vilkas rätt beror av försäljningen skall i god tid underrättas särskilt.

Vid förrättningen skall föras protokoll.

Auktionsförfarandet Innan inleds skall den mannen redovisa

2§ budgivningen gode villkoren för samt länmaövriga upplysningar som är av försäljningen

för denna. Om inte medger annat, skall bo-

betydelse föreningen

SOU 1988: 14 37 Författningsförslag

stadsrätten utan förbehåll om panträtt. utropas Inrop får inte godtas om det är uppenbart att avsevärt högre köpeskilling kan uppnås. Köpeskillingen skall betalas genast, om inte andra villkor fastställts

före försäljningen. Tillträde får inte ske förrän full har betalning

erlagts. När den gode mannen har tagit emot betalningen, skall han utfärda köpebrev. skall hållas Ny auktion om inrop inte sker eller godtas eller om köpeskillingen inte betalas enligt fastställda villkor. Sker det inte något inrop vid en ny auktion, övergår bostadsrätten utan lösen genast till föreningen.

Gode mannens rätt till ersättning

3 § God man har rätt till skälig ersättning för arbete, tidsspillan och utlägg som uppdraget krävt. får före annan

Ersättningen varje

fordran

tas ut ur den köpeskilling som inflyter vid försäljningen. I den mån köpeskillingen inte räcker till, skall i stället

ersättningen

betalas av bostadsrättsföreningen, men bostadsrättshavaren skall slutligt svara för ersättningen.

Redovisning av köpeskillingen

4 § Köpeskillingen skall fördelas och redovisas av den gode mannen så snart som möjligt. Utbetalningen av medel får dock anstå om det

råder tvist om vem som är och säkerhet inte

betalningsberättigad

ställs. Om utrop av bostadsrätten skett utan förbehåll om panträtt, är

panthavaren skyldig att ta emot betalning i förtid. Protokollet med redovisningen skall delges bostadsrättshavaren, och beföreningen

rörda borgenärer.

Vill någon klaga på redovisningen, skall talan väckas inom tre må-

nader från den dag den klagande fick del av protokollet, annars är rätten till talan förlorad.

8 kap. Föreningsrättsliga bestämmelser

Allmänna bestämmelser om en bostadsrättsförening

1§ I 1 kap. 2-4 §§ finns vissa inledande bestämmelser om

bostadsrättsföreningar.

SOU 19882 14

38 Författningsförslag

om när en ekonomisk förening skall anmälas 2 § Bestämmelserna för-

för registrering i 2 kap. 3 § lagen (1987: 667) om ekonomiska

eningar gäller även bostadsrättsföreningar.

har registrerats kan den förvärva rättigheter

3 § Sedan föreningen samt föra talan inför domstolar och andra

och ikläda sig skyldigheter

Före gäller bestämmelserna i 2 kap. 4 §

myndigheter. registreringen

ekonomiska föreningar. lagen (1987: 667) om

om ansvaret för en ekonomisk förenings 4 § Bestämmelserna i l kap. 3 § lagen (1987: 667) om ekonomiska föreningar

förpliktelser

gäller även bostadsrättsföreningar.

Stadgar

5 § Bostadsrättsföreningens stadgar skall ange 1. föreningens firma, 2. ändamålet med föreningens verksamhet och verksamhetens art, 3. den ort i Sverige där föreningens styrelse skall ha sitt säte, och överlåtelseavgift skall .4. de grunder enligt vilka månadsavgift beräknas, 5. i det fall rätten att bestämma ersättning för bostadsrätt vid överlåtelse skall vara inskränkt, de grunder enligt vilka ersättningen skall beräknas, och

6. antalet eller lägsta och högsta antalet styrelseledamöter

revisorer samt eventuella suppleanter, tiden för deras uppdrag samt, om någon av dem skall utses på annat sätt än som anges i denna lag, hur det i så fall skall ske, 7. vilken tid föreningens räkenskapsår skall omfatta, för att säkerställa 8. de grunder enligt vilka medel skall avsättas underhållet av föreningens hus,

9. inom vilken tid och hur föreningsstämman skallsammankallas

skall komma till medlemmarnas kärmesamt hur andra meddelanden när föreskrivna senast skall vara viddom, vidare kallelseåtgärder tagna före stämman, samt 10. för fördelning av föreningens vinst samt hur man

grunderna

skall förfara med föreningens behållna tillgångar när föreningen

upplöses. Bestämmelserna i första stycket 6 gäller inte arbetstagarrepresen-

tanter som har utsetts enligt lagen (1987: 1245) om styrelserepresentation för de privatanställda.

SOU 1988: 14 F örfattningsförslag 39

6 § I 29 och 30 §§ finns bestämmelser om ändring av en bostadsrättsförenings stadgar.

Firma 7§ Bostadsrättsföreningens firma skall innehålla ordet bostadsrättsförening. I firman får inte ordet bolag eller något annat 0rd som betecknar

ett bolagsförhållande tas in på så sätt att det kan leda till missförstånd

att ett bolag innehar ñnnan. Firman skall tydligt skilja sig från andra hos länsstyrelsen förut

och ännu bestående föreningsfirmor. För registrering av registrerade

en förenings firma gäller i övrigt bestämmelserna i firrnalagen (1974: 156). Endast en bostadsrättsförening eller en sammanslutning av bostadsrättsföreningar får använda ordet bostadsrätt eller en sammansättning av ordet i sin firma eller i övrigt vid beteckning av rörelsen.

8 § Bestämmelserna om firmateckning i 14 kap. 2 § lagen (1987: 667) om ekonomiska föreningar gäller även bostadsrätts-

föreningar.

Rätt till medlemskap i bostadsrättsföreningen 9 § Ansökan om inträde i föreningen skall ske skriftligen och, om så bestämts bevittnade namni stadgarna, vara försedd med sökandens underskrift. i en bostadsrättsförening avgörs av Fråga om att anta medlem

styrelsen, om inte något annat följer av 13 §. En kommun till vilken bostadsrätt skall anses upplåten enligt lagen (1987: 1274) om kommunal bostadsanvisningsrätt förvärvar medlemskap i föreningen genom upplåtelsen.

l0 § Den som en bostadsrätt till får inte vägras inträde i

övergått

föreningen, om han de villkor för medlemskap som före-

uppfyller

som skrivs i stadgarna och föreningen skäligen kan godta honom bostadsrättshavare. Juridiska personer får dock vägras inträde, om

övergången avser en bostadslägenhet och något annat inte följer av

andra stycket. En kommun som har förvärvat bostadsrätt till en bostadslägenhet får inte vägras medlemskap. Inte heller får den som förvärvat en bostadsrätt vid exekutiv försäljning eller vid offentlig auktion enligt

40 Författningsförslag SOU 1988: 14

5 kap. l eller 2 § eller 6 kap. 29 § vägras medlemskap av den anledför bostadsrätten inte beräknats enligt de grunder ningen att ersättning som anges i stadgarna. Om en bostadsrätt har övergått till bostadsrättshavarens make, får maken vägras inträde i föreningen endast om det finns någon bestämskall tillhöra en viss melse i stadgarna som säger att medlemmarna sammanslutning eller uppfylla liknande villkor och det skäligen kan fordras att maken uppfyller villkoret. Detta gäller också när en bostadsrätt till en bostadslägenhet övergått till någon arman närstående person som varaktigt sammanbodde med bostadsrättshavaren. I fråga om andel i bostadsrätt skall första och tredje styckena tillämpas endast om bostadsrätten efter förvärvet innehas av makar eller,

om bostadsrätten avser en bostadslägenhet, av sådana sambor på vilka

lagen (1987: 232) om sambors gemensamma hem skall tillämpas. Vad som nu har sagts gäller inte om något annat har bestämts i stadgarna.

11 § Sådana villkor för medlemskap är utan verkan som innebär 1. att ett visst medborgarskap eller en viss inkomst skall utgöra förutsättning för inträde i föreningen, 2. att den till vilken en bostadsrätt övergår skall utses av någon annan än bostadsrättshavaren eller godkännas enligt andra grunder än eller som gäller enligt denna lag för inträde i en bostadsrättsförening, 3. att villkoret på annat sätt är oskäligt mot den som vill vinna inträde i föreningen eller överlåta sin bostadsrätt. Bestämmelsen i första stycket 2 hindrar inte att man i stadgarna tar in förbehåll om återköps- eller lösningsrätt enligt 5 kap. 8 §.

12 § En bostadsrättsförening som har förvärvat eller avser att för-

värva en hyresfastighet för ombildning till bostadsrätt, får inte vägra

den som var hyresgäst i fastigheten vid förvärvet inträde i föreningen, de villkor för medlemskap som föreskrivs i

om hyresgästen uppfyller

och föreningen skäligen kan godta hyresgästen som bostadgarna stadsrättshavare. Detta gäller dock inte om hyresgästen har ansökt om

medlemskap i föreningen senare än ett år från fastighetsförvärvet

eller om en lägenhet inte skall upplåtas med bostadsrätt och

l. hyresförhållandet avser en lokal,

2. beror av anställning, eller

hyresförhållandet

3. hyresgästen är en juridisk person.

SOU 1988: 14 Författningsförslag 41

Tvister om medlemskap 13 § Förvärvare av bostadsrätt som vägrats inträde i föreningen, kan inom en månad från det han fick del av beslutet om detta hänskjuta tvisten till hyresnämnden. Detsamma gäller hyresgäster som vägrats inträde enligt 12 §.

Utträde ur föreningen och uteslutning 14 § En medlem som inte har någon bostadsrätt i föreningen får utträda ur föreningen och kan av orsak som anges i stadgarna uteslutas ur denna. Om medlemmen upphör att vara bostadsrättshavare, skall han anses

ha utträtt ur föreningen om inte styrelsen medgett att han får stå kvar som medlem. Detta gäller inte om bostadsrätten upphört på grund av

att det hus i vilket lägenheten finns övergått till ny ägare. Om föreningen vägrar att upplåta en lägenhet med bostadsrätt till en hyresgäst som är medlem i föreningen eller hyresgästen inte antar ett erbjudande från föreningen om att få lägenheten upplåten med

bostadsrätt, skall hyresgästen anses ha utträtt ur föreningen, om inte

hyresgästen inom sex månader från beslutet eller erbjudandet enligt 3 kap. 6 § andra stycket har begärt att hyresnämnden vid vite före-

lägger föreningen att upplåta lägenheten med bostadsrätt eller styrelsen medgett att han får kvarstå som medlem. Detsamma skall gälla

när ett beslut av hyresnämnden om avslag på hyresgästens begäran har vunnit laga kraft eller hyresgästen har avflyttat från lägenheten. Anmälan om utträde skall ske skriftligen och, om så bestämts i stadgarna, vara försedd med medlemmens bevittnade namnunderskrift. Fråga om uteslutning prövas av föreningsstämman, om inte något annat bestämts i stadgarna.

Medlems- och lägenhetsförteckning

15 § Styrelsen skall föra förteckning över bostadsrättsföreningens medlemmar (medlemsförteckning) samt förteckning över de lägenheter som är upplåtna med bostadsrätt (lägenhetsförteckning). Förteckningama kan bestå av betryggande lösblads- eller kortsystem. De kan också föras med automatisk databehandling eller på annat lik-

nande sätt.

SOU 19882 14

42 Författningaförslag

skall innehålla 16 § Medlemsförteckningen för varje medlem uppsamt om den bostadsrätt som han

gift om hans nanm och postadress

har. för den som vill ta

Styrelsen skall hålla förteckningen tillgänglig

del av den.

17 § skall för varje lägenhet ange

Lägenhetsförteckningen

belägenhet, rumsantal och övriga 1. lägenhetens beteckning,

utrymmen,

registrering av den ekonomiska plan 2. dagen för länsstyrelsens som ligger till grund för upplåtelsen,

3. bostadsrättshavarens nanm, samt 4. insatsen för bostadsrätten. skall genast föras in i förteckningen när en lägenhet

Uppgifterna upplåts med bostadsrätt. om att en bostadsrätt pantsatfs eller ändras

Underrättas föreningen skall detta antecknas. Vid någon uppgift i förteckningen, genast överlåtelse av bostadsrätt skall en kopia av överlåtelseavtalet fogas till

förteckningen på lämpligt sätt.

Dagen för anteckningen skall anges.

få utdrag ur 18§ Bostadsrättshavaren har rätt att på begäran beträffande med

lägenhetsförteckningen lägenhet som han disponerar bostadsrätt. Utdraget skall avse de uppgifter som enligt 17 § skall

anges i förteckningen. Dagen för utfärdandet skall anges i utdraget.

Bostadsrättsföreningens ledning

l9§ Bestämmelserna om en förenings ledning i 6 kap. lagen

(1987: 667) om ekonomiska föreningar gäller i fråga om bostads-

.rättsföreningar med följande undantag. skall alltid minst två eller, om styrelsen 1. Av styrelsens ledamöter består av mindre än fem ledamöter, minst en väljas på förenings-

stämma.

2. och suppleantema för styrelseledamötema Styrelseledamötema

samt bostadsrättsföreningens firmatecknare behöver inte vara svenska

medborgare. i stadgarna, kan bostads- 3. Om inte något annat har bestämts make eller sambo vara eller suppleant

rättshavarens styrelseledamot

även om maken eller sambon inte är medlem i

för styrelseledamot,

föreningen.

SOU 1988: 14 Förfartningsförslag 43

4. Bestämmelsema om verkställande direktör gäller inte.

20 § Om inte något annat följer av 6 kap. 13 och 14 §§, skall styrelsen fastställa med vilka belopp avgiftema till skall

föreningen utgå

samt hur beloppen skall betalas. Ändring av insatsen skall dock alltid

beslutas av föreningsstämman.

Bestämmelser om föreningsstämman 21 § Bestämmelserna om föreningsstämman i 7 kap. lagen (1987: 667) om ekonomiska föreningar gäller i tillämpliga delar för bostadsrättsföreningar, dock med följande undantag. 1. Om flera medlemmar har en bostadsrätt gemensamt har de endast en röst, om inte något annat har bestämts i stadgarna. 2. Föreningsstämmans befogenheter får inte överlämnas åt särskilt valda fullmäktige. 3. Bestämmelserna i 29 och 30 §§ gäller i stället för 7 kap. 14 och

15 §§ lagen om ekonomiska föreningar.

Särskilda villkor för föreningsstämmans beslut

22 § För att ett beslut på en föreningsstämma skall vara giltigt gäller

följande. l. Om beslutet innebär ändring av insats och medför rubb-

någon ning av det inbördes förhållandet mellan insatserna, skall samtliga

bostadsrättshavare som berörs av

ändringen ha gått med på beslutet. Om enighet inte uppnås, blir beslutet ändå giltigt om minst två tredje-

delar av de berörda bostadsrättshavarna har med på beslutet och

gått

det dessutom har godkänts av hyresnämnden. 2. Om beslutet innebär att en lägenhet som upplåtits med bostadsrätt kommer att förändras med anledning av en om- eller

tillbyggnad,

skall bostadsrättshavaren ha gått med på beslutet. Om bostadsrättsha-

varen inte samtycker till ändringen, blir beslutet ändå giltigt om minst två tredjedelar av de röstande har gått med på beslutet och det dessutom har godkänts av hyresnänmden. 3. Om beslutet innebär utvidgning av föreningens verksamhet, skall minst två tredjedelar av de röstande ha gått med på beslutet. -4. Om beslutet innebär överlåtelse av ett hus som tillhör föreningen och i vilket det finns en eller flera lägenheter som är upplåtna med

bostadsrätt, skall beslutet ha fattats på det sätt som gäller för beslut

SOU 1988: 14

44 Fötfattningsförslag

två tredjedelar av bostadsrättsha-

om likvidation enligt 34 §. Minst vama i det hus som skall överlåtas skall ha gått med på beslutet. finns villkor för att ett

5. Om det i stadgarna ytterligare något

även det.

beslut enligt l-4 skall vara giltigt, gäller

En bostadsrättshavare som berörs av beslut enligt första stycket l, 2 närvarande vid den föreningsstämma då eller 4 men som inte varit skall anses ha gått med på beslutet om det nedbeslutet fattades,

tecknats i stämmoprotokollet och skriftligen godkänts av bostadsrätts-

havaren.

2 skall godkännas

23 § Ett stämmobeslut enligt 22 § första stycket om är och syftet med den inte av hyresnämnden, åtgärden angelägen

annat sätt samt beslutet inte är oskäligt mot

skäligen kan tillgodoses på

bostadsrättshavaren. Om bostadsrättshavaren begär att föreningen får lämnas endast om

skall lösa in bostadsrätten, godkännande

eller bostadsrättshavaren skäligen bör föreningen erbjuder inlösen

utan inlösen. kunna godta förändringen

En bostadsrättshavare har rätt till ersättning för den förlust 24§ som han orsakas med anledning av ett beslut enligt 22 § första stycket

2. för bostadsrättens marknads-

Om inlösen sker, skall ersättning utgå

i bostadsrätten skall motsvara den värde. Ersättning för intrång minskning av markandsvärdet som uppkommer genom beslutet. skall genast underrätta den som har pant i bostadsrätten Föreningen om ett beslut enligt 22§ första och som är känd för föreningen

stycket 2.

Beslut om ombildning av hyresrätt till bostadsrätt

beslut att förvärva en hyresfastighet

25 § En bostadsrättsförenings

till bostadsrätt skall fattas på en

för ombildning av hyresrätt

Minst två av hyresgästerna i de uthyrdaföreningsstämma. tredjedelar

av förvärvet skall med på beslutet. Dessa

lägenheter som omfattas gå skall vara medlemmar i bostadsrättsföreningen.

hyresgäster

Vid beräkningen av antalet lägenheter tillämpas l kap. 4 §. skall innehålla uppgift om hur

Protokollet från föreningsstämman

av rösterna har skett och hållas tillgängligt för hyres-

beräkningen

gästerna och fastighetsägaren.

26 § Innan beslut om fattas enligt 25 §, skall en

fastighetsförvärv

till-

sådan ekonomisk plan som avses i 2 kap. 2 § upprättas och hållas

SOU 1988: 14 F örfattningsförslag 45

gänglig för hyresgästerna. Till planen skall fogas ett besiktningsprotokoll som visar fastighetens skick. Planen skall även vara försedd med intyg enligt 2 kap. 3 §.

27 § Beslut om förvärv i strid med 25 § första stycket är ogiltiga. Detsamma gäller beslut om förvärv som fattats utan att en ekonomisk plan varit tillgänglig enligt 26 §. Det nu sagda skall dock inte gälla om förvärv ändå skett enligt beslutet och lagfart har meddelats.

28 § I fråga om bostadsrättsföreningar som är anslutna till en folkrörelsekooperativ riksorganisation gäller 25-27 §§ endast om fastighetsförvärvet sker enligt lagen (1982: 352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt.

Ändring av stadgar

29 § Ett beslut om ändring av en bostadsrättsförenings stadgar är giltigt om samtliga röstberättigade i föreningen är ense om det. Beslutet är även giltigt, om det har fattats på två på varandra följande föreningsstämmor och minst två tredjedelar av de röstande på den senare stämman gått med på beslutet. Om beslutet avser ändring av de grunder enligt vilka månadsavgifter skall beräknas, fordras dock att minst tre fjärdedelar av de röstande den senare stämman på gått med på beslutet. Om beslutet innebär att en medlems rätt till föreningens behållna tillgångar vid dess upplösning inskränks, fordras att samtliga röstande på den senare stämman gått med på beslutet. Ett beslut varigenom en medlems rätt att överlåta sin bostadsrätt inskränks eller förbehåll enligt 5 kap. 8 § införs är giltigt endast om bostadsrättshavare vars rätt berörs samtliga av ändringen gått med på beslutet. En bostadsrättshavare som inte har varit närvarande vid en föreningsstämma då beslutet fattades, skall anses ha gått med bepå slutet om det nedtecknats i stämmoprotokollet och skriftligen godkänts av bostadsrättshavaren. Om det i stadgarna har tagits in något ytterligare villkor för ändring av stadgarna, gäller även det. Om det finns en föreskrift i stadgarna om att en viss bestämmelse inte får ändras utan regeringens tillstånd, får inte heller föreskriften ändras utan regeringens tillstånd, om den har tagits in i stadgarna på grund av lag eller annan författning eller efter regeringens medgivande.

46 SOU 1988: 14

Författningsförslag

av stadgarna skall av styrelsens ordfö- 30 § Ett beslut om ändring rande anmälas för Beslutet får inte verkställas

genast registrering.

förrän har skett. Till anmälan skall fogas två kopior av

registreringen det protokoll som förts i ärendet.

Revision och särskild granskning samt redovisning

31 § Bestämmelserna i 8 och 9 kap. lagen (1987: 667) om ekonomiska gäller i tillämpliga delar även för bostadsrättsförföreningar eningar. Vad som sägs där om insats skall för en bostadsrättsförening

också gälla upplåtelseavgift. Bostadsrättsföreningar är inte skyldiga att

koncemredovisning eller delårsrapport upprätta finansieringsanalys, eller att, i annat fall än som avses i 8 kap. 6 § nämnda lag, utse auktoriserad revisor. -

Vinstutdelning m. m. 32 § Utdelning får endast ske av vinst som redovisas i fastställd “ balansräkning för senaste räkenskapsåret. Vinst får inte utdelas till andra än bostadsrättshavama. Vinsten fördelas mellan dem efter insatserna för bostadsrätterna, om inte något annat har bestämts i stadgama.

33 § Har vinstutdelning beslutats och verkställts i strid med 32 § eller någon bestämmelse i föreningens stadgar, gäller 10 kap. 7 §

föreningar i tillämpliga delar. lagen (1987: 667) om ekonomiska Bestämmelserna om vissa gåvor i 10 kap. 8 § nämnda lag gäller

även bostadsrättsföreningar.

. Likvidation och upplösning samt fusion

34 § Bestämmelserna om likvidation och upplösning i 11 kap. lagen (1987: 667) om ekonomiska föreningar gäller även bostadsrättsföreningar. Vad som föreskrivs i ll kap. 3 §, för det fall antalet för-

eningsmedlemmar gått ned under det i l kap. 3 § denna lag före-

skrivna skall tillämpas i en bostadsrättsförening, om lägsta antalet, antalet medlemmar eller antalet bostadsrättshavare blivit mindre än

fem. Motsvarande gäller om antalet lägenheter som upplåts med bo-

stadsrätt enligt l kap. 4 § denna lag blivit mindre än fem. Vidare skall

SOU 1988: 14 F 47 örfattningsförslag

vad som sägs i 11 kap. 12 § om insatskapital i stället gälla insats och upplåtelseavgift i bostadsrättsföreningen.

35 § Bestämmelserna om fusion m. m. i 12 kap. lagen (1987: 667) om ekonomiska delar även bostadsrättsföreningar gäller i tillämpliga föreningar.

Registreringsmyndighet m. m.

36 § Bestämmelsema om och registreringsmyndighet föreningsregister i 15 kap. lagen (1987: 667) om ekonomiska föreningar gäller även bostadsrättsföreningar. Ett beslut om sådan ändring av stadgarna att styrelsens säte skall flyttas från ett län till ett annat får dock inte registreras, om bostadsrättsföreningens firma på grund av bestämmelsema i 7 § tredje stycket första meningen inte får föras in i det senare länets föreningsregister. Bestämmelsema om anmälan för skall i registrering tillämpliga delar gälla ansökan om av en ekonomisk registrering plan. Inskrivning av uppgifter om skall ske i en bostadsrättsföreningar särskild avdelning av det som avses i 15 föreningsregister kap. 1 § lagen om ekonomiska föreningar.

9 kap. Skadestånd, straff och vite m. m.

l § Bestämmelsema om skadestånd m. m. i 13 kap. lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar gäller även bostadsrättsföreningar.

2 § Bestämmelsema om straff och vite i 16 kap. lagen (1987: 667)

om ekonomiska föreningar gäller i delar även bostadsrättstillämpliga

föreningar.

3 § Till böter skall den dömas som uppsåtligen eller av oaktsamhet 1. upplåter andelsrätt i strid med 1 9 §, kap. 2. upplåter bostadsrätt i strid med 2 kap. 1, 5 eller 6 § eller 3 kap. 2 §, 3. inte håller en registrerad ekonomisk plan tillgänglig enligt 2 kap. 7 §, 4. tar emot förskott i strid med 4 2 §, kap. 5. bryter mot 8 kap. 7 § sista stycket, 6. inte för en medlemsföneckning eller håller en sådan förteckning tillgänglig enligt 8 kap. 16 §, eller

48 SOU 1988: 14 Författningsförslag

7. inte för en lägenhetsförteckning enligt denna lag eller meddelar oriktig eller vilseledande uppgift i utdrag enligt 8 kap. 18 §.

i bostadsrättstvister m. m. 10 kap. Förfarandet

l§ En tvist med anledning av upplåtelse av nyttjanderätt enligt

denna lag (bostadsrättstvist) som det inte ankommer på hyresnämnden

inom vars område

att pröva skall tas upp av den fastighetsdomstol

i en bostadsrättstvist

fastigheten är belägen. Beträffande laga domstol som skall prövas enligt lagsökningslagen (1946: 808) eller handräck-

ningslagen (1981: 847) finns bestämmelser i dessa lagar. Ett ärende om förordnande av god man enligt 7 kap. l § och ett mål om klander i den ort av redovisning enligt 7 kap. 4 § skall tas upp av tingsrätten där fastigheten finns.

2 § beslut i frågor enligt 3 kap. 6 och 9 §§, 8 kap.

Hyresnämndens

hos 13 §, 22 § första stycket l och 2 samt 10 kap. 6 § får överklagas bostadsdomstolen inom tre veckor från den dag beslutet meddelades.

Skrivelsen med överklagandet skall ges in till hyresnämnden. Hyresnämndens beslut i frågor enligt 6 kap. 10 § andra stycket får

inte överklagas.

3 § I en tvist som avser fastställande av hyresvillkor enligt 3 kap. vardera svara för sin rättegångskostnad i

9 § skall parten bostadsdomstolen, om inte något annat anges i 18 kap. 6 § rätte-

gångsbalken.

4 § Beslut i ett ärende om behörighet som intygsgivare enligt 2 kap.

beslut i ett ärende

4 § får överklagas hos regeringen. Länsstyrelsens om tillstånd att bostadsrätt överklagas hos upplåta enligt 3 kap. 2 § får

kammarrätten.

5§ Förbehåll i stadgarna enligt 7 kap. 18 § andra stycket lagen (1987: 667) om ekonomiska föreningar som inte innehåller någon

bestämmelse inte

om rätt för parterna att klandra skiljedomen gäller 1. i om en bostadsrättshavares rätt eller skyldighet att tillträda fråga eller behålla lägenheten, eller 2. beträffande fastställande av hyresvillkor enligt 3 kap. 9 §.

av

I övrigt gäller förbehållet inte i fråga om tvist med anledning

av enligt denna lag, om man genom förbe-

upplåtelse nyttjanderätt

hållet utsett skiljemän eller meddelat bestämmelser om skiljemärmens

SOU 1988: 14 Författningsförslag 49

antal, sättet för deras utseende eller förfarandet vid skiljenämnden. I dessa hänseenden skall lagen (1929: 145) om skiljemän tillämpas. Vad som sagts nu utgör dock inte hinder för att i stadgarna utse hyresnärrmden till skiljenämnd eller bestämma kortare tid för skiljemanna-

åtgärdens avslutande än den tid om sex månader som anges i nämnda

lag.

6 § Vite som förelagts med stöd av denna lag utdöms av hyresnämnden. Nänmden skall självmant ta upp frågan om utdömande.

1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1990 då bostadsrättslagen (1971: 479) skall upphöra att gälla. 2. Bestämmelsen i l kap. 5 § första stycket utgör inte hinder för den som fore lagens ikraftträdande haft rätt att driva verksamhet, i vilken ingår upplåtelse av nyttjanderätt som avses i denna lag, att fortsätta verksamheten. 3. Den nya lagen tillämpas även på bostadsrättsföreningar som registrerats enligt äldre lag. I fråga om en sådan förening gäller dock punkterna 4-9 nedan. 4. Om en ekonomisk plan har registrerats eller tagits emot av länsstyrelsen enligt äldre lag, skall planen anses ha registrerats enligt

den nya lagen.

5. Om en uppsägning har gjorts före den nya lagens ikraftträdande,

gäller äldre lag i fråga om uppsägningen. 6. En bestämmelse i en förenings stadgar om att årsavgift eHer andel i vinst eller behållna tillgångar skall beräknas efter en lägenhets

andelsvärde, skall anses innebära att en sådan avgift eller andel skall

beräknas enligt insatsen för bostadsrätten.

7. Finns det i en förenings stadgar vid lagens ikraftträdande en be-

stämmelse om beräkning av ersättning for bostadsrätt vid överlåtelse, gäller bestämmelsen fortfarande, även om grunderna för beräkningen

inte angetts i stadgarna. En sådan bestämmelse skall anses innebära villkor för medlemskap, om inte något annat framgår av omständigheterna.

8. Om ett beslut på en föreningsstämma fattats före den nya lagens ikraftträdande, gäller äldre lag i fråga om beslutet. 9. Äldre lag gäller fortfarande i fråga om talan mot ett beslut av en länsstyrelse eller en kammarrätt som meddelats före den nya lagens

ikraftträdande.

SOU 1988: 14

50 Författningsförslag

som har vid en domstol eller

10. En bostadsrättstvist anhängiggjons

till av skiljemän före

en hyresnämnd eller som hänskjutits avgörande enligt äldre bestämmelser.

den nya lagens ikraftträdande, prövas

11. Bestämmelsen i l kap. 9 § första stycket utgör inte hinder för en haft rätt att upplåta juridisk person, som före lagens ikraftträdande andelsrätt med vilken följer rätt att för begränsad tid besitta eller hyra den att upplåta andelslägenhet i hus som tillhör juridiska personen,

rätt avseende lägenhet i huset. person, som I annat fall än som avses i första stycket får en juridisk drivit verksamhet i vilken ingår upplåtelse före lagens ikraftträdande av andelsrätt som avses i l kap. 9 § första stycket, efter tillstånd av

länsstyrelsen fortsätta sin verksamhet. Har den juridiska personen

en ansökan om detta före ikraftträdandet, får verksamheten ingett drivas vidare i väntan .på beslut i ärendet.

Bestämmelsen i 1 kap. 9 § tredje stycket gäller till utgången av år

1991.

SOU 1988: 14 51

2 till

Förslag om av vissa bostadsföreningar Lag omregistrering

till

bostadsrättsföreningar

Härigenom föreskrivs följande.

1 § Enligt bestämmelserna i denna lag får sådana ekonomiska föreningar (bostadsföreningar) som avses i punkt 2 eller ll övergångsbestämmelsema till bostadsrättslagen (1989: 0000) omregistreras till bostadsrättsföreningar.

2 § Omregistrering får ske under förutsättning 1. att bostadsföreningens stadgar ändras och utformas i överensstämmelse med bestämmelsema i bostadsrättslagen (1989: 0000), 2. att bostadsföreningen har utsett styrelse och revisorer för bostadsrättsföreningen i enlighet med bestämmelsema i 8 kap. 19 och 31 §§ bostadsrättslagen (1989:0000) samt att de förutsättningar i övrigt som anges i 1 kap. 3 § nämnda lag för registrering av en bostadsrättsförening är uppfyllda, 3. att bostadsföreningens firma ändras enligt 8 kap. 7 § bostadsrättslagen (1989: 0000), samt 4. att en sådan ekonomisk plan som anges i 4§ denna lag har upprättats av bostadsföreningens styrelse och registreras samtidigt med bostadsrättsföreningen. I fråga om registreringen av bostadsrättsföreningen och den ekonomiska planen skall i övrigt tillämpas bestämmelserna om registrering i 2 kap. 3 och 4 §§ lagen (1987: 667) om ekonomiska föreningar samt 8 kap. 36 § bostadsrättslagen (1989: 0000).

3 § Ett beslut av bostadsföreningenför omregistrering skall fattas på en föreningsstämma enligt bestämmelserna i 7 kap. lagen (1987: 667) om ekonomiska föreningar. Detsamma gäller andra beav omregistreringen. Beslut som föreningen fattar med anledning stämmelsema om viss majoritet i 15 § andra stycket sista meningen nämnda skall dock inte gälla. Inte heller skall sådana villkor i lag som gär längre än vad som föreskrivs i 14 och 15 §§ stadgarna nämnda lag tillämpas.

4 § Irman ett beslut fattas enligt 3 §, skall bostadsföreningens styrelse ha upprättat en förenklad ekonomisk plan för föreningens verksamhet. I planen skall en beräkning göras av bostadsföreningens be-

52 SOU 1988: 14

Författningsförslag

hållna Med i beräkningen skall insatsen för-

tillgångar. utgångspunkt

delas på de kommande bostadsrätterna efter den andel i bostadsrättsföreningen som belöper på varje medlem. Beslutar föreningsstämman om annan fördelningsgrund, skall planen ändras i enlighet med beslutet. Planen skall vara undertecknad av bostadsföreningens styrelse och hållas tillgänglig vid föreningsstämman.

eller den som regeringen bestämmer får Regeringen myndighet

meddela ytterligare föreskrifter om innehållet i den ekonomiska planen.

5 § När ett beslut om har vunnit laga kraft, skall de

omregistrering lägenheter som av bostadsföreningen varit upplåtna med sådan rätt

till bostads-

som anges i punkt 2 eller ll övergångsbestämmelsema

rättslagen (1989: 0000) i stället anses upplåtna med bostadsrätt. Det ankommer på bostadsrättsföreningens styrelse att genast utfärda bevis till bostadsrättshavama om bostadsrätterna. Beviset skall inne-

hålla de uppgifter som enligt 8 kap. 17 § bostadsrättslagen (1989: 0000) skall anges i den lägenhetsförteckning som styrelsen

skall föra.

6 § Registreringsmyndigheten skall för anteckning i fastighetsboken

om namnändring genast underrätta inskrivningsmyndigheten när beslutet om omregistrering har vunnit laga kraft.

Denna träder i kraft den 1 januari 1990 och gäller till utgången lag

av år 1994.

SOU 1988: 141 F örfattningsförslag 53

3 till

Förslag

om i 352) om rätt till

Lag ändring lagen (1982:

för till bostadsrätt

fastighetsförvärv ombildning

Härigenom föreskrivs att 3, 6, 9, 12 och 13 §§ lagen (1982: 352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

3§ Om hyresgäster har intresse av att förvärva fast egendom för omfår detta anmälas till inskrivbildning av hyresrätt till bostadsrätt

för anteckning i fastighetsboken. Intresseanmälan ningsmyndigheten

skall för hyresgästemas räkning göras av en bostadsrättsförening. Till anmälan skall fogas intyg Föreningen skall till anmälan av föreningens styrelse om an- foga ett intyg av föreningens

talet lägenheter i den fasta egen- styrelse om

dom som omfattas av anmäl- 1. hur många lägenheter som samt om att hyresgäs- finns i den fasta egendom som

ningen terna i minst två tredjedelar av anmälan omfattar, de uthyrda lägenheterna skrift- 2. att hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda läligen har förklarat sig intresseav hyres- är medlemmar i borade av en ombildning genheterna rätt till bostadsrätt. stadsrättsföreningen och azt de skriftligen har förklarat sig intresserade av en ombildning av hyresrätt till bostadsrätt.

§

Fast egendom, som utgör en Fast egendom, som utgör en

och för vilken en och för vilken en

hyreshusenhet hyreshusenhet intresseanmälan får inte intresseanmälan gäller, får inte gäller,

överlåtas helt eller delvis genom överlåtas helt eller delvis genom eller utan att den köp eller byte utan att den köp byte som har bostadsrättsförening som har

bostadsrättsförening gjort intresseanmälan har erbju- gjort intresseanmälan har erbju-

dits att förvärva hela hyreshus- dits att förvärva hela hyreshusenheten. Ett sådant erbjudande enheten. Ett sådant erbjudande kallas hembud. kallas hembud. Vad som sägs

SOU 1988: 14

54 Författningsförslag Föreslagen lydelse Nuvarande lydelse

skall i fråga om

om överlåtelse

hembud gälla även övergång

tillskott till bolag eller genom

utdelning eller skifte

förening,

- eller samt

från bolag förening

14 kap. I eller 2 §

fusion enligt

aktiebolagslagen (1975:1385).

till bostadsrättsföreningen, En överlåtelse får ske utan hembud

godkärmer överlåtelsen, 1. om bostadsrättsföreningen .

eller en kommun förvärvar egendomen,

2. om staten eller om förvärvaren

förvärvaren är gift med överlåtaren

3. om av dem är överlåtarens när makar förvärvar gemensamt, någon eller,

avkomling, exekutiv auktion eller

4. om förvärvet sker genom inrop på auktion enligt lagen 0904:48 s. 1) om samäganderätt,

offentlig

5. om överlåtelsenavser andel

redan äger en och förvärvaren

andel i egendomen.

inte heller, om ett förvärv av bostadsrättsföreningen Hembud behövs till förhållandet mellan överlåtaren skulle vara oskäligt med hänsyn eller villkoren för och en axman förvärvare än bostadsrättsföreningen

överlåtelse. Frågan om hembud vid en sådan

eller omständigheterna begäran av fastighetsägaren. behövs prövas av hyresnänmden på

9§

Bestämmelser om bostads- Bestämmelser om bostadsbeslut att förbeslut att för- rättsföreningars rättsföreningars för om-

för om- värva hyresfastigheter

värva hyresfastigheter

till bostads- bildning av hyresrätt till bostadsbildning av hyresrätt rätt finns i 8 kap. 25-28 §§ rätt finns i 60 a § bostadsrätts-

bostadsrättslagen (1989: 0000). lagen (I 971 : 479).

12§

Även om hembudet har upp- Även om hembudet har upp-

hört att gälla får, så länge förhört att får överlåtelse gälla till nå- eningens intresseanmälan gäller,

köp eller byte genom eller överen sådan överlåtelse gon annan än den bostadsrätts-

SOU 1988: 14 F örfattningsförslag 55

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

som har intresse- som avses i 6 § första

förening gjort gång anmälan inte ske medan för- stycket inte ske till någon annan

intresseanmälan gäller, än den bostadsrättsförening som eningens intresseanmälan, om

om köpeskillingen är lägre eller har gjort

villkoren för överlåtelsen sam- är lägre eller

köpeskillingen

är avsevärt villkoren för överlåtelsen sammantagna ogynnsammare för än mantagna är avsevärt ogynnsam-

fastighetsägaren

vad som vid hembudet. mare för fastighetsägaren än vad angavs Har sedan ett som vid hembudet. En fastighetsägaren angavs hembud att gälla gjort sådan överlåtelse får inte heller upphört ett hembud, enligt vilket ske om ett villkor som angavs nytt är eller vid hembudet är oskäligt mot

köpeskillingen lägre

villkoren föreningen. Har fastighetsägaren eljest ogynnsammare

för och sedan ett hembud upphört att fastighetsägaren, upp-

hör även detta hembud att ett nytt hembud, en-

gälla, gälla gjort skall första meningen tillämpas ligt vilket köpeskillingen är lägre eller villkoren på annat sätt på det nya hembudet.

ogynnsammare för fastighetsägaren, och upphör även detta hembud att gälla, skall första och andra meningen tillämpas på det

nya hembudet.

Första skall tillämpning om överlåtelsen

stycket äga motsvarande

avser andel av hyreshusenheten.

I om förbudet i första 6§ andra och tredje

fråga stycket äger

motsvarande Om undantag inte

styckena tillämpning. något

är överlâtaren att inhämta tillstånd

föreligger, skyldig hyresnämndens

till överlåtelsen.

l3§

Överlåtelser i strid 6 el- Överlåtelse av sådan fast

med

ler som avses i denna lag

12 § är ogiltiga. egendom

âr för sin beroende av

giltighet att lagfart söks innan anteckning

om en intresseanmälan enligt 3 § har skett. Överlåtelser i strid

med 6 eller 12 § är ogiltiga.

SOU 1988: 14

56 F örfattningsförslag

Nuvarande Föreslagen lydelse

lydelse

i Om har meddelats i Om har meddelats lagfart

lagfart

5 eller strid med 20 kap. 6§ 5 eller strid med 20 kap. 6§

inte 11 gäller inte 7§ 11 gäller 7§ jordabalken, jordabalken,

första första stycket andra meningen.

stycket.

1 januari 1990.

1. lag träder i kraft den

Denna

2. Aldre i fråga om en intresseanmälan som har gjorts

lag gäller

före ikraftträdandet.

SOU 1988: 14 F örfattningsförslag 57

4 till

Förslag Lag om ändring i äktenskapsbalken

Härigenom föreskrivs att 7 kap. 4 § äktenskapsbalken skall ha följande lydelse. Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse 7 kap. 4 § Med makars gemensamma bostad avses i denna balk 1. fast egendom som makarna eller någon av dem äger eller innehar med tomträtt, om det finns en byggnad på egendomen som är avsedd som makamas gemensamma hem och egendomen innehas huvudsakligen för detta ändamål, 2. fast egendom som makarna eller någon av dem innehar med nyttjanderätt i förening med byggnad på egendomen som makarna eller någon av dem äger, om byggnaden är avsedd som makamas gemensamma hem och egendomen innehas huvudsakligen för detta ändamål,

3. byggnad eller del av byggnad som makarna eller någon av dem

innehar med hyresrätt, bostadsrätt eller annan liknande rätt, om byggnaden eller byggnadsdelen är avsedd som makamas gemensamma hem

och innehas huvudsakligen för detta ändamål.

Vad som sägs om bostadsrätt enligt första stycket 3 skall gälla

även sådan rätt till framtida

upplåtelse av bostadsrätt som avses i 4 kap. bostadsrättslagen (1989: 0000), om rätten gäller en lägenhet som är avsedd som makamas gemensamma hem och

huvudsakligen skall innehas för

detta ändamål. Med makars gemensamma bohag avses i denna balk möbler, hushållsmaskiner och annat inre lösöre som är avsett för det gemensamma hemmet. Till gemensamt bohag räknas inte sådant bohag som används uteslutande för den ena makens bruk. Till makars gemensamma bostad och bohag räknas inte egendom som används huvudsakligen för fritidsändamål.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1990.

SOU 1988: 14

58 Författningsförslag

5 till

Förslag om i lagen (1987: 232) Lag ändring

sa°mbors hem

om gemensamma

föreskrivs att 2§ lagen (1987: 232) om sambors Härigenom

gemensamma hem skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse , Föreslagen lydelse

2 §

Med sambors gemensamma bostad avses i denna lag, om inte annat följer av 4 §, l. fast som samboma eller någon av dem äger eller

egendom innehar med tomträtt, om det finns en byggnad på egendomen som är hem och egendomen innehas

avsedd som sambomas gemensamma huvudsakligen för detta ändamål, med 2. fast egendom som samboma eller någon av dem innehar med som samboma

nyttjanderätt i förening byggnad på egendomen är avsedd som sambomas eller någon av dem äger, om byggnaden

innehas huvudsakligen för detta

gemensamma hem och egendomen

ändamål,

3. eller del av byggnad som samboma eller någon av dem byggnad

bostadsrätt eller annan liknande rätt om innehar med hyresrätt, eller är avsedd som sambomas gemen-

byggnaden byggnadsdelen

samma hem och innehas huvudsakligen för detta ändamål. Vad som sägs om bostadsrätt enligt första stycket 3 skall gälla

även sådan rätt till framtida

av bostadsrätt som

upplåtelse

avses i 4 kap. bostadsrättslagen (1989: 0000), om rätten gäller en lägenhet som är avsedd som sambomas gemensamma hem och huvudsakligen skall innehas för detta ändamål. får i en av dem båda undertecknad handling anmäla till Samboma

inskrivningsmyndigheten att en fastighet som är lagfaren för en av

en tomträtt för vilken en av dem är inskriven som dem eller innehavare är gemensam bostad för dem båda.

1990.

Denna lag träder i kraft den 1 januari

SOU 1988: 14 F 59

örfattningdörslag

6 till

Förslag Lag om i ändring lagen (1987: 667)

om ekonomiska

föreningar

Härigenom föreskrivs att 7 kap. 13 § lagen (1987: 667) om ekono-

miska

föreningar skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

7kap.

13§ Föreningsstänunans beslut utgörs av den mening som har fått mer än hälften av de avgivna rösterna eller, vid lika röstetal, den mening som ordföranden biträder. Vid val anses den vald som har fått de flesta rösterna. Vid lika röstetal om inte avgörs valet genom lottning, armat beslutas av stämman innan valet förrättas. Första stycket gäller inte, om annat av denna följer lag eller föreskrivs i stadgarna. Beträffande beslut som avses i 14 och 15 §§ kan dock i stadgarna endast föreskrivas villkor som går längre än som anges i dessa paragrafer. Enligt lagen (1989: 0000) om omregistrering av vissa bostads-

föreningar till bostadsrättsför-

eningar gäller särskilda bestämmelser om beslut av en föreningsstämma.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1990.

60 Författningsförslag SOU 1988: 14

7 till

Förslag om ändring i lagen (1973: 188) Lag om arrendenämnder och hyresnämnder

Härigenom föreskrivs att 4, 5, 11, 15, 22 och 23 §§ lagen

(1973: 188) om arrendenänmder och hyresnämnderl skall ha följande

lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

4 §2

Hyresnämnd som avses i 12 kap. 68 § jordabalken har till uppgift

att 1. medla i hyres- eller bostadsrättstvist,

2. pröva tvist om âtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 16§ andra stycket, ändrad användning av lokal enligt 12 kap. 23 § andra stycket,

skadestånd enligt 12 kap. 24a §, överlåtelse av hyresrätt enligt 12 kap. 34-37 §§, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 12 kap. 40 §, förlängning av hyresavtal enligt 12 kap. 49 §, hyresvillkor enligt 12 kap. 54 §, återbetalning av hyra och fastställande av hyra

enligt 12 kap. 55 b §, uppskov med avflyttning enligt 12 kap. 59 §

eller föreläggande enligt 12 kap. 64 §, allt jordabalken,

2 a. pröva tvist om hyresvillkor enligt 22-24 §§ hyresförhandlingslagen (1978: 304) eller om återbetalningsskyldighet enligt 23 § samma lag, 3. pröva tvist om 3. pröva tvist om upplåtelse av hyresvillkor enligt 7§ sista stycket, upplå- bostadsrätt enligt 3 kap. 6 §, telse av lägenhet i andra hand hyresvillkor enligt 3 kap. 9§.

30 § andra stycket eller upplåtelse av lägenhet i andra enligt

medlemskap enligt 52 §, allt hand enligt 6 kap. 10 § andra bostadsrättslagen (1971 : 479), stycket, medlemskap enligt 8 kap. 13 § eller utdömande av _ vite enligt 10 kap. 6 §, allt bostadsrättslagen (1989: 0000),

lLagen omtryckt 1985: 660. 2Senaste lydelse 1988: 928.

SOU 1988: 14 F örfattningjörslag 61 Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

4. pröva fråga om godkän- 4. pröva fråga om godkännande av överenskommelse som nande av överenskommelse som avses i 12 kap. 1 § femte avses i 12 kap. 1 § femte stycket, 45 eller 56 § jordabal- stycket, 45 eller 56§ jordabalken eller av beslut som avses i ken eller av beslut som avses i 60 § första stycket 1 bostads- 8 kap. 22 § första stycket 1 och rättslagen, 2 bostadsrättslagen, 5. vara skiljenämnd i hyres- eller bostadsrättstvist, 5 a. pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt

hyresförhandlingslagen, 6. pröva frågor enligt bostadssaneringslagen (1973: 531) och bostadsförvaltningslagen (1977: 792), 7. pröva frågor enligt lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfas-

tighet m. m.,

8. pröva frågor enligt lagen (1987: 1274) om kommunal bostads-

anvisningsrätt, 9. pröva frågor enligt lagen (1982: 352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt. Ärende upptages av den hyresnämnd inom vars område fastigheten är belägen. Ärende som avses i 10, 17 eller 18 § lagen om förvärv av

hyresfastighet m. m. upptages dock av hyresnämnden i den ort där bolagets styrelse har sitt säte eller, i fråga om handelsbolag, där för-

valtningen föres.

5§3

Hyresnämnd består av lagfa- Hyresnämnd består av .lagfa-

ren ordförande och två andra ren ordförande och två andra ledamöter, om ej annat följer av ledamöter, om ej annat följer av

tredje stycket. Av de senare le- tredje stycket. Av de senare le-

damöterna skall den ene vara väl damöterna skall den ene vara väl

förtrogen med förvaltning av förtrogen med förvaltning av hyresfastighet eller, när ärendet hyresfastighet eller, när ärendet rör bostadsrättsfastighet, med rör bostadsrättsfastighet, med förvaltning av sådan fastighet förvaltning av sådan fastighet och den andre vara väl förtrogen och den andre vara väl förtrogen med bostadshyresgästers för- med bostadshyresgästers för-

hållanden eller, när ärende rör hållanden eller, när ärende rör

arman lägenhetän bostadslägen- annan lägenhet änbostadslägen-

3Senaste lydelse 1983: 439.

SOU 1988: 14 62 F örfattni ngsförslag

Nuvarande Föreslagen lydelse lydelse

het, med näringsidkande hyreshet, med näringsidkande hyres-

förhållanden. I ärende förhållanden. I ärende gästers gästers 13 eller

52 § eller 60 § första enligt 3 kap. 6 §, 8 kap. enligt 22 § första stycket 1 och 2 eller stycket 1 bostadsrättslagen ” 10 kap. 6 § bostadsrättslagen (1971 : 479) skall vad som sagts

(1989: 0000) skall vad som sagts förhållanden nu om hyresgästers förhållanden i stället avse bostadsrättshavares nu om hyresgästers

i stället avse bostadsrättshavares förhållanden.

förhållanden.

nämnden, om ärendets befår anlita expert att biträda

Hyresnämnd

annat särskilt skäl föranleder det. skaffenhet eller

- styckena äger motsvarande Bestämmelserna i 2§ andra fjärde

tilllämpning i fråga om hyresnämnd.

skall finnas flera avdel-

kan förordna att i hyresnämnd Regeringen

ningar. även

tillämpliga

i delar

Bestämmelserna om hyresnämnd gäller

avdelning.

11 §4

Rör ärende som avskrivits en- Rör ärende som avskrivits en-

första stycket första

10§ första stycket första ligt 10§

ligt

tvist som avses i 9 kap. punkten tvist som avses i 9 kap. punkten

10 §, 10 kap. 6 a § eller 10 §, 10 kap. 6 a § eller

12 kap. 49 eller 54 § jorda- 12 kap. 49 eller 54 § jorda-

22 eller 24 § hyres- balken, 22 eller 24 § hyresbalken,

förhandlingslagen (1978: 304), förhandlingslagen (1978:304),

5 § (1957: 390) om fiske-

5 § (1957: 390) om fiske- lagen lagen

arrenden, 8 kap. 13 § bostadsarrenden, 52 § bostadsrätts-

eller

eller 18§ rättslagen (1989:0000) lagen (1971:479)

skall

(1987: 259) skall 18 § jaktlagen (1987:259) jaktlagen nämnden återuppta ärendet på nämnden återuppta ärendet på

Ansökan ansökan av sökanden. Ansökan ansökan av sökanden.

tre veckor skriftligen inom tre veckor skriftligen inom görs görs från den dag beslutet om avfrån den dag beslutet om av-

skrivning meddelades. skrivning meddelades.

Uteblir sökanden ånyo, får ärendet icke återupptagas på nytt.

4Senaste lydelse 1987: 264.

SOU 1988: 14 F örfattningsförslag 63 Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

1s§5

Har parterna avtalat att tvist skall avgöras av skiljemän utan förbehåll om rätt för parterna att klandra skiljedomen och har, vid arrendetvist, arrendenämnden eller, vid hyres- eller bostadsrättstvist, hyresnärrmden utsetts till skiljenämnd, skall nämnden på ansökan avgöra tvisten genom skiljedom, om ej hinder möter enligt 1 § andra stycket lagen (1929: 145) om skiljemän. Om sådan ansökan gäller 8 §. Har tvisten redan hänskjutits till nämnd, kan skiljedom dock påkallas muntligen inför nämnden. I ärende som nämnd har att I ärende som nämnd har att avgöra genom skiljedom gäller avgöra genom skiljedom gäller lagen om skiljemän, i den mån ej lagen om skiljemän, i den mån ej annat följer av denna lag. Var- annat följer av denna lag. Vardera parten svarar för sin kost- dera parten svarar för sin kostnad i tvist som avses i 9 kap. 10 nad i tvist som avses i 9 kap. 10 eller 14 §, 10 kap. 6 § eller eller 14 §, 10 kap. 6 § eller 12 kap. 49 eller 54 § jor- 12 kap. 49 eller 54 § jordabalken, 5 § lagen (1957: 390) dabalken, 5 § lagen (1957: 390) om fiskearrenden eller 7 § om fiskearrenden eller 3 kap. sista stycket bostadsrättslagen 9 § b 0 s t a d s r ä t t s Ia g e n (1971: 479). (1989: 000).

22 §6 Beslut av nämnd äger, sedan Beslut av nämnd äger, sedan tid för klander eller besvär ut- tid för klander eller besvär utnär talan får föras mot be- gått när talan får föras mot begått slutet, rättskraft, såvitt däri- slutet, rättskraft, såvitt därigenom avgjorts fråga som avses genom avgjorts fråga som avses i 1 § första stycket 2 eller 5 el- i 1§ första stycket 2 eller 5 ler 4§ första stycket 2, 2 a, 3, eller 4 § första stycket 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7, 8 eller 9. Vad som 5 a, 6, 7, 8 eller 9. Vad som sagts nu gäller dock ej beslut, sagts nu gäller dock ej beslut, ansökan om åtgärds- varigenom ansökan om åtgärdsvarigenom enligt 12 kap. 16 § föreläggande enligt 12 kap. 16 § föreläggande andra eller tillstånd en- andra stycket eller tillstånd enstycket ligt 12 kap. 23 § andra stycket, ligt 12 kap. 23 § andra stycket,

5Senaste lydelse 1984: 679. ösenasce lydelse 1988: 928.

64 F örfattningsförslag SOU 1988: 14

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

34-37 eller 40§ jordabalken 34-37 eller 40 § jordabalken eller 30 § andra stycket bostads- eller 6 kap. 10 § andra stycket rättslagen (1971: 79) eller an- bostadsrättslagen (1 989 . 0000) sökan om uppskov enligt 12 kap. eller ansökan om uppskov enligt 59§ jordabalken eller ansökan 12 kap. 59§ jordabalken eller om förbud eller medgivande ansökan om förbud eller medgisom avses i 2 a § bostads- vande som avses i 2 a § bostadssaneringslagen (1973: 531) eller saneringslagen (1973: 531) eller

yrkande om rätt till förhand- yrkande om rätt till förhandlingsordning enligt 9§ hyres- lingsordning enligt 9§ hyresförhandlingslagen (1978:304) förhandlingslagen (1978:304)

eller ansökan om anvisningsrätt eller ansökan om anvisningsrätt enligt 3§ lagen (1987: 1274) enligt 3 § lagen (1987: 1274) om kommunal bostadsanvis- om kommunal bostadsanvisningsrätt lämnats utan bifall. ningsrätt lämnats utan bifall. Bestämmelsema i 27 och 28 §§ förvaltningslagen (1986: 223) om omprövning av beslut skall inte tillämpas hos nämnderna.

23 §7

Om fullföljd av talan mot hy- Om fullföljd av talan mot hy-

resnämnds beslut i ärende enligt resnämnds beslut i ärende enligt

12 kap. jordabalken eller hyres- 12 kap. jordabalken eller hyres-

förhandlingslagen (1978:304) förhandlingslagen (1978:304)

eller i ärende angående bostads- eller i ärende angående bostadsrätt, bostadssanering eller sär- rätt, bostadssanering eller sär-

skild eller i ärende skild förvaltning eller i ärende förvaltning 1132) om enligt lagen (1975: 1132) om enligt lagen (1975: förvärv av hyresfastighet m. m., förvärv av hyresfastighet m. m., enligt (1987: 1274) om enligt lagen (1987: 1274) om lagen kommunal bostadsanvisningsrätt kommunal bostadsanvisningsrätt eller lagen (1982: 352) om rätt eller lagen (1982:352) om rätt till för ombild- till fastighetsförvärv för ombild-. fastighetsförvärv

ning till bostadsrätt finns be- ning till bostadsrätt finns bestämmelser i 12 kap. 70 § stämmelser i 12 kap. 70§ jor-

jordabalken, 31 § hyresförhand- dabalken, 3l§ hyresförhandlingslagen, 76 § bostadsrätts- lingslagen, 10 kap. 2 § bostads-

lagen (1971:479), 21 §bostads- rättslagen (1989:0000), 21 §

7Senaste lydelse 1987: 1278.

SOU 1988: 14 F örfattningsförslag 65

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

saneringslagen (1973: 531), bostadssaneringslagen (1973: 531) 34§ bostadsförvaltningslagen 34§ bostadsförvaltningslagen

(1977: 792), 25 § lagen om för- (1977: 792), 25 § lagen om värv av hyresfastighet m. m., förvärv av hyresfastighet m. m., om 16 § lagen om 16 § lagen (1987: 1274) (1987: 1274) kommunal bostadsanvisningsrätt kommunal bostadsanvisningsrätt

samt 15 § lagen om rätt till samt 15 § lagen om rätt till fas-

för ombildning tighetsförvärv för ombildning

fastighetsförvärv

till bostadsrätt. till bostadsrätt.

Hyresnämndens yttrande enligt 12 a § första stycket får inte överklagas. Hyresnämndens beslut får överklagas genom besvär hos

bostadsdomstolen, om nämnden 1. avvisat ansökan som avses i 8, 11, 14-16, 16 a, 16 c, 16 d eller 16 e §, eller awisat besvär, 2. avskrivit ärende enligt 8-10, 15 a, 16, 16 a, 16 c, 16 d eller 16 e §, dock ej när ärendet kan återupptagas, 3. förordnat angående ersättning för någons medverkan i ärendet,

4. utdömt vite eller annan påföljd för underlåtenhet att iakttaga föreläggande eller ådömt straff för förseelse i förfarandet, 5. utlåtit sig i annat fall än som avses i 3 i fråga som gäller allmän

rättshjälp.

En besvärshandling som avses i tredje stycket skall ges in till hyresnämnden inom tre veckor från den dag beslutet meddelades. I fråga om handläggningen hos hyresnämnden av en besvärshandbestämmelserna i ling som avses i första eller tredje stycket tillämpas 52 kap. 2 och 4 §§ rättegångsbalken.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1990.

SOU 1988: 14

66 F örfattningjörslag

8 Förslag till om i bostadssaneringslagen (1973: 531) Lag ändring

Härigenom föreskrivs att 25 böstadsseneringslagen (1973:1531)

skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

25 §1

Om särskilda skäl föreligger,

Om särskilda skäl föreligger,

un- kan länsstyrelsen medge un-

kan länsstyrelsen medge från av _dantag från tillämpningen av dantag tillämpningen lagen i fråga om fastighet, lagen i fråga om fastighet, vilken eller vilken äges av en juridisk äges av förening som avses i 16 person som avses i punkt 11

aktiebolag punkt

till övergångsbestämmelserna till

övergângsbestämmelserna

bostadsrättslagen (1971: 479). bostadsrättslagen (1989: 0000).

Denna lag träder i kraft den l januari 1990.

1Senaste lydelse 1974: 821.

SOU 1988: 14 F örfattningsförslag 67

9 till

Förslag Lag om ändring i lagen (1974: 1082)

om bostadsdomstol

Härigenom föreskrivs att l3§ lagen (1974: 1082) om bostadsdomstol skall ha följande lydelse. Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

l3§ sammanträder bostadsdomstolen med sju ledamöter, är tre av dem lagfama ledamöter och fyra av dem intresseledamöter. En av de lagfama ledamöterna är därvid ordförande. Av intresseledamötema skall Av intresseledamötema skall två vara väl förtrogna med för- två vara väl förtrogna med för-

valtning av hyresfastighet eller, valtning av hyresfastighet eller,

när målet rör bostadsrättsfastig- när målet rör bostadsrättsfastighet, med förvaltning av sådan het, med förvaltning av sådan

fastighet och två ledamöter väl fastighet och två ledamöter väl

förtrogna med bostadshyres- förtrogna med bostadshyresgästers förhållanden eller, vid gästers förhållanden eller, vid

prövning av fråga enligt 12 kap. prövning av fråga enligt 12 kap.

36§ jordabalken, med närings- 36§ jordabalken, med näringsidkande hyresgästers förhållan- idkande hyresgästers förhållanden eller, vid prövning av fråga den eller, vid prövning av fråga enligt 52 § eller 60 § förs- enligt 3 kap. 6§, 8 kap. 13 § ta stycket 1 bostadsrättslagen eller 22 § första stycket I och 2 (1971: 479), med bostadsrätts- eller 10 kap. 6 § bostadshavares förhållanden. Rör mål rättslagen (1989:0000), med

hyresfastighet som tillhör en- bostadsrättshavares förhållanden.

skild, skall de två förstnämnda Rör mål hyresfastighet som

ledamöterna vara väl förtrogna tillhör enskild, skall de två förstföreträdesvis med förvaltning av nämnda ledamöterna vara väl sådan fastighet. Rör mål annan förtrogna företrädesvis med förhyresfastighet, skall dessa leda- valtning av sådan fastighet. Rör

möter vara väl förtrogna före- mål annan hyresfastighet, skall

trädesvis med förvaltning av dessa ledamöter vara väl för-

som tillhör arman företrädesvis med för-

hyresfastighet trogna

än enskild. valtning av hyresfastighet som tillhör annan än enskild.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1990.

68 Författningsförslag SOU 1988: 14

10 till

Förslag om i (1975: 1132) Lag ändring lagen

om förvärv av m. m.

hyresfastighet

Härigenom föreskrivs att 2§ lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet m. m.1 skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

2 §2

Förvärvstillstånd fordras inte 1. om egendomen förvärvas från staten, kommun, landstingskommun eller kommunalförbund, 2. om staten, kommun, landstingskommun, kommunalförbund, aktiebolag, som helt ägs av kommun eller landstingskommun, allmärmyttigt, bostadsföretag, folkrörelsekooperativ riksorganisation eller regional folkrörelsekooperativ organisation av bostadsrättsföreningar eller bostadsrättsförening ansluten till sådan organisation är förvärvare,

2 a. om egendomen i annat 2 a. om egendomen i annat

fall än som anges under 2 för- fall än som anges under 2 förvärvas av en bostadsrätts- värvas av en bostadsrättsförening och föreningen har förening och föreningen har fattat beslut om förvärvet i den fattat beslut om förvärvet i den ordning som föreskrivs i 60 a § ordning som föreskrivs i bostadsrättslagen (I 971 :4 79), 8 kap. 25 § bostadsrättslagen (1989: 0000),

3. om egendomen enligt medgivande av regeringen förvärvas för kyrkligt ändamål eller fånget prövats enligt lagen (1970: 939) om

förvaltning av kyrklig jord,

4. om egendomen förvärvas av kreditinrättning vilken enligt lag

eller enligt reglemente eller bolagsordning som regeringen fastställt är skyldig att åter avyttra egendomen, 5. om förvärvaren är gift med överlåtaren och inte heller om förvärvaren eller, när makar förvärvar gemensamt, någon av dem är

överlåtarens avkomling, allt under förutsättning att överlåtaren inte är

lLagen omtxyckt 1983: 438.

2Senaste lydelse 1987: 244.

14 69

SOU 1988: Författningsförslag

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

att avyttra egendomen enligt 6§ eller enligt 3 kap. l § lagen skyldig (1982: 618) om utländska förvärv av fast egendom m. m.,

förvärv av 6. om förvärvet skall prövas enligt lagen om utländska

fast egendom m. m.,

7. om förvärvet sker genom inrop på exekutiv auktion.

Denna i kraft den 1 januari 1990. lag träder

70 SOU 1988: 14 F örfattningsförslag

ll till

Förslag om i hyresförhandlingslagen (1978: 304) Lag ändring

Härigenom föreskrivs att 33 §hhyresförhandlingslagen (1978: 304) _

skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse 33§ Om särskilda skäl föreligger, Om särskilda skäl föreligger, kan länsstyrelsen medge undan- kan länsstyrelsen medge undantag från tillämpningen av lagen i _ tag från tillämpningen av lagen i fråga om hus sqm ägs av fråga om hus som ägs av en förening eller aktiebolag som juridisk person som avses i

avses i punkt 16 Övergångsbe- punkt 11 Övergångsbestäm-

stâmmelserna till bostadsrätts- melserna till bostadsrättslagen lagen (1971: 479). (19893 0000).

i Denna lag träder i kraft den 1 januari 1990.

SOU 1988: 14 Författningsfärslag 71

12 Förslag till om i (1982: 617) Lag ändring lagen

om utländska förvärv av svenska m. m.

företag

Härigenom föreskrivs att i 3 §1 lagen (1982:617) om utländska förvärv av svenska företag m. m? bostadsrättslagen (1971: 479) skall bytas ut mot bostadsrättslagen (1989: 0000).

Denna lag träder i kraft den l januari 1990.

lsenaste lydelse 1983: 106.

zLagen omuych 1987: 420.

72 F SOU 1988: 14

örfattningdörslag

13 till

Förslag

om i

Lag ändring övergångsbestämmelsema

till om i

lagen (1984: 694) ändring jordabalken

föreskrivs att 7 övergångsbestämmelsema till Härigenom punkt lagen (1984: 694) om ändring i jordabalken skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse 7. Om det föreligger särskilda 7. Om det föreligger särskilda skäl, kan länsstyrelsen ge en skäl, kan länsstyrelsen ge en förening eller ett aktiebolag som juridisk person som avses i punkt

11 övergångsbestämmelserna till avses i punkt 161 Övergångsbe-

stämmelsema till bostadsrätts- bostadsrättslagen (1 989: 0000) lagen (1971:479) tillstånd att tillstånd att tillämpa avtalsklausul avtalsklausul som stri- som strider mot 12 kap. l5§ tillämpa der mot 12 kap. 15 § andra andra stycket första meningen första eller eller 19 §. Tillstånd som har stycket meningen 19 §. Tillstånd som har med- meddelats enligt äldre bestämmelser även efter ikraftdelats enligt äldre bestämmelser gäller gäller även efter ikraftträdandet. trädandet.

Denna träder i kraft den l januari 1990. lag

SOU 1988: 14 F 73

örfattningsförslag

14 till

Förslag

om i

Lag ändring lagen (1986: 1242)

om försöksverksamhet med

kooperativ hyresrätt

Härigenom föreskrivs att 1 § lagen (1986: 1242) om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

1§ Enligt denna lag får rege- Enligt denna lag får regeringen försöksvis lämna eko- ringen försöksvis lämna eko-

nomiska föreningar tillstånd att nomiska tillstånd att

föreningar utan hinder av bestämmelser- utan hinder av bestämmelser-

na i 79 § bostadsrättslagen na i 1 kap. 9 § bostadsrättslagen

(1971 : 479) bedriva verksamhet (1989:0000) bedriva verksami vilken het i vilken

föreningen tillämpar föreningen tillämpar

villkor som innebär att det med villkor som innebär att det med

andelsrätt i föreningen följer en andelsrätt i en föreningen följer rätt att hyra bostadslägenhet rätt att hyra

bostadslägenhet

(kooperativ hyresrätt). (kooperativ hyresrätt).

Denna lag träder i kraft den l januari 1990.

SOU 1988: 14 74 F :irfczltrzingsförslag

15 till

Förslag om i 813) Lag ändring lagen (1987:

um homosexuella sambor

Härigenom föreskrivs att i lagen (1987: 813) om homosexuella

sumbor bostadsrättslagen (1971: 479) skall bytas ut mot bostadsriixtslzngen (1989: 0000).

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1990.

SOU 1988: 14 F örfattningsförslag 75

16 Förslag till

om i

Lag ändring lagen (1987: 1274) om kommunal bostadsanvisningsrätt

Härigenom föreskrivs att 8§ lagen (1987: 1274) om kommunal bostadsanvisningsrätt skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

8§ Om kommunen inte anvisar någon bostadssökande eller om

husägaren inte godtar den bostadssökande som kommunen anvisar

eller inte kan träffa avtal med denne, är husägaren skyldig att upplåta

lägenheten till kommunen om kommunen begär det.

Om annat inte avtalats, skall Om annat inte avtalats, skall

upplåtelse till kommunen anses upplåtelse till kommunen anses

ha skett vid den tidpunkt då ha skett vid den tidpunkt då

kommunens begäran enligt kommunens begäran enligt första stycket kommit husägaren första stycket kommit husägaren

till handa och på de villkor som till handa och pâ de villkor som angetts i meddelandet enligt 7 §. angetts i meddelandet enligt 7 §.

Om upplåtelsen avser bostads- Om upplåtelsen avser bostads-

rätt, skall den dock inte anses ha rätt, skall den dock inte anses ha

skett innan de förutsättningar är skett innan de förutsättningar är uppfyllda som anges i 3 uppfyllda som anges i 2 kap. 1,

och 5 §§ bostadsrättslagen 5, och 6§§ samt 3 kap. 2§

(1971 : 479). bostadsrättslagen (1989: 0000).

Denna lag träder i kraft den l januari 1990.

SOU 1988: 14 77

1 Utredningsuppdraget

Enligt våra huvuddirektiv (bilaga 1) skall vi göra en allmän översyn

av bostadsråttslagen (1971: 479), i betänkandet förkortad BRL. Vi

skall också se över lagen (1982: 352) om rätt till fastighetsförvärv för

ombildning till bostadsrätt (ombildningslagen). Ytterligare en uppgift är att lägga fram förslag som underlättar och främjar en övergång till

bostadsrätt från olika former av s. k. andelsboende och att ta _upp

vissa andra frågor i samband därmed. I tilläggsdirektiv som meddelats

av regeringen den 27 oktober 1988 (bilaga 2) har vi dessutom ålagts att utreda hur man inom ramen för kan

bostadsrättslagstifmingen främja att bostadslägenheter i första hand som

utnyttjas permanent-

bostäder för fysiska personer. I första hand bör vi koncentrera oss

på de frågor som redovisas

särskilt i våra direktiv. Vi bedömer att bostadsrättshavamas

ställning

vid ombyggnad samt frågan om s. k. förhandsavtal har en större

principiell betydelse än andra frågor, även om det finns principiella

inslag också i dessa. Frågorna om avgifter, anpassningen till hyreslagen och upplåtelse av småhus med bostadsrätt är mer juridiskt-tekniskt betonade eller av lämplighetskaraktär. Detsamma de frå-

gäller gor som har anknytning till ombildningslagen samt frågorna om

andelsboende. Vi är oförhindrade att ta upp andra frågor än de som redovisas särskilt i de direktiv som vi har fått. En fråga som vi har tagit upp gäller sådana villkor om medlemskap som en förening får ta upp i sina stadgar. En annan fråga gäller panthavares ställning vid försäljning av bostadsrätt på offentlig auktion. Den senare frågan har vi behandlat mot bakgrund av de uttalanden av lagrådet och departementschefen som gjordes i ett

lagstiftningsärende om offentlig auktion på bostadsrätt (se prop. 1986/87: 37 s. 68 och 69).

Vi har också ansett det angeläget att ta upp vissa frågor om

bostadsrättsföreningar och bostadsrätt som anknyter till bestämmelserna i de statliga låneförfattningama och till beskattningsmåssiga

78 Kapitel 1 SOU 1988: 14

förhållanden. Anledningen härtill är frågomas praktiska betydelse och

deras samband med andra frågor som vi tar upp. Eftersom vårt uppskatte- och låneförfattningama, har vi dock inte drag inte omfattar lämnat några konkreta förslag till förändringar i dessa delar utan begränsat oss till att länma vissa allmärma synpunkter. I direktiven anförs att den nya lagen (1987: 667) om ekonomiska föreningar, som trätt i kraft den l januari 1988, eventuellt kan ge anledning till överväganden om BRL i något hänseende behöver ändras eller omdisponeras. Med anledning härav, men framför

ytterligare

allt av andra skäl, har vi tagit upp frågan om en modernisering och

redigering av BRL. Vi föreslår att den nuvarande lagen er-

språklig

sätts med en helt ny bostadsrättslag.

Enligt våra direktiv-får vi inte ta upp vissa frågor. Det gäller frå-

gan om priskontroll och hembud på bostadsrätter. Det gäller också

inteckning av bostadsrätt. Vi får inte heller ta upp några principiella

frågor om ombildning av hyresrätt till bostadsrätt.

För att berika våra kunskaper vad gäller tillämpningen av lagstift-

ningen har vi genomfört ett antal enkätundersökningar. Bl. aj har vi vänt oss till HSB, Riksbyggen och Sveriges Bostadsrättsföreningars Centralorganisation (SBC) samt ytterligare några organisationer och företag. I vissa särskilda frågor har vi berett bostadsdomstolen och hyresnämndema samt bl. a. konsumentverket och bostadsstyrelsen tillfälle att inkomma med synpunkter. Härutöver har vi haft överläggningar med Sveriges Fastighetsägareförbund och Hyresgästemas Riksförbund. Vidare har vi fått material och synpunkter från ett antal bostadsrättsföreningar, och från enskilda föreningsmedlemmar. Även Stockholms kommun har tillhandahållit oss visst underlag. Vi har

slutligen låtit vissa länsbostadsnämnder och kommunala förmedlingsorgan lägga fram sina synpunkter på i första hand tillämpningen

av BRL och då främst mot bakgrund av de statliga lånebestämmelserna.

Redovisningen av gällande rätt m. m. kommer att ske i anslutning

till de sakfrågor som tas upp. En allmän redogörelse för bostadsrättsinstitutet och dess utveckling, utländsk rätt och de organisationer som verkar på bostadsrättsmarknaden har lämnats bl. a. i betänkandet Från hyresrätt till bostadsrätt (SOU 1981: 74). Trots att vissa förändringar har skett, har vi inte ansett att vi behöver

SOU 1988: 14 1 79 Kapitel

göra någon komplettering av uppgifterna. Detsamma gäller vissa sta-

tistiska uppgifter m. m. av allmän karaktär som t. ex. finns i

intagna

bostadskommitténs betänkanden SOU 1984:34-36 samt SOU 1986:46.

I kapitel 2 går vi igenom de frågor som rör BRL. Kapitel 3 ägnar

vi åt och

ombildningslagen i kapitel 4 tar vi upp frågorna om

andelsboende. Betänkandet avslutas med kapitel 5-7, Vissa gemen-

samma frågor, Specialmotivering till samt författningsförslagcn

Kostnadskonsekvenser.

SOU 1988: 14 81

2 Bostadsrättslagen

2.1 Allmänna

utgångspunkter

Bostadsrättslagen (1971: 479, omtryckt 1982: 353) trädde i kraft den 1 juli 1972 (prop. 1971: 12, LU 9, rskr. 125). Den ersatte då 1930 års lag om bostadsrättsföreningar. Lagstifmingen bygger på den äldre lagen och på de förslag som lades fram i betänkandet Bostadsrätt (SOU 1969: 4). I betydelsefulla delar avviker dock BRL från betänkandets förslag. I systematiskt hänseende är BRL uppdelad i en speciellt bostadsrättslig och en föreningsrättslig del. Den förstnämnda delen innehåller, förutom vissa inledande bestämmelser, bestämmelser om upplåtelse och övergång av bostadsrätt och om bostadsrättshavamas rättigheter och skyldigheter. Den föreningsrättsliga delen hänvisar i stor utsträckning till bestämmelsema i lagen (1987: 667) om ekonomiska föreningar. Lagen innehåller dessutom bestämmelser om förfarandet i bostadsrättstvister m. m. och ett förbud mot upplåtelse av andelsrätt. I förarbetena till BRL (se prop. 1971: 12 s. 75) fästes stor vikt vid att förhindra uppkomsten av ekonomiskt osunda företag samt vid att tillförsäkra bostadsrättshavama god insyn i föreningamas angelägenheter och ett stort mått av trygghet i besittningen av deras lägenheter. Forrnerna och forutsättningama för bostadsrättshavamas anknytning till föreningen i samband med produktionen av föreningsfastigheten kom att inta en central plats i den nya lagen. Under årens lopp har BRL ändrats i olika hänseenden. Det finns här endast anledning att ta upp några av de viktigare förändringarna under senare år. Av stor betydelse är de som genomfördes i ändringar anslutning till ombildningslagen och som trädde i kraft den 1 juli 1982 (prop. 1981/82: 169, CU 41, rskr. 364, SFS 1982: 353). Vidare bör närrmas den möjlighet som HSB och Riksbyggen fick fr. 0. m. den 1 maj 1985 att återköpa eller lösa bostadsrätter under en treårsfrist från upplåtelsen (BoU 1984/85: 12, rskr. 194, SFS 1985: 182). Den 1 juli 1987 trädde nya regler i kraft om av bostadsrätt försäljning på

SOU 1988: 14 82 2

Kapitel

BoU 13, rskr. 249, SFS auktion 1986/87: 37, offentlig (prop. de huvudsakligen redaktionella 1987: 243). Slutligen bör nämnas

1 januari 1988 med anledning

ändringar i BRL som trädde i kraft den

1986/87: 7, LU 20, rskr. 172; SFS

av den nya föreningslagen (prop.

1987: 669). med ändamål att är en ekonomisk förening En bostadsrättsförening utan till tiden.

åt medlemmarna begränsning upplåta lägenheter

för bostadsrättsinstitutet är sålunda dels att medlemmarna Utmärkande

verksamhet att på så sätt

delta i föreningens för

själva förutsätts dels att medlemmarna har en till sina ekonomiska intressen, främja

tiden till vissa lägenheter. obegränsad nyttjanderätt

Att medlemmarna delta i föreningsverksamheten ger

_förutsätts

är detta

bostadsrättsföreningen en kooperativ prägel. Naturligtvis lagstiftningen viktiga utgångsjämte de syften i övrigt som uppbär

Förhållandena bostadsmarknaden

vid en översyn av BRL. på punkter

under den tid som har emellertid undergått väsentliga förändringar

härav finns det anledning att redan

BRL varit i kraft. Mot bakgrund

kan vara aktuellt att göra

inledningsvis ta upp ett par frågor där det

avsteg från de principer på vilka BRL vilar.

i ett skede av intensiv nybygg- Allmänt kan sägas att BRL tillkom

nadsverksamhet. Därför var det naturligt att lagen i första hand kom

vid Ombyggnads- och att utformas efter förhållandena nyproduktion.

ökat sedan mitten av 1970underhållsverksarnheten har emellertid

har nu kommit in i ett skede då talet. Allt fler äldre bostadsrättshus

Detta medför

mer eller mindre ingripande saneringsåtgärder påkallas. av BRL också till stor del kommer att gälla frågor att tillämpningen och underhåll. Det har dock visat sig att tillämpningen om ombyggnad - av lagen i dessa fall inte är problemfri.

ställning med av-

Ett är att den ägarliknande generellt problem

intar kan försvåra en

seende på lägenheten som en bostadsrättshavare

önskad rationell Detta kan också

av föreningsmajoriteten ombyggnad.

att förbättra våra bostäder motverkas. få till följd att intentionerna

om inte i vart fall borde

Det har därför ifrågasätts lagstifmingen

i sådana fall då enskilda mildras något till förmån för föreningen

s. k. vetorätt avseende ombyggnad av den egna

bostadsrättshavares

kunna vissa mer ingripande

annars skulle omintetgöra

lägenheten

avses är situationer då delar av Vad som främst

ombyggnadsprojekt.

SOU 1988: 14 Kapitel 2 83

en bostadsrättslägenhet behöver tas i för t. ex. en hissanspråk trumma, eller då det bedöms nödvändigt att en lägenhet antingen slås samman med en annan lägenhet eller delas upp. Därmed sammanhänger också vissa frågor om fastighetens underhåll m. m. Vad gäller nyproduktionen kan reglerna om ekonomisk plan samt förbudet mot förhandsavtal, dvs. avtal om framtida upplåtelse av bostadsrätt, inte heller anses anpassade till den utveckling som har skett. I praktiken ges de bostadssökande numera möjlighet att i stor utsträckning påverka utformningen av de lägenheter som de skall flytta in i. Detta görs under produktionsskedet och avser s. k. tillval av t. ex. i kök, maskinell skåputrustning utrustning samt tapeter och färgsättning. Det är inte heller ovanligt att de bostadssökande ges möjlighet att påverka rumsfördelningen, upptag för dörrar m. m. Tillvalen och de övriga åtgärder som de boende önskar måste av byggnadstekniska skäl göras förhållandevis tidigt, ibland så tidigt att det då inte är möjligt att upplåta bostadsrätt på grundval av en tillförlitlig ekonomisk plan. Till följd härav förekommer det på marknaden en del avtalskonstruktioner som kan stå i strid med förbudet mot förhandsavtal. En väsentlig förändring av bostadsmarknaden under 1970- och 80talen är också det ökade antalet ombildningar från hyresrätt till bostadsrätt. De erfarenheter som gjorts efter 1982 års lagstiftning ger, som vi skall återkomma till, anledning till vissa lagändringar. Sammantaget är det enligt vår mening angeläget att lagstiftningen anpassas till utvecklingen på bostadsmarknaden. Vad gäller bostadsrättshavarens ställning vid ombyggnad, reser emellertid detta den principiella frågan om avsteg bör göras från principen om att den i bostadsrätten ingående nyttjanderätten är obegränsad till tiden. Ett system med förhandsavtal skulle innebära att bostadssökande kan komma att stå utanför föreningsverksamheten under ett skede, trots att de förbinder sig att teckna bostadsrätt. Detta strider mot de principer som antogs vid 1971 års lagstifming. I det följande kommer vi först in på vissa frågor om antalet medlemmar i en bostadsrättsförening, samverkan mellan medlemmarna samt vissa andra frågor om medlemskap (avsnitt 2.2-2.5). Vi tar därefter upp frågorna om ekonomisk plan, förhandsavtal samt ombyggnad och underhåll (avsnitt 2.6-2.8). Vissa frågor om upplåtelse av

84 Kapitel 2 SOU 1988: 14

småhus med bostadsrätt behandlas därefter (avsnitt 2.9). Avsnittet om

anpassning till hyreslagen (avsnitt 2.10) inrymmer flera olika frågor,

bl. a. behandlingen av försumliga avgiftsbetalare och frågan om upplåtelser av lägenheter i andra hand. Systemet med avgifter till föreningen tas upp i avsnitt 2.11. Avslutningsvis behandlas frågan om

panthavares ställning vid försäljning av bostadsrätt på offentlig auk-

tion (avsnitt 2.12).

2.2 Antalet medlemmar m. m.

Vårt förslag: En bostadsrättsförening måste även fortsättningsvis ha minst fem medlemmar. Ett krav på att det i förenings-

fastigheten skall finnas minst fem lägenheter som skall upplåtas med bostadsrätt lagfästs. Att kravet är uppfyllt skall gälla som

förutsättning för registrering av den ekonomiska planen.

För att en bostadsrättsförening skall få registreras krävs bl. a. att föreningen har minst fem medlemmar (43 § BRL). Om antalet medlemmar eller bostadsrättshavare nedgår under fem, och inte ett till-

räckligt antal medlemmar inträder i föreningen inom tre månader, är

föreningen likvidationsskyldig (65 § BRL och 11 kap. föreningsla-

gen). Av grunderna för lagstifmingen har ansetts följa att föreningen skall förfoga över minst fem lägenheter som kan upplåtas med bostadsrätt (se Knutsson-Lindquist, Bostadsrättslagen, s. 104).

Såväl juridiska som kan vara medlemmar i en

fysiska personer

bostadsrättsförening. En medlem behöver inte inneha bostadsrätt till någon Flera medlemmar kan inneha samma bostadsrätt ge-

lägenhet.

mensamt. När man talar om antalet medlemmar eller bostadsrättshavare avses antalet fysiska eller juridiska personer som har sådan ställning. Den som i egenskap av medlem innehar flera bostadsrätter är alltså endast en bostadsrättshavare med ett medlemskap.

Bestämmelsen om antalet medlemmar hade sin motsvarighet i 1930

års bostadsrättslag och har motiverats med att föreningens verksamhet är kooperativ. Motioner i riksdagen om att en föreningsfastighet endast skall behöva ha tre lägenheter har avstyrkts med hänvisning

SOU 1988: 14 Kapitel 2 85

karaktär (se BoU 1984/85: 12 bl. a. till föreningarnas kooperativa och LU 1984/85: 24). Bakom motionerna 32; jfr även LU 1987/88: bostadsrätt också bör kunna ske i låg motivet att ombildning till sådana inte ovanliga fall då en hyresfastighet består av tre eller fyra lägenheter. Under utredningsarbetet har SBC och Sveriges Fastighetsav

ägareförbund ställt sig bakom en sådan förändring lagstifmingen. I våra huvuddirektiv (s. 8) uttalar departementschefen uppfatt-

att även i fortsättningen skall bestå av

ningen föreningsfastigheter

minst fem och att antalet medlemmar som huvudregel skall

lägenheter

vara minst fem. Vi bör emellertid överväga om inte kravet på antalet av föreningens verksamhet kan minsmedlemmar i inledningsskedet kas från fem till tre. Ett motiv för en sådan förändring är det prakmed s. k. kontors-

tiska tillvägagångssättet föreningsbildning genom

bildas utan de boendes medverkan. Prostiftning, dvs. att föreningen

av servicehuskaraktär med t. ex. kommunen och organisatio-

jekt

nerna som stiftare skulle då kunna genomföras på ett smidigare sätt.

att antalet medlem-

För egen del ansluter vi oss till uppfattningen

som huvudregel skall vara minst fem. I mar i en bostadsrättsförening det inte kan

kooperativa synsättet ligger att en bostadsrättsförening bestå av ett alltför ringa antal medlemmar, men även praktiska hänsyn

talar för att nuvarande regel bör behållas. Skulle enbart tre eller fyra medlemmar godtas kan det exempelvis bli svårt att få ihop en fungeredan av det skälet inte blir rande styrelse med följd att föreningen Vidare och i

livskraftig. menar vi att föreningsstämmans självständiga förhållande till överordnade roll upphör om kravet på anstyrelsen talet medlemmar sänks. bör framhållas att också enligt den Slutligen

är att antalet medlemmar skall vara

nya föreningslagen huvudregeln

om medlemmarna lägst fem, låt vara att antalet kan vara tre eller fyra

är juridiska personer (2 kap. l § föreningslagen).

Under har från några håll framförts att det skulle

utredningsarbetet vara med ett mindre antal medlemmar när föreningsbildning praktiskt

dvs. utan de boendes medverkan. sker genom s. k. kontorsstiftning, av de som till oss har redovisat sin inställ- Emellertid har merparten att det inte ens vad det inledande skedet

ning i frågan förklarat gäller

av en bostadsrättsförenings verksamhet finns skäl till någon föränd-

av Vi intar samma ståndpunkt. Förutom de synring gällande regler. punkter vi tidigare har redovisat i frågan om antalet föreningsmed-

86 SOU 1988: l4 Kapite12

menar blir skillnad om lemmar, vi att det knappast någon egentlig kravet medlemmar sänks endast under inledningsskedet. på antalet

Vår är att den föreningsbildning som kan ske med tre uppfattning

medlemmar också kan utan större olägenhet med* fem.

genomföras

Vad som i föreningslagen föreskrivs om tre eller fyra medlemmar när dessa är juridiska personer föranleder oss inte till någon annan

ståndpunkt. Vi föreslår alltså inte någon förändring av gällande rätt vad gäller kravet på antalet föreningsmedlemmar.

I praxis tycks det på sina håll upprätthållas ett krav på att förening-

ens hus, såsom förutsättning för registrering av den ekonomiska planen, skall innehålla minst fem lägenheter som upplåts med bostads- - vid rätt. Vår uppfattning är att denna praxis bör lagfastas. Motivet sidan av att kooperativa karaktär - är att

upprätthålla föreningens

vid hos länsstyrelserna och att

skapa enhetlighet lagtillämpningen

undanröja en eventuell osäkerhet om lagens innebörd på denna punkt. Vi är medvetna om att vårt förslag om att antalet skall

lägenheter

fem kräver av lägenhetsbegreppet som vara minst en precisering avviker från det begrepp som i övrigt gäller enligt BRL och annan t. ex. hyreslagen. Vi föreslår därför att

nyttjanderättslig lagstiftning,

- i förevarande - endast som lägenhet sammanhang godtas varje avskild enhet som är inrättad att användas varaktigt och självständigt Syftet med vårt förslag är (jfr 2 § andra stycket ombildningslagen). dock inte att begränsa bostadsrättslagens användningsområde med

avseende på vilka slags lägenheter som får upplåtas med bostadsrätt

utan endast att skapa en norm för en beräkning av minsta antalet I skall vi återkomma närmare till

lägenheter. specialmotiveringen

Wfrågan. Vi föreslår vidare att kontrollen av att föreningens hus innehåller

fem som kan med bostadsrätt skall ankomma på de lägenheter upplåtas s. k. intygsgivama, dvs. på de personer som skall granska föreningens

ekonomiska plan (ang. dessa, se avsnitt 2.6). Förslaget innebär att den ekonomiska om inte det aktuella kravet är planen inte får registreras

i specialmotiveringen.

fyllt. Även till denna fråga skall vi återkomma

SOU 1988: 14 Kapitel 2 87

2.3 Geografisk spridning av föreningens hus

Vårt förslag: Om en bostadsrättsförening har fler än ett hus, skall husen vara samlade på ett sådant sätt att en ändamålsenlig samverkan kan ske mellan bostadsrättshavama. Detta skall gälla som förutsättning för registrering av den ekonomiska planen.

När institutet bostadsrätt tillskapades i början på 1930-talet var det naturligt att föreningarnas lägenheter var inrymda i flerfamiljshus. Detsamma gällde under tiden för den föreningslagstifming som föregick 1930 års bostadsrättsföreningslag. I någon utsträckning tycks det dock ha förekommit att föreningar disponerade över radhusliknande byggnader, vilka innehöll lägenheter i ett eller möjligen två plan. Att lägenheter i fristående en- eller tvåfamiljshus uppläts med bostadsrätt, eller disponerades på annat föreningsrättsligt sätt, var säkert mycket ovanligt. Således förhöll det sig så i de allra flesta fall att lägenheterna kom att utgöra stommen i sammanhängande huskroppar. Om föreningarnas lägenheter inrymdes i flera byggnader var det naturligt att husen kom att ligga bredvid varandra. Därmed underlättades förvaltningen väsentligt. Vidare kunde föreningarna på ett praktiskt sätt överblicka och ta itu med övriga föreningsangelägenheter. sammanhållningen av husen eller fastigheterna utgjorde således ett naturligt och viktigt inslag i det kooperativa systemet. Under senare år har emellertid vissa förändringar skett. I allt större utsträckning har bostadsrättsföreningar bildats för att uppföra friliggande småhus på sådana fastigheter som vanligtvis brukar disponeras av de boende med äganderätt. Bostadsrättshus uppförs också som radhus eller liknande, dvs. byggnader som på ett eller annat sätt hänger samman. I dag är det inte heller ovanligt att föreningarnas bebyggelse är blandad på så sätt att en och samma bostadsrättsförening äger både traditionella flerfamiljshus och radhus. skäl kan förklara den beskrivna utvecklingen. Under utred- _ Olika ningsarbetet har som en orsak från många håll anförts att det statliga fmansieringssystemet är utformat så att det gynnar bostadsrättsfonnen framför äganderättsformen. För egen del har vi i det stora hela ingen

88 2 SOU 1988: 14 Kapitel

att se negativt utvecklingen. Bostadsrättsformen är ofta

anledning på väl lämpad även för småhusbebyggelse och det är givet att gynn-

samma finansiella förhållanden eftersträvas av dem som uppför sådan

bebyggelse.

Exempel visar dock att bostadsrättsforrnen i många fall väljs framför enbart av finansiella eller skattemässiga skäl.

äganderättsformen

för en föreningsbildning har alltså trätt i De kooperativa grunderna eller bakgrunden. Det tycks sålunda inte vara ovanligt att byggmästare avsedda entreprenörer med detta syfte bildar bostadsrättsföreningar för ett mindre antal småhus som skall med bostadsrätt. Sär-

upplåtas

är ett exempel som visar att en kommun för att skilt anmärkningsvärt få för ett antal för äganderätt avsedda småhustomter,

avsättning

trots att överlåtit tomterna till att bebyggas av en bostadsrättsförening, tomterna legat utspridda i olika delar av kommunen.

Om utvecklingen skall styras mot den ena eller andra upplåtelse»

kan detta bestämmelser i fmansierings- eller formen, ske genom skatteförfatmingama, men det ankommer inte på oss att ta ställning av dessa bestämmelser, anser vi till den frågan. Oavsett utformningen dock att om en i bostadsrättsform skall få vara

frågan bebyggelse spridd på det nyss angivna sättet är en principiell bostadsrättslig fråga,

anser oss skyldiga att ta som vi vid vår översyn av lagstiftningen kravet

ställning till. I övrigt får vi nöja oss med att understryka på

karaktär som en förutsättning för

bostadsrättsföreningars kooperativa registrering (1 kap. 2 § lagförslaget, jfr 40§ BRL). Det intresset måste rimligen bli lågt med en splittrad kooperativa bebyggelse. Snarare torde bostadsrättshavama i dessa fall uppfatta sig

kommer att för

som egnahemsägare, med följd att problem uppstå

och fas-

föreningen vad gäller bl. a. gemensam planering, förvaltning Variationer mellan husen när det gäller yttre underhåll, tighetsskötsel.

om- och m. m. kommer sannolikt också att bli svår»

tillbyggnader

bemästrade. ansvar som förutsätts en bo-

Det gemensamma prägla stadsrättsförenings verksamhet försvagas, eller upphör, säkerligen efter en tid om tillåts ha sina hus geografiskt spridda föreningarna

från varandra i alltför stor utsträckning. Således menar vi att

företeelsen principiellt står i strid med den kooperativa förenings-

tanken.

SOU 1988: 14 Kapitel 2 89

För att motverka risker för en ogynnsam utveckling, men också för att ytterligare markera det kooperativa synsätt som bör prägla bo-

stadsrättslagstifmingen, föreslår vi att lagstiftningen kompletteras med

en regel som tar sikte på de fall då en förening har flera hus. Inne-

börden bör vara att husen skall vara samlade på ett sådant sätt att en

ändamålsenlig samverkan kan ske mellan bostadsrättshavama. På samma sätt som vi föreslagit beträffande minsta antalet lägenheter (avsnitt 2.2), föreslår vi att kontrollen av den samlade bebyggelsen och att kravet skall som förutsättning för

sker av intygsgivama gälla

registrering av den ekonomiska planen. Vi återkommer till den frågan i specialmotiveringen.

2.4 Vissa om

frågor medlemskap

Vårt förslag: Bostadsrättsföreningar ges en laglig rätt att efter

fritt skön vägra juridiska personer inträde i föreningen. Sådana villkor för medlemskap som innebär att endast personer med visst medborgarskap eller viss inkomst kan beviljas inträde i en förening skall vara utan verkan. Enligt en särskild bestämmelse skall dessutom generellt gälla att villkor som är oskäliga mot den som överlåter eller förvärvar bostadsrätt skall vara utan verkan.

2.4.1 Gällande rätt m. m. Enligt 11 § BRL får den som har förvärvat bostadsrätt av en tidigare

innehavare inte vägras inträde i föreningen, om han uppfyller de vill-

kor för som föreskrivs i stadgarna och föreningen skä-

medlemskap ligen kan nöjas med honom som bostadsrättshavare. En make eller

någon annan som varaktigt sammanbott med bostadsrättshavaren får vägras medlemskap endast om stadgarna föreskriver att medlem skall tillhöra viss sammanslutning eller uppfylla liknande villkor.

När det är föreningen som skall upplåta en lägenhet med bostadsrätt

gäller som huvudregel att styrelsen fritt avgör medlemskapsfrågan.

En sådan ordning, som avviker från vad som gäller för ekonomiska

föreningar i allmänhet, har ansetts ändamålsenlig med hänsyn till ka-

SOU 1988: 14

90 Kapite12

verksamhet (se prop. 1971: 12 raktären av en bostadsrättsförenings s. 150). Bl. a. måste ju medlemsantalet begränsas med hänsyn till

antalet lägenheter som skall upplåtas. Givetvis måste dock styrelsen

«

som kan vara upptagna i stadgarna.

följa de villkor

Ett undantag från principen om styrelsens fria prövningsrätt gäller

när hyresgäster ansöker om medlemskap vid ombildning av hyresrätt till bostadsrätt. Enligt 51 BRL har således en bostadshyresgäst

_a§

om han de villkor för medlem-

rätt till inträde i föreningen uppfyller

i stadgarna och föreningen skäligen kan nöjas skap som föreskrivs med honom som bostadsrättshavare (se prop. 1981/82: 169 s. 32 f.). att vägra någon som förvärvat bostadsrätt Om styrelsen beslutar inträde i föreningen kan beslutet av eller en hyresgäst överprövas BRL). Nämndens beslut kan överklagas till

hyresnämnden (52§

i bostadsdomstolen. rätt frihet att ställa

Som framgår har föreningarna enligt gällande

villkor medlemskap. Ett exempel på ett vanligt sådant upp olika för villkor är att medlemmen också skall tillhöra någon annan sammanslutning än bostadsrättsföreningen. Inom HSB är det sålunda obligatoriskt för medlemmarna i en bostadsrättsförening att också tillhöra den regionala HSB-föreningen. Andra villkor som förekommer i praktieller finns på att medken gäller inkomst- åldersgränser. Exempel

lemmama skall tillhöra en viss yrkeskategori eller vara mantals-

skrivna viss ort. Särskilt i äldre bostadsrättsföreningar förekom-

på

mer det villkor om att medlemmarna måste vara svenska medborgare. Vidare förekommer det villkor om att medlemmarna inte får vara

bör nämnas att det i och för sig är tillåtet juridiska personer. Slutligen

för en att ställa villkor om pris-

bostadsrättsförening upp särskilda

. föreskrifter som skall iakttas av en förvärvare för att medlemskap skall kunna Däremot är sådana hembudsliknande villkor för beviljas. utan verkan som innebär att den till vilken en bostadsrätt medlemskap övergår skall utses av någon arman än bostadsrättshavaren eller godkännas i annan ordning än som gäller för inträde i en bostadsrätts-

förening (ll a§ BRL; jfr l4§ BRL). Vissa av de villkor för medlemskap som förekommer i praktiken

har varit föremål för debatt. I det följande vi först att be-

kommer

handla sådana villkor för medlemskap som innebär att bostadslägenheter skall användas för permanent boende resp. förbehållas fysiska

SOU 1988: 14 2 91 Kapitel

Vi kommer därefter personer. att pröva villkor om medborgarskap och om att den medlemssökande måste ha en viss inkomst. Slutligen kommer vi in på frågan om det bör uppställas en allmän regel av huvudsaklig innebörd att oskäliga villkor för skall vara medlemskap utan verkan.

2.4.2 Villkor om permanentboende och om att endast fysiska personer får förvärva bostadsrätt

Enligt tilläggsdirektiven (bilaga 2) skall vi utreda hur man inom ramen för kan att

bostadsrättslagstiftningen främja bostadslägenheter i

första hand nyttjas som permanentbostäder. Vi skall därvid särskilt pröva sådana ändringar som syftar till att bostadslägenheter förbehålls fysiska personer. Bakgrunden är den ansträngda situation som för närvarande råder på bostadsmarknaden. Frågan har samband med juridiska personers rätt att upplåta en lägenhet i andra hand (se huvuddirektiven s. 8). Vi vill till en början erinra om att BRL inte hinder i lägger något vägen för en förening att i stadgarna ställa upp villkor om att bostadslägenheter skall nyttjas för permanent boende eller om att endast fysiska personer skall äga rätt till inträde i Om en boföreningen. stadslägenhet används för annat ändamål än pennanentbostad, när ett stadgevillkor därom finns, kan detta under vissa förförutsättningar anleda förverkande av nyttjanderätten (25 § och 33 § första 3 stycket BRL). Sådana villkor för medlemskap som anger att bostadslägenheter endast får nyttjas för permanent boende tycks inte förekomma i praktiken, men för att förhindra att bostäder i kust- eller fjällområdena omvandlas till fritidsbostäder förekommer villkor om att medlemmarna skall vara orten. Villkor kyrkobokförda på om att endast fysiska personer skall ha rätt till inträde i föreningen är inte ovanliga och förekommer t. ex. i SBC: s mönsterstadgar. Enligt HSB: s och Riksbyggens mönsterstadgar kan däremot såväl fysiska som juridiska personer vinna inträde, oberoende av om förvärvet avser en bostadslägenhet eller en lokal. De flesta bostadsrättsföreningars stadgar torde

2 SOU 1988: 14 92 Kapitel

i vägen för juridiska personer att bli

därför inte lägga något hinder

medlemmar. att lä-

Förslag om att inskränka föreningarnas möjligheter upplåta

var föremål för överväganden i sam-

genheter till juridiska personer

av BRL som band med tillkomsten (se LU 1971: 9 s. 42). Förslagen, med vikten av att slå vakt om föreningarnas koobl. a. motiverades underströk i karaktär, godtogs emellertid inte. Lagutskottet

perativa

vikten av att bostadsrättsföreningama bereddes detta sammanhang utsträckning själva bestämma området möjlighet att i största möjliga frihet i detta hänseende borde för sin verksamhet. Föreningamas endast när särskilt behov

enligt utskottet begränsas genom lagregler

förelåg.

De bostadspolitiska strävan-

För egen del vill vi anföra följande. för permanent boende

dena att göra fler bostadslägenheter tillgängliga

är beaktansvärda. Sådana strävanden ligger också i linje

självfallet

som Det måste så-

med de syften präglar bostadsrättslagstiftningen.

lunda intresse att medlemmarna bor stadigvaligga i föreningarnas verksamhet. Vi kan

rande i sina lägenheter och deltar i föreningens

därför ställa oss bakom de intentioner som kommer till uttryck i till-

om att inom ramen för bostadsrättslagstiftningen läggsdirektiven

bruk och att

främja att bostadslägenheter används för permanent

sådana lägenheter i första hand förbehålls fysiska personer.

i första hand förhållandet mellan för- BRL reglerar emellertid

och bostadsrättshavama. Lagstiftningen är av civilrättslig eningen som innebär hänsynstaganden till bostadsförsörj-

karaktär. Inslag

är därför i främmande för lagstiftningen, ningssynpunkter princip

finns (se ang. kommuners rätt till medlemäven om vissa undantag

skap m. m. i 2, 11 och 30 §§ BRL).

Vi anser därför att en restriktiv hållning bör intas till sådana änd-

att man av skäl som inte är motiverade av

ringar av BRL som innebär

bostadssökandes intressen beskär föreningarnas

hänsyn till enskilda

att själva bestämma i medlemskapsfrågor.

möjligheter som ur bostads-

Det problem med tillgång på pennanentbostäder

att lösa torde dessutom beröra

försörjningssynpunkt är angeläget

de inre delarna av våra storstäder, framför allt Stockholm. främst har därför inte den karaktär som kan moti-

Problemet allmängiltiga

vera om inskränkningar för alla bostadsrättsföreningar.

lagstiftning

SOU 1988: 14 Kapitel 2 93

Vårt sig till att överväga förändring inom uppdrag begränsar ramen för bostadsrättslagstifmingen. Mot bakgrund härav anser vi att om av möjligheterna till medlemskap i första frågor begränsningar hand bör bedömas med i de kooperativa syften som utgångspunkt demia Vid en sådan bedömning finner vi att redan uppbär lagstiftning. bestämmelser tillräckliga möjligheter att gällande ger föreningarna genom stadgevillkor eller på annat sätt förhindra att bostadslägenheter används för annat än permanent boende. Vad särskilt gäller föreningarnas möjligheter att förbehålla bostadslägenheter åt fysiska personer, finns det dock anledning att förstärka föreningarnas ställning något, även om vi i denna del inte finner motiverat att gå så långt som att införa ett förbud för juridiska personer att förvärva bostadsrätt. in av Innan vi går på den frågan vill vi dock lämna vissa synpunkter framför allt lagteknisk natur, om det med hänsyn till bostadsförsörjskulle krävas åtgärder utöver dem som vi föreslår. ningen Det enklaste sättet att förhindra juridiska personers förvärv av sådana som upplåts med bostadsrätt torde vara att i bostadslägenheter BRL föreskriva att sådana avtal om upplåtelse eller överlåtelse skall vara ogiltiga. Man kan också tänka sig att t. ex. i samband med statlig långivning ställa upp villkor om att föreningar skall ha en stadgebestämmelse som förhindrar juridiska personer att förvärva bostadsrätt, en som kanske kan vara rimligare, om en begränsning skall lösning göras lokalt. Oavsett vilken väg man väljer, torde det behöva överväundantag som skall göras, t. ex. för kommun, dödsbo eller gas vilka organisation. Regleringen behöver i denna del dock bostadskooperativ förmodligen inte bli särskilt omfattande. En annan sak är att en risk för kringgående av lagstiftningen kan tänkas, t. ex. genom att bostadsrätt förvärvas av en bulvan för den juridiska personen. Om det generellt anses påkallat att förhindra att bostadslägenheter innehas för annat än permanent boende, kan de lagtekniska svårigheterna dock bli Framför allt bör framhållas att ett eventubetydande. ellt förbud måste bli föremål för någon form av samhällelig kontroll, om förbudet skall vara verkningsfullt. Särskilda svårigheter föredärvid att i det enskilda fallet avgöra om en bostad skall anses ligger nyttjad för permanent boende eller ej och vilka skyldigheter som en skall ha i förhållande till det allmänna att vidta åtgärder för förening att lägenheten skall nyttjas på avsett sätt. Säkerligen måste undantagen

SOU 1988: 14

94 Kapitel 2

boende bli flera. Regleringen kan från huvudregeln om permanent

med ändringar såväl av BRL som av andra föralltså bli omfattande Därtill komfattningar, t. ex. de statliga bostadslåneförfattningama. som kan riktas mot förslag av denna art, ,bl. a. mer invändningar av som en

sådana som rör den trygghet i- besittningen lägenheten

bostadsrättshavare bör ha. Vi skall nu gå över till frågan hur vi anser att föreningarnas infly-

förvärv av bostadsrätt inom ramen för

tande över juridiska personers bostadsrättslagstifmingen bör kunna stärkas. g

medlem i en

Som tidigare har framgått kan en juridisk person bli bostadsrättsförening, om inte föreningsstadgama lägger något hinder

eller annan övergång av bostadsrätt i vägen för detta. Vid överlåtelse om den gäller därutöver att föreningen inte får vägra medlemskap

som bostadsrättsha-

skäligen kan nöjas med den juridiska personen

Eftersom de flesta föreningar sedan gammalt

vare (se 11 § BRL). om att endast personer kan vinna

saknar stadgebestämmelser fysiska

finns det i ofta små möjligheter för en för-

medlemskap, praktiken

inträde. Det även om styrel-

ening att vägra en juridisk person gäller juridisk person som med-

sen i ett enskilt fall inte skulle vilja anta en

lem. Det gäller också om en föreningsmajoritet genom stadgeändring skulle ett förbud eller annan inskräning i fråga om

vilja åstadkomma rätt till inträde. Enligt 62 § andra stycket BRL är juridiska personers om att inskränka medlemmarnas rätt till övernämligen ett beslut om bostadsrättshavare som berörs av

låtelse giltigt endast samtliga

till beslutet.

ändringen samtycker att få inflytande över En förstärkning av föreningarnas möjligheter

att träda in som medlemmar i för-

juridiska personers möjligheter kunna åstadkommas en uppmjukning av be-

eningen skulle genom i i 62§ andra stycket BRL. Vi vill emellertid gå ett steg stämmelsen

en laglig rätt att - oberoende av stadgar-

längre och ge föreningarna

nas innehåll - fritt vägra juridiska personer inträde i föreningen.

vill vi dock föra in en

Innan vi går in ytterligare på detta förslag rätt att dispoannan aspekt, nämligen frågan om en juridisk persons nera en bostadsrättslägenhet om medlemskap beviljas.

När en har beviljats medlemskap torde det många

juridisk person

att den personen skall disponera

gånger vara underförstått juridiska ett visst bostadslägenheter kan t. ex. lägenheten på sätt. I fråga om

SOU 1988: 14 Kapitel 2 95

tänkas att den juridiska personen avser att nyttja lägenheten som s. k. övemattningsbostad åt företrädare för eller anställda hos den juridiska personen. I andra fall kan ett uttryckligt samtycke till andrahandsupplåtelse av lägenheten finnas, t. ex. om någon anställd skall nyttja lägenheten som permanent bostad. Som tidigare nämnts finns vissa möjligheter för en bostadsrättshavare att få hyresnämndens tillstånd till andrahandsupplåtelse, om inte föreningen lämnar sitt samtycke. Eftersom en juridisk person givetvis inte själv kan bebo en lägenhet, har i rättspraxis uppstått fråga om vilken rätt en juridisk person skall ha att utan föreningens samtycke upplåta en bostadslägenhet i andra hand. Frågan har belysts i en avgörande från hyresnänmden i Göteborg (beslut nr 73/86, ärende nr H 2742/86: 03). Sedan ett aktiebolag vägrats inträde i en bostadsrättsförening, hänsköt bolaget frågan om medlemskap till hyresnämnden och begärde samtidigt tillstånd av nämnden att upplåta lägenheten i andra hand. Hyresnämnden konstaterade att det inte förelåg något hinder för bolaget att bli medlem i föreningen och anförde följande.

Härmed är dock inte avgjort under vilka närmare förutsättningar bolaget kan utöva bostadsrätten. Av avgörande betydelse är härvidlag att en juridisk person - i motsats till vad som gäller för en fysisk person - inte kan sägas ha någon bostad (jämför motsvarande 1970: 20 spörsmål vid jordbruksarrende, regeringens proposition Del B 2 s. 861, och vid bostadsarrende). En juridisk person som skall utöva sin bostadsrätt till en bostadslägenhet måste således i princip under hela innehavstiden upplåta lägenheten i andra hand till en fysisk person. Medger bostadsföreningens styrelse en andrahandsupplåtelse uppstår inga problem. Om styrelsen däremot motsätter sig sådan upplåtelse, är den juridiska personen - om det inte gäller en kommun - hänvisad till att utverka hyresnänmdens tillstånd, varvid en prövning skall ske huruvida förutsättningama för tillstånd enligt 30 § bostadsrättslagen är uppfyllda. En första förutsättning för tillstånd är att bostadsrättshavaren . under viss tid inte är i tillfälle att använda sin bostadslägenhet. Det valda uttryckssättet, som också återfinns i hyreslagstifmingens bestämmelser om andrahandsuthyming (se 12 kap. 40 § jordabalken), ger närmast vid handen att regeln avser endast den situationen att bostadsrättshavaren under en begränsad tid inte själv kan bebo sin

96 2 SOU 1988: 14 Kapitel

bestämmelsens faller då den lägenhet. Utanför tillämpningsområde i förevarande ärende, nämligen att bosituation som föreligger stadsrätten innehas av en juridisk person vilken enligt vad som utgrund härav kan vecklats ovan inte kan ha någon bostad. Redan på till andrahandsenligt hyresnämndens bedömning något tillstånd upplåtelse inte lämnas. En förutsättning för andrahandsuthyming är att uppytterligare har beaktansvärda skäl för Sådana skäl anses låtaren upplåtelsen. enligt motiven till motsvarande bestämmelse i 12 kap. 40 § jordavid av föreligga, om balken andrahandsupplåtelse hyreslägenhet arbete annan on eller annan upplåtaren på grund av sjukdom, på oförutsedd händelse tillfälligt inte kan begagna lägenheten (prop. 1967: 141 s. 225 f). Även här krävs alltså att andrahandsupplåtelsen natur. av boskall vara av tillfällig Bolagets syfte med förvärvet till en anställd. Vid stadsrätten är att permanent hyra ut lägenheten sådant förhållande finner hyresnämnden att också regeln om beaktansvärda skäl hindrar bifall till ansökningen om andrahandsupplå-

telse.

Hyresnämnden beviljade alltså medlemskap, men avslog bolagets i andra hand. Konsekvensen av begäran om att få upplåta lägenheten beslutet torde ha blivit att bolaget måste sälja bostadsrätten. Från syn-

att föreningens ställning skall vara stark när det gäller juripunkten inträde i kan denna konsekvens i och för diska personers föreningen, kanske anses bra. Likväl måste anses att det såväl från föreningens sig som bolagets synpunkt hade varit bättre om frågan om dispositionsrätten ett led i medtill lägenheten hade kunnat avgöras direkt som

lemskapsfrågan. nämnda om att föreningarna, oberoende av Vårt tidigare förslag fritt skall stadgamas irmehåll, skall få avgöra om en juridisk person en sådan Föräga rätt till inträde i föreningen tillgodoser ordning. att bestämma under vilka föruteningarna ges då nämligen möjlighet skall Om senare används sättningar en lägenhet disponeras. lägenheten ändamål eller lägenheten utan i strid mot ett av föreningen angivet i andra hand, kan förverkas enligt samtycke upplåts nyttjanderätten 25 § och 33 § första stycket 2 och 3 BRL. till vi att den nuvarande be- Med hänvisning det sagda föreslår stämmelsen om medlemskap vid övergång av bostadsrätt (11 § BRL) av den huvudsakliga innebörd som kompletteras med en bestämmelse vi nyss har sagt.

Kapitel 2 97 SOU 1988: 14

till att sådana för

Vårt förslag innebär en början stadgevillkor

som anger att juridiska personer skall ha rätt till inträde medlemskap

inte får någon arman betydelse än att i föreningen, i fortsättningen föreningen efter fritt skön kan bevilja en juridisk person medlemskap

i av minoritets-

föreningen. Enligt vår mening bör detta utan hinder

intressen också kunna sådana bostadsrättsföreningar som vid

gälla

ikraftträdandet har villkor av angivet slag, dvs. bl. a. befintliga boav

stadsrättsföreningar inom HSB och Riksbyggen. Någon prövning med den juridiska personen som

om föreningen skäligen kan nöjas bostadsrättshavane behöver i fortsättningen alltså inte ske i dessa förinnehåller en klausul om att endast eningar. Om stadgarna däremot kommer denna

fysiska personer skall äga rätt till inträde i föreningen,

klausul att gälla som ett villkor för medlemskap. En motsvarande som den nu föreslagna bör också gälla ordning beträffande av medlemskap vid ombildning av hyresrätt till

prövning bostadsrätt 51 a § BRL. Detta medför att den juri-

enligt nuvarande en bostadslägenhet med hyresrätt tills diska person som disponerar vidare får kvarstå som hyresgäst i fastigheten, om inte föreningen

accepterar att den juridiska personen antas som medlem i föreningen.

vi i avsnitt 2.103 en Utöver de förslag som vi nu lämnar föreslår om att en inte skall kunna

uttrycklig lagbestämmelse juridisk person

tillstånd till Endast om

begära hyresnämndens andrahandsupplåtelse. föreningen till en sådan upplåtelse skall den gå att genomsamtycker

föra. Våra förslag får sammantagna alltså till följd att en juridisk bostadsrätt till en i

person som avser att förvärva bostadslägenhet,

bör undersöka om juridiska har rätt till fortsättningen personer inträde och i så fall komma överens med föreningen om under vilka får om medlemskap beviljas. Vi

förutsättningar lägenheten disponeras återkommer till denna fråga. I specialrnotiveringen tar vi upp frågan

bör beträffande de som vid

vad som gälla juridiska personer ikraftträdandet redan erhållit ett från föreningen att upplåta samtycke lägenheten i andra hand.

SOU 1988: 14 98 Kapitel 2

2.4.3 Villkor om medborgarskap

Vi vill i denna del till en början erinra om att det inte finns något föratt här i riket bostadsrätt.Vidare är var-

bud för utlänningar förvärva

eller som föreligger förvissa

ken den tillståndsplikt tillståndsprövning

som upplåter fri-

speciella bostadsrättsföreningar (t. ex. föreningar

enligt lagen (1982: 618) om uttidsbostäder eller industrilokaler) av att förbehåll om ländska förvärv av fast egendom m. m. beroende svenskt medborgarskap finns intaget i föreningens stadgar. Detsamma förvärv av

gäller med anledning av lagen (1982: 617) om utländska

svenska företag m. m. Vi har ingen anledning att ompröva de ställningstaganden

givetvis

den frihet utlänningar har att

som statsmakterna har_ gjort beträffande

förvärva bostadsrätt i Sverige. Det finns alltså inget skäl för en boatt genom stadgevillkor om svenskt medborgarskap stadsrättsförening iaktta något förvärvsförbud. Något skäl vid sidan av utlänningslagstifmingen för att en bostadsrättsförening i sina stadgar bör kunna ta in ett villkor om svenskt som förutsättning för medmedborgarskap kunnat finna. Över huvud taget finns det lemskap har vi inte heller att en förening endast enligt vår mening inget skäl som motiverar skall stå öppen för personer med ett visst medborgarskap.

bör erinras om att styrelseledamöter och styrelse-

I sammanhanget 56 § BRL inte behöver vara

suppleanter samt firmatecknare enligt

som för bostadsrättsföreningama för

svenska medborgare, en regel

än vad som inom associationsrätten i öv-

övrigt är mer liberal gäller

Vidare vill vi erinra om de

rigt (jfr t. ex. 6 kap. 4 § föreningslagen).

som en bostadsrättsförening har att vägra inträde i förmöjligheter inte kan godta en förvärvare som

eningen, om föreningen skäligen

ubostadsrättshavare (se ll § BRL). Denna möjlighet torde en förening av i vissa fall, när förvärvaren är bosatt utomlands

kunna begagna sig och inte annat än sporadiskt kommer att vistas i bostadsrättslägenheten

(jfr RBD 11: 79).

Med beaktande av det anförda och då stadgevillkor om visst meddessutom torde kunna missbrukas i diskriminerande syfte,

borgarskap föreslår vi att sådana villkor i fortsättningen skall vara utan verkan. villkor. Vi skall senare återkomma till frågan om diskriminerande

SOU 1988: 14 Kapitel 2 99

2.4.4 Villkor om viss inkomst

För att bli medlem i bostadsrättsföreningen måste en förvärvare uppalla de villkor som föreningen ställt upp i stadgarna. Föreningen

fylla

skall dessutom skäligen kunna nöjas med denne som bostadsrättshavare (ll § BRL). I det sistnämnda kravet ligger framför allt att den

bostadsrättshavaren skall vara i stånd att fullgöra sina nytilltiädande

ekonomiska mot föreningen. Hänsyn får också tas till

förpliktelser

förvätvarens personliga kvalifikationer som utövare av bostadsrätten.

Möjligheten att vägra medlemskap på gmnd av bristande personliga

kvalifikationer skall enligt förarbetena dock utnyttjas med varsamhet (se LU 1971: 9 s. 49). vår mening det inte i linje med de nu redovisade be-

Enligt ligger

stämmelserna att föreningen skall kunna ställa upp särskilda villkor

för medlemskap om den medlemssökandes möjligheter att fullgöra

sina ekonomiska förpliktelser mot föreningen eller om dennes per-

kvalifikationer. Ett villkor om att bostadsrättshavaren måste

sonliga

ha inkomst för att bli medlem i föreningen bör därför vara

enlviss

utan verkan. Inkomsten är för övrigt inte alltid något mått på möjlighetema att klara och annat stöd som av förpliktelsema. Bostadsbidrag lämnas av samhället eller annat ekonomiskt stöd måste också beaktas. I själva verket skulle villkor om viss inkomst i oskälig mån kunna ute-

från medlemskap på ett godtyckligt sätt. Vi anser

stänga personer

därför att sådana villkor bör vara utan verkan. Detta bör gälla såväl

vid förvärv av bostadsrätt efter en överlåtelse som vid förstagångs-

upplåtelse av bostadsrätt. Även villkor som berör personliga kvalifikationer hos en med-

lemssökande bör kuxma underkännas, om villkoret skulle innebära en i den rätt till som en förvärvare annars

inskränkning medlemskap

skulle ha. Vi anser det dock att hänföra sådana villkor till

lämpligast villkor, som vi behandlar särskilt i det följande. kategorin oskäliga

2.4.5 Oskäliga villkor

i 36 § avtalslagen får ett avtalsvillkor jämkas Enligt generalldausulen

eller lämnas utan avseende, om villkoret är oskäligt med hänsyn till dess innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträf-

100 2 SOU 1988: 14 Kapitel

fade förhållanden och omständigheterna i övrigt. Vid prövningen

skall särskild hänsyn tas till behovet av skydd för den som i egenskap av konsument eller ställning i avtalsföreljest intar en underlägsen

hållandet. Lagnimmet skall äga motsvarande tillämpning i fråga om

än avtal. förarbetena (prop. 1975/76: 81 arman rättshandling Enligt

s. 113) är det t. ex. möjligt att tillämpa bestämmelsen på förenings-

stadgar. Det innebär att en medlem i en bostadsrättsförening med stöd

sagda

kan tänkas få ett oskäligt villkor om t. ex. medav 36 § avtalslagen i eller lämnat utan avseende. I

lemskap föreningsstadgama jämkat förarbetena eller, såvitt vi känner till, i rättspraxis finns det inget

att lagrummet har tillämpats på en bostadsrättsförenings exempel på

fall där bestämmelsen stadgar. Man torde dock kunna tänka sig olika i fråga om innehållet i villkor för medkan komma till användning

lemskap. Ett enkelt exempel är att en prisklausul i föreningsstadgama

att med hänsyn till sitt innehåll kan vara oskälig. Ett annat exempel är den rätt till överlåtelse av bostadsrätten som en bostads-

principiella

rättshavare har inskränks i sådan mån att bostadsrättshavaren har

svårt att få tillbaka sin insats för lägenheten. Beträffande inskränk-

täcker dock bestämmelsen i 11 a § om vissa ningar i överlåtelserätten 6 hembudsliknande villkor de flesta fall som kan förekomma. Bestämmelsen i 36§ omfattar endast det rättsförhålavtalslagen mellan och medlemmarna. Den lande som föreligger föreningen medlem får väcka talan vid domstol som är missnöjd med ett villkor om detta. Den som förvärvar bostadsrätt kan emellertid inte med stöd

av få ett villkor i föreningsstadgama prövat. Föreningen lagrummet

kan därför tänkas avslå en ansökan om medlemskap med hänvisning till ett villkor. Vi har för att sådant

oskäligt visserligen inga belägg

förekommer. De villkor som vi har redovisat såsom före-

tidigare

kommande i torde - bortsett från de behandlade villkoren

praktiken om medborgarskap och viss inkomst - inte i något fall vara oskäliga.

Likväl anser vi det otillfredsställande att BRL öppnar sådana möjlig-

Vi tänker då särskilt att en förening kan heter för föreningarna. på

ställa hårdare krav de kvalifikationema än vad som i

på personliga

och för är vid den skälighetsbedömning som skall

sig godtagbart

villkor kan också tänkas före-

göras enligt 11 §. Diskriminerande

komma (jfr NJA 1979 s. 657 samt RBD 3: 78). Över huvud taget an-

SOU 1988: 14 _ Kapitel 2 IOI

ser vi att det vore en fördel om en förvärvare av bostadsrätt kan få huruvida villkor är

prövat ett av föreningen uppställt för medlemskap oskäligt. En bestämmelse härom kan också utgöra ett kompletterande

stöd för medlemmar i minoritet att få ett villkor om medlemskap

underkastat dornstols prövning.

Det måste emellertid understrykas att föreningarna genom en be-

stämmelse av angiven art inte får fråntas möjligheten att ställa upp

sådana villkor som behövs ändamål eller med hänsyn till föreningens

övriga omständigheter. Föreningarna bör alltså även fortsättningsvis

ha en stor frihet att själva utfomia villkoren för medlemskap. Det bör t. ex. inte komma i att underkänna s. k.

fråga generellt insållningsklausuler av olika slag, t. ex. att endast en viss yrkeska-

. tegori skall ha rätt till inträde. Med till det sagda föreslår vi att sådana villkor skall

hänvisning

vara utan verkan som är oskäliga mot den som överlåter eller förvärvar bostadsrätt. Villkorets skälighet kan prövas på olika sätt. En möj-

lighet är att länsstyrelsen vägrar registrering av föreningen på grund

av villkoret. är att en väcker

En arman möjlighet föreningsmedlem

talan vid domstol om villkoret. Ytterligare en möjlighet är att den

som har förvärvat bostadsrätten efter en överlåtelse eller i samband

med av till bostadsrätt hänskjuter frågan om ombildning hyresrätt medlemskap till hyresnämnden (se 8 kap. 13 § lagförslaget).

SOU 1988: 14

102 Kapitel2

2.5 av bostadsrätt vid ombildning av

Upplåtelse

till bostadsrätt m. m.

hyresrätt

om rätt till medlemskap för

Vårt förslag: Nuvarande regler

som deltar i en ombildning till bostadsrätt preciseras

hyresgäster om medlemskap inom ett år från till att avse dem som ansöker

får vid vite förelägga en fastighetsförvärvet. Hyresnämnden bostadsrättsförening att upplåta bostadsrätt till en hyresgäst som

inträde i föreningen. I övrigt föreslås vissa regler om beviljats för sådana som automatiskt utträde ur föreningen hyresgäster inte förvärvar bostadsrätt under en ombildning samt begräns-

att ta ut s. k. av

ningar i föreningens. möjlighet upplåtelseavgift

de hyresgäster som deltar i en ombildning.

2.5.1 Gällande rätt m. m.

rätt

I kapitel 3 kommer vi att ta upp frågor som gäller hyresgästemas

de bor i för ombildning av hyresrätt till

att förvärva den fastighet

bostadsrätt. Rätten till behandlas i ombildningslagen.

fastighetsförvärv

som behandlas i BRL, dvs. sådana som De frågor om ombildning mellan den bostadsrättsförening som måste bildas

gäller förhållandet

och tar

för att genomföra ombildningen hyresgästema/medlemmama,

vi upp i detta avsnitt. 2.4 har bostadshyresgästema i ett hus som

Som framgår av avsnitt

en rätt att bli medlemmar i

skall ombildas till bostadsrätt principiell som skall genomföra ombildningen

den bostadsrättsförening Denna rätt oberoende av föreningens (51 a § BRL). föreligger

skall upplåtas med bostadsrätt inställning till om hyresgästens lägenhet

kan emellertid tänkas bli avslagen med eller ej. En inträdesansökan villkor som för medlemskap i

hänsyn till de särskilda gäller

förhållanden eller dennes betal-

föreningen, hyresgästens personliga

(se prop. 1981/82: 169 s. 89).

ningsförmåga

som rör ombildning av BRL reglerar också en del andra frågor i 60 a § BRL. Innehyresrätt till bostadsrätt. En viktig regel finns att en bostadsrättsförenings beslut börden av lagrummet är i huvudsak för ombildning till bostadsrätt skall

om förvärv av en hyresfastighet

SOU 1988: 14 Kapitel 2 103

fattas på en föreningsstämma med två tredjedels majoritet bland i förhyresgästerna och att dessa hyresgäster skall vara medlemmar eningen. I lagrummet finns det också bestämmelser om ekonomisk plan vid en ombildning m. m. Enligt 9 a § BRL kan en bostadsrättsom att de hyresgäster som förening i sina stadgar ta in ett förbehåll biträder ett beslut om fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt skall vara att teckna bostadsrätt till sina lägenheter efter förskyldiga värvet. blir då å sin sida att upplåta bostadsrätt till Föreningen skyldig hyresgästerna. Om ett hyresförhållande upphör innan bostadsrätt upplåts, och föreningens förpliktelser. Bestämupphör hyresgästens melsen i 9 a § är dispositiv. Enligt vad vi erfarit har den inte kommit . till någon användning. De redovisade bestämmelserna i BRL har kritiserats i viss utsträckning. Vad gäller majoritetsregeln i 60 a§ har man vid upprepade tillfällen väckt motioner i riksdagen om att enkel majoritet i stället för kvalificerad majoritet skall vara tillräckligt för att en ombildning skall kurma komma till stånd. Motionerna har dock avslagits (se t. ex. BoU 1986/87: 13 s. 23). Det ingår inte i vårt uppdrag att ta upp sådana frågor om bostadsrätt i vilka klara ställningstaganden nyligen inte har gjorts av riksdagen. Vi anser därför att frågan om majoritet (se dir. s. 5-6). Beträffande innehållet i 60 a § i ingår i vårt uppdrag har vi inte funnit anledning att föreslå några större förändövrigt, ringar. Kritik har vidare framförts mot att rätten till medlemskap enligt inte är förbunden med för föreningen 51 a § BRL någon skyldighet att bostadsrätt till Enligt direktiven (s. 9) har upplåta hyresgästen. detta ansetts som otillfredsställande och vi har därför ålagts att ta upp frågan. vill rör tillämpningen av En fråga som vi därtill uppmärksamma 51 a § BRL. En inte alldeles ovanlig situation är att en hyresgäst inte vill eller är tveksam till att förvärva bostadsrätt i samband med en men av senare att få bli medlem i ombildning, någon anledning begär och förvärva bostadsrätt. Det har t. ex. förekommit att föreningen släktingar till hyresgästen har förmått honom till att ansöka om medeller att ett dödsbo efter en avliden drivit en sådan lemskap hyresgäst I dessa fall har tvist om vid vilken tidpunkt omfråga. uppkommit skall anses vara avslutat, liksom i frågan om bildningsförfarandet

104 Kapitel 2 SOU 1988: 14

hyresgästen skall ha rätt till medlemskap enligt 51 a § (jfr bostadsdomstolens beslut nr 263/83 och Stockholms tingsrätt, avd. 9, dom 1987-03-05 i mål F 132/86, DF 92).

2.5.2 Våra överväganden

BRL innehåller inga regler om att en medlem skall ha rätt att förvärva bostadsrätt än den tidigare nämnda regeln i 9 a § som ger för-

eningen möjlighet att ta in bestämmelser i stadgarna om detta. Det

framstår dock som oklart huruvida lagstiftarens mening verkligen inte skall innebära för förvarit att ett medlemskap någon skyldighet eningen att bostadsrätt. En arman sak är att en medlem med

upplåta

hänvisning till förutsättningarna för sin anslutning till föreningen kan hävda att bostadsrätt skall En viss tveksamhet

möjligen upplåtas.

tycks föreligga i frågan (jfr bl. a. Victorin-Melz, Bostadsrätt, 3: e

uppl. 1988 s. 80 och 108). Ett par tingsrättsdomar ger vidare uttryck

skulle bostadsrätt till

för att föreningen ha en skyldighet att upplåta

medlemmarna.

I de flesta fall vållar väl om upplåtelse inga problem med frågan

hänsyn till att det förefaller naturligt att den som förvärvar medlemskap också skall få förvärva bostadsrätt. När föreningen inte önskar

upplåta samtliga lägenheter med bostadsrätt kan dock problem uppstå.

Vi kan i denna del hänvisa till vad bostadsdomstolen yttrat till oss. Domstolen anför följande.

Enligt huvudregeln i 51 a§ bostadsrättslagen får en bostads- - oavsett om han har sin fasta bostad i lägenheten eller hyresgäst

denna är en s.k. sidolägenhet - inte vägras medlemskap i bostads- Bostadsdomstolen har prövat flera tvister, där för-

rättsföreningen. eningen har vägrat att upplåta bostadsrätt åt en hyresgäst som inte» har sin fasta bostad i lägenheten och istället sagt upp hyresavtalet.

När lägenheten inte har ansetts ett reellt bostadsbehov för

tillgodose

hyresgästen har domstolen bifallit föreningens talan om att hyresavtalet skall upphöra (jfr RBD 1983: 18). En bestämmelse av innebörd att den som har beviljats medlem-

skap i en bostadsrättsförening alltid har rätt att få bostadsrätt till lägenheten upplåten åt kan - om den inte förses med reservasig tioner -leda till att som inte skulle kunna få sitt hyreshyresgäster

SOU 1988: 14 2 105 Kapitel

avtal förlängt enligt hyreslagens besittningsskyddsbestämmelser blir bostadsrättshavare. Eftersom inte behöver hyresgästen lägenheten som bostad, kan han genast sälja den, erfarenhetsmässigt med betydande vinst i bristortsområdena. Något slags behovsprövning bör alltså ske. Bostadsdomstolen ñnner det tveksamt om den skall förläggas till medlemsantagningen. och med- Föreningsbildningen lemsantagningen sker vanligen i ett mycket tidigt skede och långt irman bostadsförrnedlingen och av låneorganen kopplas in. I många de förlängningstvister som domstolen har haft att pröva är det just bostadsförrnedlingen som har initierat uppsägningen.

I huvudsak motsvarande synpunkter har anförts av SBC i ett yttrande till oss. HSB och har redovisat den Riksbyggen principiella uppfattningen att huvudregeln i en bör vara att ombildningssituation medlemskapet skall kombineras med en skyldighet för föreningen att upplåta bostadsrätt. För egen del anser vi att en bostadsrättsförening kan ha goda skäl för att inte upplåta samtliga lägenheter med bostadsrätt. När det gäller bostäder bör, förutom de omständigheter som bostadsdomstolen har pekat på, även framhållas att eller ianlägenhetssarnrnanslagningar språktagande av utrymmen för exempelvis hissar, underlättas väsentligt om föreningen inte omedelbart upplåtit samtliga lägenheter med bostadsrätt. Över huvud taget kan det i ombildningsfallen uppkomma situationer då det finns fler medlemmar än lägenheter. Vi menar, i likhet med bostadsdomstolen, att en skyldighet för bostadsrättsföreningar att upplåta lägenheter till hyresgästerna - även om de är medlemmar - inte kan införas utan reservationer. Som vi ser det är det inte heller möjligt eller rimligt att kräva av en bostadsrättsförening, som vid en övergång till bostadsrätt måste bildas innan fastighetsförvärvet sker och kanske innan medlemmarna vet om något förvärv blir aktuellt, att ta ställning till om en skall lägenhet upplåtas med bostadsrätt eller ej. Det sagda leder till att en fråga om hyresförhållandets bestånd kan komma att behöva avgöras efter medlemsantagningen men innan en lägenhet upplåts med bostadsrätt. Såvitt vi kan se finns det dock inga hinder mot att en som hubostadsrättsförening vudregel skall vara skyldig att upplåta bostadsrätt till sådana hyresgäster som är medlemmar i föreningen. Hyreslagens bestämmelser om

SOU 1988: 14

106 Kapitel 2

överlåtelse av hyresrätten m. m. bör dock gälla oavsett

uppsägning, denna skyldighet. Med beaktande av vad vi nu har_ anfört föreslår vi att frågorna om

rätten till förvärv av bostadsrätt i

medlemskap för hyresgäster och

sätt. samband med en ombildning regleras på följande skall en bostadsrättsförening, som har för- Även fortsättningsvis en för ombildning till

värvat eller avser att förvärva hyresfastighet

i fastigheten inbostadsrätt, inte ha rätt att vägra en bostadshyresgäst de för medlem-

träde i föreningen, om hyresgästen uppfyller villkor

i stadgarna och föreningen skäligen kan godta skap som föreskrivs För att undhyresgästen som bostadsrättshavare (jfr 51 a § BRL). skall

vika tvister om vid vilken tidpunkt .ett ombildningsförfarande

och rätten till medlemskap kan anses vara förfallen, anses avslutat föreslår vi att endast sådana hyresgäster som ansökt om medlemskap

inom ett år från fastighetsförvärvet och som vid tiden för förvärvet bodde i fastigheten, skall ges den lagstadgade rätten till medlemskap.

efter eller

Hyresgäster som tillträder lägenheter fastighetsförvärvet efter ettårsfristens utgång bör - i likhet

som ansöker om medlemskap -

av bostadsrätt vid nyproduktion med vad som gäller vid upplåtelse

om styrelsen finner att medendast ha rätt till inträde i föreningen

i det enskilda fallet. lemskap kan beviljas Vi vill nämna att vi har diskuterat om inte en hyresgäst i en booch sålunda utan samband med en om-

stadsrättsfastighet generellt,

borde till inträde i föreningen och förvärva bildning, ges rätt Vi har denna dock slutligen stannat för att låta

bostadsrätt. på punkt

bestämmanderätt i dessa fall kvar-

nuvarande princip om föreningens

stå.

borde jämställas med

Det har ifrågasätts om inte lokalhyresgäster vid en ombildbostadshyresgäster i fråga om rätten till medlemskap ning till bostadsrätt. Enligt 51 a§ BRL får föreningen nämligen inträde i föreningen, om lägenheten inte vägra sådana hyresgäster med bostadsrätt. Detta har motiverats med att för-

skall upplåtas

eningen av ekonomiska eller andra skäl vill att lokalerna i fastigheten

skall med hyresrätt (se prop. 1981/82: 169 s. 33). Då ingen-

upplåtas

som bör föranleda en förändring av lagstiftting har framkommit

denna punkt, föreslår vi att nuvarande regel får kvarstå ningen på

oförändrad. Innebörden av vårt förslag kommer dock att bli, att

SOU 1988: 14 Kapitel 2 107

lokalhyresgäster under den föreslagna ettårsfristen får rätt till inträde i föreningen på samma villkor som övriga hyresgäster, under förutsättning att lokalen skall upplåtas med bostadsrätt. Därefter har styrelsen frihet att vägra medlemskap. Vi föreslår som en nyhet att de principer som gäller lokalhyresgäster också skall tillämpas om ett hyresförhållande beror av anstänning eller om hyresgästen är en juridisk person. Beträffande juridiska personer ligger vårt förslag i linje med vad vi tidigare har föreslagit i fråga om medlemskap för sådana personer (se avsnitt 2.4.2). Beträffande sådana hyresförhållanden som beror av anställning tänker vi framför allt på de s. k. fastighetsskötarbostädema. Oavsett om det är bostadsrättsföreningen eller husets tidigare fastighetsägare som upplåtit en lägenhet som fastighetsskötarbostad, anser vi att det är rimligt att föreningen kan vägra medlemskap för hyresgästen, om lägenheten enligt föreningens uppfattning inte bör upplåtas med bostadsrätt (jfr prop. 1986/87: 37, främst s. 22 f.). I anslutning till vad vi tidigare har sagt, föreslår vi att medlemskapsreglerna kompletteras med en regel av innebörd att en bostadsrättsförening inte får vägra att upplåta en lägenhet med bostadsrätt till en som har beviljats inträde i föreningen. Detta skall hyresgäst dock inte om bestämmelserna i gälla hyresförhållandet upphör enligt 12 kap. jordabalken eller om det finns särskilda skäl mot en upplåtelse. Om ändå vägrar bör hyresgästen enligt vår föreningen upplåtelse, mening kunna framtvinga en upplåtelse. Vi föreslår därför att hyresnänmden ges kompetens att på begäran av hyresgästen förelägga förvid vite att upplåta lägenheten med bostadsrätt. För att hindra eningen ett kringgående av den föreslagna regleringen, anser vi det nödvändigt att hyresnärnnden också skall kunna meddela ett sådant förelägom föreningen erbjuder sådana villkor för en upplåtelse som gande, inte bör med hänsyn till villkoren för övhyresgästen skäligen godta riga upplåtelser. När ett vitesföreläggande meddelas bör nämnden dessutom ha möjlighet att fastställa villkoren för upplåtelsen. Eftersom det inte alltid torde kunna gå att fastställa sådana villkor - det gäller främst om ärmu inte finns upptagen i en ekonomisk plan - bör denna lägenheten inte vara obligatorisk utan endast utnyttjas om det är lämpmöjlighet

108 Kapitel 2 SOU 1988: 14

ligt. Ett skall inte befria föreningen från att upp-

vitesföreläggande rätta en ekonomisk plan eller att göra en komplettering till planen (jfr

avsnitt 2.6). Rätten för en hyresgäst att utverka ett föreläggande om upplåtelse av bostadsrätt bör finnas så länge hyresgästen är medlem i föreningen.

Enligt 53 § BRL skall en medlem anses ha utträtt ur föreningen när

han upphör att vara bostadsrättshavare. Däremot saknas det regler om sådant automatiskt utträde för medlemmar som av någon anledning inte förvärvar bostadsrätt (jfr prop. 1981/82: 169 s. 89). Vi anser att detta är en brist och föreslår därför följande ordning. En hyresgäst skall anses ha uttrâtt ur föreningen om föreningen

vägrar att upplåta hyresgästens lägenhet med bostadsrätt och hyresfrågan till Detsamma bör gälla gästen inte hänskjuter hyresnämnden. om hyresgästen inte antar ett erbjudande från föreningen om att för-

värva bostadsrätt. En viss betänketid måste dock hyresgästen ha för att eller ett erbjudande om

ta stälhiing till ett beslut att vägra upplåtelse

Vi föreslår att denna tid bestäms till sex månader från

upplåtelse.

beslutet resp. erbjudandet.

Om hyresnämnden avslår en begäran om ett vitesföreläggande

när skall, enligt vårt förslag, hyresgästen anses ha utträtt som medlem beslutet har vunnit laga kraft. En särskild bestämmelse bör också tas upp om att hyresgäster som avflyttat från fastigheten skall anses ha utträtt som medlemmar. I avsnitt 2.11.4 Vi

tar vi upp vissa frågor om upplåtelseavgzfter.

vill redan nu förutskicka att vi kommer att föreslå vissa begräns-

i rätten att ta ut sådana avgifter av hyresgäster som vid en ningar ombildning ansökt om medlemskap i föreningen inom ett år från fas-

tighetsförvärvet.

l avsnitt 2.7 behandlar vi frågan om förhandsavtal. Med hänsyn till

de förslag om sådana avtal som vi där lämnar och de förslag om rätt till bostadsrättsförvärv som vi lagt fram i detta avsnitt, föreslår vi att

bestämmelsen i 9 a § BRL upphör att gälla såsom obehövlig. När vi

behandlar förhandsavtalen återkommer vi till de nu föreslagna reglemas förhållande till sådana avtal.

SOU 1988: 14 2 109 Kapitel

2.6 Ekonomisk

plan

Vårt Om bostadsrätt förslag: skall upplåtas till en lägenhet som inte har tagits upp i den ekonomiska planen, skall styrelsen - i stället för att behöva upprätta en helt ny plan - kunna komplettera planen med uppgifter om lägenheten. Detsamma skall gälla om väsentliga uppgifter om en lägenhet saknas i planen. En komplettering skall registreras hos länsstyrelsen, men någon granskning av s. k. intygsgivare skall inte behöva ske. Innan plan- och bostadsverket meddelar behörighet för en intygsgivare, skall behörigheten ha tillstyrkts av en kommun. Vi förutsätter att plan- och bostadsverkets tillsyn över intygsgivarnas verksamhet och verkets att lämna allmänna råd om skyldighet utformningen av ekonomiska planer intensiñeras. Vi förutsätter också att handläggningstidema för registrering av ekonomiska planer och andra registreringsåtgärder hos vissa länsstyrelser förkortas.

2.6.1 Gällande rätt m. m.

Enligt 3 § BRL skall en ekonomisk plan för bostadsrättsföreningens verksamhet ha upprättats av hos föreningens styrelse och registrerats länsstyrelsen innan bostadsrätt får upplåtas. Upplåtelse i strid med bestämmelsen är straffansvar ogiltig (7 §) och kan föranleda för upplåtaren (71 §). Bakgrunden till bestämmelsema är främst att förhindra tillkomsten av ekonomiskt osunda och att bostadsrättshavarna avkrävs föreningar avgifter som de inte räknat med. Genom tillkomsten av 1971 års bostadsrättslag fick den ekonomiska planen dock inte samma riktigt betydelse som tidigare (se prop. 1971: 12 s. 77 f.). Det sålunda ansågs inte längre realistiskt att de bostadssökande skulle kunna bedöma företagets soliditet genom att ta del av planen. De s. k. intygsgivare som skall granska planen fick därför en mer framskjuten roll. Vidare kom planen inte längre att ligga till grund för de enskilda bostadsrättshavamas rättigheter och skyldigheter. Planen kunde därför ges ett mer översiktligt innehåll än tidigare.

SOU 19881 14

110 Kapitel 2

3 § andra stycket BRL skall den ekonomiska planen innehålla Enligt de som är av betydelse för bedömandet av föreningens

upplysningar

verksamhet. Vad som närmare avses framgår av en särskild bilaga till

486, omtryckt 1982: 358). Enligt bostadsrättskungörelsen (1971:

tas med:

bilagan skall i huvudsak följande uppgifter

och areal fastighetens beteckning

byggnademas antal och typ med kort byggnadsbeskrivning

lägenhetemas antal och typ med kort lägenhetsbeskrivning

gemensamma anordningar och samt beräknade kost-

underhållsbehov planerad ombyggnad i

nader för detta _

tidpunkt för inflyttning

total anskaffningskostnad för hus och fastighet

lån och villkor

och fördelning i stort på gmndavgiftemas totalbelopp avgiftemas

de olika bostadsrätterna driftskostnader och avsättningar till underhåll

kapitalkostnader,

årsavgifter och övriga intäkter o årsavgiftemas fördelning i stort på de olika bostadsrätterna.

av den ekonomiska planen är endast Länsstyrelsens granskning

formell. Den reella skall intygsgivama, prövningen göras av de två som skall vara förordnas av plan- och boopartiska. Intygsgivama stadsverket (tidigare bostadsstyrelsen). Mot bakgrund av några uppmärksammade fall där bl. a. om jäv hos intygsgivare varit frågan

en som trädde i kraft den l juli 1982

aktuell, genomfördes lagändring

(prop. 1981/82: 169, SFS 1982: 353). Enligt 4 § BRL gäller numera att minst en av intygsgivama skall vara fristående från den organisaeller som har bildat bostadsrättsföreningen eller tion det företag biträtt med eller med att upprätta den ekono-

föreningsbildningen

också bostadsstyrelsens roll miska planen. I sammanhanget förstärktes och det föreskrevs också att

som tillsynsmyndighet över intygsgivama

skulle länma allmänna råd om utfommingen av ekonomiska

styrelsen planer (se 1 och 2 §§ bostadsrättskungörelsen). Den ekonomiska behöver inte utgå från den slutplanens uppgifter

Planen kan vara en kalkyl. Om sådana

liga anskaffningskostnaden.

SOU 1988: 14 2 lll Kapitel

omständigheter som är av väsentlig för bedömandet av betydelse föreningens verksamhet inträffar sedan planen upprättats, måste dock en ny plan upprättas och registreras hos länsstyrelsen för att bostadsrätt skall få upplåtas (3 § tredje stycket BRL). Vid nyproduktion upplåts lägenheterna regelmässigt innan den slutliga anskaffningskostnaden är känd. En för detta är att förutsättning länsstyrelsen lämnar sitt tillstånd till upplåtelsen ( 5 § BRL). Tillstånd skall ges om det finns en registrerad ekonomisk plan och föreningen enligt särskilda regler i ställt en ekonomisk bostadsrättskungörelsen garanti intill ett belopp som motsvarar de sammanlagda gmndavgiftema. Bostadsrätt får aldrig upplåtas om det inte finns en registrerad ekonomisk plan.

2.6.2 Kritik mot nuvarande regler

Vårt utredningsarbete har initierats av bl. a. HSB:s riksförbund, Riksbyggen och SBC genom en gemensam skrivelse den 22 februari 1984. I skrivelsen utgör om den ekonomiska frågan planens roll och reglemas till den anpassning utveckling som har skett vid nyproduktion, ombildning och sanering en viktig fråga. Organisationerna tar också upp frågan om s. k. förhandsavtal i detta dvs. sammanhang, frågan om att innan en ekonomisk träffa avtal om plan upprättas framtida upplåtelse av bostadsrätt. Vi behandlar den frågan särskilt i avsnitt 2.7. Konsumentverket har i olika och bl. a. i ett remisssammanhang yttrande över bostadsrättskommitténs (1983 års) betänkande SOU 1985: 6 tagit upp frågan om den ekonomiska planens ställning utifrån delvis andra utgångspunkter än organisationerna. verket har i Enligt flera fall bostadsrättshavare fått vidkännas i förhålkostnadsökningar lande till uppgifterna i den ekonomiska som de inte har haft planen anledning att räkna med. Sammanfattningsvis anser verket att det finns anledning att vidta åtgärder mot eller vilseledande bristfälliga planer, att det är angeläget att det på ett tydligare sätt anges i BRL i vilka situationer ändrade förhållanden skall göra en ny plan nödvändig samt att sanktionema mot olaga bostadsrättsupplåtelser och kringgåenden av förbudet mot förhandsavtal bör skärpas.

112 2 SOU 1988: 14 Kapitel

Även från plan- och bostadsverket har man under hand pekat på att

ett behov av att en översyn om ekodet föreligger görs av reglerna

nomisk plan, särskilt frågan under vilka förutsättningar en ny plan

behövs. ansöker hos länsbostadsnämnden om När en bostadsrättsförening skall ett bevis om utbetalning av ett tidigare beviljat statligt bostadslån, av den ekonomiska planen bifogas. Några länsbostads-

registrering

inte alltid nämnder har påtalat för oss att den ekonomiska planen med som har lämnats i överensstämmer den kostnadsredovisning låneärendet. Länsbostadsnärrmden i Malmö har anfört att det ofta händer att nämnden driver av kostnaden för att lån igenom en sänkning Eftersom den ekonomiska ändras skall beviljas. planen inte behöver

inte denna och ingenting hindrar att

syns reducering någonstans eller det företaget belastar föreningen

entreprenören rikskooperativa

än nämnden Länsbostadsnämnden

med en högre kostnad godtagit.

att kontrollera föreningens kostnad anser sig inte ha någon möjlighet

eftersom den ekonomiska planen ser likadan ut

före lånets utbetalning hela tiden.

2.6.3 Våra överväganden

Brisçfälliga och vilseledande planer m. m.

Den kritik som det föregående riktats mot det nuvarande systeenligt

met med ekonomisk drar i viss utsträckning åt olika håll. Medan

plan

lättnader i de nuvarande reglerna om

organisationerna tycks förorda

att en ekonomisk skall finnas innan bostadsrättshavaren binder

plan

och i viss mån bostads-

sig för en lägenhet, innebär konsumentverkets styrelsens kritik snarare att bestämmelserna bör skärpas.

och vilseledande som konsument--

Den fråga om bristfälliga planer

har också i samband med de ändringar i

verket tagit upp var aktuell

BRL som den 1 1982 (se prop. 1981/82: 169 s. 36 f.

genomfördes juli

kan sådana brister som samt SOU 1981: 74 s. 123 f.). Visserligen verket har ha förekommit även under senare tid. Det är i så

påtalat

fall angeläget att eventuella missförhållanden rättas till. Som vi ser det

bör detta dock kunna ske inom ramen för gällande lagstiftning.

SOU 1988: 14 2 113 _ Kapitel

I fråga om av de ekonomiska utfommingen planerna anser vi att det bör ankomma på plan- och bostadsverket att ta upp frågan i vilken utsträckning det behövs en intensifiering av verkets att skyldighet lämna allmänna råd enligt 1 § Det kan t. ex. bostadsrâttskungörelsen. vara angeläget att olika metoder för kostnadsberäkning och kalkylering ses över. Också planemas närmare innehåll och deras enhetlighet kan vara frågor som verket nämrare behöver överväga. För att systemet med ekonomiska planer skall fungera på avsett sätt är det vidare utomordentligt viktigt att det finns garantier för planernas innehåll i sakligt hänseende. Det är därför att de som angeläget utses till är

intygsgivare omdömesgilla personer som är väl skickade

för uppgiften att granska planerna. Plan- och bostadsverkets skyldighet att ha tillsyn över verksamhet intygsgivamas förstärktes 1982. Enligt vår mening kan det nu finnas för verket att närmare anledning se över hur intygsgivarna fullgör sina uppgifter i praktiken och vidta eller lämna till förslag åtgärder för att tillgodose de krav som bör ställas på intygsgivama. I samband med 1982 års diskuterades lagändringar om inte granskningen av den ekonomiska planen helt och hållet borde ske hos det kommunala förmedlingsorganet eller om inte i vart fall den fristående intygsgivaren lämpligen kunde utses hos kommunen eller av länsstyrelsen (se SOU 1981: 74 s. 126 f. samt prop. 1981/82: 169 s. 36 f.). Även vi har varit inne på liknande tankegångar. Slutligen har dock inte heller vi funnit att nuvarande förhållanden till en ger anledning så drastisk förändring av det även om en sådan gällande systemet, nyss antydd ordning utifrån vissa synpunkter tveklöst skulle innebära en del fördelar. I syfte att ett bättre för verket skapa underlag när behörighet skall meddelas föreslår vi dock en av 2 § bostadsändring rättskungörelsen. Enligt vår mening bör den lokala om kunskapen intygsgivamas kompetens tillvaratas. Vårt förslag är därför att behörighet får meddelas endast om den kommun där verkar intygsgivaren eller är bosatt har tillstyrkt behörigheten. Under utredningsarbetet har framkommit att handläggningstiden hos vissa tenderar länsstyrelser att bli oacceptabelt lång vad gäller registreringsåtgärder. Det har nämnts att det i vissa fall kan ta omkring ett år att få t. ex. en ny förening eller en ekonomisk plan registrerad. Det förekommer därför att

föreningar arrangerar säte på

SOU 1988: 14 114 Kapitel 2

annan ort för att få frågan handlagd hos en länsstyrelse som på kor-

tare tid avslutar ärendet. Att behöva vidta sådana åtgärder är oaccep-

handläggningstiden normalt tabelt. Vår allmänna uppfattning _är att tid skall kunna

inte bör vara längre än någon vecka. Om längre att ärendet vilar till följd av att viss accepteras får det förutsättas orsak. Vi förut-

komplettering måste göras, eller av någon liknande

vidtas för att förbättra förhållandena.

sätter att åtgärder

plan eller komplettering av planen Ny ekonomisk

en bostadsrätts- Vi övergår nu till frågan under vilka förutsättningar

bakgrund av

måste upprätta en helt ny ekonomisk plan. Mot förening fram-

innehållet i 3 § BRL och den kritik som enligt det föregående

två

förts mot den nuvarande lagstiftningen kan frågan sägas inrymma

delfrågor, nämligen 1

plan när en lägenhet

dels om det bör krävas en helt ny ekonomisk

som bostadsrätt i en befintlig plan skall upplåtas

som inte är upptagen med bostadsrätt, förhål-

dels när en ny plan bör upprättas med hänsyn till inträffade

av föreningens verk-

landen av väsentlig betydelse för en bedömning

samhet.

blir aktuell i samband med att en förening

Den första frågan successivt bostadsrätter, t. ex. i samband med en ombildning

upplåter

Den kan också bli aktuell när bostadsav hyresrätt till bostadsrätt. eller lik-

rätter tillkommer genom vindsinredningar, tillbyggnader

nande. Även när slås samman eller delas upp vid ombygg-

lägenheter frågan om en ny plan måste upprättas.

4 nader uppkommer Bl. a. från HSB har den åsikten framförts att lagstiftarens mening

endast kan till som har

torde vara att bostadsrätt upplåtas lägenhet

i en ekonomisk skett tagits upp som bostadsrätt plan. Om så inte har

och registreras innan upplåtelse

måste en ny ekonomisk plan upprättas har det önskemål om att det vid enstaka

får ske. Därför uttryckts av skäl, bör finnas en möjlighet att upprätta nyupplåtelser, praktiska ekonomisk till den ursprungliga en förenklad plan, som komplement

planen.

SOU 1988: 14 2 115 Kapitel

Ett uttalande av departementschefen i ett om lagstiftningsärende kvarboende vid hyresgästers rättsskydd ombildning av hyresrätt till bostadsrätt kan ha sitt intresse i sammanhanget (prop. 1980/81: 148 s. 8; jfr SOU 1981: 74 s. 123 f.). Med anledning av påtalade problem med att upprätta en ekonomisk plan vid en ombildning där inte alla lägenheter från början kunde tas upp som bostadsrätter, uttalade departementschefen följande.

De problem som kan uppkomma i fråga om upprättandet av ekonomisk plan när bostadsrätter upplåts successivt är för övrigt inte nya. Redan nu förekommer det i nybildade bostadsrättsföreningar att vissa lägenheter från början är uthyrda och att de upplåts med bostadsrätt först vid en senare tidpunkt. De olägenheter detta kan medföra kan begränsas genom att man redan från början fastställer grundavgifter för samtliga lägenheter. för de Grundavgiftema lägenheter som t.v. är uthyrda kan täckas antingen genom att föreningen tar upp lån eller genom att bostadsrättshavama skjuter till medel i form av extra eller lån till På motavgifter föreningen. svarande sätt kan de uteblivna årsavgiftema slås ut bostadsrättspå havama i den mån de inte täcks av hyroma från När hyresgästerna. någon av de uthyrda lägenheterna sedermera upplåts med bostadsrätt behöver man inte göra någon ny ekonomisk plan. Den grundavgift som betalas för lägenheten kan användas till av återbetalning lån eller avgifter.

Det förefaller som om ifrån depanementschefen utgått att en ny ekonomisk plan måste upprättas, om en i stället skall hyreslägenhet upplåtas med bostadsrätt och någon grundavgift inte har fastställts för lägenheten i den befintliga planen. Det kan alltså hävdas att innebörden av gällande rätt är, att en ny ekonomisk plan måste upprättas när en som inte finns med i lägenhet den befintliga planen skall med bostadsrätt. Detsamma skulle upplåtas gälla när viktiga uppgifter om en lägenhet som finns med i planen saknas och lägenheten skall upplåtas med bostadsrätt. Oberoende av den innebörd som bör ges åt gällande rätt, anser vi att de syften som ligger bakom 1971 års om ekonomisk lagstifming plan knappast motiverar att en ny plan upprättas i de angivna fallen. Det torde nämligen inte förekomma att enstaka har en upplåtelser sådan negativ inverkan ekonomiska på föreningens ställning att en ny

116 2 SOU 1988: 14 Kapitel

av verksamheten är behövlig. En annan sak är att andra bedömning inträffade omständigheter kan göra en sådan bedömning nödvändig. Enligt 3 § sista stycket BRL får bostadsrätt inte upplåtas utan en ny ekonomisk plan, om det inträffar förhållande som är av väsentlig verksamhet. Vi menar att betydelse för en bedömning av föreningens denna bör även vid av lägenheter som inte princip gälla upplåtelser i den ekonomiska planen. tagits upp som bostadsrätter vid enstaka Mot bakgrund av det sagda bör det vara tillräckligt att föreningens styrelse, utan krav på intygsgivning, nyupplåtelser som föranleds kompletterar den befintliga planen med vissa uppgifter av den nya upplåtelsen. Regeringen eller den myndighet som regebör att meddela närmare föreskrifter ringen bestämmer bemyndigas om vilka som skall lämnas. Enligt vår kompletterande uppgifter att vid kompletteringen ange en kort mening bör det vara tillräckligt för inflytmingen samt insatsen, beskrivning av lägenheten, tidpunkt månadsavgiften och eventuell upplåtelseavgift. Vi föreslår alltså att bestämmelser införs som ger styrelsen att en ekonomisk i de hänseenden vi har möjlighet komplettera plan och att ges in till länsstyrelsen för registreangivit kompletteringen Om de nya eller andra omständigheter ger anledring. uppgifterna kunna till att en ning till det, bör registrering vägras med hänvisning ny plan behövs. Det är dock inte meningen att länsstyrelsen skall göra

reell granskning av de kompletterande uppgifterna. någon i 3 § sista stycket BRL skall Vårt förslag innebär att bestämmelsen kvarstå alltså endast i sak. En ny ekonomisk plan behöver upprättas när det inträffat väsentlig betydelse för bedömningen något som är av av verksamhet. Eftersom förarbetena (jfr prop. 1971: 12 föreningens närmare för tillämpningen av bestäms. 98) inte ger någon ledning kan det sättas i om inte en precisering borde ske. Enligt melsen, fråga vår mening är det dock knappast meningsfullt att i lag försöka att mer bestämt måste upprättas. Varje sådan ange när en ny ekonomisk plan - för att inte bli alltför stelbent - innehålla angivelse måste nämligen moment för en mer eller mindre skönsmässig som ger utrymme bedörrming. Vi anser oss dock oförhindrade att i detta sammanhang

lämna vår syn på frågan. För att en förening skall vara skyldig att upprätta en ny ekonomisk än vad som gällde plan, torde det krävas ändringar av större betydelse

SOU 1988: 14 Kapitel 2 117

enligt 1930 års lag. Där talades det om förändringar av beskaffenhet att i märklig mån inverka ekonomiska på föreningens ställning eller bostadsrättshavarnas ekonomiska förpliktelser (se 13 § i 1930 års lag, jfr Knutsson - - Lindqvist, Bostadsrättslagen, s. 22 samt Siljeström Svennegård, Lagen om bostadsrättsföreningar, 5: e uppl. s. 53 f.). Mot bakgrund av det om en förslag komplettering av planen som vi lägger fram, anser vi att en ny ekonomisk plan under föreningens verksamhetstid behövs om bostadsrätt skall upplåtas efter eller i samband med en större ombyggnad eller annan kapitalkrävande åtgärd som väsentligt inverkar på föreningens ekonomiska ställning eller bostadsrättshavamas förpliktelser. Mindre om- och eller tillbyggnader upprustningsåtgärder skall däremot inte behöva föranleda någon ny plan. Detsamma andra gäller åtgärder som inte har någon väsentlig inverkan på ekonomin eller avgifterna i Som föreningen. framgått bör inte heller enstaka bostadsrättsupplåtelser föranleda någon ny plan, om inte andra inträffade omständigheter ger till det. anledning Om flera bostadsrätter upplåts samtidigt eller planen successivt har kompletterats vid flera tillfällen, kan det dock finnas för anledning föreningen att överväga om inte den ekonomiska ställningen i förhållande till den ursprungliga planen förändrats i sådan mån att en ny plan behövs. Under föreningens produktionsskede, dvs. då några lägenheter ännu inte har upplåtits med bostadsrätt, blir en ny plan aktuell om det visar sig att den ursprungliga planen inte håller streck och förändringarna väsentligt inverkar på föreningens ekonomiska eller bostadsställning rättshavamas ekonomiska Det kan vara förpliktelser. fråga om inträffade som kosmadsökningar ligger utanför föreningens kontroll, t. ex. på grund av inflationen eller höjda byggmaterialkostnader. Det kan emellertid också - som konsumentverket varit inne på - bero på att den ekonomiska planen håller en kvalitet. dålig Vi har i det föregående föreslagit åtgärder för att förbättra planernas kvalitet. Det finns emellertid att i anledning sammanhanget också uppmärksamma det förslag till s. k. förhandsavtal som vi kommer in på i nästa avsnitt (avsnitt som 2.7). Den möjlighet föreningarna i fortsättningen bör ges att ingå sådana avtal bör enligt vår mening medverka till att planerna upprättas på ett senare stadium än vad som nu är vanligt. Detta bör i sin tur innebära att planerna blir säkrare

SOU 1988: 14

118 Kapite12

kunna slippa de prooch att kvaliteten på dem höjs. Man bör alltså som konsumentverket varit blem med att nya planer inte upprättas för en bedömning av föreningens verkinne på. Som ett instrument

alltså att bättre fylla sina uppgifter *inom

samhet kommer planerna ramen för ett system med förhandsavtal. Det måste dock framhållas att ett system med förhandsavtal inte om att de boende

omedelbart löser de konsumenträttsliga problemet

om de kostnader som är förenade med ett engaskall ges kännedom och de risker som ett sådant engagemang gemang i ett byggprojekt

för ett system med förhandsavtal

kan föra med sig. En förutsättning är därför för att de bostads-

att det finns konsumenträttsliga garantier

sökande inte drabbas av oväntade kostnadsökningar eller förluster. Vi

återkommer till dennahfråga.

Med beaktande av vad vi nu har anfört anser vi inte\att några förvad BRL:s om ekono-

ändringar i övrigt är påkallade gäller regler

misk plan. Vi vill dock nänma att vi med anledning av våra förslag av bestämmelsen i även har övervägt frågan om en saklig förändring 5 § BRL. Enligt lagrummet måste länsstyrelsens tillstånd till upplåinhämtas om den ekonomiska platelse av lägenheter med bostadsrätt för huset. Vi har

nen inte anger den slutliga anskaffningskostnaden

dock stannat för att låta bestämmelsen kvarstå oförändrad.

sou 1988: 14 Kapitel 2 119

2.7 Förhandsavtal

Vårt med förhandsavtal införs. Syftet är förslag: Ett system främst att för bostadssökande att under produktionen möjliggöra av föreningens hus kunna påverka utfonnningen av den egna s. k. tillval. Förhandsavtal skall också få ingås lägenheten genom av hyresrätt till bostadsrätt m. m. i samband med ombildning - Ett förhandsavtal innebär att föreningen och den som vill förvärva bostadsrätt kommer överens om att en viss lägenhet i framtiden skall upplåtas med bostadsrätt. - Avtalet måste Det får inte ingås efter det att ingås skriftligen. Vid måste den ekonomiska planen har registrerats. nyproduktion bostadsrätt upplåtas senast vid inflyttningen. - en kostnadskalkyl över projektet Föreningen skall ha upprättat innan avtalet säkerhet hos ingås och skall ha ställt betryggande av förskott som lämnas i samband länsstyrelsen för återbetalning med avtalet. - Förhandstecknaren skall under vissa förutsättningar ha rätt att för sina kostnader med frånträda avtalet och få ersättning av avtalet. Detta bl. a. om väsentliga kostanledning gäller inträffar eller bostadsrätt inte upplåts inom nadsökningar beräknad tid.

2.7.1 Gällande rätt m. m.

Ett en överenskommelse om en framtida upplåförhandsavtal utgör dvs. och den som söker lägenhet uttelse av bostadsrätt, föreningen teckna bostadsrätt. Därvid kan fäster sig att senare upplåta respektive för bostadsrätten. Enligt gällande rätt (9 § BRL) får förskott uppbäras en träffa förhandsavtal endast i fråga om andra bostadsrättsförening än bostadslägenheter, dvs. lokaler. lägenheter mot förhandsavtal och mot att förskott på kom- Förbudet uppbära av bostadsrätt till bostadslägenheter var en av de mande upplåtelser i BRL. Det av ingående övermest betydelsefulla nyheterna föregicks om formerna och förutsättningarna för hur de bostadssöväganden 12 s. 38, 40 f., kande skulle få knytas till föreningarna (se prop.l971:

sou 1988: 14 120 Kapitel2

har aktualiserats finns det 46 f. och 79 f.). Då denna fråga nu på nytt

bakgrunden till de nuvarande reglerna

skäl att här något redogöra för och de värderingar som ligger bakom dem. Under och bostadsrättskontrollagens tid gällde att

hyresregleringens den ekonomiska planen måste ange den slutliga anskaffningskostnaden

för föreningshuset. Planen låg nämligen till grund för den kostnads-

kontroll som ankom på hyresnärnnden. Följden av kostnadskontrollen

kunde mottas blev att det kunde förflyta mycket lång tid innan planen av länsstyrelsen. Först därefter var det möjligt att upplåta bostadsrätt. av föreningshuset blev det därför

För att finansiera produktionen

nödvändigt för föreningama att uppbära förskott och ingå förhandsmåste emellertid lämna ett särskilt tillstånd till

avtal. Hyresnämnden föreskriva viss granskning av

detta och nämnden kunde då samtidigt

företagets ekonomiska grunder. Även sedan kostnadskontrollen upphört vid 1968 års utgång, behölls

möjligheten att

genom en provisorisk lag (den s. k. förskottslagen)

teckna förhandsavtal och uppbära förskott. Enligt lagen fordrades tillstånd, vilket skulle lämnas om det fanns en ekono-

länsstyrelsens ställt garantier för återbetalmisk plan och föreningen betryggande

ning av förskotten. I till BRL (prop. 1971: 12 s. 80) konstaterade depar-

propositionen hade obestridliga fördelar men

tementschefen att förskottssystemet också nackdelar. Den mest väsentliga fördelen var att de

betydande

som bildade fick ett avgö-

organisationer och företag föreningarna rande över byggnadsproduktionen så att en rationell bygginflytande

nadsverksamhet kunde bedrivas. En nackdel var emellertid att de förrän i samband med att bostadssökande inte antogs som medlemmar

bostadsrätt tid efter inflyttning

uppläts och att de under ofta avsevärd kom att stå utanför verksamhet. De fick i lägenhetema föreningens under denna tid inte delta i besluten och hade

på föreningsstämman formellt inte heller någon insyn i förvaltningen av föreningens ange-

Detta framstod som särskilt otillfredsställande med hänsyn

lägenheter. till att i band sig för obegränsad tid och satförskottsgivama princip sade betydande kapital i företaget.

Med beaktande av vad som anfördes i har BRL

propositionen

att och

kommit att vila på den förutsättningen organisationemas över uppnås inom byggföretagens inflytande byggnadsproduktionen

SOU 1988: 14 2 121 Kapitel

ramen för ett system med upplåtelse av bostadsrätt före inflytmingen och ett förbud mot förhandsavtal. Genom kan stadgamas utfomming föreningsbildama tillförsäkras ett avgörande inflytande i vissa frågor även om bostadsrätt har upplåtits och de bostadssökande sålunda antagits som medlemmar. Stadgarna kan också innehålla en klausul av innebörd att de inte får ändras utan föreningsbildarens samtycke. Enligt en särskild regel ( 56 § BRL) tillförsäkras föreningsmedlemmama ett inflytande i styrelsen genom att minst två eller, om styrelsen består av mindre än fem ledamöter, minst en styrelseledamot skall väljas på föreningsstämma. I HSB: s mönsterstadgar kommer i BRL till regleringen uttryck bl. a. på det sättet att styrelseledamöter som utses av HSB har majoritet fram till den s. k. dvs. den första ordinarie avlärrmingsstärmnan, föreningsstämma som infaller närmast efter husets slutñnansiering. Därefter har de boende majoritet i styrelsen. Inom Riksbyggen gäller en motsvarande ordning. Vid ombildning från hyresrätt till bostadsrätt gäller förbudet mot förhandsavtal med en viss (se 9 a§ BRL). I stadgarna modifiering för en bostadsrättsförening kan sålunda föreskrivas att de hyresgäster som biträder ett beslut om ombildning skall vara bundna vid att senare teckna bostadsrätt. Föreligger det en sådan skyldighet är föreningen å sin sida skyldig att upplåta bostadsrätt till varje hyresgäst som har biträtt beslutet. Om ett hyresförhållande upphör innan bostadsrätt har upplåtits, upphör hyresgästens och föreningens förpliktelser. Om en hyresgäst vill överlåta sin hyresrätt, t. ex. genom byte, får hyresvärden dock som villkor för överlåtelsen föreskriva att den tillträdande hyresgästen övertar skyldigheten att teckna bostadsrätt. Hyresgästen har efter uppsägning alltid rätt att frånträda skyldigheten att teckna bostadsrätt, om beslut har fattats om väsentlig avgiftsökning.

2.7.2 Våra överväganden

I avsnitt 2.1 har vi översiktligt redovisat vissa boförändringar på stadsmarknaden efter tillkomsten av BRL. Departementschefen har i våra huvuddirektiv (s. 4) framhållit det angelägna i att lagen anpassas

SOU 1988: 14

122 Kapitel 2

som skett. Det gäller också de boendes möjligefter den utveckling

utfommingen av sina lägenheter. heter att kunna påverka

det knappast s. k. tillval, Vid tillkomsten av 1971 års lag förekom

bostadsrättshavama kunde välja tapeter, vitvaror,

dvs. att de blivande

m. m. eller annat sätt påverka dörrar, skåpluckor. på

golvmaterial,

Numera är detta däremot inredning eller utformning.

lägenhetens och golv, men också i stor utregel när det gäller ytskikt på väggar utrustning samt flyttning av väggar

sträckning ifråga om maskinell

och liknande. det nödvändigt att fånga

Enligt vad vi erfarit gör byggnadstekniken

före inflyttningen. Vid

om tillval sex till tolv månader upp önskemål

normalt inte färdigställd den tidpunkten är den ekonomiska planen

I förekommer det

och bostadsrätt kan därför inte upplåtas. praktiken

innan bostadsrätt upplåts. Avtalen därför att avtal om tillval träffas

mellan och de bostadssökande. Vanligast tycks

kan träffas föreningen

genom förmedling av föreningen dock vara att de bostadssökande som föreningen tillhör träffar

eller en rikskooperativ organisation

avtalen direkt med en entreprenör eller någon annan.

att påverka En bostadssökande som på angivet sätt ges möjlighet av en måste givetvis ha skäl att utgå från att utformningen lägenhet

att med bostadsrätt till honom.

lägenheten senare kommer upplåtas räknar å sin sida naturligtvis med att den bostadssökande

Föreningen av redovisningen för kommer att förvärva bostadsrätt. Som framgår

dock inte avtal om

rätt får en bostadsrättsförening ingå gällande

dvs. förhandsavtal. Rättsverk-

framtida upplåtelse av bostadsrätt, när bostadsrätt inte har upplåtits måste ningarna av ett avtal om tillval

s. 147). Om en bostadsdärför anses som osäkra (jfr dock NJA 1978

inte förvärvar bostadsrätt ger detta bl. a. av någon anledning

sökande

för gjorda tillval till frågor om ersättningsskyldighet

anledning

m. m.

förekommer det också andra tillvägagångssätt som ger I praktiken

Vid ombildning av

anledning till motsvarande frågeställningar.

det t. ex. inte vara ovanligt att en bli-

hyresrätt till bostadsrätt tycks

länmar ett lån till föreningen för kommande vande bostadsrättshavare ett visst belopp för

eller deponerar eller förskotterar grundavgift också teckningslistor och

att få teckna bostadsrätt. Det förekommer

s. k. reservationsavtal.

SOU 1988: 14 Kapitel 2 123

Både för de bostadssökande och för bostadsrättsföreningama bör det vara angeläget att det finns möjligheter att i ett tidigt skede göra tillval till utan att detta till frågor om lägenheterna ger anledning innebörden av avtalen. Det firms därför skäl att anpassa lagstiftningen ett bättre sätt till det rättslivets krav. Som framgår av på praktiska våra direktiv dock en förändring av förbudet mot (s. 4 och 7) kräver förhandsavtal särskilda överväganden av bl. a. konsumenträttslig art.

F örhandsavtal vid nyproduktion

Vid finns det huvudsakligen två vägar att gå för att nyproduktion kunna åstadkomma en ordning som ger utrymme för att göra tillval i

ett tidigt skede. att föreningarna låter upprätta den Den ena vägen är att acceptera ekonomiska ett tidigare stadium än för närvarande. Därmed planen på att kan med bostadsrätt redan i samband uppnås lägenheterna upplåtas med tillvalen. För att åstadkomma detta skulle man kunna skärpa förbudet mot förhandsavtal i 9 § BRL, t. ex. genom en straffsanktion och tillvalsavtal innan bostadsrätt upplåts. Konsumentverket förbjuda har i ett till oss anmärkt att det är otillfredsställande att föryttrande budet mot förhandsavtal inte är straffsanktionerat. Den andra vägen att gå för att anpassa reglerna till utvecklingen med tillval är att tillåta föreningarna att ingå förhandsavtal. Enligt våra direktiv (s. 4 och 7) krävs det för detta dock vissa restriktioner. inte innebära en återgång till Bl. a. får ett system med förhandsavtal den som gällde före tillkomsten av BRL, dvs. att de boende ordning ofta kom att stå utanför långt efter intlyttningen. föreningen Vid den då tillvalen av byggnadstekniska skäl senast måste tidpunkt i allmänhet vara så väl kalkyle-

göras, torde produktionskostnadema

rade att det finns rimliga möjligheter att upprätta en ekonomisk plan som krav på en kalkyl. I praxis har dock den situauppfyller lagens att inte gärna vill acceptera planer av tionen uppstått intygsgivama är nästan helt kända. detta slag. De väntar hellre till dess kostnadema Detta indikerar att skulle bli tämligen osäkra om de uppplanerna rättades så att kunde upplåtas med bostadsrätt tidigt lägenheterna redan vid tillvalen. Planemas roll som instrument för att bedöma

2 SOU 1988: 14 124 Kapitel

verksamhet skulle försvagas. Vidare skulle föreningarnas därigenom föreningarna i större utsträckning bli tvungna att upprätta nya planer

av ändrade förhållanden. på grund har framhållit (avsnitt 2.6) är det viktigtatt slå Som vi tidigare kvalitet. Ett led i strävandena att vakt om de ekonomiska planemas regelmässigt upprättas och åstadkomma detta bör vara att planerna så nära husets som möjligt. Även om plagranskas färdigställande nema fortfarande skall kunna av kalkyler, måste en målsättutgöras normalt inte skall behöva räkna med ning vara att de bostadssökande av de uppgifter som de har att utgå några väsentliga förändringar från när de definitivt binder sig för ett förvärv av bostadsrätt.

Vi anser att det ur konsumenternas synpunkt är av stor betydelse att

tillval. kunna påverka utformningen av den egna lägenheten genom

Då det samtidigt är av vikt att slå vakt om de ekonomiska planemas

hållbarhet föreslår vi att ett system med förhandsavtal införs. En följd

av vårt blir att de uppgifter om insatser, månadsavgifter förslag när ett förhandsavtal ingås endast kan bli m. m. som kan föreligga För att vara godtagbart ur konsumenträttslig synpunkt preliminära. därför särskilda möjligheter att frånmåste systemet bl. a. inrymma kostnaderna för inte håller träda avtalen, om de beräknade projektet streck. Redan nu finns det vissa möjligheter att frånträda ett bostads-

vid (se 23 § BRL). Som vi strax rättsavtal väsentlig avgiftshöjning till frånträde inom ramen för skall återkomma till bör möjligheterna ett system med förhandsavtal dock kunna göras mer långtgående. skall utformas kräver Ett inflytande över hur den egna lägenheten i den bostadsrättsförening som inte nödvändigtvis något medlemskap har bildats för ett byggnadsprojekt. Inte heller i övrigt finns det några

en obligatorisk rätt

skäl att införa regler som ger förhandstecknama i dessa fall. bör få avgöra frågan om till medlemskap Föreningarna torde byggprocessen bli mer rationell. medlemskap själva, men oftast om och bestämmer i detta skede. företagen organisationerna ett förhandsavtal måste emellertid redan vid in- De som tecknat vara tillförsäkrade en rätt att delta på föreningsstämman flyttningen i föreningens styrelse. Vi föreslår och kunna vara representerade måste senast vid inflyttningen. Vi därför att bostadsrätt upplåtas vidare att ett inte skall få ingås när det har bliföreslår förhandsavtal

SOU 1988: 14 Kapitel 2 125

vit möjligt att upplåta bostadsrätt, dvs. så snart den ekonomiska planen eller komplettering till planen har registrerats. Ett system med förhandsavtal förutsätter i och för sig inte att förfår uppbära förskott för de blivande bostads-

eningen på avgifterna rätterna. Nyproduktion kan i dag ske trots att de bostadssökande gör

ett sent stadium i byggprocessen. Det måste

sina kapitalinsatser på

dock anses vara en fördel för föreningen att kunna uppbära visst karedan när förhandsavtalet träffas. Som vi skall pital av de boende återkomma till, är det väsentliga motivet för förhandsavtal vid omav till bostadsrätt också att föreningarna skall

bildning hyresrätt

kunna finansiera ett Med hänsyn härtill anser vi

fastighetsförvärv.

inte att någon begränsning bör införas mot att uppbära förskott. anser Någon övre gräns för de belopp som skall få tas ut i förskott vi inte heller vara påkallad. Däremot bör förskott kunna tas ut endast om föreningen ställer säkerhet för återbetalning av förskotten till förhandstecknarna. Vi föreslår att säkerhet skall ställas hos länssty-

relsen i samma ordning som gäller när föreningen tar upp grundav-

gifter innan den slutliga anskaffningskostnaden redovisats (se 5 § BRL och 5-7 §§ bostadsrättskungörelsen). Det är vidare väsentligt att föreningarna inte på annat sätt än som anges i lag, t. ex. genom lån eller mottar medel från de bostadssökande för de depositionsavgifter,

kommande upplåtelsema. Detta skulle förringa systemet med säkerhet

för förskotten. Vi föreslår därför en kriminalisering av sådana förfa-

randen som innebär att förskott tas upp av föreningen utan att det

finns ett förhandsavtal eller att säkerhet har ställts (se 9 kap. 3 § p 4 Med förskott avser vi då alla former av tillskott som

lagförslaget).

syftar till att den bostadssökande skall få förvärva bostadsrätt. Det

gäller alltså även lån eller depositionsavgifter som är avsedda att gå i

avräkning på de kommande avgifterna eller på annat sätt ge en bo-

stadssökande rätt till förvärv eller reservation av viss lägenhet.

Vi föreslår vidare att förhandsavtal för sin giltighet skall vara

skriftligt. I avtalet skall anges parternas namn, den lägenhet som skall med bostadsrätt, belopp som lämnas i förskott samt de be-

upplåtas

räknade avgifterna för bostadsrätten och den tid inom vilken bostads-

rätt beräknas kunna upplåtas. De beräknade avgifterna skall grundas på en kalkyl över kostnaderna för projektet. Styrelsen skall hålla kalkylen tillgänglig för den

SOU 1988: 14

126 Kapitel 2

som vill ta del av den. Däremot skall någon tillförlitlighetsgranskning

hållbarhet inte behöva ske när förhandsavtal tecknas. av kalkylens

avgifterna i detta skede endast preliminära

Som vi tidigare har sagt är kan inträffa: Det och de boende får alltså räkna med att förändringar

som intygsgivama skall

är först när den ekonomiska planen upprättas

om föreningens verksamhet vilar på tillförlitliga grunder. granska

Enligt 7 § förordningen (1986: 694) om handläggning, förvaltning m. m. av bostadslån och räntebidrag och plan- och bostadsverkets till åligger det lånesökanden föreskrifter i anslutning förordningen, s. k. bofakta om lägenheterna och boéndekostnadema att presentera dessa bofakta med m. m. Det kan ofta vara lämpligt att komplettera

den kostnadskalkyl som vi föreslår.

att motverka handel med den rätt till förvärv av bostadsrätt I syfte

innebär, föreslår vi en särskild bestämmelser som ett förhandsavtal

om att inte får sätta någon annan i sitt ställe eller förhandstecknaren

för överpantsätta sin rätt enligt avtalet. Ett undantag bör dock göras föring till make eller sambo. _ en för- .Vi skall nu gå över till frågan under vilka förutsättningar skall kunna Det bör då först anmärkas att all-

handsavtal frånträdas.

männa avtalsrättsliga grundsatser måste anses gälla när ett förhands- (1915: 218) avtal ingås. Det betyder t. ex. att reglerna i avtalslagen m. m. kan bli tillämpliga. Eftersom om rättshandlingars ogiltighet förhandsavtal tecknas av den som kan betraktas som konsument och i avtalsförhållandet, blir

generellt sett intar en underlägsen ställning

m. m. av oskäliga avtalsvillkor

bestämmelsen i 36 § om jämkning

brister som en

också av betydelse. Visar det sig att de förutsättningar

ifrån när han undertecknade avtalet, t. ex. i

förhandstecknare utgått

eller storlek, kan avtalet hävas . fråga om en lägenhets utformning i dessa

enligt de allmänna grundsatser som gäller för hävningsrätt

fall. Vissa särskilda om rätt till frånträde av ett förhandsavtal

regler

föreslår vi skall tas upp i lag. I enlighet med vad som gäller i andra bör ett avtal som inte det formkrav som vi

sammanhang, uppfyller

vara Detta att båda parter har rätt att

föreslagit ogiltigt. betyder

i vissa situationer frånträda avtalet. I övrigt bör en förhandstecknare kunna frånträda avtalet. Vi föreslår att detta bör kunna ske ensidigt

efter uppsägning

SOU 1988: 14 Kapitel 2 127

0 om ett förhandsavtal tecknas när den ekonomiska planen eller en komplettering till planen har registrerats, o om bostadsrätt inte upplåts senast vid inflytmingen, o om bostadsrätt inte upplåts inom skälig tid från den tidpunkt som angetts i förhandsavtalet samt o om de avgifter som skall betalas för bostadsrätten är väsentligt högre än som angetts i förhandsavtalet och uppsägningen sker senast en månad från det förhandstecknaren fick kännedom om avgiftshöjningen. Vi berört de två första och finner inte har tidigare punkterna kommentera dem. Möjligheten att frånanledning att här ytterligare träda förhandsavtalet om bostadsrätt inte upplåts inom skälig tid från den till att förtidpunkt som angetts i avtalet får antas medverka handsavtalen upprättas först när det är någorlunda klart när huset blir färdigställt. Beträffande rätten till frånträde på grund av väsentligt högre har regeln sin motsvarighet i nuvarande 23§ BRL, som avgifter, behandlar rätten till frånträde för den som innehar bostadsrätt. En betydelsefull skillnad dock. Enligt 23 § BRL räcker det föreligger inte med att beslut fattats om en väsentlig ökning av de avgifter som Bostadsrättshavaren får enligt lagrummet nämutgår för bostadsrätt. bostadsrätten, om detta skulle vara obilligt mot ligen inte frånträda eller dess medlemmar. Bestämmelsen har sin huvudsakföreningen som liga gmnd i att höjda avgifter inte sällan orsakas av förhållanden kan sägas stå utanför föreningens kontroll eller att bostadsrättshavaren själv kan anses ha en avgiftshöjning beslut på förgodkänt genom eningsstämma. Det har i dessa fall ansetts skäligt att bostadsrättshavaren får finna sig att stanna kvar i föreningen trots att avgifterna undergått en väsentlig höjning (se prop. 1971: 12 s. 84). Vi menar emellertid att orsaken till en avgiftshöjning inte bör ha för en förhandstecknares rätt till frånträde. Denne någon betydelse i föreningen och kan i allmänhet inte har ju normalt inget inflytande

heller göra någon bedömning av hållbarheten i den kosmadskalkyl

som vår mening skulle det vidare bli föreningen presenterar. Enligt en för börda för en förhandstecknare att helt stå risken för tung sådana som ligger utanför föreningens kontroll. Det kostnadsökningar

128 Kapitel2 SOU 1988: 14

bör räcka med att förhandstecknama får acceptera sådana ökningar

som faller inom ramen för väsentlighetsrekvisitet.

Var för en väsentlig höjning bör överlämnas till

gränsen går

Vid bedömningen måste emellertid sådana kosträttstillämpningen. som förhandstecknama haft anledning att räkna med nadsökningar kunna tillerkärmas betydelse. Den information som föreningen lämnar i kostnadskalkylen och på annat sätt bör därför kunna spela en roll i detta sarmnanhang.

Det bör intresse att successivt informera de ligga i föreningarnas

boende om förväntade avgiftshöjningar. Väntar föreningen t. ex. med

att informera förhandstecknama om avgiftshöjningama ända tills den

riskerar att ekonomiska planen upprättats och registrerats, föreningen avtalen frånträds på ett mycket sent stadium och att onödiga kostnader med anledning därav. Någon särskild lagregel om inforrnauppstår tionsplikt anser vi bl. a. mot denna bakgrund inte erforderlig (jfr dock bestämmelsen i 3§ marknadsföringslagen (1975: 1418) om

inforrnationsplikt).

Om ett förhandsavtal är eller om förhandstecknaren av

ogiltigt

har rätt att frånträda bör denne vara

annan anledning avtalet, givetvis

att återfå i förskott. Vi föreslår en

berättigad de belopp som lämnats

särskild bestämmelse om detta. Enligt bestämmelsen bör också ränta

anknytning till bestämmelserna utgå på beloppet, lämpligen genom en om ränta på fordran för kontraktsbrott enligt 2 och 5 §§ räntelagen

(1975: 635). Ett förhandsavtal kommer ofta att innebära att den bostadssökande ned extra kostnader m. m. Vi före-

lägger på lägenhetens utformning slår att skall vara skyldig att ersätta även dessa kostnader föreningen

när rätt till frånträde föreligger. En förutsättning måste dock vara att

den åtgärd som föranlett kostnaden. Härigenom föreningen godkänt

kan föreningen de tillval som bör accepteras. Om förhandsstyra tecknaren utan av föreningen kommer överens med en

godkännande om att lägenheten skall inredas på visst sätt, får för-

entreprenör handstecknaren alltså stå risken för dessa kostnader. I praktiken förekommer det redan eller den som

i dag att föreningen organisation

tillhör träffar avtal med olika entreprenörer om att dessa

föreningen

skall tillhandahålla ett visst sortiment ur vilket de boende skall kurma

SOU 1988: 14 Kapitel 2 129

göra sina tillval. Håller sig en förhandstecknare inom ramen för ett sådant sortiment, måste föreningen anses ha godkänt åtgärden. Det kan någon gång tänkas att en bostadssökande åsamkas skada utöver vad som nu har sagts. Enligt vår mening bör dock sådan skada ersättas endast om föreningen har varit försumlig. Detta måste anses vara fallet om förhandsavtalet ingåtts i strid med fomikravet, när det finns en registrerad ekonomisk plan eller om bostadsrätt inte har upplåtits senast i samband med inflyttningen. Om bostadsrätt inte upplåts inom skälig tid från den tidpunkt som angetts i förhandsavtalet eller om väsentliga kostnadshöjningar inträffar kan detta emellertid bero på omständigheter som ligger utanför föreningens kontroll. Någon ersättning för skada bör då inte utgå. Har föreningen t. ex. slarvat med den kostnadskalkyl som skall finnas tillgänglig när ett förhandsavtal ingås, kan föreningen dock bli skadeståndsskyldig. Detsamma gäller om föreningen inte i god tid informerat om avgiftshöjningarna.

Färhandsavtal vid ombildning m. m. I avsnitt 2.5 har vi föreslagit att en bostadsrättsförening som huvudregel inte får vägra att upplåta lägenheter med bostadsrätt till de hyresgäster som beviljats inträde i föreningen i samband med en ombildning av hyresrätt till bostadsrätt. Om vårt förslag antas, finns det från hyresgästemas synpunkt knappast något behov av att ingå förhandsavtal. Från föreningens synpunkt kan dock sådana avtal ha betydelse. Som vi tidigare har berört förekommer det i praktiken att bostadsrättsföreningar tar emot lån eller förskott av hyresgästerna för att kunna finansiera det fastighetsförvärv som måste komma till stånd vid ombildningen. Det är enligt vår mening en brist att nuvarande lagstiftning genom förbudet mot förhandsavtal inte entydigt medger föreningen att motta medel på detta sätt. Samtidigt måste dock framhållas att den hyresgäst som i dag lämnar ett förskott till föreningen löper en viss risk för att inte få tillbaka sina pengar för den händelse ombildningen inte kommer till stånd eller bostadsrätt av någon annan anledning inte kan upplåtas till hyresgästen.

130 Kapitelz

av förbudet mot förhandsavtal i ombildningssitua-

En skärpning

för en bostadsrättsförening att

tionen skulle försvåra möjligheterna

Vår mening är därför att den i prak-

finanisera fastighetsförvärvet. ordningen med att uppbära förskott av hyres-

tiken förekommande

i stället bör legaliseras samtidigt som hyresgästemas ställning

gästerna att få tillbaka lämnade förskott.

stärks med avseende på möjlighetema

det system med förhandsavtal som vi Detta kan åstadkommas genom

föreslagit för nyproduktionen.

tidigare

att ingå förhandsavtal skall gälla

Vi föreslår alltså att möjligheterna form, säkerhet för lämnade även vid ombildning. De krav på skriftlig m. m. som vi tidigare ställt förskott, rätt till frånträde och ersättning

även i detta fall. Det krävs dock speciella regler i ett par upp bör gälla

avseenden.

innehåller vårt förslag en regel om att

För nyproduktionsfallen

skall senast vid inflyttningen. Syftet är att den bostadsrätt upplåtas skall kunna påverka för-

bostadssökande senast vid denna tidpunkt

som medlem. Vid en ombildning bor dock

eningens verksamhet

redan i sina lägenheter och blir dessutom regelmässigt

hyresgästerna redan innan bostadsrätt upplåts. Regeln medlemmar i föreningen

saknar alltså betydelse för ombildningsfallen. fast vid att den beräknade tidpunkten för

Vi vill däremot hålla

upplåtelse med bostadsrätt skall anges i förhandsavtalet lägenhetemas skall ha rätt att frånträda avtalet om upplåtel-

och att hyresgästerna bör medverka till att för-

serna dröjer oacceptabelt lång tid. Regeln handsavtalen först när det står någorlunda klart att fastigheten ingås

Om likväl inte kom-

kommer att förvärvas. något fastighetsförvärv

av att hyresgästerna får rätt att

mer till stånd, blir innebörden regeln

»frånträda avtalen.

Förhandsavtalen kan alltså i ombildningsfallet sägas vara beroende

Vi anser emellertid också att för-

av att det sker ett fastighetsförvärv.

handsavtalens bestånd i dessa fall bör vara beroende av att de hyresför förhandsavtalen består. Motiven för

avtal som ligger till grund

som vi utvecklat i avsnitt 2.5 om fördetta är till stor del desamma att bostadsrätt till hyresgäster som är

eningens skyldighet upplåta

- trots förmedlemmar i föreningen. Detta innebär att föreningen

handsavtalet - kan säga upp en hyresgäst t. ex. på grund av ombygg-

nad. Det innebär emellertid också att en hyresgäst för sin del kan säga

SOU 1988: 14 2 131 Kapitel

upp hyresavtalet eller, inom ramen för de möjligheter som hyreslagen ger, överlåta hyresrätten genom byte eller överlåta den till någon närstående. Om hyresförhållandet innebär vån att upphör, förslag även förpliktelsema enligt förhandsavtalet upphör. Vissa invändningar kan riktas mot i denna del. möjligen förslaget En invändning kan vara att en hyresgäst på ett enkelt sätt kan dra sig undan förhandsavtalet genom att säga upp sitt Risken för hyresavtal. ett sådant förfaringssätt får dock betraktas som liten, inte minst mot bakgrund av att hyresgästen då måste lämna sin egen bostad. Altemativet att hyresgästen i det angivna fallet fortfarande skall vara bunden vid förhandsavtalet måste för övrigt förses med undantag för överlåtelsefallen, dvs. när en ny hyresgäst bosätter sig i den lägenhet som avses med förhandsavtalet. Detta komplicerar systemet. Sammantaget skulle en som innebär reglering att en hyresgäst är bunden av ett förhandsavtal oberoende av om hyresförhållandet upplöses, i praktiken få till följd att hyreslagens bestämmelser om uppsägning och rätt att överlåta hyresrätten sätts ur spel på ett betänkligt sätt. Vi vill också nänma att den möjlighet som nuvarande 9 a § BRL ger en förening att binda upp hyresgästerna vid förvärv av bostadsrätt gör undantag för det fall att ett hyresförhållande upphör (se avsnitt 2.7.1). Vi föreslår alltså att denna princip får bestå i det nya systemet med förhandsavtal. Möjligheten av att ingå förhandsavtal samt den i avsnitt 2.5 föreslagna rätten för hyresgäster att förvärva bostadsrätt gör bestämmelserna i nuvarande 9 a§ BRL Som vi överflödiga. tidigare sagt har bestämmelserna inte kommit till någon användning. Vi föreslår därför att de får utgå. Vi har hittills uppehållit oss vid förhandsavtal som ingås vid nyproduktion och ombildning av till bostadsrätt. hyresrätt Något hinder för föreningen att förhandsavtal även i andra fall när ingå bostadsrätt skall upplåtas kan vi inte finna. Förhandsavtal bör alltså kunna ingås i samband med ombyggnad eller eller enstaka tillbyggnad nyupplåtelser av lägenheter t. ex. vindar som skall inredas som bostadslägenheter. Dessa fall kräver särskild utöver ingen reglering den föreslagna.

SOU 1988: 14

132 Kapitel2

2.8 och underhåll

Ombyggnad

Vi föreslår att en bostadsrättshavares s. k. veto- Vårt förslag: som medför försämring av icke

rätt vid om- och tillbyggnader

av avskaffas. Om en bostadsrätts-

ringa betydelse lägenheten

skall et: beslut av havare inte samtycker till en sådan förändring

om åtgärden fattas med kvalificerad majoritet

föreningsstämman

av Stämmans beslut skall godkänoch godkärmas hyresnänmden. nas om åtgärden är angelägen och syftet med intrånget inte skä-

på annat sätt samt beslutet inte är oskäligt ligen kan tillgodoses mot bostadsrättshavaren. I vissa fall kan bostadsrättshavaren

kräva inlösen av hela bostadsrätten. Bostadsrättshavaren skall ha rätt till ersättning för den förlust av ett intrång. Tvister om ersättsom han gör med anledning domstol. ningen skall prövas av allmän inte deltar den stämma där be-

Om en bostadsrättshavare på

slutet om fattas, skall han i efterhand skriftligen

ombyggnad kunna samtycka till åtgärden.

2.8.1 Gällande rätt m. m.

en ställ-

En bostadsrättshavare intar i många avseenden ägarlilcnande upplåts på obening med avseende på lägenheten. Nyttjanderätten tid och bostadsrättshavaren kan därför inte, såsom en hyresgränsad

innehav bortses från vissa fall då från sitt (här gäst, sägas upp

är förverkad). Vidare gäller att bostadsrättshavaren nyttjanderätten

BRL) och

ansvarar för underhållet av sin lägenhet (26 § första stycket vida ramar kan företa förändringar i lägen-

att han inom tämligen _ heten (27 § BRL). Ansvaret för det yttre underhållet åvilar bostadsrättsföreningen. som beslutar om skall

Det är också föreningen föreningsfastigheten svarar vidare för reparationer av de stamled-

byggas om. Föreningen för vatten med ningar och avlopp samt värme, gas och elektricitet

vilka föreningen försett lägenheten (26§ andra stycket BRL). De i en bostadsrättsförening handlöpande förvaltningsåtgärdema

av är det emellertid

has av styrelsen. Vid en ombyggnad fastigheten

SOU 1988: 14 2 _ Kapitel 133

föreningsstämman som beslutar. Huvudregeln är att stämmobeslutet om ombyggnad endast kräver enkel av de röstande. I de majoritet flesta ombyggnadsfallen torde emellertid de särskilda krav som enligt 60 § BRL gäller för att ett stämrnobeslut skall vara giltigt bli tillämpliga. Enligt första l-3 stycket punkterna i det angivna lagrummet gäller följande. 1. Om en ombyggnad medför och dessutom ändring av grundavgift leder till att det inbördes förhållandet mellan grundavgifterna rubbas, fordras att samtliga bostadsrättshavare som berörs av ändringen biträder beslutet eller att detta har biträtts av minst två tredjedelar av dessa bostadsrättshavare och godkänts av hyresnämnden. Om exempelvis ombyggnaden leder till en ändrad lägenhetssammansättning blir denna bestämmelse eventuellt i kombination regelmässigt tillämplig, med punkt 2 nedan. 2. Om medför att en ombyggnaden bostadsrättslägenhet kommer att undergå försämring av icke ringa betydelse, fordras alltid att bostadsrättshavaren biträder beslutet. Man brukar säga att bostadsrättshavarna i dessa fall har en vetorätt. Således får inte en av minskning lägenhetsytan företas utan att bostadsrättshavaren biträtt beslutet om minskningen. En försämring av kräver dock inte ringa betydelse något samtycke. 3. Om leder till ombyggnaden en väsentlig förändring av lägenheten, utan att fråga är om någon försämring, fordras antingen att bostadsrättshavaren biträtt beslutet eller att minst två tredjedelar av de röstande förenat sig om detta. Någon definition av begreppet ombyggnad finns inte i BRL. Enligt 3 kap. ll § plan- och avses med ombygglagen (1987: 10), PBL, byggnad åtgärder som fordrar bygglov och avsevärt bruksförlänger tiden för byggnaden eller del av den. Även sådant inredningsarbete som syftar till en ändrad av eller en väsentligt användning byggnaden del av den utgör ombyggnad. Kraven på att byggnader som innehåller bostäder och vissa lokaler skall vara tillgängliga för personer med nedsatt rörelse- eller orienteringsförmåga är mer uttalade i PBL än i den tidigare byggnadslagstiftningen (se 3 7 och 10 §§ PBL samt kap. 3 § andra stycket 2 plan- och byggförordningen, 1987: 383). I den mån det behövs med till kravet hänsyn på tillgänglighet, skall byggnader med tre eller flera vara försedda med hiss eller våningsplan

sou 1988: 14 134 Kapitel 2

princip samma Vid om- eller tillbyggnad gäller i arman lyftanordning. dock inte vid ombyggnad, om det krav. Kravet på tillgänglighet gäller och med hänsyn till ombyggnadens omfattning är uppenbart oskäligt Installation av hiss kräver bygglov (se 8.kap. standard. byggnadens 1 § första stycket 6 PBL). knyter an till de angivna

Reglerna om statliga ombyggnadslån

som villkor för ombyggnadslån bestänunelsema i PBL. Således gäller bostadshus med minst tre våningsplan skall förses som huvudregel att Om huset efter ombyggnaden med hiss eller annan lyftanordning. arnorteringstiden för lånen bestämmas till högst 20 år saknar hiss kan

inte avsteget från kravet på hiss

istället för till armars högst 30 år, om gmndats på* kulturhistoriska skäl (se prop.

vid bygglovsprövningen

1986/87: 48 s. 38, SFS 1987: 972). med olika inne- I används begreppet ombyggnad dagligt språkbruk mindre och partiellt inriktade börd. Det brukas såväl för att uttrycka av äldre hus. Även en del andra beåtgärder som totala ombyggnader

likartad innebörd förekommer, t. ex. upprustning,

grepp med delvis helt klar renovering, sanering, modernisering etc. Någon gräns-

finns inte. Under senare år har dragning mellan dessa olika begrepp såsom varsam

en del nya begrepp tillkommit, begränsad ombyggnad,

ombyggnad m. m.

2.8.2 Vissa praktiska frågor

hur förfarandet vid Enligt direktiven (s. 6) skall vi söka klarlägga

och underhåll av föreningshus gestaltar sig i praktiken ombyggnad som BRL: s nuvarande utfomming ger upphov till. och vilka problem beträffande de har För att fullgöra vår uppgift praktiska frågorna

frågor som anvi i en särskild promemoria (bilaga 3) tagit upp vissa

och ombyggnadsåtgärder i föreningsknyter till större upprustningshus. Promemorian, som sig på ett kompendium Ombygggrundar efter kontakter bl. a. med organisanader inom HSB, har upprättats och diskussioner inom utredtionerna på bostadsrättsmarknaden

ningen. De frågor som vi tagit upp gäller

o samordning av yttre och inre underhåll,

o beslutsordningen vid ombyggnad,

SOU 1988: 14 Kapitel 2 135

o ekonomisk kompensation för olikheter i lägenhetemas ingångsstandard, o lägenhetsinköp, o upplåtelseavgifter för nya medlemmar efter en ombyggnad samt o medlemsinformation. Frågorna är speciella för ombyggnader av föreningsfastigheter. Tidigare har vi tagit upp ett par andra sådana frågor, nämligen vissa frågor i samband med ombildning av hyresrätt till bostadsrätt (avsnitt 2.5) samt den ekonomiska planens ställning vid ombyggnad (avsnitt 2.6). Det är emellertid givet att det finns en hel del frågor vid en ombyggnad som inte är speciellt bostadsrättsliga. Det gäller t. ex. val av , entreprenadform, finansiering och tekniska frågor. Det skulle föra för att inom ramen för denna långt utredning ta upp även sådana frågor. De problem som BRL:s nuvarande utformning ger upphov till kommer att redovisas i nästa avsnitt.

2.8.3 Problem med nuvarande regler En fråga som tas upp i organisationemas skrivelse med begäran om en översyn av BRL (se avsnitt 2.6.2) är att lagen inte är anpassad till förhållandena vid av Förutom ombyggnad föreningsfastigheten. reglema om ekonomisk plan, syftar man på de tidigare behandlade bestämmelsema i 60 § första stycket 2 BRL om bostadsrättshavamas s. k. vetorätt. Vad det gäller är alltså den awägning som lagstiftaren gjort mellan föreningens önskemål om ombyggnad och bostadsrättshavarens berättigade intresse av att förutsättningama för hans boende inte rubbas. Denna fråga har också uppmärksammats av bostadsdepartementet i samband med inventeringen och av de beskrivningen regler som styr stadsfömyelse (se Ds Bo 1985: 5 s. 145) och i våra direktiv (s. 6). En bostadsrättshavare kan alltid motsätta sig att hans bostadsrätt upphör om föreningen vill slå ihop lägenheten med en annan eller ta den i anspråk för annat ändamål än bostad. Föreningens enda möjlighet i dessa fall är att träffa en frivillig överenskommelse med bo-

SOU 1988: 14 136 Kapitel 2

för bostadsrätten, eller strängt taget om stadsrättshavaren erhåller vissa föreningen är villig att betala den ersättning som han begär. Vid måste bostadsrättshavarens starka ställning enligt angelägna åtgärder vår mening anses oskälig i förhållande till övriga bostadsrättshavare, Om samhället dessutom ställer krav på dvs. föreningen som helhet. att bevilja lån för om-

en viss lägenhetssammansättning o. dyl. för

bostadsrättshavarens starka ställning som än mer byggnad, framstår diskutabel samt ll § första stycket ombygg- (jfr 7 § andra stycket Anförda förhållanden kan vidare på sikt leda nadslåneförordningen).

till att en ur samhällets synpunkt olämplig lägenhetssammansättning

konserveras i de äldre bostadsrättshusen. om en förening vill göra en om- Motsvarande problem uppstår av icke ringa betydelse av en byggnad som innefattar en försämring bostadsrättshavares Visserligen innebär regeln i 60 § första lägenhet. 2 BRL - vetorätten - endast att bostadsrättshavaren kan motstycket sätta såvitt den inkräktar på hans lägenhet. Många gånger sig åtgärden detta kunna leda till att en för hela föreningen angetorde emellertid Detta kan t. ex. gälla vid måste underlåtas. lägen ombyggnadsåtgärd sådan installation av hiss som kräver att viss del av lägenhetsytoma I av att samhället kan ställa krav på måste tas i anspråk. belysning kan även bostadsrättshavarens starka hissinstallation vid ombyggnad, Detsamma ställning i vissa av dessa fall anses oskälig mot föreningen. kan i andra fall av ombyggnad. Den enda möjlighet föreningen gälla med bostadsrättshavaren, varvid det har är att söka nå en uppgörelse någon fonn. kan bli nödvändigt att utge ersättning för intrånget i frågor i anslutning Vidare bör uppmärksammas några ytterligare till av BRL vid ombyggnad och underhåll. tillämpningen

vad som 60 § första stycket 3 o Gränsdragningen mellan enligt förändring och mindre väsentlig förändring tycks utgör väsentlig mellan föreningen och bostads? kunna vålla onödiga dispyter fallet krävs två för rättshavama. I det förra tredjedels majoritet

förändringen och i det senare endast enkel majoritet.

o Innebörden i biträder beslutet i 60 § är inte helt klar. uttrycket Fordras det att är närvarande när beslutet bostadsrättshavaren fattas eller kan man i stället inhämta bostadsrättshavarens

godkännande i efterhand för en viss åtgärd?

SOU 1988: 14 Kapitel 2 137

0 Föreningens rätt att reparera stamledningar enligt 26 § kan i vissa fall komma i konflikt med bostadsrättshavarens rätt att upprusta sinlägenhet. Bostadsrättshavaren har t. ex. nyligen installerat en ny gasspis, men föreningen beslutar att gas inte längre skall användas utan att elspisar i stället skall sättas in. Motsvarande frågeställning uppkommer när föreningen anser det lämpligt att samordna yttre och inre underhåll. o Det har satts i fråga om inte gränsdragningen mellan yttre och inre underhåll i BRL bör förtydligas så att föreningens och bostadsrättshavarens respektive ansvarsområde anges mer noggrant.

o Beslutsgången i_ föreningen blir vid ombyggnad ofta tämligen

lång.

2.8.4 Våra överväganden Det finns ett förhållandevis stort antal lägenheter i hus som byggts före 1940. Endast en ringa del av husen har hittills varit föremål för mera genomgripande modemiseringar. Det är framför allt i detta bestånd som ombyggnadsbehovet finns, men även fastighetsbeståndet från l940-talet är till stor del i behov av ombyggnad. Under 1950-talet skedde en betydande utveckling av utrymmes- och utrustningsstandarden i lägenheterna liksom av byggnadstekniken i stort. Ändå kommer produktionen från denna eller senare tid numera successivt in i en saneringsfas. I den mån ombyggnader aktualiseras inom dessa nyare ålderskategorier kan det dock många gånger vara fråga om begränsade insatser av typen energihushållning, sophantering och liknande. Förutom den tekniska förslitningen, som husen på grund av ålder utsätts för, påverkas ombyggnadsbehovet även av att beståndet mest består av smålägenheter. Genomsnittsytan för en enrummare ligger på 35 kvm och för en tvårummare på 45 kvm. Under de senaste tjugo årens produktion är ytorna normalt 15-25 kvm större. Som vi redan inledningsvis (avsnitt 2.1) har konstaterat tillkom BRL i ett skede av intensiv nybyggnadsverksamhet. Det är därför naturligt att lagen i första hand tar sikte på förhållandena vid nyproduk-

SOU 1988: 14

138 Kapitel 2

som nu förestår

tion. Inför de underhålls- och ombyggnadsåtgärder

vissa förändringar i lagstift-

har vi dock funnit anledning att föreslå

är föreningarnas och sam-

En för dessa förslag

ningen. utgångspunkt

och

och angelägen ombyggnadsi

hällets intresse av att en rationell

underhållsverksamhet främjas (jfr dir. s. 6).

2.5) behandlat vissa hyresrättsliga frågor

Vi har tidigare (avsnitt som sker i samband med en

som kan ha aktualitet vid en ombyggnad

Vi har vidare föreslagit vissa ombildning av hyresrätt till bostadsrätt. en vid om-

när det gäller att upprätta ekonomisk plan

förenklingar

2.6). Ytterligare har vi gått igenom vissa praktiska byggnad (avsnitt

2.8.2). Bland de

som har betydelse i sammanhanget (avsnitt

frågor s. k. vetorätt av största

som återstår är bostadsrättshavamas

frågor Denna fråga, liksom en anslutande fråga om bostadsrätts-

betydelse.

vid beslut om kräver enligt vår me-

havarens medverkan ombyggnad,

in förslag i denna del skall vi

lagstiftning. Innan vi kommer på

ning kort redovisa vissa överväganden som vi haft om ansvarsfördelningen

och föreningstämman i fråga om

mellan bostadsrättshavaren, styrelsen

I dessa delar har vi inte funnit anledning

underhåll och ombyggnad.

av rätt.

till några förändringar gällande

om mellan bostadsrättshavarna,

Vissa frågor ansvarsfördelningen styrelsen och föreningsstämman

ansvar för förvaltningen av föreningens angelägenheter I styrelsens underhållet och reparationer av huset. ingår ett ansvar för det löpande hus måste som huvudregel dock En ombyggnad av föreningens

mellan

beslutas av föreningsstämman. Vissa gränsdragningsproblem

i ansvar

vad som är att hänföra till styrelsens resp. föreningsstämmans

som fattats av för-

kan givetvis uppstå. Om stadgarna eller beslut en viss åtgärd får man

eningsstämman inte ger besked beträffande

de ekonomiska åtaganden som söka ledning i åtgärdens omfattning,

eller vad som kan anses vara allmänt vedertaget.

följer med åtgärden

som skall beslutas av föreningsstäm-

Allmänt sett kan en ombyggnad

innefattande även att huset man sägas syfta till en standardförbättring, såsom hissar eller anordningar för sopförses med nya installationer att Det måste också anses tillkomma föreningsstämman hantering.

SOU 1988: 14 2 139 Kapitel

besluta om tillbyggnader eller om att att i något ytterligare utrymme huset, t. ex. en vind, skall tas i anspråk för bostadsändamål. Vissa mindre ombyggnadsåtgärder bör styrelsen dock kunna besluta om, t. ex. byte till eller mindre funktionsdugligare ytterportar någon överbyggnad till en sopcontainer. Om å andra sidan en reparation eller underhållsåtgård skulle medföra väsentligt ökade kostnader för de boende, kan det bli nödvändigt att överlämna frågan till föreningsstämman. Det kan t. ex. gälla omläggning av husets tak. Det är vår enligt mening viktigt att styrelsen har stor handlingsfrihet att bedöma vilka åtgärder som kräver ett av ställningstagande stämman och vilka åtgärder som styrelsen själv kan besluta om. Mot bl. a. den bakgmnden bör man inte i lag söka ange några gränser mellan styrelsens och såvitt nu är i föreningsstämmans befogenheter fråga. Som vi skall återkomma till måste emellertid sådana ombyggnadsåtgärder av huset som får till följd att en lägenhet kommer att förändras i något hänseende beslutas av stämman. Det kan möjligen finnas större fog för att i lag göra en gränsdragning mellan bostadsrättshavarens ansvar för underhållet av lägenheten (inre underhåll) och föreningens ansvar för underhållet av huset i övrigt (yttre underhåll). BRL inte vad som anger nämligen skall anses höra till en lägenhet resp. till huset i Vi bedömer övrigt. dock att en gränsdragning i lag aldrig kan bli så exakt att den kan tjäna till ledning för alla de varierande fall som kan förekomma. Utan särskild lagbestämmelse måste därför att accepteras föreningarna själva gör den gränsdragning som behövs. Vad det närmast gäller är att i stadgarna ange i vad mån t. ex. balfönsterbågar, ytterdörrar, konger, inglasningar m. m. skall anses höra till lägenheten. Genom stadgebestämmelser bör det dock inte vara möjligt att utvidga bostadsrättshavarens underhållsansvar till sådana delar av huset som med ett naturligt betraktelsesätt inte hör till lägenheten. Eftersom föreningen redan enligt gällande rätt kan överta ansvaret för det inne underhållet, kan man dock tänka sig att föreningen genom stadgebestämmelser åtar sig vissa delar av underhållsansvaret för sådant som kan anses höra till lägenheten. Vi föreslår alltså inga förändringar i fråga om ansvarsfördelningen mellan bostadsrättshavaren, styrelsen och i föreningsstämman fråga om underhåll och ombyggnad. Vi skall nu gå över till om hur frågan

sou 1988: 14 140 Kapitel 2

kan komma i konflikt med boåtgärder som föreningen genomför

stadsrättshavarens rätt att upprusta sin lägenhet.

som skall svara för Av 26§ BRL framgår att det är föreningen

som den har försett med. av stamledningar lägenheterna reparationer är det också föreningen som svarar för Vid brand- eller vattenskada

eller någon för vilken denne om bostadsrättshavaren reparationema, 29 § BRL har föreningen i dessa fall svarar inte är vållande. Enligt

för att utföra nödvändigt arbete. I rätt att få tillträde till lägenheten

t. ex. den mån arbetet innebär att ingrepp måste göras i en lägenhet,

att förav en vägg, är det enligt vår mening uppenbart genombrott

eningen skall återställa lägenheten i tidigare skick, altemativt utge er-

även om bostadsrättshavaren har Detta gäller sättning för ingreppet.

de ingrepp som förinvesteringar i lägenheten som fördyrar gjort att särskilt i därför ingen anledning lagstifta eningen gör. Det finns

dessa frågor.

Om föreningsstämman beslutar att bygga om huset och ombyggna-

motden medför att ingrepp måste göras i lägenheterna uppkommer

I den mån lägenheten kan återställas resp. ersättsvarande spörsmål.

är föreningen skyldig att göra detta. Om inning utges för ingreppet

kommer att försämras har bostadsinnebär att lägenheten greppet rätt dock vetorätt. Detta gäller också som rättshavaren enligt gällande

i lägenheten, men i dessa fall kan en huvudregel andra förändringar

vetorätten. Vi nu till de förkvalificerad majoritet bryta övergår

i som vi föreslår i dessa delar. ändringar lagstiftningen

Vetorätten

tiden En bostads- Bostadsrätten är en till obegränsad nyttjanderätt.

kan därför, till skillnad från en hyresgäst, inte sägas upp rättshavare

av t. ex. en ombyggnad. Bostadsrättsfrån sitt innehav på grund

mot som innebär intrång

havarens s. k. vetorätt ombyggnadsåtgärder

Som vi tidigare har i lägenheten torde kunna ses mot denna bakgrund.

2.1 och 2.8.3) kan vetorätten dock många gånger belyst (se avsnitt

som är mot föreningen. I många fall kan leda till ett resultat oskäligt

av huset helt förhindras.

t. o. m. angelägna ombyggnadsåtgärder

Sådana resultat är enligt vår mening inte rimliga.

SOU 1988: 14 2 141 Kapitel

Det är givet att bostadsrättshavaren skall vara tryggad i besittningen

av sin lägenhet. I den utsträckning som behövs för att tillgodose an-

gelägna krav på rationella ombyggnadsåtgärder, bör emellertid

dennes intresse få stå tillbaka för det intresse som föreningen har. Då vi varken med hänsyn till bostadsrätten som upplåtelsefonn eller av andra skäl kan se några avgörande hinder mot att en bostadsrättshavare betas möjligheten att i varje läge kunna säga nej till en ombygg-

nadsåtgärd som innebär en försämring för honom, föreslår vi att

vetorätten avskaffas. Mot bakgrund av den trygghet i besittningen som ändå bör gälla och de rättssäkerhetsaspekter som måste anläggas i sammanhanget, är det emellertid av givet att en sådan förändring gällande rätt inte kan genomföras utan restriktioner. Några grund-

läggande utgångspunkter för att intrång i lägenheterna skall få göras

bör ställas upp.

0 De ombyggnadsåtgärder som skall skall föreningen genomföra vara angelägna och inte lämpligen kunna genomföras på annat

sätt än genom att en lägenhet, helt eller delvis, tas i anspråk (jfr

2 kap. 12 § expropriationslagen).

o Intrånget i nyttjanderätten får inte vara oskäligt mot bostads-

rättshavaren (jfr 12 kap. 46§ första stycket 4 jordabalken). 0 Bostadsrättshavaren skall vara tillförsäkrad för den ersättning förlust som innebär som bestäms

intrånget enligt grunder i lag (jfr 2 kap. 18 § regeringsfonnen).

Vi har övervägt olika alternativ för att åstadkomma att intrång skall

kunna göras i en bostadsrättshavares lägenhet. Ett alternativ är att anordna ett inlösenförfarande hos allmän domstol. En annan väg att

gå är att behålla nuvarande ordning med beslut på föreningsstämma

med möjlighet för bostadsrättshavaren att få beslutet överprövat av domstol. Det alternativ som vi slutligen stannat för anknyter till den

ordning som redan nu gäller när föreningsstämman beslutar om änd-

ring av grundavgift som medför av det inbördes förhålrubbning landet mellan dessa avgifter (se 60 § första 1 BRL). Om inte stycket samtliga bostadsrättshavare biträder ett sådant beslut, skall det för att vara giltigt fattas med en kvalificerad

majoritet och godkännas av

hyresnämnden. Med hänsyn till de uppgifter som ankommer på

hyresnänmden och nämndens speciella sammansättning, har vi ansett

som nu är aktuella bör få

att också beslut i sådana ombyggnadsfrågor

vissa förutsättningar, om inte under

av hyresnämnden

godkännas på beslutet.

bostadsrättshavaren går med förutsättningarna för nämndens in de närmare

Innan vi kommer på

för vårt förslag om prövm. m., vill vi i stort redogöra

prövning som

av ett godkännande

och om rättsverkningama

ningsförfarandet meddelas av hyresnämnden.

att ett beslut av föreningsstämman bör såledesvara

Huvudregeln kommer att undergå någon förändring som innebär att en lägenhet skall kräva bostadsrättsav en om- eller tillbyggnad

med anledning

sitt samtycke får för-

Om denne inte lärrmar havarens samtycke. för En

beslutet till hyresnämnden godkännande.

eningen hänskjuta sitt bör

för att nämnden skall lämna godkännande

första förutsättning

har fattat sitt beslut med två tredjedels majori-

då vara att föreningen

tet av de röstande. skall i första hand vara att söka medla

Hyresnämndens uppgift

ingreppet i

En sådan medling kan avse t. ex. själva

mellan parterna. inte förlikas; skall

eller ersättningsfrågan. Kan partema lägenheten till

av stämmans beslut

nämnden ta upp frågan om godkännande

beslutet innebär detta att föreningen Godkänner nämnden

prövning.

som följer av beslutet.

det arbete i lägenheten

har rätt att utföra med vissa villkor. Ett sådant bör kunna förena sitt beslut Nämnden Det kan också

villkor kan avse tiden för åtgärdens genomförande.

som parterna tvistar om. avse någon detalj i utförandet har föreningen rätt att få

Redan enligt gällande rätt (29 § BRL)

som erfordras. Det för att utföra det arbete

tillträde till en lägenhet

kan erhålla ett beslut om innebär att föreningen, om det behövs,

in i Det krävs

hos domstol för att komma lägenheten.

handräckning i bostadsrättslagen för att ett alltså bestämmelse

ingen ytterligare en åtgärd skall kunna verkställas. beslut av nämnden om att godkänna

att fatta något beslut om

Det skall inte ankomma på hyresnämnden

Den ersättning som försom föreningen skall betala. den ersättning ett bland flera

kommer emellertid att utgöra eningen erbjuder skall företa. Om tvist uppstår moment i den prövning som nämnden

beslut om får bostads-

efter nämndens godkännande,

om ersättningen för att få ersättningen utdömd. vända sig till domstol rättshavaren för

av de belopp som legat till grund

Domstolen bör då vara obunden

SOU 1988: 14 Kapitel 2 143

nänmdens godkännande, även om detta belopp givetvis bör ha betydelse for domstolens prövning. Hyresnämndens beslut skall kunna överklagas till bostadsdomstolen. Hyresnämndens prövning bör till en början avse om den av stämman beslutade åtgärden är angelägen. Häri ligger att allehanda önskemål från föreningens sida om inte kan godtas. Det ombyggnader bör t. ex. inte generellt komma i fråga att godkärma beslut som innebär att gemensarnhetslokaler av olika slag, bastu m. m., inrättas på bekostnad av en bostadsrättshavare. bör i stället vara att Riktpunkten föreningen skall kunna sätt med tillbygga om huset på en rationellt godoseende av de krav som framför allt byggnadslagstiftningen och de statliga låneförfattningama ställer upp. Vi har tidigare framhållit PBL:s krav på att en byggnad skall vara att hiss intillgänglig genom rättas. Också andra krav kan ställas upp med stöd av PBL, t. ex. med avseende på byggnadens hållfasthet, med m. m. (se hushållning energi 3 kap. PBL). Enligt 7 § krävs det för ombyggnadslåneförordningen statliga lån att bostäderna blir fullvärdiga såvitt avser utrymmen och utrusmingsstandard, bl. a. i fråga om tvätt och förrådsutrymmen. Också detta måste beaktas, vilket kan innebära att lägenheter måste slås samman. Vidare kan en kommun med stöd av 11 § samma förordning (markvillkoret) ställa krav på bl. a. viss lägenhetssammansättning. Vi förordar dock att denna möjlighet av kommunerna tilllämpas med stor försiktighet i sammanhanget. Hyresnämnden bör också pröva om inte syftet med den beslutade åtgärden lämpligen kan tillgodoses på annat sätt. I denna del kan nämnden behöva ta stälhiing till såväl utrymmesmässiga som tekniska och kostnadsmässiga frågor. Det kan då bli för nämnden nödvändigt att anlita en särskild expert som biträde (se 5 § lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyresnämnder). Hyresnämnden bör vidare pröva om den av stämman beslutade åtgärden är oskålig mot bostadsrättshavaren. Har nämnden konstaterat att åtgärden är angelägen och lämpligen inte kan tillgodoses annat på sätt, måste riktpunkten vara att åtgärden skall genomföras. Normalt bör därför inte hänsynen till bostadsrättshavarens personliga förhållanden ha någon avgörande betydelse för skälighetsbedömningen, låt vara att t. ex. ett behov i speciella förhållanden, av lägenheten

oförändrat skick på grund av handikapp, någon gång kan få betydelse.

SOU 1988: 14

144 Kapitel2

bör ingå framför allt två

I prövningen av om åtgärden är oskälig den tid under vilken åtgärden skall genomföras

moment, nämligen och annan som bostadsrättshavaren

och den ersättning kompensation

avvägning erbjuds. I fråga om tiden får nämnden göra en lämplig

mellan de motstående intressen som parterna kan ha. I fråga om er-

innebär nämndens prövning inte något slutligt ställnings-

sättningen Snarare kommer

tagande till belopp som skall utges av föreningen.

belopp som bör

nämndens prövning i denna del att ta sikte på vilket är kapabel att betala den ersättutgå för intrånget och om föreningen

ning som fordras. bestäm- Vi föreslår att det i bostadsrättslagen tas upp en särskild

som bostadsrättshavare skall ha rätt till med melse om den ersättning i sista hand kan utdömas av anledning av intrånget och som alltså

än marknadsmässiga bör därvid

domstol. Andra beräkningsgrunder

inte komma i fråga. Bostadsrättshavaren bör alltså ges full ekonomisk

av bostadsrättens marknadsvärde

kompensation för den minskning

till. Vid lösen av hela bostadsrätten är det som intrånget ger anledning

hela marknadsvärdet som skall ersättas.

bör vidare ha kompensation för andra förluster

Bostadsrättshavaren om bör

som föranleds av intrånget. Reglerna expropriationsersättning

bl. a. att den som innehar boav domstolen. Det innebär tillämpas

ersättas för sådana förluster som för-

stadsrätt till en lokal skall

som bedrivs i lokalen, s. k. eningens beslut orsakar den verksamhet

av i detta

rörelseskada. I fråga om tillämpningen ersättningsreglema fall gäller på det

fall kan hänvisas till de regler som i motsvarande

för lokaler, med undantag för de speciella

området

hyresrättsliga

om s. k. minimiersättning (se 12 kap. 58b§ jordabalken, reglerna

1987/88: 146 s. 34 f., BoU 21). prop. i med

Vårt förslag innebär att alla slags förändringar lägenheterna

som stämman tar ställning till.

anledning av en om- eller tillbyggnad

till för om inte bostads-

kan föras vidare hyresnämnden prövning,

rättshavaren till stämmans beslut. Något undantag görs inte samtycker

som inte kan anses som förför ringa fall eller sådana förändringar

i t. ex. att ytan utökas (jfr 60 § första stycket sämringar lägenheten,

2 resp. 3 BRL).

beträffande små lägenheter, att Man kan tänka sig, särskilt mycket måste tas i för åtgärden. Man kan även i hela lägenheten anspråk

SOU 1988: 14 Kapitel 2 145

övrigt tänka sig att en åtgärd ofta kan bli av den omfattning att det

inte är skäligt att den skall behöva godtas av bostadsrättshavaren utan att föreningen erbjuder sig att lösa in hela lägenheten. Begär bostads-

rättshavaren att föreningen i sådana fall skall lösa in hela bostadsrätten, föreslår vi att hyresnärnnden inte skall godkänna stämmans beslut med mindre inlösen sker, om inte intrånget skäligen bör kunna

godtas av bostadsrättshavaren. I dessa fall kan det ibland också anses skäligt att föreningen erbjuder bostadsrättshavaren en godtagbar

ersättningsbostad för att stämmans beslut skall kunna godkännas. l första hand bör ersättningsbostad ordnas i föreningens eget hus. Kan

föreningen ordna en sådan bostad som upplåts med bostadsrätt kan det givetvis påverka den ersättning som föreningan kan behöva betala.

En bostadsrätt kan vara pantsatt. Om föreningsstämman beslutar

om intrång i lägenheten kan det påverka panthavarnas ställning. I vissa fall kan det bli nödvändigt att föreningen av den anledningen

löser hela bostadsrätten för att panthavaren inte skall lida någon förlust. Det bör i så fall ankomma på bostadsrättshavaren att enligt den regel som vi nyss föreslagit begära inlösen av hela bostadsrätten.

Hyresnärrmden får då pröva om intrånget skäligen bör kunna godtas

med hänsyn till panthavarens rätt eller om lösen skall ske. För att

möjliggöra för panthavaren att vidta de åtgärder som fordras för att

inte panten skall försämras, föreslår vi en särskild bestämmelse om att

föreningen skall vara skyldig att genast underätta kända panthavare om ett beslut som medför intrång i lägenheten (jfr 37, 49 och 80 §§

BRL). Vi skall återkomma till vissa frågor angående hyresnämndens

prövning i specialrnotiveringen. Avslutningsvis vill vi här peka på att

den nuvarande bestämmelsen i 60 § första stycket 3 BRL (jfr avsnitt

2.8.3) faller bort genom vårt förslag.

Bostadsrättshavarens medverkan vid beslut om ombyggnad m. m.

Särskilt i större föreningar kan det vara svårt att samla alla medlem-

mar till föreningsstämma. Detta kan med nuvarande regler medföra

att ett stämmobeslut rörande en ombyggnad inte kan genomföras i alla lägenheter. Vid den praktiska tillämpningen har fråga uppkommit om

SOU 1988: 14 146 Kapitel 2

i efterhand genom att de medlemstämmobeslutet kan kompletteras vid stämman lämnar sitt medgivande till mar som inte var närvarande a. BD:s beslut 1988-06-29,

beslutet vid senare tidpunkt (se bl.

från att ett sådant förfarande

nr 313/1988). Ehuru BRL synes utgå att frågan i praktiken ändå lösts på

inte skall få äga rum, har vi funnit

det sättet. vara att medlemmarna skall

Enligt vår mening bör huvudprincipen antingen personligen

avge sin viljeförklaring på föreningsstämman,

Ofta kan det emellertid vara eller ombud (jfr 59 § BRL). genom till en viss åtgärd kan inhämtas i efter-

praktiskt att ett medgivande hand. Det bl. a. sådana beslut om ombyggnad som vi nyss begäller kräver att bostadsrättshavaren går rört och som enligt huvudregeln

med på beslutet. Vi förordar därför att lagen ändras i det avseendet.

andra fall som vi. tar upp i spe- Det nu sagda bör också gälla i en del

cialmotiveringen. innebär att ett i efterhand bör kunna

Vårt förslag medgivande] som inte deltog på stämman skriftligen

godtas om de medlemmar

sådant det nedtecknats i stämmoprotokollet. godkänner beslutet,

av m. m.

Förändring grundavgifterna

l BRL kan viss kvalificerad majoritet

Enligt 60 § första stycket

av och

krävas för stämmobeslut som innebär ändring grundavgift

av det inbördes förhållandet :nellan dessutom medför rubbning

Den majoritet som erfordras är, om inte samtliga

grundavgiftema.

minst två bostadsrättshavare som berörs av ändringen biträtt beslutet,

bostadsrättshavarna. Om full enighet inte tredjedelar av de berörda

^ av

skall beslutet dessutom godkännas hyresnänmden. uppnåtts,

bör kvarstå oföränd-

Vi anser att de nyss Omnämnda principerna någon ändring i lagstift-

rade. I dessa delar vill vi således inte föreslå med av BRL:s kom-

ningen. I samband genomgången avgiftssysten som bör gälla vid bestämmer vi att behandla frågan vilka principer

mandet av storlek (se avsnitt 2.1 1.2).

grundavgiftemas

bl. a.

I sammanhanget har även vissa andra spörsmål uppkommit, vid den som kan anhängiggöms i frågan om partsställningen prövning

med stöd av och om nämnden i samband

hyresnämnden paragrafen

SOU 1988: 14 2 147 Kapitel

med sin prövning, ex officio, också ska granska forrnalitetema kring det stämmobeslut som ansökan avser. Vi återkommer till detta i specialmotiveringen.

Skattefrâgor

De förslag som vi lämnat i detta avsnitt kan i vissa fall leda till ofördelaktiga skattekonsekvenser för bostadsrättshavaren. Om lägenhetsytan minskas torde denne bli realisationsvinstbeskattad för den delen, under förutsättning att ersättning har utgivits. Vid lägenhetsförändringar som kräver ny inträffar den beskattbostadsrättsupplåtelse ningsmässiga förändringen att ingångsvärdct beräknas med utgångspunkt från den nya grundavgiften (plus eventuell upplåtelseavgift), och tiden för reavinstbeskattning räknas från upplåtelsetillfallet. Det förhållandet att en bostadsrätt innehafts i tidigare föreningen påverkar inte frågan. Det saknar härvid betydelse om den tidigare lägenheten helt eller delvis ingår i den nya. Om föreningen en hel bostadstagit rättslägenhet i anspråk med tillämpning av den modell som vi föreslagit i det föregående, uppstår även i dessa fall skattekonoförrnånliga sekvenser för bostadsrättshavaren, om han önskat bo kvar i lägenheten. Liknande situationer kan även uppkomma när föreningen och bostadsrättshavaren träffar i saken utan att beuppgörelse frågan handlas i hyresnämnden. Sedan sommaren 1987 företar om reformerad inutredningen komstbeskattning (Fi 1987: 07) en omfattande översyn av inkomst-

skattesystemet. Översynen omfattar även realisationsvinstbeskatt-

ningen vid försäljning av bostadsrätter. Från de synpunkter vi har att beakta inom ramen för denna utredning, vill vi framhålla som angeläget att de angivna får sin frågorna lösning i samband med reforrneringen av skattesystemet. I samband med eller av sammanslagningar uppdelningar lägenheter uppstår ofta problem för föreningarna att ta ställning till i vad mån de vidtagna åtgärderna skall medföra att ny upplåtelse av en eller flera bostadsrätter måste ske. skattefrågor kommer också upp i detta sammanhang.

SOU 1988: 14

148 Kapitel 2

som med bostadsrätt

2.9 Småhus upplåts

i ett Vidare

Vårt förslag: Även mark kan ingå upplåtelseavtal.

vi att medlemmar i sådana föreningar som upplåter

föreslår

småhus med bostadsrätt får ta på sig det yttre underhâllsansvaret

om en föreskrift om detta tas in i stadgarna. av föreningshusen, skall svara för bl. a. sådana Om bostadsrättshavaren själv till driften av föreningshuset, skall kostnader som är hänförliga

detta framgå av den ekonomiska planen.

2.9.1 Allmänna utgångspunkter

2.3 har vi behandlat att förenings- I avsnitt frågan om det bör krävas

husen hålls samman geografiskt. Vi har ansett att så bör vara fallet,

med motsvarande innehåll tas varför vi föreslagit att en bestämmelse

in i bostadsrättslagen. som för närvarande före-

Den av föreningsbebyggelsen spridning

omfattar i första hand småhus kommer inom vissa föreningar Det har blivit allt vanligare att sådana (framför allt fristående villor). Som hus med bostadsrätt i stället för att ägas av de boende.

upplåts

torde detta hänga samman med att bostadsrätts-

framgått tidigare

belåning. I det sammanföreningarna får en gynnsammare statlig ofta blir hänvisade till

hanget har det särskilt påpekats att personer

inte är motiverade för att

bostadsrättsformen trots att de egentligen kooperativa arbetet.

engagera sig i det vad småhus som

Men även andra problem kan förekomma gäller

Först bör emellertid framhållas att vad som

upplåts med bostadsrätt.

småhus är i första

med gängse språkbruk får anses omfatta begreppet

samt traditionella radhus;

hand fristående en- och tvåfamiljsvillor t. ex. och parhus. Om Dessutom inryms vissa blandfonner, kedjeskulle egendomen ha dessa fastigheter hade ägts av de boende själva schablontaxerad som en- eller tvåfamiljsfastigheter enligt 24 §

blivit

2 mom. kommunalskattelagen (1928: 370).

bostadsrättsformen ge upphov till

Som närrmts kan den nu aktuella Härvid bör särskilt de konsu-

speciella problem. uppmärksammas bl. a. mot bakgrund av menträttsliga aspekterna vid nyproduktion,

;SOU 1988: 14 2 149 Kapitel

den som i allmänhet finns mellan

intressegemenskap föreningen och entreprenören (byggmästarbildade föreningar). Också andra frågor är

av intresse i

sammanhanget, t. ex. om avgränsningen mellan ansvaret

för inre och yttre underhåll bör göras på annat sätt än nuvarande lagstiftning förutsätter och om det finns behov av bestämmelser om dispositionsrätten till den mark som bostadsrättshavaren Som nyttjar. framhålls i våra direktiv (s. 9) bör vi belysa dessa frågor och, om det

erfordras, lämna förslag till lagstiftning. Vår principiella är att det bör eftersträvas uppfatming att bostadsrättslagen utformas så att den kommer

att gälla generellt för de olika

typer av bostadsrättsföreningar som kan förekomma. Skulle

några behöva särbehandlas

speciella frågor bör dessa i första hand regleras

genom föreningamas stadgar, eller framgå av annan dokumentation

inom

föreningen. I vissa undantagsfall bör dock lagen gripa in. Vad

gäller småhusen menar vi att det i visst avseende kan finnas skäl att frångå den nyss nämnda principen om att lagstiftningen inte bör göra skillnad på olika typer av beträf-

bostadsrättsföreningar, nämligen fande frågan om ansvaret för det yttre underhållet. Vi återkommer

till detta i avsnitt 2.9.3. En motsatt ståndpunkt kommer vi att redovisa

vad gäller ett tidigare (SOU 1982: 23) framlagt utredningsförslag

rörande en särskild form av fritidsbostadsrätt (se avsnitt 4.3). Som jämförelse kan nämnas att det även inom före-

hyreslagstiftningen

kommer principiella skillnader mellan olika Som nyttjandefonner. kan nämnas bestämmelserna exempel i 12 kap. 35 § andra stycket 5

och 46 § första stycket 6 jordabalken (ingen bytesrätt vid hyra av

lägenhet för fritidsändamål om hyresförhållandet varat kortare tid än nio månader respektive annorlunda av

utformning besittningsskyddet

vid

hyra av lägenhet i en- eller tvåfamiljshus). Om någon specialreglering skall införas för småhusen uppkommer

frågan hur dessa hus skall definieras. l lagtexten måste således preciseras den speciella form av bostadsrättsbebyggelse som skall omfattas av lagens undantagsbestämmelser.

Som framhållits tidigare torde småhus omfatta en- och begreppet

tvåbostadshus som är

friliggande eller sammanbyggda till rad- eller

kedjehus (eller motsvarande). Den nu angivna definitionen förekommer bl. a. i de statliga lånebestämmelsema, se exempelvis 3 §

ombyggnadslåneförordningen för bostäder (1986: 693). En liknande

SOU 19882 14

150 Kapitel 2

fastighetstaxeringslagen (1979: 1152).

definition finns i 2 kap. 1 § småhus även upptagits i rubri- Slutligen bör framhållas att begreppet om förvärv av nya småhus som småhusken till det förslag till Lag framlagt under sommaren 1986 (se SOU 1986:. 38).

köpsutredningen

i nästa avsnitt tillden nämnda utredningen. Vi återkommer definieras småhusen som en- eller tvåfa-

Inom hyreslagstiftningen

förekommer på flera ställen i 12 kap. jorda-

miljshus (dessa begrepp Emellertid menar vi att detta inte är någon lämplig samlingsbalken).

för i vart fall bostadsrättsföreningamas radhus. Eftersom

beteckning

och dessutom regelmässigt är uppförda på

dessa ägs av föreningarna

nämnda hyresrättsliga deñen registerfastighet, passar inte den nyss

nitionen. I stället menar vi att begreppet småhus mycket väl kan tas för. in i bostadsrättslagen med den innebörd vi tidigare har redogjort i detta avseende uppkomma i förhållande

I så fall skulle parallellitet

till lånebestämmelsema.

2.9.2 Konsumenträttsliga aspekter

vi i första hand behandla de Enligt våra huvuddirektiv (s. 9) skall

som kan uppstå vid nyproduktion och konsumenträttsliga problem

av bostadsrätt i form av småhus. I detta sammanhang bör

upplåtelse framhållas att det särskilt inom s. k. byggmästarbildade föreningar

mellan för-

finns en risk för att en sådan intressegemenskap uppstår

till de enskilda med-

eningen och entreprenören som, i förhållande lemmama, resulterar i konflikter av bl. a. konsumenträttslig natur, Men även den verksamhet som bedrivs av de på bostadsrättsmark-

naden etablerade organisationema kan ge upphov till sådana problem. Med föreningar avses att föreningsbildningen byggmästarbildade

av en utomstående byggmästare. Därefter ingår

genomförs på initiativ det i mönstret att föreningen tecknar ett entreprenadavtal med bygg-

avseende av föreningens hus. I ett

mästaren exempelvis byggnation senare skede lämnar byggmästaren regelmässigt över föreningsledtill de boende. Under själva entreprenaden har det i vart fall ningen

missbruka: sin ställning i olika avseentidigare hänt att entreprenören innehåller BRL bestämmelser om ekoden. Bl. a. av denna anledning

SOU 1988: 14 Kapitel 2 151

nomisk mot förhandsavtal. Vidare stadgas i BRL att plan och förbud

säkerhet måste ställas i viss ordning innan bostadsrätt upplåts. Som nämnts i avsnitt (2.9.1) har småhusköpsutredföregående

ningen framlagt ett förslag till lag om förvärv av nya småhus (SOU 1986: 38). Förslaget, som för närvarande bereds i justitiedeefter att ha remissbehandlats, har till stora delar utforpartementet

mats efter mönster av konsumenttjänstlagen (1985: 716). Lagförslaget

omfattar därför endast avtal mellan en näringsidkare i dennes yrkesverksamhet och en konsument (om avtalet avser bl. a. mässiga förvärv av fastighet eller tomträtt till vilken hör ett nytt bostadshus,

som huvudsakligen är avsett att användas av en eller två familjer

under hela året eller del av ånet). I betänkandet (s. 120) framhålls att med konsument avses en enskild

fysisk person som i sammanhanget huvudsakligen uppträder i egen-

Därför (s. 253) att förslaget inte gäller skap av privatperson. påpekas

avtal där förvärvaren eller beställaren är en juridisk person. Vad beträffar bostadsrättsföreningamas småhus medför detta att småhussom kan

köpsutredningen inte går närmare in på de speciella problem

vara med den aktuella eftersom det

förknippade upplåtelseformen,

således är föreningen som är köpare eller beställare av husen (s. 125 ibetänkandet).

Visserligen kan det uppstå särskilda problem ur konsumentsynpunkt när det gäller upplåtelse av bostadsrätt i småhus. I det sammanhanget bör dock framhållas att man i stor utsträckning litar på den verksam-

het som bostadsrättsmarknaden bedriver. Vad

organisationerna på de föreningarna har dessa numera anpassat gäller byggrnästarbildade till de rutiner som utvecklats av AB Bostadsgaranti (garantisig

förbindelser m. m.). Det bör även noteras att om föreningen har lån brukar en kommunal representant finnas. Vidare garanstatliga

att de boende åtminstone får minoritetsrepresentation i terar lagen

styrelsen (56 § BRL).

anser vi att de som vi nu har berört inte är av

Sammantaget frågor

sådan art att de bör föranleda i bostadsrättsla-

någon särlagstifming har vi inte sagt att förhållandena är sådana att åtgärder

gen. Därmed inte behöver vidtas i fonn. Vi menar emellertid att det inte är

någon ändamålsenligt för oss att inom ramen för vårt utredningsarbete gå

närmare in på sådana rent konsumenträttsliga frågor som ligger något

SOU 1988: 14 152 Kapitel2

vill vi dock

vid sidan av bostadsrättslagstiftningen. På några punkter

återkomma. har AB framhållit i

Vad gäller ekonomisk plan Bostadsgaranti oss att det inom vissa småhusföreningar åligger de enyttrande till

skilda bostadsrättshavama att själva sluta leveransavtal för vatten, avsamt och även själva betala dessa

lopp, elektricitet sophämtning driftskostnader till leverantören. Vidare har påtalats att en del små-

saknar s. k. inre varför bostadsrätts-

husföreningar reparationsfond,

efter

havama i dessa fall måste avsätta medel för nödiga reparationer

kommer således att ligga utanför vad eget val. Dessa kostnader

debiterar bostadsrättshavaren i årsavgift.

bostadsrättsföreningen

framhålls bör styrelse från kon-

Därför, det vidare, föreningens

sumenträttslig synpunkt ange i den ekonomiska planen den ungefärliga

som bostadsrättshavaren själv får svara för utöver årsavkostnad Vi föreslår att motsvarande ändring görs i (bilagan till)

giften. bostadsrättskungörelsen.

finns och brister i den

I 18 och 19 §§ BRL regler om fysiska fel

I huvudsak motsvarande bestäm-

upplåtna lägenheten (småhuset).

återfinns i Föreningen skall således vid

melser hyreslagstiftningen. tillträdet tillhandahålla lägenheten i avtalat skick eller eljest så att den

ändamålet. Bostadsrättshavaren har är fullt användbar för det avsedda att förekommande fel Han har vidare rätt till

rätt att kräva åtgärdas.

av samt skadestånd. Dessutom får

Självhjälp, nedsättning årsavgiften om bristen är väsentlig. Sker uppsägning

han säga upp bostadsrätten

även rätt att under en övergångstid to kvar

har bostadsrättshavaren

som hyresgäst (24 §). I omfattar upplåtelsen i de flesta fall en begagnad hyresförhållanden

har inte rätt att kräva att bostaden skal vara i

lägenhet. Hyresgästen

av bostadsrätt är det oftast så

nyskick. Men när det gäller upplåtelse

Det kan då att denna skillnad.

att lägenheten är nyproducerad. tyckas

borde beaktas i särskilt nä det är

i större utsträckning lagstiftningen,

av småhus med bostadsrätt. Vi anser dock att det

fråga om upplåtelser

med de som bl. a.

här ligger nämnare till hands att jämföra regler konsumentverket har förhandlat fram när det gäller krav på besikt-

m. m. i förhållande till beträffande konsument-

ning entreprenören

ägda småhus. Någon ändring bör därför inte göras i BRL.

SOU 1988: 14 2 153 Kapitel

I den aktuella frågan tycks man i praktiken ha anpassat sig till verkligheten. Således synes det förekomma att vissa bostadsrättsföreningar låter den enskilde bostadsrättshavaren företräda föreningen vid besiktningen av den egna lägenheten (småhuset), under förutsättning att har tillträtts. Detta är dock lägenheten inte någon lämplig i och för bör ordning sig. Vidare här tilläggas att de standardvillkor och garantiåtaganden som förekommer på småhusmarknaden (nyproducerade hus) inte gäller i samma utsträckning om det är en bostadsrättsförening som äger husen (jfr SOU 1986: 38 s. 102-109). Byggfel, eller byggfusk, som förekommit beträffande dessa hus kan således komma att drabba de boende i större än omfattning om de själva ägt husen. För att få statliga lån för nybyggnad av bl. a. småhus som upplåts med bostadsrätt krävs däremot att visst konsumentskydd firms för husägaren, se 19 § nybyggnadslåneförordningen för bostäder (1986: 692). Avslutningsvis bör påpekas att konsumentverket (KOV) har framhållit för oss att bostadsrättshavarnas ofta är bristförsäkringsskydd fälligt beträffande skador på den fasta egendomen. KOV har vidare uttalat att bristerna är särskilt kännbara när det gäller småhusboende med bostadsrätt. Denna fråga faller dock utanför vårt uppdrag.

2.9.3 Ansvaret för inre och yttre underhåll

I avsnitt 2.8 har vi berört frågor om inre och yttre underhåll vid upplåtelse av bostadsrätt i allmänhet. Det vi nu skall behandla är sådant som är specifikt för bostadsrätt i småhus. Enligt 26 § första stycket BRL skall bostadsrättshavaren hålla lägenheten i gott skick. Av paragrafens andra stycke framgår emellertid att denna skyldighet inte omfattar av reparation stamledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten. Bestämmelsen ifråga reglerar således fördelningen mellan och bostadsrättshaföreningen varen vad gäller skyldigheten att underhålla lägenheten. Paragrafen motsvarar 41 § i 1930 års lag. Irmebörden av bostadsrättshavarens är att han, underhållsskyldighet förutom sedvanligt underhåll såsom och målning tapetsering etc., även skall ombesörja och svara för de som kan behövas. reparationer

2 sou 1988: 14 154 Kapitel

Bostadsrättshavaren skall vidare avhjälpa de mer omfattande skador

som uppstår i lägenheten, vare sig dessa skador uppkommit genom

hans eget vållande eller på annat sätt. Från huvudregeln i 26 § första stycket BRL görs således i andra

för reparation av lägenhetens stamledningar för

stycket undantag värme, och vatten. Ansvaret för dessa ledavlopp, gas, elektricitet åvilar alltid föreningen. Däremot är bostadsrättshavaren ningar underhållsskyldig för andra ledningar i lägenheten. I övrigt meddelas andra vissa till

i paragrafens stycke specialbestämmelser hänförliga

brand- eller Tredje stycket innehåller en regel

vattenledningsskador.

för den händelse förekomma i om ansvarsfördelningen ohyra skulle lägenheten. Bestämmelserna i andra och tredje styckena är på så sätt att bostadsrättshavaren inte genom stadgeföreskrift kan tvingande underhållsskyldighet i de avseenden som där anges. åläggas ytterligare Rörande i frågan vad som skall räknas till lägenheten anges följande Knutsson/Lindqvists kommentar till BRL (s. 73 och 74).

Lagen anger inte vad som skall räknas till lägenhet och vad som hör till huset i övrigt. För undvikande av tvister i denna praktiskt viktiga fråga kan det vara lämpligt att det i föreningens stadgar vad som skall hänföras till de s. k. inre reparationema

preciseras

och vad som skall åvila föreningen. Till lägenheten bör i regel räknas rummens golv, väggar och tak, inredningen i rummen, glas och bågar i fönster samt lägenhetens inner- och ytterdörrar.

Föreningen bör dock i allmänhet svara för målning av yttersidoma på fönster och Till lägenheten kan vidare höra ledytterdörrar. ningar av olika slag. Särskilda svårigheter att precisera gränsen

mellan föreningens och medlemmarnas underhållsskyldighet torde kunna när bostadsrättslägenhetema av radhus eller

uppstå utgörs friliggande hus. I sådana fall synes det särskilt angeläget att reglera gränsdragningsfrågan i stadgarna. Bestämmelserna i första stycket om bostadsrättshavarens underhållsskyldighet kan modifieras

genom särskild föreskrift i stadgarna. Inget hindrar således att föreningen âtar sig att svara för underhållet av samtliga utrymmen i huset. Det torde också vara möjligt att i stadgarna ge föreskrifter om hur underhållet skall skötas. Bostadsrättshavarens underhålls-

skyldighet får dock inte utsträckas till att avse annan del av huset än

den egna lägenheten.

SOU 1988: 14 Kapitel 2 155

Som nyss nämnts kan vissa svårigheter uppstå vad gäller avgränsningen av underhållsskyldigheten när bostadsrättslägenhetema utgörs av radhus eller friliggande småhus. Denna boendeforrn liknar nämligen i mångt och mycket det boende som gäller för ägare till en- och tvåfamiljsfastigheter. I det aktuella avseendet föreligger emellertid den väsentliga skillnaden att bostadsrättshavaren normalt inte svarar för yttre underhåll (möjlighen med undantag för fönster och ytterdörrar), inte heller för reparation av de stamledningar som omnämns i 26 § andra stycket BRL. Som jämförelse bör nämnas att en hyresvärd och en hyresgäst kan avtala bort den förstnämndes underhållsskyldighet i dess helhet om hyresavtalet avser ett enfamiljshus (12 kap. 15 § jordabalken). Den fråga som inställer sig blir då om de (i förhållande till bostadsrättshavama) tvingande reglerna i 26 § BRL för småhusens del på något sätt bör anpassas till i första hand det totala ansvar för reparationer och underhåll som åvilar ägare av en- och tvåfarniljsfastigheter. Skäl kan anföras både för och emot detta. Å ena sidan kan man tänka sig att vissa bostadsrättshavare i småhus är intresserade av att ta på sig t. ex. det yttre underhållsansvaret för föreningens hus. Däremot finns det säkert åtskilliga föreningsmedlenunar som inte vill eller kan åta sig detta. Skulle de ändå bli tvungna till det blir det nog ofta så att bostadsrättshavaren på egen bekostnad får låta någon annan utföra arbetet. En ytterligare komplikation i sanunanhanget är att ansvarsskyldigheten i praktiken måste vara enhetlig. Det torde således knappast vara möjligt att inom samma förening låta vissa medlemmar omfattas av den nu aktuella underhållsskyldigheten medan andra, som inte är intresserade, skulle slippa det. Härutöver bör följande framhållas. De som förvärvar bostadsrätt i en förening vars stadgar skulle innehålla en föreskrift om skyldighet att svara för t. ex. yttre underhåll får väl bedömas veta redan från början vad de ger sig in på. Mer problematiskt blir det emellertid om denna skyldighet skulle tillkomma senare genom stadgeändring. [detta fall synes det naturligt att den enskilde bostadsrättshavaren får en stark ställning vid omröstningen på föreningsstämman (jfr 62 § första stycket första meningen BRL).

156 2 SOU 1988: 14

Kapitel

Innan vi redovisar våra ståndpunkter i de aktuella frågorna bör även framhållas att, särskilt med avseende på småhusen, vissa tveksamheter i kan uppkomma angående omfattningen av den

dagsläget

som åvilar en bostadsrättshavare enligt huvud-

underhållsskyldighet BRL. lägenhetsbegreppet t. ex. regeln i 26 § första stycket Ingår i

småhusens vindar (besikmingsbara sådana), källare, garage och vår-

meparmor?

Vi är medvetna om att det inom småhusföreningama ofta finns ett uttalat intresse från medlemmamas sida att själva få utföra det yttre underhållet. kan t. ex. vara att man känner solidaritet Anledningen eller att man inom med föreningen vad gäller kostnaderna, själva att bestämma och liknande. Det

vissa ramar ges möjlighet färgsättning att några bostadsrättshavare i småhus uppfattar sig

är även möjligt som varför de redan av det skälet inte reflekterat

egnahemsägare,

än att de även svarar för bl. a. det yttre underhållet av över annat sitt hus. Därför menar vi att bostadsrättslagen bör utformas så att

medlemmar får ta på sig det yttre underhålls-

småhusföreningamas ansvaret för föreningshusen, om en föreskrift om detta tas in i stad-

garna. Ett sådant åläggande bör dock endast kunna avse den lägenhet

medlem. Som en följd av detta

(småhus) som disponeras av respektive

förverkas om bostadsrättshavaren försummar sin kan bostadsrätten under förutsättning att försumligheten bedöms

underhållsskyldighet,

som vanvård.

vill vi redovisa den uppfattningen att det inte heller i Avslutningsvis den nya bostadsrättslagen bör kunna komma ifråga att låta föreningsmedlemmama svara för sådana omfattande som reparation av ingrepp stamledningar för vatten och avlopp m. m., inte ens om det gäller

friliggande småhus.

2.9.4 Dispositionsrätten till mark

de småhus som vi nu behandlar finns det regelmässigt en tomt.

Kring

I det avseendet är det inte skillnad på friliggande en- eller någon tvåfamiljsvillor (eller motsvarande) och radhus. Vad gäller villoma

marken av de som

är det naturligt att den omkringliggande disponeras

bor i husen. Dispositionen till bostadsrättsradhusens mark är däremot

SOU 1988: 14 Kapitel 2 157

ofta delad så till vida att den bostadsrättshavare vars lägenhet på ett sätt anknyter till ett visst markområde nyttjar den delen av naturligt tomten. Dåmtöver kan det finnas viss gemensam mark. Det nu sagda

gäller även för villor och radhus som ägs av de boende eller dispone-

ras med hyresrätt.

rätt kan en bostadsrättsupplåtelse inte innefatta Enligt gällande

av mark skall nämligen avse hus eller del av

upplåtelse (upplåtelsen hus, se l § BRL). En motsvarande princip finns intagen i hyreslag-

stiftningen (12 kap. l § jordabalken). Av den sist angivna bestärnrnel-

sens andra första framgår emellertid att om hy-

stycke meningen

resavtalet även innefattar upplåtelse av jord att nyttjas i förening med

lägenheten, äger detta kapitel tillämpning på avtalet, om jorden skall

användas för i mindre omfattning eller för annat

trädgårdsodling

Under av dessa kan ändamål än jordbruk. någon förutsättningar således ett även innefatta av mark (istället för att

hyresavtal upplåtelse

arrenderegler blir tillämpliga). Av våra direktiv framgår att vi skall ta ställning till om det också

finns behov av bestämmelser om dispositionsrätten till den mark som

en bostadsrättshavare nyttjar. Vi menar att en bostadsrättsupplåtelse även bör få omfatta ett visst markområde, om marken ligger i anslutning till ett föreningshus och dessutom skall nyttjas tillsammans med huset eller en del av detta.

av ett sådant markområde bör då framgå av upplåtel- Avgränsningen

eftersom marken formellt blir en del av lägenheten. Av

sehandlingen,

att för marken kommer

det sagda torde följa underhållsskyldigheten

att åvila bostadsrättshavaren. Därför kan bostadsrätten förverkas om

t. ex. marken vanvårdas. Den föreslagna regeln bör i och för sig generellt, men den får säkert störst betydelse i småhusfallen. gälla

Vi menar att vårt förslag i denna del är av intresse både för föroch dess medlemmar. Givetvis är det inte nödvändigt att en eningarna

låter sin mark ingå i bostadsrättsupplåtelsema. I så fall är det

förening fortfarande föreningen som svarar för skötseln. Det är också ytterst att en förening skulle kunna upplåta viss del av marken åt de möjligt enskilda medlemmarna och förbehålla resten för gemensamt nytt-

jande.

Vårt förslag avser i första hand framtida bostadsrättsupplåtelser. Skulle en förening vars verksamhet redan pågått en tid önska genom-

SOU 1988: 14 158 2 .

Kapitel

tomtmark, detta endast föra beträffande synes

tilläggsupplåtelser bostadsrättshavares godkännande. Samtidigt

ske efter respektive

Vkunna

de bestämmelser i vårt lagförslag kan det bli nödvändigt att tillämpa

motsvarar 60 § BRL (8 kap. 22 §) samt upprätta ny ekonomisk som

kan uppstå vissa skatte- Vidare bör påpekas att det möjligen plan. vars lägenheter sålunda

konsekvenser för de medlemmar

mässiga

av hela lägen-

med mark (beroende på att ny upplåtelse utvidgas

I kommer väl de befintliga förening-

heten anses ha skett). praktiken

att i viss omfattning låta de bostadsrättshavare arna, liksom tidigare,

som så önskar sköta sin mark själva.

2.10 till hyreslagen

Anpassning

skall kunna förverkas om

Vårt förslag: Nyttjanderätten

tillfällen inte betalar sin

bostadsrättshavaren vid upprepade

införs bestämmelser i bostadsi rätt tid. Vidare

månadsavgift

till skall betalas.

om hur avgifterna föreningen

rättslagen och (ifråga om bo- Dessutom föreslås att bostadsrättshavaren

i vissa avseenden, innan socialnänmden skall underrättas städer)

kan verkställas av att månadsavgiften en uppsägning på grund

föreslår

inte betalats i rätt tid. Beträffande andrahandsupplåtelser

vi följande.

som för närvarande finns att utan sty- - Den

generella möjlighet

till en med-

relsens upplåta en hel bostadsrättslägenhet samtycke

lem i föreningen tas bort. får fritt besluta om - Vad personer föreningen

gäller juridiska hur lägenheten får disponeras. hela sin (bostad) i andra - Om en upplåter lägenhet fysisk person

skall inte anses

hand utan styrelsens samtycke, nyttjanderätten

utan antingen vidtar

förverkad om bostadsrättshavaren dröjsmål

(således i

eller ansöker om tillstånd hos hyresnärnnden

rättelse

efterhand) och får ansökan beviljad.

SOU 1988: 14 Kapitel 2 4159

2.l0.l Allmänt Av våra huvuddirektiv (s. 8) framgår att vi bör överväga i vilken utsträckning bostadsrättslagens regler bör vara anpassade till hyreslagen (dvs. till 12 kap. jordabalken). Bl. a. bör prövas om inte bestämmelserna i 44 § hyreslagen om underrättelse och meddelande vid utebliven hyresbetalning bör få sin motsvarighet i bostadsrättslagen. I det sarmnanhanget, anförs det vidare i direktiven, bör också övervägas om särskilda regler är päkallade för att förhindra att en bostadsrättshavare regelmässigt kan erlägga ärsavgiften för sent utan påföljd. En arman fråga som också tas upp är om bostadsrättsföreningamas kooperativa karaktär motiverar att reglerna om s. k. andrahandsuthyming av bostadsrättslägenheter utformas på ett annat sätt än motsvarande bestämmelser i hyreslagen (bl. a. mot bakgrund av den situation som uppstår när en juridisk person är bostadsrättshavare, jfr avsnitt 2.4.2). I följande avsnitt skall vi behandla dessa frågor, liksom några övriga spörsmål som har framkommit under utredningsarbetet. Utöver de frågor som vi nu kommer att ta upp finns det säkert ytterligare fall där det kan ifrågasättas om bostadsrättslagen bör vara anpassad till hyreslagen. Tekniskt sett skulle en sådan samordning säkert kunna drivas längre än vad vi gjort genom de förslag vi kommer att presentera. Emellertid menar att

»vi nyttjandefonnema hyres-

rätt och bostadsrätt inte kan jämföras fullt ut. Bostadsrätt är ett kooà perativt boende med i princip ständig besittningsrätt, genom vilket bostadsrättshavama gemensamt ordnar och ansvarar för sitt boende genom medlemskap i en bostadsrättsförening. I största möjliga utsträckning bör föreningarna därför ges möjlighet att sköta sina egna angelägenheter. Av den orsaken bör lagstiftningen inte göras alltför rigorös. Den bör i det aktuella hänseendet främst ge uttryck åt rättssäkerhetsgarantier samt behandla särskilt angelägna bostadssociala frågor.

SOU 1988: 14 160 Kapitel2

2.10.2 Försumliga avgiftsbetalare

fall av färverkanden_

Upprepade

efter förfallo- Om en bostadsrättshavare dröjer mer än två vardagar

är bostadsrätten förverkad (33 § dagen med att betala årsavgiften

Men här finns en för bostadsrättsförsta l BRL). möjlighet stycket som vi skall återkomma till. havaren att återvinna bostadsrätten,

inte grund för för- Liksom i andra fall av nyttjanderätt föreligger

mot är av ringa betydelse (33 § verkande om brottet förpliktelsema

Förverkandet medför att föreningen är berätandra stycket BRL). till Generellt gäller att säga upp bostadsrättshavaren avflytming. tigad efter det att tillemellertid i fråga om förfallna avgifter lägenheten

vidtar rätträtts, att uppsägning inte får ske om bostadsrättshavaren

innan föreningen använder sig av sin uppsägningstelse, dvs. betalar

rätt (34 §). _

Vad finns det, som nämnts; ett system med återgäller Årsavgiften det som i hyresförav bostadsrätten. Detta motsvarar gäller virming sålunda har sagt upp bostadsrättshavaren på hållanden. Om föreningen

inte betalats i rätt tid, får bostadsrättshavaren gnmd av att årsavgiften

om betalas senast den tolfte varinte skiljas från lägenheten, avgiften

För att det skall kunna konstateras om så dagen från uppsägningen. inte vräkas förrän på den fjortonde har skett får bostadsrättshavaren

från (35 §). För avhysning av en hyresgäst vardagen uppsägningen formulär underfordras dessutom att denne genom visst föreskrivet

Vidare skall, beträffande en

rättats om sin återvinningsmöjlighet.

meddela kommunens soeialnänmd om bostadshyresgåst, hyresvärden kan få och anledningen till denna, så att hyresgästen uppsägningen

hjälp därifrån (12 kap. 44 § jordabalken).

kan således, liksom en hyresgäst, återvinna En bostadsrättshavare

vid försummad Men om hyresgästen sin nyttjanderätt avgiftsbetalning.

tillfällen hyran för sent, kan han sägas upp vid upprepade erlägger

av hyresavtalet med stöd av 12 kap. 46 § första och vägras förlängning kan däremot återvinna sin 2 jordabalken. Bostadsrättshavaren stycket hur många gånger som helst utan att föreningen rätt till lägenheten

kan bli av med honom. när Av 12 kap. 20 § andra och tredje styckena jordabalken framgår

i ett skall anses betald. Huvudregeln synes

hyran hyresförhållande

SOU 1988: 14 2 161 Kapitel

vara att hyran skall betalas i hyresvärdens hemvist (vilket numera måste anses ovanligt) eller under adress som anvisats av denne. Betalning får dock alltid ske genom eller postanvisning, bankgiro postgiro. Sker betalning på post- eller bankkontor till hyresvärdens konto, anses betalningen omedelbart ha kommit hyresvärden tillhanda. Är det fråga om en betalning över eget konto (betalningsuppdrag) så att beloppet dras från det egna kontot och överförs till hyresvärdens konto, anses beloppet ha kommit hyresvärden till handa när betalningsuppdraget togs emot av det förmedlande kontoret, dvs. när det kom fram med posten. Det bör framhållas att om hyresgästen betalar med check, får han se till inte bara att checken kommer fram i tid utan också att hyresvärden kan lyfta beloppet innan betalningstiden utgår (se NJA 1955 s. 399). Någon motsvarighet till de nu genomgångna reglerna finns inte i BRL. Vi anser emellertid att lagstiftningen bör tillföras sådana bestämmelser, främst för att tveksamhet inte skall uppkomma i den praktiskt viktiga frågan om, och i så fall när, årsavgiften (månadsavgiften) har betalts. Visserligen torde det förhålla sig så att betalningsförsummelser endast förekommer i begränsad inom bostadsrättsföromfattning eningarna. Ändå menar vi att det inte kan vara rimligt att, som tidigare nämnts, en bostadsrättshavare regelmässigt kan erlägga årsavgiften for sent utan påföljd (bortsett från att han kan bli att skyldig betala dröjsmålsränta och föreningens kostnader m. m.). En modell att komma till rätta med upprepade betalningsförseningar är att införa en regel som gör det möjligt för de drabbade föreningarna att säga upp försurnliga bostadsrättshavare efter ungefär samma grunder som anges i 12 kap. 46 § första stycket 2 jordabalken. Enligt den angivna bestämmelsen har en hyresgäst rätt till förlängning av hyresavtalet om han inte åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen icke bör förlängas. Eftersom bostadsrätten emellertid gäller utan begränsning i tiden kan någon sådan förlängningstvist inte förekomma på bostadsrättssidan. Därför menar vi att det är principiellt riktigast att alltjämt behandla frågan inom ramen för bostadsrättslagens förverkandebestärnrnelser. Kännetecknande för förverkande är att en objektivt konstaterbar omständighet har inträffat. Som exempel kan nämnas att viss avgift inte har erlagts i rätt tid eller att boendet har misskötts genom uppre-

SOU 1988: 14

162 Kapitel 2

i inte någon ej obetydliga störningar. I systemet ingår princip pade,

mellan kortrahen-

sådan intresseavvägning som eljest förekommer tema i samband med förlängningstvister enligt 12 kap. 46 § jordabal-

situation vägs mot hyresvär-

ken (huvudregeln är att hyresgästens

dens).

Vår är således att frågan skall prövas med utgångspunkt uppfattning

Detta medör i sin från bostadsrättslagens förverkandebestämmelser. alltjämt kommer att skei fastig-

tur att en eventuell rättslig prövning

eller mål

hetsdomstolen ( om det inte är fråga om lagsökningsmål se 10 kap. l § lagförslaget). enligt handräckningslagen,

förverkad om bostidsrätts-

Enligt 1930 års lag var nyttjanderätten

eller den havaren dröjde med betalning av avgift utöver fjorton dagar

längre tid som kunde vara bestämd i stadgarna från det föreningen

hade anmanat honom att betala. efter förfallodagen skriftligen emellertid på att det före-

Bostadsrättskommittén (1962 års) pekade

att bostadsrättshavare sattei system kom i inte obetydlig utsträckning och först när de fått anmaning från föreningen att betala årsavgiftema föreslog därför att

respittiden i det närmaste gått ut. Kommittén

med en bestämmelse att

regeln i 1930 års lag borde kompletteras om bostadsrättshavaren i betydande

var förverkad

nyttjanderätten förfallodagen och inte på omfattning underlät att betala årsavgift på

framdeles förfallodag (SOU 1969: 4 s. 228).

tillsägelse iakttog

bestämmelsen i alltfann_ dock att den föreslagna

Departementschefen

för en Därför kunde

för hög grad gav utrymme skälighetsbedömning.

12 s. 130). I stälet utforhan inte ansluta sig till förslaget (prop. 1971:

att betala årsaxgift efter

mades förverkandereglema vid underlåtenhet

( 12 kap. 42-44 §§ jorda-

förebild av motsvarande hyresbestänunelser

årsavgift alltid en

balken). Bostadsrättshavaren har således i fråga om

frist om två vardagar för betalning samt en frist om tolv vardagar för

återvinning. att infört en regel Vi menar att det i och för sig skulle vara möjligt att rätten till återvinning bortfaller om det visar sig att som uttalar

den senaste tiden vid upprepade tillfällen

bostadsrättshavaren under av med betrlning av

förverkat nyttjanderätten på grunda dröjsmål

anser vi att en sådan modell, vilker. i så fall

årsavgift. Emellertid till huvudregeln om återvinnings-

skulle kunna intas som ett undantag

bl. a. av det skälet att den inte på ett godtagbart

rätt, inte är lämplig,

sou 1988: 14 Kapitel 2 163

i det traditionella Vid sätt går att inordna förverkandesystemet. bedömningen av en i t. ex. ett handräcknings- eller förverkandefråga måste man i vart fall enkelt kunna avgöra om lagsökningsmål bostadsrättshavaren fått tillbaka nyttjanderätten genom betalning. En lämpligare lösning är istället att införa en ny punkt i bostadsrättslagens förverkandekatalog. Enligt denna punkt skulle nyttjanderätten vara förverkad om bostadsrättshavaren, genom att vid upprepade tillfällen inte betala årsavgift (månadsavgift) i rätt tid, åsidosatt sina i så hög grad att han skäligen inte bör få behålla förpliktelser Således skulle föreningen även i ett sådant fall vara nyttjanderätten. berättigad att säga upp bostadsrättshavaren till avflytming. Syftet är

givetvis att denna nya förverkandegrund inte skall vara kopplad till

återvinningsrätten. Vårt förslag har utformats med 12 kap. 46 § första stycket 2 jordabalken som förebild. Det innebär att det i förverkandefrågan skall ske en intresseavvägning mellan bostadsrättsföreningen och bostadsrättshavaren; Prövningen kommer främst att inriktas på frågan om betalär så allvarliga att nyttjanderätten skall förningsförsummelsema verkas. Därutöver skall emellertid - i motsats till vad som normalt - också tas till bostadsrättshavarens gäller i förverkandefall hänsyn intresse av att ha kvar lägenheten. Avsikten är att prövningen enligt hyreslagen och bostadsrättslagen skall ske utifrån samma kriterier. Det finns således enligt vår mening. inte skäl att tillåta att en bostadsrättshavare gör sig skyldig till något betalningsförsummelser i större utsträckning än en hyresgäst. Av rättsfall från bostadsdomstolen framgår att det nästan genomhar varit omfattningen av betalningsförsummelsema som avgående eller fått bo kvar. Vid intresgjort om hyresgästen tvingats flytta seavvägningen har endast mycket starka sociala skäl på hyiesgästsidan lett till att hyresgästen har fått behålla lägenheten. Självfallet kan det många gånger vara lämpligt att företrädare för föreningen vid upprepade betalningsförsummelser tar en personlig kontakt med bostadsrättshavaren för att få till stånd en rättelse. Det bör framhållas att om bostadsrättshavaren mister nyttjanderätten till lägenheten har han ändå rätt till värdet av bostadsrätten (jfr 37 § BRL). Sedan föreningens skuld reglerats kan bostadsrättshavaren exempelvis använda återstoden till att skaffa ny bostad.

164 2 SOU 1988: 14 Kapitel

Avsikten är att den nya förverkandebestärnrnelsen främst skall tillhar försökt komma till rätta med bostadsrättslämpas när föreningen

havarens betalningspåminnelse, krav och upp-

förseningar genom

men denne trots det fortsätter att betala för sent. Meningen

sägning,

är alltså inte att föreningen stillatigande skall låta betalningsförsum-

melsema under en längre tid för att sedan direkt säga upp

fortgå

bostadsrättshavaren.enligt den nu föreslagna regeln. i sak inte behöver i Avslutningsvis anser vi att någon ändring göras

bestämmelserna i 36 § BRL (jfr 12 kap. 6 § jordabalken). I ett sådant

nu fall bör bostadsrättshavaren därför få bo kvar till det

aktuellt

månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen, om inte rätten ålägger honom att flytta tidigare.

Underrättelse m. m. enligt 12 kap. 44 § jordabalken

Som tidigare nämnts kan en hyresgäst avhysas på grund av dröjsmål

med av hyran först sedan denne genom visst föreskrivet betalning formulär underrättats om sin Vidare har

återvinningsmöjlighet.

framhållits att en bostadshyresgäst inte kan avhysas om inte hyresvärden dessförinnan meddelat kommunens socialnämnd om uppoch anledningen till demia. Bakgrunden till den sistnämnda sägningen är att socialnämnden skall kunna hjälpa hyresgästen. De

skyldigheten nu aktuella frågorna framgår av 12 kap. 44 § jordabalken.

våra direktiv det oss att särskilt överväga om de an- Enligt åligger bestämmelserna beträffande underrättelse och meddelande vid givna

utebliven hyresbetalning bör få sin motsvarighet i bostadsrättslagen.

och SBC har samstämmigt i yttranden till oss för- HSB, Riksbyggen klarat att skäl att tillskapa en sådan likformighet inte före-

tillräckliga

ligger. Vi menar att det finns omständigheter som talar både för och emot att i det aktuella avseendet. Det bör dock

komplettera lagstiftningen framhållas att det fortsatta endast tar sikte på sådana

resonemanget

försummelser beträffande månadsavgiften som lett till förverkande

enligt 6 kap. 17 § 1 lagförslaget.

Eftersom en bostadsrättshavare även enligt vårt förslag kan åter-

vinna nyttjanderätten är det i och för sig rimligt att den försumlige

SOU 1988: 14 Kapitel 2 165

medlemmen underrättas om sin ätervinningsmöjlighet i anslutning till att denne sägs upp. Ett meddelande till socialnämnden om uppsägningen och anledningen till denna kan väl alltid sägas ha betydelse från bostadssocial synpunkt. Emellertid menar vi att skillnaderna mellan upplåtelseformema hyra och bostadsrätt också måste beaktas. Således är bostadsrätts-

havaren medlem i den (ekonomiska) förening som avgiften skall

erläggas till. Med andra ord har han själv, även sett frän föreningens

synpunkt, ett intresse av att han fullgör sina skyldigheter. Vidare bör framhållas att om en motsvarighet till de nu aktuella bestämmelsema i 12 kap. 44 § jordabalken skulle införas i bostadsrättslagen, kommer detta att irmebära ytterligare administrativa pålagor för föreningarna. Slutligen kan vi inte bortse från att bostadsrätten kan pantsättas för lån (om inte denna möjlighet redan utnyttjats maximalt), vilket kan användas till att betala den aktuella avgiften. Trots det sist sagda menar vi att skälen för att i det aktuella avseendet samordna de båda upplåtelseformema väger över. Därför föror-

dar vi att det i bostadsrättslagen införs en motsvarighet till det system

med underrättelse och meddelande vid utebliven hyresbetalning som förekommer i 12 kap. 44 § jordabalken (med undantag för att avgiften inte bör kunna deponeras, se avsnitt 2.l0.4).

2.10.3 Andrahandsupplåtelse

Grundprincipen i BRL är att en bostadsrättshavare själv skall disponera sin lägenhet. Emellertid har särskilda regler tillskapats för att

göra det möjligt för bostadsrättshavaren att upplåta lägenheten även till annan än medlem i föreningen (30 § BRL). Enligt 1930 års lag bestämde styrelsen fritt om andrahandsupplåtelse till annan än för-

eningsmedlem fick ske eller inte (45 §). Detta gällde såväl bostäder

som lokaler. Emellertid ansågs det inte tillfredsställande att styrelsen fick bestämma helt fritt beträffande bostäderna (prop. 1971: 12 s. 127). Numera kan därför en bostadsrättshavare som under viss tid inte är i tillfälle att använda sin bostadslägenhet få hyresnämndens tillstånd till att upplåta lägenheten i andra hand. Givetvis erfordras inte nämndens godkännande om föreningen samtyckt till upplåtel-

. SOU 1988: 14

166 Kapitel 2

sen. Hyresnämndens beslut kan inte överklagas (76 § andra stycket till en bostadslägenhet behö-

En kommun som har bostadsrätt BRL). inte tillstånd. Det räcker om kommunen under-

ver däremot något om att har upplåtits i andra hand (30 § rättar styrelsen lägenheten

. tredje stycket BRL). till i är

Det bör observeras att möjligheten prövning hyresnärmden till bostadslägenhet. (Vad som menas med bostadslägenhet begränsad

Vidare bör framhållas att BRL skiljer

se 2 § fjärde stycket BRL). mellan i andra hand av hela lägenheten (total sublokation) upplåtelse

sub-

och inrymrnande av utomstående personer i lägenheten (partell

om total sublokation finns i förevarande lokation). Bestämmelsema och om sublokation i 3l§ BRL.

paragraf (30 § BRL) reglerna partiell av en bostadslägenhet skall enligt Tillstånd till andrahandsupplåtelse

BRL lämnas om bostadsrättshavaren har lueaktans-

30 § andra stycket

värda skäl för och föreningen inte har befogad anledning

upplåtelsen

med vägra samtycke. Tillståndet kan begränsas till viss tid och förenas

villkor (se prop. 1971: 12 s. 128). under viss tid inte är i tillfälle att använda Att bostadsrättshavaren skall vara tillfälligt. Man skall

sin lägenhet antyder att arrangemanget

till Vidare

således kunna räkna med att han återkommer lägenheter.. måste ha ett fullgott skäl för at: upplåta

krävs att bostadsrättshavaren t. ex. arbete eller studier

lägenheten under sin bortovaro, sjukdom,

har därför vägrats när

på arman ort (SOU 1969: 4 s. 226). Tillstånd

men ändå önskar behålla bostadsrättshavaren flyttar till annan bostad

bostadsrätten av något skäl. att vägra samtycke framför Föreningen kan ha befogad anledning

att disponera lägenallt med hänsyn till att den som istället kommer

skötsam. Däremot spelar dennes ekonomi inte någon

heten är mindre som svarar för att t. ex. roll, eftersom det ju är bostadsrättshavaren

årsavgiften erläggs i rätt tid. kan förverkas om bostadsrättshavaren utan behövligt

Bostadsrätten eller tillstånd i andra hand (33 § första

samtycke upplåter lägenheten stycket 2 BRL). motsvarar de bestämmelser som gäller

De nu aktuella reglerna och 70 §§ Också

beträffande hyra (se 12 kap. 39, 40, 42 jordabalkm).

kammit att.

av de båda regelsystemen har i hög grad tillämpningen

eftersom likforrnighet inbjuder till detta. överensstämma, lagtextens

Kapitel 2 167 SOU 1988: 14

Det bör dock framhållas att den praxis som förekommer är svår att eftersom beslut i de aktuella frågorna inte

överblicka, hyresnämndens kan överklagas. (Beträffande viss hyresrättslig praxis m. m. hänvisas och Victorin, nyttjanderätt till

t. ex. till Bengtsson Hyra och annan

fast egendom, andra upplagen, 1985, s. 123 f.).

I våra huvuddirektiv (s. 8) ifrågasätts om inte bostadsrättsföreningamas karaktär motiverar att reglerna om s. k. andra-

kooperativa

av bostadsrättslägenheter utformas på ett annat sätt än handsuthyming I det sammanhanget frammotsvarande bestämmelser i hyreslagen. hålls det vidare att vissa problem tycks förekomma, t. ex. när juribostadsrätt i syfte som

diska personer förvärvar att hyra ut lägenheten

e. d. Därför har vi, med utgångspunkt från våra tillpersonalbostad

att en bostadsrättsförening efter fritt

äggsdirektiv, tidigare föreslagit

skön får vägra en juridisk person inträde i föreningen (avsnitt 2.4.2). Eftersom bostadsrätten närmar ägandet kan det sig det direkta tyckas att en bostadsrättshavare som är en fysisk person principiellt

borde ha större rätt till andrahandsupplåtelse än en hyresgäst (gäller i

första hand bostäder). Att bostadsrättshavaren under viss tid inte är i tillfälle att använda sin bostadsrättslägenhet bör därför måhända tolkas mindre Sålunda borde kanske arbete och stusnävt än vid hyresrätt. arbetet dier på annan ort kunna godtas, även om studiera respektive eller inte är i linje med vad

inte beror på någon tvångssituation

bostadsrättshavaren tidigare sysslat med. Det har för övrigt påpekats

att praxis redan fått en sådan glidning.

Konsekvenserna av den ordningen skulle emellertid kunna

antydda

bli att bostadsmarknaden ökar, eftersom bostads-

spekulationen på än nu skulle kunna förvärvas enbart i syfte

rätter i större utstäckning det inte är ett intresse att sälja dem vidare inom några år. Eftersom

för lagstiftaren att medverka till sådana spekulationer genom att göra

det lätt för bostadsrättshavaren att t. ex. hyra ut lägenheten i avvaktan har det föreslagits att särskilt starka_skäl på vidareförsäljningen, för i andra hand av bostadsrättslägenhet som

borde krävas upplåtelse

innehafts mindre än tre år.

I sak förordar vi inte någon förändring vad gäller de grundför andrahandsupplåtelse av en bostadsläggande förutsättningama

Således menar vi att beträffande bostads-

rättslägenhet. huvudregehi

bör vara att bostadsrättshavaren inom viss tid skall

lägenheter alltjämt

SOU 1988: 14

168 Kapitel2

nu är fallet bör dessutom krävas återkomma till lägenheten. Liksom att bostadsrättshavarens skäl för är beaktansvärda samt att

upplåtelsen

att vägra samtycke till denna. föreningen inte har befogad anledning

Emellertid anser vi att den som finns i gällande generella möjlighet att utan samtycke upplåta en rätt (30 § första stycket BRL) styrelsens

eller i dess helhet till medlem i

bostadsrättslägenhet (bostad lokal)

bör tas bort. vår mening finns det inte några föreningen, Enligt bärande skäl för att behålla denna ordning. Föreningarna bör således

ha kontroll över och kunna överblicka samtliga andrahandsupp-

låtelser. Det förutsätter att bostadsrättshavaren deltar i

kooperativa synsättet

försvåras, eller omöj-

föreningens angelägenheter. Föreningsarbetet

om bostadsrättshavama inte själva bor i lägenheterna. Detta liggörs, i sin tur att en mer eller mindre bör ses

medför andrahandsupplåtelse

som en nödlösning. har flera föreningar påtalat för oss att Under utredningsarbetet vållar dem problem, bl. a. för att tillämp-

andrahandsupplåtelsema har liberaliserats i hyresnämnden. Det nu (och

ningen av 30 § BRL att vi har övervägt att föreslå en skärpning av

tidigare) sagda innebär för enligt paragrafens andra förutsättningarna andrahandsupplåtelse

stycke (bostäder). Emellertid anser vi oss inte kunna bortse från det motsvarande

som finns i i vart fall om man ser det från

system hyreslagstiftningen,

de boendes Sammantaget menar vi att det är en rimlig

synpunkt. att av bostadsrättslagen och hyreslagen utgångspunkt tillämpningen

i det aktuella avseendet, vilket också lagtextens bör överensstämma

Den som har etablerats vad gäller andralikformighet antyder. praxis av hyreslägenheter bör i detta sammanhang vara väghandsupplåtelse

i denna riktning behöver

ledande. Om tillämpningen anpassarsig

saklig ändring inte göras i denna del. Vi lämnar frågan med

någon

detta konstaterande. Som nämnts kan en juridisk person, som har beviljats

tidigare

komma i den situtationen att medlemskap i en bostadsrättsförening,

medlemmen inte kan disponera den aktuella lägenheten. Anledningen till detta är att den inte själv kan bebo lägenheten juridiska personen

2.4.2 citerade beslutet från hyresnämnden i

(se det i avsnitt

I ett sådant fall ligger det nära till hands att anse, vilket Göteborg).

SOU 1988: 14 Kapitel 2 169

har frarnhållits från flera håll, att föreningen har godtagit att lägenheten upplåts till någon som skall bebo den utan att vara medlem i föreningen. Som vi emellertid föreslagit i det föregående bör föreningarna, från kooperativ synpunkt, fritt få avgöra om juridiska personer skall kunna beviljas medlemskap eller ej. Med demm utgångspunkt är det mest tillfredsställande om frågan hur de aktuella bostadslägenhetema skall disponeras, avgörs i anslutning till att medlemskapet prövas. Vi anser därför att det är mest ändamålsenligt att låta såväl medbeträffande förvärv av bostäder lemsprövningen juridiska personers liksom frågan under vilka närmare förutsättningar lägenheten får upplåtas i andra hand - fritt ankomma på föreningarna (om det inte är fråga om en kommun). Det nu sagda medför i normalfallet, att den juridiska person som avser att förvärva bostadsrätten till en bostadslägenhet, dessförinnan bör överenskomma med föreningen om under vilka förutsättningar lägenheten får disponeras om medlemskap beviljas. Ändamålet med upplåtelsen bör således klarläggas redan i detta skede. De juridiska personer som vid ikraftträdandet redan erhållit ett samtycke från föreningen, exempelvis ett tidsbegränsat sådant, att upplåta lägenheten i andra hand, bör underkastas de nya reglerna när det tidigare villkoret löpt ut. Vårt förslag innebär att det fortsättningsvis endast är den bostadsrättshavare som är en fysisk person som kan påkalla prövning i hyresnämnden (liksom tidigare endast beträffande upplåtelse av en bostadslägenhet). Vad gäller denna kategori menar vi att om upplåtelse skett utan föreningens samtycke, bör, i likhet med vad som numera gäller inom hyresrätten (12 kap. 42 § första stycket 2 jordabalken), nyttjanderätten inte anses förverkad om bostadsrättshavaren utan dröjsmål antingen vidtar rättelse eller ansöker om tillstånd hos

hyresnämnden i efterhand och får ansökan beviljad.

Avslutningsvis bör framhållas att det nyligen har gjorts viss ändring i 12 kap. 40 § jordabalken, innebärande att också en lokalhyresgäst kan få hyresnärnndens tillstånd att upplåta lägenheten i andra hand (prop. 1987/88: 146, BoU 21, rskr. 344, SFS 1988: 927). Samtidigt har även viss ändring gjorts i 12 kap. 23 § jordabalken, vilken bestämmelse för närvarande motsvarar 25 § BRL.Vi anser

170 - SOU 1988: 14 Kapitel 2

dock inte att motsvarande ändringar bör göras i bostadsrättslagstiftningen. Skälet till detta är främst att det inte firms behov av skydds-

regler i lagstiftningen i samma utsträckning för en bostadsrättshavare

som för en hyresgäst.

2.10.41 Övrigt

Under utredningsarbetet har även ifrågasatts om det inte också i vissa finns i överensandra avseenden skäl att bringa bostadsrättslagen stämmelse med hyreslagen. Sålunda har bl. a. följande frågor tagits upp.

0 Enligt 12 kap. 16 § första stycket 3 jordabalken gäller bestämmelserna i 10-12 §§, om hinder eller men uppstår i

nyttjanderätten utan hyresgästens vållande. En liknande regel i 21 § BRL förutsätter emellertid att det uppstår hinder eller men i vållande. Det har framhållits

nyttjanderätten genom föreningens

att det bör övervägas om denna skillnad är motiverad. 0 Vidare har om inte till det ifrågasatts någon motsvarighet om bestämmelserna i 12 kap. 16 § andra stycket jordabalken som åtgärdsföreläggande också bör gälla i fråga om underhåll åvilar en bostadsrättsförening. o Dessutom har antytts att bestämmelserna i 29 § BRL om för-

rätt att få tillträde till bör preciseras efter eningens lägenheten

mönster av 12 kap. 26 § jordabalken. att det inte är ändamåls- Vi har tidigare (avsnitt 2.10.1) framhållit avseenden samordna bostadsrättslagen med enligt att i alla tänkbara hyreslagen. I de nyss angivna fallen anser vi att någon sådan samordning inte är påkallad. Slutligen bör följande framhållas. Av 12 kap. 21 § jordabalken framgår att en hyresgäst i vissa fall har rätt att deponera hyran hos

länsstyrelsen. Detta kan förekomma när hyresgästen har rätt till ned-

sättning av hyran eller till ersättning för skada eller för avhjälpande

av brist eller om han har någon annan motfordran hos hyresvärden.

Vidare kan deposition förekomma då tvist råder om hyrans storlek.

Har hyresgästen deponerat hyra hos länsstyrelsen får hyresvärden inte

sou 1988: 14 Kapitel 2 .171

att hyresrätten blivit förverkad på grund av att det degöra gällande inte betalats till honom. Även om hyresgästen ponerade beloppet bedömt situationen fel, anses han inte ha begått något kontraktsbrott,

hyresvärden kan ju efter depositionen alltid vara säker på att i sinom

att notera att det enbart är det tid få ut sin hyra. Det är dock viktigt Institutet har tvistiga beloppet som får deponeras hos länsstyrelsen. i BRL. inte någon motsvarighet Frågan kan dock ställas om det finns skäl att införa en liknande ordning. Tvister om storlek torde sällan förekomma inom

årsavgiftens

bostadsrättsföreningama. Avgiften fastställs vid varje tidpunkt av stysätt. Dessutom finns det inte relsen på ett förhållandevis okomplicerat

någon egentlig överprövningsmöjlighet (som beträffande prövning av

hyresvillkor). Över huvud taget torde det vara ovanligt med sådana

nu aktuella ekonomiska tvister mellan föreningarna och dess med-

lemmar. I det sammanhanget bör man kunna utgå ifrån att en

bostadsrättsförening, om en tvistig fråga uppkommer, alltid fullgör

den skyldighet som föreningen tar på sig eller blir ålagd. Beträffande

är det i normalfallet bostadsrättshavaren som skall själva lägenheten

svara för det inre underhållet, varför några tvister i den delen knap-

Det nu sagda medför att vi inte heller i detta past torde uppkomma. fall anser det nödvändigt att samordna bostadsrättslagen med hyres-

lagen.

SOU 1988: l4 172 Kapitel2

2.11 Avgiftssystemet

Vårt Vissa äldre avgiftstyper mönstras ut. Beteckförslag: byts ut mot insats och beteckningen årsavgift

ningen grundavgift

skall förenimama ha byts ut mot månadsavgift. I fortsättningen av bostadsrättshavama: insats och rätt att ta ut följande avgifter

upplåtelsewgift och

månadsavgift samt, om det anges i stadgama, införs beträffande möâligheten

överlåtelseavgift. Begränsningar

av hyresgäster i samband ned om-

av att ta ut upplåtelseavgift

En förening får ine ta ut bildning av hyresrätt till bostadsrätt. skall några särskilda avgifter för sådana åtgärder som föreningen med av bostadsrättslagen elle andra vidta anledning författningar.

2.11.1 Inledning

I BRL saknas sammanhållna regler om de avgifter som :n förening Av 44 §, som ;unktvis tar

har rätt att ta ut av bostadsrättshavama. upp vad en förening är skyldig att ange i sina stadgar, fnmgår dock

indirekt (punkt 4-7) att föreningen kan ta ut inträdesavgit, upplåtel-

Bestänmelser om

seavgift, årsavgift och vissa andra typer av avgifter. grundavgift finns bl. a. i 6 och 57 §§.

nuvarande till tvecan om en Det regelsystemet ger anledning

har rätt att ta ut särskilda avgifter, rid sidan av

bostadsrättsförening

de i lagen angivna, för åtgärder som föreningen är skyltig att vidta

BRL. Bl. a. har av s. k. överlåtelsewgifter satts

enligt lagligheten

föradministraifråga. Sådana avgifter tas ut för att täcka kostnader tionen kring en överlåtelse av bostadsrätt. Vi skall senare återkomma till överlåtelseavgiftema. Fir att belysa den allmänna möjligheter att ta ut avgifter frågan om föreningarnas vill vi dock redan inledningsvis hänvisa till ett av bostadsrättshavama

av klagomål mot en

särskilt uttalande av JK i frågan. Med anledning som hade registrerat en bostadsrättsförening vars stadgar länsstyrelse om rätt att ta ut uttalade JK

innehöll en bestämmelse överlåtelseavgift

följande (beslut den 19 januari 1987, dnr 3483-85-21).

SOU 1988: 14 Kapitel 2 173

Bostadsrättslagens 44 § kan sägas ge anledning till två frågor.

Den första blir om bestämmelsen avser att uttömmande reglera de som en bostadsrättsförening får ta ut eller om det finns

avgifter

att även andra får tas

möjlighet att i stadgarna föreskriva avgifter

ut. Kan svaret på denna första fråga vara att även övriga avgifter, får tas ut uppkommer i detta fall frå-

exempelvis överlåtelseavgift,

gan om överlåtelseavgift är en sådan avgift som anges i 44 § 7

bostadsrättslagen och därför måste vara beloppsbegränsad.

Att av lagtextens ordalydelse avgöra om 44 § bostadsrättslagen som får tas ut till en

uttömmande avser att reglera vilka avgifter

bostadsrättsförening låter sig inte med säkerhet göra. I förarbetena

till bestämmelsen (prop. 1971: 12 s. 139) uttalas endast att paragra-

fen anger vilka bestämmelser som måste tas in i bostadsrättsförskall kunna registreras. I bostadsenings stadgar för att föreningen rättskommitténs betänkande Bostadsrätt (SOU 1969: 4), med för-

slag till nu gällande bostadsrättslag, angavs (bet. s. 210) att i para-

lämnas en uttömmande uppräkning av de frågor som skall grafen

behandlas i en bostadsrättsförenings stadgar samt att stadgarna kan innehålla bestämmelser även i andra ämnen än dem naturligtvis

- Dessa förarbetsuttalanden tyder, enligt som anges i paragrafen. min mening, närmast på att 44 § bostadsrättslagen avser att reglera

inte uttömvad som måste tas in i stadgarna men att bestämmelsen mande avser att reglera vad som får intas i stadgarna. Denna ståndvinner visst stöd av kommentarer till bostadsrättslagen, vilka

punkt från att även andra avgifter kan tas ut om det anges i synes utgå

Bostadsrättslagen, Sthlm 1972, stadgarna (jfr Knutsson/Lindqvist, s. lll och Victorin/Melz, Bostadsrätt, Sthlm 1983 s. 143). Det kan

alltså, enligt min mening, i en bostadsrättsförenings stadgar vara möjligt att låta ange att överlåtelseavgift skall utgå. Vad om överlåtelseavgiften är en sådan regelbungäller frågan avgift som anges

den eller på särskilt beslut om uttaxering beroende

i 44 § 7 bostadsrättslagen torde det vara svårt att hävda att avgiften

kan anses i detta ords Inte heller kan den

regelbunden betydelse.

av särskilt beslut om uttaxering eftersom allsägas vara beroende

män föreskrift om den intagits i stadgarna. I likhet med länsstyrel-

bör anses falla sen kan jag således inte finna att överlåtelseavgiften Till kan under 44 § 7 bostadsrättslagen. följd av denna bedömning jag heller inte finna att regeln om maxirnering av avgiften blir till-

lämplig.

SOU 1988: 14 174 2 _

Kapitel

som vi enligt våra direktiv

Vid den översyn av avgiftssystemet är påkallat att dra en gräns mellan

(s. 8) skall göra, anser vi att det sådana som föreningen skall ha rätt att ta ut av bostadsrätts-

avgifter

som föreningen inte får ta ut. En ut-

havarna och sådana avgifter

som bostads-

gångspunkt som vi därvid tror tjäna såväl föreningens intressen bäst är, att kostnaderna för sådan löpande

rättshavarens av bestämmelserna i BRL eller

verksamhet som föreningen på gmnd

är att bör bäras av medlem-

arman lagstiftning skyldig upprätthålla, marna gemensamt, dvs. utan särskild avgiftsdebitering. avgifter som vi anser

I det följande tar vi i tur och ordning upp de

bör ha rätt att ta ut av bostadsrättshavama, nämligen

att föreningarna och Under

insats, upplåtelseavgift överlåtelseavgift.

månadsavgift, rubriken övriga avgifter kommer vi därefter in på den gränsdrag-

Vi lämnar där också förslag till utrnönst-

ningsfråga som vi angivit.

ring av vissa avgifter som anges i BRL.

2.11.2 Grundavgift - insats

är den i föreningen som en bostadsrätts-

Grundavgiften kapitalinsats

upplåts första gången. Avgiften _ngår som havare gör när bostadsrätt

en del av husets finansiering och tas därför regelmässigt Jpp i den ekonomiska räcker att där ange grundavgiftemas

planen, även om det När

totalbelopp. Avgiften skall också tas upp i upplåtelseavtalet.

arman har bostadsrättshavaren ingen rätt att

bostadsrätten övergår på

Det ekonomiska värde som bostadsrätten represente-

återfå avgiften.

rar får denne i stället ta ut via överlåtelseersättningen. storlec, om inte

Det är styrelsen som bestämmer grundavgiftemas grundavgiftema skall ändras, t. 3x. genom

stadgarna anger annat. Om beslutas detta

att bostadsrättshavaren skall tillskjuta ytterligare kapital, stycket l BRL).

dock av föreningsstämman (se 57 § samt 60 § första

skall utgå finns efter vilka grunder avgifterna

Några bestämmelser att föreningen inom ramen

inte. Här gäller som i andra sammanhang har frihet att bestämma avgifför den s. k. likabehandlingsprincipen

I allmänhet brukar avgifterna bestämmas efter lägenternas storlek. dvs. efter sådana faktorer som storlek, hetemas relativa bruksvärde,

planlösning, läge i huset etc.

Kapitel 2 175 SOU 1988: 14

som motiverar Under utredningsarbetet har ingenting framkommit

några förändringar av bestämmelserna om grundavgifter. I anslutning

till det allmänna språkbruket föreslår vi dock att beteckningen grund- Härigenom uppnås en överens-

avgift byts ut och ersätts med insats. stämmelse med terminologin i lagen om ekonomiska föreningar.

Visserligen täcker gmndavgiften, utöver andelsrätten i föreningen,

vilket är för bostads-

också ersättning för en nyttjanderätt, specifikt

rättsinstitutet. Vidare har en bostadsrättshavare som tidigare sagts inte heller någon rätt att få tillbaka sin insats när han går ur föreningen, vilket andra medlemmar i ekonomiska föreningar har. Dessa skillinsats nader motiverar dock enligt vår mening inte att beteckningen

förbehålls i andra ekonomiska föreningar än bostadskapitalinsatser

rättsföreningar.

-

2.11.3 Årsavgift månadsavgift

i en förening avser att täcka föreningens löpande utgif-

Årsavgiftema

ter för framför allt drift, underhåll och kapital (jfr hyra).

Avsätmingar till reparationsfonder m. m. görs också via årsavgift- Avgifterna be-

ema. Så gott som alltid betalas avgifterna månadsvis. stäms av styrelsen efter de grunder som skall anges i stadgarna (se 44§ 6 samt 57 § BRL).

som fördelningsgrund Det vanliga är att grundavgiftema fungerar

Men det är även möjligt att

när det gäller att fastställa årsavgiftema. använda av andra normer, exempelvis bostadsrättemas lägensig fastställda andelsvärden. Det är inte heller något

hetsytor eller särskilt att olika beroende av- .

som hindrar beräkningsgrunder tillämpas på

Det är t. ex. möjligt att fördela kostnaden för värme

giftsändamålet.

och vatten m. m. efter storleken på lägenheten, medan andra kost-

nader fördelas efter gnmdavgiften.

mot tillämpningen av Vi har inte funnit anledning till anmärkning BRL:s bestämmelser om Den bör där-

årsavgift. gällande regleringen har dock kritiserats och är enligt vår för bestå. Beteckningen årsavgift

oftast betalas

mening mindre lämplig med hänsyn till att avgifterna

månad. Vi föreslår därför att den enklare beteckningen per

månadsavgzfi tas upp i lagen.

SOU 1988: 14

176 Kapitel2

2.1l.4 Upplåtelseavgift

kan är en särskild som bostadsrättsföreningen

Upplåtelseavgift avgift

En förutsättning är dock

ta ut jämte insatsen när bostadsrätt upplåts.

Grunderna en sådan rätt (44 § 5 BRL). att stadgarna ger föreningen bestäms

behöver däremot inte anges. Avgiften

för avgiftens beräkning

Den skall anges i upplåtelsei stället fritt av styrelsen (57 § BRL).

handlingen (6 §). i de fall en Tanken är att skall kurma tas ut främst

upplåtelseavgift

med bostadsrätt först sedan föreningens

viss skall upplåtas lägenhet

denna tid kan bostadsrättemas

verksamhet har pågått någon tid. Under

att föreningens behållna

värde ha stigit utöver grundavgiftema genom

lån har amorterats

kapital har ökat, t. ex. till följd av att föreningens

kan den

ned. Genom att föreningen får ta ut en upplåtelseavgift

avkrävas kompensation för denna

bostadsrättshavaren

nytillträdande

bostadsrätten behöver då

Grundavgiften för den aktuella

värdeökning. bostadsrätter och

än grundavgiftema för övriga

inte sättas högre

förhållandet mellan grund-

därför inte heller det inbördes rubbar

avgifterna.

motsvarar närmast den möjlighet

Rätten att ta ut upplåtelseavgift

att ta ut ersättning för rätten att teckna som fanns enligt 1930 års lag kan hänvisas till

Beträffande bakgrunden till avgiften

bostadsrätt. 1971: 12 s. 140, Knutsson - Lindqvist,

SOU 1969: 4 s. 210, prop.

s. 109 samt Victorin - Melz, Bostadsrätt, 3:e uppl.

Bostadsrättslagen,

- Lagen om bostadsrättsför-

s. 167-168 samt Siljeström Svennegård,

5:e uppl. s. 21.

eningar, sammanhang. Vi vill används i flera

Numera upplåtelseavgifter

att differentiera villko-

särskilt nämna den möjlighet som föreligger

i samband med större om-

ren mellan gamla och nya medlemmar

detta i anslutning till av- Vi har utförligt beskrivit

byggnadsåtgärder.

att vindar tas i ansnitt 2.8 (se bilaga 3, avsnitt 5). Det blir vanligare

som upplåts med bostadsrätt. Upplåtelseavgifter

språk för lägenheter

Vid ombildning av hyresrätt förekommer också i dessa sammanhang.

att tas ut av de

till bostadsrätt är det vidare vanligt upplåtelseavgifter

ansluter sig eller av nytillkommande

som successivt hyresgäster

boende i huset.

SOU 1988: 14 2 177 Kapitel

tas i Upplåtelseavgifter dag sällan ut med utgångspunkt i bostadsrättens ökade andel i föreningens behållna Det är i tillgångar. vanliga stället att föreningarna genom söker avgiften kompensera sig för bostadsrättens marknadsvärde. Upplåtelseavgiften tas därför ofta ut som en mellanskillnad mellan gmndavgiften (insatsen) och bostadsrättens marknadsvärde. Med tanke på de ofta betydande differenser som på sina håll numera föreligger mellan grundavgift och marknadsvärde, kan därför tas ut med upplåtelseavgifter många gånger ansenliga belopp. Upplåtelseavgifterna fyller en praktisk funktion. I den mån olägenheter kan sägas föreligga med de ofta höga avgifter som tas ut, ser vi detta som ett utslag av de olägenheter som över huvud taget är förenade med den prisutveckling som skett på bostadsrätter under senare år. Det utanför ligger vårt uppdrag att gå in på sådana frågor. Vi anser det emellertid påkallat med en viss av begränsning föreningarnas rätt att ta ut i samband upplåtelseavgifter med ombildning av hyresrätt till bostadsrätt och vill i denna del anföra följande. Som vi i avsnitt föreslagit 2.5 skall varje hyresgäst som ansöker om medlemskap inom ett år från vid en fastighetsförvärvet ombildning ha rätt att bli medlem i Som föreningen. huvudregel har varje hyresgäst som är medlem också rätt att förvärva bostadsrätt till sin lägenhet. Hyresnänmden kan vidare enligt förslaget vid förelägga föreningen vite att upplåta bostadsrätt och, i syfte att motverka kringgåenden, fastställa villkoren för bostadsrättsupplåtelsen. Det förekommer i att som av dag hyresgäster föreningen en gång erbjudits förvärv av bostadsrätt, men tackat nej, sedermera ångrar sig. Föreningarna brukar emellertid då som förutsättning för upplåtelse kräva att betalar en hyresgästen upplåtelseavgift. Ofta uppgår avgiften jämte insatsen till hälften av bostadsrättens marknadsvärde eller mera. I många fall beror i dessa föreningarnas förhållningssätt fall säkerligen på att man misstänker att efter ett förvärv hyresgästen omedelbart skall sälja bostadsrätten med god förtjänst. Förfaringssättet kan enligt vår mening många gånger dock anses oskäligt mot en hyresgäst som faktiskt önskar bo kvar i huset men av olika skäl kan ha haft svårt att bestämma sig för ett bostadsrättsförvärv. Det framstår därför som angeläget att klarare situaregler ges för den angivna tionen. Å ena sidan bör då beaktas att föreningen har ett legitimt

2 SOU 1988: 14 178 Kapitel

så snabbt som möjligt. Å

intresse av att genomföra ombildningen

utan att andra sidan bör en tveksam hyresgäst ges en skälig betänketid

behöva riskera höjning av avgiften. Vi föreslår som en komplettering till de nämnda följande reglering

rätt att vid ombildning förvärva bostadsreglerna om hyresgästemas skall inte få tas ut förrän efter en månad

rätt m. m. Upplåtelseavgift från det att föreningen erbjudit hyresgästen att få lägenheten upplåten Därefter bör under en period som

med bostadsrätt. föreningen sträcker sig intill sex månader från erbjudandet vara berättigad att ta ut en som motsvarar skälig ränta på insatsen (5 §

upplåtelseavgift

1975: 635). Efter sexmånadersperiodens utgång bör förräntelagen, frihet att bestämma om storlek.

eningen ha full upplåtelseavgiftens

lämnar er- Reglerna bör medverka till att föreningama skriftliga till sådant

bjudanden om förvärv till varje hyresgäst som är berättigad

vilket i sin tur bör medföra att hyresgästerna får en bättre förvärv,

uppfattning om vad som gäller.

är vi inte beredda att föreslå någon reglering av upplå- I övrigt telseavgiftema.

2.1l.5 Överlåtelseavgift

Som av vad vi inledningsvis anfört har det satts ifråga om det framgår tar ut särskilda överlåtelseavgifter. Det är

är lagligt att föreningar som tas ut från eller köparen i

således fråga om avgifter säljaren

samband med att bostadsrätt överlåts. Ett typfall är att en bostadsrättsförening, med eller utan stöd i sina stadgar, själv tar ut den akär emellertid att en bostadsrättsförening inom tuella avgiften. Vanligt

praktiska överlåtelsen.

HSB och Riksbyggen inte själv handlägger den

Denna har i stället överlämnats till en regional enhet (HSB-föreningen

vars verksamhet formellt inte omeller Riksbyggens distriktskontor),

av BRL. Vid överlåtelse kan den regionala enheten uppbära

fattas överlåtelseavgiften för egen räkning. Därutöver synes det även föreen del blandforrner där både bostadsrättsföreningen och den komma enheten är inblandade och som innebär att överlåtelseavgif-

regionala tema helt eller delvis tillgodoförs bostadsrättsföreningen.

av har behandlats av

Frågan om tillåtligheten överlåtelseavgifter

och också varit föremål för tvister vid domstol. konsumentverket

sou 1988: 14 Kapitel 2 179

Frågan har som närrmts även behandlats av justitiekanslem (JK) med

anledning av ett ärende om registrering av en bostadsrättsförening (se avsnitt 2.11.1). Något entydigt svar på frågan om överlåtelseavgifter-

nas laglighet kan enligt vår mening dock inte anses föreligga. Frågan

bör därför tas upp till lagstiftning. Vi gör i denna del följande över-

väganden.

En överlåtelse utgör ett naturligt led i innehavet av en bostadsrätt.

Av bestämmelserna i BRL följer att föreningen måste vidta vissa åtmed en överlåtelse, framför allt med anledning av gärder i samband ansökan av medlemskap. Enligt stadgarna kan därutöver köparens rutiner. Som tidigare sagts förekommer detta inom de

gälla speciella i folkrörelsekooperativa organisationerna.

Inom HSB förutsätts det sålunda att den bostadsrättshavare som vill överlåta sin bostadsrätt skall göra en särskild överlåtelseanmälan till bostadsrättsföreningen med angivande av överlåtelsedag och övriga villkor. Föreningen gör därefter en bedömning av om den föreslagna kan antas som medlem. Sedan medlemskap tillstyrkts och köparen

huruvida bostadsrätten är pantförskriven vidare-

anteckning gjorts befordras överlåtelseanmälan till HSB-föreningen. Besiktning av

verkställs och köpeavtal upprättas. HSB-föreningen lägenheten granskar vidare om köpeavtalet överensstämmer med föreningsstad-

erläggs till HSB-föreningen, som efter avdrag garna. Köpesumman till eller HSB-.

för säljarens eventuella skulder bostadsrättsföreningen föreningen betalar beloppet till säljaren. Om bostadsrätten är pantsatt,

kontrolleras att lånet har lösts eller att den som förvärvar bostads- När bostads-

rätten har medgetts att överta lånet hos kreditgivaren.

erhållit sitt av överlåtelseavtalet fattar sty-

rättsföreningen exemplar

relsen i föreningen beslut om medlemskap. HSB och menar att skäl talar för att

Riksbyggen avgörande skall ha rätt att ta ut överlåtelseavgifter av

bostadsrättsföreningama den överlåtande bostadsrättshavaren. SBC anser att överlåtelseavgifter bör förbjudas.

om överlåtelseavgifter i första hand För egen del anser vi att frågan

är en som berör förhållandet mellan bostadsrättshavama och

fråga Om en HSB-förening eller regional enhet inom

föreningen.

SOU 1988: 14

180 Kapitel 2

Riksbyggen vill ta ut avgifter för en tjänst som de enligt bostadsrätts-

skall lärrma i samband ned en överföreningens stadgar rutinmässigt

föreningen och den regionala

låtelse, så är detta dock en sak mellan att den enheten

enheten. Det förefaller mindre praktiskt regionala

om avtal med de enskilda

söker komma överens avgiften genom

från föreningen till den

bostadsrättshavama. Eventuella avgifter

stadenheten kan i stället regleras i bostadsrättsföreningens

regionala

avtal. gar eller i särskilt som bostadsrättsföreningen får bära för att admini- I de kostnader bör inte bara det egna arbetet ingå,

strera en överlåtelse, självfallet

som föreningen måste betala till en regioutan även sådana kostnader intresse

nal enhet. Det bör givetvis ligga i varje bostadsrättsförenings

så som möjligt. Vid ett ställ-

att minimera dessa kostnader mycket

blir emellertid huvud-

till frågan om överlåtelseavgifter ningstagande för överlåtelseadrninistrationen skall slås ut på

frågan om kostnaderna i bostadsrättsföreningen, eller om de skall bäras av

boendekollektivet

Man kan också tänka sig kombina-

säljaren eller köparen. givetvis

tioner och olika skäl kan tala för den ena eller andra lösringen.

för att föreningarnas löpande Inledningsvis har vi gett uttryck

i BRL som htvudregel bör

kostnader på grund av bestämmelserna

kostnader för bäras av medlemmarna gemensamt. Föreningamas

anser vi visserligen vara en sådan kostnad. överlåtelseadministationen

av det starka önskemål från de folkrörelsekooperativa Mot bakgrund

sida att behålla den numera etablerade ordningen

organisationemas att sådana avgifter bör få med överlåtelseavgifter, anser vi emellertid Förutsättningen är dock att avgifterna tas ut även fortsättningsvis. och att grunderna för beräkningen

sätts efter självkostnadsprincipen

stadgar. Avgiften får inte klart framgår av bostadsrättsföreningens av köpeskillingen.

göras beroende

är numera uppfyllda inom HSB och

De angivna förutsättningarna

HSB:s mönsterstadgar får överlåtelseavgiften

Riksbyggen. Enligt (knappt 700 kr. för 1989).

maximalt uppgå till 2,5 % av basbeloppet när överlåtelseavgift skall Vi anser att detta är en rimlig riktpunkt

Skulle det visa sig att förer.ingama börjar bestämmas av föreningarna. för

än vi förutsatt eller inte klart anger grunderna ta ut högre avgifter

i sina stadgar, bör enligt vår mening övervägas

avgiftsbestämmningen

att ange grunderna i lag eller helt slopa avgifterna.

SOU 1988: 14 Kapitel 2 181

2.l1.6 Övriga avgifter

Enligt 44§ BRL skall föreningen i sina stadgar ange om s. k. in-

trädesavgift skall förekomma (p. 4). Sådan avgift kan tas ut av varje

ny medlem i föreningen med högst 100 kr. stadgarna skall också ange

om andra regelbundna eller på särskilt beslut om uttaxering beroende till än grundavgift, upplåtelseavgift och

avgifter föreningen skall förekomma (p. 7). är maximerad till 100 kr.

årsavgift Avgiften

per år och medlem.

Motsvarigheter till de nu angivna avgifterna fanns i 1930 års lag.

Maximibeloppen har emellertid inte höjts sedan den lagen trätt i kraft. behov inte föreligga. Vi förslår Något av avgifterna tycks numera därför att de mönstras ut. Det förekommer att föreningarna tillhandahåller sina medlemmar

eller som inte direkt är kopplade till den i tjänster nyttigheter bostadsrätten och att avgifter tas ut för detta.

ingående nyttjanderätten

eller bastuavgifter. Det kan Det kan t. ex. gälla tvättstugeavgifter också olika former av serviceavgifter, t. ex. hjälp med gälla

installationer av olika inte slag, städning m. m. I den mån avgifterna för som föreningen är

utgör någon ersättning till föreningen åtgärder att vidta enligt bostadsrättslagen eller annan lagstiftning,

skyldig bedömer för föreningarna att ta vi att det inte föreligger något hinder

ut (jfr Knutsson-Lindqvist, Bostadsrättslagen s. lll). avgifterna

för den verk-

Annorlunda förhåller det sig med avgifter löpande

samhet av bestämmelserna i bostads-

som föreningarna på grund

måste anses att tillhandahålla sina medlemmar. Vi

rättslagen skyldig

som hör till denna katehar tidigare tagit upp överlåtelseavgiftema,

att man i det praktiska livet även diskuterat

gori. Vi vill här nänma

om avgifter skall få tas ut för den administration som föreningarna

måste tillhandahålla vid andrahandsuthyming eller vid s. k. denuntiation av Skäl kan tala för och emot sådana avgifter. Som pantsättning.

att såväl föreningarnas som vi tidigare har sagt anser vi emellertid intressen bäst om kostnadema för bostadsrättshavamas tillgodoses av de boende över månadsåtgärder av nu angiven art bärs kollektivt Vi föreslår därför att gränsen för tillåtna och otillåtna avgifterna.

inte skall få ta ut avgifter för

avgifter dras på det sättet att föreningen

skall vidta med anledning av bostadsrätts-

åtgärder som föreningen

182 2 SOU 1988: 14 Kapitel

lagen. Detsamma bör gälla åtgärder som föreningen ir skyldig att

vidta enligt annan lagstiftning. Vi tänker framför allt yå de skyldig-

heter som föreningarna har enligt taxeringsförfattningzma (se t. ex.

42 § 3 mom. taxeringslagen, 1956: 623). innebär i fortsätt- Sammantaget vån förslag alltså att föreningxma har rätt att ta ut insats, månadsavgift, och

ningen upplåtzlseavgift

överlåtelseavgift. Särskilda avgifter får inte tas ut för åtgärder som föreningen skall vidta enligt bostadsrättslagen eller anmn författning. Däremot har föreningarna frihet att ta ut andra avgiter, t. ex. serviceavgifter för åtgärder som inte direkt kan hänförzs till bostadsrättslagen.

2.12 av bostadsrätt på Försäljning pantsatt

auktionl

offentlig

Vårt förslag: Vid försäljning av bostadsrätt på oifentlig auk-

skall ske utan brbehåll om tion enligt bostadsrättslagen utrop om inte bostadsrättsföreningen medger amat. För att panträtt, förvärvaren skall vara att svara för den förre inneskyldig havarens skulder till föreningen, måste föreningen firbehålla sig kravrätt mot denne vid auktionen.

2.12.l Gällande rätt Om en bostadsrättshavare förverkar sin nyttjanderätt och skiljs från skall bostadsrätten enligt 37 § BRL säljas pl offentlig auk-

lägenheten

tion så snart det kan ske, om inte föreningen och bostadsrättshavaren kommer överens om annat. Offentlig auktion enligt BRL kan också förekomma i vissa andra fall (se 10 och 12 §§).

lAngående pantsättning av bostadsrätt och andra hithörande frågar, se bl. a. Håstad

i Festskrift för Sveriges advokatsamfund 1887-1987 s. 259 f., (odhe, Handbok i sakrätt, 1985, s. 373 f., Victorin-Melz, Bostadsrätt, 3:e uppl. s. 42 f., Knutsson & Lindqvist, Bostadsrättslagen, s. 46 och 57, Hessleri Minnesskrif till Hult s. 202 f., SOU 1969: 4 s. 193 f., prop. 1971: 12 s. 115 f., SOU 1981 74 s. 255, prop. 1981/82: 169 s. 87 f., SOU 1985: 6 s. 197 f., samt prop. 198687: 37 s. 34 f., 66 f., och 133 f.

SOU 1988: 14 Kapitel 2 183

Enligt de nya regler om försäljning av bostadsrätt på offentlig auktion som trädde i kraft den 1 juli 1987 (prop. 1986/87: 37, BoU 13, rskr. 249, SFS 1987: 243), skall auktionen hållas av en god man som

på bostadsrättsföreningens begäran förordnas av tingsrätten. De när-

mare bestämmelserna om auktionen återfinns i 81-83 §§ BRL. Den gode marmens huvudsakliga uppgifter är att offentliggöra och genomföra auktionen samt att fördela köpeskillingen, Om auktionen inte leder till försäljning, skall ny auktion hållas. Leder inte heller den auktionen till försäljning, övergår bostadsrätten till bostadsrättsföreningen utan lösen. Bestämmelserna syftar till att stärka rättssäkerheten för den enskilde bostadsrättshavaren.

Av de medel som inflyter vid en försäljning på offentlig auktion får

föreningen, sedan den gode mannen uppburit ersättning för sitt upp-

drag, uppbära så mycket som behövs för att täcka föreningens fordran hos bostadsrättshavaren (37 § andra stycket BRL). Vad som återstår tillfaller bostadsrättshavaren. En pantsättning av bostadsrätten kan emellertid innebära att panthavaren skall ha rätt till betalning före bostadsrättshavaren. Enligt 37 § tredje stycket har föreningen en viss

underrättelseplikt till panthavaren för att föreningen skall ha före-

träde till betalning framför panthavaren. Av intresse i förevarande sammanhang är också att en förvärvare av bostadsrätt svarar jämte den tidigare innehavaren för dennes för-

pliktelser mot bostadsrättsföreningen (15 § fjärde stycket BRL). För.

denna skyldighet saknar det betydelse om förvärvaren är i god tro eller ej.

Som skall framgå av det följande har skilda uppfattningar uttalats i frågan om en panthavare vid auktion skall vara att ta offentlig skyldig emot kontant betalning ur köpeskillingen, dvs. om bostadsrätten skall

ropas ut utan förbehåll om panträtten. Det kan då tänkas att köpe-

skillingen inte räcker till att täcka hela fordran. Alternativet är att

panthavaren enligt allmänna sakrättsliga grundsatser kan hävda att

panträtten skall bestå, även sedan bostadsrätten har övergått till den nye förvärvaren. Den gode mannen skulle i det senare fallet vara

skyldig att utropa bostadsrätten med förbehåll om pantens bestånd.

Uttryckliga lagbestänunelser saknas i frågan.

SOU 1988: 14 184 Kapitel 2

2.12.2 Vårt uppdrag m. m.

1986/87: 37 där försla-

I den lagrådsremiss som föregick proposition

vid offentlig auktion finns av förfarandet get om en formalisering

anförde att det riktiga torde vara att vid

upptaget, departementschefen

utan förbehåll om panträtt. Pantauktionen utropa bostadsrätten

att ta emot betalning, även om den-

havaren skulle alltså vara skyldig

hade uttalats i det

nes fordran inte blev täckt. Samma uppfattning

betänkande i vilket de nya reglerna föreslogs (SOU 1985: 6 s. 200).

ifrågasatte emellertid om den av departementschefen

Lagrådet

samt anförde att ståndpunkten strider hävdade tolkningen var riktig

mot den sakrättsliga regeln att en panträtt består även

grundläggande

visst resonemang, bl. a.

sedan egendomen övergått till ny ägare. Efter

vid den offentliga aukom och föreningens ställning

panthavarens

i den aktuella frågan

tionen, anförde lagrådet avslutningsvis följande

(prop. s. 135).

om förfarandet vid försäljning

Uttalandet i specialmotiveringen

väcker alltså åtskilliga frågor, som enligt av en pantsatt bostadsrätt i remissen utan inte har blivit tillräckligt belysta lagrådets mening närmare. Det bör sålunda utredas hur föreningens bör klarläggas - inte minst i den

panthavarens rättsställning påverkas respektive

- tillämpas. I det inbördes konkurrensen om den tänkta ordningen

vilka andra möjligheter förbör också undersökas sammanhanget Hmdbok i sina intressen (se bl. a. Rodhe, eningen har att ta tillvara som då framkommer får

sakrätt s. 374 not 57). Mot den bakgrund

starka skäl föreligger för ett ställning tas till frågan om tillräckligt

sakrättsliga principer. Om en såzlan 0rdbrott mot grundläggande bör detta ske genom uttryckliga lagregler. ning skall genomföras

anslöt sig sedermera till vad lagrådet anfört

Departementschefen

ställning vid offentlig (prop. s. 68-69) och förordade att panthavarens

klarlades. Detta borde lämpligen ske genom att den auktion ytterligare

se över BRL också fick ta upp denna särskilda utredare som skall

anförde departementschefen följande.

fråga. Avslutningsvis

rätt

Tills vidare får konstateras att frågan om hur panthavares vid en offentlig auktion inte torde ha så stor praktisk

skall beaktas

Om bostadsrätten säljs till ett pris som ger såväl förbetydelse.

Kapitel 2 185 SOU 1988: 14

eningen som panthavaren full täckning för deras fordringar, ligger - - normalt det nämligen som även lagrådet påpekat i alla parters avvecklas i samband med auktionen. Såvitt intresse att panträtten inte heller lett till

känt har frågan med nuvarande lagstiftning några

i det livet. Man får därför räkna med att den

problem praktiska

i allmänhet kan komma överens med parterna om att gode mannen ett utrop skall ske utan förbehåll om panträtt. Skulle en panthavare i förtid, måste emellertid den någon gång motsätta sig betalning - i konsekvens med den av lagrådet angivna pringode mannen cipen -p utropa bostadsrätten med förbehåll om panträttens bestånd.

Efter de relaterade uttalandena av departementschefen och lagrådet

Håstad vid Uppsala univeri prop. 1986/87: 37 har professor Torgny

och den aktuella frågan (Festskrift för

sitet tagit upp analyserat

Sveriges advokatsarnfund 1887-1987 s. 259 f.). Håstads slutsats i fråga

om rätt är att 37 § BRL bygger på principen att bostadsrätten gällande och att är skyldig att ta skall bjudas ut fri från panträtt panthavaren emot Han tar också frågor som gäller

betalning. upp en del andra Det bör i sammanhanget nämnas att försäljning av pantsatt bostadsrätt.

Knut Rodhe givit uttryck för att bostadsrätten i den angivna professor situationen om panträtt (Handbok i sakrätt,

bör utropas med förbehåll

1985 s. 373 f.).

Med hänsyn till de olika uppfattningar som uttalats i fråga om panthavarens ställning vid offentlig auktion, uppfattar vi vårt uppdrag

för en

så att vi bör föreslå lagstiftning i frågan. Som utgångspunkt sådan bör ställas frågan om det vid offentlig lagstiftning lämpligen auktion finns tillräckligt starka skäl att frångå

enligt bostadsrättslagen

den som innebär att panträtt i viss egendom består sakrättsliga princip _ även sedan egendomen har övergått till en ny ägare.

2.12.24 Våra överväganden och förslag

förhåller det sig så - härom torde också enighet råda Otvivelaktigt - att panträtt i bostadsrätt består mot en ny bland rättsvetenskapsmän om inte medger annat.

ägare vid frivillig försäljning, panthavaren

att ta emot i förtid

Någon skyldighet för en panthavare betalning alltså inte i detta fall. Annorlunda förhåller det sig vid en

föreligger

exekutiv försäljning. En panthavare är här enligt uttryckliga regler

2 SOU 1988: 14 186 Kapitel

i förtid om utmätningen (8 kap. ll § UB) skyldig att ta emot betalning med lika eller bättre rätt. En försäljning för en sker för en fordran förslår

fordran med sämre rätt får dock ske endast om köpeskillingen

fordran auktion enligt

till panthavarens (9 kap. 4 § UB). Vid offentlig BRL saknas det som sagt uttryckliga regler.

har anförts svarar en förvärvare av bostadsrätt jämte Som tidigare innehavaren för den senares mot bostadsrätts-

den förre förpliktelser

Bostadsrättsföreningen har föreningen (15 § fjärde stycket BRL). också en rätt att ur via offentlig auktion uppbära

givits köpeskillingen

så som behövs för att få täckning för sin fordran (37 § andra

mycket

Genom ett NJA 1961 s. 246, har klarlagts att

stycket BRL). prejudikat,

inte inverkar nu nämnda rätt. en exekutiv försäljning på föreningens Det innebär att föreningen vid den exekutiva försäljningen visserligen för sina fordringar ur inte har någon rätt att uppbära ersättning är dock oavsett den exekutiva försälj-

köpeskillingen. Föreningen

och ningen bevarad vid sin fordringsrätt mot den nye förvärvaren

såld på offentlig auktion enligt BRL på-

dess rätt att få bostadsrätten verkas inte. Med hänsyn till det sagda kan BRL sägas bygga på det synsättet att ekonomiska av ett netto av bostadsrätts-

bostadsrättens värde_utgörs

och föreningens rätt mot bostadsrättshavarens rätt mot föreningen En av bostadsrätten brukar därför beskrivas

havaren. pantsättning

av bostadsrättshavarens i för-

som en pantsättning nettobehållning mellan honom och föreningen. Man brukar vidare jämföra

hållandet av bostadsrätt med av en fordran. Förutom

pantsättning pantsättning

en fordras att föreningen underrättas om pantsätt-

pantförskrivning

ningen (jfr 31 § SkBrL). Vidare kan panthavaren aldrig få en bättre rätt mot föreningen än den bostadsrättshavaren hade (jfr 27 § SkBrL). Det nu beskrivna synsättet i fråga om bostadsrätten som pant om anser vi inte bör mbbas. Vidare vilket enighet synes råda i doktrinen, är det vår mening att en fordran som en förening har mot en bostads-

rättshavare som regel bör kunna göras gällande mot en ny förvärvare

efter förverkandet av skall kunna

samt att fordran nyttjanderätten

ur Den omständigheten att bostadsrätten

uppbäras köpeskillingen.

pantsätts bör inte inverka på föreningens nu angivna rätt. Principen om att det är nettobehållningen i förhållandet mellan bostadsrätts-

havaren och föreningen som pantsätts bör alltså kvarstå.

SOU 1988: 14 2 187 Kapitel

Det angivna synsättet innebär att panthavarens fordran (med en terminologi som hämtats från professorema Hessler och Håstad) så att säga ligger på ett annat plan än föreningens fordran. Panten är sålunda belastad med den fordran föreningen kan ha. Mellan föreningen och panthavaren föreligger därför ingen sakrättslig konflikt i vedertagen mening. Det sagda innebär också att pantens styrka kan variera med fordringens storlek (jfr dock begränsningen i 37 § tredje stycket BRL). Vad som hittills har anförts (och som utvecklats mer utförligt i Håstads uppsats) ger emellertid som vi ser det inget omedelbart svar på frågan om en panthavare skall vara skyldig att ta emot betalning vid en offentlig auktion. måste Syftet med reglema om sådan auktion också beaktas. Det är härvid särskilt att framhålla att den aukviktigt offentliga tionen enligt BRL alltid syftar till en av rättsförhållandet avveckling mellan bostadsrättsföreningen och bostadsrättshavaren. Härigenom skiljer den sig från den exekutiva auktionen, som kan ställas in om det inte går att försälja egendomen (se 9 kap. 6 § UB). Skulle en bostadsrätt inte kunna säljas vid en auktion BRL skall offentlig enligt bostadsrätten emellertid övergå till utan lösen bostadsrättsföreningen (81 § tredje stycket BRL). Denna ordning beror givetvis på att nyttjanderätten har förverkats (eller medlemskap inte beviljats enligt l0 eller 12 § BRL). Det angivna syftet med den offentliga auktionen sammanställt med att föreningen vår även bör ha bästa enligt mening fortsättningsvis rätt att få betalt för sin fordran ur vid auktionen, får köpeskillingen den konsekvensen att en panthavare inte bör få hindra auktionen. Detta skulle kunna ske om den grundläggande sakrättsliga regeln om att en pant gäller även mot ny ägare upprättshölls vid den offentliga auktionen. Om köpeskillingen såväl överstiger föreningens som pant-havarens fordran inträffar inte detta - och det måste anses visserligen vara det nonnala. Om marknadsvärdet emellertid inte täcker beloppet kommer panthavaren att kunna förhindra en och därmed försäljning att föreningen får betalt för sin fordran vid auktionen. En sådan ordning anser vi oss inte kunna godta. skulle bostadsrätten Visserligen i den sist angivna situationen övergå till föreningen. Enligt 17 § BRL kan föreningen då antingen

2 SOU 1988: 14 188 Kapitel

eller besluta att bostadsrätten skall upphöra Då överlåta bostadsrätten en överlåtelse sannolikt inte heller nu skulle kunna ske måste för-

skall upphöra. Ett sådant beslut skulle

eningen besluta att bostadsrätten dock ådra föreningen skyldighet att utge ersättning för panten .notsvarande bostadsrättens nettobehållning (se Rodhe a.a. s. 374 not. 5). För att få ut sin fordran måste då bostadsrätten upplåtas på nyti (jfr situationen då bostadsrättshavaren inte ens kan sälja sin bostacbrätt frivilligt och därför måste avsäga sig bostadsrätten enligt 16 § BRL).

problemet framstår

Den nu redovisade lösningen på det föreliggande som alltför för att kunna accepteras. Panthaemellertid omständlig vanens ställning blir ju inte bättre än den hade blivit om bostadsrätten redan vid auktionen utropades utan förbehåll om panten. Lösnhgen av bostadsrätten för att förutsätter dessutom att man gör en värdering rätt inte skall eftersättas.

panthavarens

Då vi inte kan finna någon annan möjlighet för en bostadsrättsförsina intressen med avseende sin fordran. blir

ening att ta tillvara på konsekvensen att panthavaren bör få finna sig i att ta emot kontant

bör

betalning vid den offentliga auktionen, dvs. utrop av bostadsrätten som huvudregel ske utan förbehåll om panträtt. Något hinder förför-

om panträttens bestånd eller eningen att medge utrop med förbehåll bör dock inte föreförst med och därefter utan panträttens bestånd, ligga. Även om marknadsvärdet är så högt att det täcker både föroch fordran torde det dock i allmänhet ligga i

eningens panthavarens

intresse att kontant betalning sker till föreningen och alla parters

panthavaren och att panten sålunda frigörs.

En invändning som kan göras mot den nu föreslagna ordningen är auktion inte samma

att systemet med offentlig erbjuder panthavaren

som en exekutiv försäljning (jfr lagrådet i

rättssäkerhetsgarantier

37 s. 134). Panthavaren skulle sålunda kunna riskera att prop. 1986/87: blir alltför fel vid auktionen budet lågt, t. ex. på grund av formella m. m. hos den mannen. Om det under

eller bristande kompetens gode remissbehandlingen av detta betänkande eller på annat sätt visar sig att

för att rättssäkerheten i erforder-

reglerna inte är tillfyllest tillgodose vill vi inte motsatta oss förbättringar, t. ex. lig utsträckning, givetvis med avseende på den gode mannens kompetens eller frågan om jäv.

De regler som infördes så sent som år 1987 om försäljning genom en förbättrat

god man måste dock enligt vår mening anses ha avsevärt

SOU 1988: 14 KGPWI 2 189

rättssäkerheten vid auktionen i förhållande till de regler som gällde tidigare. Det saknas alltså grund för att redan nu föreslå några förändringar i angivna hänseenden. I specialmotiveringen skall vi emellertid ta upp en fråga som gäller förfarandet i tingsrätten vid.förordnande av god man enligt nuvarande 80 § BRL (se 7 kap. l § lagförslaget). I sammanhanget vill vi ta upp en annan fråga som gäller föreningens och förvärvarens ställning vid offentlig auktion. Som tidigare har anförts svarar en förvärvare för den förre bostadsrättshavarens

_skul-

der mot föreningen. Håstad har i den angivna uppsatsen rekommenderat att det bör anses åligga föreningen att vid en offentlig auktion uttryckligen förbehålla sig en kvarstående kravrätt mot för köparen att inte skall falla bort. Motivet för rekommendationen

denna är att en

vanlig person, när han köper en bostadsrätt på auktion, kan ha föreställningen att föreningen inte har några kvarstående anspråk sedan auktionen är avslutad. Vi kan för vår del instämma i de motiv som till för ligger grund Håstads rekommendation. Mot ordalydclsen i 15 § BRL

fjärde stycket

kan det emellertid inte anses som rätt att bostadsrättsförgällande eningen måste förbehålla sig en kvarstående kravrätt vid auktionen. Lagrummet bör därför kompletteras med en om ytterligare regel detta. Någon motsvarande som den vid senast anser vi inte regel föreslagit vara påkallad vid frivillig eller exekutiv där försäljning föreningen inte är direkt inblandad vid Vi är emellertid införförsäljningen. stådda med att det också i denna del kan behövas om överväganden köparens ställning i förhållandet till föreningen, men också andra _panträttsliga frågor skulle kunna vara förtjänta av överytterligare väganden (jfr Håstad a.a.). Med hänsyn till vårt uppdrag anser vi att det vid den översyn av BRL som är vår skulle huvudsakliga uppgift föra för långt att gå in på frågor av allmän eller exekucivilrättslig tionsrättslig natur, vilket det här blir fråga om. Med beaktande härav och att de mindre förekommande vanligt frågor om panträtt som kan bli aktuella torde kunna överlämnas till har vi rättstillämpningen, därför avstått från ytterligare överväganden. Vi vill erinra slutligen om att vi uttryckligen i våra direktiv ålagts att inte ta upp i frågor

190 2 SOU 1988: 14 Kapitel

vilka klara ställningstaganden. Det gäller bl. a. inriksdagen gjort teckning av bostadsrätt (se dir. s. 6). Vårt innebär att vissa bör i gällande rätt. förslag ändringar göras Av 5 7 § bör sålunda att föreningens rätt kap. lagförslaget framgå, mot en förvärvare efter offentlig auktion bortfaller, om inte föreningen vid auktionen förbehåller sig rätt att framställa betalningsanmot denne 15 § fjärde BRL). Den föreslagna språk (jfr stycket om att bostadsrätten utan förbehåll om panträtt, regeln skall_utropas såvida inte bör lämpligen införas i 7 kap. föreningen medger annat, 81 § första Av 7 4§ bör 2 § lagförslaget (jfr stycket BRL). kap. det att en är skyldig att ta emot kontant betalning framgå panthavare vid auktionen 83 § första BRL). Som tidigare nämnts (jfr stycket återkommer vi i specialmotiveringen, under 7 kap. 1 § lagförslaget, till en som förfarandet vid förordnande av god fråga gäller själva man.

SOU 1988: 14 191

3 om rätt till

Lagen fastighetsförvärv

för till bostadsrätt

ombildning

Vårt förslag: Ombildningslagen ändras i följande hänseenden. - När en till bostadsrättsförening ger in en intresseanmälan inskrivningsmyndigheten, skall de hyresgäster som förklarat sig intresserade av en ombildning av hyresrätt till bostadsrätt vara medlemmar i bostadsrättsföreningen. - Överlåtelse av sådan fast egendom som avses i ombildningslagen skall för sin giltighet vara beroende av att lagfart söks innan en anteckning om intresseanmälan har tagits upp på inskrivningsdag. Härigenom förstärks hyresgästemas ställning och kringgående av lagstiftningen genom antedaterade köpehandlingar förhindras. 0 En intresseanmälan skall inte bara förhindra förvärv genom köp eller byte av annan än bostadsrättsföreningen. Också vissa associationsrättsliga förvärv förhindras. Ett särskilt undantag föreslås för andelsförvärv, om förvärvaren redan äger en andel i fastigheten. - En bestämmelse införs som ger hyresgästerna möjlighet att förhindra att en fastighetsägare ställer upp oskäliga villkor i ett hembud.

3.1 Gällande rätt m. m.

Lagen (1982: 352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt (ombildningslagen) trädde i kraft den 1 juli 1982 (prop. 1981/82: 169, CU 41, rskr. 364). Vissa ändringar har gjorts under årens lopp (se bl. a. SFS 1983: 441, 1984: 302 samt 1987: 245). Enligt lagen ges hyresgäster rätt att .före andra köpare förvärva den fastighet de bor i för ombildning till bostadsrätt. Lagen innehåller huvudsakligen bestämmelser om hur hyresgästerna skall gå till väga

192 3 SOU 1988: 14 Kapitel

för att erhålla rätten till ett fastighetsförvärv och om fastighetsägarens skyldigheter när en sådan rätt föreligger. De föreningsrättsliga bestämmelserna som anknyter till en ombildning finns däremot i BRL. Det t. ex. beslut om fastighetsförgäller på föreningsstämman värvet hyresgästemas rätt till medlemskap i föreningen (60 a §) samt (51 a §). I kap. 2 har vi i olika avsnitt lagt fram förslag till ändringar till i och tillägg i dessa delar. I anslutning till de förslag änlringar ombildningslagen som vi strax kommer att ta upp, kommer vi också in på gällande rätt. Vi avser emellertid först att göra en kort översikt över lagen. En första för att hyresgäster med stöd av ombildförutsättning ningslagen skall ha rätt att förvärva en hyresfastighet är enligt 3 § att de bildar en bostadsrättsförening och att föreningen gör en s. k. intresseanmälan till inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighetsboken. En intresseanmälan skall vara åtföljd av ett intyg från styrelsen om att hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda skriftligen har förklarat sig intresserade av en ombildlägenheterna ning av hyresrätt till bostadsrätt. En intresseanmälan gäller under två år och kan förnyas (5 §). En bostadsrättsförening kan givetvis alltid komma överens med en om ett frivilligt förvärv av fastigheten och det är därfastighetsägare för inte alltid att för att nödvändigt föreningen gör en intresseanmälan en ombildning skall kunna ske. Så länge som en sådan anmälan gäller, får som dock inte överlåta fastigheten till fastighetsägaren huvudregel genom ett hembud först har någon arman köpare om inte föreningen erbjudits ett förvärv (6 §). Hembud skall ske hos hyresnämnden genom skriftlig anmälan av fastighetsägaren. Denne skall dä-vid ge in ett förslag till köpeavtal med villkoren för förvärvet (7 §). Bostadshar tre månader och efter förlängning sammanlagt sex rättsföreningen månader att anta hembudet (10 §). Om hembudet antas anses på sig förvärvet som ett frivilligt köp med föreskrift om att köpebrev skall utfärdas (11 §). Om hembudet inte antas inom föreskriven tid får fastighetsägaren sälja till någon annan köpare. För att förhindra fastigheten finns dock en Överlåtelse får nämligen inte kringgåenden spärregel. för överlåtelsen samske om köpeskillingen är lägre eller villkoren

sou 1988: 14 Kapitel 3 193

mantagna avsevärt ogynnsammare för fastighetsägaren än som angavs vid hembudet. Om bostadsrättsföreningen inte godkänner överlåtelsen, är fastighetsägaren skyldig att inhämta hyresnämndens tillstånd till denna (12 §). Överlåtelser som görs i strid med lagen är ogiltiga (13 §). Lagen är inte tillämplig i fråga om fastigheter som ägs av bl. a. staten, kommuner eller allmännyttiga bostadsföretag (2 §). Dessutom finns undantag från hembudsplikten (6 §). Undantag gäller bl. a. vid förvärv av staten eller en kommun eller vid vissa släktförvärv. Vidare finns det en generalklausul som ger fastighetsägaren att möjlighet

efter prövning av hyresnämnden slippa hembudsplikten, om ett för-

värv av bostadsrättsföreningen skulle vara oskäligt.

Vid den översyn avombildningslagen som vi skall göra enligt våra

direktiv konstatera (s. 5 och 9), har vi kunnat att lageni sina huvudsin funktion. drag har fyllt Som lagrådet konstaterade när lagen infördes (se prop. 1981/82: 169 s. 93 f.) innehåller den onekligen vissa vanskligheter från juridiskt-tekniska synpunkter. Såvitt kän-

vi

ner till har dock de svårigheter som lagrådet pekade på, t. ex. i fråga om behandlingen av muntliga löften vid sidan av ett hembud, inte hit-

tills föranlett sådana komplikationer i rättstillämpningen att

förnyade

överväganden om lagens bestånd eller grundläggande konstruktion är påkallade. Den kritik som uttalats mot lagen ligger på ett annat plan, och

innebär huvudsakligen att lagen inte är effektiv för att tillräckligt hindra olika former av kringgåenden. Förutom den i sär-

direktiven

skilt omnärnnda frågan om oskäliga villkor i hembud (dir. s. 9), tar vi

i det följande upp vissa frågor om antedatering av köpeavtal, associa-

_ tionsrättsliga förvärv och om andelsförvärv. Inledningsvis skall vi dock ta upp en fråga om kravet på anslutning till föreningen av hy-

resgäster innan en intresseanmälan görs.

3.2 vid intresseanmälan

Medlemskap

Ett

väsentligt syfte med de åtgärder för att främja övergång från

hyresrätt till bostadsrätt som genomfördes 1982 var att

ombildning-

arna skulle ske på de boendes villkor. Bl. a. tillkom

majoritetsreg-

194 SOL 1988: 14 Kapitel3

lema vid intresseanmälan och förvärv som ett led i denna strävan (se prop. 1981/82: 169 s. 27). Enligt ombildningslagen krävs emellertid inte att det är hyresgästerna som bildar den bostadsrättsförening som är ursprungligen intresserad av att förvärva fastigheten. Det föreligger alltså inget hinder mot att föreningen har bildats t. ex. av någon

ursprungligen

När intresseanmälningen lämnas in

bostadskooperativ organisation.

till krävs inte heller att hyresgästerna är

inskrivningsmyndigheten

medlemmar i föreningen (se 3 §). Det räcker med att styrelser. intygar att minst två tredjedelar av hyresgästerna i de uthyrda lägenheterna förklarat av en ombildning till bostadsrätt. sig intresserade Den kan leda till att konkurrerande angivna ordningen

bostadsrättsföreningar gör anspråk på att få genomföra ombildningen.

I har också hänt att hyresgäster som skriver på en lista, där

praktiken

de förklarar sitt intresse för ombildning, inte tycks haft klan för sig

vilken förening som lärrmade fram listan för påskrift.

Även om den angivna situationen måste betraktas som en undan-

tagsföreteelse, menar vi att en förklaring om intresse för ombildning

till att hyresgästerna - kanske efter viss inte bör få gå så lättvindigt - skriver på ett till intet Vi föreslår

övertalning förpliktande papper.

av 3 § ombildningslagen. Innebörden bör därför en viss skärpning

vara att de hyresgäster som i styrelsens intyg till inskrivningsrryndig-

heten förklarat av en ombildning också skall vara sig intresserade när de skriftligen för sitt medlemmar i föreningen ger uttryck

intresse. bör att hyresgästerna på ett helt amat sätt Härigenom uppnås

tar reda olika förhållanden som rör bostadsrättsföreningen. De kan

på

då också vara med och i stêrre ut-

påverka ombildningsförfarandet

sträckning.

3.3 Företräde av intresseanmälan

på grund

föreskrivs att en intresseanmälan, sedan an- I 5 § ombildningslagen

teckning har skett i fastighetsboken, gäller fram till den inskrivnings-

närmast efter två år från den inskrivningsdag då dag som inträffar omedelbart, dvs. utan hin-

anteckningen gjordes. Anteckningen gäller der av att besvärstiden för fastighetsägaren inte har gått ut.

SOU 1988: 14 Kapitel 3 195

Rättsverkan av en anteckning i fastighetsboken inträder när ärendet tas upp inskrivningsdag, trots att anteckningen faktiskt kan ha skett

på

senare. Det betyder att överlåtelser som äger rum tidigare än på den inskrivningsdag då ärendet togs upp inte hindras av en intresseanmälan. Detta gäller även om lagfart ännu inte har sökts när anteckningen skedde. Om en överlåtelse äger rum senare än den inskrivningsdag då anteckningen togs upp, är överlåtelsen ogiltig enligt 13 § ombildningslagen. En lagfartsansökan skall i så fall avslås (jfr 20 kap. 6 § 5 169 s. 77). Enligt ett rättsfall från jordabalken samt prop. 1981/82: högsta domstolen (NJA 1986: 485) hade anteckningen om intresseanmälan skett samma dag som fastigheten överlåtits. Ansökan om lagfart på grund av överlåtelsen avslogs.

I det betänkande som föregick förslaget till ombildningslag (SOU

1981: 74 s. 184) underströks vikten av att hyresgästemas företrädesrätt endast skall föreligga om intresseanmälningen har antecknats i fastighetsboken. Bakgrunden härtill är att intresseanmälningen utgör en upplysning för andra tänkbara köpare om att hembudsskyldighet föreligger. Anteckningen utgör som sagts också en spärr mot att lagfart meddelas för köp som skett utan att bestämmelsema om hembud har iakttagits.

SBC är den organisation som oftast kommer i kontakt med tillämp-

från före-

ningen av ombildningslagen. Enligt uppgift organisationen ligger ofta misstanke om att säljare och köpare kringgår bestämmel-

serna om hembudsskyldighet genom antedatering av köpehandlingama när en intresseanmälan har gjorts. Det är visserligen svårt att leda

sådana kringgåenden i bevis. Omständighetema i flera fall pekar dock

klart på att sådana förfaringssätt förekommer. Som exempel har

nämnts att en mäklare annonserar ut fastigheten med viss anbudstid.

Hyresgästema har då bildat bostadsrättsförening och gjort en intres-

seanmälan. Sedermera har det visat sig att köpeavtal med annan

köpare än föreningen innan den utannonserade anbuds-

dagtecknats

tiden gått ut. För SBC är det också välkänt att metoden med antedate-

ring har anvisats för att säljaren skall slippa hembjuda fastigheten till

en förening som gjort intresseanmälan.

Vi har mot bakgrund av de uppgifter som vi fått ingen anledning att ifrågasätta att förfaringssättet med antedaterade köpehandlingar

196 SOU 1988: 14 Kapitel3

förekommer i praktiken. Eftersom lagens effektivitet därigmom påverkas i märklig mån, ser vi det som angeläget att förfarngssättet förhindras. som ligger närmast till hands är lärvid att Den möjlighet

låta för en intresseanmälan resp. en lagfartsarsökan bli tidpunkten

för vem som skall ha företräde till förvärv. Detta kan

avgörande

åstadkommas om det i 13 § ombildningslagen föreskrivs att överlåtelse av sådan fast egendom som avses i lagen för sin giltighet skall vara beroende av att lagfart söks innan anteckning om intresseanmälan tagits upp på inskrivningsdag. Vi är medvetna om att den föreslagna ändringen utgör ei markant vila förändring av de principer som lagen för närvarande på. Förslaget innebär nämligen att också sådana överlåtelser som :ker i god tro innan en intresseanmälan har antecknats inte kommer xtt bli bestående, såvida inte hinner sökas före anmälningen. Dessutom

lagfart

torde invändningar kunna riktas mot att giltigheten av ett

principiella

för lagfartsansökan ozh att den förvärv görs beroende av tidpunkten tidsfrist om tre månader inom vilken lagfart skall sökas kan komma att förkortas (jfr 20 kap. 2 § jordabalken). att av ett örvärv av

Emellertid måste uppmärksammas giltigheten

en också är beroende av andra omständigheter över

hyresfastighet

vilka inte kan disponera. Vi vill härerinra om säljaren och köparen

kommunernas förköpsrätt (jfr 12 § förköpslagen) och om itt en för-

värvare inom tre månader från förvärvet måste anmäla detta till kommunen för 1132) om örvärv av

prövning enligt lagen (1975:

om företräde på grund av

hyresfastighet (jfr S §). Om vårt förslag

intresseanmälan ses i av de nu angivna bestämmdsema, ser

belysning vi inte förslagen som så ingripande.

Det finns också andra skäl för vårt förslag. Det är ju närrligen först när en fastighetsägare genom annonsering eller på annat sätt tillatt han tänker överlåta fastigheten som hyresgäsema i allkännager mänhet får anledning att bilda en bostadsrättsförening OC1 ge in en

intresseanmälan till inskrivningsmyndigheten. Det är :nligt vår

mening fullt rimligt att en överlåtelse som sker innan ei intresseanmälan hinner göras får bli beroende av om lagfart söks fire anmälningen. Sammantaget anser vi att de omständigheter som talar för vårt förpå grund av intresseanmälan väger tyngs än de -i slag om företräde

sou 1988: 14 Kapitel 3 197

och för sig beaktansvärda - omständigheter som talar emot. Vi föreslår därför att 13 § ombildningslagen ändras i enlighet med vad vi tidigare har sagt.

3.4 Associationsrättsliga .förvärv m. m.

Enligt 6§ ombildningslagen får fast egendom, som utgör en hyres-

husenhet och för vilken en intresseanmälan gäller, inte överlåtas helt

eller delvis genom köp eller byte utan att bostadsrättsföreningen har erbjudits förvärv genom ett hembud. Förvärv genom gåva, bodelning, arv eller testamente får ske utan hembud. Detsamma gäller associationsrättsliga förvärv genom tillskott till bolag eller förening, utdel-

ning eller skifte från bolag eller förening samt fusion enligt 14 kap. 1

eller 2§ aktiebolagslagen (1975: 1385). Aktier och andelar i bolag eller föreningar får också överlåtas utan hembud Däremot får som huvudregel en ideell andel i en fastighet inte överlåtas utan att hela fastigheten erbjuds bostadsrättsföreningen genom hembud. _ .Det tycks på sina håll inte vara ovanligt att hembudsplikten kringgås genom att fastigheten lämnas som ett tillskott till ett bolag, ofta kommanditbolag. Enligt vår mening bör en utveckling mot sådana kringgåenden förhindras. I förarbetena till ombildningslagen anges som motiv till att de asso-

ciationsrättsliga förvärven undantagits att den kommunala förköpslagen (1967: 868) inte omfattar annat än köp och byten (se SOU

1981: 74 s. 193). Vi kan emellertid inte se några juridiskt-tekniska hinder mot en ändring av ombildningslagen på denna punkt.

Vi vill i sammanhanget särskilt framhålla den grundläggande skill-

_ nad som föreligger i fråga om konstruktionen av ombildningslagen resp. förköpslagen. Ett hembud enligt ombildningslagen skall lämnas till föreningen genom ett förslag till köpeavtal som är helt fristående

från erbjudanden till andra köpare. Kommunen övertar däremot ett redan genomfört köp på de villkor som avtalats mellan säljare och köpare. Att infoga de associationsrättsliga förvärven inom ramen för

den kommunala förköpsrätten är därför förenat med juridiskt-tekniska svårigheter som saknar motsvarighet beträffande ombild-

ningslagen.

SOU 1988: 14

198 Kapitel 3

av om det i fortsättningen inte skall gå att för- Vid en bedömning

värva en genom ett associationsrättsligt fång når en

hyresfastighet intresseanmälan måste givetvis en avvägning göras av om

gäller, sett bör ha företräde framför hyresgistemas

sådana förvärv typiskt

intresse av att förvärva fastigheten. För egen del kan vi inte se att ett

Vår är tvärtom att en

sådant företräde är självklart. utgångspunkt

en intresseanmälan för att förbereda en

bostadsrättsförening som gjort

starkt intresse av att förvärva ombildning måste anses ha ett mycket

Presumtionen bör alltså även i de fall ett associationsfastigheten. Vi rättsligt förvärv är aktuellt vara att hyresgästerna ges företräde.

av ombildningslagen i detta hänseende. föreslår därför en ändring bör emellertid undantag kunna tänkas. Liksom i andra sammanhang kunna beaktis inom

Enligt vår mening bör dessa dock lämpligen som finns i 6 § tredje stycket ombildramen för den generalklausul

on. ett för- Enligt lagrummet behövs inte något hembud,

ningslagen.

med häisyn till värv av bostadsrättsföreningen skulle vara oskäligt

och en annan förvärvare än bostadsförhållandet mellan överlåtaren

eller villkoren för eller omständigheterna vid »en rättsföreningen sådan överlåtelse (se prop. 1981/82: 169 s. 78 f.). Frågor om undan-

tag prövas av hyresnänmden på ansökan av fastighetsägaren.

som bör göras tänker vi framför allt på fall där Bland de undantag mellan fastighetsägaren och förvär-

en intressegemenskap föreligger

t. ex. bildat ett bolag och varen. Av något skäl har fastighetsägaren bedriva sin lämnar som tillskott för att i fortsättningen fastigheten Det kan också vara fråga om tillskott av fastig-

rörelse i bolagsform.

Andra liknande fall kan het inom ramen för ett koncemförhållande.

att transaktionen sker isyfte att också tänkas, men är det antagligt

möjligheter att förvärva fastigheten,

kringgå bostadsrättsföreningens bör något undantag givetvis inte medges.

i andra sammanhang en restriktiv Över huvud taget bör här som Även om

till förmån för bostadsrättsföreningen gälla.

bedömning - bör inte har konstaterats - eller ej ens är avsett

något kringgående

sålunda alltid vara att undantag inte skall göras. Detta

utgångspunkten

som har gjorts i specialmotiveringen

ligger i linje med de uttalanden 1981/82: 169 s. 78 f.). till 6 § ombildninglagen (prop. av aktier eller andelar i vid överlåtelser

I fråga om hembudsplikten

annan bedömning än den som bolag och föreningar gör vi ingen

.SOU 1988: 14 Kapitel 3 199

kommit till uttryck i förarbetena till Detsamma ombildningslagen. gäller förvärv genom gåva, bodelning, arv och testamente (se prop. 1981/82: 169 s. 46 och 78 f. samt SOU 1981: 74 s. 193). I fråga om andelar i en för närvarande hyresfastighet gäller att överlåtelse inte får ske utan att hela bostadsrättsföreningen erbjuds fastigheten. Bakom denna ordning ligger framför allt risken för kringgåenden av lagstiftningen genom att en skulle fastighetsägare kunna försälja flera andelar efter varandra (se a. prop. s. 51 och 97 samt SOU 1981: 74 s. 193). Bostadsdomstolen har tagit upp frågan om undantag för sådana andelsöverlåtelser som sker intemt, dvs. när överlåtelse av en andel sker till någon som redan äger en andel i fastigheten. Två rättsfall där en oskälighetsbedömning skett ombildenligt 6§ tredje stycket ningslagen finns refererade i domstolens I det ena rättsfallssarnling. fallet, RBD 1984: 3, biföll domstolen ett av en bostadsöverklagande rättsförening och fastställde att inte fick överlåtas utan fastigheten hembud till Motivet föreningen. var att samägama inte visat att det farms något särskilt skäl som gjorde att hembud skulle vara oskäligt. I det andra fallet, RBD 1985: 16, uttalade domstolen att om någon har innehaft en andel i en under en fastighet längre tid och vill sälja den till de andra delägarna, skall utgångspunkten vara att man bör få göra det utan hembud. I ett yttrande till oss har bostadsdomstolen anfört följande.

Det första beslutet skall inte tolkas så att domstolen anser att lagen bör omfatta intemöverlåtelser. Domstolen har endast tillämpat lagen sådan som den är utfonnad f. n. Domstolen menar, att det inte föreligger risk för att något ombildningslagen kommer att kringgås (jfr prop. 1981/82: 169 s. 51) om intemöverlåtelser undantas från tillämpningsområdet. Får en i nu andelsägare åsyftade fall inte dispens från hembudsskyldigheten, finns det inte anledning att räkna med att kommer ut marknaden. fastigheten på Man får utgå från att delägaren i denna situation väljer att behålla sin andel i stället för att driva saken därhän att hela fastigheten säljs (jfr lagrådet anf. prop. s. 97).

Vi delar domstolens och föreslår bedömning att ett nytt undantag tas upp i 6 § andra stycket ombildningslagen. Innebörden av undan-

SDU 1988: 14

200 Kapitel 3

får ske utan hembud, om överlåtelsen taget bör vara att en överlåtelse sker av en andel och förvärvaren redan äger en andel i egendomen.

Genom till en del de svårigheter i fråga on överlå-

ändringen undgås telse av andel som lagrådet anmärkte på när lagen infördes :se prop.

1981/82: 169 s. 97).

3.5 villkor i hembud

Oskäliga

Om ett hembud inte antas av en bostadsrättsförening, har fastighets-

rätt att sälja fastigheten till en annan köpare. ägaren som huvudregel i 12 § ombildningslagen har bostadsrättsfåreningen

Enligt spärregeln ; syfte att

dock vissa möjligheter att stoppa en sådan vidareförsäljning

1981/82: 169 s. 50 f., 82 f. och frarntvinga ett nytt hembud (se prop.

intresseanmälan gäller, kan hyremänmden

100). Så länge föreningens tillstånd till vidareförsäljningen, om nämligen vägra fastighetsägaren är lägre eller villkoren för överlåtelsen samnantagna

köpeskillingen

är avsevärt ogynnsammare för fastighetsägaren än som angavs vid

hembudet. intresse för att hindra

Spärregelrl har tillkommit i hyresgästemas

tar

kringgåenden av lagstiftningen, t. ex. genom att fastighetsägaren

i hembudet i förvissning om att för-

upp en oskäligt hög köpeskilling

måste den höga eller avstå från

eningen antingen godta köpeskillingen

1981/82: 169 s. 51). En bostadsrättsförening kan, utan köp (se prop.

hinder av till en överlåtelse. Fastigketsägaren spärregeln, samtycka har å sin sida alltid möjlighet att avge ett nytt hembud.

inte så Enligt våra direktiv (s. 9) har det visat sig att fastighetsägare villkor i hembud, vilka inte träffas av den sällan ställer upp oskäliga i 12 § ombildningslagen. Som exempel närrms att

angivna spärregeln kräver skall godta en viss entrepre-

fastighetsägare att hyresgästerna skall förbehållas Vi

nad eller att vissa lägenheter fastighetsägaren. direktiven detta problem och föreslå skall enligt uppmärksamma

sådana som stärker hyresgästemas ställning.

lagändringar

har vi

De uppgifter om Oskäliga villkor som anges i direktiven

bl. a. från i

under fått bekräftade hyresnämndema utredningsarbetet

Från har dock

Stockholm och Göteborg. fastighetsägareförbundet

kan ha accepterats av fastighetsanförts att vissa entreprenadvillkor

SOU 1988: 14 Kapitel 3 201 A

ägaren innan denne bestämt sig för ett hembud. Att inte fullfölja ett sådant avtal kan enligt förbundet medföra skadeståndsskyldighet. Enligt förbundet behöver det heller inte alltid vara oskäligt att en fastighetsägare förbehåller sig lägenheter, i vart fall inte om en lägenhet av fastighetsägaren vid tiden för hembudet. disponeras För egen del vill vi först understryka att ett hembud skall utgöras av ett till köpeavtal, som är helt fristående från eventuella förslag

avtal som fastighetsägaren har ingått med andra köpare under villkor

att föreningen inte förvärvar fastigheten (jfr prop. 1981/12: 169 s. 53-54 samt prop. 1986/87: 37 s. 76). Hembudet skall alltså vara riktat till föreningen. Härav får enligt vår mening anses följa att ett hembud måste vara så utformat att en bostadsrättsförening typiskt sett har möjlighet att acceptera hembudet. Oskäliga villkor bör alltså inte godtas. Med den utfornming som ombildningslagen för närvarande har är emellertid möjligheterna för en förening att få villkoren i ett hembud underkastade en skälighetsprövning mycket små. Tänkbart är visser-

att med stöd av 36 § avtalslagen hos domstolbegär

ligen föreningen att något villkor i hembudet eller hembudet som helhet skall jämkas eller lämnas utan Denna dock både för för-

avseende. väg måste

eningen och fastighetsägaren anses vara alltför omständlig och förenad med onödig tidsutdräkt för att kunna godtas. När ett hembud lärrmas till skall nämnden endast företa en formell hyresnämnden, granskning av hembudet. Någon skälighetsbedömning av villkoren i hembudet skall alltså inte göras i detta sammanhang. Vad gäller den efterföljande prövningen enligt 12 § ombildningslagen, som föreningen enligt vad vi nyss har sagt har rätt till, täcker ordalydelsen _för närvarande inte någon möjlighet att generellt underkänna en överlåtelse till annan köpare än föreningen, om ett villkor i hembudet varit oskäligt. Som ett exempel kan nämnas att ett entreprenadvillkor som funnits med i hembudet men som tagits bort i köpeavtalet med en annan köpare än föreningen, normalt inte kan sägas innebära att de

samrnantagna är avsevärt ogynnsarnmare för fastig-

nya villkoren hetsågaren. Vi anser att det är en brist i ombildningslagen att en bostadsrättsinte ett effektivt sätt kan få villkoren i ett hembud underförening på kastade en skälighetsbedömning. Vi är dock inte beredda att sträcka

202 Kapitel 3 SOU 1988: 14

oss så långt att föreningarna ges möjlighet att påkalla en sådan prövning redan när fastighetsägaren lämnar sitt hembud till hyresnämnden. Vi bedömer att förfarandet då skulle bli alltför tungrott och svårhanterligt. Från hyresnämndshåll har man också framfört denna uppfattning. Enligt vår mening bör i stället 12 § ombildningslagen kunna kompletteras med en bestämmelse av innebörd att nämnden inte skall länma fastighetsägaren tillstånd till överlåtelse av fastigheten till någon annan köpare än föreningen, om något villkor som har ställts upp i hembudet är oskäligt. Vårt förslag innebär alltså att en förening som inte anser sig kunna acceptera de villkor som fastighetsägaren ställer upp i hembudet, får avstå från förvärv för att i stället framtvinga ett nytt hembud efter en prövning i hyresnämnden. Vad gäller om vilka villkor som skall anses oskäliga måste frågan detta överlämnas åt rättstillämpningen. Omständighetema i det enskilda fallet kan vara alltför skiftande för att preciserade regler skall kunna ställas upp. Självfallet måste en fastighetsägare kunna ange en marknadsmässig köpeskilling och i övrigt ställa upp sådana villkor som man kan räkna med att köpare på fastighetsmarknaden accepterar. Någon prisreglerande effekt skall lagen alltså inte ha. Sådana villkor som ålägger föreningen förpliktelser mot tredje man, skall en förening dock inte behöva godta, om inte särskilda skäl föreligger. Detsamma gäller villkor som ger fastighetsägaren speciella förmåner bekostnad av föreningen. Också andra villkor kan ha den karaktäpå ren att i mån söker utnyttja hembudssituafastighetsägaren oskälig tionen eller ställer upp olika villkor i syfte att kringgå lagstiftningen. Vad särskilt gäller sådana villkor i ett hembud som innebär att föreningen skall vara tvungen att träda in som part i ett entreprenadavtal, att dessa inte alltid kan anses oskäliga. Som gör vi bedömningen fastighetsägareförbundet varit inne på kan fastighetsägaren ha ingått avtalet innan det blev aktuellt att överlåta fastigheten. Om villkoren i hembudet ställts upp i att undgå skadeståndsskyldighet, kan detta syfte vara ett särskilt skäl för hyresnämnden att godta villkoret och alltså lämna tillstånd till den överlåtelse som fastighetsägaren begärt. Har fastighetsägaren i villkoren för den nya köparen inte ställt upp motsvarande villkor om entreprenad som i hembudet, skall dodc inte föreningen vara skyldig att godta villkoret. Detsamma gäller om det med

SOU 1988: 14 Kapitel 3 203

hänsyn till omständigheterna i det enskilda fallet måste anses sarmolikt att villkoret ställts upp enbart i syfte att kringgå lagstiftningen. Ett skäl för att inte ge tillstånd att överlåta fastighyresnänmden heten till en arman köpare än bostadsrättsföreningen, kan också vara att förbehåller sig rätt att få förvärva bostadsrätt till fastighetsägaren i huset som står tomma eller som han räknar med skall lägenheter kunna friställas. En fastighetsägare bör givetvis ha rätt att förbehålla för eget boende. Det bör emellertid inte krävas att sig en lägenhet utöver detta ger fastighetsägaren möjlighet att disponera föreningen lägenheter för försäljning. Bland sådana andra villkor som kan vara oskäliga mot föreningen vill vi nämna krav på att föreningen godtar köp av egendom som inte har ett samband med fastighetsförvärvet, t. ex. köp av arman naturligt fast eller av lös som i stället kan säljas på annat egendom egendom sätt. Det kan avslutningsvis nämnas att ett på visst sätt villkorat förslag till över huvud giltigt hembud i köpeavtal taget inte kan anses som vissa fall. I rättsfallet RBD 1987: 8 har bostadsdomstolen sålunda avvisat en anmälan om hembud som innebär att det som förutsättning om förvärv skall att fastighetsägaren fick förför erbjudandet gälla värva en angiven fastighet från tredje man.

sou 1988: 14 205

4 Andelsboende

Vårt förslag: Vi föreslår att en sådan bostadsförening som

omfattas av övergångsbestämmelsema till den nya bostadsrätts-

lagen får omregistreras till en bostadsrättsförening. Bestämmelser om detta införs i en särskild lag, som skal-l gälla i forsta hand under en femårsperiod. För att omregistrering skall få ske måste

bostadsföreningens stadgar anpassas till bestämmelserna i bo-

stadsrättslagen. Stadgeändringen skall registreras hos länsstyrel-

sen. Den skall åtföljas av en förenklad ekonomisk plan. Någon ny stämpelskatt skall inte tas ut. Dessutom utgår vi ifrån att förfa-

randet inte medför någon realisationsvinstbeskattning för för-

eningens medlemmar. . Vi avstyrker att det förslag om en särskild form av fritidsbostadsrätt som fritidsboendekommitténs tidigare framlagt nu genomförs (se SOU 1982: 23).

4.1 Allmänna

utgångspunkter

Sedan lång tid tillbaka har statsmaktema intagit den ståndpunkten att

bostadsrättsformen som regel bäst tillgodoser lägenhetsinnehavamas

intressen vid samägande av bostadshus. att upplåtelse av

Principen . bostadslägenheter skall ske genom hyresavtal mellan fastighetsägare och hyresgäster eller i form av bostadsrätt har gällt sedan mitten av

l940-talet. Av detta följer att det på bostadsmarknaden inte föreligger

något verkligt behov av andra upplåtelseforrner än hyra och bostads-

rätt (se bl. a. prop. 1971: 12 s. 92). Emellertid förekommer även andra former av nyttjanderätt eller dispositionsrätt till bostadslägenheter. Sålunda finns det alltjämt ett

betydande antal äldre bostadsföreningar. I storstadsregionema är det inte heller ovanligt att en fastighet delas upp i ideella andelar med rätt

för andelshavama att nyttja viss lägenhet. Vidare förekommer olika

206 Kapitel4 SOU 1988: 14

former av bostadsaktiebolag och handelsbolag med en liknande uppdelning. de senaste åren Som framgår av våra direktiv (s. 10) har under olika förslag lagts fram som rör andelsboendet. Vi hänvisar till följande redovisning. o SOU 1981: 74 s. 144 f. - Förslag från 1978 års bostadsrättskommitté rörande bl. a. förenklat förfarande vid ombildning av bostadsföreningar till bostadsrättsföreningar.

o SOU 1984: 9 s. 53, 155 och 307 - Förslag från kooperationsut-

redningen i motsvarande fråga (jfr prop. 1986/87: 7 s. 73 f.). o SOU 1985: 6 s. 181 f. - 1983 års bostadsrättskommittés förslag om begränsningar i möjligheterna att förvärva ideella andelar m. m. I sammanhanget skall också framhållas att fritidsboendekommittén ett förslag om en särskild typ av fritidsbostadsrätt för framlagt andelshus som upplåts för fritidsändamål (se SOU 1982: 23 s. 117 f.). I våra direktiv anges att frågarna om andelsboende nu bör tas upp till ett samlat övervägande. I det följande kommer vi att gå igenom och föreslå åtgärder beträffande vissa av de olika andelsforrner som vi nu har berört. Vad hänvisar vi dock i gäller den rättsliga och historiska bakgrunden

första hand till det utredningsmaterial som tidigare har framlagts.

Således kommer vi att redovisa våra ståndpunkter med endast en förkortad bakgrundsteckning. Följande något aktuellare statistiska mate-

rial, som vi har sammanställt under vårt utredningsarbete, bör dock

vara av visst intresse redan i detta inledande skede. (Det bör framhållas att till stor del inskränks till Stockholms län respektive uppgifterna Stockholms kommun. I dessa delar har materialet huvudsakligen

hämtats från olika examensarbeten vid juridiska fakulteten vid Stockholms universitet). Bostadsföreningar. Dessa har tidigare uppskattats till 4 000-5 000 i hela landet (se SOU 1981: 74 s. 148). Omkring 600 av föreningarna

torde då ha varit s. k. besittningsföreningar. Under år 1985 synes

besittningsföreningama ha uppgått till drygt 350 i Stockholms län. Andelsfastigheter (ideella andelar). l Stockholms kommun torde

drygt 150 sådana nu aktuella fastigheter ha funnits i början av år 1984

(dvs. fastigheter med en ägarstruktur som i och för sig möjliggör

SOU 1988: 14 4 207 Kapitel

bostadsrättsbildning). Antalet andelslägenheter i kommunen har i början av 1986 uppskattats till omkring 3 000. Handelsbolagsfastigheter. I början av år 1984 synes 30-50 sådana fastigheter (jfr ovan) ha funnits i Stockholms kommun med högst omkring 900 lägenheter. Från SBC har framhållits att man under senare tid på uppdrag av ombildar ett tiotal bostadsrättsföreningar sådana fastigheter varje år. Detsamma gäller beträffande andelsfastigheter. Bostadsaktiebolag. En av antalet äldre bostadsaktieuppskattning bolag ger vid handen att endast ett 30-tal bolag förekommer i hela landet år 1985. Fritidsboendeanläggningar. Branschorganisationen för Samägda

Fritidsboendeanläggningar (BSF) har i yttrande till oss uppgivit att

antalet familjer som är ägare av andelslägenheter uppgår till mellan 15 000 och 25 000. Det har dock framhållits att någon samlad statistik inte finns. Beträffande förhållanden se SOU 1982: 23 s. tidigare ll7 f. . I detta bör även erinras sammanhang om den nya lag (1987: 667) om ekonomiska föreningar som trätt i kraft den 1 januari 1988 (prop. 1986/87: 7). Vidare bör omnämnas att en särskild lag om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt (1986: 1242) gäller fr. o. m. den l januari 1987 till utgången av år 1991 (prop. 1986/87: 37).

Befintliga upplåtelseformer

4.2.1 Äldre bostadsföreningar Vårt uppdrag omfattar främst två Dels bör vi söka föreslå en frågor. ordning som medför en av procedurema när förenkling ombildning skall ske av en bostadsförening till en Dels bör. bostadsrättsförening. vi överväga om det behövs några särskilda stimulanser eller andra åtgärder för att främja en till bostadsrätt i dessa fall. övergång Bostadsföreningar är ekonomiska som föreningar upplåter lägenheter på antingen obegränsad tid eller begränsad tid. I en bostadsförening kan rätten att nyttja lägenheten vara på ett eller annat sätt knuten till en andelsrätt i föreningen, men beteckningen bostadsför-

4 SOL 1988: 14 208 Kapitel

förekommer även när sådan anknytning inte förel.gger. ening Bostadsföreningama sorterar under den allmänna föreningsrärtsliga främst lagen om ekonomiska föreningar. Speciella lagstiftningen, i till BRL har även betydelse för regler övergångsbestämmelsema dessa föreningar. 2 i till BRL får sådara för- Enligt punkt övergångsbestämmelsema andelsrätt i eningar som bildats före den l juli 1930 och vilka upplåter med tid, fortsätta med sin föreningen nyttjanderätt på obegränsad verksamhet (dessa föreningar benämns ofta besittningsföreningar). Vid sidan av finns också s. k. hyresförbesittningsföreningama Sådana kan upplåta andelsrätt med vilken följer eningar. föreningar tid. Andelsrätten kan vara på ett eller annat nyttjanderätt på begränsad med men som nämnts ñms det sätt sammankopplad nyttjanderätten, utan sådan fast sammankoppling. När 1930 också bostadsföreningar infördes, förbjöd man hyresföreningama års bostadsrättsföreningslag att i fortsättningen upplåta nyttjanderätt på obestämd tid. Iövrigt berördes inte hyresföreningama av 1930 års lag. Den l januari 1969 emellertid ett förbud att upplåta andelsrätt infördes generellt med tid. I BRL har försammankopplad nyttjanderätt på begränsad budet tagits upp i 79 §. inte andelsrätt, med Enligt 79 § BRL får bl. a. föreningar upplåta vilken en rätt att för tid besitta eller hyra bostadsföljer begränsad Ett förbehåll om förvärv av andelsrätt vid upplåtelse av lägenhet. inte mot den till vilken har Om lägenhet gäller lägenhet upplåtits. innan hade rätt att upplåta andelsrätt föreningen, lagen trädde i kraft, 16 i till som nu sagts, gäller enligt punkt övergångsbestämmelserna BRL att får fortsätta med det. föreningen När det gäller besittningsföreningama görs det i allmänhet gällande inte är att betrakta som en hyresrätt. Beträffande att nyttjanderätten anses däremot att dessa faller under hyresföreningama principiellt Som regel torde det dock vara svårt att hävda att hyreslagstifmingen. bestämmelsen i 65 § om straff för otillåten ersättning för hyreslagen av är hyresföreningama som enligt överlåtelse hyresrätt tillämplig på en överlåtelse av andelsrätten och nyttjansina stadgar ofta tillåter Denna torde nämligen ofta ha derätten sammankopplade. koppling medfört att de reglerna kommit i förgrunden. föreningsrättsliga Bl. a. mot denna bakgrund har det framhållits att beteckningen

SOU 1988: 14 Kapitel 4 209

hyresförening inte är helt adekvat för denna kategori bostadsföreningar. Med hänvisning till vad som anförts (jfr SOU 1981: 74 s. 148), torde man idag ha att räkna med följandekategorier av bostadsföreningar. 0 föreningar bildade före den l juli 1930, som upplåter andelsrätt i förening med nyttjanderätt på obegränsad tid,o föreningar bildade före den l januari 1969, som upplåter andelsrätt med vilken följer nyttjanderätt på begränsad tid, 0 föreningar som upplåter hyresrätt utan anknytning till andelsrätt. Vi finner endast anledning att föreslå åtgärder beträffande de två förstnämnda formerna, dvs. de bostadsföreningar som omfattas av

punkterna 2 och 16 i övergångsbestämmelsema till BRL. Beträffande

dessa kommer vi således att försöka finna ett system som syftar till att stimulera och förenkla en övergång till bostadsrätt.

Förfarandet Som tidigare framhållits (se SOU 1981: 74 s. 150) är möjligheten att vidta förfarandemässiga relativt Den ordförenklingar begränsade. ning som i dagsläget oftast tillämpas är att likvibostadsföreningen deras och att de boende därefter bildar en som bostadsrättsförening, förvärvar fastigheten under likvidationsförfarandet. Beslut om likvidation kräver i regel enighet på föreningsstämman (se 11 kap. l § föreningslagen). Förfarandet är relativt omständligt. Vi delar därför den uppfattning som har kommit till uttryck i det tidigare kommittéarbetet, nämligen att en bostadsförening som regel bör kunna ombildas till en en av bostadsrättsförening genom ändring stadgarna så att dessa överensstämmer med bostadsrättslagen. Normalt gäller samma vid som vid majoritetsregel stadgeändring likvidation. Föreningsstämmans beslut är endast om giltigt samtliga röstberättigande i föreningen är ense. Beslutet är emellertid också giltigt, om det har fattats på två på varandra följande stämmor och på den senare stämman biträtts av minst två tredjedelar av de röstande (7 kap. 14 § första stycket föreningslagen). I stadgarna kan dock föreskrivas villkor som går längre (se 7 kap. 13 § andra stycket för-

SOU 1988: 14 210 Kapitel4

För vissa ändringsbeslut krävs enligt 15 § större majoeningslagen).

ritet. på en sådan Om inte samtliga boende i en bostadsförening går med kan det i och för sig ifrågasättas om en ordning aktuell stadgeändring är i de situationer då medlemmarna med enbart stadgeändring lämplig för att en övergång skall kunna genomföras. måste skjuta till medel rätt de som inte Vidare kan tveksamhet uppstå i frågan med vilken

skall besitta sina även vilskall omfattas av ombildningen lägenheter,

dessa skall ha av föreningen för sin andelsken eventuell ersättning

rätt. att huvudregeln bör Det nu sagda leder oss till den ståndpunkten skall förena sig om vara att samtliga röstberättigade i föreningen

Om några röstberättigade stadgeändringen på en föreningsstämma. bör deras kunna inlñmtas på inte närvarit vid stämman godkännande för att förfarandet med annat sätt. Som en generell förutsättning

skall kunna tillämpas bör gälla att samtliga föreningomregistrering som inte är med ens (dvs. de lägenheter upplltna andelslägenheter

vanliga hyreskontrakt) ingår i ombildningen. bör även vara giltigt om det har fattats på Beslut om stadgeändring

två på varandra följande stämmor och på den senare stämman biträtts

av de röstande. I så fall binds även de medav minst två tredjedelar Denna ordning bör gälla lemmar som har motsatt sig en ombildning. innehåller villkor som går längre. Av oberoende av om stadgarna att särskilda för föreningslagen bör framgå regler gäller 7 kap. 13 § av vissa bostadsföreningar till bostadsrättsföreningar. omregistrering inte kan istället likvidationsförfa- Om erforderlig majoritet uppnås

randet tillämpas. med föreskrifterna i En ändring av stadgarna i överensstämmelse

länsstyrelsen. Enligt vår mening bostadsrättslagen skall registreras hos av stämmans och bör det vara tillfyllest att ansökan åtföljs protokoll

2.6.3 under rubriken Ny en förenklad ekonomisk plan (jfr avsnitt ekonomisk eller komplettering av planen). I planen, som inte plan redovisas skall behöva vara försedd med intyg enligt 4 § BRL, skall

behållna tillgångar. Mel utgångsen beräkning av bostadsföreningens fördelas på de kommande bostadsi beräkningen skall insatsen punkt rätterna efter den andel i bostadsrättsföreningen som belöpcr på varje

SOU 1988: 14 4 211 Kapitel

medlem. Beslutar föreningsstämman om annan fördelningsgrund, skall planen ändras i enlighet med beslutet. När ett beslut om har vunnit skall de omregistrering laga kraft, lägenheter som av bostadsföreningen varit upplåtna med sådan rätt som anges i punkt 2 eller 16 Övergångsbestämmelser till BRL i stället anses upplåtna med bostadsrätt (jfr punkt 2 och 11 övergångsbestärnmelsema till vårt förslag till ny I samband därmed bostadsrättslag). bör det bl. a. åligga föreningen att utfärda särskilda bevis till bostadsrättshavama om bostadsrätterna. Ny lagfartsansökan behöver inte inges till inskrivningsmyndigheten, men registreringsmyndigheten bör för anteckning i fastighetsboken underrätta inskrivningsmyndigheten om namnändringen när beslutet om omregistrering har vunnit kraft. laga Den av oss anvisade ordningen överensstämmer i stort sett med den modell som har redovisats i SOU 1981: 74 s. 149 f. Enligt huvudreglen måste således föreningens medlemmar vara ense i frågan. Dessutom förutsätts att föreningens stadgar till bestämmelserna i anpassas bostadsrättslagen. Till skillnad mot vad som föreslagits i det nyss nämnda betänkandet, anser vi emellertid att den nu aktuella möjligheten till omregistrering bör för såväl de som gälla bostadsföreningar omfattas av punkt 2 i övergångsbestämmelsema till BRL som de som omfattas av punkt 16. Det har framhållits att en visserligen bostadsförening redan i dagsläget kan omregistreras till en bostadsrättsförening om en anpassning av stadgarna görs till bestämmelserna i BRL. Eftersom förändringen inte innebär att något nytt rättssubjekt bildas har det ansetts att en redan beviljad lagfart på föreningens fortfarande fastighet gäller (se t. ex. prop. 1930: 65 s. 64 samt kammarrättens i Sundsvall dom 1985-09-27 i mål nr 2142-1984). Vi anser emellertid att vårt förslag bör upptas i en särskild lag; Denna möjlighet till av en bör i första omregistrering bostadsförening hand stå öppen under en tidsbegränsad övergångsperiod, förslagsvis under fem år. Därefter får övervägas om skall lagen förlängas.

SOU 1988: 14

212 Kapitel 4

Sti mulanser

framhållit bör vi också överväga om det i det nu Som vi tidigare behövs stimulanser eller andra aktuella sammanhanget några särskilda till bostadsrätt. åtgärder för att främja en övergång framgår att endast en Av vårt förslag beträffande själva förfarandet

anmälan om namnändringen behöver göras till inskrivningsmyndigheten. Således skall ny lagfartsansökan inte inges. Av detta följer att

inte skall tas ut.

någon stämpelskatt

bostadsrätt skall kunna utan

För att en övergång till genomföras

för de boende anser vi dessutom at: den tid

skattemässiga olägenheter

i bostadsföreningen inte skall brytas som en lägenhet disponerats till bostadsrätt (jfr 35 § 3 a mom. kommunal-

genom övergången

Förfarandet skall således inte heller medfön någon

skattelagen).

realisationsvinstbeskattning. Det synes dock tveksamt om någon lag-

för att förhindra detta. Vi hänvisar här till ett av

ändring påkallas

för rättsärenden 1987-12-15 meddelat förriksskatteverkets nämnd handsbesked F 1987: 17: l7) och överlämnar frågan (dnr 70/87-200, om reforrnerad inkomstbeskatming (se

till den pågående utredningen avsnitt 2.8.4 under rubriken Skattefrågor).

vill vi här ånyo understryka att våra förslag endast

Avslutningsvis de äldre bostadsföreningar som omfattas av övergångstar sikte på

bestämmelsema till bostadsrättslagen och vilka låter omregistrera sig

till bostadsrättsföreningar enligt den modell som vi tidigare anvisat.

4.2.2 Övriga andelsformer

framhållits är det inte ovanligt att en fastighet delas upp Som tidigare med rätt för andelshavama att nyttja viss lägenhet.

i ideella andelar

finns det olika former av bostadsaktiebolag och handelsbolag

Vidare

med en liknande uppdelning.

rätt m. m. hänvisas i denna del iförsta hand

Beträffande gällande

f. till SOU 1981: 74 s. 144 f. samt SOU 1985: 6 s. 181

bör vi även beträffande dessa upplåtelsefonner

j Enligt våra direktiv i samband med ombildning till

överväga bl. a. dels om proceduren

stimulanser behövs. bostadsrätt kan förenklas, dels om några särskilda

Kapitel 4 213

SOU 1988: 14

har vi funnit att möjligheten att vidta förfaran- I avsnitt

föregående är vad gäller de äldre bostadsfördemässiga förenklingar begränsade

i all de nu aktuella andelsfonnema.

eningama. Detta gäller synnerhet vi har funnit och tillämpbart system för _om-

Inte heller något enkelt till bostadsrätt. Vi avstår därför från att lägga fram något bildning

Bl. a. mot denna bakgrund anser vi det inte

förslag i dessa delar. av skäl, ändamålsenligt att kombinera den möjlig-

heller, principiella

till bostadsrätt som ändå kan ske i dessa fall med het till ombildning

Det bör dock framhållas att åtgärder med

några särskilda stimulanser. alltid kan tillgripas, liksom att förenastat-

avseende på beskattningen

om ombildning till bostadsrätt. liga lån med villkor och lånevillkor vara de enda realis- Beskattnings- synes» dessutom tiska som kan användas för att motverka en ogynnsam

styrmedel

delas upp i andelar. I

utveckling mot att bostadsfastigheter ideella

detta sammanhang vill vi även hänvisa till det förslag som 1983 års

med

avseende

bostadsrättskommitté tidigare framlagt på andelslägen-

Kommittén bl. a. att möjligheterna att få ett tillstånd heter. föreslog av m. m. till ett

enligt lagen (1975: 1132) om förvärv hyresfastighet

när förvärvsförvärv av en ideell andel i fastighet borde begränsas,

en bostad fastigheten (SOU 1985: 6

syftet primärt var att skaffa på

s. 181 f.). framför olika andelsformer bör För att främja bostadsrättsformen bestämmelserna i 79 § BRL om förbud för de nuvarande

självfallet andelar tillsammans med nyttjanföreningar och bolag att upplåta

derätt kvarstå.

om fritidsbostadsrätt

_4.3 Förslag

4.3.1 Fritidsboendekommitténs förslag

lade år 1982 fram ett förslag om bl. a. en Fritidsboendekommittén

särskild form av bostadsrätt för s. k. andelsfritidshus (SOU 1982: 23). och mottogs övervä- Förslaget remissbehandlades i vanlig ordning

av remissinstansema. Det ledde dock inte till någon

gande positivt ändring i bostadsrättslagstifmingen. I stället har frågan tagits upp på Departementschefen uttalar här (s. 10 nederst) att

nytt i våra direktiv.

SCU 1988: 14 214 Kapitel4

kommitténs efter viss överarbetning, bör kunna läggas till förslag,

grund för lagstiftning.

Fritidsboendekommittén föreslog således (se betänkandet s ll7 f.)

att en särskild skulle införas. Lagtekniskt

typ av fritidsbostadsrätt skulle detta ske i första hand genom en ändring i 1 § BRL såtillvida att till en bostadslägenhet även kunde avse en viss

nyttjanderätten

bestämd del av året. Som kommittén påpekat (betänkandet s. 121) finns det int: något en bostadsrätt för

som hindrar att en bostadsrättsförening upplåter

till flera medlemmar Detta innebär dock fritidsändamål gemensamt. föreningen utan i inte att bostadsrätten delas upp i andelar gentemot stället har samägama tillsammans en bostadsrätt som de gemensamt är för. Således är tillämplig men den

ansvariga samäganderättslagen

Sådana

lagen sätts vanligtvis ur spel genom avtal mellan parterna.

avtal behövs inte om förslaget Främst dessa frågar med-

genomförs.

för att kommittén ansett att det nuvarande systemet både är krångligt

och i vissa avseenden bristfälligt. leder förslaget till att en del övriga

Enligt kommitténs uppfattning

Det inre underhållet bör sakliga ändringar bör göras i bl. a. BRL. svara för när det en fritidsboszadsrätt.

sålunda föreningen gäller

Vidare skall medlemmarna ha rätt att poströsta om frågor som skall behandlas föreningsstämman. Beträffande bostadsrättsföreningens

på

att flertalet ledamöter antingen skall vara svenska

styrelse föreslås

eller utländska medborgare med hemvist i Sverige. Slutmedborgare att vissa även borde göras i ligen föreslog kommittén ändringar kommunalskattelagen. Bl. a. skulle en fritidsbostadsrätt få hyras ut

skattefritt för ett belopp upp till 2 000 kr/år. hänvisar vi till betänkan-

För en närmare genomgång av förslaget

det.

4.3.2 Våra överväganden

Som vi framhållit i det föregående (avsnitt 2.9.1) bör det eftersträvas

utformas så att den för de olika

att bostadsrättslagen gäller generellt

som kan förekomma. Endast undantyper av bostadsrättsföreningar införas i lagen. Härvid bör framhållas

tagsvis bör någon särreglering

SOU 1988: 14 Kapitel 4 215

att småhusföreningama föreskrifter i att vi tidigare föreslagit genom stadgarna bör få låta de enskilda medlemmarna ta på sig det yttre underhållet av föreningshusen (avsnitt 2.9.3). I det sammanhanget har vi även att viss mark skall få ingå i en bostadsrättsupplåtelse föreslagit (avsnitt 2.9.4). I det kooperativa synsättet förutsätts att lägenheterna i första hand nyttjas för Det aktuella förslaget avser däremot en perrnanentboende. särskild form av fritidsbostadsrätt. Över huvud taget kan det ifrågasättas om förslaget medför att någon samverkan alls kommer att förekomma mellan föreningens medlemmar. Inte ens de medlemmar som nyttjar samma lägenhet torde få någon större kontakt med varandra. Nyttjandetiden delas ju upp. Dessutom har det föreslagits att föreningen även skall ansvara för det inre underhållet. Därtill kommer att poströstning skall kunna ske när det gäller frågor som skall behandlas på föreningsstämman. Det kan således ifrågasättas om förslaget om den speciella formen fritidsbostadsrätt rent principiellt överensstämmer med den kooperativa tanken. A I betänkandet framhålls (s. 119) att den nu aktuella formen av fritidsboende i marknadsföringen medvetet har vänt sig till och lyckats nå en inkomststark grupp människor i aktiv ålder och med speciella fritidsintressen. Vidare har att skattesystemets utformning i påpekats kombination med en hög inflation betytt mycket för att försäljningen av andelsfritidshus åtminstone under en tid var framgångsrik. Sammanfattningsvis anför emellertid kommittén (s. 124) att de erfarenheter man dittills haft av att producera och sälja fritidsbostäder i inte bör ligga till grund för att avfärda andelsfritidshusen v andelsforrn som en form för fritidsboende. Kompletteringsvis bör här olämplig dock att av nya sådana nu aktuella fritidsbotilläggas produktionen endeanläggningar i det närmaste upphörde i början av 1980-talet på grund av köpmotstånd (betänkandet s. 118). Någon väsentlig förändring på denna punkt synes därefter inte ha skett. Av det sagda följer att vi ställer oss ytterst tveksamma till dels om förslaget principiellt bör genomföras, dels om det numera kan anses finnas något större behov av lagstiftning i det aktuella hänseendet. Det synes oss också som att handläggning av frågan leder departementets till samma slutsats. Vår sammanvägda ståndpunkt blir att vi avstyrker att en särreglering görs i bostadsrättslagen för andelsfritidshusen.

SOU 1988: 14 217

5 Vissa

gemensamma frågor

5.1 Bostadsrättslagens disposition m. m.

Systematiskt var 1930 års bostadsrättslag uppbyggd på samma sätt som den då gällande allmänna föreningslagen. I den tidigare bostads-

rättslagen reglerades bara sådana frågor där avvikelser gjordes från

vad som gällde för ekonomiska föreningar i allmänhet. I BRL har emellertid den lagtekniska metoden med en allmän hänvisning till föreningslagstifmingen-övergetts. BRL reglerar i princip uttömmande bostadsrättsföreningamas förhållanden men i de delar reglerna

överensstämmer med vad som gäller för ekonomiskaiföreningar i

allmänhet hänvisar lagen direkt till motsvarande bestämmelser i för- ” eningslagen. BRL är i princip uppbyggd så att de mera speciellt bostadsrättsliga bestämmelserna (l-41 §§) har tagits upp i ett sammanhang före de föreningsrättsliga reglerna (43-68 §§). Vidare innehåller lagen avslutningsvis dels avsnitt om skadestånd, straff och vite samt förfarandet i bostadsrättstvister m. m. (69-78 §§), dels vissa bestämmelser om förbud mot upplåtelse av andelsrätt (79 §) och dels numera även regler om offentlig auktion (80-83 §§). Bestämmelserna i BRL är i princip tvingande, om det inte i lagtexten särskilt anges att avsteg får göras genom föreskrift i föreningens stadgar eller genom avtal. I det sammanhanget bör framhållas att, med hänsyn till lagstiftningens associationsrättsliga natur, det inte är möjligt att avvika från lagen ens *till bostadsrättshavarens förmån annat än i de fall detta har särskilt medgivits. Som framgått av betänkandet föreslår vi att BRL ersätts med en ny, omarbetad för av den nya

bostadsrättslag. Principema dispositionen

lagen överensstämmer i stort sett med BRL. I vissa avseenden har vi dock föreslagit ändringar i lagstiftningens uppbyggnad. En redovisning av hur vi disponerat vårt lagförslag framgår inledningsvis av specialmotiveringen (kapitel 6). Förutom att lagen gjorts om redaktionellt har den självfallet också omarbetats rent språkligt. Viss an-

SOU 1988: 14

218 KapiteIS

om ekonomiska för-

har gjorts till den nya lagen (1987:667) passning

eningar. våra till att

Över huvud taget har vi inskränkt författningsförslag

redovisar vi inte några ändringar i avse berörda lagar. Emellertid bl. a. av den orsaken att en omfattande översyn skatteförfatmingama, (se avsnitt 2.8.4 under för närvarande görs av inkomstskattesystemet rubriken skattefrågor). Som exempel kan här nämnas att våra förslag 2 c i anvisningarna till

medför att viss ändring måste göras i punkt

36 § kommunalskattelagen (1928:370), detta som en följd av att vi i att skall ändras till insats och att

avsnitt 2.11 föreslagit grundavgift

medvetna om att inträdesavgift inte längre skall få tas ut. Vi är även

våra redovisade förslag medför att justering också måste göras på- en del i främst bostadsrättskungörelsen och låneförfattningama punkter

att utfärda viss förordning samt att det i vart fall torde bli nödvändigt i avsnitt 2.l0.2 om underrättelse till med anledning av vårt förslag

till socialnämden vid dröjsmål

bostadsrättshavaren och meddelande av Vi återkommer till vissa av dessa frå-

med betalning månadsavgift.

gor i avsnitt 5.3.

5.2 Ikraftträdande och Övergångsbestämmelser

att remissbehandlas i vanlig Vi utgår ifrån att våra förslag kommer för att därefter beredas inom departementet på sedvanligt

ordning av den tid som bör avsättas för detta förfarande sätt. Med beaktande

lagstiftningen, med eventuella

menar vi att den av oss föreslagna

i vart fall den l januari

ändringar och tillägg, bör kunna träda i kraft

med särskilda Övergångsbe- 1990. I den mån vi anser det påkallat stämmelser framgår detta bl. a. av våra författningsförslag.

5.3 Övriga förslag

självfallet fått idéer och uppslag Under utredningsarbetets gång har vi om andra till ändringar i lagstiftningen än de vi slutligen

förslag Sådana frågor har antingen väckts av oss själva eller kornfrarnlagt. ibland från privatpersoner. Vissa mit från utomstående initiativtagare, som medan å andra

av förslagen har vi utrnönstrat ogenomförbara,

SOU 1988: 14 Kapitel 5 219

sidan en del övriga presenterade modeller har utgått ur den fortsatta hanteringen först efter tämligen ingående diskussioner. Som vi omnämnt i det föregående (avsnitt 5.1) har vi inskränkt våra författningsförslag till att avse vissa direkt berörda lagar. I det följande redovisar vi en sammanfattande förteckning över de ändringar och justeringar m. m. som vi har föreslagit även i andra avseenden. Dessa frågor förekommer på olika ställen i betänkandet, varför hänvisningar också görs till respektive avsnitt. 0 Vi föreslår att behörighet som intygsgivare får meddelas endast om den kommun där intygsgivaren verkar eller är bosatt har tillstyrkt behörigheten. Förslaget medför ändring i 2 § bostadsrättskungörelsen (avsnitt 2.6.3). 0 Plan- och bostadsverket bör nu se över hur intygsgivama fullgör sina uppgifter i praktiken och vidta eller lämna förslag till åtgärder för att tillgodose de krav som bör ställas på intygsgivama (avsnitt 2.6.3). ” o Plan- och bostadsverket bör dessutom ta upp frågan i vilken utsträckning det behövs en intensiñering av verkets skyldighet att lämna allmänna råd om utformningen av ekonomiska planer enligt l § bostadsrättskungörelsen (avsnitt 2.6.3). o Handläggningstidema hos länsstyrelserna bör kortas väsentligt vad gäller olika registreringsåtgärder (avsnitt 2.6.3). o Vidare föreslår vi att det i den ekonomiska den planen anges ungefärliga kostnad som en bostadsrättshavare själv får svara för utöver (års-)månadsavgiften. Detta medför ändring i bilagan till bostadsrättskungörelsen (avsnitt 2.9.2). Över huvud taget torde främst våra förslag om ekonomisk plan och förhandsavtal (avsnitt 2.6 och 2.7) måhända leda till att en total omarbetning måste göras av bostadsrättskungörelsen. Vårt förslag i» avsnitt 2.l0.2 om underrättelse till bostadsrättshavaren och meddelande till socialnämnden vid dröjsmål med betalning av månadsavgift innebär dessutom, som nämnts, att viss förordning måste utfärdas beträffande bl. a. olika formulär (jfr 6 kap. 22§ sista stycket lagförslaget samt förordningen (1978:314) om underrättelse och meddelande enligt 12 kap. 44 § jordabalken). Eventuellt skulle dessa .bestämmelser i stället kunna tas in i bostadsrättskungörelsen. Det bör

220 Kapitel 5 A SOU 1988: 14

föreskrifter måste meddelas om även uppmärksammas att ytterligare innehållet i den ekonomiska plan som skall upprättas enligt vårt för-

slag till omregistreringslag för vissa bostadsföreningar (4 §).

Avslutningsvis bör här anmärkas att vi vid flera tillfällen även

kommit in olika om tillämpningen av de statliga lånebepå frågor stämmelsema. Några konkreta förslag i dessa delar har vi dock inte

framlagt eftersom vårt uppdrag inte heller kan anses omfatta dessa

frågor (jfr kapitel 1).

221 SOU 1988: 14

6 Specialmotivering till författningsförslagen

Som framhållits 1) har vi i vårt arbete tagit upp

tidigare (kapitel

och av BRL. Resul-

frågan om en modernisering språklig redigering

tatet av detta arbete föreligger nu i form av ett förslag till en ny,

Utformningen av lagförslaget innebär att omarbetad bostadsrättslag. även de delar av BRL vars innehållkvarstår oförändrade i sak, har setts över i såväl som redaktionellt hänseende.

språkligt

i endast i

I det följande kommenteras princip sakliga ändringar

Formella ändringar i bestämmelsema berörs endast om

regelsystemet. Det bör även

det har ansetts påkallat av någon särskild anledning.

i stor utsträckning har

framhållas att vi i de föregående kapitlen redovisat hur den praktiska tillämpningen av de av oss föreslagna

bestämmelserna skall gå till. En konsekvens av denna teknik är att kommentarerna i det följande till stor del kommer att utgöras av hänvisningar till tidigare avsnitt. Eftersom våra förslag i åtskilliga hänseenden bygger på gällande

har vi under de enskilda paragrafema, där det bedömts

ordning

hänvisat till bestämmelses förarbeten. Detta gäller lämpligt, respektive

dock i endast de reformer som skett fr. o. m. bostadsrätts-

princip

lagen (1971: 479).

6.1 Förslaget till bostadsrättslag

Den nuvarande bostadsrättslagen innehåller, förutom vissa särskilda bestämmelser, två huvuddelar, nämligen en del om själva nytt-

(l-41 §§) och en del om föreningsrättsliga regler janderätten (43-68 §§). Man kan diskutera om den föreningsrättsliga delen borde

komma först. Mot detta talar bl. a. att man även i fortsättningen i stor utsträckning bör hänvisa till den nya lagen (1987: 667) om ekonomiska föreningar. Dessa hänvisningar avser i första hand föreningsi bostadsrättslagen kommer således rättsliga frågor. Tyngdpunkten

222 Kapitel 6 SOU 1988: 14

alltjämt att ligga vid bestämmelserna om själva nyttjanderätten. Där-

för har vi ansett att den nuvarande uppdelningen bör behållas, inne-

bärande att bestämmelserna om själva nyttjanderätten kommer först i lagen. har vi dock till de inledande be- För att få lagen mer överskådlig stämmelserna i överfört vissa regler om bildande av

lagförslaget

bostadsrättsföreningar (nuvarande 43 §). Under de inledande bestämmelsema tas också nuvarande bestämmelser om förbud mot andelsrätt upp (79 §). I förhållande till BRL har vi dessutom gjort följande större omdisponeringar. 0 Bestämmelsema om medlemskap i 11 § och ll a § har flyttats till

den föreningsrättsliga delen (8 kap.).

o Bestämmelserna auktion i 80-83 till om offentlig §§ har flyttats

ett särskilt kapitel i nyttjanderättsdelen (7 kap.).

o Även nuvarande 74 § om vissa meddelanden har flyttats till nyttjanderättsdelen (6 kap. 31 §). För att öka läsbarheten har vi delat in den nya bostadsrättslagen i och försett lagen med underrubriker. Över huvud taget har kapitel vår ambition varit att modernisera språket och redovisa kortare paragrafer än de som förekommer i BRL.

Vi har även övervägt om det skulle vara lämpligt att inarbeta

i den nya bostadsrättslagen. Vi har emellertid funnit

ombildningslagen att den gällande ordningen med särskilda lagar bör kvarstå.

1 kap. Inledande bestämmelser

I detta tar vi först upp en bestämmelse som i stort anger lagens

kapitel innehåll redovisar vi vissa grundläggande bestäm-

(l §). Dessutom

melser om bostadsrättsföreningar och upplåtelser av lägenheter med

bostadsrätt (2-6 §§). Kapitlet upptar även bestämmelser om vad som avses med bostadslägenhet och lokal (7 §) samt var i lagstiftningen som regler om ombildning finns (8 §). Kapitlet avslutas med den

tidigare omnämnda bestämmelsen om förbud mot upplåtelse av

andelsrätt (9 §).

SOU 1988: 14 6 223 Kapitel

Lagens innehåll 1 §

Paragrafen, som inte har någon direkt motsvarighet i BRL, uttalar i

första stycket att lagförslaget avgränsas till att omfatta bestämmelser om sådana upplåtelser av lägenheter som sker med bostadsrätt.

I andra stycket lämnas en

innehållsförteckning över lagen genom en redovisning av kapitelindelningen.

Inledande bestämmelser om bostadsrättsföreningar

2 § -

Paragrafens första stycke motsvarar delvis 40 § BRL. De delar av den

gällande bestämmelsen som rör själva har

bostadsrättsupplåtelsen flyttats till 1 kap. 5 och 6 §§.

I andra uttalas stycket att lagen (1987: 667) om ekonomiska föreningar skall

tillämpas på bostadsrättsföreningar i den utsträckning som anges i lagförslagets kap. 8 och 9. Denna allmänna hänvisning

förekommer inte i BRL.

3 § Bestämmelsen motsvarar i sak 43 § BRL.

4 § Bestämmelserna i förevarande paragraf saknar direkt motsvarighet i BRL (beträffande första andra dock stycket meningen jfr 60 a§ andra stycket BRL).

Första stycket Bestämmelserna i detta stycke har behandlats i avsnitt 2.2. I den all-

männa motiveringen har vi uttalat att det av lagen bör att det i framgå

föreningens hus skall finnas minst

fem lägenheter som upplåts med

bostadsrätt. Detta anges nu i första meningen. med bestämmel-

Syftet

sen i andra meningen är inte, som framhålls i den allmänna motive-

ringen, att begränsa lagens användningsområde

med avseende på vilka

slags lägenheter som får upplåtas med bostadsrätt. Förslaget syftar

224 Kapitel 6 SOU 1988: 14

endast till att skapa en norm för en beräkning av minsta antalet lägenheter. I detta avseende räknas således som lägenhet endast en avskild enhet som är inrättad att användas varaktigt och självständigt. Bestämmelsen medför att obetydliga biutrymmen såsom elskåp och liknande inte får ingå i beräkningen. Inte heller andra lägenheter som inte skall användas varaktigt och självständigt får medtagas (jfr 2 § andra stycket ombildningslagen). Förslaget innebär att den ekonomiska planen inte får registreras om inte det aktuella kravet är upp-

fyllt. Den praktiska kontrollen av att så är fallet skall dock ankomma

på de s. k. intygsgivama. Om antalet lägenheter som används varaktigt och självständigt sedermera blir mindre än fem tillämpas 8 kap. 34 §.

Andra stycket Bestämmelserna i avsnitt 2.3. Av i andra stycket har kommenterats

lagtexten att om föreningen har fler än ett hus, skall husen

framgår

vara samlade på ett sådant sätt att en ändamålsenlig samverkan kan ske mellan bostadsrättshavama. Även det nu sagda kommer att gälla som förutsättning för att den ekonomiska planen skall kunna registreras. Uttalandet i lagtexten om föreningshusens lokalisering skall inte uppfattas så att husen nödvändigtvis måste ligga alldeles bredvid varandra. Rättesnöret skall, som således framhålls i lagtexten. vara att en ändamålsenlig samverkan kan ske mellan bostadsrättshavzma (i fråga

om föreningens angelägenheter). Den reella prövningen av om förut-

sätmingama för registrering är uppfyllda anser vi även i detta fall bör

ankomma på intygsgivama.

Inledande bestämmelser om bostadsrätt 5 §

Paragrafen motsvarar i sak 2 § första stycket BRL.

SOU 1988: 14 . Kapitelö 225

6 § Första stycket Bestämmelsen är delvis hämtad från 1 § första stycket BRL. 1

Andra stycket Även i första har hämtats från 1 § det sakliga innehållet meningen

första stycket BRL. I andra meningen uttalas att en upplåtelse även får

omfatta mark som i anslutning till ett hus, om marken skall

ligger

tillsammans med huset eller en del av huset: Denna bestämnyttjas melse, som har behandlats närmare i avsnitt 2.9.4, tar i första hand Att marken skall sikte på småhusen (jfr 6 kap. 11 § första stycket).

ligga i anslutning till ett hus innebär att den delen av upplåtelsen skall

vara av underordnad betydelse. Marken kommer då att omfattas av vilket bl. a. fär till följd att vanvård kan leda till

lägenhetsbegreppet,

förverkande. .

Definition av bostadslägenhet och lokal

7 § Första meningen i paragrafen motsvarar, med viss redaktionell förändring, 2§ sista stycket BRL (jfr 12 kap. 1 § tredje stycket jordabalken). Införandet i andra meningen av begreppet lokal är en nyhet i förhållande till BRL.

_ Bestämmelser som gäller ombildning av hyresrätt till bostadsrätt 8 §

I paragrafen, som saknar motsvarighet i BRL, lämnas en hänvisning

om var i lagstiftningen det finns bestämmelser som gäller ombildning

av hyresrätt till bostadsrätt.

226 6 SOU 1988: 14 Kapitel

Förbud mot upplåtelse av andelsrätt

9 § Paragrafen överensstämmer i sak med 79 § BRL. Orden förening, aktiebolag och handelsbolag har bytts ut mot begreppet juridisk person. Även i övrigt har viss språklig justering gjorts. Beträffande förarbetena till 79 § första och andra styckena BRL hänvisas till SOU 1969: 4 s. 90 f. och prop. 1971: 12 s. 67 och s. 92 f. (jfr SOU 1981: 74 s. 144 f. och där gjorda hänvisningar).

2 kap. Ekonomisk plan Bestämmelserna i detta kapitel, som tämligen ingående har kommenterats i avsnitt 2.6, motsvarar i sak 3 och 4 §§ BRL. Bestämmelserna har delats upp i fler paragrafer. I samband därmed har även styckei förhållande till BRL (delvis) kastats om. Dessutom har indelningen Möjligheten att komplettera en ekonospråkliga justeringar gjorts.

misk plan enligt detta kapitels 5 § förekommer dock inte i gällande

rätt. Om den ekonomiska planen inte anger den slutliga anskaffningskostnaden tillstånd inhämtas för föreningens hus, måste länsstyrelsens innan en lägenhet får upplåtas med bostadsrätt. Detta framgår av 5 §

BRL. Bestämmelserna i den sist nämnda paragrafen har vi flyttat till

Vad förarbetena till de aktuella

3 kap. 2 § lagförslaget. gäller

bestämmelserna hänvisas till SOU 1969: 4 s. 97 f. och prop. 1971:12 s. 36 f. och s. 96 f. (jfr SOU 1981: 74 s. ll8f.§.

Skyldighet att upprätta ekonomisk plan l § Paragrafen motsvarar i sak 3 § första stycket BRL. av en

Före den l juli 1982 skulle styrelsen ansöka om godkännande

ekonomisk plan. Lagändringen i detta avseende (SFS 1982: 353) har kommenterats i prop. 1981/82: 69 s. 36. Att planen fortsättningsvis av länsstyrelsen iBRL.

skall registreras framgår av flera paragrafer

SOU 1988: 14 6 227 Kapitel

Planens innehåll m. m. 2 §

Paragrafens första stycke motsvarar i sak 3 § andra stycket BRL. Det har dock i att eller förtydligande syfte tillagts regeringen den myndighet som regeringen bestämmer får meddela närmare föreskrifter om innehållet i planen. Andra stycket är hämtat från 4 § första stycket BRL. Avsikten med lydelsen i tredje stycket (ifr 4 § tredje stycket BRL) är att det enligt lagförslaget skall räcka med att endast en styrelseledamot skriver under ansökan om av den ekonomiska registrering planen. Detta nu följa av 8 kap. 36§

torde samt 2 § förordningen

(1987: 978) om ekonomiska föreningar.

Intyg om planens tillförlitlighet 3 §

Paragrafen motsvarar 4 § andra stycket första och andra meningen BRL. Endast vissa har språkliga justeringar gjorts.

4 §

Paragrafen, som har delats upp i tvâ stycken, motsvarar i sak 4 § andra stycket tredje-femte BRL. meningen Bestämmelsen att endast den ene får vara anställd hos intygsgivaren företag, organisation eller någon annan som har bildat bostadsrättsföreningen eller biträtt med eller med föreningsbildningen att upp-

rätta den ekonomiska planen fr. o. m. den 1 1982

gäller juli (SFS 1982: till denna 353). Förarbetena lagändring i 4 § andra stycket BRL framgår av SOU 1981: 74 s. 126 f. och prop. 1981/82: 169 s. 36 och. 37.

Komplettering av planen 5 §

Paragrafen saknar motsvarighet i BRL.

228 Kapitel 6 SOU 1988: 14

Första stycket Som vi framhållit i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.6) bör det vid enstaka nyupplâtelser vara tillfyllest att den ekonomiska planen kompletteras med uppgifter om lägenheten. Det nu sagda bör självfallet endast gälla om lägenheten inte redan har tagits upp i den ekonomiska planen eller om uppgifter som har betydelse för upplåtelsen av lägenheten saknas. I dessa fall måste styrelsen komplettera planen med om lägenheten och låta registrera kompletteringen hos uppgifter länsstyrelsen innan upplåtelse får ske.

Andra stycket Här föreskrivs att bestämmelserna i 2 kap. 2 § andra och tredje stycket också gäller när den ekonomisk planen kompletteras.

Ny plan 6 § motsvarar i sak 3 § tredje stycket BRL. Paragrafen I avsnitt 2.6.3 har vi givit vår syn på hur uttrycket väsentlig betydelse bör tolkas. Det bör därvid påpekas att skyldigheten att upprätta eller en komplettering till planen, endast kan ny ekonomisk plan, inträda om ny bostadsrätt skall upplåtas. En situation där ändrade förhållanden kan medföra att ytterligare måste upprättas är t. ex. när villkoren för ett i den ny ekonomisk plan lån drastiskt förändras, eller lånet över ursprungliga planen påräknat huvud taget inte beviljas. Ett annat exempel kan vara att föreningen tar upp ett mycket stort lån för att finansiera utbyte av stamledningar eller liknande. Vidare kan en konkurs hos t. ex. den entreprenör som hus påverka föreningens verksamhet. bygger bostadsrättsföreningens Fullföljs inte entreprenadkontraktet kan detta innebära att ny ekonomisk måste upprättas. Det bör understrykas att uppgifterm i den plan ekonomiska får beräkningar. Uppgifterna kan därplanen grundas på för bli inaktuella redan av det skälet att inte håller. Är förkalkylen mer omfattande, kan den givetvis vara av väsentlig betyändringen delse för föreningens verksamhet.

SOU 1988: 14 Kapitel 6 229

Om nya upplåtelser planeras i sådan utsträckning att dessa kommer i konflikt med väsentlighetsrekvisitet, måste sjävfallet - som framhållits i avsnitt 2.6.3 - innan

ny ekonomisk plan upprättas nya bostadsrätter får upplåtas. Ny plan kan också, som nämnts i den all-

männa delen, behövas när ett antal successiva upplåtelser anmälts för

registrering en i taget med tillämpning av den förenklade form med

komplettering av planen som vi föreslagit i 2 kap. 5 §. I vissa fall kan även någon enstaka upplåtelse medföra att ny ekonomisk plan måste upprättas före upplåtelsen, exempelvis om det är en liten förening som utvidgar sin verksamhet genom att en eller ett par nya bostadsrätter tillkommer.

Planens ofentlighet _ 7 § Paragrafens första mening överensstämmer med 4 § fjärde stycket BRL. Andra meningen har tillkommit med anledning av vån förslag i

2ikap. 5 §.

3 kap. Upplåtelse av lägenheter med bostadsrätt

I detta kapitel behandlar vi till att börja med vilka allmänna förutsättningar som skall föreligga för att en lägenhet skall få upplåtas med

bostadsrätt (1-4§§). Därefter tar vi upp vilka formkrav som skall

gälla för själva upplåtelseavtalet (5 §). Förslaget om en hyresgästs rätt till bostadsrätt kommenterar vi under 6 §. Kapitlet avslutas med

g bestämmelser om ogiltiga upplåtelser m. m. (7 och 8 §§), hyresvill-

kor vid bl. a. ogiltiga upplåtelser (9 §), konkurrerande upplåtelser

(10 §) och när bostadsrättshavaren får avsäga sig bostadsrätten

(11§). Bestämmelserna överensstämmer i sak med gällande rätt,

utom såvitt gäller 6 §.

230 6 SOU 1988: 14 Kapitel

När upplåtelse får ske

1 §

som inte har någon direkt motsvarighet i BRL, anger det

Paragrafen,

med bostadsrätt. l

formella kravet för att en lägenhet skall få upplåtas

uttalas att en får ske först när en ekono-

det sammanhanget upplåtelse misk plan, eller en komplettering till en sådan plan, har registrerats

enligt bestämmelserna i 2 kap.

2 § 5 § BRL, framgår indirekt att

Av paragrafen, som i sak motsvarar

kaläven kan ske om en ekonomisk plan grundar sig på en

upplåtelse

lämnar tillstånd till att upplåkyl. I så fall krävs det att länsstyrelsen telse sker. Tillstånd skall lämnas om en ekonomisk plan har registreställt viss säkerhet hos Beträffande

rats och föreningen länsstyrelsen.

till BRL hänvisas till 1971: 12 s. 75 f. och förarbetena 5§ prop. s. 99 f.). för anskaffandet av för- I första stycket har den slutliga kostnaden ersatts med den kostnaden för föreningens hus (5 § BRL) slutliga

hus. Därmed anpassning till t. ex. sådana fall då en

eningens görs en till bostadsrätt sker samtidigt som föreningens hus byggs ombildning Oln. har ersatts med insats (se avsnitt

I andra stycket grundavgift

2.1 1.2).

till den slutliga kostnaden hänger

Ändringen i tredje stycket

i förhållande till BRL som framgår av

samman med den ändring

första stycket.

3 §

motsvarar, med viss språklig justering, 2 § tredje stycket Paragrafen

en som trädde i

BRL. Det nämnda stycket tillkom genom lagändring

kraft den 1 oktober 1981 (prop. 1980/81: 148, LU 29, rskr. 414, SFS

1981: 603).

Om en har skett i strid med denna paragraf gäller 3 kap. upplåtelse

7 § andra stycket.

SOU 1988: 14 Kapitel 6 231

4 § I paragrafen hänvisas till den nya ordning med förhandsavtal som vi lämnar förslag på i 4 kap.

Upplåtelseavtalet 5 § I paragrafen, som har 6 § BRL som förebild, anges de formkrav som gäller när en lägenhet skall upplåtas med bostadsrätt. I första stycket görs i lagförslaget en hänvisning också till lagen (1989: 0000) om omregistrering av vissa bostadsföreningar till bostadsrättsföreningar. [andra stycket har grundavgift bytts ut mot insats (se avsnitt 2.l1.2).

En hyresgästs rätt till bostadsrätt 6 § Paragrafen saknar motsvarighet i BRL. De föreslagna bestämmelserna, som anknyter till 8 kap. 12 §, har kommenterats i avsnitt 2.5.

Första stycket Enligt huvudregeln har den hyresgäst som är medlem i bostadsrättsföreningen rätt att få sin lägenhet upplåten med bostadsrätt. Föreningen får dock vägra att upplåta lägenheten med bostadsrätt om föreningen sagt upp hyresavtalet enligt bestämmelserna i 12 kap. jordabalken och hyresgästen är skyldig att flytta från lägenheten eller särskilda skäl föreligger mot en Särskilda skäl mot enupplåtelse.

upplåtelse kan föreligga t. ex. om föreningen av rent misstag beviljat

en sådan hyresgäst inträde i föreningen som anges i 8 kap. 12 § andra meningen punkterna 1-3, om avsikten från början varit att lägenheten inte skall upplåtas med bostadsrätt.

SOU 1988: 14 232 Kapitel 6

Andra stycket verkningslösa får För att bestämmelsema i första stycket inte skall bli vid vite hyresnämnden på begäran av hyresgästen ålägga föreningen med bostadsrätt. Samtidigt får hyresnärnnden att upplåta en lägenhet fastställa villkoren för upplåtelsen, om hyresgästen begär det. I första hand blir det fråga om att fastställa de belopp som skall betalas i insats, och månadsavgift (se 3 kap. 5 § andra stycket). upplåtelseavgift skall utgöra rättesnöre. När villkoren fastställs likhetsprincipen Underlaget för nämndens prövning bör inges av föreningen.

Tredje stycket också Syftet med bestämmelserna i detta stycket är att hyresnämnden villkor för en när föreningen i och för skall kunna fastställa upplåtelse med bostadsrätt, men istället sig inte vägrar att upplåta lägenheten för upplåtelse som hyresgästen skäligen inte bör begär sådana villkor för övriga upplåtelser i huset. godta med hänsyn till villkoren

att frånträda Ogiltiga upplåtelser och rätt för bostadsrättshavaren

bostadsrätten i vissa fall

7 § två motsvarar i sak 7 § första stycket respektive Paragrafens stycken 8 § tredje stycket BRL.

8§ stycke överensstämmer i sak med 7 § andra stycket Paragrafens första stämmer motsvarande sät: överens BRL. Andra och tredje stycket på BRL. med 7 § tredje och fjärde stycket

vid och när bostadsrätten jrånträds Hyresvillkor ogiltiga upplåtelser

9 § innehåll stämmer överens med 7 § sista stycket Paragrafens sakliga har Dessutom har årsavgift bytts BRL. Viss språklig justering gjorts. ut mot månadsavgift (se avsnitt 2.11.3).

sou 1988: 14 Kapitel 6 233

Konkurrerande upplâtelser 10§ Paragrafens sakliga innehåll har hämtats från 8 § första och

,andra

BRL. .

stycket

Avsägelse 11 §

Bestämmelsema i denna paragraf överensstämmer i sak med 16 §

BRL.

Vad gäller förarbetena till 16 § andra stycket BRL, som motsvarar

andra stycket den nu kommenterade paragrafen i lagförslaget, hän-

visas till prop. 1977f78: 175, CU 32, rskr. 347. Lagändringen trädde i kraft den 1 juli 1978 (SFS 1978: 309).

4 kap. Förhandsavtal

I detta kapitel föreslår vi att ett system med förhandsavtal införs även

för bostäder (dvs. för bostadslägenheter som upplåts med bostadsrätt). Syftet år främst att möjliggöra för bostadssökande att under produk-

tionen av föreningens hus kunna påverka utformningen av den egna lägenheten genom s. k. tillval. I den allmänna delen (avsnitt 2.7) har

vi närmare kommenterat vårt förslag.

Rätt att ingå förhandsavtal och att ta emot förskott 1 §

Av första stycket framgår att ett förhandsavtal endast får ingås innan det är möjligt att upplåta bostadsrätt, dvs. i första hand innan den ekonomiska planen eller en komplettering till planen har registrerats

(jfr 2 kap.). Om nya lägenheter tillkommer senare, t. ex. vid vinds-

inredningar, får förhandsavtal således ingås så länge den aktuella lägenheten inte har redovisats i en (ny) ekonomisk plan eller i en

SOL 1988: l4 234 Kapitel 6

som

komplettering till en sådan plan. Detsamma gäller hyresrätte

med bostadsrätt.

från början inte varit avsedda att upplåtas

Iandra innebär för föreringen stycket anges vad förhandsavtalet

och förhandstecknaren. Föreningen är skyldig att upplåta lägerheten

avtalet.

med bostadsrätt åt den som tecknat sig för lägenheten genom att förvärva lägenheter med Förhandstecknaren är å sin sida skyldig bostadsrätt. I vissa fall upphör dessa förpliktelser (se 4 kap. 5-7 §§).

2 § för bostadsrätten endast *år tas Av första stycket framgår att förskott emot om det finns ett förhandsavtal. andra skall föreningen, innan förskott tas enot, ha Enligt stycket hos för återbetalning zv för-

ställt betryggande säkerhet länsstyrelsen

i strid medlet nu skottet till förhandstecknaren. Att uppbära förskott straffbarhet 4). Säkerheen bör

sagda medför (se 9 kap. 3 § punkten ställas hos länsstyrelsen i samma ordning som gäller när föreiingen

innan ha: redo-

tar upp insatser den slutliga anskaffningskostnaden

visats (se 3 kap. 2 § lagförslaget, jfr 5 och 6 §§ bostadsrättskurgörel-

skall säkerheten återställas på begäran xv för-

sen). Efter upplåtelsen

eningen.

_ F örhandsavtalet

3 § I första stycke anges de formkrav som gäller för :tt för-

paragrafens

I avtalet skall handsavtal. Förhandsavtalet skall upprättas skriftligen. som avses bli med

parternas namn, den lägenhet upplåter

anges beräknad för belopp som lännas i

bostadsrätt, tidpunkt upplåtelsen,

förskott samt de beräknade avgifterna för bostadsrätten.

De beräknade avgifterna för bostadsrätten skall enligt andra stycket

för Av den almänna

grundas på en kalkyl över kostnaderna projektet.

att s. k. bofakta, med viss

motiveringen (avsnitt 2.7.2) framgår

kan utgöra en sådan kostnadskalkyl. Föreningms sty-

komplettering, relse skall hålla kalkylen tillgänglig för den som vill ta del av dan.

SOU 1988: 14 Kapitel 6 235

4 §

Bestämmelsema i denna paragraf har tillkommit för att motverka handel med den rätt till förvärv av bostadsrätt som ett förhandsavtal innebär. Vad gäller förbudet för förhandstecknaren att sätta annan i sitt ställe bör, som framgår av paragrafen, undantag göras i förhållande till make och viss sambo. Det bör uppmärksammas att vårt liksom lagförslag, BRL, upptar tre olika sambobegrepp. I förevarande paragraf, och i 8 kap. 10§ sista stycket, talas det om sådan sambo på vilken lagen (1987: 232) om sambors hem skall gemensamma tillämpas. Enligt l § den angivna lagen skall det i detta fall vara fråga om en ogift kvinna och en ogift man som bor tillsammans under förhållanden. äktenskapsliknande Men lagen skall också tillämpas på ett homosexuellt samboförhållande, se lagen (1987: 813) om homosexuella sambor. I 8 kap. 10§ tredje stycket anges annan närstående person än make som varaktigt sammanbodde med bostadsrättshavaren. Det kan t. ex. vara om ett fråga bam till bostadsrättshavaren. Slutligen förekommer ett mer vidsträckt samboförhâllande i 8 kap. 19 § 3 (jfr 8 kap. 21 § och hänvisningen till 7 kap. föreningslagen).

Ogiltighet m. m.

5 §

Som framgår av denna är ett förhandsavtal om paragraf ogiltigt formföreskriftema i 3 § inte iakttas. I den allmänna motiveringen (avsnitt 2.7.2) har vi anmärkt att ogiltighet, eller jämkning av avtalet, dessutom kan inträda i vissa fall allmänna enligt avtalsrättsliga grundsatser.

6§

Denna paragraf omfattar endast Bestämmelserna ombildningsfallen. innebär att förhandsavtalets bestånd är beroende av att det hyresavtal som ligger till grund för förhandsavtalet består. Annars upphör hyresgästens och föreningens förhandsavtalet. förpliktelser enligt Skälen för att denna bör har vi utvecklat närmare i* avordning gälla snitt 2.7.2.

236 6 SOU 1988: 14 Kapitel

7§ I redovisas de situationer då förhandstecknaren ensidigt

paragrafen kan frånträda avtalet. Detta får ske efter uppsägning.

1 får förhandstecknaren frånträda förhandsavtalet Enligt punkten om avtalet i strid med 4 kap. l §. Som vi anmärkt i den all-

ingåtts i ombildningsfallen, efter-

märma delen är punkten 2 inte tillämplig

som förhandstecknaren redan bor i den lägenhet som skall upplåtas

att förhandstecknaren får med bostadsrätt. Av punkten 3 framgår frånträda avtalet om upplåtelse inte sker inom skälig tid efter den

beräknade tidpunkten för upplåtelsen. Vi anser att denna regel bör

tolkas restriktivt. bör således komma till stånd i

tämligen Upplåtelse

Bestämmelsen är

nära anslutning till den i avtalet angivna tidpunkten. konstruerad så att orsaken till fördröjningen spelar mindre roll, så

inte beror på förhandstecknaren själv. Frågan var länge dröjsmålet avgiftshöjning enligt punkten 4 bör, som

gränsen går för en väsentlig vi framhållit i avsnitt 2.7.2, överlämnas till rättstillämpningen.

Rätt till ersättning

8 §

Om ett förhandsavtal inte gäller enligt 4 kap. 5-7 §§ har förhands-

tecknaren rätt att få tillbaka belopp som han betalat i förskott jämte

som han lagt

viss ränta. Dessutom kan han få ersättning för kostnader ned inredning och utfomming (tillval). Han kan också

på lägenhetens för arman skada. Det nu av paragrafens få ersättning sagda framgår

har kommenterats nännare i den allförsta stycke. Bestämmelserna männa delen (avsnitt 2.7.2). Iandra uttalas att bestämmelserna i första stycket också

stycket skall tillämpas om föreningen har uppburit förskott i strid med 4 kap.

2 §.

SOU 1988: 14 Kapitel 6 237

5 kap. Övergång av bostadsrätt

innehåller nio paragrafer. Dessa har i stor utsträckning Kapitlet

hämtats från de bestämmelser i BRL som intagits under rubriken i

Övergång av bostadsrätt (10 § BRL och följande).

Vissa av paragrafema i BRL under den nu aktuella rubriken (10, 12 och 15 §§) ändrades i samband med att förfarandet vid försäljning av bostadsrätt på offentligauktion lagreglerades (se SFS 1987:243). Vi återkommer till detta i 7 kap.

Rätt att utöva bostadsrätten efter en övergång

l § Paragrafen motsvarar, med vissa språkliga justeringar, l0§ BRL. I första stycket lagförslaget görs en kompletterande hänvisning till bestämmelserna om rätt till medlemskap i 8 kap. 9-12 §§.

2 § Paragrafens sakliga innehåll stämmer överens med 12 § BRL.

Överlåtelseavtalet 3 §

Paragrafen motsvarar 12 a § första stycket BRL. Endast vissa mindre språkliga justeringar har gjorts.

Skriftlig form vid överlåtelse av bostadsrätt infördes genom en . lagändring i BRL som trädde i kraft den l juli 1982 (SFS 1982: 353).

Beträffande förarbetena hänvisas till prop. 1981/82: 169 s. 61 och 86.

Ogiltighet 4 § Paragrafens första stycke motsvarar 12 a § andra stycket BRL. Andra och tredje stycket överensstämmer med 13 § första respektive

SOL 1988: 14 238 Kapitel 6

andra Endast och redaktionella förändringar

stycket BRL. språkliga

har gjorts.

Ansvaret för förpliktelser

5 § stämmer i sak överens med 15 § första och andra stycket

Paragrafen

BRL.

6 §

Bestämmelsema i denna paragraf motsvarar 15 § tredje stycket BRL.

7 § i denna överensstämmer i sak med 15 §

Första meningen paragraf

BRL. Bestämmelsen i andra meningen, som är ny,

fjärde stycket med vårt förslag rörande vissa frågor om försäljning

hänger samman auktion (se avsnitt 2.12). av pantsatt bostadsrätt på offentlig

bostadsrätten Förbehåll i stadgarna om rätt att återköpa eller lösa

8 §

Denna motsvarar med endast vissa språkliga justeringar paragraf

14 § BRL.

Den nämnda i BRL erhöll sin nuvarande lydelse genom paragrafen i kraft den 1 maj 1985 (BoU 1984/85: 12, en lagändring som trädde

rskr. 194, SFS 1985: 182).

Sidoavtal

9 § stämmer i sak överens med 15 § femte (sista) stycket

Paragrafen

BRL.

i 15 § BRL den 1 januari 1984 isarn-

Det nämnda stycket infördes

som då i hyreslagen (se prop. band med de ändringar gjordes

SOU 1988: 14 Kapitel 6 239

1983/84: 137 s. 117 och 148). Därefter har sista meningen i stycket tillkommit (prop. 1986/87: 37 s. 64, SFS 1987: 243).

6 kap. Bostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter

Detta kapitel motsvarar i huvudsak 18-39 §§ BRL. Ordningen mellan

paragrafema har dock i stor utsträckning kastats om i lagförslaget.

Samtidigt har bestämmelserna delats upp i fler, kortare paragrafer.

Även det nu aktuella har kapitlet självfallet undergått en språklig översyn. Dessutom har vissa sakliga nyheter tillkommit. Vi återkommer till dessa sakfrågor i kommentaren till respektive paragraf.

Föreningens ansvar för lägenhetens skick vid tillträdet m. m.

1 §

Paragrafen motsvarar, med någon mindre språklig justering, l8§

BRL.

2 § Paragrafen stämmer i sak överens med 20 § BRL.

I första stycket har årsavgift bytts ut mot månadsavgift (se avsnitt

2.ll.3).

3§

Paragrafen har, efter några mindre språkliga ändringar, överförts från 19_ § BRL. Även i denna paragrafs första stycke har årsavgift ut mot bytts månadsavgift (se ovan under 2 §).

4 §

I sak motsvarar denna paragraf 21 § BRL.

5§

Paragrafen motsvarar 22§ BRL. Endast mindre några språkliga justeringar har gjorts.

240 6 SOU 1988: 14 Kapitel

Hur bostadsrättshavaren får använda lägenheten

6 § stämmer i sak överens

Paragrafen, som har delats upp i två stycken,

med 25 § BRL.

7 § har hämtats från 27 § BRL. Sakinnehållet är detsamma. Paragrafen

8§

Med mindre justeringar motsvarar denna paragraf några språkliga

31 § BRL.

9 §

Paragrafen motsvarar i sak 28 § BRL.

Upplåtelse av lägenheten i andra hand

10 § I behandlas våra förslag om i andra hand av

paragrafen upplåtelse

har motiverats närmare i avsnitt

bostadsrättslägenheter. Förslagen

2.10.3. Beträffande rätt hänvisas till 30 § BRL.

gällande

i innebär att den som

Ändringen första stycket generella möjlighet

för närvarande finns att utan samtycke upplåta en bostadsstyrelsens i andra hand i dess helhet till medlem i föreningen tas rättslägenhet

även inhämtas i ett

bort. I fortsättningen måste styrelsens samtycke

sådant fall.

i andra indirekt uttryck åt principen att

Ändringen stycket ger

fritt får besluta om andrahandsupplåtelse när en juridisk

föreningarna är bostadsrättshavare. hänger samman med våra

person Förslaget i avsnitt 2.4.2 angående förutsättningama för en juridisk ståndpunkter

att bli medlem i föreningen (se 8 kap. 10 och 12 §§). Som vi person uttalat i den allmärma delen bör den juridiska person (ej kommun)

som avser att förvärva bostadsrätten till en bostadslägenhet, dessför-

innan överenskomma med föreningen om under vilka förutsättningar om medlemskap Att så sker ligger

lägenheten får disponeras beviljas.

sou 1988: 14 Kapitel 6 241

framför allt i den juridiska personens intresse, men även för förbör det vara värdefullt att denna fråga klarläggs i samband eningen överlåtelsen. som redan erhållit ett med De juridiska personer samtycke från föreningen att upplåta lägenheten i andra hand, bör vid ikraftträdandet omedelbart omfattas av det nya systemet. Ett tidsbegränsat samtycke bör dock fortfarande gälla tills vidare. Det nu sagda innebär att en juridisk person som har förvärvat bostadsrätten till en

bostadslägenhet kan bli tvungen att överlåta bostadsrätten, om inte

föreningen lämnar sitt samtycke till att lägenheten även fortsättnings-

vis upplåts i andra hand. Sista meningen i stycket har tillkommit främst för att avvecklingen av ett dödsbo inte skall försvåras.

Ändringen i tredje stycket motsvarar ändringen i första stycket.

Bostadsrättshavarens ansvar för lägenhetens skick ll « §

Paragrafen har intagits i lagförslaget med 26 § BRL som förebild.

.Liksom i den gällande bestämmelsen uttalas i första stycket att

bostadsrättshavaren på egen bekostnad skall hålla lägenheten i gott skick. Han skall med andra ord själv svara för det s. k. inre underhållet, om inte något annat bestämts i stadgarna eller följer av andra eller tredje stycket. I andra meningen har, i förtydligande syfte,

tillagts att föreningen skall svara för underhållet av den del av huset som inte faller på bostadsrättshavaren. I tredje meningen införs dock

den nya bestämmelsen att det i en småhusförenings stadgar får föreskrivas att bostadsrättshavama, med angivna begränsningar, skall svara för sådant underhåll som föreningen annars skulle stå för (dvs.

det yttre underhållet). De gjorda tilläggen i första stycket innebär att BRL:s lägenhetsbegrepp behålls, vilket innebär att bl. a. ytterväggarna inte hör till en lägenhet i detta avseende (ej heller beträffande småhus). De nu aktuella frågorna har vi kommenterat närmare i avsnitt 2.9.3. om underhållsansvaret sammanhänger med vårt

Frågan

förslag i 1 kap. 6 § andra stycket. Enligt den bestämmelsen kan även

mark komma att höra till lägenheten. I så fall svarar bostadsrätts-

havaren också för skicket på marken.

SOU 1988: 14 242 Kapitel 6

Andra och tredje stycket har överförts från 26 § BRL med enbart vissa språkliga justeringar.

Rätt för föreningen att komma in i lägenheten 12 § Paragrafen motsvarar i sak 29 § BRL.

får ta ut

Vilka avgifter en bostadsrättsförening 13 § som inte har någon motsvarighet i BRL, är en följd av Paragrafen, vår översyn av BRL:s avgiftssystem (se avsnitt 2.11).

Hur avgifterna skall betalas 14 §

Även denna är ny i förhållande till gällande rätt (jfr 13 §). paragraf en till 12 kap. 20§ jordabalken be- Förslaget innebär anpassning

träffande bl. a. frågan när en avgift skall anses betald till föreningen (se avsnitt 2.10.2 under rubriken Upprepade fall av förverkanden).

Om som skall betalas före tillträder inte betalas i rätt tid

avgifter

15 § i sak överens med Paragrafens första och andra stycke stämmmer

grundavgift ändrats till insats (se av-

32 § BRL. I första stycket har snitt 2.11.2). I tredje stycket, som saknar motsvarighet i BRL, görs en hänvisbestämmelser om förverning till 6 kap. 17-24 §§. Där meddelas

kande när avgifter betalas för sent efter tillträdet.

SOU 1988: 14 6 243 Kapitel

Rätt för bostadsrättshavaren att frånträda bostadsrätten vid avgiftshåjning

16§

Paragrafen motsvarar i sak 23§ BRL. Att ut mot obilligt bytts är således endast oskäligt en språklig ändring.

F örverkande

17 §

Paragrafen har intagits i lagförslaget med 33 § första BRL stycket som förebild. TiH att börja med har vissa språkliga justeringar gjorts i bestämmelsema. Dessutom har följande skett. ändringar I punkten 1 har grundavgift bytts ut mot insats (se avsnitt 2.l1.2). Vidare har årsavgift ändrats till månadsavgift (se avsnitt 2.1 1.3). Punkten 2 är en ny bestämmelse i förhållande till BRL:s förverkandekatalog. Regeln uttalar att bostadsrätten är förverkad, om bostadsrättshavaren, genom att vid upprepade tillfällen inte betala månadsavgift i rätt tid, åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att han skäligen inte bör få behålla till benyttjanderätten. Bakgrunden stämmelsen och hur den enligt vår bör av mening tillämpas framgår avsnitt 2.10.2 (Upprepade fall av förverkanden). Införandet av denna nya punkt innebär, vid en jämförelse med 33 § BRL, en förskjutning framåt av de följande punkterna. Punkten 8 (33 § första stycket 7 BRL) har gjorts om redaktionellt på så sätt att hänvisning numera till en görs efterföljande paragraf (18 §) i frågan om skyldighet att bl. a. inneha i visst anställning företag.

18§

Paragrafen motsvarar i sak 33 § andra stycket BRL, dock med det tillägg som framgår ovan under kommentaren till 6 17 § kap. punkten 8 i lagförslaget.

244 6 SOU 1988: 14 Kapitel

l9§

Första meningen i paragrafen motsvarar i sak 33§ tredje stycket

BRL. inte heller aktuell om föreningen Frågan om rättelse är således 2 i

den av oss föreslagna nya förverkandepunkten åberopar

Andra i som saknar

6 kap. 17 § lagförslaget. meningen paragrafen, i BRL, innefattar en anpassning till hyreslagen (l2kap.

motsvarighet se avsnitt 2.10.3). 42 § första stycket 2 jordabalken,

20§ 34 §

Paragrafen motsvarar, med några mindre språkliga justeringar,

första stycket BRL.

21§

stämmer i sak överens med 34 § andra stycket BRL.

Paragrafen

22§ i BRL, föreslås att

I paragrafen, som inte har någon motsvarighet

om sin återvinningsrätt samt att bostadsrättshavaren måste underrättas

meddelande skall lämnas till socialnämnden vid uppsägning på grund

med betal-

av förverkande enligt 6 kap. 17 § 1 (såvitt avser dröjsmål

av Meddelande skall dock endast lämnas ifråga

ning månadsavgift).

som har kommenterats närmare i

om en bostadslägenhet. Förslaget,

att en be-

avsnitt 2.10.2, innebär anpassning görs till motsvarande stämmelser i hyreslagstiftningen (12 kap. 44 § jordabalken).

av underrättelsen anser vi att samma regler

I fråga om delgivning Detta av hänvisningeni andra bör gälla som vid uppsägning. framgår

dom nr DT 28, 1988-07-25, mål stycket (jfr dock Högsta domstolens T 550/86).

23 §

Bestämmelserna i denna paragraf motsvarar i sak 36 § BRL.

24 §

överens med 33 § sista BRL.

I sak stänuner paragrafen stycket

sou 1988: 14 Kapitel 6 245

F örfarandet vid uppsägning 25 §

Paragrafen har samma sakliga innehåll som 39§ första och .andra

stycket BRL.

I första stycket har årsavgift bytts ut mot månadsavgift (se avsnitt

2.1 l .3).

26§

Paragrafen motsvarar, med några språkliga justeringar, 39§ tredje

och fjärde stycket BRL.

27 § Paragrafen motsvarar 39 § sista stycket BRL. Att vräk-

begreppet ning bytts ut mot avhysning hänger samman med att motsvarande ändring skett inom hyreslagstiftningen.

28 §

Paragrafen stämmer i sak överens med 24 § BRL.

29§ har samma innehåll som första och

Paragrafen sakliga 37§ andra

stycket BRL.

Underrättelse vid pantsättning av en bostadsrätt 30 §

Paragrafen motsvarar, med endast någon mindre språklig justering,

37 § tredje stycket BRL.

Vissa övriga meddelanden 31 §

Paragrafen motsvarar 74 § BRL.

246 SOU 1988: 14 Kapitel 6

När bostadsrätten övergått till föreningen

32 §

överförts

Paragrafen har, med några mindre språkliga justeringar,

från 17 § BRL.

av bostadsrätten i vissa fall

Upphörande

33 §

stämmer överens med 38§ BRL. Endast några mindre Paragrafen språkliga justeringar har gjorts.

7 kap. Offentlig auktion

rörande bl. a. förfarandet Den 1 juli 1987 trädde nya regler i kraft vid av bostadsrätt på offentlig auktion (prop. 1986/87: 37,

försäljning

BoU Förutom ändringar och tillägg i 13, rskr. 249, SFS 1987: 243). i

ett antal i BRL infördes samtidigt fyra nya paragrafer paragrafer

ikraftträdandet har viss dislagen (80-83 §§). Såväl före som efter vid en offentlig auktion skall kussion förts i frågan om bostadsrätten ord om utropas med eller utan förbehåll om panträtt, eller med andra att ta emot betalning även om dennes

panthavaren skall vara skyldig

denna fråga fordran inte blivit täckt. Vi har tagit upp och behandlat

lagstiftning i denna

i avsnitt 2.12. Vårt förslag till

tämligen ingående

samt i 7 kap. 1, 2 och

del har influtit i 5 kap. 7 § (andra meningen) till 7 kap. lagförslaget

4 §§. I övrigt har 80-83 §§ BRL överförts Bestämmelserna har dess-

med endast smärre språkliga justeringar.

utom försetts med rubriker.

Förordnande av god man

1 §

motsvarar 80 § BRL.

Paragrafen

av ett ärende om förordnande av

För att underlätta handläggningen

offentlig auktion, föreslår

god man vid försäljning av bostadsrätt på

SOU 1988: 14 6 247 Kapitel

vi dock att det tillägget görs i första stycket att får meddela tingsrätten beslut i ärendet utan bostadsrättshavarens hörande. Denna möjlighet bör utnyttjas främst i de fall det inte är känt var bostadsrättshavaren uppehåller sig.

Auktionrfärfarandet 2 § Paragrafen motsvarar i sak 81 § BRL. I första stycket föreslår vi dock att det tillägget görs att bostadsrätten skall utropas utan förbehåll om panträtt, om inte föreningen medger annat (se avsnitt 2.12).

Gode mannens rätt till ersättning 3 § Paragrafen motsvarar, med endast någon mindre språklig justering. 82 § BRL.

Redovisning av Mpeskillingen 4 § Paragrafen motsvarar i sak 83§ BRL, med det tillägget i första stycket att om utrop av bostadsrätten skett utan förbehåll om panträtt. är panthavaren skyldig att ta emot betalning i förtid (se avsnitt 2.12).

8 kap. bestämmelser Föreningsrättsliga Som vi nämnt i till avsnitt 6.1 bör även i inledningen lagförslaget reglerna om själva nyttjanderätten komma före de rent föreningsrättsliga bestämmelsema. Dessa senare bestämmelser behandlas i detta kapitel. Till stor del har det aktuella regelkomplexet överförts från 1971 års lag med endast och redaktionella Vissa språkliga justeringar. sakliga nyheter har dock tillkommit, främst inom ramen för de be-

248 Kapitel 6 SOU 1988: l4

stämmelser som föreslås om rätt till medlemskapi bostadsrättsför-

§§) och rätt för föreningarna att ta lêgenhetsutrymmen eningen (9-l2 i för ändamål (22-24 §§). Förändringen i det anspråk angelägna senare avseendet innebär en uppluckring av den vetorätt som bostadsrättshavaren tidigare haft vad gäller intrång i den egna lägenheten vid

ombyggnader och liknande åtgärder.

Allmänna bestämmelser om en bostadsrättsförening

1 § I paragrafen, som saknar motsvarighet i BRL, härvisas till de inledande bestämmelser om bostadsrättsföreningar som finns i kap. 2-4 §§.

2§ Bestämmelserna i denna och 3§ ir hämtade från

paragraf

46 §

BRL.

3§ Se kommentaren ovan under 2 §.

4 §

Paragrafen motsvarar i sak 41 § BRL.

Stadgar 5 §

är hämtad från 44§ BRL. Viss språklig anpassning har Paragrafen

(1987: 667) om ekonomiska föreningar. I

gjorts till 2 kap. 2 § lagen

förhållande i BRL har 4

till den nyss nämnda paragrafen punkterna och 7 utgått, eftersom vi föreslagit att de aktuella avgifterna (inträdesavgift och vissa regelbundna avgifter m. m.) inte skall få tas

Även 5 har

ut i fortsättningen (se avsnitt 2.11.6). punkten tagits bort

i

(jfr 6 kap. 13 § första meningen lagförslaget). Enligt lagförslaget

sou 1988: 14 _ Kapitel 6 249

skall gmndema anges i föreningens stadgar för att överlåtelseavgift skall få tas ut (se avsnitt 2.11.5).

« 6 §

I paragrafen, som saknar motsvarighet i BRL, hänvisas till de be-

stämmelser som skall tillämpas vid ändring av en bostadsrättsför- 4 enings stadgar.

Firma 7 § Paragrafen motsvarari sak 45 § första - fjärde stycket BRL. I förtydligande syfte har vi i jjärde stycket tillagt att inte heller en sammansättning av ordet bostadsrätt får användas av andra än bostadsrättsföreningar.

8.§ Paragrafen motsvarar 45 § sista stycket BRL.

Rätt till medlemskap i bostadsrättjöreningen 9 § Första och andra stycket i paragrafen stämmer i sak överens med 51 §BRL. I förhållande till BRL har styckena kastats om. Paragrafens tredje stycke motsvarar 2 § andra stycket BRL.

10§

Första stycket. Första meningen stämmer i sak överens med 11 § första stycket första meningen BRL. Andra meningen, som inte har någon motsvarighet i BRL, hänger samman med värt förslag i 6 kap. 10 § andra stycket. Syftet är således att begränsa juridiska personers rätt att bli bostadsrättshavare till bostäder och kunna upplåta sådana lägenheter i andra hand. Dessa frågor har kommenterats närmare i avsnitt 2.4.2 och 2.10.3.

SOU 1988: 14 250 Kapitel 6

Andra Bestämmelserna motsvarar ll § första stycket stycket. andra och tredje meningen BRL.

Tredje och stycket. Dessa stycken har samma sakliga innehåll fjärde

som 11 § andra och tredje stycket BRL.

l1§ I vilka villkor för medlemskap som

paragrafens första stycke anges

är utan verkan. Våra i dessa frågor framgår av avsnitt ståndpunkter inte i BRL, uttalas att 2.4. I punkten 1, som har någon motsvarighet som innebär att ett visst ett villkor för medlemskap är utan_ verkan eller en viss inkomst skall förutsättning för medborgarskap utgöra inträde Bestämmelserna i 2 stämmer överens

i föreningen. punkten

BRL. Inte heller 3 har någon med 11 a§ första stycket punkten i BRL. Här uttalas att ett villkor för medlemskap är utan motsvarighet

verkan som innebär att villkoret på annat sätt än som anges i punkten

mot den som vill vinna inträde i föreningen eller 1 och 2 är oskäligt överlåta sin bostadsrätt. Bestämmelsema i andra motsvarar 11 a§ andra stycket stycket BRL.

l2§ Bestämmelserna i denna har kommenterats i avsnitt 2.5.

paragraf

Första stämmer i sak överens med 51 a § första meningen dock att endast sådana hyresgäster som

meningen BRL, att det tillagts

vid tiden för förvärvet bodde i fastigheten skall ha rätt att bli med- Andra i har delvis hämtats från

lemmar. meningen paragrafen

51 a § andra meningen BRL. Punkterna 2 och 3 är nya i sak, liksom att bostadsrättsföreningen får vägra den hyresgäst inträde i föreningen

som ansöker om medlemskap senare än ett år från fastighetsforvärvet.

således i både

Tidpunkten för fastighetsförvärvet tilläggs betydelse första och andra Oavsett problematiken kring s. k. svämeningen.

vande menar vi att den i det nu aktuella avseendet relevanta förvärv,

bör vara när köpekontraktet undertecknats av både säljaren tidpunkten

3 § första av

och köparen (jfr stycket lagen (1975: 1132) om förvärv hyresfastighet m. m.).

SOU 1988: 14 Kapitel 6 251

Tvister om medlemskap 13 §

Bestämmelsema i denna paragraf har 52 § BRL som förebild.

Uttrâde ur föreningen och uteslutning

14 § Första och andra stycket motsvarar i sak 53§ första och andra stycket BRL. Bestämmelserna i tredje stycket är nya (se avsnitt 2.5.2). Fjärde stycket stämmer i sak överens med 53 § tredje stycket BRL.

Medlems- och lägenhetsförteckning

15 §

Paragrafen motsvarar, med några mindre språkliga justeringar, 47 §

BRL.

16 ä Jfr 48 § BRL.

17 §

Jfr 49§ BRL. I tredje stycket har avskrift ut mot en styrkt bytts kopia.

i 18 § Jfr 50§ BRL.

Bostadsrättdöreningens ledning

19 § Bestämmelserna i denna motsvarar, med

paragraf några mindre

språkliga justeringar, 56 § BRL.

252 6 SOU 1988: 14 Kapitel

20 §

med 57 § BRL som förebild. Paragrafen har intagits i lagförslaget

Bestämmelser om föreningsstämma

21 §

Paragrafen stämmer i sak överens med 59 § BRL.

Särskilda villkor för föreningsstämman beslut

22 § I behandlas olika situationer då det krävs att särskilda villparagrafen kor är för att ett beslut på en föreningsstämma skall vara uppfyllda Bestämmelserna har i stor utsträckning hämtats från giltigt. 60 § BRL (angående förarbetena till denna paragraf, se prop. 1971: 12 s. 159 f.). Vi kommenterar nu endast översiktligt de sakliga I den allmärma delen, avsnitt 2.8, nyheter vi har intagit i lagförslaget. behandlat har har vi tämligen ingående dessa frågor. Att grundavgift i första 1 har vi kommenterat i bytts ut mot insats stycket punkten avsnitt 2.1 1.2. Av bestämrnelsema i första stycket punkten 2 framgår att bostadsrättshavarens vetorätt beträffande förändringar i den egna lägenheten kan om minst två av de röstande på förbrytas tredjedelar har med på beslutet och det dessutom har godeningsstämman gått känts av I bostadsrättshavarens intresse har således hyresnämnden. även i detta fall tillskapats en särskild ordning med prövning i hyresnämnden. Vad första stycket punkterna 1 gäller godkännande enligt och 2 anser vi att skall vara sökande hos hyresnämnden föreningen med de berörda bostadsrättshavama som motparter. I nämndens bör att formalitetema kring det stämrnobeslut prövning ingå granska som ansökan avser (se även kommentaren till avsnitt 6.7). i andra stycket innebär, som nännare har kommenterats Förslaget iavsnitt en till hur redan i löses 2.8.4, anpassning frågan dagsläget inom vissa Ett från bostadsrättshavaren bör föreningar. godkännande

endast kunna länmas efter stämman.

sou 1988: 14 Kapitel 6 253 _

23 §

I som inte har någon motsvarighet i BRL, lämnas anvisparagrafen, om under vilka som hyresnämnden skall godningar förutsättningar

kärma ett stämmobeslut om intrång i en lägenhet enligt 22 § första om

stycket 2. Beslutet skall, som anges i lagtexten, godkännas åtgär-

den är och med den inte skäligen kan tillgodoses på angelägen syftet

annat sätt samt beslutet inte är oskäligt mot bostadsrättshavaremDessutom den situationen att bostadsrättshavaren, som villkor for regleras att föreningen skall lösa in H-ur be-

ett intrång, begär bostadsrätten.

stämmelsema i denna bör tillämpas framgår närmare av paragraf

avsnitt 2.8.4.

24§

Inte heller denna har någon motsvarighet i BRL.

paragraf

Bestämmelserna, som reglerar bostadsrättshavarens rätt till ersättning

samt att underrätta panthavare vid intrång i

föreningens skyldighet

bostadsrätten, har kommenterats i avsnitt 2.8.4.

Beslut om ombildning av hyresrätt till bostadsrätt

25 §

har som förebild 60a§ första-tredje stycket BRL. Paragrafen Beträffande andra stycket i den i lagförslaget nu aktuella paragrafen

hänvisas dock till bestämmelserna i lkap. 4 § (se kommentaren

under denna paragraf).

- 26 §

motsvarar i sak 60 a § fjärde stycket BRL. Paragrafen

27 §

motsvarar i sak 60 a § femte stycket BRL. Paragrafen

28 §

Denna paragraf motsvarar i sak 60 a § sista stycket BRL.

SOU 1988: 14

254 Kapitel 6

Ändring av stadgar

29 § stämmer i sak överens med 62§ BRL utom såvitt avser Paragrafen andra andra Beträffande detta tillägg se korrmenstycket meningen.

taren till 8 kap. 22§ andra stycket.

30§

har 63 § BRL som förebild. Även i denna paragraf i lag- Paragrafen

förslaget har avskrift bytts ut mot kopia (jfr 8 kap. l7§ tredje

i

stycket).

Revision och särskild granskning samt redovisning

31 § med 58 § BRL som förebild.

Paragrafen har tagits in i lagförslaget i andra är föranledda av att vi föreslagit att

Åndringama meningen

skall och att inträdesavgift inte längre grundavgift bytas ut mot insats

skall få tas ut (se avsnitt 2.11.2 och 2.l1.6).

Vinstutdelning m. m.

32 §

motsvarar, med mindre språkliga justeringar, 54 § Paragrafen några BRL. Grundavgift har bytts ut mot insats (se avsnitt 2.11.2).

33 §

Paragrafen motsvarar i sak 55 § BRL.

Likvidation och upplösning samt fusion

34 § har 65 § BRL som förebild. Tredje meningen har tillagts

Paragrafen av vårt i 1 4 § första stycket. De följder med anledning förslag kap.

är med att antalet medlemmar eller bostads-

som således förknippade

SOU 1988: 14 Kapitel 6 255

rättshavaxe i föreningen nedgått under fem, skall i fortsättningen även gälla om antalet lägenheter blir färre än fem. Det bör framhållas att det hela tiden måste finnas minst fem lägenheter som används varaktigt och självständigt. Annars kan föreningen bli likvidationspliktig. Justeringen i sista meningen är föranledd av att vi föreslagit att gnmdavgift skall bytas ut mot insats och att inträdesavgift inte längre skall få tas ut (se avsnitt 2.11.2 och 2.11.6).

35 § Paragrafen motsvarar 66 § BRL.

Registreringsmyndighet m. m. 36 § Paragrafen stämmer i sak överens med 67 § BRL.

9 kap. Skadestånd, straff och vite m. m. Bestämmelserna i detta kapitel är hämtade från 69-71 §§ BRL. Viss språklig justering har gjorts i paragrafema. En saklig nyhet har införts i 9 kap. 3 § (fjärde punkten). Sakändringen hänger samman med vårt förslag i 4 om förhandsavtal. Den nämnda paragrafen i kap. lagförslaget har även gjorts om redaktionellt i förhållande till sin förebild 71 § BRL.

1 § Paragrafen har i sak samma innehåll som 69 § BRL.

2 § I paragrafen görs motsvarande hänvisning till lagen om ekonomiska föreningar som i 70 § BRL.

256 6 SOU 1988: 14 Kapitel

3§ har samma innehåll som 71 § BRL, uton såvitt

Paragrafen sakliga

i den bestämmelsen

avser jiärde punkten lagförslaget. Enligt angivna är det även straffbart att uppbära förskott i strid med 4 kap. 2 §.

Straffbarheten inträder när föreningen uppbär förskott utan antingen att det finns ett förhandsavtal eller, om ett sådant avtal finns, när för-

skott tas emot utan att föreningen dessförinnan ställt betryggande

säkerhet hos för återbetalning av förskottet till för-

länsstyrelsen

handstecknaren (se avsnitt 2.7.2).

Förfarandet i bostadsrättstvister m. m. 10 kap.

I detta som innehåller sex paragrafer, har samlats de bestämkapitel,

melser som rör förfarandet i bostadsrättstvister m. m. I huvudsak motsvarande regler finns i BRL. Bestämmelsen i 10 kap. 6 §är dock ny.

1 § motsvarar i det väsentligaste 77 § BRL.

Paragrafen

2 § sakliga innehåll stämmer överens med 76 § BRL

Paragrafens

3 §

Med viss språklig justering motsvarar paragrafen 78 § BRL.

4 §

I hänseende stämmer paragrafen överens med 68 § BRL. sakligt

5§

Bestämmelserna i denna har överförts till lagförslaget från paragraf Sakinnehållet är detsamma men viss språklig och redak-

73 § BRL.

tionell justering har gjorts.

i sou 1988: 14 Kapitel 6 257

6 §

Paragrafen saknar motsvarighet i BRL. Den sammanhänger med vårt

förslag i 3 kap. 6 §. t

Övergångsbestämmelser

I den allmänna motiveringen (se avsnitt 5.2) anger vi att den nya bostadsrättslagen bör kunna träda i kraft i vart fall den 1 januari

1990. Dessutom berör vi frågan om behovet av Övergångsbestämmel-

ser till den nya lagen. Dessa Övergångsbestämmelser har i stor utsträckning hämtats från motsvarandebestärnmelser till 1971 års lag.

Vissa av övergångsreglema till den gällande lagen har dock uteslutits

som numera I de följande punkterna vårt

obehövliga. kommenteras

lagförslag i dessa delar. Vad gäller hänvisningar till 1971 års lag, se prop. 1971: 12 s; 18 och s. 169 f.

Punkt I

Den nya bör träda ikraft så snart som möjligt. Vi föreslår att lagen

detta sker i vart fall den 1 januari 1990. Trots att BRL då skall upphöra att gälla kommer äldre lag ändå att gälla i vissa fall (se nedan).

Punkt 2

Denna punkt anknyter till punkt 2 övergångsbestämmelsema till 1971 års lag (avseende de s. k. besittningsföreningama).

Punkt 3

Bestämmelserna i denna punkt innebär bl. a. att en föreskrift i en

befintlig bostadsrättsförenings stadgar som strider mot den nya lagen

upphör att gälla vid ikraftträdandet, om inte något annat följer av en särskild övergångsbestämmelse till lagen (jfr punkt 3 Övergångsbe-

stämmelsema till 1971 års lag).

Punkt 4

Denna punkt är delvis hämtad från punkt 4 övergångsbestämmelsema

till 1971 års lag.

258 Kapitel 6 SOU 1988: 14

Punkt 5 Dessa bestämmelser knyter i första hand an till våra förslag i avsnitt 2.10.2 om försumliga avgiftsbetalare (jfr punkt 8 Övergångsbestämmelsema till 1971 års lag).

Punkt 6 Bestämmelserna i denna punkt motsvarar i sak punkt 9 Övergångsbe-

stämmelsema till 1971 års lag.

Punkt 7 Denna punkt har, med vissa språkliga justeringar, överförts från punkt 10 övergångsbestämmelsema till 1971 åts lag.

Punkt 8

Jfr punkt ll övergångsbestämrnelsema till 1971 års lag.

Punkt 9 Jfr punkt 14 övergångsbestämmelsema till 1971 års lag. Tillägget en kammarrätt hänger samman med bestämmelsen i 10 kap. 4 § (jfr 68 § BRL).

Punkt 10

En tvist som har anhängiggjorts före den nya lagens ikraftträdande

skall prövas enligt äldre bestämmelser. Denna princip gällde också

när BRL trädde i kraft (se punkt 15 övergångsbestämmelsema till

1971 års lag). I begreppet bostadsrättstvist innefattas i lagförslaget

även en tvist om hyresvillkor enligt 3 kap. 9§ (jfr 10 kap. 1 och

2 §§)-

Punkt 1 1

Första och andra stycket motsvarar i sak punkt 16 Övergångsbestäm-

melsema till 1971 års lag. Bestämmelsema är tillämpliga på de s. k.

hyresföreningama.

SOU 1988: 14 Kapitel 6 259

Den i tredje stycket föreskrivna begränsade giltigheten av l kap. 9 § tredje stycket anknyter till den giltighetstid som gäller för lagen (1986: 1242) om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt.

6.2 till om av vissa

Förslaget lag omregistrering bostadsföreningar till bostadsrättsföreningar

I avsnitt 4.2.1 har vi redogjort för under vilka förutsättningar en får till en bostadsrättsförening. Vi bostadsförening omregistreras föreslår att ornregistreringen genomförs med tillämpning av en särskild (omregistreringslagen), som skall gälla under i första hand lag fem år från ikraftträdandet. Lagförslaget upptar sex paragrafer.

1§ I paragrafen avgränsas de bostadsföreningar som kan komma ifråga för omregistrering. Lagen är således endast tillämplig på bostadsföreningar som omfattas av punkten 2 eller ll övergångsbestämmelsema till bostadsrättslagen (1989: 0000), dvs. de s. k. hyres- och besittningsföreningama.

2§ För att omregistreringen skall kunna genomföras gäller som allmän förutsättning att föreningens stadgar måste ändras så att de inte strider mot bostadsrättslagen. Vidare anges i paragrafen vilka övriga förutsättningar som gäller för omregistrering.

3§ Paragrafen reglerar omröstningsförfarandet inom föreningen. Beslut_ av bostadsföreningen för omregistrering skall fattas på en föreningsstämma i den ordning som gäller enligt 7 kap. lagen (1987: 667) om ekonomiska föreningar. I princip skall samtliga röstberättigade i föreningen vara ense. Ett beslut med anledning av ornregistreringen skall emellertid också vara giltigt om det har fattats på två* på varandra följande föreningsstämmor och på den senare stämman biträtts av

minst två tredjedelar av de röstande. Enligt huvudregeln skall det nu

260 6 SOU 1988: 14 Kapitel

villkor om större sagda gälla även om föreningens stadgar innehåller majoritet. Bestämmelserna om viss majoritet i 15 § andra stycket sista meningen föreningslagen skall inte tillämpas i detta sammanhang.

4§

Innan ett beslut fattas för omregistrering skall bostadsförcningens styrelse ha upprättat en förenklad ekonomisk plan för föreningens verksamhet. De som skall länmas i planen anges iparagrauppgifter fen. eller den som bestämmer får Regeringen myndighet regeringen meddela föreskrifter om innehållet i den ekonomiska playtterligare nen. Planen skall av styrelsen hållas tillgänglig vid föreningsstämman. I samband med att kontrollera registreringen åligger det länsstyrelsen att förutsättningama för omregistrering är uppfyllda.

5§ När ett beslut om har vunnit laga kraft, skall de omregistrering som av bostadsföreningen varit upplåtna med sådan rätt lägenheter 2 eller 11 till den föresom anges i punkt övergångsbestämmelsema slagna nya bostadsrättslagen i stället anses upplåtna med bostadsrätt. Detta framgår av paragrafens första stycke. I andra stycket anges att det ankommer på bostadsrättsföreningens utfärda bevis till bostadsstyrelse att genast efter omregistreringen rättshavama om bostadsrätterna. Vidare anges vilka uppgifter som skall intas i beviset. måste självfallet även vidta vissa andra Styrelsen

t. ex. se till att medlems- och lägenhetsförteckning upprättas

åtgärder, i överensstämmelse med 8 kap. 15-17 §§ bostadsrättslagen, jfr lagen för vissa bostadsföreningar och bostads- (1983: 1046) om skyldighet att föra lägenhetsförteckning m. m. aktiebolag

6§ Sedan beslutet om vunnit laga kraft skall registreomregistrering for anteckning i fastighetsboken om ringsmyndigheten (länsstyrelsen) namnändring genast underrätta inskrivningsmyndigheten. Någon ny lagfartsansökan behöver således inte inges av föreningen.

sou 1988: 14 Kapitel 6 261 g

till

6.3 om i

Förslaget lag ändring lagen (1982: 352)

till för till

om rätt fastighetsförvärv ombildning

bostadsrätt

Våra förslag om ändringar i denna lag har kommenterats tämligen

utförligt i den allmänna delen (kapitel 3).

3 §

Iandra stycket, som har gjorts om redaktionellt, tilläggs i sak att

hyresgästerna skall vara medlemmar i bostadsrättsföreningen redan vid den tidpunkt de skriftligen förklarar sig intresserade av en om-

bildning. Ändringen har gjorts förvatt förstärka att ombildningen

skall ske på initiativ av de boende (se avsnitt 3.2).

6 § Beträffande ändringarna i denna paragraf se avsnitt 3.4. För att förhindra kringgåenden av hembudsskyldigheten har det i första stycket tillagts att vissa associationsrättsliga övergångar skall jämställas med överlåtelser genom köp eller byte. Enligt en ny punkt (5) i andra stycket får en överlåtelse ske utan hembud till bostadsrättsföreningen, om överlåtelsen avser andel och förvärvaren redan äger en andel i egendomen.

9 §

Ändringen i lagrummet är endast en redaktionell anpassning till för-

slaget till ny bostadsrättslag.

l2§ Förslaget till ändring i lagrummet (första stycket) innebär, förutom en anpassning till vårt förslag i 6 §, att en viss utvidgning görs av de s. k. spärrbestämmelsema i förevarande paragraf. Syftet är att förmå fastighetsägaren att inte inta sådana villkor i ett hembud som kan bedömas som oskäliga mot föreningen (avsnitt 3.5).

6 SOU 1988: 14

262 Kapitel _

l3§ främst för att Tillägget i första» och andra stycket har tillkommit

kunna antedateras av parterna i syfte att köpehandlingar inte skall

komma ifrån hembud (avsnitt 3.3).

till om i äktenskapsbalken

6.4 Förslaget lag ändring

7 kap. 4 §

i hänger samman med värt förslag Det nya andra stycket paragrafen

om forhandsavtal (se avsnitt 2.7).

till om i lagen (1987: 232)

6.5 Förslaget lag ändring

e

om sambors hem

gemensamma

2 §

Se kommentaren till förslaget till lag om ändring i äktenskapsbalken

(avsnitt 6.4).

till om i 667)

6.6 Förslaget lag ändring lagen (1987: om ekonomiska föreningar

7 kap. 13 §

i lagrummet föranleds av värt förslag till lag Det nya tredje stycket

av vissa bostadsföreningar till bostadsrättsför-

om omregistrering

eningar (se avsnitt 6.2).

till i

6.7 Förslaget lag om ändring lagen (1973: 188)

om arrendenämnder och hyresnämnder

4 § i 3 och 4.

I paragrafen har ändringar gjorts första stycket punkterna på hyresnärrmden, nämligen I punkt 3 har två nya ärendetyper lagts tvister om upplåtelse av bostadsrätt till en hyresgäst enligt 3 kap. 6 §

SOU 1988: 14 Kapitel 6 263

samt frågor om utdömande av vite enligt 10 kap. 6 § bostadsrättslagen. Dessa frågor har behandlats i avsnitt 2.5. Enligt punkt 4 skall hyresnämnden även pröva frågor om intrång i en lägenhet enligt 8 kap. 22 § första stycket 2 bostadsrättslagen (se avsnitt 2.8). I ett sådant ärende, liksom vid godkärmande enligt den angivna paragrafens första stycke l, bör föreningen vara sökande hos hyresnänmden med de berörda bostadsrättshavare som inte har gått med på föreningens beslut som motparter. Föreningen bör dock kunna inskränka prövningen till att endast avse vissa av bostadsrättshavama. Vi anser att nämnden vid sin ex officio skall prövning granska formalitetema kring det stämmobeslut som ansökan avser. I övrigt innebär ändringarna i 4 § endast en redaktionell anpassning till vårt förslag till ny bostadsrättslag.

5§ I paragrafens första stycke anges de sammansättningsrcgler som gäller för en hyresnänmd. Sista meningen i stycket har anpassats till förslaget till ny bostadsxättslag.

11,15, 22 och 23 §§ De ändringar som har gjorts i lagrummen är redaktionella anpasstill ningar förslaget till ny bostadsrättslag.

6.8 till i

Förslaget lag om ändring bostadssaneringslagen (1973: 531)

25§

Ändringen innebär endast att en anpassning görs till övergångsbeg

stämmelsema till förslaget till ny bostadsrättslag.

264 6 SOU 1988: 14 Kapitel

6.9 till om ändring i lagen Förslaget lag 1082) om bostadsdomstol (1974:

l3§ i andra motsvarar den ändring som

Ändringen paragrafens stycke

föreslås ock

i 5 § lagen (1973: 188) om arrendenämnder hyresnämn-

der (se avsnitt 6.7).

6.10 till om i lagen Förslaget lag ändring

om förvärv av rr.. m.

(1975: 1132) hyresfastighet

2 §

Ändringen är redaktionell och föranleds av förslaget til ny bostads-

rättslag.

6.11 till om i

Förslaget lag ändring

hyresförhandlingslagen (1978: 304)

33§

Ändringen är redaktionell. Paragrafen har anpassats till Övergångsbe-

stärnmelsema till den föreslagna nya bostadsrättslagen.

6.12 till lag om ändring i lagen (1982: 617) Förslaget om utländska förvärv av svenska företag m. m.

3 §

Ändringen innebär att den gällande beteckningen på bostadsrättslagen

byts ut mot den nya beteckningen på lagen.

sou 1933; 14 g Kapitel 6 265

6.13 till om ändring i Förslaget lag övergångsbestämmelsema till lagen (1984: 694) om i ändring jordabalken Ändringen avser punkt 7 och innebär att en anpassning görs till övergängsbestärmnelsema till förslaget till ny bostadsrättslag.

lag

6.14 Förslaget till om ändring i lagen (1986: 1242) om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt 1 § Ändringen är redaktionell. Den innebär en anpassning till förslaget till ny bostadsrättslag.

6.15 till om i Förslaget lag ändring lagen (1987: 813) om homosexuella sambor Se kommentaren under avsnitt 6.12.

6.16 Förslaget till lag om i ändring lagen ( 1987: 1274) om kommunal bostadsanvisningsrätt 8 § Ändringen är redaktionell och innebär en anpassning till till förslaget ny bostadsrättslag.

SOU 1988: 14 267

7 Kostnadskonsekvenser

Enligt 13 § kommittéförordningen skall en kommitté i sitt betänkande redovisa en beräkning av kosmadema för att genomföra kommitténs förslag. Detta gäller också en särskild utredare. Vidare har regeringen utfärdat särskilda kommittédirektiv (dir. 1984: 5) till samtliga kommittéer och särskilda utredare angående utredningsförslagens inriktning. Enligt dessa direktiv får de förslag som kommittéema lägger frarn inte öka de offentliga utgifterna eller minska statsinkomstema. Även kostnadskonsekvensema för företagen och för enskilda skall belysas. Dessutom har särskilda kommittédirektiv (dir. 1988: 43) utfärdats angående beaktande av vissa EG-aspekter. Vi har emellertid uppfattat det så att dessa sist nämnda direktiv inte omfattar vårt uppdrag. Våra ståndpunkter i utredningsarbetet får sådana nyss berörda kostnadskonsekvenser främst beträffande vissa föreslagna bestämrnelser i den nya bostadsrättslagen. Även vårt förslag i avsnitt 4.2.1 om en ny lag som möjliggör omregistrering av vissa bostadsföreningar till bostadsrättsföreningar (omregistreringslagen) torde medföra sådana konsekvenser. Kostnadsaspektema, såväl ökningar som minskningar av de aktuella utgifterna, redovisas enligt följande.

Bostadsrättslagen 2 kap. 5 § Förslaget innebär bl. a. att en ekonomisk plan får kompletteras meduppgifter angående enstaka nyupplåtelser som skett efter det att den ursprungliga planen har registrerats. Detta leder till att föreningarnas arbete underlättas när sådana nya bostadsrätter skall upplåtas som inte tidigare upptagits i den ekonomiska planen. Därmed behöver länsstyrelserna inte befatta sig med en helt ny plan.

268 Kapitel 7 SDU 1988: 14

3kap.6§

innebär kan begära hos hyresnännden att Förslaget att en hyresgäst hyresgästens upplåts med bostadsrätt i samband mel en omlägenhet

bildning. Genom förslaget läggs en ny ärendetyp på hyresnänndema.

Antalet ärenden torde dock bli begränsat.

4 kap.

I detta föreslår vi att ett system med förhandsavtal inörs även

kapitel för bostäder. Förslaget innebär viss tillkommande arbetsuppgift för

mottagandet av säkerhet för lämnadeförskott. länsstyrelsen, nämligen Emellertid skall redan i dagsläget säkerhet i andra liknande fall ställas

hos länsstyrelsen (se 3 kap. 2 § lagförslaget).

6 kap. 10 §

som behandlar om andrahandsupplåtele, torde Förslaget, frågor sammantaget inte medföra någon ökning av arbetsvolymen ör hyres-

nämnderna. Visserligen skall enligt vårt förslag tillstånd tll andrabehövas även när upplåtelse skall ske till nedlem i

handsupplåtelse Å andra sidan kommer i fortsättningen någon tllståndsföreningen. prövning inte att ske beträffande juridiska personer.

6 kap. 17 §

I denna paragraf har vi bl. a. föreslagit en ny förverkande›unkt (2)

Detta torde medföra

vid upprepade betalningsförsummelser. någon

mindre ökning av antalet tvister som skall handläggas vid deallmänna domstolarna.

6 kap. 22 §

vårt förslag beträffande meddulande till I paragrafen behandlas främst socialnämnden och underrättelse till bostadsrättshavareni fall då

bostadsrätten förverkats att månadsavgiften inte betzlats i rätt

genom l. Kommunerna torde få mottaga ett antal

tid enligt 6 kap. l7§

sådana meddelanden. tillämpas dock redan beträffande

Systemet hyreslägenheter. Föreningarna får å sin sida i fortsättningex anpassa

sina uppsägningsmtiner till bestämmelsens nya innehåll.

sou 1988: 14 Kapitel 7 269

8 kap. 22-24 §§. Här behandlas i första hand vårt förslag beträffande de förutsättningar som skall gälla för föreningarna att få göra ändringar i lägenheterna.

Den modell vi redovisat medför att en ny ärendetyp kommer att

läggas på hyresnämndema. Vi utgår dock ifrån att ökningen av antalet tvister blir tämligen begränsad. Även de enskilda medlemmar som tidigare kunnat hänvisa till den s. k. vetorätten kan nu bli indragna i processer med anledning av 0. d. föreningarnas ombyggnadsplaner

9kap.3§ 4 Den utvidgning av straffbestänunelsen som vi har föreslagit kan, mest teoretiskt, innebära visst merarbete för polis- och åklagarmyndighetema samt för de allmänna domstolarna.

I Omregistreringslagen Vårt lagförslag kan vid första påseende sägas medföra ökade arbetsuppgifter för främst länsstyrelsema, vilka således kommer att ombesörja omregistrering av vissa bostadsföreningar till bostadsrättsföreningar. I så fall berörs även nämligen inskrivningsmyndighetema, när namnändringen skall antecknas i Som vi emellerfastighetsboken. tid framhållit tidigare (avsnitt 4.2.1) innebär vårt förslag egentligen endast att nuvarande praxis vad gäller omregistreringar fastställs i lag. Vårt förslag, som i första hand är till fem år, medtidsbegränsat för dock att länsstyrelsemas med den ekonomiska befattning planen reduceras till att gälla en förenklad plan. Genom vårt lagförslag kan, . initialt, en ökning av antalet ärenden förekomma hos de större länsstyrelsema.

Konklusion Våra förslag berör främst och de länsstyrelsema, hyresnämndema allmänna domstolarna. den bedöm- Sammantaget gör vi emellertid ningen att arbetsvolymen för dessa myndigheter ökar endast marginellt om våra förslag genomförs. Därför räknar vi med att förslagen kan genomföras med oförändrade resurser.

sou 1988: 14 Bilaga I 271

@

Kommittédirektiv

gg

w

Dir 1986:5

Översyn av bostadsrättslagen (1971: 479) m. m.

Dir 1986:5

Beslut vid regeringssammanträde 1986-02-27

Chefen för bostadsdepartementet, statsrådet Gustafsson, anför.

Mitt förslag

En särskild utredare tillkallas för att se över bostadsrättslagen (1971: 479) m.m. Utredaren bör undersöka hur lagstiftningen fungerat i praktiken och föreslå de ändringar som kan behövas. Förslag bör också läggas fram om sådana förändringar i lagstiftningen som underlättar och främjar en övergång till bostadsrätt från olika former av andelsboende.

Bakgrund

Bostadsrättslagen trädde i kraft den l juli 1972. Den ersatte 1930 års lag om

bostadsrättsföreningar och 1968 års lag om förskott vid upplåtelse av

bostadsrätt. Lagen om kontroll av upplåtelse och överlåtelse av bostadsrätt m. m., hade upphört att gälla i och med 1968 års utgång.

I systematiskt hänseende är lagen uppdelad i en speciellt bostadsrättslig

och en föreningsrättslig del. Den förstnämnda delen innehåller, förutom vissa inledande bestämmelser bestämmelser, om upplåtelse och övergång av bostadsrätt och om bostadsrättshavarnas rättigheter och skyldigheter. Den föreningsrättsliga delen hänvisar i stor utsträckning till bestämmelserna i lagen (1951: 308) om ekonomiska föreningar. Lagen innehåller dessutom bestämmelser om förfarandet i bostadsrättstvister m. m. och ett förbud mot upplåtelse av andelsrätt. lförarbetena till bostadsrättslagen (prop. 1971: 12 s. 75) fästes stor vikt vid _ att förhindra av ekonomiskt osunda samt vid att uppkomsten företag tillförsäkra bostadsrättshavama god insyn i föreningarnas angelägenheter och ett stort mått av trygghet i besittningen av sina lägenheter. Forrnema och

förutsättningarna för bostadsrättshavamas till i

anknytning föreningen

SOU 1988: 14 272 Bilaga]

samband med produktionen av föreningsfastigheten kom att inta en central

plats i den nya lagen. En var att man den tidigare möjligheten för väsentlig nyhet förbjöd att teckna s. k. och uppbära ftrskott för föreningarna förhandsavtal kommande av bostadsrätt till bostäder. Syftet härned var att upplåtelser de nackdelar som var förenade med att de bostadssökande, ofta undanröja under kom att stå utanför föreningers verksamlång tid efter inflyttningen, het. Enligt bostadsrättslagen måste bostadsrätt till bostadslägenheter upplåtas redan när den bostadssökande satsar sitt kapital i föreningenoch binder

sig för en viss lägenhet. En annan viktig nyhet rörde den ekonomiska planen, dvs. det plan som skall till för verksamhet och obligatoriskt skall ligga grund föreningens av föreningens styrelse innan bostadsrätt får upplåtas. Syftet med upprättas planen hade dittills varit att de bostadssökande genom att ta del av den skulle ekonomiska verksamhet och kunna pröva förutsättningarna för föreningens bedöma de utgifter de tog på sig. Det ansågs emellertid inte längre realistiskt att de bostadssökande skulle kunna göra sådana bedömningar. Bostadsrättom ekonomisk plan utformades i stället uzifrån syftet slagens bestämmelser att skulle ett underlag för d: två s. k. planen huvudsakligen utgöra av föreningens ekonomiska stabilitet. ?lanen skall intygsgivarnas bedömning nämligen vara försedd med intyg av två särskilt utsedda personer om att vilar på tillförlitliga grunder. De bostadssökanplanen enligt deras omdöme des intresse ansågs tillgodosett genom att de fick tillgång till uppgifterna angående viss lägenhet när det blev aktuellt att binda sig för ligenheten. Bland som infördes bör de övriga nyheter genom bostadsrätslagen nämnas den anpassning som i stor utsträckning ägde rum till den nya hyreslagstiftningen vad gäller bostadsrättshavarnas rättigheter :ch skyldig-

heter vid nyttjandet av lägenheten. Under årens har bostadsrättslagen ändrats i flera hänseenden. lopp Väsentligast torde de ändringar vara som genomfördes i anslutnng till lagen rätt till för ombildning till bostadsrätt (1982: 352) om fastighetsförvärv

Åndringama syftade främst till att stärka .ryresgåster- (ombildningslagen).

nas och vid men även vissa från ställning inflytande ombildningar, ombildningsförfarandet fristående ändringar gjordes, bl. a. rörande intygsgivama (se prop. 1981/82: 169, CU 41, rskr 364 samt SFS 1982: 353). En ändring som bör nämnas är också den möjlighet som HSB och Riksbyggen fick fr. o. m. den 1 maj 1985 att återköpa eller lösa bostadsrätter under en

treårsfrist från upplåtelsen (BoU 1984/85: 12, rskr 194, SFS 1S85: 182).

1983 års bostadsrättskommitté (Ju 1983: 06) föreslog i sitt betänkande m. m. att bl. a. kommunerskulle få rätt (SOU 1985: 6) Förköp av bostadsrätt att för föreskriva villkor on förköp till nybildade bostadsrättsföreningar

bostadsrätter. Ett sådant villkor skulle kunna kombineras med prisföreskrif-

sou 1988: 14 Bilaga 1 273

ter. Jag har i annat sammanhang deklarerat att jag inte avser föreslå att kommitténs förslag i denna del genomförs. Däremot räknar jag med att i enlighet med kommitténs förslag föreslå att förelägga riksdagen

regeringen

en proposition om sådana ändringar i bostadsrättslagen som stärker bostadsrättshavarnas ställning vid försäljning av bostadsrätt på offentlig auktion. I propositionen kommer jag också att ta upp vissa andra frågor som rör bostadsrätt. . Enligt vad jag har erfarit avser chefen för justitiedepartementet att senare i vår föreslå regeringen att remittera ett förslag till en ny om ekonomiska

lag

föreningar till lagrådet. Jag har inhämtat att förslaget såvitt gäller bostadsrättslagen kommer att innebära att anknytningen till den nya föreningslagen utformas på i sak samma sätt som den nuvarande anknytningen till 1951 års lag och att de följdändringar som föreslås främst blir av redaktionell art. u Behovet av utredning

HSB:s riksförbund, Riksbyggen och Sveriges Bostadsrâttsföreningars Centralorganisation (SBC) hari en gemensam skrivelse den 22 februari 1984 begärt en allmän översyn av bostadsrättslagen. Skrivelsen har av 1983 års bostadsrättskommitté överlämnats till chefen för bostadsdepartementet. l skrivelsen utgör frågan om den ekonomiska planens roll vid nyproduktion, ombyggnad och ombildning från hyresrätt till bostadsrätt en huvudfråga. Även åtskilliga andra frågor som kan kräva lagändringar tas upp. Innan jag går närmare in på sådana frågor som jag för egen del anser aktualiserar lagändringar, vill jag anföra några allmänna synpunkter om behovet av en översyn. Bostadsrättslagen tillkom i ett skede av intensiv nybyggnadsverksamhet. Det var därför naturligt att lagen i första hand kom att utformas efter förhållandena vid nyproduktion. Sedan mitten av 1970-talet har det _emellertid pågått en strukturomvandling inom bostadssektorn som innebär att nyproduktionen minskar och ersätts av ombyggnads- och underhållsverksamhet. Bostadsrättslagens tillämpning vid ombyggnad och underhåll kommer därför alltmer i förgrunden. I sammanhanget vill jag erinra om den vikt som statsmakterna tillmäter ombyggnads- och underhållsverksamheten. Detta kommer till uttryck i det s, k. ROT-programmet, dvs. det tioåriga bostadsförbättringsprogram för

reparation, om- och tillbyggnad som antogs av riksdagen år 1983 (prop.

1983/84: 40 bil. 9, BoU 11, rskr 63). Målsättningen är att alla skall ha tillgång till en bostad med modern utrustning, gott underhållsskick och god tillgänglighet. Vid ombyggnad aktualiseras flera olika frågor som gäller bostadsrättslagcns tillämpning. Ett generellt problem är att den ägarliknande ställning med avseende på lägenheten som en bostadsrättshavare intar kan försvåra en av

274 1 SOU 1988: 14 Bilaga

önskad rationell ombyggnad. Därmed motverkas föreningsmajoriteten också samhällets intentioner med bostadsförbättringsprogranmet. Enligt min mening ger därför den förskjutning från nybyggnad till omäyggnad som ägt rum inom bostadssektorn anledning till att nu se över bostaisrättslagen. Även andra förhållanden ger anledning till en sådan översyn. Vad gäller nyproduktionen har organisationerna i sin skrivelm bl. a. pekat mot förhatdsavtal inte på att lagens regler om ekonomisk plan och förbudet är anpassade till den utveckling som skett. De bostadssökandc har numera möjligheter att påverka utformningen av sina lägenheter geion att göra t. ex. skåputrustniig, maskinell olika slags tillval under produktionsskedet, måste av byggnadsekniska skäl utrustning och färgsättning. Sådana tillval göras så tidigt att det inte är möjligt att i det skedet upprätta :n tillförlitlig ekonomisk Följden har blivit at en del mer plan och upplåta bostadsrätt. eller mindre osäkra avtalskonstruktioner förekommer som kan ;tåi strid med förbudet mot förhandsavtal. Konsumentverket har i sitt remissyttrande över 1983 års bosadsrättskommittés betänkande anfört att det finns anledning att vidta åtgärder mot bristfälliga och vilseledande ekonomiska planer. Verket anserodtsä att det är angeläget att bostadsrättslagen på ett tydligare sätt än f. n. anger i vilka situationer ändrade förhållanden kan göra det nödvändigt att upprätta en ny ekonomisk plan. Även från bostadsstyrelsen har under hznd framförts liknande synpunkter till departementet. För egen del vill jag framhålla det angelägna i att bosadsrättslagen på bostadsmarknaden. Detta gäller givetvis anpassas efter utvecklingen också de boendes att kunna utformnngsn av sina möjligheter påverka En ändring av förbudet mot förhandsavtal torde enellertid kräva lägenheter. av bl. a. konsumenträttslig art. Med tämligen ingående överväganden hänsyn till att grunderna för förbudet övervägdes noga vid bosttdsrättslagens tillkomst kan man ställa sig tveksam till om frågan nu bör tas uip på nytt. Av bl. a. konsumentverkets nyss nämnda yttrande framgår det enligt min mening dock att det kan vara en angelägen fråga att undersökatillämpningen av reglerna om ekonomisk plan. Jag anser det lämpligt att äen frågan om förhandsavtal tas upp i det sammanhanget. Frågan har i vss mån också kommit i ett annat läge i och med att behov av sådana avtal tycls föreligga vid från hyresrätt till bostadsrätt. Vissa restriktioner är emellertid ombildning påkallade i fråga om vilka förändringar_ av gällande orlning som är godtagbara. Jag skall återkomma till detta. Till vad konsumentverket anfört vill jag lägga att byggmdskostnadsutvecklingen och de alltmer komplicerade byggprojekten gör det svårare nu än Dztta ställer i sin tidigare att göra hållbara kalkyler över boendekostnaderna. tur stora krav till de bostadssökande on förväntade på information kostnadsökningar eller andra förändrade förhållanden. Jag delar verkets

Bilaga 1 275 SOU 1988: 14

att bostadsrättslagen kan behöva ändras när det gäller den uppfattning informationen. g

som inträffat sedan bostadsrättslagen kom till är den ökning

En förändring

av antalet ombildningar från hyresrätt till bostadsrätt som ägt rum, framför

allt i storstäderna. Denna utveckling är inte odelat positiv. Man kan nämligen i kombination med de inte bortse ifrån att ökningen av antalet ombildningar. i prishöjningar som äger rum på bostadsrätter. på sikt kan leda till problem form av segregation. I riksdagen har nyligen en motion väckts om utredning av frågan om kommunalt inflytande vid ändring av upplåtelseform (mot beslut i anledning av motionen bör inte föregri- 19851/86: 419). Riksdagens eventuellt bör övervägas pas. Jag tar därför inte nu upp frågan om_ åtgärder för aitt förhindra en ogynnsam utveckling i fråga om ombildning. Vad som däremot är av intresse är om bostadsrâttslagen och ombildningstill andra ändringar lagen i praktiken tillämpas på ett sätt som ger anledning om ombildning. Med den än sådana som berör den principiella frågan bör såväl som ombildningslagen bli utgångspunkten bostadsrättslagen föremål för en översyn. Bostadsrättslagen har nu varit i kraft i snart 14 år. Med hänsyn bl. a. till de finns förändringar som under denna tid har ägt rum på bostadsmarknaden, det ett allmänt behov av att lagen ses över. Den förväntade nya lagen om ekonomiska kan också till- överväganden om föreningar ge anledning bostadsrättslagen i något hänseende kan behöva ändras eller omdisponeras. Sammanfattningsvis föreslår jag att en särskild utredare tillkallas för att se hur över bostadsrättslagen m. m. Utredarens uppgift bör vara att undersöka de lagändringar som kan

lagstiftningen fungerat i praktiken och föreslå

behÖVaS- Jag kommer i det följande att ta upp en del andra frågor som utredaren bör överväga och ange en del begränsningar i utredningsuppdra-

get.

Riktlinjer för utredningsarbete!

Allmxänz om uppdraget

utförande bör utredaren i första hand koncen- Vild ugredningsuppdragets ombildning och andelsboende

trera sig på de särskilda frågor ombostadsrätt,

Aven behöva andra frågor kan emellertid som jag tar upp i det följande. Utredaren bör vara oförhindrad att ta upp även dessa.

övervägas.

Sådana frågor som rör bostadsrätt och som enligt vad jag tidigare anfört behandlats eller kommer att behandlas i annan ordning bör inte tas upp. Det eller hembud av bostadsrätter och den gäller bl. a. frågan om förköp som jag nämnt. Utredaren bör heller inte primcipiella frågan om ombildning

276 Bilaga 1 :ou 1988: 14

ta upp sådana frågor om bostadsrätt i vilka klara ställningstaganden nyligen har gjorts av riksdagen (se BoU 1984/85: 12 och LU 1984/85: 32) Det gäller t. ex. frågan om inteckning i bostadsrätt.

Ombyggnad och underhåll Utredaren bör söka kartlägga hur förfarandet vid ombyggnad och underhåll gestaltar sig i praktiken och vilka problem bostadzräztslagens nuvarande till. Utredaren bör därefterlägga fram utformning ger upphov förslag till förändringar i lagstiftningen som kan vara påkalladz. Utgångspunkten bör därvid vara att föreningarnas och samhällets intesse av en rationell och angelägen ombyggnads- och underhållsverksamlet främjas. Några frågor kräver särskild uppmärksamhet. krävs att bostadsrättshavaren )iträder ett Enligt 60 § 2 bostadsrättslagen föreningsstämmobeslut. som innebär att bostadsrättslägenheten ;ommer att undergå en försämring av icke ringa betydelse. Bestämmelser, som ger bostadsrättshavaren ett slags vetorätt, kan ibland leda till oskälga resultat. Med stöd av bestämmelsen torde en bostadsrättshavare tex. kunna motsätta sig att en del av hans lägenhet tas i anspråk för en hisstrunma, vilket på grund av byggnadslagstiftningens krav på hiss (42 a och 48 a §§ byggnadsstadgan) kan förhindra en ombyggnad av huset i övrigt. Bestämmelsen kan också hindra sådana sammanslagningar eller uppcelringar av lägenheter som ur såväl föreningens som samhällets synpunlt kan vara lämpliga. Utredaren bör mot bakgrund av det nu angivna problemet tverväga om den avvägning som lagstiftaren gjort mellan å ena sidan föreningens intresse av ombyggnad och å andra sidan bostadsrättshavarens av att férutsättningarna för hans boende inte rubbas kan behöva göras på ett annat sitt. Vad som nu har sagts gäller också motsvarande avvägning vid andra typ:r av beslut som vid ombyggnad rubbar förutsättningarna för boendet, frânst beslut om förändring av den inbördes relationen mellan grundavgifterna(6(* § 1) och vissa andra förändringar i lägenheterna (60 § 3). Om regeln i 60 § 2 mildras till förmån för föreningen, ttrde det bli nödvändigt att överväga regler som ger bostadsrättshavaren ekonomisk kompensation för ingrepp som inte är helt obetydliga. Regler ;om medger större ingrepp i bostadsrätten bör inte tillskapas med mindre ett klart dokumenterat behov därav föreligger. En noggrann analys av de rättsliga aspekterna blir också nödvändig om större ingrepp skall medges. En annan fråga som kräver särskild uppmärksamhet vid omtyggnad eller mer omfattande underhållsåtgärder är den konflikt som kan uppstå mellan bostadsrättshavaren och föreningen med hänsyn till gränsdragnhgcn när det gäller ansvaret för inre resp. yttre underhåll. Ur föreningens synpunkt kan i

sou 1988: 14 Bilaga 1 277

en ombyggnadssituation ekonomiska och tekniska skäl tala för att det yttre underhållet samordnas med det inre, för vilket bostadsrättshavaren annars svarar. Föreningens ansvar för reparationer av stamledningar (26 § bostads-

rättslagen) kan också tala för en sådan samordning. Problem uppstår

emellertid om bostadsrättshavaren själv låtit utföra underhållsåtgärder eller gjort installationer av olika slag som blir onyttiga genom föreningens åtgärder. Utredaren bör uppmärksamma denna problematik och överväga om det finns anledning att göra några förändringar. _ _ Även en del andra frågor som rör ombyggnad och underhåll bör uppmärksammas av utredaren. En sådan fråga är att beslutsgången ofta tenderar att bli tämligen lång när en bostadsrättsförening skall bygga om. Utredaren bör därför undersöka möjligheterna att förenkla förfarandet vid ombyggnad. I det sammanhanget bör också den ekonomiska planens roll vid ombyggnad utredas.

Ekonomisk plan och förhandsavlal

Den kritik som riktats mot det nuvarande systemet med ekonomisk plan

och upplåtelse av bostadsrätt bör föranleda utredaren att undersöka hur de nuvarande reglerna fungerat i praktiken och om några lagändringar är påkallade. En given utgångspunkt bör vara att de boende, oavsett vilket systern som skall gälla, bör vara tillförsäkrade erforderligt konsumenträttsligt skydd. Häri ingår att de skall kunna bedöma de ekonomiska förutsättningarna för sitt boende och de utgifter de tar på sig. Vid nyproduktion får ett system med förhandsavtal inte innebära en återgång till den äldre ordningen. De som tecknat förhandsavtal mäste således redan vid inflyttningen vara tillförsäkrade en rätt att delta på föreningsstämman och kunna vara representerade i föreningens styrelse. Man måste därför räkna med att bostadsrätt skall upplåtas till förhandstecki narna innan inflyttningen äger rum och att den ekonomiska planen da skall ha registrerats. Om ett system med förhandsavtal införs bör vidare krävas att någon form av boendekostnadskalkyl finns tillgänglig när avtalet ingås. Det bör också övervägas om särskilda ekonomiska garantier bör ställas upp för lämnade förskott och om det bör finnas någon form av skyddsmekanism så att den bostadssökande har möjlighet att frånträda avtalet (jfr 23 § bostadsrättslagen). När det gäller ombildning från hyresrätt till bostadsrätt synes det vara mer naturligt att tänka sig att de boende får teckna någon form av förhandsavtal. Avgörande för den frågan blir i första hand hur det nuvarande systemet med bundenhet på grund av röstning vid föreningsstämma i praktiken fungerar (jfr 9a§ bostadsrättslagen). Utredaren bör därför först undersöka den frågan innan några lagändringar föreslås.

278 1 SOU 1988: 14 Bilaga

Anpassning till hyreslagen

Utredaren bör överväga i vilken utsträckning bostadsrättslagens regler bör i vara anpassade till hyreslagen. Bl. a. bör prövas om inte bestämmelserna och meddelande vid utebliven 44 § hyreslagen om underrättelse hyrcsbetali bostadsrättslagen. I det sammanhanget bör ning bör få sin motsvarighet om särskilda är påkallade för att förhindra att en också övervägas regler bostadsrättshavare regelmässigt kan erlägga årsavgiften för sent utan påföljd stycket 2 hyreslagen). En annan fråga är om bostadsrättsfö- (jfr 46 § första reningarnas kooperativa karaktär kan motivera att reglerna om andrahandsav bostadsrättslägenheter bör utformas på ett annat sätt än uthyrning motsvarande bestämmelser i hyreslagen. Vissa problem tycks t. ex finnas när juridiska personer förvärvar bostadsrätt i syfte att hyra ut lägenheten som personalbostad e.d.

A vgiftssysrenzel

Vid överlåtelse av bostadsrätt förekommer det att föreningen tar ut en s. k. Efter till konsuöverlåtelseavgift av säljaren eller köparen. anmälningar mentombudsmannen har lagligheten av sådana avgifter satts i fråga. Utredaren bör om föreningarna i fortsättningen skall få ta ut överväga eller de bestämmelser som behövs. I överlåtelseavgifter ej och föreslå sammanhanget bör bostadsrättslagens avgiftssystem i övrigt ses över (jfr - en riksrcvisionsverkets rapport, dnr l983: 601, Statligt reglerade avgifter

kartläggning).

Antalet medlemmar

För att en bostadsrättsförening skall få registreras fordras att den har minst fem medlemmar. l praxis upprätthålls dessutom ett krav på att fönningens fastighet skall innehålla minst fem lägenheter (jfr 43 § och 65 § bostadsrättslagen). Motioner i riksdagen om att lagen skall ändras så att det blir har tre lägenheter har avstyrkts med hänvisning tillräckligt att fastigheten bl. a. till föreningarnas kooperativa karaktär (BoU 1984/85: 12, LU 1984/ 85: 32). Jag delar uppfattningen att föreningsfastigheter även i fortsittningen skall bestå av minst fem och att antalet medlemmar som lägenheter skall vara minst fem. Utredaren bör emellertid Överväg om inte huvudregel i inledningsskedet av föreningens verksamhet kravet på antalet medlemmar bör kunna minskas från fem till tre. Ett motiv för en sådan förändring är det praktiska tillvägagångssättet med föreningsbildning genom s. k. kontorsdvs. att föreningen bildas utan de boendes medverkan. Projekt av stiftning. servicehuskaraktär med t. ex. kommunen och organisationerna som stiftare kan då genomföras på ett smidigare sätt.

sou 1988: 14 Bilaga I 279

Småhus som upplåts med bostadsrätt

Upplåtelse av bostadsrätt till småhus har på senare år blivit allt vanligare. Olika problem är förenade med sådana upplåtelser. Utredaren bör belysa dessa och om det erfordras lämna förslag till lagstiftning. Småhusköpsutredningen (Ju 1983: 03), som inom kort avlämnar sitt betänkande, kommer enligt uppgift inte att behandla bostadsrättsupplåtelser av småhus. Utredaren bör därför särskilt behandla de vid konsumenträttsliga aspekterna nyproduktion och upplåtelse av sådana hus. Också andra frågor är av intressei sammanhanget, t. ex. om avgränsningen mellan ansvaret för inre och yttre underhåll bör sätt än nuvarande göras på annat lagstiftning fömtsätter och om det finns behov av bestämmelser om dispositionsrätten till den mark som bostadsrättshavaren nyttjar.

Ombildningsförfarandet

Enligt ombildningslagen är en fastighetsägare under vissa förutsättningar skyldig att hembjuda fastigheten till en av hyresgästerna bildad bostadsrätts-

förening. Först om hyresgästerna inte antar hembudet kan fastigheten säljas

till någon annan. I hyresgästernas intresse har emellertid en spärregel ställts som innebär upp att priset vid vidareförsäljningen inte får vara lägre eller villkoren avsevärt ogynnsammare för fastighetsägaren än som angavs vid hembudet (12 §). I praktiken har det emellertid visat sig att fastighetsägare inte så sällan ställer upp oskäliga villkor i hembudet som inte träffas av den angivna spärregeln. Det tycks t. ex. inte vara ovanligt att fastighetsägare kräver att skall hyresgästerna godta en viss entreprenad eller att vissa lägenheter skall förbehållas fastighetsägaren. Utredaren bör vid sin översyn av detta

ombildningslagen uppmärksamma problem och föreslå sådana

lagändringar som stärker hyresgästernas ställning. En annan som är den rätt till fråga gäller ombildningsförfarandet

medlemskap som

hyresgästerna enligt 51 a§ bostadsrättslagen har i den bildade Det framstår att

bostadsrättsföreningen. som otillfredsställande _

denna rätt inte är kombinerad med en rätt att få förvärva bostadsrätt. Utredaren bör ta upp frågan om en sådan rätt bör införas eller om frågan kan lösas genom en möjlighet att teckna förhandsavtal.

Andelsboende

Statsmaktema har sedan tid tillbaka att lång intagit ståndpunkten bostadsrättsformen som regel bäst tillgodoser lägenhetsinnehavarnas intressen vid samägande av bostadshus och att det inte finns något verkligt behov inom bostadsmarknaden av andra upplåtelseforrner än hyra och bostadsrätt (se t. ex. prop. 1971: 12 s. 92).

280 1 SOU 1988: 14 Bilaga

Det förekomer emellertid andra former av nyttjanderätt eller dispcsitionsrätt till bostadslägenheter. Allt jämt torde det finnas ett betydande antal äldre bostadsföreningar. Det är i storstadsregionerna inte ovanligt att en fistighet delas upp i ideella andelar med rätt för andelshavarna att nyttja viss lägenhet. Vidare förekommer olika former av bostadsaktiebolag och handelsbolag med en liknande uppdelning. Olika förslag har lagts fram som rör andelsboendet. Jag vill härvisa till 1983 års bostadsrättskommittés förslag om begränsningar i möjlighcteterna att förvärva ideella andelar m. m. (SOU 1985: 6 s. 181-196), förslaget från kooperationsutredningen om ett förenklat förfarande vid ombildning av vissa bostadsföreningar till bostadsrättsföreningar (SOU 1984: 9 5.53, 155 och 307), 1978 års bostadsrättskommittés förslag i motsvarande håg (SOU 1981:74 s. 144) samt fritidsboendekommitténs förslag till en speciellform av bostadsrätt för andelshus som upplåts för fritidsändamål (SOU L982: 23 s. 117). [riksdagen har också motioner nyligen väckts i dessa frågor »se mot. 1985/86: 409 och 426). Jaganser det lämpligt att utredningsmannen nu tar upp frágcrna om andelsboende till ett samlat övervägande. Med beaktande av det Lnderlag som ñnns i de olika betänkanden som jag har redovisat, bör följande riktlinjer gälla för Utredningsmannens arbete. Utredningsmannen bör lägga fram konkreta lagförslag som syftar till en förenkling av procedurerna när ombildning skall ske av en bostadsförening till en bostadsrättsförening. Förslagen bör omfatta alla typer av bcstadsföreningar men även olika former av bolag. Utredningsmannen bör i också överväga om det behövs särskilda stimulanser eller

sammanhanget

andra åtgärder för att främja en övergång till bostadsrätt i dessa fill. Vad som sagts om bostadsföreningar m. m. bör också gälla bostadshus som är uppdelade i ideella andelar. Utredningsmannen bör emellertñ också undersöka vilka möjligheter som finns att motverka en ogynnsam ut/eckling mot att bostadsfastigheter delas upp i ideella andelar samt föreslå itgârder som främjar bostadsrättsformen framför andelsformen. I sammanhanget bör utredningsmannen även se över bestämmelserna i 79 § bostadsrättsligen om förbud för föreningar och bolag att upplåta andelsrätt tillsammans med nyttjanderätt. Fritidsboendekommitténs förslag om en särskild typ av fritidsbostadsrätt har mottagits övervägande positivt av remissinstanserna. Jag mser att kommitténs förslag efter viss överarbetning bör kunna läggas till gund för lagstiftning. Utredningsmannens uppgift bör vara att efter de yterligare undersökningar som kan krävas göra en sådan överarbetning och fiamlågga de förslag som föranleds härav.

Bilaga 1 281 sou 1988: 14 g

ll

Tidplan * bör vara avslutat före av år 1987.

Utredningsarbetet utgången

Hemställan

Med hänvisning till vad jag nu har anfört hemställer jag att regeringen

bemyndigar chefen för bostadsdepanementet att tillkalla en särskild utredare med uppdrag att se över bostadsrättslagen m. m. sekreterare och annat biträde åt att besluta om sakkunniga, experter, i utredaren. . Vidare hemställer jag att regeringen beslutar att kostnaderna skall belasta elfte huvudtitclns kommittéanslag.

Beslut ansluter och bifaller hans

Regeringen sig till föredragandens överväganden

hemställan.

(Bostadsdepartementet)

282 2 SOU 1988: 14 Bilaga

Kommittédirektiv

Dir. 1988:!

Tilläggsdirektiv till utredningen (Bo 1986:01)

som skall en översyn av bostadsrättslagen göra (1971:479) m. m.

Dir. 1988:58

Beslut vid 1988-10-27

regeringssammanträde

Chefen för bostadsdepartementet, statsrådet Lönnqvist, anför.

Mitt förslag

Jag föreslår att utredningen (Bo 1986:01), som skall göra en översyn

av bostadsrättslagen (1971:479) m. m., får i uppdrag att utreda hu: man

inom ramen för bostadsrättslagstiftningen kan främja att bostadsligenheter i första hand som permanentbostäder. Utredaren bö* särutnyttjas skilt sådana ändringar som syftar till att bostadslägenheter

pröva hålls fysiska personer.

Bakgrund

Med stöd av bemyndigande den 27 februari 1980 tillregeringens

kallade min företrädare, statsrådet Gustafsson, en särskild utredae för att se över bostadsrättslagen m. m. Enligt sina direktiv (dir. 1986:5)

skall utredaren bl. a. undersöka hur lagstiftningen har fungerat iprak-

tiken och föreslå de ändringar som kan behövas.

SOU 1988: 14 Bilaga 2 283

överväganden

Den nuvarande situationen på bostadsmarknaden är ansträngd, särskilt i storstadsområdena. Mot den bakgrunden har jag som en av flera åtgär-

der nyligen gett en arbetsgrupp inom bostadsdepanementet i uppdrag att

utreda och lämna förslag till åtgärder för att göia fler bostadslägenheter

i bostadsbeståndet tillgängliga för dem som behöver en permanent

bostad. De åtgärder som i det sammanhanget kan komma i fråga gäller dock huvudsakligen beståndet av hyreslägenheter. Att åstadkomma mot-

svarande åtgärder inom bostadsrättsbeståndet är svårare med tanke på

bostadsrättshavarens ägarliknande ställning i förhållande till lägenheten. Enligt min mening är det viktigt att man undersöker alla möjligheter för att tillgodose behovet av bostäder. Jag föreslår därför att bostadsrättsutredningen ges i uppdrag att utreda hur man inom ramen för

bostadsrättslagstiftningen kan främja att bostadslägenheter utnyttjas i

första hand som pennanentbostäder. Utredaren bör särskilt pröva sådana ändringar som syftar till att bostadslägenheter förbehålls fysiska personer.

Hemställan

Jag hemställer att regeringen utvidgar utredarens uppdrag i enlighet

med vad jag nu har anfört.

Beslut

Regeringen ansluter sig till föredragandens överväganden och bifaller

hans hemställan.

(Bostadsdepartementet)

284 SGJ 1988: 14 Bilaga 3

Vissa i samband

praktiska problemfrågor

med och underhåll

ombyggnader

skall vi behandla vissa frågor som ansluter till vad vi I det följande har berört i huvudtexten avsnitt 2.8.2. Underlaget för vår redovisning främst på material och synpunkter vi fått från HSB, Riksbygger bör särskilt omnärrmas ett kompenbyggen och SBC. I sammanhanget inom HSB, vilket år dium som vi tagit del av benämnt Ombyggnader 1984 sammanställts inom HSB-rörelsen. Vår redogörelse har nriktats

orientering om ombyggnadsfrågorna, dels

på att dels ge en allmän

belysa vissa väsentliga och för bostadsrätten speciella problemställi det aktuella avseendet. I första hand behandlas praktiska

ningar

handläggningsfrågor. Vår avsikt har varit att begränsa den följande

redovisningen till sådana spörsmål som kan ha ett mera allmângiltigt

intresse. är inte att de som berörs i

Utgångspunkten frågeställningar alla delar behöver föranleda lagstiftning.

l Samordning av inre och yttre underhåll

inom en bostadsrättsförening är specielt så till Fastighetsunderhållet

inre underhåll åvilar vida att ansvaret för lägenhetemas respektive bostadsrättshavare. Detta förhållande får särskild betydelse i äldre

bostadsrättsföreningar, då större modemiseringsarbeten och ombyggnader med tiden blir aktuella. Frågan har särskild betydelse LI finan-

sieringssynpunkt och med hänsyn till den tekniska planeringen Starka ekonomiska och tekniska skäl talar för att en samordning av

bör prövas, då större upprustnings- och ominre och yttre åtgärer

inom bostadsrättsföreningen aktualiseras, bl. a.

byggnadsarbeten eftersom dessa arbeten kan utföras med statliga lån och räntegarantier till Dessa villkor kan även gälla fördelaktiga finansieringsvillkor. En förutsättning är dock att ombyggnaden utförs i ett lägenheterna.

sammanhang bostadsrättsföreningen och att bostadsrättsförgenom en samordning via bostadsrättseningen står som låntagare. Genom

Bilaga3 285 SOU 1988: 14

kan således gynnsamrnare ekonomiska villkor föreningen väsentligt än om bostadsrättshavama själva skall bekosta modemise-

uppnås, ringsåtgärder i lägenheterna.

förutsättningar innebär en samord-

Även utifrån byggnadstekniska

av mycket fördelar. Arbetet

nad ombyggnad lägenheterna- påtagliga

kan av naturliga skäl bedrivas effektivare om åtgärderna organiseras

och byggnadstekniskt planmässigt sätt. Detta låter sig

på ett enhetligt lättare som byggherre, än om varje göras med bostadsrättsföreningen enskild bostadsrättshavare skall svara för uppgiften. Ett sådant förfa-

rande behöver heller inte minska möjligheterna till individuell ut-

av Detta kan ske efter samma mönster som

fomming lägenheterna.

i »individuella tillval ifråga om

tillämpas nyproduktionen genom

standard och utförande. Den för att en samordning av inre

grundläggande förutsättningen

skall kunna komma till stånd är självfallet att och yttre underhåll

bostadsrättsföreningen har en tillräckligt långsiktig underhållsplanekunskaper om förestående ombyggnadsbe-

ring, som ger föreningen

hov. Av avgörande betydelse är även att alla bostadsrättshavare i god

infonnation i så att de bereds möjlighet att

tid får tillräcklig frågan anpassa sina åtgärder i lägenheterna till bostadsrättsföreningens planer. Kostsarnrna enskilda investeringar kan annars till stor del gå till

en onödig kapitalförstöring (se vidare avsnitt 6).

spillo och föranleda

2 Beslutsordning vid ombyggnad

Bostadsrättsföreningens styrelse har inte rätt att bygga om förening-

ens egendom, utan beslut om detta skall fattas av föreningsstämman.

Förberedande och utredningar som behövs för att undersökningar behoven för en får däre-

analysera och förutsättningarna ombyggnad

som om-

mot anses ligga inom styrelsens kompetensområde, speciellt

definitioner även till stor del avser

byggnader enligt sedvanliga

Sådana förberedande utredningar kan

periodiskt fastighetsunderhåll. ofta utgöra nödvändigt underlag för att frågan skall kunna få en till-

fredsställande belysning på föreningsstämman och där skapa förutsättningar för en allsidig bedömning. Med hänsyn till bl. a. den eko-

nomiska som större ombyggnader har är det dock nödvänbetydelse

286 BiIaga3 SOLI 1988: 14

digt att styrelsen på ett tidigt stadium för upp frågan till föreningsstämman och inhämtar dennas bemyndigande att genomföra erfor-

derliga utredningsarbeten. Beslut om ombyggnader som omfattar lägenheterna bör om nöjligt ske genom att samtliga medlemmar i bostadsrättsföreningen fattar en-

hälligt beslut på föreningsstämman. Av protokollet skall då framgå att alla medlemmar deltagit och att beslutet är enhälligt. Ett sådarr stämmobeslut gäller även de åtgärder i lägenheterna som ingår ionbyggnaden antingen dessa har karaktären av inre eller yttre underhål. I större föreningar kan emellertid svårigheter föreligga att samla alla medlemmar till föreningsstärmna. Stämmobeslutet täcker isådana

fall inte åtgärderna i alla lägenheter. Frågan uppstår då om et. stäm-

mobeslut kan kompletteras i efterhand genom att de medlemmar som

inte deltagit i stämman uttalar sin anslutning till beslutet och at detta

dokumenteras på lämpligt sätt. BRL behandlar inte denna sination utan förutsätter att beslutsprocessen i sin helhet försiggår i styrelsen eller på föreningsstämman. För att uppnå en praktiskt möjlig handläggning synes det emellanåt förekomma att stämmobeslut som varit

enhälligt kompletteras i efterhand genom att de medlemmar som inte deltog i stämman lämnar skriftligt godkännande av beslutet genom att

teckna godkännande på utdrag ur stämmoprotokollet. Till protokollet

har då regelmässigt fogats en förteckning över stämmodeltagzma, så att det av handlingarna klart framgår att alla biträder ombyggradsbeslutet.

Om enighet inte föreligger om en ombyggnad kan denm ändå

genomföras, om en majoritet av medlemmarna beslutar detta. Stäm-

mobeslutet måste i sådana fall kompletteras med handling där respektive bostadsrättshavare godkänner åtgärderna beträffande den egna

lägenheten. Den som inte lämnar sådant godkännande ställs utanför

ombyggnaden ifråga om inre åtgärder som faller under den enskilde bostadsrättshavarens beslutanderätt.

Om någon lägenhet undantas från ombyggnad kommer ändrade avgiftsrelationer att uppstå, eftersom de ombyggda lägenheterna rimligen skall bära en högre kostnad än de som inte åtgärdas. Detta inne-

bär att två tredjedels majoritet måste föreligga för beslutet. l annat fall kan ombyggnaden hindras av minoriteten med stöd av bestämmelser i BRL beträffande ändring av det inbördes förhållandet

SOU 1988: 14 Bilaga3 287

mellan Detta majoritetskrav har dock närmast ett grundavgiftema. teoretiskt intresse. I praktiken torde en ombyggnad som berör lägenheterna fordra betydligt större anslutning för att kunna genomföras utan alltför besvärande störningar i förhållandet mellan bostadsrättsföreningen och dess medlemmar. kan beslutsordningcn vid ombyggnad, som Sammanfattningsvis även inkluderar av exempliñeras med modernisering lägenheterna, följande förlopp.

Åtgärd Beslutsinstans

Förberedande utredningar Styrelsen

2. Större utredningar och princip» Föreningsstämman

beslut om ombyggnad 3. Riktlinjer för ombyggnaden Föreningsstämman 4. Upprättande av entreprenad- Styrelsen handlingar 5. Godkännande av ombyggnads- Föreningsstämman forslag och beslut om genomförande . Godkännande av ombyggnad av Bostadsrättshavaren (kan ske lägenheter genom enhälligt stämmobeslut av alla medlemmar) Beslut om ändrade grundavgif- Föreningsstämman (minst två ter och ändrad ekonomisk tredjedels majoritet vid ändraplan de avgiftsrelationer) Upphandling och genomförande Styrelsen I fall begränsar sig till bostadsrättsför-

de ombyggnadsåtgärdema

eningens beslutsområde, dvs. inte berör lägenheterna mer än ifråga o. d., fordras inte de enskilda om anordningar för vatten och avlopp bostadsrättshavamas Beslut är i medgivanden. på föreningsstämma dessa fall I sådana fall berörs inte heller de inbördes tillräckligt. avgiftsrelationema, och stämmobeslut kan därför ske med enkel majoritet.

288 3 SOU 1988: 14 Bilaga

3 Olikheter i lägenhetemas ingångsstandard

En särskild fråga vid större ombyggnader är hur olikheter i lägen-

hetemas skall Synpunkter på denna ingångsstandard kompenseras. lämnas bl. a. i det inledningsvis omnämnda kompendiet problematik Ombyggnader inom HSB. Självfallet kan många svårlösta situationer

uppstå i denna del. Som en allmän belysning av de frågor som förtill kan vi emellertid i det eningarna kan bli tvungna att ta ställning ansluta oss till den redovisning som lämnas i kompendiet väsentligaste i detta sammanhang. Följande anges (s. 64 f.).

Ekonomisk kompensation för olikheter i lägenhetsxrandard

förslits och underhålls olika. Efter en tid uppstår auto- Lägenheterna matiskt tidsmässiga förskjutningar i lägenhetemas standard p g a kommer underhåll att detta förhållande. Så småningom lägenhetemas vara alla nivåer från helrenoverade lägenheter till spritt på nyligen som är starkt slitna och i behov av omfattande reparalägenheter tioner. Utöver ett normalt underhåll vidtar en del bostadsrättshavare omfattning. Dessa även standardhöjande åtgärer i större eller mindre kan innebära investeringar av ekonomiskt värde. betydande vid ombyggnader En väsentlig problemställning utgör de olikheter i standard som i övrigt lika lägenheter har. Detta medför att lägenheterna olika värden före ombyggnaden. Ombyggnadsrepresenterar skick. En hårt sliten kostnaderna kan även påverkas av lägenhetemas kan föranleda större kostnader än en väl underhållen. Genom lägenhet får alla i samma standard - frånsett ombyggnaden lägenheter princip eventuella tillval. Detta sker bekostnad och på bostadsrättsföreningens får alltså betalas av alla bostadsrättshavare enligt normala fördel-

ningsgrunder. Olikheter i föreligger vanligen även beingångsförutsätmingama träffande de inre underhållsfondema. Dessa har ofta ett samband med En förbmkat lägenhetsunderhållet. nyreparerad lägenhet har nonnalt medan en som står inför reparation har sina fondmedel, lägenhet fondmedel kvar. Förhållandena kan dock variera inom vida gränser beroende hur fondmedlen har utnyttjats och i vilken omfattning på avsättningar till inre underhållsfonder har skett inom föreningen.

Det är att olikhetema i lägenhetemas skick före en omuppenbart måste beaktas. Eftersom ombyggnaden leder till lägenheter byggnad att även i med lika standard, är det naturligt ingångsförutsättningama möjligaste mån görs ekonomiskt likvärdiga. Detta kan ske genom

sou Bilaga3 289 1988: 14

av ekonomisk med utgångspunkt från någon form kompensation skick. eller stadgemässiga villkor med lägenhetemas Några lagenliga allmänna rättviseskäl denna innebörd finns inte, men det torde utifrån att en utjämning kommer till stånd. I regel framstå som nödvändigt torde detta även vara nödvändigt för att tillräcklig enighet om en om-

byggnad skall kurma uppnås. Med denna utgångspunkt uppstår frågan hur ett system principiella för ekonomisk mellan lägenheterna bör konstmeras. kompensation utjämningsbeloppen bör beräknas, dels vilken Frågan gäller dels hur form bör ha. kompensationen Vad beträffar storlek skulle detaljberäkningar utjänmingsbeloppens är heller

kräva omfattande och kostsamma analyser. _Det knappast

av förslitningsgraden i olika möjligt att uppnå en exakt värdering är det därlägenheter. Med hänsyn till de praktiska förutsättningama förenklade schabloner vid framräkning av för nödvändigt att använda På detta sätt torde i normalfallet fullt godtagbara utjämningsbeloppen. resultat kunna uppnås. Den för standardutjämningen bör vara att principiella grunden skall stå i till lägenhetemas skick. Ju högre ersättningen proportion standard en lägenhet har, dess högre ersättning bör utgå. Med hänsyn till behovet av enkelhet i handläggningen synes det dock lämpligt att till lägenheter som ligger över förbegränsa utjämningsbeloppen bör således i normalfallet kunna eningens genomsnitt. Regleringen utformas så att sätts till 0 kronor för normalt utjämningsbeloppet

underhållna lägenheter och därunder. Övriga lägenheter placeras in

efter en stiganade skala så att den bäst underhållna lägenheten får den

högsta ersättningen. skall utgå oberoende av i vilken omfattning Utjämningsbelopen behöver åtgärdas vid ombyggnaden. I vissa fall kan naturlägenheten ligtvis en lägenhet som befinner sig i ett gott skick minska ombyggnadskostnaden. Men även om tidigare underhållsinsatser helt går till

spillo vid ombyggnaden, skall bostadsrättshavaren kompenseras enligt framräknade Detta också oberoende av hur ersättningsgrunder. gäller underhållet finansierats; med fondmedel, kontant tillskjutna belopp eller Principen bör vara att den bostadsrättshavare som eget arbete. har en väl underhållen lägenhet inte skall komma i ett sämre läge vid en ombyggnad än den som har en hårt eller normalt sliten lägenhet.

avviker från I de fall lägenhetemas standard väsentligt grundstandarden i bostadsrättsföreningen, är det även nödvändigt att ta hänsyn

290 Bilaga 3 SOU 1988: 14

till dessa förhållanden. I vissa fall kan stora kostnader ha lagts ned på

tex badrum, kökssnickerier, köksutrustningar etc. I den mån dessa

investeringar går till spillo vid ombyggnaden, bör de rimligtvis

ersättas. En värdering måste härvid ske från fall till fall med beaktande av investeringens kostnader och skäliga avskrivningstiden En sammanvägning måste också ske med schablonberäkningarm så att i inte dubbla ersättningar utgår.

I de fall förekommande överstandard kan bevaras oskadad vid finns normalt inte skäl till annan ersättning än som

ombyggnaden erhålls genom det schablonmässigt framräknade utjämningsbclcppet.

kan ju i detta fall tillgodogöra även efter

Ägaren sig överstandarden

ombyggnaden. Ersättningsfrågoma måste även bedömas mot bakgrund av den information om som föreningen lärmat sina

planerade ombyggnader medlemmar. Situationer kan uppstå, då ersättning inte bör utgå på

och andra förbättringsåtgärder utförts i strid grund av att underhålls-

mot föreningens önskemål. Denna fråga belyses närmare i ---(avsnitt

6)---, medlemsinfonnation.

Ersättningsformer noterades att behållningen inre underhållsfonden kan

Tidigare på

variera väsentligt mellan liksom mellan olika bostads-

lägenheterna

Det konstaterades vidare att olikhetema ofta står i

rättsföreningar.

omvänd till lägenhetemas skick. Ju bättre underhållet är,

proportion dess mindre är behållningen på underhållsfonden.

Fonderna får endast disponeras av bostadsrättshavama, och någon

att dessa i utjämningssyfte finns inte. Efter ommöjlighet utnyttja byggnaden kommer således den situationen att föreligga att nyupp-

rustade med lika standard har olika inre underhållsfonder

lägenheter med i huvudsak den tendensen att lägenheter med de sämsta ingångsvärdena har de högsta fonderna. Med ett utjämningsförfarande enligt ovan angivna riktlinjer

kommer de bäst underhållna lägenheterna att uppbära de högsta ersättningarna. Utjämningsmodellen kan således medverka till att sum-

man av fondmedel och utjämningsbelopp blir disponibla utgående likartad i en stor del av Betydande variationer tämligen lägenheterna. i de olika ombyggnadsfallen kan dock förväntas.

SOU 1988: 14 Bilaga 3 291

En central frågeställning i sammanhanget är på vilket sätt utjämningsbeloppen bör tillgodogöras berörda bostadsrättshavare och om dispositionen av inre fondmedel bör ha någon koppling till handläggningen av utjämningsmedlen. Utjänmingsbeloppen kan tänkas utgå enligt tre alternativ: - kontant utbetalning - av medlen till inre underhållsfond överföring reglering via lägenhetens andelsvärde. Alternativet med kontant utbetalning har för den enskilde bostadsrättshavaren fördelen att medel frigörs som kan underlätta betalningen av eventuellt höjda giundavgifter. I vissa fall kan även lån ha tagits för finansieringen av lägenhetsunderhållet och förekommande standardförbättringar. Det kan i sådana situationer ur bostadsrättshavarens synpunkt vara otillfredsställande om medlen låses i en eller annan form. För bostadsrättsföreningen innebär alternativet en kapitalbelastning som vid ombyggnaden måste finansieras med lån eller antingen grundavgifter. En kontantutbetalning leder även till frågan om medel på inre underhållsfonden bör behandlas på likartat sätt. Beloppen är i princip av samma karaktär. De emanerar både ur sättet att underhålla lägenheten och att finansiera detta underhåll. Behovet av underhållsfonder är även i utgångsläget lika, eftersom alla lägenheter - frånsett tillval är upprustade till samma standard. Vid ett val av kontantaltemativet vore det således logiskt att behandla fondmedlen på samma sätt. Formellt sett kan den invändningen göras att stadgarna förutsätter att fonderna skall användas för underhåll och att en utbetalning strider mot detta villkor. Reellt sett utgör emellertid ombyggnaden i sig en

omfattande underhållsåtgärd och ett utnyttjande av fondmedlen kan

således ses som ett bidrag till underhållsfmansieringen. Speciellt gäller detta synsätt i de fall ombyggnaden till någon del måste finansieras genom ökade grundavgiftsuttag. Den vanligaste metoden har hittills varit att förts utjärrmingsmedlen till den inre underhållsfonden. Genom detta förfarande skapas ett bra utgångsläge för bostadsrättshavama ifråga om det framtida lägenhetsunderhållet. För bostadsrättsföreningen innebär alternativet att medlen inte kräver omedelbar och att således utbetalning föreningens kapitalkostnad initialt blir mindre än om kontantutbetalning sker. Fondmedlen kan förutsättas kvar .relativt i bostadsrättsförligga länge eningen, eftersom lägenhetema är nyrenoverade. Föreningen behöver därför inte finansiera fullt ut till den del denna produktionskostnaden hänför sig till utjämningsmedlen.

292 SOL 1988: 14 Bilaga3

Skäl mot fonderingsaltemativet är närmast att lägenheterm genom ombyggnaden i princip befinner sig på samma nivå som en nyproducerad lägenhet och att därför behovet av initiala fonder är relativt litet. Fondbildningen kan ske på vanligt sätt genom årliga fondzvsätt-

ningar. Det tredje av ovannämnda alternativ innebär att utjärmingsbeberörda bostadsrätter vid fördelningen av loppen tillgodoräknas kommer härvid andelsvärdena i föreningen. Produktionskostnaden inte att beröras utan enbart lägenhetemas relationstal. Altermtivet är emellertid tekniskt komplicerat såtillvida att fördelningsgrundema måste beakta såväl kapitalkostnader som driftskostnader. Utjimningskan således inte direkt tillgodoräknas berörda lägenheter beloppen en motsvarande av andelsvärdena. En (mräkgenom omfördelning i huwdsak ning måste ske med hänsyn till att även driftskostnadema fördelas efter samma som Fömtom de grunder kapitalkostnadema. beräkningsmässiga komplikationema har alternativet svagheten att framtida förskjutningar i relationen mellan drift- och kapitalkostnader Alternativet bör mot denm bakkan ge oönskade fördelningseffekter. inte föranleda närmare överväganden. grund Beträffande de två förstnämnda alternativen synes övervägande skäl tala för fondlösningen. Alternativet ger de önskade utjänmingseffekterna som bostadsrättsföreningens ekonomiska fömtsättsamtidigt Skäl kan dock finnas till ningar gynnas. att begränsa fondavsättningen viss procent av lägenhetens andelsvärde (anpart i produktionskostnaskulle i vissa fall avsättningen på den den). Utan en sådan begränsning inre underhållsfonden kunna framstå som omotiverat stor med hänsyn till förhållanden inom HSB. Maximiavsättningen kan jämförbara sättas till 2 % av andelsvärdet. Förekommande utjämningslämpligen kontant. Därutöver bör belopp över denna nivå bör således utbetalas medel som utgör för överstandard betalas samtliga kompensation kontant. Det kan förutsättas att sådana investeringar ofta är låncñnansierade och att därför bör ge möjlighet till förtidskompensationen av lånen. Detta kan ibland även gälla normalt underhåll. amortering

Finansiering av utjämningsbelopp

Oberoende av formerna för utbetalningen av beslutade utjärnningsmedel måste dessa inräknas i produktionskostnaden. De kommer härvid att i de allmärma fmansieringsförutsätmingama för ombyggingå naden. I vad mån kostnadsposten kan komma att täckas av Llncunderför lån och kan f n inte bedömas med laget statliga räntegarantier

SOU 1988: 14 BiIaga3 293

större säkerhet. Vissa förutsättningar härför torde dock finnas, någon om kostnaden hålls på en måttlig nivå. V Om utjämningsmedlen inte får medräknas i låneunderlaget, måste kosmadema finansieras med grundavgifter eller fyllnadslån. Bedömmåste härvid ske med utgångspunkt från den totala ningen naturligtvis fmansieringsbilden för ombyggnaden.

4 Lägenhetsinköp

Möjligheterna att slå samman och i övrigt omformá lägenheterna i äldre hus begränsas av tekniska och ekonomiska restriktioner, som kan vara svåra att bemästra. En fråga av stor betydelse i detta sammanhang är det starka besittningsskydd som bostadsrätten innebär. Som tidigare konstaterats kan en ombyggnad av lägenheterna endast ske med bostadsrättshavamas godkännande (med vissa undantag). Härav följer även att en sammanslagning av lägenheter endast kan genomföras med berörda bostadsrättshavares medverkan.

Någon upp-

sägning på gnmd av ombyggnad som kan ske inom hyresrätten är inte möjlig ifråga om lägenheter som upplåtits med bostadsrätt. Förhållandet fäster uppmärksamheten på behovet av en långsiktig planering. sammanslagning av lägenheter får till följd att antalet lägenheter minskar och en del av bostadsrättshavama måste således lämna kan till detta. En för att föreningen. Ingen tvingas förutsättning sammanslagningar skall kunna genomföras är således att föreningen kan förvärva bostadsrätten till de berörda lägenheterna eller organisera erforderliga köp direkt mellan berörda bostadsrättshavare. Sådana lösningar kan knappast åstadkommas i någon större omfatt- _ ning, om inte åtgärderna förbereds i god tid före ombyggnaden. Beslut om upprättande av översiktliga lägenhetsplaner till gnmd för den långsiktiga ombyggnadsplaneringen liksom beslut beträffande själva inköpsstrategin är av karaktären att besluten bör fattas av föreningsstämman. Det ankommer också på föreningsstämman att fastställa de lägenhetsplaner som skall ligga till gnmd för lägenhetsköpen liksom de riktlinjer i övrigt som skall gälla för förvärven. Det rör sig här om förberedelser för ombyggnad som kan beslutas med enkel majoritet.

294 SOU 1988: 14 Bilaga3

En förutsättning för lägenhetsinköp måste vara att utbjudna lägenheter kan förvärvas till godtagbart pris. Kostnaderna för inköpen belastar bostadsrättsföreningen, och ju högre de är desto större blir vid ombyggnad. Detta sätter naturföreningens produktionskostnad

för de lägenhetssarnrnanslagningar som i praktiken är

ligtvis gränser möjliga. riktlinjer beträffande godtagbara överlåtelsepriser Några generella kan inte uppställas. Förutsättningarna varierar från förening till förmåste ske i de enskilda fallen. Normalt får ening, och en prövning förutsättas att bostadsrättsföreningen måste betala ett marknadsmässigt till stånd. Den prövning bostadsrättspris för att köpen skall komma måste göra är således, huruvida ett marknadsmässigt pris föreningen och om en ändrad har sådant

kan betalas lägenhetssammansättning

värde att en bör belastas med denna kostnadspost. ombyggnad av bör i första hand en Vid bedömningen godtagbara inköpspriser ske mellan för berörda lägenheter och det jämförelse inköpspriset Om det beräknade marknadsvärdet för lägenheten efter ombyggnad. motsvara summan av bör priset kunna senare bedöms inköpsprisema, anses Föreningen kan i sådana fall få full täckning för de godtagbart. och upplåtelseavgifter. nedlagda kostnaderna genom grundavgifter kan var motiverade, även om inköps- Lägenhetssamrnanslagningar prisema inte helt kan täckas vid upplåtelsen av den ombyggda lägenvärdet för bostadsrättsföreningen av en ändrad heten. Det långsiktiga kan ofta motivera sådana merkostnader. Vilken lägenhetsstruktur som bör är beroende av sammanslagningens angebelastning godtas och de förutsättningarna för ändlägenhetsgrad byggnadstekniska ringen. Inköpta lägenheter bör upplåtas med hyresrätt under tiden fram till Kontraktsvillkoren bör härvid utfonnas så att hyresombyggnaden. gästen avstår från sitt besittningsskydd, så att lägenheten kan dispone-

ras då ombyggnaden blir aktuell. Hyra för de inköpta lägenheterna bör givetvis utgå enligt de på Dessa leder vanhyresmarknaden gällande bruksvärdeprincipema. för motsvarande lägenhet som ligen till högre hyra än årsavgiften med bostadsrätt. Mellanskillnaden är det utrymme som disupplåtits poneras för förräntning av inköpspriset.

SOU 1988: 14 Bilaga3 295

Vid lägenhetsförändringar som kräver ny bostadsrättsupplåtelse inträffar den beskattningsmässiga förändringen att ingångsvärdet beräknas med utgångspunkt från den nya grundavgiften (plus eventuell upplåtelseavgift), och att tiden för reavinstbeskatming räknas från upplåtelsetillfället. Det förhållandet att en bostadsrätt tidigare innehafts i föreningen påverkar inte frågan. Det saknar härvid betydelse om den tidigare lägenheten helt eller delvis ingår i den nya.

Upplåtelseavgifter

De avgifter som normalt uttas av en bostadsrättshavare är grundavgift och årsavgift. Den förstnänmda avgiften har till uppgift att medverka till produktionskostnadens finansiering, den sistnämnda att finansiera de årliga, löpande kostnadema. Enligt 44 § BRL kan utöver grundavgift och årsavgift även uttas upplåtelseavgift, om bostadsrättsföreningens stadgar medger detta. Upplåtelseavgiften är liksom grundavgiften en engångsavgift som erläggs vid upplåtelsen, dvs. första gången bostadsrätten försäljs av bostadsrättsföreningen. Upplåtelseavgiften kan i princip beslutas förutsättningslöst av bostadsrättsföreningens styrelse. Genom bestämmelserna om upplåtelseavgiñ finns således en möjlighet för bostadsrättsföreningen att differentiera villkoren för olika bostadsrättshavare, utan att detta berör fördelningsgrundema för grundavgiftema och årsavgiftema. Bostadsrättsupplåtelser har tidigare till den helt dominerande delen skett inom nyproduktionen. Beträffande sådana upplåtelser har några skäl för differentierade villkor normalt inte förelegat utöver de skill-

nader som föranleds av olika lägenhetsstorlekar o. d. Frågan får

heller ingen aktualitet vid ombyggnader av äldre fastighetsbestånd i dei

fall lägenheterna redan är upplåtna med bostadsrätt och några nya upplåtelser inte kommer till stånd. En principiellt annorlunda situation föreligger emellertid vid ombyggnader där nya medlemmar intas i en tidigare befintlig bostadsrättsförening. Frågan uppkommer då om de nya bostadsrättshavarna bör ha sarmna villkor som de bostadsrättshavare som tillhörde föreningen redan före ombyggnaden. Frågan får aktualitet dels då om-

296 3 SOU 1988: 14 Bilaga

leder till ändrad lägenhetssarnmansättning som förutsätter byggnaden plan och ny bostadsrättsupplåtelse för de ändrade ny ekonomisk lägenheterna, dels även i de fall bostadsrätter inköps av bostadsrättsföre och sedan efter upprustningen överlåts föreningen ombyggnaden till nya medlemmar. En avvägning erfordras här mellan de gamla och de nya medlemmarnas intressen. Normalt har bostadsrätterna före ombyggnaden ett betydande kapitalvärde. Detta kan t. ex. mätas som andel i bostadsrättsföreningens behållna dvs. minus skulder. Det faktiska förmögenhet, tillgångar värdet, representerat av det pris som kan erhållas vid en försäljning, är ofta betydligt högre. Detta förhållande gäller även fastighetemas marknadsvärde, som ofta högre än de bokförda värligger betydligt dena. Bostadsrättshavama har varit med om att skapa dessa värden. Detta kan ha skett ett långt medlemskap i bostadsrättsförgenom eningen eller genom ett lägenhetsförvärv där värdet övertagits från en

tidigare medlem. Vid ombyggnader utgör fastigheten den tillgång som de befintliga bostadsrättshavama initialt bidrar med. Om denna tillgång vid en är större än de skulder som belastar fasmarknadsmässig värdering har ett kapitaltillskott skett från de tidigare bostadsrättshatigheten, får förvärva bostadsrätten till en omvarnas sida. Om en ny medlem på samma villkor som tidigare bostadsrättshavare, byggd lägenhet skulle han således komma i ett bättre läge än dessa. Han skulle i så fall få vara med och kapitaltillskott som tidigare tillgodogöra sig det bostadsrättshavare bidragit med i form av fastighetens ingångsvärde utan att ha till detta. Han skulle också på grund härav själv bidragit tillföras en med sannolikt högre marknadsvärde än det pris lägenhet bostadsrättshavares intreshan betalar. Såväl med hänsyn till tidigare sen som allmärma rättsvisesynpunkter är ett sådant förhållande knappast godtagbart. En differentiering av villkoren mellan gamla och nya medlemmar kan därför vara motiverad. En av villkoren kan teoretiskt ske via grundavgifter differentiering Ett enklare sätt att önskad differentiering av och årsavgifter. uppnå villkoren är emellertid att använda upplåtelseavgifter. De övriga avgifterna berörs då inte. Beträffande storlek princip böra upplåtelseavgiftens synes denna i bestämmas med från marknadsvärde vid utgångspunkt lägenhetens

.dggøszuürhrir .

sou 1988: 14 3z1aga3 297

Summan av grundavgift och upplåtelseavgift bör upplåtelsetillfället.

således högst motsvara vad som normalt betalas vid överlåtelse av en likvärdig bostadsrätt. Genom ett sådant förfarande kommer tidigare och nya bostadsrättshavare i huvudsak att tillföra bostadsrättsför-

eningen ett likvärdigt kapital; de tidigare bostadsrättshavama i form

av fastighetens ingångsvärde plus eventuell ökning av grundavgifterna, de nya genom en marknadsmässig betalning for bostadsrätterna

via grundavgift och upplåtelseavgift.

Frågan uppkommer i detta sammanhang om upplåtelseavgift_ även bör utgå för tidigare bostadsrättshavare, som efter ombyggnaden förvärvar en större och ur marknadssynpunkt värdefullare lägenhet än han hade före ombyggnaden. Detta förhållande kan uppstå vid lägen-

hetssammanslagningarl Bostadsrättsföreningen har för att göra sam-

manslagningen möjlig förvärvat bostadsrätten till en annan lägenhet och kostnaden för detta förvärv kan ha varit betydligt större än bostadsrättens andel i föreningens förmögenhet. Förvärvet har således föranlett bostadsrättsföreningen kostnader. Det är under om-

sådana

ständigheter befogat att även av en tidigare medlem utta upplåtelseavgift för den tillkommande ytan. I princip skall en befintlig och en ny medlem i berört hänseende

behandlas lika. När en ombyggd lägenhet fått en större yta och häri-

genom ökat påtagligt i värde, bör således upplåtelseavgift utgå efter

samma kriterier som gäller för nya medlemmar. Frågan måste dock

behandlas med varsamhet och under hänsynstagande till förutsättning-

arna i de enskilda fallen. Situationer kan t. ex. uppstå då en utökning i och för sig inte varit önskad av medlemmen, men där denne ändå

accepterat ökningen för att möjliggöra en motiverad lägenhets-

_ sammanslagning. Inför en ombyggnad kan en bostadsrättsförening även ha förvärvat

bostadsrätter som inte leder till ändrad lägenhetssammansättning. I sådana fall rör det sig inte om en ny lägenhet som skall upplåtas av

bostadsrättsföreningen, utan om en normal överlåtelse. Bostadsrättsföreningen är härvid inte bunden till grundavgiften utan kan försälja bostadsrätten till ett marknadsmässigt pris.

298 3 SOL 1988: 14 Bilaga

6 Medlemsinformation

att det är av stor bety- Vi har tidigare (i slutet på avsnitt l) framhållit delse för bostadsrättshavama att så tidigt som möjligt få information

om föreningens ombyggnadsplaner, så att medlemmarna ges möjlighet

att anpassa sina åtgärder i lägenheterna till hur föreningen tänkt sig

Även i det inledningsvis omnämnda projektet. denna fråga behandlas - inom HSB. De allmärma och i och för sig

kompendiet Ombyggnader

som där förekommer, kan vi ansluta oss till. naturliga synpunkter

Följande anges (s. 80 f.).

Det har tidigare framhållits att en rationell hantering av ombygg-

kräver en relativt planering. Denna planering nadsfrågoma långsiktig

förutsätter i vissa avseenden inte endast aktiviteter från styrelsens och sida utan även från de enskilda bostadsrättsha-

föreningsstämmans vama. En grundläggande förutsättning för att en sådan bred planskall kunna komma till stånd är naturligtvis att medlem-

mässighet information om och att de

marna har tillräcklig ombyggnadsplanema

är medvetna om den medverkan som krävs från deras sida. I viss mån berörs även medlemmar, dvs. de personer som genom

presumtiva före ombyggnaden kommer att bli delaktiga i de

lägenhetsförvärv som föreningen vidtar.

åtgärder

Behovet av medlemsinforrnation föranleds i första hand av det tekniska sambandet mellan inre och yttre underhåll, som uppkommer vid

en genomgripande ombyggnad. Frågan har närmare belysts i kapitel

3. Det har här konstaterats att behovet av samordning mellan inre och

inträffar redan före ombyggnaden. Denna samordning yttre åtgärder

är dels för att undvika att kostsamma investeringar utförs i

väsentlig som kan komma att skadas vid ombyggnaden, dels med lägenheterna,

till de ñnanasiellt fördelaktiga villkor som kan erhållas vid en

hänsyn ombyggnad genom bostadsrättsföreningen. Förhållandet fäster uppmärksamheten på behovet av att ombyggstadium blir föremål för överläggningar

nadsfrågoma på ett tidigt

och i bostadsrättsföreningen. Ombyggnader tillhör de principbeslut

frågor som skall avgöras av föreningsstämman, och beslutsprocessen

inom kan därmed även bli ett naturligt och viktigt led i

föreningen

medlemsinformationen. Genom att i tid föra frågan till god upp behandling på föreningsstämma skapas således grundförutsättningen

som för medlemmarnas kunskap om frågan och om den medverkan

krävs från deras sida.

SOU 1988: 14 Bilaga3 299

Erfarenhetsmässigt deltar inte alla medlemmar i föreningsstämmoma. Diskussioner och beslut på dessa kan därför inte generellt förutsättas vara kända av medlemmarna. Frågor som rör större ombyggnader och som med hänsyn till frågomas vikt bör vara kända av alla medlemmar måste därför delges dessa genom skriftlig information. Denna kan tex ske genom sammandrag av utredningar, utdrag ur stämmoprotokoll, särskilt broschyrmaterial etc. En viktig infonnationskälla är årsredovisningshandlingama. I föreningar där genomgripande ombyggnader har aktualitet är det av stor betydelse att detta framgår av verksamhetsberättelsen. En sådan information i föreningens officiella redovisning behövs dels som ett led i medlemmarnas upplysning om väsentliga förhållanden inom föreningen, dels även för den externa informationen. I det sistnämnda fallet är det speciellt väsentligt att presumtiva nya medlemmar får en korrekt information om föreningens ombyggnadsplaner. Dessa omständigheter kan påverka en köpares intresse för en bostadsrättslägenhet och det pris som betalas för denna. Antingen upplysningen inverkar positivt eller negativt på bostadsrättens marknadsvärde, är det angeläget att informationen ges i föreningens årsredovisning. En blivande medlem måste kunna förlita sig på att verksamhetsberättelsen ger en korrekt bild av föreningens ekonomiska situation och till denna hör naturligtvis i hög grad eventuella behov av och beslut om större ombyggnader. Informationen till föreningens medlemmar har även ett nära samband med ersätmingsfrågoma, som behandlas i ---(avsnitt 3)---, olikheter i lägenhetemas I avsnittet utvecklas synpunkter ingångsstandard. på de principer som bör gälla vid beräkning av s k utjämningsbelopp. En förutsättning för att ersättning av detta slag skall utgå bör vara, att bostadsrättshavaren respekterar föreningens anvisningar beträffande det inre underhållet den närmaste tiden före ombyggnaden. Investeringar som lagts ned i lägenheten sedan föreningen fattat principbeslut om ombyggnad bör således inte ersättas, om inte tvingande skäl för åtgärderna förelegat. Det är vid sådana villkor av särskilt stor betydelse att medlemmarna fått en helt klarläggande information om denmedverkan som förväntas från deras sida.

300 4 SOU 1988: 14 Bilaga

Översikt över lagrummen i bostadsrättslagen (1971: 479) och utredningens förslag till ny

bostadsrättslag (1989: 0000)

mellan i bostads- 1. Sammanställning med hänvisningar lagrummen 479) och utredningens förslag till bostadsrättslag rättslagen (1971: (1989:0000).

1971 års lag (BRL) Lagförslaget (Lf)

1 § 1 st 1 kap. 6 § 1 st - 2 st 2 § 1 st l kap. 5 § 2 st 8 kap. 9 § 3 st 3 st 3 kap. 3 § 4 st l kap. 7 § 1 m 3 § 1 st 2 kap. 1 § 2 st 2 kap. 2 § l st l m 3 st 2 kap. 6 § 4 § l st 2 kap. 2 § 2 st 2 st 1 2 m 2 kap. 3 § 3 m 2 kap. 4 § 1 st -45m 2kap.4§ 2st 3 st 2 kap. 2 § 3 st 7 § l m 4 st 2 kap. 5 § 3 kap. 2 § 6 § 3 kap. 5 § 3 kap. 7 § l st: 7 § l st 2 st 3 kap. 8 § 1 st 3-4 st 3 kap. 8 § 2-3 st: 5 st 3 kap. 9 § 8 § 1-2 st 3 kap. lO § 3 st 3 kap. 7 § 2 st . - 4 kap. 1-8 §§) 9,9a §§ (jfr 10 § 5 kap. 1 §

sou 1988: 14 _ Bilaga4 301

1971 års lag (BRL) Lagförslaget (Lf)

11 1 st 1 m .8 kap. 10 § 1 st 1 m § * 2-3m 8kap.10§ 2st 2-3 st 8 kap. 10 § 3-4 st 11a § 1 st _8 kap. 11 § 1 st 2 p 2 st 8 kap. 11 § 2 st 12 S 5 kap. 2 § 12a § 1 st 5 kap. 3 § 2 st 5 kap. 4 § - 1 st 13 § 1 st 5 kap.› 4 § 2 st 2 st 5 kap. 4 § 3 st 14 § 5 kap. 8 § 15 § 1-2 st 5 kap. 5 § 3 st 5 kap. 6 § 4 st 5 kap. 7 § 1 m 5 st 5 kap., 9 § 16 § 3 kap. 11 § 11 § 6 kap. 32 § 18 § 6 kap. 1 § 19 § 6 kap. 3 § 20 S 6 kap. 2 § 21 § 6 kap. 4 § 22 § 6 kap. 5 § 23 § 6 kap. 16 § 24 § 6 kap. 28 § 25 § 6 kap. 6 § 26 § 1 st 6 kap. 11 § 1 st 1 m 2-3 st 6 kap. 11 § 2-3 st 27 § 6 kap. 7 § 28 § 6 kap. 9 § 29 § 6 kap. 12 § 30 § 6 kap. 10 § 31 § 6 kap. 8 § 32 § 6 kap. 15 § 1-2 st 33 § 1 st 6 kap. 17 § 2 st 6 kap. 18 § 3 st 6 kap. 19 § 1 m 4 st 6 kap. 24 § 34 § 1 st 6 kap. 20 § 2 st 6 kap. 21 § - 35 § (jfr 6 kap. 22 §)

302 SOU 1988: 14 Bilaga4

1971 års lag (BRL) Lagförslaget (Lf)

36 § 6 kap. 23 § 37 § 1-2 st 6 kap. 29 § 3 st 6 kap. 30 § 38 § 6 kap. 33 §. 39 § 1-2 st 6 kap. 25 § 3-4 st 6 kap. 26 § 5 st 6 kap. 27 § 40 § 1 kap. 2 § 1 st 41 § A8 kap. 4 § 42 § upphävd g. Lag 1987:669 43 § 1 kap. 3 § 44 § 8 kap. 5 § 45 § 1-4 st 8 kap. 7 § 5 st 8 kap. 8 § 46 § 8 kap.2-3 §§ 47 § 8 kap. 15 § 48 § 8 kap. 16 § 49 § 8 kap. 17 § 50 § 8 kap. 18 § 51 § 8 kap. 9 § 1-2 st 1 m 8 kap. 12 § 1 m 5la§ 2 m 8 kap. 12 § 2 m 1 p 52 § 8 kap. 13 § 53 1-2 st 8 kap. 14 § 1-2 st § 3 st 8 kap. 14 § 4 st 54 § 8 kap. 32 § 55 § 8 kap. 33 § 56 § 8 kap. 19 § 57 § 8 kap. 20 § 58 § 8 kap. 31 § 59 § 8 kap. 21 § 60 § 1 st 1 p 8 kap. 22 § 1 st 1 p- - 8 kap. 22 § 1 st 2 p) 2 p (jfr - -- › 3 p ( 4 p 8 kap. 22 § 1 st 3 p 5 p 8 kap. 22 § 1 st 4 p 2 st 8 kap. 22 § 1 st 5 p

SOU 1988: 14 Bilaga 4 303

1971 års lag (BRL) Lagförslaget (Lf)

60 a § 1 st 8 kap. 25 § 1 st 2 st - 2 m) (jfr 1 kap. 4 § 1 st 3 st 8 kap. 25 § 3 st 4 st 8 kap. 26 § 5 st 8 kap. 27 § 6 st 8 kap. 28 § 61 § upphävd g. Lag 1987:669 62 § 1 st 8 kap. 29 § 1 st 2 st 8 kap. 29 § 3 st 1 3-4 st 8 kap. 29 § 3-4 st 63 § 8 kap. 30 § 64 § upphävd g. Lag 1987:669 65 § 8 kap. 34 § 66 § 8 kap. 35 § 67 § 8 kap. 36 § A68 § 10 kap. 4 § 69 § 9 kap. 1 § 70 § 9 kap. 2 § 71 § 9 kap. 3 § 72 § upphävd g. Lag 1987:669 73 § 10 kap. 5 § 74 § 6 kap. 31 § 75 § upphävd g. Lag 1974:1087 76 § 10 kap. 2 § 77 § 10 kap. 1 § 78 § 10 kap. 3 § 79 § 1 kap. _9 § 80 § 7 kap. 1 § 81 § 7 kap. 2 § 82 § 7 kap. 3 § 83 § 7 kap. 4 §

304 4 SOU 1988: 14 Bilaga

med hänvisningar mellan i bostads- 2. Sammanställning lagrummen 479) och utredningens förslag till bostadsrättslag rättslagen (1971: (1989: 0000).

(Lf) 1971 års lag (BRL) Lagförslaget

1 kap. 1 2 st 40§ st 43 § st (jfr 60a § 2 St) st 2§ 1st

501W:

st l§ 1st st x) Wi 2§ 4st

79§

NI-kom WzWJWJWI

3§ 1st 2 kap. st 3§ 2st st

LDNl-*F*

st 4§ lst st 4§ 3st 4§ 2stl-2m

W110:

I- St 4§ 2st 3m St 4§ 2st4-5m

3 3st

WWW:

4§ 4st

3 kap. 5§ 2§ 3st:

QONUTIÄLOKOIH WJWWJWJWJWW

6§

7§ 1st 8§ 3st

Bühga4 305 SOlI1988:14

(Lf) 1971 års lag (BRL) Lagförslaget

8 § 1 st 7 § 2 st 2-3 st 7 § 3-4 st 9§ 7§ 5st 10 § 8 § 1-2 st 11§ 16§ - 9a §§) 4 kap.1-8 §§ (jfr 9, 1§ 10§ Skap. 2§ l2§ 3§ 12a§1st 4 § 1 st 12a § 2 st 2 st 13 § 1 st 3st 13§ 2st 5§ 15§1-2st 6 § 15 § 3 st 7 § 1 m 15 S 4 st 2 m - 8 § 14 § 9 § 15 § 5 st 6 kap. 1 § 18 § 2 § 20 § 3 § 19 § 4§ 2l§ 5 § 22 § 6§ 25§ 7§ 27§ 8 S 31 § 9 § 28 § 10 § 30 § 11 § 1 st 1 m 26 § 1 st 1 st2-3 m - 11 § 11 § 2-3 st 26 § 2-3 st 12 § 29 § - 13 § - 14 § 15 § 1-2 st 32 § - 3 st 16 23 § 17 § 33 § 1 st 18 33 § 2 st

306 Bilaga 4 SOU 1988: 14

Lagförslaget (Lf) 1971 års lag (BRL)

19 § l m 33 § 3 st 2 m - 20 § 34 § 1 st 21 § 34 § 2 st - 35 22 § (jfr §) 23 § 36 § 24 § 33 § 4 st 25 § 39 § 1-2 st 26 § 39 § 3-4 st 27 § 39 § 5 st 28 § 24 § 29 § 37 § 1-2 st 30 § 37 § 3 st 31 § 74 § 32 § 17 § 33 § 38 § 7 kap. 1 § 80 § 2 § 81 § 3 § 82 § 4 § 83 § - 8 kap. 1 § 2-3 §§ 46 § 4 § 41 § 5 § 44 § 6 § - 7 § 45 § 1-4 st 8 § 45 § 5 st 9 § 1-2 st 51 § 3 st 2 § 2 st 10 § 1 st 1 m 11 § 1 st l m 2 m - 2 st ll § l st 2-3 m 3-4 st 11 § 2-3 st 11 1 st l - § p 2 p 11a § 1 st - 3 p 2st 1la§ 2st

Bilaga4 307

Lagförslaget (Lf) 1971 års lag (BRL)

12 § 1 m 51a § 1 m 2 m 1 p 51a § 2 m 2 m 2 3 - 13 § 52 § 14 § 1-2 st 53 § 1-2 st 3 st - 4 st 53 § 3 st 15 § 47 § 16 § 48 § 17 § 49 § 18 § 50 § 19 § 56 § 20 § 57 § 21 § 59 § 22 § 1 st 1 p 60 § 1 st 1 p 2p -(jfr60§lst2-3p) 3 p 60 § 1 st 4 p 4 p 60 § 1 st 5 p 5 p 60 § 2 st 2 st - 23 § - 24 - § 25 § 1 st 60a § 1 st 2 st - 3 st 60a § 3 st 26 § 60a § 4 st 27 § 60a § 5 st 28 § 60a § 6 st 29 § 1 st 62 § 1 st 2 st 1 m 62 § 2 st 2 m - 3-4 st 62 § 3-4 st 30 § 63 § 31 § 58 § 32 § 54 § 33 § 55 § 34 § 65 § 35 § 66 § 36 § 67 §

308 4 SOU 1988: 14 Bilaga

Lagförslaget (Lf) 1971 års laq (BRL)

9 kap. 1 § 69 § 2 § 70 § 3 § 71 § 10 kap. l § 77 § 2 § 76 § 3 § 78 § 4 § 68 § 5 § 73 § - 6 §

1988 Statens offentliga utredningar

Kronologisk förteckning

Översynav ullinningslagsslifmingen.A. .

ewwr

KortarevamanA. Arbctsolycka- olycka eller arbelsmiljöhrou?A Kunskapsøverthringgenomforemgsutveckling. UD. UlgålL _ Provningoch kontroll i internationellsamverkan.l. Frihet från ansv/at.Ju. En ny skyddslag.F0.

F35=5wøs9w

Svexigeinfommdonoch kultursamarbeic.UD. Rim adress.Fi. öppenhetoch minne.U. Civil personali försvaret.Po. Handelmedoptioneroch terminer.Fi. Översynav bostadsråuslagcn m. m. Bo.

Statens

offentliga

utredningar

Systematisk förteckning

J nstitiedepartementet Samerätt och sameting. (5) Frihet från ansvar. (7)

Utrikesdepartementet

Kunskapsöverföring genom fdretagsutvecklüig. (4) Sverigeinfonnaüon och kultursamarbete. (9)

Försvarsdepartementet

En ny skyddslag. (8) Civil personal i försvaret. (12)

Finansdepartementet Rätt adress. (10) Handel med optioner och terminer. (13)

Utbildningsdepartementet

öppenhet och minne. (l l)

Arbetsmarknadsdepartementet

Översyn av utlanningslagstifmingen. (1) Konare väntan. (2) Arbetsolycka - olycka eller arbetsmiljöbrott? (3)

Bostadsdepartementet

Översyn av bostadsrättslagen m. m. [14]

Industridepartementet Provning och kontroll i intemationell samverkan. (6)

KUNGL. BIBL.

1989 -02- 2 4

ST

ALLMÄNNA FÖRLAGET

ISBN 91-38-10147-5 ISSN 0375-250X