('med förslag till lag an\xad gående ändring i vissa delar av lagen den li juni 1907 (nr 36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom, m.m.',)

Kungl. Maj:ts proposition nr til år 1967 1

Nr 141

Kungl. Maj:ts proposition till riksdagen med förslag till lag an­ gående ändring i vissa delar av lagen den li juni 1907 (nr 36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom, m.m.; given Stockholms slott den 6 september 1967.

Kungl. Maj :t vill härmed, under åberopande av bilagda utdrag av stats­ rådsprotokollet över justitieärenden och lagrådets protokoll, föreslå riks­ dagen att antaga härvid fogade förslag till 1) lag angående ändring i vissa delar av lagen den 14 juni 1907 (nr 36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom, 2) lag angående fortsatt giltighet av lagen den 19 juni 1942 (nr 429) om hyresreglering m. m., 3) lag angående fortsatt giltighet av lagen den 19 juni 1942 (nr 430) om kontroll av upplåtelse och överlåtelse av bostadsrätt m. m., 4) lag angående fortsatt giltighet av lagen den 7 december 1956 (nr 568) om rätt i vissa fall för hyresgäst till nytt hyresavtal, 5) lag angående fortsatt giltighet av lagen den 15 maj 1959 (nr 157) med särskilda bestämmelser om makars gemensamma bostad, 6) lag angående ändrad lydelse av 1 § lagen den 22 juni 1928 (nr 253) om kollektivavtal, 7) lag om ändrad lydelse av 10 kap. 10 och 17 §§ rättegångsbalken.

Under Hans Maj :ts Min allernådigste Konungs och Herres frånvaro, enligt Dess nådiga beslut:

BERTIL

Herman Kling

Propositionens huvudsakliga innehåll

I propositionen föreslås att hyresregleringen avvecklas och ersätts med avtalsfrihet mellan hyresvärd och hyresgäst inom ramen för den per­ manenta hyreslagstiftningen. Denna, som ingår som 3 kap. i lagen om nytt­ janderätt till fast egendom, föreslås ändrad i många hänseenden. 1 Bihang till riksdagens protokoll 1967. 1 samt. Nr 141

2 Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

Lagförslaget innefattar direkt besittningsskydd för bostadshyresgäst, dvs. hyresgästen ges rätt till förlängning av hyresavtalet, om ej någon viss i lagen angiven situation föreligger. Besittningsskyddet skall inte kun­ na sättas ur spel genom obilliga hyreskrav. Om hyresvärden fordrar höjd hyra för att gå med på förlängning av hyresavtalet, skall den begärda hyrans skälighet kunna prövas av myndighet. På orter med mera påtag­ lig bostadsbrist skall dessutom den s. k. förstagångshyran, dvs. i princip den hyra som första gången avtalas mellan hyresvärd och hyresgäst, kun­ na underkastas myndighets prövning. För lägenheter på sådana orter ska­ pas också en spärr mot hyror som är för höga i jämförelse med självkostnadshyrorna i nyproduktionen. Frågan om besittningsskydd för lokalhyresgäst löses i lagförslaget på det sättet att sådan hyresgäst tillförsäkras ett indirekt besittningsskydd, dvs. en rätt till ersättning för förlust om hyresavtalet sägs upp utan befo­ gad anledning. Beträffande förfarandet i hyrestvister innebär lagförslaget att en hyres­ nämnd skall inrättas för i princip varje län. Avsikten är att i nämnden skall ingå representanter för fastighetsägare och hyresgäster. Nämnden får till uppgift i första hand att medla i uppkommande tvister. I tvister om bl. a. rätt till förlängning av hyresavtal och om hyressättningen skall nämnden avgöra tvisten, om förlikning inte kan nås. Part som är missnöjd med nämndens beslut får inom viss tid klandra beslutet genom att väcka talan vid domstol. Domstolsprövningen i alla hyrestvister föreslås i första in­ stans ske vid i princip endast en underrätt i varje län. Betydande begräns­ ningar i fullföljdsrätten föreslås. Lagförslaget innebär en översyn även i övrigt av hyreslagens bestäm­ melser. BI. a. föreslås lagfäst bytesrätt beträffande bostadslägenheter i or­ ter med mera påtaglig bostadsbrist. Bestämmelserna om hyresvärdens skyl­ dighet att underhålla lägenheten under hyrestiden utökas med regler som direkt tar sikte på det löpande underhållet av lägenheter som hyrts för att användas som bostad. Också reglerna om överlåtelse av hyresrätt och upplåtelse av lägenhet i andra hand ändras i viktiga hänseenden. Enligt förslaget skall hyresregleringen avvecklas för hela landet vid ut­ gången av år 1968 och den nya hyreslagen träda i kraft den 1 januari 1969. Den hyra som gäller vid utgången av år 1968 skall dock tillämpas under den löpande hyresperioden. Särskilda övergångsregler föreslås gälla för bostadslägenheter i orter med mera påtaglig bostadsbrist. Reglerna in­ nebär att hyrorna får anpassas till hyresläget för likvärdiga lägenheter successivt under en övergångstid.

Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967 3

Förslag

till

Lag angående ändring i vissa delar av lagen den 14 juni 1907 (nr 36 s. 1)

om nyttjanderätt till fast egendom

Härigenom förordnas, att 1 kap. 3 § samt 3 kap. lagen den 14 juni 1907 om nyttjanderätt till fast egendom1 skall erhålla ändrad lydelse på sätt nedan anges.

1 KAP.

3 §• Sker överlåtelse av fastighet, vartill nyttjanderätt upplåtits, vare nyttjanderätten ej gällande mot nye ägaren, med mindre vid överlåtelsen skett förbehåll om nyttjanderättens bestånd eller på grund av inteckning eller inskrivning, enligt vad därom är stadgat, nyttj anderätten skall fortfarande gälla; dock att i fråga om rätt för arrendator eller hyresgäst att i visst fall njuta sin nyttjanderätt till godo gäller vad i 2 kap. 28 § och 3 kap. 29 § därom stadgas. Varder fastigheten------------nyttj anderättens bestånd. Återköpes fastigheten enligt lagen om återköpsrätt till fast egendom, vare nyttjanderätten ej beståndande mot återköparen, med mindre denne sådant utfäst eller han själv är upplåtare eller tidigare förvärvat fastigheten med förbehåll om nyttjanderättens bestånd eller nyttjanderätten jämlikt 2 kap. 28 § eller 3 kap. 29 § tidigare gällt mot honom eller på grund av inteckning eller inskrivning, enligt vad därom är stadgat, nyttjanderätten skall fortfarande gälla. Är nyttjanderätt, enligt vad nu sagts, gällande mot återköparen på grund av dennes utfästelse eller till följd av att han själv är upplåtare eller tidigare förvärvat fastigheten med förbehåll om nyttjan­ derättens bestånd, vare så ansett som hade återköpet skett med sådant förbehåll.

3 KAP.

Om hyra

Inledande bestämmelser

1 §- Detta kapitel avser avtal, varigenom hus eller del av hus upplåtes till nyttjande mot vederlag. Detta gäller även om lägenheten upplåtits genom tjänsteavtal eller avtal i anslutning till sadant avtal. Innefattai avtalet även 1 Senaste lydelse av 1 kap. 3 § se 1939: 364.

4 Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

upplåtelse av jord att nyttjas i förening med lägenheten, äger kapitlet tilllampmng på avtalet, om jorden skall användas för trädgårdsodling i mind­ re omfattning eller för annat ändamål än jordbruk. Med bostadslägenhet avses lägenhet som upplåtits för att helt eller till icke oväsentlig del användas såsom hostad. Förbehåll som strider mot bestämmelse i detta kapitel är utan verkan mot hyresgästen eller den som äger träda i hans ställe, om ej annat anges. Om upplåtelse av lägenhet under nyttjanderätt för obegränsad tid finns bestämmelser i lagen den 25 april 1930 (nr 115) om bostadsrättsföreningar.

Hyresavtals ingående

2 §•

Hyresavtal skall upprättas skriftligen, om hyresvärden eller hyresgästen begär det. „ Ändring i eller tillägg till avtal som upprättats skriftligen skall antecknas på handlingen, om hyresvärden eller hyresgästen begär det. Om någon i laga ordning träder i hyresgästens ställe, skall likaledes på begäran göras anteckning därom.

Hyrestid och uppsägning

3 §. Är hyresavtal träffat för bestämd tid, skall, om hyresförhållandet vid hyrestidens utgång varat längre än nio månader i följd, uppsägning alltid ske för att avtalet skall upphöra att gälla vid hyrestidens utgång. Innehåller avtal, som skall uppsägas för att upphöra vid hyrestidens ut­ gång, ej bestämmelse om uppsägningstid, skall uppsägningen ske, om hy­ restiden är 1. längst en vecka, senast en dag i förväg, 2. längre än en men längst två veckor, senast två dagar i förväg, 3. längre än två veckor men längst tre månader, senast en vecka i för­

väg,

4. längre än tre men längst sex månader, senast en månad i förväg, 5. längre än sex månader men längst ett år, senast tre månader i för­ väg, 6. längre än ett men längst fem år, senast sex månader i förväg, 7. längre än fem år, senast ett år i förväg. Saknar avtalet bestämmelse om verkan av utebliven uppsägning och uppsäges det ej inom rätt tid, anses det förlängt, om hyrestiden överstiger nio månader, på ett år och i annat fall på tid som motsvarar hyrestiden.

4 §• Är hyresavtal träffat för bestämd tid utan förbehåll om uppsägning och har hyresförhållandet vid hyrestidens utgång icke varat längre än nio må­ nader i följd, anses avtalet förlängt pa obestämd tid, om hyresgästen suttit kvar i lägenheten en manad efter hyrestidens utgång utan att hyresvärden anmodat honom att flytta. Är hyrestiden ej bestämd, skall den, om uppsägningstid icke avtalats, utgå en månad efter uppsägning eller, såvida hyresförhållandet varat läng­ re än ett år, på den fardag som inträffar närmast efter tre månader från

Kungl. Maj:Is proposition nr 141 år 1967 5

uppsägningen. Beror hyresförhållandet av annan anställning än som av­ ses i 46 § första stycket 7, har hyresgästen alltid rätt till en uppsägningstid av minst en månad. Fardagar är den 1 april och den 1 oktober.

5 §• Är hyrestiden längre än den i 1 kap. 1 § föreskrivna längsta tiden för nyttj anderätts bestånd och vill hyresvärden eller hyresgästen frånträda av­ talet sedan denna tid gått ut, får han uppsäga avtalet att upphöra på den fardag som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen. Om hyresgäst som hyrt bostadslägenhet avlider före hyrestidens utgång, får dödsboet uppsäga avtalet inom en månad från dödsfallet. Avtalet upp­ hör att gälla en månad efter uppsägningen. Har bostadslägenhet hyrts av makar gemensamt och avlider den ena av makarna, tillkommer den rätt som nu angivits dödsboet och den efterlevande maken i förening. Är lägenhet upplåten för hyresgästens livstid, äger vid dennes död hans make inträda som hyresgäst under sin livstid, om äktenskapet hade ingåtts innan avtalet slöts och annat ej avtalats. Ingår den efterlevande maken nytt äktenskap, får hyresvärden dock uppsäga avtalet att upphöra tidigast på den fardag som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen. När avtalet upphör att gälla på grund av hyresgästens eller den efterle­ vande makens död, skall lägenheten avträdas på den fardag som infaller närmast efter en månad från dödsfallet.

6 §■ Uppsäges hyresavtal av orsak som anges i 11—14 eller 16—19 §, upphör det genast att gälla. Detsamma gäller i fall som anges i 42 §, om ej annat följer av 44 §. Om hyresavtal uppsäges av annan orsak som enligt detta kapitel ger hyresvärd eller hyresgäst rätt att frånträda avtalet, äger bestämmelserna i 3 § andra stycket och 4 § andra stycket om uppsägningstid och tid för avtals upphörande motsvarande tillämpning, om ej annat föreskrivits. Sker uppsägning innan hyresgästen tillträtt lägenheten, upphör avtalet dock genast att gälla. 7 §• Infaller dag då lägenhet enligt lag eller avtal skall tillträdas eller avträdas på söndag eller annan allmän helgdag, skall tillträde eller avträde i stället ske nästa söckendag. Den som har att avträda lägenhet skall senast klockan 12 avträdesdagen hålla lägenheten tillgänglig för den som skall tillträda den. Omfattar lä­ genhet som helt eller delvis är uthyrd till bostad minst två rum som är avsedda för bostadsändamål, skall hälften av bostadsrummen hållas till­ gänglig klockan 12 föregående dag eller, om denna är söndag eller annan allmän helgdag, klockan 8 avträdesdagen. Bestämmelserna i första och andra styckena gäller ej, om annat avta­ lats. 8 §• Uppsägning skall vara skriftlig, om hyresförhållandet varat längre än nio månader i följd vid den tidpunkt till vilken uppsägningen sker. Upp­ sägningen behöver dock ej vara skriftlig, om hyresgästen lämnar skriftligt erkännande om uppsägningen.

6 Kangl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

Bestämmelserna i 33 kap. 16—19 §§ rättegångsbalken om delgivning äger motsvarande tillämpning i fråga om uppsägning. Uppsägning får ske hos den som är behörig att mottaga hyra på hyresvärdens vägnar. Träffas ej den som sökes för uppsägning i sitt hemvist, får uppsäg­ ningen sändas i rekommenderat brev under hans vanliga adress. Ett exemplar av uppsägningen skall dessutom lämnas antingen i den söktes bostad till vuxen medlem i det hushåll som han tillhör eller, om han dri­ ver rörelse med fast kontor, på kontoret till någon som är anställd där. Påträffas icke någon som nu angivits, skall uppsägningen i stället läggas i den söktes postlåda, om sådan finns. Uppsägning har skett när vad nu angivits blivit fullgjort. Har hyresvärd eller hyresgäst, hos vilken uppsägning skall ske, ej känt hemvist här i riket och finns ej heller känt ombud som äger mottaga upp­ sägning för honom, får uppsägning ske genom kungörelse i Post- och In­ rikes Tidningar. Stämningsansökan med yrkande att hyresförhållande skall upphöra och ansökan om vräkning av hyresgäst gäller som uppsägning när delgivning skett i behörig ordning.

Lägenhetens skick och hinder i hyresrätten

9 §■ På tillträdesdagen skall hyresvärden, om ej annat avtalats, tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet.

10 §. Blir lägenheten före den avtalade tidpunkten för tillträdet så förstörd att den ej kan användas för det avsedda ändamålet, förfaller avtalet. Är hyresvärden vållande till händelsen eller lämnar han ej utan dröjsmål hyresgästen meddelande om denna, har hyresgästen rätt till ersättning för skada. Meddelar myndighet före tillträdesdagen på grund av lägenhetens be­ skaffenhet förbud mot att använda lägenheten för det avsedda ändamålet, förfaller avtalet, även om beslutet ej vunnit laga kraft. Beror det förhål­ lande som föranlett myndighetens beslut på försummelse av hyresvärden eller lämnar denne ej utan dröjsmål hyresgästen meddelande om beslutet, har hyresgästen rätt till ersättning för skada.

11 §•

Uppkommer före hyrestidens början ringare skada på lägenheten än som anges i 10 § första stycket och är skadan ej avhjälpt när lägenheten skall tillträdas eller är lägenheten eljest, i annat fall än som avses i 13 §, på tillträdesdagen icke i det skick som hyresgästen äger fordra, får han avhjälpa bristen på hyresvärdens bekostnad, om hyresvärden underlåter att på tillsägelse ombesörja åtgärden så snart det kan ske. Kan bristen ej avhjälpas utan dröjsmål eller underlåter hyresvärden att efter tillsägelse ombesörja åtgärden så snart det kan ske, får hyresgästen uppsäga avtalet. Uppsägning får dock ske endast om bristen är av väsentlig betydelse. Se­ dan bristen blivit avhjälpt av hyresvärden får avtalet ej uppsägas. För den

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967 7

iid lägenheten är i bristfälligt skick har hyresgästen rätt till skälig ned­ sättning i hyran. I fall som avses i första stycket har hyresgästen även rätt till ersättning för skada, om hyresvärden ej visar att bristen icke beror på hans för­ summelse. Första och andra styckena äger tillämpning även när lägenheten ut­ hyrts i befintligt skick, om lägenheten icke är i sådant skick som anges i 9 § och hyresgästen ej vid avtalets ingående ägde kännedom om bristen eller kunnat upptäcka den med vanlig uppmärksamhet.

12 §.

Meddelar myndighet före tillträdesdagen på grund av lägenhetens be­ skaffenhet beslut varigenom del av lägenheten kommer att frångå hyres­ gästen eller denne på annat sätt lider intrång i sin nyttjanderätt, har han rätt till skälig nedsättning i hyran. Innebär beslutet väsentlig inskränk­ ning i nyttjanderätten, får hyresgästen uppsäga avtalet, även om beslutet ej vunnit laga kraft. I fråga om ersättning för skada äger 10 § andra styc­ ket motsvarande tillämpning.

13 §. Avser hyresavtalet lägenhet som icke färdigställts vid avtalets ingående och är lägenheten ännu ej i färdigt skick när tillträde skall ske, har hy­ resgästen rätt till skälig nedsättning i hyran och sådan rätt att uppsäga avtalet som anges i 11 §. Uppsägning får ske även före den avtalade tid­ punkten för tillträde, om det är uppenbart att lägenheten på tillträdesdagen ej kan användas för det avsedda ändamålet. Hyresgästen har även rätt till ersättning för skada, om hyresvärden ej visar att dröjsmålet icke beror på hans försummelse.

14 §. Är lägenheten ej utrymd i rätt tid av den som skall avflytta, har hyres­ gästen rätt till skälig nedsättning i hyran för den tid han ej kan nyttja lägenheten eller del därav. Undanröjes hindret icke genast efter det hyres­ värden underrättats om förhållandet, äger bestämmelserna i It § om rätt för hyresgästen att uppsäga avtalet på grund av brist i lägenheten mot­ svarande tillämpning. Hyresgästen har även rätt till ersättning för skada, om hyresvärden ej visar att hindret icke beror på hans försummelse.

15 §. Under hyrestiden skall hyresvärden hålla lägenheten i sådant skick som anges i 9 §, om ej annat avtalats eller följer av andra stycket. Om lägenhet helt eller delvis är uthyrd till bostad, skall hyresvärden i bostadsdelen med skäliga tidsmellanrum ombesörja tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer med anledning av lägenhetens försäm­ ring genom ålder och bruk. Avser hyresavtalet enfamiljshus, gäller dock vad som sagts nu endast om annat ej avtalats. 16 §. Skadas lägenheten under hyrestiden och är hyresgästen ej ansvarig för skadan eller brister hyresvärden i sin underhållsskyldighet enligt 15 § andra stycket eller uppstår på annat sätt utan hyresgästens vållande hin­ der eller men i nyttj anderätten, äger 10—12 §§ motsvarande tillämpning.

8 Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

Detsamma gäller, om myndighet under hyrestiden meddelar beslut som avses i 10 § andra stycket eller 12 § utan att hyresgästen givit anledning till det, dock ej förrän beslutet länder till efterrättelse. Hyresvärden och hyresgästen kan med bindande verkan träffa avtal om inskränkning i rätten att enligt första stycket erhålla nedsättning i hyran för hinder eller men i nyttjanderätten till följd av att hyresvärden låter utföra arbete för att sätta lägenheten i avtalat skick eller för att utföra sedvanligt underhåll av lägenheten eller fastigheten i övrigt eller annat arbete som särskilt anges i avtalet.

17 §. Bestämmelserna om skada eller brist på lägenheten äger motsvarande tillämpning, om ohyra förekommer i lägenheten till men för hyresgästen. I fråga om bostadslägenhet som utgör del av hus är hyresvärden skyl­ dig att vidtaga tjänliga åtgärder för att utrota ohyra, även om hyresgästen är ansvarig för att sådan förekommer i lägenheten. Är hyresgästen utan ansvar för ohyran, har han rätt till ersättning för nödvändig kostnad som åsamkas honom genom åtgärd för att utrota ohyran.

18 §. Om någon del av lägenheten frångår hyresgästen enligt 1 kap. 3, 5 eller 6 §, har han rätt till skälig nedsättning i hyran och ersättning för skada enligt 1 kap. Hyresgästen har även sådan rätt att uppsäga avtalet som anges i 11 §, om han var i god tro när avtalet träffades.

19 §. Är bostadslägenhet så beskaffad att det är förenat med uppenbar våda för inneboendes hälsa att använda lägenheten och avhjälper hyresvärden ej bristen genast efter tillsägelse, får hyresgästen uppsäga avtalet, även om han icke har rätt till det enligt annan bestämmelse.

Betalning av hyra m. m.

20 §.

Har avtal ej träffats om tiden för betalning av hyra som skall utgå i pengar, skall hyran betalas senast sista söckendagen före varje kalender­ månads början eller, om hyran beräknas för kortare tid än en månad, se­ nast sista söckendagen före början av den tid för vilken hyran beräknas. För bostadslägenhet som omfattar högst fyra rum, varvid kök räknas som rum, får dock den hyra som belöper på annan kalendermånad än den första betalas senast sista söckendagen före månadens början, även om av­ tal träffats om tidigare förfallodag. Hyran skall betalas i hyresvärdens hemvist eller på annan plats som anvisas av honom. Betalning får alltid ske genom postanvisning, postgiro eller bankgiro. Skall hyran betalas på ort utom riket, är hyresvärden skyl­ dig att svara för de särskilda kostnader detta medför. Har hyran sänts till hyresvärden från postanstalt inom riket genom postanvisning eller inbetalningskort till hyresvärdens postgirokonto eller har innehavare av sådant konto betalat hyran till hyresvärden genom giroeller utbetalningskort, anses hyran ha kommit hyresvärden till handa den dag då postanvisningen eller inbetalningskortet lämnades på postanstalten

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967 9

eller giro- eller utbetalningskortet inkom till postgirokontoret. Vid betal­ ning av hyra genom bankgiro på bankkontor inom riket anses hyran ha kommit hyresvärden till handa den dag då betalningsuppdraget mottogs av bankkontoret. 2 kap. 45—48 §§ äger motsvarande tillämpning på hyresavtal.

21 §. Anser hyresgästen, att han enligt 11—14, 16—18 eller 26 § har rätt till nedsättning i hyran eller ersättning för skada eller för avhjälpande av brist eller att han har annan motfordran hos hyresvärden, och vill hyresgästen avdraga motsvarande belopp på hyra som utgår i pengar, får han nedsätta beloppet hos överexekutor. Vad som sagts nu äger motsvarande tillämpning, när det råder tvist om storleken av hyra som skall utgå i pengar men ej är till beloppet bestämd i avtalet. När hyresgästen enligt första stycket nedsätter belopp hos överexeku­ tor, skall han lämna skriftlig uppgift i två exemplar om hyresförhållan­ det, förfallodagen och grunden för avdraget eller tvistens beskaffenhet samt ställa pant eller borgen, som överexekutor finner skälig, för den kost­ nad för beloppets utfående som kan tillskyndas hyresvärden och för ränta på beloppet. Har hyresgästen sålunda nedsatt hyra hos överexekutor, får hyresvärden icke göra gällande, att hyresrätten blivit förverkad på grund av att det ned­ satta beloppet ej betalats till honom.

22 §.

Överexekutor skall ofördröjligen underrätta hyresvärden i rekommen­ derat brev om nedsättning enligt 21 §. Visar hyresvärden ej inom tre månader från det beloppet förfallit till betalning och underrättelse om nedsättningen sänts till honom att han träffat överenskommelse med hyresgästen om att få lyfta beloppet eller att han väckt talan därom mot hyresgästen, har denne rätt att återfå be­ loppet. Har hyresvärden väckt talan inom angiven tid, får nedsatt belopp ej lyftas, förrän hyresvärdens talan blivit, slutligt avgjord. Nedsatt belopp skall ofördröjligen insättas i bank mot ränta. Räntan skall betalas till den som får lyfta det nedsatta beloppet.

Hyresgästens skyldigheter vid nyttjandet av lägenheten

23 §. Hyresgästen får icke använda lägenheten för annat ändamal än det av­ sedda. Hyresvärden får dock icke åberopa avvikelse som är utan bety­ delse för honom.

24 §. Hyresgästen skall under hyrestiden väl vårda lägenheten med vad där­ till hör. Han är skyldig att ersätta all skada som uppkommer genom hans vållande eller genom vårdslöshet eller försummelse av någon som hör till hans husfolk eller gäster eller av annan som han inrymt i lägenheten eller som där utför arbete för hans räkning. För brandskada som han själv icke vållat är han dock ansvarig endast om han brustit i den omsorg och tillsyn som han bort iakttaga. 1-j- Bihang till riksdagens protokoll 1967. 1 samt. Nr 111

10 Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

Uppkommer skada eller visar sig brist som ofördröj ligen måste avhjälpas för att allvarlig olägenhet icke skall uppstå, är hyresgästen skyldig att genast lämna hyresvärden meddelande om skadan eller bristen. Är hyres­ gästen och hans husfolk borta när skadan uppkommer eller bristen visar sig och har hyresgästen berett hyresvärden tillfälle att vid behov komma in i lägenheten under bortovaron, är det dock, om lägenheten utgör del av hus, tillräckligt att hyresgästen omedelbart efter återkomsten lämnar hy­ resvärden meddelande om skadan eller bristen. Meddelande om annan ska­ da eller brist än sådan som angivits förut i detta stycke skall lämnas hyres­ värden utan oskäligt dröjsmål. Försummar hyresgästen att underrätta hyresvärden enligt vad som föreskrives i detta stycke, är han ansvarig för skada som föranledes av hans försummelse. Bestämmelserna i första och andra styckena om skada eller brist äger motsvarande tillämpning, om ohyra förekommer i lägenheten. Har hyresgästen utan behövligt samtycke eller tillstånd överlåtit hyres­ rätten eller åt annan upplåtit rätt att begagna lägenheten, är hyresgästen ansvarig för skada som den nye innehavaren skolat ersätta enligt första, andra eller tredje stycket, om lägenheten hade varit förhyrd av honom. __ Har i fråga om lägenhet som upplåtits för att helt eller delvis användas för annat ändamål än bostad, träffats avtal, varigenom hyresgästens an­ svar utsträckes utöver vad som föreskrives i första—fjärde styckena, gäl­ ler det.

25 §. Hyresgästen är skyldig att vid lägenhetens begagnande iakttaga allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och skick inom fastigheten. Hyresgästen skall hålla noggrann tillsyn över att vad som sålunda åligger honom själv iakttages även av dem för vilka han svarar enligt 24 § första stycket. Gods som veterligt är eller med skäl kan misstänkas vara behäftat med ohyra får icke införas i lägenheten.

26 §. Hyresvärden äger utan uppskov erhålla tillträde till lägenheten för att utöva nödig tillsyn eller utföra förbättringsarbete som ej kan uppskjutas utan skada. När lägenheten är ledig till uthyrning, är hyresgästen skyldig att låta den visas på lämplig tid. Efter tillsägelse minst en månad i förväg får hyresvärden i lägenheten låta utföra mindre brådskande förbättringsarbete som icke vållar väsentligt hinder eller men i nyttjanderätten. Sådant arbete får dock ej utan hyres­ gästens medgivande utföras under sista månaden av hyresförhållandets bestånd. Vill hyresvärden utföra annat arbete i lägenheten, får hyresgäs­ ten inom en vecka från det att han erhöll meddelande därom uppsäga av­ talet till upphörande på den fardag som inträffar närmast efter sex månader från uppsägningen. Sådant arbete får icke utan hyresgästens medgivande påbörjas förrän avtalet sålunda kunnat bringas att upphöra. Bestäm­ melserna i detta stycke gäller ej arbete som hyresvärden utfäst sig att ut­ föra åt hyresgästen. I fall som anges i första eller andra stycket skall hyresvärden tillse att hyresgästen ej tillskyndas större olägenhet än nödvändigt. Skada som åsamkas hyresgästen genom arbete som avses i andra stycket skall er­ sättas av hyresvärden, även om skadan icke beror på hans försummelse.

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967 11

Hyresgästen är skyldig att tåla inskränkningar i nyttjanderätten, som föranledes av nödvändiga åtgärder för att utrota ohyra i fastigheten, även om den av honom hyrda lägenheten icke besväras av ohyra. 17 § äger därvid motsvarande tillämpning.

27 §. Underlåter hyresgästen att bereda hyresvärden tillträde till lägenheten när denne enligt 26 § har rätt därtill, äger överexekutor förordna om handräckning. I fråga om sådan handräckning gäller bestämmelserna om handräckning enligt 191 § utsökningslagen.

Pant eller borgen

28 §. Är pant eller borgen ställd för hyresavtalets fullgörande och försämras säkerheten, är hyresgästen skyldig att på anfordran ställa ny säkerhet med vilken hyresvärden skäligen kan nöjas. Gör han det ej inom en månad, har hyresvärden rätt att uppsäga avtalet. I fråga om bostadslägenhet får dock hyresvärden uppsäga avtalet endast om det är av väsentlig betydelse för hyresvärden att sådan säkerhet ställes och det icke är obilligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upplöses.

Överlåtelse av fastigheten samt utmätning och konkurs

29 §. överlåtes fastigheten sedan hyresgästen tillträtt lägenheten, gäller hyres­ avtalet utan särskilt förbehåll mot den nye ägaren, om avtalet har upp­ rättats skriftligen. Är avtalet icke skriftligt och vill den nye ägaren ej låta avtalet gälla, åligger det honom att uppsäga avtalet inom tre månader efter det att överlåtelsen skedde. I annat fall gäller avtalet mot honom. 2 kap. 29 § äger mosvarande tillämpning på hyresavtal som upprättats skriftligen. I övrigt äger 2 kap. 30 och 31 §§ motsvarande tillämpning. På hyresbe­ lopp som förfaller till betalning mer än sex månader efter det att hyres­ gästen fick kännedom om överlåtelsen får han dock icke avräkna fordran hos den förre ägaren. Ej heller får han i fråga om sådant belopp åberopa uppgörelse med den förre ägaren, om ej den nye ägaren hade kännedom om uppgörelsen när överlåtelsen skedde.

30 §. Bestämmelserna i 2 kap. 32 § om verkan av att före tillträdesdagen fas­ tighet utmätes, intecknad fordran fastställes till betalning ur fastigheten, jordägaren för sättes i konkurs eller talan väckes om åter köp av fastig­ heten äger motsvarande tillämpning i fråga om hyra.

31 §. Försätts hyresgästen i konkurs, får konkursboet uppsäga avtalet. I fråga om konkursboets ansvarighet för att avtalet fullgöres äger 2 kap. 33 § mot­ svarande tillämpning. Har lägenheten ej tillträtts när konkursen inträffar, är hyresgästen skyldig att på anfordran ställa sådan säkerhet för avtalets fullgörande

12 Kungl. Maj:ts proposition nr U1 år 1967

med vilken hyresvärden skäligen kan nöjas. Ställes ej säkerhet senast dagen efter det säkerheten fordrades, får hyresvärden nppsäga avtalet. Uppsäges avtalet enligt första eller andra stycket, har hyresvärden rätt till ersättning för skada.

Överlåtelse av hyresrätten

32 §. Hyresgästen får icke överlåta hyresrätten utan hyresvärdens samtycke, om ej annat följer av 33—36 §§. Vägras samtycke utan skälig anledning eller lämnar hyresvärden ej be­ sked inom tre veckor efter det att samtycke begärdes, får hyresgästen upp­ säga hyresavtalet. 33 §. Har hyresrätten till lägenhet, som varit avsedd att uteslutande eller hu­ vudsakligen användas som gemensam bostad för hyresgästen och hans make, tillagts maken genom bodelning eller skifte i anledning av boskillnad, hemskillnad, äktenskapsskillnad, äktenskapets återgång eller hyresgästens död, får maken träda i hyresgästens eller dödsboets ställe. Sådan rätt till­ kommer även efterlevande make som är ensam arvinge efter hyresgästen. För tid efter det att hyresvärden underrättats om att hyresrätten tillagts hyresgästens make enligt första stycket svarar hyresgästen eller hans dödsbo ej för sina förpliktelser enligt hyresavtalet. Hyresgästens make svarar jämte hyresgästen eller hans dödsbo för sådana förpliktelser enligt avtalet som hänför sig till tiden före underrättelsen. Första och andra styckena äger motsvarande tillämpning, när lägen­ heten hyrts av makar gemensamt.

34 §. Hyresgäst, som ej är i tillfälle att använda bostadslägenhet för återstå­ ende hyrestid, får överlåta hyresrätten till närstående som varaktigt sam­ manbor med honom, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om hyresvärden skäligen kan nöjas med för­ ändringen. Första stycket äger motsvarande tillämpning om hyresgästen dör under hyrestiden och dödsboet vill överlåta hyresrätten till sådan dödsbodelägare eller annan hyresgästen närstående som varaktigt sammanbodde med ho­ nom.

35 §. I ort för vilken förordnande enligt 54 § gäller får hyresgästen överlåta hyresrätten till bostadslägenhet i syfte att genom byte erhålla bostad i an­ nan under hyres- eller bostadsrätt upplåten lägenhet, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om hyres­ gästen har beaktansvärda skäl för bytet och detta kan äga rum utan på­ taglig olägenhet för hyresvärden. Har hyresgästen erhållit lägenheten ge­ nom byte och innehaft lägenheten mindre än tre år, får tillstånd dock läm­ nas endast om synnerliga skäl föreligger. Första stycket gäller ej, om 1. lägenheten är förhyrd i andra hand, 2. lägenheten utgör del av upplåtarens bostad,

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967 13

3. lägenheten är belägen i enfamiljshus som icke är avsett att uthyras varaktigt eller i tvåfamilj shus, 4. upplåtaren innehar lägenheten med bostadsrätt, 5. hyresförhållandet ej varat längre än nio månader i följd.

36 §. Hyresgäst, som hyr lägenhet för att helt eller till väsentlig del använda den för handel, hantverk, industri eller annan förvärvsverksamhet, får överlåta hyresrätten till den som skall övertaga verksamheten, om hyres­ nämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om hyresvärden ej har befogad anledning motsätta sig att hyresrätten överlåtes. Om hyresgästen innehaft lägenheten mindre än tre år, får till­ stånd dock lämnas endast om synnerliga skäl föreligger.

37 §. Tillstånd som avses i 34, 35 eller 36 § kan förenas med villkor.

38 §. Om hyresgästen med samtycke av hyresvärden eller med tillstånd av hyresnämnden överlåter hyresrätten, är han fri från de skyldigheter som hyresavtalet ålägger honom för tiden efter överlåtelsen, om ej annat vill­ kor fogas till samtycket eller tillståndet. Den tillträdande hyresgästen sva­ rar jämte den avträdande för förpliktelserna enligt avtalet för tiden före överlåtelsen., om ej annat avtalas med hyresvärden.

Upplåtelse av lägenheten i andra hand

39 §. Hyresgästen får ej utan hyresvärdens samtycke i andra hand upplåta lägenheten i dess helhet utom i fält som avses i 40 §.

40 §. Hyresgäst, som under viss tid ej är i tillfälle att använda sin bostads­ lägenhet, får upplåta lägenheten i dess helhet i andra hand, om hyresnämn­ den lämnar tillstånd till upplåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om hy­ resgästen har beaktansvärda skäl för upplåtelsen och hyresvärden ej har befogad anledning att vägra samtycke. Tillstånd enligt första stycket kan begränsas till viss tid och förenas med villkor. 41 §. Hyresgästen får ej inrymma utomstående personer i lägenheten, om det kan medföra men för hyresvärden.

Hyresrättens förverkande

42 §. Hyresrätten är förverkad och hyresvärden således berättigad att upp­ säga avtalet, 1. om hyresgästen dröjer med betalning av hyra som utgår i pengar ut­ över två söckendagar efter förfallodagen och annat ej följer av 53 §, dock, i fall då hyran skall betalas i förskott för längre tid än en månad, endast

14 Kungl. Maj. ts proposition nr Hl år 1067

om hyresgästen dröjer med betalning av den på en kalendermånad belö­ pande hyran utöver två söckendagar efter månadens början eller, såvitt an­ går hyran för första kalendermånaden under hyresförhållandet, efter förfallodagen, 2. om hyresgästen ej fullgör arbete eller annan tjänstbarhet som åligger honom enligt avtalet eller visar tredska vid arbetets utförande, 3. om hyresgästen utan behövligt samtycke eller tillstånd överlåter hyres­ rätten eller upplåter lägenheten i andra hand och ej på tillsägelse vidtager rättelse utan dröjsmål, .4. om lägenheten användes i strid med 23 eller 41 § och hyresgästen icke på tillsägelse vidtager rättelse utan dröjsmål, 5. om hyresgästen eller annan, till vilken hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplåtits, genom vårdslöshet är vållande till att ohyra förekom­ mer i lägenheten eller genom underlåtenhet att underätta hyresvärden där­ om bidrager till att ohyran sprides i fastigheten. 6. om lägenheten på annat sätt vanvårdas eller om hyresgästen eller an­ nan, till vilken hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplåtits, åsidosätter något av vad som enligt 25 § skall iakttagas vid lägenhetens begagnande eller brister i den tillsyn som enligt nämnda paragraf åligger hyresgäst och rättelse icke utan dröjsmål sker på tillsägelse, 7. om i strid med 26 § tillträde till lägenheten vägras och hyresgästen ej kan visa giltig ursäkt, 8- om hyresgästen åsidosätter avtalsenlig skyldighet, som går utöver hans åligganden enligt detta kapitel, och det måste anses vara av synnerlig vikt för hyresvärden att skyldigheten fullgöres. Hyresrätten är icke förverkad enligt första stycket, om det som ligger hyresgästen till last är av endast ringa betydelse. Uppsäges avtalet, har hyresvärden rätt till ersättning för skada.

43 §. Är hyresrätten förverkad på grund av förhållande som avses i 42 § första stycket 1—4, 6 eller 7 men sker rättelse innan hyresvärden gjort bruk av sin rätt att uppsäga avtalet, kan hyresgästen icke därefter skiljas från lä­ genheten på den grunden. Detsamma gäller om hyresvärden icke uppsagt avtalet inom två månader från det han fick kännedom om förhållande som avses i 42 § första stycket 5 eller 8 eller hyresvärden icke inom två måna­ der från det han erhöll vetskap om förhållande som avses i nämnda stycke under 3 tillsagt hyresgästen att vidtaga rättelse.

44 §. Av hyresrätten enligt 42 § första stycket 1 förverkad på grund av dröjs­ mål med betalning av hyra och har hyresvärden med anledning därav upp­ sagt avtalet, får hyresgästen ej på grund av dröjsmålet skiljas från lägen­ heten, om hyran senast tolfte söckendagen från uppsägningen betalas på sätt som anges i 20 § andra eller tredje stycket eller nedsättes hos överexekutor enligt 21 §. I avvaktan på att hyresgästen visar sig ha fullgjort vad som sålunda fordras för att återvinna hyresrätten får beslut om vräkning icke meddelas, förrän fjorton söckendagar förflutit efter uppsägningen. Första stycket gäller ej, om skyldighet att flytta inträder inom kortare tid än en månad efter det att hyresrätten förverkades.

Kungl. Maj:ts proposition nr iil år 1967 15

Rätt till förlängning av hyresavtalet

45 §. Bestämmelserna i 46—53 §§ gäller för upplåtelse av bostadslägenhet, om ej 1. hyresförhållandet upphör innan det varat längre än nio månader i följd, 2. lägenheten utgör del av upplåtarens egen bostad, 3. hyresförhållandet upphör på den grund att hyresrätten är förverkad eller förhållande som avses i 28 § föreligger samt annat ej följer av 47 §. Har hyresvärden och hyresgästen i särskilt upprättad handling överens­ kommit, att hyresrätten icke skall vara förenad med rätt till förlängning, är överenskommelsen gällande. Har överenskommelsen träffats innan hy­ resförhållandet varat längre än nio månader i följd, gäller den dock en­ dast om den godkänts av hyresnämnden. Om make som ej har del i hyres­ rätten hade sin bostad i lägenheten när överenskommelsen träffades, gäller överenskommelsen mot honom endast om han godtagit den.

46 §. Om hyresvärden uppsagt hyresavtalet, har hyresgästen rätt till förläng­ ning av avtalet, utom när 1. hyresrätten är förverkad eller hyresavtalet kan uppsägas enligt 28 § utan att likväl hyresvärden uppsagt avtalet att upphöra på någon av dessa grunder, 2. hyresgästen i annat fall åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att hyresavtalet skäligen icke bör förlängas, 3. huset skall rivas och det ej är obilligt mot hyresgästen att hyresför­ hållandet upphör, 4. huset skall undergå större ombyggnad och det icke är uppenbart att hyresgästen kan sitta kvar i lägenheten utan nämnvärd olägenhet för om­ byggnadens genomförande samt det ej är obilligt mot hyresgästen att hy­ resförhållandet upphör, 5. lägenheten ej vidare skall användas för bostadsändamål och det ej är obilligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör, 6. hyresavtalet avser lägenhet i en- eller tvåfamilj shus eller lägenhet som upplåtaren innehar med bostadsrätt och upplåtaren har sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta, 7. hyresförhållandet beror av sådan anställning i statlig eller kommunal verksamhet som är förenad med bostadstvång eller av anställning inom lantbruket eller för skötsel och tillsyn av fastighet eller av annan anställ­ ning, om den är av sådan art att det är nödvändigt för arbetsgivaren att för­ foga över lägenheten för upplåtelse åt anställningens innehavare, samt an­ ställningen har upphört, 8. hyresförhållandet beror av annan anställning som upphört och det ej är obilligt mot hyresgästen att även hyresförhållandet upphör samt, om hyresförhållandet varat längre än tre år, hyresvärden har synnerliga skäl för att upplösa hyresförhållandet, 9. det i annat fall icke strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest är obilligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör. Om hyresvärdens intresse blir tillgodosett genom att hyresgästen avträ­ der endast en del av lägenheten och hyresavtalet lämpligen kan förlängas

16 Kiingl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

såvitt avser lägenheten i övrigt, har hyresgästen ntan hinder av vad som sagts tidigare i paragrafen rätt till sådan förlängning.

47 §. Har lägenheten hyrts av flera gemensamt och har de på grund av upp­ sägning, som gjorts av en av dem, eller till följd av annan omständighet, som hänför sig till endast en av dem, ej gemensamt rätt till förlängning av hyresavtalet, är medhyresgäst berättigad till förlängning, om hyresvärden skäligen kan åtnöjas med honom som hyresgäst. Vad som sagts nu gäller ej när hyresrätten är förverkad eller hyresavtalet kan uppsägas enligt 28 § utan att likväl hyresvärden uppsagt avtalet på någon av dessa grunder. År medhyresgästen make till den som uppsagt avtalet eller eljest föranlett att hyresgästerna ej gemensamt har rätt till förlängning av avtalet, har han den rätt som angivits även när hyresrätten är förverkad på annan grund än dröjsmål med betalning av hyra. Detta gäller också när hyresvärden bringar hyresavtalet att upphöra på grund av förverkandet. Om hyresgäst, som är gift och vars make ej har del i hyresrätten, upp­ säger hyresavtalet eller vidtager annan åtgärd för att bringa det att upp­ höra eller om han i annat fall ej har rätt till förlängning av hyresavtalet, är maken, om han har sin bostad i lägenheten, berättigad till förlängning, såvida hyresvärden skäligen kan åtnöjas med honom som hyresgäst. Vad som sagts nu gäller också när hyresvärden uppsagt hyresavtalet att upp­ höra på grund av förverkande eller förhållande som avses i 28 §. Bestäm­ melserna i 48—53 §§ om hyresgäst äger tillämpning även i fråga om hyres­ gästs make. Förlänges hyresavtal i fall som avses i andra stycket, svarar båda makar­ na för förpliktelserna enligt avtalet för tiden före förlängningen, om ej an­ nat avtalas med hyresvärden.

48 §. Vid förlängning av hyresavtal är hyresgästen skyldig att godtaga den hyra som hyresvärden fordrar. Om hans krav är oskäligt, skall dock hyran utgå med skäligt belopp. Fordrad hyra är att anse som oskälig, om den väsentligt överstiger hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Annat av hyresvärden uppställt villkor skall gälla, om det ej strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest är obilligt. Hyrestiden skall dock utgöra ett år med tre månaders uppsägningstid, om ej annan hy­ res- eller uppsägningstid av särskild anledning är lämpligare. I den mån ändring i hyresvillkoren ej påkallas, skall samma villkor som förut gälla. I ort för vilken förordnande enligt 54 § gäller skall vid tillämpning av första stycket tredje punkten bortses från lägenhet vars hyra icke är rim­ lig med hänsyn till det allmänna hyresläget i orten för närmast jämförliga lägenheter i nybyggda bostadshus. Träffas vid förlängning av hyresavtal överenskommelse om hyran eller annat villkor, gäller överenskommelsen utan hinder av bestämmelserna i första och andra styckena.

49 §. Föreligger tvist om förlängning av hyresavtalet enligt 46 eller 47 § eller villkor för sådan förlängning, åligger det hyresvärden att skriftligen med­ dela hyresgästen att denne, om han icke går med på att flytta, har att se­ nast tre veckor efter det att han fått del av meddelandet hänskjuta tvisten

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967 17

till hyresnämnden. Meddelandet skall lämnas i den ordning som enligt 8 § gäller för uppsägning. Bestämmelsen i 8 § tredje stycket tredje punkten gäller dock ej. Om hyresvärden fullgjort vad som åligger honom enligt första stycket, har den som fordrar förlängning att hänskjuta tvisten till hyresnämnden inom den i första stycket avsedda tiden. Iakttages ej denna, förfaller rätten till förlängning av hyresavtalet. 50 §. Är fråga om förlängning av hyresavtalet ännu ej avgjord när hyrestiden går ut, har hyresgästen rätt att kvarbo i lägenheten, till dess frågan är slutligt avgjord. För tid som hyresgästen sålunda kvarbor i lägenheten skall de förut gällande hyresvillkoren tillämpas i avbidan på att de slutliga hyresvillkoren för samma tid blir bestämda.

51 §.

Bifalles hyresgästens talan om förlängning av hyresavtalet, skall villkoren för den fortsatta förhyrningen fastställas enligt 48 §. Dom eller beslut varigenom hyresgästens talan bifalles anses som avtal om fortsatt förhyrning. 52 §. Bifalles ej hyresgästens talan om förlängning av hyresavtalet, får i be­ slutet eller domen skäligt uppskov med avflyttningen medges, om hyres­ värden eller hyresgästen begär det. Är hyresrätten förverkad eller kan hyres­ avtalet uppsägas enligt 28 § utan att likväl hyresvärden uppsagt avtalet att upphöra på någon av dessa grunder eller är rätten till förlängning förfal­ len, får på begäran av hyresgästen uppskov dock medges endast om hy­ resvärden samtycker till det. Avgöres tvisten efter hyrestidens utgång eller medges uppskov med av­ flyttningen, skall hyresvillkoren för tiden från avtalets upphörande till avflyttningen fastställas enligt 48 §. 53 §. Skall hyresgäst utge högre hyra för förfluten tid än som skolat utgå förut, är hyresrätten icke förverkad på grund av dröjsmål med betalning av det överskjutande beloppet, om betalningen sker inom en månad från den dag då den högre hyran fastställdes. Vad som sagts nu gäller ej, om skyldighet att flytta inträder för hyresgästen inom kortare tid än två månader efter nämnda dag. På det överskjutande beloppet skall hyresgästen betala sex procent ränta som om beloppet förfallit till betalning samtidigt med den förut utgående hyran.

Prövning av förstagångshyra i vissa orter

54 §. Konungen äger förordna, att 55 § skall tillämpas i ort där särskild upp­ märksamhet är påkallad till förekommande av sådan hyresstegring för bo­ stadslägenhet som icke är godtagbar från samhällssynpunkt.

55 §. I ort för vilken förordnande enligt 54 § gäller får hyresvärd eller hyres­ gäst begära att hyresnämnden prövar hyra som avtalats vid lägenhetens upplåtande till hyresgästen eller därefter innan hyresförhållandet varat

18 Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

längre än nio månader i följd (förstagångshyra). Detta gäller dock icke lägenhet som utgör del av upplåtarens egen bostad. Vid prövning enligt första stycket äger 48 § motsvarande tillämpning. Nedsättes förstagångshyra, skall den lägre hyran gälla från och med må­ naden närmast efter den då prövning av hyran påkallades. Begäres ej prövning av förstagångshyra inom ett år från det hyresför­ hållandet började, är rätten till sådan prövning förlorad.

Rätt till ersättning i anledning av hyresförhållandets upphörande m. m.

56 §.

Bestämmelserna i 57—60 §§ gäller för upplåtelse av annan lägenhet än

bostadslägenhet, om ej 1. hyresförhållandet upphör innan det varat längre än nio månader i följd, 2. hyresförhållandet upphör på den grund att hyresrätten är förverkad eller förhållande som avses i 28 § föreligger. Har hyresvärden och hyresgästen i särskilt upprättad handling överens­ kommit om villkor som strider mot 57—60 §, är överenskommelsen gäl­ lande. Har överenskommelsen träffats innan hyresförhållandet varat längre än nio månader i följd, gäller den dock endast om den godkänts av hyres­ nämnden. 57 §. Har hyresvärden uppsagt hyresavtalet och vägrar han att förlänga hyres­ förhållandet eller kommer förlängning i annat fall ej till stånd på den grund att hyresvärden för förlängning kräver hyra som ej är skälig eller uppställer annat villkor som strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest är obilligt, skall han i skälig omfattning ersätta hyresgästen dennes förlust på grund av hyresförhållandets upphörande, om ej 1. hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att det icke skä­ ligen kan fordras att hyresvärden förlänger hyresförhållandet, 2. huset skall rivas eller undergå sådan större ombyggnad att hyresgäs­ ten uppenbarligen icke kan sitta kvar i lägenheten utan nämnvärd olägen­ het för ombyggnadens genomförande samt därjämte antingen hyresvärden anvisar annan lägenhet med vilken hyresgästen skäligen kan åtnöjas eller hyresavtalet innehåller villkor om att hyresförhållandet skall upphöra på grund av rivning eller ombyggnad av huset och rivningen eller ombyggna­ den skall påbörjas inom fem år från villkorets tillkomst, 3. hyresvärden i annat fall har befogad anledning att upplösa hyresför­ hållandet. Förlust för hyresgästen som äger samband med att denne bekostat änd­ ring av lägenheten skall beaktas vid ersättningens bestämmande endast om hyresvärden samtyckt till ändringen eller hyresgästen träffat hyresavtalet under förutsättning att han skulle få utföra ändringen. Förlusten beräknas i sådant fall högst till det belopp varmed lägenheten genom ändringen ökat i värde som hyreslägenhet.

58 §. Om hyresgästen icke inom tre veckor från uppsägningen meddelar hy­ resvärden att han önskar behålla lägenheten, är hans rätt till ersättning enligt 57 § förfallen. Lämnas sådant meddelande inom den angivna tiden,

Kungl. Maj:ts proposition nr lil år 1967 19

har hyresvärden att inom tre veckor från det att meddelandet lämnades underrätta hyresgästen om de villkor han uppställer för att förlänga hyres­ förhållandet eller om orsaken till att han vägrar medge förlängning. Un­ derlåter han detta, har hyresgästen rätt till ersättning för förlust som avses i 57 §. Hyresgästens meddelande enligt första stycket skall lämnas i den ord­ ning som enligt 8 § gäller för uppsägning.

59 §. Skall hyresförhållandet upphöra efter uppsägning som gjorts av hyres­ värden och har hyresgästen behov av uppskov med avflyttningen, får hyresnämnden före hyrestidens utgång på begäran av hyresgästen medge denne sådant uppskov under skälig tid, dock högst ett år. Uppskov enligt första stycket får ej medges, om hyresvärden eller an­ nan därigenom skulle tillskyndas betydande skada eller olägenhet eller om hyresgästen med hänsyn till tidpunkten för uppsägningen erhållit till­ räckligt rådrum med avflyttningen. Medges uppskov enligt första stycket, skall hyresnämnden fastställa skä­ liga hyresvillkor för tiden från avtalets upphörande till avflyttningen.

60 §. I mål om ersättning enligt 57 eller 58 § äger rätten på yrkande av hyres­ gästen, om hyresvärden medger skyldighet att utge ersättning eller sådan skyldighet fastställts genom dom som vunnit laga kraft, förplikta hyres­ värden att utge förskott i avräkning på den ersättning som kan komma att bestämmas. Första stycket äger ej tillämpning, om det är uppenbart att förskottet blir obetydligt. Har beslut i fråga om förskott meddelats, får nytt yrkande om förskott ej upptagas till prövning förrän tre månader förflutit sedan det föregående beslutet vann laga kraft. Beslut i fråga om förskott får meddelas utan huvudförhandling. Innan beslut meddelas, skall parterna erhålla tillfälle att yttra sig. Mot beslut som meddelats under rättegången skall talan föras särskilt. Mot hovrättens be­ slut får talan ej föras. Har hyresgästen uppburit förskott som överstiger den slutligt bestämda ersättningen, är han skyldig att till hyresvärden betala tillbaka det över­ skjutande beloppet jämte sex procent ränta från dagen för beloppets mot­ tagande.

Särskilda bestämmelser ,

61 §. Hyresvärd eller hyresgäst, som vill framställa fordringsanspråk på grund av hyresförhållande, skall väcka talan därom inom två ar från det hyres­ gästen avträdde lägenheten. Iakttages ej denna tid, är rätten till talan för­ lorad, om ej annat överenskommits. Har den ena parten väckt talan i rätt tid, har den andra parten rätt till kvittning, fastän hans rätt till talan är förlorad.

62 §. Beror fråga om förlängning av hyresavtal på prövning av rätten, får denna, utan hinder av att tiden för lägenhetens avträdande ännu icke in­

20 Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

trätt, i samband med nämnda frågas avgörande till prövning upptaga talan av hyresvärden om åläggande för hyresgästen att flytta.

63 §. Är sådant meddelande från hyresvärden som avses i 10 eller 58 § avsänt i rekommenderat brev under mottagarens vanliga adress, skall hyresvärden anses ha fullgjort vad som ankommer på honom. Detsamma gäller beträf­ fande sådant meddelande från hyresgästen som avses i 11, 14, 19, 24 eller 33 §. I fall som avses i 24 § är det dock till fyllest att meddelandet är avsänt på annat ändamålsenligt sätt.

64 §. Skulle tillämpning av hyresvillkor uppenbarligen strida mot god sed i hyresförhållanden eller eljest vara otillbörlig, får villkoret jämkas eller lämnas utan avseende.

65 §. Har någon utnyttjat annans trångmål i följd av det allmänna läget på bostadsmarknaden till att uppställa villkor om särskilt vederlag för upp­ låtelse av bostadslägenhet i ort, där förordnande enligt 54 § gäller, eller för överlåtelse av hyresrätt till sådan lägenhet, gäller ej villkoret, och är han skyldig att återbära vad han mottagit. Talan om återbäring skall väc­ kas inom ett år från det vederlaget mottogs. Iakttages ej denna tid, är rätten till talan förlorad.

66 §. För hyra, som är förfallen till betalning eller skall betalas inom de när­ maste sex månaderna, har hyresvärden rätt att kvarhålla så mycket av hy­ resgästen tillhöriga lösören inom fastigheten som svarar mot hans fordran, till dess hyresgästen gör rätt för sig eller ställer säkerhet. Egendom som en­ ligt 65 § utsökningslagen skall undantagas från utmätning får dock ej kvarhållas.

67 §. Avtal mellan hyresvärd och hyresgäst att framtida tvist med anledning av hyresförhållandet skall hänskjutas till avgörande av skiljemän utan för­ behåll om rätt för parterna att klandra skiljedomen får ej göras gällande i fråga om hyresgästens rätt eller skyldighet att tillträda eller behålla lä­ genheten, nedsättning av förstagångshyra^ fastställande av hyresvillkor el­ ler ersättning enligt 57 eller 58 §. I övrigt gäller skiljeavtalet ej såvitt där­ igenom skiljemän utsetts i avtalet eller bestämmelse meddelats om skilje­ männens antal eller om sättet för deras utseende eller beträffande förfa­ randet vid skiljenämnden. I berörda hänseenden skall lagen den 14 juni 1929 (nr 145) om skiljemän tillämpas. Vad som sagts nu utgör dock icke hinder för att i skiljeavtalet utse hyresnämnden till skiljenämnd eller be­ stämma den tid inom vilken skiljemannaåtgärden skall vara avslutad kor­ tare än den tid om sex månader som anges i nämnda lag.

68 §. Överenskommelse om villkor i fråga om hyresförhållande som beror av anställning gäller mot hyresgästen eller den som äger träda i hyresgästens ställe fastän överenskommelsen strider mot bestämmelse i 33—35, 40, 46,

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967 21

47, 49—55 eller 67 §, om den har formen av kollektivavtal och på arbets­ tagarsidan slutits eller godkänts av organisation som enligt lagen den 11 september 1936 (nr 506) om förenings- och förhandlingsrätt är att anse såsom huvudorganisation.

Förfarandet i hyrestvister

69 §. I varje län skall finnas en hyresnämnd. Konungen äger dock bestämma, att annat område än län skall utgöra verksamhetsområde för hyresnämnd.

70 §. Hyresnämnd har till uppgift att medla i hyrestvister samt att pröva frå­ gor enligt 49 och 55 §§ och övriga frågor som enligt detta kapitel ankom­ mer på nämnden. Nämnden kan även vara skiljenämnd i hyrestvister. När­ mare bestämmelser om hjnesnämnd meddelas i särskild lag.

71 §. Om part ej godtar hyresnämnds beslut i fråga som avses i 34—36, 40, 49 eller 55 §, äger parten klandra beslutet genom att väcka talan mot andra parten inom tre veckor från det parten erhöll del av beslutet. Klandras icke beslutet inom denna tid, är parts rätt till talan förlorad. Hyresnämnds beslut i ärende enligt 45, 56 eller 59 § får ej klandras.

72 §. Hyrestvist, som ej enligt 70 § ankommer på hyresnämnds prövning och ej heller rör kollektivavtal, skall, om icke Konungen bestämmer annat, upptagas av rätten för den stad som är säte för länsstyrelsen i det län där fastigheten är belägen. Klandertalan som avses i 71 § upptages, om den rör kollektivavtal, av arbetsdomstolen och i annat fall av domstol som nyss nämnts. 73 §. Talan får ej föras mot underrätts dom i fråga om tillstånd som avses i 34—36 eller 40 § eller i fråga om fastställelse av hyresvillkor och ej heller mot hovrätts dom i fråga om förlängning av hyresavtal eller fastställelse av hyresvillkor. 74 §. I hyrestvist som avses i 49 eller 55 § skall vardera parten svara för sin rättegångskostnad i underrätten, i den mån annat ej följer av 18 kap. 6 § rättegångsbalken.

Övergångsbestämmelser

1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1969. Genom lagen upphäves lagen den 22 juni 1939 (nr 366) om medling i hyrestvister. 2. Lagen äger ej tillämpning på hyresavtal som slutits före lagens ikraft­ trädande, om icke annat följer av vad som sägs nedan. 3. Bestämmelserna i 3 kap. 1, 3, 4, 8, 33, 45—53, 56—59 och 61 §§ skall från och med dagen för lagens ikraftträdande tillämpas även på avtal som slutits dessförinnan. De närmare föreskrifter som behövs för att de nya be­ stämmelserna skall kunna vinna tillämpning meddelas av Konungen.

22 Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

4. Är hyresavtal som slutits före lagens ikraftträdande träffat på obe­ stämd tid eller med förbehåll om rätt för såväl hyresvärden som hyresgäs­ ten att uppsäga avtalet och sker ej, sedan lagen trätt i kraft, uppsägning till den tid då på grund av sådan uppsägning avtalet tidigast kunnat frånträdas, skall lagen tillämpas på avtalet från nämnda tid. Detsamma gäller, om uppsägning sker men förlängning av avtalet kommer till stånd. 5. Lagen skall från och med den 1 januari 1974 tillämpas på hyresavtal som slutits före lagens ikraftträdande och som alltjämt gäller nämnda dag. 6. Har hyresgäst avlidit före lagens ikraftträdande eller har hans äkten­ skap gått åter eller boskillnad, hemskillnad eller äktenskapsskillnad vun­ nits dessförinnan, äger äldre lag alltjämt tillämpning i fråga om dödsboets och efterlevande makes rätt att uppsäga avtalet eller sätta annan i sitt ställe samt makes rätt att övertaga lägenhet som genom bodelning eller skifte tillagts honom. 7. I fråga om hyresavtal, som upphört att gälla före lagens ikraftträdande, skall äldre lag tillämpas vid beräkning av den tid inom vilken hyresvärd eller hyresgäst har att vid talans förlust göra fordringsanspråk på grund av hyresförhållandet gällande. 8. Vid tillämpning av 3 kap. 48 § skall andra stycket nedan iakttagas a) till och med den 31 december 1972 beträffande fastighet inom någon av följande kommuner, nämligen Stockholm, Boo, Botkyrka, Danderyd, Djursholm, Huddinge, Järfälla, Lidingö, Märsta, Nacka, Saltsjöbaden, Sol­ lentuna, Solna, Sundbyberg, Tyresö, Täby, Upplands-Väsby, Vaxholm, Väs­ terhaninge, österhaninge och Österåker samt Göteborg, Kungälv, Kållered, Lerum, Mölndal, Nödinge, Partilie och Råda ävensom Malmö, Burlöv, Lomma och Lund, b) till och med den 31 december 1970 beträffande fastighet i annan ort, om förordnande enligt 3 kap. 54 § gäller för den orten. Understiger den hyra som utgår vid hyrestidens slut hyran för lägenhe­ ter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga, är hyresgästen icke skyl­ dig att godtaga högre höjning av hyran än som motsvarar skälig andel av skillnaden mellan utgående hyra och hyran för likvärdiga lägenheter. An­ delens storlek skall bestämmas så att lägenhetens hyra vid övergångstidens slut är anpassad till hyran för likvärdiga lägenheter. 9. Hyrestvist, vari talan väckts före denna lags ikraftträdande, skall be­ handlas enligt äldre lag. 10. Förekommer i lag eller särskild författning hänvisning till lagrum, som ersatts genom bestämmelse i denna lag, skall i stället den bestämmel­ sen tillämpas.

Kungl. Maj:ts proposition nr lki år 1967 23

Förslag

till

Lag

angående fortsatt giltighet av lagen den 19 juni 1942 (nr 429)

om hyresreglering m. m.

Härigenom förordnas, att lagen den 19 juni 1942 om hyresreglering m. m., vilken enligt lag den 16 december 1966 (nr 673) gäller till och med den 30 juni 1968, skall äga fortsatt giltighet till och med den 31 december 1968.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1968. Har hyresvärd, utan att hyresrätten är förverkad, före den 1 januari 1968 uppsagt hyresavtal till upphörande efter den 30 juni 1968, får fram­ ställning som avses i 7 § göras senast den 15 januari 1968 eller, om hyres­ värden icke före den 1 i sistnämnda månad tydligt meddelat att han ej önskar låta hyresgästen kvarbo, inom fjorton dagar efter det hyresvärden lämnat hyresgästen sådant meddelande. Har hyresvärd före den 1 januari 1968 lämnat meddelande som avses i 8 a § femte stycket om att hyresförhållande skall upphöra efter den 30 juni 1968, får framställning enligt samma paragraf göras senast den 15 ja­ nuari 1968. Konungen äger meddela särskilda bestämmelser om handläggningen efter den 31 december 1968 av ärenden, på vilka lagen om hyresreglering m. m. fortfarande skall tillämpas.

Förslag

till

Lag

angående fortsatt giltighet av lagen den 19 juni 1942 (nr 430) om kontroll

av upplåtelse och överlåtelse av bostadsrätt in. in.

Härigenom förordnas, att lagen den 19 juni 1942 om kontroll av upplå­ telse och överlåtelse av bostadsrätt m. m., vilken enligt lag den 16 december 1966 (nr 674) gäller till och med den 30 juni 1968, skall äga fortsatt gil­ tighet till och med den 31 december 1968.

24 Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

Förslag

till

Lag

angående fortsatt giltighet av lagen den 7 december 1956 (nr 568)

om rätt i vissa fall för hyresgäst till nytt hyresavtal

Härigenom förordnas, att lagen den 7 december 1956 om rätt i vissa fall för hyresgäst till nytt hyresavtal, vilken enligt lag den 16 december 1966 (nr 675) gäller till och med den 30 juni 1968, skall äga fortsatt giltighet till och med den 31 december 1968.

Förslag

till

Lag

angående fortsatt giltighet av lagen den 15 maj 1959 (nr 157) med särskilda

bestämmelser om makars gemensamma bostad

Härigenom förordnas, att lagen den 15 maj 1959 med särskilda bestäm­ melser om makars gemensamma bostad, vilken enligt lag den 16 december 1966 (nr 676) gäller till och med den 30 juni 1968, skall äga fortsatt gil­ tighet till och med den 31 december 1969.

Förslag

till

Lag angående ändrad lydelse av 1 § lagen den 22 juni 1928 (nr 253)

om kollektivavtal

Härigenom förordnas, att 1 § lagen den 22 juni 1928 om kollektivavtal1 skall erhålla ändrad lydelse på sätt nedan anges.

1 §• Avtal mellan — — --------------- - ock gällande. Såsom arbetare--------------- — — enligt lagen. Beträffande kollektivavtal --------------- — — lag stadgas. Om avtal enligt första stycket av­ ser villkor i fråga om hyresförhål­ lande som beror av anställning, 1 Senaste lydelse av 1 § se 1945:158.

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967 25

äger avtalet i denna del verkan som

kollektivavtal endast i den mån det

gäller fråga som avses i 3 kap. 33 —-

35, 40, 46—55 eller 67 § lagen den

14 juni 1907 (nr 36 s. 1) om nytt­

janderätt till fast egendom och un­

der förutsättning att det på arbets­

tagarsidan slutits eller godkänts av

organisation som enligt lagen den 11

september 1936 (nr 506) om för­

enings- och förhandlingsrätt är att

anse såsom huvudorganisation.

Bestämmelser i----------------------- deras medlemmar. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1969.

Förslag

till

Lag

om ändrad lydelse av 10 kap. 10 och 17 §§ rättegångsbalken

Härigenom förordnas, att 10 kap. 10 och 17 §§ rättegångsbalken1 skall er­ hålla ändrad lydelse på sätt nedan anges.

Tvist om äganderätt eller nyttjan­ Tvist om äganderätt eller nytt­ derätt till fast egendom, om rätt till janderätt till fast egendom, om rätt servitut eller annan särskild rätt till till servitut eller annan särskild rätt egendomen eller om besittning av till egendomen eller om besittning egendomen skall upptagas av rätten av egendomen skall upptagas av rät­ i den ort, där fastigheten är. Lag ten i den ort, där fastigheten är. samma vare, om tvisten rör skyldig­ Lag samma vare, om Hästen rör het för ägare eller innehavare av skyldighet för ägare eller innehava­ egendomen att fullgöra något, som re av egendomen att fullgöra något, åligger honom i denna egenskap, som åligger honom i denna egenskap, eller, då nyttjanderätt eller annan eller, då nyttjanderätt eller annan särskild rätt till egendomen upplå­ särskild rätt till egendomen upplå­ tits, fråga är om arrende, hyra, hävd, tits, fråga är om arrende, hävd, byggnads underhåll, nybyggnad el­ byggnads underhåll, nybyggnad el­ ler annat dylikt. ler annat dylikt. Vad som sägs i denna paragraf gäller dock ej hyrestvist. Ligger fastigheten huvuddelen ligger. 1 Senaste lydelse av 10 kap. 17 § se 1963:257.

26 Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

Ej vare------------------------ ---------------- annan domstol; 4. tvist, som avses i 9 eller 10 § 4. hyrestvist eller tvist, som avses eller eljest enligt lag skall upptagas i 9 eller 10 § eller eljest enligt lag av domstol, som där sägs, om tvis- skall upptagas av domstol, som där ten väckes vid annan domstol; sägs, om tvisten väckes vid annan domstol; 5. äktenskapsmål;-------------------- — — — av domstol. Ej heller ------------------------------ — — — i 13 §. Yrkande om------------------- - —- — -—- samma fordran.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1969.

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967 27

Utdrag av protokollet över justitieärenden, hållet inför Hans Kungl. Höghet Regenten i statsrådet på Stockholms slott den 17 mars 1967.

Närvarande: Statsråden S träng , A ndersson , L ange , K ling , E denman , J ohansson , H olmqvist , A spling , P alme , S ven -E ric N ilsson , L undkvist , G ustafsson , O dhnoff , W ickman .

Chefen för justitiedepartementet, statsrådet Kling, anmäler efter gemen­ sam beredning med statsrådets övriga ledamöter fråga om ny liyreslagstiftning och anför.

Inledning

Den nuvarande hyreslagen, som ingår som 3 kap. i lagen den 14 juni 1907 (nr 36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom (NJL), innehåller de all­ männa och grundläggande rättsreglerna om hyresförhållande. Vid sidan av hvreslagen gäller lagen den 19 juni 1942 (nr 429) om hyresreglering m. in. (hyresregleringslagen). I denna lag finns huvudsakligen bestämmelser om reglering av hyrans storlek och om besittningsskydd genom tvångsförlängning av hyresavtal. Lagen gällde ursprungligen t. o. m. den 30 september 1943 men giltighetstiden har successivt förlängts, senast genom lag den 16 december 1966 (nr 673) för tiden t. o. m. den 30 juni 1968. Genom ändringar i hyresregleringslagen under senare delen av 1950-talet har Kungl. Maj :t getts befogenhet att upphäva hyresregleringen i ort eller del av ort samt att bestämma att regleringen i ort, där den gäller, skall av­ se endast visst slag av lägenheter. Som följd härav har hyresregleringen avvecklats i etapper såväl regionalt som kategorimässigt. I fråga om hyresförhållanden som inte är underkastade hyresreglerings­ lagens bestämmelser gäller med vissa undantag i stället lagen den / de­ cember 1956 (nr 568) om rätt i vissa fall för hyresgäst till nytt hyresavtal (besittningsskyddslagen). Denna lag, som är att anse som provisorisk, inne­ håller regler om besittningsskydd och bestämmande av hyresvillkoren i nytt hyresavtal. I samband med att den successiva avvecklingen av hyresregleringen på­ börjades bemyndigades chefen för justitiedepartementet den 15 mars 1957

28 Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

att tillkalla sakkunniga för att göra en översyn av hyreslagen. Huvudsyf­ tet med utredningsarbetet skulle enligt direktiven vara att i hyreslagen föra in bestämmelser, vilka skulle bereda hyresgästen ett effektivt besitt­ ningsskydd även efter hyresregleringens avveckling. De sakkunniga1, som antog benämningen hyreslagskommittén, avgav den 15 september 1961 be­ tänkandet »Reviderad hyreslag» (SOU 1961:47). Betänkandets regler om besittningsskydd är olika utformade för olika slag av hyresgäster. Inom bostadssektorn har skyddet formen av en rätt till förlängning av hyresförhållandet. Beträffande övriga lägenheter är skyddet utformat som en rätt till ekonomisk ersättning. Hyreslagskommittén säger sig vid sitt ställningstagande ha haft i sikte marknadslägen som kan be­ tecknas som någorlunda normala. Dit hänför kommittén även lägen med en viss mera måttlig lägenhetsbrist. Förslaget bygger därför på att hyresregle­ ringen skall hehållas även efter den nya hyreslagens ikraftträdande, i den mån förhållandena på hyresmarknaden motiverar detta. I förslaget behand­ las också en annan central fråga på hyresrättens område, nämligen hyres­ gästens rätt att överlåta hyresrätten och att upplåta lägenheten i andra hand. I övrigt innebär förslaget väsentligen en lagteknisk översyn av be­ stämmelserna i hyreslagen. Förslaget torde få fogas vid statsrådsprotokol­ let i detta ärende som bilaga 1. Efter remiss avgavs utlåtanden över betän­ kandet av ett stort antal myndigheter och organisationer (se SOU 1966: 14 s. 75).

Genom beslut den 26 april 1963 bemyndigade Kungl. Maj: t chefen för justitiedepartementet att tillkalla högst fem sakkunniga för att utreda hyreslagstiftningen. I direktiven uttalades bl. a. att i fråga om såväl besitt­ ningsskyddet som hyressättningen förutsättningar syntes föreligga att ska­ pa i betydande avseenden överensstämmande bestämmelser för orter med lägenhetsbrist och orter med en i huvudsak balanserad hyresmarknad men att det kunde bli erforderligt att i viss utsträckning ha särskilda regler för orter med påtaglig lägenhetsbrist. Vidare anfördes att det borde övervägas om inte lagstiftningen på förevarande område kunde samordnas i en revi­ derad permanent hyreslag. De sakkunniga2, som antog namnet hyreslagstiftningssakkunniga, avgav i juni 1966 betänkandet »Ny hyreslagstiftning» (SOU 1966: 14). I betän­ kandet framläggs förslag till en ny allmän hyreslag. Förslaget syftar till att ersätta hyresregleringen med en friare hyresmarknad, där i princip hyres­ gäst i bostadslägenhet får ett direkt besittningsskydd som kompletteras

1 Justitierådet Nils Beckman, tillika ordförande, drätselordföranden Fritiof Boo, riksdagsmän­ nen Henning Gustafsson, Sven Persson och Yngve Holmberg, direktören Hans Wiman och ad­ vokaten Gösta Järtelius. Sedan Gustafsson på därom gjord framställning entledigats från upp­ draget, tillkallades den 19 maj 1958 riksdagsmannen Mac Hamrin som sakkunnig i hans ställe. Presidenten i försäkringsdomstolen Liss Granqvist, tillika ordförande, verkställande direktö­ ren i Sveriges fastighetsägareförbund Claes Breitholtz, numera statsrådet Lennart Geijer och riksdagsmannen Henning Gustafsson samt ordföranden i Hyresgästernas riksförbund Erik Svensson.

Kungl. Maj:ts proposition nr lil år 1967 29

med vissa hyresspärrar och där besittningsskyddet för hyresgäst i andra lägenheter, dvs. lokaler, upprätthålls genom ersättningsregler. Hyresregle­ rings- och besittningsskyddslagarna ersätts enligt förslaget av bestämmel­ ser i den nya hyreslagen. Förslaget innefattar även i övrigt en översyn av den nu gällande hyreslagen. Förslaget torde få fogas vid statsrådsprotokol­ let i detta ärende som bilaga 2. Yttranden över betänkandet har efter remiss avgetts av Svea hovrätt, hovrätten för Nedre Norrland, socialstyrelsen, byggnadsstyrelsen, statskon­ toret, bankinspektionen, försäkringsinspektionen, kommerskollegium, ord­ föranden i arbetsdomstolen, arbetsmarknadsstyrelsen, bostadsstyrelsen, statens hyresråd, statens tjänstebostadsnämnd, statens personalbostadsdelegation, överståthållarämbetet (ÖÄ), länsstyrelserna i Stockholms, Upp­ sala, Södermanlands, Östergötlands, Kronobergs, Malmöhus, Örebro, Gävle­ borgs, Jämtlands och Norrbottens län, Stockholms rådhusrätt, Göteborgs rådhusrätt, rådhusrätten i Malmö, lagberedningen (såvitt avser konkursoch utsökningsrättsliga frågor), expropriationsutredningen, domstolskommittén, bostadsrättskommittén, arrendelagsutredningen, förvaltningsdomstolskommittén, Svenska stadsförbundet, Svenska kommunförbundet, Svenska landstingsförbundet, stadskollegiet i Göteborg, Sveriges fastighets­ ägareförbund, Sveriges allmännyttiga bostadsföretag (SABO), Hyresgäster­ nas riksförbund, Hyresgästernas sparkasse- och byggnadsföreningars riks­ förbund (HSB), Svenska riksbyggen, Svenska byggnadsentreprenörför­ eningen, Svenska byggnadsindustriförbundet, Näringslivets byggnadsdelegation, Sveriges industriförbund, Svensk industriförening, Sveriges hantverksoch industriorganisation, Sveriges köpmannaförbund, Sveriges grossistför­ bund, Kooperativa förbundet (KF), Svenska företagares riksförbund, Lands­ organisationen i Sverige (LO), Tjänstemännens centralorganisation (TCO), Slatstjänstemännens riksförbund (SR), Sveriges akademikers centralorga­ nisation (SACO), Föreningen Sveriges häradshövdingar (häradshövdingef öreningen), Föreningen Sveriges stadsdomare (stadsdomareföreningen), Sve­ riges advokatsamfund, Svenska bankföreningen, Svenska försäkringsbolags riksförbund, Industriens bostadsförening och Skogs- och lantarbetsgivareföreningen. Yttrande har även inkommit från Sveriges biografägareförbund. Av kommerskollegium har överlämnats yttranden från nio handelskamrar, nämligen Stockholms, Göteborgs, Skånes, Östergötlands och Söderman­ lands, Västergötlands och Norra Hallands handelskammare, handelskam­ maren för Värmlands län, Dalslands och Bohuslän, handelskammaren för Örebro och Västmanlands län, handelskammaren för Gävleborgs län, Upp­ land och Dalarna samt Västernorrlands och Jämtlands läns handelskam­ mare. Vidare har yttranden överlämnats av ÖÄ från stadskollegiet i Stock­ holm, av länsstyrelsen i Stockholms län från drätselkamrarna i Nacka, Norrtälje, Solna och Södertälje, av länsstyrelsen i Uppsala län från sammanläggningsdelegerade i Uppsala, drätselkammaren i Enköping, Uppsala

30 Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

fastighetsägareförening och Upplands hyresgästförening, av länsstyrelsen i Södermanlands län från stadsfullmäktige i Eskilstuna och Strängnäs, drät­ selkamrarna i Katrineholm och Oxelösund samt sammanläggningsdelegerade i Nyköping/Svärta, av länsstyrelsen i Östergötlands län från drätsel­ kamrarna i Linköping, Motala och Norrköping, av länsstyrelsen i Krono­ bergs län från drätselkamrarna i Ljungby och Växjö, av länsstyrelsen i Malmöhus län från stadskollegiet i Hälsingborg, drätselkamrarna i Eslöv, Malmö och Trelleborg samt länsarkitekten, av länsstyrelsen i Örebro län från drätselkamrarna i Karlskoga och Örebro, av länsstyrelsen i Gävleborgs län från drätselkamrarna i Gävle och Sandviken, av länsstyrelsen i Jämt­ lands län från drätselkammaren i Östersund samt av länsstyrelsen i Norr­ bottens län från drätselkamrarna i Boden, Haparanda, Kiruna, Luleå och Piteå. LO har överlämnat yttrande från Svenska byggnadsarbetareförbun­ det samt SACO yttranden från Sveriges juristförbund och Sveriges tand­ läkarförbund. Vid åtskilliga av nu angivna yttranden har fogats yttranden från olika nämnder, tjänstemän och enskilda sammanslutningar. Jag anhåller nu att få ta upp frågan om ny hyreslagstiftning. Chefen för inrikesdepartementet kommer senare denna dag att anmäla frågan om de allmänna riktlinjerna för bostadspolitiken m. m. Häri ingår en ny hyreslag som ett viktigt led. Med hänsyn härtill har ett nära sam­ råd ägt rum mellan mig och chefen för inrikesdepartementet. Det synes lämpligt för sammanhangets skull att riktlinjerna för hyrespolitiken an­ mäls av chefen för inrikesdepartementet och jag får beträffande dessa hän­ visa till vad denne senare kommer att anföra. Inom justitiedepartementet har upprättats förslag till lag om ändrad ly­ delse av 3 kap. NJL jämte viss följ dlagstiftning. Förslagen torde få fogas vid statsrådsprotokollet i detta ärende som bilaga 3.

Kungl. Maj.ts proposition nr 141 år 1967 31

Allmänna regler

Besittningsskydd inom bostadssektorn

Inledning

Med besittningsskydd för hyresgäst avses ett skydd för hyresgästens intresse att behålla den hyrda lägenheten även efter den avtalade hyres­ tidens utgång. Besittningsskydd kan principiellt beredas hyresgäst i två olika former. Den ena innebär, att man tillgodoser hyresgästens intresse genom regler som ger honom rätt till förlängning av hyresförhållandet (optionsrätt). Ett besittningsskydd av denna typ brukar kallas direkt be­ sittningsskydd. Om i ett sådant system en uppsägning från hyresvärdens sida är otillräckligt grundad, behöver hyresgästen inte flytta från lägen­ heten. Hyresförhållandet blir i stället förlängt. Det indirekta besittnings­ skyddet däremot innebär att hyresgästen måste flytta även om uppsägning­ en är otillräckligt grundad. Hyresvärden avhålls dock i detta system från att bruka sin uppsägningsrätt utan godtagbara skäl genom att hyresgästen har lagstadgad rätt till skadestånd om uppsägningen vid en prövning i efterhand anses vara ogrundad. Hyreslagen byggde i sin ursprungliga form från år 1907 på den fullstän­ diga avtalsfrihetens princip. Bestämmelser om rätt för hyresgästen att bo kvar i lägenheten efter kontraktstidens utgång var i enlighet härmed helt främmande för denna första egentliga hyreslagstiftning. Behovet av besittningsskydd för hyresgästen blir av naturliga skäl träng­ ande i ett läge när bostadsbrist råder. Om hyresgästen i en sådan situa­ tion tvingas lämna sin lägenhet, riskerar han ju att hli ställd utan bostad. Det var därför naturligt att frågan om besittningsskydd för hyresgäst fick aktualitet under det första världskriget med den då rådande svåra bostads­ bristen. Den under krigsåren och därefter fram till år 1923 gällande hyres­ regleringen hade också som ett viktigt inslag att hyresvärdens uppsägnings­ rätt begränsades. För vissa bedömare kom den under kristiden rådande ordningen att framstå som naturlig och röster höjdes för att regler om be­ sittningsskydd skulle införas i den permanenta hyreslagstiftningen. Tiden var dock ännu inte mogen för ett sådant steg. Genom lagen den 10 mars 1923 (nr 31) med vissa bestämmelser rörande hyra reglerades övergången från krisreglering till en friare hyresmarknad. Beträffande uppsägningsrätten innebar lagen att det rättsläge som rådde före krigsutbrottet återställdes. Vid antagandet av lagen uttalade emeller­

32 Kungl. Maj. ts proposition nr lil år 1967

tid riksdagen att bl. a. frågan om rätt för hyresgäst att under vissa förhål­ landen få bo kvar i sin lägenhet även efter den avtalade hyrestidens ut­ gång borde utredas. Samma dag som lagen promulgerades uppdrog Kungl. Maj :t åt juris professorn Vilhelm Lundstedt att göra en förberedande ut­ redning angående ytterligare reformer i hyreslagstiftningen. Lundstedts ut­ redning, som redovisades i betänkandet »Vissa principer för reformering av hyresrätten» (SOU 1923: 76), utmynnade i ett principförslag om ett in­ direkt besittningsskydd i form av en skadeståndssanktionerad företrädes­ rätt för hyresgäst till ny förhyrning. Förslaget ledde inte till någon lag­ stiftning. Frågan om besittningsskydd för hyresgäst aktualiserades emeller­ tid i riksdagen vid många tillfällen under 1920- och 1930-talen. På grundval av hyreslagstiftningskommitténs förslag i betänkandet »Re­ formerad hyreslagstiftning» (SOU 1938:22) genomfördes år 1939 (prop. 1939:166, L!U 38, rskr 386, SFS 364) betydande ändringar i hyreslagen. Först då kom regler om besittningsskydd för hyresgäst att permanent in­ föras i hyreslagstiftningen. Genom 1939 års hyreslagstiftning infördes i 38—40 §§ hyreslagen regler om besittningsskydd för hyresgäst. Skyddet gäller i hyresförhållanden av alla slag med den begränsningen att hyresförhållandet måste vara grundat på avtal som slutits för minst sex månader. Reglerna innebär ett indirekt besittningsskydd. Hyresgästen har alltså ingen ovillkorlig rätt att få bo kvar i lägenheten. Om fastighetsägaren vägrar att medge förlängning och hans vägran strider mot god sed i hyresförhållanden, har emellertid hyresgästen rätt till skadestånd. Skadeståndet är starkt begränsat. Endast kostnaderna för flyttning från lägenheten är ersättningsgilla. Genom att besittningsskydd infördes och genom andra nyheter i 1939 års lagstiftning utgör denna otvivelaktigt en milstolpe på hyreslagstiftningens område. Besittningsskyddsreglerna fick dock inte verka under någon längre tid i praktiken. Krigsutbrottet medförde att praktiskt taget allt bostads­ byggande avstannade och följden blev en kännbar bostadsbrist. I en sådan situation var hyreslagens skyddsregler uppenbart otillräckliga. Som ett pro­ visorium under den rådande krissituationen tillkom därför hyresreglerings­ lagen. Ännu mera än 20 år efter krigsslutet gäller lagen i stora delar av landet. Hyresregleringslagens besittningsskyddsregler utgår från att hyresvär­ den principiellt får upplösa hyresförhållandet vid kontraktstidens utgång. Denna rätt bryts, om uppsägningen »finnes strida mot god sed i hyresför­ hållanden eller eljest vara obillig». Tvångsförlängning kan då äga rum. När det gäller att avgöra, om en uppsägning är förenlig med vad god hyressed eller billigheten kräver, skall enligt förarbetena en avvägning ske mel­ lan båda parters berättigade intressen. Hyresvärden måste dock kunna åbe­ ropa särskilt starka skäl för att få disponera lägenheten. Den bostads­ brist som rått och på sina håll alltjämt råder i landet bär starkt präg-

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967 33

lat hyresregleringsmyndigheternas praxis i uppsägningsärenden. Intresseavvägningen har i vidsträckt omfattning kommit att utfalla till hyresgäs­ tens förmån. I praxis förlängs därför hyresförhållandet i alla normala fall. När det gäller hyressättningen bygger hyresregleringslagen på ett system där hyran för äldre lägenheter regleras med utgångspunkt i den faktiska hyran den 1 januari 1942 eller, om lägenheten inte var uthyrd då, det hyresläge som rådde på orten vid nämnda tidpunkt. För senare tillkomna lä­ genheter bestäms hyran i huvudsak på grundval av produktionskostnaden. Vissa lägenheter — främst sådana som förvaltas av kommunala eller all­ männyttiga bostadsföretag eller som på senare tid producerats med finan­ siellt stöd från statens sida — är undantagna från hyresregleringslagens regler om hyrans storlek. Enligt 5 § hyresregleringslagen kan Kungl. Maj: t medge att avtal träf­ fas om hyreshöjning utöver grundhyran, s. k. generell hyreshöjning. Sådant medgivande får lämnas om det finnes påkallat till följd av ökade omkost­ nader för fastighetsförvaltningen. Sedan slutet av 1950-talet pågår en successiv avveckling av hyresregle­ ringen. Genom beslut av Kungl. Maj: t har vid olika tillfällen skett såväl en kategorimässig som en regional avveckling av regleringen. Senast har genom beslut den 29 oktober och den 11 december 1964 hyresregleringen upphävts i 40 orter med verkan från och med den 2 mars 1965. Efter denna avveck­ ling gäller hyresregleringen i fråga om bostäder i 159 orter. Folkmängden i dessa orter kan uppskattas till inte fullt 4,5 milj. 1 samband med att åtgärder vidtogs för att påbörja avvecklingen av hy­ resregleringen tillkom besittningsskyddslagen. Också denna lag är provi­ sorisk och dess giltighetstid sammanfaller med hyresregleringslagens. Lagen är tillämplig på hyresförhållanden för vilka hyresregleringslagens förlängningsregler inte gäller. Besittningsskyddslagen har således fått ett vidare tillämpningsområde allteftersom hyresregleringen avvecklats. Lagen upp­ ställer som huvudprincip att hyresgästen har rätt till nytt hyresavtal, när hyrestiden till följd av uppsägning eller annan orsak går ut. Denna options­ rätt har emellertid betydande begränsningar. För det första är lagen över huvud taget inte tillämplig på vissa typer av bostadslägenheter, nämligen lägenhet i en- och tvåfamilj shus, möblerad lägenhet samt del av lägenhet som upplåtaren i sin tur förhyrt. För det andra finns i lagen vissa optionsbrytande grunder. Rätt till nytt hyresavtal tillkommer sålunda inte hyres­ gästen, om han förverkat sin hyresrätt eller på annat sätt påtagligt eftersatt sina förpliktelser enligt hyresavtalet. Inte heller har hyresgästen rätt till nytt avtal, om hans behov av lägenheten är ringa. Vidare bryts optionsrätten, om hyresgästen själv lämnat anställning av vilken upplåtelsen var beroende eller på annat sätt gett anledning till att anställningen upphört och det inte föreligger synnerliga skäl för att hyresgästen ändå bör äga rätt till nytt hy­ resavtal. Slutligen bryts optionsrätten också i annat fall då det inte kan an- 2 Bihang till riksdagens protokoll 1967. 1 samt. Nr 141

34 Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967

ses strida mot god sed i hyresförhållanden eller annars vara obilligt att hy­ resvärden fordrar att hyresgästen flyttar. Beträffande villkoren i ett nytt hy­ resavtal när hyresgästen utnyttjar sin optionsrätt har parterna att i första hand själva komma överens. Om avtal inte kan träffas, skall det nya avtalet innehålla de villkor som hyresvärden fordrar. Denna princip gäller dock inte om hyresvärden begär en hyra som avsevärt överstiger hyran för jämförliga lägenheter i orten eller om han uppställer annat villkor som strider mot god sed i hyresförhållanden eller om hans krav i annat fall är otillbörligt. I så­ dant fall skall avtalet i denna del i stället innehålla samma bestämmelser som det tidigare avtalet. Någon jämkning efter skälighet skall således inte förekomma.

Valet av skyddsform Hyreslagskommittén. Kommittén anför inledningsvis att en rättslig garan­ ti för hyresgästen att han efter hyrestidens utgång får behålla den förhyrda lägenheten för mången framstår som ett naturligt inslag i ett samhälle som på olika sätt söker att värna om den enskildes trygghet och därigenom främja den sociala trivseln. En sådan garanti blir speciellt viktig i tider när det råder knapphet på lägenheter. Garantins dominerande uppgift blir då att skydda hyresgästen mot att bli husvill. I en mera balanserad hyres­ marknad däremot kommer besittningsskyddet att tjäna andra uppgifter. Det förebygger naturligtvis att hyresgästen utan rimlig anledning drabbas av de kostnader och andra olägenheter som en flyttning för med sig. Hu­ vuduppgiften för besittningsskyddet blir emellertid en annan än att värna om ekonomiska och liknande intressen. Hyresvärdens rätt att godtyckligt vägra förlängning gör hyresgästens ställning osäker. Ett besittningsskydd betyder vidgad handlingsfrihet, ökat oberoende och förhöjd trivsel för hy­ resgästen. Det värde som ligger i att man kan känna trygghet i besittningen av sitt hem kan således sägas vara optionsrättens centrala skyddsobjekt. Kommittén betonar emellertid också att förvaltningen av ett hyreshus kräver ett visst mått av handlingsfrihet för hyresvärden. En sådan frihet fordras för att förvaltningen skall ge ett ekonomiskt tillfredsställande re­ sultat. Detta är i sin tur av betydelse för att de som bygger hus skall kunna konkurrera om det tillgängliga kapitalet, särskilt det riskvilliga. En alltför snäv begränsning av hyresvärdens handlingsfrihet kan också inverka men­ ligt på möjligheterna att upprätthålla skick och ordning i fastigheten eller att i övrigt skapa godtagbara bostadsförhållanden för fastighetens hyres­ gäster. De yttre förhållanden som förelåg vid hyresavtalets tillkomst kan vidare ha ändrats på ett sätt som hyresvärden inte från början haft anled­ ning att räkna med. Den stadsdel där fastigheten är belägen har t. ex. un­ dergått sådan utveckling att det numera är ekonomiskt fördelaktigt och kanske även från samhällsplaneringssynpunkt önskvärt att gå över från

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967 35

uthyrning för bostadsändamål till uthyrning för affärs- eller kontorsändamål. Sammanfattningsvis anför kommittén att en optionsrätt om möjligt hör utformas så att den å ena sidan tillgodoser skäliga anspråk på besittnings­ skydd för hyresgästens hem och å andra sidan lämnar hyresvärden det ut­ rymme för ändrade dispositioner som en rationell fastighetsförvaltning kräver. Av betydelse inte minst för lagens förankring i det allmänna rätts­ medvetandet är att optionsrätten i sin uppbyggnad korresponderar med det typiska förutsättningsläget vid tillkomsten av ett hyresavtal. Fastän fler­ talet hyresavtal ingås för endast kortare tid hyr dock hyresgästen lägenhe­ ten utifrån den väsentliga förutsättningen att han, om han så önskar, skall få behålla lägenheten, såvida det inte av särskild anledning är från saklig synpunkt påkallat att upplösa hyresförhållandet. Hyresvärden är i allmän­ het fullt medveten om denna förutsättning. En huvudregel som i princip ger hyresgästen rätt att vid hyrestidens utgång få nytt avtal harmonierar väl med vad hyresgästen sålunda med hänsyn till omständigheterna vid avtalets tillkomst regelmässigt äger med fog förvänta sig rörande hyres­ förhållandets bestånd.

Remissyttrandena. Flertalet remissinstanser ansluter sig till förslaget om direkt besittningsskydd för bostadshyresgäst. Ett stort antal avstyrker dock förslaget och förordar i stället ett indirekt besittningsskydd. Många bekla­ gar att hyreslagens nuvarande system inte fått prövas tillräckligt i prak­ tiken på en balanserad hyresmarknad. Man förutsätter då i allmänhet att rätten till ersättning vid obefogad uppsägning skulle utvidgas till att också omfatta bl. a. ideell skada.

Hyreslagstiftningssakkunniga. Enligt sina direktiv har de sakkunniga haft i uppdrag att utreda hur ett direkt besittningsskydd bör anordnas. De sak­ kunniga anser sig kunna utan mera betydelsefulla erinringar ansluta sig till hyreslagskommitténs förslag. Enligt de sakkunnigas mening talar åtskilliga förhållanden för att ett di­ rekt besittningsskydd för bostadshyresgäst numera lättare kan accepteras oberoende av politiska och ekonomiska ställningstaganden i övrigt. Den ekonomiska utvecklingen samt samhällets, organisationernas och de en­ skildas strävanden för trygghet i socialt och ekonomiskt hänseende har i betydande mån lett bort från den grundsyn på vilken 1907 års nyttjanderättslagstiftning bygger och på vilken den nuvarande hyreslagstiftningen alltjämt till stor del vilar. Att ingå ett hyresavtal beträffande en för normal uthyrning avsedd bostad torde numera som regel få betraktas som en åt­ gärd på tämligen lång sikt. Avtalet har i långt högre grad än avtalsformuleringarna ger vid handen karaktären av ett tillsvidareavtal som upplöses endast när hyresgästen ej längre vill bo kvar eller när hyresvärden har be­

36 Kungl. Maj.ts proposition nr 141 år 1967

fogad anledning att bryta hyresförhållandet. Ett viktigt drag i utvecklingen är vidare framväxten efter andra världskriget av det allmännyttiga bo­ stadsbeståndet, vilket för varje år får allt större andel av bostadsbyggandet och uthyrningsmarknaden. På den allmännyttiga hyresmarknaden är av­ talsförhållandena mera opersonliga och förekomsten av en stor sådan hy­ resmarknad är uppenbarligen en betydelsefull faktor vid utformningen av ett verksamt besittningsskydd. Enligt de sakkunnigas mening bör hyresgästen åtnjuta besittningsskydd, dvs. äga rätt till förlängning av hyresavtalet om ej hyresvärdens skäl för hyresförhållandets upplösning väger tyngre än hyresgästens intresse av att bo kvar. En regel härom tas upp i 45 § i de sakkunnigas förslag. Den for­ muleras så att rätt till förlängning av hyresförhållandet föreligger om inte hyresvärden har ett väsentligt intresse att upplösa hyresförhållandet och det inte strider mot god hyressed eller är obilligt mot hyresgästen att han måste flytta. Den principiella innebörden av denna regel sägs vara densam­ ma som i fråga om motsvarande regel i besittningsskyddslagen och i hyrcslagskommitténs förslag. I huvudregeln måste en hel del inskränkningar göras under hänsynsta­ gande till förhållandena i det enskilda fallet. Kommitténs förslag är av­ passat huvudsakligen för en i stort sett balanserad bostadsmarknad. Det är därför uppenbart att de av kommittén föreslagna reglerna måste justeras i åtskilliga hänseenden, om önskemålen i de sakkunnigas direktiv om en ge­ mensam lag för olika slags marknader men med vissa särregler för brist­ orter skall kunna tillmötesgås. För nästan alla besittningsskyddssituationer gäller att ju större bostadsbristen är desto starkare måste besittnings­ skyddet vara. Ett gynnsammare marknadsläge däremot medför att besitt­ ningsskydd inte kan påkallas med samma styrka. Detta får dock inte un­ danskymma att hyresgästen skall åtnjuta skydd för sitt hem även i en ba­ lanserad bostadsmarknad. Hyresgästen skall vara skyldig att flytta endast om hyresvärden har saklig anledning att fordra att hyresförhållandet upp­ hör. Besittningsskyddet skall vara ett hemskydd, inte ett skydd mot högre bostadskostnad så länge denna enligt lagens normer utgör skälig betalning för hyresförmånerna. Hyresavtalets ekonomiska innehåll måste därför kun­ na ändras under pågående hyresförhållanden allteftersom omständigheter­ na gör en sådan ändring skälig och lämplig.

Remissyttrandena. Med endast något undantag ger de remissinstanser som uttalat sig i frågan sin anslutning till att ett direkt besittningsskydd genom­ förs för bostadshyresgäst. Det stora flertalet ansluter sig också till den mo­ tivering för ett sådant skydd som framförts av hyreslagskommittén och till vilken de sakkunniga anslutit sig, nämligen att besittningsskyddet skall ses främst som ett hemskydd. Gemensamt för dessa uttalanden är även att

Kungl. Maj. ts proposition nr lil år 1967 37

man i allmänhet anser ett starkt besittningsskydd i form av kvarboenderätt vara önskvärt också på en fullt balanserad bostadsmarknad. Bostadsstyrelsen uttalar att det numera föreligger en utbredd uppfatt­ ning att den som hyr bostad i princip skall äga rätt att vid avtalstidens ut­ gång få förlängning av hyresavtalet. Tanken på en lagstiftning som ger hy­ resgästen ett skydd för hemmet har enligt styrelsens mening numera stöd i det allmänna rättsmedvetandet. Till uppkomsten och spridningen av den­ na grundsyn på frågan har bidragit den efter det andra världskriget förda bostadspolitiken som bl. a. medfört att en stor och successivt växande andel av bostadsproduktionen sker i kommunal och därmed jämställd regi. Råd­ husrätten i Malmö menar att nackdelarna av en kvarboenderätt kommer att bli relativt ringa för hyresvärden, eftersom sådan rätt endast tillför­ säkras de skötsamma hyresgästerna. Hyresvärden har själv ett starkt in­ tresse av att behålla dessa och därigenom skapa kontinuitet i hyresförhål­ landena i lägenheten. För de skötsamma hyresgästerna måste det vara av stor betydelse att vinna ett starkt skydd för det egna hemmet och för möj­ ligheten att få sitta kvar i en invand miljö, där man lärt sig att trivas. I flera yttranden — företrädesvis från sådana remissinstanser som av­ styrkte direkt besittningsskydd för bostadshyresgäst i uttalanden över hyreslagskommitténs förslag — framförs andra skäl för att godta forslaget. Man förklarar sig ofta vidhålla åsikten att ett direkt besittningsskydd inte behövs på en balanserad bostadsmarknad. Eftersom de sakkunnigas för­ slag till besittningsskyddsregler avses vara tillämpliga även på en brist­ marknad kommer saken emellertid i ett annat läge. Man ser också genom­ förandet av ett direkt besittningsskydd närmast som en förutsättning för att hyresregleringen skall kunna avskaffas utan ytterligare uppskov och hän­ visar också till att det direkta besittningsskyddet utgör ett väsentligt led i den kompromiss på vilken de sakkunnigas enhälliga betänkande grundas. Karakteristiskt för detta synsätt är Näringslivets byggnadsdelegations yttrande. Delegationen anför bl. a. att flertalet människor omfattar den so­ ciala värderingen att den enskilde måste tillförsäkras rimlig trygghet i boendeförhållandet. Kravet på särskilda åtgärder för att tillgodose tryggheten blir dock starkare ju större obalans som råder på bostadsmarknaden. Det kan därför anföras betänkligheter mot att i den allmänna hyreslagen föra in en omfattande kvarboenderätt för hyresgästen. Förutom att detta är ett kraftigt ingrepp i principen om avtalsfrihet kan tvångsförlängning av hy­ resförhållanden komma att skapa problem i en fastighetsförvaltning som syftar till ett värdebeständigt resultat. När hyreslagen såsom enligt de sak­ kunnigas förslag skall reglera boendeförhållandena såväl i en balanserad marknad som i en bristsituation, är det emellertid förklarligt att man stannat för ett direkt besittningsskydd beträffande bostäder. För att inte bryta sönder denna konstruktion och eftersom optionsrätten synes vara en

38 Kungl. Maj.ts proposition nr lil år 1967

av grundförutsättningarna för enhälligheten bland de sakkunniga vill de­ legationen inte motsätta sig förslaget i denna del. Sveriges fastighetsägareförbund behandlar utförligt de missförhållanden som följer av hyresregleringen. Förbundet menar med hänsyn härtill att en liberalisering av hyresmarknaden är av väsentligt intresse. Det kan vis­ serligen inte därför anses nödvändigt att i den permanenta hyreslagen föra in regler som i stor utsträckning anpassas efter de bristsituationer som föreligger i vissa orter när hyresregleringen avvecklas. Om detta är den enda väg som f. n. står till buds för att åstadkomma en ändring av missförhål­ landena anser förbundet emellertid att bestämmelserna bör godtas som en kompromiss. En väsentlig förutsättning för denna kompromiss är att lagförslaget också genomförs enligt den av de sakkunniga uppgjorda tid­ tabellen. Förslaget om direkt besittningsskydd avstyrks av handelskammaren för Örebro och Västmanlands lön och sätts i fråga även av Stockholms handels­ kammare.

Departementschefen. Frågan om en i lag tryggad rätt för hyresgästen att

efter den avtalade hyrestidens utgång få hyresförhållandet förlängt har, särskilt i vad den gäller bostäder, stått i centrum för debatten på det hyresrättsliga området under större delen av detta århundrade och har utgjort en huvudfråga i de olika utredningar på området som förekommit sedan 1920-talet. Om man vill söka förklaringen till att denna lagstiftningsfråga haft sådan aktualitet under lång tid och att den likväl ännu inte bringats till en tillfredsställande lösning, bör man som utgångspunkt ta de normala förutsättningarna vid ett hyresavtals tillkomst. Av olika skäl vill parterna sluta avtalet på endast relativt kort tid, vanligtvis ett år. Från hyresgästens synpunkt kan det sålunda ofta vara väsentligt att inte vara bunden under alltför lång tid. Han vill exempelvis ha frihet att byta bosättningsort eller att skaffa annan bostad som bättre passar till ändrade bostadsbehov. Ur hyresvärdens synvinkel är det framför allt av betydelse att kunna få en om­ prövning till stand av de avtalade hyresvillkoren. Hyresvärden har också ett starkt intresse av att ha utrymme för sådana ändrade dispositioner som en rationell fastighetsförvaltning kräver. 1 rots att bägge parter sålunda kan ha skäl att begränsa hyrestiden till en relativt kort period, är det å andra sidan klart att hyresgästen vid förhyr­ ningen regelmässigt utgår från att han skall få bo kvar i lägenheten om inte hyresförhållandet av särskilda skäl måste upplösas. Denna förutsätt­ ning är i själva verket av synnerlig betydelse för hyresgästen, och dess uppfyllande utgör grunden för att han skall känna det oberoende och den trivsel som trygghet i besittningen av hemmet ger. För fastighetsägaren är självfallet den förutsättning på vilken förhyrningen bygger från hyresgäs­ tens sida väl bekant. Fastighetsägaren har f. ö. själv intresse av att hy­

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967 39

resförhållandet består om inte skäl av saklig natur gör det nödvändigt att bryta detta. För förvaltningen av fastigheten är det av vikt att omsätt­ ningen på hyresgäster inte blir onödigt stor. Det kan salunda konstateras att det sedvanliga hyresavtalet med endast kortvarig hyrestid på ett brist­ fälligt sätt återspeglar de förutsättningar som normalt föreligger när av­ talet träffas. Hyresavtalet tillförsäkrar vanligtvis inte hyresgästen det rätts­ läge som svarar mot de för honom väsentliga förutsättningarna för avtalets ingående. Ett ingripande från lagstiftarens sida för att stärka besittningsskyddet för hyresgästen innebär otvivelaktigt principiellt sett ett betydande ingrepp i avtalsfriheten. Särskilt bör pekas på att ett besittningsskydd för med sig att hyresgästen kan få villkoren för den fortsatta förhyrningen — och då särskilt hyrans storlek — prövade av myndighet. Det är betänkligheterna mot ett sådant ingrepp i avtalsfriheten och farhågorna för inverkan därav på hyresmarknaden som föranlett att besittningsskyddsfrågan först mycket sent ansetts mogen för lagstiftningsåtgärder. Jag vill i sammanhanget er­ inra om att ännu 1939 års hyreslagstiftning — en reform som i mångt och mycket präglades av att skyddsregler i hyresgästens intresse gjordes tving­ ande __ i endast mycket begränsad utsträckning tillerkände bostadshyresgästen besittningsskydd, nämligen ett indirekt besittningsskydd som är sanktionerat av en skyldighet för fastighetsägaren att ersätta flyttnings­ kostnad vid obefogad uppsägning. Det nu avslutade utredningsarbetet på hyreslagstiftningens område jämte den remissopinion som kommit till uttryck i anledning av de sakkunnigas förslag visar att en påtaglig åsiktsförskjutning i besittningsskyddsfrågan ägt rum under senare tid. Enligt min mening är det särskilt två faktorer som bidragit härtill. För det första har det varit av stor betydelse att vi under snart 25 år haft ett mycket starkt direkt besittningsskydd genom hyresregleringslagen av år 1942 som, i den mån denna lag inte är till­ lämplig, sedan år 1957 kompletteras genom besittningsskyddslagen för orter där hyresregleringen avskaffats. Av betydelse har också varit att kommunerna fått ansvaret för bostadsförsörjningen. Sedan länge sker bo­ stadsproduktionen i dominerande utsträckning i kommunal regi eller el­ jest av allmännyttiga bostadsföretag utan enskilt vinstintresse. Allt detta har medverkat till att en kvarboenderätt för bostadshyresgäst i det all­ männa medvetandet kommit att framstå som den normala ordningen. Det har gjorts gällande att det direkta besittningsskyddet inte har någon större betydelse på en balanserad bostadsmarknad där jämvikt rader mel­ lan tillgång och efterfrågan på bostäder. Det skall heller inte bestridas att i ett sådant marknadsläge hyresgästen i alla normala fall kommer att kun­ na få hyresavtalet förlängt även utan rättsligt skydd. På en bostadsmark­ nad som präglas av påtaglig bostadsbrist blir emellertid situationen en an­ nan. Det är f. ö. knappast någon som ifrågasatt behovet av ett starkt di­

40 Kungl. Maj. ts proposition nr Hl år 1967

rekt besittningsskydd i detta fall. Vill man att samma besittningsskyddsregier skall kunna tillämpas i olika marknadslägen, och mycket starka skäl talar enligt min mening för en sådan lösning — särskilt med hänsyn till att man härigenom kan uppnå en smidig övergång från det ena marknads­ läget till det andra — är man alltså hänvisad till att välja det direkta be­ sittningsskyddet. Enligt min mening — och i denna har jag blivit styrkt genom remissut­ fallet — har emellertid det direkta besittningsskyddet en uppgift av stor social betydelse att fylla även på en balanserad bostadsmarknad. Ett sådant skydd skapar, som hyreslagskommittén framhållit, ökat oberoende och för­ höjd trivsel för hyresgästen och tillförsäkrar honom också ökad handlings­ frihet. Endast det direkta besittningsskyddet är ägnat att skapa trygghet i besittningen av hemmet. Av nu anförda skäl föreslår jag att bostadshyresgästen tillförsäkras ett direkt besittningsskydd. Den närmare utformningen av bestämmelserna härom behandlas senare. Det är i sammanhanget viktigt att understryka att besittningsskyddet för bostadshyresgäst inte får utvecklas till ett skydd mot i och för sig moti­ verade hyreshöjningar. Lagens regler om bestämmande av hyresvillkoren vid förlängning av hyresförhållande bör vara så avpassade att uppkomsten av eu till marknadsförhållandena anpassad hyresbildning inte försvåras. Jag återkommer till denna fråga i avsnittet om besittningsskyddets tryg­ gande genom en s, k. hyresspärr. Hyresgästens besittningsskydd får heller inte ges sådan styrka att hyres­ värdens handlingsfrihet blir alltför kringskuren. Det är viktigt från allmän synpunkt att användningen av en fastighet kan anpassas till ändrade för­ hållanden. Samhällsutvecklingen kan göra det motiverat att exempelvis gå över från uthyrning för bostadsändamål till uthyrning för affärs- eller kontorsändamål. Nödvändig sanering av äldre fastigheter får inte motverkas. Önskvärda rivningar och ombyggnadsarbeten bör tvärtom underlättas ge­ nom utformningen av den hyresrättsliga lagstiftningen. Också för det eko­ nomiska utfallet av fastighetsförvaltningen är det av vikt att hyresvärdens handlingsfrihet ej görs alltför snäv. Härigenom får hyresvärden även möj­ lighet att upprätthålla ordningen i fastigheten och att i övrigt skapa god­ tagbara bostadsförhållanden för hyresgästerna. Som framgår av det sagda måste besittningsskyddet för hyresgästen grundas på en avvägning mellan dennes intresse av att få bo kvar i lägenheten och fastighetsägarens intresse av att få disponera över lägenheten på annat sätt. Utfallet av denna avväg­ ning ger i själva verket besittningsskyddet dess reella innehåll. Dessa av­ vägningsfrågor behandlas i avsnittet om begränsning av besittningsskyddet.

Kungl. Maj:ts proposition nr It! år 1967 41

Besittningsskyddets tryggande genom en s. k. hyresspärr

Inledning. Mellan besittningsskyddet och hyran råder det viktiga sam­ bandet att besittningsskyddet aldrig kan bli fullgott utan regler som hin­ drar att det sätts ur spel genom hyreskrav. Om besittningsskyddet, såsom de sakkunniga föreslår, skall förenas med en i princip fri prisbildning på hyresmarkanden blir det nödvändigt vid varje form av besittningsskydd att dra en övre gräns för hyresvärdens vederlagsanspråk mot hyresgäst, vars avflyttning inte kan påfordras på sakliga grunder. En sådan hyresspärr syf­ tar inte endast till att förhindra att en hyresgäst utan grundad anledning drivs från sin lägenhet med hjälp av oskäligt hyreskrav utan även att mot­ verka att en hyresvärd begagnar sig av hyresgästens naturliga obenägenhet att ta på sig kostnader och andra olägenheter i syfte att bereda sig förmå­ ner som inte skulle ha stått honom till buds vid avtal med en nytillträdande hyresgäst. Det indirekta besittningsskydd som infördes i 1939 års hyreslagstiftning bygger som redan nämnts på en skadeståndsrättslig reglering. I 38 § hyreslagen föreskrivs att lagens skadeståndssanktion inträder om hyresvärden i samband med uppsägning uppställer villkor som är otillbörligt. Beträffan­ de hyran avses härmed enligt förarbetena att höjningen är större än som kan anses påkallat av en allmän förändring i hyresnivån. Hyresregleringslagens system bygger inte på någon hyresspärr av det slag som nu diskuterats. En sådan spärr är ju obehövlig när den högsta tillåtna hyran regleras i lag eller fastställs av myndighet. För möblerade lägenheter gäller dock att hyran kan nedsättas, om den är avsevärt högre än lägenhetens beskaffenhet och övriga omständigheter föranleder. I be­ sittningsskyddslagen är regeln om bestämmandet av hyresvillkoren ut­ formad på det sättet att det nya hyresavtalet skall innehålla de villkor som hyresvärden begär, om hyran ej avsevärt överstiger hyran för jäm­ förliga lägenheter i orten och övriga villkor inte strider mot god sed i hy­ resförhållanden samt hans krav ej heller i övrigt är otillbörligt. I förarbe­ tena uttalas att lagen inte bör hindra en anpassning av hyran efter den allmänna hyresnivån för jämförliga lägenheter i orten eller lägga hinder i vägen för en eventuell allmän uppjustering av hyrorna. Lagstiftningen om besittningsskydd får inte heller leda till att upplåtelserna måste under­ kastas en jämförelse in i minsta detalj i fråga om lägenheternas skick och hyrans storlek. Om den fordrade hyran finnes oskälig, skall den tidigare hyran gälla även i fortsättningen. Något utrymme för att jämka den av hyresvärden begärda hyran efter skälighet lämnar lagen alltså inte.

Hyreslagskommittén. Enligt kommitténs förslag skall hyresgästen vara skyldig att betala hyra med det belopp som hyresvärden fordrar. Om denne 2f Bihang till riksdagens protokoll 196 7. 1 saml. Nr 141

42 Kungl. Maj. ts proposition nr Hl år 1967

begär oskälig hyra, skall hyra dock utgå med skäligt belopp. Beträffande bedömningen av hyrans skälighet anför kommittén följande. Eftersom frå­ gan gäller vad den aktuella lägenheten kan antas vara värd på den öppna hyresmarknaden har man vid tillämpning av skälighetsregeln inte att pröva om den begärda hyran kan antas motsvara en skälig avkastning för det i fastigheten nedlagda kapitalet. I stället bör hyresnivån för jämförliga lä­ genheter vara den normala utgångspunkten vid prövning av fordrad hyras skälighet. Enligt kommittén krävs för att en lägenhet skall anses jämförlig med en annan till en början att lägenheterna beträffande läge, storlek, skick, utrustning och användningssätt i grova drag motsvarar varandra. Lägenheterna måste med andra ord ha väsentligen samma bruksvärde. I kravet på jämförlighet ligger att lägenheterna skall vara jämställda också beträffande hyresvärdens rätt att betinga sig hyra. Efter hyresregleringens avveckling kommer nämligen att finnas olika kategorier av hyresobjekt, vilka skiljer sig från varandra i fråga om hyresvärdens rätt att betinga sig vederlag eller metoden för att bestämma hyran. En kategori utgörs av lä­ genheter för vilka det inte möter något rättsligt hinder att ta ut marknadsmässigt bestämd hyra. En annan kategori består av lägenheter för vilka be­ gränsningar gäller i rätten att ta ut hyra, t. ex. lägenheter i åtskilliga statsbelånade hus. Kommittén utvecklar vidare vissa resonemang om variationerna inom skälighetsområdet och anför. Fastän hyresnivån för bostadslägenheter som har likartat bruksvärde i allmänhet torde vara någorlunda samlad kan dock variationer i hyressättningen förekomma. Om hyresnivån för jämförliga lä­ genheter är högre i somliga fastigheter än i andra, torde i princip den högre hyresnivån böra läggas till grund för bedömningen av den aktuella lägen­ hetens marknadsvärde, förutsatt att det verkligen rör sig om en nivå och inte om enstaka topphyror. En fordrad hyra kan naturligtvis inte anses oskälig så snart den aldrig så obetydligt överstiger hyresnivån för motsva­ rande lägenheter i orten. Den övre gränsen för hyresvärdens tillåtna vederlagsansprålc mot optionsberättigad hyresgäst måste ligga så mycket över hyresnivån för jämförliga lägenheter att den inte hindrar de ekonomiska faktorerna att förskjuta hyresnivån uppåt. En marginal mellan hyresnivån för jämförliga lägenheter och hyresvärdens krav är f. ö. påkallad även av den anledningen, att hyresnivån för jämförliga lägenheter kan ge endast en ungefärlig bild av den aktuella lägenhetens marknadsvärde. Allmänt torde kunna sägas att en fordrad hyra är att anse som oskälig, om den i så påfallande grad överstiger hyresnivån för jämförliga lägenheter att det måste bedömas såsom övervägande osannolikt att en sakförståndig person skulle vilja bjuda det fordrade beloppet för att få hyra lägenheten. Avslutningsvis anför kommittén angående frågan vilken hyra som bör ut­ gå när den begärda hyran är oskälig följande. Det synes ligga närmast till hands att fastställa hyran till högsta skäliga belopp. Emellertid är det före-

Kungl. Maj. ts proposition nr lil år 1967 43

nät med bestämda fördelar att vid ett överskridande av gränsen sätta hy­ ran lägre än som skulle ha skett, om kravet hållit sig inom ramen för högsta skäliga belopp. Kommittén stannar därför för den lösningen att hy­ ran skall utgå med skäligt belopp när hyresvärden överträtt gränsen för vad som kan anses utgöra skäligt vederlag. Med skäligt belopp avses härvid vad som kan antas ungefärligen motsvara hyran för jämförliga lägenheter i orten.

Hyreslagstiftningssakkunniga. I sin diskussion om utformningen av den hyresspärr som behövs för att trygga besittningsskyddet ställer de sakkun­ niga mot varandra två skilda system. Det ena karakteriseras av att hyres­ gästen när som helst under löpande avtalsperiod kan vända sig till myndig­ het och få den avtalade hyrans skälighet prövad. Det andra karakteriseras av att skäligheten av hyran kan komma under prövning först när hyresvär­ den i samband med förlängning av hyresförhållandet ifrågasätter en höj­ ning av hyran. Hyreskontrollen för möblerade lägenheter enligt 6 § hyres­ regleringslagen är av det förra slaget, medan det senare systemet som nyss anförts gäller enligt besittningsskyddslagen och förordas av hyreslagskommittén. Efter att ha granskat de båda systemens fördelar och nackdelar (SOU 1966: 14 s. 113) anför de sakkunniga att starka skäl talar för att konstru­ era hyresspärren för en någorlunda balanserad hyresmarknad på i princip samma sätt som enligt besittningsskyddslagen och kommitténs förslag. En hyresspärr av denna typ sägs bäst förena å ena sidan kravet på ett effek­ tivt skydd mot sådana oskäliga hyresanspråk som skulle kunna äventyra besittningsskyddet och å andra sidan det allmänna önskemålet om relativt stor frihet för den ekonomiska fastighetsförvaltningen att anpassa hyran efter lägenheternas bruksvärde och övriga omständigheter av betydelse. De sakkunniga finner det också principiellt mindre tilltalande att om man öns­ kar normalisera hyresmarknaden och i stort sett återgå till avtalsfriheten låta en part som ingått avtal klandra dess innehåll under avtalets giltighets­ tid. Det system enligt vilket prövningen av hyrans skälighet kan komma under bedömande först i samband med övergång till ny avtalsperiod föror­ das därför av de sakkunniga. Den norm efter vilken den av hyresvärden fordrade hyran skall prövas bör, uttalar de sakkunniga, ha den innebörden att hyresgästen inte skall vara skyldig att godta en hyra som är oskälig. De sakkunniga formulerar saken så att hyresgästen måste godta den fordrade hyran, om den inte vä­ sentligt överstiger hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. I motsatt fall skall hyra utgå med skäligt belopp. Själva skälighetsbegreppet är alltså, liksom i besittningsskyddslagen (3 §) och en­ ligt hyreslagskommittén (45 § i dess förslag), utformat som en jämförelse med en hyresnivå för likartade lägenheter. I sak avser de sakkunniga så­

44 Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

lunda inte att göra någon avvikelse från vad de uppfattat som de väsent­ ligen gemensamma huvudnormerna i besittningsskyddslagens och hyreslagskommitténs regler för skälighetsprövningen. Med en lägenhets bruksvärde bör avses vad lägenheten med hänsyn till beskaffenhet och förmåner samt övriga faktorer kan anses från konsumenternas-hyresgästernas synpunkt vara värd i förhållande till likvärdiga lä­ genheter. Man skall därvid bortse från byggnadsår och produktions-, driftsoch förvaltningskostnader samt från andra särskilda betingelser för hyres­ rätten. På bedömningen av lägenhetens beskaffenhet bör alla faktorer av betydelse inverka, såsom storlek, modernitetsgrad, planlösning och läge in­ om huset, reparationsstandard och ljudisolering. Jämte den egentliga be­ skaffenheten bör bedömas vad som skulle kunna kallas förmåner knutna till lägenheten eller fastigheten, såsom hiss, sopnedkast, tvättstuga, sär­ skilda förvaringsutrymmen, god fastighetsservice, garage och biluppställ­ ningsplats. Också vissa andra faktorer måste tillåtas inverka på bruks­ värdet. Hit hör inte blott husets allmänna läge och vad som enligt ett veder­ taget uttryck brukar kallas miljön utan även sådant som tillgång till lek­ plats och parkeringsutrymmen. Samtliga på bruksvärdet inverkande om­ ständigheter skall bedömas objektivt, dvs. utan avseende på den enskilde hyresgästens värdering eller behov. När vid undersökningen av en fordrad hyras skälighet en annan lägenhet åberopas till jämförelse, skall den senare lägenhetens bruksvärde bedömas under samma betingelser som nyss har angetts. Den omständigheten att hy­ rorna i vissa kategorier av lägenheter har bestämts under särskilda beting­ elser utgör enligt de sakkunniga inte något hinder för att de används som jämförelseobjekt. Att alla kategorier lägenheter kommer i betraktande kan bidra till en önskvärd hyresanpassning och till en ökad rörlighet på mark­ naden. En viss hänsyn måste dock i ett övergångsskede tas till att vissa skill­ nader i finansieringsbetingelserna — nämligen finansiering med eller utan statliga lån — medverkat till uppkomsten av olika hyresnivåer. Beträffande det jämförliga hyresläget indicerar förekomsten av en högre hyresnivå för jämförliga lägenheter att man kan få ut en högre hyra för den aktuella lägenheten. För att en sådan nivå skall få ge utslag i höjande rikt­ ning måste det, såsom även hyreslagskommittén påpekat, verkligen vara fråga om en nivå och ej om enstaka topphyror. Genom varsamhet i jäm­ förelsebedömningen motverkas en ofta av knapphetsbetingad efterfrågan framkallad inte önskvärd uppskruvning av hyresnivån. Därtill kommer att det växande beståndet av allmännyttiga lägenheter, för vilka hyran bestäms enligt självkostnadsprincipen, kommer att ha en stabiliserande betydelse. Detta bestånd kan vid direkt jämförlighet i fråga om bruksvärdet tjäna som norm och vid avvikelser utgöra en riktpunkt för bedömningen. Uppskatt­ ningen av det jämförliga hyresläget måste när det är fråga om att avgöra

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967 45

huruvida hyresvärdens krav bör godtas eller ej ske med någorlunda vida marginaler. Om hyresvärdens krav inte kan godtas men utredningen ändå visar att eu höjning av hyran är befogad, bör hyran enligt de sakkunniga fastläggas på det ställe på skalan där den skäligen bör ligga. Den av de sakkunniga föreslagna regeln tas upp i 46 §. Till komplettering av bestämmelsen föreslås en särskild regel om rätt att i bristorter begära prövning av förstagångshyra. Detta förslag behandlas i ett senare samman­ hang.

Remissyttrandena. Frågan om utformningen av den för besittningsskyd­ dets tryggande nödvändiga hyresspärren har tilldragit sig relativt begrän­ sad uppmärksamhet under remissbehandlingen. Endast hyresrådet går när­ mare in på frågan. Dess yttrande, som är starkt kritiskt mot förslaget, re­ fereras utförligt i det följande. Flertalet remissinstanser lämnar förslaget utan erinran. Bland dem som uttryckligen tillstyrker det märks hovrätten för Nedre Norrland, bostadsstyrelsen, socialstyrelsen, stadskollegiet i Stockholm, länsstyrelserna i Stockholms och Malmöhus län, SABO, Hyresgästernas riksförbund, Nä­ ringslivets byggnadsdelegation och Svenska företagares riksförbund. Följande mera allmänna uttalanden om hyresprövningen är av intresse. Näringslivets byggnadsdelegation framhåller att samtidigt som varje slag av besittningsskydd nödvändiggör metoder för att bedöma en fordrad hyras skälighet så innebär varje sådan prövning att man går ifrån principen om en fri hyresmarknad. Det är därför synnerligen angeläget att prövningen sker efter sådana grunder att resultatet leder fram mot en fri marknad och inte ger upphov till en ny reglering i ändrade former. Enligt delegationens mening inger skälighetsprövningen i allmänhet enligt förslaget inte i och för sig betänkligheter av antytt slag. Knapphändigheten i de sakkunnigas egen framställning försvårar dock tolkningen av förslaget. Hyresgästernas riksförbund uttalar att det särskilt på en utpräglad brist­ marknad är förenat med stora svårigheter att finna en praktiskt använd­ bar jämförelsenorm vid fixerandet av den vederlagsspärr som oundgängli­ gen fordras för att upprätthålla besittningsskyddet. Om den av de sak­ kunniga föreslagna jämförelsenormen kommer att fylla sin uppgift beror till stor del på liur tillämpningen kommer att gestalta sig under de första åren. Man kan inte nog understryka vikten av att anpassningen av hyrorna sker med stor varsamhet och med fullt beaktande av skillnader i fråga om standard, miljö, belägenhet m. in. Flera remissinstanser uttalar farhågor för att de föreslagna hyressättningsreglerna kommer att lämna utrymme för hyreshöjningar som är stör­ re än som kan anses skäligt. Såväl TCO som Statstjänstemännens riksför-

46 Kungl. Maj:ts proposition nr lkl år 1967

bund varnar för en sådan utveckling och anser det vara en brist att de sak­ kunniga inte undersökt hur hyresnivån utvecklats inom sådana orter där hyresregleringen avskaffats och ett system liknande det som de sakkunniga föreslår blivit infört. TCO understryker starkt att statsmakterna måste vara beredda att vidta nödvändiga åtgärder om hyresnivån stiger mer än som kan anses skäligt. Bostadsstyrelsen understryker de risker som kan finnas för en sådan allmän höjning av hyresnivån som går längre än vad som krävs för att anpassa hyrorna för viss del av bostadsbeståndet till principen om likartade hyror för lägenheter med samma bruksvärde. Även länsstyrelsen i Norrbottens län uttalar tveksamhet och anser att något sä­ kert verklighetsunderlag inte finns för att bedöma hur den av de sakkun­ niga föreslagna hyresspärren kommer att fungera i praktiken. Åtskilligt talar för att en regel av »6 §-typ» skulle hävda sig väl vid en jämförelse med den av de sakkunniga föreslagna även om denna kompletteras med en bestämmelse om rätt att i bristort begära prövning av förstagångshyra. Kommer skollegium anser att prövningen av hyrans storlek bör inriktas på spörsmålet om den begärda hyran är oskälig eller inte. Prövningen bör så­ lunda inte avse frågan om den fordrade hyran »väsentligt överstiger hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga». En sådan prövning kan lätt — framför allt i bristorter — leda till ej önskvärda re­ sultat. Liknande synpunkter ligger till grund för hyresrådets mycket utförliga yttrande. Rådet — som i denna del inte är enhälligt — hyser den uppfatt­ ningen att det knappast är möjligt att bestämma hyran för lägenheter i bristorter efter de normer som de sakkunniga föreslagit. Sammanfattnings­ vis anför rådet som skäl härför följande. Under den långa tid som hyres­ regleringen tillämpats har skilda hyresnivåer uppkommit för lägenheter av olika årgångar. Dessa lägenheter torde med avseende på bruksvärdet i många fall inte förete mera betydande variationer från hyresgästens syn­ punkt. Differenserna mellan hyresnivåer i olika årgångar måste antas vara betydande, särskilt på grund av de starkt ökade byggnadskostnaderna un­ der 1960-talet. Vid prövning av hyrorna enligt de föreslagna reglerna får man därför räkna med att flera olika hyresnivåer kommer att åberopas till utredning om bruksvärdet av likvärdiga lägenheter. Såsom 46 § i förslaget utformats skall den högsta av dessa nivåer — hyresrådet bortser från en­ staka topphyror — tas till utgångspunkt vid prövningen av om fordrad hyra är godtagbar eller inte. Om bristande jämvikt föreligger på ortens hyres­ marknad när lagen träder i kraft, har man därtill att beakta den höjning av hyresnivån som kan framkallas av knapphetsbetingad efterfrågan. Åtskilliga hyresgäster kommer antagligen att i en utpräglad bristsituation godta hyror som väsentligt överstiger vad de skulle betala under normala förhål­ landen. Det torde inte kunna undgås att en sådan okontrollerad hyresnivå kommer att verka i allmänt hyreshöjande riktning. Även en hyra som god­

Kungl. Maj. ts proposition nr U1 år 1967 47

tagits av de hyresprövande organen kan få samma verkan. Den hyra som hyresvärden fordrar kan nämligen nedsättas enligt förslaget endast om den är »väsentligt» högre än för andra likvärdiga lägenheter. Godtas i stör­ re utsträckning hyror som sålunda är högre än jämförelselägenheternas utan att vara »väsentligt» högre, bildas en ny hyresnivå som andra fastig­ hetsägare sedan kan åberopa för att ta ut hyror som i sin tur ligger hög­ re men inte »väsentligt» högre än de tidigare godtagna. Det kan härige­ nom åstadkommas en hyresskruv uppåt som inte är önskvärd och natur­ ligtvis inte heller åsyftad. De föreslagna normerna lämpar sig vidare på det hela taget mindre väl när det gäller hyressättning i nyproducerade fastig­ heter. I tider med stigande priser och sjunkande penningvärde är det ofrån­ komligt att hyrorna i nybyggda hus påverkas inte endast av lägenheternas bruksvärde jämfört med andra lägenheters utan också av produktionskost­ naderna. Såsom förslaget utformats torde emellertid vid tvist om vad som skall anses vara skälig hyra produktionskostnaderna inte kunna beaktas. Hyresrådets betänkligheter mot de föreslagna normerna för hyressättningen vid tillämpning på bristorter föranleder rådet att föreslå ett annat system för övergången till en friare hyresmarknad. Rådet förordar en upp­ mjukning av hyresregleringen innebärande att förfarandet enligt 6 § hyres­ regleringslagen görs tillämpligt beträffande alla lägenheter på hyresreglerade orter. Av intresse i detta sammanhang är hur hyresrådet tänker sig normen för hyressätfningen utformad i ett sådant system. Härom anför rå­ det. Vid prövningen av en hyras skälighet bör riktpunkten vara det värde som lägenheten rimligen skulle ha haft på hyresmarknaden om jämvikt rått mellan tillgång och efterfrågan. För att övergången till en i princip fri hyresmarknad skall bli så mjuk som möjligt bör de hyreshöjningar som medges under övergångstiden i regel ske etappvis. Olika förfaranden är här­ vid tänkbara. Fn möjlighet är att hyreshöjningarna under övergångstiden begränsas så att hyran i allmänhet inte kommer att från den ena avtalspe­ rioden till den andra överstiga föregående hyra med mera än viss procent. I fråga om kriterierna vid uppskattningen av jämförelsevärdet vågar sig rå­ det inte på någon närmare precisering. Några synpunkter anförs dock. En riktlinje är produktionskostnaden för nybyggda lägenheter i orten. Denna kostnad kan sägas utvisa vad den nybyggda lägenheten är värd. Med ut­ gångspunkt från värdet av en nybyggd lägenhet av samma storlek som den vilken är föremål för nämndens prövning kan värdet för sistnämnda lagen­ het uppskattas. Värdet bör ligga på en nivå så långt under den nybyggda lägenhetens som är motiverat med hänsyn till utformning, utrustning och underhåll samt de övriga omständigheter vilka i ett jämviktsläge på en fri hyresmarknad kan förutsättas paverka hyresbildningen. Hovrätten för Nedre Norrland uppehåller sig vid de sakkunnigas uttalan­ de att man vid jämförelseprövningen skall se bort från byggnadsår och pro­ duktions-, drifts- och förvaltningskostnader samt från andra särskilda be-

48 Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

tingelser för hyressättningen. Det synes enligt hovrättens mening vara en riktig tanke, att hyresläget inte bör få styras enbart av produktions- och andra kostnader, eftersom detta skulle medföra att hyrorna fick stiga i takt med kostnaderna. Det förefaller dock helt orealistiskt att produktionsoch förvaltningskostnader inte i någon mån skulle få öva inflytande på hyressättningen. Det torde vara oundvikligt att den allmänna hyresnivån även i fortsättningen blir beroende av i vad mån den fortgående penningvärdeförsämringen och bostadsbyggandets kostnader kan framgångsrikt angripas. Näringslivets bgggnadsdelegation ställer sig starkt kritisk till de sakkun­ nigas uttalande att metoden för hyressättningen i de jämförliga lägenheter­ na inte skulle hindra jämförelseprövningen. Enligt delegationens mening innebär bostadspolitiska kommitténs förslag till nytt finansieringssvstem för bostadsbyggandet bl. a. hyreskontroll inom det i framtiden tillkomman­ de statligt belånade bostadsbeståndet. Hyrorna i nyproduktionen förutsätts härvid i allt väsentligt komma att behållas vid den nivå som skulle ha upp­ stått vid fortsatt tillämpning av det nuvarande subventionssystemet. Med de av de sakkunniga föreslagna normerna för jämförelseprövningen är fa­ ran utomordentligt stor att det på konstlad väg konstruerade hyresläget i den framtida nyproduktionen kommer att direkt eller indirekt påverka all annan hyressättning därhän att nagon marknadsmässig hyresstruktur inte uppkommer i någon del av bostadsbeståndet. Följden skulle bli att kostnadsfaktorer på nytt, fastän på omvägar fick bestämma hyrans övre gräns. En ny reglering skulle därmed vara ett faktum. Den enda rimliga lösningen inom ramen för de sakkunnigas uppdrag är att valet av jämförelseobjekt begränsas till lägenheter, som är underkastade den nya hyreslagens prin­ ciper för hyressättningen. Rådhusrätten i Malmö anför liknande synpunk­ ter.

Departementschefen. Såväl inom en balanserad hyresmarknad som på en marknad där bostadsbrist råder måste varje form av lagstadgat besittnings­ skydd vare sig detta utformas som en kvarboenderätt eller som en rätt till ersättning vid ogrundad uppsägning kompletteras med regler om prövning av villkoren för fortsatt förhyrning. Besittningsskyddet för alltså med sig att en norm måste uppställas för hyressättningen. I den mån en sådan norm bara skall tjäna som grundval för besittningsskyddet ställer det sig inte svårt att ange de grundläggande principerna. Fastighetsägaren bör i ett marknadsläge när full balans råder mellan tillgång och efterfrågan på lä­ genheter vara berättigad att ta ut den hyra som han skulle kunna uppnå vid fri uthyrning till vem som helst. Saken kan också uttryckas så att hy­ resvärden bör få utnyttja lägenheternas fulla marknadsvärde. I lägen då påtaglig brist på lägenheter råder bör däremot, som jag senare återkom­ mer till, i viss utsträckning andra principer gälla för hyressättningen. I hyreslagen tas normen för hyressättningen upp i 38 §. Där anges alt

Kungl. Maj:ts proposition nr til år 1967 49

skadeståndssanktionen vid ogrundad uppsägning inträder om hyresvärden i samband med uppsägning ställer villkor som är otillbörligt. Lagen hän­ visar således till en avvägning efter skälighet. Varken själva lagen eller mo­ tiven ger någon närmare vägledning för denna skälighetsbedömning. Be­ sittningsskyddslagen innehåller en mera utförligt beskriven hyressätlningsnorm. I 3 § anges att det nya hyresavtalet skall uppta de villkor som hyres­ värden fordrar, om hyresvärden inte begär en hyra som avsevärt överstiger hyran för jämförliga lägenheter i orten eller annat villkor som strider mot god sed i hyresförhållanden eller hans krav eljest är otillbörligt. Bedöm­ ningen efter ren skälighet är alltså här subsidiär. I första hand skall hyres­ nivån i jämförliga lägenheter vara normbildande och en hyra som inte »avsevärt» överstiger denna nivå måste godtas av hyresgästen om han vill bo kvar i lägenheten. I motiven anges att lagen inte bör hindra en anpass­ ning av hyran efter den allmänna hyresnivån för jämförliga lägenheter i orten eller lägga hinder i vägen för en eventuell allmän uppjustering av hyrorna. Skulle hyrorna stiga alltför mycket får andra åtgärder tillgripas. Hyreslagskommittén anknyter i sitt lagförslag enbart till skäligheten. Enligt 45 § skall den av hyresvärden fordrade hyran frångås först om den är oskälig. I motiven uttalas att frågan vid skälighet sprövningen är vad den aktuella lägenheten kan antas vara värd på en öppen hyresmarknad. Lik­ som skäligheten av fordrad köpeskilling främst bedöms utifrån det pris som varan i allmänhet betingar, bör enligt kommitténs mening hyresnivån för jämförliga lägenheter vara den normala utgångspunkten vid prövning av fordrad hyras skälighet. Vidare anför kommittén att en fordrad hyra inte kan anses oskälig så snart den aldrig så obetydligt överstiger hyresni­ vån för motsvarande lägenheter i orten. För att möjliggöra en hyresbildning efter marknadsmässiga kriterier måste nämligen den övre gränsen för hyresvärdens anspråk ligga så mycket över hyresnivån för jämförliga lä­ genheter att den inte hindrar de ekonomiska faktorerna att förskjuta hy­ resnivån uppåt. Dessa motivuttalanden visar att hyreslagskommitténs norm nära överensstämmer med besittningsskyddslagens, låt vara att anknyt­ ningen till hyresnivån för jämförliga lägenheter inte fått komma till ut­ tryck i sj älva lagtexten. De sakkunnigas förslag knyter an till huvudregeln i besittningsskyddsla­ gen. Enligt 46 § i förslaget skall fordrad hyra godtas om den inte väsent­ ligt överstiger hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Den föreslagna normen — i varje fall sådan den utformats i lag­ texten — innebär en nyhet så till vida att den inte direkt hänvisar till någon skälighetsbedömning. Avvägningen efter skälighet kommer in först om hyresvärdens krav inte får bli gällande enligt huvudregeln.

På en hyresmarknad där i stort sett balans råder mellan tillgång och efterfrågan på lägenheter ger otvivelaktigt en jämförelse med hyresnivån för likvärdiga lägenheter en tillfredsställande utgångspunkt för bedöm­

50 Kungl. Maj.ts proposition nr Hl år 1967

ningen av en aktuell lägenhets marknadsvärde. Jämförelseprövningen kan visserligen i det enskilda fallet vara svår att genomföra därför att någon enhetlig hyresnivå inte kan konstateras. Detta kan framför allt bero på att hyrorna för de jämförliga lägenheterna fastställts på grundval av skilda kostnadslägen eller under olika marknadsförhållanden. Allmänna förskjut­ ningar i hyresnivån slår naturligen inte igenom lika snabbt inom hela hyresbeståndet. Tvärtom måste man utgå från att en betydande tröghet i pris­ bildningen råder. Likväl bör det principiellt vara möjligt att konstatera en hyresnivå för jämförliga lägenheter, och såväl parterna som de hyresprövande myndigheterna hör få tillräcklig ledning av en så beskaffad norm. Vid den jämförelseprövning som skall ske i det enskilda fallet måste för­ skjutningar i hyresnivån få slå igenom vid hyressättningen för att den önskvärda balansen på marknaden skall kunna behållas. Jag instämmer i hyreslagskommitténs uttalande, att den övre gränsen för hyresvärdens vederlagsanspråk måste ligga så mycket över hyresnivån för jämförliga lä­ genheter att den inte hindrar de ekonomiska faktorerna att förskjuta hy­ resnivån uppåt. Annars får man inte någon hyresbildning efter marknadsmässiga kriterier. Det sagda visar att en anknytning av hyresnormen till hyresnivån för jämförliga lägenheter i den form som valts i besittningsskyddslagen och hyreslagskommitténs förslag inte hindrar allmänna förskjutningar i hyres­ nivån. En sådan rörelsefrihet är tvärtom direkt åsyftad, och någon invänd­ ning häremot kan inte med skäl resas, eftersom båda dessa system för hyressättningen är avpassade för en i huvudsak balanserad hyresmarknad. När en mera påtaglig lägenhetsbrist råder på en hyresmarknad med fri hyressättning, uppstår ett starkt tryck uppåt på hyresnivån. Detta tryck upphör inte förrän hyresnivån nått en sådan höjd att efterfrågan åter kom­ mit i balans med tillgången. Hur hög den nya hyresnivån blir, beror själv­ fallet på i vilken utsträckning tillgången kan öka men på kort sikt framför allt på hur känslig efterfrågan är för hyreshöjningar. Det finns emellertid ingenting som säger exempelvis att den hyresnivå som ger full kostnads­ täckning för nyproduktionen inte skulle kunna överträffas. Hyressättningsnormen i besittningsskyddslagen eller enligt hyreslagskommitténs förslag är som framgår av vad jag har anfört förut inte ägnad att effektivt motverka att hyreshöjningar av nyss antytt inte godtagbart slag inträffar. Den av de sakkunniga föreslagna normen skiljer sig inte nämn­ värt från de andra regelanordningarna, eftersom den bygger på att jäm­ förelse skall göras med hyresnivån för jämförliga lägenheter och att den av hyresvärden fordrade hyran kan nedsättas endast om den är »väsentligt» högre än hyran för likvärdiga lägenheter. Det kan med hänsyn härtill sättas i fråga om de sakkunnigas norm verkligen är tillräcklig för att på en bristmarknad hålla hyreshöjningen inom rimliga gränser. De sakkunniga utta­ lar också att man inte kan acceptera att hyressättningen på en bristmark-

Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967 51

nåd skulle få obehindrat påverkas av den helt fria hyresmarknadens pris­ faktorer. I motiven uttalas att en hyresstegring som framkallats av knapphetsbetingad efterfrågan inte bör tillåtas att styra den hyresspärr vars upp­ gift är att trygga besittningsskyddet. Vid jämförelseprövningen skall en så­ dan styrning motverkas på två sätt. För det första skall varsamhet iakttas vid jämförelseprövningen. Varsamheten avses komma till uttryck på det sättet att man låter en högre hyresnivå för jämförliga lägenheter ge utslag i höjande riktning bara om nivån har en allmän stadga och inte bestäms av enstaka topphyror. För det andra antas det växande beståndet av allmän­ nyttiga bostadsföretags lägenheter komma att få en stabiliserande betydel­ se. Detta lägenhetsbestånd med sina självkostnadsbestämda hyror kan tjä­ na som norm vid direkt jämförlighet i fråga om lägenheternas bruksvärde och vid avvikelser utgöra en riktpunkt för bedömningen. Särskilt från hyresrådets sida riktas kritik mot förslaget från den nu dis­ kuterade utgångspunkten. Hyresrådet uttalar att en tillämpning av det före­ slagna systemet måste stöta på stora svårigheter. Det är främst två förhål­ landen som enligt hyresrådets mening är ägnade att leda till alt ej godtag­ bara hyreshöjningar kan komma att uppstå. Åtskilliga hyresgäster torde komma att i en utpräglad bristsituation godta hyror som väsentligt över­ stiger vad de skulle betala under normala förhållanden. Härigenom upp­ står en okontrollerad hyresnivå som kommer att verka i hyreshöjande rikt­ ning. Rådet riktar också uppmärksamheten på det förhållandet att enligt förslaget en fordrad hyra skall godtas om den inte väsentligt överstiger hyran i jämförliga lägenheter. Även härigenom kan en hyresskruv uppåt åstadkommas. För egen del anser jag att rådets kritik inte kan lämnas utan avseende. Det skulle visserligen kunna göras gällande att den tillåtna hyreshöjningen utöver hyran i jämförliga lägenheter bör vara mycket begränsad — dvs. or­ det »väsentligt» skulle ges en mycket snäv tolkning — varigenom en bristbetingad, ej önskvärd uppskruvning av hyresnivån skulle i praktiken för­ hindras. Häremot kan dock invändas att hyresnormen med en sådan tolk­ ning blir mindre funktionsduglig på den balanserade hyresmarknaden. Den kommer då inte att tillåta den nödvändiga anpassningen av hyresnivån till ändrade marknadslägen. Därtill kommer, som hyresrådet anför, att själva jämförelsematerialet påverkas av bristmarknadens uppåtriktade tryck på hy­ rorna. Man måste räkna med att hyresgäster i viss utsträckning frivilligt betalar högre hyror än som skulle godtas vid myndighetsprövning. Hyres­ nivån för de jämförliga lägenheterna kan inte undgå att bli påverkad av detta förhållande. Vad de sakkunniga anför om att de allmännyttiga bo­ stadsföretagens hyressättning bör få tjäna som riktpunkt vid hyresprövningen anser jag i och för sig vara av största betydelse. Deras hyressätt­ ning kommer otvivelaktigt att inverka dämpande på den allmänna hyres­ nivån. När det gäller att bedöma den tänkbara effekten därav bör dock be-

52 Kungl. Maj.ts proposition nr 1 Åt år 1967

aklas att dessa företags andel av det äldre lägenhetsbeståndet är obetydlig. Detta innebär att de allmännyttiga bostadsföretagen förfogar över relativt få lägenheter främst i städernas centrala delar. Vid hyressättningen för äld­ re lägenheter torde därför den av de sakkunniga föreslagna jämförelse­ prövningen mera sällan kunna baseras på hyror för allmännyttiga företags lägenheter. I sammanhanget bör också framhållas att det är mindre lämp­ ligt att lämna i de hyresprövande myndigheternas hand att relativt obundet avgöra i vilken mån bristen på bostäder skall få påverka hyresnivån. Det torde vara ofrånkomligt att utvecklingen mot en balanserad hyresmarknad med marknadsmässig hyressättning måste styras på ett sätt som gör det möjligt att på förhand i huvudsak bedöma följderna av en övergång från hyresregleringen till en friare hyresmarknad. Vad jag nu har anfört stämmer överens med den uppfattning jag har gett uttryck åt i direktiven för de sakkunniga. Jag har där uttalat att särskilda regler kan bli erforderliga för orter med påtaglig lägenhetsbrist. Vad som kommit fram under remissbehandlingen av de sakkunnigas förslag har be­ kräftat denna uppfattning. På den balanserade hyresmarknaden bör hy­ ressättningen styras av marknadsförhållandena. På en bristmarknad där­ emot torde det vara ofrånkomligt att i viss utsträckning hindra hyreshöj­ ningar som betingas av bristläget. Det är därför inte möjligt att tillämpa samma hyressättningsnorm för båda slagen av marknadslägen. Eftersom besittningsskyddsreglerna bör vara avpassade efter en i huvudsak balan­ serad marknad, bör den nya hyreslagens huvudregel för hyressättningen gälla för ett sådant marknadsläge. För en situation när risk föreligger för oskälig hyresstegring bör kompletterande särbestämmelser kunna sättas i kraft enligt det system som de sakkunniga föreslagit beträffande prövning av förstagångshyra. Jag återkommer till denna fråga i avsnittet om hyres­ sättningen för bostäder på en hyresmarknad med mera påtaglig bostads­ brist.

Jag återgår nu till frågan om hyressättningsnormens närmare utform­ ning och utgår därvid från att normen skall äga tillämpning endast på den i huvudsak balanserade hyresmarknaden. Detta innebär självfallet inte att normen skulle sättas ur kraft så snart sådana störningar uppstår på mark­ naden som är ägnade att rubba förhållandet mellan tillgång och efterfrågan på lägenheter. Tvärtom bör normen vara så flexibel att de ekonomiska fak­ torerna ges spelrum i syfte att balansen skall återställas. Först när eu hy­ resstegring kan befaras som är av sådan storlek att den inte kan godtas från samhällssynpunkt, finns det anledning att tillämpa särskilda regler. Som jag redan har anfört anser jag att normeringen i första hand bör grundas på en jämförelse med hyresnivån för likvärdiga lägenheter. Jag de­ lar också de sakkunnigas uppfattning att regeln bör få komma till direkt uttryck i lagtexten och alltså inte endast framgå motivledes som enligt hy-

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967 53

reslagskommitténs förslag. Mot vad de sakkunniga anför om riktlinjerna när det gäller att fastställa en lägenhets bruksvärde har jag i stort sett inte någon erinran. Några påpekanden kan dock vara på sin plats. Vid bestämmandet av en lägenhets bruksvärde är det inte fråga om att uppskatta lägenhetens hyresvärde i pengar eller i någon annan värde­ mätare. Det gäller bara att jämföra lägenhetens beskaffenhet med andra i hyressättningsärendet åberopade lägenheters beskaffenhet. Vid denna pröv­ ning är det i princip endast sådana lägenheter som med hänsyn till bruks­ värdet är likvärdiga vilka får beaktas. För att lägenheterna skall vara lik­ värdiga fordras att de i grova drag motsvarar varandra. Sålunda bör de normalt ha samma användningssätt, bostadsyta och modernitetsgrad. Fn lägenhet bör dock inte uteslutas från jämförelsematerialet bara av det skälet att den i viss utsträckning avviker från den lägenhet vars hyra skall be­ stämmas. Om lägenheten i nagot avseende är av sämre beskaffenhet, bör det lägre bruksvärde som föranleds härav kunna uppvägas av att lägen­ heten i annat avseende är bättre. En relativt stor tolerans av det slag som nu antytts är nödvändig och leder till att jämförelsematerialet blir större och därmed mera rättvisande. Å andra sidan maste starkt understrykas, att avvikelserna inte får vara avsevärda. Annars riskerar man att jämfö­ relseprövningen blir alltför skönsmässig. Det sagda hindrar emellertid inte att man vid hyressättningen i viss ut­ sträckning måste ta hänsyn till det genomsnittliga hyresläget för lägenheter som inte är direkt jämförliga med den aktuella lägenheten. Om det är så att hyresläget är mycket splittrat för en viss kategori av lägenheter och det därför ställer sig svårt att fastställa någon vägledande hyresnivå, kan det vara motiverat att söka ledning vid hyressättningen genom att jämföra med hyresläget i kategorier av lägenheter som visserligen är av annat slag men som har ett mera homogent hyresläge. Härigenom kan också uppnås att hyror för skilda slag av lägenheter anpassas till varandra på ett lämpligt sätt. Det ligger i sakens natur att ifrågavarande bedömningar måste ske översiktligt. Som de sakkunniga anför bör en lägenhet inte uteslutas från jämförelseprövningen bara av det skälet att den tillhör en sådan kategori av lägen­ heter för vilka hyran bestämts under särskilda betingelser, såsom exempel­ vis att fastigheten finansierats med statliga lån. Jag behandlar denna fråga närmare i avsnittet om hyressättningen på en bostadsmarknad med mera påtaglig bostadsbrist. I den situationen att man vid jämförelseprövningen inte kan konstatera någon enhetlig hyresnivå för jämförelselägenheterna — ett läge som måste antas bli vanligt i övergångsskedet — uppstår särskilda svårigheter. Up­ penbarligen kan det inte komma i fråga att låta några enstaka topphy­ ror få bli vägledande, lika litet som några mycket låga hyror kan få avgöra saken. Ej heller får genomsnittshyran bli utslagsgivande. Ett sådant alter­

54 Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 11)67

nativ skulle alltför mycket motverka en i och för sig önskvärd rörlighet i hyressättningen. Tillvägagångssättet bör i stället vara följande. Sedan ej representativa topphyror uteslutits från jämförelsematerialet bör hyresnivån för lägenheter med de högsta hyrorna utgöra riktpunkt för bedömningen. Denna princip måste emellertid modifieras i vissa bestämda avseenden. Man måste hålla i minnet att hyresprövningen syftar till att fastställa lägenhetens marknadsvärde. Hyresnivån för lägenheter med de högsta hyrorna blir godtagbar som riktpunkt bara om den kan accepteras som ett ungefärligt uttryck för marknadsvärdet. Som regel torde härför krävas att hyrorna blivit bestämda i ett läge på hyresmarknaden som över­ ensstämmer med situationen vid jämförelsetidpunkten eller som i varje fall inte varit ofördelaktigare för hyresgästen än det rådande läget. Om en ned­ åtgående tendens kan konstateras i hyressättningen för det aktuella slaget av lägenheter, finns det självfallet inte anledning att särskilt fästa sig vid en hög hyresnivå i jämförelsematerialet. Över huvud taget är regeln om hy­ rans fastställande efter jämförelseprövning inte tillämplig i ett marknads­ läge när hyresnivån rör sig nedåt. Då får en allmän skälighetsbedömning ske. Situationen kan också vara den att den ifrågavarande höga hyresnivån uppstått under en period när knapphet på lägenheter förelegat. Visserligen är det i ett sådant fall naturligt att hyresnivån förskjuts uppåt. Om utbudet av lediga lägenheter är begränsat och hyresnivån i det övriga lägenhetsbeståndet rör sig trögt, kan det dock lätt inträffa att under knapphetsperio­ den skapas en hyresnivå som ligger över den nivå som kommer att uppnås på sikt när marknaden åter stabiliserat sig. Som de sakkunniga anfört måste därför varsamhet iakttas vid jämförelseprövningen. Ett grundläg­ gande krav måste vara att den hyra som jämförelseprövningen leder fram till framstår som skälig. Detta krav kan inte anses uppfyllt om inte hyran även på litet längre sikt stämmer överens med marknadsläget. Ofta kommer emellertid situationen att vara den att den höga hyresnivå varom nyss talats måste anses fullt representativ för marknadsvärdet hos lägenheter av den ifrågavarande typen. Jämförelseprövningen bör då i en­ lighet med vad som förut har sagts utfalla så att denna nivå får bli vägle­ dande. Man kan inte bortse från att fall kan uppkomma när några representa­ tiva jämförliga lägenheter inte har åberopats eller inte ens kan åberopas i prövningsärendet. En norm för hyressättningen som enbart bygger på jämförelseprövning slår då slint. För detta fall är man hänvisad till eu ren skälighetsbedömning. Enligt de sakkunnigas förslag skall den av hyresvärden fordrade hyran kunna frångås först om den väsentligt överstiger hyran för jämförliga lä­ genheter. För normalfallet har jag inget emot detta. Ett sådant utrymme ovanför den genom jämförelseprövningen konstaterade hyresnivån måste tillförsäkras hyresvärden redan med hänsyn till den osäkerhet som gäller

Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967 55

vid uppskattningar av förevarande slag. Det måste f. ö. starkt betonas att man inte skall eftersträva någon detaljprövning. Jämförelsen skall som de sakkunniga uttalat ske i tämligen grova drag. Genom att man tillåter hyran för den ifrågavarande lägenheten att något överstiga hyresnivån för jämförliga lägenheter ges dessutom, som förut anförts utrymme för en all­ män uppjustering av hyresnivån, när detta motiveras av den aktuella situa­ tionen på hyresmarknaden. Det behöver självfallet inte vara fråga om en höjning av samtliga hyror. Läget kan i stället vara det att hyrorna för lä­ genheter av en viss standard behöver anpassas till hyresnivån för lägenhe­ ter med en högre eller lägre standard. En sådan anpassning kan vara en förutsättning för att skapa en önskvärd ökad rörlighet på hyresmarknaden. Några mera bestämda anvisningar kan inte ges om storleken av det be­ lopp med vilket hyran skall tillåtas överstiga de jämförliga lägenheternas hyresnivå. Omständigheterna i det enskilda fallet liksom det allmänna läget på hyresmarknaden har betydelse för denna fråga. Jag föreslår att hyressättningsnormen utformas på följande sätt. Som huvudregel bör uppställas att den fordrade hyran får frångås endast om hyresvärdens krav är oskäligt. I sådant fall skall hyran utgå med skäligt belopp. Som ett komplement härtill bör i lagtexten anges att fordrad hyra alltid är oskälig, om den väsentligt överstiger hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Häri ligger att den fordrade hyran får godtas bara om den inte väsentligt överstiger hyran för jämför­ liga lägenheter och dessutom inte är oskälig.

Begränsning av besittningsskyddet

Utformningen av inskränkningar i besittningsskyddet

Gällande rätt. I besittningsskyddslagen är inskränkningarna i besittnings­ skyddet utformade på två skilda sätt. Vissa inskränkningar har getts for­ men av generella undantag från lagens tillämpning. I 10 § anges sålun­ da att lagens bestämmelser inte äger tillämpning när, a) lägenhet upplåtits till bostad i en- eller tvåfamilj shus, b) lägenheten upplåtits till bostad i mö­ blerat skick eller c) det är fråga om upplåtelse från hyresgästs sida av del i förhyrd bostadslägenhet. Andra inskränkningar har formen av grunder enligt vilka besittningsskyddet i det enskilda fallet kan brytas. I 1 § räknas sådana grunder upp i fem punkter, av vilka fyra avser speciella situationer och den femte utgör en generalklausul som avser att täcka sådana fall som lagen ej särskilt anger. Hyresgäst har inte rätt till nytt hyresavtal, om a) hyresrätten är förverkad, b) hyresgästen eljest påtagligt eftersatt sina förpliktelser en­ ligt hyresavtalet, c) hyresgästens behov av lägenheten maste anses ringa, d) hyresgästen själv lämnat anställning, varav upplåtelsen var betingad, eller el­ jest givit anledning till att anställningen upphört samt synnerliga skäl inte

56 Kungl. Maj:ts proposition nr år 1967

talar för att hyresgästen ändå bör äga rätt till nytt hyresavtal, eller e) det i annat fall än nu sagts inte kan anses strida mot god sed i hyresförhållanden eller eljest vara obilligt att hyresvärden fordrar att hyresgästen skall avflytta. Hyresgästens ställning är enligt besittningsskyddslagen på visst sätt tryg­ gare i den situationen att hyresvärden säger upp avtalet till avflyttning och åberopar en grund som bryter besittningsskyddet än om hyresvärden i stället bestrider hyresgästens rätt till nytt hyresavtal av det skälet att det föreligger en generell begränsning i lagens tillämpningsområde. I det förra fallet måste hyresvärden skriftligen meddela hyresgästen att han fordrar att denne skall flytta. Om hyresgästen inte nöjer sig med att flytta, har han att inom viss frist väcka talan vid domstol eller hänskjuta tvisten till medlingsnämnd. Hy­ resgästen har rätt att bo kvar i lägenheten så länge tvisten ännu ej är prö­ vad. När hyresvärden däremot stöder sig på ett generellt undantag från besittningsskyddsreglerna, gäller inte de nyssnämnda bestämmelserna.

Hyreslagskommittén. Även enligt kommitténs förslag utformas begräns­ ningen av besittningsskyddet dels som inskränkningar i besittningsskyddsbebrytande grunder (43 § andra stycket 1—6). Liksom enligt besittnings­ skyddslagen undantas från tillämpningsområdet för besittningsskyddet så­ dana fall då lägenheten uthyrts i möblerat skick eller då upplåtelsen avser del av upplåtarens bostad. Därutöver görs undantag dels för vissa korttidsavtal, nämligen fall då hyresavtalet upphör att gälla innan upplåtelsen varat mer än sex månader i följd, dels för fall då hyresrätten enligt förbehåll som äger laga verkan inte skall vara förenad med rätt till nytt hyresavtal. Besittningsskyddslagens undantag för lägenhet som upplåtits till bostad i en- eller tvåfamilj shus behandlas i stället som en besittningsskyddsbrytande grund. I kommittéförslaget är katalogen över besittningsskyddsbrytande grunder utbyggd i jämförelse med besittningsskyddslagens uppräkning av sådana grunder men innehåller liksom denna en särskild generalklausul för sådana fall som inte täcks genom uppräkningen.

Hyreslagstiftningssakkunniga. De sakkunnigas förslag följer kommittéför­ slaget men följande avvikelser görs. Förslaget upptar endast tre undantag från besittningsskyddsbestämmelsernas tillämpningsområde, nämligen fall då lägenheten utgör del av upplåtarens egen bostad, då hyresförhållandet upphör innan det varat mer än nio månader i följd eller då hyresrätten en­ ligt förbehåll som äger laga verkan inte vidare är förenad med rätt till för­ längning av avtalet (44 § 1—3). Till skillnad från besittningsskyddslagen och kommittéförslaget innebär således de sakkunnigas förslag att möblerade lä­ genheter i princip förs in under reglerna om besittningsskydd. När det gäller de besittningsskyddsbrytande grunderna hänför de sakkunniga dessa med ett undantag under en generalklausul (45 § andra stycket). Undantaget avser det fallet att hyresrätten är förverkad.

Kungl. Maj. ts proposition nr Hl år 1967 57 De olika begränsningarna i besittningsskyddet behandlas närmare i det följande. Korttidsavtal Gällande rätt. I nuvarande hyreslag har upplåtelse som grundar sig på korttidsavtal undantagits från det indirekta besittningsskyddets område. Av 38 § hyreslagen framgår nämligen att skadeståndsskyldighet vid ogrundad uppsägning inträder bara om hyresavtalet slutits för minst sex månader. Besittningsskyddslagen däremot innehåller inte något undantag för korttidsavtalen.

Hyreslagskommittén. Kommittén uttalar att kortfristiga hyresavtal ofta används just i fall där upplåtelsen avses vara av tillfällig art. Användnings­ området för korttidsavtalen är emellertid inte begränsat till upplåtelser som är av mer eller mindre övergående natur. Enligt kommitténs mening före­ kommer det nämligen i ej obetydlig omfattning att bostäder upplåts för per­ manent bruk enligt kontrakt med kort hyrestermin. Kommittén förkastar där­ för tanken att generellt ta undan alla korttidsavtal .från optionsprincipens tillämpningsområde. I stället bör en karenstid införas som förutsättning för optionsrättens inträde. Därmed kommer kortfristiga upplåtelser som upphör före karenstidens utgång inte att vara förenade med besittningsskydd medan upplåtelser som visserligen grundas på avtal med kort hyrestermin men som på grund av tyst eller uttrycklig förlängning likväl består efter karenstidens slut inbegrips under besittningsskyddet. Kommittén diskuterar vidare frågan huruvida karenstiden även bör full­ göra uppgiften som en prövotid. Om någon egentlig prövning av hyresgästens skötsamhet och förmåga att anpassa sig efter förhållandena i fastigheten skall hinna komma till stånd, borde karenstiden sättas till förslagsvis två år. Risk för missbruk av uppsägningsrätten i syfte att undandra hyresgästen besitt­ ningsskydd skulle emellertid då kunna befaras. Försiktigheten bjuder därför att karenstiden begränsas till sex månader. Begränsningen i besittningsskyddet utformas i förslaget som ett undantag från optionsrättens tillämpningsområde (42 § 2).

Hyreslagstiftningssakkunniga. De sakkunniga anser att särskilda regler för korttidsavtal fyller ett visst praktiskt behov. Såsom hyreslagskommittén uttalat ligger det en viss garanti mot missbruk i att längsta tiden sätts till­ räckligt kort. Av denna anledning och då korttidsavtalen måste klart avgrän­ sas från de avtal, som löper med den mycket vanliga ettårsperioden, är det inte tillrådligt att sätta tiden till ett år. Med tanke på önskvärdheten att ute­ sluta vissa hyresavtal från besittningsskyddets tillämpningsområde, t. ex. så­ dana som avser fritidshus, där det ej gäller att tillgodose hemskyddet, eller uthyrningar av utpräglat tillfällig karaktär som ändå sträcker sig över exem­

58 Kungl. Maj:ts proposition nr tbt år 1967

pelvis ett läsår (kursår) eller större delen därav, stannar de sakkunniga för att godta en längsta tid av nio månader. Regeln ges i förslaget formen av undantag från besittningsskyddsbestämmelsernas tillämpningsområde (44 § 2 ).

Remissyttrandena. De sakkunnigas förslag i denna del har i allmänhet inte mött någon erinran under remissbehandlingen.

Del av upplåtarens egen bostad Gällande rätt. I besittningsskyddslagen görs ett generellt undantag från området för besittningsskydd i fråga om upplåtelse från hyresgästs sida av del i förhyrd bostadslägenhet (10 § första stycket c).

Hyreslagskommittén. Vissa kategorier av bostadsupplåtelser kännetecknas av att en nära personlig kontakt etableras mellan upplåtare och hyresgäst. Framför allt gäller detta när upplåtelsen avser del av upplåtarens bostad. Hänsynen till upplåtarens personliga förhållanden måste anses påkalla att sådana upplåtelser lämnas utanför optionsreglernas tillämpningsområde. Det är härvid likgiltigt, om upplåtaren innehar bostaden med äganderätt, bo­ stadsrätt eller hyresrätt eller om den uthyrda delen av bostaden upplåtits i möblerat eller omöblerat skick. Ett undantag från besittningsskyddsbestämmelsernas tillämpningsområde i enlighet med det sagda tas upp i 42 § 3.

Hyreslagstiftningssakkunniga. Ifrågavarande slag av bostadsupplåtelser är enligt de sakkunnigas mening minst lämpad som underlag för en rätt till förlängning av avtalet mot upplåtarens vilja. Undantaget torde inte vara svårtolkat. Det kan visserligen tänkas förekomma fall, där uthyrningsobjek­ tets karaktär av del i bostad är något tveksam. Så kan t. ex. innehavaren av en s. k. elastisk lägenhet hyra ut ett rum som genom särskild anordning -—• egen ingång från trappan, eget toalettrum etc. — kan användas som själv­ ständig bostad men som även är avsett att tas i bruk av upplåtaren när han behöver utrymmet. Sådana fall är dock sällsynta och måste lösas i praxis under beaktande av omständigheterna i det enskilda fallet. Det synes uppen­ bart att starka skäl krävs för att inte i det övervägande antalet fall betrakta det uthyrda utrymmet som del av upplåtarens bostad. De sakkunniga före­ slår under hänvisning till det anförda att lägenhet som utgör del av upp­ låtarens egen bostad tas undan från besittningsskyddsbestämmelsernas tilllämpningsområde (44 § 1).

Remissyttrandena. HSB uppehåller sig vid besittningsskyddet beträffan­ de rum med egen ingång, eget toalettrum m. m. i s. k. elastiska lägenheter. Sådana lägenheter produceras i viss utsträckning i såväl flerfamiljshus- som

Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967 59

småhusområden för att bl. a. bereda unga familjer ekonomisk möjlighet att anskaffa på längre sikt tillräckligt stor bostad. Det är enligt HSB:s mening värdefullt att produktionen av elastiska lägenheter fortsätter och helst ökas. För att detta skall ske fordras att besittningsskyddet till uthyrningsrum i elastiska lägenheter får en sådan utformning att uthyraren alltid kan påräk­ na att få disponera uthyrningsrummet när familjen vuxit till. Bostadsrättskommittén framhåller att enbart det förhållandet att en uthyrning avser en mera avskild del av en elastisk lägenhet inte bör hindra att upplåtelsen tas undan från besittningsskyddets tillämpningsområde såsom en del av upplå­ tarens bostad. Vissa gränsfall kan dock förekomma, i vilka besittningsskydd bör föreligga. Vid prövningen av dessa fall kan ledning hämtas av vad de sakkunniga anfört angående hyresgästs rätt till förlängning av hyresavtal rörande lägenhet i en- och tvåfamilj shus och bostadsrättslägenhet. Drätselkammaren i Kiruna anser att undantaget beträffande del av bostad inte bör gälla om uthyrningen avser den huvudsakliga delen av lägenheten. Näringslivets byggnadsdelegation förordar att även avtal om total sublokation undantas från besittningsskyddets tillämpningsområde. Den ökade rör­ ligheten i dagens samhälle har framkallat ett påtagligt behov av att under begränsad tid kunna upplåta den egna bostaden i andra hand, dvs. vad som avses med total sublokation. Det är en väsentlig förutsättning för att detta behov skall kunna tillgodoses att förstahandshyresgästen med säkerhet vet att han vid den avtalade hyrestidens utgång åter kan få disponera sin lägen­ het. Sublokationen bör därför inte vara förknippad med besittningsskydd för underhyresgästen. Det kan enligt delegationens mening inte anses till­ räckligt att intresseavvägningen mellan avtalsparterna vid prövning av be­ sittningsskyddet som regel måste leda till att förstahandshyresgästen åter­ får dispositionen över sin lägenhet. Varje tvekan på denna punkt måste undanröjas.

Förbehåll som innebär att hyresrätten inte vidare är förenad med rätt till förlängning Hyreslagskommittén. Frågan om hyresgästen bör kunna bringa hyres­ förhållandet att falla utanför besittningsskyddets tillämpningsområde genom att avstå från optionsrätt bör enligt kommitténs mening besvaras olika allt­ eftersom avståendet sker före eller efter optionsrättens inträde. Om lagstift­ ningen om besittningsskyddet inte skall förlora mycket av sin effektivitet, får det inte vara tillåtet för hyresvärden att genom förbehåll hindra att op­ tionsrätten inträder. Sedan hyresgästen väl blivit optionsberättigad, bör han däremot vara oförhindrad att avstå från sin rätt. Ej sällan måste det näm­ ligen ställa sig förmånligt för båda parter att förlikningsvis lösa en optionstvist på så sätt att hyresvärden medger att hyresgästen får sitta kvar viss tid framåt mot att hyresgästen avstår från att påkalla förlängning, när denna tid utlöper. Kommittén förslår därför att ett förbehåll varigenom hyresgästen

60 Kungl. Maj:ts proposition nr år 1967

avstår från sin optionsrätt skall vara giltigt om förbehållet tillkommit efter det att hyresgästen innehaft lägenheten sex månader i följd. En bestämmelse härom tas upp i 50 § andra stycket. Det fall då hyresrätten enligt förbehåll som äger laga verkan inte skall vara förenad med rätt till nytt hyresavtal undantas i 42 § 4 från besittningsskyddsbestämmelsernas tillämpningsom­ råde.

Hyreslagstiftningssakkunniga. De sakkunniga uttalar inledningsvis att det i vissa fall skulle vara en fördel om parterna fick fritt avtala om avstående från besittningsskyddet, exempelvis när uthyraren efter viss tid behöver bo­ staden för eget bruk. Även med olika skyddsregler kan dock inte undvikas att en sådan ordning leder till missbruk mot obetänksamma hyresgäster. De sakkunniga stannar därför för att tillåta avstående från besittningsskydd en­ dast när fråga om hyresrättens fortsatta bestånd uppkommit och hyresför­ hållandet varat minst nio månader i följd (karenstiden enligt förslaget). Avståendet måste dessutom ske under medlingsförfarande inför medlingsnämnd eller vid domstol (80 § fjärde stycket). I 44 § 3 anges att bestäm­ melserna om besittningsskydd inte är tillämpliga, när hyresrätten enligt för­ behåll som äger laga verkan inte vidare är förenad med rätt till förlängning av avtalet.

Remissyttrandena. Regeln om att förbehåll om avstående från besitt­ ningsskydd har laga verkan endast om hyresförhållandet varat nio månader och förbehållet träffats inför medlingsnämnden eller rätten anses i många yttranden vara alltför sträng. Näringslivets byggnadsdelegation föreslår att avstående från besittningsskydd för bostadslägenhet i samband med hyres­ förhållandets uppkomst eller inom nio månader därefter skall kunna ske un­ der förutsättning av medlingsnämndens godkännande samt att parterna, se­ dan besittningsskydd uppkommit för hyresgästen, fritt skall kunna i särskild handling avtala om avstående från besittningsskyddet. Sveriges fastighets­ ägareförbund framhåller att det är en mycket allvarlig brist i förslaget att det över huvud taget inte är möjligt att annat än i form av avtal för högst nio månader träffa bindande överenskommelse att hyresavtal skall upphöra vid viss framtida tidpunkt. Förbundet förordar i huvudsak den av byggnadsdelegationen förordade lösningen. Hyresrådet uttalar samma mening. Hov­ rätten för Nedre Norrland vill gå ännu ett steg i uppmjukning av den före­ slagna regleringen och förordar att förbehåll om avstående från besittnings­ skydd alltid bör kunna träffas utan myndighets medverkan och även innan hyresförhållandet varat nio månader. Varje formlös överenskommelse om förbehåll bör dock enligt hovrättens mening inte gälla. Möjligen kan större säkerhet vinnas, om krav uppställs om att förbehållet måste tas upp i särskild skriftlig handling. Den föreslagna regleringen kritiseras också av bostadsråttskommittén, häradshövdingeföreningen och Svea hovrätt.

Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967 61

I flera remissyttranden påpekas att lagförslaget torde innebära att hyres­ gäst fritt kan bringa ett hyresavtal att upphöra genom uppsägning av avtalet och att det mot bakgrunden härav är mindre följdriktigt att inte samma ver­ kan skulle kunna åstadkommas genom en överenskommelse mellan båda parter om att hyresupplåtelsen skall tas undan från besittningsskyddets tilllämpningsområde. Hyresgästernas riksförbund utgår från att den föreslagna regleringen inte utgör hinder för parterna att när som helst under hyresav­ talets löptid komma överens om att hyresförhållandet skall upphöra och att en sådan överenskommelse inte behöver underställas medlingsnämnden.

Möblerad lägenhet Gällande rätt. Besittningsskyddet enligt besittningsskyddslagen omfattar inte lägenhet som upplåtits till bostad i möblerat skick.

Hyreslagskommittén. Att en lägenhet hyrts ut i möblerat skick utgör i allmänhet ett tecken på att upplåtelsen inte avsetts vara av stadigvarande natur. Uthyrning av lägenhet i möblerat skick utgör ju den brukliga upplå­ telseformen såväl när hyresgästen inte har behov av lägenheten mera än en kortare tid som när hyresvärden endast tillfälligtvis kan undvara lägenheten. Hyresgäst som hyr lägenhet i möblerat skick bör därför inte få optionsrätt. Lägenheter av detta slag utesluts därför i förslaget från besittningsskyddets tillämpningsområde (42 § 1).

Hyreslagstiftningssakkunniga. Enligt de sakkunnigas uppfattning förelig­ ger en betydande svårighet, känd från hyresregleringspraxis, att dra gränsen mellan möblerade och omöblerade lägenheter. Det finns risk för att denna svårighet kan utnyttjas otillbörligt. Vidare förekommer ett sannolikt växande antal affärsmässigt uthyrda möblerade lägenheter, på vilka i princip samma synpunkter bör läggas som på andra lägenheter, vilkas hyresgäster åtnjuter besittningsskydd. Av dessa skäl bör det finnas möjlighet att vid bestäm­ mande av området för besittningsskyddet dra en gräns mellan olika slag av möblerade lägenheter. En sådan gränsdragning måste ske vid prövningen av de optionsbrytande omständigheter, som hyresvärden i varje särskilt fall åberopar. Av betydelse är att det största antalet möblerade hyresobjekt, »möb­ lerade rum», enligt de sakkunnigas förslag faller bort från besittningsskyd­ dets tillämplighetsområde på grund av undantaget för del av upplåtarens egen bostad. Även korttidsavtalen kan i åtskilliga fall röra just möblerade lägenheter. En redogörelse för vissa ytterligare uttalanden av de sakkunniga angående möblerade lägenheter lämnas under avsnittet om övriga situationer där fråga kan uppkomma om att bryta besittningsskyddet.

62 Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

Hyresrättens förverkande och annan misskötsamhet än sådan som föranleder förverkande Gällande rätt. Enligt 7 § hyresregleringslagen gäller att hyresnämnd äger förklara uppsägning ogiltig bara under förutsättning att hyresrätten inte är förverkad. På samma sätt gäller enligt 38 § hyreslagen att hyreslagens indi­ rekta besittningsskydd får åtnjutas endast om förverkande ej har skett. Ock­ så besittningsskyddslagen tar upp förverkande som en optionsbrytande grund (1 § a). En annan optionsbrytande grund är att hyresgästen eljest på­ tagligt eftersatt sina förpliktelser enligt hyresavtalet (1 § b).

Hyreslagskommittén. Om en hyresgäst misskött sig så att han ej ens har rätt att sitta kvar hela den avtalade hyrestiden, kan han uppenbarligen långt mindre komma i åtnjutande av nytt hyresavtal. Är hyresrätten förver­ kad, är följaktligen optionsrätten därmed förfallen. Med hyresrättens förver­ kande bör härvid förstås att en omständighet av beskaffenhet att medföra hyresrättens förverkande inträffat, att hyresvärden inom föreskriven tid gjort bruk av sin rätt att frånträda avtalet vare sig detta uppsagts att upp­ höra genast eller vid senare tidpunkt samt att hyresgästen, där återvinning kan komma i fråga, inte begagnat sig av återvinningsmöjligheten. Om hyres­ gästen gjort sig skyldig till sådant anteciperat kontraktsbrott som enligt lag medför rätt för hyresvärden att frånträda hyresavtalet, bör han inte heller komma i åtnjutande av nytt hyresavtal. Sker uppsägning på grund av att hyresgästen inte ställt säkerhet enligt 31 § hyreslagen bör således optionsrät­ ten anses bruten. En regel härom tas upp i 43 § andra stycket som en första punkt i uppräkningen av de besittningsskyddsbrytande grunderna. Även en misskötsamhet som inte lett till hyresrättens förverkande eller lagligen kan medföra rätt att häva kontraktet bör i åtskilliga fall kunna få till effekt att hyresgästen går miste om rätten till nytt hyresavtal. I annat fall riskerar man att hyresvärden inte får tillräckliga medel till sitt förfogande för att upprätthålla ordning och skick i fastigheten eller i övrigt skapa triv­ samma förhållanden i denna. För förlust av optionsrätt bör fordras att hy­ resgästen åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att han inte skäligen bör äga rätt till nytt hyresavtal. Vid avgörande av om så är fallet är det i allmän­ het mera helhetsbilden av hyresgästens förhållande under hyrestiden än iso­ lerade episoder som tilldrar sig intresse. Det förhållandet att hyresgästen ef­ ter tillsägelse iakttagit rättelse, måste naturligen spela en stor roll när det gäller att bedöma hans rätt till nytt hyresavtal. I 43 § andra stycket 2 anges att hyresgästen inte äger rätt till nytt hyresavtal när han i annat fall än som anges i andra stycket i sådan mån åsidosatt sina förpliktelser att han inte skäligen bör komma i åtnjutande av nytt hyresavtal.

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967 63

Hyreslagstiftningssakkunniga. Även de sakkunnigas förslag bygger på att rätt till förlängning av hyresavtalet inte skall föreligga om hyresgästen för­ verkat hyresrätten. Enligt de sakkunnigas mening måste skillnad däremot göras mellan förverkande och fall när hyresgästen underlåter att ställa ny säkerhet. En underlåtenhet att på begäran ställa ny säkerhet bör inte få sam­ ma rättsverkningar som förverkande. De sakkunniga föreslår därför den mo­ difikationen i hyresvärdens nuvarande ovillkorliga rätt att frånträda avtalet att denna rätt i fråga om bostadslägenhet skall föreligga endast om det är av väsentlig betydelse för hyresvärden att ny säkerhet ställs och det inte är obilligt mot hyresgästen att upplösa hyresförhållandet. Denna skälighetsbe­ dömning bör enligt de sakkunnigas mening komma till uttryck också i det fallet att hyresvärden sagt upp hyresavtalet till upphörande vid hyrestidens slut och mot hyresgästens anspråk på besittningsskydd åberopar att hyres­ gästen inte på begäran ställt ny säkerhet. Hyresvärdens rätt att i en sådan situation få hyresförhållandet upplöst måste prövas under skälig hänsyn å ena sidan till risken för hyresförlust och å andra sidan till hyresgästens förmåga att utan att ny säkerhet ställs fullfölja sina förpliktelser enligt hy­ resavtalet. I många fall kan det vara svårt för hyresgästen att skaffa fram erforderlig säkerhet utan att det kan bedömas föreligga risk för hyresförlust. Är det däremot så att hyresgästen uppenbarligen inte kan fullgöra sina för­ pliktelser och ställer han inte begärd säkerhet, föreligger ett berättigat in­ tresse för hyresvärden att inte förlänga hyresavtalet. Beträffande annan misskötsamliet än sådan som föranleder förverkande innebär ett tillgodoseende av hyresvärdens intresse att förfoga över lägen­ heten att han bereds tillfälle att reagera mot att rimliga krav på trivsel och ordning i fastigheten ej beaktas eller mot att ekonomiska skyldigheter blir bristfälligt fullgjorda. Den av hyreslagskommittén lämnade beskrivningen av situationen torde varken inkräkta otillbörligt på hyresvärdens berättigade anspråk eller medföra oberättigade risker för besittningsskyddet. Kraven på hyresgästens skötsamhet måste enligt de sakkunnigas mening ställas högt. Det ligger i längden ej i hyresgästernas intresse att några av dem skyddas, fastän det uppenbarligen ej är önskvärt att de bor kvar i lägenheten. Mot hy­ resvärdens intresse skall vägas om det är obilligt mot hyresgästen att hyres­ förhållandet upphör. Vid denna avvägning kan hänsyn främst komma att tas till ömmande personliga förhållanden. Det bör dessutom framhållas att önskemålet att förslagets besittningsskyddsregler skall fungera i olika slags marknadslägen bör leda till att påföljden i besittningsskyddshänseende för hyresgästen vid bristande skötsamhet i viss mån anpassas efter den större eller mindre svårigheten att få annan bostad. I de sakkunnigas förslag anges i 45 § andra stycket 1 att rätt till förläng­ ning av avtalet ej tillkommer hyresgästen om hyresrätten är förverkad. An­ nan misskötsamhet från hyresgästens sida tas inte upp som särskild besittningsskyddsbrytande grund utan går in under generalklausulen i andra styc­ ket 2.

64 Kungl. Maj. ts proposition nr IM år 1967

Rivning och större ombyggnad Inledning. Hyreslagstiftningssakkunnigas betänkande innehåller en in­ gående redogörelse för frågan om rivning som grund för begäran om hyres­ gästs avflyttning (se s. 147—157). Redogörelsen inleds med allmänna syn­ punkter på rivningen som ett led i förnyelsen av byggnadsbeståndet sär­ skilt i Stockholm och Göteborg. Vidare lämnas vissa uppgifter till belysning av rivningens omfattning och betydelse för bostadsbeståndet. I betänkandet redogörs också för de hyresreglerande myndigheternas behandling av upp­ sägningar i fråga om rivningshus.

Gällande rätt. Den departementspromemoria som låg till grund för för­ slaget till besittningsskyddslagen innehöll som en särskild option sbrytan­ de grund att huset skulle rivas. Något villkor var inte fäst vid hyresvär­ dens rätt att få hyresförhållandet upplöst i rivningsfall. I lagen kom dock rivningsfallet inte att behållas i en särskild klausul utan hänfördes till ge­ neralklausulen. Prövningen av uppsägning på grund av rivning kom alltså att omfatta även en obillighetsbedömning. I förarbetena uttalades att optionsrätten enligt generalklausulen kunde brytas också vid fall av moti­ verad ombyggnad.

Hyreslagskommittén. Hyresvärdens intresse att få bestämma den tidpunkt då hans verksamhet i den form den hittills bedrivits inte längre kan anses ekonomiskt lönande eller att få avgöra om hans fastighet lämpligen bör ingå i ett större saneringsprojekt bör beaktas på sådant sätt att han får möjlighet att låta sin hittillsvarande verksamhet upphöra. Det allmännas intresse av att otidsenlig bebyggelse rivs för att lämna plats för nybebyggelse har dess­ utom sådan vikt att det bör tillerkännas företräde framför enskilda hyresgäs­ ters intresse att få sitta kvar i sina lägenheter. Enligt kommitténs mening kan det inte anses behövligt eller lämpligt att det dömande organet ges befogen­ het att pröva ändamålsenligheten av det tillämnade rivningsföretaget för att kunna ta ställning till optionsfrågan. Enbart den omständigheten att huset skall rivas inom sådan tid att rivningen kan sägas vara aktuell bör anses tillräcklig för att hyresgästens anspråk på nytt hyresavtal skall få träda till­ baka. En ombyggnad av en fastighet kan stundom vara så genomgripande att den kan jämställas med rivning och därpå följande nybyggnad. Ombyggnad av detta slag bör i konsekvens med vad som föreslagits beträffande rivning utan vidare bryta optionsrätten. Detsamma bör gälla en ombyggnad som visserli­ gen inte har den totala karaktär att den kan likställas med rivning och efter­ följande nybyggnad men ändå kan sägas vara av större omfattning. Endast om det är uppenbart att hyresgästen kan bo kvar utan olägenhet för ombygg­ naden, bör han få behålla sin optionsrätt. Så kan vara fallet, om ombyggna-

Kungl. Maj:ts proposition nr lbl år 1967 65

den ej alls eller endast i obetydlig omfattning berör den ifrågavarande hyres­ gästens lägenhet. I 43 § andra stycket 3 tas som en besittningsskyddsbrytande grund upp att huset skall rivas eller undergå större ombyggnad och att det ej är uppen­ bart att hyresgästen kan bo kvar utan nämnvärd olägenhet för ombyggna­ den.

Hyreslagstiftningssakkunniga. Enligt de sakkunnigas mening bör besittningsskyddslagstiftningen inte innehålla någon regel som innebär att en tillämnad rivnings ändamålsenlighet och lämplighet måste prövas. En sådan prövning skulle ställa det prövande organet inför ytterst vanskliga avgöran­ den med krav på teknisk och ekonomisk utredning som skulle bli orimligt dyr och tidskrävande. För denna ståndpunkt talar även det allmänna intres­ set att ej hindra byggnads- och stadsförnyelse. De sakkunniga anser att när en rivning är så nära förestående att lägenheten bör friställas skall hyres­ gästen inte kunna motsätta sig hyresvärdens krav på avflyttning och därmed hindra rivningsplanerna. Hyresvärden skall alltså i rivningssituationen för­ utsättas ha sådant intresse att upplösa hyresförhållandet att rivning i prin­ cip bryter besittningsskyddet. Den angivna principen måste emellertid underkastas modifikationer alltef­ ter hyresgästens möjligheter att anskaffa annan bostad. Vid tillämpningen av besittningsskyddsreglerna bör hänsyn tas till situationen på bostadsmarkna­ den. Om det råder balans på bostadsmarknaden, kan man överlåta åt hyres­ gästen att ensam ordna sin bostadsfråga. I situationer med viss ej alltför svårartad bostadsbrist bör finnas utrymme för skilda former av begränsat skydd, såsom krav på hyresvärdens medverkan till anskaffande av ersätt­ ningsbostad utan att hela bördan skall åvila honom, uppskov med avflytt­ ningen, möjlighet att under en övergångstid hänvisa till provisorisk bostad med rätt till återflyttning eller ekonomisk ersättning. Om däremot bostads­ förhållandena kan anses vara sådana att hyresgästen inte själv rimligen kan skaffa annan lämplig bostad, bör en billighetsprövning leda till att han — i överensstämmelse med nuvarande hyresregleringspraxis — skall ha ett rela­ tivt besittningsskydd. Skyddet bör i det fallet få brytas endast om hyresgäs­ ten tillhandahålls annan bostad som han skäligen kan åtnöjas med. Om hyresgästen flyttat in i ett »rivningshus» med öppen blick för risken att behöva flytta, kan kravet på besittningsskydd aldrig föra längre än till att hyresvärden måste visa att tidpunkten för rivningens igångsättande fordrar avflyttning. Det kan ofta vara lämpligt att vid uppsägning för avflyttning på grund av tillämnad rivning avkorta uppsägnings- och avtalstiderna i syfte att samordna rivningen och avflyttningen. Hyresgästen bor då »på rivningskontrakt». Det kan ibland vara lämpligt att redan efter den första uppsäg­ ningen ogilla hyresgästens anspråk på att få bo kvar, nämligen för det fall att hyresvärden redan då anvisar godtagbar ersättningslägenhet och det ej 3 Bihang till riksdagens protokoll 1967. 1 samt. Nr 141

66 Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

av särskilda skäl är obilligt mot hyresgästen att behöva flytta tidigare än som egentligen är nödvändigt. Starka krav på bevisning om rivningens aktualitet bör uppställas. Sålunda bör krävas att hyresvärden visar rivningstillstånd, byggnadslov eller mot­ svarande eller annan tillförlitlig utredning, som styrker att evakueringen är det egentliga kvarvarande hindret att sätta igång rivningen. I stort sett samma bedömningar som beträffande rivning bör ske när det är fråga om större ombyggnad, varmed avses ombyggnad av så genomgripan­ de art att den hindrar hyresgästen från att bo kvar i lägenheten. Hyresvär­ dens påstående att ombyggnaden kan utföras ändamålsenligare om hyresgäs­ ten är borta, måste uppenbarligen i de flesta fall tas för gott. I många fall bör det emellertid vara möjligt att låta hyresgästen flytta in på nytt efter genomförd ombyggnad. Ofta kan han även, om än i begränsade eller provi­ soriska utrymmen, bo kvar under arbetets gång även om ombyggnaden är omfattande.

Remissyttrandena. Hyresrådet kritiserar de sakkunnigas uttalande att prövning av tillämnad rivnings ändamålsenlighet och lämplighet inte bör förekomma vid tillämpningen av reglerna om besittningsskydd. Inte heller hyresrådet vill dock förorda att en generell prövning av fastighets rivningsmognad skall äga rum inom ramen för en permanent besittningsskyddslagstiftning. Man bör emellertid inte helt bortse från frågan om behovet av den åberopade rivningen. Expropriationsutredningen ansluter sig däremot till de sakkunnigas mening. Prövningen av om rivningen är lämplig bör enligt ut­ redningens mening uteslutande ankomma på de organ som företräder det all­ männas intressen i fråga om samhällsbyggande och samhällsplanering. Stadsförbundet uppehåller sig vid de sakkunnigas mening att rivning i princip bör utgöra en besittningsskyddsbrytande grund men att denna prin­ cip bör modifieras allt efter hyresgästens möjligheter att anskaffa annan bo­ stad. Förbundet betonar det angelägna i att saneringsverksamheten i stads­ samhällena inte försvåras genom att hyresgästintresset tillgodoses i alltför hög grad och framhåller att de kommunala bostadsförmedlingarna torde be­ trakta en aktiv medverkan vid anskaffandet av annan bostad åt utsanerade hyresgäster som en av sina viktigaste uppgifter. Även om förbundet skulle vilja hävda en ovillkorlig flyttningsskyldighet i rivningssituationer, kan för­ bundet på grund av erfarenheterna av hur bostadsförmedlingsverksamheten vanligen bedrivs godta att hyresgästerna skall vara tillförsäkrade ett relativt besittningsskydd i enlighet med de sakkunnigas förslag. Sveriges fastighetsägareförbund framhåller att det är av yttersta vikt att rättstillämpningen blir sådan att behövliga sanerings- och ombyggnadsåtgär­ der inte onödigtvis försvåras. Förbundet accepterar de riktlinjer för intresse­ avvägningen som de sakkunniga dragit upp. RF däremot ifrågasätter starkt om det kan vara riktigt att ålägga hyresvärden att anskaffa likvärdig lägen­

Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967 67

het åt hyresgästen. En sådan ordning motverkar den ny- och ombyggnadsverksamhet som man allmänt vill stödja och om möjligt öka ut.

Omläggning av brukningsändamålet Hyreslagskommittén. En önskan från hyresvärdens sida att använda lägenheten på annat sätt än som bostad syftar som regel till att öka lägen­ hetens avkastning. Omläggningen av brukningsändamålet kan emellertid ock­ så ha ett annat syfte. Det kan t. ex. inträffa att en för bostadsändamål uthyrd fastighet förvärvas för att begagnas som sammanträdes-, föreläsnings-, under­ visnings- eller bibliotekslokal eller för annat dylikt ändamål. Om läget på bostadsmarknaden medger en någorlunda friktionsfri omflyttning, torde hy­ resgästens intresse av att få behålla lägenheten normalt inte böra hindra en ändrad användning av fastigheten. Ibland kan dock en sådan regel leda till ett obilligt resultat för hyresgästen. Detta kan framför allt inträffa, om den lokala tillgången på bostäder inte är tillräcklig för att göra en obehindrad omflyttning möjlig. I sådana situationer när risk föreligger för att hyresgäs­ ten inte kan komma över annan bostad torde billigheten vanligen kräva att en planerad omläggning av brukningsändamålet får anstå så länge denna risk varar. Även i andra fall kan en omläggning av brukningsändamålei vara obillig mot hyresgästen. Hyresvärden vill kanske använda lägenheten för något ändamål som är av mindre vikt. Situationen kan också vara sådan att hyresvärden vid hyresförhållandets tillkomst borde ha upplyst hyres­ gästen om den förestående ändringen men underlåtit detta. Kommittén före­ slår därför att omläggning av brukningsändamålet skall utgöra en besittningsskyddsbrytande grund men att hyresgästen skall ha rätt till nytt hyres­ avtal, om en upplösning av hyresförhållandet av särskild anledning skulle vara obillig mot denne (43 § andra stycket 4).

Hyreslagstiftningssakkunniga. De sakkunniga framhåller alt inte heller i fråga om omläggning av brukningsändamålet bör det ändamålsenliga och lämpliga i det nya användningssättet få komma under bedömande i en besittningsskyddstvist. I detta avseende hänvisas till vad som anförts om rivning. De sakkunniga delar den av hyreslagskommittén framförda uppfattningen att man, när hyresgästens optionsrätt ställs mot hyresvärdens krav på att få disponera lägenheten för annat ändamål, i viss mån bör ta hänsyn till läget på hyresmarknaden. Vad de sakkunniga beträffande rivning anfört om att intresseavvägningen bör ske med beaktande av den rådande bostadssituatio­ nen bör därför i tillämpliga delar gälla också för det förevarande fallet. Ge­ nerellt sett bör hyresgästens besittningsskydd dock vara starkare här än i rivningssituationen. Hyresvärden måste därför klart styrka sitt behov att genomföra omläggningen. Bakom kravet på att få disponera lägenheten för annat ändamål står nämligen i regel inte samma starka allmänna intresse som regelmässigt stöder rivningsplaner.

68 Kungl. Maj:ts proposition nr lbl år 1967

Remissyttrandena. Näringslivets byggnadsdelegation påtalar att de sak­ kunnigas motivuttalanden är motsägelsefulla i det avseendet att de sakkun­ niga å ena sidan anför att det ändamålsenliga och lämpliga i att ändra brukningsändamålet inte får komma under bedömande i en besittningsskyddstvist och å andra sidan uttalar att hyresvärden klart måste styrka sitt behov att genomföra omläggningen. Delegationen anser att det förra uttalan­ det bör vara vägledande vid den fortsatta behandlingen av förslaget. Även stadsförbundet anser att de sakkunnigas uttalanden är oförenliga.

Lägenheter i en- och tvåfamiljshus och bostadsrättslägenheter

Gällande rätt. I besittningsskyddslagen tas lägenhet som upplåtits till bostad i en- eller tvåfamiljshus undan från lagens tillämpningsområde (10 § första stycket a).

Hyreslagskommittén. Lägenheter i en- och tvåfamiljshus och bostadsrätts­ lägenheter bildar en grupp av hyresobjekt som har det gemensamt att en mera vidsträckt uppsägningsrätt ofta behövs. Huset eller bostadsrättslägenheten tillkommer vanligen för att tjäna som bostad åt ägaren och kan i all­ mänhet inte överlåtas utan att en lägenhet kan friställas för förvärvarens räkning. Vad angår tvåfamiljshus, där ena lägenheten bebos av hyresgäst och den andra av hyresvärd, hör en viss personlig beröring mellan upplåtare och hyresgäst till hyresförhållandets karakteristiska drag. I sådana fall leder en tvångsförlängning av hyresupplåtelsen ej sällan till så försämrade relatio­ ner mellan parterna att det inte blir möjligt för någon av dem att skapa en trivsam bostadsmiljö under hyresförhållandets fortsatta bestånd. Även om möjligheten till tvångsförlängning i hithörande förhållanden likväl måste va­ ra tämligen vidsträckt vid svårartad bostadsbrist bör den i varje fall i andra marknadslägen hållas inom snäva gränser. Kommittén föreslår därför som huvudregel att optionsrätten skall brytas dels när hyresförhållandet avser lägenhet i en- och tvåfamiljshus och ägaren bor eller vill bo i huset eller be­ höver disponera lägenheten för att kunna överlåta fastigheten, dels när upp­ låtelsen avser lägenhet som upplåtaren innehar med bostadsrätt och bostadsrättshavaren vill flytta in i lägenheten eller behöver disponera denna i och för överlåtelse av bostadsrätten. Denna regel bör dock inte vara undantags­ lös. Det kan nämligen inte uteslutas att hyresvärden utnyttjar sin uppsäg­ ningsrätt på ett illojalt sätt. Det kan exempelvis redan vid upplåtelsen ha stått klart för hyresvärden att hyresförhållandet skulle behöva upplösas inom kort. Om hyresvärden förtiger detta för hyresgästen, bör han få finna sig i att hyresgästen blir berättigad till nytt hyresavtal. En uppsägning som skett i syfte att hyresvärden vederlagsfritt skall kunna tillgodogöra sig kostsamma förbättringar, som han tillåtit hyresgästen att utföra i lägenheten, bör inte heller betaga hyresgästen rätten att få behålla lägenheten. Hyresgästen bör

Kungi. Maj:ts proposition nr 141 år 1967 69

därför ha rätt till nytt hyresavtal, om hyresvärdens vägran att medge för­ längning uppenbarligen strider mot god sed i hyresförhållanden (43 § andra stycket 5).

Hyreslagstiftningssakkunmiga. Hyresvärdens intresse av att upplösa hy­ resförhållande beträffande sådan lägenhet som här avses bör i första hand beaktas på så sätt att den som hyr lägenhet i en- och tvåfamilj shus eller lägenhet som uthyraren innehar med bostadsrätt inte skall vara berättigad till förlängning av hyresavtalet, om uthyraren har för avsikt att bosätta sig i lägenheten. Bedömningen bör i regel inte påverkas av frågan om uthyraren har verkligt behov av att disponera lägenheten för egen bostad. Det räcker att lägenheten normalt är att betrakta som bostad för ägaren resp. för bostadsrättsinnehavaren. Hyresgästen måste dock ges skäligt rådrum att skaffa annan bostad. Redan härigenom tillgodoses billighetskravet. Vad som är skä­ ligt rådrum måste bedömas med beaktande av den lokala bostadssituationen och hyresgästens behov. Intresseavvägningen mellan parterna bör ske efter en vid skala där dels hyresgästens vetskap om hyresvärdens avsikter, dels bostadssituationen ger utslag. Men riktpunkten bör inte vara, att hyresgäs­ ten skall få sitta kvar utan att hyresförhållandet skall upplösas. I anslutning till frågan om betydelsen av det personliga förhållandet mellan dem som bor i en- och tvåfamilj shus framhåller de sakkunniga att möjligheten till tvångsförlängning i varje fall i svårare marknadslägen måste vara tämligen vid­ sträckt. Riktpunkten bör emellertid även här vara att hyresförhållandet skall upplösas.

Remissyttrandena. Bostadsrättslcommittén anser att prövningen av besittningsskyddsfrågor beträffande förhyrda bostadsrättslägenheter bör ske med den riktpunkten att hyresgästens besittningsskydd normalt skall brytas när bostadsrättshavaren behöver lägenheten för att sj älv bo i den eller disponera den för överlåtelse av bostadsrätten. Som regel bör inte bostadsrättshavarens behov av lägenheten prövas, om denne säger upp avtalet för att använda lägenheten för egen del. HSB anser att bostadsrättsförenings intresse av att bostadsrättslägenhet inte uthyrs i vissa fall bör utgöra grund för att bryta besittningsskyddet. Förbundet syftar på situationer då bostadsrättshavare i strid med bestämmel­ ser i bostadsrättslagen och föreningens stadgar hyr ut sin lägenhet utan för­ eningsstyrelsens tillstånd eller då uthyrning av lägenheten fortsätter utöver den av föreningsstyrelsen medgivna tiden. I dessa fall förverkas bostadsrätts­ havarens nyttjanderätt, om rättelse inte sker inom skälig tid efter tillsägelse. Om besittningsskyddet inte bryts i dessa fall, kan den situationen uppstå att hyresgästen visserligen får sitt hyresavtal med bostadsrättshavaren förlängt men att han vräks från lägenheten på grund av föreningens avhysningsdom mot bostadsrättshavaren.

70 Kungl. Maj:ts proposition nr lil år 1967

Bostad som upplåtits i anslutning till arbetsanställning Gällande rätt. Enligt 1 § e) besittningsskyddslagen föreligger inte rätt till nytt hyresavtal, om hyresgästen sj älv lämnat anställning varav upplåtel­ sen var betingad eller på annat sätt gett anledning till att anställningen upp­ hört samt synnerliga skäl inte talar för att hyresgästen ändå bör äga rätt till nytt hyresavtal. Beträffande besittningsskyddet i gällande rätt i övrigt när det gäller bostad som upplåtits i anslutning till anställning hänvisas till den i det följande återgivna sammanfattningen av hyreslagskommitténs och hyreslagstiftningssakkunnigas förslag.

Hyreslagskommittén. En bostadsupplåtelse är betingad av anställnings­ förhållande om upplåtelsen enligt förutsättningarna för avtalet skall upphöra om anställningen upphör (s. k. kopplat avtal). I regel är det arbetsgivaren som tillhandahåller lägenheten men så behöver inte vara fallet. Om en bo­ stadsupplåtelse på angivet sätt kopplats samman med ett anställningsförhål­ lande, föreligger ett rättsförhållande med inslag av både hyra och tjänst. För gränsdragningen mellan arbetsavtal och avtal som helt eller delvis har karaktär av hyra brukar dels förhållandet mellan arbetsprestationens och bostadsupplåtelsens värde, dels existensen eller frånvaron av ett funktionellt samband mellan anställning och upplåtelse spela en framträdande roll. Ett samband av funktionell natur föreligger, om den avtalsmässiga samman­ kopplingen av anställning och upplåtelse måste antas bero på arbetsuppgif­ tens art. Ibland kommer det funktionella sambandet mellan anställning och upplåtelse till synes i själva avtalet på så sätt att den anställde är inte endast berättigad utan även förpliktad att bo i den upplåtna lägenheten. Om ett funktionellt samband råder mellan anställning och upplåtelse, torde man i allmänhet böra hänföra avtalet till arbetsavtal, i vart fall om arbetspresta­ tionens värde inte är ringa i förhållande till upplåtelsens värde. Som exem­ pel på bostadsupplåtelse som normalt bör betraktas bara som ett moment i ett rent arbetsavtal kan nämnas upplåtelser av bostad på eller invid tjänst­ göringsstället till fyr- och lotspersonal, banvakt, skogvaktare, skolvaktmästare, brandpersonal, lasarettsläkare, lantarbetare, hembiträde, fastighetsskötare och portvakt. De talrika upplåtelser av bostad åt arbetare och tjänstemän inom industrien vilka inte på grund av arbetsuppgiftens art behöver bo just i den upplåtna lägenheten eller annan därmed likställd lägenhet bör anses grundade på avtal som helt eller delvis har karaktär av hyra fastän arbets­ lönen är vida större än hyran. Om ett rättsförhållande med inslag av både hyra och tjänst är att klassificera som ett rent arbetsavtal, faller upplåtelsen utanför hyreslagens tillämpningsområde. Eftersom inte heller någon analog tillämpning av optionsreglerna böra komma i fråga, kan sålunda något optionsanspråk över huvud taget inte göras gällande när avtalet utlöper. När ett av hyra och tjänst sammansatt rättsförhållande faller inom hyres-

Kungl. Maj:ts proposition nr U1 år 1967 71

lagens ram, inställer sig frågan om anställningens upphörande skall anses ge hyresvärden skälig anledning att kräva att hyresgästen flyttar. Denna fråga får avgöras efter en avvägning mellan de motstående intressena. Den lokala bostadsmarknadens struktur blir därvid av stor betydelse. På landsbygden och i brukssamhällen där beståndet av hyresbostäder till väsentlig del ägs av något eller några enstaka företag saknas normalt en lägenhets- och arbets­ kraftsreserv som gör det möjligt för företagen att anskaffa personal utan att tillhandahålla bostad. Hyresvärdens intresse att få disponera lägenheten för annan arbetstagares räkning bör regelmässigt komma vågskålen att väga över till hans fördel, om hyresmarknaden har nu angivna struktur. Även på hit­ hörande orter kan dock fall förekomma där intresseavvägningen bör utfalla på annat sätt. I det enskilda fallet kan hyresvärdens behov av att få dispo­ nera lägenheten för annan arbetstagares räkning vara betydligt mindre än som är typiskt för orter utan allmän bostadsmarknad. Beträffande orter med differentierad hyresmarknad, t. ex. större tätorter med mångskiftande nä­ ringsliv, finns ofta en lägenhetsreserv eller en arbetskraftsreserv, som gör det möjligt för företagen att skaffa nödvändig personal utan att ställa bostad till förfogande. På sådana orter bör en hyresgäst som fått hyra bostad av sin arbetsgivare normalt vara tillförsäkrad samma hemskydd som tillkommer hyresgäster i allmänhet. Situationen kan dock vara en annan om den an­ ställdes bostad exempelvis är belägen inom ett industriområde som inte är tillgängligt för allmänheten eller om i annat fall utpräglat lokalt samband råder mellan arbetsplats och personalbostad. Varken på platser utan allmän hyresmarknad eller på orter med differen­ tierad sådan marknad bör den omständigheten att ena parten mera än den andra gett anledning till anställningens upphörande få leda till att man från­ går det resultat som en avvägning mellan hyresvärdens och hyresgästens in­ tressen annars skulle ge. Det är f. ö. i flertalet fall förenat med betydande svårigheter att bilda sig någon säker uppfattning om den verkliga anled­ ningen till att anställningen upphört. Den omständigheten att vid kopplade avtal anställningen upphör har inte tagits med i kommitténs uppräkning av besittningsskyddsbrytande grunder utan går in under generalklausulen i 43 § andra stycket 6.

Hyreslagstiftningssakkunniga. De sakkunniga erinrar inledningsvis om att ett betydande antal arbetstagare numera bor i bostäder som upplåtits av arbetsgivaren eller av annan för arbetsgivarens räkning. Det från besittningsskyddssynpunkt typiska, nämligen att — enligt förutsättningarna för det kopplade avtalet — bostadsupplåtelsen upphör när tjänsten upphör, ska­ par i många fall problem som enligt de sakkunnigas mening fordrar särskild uppmärksamhet vid utformningen av ett allmänt besittningsskydd. Vid den rättsliga bedömningen kan anställdas bostäder enligt de sakkun­ nigas mening indelas i två kategorier. Den ena typen karakteriseras av att

72 Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967

bostaden upplåts åt den anställde som ett moment i tjänsteavtalet. För denna typ av upplåtelser, vilka f. n. ej är underkastade de hyresrättsliga bestämmel­ serna, använder de sakkunniga uttrycket tjänstebostad. Om bostaden uthyrs i anslutning till tjänsten men under sådana förhållanden att hyresbestämmelserna blir tillämpliga på upplåtelsen, betecknas bostaden som personalhyresbostad. Gemensamt för båda typerna av upplåtelser är att förhyrningen förutsätts upphöra när tjänsten upphör (avflyttningsklausul). Gränsdrag­ ningen blir viktig från den synpunkten att om upplåtelsen är underkastad de hyresrättsliga bestämmelserna kan hyresgästen påkalla besittningsskydd enligt hyresregleringslagen eller besittningsskyddslagen, medan han i mot­ satt fall är hänvisad uteslutande till det skydd som bereds honom på grund av tjänsteavtalet. Av vikt är även att i det senare fallet inte heller hyrans skälighet kan komma under prövning. De traditionella principerna för att dra gränsen mellan tjänstebostad och personalhyresbostad betecknas av de sakkunniga som funktionsprincipen och överviktsprincipen. Funktionsprincipen kan sägas innebära, att man drar gränsen sedan man konstaterat vilket som är avtalsförhållandets hu­ vudsakliga syfte. Vid tillämpning av överviktsprincipen, som på senare tid torde ha varit förhärskande, beaktar man att i ett och samma avtalsförhål­ lande kan finnas bestämmelser på vilka såväl hyresrätten som arbetsrätten är tillämplig. Man söker skilja ut de fall där momentet av tjänst är så domi­ nerande att rättsförhållandet i sin helhet måste betraktas som ett tjänsteavtal fastän det omfattar också en bostadsupplåtelse. I motsatt fall däremot anses en kombination av tjänste- och hyresavtal föreligga, och de hyresrättsliga bestämmelserna blir då tillämpliga på bostadsupplåtelsen. Överviktsprinci­ pen torde ligga till grund för besittningsskyddslagens bestämmelser. De sakkunniga lämnar en utförlig redogörelse för förekomsten av kopplade avtal inom skilda delar av arbetsmarknaden och beskriver även den praxis som utvecklat sig angående gränsdragningen tjänstebostad — personalhyres­ bostad. I dessa frågor hänvisas till betänkandet (SOU 1966: 14 s. 170—182). De sakkunniga avvisar tanken på att hindra varje tillämpning av kopplingsklausuler i hyresavtal. En lämplig avvägning mellan parternas motstri­ diga intressen måste ske. Förslaget inskränker sig därför till vissa reformer som i inte obetydlig mån stärker besittningsskyddet utan att arbetsgivarens berättigade intressen åsidosätts. Arbetsgivarens intressen hänför sig huvud­ sakligen till hans önskan att med hänsyn till tjänstens rätta fullgörande ha vissa anställda boende i vissa bostäder samt att kunna underlätta anskaff­ ningen av arbetskraft genom att erbjuda goda bostäder åt de anställda. Be­ träffande arbetstagarsidans intressen måste bedömningen ske framför allt från två utgångspunkter, nämligen att kopplingen ej får utgöra ett inte önsk­ värt hinder i friheten att byta tjänst och vistelseort samt att en avflyttnings­ klausul i synnerhet i vissa situationer kan vara påtagligt obillig mot arbets­ tagaren-hyresgästen.

Kungl. Maj. ts proposition nr i41 år 1967 73

När det gäller gränsdragningen tjänstebostad-personalhyresbostad uttalar de sakkunniga att tjänstebostadsbegreppet är teoretiskt oklart. Detta förhål­ lande har medfört praktiska olägenheter. Vissa fördelar skulle vinnas, om hyreslagstiftningen kunde tillämpas på alla bostäder som arbetsgivare eller annan i hans ställe upplåter åt anställd i anslutning till tjänsten. Hyreslagens regler om besittningsskydd och hyresspärren skulle då i princip bli tillämplig på alla bostäder. Tvistefrågorna kan då ges en i de enskilda fallen lämplig lösning utan att man behöver överväga frågan om myndighetens kompetens. Förutsättningen för att man på detta sätt skall kunna vidga hyreslagens tilllämpningsområde är dock uppenbarligen att särskilda regler ges beträffande sådana bostäder som för tjänstens rätta fullgörande oundgängligen måste be­ bos av den som innehar tjänsten. I dessa fall bör en kopplingsklausul kunna tillämpas på så sätt att arbetsgivaren får tillgång till lägenheten med till­ räcklig säkerhet och i tillräckligt god tid för att tjänsten utan men för verk­ samheten skall kunna övertas av efterträdaren. Nyssnämnda krav måste kun­ na beaktas när det är fråga om tjänst som antingen i allmän verksamhet är förenad med bostadstvång eller som är av övervägande övervaknings- eller bevakningskaraktär eller tjänst inom lantbruket eller som fastighetsskötare. De sakkunniga betonar starkt att någon väsentlig ändring i arbetsgivarnas nuvarande rätt såsom den praktiskt utövas att vid sådana tjänsteförhållandens upphörande förfoga över bostaden inte bör komma i fråga. De sakkunniga föreslår sålunda att en bestämmelse tas upp i hyreslagen (1 § andra stycket) av innehåll att lagens bestämmelser äger tillämpning även på upplåtelse av lägenhet genom avtal om tjänst eller i anslutning till sådant avtal. Enligt de sakkunnigas mening bör arbetsgivarorganisation och huvudorga­ nisation på arbetstagarsidan i kollektivavtal kunna komma överens om att bl. a. de hyresrättsliga besittningsskyddsreglerna inte skall gälla för bostadsupplåtelser som skett till arbetstagare som är bunden av kollektivav­ talet. Lagens besittningsskyddsregler blir enligt ett sådant system villkor­ ligt dispositiva. Bestämmelser härom tas upp i 78 § första stycket i de sakkunnigas förslag. De sakkunniga diskuterar härefter generella åtgärder till förbättring av besittningsskyddet och riktar först uppmärksamheten på uppsägningsbestämmelserna. Hyresavtal som betingas av tjänst är vad man brukar kalla relativt tidsbestämda, dvs. hyresgästen skall flytta vid en tidpunkt som är bestämd endast i förhållande till tjänstens upphörande. Om särskild uppsägningsklausul i fråga om bostad ej tar över den avflyttningsskyldighet som grundas direkt på tjänstens upphörande, fordras alltså f .n. inte någon sär­ skild uppsägning till avflyttning. Detta leder ej sällan till oklarhet om avflyttningsskyldigheten. Vidare förekommer i många fall en avflyttningsrespit som är oskäligt kort, och ofta saknas en tillförlitlig utgångspunkt i fråga om fristen för anhängiggörande av besittningsskyddstalan. De sakkunniga 3 f Bihang till riksdagens protokoll 1967. 1 samt. Nr 141

74 Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

föreslår att de indispositiva reglerna om uppsägningsskyldighet i 3 § första stycket i förslaget skall gälla även de kopplade avtalen. Om hyrestiden ut­ tryckligen sammanfaller med innehavet av tjänsten eller om hyrestiden är bestämd med eller utan föreskrift om förlängning men är såtillvida in­ skränkt att den avbryts om tjänsten upphör, måste alltså den hyresvärd som i anledning av tjänstens upphörande vill upplösa hyresförhållandet verk­ ställa uppsägning eller om det gäller avtal på kort tid anmana hyresgästen att flytta. Vidare föreslås att en uppsägningstid av minst en månad skall gälla vid kopplade avtalsförhållanden. Regeln skall vara tvingande. Om alltså tjänsten upphört efter mycket kort uppsägning eller uppsägning ej alls skett, kan hyresförhållandet upphöra först efter förloppet av minimitiden, räknad från dagen för uppsägningen av hyresförhållandet. De nu beskrivna reglerna om uppsägning och avflyttningsskyldighet måste dock inskränkas något. Om bostaden med hänsyn till arbetsuppgifternas art oundgängligen måste bebos av viss anställd, bör arbetsgivaren kunna förfoga över lägenheten för en ny anställd praktiskt taget omedelbart efter det den förutvarande slutat sin tjänst. I en sådan situation kan det ej rimligen åläg­ gas arbetsgivaren-hyresvärden att följa de föreslagna reglerna för uppsägning och avflyttningsskyldighet. I 78 § sista stycket i de sakkunnigas förslag undantas därför sådana fall då det med hänsyn till viss tjänst är oundgängligen nödvändigt att arbetsgivaren äger förfoga över bostaden till upplåtelse åt den som innehar tjänsten i fråga. Avtalsfrihet skall i sådana fall råda beträffande uppsägningstidens längd. De sakkunniga diskuterar också frågan om att införa en allmän tidsgräns för giltigheten av en avflyttningsklausul. Åtskilligt talar för en sådan gräns. Om kopplade avtal i och för sig måste accepteras, är det nämligen angeläget att kopplingen ej i första hand utnyttjas av arbetstagaren för att komma över en bostad utan allvarlig avsikt att vara kvar i arbetet. Men skäl talar då också för att sambandet tjänst-bostad tillåts bli lösare allteftersom tiden går. De sakkunniga föreslår därför i 78 § andra stycket en regel som inne­ bär att en klausul om skyldighet att flytta av den anledningen att tjänsten upphört inte äger verkan i besittningsskyddshänseende längre tid än tre år från upplåtelsen av lägenheten. Om byte skett till annan lägenhet som också uthyrts med kopplingsklausul räknas treårstiden från dagen för den första upplåtelsen. Med hänsyn till arbetsgivarens särskilda intressen undantas från treårsregeln samma kategorier av upplåtelser för vilka minimitid mellan uppsägning och avflyttning inte behöver iakttas. Enligt förslaget skall giltighetstiden ock­ så kunna förlängas, om särskilda skäl föreligger. Sådana skäl är exempelvis att mycket påtagliga arbetsmarknadssvårigheter uppkommit för ett företag som är uteslutande eller övervägande hänvisat till en inte differentierad bo­ stadsmarknad eller att en arbetsgivare med begränsad rörelse skulle komma i betydande personliga svårigheter om han inte fick förfoga över en lägenhet

Kungl. Maj:ts proposition nr IM år 1967 75

som är avsedd att användas för en anställd. Prövningen av frågor om för­ längning av giltighetstiden för avflyttningsklausul skall enligt förslaget ske hos medlingsnämnd. Hyresgästen skall beredas tillfälle att yttra sig och upp­ gifter om den lokala arbets- och bostadsmarknaden skall inhämtas före av­ görandet. Om tjänsten upphör efter treårstidens utgång, skall avvägningen av parternas intressen ske enligt huvudregeln för besittningsskyddet. Vid uppsägning eller vid tvist får hyresvärden givetvis åberopa att lägenheten ursprungligen uthyrts till hyresgästen i hans egenskap av arbetstagare eller att den behövs för annan anställd, men ett sådant åberopande får tillmätas verkan endast inom ramen för den vanliga intresseavvägningen mellan pal terna. Avvägningen av parternas intressen vid prövningen i en besittningsskyddstvist av verkan utav en åberopad avflyttningsklausul för vilken tidsgränsen ännu ej nåtts behandlas utförligt av de sakkunniga. Sammanfattningsvis ut­ talas bl. a. följande. Prövningen måste först avse hyresvärdens intresse att upplösa hyresförhållandet. Saknas ett väsentligt sådant intresse, finns det ej heller något skäl att bryta besittningsskyddet. Ett väsentligt intresse att för­ foga över lägenheten måste anses föreligga först och främst när bostaden oundgängligen fordras för tjänstens rätta fullgörande. Det skall då vara fråga om tjänst som antingen i allmän verksamhet är förenad med bostadstvång eller som är av övervägande övervaknings- eller bevakningsnatur eller också tjänst inom lantbruket eller som fastighetsskötare. — Vidare måste intresset att förfoga över lägenheten i regel anses väsentligt, fastän i något lägre grad, när det är fråga om orter där hyresmarknaden har en särskild struktur. Bo­ stadsbeståndet kan exempelvis till väsentlig del vara företagsägt. Hyresvär­ dens rätt att förfoga över lägenheten kan i en sådan situation vara av av­ görande betydelse för möjligheten att över huvud taget få arbetskraft. Fö­ retagets intresse sammanfaller här ofta med ortens. I en tredje grupp av kopplade avtalsförhållanden är det anledning att betrakta hyresvärdens åberopande av sitt intresse att förfoga över lägenheten på ett något annat sätt. Det gäller här bostäder som upplåtits åt anställda i företag på orter med differentierad bostadsmarknad. Även på sådana orter kan det i vissa lägen, t. ex. vid en överhettad ekonomisk konjunktur, snabb expansion eller svår bostadsbrist, uppkomma verkliga svårigheter för företaget att anstalla arbets­ kraft utan att tillhandahålla bostäder. Företagets intresse av att förfoga över en avgången anställds lägenhet bör då i regel vara ett sådant väsentligt in­ tresse som bryter besittningsskyddet. Frågan huruvida det kan anses obilligt mot hyresgästen att upplösa hyres­ förhållandet måste i de kopplade avtalsförhållandena bedömas med beak­ tande av avtalets huvudförutsättning, nämligen att hyresgästen skulle bli kvar i tjänsten. I kravet på att intresseavvägningen skall ske efter graden av obillighet ligger därför inte bara hänsyn till hyresgästens personliga förhål­ landen och tillgången på bostäder, utan också hänsyn till vilket samband som råder mellan den fordrade flyttningen och omständigheterna vid tjänstens

76 Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

upphörande. De bakomliggande förhållandena är väsentliga för helhetsbilden och måste inverka på bedömningen. Med hänsyn till avtalsförhållandets spe­ ciella natur, dvs. kopplingen såsom ett väsentligt villkor, och till den före­ slagna tidsbegränsningen anser de sakkunniga att avvägningen mellan arbetsgivarens-hyresvärdens och arbetstagarens-hyresgästens intressen i sådana tall där anställningens upphörande kan tillskrivas arbetstagaren normalt bör leda till ett resultat som efter omständigheterna ligger mellan helt ogillande av hyresgästens anspråk på förlängning, eventuellt med skäligt rådrum för avflyttning, och fortsatt hyresrätt under viss, något längre tid med villkor att hyresförhållandet ej ytterligare skall kunna förlängas. Om tjänstens upp­ hörande inte kan tillskrivas arbetstagaren, skall obilligheten i denna situation anses väga tyngre och ge till resultat att avtalet förlängs antingen på be­ gränsad tid eller utan särskild tidsbegränsning. Särskilda frågor angående obillighet mot hyresgästen inställer sig när en arbetstagare pensioneras, blir långvarigt sjuk eller avlider eller när arbets­ tagarens make enligt de äktenskapsrättsliga reglerna tillskiftas hyresrätten. Billigheten fordrar då en betydande hänsyn till den som bor i lägenheten, och förlängning hör därför medges i avsevärt vidare mån än när samban­ det tjänst-bostad brutits av normala anledningar.

Remissyttrandena. De sakkunnigas uppfattning att hyresgästens besitt­ ningsskydd vid kopplade avtal bör stärkas utan att arbetsgivarens berättiga­ de intressen åsidosätts delas i allmänhet av de remissinstanser som uttalat sig i frågan. Starkt delade meningar förekommer dock angående den när­ mare utformningen av vissa av de sakkunnigas reformförslag. Förslaget om att göra hyreslagen tillämplig på alla bostäder som arbets­ givare eller annan i hans ställe upplåter åt anställd i anslutning till tjänsten tillstyrks eller lämnas utan erinran av nästan alla remissinstanser. Nä­ ringslivets bgggnadsdelegation motsätter sig inte att alla kopplade avtal fors in under den nya lagen. Det väsentliga är innehållet i de materiella regier som ar avsedda att gälla, och någon ändring av grunderna för dessa har inte åsyftats av de sakkunniga. Hyresrådet, häradshövdingeföreningen och kommerskollegium tillstyrker också förslaget. Arbetsdomstolens ordförande uttalar att de sakkunnigas ställningstagande tdl personalbostadsproblemet borde ha föregåtts av en kartläggning av rela­ tionerna mellan tjänsteförhållande och bostadsupplåtelse och lösningar borde ha anvisats för uppkommande konfliktsituationer. Eftersom detta ej skett, är det vanskligt att överblicka förslagets verkningar. I yttrandet behandlas här­ efter följderna från kollektivavtalsrättslig synpunkt av att upplåtelser av tjanstebostad förs in under hyreslagens regelsystem med dess bestämmelser av delvis indispositiv natur. I denna del anförs. I I 1 § kollektivavtalslagen definieras kollektivavtal som avtal om »villkor som skola landa till efterrättelse för anställning av arbetare, eller om för-

Kungl. Maj:ts proposition nr ibi år i967 11

hållandet i övrigt mellan arbetsgivare och arbetare». Enligt förarbetena (prop. 1928:39 s. 62) är särskilt utmärkande för kollektivavtalet, att det utgör ett ramavtal för de enskilda arbetsavtal som träffas mellan de av kollektivavtalet berörda arbetsgivarna och arbetarna. Av det anförda följer att det för närvarande icke är något hinder att i kol­ lektivavtal reglera hyresvillkoren beträffande tjänstebostäder så, att de av­ talsslutande organisationernas medlemmar blir omedelbart bundna därav. Bostadsupplåtelsen utgör ju i dessa fall ett led i arbetsavtalen. Såsom de sak­ kunniga omtalat förekommer också sådan reglering på arbetsmarknaden. När fråga är om personalhyresbostäder, synes läget däremot vara ett annat. I dessa fall ingår bostadsupplåtelsen i ett självständigt hyresavtal, vari reg­ leras förhållandet mellan hyresvärd och hyresgäst. Det torde enligt gällande rätt knappast vara möjligt att med kollektivavtalsrättsligt bindande verkan i kollektivavtal intaga bestämmelser avsedda att reglera innehållet i sådana hyresavtal. Om denna uppfattning är riktig, kan det föreslagna stadgandet i 1 § andra stycket tänkas få som följd, att det icke längre blir möjligt att över huvud genom kollektivavtal reglera innehållet i avtal om bostadsupplåtelser. Förslaget synes nämligen kunna ges den innebörden att bostadsupplåtelser — även om de avse vad som nu betecknas tjänstebostäder — icke i fortsätt­ ningen skall kunna utgöra moment i arbetsavtal utan betraktas såsom själv­ ständiga hyresavtal, reglerade av den hyresrättsliga lagstiftningen. Det är emellertid tänkbart, att 1 § andra stycket icke skall anses medföra något ändrat rättsläge i fråga om möjligheten att genom kollektivavtal reg­ lera lägenhetsupplåtelser i samband med tjänst; att de sakkunniga icke åsyf­ tat någon sådan ändring får anses uppenbart. Då torde emellertid den nu­ varande gränsdragningen mellan tj änstebostad och personalhyresbostad komma att kvarstå; för den förra kategorien men icke för den senare kan man träffa kollektivavtal. Och det kan uppkomma svårbedömda konkurrens­ situationer mellan å ena sidan den i de flesta kollektivavtal föreskrivna för­ handlingsordningen jämte arbetsdomstolens kompetens att avgöra mål om kollektivavtal samt å andra sidan det i 46, 49—52 och 62—64 §§ upptagna regelsystemet. Ett i kollektivavtal fastställt hyresvillkor kan ju komma att prövas av både arbetsdomstolen och medlingsnämnden eller hyresdomsiolen, nämligen om kollektivavtalet visserligen innehåller regler om hyresvill­ kor men bestämmelsen i 78 § första stycket saknar tillämpning. Innan stadgandet i 1 § andra stycket upphöjes till lag, bör rättsläget i de avseenden jag nu berört klarläggas. Måhända kommer det då att visa sig stöta på stora svårigheter att på tillfredsställande sätt tillämpa systemet med kollektivavtal på upplåtelser, för vilka gäller hyresrättsliga regler av delvis indispositiv natur.

Statens personalbostadsdelegation anför att det numera inom delegatio­ nens verksamhetsområde inte föreligger några gränsdragningsproblem som motiverar att gränsen mellan tj änstebostad och personalhyresbostad slopas. Den nuvarande ordningen med en särskild »hyreslag» för tjänstebostäder (bostadsordningen) och särskilda hyressättningsregler (hyressättningslcungörelsen) har såvitt delegationen känner till fungerat väl. Det finns inte an­ ledning förmoda att tjänstemännens-bostadsinnehavarnas intressen skulle bättre tillgodoses genom att tjänstebostäderna underkastades den nya hyreslagens bestämmelser. Statens och övriga ifrågavarande tjänstebostäder bör

78 Kungl. Maj. ts proposition nr lil år 1967

därför inte föras in under den allmänna hyreslagstiftningen. Liknande syn­ punkter framförs nystatens tjänstebostadsnämnd. Från flera håll görs gällande att lagförslaget är mycket oklart när det gäller frågan vilken verkan det kopplade avtalets avflyttningsklausul skall tillmätas i skilda situationer. Hyresrådet tar som utgångspunkt regeln i 78 § andra stycket att — när uppsägningen sker senare än tre år från upplåtel­ sen — skyldighet att avflytta inte får grundas enbart på det förhållandet att tjänsten upphört. Motsättningsvis torde då den slutsatsen böra dras att hyresgäst som hyrt bostad i anslutning till tjänst alltid är skyldig att flytta om på grund av att tjänsten upphört uppsägning sker innan upplåtelsen varat tre år. Rådet uttalar tvekan om denna tolkning stämmer överens med vad de sakkunniga åsyftat. Vissa uttalanden i motiven tyder närmast på mot­ satsen. Även hovrätten för Nedre Norrland tolkar 78 § andra stycket så att skyldighet att avflytta alltid skulle föreligga vid uppsägning inom treårsti­ den. Detta synes emellertid, anför hovrätten, inte vara avsikten utan förut­ sättningen för att den anställde skall behöva flytta före treårsperiodens ut­ gång skall vara att hyresvärden åberopar att lägenheten skall användas för annan anställd. Om uppsägningen från bostaden motiveras med annat behov eller om hyresvärden inte har något behov av lägenheten, skall prövningen ske med iakttagande av vad som är tillämpligt i en sådan situation. Det sagda bör enligt hovrättens mening komma till uttryck i lagtexten. Sveriges fastighetsägareförbund anser att lagtexten ger klart uttryck åt att hyresgäst som förhyrt bostad i anslutning till tjänst alltid skall vara skyldig att flytta om på grund av tjänstens upphörande uppsägning sker innan upplåtelsen varat tre år. Motiven förefaller i stället innebära att arbetsgivaren under de tre första åren är i en något mindre ogynnsam situation, under det att han när tre år gått skulle komma i ungefär samma ställning som en hyresvärd som upplåtit bostad åt anställd utan samband med anställning. Arbetsdomstolens ordförande uppfattar förslagets innebörd på följande sätt. Vid bedömningen av intressekonflikten mellan hyresvärd och hyresgäst skall först prövas, om hyresvärden har ett väsentligt intresse av att upplösa hyresförhållandet. Om detta finnes vara fallet, är en kopplingsklausul för vilken treårstiden eller den tid varmed denna frist förlängts ännu ej utgått ett absolut hinder mot förlängning av hyresförhållandet. I de fall som avses i 78 § fjärde stycket skall kopplingsklausulen ha denna verkan oberoende av hur lång tid hyresförhållandet har bestått. När det gäller hyresförhål­ landen som åsyftas i andra stycket skall efter utgången av treårstiden — eller den av medlingsnämnden medgivna förlängningen — ske en allmän intresseawägning enligt 45 § andra stycket 2 i förslaget. Hyresgästernas riksförbund anser lagförslaget innebära att såväl före som efter treårsfristen en prövning enligt 45 § skall ske så att man först undersöker om hyresvärden-arbetsgivaren har ett sakligt skäl för uppsägningen och först om ett

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967 79

sådant föreligger har man att gå in på en avvägning av parternas motstå­ ende intressen. Skillnaden består däri att man innan treårstiden utgått har att ta särskild hänsyn till det förhållandet att lägenheten upplåtits i samband med anställning och att denna anställning skall upphöra. Förbundet före­ slår att ordet »enbart» i 78 § andra stycket får utgå. TCO framför liknande synpunkter. Flera remissinstanser — vilka synes ha uppfattat lagförslaget på det sättet att en avflyttningsklausul förlorar sin verkan med treårstidens utgång — avstyrker bestämmelsen i 78 § andra stycket. Näringslivets bgggnadsdelegation framhåller att grundtanken i förslaget när det gäller kopplade avtal är att det skall ske en avvägning av parternas intressen. Därvid skall arbets­ givaren i första hand visa att han har behov av lägenheten. Arbetstagaren skall för sin del styrka att en avflyttning skulle vara obillig för honom. Delegationen ansluter sig till denna grundidé men anser att någon tidsgräns inte bör gälla. Det enda rimliga synes i stället vara att anställningstidens längd får ingå som en faktor i den allmänna avvägningen av parternas in­ tressen. Enligt delegationens mening skulle många för landets ekonomi bety­ delsefulla företag få mycket betydande svårigheter att fortsätta sin verk­ samhet, om den föreslagna regleringen genomförs. Delegationen avstyrker därför bestämt den föreslagna tidsgränsen. Liknande synpunkter framförs av Sveriges fastighetsägareförbund. Industriens bostadsförening utvecklar utförligt vilken betydelse det har för vissa industriföretag att ha tillgång till ett eget bostadsbestånd när det gäller möjligheten att få arbetskraft. Föreningen anför bl. a. Att äga och förvalta bostäder är en ekonomisk belastning för bruksföre­ tagen, som därmed får sämre konkurrenskraft i förhållande till företag, som inte behöver engagera sig i bostadsfrågan. Orsaken till att ett flertal av bruksföretagen f. n. och såvitt vi kan se ännu under överskådlig tid framåt inte kan avveckla det egna bostadsinnehavet är att företagens bostadsbestånd är av livsviktig betydelse för möjligheten att erhålla arbetskraft. Detta gäller i alldeles särskild grad det stora antal företag, som ligger inom influensom­ rådet av en större ort med ett differentierat utbud på attraktiva arbetstill­ fällen. Företagens bostadsinnehav och den fria dispositionsrätten till de egna bostäderna utgör så länge bostadsbristen inte avvecklats på de större orter­ na en nödvändig förutsättning för att produktionen skall kunna upprätthål­ las inom industrien. Dessa företag fungerar dessutom som en sluss för den arbetskraft, som med arbetsmarknadsmyndigheternas hjälp önskar flytta från orter med arbetslöshet till arbetsplatser, där det finns gott om arbete. Dessa företags bostadsbestånd, oftast äldre bostäder med relativt låg hyra, används i många fall som övergångsbostäder för den nyinflyttade arbets­ kraften. Avflyttningsklausulerna i hyreskontrakten i företagens bostäder gör det möjligt för företagen att få bostäder lediga för nyinflyttade och ökar alltså rörligheten mellan orter med undersysselsättning och sådana med go­ da arbetsmöjligheter. Om avflyttningsklausulens giltighet gjordes tidsbe­ gränsad, skulle företagens äldre bostäder med säkerhet inom mycket kort

80 Kungl. Maj:ts proposition nr 'Ht år 1967

lid komma att i stor utsträckning bebos av utomstående, som arbetade inom den större orten men bodde kvar i den relativt billiga lägenhet man erhållit hos företaget. En stor del av dessa företags bostadsbestånd utgörs vidare av moderna villor eller rad- och kedjehus för specialutbildade arbetare och kvalifice­ rade tjänstemän, alltså en kategori som det råder stor efterfrågan på. Det vore orimligt om dessa ofta attraktiva bostäder i en särpräglad bostads­ miljö inte finge fritt disponeras av företagen för de anställda. Konsekvensen av en tidsbegränsad avflyttningsklausul för denna bostadskategori skulle ju kunna bli att företagen fungerade som hyresvärdar för kvalificerad perso­ nal, som arbetade inom konkurrerande industrier, men själva inte kunde nyanställa sådan personal av brist på bostäder. Även de bostäder av hotell­ typ — i allmänhet rum med bad och kokvrå eller kokskåp — för yngre ogifta tjänstemän och specialarbetare, som många företag uppfört under de senaste åren, skulle komma i farozonen. Denna arbetskraft är av naturliga skäl mycket rörlig och måste ofta ersättas. Förutsättningen härför är givet­ vis att de som slutar anställningen hos företaget även lämnar sina bostäder i företagens ungkarlsbostäder.

Under beredningen av ärendet i justitiedepartementet har föreningen lagt fram ett förslag i tjänstebostadsfrågan som sammanfattningsvis innebär att industriföretagens befintliga eller under byggnad varande bostadsbestånd undantas från giltighetsområdet för regeln i 78 § andra stycket samt att för framtiden treårsregeln inte skall gälla när speciella förhållanden råder på ortens bostads- och arbetsmarknad. Vidare har föreslagits att företagen ge­ nom förhandsbesked hos myndighet i god tid skall kunna få klarlagt om tre­ årsregeln gäller för en planerad bebyggelse. Bestämmelsen i 78 § andra stycket avstyrks även av hyresrådet, kommerskollegium, landstingsförbundet och KF. Byggnadsstyrelsen föreslår att alla statsägda bostäder som upplåts i anslut­ ning till tjänst i allmän verksamhet undantas från bestämmelserna i 78 § andra och tredje stycket. Socialstyrelsen framhåller att det inom anstaltsväsendet regelmässigt förekommer att bostad upplåts i anslutning till tjänst utan att tjänsten är förenad med bostadstvång. Det är därför nödvändigt att binda bostadsupplåtelsen till tiden för tjänstens uppehållande. I regel är dessa anstalter belägna på landsbygden och någon allmän bostadsmarknad finns inte på orten. Styrelsen räknar därför med att vid ifrågavarande an­ stalter alla kopplade avtal anses hänförliga till undantagsbestämmelsen i 78 § fjärde stycket i förslaget. LO anser att en avflyttningsklausul inte bör få gälla under längre tid än två år och att någon möjlighet till förlängning av denna frist inte bör föreligga. Också TCO och hovrätten för Nedre Norrland anser att någon förläng­ ning inte bör få ske. Svea hovrätt anser att de föreslagna bestämmelserna angående kopplade avtal inger betänkligheter från såväl principiell som praktisk synpunkt och ifrågasätter om inte en lösning av frågan efter ungefär de riktlinjer som

Kungl. Maj:ts proposition nr 14-1 år 1967 81

kommit till uttryck i besittningsskyddslagen vore att föredra. Svenska före­ tagares riksförbund anser att de generella reglerna om besittningsskydd inte bör äga tillämpning på bostäder som tillhandahålls arbetstagare i deras anställning. Bestämmelsen i 78 § första stycket om möjlighet att ta undan kopplade avtal från besittningsskyddsbestämmelsernas tillämpningsområde genom kol­ lektivavtal har föranlett skilda uttalanden. Fastighctsanställdas förbund ut­ trycker sitt intresse för att lagstiftningen om tjänstebostadsförhållanden görs dispositiv och utgår därvid från att ett relativt stort antal tjänstebostäder inom förbundets verksamhetsområde och då speciellt inom den enskilda bo­ stadssektorn inte kommer att omfattas av treårsregeln i 78 § andra stycket i förslaget. Näringslivets bgggnadsdelegation har ingen erinran mot för­ slaget att göra bestämmelserna dispositiva i förhållande till kollektivavtal. Regeln i 78 § första stycket bör dock — i överensstämmelse med vad som gäller enligt 12 § femte stycket semesterlagen — utformas så att det klart framgår att kollektivavtal kan åberopas även mot oorganiserade arbetstaga­ re. TCO anser att det bör vara möjligt även för enskild arbetsgivare att träffa kollektivavtal om undantagande från besittningsskyddsbestämmelserna samt understryker att med huvudorganisation på arbetstagarsidan måste jämställas riksorganisation. Hovrätten för Nedre Norrland anser inte förenligt med allmänna rätts­ principer att möjlighet införs att genom kollektivavtal begränsa tillämpning­ en av ifrågavarande centrala civillagstiftning och ta ifrån den enskilde det skydd för hemmet som lagförslaget syftar till. Liknande synpunkter fram­ förs av kommerskollegium. Arbetsdomstolens ordförande framhåller att ett kollektivavtal enligt 78 § första stycket inte kommer att ha rättsverkan beträffande arbetstagare som står utanför den avtalsslutande arbetstagarorganisationen. Bestämmelsen in­ nehåller nämligen ingen motsvarighet till regeln i 12 § sista stycket se­ mesterlagen att arbetsgivare som är bunden av kollektivavtalet får tillämpa detta även beträffande arbetstagare som ej är medlem av den avtalsslutande arbetstagarorganisationen men sysselsätts i sådant arbete som avses med av­ talet. Arbetsdomstolens ordförande ifrågasätter om det kan vara lämpligt att skilda regelsystem i fråga om besittningsskyddet skall gälla för organise­ rade och oorganiserade arbetstagare som är anställda hos samma arbetsgi­ vare och för vilka arbetsuppgifter och bostadsförhållanden är likartade. Semesterlagens regler bör dock inte tas som förebild i hyreslagen. Det är en sak att man låtit oorganiserade arbetstagares semesterrätt i vissa avseenden vara beroende av innehållet i kollektivavtal men en helt annan och vikti­ gare sak att låta organisationer disponera över utanförståendes rätt till bo­ stad. Bland de övriga frågor som behandlas i yttrandet från arbetsdomstolens ordförande är följande.

82 Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

De sakkunniga har synbarligen menat att bestämmelser i kollektivavtal om besittningsskydd skall kunna gälla även för sådana fall när annan än arbetsgivaren upplåter lägenheter till anställda, t. ex. en arbetsgivaren när­ stående bostadsstiftelse. Så blir emellertid som regel inte fallet, eftersom en förutsättning härför är att hyresvärden bedriver verksamhet som arbetsgi­ vare inom det område som kollektivavtalet avser. — Det kan inte anses be­ hövligt att sasom skett i lagförslaget uppställa krav på kvalifikation på ar­ betsgivarsidan för rätten att sluta kollektivavtal som avses i 78 § första stycket. Om bestämmelsen bibehålls, torde det vara tillräckligt att kräva att arbetstagarorganisationen är en huvudorganisation som avses i lagen om för­ enings- och förhandlingsrätt. Det kan också vara motiverat att i likhet med vad som gäller enligt arbetsfredslagarna jämställa de s. k. beroende upp­ dragstagarna med arbetstagare. — I 78 § första stycket bör preciseras vilka lagbestämmelser som kan sättas ur spel genom kollektivavtal. Hyresgästernas riksförbund anser principiella skäl tala för att alla kopp­ lade avtal omfattas av besittningsskyddsreglerna men vill inte motsätta sig bestämmelsen i 78 § första stycket. Det synes enligt förbundets mening hu­ vudsakligen kunna bli fråga om de kollektivavtalsanställda fastighetsskötarna och undantaget kan anses motiverat med hänsyn till dessas speciella funktion inom själva fastighetsförvaltningen.

Övriga situationer där fråga kan uppkomma om att bryta besittningsskyddet Hyreslagskommittén. Kommittén uttalar att man för många situationer måste överlämna åt rättstillämpningen att med beaktande av omständig­ heterna i det särskilda fallet avgöra, om hyresgästens intresse att få be­ hålla lägenheten rimligen bör vika för ett motstående intresse från hyres­ värdens sida. En sådan allmän regel om optionsrättens brytande synes lämp­ ligen kunna formuleras så att rätt till nytt hyresavtal inte skall föreligga när hyresvärden i annat fall än de som särskilt berörts har skälig anledning fordra att hyresgästen flyttar. För att en flyttningsanledning skall anses vara för handen bör till en början fordras att avflyttningsskälen är av saklig natur. Sakskälen måste ha sådan tyngd att det framstår som rimligt eller skäligt att hyresgästen får flytta. Bland de upphörandesituationer som kommittén särskilt behandlar märks att hyresgästens behov av lägenheten varit eller blivit tämligen ringa, att lägenheten ej används eller kommer att användas som stadigvarande bostad, att lägenheten är föremål för underuthyrning, att ett dödsbo utövar hyres­ rätten genom delägare som ej tillhör den avlidnes husfolk eller att hyres­ gästen redan vid hyresförhållandets tillkomst varit medveten om att hyres­ värden i en på förhand fixerad situation har behov av att åter få disponera lägenheten. Vidare redovisas vissa fall där anledningen till att hyresavtalet ifrågasatts skola upphöra ligger i förhållanden på hyresvärdens sida, näm­

Kungl. Maj:ts proposition nr lil år 1967 83

ligen att lägenheten skall undergå mindre genomgripande ombyggnad än så­ dan som i särskild klausul jämställs med rivning, att fastighetens tillsyn eller skötsel ger behov att disponera lägenheten, att hyresvärden av personliga skäl önskar ombyte av hyresgäst, att hyresrätten är förenad med andelsratt i bolag eller förening och upplåtaren behöver disponera lägenheten eller att fastigheten ägs av stiftelse eller sammanslutning vars ändamål kräver att lä­ genheten friställs.

Hyreslagstiftningssakkimniga. Enligt de sakkunnigas mening är det föienat med betydande svårigheter att i lagtext beskriva de situationer där be­ sittningsskyddet kan komma att brytas så tydligt och fullständigt att erfor­ derlig vägledning ges för rättstillämpningen. En generalklausul måste alltid finnas för uppsamling av fall som inte kan täckas av speciella regler. Intresseavvägningen mellan parterna kan inte lämpligen sammanfattas i ett obillighetskriterium som nu är fallet i hyresregleringslagen och besitt­ ningsskyddslagen. Det måste i en permanent, allmän besittningsskyddslagstiftning framgå dels att på hyresvärdens sida fordras avflyttningsskäl av saklig art, dels att mot dessa skäl skall vägas omständigheter på hyres­ gästens sida. Dessa senare omständigheter kan sägas innefatta själva billig­ het sprövningen, och genom att dessa innesluter även hänsynen till läget pa bostadsmarknaden går det att anpassa reglerna om besittningsskyddet till växlande marknadslägen. De sakkunniga har därför valt att ge generalklau­ sulen i 45 § andra stycket 2 det innehållet att hyresavtalet inte skall för­ längas om hyresvärden har ett väsentligt intresse att upplösa hyresförhål­ landet och det inte strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest är obilligt mot hyresgästen att han måste lämna lägenheten. Beträffande sådana upphörandesituationer som ej särskilt diskuterats förut anför de sakkunniga bl. a. Det förhållandet att hyresgästen har ringa behov av lägenheten eller att hyresgästen ej stadigvarande använder den bör inte i och för sig leda till att hyresförhållandet upplöses. Också här bör det fordras ett sakligt skäl på hyresvärdens sida. Detta skäl skall först bedömas. Därefter skall omständigheterna på hyresgästens sida tas i betraktande. De sakkunniga diskuterar även situationer när dödsbo utövar den avlidne hyresgästens hyresrätt och när hyresgästen hyrt ut lägenheten i andra hand. I dessa avseenden kan hänvisas till betänkandet (SOU 1966: 14 s. 205). Ett speciellt fall föreligger när det vid avtalets ingående uppställts som förutsättning att hyresgästen skall flytta i en viss situation. Detta fall löses ofta genom bestämmelserna att besittningsskydd ej skall föreligga vid korttidsavtal och att hyresvärd och hyresgäst under vissa förutsättningar skall kunna avtala om att hyresgästen skall avstå från besittningsskyddet. Även i andra fall kan det vara motiverat att ta hänsyn till vad parterna vid avtalets ingående varit överens om angående hyresrätten. En sådan överens­

84 Kungl. Maj. ts proposition nr Hi år 1967

kommelse måste vara av synnerligen stor betydelse vid intresseavvägningen. Härför talar inte bara allmänna avtalsrättsliga skäl utan också intresset av att ett visst lägenhetsbestånd skall kunna hyras ut tillfälligt eller för sär­ skilt bestämd tid, t. ex. under upplåtarens tjänstgöring på annan ort. Beträffande upphörandesituationer som kan sägas ha framkallats av om­ ständigheter på hyresvärdens sida uppmärksammar de sakkunniga först det fallet att hyresvärden ej vill medge fortsatt hyresavtal därför att han behö­ ver lägenheten för fastighetens tillsyn eller skötsel. I detta fall bör hyres­ gästen få vika, om hyresvärdens behov är befogat och om förhållandena på bostadsmarknaden ej är sådana att avvägningen leder till att hyresgästen skäligen bör fa bo kvar. Personliga skäl på hyresvärdens sida kan även vara av sadan styrka att hyresgästens intressen får vika. Det kan exempelvis vara fråga om eu befogad önskan av den i huset boende hyresvärden att placera sina föräldrar i huset för att kunna sköta om dem på deras ålderdom eller ett stort behov för hyresvärden att på grund av familjens storlek disponera större utrymmen i huset. Vid exemplifieringen av situationer som omfattas av en allmän besittningsbrytande klausul inställer sig även frågan vilken verkan i besittningsskyddshänseende som skall tillmätas det förhållandet att en lägenhet uthyrts i möblerat skick. Som förut nämnts har de sakkunniga funnit att något sär­ skilt undantag inte bör göras för möblerade lägenheter vid bestämmandet av besittningsskyddets tillämpningsområde. I princip bör en möblerad lä­ genhet som uthyrs affärsmässigt behandlas som varje annan lägenhet som omfattas av besittningsskyddet. Det får i sådant fall antas att lägenheten skall förbli någorlunda varaktigt uthyrd låt vara att hyresgästerna kan väx­ la. Den omständigheten att lägenheten uthyrts möblerad är alltså inte i sig själv grund för hyresförhållandets upplösning mot hyresgästens önskan utan i varje särskilt fall får bedömningen ske under hänsynstagande till om­ ständigheterna i övrigt. De sakkunniga framhåller att säsongbetonade uthyr­ ningar enligt förslaget i regel faller under korttidsavtalen och därmed auto­ matiskt utanför besittningsskyddet. Ett absolut undantag gäller också för möblerade rum som utgör del av uthyrarens egen bostad. Den kategori möb­ lerade lägenheter som sålunda kommer att omfattas av besittningsskyddet biir uppenbarligen tämligen liten och antalet tvister om rätten att bo kvar i dessa föga betydande. I många fall av uppsägning av hyresavtal på vilka besittningsskyddet är tillämpligt måste som förut antytts avflyttning kunna fordras, om hyresgäs­ ten anvisas annan lägenhet som han skäligen bör åtnöjas med. Frågan om hyresgästen skäligen bör godta en erbjuden lägenhet får bedömas objektivt efter prövning av samtliga relevanta omständigheter, såsom hyresgästens ålder och särskilda bostadsbehov, husens läge samt lägenheternas storlek och utrustning. Vad hyran beträffar kan det inte vara rimligt att fordra alltför stor likhet mellan hyran för den gamla lägenheten och hyran för den nya lägenheten.

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967 85

För en mellangrupp av uppsägningsfall, där avflyttningsskälen närmar sig gränsen för det godtagbara, vore det i och för sig tänkbart att införa en regel om ekonomisk ersättning i stället för direkt besittningsskydd. Enligt de sakkunnigas mening bör emellertid någon dylik ersättningsregel inte in­ föras. En utfästelse från hyresvärdens sida i en optionstvist att betala flytt­ ningskostnader eller att vidta annan åtgärd till hyresgästens förmån bör i stället räknas hyresvärden till godo vid intresseavvägningen.

Remissyttrandena. Ett flertal remissinstanser yrkar på att de huvudsak­ liga besittningsskyddsbrytande grunderna anges i lagtexten. Till dessa in­ stanser hör bostadsrättskommitlén, Sveriges fastighetsägareförbund, hov­ rätten för Nedre Norrland, hyresrådet, häradshövdingeföreningen och Stock­ holms rådhusrätt. Hyresrådet kritiserar den utformning generalklausulen fått i de sakkunni­ gas förslag och vänder sig särskilt mot att det alltid måste föreligga ett vä­ sentligt intresse på hyresvärdens sida för att hyresförhållandet skall få upplösas. Enligt hyresrådets mening är det tillräckligt att — som f. n. är fallet enligt hyresregleringslagen och de hyresreglerande myndigheternas praxis -— en uppsägnings giltighet görs beroende av att uppsägningen inte strider mot god sed i hyresförhållanden eller på annat sätt är obillig. Häri måste uppenbarligen ligga att en avvägning skall ske mellan de olika intres­ sena. Om avsikten med den föreslagna nya formuleringen inte är att åstad­ komma en utvidgning av det nuvarande besittningsskyddet blir en lagtext av det innehåll som de sakkunniga föreslagit missvisande. Den måste nämli­ gen tolkas som innebärande en förskjutning av tyngdpunkten i intresseavvägningen till förmån för hyresgästen. Hyresrådet, liksom även Sveriges fastighetsägareförbund, påpekar att de sakkunniga i motiven anger att det på hyresvärdens sida måste föreligga avflyttningsskäl av saklig art och ifrå­ gasätter om innebörden härav är densamma som att hyresvärden skall ha ett väsentligt intresse av att upplösa hyresförhållandet. Näringslivets byggnadsdelegation anser att fritidshus i sin egenskap av en andra bostad åt hyresgästen inte bör omfattas av ett hemskydd som vi!ar på social grund. Upplåtelser av fritidshus bör därför uttryckligen tas un­ dan från besittningsskyddets tillämpningsområde.

Departementschefen

Som jag redan har anfört måste vissa bestämda inskränkningar göras i hy­ resgästens besittningsskydd. Dennes intresse av att få bo kvar i lägenheten måste vägas mot fastighetsägarens behov i vissa fall av att kunna disponera över lägenheten på annat sätt. Från både saklig och rent lagteknisk synpunkt är det en mycket grannlaga uppgift att utforma de närmare bestämmelserna om hur denna avvägning skall ske. Svårigheterna är framför allt att hänföra till det förhållandet att reglerna måste täcka vitt skilda situationer och att de

86 Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

faktorer som bör vara bestämmande för intresseavvägningen är svåra att för­ utse och rätt värdera. Mot bakgrunden bärav är det med tillfredsställelse som man kan konsta­ tera att det i stort sett råder enighet om vilka grundprinciper som bör gälla på området och att hyreslagstiftningssakkunnigas lagförslag och vägledande motivuttalanden i allmänhet accepterats av remissinstanserna. Meningsskilj­ aktigheter av någon betydelse råder egentligen endast beträffande besitt­ ningsskyddet när bostad upplåtits åt anställd i anslutning till tjänst. Som framgår av det följande synes emellertid inte heller i detta avseende motsätt­ ningarna i realiteten vara så stora, och det är enligt min mening möjligt att hålla fast vid de principer som ligger till grund för sakkunnigförslaget och ändå i huvudsak tillgodose de synpunkter som framförts under remiss­ behandlingen. Enligt de sakkunnigas förslag kommer inskränkningarna i besittnings­ skyddet till uttryck på två skilda sätt. Vissa inskränkningar ges sålunda for­ men av generella begränsningar i besittningsskyddsbestämmelsernas tillämp­ ningsområde medan andra inskränkningar tas upp som grunder vilka i det enskilda fallet bryter ett besittningsskydd som hyresgästen annars har. Den­ na metod används såväl i besittningsskyddslagen som i hyreslagskommitténs förslag. Om eu inskränkning i besittningsskyddet utformas som en ge­ nerell begränsning av bestämmelsernas tillämpningsområde, blir det i prak­ tiken exekutiv myndighet som får tillämpa inskränkningen. Sedan hyresav­ talet upphört att gälla, kan nämligen hyresvärden direkt söka avhysning hos överexekutor. Finner denne att ett undantag från besittningsskyddsbestämmelsernas tillämpningsområde föreligger, får avhysning ske. Om däremot in­ skränkningen i besittningsskyddet utformas som en besittningsskyddsbrytande grund, kan hyresgästen inom viss tid vända sig till en myndighet för att få besittningsskyddsfrågan prövad. Enligt de sakkunnigas förslag bär hyresgästen rätt att bo kvar i lägenheten till dess tvisten avgjorts genom medling eller efter domstolsprövning. Av det anförda torde framgå att en inskränkning i besittningsskyddet lämpligen kan utformas som ett generellt undantag, när regeln innebär en klar och lättolkad gräns mellan besittningsskyddsområdet och det område där fri uppsägningsrätt råder samt läget dessutom är sådant att det ter sig befogat att hyresvärden kan få ett snabbt avgörande av besittningsskyddsfrågan till stånd. Om däremot inskränkning­ en i besittningsskyddet kräver en avvägning i det enskilda fallet mellan par­ ternas intressen, bör den utformas som en besittningsskyddsbrytande grund. Sakkunnigförslaget tar upp tre fall av undantag från besittningsskyddsbestäm melserna, nämligen att hyresförhållandet upphör innan det varat mer än nio månader i följd, att lägenheten utgör del av upplåtarens egen bostad och att hyresrätten enligt förbehåll som äger laga verkan inte vidare är förenad med rätt till förlängning av avtalet.

Kungl. Maj:ts proposition nr lil år 1967 87

Förslaget att besittningsskyddsbestämmelserna inte skall äga tillämpning om hyresförhållandet upphör innan det varat mer än nio månader i följd saknar motsvarighet i besittningsskyddslagen och avviker från hyreslagskommitténs förslag i det avseendet att tiden utsträckts från sex månader till nio månader. Regeln innebär att de kortfristiga hyresavtalen, korttidsavtalen, utesluts från besittningsskyddet. Det är emellertid inte den avtalade hy­ restidens längd som blir avgörande utan i stället den tid under vilken hyres­ förhållandet faktiskt varat. Även den hyresgäst som hyr en lägenhet på myc­ ket kort tid eller tillsvidare kan alltså enligt förslaget få besittningsskydd under förutsättning att hyresförhållandet inte bryts före niomånaderstidens utgång. Denna tid fungerar alltså som en karenstid. Avtalstiden får dock den betydelsen att om den är längre än nio månader hyresgästen i praktiken kommer att åtnjuta besittningsskydd redan från avtalstidens början, efter­ som avtalet i endast mycket begränsad utsträckning kan brytas i förtid av hyresvärden. En regel av denna beskaffenhet innebär att besittningsskydd inte föreligger beträffande uthyrningar av utpräglat tillfällig karaktär för vilka ett hemskydd inte är motiverat utan snarare i många fall skulle mot­ verka att förhyrning över huvud taget kommer till stånd. Beträffande ka­ renstidens längd innebär förslaget att vid förhyrning på ettårskontrakt, som är och kan antas också i fortsättningen bli den vanliga hyrestiden när lägen­ het hyrs ut för att tjäna som varaktig bostad, besittningsskydd kommer att föreligga, medan däremot avtal på kortare tid exempelvis för en säsong el­ ler ett läsår faller utanför besittningsskyddsområdet. Den föreslagna regle­ ringen har inte mött någon erinran under remissbehandlingen. Även jag an­ ser förslaget välmotiverat och har låtit regeln inflyta i departementsförslaget utan sakliga ändringar. Den föreslagna regeln har betydande fördelar när det gäller att ta ställning till flera andra situationer i vilka ett besittningsskydd kan komma i fråga. Jag syftar framför allt på förhyrning av möblerade rum och förhyrning med förbehåll om att besittningsskydd inte skall föreligga. Som framgår av det följande underlättas en tillfredsställande reglering i dessa fall av att korttidsavtalen aldrig är förenade med besittningsskydd.

Jag övergår nu till det andra fallet, för vilket de sakkunniga föreslår un­ dantag från besittningsskyddsreglernas tillämpningsområde, nämligen då lä­ genheten utgör del av upplåtarens egen bostad. I detta avseende stämmer förslaget överens med såväl besittningsskyddslagen som kommittéförslaget. Regeln har inte satts i fråga av någon. Det finns dock några spörsmål som förtjänar uppmärksamhet. I ej obetydlig utsträckning förekommer det nu­ mera att lägenheter planeras på sådant sätt att en del av lägenheten är sär­ skilt lämpad för uthyrning i andra hand. Ett rum kan sålunda ha egen in­ gång, eget toalettrum etc. Tanken med dessa s. k. elastiska lägenheter är bl. a. att ge unga familjer ekonomisk möjlighet att redan från början skaffa en

88 Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

lägenhet som är tillräckligt stor för familjens behov på sikt. För att lägen­ heterna skall kunna komma till användning på det åsyftade sättet förutsätts alltså att uthyrningsrummet skall kunna hyras ut så länge hyresgästen inte själv har ekonomisk möjlighet och behov av att utnyttja rummet men att hy­ resgästen senare skall disponera rummet för egen räkning. I likhet med flera remissinstanser anser jag att produktionen av denna typ av lägenheter bör främjas och att besittningsskyddsreglerna inte får hindra att lägenheterna kommer till användning på det sätt som åsyftas. De elastiska lägenheternas uthyrningsrum bör därför tas undan från besittningsskyddet. Detta rättsläge kan uppnås utan att någon särskild regel som undantar dessa lägenheter från besittningsskyddet förs in i lagen. Enligt min mening är nämligen den elastiska lägenhetens uthyrningsrum i alla normala fall att anse som del av uj:>plåtarens egen bostad. Den omständigheten att uthyrning av rummet i andra hand underlättats genom vissa arrangemang bör alltså inte tillmätas någon betydelse. Situationen blir självfallet en annan, om den som bebor uthyrningsrummet förhyr detta direkt av värden eller det på annat sätt kom­ mit till klart uttryck att den som hyr den elastiska lägenheten aldrig avsett att använda uthyrningsrummet som egen bostad. Vad här sagts bör själv­ fallet gälla även när en villaägare eller bostadsrättshavare hyrt ut del av sin egen bostad. I likhet med de sakkunniga anser jag att begreppet »del av upplåtarens egen bostad» är så entydigt att det lämpligen kan läggas till grund för ett undantag från besittningsskyddsbestämmelsernas tillämpningsområde och alltså inte behöver utformas som en besittningsskyddsbrylande grund. En sådan utformning av denna inskränkning i besittningsskyddet är motiverad också från andra synpunkter. Den av de sakkunniga föreslagna regeln har därför oförändrad tagits upp i departementsförslaget. När det gäller upplåtelser i andra hand av hela den egna bostaden — total sublokation — är det i många fall, kanske som regel, omotiverat att underhyresgästen får åtnjuta besittningsskydd i förhållande till den förste hyresgästen. Jag är emellertid inte beredd att införa ett särskilt undan­ tag för dessa situationer. Skälet är att gränsen mot de fall där ett besitt­ ningsskydd är berättigat torde vara svår att dra och att en sådan reglering skulle kunna inbjuda till försök att kringgå besittningsskyddet. Frågan får ändå en tillfredsställande lösning genom att korttidsavtalen generellt är un­ dantagna från besittningsskyddet och att de nu diskuterade förhållandena alltid kan beaktas vid intresseavvägningen när man i det enskilda fallet prö­ var om förlängning av hyresförhållandet bör ske. Dessutom föreslår jag, som strax skall närmare utvecklas, en viss utvidgning av möjligheterna att göra förbehåll om undantagande från besittningsskyddet. Denna utvidgning torde få stor betydelse för de nu åsyftade förhyrningarna. I I de sakkunnigas förslag görs liksom i kommittéförslaget undantag från besittningsskyddet i sådana fall då förbehåll gjorts om att upplåtelsen inte

Kungl. Maj:ts proposition nr Ibi år 1967 89

vidare skall vara förenad med besittningsskydd. Som förutsättning för att så­ dant förbehåll skall vara giltigt krävs att det tillkommit sedan hyresförhål­ landet varat minst den tid som fordras för att besittningsskydd skall ha upp­ kommit, dvs. nio månader enligt de sakkunnigas förslag och sex månader enligt kommittéförslaget. Som skäl för denna begränsning anförs, att lagstift­ ningen om besittningsskydd skulle förlora mycket av sin effektivitet om hy­ resvärden genom förbehåll kunde hindra att besittningsskydd uppkommer. Sedan besittningsskydd väl inträtt, skulle hinder däremot inte möta för hy­ resgästen att avstå från sin rätt. De sakkunniga föreslår emellertid att reg­ lerna ytterligare skärps därhän att förbehållet måste ha träffats inför medlingsnämnden eller rätten för att vara giltigt. Under remissbehandlingen har från många håll riktats kritik mot den fö­ reslagna regleringen. Det görs gällande att bestämmelserna i allt för hög grad begränsar möjligheterna att träffa överenskommelse om avstående från be­ sittningsskydd. Flera remissinstanser förordar att sådan överenskommelse skall kunna träffas redan i samband med hyresförhållandets tillkomst. Om överenskommelsen ingås inom niomånaderstiden förutsätter man dock att medlingsnämnden skall godkänna avståendet. Som de sakkunniga anfört skulle det ej sällan vara en fördel om parterna inom ramen för vissa skyddsregler fritt fick avtala om avstående från be­ sittningsskyddet. Enligt min mening har de sakkunniga överdrivit farhågorna för att en sådan ordning skulle leda till missbruk. Det under remissbehand­ lingen framförda förslaget tillgodoser i och för sig i tillräcklig grad intresset av att besittningsskyddet inte skall kunna åsidosättas alltför lättvindigt. För­ slaget innebär dock en betydande nackdel från den synpunkten att det läg­ ger en ökad arbetsbörda på de nämnder som enligt departementsförslaget skall fullgöra bl. a. de uppgifter som de sakkunniga lagt på medlingsnämnderna. De i departementsförslaget föreslagna nämnderna kallas hyresnämn­ der. Det är emellertid min uppfattning att utbudet av lägenheter skulle öka i ej oväsentlig utsträckning, om parterna kunde träffa avtal om avstående från besittningsskyddet. Härigenom skulle uthyraren kunna tillförsäkra sig en absolut rätt att disponera över lägenheten vid överenskommen tidpunkt. Lägenheter som annars skulle ha undanhållits hyresmarknaden torde där­ igenom komma att erbjudas till förhyrning. En sådan reform bär så stor bostadspolitisk betydelse, att den uppväger nackdelarna från organisatorisk synpunkt. På de nu anförda skälen föreslår jag att avtal om avstående från besitt­ ningsskyddet skall kunna träffas vid hyresförhållandets uppkomst eller se­ nare men att avtalet om det träffas innan hyresförhållandet varat nio må­ nader skall gälla endast om det godkänts av hyresnämnden. Det torde inte vara nödvändigt att i lagen närmare ange förutsättningarna för att sådant godkännande skall få ges. Det ligger i sakens natur att prövningen skall in­ riktas på att hindra missbruk av avtalsfriheten. Som en riktpunkt kan anges

90 Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

att ett avtal om avstående från besittningsskydd alltid bör godkännas, om förhållandena är sådana att vid en avvägning mellan parternas intressen i en besittningsskyddstvist hyresgästen normalt inte skulle anses ha rätt till förlängning av hyresförhållandet. Handläggningen av ärenden av detta slag bör kunna göras mycket enkel och åtminstone i många fall kunna ske skrift­ ligen. Till denna fråga återkommer jag i ett senare sammanhang.

Jag delar de sakkunnigas uppfattning att undantag från besittningsskyddsbestämmelsernas tillämpningsområde inte bör göras för möblerade lägenhe­ ter. Det intresse som skulle motivera ett sådant undantag tillgodoses i till­ räcklig grad genom de förut behandlade undantagen. Den omständigheten att en lägenhet uthyrts i möblerat skick kan f. ö. alltid beaktas som en fak­ tor vilken i det enskilda fallet kan leda till att hyresförhållandet inte för­ längs.

De övriga inskränkningar i besittningsskyddet som kan komma i fråga bör enligt min mening utformas som grunder vilka vid en prövning i det enskilda fallet leder till att någon förlängning av hyresförhållandet inte sker. I hyreslagskommitténs förslag anges de besittningsskyddsbrytande grunderna i en uppräkning som avslutas med en generalklausul som fångar upp de fall vilka inte täcks av speciella regler. De sakkunniga går i stället till väga på det sättet att endast hyresrättens förverkande anges som särskild grund för brytande av besittningsskyddet medan alla övriga upphörandesituationer samlas under en generalklausul, som kompletteras med relativt utförliga uttalanden i motiven. Under remissbehandlingen har yr­ kats att de huvudsakliga besittningsskyddsbrytande grunderna skall anges direkt i lagtexten. Som de sakkunniga anfört låter det sig inte göra att i lagtexten beskriva alla de situationer där besittningsskyddet kan komma att brytas. Det är där­ för ofrånkomligt att i lagen ta upp en generalklausul som i mera allmänna ordalag ger uttryck åt den avvägning mellan parternas intressen som skall göras i en besittningsskyddstvist. Detta förhållande utgör emellertid inte skäl att avstå från att genom särskilda regler ange hur intresseavvägningen skall ske i vissa betydelsefulla och ofta förekommande situationer. En sådan regle­ ring är särskilt önskvärd eftersom relativt preciserade regler behövs för några av dessa situationer, såsom också framgår av de sakkunnigas motiv­ uttalanden. Jag syftar särskilt på verkan av att huset skall rivas eller byg­ gas om eller av att bostad upplåtits åt anställd i anslutning till anställning. Det är dessutom från principiell synpunkt mindre tillfredsställande att en rättslig reglering av så stor betydelse för den enskilde som begränsningarna i besittningsskyddet ej alls kommer till uttryck i lagen utan anges bara i dess motiv. Jag förordar alltså att de huvudsakliga besittningsskyddsbry-

Kungl. Maj.ts proposition nr lil år 1967 91

tande grunderna räknas upp i lagtexten i den utsträckning som framgår av det följande. Jag övergår nu till att behandla de skilda besittningsskyddsbrytande grun­ derna. Jag kan i alla delar ansluta mig till vad de sakkunniga anfört rörande rätten till förlängning om hyresgästen förverkat hyresrätten, om säkerhet som hyresgästen ställt försämrats och denne underlåtit att på anfordran ställa ny säkerhet samt om hyresgästen visat annan misskötsamhet än sådan som föranleder förverkande. I lagtexten bör intresseawägningen i dessa fall komma till uttryck genom att det anges att hyresgästen inte har rätt till för­ längning av hyresförhållandet om hyresrätten är förverkad eller hyresvärden får frånträda hyresavtalet enligt 28 § (46 § första stycket 1 i departementsförslaget) eller om hyresgästen i annat fall åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att hyresförhållandet skäligen inte bör förlängas (46 § första stycket 2). Jag vill understryka vad de sakkunniga anfört om att påföljden för hyres­ gästen i besittningsskyddshänseende vid bristande skötsamhet i viss mån bör anpassas efter de större eller mindre svårigheter att skaffa annan bostad som råder på orten i fråga. De sakkunnigas förslag innebär att kvarboenderätten i princip bryts om hyresvärden avser att riva huset eller att företa sådan större ombyggnad som hindrar hyresgästen från att bo kvar i lägenheten. Någon prövning av det tiliämnade företagets ändamålsenlighet och lämplighet avses inte ske vid ställningstagandet i besittningsskyddsfrågan. Detta innebär emellertid inte att besittningsskyddet helt skulle vara satt ur spel vid rivning och större ombyggnad. Hänsyn måste nämligen tas till hyresgästens möjligheter att skaffa annan bostad. De sakkunniga har utförligt utvecklat vilken innebörd detta hänsynstagande bör få i skilda marknadssituationer. Om bostadsför­ hållandena är sådana att hyresgästen inte rimligen själv kan skaffa annan lämplig bostad, bör enligt de sakkunnigas mening en billighetsprövning leda till att denne liksom f. n. får åtnjuta ett s. k. relativt besittningsskydd, dvs. ett besittningsskydd som bryts bara om hyresgästen erbjuds annan bostad med vilken han skäligen bör nöjas. Såväl de anförda principerna för intresseawägningen som de sakkunnigas uttalanden i övrigt om besittningsskyddet i rivnings- och ombyggnadssituationer har med vissa smärre undantag i allmänhet gillats eller lämnats utan erinran vid remissbehandlingen. Den föreslagna regleringen torde tillgodose kravet på att den från sam­ hällssynpunkt synnerligen angelägna sanerings- och ombyggnadsverksamhe­ ten inte hämmas av de hyresrätt sliga bestämmelserna. Samtidigt skyddas hy­ resgästen från att bli ställd utan bostad med anledning av rivningen eller ombyggnadsarbetet. Ett sådant skydd är ofrånkomligt på en hyresmarknad som alltjämt präglas av bostadsbrist. Detta skyddsintresse bör emellertid inte

92 Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1961

leda till att en tillämnad rivnings ändamålsenlighet och lämplighet prövas i hyresärendet. En sådan prövning får helt ankomma på andra samhällsorgan. Även i övrigt ansluter jag mig till de sakkunnigas uttalanden. Den föreslagna intresseavvägningen, som i allt väsentligt torde stämma överens med vad som tillämpas vid prövning enligt hyresregleringslagen bör uttryckas på följande sätt. Rätt till förlängning bör inte föreligga, om huset skall rivas eller om det skall undergå större ombyggnad och det inte är uppenbart att hyresgästen kan bo kvar utan nämnvärd olägenhet för omby§§na(ien. Det förhållandet att hänsyn dock skall tas till hyresgästens möj­ ligheter att anskaffa annan bostad bör komina till uttryck genom att det för båda fallen anges, att det inte får vara obilligt mot hyresgästen att hy­ resförhållandet upphör (46 § första stycket 3 och 4).

I likhet med de sakkunniga anser jag att kvarboenderätten i princip bör brytas, när fastighetsägaren önskar göra en omläggning av brnkningsändamålet, men att vid brist på bostäder hänsyn måste tas till hyresgästens möjligheter att skaffa annan bostad. Bedömningen bör i stort sett bli den­ samma som när det gäller rivning eller större ombyggnad. Det ändamåls­ enliga och lämpliga i det nya användningssättet bör alltså inte beaktas vid besittningsskyddsfrågans avgörande. Häri ligger att någon utredning om be­ hovet för fastighetsägaren att genomföra omläggningen normalt inte behöver förebringas. Detta hindrar emellertid inte att i särskilda fall skälen till fas­ tighetsägarens önskan att disponera lägenheten för annat ändamål kan få viss betydelse. En omläggning av brukningsändamålet är obillig mot hyresgästen om den väsentligen sker i syfte att sätta dennes besittningsskydd ur spel. Likaså framstår åtgärden som obillig om den sker för att öka fastighetens avkastning men hyresgästen förklarar sig beredd att ta på sig den högre hyra som krävs för att fastighetsägaren ändå skall få den större avkastningen. Över huvud taget måste hyresvärdens vägran att medge förlängning av hyres­ förhållandet vara sakligt grundad. Rätt till förlängning bör i enlighet med det anförda inte föreligga, om lägenheten ej vidare skall användas för bostads­ ändamål och det ej är obilligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör (46 § första stycket 5).

När det gäller lägenhet i eu- eller tvåfamiljshus eller lägenhet som uthyraren innehar med bostadsrätt anser de sakkunniga att hyresgästen inte skall vara berättigad till förlängning av hyresförhållandet, om uthyraren har för avsikt att bosätta sig i lägenheten, men att hyresgästen dock måste ges skä­ ligt rådrum att skaffa annan bostad. Jag delar denna uppfattning. Under re­ missbehandlingen har beträffande bostadsrättslägenheter den situationen uppmärksammats att fortsatt förhyrning hindras av bestämmelser i bostads­ rättslagen eller innehållet i bostadsrättsföreningens stadgar. Även i sådana fall bör som regel besittningsskyddet brytas. Det sagda kan sammanfattas på det sättet att rätt till förlängning inte föreligger om hyresavtalet avser

Kangl. Maj:ts proposition nr lbl år 1967 93

lägenhet i en- eller tvåfamilj shus eller lägenhet som upplåtaren innehar med bostadsrätt och upplåtaren har sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta (46 § första stycket 6).

Jag övergår nu till att behandla frågan om besittningsskyddet när bostad upplåtits i anslutning till anställning. De sakkunniga har behandlat denna fråga synnerligen utförligt och framlägger skilda förslag i syfte att stärka hyresgästens ställning. Förslagen rör även andra avsnitt av lagförslaget än reglerna om de besittningsskyddsbrytande grunderna och är i viss del av stor betydelse från allmänt systematisk synpunkt. I sitt betänkande har de sakkunniga valt att behandla förslagen i ett sammanhang och disponerat framställningen så att redogörelsen för förslagen hänförts till avsnittet om de besittningsskyddsbrytande grunderna. På hyresmarknaden förekommer i betydande utsträckning att bostäder upplåts åt anställda på villkor att hyresförhållandet skall upphöra om an­ ställningen upphör. När en bostadsupplåtelse på detta sätt är beroende av ett anställningsförhållande, brukar man tala om ett kopplat avtal. Bestäm­ melsen om att hyresförhållandet upphör när anställningen upphör benämns ofta avflyttningsklausul. När det gäller att bestämma verkan av en avflyttningsklausul har man att skilja på två kategorier av bostadsupplåtelser. Den ena kännetecknas av att upplåtelsen utgör endast ett moment i ett rent tjäns­ teavtal. Upplåtelsen faller då helt utanför hyreslagstiftningen och besitt­ ningsskydd föreligger endast i den utsträckning som följer av tjänsteavtalet. Lägenheter som upplåtits på nu angivna villkor benämner de sakkunniga tjänstebostäder. Den andra kategorien av bostadsupplåtelser grundas på avtal som helt eller delvis är att anse som hyresavtal. Besittningsskyddet är i dessa fall, såväl enligt hyresregleringslagen som besittningsskyddslagen, beroende av en intresseavvägning mellan parterna. Vid denna prövning torde avflyttningsklausulen tillmätas stor betydelse. De sakkunniga kallar bostäder av denna karaktär för personalhyresbostäder. Gränsen mellan tjänstebostäder och personalhyresbostäder är mycket oklar. Vid gränsdragningen brukar hänsyn tas till förhållandet mellan arbetsprestationens och bostadsupplåtelsens värde samt till frågan i vad mån den avtalsmässiga sammankopplingen av anställning och upplåtelse beror på arbetsuppgiftens art. Jag finner inte anledning att närmare gå in på denna svåra gränsdragningsfråga. De sakkunniga föreslår nu att även tjänstebostadsupplåtelserna skall föras in under hyreslagen. Syftet med detta reformförslag är tvåfaldigt. Dels syftar förslaget till att hyreslagens besittningsskyddsbestämmelser skall bli tillämpliga även på denna typ av bostadsupplåtelser, dels sägs förslaget leda till att man undgår gränsdragningen mellan å ena sidan rena tjänsteavtal som innefattar upplåtelse av bostad och å andra sidan avtal som helt eller delvis utgör hyresavtal. Förslaget har i allmänhet gillats vid remissgransk­ ningen.

94 Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

För egen del ser jag på följande sätf på denna fråga. Hyreslagen är i vä­ sentliga stycken en social skyddslag. Lagen innehåller en mångfald bestäm­ melser till förmån för hyresgästen, vilka anses vara av sådan betydelse för denne att det inte är tillåtet att avvika från dem genom avtal. Lagen erhöll denna karaktär framför allt genom 1939 års lagstiftning men den beskrivna inriktningen av lagen blir ännu mera markerad genom den reform som före­ slås nu. Särskilt när det gäller besittningsskyddet blir hyresgästens ställning nu väsentligt stärkt. Mot bakgrunden härav är det inte tillfredställande att en betydande grupp av bostadsupplåtelser lämnas helt utanför hyreslagen enbart av det skälet att upplåtelsen sker som led i ett tjänsteavtal mellan en­ skilda, i vilket bostadsupplåtelsen av traditionella skäl betraktas som under­ ordnad anställningsförhållandet. För en modern uppfattning finns det knap­ past i något fall skäl att betrakta bostadsupplåtelsen som av så ringa bety­ delse att den helt underordnas tjänsteavtalet. Jag ansluter mig därför till de sakkunnigas förslag att utsträcka hyreslagstiftningens tillämpningsområde till att omfatta också tjänstebostäderna. Den hyresrättsliga regleringen av rättsförhållandet mellan hyresvärdenarbetsgivaren och hyresgästen-arbetstagaren kompliceras av att samma rätts­ förhållande även kan vara helt eller delvis reglerat i kollektivavtal. Enligt 1 § första stycket lagen den 22 juni 1928 (nr 253) om kollektivavtal kan kollektivavtal träffas om villkor som skall lända till efterrättelse för anställ­ ning av arbetare eller om förhållandet i övrigt mellan arbetsgivare och ar­ betare. Enligt fast praxis anses häri ligga alt kollektivavtal kan avse vill­ koren för upplåtelse av bostad som sker i samband med anställning. Avtal med denna innebörd förekommer på arbetsmarknaden. Tvister om tolkning eller tillämpning av kollektivavtal prövas exklusivt av arbetsdomstolen enligt lagen den 22 juni 1928 (nr 254) om arbetsdomstol. Uppstår tvist om tolkning eller tillämpning av ett villkor för bostadsupplåtelse i samband med anställ­ ning skall alltså tvisten handläggas av arbetsdomstolen, om villkoret tillkom­ mit genom kollektivavtal. Enligt de sakkunnigas förslag utgör tvisten emel­ lertid också en hyrestvist som skall handläggas enligt lagförslagets tvingande bestämmelser om förfarandet för sådana tvister. Det föreligger alltså eu kon­ kurrens mellan kollektivavtalsområdet och hyreslagstiftningen. Under remissbehandlingen har gjorts gällande att den nu beskrivna kon­ kurrenssituationen uppkommer som en följd av de sakkunnigas förslag att hänföra tjänstebostadsupplåtelscrna under hyreslagen. Det kan nämligen en­ ligt den mening som sålunda kommit till uttryck ifrågasättas om det är möjligt att med rättsligt bindande verkan i kollektivavtal ta in bestämmelser som är avsedda att reglera villkoren för upplåtelser av personalhyresbostäder. Enligt min mening stämmer denna uppfattning inte överens med den Praxis som f. n. tillämpas och som torde vara uttryck för gällande rätt. I varje fall när det gäller den anställdes besittningsskydd — således inne­ hållet i och verkan av en avflyttningsklausul — torde hinder inte möta att

Kungl. Maj:ts proposition nr 1A1 år 1967 95

genomföra en reglering genom kollektivavtal även om bostadsupplåtelsen inte är av den karaktären att den endast utgör ett moment i ett rent tjänste­ avtal. I vad mån möjlighet föreligger att därutöver reglera villkoren för en bostadsupplåtelse genom kollektivavtal kan i detta sammanhang lämnas där­ hän. Enligt min uppfattning föreligger alltså den nu diskuterade konkurren­ sen mellan hyresrättens och kollektivavtalsrättens regler oberoende av hur tjänstebostäderna behandlas i hyresrättsligt avseende. Det nu diskuterade konkurrensproblemet uppkommer redan genom de sakkunnigas förslag att i hyreslagen införa vissa tvingande regler om förfarandet i hyrestvister. Den lösning som ligger närmast till hands för den nu diskuterade konkur­ rensfrågan är att genom lag begränsa kollektivavtalsområdet så att kollektiv­ avtal inte får träffas om villkoren för bostadsupplåtelser. Man har då att ställa sig frågan om det finns något beaktansvärt behov av att sluta kollek­ tivavtal på detta område. Det framgår inte tydligt vilken inställning de sakkunniga har till möjlig­ heten att om deras förslag genomförs träffa kollektivavtal angående villkoren för bostadsupplåtelser i samband med anställning. Klart är emellertid att de inte helt vill förhindra sådana avtal. Förslaget innebär nämligen att arbets­ givarorganisation genom kollektivavtal får komma överens med huvudorga­ nisation på arbetstagarsidan om att de hyresrättsliga besittningsskyddsreglerna inte skall gälla för bostadsupplåtelser som sker till arbetstagare som är bundna av kollektivavtalet (78 § första stycket i de sakkunnigas förslag). De annars tvingande besittningsskyddsbestämmelserna görs alltså i viss begrän­ sad utsträckning dispositiva. Detta förslag förutsätter att kollektivavtal skall kunna träffas om vissa särskilt angivna frågor under förutsättning att arbetsgivar- och arbetstagarsidan är företrädda på särskilt sätt men innebär inget ställningstagande till frågan i vad mån kollektivavtalsreglering får ske där­ utöver. Vid ställningstagandet till frågan om konkurrensen mellan hyreslagstiftningens och kollektivavtalsrättens regler är det emellertid nödvändigt att ta ställning till de sakkunnigas förslag att de annars tvingande hyres­ rättsliga besittningsskyddsreglerna skall kunna åsidosättas genom kollek­ tivavtal. Jag tar därför nu upp denna fråga. Förslaget har mött viss kritik under remissbehandlingen och det har gjorts gällande att det inte skulle vara förenligt med allmänna rättsprinciper att tillämpligheten av hyreslagen begränsas genom kollektivavtal. Enligt min me­ ning är denna kritik inte befogad. Som de sakkunniga anfört är det främst för de fastighetsanställda som det kan bli fråga om att genom kollektivavtal reglera besittningsskyddet. Organisationerna på detta område har också för­ klarat sig vara intresserade av att ha tillgång till en sådan möjlighet. Det är viktigt att hålla i minnet att det f. n. inte möter hinder att genom kollektiv­ avtal reglera villkor för bostadsupplåtelser i nu åsyftade fall. Det gäller alltså inte att föra in något nytt rättsområde under kollektivavtalsrätten utan sna­ rare att i viss utsträckning bevara den avtalsfrihet för de fackliga parterna

96 Kungl. Maj. ts proposition nr lkl år 1967

soin nu föreligger. Det har heller inte framkommit att några olägenheter skulle vara förknippade med att kollektivavtal fritt kunnat träffas rörande villkor för bostadsupplåtelser. Jag ansluter mig därför till de sakkunnigas uppfattning att avsteg från besittningsskyddsbestämmelserna skall få göras genom kollektivavtal. Man uppnår enligt min mening tillräckliga garantier för att hyresgästens — arbetstagarens rättsskyddsintresse inte träds för nära genom att krav uppställs på att arbetstagarsidan skall vara företrädd på visst särskilt kvalificerat sätt. Jag återkommer strax till denna frågeställning. De undersökningar som de sakkunniga gjort och som ligger till grund för förslaget liksom remissutfallet i anledning av detta torde klarlägga att något behov att träffa kollektivavtal om hyresvillkor utom ramen för de sakkun­ nigas förslag inte föreligger. Mot bakgrunden härav föreslår jag att proble­ met med konkurrensen mellan kollektivavtalsrätten och hyreslagstiftningen löses på följande sätt. I 1 § lagen om kollektivavtal bör föreskrivas att om avtal, som enligt regeln i 1 § första stycket samma lag i och för sig skulle vara att anse som kollektivavtal, avser villkor i fråga om hyresförhållande som beror av anställning så äger avtalet i denna del verkan som kollektiv­ avtal endast under vissa bestämda förutsättningar. För det första bör så­ dan verkan inträda bara i den mån avtalet rör besittningsskyddet och andra därmed sammanhängande bestämmelser som angår arbetsgivarens rätt att upplösa hyresförhållandet. En tveksam fråga är om hyressättningen också skall kunna regleras genom kollektivavtal. Jag har emellertid stannat för att detta skall få ske och skälet är att det torde finnas ett behov av att i kol­ lektivavtal kunna ange vissa normer för hyressättningen i samband med att besittningsskyddet regleras, exempelvis den kompensation som skall ut­ gå till den anställde för att lägenheten på grund av arbetsuppgiftens art är av särskild beskaffenhet eller att besittningsskyddet enligt kollektivavtalet är svagare än det som hyreslagen skulle ge. För det andra bör kollektivavtal om villkor för bostadsupplåtelse bara få träffas av avtalsparter som kan antas ha tillräcklig erfarenhet på området. De sakkunnigas förslag innebär att avtalet måste träffas mellan å ena sidan staten, kommun eller arbetsgivarsammanslutning och å andra sidan huvudorganisation på arbetstagarsidan. Enligt min mening är det tillräckligt att — efter förebild av bl. a. bestämmel­ sen i 12 § sista stycket lagen den 17 maj 1963 (nr 114) om semester — avta­ let på arbetstagarsidan slutits eller godkänts av huvudorganisation. Några regler om att arbetsgivarsidan skall ha varit företrädd på särskilt sätt torde inte behövas. Frågan om konkurrensen mellan kollektivavtalsrätten och hyreslagstift­ ningen när det gäller förfarandet i hyrestvister bör enligt min mening lösas på följande sätt. Arbetsdomstolen bör liksom hittills vara ensam behörig domstol i fråga om hyrestvist angående fråga som regleras genom kollek­ tivavtal. En föreskrift härom tas upp i 72 § andra stycket i departementsförslaget. Kollektivavtalsparterna bör vidare ha frihet att bestämma att

Kungl. Maj:ts proposition nr Ibi år 1967 97

hyrestvist av det nu aktuella slaget även i övrigt skall handlaggas i en ord­ ning som avviker från hyreslagens bestämmelser. I kollektivavtalet bor salunda få anges att substitutions- eller sublokationstvist eller besittmngsskyddstvist inte behöver hänskjutas till hyresnämnd. Tvisten fån sadant fall i stället handläggas enligt kollektivavtalets förhandlingsordning. Om kollektivavtalsparterna inte undantar tvist från hyresnämndens provning, måste tvisten hänskjutas till nämnden trots att den ar av kollektivavtalsrättslig natur. Vill part inte åtnöjas med nämndens beslut, får klandertalan föras hos arbetsdomstolen inom den frist som anges i 71 § i departementsförslaget. I övrigt blir i sådant fall reglerna om förfarandet vid arbetsdom­

I samma mån som kollektivavtal kan träffas angaende viss hyresrattslig fråga bör det i enlighet med vad jag förut har anfört vara tillätet att gora avsteg från hyreslagens tvingande regler. Denna princip, som i de sakkun­ nigas förslag har kommit till uttryck i den förut behandlade bestämmelsen i 78 § första stycket, innebär att reglerna om förlängning av hyresavtal och om rätt att överlåta hyresrätt eller upplåta lägenhet i andra hand blir vi kor ligt dispositiva. Som nyss har framgått föreslår jag att kollektivavtal skall få slutas även angående hyressättningen. I detta avseende finns det dock ingen anledning att tillåta avsteg till hyresgastens nackdel från hyres­ lagens tvingande normer för hyressättningen. Jag övergår nu till den omstridda frågan vilken verkan en avflyttnmgsklausul bör tillmätas vid prövningen av om en hyresgäst skall aga rätt till förlängning av hyresförhållandet trots att anställningen upphört. Fragan uppkommer endast i den män kollektivavtal enligt de förut behandlade be­ stämmelserna inte träffats angående besittningsskyddet. De sakkunnigas förslag vilar på den grundinställningen att besittningsskyd­ det i ej obetydlig mån bör kunna stärkas utan att arbetsgivarens berättigade intressen åsidosätts. Tanken att hindra varje tillämpning av avflyttmngsklausuler avvisas bestämt. Skälet är framför allt att arbetsgivaren ej sallan beho­ ver ha anställda boende i vissa bostäder för att deras arbetsuppgifter ska kunna fullgöras på rätt sätt samt att arbetsgivaren i vissa fall har ett berätti­ gat önskemål att kunna underlätta anskaffningen av arbetskraft genom att erbjuda goda bostäder åt de anställda. Ä andra sidan understryks vikten av att arbetstagaren inte obehörigen hindras i friheten att byta anställning, och de sakkunniga betonar att det i synnerhet i vissa situationer kan vara obilligt mot arbetstagaren att göra en avflyttningsklausul gällande. En avvagning måste alltså ske mellan arbetsgivarens intresse av att kunna upplata lagenhe­ ten åt annan när anställningen upphört och arbetstagarens intresse av att fa bo kvar i lägenheten. Från denna grundläggande princip om att en intres­ seavvägning skall ske även när bostadsupplåtelsen grundas på ett avtal med kopplingsklausul gör de sakkunniga två undantag. Det första undantaget avser bostäder av sådan beskaffenhet att de ound- 4 Bihang till riksdagens protokoll 1967. 1 saml. Nr 111

98 Kungl. Maj :ts proposition nr U1 år 1967

gängligen måste bebos av den anställde för att arbetsuppgifterna skall kunna fullgöras på rätt sätt. Hit hör enligt de sakkunnigas mening bl. a. bostad som upplåtits i anslutning till tjänst som i allmän verksamhet är förenad med bostadstvång eller tjänst som är av övervägande övervaknings- eller vaktkaraktär eller tjänst inom lantbruket eller som fastighetsskötare. Beträffande sådana bostäder bör en avflyttningsklausul kunna tillämpas på det sättet att arbetsgivaren tår tillgång till lägenheten med tillräcklig säkerhet och i till­ räckligt god tid för att tj änsten utan men för verksamheten skall kunna över­ tas av efterträdaren. Förslaget innehåller i 78 § fjärde stycket en regel som torde ha denna innebörd. Det andra undantaget — som gäller andra kopplade avtal än sådana som åsyftas med det första undantaget — hänger samman med de sakkunnigas uppfattning att verkan av en avflyttningsklausul bör minska allt efter som°tiden går. Arbetsgivarens erbjudande av bostad till en arbetssökande bör inte kunna utnyttjas av arbetstagaren för att komma över en bostad utan allvarlig avsikt att vara kvar i arbetet. Ett sådant förfaringssätt bör hindras genom att arbetsgivaren tillåts upplösa hyresförhållandet under åberopande av avflyttningsklausulen. Sedan anställnings- och hyresförhållandet varat längre tid torde benägenheten att byta bostad och arbete minska. Arbetsgivarens behov av att kunna göra avflyttningsklausulen gällande minskas i samma mån. De sakkunniga föreslår med hänsyn härtill att en tidsgräns om tre år skall vara bestämmande för avflyttningsklausulens verkan vid intresseavväg­ ningen i ett besittningsskyddsärende. En förlängning av treårstiden skall kunna medges av medlingsnämnden om särskilda skäl föreligger. När det gäller den närmare innebörden av den föreslagna°treårsregeln är det inte helt klart vad de sakkunniga åsyftar. I motiven anges att avflyttnmgsklausulen inte skall ha verkan längre tid än tre år om inte dispens medges för viss ytterligare tid. Hyresvärden skall visserligen oavsett att tre­ årstiden gått ut kunna åberopa att lägenheten ursprungligen hyrts ut till hyresgästen i hans egenskap av arbetstagare eller att den behövs för annan anställd, men ett sådant åberopande får tillmätas verkan endast inom ramen för den vanliga intresseavvägningen mellan parterna. Före treårstidens ut­ gång skall frågan om hyresvärden får upplösa hyresförhållandet bedömas ge­ nom att obilligheten i hyresgästens situation vägs mot hyresvärdens intresse. Hyresvärden måste ha ett väsentligt intresse att upplösa hyresförhållandet för att förlängning inte skall ske. Vid bedömandet av om en upplösning av hyres­ förhållandet är obillig mot hyresgästen skall betydande hänsyn tas till vem som föranlett att anställningen upphört. Även före treårstidens utgång avses alltså hyresvärdens rätt att upplösa hyresförhållandet under åberopande av en avflyttningsklausul vara ganska begränsad. I de sakkunnigas förslag till lagtext har emellertid treårsregeln utformats på ett sätt som ger visst stöd för tolkningen att en avflyttningsklausul skulle ha viss verkan även efter treårstidens utgång och att den dessförinnan skulle vara absolut hinder mot för­

Kungl. Maj :ts proposition nr 141 år 1967 99

langning av hyresavtalet. I 78 § andra stycket utformas treår sregeln nämli­ gen på det sättet att om uppsägning till avflyttning sker senare än tre år från upplåtelsen får skyldighet för hyresgästen att avflytta inte grundas enbart på det förhållandet att tjänsten upphört. Under remissbehandlingen har i allmänhet inga invändningar rests mot tanken att besittningsskyddet bör stärkas även på den nu aktuella sektorn av bostadsmarknaden. Förslaget att en avvägning som regel alltid bör ske mellan de motstående intressena godtas av nästan alla remissinstanser som uttalat sig i frågan. Ett betydande antal remissinstanser, särskilt företrädar­ na för näringslivs- och fastighetsägarintressena, avstyrker emellertid den fö­ reslagna treårsregeln. Man utgår därvid från att regeln har den innebörden att en avflyttningsklausul förlorar sin verkan efter treårstidens utgång. Det görs gällande att det ofta är ett livsviktigt intresse för industrier på orter där hyresmarknaden inte är differentierad att kunna erbjuda arbetskraften goda bostäder genom företagens försorg. Det föreslås från flera håll att avflyttningsklausulens verkan inte skall tidsbegränsas men att man i stället vid intresseavvägningen i besittningsskyddstvisten skall ta skälig hänyn till hur lång tid hyresförhållandet bestått. För egen del ser jag på det nu diskuterade spörsmålet på följande sätt. Jag biträder de sakkunnigas uppfattning att besittningsskyddet för hyres­ gäster som erhållit hostad i samband med anställning bör stärkas. Det ligger ett starkt egenvärde i att lagfästa hyresgästens berättigade anspråk på att vara tryggad i besittningen av det egna hemmet. Så långt det går bör en hy­ resgäst som fått lägenheten upplåten till sig av arbetsgivaren vara tillförsäk­ rad ett lika starkt besittningsskydd som andra hyresgäster. Man kan emellertid inte bortse från att arbetsgivaren i många fall har ett betydande intresse av att kunna upplösa hyresförhållandet när anställningen upphört för att i stället kunna tillhandahålla lägenheten åt annan. Det sagda gäller naturligtvis framför allt när lägenheten måste bebos av viss anställd för arbetsuppgiftens behöriga fullgörande. Även i andra fall finns dock ett sådant intresse. Industrierna har ej sällan investerat betydande kapital på fastighetsmarknaden i syfte att kunna tillförsäkra sig behövlig arbetskraft genom att erbjuda de arbetssökande goda bostäder. Det är också ett sam­ hälleligt intresse att industriernas försörjning med arbetskraft underlättas. Behovet från arbetsgivarsidan av att disponera över ett eget lägenhetsbestånd hänger samman med att bostadsbrist råder på många orter. Därav torde dock inte den slutsatsen kunna dras att de kopplade avtalen har ett berättigande bara under en övergångstid. Även om man kan förmoda att användningen av kopplade avtal kommer att minska betydligt när bättre ba­ lans uppnås på bostadsmarknaden, är det enligt min mening realistiskt att utgå från att på vissa håll behovet att knyta avflyttningsklausuler till bostadsupplåtelser åt anställda kommer att kvarstå under avsevärd tid fram­ över.

100 Kungl. Maj:ts proposition nr U1 år 1967

En avvägning måste alltså ske mellan den enskildes behov av trygghet i besittningen av hemmet och arbetsgivarens behov av att disponera lägenhe­ ten för annan anställd. De sakkunniga har fäst stor vikt vid tanken att vid denna avvägning större hänsyn bör tas till hyresgästens anspråk på kvarboenderätt fastän anställningen upphört, om hyresförhållandet varat under längre tid. Denna synpunkt har också i allmänhet accepterats vid remiss­ granskningen. Även jag anser att denna tanke i princip är riktig. Jag kan emellertid mte dela den i flera remissyttranden framförda uppfattningen att tidsbegränsningen av en avflyttningsklausuls verkan skulle vara överflödig och att det skulle räcka med att vid intresseavvägningen ta hänsyn till hyres­ förhållandets längd. En sådan princip leder visserligen normalt till ett till­ fredsställande resultat vid en rättslig prövning av besittningsskyddsfrågan men den skänker inte den anställde tillräcklig trygghet, eftersom utfallet av intresseavvägningen inte med någon högre grad av säkerhet kan överblickas på förhand. Redan risken för att lägenheten kan gå förlorad om anställning­ en upphör kan av den enskilde uppfattas som lika belastande som en avflyttningsklausul som har absolut verkan. Som de sakkunniga funnit bör därför en tidsgräns uppställas. Om hyresförhållandet varat så länge att tids­ gränsen överskridits, bör hyresgästen vara tillförsäkrad ett väsentligt star­ kare besittningsskydd än dessförinnan. Intresseavvägningen före och efter tidsgränsen bör i huvudsak utfalla på följande sätt. Om anställningen upphör innan tidsgränsen passerats bör arbetsgivaren__ hyresvärden normalt äga upplösa hyresförhållandet under åberopande av avflyttningsklausulen. Vissa förutsättningar bör dock vara uppfyllda. För det första måste krävas att hyresvärden har sakligt skäl för sitt anspråk på att få disponera över lägenheten. Häri ligger att han måste göra antagligt att lagenheten behövs för annan som är anställd eller som skall anställas vid löietaget. Ett sådant behov kan föreligga även på den differentierade hyres­ marknaden, nämligen när det med fog kan påstås att ett erbjudande om upplåtelse av lägenheten till arbetssökande utgör ett argument av betydelse från rekryteringssynpunkt. Det bör inte ställas alltför starka krav på bevis­ ningen i detta avseende. En svår fråga är vilken vikt som skall fästas vid bakgrunden till att anställningen upphört. Jag anser emellertid att denna synpunkt inte bör tillmätas alltför stort utrymme. Om arbetsgivaren skilt arbetstagaren från anställningen under omständigheter som medför att åt­ gärden ter sig otillbörlig, bör arbetsgivaren inte få upplösa hyresförhållan­ de Den närmare avvägningen på denna punkt torde få överlämnas åt rätts­ tillämpningen. Även innan tidsgränsen passerats bör viss hänsyn tas till hur iänge hyresförhållandet varat. En uppsägning från anställningen som uppen­ barligen gjorts enbart i syfte att hindra att hyresgästen kommer i åtnjutande av det väsentligt starkare besittningsskyddet sedan tidsgränsen passerats bör inte få åberopas till stöd för att upplösa hyresförhållandet. Det nu anförda bör i lagen uttryckas så att hyresgästen inte har rätt till

Kungl. Maj:ts proposition nr lbl år 1967 101

förlängning av hyresförhållandet, om detta beror av anställning som upphört och det ej är obilligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör (46 § första stycket 8). Om hyresförhållandet varat så lång tid att tidsgränsen överskridits när hy­ resvärden vill skilja hyresgästen från lägenheten under åberopande av avflyttningsklausulen, bör presumtionen vara den att hyresförhållandet skall förlängas. Presumtionen bör brytas endast om hyresvärden styrker att det skulle vara till allvarligt men för företaget om lägenheten inte fick dispone­ ras för annan arbetstagare. Ett sådant läge torde normalt inte förekomma an­ nat än på orter där hyresmarknaden har en särskild struktur. Det kan därvid antingen vara så att bostadsbeståndet på orten till väsentlig del är företagsägt och att därför företaget måste få disponera över lägenheterna för att över huvud taget få arbetskraft eller också på det sättet att orten ligger i an­ slutning till någon tätort där andra arbetstillfällen erbjuds och omsättning­ en av arbetskraft därför är stor och risken betydande för att hyresgästen lämnar sin anställning men önskar bo kvar i en lägenhet som arbetsgivaren tillhandahållit i en av honom ägd fastighet. Det finns anledning räkna med att det i praxis relativt snart kommer att bli klarlagt vilka orter som har sådan struktur på bostadsmarknaden att en avflyttningsklausul bör ha verkan även efter det att tidsgränsen passerats. Det kan också tänkas att intresseorganisationerna på bostads- och arbets­ marknaden kan komma att träffa överenskommelser som blir vägledande i frågan. Det återstår att ta ställning till frågan vilken tid som skall gälla. Skäl kan otvivelaktigt anföras för att den av de sakkunniga föreslagna tiden tre år är något för lång. Jag har dock stannat för att godta de sakkunnigas förslag i denna del. Däremot anser jag inte att det finns anledning tillåta att tiden för­ längs. På grund av det anförda föreslår jag en regel av innebörd att om hyres­ förhållande som beror av anställning varat längre än tre år har hyresgästen rätt till förlängning av hyresförhållandet, om hyresvärden inte har synnerli­ ga skäl för att upplösa hyresförhållandet (46 § andra stycket). De sakkunniga föreslår vissa andra generella åtgärder till förbättring av besittningsskyddet när det gäller kopplade avtal. I korthet går dessa åtgärder ut på att den uppsägning som sker i anställningsförhållandet inte såsom nu är fallet skall gälla som uppsägning även av hyresavtalet. Detta föreslås skola bringas att upphöra i vanlig ordning. Vidare föreslås att en minimitid av en månad vid uppsägning för avflyttning från lägenheten skall gälla i fråga om kopplade avtal. Jag biträder dessa förslag. Reglerna behandlas när­ mare i specialmotiveringen. Vad jag hittills anfört har inte gällt sådana lägenheter vilka oundgängligen behövs för tjänstens rätta fullgörande. Beträffande dessa lägenheter är det—såsom även de sakkunniga torde ha ansett — ofrånkomligt att avflyttnings-

102 Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

klausulen ges absolut verkan. Detta måste gälla även om hyresförhållandet varat längre tid än tre år. En regel av denna innebörd tas upp som en sär­ skild besittningsskyddsbrytande grund (46 § första stycket 7). Inte heller regeln om viss minsta uppsägningstid bör gälla i dessa fall (se 4 § andra stycket). Såväl i de sist behandlade fallen som annars när en avflyttningsklausul tillåts leda till att hyresförhållandet upplöses kan det åtminstone ibland komma i fråga att medge hyresgästen rimligt anstånd med avflyttningen från lägenheten.

Vad härefter gäller övriga situationer där fråga kan uppkomma om att bryta besittningsskyddet är det som jag redan förut har anfört inte möjligt att i lagen reglera alla sådana fall i vilka en hyresvärd kan tänkas ha fog att motsätta sig förlängning av hyresförhållandet. Det är ofrånkomligt att hänföra dessa till en generalklausul som med nödvändighet blir ganska all­ mänt hållen. Dess närmare innebörd får fastställas i rättstillämpningen. I de sakkunnigas förslag innebär generalklausulen att hyresförhållandet inte skall förlängas om hyresvärden har ett väsentligt intresse att upplösa hyresförhållandet och det inte strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest är obilligt mot hyresgästen att han måste lämna lägenheten. Under remissbehandlingen har utformningen av den föreslagna regeln kritiserats och det har gjorts gällande att regeln kan uppfattas som innebärande att tyngdpunkten i intresseavvägningen förskjuts till förmån för hyresgästen, om man jämför med den praxis som f. n. tillämpas av de hyresreglerande myndigheterna. Enligt min mening bör generalklausulen ge uttryck åt att de motstående intressena i besittningsskyddsärendet alltid skall vägas mot varandra. Det­ ta framkommer om man i överensstämmelse med vad som gäller enligt hy­ resregleringslagen gör rätten till förlängning av hyresavtalet beroende av att en upplösning av hyresförhållandet inte strider mot god sed i hyresför­ hållanden eller på annat sätt är obillig. Häri ligger att det på hyresvärdens sida alltid måste föreligga avflyttningsskäl av saklig art. Departementsförslaget är utformat i enlighet härmed (46 § första stycket 9). De sakkunniga har utförligt uppehållit sig vid hur intresseavvägningen bör utfalla i skilda situationer som inte är belysta i det föregående. Det skulle föra alltför långt att här gå in på dessa frågor. Jag kan emellertid i allt väsentligt ansluta mig till vad de sakkunniga anfört.

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967 103

Sesittningsskydd utanför bostadssektorn

Inledning

I samband med upphävandet av den hyresreglering som tillkom under första världskriget framfördes, som förut framhållits, från skilda håll krav på att regler om besittningsskydd för hyresgäst skulle införas i den perma­ nenta hyreslagstiftningen. Därvid uppmärksammades också frågan om skydd för hyresgäst som driver näring. Frågan om optionsrätt eller prioritetsrätt för affärshyresgäst aktualiserades även inom riksdagen vid flera tillfällen under 1920- och 1930-talen. I sitt år 1938 framlagda betänkande med förslag till reformerad hyreslagstiftning (SOU 1938:22) fann hyreslagstiftningskommittén frågan huru­ vida hyreslagen borde innefatta särskilda skyddsbestämmelser till förmån för affärsdrivande hyresgäst ligga på ett annat plan än frågan om besitt­ ningsskydd för bostadshyresgäst. I det senare fallet gällde det väsentligen att skydda de ideella värden som knyter sig till hemmet. I det förra fallet är det fråga om ett ställningstagande för ena parten i ett mellanhavande av rent ekonomisk natur. Enligt kommitténs mening förutsatte en lagstiftning till skydd för innehavet av viss affärslägenhet att hyresvärden missbrukat sin ekonomiska övermakt eller i vart fall att det förelåg fara för detta. Kommitténs förslag i fråga om affärslägenheter utgick från den huvud­ regeln att hyresvärden skulle äga frihet att vägra förlängning av hyresav­ talet. Ersättningsskyldighet vid vägran att förlänga sådant avtal föreslogs i begränsad utsträckning. Kommitténs förslag lades i huvudsak till grund för de bestämmelser som efter 1939 års revision av hyreslagen återfinns i 38—40 §§ hyreslagen. Enligt hyreslagen inträder ersättningsskyldighet för hyresvärden om hans vägran att medge förlängning av hyresförhållandet strider mot god hyressed eller om han uppställer otillbörligt villkor för förlängning. I fråga om lägenheter som brukas i förvärvsverksamhet är skadeståndsrätten mera omfattande än för andra lägenheter. Ersättningsskyldigheten omfattar för den förra gruppen förutom skälig gottgörelse för de kostnader som är förenade med en flyttning från lägenheten även ersättning för den ökning av lägenhetens värde på hyresmarknaden som hyresgästens verksamhet medfört i fall när hyresvärden eller annan efter hyresgästens avflyttning i lägenheten utövar förvärvsverksamhet av samma eller liknande art som hyresgästen bedrev där. För alla typer av lägenheter gäller den begräns­ ningen att hyresförhållandet måste vara grundat på avtal som slutits för minst sex månader. Hyreslagens besittningsskyddsregler har som förut nämnts kommit att tillämpas i mycket ringa utsträckning. Detta heror på de särregler som in­

104 Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

förts genom hyresregleringslagen och besittningsskyddslagen. Enligt sist­ nämnda lagar råder ingen principiell skillnad mellan bostadshyresgästs och annan hyresgästs besittningsskydd. Skyddet är enligt båda dessa lagar av direkt typ (kvarboenderätt).

Valet av skyddsform Hyreslagskommittén. Kommittén anser flera skäl tala för att man vid be­ sittningsskyddets utformning bör göra skillnad mellan upplåtelser för bo­ stadsändamål och upplåtelser för annat ändamål. Besittningsskyddet för bostadshyresgäst avser i första hand att tillgodose ett ideellt intresse, me­ dan besittningsskyddet utanför bostadssektorn väsentligen har till uppgift att värna ett intresse av ekonomisk natur. Kommittén fäster vidare upp­ märksamheten på den olikhet som vid fri prisbildning på hyresmarknaden föreligger mellan bostadslägenheter och andra lägenheter i fråga om pris­ bildningens struktur. Medan hyresnivån för bostadslägenheter med ungefär likartat bruksvärde i allmänhet är tämligen samlad och enhetlig, kan hy­ rorna för till synes likvärdiga lägenheter utanför bostadssektorn ofta variera inom mycket vida gränser. Inom bostadssektorn grundas en uppsäg­ ning för hyreshöjning normalt på att förvaltningskostnaderna ökat eller att hyresnivån för likvärdiga lägenheter stigit sedan avtalet ingicks. Utanför bostadssektorn är det däremot, särskilt när det gäller affärslägenheter med gynnsamt affärsläge, under normala marknadsförhållanden ingalunda säll­ synt att uppsägning sker under hänvisning till ett fördelaktigt anbud från tredje man. Enligt kommitténs mening är det naturligt att utanför bostads­ sektorn välja den skyddsform som erbjuder de bästa möjligheterna att beakta ett sådant anbud när det gäller att pröva det befogade i en upp­ sägning. I ett optionssystem är dessa möjligheter mera begränsade än i ett ersättningssystem. I det förra fallet kommer prövningen att äga rum vid en tidpunkt, då någon skyldighet för hyresgästen att flytta ännu inte före­ ligger. Det kan vara vanskligt att bedöma allvaret i ett hyresanbud beträf­ fande en lägenhet som inte är ledig. I ett ersättningssystem däremot prövas det befogade i uppsägningen först när hyresgästen lämnat lägenheten. Vid denna tidpunkt är det lättare att bedöma om ett förmånligt hyresanbud som åberopats såsom uppsägningsgrund varit allvarligt menat, eftersom ut­ redning kan förebringas om den hyra som hyresgästens efterträdare får betala. Av nu angivna skäl anser kommittén att behovet av besittningsskydd utanför bostadssektorn bör tillgodoses genom ersättningsregler och ej så­ som för bostadshyresgäst genom förlängningsregler. Kommittén utgår från att förlängning av hyresförhållandet normalt skall ske. I analogi med vad som förordas för bostadslägenheterna föreslås där­ för en sådan uppbyggnad av besittningsskyddet att hyresvärd som vägrar hyresgäst nytt hyresavtal, skall vara ersättningsskyldig, om han inte har

Kungl. Maj:ts proposition nr Ibl år 1967 105

giltig anledning till sin vägran. Sådan ersättningsskyldighet bör föreligga också när hyresvärden för att gå med på förlängning krävt oskälig hyra eller uppställt annat villkor som strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest är obilligt. Skadeståndsrätten föreslås omfatta flyttningskost­ nader, sådan värdeminskning på hyresgästens egendom som berott på hyres­ förhållandets upplösning samt förlust av kundkrets.

Remissyttrandena. Under remissbehandlingen av hyreslagskommitténs förslag var meningsmotsättningarna mycket stora i fråga om valet av skyddsform utanför bostadssektorn. Flertalet remissinstanser godtog dock kommitténs val. Många uttalade sig emellertid för ett direkt skydd under framhållande av att de av kommittén föreslagna ersättningsreglerna, sär­ skilt i fråga om förlust av kundkrets, inte utformats på ett tillfredsställande sätt och att de skulle komma att medföra vissa svårigheter i tillämpningen.

Hyreslagstiftningssakkunniga. De sakkunniga framhåller att det ligger nära till hands att vid utformningen av besittningsskyddsregler, som bättre än hyreslagens tillgodoser hyresgästens behov av skydd, i så liten utsträck­ ning som möjligt frångå de regler som under snart 25 års tid genom provi­ sorisk lagstiftning varit normerande för parterna på hyresmarknaden. Ett enhetligt system för alla hyresobjekt har också vissa fördelar från lagtek­ niska synpunkter och för lagstiftningens praktiska tillämpning. Värdet av hyresregleringslagens direkta besittningsskydd måste dock ses mot bak­ grunden av de särskilda förhållanden som rått på hyresmarknaden allt­ sedan lagens tillkomst. Det kan inte tas för givet att ett sådant system utanför bostadssektorn även vid fri prisbildning på hyresmarknaden skulle vara fördelaktigare från hyresgästens synpunkt än ett indirekt besittnings­ skydd i form av rätt till ersättning. Även om samma skyddsform väljs för bostäder och lokaler skulle tillämpningen av besittningsskyddsreglerna bli olika i ett viktigt hänseende, nämligen i fråga om hyresspärren. Detta sam­ manhänger med prisbildningens struktur på en fri hyresmarknad. För att hyrorna skall kunna anpassas till marknadsvärdet måste man inom lokal­ sektorn tillåta betydligt vidare gränser för vad som är skälig hyra än inom bostadssektorn där hyresnivån för lägenheter med ungefär samma bruks­ värde är relativt samlad. Eftersom de faktorer som bestämmer marknads­ värdet inom lokalsektorn har olika betydelse för olika lokaler är det myc­ ket svårt att finna några normer som kan läggas till grund för jämförelse­ prövningen i ett optionssystem. Det finns därför risk för att hyresspärren inte skulle fungera på rätt sätt. Detta skulle försvaga hyresgästens besitt­ ningsskydd. De sakkunniga anser att ett hyresanbud från tredje man måste kunna beaktas såsom ett mått på lägenhetens marknadsvärde vid prövningen av om en fordrad hyra är skälig. I annat fall uppnår man inte en prisbildning 4f Bihang till riksdagens protokoll 1967. 1 saml. Nr 141

106 Kungl. Maj:ts proposition nr lbl år 1967

som är anpassad till konsumenternas värderingar. Möjligheterna att be­ akta ett sådant anbud är mera begränsade i ett optionssystem än i ett ersättningssystem. Värdet av ett indirekt besittningsskydd måste bedömas med utgångspunkt från den närmare utformningen av ersättningsreglerna. Under remissbehand­ lingen av hyreslagskommitténs förslag har på vissa håll befarats att svårig­ heter skulle komma att uppstå vid prövningen av hyresgästens ersättnings­ krav och att ersättningen i åtskilliga fall skulle bli otillfredsställande. De sakkunniga anser att dessa farhågor inte är ogrundade. De under remissgranskningen påtalade olägenheterna kan emellertid i betydande utsträck­ ning undgås genom en annan utformning av ersättningsreglerna. Dessa bör bättre tillgodose hyresgästens anspråk på att erhålla full gottgörelse för den skada han åsamkas till följd av hyresförhållandets upplösning. Där­ igenom kommer ersättningsreglerna också att utöva en starkare preventiv verkan mot obefogade uppsägningar. En närmare redogörelse för de sak­ kunnigas förslag till utformning av ersättningsreglerna lämnas i ett sär­ skilt avsnitt. I detta sammanhang kan det vara tillräckligt att konstatera att förslaget innebär att hyresgästen i princip får full ersättning för alla kostnader och all skada som hyresförhållandets upplösning vållar honom. Dessutom föreslår de sakkunniga att hyresgästens besittningsskydd skall stärkas ytterligare genom regler om anstånd med avflyttningen och om för­ skott i avräkning på den slutliga ersättningen. Den genomgripande omdaning som hyresmarknaden under senare år undergått till följd av strukturförändringarna inom näringslivet är ytter­ ligare en omständighet som bör beaktas vid valet av skyddsform. En rela­ tivt god balans mellan tillgång och efterfrågan på lokaler råder nu i de flesta orter, om man bortser från de mest eftertraktade lägena i de större städernas centrala delar. Sammanfattningsvis anför de sakkunniga att risken för en omfattande ersättningsskyldighet kan antas komma att utöva en betydande preventiv verkan mot obefogade hyreshöjningar och uppsägningar samtidigt som ett system med ersättningsregler bäst tillgodoser önskemålet om fri prisbild­ ning på hyresmarknaden. I ett optionssystem föreligger betydande risker för att hyresspärren blir så svag att hyresgästen i praktiken inte erhåller något godtagbart skydd. Dessa synpunkter har lett de sakkunniga till den ståndpunkten att ett besittningsskydd i hyresförhållanden utanför bostads­ sektorn genom lämpligt utformade ersättningsregler är att föredra framför ett system med förlängningsregler. Utformningen av ett ersättningssystem bör enligt de sakkunnigas mening ske från den utgångspunkten att förlängning av ett ingånget avtal normalt skall ske. En sådan uppbyggnad av besittningsskyddet stämmer bäst överens med det karakteristiska förutsättningsläget vid hyresavtalets ingående. De sakkunniga anser att denna uppfattning är särskilt befogad när det gäller

Kungl. Maj.ts proposition nr lbl år 1967 107

upplåtelser för kommersiella ändamål. Huvudregeln föreslås därför vara att ersättningsskyldighet skall inträda för hyresvärden om han vägrar att för­ länga hyresavtalet och ej har befogad anledning till sådan vägran. Bestämmelserna om besittningsskydd i hyresförhållanden utanför bo­ stadssektorn tas upp i 65—71 §§ i de sakkunnigas förslag.

Remissyttrandena. Meningsmotsättningarna i fråga om besittningsskyd­ det för lokalhyresgäster har varit stora även under remissbehandlingen av de sakkunnigas förslag. De sakkunnigas val av skyddsform utanför bostads­ sektorn har godtagits av Svea hovrätt, hovrätten för Nedre Norrland, bygg­ nadsstyrelsen, överståthållarämbetet, länsstyrelserna i Uppsala, Östergöt­ lands, Kronobergs, Göteborgs och Bohus samt Norrbottens län, rådhusrätten i Malmö, handelskamrarna i Stockholm, Göteborg, Norrköping, Örebro, Bo­ rås, Gävle, Sundsvall och Karlstad, Svenska stadsförbundet, Svenska kom­ munförbundet, Svenska landstingsförbundet, Sveriges fastighetsägareför­ bund, HSB, Svenska riksbyggen, Näringslivets byggnadsdelegation, Svenska byggnadsentreprenörföreningen, Svenska byggnadsindustriförbundet, Sve­ riges industriförbund, Sveriges grossisstförbund, Svenska bankföreningen, Svenska försäkringsbolags riksförbund, KF, Svenska företagares riksför­ bund, Föreningen Sveriges häradshövdingar, Föreningen Sveriges stadsdomare, SACO, Sveriges juristförbund och Sveriges tandläkareförbund. För ett direkt besittningsskydd uttalar sig kommerskollegium, hyresrådet (utom fastighetsägarerepresentanterna, som ansluter sig till de sakkunnigas förslag), länsstyrelserna i Stockholms, Södermanlands och Jämtlands län, Stockholms rådhusrätt, Göteborgs rådhusrätt, lagberedningen, handelskam­ maren i Malmö, Hyresgästernas riksförbund, Svensk industriförening, Sveriges köpmannaförbund, Sveriges hantverks- och industriorganisation samt Sveriges advokatsamfund. För åtskilliga av de remissinstanser som förordar ett indirekt besittnings­ skydd för lokalhyresgäster är det avgörande skälet mot en optionsrätt utan­ för bostadssektorn att en sådan är svår att förena med principen om en marknadsmässig prisbildning på affärslokaler. Sålunda anser Sveriges fastighetsägareförbund att en marknadsmässig hyressättning inom denna del av hyresmarknaden inte kan genomföras i ett optionssystem med hänsyn till de skiftande och ofta svårbedömbara faktorer som bestämmer mark­ nadsvärdet för affärslokaler. Svea hovrätt framhåller att ett direkt besitt­ ningsskydd för lokalhyresgäster skulle medföra stora tillämpningssvårigheter, framför allt genom att reglerna för att bli effektiva måste innehålla bestämmelser även om en hyresspärr. Man skulle därvid komma in på mycket vanskliga bedömningar av olika lokalers inbördes marknadsvärde. Av stor betydelse för valet av skyddsform anser hovrätten också vara att bristen på lokaler numera ej synes vara alltför besvärande annat än i vissa delar av de större städerna. På grund härav och då besittningsskyddet

108 Kungl. Maj:ts proposition nr lil år 1967

enligt de sakkunnigas förslag fått en utformning som mera än tidigare förslag bör avhålla en hyresvärd från obefogade uppsägningar anser hov­ rätten att de sakkunnigas förslag i huvudsak bör godtas. Liknande syn­ punkter kommer till uttryck i yttrandet från rådhusrätten i Malmö, som särskilt framhåller svårigheterna att bedöma allvaret i ett hyresanbud från tredje man när det inte gäller en hyresledig lokal. Med den föreslagna ut­ formningen av ersättningsreglerna har man enligt rådhusrättens mening an­ ledning räkna med att hyresgästen i de flesta fall av obefogad förlängningsvägran kommer att bli väl tillgodosedd och att riskerna för en kanske om­ fattande ersättningsskyldighet kommer att avhålla en hyresvärd från att utan grund vägra förlängning av hyresförhållandet. Hovrätten för Nedre Norrland anser att den skillnad mellan bostäder och lokaler som de sakkunniga gjort vid besittningsskyddets utformning är väl motiverad. I hyresförhållanden beträffande lokaler gör sig personliga för­ hållanden inte gällande med samma styrka som inom bostadssektorn. Hov­ rätten finner det därför i dessa fall inte i lika hög grad påkallat att göra avsteg från avtalsfriheten. Handelskammaren i Göteborg framhåller sär­ skilt de negativa effekter på distributionen som det nuvarande systemet medfört genom att själva hyresrätten ofta varit det egentliga föremålet för köpet vid överlåtelse av affärsrörelser. Sveriges tandläkareförbund, som ställde sig kritisk till hyreslagskommitténs förslag, accepterar i sitt nu av­ givna yttrande ett indirekt besittningsskydd för lokalhyresgäster med hän­ syn till den utformning ersättningsreglerna fått i de sakkunnigas förslag och till att de s. k. blandade lägenheterna, dvs. lägenheter som är uthyrda såväl för bostadsändamål som för annat ändamål, i princip förts under optionsreglerna. Även stadsförbundet anser att de skäl som onekligen kan åbero­ pas mot en olikartad behandling av bostäder och lokaler väsentligt har för­ svagats med den förstärkning av lokalhyresgästens besittningsskydd som de sakkunnigas förslag innebär. I viss mån en särställning i denna fråga intar länsstyrelsen i Uppsala län och handelskammaren i Norrköping. Länsstyrelsen biträder de sak­ kunnigas förslag om ett indirekt besittningsskydd för lokalhyresgäster men ifrågasätter om man inte bör införa en rätt för hyresgästen att, där så anses skäligt med hänsyn till nedlagda kostnader och övriga föreliggande förhållanden, få behålla lokalen under viss minsta tid. Enligt handelskam­ marens mening bör som huvudregel gälla att hyresgästen först skall bere­ das tillräckligt rådrum att anskaffa annan lokal varvid rätten, om parterna inte kan enas, bör kunna förlänga hyresförhållandet för en tid av samman­ lagt högst två år. Först därefter bör frågan om ersättning prövas. Jämkning bör då kunna ske om hyresgästen inte visar att han under anståndstiden verkligen bemödat sig om att lösa sin lokalfråga. Handelskammaren i Örebro anser att de föreslagna ersättningsreglerna går alltför långt och att de nuvarande reglerna i hyreslagen bereder hyres­

Kungl. Maj ris proposition nr i il år 1967 109

gästen tillräckligt skydd. Liknande synpunkter framförs av handelskam­ maren i Sundsvall, som menar att ett alltför starkt rättsskydd för lokalhyresgäster har en hyreshöjande effekt. I några av de remissyttranden, vari förordas ett direkt besittningsskydd för lokalhyresgäster, hävdas att ett bibehållande av hyresgästens nuvaran­ de optionsrätt inte behöver hindra en marknadsmässig prisbildning inom denna del av hyresmarknaden. Köpmannaförbundet och Sveriges hantverksoch industriorganisation framhåller att hyresvärd och hyresgäst före eller under pågående hyresförhållanden på olika sätt kan bilda sig en uppfatt­ ning om lokalens marknadsvärde även vid ett direkt besittningsskydd. Olika organ inom näringslivet gör ingående undersökningar av butikshyrornas struktur i olika affärslägen. Resultatet av dessa undersökningar kan tjäna som vägledning vid hyressättning. Liknande synpunkter framförs av han­ delskammaren i Malmö och av kommerskollegium. Sveriges industriförening kritiserar de sakkunnigas uttalande att ett hyresanbud från tredje man måste kunna beaktas såsom ett mått på lägen­ hetens marknadsvärde vid prövningen av huruvida fordrad hyra är skälig eller ej, om man vill uppnå en till konsumenternas värderingar anpassad prisbildning inom lokalsektorn. Ett sådant förfarande försätter de mindre och kapitalsvaga företagarna i ett underläge. Föreningen framhåller vidare att den föreslagna rätten för lokalhyresgäst att överlåta lokalen i samband med överlåtelse av rörelsen blir tämligen värdelös i ett system, där från­ varon av regler om direkt besittningsskydd gör det möjligt för hyres­ värden att ganska omgående efter överlåtelsen säga upp den nye hyres­ gästen. Även advokatsamfundet menar att den föreslagna substitutionsrätten för lokalhyresgäst, om kort tid återstår av hyrestiden, får praktisk betydelse endast vid direkt besittningsskydd. Samfundet framhåller vidare att enhetlighet i utformningen av besittningsskyddsreglerna innebär stora fördelar både från lagteknisk synpunkt och för rättskipningen. Ett flertal remissinstanser understryker att optionsrätten har betydelse för affärshyresgästens möjligheter att göra sådana investeringar som är nödvändiga för att rörelsen skall kunna drivas rationellt. Köpmannaför­ bundet och Sveriges hantverks- och industriorganisation framhåller att en företagare som har bara indirekt besittningsskydd måste räkna med att han när som helst kan bli uppsagd från den hyrda lokalen. Detta kan befaras få till följd att intresset minskas för nyttiga initiativ genom långsiktiga in­ vesteringar och engagemang. En sådan utveckling stöder inte strävandena att skapa bästa möjliga handels- och industrilokalisering. Ytterst drabbar detta konsumenterna. Samma uppfattning kommer till uttryck i yttrandet från handelskammaren i Malmö. Lagberedningen framhåller att det är av stor betydelse inte bara för affärsidkaren, som behöver investera pengar i sin rörelse, utan också för kreditgivaren att besittningen till affärslokalen är tryggad. För kreditgivaren framstår en rätt till skadestånd i dylika situa­

HO Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

tioner som mindre värdefull än en optionsrätt. Beredningen erinrar i sam­ band härmed om den nya lagstiftningen om företagsinteckning, som avser att förbättra kreditmöjligheterna även i hithörande förhållanden. Huruvida de affärsdrivande hyresgästernas intressen bäst tillgodoses ge­ nom direkt eller indirekt besittningsskydd kan inte besvaras generellt anser Hyresgästernas riksförbund. Ett system med ersättningsrätt vid obefogad uppsägning kan i och för sig tänkas ge ett effektivare skydd än en kvarboenderätt, särskilt om en sådan rätt måste urholkas genom diverse undan­ tagsbestämmelser. Förbundet har dock inte blivit övertygat om att de föreslagna ersättningsreglerna ger affärshyresgästerna ett tillfredsställan­ de skydd. Stockholms rådhusrätt befarar att avgörandena om ersättning kan bli besvärliga, tidsödande och kostnadskrävande, särskilt för hyres­ gästen, även med den utformning de sakkunniga gett reglerna för ersätt­ ningen och dess bestämmande. Liknande farhågor uttrycks av advokatsam­ fundet, som anser risk föreligga att hyresgästen i många fall inte får full ersättning för sin förlust på grund av svårigheten att förebringa fullständig utredning om dennas storlek. Köpmannaförbundet och Sveriges hantverks- och industriorganisation framhåller att resultatet av den intresseavvägning som skall äga rum vid tvist om hyresförhållandets fortsatta bestånd torde vara mycket svår att förutse. Detta gör hyresgästens situation i uppsägningsögonblicket syn­ nerligen osäker och svårbedömd. Ett indirekt besittningsskydd kan därför befaras framkalla överpriser. Hyresgästen kan under hotet av uppsägning väntas acceptera hyreshöjningar som inte skulle vara genomförbara vid ett direkt besittningsskydd. Liknande synpunkter framförs av hyresrådet och Hyresgästernas riksförbund.

Övriga frågor

Gränsdragningen bostadslägenhet-lokal Hyreslagskommittén. Kommittén föreslår att det direkta besittningsskyd­ det skall gälla lägenhet som hyrs ut för att uteslutande eller huvudsakligen användas som bostad och att besittningsskyddet i fråga om lägenhet som upplåts för annat ändamål skall upprätthållas genom regler som ger hy­ resgästen rätt till ekonomisk ersättning. Om en lägenhet hyrs ut såväl för bostadsändamål som för annat ändamål — en s. k. kombinerad upplåtelse — får man med hänsyn till samtliga om­ ständigheter avgöra vilket upplåtelseändamål som är det huvudsakliga. Det ligger i sakens natur, att det ändamål, för vilket större delen av lägen­ heten används, i allmänhet får antas vara det huvudsakliga upplåtelse­ ändamålet. Gränsdragningen bör dock inte alltid ske enbart efter detta kriterium. Särskilt när en lägenhet nyttjas för både bostadsändamål och

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967 in

detaljhandel med kundkretsen knuten till själva lokalen, ligger det ej sällan närmast till hands att anta att upplåtelsen främst skett för affarsandamal, även om en något större del av lägenheten skulle brukas för bostadsända­ mål. Det kan även vara av betydelse för gränsdragningen om hyresobj ektet med hänsyn till planlösning och utrustning är speciellt iordningställt for visst slag av yrkesverksamhet.

Remissyttrandena. Flera remissinstanser uppehåller sig vid svårigheten att avgöra vilket upplåtelseändamål som är det huvudsakliga vid upp­ låtelser av lägenheter som används både som arbetslokal och bostad.

Hyreslagstiftningssakkunniga. De sakkunniga anser att det direkta be­ sittningsskyddets tillämplighetsområde bör utsträckas att i princip omfatta även kombinerade upplåtelser. Undantag måste dock göras för sådana upp­ låtelser, där inslaget av bostad kan anses vara av ringa betydelse. Så är fallet exempelvis vid upplåtelse av lägenhet för industriändamål, drivande av hotell, pensionat, restaurangrörelse och liknande, även om lagenheten tillika är avsedd att bereda bostad åt innehavaren. Om lägenhet däremot upplåtits för exempelvis läkar-, tandläkar- eller advokatpraktik, för handel eller hantverk eller för kontorsändamål men lägenheten tillika ar avsedd att bereda hyresgästen bostad, är bostadsmomentet i normala fall tämligen starkt. Sådana hyresförhållanden bör därför i regel vara underkastade de besittningsskyddsregler som gäller för bostadslägenheter. För att optionsreglerna skall bli tillämpliga på sådana upplåtelser som här angetts måste krävas att hyresavtalet, ursprungligen eller genom senare överenskommelse, åsyftat att även bereda innehavaren — ej hos denne an­ ställd — bostad samt att lägenheten också används som sådan. Kan bostads­ delen och lokaldelen utan olägenhet särskilj as, bör en uppdelning kunna ske.

Remissyttrandena. De sakkunnigas förslag har inte mött någon direkt erinran. Sveriges fastighetsägareförbund ifrågasätter dock om förslaget är välbetänkt. Besittningsskyddets tillämpningsområde Hyreslagskommittén. Kommittén föreslår att reglerna om besittnings­ skydd i hyresförhållanden utanför bostadssektorn inte skall äga tillämp­ ning om hyresförhållandet upphör att gälla innan upplåtelsen varat mer än sex månader i följd. Genom en sådan karenstid förs flertalet tillfälliga hyresupplåtelser utanför det besittningsskyddade området. Kommittén anser att detta är önskvärt. Förbehåll som efter karenstidens utgång träffats om att rätt till ersättning inte skall föreligga vid hyresförhållandets upplösning, bör enligt kommit­ téns mening tillerkännas laga verkan och hyresförhållandet således falla utanför besittningsskyddets tillämplighetsområde.

112 K ungt. Maj:ts proposition nr U1 år 1967

Hyreslagstiftningssakkunniga. De sakkunniga anser i likhet med hyreslagskommittén att tillfälliga hyresupplåtelser bör falla utanför det besittnmgsskyddade området. I analogi med vad som förordats för bostadslägen­ heternas del föreslås därför att ersättningsreglerna inte skall äga tillämp­ ning, om hyresförhållandet upphör att gälla innan det varat längre tid än nio månader i följd. Förbehåll som strider mot bestämmelserna om besittningsskydd för lokal­ hyresgäst skall enligt de sakkunnigas förslag vara utan verkan mot hyres­ gästen. Har förbehåll träffats efter det bestämmelserna blivit tillämpliga på upplåtelsen och förbehållet intagits i särskilt upprättad handling skall det dock tillerkännas laga verkan. De sakkunniga framhåller att den föreslagna bestämmelsen inte hindrar hyresgästen att åberopa avtalsvillkor som avvi­ ker från besittningsskyddsbestämmelserna och är till hans fördel. Inte heller möter det hinder för parterna att i en redan uppkommen tvist komma över­ ens om avvikelse från besittningsskyddsreglerna.

Remissyttrandena. Göteborgs rådhusrätt framhåller att lokalhyresgäst i likhet med bostadshyresgäst ofta torde stå i ett sådant beroendeförhållande till hyresvärden att han har svårt att vägra underteckna ett förbehåll som innebär att han avstår från besittningsskydd. Även för lokalhyresgästen innebär det större trygghet, att förbehållet blir gällande bara om det träffas inför medlingsnämnd eller domstol. I övrigt har de sakkunnigas förslag i denna del lämnats utan erinran vid remissbehandlingen.

Besittningsskyddsbrytande grunder Hyreslagskommitfén. Enligt kommitténs förslag skall ersättningsskyldig­ het inte föreligga, om hyresvärden har giltig anledning att vägra hyres­ gästen fortsatt förhyrning. Giltig orsak att vägra förlängning anses böra föreligga när hyresrätten är förverkad eller hyresgästen försummat att stalla ny säkerhet för avtalets fullgörande i enlighet med 31 § hyreslagen. Även annan misskötsamhet från hyresgästens sida bör utgöra giltigt skäl att vagra förlängning, om hyresförhållandets upplösning framstår som en rim- Hg påföljd för vad hyresgästen låtit komma sig till last. Också rivning och större ombyggnad bör utgöra giltiga grunder för att upplösa hyresförhållan­ det. Att det ställer sig ekonomiskt fördelaktigt för hyresvärden att uthyra lägenheten för annan verksamhet än den hyresgästen driver bör enligt kommitténs mening i allmänhet anses innefatta skälig anledning att vägra förlängning, om inte hyresgästen erbjuder lika förmånliga villkor. Här liksom annars bör emellertid besittningsskydd föreligga, om hyresvärdens förfarande påtagligt strider mot god sed i hyresförhållanden. Så är ofta fallet om hyresgästen vägras nytt hyresavtal på grund av omständigheter,

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967 113

som hyresvärden kände eller bort känna till redan vid upplåtelsens till­ komst men som han då försummade att upplysa hyresgästen om. När det i övrigt gäller att avgöra om giltig anledning att vägra förläng­ ning av hyresavtalet förelegat, bör prövas om uppsägningsskälen varit av saklig art och, om så är fallet, om de haft sådan betydelse att det i betrak­ tande av hyresgästens intresse av att behålla lägenheten framstår som rimligt att hyresgästen fått flytta. Som exempel på fall där uppsägningen inte kan anses grundad på sakliga skäl nämns i förslaget att hyresvärden vill i lokalen driva rörelse av liknande slag som hyresgästen och därmed dra fördel av den kundkrets som hyresgästen arbetat upp. Vid bedöm­ ningen av de motstående intressenas inbördes tyngd bör enligt kommittén särskilt beaktas, att en hyresgäst som driver näring och har sin kundkrets knuten till den förhyrda lokalen vanligen är i högre grad än andra hyres­ gäster beroende av att få fortsätta sin rörelse i samma lokal. Kommittén finner det naturligt att man i ett sådant fall ställer strängare krav på tyng­ den hos uppsägningsskälen än i flertalet andra fall. Omvänt bör hyresvär­ dens inställning till en förlängning av hyresavtalet normalt bli avgörande, när det inte är av större betydelse för hyresgästen, om han får behålla eller lämna lägenheten.

Hyreslagstiftningssakkunniga. De sakkunniga anser i likhet med hyreslagskommittén att giltig anledning att vägra förlängning av hyresförhål­ landet bör anses föreligga, om hyresrätten är förverkad eller hyresgästen försummat ställa säkerhet för hyresavtalets fullgörande enligt 31 § hyreslagen. Också annan misskötsamhet än sådan som kan leda till att hyres­ rätten förverkas bör ge hyresvärden skälig anledning att motsätta sig en för­ längning, om hyresgästen i sådan mån åsidosatt sina förpliktelser enligt hyresavtalet att hyresförhållandets upplösning framstår som en rimlig på­ följd. Att huset skall rivas eller undergå sådan ombyggnad att hyresgästen inte utan olägenhet för hyresvärden kan stanna kvar i lägenheten är enligt för­ slaget godtagbara skäl för vägran att förlänga hyresförhållandet. Med hän­ syn till hyresgästens intressen måste dock krävas att hyresvärden inte för­ far på ett sätt som kan anses strida mot god hyressed. En lämplig avväg­ ning mellan de båda berörda parternas intressen kan nås genom ett krav på att hyresgästen underrättats om rivningen eller ombyggnaden i god tid, minst ett år, före avflyttningen samt att hyresvärden anvisat hyresgästen annan lokal, som denne skäligen kunnat godta. Underlåtenhet från hyres­ värdens sida att fullgöra vad som sålunda ankommer på honom skall enligt förslaget jämställas med obefogad förlängningsvägran och utlösa skadeståndsskyldighet. En av hyresvärden anvisad lokal bör uppfylla sådana krav i fråga om läge, storlek och utformning som är skäliga med hänsyn till hyresgästens verksamhet. Däremot kan krav på likvärdig hyra inte

114 Kungl. Maj:ts proposition nr lbl år 1967

uppställas. Hyran för den anvisade lokalen skall dock ha varit skälig enligt de normer som angetts i det föregående. De sakkunniga framhåller att anvisningsskyldigheten självfallet kan fullgöras genom att hyresgästen er­ bjuds lokal i den nya fastigheten och i avvaktan på inflyttningen anvisas annan lokal som ett provisorium. Om s. k. rivningsklausul funnits i hyres­ kontraktet eller hyresgästen vid hyresavtalets ingående varit införstådd med att huset skulle rivas eller byggas om inom en snar framtid, skall någon underrättelseskyldighet och skyldighet att anvisa annan lokal ej föreligga. I likhet med hyreslagskommittén anser de sakkunniga att en från lönsamhetssynpunkt gynnsam omläggning av brukningsändamålet bör innefatta befogad anledning för hyresvärden att motsätta sig förlängning, om inte lika förmånliga villkor erbjuds av hyresgästen. Här liksom annars bör dock gälla att ersättningsskyldighet inträder, om hyresvärdens förfarande kan anses strida mot god liyressed. För att hyresgästen skall kunna ut­ nyttja möjligheten att få hyresavtalet förlängt genom att erbjuda lika förmånliga villkor måste fordras att han beretts tillfälle att bedöma huru­ vida hyresvärdens förlängningsvägran på angivna skäl varit sakligt moti­ verad. Att hyresgästens behov av den förhyrda lokalen är ringa eller att det med hänsyn till läget på hyresmarknaden inte är av större betydelse för hyresgästen om han får behålla eller lämna lokalen, bör enligt de sakkunninga inte ensamt leda till att hyresvärden utan påföljd äger avgöra om han vill förlänga eller avbryta hyresförhållandet. Det bör alltid krävas ett sak­ ligt skäl från hyresvärdens sida att få disponera över lokalen. Att hyres­ värden behöver lokalen för fastighetens tillsyn eller skötsel innefattar ett sådant sakligt skäl. Ett annat fall är att hyresvärden behöver disponera lokalen för en utvidgning av egen eller annan hyresgästs rörelse, som drivs i fastigheten. Sedan de av hyresvärden åberopade uppsägningsskälen konstaterats vara av saklig art, skall enligt förslaget bedömas hur skälen förhåller sig till hyresgästens intresse av att få behålla lokalen. Därvid bör beaktas sådana omständigheter på hyresgästens sida som exempelvis dennes behov av lo­ kalen och möjligheter att erhålla annan lämplig lokal, den tid hyresgästen drivit sin verksamhet i lokalen, arten av denna verksamhet och beroendet av viss kundkrets eller visst läge. Har hyresvärden erbjudit hyresgästen viss ekonomisk gottgörelse eller förlängning av hyresavtalet under viss begrän­ sad tid eller anvisat annan lokal, bör detta räknas hyresvärden till godo vid den allmänna intresseavvägningen. En överenskommelse att hyresförhållandet skall upphöra i en viss angiven situation kan ha varit en väsentlig förutsättning för upplåtelsen, överens­ kommelsen bör då i allmänhet tillmätas den betydelsen, att ersättnings­ skyldighet inte föreligger, om hyresförhållandet upplösts till följd av att den förutsatta situationen inträtt. Som exempel på hithörande fall nämns

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967 115

i förslaget upplåtelser av lager- och andra förvaringsutrymmen, som uthyraren om en viss angiven situation inträffar själv behöver disponera, och upplåtelser av provisoriska lokaler i samband med nybyggnad och ombygg­ nad av annan fastighet, där upplåtelsen är av sådan varaktighet att regler­ na om korttidsavtal inte blir tillämpliga.

Remissyttrandena. Remissinstansernas intresse har huvudsakligen ägnats frågan om rivning och större ombyggnad som grund för att bryta besitt­ ningsskyddet. Av de remissinstanser som särskilt behandlat denna fråga tillstyrks för­ slaget av Sveriges företagares riksförbund. Hyresgästernas riksförbund tillstyrker också förslaget men anser att uttryckliga föreskrifter om hyres­ värdens skyldighet att underrätta hyresgästen om förestående rivning eller större ombyggnad och att anvisa hyresgästen annan godtagbar lokal i enlig­ het med vad de sakkunniga föreslagit i motiven bör tas in i själva lagen. Även hyresrådet anser att de i motiven angivna villkoren för hyresvärdens rätt att bryta besittningsskyddet måste anges i lagtexten. Hyresrådet fin­ ner det dock olämpligt att generellt ställa upp villkor av denna beskaffen­ het. I fråga om såväl det indirekta besittningsskyddet för lokalhyresgäster som det direkta besittningsskyddet för bostadshyresgäster bör avgörandet ske efter en fri bedömning av de olika omständigheter som inverkar på avvägningen mellan hyresvärdens och hyresgästens intressen. Enligt hyres­ rådets mening bör man inte bortse från angelägenhetsgraden av rivningen vid prövningen av om en uppsägning är skälig. Bankinspektionen godtar i princip att rivning och större ombyggnad skall bryta besittningsskyddet men finner det obilligt mot hyresgästen att hyres­ värden inte under några omständigheter skall kunna åläggas ersättnings­ skyldighet i dessa fall. Inspektionen anser det rimligt att hyresgästen får sina kostnader ersatta så långt det prövas skäligt i förhållande till hyres­ värdens vinst på åtgärden. KF erinrar om att hyresvärden vid tillämpning av besittningsskydds­ lagen inte ansetts skyldig att tillhandahålla ersättningslägenheter åt hyres­ gästerna vid utrymning av fastighet för rivning eller större ombyggnad. För­ bundet vill starkt ifrågasätta lämpligheten av att i en lättande hyresmark­ nad införa regler som måste motverka den ny- och ombyggnadsverksamhet som man allmänt vill stödja och om möjligt utöka. Från samma utgångs­ punkt ifrågasätter expropriationsutredningen om inte en absolut skyldig­ het för hyresvärden att lämna ersättningslokal går för långt. Beredningen finner det inte heller befogat att helt undantagslöst hålla fast vid en fixerad tidsgräns för hyresvärdens underrättelseskyldighet såsom de sakkunniga föreslagit. Även handelskammaren i Norrköping avstyrker att hyresvärden såsom en förutsättning för att undgå ersättningsskyldighet skall behöva vara

116 Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

verksam för att anskaffa hyresgästen annan lokal. Handelskammaren fram­ håller att intresset av att skydda den enskilde företagaren måste vägas mot det från samhällelig och ekonomisk synpunkt mer betydande intresset av en i möjligaste mån fri och rörlig marknad för affärs- och kontors­ lokaler. En sådan avvägning leder till en i någon mån friare prövning än den de sakkunniga förordat.

Besittningsskydd och hyresvillkor Hyreslagskommittén. Kommittén föreslår att ersättningsskyldighet skall inträda om hyresvärden för förlängning av hyresavtalet kräver oskälig hyra eller uppställer annat villkor som strider mot god hyr essed eller eljest är obilligt. Att fordra nämnvärt högre hyra än hyresvärdens prestation betingar på öppna marknaden bör i regel betraktas som ett oskäligt krav.

Hyreslagstiftningssakkunniga. De sakkunniga föreslår en viss skärpning av hyresspärren i förhållande till kommitténs förslag. Har hyresvärden efter hyresgästens avflyttning inte kunnat få ut den hyra som han fordrat för förlängning av hyresavtalet, bör skadeståndsskyldighet inträda så snart den fordrade hyran inte bara helt obetydligt överstigit vad hyresvärden kun­ nat få ut av hyresgästens efterträdare. Som ett uttryck härför har hyres­ spärren utformats så att ersättningsskyldighet inträder för hyresvärden, om han för förlängning fordrar hyra som inte är skälig. Detsamma föreslås gälla, om hyresvärden uppställer annat villkor som strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest är obilligt.

Remissyttrandena. Hyresrådet anser att det är en olägenhet för såväl hyresgästen som hyresvärden att möjlighet saknas att få skäligheten av fordrad hyra eller andra hyresvillkor underställd myndighets prövning in­ nan hyresgästen tagit slutlig ställning till om han skall godta villkoren. Om de sakkunnigas förslag genomförs bör det därför kompletteras i detta hänseende. Även Hyresgästernas riksförbund anser att det är en olägenhet för parterna att de inte i förväg kan få klarhet om lokalens hyresvärde.

Ersättning vid obefogad vägran att förlänga hyresförhållandet Gällande rätt. Hyresvärdens skadeståndsskyldighet vid obefogad förlängningsvägran i fråga om lägenhet som hyresgästen brukar för handel, hantverk, industriell rörelse eller annan förvärvsverksamhet, omfattar en­ ligt 38 § hyreslagen skälig ersättning för de kostnader som är förenade med flyttningen från lägenheten och för den ökning av lägenhetens värde på hyresmarknaden som verksamheten medfört. Skadeståndsskyldighet föreligger dock endast under förutsättning att hyresvärden eller annan efter hyresgästens avflyttning utövar förvärvsverksamhet av samma eller liknande art.

Kungl. Maj:ts proposition nr U1 år 1967 117

Hyreslagskoxnmiltén. Hyresvärdens skadeståndsskyldighet vid obefogad förlängningsvägran i hyresförhållanden utanför bostadssektorn omfattar enligt kommitténs förslag flyttningskostnader och sådan värdeminskning på hyresgästens egendom som beror på hyresförhållandets upplösning samt förlust av kundkrets som förenats med den förhyrda lokalen genom hyres­ gästens eller hans företrädares verksamhet. Kommittén har övervägt om hyresgäst som på egen bekostnad ändrat den förhyrda lokalen för att göra denna mera tjänlig för det med för­ hyrningen avsedda ändamålet bör ha rätt till ersättning, om han genom flyttningen går miste om det kvarvarande värdet av de anordningar som han låtit utföra i lokalen. Sådan skada har emellertid av olika skäl ansetts inte böra komma i betraktande. I den mån ändringarna skett utan hyres­ värdens samtycke har hyresgästen i princip gjort sig skyldig till kontrakts­ brott och rätt till ersättning kan då inte gärna komma i fråga. En rätt till ersättning för ändringar som hyresvärden samtyckt till skulle kunna minska hyresvärdens benägenhet att låta hyresgästen under hyrestiden vidta från dennes synpunkt önskvärda förändringar, i vart fall om dessa är av mera kostnadskrävande natur. Rätt till ersättning bör därför inte föreligga heller i detta fall. Kommittén framhåller att det skadeståndsgrundande beteendet kan vara av mer eller mindre oförsvarlig natur, alltifrån hänsynslösa uppsäg­ ningar till uppsägningar, för vilka i det närmaste godtagbara skäl före­ legat och där ett erbjudande från hyresvärdens sida att ersätta en del av hyresgästens förlust skulle ha varit nog för att hans vägran att förlänga avtalet skulle framstå som till fullo befogad. I sistnämnda fall ter det sig följdriktigt att i motsvarande mån begränsa ersättningsskyldigheten. Skade­ ståndet bör därför kunna jämkas efter vad som prövas skäligt med hänsyn främst till de motstående intressenas inbördes tyngd.

Hyreslagstiftningssakkuimiga. Vid obefogad förlängningsvägran bör hy­ resvärden enligt de sakkunnigas mening i princip vara skyldig att utge ersättning för all den skada som hyresgästen lider till följd av att hyres­ förhållandet upplöses. Undantag härifrån görs i fråga om vissa anordningar som hyresgästen bekostat. Hyresvärdens ersättningsskyldighet vid obefo­ gad förlängningsvägran föreslås omfatta skada i följande hänseenden.

1. Flyttningskostnader. Hit hänför de sakkunniga alla nödvändiga ut­

gifter för flyttningen, såsom ersättning för transport, kostnader för magasi­ nering, utgifter för extra personal i samband med flyttningen o. d. 2. Värdeminskning på hyresgästens egendom. Hit hänförs förlust som kan uppstå vid en på grund av avflyttningen framtvingad realisation av varulager samt värdeminskning som kan inträda när hyresgästens inven­ tarier inte längre kan användas i den lokal för vilken de anskaffats. 3. Förlust i vissa fall av värdet av förbättringsarbeten m. m., som hyres-

118 Kungl. Maj ds proposition nr 141 år 1967

gästen bekostat. Det torde vara tämligen vanligt att en lokalhyresgäst på egen bekostnad ändrat den förhyrda lokalen, ofta till ganska betydande kostnader. Ibland är det fråga om sådana anordningar som hyresvärden normalt brukar bekosta. De sakkunniga anser att det skulle föra för långt att generellt tillerkänna hyresgäst rätt till ersättning för det värde han i detta hänseende går miste om. Ersättningsrätten föreslås begränsad till sadana åtgärder som allmänt sett ökat lägenhetens värde på hyresmarkna­ den och därigenom kan antas komma hyresvärden till godo. Såsom exempel på sådana åtgärder nämns elektriska installationsarbeten av mera allmän karaktär, sanitär inredning och anordnande av skyltfönster. Ersättningsrätt bör föreligga bara när hyresvärden samtyckt till ändringarna. Med samtycke bör likställas »tyst samtycke» eller underlåtenhet att påtala för­ ändring som kommit till hyresvärdens kännedom. På samma sätt bör det fallet behandlas att hyresavtalet ingåtts under den förutsättningen från hyresgästens sida att han skulle vara berättigad att utföra sådana ändringar som avses här. 4. Skada på grund av hinder eller intrång i näring eller annan av hyres­ gästen bedriven verksamhet. De sakkunniga föreslår att skadeståndsrätten skall omfatta ersättning för sådan av hyresförhållandets upplösning för­ anledd skada som är att hänföra till hinder eller intrång i näring eller annan verksamhet som hyresgästen driver. Härigenom kommer ersättnings­ rätten att gälla även andra upplåtelser inom lokalsektorn än sådana där hyresgästens verksamhet i den förhyrda lokalen är knuten till viss kund­ krets, exempelvis åtskilliga upplåtelser för kontors- och lagerändamål, för kommunala och statliga myndigheters inrättningar av olika slag, upplåtel­ ser av samlings- och utställningslokaler samt mera omfattande garageupp­ låtelser. Beträffande normerna för ersättningens bestämmande i fall av obefogad förlängningsvägran erinrar de sakkunniga om att man i stort sett möter samma problem här som vid fastställande av ersättning för s. k. rörelse­ skada med anledning av expropriation. Värderingen av en sådan skada sker i regel genom en jämförelse mellan rörelsens eller verksamhetens antagna utveckling om expropriation ej skett och det läge expropriaten befinner sig i genom expropriationen. De sakkunniga anser att samma beräkningsnorm bör kunna tillämpas i fall då hyresvärdens vägran att förlänga hyres­ avtalet finnes obefogad. Den avflyttningsskyldige hyresgästen kan i sådana fall sägas vara i en situation som starkt påminner om den en näringsdrivande expropriat befinner sig i. Hyresgästens ersättning bör kunna jämkas efter skälighet. Möjligheten till jämkning bör dock utnyttjas med försiktighet så att inte ersättnings­ reglernas avsedda reparativa och preventiva verkan försvagas. Att hyres­ värden i fall då obefogad förlängningsvägran anses föreligga vidtagit åt­ gärder i syfte att begränsa hyresgästens skada, exempelvis genom att an­

Kungl. Maj:ts proposition nr lbl år 1967 119

visa annan lokal, eller att hyresgästen underlåtit att vidta sådana åtgärder för att minska skadan som skäligen kunnat fordras av honom, bör själv­ fallet beaktas när ersättningen bestäms. Jämkning bör kunna ske också när hyresgästen efter uppsägningen försummat sina skyldigheter enligt hyresavtalet. De sakkunniga framhåller att en flyttning från den lokal i vilken hyres­ gästen drivit sin verksamhet till annan lokal ofta medför betydande ekono­ miska påfrestningar för hyresgästen. Det är därför angeläget att hyres­ gästen inte skall behöva vänta alltför lång tid pa den ersättning, vartill han kan komma att anses berättigad på grund av en obefogad förlängningsvägran. De sakkunniga föreslår vissa regler om rätt för hyresgästen att erhålla förskott i avräkning på den slutliga ersättningen.

Remissyttrandena. I åtskilliga remissyttranden uttalas att ersättnings­ reglerna fått en utformning som innebär en betydande förstärkning av hyresgästens ställning i förhållande till vad hyreslagskommittén föreslog. Några remissinstanser anser att ärendena om ersättning även enligt de sak­ kunnigas förslag kan befaras komma att bli besvärliga, tidsödande och ekonomiskt påfrestande, särskilt för hyresgästen. Hit hör bl. a. rådhusrät­ terna i Stockholm och Göteborg, länsstyrelserna i Stockholms och Jämt­ lands län samt handelskammaren i Malmö. Handelskammaren i Örebro anser att de föreslagna ersättningsreglerna går alltför långt och menar att de nuvarande reglerna i hyreslagen bereder hyresgästen tillräckligt skydd. Liknande synpunkter framförs av handels­ kammaren i Sundsvall. Enligt rådhusrätten i Malmö och advokatsamfundet har förslaget den olägenheten att en hyresgäst som vinner bifall till sin ersättningstalan riske­ rar att gå miste om ersättningen, om han har att göra med en insolvent hy­ resvärd. Rådhusrätten anser därför att det bör övervägas att göra hyres­ gästens avflyttningsslcyldighet beroende av att hyresvärden ställer säkerhet för den ersättning, som hyresgästen kan komma att anses berättigad till, om uppsägningen visar sig vara obefogad. Kommerskollegium förordar att ersättningsreglerna utformas så att hyresgästen, där det inte framstår så­ som obilligt mot hyresvärden, berättigas till ersättning för flyttningskost­ nader och därutöver med ett efter schablonmässiga grunder bestämt belopp för den förlust avflyttningen vållar honom. Ett par remissinstanser uppehåller sig särskilt vid frågan om ersätt­ ning för det kvarvarande värdet av sådana ändringar i den förhyrda lo­ kalen som hyresgästen bekostat. Den föreslagna regeln att rätt till ersätt­ ning skall föreligga om det kan antas att hyresavtalet ingåtts under den förutsättningen från hyresgästens sida att han skulle vara berättigad att göra sådana ändringar kritiseras av Stockholms rådhusrätt, som anser det rimligt att begränsa ersättningsrätten till att avse fall då hyresvärden haft

120 Kungl. Maj:ts proposition nr IM år 1967

anledning att räkna med att hyresgästen utgått från en sådan förutsätt­ ning. Sveriges fastighetsägareförbund anser att den föreslagna regeln in­ bjuder till tvister och att ersättning därför bör utgå bara om hyresgästen fått hyresvärdens samtycke att utföra de ändringar som ökat lägenhetens värde. Hyresgästernas riksförbund anser däremot att rätt till ersättning för sådana förbättringsarbeten alltid bör föreligga.

Anstånd med avflyttning Hyreslagstiftningssakkunniga. De sakkunniga föreslår att lokalhyresgäst vid tvist om hyresförhållandets fortsatta bestånd skall ha att hänskjuta tvisten till medlingsnämnden inom viss tid efter det att hyresvärden under­ rättat hyresgästen om de villkor som han uppställer för att förlänga hyres­ förhållandet eller om orsaken till att han vägrar förlängning. Om medlingsförfarandet inför nämnden inte leder till förlikning och parterna inte heller därefter kan enas, skall hyresförhållandet upphöra. De sakkunniga fram­ håller att det ofta kan medföra avsevärda olägenheter för hyresgästen att behöva flytta vid hyrestidens slut. För att bereda hyresgäst skäligt rådrum med avflyttningen föreslås att hyresgästen inte skall vara skyldig flytta förrän minst sex månader förflutit från den dag nämnden avskrev ärendet, såvida inte hyresrätten är förverkad eller medlingsnämnden förordnar att avflyttning skall ske tidigare. Även en hyresgäst som inte funnit skäl föreligga att påkalla medling kan enligt de sakkunnigas mening behöva ett kortare anstånd med flytt­ ningen. De sakkunniga föreslår därför att medlingsnämnden skall kunna förordna att avflyttningen från den förhyrda lokalen eller från del av denna skall anstå viss tid, högst sex månader, om det med hänsyn till hyresgästens verksamhet eller eljest är av synnerlig vikt för hyresgästen att inte behöva flytta vid hyrestidens slut. Sådant anstånd skall enligt förslaget inte kun­ na meddelas om hyresrätten är förverkad och inte heller om hyresvärden eller annan därigenom skulle tillskyndas betydande olägenhet eller skada eller hyresgästen ändå måste anses ha erhållit skäligt rådrum med avflytt­ ningen.

Departementschefen

När det gäller bostadssektorn innebär departementsförslaget som redan framgått en anslutning till systemet med ett direkt besittningsskydd. Frågan om valet av skyddsform är inte lika enkel beträffande området utanför denna sektor. Behovet av besittningsskydd gör sig på detta område gällande framför allt i sådana fall när hyresgästen driver förvärvsverksam­ het av något slag i den förhyrda lägenheten. Behovet av rättsligt skydd be­ tingas väsentligen av hyresgästens intresse att inte genom hyresförhållan­ dets upplösning gå miste om det ofta betydande ekonomiska värde som hyresgästen skapat genom sitt arbete och sina kapitalinsatser.

Kungl. Maj:ts proposition nr Ul år 1967 121

Frågan om besittningsskydd för hyresgäster som driver näring överväg­ des ingående i samband med 1939 års revision av hyreslagen. Till grund för det då införda besittningsskyddet låg ett under remissbehandlingen så gott som enhälligt tillstyrkt kommittéförslag. Valet av ett besittningsskydd i form av ersättningsregler motiverades främst med att en optionsrätt för hy­ resgäst kunde befaras medföra menliga verkningar på fastighetsmarkna­ den och ge upphov till en inte önskvärd stegring av hyresnivån. Det ansågs också sannolikt att ett indirekt besittningsskydd ofta i praktiken skulle komma att leda till samma resultat som en lagstadgad rätt till förlängning av hyresförhållandet, eftersom risken för ersättningsskyldighet kunde an­ tas motverka obefogade hyreshöjningar och uppsägningar. Verkningarna av skyddsreglernas tillämpning ansågs i vart fall böra avvaktas innan ytter­ ligare åtgärder vidtogs till skydd för hyresgäster som drev näring. Värdet av hyreslagens indirekta besittningsskydd hann egentligen aldrig bli prövat till följd av hyresregleringens införande. Att krav på ändring av hyreslagens regler ändå framförts vid olika tillfällen i syfte att bereda näringsidkande hyresgäster ökad trygghet i besittningen får ses mot bak­ grunden av det starkare skydd som hyresgäster även utanför bostadssek­ torn under en lång följd av år åtnjutit genom hyresregleringslagen och be­ sittningsskyddslagen. Hyreslagskommittén föreslår att besittningsskyddet utanför bostadssek­ torn liksom i gällande hyreslag skall upprätthållas genom ersättningsregler. Kommitténs förslag innebär att om hyresvärden vägrar hyresgästen nytt hyresavtal är hyresgästen berättigad att i skälig omfattning erhålla ersätt­ ning för viss förlust genom hyresförhållandets upplösning, om inte hyres­ värden har giltig anledning att fordra att hyresgästen flyttar. Ersättningsrätt föreligger också när hyresvärden kräver oskälig hyra eller uppställer annat obilligt villkor för förlängning. Som ersättningsgill förlust räknas dels flyttningskostnad, dels sådan värdeminskning på hyresgästens egendom som beror på hyresförhållandets upplösning, dels förlust av kundkrets som genom hyresgästens eller hans företrädares verksamhet är knuten till den förhyrda lokalen. Under remissbehandlingen av kommitténs förslag riktades kritik bl. a. mot utformningen av ersättningsreglerna, vilka ansågs bereda hyresgästen ett alltför svagt skydd. Även i de sakkunnigas nu framlagda förslag förordas ett besittnings­ skydd som upprätthålls genom ersättningsregler. De sakkunniga har — med beaktande av remisskritiken mot kommitténs förslag — sökt utforma ersättningsreglerna på sådant sätt att de bättre tillgodoser hyresgästens anspråk på gottgörelse för förlust till följd av hyresförhållandets upplös­ ning och därmed utövar en starkare preventiv verkan mot obefogade hyres­ höjningar och uppsägningar. De sakkunnigas förslag innebär att, om hyres­ värden utan befogad anledning vägrar förlänga hyresförhållandet eller krä­

122 Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

ver hyra som inte är skälig eller uppställer annat obilligt villkor för för­ längning, hyresgästen är i princip berättigad till ersättning för all den skada hyresförhållandets upplösning medför för honom. Genom regler som möjliggör för hyresgästen att få anstånd med avflyttningen från den för­ hyrda lägenheten och förskott i avräkning på den ersättning som kan kom­ ma att tillerkännas honom har hyresgästens skydd ytterligare stärkts. Under remissbehandlingen av de sakkunnigas förslag har det visat sig att meningarna fortfarande är mycket delade angående valet av form för besittningsskyddet pa lokalområdet. Det finns dock en markant övervikt för det indirekta besittningsskyddet men företrädarna för lokalhyresgäster­ nas intressen har som regel förordat ett direkt skydd. Kritiken mot för­ slaget från detta håll bygger på uppfattningen att det indirekta skyddet ger ett sämre besittningsskydd och att de föreslagna ersättningsreglerna inte kan väntas få tillräcklig preventiv effekt mot uppsägningar. Vidare görs gällande att det indirekta besittningsskyddet kan framkalla överpris­ bildning och att det för med sig ett kostnadskrävande och administrativt besvärligt system. Enligt min mening finns det grundläggande olikheter mellan upplåtelse för bostadsändamål och upplåtelse för annat ändamål. Dessa olikheter på­ verkar valet av skyddsform. När det gäller bostadslägenheter har besitt­ ningsskyddet till uppgift främst att skapa trygghet för den enskilde i be­ sittningen av hemmet. Endast en lagstadgad rätt till förlängning av hyres­ förhållandet är ägnad att skapa en sådan trygghet. Denna rätt fyller en mycket betydelsefull social funktion. Utanför bostadssektorn kan ett så be­ tydande ingrepp i avtalsfriheten som ett direkt besittningsskydd otvivelak­ tigt innebär inte anses i lika hög grad påkallat. Hyresförhållandet utgör här i de flesta fall ett led i en affärsmässigt driven verksamhet och sociala skäl kan knappast åberopas för den ena eller andra lösningen av besittningsskyddsfrågan. Det ter sig därför naturligare att välja ersättningsreglernas form när det gäller att tillgodose lokalhyresgästens behov av skydd än när det gäller att skydda bostadshyresgästens intressen. Vid valet av skyddsform utanför bostadssektorn har de sakkunniga i lik­ het med hyreslagskommittén fäst särskilt avseende vid den olikhet som vid fri prisbildning på hyresmarknaden föreligger mellan bostadslägenheter och andra lägenheter i fråga om prisbildningens struktur. För bostadslä­ genheter med likartat bruksvärde är hyresnivån i allmänhet relativt enhet­ lig. Utanför bostadssektorn kan hyrorna för lägenheter, som till synes är likvärdiga, däremot ofta variera inom mycket vida gränser. Det är därför i ett optionssystem mycket svårt att finna några godtagbara normer för bedöm­ ningen av olika lokalers marknadsvärde. De sakkunniga befarar att hyresspärren i ett sådant system inte blir tillräckligt effektiv för att optionsrät­ ten skall ge ett godtagbart besittningsskydd. Liknande farhågor uttrycks i åtskilliga remissyttranden.

Kungl. May.ts proposition nr Ui år 1967 123

Dessa synpunkter är enligt min mening vägande. Redan erfarenheterna av besittningsskyddslagens tillämpning ger en antydan om svårigheterna att i ett optionssystem finna skäliga normer för bedömningen av olika lo­ kalers inbördes marknadsvärde. Att jämföra marknadsvärdet för lokaler som ofta uppvisar betydande olikheter i fråga om läge och utformning måste vara en synnerligen vansklig uppgift. Det är vidare angeläget att besittningsskyddet och de därtill knutna reg­ lerna om hyresvillkoren utformas på sådant sätt att en marknadsmässig anpassning av hyrorna inte hindras. Behovet att bjuda ut en lägenhet på öppna marknaden för att få dess värde fastställt är sasom hyreslagskommittén och de sakkunniga framhållit särskilt framträdande utanför bo­ stadssektorn. Att möjligheterna härtill är betydligt mera begränsade i ett optionssystem än i ett ersättningssystem är ett förhållande som måste till­ mätas stor betydelse i dessa sammanhang. Såsom hyreslagskommittén och de sakkunniga framhållit måste det vara svårt att bedöma värdet av ett hyresanbud beträffande en lägenhet som inte är ledig. Den uppfattning man kan få av marknadsvärdet genom de undersökningar av butikshyrornas struktur i olika affärslägen som utförs av vissa organ inom näringslivet torde inte utgöra en tillräcklig grund för att bedöma marknadsvärdet på de olika slag av lokaler som förekommer. Av väsentlig betydelse för valet av skyddsform utanför bostadssektorn är också den utveckling mot bättre balans mellan tillgång och efterfrå­ gan på lokaler som hyresmarknaden under senare år undergått, främst till följd av strukturförändringarna inom näringslivet. Vad som nu har anförts talar starkt för ett indirekt besittningsskydd när det gäller lokaler. Vissa remissinstanser har emellertid framhållit att en fö­ retagare, om indirekt besittningsskydd genomförs, måste räkna med att han när som helst kan bli uppsagd från den förhyrda lokalen och att detta kan få till följd att intresset för nyttiga initiativ genom långsiktiga investering­ ar och engagemang minskar. Det har framhållits att det också för en kre­ ditgivare är av betydelse att besittningen till lokalen är tryggad. Vidare har det anförts att ett indirekt besittningsskydd kan framkalla en överprisbild­ ning, eftersom hyresgästen under hotet om uppsägning kan väntas accep­ tera hyreshöjningar som inte skulle vara genomförbara vid ett direkt be­ sittningsskydd. Huruvida dessa farhågor är berättigade beror på vilken pre­ ventiv effekt ersättningsreglerna får. Vid utformningen av ersättningsreg­ lerna bör man utgå från att förlängning av hyresförhållandet normalt skall ske. Huvudregeln bör därför vara att hyresgästen äger rätt till ersättning, om hyresvärden vägrar att förlänga hyresförhållandet. Undantag härifrån bör gälla endast om hyresvärden visar att han haft befogad anledning till sin vägran. Vidare bör såsom de sakkunniga funnit ersättningsreglerna ut­ formas på sådant sätt att ersättning i princip kan utgå för all den skada som hyresförhållandets upplösning vållar hyresgästen. Jag återkommer till detta

124 Kungi. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

senare men vill redan i detta sammanhang uttala att med den utformning av ersättningsreglerna som jag kommer att föreslå besittningsskyddet enligt mitt bedömande torde komma att bli minst lika effektivi som en options­ rätt. På angivna skäl anser jag att besittningsskyddet i hyresförhållanden utanför bostadssektorn bör upprätthallas genom ersättningsregler.

Genom att ett annat besittningsskyddssystem föreslås beträffande lokaler än inom bostadssektorn uppkommer behov av en r e g e 1 som avgrän­ sar lägenhetstyperna från varandra. Hyreslagskommittén föreslog den lösningen av problemet att det direkta besittningsskyddet skulle gälla för lägenheter som hyrs ut för att uteslutande eller huvudsakligen använ­ das som bostad. Denna gränsdragning lider, som påpekades under remissbehandlingen, av den svagheten att det ofta kommer att vara tveksamt till vilken sektor de s.k. kombinerade upplåtelserna — dvs. upplåtelser av lägenhet för såväl bostad som annat ändamål — är att hänföra. Upplåtelser av denna art före­ kommer i betydande utsträckning på hyresmarknaden. Särskilt är det vanligt att läkare, tandläkare, advokater och utövare av vissa hantverksyrken driver sin näringsverksamhet i lägenhet som samtidigt tjänar som bostad för rörelseidkaren. Hyreslagstiftningssakkunniga föreslår nu att det direkta besittnings­ skyddet sträcks ut till att i princip gälla även de kombinerade upplåtelser­ na. Regeln uttrycks så att optionsreglerna skall gälla lägenheter som hyrts ut för att helt eller till ej oväsentlig del användas som bostad. Så snart bostadsinslaget inte är av endast ringa betydelse i förhållande till lokalinsla­ get skall lägenheten hänföras till bostadssektorn. Detta förslag som i allmänhet accepterats under remissbehandlingen in­ nebär enligt min mening en tillfredsställande lösning på gränsdragningsproblemet. Därtill kommer att det i och för sig måste anses vara en fördel att de kombinerade upplåtelserna i besittningsskyddshänseende jämställs med de rena bostadsupplåtelserna också i det fallet att lägenheten upp­ låtits huvudsakligen för annat ändamål än som bostad men bostadsmomentet dock är ganska starkt. Jag ansluter mig därför till de sakkunnigas upp­ fattning. Som närmare utvecklas i det följande föreslår jag att beteckningen bo­ stadslägenhet reserveras för den kategori av lägenheter som omfattas av det direkta besittningsskyddet. Med bostadslägenhet bör därför avses lägenhet som helt eller till ej oväsentlig del hyrts ut för att användas som bostad.

De sakkunniga föreslår undantag från det indirekta be­ sittningsskyddets tillämpningsområde i två fall, nämli­ gen då hyresförhållandet upphör innan det varat mer än nio månader i

Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967 125

följd och då förbehåll gjorts om att besittningsskyddsbestämmelserna ej alls skall gälla eller gälla endast i begränsad utsträckning. Sådant förbehåll föreslås vara giltigt bara om det tillkommit efter det hyresförhållandet va­ rat nio månader i följd och tagits in i särskilt upprättad handling. Förslaget har fått ett gynnsamt mottagande under remissbehandlingen. De föreslagna undantagsbestämmelserna har sin motsvarighet inom bo­ stadssektorn. När det gäller möjligheterna att träffa förbehåll om undantag från besittningsskyddet är sakkunnigförslaget dock mindre restriktivt i fråga om lokaler än beträffande bostadslägenheter. För den senare katego­ rien av lägenheter är förbehåll giltigt bara om det träffats inför medlingsnämnden eller rätten. I fråga om lokaler krävs endast att förbehållet intagits i särskilt upprättad handling. För båda lägenhetskategorierna krävs att hy­ resförhållandet varat mer än nio månader när förbehållet sker. När det gäller undantagen från det direkta besittningsskyddets tillämp­ ningsområde har jag följt de sakkunnigas förslag så när som på att jag föreslår att förbehåll skall kunna ske i större utsträckning än de sakkun­ niga tänkt sig. Jag föreslår sålunda att, sedan hyresförhållandet varat mer än nio månader i följd, förbehåll skall kunna träffas fritt. Vidare föreslås att förbehåll får ske även på ett tidigare stadium, men i sådant fall skall förbehållet vara giltigt bara om det godkänts av hyresnämnden. Möjlighe­ terna att komma överens om undantag från besittningsskyddsbestämmelsernas tillämpningsområde bör naturligen vara åtminstone lika vidsträckta på lokalområdet som inom bostadssektorn. Jag föreslår därför att även be­ träffande lokaler förbehåll om undantag från besittningsskyddets tillämp­ ningsområde skall kunna ske innan hyresförhållandet varat mer än nio må­ nader i följd under förutsättning att förbehållet godkänns av hyresnämnden. När det gäller undantagsbestämmelsernas sakliga utformning i övrigt an­ sluter jag mig till de sakkunnigas förslag.

Jag övergår nu till att behandla de besittningsskyddsbrytande grunderna, dvs. de fall när hyresvärden har rätt att upplösa hyresförhållandet utan att ersättningsskyldighet uppkommer. När det gäller att avgöra vad som skall anses innefatta befogad anledning för hyresvärden att motsätta sig förlängning av hyresförhållandet, bör som de sakkunniga anfört först och främst fordras att hyresvärdens avflyttningsskäl är av saklig art. Om så inte är fallet, bör hyresvärdens vägran att förlänga hyresförhållandet medföra skyldighet att ersätta hyresgästen för den förlust denne lider. Föreligger däremot sakliga avflyttningsskäl, bör hyresvärdens ersättningsskyldighet bero på tyngden av dessa skäl i för­ hållande till hyresgästens intresse att få behålla lägenheten. En avvägning mellan parternas motstående intressen bör alltså ske. Varken hyreslagskommitténs eller de sakkunnigas lagförslag innehåller någon närmare reglering av frågan när en befogad anledning att vägra fort­

126 Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

satt förhyrning skall anses föreligga. Frågan behandlas i stället i motiven. Enligt min mening gör sig emellertid ett starkt behov gällande att ge be­ stämmelser om intresseavvägningen beträffande vissa betydelsefulla och ofta förekommande situationer. I särskilt hög grad gäller detta frågan hur rivning och större ombyggnadsarbete skall betraktas från besittningsskyddssynpunkt. Jag kan hänvisa till vad jag anfört angående motsvaran­ de fråga när det gäller bostadslägenheter och föreslår alltså att vissa typ­ situationer regleras särskilt och att övriga fall när hyresvärden skall anses ha befogad anledning att vägra förlängning av hyresförhållandet hänförs till en mera allmänt utformad bestämmelse, en generalklausul. Till de situationer i vilka hyresvärden bör ha rätt att utan påföljd mot­ sätta sig en förlängning av hyresförhållandet hör till en början att hyres­ rätten är förverkad. I enlighet med vad de sakkunniga föreslagit bör även annan misskötsamhet än sådan som kan leda till hyresrättens förverkande medföra denna rätt för hyresvärden, om hyresförhållandets upplösning framstår som en rimlig påföljd för vad hyresgästen låtit komma sig till last. Har hyresgästen försummat den skyldighet att ställa ny säkerhet för hyresavtalets fullgörande som åligger honom enligt 31 § i den nuvarande liyreslagen, bör likaledes befogad anledning att vägra förlängning av hyres­ förhållandet anses föreligga. I fråga om rivning och större ombyggnad av fastigheten innebär de sak­ kunnigas lösning att hyresgästen är berättigad till ersättning för förlust i an­ ledning av hyresförhållandets upphörande, om han inte underrättats om den förestående rivningen eller ombyggnaden minst ett år före avflyttning­ en och inte av hyresvärden anvisats annan lokal, med vilken han skäligen kunnat åtnöjas. Förslaget har i allmänhet godtagits eller lämnats utan erinran under re­ missbehandlingen. Några remissinstanser anser dock olämpligt att generellt anknyta besittningsskyddet till villkor av angiven beskaffenhet och föreslår i stället att hyresgästens rätt till ersättning skall vara beroende på omstän­ digheterna i det särskilda fallet. I ett remissyttrande har ifrågasatts att tilllägga hyresgäst som driver näring en mera generell rätt till ersättning för förlust i anledning av hyresförhållandets upplösning. Enligt min mening är det inte lämpligt att i de relativt vanliga situationer som det här gäller låta den viktiga frågan om hyresgästens ställning i besittningsskyddshänseende bero på en prövning av omständigheterna i det särskilda fallet. En generell rätt för hyresgäst som på grund av rivning eller ombyggnad inte kan få hyresförhållandet förlängt att få ersättning för den förlust han därigenom lider kan befaras inverka menligt på intresset för önskvärd sanerings- och ombyggnadsverksamhet. Att lämna hyresgäs­ tens intressen helt obeaktade skulle emellertid innebära en inte godtagbar urholkning av besittningsskyddet. Jag delar därför de sakkunnigas uppfatt­

Kungl. Maj:ts proposition nr Ibl år 1967 127

ning att en skyldighet för hyresvärden att anvisa hyresgästen annan lokal innebär en lämplig avvägning mellan parternas intressen i förevarande fall. De sakkunniga diskuterar verkan vid intresseavvägningen av att s. k. rivningsklausul tagits in i hyreskontraktet eller att hyresgästen i annat fall vid hyresavtalets ingående varit införstådd med att huset skall rivas eller byggas om inom en snar framtid. De sakkunniga föreslår att skyldighet att anvisa annan lägenhet inte skall föreligga i sådant fall. Jag delar denna mening. I klarhetens intresse bör dock viss tidsfrist anges inom vilken hy­ resvärden på grund av nu åsyftat förbehåll skall vara befriad från skyldig­ heten att anvisa annan lokal. Fristen torde böra bestämmas till fem år och räknas från förbehållets tillkomst. I likhet med de sakkunniga anser jag betydelsefullt att hyresgästen i god tid får besked om att hyresförhållandet måste upphöra på grund av att huset skall rivas eller undergå större ombyggnad. Jag anser dock inte att någon fixerad tidsgräns bör uppställas inom vilken fastighetsägaren skall ha att ge besked om rivningen eller ombyggnaden. Hyresgästens intresse av att få skäligt rådrum för avflyttningen bör i stället tillgodoses genom regler om anstånd med avflyttning efter hyrestidens utgång. Jag återkommer till denna fråga i det följande. En från lönsamhetssynpunkt gynnsam omläggning av brukningsändamålet bör som de sakkunniga anfört utgöra befogad anledning för hyresvärden att motsätta sig förlängning, om inte hyresgästen erbjuder kompensation genom att gå med på lika förmånliga villkor. Denna i och för sig naturliga grundsats i system med i princip fria hyror torde inte behöva direkt uttryc­ kas i lagen. I detta fall får alltså generalklausulen tillämpas. I andra fall än de nu nämnda torde det få överlämnas åt rättstillämpning­ en att med beaktande av omständigheterna i det särskilda fallet avgöra om det framstår som rimligt att hyresgästens intresse att behålla lägenheten skall få vika för ett motstående intresse på hyresvärdens sida. Det torde inte vara behövligt att här närmare gå in på dessa avvägningsfrågor. Jag kan emellertid i allt väsentligt ansluta mig till vad de sakkunniga anfört.

Även vid indirekt besittningsskydd finns behov av regler om prövning av villkoren för fortsatt förhyrning. På en hyresmark­ nad med i princip fri prissättning bör det stå hyresvärden fritt att vid uppsägning för ändring av hyresvillkoren kräva den hyra som lägen­ heten betingar vid ett utbud på öppna marknaden. Eftersom frågan om en hyra som hyresvärden begärt för att förlänga hyresförhållandet varit skälig uppkommer först sedan hyresgästen flyttat från lägenheten, har man vid prövningen ofta ett ganska exakt mått på lägenhetens marknadsvärde i den hyra som hyresvärden kunnat betinga sig av efterträdaren. De sakkunnigas förslag innebär att ersättningsskyldighet inträder om den fordrade hyran endast obetydligt överstiger vad hyresvärden kunnat få ut

128 Kungl. Maj:ts proposition nr lil år 1967

av en ny hyresgäst. Denna regel, som är något förmånligare för hyresgästen än motsvarande regel i hyreslagskommitténs förslag, kommer till uttryck på så sätt att hyresgästen föreslås ha rätt till ersättning såsom vid obe­ fogad förlängningsvägran, om hyresvärden för förlängning fordrar hyra som inte är skälig. Sådan rätt skall också föreligga om hyresvärden upp­ ställer annat hyresvillkor, som strider mot god hyressed eller eljest är obilligt. De sakkunnigas förslag har i denna del lämnats utan erinran av nästan alla remissinstanser. Jag delar de sakkunnigas uppfattning. Har lägenheten efter hyresgästens avflyttning stått outhyrd en inte alltför kort tid, torde böra presumeras att hyresvärden inte kunnat få ut den hyra han fordrat av hyresgästen. Om hyresvärden i sådant fall vill undgå ersättningsskyldig­ het, bör han alltså ha att visa att lägenheten stått tom av annat skäl än att han krävt för hög hyra. Under remissgranskningen har föreslagits att skäligheten av fordrad hyra eller andra hyresvillkor skall kunna underställas myndighets pröv­ ning innan hyresgästen tar slutlig ställning till hyresvärdens krav. Enligt min mening är en sådan ordning inte förenlig med principerna för det in­ direkta besittningsskyddet. Systemet skulle också vara förenat med flertalet av de nackdelar som föranlett mig att förorda det indirekta besittningsskyd­ det framför optionsrättssystemet.

Enligt nuvarande hyreslag utgår vid obefogad vägran att förlänga hyres­ avtal angående lägenhet som brukas för förvärvsverksamhet, utöver e rsättning för flyttningskostnader, ersättning enbart för den ökning av lä­ genhetens värde på hyresmarknaden som verksamheten kan ha medfört. Så­ dan ersättning utgår vidare endast om lägenheten efter hyresgästens avflytt­ ning används för samma eller liknande verksamhet. Hyreslagens ersätt­ ningsregler erbjuder sålunda hyresgästen endast ett begränsat skydd. Hyreslagskommittén har i sitt förslag sökt åstadkomma ett mera effektivt besittningsskydd genom att i större utsträckning än f. n. låta hyresvärdens ersättningsskyldighet ansluta sig till den förlust som hyresgästen lider till följd av hyresförhållandets upplösning. Även kommitténs förslag innebär emellertid att hyresgästen i åtskilliga fall kan få bara en del av sin förlust ersatt. I de sakkunnigas förslag har hyresvärdens ersättningsskyldighet ut­ sträckts att i princip omfatta hyresgästens hela förlust i anledning av att hyresförhållandet upphör. Undantag har gjorts endast beträffande vissa kost­ nader som hyresgästen nedlagt i den förhyrda lokalen. I fråga om dessa kostnader har ersättningsskyldigheten ansetts böra begränsas till sådana ändringar som ökat lägenhetens värde på hyresmarknaden och till vilka hyresvärden lämnat sitt samtycke eller som hyresgästen ansett hyresavtalet berättiga honom att utföra. Hyresvärdens ersättningsskyldighet omfattar vidare flyttningskostnader och sådan värdeminskning beträffande hyres-

Kungl. Maj:is proposition nr lhl år 1967 129

gästens egendom som beror på hyresförhållandets upplösning samt sådan skada som är att hänföra till hinder eller intrång i näring eller annan verk­ samhet. Uppräkningen avses vara uttömmande. Ersättningen skall faststäl­ las enligt samma grunder som ersättning för s. k. rörelseskada med anled­ ning av expropriation. Som redan framgått delar jag de sakkunnigas uppfattning att näringsdrivande hyresgäst kan beredas ett tillfredsställande skydd endast om hy­ resvärden i princip är skyldig att utge ersättning för all den skada som hy­ resförhållandets upplösning medför. Samtidigt som en sådan ersättningspåföljd skyddar hyresgästen mot ekonomisk förlust kommer den att ha en betydande preventiv verkan mot obefogade uppsägningar. Jag kan sålunda i allt väsentligt ansluta mig till de sakkunnigas förslag i denna del. Den avsedda omfattningen av ersättningsskyldigheten bör komma till klart ut­ tryck i lagtexten. Departementsförslaget har utformats i enlighet härmed. Vad härefter gäller det av de sakkunniga föreslagna undantaget från principen om full ersättningsskyldighet vid obefogad förlängningsvägran är det uppenbart att hyresgäst som utan hyresvärdens samtycke eller i strid med hyresavtalets bestämmelser låtit ändra den förhyrda lokalen för att göra denna mera tjänlig för sitt ändamål inte kan få ersättning för det värde som han genom avflyttningen går miste om. Har hyresvärden sam­ tyckt till åtgärderna eller kan dessa antas ha skett med hyresvärdens goda minne, är det däremot inte sakligt motiverat att frånkänna hyresgästen all rätt till ersättning. Detsamma är förhållandet om hyresvärden inte sam­ tyckt till ändringarna men hyresgästen vid hyresavtalets ingående haft be­ fogad anledning räkna med att han skulle ha rätt att utföra sådana änd­ ringar. I enlighet med de sakkunnigas förslag bör dock hyresvärdens er­ sättningsskyldighet vid obefogad förlängningsvägran alltid vara begränsad till sådana anordningar som ökat lägenhetens värde på hyresmarknaden och därigenom kan antas komma hyresvärden till godo. En sådan begränsning tas upp i departementsförslaget. Om rimliga krav på tillförlitlighet i bedömningen av hyresgästens ersätt­ ningsanspråk skall kunna upprätthållas, torde det inte kunna undvikas att avgörandena om ersättning ibland kan komma att dra ut på tiden. Även om hyresgästens talan bifalles, kan avflyttningen från lägenheten därför innebära betydande ekonomiska påfrestningar för hyresgästen. Redan vet­ skapen om att det kan ta åtskillig tid innan ersättningen blir tillgänglig för hyresgästen kan skapa ett ogynnsamt förhandlingsläge för denne. I syfte att motverka dessa olägenheter föreslår de sakkunniga att hyresgästen skall kunna tillerkännas förskott på den blivande ersättningen. Sådant för­ skott skall kunna utdömas om hyresvärden medgett ersättningsskyldighet eller domstolen genom lagakraftvunnen dom funnit hyresvärden skyldig att utge ersättning. Rättens avgörande av denna fråga förutsätts kunna ske genom mellandom eller efter särskild fastställelsetalan. 5 Bihang till riksdagens protokoll 196 7. 1 samt. Nr 141

130 Kungl. Maj. ts proposition nr Hl år 1967

De sakkunnigas förslag är utan tvivel ägnat att stärka hyresgästens ställ­ ning och att främja frivilliga uppgörelser mellan parterna. Jag kan därför också i denna del ansluta mig till förslaget. Under remissgranskningen har några remissinstanser uttalat att det bör övervägas att göra hyresgästens avflyttningsskyldighet beroende av att hy­ resvärden ställer säkerhet för den ersättning som hyresgästen kan bli berät­ tigad till. För egen del anser jag att en sådan ordning är svårgenomförbar av det skälet att den skada, för vilken säkerhet skulle ställas, i regel inte kan bedömas förrän hyresgästen avflyttat från lägenheten. Fn generell skyl­ dighet för hyresvärd att ställa säkerhet skulle uppenbarligen i många fall te sig obillig mot denne. Det kan heller inte anses lämpligt att i det särskilda fallet låta domstol eller annan myndighet avgöra om förutsättning för stäl­ lande av säkerhet är för handen, innan hyresgästen väckt ersättningstalan. Har hyresgästen väckt sådan talan föreligger å andra sidan inget behov av särskilda regler, eftersom hyresgästen kan säkerställa sin rätt till ersättning genom begäran om kvarstad eller skingringsförbud i enlighet med rätte­ gångsbalkens bestämmelser. Med hänsyn till vad jag nu har anfört är jag inte beredd att föreslå några regler av nu angivet innehåll. Kan hyresgästen inte träffa överenskommelse med hyresvärden om fort­ satt förhyrning, är han skyldig att flytta när hyresavtalet upphör att gälla, vare sig hyresvärden har fog för sill vägran att förlänga hyresför­ hållandet eller ej. Om förhandlingarna mellan parterna om förlängning dragit ut på tiden, återstår ej sällan endast en kortare tid av hyresperioden. Att behöva flytta med kort varsel är i allmänhet förenat med känn­ bara olägenheter för en hyresgäst som driver näring av något slag. Redan ett relativt kort uppskov med avflyttningen kan ofta vara till­ räckligt för att undvika ekonomisk förlust, exempelvis då hyresgästen inte förfogar över annan lokal i vilken rörelsen skall fortsättas förrän viss tid efter den avtalade hyrestidens utgång. För att motverka nu angivna olägenheter föreslår de sakkunniga att hyres­ gästen skall kunna få anstånd med avflyttningen från lägenheten under viss tid. Förslaget innebär att hyresgäst som påkallat medling är berättigad att kvarsitta i lägenheten till dess sex månader förflutit från den dag då medlingsförfarandet förklarats avslutat, om inle medlingsnämnden av särskil­ da skäl förordnat att avflyttning skall ske tidigare. Har medling inte på­ kallats, kan nämnden på begäran av hyresgästen förordna om anstånd med avflyttningen under viss tid, högst sex månader, om det är av synnerlig vikt för hyresgästen att inte behöva flytta vid hyrestidens slut. Mot de sakkunnigas förslag har ingen erinran gjorts under remissbehand­ lingen. Ett system med indirekt besittningsskydd tillgodoser enligt min mening inte på ett tillfredsställande sätt hyresgästens intressen om det inte kom­ pletteras med regler som ger hyresgästen skäligt rådrum med avflyttningen

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967 131

från lägenheten. Sådana regler är också ägnade att stärka hyresgästens förhandlingsposition och främjar därigenom frivilliga uppgörelser mellan par­ terna. Jag kan därför helt ansluta mig till de bedömningar som ligger till grund för de sakkunnigas förslag. Reglerna bör dock göras något enklare. Jag föreslår att hyresnämnd skall kunna tillåta hyresgäst att sitta kvar i lägenheten efter hyrestidens utgång under skälig tid, högst ett år.

132 Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

Personförändring på hyresgästsidan

Inledning

Under beteckningen personförändring på hyresgästsidan kan sammanfö­ ras fyra skilda typer av fall när en hyresgäst träder i annans ställe. Ett personskifte kan ske i den formen att hyresgästen överlåter sin hyresrätt till annan (substitution). En annan form av personskifte föreligger, om hy­ resgästen utan att utträda ur rättsförhållandet med hyresvärden åt annan upplåter rätt att begagna lägenheten i dess helhet (total sublokation). I det enskilda fallet kan det ofta vara svårt att avgöra, om den ena eller den andra av dessa former föreligger. Ett fall av personförändring på hyresgäst­ sidan kan vidare sägas föreligga då hyresgästen åt annan upplåter rätt att begagna viss del av lägenheten (partiell sublokation). Slutligen kan ett per­ sonskifte på hyresgästsidan genomföras i anslutning till att hyresförhållan­ det förlängs eller upphör.

Substitution och total sublokation Gällande rätt. Hyresgästen är enligt gällande rätt i allmänhet inte be­ rättigad att utan medgivande av hyresvärden sätta annan i sitt ställe eller överlåta nyttjandet av lägenheten på annan. I 7 § nuvarande hyreslag före­ skrivs sålunda att hyresgäst som vill överlåta lägenheten till annan skall in­ hämta hyresvärdens samtycke före överlåtelsen, överlåtelseförbudet avser såväl substitution som total sublokation. Vägrar hyresvärden utan skälig anledning att samtycka till en överlåtelse eller lämnar han inte besked inom en vecka från det hyresgästen gjort fram­ ställning om medgivande till överlåtelsen, får hyresgästen säga upp hyres­ avtalet till upphörande i förtid. Det finns två undantag från det principiella överlåtelseförbudet. Det första avser det fall att hyresgästen avlider före hyrestidens utgång. Hyres­ gästens dödsbo är då enligt 8 § hyreslagen berättigat att i sitt ställe sätta annan som hyresvärden skäligen kan ta för god som hyresgäst. Bestämmel­ sen äger tillämpning på alla slags lägenheter. År lägenheten helt eller till väsentlig del uthyrd till bostad, har dödsboet också rätt att inom en månad från dödsfallet uppsäga avtalet till upphörande i förtid. Om lägenheten var förhyrd av den avlidne och hans make, tillkommer substitutionsrätten och uppsägningsrätten dödsboet och den efterlevande maken gemensamt. Sätts i hyresgästens ställe någon som hyresvärden ej är skyldig att ta för god är hyresrätten förverkad och hyresvärden berättigad till skadestånd (32 § första stycket 3 hyreslagen).

Kungl. Maj ds proposition nr 141 år 1967 133

Det andra undantaget från det principiella överlåtelseförbudet finns i 8 a § tredje stycket hyresregleringslagen. Har make genom bodelning eller skifte i anledning av hemskillnad eller äktenskapets upplösning tillagts hy­ resrätten till lägenhet som andra maken eller båda makarna hyrt till bostad för gemensamt bruk och vägrar hyresvärden att låta maken överta lagenhe­ ten, äger hyresnämnden på framställning förordna om det, om hyresvär­ dens vägran finnes vara obillig. Den nu angivna substitutionsrätten utgör ett komplement till 2 och 3 §§ lagen den 15 maj 1959 (nr 157) med särskilda bestämmelser om makars gemensamma bostad. I dessa paragrafer regleras makar emellan hur det skall förfaras med den gemensamma bostaden vid hemskillnad eller äktenskapets upplösning. I ort där hyresreglering inte ra­ der är make i nu angivna fall inte berättigad att överta lägenheten under hyrestiden om hyresvärden motsätter sig detta.

Tidigare reformförslag. I prop. 1948:212 föreslogs en bestämmelse om rätt för bostadsbgresgäst att i samband med lägenhetsbyte sätta annan i sitt ställe. Den föreslagna bestämmelsen skulle ingå i hyresregleringslagen. Förslaget syftade till att befordra en lämpligare fördelning av bostadsbe­ ståndet och därigenom motverka den stelhet på bostadsmarknaden som blivit en ofrånkomlig följd av bostadsbristen och hyresregleringen. Propo­ sitionen vann inte riksdagens bifall. Andra lagutskottet, vars utlåtande (L2U 1948: 33) godkändes av riksdagen, anslöt sig visserligen till förslagets grundtanke att lägenhetsbyten borde underlättas under rådande bostads­ brist men var ändå inte övertygat om lämpligheten av den föreslagna lag­ stiftningen. Utskottet ansåg att det fanns anledning anta att hyresvärdarna i regel visat förståelse för hyresgästernas önskemål beträffande lägenhets­ byten. Utskottet fann också att det var svårt att avgöra om vinsten av den föreslagna lagstiftningen stod i rimlig proportion till lagstiftningens obe­ stridliga nackdelar. Det var inte helt ovanligt att en hyresgäst betingade sig otillåten ersättning i samband med lägenhetsbyte. Sådana olagliga trans­ aktioner skulle enligt utskottets mening säkerligen öka i omfattning, om den föreslagna rätten till lägenhetsbyte genomfördes. Den föreslagna lag­ stiftningen skulle också orsaka hyresregleringsmyndigheterna betydligt ökat arbete. I anslutning till förslaget om bytesrätt utsände Sveriges fastighetsägareför­ bund i juni 1948 till samtliga fastighetsägareföreningar ett meddelande, vari framhölls bl. a. att det låg i fastighetsägarnas eget intresse att lämna sin frivilliga medverkan till att lägenhetsbyten kom till stånd i största möj­ liga utsträckning. Hyresregleringskommittén uttalade i sitt år 1952 avgivna betänkande »Behovsprövning på hyresmarknaden» (SOU 1952: 37 s. 97), att det inte kunde anses föreligga ett allmänt behov att införa en lagstiftning om bytesrätt. Flertalet av de skäl som vid frågans behandling under 1948 års riksdag an-

134 Kungl. Maj.ts proposition nr Hl år 1!)67 förts mot en sådan anordning syntes också kommittén i allt väsentliet äga giltighet. b

Från hyresgästhåll har vid olika tillfällen framförts önskemål om rätt för af färshyresgäst att överlåta lägenheten. I framställning till Kungl. Maj :t den 5 december 1946 hemställde Hyresgästföreningen i Stockholm om sådan lagändring, att hyresgäst som under minst tre år drivit förvärvsverksamhet i förhyrd lägenhet skulle äga rätt att i sitt ställe sätta annan som hyresvär­ den skäligen kunde ta för god som hyresgäst. Substitutionsrätt borde till­ komma hyresgästen, när denne till följd av ålder, sjukdom, ändrade famil­ jeförhållanden eller lojala ekonomiska orsaker måste eller önskade överlåta den rörelse han bedrev i den förhyrda lokalen. I en motion vid 1947 års riksdag (II: 369) framfördes krav på eu sådan ändring av hyresregleringslagen att näringsidkande hyresgäst erhöll garanti för att verksamheten i den förhyrda lokalen kunde fortsätta i samma lokal även vid överlåtelse av verksamheten till ny innehavare. I enlighet med andra lagutskottets utlåtande (L*U 1947: 21) avslogs motionen under hän­ visning till att Kungl. Maj :t genom den förut berörda framställningen redan fått sin uppmärksamhet riktad på denna fråga. Frågan aktualiserades på nytt vid 1948 års riksdag, då i en motion (I: 355) foreslogs sådan ändring i hyresregleringslagen att hyresgäst som under minst fem år drivit affärsverksamhet i förhyrd lägenhet berättigades att utan hyresvärdens samtycke överlåta hyresrätten i samband med överlå­ telse av rörelsen. Motionen avslogs emellertid av riksdagen. Andra lagut­ skottet (L^U 1948:33) framhöll att den föreslagna lösningen inte kunde anses tillfredsställande. Utskottet ansåg att förslaget i realiteten innebar att affarshyresgäster fick möjlighet att betinga sig vederlag för själva hyres­ rätten och därigenom utnyttja den rådande lägenhetsbristen på ett sätt som stod i strid mot hyresregleringens syfte. I I direktiven för hyresregleringskommittén uttalades, att hyreslagens be­ stämmelse om dödsbos substitutionsrätt i fråga om bostadslägenheter kom­ mit att få olämpliga konsekvenser. Det framhölls att bestämmelsen i denna del var tillkommen med tanke på normala förhållanden på hyresmarkna­ den, då en familj efter ett dödsfall inte hade råd att vidare hyra en dyr bostad. Under rådande förhållanden, då en lägenhet med lätthet kunde hyras ut pa nytt nar som helst under året, ansågs detta motiv ha bortfallit. I stället hade bestämmelsen lett till att de anhöriga efter eu avliden på ett pinsamt satt bestormades av hyressökande så snart dödsfallet blivit känt. Den med­ förde också att dödsbo ofta betingade sig otillåten ersättning för överlåtel­ sen. Hyresregleringskommittén föreslog i sitt slutbetänkande (SOU 1955: 35 s. 62) en begränsning av möjligheterna att enligt hyresregleringslagen ogiltigförklara uppsägning av den till vilken hyresgästs dödsbo överlåtit lägen-

Kungl. Maj:ts proposition nr 1A1 år 1967 135

heten. Kommittén framhöll, att hyresrätten till bostadslägenhet inte kunde för dödsboet anses representera något ekonomiskt värde som var förtjänt av skydd. För att tillgodose dödsboets intresse av att snabbt bli befriat från ett obekvämt hyresavtal var det inte nödvändigt att lägenheten överläts, över­ låtelse i detta syfte borde enligt kommitténs mening få ske först om hyres­ värden vägrade att befria dödsboet från hyresavtalet. Kommittén ansåg vi­ dare att i vissa fall andra än ekonomiska förhållanden kunde göra det ange­ läget för dödsbo att få överlåta lägenheten. Det låg sålunda ofta i döds­ boets intresse att kunna tillgodose bostadsbehovet för person som tillsam­ mans med den avlidne bott i lägenheten utan att ha del i hyresrätten. Kom­ mittén föreslog att överlåtelserätten skulle begränsas till dessa fall. Kommit­ téns förslag ledde i denna del inte till någon lagstiftningsåtgärd. Vid pröv­ ning av ansökan om ogiltigförklaring av uppsägning i fall där dödsbo över­ låtit eller avsett att överlåta den avlidnes lägenhet till annan har emellertid i hyresregleringspraxis för bifall till ansökningen i allmänhet krävts att den till vilken överlåtelsen skett varit dödsbodelägare eller stått den avlidne eller dödsbodelägare nära på grund av släktskap eller annat personligt förhållande, t. ex. långvarigt samboende med den avlidne.

Hyreslagskommittén. Med anledning av den kritik som det nuvarande

överlåtelseförbudet vid olika tillfällen utsatts för ställer hyreslagskommittén frågan huruvida en principiell överlåtelserätt skulle vara att föredra framför ett principiellt överlåtelseförbud. Kommittén utvecklar sin mening i denna fråga på följande sätt. En avflyttande hyresgäst anlägger i allmänhet helt andra synpunkter på valet av ny hyresgäst än hyresvärden. För hyresvärden är det viktigt att en ledig lägenhet besätts med en så skötsam hyresgäst som möjligt. Häri­ genom främjas i sin tur det allmänna intresset av att en trivsam bostads­ miljö skapas för flertalet hyresgäster. Den avflyttande hyresgästen däremot är i allmänhet föga intresserad av efterträdarens kvalifikationer som hyres­ gäst. Vid lägenhetsbyte är i regel det väsentliga för hyresgästen att själv erhålla en så passande lägenhet som möjligt. Har hyresgästen inte längre behov av lägenheten, är hans huvudintresse att snarast bli fri från skyldig­ heten att betala hyran. I motsats till ett principiellt överlåtelseförbud är därför en allmän överlåtelserätt inte ägnad att befordra tillkomsten av triv­ samma bostadsförhållanden. Med en allmän överlåtelserätt skapas vidare förutsättningar för uppkomsten av ett mellanhandssystem vid uthyrning av lägenheter som inverkar ogynnsamt på prisbildningen på hyresmarkna­ den. En allmän överlåtelserätt skulle visserligen i en del fall sannolikt re­ sultera i en omfördelning av lägenheter efter det sociala bostadsbehovets angelägenhetsgrad. Någon säker grund för ett antagande att hyressökande med framträdande bostadsbehov därigenom totalt sett skulle komma i bätt­ re ställning i konkurrensen om lägenheterna finns dock mte. Åtminstone

136 Kungl. Maj:ts proposition nr IM år 1967

för den talrika grupp av lägenheter som ägs av socialt ansvarskännande hyresvärdar finns snarare anledning anta att behovssynpunkten skulle bli sämre tillgodosedd genom övergång till en allmän överlåtelserätt. Kom­ mittén säger sig därför inte vara övertygad om att en långtgående över­ låtelserätt skulle vara att föredra framför ett principiellt överlåtelseförbud. Liksom hyresgästen sålunda i allmänhet inte bör få överlåta sin hyres­ rätt utan hyresvärdens medgivande, hör hyresgästen i princip inte heller ha rätt att utan samtycke upplåta lägenheten i dess helhet åt annan. Som ett undantag från det principiella överlåtelseförbudet tas i kommit­ téns förslag upp en bestämmelse om rätt för hyresgästs make att överta hyresrätten till lägenhet som genom bodelning eller skifte i anledning av hemskillnad, äktenskapsskillnad, återgång av äktenskapet eller hyresgästens död tillagts maken. En avvikelse från det principiella överlåtelseförbudet utan motsvarighet i gällande rätt föreslås av kommittén för det fall att hyresgäst som inte är i tillfälle att för återstående hyrestid begagna en till bostad förhyrd lägen­ het, önskar överlåta hyresrätten till någon som sammanbott med honom. Överlåtelserätten bör dock begränsas i syfte att hindra missbruk och avse bara fall där någon sedan en längre tid tillbaka sammanbott med hyresgäs­ ten. En tid av tre år anser kommittén vara en lämplig gräns. Som villkor för överlåtelsen bör vidare uppställas att hyresvärden skäligen kan åtnöjas med andringen. Om hyresvärden vägrar att samtycka till överlåtelsen, bör hyresgästen vara skyldig att före överlåtelsen inhämta domstols tillstånd till åtgärden. Dödsbos nuvarande substitutionsrätt i fråga om bostadslägenhet bör enligt kommitténs mening begränsas så att överlåtelse får ske bara till dödsbodelagare som vid dödstillfället sammanlevt med hyresgästen eller till annan som sammanbott med honom i minst tre år. Som villkor för överlåtelserätt uppställs vidare att efterträdaren skäligen kan tas för god som hyresgäst. Vägrar hyresvärden att samtycka till överlåtelsen, bör domstols tillstånd in­ hämtas före överlåtelsen. Den föreslagna begränsningen av dödsboets substi­ tutionsrätt hindrar visserligen inte dödsboet från att utöva sin hyresrätt genom delägare som inte förut bott i lägenheten, men om hyresvärden upp­ säger avtalet, bör dödsboets optionsanspråk normalt inte bifallas i sådana fall. Kommitténs förslag, som främst var avsett för mera normala marknads­ situationer, innehåller inga regler om rätt för bostadshyresgäst till lägenhetsbyte. Frågan om en sådan rätt anses huvudsakligen falla inom krislag­ stiftningens ram. Enligt kommitténs mening visar erfarenheterna från sena­ re tid att det bl. a. på grund av partsorganisationernas verksamhet varit möjligt att på frivillig väg få till stånd lägenhetsbyten i betydande omfatt­ ning. Så länge en positiv medverkan i syfte att främja socialt önskvärda lägenhetsbyten är att påräkna från organisationernas sida, bör det behov

Kungl.Maj ds proposition nr 1 1 1 år 1967 137

att få använda lägenhet som bytesobjekt som kan föreligga i situationer med mera måttlig bostadsbrist kunna tillgodoses utan lagstiftningsåtgärder. Kommittén behandlar härefter frågan om och i vad mån en hyresgäst som driver näring bör tillerkännas rätt att utan hyresvärdens samtycke överlåta sin hyresrätt till lokalen i fråga. Genom hyresgästens arbete och kapitalinsatser skapas ofta ett ekonomiskt värde som är knutet till den för­ hyrda lägenheten. Detta värde kan inte alls eller i vart fall inte utan väsent­ lig olägenhet överlåtas på annat sätt än i förening med rätten till lokalen. Värdet kan ibland vara av ansenlig storlek. I den mån ett skäligt hänsyns­ tagande till andra berättigade intressen medger det, bör hyresgästen få en rättsligt tryggad möjlighet att tillgodogöra sig ifrågavarande värde. I valet mellan att förbättra hyresgästens ställning i detta hänseende genom substitutionsregler och att tillgodose hyresgästens intresse genom ersättningsreg­ ler finner kommittén det förstnämnda alternativet vara att föredra. Substitutionsrätten bör emellertid i princip inte sträcka sig längre än som på­ kallas av dess syfte att bereda hyresgästen tillfälle att tillgodogöra sig det värde som är bundet i lägenheten och som är att tillskriva hans verksamhet. En lämplig begränsning uppnås om substitutionsrätten begränsas till fall i vilka det är fråga om överlåtelse till någon som skall överta hyresgästens verksamhet. Substitutionsrätt bör föreligga endast om hyresvärdens vägran att medge överlåtelse är obillig. Som villkor bör vidare i allmänhet gälla, att hyresgästen drivit verksamhet i lägenheten någon längre tid. Fem år har kommittén här funnit vara en lämplig gräns. Det bör dock inte vara ute­ slutet för en hyresgäst som innehaft lägenheten kortare tid att få överlåta hyresrätten om synnerliga skäl talar för det. Om hyresvärden vägrar sam­ tycke till överlåtelse, bör substitutionen vara beroende av domstols tillstånd. I fråga om det föreslagna förbudet mot total sublokation framhåller kom­ mittén att det endast avser sådan rättshandling, varigenom hyresgästen åt tredje man upplåter en självständig rätt att bruka lägenheten. En uttryck­ lig regel bör införas som dispenserar från kravet på hyresvärdens samtycke, när hyresgästens make vid särlevnad eller hyresgästens död begagnar den gemensamma bostaden i avbidan på ett slutligt avgörande av substitutionsfrågan. Kommittén har övervägt om total sublokation bör få ske utan hyresvär­ dens samtycke även i andra fall än det nyss nämnda. Det skulle då gälla en rätt för bostadshyresgäst som på grund av sjukdom, förflyttning i tjäns­ ten eller annan oförutsedd händelse tillfälligt inte har behov av lägenheten att med rättens tillstånd upplåta lägenheten till annan, om hyresvärden utan skälig anledning vägrar att ge sitt samtycke. Kommittén finner att en sådan regel skulle få större praktisk betydelse endast i fall när hyresgästen för en längre tid är ur stånd att själv använda lägenheten. En sublokationsrätt i sådana fall förutsätter emellertid för sin praktiska användbarhet att underhyresgästen ej har besittningsskydd i förhallande till huvudhyresgästen.

5-f Bihang till riksdagens protokoll 1967. 1 samt. Nr 141

138 Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

Från allmän synpunkt kan det inte vara till gagn att främja förfaranden, varigenom lägenheter kommer att dras undan den marknad där man kan få hyra bostad med tryggad besittningsrätt. Med hänsyn härtill har kommittén inte ansett sig böra förorda sublokationsrätt i sådana situationer.

Hyreslagstiftningssakkunniga. Inte heller de sakkunniga finner anled­ ning föreligga att övergå från det hittills gällande principiella överlåtelse­ förbudet till en allmän överlåtelserätt för hyresgästen. De sakkunniga före­ slår emellertid i huvudsaklig överensstämmelse med hyreslagskommitténs förslag vidgade möjligheter för hyresgäst att överlåta hyresrätten även mot hyresvärdens vilja. Även det nuvarande principiella förbudet mot total sublokation behålls i de sakkunnigas förslag. Förslaget öppnar dock vissa möj­ ligheter för hyresgästen att i särskilda fall utan hyresvärdens samtycke få upplåta lägenheten i andra hand. De sakkunniga föreslår att hyresgästs make, som genom bodelning eller skifte i anledning av boskillnad eller hemskillnad eller äktenskapets upp­ lösning tillagts hyresrätten till makarnas gemensamma bostad, skall äga rätt att träda i hyresgästens eller hans dödsbos ställe (58 §). Även annan med hyresgästen samboende än make föreslås få viss rätt att utan hyresvärdens samtycke överta hyresrätten. I detta fall görs rätten till substitution emellertid beroende av att domstol före överlåtelsen med­ delat tillstand till åtgärden. Sadant tillstånd kan meddelas bara om hyres­ gästen ej är i tillfälle att för återstående hyrestid begagna lägenheten och därför önskar överlåta hyresrätten till någon närstående som han varaktigt sammanboi med samt hyresvärden skäligen kan åtnöjas med förändringen (34 § första punkten). I likhet med hyreslagskommittén anser de sakkunniga att dödsbos nuva­ rande substitutionsrätt bör inskränkas. När det är fråga om bostadslägenhet har dödsboet ett befogat intresse av att kunna överlåta hyresrätten till döds­ bodelägare som bebott lägenheten tillsammans med den avlidne hyresgästen eller till annan hyresgästen närstående, som utan att vara delägare i boet på grund av varaktig anknytning till lägenheten intar väsentligen samma ställ­ ning som delägare. Substitutionsrätten görs beroende av att hyresvärden skäligen kan åtnöjas med förändringen (34 § andra punkten). Vägrar hyres­ värden samtycke till överlåtelsen, skall hyresgästen enligt förslaget vara skyldig att före överlåtelsen inhämta domstols tillstånd till åtgärden. Till­ stånd skall kunna förenas med skäligt villkor (36 §). Vad härefter angår frågan om lägenhetsbyten anser de sakkunniga att åt­ gärder måste vidtas för att främja rörligheten på bostadsmarknaden genom att hyresgästerna i större omfattning än nu ges möjlighet att ordna sin bostadsfråga genom byten. I många orter är det till följd av bostadsbristen praktiskt taget omöjligt för den som har en hyreslägenhet att skaffa sig annan bostad utan att lämna lägenheten i byte. Eftersom lägenhetsbyten kan

Kungl. Maj ds proposition nr lil år t967 139

medverka till att de boende får bostäder som bättre passar deras behov och särskilda förhållanden, är det ett betydande bostadspolitiskt intresse att byten underlättas. Inhämtade upplysningar ger vid handen att hyresvärdar­ na i regel visat förståelse för hyresgästernas önskemål att byta lägenhet. Det har emellertid gjorts gällande att lägenhetsbyte i åtskilliga fall inte kunnat komma till stånd på grund av fastighetsägarens vägran. Även om endast ett mindre antal befogade byten hindras genom att hyresvärden inte vill lämna sitt samtycke, måste enligt de sakkunnigas mening olägenheter­ na härav anses så väsentliga att viss rätt för bostadshyresgäst att utan hyresvärdens samtycke överlåta hyresrätten i och för lägenhetsbyte bör in­ föras i hyreslagen, om andra åtgärder inte visar sig tillräckliga. De sak­ kunniga har därför utarbetat förslag till bestämmelser om tvångsbytesrätt för bostadshyresgäst (SOU 1966: 14 s. 357). Under de sakkunnigas behandling av frågan om rätt till lägenhetsbyten har emellertid Sveriges fastighetsägareförbund, i syfte att undvika en tvångslagstiftning i fråga om byten, förklarat sig berett att i en deklaration till landets fastighetsägare allvarligt uppmana dem att medverka till att befo­ gade byten smidigt kan genomföras. Ett förslag till deklaration har därvid utarbetats (SOU 1966: 14 s. 361). Fastighetsägareförbundet har i anslutning härtill förklarat sig komma att uppmärksamt följa utvecklingen efter utsän­ dandet av deklarationen och genom åtgärder i enskilda fall verka för att deklarationen följs. Under beaktande av fastighetsägareförbundets åtgärd som de sakkunniga finner vara ett uttryck för en uppriktig strävan att på frivillig väg med­ verka till lösningen av en viktig hyresfråga och då det inte kan uteslutas att en tvångslagstiftning skulle medföra en betydande belastning för medlingsnämnder och domstolar har de sakkunniga slutligen stannat för att fö­ reslå att bestämmelserna om tvångsbytesrätt tills vidare inte införs i hyres­ lagen. Utvecklingen på bytesområdet bör i stället avvaktas. En lagstiftning i enlighet med de föreslagna bestämmelserna bör genomföras först om det visar sig att frivilliga åtgärder inte är tillräckliga. En av de sakkunniga är på denna punkt skiljaktig och förordar omedelbar lagstiftning om tvångs­ bytesrätt. För näringsidkande hyresgäster föreslår de sakkunniga en rätt att över­ låta hyresrätten i samband med överlåtelse av verksamheten (35 §). Vägrar hyresvärden samtycke till lägenhetsöverlåtelsen, är hyresgästen också i detta fall skyldig att före överlåtelsen inhämta rättens tillstånd. Sådant tillstånd får ej utan synnerliga skäl meddelas hyresgäst, som innehaft lägenheten mindre än tre år. Tillstånd skall ej heller meddelas om hyresvärden har befogad anledning att motsätta sig överlåtelsen. Häri ligger liksom vid and­ ra fall av överlåtelse mot hyresvärdens vilja ett krav på att efterträdaren skäligen skall kunna godtas som hyresgäst. Hyresvärden bör i allmänhet inte anses skyldig att finna sig i att en rörelseidkare sätter ett bolag i

140 Kungl. Maj.ts proposition nr 141 år 1967 sitt ställe annat än om godtagbar säkerhet ställs för hyresgästens förplik­ telser. Till skillnad från hyreslagskömmittén anser de sakkunniga att nå­ gon prövning av överlåtelsens ekonomiska innebörd i syfte att hindra hy­ resgästen från att tillgodogöra sig hyresrättens marknadsmässiga övervär­ de inte bör äga rum. Om hyresvärden erbjuder sig att inlösa rörelsen efter det värde som skulle ha gällt vid överlåtelsen, skall hyresvärden anses ha befogad anledning att motsätta sig överlåtelsen. Detsamma föreslås gälla, om hyresgästens rörelse utövas i sådan lägenhet, som närmast är att bedöma som bostadslägenhet, och lägenheten är upplåten under sådana förhållanden som vid införandet av en tvångsbytesrätt för bostadshyresgäst föreslagits utgöra hinder för bytesrätt. Bostadshyresgäst föreslås under vissa förutsättningar äga rätt att utan hy­ resvärdens samtycke upplåta hela lägenheten i andra hand (39 §). Vägrar hyresvärden sitt samtycke och kan förlikning ej träffas inför medlingsnämnden, har hyresgästen liksom vid överlåtelse av hyresrätten att före upplå­ telsen inhämta rättens tillstånd till åtgärden. För tillstånd fordras att hyres­ gästen har beaktansvärda skäl för upplåtelsen. Ett sådant skäl anges vara att hyresgästen, exempelvis för att tjänstgöra på annan ort, bevista en kurs eller fullgöra något uppdrag, inte kan begagna lägenheten under hyrestiden och att det skulle medföra ej oväsentliga utgifter för honom att behålla lägen­ heten utan att kunna använda den. Vidare fordras att hyresvärden ej har befogad anledning att vägra samtycke till upplåtelsen. Den föreslagna under­ hyresgästens möjligheter att fullgöra vardnadsplikten anses här främst böra beaktas. Det bör åligga upplåtaren att skaffa tillförlitliga upplysningar här­ om. Befogad anledning att vägra samtycke bör anses föreligga, när det är fråga om sådan lägenhet, för vilken undantag förordats vid utformningen av en tvångsbytesrätt. I de sakkunnigas förslag har inte tagits upp någon bestämmelse om rätt för hyresgästs make att utan hyresvärdens samtycke bruka makarnas ge­ mensamma bostad, när hyresgästen avlidit under hyrestiden eller lämnat hemmet. De sakkunniga finner att en sådan rätt måste anses tillkomma hyresgästens make utan särskilt stadgande.

Remissyttrandena. Ingen av de remissinstanser som yttrat sig över de föreslagna substitutions- och sublokationsreglerna har förordat att det nuva­ rande principiella förbudet mot överlåtelse och upplåtelse utan hyresvär­ dens samtycke skall frångås. De i sakkunnigförslaget upptagna bestämmelserna om undantag från över­ låtelse- och upplåtelseförbudet har i huvudsak tillstyrkts eller lämnats utan erinran i det övervägande antalet remissyttranden. Hyresrådet anser det inte motiverat att begränsa rätten att överlåta bo­ stadslägenhet till samboende genom ett krav på att den till vilken överlåtel­ se sker skall vara en hyresgästen närstående person. Bestämmelsen bör en-

Kungl. Maj.ts proposition nr 141 år 1967 141

ligt hyresrådets mening utformas så, att överlåtelse skall medges om detta med hänsyn till samboendets varaktighet och övriga omständigheter synes skäligt. Motsvarande synpunkter bör vara avgörande även när det gäller dödsbos rätt att överlåta hyresrätten till den avlidnes lägenhet. Fastighets­ ägarerepresentanterna i hyresrådet anser att överlåtelse till annan än när­ stående inte bör tillåtas utan hyresvärdens samtycke. Lagberedningen betecknar de sakkunnigas förslag till regler i dödsfallssituationen som ett steg bakåt. Beredningen anser det vara beklagligt om dödsbo berövas den klara rätt att överlåta hyresrätten till godtagbar hy­ resgäst som nu föreligger. Att även rätt att överlåta lägenhet till dödsbo­ delägare skall förutsätta varaktig anknytning till lägenheten anser bered­ ningen väl mycket begärt, exempelvis när barn eller syskon vill tillträda hyresrätten för att därigenom få en bostad. Liknande synpunkter framförs av Hyresgästernas riksförbund, som i likhet med lagberedningen i första hand avstyrker den föreslagna begränsningen av dödsbos substitutionsrätt. Förbundet anser vidare att ovillkorlig rätt att överlåta lägenheten bör till­ erkännas hyresgästen, om hyresvärden inte senast under medlingsförfarandet uppger sina skäl att vägra samtycke. Något krav på att hyresgäst, som önskar överlåta hyresrätten, skall vara förhindrad att själv begagna lägenhe­ ten bör inte uppställas anser förbundet. I ett par remissyttranden framhålls att det kan föreligga ett legitimt in­ tresse att överlåta hyresrätt även vid andrahandsupplåtelse, om upplå­ taren inte längre behöver den förhyrda lägenheten. Den föreslagna substitutionsrätten för hyresgäster som driver näring har inte mött invändningar i något remissyttrande. Hyresrådet och Hyresgäster­ nas riksförbund anser i likhet med flera andra remissinstanser att förslaget i denna del tillgodoser ett angeläget behov att förbättra dessa hyresgästers ställning. Förbundet anser att det bör övervägas att anförtro medlingsnämnderna uppgiften att meddela tillstånd till överlåtelse. Arrendelag sutredning­ en ifrågasätter om det inte är riktigare att mera generellt tillerkänna hyres­ gäst substitutionsrätt beträffande affärslokal vid familjerättsliga fång. Lag­ beredningen påpekar att rätten att överlåta hyresrätt till affärslägenhet är betydelsefull från kredit synpunkt. Kreditgivaren blir bättre ställd, om han kan påräkna att såväl rörelsen som lägenheten kan överlåtas. Beredningen anser det föreslagna förfarandet tungrott och uttalar sig för en mera vitt­ gående överlåtelserätt. Sveriges advokatsamfund delar inte de sakkunnigas uppfattning att en hyresvärd, som uthyrt en lokal till fysisk person bör vara skyldig att som ny hyresgäst godta ett aktiebolag eller en annan juridisk person. Genom en sådan åtgärd kan hyresvärden vållas beaktansvärda olägenheter eftersom den verklige ägaren ständigt kan växla utan möjlighet för hyresvärden att följa utvecklingen. Advokatsamfundet framhåller att det sätt på vilket hy­ resgästen sköter sin rörelse kan vara av direkt betydelse för hyresvärden,

142 Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

exempelvis när en fastighet är uthyrd för hotell- och restaurangrörelse. KF anser av liknande skäl att bestämningen »befogad anledning att mot­ sätta sig att hyresrätten överlåtes» bör ges en mycket vid tolkning när det är fråga om överlåtelse från fysisk person till juridisk person. De sakkunnigas uppfattning att de föreslagna bestämmelserna om tvångsbytesrätt tills vidare inte bör införas i lagen delas av det övervägande an­ talet remissinstanser. Flertalet understryker dock vikten av att den fortsatta utvecklingen följs med stor uppmärksamhet och att en lagstiftning genom­ förs, om det visar sig att frivilliga åtaganden inte förslår. En omedelbar lagstiftning om bytesrätt för bostadshyresgäst förordas av socialstyrelsen, länsstyrelserna i Stockholms och Östergötlands län, stadskollegiet i Göteborg, Hyresgästernas riksförbund, TCO och LO samt Svenska byggnadsar­ betareförbundet. Också länsstyrelsen i Malmöhus län uttalar sig närmast för en tvångsbytesrätt. Hyresgästernas riksförbund anser att det kan överläm­ nas åt medlingsnämnderna att meddela tillstånd till lägenhetsbyte. Förbun­ det anser att frågan om bytesrätt huvudsakligen är ett bristmarknadsproblem och att det därför kan accepteras att den föreslagna ordningen tilllämpas endast i ort, där enligt Kungl. Maj :ts förordnande prövning av förstagångshyra kan äga rum. Hyresrådet vill inte motsätta sig att man väntar med tillämpningen av en lagstadgad bytesrätt i avvaktan på resultatet av de åtgärder som fastighetsägareförbundet förklarat sig berett att vidta. Enligt hyresrådets mening talar praktiska skäl för att en bestämmelse om bytesrätt redan från början införs i lagen men att dess tillämpning görs beroende av Kungl. Maj :ts förordnande. Fastighetsägareförbundets åtgärder kan härige­ nom tänkas få större effekt och lagstiftningen sättas i kraft utan ytterligare uppskov, om åtgärderna inte leder till avsett resultat. Hyresgästrepresentan­ terna i hyresrådet anser att tvångsbytesrätten bör genomföras omedelbart. I fråga om den föreslagna rätten att upplåta en bostadslägenhet i andra hand anser Sveriges fastighetsägareförbund att tillstånd till upplåtelse alltid bör avse viss bestämd tid. Hyresgästernas riksförbund förordar att med­ lingsnämnderna utrustas med befogenhet att meddela tillstånd till upplåtel­ se. I övrigt har de sakkunnigas förslag i denna del godtagits av alla re­ missinstanser.

Partiell sublohation Gällande rätt. Enligt nuvarande hyreslag är hyresgästen i princip be­ rättigad att inrymma främmande personer i lägenheten. Denna rätt får dock inte utövas så att det kan uppkomma men för hyresvärden (23 § andra stycket). Om så sker och hyresgästen inte på tillsägelse vidtar rättelse, är hyresrätten förverkad och hyresvärden berättigad att uppsäga avtalet (32 § första stycket 4). Är hyresgästens förseelse av ringa betydelse, kan hyresrät­ ten ej förklaras förverkad (32 § andra stycket). Om rättelse sker innan hy­

Kungl. Maj:ts proposition nr 14-1 år 1967 143

resvärden gjort bruk av sin uppsägningsrätt, äger han inte därefter åberopa förseelsen som grund för hyresgästens skiljande från lägenheten (33 §).

Hyreslagskommittén. Bestämmelsen i 23 § andra stycket hyreslagen tas upp i kommitténs förslag men kompletteras med en regel av innehåll, att i bostadslägenhet inte mer än hälften av rummen, köket därvid räknat som rum, får upplåtas till begagnande av främmande personer utan att hyres­ värden samtyckt därtill. Kommittén finner en sådan begränsning påkallad för att hindra att den som förhyrt lägenhet till bostad använder huvud­ delen av lägenheten för en omfattande rumsuthyrning. Med den föreslagna begränsningen vinner man också att total sublokation och sådan partiell sublokation som står nära den totala får en mera likartad rättslig behand­ ling än enligt gällande rätt.

Hyreslagstiftningssakkunniga. De sakkunniga föreslår att bestämmelsen

i 23 § andra stycket hyreslagen behålls oförändrad. Gränsdragningen mel­

lan total och partiell sublokation bör enligt de sakkunnigas mening ske med

beaktande av hyresgästens förmåga att fullgöra sin vårdnadsplikt. Om hy­ resgästen upplåter hela lägenheten till annans begagnande, kan det presumeras att hyresgästen inte personligen vårdar lägenheten på samma sätt som om han själv bodde där.

Remissyttrandena. De sakkunnigas förslag har i huvudsak lämnats utan

erinran vid remissbehandlingen.

Rätt att överta lägenhet när hyresavtalet skall upphöra Gällande rätt. Enligt såväl hyresregleringslagen som besittningsskydds­ lagen kan en personförändring på hyresgästsidan genomföras i anslut­ ning till att hyresavtalet upphör. Skall hyresförhållande beträffande lägenhet som förhyrts av två eller flera gemensamt upphöra på grund av åtgärd eller underlåtenhet av någon av dem och vägrar hyresvärden annan som har del i hyresrätten att överta lägen­ heten, kan hyresnämnden enligt 8 a § första stycket hyresregleringslagen förordna om övertagande, om hyresvärdens vägran finnes obillig. En mot­ svarande rätt tillkommer medhyresgäst enligt 2 § första stycket besittnings­ skyddslagen. övertaganderätt kan enligt såväl hyresregleringslagen som be­ sittningsskyddslagen i och för sig ifrågakomma även om hyresrätten är förverkad. Då samhyresgäster i allmänhet är solidariskt betalningsansvariga, torde dock i regel ingen av dem kunna berättigas att överta lägen­ heten, om hyresrätten är förverkad på grund av bristande hyresbetalning. Make som inte har del i hyresrätten äger enligt 8 a § andra stycket hy­ resregleringslagen samma rätt att överta lägenheten som tillkommer sam-

144 Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

hyresgäst, om maken bor i lägenheten. En motsvarande bestämmelse finns i 2 § andra stycket besittningsskyddslagen.

Hyreslagskommittén. Kommittén föreslår att rätten till nytt hyresavtal när två eller flera förhyrt en lägenhet tillsammans i första hand skall till­ komma hyresgästerna gemensamt. Om hyresvärden uppsagt hyresavtalet utan stöd av ett optionsbrytande faktum, exempelvis för hyreshöjning, och någon av hyresgästerna inte vill göra gällande optionsanspråk, skall samhyresgäst vara berättigad till nytt hyresavtal, om hyresvärden skäligen kan åtnöjas med förändringen. Detsamma föreslås gälla, om någon av hyresgäs­ terna uppsagt hyresavtalet eller inte kan erhålla nytt hyresavtal därför att han försuttit någon frist som är föreskriven för bevarande av optionsrätten. Har hyresvärden uppsagt hyresavtalet med stöd av ett optionsbrytande fak­ tum, som är att hänföra endast till någon av hyresgästerna, skall likaledes gälla att samhyresgäst är berättigad till nytt hyresavtal, om hyresvärden skäligen kan åtnöjas med detta. Sådan rätt skall enligt förslaget dock inte tillkomma samhyresgäst, om hyresrätten är förverkad eller avtalet skall upp­ höra till följd av sådan underlåtenhet att ställa ny säkerhet för avtalets full­ görande som avses i 31 § i den nuvarande hyreslagen. Kommittén anser att det är förenat med påtagliga olägenheter att över huvud taget anknyta en optionsrätt till situationer i vilka hyresrätten är förverkad. En optionsrätt måste om den inte i praktiken skall bli tämligen värdelös kombineras med en i ätt att, utan hinder av hyresrättens förverkande, sitta kvar i lägenheten, till dess optionsanspråket prövats. Längre dröjsmål med verkställighet av förverkandepåföljd är ägnat att försvaga förverkandereglernas effektivitet och därmed att försämra hyresvärdens viktigaste medel att förmå hyresgäst att fullgöra sina skyldigheter. För bifall till samhyresgästs optionsanspråk måste fordras att hyresgästen är utan skuld till att hyresrätten förverkats och att han skäligen kan godtas som hyresgäst. Det beteende som föranle­ der förverkandet är emellertid så gott som alltid att tillskriva samtliga hy­ resgäster, eftersom samhyresgäster nästan undantagslöst svarar solidariskt för hyrans erläggande och normalt även för andra förpliktelser enligt hyres­ avtalet. En möjlighet för samhyresgäst att i förverkandesituationer göra op­ tionsanspråk gällande kan därför bara i enstaka undantagsfall leda till att samhyresgäst får behålla lägenheten. Enligt förslaget skall bostadshyresgästs make ha samma rätt till nytt hy­ resavtal som föreslagits för samhyresgäst, även när maken inte har del i hyresrätten. Övertaganderätten föreslås dock begränsad till fall när maken bär sm bostad i lägenheten. Makens existens kan då antas vara känd för hyresvärden. Den föreslagna bestämmelsen syftar till att motverka att ma­ kens rätt att träda i andra makens ställe när hyresrätten till makarnas ge­ mensamma bostad genom bodelning tillagts honom går om intet genom att hyresförhållandet bringas att upphöra innan bodelning hunnit ske. Hyres­

Kungl. Maj:ts proposition nr lil år 1967 145

gästens make har i optionshänseende jämställts med samhyresgäst. Härav följer bl. a. att maken ej är berättigad till nytt hyresavtal, om hyresrätten är förverkad eller avtalet skall upphöra till följd av underlåtenhet att ställa ny säkerhet. Även i procedurhänseende har maken jämställts med hyresgäst.

Hyreslagstiftningssakkunniga. I likhet med hyreslagskommittén anser de sakkunniga att det är förenat med påtagliga olägenheter att anknyta en op­ tionsrätt för samhyresgäst till situationer i vilka hyresrätten är förverkad. De sakkunniga finner därför inte skäl att frångå den av kommittén före­ slagna begränsningen av samhyresgästs optionsrätt i vidare mån än som föl­ jer av de sakkunnigas förslag att sådan underlåtenhet att ställa säkerhet som avses i 31 § nuvarande hyreslag inte skall utgöra något absolut hinder mot förlängning av hyresförhållandet. Även de sakkunniga föreslår att hyresgästs make skall kunna berättigas att överta bostadslägenhet som förhyrts av andra maken, övertaganderätten har i likhet med vad som skett i kommitténs förslag begränsats till fall när hyresgästens make har sin bostad i lägenheten. Att maken till följd av sönd­ ring i äktenskapet eller av annat skäl tillfälligt bott pa annat hall eller att makarna ännu inte hunnit att flytta in i lägenheten, skall inte anses ut­ göra hinder för maken att överta en lägenhet som är avsedd som gemen­ sam hostad. Sådan rätt anses vidare böra föreligga endast när hyresgästen uppsagt hyresavtalet eller — vid uppsägning från hyresvärdens sida — hy­ resgästen inte påkallat förlängning av hyresförhållandet eller inte är berät­ tigad till förlängning. Enligt de sakkunnigas förslag kan make som inte har del i hyresrätten berättigas att inträda såsom hyresgäst också när hyresrätten är förverkad. Huruvida hyresavtalet uppsagts att upphöra i förtid eller först vid hyresti­ dens utgång är därvid utan betydelse. Har maken berättigats att inträda som hyresgäst för återstoden av hyresperioden, blir makens rätt att få hyres­ förhållandet förlängt vid hyrestidens utgång därefter att bedöma enligt de regler som föreslagits gälla för hyresgäst. För att hyresgästens make skall få överta lägenheten fordras att hyresvär­ den skäligen kan åtnöjas med den ändring som detta innebär. Har hyres­ gästens make del i de omständigheter som föranlett förverkande, bör hyres­ värden som regel inte anses skyldig att godta maken som hyresgäst. Det­ samma bör gälla, om hyresgästen skulle kvarstanna i lägenheten efter det den överförts på hans make. Är hyresrätten förverkad på grund av bristan­ de hyresbetalning, bör dock makens förmåga att i fortsättningen betala hy­ ran vara avgörande för hans rätt att överta lägenheten. Hyresvärden bör i sådant fall anses skyldig att godta maken såsom hyresgäst endast om maken förbinder sig att betala ogulden hyra för tid, varunder maken nyttjat lägen­ heten. Makens villighet att gottgöra försummelse som föranlett förverkande, t. ex. att återställa en vanvårdad lägenhet i godtagbart skick, bör tillmätas

146 Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

särskild betydelse vid prövning av makens anspråk att få överta lägenhe­ ten. Bestämmelserna om makes övertaganderätt föreslås inte vara tillämpliga, när makar förhyrt lägenhet gemensamt och båda sålunda står för hyreskon­ traktet. Är hyresrätten till sådan lägenhet förverkad, kommer någon över­ taganderätt inte i fråga.

Remissyttrandena. De sakkunnigas förslag att make som har del i hyres­ rätten inte skall ha rätt att överta lägenheten, om hyresrätten är förverkad, kritiseras av hovrätten för Nedre Norrland, Stockholms rådhusrätt, bostadsstyrelsen, lagberedningen, länsstyrelsen i Gävleborgs län och bostadsrättskommittén. Dessa remissinstanser anser det omotiverat att göra skillnad mel­ lan det fallet att make skrivit på hyreskontraktet och det fall att så ej skett. Det framhålls i ett remissyttrande att bestämmelserna om rätt för make som inte är medhyresgäst att överta lägenhet i sådant fall kommer att mista åt­ skilligt av sitt värde, eftersom hyresvärden kan tillse att båda makarna upp­ träder som hyresgäster enligt hyreskontraktet. Vidare anförs att hyresvär­ dens berättigade intressen kan tillgodoses genom kravet att hyresvärden skäligen skall kunna åtnöjas med förändringen. Lagberedningen anser att också annan medhyresgäst än make bör kunna få rätt till förlängning av hyresförhållandet även om hyresrätten är förverkad, när han själv kan god­ tas som hyresgäst och hyresvärdens intressen i övrigt tillgodoses.

Departementschefen

Den nuvarande hyreslagen utgår från den grundsatsen att det i allmänhet inte bör tillkomma hyresgästen att utan hyresvärdens medgivande överlåta hyresrätten eller att åt annan upplåta rätt att begagna lägenheten i dess hel­ het. Det har emellertid inte ansetts böra stå hyresvärden fritt att utan vidare förbjuda en överlåtelse eller upplåtelse till en person mot vilken det inte finns något att anmärka från hyresvärdens sida. Saknar hyresvärden fog för sin vägran, är hyresgästen därför inte längre bunden av hyresavtalet utan kan säga upp detta och ställa lägenheten till hyresvärdens förfogande. En­ dast vid hyresgästens död har en rätt till överlåtelse ansetts böra föreligga. Det nuvarande överlåtelseförbudet har inte minst under trycket av senare tids bostadsbrist utsatts för åtskillig kritik. De önskemål om en uppmjuk­ ning av förbudet som i samband därmed framförts har föranlett hyreslagskommittén att överväga huruvida inte en principiell överlåtelserätt skulle vara att föredra framför ett principiellt överlåtelseförbud. Av olika skäl har emellertid kommittén ansett en sådan ordning inte böra komma i fråga. Kom­ mittén har särskilt beaktat att en sådan rätt i motsats till ett principiellt överlåtelseförbud inte är ägnad att främja tillkomsten av en trivsam bostads­ miljö för det stora flertalet hyresgäster och att den skapar förutsättningar

Kungl. Maj.ts proposition nr lbl år 1967 147

för uppkomsten av ett mellanhandssystem vid uthyrning av lägenheter med risk för en ogynnsam inverkan på prisbildningen på hyresmarknaden. Den­ na uppfattning delas av de sakkunniga som i likhet med kommittén anser att man i stället bör införa en möjlighet att i vissa särskilt beaktansvärda situationer överföra hyresrätten från hyresgästen till annan person även om hyresvärden motsätter sig förändringen. De sakkunnigas förslag innebär att hyresrätt till bostadslägenhet även utan medgivande från hyresvärden skall kunna överlåtas, dels utan särskild prövning —- när hyresgästens make genom bodelning eller motsvarande tillagts hyresrätten till makarnas gemensamma bostad, dels — efter pröv­ ning — när hyresgäst som inte är i tillfälle att begagna lägenheten önskar överföra hyresrätten till någon närstående som han varaktigt sammanbor med eller när dödsbo i sitt ställe vill sätta dödsbodelägare eller annan hy­ resgästen närstående med varaktig anknytning till lägenheten. Beträffande dödsbo innebär förslaget viss begränsning av den nuvarande överlåtelserät­ ten. Förslaget öppnar vidare möjlighet för bostadshyresgäst att efter före­ gående prövning upplåta hela lägenheten i andra hand, om hyresvärden utan befogad anledning vägrar att samtycka till upplåtelsen. För näringsdrivande hyresgäst innebär förslaget att denne vid vägrat samtycke till överlåtelse kan berättigas att i sitt ställe sätta annan som skall överta den i lägenheten bedrivna rörelsen, om hyresvärden utan bärande skäl motsät­ ter sig överlåtelsen. Både hyreslagskommittén och de sakkunniga har utförligt uppehållit sig vid en ytterligare typsituation för vilken undantag från hyreslagens överlå­ telseförbud ofta påyrkats. Jag syftar på frågan om rätt att överlåta hyres­ rätten till bostadslägenhet i samband med lägenhetsbyte. Fn tvångsbytesrätt har redan förut varit föremål för ingående överväganden från statsmak­ ternas sida. I proposition till 1948 års riksdag föreslogs att en regel om rätt till byte skulle införas i hyresregleringslagen. Riksdagen anslöt sig till förslagets grundtanke att lägenhetsbyten borde underlättas under rådan­ de bostadsbrist men ansåg likväl av olika skäl att den föreslagna lagstift­ ningen inte borde genomföras. Vid sitt ställningstagande utgick riksdagen från att hyresvärdarna i regel inte utan bärande skäl hindrat önskvärda lägenhetsbyten. Skulle det emellertid visa sig att samtycke i mera nämnvärd omfattning vägras utan godtagbara skäl, fick bytesfrågan tas upp till för­ nyat övervägande. Hyreslagskommittén anser att lagregler för främjande av lägenhetsbyten mera är att hänföra till lagstiftning med en krisartad hyresmarknad som riktpunkt än till en allmän hyreslag som i första hand måste ta sikte på någorlunda normala marknadsförhållanden. I en balanserad marknad kan hyresgästens behov att få använda lägenheten som bytesobjekt enligt kom­ mitténs mening i huvudsak tillgodoses utan lagstiftningsåtgärder. Inte heller de sakkunnigas lagförslag innehåller några regler om rätt för bostadshyres-

148 Kungl. Ma j:ts proposition nr 141 år 1967

gäst till lägenhetsbyte. De sakkunniga anser dock att åtgärder behövs för att underlätta för hyresgästerna att genom lägenhetsbyten ordna sin bostads­ fråga. Ett utkast med bestämmelser om lagstadgad bytesrätt har därför ut­ arbetats. Sedan fastighetsägareförbundet förklarat sig berett att medverka till att befogade byten smidigt kan genomföras, bl. a. genom utsändandet av en deklaration med uppmaning härom till landets fastighetsägare, har de sakkunniga föreslagit att bestämmelserna om lagstadgad bytesrätt tills vidare inte skall föras in i hyreslagen. En av de sakkunniga är dock av skiljaktig mening och förordar att reglerna om bytesrätt redan från början införs i den nya lagen. De sakkunnigas förslag till reglering av frågan om hyresgästens rätt att överlåta hyresrätten eller att upplåta lägenheten i andra hand har vunnit stor anslutning under remissgranskningen. Frågan om lagstadgad bytesrätt för bostadshyresgäst har dock varit föremål för delade meningar. Många remissinstanser har förordat att bestämmelser om lägenhetsbyte redan nu införs i hyreslagen. Hyresgästernas riksförbund, som anser att frågan om bytesrätt huvudsakligen är ett bristmarknadsproblem, har föreslagit att eu lagstadgad bytesrätt skall tillerkännas bostadshyresgäst i bristort. Den före­ slagna begränsningen av dödsbos nuvarande substitutionsrätt har kritiserats i ett par remissyttranden. Enligt min mening ger hyreslagskommitténs och de sakkunnigas övervä­ ganden samt remissutfallet starkt stöd åt uppfattningen att hyreslagens be­ stämmelser om överlåtelse av hyresrätt och om upplåtelse i andra hand av hel lägenhet även i fortsättningen bör grundas på principen att personskifte på hyresgästsidan inte får ske utan hyresvärdens samtycke. Som kommittén utvecklat gynnas härigenom uppkomsten av en trivsam bostadsmiljö för det stora flertalet hyresgäster. Det kan inte utan vidare antas att en utsträckt rätt för den enskilde hyresgästen att få disponera över lägenheten även se­ dan han själv inte behöver den skulle vara till gagn för hyresgäster i all­ mänhet och för en smidigt fungerande bostadsmarknad. Jag biträder därför uppfattningen att det principiella överlåtelseförbudet bör vara en grundsats även i den nya hyreslagen. I vissa särskilda situationer är det emellertid otillfredsställande att en överlåtelse, för vilken föreligger beaktansvärda skäl och som kan äga rum utan olägenheter för hyresvärden, inte kan komma till stånd utan dennes samtycke. Framför allt gäller detta när nagon hyr en lägenhet som gemen­ sam bostad för sig och sin make och sammanlevnaden upphör eller när två eller flera personer varaktigt sammanbor i en lägenhet som någon av dem hyr men inte längre är i tillfälle att begagna. I dessa situationer är det när­ mast sociala synpunkter som kräver att möjligheter tillskapas att överföra hyresrätten från hyresgästen till annan person även om hyresvärden mot­ sätter sig överlåtelsen. Från hyresgästens synpunkt än mer otillfredsställande är det enligt min

Kungl. Maj:ts proposition nr f4f år 1967 149

mening att nuvarande rättsregler överlämnar åt hyresvärden att helt efter eget gottfinnande avgöra om en hyresgäst som på grund av sjukdom, arbete på annan ort eller liknande oförutsedd händelse tillfälligt inte har behov av sin bostad skall få upplåta lägenheten till någon utomstående under den tid hyresgästen själv inte kan dra nytta av lägenheten. Näringsdrivande hyresgäster skapar ofta genom sitt arbete och sina kapi­ talinsatser ett ekonomiskt värde som de vid en överlåtelse av rörelsen inte kan tillgodogöra sig utan att samtidigt överlåta den lägenhet där rörelsen drivs. Att hyresvärden under sådana förhållanden äger en obegränsad rätt att vägra samtycke till en överlåtelse av lägenheten kan inte heller anses vara en tillfredsställande ordning. De sakkunnigas förslag tillgodoser enligt min mening ett angeläget behov av en uppmjukning i nu angivna hänseenden av det nuvarande överlåtelse­ förbudet utan att hyresvärdens berättigade intressen åsidosätts. Jag kan så­ lunda i allt väsentligt ansluta mig till de sakkunnigas bedömningar i denna del. I likhet med de sakkunniga anser jag det motiverat att begränsa dödsbos nuvarande substitutionsrätt till att gälla endast bostadslägenhet som döds­ bodelägare eller annan hyresgästen närstående önskar överta. Behövs lägen­ heten inte för någon som tillhör denna personkrets, är det naturligare att dispositionsrätten till lägenheten återgår till hyresvärden än att dödsboet utser efterträdare. En sådan reglering torde också i stort sett stämma över­ ens med hyresrådets praxis. Jag återkommer senare till den närmare utformningen av bestämmel­ serna. Frågan om en lagstadgad bytesrätt har hitintills i allmänhet uppfattats som ett bristmarknadsproblem. De tidigare förslag som framlagts har också gått ut på att regler om sådan bytesrätt skulle införas i hyresreglerings­ lagen. Även hyreslagskommittén och de sakkunniga anser att det är förhål­ landena på bristmarknaden som skulle kunna motivera en lagstadgad bytes­ rätt. När normala förhållanden råder på bostadsmarknaden och hyresgästen har goda möjligheter att själv eller med bistånd av bostadsförmedlingen utan lägenhetsbyte skaffa sig annan lägenhet kan det ifrågasättas om en tvångsbytesrätt är behövlig. I ett sådant läge synes en uppsägningsrätt för hyres­ gästen vara tillräcklig för att tillgodose dennes berättigade intressen. Också den närmast berörda intresseorganisationen, Hyresgästernas riksförbund, betraktar frågan som ett bristmarknadsproblem. Under sådana förhållanden bör enligt min mening inte någon allmän regel om tvångsbytesrätt införas i hyreslagen. I marknadslägen med mera påtaglig bostadsbrist ställer sig saken däremot annorlunda. Olägenheterna av att önskvärda bytesbehov emellanåt inte kan tillgodoses på grund av att hyresvärden utan rimlig anledning vägrar att

150 Kungl. Maj:ts proposition nr lil år 1967

lämna sitt samtycke till en lägenhetsöverlåtelse äx- betydande. Som de sak­ kunniga anfört är därför åtgärder till underlättande av lägenhetsbyten på­ kallade. Enligt min mening går de sakkunnigas förslag dock inte tillräckligt långt. Lagstiftningsåtgärder bör vidtas redan nu. Bestämmelserna bör emel­ lertid i enlighet med vad jag förut anfört inriktas på en hyresmarknad med mera påtaglig bostadsbrist. Jag återkommer därför till frågan i av­ snittet om särskilda regler för denna hyresmarknad. Avgörande för hyresgästens rätt att upplåta del av lägenheten till annan är enligt nuvarande hyreslag huruvida upplåtelsen kan medföra men för hyresvärden. En bostadshyresgäst är sålunda berättigad att utan hyresvär­ dens samtycke bedriva rumsuthyrning i den omfattning detta kan ske utan att olägenhet uppstår för hyresvärden. Hyreslagskommittén har föreslagit att bostadshyresgästens rätt till partiell sublokation begränsas till att avse hälften av lägenhetens rum, varvid kök räknas som rum. Som grund härför har åberopats att rumsuthyrning i stor skala i allmänhet kan antas medföra olägenhet för hyresvärden, t. ex. större slitage än han vid bestämmandet av hyrans storlek haft anledning att räkna med eller ökade störningar för andra hyresgäster i fastigheten. De sakkun­ niga har föreslagit att hyresgästen skall behållas vid sin nuvarande rätt till partiell sublokation. För egen del anser jag att en kvantitativ begränsning av hyresgästens rätt att utan hyresvärdens medgivande hyra ut rum varken är lämplig eller be­ hövlig. Att hyresgästen bedriver en relativt omfattande rumsuthyrning be­ höver inte medföra att lägenheten utsätts för större slitage än som förutsatts vid avtalets ingående. Om lägenheten tidigare bebotts av ett flertal perso­ ner, t. ex. barn till hyresgästen vilka efter hand flyttat från lägenheten, be­ höver en rumsuthyrning som omfattar mer än hälften av lägenhetens rum inte ens innebära att antalet boende i lägenheten ökat. Kan rumsuthyrningen med hänsyn till sin omfattning medföra verklig olägenhet för hyresvär­ den, har hyresgästen redan enligt nuvarande regler överskridit gränserna för sin nyttjanderätt. På grund av vad nu anförts anser jag i likhet med de sakkunniga att gällande rätts reglering av frågan om hyresgästens rätt till partiell sublokation bör bibehållas. Om två eller flera förhyrt en lägenhet gemensamt och hyresavtalet skall upphöra på grund av omständighet som är att hänföra bara till någon av dem, tillerkänns enligt såväl hyresregleringslagen som besittningsskyddsla­ gen annan som har del i hyresrätten rätt att under vissa förutsättningar överta lägenheten. I fråga om bostadslägenheter har samma rätt tillerkänts hyresgästs make även om maken inte har del i hyresrätten. Inte i något av nu angivna fall är det fråga om en förlängning av hyresförhållandet i egent­ lig mening utan om ett tvångsvis genomfört överförande av hyresrätten på aixnan person. En sådan personförändring kan ske vare sig hyresrätten är

Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967 151

förverkad eller ej och vare sig hyresavtalet uppsagts att upphöra i förtid eller vid hyrestidens utgång. Frågan om rätt för make som har del i hyresrätten och för annan medhyresgäst att överta lägenheten i samband med hyresavtalets upphörande har i både hyreslagskommitténs och de sakkunnigas förslag fått en regle­ ring som avviker från den nuvarande framför allt därigenom att övertagan­ derätt inte skall föreligga om hyresrätten är förverkad. Bakom förslagen ligger den uppfattningen att en möjlighet för medhyresgäst att göra optionsanspråk gällande i förverkandesituationer försvagar förverkandereglernas effektivitet till förfång för hyresvärden, i allmänhet utan någon häremot svarande nytta för medhyresgästen. Eftersom samhyresgäster normalt svarar solidariskt för hyresavtalets förpliktelser är det förverkande beteendet i allmänhet att tillskriva alla hyresgästerna. En op­ tionsrätt skulle därför inte mer än i enstaka undantagsfall leda till att medhyresgäst får överta lägenheten men skulle öppna möjlighet för hyresgäst att fördröja verkställigheten av en förverkandepåföljd. Jag kan därför i princip ansluta mig till kommitténs och de sakkunnigas uppfattning att inedhyresgäst inte bör ha rätt att överta hyresrätten i förverkandesituatio­ ner. Denna ståndpunkt utesluter emellertid inte enligt min mening att visst undantag görs för det fall att makar gemensamt hyr en bostadslägenhet. Till denna fråga skall jag återkomma i det följande. Kommitténs förslag innebär att inte heller sådan make som är utan del i hyresrätten är berättigad att överta lägenheten, om hyresrätten är förver­ kad. De sakkunnigas förslag däremot stämmer i denna del överens med gällande rätt. Vid remissbehandlingen av de sakkunnigas förslag har flera remissin­ stanser ansett det otillfredsställande att makes möjlighet att överta bostads­ lägenhet är olika allteftersom maken har del i hyresrätten eller ej. Även make som formellt är medhyresgäst anses böra kunna få rätt att överta lägenheten även om hyresrätten är förverkad. När makar förhyr en lägenhet till bostad, är det ofta en tillfällighet om båda makarna eller bara en av dem skriver under hyreskontraktet. Vilketdera som sker är emellertid inte utan betydelse. I det förra fallet skall en uppsägning av hyresavtalet normalt verkställas hos båda makarna. Har uppsägning skett med åberopande av att hyresrätten är förverkad, är så­ lunda båda makarna i tillfälle att vidta rättelse, när hyresrätten därigenom kan återvinnas. I det senare fallet kan det däremot inträffa att hyresgäs­ tens make får reda på uppsägningen så sent att möjligheten att återvinna hyresrätten gått förlorad. Ett fullt betryggande skydd mot risken att ma­ ken tvingas lämna lägenheten kan åstadkommas endast om maken, i likhet med vad som skett i hyresregleringslagen och besittningsskyddslagen, be­ reds tillfälle att överta lägenheten trots att hyresrätten är förverkad. Jag ansluter mig därför till de sakkunnigas uppfattning att make som inte har

152 Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

del i hyresrätten bör få rätt att inträda som hyresgäst även i förverkandesituationer. Som jag redan antytt anser jag emellertid att även make som formellt är medhyresgäst bör ges viss rätt att överta lägenheten i förverkandesituationer. Det kan enligt min mening inte anses tillfredsställande att make som är helt utan skuld till det beteende som lett till förverkande inte under några förhållanden skulle kunna berättigas att överta lägenhe­ ten, när även maken skrivit under hyreskontraktet. Från social synpunkt är det också motiverat att ta större hänsyn till make som medhyresgäst än till annan sådan hyresgäst. I det fallet att hyresrätten är förverkad till följd av dröjsmål med erläggande av hyra kan emellertid någon rätt att göra optionsanspråk gällande inte anses motiverad, eftersom makens anspråk i det fallet praktiskt taget alltid skulle komma att ogillas med hänsyn till ma­ karnas solidariska betalningsansvar. En optionsrätt för make, som är med­ hyresgäst och som alltså haft hyresgästens vanliga möjligheter att återvinna hyresrätten, skulle i sådana fall kunna missbrukas till allvarlig olägenhet för fastighetsägaren. I andra förverkandefall däremot bör optionsanspråk från någon av makarna kunna bifallas, om avtalet skall upphöra på grund av omständighet som kan läggas endast den andre maken till last och hy­ resvärden skäligen kan åtnöjas med förändringen. Departementsförslaget har utformats i enlighet med vad jag nu har an­ fört.

Förfarandet i hyrestvister

Inledning. I allmänhet faller hyrestvister under allmän domstols kom­ petens. Tvist angående hyresgästs skyldighet att avflytta från den förhyrda lägenheten kan i vissa fall prövas även av överexekutor. I orter där hyresregleringslagen äger tillämpning handläggs tvister angående besittnings­ skydd och därmed sammanhängande frågor av lokala hyresnämnder och av hyresrådet. Tvister enligt besittningsskyddslagen prövas däremot av all­ män domstol, i förekommande fall efter särskild handläggning inför medlingsnämnd. Tvist i anledning av hyresförhållande skall enligt 10 kap. 10 § rätte­ gångsbalken las upp av rätten i den ort där fastigheten är belägen. Talan skall väckas genom ansökan om stämning. Sedan stämning utfärdats på svaranden, skall förberedelse äga rum i målet. Vid denna skall målet be­ redas på sådant sätt att det vid huvudförhandlingen kan slutföras i ett sammanhang. Sedan förberedelsen avslutats skall målet företas till huvud­ förhandling. Vid förberedelse och huvudförhandling som hålls i omedelbart samband med förberedelsen är rätten domför med endast en lagfaren do­ mare. Vid annan huvudförhandling deltar lagfaren domare och nämnd i häradsrätt samt tre eller högst fyra lagfarna domare i rådhusrätt. Rätten att vädja mot underrättens dom är obegränsad. Efter en inle­

Kungl. Maj:ts proposition nr lil år 1967 153

dande skriftväxling i hovrätten utsätts målet i regel till huvudförhand­ ling. Hovrätten äger dock utan huvudförhandling företa mål till avgörande, om vadetalan medgetts eller hovrätten finner uppenbart att vadetalan är ogrundad. Rör målet endast pengar eller sådant som kan skattas i pengar och uppgår värdet av det, varom talan fullföljts, uppenbart inte till 1 500 kronor (motgångsvärdet), kan målet avgöras utan huvudförhandling, om inte båda parterna begär sådan förhandling. Rör målet endast rättstillämp­ ningen, kan det på båda parternas begäran avgöras utan huvudförhandling, om hovrätten finner uppenbart, att sådan ej behövs. Möjligheterna att få talan mot hovrätts avgörande prövad av högsta domstolen är starkt begränsade genom reglerna om prövningstillstånd. Så­ dant tillstånd kan meddelas om anledning till ändring i hovrättens dom­ slut föreligger (s. k. ändringsdispens). överstiger motgångsvärdet inte 1 500 kronor, kan prövningstillstånd meddelas endast, om det är av synner­ lig vikt för åstadkommande av enhetlig lagtolkning eller rättstillämpning att målet prövas (s. k. prejudikatdispens) eller då målets avgörande har synnerlig betydelse utöver målet självt (s. k. intressedispens). Meddelas prövningstillstånd skall huvudförhandling i regel äga rum i målet. Lagsökning är en summarisk process inom det allmänna domstolsväsen­ dets ram, vilken tillkommit för att möjliggöra en snabb och billig indrivning av penningkrav som grundar sig på skriftligt fordringsbevis. Lagsökning för ogulden hyra är relativt vanligt förekommande. Rätten kan i lagsökningsmål förordna om hyresgästs vräkande. Endast skriftlig bevisning är tillåten. Framställt betalningsanspråk kan inte ogillas i lagsökningsväg. Kan betalningsskyldighet inte åläggas gäldenären, skall målet såsom tvistigt hänskjutas till handläggning i ordinär process. Gäldenär som ålagts betalningsskyldighet har rätt att söka återvinning och därmed erhålla pröv­ ning av sin betalningsskyldighet i ordinär väg.

Enligt 192 § utsökningslagen kan överexekutor i summarisk process för­ ordna att hyresgäst skall vräkas, om hyresrätten är förverkad eller bestämd hyrestid gått till ända eller om i annat fall — utan att hyresrätten förverkats .— skyldighet inträtt för hyresgästen att avflytta. I det första fallet föreskrivs som villkor att det är uppenbart att hyresrätten är förverkad och i de senare fallen att hyresgästen ej visar sannolika skäl att han ändå äger sitta kvar i lägenheten. Förfarandet är helt skriftligt och endast skriftliga bevis kan förekomma. Bifall till avhysningsyrkandet utgör ej hinder för hyresgästen att efter stämning utföra sin talan vid domstol. Talan mot överexekutors utslag förs genom besvär i hovrätt och högsta domstolen. Även besvärsprocessen är skriftlig. Ärenden enligt hyresregleringslagen tas upp av hyresnämnden i den ort där fastigheten är belägen. Nämnden utgörs av ordförande och två andra ledamöter. Ordföranden skall vara lagfaren om lämplig sådan person finns

154 Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

att tillgå. De andra ledamöterna av vilka en representerar fastighetsägarsi­ dan och en hyresgästsidan utses av den kommunala beslutande myndighe­ ten på förslag av intresseorganisationerna. Ordförande och ledamöter i nämnden erhåller arvode av kommunen, som även i övrigt har att bestrida kostnaderna för nämndens verksamhet. Innan hyresnämnden avgör ett ärende skall parterna som regel beredas tillfälle att vid sammanträde inför nämnden framlägga sina synpunkter. Talan mot nämndens beslut förs hos hyresrådet. Hyresrådet består av en lagfaren ordförande jämte sex ledamöter. Ord­ föranden skall vara erfaren i domarvärv. Av ledamöterna skall två repre­ sentera fastighetsägarsidan och två hyresgästsidan. Förfarandet inför hy­ resrådet är i allmänhet skriftligt. Kan ofullständighet i utredningen inte avhjälpas genom hörande av part eller på annat sätt, äger hyresrådet åter­ förvisa målet till hyresnämnden. Genom utfärdande av cirkulär med an­ visningar har hyresrådet möjlighet att påverka hyresnämndernas prövning av ärenden enligt hyresregleringslagen. Enligt 1939 års lag om medling i hyrestvister ges möjlighet att till tvis­ tande hyresparters förfogande ställa en nämnd med uppgift att utgöra ett offentligt förlikningsorgan. Kungl. Maj:t äger på framställning av kom­ mun förordna att inom kommunen skall finnas en sådan nämnd för bi­ läggande av hyrestvister. Medlingsnämnden hestår av ordförande och två ledamöter jämte suppleanter. Ordföranden och hans suppleant, vilka skall vara lagfarna, förordnas av socialstyrelsen för två år i sänder. Ledamöterna och deras suppleanter företräder partsintressena och väljs av kommunen likaledes för två år. Någon förslagsrätt för intresseorganisationerna på hyresmarknaden föreligger ej. Kostnaderna för medlingsnämndens verk­ samhet skall bestridas av kommunen. Varje hyrestvist, som inte dragits inför domstol, överexekutor eller skilje­ män, kan hänskjutas till medlingsnämnden. Är tvisten anhängig hos dom­ stol, kan domstolen på begäran av endera parten förordna att tvisten före målets avgörande skall helt eller delvis handläggas av nämnden. Enligt hyresregleringslagen skall hyresnämnd, där sådan finns, tjänst­ göra som medlingsnämnd. Genom den kategorimässiga avvecklingen av hyresregleringen har hyresnämndernas verksamhet som medlingsnämnd fått en betydande omfattning i fråga om lägenheter utanför bostadssektorn.

Hyreslagskommittén. Redan med hänsyn till att hyrestvister i allmänhet faller under allmän domstols kompetens anser hyreslagskommittén att det ligger nära till hands att låta även optionsmålen avgöras av sådan domstol, oavsett om målet rör optionsrättens bestånd eller villkoren i nytt hyresav­ tal eller bådadera, önskvärdheten av att i optionsmålen ha tillgång till alla de bevismedel som står till buds i process inför allmän domstol anser kom­ mittén vara ett annat skäl som med styrka talar för att hänvisa dessa mål

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967 155

till sådan domstols avgörande. Från andra synpunkter förefaller det där­ emot kommittén tveksamt, om alla slags optionstvister bör gå till allmän domstol. Kommittén erinrar om att den ordinära civilprocessen är ett kost­ samt förfarande och att de allmänna domstolarna på många håll är tyngda av en avsevärd arbetsbörda. Att hänvisa optionstvisterna till allmän dom­ stols prövning utan att samtidigt vidta någon åtgärd i begränsande syfte anser kommittén knappast tillrådligt. Om så skedde skulle en för hyres­ marknaden besvärande tidsutdräkt med målens avgörande lätt kunna upp­ stå. Tvister om villkoren i nytt hyresavtal skulle åtminstone under tiden närmast efter hyresregleringens avveckling bli en för domstolarna mycket betungande målgrupp. Dessa förhållanden har föranlett kommittén att närmare undersöka möj­ ligheten att hänvisa sådana optionsmål som endast rör hyresvillkoren till prövning av lokala specialdomstolar med särskild sakkunskap i hyresmarknadsfrågor och med uppgift att slutligt avgöra dessa mål. Kommittén fram­ håller att en sådan anordning skulle vara ägnad att befordra rättskipning­ ens snabbhet och minska processkostnaderna. Antalet specialdomstolar skulle emellertid enligt kommitténs mening bli så stort att man inte kunde räkna med att de överallt skulle få en tillräckligt kvalificerad sammansätt­ ning för att utan fara för rättssäkerheten kunna fungera som enda instans i sådana mål. Ett system vari bevismaterialet i större eller mindre utsträck­ ning tillhandahålls av domstolens sakkunniga ledamöter får lätt till följd att avgörandena grundas på uppgifter som parterna inte fått tillfälle att be­ möta, något som kommittén finner särskilt betänkligt, om domstolens av­ görande är utan appell. Kommittén framhåller vidare, att mål som rör frågan om hyresgästen är berättigad till nytt hyresavtal eller skyldig att flytta inte gärna kan hänvi­ sas till lokala specialdomstolar utan måste prövas av allmän domstol bl. a. av det skälet att behovet av en enhetlig rättstillämpning måste bli sär­ skilt framträdande på ett rättsområde där det inte är möjligt att medde­ la mera precisa lagregler. I sådana mål kommer tvisten ofta att subsidiärt angå frågan vilka hyresvillkor som skall gälla, om hyresgästen anses berät­ tigad till nytt hyresavtal. Kommittén anser att det skulle innebära för myc­ ken omgång, om ett sådant mål skulle behöva prövas av både allmän och speciell domstol. Det skulle inte heller vara lämpligt att låta tvist om hyres­ villkoren avgöras av olika domstolar, allteftersom den var sammankopplad med annan tvistefråga eller förekom fristående. Kommittén avstår på grund härav från tanken att inrätta specialdomsto­ lar och föreslår i stället allmän domstol som prövningsorgan i optionsmål av alla slag. I syfte att begränsa tillströmningen av optionsmål till domstolarna och att göra det möjligt för parterna att lösa tvister i mindre kostnadskrävan­ de former än civilprocessens föreslår kommittén att medling regelmässigt

156 Kungl. Maj:ts proposition nr lil år 1967

skall äga rum i optionstvister. Kommittén förutsätter att parterna, när upp­ sägning av hyresavtalet skett, tar kontakt med varandra för att klarlägga tvisteläget och söka träffa uppgörelse i saken. Kan parterna inte nå sam­ förstånd, skall enligt kommitténs förslag hyresvärden meddela hyresgästen att denne har att inom en månad hänskjuta tvisten till medlingsnämnden i hyrestvister, om han inte finner sig i att flytta. Försitter hyresgästen den­ na frist, har han förlorat sin rätt till nytt hyresavtal. Medlingsnämnden skall klarlägga tvistefrågorna och söka förlika parterna. Vid övervägande av frågan om medlingsnämndernas verksamhetsområ­ den finner kommittén en indelning, som ansluter sig till den judiciella in­ delningen, vara att föredra. Kommittén föreslår därför att en medlingsnämnd skall finnas i varje stad med rådhusrätt och i varje domsaga, om ej Kungl. Maj :t förordnar om annan indelning. Medlingsnämnden föreslås be­ stå av ordförande och två ledamöter, förordnade av länsstyrelsen för en tid av tre år i sänder. Till ordförande skall enligt förslaget förordnas lagfaren person, om sådan finns att tillgå. Av ledamöterna skall en representera fas­ tighetsägarintresset och en hyresgästintresset. I ärende rörande lägenhet som är uthyrd för drivande av förvärvsverksamhet skall hyresgästintresset re­ presenteras av ledamot som driver sådan verksamhet i förhyrd lokal. Veder­ börande intresseorganisation föreslås ha förslagsrätt vid utseende av leda­ mot, varvid i allmänhet den som föreslagits skall utses till ledamot. Vad angår förfarandet inför nämnden överensstämmer kommitténs för­ slag i allt väsentligt med 1939 års lag. Nämnden är dock inte skyldig att framlägga medlingsförslag, om det är uppenbart att förutsättningar för för­ likning saknas. Kommittén anser att det bör åligga medlingsnämnden att tjänstgöra som skiljenämnd, om part önskar hänskjuta hyrestvist till nämndens avgöran­ de. Som förutsättning härför föreslås gälla att tvisten enligt laga skiljeav­ tal skall hänskjutas till avgörande av skiljemän utan rätt för parterna att klandra skiljedomen och att parterna utsett medlingsnämnden till skilje­ nämnd. Kommittén föreslår att kostnaderna för medlingsnämndernas verksamhet skall utgå av statsmedel. Någon skyldighet för part i medlingsärende att utge ersättning för motparts kostnader anser kommittén ej böra stadgas.

Hyreslagstiftningssakkunniga. Vid övervägandena rörande förfarandets anordnande anser sig de sakkunniga ha anledning utgå från att flertalet hyrestvister blir uppgjorda mellan parterna vid enskilda förhandlingar, ofta under intresseorganisationernas medverkan. Att ett medlingsförfarande verksamt kan bidra till att minska hyresmålens antal anser de sakkun­ niga uppenbart. För att inga möjligheter till förlikning skall gå förlorade anses medling böra vara obligatorisk i flertalet hyrestvister. Antalet tvister som förs vidare till rättsligt avgörande antas därigenom kunna avsevärt be­

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967 157

gränsas, i varje fall om medlingsinstitutionen ges erforderliga resurser och en stark ställning. Detta återverkar i sin tur på ställningstagandet till frå­ gan i vilken ordning kvarvarande tvister skall kunna prövas. De sakkun­ niga har efter ingående överväganden stannat för att som första prövnings­ instans i hyrestvister föreslå en specialsammansatt domstol, knuten till den vanliga underrättsorganisationen. Enligt de sakkunnigas mening bör medlingen vara skild från den fort­ satta prövningen. Medlingsorganet bör erhålla stora personella och admi­ nistrativa resurser. Det måste kunna verka med auktoritet och snabbhet. Ordföranden bör vara särskilt lämpad för de speciella uppgifter det här är fråga om och kunna sätta dessa framför andra göromål. Intresserepresen­ tanterna måste företräda ett rikt mått av sakkunskap och omdöme i hyres­ frågor. Medlingsdistrikten bör därför göras ganska stora. Medlingsnämnden föreslås bestå av ordförande som skall vara eller ha varit innehavare av domarämbete och två intresserepresentanter som leda­ möter (2 § i de sakkunnigas förslag till lag om medling i hyrestvister). I ärenden som rör hyresförhållanden utanför bostadssektorn skall den le­ damot som avses företräda hyresgästintressena ha erfarenhet av näringsidkande hyresgästers förhållanden. Ordförande och ledamöter jämte supp­ leanter skall utses av Kungl. Maj :t för fyra år i sänder, ledamöter efter för­ slag av styrelserna för de organisationer som på riksplanet företräder de berörda partsintressena (2 och 3 §§). I varje län skall finnas en medlingsnämnd, om ej Kungl. Maj :t förordnar om annan indelning (1 §). Sådant för­ ordnande bör meddelas i län med stor folkmängd eller många större tätor­ ter. För Stockholm anses flera medlingsnämnder böra övervägas. Suppleant­ nämnd bör vid behov kunna arbeta vid sidan av den ordinarie. De sakkun­ niga anser att medlingsnämnderna bör ha fasta kanslier (5 §). De sakkunniga föreslår att part skall äga rätt att påkalla medling i var­ je hyrestvist (81 § i förslaget till hyreslag). Vidare föreslås gälla som hu­ vudregel att domstol skall äga ta upp hyrestvist endast om medling ägt rum i tvisten (82 §). Undantagen från regeln om obligatorisk medling avser främst tvister av mera brådskande karaktär. Medlingens centrala roll framhävs genom att i förslaget medlingsnämn­ den direkt åläggs att framlägga medlingsbud i vissa ärenden, vilka till anta­ let väntas bli dominerande, nämligen tvister angående förlängning av hyres­ förhållande rörande bostadslägenhet och villkoren härför samt förstagångshyra (12 § andra stycket i förslaget till medlingslag). I övriga hyrestvister skall nämnden framlägga medlingsbud, om det ej är uppenbart att förut­ sättningar för förlikning saknas. Kommer förlikning till stånd inför medlingsnämnden skall förlikningen avfattas skriftligen och underskrivas av parterna (12 § första stycket). An­ tas framlagt medlingsbud ej vid sammanträdet, skall det avfattas skriftligen

158 Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

och överlämnas till parterna genast eller inom en vecka (12 § tredje styc­ ket). Parterna skall därefter i allmänhet ha två veckor på sig att överväga förslaget. Underlåter parterna att inom föreskriven tid anmäla till nämn­ den att medlingsbudet förkastas, skall förlikning anses träffad i enlighet med medlingsbudet. Passivitet från parternas sida föreslås sålunda leda till för­ likning. De sakkunniga understryker vikten av att medlingsnämnden i sin strävan att föra parterna samman kring en praktisk och rimlig lösning av tvistefrå­ gorna inte bortser från att parterna skall ha den rätt som lagen avser att ge dem. Framstår det såsom uppenbart att ena parten förfarit olämpligt och trätt den andres rätt för när, bör nämnden framlägga ett medlingsbud som klart äi till förman för den part som inte felat. I annat fall kan förtroendet för medlingsorganisationen rubbas. De sakkunniga föreslår att nämnden skall äga företa besiktning — själv eller genom ombud— av den lägenhet tvisten rör och föranstalta om annan utredning som bedöms erforderlig i ärendet (It §). Part föreslås själv skola vidkännas sina kostnader i medlingsförfarande (17 §). Kostnad för besiktning och för annan utredning som nämnden för­ anstaltat om anses böra utgå av statsmedel. I syfte att minska påfrestningarna på domstolsorganisationen och att tillgodose parternas intresse av att snabbt och billigt kunna få en tvist av­ gjord föreslår de sakkunniga att parterna gemensamt skall kunna påkalla att tvisten med för dem bindande verkan avgörs av medlingsnämnden genom skiljedom. Nämnden har då att pröva tvisten i mera domstolsmässiga for­ mer. De sakkunniga framhåller att möjligheten att påkalla skiljedom är av särskild betydelse i ett ersättningssystem såsom det som föreslagits beträf­ fande hyresförhållanden utanför bostadssektorn.

De sakkunniga anser i likhet med hyreslagskommittén att det är olämpligt att lata optionstvist som rör villkoren för förlängning av hyresförhål­ lande a\ göras av olika prövningsorgan allteftersom den är sammankopplad med frågan om hyresförhållandets fortsatta bestånd eller förekommer fri­ stående. Att göra en avgränsning av besittningsskydds- och hyressättningstvister i förhållande till andra hyrestvister finner de sakkunniga likaledes vara förenat med betydande svårigheter. Det ofta föreliggande sambandet mellan olika tvistefrågor och behovet av enhetlighet i rättstillämpningen gör det angeläget att prövningen är densamma i alla slag av hyrestvister. En sådan ordning anser de sakkunniga också naturlig, när besittningsskyddsoch hyressättningsbestämmelser tas upp i en permanent hyreslag. De sakkunniga anser att det från rättssäkerhetssynpunkt är nödvändigt att parterna tillhandahålls en domstolsmässig handläggning av tvister, som inte kunnat biläggas under medlingsförfarandet, med tillgång till alla de bevismedel som den ordinära processen erbjuder.

Kungl. Mn j:ts proposition nr IM år 1967 159

Vid valet av domstolsform bör beaktas att tvister enskilda emellan sedan gammalt prövats av allmän domstol, varför det ligger närmast till hands att förlägga hyrestvisternas avgörande dit. Också från organisatoriska syn­ punkter är det förenat med vissa fördelar att låta hyresmålen prövas av all­ män domstol. Till förmån för specialdomstol framhålls möjligheterna till partsrepresentation, vilken i hyresnämnderna ansetts vara en tillgång. Vidare åberopas att parterna från hyresnämndsprocessen vant sig vid att vardera parten skall stå sin kostnad och att krav framförts på bibehållande av den­ na kostnadsregel vid avgörandet av besittningsskydds- och hyressättningstvister i första instans. Av principiella skäl är detta lättare att genomföra inom ramen för ett specialförfarande än i en ordinär process. Det kan antas att önskemålet om en relativt snabb process i hyrestvister bäst tillgodoses genom inrättandet av särskilda prövningsorgan för dessa tvister. De sakkunniga har vid övervägande av dessa synpunkter stannat för att som första instans i hyresmål föreslå en till den allmänna underrättsorganisationen knuten specialsammansatt hyresdomstol, bestående av under­ rättens ordförande och två ledamöter, av vilka den ene skall vara väl för­ trogen med förvaltning av hyresfastighet och den andre med bostadshyresgästers förhållanden. I mål angående lägenhet, som är uthyrd för drivande av förvärvsverksamhet, skall dock sistnämnda ledamot ersättas av en med näringsidkande hyresgästers förhållanden väl förtrogen ledamot. Liksom i fråga om medlingsnämnderna föreslås att Kungl. Maj :t för en tid av fyra år i sänder för varje län förordnar lämpligt antal ledamöter att tjänstgöra i hyresdomstolar efter förslag av vederbörande riksorganisation på hyres­ marknaden. Hinder anses inte böra föreligga att till ledamot utse den som är ledamot av medlingsnämnd. Den som tagit befattning med tvisten i medlingsnämnden är dock förhindrad att tjänstgöra som ledamot i hyresdomstolen vid tvistens handläggning där. I fråga om rättegångskostnaderna vid hyresdomstolen föreslås gälla, att vardera parten skall stå sina kostnader i besittningsskydds- och hyressättningstvister rörande bostadslägenhet (90 § första stycket förslaget till hyreslag). Har part genom vårdslöshet eller försummelse vållat motparten kost­ nad, skall dock ersättningsskyldighet kunna åläggas parten enligt bestäm­ melserna i 18 kap. 6 § rättegångsbalken. Anledningen till den föreslagna avvikelsen från allmänna rättegångskostnadsregler anges vara — förutom att parterna i hyresregleringsprocessen vant sig vid en sådan kostnads­ regel — att risken att drabbas av skyldighet att utge ersättning för rätte­ gångskostnader inte bör tillåtas avhålla hyresgäst från att söka rättsskydd hos domstol. Av samma skäl föreslås att kostnad för syn och annan utred­ ning varom hyresdomstolen föranstaltat skall utgå av allmänna medel och stanna på statsverket. Från rättssäkerhetssynpunkt och av hänsyn till behovet av enhetlig rätts­ tillämpning anser de sakkunniga angeläget att en överprövning av avgöran­

160 Kungl. Maj:ts proposition nr Ht år 1967

dena i första instans av besittningsskydds- och hyressättningstvister kan komma till stånd. De sakkunniga har därför avvisat en under remissbehand­ lingen av hyreslagskommitténs förslag väckt tanke på ett eninstanssystem i mål rörande sådana tvister. De har inte heller funnit skäl föreligga att före­ slå en gemensam hyresöverdomstol. Alla hyresmål bör enligt de sakkun­ nigas mening kunna fullföljas till hovrätt. I syfte att befordra en snabb handläggning av besittningsskyddsmål som endast rör hyresvillkoren och mål angående förstagångshyra föreslår de sakkunniga att hovrätten skall kunna avgöra sådana mål på handlingarna, om inte båda parterna begär att huvudförhandling skall äga rum (88 §). Hyresmål bör vara förtursmål enligt hovrätternas arbetsordning. Med hänsyn till angelägenheten av att besittningsskydds- och hyressättningsmål samt substitutions- och sublokationsmål bringas till ett snabbt avgörande föreslår de sakkunniga en begränsning av rätten att föra talan mot hovrättens avgörande i sådana mål (89 §). Rätt att fullfölja talan i be­ sittningsskyddsmål föreslås föreligga endast om målet tillika angår fråga huruvida hyresförhållande består, hyresrätt förverkats, uppsägning skett i rätt tid eller till rätt upphörandetidpunkt eller bestämmelserna om besitt­ ningsskydd för bostadslägenhet är tillämpliga på visst hyresavtal. I fråga om substitutions- och sublokationsmål föreslås att rätt att fullfölja talan skall föreligga endast om målet tillika angår fråga huruvida hyresförhål­ landet består eller hyresrätten förverkats. I mål angående förstagångshyra skall enligt förslaget talan inte få fullföljas. Den föreslagna begränsningen av fullföljdsrätten avser inte fråga om rättegångskostnad i hovrätten. De sakkunniga framhåller att en begränsning av den rättsliga prövningen till två instanser inte torde vara ägnad att inge betänkligheter från rättssäker­ hetssynpunkt, eftersom parterna före domstolsprövningen haft tillgång till medling.

Remissyttrandena. Förslaget att inrätta en fristående statlig medlingsorganisation vinner anslutning i nästan alla remissyttranden. De sakkunni­ gas uppfattning att det från rättssäkerhetssynpunkt är nödvändigt att till­ handahålla parterna en domstolsmässig handläggning av de tvister som in­ te kunnat biläggas under medlingsförfarandet delas i princip av det över­ vägande antalet remissinstanser. I fråga om valet av domstolsform för pröv­ ning av hyrestvister är meningsmotsättningarna däremot mycket stora. Fle­ ra remissinstanser befarar att den föreslagna organisationen blir helt otill­ räcklig för den tillströmning av tvister som kan väntas framför allt un­ der den närmaste tiden efter hyresregleringens upphörande och föreslår för den skull att ett specialförfarande i någon form anordnas för de mest frekventa hyrestvisterna, i varje fall under en övergångstid. I remissyttrandena understryks allmänt vikten av att den föreslagna medlingsorganisationen ges så stora personella och administrativa resurser

Kungl. Maj:ts proposition nr lhl år 1967 161

att antalet hyrestvister som förs vidare till rättsligt avgörande kan starkt begränsas. Statskontoret anser att indelningen i medlingsdistrikt bör ske med sikte på att varje medlingsnämnd skall få underlag för en någorlunda kontinuerlig verksamhet som ger nämnden önskvärd erfarenhet och finner från denna utgångspunkt en anknytning till länsindelningen lämplig. Sam­ ma uppfattning har socialstyrelsen, som anser lämpligt att medlingsnämnden håller sammanträden i de större orterna inom länet och att partsrepresen­ tanterna i nämnden väljs lokalt för sådana orter. Liknande synpunkter framförs av Göteborgs rådhusrätt. Flertalet remissinstanser anser emel­ lertid att medlingsnämndernas verksamhetsområden bör göras betydligt mindre än de sakkunniga föreslagit. Nämnden anses i annat fall komma att sakna tillräckligt ingående kännedom om de lokala förhållandena på hy­ resmarknaden. Hovrätten för Nedre Norrland förordar i likhet med flera andra remissinstanser en indelning som ansluter sig till den judiciella. Rekryteringsfrågans betydelse för distriktsindelningen framhålls av bl. a. hovrätten för Nedre Norrland, hyresrådet, domstolskommittén och Förening­ en Sveriges häradshövdingar. Med länsvis organiserade medlingsnämnder måste uppdragen som ordförande och ledamot bli heltidssysslor, vilket skul­ le medföra att det blir svårt att rekrytera tillräckligt antal ordförande och ledamöter som uppfyller de höga kvalifikationskrav som uppställts. Att av­ dela erforderligt antal av de mest kvalificerade domarna för att uteslutan­ de tjänstgöra i medlingsnämnder skulle enligt domstolskommitténs mening innebära en olycklig försvagning av rättsvården inom andra områden. Frågorna om medlingsnämndens funktioner och om medlingsbudets in­ nehåll och betydelse har under remissbehandlingen tilldragit sig stor upp­ märksamhet och blivit föremål för delade meningar. Ett flertal remissin­ stanser anser att medlingsnämnden bör ha enbart medlande funktioner. Svea hovrätt anser att medlingsnämnden bör bli enbart ett förlikningsorgan och framhåller att det torde bli betydligt svårare för domstolen att förlika parterna, om någon av dem tidigare förkastat ett skriftligen avfattat medlingsförslag. Om parterna ej kan enas bör nämnden endast konstatera detta och hänvisa dem till domstol. Hovrätten för Nedre Norrland framhål­ ler att i ett förfarande, där medlingsnämnderna har skyldighet att framläg­ ga medlingsbud, nämnderna för allmänheten torde komma att framstå så­ som ett slags första instans och den efterföljande domstolsproceduren som en överprövning av det framlagda medlingsbudet. En liknande uppfattning kommer till uttryck i ett yttrande från en minoritet inom förvaltningsdomstolskommittén, som anser den föreslagna kombinationen av medlande och dömande uppgifter knappast innebära någon lyckad lösning. Medlingen för­ lorar i effektivitet, om den utövas under hänsynstagande till dömande upp­ gifter, och den dömande verksamheten förlorar i kvalitet, om den influeras av medlande uppgifter. Näringslivets byggnadsdelegation anser att det är en riktig princip att rätten att fatta för parterna materiellt bindande beslut 6 Bihang till riksdagens protokoll 1967. 1 samt. Nr 141

162 Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

med ett fåtal undantag skall tillkomma domstol och ej medlingsnämnden. I syfte att stärka medlingsnämndens ställning så att antalet tvister som går till domstolsprövning blir så litet som möjligt föreslår hyresrådet (ma­ joriteten) bl. a. att framlagt medlingsbud skall stå fast om ingendera par­ ten inom viss tid klandrar detsamma genom stämning till domstol. Med hänsyn till nämndens kvalificerade sammansättning och regionella erfa­ renhet befarar domstolskommittén, liksom handelskammaren i Stockholm, att medlingsbudet kommer att få avgörande betydelse för domstolarnas ståndpunkt i framför allt hyressättningsfrågor. Detta är enligt kommitténs mening inte lyckligt eftersom medlingsbudet enligt förslagets rekommen­ dationer kan komma att innehålla kompromissbetonade hyresvillkor, där den föreslagna hyressättningen ligger ganska långt från den skäliga hyres­ nivån. Vidare kan befaras att parternas beredskap till eftergifter kan kom­ ma att hämmas av farhågor för att förlikningsvis gjorda och i medlings­ budet återspeglade eftergifter kan påverka domstolarna. Det bör därför övervägas om inte medlingsnämndens uppgift bör antingen begränsas till att söka förlika parterna och på deras begäran meddela skiljedom eller ock­ så ändras så att det skall åligga nämnden, sedan förlikningsförsöken miss­ lyckats, att avgöra hyrestvisten.

Förslaget att som första instans i hyresmål inrätta särskilda hyresdomstolar tillstyrks eller lämnas utan erinran av socialstyrelsen, länsstyrelserna i Östergötlands och Malmöhus län, Hyresgästernas riksförbund, handels­ kammaren i Göteborg, LO, TCO, SABO, HSB och Svenska riksbyggen. Bygg­ nadsstyrelsen anser att det bör övervägas att begränsa antalet hyresdomstolar till en i varje hovrättsstad med liyresdomstolen som enda instans över medlingsnämnden. Statskontoret anser att hyresdomstolarna i likhet med medlingsnämnderna bör verka inom stora distrikt och föreslår att inom varje län inrättas en hyresdomstol, vars avgöranden kan överprövas av en för hela landet gemensam hyresöverdomstol. Av de remissinstanser som avstyrker förslaget om hyresdomstolar för­ ordar det övervägande antalet att de hyrestvister som inte kunnat biläggas under medlingsförfarande i princip skall handläggas av allmän domstol. Hit hör Stockholms rådhusrätt, Göteborgs rådhusrätt, rådhusrätten i Malmö, kommerskollegium, hyresrådet, länsstyrelserna i Uppsala och Kronobergs län, lagberedningen, domstolskommittén, arrendelagsutredningen, förvaltningsdomstolskommittén, Föreningen Sveriges häradshövdingar, Föreningen Sveriges stadsdomare, Sveriges advokatsamfund, Sveriges juristförbund, liandelskamrarna i Stockholm, Gävle, Karlstad, Örebro och Norrköping, Sveriges fastighetsägareförbund, Kooperativa förbundet samt Näringslivets byggnadsdelegation. Flera av dessa remissinstanser befarar emellertid att domstolsorganisationen blir helt otillräcklig för den tillströmning av tvister som kan väntas under den närmaste tiden efter hyresregleringens upphö­

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967 163

rande och förordar för den skull att för de vanligaste hyrestvisterna sär­ skilda regler skall gälla under en viss övergångstid. Till de remissinstanser som avstyrker de sakkunnigas förslag hör även Svea hovrätt, hovrätten för Nedre Norrland, överståthållarämbetet, länsstystyrelserna i Stockholms, Södermanlands, Gävleborgs, Jämtlands och Norr­ bottens län samt bostadsrättskommittén. Dessa remissinstanser förordar för de mera frekventa hyrestvisternas del ett specialförfarande, anordnat på annat sätt än de sakkunniga föreslagit, i varje fall under en övergångstid. Stadskollegiet i Stockholm anser att frågan om det rättsliga förfarandet bör omprövas och sådana former konstrueras att inte ökade kostnader och större tidsutdräkt uppstår än f. n. Åtskilliga av de remissinstanser som anser att den rättsliga prövningen av hyrestvister bör överlåtats på de allmänna domstolarna framhåller att lag­ stiftaren hittills varit återhållsam när det gällt att splittra domstolsorganisationen i specialdomstolar. Enligt domstolskommitléns mening ligger det ett mycket stort värde i ett sammanhållet allmänt domstolsväsen. Även hyresrådet konstaterar att en genomgripande princip i vår rättsordning är att specialdomstolar inte bör komma till användning utan alldeles särskilda skäl. Hyresrådet anser i likhet med Stockholms rådhusrätt och arrendelagsutredningen att hyresmålen, även hyressättningstvisterna, på intet sätt kan anses ha den svårhetsgraden eller vara av den speciella natur att en särskild domstolsform behöver anordnas för dem. Rådhusrätten fram­ håller att, om särskild sakkunskap anses böra tillföras domstolen, detta bör ske genom sakkunnigutlåtande och hörande av sakkunniga vittnen. Här­ igenom bereds parterna tillfälle till kontroll av de sakkunniguppgifter som tillförs domstolen. Liknande synpunkter framförs av Göteborgs råd­ husrätt, som anser att det inte kan accepteras att samtidigt ha represen­ tanter för en partsorganisation både i domstolen och som ombud för par­ ten. Rådhusrätten i Malmö befarar att genom partsrepresentationen all­ mänhetens tilltro till hyresdomstolarna och därmed också till de allmänna domstolarna kan komma att undergrävas. Även häradshövdingeföreningen anser att behovet av särskild erfarenhet och sakkunskap lämpligast kan till­ godoses genom att intresseorganisationerna medverkar på partssidan och i utrednings- och bevisningssammanhang. Domstolskommittén framhåller att en olägenhet med det föreslagna systemet blir att det processmaterial som intresserepresentanterna fört in i målet kommer att vara okänt vid målets överprövning. Kunskap om hyresförhållandena kan tillföras domstolen ge­ nom bevisupptagning och yttrande från medlingsnämnden. För prövningen av tvistefrågor som är av främst civilrättslig karaktär måste den före­ slagna sammansättningen innebära en klar försvagning av första instans, särskilt i jämförelse med rådhusrätterna med juristkollegial sammansätt­ ning. I ett flertal av de avstyrkande remissyttrandena framhålls att det fram­

164 Kungl. Maj:ts proposition nr lkl år 1967

står såsom föga ändamålsenligt med en prövning av domstol, som har lik­ artad sammansättning som medlingsnämnden. Förvaltningsdomstolskommittén uttalar att en sådan anordning där antalet enheter i den andra in­ stansen blir flera gånger så stort som antalet botteninstanser strider mot den uppbyggnad som instansorganisationen i rättskipning och förvaltning tra­ ditionellt har. Sveriges fastighetsägareförbund framhåller att stora svårigheter skulle uppstå på åtskilliga platser att tillsätta kunnigt folk såväl i medlingsnämnderna som vid hyresdomstolarna. Enligt förbundets mening är partsrepresentation nödvändig i medlingsnämnden men inte av så stor betydelse i domstolen. Fastän förslaget från partssynpunkt kan förefalla tilltalande, förordar förbundet därför att hyresmål efter medlingsförfarandet skall handläggas av de allmänna domstolarna. Även Näringslivets byggnadsdelegation befarar att förslaget skulle komma att medföra inte obetydliga på­ frestningar på partsorganisationernas resurser. Domstolskommittén uttalar att mot fördelarna av den rättssäkerhet som domstolsprocessen allmänt sett bjuder måste nackdelarna vägas. Mot domstolsprocessen talar främst de brant stegrade kostnaderna och den bety­ dande tidsutdräkten. Kommittén anser därför att det bör övervägas att låta medlingsnämnden slutgiltigt avgöra de fall i vilka hyresvärden genom sin uppsägning endast vill åstadkomma en ändring av hyresvillkoren. Li­ kaså bör övervägas att låta medlingsnämnden avgöra mål om förstagångshyra och mål om tillstånd till substitution och sublokation. Samtliga dessa mål kännetecknas av att de innefattar skälighetsavgöranden av en art som domstolarna inte är speciellt skickade för. De mål där själva optionsrätten är tvistig måste emellertid enligt kommitténs mening tillåtas gå till domstol. Om i sådant mål tvist råder om hyresvillkoren, bör domstolen kunna hos medlingsnämnden såsom ett regionalt, rådgivande organ inhämta yttrande angående skälig hyra för den aktuella lägenheten. Liknande synpunkter anförs av Stockholms rådhusrätt. Frågan om särregler under en övergångstid efter hyresregleringens av­ veckling tas såsom i det föregående nämnts upp av ett flertal remissin­ stanser. Hyresrådet finner såsom anmärkts i annat sammanhang lämpligt att under en övergångstid av några år bibehålla den nuvarande hyresregle­ ringen med den ändringen att det s. k. 6 §-systemet görs tillämpligt på alla lägenheter i hyresreglerade orter. Anpassningen av hyresstrukturen till en friare hyresmarknad skulle kunna ske under medverkan av hyresnämn­ derna, som har en betydande erfarenhet av bedömningar av detta slag, och under hyresrådets kontroll. Domstolskommittén är också inne på en sådan lösning. Förvaltningsdomstolskommittén anser en utväg vara att visserligen över hela linjen införa de föreslagna medlingsnämnderna men i varje fall för de mera frekventa hyrestvister^, i första hand tvister om förlängning

Kungl. Maj:ts proposition nr U1 år 1967

av hyresavtal och om förstagångshyra, leda den fortsatta prövningen inte till underrätterna utan till en central hyresdomstol. Det bör därvid över­ vägas att ålägga medlingsnämnderna att meddela utslag i stället för att framlägga medlingsbud. Proceduren hos den centrala hyresdomstolen bör som regel vara skriftlig men muntlig förhandling och bevisupptagning bör kunna anordnas vid behov. Förfarandet bör göras tidsbegränsat och i första hand avse det nya systemets inledande skede. Om efter exempelvis en tioårsperiod de fullföljda tvisterna skulle visa sig ha nedgått till ett måttligt antal, kan den speciella instansordningen upphävas och i fortsätt­ ningen klagan gå till allmän domstol. Två ledamöter i kommittén anser det inte ens för en övergångsperiod kunna accepteras att vissa hyrestvister skulle i första instans handläggas av nämnder med primärt medlande och subsidiärt dömande funktion samt i andra och sista instans av en central hyresdomstol med i princip skriftlig procedur. Liknande synpunkter som förvaltningsdomstolskommitténs framförs av Svea hovrätt och hovrätten för Nedre Norrland. Även överståthållarämbetet och bostadsrättskommittén samt länsstyrelserna i Stockholms, Gävleborgs och Jämtlands län förordar ett system med medlingsnämnder som första in­ stans och en central hyresdomstol som andra och sista instans. Länssty­ relserna i Södermanlands och Norrbottens län anser att det nuvarande systemet med hyresnämnder och hyresråd i huvudsak bör bibehållas.

De sakkunnigas förslag om begränsning av rätten att föra talan mot hov­ rättens avgörande i besittningsskyddsmål samt substitutions- och sublokationsmål tillstyrks av Stockholms rådhusrätt, Föreningen Sveriges stadsdomare och arrendelagsntredningen. Svea hovrätt, hovrätten för Nedre Norr­ land, för va Itnin g s doms t o Iskommittén, hyresrådet, Sveriges fastighetsägare­ förbund och länsstyrelsen i Östergötlands län avstyrker förslaget under hänvisning till att en fullfölj dsbegränsning motverkar önskemålet om ut­ bildandet av en enhetlig rättstillämpning. Domstolskommittén anser att fullfölj dsrätten i princip inte bör inskränkas utöver vad som gäller för tvis­ temål i allmänhet. Möjligen kan tänkas den avvikelsen från bestämmel­ serna i 54 kap. 10 § rättegångsbalken att prövningstillstånd får meddelas endast genom prejudikat- och intressedispens.

Regeln att vardera parten i allmänhet skall stå sina rättegångskostnader vid prövningen av förlängnings- och hyressättningstvister i första instans har kritiserats av ett stort antal remissinstanser. I allmänhet anses att den enskildes rättsskyddsintresse blir bättre tillgodosett genom ordinära rättegångskostnadsregler än genom den föreslagna bestämmelsen. Bland de re­ missinstanser som tillstyrkt eller lämnat förslaget utan erinran finns Sve­ riges fastighetsägareförbund och Hyresgästernas riksförbund.

166 Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

Departementschefen. I svensk rätt gäller sedan gammalt den huvudprin­ cipen att tvister mellan enskilda skall prövas av allmän domstol. Enligt nuvarande hyreslag faller också hyrestvister under sådan domstols kom­ petens. Tvist angående hyresgästs skyldighet att flytta från den förhyrda lägenheten kan i \issa fall prövas även av överexekutor. I hyresreglerade orter handläggs f. n. tvister om besittningsskydd och därmed samman­ hängande frågor av de lokala hyresnämnderna och av hyresrådet. Tvister enligt besittningsskyddslagen prövas däremot av allmän domstol, i före­ kommande fall efter handläggning inför medlingsnämnd. I direktiven för hyreslagstiftningssakkunniga framhöll jag att frågan om lämpligt förfarande i besittningsskyddsmål får särskild betydelse i sam­ band med den förordade omprövningen av hyresregleringslagstiftningen. Med i huvudsak överensstämmande materiella regler om besittningsskydd och prövning av hyresvillkor i orter med påtaglig lägenhetsbrist och i orter med en i huvudsak balanserad hyresmarknad skulle de redan nu förelig­ gande olägenheterna med skilda procedurregler blir än mer framträdande, Jag ansåg därför att de sakkunniga borde överväga frågan om ett enhetligt förfarande i mål av hithörande slag. De sakkunnigas förslag innebär att en enhetlig organisation tillskapas för handläggning av alla slag av hyrestvister. Förslaget syftar till att ge­ nom ett effektivt medlingsförfarande kraftigt begränsa antalet hyrestvister som förs vidare till rättslig prövning. De sakkunniga har föreslagit att med­ ling skall bli obligatorisk i så gott som alla hyrestvister. Medlingsverksam­ heten skall enligt förslaget utövas av statliga medlingsnämnder -— i all­ mänhet en för varje län — med en domare som ordförande och en intresserepresentant för vardera partssidan. Leder medlingen inte till förlikning inför nämnden, skall denna vara skyldig att i alla besittningsskydds- och hyressättningstvister framlägga ett skriftligt medlingsbud som blir gällande mellan parterna som förlikning, om det inte förkastas inom viss tid. Medlingsnämnden kan även med för parterna bindande verkan avgöra hyrestvist genom skiljedom, om parterna är ense om ett sådant förfarande. När det gäller utformningen av förfarandet för rättslig prövning av hyres­ tvister har de sakkunniga fäst stor vikt vid att tvisterna ofta rör såväl frågan om hyresförhållandets fortsatta bestånd som villkoren för förläng­ ning och vid att en avgränsning av sådana mål i förhållande till andra hyresmål är svår att genomföra på grund av det ofta föreliggande sam­ bandet mellan olika tvistefrågor. Prövningsorganen bör därför vara desamma i alla slag av hyrestvister. Från denna utgångspunkt och med beaktande av rättssäkerhetskravet har de sakkunniga förordat att alla hyrestvister som inte kunnat biläggas under medlingsförfarandet prövas i domstolsmässig ordning med tillgång till alla de bevismedel som domstolsprocessen erbju­ der. Som domstol i första instans har föreslagits en till den allmänna underrättsorganisationen knuten specialsammansatt domstol. Denna avses

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967 167

bestå av en i underrätten tjänstgörande domare som ordförande samt två lekmannadomare som bisittare. De senare skall utses av Kungl. Maj :t efter förslag av partsorganisationerna på hyresmarknaden. Rättegången avses i huvudsak bli densamma som i vanliga tvistemål. I likhet med vad som nu gäller i hyresregleringsprocessen skall dock vardera parten stå sina kost­ nader vid domstolen i besittningsskydds- och hyressättningstvister rörande bostadslägenhet. Från den s. k. hyresdomstolen skall part kunna fullfölja talan till hovrätt, som i allmänhet skall vara sista instans i besittnings­ skydds- och hyressättningsmål och i mål angående substitution och sublokation. I remissyttrandena har förslaget om inrättande av en statlig medlingsorganisation för handläggning av hyrestvisterna vunnit stor anslutning. Många remissinstanser anser dock att medlingsnämndernas verksamhets­ områden bör göras mindre än de sakkunniga föreslagit. I fråga om skyl­ dighet för nämnden att framlägga medlingsbud samt dettas innehåll och betydelse har förslaget utsatts för viss kritik. Flera remissinstanser har satt i fråga om det är lämpligt att kombinera medlande och prövande funk­ tioner. I några remissyttranden har föreslagits att nämnden ges enbart med­ lande funktioner, i andra att nämnden får ställningen av prövande organ. De sakkunnigas uppfattning att det från rättssäkerhetssynpunkt är nöd­ vändigt att tillhandahålla parterna en domstolsmässig prövning av de hy­ restvister som inte kunnat biläggas under medlingsförfarandet delas av så golt som alla remissinstanser. I vilka former denna prövning bör ske råder det dock delade meningar om. Det övervägande antalet remissinstanser har avstyrkt inrättandet av de föreslagna hyresdomstolarna. Tvister som inte kunnat biläggas under medlingsförfarandet anses av flertalet böra prö­ vas i den ordinära civilprocessens former. Ett system med medlingsnämnder som första prövningsinstans och en central hyresdomstol som andra och sista instans har förordats av flera remissinstanser. Ett par remiss­ instanser anser att det bör övervägas att låta medlingsnämnderna slutgil­ tigt avgöra tvister om hyran och andra hyresvillkor samt substitutions- och sublokationstvister. Dessa tvister anses innefatta skälighetsavgöranden som domstolarna inte är speciellt lämpade för. Härigenom skulle också dom­ stolarna kunna avlastas en betydande arbetsbörda. Sistnämnda synpunkt föranleder flera remissinstanser, som anser att en stor tillströmning av tvister är att vänta vid hyresregleringens avveckling, att föreslå att ett specialförfarande i någon form anordnas under en övergångstid för be­ sittnings- och hyressättningsmål och mål angående substitution och sublokation. På frågan hur förfarandet i hyrestvister lämpligen bör anordnas har som framgått mångskiftande synpunkter och olikartade förslag till lös­ ningar framförts. Det råder emellertid full enighet om att hyrestvister inte generellt kan läggas på annan myndighet än domstol. Däremot är

168 Kungi. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

meningarna delade huruvida alla typer av hyrestvister bör prövas i domstolsväg. Till de tvister beträffande vilka en mera summarisk procedur ansetts böra övervägas hör främst besittningsskydds- och hyressättningstvister. Sådana tvister handläggs ju f. n. av hyresnämnder och hyresråd och erfarenheterna av denna specialprocess får anses vara i stort sett goda. Vad de framtida hyressättningsmålen angår är emellertid att märka att de i betydelsefulla hänseenden kommer att skilja sig från de mål som f. n. handläggs av hyresnämnder och hyresrådet. I sistnämnda mål, som rör fastställande av grundhyra eller höjning eller sänkning av så­ dan hyra, gäller det i allmänhet att på grundval av olika särskilda kostna­ der och med tillämpning av vissa bestämda normer fastställa hur stor hy­ ran eller hyreshöjningen eller nedsättningen skall bli. Behovet av att föra muntlig bevisning är i sådana mål mycket ringa. I hyressättningsmål som skall bedömas enligt det föreliggande lagförslagets regler ligger tyngdpunk­ ten i allmänhet på frågan huruvida den aktuella lägenheten med hänsyn till sitt bruksvärde är jämförlig med de lägenheter hyresvärden åberopar till stöd för sitt hyreskrav eller med de lägenheter hyresgästen anser böra läg­ gas till grund för bedömningen av skälig hyra. Den rättsliga prövningen kommer sålunda i regel att inrymma ett betydande mått av bevisbedömning. Även besittningsskyddstvister kommer med de nya materiella reglerna att skilja sig från de uppsägningsärenden som nu handläggs av hyresnämn­ derna och hyresrådet. Eftersom hyresregleringslagen ägt tillämpning endast i orter där påtaglig bostadsbrist rått har hyresgästens intresse av att få hyresförhållandet förlängt i regel varit så mycket starkare än hyresvär­ dens intresse av att få disponera över lägenheten att behovet av att ge­ nom bevisning få de motstående intressenas inbördes tyngd belyst varit mycket ringa. De nya besittningsskyddsreglerna, som avses äga tillämpning såväl i orter med påtaglig bostadsbrist som i orter med en i huvudsak balanserad marknad, möjliggör emellertid en betydligt mera nyanserad avvägning mellan hyresvärdens intresse av att upplösa hyresförhållandet och hyresgästens intresse av att få bo kvar. Härmed inställer sig också ett starkt behov av att genom en allsidig bevisning kunna ge de prövande myndigheterna ett tillförlitligt underlag för intresseavvägningen. Vad nu sagts gäller även tvister om överlåtelse av hyresrätt och upplåtelse av lägenhet i andra hand. Av det anförda framgår att jag anser att såväl besittningsskydds- och hyressättningstvister som substitutions- och sublokationstvister inte lämpligen kan hänskjutas till slutligt avgörande av annan myndighet än domstol. Jag ansluter mig därför till de sakkunnigas uppfattning att det från rätts­ säkerhetssynpunkt är nödvändigt att parterna tillhandahålls möjlighet till en domstolsmässig prövning av alla tvister som inte kunnat biläggas i annan ordning. Jag instämmer även i de sakkunnigas uttalande att ett

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967 169

enhetligt förfarande i hyresmål är förenat med betydande fördelar från den synpunkten att det ofta föreligger ett nära samband mellan tviste­ frågor av olika slag.

När det gäller den närmare utformningen av ett enhetligt förfarande i hyrestvister, vill jag först framhålla några grundläggande synpunkter. Vid ställningstagandet i förfarandefrågan bygger de sakkunniga i hög grad på förutsättningen att hyresmarknadens intresseorganisationer skall medverka. Hyrestvisterna är som regel av den arten att uppgörelse kan nås, om parterna får tillfälle att väga sina synpunkter och argument mot varand­ ra. De sakkunniga utgår därför från att flertalet hyrestvister kan biläggas genom enskilda förhandlingar, innan saken förs inför något samhälleligt or­ gan. Redan på detta stadium antas organisationerna komma att spela en vik­ tig roll. Även medlingsverksamheten bygger på organisationernas med­ verkan genom intresserepresentanter i medlingsnämnderna. De sakkun­ niga föreslår vidare att organisationsinflytandet skall ges utrymme även vid den rättsliga prövningen genom att hyresdomstolen tillförs lekmannadomare med organisationsanknytning. Jag biträder de sakkunnigas uppfattning angående betydelsen av att ut­ rymme ges åt organisationernas medverkan. Den sakkunskap och erfaren­ het angående hyresförhållanden som finns representerad hos hyresmark­ nadens organisationer bör utnyttjas i förfarandet och kommer otvivelaktigt att få stor betydelse för att de skilda organen skall fungera tillfredsställan­ de. Vid bedömandet av vilka åtgärder som kan vara påkallade för att be­ mästra den situation som uppstår vid hyresregleringens avveckling och övergången till en friare hyresmarknad är det enligt min mening berät­ tigat att ta särskild hänsyn till det starka inflytande som organisationerna numera har på hyresmarknaden. Jag ser häri en garanti för att anpassning­ en till den friare hyresmarknaden kommer att ske utan alltför stora svå­ righeter. Detta är ett skäl till att jag inte anser att man såsom flera remiss­ instanser påyrkat bör ge tvisteförfarandet någon särutformning för över­ gångsskedet. En annan synpunkt som bör starkt understrykas är betydelsen av att hyresmarknaden tillförs en statlig mycket kvalificerad nämndorganisation som i obundna former kan vara verksam för att bilägga hyrestvisterna, innan de dras inför domstol. Det är härvid inte bara en fråga om att be­ gränsa måltillströmningen till det domstolsmässiga prövningsförfarandet utan minst lika mycket att leda utvecklingen på området. Jag delar de sak­ kunnigas uppfattning att kvalifikationskraven bäst tillgodoses om nämn­ derna blir relativt få. I princip bör nämnden ha länet som verksamhetsom­ råde med rätt för Kungl. Maj :t att förordna om annan indelning, när det av särskilda skäl är påkallat. Nämndens ordförande bör vara heltidsarbetande, i den mån arbetsbördan har sådan omfattning att detta är motiverat, 6f Bihang till riksdagens protokoll 1967. 1 saml. Nr 111

170 Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

och lian bör biträdas av en intresserepresentant från vardera sidan. Admi­ nistrativt bör anknytning sökas till något befintligt regionalt statligt organ. Jag delar de sakkunnigas uppfattning att nämndorganisationen bör vara helt fristående från domstolsväsendet. Ytterligare en synpunkt som måste tillmätas stor betydelse är att hyrestvisterna ofta är av sådan beskaffenhet att de kräver ett relativt snabbt avgörande. Också kostnadssynpunkten är av stor vikt. Man kan i detta sammanhang inte bortse från att parterna under hyresregleringstiden vant sig vid ett jämförelsevis snabbt och billigt förfarande i hyresnämnderna och hyresrådet. Vad därefter beträffar förslaget att ge domstolen en särskild samman­ sättning i hyrestvister vill jag framhålla följande. Det är en grundläggande princip i svensk rätt att man i största möjliga utsträckning bör ha ett sammanhållet allmänt domstolsväsen. Jag har låtit denna princip komma till uttryck i direktiven till domstolskommittén, som f. n. utreder flera stora frågor på domstolsväsendets område. Enligt min mening kan det knappast göras gällande att just hyrestvisterna skulle vara av sådan särskild beskaffenhet som motiverar att domstolen får en speciell sammansättning. Enligt sakkunnigförslaget inleds förfarandet i hyrestvister med att ett regionalt organ med väsentligen medlande uppgifter först handlägger tvis­ terna. Därefter sker en rättslig prövning av lokala domstolar som är mång­ dubbelt flera än medlingsnämnderna. En sådan ordning strider mot gängse instansordningsprinciper inom både förvaltning och rättskipning. Detta gäller i särskild grad genom att domstolarna och nämnderna föreslås få i stort sett samma sammansättning. Den kritik som riktats mot förslaget från denna synpunkt kan inte lämnas utan avseende. Ett väsentligt, kanske avgörande skäl för de sakkunniga att föreslå in­ rättande av särskilda hyresdomstolar är att man därigenom kan bereda utrymme åt intresseorganisationerna att medverka även vid den rättsliga prövningen av hyrestvisterna. Jag har förut starkt understrukit betydelsen av sådan medverkan i förfarandet. Jag delar även de sakkunnigas åsikt att partsrepresentation är av värde också vid prövningen av hyrestvisterna. Man kan emellertid inte bortse från att partsrepresentationen i domstolarna är förenad med betydande nackdelar. Dessa är utförligt belysta under re­ missbehandlingen. Jag vill för egen del särskilt framhålla att en sådan sam­ mansättning av hyresdomstolarna kan få olyckliga återverkningar på medlingsnämndernas verksamhet. Man riskerar med en sådan dubblering av partsrepresentationen att tyngdpunkten i hyresprocessen kommer att ligga i den domstol som har att avgöra målet i första instans och inte hos nämnd­ organisationen. En sådan ordning är olämplig från organisatorisk synpunkt och verkar återhållande på viljan att förlikas på ett tidigt stadium. Det är i själva verket möjligt att tillgodose grundprinciperna i de sakkunnigas

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967 171

förslag genom en annan lösning, som dessutom har den fördelen att man i fråga om eu stor grupp av tvistefrågor får ett billigare, snabbare och mera koncentrerat förfarande än som kännetecknar sakkunnigförslaget. På grund av vad jag nu har anfört har jag kommit till den uppfattning­ en att förslaget om inrättande av hyresdomstolar hör frångås. De sakkunnigas förslag innebär att hyrestvisterna som regel kan be­ handlas i tre omgångar, nämligen först medlingsförfarandet under medver­ kan av intresserepresentanter, sedan domstolsmässig prövning i första in­ stans likaledes under medverkan av intresserepresentanter samt slutligen överprövning av ett juristkollegium i hovrätt. För hyressättningstvisterna och vissa andra likartade målkategorier bör enligt min mening behand­ lingen kunna koncentreras till två omgångar. Detta kan åstadkommas på följande sätt. Organisationsrepresentanternas medverkan koncentreras till medlingsnämnden och deras inflytande där stärks genom att nämnden vid sidan av medlingsfunktionen också ges en prövande funktion. Om parterna inte kan förlikas bör det åligga nämnden att avgöra tvisten. Avgörandet bör inne­ fatta en rättslig bedömning av tvisten, grundad på den utredning som förebragts inför nämnden och på den särskilda sakkunskap i hyresfrågor som nämnden besitter. Om part är missnöjd med nämndens beslut bör han hän­ visas att klandra utlåtandet genom att väcka talan vid domstol. Härigenom framhävs nämndens ställning som prövande organ. Det bör anmärkas att man på detta sätt också stärker hyresgästens ställning i tvisteförfarandet. Enligt de sakkunnigas förslag skulle det normalt alltid ankomma på hyres­ gästen att stämma till domstol, alltså även när hyresvärden ensam förkas­ tat medlingsbudet. Med hänsyn till nämndens ändrade funktion bör nämn­ den benämnas hyresnämnd. Det kan inte bestridas att nämndens ställning som prövande myndighet gör den mindre lämpad som medlingsorgan. Den praktiska betydelsen här­ av skall dock inte överskattas. Jag vill särskilt hänvisa till att underrätter­ na i samband med förberedelse till huvudförhandling torde bedriva en ef­ fektiv medlande verksamhet i tvistemål, som inte alltför mycket störs av att rätten har att rättsligt pröva målet om medlingsförsöken misslyckas. I syfte att underlätta hyresnämndernas medlingsverksamhet men också för att inte onödigtvis anstränga intresseorganisationernas resurser bör en liknande ordning införas för hyresnämnderna. Sammanträde för medling bör alltså kunna hållas inför ordföranden ensam, när så anses lämpligt. Den domstolsmässiga prövningen av hyressättningstvisterna bör ske i en enda instans inom ramen för det allmänna domstolsväsendet och bör vara inriktad på en renodlad rättslig överprövning av hyresnämndens utlå­ tande. Det bör i princip vara underrätten i dess vanliga sammansättning som har att ta upp de tvister som förs vidare från hyresnämnden. Målen bör dock koncentreras till ett mindre antal underrätter. Härigenom uppnås

172 Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

större enhetlighet i rättstillämpningen. Domstolen blir också mera kvalifi­ cerad genom att den får större erfarenhet av denna särskilda måltyp. Från organisatorisk synpunkt står också vissa fördelar att vinna genom en kon­ centration. Jag föreslår att målen sammanförs till en underrätt i varje län, företrädesvis underrätten i residensstaden. Kungl. Maj :t bör anförtros att i särskilda fall göra undantag från denna regel. Mot bakgrunden av en sådan ordning bör det inte möta något hinder från rättssäkerhetssynpunkt att av­ skära fullföljdsrätten i hyressättningsfrågor. Mitt förslag leder till att man för hyressättningsmålen får ett tvåinstanssystem i stället för tre instanser enligt de sakkunnigas förslag. Den första instansen — hyresnämnden —- tillämpar ett mera informellt förfarande i vilket intresserepresentanternas inflytande bäst kommer till sin rätt. Ge­ nom att nämnden blir ett prövningsorgan ges utrymme åt organisationernas medverkan även i den rättsliga prövningen. Liksom i de sakkunnigas för­ slag kommer den rättsliga prövningen i första instans att ske under med­ verkan av intresserepresentanter. I den andra instansen blir det en mera renodlat rättslig prövning, som får samma karaktär som den prövning som enligt de sakkunnigas förslag skulle ankomma på hovrätt.

Jag har hittills uppehållit mig enbart vid hyressättningstvisterna. Beträf­ fande övriga tvister bör följande gälla. Tvister om tillstånd till suhstitution och sublokation bör handläggas i samma ordning som hyressättningstvis­ terna. Om hyresnämnden inte kan förlika parterna och dessa inte heller hänskjuter tillståndsfrågan till skiljedom, bör nämnden alltså ha att beslu­ ta i frågan. Klandras beslutet av part, prövas tvisten slutgiltigt av den särskilda underrätten. Beträffande besittningsskyddstvister bör förfaran­ det bli detsamma, så när som på att man bör tillåta fullföljd till hovrätt. Fullföljd till högsta domstolen synes däremot inte behöva tillåtas. I övriga hyrestvister bör hyresnämnden fungera enbart som medlings­ organ och medlingen bör i princip inte vara obligatorisk. Den domstolsmässiga prövningen i första instans bör även för dessa tvister äga rum i den särskilda underrätten. I övrigt bör vanliga regler gälla. Målen bör alltså kunna föras vidare även till högsta domstolen enligt rättegångsbalkens be­ stämmelser.

De sakkunniga har föreslagit en rättegångskostnadsregel beträffande be­ sittningsskydds- och hyressättningstvister, som innebär att vardera parten skall svara för sina kostnader i första instans. Regeln har blivit kritiserad under remissbehandlingen. Jag anser dock att vägande skäl talar för de sakkunnigas förslag. Jag syftar särskilt på det förhållandet att parterna på hyresmarknaden under 25 års hyresreglering vant sig vid en sådan kostnadsregel. Stort avseende bör också fästas vid att fastighetsägar- och hyres­

Kungl. Maj:ts proposition nr IM år 1967 173

gästorganisationerna samstämmigt ställt sig bakom förslaget. Jag är därför inte beredd att frångå de sakkunnigas förslag på denna punkt. Bedömningarna av hur hyresmarknaden kommer att fungera efter av­ vecklingen av hyresregleringen är av naturliga skäl mycket osäkra. I sär­ skild grad gäller detta hyresprocessen. Övervägandena på detta område måste ske utifrån vissa antaganden som kan visa sig inte stämma med ut­ vecklingen. Enligt min mening kan det därför visa sig nödvändigt att för­ farandet i hyrestvister, liksom många andra hyresrättsliga frågor, tas upp till prövning på nytt när erfarenheter vunnits av den friare hyresmark­ naden. Det är av stor vikt att underrätterna kan handlägga hyresmålen snabbt. Underrätternas arbetsbörda är redan nu ansträngd. Det torde därför bli nödvändigt att förstärka personalen vid vissa av de underrätter som skall handlägga hyresmål. Frågan om sådana förstärkningar torde på vanligt sätt få prövas i budgetarbetet. Jag är inte beredd att redan nu utöver vad som skett i det föregående ta slutlig ståndpunkt till hyresnämndernas organisatoriska uppbyggnad och verksamhetsformer. Jag avser att senare ta upp dessa frågor, som bör be­ handlas i en särskild lag om hyresnämnder. Som närmare utvecklas i det följande kommer dock vissa frågor angående hyresnämnderna att få sin lösning i hyreslagen. Innan förslag till lag om hyresnämnder läggs fram bör organisationsfrågan utredas i särskild ordning. Det är givetvis inte möjligt att nu göra någon tillförlitlig bedömning av vilken arbetsbörda som kommer att åvila de föreslagna hyresnämnderna och vilka kostnader för statsverket som uppkommer på grund härav. Vissa försök till uppskattning och beräkningar har emellertid gjorts och med ut­ gångspunkt därifrån synes antagligt att kostnaderna för statsverket kom­ mer att ungefär motsvara de kostnader som f. n. åvilar kommunerna för hyresnämnder och medlingsnämnder samt statens kostnader för hyres­ rådet.

174 Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

Särskilda regler för orter med mera påtaglig bostadsbrist samt regler

om avvecklingen av hyresregleringen

Inledning. I de tidigare avsnitten har ofta framhållits att frågeställning­ arna är i viss mån olikartade när det gäller orter med en balanserad hyres­ marknad och orter med påtaglig bostadsbrist. Detta förhållande har också kommit till uttryck i den gällande lagstiftningen. Hyreslagstiftningssakkunniga har visserligen eftersträvat att skapa en hyreslag med enhetliga bestämmelser för alla typer av bostadsmarknad men de har inte helt kunnat undvika särskilda regler för orter där påtaglig bostadsbrist råder. Vid remissbehandlingen har förhållandena på bristorterna väckt särskilt in­ tresse och flera förslag om särregler utöver vad de sakkunniga föreslagit har lagts fram. En fråga som har nära samband med förhållandena på bristorterna är avvecklingen av hyresregleringen. I den följande framställningen behandlas först vissa frågor om särskilda regler för orter med mera påtaglig bostadsbrist och därefter avvecklingen av hyresregleringen. De frågor som tas upp i den förra delen är hyressättningen på bristorterna, de sakkunnigas förslag om s. k. förstagångsprövning av hyra samt behovet av en lagfäst rätt att byta lägenhet.

Enligt hyreslagen äger parterna fritt a.vtala om hyrans storlek. Denna av­ talsfrihet sattes ur spel, när bostadsbyggandet i samband med utbrottet av det andra världskriget kraftigt minskade och brist uppstod på såväl bostä­ der som lokaler. I syfte att hindra att knappheten på lägenheter framkal­ lade en alltför kraftig liyresstegring infördes sålunda år 1942 genom hyres­ regleringslagen kontroll av hyrornas storlek. Denna lag innehåller två skilda system för hyreskontrollen. Det grundläggande systemet behandlas i 3 § i lagen. Systemet karakteriseras av att hyran skall prövas och fastställas i förväg av myndighet, nämligen hyresnämnd och vid överklagande av hyres­ nämndens beslut hyresrådet. Det andra systemet är reglerat i 6 § och inne­ bär att hyran fastställs först efter framställning från hyresgästen. Hyreskontrollen enligt 3 § hyresregleringslagen äger tillämpning dels på lägenhet som är avsedd att helt eller till väsentlig del användas som bostad och som inte hyrs ut möblerad, dels på lokal vars hyra den 1 januari 1942 inte var fastställd att utgå med växlande belopp för skilda tider. Enligt 3 § första stycket får hyresvärden inte ta emot, träffa avtal om eller begära högre hyra än som motsvarar den för lägenheten tillåtna grundhyran. Från

Kungl. Maj:ts proposition nr til år 1967 175

denna huvudregel görs dock i lagen vissa undantag, som behandlas i det föl­ jande. För lägenhet i hus som färdigställts före den 1 januari 1942 anses den hyra som lägenheten betingade vid nämnda tid såsom grundhyra. Om lägen­ heten då inte var uthyrd, fastställer hyresnämnden grundhyran efter hyresläget den 1 januari 1942. För lägenhet i hus som uppförts efter den 1 janu­ ari 1942 fastställer hyresnämnden grundhyran till belopp som med hansyn till byggnadskostnaderna och övriga omständigheter anses skäligt. Enligt 3 § andra stycket äger hyresnämnd under vissa förutsättningar höja eller sänka grundhyran för en lägenhet. Om hyran den 1 januari 1942 var avsevärt lägre än hyran för jämförliga lägenheter eller om lägenhetens värde avsevärt ökats genom ombyggnads- eller ändringsarbete eller om an­ nat liknande skäl föreligger, får hyresnämnden höja grundhyran på begaran av hyresvärden. Grundhyra kan också sänkas, nämligen om lägenheten den 1 januari 1942 betingade en hyra som i avsevärd mån översteg hyran för jämförliga lägenheter eller om lägenhetens skick avsevärt försämrats eller om hyresgäst tillkommande förmåner påtagligt inskränkts. Utöver grundhyran får hyresvärden enligt 4 § avtala om skälig ersättning för lä­ genhetens uppvärmning och förseende med varmvatten eller, om gottgörelse därför ingår i grundhyran, för den ökade kostnad som åsamkas hyres­ värden för sådant ändamål. Detsamma gäller beträffande sådan ökning av avgifter för vatten och avlopp, som inträtt efter den 1 juli 1955. I 5 § med­ delas bestämmelser om rätt för Kungl. Maj: t att tillåta generell hyreshöj­ ning. Förutsättningen är att hyreshöjningen är påkallad till följd av ökade omkostnader för fastighetsförvaltning i viss kommun. Bryter fastighetsägaren mot hyreskontrollbestämmelserna i 3 §, exem­ pelvis genom att utan stöd i lagen ta ut högre hyra än grundhyran, kan han straffas med böter eller fängelse och han kan också åläggas att betala till­ baka vad han erhållit för mycket. Det system för hyreskontroll som behandlas i 6 § är tillämpligt i huvud­ sak bara på bostäder som hyrs ut i möblerat skick. Hit räknas såväl hela lägenheter som möblerade rum. Om hyran för sadana bostäder är avsevärt högre än lägenhetens beskaffenhet och övriga omständigheter föranleder äger hyresnämnden sätta ned hyran efter vad som anses skäligt. Nämnden kan därvid också föreskriva att lägenheten i fortsättningen skall vara un­ derkastad hyreskontroll enligt 3 §. Som regel gäller nämndens beslut fr. o. in. den dag då beslutet meddelas. Om nämnden av särskild anledning finner skäligt, får nämnden dock bestämma att beslutet skall avse också förfluten tid. Hyreskontrollen för möblerade lägenheter — det s. k. 6 §-systemet skiljer sig från den i 3 § angivna huvudformen av hyreskontroll i huvud­ sak i följande hänseenden. Det förra systemet sätts i tillämpning först om hyresgästen själv tar initiativ till en prövning av hyran genom att vända

176 Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

sig till hyresnämnd. Om hyran nedsätts får beslutet i normalfallet verkan endast för framtiden. Hyresvärden drabbas inte av någon straffsanktion om han tagit ut en högre hyra än den som hyresnämnden finner skälig. Under senare delen av 1950-talet inleddes som förut framhållits en såväl regional som kategorimässig avveckling av hyresregleringen. De övergångsbestämmelser som behövs för den successiva avvecklingen finns samlade i lagen den 7 december 1956 (nr 567) med vissa bestämmel­ ser, som skola iakttas sedan hyresregleringen upphört (avvecklingslagen). Lagen, som även innehåller bestämmelser för avvecklingen av kontrol­ len över upplåtelse och överlåtelse av bostadsrätt, inleds med en para­ graf som anger lagens karaktär av en samling övergångsbestämmelser vid avvecklingen av hyresregleringen och bostadsrättskonlrollen. I 2 och 3 §§ ges regler om att i vissa fall beslut och rättsförhållanden som bygger på hyresregleringen äger fortsatt giltighet även efter tidpunkten för avveck­ lingen. 2 § tar sikte på det fallet att den avtalade hyrestiden omfattar tid såväl före som efter det regleringen avvecklats. Bestämmelsen innebär att hyresavtalet för den hyrestid som återstår efter avvecklingen skall an­ ses uppta den hyra som skolat utgå när regleringen upphörde. En avtals­ bestämmelse som går ut på exempelvis att hyran skall höjas under löpande hyresperiod för den händelse hyresregleringen avvecklas är alltså inte gil­ tig. Däremot träffar regeln i 2 § inte ett före avvecklingen ingånget hyres­ avtal, om hyrestiden börjar löpa först efter tidpunkten för avvecklingen. Inte heller möter det något hinder att parterna efter regleringens avveck­ ling men innan löpande hyresperiod gått ut frivilligt kommer överens om en ändring av hyresvillkoren. I 3 § anges att hyresnämnds beslut om bl. a. ogiltighetsförklaring av uppsägning eller förlängning av hyresförhållande behåller sin giltighet även efter det att hyresregleringen upphört att gälla. 4 § innehåller en övergångsbestämmelse som gäller endast bostadsrättskontrollen. I 5 § anges att ett ärende som före avvecklingen anhängiggjorts hos hyresreglerande myndighet skall handläggas i den ordning som gällde förut. Enligt 6 § äger föreskrift eller beslut som meddelats med stöd av hyresregleringen tillämpning efter det att denna upphört endast om så an­ ges i föregående paragrafer. 7 § föreskriver att bestämmelser i hyresregle­ ringslagen om tystnadsplikt och om straff för brott mot lagen skall tilläm­ pas även efter det att denna upphört att gälla. Den omständigheten att hyresregleringen avvecklas för en viss ort eller för ett visst slag av lägenheter innebär inte att hyreslagens bestämmelser om besittningsskydd och hyressättning i stället skall gälla. Som förut angetts träder vid avvecklingen av hyresregleringen den provisoriska besitt­ ningsskyddslagen i tillämpning. Denna lag tillförsäkrar hyresgästen en kvarboenderätt, när hyresavtalet löper ut och innehåller även skyddsregler mot oskälig hyreshöjning i samband med förlängning av hyresförhållandet.

Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967 177

I samband med att hyresrådet genom en skrivelse den 26 november 1962 hemställde om förlängning av hyresregleringslagstiftningen t. o. m. utgången av år 1965 framhöll rådet att hyresregleringslagens konstruktion borde övervägas på nytt. De tillämpade grunderna för hyresregleringen har, uttalade hyresrådet, lett till att betydande nivåskillnader råder mellan hus av olika ålder och med olika finansieringsformer. Den skillnad i hyresvärde som i de större städerna marknadsmässigt föreligger mellan centralt och perifert belägna lägenheter kommer enligt hyresrådets mening endast i ringa grad till ut­ tryck genom skillnad i hyresnivån. Hyresrådet ansåg önskvärt att hyrorna redan före hyresregleringens avveckling anpassades efter lägenheternas in­ bördes marknadsmässiga hyresvärde. Som en utväg anvisade hyresrådet möjligheten att tillämpa den hyreskontroll som finns för möblerade lägenheter dvs. det s. k. 6 §-systemet. Fastän de hyresreglerande myndigheterna med en sådan ordning skulle komma att belastas med åtskilligt arbete med prövning av hyror, skulle avsevärda fördelar vinnas i andra avseenden. Sålunda skulle frågan om ge­ nerell hyreshöjning enligt nuvarande system helt eller delvis falla bort. Vi­ dare skulle nuvarande prövning av grundhyror med hänsyn till liyresläget för jämförliga lägenheter och med hänsyn till förbättringsarbeten eller för­ sämring av lägenhetens skick eller inskränkning av förmåner upphöra. I fråga om förbättringsarbeten ansåg hyresrådet angeläget att prövningen kunde avse resultatet av arbetet och inte endast eller huvudsakligen, såsom nu är fallet, de nedlagda kostnaderna. Enligt det skisserade systemet skulle man vid bedömandet av en lägenhets hyresvärde kunna ta hänsyn även till lägenhetens skick i underhållsavseende. Hyresrådets förslag om en utredning för att överväga en förenkling av hyreskontrollen efter de av rådet förordade riktlinjerna tillstyrktes i re­ missyttranden av bostadsstyrelsen, Sveriges fastighetsägareförbund och Hy­ resgästernas riksförbund. Hyresrådets framställning var en av anledningarna till att sakkunniga tillkallades för att utreda frågan om en avveckling av hyresregleringen (se direktiven för hyreslagstiftningssakkunniga, SOU 1966: 14 s. 14).

Hyreslagstiftningssakkunniga. De sakkunniga föreslår att hyresreglerings­ lagen upphävs och att dess bestämmelser om hyreskontroll ersätts med be­ stämmelser i den allmänna hyreslagen. Förslaget innebär att samma hyresspärr skall gälla för den balanserade hyresmarknaden som för bristmark­ naden. Det sagda innebär emellertid inte att de sakkunniga är beredda att låta marknadsläget fritt få bestämma hyrornas storlek på bristorter. Om full avtalsfrihet råder kan en knapphetsbetingad efterfrågan på lägenheter leda till att hyrorna vid nyuthyrning av lägenheter sätts så högt, att man får en

178 Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

hyresnivå som ligger väsentligt över äldre hyror för jämförliga lägenheter. Följden härav kan bli att efterfrågan på ett olyckligt sätt kommer att präg­ la hyressättningen när en ny hyresgäst tillträder och att hyresgäster i äldre hyresförhållanden i vissa fall tvingas betala den högre hyra som hyresvär­ den begär med hänvisning till de höga hyrorna vid nyuthyrning. Förstagångshyran — varmed de sakkunniga avser den hyra som avtalas då två kontrahenter första gången träffar hyresavtal rörande viss lägenhet — blir följaktligen av stor betydelse för hyressättningen i allmänhet på en i prin­ cip fri hyresmarknad. Enligt de sakkunnigas mening är det angeläget att hindra att bestående eller uppkommande bostadsbrist får leda till en sådan hyresnivå för förstagångshyror att den äldre hyresnivån kommer i rörelse uppåt utan att detta kan motiveras genom den jämförelseprövning som måste vara huvudnorm vid tillämpning av principen om skälig hyra. Viss möjlighet bör därför öppnas att kunna få en avtalad förstagångshyra prövad i efterhand. De principiella betänkligheterna mot att tillåta ett sådant ingrepp i löpande hyresavtal är inte starka, eftersom motivet till ingreppet är att söka i krisförhållanden på bostadsmarknaden, vilka torde vara övergående. Däremot tar de sakkunniga avstånd från tanken att i en allmän, permanent besittningsskyddslagstiftning ha någon generell rätt att under löpande avtalspe­ riod klandra avtalad hyra. Prövningen av förstagångshyran bör därför reg­ leras i bestämmelser som visserligen ingår i den permanenta hyreslagen men som gäller först efter särskilt förordnande. Prövningen av förstagångshyra bör kunna begäras av såväl hyresvärd som hyresgäst. Normerna vid bedömningen av förstagångshyrans skälighet bör vara desamma som vid tillämpningen av den allmänna hyresspärren. Med förstagångshyra bör i första hand förstås den hyra som avtalats mel­ lan parterna när lägenheten upplåts. Bestämmelserna bör emellertid också omfatta hyra som avtalats mellan parterna inom kortare tid efter upplåtel­ sen. Annars skulle syftet med reglerna om förstagångsprövning kunna sät­ tas ur spel. Om avtalet slutits för kort tid, skulle hyresvärden med utnytt­ jande av att hyresgästen ännu inte förvärvat besittningsskydd kunna förmå denne att gå med på att hyran efter viss kortare tid höjs. I sådant fall bör även den högre hyran betraktas som förstagångshyra. Prövningens allmänna syfte bör vara att hindra oskälig hyresstegring. Reglerna om förstagångshyra bör därför gälla i sådan ort där särskild upp­ märksamhet är påkallad till förekommande av sådan hyresstegring. Det geo­ grafiska tillämpningsområdet måste vid hyresregleringens hävande och ny lagstiftnings ikraftträdande bestämmas av Kungl. Maj :t. För att övergången från hyresregleringen till en friare hyressättning skall kunna ske så smi­ digt som möjligt synes det lämpligt att man till en början låter i huvudsak alla orter där hyran för bostäder är reglerad omfattas av förstagångsprövningen. Därvid bör man dock kunna utesluta sådana orter beträffande vil­

Kungl. Maj:ts proposition nr lbl år 1967 179

ka tillgängligt material visar att förstagångsprövning är obehövlig. Beslut om tillämpningsområdet i fortsättningen kan avse upphävande av prövningsmöjligheten i en ort där tillräcklig balans uppnåtts eller utsträckning till annan ort som av någon anledning, exempelvis industriell expansion, kommit att få ett tryck uppåt på hyresnivån. Bedömningar av detta slag är åtskilligt enklare och kan väntas bli betydligt mindre kontroversiella än de avgöranden vilka nu efter kommunernas hörande och förslag av hyresrådet åligger Kungl. Maj :t i fråga om hyresregleringens fortsatta bestånd. Det fortsatta handhavandet av frågor om förstagångsprövningens geografiska omfattning torde därför böra uppdras åt en myndighet, som är väl förtro­ gen med förhållandena på bostadsmarknaden i olika delar av landet. Valet faller då helt naturligt på bostadsstyrelsen. Prövningen av förstagångshyra bör ske i samma ordning som övriga tvis­ ter om hyrans skälighet. Ansökan om förstagångsprövning skall därför en­ ligt förslaget göras hos medlingsnämnden på orten. Eftersom det är ange­ läget att frågan om eventuell nedsättning av förstagångshyran ej hålls svä­ vande alltför länge föreslås att prövning av hyran skall påkallas inom ett år från hyresförhållandets början. I syfte att undvika dubbelprövning av hyran i samma hyresförhållande görs dock ett undantag. Om hyresvärden begärt hyreshöjning, måste hyresgästen begära prövning av förstagångshy­ ran innan medlingsförfarandet med anledning av hyresvärdens begäran av­ slutas. De sakkunniga anser angeläget att relationerna mellan parterna eller för­ farandet inför medlingsnämnden inte belastas med frågan om retroaktiv verkan av ett nedsättningsbeslut. Förordnande om nedsättning av första­ gångshyra skall därför äga verkan först fr. o. m. månaden närmast efter den när prövning påkallades hos medlingsnämnden. Denna ståndpunkt gör det ännu mer motiverat att förstagångsprövningen kommer till stånd snarast möjligt. Beträffande tidpunkten och sättet för hyresregleringens avveckling inne­ bär de sakkunnigas förslag i huvudsak följande. Förslaget utgår från att hyresregleringen skall avvecklas i samma takt som den nya lagens besittningsskydds- och hyressättningsregler vinner tilllämpning på hyresavtalen. Detta innebär att hyresregleringen avvecklas i två etapper av vilka den första avser alla hyresreglerade lokaler i landet samt bostadslägenheter i alla hyresreglerade orter utom Stockholms-, Göte­ borgs- och Malmöregionerna. Den andra etappen omfattar bostadslägenhe­ terna i de nämnda regionerna. Beträffande den första etappen innebär de sakkunnigas förslag följande i fråga om hyresregleringens avveckling. Vid nya hyreslagens ikraftträdan­ de, dvs. enligt förslaget den 1 november 1967, sätts hyresregleringen omedel­ bart ur kraft såvitt avser hyresavtal som ingås efter denna tidpunkt. I fråga om avtal vilka träffats före lagens ikraftträdande gäller som huvudregel att

180 Kungl. Maj:ts proposition nr IM år 1967

avtalet faller under hyresregleringen intill den tidpunkt då avtalet genom uppsägning efter det att den nya lagen trätt i kraft tidigast kunnat frånträdas, dvs. avtalet kommer i regel att falla under hyresregleringslagen den löpande hyresperioden ut (andra punkten i övergångsbestämmelserna). Det sagda innebär inte endast att den reglerade hyran skall gälla under den hyresperiod som återstår när den nya lagen träder i kraft utan också att hyresregleringslagens besittningsskyddsregler är tillämpliga när hyrespe­ rioden löper ut. I fråga om bostadslägenheter föreslås vidare att avtalet även under den följande avtalsperioden och så länge det består skall anses uppta den hyra och de övriga hyresvillkor som skolat gälla när hyresregle­ ringen upphörde (femte punkten, första stycket). Ett undantag från denna sista regel görs dock för vissa långtidsavtal (femte punkten andra stycket). De föreslagna bestämmelserna torde inte hindra att parterna efter nya lagens ikraftträdande kommer överens om ändrad hyra. I fråga om andra etappen, dvs. bostadslägenheter i de tre storstadsregio­ nerna, föreslås avvecklingen av hyresregleringen ske på ett något annat sätt. För dessa lägenheter skall hyresregleringen upphöra vid utgången av år 1969. Så länge ett hyresavtal som varit omfattat av regleringen består, skall dock hyresvillkoren under hyresregleringstiden äga fortsatt giltighet. Genom den föreslagna metoden för avvecklingen av hyresregleringen — och motsvarande bestämmelser om övergång till den nya hyreslagens besitt­ ningsskydds- och hyressättningsregler — uppnås, uttalar de sakkunniga, i fråga om de vanligast förekommande hyresavtalen, nämligen de ettåriga oktoberavtalen med tre eller sex månaders uppsägningstid, att den nya la­ gens besittningsskydds- och hyressättningsregler får verkan först fr. o. m. den avtalsperiod som börjar den 1 oktober 1969. Beträffande bostadslägen­ heter inom de tre storstadsregionerna inträder samma verkan först fr. o. in. den avtalsperiod som börjar den 1 oktober 1970. När det gäller avtal som ingås efter den nya lagens ikraftträdande eller i storstadsregionerna efter den 31 december 1969 får dock de nya reglerna verkan tidigare, nämligen från den tidpunkt då avtalen sluts. Medlingsnämnderna kommer alltså att få känning av de nya reglerna redan från tidpunkten för den nya lagens ikraftträdande. Till stöd för den föreslagna metoden för avvecklingen av hyresreglering­ en anför de sakkunniga flera skäl. Tidpunkten för den nya lagens ikraft­ trädande måste väljas så att de nya medlingsnämnderna och underrätterna hinner att organiseras. Övergångsreglerna bör vidare utformas så att man får en fördröjd och successiv tillämpning av den nya lagens bestämmelser. Härigenom undviks en alltför koncentrerad anhopning av tvister hos med­ lingsnämnderna. De sakkunniga anser lämpligt att i fråga om de tre stor­ stadsregionerna, där trycket på den nya medlingsorganisationen kan vän­ tas bli störst, låta nya lagens regler om besittningsskydd och hyressättning i fråga om bostadslägenheter träda i kraft vid en senare tidpunkt än be­

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967 181

träffande landet i övrigt. Härigenom kan man också vinna vissa erfarenheter av nya lagens tillämpning. Dessa kan tillvaratas av medlingsnämnderna och hyresdomstolarna i de tre storstadsregionerna. De sakkunnigas förslag innebär att hyran låses fast under viss tid efter det att hyresregleringen upphört att äga tillämpning på ett avtal. Även un­ der denna tid skall emellertid generell hyreshöjning kunna beslutas. En­ ligt förslaget skall sådant beslut kunna meddelas av Kungl. Maj :t eller hy­ resrådet (femte punkten, tredje stycket och åttonde punkten i övergångs­ bestämmelserna). En förutsättning för att generell hyreshöjning skall få tas ut är självfallet att hyresavtalet berättigar hyresvärden till det.

Remissyttrandena. De sakkunnigas förslag att ersätta hyresregleringen med en friare hyresmarknad har vunnit ett mycket starkt gensvar hos re­ missinstanserna. Det finns i själva verket inte någon som direkt motsätter sig hyresregleringens avveckling, lat vara att tillstyrkandena inte sällan för­ ses med reservationer som går ut på att man bör dröja med avvecklingen ytterligare någon kortare tid eller att storstadsregionerna bör särbehandlas. Bland de remissinstanser som direkt uttalar sig för en avveckling av hyres­ regleringen omedelbart eller efter en kort övergångstid märks socialstyrel­ sen (majoriteten), försäkringsinspektionen, kommerskollegium, arbets­ marknadsstyrelsen, bostadsstyrelsen, hyresrådet, överståthållarämbetet, länsstyrelserna i Stockholms, Kronobergs och Jämtlands län, Stockholms rådhusrätt, rådhusrätten i Malmö, expropriationsutredningen, stadsförbun­ det, kommunförbundet, landstingsförbundet, fastighetsägareförbundet, SA­ BO, Hyresgästernas riksförbund, Svenska riksbyggen, Näringslivets byggnadsdelegation, Svensk industriförening, Sveriges företagares riksförbund, LO, TCO och SR. Andra remissinstanser tar inte upp frågan eller innesluter sitt ställningstagande i ett allmänt tillstyrkande av förslaget. Flera remissinstanser går närmare in på nackdelarna med hyresregleringssystemet och utvecklar vad som står att vinna genom att överge regle­ ringen. Socialstyrelsen framhåller att nackdelarna måste vara väsentliga av att på längre sikt genom lagstiftning hålla hyrorna i äldre hus med ej sällan eftertraktat centralt bostadsläge på avsevärt lägre nivå än i nyare och mera perifert belägna hus. Trycket på bostadsmarknaden kommer att avsevärt lätta om hyresregleringen avskaffas. Endast på den vägen kan man efter hand nå fram till en av alla eftersträvad balans på bostadsmarknaden. Den nuvarande lagstiftningen främjar också illegala hyresaffärer och minskar rörligheten på bostadsmarknaden. Mot det anförda måste vägas nackdelar­ na med de hyreshöjningar som i vissa fall blir följden. Dessa måste emeller­ tid enligt styrelsens mening tas om man över huvud taget siktar till en friare hyresmarknad. Arbetsmarknadsstyrelsen anser att det råder ett uppenbart samband mel­

182 Kungi. Maj. ts proposition nr Hl år 1967

lan förhållandena på bostadsmarknaden samt arbetskraftens rörlighet och möjligheter till produktiv sysselsättning. Bostadsbristen på expanderande orter utgör ett allvarligt hinder i detta hänseende liksom även rådande svå­ righeter att byta bostad inom eller mellan regioner med ungefär likartad bostadsmarknad. Från arbetsmarknadssynpunkt är det därför angeläget att åtgärder vidtas för att åstadkomma en normalisering av bostadsmarknaden. En friare hyressättning i enlighet med de sakkunnigas förslag torde vara ägnad att främja en sådan utveckling. Näringslivets bgggnadsdelegation uttalar att hyresregleringens skade­ verkningar under senare år blivit alltmera uppenbara. Hyressplittringen, bostadsbristen, trögrörligheten på bostadsmarknaden är alltför välkända fenomen för att behöva närmare analyseras. Överhettningen i landets eko­ nomi kan till stora delar härledas ur förhållandena inom bostadssektorn med dess inflationsdrivande effekter. De skadliga verkningarna kan inte undanröjas på annat sätt än genom att man skapar balans mellan tillgång och efterfrågan på bostadsmarknaden. En sådan balans går inte att uppnå om inte bostäderna underkastas i huvudsak de principer som kännetecknar en fri marknadsekonomi. Att bygga bort bostadsbristen har varit och förblir en utopi. De sakkunnigas förslag synes i stort sett kunna leda till att hy­ rorna successivt närmas till en marknadsmässig, balanserad nivå. Sveriges fastighetsägareförbund anser det i högsta grad angeläget att hy­ resregleringen avvecklas utan ytterligare dröjsmål. Skadeverkningarna av regleringen blir värre för varje år. Sålunda utjämnas inte skillnaden i hy­ resnivåerna mellan olika årgångar av hus utan de växer år från år. Ett allt större antal goda fastigheter slits ner och går mot en för tidig saneringsmognad på grund av otillräckliga medel för reparation. En ansenlig kapi­ talförstöring blir en oundviklig konsekvens. Reglerna om generell och indi­ viduell hyreshöjning blir alltmera svårhanterliga och för allmänheten obe­ gripliga. Desorganisationen på bostadsmarknaden förvärras. Även från samhällsekonomisk synpunkt talar tungt vägande skäl för en snabb åter­ gång till en fri hyresprisbildning. Svenska riksbyggen framhåller att de sakkunnigas förslag generellt står i överensstämmelse med den allmänna nyorientering som på senare tid gjort sig gällande i riktning mot en friare hyresmarknad. Förslaget kom­ mer att medföra en ökad rörlighet på bostadsmarknaden samtidigt som marknadshyror inom stora delar av bostadsbeståndet kan nås utan oskäli­ ga höjningar i enskilda fall. En förutsättning för att markanta hyreshöj­ ningar inte generellt skall kunna komma till stånd är dock att det koope­ rativa och allmännyttiga bostadsbeståndet genom sin storlek och konkur­ renskraft fungerar som prisledare på bostadsmarknaden. I några yttranden diskuteras frågan om inverkan på fastighetsvärdena av att hyresregleringen avvecklas. Försäkringsinspektionen anser att en av­ veckling av hyresregleringen kommer att medföra att vissa fastigheters vär­

Kungl. Maj:ts proposition nr läl år 1967 183

den stiger märkbart. En speciellt kraftig värdestegring synes sannolik be­ träffande sådana äldre hyresfastigheter för vilka vid rådande hyressplittring förhållandevis låga hyror erhålls. Expropriationsutredningen framhål­ ler däremot att ett genomförande av den föreslagna reformen ingalunda genomgående — åtminstone inte om man ser saken pa litet längre sikt behöver få till följd att fastighetsvärdena stiger. Bl. a. bör erinras om att ett system med friare prisbildning på hyresmarknaden också inrymmer faktorer av delvis riskbetonad karaktär såvitt gäller fastigheternas framtida avkastningsförhållanden och att det vid fastighetsvärdering givetvis är nödvändigt att ta tillbörlig hänsyn också till sådana faktorer. Även LO tar upp frågan om fastighetsägarna kommer att kunna göra förtjänster när förslaget genomförs. Det finns enligt LO:s mening inga skal till att ökade vinster skall få uppstå för fastighetsägarna. Det är därför nödvändigt att noga följa utvecklingen. De ökade resurser som en ökning av boendekostnaderna skulle möjliggöra bör komma bostadskonsumtionen till godo. Liknande synpunkter framförs av TCO. Socialstyrelsen anser angeläget att man överväger åtgärder som motver­ kar att de hyreshöjningar, som avvecklingen av hyresregleringen otvivelak­ tigt kommer att föra med sig, försämrar bostadsstandarden för lägre in­ komsttagare. En lämplig utväg är enligt styrelsens mening att lämna erfor­ derligt stöd i form av familjebostadsbidrag. En allmän översyn av bidrags­ reglerna bör göras, varvid såväl bidragens storlek och gällande inkomst­ gränser som kraven på bostadens storlek och utrustning bör omprövas. Inte oväsentliga kostnadsökningar kommer att uppstå även för kommuner­ na. Reformen torde sålunda i första hand medföra att de kommunala bo­ stadstilläggen höjs samt att utgifterna för socialhjälp till hyra ökar. De statliga pensionärsbostadsbidragen bör också ses över. Även HSB pekar på de bostadssociala följderna av förslaget och förordar att låginkomsttagare, barnfamiljer och pensionärer ges ekonomiskt stöd av det allmänna så att de kan upprätthålla en godtagbar bostadsstandard. Ett flertal remissinstanser anser att förslagets regler om hyressättningen inte är tillräckliga för att i övergångsskedet motverka ej godtagbara hy­ reshöjningar på orter med mera betydande bostadsbrist och önskar upp­ skov med avvecklingen under någon tid. För ett uppskov uttalar sig bostadsstyrelsen, hyresrådet, Stockholms rådhusrätt, överståthållarämbetet, stadskollegiet i Stockholm, länsstyrelserna i Stockholms, Södermanlands och Malmöhus län, drätselkammaren i Malmö, SABO, Svenska riksbyggen, LO och Hyresgästernas riksförbund. Vissa remissinstanser förordar att uppskovet får gälla samtliga orter där hyresregleringen alltjämt är kvar. I sådan riktning uttalar sig hyresrådet, länsstyrelsen i Malmöhus län och Hyresgästernas riksförbund. LO och Svenska riksbyggen anser att uppskovet bör avse samtliga orter med fler än 30 000 innevånare. SABO uttalar att en orts storlek inte i och för sig bör

184 Kungl. Maj. ts proposition nr Hl år 1967 få avgöra när den nya lagstiftningen skall börja tillämpas, SABO erinrar om att de sakkunniga själva anser att det växande beståndet av allmännyttiga lägenheter kommer att stabilisera hyresläget så att inte en knapphetsbetingad efterfrågan kommer att skruva upp hyresnivån på ett inte önskvärt sätt. Med utgångspunkt från detta resonemang är det lämpligt att gå över till den nya ordningen när bostadsföretag vilkas hyror sätts efter själv­ kostnadsprincipen har nått en sådan andel av en orts lägenhetsbestånd att de blivit prisledande på hyresmarknaden. Bostadsstijrelsen förordar en senareläggning även för andra orter än de tre storstadsregionerna. Det finns orter där bostadsbristen kan vara av minst samma relativa omfattning som i ett storstadsområde. I fråga om uppskovets längd i de tre storstadsregionerna förordar överståthållarämbetet, stadskollegiet i Stockholm, länsstyrelsen i Malmöhus län och stadskollegiet i Malmö att någon tidpunkt inte nu fastställs för hyres­ regleringens avveckling. LO och Svenska riksbgggen godtar de sakkunnigas förslag att låta avvecklingen anstå till början av 1970-talet. Hyresgästernas riksförbund förordar några års längre uppskov än de sakkunniga tänkt sig. I fråga om landet i övrigt anser LO och Svenska riksbgggen alt de största orterna utanför storstadsregionerna — gränsen anges till orter med 30 000 innevånare -— bör behandlas på samma sätt som storstäderna. Hy­ resgästernas riksförbund yrkar även här på några års längre uppskov än de sakkunniga föreslagit. Samma uppfattning har länsstyrelsen i Malmöhus län. Länsstyrelsen i Stockholms län förutsätter att den svårbedömda och öm­ tåliga frågan om lämplig tidpunkt för den nya ordningens praktiska ge­ nomförande särskilt vad beträffar regioner med kvarstående avsevärd bo­ stadsbrist görs till föremål för fortsatta, förutsättningslösa överväganden. Näringslivets byggnadsdelegation understryker betydelsen av att hyresreg­ leringen avskaffas efter en på förhand bestämd tidsplan så att fastighets­ ägare och hyresgäster i förväg kan inrätta sig efter de nya förhållandena. Att för vissa områden ställa lagens ikraftträdande på en oviss framtid in­ nebär i realiteten betydande risker för att den mycket angelägna reformen aldrig förverkligas. Delegationen har ingen erinran mot de sakkunnigas tidsplan som sådan men betonar att varje ytterligare uttänjning av tids­ planen enbart försvårar en senare övergång till en marknadsmässig hyressättning, Den nya medlings- och domstolsorganisationen torde inte kunna fungera tillfredsställande, om inte landsomfattande erfarenheter redan från början läggs till grund för lagens tillämpning i frågor av större prin­ cipiell räckvidd. Det är självfallet i första hand de större tätorterna som härvid kommer att kunna förse prövningsorganen med en vägledande prax­ is. Svenska företagares riksförbund anser att det föreslagna besittnings­ skyddet för hyresgäst och hyresspärrarna föranleder att man inte har an­ ledning att undanta de tre storstadsregionerna från det allmänna ikraftträ­ dandet.

Kungl. Maj. ts proposition nr lhl år 1967 185

Hyresrådet förordar -—- som tidigare nämnts —- att avvecklingen av hy­ resregleringen skall uppskjutas några år. Under övergångstiden bör man enligt hyresrådets mening tillämpa ett uppmjukat regleringsförfarande av den typ som enligt 6 § hyresregleringslagen nu förekommer för möblerade lägenheter. En övergång till detta system är enligt hyresrådets mening en lämplig förberedelse till en friare hyresmarknad. Systemet gör det möjligt att successivt anpassa hyrorna till mera marknadsmässiga värden. Över­ gången till den friare hyresmarknaden kan på så sätt ske lättare och utan alltför svåra sociala återverkningar. En minoritet, som representerar hyres­ gästintresset inom rådet, ansluter sig till de sakkunnigas förslag. Sveriges fastighetsägareförbund förordar att ett 6 §-system enligt de rikt­ linjer hyresrådet dragit upp tillämpas i storstadsregionerna fram till dess hyresregleringen enligt de sakkunnigas förslag avvecklas för dessa orter.

I den mån remissinstansernas uttalanden om hyressättningen bara eller i första hand gäller hyresvillkoren efter förlängning av hyresavtal haE ut­ talandena redovisats under avsnittet besittningsskydd för bostadshyresgäst. De sakkunnigas förslag att hyresgäst på ort med påtaglig bostadsbrist skall kunna påkalla prövning av s. k. förstagångshyra tillstyrks eller läm­ nas utan erinran av nästan alla remissinstanser. Många uttalar att ett så­ dant förfarande är nödvändigt för att hindra en knapphetsbetingad efter­ frågan på bostäder att slå igenom på hyresnivån i allmänhet. Hyresgäster­ nas riksförbund fäster sådan vikt vid denna prövningsmöjlighet att man förordar att den bör finnas över hela landet. Näringslivets byggnadsdelegation anser att systemet med prövning av förstagångshyra är förslagets mest långtgående avvikelse från principen om en fri hyresmarknad. En sådan prövning kan, om den ges en alltför vidsträckt tillämpning, allvarligt försvåra den övergång till friare mark­ nadsförhållanden på bostadssektorn som är det väsentliga syftet med den nya lagstiftningen. Förslaget ger inte tillräckliga garantier för den restriktivitet i tillämpningen av institutet, som är en nödvändig förutsättning för att en sådan övergång skall kunna ske. De sakkunniga har inte annat än i föga förbindande ordalag tagit ställning till frågan om förstagångsprövningens geografiska tillämpningsområde. Möjligen vill de sakkunniga utgå från hyresrådets under år 1965 framlagda förslag om avveckling av hyres­ regleringen på vissa orter. Detta är otillräckligt. Endast de tre storstads­ regionerna uppvisar f. n. en sådan reell bostadsbrist att en förstagångsprövning behövs. Varje utvidgning av tillämpningsområdet härutöver innebär ett allvarligt hot mot möjligheterna att inom rimlig tid uppnå balans på bostadsmarknaden. Sveriges fastighetsägareförbund betraktar som ytterst angeläget att en förstagångsprövning undviks. Det är mindre tilltalande att i en hyreslag som tar sikte på normala förhållanden låta part som ingått ett hyresavtal klandra dess innehåll under löpande avtalstid. Systemet uppmuntrar bo-

186 Kungl. Maj.ts proposition nr 141 år 1967

stadssökande till överbud på hyran, vilka följs av avtalsbrott, samt medför tvister och rättsosäkerhet vid fastighetsförsäljningar. Om övergångsbe­ stämmelserna för storstadsregionerna ges den utformning förbundet för­ ordat, dvs. ett 6 §-systein i enlighet med hyresrådets riktlinjer, torde hyres­ nivåerna under de år då övergångsbestämmelserna får verka ha hunnit ut­ jämnas. Samtidigt torde en dämpning av efterfrågetrycket som onödiggör den föreslagna förstagångsprövningen ha skett. Från många håll yrkas att det alltid skall ligga i Kungl. Maj :ts hand att bestämma i vilka orter reglerna om förstagångsprövning skall tillämpas. Bostadsstyrelsen anser att denna fråga är av så ingripande betydelse för parterna på hyresmarknaden och av så kontroversiell natur att beslut här­ om bör fattas av Kungl. Maj :t. Frågor av hithörande slag skulle f. ö. ändå i ett betydande antal fall komma under Kungl. Maj :ts prövning efter besvär. Förslagsrätten bör vara fri. Bostadsstyrelsen bör för sin del naturligen ta de initiativ som betingas av inträffande ändringar i relationen mellan till­ gång och efterfrågan på bostäder inom orterna. I samma riktning uttalar sig bl. a. hyresrådet, bostadsrättskommittén, Hyresgästernas riksförbund och Näringslivets byggnadsdelegation. Statens personalbostadsdelegation förordar att undantag från bestäm­ melserna om prövning av förstagångshyra görs för statsverkets bostäder. Metodiken för hyressättningen på detta område garanterar att oskäliga hy­ ror inte åsätts dessa bostäder. Socialstyrelsen riktar uppmärksamheten på en regel i de sakkunnigas förslag om att hyresgästs uthyrning av del av bostad inte omfattas av reglerna om förstagångsprövning. Sådan uthyrning har under senare år blivit allt vanligare i bristorterna och har tenderat att få allt längre varak­ tighet. Inte minst utlänningarna drabbas av förhållandena på denna bo­ stadsmarknad. Vederbörandes många gånger osäkra förankring i landet och bristande kunskap om förhållandena här har öppnat särskilda möjlig­ heter för uthyraren att tillskansa sig oskäliga hyror. Styrelsen avstår från att föreslå någon ändring av förslaget i detta hänseende men framhåller att det är angeläget att man i fortsättningen har sin uppmärksamhet riktad på problemet. Hovrätten för Nedre Norrland ifrågasätter om inte ett belut om nedsätt­ ning av hyran i särskilda fall bör få avse även förfluten tid. Härigenom skulle krav på oskäligt hög hyra kunna förebyggas. Bostadsrättskommittén anför liknande synpunkter. Flera remissinstanser uppehåller sig vid frågan om det lämpliga i att samordna bestämmelser om besittningsskydd och hyressättning för orter med mera påtaglig lägenhetsbrist och motsvarande bestämmelser för orter med en balanserad hyresmarknad i en permanent hyreslag. Sveriges juristförbund anser att det visserligen ligger ett betydande värde i att de olika

Kungl. Maj.ts proposition nr 141 år 1967 187

reglerna på hyreslagstiftningens område fogas samman i en konsekvent uppbyggd och systematiskt genomtänkt hyreslag. Förbundet uttalar dock viss tveksamhet om läget på hyresmarknaden verkligen är sådant att tiden är inne för en generell lösning av frågor om besittningsskydd och hyreskontroll. Det kan sättas i fråga om inte klyftan mellan orter med balan­ serad hyresmarknad och bristorter är för stor för att lämpligen kunna bryg­ gas över. Det går knappast att finna gemensamma formler för så skilda marknadslägen utan att på den ena punkten efter den andra tillgripa den mindre tillfredsställande lösningen att ge avkall på det i samtliga fall vä­ sentliga kravet på klara och distinkta bestämmelser och i stället välja all­ männa, elastiska formuleringar som överlåter åt praxis att ge lagstiftning­ en dess reella innehåll. Förbundet vill dock inte avstyrka den valda meto­ diken utan endast fästa uppmärksamheten på den löslighet och svåröver­ skådlighet som blir följden. Stockholms rådhusrätt utvecklar liknande syn­ punkter. Näringslivets bgggnadsdelegation anser att det förhållandet att reglerna om förstagångsprövning intagits i själva hyreslagen framkallar farhågor för att denna prövning utvecklas till ett permanent inslag på den framtida bostadsmarknaden, varigenom möjligheterna att inom rimlig tid nå balans på denna marknad riskeras. Delegationen föreslår därför att dessa regler förs över till övergångsbestämmelserna och tidsbegränsas. Sve­ riges advokatsamfund menar att de allmänna rättsreglerna om hyra bör ut­ formas för en i huvudsak balanserad hyresmarknad. De avvikelser som be­ tingas av påtaglig lägenhetsbrist i vissa orter bör även i fortsättningen fin­ nas i en särskild kristidslagstiftning och avvecklas allteftersom balans in­ träder på hyresmarknaden.

Departementschefen. Hyreslagstiftningssakkunnigas huvuduppgift var att överväga om bestämmelserna angående besittningsskydd och hyressättning för orter med en mera påtaglig lägenhetsbrist och för orter med en i huvud­ sak balanserad hyresmarknad kunde samordnas i en reviderad permanent hyreslag. Om en sådan ordning visade sig möjlig borde hyreslagen enligt direktiven för de sakkunniga (se SOU 1966: 14 s. 16) innehålla dels grund­ läggande regler om besittningsskydd och om prövning av hyrans storlek och andra villkor för nytt hyresavtal, dels i vissa begränsade avseenden häri­ från avvikande bestämmelser, vilka efter särskilt förordnande kunde bring­ as i tillämpning i orter med påtaglig lägenhetsbrist. I det föregående har besittningsskyddet för bostadshyresgäst och lokal­ hyresgäst behandlats. Jag har därvid anslutit mig till de sakkunnigas för­ slag att bestämmelserna om hyresgästens besittningsskydd skall vara ge­ mensamma för den balanserade hyresmarknaden och för en marknad där lägenhetsbrist råder. Som jag utförligt utvecklat utesluter inte detta, att tillämpningen av bestämmelserna måste bli skiftande beroende på mark­

188 Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

nadsläget. Vid en mera påtaglig lägenhetsbrist måste självfallet större hän­ syn tas till hyresgästens anspråk på att få ha kvar sin hyresrätt än om god tillgång finns på lägenheter. Frågan om hyressättningen i samband med förlängning av hyresförhål­ landet har ingående behandlats i avsnittet om besittningsskydd för bostadshyresgäst. De sakkunnigas förslag innebär att ej heller i detta avseen­ de några särbestämmelser — jag bortser nu från reglerna om prövning av förstagångshyra eftersom vid sådan prövning hyran skall bestämmas enligt huvudnormen — är behövliga för den ej balanserade hyresmarknaden. Denna uppfattning har väckt viss kritik särskilt från hyresrådets sida. Kri­ tiken går sammanfattningsvis ut på att den av de sakkunniga föreslagna hyressättningsnormen — vars uppgift egentligen bara är att trygga besitt­ ningsskyddet för hyresgästen på en hyresmarknad där i princip marknadsmässig hyressättning tillämpas — inte är tillräcklig för att på en bristmark­ nad motverka sådana av bristläget betingade hyreshöjningar som inte är godtagbara från samhällssynpunkt. Jag har funnit kritiken berättigad och har därför stannat för att vissa särbestämmelser behövs som ett komple­ ment till hyressättningsnormen för den i huvudsak balanserade hyresmark­ naden. I det följande kommer jag att först behandla frågan om utformningen av den särskilda hyressättningsnorm som skall gälla för orter med mera på­ taglig bostadsbrist. Därefter behandlas det med denna fråga sammanhäng­ ande spörsmålet om prövning av förstagångshyra. I detta sammanhang tar jag också upp frågan om behovet av en lagfäst bytesrätt på bristorterna. Mot bakgrunden av mitt ställningstagande till dessa frågor kommer jag att därefter uppehålla mig vid frågan om tidpunkten och sättet för hyres­ regleringens avveckling.

Vad först beträffar behovet av en särskild hyressättnings­ norm för bristorterna bör inledningsvis framhållas att regeln att hyresgästen vid förlängning av hyresförhållandet är skyldig godta den ford­ rade hyran, om den inte väsentligt överstiger hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga, principiellt sett innebär inte bara att jämförliga lägenheter får lika höga hyror utan även åtminstone på längre sikt, att hyrorna i hela lägenhetsbeståndet anpassas till varandra efter lägenheternas varierande bruksvärden. Hyrorna blir därigenom rela­ tivt bestämda. Däremot ger bruksvärderegeln inte någon anvisning om på vilken absolut nivå hyrorna kommer att ligga. Denna nivå kommer att be­ stämmas av marknadsläget, dvs. förhållandet mellan tillgång och efterfrå­ gan på bostäder. I detta avseende skiljer sig regeln från de bestämmelser om hyrans fastställande som finns i hyresregleringslagen. Där anknyts hyresläget i princip för äldre hus till den hyra som utgick den 1 januari 1942 och för nyare hus till produktionskostnaderna.

Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967 189

De särbestämmelser som enligt min mening är behövliga för bristorterna bör innebära att också den absoluta hyresnivån blir i viss mån låst och att den alltså inte kommer att styras av efterfrågetrycket. Låsningen bör emellertid ske på ett helt annat sätt än som kännetecknar hyresregleringssystemet. I första hand bör slås fast att även särbestämmelserna skall bygga på avtalsfrihetens grund. Avtalad hyra eller den hyra som fordras i sam­ band med förlängning av hyresförhållande bör alltså provas bara om part begär det. Vidare bör den enskilda fastighetens produktionskostnader inte få inverka vid hyrans fastställande. De sakkunniga utgår från att de allmännyttiga bostadsföretagens hyressättning med tiden kommer att tjäna som riktpunkt vid hyresbedömningen. Jag delar denna uppfattning, men som jag har anfört tidigare har inte dessa företag en sådan ställning i det äldre lägenhetsbeståndet som krävs för att företagens hyror över hela fältet skall bli bestämmande vid jämförelsepröv­ ningen med tillämpning av bruksvärderegeln. De kommer darfor inte att vid avvecklingen av hyresregleringen få en sådan prisledande funktion in­ om hela lägenhetsbeståndet att ej godtagbara hyreshöjningar hindras. När det gäller nyproduktionen av flerfamiljshus förhåller det sig emellertid obe­ stridligen så att dessa företag nu intar och för framtiden kan väntas be­ hålla en ledande ställning. Inom denna sektor kommer de allmännyttiga fö­ retagens hyror otvivelaktigt att bli bestämmande för hyresläget. Eftersom företagen tillämpar självkostnadsprincipen vilket innebär att hyrorna sätts så att de på lång sikt täcker de faktiska kostnaderna, får man härigenom en garanti för att oskäligt höga hyror inte kommer att tillämpas för lagen­ heter i hus som uppförs i fortsättningen. I nyproduktionen föreligger såle­ des ingen större risk för en ej önskvärd hyresutveckling på grund av bristorternas efterfrågeöverskott. Den behövliga låsningen av hyresnivåerna i det äldre lägenhetsbeståndet kan enligt min mening åstadkommas med ut­ nyttjande av detta förhållande. Jag föreslår att för bristorterna den aktu­ ella hyran prövas inte bara med hänsyn till jämförliga lägenheters hyra utan även med beaktande av det allmänna hyresläget i orten för lägenheter i nybyggda bostadshus. Detta hyresläge får utgöra utgångspunkten för be­ räkningen. Från denna utgångspunkt får sedan den aktuella hyran be­ stämmas efter en bedömning av den ifrågavarande lägenhetens modernitetsgrad, underhåll och skick i övrigt m. m. Prövningen bör därvid gå till på följande sätt. Jämförelseprövningen med tillämpning av bruksvärderegeln bor vara grundläggande. I första hand bör alltså den fordrade hyran — eller vid förstagångsprövning den avtalade hyran — jämföras med hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Från jämförelsematerialet utesluts därvid sådana enstaka topphyror som under alla för­ hållanden inte får vara vägledande för jämförelsen. Enligt huvudregeln skall härefter prövningen av den aktuella hyran ske utifrån den hyresnivå

190 Kungi. Maj:ts proposition nr U1 år 1967

som bildas av de högsta hyrorna. På detta stadium bör hänsynstagandet till det allmänna hyresläget i orten för lägenheter i nybyggda bostadshus kom­ ma in. Hyran för de aktuella jämförelselägenheterna bör sålunda ställas samman med hyran för lägenheter i nybyggda hus. Härvid bör jämförelsen inriktas på sådana lägenheter som är så likvärdiga som omständigheterna tillåter. Man bör sålunda kunna utvälja sådana lägenheter i nybyggda hus som är likvärdiga med jämförelselägenheterna i fråga om exempelvis rums­ antal och bostadsyta. Mot bakgrunden av hyresläget för lägenheterna i nyby§§da hus bör sedan bedömas om hyran för jämförelselägenheterna är rimlig. Vid denna bedömning måste självfallet behörig hänsyn tas till att bruksvärdet för de båda kategorierna av lägenheter ofta inte är detsamma. Leder bedömningen till att hyran för någon eller några av de lägenheter som ingår i jämförelsematerialet inte kan anses rimlig i förhållande till hyresläget i nybyggda bostadshus, bortses från dessa lägenheter vid jäm­ förelseprövningen. Jag vill betona att den nu beskrivna särregeln syftar endast till att hindra att bristmarknadens efterfrågeövertryck får verka alltför fritt på hyressättningen. Framför allt ger särregeln möjlighet att vid jämförelseprövningen bortse från sådana alltför höga hyror som hyresgäster frivilligt tagit på sig. I den mån dessa hyror bildar en hyresnivå, skulle de annars kunna påverka hyressättningen på ett sätt som inte är acceptabelt från samhällssynpunkt. Ofta torde det bli möjligt att utan särskild utredning utesluta hyror av det­ ta slag från jämförelsematerialet. Detta gäller särskilt fall när materialet innehaller ett representativt inslag av lägenheter från allmännyttiga bo­ stadsföretags fastigheter med hyror som är anpassade till hyresläget i ny­ produktionen. Högre liggande hyror bör i sådant fall inte få påverka be­ dömningen.

De sakkunnigas förslag innebär att det alltid är tillåtet för hyresvärd och hyresgäst att själva träffa avtal om hyran. Förslaget bygger alltså på av­ talsfrihet även när det gäller orter med mera påtaglig bostadsbrist. Det finns alltså inte såsom enligt hyresregleringslagen något krav på att myndighet prövar vilken hyra som skall utgå. För att hyresgästen inte skall vara helt utlämnad åt den fria marknadsprissättningen föreslår de sakkunniga att hyresgästen skall kunna få den avtalade hyrans, den s. k. f örstagångshyrans skälighet prövad. Denna möjlighet skall stå till hyresgästens för­ fogande under viss tid från det att han första gången träffade avtal om för­ hyrning av lägenheten. Prövningen skall kunna komma till stånd även på begäran av hyresvärden. Förslaget innebär en betydelsefull inskränkning i avtalsfrihetens princip. Enligt min mening är inskränkningen emellertid nödvändig för att hyresregleringen skall kunna avskaffas beträffande såda­ na orter där bostadsbrist alltjämt föreligger. Förslaget har också vunnit allmänt gillande under remissbehandlingen.

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967 191

I enlighet med vad de sakkunniga föreslagit bör förstagångsprövningen kunna avse även sådan hyra som avtalats viss tid efter upplåtelsen av lägenheten. Jag delar de sakkunnigas uppfattning att denna tid bör be­ stämmas till nio månader, dvs. samma tid som måste förflyta för att be­ sittningsskydd skall föreligga när hyresavtalet upphör. Likaså kan jag bi­ träda de sakkunnigas förslag att förstagångsprövningen måste begäras in­ om ett år från det hyresförhållandet började. I enlighet med de sakkun­ nigas förslag bör beslut om nedsättning av förstagångshyra inte få avse tid innan prövningen påkallades. Som statens personalbostadsdelegation anfört behövs knappast någon, prövningsmöjlighet i fråga om förstagångshyra för statsverkets bostäder. Jag anser ändå inte motiverat att undanta denna lägenhetskategori från reglerna om prövning av förstagångshyra. De sakkunniga föreslår att Kungl. Maj :t vid den nya hyreslagens ikraft­ trädande skall bestämma det geografiska tillämpningsområdet för bestäm­ melserna om prövning av förstagångshyra men att det fortsatta handhavandet av dessa frågor skall uppdras åt bostadsstyrelsen. Från många håll, bl. a. av bostadsstyrelsen själv, yrkas att det alltid skall ligga i Kungl. Maj .ts hand att förordna om förstagångsprövningens geografiska omfattning. Jag biträder denna mening. Förslag om inskränkning eller utvidgning av be­ stämmelsernas tillämpningsområde kan med denna ordning väckas av var och en. Hyresnämnderna bör dock ha som uppgift att ta erforderliga initiativ i saken. Bestämmelser härom bör meddelas av Kungl. Maj :t.

De förut behandlade särbestämmelserna för hyressättningen på bristorter bör naturligen ha samma tillämpningsområde som bestämmelserna om prövning av förstagångshyra. Bestämmelserna om hyressättningen på bristorter torde övergångsvis kunna vålla komplikationer för sådana fall då skillnader i finansieringsbetingelserna eller andra omständigheter medverkat till att hyrorna för vis­ sa lägenheter kommit att ligga väsentligt högre än hyresläget i allmänhet för likvärdiga lägenheter. I enlighet med de normer, som gäller för hyreskontrollen enligt hyresregleringslagen och som innebär att hyran bestäms med hänsyn till vad som bedöms utgöra skäliga produktionskostnader, är ifrågavarande höga hyror godkända av de hyresreglerande organen, Den omständigheten att man går över till ett nytt system för hyressättningen bör inte föranleda att dessa hyror ej längre skulle anses godtagbara. Vid tilllämpningen av hyressättningsbestämmelserna bör därför en hyra som fast­ ställts av hyresnämnd eller hyresrådet alltid anses skälig, dock inte i den meningen att den utan vidare skall godtas som jämförelsehyra när hyran för annan lägenhet prövas. En förutsättning är självfallet att lägenhetens skick inte avsevärt försämrats eller hyresgästens förmåner avsevärt in­

192 Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

skränkts. Det sagda får tillämpning främst för det fall att en ny hyresgäst flyttar in i en lägenhet och påkallar prövning av den avtalade hyran, trots att denna inte överstiger den hyra som gällde under hyresregleringslagens giltighetstid. Det synsätt som jag här förordat stämmer överens med den princip om att hyran skall bestämmas efter skälighet som ligger till grund för hyressättningsreglerna. Det torde därför inte vara behövligt att föra in någon särskild övergångsregel för de fall som avses här.

Jag har i avsnittet om personförändring på hyresgästsidan deklarerat den uppfattningen att en lagstadgad bytesrätt bör införas men att bestämmelserna därom bör gälla bara på en hyresmarknad med mera på­ taglig bostadsbrist. Jag avser nu att närmare gå in på frågan. Det skall inte bestridas att hyresvärdarna i allmänhet visar förståelse för hyresgästernas önskemål att byta lägenhet. Å andra sidan är det otvivelak­ tigt så att angelägna bytesbehov emellanåt inte kan tillgodoses på grund av att hyresvärden utan rimlig anledning vägrar att samtycka till en över­ låtelse av lägenheten. Under rådande bostadsbrist måste olägenheterna härav anses vara så betydande att åtgärder till underlättande av lägenhetsbyten är påkallade. Härom har de sakkunniga också varit eniga. Från bostadssociala synpunkter är det av vikt att den minskade rörlighet på hyresmarknaden som bostadsbristen för med sig motverkas genom att hyresgästerna i största möjliga utsträckning kan ordna sin bostadsfråga genom lägenhetsbyten. Det förslag till besittningsskydd för bostadshyresgäst som nu läggs fram syftar inte enbart till att skapa trygghet för hyresgästen i besittningen av hans hem. På en hyresmarknad som präglas av påtaglig bostadsbrist kan besittningsskyddet sägas ha en vidare betydelse, nämligen att trygga hyres­ gästens fortsatta behov av bostad för sig och sin familj. För den hyresgäst som på grund av ändrade anställningsförhållanden måste flytta till annan ort eller av annat skäl ser sig nödsakad att lämna lägenheten och som på grund av bostadsbristen är hänvisad till att söka ordna sin bostadsfråga ge­ nom byte är besittningsskyddet utan större värde i ett system där hyres­ värden utan bärande skäl kan motsätta sig en överlåtelse av hyresrätten. Fn sådan ordning framstår som särskilt otillfredsställande i de fall då hy­ resvärdens vägran att samtycka till ett ifrågasatt byte får till följd att hyresgästen antingen tvingas att avstå från en förmånlig anställning på annan ort eller tvingas att lämna sin familj kvar i den gamla lägenheten. En i lag tryggad rätt att överlåta lägenheten för byte kan från denna synpunkt sägas utgöra en önskvärd påbyggnad av besittningsskyddet. På de anförda skälen anser jag alltså att en lagstadgad bytesrätt bör in­ föras och äga tillämplighet beträffande bristorter. Lämpligen bör bestämmel­ serna gälla för sådana orter för vilka Kungl. Maj :t har förordnat att pröv­ ning av förstagångshyra skall få äga rum. Av hänsyn till hyresvärdens intressen kan hyresgäst inte ges en obegrän-

Kungl. Maj:ts proposition nr lil år 1967 193

säd rätt till överlåtelse i samband med lägenhetsbyte. Möjlighet att vid väg­ rat samtycke få ett byte till stånd bör föreligga endast efter prövning av myndighet och under vissa begränsade förutsättningar. Vid sådan prövning bör en avvägning ske mellan de berörda parternas motstående intressen. För bifall till hyresgästens framställning om överlåtelse bör krävas att vä­ gande skäl talar för att ett byte kommer till stånd och att bytet kan ske utan olägenhet för hyresvärden. Eftersom alltför täta byten måste anses vara till förfång för hyresvärden, bör den som förvärvat hyresrätt genom byte inte äga rätt att i sin tur överlåta lägenheten för byte förrän viss tid förflutit efter förvärvet. Bytesrätten bör vidare begränsas till fall när hyresgästen av­ ser att genom överlåtelse av sin hyresrätt förvärva annan hyresrätt eller en bostadsrätt. Slutligen bör rätt att använda lägenheten som bytesobjekt inte föreligga i sådana fall då hyresgästen saknar optionsrätt eller i allmänhet inte är berättigad till förlängning av hyresförhållandet. I det av de sakkun­ niga utarbetade förslaget till lagstadgad bytesrätt är dessa synpunkter i allt väsentligt beaktade. Förslaget är därför enligt min mening väl ägnat att läggas till grund för lagstiftning om bytesrätt för bostadshyresgäst. Jag har också utformat mitt förslag på ett sätt som i sak stämmer nära överens med de sakkunnigas förslag.

Jag övergår nu till frågan om tidpunkten och sättet för hyresregle­ ringens avveckling. Hyresregleringen påverkar som bekant rätts­ förhållandet mellan hyresvärd och hyresgäst i två skilda hänseenden. För det första innebär regleringen att parterna, om man bortser från möblerade lägenheter och i vissa undantagsfall lokaler, är helt fråntagna rätten att själva avtala om hyran. Denna måste fastställas av hyresreglerande myndig­ het, och det är straffbart att ta ut högre hyra än den fastställda. För det andra ger regleringen hyresgästen ett besittningsskydd, som i praktiken ut­ vecklats till en kvarboenderätt vilken endast i undantagsfall kan sättas ur spel. En avveckling av hyresregleringen innebär f. n. att parterna får full frihet att avtala om hyran och att hyresgästen blir bunden under avtalets giltighetstid av vad som avtalas. Denna avtalsfrihet inträder även i fråga om hyresavtal som löper vid tidpunkten för avvecklingen. Hyreskontrollen en­ ligt hyresregleringslagen har dock en viss efterverkan, eftersom hyresvärden enligt 2 § avvecklingslagen inte utan hyresgästens samtycke får höja hyran för återstående del av hyresperioden, även om hyresavtalet i och för sig skulle ge honom sådan rätt. I fråga om besittningsskyddet innebär en av­ veckling av hyresregleringen att hyresgästen ej längre kan vända sig till hyresnämnd och begära ogiltigförklaring av uppsägning eller eljest förläng­ ning av hyresavtalet. Ändringen i rättsläget i fråga om besittningsskyddet är emellertid endast av formell natur, eftersom besittningsskyddslagen, som blir tillämplig vid avveckling av hyresregleringen, tillförsäkrar hyresgästen ett i huvudsak likvärdigt besittningsskydd. Beträffande hyressättningen in- 7 Bihang till riksdagens protokoll 1967. 1 samt. Nr 141

194 Kungl. Maj:ts proposition nr 1A1 år 1967

träder den betydelsefulla ändringen att hyresvärden får ta ut högre hyra i samband med förlängning av hyresförhållandet, om höjningen bara håller sig inom vad som är skäligt. Annorlunda uttryckt får hyresgästen bo kvar endast om han är beredd att betala marknadsmässig hyra. Hyreslagstiftningssakkunnigas förslag till ny hyreslag innebär bl. a. att det besittningsskydd för hyresgäst som f. n. grundar sig på hyresregleringen eller besittningsskyddslagen blir inskrivet i den permanenta hyreslagen och att hyreskontrollsystemet enligt hyresregleringslagen ersätts av vissa hyresspärrar i hyreslagen. Hyresregleringen blir alltså obehövlig i samma mån som den nya hyreslagen görs tillämplig på ett hyresförhållande. Det är därför naturligt att avvecklingen av hyresregleringen samordnas med över­ gången från äldre till ny hyreslag. De sakkunniga föreslår i huvudsak en så­ dan samordning. Såvitt avser den normala typen av hyresavtal, dvs. avtal som löper på bestämd tid, vanligtvis ett år med rätt till förlängning av av­ talet för en ny tidsperiod av samma längd om uppsägning inte sker viss tid i förväg, kan de sakkunnigas förslag beskrivas på detta sätt. Beträffande först lokaler i hela landet och bostadslägenheter i hyresreglerade orter utanför de tre storstadsregionerna innebär förslaget följande. Om hyresavtalet träffas efter den av de sakkunniga föreslagna tidpunkten för nya hyreslagens ikraftträdande, dvs. den 1 november 1967 eller senare, fal­ ler avtalet över huvud taget inte under hyresregleringen. Avtalet faller i stäl­ let helt under den nya hyreslagen. I fråga om avtal som löper vid tidpunk­ ten för den nya lagens ikraftträdande skall som förut framgått äldre hyres­ lag tillämpas under den återstående hyrestiden. I konsekvens härmed gäller också hyresregleringslagens besittningsskyddsregler under samma tid. Detta innebäi att rätten att bo kvar i lägenheten under påföljande hyresperiod följer hyresregleringslagens bestämmelser. Den hyra som fastställts enligt hyresregleringslagen utgår under såväl återstående hyrestid som den därpå följande hyresperioden. Hyresregleringen inverkar alltså på hyresförhållan­ det t. o. m. utgången av den första hyresperiod som i sin helhet infaller efter den nya hyieslagens ikraftträdande. För langtidsavtalen — enligt förslaget avtal för vilka hyrestiden utgår den 1 januari 1969 eller senare — blir den nya lagens besittningsskyddsregler omedelbart tillämpliga. Den tid under vilken hyresvärden är bunden av den enligt hyresregleringslagen fastställda hyran sträcker sig i dessa fall inte utöver löpande hyresperiod men är i vissa fall ytterligare begränsad. I fråga om bostadslägenheter inom de tre storstadsregionerna föreslås vissa avvikelser från nyssnämnda regler. Dessa avvikelser gäller endast den nya lagens regler om besittningsskydd och liyressättning och därtill knutna förfaranderegler. Förslagets innebörd är här i huvudsak följande. De nya reglerna blir inte tillämpliga pa sadana hyresavtal där hyrestiden utgår före den 1 januari 1970. Utgår hyrestiden senare får de nya reglerna betydelse först från den nya hyresperiodens början. Detta gäller dock en­

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967 195

dast om hyresvärden sagt upp avtalet. Har uppsägning inte skett, skall de hyresvillkor som gällde under hyresregleringstiden äga fortsatt tilllämpning även under den följande hyresperioden. Som torde ha framgått av det anförda avviker förslagets bestämmelser om avvecklingen av hyresregleringen för lokaler och för bostadslägenheter utanför de tre storstadsregionerna i viss utsträckning från dem som f. n. tilllämpas vid regional avveckling av hyresregleringen. Skillnaden består i att hyresregleringens besittningsskyddsregler enligt förslaget alltjämt skall tilllämpas under den återstående avtalsperioden och att som följd härav den hyra som fastställts enligt hyresregleringslagen får gälla även under föl­ jande avtalsperiod. Den föreslagna metoden för avvecklingen av hyresregleringen har väckt kritik från skilda håll under remissbehandlingen och det har gjorts gällande att bestämmelserna är svårfattliga och mindre väl ägnade för tillämpning i praktiken. Flera remissinstanser har framhållit att de föreslagna bestäm­ melserna under alla förhållanden måste omarbetas i redaktionellt hänseen­ de. Även enligt min uppfattning har de sakkunnigas förslag om hur avveck­ lingen av hyresregleringen skall gå till vissa betydande olägenheter. Detta gäller framför allt den ordning som föreslås för storstadsregionerna. För­ slaget innebär för dessa orter i huvudsak att övergången till den nya hyreslagen, bortsett från reglerna om besittningsskydd för bostäder och förfaran­ det i hyrestvister, sker successivt under tiden den 1 november 1967— den 1 oktober 1969, medan avvecklingen av hyresregleringen samt ikraftträdandet av nämnda regler om besittningsskydd och förfarandet i hyrestvister sker successivt under tiden den 1 januari — den 1 oktober 1970. Genom att på detta sätt avvecklingen av hyresregleringen inte sker samtidigt med över­ gången till den nya hyreslagen och dessutom den nya lagen inte träder i kraft i sin helhet vid en enda tidpunkt, uppkommer ett relativt långvarigt och komplicerat övergångsskede som skulle bli besvärande för hyresmarknaden. Som huvudsakligt motiv för förslaget att uppskjuta hyresregleringens av­ veckling till en senare tidpunkt för storstäderna än för landet i övrigt åberopar de sakkunniga hänsynen till den nya organisationen för prövning av hyrestvister. Även enligt min mening måste tidpunkten för avvecklingen väljas så att man får god tid att bygga upp organisationen. Detta är emel­ lertid ett behov som föreligger för hela landet och motiverar knappast nå­ gon särbehandling av storstadsregionerna. Med den utformning av organisa­ tionen som departementsförslaget innebär finns det dessutom, som jag när­ mare utvecklat i avsnittet om förfarandet i hyrestvister, goda förutsättning­ ar att bemästra en eventuell stark tillströmning av ärenden i övergångsske­ det. Farhågorna för att organisationen skall visa sig otillräcklig i övergångs­ skedet motiverar sålunda inte att storstadsregionerna behandlas annor­ lunda än landet i övrigt. Det av de sakkunniga åberopade motivet för att

196 Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967

dröja med avvecklingen av hyresregleringen för storstadsregionerna väger därför inte tungt. Den avgörande frågan är i stället huruvida förhållandena på sådana orter där stark bostadsbrist råder — främst storstadsregionerna — medger att man utan ytterligare uppskov avvecklar hyresregleringen. Under remissbehandlingen av de sakkunnigas förslag har från många håll, särskilt från remissinstanser som har anknytning till storstadsregionerna, framhållits att det är önskvärt att dröja någon tid med övergången till den friare hyresmarknad som förslaget leder till. Dessa uttalanden tar i första hand sikte på storstadsregionerna men gäller också andra orter med eu mera påtaglig bostadsbrist. Frågan hur det föreslagna hyressättningssystemet kommer att verka på en bristmarknad är svår att bedöma. Mycket talar för de sakkunnigas uppfatt­ ning att systemet i och för sig kan genomföras omedelbart utan att man behöver befara alltför svåra övergångsproblem. Men otvivelaktigt finns det skäl som talar för att en fördröjd avveckling av hyresregleringen ger möj­ lighet till en smidigare övergång till hyressättningen på den fria hyres­ marknaden än om avvecklingen sker redan nu. Remissutfallet är också ägnat att stämma till varsamhet. Mot bakgrunden av det anförda har jag stannat för att förorda att avveck­ lingen av hyresregleringen såvitt gäller bostadslägenheter fördröjs något för sådana orter där en mera påtaglig bostadsbrist råder. Fördröjningen bör dock inte hindra att hyresregleringslagen så snart som möjligt helt upphävs och ersätts av den nya hyreslagen. Avvecklingen bör ske på det sättet att den hyreshöjning som kan följa av att en bostadslägenhets hyra bestäms efter hyresläget för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är jämför­ liga får ske etappvis under en övergångstid. Denna övergångstid bör vara längre för de tre storstadsregionerna än för övriga orter med mera påtaglig bostadsbrist. Jag föreslår att hyresregleringslagen sätts ur kraft vid utgången av år 1968 och att nya hyreslagen får träda i kraft den 1 januari 1969. För stor­ stadsregionerna bör övergångstiden bestämmas till fyra år, alltså till ut­ gången av år 1972, och för övriga berörda orter till två år eller till ut­ gången av år 1970. De orter där hyreshöjningarna övergångsvis får ske endast etappvis bör vara desamma som de för vilka förordnande ges om prövning av förstagångshyra. När under övergångstiden fråga uppkommer om höjning av hyra som är lägre än hyran för likvärdiga lägenheter, bör hyresgästen inte vara skyl­ dig att godta större höjning än som motsvarar skälig andel av skillnaden mellan utgående hyra och hyran för likvärdiga lägenheter. Andelens storlek bör bestämmas så att lägenhetens hyra under övergångstiden smidigt anpas­ sas till hyran för likvärdiga lägenheter. Det sagda innebär inte nödvändigt­ vis att höjningen fördelas med lika stora andelar vid varje avtalstillfälle. Om skillnaden mellan den utgående hyran och hyran för likvärdiga lägen­

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967 197

heter inte är alltför stor kan det vara motiverat att tillåta att höjningen slås ut på ett mindre antal avtalstillfällen. I lagen bör endast läget vid över­ gångstidens slut fixeras. Vid den tidpunkten bör lägenhetens hyra ha till­ låtits att komma upp i nivå med hyresläget för likvärdiga lägenheter. Den föreslagna ordningen med etappvisa höjningar bör gälla till förmån bara för den hyresgäst som hyr lägenheten vid utgången av år 1968. Om lägen­ heten därefter upplåts till annan hyresgäst, bör hyresvärden vara oförhind­ rad att omedelbart ta ut den hyra som den nya lagens hyressättningsregler medger. Om lägenhetens bruksvärde avsevärt ökats genom ombyggnads- eller änd­ ringsarbete och denna ökning inte beaktats vid bestämmande av den utgå­ ende hyran, bör hyresgästen alltid vara skyldig att godta en fordrad hyra som inrymmer skälig höjning med hänsyn till det ökade bruksvärdet. Är arbetet av genomgripande omfattning, bör någon begränsning av hyreshöj­ ningen med hänsyn till de nu diskuterade övergångsbestämmelserna över huvud taget inte ske. Det är att förvänta att hyresmarknadens partsorganisationer kommer att träffa överenskommelser om de utgående hyrornas anpassning under över­ gångstiden till det hyresläge som kommer att råda vid övergångstidens slut. Sådana överenskommelser torde i stor utsträckning kunna tjäna som vägledning för hyressättningen även utanför organisationernas gemensam­ ma verksamhetsområde. Härigenom erhålls garantier för att anpassningen sker på sådant sätt att hyresgästernas anspråk på en mjuk övergång till en friare hyresmarknad tillgodoses. Avvecklingen av hyresregleringen bör i övrigt ske enligt avvecklingslagen. Att denna lag blir tillämplig får betydelse framför allt i det hänseendet att enligt 2 § hyresavtal som träffats före tidpunkten för avvecklingen men omfattar även tid efter denna anses uppta den hyra som skolat utgå när hyresregleringen upphörde. Detta innebär en avvikelse från de sakkunnigas förslag. Detta innehåller visserligen en motsvarande bestämmelse i över­ gångsbestämmelserna men bestämmelsen avser enbart bostadslägenheter. Jag kan för min del inte finna skäl till att i detta avseende behandla de skilda lägenhetskategorierna olika.

Kungl. Maj :ts proposition nr 1/M år 1967

Specialmotivering

Förslaget till ny hyreslag

Departementschefen. Ändringarna i den nuvarande hyreslagen är av så in­ gripande beskaffenhet att det är ofrånkomligt att lägga fram lagförslaget som ett förslag till ändrad lydelse av liela 3 kap. NJL. Åtskilliga av kapitlets nuvarande bestämmelser kommer dock att inflyta i förslaget utan någon ändring i sak. I gällande rätt liksom i kommitténs och de sakkunnigas förslag är ka­ pitlets paragrafer inordnade under mellanrubriker. Denna ordning behålls i departementsförslaget men rubrikerna är i vissa avseenden ändrade och dispositionen en annan. Avvikelserna torde inte fordra några kommentarer annat än i följande hänseenden. I de sakkunnigas förslag finns ett särskilt avsnitt om rätt för hyresgästs make att överta hyresrätten till makarnas gemensamma bostad m. in. (58-60 §§). Av lagtekniska skäl har jag ansett lämpligare att hänföra bestämmelserna i detta avsnitt till de allmänna av­ snitten om överlåtelse av hyresrätt och om rätt till förlängning av hyres­ avtal. De aktuella bestämmelserna återfinns i 33, 47 och 49 §§ i departe­ mentsförslaget. I 78 § har de sakkunniga tagit upp skilda bestämmelser an­ gående hyresförhållanden som beror av anställning. I departementsför­ slaget tas dessa bestämmelser upp i 4 § andra stycket, 46 § och 68 § andra stycket. I den nuvarande lagtexten förekommer på skilda ställen hänvisningar till olika paragrafer i arrendekapitlet i NJL. Dessa hänvisningar medför att lag­ materialet är mindre lättillgängligt. Med hänsyn till att eu revision pågår av arrendebestämmelserna, har jag emellertid inte ansett lämpligt att göra någon bearbetning av lagtexten i detta hänseende. Frågan får tas upp på nytt, när hyres- och arrendebestämmelserna skall infogas i den nya jorda­ balken. Även vissa andra frågor angående lagtextens utformning kan då be­ höva tas upp.

Tillämpningsområde

1 §• Paragrafen motsvarar delar av 1 och 2 §§ i hyreslagen och hyreslagskommitténs förslag. Den överensstämmer i sak med 1 § i de sakkunnigas förslag.

Gällande rätt. Av 1 och 2 §§ hyreslagen framgår att till hyresavtal är att hanfora dels avtal varigenom hus eller del av hus upplåts till nyttjande mot

Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967 199

lega, dels avtal som jämte det att det innefattar upplåtelse av hus eller del av hus avser upplåtelse även av jord att nyttjas i förening med lägenheten, om jorden skall användas för trädgårdsodling i mindre omfattning eller för annat ändamål än jordbruk.

Hyreslagskommittén. Förslaget överensstämmer helt med gällande rätt.

Hyreslagstiftningssakkunniga. Till hyresavtal hänförs endast upplåtelse till nyttjande mot vederlag. Vederlaget kan bestå av pengar eller utgöras av arbete eller annan tjänst eller av naturaalster. Helt vederlagsfri upplåtelse av lägenhet faller inte under lagens tillämpningsområde, om annat ej följer av den särskilda bestämmelsen i andra stycket om upplåtelse av lägenhet i anslutning till tjänst. Denna senare bestämmelse är närmare berörd i av­ snittet om begränsning av besittningsskyddet. Bestämmelsen i 2 § andra stycket hyreslagen om upplåtelse av bostadsrätt har tagits upp som ett tredje stycke. Departementschefen. Enligt de sakkunnigas förslag inleds hyreslagen med de grundläggande reglerna om hyresbestämmelsernas tillämpningsområde. I gällande rätt däremot återfinns motsvarande regler som en del av bestäm­ melserna om hyresavtals ingående. Jag anser att de sakkunnigas förslag in­ nebär en vinning. Sakligt sett överensstämmer paragrafen med gällande rätt så när som på regeln i andra stycket andra punkten om upplåtelse av lägenhet genom tjänsteavtal eller i anslutning till sådant avtal. Ändringen innebär att hyres­ lagen blir tillämplig på alla sådana upplåtelser, alltså även på de rena tjänstebostadsupplåtelserna, vilka i gällande rätt faller utanför hyreslagstiftningen. Mitt ställningstagande till denna fråga återfinns i avsnittet om be­ gränsning av besittningsskyddet. Vissa redaktionella ändringar har genom­ förts i departementsförslaget i förhållande till de sakkunnigas förslag. I lag­ förslaget görs i många hänseenden skillnad mellan lägenheter som helt eller till inte oväsentlig del uthyrts för att användas som bostad samt andra lä­ genheter. Lagtexten synes kunna förenklas om en beteckning införs för det förra slaget av lägenheter. Lämpligen kan som sådan beteckning användas ordet bostadslägenhet.

Hyresavtals ingående

2 §•

Paragrafen, som motsvarar del av 1 § i hyreslagen och hyreslagskommitténs förslag, överensstämmer i sak med 2 § i de sakkunnigas förslag.

Gällande rätt. Hyresavtal skall enligt 1 § hyreslagen i princip upprättas skriftligen. Två undantag finns dock. Det ena avser fall när lägenheten upp-

200 Kungi. Maj. ts proposition nr 141 år 1967 låts för tid understigande ett år. Det andra gäller den situationen att par­ terna enats om muntligt avtal. Om ändring eller tillägg görs i ett skriftligen upprättat avtal, skall anteckning om ändringen göras på handlingen, om någon av parterna begär det.

Hyreslagskommittén. Enligt kommitténs förslag är bostadshyresgäst i många fall berättigad att erhålla nytt hyresavtal vid hyrestidens utgång. Det kan i olika hänseenden vara av betydelse att ett på sådant sätt tillkommet avtal avfattas i skriftlig form. Med hänsyn härtill bör avtalet på begäran av endera parten ges skriftlig form. Om ett avtal som upprättats skriftligen ändras eller kompletteras, skall — liksom enligt nuvarande hyreslag — anteckning göras på handlingen, om hyresvärden eller hyresgästen begär det. Detsamma synes böra gälla, när någon i laga ordning trätt i hyresgästens ställe. Genom att en anteckning om personförändringen görs på det skriftliga kontraktet, undanröjs den tvekan som annars kan uppkomma, huruvida hyresförhållandet även efter personförändringen skall anses grundat på skriftligt avtal.

Hyreslagstiftningssakkunniga. Enligt de sakkunnigas mening kan den nu­ varande utformningen av skriftlighetskravet inte anses tillfredsställande i en lagstiftning enligt vilken flertalet hyresavtal är underkastade regler om be­ sittningsskydd. Vardera parten i ett hyresförhållande bör, oavsett hyresav­ talets längd, kunna kräva att avtalet ges skriftlig form. Även muntliga av­ tal bör dock alltid vara bindande för parterna.

Departementschefen. De sakkunnigas förslag vilar — liksom gällande rätt — på den principen att ett muntligt hyresavtal alltid skall vara bin­ dande. Denna princip bör inte frångås. Har muntligt avtal träffats, bör dock enligt förslaget var och en av parterna när som helst kunna kräva att avtalet ges skriftlig form. I motsats till gällande rätt bör detta gälla oberoende av upplåtelsetidens längd och även om parterna kommit överens om att avtalet skall vara muntligt. Den föreslagna utvidgningen av rätten att få till stånd skriftligt avtal synes ändamålsenlig. Departementsförslaget har därför utformats i stort sett enligt de sakkunnigas förslag.

Hyrestid och uppsägning 3-4 §§. Paragraferna mosvarar 5 och 6 §§ i såväl hyreslagen som hyreslagskommitténs förslag samt 3 och 5 §§ i de sakkunnigas förslag.

Gällande rätt. I 5 § första stycket i hyreslagen finns bestämmelser om uppsägning av hyresavtal som träffats på obestämd tid. Reglerna som kan

Kungl. Maj:ts proposition nr lil år 1967 201

åsidosättas genom avtal innebär, att avtalet upphör viss tid efter uppsäg­ ning. Uppsägningstidens längd är beroende av längden på den period för vilken hyran beräknas. Enligt andra stycket i samma paragraf skall reg­ lerna om uppsägningstid tillämpas också i fråga om tidsbestämda avtal, när förbehåll om uppsägning gjorts men viss uppsägningstid ej bestämts. Om hyran beräknas för fjärdedels år eller längre tid är uppsägningstiden anknuten till s. k. fardagar. Lägenheten skall avträdas på den fardag som inträffar näst efter tre månader från uppsägningen. Fardagar är den 1 april och den 1 oktober. En regel om s. k. tyst förlängning av hyresavtal finns i 6 §. Om hyres­ gästen vid förhyrning på bestämd tid suttit kvar i lägenheten efter hyres­ tidens utgång och hyresvärden inte inom en månad därefter anmanat honom att avflytta, anses avtalet förlängt på obestämd tid. Bestämmelsen torde ha tillkommit med tanke på hyresavtal som slutits för en fixerad tid utan förbehåll om uppsägning. I rättspraxis har bestämmelsen dock tillämpats även på hyresavtal, som slutits för viss tid med förbehåll om förlängning på bestämd tid vid utebliven uppsägning. I hyreslagen är inte reglerat hur det går om hyresavtalet träffats på be­ stämd tid med förbehåll om uppsägning men utan att någon tid angetts på vilken avtalet skall anses förlängt om det inte sägs upp. Eu viss sedvana torde emellertid föreligga, som innebär att avtalet om hyrestiden ej är alltför långvarig skall anses förlängt på samma tid som den ursprungliga hyrestiden.

Hyreslagskommittén. Kommittén har i sitt förslag tagit upp 5 § hyres­ lagen med endast smärre ändringar i sak. I gällande rätt utgår paragrafen från att hyresgästen alltid skall vara skyldig att flytta vid hyrestidens ut­ gång. Enligt kommitténs förslag är emellertid hyresgästen ofta tillförsäkrad optionsrätt till nytt avtal. Om optionsfrågan inte är avgjord vid hyresti­ dens utgång, är hyresgästen berättigad att sitta kvar i lägenheten till dess frågan blivit avgjord. Har optionstalan ogillats kan hyresgästen beviljas anstånd med att avträda lägenheten. Med hänsyn härtill har kommittén funnit lämpligt att byta ut uttrycken »skall lägenheten avträdas» och »da­ gen för lägenhetens avträdande» i 5 § hyreslagen mot uttrycken »upphör avtalet att gälla» resp. »dagen för avtalets upphörande». Bestämmelsen i 6 § hyreslagen om tyst förlängning kan enligt kommit­ tén inte bibehållas för hyresförhållanden på vilka optionsrätt kan ifrågakomma. Det kan nämligen inte krävas att hyresvärden, sedan han meddelat hyresgästen att denne har att hänskjuta frågan om optionsrätt till medlingsnämnd om han ej vill flytta, skulle vara skyldig att vidta ytterligare formaliteter för att få hyresförhållandet upplöst. Kommittén föreslår därför att 6 § inte skall tillämpas på upplåtelse som är att hänföra under optionsreglerna, under förutsättning att hyresvärden under hyrestiden eller inom 7-j- Bihang till riksdagens protokoll 1967. 1 samt. Nr 141

202 Kungl. Maj. ts proposition nr Hl år 1967

en månad från dess utgång lämnat hyresgästen sådant meddelande som in-' leder optionsproceduren.

Hyreslagstiftningssakkunniga. De sakkunniga föreslår att uppsägnings- Plikt skall föreligga i alla hyresförhållanden utom när hyresavtalet gäller för bestämd tid som inte överstiger nio månader utan förbehåll om för­ längning vid utebliven uppsägning. Uppsägningsplikten kommer därmed att omfatta alla hyresförhållanden i vilka förlängningsrätt för bostadshyresgäst eller ersättningsrätt för lokalhyresgäst kan komma i fråga. Härige­ nom får man en för alla långsiktiga hyresavtal enhetlig och relativt tidig utgångspunkt för den frist som hyresgästen har att iaktta om han vill påkalla besittningsskydd. Bestämmelsen i 6 § hyreslagen om tyst förlängning behålls för det fall att hyresavtal ingåtts för bestämd tid som ej överstiger nio månader utan förbehåll om förlängning vid utebliven uppsägning. Om hyresavtal träffats för längre tid än nio månader utan förbehåll om förlängning vid utebliven uppsägning skall avtalet anses förlängt på ett år i sänder, om det ej sägs upp. De sakkunniga föreslår vidare att uppsägningstidens längd skall vara anknuten, inte som enligt hyreslagen till den tid för vilken hyran beräk­ nas utan till den avtalade hyrestidens längd. Förslaget innebär att fardagsbegreppet slopas, eftersom det ej längre anses ha någon praktisk betydelse. Om hyrestiden ej är bestämd, upphör avtalet enligt förslaget att gälla en månad eller, om hyresförhållandet varat längre tid än ett år, tre månader efter uppsägningen, om annat ej följer av avtalet.

Remissyttrandena. Regeln att uppsägning alltid skall ske kritiseras av Sveriges fastighetsägareförbud och Näringslivets byggnadsdelegation men godtas av Hyresgästernas riksförbund. Svea hovrätt förordar att uppsägningstidens längd såsom f. n. anknyts till det sätt på vilket hyran beräknas. Flera remissinstanser vill ha kvar begreppet fardag. Till dem hör Svea hovrätt, hyresrådet, lagberedningen, Sveriges fastighetsägareförbund och Hyresgästernas riksförbund. Fastighetsägareförbundet betonar fardagarnas supplerande betydelse och anser att en fardagsregel skapar viss stabi­ litet i hyresförhållandet. Lagberedningen framhåller att hyresgästen enligt förslaget får bereda sig på att flytta när som helst efter utgången av upp­ sägningstiden, oavsett om årstiden är lämplig eller om det finns tillgång till bostäder. Såväl lagberedningen som Svea hovrätt påpekar att reglerna om avträde på fardag har betydelse enligt andra lagregler och att verk­ ningarna av förslaget i detta hänseende bör undersökas. Hyresrådet, Stockholms rådhusrätt och Hyresgästernas riksförbund kri­ tiserar avfattningen av 3 § andra stycket i de sakkunnigas förslag. Lag­

Kungl. Maj:ts proposition nr lkl år 1967 203

texten kan lätt misstolkas så, att avtalet skulle upphöra att gälla efter de angivna uppsägningstidernas utgång trots att den avtalade hyrestiden ännu ej gått ut.

Departementschefen. Enligt hyreslagen upphör ett hyresavtal som träffats för bestämd tid utan vidare vid hyrestidens utgång, om inte avtalet inne­ håller särskild bestämmelse om att uppsägning måste ske. Detsamma gäller när hyrestidens längd beror av framtida händelse, exempelvis beträffande ett kopplat avtal att anställningen upphör. De sakkunniga föreslår nu att skyldighet i viss utsträckning skall före­ ligga att säga upp även hyresavtal av detta slag. Av motiven framgår att förslaget avser sådana hyresförhållanden, i vilka förlängningsrätt för bostadshyresgäst eller ersättningsrätt för lokalhyresgäst kan komma i fråga. Förslaget torde därför innebära att uppsägningsskyldighet skall föreligga i fråga om alla andra hyresavtal än sådana avtal som är träffade för be­ stämd tid utan förbehåll om uppsägning och som avser ett hyresförhål­ lande vilket vid hyrestidens utgång inte varat mer än nio månader, dvs. besittningsskyddets karenstid. För egen del anser jag att man uppnår en önskvärd klarhet i rättsläget beträffande besittningsskyddet, om uppsägning alltid måste ske av sådana avtal på vilka besittningsskyddsbestämmelserna är tillämpliga. Jag biträ­ der därför de sakkunnigas uppfattning i denna fråga. I departementsförslaget kommer detta till uttryck på följande sätt. I 4 § första stycket första punkten anges att om hyresavtal är träffat för bestämd tid utan förbehåll om uppsägning och om hyresförhållandet vid hyrestidens utgång varat högst nio månader avtalet upphör att gälla vid hyrestidens utgång utan att uppsägning sker. Av 3 § första stycket och 4 § andra stycket framgår att beträffande alla andra hyresavtal uppsägning måste ske för att avtalet skall upphöra att gälla. Jag bortser nu från fall då hyresavtal förfaller eller upp­ hör genom överenskommelse. Vad härefter gäller frågan om uppsägningstidens längd finns det i hyres­ lagen dispositiva bestämmelser beträffande dels hyresavtal som träffats för bestämd tid med förbehåll om uppsägning men utan att uppsägningstiden angetts, dels avtal i vilka hyrestiden ej är bestämd. Uppsägningstidens längd är beroende av längden av den period för vilken hyran beräknas. Om hyran beräknas för kvartal eller längre tid, är uppsägningstiden bestämd på sådant sätt att lägenheten skall avträdas på viss fardag. De sakkunniga föreslår att uppsägningstiden för tidsbestämda avtal i vilka uppsägningstiden inte angetts skall vara anknuten till hyrestidens längd. Förslaget innebär att uppsägningstiden varierar från en dag, om hyrestiden är högst en vecka, till ett år, om hyrestiden är längre än fem år. Beträffande ettårsavtalen föreslås tre månaders uppsägningstid. Uppsäg­ ningstiden är inte i något fall anknuten till fardag.

204 Kungl. Maj:ts proposition nr IM år 1967

Jag biträder de sakkunnigas uppfattning att det för de tidsbestämda hy­ resavtalen är lämpligare att anknyta uppsägningstidens längd till hyres­ tiden än till den period för vilken hyran beräknas. Eftersom förslaget inne­ bär att uppsägningstidens längd för de mera långvariga hyresavtalen inte längre beror av fardagarna, kommer det att åvila parterna själva att ge hyresavtalet ett sådant innehåll att det upphör att gälla vid en för dem lämplig tidpunkt. Om parterna vill att avflyttning skall ske på fardag, får hyrestiden alltså bestämmas på sådant sätt att den går ut på en fardag. Jag har ingen invändning mot en sådan ordning och anser även i övrigt att de föreslagna uppsägningstiderna är väl avvägda. Som påpekas under remiss­ behandlingen är emellertid den lagtekniska utformningen i de sakkunnigas förslag inte godtagbar. Departementsförslaget har med hänsyn härtill ut­ formats annorlunda men sakligt sett ansluter det till sakkunnigförslaget. Bestämmelserna om uppsägningstidens längd beträffande tidsbestämda hy­ resavtal återfinns i 3 § första stycket. Beträffande avtal i vilka hyrestiden ej är bestämd föreslår de sakkun­ niga en uppsägningstid av en månad om hyresförhållandet varat högst ett år, och annars tre månader. En sådan ordning innebär att avtalet kan bi ingas att upphöra när som helst under året. Detta torde kunna godtas beträffande mera kortvariga hyresförhållanden. Har hyresförhållandet varat längre tid, synes det vara lämpligare att anknyta uppsägningstiden till far­ dagarna. Jag föreslår därför att fardagsbegreppet behålls för hyresavtal som ingåtts på obestämd tid, när hyresförhållandet varat mer än ett år. Om hyresförhållandet varat under kortare tid, bör uppsägningstiden såsom de sakkunniga föreslagit utgöra en månad. Bestämmelser med detta innehåll tas upp i 4 § andra stycket första punkten. I 4 § tredje stycket anges att fardagar är den 1 april och den 1 oktober. Bestämmelserna om uppsägningstidens längd är — till skillnad från reglerna om uppsägningsskyldigheten — dispositiva. Det står alltså parterna fritt att komma överens om annan uppsägningstid. De sakkunniga föreslår dock ett undantag från avtalsfriheten, nämligen i fråga om de kopplade avtalen (78 § tredje och fjärde styckena i de sakkunnigas förslag). Om hyresförhållandet beror av anställning skall hyresgästen alltid äga åt­ njuta en uppsägningstid av minst en månad. Detta skall dock inte gälla be­ träffande sådana upplåtelser av bostad som har tjänstebostadskaraktär. Dessa bestämmelser, som jag redan anslutit mig till, tas upp i 4 § andra stycket sista punkten. För de kopplade avtalen föreslås alltså följande regler. Hyresvärden __ arbetsgivaren skall alltid vara skyldig att verkställa uppsägning i den ord­ ning som liyreslagen anger, om han vill bringa hyresförhållandet att upp­ höra. Om särskild uppsägningstid avtalats, skall den gälla med iakttagande dock av att hyresgästen beträffande upplåtelser av bostad som inte har tjänstebostadskaraktär äger åtnjuta en uppsägningstid av minst en månad.

Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967 205

Om särskild uppsägningstid inte avtalats, gäller vanliga regler. Uppsäg­ ningstidens längd blir beroende av hur länge hyresförhållandet varat. Har det varat högst ett år, måste en uppsägningstid av en månad iakttas. Om det varat längre tid, upphör hyresavtalet på den fardag som inträffar näst efter tre månader efter uppsägningen. Jag övergår nu till frågan om s. k. tyst förlängning, dvs. förlängning av tidsbestämda hyresavtal i sådana fall när avtalet löper ut utan att hyres­ gästen flyttar och utan att hyresvärden vidtar någon åtgärd för att förmå honom till detta. I gällande rätt finns i 6 § hyreslagen en bestämmelse om tyst förlängning. Bestämmelsen innebär att om hyresgästen vid förhyrning på bestämd tid suttit kvar i lägenheten efter hyrestidens utgång och hyres­ värden inte inom en månad därefter anmanat honom att avflytta, anses avtalet förlängt på obestämd tid. De sakkunniga föreslår den ändringen att om hyresavtalet träffats för längre tid än nio månader utan förbehåll om förlängning vid utebliven upp­ sägning skall avtalet anses förlängt på ett år i sänder, om det inte sägs upp. Jag godtar i och för sig de sakkunnigas förslag. De föreslagna bestäm­ melserna avser emellertid endast det fallet att förbehåll ej gjorts om upp­ sägning. Däremot saknas regler om förlängning för hyresavtal på bestämd tid, som innehåller bestämmelse om uppsägningsplikt. I regel torde sådana avtal innehålla även regler om förlängningstid. Från praxis är dock känt att sådana regler ibland saknas. Som förut nämnts finns en mer eller mindre klar sedvana som går ut på att avtalet i sådana fall skall anses förlängt för en tid som motsvarar den ursprungliga hyrestiden, om denna ej är allt­ för lång. Denna praxis synes med fördel kunna lagfästas. Beträffande långtidsavtalen har de sakkunniga i fråga om avtal utan förbehåll om uppsäg­ ning föreslagit att avtalet skall anses förlängt på ett år vid underlåten upp­ sägning. Som långtidsavtal anses därvid avtal som träffats för längre tid än nio månader. En motsvarande regel synes lämplig för långtidsavtal med förbehåll om uppsägning. Korttidsavtalen bör anses förlängda på samma tid som den ursprungliga hyrestiden. De nu föreslagna reglerna innebär att hyresavtalen med avseende på hyrestid och uppsägningsbestämmelser kan delas upp i tre kategorier, näm­ ligen (1) avtal som träffats för bestämd tid utan förbehåll om uppsägning och som avser hyresförhållande vilket vid hyrestidens utgång varat mer än nio månader eller avtal som träffats för bestämd tid med förbehåll om uppsägning, (2) avtal som träffats för bestämd tid utan förbehåll om upp­ sägning och som avser hyresförhållande vilket vid hyrestidens utgång varat högst nio månader samt (3) avtal där hyrestiden ej är bestämd. Från redak­ tionell synpunkt är det lämpligt att i lagtexten hålla isär dessa tre kate­ gorier. Eu sådan ordning har genomförts i departementsförslaget och de olika avtalen behandlas där i 3 §, 4 § första stycket resp. 4 § andra stycket.

206 Kungl. Maj:ts proposition nr IM år 1967

5 §. Paragrafen motsvarar 3 § och 8 § första och andra styckena i hyreslagen, 3 och 7 §§ i hyreslagskommitténs förslag samt 7 § i de sakkunnigas förslag.

Departementschefen. I denna paragraf tas regler upp hl. a. om hyresav­ tals upphörande i vissa fall. Jag föreslår att reglerna ändras i vissa hän­ seenden som följd av ändringen av de allmänna bestämmelserna om upp­ sägningstidens längd. Om hyrestiden bestäms på sådant sätt att den i 1 kap. 1 § NJL angivna längsta tiden för nyttj anderätts bestånd överskrids, får hyresvärden eller hyresgästen enligt 3 § hyreslagen säga upp avtalet, när angivna tid har gått ut. Uppsägningstidens längd beror som regel av längden av den period för vilken hyran beräknas. Beräknas hyran för kvartal eller längre tid, skall lägenheten avträdas på den fardag som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen. De sakkunnigas förslag innebär, att avtalet skall upphöra att gälla ett år efter uppsäg­ ningen (7 § första stycket). Enligt min mening är det lämpligast att an­ knyta tidpunkten för hyresavtalets upphörande till laga fardag. Jag fö­ reslår därför att hyresvärd eller hyresgäst, när den maximala hyrestiden gått ut, får säga upp avtalet att upphöra på den fardag som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen (första stycket i denna paragraf). Vad härefter gäller det fallet att hyresgästen dör under hyrestiden, är i gällande rätt uppsägningstidens längd beroende av längden av den period för vilken hyran beräknas. Hyreslagskommittén påpekar att denna tid i vissa fall kan bli ganska lång till följd av att fardag måste iakttas vid avflyttningen från lägenheten. Kommittén föreslår därför en viss förkort­ ning av uppsägningstiden. Även de sakkunnigas förslag har denna inne­ börd. För egen del delar jag den uppfattningen att gällande rätts bestäm­ melser kan medföra olägenheter för hyresgästens dödsbo i vissa fall. Jag anser skäl tala för att ge uppsägningen den verkan att avtalet upphör en månad efter uppsägningen (andra stycket i denna paragraf). Tredje stycket i denna paragraf motsvarar bestämmelserna i 8 § andra stycket hyreslagen och avser upplåtelse av lägenhet på hyresgästens livs­ tid. Dör hyresgästen, äger i gällande rätt hyresgästens hustru överta hyres­ rätten, om äktenskapet var ingånget innan hyresavtalet slöts och annat ej avtalats. Om hustrun gifter om sig, får dock hyresvärden säga upp av­ talet med iakttagande av viss uppsägningstid. Jag föreslår den ändringen att övertaganderätten skall gälla inte bara änka utan även änkling. Vidare föreslår jag viss ändring av uppsägningstiden i överensstämmelse med vad som föreslagits beträffande första stycket.

6 §• Paragrafen, som motsvarar 37 § hyreslagen, 41 § i hyreslagskommitténs förslag och 4 § i de sakkunnigas förslag, stämmer överens med gäl-

Kungl. Maj. ts proposition nr lbl år 1967 207 lande rätt så när som på vissa smärre ändringar av formell natur (se SOU 1966:14 s. 394). 7 §• Paragrafen motsvarar 4 § i hyreslagen och hyreslagskommitténs för­ slag samt 8 § i de sakkunnigas förslag. Den innehåller bestämmelser om tidpunkten för tillträde och avträde av förhyrd lägenhet.

Departementschefen. Om fardag infaller på söndag eller annan allmän helgdag skall tillträde eller avträde enligt gällande rätt ske nästa söckendag. Regeln härom tas upp i 4 § första stycket hyreslagen och anknyter till bestämmelserna om fardagar. De sakkunniga föreslår att denna regel skall gälla i alla situationer när hyrestiden går ut på söndag eller annan allmän helgdag. Departementsförslaget har utformats i enlighet med detta förslag.

8 §• Paragrafen motsvarar 40 § i hyreslagskommitténs förslag och 6 § i de sakkunnigas förslag samt innehåller bestämmelser om uppsägning.

Gällande rätt. Enligt 2 kap. 38 § och 3 kap. 36 § NJL gäller i huvudsak följande angående uppsägning av hyresavtal. Som huvudregel i fråga om uppsägningens form gäller att uppsägningen skall ske skriftligen eller med vittnen. Om skriftligt erkännande av uppsägningen lämnas, behövs dock inte skriftlig form. Dessutom gäller att muntlig uppsägning godtas, om hyrestiden ej är bestämd och hyran beräknas för tid understigande ett fjärdedels år. Hyreslagen innehåller vissa särskilda regler för det fall att den som söks för uppsägning ej anträffas i sitt hemvist. Uppsägningen får då av­ lämnas på posten i rekommenderat brev under vederbörandes vanliga adress. Dessutom skall skriftlig uppsägning meddelas hans husfolk, om sådant finns. Särskilda bestämmelser finns bl. a. om uppsägning av vissa juridiska personer, om uppsägning av hyresgäst som ej har känt hemvist i landet och verkan i uppsägningshänseende av stämningsansökan med yrkande om hyresavtalets upphörande och av vräkningsansökan (2 kap. 38 § andra, fjärde och femte styckena NJL).

Hyreslagskommittén. I sakligt hänseende innebär kommitténs förslag den ändringen i förhållande till gällande rätt att om den som söks för uppsäg­ ning inte träffas i sitt hemvist och ej heller hans husfolk anträffas skall ett exemplar av uppsägningen läggas i den söktes brevlåda, om sådan finns. Ändringen syftar till att skapa ökad säkerhet för att uppsägningen verk­ ligen kommer till den söktes kännedom. Behov härav har enligt kom­ mitténs mening yppats framför allt i sådana fall då den sökte och hans

208 Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967 husfolk under semestertid vistas borta under sådana förhållanden att ett eftersändande av posten inte kan ske och under så lång tid att den re­ kommenderade försändelse varigenom uppsägning skett hunnit återgå till avsändaren, innan den sökte återkommit.

Hyreslagsfiftningssakkunniga. De sakkunniga föreslår ändringar såväl be­ träffande uppsägningens form som i vad avser tillvägagångssättet vid upp­ sägning när den som söks för uppsägning inte anträffas i sitt hemvist. Enligt förslaget krävs skriftlig uppsägning, om hyresavtalet gäller för bestämd tid som överstiger nio månader eller om det slutits för obestämd tid och vid den tidpunkt till vilken uppsägning sker varat mer än nio månader. Skriftlighetskravet kommer genom dessa regler att gälla beträf­ fande hyresavtal inom besittningsskyddets tillämpningsområde. Dessutom sammanfaller skriftlighetskravet med uppsägningsplikten för tidsbestämda avtal. De sakkunniga föreslår vidare att skriftlig uppsägning ej skall kun­ na ersättas med uppsägning med vittnen eller med skriftligt erkännande om uppsägning. Anträffas inte den som söks för uppsägning i sitt hemvist får enligt för­ slaget uppsägningen tillställas den sökte genom rekommenderat brev med mottagningsbevis. Den uppsägande har att vid tvist styrka försändelsens innehåll. Uppsägning skall anses ha ägt rum den dag då enligt poststäm­ pelns datum brevet utlämnades. Om uppsägning inte kan ske genom re­ kommenderat brev med mottagningsbevis, får uppsägningshandlingen läm­ nas antingen i den söktes bostad till vuxen medlem i hushållet eller, om han drivei rörelse med fast kontor, pa kontoret till där anställd person. De sakkunnigas förslag skall ses mot bakgrunden av att de föreslår att uppsägningshandlingen som regel skall innehålla underrättelse till hyres­ gästen om vad denne skall iaktta för att vara bevarad vid sin rätt till för­ längning av hyresavtalet.

Departementschefen. Beträffande uppsägningens form delar jag de sak­ kunnigas uppfattning att uppsägningen skall vara skriftlig i sådana fall dar rätt till förlängning av hyresavtalet kan komma i fråga. Jag föreslår därför att uppsägning skall vara skriftlig, om hyresförhållandet varat mer än nio månader vid den tidpunkt till vilken uppsägningen sker. Som närmare utvecklas i anslutning till 49 § föreslår jag att besittningsskyddsproceduren skall inledas med att hyresvärden skriftligen meddelar den som fordrar förlängning att han har att senast tre veckor därefter hänskjuta tvisten till hyresnämnden, om han inte går med på att flytta. Detta meddelande behöver inte tas in i uppsägningshandlingen. Med den­ na inställning saknas skäl för att kräva uppsägning i skriftlig form när skriftligt erkännande om uppsägningen lämnas. Jag förordar därför att gäl­ lande rätt bibehålls i detta avseende. Ordningen med uppsägning med vitt-

Kungl. Maj:ts proposition nr lbl år 1967 209

nen torde inte numera användas i praktiken och har därför inte tagits med i departementsförslaget. När det gäller den från praktisk synpunkt ganska betydelsefulla frågan om hur part skall gå till väga, när den som söks för uppsägning inte an­ träffas i sitt hemvist, innebär de sakkunnigas förslag att uppsägningen skall tillställas den sökte genom rekommenderat brev med mottagnings­ bevis eller, om uppsägning ej kan ske i den ordningen, att uppsägningshandlingen måste lämnas antingen till hushållsmedlem eller till kontorsanställd, om den sökte driver rörelse med fast kontor. Om ett sådant över­ lämnande inte kan ske, finns ej någon reservutväg och avtalet kan alltså inte uppsägas. Denna ordning, som är förenad med olägenheter, eftersom den i vissa fall bereder part möjlighet att undgå uppsägning genom att hålla sig undan, motiveras i de sakkunnigas förslag med att uppsägningen även skulle innehålla det meddelande som utgör inledningen till optionsproceduren. Eftersom detta meddelande har betydelsefulla rättsverkningar för hyresgästen, anser de sakkunniga att starka garantier behövs för att hyresgästen verkligen får del av meddelandet. Som nyss anförts innebär departementsförslaget att uppsägningen inte behöver innehålla ifrågavarande meddelande. Med hänsyn härtill bör det inte möta hinder att anordna uppsägningsförfarandet på sådant sätt att part med känt hemvist alltid kan uppsägas, även om varken han själv eller någon närstående kan anträffas. Jag föreslår därför följande förfarande. Uppsägning bör liksom hitintills ske genom att uppsägningshandlingen sänds med posten i rekommenderat brev under den söktes vanliga adress, om han ej träffas i sitt vanliga hemvist. Därutöver bör det åligga den upp­ sägande att lämna ett exemplar av uppsägningen antingen i den söktes bostad till vuxen medlem i det hushåll som han tillhör eller, om han driver rörelse med fast kontor, på kontoret till där anställd person. Anträffas inte hushållsmedlem eller kontorsanställd, skall uppsägningen läggas i den sök­ tes postlåda, om det finns någon sådan. Det torde inte vara behövligt att härutöver ge regler om uppsägning genom översändande av uppsägnings­ handlingen i rekommenderat brev med mottagningsbevis. Som framgår av 49 § skall meddelande som avses där tillställas den optionsberättigade i den ordning som gäller för uppsägning. Meddelandet skall dock alltid lämnas till hushållsmedlem eller kontorsanställd, om den som söks inte anträffas i sitt hemvist. Om inte någon sådan person påträf­ fas, kan alltså hyresvärden inte få fristen för hänskjutande till hyres­ nämnd av frågan om rätt till förlängning att börja löpa. Tas meddelandet in i själva uppsägningshandlingen och sker uppsägning genom att upp­ sägningshandlingen sänds i rekommenderat brev och dessutom läggs i post­ lådan, får uppsägningen men inte meddelandet verkan. De sakkunniga föreslår en regel att uppsägning får ske hos den som på grund av fullmakt är behörig att ta mot uppsägning. Eftersom detta gäller ändå, har regeln inte tagits upp i departementsförslaget.

210 Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967

Lägenhetens skick och hinder i hyresrätten 9—19 §§. Departementschefen. De sakkunniga går inte närmare in på den nuvaran­ de hyreslagens bestämmelser om lägenhetens skick och om hinder för hy­ resrättens utövning (9—20 §§), utan gör endast vissa jämkningar av hu­ vudsakligen redaktionell natur. Inte heller enligt min mening finns det anledning att i detta lagstiftningsärende behandla förevarande område av liyreslagstiftningen. En fråga bör dock uppmärksammas, nämligen spörs­ målet om fastighetsägarens skyldighet att i skälig utsträckning reparera lägenheten. Enligt 15 § hyreslagen åligger det hyresvärden att under hyrestiden hål­ la lägenheten i det skick i vilket hyresgästen ägt tillträda den, dvs. i all­ mänhet i det skick att den enligt allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det ändamål som avses med förhyrningen. Hyresvärdens för­ pliktelser kan emellertid på grund av särskilda omständigheter komma att utsträckas eller inskränkas. De förutsättningar som hyresavtalet vilar på är i första hand bestämmande för hyresvärdens underhållsplikt. Uppstår hinder eller men i nyttjanderätten är hyresgästen enligt 16 § hyreslagen berättigad att avhjälpa bristen på hyresvärdens bekostnad om denne underlåter att på tillsägelse vidta rättelse så snart det kan ske. Kan bristen inte avhjälpas utan dröjsmål eller underlåter hyresvärden att av­ hjälpa bristen, är hyresgästen berättigad att säga upp avtalet, om bristen är av väsentlig betydelse. För den tid lägenheten är i bristfälligt skick är hyresgästen berättigad till nedsättning i hyran. Beror bristen på försum­ melse från hyresvärdens sida, har hyresgästen också rätt till skadestånd. Under remissbehandlingen har önskemål framförts om en sådan utform­ ning av bestämmelserna om hyresvärdens underhållsplikt att hyresgästens anspråk på reparationer i lägenheten tillgodoses bättre än f. n. Hyresgäster­ nas riksförbund framhåller att nuvarande regler ger utrymme för vitt skilda tolkningar. Förbundet konstaterar att det hos vissa fastighetsägare förelig­ ger en påtaglig benägenhet att eftersätta den service som hyresgästerna bör kunna fordra. Vidare påtalas hyresgästens bristande möjligheter att kräva att bristfälligheter utanför den egna lägenheten avhjälps. Hyresgästens självhjälpsrätt kan enligt förbundets mening inte anses omfatta exempelvis en trasig tvättmaskin eller centrifug i den maskinella tvättstugan eller ett trasigt portlås. Eftersom hyresgästen inte alltid har ekonomiska resurser för en självhjälpsreparation, som ibland kan vara mycket kostnadskrävande, anser förbundet att det skulle vara av stort värde, om hyresgästen i stället kunde få hyresvärden ålagd vid vite att utföra viss reparation. Hyresvärdens underhållsplikt enligt nuvarande hyreslag står, som jag re­ dan nämnt, i relation till det skick vari lägenheten vid tillträdet skulle till­ handahållas. Bestämmelserna om hyresgästens självhjälpsrätt in. m. omfat-

Kungl. Maj:ts proposition nr IM år 1967 211

tar endast sådana brister som utgör hinder eller verkligt men i nyttjanderätten. Hit torde vara att hänföra att lägenhetens skick genom försummat underhåll under en följd av år försämrats så avsevärt att lägenheten inte längre befinner sig i den klass som förutsatts i avtalet. Däremot torde brister i det löpande underhållet i allmänhet inte omfattas av dessa bestämmelser. De nuvarande reglerna är sålunda bara i begränsad omfattning ägnade att tillgodose hyresgästens anspråk på att det vederlag som han får för den erlagda hyran inte minskar genom att hyresvärden underlåter att utföra sed­ vanliga reparationer. Detta kan enligt min mening inte anses tillfredsstäl­ lande. Frågan om hyresvärdens underhållsplikt kommer i viss mån i ett nytt lä­ ge genom övergången till en friare hyresmarknad. Avvecklingen av hyres­ regleringen och övergången till ett nytt hyressättningssystem kan leda till hyreshöjningar i en del fastigheter särskilt i det äldre fastighetsbeståndet. Det är självfallet ett starkt berättigat önskemål, att de ökade intäkterna an­ vänds för reparationer i sådana fall där fastighetsunderhållet är eftersatt. När fastighetsägarna genom hyreshöjningarna får ekonomiskt utrymme för erforderliga reparationer, skall hyresgästerna inte längre behöva finna sig i att underhållet efter sätts eller att de nödgas att själva bekosta reparationer. Av betydelse för frågan om behovet av ändrade regler angående hyresvär­ dens underhållsplikt är i vad mån hyressättningsnormerna i det nu fram­ lagda förslaget kan antas komma att medföra en förbättring av fastighets­ underhållet. Förslaget innebär att bostadshyresgäst inte är skyldig att godta fordrad hyra om den väsentligt överstiger hyran för lägenheter som med av­ seende på bruksvärdet kan anses likvärdiga. Avgörande för hyressättningen är således lägenhetens värde i förhållande till andra lägenheter. Av de fak­ torer som inverkar på bedömningen av lägenhetens bruksvärde bör enligt min mening underhållet tillmätas särskild betydelse. Det förhållandet, att det sedvanliga underhållet i en lägenhet är eftersatt, bör leda till att bruks­ värdet anses väsentligt lägre än det skulle ha varit om lägenheten varit i gott skick. Det kan sålunda antas att de föreslagna hyressättningsreglerna kommer att medföra ett ökat intresse hos fastighetsägarna att utföra önskvärda re­ parationsarbeten. I detta sammanhang bör framhållas vikten av att partsorganisationerna på hyresmarknaden lämnar sin medverkan till att hyresgäs­ terna får rimligt utbyte av hyreshöjningar, där sådana sker, i form av ett förbättrat underhåll av lägenheterna. Detta kan ske genom överenskommel­ ser om vissa normer för underhållsstandard och om lämpliga tidsintervaller mellan vanliga reparationsarbeten. Oaktat vad jag nu sagt torde man enligt min mening inte kunna räkna med att reparationer blir utförda i den ut­ sträckning som förhållandena ger anledning till. I den reform av liyreslagstiftningen som nu genomförs synes som ett naturligt led kunna ingå en om­ prövning av bestämmelserna om hyresvärdens underhållsplikt.

212 Kungl. Maj :ts proposition nr U1 år 1967

Jag föreslår därför att bestämmelserna om hyresvärdens underhållsplikt under hyrestiden tillförs regler som direkt tar sikte på det löpande under­ hållet av lägenheter som hyrts för att användas som bostad. I 15 § andra stycket tas upp en regel av innehåll att hyresvärden i fråga om sådana lä­ genheter är skyldig att med skäliga tidsmellanrum ombesörja tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer till följd av lägenhetens försämring genom ålder och bruk. Vidare är 16 § utformad på sådant sätt att, om hyresvärden eftersätter det löpande underhållet, hyresgästen har samma rätt som tillkommer honom när hinder eller men uppstår i nyttj anderätten. Fiämst kommer härvid rätt till självhjälp och nedsättning i hyran i fråga. Självfallet bör det så långt det kan ske utan eftersättande av hyresgästens berättigade intressen ankomma på hyresvärden att välja en från fastighets­ ekonomiska synpunkter lämplig tidpunkt för reparationerna. Eu av fastig­ hetsägaren uppgjord plan för fastighetsunderhållet bör hyresgästen därför i allmänhet anses skyldig att rätta sig efter. I fråga om affärslokaler och liknande anser jag att det även i fortsätt­ ningen bör överlämnas åt parterna att reglera sina ekonomiska mellanhavanden i detta hänseende. Ytterligare åtgärder för att skapa garantier för ett tillfredsställande lägenhetsunderhåll bör inte övervägas förrän erfarenheter vunnits av den nya lag­ stiftningens verkningar i detta avseende. Under remissbehandlingen har det gjorts gällande att självhjälpsrätten skulle vara begränsad till hyresgästens egen lägenhet. Denna uppfattning är enligt min mening inte riktig. Som även uttalats i doktrinen får självhjälps­ rätten anses omfatta också de andra lokaliteter till vilka hyresgästen har tillträde, såsom förstugor, trappor, källare, tvättstuga och torkrum. Det mötei enligt denna tolkning således i och för sig inte något hinder för hyresgäs­ ten att på hyresvärdens bekostnad låta reparera exempelvis en tvättmaskin i fastighetens gemensamma tvättstuga, om hyresvärden efter tillsägelse un­ derlåter att fullgöra sin skyldighet att avhjälpa bristen. En förutsättning för att sådan åtgärd skall få vidtas utanför lägenheten är självfallet att bris­ ten medför hinder eller men i nyttjanderätten. I 80 § första stycket i de sakkunnigas förslag tas en bestämmelse upp av innehåll att förbehåll som strider mot bestämmelserna i lagen är utan ver­ kan mot hyresgästen, om ej annat följer av vad som är stadgat i varje sär­ skilt fall. Paragrafen är avsedd att ersätta bl. a. 19 § första punkten i nuva­ rande hyreslag. 80 § andra stycket i sakkunnigförslaget innehåller en regel om att i visst fall ett förbehåll äger laga verkan. Regeln stämmer överens med 19 § andra punkten i gällande hyreslag och syftar på avtal om in­ skränkning i rätten att enligt 16 § erhålla nedsättning i hyran. Denna regel tas i departementsförslaget upp som ett andra stycke i 16 §. Jag kommer att närmare uppehålla mig vid frågan om placeringen av regeln i anslutning till

Kungl. Maj:ts proposition nr lil år 1967 213

68 § som motsvarar 80 § i sakkunnigförslaget. 19 § i nuvarande hyreslag har inte tagits med i departementsförslaget. I nuvarande hyreslag tilläggs hyresgästen genom 20 § uppsägningsrätt, när lägenhet som helt eller till väsentlig del är uthyrd till bostad finnes va­ ra så beskaffad att bostadens användande är förenad med uppenbar våda för inneboendes hälsa. Jag föreslår att denna regel skall gälla lägenhet som helt eller till ej oväsentlig del uthyrts för att användas såsom bostad, dvs. bostadslägenhet enligt definitionen i 1 § första stycket andra punkten. 19 § i departementsförslaget har utformats i enlighet härmed.

Betalning av hyra m. m.

20 §. Paragrafen motsvarar 21 § hyreslagen, 25 § i hyreslagskommitténs för­ slag och 20 § i de sakkunnigas förslag.

Gällande rätt. Enligt 21 § första stycket hyreslagen skall, om annat ej av­ talas, hyran betalas kvartalsvis i förskott när hyran beräknas för kvartal eller längre period och annars i förskott för den period för vilken hyran beräknas. Beträffande bostadslägenheter som omfattar högst tre rum och kök gäller en tvingande regel om i princip månadsvis betalning (21 § andra stycket). Hyran skall betalas i hyresvärdens hemvist eller på annan plats som denne anvisar. Betalning får alltid ske genom postanvisning eller postgiro (2*1 § tredje stycket). I 21 § fjärde stycket hyreslagen ges regler om när betalningsskyldigheten skall anses fullgjord om betalning skett genom postanvisning eller postgiro och fråga uppkommer om tillämpning av förverkandereglerna. Sista stycket i 21 § hyreslagen hänvisar till arrendelagens bestämmelser om tjänsteavtal* i samband med arrendeavtal.

Hyreslagskommittén. Kommittén föreslår ej annan ändring i paragrafen än i fråga om ansvaret för portokostnad vid betalning på annan ort än den där lägenheten finns. Eftersom hyresgästen alltid kan betala genom post­ anvisning eller postgiro och kostnaden härför är ringa, anser kommittén mest praktiskt att hyresgästen alltid står för kostnaden såvitt angår hyresbetalning inom riket.

Hyreslagstiftningssakkunniga. Eftersom det blivit allt vanligare att hyra betalas månadsvis, även om hyran beräknas för längre period, föreslår de sakkunniga att en sådan dispositiv regel införs. I fråga om ansvaret för portokostnad ansluter sig de sakkunniga till hyreslagskommitténs förslag.

214 Kungl. Maj. ts proposition nr Hl år 1967

Betalning genom postanvisning eller postgiro skall enligt förslaget alltid anses fullgjord den dag då anvisningen eller girokortet lämnas till posten. Regeln skall alltså inte, såsom i gällande rätt, gälla bara vid tillämpning av förverkandereglerna. Vidare föreslås att bankgiro jämställs med post­ giro.

Departementschefen. Jag har inte funnit anledning till erinran i sak mot de av de sakkunniga föreslagna detaljändringarna. Reglerna om betalning av hyra tas alltså upp i departementsförslaget med det innehåll som de sakkunniga föreslagit.

21—22 §§.

Paragraferna, som motsvarar 22 § hyreslagen och 26 § i hyreslagskommitténs förslag samt 21 och 22 §§ i de sakkunnigas förslag, innehåller be­ stämmelser om nedsättning av hyra hos överexekutor.

Gällande rätt. Enligt 22 § hyreslagen har hyresgäst i vissa fall rätt att nedsätta hyra som utgår i pengar hos överexekutor. Sådan rätt föreligger när hyresgästen anser sig enligt hyreslagen berättigad till skadestånd, hyresreduktion eller ersättning för avhjälpande av brist i lägenheten eller när hyresgästen i annat fall vill kvitta hyra mot genfordran hos hyresvärden.

Hyreslagskommittén. Kommittén erinrar om att den dispositionsrätt, som hyresgästen har enligt hyreslagen när det gäller betalning av hyra, bygger på tanken att hyresgästen skall kunna göra det avdrag på hyran som han anser berättigat utan att riskera att hyresrätten förverkas, om hans an­ språk helt eller delvis underkänns. Även i andra fall än de som anges i 22 § hyreslagen kan det vara förenat med särskilda svårigheter för hyres­ gästen att exakt avgöra hur mycket han skall betala i hyra. Detta gäller särskilt om hyran helt eller till någon del inte fixerats till beloppet i av­ talet utan är avsedd att vara rörlig. Allmänt brukliga är hyreskontrakt en­ ligt vilka ersättningen för lägenhetens uppvärmning och varmvattenför­ sörjning helt eller delvis varierar efter bränsleåtgång och bränslepris. Kom­ mittén förordar därför att rätten att nedsätta hyra hos överexekutor vidgas till att omfatta även fall när tvist råder om hyra som utgår i pengar men som inte blivit till beloppet bestämd i avtalet. Givetvis bör nedsätiningsmöjligheten vara begränsad till det belopp som parterna tvistar om.

Departementschefen. Departementsförslaget överensstämmer i detta av­ seende med hyreslagskommitténs förslag, till vilket även de sakkunniga anslutit sig.

Kungi. Maj. ts proposition nr 141 år 1967 215

Hyresgästens skyldigheter vid nyttjandet av lägenheten

23-27 §§. Paragraferna motsvarar med vissa ändringar av formell natur 23—27 §§ hyreslagen, 27—31 §§ i hyreslagskommitténs förslag och 23—27 §§ i de sakkunnigas förslag. Bestämmelsen i 23 § andra stycket hyreslagen har flyttats (se 12 § hyreslagskommitténs förslag samt 40 § i de sakkunnigas förslag och 41 § i departementsförslaget). 24 § fjärde stycket hyreslagen har utformats i anslutning till de föreslagna ändringarna i bestämmel­ serna om substitution och sublokation (se 28 § fjärde stycket i hyreslags­ kommitténs förslag samt 24 § fjärde stycket i de sakkunnigas förslag och departementsförslaget). Som sista stycke har tagits upp den regel som de sakkunniga föreslagit i 80 § tredje stycket.

Pant eller borgen

28 §. Paragrafen motsvarar 31 § hyreslagen, 35 § i hyreslagskommitténs för­ slag och 28 § i de sakkunnigas förslag.

Gällande rätt. Om pant eller borgen är ställd som säkerhet för ett hyres­ avtals fullgörande och säkerheten försämras, är hyresgästen enligt 31 § hyreslagen skyldig att på anfordran ställa ny säkerhet som hyresvärden skäligen kan godta. Gör han inte det inom en månad, får hyresvärden säga upp avtalet.

Hyreslagstiftningssakkunniga. Bestämmelsen har enligt de sakkunnigas mening sin största praktiska betydelse beträffande upplåtelser av loka­ ler, där hyresvärden inte sällan lagt ner betydande kostnader på lägenheten för att göra den lämplig för det med förhyrningen avsedda ändamålet. I så­ dana fall kan det vara av särskild betydelse för hyresvärden att säkerhet som ställts för det ofta långvariga avtalets fullgörande inte försämras. Med hänsyn härtill anser de sakkunniga att någon inskränkning i hyres­ värdens nuvarande rätt att säga upp avtalet om ny säkerhet inte ställts ej bör göras såvitt gäller upplåtelser av lokaler. Beträffande bostadslägenheter ställer sig saken enligt de sakkunnigas mening anorlunda. Frågan om hyresförhållandets upplösning på ifrågava­ rande grund bör bedömas under skälig hänsyn till såväl risken för ekono­ misk förlust för hyresvärden som till hyresgästens förmåga att utan att ny säkerhet ställs fullgöra sina förpliktelser enligt hyresavtalet. I åtskil­ liga fall när hyresgästen inte kunnat ställa godtagbar ny säkerhet torde sådana omständigheter föreligga att det kan antas att hyresgästen ändå fullföljer sina förpliktelser. I sådana fall kan det inte anses vara något väsentligt intresse för hyresvärden att få hyresförhållandet upplöst. De

216 Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967 sakkunniga föreslår därför att hyresvärdens rätt i förevarande situation att säga upp avtal om uthyrning av bostadslägenhet görs beroende av att det är av väsentlig betydelse för hyresvärden att ny säkerhet ställs och att det inte är obilligt mot hyresgästen att fordra att han skall flytta.

Departementschefen. Hyreslagstiftningssakkunnigas förslag synes vara en väl avvägd uppmjukning av den nu gällande relativt hårda regeln och står i god överensstämmelse med de för hyres lagsreformen centrala strä­ vandena att stärka besittningsskyddet för hyresgäst. Förslaget har därför utan saklig ändring lagts till grund för departementsförslaget.

Överlåtelse av fastigheten samt utmätning och konkurs 29—31 §§. Paragraferna motsvarar med vissa jämkningar av huvudsakligen redak­ tionell natur 28—30 §§ hyreslagen, 32—34 §§ i hyreslagskommitténs för­ slag och 29—31 §§ i de sakkunnigas förslag.

Överlåtelse av hyresrätten 32 §. Paragrafens första stycke, som motsvarar 8 § första stycket i hyres­ lagskommitténs förslag och 32 § i de sakkunnigas förslag, innehåller det i 7 § nuvarande hyreslag upptagna allmänna förbudet för hyresgäst att överlåta hyresrätten utan hyresvärdens samtycke. Andra stycket, som motsvarar 7 § andra punkten i gällande hyreslag, 8 § tredje stycket i kommittéförslaget och 33 § i de sakkunnigas, reglerar frågan om hy­ resgästens uppsägningsrätt, när hyresvärdens samtycke till överlåtelse av hyresrätten inte kunnat erhållas.

Departementschefen. Från det principiella förbudet för hyresgäst att över­ låta hyresrätten utan samtycke av hyresvärden görs som framgår av den allmänna motiveringen åtskilliga undantag. De fall, i vilka hyresgästen är berättigad att överlåta hyresrätten utan att hyresvärden samtyckt där­ till, regleras i de följande paragraferna. Enligt nuvarande hyreslag är hyresrätten i allmänhet förverkad och hyresvärden berättigad att säga upp avtalet, om hyresgästen utan erfor­ derligt samtycke överlåter hyresrätten. Om hyresvärden inte sagt upp av­ talet inom en månad från det han fick reda på att hyresrätten överlåtits, kan han dock inte därefter åberopa överlåtelsen som förverkandegrund. Hyreslagskommittén föreslår att förverkandepåföljdens inträde vid olov­ lig överlåtelse görs beroende av att hyresgästen trots tillsägelse inte genast vidtar rättelse. Om rättelse sker innan hyresvärden gjort bruk av sin upp-

Kungl. Maj:ts proposition nr lil år 1967 217

sägningsrält föreslås hyresvärden inte vidare äga åberopa överlåtelsen som förverkandeanledning. Detsamma föreslås gälla om hyresvärden inte inom två månader från det han fick vetskap om överlåtelsen tillsagt hy­ resgästen att vidta rättelse. De sakkunnigas förslag om verkan av olov­ lig överlåtelse av hyresrätten stämmer helt överens med kommitténs för­ slag. Hyreslagens nuvarande ståndpunkt att förverkandepåföljd inträder vid olovlig överlåtelse oberoende av om hyresgästen beretts tillfälle att vidta rättelse är också enligt min mening onödigt sträng mot hyresgästen. I likhet med vad som gäller vid flertalet andra kontraktsbrott bör hyres­ värden vara skyldig att påtala en olovlig överlåtelse genom en tillsägelse om rättelse till hyresgästen. Först om hyresgästen underlåter att efter­ komma tillsägelsen bör rätt att uppsäga avtalet föreligga. Jag ansluter mig därför helt till kommitténs och de sakkunnigas förslag i denna del. 42 och 43 §§ i departementsförslaget har utformats i enlighet härmed. Sker rättelse innan hyresvärden gjort bruk av sin rätt att uppsäga av­ talet eller underlåter hyresvärden att påkalla rättelse inom två månader från det han erhöll kännedom om att hyresgästen olovligen överlåtit hy­ resrätten, är hyresvärden sålunda inte berättigad att därefter åberopa överlåtelsen som grund för att skilja hyresgästen från lägenheten. En särskild fråga är om hyresrätten bör anses förverkad redan genom att hyresgästen utan samtycke överlåtit hyresrätten till annan eller om överlåtelseförbudet skall anses ö.verträtt först om den senare också till­ trätt lägenheten. För den förra ståndpunkten, som överensstämmer med nuvarande praxis men avviker från kommitténs uppfattning, talar enligt min mening att hyresgästen därigenom bereds tillfälle att avvakta hyres­ värdens ställningstagande till överlåtelsen utan risk för att hyresrätten går förlorad. Om hyresvärden inom två månader från det han fick vetskap om att hyresgästen träffat avtal med annan om överlåtelse av hyresrätten anmodar hyresgästen att vidta rättelse, kan denne undvika förverkande­ påföljd genom att låta avtalet gå åter. Påkallar däremot hyresvärden inte rättelse inom angiven tid, kan hyresgästen fullfölja avtalet genom att låta förvärvaren av hyresrätten tillträda lägenheten, överlåtelseförbudet bör sålunda enligt min mening anses överträtt redan i och med avtalet om överlåtelse av hyresrätten till lägenheten. När det gäller hyresgästens uppsägningsrätt i fall då hyresvärdens med­ givande till överlåtelse inte kunnat erhållas kan jag inte finna att tillräck­ liga skäl föreligger att frångå den reglering som frågan fått i nuvarande hyreslag. I överensstämmelse härmed har i departementsförslaget — som i denna del delvis avviker från de sakkunnigas förslag — hyresgästen be­ rättigats att uppsäga hyresavtalet i förtid, om hyresvärden utan skälig anledning motsätter sig att hyresgästen överlåter hyresrätten eller lämnar hyresgästens begäran om samtycke obesvarad. För att bereda hyresvärden

218 Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967

bättre tillfälle att inhämta erforderliga upplysningar om den föreslagne efterträdarens person har dock föreslagits att den tid inom vilken en be­ gäran om överlåtelse skall besvaras skall förlängas från en till tre veckor.

33 §. Paragrafen, som motsvarar 9 § i hyreslagskommitténs förslag och i huvudsak stämmer överens med 58 § i de sakkunnigas förslag, utgör ett undantag från det allmänna överlåtelseförbudet i föregående paragraf.

Departementschefen. I denna och de tre följande paragraferna upptas reg­ ler som för vissa speciella situationer dispenserar från kravet på hyres­ värdens samtycke vid överlåtelse av hyresrätten. Förevarande paragraf ansluter nära till reglerna i 1959 års lag med särskilda bestämmelser om makars gemensamma bostad. I överensstämmelse med familj erättskommitténs år 1964 framlagda förslag till ändring av giftermålsbalken före­ slås dock att bestämmelsen skall omfatta även bodelning eller skifte i an­ ledning av boskillnad. Har hyresgästen avlidit utan att efterlämna annan arvinge än maken och bodelning sålunda inte fordras, har maken rätt att inträda som hyres­ gäst utan att bodelning skett. Att makarna levat åtskilda på grund av söndring eller inte hunnit att flytta in i en lägenhet som de hyrt för att använda till gemensam bostad, bör i allmänhet inte anses utgöra hinder för makes rätt att inträda i hyresförhållandet. När en make inträder i den andre makens ställe i ett hyresavtal upp­ kommer frågan huruvida den avträdande hyresgästen bör befrias från de skyldigheter som han åtagit sig enligt hyresavtalet. Hyreslagskommittén anser att sådan ansvarsbefrielse normalt bör inträda. Kommittén anser emellertid att det kan förekomma fall då det är av verklig betydelse för hyresvärden att för avtalets fullgörande få hålla sig även till den med vil­ ken han slutit avtalet och föreslår därför att hyresvärden skall kunna förbehålla sig rätt att vända sig mot den ursprunglige hyresgästen eller hans dödsbo, om den övertagande maken skulle brista i avtalets fullgö­ rande. Om sådant förbehåll skett inom en månad efter det hyresvärden underrättats om bodelningen eller skiftet, åvilar enligt kommitténs för­ slag ansvar för avtalets fullgörande den ursprunglige hyresgästen till den dag då avtalet med iakttagande av tillämplig uppsägningstid tidigast kun­ nat frånträdas. Vid remissgranskningen av kommitténs förslag har lämp­ ligheten av detta stadgande ifrågasatts. Någon motsvarighet till kommitténs nyss återgivna förslag finns inte i' de sakkunnigas förslag. De sakkunniga framhåller att behovet av en sådan rätt, som kan medföra praktiska olägenheter vid bodelning eller skifte, måste anses tämligen ringa, eftersom förverkandereglerna och hyresvär­ dens möjligheter att vägra en misskötsam hyresgäst förlängning av av­

Kungi. Maj:ts proposition nr lbl år 1967 219

talet vid hyrestidens utgång utgör ett starkt påtryckningsmedel för make som inträtt i hyresrätten att fullgöra avtalets förpliktelser. Det skulle säkert också för den allmänna uppfattningen i många fall te sig stötande att make som fått avstå från hyresrätten inte befrias från sina skyldigheter enligt avtalet. För egen del kan jag helt ansluta mig till de sakkunnigas uppfattning. Departementsförslaget har utformats i enlighet härmed. De sakkunniga föreslår att hyresgästen eller hans dödsbo skall svara för avtalet till dess hyresvärden underrättats om att hyresrätten till lägenheten tillagts maken. Vidare föreslås att maken jämte hyresgästen eller hans dödsbo skall svara för avtalets förpliktelser för tiden före underrättelsen till hyresvärden. En förändring på hyresgästsidan bör enligt min mening inte kunna åbe­ ropas gentemot hyresvärden, förrän denne underrättats om ändringen. Den omständigheten att lägenheten övertas av hyresgästens make bör inte heller betaga hyresvärden möjligheten att med utnyttjande av förverkanderegler­ na få ut hyra eller annan ersättning som utestår obetald vid övertagandet. Hyresvärden bör i sådant fall kunna välja mellan att hålla sig till den förut­ varande hyresgästen eller att vända sig mot den make, som övertagit hyres­ rätten. Väljer hyresvärden att säga upp hyresavtalet, bör maken vara skyldig att betala ogulden hyra inom den frist som gäller för hyresrättens återvin­ nande. Jag biträder sålunda de sakkunnigas förslag även i denna del. De nu behandlade reglerna har upptagits i andra stycket av förevarande para­ graf.

34 §. I paragrafen, som motsvarar 10 § i hyreslagskommitténs och 34 § i de sakkunnigas förslag, tas upp ytterligare ett undantag från det principiella överlåtelseförbudet.

Departementschefen. Denna paragraf innehåller regler om hyresgästs och dödsbos rätt att överlåta bostadslägenhet till någon som varaktigt samman­ bott med hyresgästen. En förutsättning för hyresgästens rätt att överlåta hyresrätt till samboende är att hyresgästen själv inte är i tillfälle att använda lägenheten för åter­ stående hyrestid. Endast om hyresgästen på grund av giftermål, författning i tjänsten eller av annan anledning saknar tillfälle att använda lägenheten, kan ett bealctansvärt intresse av att få överlåta hyresrätten anses föreligga. Av hänsyn till hyresvärdens intresse måste krävas att hyresvärden skä­ ligen kan åtnöjas med överlåtelsen. Häri ligger bl. a. ett krav på att den som hyresgästen önskar överlåta lägenheten till skall kunna godtas som hyres­ gäst. I allmänhet torde en överlåtelse till samboende vara utan betydelse för hyresvärden. Förändringen är ofta rent formell. Ibland kan det emellertid

220 Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

framstå som skäligt att fordra att den avflyttande tills vidare kvarstår som ansvarig för de ekonomiska förpliktelserna enligt avtalet eller att annan säkerhet ställs för avtalets fullgörande. Enligt 37 § kan sådant eller annat lämpligt villkor förenas med tillstånd till överlåtelsen. I kravet på samboende ligger att den föreslagne efterträdaren i allt vä­ sentligt haft gemensamt hushåll med hyresgästen och i övrigt brukat lä­ genheten samfällt med honom. Härigenom kan en klar gräns upprätthållas mellan inneboende och den som i verklig mening haft boendegemenskap med hyresgästen. Som en garanti mot en alltför vidsträckt tolkning av be­ greppet samboende bör krävas att det är fråga om överlåtelse till någon hy­ resgästen närstående. Härmed avses dock inte endast föräldrar, barn, syskon och andra närmare släktingar utan även samboende under äktenskapsliknande förhållanden eller samboende med annan som på grund av förelig­ gande särskilda omständigheter kan anses stå hyresgästen nära. I likhet med de sakkunniga anser jag det mindre lämpligt att som villkor för överlåtelserätt uppställa krav på viss tids samboende. Frågan huruvida verkligt samboende kan anses föreligga bör i stället bedömas efter omstän­ digheterna i det särskilda fallet. Det bör vidare inte krävas att den till vil­ ken överlåtelse skall ske sammanbott med hyresgästen just i den aktuella lägenheten. Något krav på varaktig anknytning till lägenheten har inte upp­ ställts i departementsförslaget. Kan hyresvärden och hyresgästen inte enas om överlåtelse av hyresrätten kan hyresgästen hänskjuta tvisten till hyresnämnden. Proceduren blir där­ efter densamma som i besittningsskyddstvister, dvs. medling och i förekom­ mande fall prövning av hyresnämnden eller rätten.

35 §. Denna paragraf innehåller ytterligare ett undantag från det allmänna överlåtelseförbudet och motsvarar i huvudsak 34 a § i de sakkunnigas för­ slag (SOU 1966: 14 s. 357).

Departementschefen. 1 denna paragraf regleras bostadshyresgästs rätt alt överlåta hyresrätten i syfte att få till stånd ett lägenhetsbyte. Av skäl som angetts i den allmänna motiveringen har bestämmelsernas tillämplighets­ område begränsats till orter för vilka Kungl. Maj :t förordnat att prövning av förstagångshyra skall kunna äga rum. Även inom ramen för den föreslagna geografiska avgränsningen måste hyresgästens rätt att överlåta hyresrätten utan hyresvärdens samtycke vara underkastad vissa begränsningar. En sådan begränsning ligger i den intres­ seavvägning som skall äga rum vid prövning av hyresgästs begäran om till­ stånd att överlåta hyresrätten. För bifall till hyresgästens talan fordras att beaktansvärda skäl talar för bytet och att detta kan äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden. Paragrafen stämmer i detta hänseende överens

Kungl. Maj:ts proposition nr lil år 1967 221

med det av de sakkunniga utarbetade förslaget. Däremot kan jag inte anslu­ ta mig till de sakkunnigas uppfattning att intresseavvägningen bör ske un­ der hänsynstagande även till önskemål från annan hyresgäst som bor i huset att få byta till sig den omtvistade lägenheten. Något krav på att bytet skall kunna ske utan olägenhet för annan hyresgäst har därför inte uppställts i departementsförslaget. En annan begränsning ligger däri att det skall vara fråga om en över­ låtelse av hyresrätten i syfte att förvärva annan hyresrätt eller en bostads­ rätt. I likhet med de sakkunniga anser jag skäl saknas att medge hyresgäst rätt att utan hyresvärdens samtycke överlåta lägenheten i samband med köp av fastighet, exempelvis en villa. En bostadsrätt kan avse även annan lägenhet än bostad. En begäran om tillstånd till överlåtelse av hyresrätten i syfte att förvärva sådan bostadsrätt bör emellertid ogillas såsom stridande mot grunderna för ifrågavarande lagrum. De sakkunniga föreslår ytterligare en begränsning av bytesrätten. Har hyresgästen erhållit lägenheten genom byte och därefter innehaft lägenheten mindre än tre år föreslås hyresgästen äga rätt att överlåta hyresrätten för byte endast om synnerliga skäl föreligger därtill. Syftet med denna regel är att motverka de olägenheter som alltför täta byten orsakar hyresvärden. Jag ansluter mig till de sakkunnigas bedömning även i denna del. Begränsningen bär därför upptagits även i departementsförslaget. Synnerliga skäl bör an­ ses föreligga exempelvis om hyresgästen till följd av dödsfall i familjen eller på grund av annan oförutsedd händelse önskar få en mindre lägenhet eller flytta till annan ort. Andra stycket av paragrafen innehåller imdantag från rätten att an­ vända lägenheten för byte. Undantagen avser sådana fall då hyresgästen antingen saknar optionsrätt eller i allmänhet inte är berättigad till för­ längning av hyresavtalet. Till den kategori av hyresobjekt som inte an­ setts böra omfattas av bytesrätten hör lägenhet som hyresgästen förhyrt i andra hand eller som utgör del av upplåtarens egen bostad. I det förra fallet skall besittningsskyddet normalt kunna brytas om andrahandsupplåtaren själv behöver disponera lägenheten. I det senare fallet föreligger över huvud taget inget besittningsskydd. I fråga om lägenheter i en- och tvåfamilj shus och lägenhet som upplåtaren innehar med bostadsrätt är upplåtaren i allmänhet berättigad att bryta besittningsskyddet. Även så­ dana lägenheter bör därför undantas från bytesrätten. Med hänsyn till att enfamiljshusen inte sällan uthyrs under affärsmässiga förhållanden, i vil­ ket fall besittningsskydd normalt skall föreligga, har undantaget här be­ gränsats till sådana enfamiljshus som inte är avsedda att uthyras varaktigt. Slutligen har undantag gjorts för fall då hyresförhållandet varat högst nio månader. Bestämmelsen sammanhänger med det i 45 § första stycket 1 upp­ tagna undantaget från besittningsskyddsreglernas tillämpningsområde. I de sakkunnigas förslag undantas från bytesrätten även lägenhet vars

222 Kungi. Maj:ls proposition nr Hl år 1967

innehav betingas av tjänst. I motiven till förslaget uttalas emellertid att bytesrätt bör kunna komma i fråga om lcopplingsklausulen upphört att vara absolut hinder för förlängning av hyresavtalet. Frågan om hyresgästens rätt i nu avsedda fall bör enligt min mening inte regleras genom eu sär­ skild undantagsregel. Är lägenheten upplåten i anslutning till tjänsteavtal bör hyresgästens ställning i besittningsskyddshänseende beaktas vid pröv­ ning enligt första stycket av begäran om tillstånd att överlåta hyresrätten till lägenheten.

36 §. Paragrafen, som motsvarar It § i hyreslagskommitténs förslag och 35 § i de sakkunnigas, innehåller ett undantag från det principiella överlåtelse­ förbudet i fråga om lägenhet som hyrs av näringsdrivande hyresgäst.

Departementschefen. Bestämmelserna i denna paragraf har utformats i saklig överensstämmelse med de sakkunnigas förslag. Den substitutionsrätt som tillerkänns näringsidkande hyresgäster är begränsad till fall då hyresgästen vill överlåta den rörelse han driver i lägenheten. Överlåtelse till någon som avser att i lägenheten utöva annan verksamhet än den hyres­ gästen bedrivit kan sålunda i princip inte äga rum utan hyresvärdens sam­ tycke. Sker en ändring i lägenhetens användningssätt efter det en över­ låtelse kommit till stånd, riskerar efterträdaren att hyresrätten förklaras förverkad, vare sig överlåtelsen skett med hyresvärdens samtycke eller efter särskilt tillstånd. Den föreslagna bestämmelsen utgör, åtminstone for­ mellt, en begränsning av dödsbos nuvarande rätt att överlåta hyresrätten till affärslokal. De sakkunnigas förslag innebär att eu överlåtelse inte får ske utan sam­ tycke av hyresvärden, om han har befogad anledning att motsätta sig att hyresrätten överlåts. Hari ligger bl. a. ett krav på att efterträdaren skä­ ligen skall kunna godtas som hyresgäst. Särskild vikt anses böra tillmätas efterträdarens förmåga att betala hyran. Om hyresvärden erbjuder sig att inlösa hyresgästens rörelse till dess fulla värde, bör han enligt de sakkun­ nigas mening i allmänhet anses ha befogad anledning att motsätta sig en överlåtelse av lägenheten. Detsamma anses böra gälla, om lägenheten till följd av den föreslagna gränsdragningen mellan bostadslägenheter och andra lägenheter tillhör den förstnämnda kategorin och är upplåten under så­ dana förhållanden som utgör hinder för utövande av bytesrätt enligt 34 a § andra stycket i de sakkunnigas förslag. De sakkunniga har särskilt upp­ märksammat det fallet att en näringsidkare önskar överlåta lägenheten på ett bolag, som skall överta hans rörelse. En sådan överlåtelse kan ibland medföra olägenheter för hyresvärden genom att den verklige ägaren och utövaren av hyresrätten sedermera kan växla utan möjligheter för hyres­ värden att motsätta sig förändringen. Enligt de sakkunnigas mening bör

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967 223 hyresvärden i allmänhet inte anses skyldig att finna sig i att en rörelseidkare sätter ett bolag i sitt ställe, om inte godtagbar säkerhet ställs för hyresgästens förpliktelser enligt avtalet. Frågan uppmärksammas också av några remissinstanser. I ett remissyttrande framhålls att det kan vara av direkt betydelse för hyresvärden hur hyresgästen sköter sin rörelse, exempelvis när en fastighet är uthyrd till hotell- och restaurangrörelse. Hyresvärden bör därför inte vara skyldig att godta en överlåtelse från en fysisk till en juridisk person. För egen del anser jag att hyresvärdens intresse i det sist behandlade fallet kan tillgodoses inom ramen för den skälighetsbedömning som den prövande myndigheten har att göra vid tvist mellan parterna. Denna be­ dömning bör, som de sakkunniga anför, allt efter omständigheterna i det särskilda fallet utfalla så att hyresgästens talan avslås eller bifalls eller så att tillstånd förenas med villkor enligt 37 §. Vad de sakkunniga i övrigt anfört angående avvägningen mellan parternas intressen vid tvist om över­ låtelse av hyresrätten kan jag likaledes ansluta mig till. De sakkunniga föreslår slutligen den begränsningen av hyresgästens substitutionsrätt att tillstånd till överlåtelse inte får meddelas hyresgäst, som innehaft lägenheten mindre än tre år, om inte synnerliga skäl före­ ligger. Den föreslagna begränsningen, som syftar till att förhindra att en lägenhet till men för hyresvärden går ur hand i hand, synes ändamålsenlig och har därför tagits upp i departementsförslaget. Om hyresgästen på grund av sjukdomsfall, dödsfall eller annan särskilt beaktansvärd händelse är förhindrad att fortsätta rörelsen, bör synnerliga skäl för överlåtelse anses föreligga. 37 §. Paragrafen, som motsvarar 36 § i de sakkunnigas förslag, innehåller en bestämmelse om att tillstånd till överlåtelse kan förenas med villkor. Departementschefen. Paragrafens innehåll har berörts i anslutning till de föregående paragraferna och torde inte behöva kommenteras närmare. 38 §. Paragrafen, som delvis motsvarar 7 § sista punkten hyreslagen, 8 § andra stycket första punkten i hyreslagskommitténs förslag och 37 § i den sak­ kunnigas förslag, innehåller regler om verkan av samtycke eller tillstånd till överlåtelse av hyresrätten.

Departementschefen. Har hyresvärden samtyckt till överlåtelse av hyres­ rätten, är hyresgästen enligt gällande rätt fri från de skyldigheter avtalet ålägger honom, om inte hyresvärden till samtycket fogat annat villkor. Om hyresvärden godkänt överlåtelsen utan förbehåll, har han därmed trätt i direkt rättsförhållande med den nye hyresgästen. I de fall, då över­ låtelsen godkänts med förbehåll eller hyresvärden underlåtit att i rätt tid

224 Kungl. Maj:ts proposition nr l'rl år 1967

uppsäga hyresavtalet på grund av att överlåtelse skett utan samtycke, är rättsläget något oklart. Huruvida hyresvärden i det förra fallet har att hålla sig till den gamle eller den nye innehavaren av lägenheten eller till båda vid utövandet av sina rättigheter, beror av förbehållets avfattning. Att hyresvärden underlåtit att uppsäga hyresavtalet vid överlåtelse utan samtycke medför inte att han gått miste om sina rättigheter mot den före­ gående innehavaren. Den som olovligen överlåtit lägenheten är sålunda fort­ farande förpliktad att fullgöra sina skyldigheter enligt avtalet, såvida inte ett tyst godkännande av överlåtelsen kan anses föreligga. Har hyresgäst, som förhyrt bostadslägenhet, avlidit under hyrestiden och dödsboet överlåtit lägenheten till någon som hyresvärden slcäligen kunnat ta för god, är boet ej vidare ansvarigt för hyresgästens förpliktelser enligt avtalet. En förutsättning är dock att det kan antas att överlåtelsen kommit till hyresvärdens kännedom. Hyreslagskommitténs förslag innebär att endast ett reservationslöst sam­ tycke från hyresvärdens sida till överlåtelse av lägenheten skall ha ansvarsbefriande verkan. De sakkunniga föreslår däremot att, om inte annat överenskommes, den som övertagit hyresrätten till lägenheten skall fr. o. in. tillträdesdagen inträda i överlåtarens rättigheter och skyldigheter gent­ emot hyresvärden för återstoden av hyrestiden, vare sig överlåtelsen skett med eller utan samtycke eller tillstånd. Sedan tillträde skett föreslås över­ låtaren vara fri från sina förpliktelser enligt avtalet för tiden därefter, om inte annat villkor förenats med hyresvärdens samtycke eller med tillstånd till överlåtelsen. Den tillträdande hyresgästen föreslås jämte den avträdan­ de vara skyldig att svara för avtalets förpliktelser även för tiden före till­ trädet. Enligt min mening bör överlåtaren vara fri från framtida förpliktelser en­ ligt hyresavtalet bara i de fall då hyresvärden samtyckt till överlåtelsen eller tillstånd till överlåtelsen getts och annat villkor inte fogats vid samtycket eller tillståndet. Att hyresvärden försummat att inom föreskriven tid — två måna­ der från det han fick vetskap om att lägenheten olovligen överlåtits — tillsäga hyresgästen att vidta rättelse, bör inte medföra att han förlorat sina rättig­ heter mot hyresgästen. Denne bör liksom enligt gällande rätt fortfarande svara för hyresavtalets förpliktelser, om inte ett tyst godkännande av över­ låtelsen till äventyrs kan anses föreligga. Detta innebär bl. a. att en upp­ sägning som riktar sig mot hyresgästen har verkan även mot den till vil­ ken hyresrätten överlåtits utan samtycke eller tillstånd. Jag har ingen er­ inran mot de sakkunnigas förslag att den till vilken hyresrätten överlåtits skall svara solidariskt med överlåtaren för avtalets förpliktelser för tiden före överlåtelsen om inte annat överenskommes. En sådan regel kan näm­ ligen antas underlätta frivilliga överenskommelser om överlåtelse. Departementsförslaget har utformats i enlighet med det nu anförda.

Kungl. Maj:ts proposition nr lil år 1967 225

Upplåtelse av lägenheten i andra hand 39 §. Paragrafen som motsvarar 8 § första stycket i hyreslagskommitténs för­ slag och 38 § i de sakkunnigas förslag, innehåller det i 7 § nuvarande hyreslag upptagna förbudet mot total sublokation utan hyresvärdens sam­ tycke.

Departementschefen. Förbudet för hyresgäst att upplåta hela lägenheten i andra hand avser endast sådan rättshandling varigenom hyresgästen åt tredje man upplåter en självständig rätt att nyttja lägenheten. Den som i förhållande till hyresgästen intar en sådan ställning att han inte utövar någon självständig brukningsrätt, exempelvis hyresgästens husfolk och gäster, omfattas sålunda inte av förbudet. Hyreslagskommitténs förslag innehåller en särskild regel som dispenserar från kravet på samtycke i det fall då hyresgästens make vid särlevnad eller hyresgästens död nyttjar den gemensamma bostaden i avbidan på bodelning eller skifte. I de sakkunnigas förslag finns ingen motsvarande bestämmelse, eftersom en sådan rätt att nyttja den gemensamma bostaden anses tillkomma make utan särskild föreskrift. Jag ansluter mig till de sakkunnigas bedömning. Även departementsförslaget utgår sålunda från att total sublokation inte föreligger om hyresgästen avlidit eller vid sönd­ ring lämnat hemmet och hans make tills vidare använder bostaden. Förbudet mot total sublokation är såsom framgått av den allmänna mo­ tiveringen inte undantagslöst. I närmast följande paragraf har tagits upp en bestämmelse som dispenserar från kravet på hyresvärdens samtycke till upplåtelse av lägenheten i andra hand.

40 §. Paragrafen motsvarar 39 § i de sakkunnigas förslag och innehåller bl. a. ett undantag från förbudet mot total sublokation utan hyresvärdens sam­ tycke.

Departementschefen. Paragrafen har utformats i saklig överensstämmelse med de sakkunnigas förslag. Fn förutsättning för hyresgästens rätt att utan samtycke upplåta hela lägenheten i andra hand är att hyresgästen har beaktansvärda skäl för upplåtelsen och att hyresvärden saknar befogad an­ ledning att motsätta sig att lägenheten upplåts till annan. Att hyresgästen på grund av sjukdom, arbete på annan ort eller annan oförutsedd händelse tillfälligt inte kan begagna lägenheten, är att hänföra till sådana beaktansvärda skäl som avses i förevarande paragraf. I kravet på att hyresvärden skall sakna befogad anledning att motsätta sig upplåtelsen ligger att den föreslagna andrahandshyresgästen skäligen skall kunna godtas som faktisk 8 Bihang till riksdagens protokoll 1967. 1 samt. Nr 141

226 Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

utövare av nyttjanderätten. Dennes förmåga att betala hyra torde däremot sakna betydelse i detta sammanhang, eftersom upplåtaren inte utträder ur rättsförhållandet med hyresvärden utan kvarstår som ansvarig för avtalets ekonomiska förpliktelser, om inte hyresvärden befriat honom från det. I likhet med de sakkunniga anser jag att hyresgästen inte bör ha rätt att upp­ låta lägenheten utan hyresvärdens samtycke, om sådana förhållanden före­ ligger som enligt 35 § andra stycket utgör hinder för hyresgästen att över­ låta hyresrätten utan samtycke. Tillvägagångssättet när hyresgästen vill upplåta lägenheten i andra hand är detsamma som vid överlåtelse av hyresrätten. Kan hyresvärdens sam­ tycke inte erhållas, har hyresgästen att begära tillstånd till upplåtelsen hos hyresnämnden. Nämnden skall därefter medla mellan parterna och, om för­ likning inte kan träffas, pröva hyresgästens begäran om tillstånd att upp­ låta lägenheten. Part som inte vill godta nämndens beslut kan klandra be­ slutet genom att väcka talan mot sin motpart. Mot underrättens avgörande av tvisten kan talan inte föras. Liksom vid överlåtelse av hyresrätten bör tillstånd till upplåtelse av lä­ genheten i andra hand kunna förenas med skäligt villkor. Som exempel på sådant villkor nämner de sakkunniga skyldighet för underhyresgästen att solidariskt med huvudhyresgästen svara för de ekonomiska förpliktelserna enligt avtalet eller att ställa säkerhet för avtalets fullgörande samt skyldig­ het för huvudhyresgästen att ställa omhud med oåterkallelig fullmakt att företräda honom och att mottaga uppsägning på hans vägnar. De sakkun­ niga framhåller att erfarenheterna vid total sublokation visar att hyres­ värden ofta har svårt att anträffa huvudhyresgästen för delgivning av upp­ sägning eller annat meddelande. Olägenheterna härav bortfaller om hyres­ värdens samtycke eller myndighets tillstånd kan förenas med skyldighet för hyresgästen att ställa ombud för sig. Jag ansluter mig till de sakkunnigas bedömningar även i denna del. Möjlighet bör även föreligga att meddela till­ stånd, som avser viss bestämd tid. Möjligheten att erhålla tillstånd att upplåta lägenheten i andra hand tor­ de medföra att anledning saknas att tillerkänna hyresgästen rätt att uppsäga avalet vid vägrat samtycke av hyresvärden. 41 §. Paragrafen, som stämmer överens med 23 § andra stycket nuvarande hyreslag och 40 § i de sakkunnigas förslag, reglerar hyresgästens rätt till par­ tiell sublokation. Beträffande paragrafens innebörd hänvisas till den all­ männa motiveringen.

Hyresrättens förverkande 42—44 §§. Dessa paragrafer, som med vissa ändringar motsvarar 32—34 §§ i gällande hyreslag och med vissa jämkningar av redaktionell natur överensstämmer

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967 227

med 36—38 §§ i hyreslagskommitténs förslag och 41—43 §§ i de sakkun­ nigas, innehåller grunderna för hyresrättens förverkande, vissa preklusionsregler för åberopande av förverkandegrund och förutsättningarna för återvinning av förverkad hyresrätt.

Departementschefen. De i dessa paragrafer föreslagna ändringarna i för­ hållande till förverkandereglerna i nuvarande hyreslag är föranledda främst av de i departementsförslaget upptagna bestämmelserna om besittnings­ skydd och om personförändring på hyresgästsidan. Ändringarna stämmer i allt väsentligt överens med vad hyreslagskommittén och de sakkunniga föreslagit. Förverkandebestämmelserna har utförligt behandlats i kom­ mitténs förslag. Jag torde därför kunna begränsa mig till att kortfattat ange ändringarna i förhållande till gällande rätt och får i övrigt hänvisa till kommittéförslaget (SOU 1961:47 s. 189). I 42 § första stycket punkt 1 erinras om undantaget i 53 § från den nu­ varande regeln att hyresrätten — bortsett från fall där hyran skall erläggas i förskott för längre tid än en månad — är förverkad om hyresgästen dröjer med hyran mer än två söckendagar efter förfallodagen. Undantaget avser betalning av hyra för förfluten tid i samband med förlängning av hyresavtal. I 42 § första stycket punkt 3 ändras reglerna om olovlig överlåtelse och upplåtelse av hela lägenheten i andra hand som förverkandegrunder så att överensstämmelse uppnås med bestämmelserna i 32—40 §§, som i vissa fall dispenserar från kravet på hyresvärds samtycke till substitution och sublokation. Som framgått av vad jag anfört i specialmotiveringen till 32 § skall överlåtelse eller upplåtelse utan erforderligt samtycke eller tillstånd med­ föra att hyresrätten förverkas bara om hyresgästen underlåtit att på till­ sägelse vidta rättelse. Ändringarna i 42 § första stycket punkterna 5 och 6 föranleds av att åtskillnad görs mellan substitution och total sublokation i departementsför­ slaget men ej i den nuvarande hyreslagen. I 43 § görs vissa ändringar i de nuvarande preklusionsreglerna. Ändringar­ na beror delvis på förslaget om rättelsemöjlighet vid olovlig överlåtelse eller upplåtelse i andra hand. Den tid inom vilken hyresvärden har att påtala en sådan överlåtelse eller upplåtelse har som jag anmärkt i specialmotiveringen till 32 § utsträckts från en till två månader. För att uppnå större enhetlighet har även tidsfristen för uppsägning av avtalet i fall som anges i 42 § första stycket punkterna 5 och 8 utsträckts till två månader. I 44 § första stycket erinras om möjligheterna att betala hyra genom post, postgiro och bankgiro. I andra stycket görs den ändring som föranleds av hyresgästens rätt enligt förslagets optionsregler att i vissa fall bo kvar i lägenheten efter hyrestidens utgång.

228 Kungl. Maj:ts proposition nr år 1967

Rätt till förlängning av hyresavtalet

Departementschefen. I förevarande avsnitt tas bestämmelserna upp om

bostadshyresgästs besittningsskydd. Besittningsskyddets innebörd anges med uttrycket rätt till förlängning av hyresavtalet. Häri ligger att någon ny upplåtelse inte kommer till stånd, om hyresgästen erhåller förlängning. Så­ väl sakrättsligt som avtalsrättsligt fortsätter det ursprungliga avtalet att gäl­ la med den ändring av hyrestiden och andra avtalsvillkor som parterna kan ha kommit överens om eller hyresnämnden eller rätten fastställt. Detta tor­ de innebära en avvikelse från vad som gäller enligt besittningsskyddslagen, eftersom besittningsskyddet enligt denna lag innebär att hyresgästen äger rätt att erhålla nytt hyresavtal. En konsekvens av besittningsskyddets nu beskrivna innebörd är att även överenskommelser mellan parterna under hyrestiden om ändring av hyres­ villkoren kommer att ingå som ett led i den ursprungliga upplåtelsen. Över­ enskommelsens sakrättsliga verkningar — dvs. verkningarna i förhållande till ny ägare av fastigheten eller annan rättighetshavare —- blir alltså desam­ ma som det löpande hyresavtalets. Det är självfallet en förutsättning i detta och andra fall att överenskommelsen inte innebär att föremålet för hyresav­ talet blir ett annat. De principer som sålunda föreslås gälla angående ändringsavtals rätts­ verkningar torde i viss mån avvika från de grundsatser som kommer till ut­ tryck i det till lagrådet remitterade förslaget till ny jordabalk. Det torde fin­ nas anledning att återkomma till denna fråga i samband med att förslag läggs fram om att infoga de hyresrättsliga bestämmelserna i jordabalksförslaget. Motsvarande fråga torde bli aktuell även vid den pågående översy­ nen av arrendelagstiftningen. Eftersom departementsförslaget alltså innebär att hyresgästen efter för­ längningen behåller den prioritet i förhållande till annan rättsägare i fastig­ heten som följer av den ursprungliga upplåtelsen, behövs inte någon be­ stämmelse som motsvarar 55 § andra stycket i de sakkunnigas förslag. En­ ligt denna paragraf har en uthyrning till annan innan besittningsskyddsfrågan avgjorts inte någon verkan mot hyresgästen.

45 §. Paragrafen, som motsvarar 42 § och 50 § andra stycket i hyreslagskommitténs förslag samt 44 § och 80 § fjärde stycket hos de sakkunniga, inne­ håller regler om begränsning i besittningsskyddsreglernas tillämpningsom­ råde.

Departementschefen. I första stycket anges att besittningsskyddsbestäm-

melserna gäller för bostadslägenheter. Innebörden av detta uttryck framgår av 1 § första stycket andra punkten. Gränsdragningen mellan bostadslägen­

Kungl. Maj:ts proposition nr til år 1967 229

heter och andra lägenheter har behandlats utförligt i avsnittet om besitt­ ningsskydd utanför bostadssektorn. De skilda undantagen från besittningsskyddsbestämmelsernas tillämp­ ningsområde har behandlats i avsnittet om begränsning i besittningsskyddet för bostadshyresgäst och torde inte behöva kommenteras ytterligare i detta sammanhang. Jag vill bara tillägga att besittningsskyddsreglerna givetvis in­ te blir tillämpliga bara därför att hyresgästen efter hyrestidens utgång sit­ ter kvar i lägenheten och niomånadersfristen därigenom överskrids. I det särskilda fall som avses i 4 § första stycket blir läget dock ett annat om av­ talet fötrlängs på grund av underlåtenhet av hyresvärden att anmana hyres­ gästen att avflytta. Det torde böra krävas att förbehåll som avses i första stycket 3 tas upp i särskilt upprättad handling. Prövningen av förbehåll som tillkommer innan hyresförhållandet varat mer än nio månader bör alltid ankomma på hyres­ nämnd. Nämndens beslut bör inte få överklagas (se 71 § andra stycket).

46 §. I paragrafen, som motsvarar 43 § i hyreslagskommitténs förslag och 45 § i de sakkunnigas förslag, ges huvudregeln om rätten till förlängning av hy­ resavtalet. Paragrafen behandlar vidare de besittningsskyddsbrytande grun­ derna.

Departementschefen. Rätt till förlängning av hyresavtalet föreligger barn i det fall att hyresvärden uppsäger avtalet. Kommer uppsägningen från hy­ resgästens sida eller förfaller hyresavtalet, föreligger alltså inte någon sådan rätt. I sakens natur ligger att optionsrätt inte kan komma i fråga, när hyres­ värden säger upp avtalet till upphörande i förtid under åberopande av att hyresrätten är förverkad enligt 42 § eller att hyresgästen försummat att stäl­ la ny säkerhet enligt 28 §. Frågan om rätt till förlängning när hyresavtal sagts upp till upphörande i förtid behandlas utförligt av hyreslagskommittén (SOU 1961: 47 s. 193) och de sakkunniga (SOU 1966: 14 s. 134). I 47 § görs vissa undantag från de angivna principerna. Medhyresgast och hyresgästs make äger sålunda i vissa fall rätt till förlängning fastän uppsäg­ ningen kommer från hyresgästsidan. Make äger vidare i vissa fall rätt till förlängning, trots att hyresvärden säger upp avtalet till upphörande i förtid enligt 28 eller 42 §. De besittningsskyddsbrytande grunderna bär behandlats i avsnittet om begränsning av besittningsskyddet. Här skall endast fogas eu kommentar till första stycket 7. Denna punkt tar väsentligen sikte på tjänstebostaderna men gränsdragningen sammanfaller inte i alla delar med den gränsdragning som f. n. bestämmer hyreslagstiftningens tillämpningsområde. Punkt 7 om­ fattar tre speciella kategorier av lägenheter oberoende av om varje lägenhet i det enskilda fallet är att anse som tjänstebostad. De tre åsyftade katego­

230 Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

rierna avser lägenheter beträffande vilka hyresförhållandet beror av (1) anställning som i allmän verksamhet är förenad med bostadstvång, (2) an­ ställning inom lantbruket och (3) anställning för skötsel och tillsyn av fas­ tighet. I de sakkunnigas förslag finns en fjärde kategori, nämligen lägenhet där hyresförhållandet beror av tjänst som är av övervägande övervakningseller vaktkaraktär. Denna kategori hänförs i departementsförslaget till en allmän grupp lägenheter beträffande vilka det är nödvändigt för arbetsgiva­ ren att förfoga över lägenheten för upplåtelse åt anställningens innehavare. Tredje stycket syftar framför allt på situationer då hyresobjektet byggnadstekniskt sett utgör två lägenheter, exempelvis bostadslägenhet och ga­ rage, men lägenheterna uthyrts i sådan form att de utgör ett enda hyresobjekt.

47 §. Paragrafen, som motsvarar 44 § i hyreslagskommitténs förslag samt 47 och 59 §§ i de sakkunnigas förslag, innehåller bestämmelser om medhyresgästs och hyresgästs makes rätt till förlängning av hyresavtalet.

Departementschefen. Första och andra styckena har utförligt behandlats i avsnittet om personförändring på hyresgästsidan. Beträffande tredje styc­ ket, som är en nyhet i förhållande till de sakkunnigas förslag vill jag anmär­ ka följande. I andia styckets fall har — i motsats till de situationer som avses i första stycket — den person som får rätt till förlängt hyresavtal formellt sett ej tidigare \ ar i t part i rättsförhållandet med hyresvärden och har inte varit ansvarig för förpliktelserna enligt avtalet. Enligt de sakkunnigas förslag skall inträdet i rättsförhållandet inte automatiskt medföra sådant ansvar. Frågan om ansvaret för förpliktelser för tiden före förlängningen bör i stäl­ let beaktas vid avvägningen av om hyresvärden skall anses skyldig att godta maken som hyresgäst. Om hyresrätten är förverkad på grund av dröjsmål med betalning av hyran, framstår det enligt de sakkunnigas mening som skäligt att fordra att maken betalar ogulden hyra för tid under vilken han nyttjat lägenheten. Enligt min mening är det mera följdriktigt att göra an­ svaret för förpliktelser enligt hyresavtalet för tiden före inträdet till en omedelbar följd av inträdet i rättsförhållandet. Härigenom blir regleringen lika för alla fall av personförändring på hyresgästsidan. Bestämmelsen i tredje stycket har utformats i enlighet härmed. En följd av regeln i tredje stycket blir att maken efter inträdet i hyres­ förhållandet kommer att ansvara för ogulden hyra för tiden dessförinnan som om han haft del i hyresrätten enligt det ursprungliga avtalet. Försum­

mar maken att betala den oguldna hyran, är hyresrätten sålunda förverkad.

Hyresvärden har alltså i sådant fall rätt att säga upp avtalet.

Kungl. Maj:ts proposition nr U1 år 1967 231

48 §. I paragrafen, som motsvarar 45 § i hyreslagskommitténs förslag och 46 § i de sakkunnigas förslag, ges bestämmelser om villkoren för den fortsatta förhyrningen. Departementschefen. I den del paragrafen gäller fastställandet av hyran under avtalets fortsatta giltighetstid har den kommenterats i avsnittet om besittningsskyddets tryggande genom en s. k. liyresspärr. Andra stycket behandlas i avsnittet om särskilda regler för orter med mera påtaglig bo­ stadsbrist. Beträffande övriga villkor vill jag anföra följande. Huvudprincipen bör vara att i den mån ingen av parterna fordiar att vill­ koren skall ändras bör samma villkor som förut gälla. Krävs ändring, skall de av hyresvärden uppställda villkoren gälla, om de inte strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest är obilliga. I fråga om hyrestiden torde det emellertid vara nödvändigt med mera preciserade bestämmelser. Om parter­ na inte kan enas om hyrestiden, synes denna böra fastställas till ett år med tre månaders uppsägningstid. Om annan hyres- eller uppsägningstid av sär­ skild anledning anses lämpligare, bör den tiden gälla. Rörande skalen till denna reglering kan jag i allt väsentligt hänvisa till hyreslagskommitténs uttalanden i frågan (SOU 1961: 47 s. 104). Eftersom kvarboenderätten inne­ bär en rätt till förlängning av hyresavtalet, börjar självfallet den nya hyres­ tiden att löpa från den dag det ursprungliga avtalet skulle ha upphört, om förlängning ej skett. I 46 § andra stycket i de sakkunnigas förslag finns en bestämmelse som innebär att hyresgästen får yrka nedsättning av hyran eller annan ändring av hyresvillkoren, om hyresvärden fordrar höjning av hyran eller ändring av annat hyresvillkor. Med anledning härav vill jag framhålla att hyres­ gästen enligt departementsförslaget äger få varje hyresvillkor prövat enligt normerna i 48 § första stycket. Innehållet i de villkor som förut gällt saknar i princip betydelse för utfallet av denna prövning. Sålunda kan exempelvis hyran sänkas med hänsyn till hyresläget för likvärdiga lägenheter, trots att hyresvärden inte fordrat någon ändring i fråga om hyran. Någon motsva­ righet till 46 § andra stycket finns därför inte i departementsförslaget. Av 51 § följer att hyresnämnd eller domstol har att fastställa villkoren för den fortsatta förhyrningen enligt reglerna i denna paragraf, om nämnden eller domstolen bifaller hyresgästens talan om förlängning av hyresavtalet. 49 §. Paragrafen motsvarar 46 § i hyreslagskommitténs förslag samt 48 och 49 §i§ i de sakkunnigas förslag. Den innehåller vissa bestämmelser om besittningsskyddsprocedurens inledande.

Departementschefen. Hyreslagskommittén och de sakkunniga föreslår olika lösningar av problemet om hur besittningsproceduren skall inledas.

232 Kungl. Maj:ts proposition nr 1^1 år 1967

Kommitténs förslag innebär i huvudsak att hyresvärden, om uppgörelse mellan parterna inte kan träffas, har att meddela hyresgästen att denne skall hänskjuta tvisten till medlingsnämnden inom en månad, om han inte tinner sig i att flytta. Meddelandet kan ges redan i själva uppsägningshandlingen eller senare. I det senare alternativet skall det överbringas till hyres­ gästen i den ordning som gäller för uppsägning. I princip överensstämmer denna lösning med vad som gäller enligt hyresregleringslagen och besitt­ ningsskyddslagen. De sakkunniga föreslår att meddelandet alltid skall inflyta i uppsägningshandlingen och att uppsägningen skall sakna verkan, om den inte inne­ håller ett sådant meddelande. Som skäl för förslaget åberopar de sakkun­ niga att tvistefrågan med denna lösning snabbt bringas under myndighets prövning och att förfarandet omedelbart inriktas på vad hyresvärden verk­ ligen avser med uppsägningen. De sakkunnigas förslag har enligt min mening flera olägenheter. För­ slaget leder till att hyresgästen regelmässigt måste väcka talan hos myn­ dighet i besittningsskyddsfrågan, trots att det kanske står klart att hyres­ värden önskar förhandla enbart om hyresvillkoren men uppsäger avtalet för att hindra att detta förlängs. Enligt min mening är det önskvärt att enskilda förhandlingar skall kunna föras mellan parterna även efter uppsägningen utan att tvisten behöver dras inför hyresnämnden. F. ö. bör understrykas att det i första hand är hyresvärden som har anledning att påskynda besittningsskyddsproceduren. Om hyresgästen önskar få ett medlingsförfarande till stånd snabbt, står det honom fritt att vända sig till hyresnämnden. Han behöver självfallet inte avvakta något meddelande från hyresvärden, att denne påfordrar att hyresgästen skall flytta. Det synes därför inte finnas något egentligt skäl att genom särskilda regler tvinga parterna att snabbt in­ leda besittningsskyddsproceduren. En annan olägenhet med förslaget är att samma delgivningsförfarande måste gälla för uppsägningen och det meddelande som utlöser besittnings­ skyddsproceduren. Som jag närmare utvecklat vid 8 § är det önskvärt att uppsägning skall kunna ske med rättslig verkan även om hyresgästen inte anträffas. En form för surrogatdelgivning av uppsägning bör därför finnas. När det gäller det meddelande som har till syfte att inleda besittnings­ skyddsproceduren, ligger saken till på annat sätt. Eftersom meddelandet har avgörande rättsverkningar i besittningsskyddshänseende, talar starka skäl för ett krav på att meddelandet skall ha kommit hyresgästen till handa för att fristen för honom att hänskjuta tvisten till hyresnämnden skall börja löpa. Mot bakgrunden av vad sålunda anförts har jag stannat för att i princip 'älja den av hyreslagskommittén förordade lösningen. Om överenskommelse ej kan träffas om förlängning av hyresavtalet eller om hyresförhållandets upplösning, bör det åligga hyresvärden att skriftligen meddela den som

Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967 233

fordrar förlängning att han har att senast tre veckor därefter hänskjuta tvisten till hyresnämnden, om han inte går med på att flytta. Med en sådan ordning vinner man också den fördelen att samma ordning för besittningsskyddsprocedurens igångsättande kan gälla även i de speciella i 47 § angivna fall när besittningsskyddsreglerna är tillämpliga trots att den berättigade inte får någon uppsägning. Meddelandet till hyresgästen bör lämnas i samma ordning som gäller för uppsägning, frånsett att regeln om att uppsägningen i visst fall får läggas i hyresgästens postlåda ej bör gälla. Eu regel om skyldighet för den som fordrar förlängning att hänskjuta tvisten till hyresnämnden tas upp i tredje stycket. Bestämmelser om rätt att klandra hyresnämnds beslut i besittningsskyddstvister och om behörig dom­ stol i sådana mål finns i 71 och 72 §§. 50 §. Paragrafen, som motsvarar 47 § första och andra styckena i hyreslagskommitténs förslag och 55 § första stycket i de sakkunnigas förslag, inne­ håller regler om rätt att bo kvar i lägenheten under besittningsskyddsproceduren. Paragrafens innehåll belyses av vad hyreslagskommittén anfört (SOU 1961: 47 s. 204) och torde inte kräva några närmare kommentarer. 51 §. Paragrafen, som motsvarar 48 § första stycket i hyreslagskommitténs förslag och 52 § i de sakkunnigas, innehåller vissa bestämmelser angåen­ de innehållet i och verkan av hyresnämnds eller domstols avgörande i en besittningsskyddstvist.

Departementschefen. I lagen bör anges att hyresnämnden eller- domstolen har att fastställa villkoren för den fortsatta förhyrningen enligt 48 §, om hyresgästens talan om förlängning av hyresförhållandet bifalls. Do­ men eller beslutet bör gälla som hyresavtal. Vid tillämpning av skilda hyresrättsliga regler skall alltså så anses som om skriftligt hyresavtal före­ ligger med det innehåll som framgår av domen eller beslutet. Enligt 54 § i de sakkunnigas förslag skulle hyresgäst som fått bifall till sin talan om förlängning av hyresavtalet kunna avstå från att utnytt­ ja sin rätt till fortsatt förhyrning, om han inte var nöjd med de villkor som fastställts. Enligt min mening skulle en sådan rätt i vissa fall kunna missbrukas och den torde även föranleda andra olägenheter. I praktiken torde dessutom bestämmelsens syfte som regel kunna tillgodoses på annat sätt, nämligen genom att hyresgästen bestämmer sitt yrkande så att det framgår huruvida han vill hyra lägenheten även för det fall att hyres­ nämnden eller rätten skulle finna att högre hyra bör utgå än den som hyresgästen vill gå med på. Jag har därför inte ansett mig böra föreslå någon motsvarighet till ifrågavarande regel i de sakkunnigas förslag. 8f Bihang till riksdagens protokoll 1967. 1 saml. Nr 141

234 Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

52 §. I paragrafen, som motsvarar 48 § andra stycket i hyreslagskommitténs förslag samt 53 och 56 §§ i de sakkunnigas förslag, ges vissa bestämmelser för det fall att hyresgästens talan om förlängning av hyresavtalet inte bi­ falls.

Departementschefen. Om hyresgästens talan om förlängning av hyresför­ hållandet inte bifalls, bör skäligt uppskov med avflyttningen kunna medges på den ena partens begäran. Är hyresrätten förverkad eller rätten till för­ längning förfallen, bör dock hyresgästen inte kunna få sådant uppskov utan att hyresvärden samtycker till det. Sitter hyresgästen kvar efter hyrestidens utgång uppkommer fråga om vilka villkor som slutgiltigt skall gälla för den avtalslösa tiden. De sak­ kunnigas förslag går ut på att det ursprungliga avtalets villkor skall gälla. En sådan regel har den obestridliga fördelen att någon prövning av vill­ koren då inte behöver ske. Trots detta anser jag att regeln inte kan god­ tas, eftersom den inte i tillräcklig grad tillgodoser hyresvärdens intresse av att kunna få till stånd en omreglering av hyresvillkoren för tiden efter avtalets upphörande. Jag föreslår därför att hyresvillkoren för tiden från avtalets upphörande till avflyttningen fastställs med tillämpning av 48 §. Avgörs tvisten av hyresnämnd eller domstol, bör det ankomma på myn­ digheten att fastställa villkoren. I annat fall får saken prövas för sig genom att den dras inför hyresnämnd, om parterna inte kan enas.

53 §. Paragrafen, som motsvarar 49 § i hyreslagskommitténs förslag och 57 § i de sakkunnigas, innehåller bestämmelser för det fall att hyresgästen åläggs att betala högre hyra med retroaktiv verkan. Paragrafens inne­ håll belyses av vad hyreslagskommittén anfört (SOU 1961:47 s. 208).

Prövning av förstagångshyra i vissa orter 54 och 55 §§. Paragraferna motsvarar 61—64 §§ i de sakkunnigas förslag.

Departementschefen. De i förslaget upptagna särskilda bestämmelserna om prövning av förstagångshyra har behandlats i den allmänna motive­ ringen. Det är inte möjligt att redan nu ange för vilka orter förordnande enligt 54 § bör ges. Saken får anstå till en tidpunkt som ligger närmare dagen för hyresregleringens avveckling och den nya hyreslagens ikraftträdande. Redan nu kan dock sägas att särbestämmelsernas tillämpningsområde re­ dan från början bör göras väsentligt snävare än hyresregleringens nuva­ rande giltighetsområde. Det torde som regel inte finnas anledning att

Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967 235

göra särbestämmelserna tillämpliga för kommuner med högst 30.000 inne­ vånare. Jag bortser då från sådana kommuner som ingår i större tätortsregioner. Förordnande enligt 54 § får betydelse även i vissa andra avseenden än som framgår av de följande paragraferna. Sålunda kommer tvångsbytesrätt att föreligga beträffande ort som omfattas av förordnandet (jfr 35 §). Också den speciella regeln om skyldighet att återbetala vissa vederlag som tagits upp i 65 § är tillämplig enbart i orter som avses i 54 §. Vidare kommer i övergångsskedet vissa särskilda hyressättningsbestämmelser att gälla för nämnda orter. Regler härom finns bland övergångsbestämmel­ serna. Som de sakkunniga föreslagit bör prövning av förstagångshyra inte

komma i fråga beträffande lägenhet som utgör del av upplåtarens egen

bostad. I 63 § första stycket i de sakkunnigas förslag föreskrivs att ansökan om prövning av förstagångshyra måste ha inkommit till medlingsnämnd inom ett år från det hyresförhållandet började, dock senast innan med­ lingsförfarande i anledning av yrkande av hyresvärden om höjning av hyran förklarats avslutat. Denna sistnämnda begränsning synes inte ha någon större praktisk betydelse. Den har därför inte tagits upp i departementsförslaget.

Rätt till ersättning i anledning av hyresförhållandets upphörande m. m.

Detta avsnitt reglerar besittningsskyddet utanför bostadssektorn. Be­ sittningsskyddet i hithörande hyresförhållanden upprätthålls i första hand genom ersättningsregler. Dessa regler kompletteras med bestämmelser som gör det möjligt för hyresgästen att erhålla skäligt rådrum med avflytt­ ning från den förhyrda lägenheten.

56 §. I denna paragraf, som motsvarar 51 § i hyreslagskommitténs förslag och 65 § i de sakkunnigas, dras gränserna upp för ersättningsreglernas tillämpningsområde.

Departementschefen. I första stycket uppställs som huvudregel att be­

stämmelserna i 57—60 §§ skall äga tillämpning vid upplåtelse av annan lägenhet än sådan som enligt 1 § första stycket är att anse som bostads­ lägenhet. Avgränsningen mellan de båda lägenhetskategorierna har ut­ förligt berörts i avsnittet gränsdragningen bostadslägenhet—lokal. Från huvudregeln att 57—60 §§ skall gälla annan lägenhet än bostadslägenhet görs vissa undantag. Dessa har redan behandlats i den allmänna motive­ ringen under rubriken besittningsskyddets tillämpningsområde. Paragra­ fen torde inte behöva kommenteras närmare i detta sammanhang.

236 Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

57 §. Paragrafen, som motsvarar 52 § i hyreslagskommitténs och 66 § i de sak­ kunnigas förslag, innehåller regler om förutsättningarna för att ersättnings­ skyldighet skall föreligga och om ersättningens bestämmande.

Departementschefen. Bestämmelserna i denna paragraf har utformats på annat sätt än i de sakkunnigas förslag men i sakligt hänseende stämmer de överens med detta. Innehållet har närmare berörts i den allmänna motive­ ringen i avsnitten om besittningsskyddsbrytande grunder och om ersätt­ ning vid obefogad vägran att förlänga hyresförhållandet samt om besitt­ ningsskydd och hyresvillkor. Jag torde därför i detta sammanhang kunna begränsa mig till några detaljanmärkningar. Som de sakkunniga anfört torde till ersättningsgill förlust vara att hän­ föra främst flyttningskostnader, sådan värdeminskning på hyresgästens egendom som är en direkt följd av hyresförhållandets upplösning, förlust av det kvarvarande värdet av vissa förbättringsarbeten som hyresgästen be­ kostat och skada på grund av hinder eller intrång i den verksamhet som hyresgästen drivit i lägenheten. Till ersättningsgill skada är däremot i all­ mänhet inte att hänföra ökade hyreskostnader. Den omständigheten att hyresgästen genom att hyresförhållandet upphör går miste om en lokal med särskilt förmånlig hyra kan i och för sig inte berättiga honom till ersättning. Att hyran understigit vad hyresvärden med hänsyn till marknadsläget kun­ nat betinga sig kan inte rimligtvis föranleda ersättningsskyldighet för hyres­ värden. Undantagsvis kan dock som de sakkunniga anfört även ökade hy­ reskostnader vara att anse som ersättningsgill skada, nämligen om hyres­ gästen tvingas flytta sin verksamhet från en större lokal till flera mindre och den totala hyreskostnaden överstiger skälig hyra för den tidigare hyrda lokalen. Motsvarande torde böra gälla i fråga om hyresvärdens anvisningsskyldighet vid uppsägning på grund av rivning eller större ombyggnad. Hy­ ran för en av hyresvärden anvisad ersättningslokal skall vara skälig. Något krav på likvärdig hyra bör däremot inte uppställas. I likhet med hyreslagskommittén och de sakkunniga anser jag att man inte kan undvara möjlighet att jämka den ersättning som hyresgästen i och för sig anses berättigad till. Denna möjlighet bör emellertid utnyttjas bara i undantagsfall. I annat fall får ersättningsreglerna inte erforderlig preven­ tiv verkan mot obefogade uppsägningar.

58 §. Paragrafen motsvarar 53 § i hyreslagskommitténs förslag och 67 § i de sakkunnigas. Den innehåller regler om vad parterna å ömse sidor har att iaktta när hyresgästen efter uppsägning önskar erhålla förlängning av hy­ resförhållandet.

Kungl. Maj:ts proposition nr lfrl år 1967 237

Departementschefen. Den ordning vari anspråk på besittningsskydd i hy­ resförhållanden utanför bostadssektorn skall framställas och behandlas stämmer i stort sett överens med vad som gäller enligt 38 § i den nuvarande hyreslagen. Om hyresvärden uppsagt hyresavtalet men hyresgästen önskar behålla lägenheten, skall han enligt denna paragraf underrätta hyresvärden om det inom tre veckor från uppsägningen. I annat fall förlorar han sin rätt till ersättning för skada med anledning av att hyresförhållandet upplösts. Har hyresgästen inom föreskriven tid efter uppsägningen underrättat hyres­ värden om sin önskan att behålla lägenheten, åligger det hyresvärden att inom tre veckor därefter lämna hyresgästen meddelande om de villkor han uppställer för att förlänga hyresförhållandet eller orsaken till att han vägrar medge förlängning. Sådan skyldighet föreligger givetvis inte om han redan dessförinnan, t. ex. i uppsägningshandlingen, underrättat hyresgästen här­ om. Underlåter hyresvärden att lämna meddelande som nyss sagts, är hyres­ gästen berättigad till ersättning för skada i anledning av hyresförhållandets upplösning, om inte hyresrätten är förverkad. Enligt 67 § i de sakkunnigas förslag förlorar hyresgästen sin rätt till er­ sättning för skada vid obefogad förlängningsvägran, om han försummar att inom viss angiven tid hänskjuta förlängningstvisten till medling. Denna bestämmelse sammanhänger med de sakkunnigas åsikt att medlingsförfa­ rande bör vara obligatoriskt även i tvister av förevarande slag. Som fram­ gått av vad jag anfört i avsnittet om förfarandet i hyrestvister anser jag för egen del att medling bör vara obligatorisk endast i tvister om besittnings­ skydd och tvister angående rätt att överlåta hyresrätten eller att upplåta lägenheten i andra hand. Departementsförslaget saknar därför motsvarig­ het till 67 § andra stycket i de sakkunnigas förslag. Vad jag nyss anfört innebär också att departementsförslaget inte inne­ håller någon annan frist för hyresgästens rätt att väcka talan om ersätt­ ning för förlust enligt 57 § än den som tagits upp i 61 §. I detta sammanhang vin jag emellertid framhålla den betydelse som inrättandet av de före­ slagna hyresnämnderna kan väntas få. Genom att kvalificerade medlingsoch skiljeorgan ställs till parternas förfogande torde man ha anledning att räkna med att även åtskilliga tvister inom lokalsektorn kommer att biläggas under hyresnämndernas medverkan.

59 §. I paragrafen, som motsvarar 68 och 70 §§ i de sakkunnigas förslag, ges bestämmelser om rätt för hyresgästen att erhålla anstand med avflyttning från lägenheten.

Departementschefen. Tillstånd som avses i denna paragraf bör kunna meddelas när hyresgästen är i behov av anstånd med avflyttningen för att

Kungl. Maj:ts proposition nr U1 år 1967

kunna avveckla sin verksamhet i den förhyrda lokalen på ett tillfredsstäl­ lande satt. Anstånd kan vara nödvändigt också därför att hyresgästen inte disponerar över annan lokal förrän någon tid efter hyresperiodens slut. I båda dessa fall och många andra kan ett anstånd innebära att hyresvärdens förlust minskar. Anståndet kan alltså även vara till hyresvärdens förmån. De föreslagna bestämmelserna är tillämpliga även om hyresvärden haft befogad anledning att vägra förlängning av hyresförhållandet. Däremot kan anstånd inte meddelas om hyresgästen uppsagt avtalet. I sådant fall bör hyresvärden ha rätt att kräva att han kan disponera över lokalen vid hyres­ periodens slut. De sakkunniga föreslår att förordnande om anstånd med avflyttningen inte skall kunna meddelas om hyresrätten är förverkad eller hyresvärden eller annan med vilken denne hunnit träffa avtal om upplåtelse av lägen­ heten därigenom skulle tillskyndas betydande skada eller olägenhet. Rätt tdl anstånd anses inte heller böra föreligga om hyresgästen med hänsyn till tidpunkten för uppsägningen ändå fått skäligt rådrum med avflyttningen. Dessa inskränkningar i rätten att få anstånd med avflyttningen torde vara lämpliga. De har därför tagits upp även i departementsförslaget, där de åter­ finns i andra stycket av förevarande paragraf. I likhet med de sakkunniga anser jag att en särskild frist för ansökan om anstånd inte behövs. Risken för att ett anstånd kan komma att anses förenat med betydande olägenheter för hyresvärden eller annan torde ut­ göra ett tillräckligt effektivt påtryckningsmedel för att förmå hyresgästen att begära anstånd i god tid före den dag flyttning skall ske. Om hyresgästen får tillstånd att sitta kvar i lägenheten under viss tid skall hyresnämnden enligt paragrafens tredje stycke även fastställa skäliga hyresvillkor för anståndstiden. I den allmänna motiveringen har jag angett vilka svårigheter som föreligger att i ett system med direkt besittningsskydd (kvarboenderätt) fastställa vad som är skälig hyra för en affärslokal. Dessa svårigheter kommer i viss mån att göra sig gällande även när fråga uppkom­ mer om skälig hyra under anståndstiden. Det torde inte kunna undvikas att denna fråga måste avgöras efter en tämligen fri skälighetsprövning. Nämn­ dens beslut får inte överklagas (se 71 § andra stycket).

60 §. Denna paragraf motsvarar 71 § i de sakkunnigas förslag och innehåller regler angående förskott i mål om ersättning enligt 57 §.

Departementschefen. Reglerna om förskott i mål om ersättning i anled­ ning av hyresförhållandets upplösning har utformats helt i överensstäm­ melse med de sakkunnigas förslag. I första stycket anges att rätten i ersättningsmål kan besluta att förskott skall utgå i avräkning på den slutliga er­ sättning som kan komma att fastställas. Rätten kan meddela upprepade så­ dana beslut. Andra och tredje styckena innehåller förutsättningarna för

Kungl. Maj:ts proposition nr U1 år 1967 239

meddelande av förskottsbeslut. Har hyresvärden inte medgivit ersättnings­ skyldighet kan beslut om förskott meddelas endast när rätten funnit hyres­ värden skyldig att utge ersättning. Frågan huruvida ersättningsskyldighet föreligger kan avgöras genom mellandom eller, om särskild fastställelsetalan förs, genom dom i anledning av sådan talan. Rättens avgörande måste ha vunnit laga kraft för att beslut om förskott skall kunna meddelas. För att rätten inte skall bli belastad med alltför ofta återkommande förskottsprövningar har i tredje stycket föreskrivits att skyldighet att pröva ansökan om förskott inte föreligger förrän tre månader förflutit sedan tidigare beslut om förskott vunnit laga kraft. Sådan skyldighet föreligger inte heller om för­ skottet skulle bli obetydligt. Som de sakkunniga anfört bör vid prövning av förskottsyrkande en avväg­ ning ske mellan hyresgästens intresse av att utan dröjsmål få ut den ersätt­ ning som han kan komma att anses berättigad till och hyresvärdens intresse av att inte behöva utge förskott som överstiger den slutliga ersättningen. Skulle denna ändå komma att uppgå till lägre belopp än vad som utdömts i förskott, skall hyresgästen förpliktas att återbetala överskjutande belopp jämte ränta. En föreskrift härom har upptagits i paragrafens fjärde stycke.

Särskilda bestämmelser

61 §. Paragrafen, som motsvarar 41 § i hyreslagen, 55 § i hyreslagskommitténs förslag och 72 § i sakkunnigförslaget, innehåller en bestämmelse om pre­ skription av fordringsanspråk på grund av hyresförhållande.

Departementschefen. Enligt 41 § hyreslagen skall hyresvärd eller hyres­ gäst som vill framställa fordringsanspråk på grund av hyresavtal anhängiggöra sin talan inom två år från det avtalet upphörde att gälla. Enligt såväl kommittéförslaget som de sakkunnigas förslag berättigas emellertid hyres­ gäst i vissa fall att sitta kvar i lägenheten även efter hyrestidens utgång. Fordringsanspråk som härrör från tid efter hyrestidens utgång och som inte är grundade på hyresavtal kan alltså uppkomma. Enligt förslagen bör så­ dana fordringsanspråk jämställas med anspråk som grundas direkt på hy­ resavtal. Preskriptionsbestämmelsen föreslås därför ändrad därhän att be­ stämmelsen görs tillämplig på anspråk på grund av hyresförhållande samt att preskriptionsfristens utgångspunkt bestäms till den tidpunkt då hyres­ gästen avträdde lägenheten. Jag ansluter mig till vad kommittén och de sakkunniga anfört. Departementsförslaget har utformats i enlighet härmed.

62 §. Paragrafen, som motsvarar 56 § i hyreslagskommitténs förslag och 73 § i de sakkunnigas förslag, innehåller en regel som berättigar hyresvärden att

240 Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

i ett mål om förlängning av hyresavtal föra talan om förpliktande för hyres­ gästen att flytta vid en framtida tidpunkt. Rörande bestämmelsens närmare innebörd kan hänvisas till vad hyreslagskommittén anfört (SOU 1961- 47 s 213). 63 §. Paragrafen motsvarar i huvudsak 42 § i hyreslagen, 57 § i kommittéför­ slaget och 74 § i de sakkunnigas förslag. Den innehåller regler angående hur vissa meddelanden skall överbringas till avtalspart.

64 §. Paragrafen, som motsvarar 43 § i hyreslagen, 58 § i hyreslagskommitténs förslag och 75 § i de sakkunnigas förslag, innehåller bestämmelser om jämk­ ning av otillbörliga villkor.

Departementschefen. Enligt 43 § hyreslagen gäller att om tillämpning av villkor som tagits upp i hyresavtalet uppenbarligen är stridande mot god sed i hyresförhållanden eller eljest otillbörligt får villkoret jämkas eller lämnas utan avseende. För att tydligt framhäva, att bestämmelsen tar sikte inte ba­ ra på villkor i det ursprungliga hyresavtalet utan också på innehållet i munt­ liga eller skriftliga ändrings- eller tilläggsavtal eller andra särskilda över­ enskommelser angående hyresförhållandet har i departementsförslaget re­ geln ändrats därhän att bestämmelsen anges avse hyresvillkor som uppen­ barligen strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest är otillbörligt. 65 §. Paragrafen motsvarar 76 § i de sakkunnigas förslag och innehåller en re­ gel om återbetalningsskyldighet i fråga om vederlag.

Departementschefen. De sakkunniga uttalar att lagförslagets regler om Provning av förstagångshyra skulle utgöra ett tämligen ofullständigt skydd för hyresgästen mot oskälig hyra, om det stod hyresvärden fritt att utnyttja den bristande tillgången på bostäder till att betinga sig ersättning för upplå­ telse av bostadslägenhet i form av ett engångsbelopp som villkor för själva upplåtelsen. För att motverka att värdet av reglerna om prövning av första­ gångshyra går till spillo bör enligt de sakkunniga möjlighet finnas för hy­ resgäst att föra talan om återbäring av vederlag, som erlagts vid upplåtelse av bostadslägenhet i de fall då hyresvärden utnyttjat hyresgästens trångmål i följd av läget på bostadsmarknaden till att betinga sig vederlag såsom vill­ kor för upplåtelsen. Enligt de sakkunnigas mening faller det sig naturligt att inte heller hyresgäst skall kunna begagna sig av annans trängda läge i följd av bostadsbristen till att betinga sig ersättning för överlåtelse av hy­ resrätt till bostadslägenhet. Även i fråga om vederlag som erlagts under så­ dana betingelser bör återbetalningsskyldighet föreligga. De sakkunniga fö­ reslår därför en bestämmelse om återbetalningsskyldighet i angivna situa­ tioner.

Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967 241

För egen del kan jag i princip ansluta mig till vad de sakkunniga har an­ fört. Eftersom bestämmelsen i första hand är avsedd att utgöra ett komple­ ment till reglerna om prövning av förstagångshyra, torde det dock vara till­ räckligt att bestämmelsen får samma tillämpningsområde som dessa regler har. Jag föreslår därför att återbetalningsskyldighet beträffande vederlag som nu avses skall kunna komma i fråga bara rörande lägenhet i ort för vilken Kungl. Maj :t förordnat om tillämpning av reglerna om prövning av förstagångshyra.

66 §. Paragrafen som motsvarar 45 § hyreslagen, 59 § i kommittéförslaget och 77 § i de sakkunnigas förslag, handlar om hyresvärds retentionsrätt och överensstämmer i sak med gällande rätt.

67 §. Paragrafen motsvarar 46 § hyreslagen, 60 § i kommittéförslaget och 79 § i de sakkunnigas förslag samt innehåller bestämmelser om skiljeavtal i hy­ resförhållanden.

Departementschefen. F. n. gäller att skiljeklausul beträffande framtida tvist inte får göras gällande i fråga om hyresgästens rätt eller skyldighet att tillträda eller behålla lägenhet. Skiljeklausul beträffande annan hyresfråga är giltig, men det är inte tillåtet att avvika från skilj emannalagens bestäm­ melser om bl. a. utseende av skiljemän och förfarandet inför skiljenämnden. De sakkunniga föreslår nu att skiljeklausuler beträffande framtida tvist inte heller skall vara giltiga i fråga om hyrans bestämmande och ersättning till lokalhyresgäst vid obefogad förlängningsvägran. Vidare föreslås att sådan skiljeklausul beträffande annan hyresfråga inte skall gälla, om annan skilje­ nämnd utsetts än medlingsnämnd i hyrestvister. Jag delar de sakkunnigas syn på skiljeklausulen beträffande framtida tvist i hyresförhållanden. Departementsförslaget har utformats i enlighet härmed. Beträffande de tillåtna skiljeklausulerna föreslås att sådan skiljeklausul skall gälla endast om hyresnämnd utsetts till skiljenämnd.

68 §. Paragrafen motsvarar 80 § i de sakkunnigas förslag och anger att lagens bestämmelser är tvingande om annat ej föreskrivits.

Departementschefen. De sakkunniga föreslår en allmän regel av innebörd att förbehåll som strider mot lagens bestämmelser är utan verkan mot hy­ resgästen eller annan som äger träda i hyresgästens ställe, om annat ej föl­ jer av vad som är stadgat för varje särskilt fall. Genom denna regel skapas en presumtion för att lagens innehåll är tvingande. Den nu gällande hyres-

242 Kungl. Maj:ts proposition nr IM år 1967

lagen bygger på den motsatta presumtionen. Man kan hysa viss tvekan an­ gående vilken av de båda metoderna som är mest ändamålsenlig, när det gäller att klarlägga betydelsen av de enskilda paragraferna i nu avsett hän­ seende. Jag har dock stannat för att följa de sakkunnigas tillvägagångssätt. De sakkunniga har i paragrafen tagit upp vissa särskilda fall, när förbe­ håll äger laga verkan. I departementsförslaget har dessa fall i stället hän­ förts till de skilda paragrafer som fallen anknyter till. Som utvecklats i den allmänna motiveringen föreslår jag att det alltjämt skall vara möjligt att i viss utsträckning reglera hyresfrågor genom kollek­ tivavtal samt att det skall vara tillåtet att vid sådan reglering göra avsteg från vissa av hyreslagens eljest tvingande bestämmelser. En regel med den­ na innebörd har införts som ett andra stycke i denna paragraf.

Förfarandet i hyrestvister

69 §. Departementschefen. I denna paragraf anges att hyresnämnden som regel skall ha länet som verksamhetsområde men att Kungl. Maj :t skall ha be­ fogenhet att i särskilda fall förordna om annan indelning. Någon begräns­ ning av denna befogenhet torde inte böra uppställas. Den vidare utredning som bör ske angående hyresnämndernas administration m. in. bör avse även frågan i vilken utsträckning länsindelningen bör frångås vid fastställandet av hyresnämndernas områden.

70 §. Departementschefen. I paragrafen sammanfattas hyresnämndens huvud­ sakliga arbetsuppgifter, nämligen att medla i hyrestvister, att pröva sådana frågor som enligt detta kapitel skall hänskjutas till nämnden och som ej löses genom förlikning samt att fungera som skiljenämnd i hyrestvister. I en andra punkt ges en hänvisning till den särskilda lag om hyresnämnder som avses innehålla närmare bestämmelser bl. a. om hyresnämndens sam­ mansättning och arbetssätt, om rätten att hänskjuta hyrestvist till nämnden samt ärenden som nämnden har att handlägga. De frågor som nämnden liar att pröva gäller tillstånd till substitution (34 —36 §§) och total sublokation (40 §), godkännande av förbehåll om av­ stående från besittningsskydd (45 § andra stycket och 56 § andra stycket), rätt till förlängning av hyresavtal (49 § tredje stycket), förstagångshyra (55 §) samt anstånd med avflyttning beträffande andra lägenheter än bo­ stadslägenheter (59 §). I tvister av nu angivet slag bör medling vara obliga­ torisk. Beträffande andra hyrestvister än de nyss nämnda åligger det inte nämn­ den att pröva tvistefrågan. Parterna bör i dessa fall själva få avgöra om de vill hänskjuta tvisten till hyresnämnd för medling. Jag avser att föreslå att

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967 243

nämnden i sådana tvister skall framlägga eget medlingsbud, om parterna inte kan enas om förslag till förlikning men det ändå inte är uppenbart att för­ utsättningar för förlikning saknas. Antas medlingsbudet, bör förlikningen avfattas skriftligen och undertecknas av parterna.

71 §• Departementschefen. Paragrafen anger i vilka fall hyresnämnds beslut får klandras och hur part som är missnöjd med beslutet skall förfara. Par­ ten bör vara skyldig att inom tre veckor från det han fick del av beslutet väcka talan mot andra parten. Klandras beslutet av endera eller båda par­ terna, bör beslutet inte längre vara bindande i något hänseende. Sker inte klander, bör ingendera parten längre ha någon rätt till talan. Om hyres­ nämnden vägrar tillstånd till substitution eller sublokation är dock hyres­ gästen oförhindrad att på nytt hänskjuta tillståndsfrågan till hyresnämn­ den. Om rätten till talan är förlorad beträffande viss av hyresnämnd prövad fråga och frågan likväl dras under domstols prövning, torde domstolen böra ogilla den väckta talan under hänvisning till att frågan är avgjord genom nämndens beslut.

72 §. Departementschefen. Paragrafen innehåller forumregler för hyrestvister. Reglerna innebär att det inom varje län i allmänhet skall finnas endast en underrätt som tar upp hyrestvister. Som huvudregel bör gälla att hyrestvist tas upp av underrätten för den stad som är säte för länsstyrelsen i det län där fastigheten är belägen. Kungl. Maj :t bör dock ha befogenhet att för visst län bestämma att hyrestvist skall tas upp av annan domstol inom eller utom länet. Sådant förordnande måste i regel ges när Kungl. Maj :t förordnar att viss hyresnämnd skall ha annat område än länet. Genom forumregeln i denna paragraf görs underrätten för residensstaden eller den underätt som Kungl. Maj :t bestämmer till exklusivt specialforum för samtliga hyrestvister. Regeln skall alltså tillämpas även i mål om lagsökning eller betalningsföreläggande. Som närmare utvecklats i avsnittet om begränsning i besittningsskyddet beträffande bostadslägenheter finns möjlighet att reglera hyresvillkor ge­ nom kollektivavtal. Tvist angående fråga som reglerats på detta sätt prövas av arbetsdomstolen. Det torde som förut anförts inte böra komma i fråga att nu göra något avsteg från denna princip. Om en hyrestvist är av sådan beskaffenhet att den skall handläggas av arbetsdomstolen, bör alltså talan väckas vid denna domstol och inte vid den underrätt som avses i första stycket i denna paragraf. En erinran härom har tagits upp som ett andra stycke i paragrafen. Det sagda gäller även för det fall att hyresnämnden prövat tvisten och det alltså är fråga om en klandertalan i anledning av hyresnämnds beslut.

244 Kungl. Maj. ts proposition nr Hl år 1967

73 §. Departementschefen. Paragrafen innehåller bestämmelser om begränsning av rätten att fullfölja talan mot underrätts eller hovrätts dom i fråga om vissa tvistefrågor. Förslaget innebär att talan inte får föras mot underrätts dom i fråga om tillstånd till substitution eller sublokation eller fastställelse av hyresvillkor samt ej heller mot hovrätts dom i fråga om förlängning av hyresavtal eller fastställelse av hyresvillkor. Fråga om fastställelse av hyresvillkor kan i underrätt uppkomma i samband med förlängning av hyresavtal (51 § första stycket) eller upp­ skov för bostadshyresgäst med avflyttning (52 § andra stycket) eller pröv­ ning av förstagångshyra (55 §). I hovrätt kan fråga om fastställelse av hyresvillkor uppkomma i fall när hovrätten bifaller hyresgästens talan om förlängning av hyresavtal men underrätten ogillat samma talan eller när hovrätten lämnar en sådan talan utan bifall men medger uppskov med avflyttning. Som ytterligare förut­ sättning för att hovrätten skall kunna behandla en villkorsfråga gäller att frågan faller inom ramen för hovrättsprocessen. Så är ej fallet, om underrätten meddelat mellandom beträffande rätten till förlängning. Villkorsfrågan är då alltjämt anhängig i underrätten. Om underrätten bifallit hyresgästens yrkande om förlängning och fastställt hyresvillkoren, är hov­ rätten ej heller behörig att gå in på villkorsfrågan. I detta sammanhang bör anmärkas att hovrätten inte är skyldig att handlägga en fråga som gäller hyresvillkoren. Ofta kan det vara lämpligare att frågan handläggs av hyresnämnden eller underrätten. Hovrätten har i sådant fall att hänskjuta frågan till hyresnämnden eller att visa målet åter till underrätten i vad avser denna fråga. Fullföljdsbegränsningen gäller endast de i paragrafen särskilt angivna tvistefrågorna men däremot inte andra frågor —- exempelvis angående rät­ tegångskostnad -— som avgjorts genom underrättens eller hovrättens dom. I fråga om sådan del av domen gäller vanliga fullföljdsregler. Detsamma gäller givetvis alla andra slag av hyrestvister, t. ex. mål om skadestånd eller förverkande.

74 §. Departementschefen. Paragrafen innehåller den särskilda rättegångskostnadsregel som föreslås gälla i vissa hyresmål. Regeln är tillämplig om ta­ lan i målet gäller fråga om förlängning av hyresavtal eller fastställelse av hyresvillkor beträffande bostadslägenhet. Angår målet även annan fråga, bör reglerna i 18 kap. 4 § rättegångsbalken äga motsvarande tillämpning. Beträffande andra kostnader i målet bör rättegångsbalkens bestämmelser gälla. De sakkunniga föreslår i 91 § en särskild rättegångskostnadsregel för

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967 245

rättegången i högre rätt i mål om ersättning vid obefogad förlängningsvägran. Regeln går ut på att hyresvärden alltid själv skall svara för sina kostnader i högre rätt och även för hyresgästens kostnader om hyres­ värden ensam fullföljt talan. Förslaget har mött stark kritik under re­ missbehandlingen och torde få verkningar som är svåra att överblicka. Jag anser därför att förslaget inte bör genomföras.

Övergångsbestämmelser

Departementschefen. Som jag har anfört i den allmänna motiveringen bör hyresregleringen avvecklas vid utgången av år 1968 och den nya hyreslagen sättas i kraft den 1 januari 1969. Lagen om medling i hyrestvister bör upp­ hävas vid samma tid. En betydelsefull fråga är i vad mån den nya lagen skall tillämpas på äldre hyresavtal. Promulgationslagen till 1907 års nyttj ander ättslag innehåller den grundbestämmelsen att nyttj anderättslagen inte skall tillämpas i fråga om nyttjanderätt som upplåtits före lagens ikraftträdande. Häri görs dock vissa vittgående inskränkningar. Sålunda föreskrivs att äldre arrende- och hy­ resavtal, som är slutet på obestämd tid eller med förbehåll om rätt för så­ väl upplåtaren som legotagaren att uppsäga avtalet men som inte efter det att den nya lagen trätt i kraft sägs upp till den tid när avtalet på grund av sådan uppsägning tidigast kunnat frånträdas, skall falla under den nya la­ gens bestämmelser från sistnämnda tid. Om ett arrende- eller hyresavtal för­ längs efter den nya lagens ikraftträdande på grund av ömsesidig passivitet av parterna, anses dessa alltså ha accepterat den nya lagens bestämmelser. Som lätt inses leder en sådan övergångsbestämmelse till att den nya lagen relativt snart blir tillämplig på alla äldre hyresavtal, eftersom hyrestiden i regel är kortvarig. Vidare bör i detta sammanhang framhållas att bl. a. 1907 års lags uppsägningsbestämmelser görs omedelbart tillämpliga på äldre avtal. Övergångsbestämmelserna till 1939 års ändringar i hyreslagstiftningen är av princip samma innehåll som de nu redovisade bestämmelserna. Ändringar­ na gavs alltså inte tillämplighet på äldre avtal, men förlängning av hyres­ avtal genom passivitet från parternas sida medför att de nya bestämmelser­ na blir tillämpliga. Det är värt att notera att de från principiell synpunkt betydelsefulla nya reglerna om indirekt besittningsskydd för hyresgäst ome­ delbart gjordes tillämpliga även på äldre avtal. Hyreslagskommittén intar en annan ståndpunkt än den som promulgationsbestämmelserna till 1907 års lag och 1939 års lagstiftning byggde på. I motiven till kommitténs förslag konstateras till en början att stora partier av den nya lagen i sak stämmer överens med gällande rätt. Till den del så inte är fallet rör det sig, uttalar kommittén, mest om regler som med hän­ syn till sin karaktär utan längre tidsutdräkt bör föras ut i det praktiska

246 Kungl. Maj. ts proposition nr U1 år 1967

livet. Hit sags exempelvis höra de nya reglerna om substitution och besitt­ ningsskydd. Kommittén anser därför övervägande skäl tala för att ställa upp som allmän regel att den nya lagen äger tillämpning även på hyresavtal som slutits före den nya lagens ikraftträdande. Hyreslagstiftningssakkunnigas förslag innehåller som huvudregel att den nya lagen inte skall äga tillämpning på äldre avtal förrän avtalen förblivit gallande eller förlängts på grund av underlåten uppsägning efter den nya lagens ikraftträdande. Härifrån görs dock viktiga undantag. Bestämmelserna i 3—8 §§ om hyresavtals upphörande m. m„ 44—57 §§ om besittningsskydd för bostadshyresgäst, 58-60 §§ om rätt för make att överta hyresrätt, 65 71 §§ om besittningsskydd för lokalhyresgäst samt 81—91 §§ om förfa­ randet i hyrestvister föreslås nämligen bli tillämpliga även på äldre avtal, under forutsättning att hyrestiden är så bestämd att den utgår först den 1 januari 1969 eller senare. Denna bestämmelse har tillkommit med tanke på langtidsavtalen. r I många hanseenden innebär de nu föreslagna ändringarna i liyresla"stiftningen sa betydande avsteg från vad som f. n. gäller att det enligt min mening mte kan komma i fråga att generellt göra ändringarna — i strid mot grundsatsen att privaträttslig lagstiftning inte skall ges tillämplighet pa aldre rättsförhållanden — tillämpliga på hyresavtal som träffats före den nya lagens ikraftträdande men som helt eller delvis omfattar tid där­ efter. Jag godtar därför de sakkunnigas förslag att den nya lagen i princip inte skall aga tillämpning på äldre avtal. I enlighet med vad som iakttagits vid tidigare promulgering av hyreslagstiftning bör emellertid en för­ an gnmg av ett avtal på grund av underlåten uppsägning efter den nya agens ikraftträdande medföra att den nya lagen får tillämpas på av­ talet från den tidpunkt då förlängningen skedde. Detsamma bör gälla, om uppsägning sker men en förlängning av hyresavtalet kommer till stånd ge­ nom överenskommelse mellan parterna eller på grund av hyresnämnds be­ slut eller domstols dom. Den föreslagna regeln medför att den gamla hyreslagen kommer att gälla jämsides med den nya lagen under en övergångstid. Denna tid blir relativt kort såvitt avser bostadssektorn, eftersom upplåtelsetiden som regel är kort­ varig beträffande bostadslägenheter. Inte heller inom lokalsektorn blir över­ gångstiden alltför långvarig. Hyresavtalen beträffande lokaler torde näm­ ligen i dagens lage i regel ha relativt begränsad giltighetstid. Enligt min me­ ning har man anledning att räkna med att efter några år hyresavtal för vil­ ka den gamla lagen gäller kommer att vara ytterst sällsynta och att därmed den gamla lagen i praktiken trätt ur kraft. Från många synpunkter är det emellertid angelaget att visshet skapas om att den gamla lagen efter någon viss dag över huvud taget inte gäller. Jag föreslår därför en regel att den nya agen skall tillampas fr. o. m. den 1 januari 1974 beträffande sådana före lagens ikraftträdande tillkomna avtal som vid den tidpunkten alltjämt gäl­

Kungl. Maj.ts proposition nr 141 år 1967 247

ler. Några erinringar från rättssäkerhetssynpunkt torde inte kunna resas mot en sådan regel. De sakkunnigas förslag till övergångsbestämmelser bygger på att besitt­ ningsskyddslagens och hyresregleringslagens besittningsskyddsbestämmelser skall gälla beträffande hyresavtal som träffats före den nya lagens ikraft­ trädande vid den löpande avtalsperiodens slut. Om exempelvis ett ettårsavtal sägs upp till den 1 oktober under den nya lagens första giltighetsår, äger alltså hyresgästen enligt förslaget begära hyresnämnds prövning av uppsägningen om det gäller en hyresreglerad ort eller fordra nytt hyresavtal enligt besittningsskyddslagens regler. Departementsförslaget som i detta hänseende avviker från de sakkunni­ gas förslag syftar till att de lokala hyresnämndernas och medlingsnämndernas verksamhet skall avvecklas snarast efter det att den nya lagen trätt i kraft. Mot bakgrunden härav föreslår jag att de bestämmelser i den nya la­ gen som ersätter besittningsskyddslagens och hyresregleringslagens regelsy­ stem görs omedelbart tillämpliga även på de äldre avtalen. Den hyra som skolat utgå när hyresregleringen avvecklas gäller dock alltjämt under en övergångstid i enlighet med 2 § avvecklingslagen. Även vissa andra bestämmelser synes böra tillämpas på äldre avtal, näm­ ligen reglerna i 1 § om hyreslagens tillämpningsområde, uppsägningsbestämmelserna i 3, 4 och 8 §i§, substitutionsreglerna i 33 §, preskriptionsbestämmelsen i 61 § samt förfarandebestämmelserna i 62 och 69—74 §§. Det kan förutses att vissa praktiska problem kommer att uppstå i samband med övergången från gammal till ny lag, bl. a. i fråga om förfarandet hos hyres­ nämnderna. Kungl. Maj :t bör få meddela de föreskrifter som fordras med anledning därav. Om hyresgäst avlidit före den nya lagens ikraftträdande eller hans äkten­ skap gått åter eller hemskillnad eller äktenskapsskillnad vunnits dessför­ innan, bör förut gällande substitionsregler alltjämt gälla. Jag kan i detta hänseende hänvisa till vad hyreslagskommittén anfört i denna fråga (SOU 1961:47 s. 218). Beträffande preskriptionsbestämmelsens tillämplighet bör framhållas, att äldre lag självfallet skall gälla om hyresavtalet upphört före ikraftträdan­ det. En särskild regel härom torde vara behövlig. Bland övergångsbestämmelserna tas också upp den särskilda regel om hyressättningen som skall gälla i övergångsskedet för sådana orter där mera påtaglig bostadsbrist råder. Regeln har utförligt behandlats i den allmänna motiveringen.

248 Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

Förslaget till lag angående fortsatt giltighet av hyresreglerings­ lagen in. m. Som redan liar framgått utgår giltighetstiden för hyresregleringslagen och besittningsskyddslagen den 30 juni 1968. Båda dessa lagar skall ersät­ tas av den nya hyreslagen. Eftersom denna lag föreslås träda i kraft först den 1 januari 1969 är det nödvändigt att förlänga giltighetstiden för hyres­ regleringslagen och besittningsskyddslagen ytterligare ett halvår. Även giltighetstiden för bostadsrättskontrollagen utgår den 30 juni 1968 och tor­ de böra förlängas till den 1 januari 1969. Liksom vid föregående förlängningstillfällen torde vissa övergångsbe­ stämmelser böra fogas till den lag som innefattar bestämmelse om för­ längning av giltighetstiden för hyresregleringslagen. I samband med att giltighetstiden för hyresregleringslagen förlängs bru­ kar giltighetstiden förlängas också för 1959 års lag med särskilda bestäm­ melser om makars gemensamma bostad. Även denna lag gäller nu t. o. m. den 30 juni 1968. Lagen har inte något direkt samband med hyresregleringslagstiftningen utan är av familjerättslig karaktär. Enligt förslag av familjerättskommittén (SOU 1964:34 och 35) skall lagen infogas i giftermålsbalken. I avbidan på att arbetet med revisionen av giftermålsbalken slutförs bör lagens giltighetstid nu förlängas till utgången av år 1969. I syfte att möjliggöra en snabbare avveckling av verksamheten hos de nuvarande hyresnämnderna och hos hyresrådet torde i övergångsbestäm­ melserna böra införas en regel som ger Kungl. Maj :t rätt att meddela sär­ skilda bestämmelser om handläggningen efter den 31 december 1968 av ärenden, på vilka hyresregleringslagen fortfarande skall tillämpas.

Förslaget till lag angående ändring av 1 § lagen om kollektivavtal Departementschefen. Förslaget, som innebär en begränsning i möjlighe­ terna att tiäffa kollektivavtal angående hyresvillkor, har närmare kom­ menterats i den allmänna motiveringen (avsnittet om begränsning i be­ sittningsskyddet på bostadssektorn).

Förslaget till lag om ändring av 10 kap. 10 § rättegångsbalken Departementschefen. Bestämmelserna om fastighetsforum i 10 kap. 10 § rättegångsbalken avser bl. a. tvist om hyra. Förslaget till förfarande i hy­ restvister innebär emellertid att sådan tvist skall upptagas av vissa sär­ skilda underrätter. Jag föreslår att nämnda paragraf i rättegångsbalken ändras i överensstämmelse härmed.

Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967 249

Departementschefens hemställan

I enlighet med vad jag nu har anfört föreligger förslag till 1) lag angående ändrad lydelse av 3 kap. lagen den 14 juni 1907 (nr 36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom, 2) lag angående fortsatt giltighet av lagen den 19 juni 1942 (nr 429) om hyresreglering m. m., 3) lag angående fortsatt giltighet av lagen den 19 juni 1942 (nr 430) om kontroll av upplåtelse och överlåtelse av bostadsrätt m. m., 4) lag angående fortsatt giltighet av lagen den 7 december 1956 (nr 568) om rätt i vissa fall för hyresgäst till nytt hyresavtal, 5) lag angående fortsatt giltighet av lagen den 15 maj 1959 (nr 157) med särskilda bestämmelser om makars gemensamma bostad, 6) lag angående ändrad lydelse av 1 § lagen den 22 juni 1928 (nr 253) om kollektivavtal, 7) lag om ändrad lydelse av 10 kap. 10 § rättegångsbalken. Föredraganden hemställer att lagrådets utlåtande över lagförslagen måtte för det i 87 § regeringsformen avsedda ändamålet inhämtas genom utdrag av protokollet.

Vad föredraganden sålunda med instämmande av statsrådets övriga ledamöter hemställt bifaller Hans Kungl. Höghet Regenten.

Ur protokollet: Britta Gyllensten

250 Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

Bilaga 1

Hyreslagskommitténs

förslag till Lag om ändring i vissa delar av lagen den 14 juni 1907 om nyttjanderätt

till fast egendom

Härigenom förordnas, att i 1 kap. 5 § samt 3 kap. lagen den 14 juni 1907 om nyttjanderätt till fast egendom skola erhålla ändrad lydelse på sätt nedan angives.

1 kap.

5 §• Har någon för samma tid upplåtit nyttjanderätt till sin fastighet åt flera, give vid tvist dem emellan den upplåtelse företräde, som först skedde, utan så är att på grund av inteckning eller inskrivning, enligt vad därom är stadgat, eller till följd av bestämmelsen i 3 kap. 47 § tredje stycket före­ trädet skall annorlunda bestämmas; och njute den, som måste vika, skade­ stånd av upplåtaren, där han var i god tro när upplåtelsen skedde.

3 kap. Om hyra

Om hyresavtals ingående

1 §• Avtal, varigenom hus eller del av hus upplåtes till nyttjande mot lega skall upprättas skriftligen, om ej lägenheten upplåtes för tid understigande ett år eller, vid upplåtelse för längre tid, hyresvärden och hyresgästen åsämjas att muntligt avtal skall gälla. Har hyresgästen, i fall då upplåtelsen grundas på skriftligt avtal, erhållit rätt till nytt hyresavtal efter vad nedan i detta kapitel stadgas, skall jämväl detta avtal avfattas i skriftlig form, om hyres­ värden eller hyresgästen begär det. Sker ändring i eller tillägg till avtal som upprättats skriftligen, skall an­ teckning härom göras å handlingen, om hyresvärden eller hyresgästen be­ gär det. Samma lag skall gälla, om någon i laga ordning trätt i hyresgästens ställe.

2 §.

Innefattar avtal, som avses i 1 §, tillika upplåtelse av jord att i förening med lägenheten nyttjas, skall ändock å avtalet tillämpas vad om hyra är stadgat, såvida jorden skall användas för trädgårdsodling i mindre omfatt­ ning eller för annat ändamål än jordbruk. Om upplåtelse av lägenhet under nyttjanderätt för obegränsad tid är stadgat i lagen om bostadsrättsföreningar.

Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967 251

Om hyrestiden

3 §. Är hyrestiden så bestämd, att den i 1 kap. 1 § stadgade längsta tid för nyttjanderätts bestånd överskrides, och vill hyresvärden eller hyresgästen av sådan anledning frånträda avtalet, när sagda tid är ute, skall uppsäg­ ning ske i den ordning 40 § bestämmer.

4 §• Fardagar för tillträde och avträde av förhyrd lägenhet äro den 1 april och den 1 oktober. Infaller fardag å söndag eller annan allmän helgdag, skall tillträde eller avträde ske nästa söckendag. Sist klockan 12 å avträdesdagen skall den som har att avträda lägenheten hålla denna tillgänglig för den som kommer efter. Omfattar lägenhet, som helt eller delvis är uthyrd till bostad, minst två rum, som äro avsedda för sådant ändamål, skall hälften av bostadsrummen hållas tillgänglig klockan 12 föregående dag eller, om denna är söndag eller allmän helgdag, klockan 8 förmiddagen å avträdesdagen.

5 §• Är ej hyrestiden bestämd, skall avtalet upphöra att gälla efter det uppsäg­ ning å någondera sidan skett. Har ej viss uppsägningstid avtalats, upphör avtalet att gälla 1. om hyran beräknas för fjärdedels år eller längre tid, å den fardag som inträffar näst efter tre månader från uppsägningen; 2. om hyran beräknas för månad, å den dag som infaller näst efter två veckor från uppsägningen, dock ej å tidigare dag än den som genom sitt tal i månaden motsvarar den för lägenhetens tillträde bestämda dagen eller, om motsvarande dag i månaden ej finnes, å månadens sista dag; 3. om hyran beräknas för vecka, å fjärde dagen efter uppsägningen, dock ej å tidigare dag än den veckodag som motsvarar den för tillträdet bestämda dagen; 4. om hyran beräknas för kortare tid än en vecka, dagen efter det upp­ sägningen skedde; eller 5. om dagen för avtalets upphörande ej kan fastställas med ledning av vad nu är sagt, å den dag som infaller näst efter två veckor från uppsäg­ ningen. Vad sålunda stadgats angående uppsägningstid skall äga tillämpning jäm­ väl å hyresavtal, som är ingånget för bestämd tid, då förbehåll skett om upp­ sägning men viss uppsägningstid ej är avtalad.

6 §• Har vid hyra gällande för viss tid hyresgästen suttit kvar i lägenheten efter hyrestidens utgång, utan att hyresvärden inom en månad därefter anmanat honom att avflytta, skall avtalet anses förlängt på obestämd tid. Vad nu sagts skall dock icke gälla, om upplåtelsen jämlikt 42 § är att hänföra under bestämmelserna i 43—50 §§ och hyresvärden under hyrestiden eller inom en månad från dess utgång givit hyresgästen meddelande som avses i 46 §.

Om uppsägningsrätt vid hyresgästens död m. m.

7 §• Är lägenhet förhyrd för att uteslutande eller huvudsakligen nyttjas såsom bostad och dör hyresgästen under hyrestiden, äger dödsboet, även om annat

252 Kungl. Maj. ts proposition nr lhl år 1967

förbehåll skett, rätt att inom en månad från dödsfallet uppsäga avtalet att upphöra, om hyran beräknas för fjärdedels år eller längre tid, å sista dagen i nästföljande kalenderkvartal och eljest å tid, som i 5 § är stadgad för varje särskilt fall. Hade den döde förhyrt lägenheten gemensamt med sin make, skall denna rätt tillkomma dödsboet och efterlevande maken i förening. Är lägenhet upplåten för hyresgästens livstid, skall vad i 2 kap. 9 § andra stycket är stadgat angående livstidsarrende äga motsvarande tillämpning; och skall, när på grund av hyresgästens eller hans änkas död avtalet upp­ höra att gälla, lägenheten avträdas å den fardag som infaller näst efter en månad från dödsfallet.

Om personförändring på hyresgästsidan under hyrestiden

8 §■ Ej må hyresgästen, i vidare mån än av 9—11 §§ framgår, utan hyresvär­ dens samtycke överlåta lägenheten eller åt annan upplåta rätt att begagna lägenheten i dess helhet. Samtycker hyresvärden till överlåtelse av lägenheten, skall hyresgästen vara fri från de skyldigheter avtalet ålägger honom, såvida ej hyresvärden till samtycket fogat annat villkor. Hyresgäst, som åt annan upplåter rätt att begagna lägenheten, svarar, även om hyresvärden samtyckt till upplåtelsen, alltjämt för sina förpliktelser enligt avtalet, i den mån ej hyresvärden befriat honom därifrån. Motsätter sig hyresvärden utan skälig anledning att hyresgästen över­ låter lägenheten eller upplåter den till annans begagnande, eller lämnar han ej besked i saken inom en månad från det framställning härom gjordes, är hyresgästen berättigad att uppsäga avtalet, även om annat förbehåll skett.

9 §■ Har hyresrätt till lägenhet, som varit avsedd att uteslutande eller huvud­ sakligen användas såsom gemensam bostad för hyresgästen och hans make, genom bodelning eller skifte i anledning av hemskillnad, äktenskapsskill­ nad, återgång av äktenskapet eller hyresgästens död tillagts maken, är denne berättigad att träda i hyresgästens eller dödsboets stälie. Vill hyresvärden förbehålla sig rätt att, om maken skulle brista i avtalets fullgörande, söka ersättning av hyresgästen eller dennes dödsbo, skall han giva hyresgästen eller dödsboet meddelande härom inom en månad från det han erhöll under­ rättelse om bodelningen eller skiftet. Sker det ej, skall hyresgästen eller hans dödsbo icke vidare ansvara för de förpliktelser avtalet ålägger hyres­ gäst. Har i fall, då avtalet är slutet att upphöra efter uppsägning, hyresvär­ den i rätt tid gjort förbehåll som nyss sagts, skall ansvar för avtalets full­ görande dock icke åvila hyresgästen eller hans dödsbo längre tid än till den dag, då hyresvärden med iakttagande av den i hyresförhållandet tillämp­ liga uppsägningstiden tidigast kunnat bringa avtalet att utlöpa. Vad ovan i denna paragraf är stadgat, skall äga motsvarande tillämpning, då lägenhet som där sägs förhyrts av makar gemensamt. Rör hyresavtal lägenhet som avses i första stycket och avlider hyresgästen under hyrestiden eller lämnar han hemmet, äger hans make utan hinder av att hyresvärden icke därtill samtyckt bruka lägenheten, till dess frågan om hans rätt att träda i hyresgästens eller dödsboets ställe blivit avgjord. Har i hyresavtal intagits villkor, som strider mot bestämmelserna i denna paragraf, är villkoret utan verkan mot hyresgästen och dennes make.

Kungl. Maj. ts proposition nr Hl år 1967 253

10 §.

Vill hyresgäst, som icke är i tillfälle att för återstående hyrestid begagna lägenhet, vilken han förhyrt för att uteslutande eller huvudsakligen använ­ das såsom bostad, i sitt ställe sätta någon som sammanbor med honom se­ dan mer än tre år, äger rätten, om hyresvärden vägrar samtycke, på talan av hyresgästen giva tillstånd härtill, såframt hyresvärden skäligen kan åtnöjas med förändringen. Samma lag skall gälla, om hyresgästen dör under hyres­ tiden och dödsboet i sitt ställe vill sätta dödsbodelägare, som sammanlevde med hyresgästen, eller annan som sammanbodde med honom sedan mer än tre år. .. Förbehåll, som strider mot bestämmelserna i denna paragraf, ar utan verkan mot hyresgästen.

11 §• Önskar hyresgäst, som förhyr lägenhet för att uteslutande eller huvudsak­ ligen användas för drivande av handel, hantverk, industriell rörelse eller annan förvärvsverksamhet, i sitt ställe sätta någon, som skall övertaga den i lägenheten bedrivna verksamheten, äger rätten, om hyresvärden vägrar samtycke, på talan av hyresgästen giva tillstånd härtill, såframt hyresvär­ dens vägran är obillig. Sådant tillstånd må icke utan synnerliga skäl med­ delas hyresgäst, som icke innehaft lägenheten i minst fem år. Förbehåll, som strider mot innehållet i denna paragraf, är utan verkan mot hyresgästen.

12 §.

Hyresgästen äger utan hyresvärdens samtycke inrymma utomstående personer i lägenheten, såframt men därav ej kan uppkomma för hyresvär­ den. Är lägenhet uthyrd för att uteslutande eller huvudsakligen användas såsom bostad, må dock icke mer än hälften av lägenhetens rum, köket där­ vid räknat såsom rum, upplåtas till begagnande av sådana personer utan att hyresvärden därtill samtyckt. Förbehåll, som strider mot innehållet i denna paragraf, är utan verkan mot hyresgästen.

Om lägenhetens skick och om hinder för hyresrättens utövning

13 §. Hyresvärden skall å tillträdesdagen tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den enligt allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det med förhyrningen avsedda ändamålet. Angående rätt för hyresgästen att tala å förefintlig brist, ehuru lagen­ heten uthyrts i befintligt skick, stadgas i 15 §.

14 §. Kommer lägenheten, innan tid för tillträde är inne, att genom vådeld eller annorledes förstöras, är avtalet förfallet. Ligger vållande hyresvärden till last eller lämnar han ej utan dröjsmål hyresgästen meddelande om hän­ delsen, äger denne rätt till ersättning för skada som genom hyresvärdens vållande eller underlåtenhet åsamkas honom. Utfärdar myndighet före tillträdesdagen på grund av lägenhetens be­ skaffenhet förbud mot dess användande för det ändamål som vid upp­ låtelsen förutsattes, är avtalet likaledes förfallet, även om beslutet ej vunnit

254 Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

laga kraft. Beror det förhållande, som föranlett myndighetens beslut, av för­ summelse från hyresvärdens sida eller lämnar ej hyresvärden utan dröjs­ mål hyresgästen meddelande om beslutet, äger denne rätt till ersättning för skada som åsamkas honom genom hyresvärdens försummelse eller un­ derlåtenhet.

15 §. Uppkommer före hyrestidens början å lägenheten skada, som är ringare än i 14 § första stycket sägs, och är ej skadan botad när lägenheten skall tillträdas, eller finnes lägenheten eljest, i annat fall än 17 § avser, å till­ trädesdagen icke vara i det skick, hyresgästen äger fordra, är hyresgästen berättigad att avhjälpa bristen på hyresvärdens bekostnad, om hyresvärden underlåter att pa tillsägelse sa snart ske kan därom besörja. Kan ej bristen utan uppehåll avhjälpas, eller underlåter hyresvärden att, efter tillsägelse, så snart ske kan därom besörja, äger hyresgästen uppsäga avtalet; dock må uppsägning ej ske, med mindre bristen är av väsentlig betydelse, och ej heller efter det bristen blivit avhjälpt av hyresvärden. För den tid lägen­ heten är i bristfälligt skick är hyresgästen berättigad till skälig nedsättning i hyran. I fall som nu sagts äger hyresgästen även erhålla ersättning för skada, så­ framt ej hyresvärden visar att förefintlig brist icke beror på hans försum­ melse. Vad ovan i denna paragraf är stadgat äger tillämpning även för det fall att lägenheten uthyrts i befintligt skick, såframt lägenheten icke är i det skick som sagts i 13 § första stycket och hyresgästen ej vid avtalets ingående ägt kännedom om bristen eller kunnat upptäcka den med vanlig uppmärk­ samhet.

16 §. Meddelar myndighet före tillträdesdagen på grund av lägenhetens be­ skaffenhet beslut, varigenom del av lägenheten kommer att frångå hyres­ gästen eller denne eljest lider intrång i sin nyttjanderätt, är han berättigad till skälig nedsättning i hyran. Innebär beslutet väsentlig inskränkning i nyttjanderätten, äger hyresgästen uppsäga avtalet, även om beslutet ej vunnit laga kraft. I fråga om skadestånd skall vad i 14 § andra stycket är stadgat äga motsvarande tillämpning.

17 §. Avser hyresavtalet hus eller del av hus, som vid avtalets ingående ej färdigställts, och är lägenheten ännu ej i färdigt skick, då tillträde skall ske, äger hyresgästen rätt till skälig nedsättning i hyran samt rätt, som i 15 § sägs, att uppsäga avtalet. Uppsägning må jämväl ske innan tid för tillträde är inne, om det är uppenbart, att lägenheten å tillträdesdagen ej kan användas för det med förhyrningen avsedda ändamålet. Hyresgästen äger även rätt till skadestånd, såframt ej hyresvärden visar att dröjsmålet icke kan tillräknas honom såsom försummelse.

18 §. År lägenheten ej i rätt tid utrymd av den som skall avflytta, äger hyres­ gästen erhålla skälig nedsättning i hyran för den tid han är i mistning av lägenheten eller del därav. Undanröjes icke hindret genast efter det hyres­ värden underrättats om förhållandet, skall vad i 15 § är stadgat om rätt

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967 255

för hyresgästen att på grund av brist i lägenheten uppsäga avtalet äga motsvarande tillämpning. Hyresgästen är även berättigad till skadestånd, så­ framt ej hyresvärden visar att uppehället icke kan tillräknas honom sasom försummelse.

19 §. Det åligger hyresvärden att under hyrestiden halla lägenheten i sådant skick som hyresgästen enligt 13 § äger fordra.

20 §. Uppkommer under hyrestiden å lägenheten skada, för vilken hyresgästen ej är ansvarig, eller meddelar myndighet, utan att hyresgästen givit anled­ ning därtill, beslut som ovan i detta kapitel sägs eller uppstår eljest, utan hyresgästens vållande, för honom hinder eller men i nyttj anderätten, skall vad i 14—16 §§ är stadgat äga motsvarande tillämpning, i fråga om myn­ dighets beslut dock ej förrän beslutet skall lända till efterrättelse.

21 §• Vad ovan är stadgat om skada eller brist å lägenheten skall även gälla, om denna till men för hyresgästen finnes behäftad med ohyra. I fråga om lägenhet, som utgör del av hus och helt eller delvis är uthyrd till bostad, är hyresvärden även för det fall att hyresgästen är ansvarig för förekomsten av ohyra i lägenheten, pliktig att vidtaga tjänliga åtgärder för dess utrotande. Är hyresgästen utan ansvar för ohyran, äger han städ­ se rätt till ersättning för oundgänglig kostnad som åsamkas honom genom åtgärd för ohyrans utrotande.

22 §.

Kommer av anledning, som avses i 1 kap. 3, 5 eller 6 §, någon del av lägenheten att frångå hyresgästen, är han berättigad till skälig nedsättning i hyran samt till skadestånd efter vad i 1 kap. stadgas. Hyresgästen ager även rätt, som i 15 § sägs, att uppsäga avtalet, om han var i god tro nar avtalet slöts. 23 §. Förbehåll varigenom inskränkning göres i de rättigheter som enligt 14 18 och 20—22 §§ tillkomma hyresgästen är utan verkan. Vad nu sagts skall dock icke gälla avtal om inskränkning i rätten att enligt 20 § erhålla nedsättning i hyran för hinder eller men i nyttj anderätten till följd av att hyresvärden under därför erforderlig tid låter verkställa arbete för lagen­ hetens försättande i avtalat skick eller för sedvanligt underhåll av lagen­ heten eller fastigheten i övrigt eller låter utföra visst annat arbete som sär­ skilt angivits i avtalet.

24 §. Finnes lägenhet, som är uthyrd för att uteslutande eller huvudsakligen användas till bostad, vara så beskaffad att bostadens användande ar förenat med uppenbar våda för inneboendes hälsa och avhjälper hyresvärden ej bristen genast efter tillsägelse, äger hyresgästen utan hinder av annat för­ behåll uppsäga avtalet, även om rätt därtill icke enligt vad forut stadgats tillkommer honom.

256 Kungl. Maj:ts proposition nr U1 år 1967

Om hyrans erläggande

25 §. Har avtal ej träffats om tiden för erläggande av hyra, som skall ntgå i penningar, skall hyran betalas, om den beräknas för helt, halvt eller fjärde­ dels år, senast å sista söckendagen före början av vart fjärdedels år och eljest senast å sista söckendagen före början av den tid, för vilken hyran beräknas. Beträffande lägenhet, som omfattar högst fyra rum, kök därvid räknat såsom rum, och helt eller delvis är uthyrd till bostad, skall, även om annat avtalats eller följer av vad i första stycket är sagt, såsom förfallodag för den på varje kalendermånad belöpande hyran gälla sista söckendagen i näst­ föregående månad, varvid dock skall iakttagas att icke någon del av hyran anses förfallen tidigare än i avtalet bestämts samt att hyran för första kalendermånaden under hyrestiden skall erläggas å avtalad förfallodag. Hyran skall erläggas i hyresvärdens hemvist eller å annan plats som av honom anvisas; dock må betalning städse ske genom postanvisning eller postgiro. Skall hyran erläggas å ort utom riket, är hyresvärden skyldig vid­ kännas kostnaden därför. Har från postanstalt inom riket hyra avsänts till hyresvärden genom post­ anvisning eller genom inbetalningskort till hans postgirokonto, eller har innehavare av sådant konto erlagt hyra till hyresvärden medelst giro- eller utbetalningskort, skall, även om annat förbehåll skett, med avseende å frå­ gan, huruvida hyresgästen bevarat eller, i fall som avses i 38 §, återvunnit sin rätt till lägenheten, så anses som om hyran kommit hyresvärden till­ handa den dag, då postanvisningen eller inbetalningskortet avlämnades å postanstalten eller giro- eller utbetalningskortet inkom till postgirokon­ toret. Vad i 2 kap. 45—48 §§ stadgas om arrendeavtal skall äga motsvarande tillämpning beträffande hyresavtal.

26 §. Anser hyresgästen att han enligt någon av bestämmelserna i 15—18, 20— 22 och 30 §§ är berättigad till skadestånd, nedsättning i hyra eller ersätt­ ning för avhjälpande av brist eller att han eljest har genfordran hos hyres­ värden och vill hyresgästen avdraga motsvarande belopp å hyra som utgår i penningar, äger han nedsätta beloppet hos överexekutor. Råder tvist om skyldighet att erlägga hyra, som utgår i penningar men ej är till beloppet bestämd i avtalet, må hyresgästen ock hos överexekutor nedsätta det be­ lopp tvisten rör. Då belopp nedsättes hos överexekutor, skall skriftlig upp­ gift i två exemplar lämnas om hyresförhållandet och förfallodagen samt om grunden för avdraget eller, vid tvist som i andra punkten sägs, tvistens be­ skaffenhet. Hyresgästen är pliktig ställa pant eller borgen, som överexeku­ tor skäligen kan godkänna, för den kostnad för beloppets utfående som kan tillskyndas hyresvärden samt ränta. Har hyresgästen verkställt nedsättning enligt vad i första stycket sägs, äger hyresvärden, även om annat förbehåll skett, icke göra gällande, att nyttjanderätten blivit förverkad på den grund att det nedsatta beloppet ej erlagts till honom. Överexekutor skall ofördröj ligen i rekommenderat brev giva hyresvärden meddelande om verkställd nedsättning. Visar ej hyresvärden inom tre månader från det beloppet förfallit till be-

Kungl. Maj. ts proposition nr lbl år 1967 257

talning och meddelande om nedsättningen avsänts till honom, att han träf­ fat överenskommelse med hyresgästen om beloppets utfående eller väckt talan därom mot hyresgästen, äger denne återfå beloppet. Har hyresvärden väckt talan inom angiven tid, må nedsatt belopp ej lyftas, förrän hyres­ värdens talan genom dom, som vunnit laga kraft, eller förlikning eller annorledes bragts till slut. Nedsatt belopp skall ofördröjligen insättas i bank för att där innestå mot ränta. Upplupen ränta skall utbetalas till den som finnes berättigad till det nedsatta beloppet.

Om hyresgästens skyldigheter vid lägenhetens nyttjande

27 §. Lägenheten må icke av hyresgästen nyttjas till annat ändamål än vid upplåtelsen förutsattes; dock äger hyresvärden, även om annat avtalats, ej åberopa avvikelse, som för honom är utan betydelse.

28 §. Hyresgästen skall under hyrestiden väl vårda lägenheten med vad därtill hör. Han är pliktig att ersätta all skada därå som vållas av honom. Har skadan uppkommit genom vårdslöshet eller försummelse av någon som hör till hans husfolk eller gäster eller eljest av honom inrymts i lägenheten eller där utför arbete för hans räkning, är han ock skyldig att ersätta ska­ dan; dock är han icke ansvarig för brandskada, som sålunda uppstått, så­ framt han icke brustit i den omsorg och tillsyn som han bort iakttaga. Uppkommer skada eller yppas brist, med vars avhjälpande ej kan anstå utan äventyr, skall hyresgästen genast lämna hyresvärden meddelande därom. Är hyresgästen och hans folk borta, när sådan skada inträffar eller brist yppas i lägenheten, och har hyresgästen berett hyresvärden tillfälle att under bortovaron vid behov komma in i denna, är dock, såframt lägen­ heten utgör del av hus, tillfyllest, att hyresgästen lämnar hyresvärden med­ delande omedelbart efter återkomsten. Om annan skada eller brist än förut i detta stycke sagts skall meddelande lämnas hyresvärden utan oskäligt dröjsmål. Försummar hyresgästen att underrätta hyresvärden enligt vad nu är stadgat, är han ansvarig för skada som föranledes därav. Vad ovan stadgats om skada eller brist skall äga motsvarande tillämp­ ning, om lägenheten finnes behäftad med ohyra. Har hyresgästen utan erforderligt samtycke eller tillstånd överlåtit lägen­ heten eller åt annan upplåtit rätt att begagna densamma, är hyresgästen ansvarig för skada som nye innehavaren, om lägenheten hade varit förhyrd av honom, skolat ersätta enligt bestämmelserna i denna paragraf. Har hyres­ värden samtyckt till överlåtelsen eller upplåtelsen, är hyresgästen ansvarig för skada som nu sagts allenast såframt hyresvärden till samtycket fogat sådant villkor. Förbehåll, varigenom hyresgästens ansvarighet för lägenhet, som är ut­ hyrd allenast till bostad, utsträckes utöver vad i denna paragraf är stadgat, är utan verkan.

29 §. Hyresgästen är skyldig att vid lägenhetens begagnande iakttaga allt som erfordras för bevarande av sundhet, ordning och skick inom fastigheten. Hyresgästen skall hålla noggrann tillsyn över att vad sålunda åligger honom 9 Bihang till riksdagens protokoll 1967. 1 samt. Nr 141

258 Kungl. Maj ds proposition nr Hl år 1967

själv iakttages jämväl av dem för vilka han enligt 28 § första stycket svarar. Gods som veterligt är eller med skäl kan misstänkas vara behäftat med ohyra, må icke införas i lägenheten.

30 §. Hyresvärden äger utan uppskov erhålla tillträde till lägenheten för ut­ övande av nödig tillsyn eller för utförande av förbättringsarbete som ej utan skada kan uppskjutas. Då lägenheten är ledig till uthyrning, är hyres­ gästen pliktig att låta den förevisas å därför lämpliga tider. Etter tillsägelse minst en månad i förväg må hyresvärden låta i lägen­ heten utföra mindre brådskande förbättringsarbete som icke vållar väsent­ ligt hinder eller men i nyttj anderätten. Sådant arbete må dock ej utföras under sista månaden av hyrestiden. Vill hyresvärden utföra annat arbete i lägenheten, äger hyresgästen inom en vecka från det han erhöll med­ delande därom uppsäga avtalet till upphörande å den fardag som inträffar näst efter sex månader från uppsägningen utan hinder av att längre hyres­ tid avtalats. Dylikt arbete må icke påbörjas förrän avtalet enligt vad nu sagts kunnat bringas att upphöra. Vad i detta stycke stadgas gäller ej ar­ bete, som hyresvärden utfäst sig att utföra åt hyresgästen. Hyresvärden skall tillse att i fall varom ovan sägs ej större olägenhet än nödigt tillskyndas hyresgästen. Han är ock, även om försummelse icke lig­ ger honom till last, skyldig att ersätta skada, vilken åsamkas hyresgästen genom arbete som avses i andra stycket. Förbehåll, varigenom hyresgästen ålägges att efter kortare lrist än som följer av bestämmelserna i andra styc­ ket tåla där avsedda åtgärder eller inskränkning göres i den rätt till uppsägning som enligt samma stycke tillkommer hyresgästen, är utan verkan. Är fråga om utrotande av ohyra i fastigheten, är hyresgästen, ehuru den av honom förhyrda lägenheten icke besväras därav, skyldig tåla de in­ skränkningar i nyttj anderätten som föranledas av erforderliga åtgärder för ändamålet. I fall som nu sagts skall vad i 21 och 23 §§ är stadgat äga motsvarande tillämpning.

31 §. Underlåter hyresgästen att i fall som avses i 30 § bereda hyresvärden tillträde till lägenheten, äger överexekutor förordna om erforderlig handräckning. I fråga om sådan handräckning skall gälla vad i utsökningslagen är stadgat om handräckning som avses i 191 § nämnda lag.

Om verkan av fastighetens överlåtelse samt av utmätning eller konkurs m. m.

32 §. Sker överlåtelse av fastigheten efter det hyresgästen tillträtt den förhyrda lägenheten, skall hyresavtalet utan särskilt förbehåll gälla mot nye ägaren, om det var skriftligen upprättat. Var avtalet icke så upprättat och vill ej nye ägaren låta avtalet gälla, åligger det honom att inom tre månader efter det överlåtelsen skedde uppsäga avtalet, vid äventyr att avtalet eljest gäller mot honom. Har i hyresavtal intagits förbehåll, som strider mot vad ovan stadgats, är förbehållet utan verkan mot hyresgästen. Vad i 2 kap. 29 § stadgas om arrendeavtal skall äga motsvarande tillämpning å hyresavtal, om detta upprättats skriftligen. I övrigt skall beträffande hyresavtal vad i 2 kap. 30 och 31 §§ stadgas om arrendeavtal äga motsvarande tillämpning; dock äger hyresgäst icke

Kungl. Maj:ts proposition nr lil år 1967 259

att å hyresbelopp, som förfaller till betalning mer än sex månader efter det han fick kunskap om överlåtelsen, avräkna fordran hos förre ägaren eller att i fråga om sådant belopp åberopa uppgörelse som träffats med den­ ne, med mindre nye ägaren hade kännedom om uppgörelsen när överlåtelsen skedde. 33 §. Vad i 2 kap. 32 § är stadgat om verkan av utmätning av arrenderad fas­ tighet eller fastställande av intecknad fordran till betalning ur fastigheten, jordägarens försättande i konkurs samt talan om aterköp av iastigheten skall äga motsvarande tillämpning i fråga om hyra.

34 §. Försättes hyresgästen i konkurs, äger konkursboet uppsäga avtalet; i fråga om konkursboets ansvarighet för avtalets fullgörande skall gälla vad i 2 kap. 33 § är stadgat. Har ej tillträde av lägenheten skett, när konkursen inträffar, är hyres­ gästen skyldig att, om hyresvärden fordrar det, för avtalets fullgörande ställa säkerhet, med vilken denne skäligen kan nöjas. Sker det ej inom ut­ gången av nästa dag efter det säkerhet fordrades, äger hyresvärden uppsäga avtalet. Uppsäges avtalet av anledning som nu sagts, är hyresvärden berättigad till skadestånd.

35 §. Är pant eller borgen ställd för avtalets fullgörande och försämras sedan säkerheten, är hyresgästen skyldig att på anfordran ställa ny säkerhet, med vilken hyresvärden skäligen kan nöjas. Gör han det ej inom en månad, är hyresvärden berättigad att uppsäga avtalet.

Om hyresrättens förverkande

36 §. Hyresrätten är förverkad och hyresvärden på grund därav berättigad att uppsäga avtalet 1. om hyresgästen dröjer med erläggande av hyra, som utgår i penningar, utöver två söckendagar efter förfallodagen, dock ej i fall då hyran skolat erläggas i förskott för längre tid än en månad, med mindre hyresgästen är i dröjsmål med erläggande av den på en kalendermånad belöpande hyran ut­ över två söckendagar efter samma månads början eller, såvitt angår hyran för första kalendermånaden under hyrestiden, efter förfallodagen, och ej heller i fall då annat följer av 49 §; 2. om hyresgästen undandrager sig att fullgöra honom enligt avtalet åliggande arbete eller annan tjänstbarhet eller vid arbetets utförande visar tr edska; 3. om hyresgästen utan erforderligt samtycke eller tillstånd överlåtit lägen­ heten eller åt annan upplåtit rätt att begagna denna och ej på tillsägelse vidtager rättelse; . : . ; i 4. om lägenheten nyttjas i strid med vad i 12 eller 27 § är stadgat och hyresgästen icke på tillsägelse vidtager rättelse; 5. om hyresgästen eller, då lägenheten överlåtits eller upplåtits till annan, denne genom vårdslöshet är vållande till förekomsten av ohyra i lägenheten

260 Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

eller genom underlåtenhet att underrätta hyresvärden om förekomsten därav bidrager till att ohyran sprides i fastigheten; 6. om eljest lägenheten vanvårdas eller om hyresgästen eller, då lägen­ heten överlåtits eller upplåtits till annan, denne åsidosätter något av vad enligt 29 § skall iakttagas vid lägenhetens begagnande eller brister i den tillsyn som enligt nämnda paragraf åligger hyresgäst och icke på tillsägelse rättelse sker; 7. om i strid med stadgandet i 30 § tillträde till lägenheten vägras och hyresgästen ej kan visa giltig ursäkt; eller 8. om hyresgästen åsidosätter skyldighet, som utöver vad i detta kapitel är stadgat åligger honom enligt avtalet och vars fullgörande måste anses vara av synnerlig vikt för hyresvärden. Finnes i fall som avses i första stycket vad hyresgästen låtit komma sig till last vara av ringa betydenhet, må hyresgästen ej skiljas från lägenheten. Uppsäges avtalet, äger hyresvärden rätt till skadestånd.

37 §. Är hyresrätten förverkad på grund av förhållande som avses i 36 § första stycket 1—4, 6 eller 7 sägs men sker rättelse innan hyresvärden gjort bruk av sin rätt att uppsäga avtalet, äger han ej sedan åberopa förhållandet såsom grund för hyresgästens skiljande från lägenheten. Samma lag skall tilläm­ pas, om hyresvärden icke inom två månader från det han fick kännedom om förhållande, som avses i 36 § första stycket 5 eller 8 uppsagt avtalet eller inom samma tid från det han erhöll vetskap om att lägenheten olovligen överlåtits eller upplåtits till annan tillsagt hyresgästen att vidtaga rättelse.

: - 38 §. Är hyresrätten enligt vad som sagts i 36 § första stycket 1 förverkad på grund av dröjsmål med erläggande av hyra och har hyresvärden med anled­ ning därav uppsagt avtalet, må hyresgästen likväl ej på grund av dröjsmålet skiljas från lägenheten, såframt senast å tolfte söckendagen från uppsäg­ ningen rättelse sker genom att hyran erlägges till hyresvärden eller nedsättes hos överexekutor såsom i 26 § är stadgat. I avvaktan på att hyres­ gästen visar sig hava fullgjort vad sålunda erfordras för hyresrättens åter­ vinnande må beslut om vräkning icke meddelas, innan fjorton söckendagar förflutit efter uppsägningen. Vad i denna paragraf är stadgat skall ej gälla, då skyldighet att flytta in­ träder för hyresgästen inom kortare tid än en månad efter det hyresrätten förverkades.

39 §. Förbehåll varigenom stadgas annan grund för hyresrättens förverkande än som följer av 36—38 §§ är utan verkan.

Om uppsägning

40 §. Uppsägning av hyresavtal skall ske skriftligen eller med vittnen. Sådan form erfordras dock ej, då skriftligt erkännande om uppsägningen lämnas eller då hyrestiden ej är bestämd och hyran beräknas för tid understigande ett fjärdedels år.

Vad i 33 kap. 16—19 §§ rättegångsbalken stadgas om delgivning skall äga

Kungl. Maj:ts proposition nr lbl år 1967 261

motsvarande tillämpning i fråga om uppsägning. Är någon satt att å hyres­ värdens vägnar uppbära hyra, skall uppsägning, som hos honom sker, galla som hade den skett hos hyresvärden själv. Träffas ej den, vilken för uppsägning sökes, i sitt hemvist, skall ^uppsäg­ ningen i rekommenderat brev under hans vanliga adress avlämnas a Pesten samt ett exemplar av uppsägningen lämnas hans husfolk eller, därest sadant icke påträffas, läggas i hans postlåda, om sådan finnes; uppsägningen skall anses hava skett, när vad sålunda föreskrivits blivit fullgjort. Har hyresvärd eller hyresgäst, hos vilken uppsägning skall ske, ej kant hemvist här i riket, och finnes ej heller känt ombud, som ager för honom mottaga uppsägning, må uppsägningen ske genom kungörande i allmänna

Stämningsansökan, varigenom talan väckts om upphörande av hyresför­ hållande, samt ansökning om vräkning av hyresgäst skall, da delgivning i behörig ordning skett, gälla såsom uppsägning, även om vad har ovan ar stadgat icke iakttagits.

41 §. Uppsäges hyresavtal av anledning som avses i någon av 15—18, 20—22 och 24 §§ skall avtalet genast upphöra att gälla. Samma lag skall tillampas i fall som avses i 36 §, om ej annat följer av vad i 38 § är stadgat. Om avtalets upphörande i fall som avses i 7 § första stycket eller 30 & andra stycket är stadgat i samma lagrum. Sker eljest uppsägning av anledning, som enligt vad ovan i detta kapitel sagts medför rätt för hyresvärd eller hyresgäst att frånträda avtalet, skal avtalet upphöra att gälla å tid, som i 5 § är stadgad för varje särskilt fall, hade hyresgästen icke tillträtt lägenheten när uppsägningen skedde, skall avtalet genast upphöra att gälla.

Om rätt för bostadshyresgäst till nytt hyresavtal

42 §. Har lägenhet uthyrts för att uteslutande eller huvudsakligen nyttjas så­ som bostad, skola bestämmelserna i 43—50 §§ äga tillämpning å upplåtel­ sen, dock ej 1. då lägenheten uthyrts i möblerat skick; eller 2. då hyresavtalet upphör att gälla, innan upplåtelsen varat mer an sex månader i följd; eller 3. då upplåtelsen avser del av upplåtarens bostad; eller ■ 4. då hyresrätten enligt förbehåll, som äger laga verkan, icke skall vara förenad med rätt till nytt hyresavtal.

43 §. Skall hyresavtalet till följd av uppsägning från hyresvärdens sida upp­ höra att gälla, är hyresgästen berättigad att erhålla nytt hyresavtal, om ej annat följer av vad nedan i denna paragraf eller eljest finnes stadgat. Var avtalet slutet för viss tid utan förbehåll om uppsägning, skall samma lag tillämpas, när hyresavtalet skall upphöra på grund av den avtalade hyres­ tidens utgång. Hyresgästen äger icke rätt till nytt hyresavtal 1. då hyresrätten är förverkad eller hyresavtalet upphör av anledning som i 35 § sägs; eller

262 Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

2. då hyresgästen eljest i sådan mån åsidosatt sina förpliktelser, att han icke skäligen bör komma i åtnjutande av nytt hyresavtal; eller 3. då huset skall rivas eller undergå större ombyggnad och det ej är uppenbart, att hyresgästen kan kvarbo utan nämnvärd olägenhet för om­ byggnaden ; eller 4. då lägenheten icke vidare skall användas för bostadsändamål och det ej av särskild anledning är mot hyresgästen obilligt att upplösa hyresför­ hållandet; eller 5. då hyresförhållandet avser lägenhet i en- eller tvåfamilj shus och ägaren bor eller vill bo i huset eller behöver lägenheten för att kunna överlåta fas­ tigheten eller då upplåtelsen rör lägenhet, som upplåtaren innehar med bostadsrätt, och bostadsrättshavaren vill bo i lägenheten eller behöver denna i och för överlåtelse av bostadsrätten, dock ej om ägarens eller bostadsrättshavarens vägran att medgiva nytt hyresavtal uppenbarligen strider mot god sed i hyresförhållanden; eller 6. då hyresvärden i annat fall har skälig anledning fordra, att hyresgästen flyttar. Har hyresvärden allenast fog kräva, att hyresgästen avträder en del av lägenheten, äger hyresgästen rätt att erhålla nytt hyresavtal rörande åter­ stoden.

44 §. Har någon förhyrt lägenhet gemensamt med annan, äga de gemensamt rätt till nytt hyresavtal efter vad i 43 § sägs. Har någon av dem uppsagt av­ talet eller äga de eljest på grund av omständighet, som är hänförlig allenast till någon av dem, icke gemensamt rätt till nytt hyresavtal, är den andre, om ej hyresrätten är förverkad eller avtalet upphör av anledning som i 35 § sägs, berättigad till sådant avtal, såframt hyresvärden skäligen kan åtnöjas med honom såsom hyresgäst. Har hyresgästens make sin bostad i lägenheten, skall maken, även om han icke har del i hyresrätten, äga rätt till nytt hyresavtal som om han förhyrt lägenheten gemensamt med hyresgästen. Vad i 45—49 §§ stadgas om hyres­ gäst skall i sådant fall äga tillämpning jämväl å hyresgästens make.

45 §. Då hyresgäst enligt 43 eller 44 § är berättigad till nytt hyresavtal, skall detta löpa från den dag det förra avtalet upphörde samt gälla för ett år i sänder med förut tillämplig uppsägningstid, såframt ej annan hyres- eller uppsägningstid av särskild anledning finnes lämpligare. Hyresgästen är pliktig att erlägga hyra med belopp som hyresvärden fordrar. Begär han oskälig hyra, skall dock hyra endast utgå med skäligt belopp. Övriga av hyresvärden uppställda villkor för nytt hyresavtal skola gälla, såvitt de ej strida mot god sed i hyresförhållanden eller eljest äro obilliga. I den mån ändring i hyresvillkoren ej påkallas, skola samma villkor som i det förra avtalet gälla.

46 §. Har hyresavtalet uppsagts av hyresvärden, utan att denne vill frånträda avtalet av anledning som i 35 eller 36 § sägs, åligger det honom att om överenskommelse om nytt hyresavtal eller hyresförhållandets upplösning ej kan träffas giva hyresgästen skriftligt meddelande att han har att inom en månad därefter hänskjuta tvisten till inedlingsnämnden i hyrestvister,

Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967 263

såframt han ej åtnöjes med att flytta. Sådan skyldighet åvilar ock hyres­ värden, då hyresavtal, som slutits för viss tid utan förbehåll om uppsägning, skall upphöra att gälla på grund av den avtalade hyrestidens utgång. Har någon, som förhyr lägenhet gemensamt med annan, uppsagt avtalet, skall hyresvärden giva den andre hyresgästen sådant meddelande, såframt han ej kan träffa överenskommelse med honom i fråga om hyresförhållandets bestånd. Meddelande som ovan sagts skall lämnas hyresgäst i den ordning som enligt 40 § gäller för uppsägning. Har hyresvärden fullgjort vad enligt första stycket åligger honom, har hyresgästen att inom tid som där sägs hänskjuta tvisten till medlingsnämnden, vid äventyr att hans rätt till nytt hyresavtal eljest är förfallen. Leder förfarandet inför nämnden icke till förlikning, åligger det hyres­ gästen, om han vill komma i åtnjutande av rätt till nytt hyresavtal, att väcka talan därom inom en månad från det nämnden avskrev ärendet, för­ summas det, är hyresgästens rätt till nytt hyresavtal förfallen.

47 §. Är vid hyrestidens utgång ännu icke avgjort, huruvida nytt hyresavtal skall komma till stånd, äger hyresgästen utan hinder av att hyrestiden ut­ gått kvarsitta i lägenheten, till dess sådant avtal kommit till stånd eller talan därom ogillats eller hyresgästen avstått från rätt till nytt hyresavtal eller denna rätt förfallit. För tid, som hyresgästen enligt första stycket kvarsitter i lagenheten, skola de förut gällande hyresvillkoren tillämpas i avbidan på att de slutliga hyres­ villkoren för samma tid bliva genom avtal eller rättens avgörande bestämda. Har lägenhet uthyrts till annan, innan frågan om hyresgästens rätt att erhålla nytt hyresavtal blivit avgjord, är det utan verkan mot hyresgästen.

48 §. Bifalles Hyresgästens talan om rätt till nytt hyresavtal, anses domen som nytt hyresavtal. ' Avgöres målet på annat sätt, äger rätten, om hyresgästen finnes hora er­ hålla anstånd med lägenhetens avträdande, förordna om sådant anstånd under tid som prövas skälig. Sådant förordnande må dock icke meddelas, om hyresrätten är förverkad eller rätten till nytt hyresavtal förfallen. Om hyresvärden det yrkar, må ock, om hänsyn till hans intresse det kräver, uppskov med lägenhetens avträdande meddelas under skälig tid. Avgöres målet efter hyrestidens utgång eller förordnas om anstand eller uppskov med lägen­ hetens avträdande, skall rätten fastställa hyresvillkor att gälla för tiden från avtalets upphörande till dess skyldighet inträtt för hyresgästen att flytta, och skola bestämmelserna i 45 § härvid äga motsvarande tillämpning.

49 §. Är hyresgäst skyldig att för förfluten tid utgiva högre hyra än förut skolat utgå, är hyresrätten ej på grund av dröjsmål med erläggande av det över­ skjutande'beloppet förverkad, med mindre beloppet utestår oguldet en månad efter förfallodagen. Vad sålunda stadgats skall dock icke gälla, om skyldighet att flytta inträder för hyresgästen inom kortare tid än två manader efter förfallodagen. .. Hyresgäst, som är pliktig att för förfluten tid utgiva högre hyra an forut skolat utgå, skall å överskjutande beloppet erlägga ränta efter sex för hundra om året som om beloppet förfallit till betalning samtidigt med den förut utgående hyran.

264 Kungl. Maj:ts proposition nr U1 år 1967

50 §. .„Ha.rn oiiy~re!avtal intagits förbehåll, som strider mot bestämmelserna i 4^49 forbehället utan verkan mot hyresgästen och hans maka Utan hinder av vad sålunda stadgats skall förbehåll, enligt vilket hyresratt icke skall vara förenad med rätt till nytt hyresavtal, gälla mot hyres­ gasten och dennes make, om förbehållet tillkommit efter det hyresförhållan­ det varat sex månader i följd. Hade hyresgästens make sin bostad i lägen­ heten, nar dylikt förbehåll slöts, är det dock icke gällande mot honom, med mindre han godtagit detsamma.

Om rätt till ersättning i anledning av hyresförhållandets upplösning

51 §■ Har lägenhet upplåtits för att uteslutande eller huvudsakligen nyttjas för annat andamål än bostad, äga bestämmelserna i 52—54 §§ tillämpning å upplåtelsen, dock ej om hyresavtalet upphör att gälla innan upplåtelsen varat mer an sex månader i följd eller annat följer av förbehåll, som äger laga verkan mot hyresgästen.

52 §. Skall hyresavtalet till följd av uppsägning från hyresvärdens sida upph°ra att gälla eller går bestämd hyrestid till ända och vägrar hyresvärden att låta hyresgästen komma i åtnjutande av nytt hyresavtal, är hyresvärden, saframt han ej har giltig anledning till sådan vägran, pliktig att i den om­ fattning som provas skälig ersätta hyresgästen för flyttningskostnader, så­ dan värdeminskning å hyresgästens egendom, som beror på hyresförhållan­ dets upplösning, samt förlust av kundkrets, som genom hyresgästens eller hans företrädares verksamhet förenats med lägenheten. Sådan ersättnings­ skyldighet åligger ock hyresvärden, om han för förlängning kräver oskälig hyra eller uppställer annat villkor, som strider mot god sed i hyresförhållan­ den eller eljest är obilligt.

53 §. Har hyresgästen icke inom en månad från det uppsägning från hyres­ värdens sida skett givit hyresvärden tillkänna, att han önskar behålla lägen­ heten, ar hans rätt till ersättning enligt 52 § förfallen. Var avtalet slutet för viss tid utan förbehåll om uppsägning, skall samma lag gälla, om hyresgästen icke minst sex månader före hyrestidens utgång eller, om hyresavtalet slutits för kortare tid än ett år, före halva hyrestidens utgång meddelat hyresvärden sin önskan att behålla lägenheten. Har sådant tillkännagivande skett inom föreskriven tid, åligger det hyresvärden att utan dröjsmål uppgiva på vilka villkor han är villig att sluta nytt hyresavtal eller ock av vad orsak han vagrar att medgiva hyresgästen sådant avtal. Underlåter han det, äger hyres­ gästen rätt till ersättning för skada som i 52 § sägs, såframt ej hyresrätten är förverkad.

54 §. Har i hyresavtal intagits förbehåll, som strider mot bestämmelserna i 51 53 §§, är förbehållet utan verkan mot hyresgästen. Förbehåll, varigenom hyresgästen avstått från rätt till ersättning i händelse av hyresförhållandets upplösning, är dock gällande mot honom, om det tillkommit efter det hyres­ förhållandet varat sex månader i följd.

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967 265

Om bevarande av rätt till talan m. m.

55 §. Hyresvärd eller hyresgäst, som vill framställa fordringsanspråk på grund av hyresförhållande, skall väcka talan därom inom två år från det hyres­ gästen avträdde lägenheten. Försittes den tiden är rätten till talan förlorad. Har endera väckt talan i rätt tid, äger den andre dock rätt till kvittning för fordran, som ej blivit sålunda bevakad.

56 §. Har hyresgäst väckt talan om rätt till nytt hyresavtal, må talan från hyresvärdens sida om åläggande för hyresgästen att flytta städse prövas utan hinder av att tiden för lägenhetens avträdande ännu icke inträtt.

57 §. Är sådant meddelande från hyresvärdens sida som avses i 8, 14 eller 53 §, i rekommenderat brev för befordran till mottagarens vanliga adress avläm­ nat å postanstalt inom riket, skall avsändaren anses hava fullgjort vad på honom ankommer. Samma lag skall gälla beträffande meddelande från hyresgästens sida, som avses i 15, 18, 24, 28 eller 53 § första punkten; i fall som i 28 § sägs är det dock tillfyllest att meddelandet är avsänt på annat ändamålsenligt sätt. Angående vad som skall iakttagas vid uppsägning är stadgat i 40 §.

Särskilda bestämmelser

58 §. Är tillämpning av villkor, som upptagits i hyresavtal, uppenbarligen stri­ dande mot god sed i hyresförhållanden eller eljest otillbörlig, må villkoret jämkas eller lämnas utan avseende.

59 §. För hyra, som är förfallen till betalning eller skall erläggas inom de när­ maste sex månaderna, äger hyresvärden att av hyresgästen tillhöriga lös­ ören som finnas inom fastigheten kvarhålla så mycket som svarar mot hans fordran, till dess hyresgästen gör rätt för sig eller ställer säkerhet. Ej må dock sålunda kvarhållas egendom som jämlikt 65 § utsökningslagen skall undantagas från utmätning.

60 §. Avtal mellan hyresvärd och hyresgäst enligt vilket framtida tvist med anledning av hyresförhållandet skall hänskjutas till avgörande av skilje­ män, utan förbehåll om rätt för parterna att klandra skiljedomen, må ej göras gällande i fråga om hyresgästens rätt eller skyldighet att tillträda eller behålla lägenheten. Skiljeavtal, som avses i första stycket, är ej heller gällande såvitt där­ igenom skiljemän utsetts i avtalet eller bestämmelser meddelats om skilje­ männens antal eller om sättet för deras utseende eller beträffande förfaran­ det vid skiljenämnden; i berörda hänseenden skall i stället lagen om skilje­ män tillämpas. Vad nu sagts utgör dock icke hinder för att i skiljeavtalet ut- Bihang till riksdagens protokoll 1967. 1 samt. Nr 141

266 Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

se medlingsnämnd i hyrestvister till skiljenämnd eller bestämma den tid, inom vilken skilj emannaåtgärden skall vara avslutad, kortare än den i nämnda lag angivna tiden av sex månader.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1963.

Genom lagen upphävas lagen den 7 december 1956 om rätt i vissa fall för hyresgäst till nytt hyresavtal samt 8 a § tredje stycket och femte stycket andra punkten lagen den 19 juni 1942 om hyresreglering m. m. Vad i 3 kap. 42—54 §§ nya lagen stadgas skall icke gälla hyresförhållande, varå bestämmelserna i 7, 8 eller 8 a § lagen den 19 juni 1942 om hyresreg­ lering m. m. äga tillämpning. Upphöra nämnda bestämmelser att gälla å viss ort eller eljest, äger Konungen meddela de föreskrifter som erfordras för att bringa 3 kap. 42—54 §§ nya lagen i tillämpning. Nya lagen skall äga tillämpning jämväl å hyresavtal som slutits före la­ gens ikraftträdande, såvida ej annat följer av vad här nedan stadgas. Har hyresgästen före lagens ikraftträdande gjort framställning hos hyres­ värden om tillåtelse att överlåta lägenheten, skall i fråga om tiden för fram­ ställningens besvarande gälla vad i äldre lag är stadgat. Har hyresgästen avlidit före lagens ikraftträdande eller har hans äktenskap gått åter eller hemskillnad eller äktenskapsskillnad vunnits före sagda tidpunkt, skall fortfarande tillämpas vad i äldre lag finnes föreskrivet om rätt för dödsboet och efterlevande maken att frånträda avtalet eller sätta annan i sitt ställe samt om rätt för make att övertaga lägenhet, som genom bodelning eller skifte tillagts honom. Vad i äldre lag är stadgat om rätt för hyresgäst att inrymma främmande personer i lägenheten skall fortfarande äga tillämpning i fråga om avtal, som ingåtts före nya lagens ikraftträdande. Är avtalet slutet för obestämd tid eller med förbehåll om rätt för såväl hyresvärden som hyresgästen att upp­ säga avtalet och sker ej, efter det nya lagen trätt i kraft, uppsägning till den tid, då på grund av sådan uppsägning avtalet tidigast kunnat frånträdas, skall dock från nämnda tidpunkt nya lagens bestämmelser om rätt att i lägenheten inrymma utomstående personer äga tillämpning å avtalet. Har hyresgästen före lagens ikraftträdande olovligen överlåtit lägenheten eller bär förhållande, som avses i 3 kap. 32 § 5. eller 8. äldre lag inträffat före sagda tidpunkt, skall om hyresvärdens rätt att åberopa förhållandet så­ som grund för hyresgästens skiljande från lägenheten gälla vad i äldre lag är stadgat. 3 kap. 42—54 §§ nya lagen äga icke tillämpning, då hyresavtal blivit före nya lagens ikraftträdande uppsagt eller då hyrestiden enligt avtal, som slu­ tits före nya lagens ikraftträdande och gäller för bestämd tid utan förbehåll om uppsägning, utgår den 1 oktober 1963 eller tidigare; i sådant fall skall i stället tillämpas vad i äldre lag är stadgät om rätt för hyresgäst att erhålla nytt hyresavtal eller ersättning i anledning av vägrad förlängning. Har hyresavtal upphört att gälla före nya lagens ikraftträdande, skall vid beräkning av den tid, inom vilken hyresvärd eller hyresgäst har att vid talans förlust göra fordringsanspråk på grund av hyresförhållandet gällande, äldre lag fortfarande tillämpas. Förekommer i lag eller särskild författning hänvisning till lagrum som ersatts genom bestämmelse i nya lagen skall denna i stället tillämpas.

Kungl. Maj:ts proposition nr 14-1 år 1967 267

Bilaga 2

Hyreslagstiftningssakkunnigas

Förslag

till

Lag om ändring i vissa delar av lagen om nyttjanderätt till fast egendom

Härigenom förordnas att 3 kap. lagen den 14 juni 1907 om nyttjanderätt till fast egendom skall erhålla ändrad lydelse på sätt nedan anges.

3 kap.

Hyra

Inledande bestämmelser

1 §• Bestämmelserna i detta kapitel äga tillämpning på avtal, varigenom hus eller del av hus upplåtes till nyttjande mot vederlag, så ock på avtal, som tillika omfattar upplåtelse av jord att nyttjas i förening med lägenhet, så­ vida jorden skall användas för trädgårdsodling i mindre omfattning eller för annat ändamål än jordbruk. Vad i detta kapitel stadgas skall gälla jämväl i fråga om upplåtelse av lä­ genhet genom avtal om tjänst eller i anslutning till sådant avtal. Om upplåtelse av lägenhet under nyttjanderätt för obegränsad tid är stad­ gat i lagen om bostadsrättsföreningar.

Hyresavtals ingående

2 §• Hyresavtal skall upprättas skriftligen, om endera parten begär det. Sker ändring i eller tillägg till avtal som upprättats skriftligen, skall an­ teckning härom göras å handlingen, om endera parten begär det. Detsamma gäller, om någon i laga ordning trätt i hyresgästens ställe.

Hyresavtals upphörande m. m.

3 §. Hyresavtal upphör att gälla allenast efter det uppsägning skett å någon­ dera sidan, såvida ej annat följer av vad i detta kapitel eller eljest finnes stadgat. Hyresavtal gällande för bestämd tid ej överstigande nio månader

268 Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

utan förbehåll om uppsägning skall dock upphöra att gälla utan att upp­ sägning skett. Har ej viss uppsägningstid avtalats skall, om ej annat följer av vad i 4 § är stadgat, avtalet upphöra att gälla 1. om hyrestiden är högst en vecka, dagen efter det uppsägning skedde; 2. om hyrestiden är längre än en vecka men längst fjorton dagar, två da­ gar efter uppsägningen; 3. om hyrestiden är längre än fjorton dagar men längst tre månader, en vecka efter uppsägningen; 4. om hyrestiden är längre än tre men längst sex månader, en månad ef­ ter uppsägningen; 5. om hyrestiden är längre än sex månader men längst ett år, tre måna­ der efter uppsägningen; 6. om hyrestiden är längre än ett men längst fem år, sex månader efter uppsägningen; 7. om hyrestiden är längre än fem år, ett år efter uppsägningen; och 8. om hyrestiden ej är bestämd, en månad eller, där hyresförhållandet varat längre än ett år, tre månader efter uppsägningen.

4 §• Uppsäges hyresavtal av anledning som i 11—14 och 16—19 §§ sägs, skall det genast upphöra att gälla. Vad nu sagts skall även tillämpas i fall som avses i 41 §, om ej annat följer av vad i 43 § stadgas. Om avtalets upphörande i fall som avses i 7 § andra stycket, 26 § andra stycket eller 78 § tredje stycket stadgas i samma lagrum. Uppsäges eljest avtalet av anledning som enligt vad i detta kapitel sägs medför rätt för endera parten att frånträda avtalet, skall det upphöra att gälla å tid, som i 3 § är stadgat för varje särskilt fall; hade hyresgästen icke tillträtt lägenheten när uppsägningen skedde, skall avtalet genast upphöra.

5 §• Hyresavtal, som träffats för bestämd tid överstigande nio månader utan förbehåll om uppsägning, skall anses förlängt ett år i sänder, om det ej uppsäges. Hyresavtal, som träffats för hestämd tid ej överstigande nio månader utan förbehåll om uppsägning, skall anses förlängt på obestämd tid, om hy­ resgästen suttit kvar i lägenheten efter hyrestidens utgång utan att hyres­ värden inom en månad därefter anmanat honom att flytta.

6 §•

Uppsägning skall vara skriftlig, om hyresavtalet gäller för bestämd tid överstigande nio månader eller om det slutits för obestämd tid och vid den tidpunkt, till vilken uppsägning sker, varat mer än nio månader. Vad i 33 kap. 16—19 §§ rättegångsbalken stadgas om delgivning skall äga motsvarande tillämpning i fråga om uppsägning. Är någon på grund av fullmakt behörig att mottaga uppsägning eller är någon satt att på hyres­ värdens vägnar uppbära hyra, må uppsägning ske hos honom. Träffas ej den, som sökes för uppsägning, i sitt hemvist må uppsägningske genom att uppsägningshandlingen tillställes honom genom rekommen­ derat brev med mottagningsbevis. Uppsägningen skall anses ha ägt rum den dag, då enligt poststämpel brevet utlämnades.

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967 269

Har uppsägning ej kunnat ske i den ordning som sägs i tredje stycket, må uppsägningshandlingen lämnas antingen i den söktes bostad till vuxen medlem i det hushåll, som han tillhör, eller, om han driver rörelse med fast kontor, på kontoret till där anställd person, varjämte ett exemplar av upp­ sägningshandlingen skall i rekommenderat brev sändas till den som avses med uppsägningen. Uppsägningen skall anses ha skett när vad sålunda fö­ reskrivits blivit fullgjort. Har hyresvärd eller hyresgäst, hos vilken uppsägning skall ske, ej känt hemvist här i riket, och finnes ej heller känt ombud, som äger för honom mottaga uppsägning, må uppsägningen äga rum genom kungörande i all­ männa tidningarna. Stämningsansökan, varigenom talan väckts om hyresförhållandets upp­ hörande, samt ansökan om vräkning av hyresgäst skall, då delgivning skett i behörig ordning, gälla såsom uppsägning, även om vad här ovan är stadgat icke iakttagits. Om skyldighet för hyresvärden att vid uppsägning av hyresavtal lämna hyresgästen viss underrättelse stadgas i 48 §.

7 §• Är hyrestiden så bestämd, att den i 1 kap. 1 § stadgade längsta tiden för nyttj anderättens bestånd överskrides, och vill endera parten frånträda av­ talet, när sagda tid är ute, skall han uppsäga avtalet. Dör hyresgästen under hyrestiden, äger dödsboet, om lägenheten förhyrts för att helt eller till icke oväsentlig del användas såsom bostad, inom en månad från dödsfallet uppsäga avtalet att upphöra, om hyrestiden är längre än sex månader, tre månader efter uppsägningen och eljest å tid, som i 3 § är stadgad för varje särskilt fall. Hade den döde förhyrt lägenheten gemen­ samt med sin make, skall uppsägningsrätten tillkomma dödsboet och ma­ ken i förening. Är lägenhet upplåten för hyresgästens livstid, skall vad i 2 kap. 9 § andra stycket är stadgat angående livstidsarrende äga motsvarande tillämpning. Då avtalet på grund av hyresgästens eller hans änkas död upphör att gälla, skall lägenheten avträdas inom tre månader från dödsfallet.

8 §• Infaller dag då lägenhet skall tillträdas eller avträdas å söndag eller an­ nan allmän helgdag, skall tillträde eller avträde ske nästa söckendag. Senast klockan 12 avträdesdagen skall den som har att avträda lägenhe­ ten hålla denna tillgänglig för den som kommer efter. Omfattar lägenhet, som helt eller delvis är uthyrd till bostad, minst två rum som är o avsedda för sådant ändamål, skall hälften av bostadsrummen hållas tillgänglig klockan 12 föregående dag eller, om denna är söndag eller annan allmän helgdag, klockan 8 avträdesdagen.

Lägenhetens skick och hinder i hyresrätten

9 §- Hyresvärden skall å tillträdesdagen tillhandahalla lägenheten i sadant skick, att den enligt allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det med förhyrningen avsedda ändamålet.

Kungl. Maj. ts proposition nr Hl år 1967

10 §‘ Blir lägenheter1 före tillträdet så förstörd, att den ej kan brukas för det avsedda ändamålet, är avtalet förfallet. Ligger vållande hyresvärden till last eller lämnar han ej utan dröjsmål hyresgästen meddelande om händelsen ager denne rätt till skadestånd. Utfardar myndighet före tillträdesdagen på grund av lägenhetens beskaf­ fenhet torbud mot dess användande för det ändamål, som vid upplåtelsen forutsattes, är avtalet likaledes förfallet, även om beslutet ej vunnit laga kraft. Beror det förhållande, som föranlett myndighetens beslut, av försum­ melse från hyresvärdens sida eller lämnar ej hyresvärden utan dröjsmål hyresgasten meddelande om beslutet, äger denne rätt till skadestånd.

11 §•

Uppkommer före hyrestidens början å lägenheten ringare skada än i 10 § forsta stycket sägs och är ej skadan avhjälpt när lägenheten skall tillträdas e er är lägenheten eljest, i annat fall än 13 § avser, å tillträdesdagen icke 1 det skick, som hyresgästen äger fordra, är han berättigad att avhjälpa bristen på hyresvärdens bekostnad, om hyresvärden underlåter att på till­ sägelse ombesörja det så snart ske kan. Kan ej bristen utan uppehåll avhjalpas eller underlåter hyresvärden att efter tillsägelse ombesörja det så snart ske kan, äger hyresgästen uppsäga avtalet. Uppsägning må dock ej ske, med mindre bristen är av väsentlig betydelse, och ej heller efter det bristen blivit avhjälpt av hyresvärden. För den tid lägenheten är i bristfälligt skick är hyresgästen berättigad till skälig nedsättning i hyran. I fall som nu sagts är hyresgästen även berättigad till skadestånd! om ej hyi esvärden visar att förefintlig brist icke beror på hans försummelse. Vad ovan i denna paragraf stadgas äger tillämpning även för det fall att lägenheten uthyrts i befintligt skick, om lägenheten icke är i det skick som sagts i 9 § och hyresgästen ej vid avtalets ingående ägt kännedom om bris­ ten eller kunnat upptäcka den med vanlig uppmärksamhet.

12 §. Meddelar myndighet före tillträdesdagen på grund av lägenhetens be­ skaffenhet beslut, varigenom del av lägenheten kommer att frångå hyres­ gästen eller denne eljest lider intrång i sin nyttjanderätt, är han berättigad till skälig nedsättning i hyran. Innebär beslutet väsentlig inskränkning i nyttjanderätten, äger hyresgästen uppsäga avtalet, även om beslutet ej vunnit laga kraft. I fråga om skadestånd skall vad i 10 § andra stycket är stad­ gat äga motsvarande tillämpning.

13 §. Avser hyresavtalet lägenhet, som vid avtalets ingående ej färdigställts och är lägenheten ännu ej i färdigt skick, då tillträde skall ske, äger hyres­ gasten rätt till skälig nedsättning i hyran samt rätt, som i 11 § sägs, att uppsäga avtalet. Uppsägning må jämväl ske innan tid för tillträde är inne, om det är uppenbart, att lägenheten å tillträdesdagen ej kan användas för det med förhyrningen avsedda ändamålet. Hyresgästen är även berättigad till skadestånd, om ej hyresvärden visar att dröjsmålet icke kan tillräknas honom såsom försummelse.

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967 271

14 §' Är lägenheten ej i rätt tid utrymd av den som skall avflytta, äger hyres­ gästen erhålla skälig nedsättning i hyran för den tid han ej kan nyttja lä­ genheten eller del därav. Undanröjes icke hindret genast efter det hyres­ värden underrättats om förhållandet, skall vad i 11 § är stadgat om rätt för hyresgästen att på grund av brist i lägenheten uppsäga avtalet äga mot­ svarande tillämpning. Hyresgästen är även berättigad till skadestånd, om ej hyresvärden visar att uppehället icke kan tillräknas honom sasom för­ summelse. 15 §. Det åligger hyresvärden att under hyrestiden hålla lägenheten i sådant skick som hyresgästen enligt 9 § äger fordra.

16 §. Uppkommer under hyrestiden å lägenheten skada, för vilken hyresgästen ej är ansvarig, eller meddelar myndighet, utan att hyresgästen givit anled­ ning därtill, beslut som ovan i detta kapitel sägs eller uppstår eljest, utan hyresgästens vållande, hinder eller men i nyttjanderätten, skall \ad i 10 12 §§ är stadgat äga motsvarande tillämpning, i fråga om myndighets be­ slut dock ej förrän beslutet skall lända till efterrättelse.

17 §. Vad ovan är stadgat om skada eller brist a lägenheten skall även gälla, om till men för hyresgästen ohyra förekommer i lägenheten. I fråga om lägenhet, som utgör del av hus och helt eller delvis är uthyrd till bostad, är hyresvärden, även för det fall att hyresgästen är ansvarig för förekomsten av ohyra i lägenheten, pliktig att vidtaga tjänliga åtgärder för dess utrotande. Är hyresgästen utan ansvar för ohyran, äger han rätt till er­ sättning för oundgänglig kostnad som åsamkas honom genom åtgärd för ohyrans utrotande. 18 §. Kommer av anledning, som avses i 1 kap. 3, 5 eller 6 §,. någon del av lä­ genheten att frångå hyresgästen, är han berättigad till skälig nedsättning i hyran samt till skadestånd efter vad i 1 kap. stadgas. Hyresgästen äger aven rätt som i 11 § sägs att uppsäga avtalet, om han var i god tro när avtalet

Finnes lägenhet, som är uthyrd för att helt eller till väsentlig del an­ vändas till bostad, vara så beskaffad att bostadens användande ar förenat med uppenbar våda för inneboendes hälsa och avhjälper hyresvärden ej bristen genast efter tillsägelse, äger hyresgästen uppsäga avtalet, även om rätt därtill icke enligt vad förut stadgats tillkommer honom.

Hyrans erläggande m. m.

2 ° §• Har avtal ej träffats om tiden för erläggande av hyra, som skall utgå i penningar, skall hyran betalas senast å sista söckendagen före varje ka­ lendermånads början eller, om hyran beräknas för kortare tid än en månad, senast å sista söckendagen före början av den tid, för vilken hyran beraknas.

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

såfom n™dn,häf l?',',' ST, “m“lar högst $•» rum' kök därvid räknat sasoin rum, och helt eller delvis ar uthyrd till bostad, skall, även om annat ÄST f()I'fan°dag för den på varje kalendermånad belöpande hy­ an galla sista sockendagen i nästföregående månad, varvid dock skall iakt­ tagas att icke nagon del av hyran anses förfallen tidigare än i avtalet bestamts samt att hyran för första kalendermånaden under hyrestiden skall erlaggas å avtalad förfallodag. ^ SKaU Hyran skall erläggas i hyresvärdens hemvist eller å annan plats som av ww anVcfan ?°Ck må beta,ninS ske genom postanvisning, postgiro eller bankgiro. Skall hyran erlaggas å ort utom riket, är hyresvärden skyldm vidkannas kostnaden därför. Har från postanstalt inom riket hyran avsänts till hyresvärden genom postanvisning eller genom inbetalningskort till hans postgirokonto elllr bär innehavare av sadant konto erlagt hyran till hyresvärden genom giro- eller utbetalmngskort, skall hyran anses ha kommit hyresvärden tillhanda den dag, da postanvisningen eller inbetalningskortet avlämnades å postanstal­ ten eller giro- eller utbetalningskort inkom till postgirokontoret. Vad nu sagts skall aga motsvarande tillämpning i fråga om betalning av hyra över bankgiro a bankkontor inom riket. 2 kaP; 45~4? §§ stadgas om arrendeavtal skall äga motsvarande tillämpning beträffande hyresavtal.

21 §• Anser hyresgästen att han enligt någon av bestämmelserna i It__ u -r, ■ 1 ** §§ är kerättigad till skadestånd, nedsättning i hVra eller ersättning för avhjalpande av brist eller att han eljest har gen­ fordran hos hyresvärden, och vill hyresgästen avdraga motsvarande belopp a hyra som utgår i penningar, äger han nedsätta beloppet hos överexekutor. Rader tvist om skyldighet att erlägga hyra, som utgår i penningar men ej ar till beloppet bestämd i avtalet, må hyresgästen ock hos överexekutor nedsätta det belopp tvisten rör. Då belopp nedsättes hos överexekutor, skall skriftlig uppgift i två exemp ar lämnas om hyresförhållandet och förfallodagen samt om grunden ior avdraget eller, vid tvist som i första stycket sägs, tvistens beskaffenhet. Hyresgasten ar pliktig stalla pant eller borgen, som överexekutor skäligen kan godkanna, for den kostnad för beloppets utfående som kan tillskyndas hyresvärden samt ränta. J Har hyresgästen verkställt nedsättning enligt vad i det föregående sägs ager hyresvärden icke göra gällande, att nyttj anderätten blivit förverkad pa den grund att det nedsatta beloppet ej erlagts till honom.

22 §.

Överexekutor skall ofördröjligen i rekommenderat brev giva hyresvärden meddelande om nedsättning enligt 21 §. Visar ej hyresvärden inom tre månader från det beloppet förfallit till be­ talning och meddelande om nedsättningen avsänts till honom, att han träf­ fat överenskommelse med hyresgästen om beloppets utfående eller väckt talan darom mot hyresgästen, äger denne återfå beloppet. Har hyresvärden vackt talan mom angiven tid, må nedsatt belopp ej lyftas, förrän hyresvär­ dens talan genom dom, som vunnit laga kraft, eller förlikning eller annorledes bragts till slut.

Kungl. Maj:ts proposition nr lbi år 1967 273

Nedsatt belopp skall ofördröjligen insättas i bank för att där innestå mot ränta. Upplupen ränta skall utbetalas till den som finnes berättigad till det nedsatta beloppet.

Hyresgästens skyldigheter vid lägenhetens nyttjande m. m.

23 §. Lägenheten må icke av hyresgästen nyttjas till annat ändamål än vid upplåtelsen förutsattes. Hyresvärden äger dock icke åberopa avvikelse, som för honom är utan betydelse. 24 §. Hyresgästen skall under hyrestiden väl vårda lägenheten med vad därtill hör. Han är pliktig att erätta all skada därå som vållas av honom. Har ska­ dan uppkommit genom vårdslöshet eller försummelse av någon, som hör till hans husfolk eller gäster eller eljest av honom inrymts i lägenheten eller där utför arbete för hans räkning, är han likaledes skyldig att ersätta ska­ dan. Han är dock icke ansvarig för brandskada, som sålunda uppstått, så­ vida han icke brustit i den omsorg och tillsyn, som han bort iakttaga. Uppkommer skada eller yppas brist, med vars avhjälpande ej kan anstå utan allvarlig olägenhet, skall hyresgästen genast lämna hyresvärden med­ delande därom. Är hyresgästen och hans husfolk borta, när sådan skada inträffar eller brist yppas i lägenheten, och har hyresgästen berett hyresvär­ den tillfälle att under bortovaron vid behov komma in i denna, är dock, om lägenheten utgör del av hus, tillfyllest att hyresgästen lämnar hyresvärden meddelande omedelbart efter återkomsten. Om annan skada eller brist än förut i detta stycke sagts skall meddelande lämnas hyresvärden utan oskä­ ligt dröjsmål. Försummar hyresgästen att underrätta hyresvärden enligt vad nu är stadgat, är han ansvarig för skada som föranledes därav. Vad förut i denna paragraf stadgats om skada eller brist skall äga mot­ svarande tillämpning, om ohyra förekommer i lägenheten. Har hyresgästen utan erforderligt samtycke eller tillstånd överlåtit hy­ resrätten eller åt annan upplåtit rätt att begagna lägenheten, är hyresgästen ansvarig för skada som nye innehavaren, om lägenheten hade varit förhyrd av honom, skolat ersätta enligt bestämmelserna i denna paragraf.

25 §. Hyresgästen är skyldig att vid lägenhetens begagnande iakttaga allt som erfordras för bevarande av sundhet, ordning och skick inom fastigheten. Hyresgästen skall hålla noggrann tillsyn över att vad sålunda åligger ho­ nom själv iakttages jämväl av dem, för vilka han enligt 24 § första stycket svarar. Gods, som veterligt är eller med skäl kan misstänkas vara behäftat med ohyra, får icke införas i lägenheten.

26 §. Hyresvärden äger utan uppskov erhålla tillträde till lägenheten för ut­ övande av nödig tillsyn eller för utförande av förbättringsarbete, som ej utan skada kan uppskjutas. Då lägenheten är ledig till uthyrning, är hyres­ gästen skyldig att låta den förevisas å därför lämpliga tider. Efter tillsägelse minst en månad i förväg äger hyresvärden låta i lägenhe­

274 Kungl. Maj. ts proposition nr lbl år 1967

ten utföra mindre brådskande förbättringsarbete, som icke vållar väsent­ ligt hinder eller men i nyttjanderätten. Sådant arbete må dock ej utföras under sista månaden av hyrestiden. Vill hyresvärden utföra annat arbete i lägenheten, äger hyresgästen inom en vecka från det han erhöll meddelande därom uppsäga avtalet till upphörande sex månader efter uppsägningen utan hinder av att längre hyrestid avtalats. Dylikt arbete må icke påbörjas förrän avtalet enligt vad nu sagts kunnat bringas att upphöra. Vad i detta stycke stadgas gäller ej arbete, som hyresvärden utfäst sig att utföra åt hyresgästen. Hyresvärden skall tillse att i fall varom ovan sägs ej större olägenhet än nödigt tillskyndas hyresgästen. Han är ock, även om försummelse icke lig­ ger honom till last, skyldig att ersätta skada, vilken åsamkas hyresgästen genom arbete som avses i andra stycket. Är fråga om utrotande av ohyra i fastigheten, är hyresgästen, ehuru den av honom förhyrda lägenheten icke besväras därav, skyldig tåla de in­ skränkningar i nyttj anderätten som föranledas av erforderliga åtgärder för ändamålet. I fall som nu sagts skall vad i 17 § är stadgat äga motsvarande tillämpning. 27 §. Underlåter hyresgästen att i fall som avses i 26 § bereda hyresvärden till­ träde till lägenheten, äger överexekutor förordna om erforderlig handräck­ ning. I fråga om sådan handräckning skall gälla vad i utsökningslagen är stadgat om handräckning som avses i 191 § nämnda lag.

28 §. Är pant eller borgen ställd för avtalets fullgörande och försämras sedan säkerheten, är hyresgästen skyldig att på anfordran ställa ny säkerhet, med vilken hyresvärden skäligen kan nöjas. Gör han det ej inom en månad, är hyresvärden berättigad att uppsäga avtalet. Har lägenheten upplåtits för att helt eller till icke oväsentlig del användas såsom bostad, äger dock hy­ resvärden frånträda avtalet endast om det finnes vara av väsentlig betydel­ se för hyresvärden att ny säkerhet ställs och det icke är mot hyresgästen obilligt att upplösa hyresförhållandet.

Verkan av fastighetens överlåtelse samt av utmätning eller konkurs m. m.

29 §. Sker överlåtelse av fastigheten efter det hyresgästen tillträtt lägenheten, skall hyresavtalet utan särskilt förbehåll gälla mot nye ägaren, om det är skriftligen upprättat. Är avtalet icke så upprättat och vill ej nye ägaren låta avtalet gälla, åligger det honom att inom tre månader efter det överlåtelsen skedde uppsäga avtalet; i annat fall gäller avtalet mot honom. Vad i 2 kap. 29 § stadgas om arrendeavtal skall äga motsvarande tillämp­ ning å hyresavtal, om detta upprättats skriftligen. I övrigt skall beträffande hyresavtal vad i 2 kap. 30 och 31 §§ stadgas om arrendeavtal äga motsvarande tillämpning. Hyresgäst äger dock icke att å hyresbelopp, som förfaller till betalning mer än sex månader efter det han fick kunskap om överlåtelsen, avräkna fordran hos förre ägaren eller att i fråga om sådant belopp åberopa uppgörelse som träffats med denne, med mindre nye ägaren hade kännedom om uppgörelsen när överlåtelsen sked­ de.

Kungl. Maj:ts proposition nr til år 1967 275

30 §. Vad i 2 kap. 32 § är stadgat om verkan av utmätning av fastighet eller fastställande av intecknad fordran till betalning ur fastigheten, jordäga­ rens försättande i konkurs samt talan om återköp av fastigheten skall äga motsvarande tillämpning i fråga om hyra.

31 §. Försättes hyresgästen i konkurs, äger konkursboet uppsäga avtalet. I frå­ ga om konkursboets ansvarighet för avtalets fullgörande gäller vad i 2 kap. 33 § är stadgat. Har lägenheten ej tillträtts, när konkursen inträffar, är hyresgästen skyl­ dig att, om hyresvärden fordrar det, för avtalets fullgörande ställa säkerhet, med vilken hyresvärden skäligen kan nöjas. Sker det ej före utgången av nästa dag efter det säkerheten fordrades, äger hyresvärden uppsäga avta­ let. Uppsäges avtalet av anledning som nu sagts, äger hyresvärden rätt till skadestånd.

Överlåtelse av hyresrätten

32 §. Ej må hyresgästen, i vidare mån än som framgår av 34 och 35 §§, utan hyresvärdens samtycke överlåta hyresrätten.

33 §. Önskar hyresgästen överlåta hyresrätten och vägrar hyresvärden samtyc­ ke utan skälig anledning, äger hyresgästen, om förlikning ej kunnat träffas inför medlingsnämnden i hyrestvister, inom tre veckor från det medlingen avslutades uppsäga hyresavtalet att upphöra å tid, som i 3 § är stadgad för varje särskilt fall.

34 §. Vill hyresgäst, som icke är i tillfälle att för återstående hyrestid begagna lägenhet, som upplåtits för att helt eller till icke oväsentlig del användas så­ som bostad, överlåta hyresrätten å närstående, som varaktigt sammanbor med honom, äger rätten, där hyresvärden vägrat samtycke och förlikning ej kunnat träffas inför medlingsnämnden, giva tillstånd till överlåtelsen, så­ vida hyresvärden skäligen kan åtnöjas med förändringen. Vad nu sagts skall ock gälla om hyresgästen avlidit under hyrestiden och dödsboet öns­ kar överlåta hyresrätten å dödsbodelägare eller annan närstående med var­ aktig anknytning till lägenheten.

35 §. Önskar hyresgäst, som förhyr lägenhet för att helt eller till icke oväsent­ lig del användas för handel, hantverk, industri eller annan förvärvsverk­ samhet, överlåta hyresrätten å annan som skall övertaga den i lägenheten bedrivna verksamheten, äger rätten, där hyresvärden vägrat samtycke och förlikning ej kunnat träffas inför medlingsnämnden, giva tillstånd till över­ låtelsen, såvida hyresvärden ej har befogad anledning motsätta sig att hy­ resrätten överlåtes. Sådant tillstånd som avses i första stycket må icke utan synnerliga skäl meddelas hyresgäst, som innehaft lägenheten mindre än tre år.

276 Kiingl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

36 §. Tillstånd som avses i 34 och 35 §§ må förenas med skäligt förbehåll.

37 §. Den som övertager hyresrätten inträder, om annat ej överenskommes, från och med tillträdesdagen i överlåtarens rättigheter och skyldigheter gentemot hyresvärden för återstoden av hyrestiden. Sedan tillträde skett är den avträdande hyresgästen för tiden därefter fri från sina förpliktelser enligt hyresavtalet, såvida ej annat förbehåll fogats vid hyresvärdens samtycke eller förenats med tillstånd enligt 34 eller 35 §. Den tillträdande hyresgästen är jämte den avträdande ansvarig för för­ pliktelserna enligt hyresavtalet för tiden före tillträdet.

Upplåtelse av lägenheten i andra hand m. m.

38 §. Ej må hyresgäst, i vidare mån än som framgår av 39 §, utan hyresvärdens samtycke upplåta hela lägenheten i andra hand.

39 §. Är lägenheten uthyrd för att helt eller till icke oväsentlig del användas såsom bostad, och önskar hyresgästen upplåta hela lägenheten i andra hand, äger rätten, där hyresvärden vägrat samtycke och förlikning ej kun­ nat träffas inför medlingsnämnden, giva tillstånd härtill, såvida hyresgäs­ ten har beaktansvärda skäl för upplåtelsen och hyresvärden ej har befogad anledning till sin vägran. Tillstånd som i första stycket sägs må avse begränsad tid och förenas med skäligt förbehåll. 40 §. Hyresgästen må ej i lägenheten inrymma utomstående personer, om men därav kan uppkomma för hyresvärden.

Hyresrättens förverkande

41 §. Hyresrätten är förverkad och hyresvärden på grund därav berättigad att uppsäga avtalet, 1. om hyresgästen dröjer med erläggande av hyra, som utgår i penningar, utöver två söckendagar efter förfallodagen, dock ej i fall, där hyran skolat erläggas i förskott för längre tid än en månad, med mindre hyresgästen dröjer med erläggande av den på en kalendermånad belöpande hyran ut­ över två söckendagar efter samma månads början eller, såvitt angår hyran för första kalendermånaden under hyrestiden, efter förfallodagen, liksom ej heller i fall där annat följer av 57 §; 2. om hyresgästen undandrager sig att fullgöra honom enligt avtalet ålig­ gande arbete eller annan tjänstbarhet eller vid arbetets utförande visar tredska; 3. om hyresgästen utan erforderligt samtycke eller tillstånd överlåtit hyresrätten eller upplåtit lägenheten i andra hand och ej på tillsägelse vid­ tager rättelse;

Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967 277

4. om lägenheten nyttjas i strid med vad i 23 eller 40 § är stadgat och hy­ resgästen icke på tillsägelse vidtager rättelse; 5. om hyresgästen eller, då hyresrätten överlåtits eller lägenheten upp­ låtits till annan, denne genom vårdslöshet är vållande till förekomsten av ohyra i lägenheten eller genom underlåtenhet att underrätta hyresvärden om förekomsten därav bidrager till att ohyran sprides i fastigheten; 6. om eljest lägenheten vanvårdas eller om hyresgästen eller, då hyres­ rätten överlåtits eller lägenheten upplåtits till annan, denne åsidosätter nå­ got av vad enligt 25 § skall iakttagas vid lägenhetens begagnande eller brister i den tillsyn som enligt nämnda paragraf åligger hyresgäst och icke på tillsägelse rättelse sker; 7. om i strid med stadgandet i 26 § tillträde till lägenheten vägras och hyresgästen ej kan visa giltig ursäkt; eller 8. om hyresgästen åsidosätter skyldighet, som utöver vad i detta kapitel är stadgat åligger honom enligt avtalet och vars fullgörande måste anses vara av synnerlig vikt för hyresvärden. Finnes i fall som avses i första stycket vad hyresgästen låtit komma sig till last vara av ringa betydenhet, må hyresgästen ej skiljas från lägenheten. Uppsäges avtalet, äger hyresvärden rätt till skadestånd.

42 §. Är hyresrätten förverkad på grund av förhållande som avses i 41 § första stycket 1—4, 6 eller 7 men sker rättelse innan hyresvärden gjort bruk av sin rätt att uppsäga avtalet, äger han ej sedan åberopa förhållandet såsom grund för hyresgästens skiljande från lägenheten. Vad nu sagts skall även gälla, om hyresvärden icke inom två månader från det han fick kännedom om förhållande, som avses i 41 § första stycket 5 eller 8, uppsagt avtalet eller inom samma tid från det han erhöll vetskap om att hyresgästen olov­ ligen överlåtit hyresrätten eller upplåtit lägenheten till annan tillsagt hy­ resgästen att vidtaga rättelse.

43 §. Är hyresrätten enligt vad som sagts i 41 § första stycket 1 förverkad på grund av dröjsmål med erläggande av hyra och har hyresvärden med an­ ledning därav uppsagt avtalet, må hyresgästen likväl ej på grund av dröjs­ målet skiljas från lägenheten, om senast å tolfte söckendagen från upp­ sägningen rättelse sker genom att hyran erlägges på sätt i 20 § tredje eller f järde stycket sägs eller nedsättes hos överexekutor såsom i 21 § är stadgat. I avvaktan på att hyresgästen visar sig hava fullgjort vad sålunda erfordras för hyresrättens återvinnande, må beslut om vräkning icke meddelas, in­ nan fjorton söckendagar förflutit efter uppsägningen. Vad i denna paragraf är stadgat skall ej gälla, då skyldighet att flytta in­ träder för hyresgästen inom kortare tid än en månad efter det hyresrätten förverkades.

Rätt till förlängning av hyresavtalet

44 §. Bestämmelserna i 45—57 §§ äga tillämpning å lägenhet som uthyrts för

att helt eller till icke oväsentlig del användas såsom bostad, dock ej 1. då lägenheten utgör del av upplåtarens egen hostad;

278 Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

2. då hyresförhållandet upphör innan det varat mer än nio månader i följd; eller 3. då hyresrätten enligt förbehåll, som äger laga verkan, icke vidare är förenad med rätt till förlängning av avtalet.

45 §. Har hyresvärden uppsagt hyresavtalet, är hyresgästen berättigad till för­ längning av hyresavtalet, om ej annat följer av vad nedan i denna paragraf eller eljest finnes stadgat. Rätt till förlängning av avtalet tillkommer ej hyresgästen 1. om hyresrätten är förverkad; eller 2. om hyresvärden i annat fall har ett väsentligt intresse av att upplösa hyresförhållandet och det icke strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest är obilligt mot hyresgästen att han måste flytta. Har hyresvärden allenast fog kräva, att hyresgästen avträder en del av lägenheten, äger hyresgästen rätt till förlängning av avtalet rörande åter­ stoden.

46 §. Vid förlängning av hyresavtalet är hyresgästen skyldig att godtaga den fordrade hyran, om den icke väsentligt överstiger hyran för lägenheter, som med hänsyn till bruksvärdet äro likvärdiga. I motsatt fall skall hyran utgå med skäligt belopp. Övriga av hyresvärden uppställda villkor skola godtagas, om de ej strida mot god sed i hyresförhållanden eller eljest äro obilliga. Har hyresvärden för förlängning av hyresförhållandet fordrat höjning av hyran eller ändring av annat hyresvillkor, är hyresgästen berättigad att å sin° sida yrka nedsättning av hyran eller annan ändring av hyresvillkoren. I sådant fall skall vad i första stycket sägs äga motsvarande tillämpning.

47 §. Har någon förhyrt lägenhet gemensamt med annan, äga de gemensamt rätt till förlängning av hyresavtalet efter vad i 45 § sägs. Har någon av dem uppsagt avtalet eller äga de eljest på grund av omständighet, som hänför sig allenast till någon av dem, icke gemensamt rätt till förlängning av av­ talet, är medhyresgäst, om hyresrätten ej är förverkad, berättigad till för­ längning, därest hyresvärden skäligen kan åtnöjas med honom såsom hy­ resgäst. Om rätt för make, som icke är medhyresgäst, att övertaga andra makens hyresrätt och utöva rätten till förlängning av avtalet är stadgat i 58—60 §§.

48 §. Uppsäger hyresvärden hyresavtalet utan att han vill frånträda avtalet av anledning som i 28 eller 41 § sägs, åligger det honom att i uppsägningshandlingen underrätta hyresgästen om att denne har att inom tre veckor från uppsägningen hänskjuta tvisten till medlingsnämnden i hyrestvister, såvida hyresgästen icke åtnöjes med att flytta. Har sådan underrättelse som nu sagts icke skett, är uppsägningen utan verkan.

49 §. Har hyresvärden uppsagt hyresavtalet och kan överenskommelse ej träf­ fas om upplösning eller förlängning av avtalet eller om villkoren för fort­

Kungl. Maj:ts proposition nr ltl år 1967 279

satt hyresförhållande, har hyresgästen att inom tre veckor från uppsäg­ ningen hänskjuta tvisten till medlingsnämnden, såvida han icke åtnöjes med att flytta. 50 §. Träffas förlikning av innehåll att hyresavtalet förlänges, skola, om annat ej överenskommes, de villkor, varom parterna förlikts, gälla från den nya hyrestidens början. Parterna må hos medlingsnämnden gemensamt påkalla, att tvisten med för dem bindande verkan avgöres genom skiljedom.

51 §. Träffas icke förlikning och påkallas ej skiljedom, skall hyresgästen, om han icke åtnöjes med att flytta, väcka talan mot hyresvärden inom tre veckor från det hyresgästen erhöll underrättelse om att medlingsförfarandet förklarats avslutat. 52 §. Bifalles hyresgästens talan om förlängning av hyresavtalet, skola, om tvist rått om villkoren för fortsatt hyresförhållande, villkoren fastställas. Dom eller skiljedom, varigenom hyresgästens talan bifallits, skall anses som avtal om förlängning av hyresförhållandet, om ej annat följer av 54 §.

53 §. Bifalles ej hyresgästens talan om förlängning av hyresavtalet, må skäligt uppskov med avflyttningen kunna medgivas, såvida ej hyresrätten förver­ kats eller hyresgästens rätt till förlängning förfallit.

54 §. Hyresgäst, som ej åtnöjes med de enligt 52 § bestämda villkoren, må in­ om tre veckor från det domen vann laga kraft underrätta hyresvärden, att han ej önskar kvarbo. Hyresförhållandet skall i sådant fall, såvida annat ej överenskommes, upphöra att gälla å hyrestidens sista dag eller, om tiden gått till ända, omedelbart. På särskild, inom nämnda tid ingiven ansökan må medlingsnämnden medgiva skäligt uppskov med avflyttningen, såvida ej hy­ resrätten är förverkad. Mot nämndens beslut må talan ej föras.

55 §. Är vid hyrestidens utgång ännu ej klarlagt huruvida hyresavtalet skall förlängas eller hyresvillkor ändras, äger hyresgästen kvarbo i lägenheten på oförändrade villkor i avbidan på att de slutliga hyresvillkoren för sam­ ma tid blivit bestämda. Har lägenheten uthyrts till annan, innan frågan om hyresgästens rätt till förlängning av hyresavtalet avgjorts, är det utan verkan mot hyresgästen.

56 §. Bifalles ej hyresgästens talan om förlängning av hyresavtalet men av­ göres målet först efter hyrestidens utgång eller medgives uppskov med avflyttningen, skola de förut gällande villkoren äga fortsatt tillämpning för tiden mellan avtalets upphörande och avflyttningen. Vad i första stycket sägs skall äga motsvarande tillämpning i fall som av­ ses i 54 §.

280 Kungl. Maj. ts proposition nr Hl år 1967

57 §. Är hyresgästen, skyldig att för förfluten tid utgiva högre hyra än förut skolat utgå, är hyresrätten ej på grund av dröjsmål med erläggande av det överskjutande beloppet förverkad, med mindre beloppet utestår oguldet en månad efter förfallodagen. Vad sålunda stadgats skall dock icke gälla, om skyldighet att flytta inträder för hyresgästen inom kortare tid än två må­ nader efter förfallodagen. Hyresgäst, som är skyldig att för förfluten tid utgiva högre hyra än förut skolat utgå, skall å det överskjutande beloppet erlägga ränta med sex pro­ cent för år som om beloppet förfallit till betalning samtidigt med den förut utgående hyran.

Rätt för hyresgästs make att övertaga hyresrätten till makarnas gemensamma bostad m. m.

58 §. Har hyresrätten till lägenhet, som varit avsedd att helt eller till icke oväsentlig del användas såsom gemensam bostad för hyresgästen och hans make, genom bodelning eller skifte i anledning av boskillnad, hemskillnad, äktenskapsskillnad, återgång av äktenskapet eller hyresgästens död till­ agts maken, är denne berättigad att träda i hyresgästens eller dödsboets ställe. Sådan rätt tillkommer även efterlevande make, som är ende arvinge i boet efter hyresgästen. Vad sålunda är stadgat skall äga motsvarande tillämpning, där lägenheten förhyrts av makar gemensamt. Har hyresvärden underrättats om att hyresrätten tillagts hyresgästens make enligt vad i första stycket sägs, är hyresgästen eller dödsboet efter honom därefter fri från sina förpliktelser enligt hyresavtalet. Hyresgäs­ tens make är jämte hyresgästen eller hans dödsbo ansvarig för förpliktel­ serna enligt hyresavtalet för tiden för underrättelsen.

59 §. Skall hyresavtal, varigenom lägenhet förhyrts för att helt eller till icke oväsentlig del användas såsom bostad, till följd av uppsägning upphöra att gälla och äger hyresgästen på grund av förverkande eller eljest icke rätt till förlängning av avtalet efter vad i 45 § är stadgat, är hyresgästens make, om han har sin bostad i lägenheten, berättigad att inträda såsom hyresgäst och utöva rätten till förlängning av hyresavtalet, såvida hyresvärden skä­ ligen kan åtnöjas därmed. Vad nu sagts skall ej gälla make, som har del i hyresrätten; i sådant tall skall vad i 47 § är stadgat om medhyresgäst äga motsvarande tillämpning.

60 §. Kunna hyresvärden och hyresgästens make icke enas om övertagande av hyresrätten eller förlängning av hyresavtalet enligt vad i 59 § sägs, har hy­ resgästens make, om han vill åtnjuta sin rätt till övertagande eller förläng­ ning av avtalet, att hänskjuta tvisten till medling senast tre veckor efter det han av hyresvärden mottagit skriftligt meddelande om att hyresvärden ford­ rar att han skall avflytta. Meddelandet skall innehålla sådan underrättelse som i 48 § sägs; eljest är det utan verkan. I övrigt skall vad i 44—57 §§ är stadgat om hyresgäst i tillämpliga delar jämväl gälla hyresgästens make.

Kungl. Maj:ts proposition nr lbl år 1967 281

Prövning av förstagångshyra

61 §. Konungen äger förordna, att bestämmelserna i 62—64 §§ skola äga tilllämpning i ort, där särskild uppmärksamhet är påkallad till förekommande av oskälig hyresstegring för lägenhet, som uthyrts för att helt eller till icke oväsentlig del användas såsom bostad. Sedan förordnande enligt första stycket meddelats, åligger det i fortsätt­ ningen bostadsstyrelsen att besluta om i vilka orter bestämmelserna i 62— 64 §§ skola äga tillämpning. Över bostadsstyrelsens beslut enligt andra stycket må besvär anföras av den, vars framställning hos styrelsen i fråga enligt samma stycke lämnats utan bifall, ävensom av vederbörande kommun och av organisation, som företräder fastighetsägare eller hyresgäster i orten. Närmare föreskrifter om bostadsstyrelsens befattning med frågor enligt andra och tredje styckena meddelas av Konungen.

62 §. I ort, där förordnande enligt 61 § gäller, må hyresvärd eller hyresgäst påkalla prövning av hyra, som avtalats vid lägenhetens upplåtande till hy­ resgästen eller inom nio månader därefter (förstagångshyra). Från prövning enligt första stycket är undantagen hyra för lägenhet, som utgör del av upplåtarens egen bostad. Vid prövning av förstagångshyrans skälighet gäller vad i 46 § första styc­ ket stadgas. Vad som sägs om hyra skall äga motsvarande tillämpning i fråga om an­ nat hyresvillkor, som kan anses innefatta ekonomisk förpliktelse för hyres­ gästen. 63 §. Prövning av förstagångshyra påkallas på sätt föreskrives angående tvists hänskjutande till medling. Ansökan skall för att kunna upptagas till pröv­ ning ha inkommit till medlingsnämnden inom ett år från det hyresförhål­ landet började, dock senast innan medlingsförfarande i anledning av yr­ kande av hyresvärden om höjning av hyran förklarats avslutat. Parterna må hos medlingsnämnden gemensamt påkalla, att tvisten med för dem bindande verkan avgöres genom skiljedom. Träffas icke förlikning och påkallas ej skiljedom, må part väcka talan inom tre veckor från det han erhöll underrättelse om att medlingsförfarandet förklarats avslutat. 64 §. Förordnande om nedsättning av förstagångshyra äger verkan från och med månaden närmast efter den då prövning av hyran påkallades hos medlingsnämnden.

Rätt till ersättning i anledning av hyresförhållandets upplösning m. m.

65 §. Har lägenhet upplåtits för att helt eller till väsentlig del nyttjas för annat ändamål än bostad, äga bestämmelserna i 66—71 §§ tillämpning å upplå­ telsen, dock ej om hyresförhållandet upphör innan det varat mer än nio

282 Kangl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

månader i följd eller annat följer av förbehåll, som äger laga verkan mot hyresgästen. 66 §. Skall hyresavtalet till följd av uppsägning från hyresvärdens sida upp­ höra att gälla och vägrar hyresvärden att låta hyresgästen komma i åtnju­ tande av förlängning av hyresavtalet, är hyresvärden, såvida han ej har befogad anledning till sådan vägran, pliktig att i den omfattning som prö­ vas skälig ersätta hyresgästen för 1. flyttningskostnader, 2. sådan värdeminskning å hyresgästens egendom som beror på hy­ resförhållandets upplösning, 3. värdet av sådana av hyresgästen utförda förändringar med avseende å den förhyrda lokalen som ökat lägenhetens värde såsom hyreslägenhet, dock endast om det kan antagas, att hyresavtalet ingåtts under den förut­ sättningen från hyresgästens sida att han skulle vara berättigad att utföra sådana förändringar eller ock hyresvärden lämnat sitt samtycke därtill, ävensom 4. sådan av hyresförhållandets upplösning föranledd skada, som är att hänföra till hinder eller intrång i näring eller annan verksamhet. Ersättningsskyldighet som i första stycket sägs åligger ock hyresvär­ den, om han för förlängning kräver hyra, som ej är skälig, eller uppställer annat villkor, som strider mot god sed i hyresförhållanden eller eliest är obilligt. 67 §. Har hyresgästen icke inom tre veckor från det uppsägning från hyres­ värdens sida skett givit hyresvärden tillkänna, att han önskar behålla lägen­ heten, är hans rätt till ersättning enligt 66 § förfallen. Har sådant tillkän­ nagivande skett inom sagda tid, åligger det hyresvärden att inom tre veckor därefter uppgiva på vilka villkor han är villig att låta hyresgästen komma i åtnjutande av förlängning av hyresavtalet eller ock av vad orsak han väg­ rar att medgiva förlängning. Underlåter han det, är hyresgästen berättigad till ersättning för skada som i 66 § sägs, såvida ej hyresrätten är förver­ kad. Har hyresvärden fullgjort vad enligt första stycket åligger honom, har hy­ resgästen att inom tre veckor därefter hänskjuta tvisten till medling; eljest är hans rätt till ersättning enligt 66 § förfallen.

68 §. Träffas icke förlikning, skall hyresförhållandet upphöra att gälla vid hy­ restidens slut; dock är hyresgästen ej skyldig att avflytta förrän sex måna­ der förflutit från det medlingsförfarandet förklarats avslutat, såvida ej hyresrätten är förverkad. När särskilda skäl föranleda därtill, må i före­ kommande fall medlingsnämnden förordna, att hyresgästen icke skall åt­ njuta sådant anstånd med avflyttningen som nu sagts. Mot nämndens be­ slut må talan ej föras. Är hyresgästen på grund av stadgandet i första stycket berättigad att kvarsitta i lägenheten viss tid efter avtalets upphörande, skola de förut gällande hyresvillkoren därunder äga fortsatt tillämpning.

69 §. Parterna må hos medlingsnämnden gemensamt påkalla att tvist om för­ längning av hyresavtal med för dem bindande verkan avgöres genom skilje-

Kungl. Maj:ts proposition nr til år 1967 283

dom. Skiljedom, varigenom hyresförhållandet förlänges, skall anses som avtal om sådan förlängning.

70 §. Skall hyresavtalet till följd av uppsägning från hyresvärdens sida upp­ höra att gälla och är det med hänsyn till den verksamhet hyresgästen be­ driver eller eljest av synnerlig vikt för honom att icke behöva avflytta vid hyrestidens utgång, må medlingsnämnden på ansökan av hyresgästen be­ sluta att dagen för avflyttning från lägenheten eller del därav skall fram­ flyttas viss tid, högst sex månader. Förordnande som i första stycket sägs må ej meddelas om hyresrätten är förverkad eller hyresvärden eller annan därigenom skulle tillskyndas bety­ dande olägenhet eller skada. Ej heller må anstånd meddelas om hyresgästen på grund av vad i 68 § föreskrivits eller med hänsyn till tidpunkten för upp­ sägningen av hyresavtalet ändock måste anses ha erhållit skäligt rådrum med avflyttningen. Meddelas anstånd med avflyttningen skall tillika bestämmas de hyres­ villkor som skola gälla under anståndstiden. Mot nämndens beslut må talan ej föras.

71 §. I mål angående ersättning enligt 66 § må rätten i avvaktan på målets av­ görande på yrkande av hyresgästen föreskriva, att förskott skall utgå i av­ räkning å ersättning, som slutligen kan komma att fastställas i målet. Vad i första stycket sägs skall ej äga tillämpning med mindre hyresvär­ den medgivit ersättningsskyldighet eller genom lagakraftvunnen dom för­ klarats pliktig utgiva ersättning till hyresgästen och ej heller om förskottet skulle bli obetydligt. Har rätten förut utlåtit sig i fråga om förskott, må nytt beslut i sådan fråga ej meddelas innan tre månader förflutit sedan föregående beslut vann laga kraft. Har hyresgästen uppburit förskott, vilket överstiger den ersättning som slutligen tillerkännes honom, skall han förpliktas att till hyresvärden åter­ gälda överskjutande belopp jämte sex procent ränta därå från den dag be­ loppet uppbars till dess betalning sker.

Bevarande av rätt till talan m. m.

72 §. Hyresvärd eller hyresgäst, som vill framställa fordringsanspråk på grund av hyresförhållande, skall väcka talan därom inom två år från det hyres­ gästen avträdde lägenheten. Försittes den tiden är, om ej annat överenskoinmits, rätten till talan förlorad. Har endera väckt talan i rätt tid, äger den andre dock rätt till kvittning för fordran, som ej blivit sålunda bevakad.

73 §. Har hyresgäst väckt talan om rätt till förlängning av hyresavtal, må talan från hyresvärdens sida om åläggande för hyresgästen att flytta prövas utan hinder av att tiden för lägenhetens avträdande ännu icke inträtt.

284 Kungl. Maj. ts proposition nr Hl år 1967

74 §. Är sådant meddelande från hyresvärdens sida, som avses i 10 eller 67 §, avlämnat i rekommenderat brev å postanstalt inom riket för befordran till mottagarens vanliga adress, skall avsändaren anses ha fullgjort vad på ho­ nom ankommer. Detsamma gäller beträffande meddelande från hyresgäs­ tens sida, som avses i 11, 14, 19, 24, 58 eller 67 §; i fall som i 24 § sägs är det dock tillfyllest att meddelandet är avsänt på annat ändamålsenligt sätt. Vid delgivning av sådant meddelande, som avses i 54 och 60 §§, skall iakt­ tagas vad i 6 § är stadgat om uppsägning.

Särskilda bestämmelser

75 §. Är tillämpningen av villkor, vilket upptagits i hyresavtal eller i annan handling som upprättats i anledning av upplåtelse av lägenhet, uppenbar­ ligen stridande mot god sed i hyresförhållanden eller eljest otillbörlig, må villkoret jämkas eller lämnas utan avseende.

76 §. Den som vid upplåtelse av lägenhet, avsedd att helt eller till icke oväsent­ lig del användas såsom bostad, eller vid överlåtelse av hyresrätt till sådan lägenhet utnyttjar någons trångmål till följd av det allmänna läget på bo­ stadsmarknaden till att mottaga särskilt vederlag såsom villkor för upplåtel­ sen eller överlåtelsen må förpliktas att återbära vad sålunda mottagits. Talan om återbäring som i första stycket sägs skall väckas inom ett år från det vederlaget uppbars. 77 §. För hyra, som är förfallen till betalning eller skall erläggas inom de när­ maste sex månaderna, äger hyresvärden att av hyresgästen tillhöriga lösören som finnas inom fastigheten kvarhålla så mycket som svarar mot hans ford­ ran, till dess hyresgästen gör rätt för sig eller ställer säkerhet. Ej må dock sålunda kvarhållas egendom, som jämlikt 65 § utsökningslagen skall undan­ tagas från utmätning. 78 §. Har arbetsgivare eller annan för honom upplåtit bostad till arbetstagare i och för dennes anställning, skola bestämmelserna i detta kapitel om rätt att överlåta eller övertaga hyresrätt eller rätt till förlängning av hyresavtal eller prövning av hyra icke äga tillämpning, om i kollektivavtal, som träf­ fas mellan staten, kommun eller arbetsgivarsammanslutning och huvudor­ ganisation på arbetstagarsidan, överenskommits att sagda bestämmelser icke skola gälla dylik upplåtelse. Har i annat fall än i första stycket sägs i avtal angående bostad, som upplåtits i anslutning till tjänst, hyresgästen förklarats skyldig att avflytta om han lämnar tjänst varav bostadsupplåtelsen var betingad och sker senare än tre år från upplåtelsen uppsägning till avflyttning, må vid prövning en­ ligt 45 § av rätt till förlängning av hyresavtalet skyldighet att avflytta icke grundas enbart på det förhållandet att tjänsten upphört. Nämnda tid må, då skäl därtill äro, genom beslut av medlingsnämnd förlängas för visst hyresförhållande med högst ett år i sänder. Ansökan om förlängning må av nämnden upptagas om den inkommer till nämnden inom tre år från det

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967 285

upplåtelsen gjordes eller, om förlängning skett, inom förlängningstiden. Mot nämndens beslut må talan ej föras. Vid uppsägning av avtal rörande bostad som upplåtits i anslutning till tjänst skall, även om annat avtalats eller följer av 3 §, hyresgästen åtnjuta en uppsägningstid av minst en månad. Vad i andra och tredje styckena stadgats skall icke gälla då bostaden upplåtits i anslutning till tjänst, som i allmän verksamhet är förenad med bostadstvång, eller tjänst, som är av övervägande övervaknings- eller vaktkaraktär, eller tjänst inom lantbruket eller som fastighetsskötare eller ock annan tjänst, beträffande vilken det är oundgängligen nödvändigt att arbets­ givaren äger förfoga över bostaden till upplåtelse åt tjänstens innehavare.

79 §. Avtal mellan hyresvärd och hyresgäst, enligt vilket framtida tvist med anledning av hyresförhållandet skall hänskjutas till avgörande av skilje­ män utan förbehåll om rätt för parterna att klandra skiljedomen, må ej göras gällande i fråga om hyresgästens rätt eller skyldighet att tillträda eller behålla lägenheten, om hyrans bestämmande eller om ersättning i an­ ledning av hyresförhållandets upplösning. Skiljeavtal, som avses i första stycket, är ej heller gällande, om därigenom annan skiljenämnd utsetts än medlingsnämnd i hyrestvister.

80 §. Förbehåll som strider mot bestämmelserna i detta kapitel är, om ej annat följer av vad för varje särskilt fall är stadgat, utan verkan mot hyresgästen eller annan, som äger träda i hyresgästens ställe. Avtal må med bindande verkan träffas om inskränkning i rätten att enligt 16 § erhålla nedsättning i hyran för hinder eller men i nyttj ander ätten till följd av att hyresvärden under därför erforderlig tid låter verkställa arbete för lägenhetens försättande i avtalat skick eller för sedvanligt underhåll av lägenheten eller fastigheten i övrigt eller ock låter utföra visst annat arbete som särskilt angivits i avtalet. Har lägenhet upplåtits för att helt eller till viss del nyttjas för annat ända­ mål än bostad, skall förbehåll, varigenom hyresgästens ansvarighet utsträckes utöver vad i 24 § är stadgat, äga laga verkan. Förbehåll, enligt vilket hyresrätt icke skall vara förenad med rätt till för­ längning av hyresavtalet, skall gälla mot hyresgästen och dennes make, om förbehållet tillkommit efter det hyresförhållandet varat nio månader i följd och träffats inför medlingsnämnden eller rätten. Hade hyresgästens make sin bostad i lägenheten, när dylikt förbehåll slöts, är det dock icke gällande mot honom, med mindre han godtagit detsamma. Förbehåll, varigenom hyresgästen avstått från rätt till ersättning eller an­ stånd med avflyttningen i händelse av hyresförhållandets upplösning, är gäl­ lande mot honom, om det tillkommit efter det hyresförhållandet varat nio månader i följd och intagits i särskilt upprättad handling.

Vissa bestämmelser om förfarandet i hyrestvister

81 §. Hyrestvist må av part hänskjutas till medling inför medlingsnämnd. Om medling stadgas i lagen om medling i hyrestvister. I stället för medling må

286 Kungl. Maj:ts proposition nr U1 år 1967

partei na gemensamt pakalla skiljedom i enlighet med vad i samma lag sägs. Skiljedom må ock påkallas efter det medlingsförfarande inletts. Hyrestvist upptages av medlingsnämnden i den ort, där fastigheten är.

82 §* Hyrestvist må icke upptagas till prövning av domstol, med mindre medling ägt rum i tvisten eller ock av parten påkallad medling ej kunnat kom­ ma till stånd på grund av motpartens utevaro. Vad nu sagts skall dock icke gälla om hyresvärden vill frånträda avtalet av anledning, som i 28 eller 41 § sägs, eller om han i lagsökningsmål vill yrka utfående av ogulden hyra eller om talan föres om återbäring av vederlag som i 76 § sägs. Har sådan tvist hänskjutits till medling, må utan hinder därav tvisten prövas. Att part, som vill tillvarataga sin rätt, har att i vissa fall inom bestämd tid hänskjuta hyrestvist till medling stadgas i 49 §, 60 §, 63 § första stycket och 67 § andra stycket. I hyrestvist, som är anliängig vid domstol, må domstolen då så finnes lämpligt förordna, att tvisten helt eller delvis skall hänskjutas till medling.

83 §. Angående domstol i hyresmål och rättegången i sådant mål gäller vad i fråga om allmän domstol är stadgat, om ej annat följer av vad i 84—91 §§ sägs. 84 §. Första domstol i liyresmål är hyresdomstol, en för varje domsaga eller stad med rådhusrätt. Hyresmål upptages av hyresdomstolen i den ort, där fastigheten är. Hyresdomstol består av ordförande och två ledamöter. Ordförande är hä­ radsrättens eller rådhusrättens ordförande. Av ledamöterna skall den ene vara väl förtrogen med förvaltning av hyresfastighet och den andre väl för­ trogen med bostadshyresgästers förhållanden. I mål angående lägenhet, som är uthyrd för drivande av förvärvsverksamhet, skall sistnämnde ledamot ersättas av ledamot, som är väl förtrogen med näringsidkande hyresgästers förhållanden. För att tjänstgöra i hyresdomstolar förordnar Konungen för en tid av fyra år i sänder för varje län lämpligt antal ledamöter efter förslag av sådan riks­ organisation, som med hänsyn till medlemsantal, verksamhet och övriga om­ ständigheter kan anses väl företräda den intressegrupp varom är fråga. Till ledamot må ej förordnas den som fyllt 70 år. Om de sålunda utsedda lämnas uppgift till hyresdomstolarna i länet. Ledamöterna kallas till tjänstgöring av domstolens ordförande. 85 §. Har hyresgästen väckt talan om rätt till förlängning av hyresavtal, må yrkande av hyresvärden om ändring av hyran eller annat hyresvillkor prö­ vas endast om det framställts före huvudförhandlingen i målet. Hyresgästs yrkande enligt 46 § andra stycket må upptagas till prövning endast om det framställts före huvudförhandlingen.

86 §. Vid måls avgörande utan huvudförhandling samt vid annan handläggning, som ej sker vid huvudförhandling eller syn å stället, så ock vid huvudför­ handling i omedelbart samband med förberedelse, är hyresdomstolen domför med ordföranden ensam.

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967 287

87 §. Yppas vid överläggning i hyresdomstol skiljaktiga meningar, gäller vad i rättegångsbalken stadgas beträffande domstol, där allenast lagfarna ledamö­ ter sitta i rätten. Vid omröstning skall ordföranden säga sin mening först.

88 §. Mål som vid hyresdomstolen anhängiggjorts enligt 51 § och som rör alle­ nast hyresvillkoren så ock mål som anhängiggjorts enligt 63 § tredje stycket må av hovrätten företagas till avgörande utan huvudförhandling, om ej båda parterna begärt sådan förhandling.

89 §. Talan mot hovrätts avgörande i mål, som anhängiggjorts enligt 51 §, må icke fullföljas, med mindre därigenom avgjorts huruvida 1. hyresförhållande består; 2. uppsägning skett i rätt tid eller till rätt tidpunkt för avtalets upphöran­ de; 3. bestämmelserna i 44—57 §§ äro tillämpliga å hyresavtalet; eller 4. hyresrätten förverkats. Vad i första stycket 1 och 4 sägs skall gälla även mål, som anhängiggjorts enligt 34, 35 eller 39 §. I mål, som anhängiggjorts enligt 63 § tredje stycket, må talan icke fullföl­ jas mot hovrättens avgörande. Utan hinder av vad i denna paragraf sagts må talan fullföljas mot hovrät­ tens avgörande, såvitt avser rättegångskostnad i hovrätten.

90 §. I mål, vari talan väckts enligt 51 § eller 63 § tredje stycket, skall vardera parten bära sin rättegångskostnad vid hyresdomstolen, i den mån annat ej följer av bestämmelserna i 18 kap. 6 § rättegångsbalken. Kostnad för syn och för annan utredning, varom domstolen föranstaltat, skall utgå av all­ männa medel. Fullföljes mål från hyresdomstolen, skall beträffande skyldigheten att ersätta rättegångskostnad i högre rätt gälla vad i 18 kap. nämnda balk är stadgat, dock med iakttagande av vad i första stycket sägs.

91 §. I mål angående ersättning för skada som i 66 § sägs skall i fråga om rätte­ gångskostnad gälla vad i 18 kap. rättegångsbalken är stadgat; dock skall be­ träffande skyldigheten att svara för kostnad i högre rätt gälla, att hyresvär­ den, om obefogad förlängningsvägran anses föreligga och annat ej föranledes av 18 kap. 3, 6 och 8 §§ samma balk, alltid själv skall vidkännas sin kostnad, så ock kostnad som åsamkas hyresgästen genom att hyresvärden ensam full­ följt talan.

Övergångsbestämmelser

1. Denna lag träder i kraft den 1 november 1967. 2. Nya lagen skall med de undantag här nedan stadgas ej äga tillämpning på hyresavtal, som slutits före lagens ikraftträdande. Är hyresavtal ingånget för obestämd tid eller med förbehåll om rätt för såväl hyresvärden som hy­ resgästen att uppsäga avtalet och sker ej, efter det nya lagen trätt i kraft, uppsägning till den tid, då på grund av sådan uppsägning avtalet tidigast

288 Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967

kunnat frånträdas, skall — om ej annat följer av punkt 4 — från nämnda tid nya lagen till alla delar tillämpas på avtalet. 3. Utan hinder av vad under punkt 2 sägs skola bestämmelserna i 3 kap. 3 8, 44—60, 65—71 samt 81—91 §§ nya lagen jämväl äga tillämpning på hyresavtal som ingåtts före lagens ikraftträdande, såvida hyrestiden är be­ stämd så att den ntgår den 1 januari 1969 eller senare. 4. Har inom någon av följande städer eller kommuner, nämligen Stock­ holm, Boo, Botkyrka, Danderyd, Djursholm, Huddinge, Järfälla, Lidingö, Märsta, Nacka, Saltsjöbaden, Sollentuna, Solna, Stocksund, Sundbyberg, Ty­ resö, Täby, Upplands Väsby, Vaxholm, Västerhaninge, Österhaninge och ös­ teråker samt Göteborg, Kungälv, Kållered, Lerum, Mölndal, Nödinge, Partille, Råda, Säve och Tuve ävensom Malmö, Burlöv, Lomma (med undantag av förutvarande Flädie kommun) och Lund, lägenhet uthyrts för att helt el­ ler till icke oväsentlig del användas såsom bostad skall, utan hinder av vad under punkterna 1—3 sägs, bestämmelserna i 3 kap. 44—60 samt 81—91 §§ nya lagen äga tillämpning på hyresavtalet allenast om hyrestiden utgår den 1 januari 1970 eller senare; i annat fall skall på hyresavtalet i stället tilllämpas vad i äldre lag finnes föreskrivet. 5. Har hyresregleringslagen till följd av bestämmelserna under punkterna 2—4 upphört att äga tillämpning på hyresavtal, varigenom lägenhet uthyrts för att helt eller till icke oväsentlig del användas såsom hostad, skall avtalet, ändå att däri annorlunda stadgats, så länge det består anses upptaga den hyra och de övriga hyresvillkor som skolat gälla, då hyresregleringen upp­ hörde. År hyresavtal slutet för en tid av minst fem år, varav vid nya lagens ikraft­ trädande återstår minst tre år, skall vad i första stycket stadgas gälla alle­ nast för en tid av ett år, räknat från den dag hyresregleringen upphörde. Har i hyresavtalet intagits förbehåll, varigenom hyresgästen förbundit sig att utöver den avtalade hyran utgiva den hyra, som av vederbörande myndig­ het kan komma att medgivas, må utan hinder av vad i första och andra styc­ kena sägs högre hyra uttagas i enlighet med vad myndigheten må ha be­ stämt. 6. Vad i 3 kap. 58 § nya lagen stadgas om rätt för hyresgästs make att övertaga lägenhet skall ej äga tillämpning om äktenskapet upplösts eller hemskillnad vunnits före nya lagens ikraftträdande; i sådant fall skall i stället tillämpas vad i äldre rätt finnes föreskrivet. 7. Bestämmelserna i 3 kap. 72 och 73 §§ nya lagen skall gälla jämväl avtal som ingåtts före nya lagens ikraftträdande. 8. Där så finnes påkallat till följd av ökade omkostnader för fastighets­ förvaltning inom viss kommun, äger Konungen eller, efter Konungens be­ myndigande, statens hyresråd medgiva, att generell hyreshöjning, varom förmäles i 5 § hyresregleringslagen, må uttagas jämväl då nämnda lag på grund av här meddelade övergångsbestämmelser upphört att äga tillämpning å hyresavtal, vari intagits förbehåll om skyldighet för hyresgästen att utgiva sådan av vederbörande myndighet medgiven hyreshöj ning. 9. Bestämmelserna i 3 kap. 46 och 61—64 §§ skola, i den mån Konungen ej annorlunda förordnar, icke äga tillämpning å liyresavlal beträffande lä­ genhet i hyresvärden tillhörigt hus, för vilket utgått sådant statligt lån, som är förenat med villkor om begränsning av rätten att uttaga hyra och som icke uppsagts till betalning. 10. Förekommer i lag eller särskild författning hänvisning till lagrum, som ersatts genom bestämmelse i nya lagen, skall denna i stället tillämpas.

Kungl. Maj.ts proposition nr lbl år 1967 289

Bilaga 3

Förslag till

Lag angående ändrad lydelse av 3 kap. lagen den 14 juni 1907 (nr 36 s. 1)

om nyttjanderätt till fast egendom

Härigenom förordnas, att 3 kap. lagen den 14 juni 1907 om nyttjande­ rätt till fast egendom skall erhålla ändrad lydelse på sätt nedan anges.

3 kap.

Om hyra

Tillämpningsområde

1 §• Detta kapitel avser avtal, varigenom lägenhet som omfattar hus eller del av hus upplåtes till nyttjande mot vederlag (hyresavtal). Med bostadslägen­ het avses lägenhet som helt eller till icke oväsentlig del uthyrts för att an­ vändas såsom bostad. Innefattar hyresavtal även upplåtelse av jord att nyttjas i förening med lägenheten, äger kapitlet tillämpning, om jorden skall användas för träd­ gårdsodling i mindre omfattning eller för annat ändamål än jordbruk. Ka­ pitlet gäller även upplåtelse av lägenhet genom tjänsteavtal eller i anslut­ ning till sådant avtal. _ Om upplåtelse av lägenhet under nyttjanderätt för obegränsad tid finns bestämmelser i lagen den 25 april 1930 (nr Ilo) om bostadsrättsförening­ ar.

Hyresavtals ingående

2 §•

Hyresavtal skall upprättas skriftligen, om hyresvärden eller hyresgästen begär det.

Ändring i eller tillägg till avtal som upprättats skriftligen skall antecknas på handlingen, om hyresvärden eller hyresgästen begär det. Motsvarande gäller, om någon i laga ordning träder i hyresgästens ställe.

Hyrestid och uppsägning

3 §•

Är hyresavtal träffat för bestämd tid utan förbehåll om uppsägning och har hyresförhållandet vid hyrestidens utgång varat mer än nio månader i följd eller är avtalet träffat för bestämd tid med förbehåll om uppsägning, 10 Bihang till riksdagens protokoll 1967. 1 saml. Nr 141

290 Kungl. Maj.ts proposition nr Hl år 1967

skall avtalet för att upphöra att gälla vid hyrestidens utgång uppsägas, om den avtalade hyrestiden är 1. högst en vecka, senast en dag i förväg, 2. längre än en vecka men längst fjorton dagar, senast två dagar i för­ väg, 3. längre än fjorton dagar men längst tre månader, senast en vecka i förväg, 4. längre än tre men längst sex månader, senast en månad i förväg, 5. längre än sex månader men längst ett år, senast tre månader i förväg, 6. längre än ett men längst fem år, senast sex månader i förväg, 7. längre än fem år, senast ett år i förväg. Uppsäges avtalet ej inom tid som anges i första stycket, anses det för­ längt på ett år, om den avtalade hyrestiden överstiger nio månader, och på tid som motsvarar den avtalade hyrestiden, om denna är längst nio måna­ der. Avtalar hyresvärd och hyresgäst annan uppsägningstid eller annan tid för hyresavtalets förlängning vid utebliven uppsägning, gäller det.

4 §■ Är hyresavtal träffat för bestämd tid utan förbehåll om uppsägning och har hyresförhållandet vid hyrestidens utgång varat högst nio månader i följd, upphör avtalet att gälla vid den avtalade hyrestidens utgång utan att uppsägning sker. Sitter hyresgästen kvar i lägenheten efter den avtalade hyrestidens utgång utan att hyresvärden inom en månad anmanar honom att flytta, anses dock avtalet förlängt på obestämd tid. År hyrestiden ej bestämd och har uppsägningstid icke avtalats, upphör avtalet att gälla en månad efter uppsägning eller, om hyresförhållandet va­ rat mer än ett år, på den fardag som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen. Vid hyresförhållande som beror av annan anställning än som avses i 46 § första stycket 7 har dock hyresgästen alltid rätt till en uppsägningstid av minst en månad. Fardagar är den 1 april och den 1 oktober.

5 §• År avtalad hyrestid längre än den i 1 kap. 1 § föreskrivna längsta tiden för nyttjanderätts bestånd och vill hyresvärden eller hyresgästen frånträda avtalet när denna tid är ute, äger han uppsäga avtalet att upphöra på den fardag som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen. Om hyresgäst som hyrt bostadslägenhet avlider före den avtalade hyres­ tidens utgång, får dödsboet uppsäga avtalet inom en månad från dödsfallet. Avtalet upphör att gälla en månad efter uppsägningen. Har lägenhet hyrts av makar gemensamt och avlider den ena av makarna, har dödsboet och den efterlevande maken i förening samma rätt att uppsäga avtalet. Är lägenhet upplåten för hyresgästens livstid, äger vid dennes död hans make träda i hans ställe, om äktenskapet hade ingåtts innan avtalet slöts och annat ej avtalats. Ingår den efterlevande maken nytt äktenskap, får hy­ resvärden uppsäga avtalet att upphöra tidigast på den fardag som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen. När avtalet upphör att gälla på grund av hyresgästens eller efterlevande makes död, skall lägenheten av­ trädas på den fardag som infaller närmast efter en månad från dödsfallet.

Kungl. Maj. ts proposition nr lil år 1967 291

6 §• Uppsäges hyresavtal av orsak som anges i 11—14 eller 16 19 §§, upp­ hör det genast att gälla. Detsamma gäller i fall som anges i 42 §, om annat ej följer av 44 §. . Om hyresavtal uppsäges av annan orsak som enligt detta kapitel ger part rätt att frånträda avtalet, äger bestämmelserna i 3 § första stycket och 4 § andra stycket om uppsägningstid och tid för avtals upphörande motsvaran­ de tillämpning, om annat ej föreskrivits. Sker uppsägning innan hyresgästen tillträtt lägenheten, upphör avtalet dock genast att gälla.

7 §• Infaller dag då lägenhet enligt lag eller avtal skall tillträdas eller avträdas på söndag eller annan allmän helgdag, skall tillträde eller avträde i stället ske nästa söckendag. Den som har att avträda lägenhet skall senast klockan 12 avtradesdagen hålla lägenheten tillgänglig för den som skall tillträda den. Omfattar lägen­ het som helt eller delvis är uthyrd till bostad minst två rum som är avsedda för bostadsändamål, skall hälften av bostadsrummen hållas tillgänglig klockan 12 föregående dag eller, om denna är söndag eller annan allmän helgdag, klockan 8 avträdesdagen. 8 §• Uppsägning skall vara skriftlig, om hyresförhållandet varat mer än mo månader i följd vid den tidpunkt till vilken uppsägningen sker. Uppsäg­ ningen behöver dock ej vara skriftlig, om hyresgästen lamnar skriftligt er­ kännande om uppsägningen. . Bestämmelserna i 33 kap. 16—19 §§ rättegångsbalken om delgivning ager motsvarande tillämpning i fråga om uppsägning. Uppsägning far ske hos den som är behörig att mottaga hyra på hyresvärdens vagnar. Träffas ej den som sökes för uppsägning i sitt hemvist, får uppsägningen sändas med posten i rekommenderat brev under hans vanliga adress. Ett exemplar av uppsägningen skall dessutom lämnas antingen i den söktes bo­ stad till vuxen medlem i det hushåll som han tillhör eller, om han driver rörelse med fast kontor, på kontoret till någon som är anställd där. På­ träffas icke någon som nu angivits, skall uppsägningen i stället läggas i den söktes postlåda, om sådan finns. Uppsägning har skett när vad nu an­ givits blivit fullgjort. . . . .. , Har hyresvärd eller hyresgäst, hos vilken uppsägning skall ske, ej kant hemvist här i landet och finns ej heller känt ombud som äger mottaga upp­ sägning för honom, får uppsägning ske genom kungörelse i Post- och In­ rikes tidningar.

Stämningsansökan med yrkande om att hyresförhållande skall upphora och ansökan om vräkning av hyresgäst gäller som uppsägning nar delgiv­ ning skett i behörig ordning.

Lägenhetens skick och hinder i hyresrätten

9 §- På tillträdesdagen skall hyresvärden tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet.

292 Kungl. Maj:ta proposition nr Hl år 1967

10 §• Bin- lägenheten före den avtalade tidpunkten för tillträdet så förstörd att den ej kan nyttjas för det avsedda ändamålet, förfaller avtalet. Är hy­ resvärden vallande till händelsen eller lämnar han ej utan dröjsmål hyres- !Lm,edde ande °m denna’ har hyresgästen rätt till ersättning för skada Meddelar myndig före tillträdesdagen på grund av lägenhetens be- ?^a/f®nhet f°rhud mot att anvanda lagenheten för det avsedda ändamålet, förfaller avtalet, aven om beslutet ej vunnit laga kraft. Beror det för­ hallande som föranlett myndighetens beslut på försummelse av hyresvär­ den eller Isunnar denne ej utan dröjsmål hyresgästen meddelande om be­ slutet, har hyresgasten rätt till ersättning för skada.

11 §- Uppkommer fore hyrestidens början ringare skada på lägenheten än 10 i f0rsta Stycket 0ch är skadan ej avhjälpt när lägenheten • eller ar lageilheten eljest, i annat fall än som avses i 13 S pa tillträdesdagen icke i det skick som hyresgästen äger fordra, får lian avhjalpa bristen på hyresvärdens bekostnad, om hyresvärden underlåter att pa tillsägelse ombesorja åtgärden så snart det kan ske. Kan bristen ej avhjalpas utan dröjsmål eller underlåter hyresvärden att efter tillsägelse ombesorja åtgärden så snart det kan ske, får hyresgästen uppsäga avta­ let. Uppsägning får dock ske endast om bristen är av väsentlig betydelse. Sedän bristen blivit avhjälpt av hyresvärden får avtalet ej uppsägas. För dCn lagenheten ar i bristfälligt skick har hyresgästen rätt till skäli" nedsättning i hyran. ö 1 fall som avses i första stycket har hyresgästen även rätt till ersättning tor skada, om hyresvärden ej visar att bristen icke beror på hans för­

Forsta och andra styckena äger tillämpning även när lägenheten uthyrts i befintligt skick, om lägenheten icke är i sådant skick som anges n ,Ch h/resgasten ej vid avtalets ingående ägde kännedom om bristen eller kunnat upptacka den med vanlig uppmärksamhet.

12 §. Meddelar myndighet före tillträdesdagen på grund av lägenhetens be­ skaffenhet beslut varigenom del av lägenheten kommer att frångå hyres- Saf. ir-,dcnne annat sätt lider intrång i sin nyttjanderätt, har han rätt till skälig nedsättning i hyran. Innebär beslutet väsentlig inskränk­ ning i nyttjanderätten, får hyresgästen uppsäga avtalet, även om beslutet ej vunnit laga kraft. I fråga om ersättning för skada äger 10 § andra stycket motsvarande tillämpning. J

Avser hyresavtalet lägenhet som icke färdigställts vid avtalets ingåen­ de och ar lagenheten ännu ej i färdigt skick när tillträde skall ske? har hyresgasten rätt till skälig nedsättning i hyran och rätt att uppsäga av- ;a et, .'T,1.11'"] 11 §■ Uppsägning får ske även före den avtalade tidpunkten för tdlträde, om det är uppenbart att lägenheten ej kan nyttjas på till­ trädesdagen för det avsedda ändamålet. Hyresgästen har även rätt till ersättning för skada, om hyresvärden ei visar att dröjsmålet icke beror på hans försummelse.

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967 293

14 §. Är lägenheten ej utrymd i rätt tid av den som skall avflytta, har hyres­ gästen rätt till skälig nedsättning i hyran för den tid han ej kan nyttja lä­ genheten eller del därav. Undanröjes hindret icke genast efter det hyres­ värden underrättats om förhållandet, äger bestämmelserna i 11 § om rätt för hyresgästen att uppsäga avtalet på grund av brist i lägenheten motsva­ rande tillämpning. Hyresgästen har även rätt till ersättning för skada, om hyresvärden ej visar att hindret icke beror på hans försummelse.

15 §. Under hyrestiden skall hyresvärden hålla lägenheten i sådant skick som anges i 9 §. Om lägenhet helt eller delvis är uthyrd till bostad, skall hyresvärden i bostadsdelen med skäliga tidsmellanrum ombesörja tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer till följd av lägenhetens försämring ge­ nom ålder och bruk. 16 §. Skadas lägenheten under hyrestiden och är hyresgästen ej ansvarig för skadan eller brister hyresvärden i sin underhållsskyldighet enligt 15 § andra stycket eller uppstår på annat sätt utan hyresgästens vållande hin­ der eller men i nyttj anderätten, äger 10—12 §§ motsvarande tillämpning. Detsamma gäller, om myndighet under hyrestiden meddelar beslut som avses i 10 § andra stycket eller 12 § utan att hyresgästen givit anledning till det, dock ej förrän beslutet länder till efterrättelse. Hyresvärden och hyresgästen kan med bindande verkan träffa avtal om inskränkning i rätten att enligt första stycket erhålla nedsättning i hyran för hinder eller men i nyttjanderätten till följd av att hyresvärden låter ut­ föra arbete för att sätta lägenheten i avtalat skick eller för att utföra sed­ vanligt underhåll av lägenheten eller fastigheten i övrigt eller annat arbete som särskilt anges i avtalet.

17 §. Bestämmelserna om skada eller brist på lägenheten äger motsvarande tillämpning om ohyra förekommer i lägenheten till men för hyresgästen. I fråga om bostadslägenhet som utgör del av hus är hyresvärden skyl­ dig att vidtaga tjänliga åtgärder för att utrota ohyra, även om hyresgästen är ansvarig för att sådan förekommer i lägenheten. Är hyresgästen utan ansvar för ohyran har han rätt till ersättning för nödvändig kostnad som åsamkas honom genom åtgärd för att utrota ohyran.

18 §. Om någon del av lägenheten frångår hyresgästen enligt 1 kap. 3, 5 eller 6 §, har han rätt till skälig nedsättning i hyran och ersättning för skada enligt 1 kap. Hyresgästen har även rätt att uppsäga avtalet enligt 11 §, om han var i god tro när avtalet träffades.

19 §. Är bostadslägenhet så beskaffad att det är förenat med uppenbar våda för inneboendes hälsa att nyttja lägenheten och avhjälper hyresvärden ej bristen genast efter tillsägelse, får hyresgästen uppsäga avtalet, även om han icke har rätt till det enligt annan bestämmelse.

294 Kungi. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

Betalning av hyra m. m.

20 §. Har avtal ej träffats om tiden för betalning av hyra som skall utgå i pengar, skall hyran betalas senast sista söckendagen före varje kalender­ månads början eller, om hyran beräknas för kortare tid än en månad, se­ nast sista söckendagen före början av den tid för vilken hyran beräknas. För bostadslägenhet som omfattar högst fyra rum, varvid kök räknas som rum, skall den hyra som belöper på viss kalendermånad betalas se­ nast sista söckendagen före månadens början. Hyran anses dock icke till någon del förfallen tidigare än som bestämts i avtalet. För den första ka­ lendermånaden under hyrestiden skall hyran alltid betalas på den avtala­ de förfallodagen. Hyran skall betalas i hyresvärdens hemvist eller på annan plats som anvisas av honom. Betalning får alltid ske genom postanvisning, postgiro eller bankgiro. Skall hyran betalas på ort utomlands, är hyresvärden skyl­ dig att svara för de särskilda kostnader detta medför. Har hyran sänts till hyresvärden från postanstalt inom landet genom postanvisning eller inbetalningskort till hyresvärdens postgirokonto eller har innehavare av sådant konto betalat hyran till hyresvärden genom giroeller utbetalningskor t, anses hyran ha kommit hyresvärden till handa den dag då postanvisningen eller inbetalningskortet lämnades på postanstal­ ten eller giro- eller utbetalningskortet inkom till postgirokontoret. Vid be­ talning av hyra genom bankgiro på bankkontor inom landet anses hyran ha kommit hyresvärden till handa den dag då betalningsuppdraget mottogs av bankkontoret. 2 kap. 45—48 §§ äger motsvarande tillämpning på hyresavtal.

21 §. Anser hyresgästen att han enligt 11—14, 16—18 eller 26 § har rätt till nedsättning i hyran eller ersättning för skada eller för avhjälpande av brist eller att han har annan motfordran hos hyresvärden och vill hyres­ gästen avdraga motsvarande belopp på hyra som utgår i pengar, får han nedsätta beloppet hos överexekutor. Nedsättning får ske även när det rå­ der tvist om skyldighet att betala hyra som utgår i pengar men ej är till beloppet bestämd i avtalet. När hyresgästen enligt första stycket nedsätter belopp hos överexeku­ tor, skall han lämna skriftlig uppgift i två exemplar om hyresförhållan­ det, förfallodagen och grunden för avdraget eller tvistens beskaffenhet samt ställa pant eller borgen, som överexekutor finner skälig, för den kostnad för beloppets utfående som kan tillskyndas hyresvärden och för ränta på beloppet. Har hyresgästen nedsatt hyra hos överexekutor, får hyresvärden icke göra gällande, att hyresrätten blivit förverkad på grund av att det nedsatta beloppet ej betalats till honom.

22 §.

Överexekutor skall ofördröj ligen underrätta hyresvärden i rekommen­ derat brev om nedsättning enligt 21 §. Visar hyresvärden ej inom tre månader från det beloppet förfallit till betalning och underrättelse om nedsättningen sänts till honom att han

Kungl. Maj:ts proposition nr Ihl år 1967 295

träffat överenskommelse med hyresgästen om att få lyfta beloppet eller att han väckt talan därom mot hyresgästen, har denne rätt att återfå be­ loppet. Har hyresvärden väckt talan inom angiven tid, får nedsatt belopp ej lyftas, förrän hyresvärdens talan blivit avgjord. Nedsatt belopp skall ofördröj ligen insättas i bank mot ränta. Räntan skall betalas till den som får lyfta det nedsatta beloppet.

Hyresgästens skyldigheter vid nyttjandet av lägenheten

23 §. Hyresgästen får icke nyttja lägenheten för annat ändamål än det av­ sedda. Hyresvärden får dock icke åberopa avvikelse som är utan betydelse för honom.

24 §. Hyresgästen skall under hyrestiden väl vårda lägenheten med vad där­ till hör. Han är skyldig att ersätta all skada som uppkommer genom hans vållande eller genom vårdslöshet eller försummelse av någon som hör till hans husfolk eller gäster eller av annan som han inrymt i lägenheten eller som där utför arbete för hans räkning. För brandskada är han dock ansvarig endast om han brustit i den omsorg och tillsyn som han bort iakttaga. Uppkommer skada eller visar sig brist som ofördröjligen måste avhjäl­ pas för att allvarlig olägenhet icke skall uppstå, är hyresgästen skyldig att genast lämna hyresvärden meddelande om skadan eller bristen. Är hyres­ gästen och hans husfolk borta när skadan uppkommer eller bristen visar sig och har hyresgästen berett hyresvärden tillfälle att vid behov komma in i lä­ genheten under hyresgästens bortovaro, är det dock, om lägenheten utgör del av hus, tillräckligt att hyresgästen omedelbart efter sin återkomst läm­ nar hyresvärden meddelande om skadan eller bristen. Meddelande om annan skada eller brist än sådan som angivits förut i detta stycke skall läm­ nas hyresvärden utan oskäligt dröjsmål. Försummar hyresgästen att un­ derrätta hyresvärden enligt vad som föreskrives i detta stycke, är han an­ svarig för skada som föranledes av hans försummelse. Bestämmelserna i första och andra styckena om skada eller brist äger motsvarande tillämpning, om ohyra förekommer i lägenheten. Har hyresgästen utan behövligt samtycke eller tillstånd överlåtit hyres­ rätten eller åt annan upplåtit rätt att begagna lägenheten, är hyresgästen ansvarig för skada som den nye innehavaren skolat ersätta enligt första, andra eller tredje stycket, om lägenheten hade varit förhyrd av honom. Har lägenhet upplåtits för att helt eller delvis nyttjas för annat ända­ mål än bostad, äger förbehåll, varigenom hyresgästens ansvar utsträckes utöver vad som föreskrives i första — fjärde styckena, verkan mot hyres­ gästen eller annan som får träda i hyresgästens ställe.

25 §. Hyresgästen är skyldig att vid lägenhetens begagnande iakttaga allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och skick inom fastigheten. Hy­ resgästen skall hålla noggrann tillsyn över att vad som sålunda åligger honom själv iakttages även av dem för vilka han svarar enligt 24 § första stycket.

296 Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

Gods som såvitt känt är eller med skäl kan misstänkas vara behäftat med ohyra får icke införas i lägenheten.

26 §. Hyresvärden äger utan uppskov erhålla tillträde till lägenheten för att utöva nödig tillsyn eller utföra förbättringsarbete som ej kan uppskjutas utan skada. När lägenheten är ledig till uthyrning är hyresgästen skyldig att låta den visas på lämplig tid. Efter tillsägelse minst en månad i förväg får hyresvärden i lägenheten låta utföra mindre brådskande förbättringsarbete som icke vållar väsent­ ligt hinder eller men i nyttjanderätten. Sådant arbete får dock ej utan hy­ resgästens medgivande utföras under sista månaden av hyrestiden. Vill hyresvärden utföra annat arbete i lägenheten, får hyresgästen inom en vecka från det han erhöll meddelande därom uppsäga avtalet till upp­ hörande på den fardag som inträffar närmast efter sex månader från upp­ sägningen. Sådant arbete får icke utan hyresgästens medgivande påbör­ jas förrän avtalet sålunda kunnat bringas att upphöra. Bestämmelserna i detta stycke gäller ej arbete som hyresvärden utfäst sig att utföra åt hy­ resgästen. I fall som ang,es i första eller andra stycket skall hyresvärden tillse att hyresgästen ej tillskyndas större olägenhet än nödvändigt. Skada som åsamkas hyresgästen genom arbete som avses i andra stycket skall ersät­ tas av hyresvärden, även om skadan icke beror på hans försummelse. Hyresgästen är skyldig att tåla inskränkningar i nyttjanderätten, som föranledes av nödvändiga åtgärder för att utrota ohyra i fastigheten, även om den av honom hyrda lägenheten icke besväras av ohyra. 17 § äger därvid motsvarande tillämpning.

27 §. Underlåter hyresgästen att bereda hyresvärden tillträde till lägenheten när denne enligt 26 § har rätt därtill, äger överexekutor förordna om hand­ räckning. I fråga om sådan handräckning gäller bestämmelserna om handräckning enligt 191 § utsökningslagen.

Pant eller borgen

28 §. Är pant eller borgen ställd för hyresavtalets fullgörande och försämras säkerheten, är hyresgästen skyldig att på anfordran ställa ny säkerhet med vilken hyresvärden skäligen kan nöjas. Gör han det ej inom en må­ nad, har hyresvärden rätt att uppsäga avtalet. I fråga om bostadslägenhet får dock hyresvärden uppsäga avtalet endast om det är av väsentlig be­ tydelse för hyresvärden att ny säkerhet ställes och det icke är obilligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upplöses.

Överlåtelse av fastigheten samt utmätning och konkurs

29 §. Överlåtes fastigheten sedan hyresgästen tillträtt lägenheten, gäller hyres­ avtalet utan särskilt förbehåll mot den nye ägaren, om avtalet har upp­ rättats skriftligen. Är avtalet icke skriftligt och vill den nye ägaren ej lå­

Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967 297

ta avtalet gälla, åligger det honom att uppsäga avtalet inom tre månader efter det överlåtelsen skedde. I annat fall gäller avtalet mot honom. 2 kap. 29 § äger motsvarande tillämpning på hyresavtal som upprättats skriftligen. I övrigt äger 2 kap. 30 och 31 §§ motsvarande tillämpning. På hyresbe­ lopp som förfaller till betalning mer än sex månader efter det hyresgästen fick kännedom om överlåtelsen får han dock icke avräkna fordran hos den förre ägaren. Ej heller får han i fråga om sådant belopp åberopa uppgörel­ se med den förre ägaren utan att den nye ägaren hade kännedom om upp­ görelsen när överlåtelsen skedde.

30 §. Bestämmelserna i 2 kap. 32 § om verkan av att fastighet utmätes, att in­ tecknad fordran fastställes till betalning ur fastigheten, att jordägaren för­ sättes i konkurs eller att talan väckes om återköp av fastigheten äger mot­ svarande tillämpning i fråga om hyra.

31 §. Försättes hyresgästen i konkurs, får konkursboet uppsäga avtalet. I frå­ ga om konkursboets ansvarighet för att avtalet fullgöres äger 2 kap. 33 § motsvarande tillämpning. Har lägenheten ej tillträtts när konkursen inträffar, är hyresgästen skyl­ dig att på anfordran ställa sådan säkerhet för avtalets fullgörande med vil­ ken hyresvärden skäligen kan nöjas. Ställes ej säkerhet senast dagen efter det säkerheten fordrades, får hyresvärden uppsäga avtalet. Uppsäges avtalet enligt första eller andra stycket, har hyresvärden rätt till ersättning för skada.

Överlåtelse av hyresrätten

32 §. Hyresgästen får icke överlåta hyresrätten utan hyresvärdens samtycke, om annat ej följer av 33—36 §§. Vägras samtycke utan skälig anledning eller lämnar hyresvärden ej be­ sked inom tre veckor efter det samtycke begärdes, får hyresgästen uppsäga hyresavtalet.

33 §. Har hyresrätten till lägenhet, som varit avsedd att uteslutande eller hu­ vudsakligen användas som gemensam bostad för hyresgästen och hans make, tillagts maken genom bodelning eller skifte i anledning av boskillnad, hemskillnad, äktenskapsskillnad, äktenskapets återgång eller hyresgästens död, får maken träda i hyresgästens eller dödsboets ställe. Sådan rätt till­ kommer även efterlevande make som är ensam arvinge efter hyresgästen. För tid efter det att hyresvärden underrättats om att hyresrätten till­ lagts hyresgästens make enligt första stycket svarar hyresgästen eller hans dödsbo ej för sina förpliktelser enligt hyresavtalet. Hyresgästens make sva­ rar jämte hyresgästen eller hans dödsbo för sådana förpliktelser enligt av­ talet som hänför sig till tiden före underrättelsen. Första och andra styckena äger motsvarande tillämpning, när lägenhe­ ten hyrts av makar gemensamt. 10f Bihang till riksdagens protokoll 1967. 1 samt. Nr 141

298 Kungl. Maj.ts proposition nr lil år 1967

34 §. Hyresgäst, som ej är i tillfälle att använda bostadslägenhet för återstå­ ende hyrestid, får överlåta hyresrätten till närstående som varaktigt sam­ manbor med honom, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådant tillstånd får lämnas, om hyresvärden skäligen kan nöjas med för­ ändringen. Första stycket äger motsvarande tillämpning om hyresgästen dör under hyrestiden och dödsboet vill överlåta hyresrätten till dödsbodelägare eller annan hyresgästen närstående som varaktigt sammanbodde med honom.

35 §. I ort för vilken förordnande enligt 54 § gäller får hyresgästen överlåta hyresrätten till bostadslägenhet i syfte att genom byte erhålla annan bo­ stadslägenhet eller bostadsrättslägenhet, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådant tillstånd får lämnas, om hyresgästen har beaktansvärda skäl för bytet och detta kan äga rum utan påtaglig olägen­ het för hyresvärden. Har hyresgästen erhållit lägenheten genom byte och innehaft lägenheten mindre än tre år, får tillstånd dock icke lämnas utan att synnerliga skäl föreligger. Första stycket gäller ej, om 1. lägenheten är förhyrd i andra hand, 2. lägenheten utgör del av upplåtarens bostad, 3. lägenheten är belägen i enfamiljshus som icke är avsett att uthyras varaktigt eller i tvåfamilj shus, 4. upplåtaren innehar lägenheten med bostadsrätt, 5. hyresförhållandet ej varat mer än nio månader i följd.

36 §. Hyresgäst, som hyr lägenhet för att helt eller till väsentlig del användas för handel, hantverk, industri eller annan förvärvsverksamhet, får överlåta hyresrätten till den som skall övertaga verksamheten, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådant tillstånd får lämnas, om hyresvär­ den ej har befogad anledning motsätta sig att hyresrätten överlåtes. Om hy­ resgästen innehaft lägenheten mindre än tre år, får tillstånd dock icke läm­ nas utan att synnerliga skäl föreligger.

37 §. Tillstånd som avses i 34, 35 eller 36 § kan förenas med villkor.

38 §. Erhåller hyresgästen samtycke eller tillstånd till överlåtelse av hyresrät­ ten, är han för tiden efter överlåtelsen fri från de skyldigheter hyresav­ talet ålägger honom, om annat villkor ej fogas till samtycket eller tillstån­ det. Motsvarande gäller när hyresgästens dödsbo erhållit samtycke eller tillstånd till överlåtelse av hyresrätten. Den tillträdande hyresgästen sva­ rar jämte den avträdande för förpliktelserna enligt avtalet för tiden före överlåtelsen, om annat ej avtalats med hyresvärden.

Upplåtelse av lägenheten i andra hand 39 §. Hyresgästen får ej utan hyresvärdens samtycke upplåta hela lägenheten i andra hand utom i fall som avses i 40 S.

Kungl. Maj:ts proposition nr IM år 1967 299

40 §. Hyresgäst, som under viss tid ej är i tillfälle att använda bostadslägen­ het, får upplåta hela lägenheten i andra hand, om hyresnämnden lämnar tillstånd till upplåtelsen. Sådant tillstånd får lämnas, om hyresgästen har beaktansvärda skäl för upplåtelsen och hyresvärden ej har befogad anled­ ning att vägra samtycke. Tillstånd enligt första stycket kan begränsas till viss tid och förenas med villkor. 41 §. Hyresgästen får ej inrymma utomstående personer i lägenheten, om det kan medföra men för hyresvärden.

Hyresrättens förverkande

42 §. Hyresrätten är förverkad och hyresvärden således berättigad att uppsäga avtalet, om 1. hyresgästen dröjer med betalning av hyra som utgår i pengar utöver två söckendagar efter förfallodagen, dock ej om hyran skall betalas i för­ skott för längre tid än en månad i annat fall än när hyresgästen dröjer med betalning av den på en kalendermånad belöpande hyran utöver två söcken­ dagar efter månadens början eller, när det gäller hyran för första kalender­ månaden under hyrestiden, efter förfallodagen och ej heller när annat följer av 53 §, 2. hyresgästen ej fullgör arbete eller annan tjänstbarhet som åligger ho­ nom enligt avtalet eller visar tredska vid arbetets utförande, 3. hyresgästen utan föreskrivet samtycke eller tillstånd överlåter hyres­ rätten eller upplåter lägenheten i andra hand och ej på tillsägelse genast vidtager rättelse, 4. lägenheten nyttjas i strid med 23 eller 41 § och hyresgästen icke på tillsägelse genast vidtager rättelse, 5. hyresgästen eller, om hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplå­ tits till annan, denne genom vårdslöshet är vållande till att ohyra förekom­ mer i lägenheten eller genom underlåtenhet att underrätta hyresvärden där­ om bidrager till att ohyran sprides i fastigheten, 6. lägenheten på annat sätt vanvårdas eller hyresgästen eller, om hyres­ rätten överlåtits eller lägenheten upplåtits till annan, denne åsidosätter nå­ got av vad som enligt 25 § skall iakttagas vid lägenhetens begagnande eller brister i den tillsyn som enligt nämnda paragraf åligger hyresgäst och rät­ telse icke genast sker på tillsägelse, 7. i strid med 26 § tillträde till lägenheten vägras och hyresgästen ej kan visa giltig ursäkt, 8. hyresgästen åsidosätter avtalsenlig skyldighet, som går utöver hans åligganden enligt detta kapitel, och det måste anses vara av synnerlig vikt för hyresvärden att skyldigheten fullgöres. Hyresrätten är icke förverkad enligt första stycket, om det som ligger hy­ resgästen till last är av endast ringa betydelse. Uppsäges avtalet, har hyresvärden rätt till ersättning för skada.

43 §. Är hyresrätten förverkad på grund av förhållande som avses i 42 § första stycket 1—4, 6 eller 7 men sker rättelse innan hyresvärden gjort bruk av

300 Kungl. Maj:ts proposition nr lbl år 1967

sin rätt att uppsäga avtalet, kan hyresgästen därefter icke skiljas från lä­ genheten på den grunden. Detsamma gäller om hyresvärden icke uppsagt avtalet inom två månader från det han fick kännedom om förhållande som avses i 42 § första stycket 5 eller 8 eller hyresvärden icke inom två månader från det han erhöll vetskap om att hyresgästen olovligen överlåtit hyresrät­ ten eller upplåtit lägenheten till annan tillsagt hyresgästen att vidtaga rät­ telse.

44 §. Är hyresrätten enligt 42 § första stycket 1 förverkad på grund av dröjs­ mål med betalning av hyra och har hyresvärden med anledning därav upp­ sagt avtalet, får hyresgästen ej skiljas från lägenheten på grund av dröjs­ målet, om hyran betalas senast tolfte söckendagen från uppsägningen på sätt som anges i 20 § tredje eller fjärde stycket eller nedsättes hos överexekutor enligt 21 §. I avvaktan på att hyresgästen visar sig ha fullgjort vad som sålunda fordras för att återvinna hyresrätten får beslut om vräk­ ning icke meddelas, förrän fjorton söckendagar förflutit efter uppsägning­ en. Första stycket gäller ej, om skyldighet att flytta inträder inom kortare tid än en månad efter det hyresrätten förverkades.

Rätt till förlängning av hyresavtalet

45 §. Bestämmelserna i 46—53 §§ gäller för bostadslägenhet, om ej 1. hyresförhållandet upphör innan det varat mer än nio månader i följd, 2. lägenheten utgör del av upplåtarens egen bostad, 3. upplåtaren i särskilt upprättad handling förbehållit sig att hyres­ rätten icke skall vara förenad med rätt till förlängning av hyresavtalet. Tillkommer förbehåll som avses i första stycket 3 innan hyresförhållan­ det varat mer än nio månader i följd, är förbehållet giltigt endast om det godkänts av hyresnämnden. Om make som ej har del i hyresrätten hade sin bostad i lägenheten när förbehållet tillkom, gäller förbehållet mot honom endast om han godtagit det.

46 §. Om hyresvärden uppsagt hyresavtalet, har hyresgästen rätt till förläng­ ning av avtalet, utom när 1. hyresrätten är förverkad eller hyresvärden har rätt att uppsäga hyres­ avtalet enligt 28 §, 2. hyresgästen i annat fall åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att hy­ resavtalet skäligen icke bör förlängas, 3. huset skall rivas och det ej är obilligt mot hyresgästen att hyresförhål­ landet upphör, 4. huset skall undergå större ombyggnad och det icke är uppenbart att hyresgästen kan sitta kvar i lägenheten utan nämnvärd olägenhet för om­ byggnaden samt det ej är obilligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör, 5. lägenheten ej vidare skall användas för bostadsändamål och det ej är obilligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör, 6. hyresavtalet avser lägenhet i en- eller tvåfamilj shus eller lägenhet som