Förköp av bostadsrätt m. m.

Ur KB:s samlingar

Digitaliserad år 2013

FÖRKÖP AV OSTADSRÃTT m. III. BETÃNKANDE AV 1983/1125 BOSTADSRÃTTSKOMMITTE

SMD 98861

.\b*

\Z?.

Statens offentliga utredningar

1985:6

gg

åå Bostadsdepartementet

Förköp

av

bostadsrätt m. m.

Betänkande av års bostadsrättskommitté

L983

Stockholm 1985

Omslag Förlagsateljen/Ame Öhström ISBN 91-38-08730-8 ISSN 0375-250X ALLF lll 85 001 Liber Tryck AB Stockholm 1985 361774

Ti11 Statsrådet och chefen för bostadsdepartementet

Den 21 april 1983 bemyndigade regeringen chefen för bostadsdepartementet att ti11ka11a en kommitté med uppgift att se över bostadsrättsiagen (1971: 479) i angivna hänseenden. Med stöd av detta bemyndigande för-

ordnade departementschefen fr. 0. m. den 9 maj 1983 numera justitierå-

det U1f Gad att vara kommitténs ordförande. Som övriga Iedamöter förordnades fr. 0. m. samma dag riksdagsmännen Bo Fors1und och Mic Grönva11. Sedan Gad måst avsäga sig uppdraget förordnades fr. 0. m. den 1 augusti 1984 hovrättsrådet och vice ordföranden i bostadsdomstoien

Lars-Göran Åsbring att vara kommitténs ordförande. Kommittén antog

namnet 1983 års bostadsrättskommittê.

sakkunniga i kommittén har varit verkstä11ande direktören Mirja Kvaavik-Bartiey, Sveriges Bostadsrättsföreningars Centra1organisati0n (SBC), direktören 011e Lindström, Riksbyggen, förbundsjuristen Anders H.S. 01sson, HSB, f. d. förbundsjuristen Uif Skorup, Svenska kommunförbundet samt förste sekreteraren Tomas Victorin, Stockho1ms kommuns fastighetskontor. 01sson förordnades fr. 0. m. den 18 oktober 1983 efter dåvarande direktören Lennart Ramnek, HSB. Victorin förordnades fr. 0. m. den 17 oktober 1983 efter dåvarande utredningsdirektören 01of

Thuiin, Stockhoims kommuns fastighetskontor. Övriga sakkunniga förord-

nades fr. o. m. den 9 maj 1983.

Som experter i kommittén har tjänstgjort hovrättsassessorn Bertii Kaiiner, justitiedepartementet, och direktören Niis Lundgren, PK-bankens ekonomiska sekretariat, Ka11ner fr. 0. m. den 9 maj 1983 och Lundgren fr. 0. m. den 1 februari 1984.

Kommitténs sekreterare har varit hovrättsassessorn Håkan Juiius, som förordnades fr. 0. m. den 1 juni 1983.

Kommittén har från HSB, Riksbyggen och SBC mottagit en gemensam skrive1se av den 22 februari 1984 i vi1ken organisationerna hemstäiier om att kommittén begär tiiiäggsdirektiv för en a11män översyn av bostadsrättsiagen. Skriveisen har med yttrande av kommittén översänts tiii chefen för bostadsdepartementet. Den 27 september 1984 har kommittén avgett ett remissyttrande över kooperationsutredningens betänkande (SOU 1984:9) Kooperativa föreningar. Chefen för bostadsdepartementet har genom bes1ut den 10 december 1984 ti11 kommittén överiämnat en skriveise från kommunstyreisen i Stockhoims kommun av den 21 november 1984, gä11ande s. k. ande1s1ägenheter.

Vi får härmed överiämna vårt betänkande Förköp av bostadsrätt m. m. En reservation har iämnats av iedamoten Nic Grönva11. Särskiida yttranden har iämnats av de sakkunniga Kvaavik-Bartiey, 01sson och Lindström, de två sistnämnda gemensamt.

Vi har därmed siutfört vårt uppdrag.

Stockhoim i mars 1988

L-G Åsbring Bo Forsiund Nic Grönvaii

/Håkan Juiius

SOU 1985: 6

INNEHÅLL

FÖRKORTNINGAR

SAMMANFATTNING

FÖRFATTNINGSFÖRSLAG 13

1 VÅRT UPPDRAG 51

2 ÖVERLÅTELSE AV BOSTADSRÄTT M. M. NUVARANDE FÖRHÅLLANDEN 53 2 Gäiiande rätt 53 2.1.1 om bostadsrätt 53

Aiimänt

. . Overiåteise och mediemskap 55

!\)l\)r\› 45mm

. . Inskränkningar i över1åte1serätten 56 . ›-›--›-- . Prisföreskrifter och vissa andra normer för beräkning av en bostadsrätts värde 60 2.1.5 Realisationsvinstbeskattningen 62 Organisationerna och överiåteiserätten 63 2.2.1 HSB 63 2.2.2 Riksbyggen 66 2.2.3 SBC 68 Kommunai förmediingsrätt ti11 bostadsrätter m. m. 68 2.3.1 In1edning 68 2.3.2 Förmediingsrätt eniigt stat1iga Tåneförfattningar m. m. 69 2.3.3 Förmed1ingsrätt en1igt bostadsanvisnings1agen 72

2.3.4 Kommunai på bostadsrätter 74

köpeski11ingskontro11

Något om prisutveckiingen pa bostadsrätter m. m. 79

2.4.1 Aiimänt om prisutveckiingen m. m. 79 2.4.2 Specieiit om förhå11andena i Stockho1ms kommun 84

FÖRKÖPSRÄTT FÖR ORGANISATIONER OCH FÖRENINGAR 89

. A11männa utgångspunkter för kommitténs överväganden 89

wwwoøw

. Förköpskonstruktionen 94

Jäbêñåbü

. Kretsen av förköpsberättigade 96 . Förfarandet vid förköp 98

3.4.1 A11männa krav på förfarandet 98

3.4.2 0ver1åte1seanmä1an, underrätteise om förköp samt fu11fö1jd av förköp 100 3.4.3 Förfarandet vid hyresnämndens prövning av

överiåteiseersättningen 104

3.4.4 situationer då förköpsrätten förfa11er m. m. 105 3.4.5 Exekutiv auktion och 0ffent1ig auktion 107 Undantag från förköpsrätten 111 3.5.1 A11mänt om undantagen 111 3.5.2 Förfarandet då undantag föreiigger 114 3.5.3 Taian om in1ösen m. m. 118 Ersättningen för bostadsrätten 123

3.6.1 Aiimänna utgångspunkter 123

3.6.2 Ersättningen vid förköp 124

3.6.3 Ersättningen vid övergång utan förköp 130

3.6.4 Ersättningen vid vidareförsäijning 132 3.6.5 Betydeisen av prisregierna 136

3.6.6 Frågan om återköpsgaranti 137

överväganden beträffande 1oka1er 140

FÖRKÖPSRÄTT FÖR KOMMUNER 143

. A11männa utgångspunkter för kommitténs överväganden 143

-hvbå-ä-h

. Kommunai förköpsrätt grundad på avta1 0. d. 146

bum»-

. Kommunai förköpsrätt grundad på särski1da 1agbestämme1ser 149 . Gemensamma frågor 154

4.4.1 Förköpsrättens teknik 154 4.4.2 Administrationen i kommunen 157

ALLMÄNNA ÖVERVÄGAMDEN I FRÅGA OM FÖRKÖPSRÃTT 161 . Behovet av en reform 161

. Tänkbara a1ternativ 164

m-huNn-n

. Förde1ningspo1itiska effekter av ett 165 förköpssystem . Bostadssocia1a effekter av ett förköpssystem 166

. Ett förköpsrättssystems inverkan på bostadsrätten som upp1åte1seform 169

Ul . 01 Betydeisen av att det kommer att finnas två

OSOECBO! mmm-

. Stockhoims kommuns utredning 184 . Kommitténs överväganden och försiag 187

FÖRSÄLJNING AV BOSTADSRÄTT PÅ OFFENTLIG AUKTION 197

\J\l\I

. Gällande rätt m. m. 198

. mio-A Kommitténs överväganden och försiag 202

SPECIALMOTIVERING TILL FÖRFATTNINGSFÖRSLAGEN 207

®G3®

. Förs1aget ti11 1ag om ändring i bostadsrätts1agen 208

u lvl* Förs1aget ti11 1ag med vissa bestämme1ser om

kommunai förköpsrätt ti11 bostadsrätt 218 0 Försiaget ti11 1ag om ändring i utsökningsba1ken 218

09% . 4500 Förs1aget ti11 1ag om ändring i 1agen om förvärv av

hyresfastighet m. m. 219 (I) . U1 Försiaget ti11 1ag om ändrinq i 1agen om arrendenämnder och

BILAGOR Bi1aga 1 Kommitténs direktiv 255 Bi1aga 2 Förköpsrätt och priskontr011 i Norge 267

FÖRKORTNINGAR

BRL bostadsrättsiaqen Dir direktiv Ds departementsserierna KU konstitutionsutskottet LU iagutskottet NJA nytt juridiskt arkiv Prop. proposition RBD rättsfaii från bostadsdomstolen RÅ regeringensrättens årsbok SFS svensk författningssamiing SkU skatteutskottet SOU statens offentiiga utredningar UB utsökningsbaiken

i

:ou 1985:6

SAMMANFATTNING

Kommittén föresiår att - i förekommande fa11 bostadsrättsföreningar efter begäran av kommunen - i sina stadgar ska11 kunna ta in ett

förköpsförbehåii ti11 förmån för antingen föreningen, en bostads-

kooperativ organisation som föreningen är ansiuten ti11 eiier den kommun inom viiken bostadsrättsfastigheten är beiägen. Som förslaget är utformat kommer det i praktiken att röra endast nybiidade föreningar. Vidare föresiås att möjiigheten att förvärva ande1s1ägenheter begränsas och att förfarandet vid offentiig auktion av bostadsrätt regieras.

Huvuddeien av betänkandet behandiar frågan om förköpsrätt ti11 bostads-

rätter.

Kommittén anser att utveckiingen på bostadsrättsmarknaden ger aniedning

ti11 oro. På grund av de höga över1åte1sepriserna, inte bara i Stock-

hoim utan också på andra orter, biir a11tf1er bostadsiägenheter i cen-

tra1a och efterfrågade iägen oåtkomiiga för andra än mycket resursstar-

ka hushå11. Många bostadsrättshavare gör en omotiverad vinst på sitt

innehav. Kommittén har funnit att de invändningar som kan göras mot en ordning med förköpsrätt tiii bostadsrätter väger mindre tungt än de

fördeiar systemet kan medföra både på kortare och iängre sikt.

Gäiier eniigt föreningsstadgarna ett förköpsförbehåii, är huvudregein

att en bostadsrättshavare inte får överiåta sin bostadsrätt ti11 annan än den förköpsberättigade. En särskiid prisregei ger bostadsrättshavaren en ersättning vid förköp som svarar mot hans egna kapitaitiiiskott och de förbättringskostnader som han kan ha haft. De viktigaste deipos-

10 Sammanfattning

terna räknas upp med konsumentprisindex. Ingenting hindrar att stadgarna innehåiier föreskrifter om ett högre förköpspris. Kan den förköpsberättigade och bostadsrättshavaren inte komma överens om priset, kan tvisten hänskjutas ti11 hyresnämnden. Bostadsrättshavaren ska11 då ha rätt att få ett förskott. När den förköpsberättigade säijer bostadsrätten vidare, ska11 priset beräknas med tiilämpning av prisregein. Den förköpsberättigade får a11tså inte ta ut ett marknadspris.

Den förköpsberättigade är inte tvungen att utnyttja sin förköpsrätt. Om den förköpsberättigade avstår från förköp, får bostadsrättshavaren överlåta bostadsrätten ti11 vem han vi11 och, om stadgarna inte inne-

håiler någon särskiid prisregei, ti11 det pris han kan få. Den fria

överiåtesierätten gäiier dock bara under ett år, räknat från avståendet. I vissa situationer förfaiier förköpsrätten, t. ex. om den för-

köpsberättigade inte inom föreskriven tid påkaiiar förköp. Också när

förköpsrätten har förfaiiit, har bostadsrättshavaren rätt att under ett år säija bostadsrätten fritt.

Från huvudregein att bostadsrättshavaren måste erbjuda den förköpsberättigade att förvärva bostadsrätten föresiås fiera undantag. Ti11 att börja med undantas vissa famiijerättsiiga och associationsrättsiiga förvärv, vissa siäktförvärv samt förvärv ti11 och från kommunen. De praktiskt sett viktigaste undantagsfa11en är Iägenhetsbyte och överiåteise av bostadsrätten ti11 en sammanboende. Kommmittên föresiår inte

någon särskiid prisregei eiier priskontro11, när en bostadsrätt i en

undantagssituation övergår på annan, men räknar med att priserna även i

i dessa situationer dämpas.

Sker övergång av en bostadsrätt i strid med ett förköpsbehåii, får

förvärvaren inte beviijas mediemsskap i bostadsrättsföreningen. Förvärvet b1ir då ogiitigt. Det är föreningens styreise som prövar mediems-

frågan. Ett besiut av styreisen ska11 kunna överkiagas hos hyresnämnden

bi. a. av den förköpsberättigade. På så sätt kan den förköpsberättigade

få en rättsiig prövning av frågan om det föreiigger en undantagssitua-

tion.

Sammanfattning 11

Kommittén är medveten om att särskiit den fria bytesrätten kan komma

att utnyttjas för att kringgå ett förköpsförbehåii med därav föraniedd

reg1ering av överiåteisepriset. För att minska risken för skenbyten

föresiår kommittén, utöver möjiigheten att få bytet granskat i samband med mediemsantagningen, att den som har förvärvat en bostadsrättsiägenbet genom byte vid ett förköp inte ska11 få ti11g0doräkna sig högre ersättning än vad hans bytespartner sku11e ha fått i motsvarande situation. Ytteriigare föresiås att den förköpsberättigade skaii ha rätt att iösa bostadsrätten, om det i efterhand sku11e visa sig att det

påstådda bytet inte var ett verkiigt byte.

Vid nyproduktion och ombi1dning från hyresrätt ti11 bostadsrätt ska11

en bostadsrättsförening vara skyidig att ta in ett förköpsförbehå11 i

sina stadgar, om kommunen begär det. Ett sådant förbehåii behöver inte nödvändigtvis gäiia ti11 förmån för kommunen utan kan avse en bostads-

kooperativ organisation e11er föreningen. Ett förköpsförbehåii ti11

förmån för kommunen får inte ändras utan kommunens samtycke.

Kommunens rätt att utverka ett förköpsförbehå11 säkerstä11s genom att

den ekonomiska p1an, som en bostadsrättsförening ska11 upprätta inte får registreras av 1änsstyre1sen utan att kommunen har samtyckt ti11

det. Registreras inte den ekonomiska pianen får föreningen inte uppiåta

bostadsrätt i sin fastighet. Det är kommunen sjä1v som ska11 bestämma i viiken utsträckning som kommunen vi11 att den föresiagna ordningen ska11 gä11a. Ett besiut av kommunen att förbehåiia sig förköpsrätt kan begränsas ti11 att gä11a bara en dei av kommunen, t. ex. föreningar med hus i en angiven församiing. Där den rätten gä11er behöver kommunen

inte aiitid kräva ett förköpsförbehåii Iika iitet som kommunen behöver

utöva förköpsrätt, när ett sådant förbehåii gä11er.

Ãidre bostadsrättsföreningar, som redan har en registrerad ekonomisk

plan, ska11 inte i den ordning som har redovisats kunna påtvingas ett

förköpsförbehåii. Vårt försiag iägger dock inte hinder i vägen för en

sådan förening att sjäiv besiuta att ta in ett förbehåii i sina stadgar.

12 Sammanfattning

I fråga om bostadsrätt ti11 andra Iägenheter än bostadsiägenheter (10-

kaier) föresiås inte förköpsrätt.

För att motverka att en iagstiftning om förköpsrätt ti11 bostadsrätter

kringgås föresiår kommittén begränsningar i möj1igheten att förvärva

s. k. ande1s1ägenheter.

Förfarandet vid försä1jning av en bostadsrätt på offent1ig auktion är

f. n. oreg1erat. Kommittén vil] stärka bostadsrättshavarnas rättsstä11ning genom att formalisera förfarandet. B1. a. föresiås att en av rätten förodnad god man ska11 handha auktionen.

Kommitténs betänkande är inte enhäiiigt.

FÖRFATTNINGSFÖRSLAG

1. Förs1ag ti11 Lag om ändring i bostadsrättslagen (1971:479)

Härigenom föreskrivs i fråga om bostadsrättsiagenl

deis att 6, 10, 11, 12, 12 a, 14, 29, 37, 50, 52, 62, 71, 74 och 76 §§ ska11 ha nedan angivna 1yde1se,

de1s att i 1agen ska11 införas nio nya paragrafer, 17 a-17 g och 80-81 §§ samt närmast före 17 a § och 80 § nya rubriker av nedan angivna 1yde1se.

Nuvarande 1yde1se Föres1agen 1yde1se

Bostadsrätt uppiåtes skriftii- Bostadsrätt uppiåtes skriftii-

gen, om inte annat föijer av gen, om inte annat föijer av bostadsanvisningsiagen b0stadsanvisnings1agen

(1980:94). I upplåteisehand- (1980:94). I upp1åte1sehand-

iingen ska11 anges parternas iingen ska11 anges parternas

namn, den 1ägenhet upp1åte1sen namn, den Tägenhet uppiåteisen

avser samt de be1opp varmed avser samt de beiopp varmed

grundavgift och årsavgift ska11 grundavgift och årsavgift ska11

utgå. Om särskiid avgift för utgå. Om särskild avgift för

uppiåteise av bostadsrätt (upp- upp1åte1se av bostadsrätt (upp-

1åte1seavgift) ska11 uttagas, iåteiseavgift) ska11 uttagas,

ska11 även den anges. ska11 även den anges. Innehå11er stadgarna förbehå11 om förköpsrätt eniigt 14 § andra stycket,

1Lagen omtryckt 1982:353.

14 Författningsförs1ag

Nuvarande 1yde1se Föres1agen 1yde1se

ska11 detta särski1t anmärkas i

upp1åte1sehand1ingen. I sådant

fa11 ska11 också anmärkas att

ersättningen vid förköp utgår

en1igt särski1da grunder som anges i stadgarna.

10 §

Har bostadsrätt övergått ti11 ny innehavare, får denne utöva bostads-

rätten endast om han är e11er antages ti11 med1em i föreningen.

Utan hinder av första stycket Utan hinder av första stycket får dödsbo efter av1iden bo- får dödsbo efter av1iden bostadsrättshavare utöva bostads- stadsrättshavare utöva bostadsrätten. Sedan tre år förf1utit rätten. Sedan tre år förf1utit från dödsfa11et, får föreningen från dödsfa11et, får föreningen dock anmana dödsboet att inom dock anmana dödsboet att inom sex månader visa att bostadsrät- sex månader visa att bostadsrät-

ten ingått i bode1ning e11er ten ingått i bodelning e11er

arvsskifte i an1edning av bo- arvsskifte i an1edning av bostadsrättshavarens död e11er att stadsrättshavarens död e11er att

någon, som ej får vägras inträde någon, som ej får vägras inträde

i föreningen, förvärvat bostads- i föreningen, förvärvat bostadsrätten och sökt med1emskap. rätten och sökt med1emskap. Iakttages ej tid som angivits i Dödsboet kan i stadgarna medges anmaningen, får föreningen sä1ja vidsträcktare rätt än som sagts

bostadsrätten på offentiig auk- nu. Iakttages ej tid som angi-

tion för dödsboets räkning. vits i anmaningen, får före-

Dödsboet kan i stadgarna medges ningen sä1ja bostadsrätten på

vidsträcktare rätt än som sagts offent1ig auktion för dödsboets EE- räkning, om ej annat fö1jer av 17 d §.

Författningsförslag 15

Nuvarande iydeise Föres1agen 1yde1se

_11_§

Den ti11 vi1ken bostadsrätt övergått får ej vägras inträde i före-

ningen, om han uppfy11er de vi11kor för medlemskap som föreskrives i stadgarna och föreningen skäiigen kan nöjas med honom som bostadsrättshavare. En kommun som har förvärvat bostadsrätt ti11 en bostadsiägenhet får ej vägras mediemskap. Ej he11er får den som förvärvat bostadsrätt vid exekutiv försäijning e11er vid offentiig auktion en1igt 10, 12 e11er 37 § vägras mediemskap på den grund att ersättning för bostadsrätten icke beräknats eniigt grunder som anges i stadgarna.

Har bostadsrätt övergått ti11 bostadsrättshavarens make, får inträde i

föreningen vägras maken endast om hinder möter på grund av bestämmeise

i stadgarna att med1em ska11 ti11höra viss sammans1utning e11er uppfy1- 1a Iiknande vi11kor och det skäiigen kan fordras att maken uppfy11er vi11koret. Vad som sagts nu äger motsvarande ti11ämpning, om bostads-

rätt ti11 bostadsiägenhet övergår ti11 bostadsrättshavaren närstående

som varaktigt samnanbodde med honom.

I fråga om andei i bostadsrätt äger första och andra stycket tiiiämp-

ning endast om bostadsrätten efter förvärvet innehas av makar. Vad som sagts nu gä11er ej, om annat bestämts i stadgarna.

Innehå11er stadgarna förbehå11 om förköpsrätt eniigt 14 § andra stycket gä11er, utöver bestämme1serna i första ti11 tredje stycket, de särskiida bestämme1ser om mediemskap som anges i 17 a §.

16 Författningsförsiag

Nuvarande 1yde1se Föresiagen iydeise

Har den ti11 viiken bostads- Har den ti11 viiken bostadsrätt

rätt övergått genom bodeining, övergått genom bodeining, arv,

arv, testamente, boiagsskifte testamente, boiagsskifte e11er e11er iiknande förvärv icke iiknande förvärv icke antagits antagits som mediem, får före- som mediem, får föreningen ningen anmana innehavaren att anmana innehavaren att inom sex

inom sex månader e11er den iäng- månader e11er den längre tid som

re tid som kan vara bestämd i kan vara bestämd i stadgarna

stadgarna visa att någon, som ej visa att någon, som ej får

får vägras inträde i föreningen, vägras inträde i föreningen, förvärvat bostadsrätten och sökt förvärvat bostadsrätten och sökt mediemskap. Iakttas ej tid som mediemskap. Iakttas ej tid som angivits i anmaningen får före- angivits i annaningen får före-

ningen säija bostadsrätten på ningen säija bostadsrätten på

offentiig auktion för innehava- offentiig auktion för innehavarens räkning. rens räkning, om ej annat föijer av 17 d §.

12 a §

Avtai om överiåteise av bostads- Avtai om överiåteise av bostadsrätt genom köp ska11 upprättas rätt genom köp skaii upprättas skrift1igen och skrivas under av skriftiigen och skrivas under av säijaren och köparen. Avtaiet säijaren och köparen. Avtaiet ska11 ta upp den iägenhet som ska11 ta upp den iägenhet som överiåteisen avser samt köpe- överiåteisen avser samt köpeskiiiingen. Motsvarande ska11 skiiiingen. Motsvarande ska11 gä11a överiåteise av bostadsrätt gäiia överiåteise av bostadsrätt

genom byte e11er gåva. genom byte eiier gåva. Innehåi-

1er stadgarna förbehåii om förköpsrätt eniigt 14 § andra

Författningsförsiag

Nuvarande 1yde1se Föresiagen lydeise

stycket, ska11 detta särskiit anmärkas i avta1et. I sådant fa11 ska11 också anmärkas att

ersättningen vid förköp utgår

eniigt särskilda grunder som anges i stadgarna.

Överiåteiser som inte uppfy11er överiåteiser som inte uppfy11er föreskrifterna i första stycket föreskrifterna i första stycket är ogiitiga. är ogiltiga. Vad som nu sagts gä11er dock ej, om avta1 om över1åte1se me11an bostadsrättshavare och förköpsberättigad ska11 anses ha träffats en1igt 17 b § tredje stycket.

I stadgarna kan intagas förbehå11 att vid övergång av bostadsrätt tiil

annan 1ägenhet än b0stads1ägenhet föreningen e11er med1emmarna ska11 ha rätt att iösa bostadsrätten. stadgarna ska11 i så fa11 ange i viiken ordning 1ösningsrätten ska11 ti11komma föreningen och med1emmarna, inom vi1ken tid iösningsrätten ska11 göras gäiiande hos förvärvaren samt efter vi1ka grunder ersättning för bostadsrätten ska11 bestämmas ochi inom vi1ken tid den ska11 betaias.

För bostadsrätt ti11 bostadslägenhet får i stadgarna intagas förbehå11 om att föreningen, bostadskooperativ organisation i vi1ken föreningen är med1em e11er kommun inom viiken föreningens hus är beiäget ska11 ha

Författningsförslag

Nuvarande 1yde1se Föres1agen 1yde1se

förköpsrätt ti11 bostadsrätten. Särski1da bestämme1ser om sådan

förköpsrätt finns i 17 a5g_§§

samt i 1agen (0000:00) med vissa bestämme1ser om kommuna1 förköpsrätt ti11 bostadsrätt.

Särski1da bestämme1ser om för-

5525352?

17 a § Innehå11er stadgarna förbehå11 om förköpsrätt en1igt 14 S andra stycket och ansöker annan än den förköpsberättigade om med1emskap

efter övergång av bostadsrätten,

ska11 inträde i föreningen väg-

ras på grund av förbehå11et om

inte övergången sker

1. med den förköpsberättigades samtycke e11er, om förköpsrätten förfa11it, inom ett år från det

forkögsrätten förfö11,

2. i syfte att bostadsrättshavaren genom byte ska11 erhå11a annan bostad,

i Författningsförsiag

Nuvarande 1yde1se Föreslagen 1yde1se

3. genom bode1ning, arv, testamente, boiagsskifte e11er 1iknande förvärv,

4. ti11 siäktning i rätt uppe11er nedstigande 1ed, make, makes avkom1ing, syskon e11er syskons avkom1ing,

5. ti11 någon annan närstående

som varaktigt sammanbor med bostadsrättshavaren e11er, om bostadsrättshavaren aviidit och över1åte1sen sker av dödsboet,

ti11 någon sådan närstående som

varaktigt sammanbodde med denne,

6. ti11 e11er från en kommun.

Underättas föreningen om att

bostadsrätt övergått ti11 med1em

i föreningen, ska11 föreningens styre1se ta stä11ning ti11 om förvärvet kan godkännas med

avseende på de i första stycket

1-6 angivna förutsättningarna

för övergång. Bestämme1serna i

52 § om förvärvares och förköpsberättigades rätt att hänskjuta tvist ti11 hyresnämnden ska11 därvid äga motsvarande ti11ämpning. Förvärv som inte godkänns är 0gi1tigt.

20 Författningsförslag

Nuvarande 1yde1se Föres1agen 1yde1se

17 b §

En bostadsrättshavare, som önskar överiåta sin bostadsrätt, ska11 genom skriftiig anmä1an bereda den förköpsberättigade ti11fä11e att utöva förköpsrätten. Sådan anmäian ska11 innehå11a uppgift om tiiiträdesdag för den förköpsberättigade. Ti11trädesdagen ska11 anges ti11 månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från anmäian. Görs anmä1an ti11 annan förköpsberättigad än föreningen ska11, om stadgarna inte föreskriver annat, ti11 anmälan fogas ett utdrag ur Iägenhetsförteckningen innehå11ande uppgift om grundavgift e11er köpeski11ing samt eriagda kapitaiti11sk0tt som behövs för beräkning av köpeskiiiingen.

Vi11 den förköpsberättigade, efter anmäian eniigt första stycket, utöva sin rätt ti11 förköp, ska11 bostadsrättshavaren skriftiigen underrättas härom inom en månad från anmä- 1an. Sådan underrätteise ska11 dessutom innehå11a uppgift om den ersättning som med tiilämpning av 17 e § eniigt den för-

Författningsförslag 21

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

köpsberättigades beräkningar skall erläggas för bostadsrätten

på tillträdesdagen. Underrättel-

sen är bindande för den förköpsberättigade.

Vill bostadsrättshavaren, efter underrättelse enligt andra stycket, att förköpet skall fullföljas, skall han inom en månad från underrättelsen

skriftligen påkalla detta hos

den förköpsberättigade. När så skett skall avtal om överlåtelse av bostadsrätten anses ha träffats mellan bostadsrättshavaren och den förköpsberättigade.

Förköpsrätten är förfallen

1. om den förköpsberättigade underlåter att inom föreskriven tid lämna bostadsrättshavaren underrättelse enligt andra stycket,

2. om den förköpsberättigade, sedan underrättelse enligt andra stycket lämnats, förklarar att han vill frånfalla förköpet och bostadsrättshavaren samtycker till detta,

i

Författningsförslag

Nuvarande iydeise Föresiagen iydeise

3. om bostadsrättshavaren häver avtal om överiåteise av bostadsrätten tili den förköpsberättigade.

17 c §

Ska11 eniigt 17 b § tredje stycket avtai om överiåteise av bostadsrätten anses ha träffats, men är bostadsrättshavaren inte nöjd med den ersättning som angivits av den förköpsberättigade, får han senast inom den

tid då han kunnat påka11a förkö-

pets fuiiföijande hänskjuta tvisten ti11 hyresnämnden för prövning av ersättningens storlek. Hänskjuter bostadsrättshavaren inte tvist ti11 nämnden, ska11 ersättning för bostadsrät-

ten utgå med det av den förköps-

berättigade angivna beioppet. Ersättningen förfaiier ti11

beta1ning på tiiiträdesdagen.

Den förköpsberättigade är sky1-

dig att på tiliträdesdagen, om

tvist om ersättningens storiek då ännu inte är s1ut1igt av-

gjord, såsom förskott på den

ersättning som kan komma att

Författningsförsiag 23

Nuvarande 1yde1se Föresiagen 1yde1se

faststä11as utge det i den förköpsberättigades underrätteise ti11 bostadsrättshavaren angivna

beioppet. Uppgår den s1ut1igt

faststäiida ersättningen ti11 högre beiopp, skaii den förköpsberättigade genast utge det överskjutande beloppet jämte ränta eniigt 5 § ränteiagen (1975:635) från tiiiträdesdagen ti11 dess betaining ska11 ske och eniigt 6 § ränteiagen för tiden därefter.

17 d §

I fa11 som avses i 10, 12 e11er 37 § ska11 bostadsrätten inte

säijas på offentiig auktion om

föreningen e11er den som i föreningens stä11e är förköpsberättigad vi11 utöva förköpsrätten. I sådana fa11 ska11, med beaktande av vad som sägs i andra stycket, i stä11et bestämmeiserna i 17 b § andra och fjärde styckena samt 17 c § äga motsva-

rande tiiiämpning.

Tiden för underrätteise ti11 innehavaren av bostadsrätten räknas i fa11 som avses i 10

e11er 12 S från utgången av den

M--.]

24 Författningsförs1ag

& Nuvarande iydeise Föresiagen iydeise .___. M1, efter anmaning gä11ande fristen och i fa11 som avses i 37 § från det den förköpsberättigade fick kännedom om att bostadsrättshavaren avf1yttat e11er annars b1ivit ski1d från 1ägenheten. I underrätte1sen ska11 ti11trädesdag anges ti11 månadsskiftet närmast en månad efter underrätte1sen. Avtai om överiåteise ska11 anses ha träffats me11an bostadsrättshavaren och den förköpsberättigade när bostadsrättshavaren mottagit underätte1se en1igt 17 b § andra stycket. Vid beta1ning av ersättning för bostadsrätten i fa11 som avses i 37 § äger föreningen uppbära så mycket av ersättningen som behövs för att täcka föreningens fordran hos bostadsrättshavaren.

17 e §

Ersättningen vid förköp ska11 beräknas eniigt de grunder som anges i stadgarna. Bostadsrättshavaren ska11 dock a11tid vara berättigad tiii ersättning för

1. er1agd köpeski11ing, grundav-

gift e11er upp1åte1seavgift,

Författningsförs1ag

Nuvarande 1yde1se Föres1agen 1yde1se

2. ett be1opp om 1 000 kronor

för varje påbörjat ka1enderår

under innehavet, såvitt inte högre be1opp föranieds av under ka1enderåret eriagda kapita1ti11sk0tt som lämnats för amortering av föreningens 1ån,

3. styrkta kostnader som han

1agt ned på förbättringar av

1ägenheten med skä1igt avdrag för värdeminskning, dock endast i den mån de samman1agda kostnaderna under ett ka1enderår har

uppgått ti11 2 000 kronor e11er

mera .

Be10pp en1igt 1 och 3 ska11 räknas om med hänsyn till utveck1ingen av konsumentprisindex från oktober året före det kostnaden uppstod ti11 oktober året före avyttringen av bostadsrätten. Avdrag från den beräknade ersättningen får göras med skä- 1igt be10pp om bostadsrättshavaren uppenbart åsidosatt sin sky1dighet en1igt 26 § första stycket att hå11a Iägenheten i gott skick.

Om bostadsrättshavaren åtkommit

bostadsrätten på annat sätt än

genom förvärv av den som är

26 sou

Författningsförsiag 1985:6:

Nuvarande 1yde1se Föres1agen 1yde1se

förköpsberättigad, ska11 1ägsta ersättning en1igt första och andra styckena beräknas med

utgångspunkt från närmast före-

gående förvärv från den som är

förköpsberättigad e11er, om sådant förvärv ej ägt rum, från

uppiåteisen.

17 f §

Den som är förköpsberättigad får inte överlåta bostadsrätt mot högre ersättning än som kan beräknas eniigt de grunder som gä11t för förvärvet.

Om förvärvare av bostadsrätt er1agt ersättning för bostadsrätten som uppenbart överstiger den ersättning som får tas ut en1igt första stycket, är över-

1 Iåtaren skyidig att återbetaia vad som uppburits för mycket. Ta1an om återbeta1ning ska11

väckas hos hyresnämnden inom ett år från överiåteisen.

;7 g §

Har förvärvare av bostadsrätt iämnat viiseiedande uppgifter

se-

§ sou 1985:6 Författningsförsiag 27

Nuvarande 1yde1se 1yde1se

Föresiagen

e11er svikiigen förtigit omständigheter som varit av väsentiig betydeise för beviijande av medlemskap e11er godkännande av förvärv eniigt 17 a §, får hy-

resnämnden på taian av den för-

köpsberättigade bes1uta om in1ösen av bostadsrätten. Sådant besiut får dock inte medde1as om

det på grund av särskiida om-

ständigheter är oskäiigt mot förvärvaren att bostadsrätten frånträds.

Taian eniigt första stycket skall väckas senast inom två månader från det den förköpsberättade fick kännedom om de

omständigheter som åberopas ti11

grund för taian, dock ej senare än två år från det bostadsrättshavaren tiiiträdde iägenheten. Bifa11es den förköpsberättigades ta1an ska11 hyresnämnden bestämma viss dag då iägenheten ska11 ti11trädas samt efter vad som prövas skä1igt faststäiia den ersättning som ska11 utges för

bostadsrätten på ti11trädesda-

gen.

*i

.i

28 Författningsförslag

Nuvarande Tydeise Föresiagen 1yde1se

29 §

Bostadsrättsföreningen har rätt Bostadsrättsföreningen har rätt att erhåiia tiiiträde tiii iä- att erhåiia tiiiträde tiil iägenheten när det behövs för att genheten när det behövs för att utöva nödig tiiisyn eiier utföra utöva nödig ti11syn e11er utföra arbete som erfordras. När bo- arbete som erfordras. Den som är stadsrätten eniigt 10, 12 e11er förköpsberättigad har rätt att

37 § ska11 säijas på offentiig besiktiga Iägenheten efter anmä-

auktion, är bostadsrättshavaren Tan eniigt 17 b § e11er då denne skyidig att iåta iägenheten i motsvarande fa11 vi11 utöva

visas på iämpiig tid. Föreningen sin rätt ti11 förköp. När bo-

ska11 tiiise att bostadsrätts- stadsrätten eniigt 10, 12 e11er

havaren ej tiiiskyndas större 37 § ska11 sä1jas på offentiig

oiägenhet än nödvändigt. auktion är bostadsrättshavaren skyidig att iåta iägenheten

visas på iämpiig tid. Föreningen

och den förköpsberättigade ska11 ti11se att bostadsrättshavaren ej tiiiskyndas större oiägenhet än nödvändigt.

Bostadsrättshavaren är skyidig att tåla inskränkningar i nyttjanderät-

ten, som föraniedes av nödvändiga åtgärder för att utrota ohyra i fas-

tigheten, även om hans iägenhet icke besväras av ohyra. Därvid äger 22 §

motsvarande tiiiämpning.

Underiåter bostadsrättshavaren att bereda föreningen tiiiträde ti11 iägenheten när föreningen e11er den förköpsberättigade enligt första e11er andra stycket har rätt tiii det, kan tingsrätten förordna om

handräckning. I fråga om sådan handräckning finns bestämmeiser i 17 §

handräckningsiagen (1981:847).

Författningsförs1ag 29

Nuvarande iydeise Föres1agen 1yde1se

Har bostadsrättshavaren b1ivit Har bostadsrättshavaren b1ivit ski1d från iägenheten ti11 föijd ski1d från iägenheten ti11 föijd av uppsägning i fa11 som avses i av uppsägning i fa11 som avses i 33 § ska11 föreningen säija 33 § ska11 föreningen säija

bostadsrätten på offentiig auk- bostadsrätten på offentiig auk-

tion så snart det kan ske, om ej tion så snart det kan ske, om ej föreningen och bostadsrättshava- annat föijer av 17 d § e11er ren kommer överens om annat. föreningen och bostadsrättshava- Försäljningen får dock anstå ren kommer överens om annat. ti11 dess brist för vars avhjäi- Försäijningen får dock anstå pande bostadsrättshavaren svarar ti11 dess brist för vars avhjä1biivit botad. pande bostadsrättshavaren svarar biivit

botad.

Av vad som inf1utit genom försäijningen får föreningen uppbä- Av vad som inf1utit genom förra så mycket som behövs för att säijningen får föreningen, sedan täcka föreningens fordran hos kostnaden för förfarandet bostadsrättshavaren. Vad som täckts, uppbära så mycket som återstår ti11fa11er denne. behövs för att täcka föreningens fordran hos bostadsrättshavaren. Det sagda gäiier dock inte årsavgifter som förfa11er ti11 betaining senare än tre månader från det närmaste månadsskifte efter vi1ket bostadsrättshavaren b1ev ski1d från 1ägenheten. Vad som återstår ti11fa11er bostadsrättshavaren.

Har föreningen underrättats om pantsättning av en bostadsrätt, ska11 föreningen, om bostadsrättshavarens obetaida avgifter ti11 föreningen

överstiger en månadsavgift och bostadsrättshavaren dröjer med betai-

30 Författningsförsiag

Nuvarande iydeise iydeise Föresiagen

ningen mer än två veckor från förfaliodagen, utan dröjsmåi underätta panthavaren därom. Försummas det, har föreningen vid försä1jning eniigt första stycket företräde ti11 betalning före endast i panthavaren fråga om beiopp som sku11e ha betaiats innan underrätteise sku11e ha skett.

äâ

Bostadsrättshavare har rätt att Bostadsrättshavare har rätt att

på begäran få utdrag ur iägen- på begäran få utdrag ur iägen-

hetsförteckningen beträffande hetsförteckningen beträffande

iägenhet som han innehar med iägenhet som han innehar med

bostadsrätt. Utdraget skaii avse bostadsrätt. Utdraget ska11 avse de uppgifter som eniigt 49 § de uppgifter som eniigt 49 § ska11 i förteckningen. ska11 anges anges i förteckningen. Dagen för utfärdandet ska11 Dagen för utfärdandet ska11 anges i utdraget. anges i utdraget. Innehå11er stadgarna förbehå11 om förköpsrätt eniigt 14 § andra stycket ska11 detta särskiit anmärkas i utdraget. I sådant fa11 ska11 också anmärkas att ersättningen

vid förköp utgår en1igt särskii-

da grunder som anges i stadgarna. Om bostadsrättshavaren begär det, ska11 utdraget innehåiia sådana uppgifter om köpeskiiiing och erlagda kapita1ti11skott som behövs för beräkning av ersättningen.

Författningsförsiag 31

Nuvarande 1yde1se Föresiagen 1yde1se

Utfärdar föreningen särskiit bevis om bostadsrätten, ska11 beviset innehå11a de uppgifter som anges i första stycket.

Förvärvare av bostadsrätt, som Förvärvare av bostadsrätt, som vägrats inträde i föreningen, vägrats inträde i föreningen, kan inom en månad från det han kan inom en månad från det han fick dei av besiutet härom hän- fick dei av bes1utet härom hänskjuta tvisten ti11 hyresnämn- skjuta tvisten ti11 hyresnämnden. Detsamma gä11er hyresgäster den. Detsamma gä11er hyresgäster som vägrats inträde eniigt som vägrats inträde eniigt 51 a §. 51 a §. Om inträde i föreningen vägrats med stöd av 17 a §, ska11 föreningen och annan förköpsberättigad än föreningen anses som motpart ti11 förvärvaren.

Har inträde i föreningen bevi1jats i strid med bestämme1serna i 17 a §, kan annan förköpsberättigad än föreningen hänskjuta tvisten ti11 hyresnämnden inom en månad från det den förköpsberättigade fick dei av bes1utet. Ta1erätten förfa11er dock om bostadsrättshavaren begärt den förköpsberättigades samtycke ti11 över1åte1sen och den förköpsberättigade inte inom en månad 1ämnat bostadsrättshavaren besked om samtycke iämnas e11er J_-

.J

32 Författningsförsiag

Nuvarande 1yde1se Föresiagen iydeise

§2).

Besiut om ändring av bostadsrättsförenings stadgar är giltigt endast om samtiiga röstberättigade förenat sig om besiutet eiier detta fattats på

två på varandra föijande föreningsstämmor och på den stämma som håiies

sist biträtts av minst två tredjedeiar av de röstande. Om besiutet

avser av de grunder vi1ka årsavgift skall ändring eniigt beräknas, fordras dock att på den stämma som håiies sist besiutet biträtts av

minst tre fjärdedeiar av de röstande. Innebär besiutet att mediems rätt

tiil föreningens behåiina tiiigångar vid dess uppiösning inskränkes,

fordras att besiutet på sista stämman biträtts av samtiiga röstande.

Besiut varigenom mediems rätt Besiut varigenom mediems rätt att överiåta bostadsrätt in- att överiåta bostadsrätt inskränks e11er förbehåii om 1ös- skränks e11er förbehåii om iösningsrätt eniigt 14 § införes är ningsrätt e11er förköpsrätt giitigt endast om samtliga bo- eniigt 14 § införes är giitigt stadsrättshavare viikas rätt endast om samtiiga bostadsrättsberöres av ändringen samtyckt havare vi1kas rätt beröres av tiil besiutet. ändringen samtyckt ti11 besiutet.

Är för giitighet av besiut eniigt denna paragraf ytterligare vi11kor bestämt i stadgarna, gäiier även det.

Har på grund av iag e11er annan författning e11er efter

regeringens medgivande i stadgarna intagits föreskrift att viss bestämmeise ej får ändras utan regeringens medgivande, får föreskriften ej ändras utan sådant medgivande.

Författningsförsiag 33

Nuvarande iydeise Föres1agen 1yde1se

Ti11 böter dömes Ti11 böter dömes

1. den som uppiåter bostadsrätt styreiseiedamot e11er 1ikvil.

i strid med 3 eiier 5 §, dator, om han underiåter att iakttaga föreskrift i 4 § sista 2. styreiseiedamot e11er likvi- stycket e11er 47-49 §, dator, om han underiåter att

iakttaga föreskrift i 4 § sista 3, den som uppsåtiigen e11er av

stycket e11er 47-49 §, grov oaktsamhet meddeiar oriktig eiier vi1se1edande uppgift i

3. den som uppsåtligen e11er av utdrag eniigt 50 §,

grov oaktsamhet meddeiar oriktig eiier vi1se1edande uppgift i den som bryter mot 45 § sista

3. utdrag en1igt 50 §, stycket e11er uppiåter andeis-

rätt i strid med 79 §. 4. den som bryter mot 45 § sista

stycket e11er upp1åter andeis-

rätt i strid med 79 §.

Ti11 böter e11er fängeise högst

sex månader dömes den som uppiå-

ter bostadsrätt i strid med 3 e11er 5 §.

7_4_§

Är sådant meddeiande från före- Är sådant medde1ande från föreningen som avses i 10, 12 e11er ningen som avses i 10 §, 12 §

32 § gllgr 33 § första stycket 1 17 b § andra stycket, 32 §, 33 §

eiier tredje stycket avsänt i första stycket 1 e11er tredje rekommenderat brev under motta- stycket e11er 52 § andra stycket

34 Författningsförs1ag

Nuvarande 1yde1se Föresiagen 1yde1se

garens van1iga adress, ska11 avsänt i rekommenderat brev föreningen anses ha fu11gjort under mottagarens vanliga

vad som ankommer på den. Detsam- adress, ska11 föreningen anses

ma gä11er beträffande sådant ha fu11gj0rt vad som ankommer på

medde1ande från bostadsrätts- den. Detsamma gä11er beträffande havare som avses i 15 e11er sådant medde1ande från 19 S. bostadsrättshavare som avses i 15 §, 17 b § första och tredje stycket, 52 § andra stycket e11er 19 §.

Ta1an mot hyresnämnds bes1ut i Ta1an mot hyresnämnds bes1ut i

fråga en1igt 7 § sista stycket, fråga en1igt 7 § sista stycket,

52 § e11er 60 § första stycket 17 g §, 52 § e11er 60 § första föres hos bostadsdomsto1en genom stycket föres hos bostadsdomstobesvär inom tre veckor från den 1en genom besvär inom tre veckor dag bes1utet meddeiades. Be- från den dag bes1utet medde1asvärshandlingen ska11 inges ti11 des. Besvärshandiingen ska11 domstoien. inges ti11 domsto1en.

Mot hyresnämnds bes1ut i fråga eniigt 30 § andra stycket får ta1an ej

föras.

Offentiig auktion

Kan en bostadsrätt en1igt denna

1ag säijas på 0ffent1ig auktion

ska11 på föreningens begäran

rätten förordna en god man med ugpgift att hå11a auktionen.

Författningsförs1ag 35

Nuvarande 1yde1se Föres1agen 1yde1se

Det åligger den som förordnas

tiil god man att i god tid och

på Iämpligt sätt kungöra auk-

tionen. Bostadsrättshavaren, föreningen och kända borgenärer vars rätt beror av försä1jningen ska11 i god tid underrättas särski1t.

Innan budgivningen in1eds ska11 den gode mannen redovisa vi11k0ren för försä1jningen samt 1ämna övriga upplysningar som är av betyde1se för försäijningen. Inrop får inte godtas om det är uppenbart att avsevärt högre

köpeski11ing kan uppnås. Köpe-

ski11ingen ska11 beta1as genast, om inte andra vi11kor faststä11ts före försä1jningen. Det

åligger den gode mannen att

fördeia köpeski11ingen på det

sätt som sägs i 37 § andra stycket. Ti11träde får inte ske förrän fu11 beta1ning er1agts.

Sker inte inrop e11er godtas inte detta e11er betaias inte köpeski11ingen en1igt faststä11da vi11k0r, ska11 ny auktion hå11as. Leder inte he11er den auktionen ti11 försäijning,

övergår bostadsrätten genast

ti11

föreningen.

36 Författningsförs1ag

Nuvarande 1yde1se Föres1agen 1yde1se

God man har rätt ti11 skäiigt arvode för sitt uppdrag samt ersättning för de utgifter som

varit påka11ade för att utföra

upgdraget. Ersättningen ska11, i den mån köpeski11ingen inte täcker kostnaderna, utges av bostadsrättsföreningen men bostadsrättshavaren ska11 s1ut1igen svara för kostnaderna.

Är bostadsrättshavaren e11er föreningen inte nöjd med den gode mannens bes1ut om arvode och ersättning kan envar av dem

hänskjuta frågan ti11 rätten

inom en månad från det de fick de1 av bes1utet.

Författningsförsiag

2. Förs1ag ti11 Lag med vissa bestämme1ser om kommunal förköpsrätt ti11 bostadsrätt

Härigenom föreskrivs fö1jande.

1 § Har en kommun bes1utat att förbehå11a sig förköpsrätt til] bostadsrätt enligt 14 § andra stycket bostadsrätts1agen (1971:479) och har bes1utet givits in ti11 Tänsstyreisen i det 1än kommunen är be1ägen, får ekonomisk p1an som avses i 3 § första stycket samma iag inte registreras, om kommunen motsätter sig det och annat inte föijer av 3 5.

2 § De bostadsrättsföreningar i kommunen för viika ekonomisk p1an inte har registrerats, när 1änsstyre1sen underrättas om bes1ut som avses i 1 §, ska11 genom iänsstyreisens försorg de1ges kommunens bes1ut i den mån besiutet rör föreningen.

När en bostadsrättsförening första gången ansöker hos 1änsstyre1sen om

registrering av föreningen, ska11 1änsstyre1sen bereda denna ti11fä11e att yttra sig över kommunens hes1ut innan registreringen sker. Vad som nu sagts gä11er dock inte om kommunen förk1arat sig avstå från att förbehå11a sig förköpsrätt ti11 bostadsrätter i föreningens fastighet.

3 S Registrering av ekonomisk p1an får inte vägras en1igt 1 §

1. om föreningen upprättat p1anen före delgivning av kommunens bes1ut och då även försett p1anen med sådant intyg som avses i 4 § bostadsrätts1agen (1971:479),

2. om pianen upprättats i an1edning av hembud en1igt (1982:352) 1agen om rätt ti11 fastighetsförvärv för ombiidning ti11 bostadsrätt och hembudet mottagits av föreningen före de1givning av kommunens bes1ut,

38 Författningsförsiag

3. om föreningen förvärvat hus från förening e11er bo1ag som avses i

punkt 2 och 16 övergångsbestämmeiserna ti11 bostadsrätts1agen e11er

från fiera deiäqare om minst två tredjedeiar av bostads1ägenheterna i huset nyttjas av deiägare,

4. om föreningen ska11 upp1åta bostadsrätt huvudsakiigen för fritids-

ändamåi.

Registrering får inte he11er vägras om kommunen har uppstä11t vi11kor

för registreringen som strider mot lag. Uppkommmer fråga om ett vi11kor

strider mot 1ag ska11 kommunen beredas ti11fä11e att yttra sig, innan

iänsstyreisen avgör frågan.

4 S Har en kommun ti11 1änsstyre1sen ingivit sådant besiut som avses i 1 S och har 1änsstyre1sen bevi1jat registrering av ekonomisk p1an, ska11 kommunen underrättas om registreringen jämte förbehå11 om förköpsrätt som finns intaget i föreningens stadgar.

Besiut om registrering av ekonomisk p1an i strid med 1 S får överkiagas av kommunen hos kammarrätten genom besvär inom två månader från bes1utets dag.

5 S Har kommunfu11mäktige med närmare riktiinjer uppdragit åt kommunstyreisen e11er annan nämnd att bes1uta i ärenden som rör förbehå11 om förköpsrätt, får kommunstyreisen e11er nämnden med fu11mäktiges

bemyndigande i sin tur deiegera besiutandrätten i frågor med aniedninq

av i bostadsrättsföreningars stadgar intagna förbehåii eniigt vad som stadgas i 3 kap. 12 S kommunaiiagen (1977:179).

6 S Ett förbehåii om förköpsrätt ti11 bostadsrätt för kommunen får inte upphävas e11er ändras av bostadsrättsföreningen utan kommunens medgivande. Detsamma ska11 gä11a om kommunen avstått från ett förbehå11 ti11 förmån för annan förköpsberättigad med vi11kor i stadgarna om att kommunen ska11 inträda som förköpsberättigad när den andres rätt upphör.

Författningsförslag 39 i

Gäller ett förbehåll om förköpsrätt för kommunen åligger det bostads-

rättsföreningens styrelse att genast underrätta kommunen om i förening-

en beviljade medlemskap. Det åligger också föreningen att lämna erfor-

derliga underrättelser när bostadsrätten kan bli föremål för försälj-

ning på exekutiv auktion eller offentlig auktion enligt 10, 12 och

37 §§ bostadsrättslagen (1971:479). Den som uppsåtligen underlåter att

lämna sådana underrättelser som nu nämnts döms till böter.

40 Författningsförs1ag

3. Förslag ti11 Lag om ändring i utsökningsba1ken

Härigenom föreskrivs i fråga om utsökningsba1ken

de1s att rubriken närmast före 9 kap. 10 § ska11 ha nedan angivna 1yde1se,

de1s att i ba1ken ska11 införas en ny paragraf, 9 kap. 10 a §, av nedan angivna 1yde1se.

Nuvarande 1yde1se Föres1agen 1yde1se

Försä1jning av egendom som Försä1jning av egendom som inneinnehas under förbehå11 om åter- has under förbehå11 om återtataganderätt. ganderätt e11er förköpsrätt.

9 kap. 10 a §

Har utmätning skett av bostadsrätt och innehå11er bostadsrättsföreningens stadgar förbehå11 om förköpsrätt en1igt 14 § andra stycket bostadsrätts1agen (1971:479), ska11 bostadsrätten sä1jas ti11 den som är förköpsberättigad, om föreningen inom en månad från underrätte1se om utmätningen en1igt 6 kap. 3 § andra stycket underrättar kronofogdemyndigheten att den förköpsberättigade vi11 utöva sin rätt. Underrätte1sen ska11 innehå11a uppgift om den ersättning

Författningsförsiag 41 g

Nuvarande 1yde1se 1yde1se

Föresiagen

för bostadsrätten som en1igt

föreningens stadgar ska11 utgå

vid förköp och vara åtföijd av stadgarnas innehå11 om förköpsrätt.

Kronofogdemyndigheten ska11 genast underrätta gäidenären och sökanden om underrätte1se som avses i första stycket och om vad de har att iaktta för att få ersättningen prövad. Om gäidenären e11er sökanden inte är nöjd med den ersättning för bostadsrätten som angetts, får han inom en månad från deigivning av underrätteisen från kronofogdemyndigheten hänskjuta tvisten ti11 hyresnämnden. Har så skett ska11 försäijningen anstå ti11 dess ersättningen b1ivit s1ut- 1igt faststäiid. I annat fa11 ska11 bostadsrätten säijas ti11 den ersättning som angivits i underrätteisen. Vid försäijningen ska11 4 § andra och tredje stycket samt 5 § första och tredje stycket äga motsvarande tiiiämpning.

Erhåiier kronofogdemyndigheten inte sådan underrätteise som anges i första stycket inom den föreskrivna tiden e11er avstår

42 Författningsförs1ag

Nuvarande 1yde1se Föres1agen 1yde1se

den förköpsberättigade inom samma tid från sin rätt e11er beta1as inte ersättning för bostadsrätten när så ska11 ske, ska11 auktion sättas ut om det

inte är mer ändamå1sen1igt att

försä1jningen sker under hand.

Denna 1ag träder i kraft . . . . . . . . . . . . . . . . . ..

Författningsförsiag 43

4. Förs1ag ti11 Lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m. m.

Härigenom föreskrivs i fråga om 1agen (1975:1132) om förvärv av hyres-

fastighet m. m.1 att 4 och 10 a §§ ska11 ha nedan angivna 1yde1se.

Nuvarande 1yde1se Föres1agen 1yde1se

Förvärvsti11stånd ska11, utom i de fa11 som anges i andra och tredje styckena, vägras,

1. om förvärvaren inte visar att han är i stånd att förva1ta fastigheten,

2. om förvärvaren inte gör sannoiikt att syftet med förvärvet är att han ska11 förva1ta fastigheten och därvid hå11a den i ett sådant skick

att den motsvarar de anspråk de boende eniigt 1ag har rätt att stäi-

1a,

3. om det kan antas att förvärvaren i något annat avseende inte kommer

att iaktta god sed i hyresförhåiianden e11er

4. om det kan antas att förvärvaren e1jest med hänsyn ti11 brotts1ig

gärning e11er visad brist vid fu11görande av å1igganden eniigt 1ag är

från aiimän synpunkt oiämpiig att inneha fastigheten.

1Lagen omtryckt 1983:438.

44 Författningsförsiag

Nuvarande 1yde1se Föres1agen 1yde1se

Har en kommun meddeiat ett sådant förköpsbes1ut som avses i 1 § 1agen (000O:00) med vissa bestämme1ser om kommunai förköpsrätt ti11 bostadsrätt, ska11 förvärvsti11stånd vägras, om förvärvet avser en tidigare inte Iagfaren ande1 i fastighet, som innehåiier minst fem för bostadsändamåi avsedda lägenheter samt det kan antagas att förvärvet sker i huvudsak1igt syfte att få nyttja en viss bostads1ä-

genhet på fastigheten.

Förvärvsti11stånd får inte vägras,

1. om det visas att fastigheten är obebyggd e11er med annat än bebyggd hyreshus e11er med hyreshus som icke innehå11er fler än två för bostadsändamå1 avsedda Iägenheter eiier

2. om förvärvet avser andei i 2. om förvärvet avser en tidigafastighet och förvärvet av ande- re ande1 i fastighet

lagfaren

1en uppenbart sker i syfte att och förvärvet av andeien uppenbereda förvärvaren och hans bart sker i syfte att bereda

famiij bostad på fastigheten. förvärvaren och hans fami1j

bostad på fastigheten

eller

3. om förvärvet avser en tidigare inte 1agfaren andel i fastighet som innehå11er mindre än fem för bostadsändamål avsedda iägenheter och förvärvssyftet är sådant som angivits i punkten 2.

1985:6 Författningsförsiag 45

:SOU

Nuvarande 1yde1se Föres1agen 1yde1se

Ska11 fastigheten eniigt gä11ande p1aner användas för något annat ända-

må1 än för uppförande av hyreshus, får förvärvsti11stånd medde1as utan hinder av första stycket.

10 a §

Har anmäian som avses i 10 § tredje stycket gjorts inom föreskriven tid, ska11 hyresnämnden före1ägga förvärvaren att inom en månad från det att han fått de1 av föreläggandet ansöka om förvärvsti11stånd. Föreiäggandet skal] innehå11a en upp1ysning om bestämmeiserna i 10 b §. Till föreiäggandet ska11 fogas en avskrift av kommunens anmä1an.

I fråga om hyresnämndens pröv- I fråga om hyresnämndens pröv-

ning av ansökan om förvärvsti11- ning av ansökan om förvärvsti11stånd gä11er 4 § i ti11ämp1iga stånd gä11er 4 § i ti11ämp1iga deiar. de1ar. Beträffande ande1ar e11er aktier i sådana bo1ag som avses

i punkt 16 övergångsbestämme1-

serna ti11 bostadsrätts1agen (1971:479) ska11 ti11stånd dock inte vägras om förvärvet av aktien e11er ande1en uppenbart sker i syfte att bereda förvär-

varen och hans fami1j bostad på

fastigheten.

Denna iag träder i kraft . . . . . . . . ..

46 Författningsförs1ag

5. Förs1ag ti11 Lag om ändring i Iagen (1973:188) om arrendenämnmder och hyresnämnder

Härigenom föreskrivs i fråga om Iagen (1973:188) om arrendenämnder

och hyresnämnderl att 4, 13 a och 32 §§ ska11 ha nedan angivna

1yde1se.

Nuvarande 1yde1se Föres1agen 1yde1se

â_§?

Hyresnämnd som avses i 12 kap. 68 § j0rdaba1ken har ti11 uppgift att

1. med1a i hyres- e11er bostadsrättstvist,

2. pröva tvist om åtgärdsföre1äggande en1igt 12 kap. 24 a §, över1å-

te1se av hyresrätt en1igt 12 kap. 34-36 §§, upp1åte1se av 1ägenhet i

andra hand en1igt 12 kap. 40 §, för1ängning av hyresavta1 e11er vi11kor för sådan för1ängning en1igt 12 kap. 49 §, hyresvi11kor en1igt 12 kap. 55 § e11er uppskov med avf1yttning en1igt 12 kap. 59 § Q11er före1äggande en1igt 12 kap. 64 §, a11t j0rdaba1ken,

2 a. pröva tvist om hyresvi11kor en1igt 22-24 §§ hyresförhand1ings1a-

gen (1978:304) e11er om återbeta1ningssky1dighet en1igt 23 § samma

Tag,

3. pröva tvist om hyresvi11kor 3. pröva tvist om hyresvi11kor

en1igt 7 § sista stycket, upp1å- en1igt 7 § sista stycket, gr:

1Lagen omtryckt 1980:97. 2Senaste 1yde1se 1984:679.

sou

1985:6 Författningsförslag 47

Nuvarande 1yde1se

Föres1agen 1yde1se

te1se av 1ägenhet i andra hand sättning en1igt 17 b, c och en1igt 30 S andra stycket e11er f §§, in1ösen en1igt 17 g §,

med1emskap en1igt 52 §, a11t upp1åte1se av 1ägenhet i andra

bostadsrätts1agen hand en1igt 30 § andra stycket (1971:479), e11er med1emskap en1igt 52 §, a11t bostadsrätts1agen (1971:479),

4. pröva fråga om godkännande av överensk0mme1se som avses i 12 kap.

1 kap. femte stycket 45 e11er 56 § jordaba1ken e11er av bes1ut som avses i 60 § första stycket 1 b0stadsrätts1agen,

5. vara ski1jenämnd i hyres- e11er bostadsrättstvist,

5 a. pröva tvist me11an hyresvärd och hyresgästorganisation en1igt hyresförhand1ings1agen,

6. pröva frågor en1igt b0stadssanerings1agen (1973:531) och bostads-

förva1tnings1agen (1977:792),

7. pröva frågor en1igt 1agen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet

m. m.

8. pröva frågor en1igt b0stadsanvisnings1agen (1980:94),

9. pröva frågor en1igt 1agen (1982:352) om rätt ti11 fastighetsför-

värvför ombi1dning ti11 bostadsrätt.

Ärende upptages av den hyresnämnd inom vars område fastigheten är be1ägen. Ärende som avses 1 10, 17 e11er 18 § 1agen om förvärv av hyresfastighet m. m. upptages dock av hyresnämnden i den ort där b01agets

styre1se har sitt säte e11er, i fråga om hande1sbo1ag, där förva1t-

ningen föres.

48 Författningsförslag

Nuvarande 1yde1se Föres1agen 1yde1se

13 a §2

Bifa11es hyresvärdens ta1an om att hyresavtaiet ska)1 upphöra att gäiia, får hyresnämnden efter yrkande av hyresvärden i bes1utet

åiägga

hyresgästen att f1ytta vid den tidpunkt då Iägenheten ska11 1ämnas.

Vad som sägs i första stycket ska11 äga motsvarande ti11ämpning om hyresnämnden besiutar om in1ösen enligt 17 g § bostadsrätts1agen (1971:479) och den förköpsberättigade yrkar att bostadsrättshavaren ska11 fiytta.

Föres ej ta1an mot nämnds Föres ej taian mot nämnds besiut en1igt 9 kap. 14 § e11er bes1ut en1igt 9 kap. 14 § e11er 12 kap. 24 a § j0rdaba1ken, 22, 12 kap. 24 a § 5Qrdaba1ken, 22,

23, 26 e11er 27 § hyresförhand- 23, 26 e11er 27 § hyresförhand-

1ings1agen (1978:304), 13 a § 1ings1agen (1978:304), 13 a § denna 1ag e11er 13 e11er 15 § denna 1ag e11er 13 e11er 15 § 25 § första stycket bo- e11er 25 § första bo-

e11er stycket

stadsförva1tnings1agen stadsförva1tnings1agen (1971:792) e11er 9 e11er 10 § (1971:792) e11er 9 e11er 10 §

bostadsanvisnings1agen bostadsanvisningsiagen eller

(1980:94), får bes1utet verk- 17 g § bostadsrätts1agen stäiias såsom Iagakraftägande (1971:479), får besiutet verkdom. stä11as såsom 1agakraftägande dom.

2Senaste 1yde1se 1984:679.

Författningsförs1ag 49 1

Nuvarande 1yde1se Föres1agen 1yde1se r

Har hyresnämnd med stöd av 31 § första stycket bostadsförva1tnings1agen förordnat att bes1ut en1igt 13 e11er 15 § e11er 25 § första stycket nämnd lag ska11 Iända ti11 efterrätte1se genast, får även sådant bes1ut, om b0stadsdomsto1en ej förordnat annat, verkstä11as såsom Iagakraftägande dom.

Denna 1ag träder i kraft . . . . . . . . . . . . . . . . . ..

50 Författningsförsiag

6. Förs1ag ti11 Lag om ändring i Iagen (1974:1082) om bostadsdomsto1

Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (1974:1082) om b0stadsd0mst01

att 29 § ska11 ha nedan angivna 1yde1se.

Nuvarande 1yde1se Föreslagen 1yde1se

29 §1

Bifa11es hyresvärdens ta1an om att hyresavta1et ska11 upphöra att gä11a, får bostadsdomsto1en efter yrkande av hyresvärden i bes1utet

å1ägga hyresgästen att f1ytta vid den tidpunkt då lägenheten ska11

iämnas. Sådan bes1ut får verkstä11as som 1agakraftägande dom.

Vad som sägs i första stycket ska11 äga motsvarande ti11ämpning om hyresnämnden bes1utar om in1ösen en1igt 17 g § och den förköpsberättigade yrkar att bostadsrättshavaren ska11 f1ytta.

1Senaste 1yde1se 1984:681.

1 VÅRT UPPDRAG M. n.

I våra direktiv tas upp tre huvudfrågor som vi ska11 överväga, näm1i-

gen

0 i första hand om det bör möjiiggöras för bostadsrättsföreningarna och i andra hand om det bör införas en skyldighet för nybi1dade föreningar att i sina stadgar ta in bestämmeiser om rätt att iösa en bostadsrätt som bostadsrättshavaren vi11 överiåta eiier annars avhända sig

0 om det mot bakgrund av övervägandena om bostadsrätt finns aniedning

att vidta åtgärder beträffande andeisiägenheter

0 hur bestämmeiserna om försäijning av bostadsrätt på offentiig auk-

tion bör vara utformade för att rättssäkerheten för den enskiide bostadsrättshavaren ska11 förbättras.

Den förstnämnda frågan upptar huvuddeien av vårt betänkande. Skäiet

ti11 att frågan bör utredas är eniigt direktiven att den fria prisbild-

ningen vid överiåteiser av bostadsrätter i vissa fa11 har 1ett ti11

prisnivåer som är kiart oacceptabia ur både bostadssociai och fördei-

ningspoiitisk synpunkt. En iagstiftning i ämnet ska11 sikta ti11 att hejda prisutveckiingen och hindra att omotiverade vinster uppkommer för enskiida bostadsrättshavare.

I huvudfrågan har vi iagt upp arbetet så här. Vi har först övervägt

- i princip hur ett bör vara anordnat som innebär system skyidighet för en bostadsrättshavare att erbjuda bostadsrättsföreningen e11er en bostadskooperativ organisation att förvärva bostadsrätten innan den får

sä1jas ti11 någon utomstående (kapitei 3). Den mode11en är frivi11ig i

den meningen att det är föreningen sjäiv som besiutar om stadgarna ska11 innehåiia bestämmeiser om hembudssky1dighet e11er, med vår

terminoiogi, om förköpsrätt. Sedan har vi gått vidare och arbetat ut en

Vårt uppdrag m. m.

modeii eniigt viiken kommunen ska11 kunna kan tvinga en bostadsrättsförening att ta in sådana bestämmeiser i sina stadgar, varvid givetvis de förköpsberättigades krets har utökats med kommunen (kapitei 4). De bäda mode11erna har iagtekniskt arbetats samman. Ingenting hindrar att bara en av mode11erna genomförs. Ett besiut om det medför rätt enk1a ingrepp i den iagtext som vi har tagit fram.

I ett särskiit avsnitt (kapitei 5) redovisar vi våra överväganden om den ena e11er båda modeiierna bör genomföras. Vi har iagt oss vinn om att redogöra för och be1ysa de invändningar som kan göras mot ett system med förköpsrätt ti11 bostadsrätter och mot våra försiag ti11 tekniska iösningar. Vi har kommit fram ti11 att de bör genomföras.

Kommittén har inte ansett det vara erforderiigt att iåta utföra några

närmare anaiyser och studier av prisutveckiingen på bostadsrätter eiier

viiken betydeise denna kan ha i fråga om t. ex. boendesegregation.

Beträffande prisutveckiinqen hänvisar vi i första hand ti11 den studie

som 1978 års bostadsrättskommittê 1ät utföra (Priser och omsättning på

bostadsrättsiägenheter, Ds Bo 1981:2). En sammanfattning av studien och kompietterande undersökningar iämnas i kapitei 2. Vi har inte heiier funnit anledning att tvnga vårt betänkande med statistiska uppgifter, redovisning av boendekostnader och iiknande a11männa bakqrundsfakta. Vi får i stä11et hänvisa ti11 andra kä11or, t. ex. SOU 1981:74 och 1984:34-36. Redovisningen av gä11ande rätt (avsnittet 2.1) har begränsats. En närmare redogöre1se för rättsinstitutet bostadsrätt finns i SOU 1981:74. Av utiändsk rätt redovisas bara förhåiiandena i Norge, där ett system Iiknande det som vi är satta att utreda har tiiiämpats (biiaga 2). I övrigt hänvisas beträffande ut1ändsk rätt ti11 1981 års betänkande.

Kommittén har haft ti11qång tiii utredningsmateriai och undersökningar som avser förhå11anden i Stockhoims kommun. Deiar av det arbetsmateriaiet redovisas i vårt betänkande.

De två andra huvudfrågorna behandias i kapitei 6 och 7. Den kostnads-

bedömning som vi är skyidiga att göra redovisas i kapitei 9.

2 ÖVERLÅTELSE AV BOSTADSRÄTT M. M. NUVARANDE FÖRHÅLLANDEN

2.1 Gäiiande rätt

2.1.1 Aiimänt om bostadsrätt

Av bostadsrättsiagen (1971:479), i betänkandet förkortad BRL, framgår

att en bostadsrättsförening är en ekonomisk förening som har tiii ända-

måi att uppiåta iägenheter åt sina mediemmar. Uppiåteise sker ti11

nyttjande utan begränsning i tiden och mot särskiit veder1ag. Uppiåtei-

sen kan avse såväi bostadsiägenhet som Tokai.

Det är mediemmens rätt i bostadsrättsföreningen på grund av uppiåteisen

som kaiias bostadsrätt. Förutom rätten att nyttja Tägenheten innefattar bostadsrätten också andra rättigheter, viika inte ti11kommer andra mediemmar i föreningen än bostadsrättshavarna, bi. a. rätt att uppbära överskott vid föreningens uppiösning och ande] i vinst.

Bostadsrätten är 1ös egendom och bostadsrättshavaren kan förfoga över bostadsrätten genom att överiåta e11er pantsätta den. Överiåteise sker

genom köp, byte e11er gåva. Annan övergång kan ske genom arv, testamen-

te, bodeining, boiagsskifte e11er iiknande.

Bostadsrätt kan uppiåtas vid nyproduktion av bostäder eiier vid fas-

tighetsförvärv för ombiidning av hyresrätt ti11 bostadsrätt. Det är

endast bostadsrättsföreningar som kan uppiåta bostadsrätt. En uppiåtei-

se kan inte ske tiii någon annan än den som har antagits som mediem i

föreningen. Om bostadsrätten övergår ti11 föreningen, viiket kan ske

bi. a. om bostadsrättshavaren avsäger sig bostadsrätten, skaii föreningen så snart som möjiigt överiåta bostadsrätten utan föriust e11er

besiuta att bostadsrätten skaii upphöra. En Tägenhet som inte är uppiå-

ten med bostadsrätt kan av föreningen i stäiiet upplåtas med hyres-

rätt.

a i

i 54 Nuvarande förhåiianden n. m. i . A i i

Bostadsrätt uppiåts skriftiigt om inte annat föijer av bostadsanvis-

ningsiagen (1980:94). Uppiåteiseavtaiet brukar benämnas bostadsrättsav-

tai. I avtaiet ska11 anges föreningens och bostadsrättshavarens namn,

den iägenhet som uppiåteisen avser samt den grundavgift och årsavgift

som bostadsrättshavaren ska11 betala ti11 föreningen. Om särskiid upp-

iåteiseavgift ska11 betaias ska11 även den anges.

Grundavgiften, i dagiigt tai benämnd insats, utgör en de1 av det kapitai som föreningen behöver för att finansiera och anskaffa det hus i

viiket bostadsrätt ska11 uppiåtas. Årsavgiften, som ofta oegentiigt

brukar ka11as för hyra, faststäiis fortlöpande av styreisen och avser att täcka föreningens kostnader för kapitai, drift och underhå11. I

årsavgiften inkiuderas också kapitaitiilskott för amortering av före-

ningens 1ån. Upplåteiseavgiftens syfte är att kompiettera grundavgiften

i de fa11 en bostadsrättsuppiåteise äger rum på ett senare stadium än

övriga uppiåteiser och föreningens tiiigångar under me11antiden har

stigit i värde.

I syfte att skapa garantier för att bostadsrättsföreningens verksamhet

vi1ar på betryggande ekonomisk grund ska11 en ekonomisk pian ha upprät-

tats innan bostadsrätt får uppiåtas. Pianen ska11 eniigt i bostads-

rättskungöreisen (1971:486) närmare meddeiade föreskrifter innehåiia de uppiysningar som är av betydeise för att bedöma föreningens verksamhet. Två auktoriserade intygsgivare ska11 utfärda intyg om att den ekonomis-

ka pianen eniigt deras mening viiar på ti11för1it1iga grunder. P1anen

ska11 registreras hos iänsstyreisen. Vid fastighetsförvärv för 0mbi1dning av hyresrätt till bostadsrätt gäiier specie11a bestämmeiser om den ekonomiska pianen.

Beträffande förhåiiandet me11an bostadsrättsföreningen och bostads-

rättshavaren vid nyttjandet av Iägenheten, betaining av årsavgiften,

förverkande av nyttjanderätten, rätten att hyra ut iägenheten i andra hand m. m. innehåiier BRL i fiera hänseenden iikartade bestämmelser som dem som en1igt hyresiagen (12 kap. jordabaiken) gälier me11an en hyresvärd och en hyresgäst. Nyttjanderätten ti11 en iägenhet är t. ex. för-

verkad om inte årsavgiften betaias inom två dagar från förfaiiodagen,

Nuvarande förhåiianden m. m. 55

men på samma sätt som då det gä11er hyra kan den återvinnas om avgiften

beta1as inom viss tid därefter.

Är nyttjanderätten förverkad ska11 bostadsrätten säijas på offent1ig

auktion om inte föreningen och bostadsrättshavaren kommer överens om

annat. En bostadsrätt kan också bli föremåi för försäijning på exekutiv

auktion om den utmätts för bostadsrättshavarens sku1d. Huvudregein eniigt utsökningsba1ken är visseriigen att bostadsrätten är utmätningsfri. Under vissa särski1da förhå11anden och a11tid när bostadsrätten är för bostadsrättshavarens sku1d kan eme11ertid utmätning ske. pantsatt

2.1.2 Överiåteise och mediemskap

Bestämme1ser om övergång av bostadsrätt och med1emskap finns i 10-17 §§

BRL. är att en bostadsrätt ska11 kunna säijas En grund1äggande princip e11er annars överiåtas utan att föreningen kan Tägga sig i sjäiva överiåteisen. En1igt gäliande rätt är det därför bostadsrättshavaren sjä1v som bestämmer ti11 vem han ska11 överiåta sin bostadsrätt. Han bestämmer också viiikoren för överiåteisen.

Den principie11t fria över1åte1serätten måste eme11ertid ses i samband

om med1emskap i föreningen. Av 11 § BRL framgår så1edes

med reg1erna att inträde i föreningen får vägras förvärvaren om denne inte uppfy11er de vi11kor för med1emskap som föreskrivs i stadgarna e11er om föreinte skäligen kan nöjas med den inträdessökande som med1em. Den ningen som är make e11er sammanboende med bostadsrättsshavaren äger dock som huvudrege1 en oinskränkt rätt ti11 med1emskap.

Vad gä11er rätten att vägra inträde i föreningen på grund av stadge-

vi11kor aktuaiiserar detta frågan om hur snäva vi11koren för mediemskap

kan vara i en bostadsrättsförening för att inte komma i konfiikt med

över1åte1serätten. Frågan tas upp i avsnitt 2.1.3. Beträffande den

andra förutsättningen för mediemskap, vid vi1ken skä1ighetsbedömning skal] har i iagens förarbeten (prop. 1971:12 s. 110 f samt LU göras, 1971:9 s. 49) utta1ats att med1emskap får vägras endast om objektivt godtagbara skä1 före1igger. Såväl förmågan att fu11göra de ekonomiska

56 Nuvarande förhåilanden m. m.

förp1ikte1serna mot föreningen som de personiiga kvaiifikationerna hos den inträdessökande har betydeise. Möjiigheten att vägra mediemskap

på

grund av bristande personiiga egenskaper förutsätts utnyttjad med stor varsamhet.

Vägras medlemskap är över1åte1sen ogiitig. Det är bostadsrättsföreningens styreise som prövar rätten ti11 mediemskap. En förvärvare som vägrats inträde kan en1igt 52 § BRL hänskjuta tvisten i en mediemskaps-

fråga ti11 hyresnämnden. Detta ska11 ske inom en månad från det förvär-

varen fick de1 av beslutet. Nämndens bes1ut kan överkiagas ti11 bostadsdomstoien som är sista instans.

Ett avta1 om överiåteise, som skal] vara skriftiigt och innehåiia

uppgift on b1. a. köpeski11ingen, är ett vaniigt avtai. civiirättsiigt Avtaisfrihet gä11er beträffande vi11koren för över1åte1sen och det är t. ex. möjiigt för en säijare att föreskriva rätt ti11 av bo-

återköp

stadsrätten när köparen i sin tur önskar säija. Avtaiet kan för detta fa11 också innehåiia grunder vid och att

för prissättningen återköpet priset vid tvist ska11 prövas av skiijemän.

I förhå11ande ti11 föreningen de förpiikteiser som föijer

övergår med bostadsrätten på förvärvaren när denna antas som mediem e11er, om denne

redan är med1em, efter underrätteisen om övergången. För för-

tidigare piikteiser svarar säijaren och köparen soiidariskt.

2.1.3 Inskränkningar i överiåteiserätten

I en ekonomisk förening har andeishavarna som huvudrege1 rätt att utträda ur föreningen och få ti11baka sina insatser. Detta emeigäiier iertid inte i bostadsrättsföreningar. I föijd av den fria överiåteiserätten gä11er i stä11et att det ekonomiska värdet som bostadsrätten representerar endast kan iösgöras om bostadsrätten överiåtes. Inte ens

i en marknadssituation där bostadsrätten inte går att säija, har bo-

stadsrättshavaren någon rätt att återfå kapita1et. Vi11 bostadsrätts-

havaren fiytta i ett sådant Iäge kan han endast avsäga sig bostadsrät-

%U1%5ñ Nuvarande förhåiianden m. n. 57 é z

ten. Det innebär som nämnts att den återgår tiii föreningen. Avsägeise

kan emeiiertid ske först sedan två år förfiutit från uppiåteisen.

Principen om att det i bostadsrätten nediagda kapitaiet kan återfås endast genom överiåteise av bostadsrätten innebär inte att BRL är fränmande för att föreningen genom stadgebestämmeiser kan föreskriva inskränkningar i överiåteiserätten. Lagen nedger nämiigen sådana inskränkande föreskrifter i två fa11

0 eniigt 11 S, genom att föreningen stäiier upp särskiida viiikor för mediemskap och

0 eniigt 14 §, genom att föreningen stä11er upp särskiida föreskrifter om iösningsrätt av bostadsrätt till 1oka1er.

Utöver angivna möj1igheter ti11 inskränkningar i egentiig mening bör också nämnas att en bostadsrättsförening redan med gäiiande iagstiftning kan ta in prisföreskrifter i sina stadgar. Vi ska11 återkomma tiii detta i avsnitt 2.1.4.

Ett förbehå11 om iösningsrätt av bostadsrätt ti11 iokaier kan qäiia tiii förmån för föreningen e11er mediemmarna. Lösningsrätten utövas hos förvärvaren. stadgarna ska11 ange i vi1ken ordning iösningsrätten ska11 tiiikomma föreningen e11er mediemmarna, inom viiken tid iösningsrätten ska11 göras gäiiande samt efter vi1ka grunder ersättningen ska11 bestämmas och inom viiken tid ersättningen skaii betaias. Lagbestämmeiser i angivna hänseenden har ansetts obehöv1iga med hänvisning ti11 att regierna endast gäiier 10ka1er.

Eniigt 1930 års 1ag om bostadsrättsföreningar fanns det möjiighet att tiiiämpa föreskrifter om iösningsrätt både beträffande bostadsiägenheter och iokaier. Beträffande bostadsiägenheter togs emeiiertid denna möjiighet bort i och med införandet 1972 av BRL. I betänkandet (SOU 1969:4) Bostadsrätt uttaiade dåvarande bostadsrättskommittên bi. a. (s. 180) att rätten för en bostadsrättshavare att så fritt som möjiigt

kunna iåta bostadsrätten övergå var av stor betydeise och att starka

58 Nuvarande förhållanden m. m.

skäl måste finnas för varje inskränkning i denna rätt. Med hänsyn till

de många undantag som måste göras samt de olägenheter som var förknip-

pade med inskränkningar av aktuellt slag, fann kommittén att förbehåll om inlösen eller förköp över huvud taget inte borde medges. I propositionen (prop. 1971:12 s. 114) instämde departementschefen med kommittén och remissinstanserna att ett dylikt förbehåll inte borde tillåtas bl. a. med hänsyn till att bostadsrättshavare kan behöva överlåta sin bostad i syfte att genom byte skaffa annan bostad. Däremot fann departementschefen inte tillräcklig anledning att utsträcka förbudet i fråga om bostadsrätt till lokal. I

Lösningsrätten är enligt BRL alltså begränsad till lokaler och den gäller bara när en överlåtelse redan ägt rum. Det finns emellertid inga bestämmelser - varken för lokaler eller bostadslägenheter - som tillåter föreskrifter om förköpsrätt eller hembudsskyldighet i den meningen att bostadsrättshavaren före en överlåtelse skall vara skyldig att

erbjuda någon lösningsberättigad part att förvärva bostadsrätten.

När det härefter gäller möjligheterna att i en bostadsrättsförenings stadgar ställa upp särskilda villkor för medlemskap enligt 11 S BRL nämns i förarbetena (SOU 1969:4 s. 176 f) som exempel, att den medlemssökande måste tillhöra viss sammanslutning eller uppfylla annat villkor

av liknande beskaffenhet. BRL utgår alltså från att hänsyn måste tas

till sådana särskilda förhållanden som kan ha föranlett bildandet av

föreningen. I begränsad omfattning torde det, bl. a. på bruksorter,

förekomma att föreningar bildas för att bereda bostäder åt personer som är anställda i ett visst företag. Ytterligare förekommer det att inträdesrätt är förbehållet en viss yrkeskategori eller t. ex. pensionärer

av viss ålderskategori.

Frågan om hur långt ett villkor för medlemskap kan sträcka sig för att

inte komma i konflikt med förbudet mot hembudsskyldighet var föremål för överväganden och lagstiftning i anslutning till 1982 års reform med

åtgärder för att främja övergång från hyresrätt till bostadsrätt m. m.

(prop. 1981/82:169). Bakgrunden var diskussionen om lagligheten av den s. k. Värmdönodellen. Konstruktionen, som utarbetades i samråd mellan

Nuvarande förhåiianden m. m. 59 l

Värmdö kommun och Riksbyggen inom regionen, innebar bi. a. föreskrifter i stadgarna om att mediemskap kunde beviijas endast den som anvisats bostadsrätten av kommunen. Stadgarna innehöii också prisföreskrifter. Genom konstruktionen sku11e kontakten meiian säijare och köpare brytas och svarta pengar undvikas.

Efter det att den dåvarande bostadsrättskommittêns försiag i hembuds-

frågan hade avvisats anförde departementschefen att det var uppenbart

att viiikoren för mediemskap enligt iagen inte får vara så inskränkande att de i praktiken innebär en hembudsskyidighet för bostadsrättshavaren samt att föreskrifter om kommuners anvisningsrätt ur den synpunkten går

a11tför iångt. Sådana föreskrifter borde därför inte få stäiias upp.

Mot bakgrund av angivna överväganden gjordes ett förtydiigande av BRL och i ll a § stadgas nu att sådana viiikor för mediemskap är utan ver-

kan som innebär att den ti11 viiken en bostadsrätt övergår ska11 utses

av någon annan än bostadsrättshavaren e11er godkännas i annan ordning

än som gäiier för inträde i en bostadsrättsförening. Lagändrinqen trädde i kraft den 1 juii 1982.

Ett förhehåii varigenom mediems rätt att överiåta bostadsrätt inskränks e11er iösningsrätt eniigt 14 § BRL införs kan tas in i föreningsstadgarna redan i samband med föreningens biidande. Om föreningen önskar

införa ett sådant förbehåii på ett senare stadium gäiier emeiiertid de

aiimänna regierna om stadgeändring i 62 § BRL. För att föreningsstämmans besiut om en stadgeändring skaii vara giitigt måste samtiiga röst-

berättigade förena sig om besiutet e11er så måste detta fattas på två

på varandra följande föreningsstämmor och på den stämma som håiis sist

biträdas av minst två tredjedeiar av de röstberättigade. Härutöver gäiier emeiiertid särskiit att ett besiut som inskränker överiåteiserätten är giitigt endast om samtiiga bostadsrättshavare, vi1kas rätt berörs av ändringen, samtycker tili besiutet, se 62 § andra stycket.

60 Nuvarande förhåiianden m. m.

2.1.4 Prisföreskrifter och vissa andra normer för beräkning av en bostadsrätts värde

Den ersättning som bostadsrättshavaren betaiar tili föreningen vid

uppiåteisen av bostadsrätten utgörs av grundavgiften. Summan av samtii-

ga bostadsrättshavares grundavgifter kan sägas utgöra den kapitaiinsats utöver iån som behövs för att finansiera anskaffningen av föreningens hus. Grundavgiften bestäms av styrelsen och fördeiningen 1ä-

på varje

genhet sker i aiimänhet efter iägenheternas storiek och bruksvärden i förhå11ande tiil varandra. Grundavgiftens storlek kan aiitså sägas bero

på den andei i föreningens behåiina tiiigångar som be1öper på iägenhe-

ten.

Vid iikvidation av en bostadsrättsförening biir det om att för-

fråga deia det överskott som uppstår sedan föreningens Fastighet och övriga

tiiigångar försåits samt skuiderna betaiats. Hur fördeiningen ska11 ske

ska11 ob1igatoriskt anges i föreningens stadgar.

Vid överiåteise av bostadsrätt sker som huvudregei av ingen beräkning

bostadsrättens värde utifrån någon viss norm. I motsats ti11 de ovan

angivna situationerna står överiåteisevärdet aiitså inte i någon re1a-

tion ti11 värdet av föreningens fastighet e11er av dess övriga ti11-

gångar och skuider. Det är i stäiiet bostadsrättens marknadsvärde som

gä11er. Som tidigare anförts har en bostadsrättsförening emeiiertid möjiighet att tiiiämpa särskiida prisföreskrifter.

Frågan om föreningarnas rätt att ta in prisföreskrifter i stadgarna

övervägdes i samband med tiiikomsten av BRL (se SOU 1969:4 s. 181-156 samt prop. 1971:9 s. 86-88). Redan tidigare var emeliertid sådana föreskrifter giitiga. I propositionen (s. 86) anförde i departementschefen, iikhet med fiertaiet remissinstanser, att föreningarna borde ha fu11

frihet att bestämma om överiåteisevärdena och han ansåg inte att det

fanns behov av iagbestämmeiser som begränsade deras befogenhet i detta avseende.

Av hänsyn ti11 de enskiida mediemmarnas intressen krävs eniigt 44 § 8 BRL, om prisföreskrifter införs, att grunderna för hur ersättningen

. Nuvarande förhåiianden m. m. 61

beräknas skaii framgå av stadgarna. Det är inte tiiiåtet att föreskriva

att det skail ankomma på t. ex. styrelsen e11er en överordnad organisa-

tion att vid varje enskiid försäijning bestämma viiket beiopp som får tas ut. Som 1962 års bostadsrättskommittê anförde i sitt betänkande (S. 185) torde det emeiiertid vara ti113tet att ange de högsta värden som kan godtas och överiämna åt t. ex. styreisen att tid efter annan ompröva dessa värden.

Åsidosättande av en prisföreskrift är inte förenat med straffansvar. En förutsättning för att bostadsrättsföreningen ska11 kunna reagera mot ett för högt överiåteisevärde är att stadgarna såsom vilikor för mediemskap föreskriver att prisbestämmeiserna måste iakttagas. Endast med en sådan föreskrift i stadgarna är föreningen behörig att vägra mediemskap om priset är för högt. Rättsföljden blir i så fa11 att överiåteisen är ogiitig. Om föreningen först efter mediemsintagningen upptäcker att prisföreskrifterna inte iakttagits, torde föreningen eme11ertid med

nuvarande regier inte ha någon möjiiqhet att ski1ja köparen från bo-

stadsrätten.

Den som förvärvat bostadsrätt vid exekutiv auktion e11er offentiig

auktion eniigt BRL, får inte vägras mediemskap på den grund att en

prisföreskrift inte iakttagits.

Det har sedan bostadsrättskontroliagen upphävdes vid utgången av år

1968 inte varit vaniigt att föreningar tiiiämpar prisföreskrifter som finns i stadgarna. Av den föijande redovisningen ska11 emeiiertid fram-

gå att sådana föreskrifter kan bii aktueiia i andra sammanhang än som

föreskrifter i stadgarna. I de fa11 prisföreskrifter tiiiämpas torde det vaniigaste vara att bostadsrättens värde beräknas utifrån grundavgiften med tiiiägg för andra kapitaitiiiskott ti11 föreningen samt kostnader för förbättringsarbeten i iägenheten. Denna beräkningsmetod

tiiiämpas också vid beräkning av reaiisationsvinstskatt på bostadsrät-

ter, se nedan.

Medan grundavgiften är av engånqskaraktär kan ande1en i de behåiina

tiiigångarna variera över tiden, främst beroende på att fastighetens

62 Nuvarande förhåiianden m. m.

värde ändras och att fastighetsiånen amorteras. Vid beräkning av kapig

tai- och inkomstskatt på bostadsrätter gäiier numera att beräkningen

ska11 ske utifrån ett värde som motsvarar ande1en i den behåi1na förmö-

genheten, beräknad med utgångspunkt i fastighetens taxeringsvärde.

Motsvarande princip gäiide eniigt hostadsrättskontroiiagen. I det maximala pris, som enligt 1agen sku11e godkännas av hyresnämnden, fick tiiiägg dock göras om hostadsrättens värde av särskiid aniedning var högre, viiket regeimässigt medgav att även standardförbättringar i iägenheten ned avdrag för värdeminskning fick beaktas.

2.1.5 Reaiisationsvinstbeskattningen

Den 1 januari 1984 trädde nya regier om beskattning för reaiisations-

vinster på bostadsrätter i kraft (SFS 1983:1043, prop. 1983/84:67 samt

SOU 1983/84:13). Liksom tidigare är beskattningen nomine11. Principen om skattefrihet efter fem års innehav har eme11ertid övergivits och en s. k. evig beskattning har införts.

Den skattemässiga vinsten uträknas på det sättet att man från försäij-

ningsvärdet får göra avdrag för ett s. k. omkostnadsbeiopp som beräknas

på föijande sätt:

o Ingångsvärde, bestående av

- e11er grundavgift köpeskiiiing -

uppiåteiseavgift

inträdesavgift - omkostnader för förvärvet

o Kapitaltiiiskott ti11 föreningen för amortering av föreningens 1ån (dock a11tid minst 1 000 kr. per år) - (om kostnaden ti11 minst 3 000 kr.

fastighetsförbättringar uppgått

x antaiet bostadsrätter)

0 Förbättringskostnader i Iägenheten om dessa uppgått ti11 minst 2 000

kr. per år.

4 Nuvarande förhåiianden m. m. 63 F

Beträffande den närmare beräkningen hänvisas ti11 35 § 3 a mom. ochd

36 5 kommuna1skatte1agen (1928:370) samt anvisningar ti11 nämnda paragrafer punkt 8 respektive 2 c. Indexuppräkning saknas eftersom infiationen i stä11et beaktas genom att viss procentsats av vinsten beskattas. Som skattepiiktig reaiisationsvinst räknas sålunda, om bostadsrätten innehafts

2 år men mindre än 3 år...75 % - - 3 år nen mindre än 4 3r...50 % - -

2.2 Organisationerna och överiåteiserätten

2.2.1 HSB

HSB är organiserat i tre 1ed: bostadsrättsföreningarna, HSB-föreningarna och riksförbundet. De oiika 1eden är förbundna med varandra genom mediemskap. Bostadsrättsföreningarna är också förvaitningsmässigt an-

knutna tili HSB-föreningen på orten. Av de mönsterstadgar som fast-

stäiis av HSB:s riksförbund föijer att en bostadsrättsförening inte utan HSB-föreningens medgivande kan utträda ur föreningen och inte he11er kan bostadsrättsföreningen ändra sina stadgar utan medgivande av HSB-föreningen och HSB:s riksförbund. Utträdesförbudet torde strida mot

14 § Iagen (1951:308) om ekonomiska föreningar, men frågan har ännu

inte aktuaiiserats. Genom organisationsformen ges HSB-föreningen över

huvud taget stora möjiigheter att utforma och påverka en bostadsrätts-

förenings stadgar. Vi ska11 återkomma tiii detta i avsnitt 3.1.

Antaiet bostadsrättsföreningar inom HSB överstiger 3 000 och antaiet

förvaitade bostadsrättsiägenheter uppgår ti11 ca 290 000. Under senare

år har antaiet färdigstäiida iägenheter genom nyproduktion uppgått ti11

ca 5 000-5 000 per år.

Tiiideining av nyproducerade iägenheter inom HSB sker på grund av bo-

sparande och med1emstidens iängd. Kösystemet gä11er inte vid över1å-

nu

64 Nuvarande förhåiianden m. m. “å

te1se av bostadsrätt. Vid över1åte1se kan HSB-föreningen emeiiertid fungera som mäkiare.

Eniigt de mönsterstadgar som faststäiits av HSB:s riksförbund gäiier specieiia ordningsföreskrifter vid över13te1se av bostadsrätt. Den bostadsrättshavare som önskar överiåta sin bostadsrätt ska11 såiedes göra en särskiid överiåteiseanmäian ti11 bostadsrättsföreningen med

angivande av överiåteisedag och övriga vi11kor. Överiåteisen förmed1as

av HSB-föreningen och handiäggs en1igt HSB:s bestämmeiser.

De närmare rutiner som tiiiämpas innebär att bostadsrättsföreningen efter en överiåteiseanmäian gör en bedömning av om den föresiagna köparen kan antas som mediem i föreningen. Sedan mediemskap tiiistyrkts och anteckning gjorts om huruvida bostadsrätten är pantföreskriven, vidarebefordras över1åte1seanmä1an ti11 HSB-föreningen. Besiktning verkstäiis och köpeavtai upprättas. HSB-föreningen granskar om köpeavtaiet överensstämmer med föreningsstadgarna.

Köpesumman er1äggs ti11 HSB-föreningen, som efter avdrag för sä1jarens eventue11a sku1der ti11 bostadsrättsföreningen, HSB-föreningen e11er panthavare, betaiar beioppet ti11 sä1jaren. När bostadsrättsföreningen erhå11it sitt exemp1ar av över1åte1seavta1et fattar föreningens styrei-

se besiut om med1emskap. Bostadsrättsbeviset överförs tili köparen på

tiiiträdesdagen.

HSB har redan från början av sin verksamhet på 1920-ta1et och fram ti11

år 1969, då bostadsrättskontroilagen upphörde ti11ämpat prisföreskrifter vid överiåteise av bostadsrätt. Principen har varit att ersättning

ska11 utgå med grundavgift iämte ti11 bostadsrättsföreningen eriagda

kapitaitiiiskott. Denna metod gav många gånger ett 1ägre värde än det

högsta värde som medgavs eniigt bostadsrättskontroiiagen, vi1ket berod-

de på att infiationen inte beaktades genom den värdeförhöjning en fas-

tighet kunde undergå. HSB:s metod godtogs dock i hyresnämndens praxis.

När frågan kom upp om att upphäva bostadsrättskontroiiagen ti11styrkte

HSB detta och vid Tagens upphörande upphävdes också systemet med pris-

Nuvarande förhåiianden m. m. 65 Å F

föreskrifter. I stä11et iämnade HSB ett rekommenderat över1åte1sevärde

som parterna sku11e ta de1 av och bekräfta i över1åte1sehand1ingen. Riktpunkten sku11e vara att bostadsrättshavaren erhö11 ersättning för grundavgift, amortering av Iån samt skäiig ersättning för förbättringar i 1ägenheten. Beträffande grundavgift och övriga kapita1ti11skott sku1- 1e härjämte beaktas utvecklingen av bostadsstyre1sens värdeindex. HSB hade nu ailtså övergivit principen att ersättning för penningvärdets

fa11 inte sku11e utgå. Mot bakgrund av svårigheter på vissa hå11 för

bostadsrättshavare att få ersättning motsvarande he1a det rekommenderade värdet, upphörde emeiiertid rekommendationerna i början av år 1973.

Sedan prisutveckiingen under senare deien av 1970-taiet ändrat de för-

utsättningar som före1åg vid tiden för avveckiingen av prisrekommen-

dationerna, kom frågan om begränsning av över1åte1sevärden att utredas

på nytt inom HSB. Vid HSB-kongressen 1981 biträdde kongressen vad som

anförts om över1åte1sevärdena i HSB:s Riktiinjer för 80-ta1et samt godkände en rekommendation ti11 HSB-föreningarna att teckna ett s. k.

karenstidsavta1 vid uppiåteise av bostadsrätt.

Karenstidsavta1et tecknas me11an bostadsrättshavaren, bostadsrättsföreningen och HSB-föreningen. Det innebär bi. a. att bostadsrättshavaren förbinder sig att överlåta bostadsrätten ti11 HSB-föreningen om han

inom tre år från uppiåteisen önskar över1åta bostadsrätten. HSB förbin-

der sig att förvärva bostadsrätten inom denna tid, viiket a11tså inne-

fattar en återköpsgaranti. Beräkningsmetoden för över1åte1sevärdet

ansiuter sig ti11 de tidigare rekommendationerna.

HSB började att tiiiämpa karenstidsavtaiet redan år 1980. Inom HSB Stockhoim har det ti11ämpats rege1mässigt såväi vid nyproduktion (ca 1 000 iägenheter om året) som vid ombiidning ti11 bostadsrätt e11er

nyuppiåteise av bostadsrätt efter ombyggnad. Avta1ets iagiighet har

emeiiertid ifrågasätts mot bakgrund av den fria över1åte1serätten.

Efter anmä1an av konsumentombudsmannen har marknadsdomsto1en i ett besiut den 20 december 1984, nr 29, förbjudit HSB Stockh01m använda sig

av karenstidsavtaiet, när bostadsrätt för bostadsändanå1 upp1åts ti11

en enskiid bostadskonsument. Marknadsdomstoien fann att återköpsvi11ko-

66 Nuvarande förhå11anden m. m.

ret genom ett direkt kringgående av ett 1agstadgat förbud mot hembuds-

skyidighet inskränker konsumentens rättigheter på ett sätt som medför

att det inte råder en rimiig baians me11an avta1sparterna, bostads-

rättsföreningen och bostadsrättshavaren. Vi11koret ansågs därför vara

oskä1igt en1igt 1agen (1971:112) om förbud mot oskä1iga avta1svi11kor (avta1svi11kors1agen).

Karenstidsavtalet innefattar som nämnts också en återköpsgaranti, dvs.

HSB förbinder sig att återköpa bostadsrätten mot eriäggande av grundav-

giften om bostadsrätten inte går att sä1ja. Inom HSB har man diskuterat

frågan om återköpsgarantier ska11 stäiias mer aiimänt på orter där

bostadsrätter kan vara svåra att säija. Frågan härom är emeiiertid ännu

inte färdigutredd. I de fa11 avsägeise av bostadsrätt har måst ske har eme11ertid HSB och Riksbyggen genom den gemensamt bi1dade Stifte1sen Bostadskooperationens Garantifond lämnat bidrag ti11 bostadsrättsföreningar för b1. a. det avgiftsbortfa11 som uppkommit genom avsägeisen.

2.2.2 Riksbyggen

Svenska Riksbyggen förening u.p.a.1, i dag1igt tai Riksbyggen, är 9

ekonomisk förening. Största enski1da ande1sägare är Byggnadsarbetareförbundet med ca 30 % av ande1arna. Förva1tade bostadsrättsföreningar

har ca 35 %. Övriga andeisägare är riksorganisationer inom fackföre-

ningsröreisen och kooperationen samt Riksbyggens iokaiföreningar. Riksorganisationen driver sin verksamhet genom trettio distriktskontor. Loka1förenignarna är idee11a föreningar.

Bostadsrättsföreningarna rekommenderas b1i med1emmar i Riksbyggen. Av ca 1 200 bostadsrättsföreningar som bi1dats av Riksbyggen innehar närmare 1 000 ande1ar i den ekonomiska föreningen. Anta1et förvaitade

1En1igt kooperationsutredningens försiag ti11 ny iag om kooperativa

föreningar (SOU 1984:9, 1 kap. 3 S) sku11e inte Riksbyggen fa11a under begreppet kooperativ centra1organisati0n.

i

E Nuvarande förhåiianden m. m. 67

I bostadsrättsiägenheter utgör ca 130 000 och antaiet färdigstä11da bostadsrättsiägenheter har under de senaste åren varit ca 2 500 om året.

Bostadsrättsföreningarnas uppgifter vad gä11er överiåteise av bostadsrätt och annan förvaitning handhas som rege1 av distriktskontoren. Eniigt de mönsterstadgar, som nyiigen antagits, gä11er att den bostadsrättshavare som önskar överiåta sin bostadsrätt ska11 in1ämna ansökan härom ti11 bostadsrättsföreningen med uppgift om ti11 vem över1åte1sen

ska11 ske. Ti11 iedning för bestämmande av överiåtelsepriset ska11

föreningen Iämna erforderiiga uppgifter om 1ägenheten. Över1åte1seavtaiet upprättas en1igt särski1t formu1är och ska11 ges in ti11 föreningens styreise. Mediemskap söks skriftiigen efter föreningens anvisningar.

Även inom Riksbyggen ti11ämpades under bostadsrättskontroi1agens tid principen om att över1åte1sevärdet sku11e beräknas utifrån grundavgif-

terna jämte amortering på Iånen. Någon särskiid ersättning för penning-

värdets fa11 skuiie inte utgå. Kontroiien upphörde i och med avveck-

iingen av kontr011agen och iiksom HSB rekommenderade organisationen i fortsättningen ett visst över1åte1sevärde. Dessa rekomendationer upp-

hörde 1973. Härefter har frågan utretts och b1. a. resuiterat i ett

försiag om en aiternativ uppiåteiseform ka11ad kooperativ borätt. Prin-

ciperna iiknar mycket dem som ti11ämpas inom Stockholms kooperativa bostadsförening (SKB) men förutsätter iagändringar för att den ska11 kunna börja ti11ämpas.

Den s. k. Värmdömodeilen (se avsnitt 2.1.3) bör endast ses som en 1oka1 mode11 som tiiikommit genom avtai me11an Värmdö kommun och Riksbyggen genom dess distriktskontor i kommunen.

I Riksbyggens mönsterstadgar har eme11ertid under senare tid föijande

prisk1ausu1 tagits upp:

Inom två år efter det att bostadsrätt uppiåtits i samband med fastig-

hets nybyggnad e11er ombyggnad får över1åte1se endast ske ti11 pris som

inte överstiger grundavgift och uppiåteiseavgift p1us eventueil indexhöjning. Höjningen grundas på konsumentprisindex e11er sådant index som ersätter konsumentprisindex två månader före upp1åte1sen jämfört med

samma index två månader före över1åte1sen. Priset får därutöver innefatta skä1ig ersättning för eventue11a standardförbättringar.

68 Nuvarande förhåiianden m. m.

Någon återköpsgaranti är inte koppiad ti11 denna kiausui. Även Riksbyg-

gen har emeiiertid i oiika sammanhang stäiit sådana garantier. HSB och Riksbyggen samarbetar i Stifteisen Bostadskoopeationens Garantifond (se avsnitt 2.2.1).

2.2.3 SBC

De s. k. privata bostadsrättsföreningarna, dvs. sådana föreningar som inte är organiserade av HSB och Riksbyggen, utgör mer än häiften av samtiiga bostadsrättsföreningar i iandet. Av dessa organiserar Sveriges Bostadsrättsföreningars Centraiorganisation, SBC, omkring en fjärdedei e11er drygt 1 000 föreningar. SBC är en ekonomisk förening och intresseorganisation närmast för de privata bostads- och bostadsrättsföreningarna. Det är bara bostadsrättsföreningar som kan vara mediemmar i SBC och ti11 styreiseiedamot kan bara väijas bostadsrättshavare i en sådan förening. SBC bistår mediemsföreningarna med juridisk, ekonomisk och teknisk hjäip samt hyresgäster vid ombiidning av hyresrätt tiii bostadsrätt. Cirka 350 bostadsrättsföreningar har siutit särskiida förvaitningsavtai med SBC.

Inom SBC har centraiorganisationen inget direkt infiytande över utformningen av mediemsföreningarnas stadgar. Organisationen tiilhandahåiier emeiiertid utarbetade mönsterstadgar.

SBC har i många sammanhang bestämt uttaiat sig emot inskränkningar i

överiåteiserätten och priskontroii på bostadsrätter. Överiåteiserna

sköts he1t och håiiet av bostadsrättsföreningarna sjäiva.

2.3 Kommunai förmediingsrätt tiii bostadsrätter m. m.

2.3.1 Iniedning

Grundiägqande bestämmeiser om kommunernas bostadsförmediande uppgifter

finns i iagen (1947:523) om kommunaia åtgärder ti11 bostadsförsörj-

Nuvarande förhållanden m. m. 69

ningens främjande m. m. (bostadsförsörjningslagen). Enligt 2 § åligger

det kommunerna att fortlöpande samla uppgifter om bostadsförsörjningen

i kommunen och på begäran underrätta de bostadssökande om möjligheterna

att få bostad, kostnader för bostaden m. m. Kommunen är skyldig att, om det behövs för bostadsförsörjningens främjande, anordna avgiftsfri bostadsförmedling, se 4 §. Bestämmelserna kompletteras av en möjlighet för regeringen att ålägga kommunerna denna skyldighet, något som dock hittills inte har utnyttjats.

Bostadsförmedlingen kan fungera som ett serviceorgan för kommunens invånare, men det är också möjligt för kommunerna att bedriva en mer aktiv bostadsförmedling (jfr Marianne wiktorin, Kommunal bostadsfärmed-

ling, Byggforskningsrådet T9:83). Vid en aktiv förmedling tillses att

kommunen träffar avtal med byggherrar och fastighetsägare om anvisningsrätt till vissa lägenheter. Denna möjlighet har kommunerna använt sig av sedan länge. Om det inte är möjligt att träffa sådana avtal kan kommunen i stället utnyttja de olika legala möjligheter som står till buds för anvisning av bostad. Dessa regleras i bostadsfinansieringsförordningen (1974:946) med motsvarande äldre bestämmelser i bostadslånekungörelsen (1967:552), 5 § bostadsförsörjningslagen, 12 kap. 35 § jordabalken (hyreslagen) samt bostadsanvisningslaqen (1980:94).

Möjligheterna till förmedling av bostadsrättslägenheter är mer begränsade än möjligheterna att förmedla hyreslägenheter. Detta hänger bl. a. samman med den i avsnitt 2.1 behandlade överlåtelserätten och den fria

prisbildningen på bostadsrätter. På olika vägar försöker emellertid

kommuner att genom pris- och anvisningsklausuler erhålla större möjligheter att förmedla även bostadsrättslägenheter.

2.3.2 Förmedlingsrätt enligt statliga låneförfattningar m. m.

Enligt bostadsfinansieringsförordningen utgår statliga bostadslån för

ny- och ombyggnad samt bl. a. beträffande bostadsrättsföreningar även för fastighetsförvärv. För bostadsrättsföreningar gäller i övrigt vissa

s x i 1 70 Nuvarande förhållanden m. m.

speciella låneförutsättningar. Bl. a. krävs det att bostadsrättsföre-

ningen har kommunal insyn för att de förmånligaste lånen skall beviljas (se härom prop. 1981/82:169 s. 69).

Länsbostadsnämnden kan enligt stycket bostadsfinansierings-

§g_§_första förordningen på kommunens begäran besluta att bostadslån för bl. a.

flerfamiljshus kommer att beviljas eller får övertagas endast om sökan-

den tillförsäkrar kommunen rätt att förmedla upplåtelse av bostäderna.

En förutsättning för ett sådant beslut är dock att kommunen bedriver bostadsförmedling och att förmedlingen omfattar samtliga hus i kommunen.

Undantag från förmedlingskravet kan bl. a. göras för bostadsrättslägen-

heter som upplåts på grund av bostadssparande. Mellan kommunalförbundet

för Stor-Stockholms bostadsförmedling KSB och HSB-föreningarna inom Stor-Stockholm har t. ex. år 1968 träffats en överenskommelse enligt vilken bostadsproduktionen inom HSB-föreningarna i Stor-Stockholm fördelas till medlemmar i föreningarna som bosparat under minst tre år, medan lägenhetsanvisningen för medlemmar som bosparat under kortare tid skall ske i samråd med bostadsförmedlingen. Särskilda överenskommelser kan gälla i förhållande till olika kommuner i Stor-Stockholm, men bostadsförmedlingen skall alltid ha rätt att såsom förtur fördela 20 procent av föreningarnas nyproduktion. I överenskommelsen finns också en bestämmelse om att successionslägenheter från HSB-medlemmar, skall ställas till bostadsförmedlingens förfogande.

Utan hinder av sådana förmedlingsvillkor som nu sagts får fastighetsägaren själv förfoga över en bostadslägenhet, till vilken kommunen ej senast två månader före beräknad inflyttningsdag anvisat en ny innehavare som skäligen kan godtas. Detta innebär att om en bostadsrättsföre-

ning vägrar någon som kommunen har anvisat medlemskap så förfaller i

praktiken förmedlingsrätten. Någon möjlighet för kommunen att få före-

ningens beslut om vem som skall godtas överprövat finns inte.

Enligt 64 § andra stycket bostadsfinansieringsförordningen har kommunen en möjlighet till anvisningsrätt i samband med beviljade av lån till

Nuvarande förhäiianden m. m. 71 [

småhus som skaii bebos av Iåntagaren. På kommunens begäran kan iänsbo-

stadsnämnden besiuta att Iånet kommer att beviijas endast om iånesökanden medverkar ti11 att kommunen får rätt att förmedia den iägenhet som iämnas i samband med infiyttningen i småhuset. Anvisningsrätten gä11er både hyresiägenheter och bostadsrättsiägenheter. En bostadsrättshavare kan i dessa fa11 kräva marknadspris för sin bostadsrätt, viiket kan medföra att kommunen måste tiiistyrka iånet fastän kommunen inte kan utnyttja sin anvisningsrätt.

En snariik bestämmeise finns i 5 § bostadsförsörjningsiagen. Enligt iagrummet får en kommun e11er ett kommunaiförbund, som handhar för fiera kommuner gemensam bostadsförmediing, besiuta att anvisning e11er förmediing av bostad genom kommunai bostadsförmediing ska11 ske under vi11kor att den bostadssökande medverkar ti11 att bostad, som han hyr eiier innehar med bostadsrätt och som han iämnar i samband med infiytt-

ningen i den nya bostaden, överiåtes på bostadssökande som kommunen

e11er kommunaiförbundet anvisat.

En hyresgästs medverkan eniigt 5 § bostadsförsörjningsiagen brukar vaniigen bestå i att han skaffar en s. k. värdförbindeise från hyresvärden, dvs. en skriftiig utfästeise från värdens sida att hyra ut den

iedigbiivna iägenheten ti11 någon som anvisas av bostadsförmediingen

och som kan godtas som hyresgäst. Beträffande bostadsrättsiägenheter iigger bostadsrättshavarens medverkan i att han överiåter bostadsrätten ti11 den som kommunen anvisar. Även i dessa fa11 kan naturiigtvis bo-

stadsrättens marknadspris försvåra möj1igheterna att anvisa någon köpa-

. re i bostadsförmediingens kö.

Siutiigen bör nämnas den bestämmeise i 35 § tredje stycket hyresiagen, som ger kommunerna rätt att hos hyresnämnden ansöka om tiiistånd ti11 iägenhetsbyte i de faii kommunen medverkar tiii att hyresgästen får en annan bostad som kommunen anvisar e11er förmediar. Bestämmelsen har ingen motsvarighet i BRL.

Nuvarande förhåiianden m. m.

2.3.3 Förmediingsrätt eniigt bostadsanvisningsiagen

Bostadsanvisningsiagen är avsedd att vara ett medei för kommunerna att genom förmediing av lediga bostäder skapa förutsättningar för en a11sidig befoikningssammansättning. Ett väsentiigt syfte är att förmå fastighetsägare att träffa friviiiiga avta1 med kommunen om anvisning (se närmare om motiven prop. 1979/80:72).

Lagen ger kommunen genom kommunstyreisen möj1ighet att besluta att ett eiler fiera områden i kommunen skaii vara bostadsanvisningsområden

(1 §). Inom ett bostadsanvisningsområde är husägarna som huvudregei

förbjudna att uppiåta iägenheter med hyresrätt eiier bostadsrätt ti11

någon annan än en bostadssökande som kommunen anvisar, e11er ti11 kom-

munen (6 §). När en 1ägenhet som omfattas av förbud ska11 uppiåtas med

hyresrätt e11er bostadsrätt ska11 husägaren snarast möjiigt neddeia kommunen detta (7 §). Eniigt iagrummet ska11 ett sådant meddeiande vara skriftiigt och innehåiia uppgift om Tägenhetens adress, stor1ek, beiä-

genhet i huset, viiikoren för upp1åte1sen sant tiiiträdesdagen. Om

kommunen inte anvisar någon bostadssökande e11er om husägaren inte

godtar den bostadssökande som kommunen anvisar e11er inte kan träffa

avtai med denna, är husägaren skyidig att uppiåta lägenheten ti11 kom-

munen om kommunen begär det (8 §). Bryter husägaren uppsåt1igen eiier

av oaktsamhet mot uppiåteiseförbudet i 6 § kan, efter åtaisanmäian från

kommunen, böter utdömas (12 §).

Vad gä11er bostadsrätt gä11er iagen endast vid upp1åte1se och inte vid

överiåteise. Lagen inskränker inte heiier hyresgästernas rätt att överiåta hyresrätten genom byte m. m.

Även i det iagförsiag som presenterades av boende- och finansieringsut-

redningarna (SOU 1975:51 och 52) och som iåg tiil grund för bostadsan-

visningsiagen, undantogs överiåteiser av bostadsrätter och utredningar-

na var i denna fråga eniga. I reservationer ti11 utredningarna och i

fiera remissvar ansågs eme11ertid att grundförutsättningarna för bo-

stadsrättsinstitutet rubbades om även uppiåteiser av bostadsrätt sku11e

Nuvarande förhållanden m. m. 73

omfattas av lagen. Både Riksbyggen och HSB godtog emellertid utredningsförslaget i denna del.

Departementschefen pekade i propositionen (s. 24-25) bl. a. på att

kommuner redan kunde ställa anspråk på att få förmedla upplåtelse av

bostadsrättslägenheter enligt bostadsfinansieringsförordningen. En annan sak var att kommunerna, t. ex. då lägenheterna är avsedda att enligt särskild turordning tilldelas medlemmar i en kooperativ förening, i rimlig utsträckning torde ta hänsyn till detta. I likhet med

utredningarna ansåg departmentschefen att överlåtelse av bostadsrätt

borde undantas. Om kommunen önskade överta en bostadsrätt var det na-

turligtvis inget som hindrade att kommunen förvärvade bostadsrätten på

vanligt sätt.

Vid upplåtelse av bostadsrätt enligt bostadsanvisningslagen är kommunen

eller den som kommunen anvisar skyldig att godta de villkor för upplå-

telsen som bostadsrättsföreningen ställer upp, dvs. bl. a. grundavgift

och årsavgift. Av 2 § BRL följer att kommunen förvärvar medlemskap i

föreningen omedelbart genom upplåtelsen. Upplåtelsen är undantagen från

skriftlighetskravet enligt 6 § BRL. Samtidigt med dessa bestämmelser infördes också genom en ny punkt i 11 § BRL en absolut rätt för en kommun som förvärvat en bostadsrätt efter överlåtelse, dvs. oberoende av reglerna i bostadsanvisningslagen, att inträda som medlem i bostadsrättsföreningen.

Husägare och berörda hyresgästorganisationer skall beredas tillfälle

att yttra sig innan beslutet om bostadsanvisningsområden fattas. De har

också besvärsrätt och måste därför även delges beslutet. Detta får ske

genom kungörelsedelgivning. Förbudet mot upplåtelse enligt 6 § gäller

endast om husägaren efter lagakraftvunnet beslut bevisligen delgetts beslutet.

Bostadsanvisningslagen tillämpas såvitt känt endast i tre kommuner, men den torde i vissa fall i enlighet med sitt syfte också lett till att fastighetsägare och kommuner träffat särskilda avtal om bostadsanvisning. Detta gäller bl. a. i Stockholms kommun.

Nuvarande förhållanden m. m.

Lagen har; särskilt från fastighetsägarhåll, utsatts för kraftig kri-

tik. Även Stockholms kommun har framfört en rad kritiska synpunkter

på

lagen (se tjänsteutlåtande från Stockholms fastighetskontor och bostadsförmedlingskontor 1983-06-09). Detta gäller bl. a. ordningen för

att inrätta ett bostadsanvisningsområde, delgivningsförfarandet, beho-

vet av undantag för vissa fastighetsägare m. m.

Bostadskommittên (Bo 1982:02) skall enligt sina direktiv studera kommunernas erfarenheter bl. a. av bostadsanvisningslagen och överväga de

ytterligare åtgärder som kan vara nödvändiga för att kommunen skall få

tillgång till de lägenheter som behövs för att uppnå önskvärd variation

i hushållssammansättningen inom olika omr3den. Kommittén har ännu inte

lagt fram några förslag i denna del.

2.3.4 Kommunal köpeskillingskontroll på bostadsrätter

Flera kommuner har under senare år försökt att begränsa

överlåtelsepriserna på bostadsrätter och förbättra möjligheterna till av

förmedling

bostadsrättslägenheter. I huvudsak följer åtgärderna två linjer. Den

ena är att i samband med upplåtelse eller överlåtelse av bostadsrätt

föreskriva vissa pris- och förmedlingsvillkor. Den andra är att genom avtal med byggherrar eller de folkrörelsekooperativa organisationerna åstadkomma begränsningsklausuler i bostadsrättsföreningarnas stadgar. Mot bakgrund av den enligt bostadsrättslagens principiellt fria överlåtelserätten har de olika modeller som valts stundom vållat häftig kritik och i vissa fall har modellerna blivit föremål för rättslig prövning eller anmälningar till Justitiekanslern.

I det följande redovisas några exempel på hur kommuner har försökt att

påverka priset på bostadsrätter och erhålla större möjlighet att för-

medla bostadsrättslägenheter.

I avsnitt 2.3.2 har redovisats att en kommun i samband med anvisning av annan bostad kan ställas upp villkor om förmedling av den bostad som lämnas. Om den lägenhet som lämnas är en bostadsrätt beror det emeller-

tid i hög grad på hur högt priset på bostadsrätten är för att kommunen

Nuvarande förhåiianden m. m. 75

skaii kunna utnyttja sin förmediingsrätt. En kommun kan a11tså ha in-

tresse av att i samband ned förmed1ing begränsa överiåteisepriset på

bostadsrätten.

I Gävie kommun har kommunfulimäktige besiutat om prisbegränsningar i samband med förmediingen. Syftet sägs vara att förhindra att av kommunen ti11 kontro11erade priser fördeiade tomter och bostäder utnyttjas i

obehörigt vinstsyfte. Föijande regier gäiierz

Som vi11kor för ti11de1ning av a) tomt med äganderätt e11er tomträtt b) småhus med äganderätt e11er bostadsrätt c) iägenhet med bostadsrätt äger kommunen föreskriva sky1dighet för sökande att för av kommunen faststäiit pris överiåta småhus/bostadsrätt ti11 kommunen e11er tili av

kommunen anvisad person. Denna skyidighet kan åiäggas, om sökanden

sjäiv e11er hans make e11er med honom sammanboende person äger småhus e11er bostadsrätt. Bes1ut om priskontroii fattas av bostadsutskottet. Priset faststä11es efter värdering av fastighetskontoret. Sedan sökande deigetts besiutet med angivet pris ska11 han åtnjuta minst 14 dagars

betänketid. Efter betänketidens utgång kan iägenheten e11er bostaden

ti11de1as annan, och sökanden avföras ur kön, om ej bostadsutskottet av

särski1da skäi ger sökanden rätt att stå kvar på sin piats i kön.

En kommunmediem anförde komnunaibesvär mot fuiimäktiges besiut och

åberopade att detta viiade på orättvis grund sant att kommunfu11mäktige

överskridit sin kompetens då rege1n stod i strid med 13 kap. 6 § jordaba1ken. Lagrummet innehåiier förbud mot sådana tomträttsvi11k0r som inskränker tomträttshavares rätt att över1åta tomträtten. Sedan 1änsstyreisen upphävt kommunfuiimäktiges besiut anförde regeringsrätten efter besvär av fuiimäktige föijande (RÅ 1977 ref. 117):

De i kiandrade besiutet intagna bestämmeiserna om s. k. priskontroil

på småhus och bostadsrätter ingår i det system av regler som komnun-

fuiimäktige antagit för kommunai fördeining av 1ägenheter, småhus och tomter. Bestämmeiserna avser att förhindra att fördeiningsregierna otiiiböriigt utnyttjas i vinstsyfte.

En kommun har i princip frihet att efter gottfinnande bestämma vi11koren för tiiideining av kommunen tiiihöriga bostäder och tomter. Den äger därvid uppstäiia även sådan viiikor som missgynnar vissa kommunmediemmar. Vi11koren måste dock vara sakiigt grundande dvs. att de ska11 vara ägnade att bidra tiil en förbättrad bostadsförsörjning i kommunen.

76 Nuvarande förhåiianden n. m.

Den i de nu aktueiia fördeiningsregierna intagna kiausuien om s. k. priskontroii kan medföra förmögenhetsföriust för den som äger småhus

eiier innehar bostadsrätt och som önskar komma i fråga för kommunai

tiiideining av ny bostad eiier tomt. Annan bostadssökande hos kommunen iöper inte samma risk. Emeliertid får kiausuien antas ha en prisdämpande effekt och därmed bidra ti11 att håiia bostadskostnaderna i kommunen nere. Kommunen har såiedes haft sakiigt fog för regiernas utformning.

Det kan därför inte anses att kiandrade besiutet viiar på orättvis

grund.

Vad som förekommit i målet ger inte vid handen att kommunen vid uppiå-

teise av tomträtt avser att i avtai härom införa viiikor som strider mot bestämmeiserna i JB 13:6. På grund av det anförda finner regeringsrätten att kiandrade besiutet

inte är oiagiigt på de grunder som har anförts i måiet.

Den i Gävie tiiiämpade modeiien har fått sin efterföijd i andra kommuner. 31. a. tiiiämpar Maimö kommun en iiknande modeii. Då grunderna för prissättningen för den aviämnade iägenheten i vissa fa11 kan ieda tiil att bostadsrätten åsättes ett betydiigt iägre pris än vad som kan fås

ut på den öppna marknaden gä11er i Maimö emeiiertid dessutom att bo-

stadsrätten skaii återanmäias tiil kommunens förmediing om den nye bostadsrättshavaren pianerar att avyttra bostadsrätten inom fem år. Denna återanmäian sanktioneras med ett avtaisvite som motsvarar häiften av den eriagda köpeskiiiingen.

Maimö kommun innehar sedan iång tid tiiibaka ett eget bestånd av bo-

stadsrätter i oiika fastigheter. Dessa hyrs ut med syfte att ge bostadssökande utan erforderiigt insatskapitai möjiighet att bo i bostadsrättsområden och motverka segregation i boendet. Bostadsrätterna kan överiåtas ti11 hyresgästerna efter viss anpassningstid, tidigare fem år, numera två år. Vissa grunder för beräkning av köpeskiiiingen

tiiiämpas. Vidare gäiier en särskiid återköpskiausui av innebörd att

köpare som avser att avyttra bostadsrätten inom en tid av fem år vid

vite skaii erbjuda kommunen återköp. Vid återköp betaias samma köpe-

ski11ing som bostadsrättshavaren eriagt efter justering med index.

Södertäije kommun har tomtköregier som iiknar förmediingsregierna i Gävie. Även innehavare av småhus med bostadsrätt äger stå i sådan kö. Vid köp av genom kön förmediat hus skaii bostadsrättssmåhuset överiâtas

Nuvarande förhållanden m. m. 77

till av kommunen anvisad köpare och till ett pris som inte överstiger vad som motiveras av erlagd insats, amorteringar samt gjorda förbättringar.

Sedan gammalt använder sig kommunerna ofta av avtal med fastighetsägare eller byggherrar för att erhålla förmedlingsrätt till bostäder. Det kan

vara fråga om avtal som kopplas till t. ex. exploateringsavtal, markan-

visningsavtal eller tomträttsavtal. På senare tid har också förekomit att nan i sådana avtal sökt åstadkomma utfästelser om införande av klausuler i bostadsrättsföreningens stadgar som begränsar överlåtelserätten och bostadsrättspriserna. Ofta har överenskommelser härvid kun-

nat uppnås med de folkrörelsekonperativa organisationerna. Såväl HSB:s

s. k. karenstidsavtal som den s. k. Värmdömodellen har varit aktuella i dessa sammanhang.

Ett känt exempel är det markanvisningsavtal för en del av Skarpnäcksfältet som träffats mellan Fabege Fastighets AB och Stockholms kommun. Avtalet har debatterats i riksdagen (se riksdagens prot. 1981/82 nr 90, 5 §). De bakomliggande omständigheterna är följande. I egenskap av fastighetsägare träffade kommunen ett s. k. markanvisningsavtal med

Fabege som innebär att bolaget ges rätt att bygga på marken som upplåts

med tomträtt. När byggnaderna är färdiga skall kontrakten överlåtas

till en eller flera bostadsrättsföreningar. Förutom dessa bestämmelser innehåller avtalet överenskommelser om antalet bostäder, lägenhetsstorlekar, hyressättning, tidplaner etc. samt följande omtvistade klausulz

FABEGE skall utföra bostadsproduktion med statlig belåning. Bostäderna inom området skall upplåtas med bostadsrätt. FABEGE skall svara för att

bostadsrättsförening(ar) med kommunal representation bildas. FABEGE svarar vid vite av 15 000 000 kronor för att det i stadgarna för varje bostadsrättsförening som bildas

dels

inom det område som avses i detta avtal införs regler om prisreglering vid överlåtelse av bostadsrätt. Därvid skall följande prin-

ciper följas: Högsta tillåtna överlåtelsepris skall bestämmas som summan av inbetalda grundavgifter, upplåtelseavgift samt kapital-

tillskott (amorteringar) i övrigt, allt uppräknat med konsument-

prisindex. Därtill läggs värdet av gjorda förbättringar samt på

lägenheten upplöpande andel av föreningens dispositionsfond (ba-

*Nuvarande förhåiianden m. m.

ianserat överskott). Om säijare och köpare så begär det får också inre underhåiisfond och ovaniigt stort reparationsbehov beaktas, de1s för att, i den mån och när kommande iagstiftning så medger, i stadgarna för varje bostadsrättsförening som bi1das inom ovan angivet område intas bestämmelser om hembudsskyidighet ti11 kommunen e11er tiii av kommunen anvisat bostadsförmediingsorgan vid överiåteise av bostadsrätt. Den närmare utformningen av hembudsbestämmeiser ska11, när erforderiig besiutats av Sveriges riksdag, besiutas av kommunen efter

Iagägdring

samrad med FABEGE. FABEGE har uppfy11t sitt åtagande eniiqt ovan om FABEGE förbinder varje bostadsrättsförening att i avtaien med bostadsrättsinnehavarna inta

bestämmeiser som på ett betryggande sätt garanterar att ovannämnda stadgebestämmeise om maxima1t över1åte1sepris vidmakthåiies samt att,

när 1agändring så medger, stadgebestämmeise om hembudsskyidighet införes. Innan FABEGE träffat avta1 med respektive bostadsrättsförening skaii kommunen godkänna avtaiens 1yde1se i ovan nämnda hänseenden. Ovannämnda vitesbeiopp skaii proportioneras me11an de o1ika bostads-

rättsföreningarna som biidas med avseende på varje bostadsrättsföre-

nings iägenhetsantai.

Kammarrätten i Stockho1m har i en dom den 19 februari 1985 (måi

1721-1983) ogi11at en ta1an som gick ut på att fastighetsnämndens be-

siut att godkänna markanvisningsavtaiet med FABEGE sku11e upphävas som stridande b1. a. mot BRL.

51ut1igen kan nämnas ett rättsfali från regeringsrätten (må1 nr 1724-1983) som rörde kommuna1besvär mot ett av Oskarshamns kommun fat-

tat besiut om avtai om återköp av bostadsrätter i en bostadsrättsföre-

ning. Bakgrunden tiil besiutet var att föreningen tidigare i sina stadgar intagit ett förbehåii som innebar att överiåteise av bostadsrätt med vissa undantag fick ske enbart tili person som kommunen anvisar. Föreningen hade registrerats med detta förbehåii år 1981.

Den huvudsakiiga innebörden av regeringsrättens dom var att BRL är civiiiag och inte direkt riktar sig ti11 kommun. Även om förbehåiiet i stadgarna stod i strid med BRL utgjorde detta därför ej grund att upp-

häva kommunens besiut. Besiutet om återköp viiade ej he11er på orättvis

grund.

i Nuvarande förhåiianden m. n. 79

Sjäiva prissättningskiausuierna ska11 inte närmare tas upp i detta sammanhang. Det ska11 biott konstateras att man - iåt vara med vissa variationer - använder

genomgående sig av principen av indexuppräkning

av grundavgifter och gjorda kapitaitiilskott samt tar hänsyn ti11 nediagda förbättringar i iägenheten.

2.4 Något om prisutveckiingen på bostadsrätter m. m.

2.4.1 Aiimänt om prisutvecklingen m. n.

1978 års bostadsrättskommittê 1ät genom institutionen för fastighetsekonomi vid tekniska högskoian i Stockhoim (KTH) utföra en studie av

prisutveckiingen på bostadsrätter under 1970-taiet (Priser och omsätt-

ning på bostadsrättsiägenheter, Ds Bo 1981:2). En sammanfattning av

studien görs i kommitténs siutbetänkande (SOU 1981:74, s. 273-277). Beträffande prisutveckiingen hitti11s under 1980-taiet finns ingen motsvarande undersökning. Stockhoims kommuns fastighetskontor har dock

åriigen gjort en viss uppföijning av priserna. Vi skaii äterkomma ti11

förhåiiandena i St0ckho1m under nästföijande avsnitt.

Den nämnda studien över prisutveck1ingen på 1970-taiet kan punktvis

sammanfattas på föijande sätt.

0 I rapporten räknade man med att det år 1980 fanns ca 550 000 bostadsrättsiägenheter i iandet. Ca 60 % av dessa e11er ungefär 330 000

iägenheter fanns på orter med en medeiprisnivå som inte översteg

40 000 kr. för 3 rum och kök. Ungefär 30 000 bostäder fanns i Stock-

hoims innerstad, där prisnivån var ca 100 000 kr. per rum.

o I genomsnitt hade 10 % av bostadsrätterna åriigen bytt ägare under

den studerade perioden. I Stockhoims innerstad var omsättningen iägst med 6 % av bostadsrätterna.

0 Den åriiga handeln med ca 55 000 bostadsrätter i flerbostadshus om-

satte drygt 2 miijarder kr. Ca 16 000 överiåteiser per år i Stockhoim

80 Nuvarande förhåiianden m. m.

med närförorter svarade, i pengar räknat, för mer än 40 % (knappt 1 miijard kr. av he1a omsättningen).

0 Reait sett hade priserna på bostadsrätter sjunkit me11an 1970 och

1979 i de fiesta mindre tätorter, varit ungefär oförändrade i de större tätorterna och stigit i storstadsområdena. Sett ti11 enbart andra häiften av 70-taiet hade det i samt1iga ortsstoriekar varit

fråga om reaia prisökningar som uppgått tili 10-30 % per år. Nomi-

ne11t hade priserna ofta mer än tredubhiats.

o ansågs för prisnivån på bo- Tiiigången på hyresiägenheter avgörande stadsrätter. Prisnivån var högre på en stor bostadsmarknad än på en

1iten. Andeien bostadsrätter på marknaden ansågs ha en reiativt 1iten

betydelse för prisnivån.

o Det geografiska iäget inom en ort var vid sidan av bostadsmarknadsiäden viktigaste prisförk1arande faktorn. Standardskiiinader ne11an get

iägenheter 1iksom ski11nader i månadsavgifter tycks endast ha haft

begränsad betydeise.

Sammanfattningsvis fann kommittén att prisutveckiingen på bostadsrätter

under det senaste decenniet pekade på ett behov av att på vissa iokait

marknader inom enski1da kommuner kunna vidta åtgärder i avgränsade prisdämpande syfte. På grundva1 av dessa siutsatser och de överväganden i övrigt som kommittén gjorde föresiog kommittén ett system med priskontr011 och hembudssky1dighet b1. a. ti11 kommunen.

Den redovisade prisutveckiingsstudien visar de förändringar i bostads-

rätters värde under en viss tidsperiod och som uppstår när de boende

köper och säljer bostadsrätter ti11 rådande marknadspris. En särski1d aspekt som har samband med prisutveckiingen är den omedeibara förmögen-

hetstiiiväxt som kan uppstå när en person förvärvar bostadsrätt mot

som understiger marknadsvärdet. Av intresse är främst när ersättning bostadsrätt vid nyproduktion e11er ombiidning av hyresrätt ti11 bo-

stadsrätt uppiåtes första gången. Om grundavgiften, som baseras på

fastighetens anskaffningskostnad, understiger marknadsvärdet på den

sou 1985:6 Nuvarande förhåiianden m. m. 81

uppiåtna bostadsrätten uppstår en omedeibar förmögenhetstiiiväxt som

antingen kan förbii oreaiiserad eiier reaiiseras genom försäijning.

Den omedeibara förmögenhetstiiiväxten beiyses i en rapport från företagsekonomiska institutionen vid Stockhoims universitet (R 1984:2, Omedeibar förmögenhetstiiiväxt vid köp av bostadsrätt, Anette Gröjer Den första de1en av rapporten handiar om förhåiianoch Birger Ljung). dena vid nyproduktion. To1v bostadsrättsföreningar inom HSB har studerats. Föreningarna är beiägna i Stockhoim, Göteborg, Maimö, Uppsaia och

Örebro, dvs. i orter där man kan förvänta sig att efterfrågan på bo-

stadsrätter är hög. Bostäderna är producerade under tidsperioden 1975-1981.

I tabeii 2.1, som hämtats ur rapporten, har föreningarna rangordnats efter den maximala förmögenhetstiiiväxt som uppmätts. Uppstäiiningen avser den högsta förmögenhetstiiiväxten (dvs. extremvärdena i respektive förening och hur mycket dessa värden skuiie innebära i förmögenhetstiiiväxt för en tre-rumsiägenhet om 75 kvm).

Tabe11 2.1 Omedeibar förmögenhetstiiiväxt vid nyproduktion av bostadsrätter. Extremvärden per förening ordnade i faiiande ordning. 1983 års penningvärde. . (Ur forskningsrapport R 1984: 2, företagsekonomiska institutionen vid Stockhoims universitet)

Max. förm-. Max. förm-

gppsaia

gppsaia Orebro Centraia Innerstadsområde 210 16 000

82 Nuvarande förhå11anden m. m.

Som framgår av tabe11en har det i de f1esta föreningarna förekommit en

förmögenhetstiiiväxt som måste betecknas som betydande. observeras bör att de större förmögenhetsti11växterna uppkommit i de största städerna och där i de mest attraktiva områdena. B1and de studerade försäij-

ningarna (230 stycken) uppvisade 12 procent en förmöqenhetstiilväxt på

500 kr/kvm och 6 procent en förmögenhetstiiiväxt på mer än 1 000

kr/kvm. Det bör särski1t understrykas att endast en viss dei av de

boende rea1iserar förmögenhetsti11växten och då måste beta1a skatt på

reaiisationsvinsten.

Den andra de1en av studien behand1ar omede1bar förmögenhetsti11växt vid

övergång från hyresrätt ti11 bostadsrätt. Denna de1 av studien omfattar

43 bostadsrättsföreningar i fyra bostadsområden i Stockhoims innerstad, nämiigen Österma1m, Kungshoimen, Vasastaden och Söderma1m. Bostadsrättsföreningarna har biidats me11an 1972-1979.

Av rapporten framgår att det även vid ombiidningar förekommit en ome-

delbar förmögenhetsti11växt av betydande storiek. I innerstaden har förmögenhetsti11växten uppskattats till i genomsnitt 1 888 kr/kvm.

Detta motsvarar för en tre-rums1ägenhet på 75 kvm en förmögenhetsti11-

växt på 142 000 kr.

I tabe11 2.2 har marknadspriset uppskattats med hjä1p av mäk1arannonser

varför det kan vara något överskattat.

Nuvarande förhå11anden m. m. 83

Tabe11 2.2 0mede1bar förmögenhetsti11växt i kr/kvm vid ombiidningar av hyresrätt ti11 bostadsrätt i Stockho1ms innerstad. Extremvärden. 1983 års penningvärde. (Ur forskningsrapport R 1984: 2, företagsekonomiska institutionen vid St0ckho1ms universitet) Kr m2 4000 3500 3000 2625 2565 2500 1888 2000 1436 1500 924 1000 500

Österma1m Vasastaden Kungsho1men Söderma1m Innerstaden Totalt

Förutom prisutveck1ingen på bostadsrätter och den 0mede1bara förmögen-

hetsti11växt som kan uppstå efter upp1åte1se är också prisernas inver-

kan på boendekostnaderna av stort intresse. Även om årsavgiften i en

bostadsrättsförening gen0msnitt1igt sett är Iägre än hyran för motsvarande hyres1ägenhet kan den samman1agda boendekostnaden för bostadsrätter dock vara högre.

I en utvärdering av bruksvärdesystemet på hyresmarknaden (Byggforsk-

ningsrådets rapport T 762:1984, Bruksvärdering och hyressättning i

Stockho1m, Göteborg och Ma1mö av Sven Bergenstråhie) har en jämföre1se

gjorts me11an boendeutgiften för bostadsrätter inom HSB som förvärvats efter över1åte1se och hyror för motsvarande 1ägenheter. Jämföre1sen har

i första hand ingått som ett 1ed i att studera hur 01ika egenskaper hos

1ägenheter, fastigheter och bostadsområden värderas av de boende på en

84 Nuvarande förhåHanden m. m. sou 1985:6

fri marknad. I siutsatserna sägs att köparna av bostadsrätter inom HSB i Stockhoim torde haft kiart högre boendeutgifter de första åren än hyresgäster i iägenheter av motsvarande storiek. Skiiinaderna i Göte-

borg var inte iika stora. I Malmö hade köparna något iägre boendeutgif-

ter än hyresgästerna. Sku11e man också räkna in amorteringarna i boendeutgifterna för bostadsrätterna sku11e utgifterna vara högre i samtii-

ga tre kommuner. I Stockhoim torde inte många bostadskonsumenter ha

haft råd att betaia vad som krävdes. Utgifterna 1åg där iångt över de

högsta hyrorna i nyproduktionen.

2.4.2 Specie11t om förhå11andena i Stockho1ms kommmun

På uppdrag av kommittén har Tomas Victorin, anstä11d vid Stockhoims kommuns fastighetskontor och sakkunnig i kommittén, utarbetat en rap-

port.1 I denna anförs sammanfattningsvis föijande.

Stockholm är en bostadsmarknad med många symptom på obaians. Särskiit gä11er detta innerstaden, men iiknande prob1em finns också i många

förorter i angränsande kommuner.

Av de ca 160 000 bostadsiägenheterna i innerstaden är 72 procent Tägenheter om 2 rok e11er mindre. Ande1en småhushå11 är därför hög och barn-

famiijerna är få. Pensionärerna är många.

Man kan knappast påstå att innerstaden i dag är ett särskiit seqregerat

område. Den sociaia sammansättningen är mer ensidig i förortsområdena. En tendens tycks ändå vara att antaiet resursstarka hushåii ökar. Bi. a. har bostadssaneringen i innerstaden med åtföijande hyreshöjningar gjort att de förut sämsta Iägenheterna ofta biivit mycket

attraktiva och efterfrågas av heit andra grupper än tidigare.

1Förutom de fakta som presenteras innehå11er rapporten ett avsnitt med bostadssocia1a aspekter på bostadsrättspriserna m. m. Beträffande

förhåiiandena i St0ckh01m kan i övrigt hänvisas ti11 den i kommitténs direktiv (s. 5) omnämnda skriveisen från Stockhoims kommun den 9 mars 1983 jämte bifogade tjänsteutiåtande från den 12 -

fastighetskontoret

november 1982. Vidare kan nämnas ett tjänsteutiatande av kontoret den

24 maj 1982, benämnt Prisförhåiianden på bostadsmarknaden i Stock-

ho1m. Beträffande s. k. ande1s1ägenheter, se avsnitt 6.2 i betänkandet.

I

i

Nuvarande förhåiianden m. m. 85

Över huvud ta et är innerstaden ett mycket attraktivt bostadsområde.

Efterfrågan pa bostäder är därför stor. Bostadsförmediingen kan dock

bara förmedia en margineii andei tiil dem som vi11 ha iägenheter i innerstaden eftersom de fiesta s. k. successionsiägenheterna förmedias tili förtursfaii och hyresgäster som evakueras inför en rivning e11er en ombyggnad.

Ett stort antai Iägenheter har överförts tili kontor och kommersieiia iokaier. Specieiia kategorier, t. ex. anbassader, organisationer och

utiandssvenskar förfogar över åtskiiiiga iägenheter. De aiimännyttiga

företagen förvaitar endast 14 procent av iägenheterna i innerstaden.

Under senare år har frågan om bostadsrättsbeståndets utveckiing i

Stockhoim kommit att uppmärksanmws a11t mer. Härvid har bostadsrättspriserna och den ökande omvandiinqstakten av hyresrätter ti11 bostadsrätter kommit i förgrunden.

Av tabe11 2.4 framgår att antaiet bostadsrätter i Stockhoims innerstad

år 1980 eniigt foik- och bostadsräkningen utgjorde 34 294 stycken eiier 21,4 procent av iägenheterna i fierbostadshus där. Reiativt sett var andeien bostadsrätter iägre än för riket i övrigt. I fierbostadshusen utgjorde såiunda den genomsnittiiga andeien 27 procent.

Tabeii 2.4 Antal och andei bostadsrätter i Stockhoims kommun 1980 (FoB)

iägenheter i Stockhoims innerstad. Riksbyggen saknar he1t föreningar. HSB:s bestånd utgörs ungefär av en tredjedei. Övriga två tredjedeiar utgörs av de1s s. k. privata bostadsrättsföreningar samt av äidre bostadsföreningar m. fi.

Antaiet bostadsrätter är i snabb ökning genom en omvandiing från hyresrätt ti11 bostadsrätt. Tabe11 2.5 utvisar omfattningen av de förvärv som Bostadsrattsforeningar gjort de senaste sex åren i o1ika stadsdeiar.

86 Nuvarande förhållanden m. m.

Tabell 2.5 Antal till bostadsrätter omvandlade lägenheter i Stockholms kommun åren 1978-1983. 78 79 80 81 82 83 Totalt Stan 7 40 - 17 6 30 100

Gamla

varav privata föreningar 1070 1493 900 1137 1741 1987 8328

Utöver omvandlingarna har i nyproduktionen tillkommit 3 442 lägenheter under den redovisade perioden. På sex år har därför sammanlagt tillkommit ca 16 600 bostadsrättslägenheter, dvs. en ökning av antalet bostadsrätter med en dryg fjärdedel i hela kommunen och med närmare hälften i innerstaden. Under perioden kan antalet omvandlingar i hela innerstaden beräknas till 8,2 procent av det privatägda hyresläqenheterna

där. Beräknat på enbart Ostermalm blir siffran 12 procent. Det finns en

klar tendens att det är hus i goda lägen med större lägenheter som omvandlingarna är vanligast. Mindre och sämre lägenheter tycks bli allt

mer överrepresenterade i hyreshusbeståndet.

Beträffande priserna på bostadsrätter har fastighetskontoret i Stock-

holms kommun under de senaste åren successivt följt upp den prisstudie som 1978 års bostadsrättskommittê lät utföra. Av resursskäl har uppföljningen dock endast avsett HSB-föreningar. Materialet omfattar 27

bostadsrättsföreningar med 3 875 lägenheter. Antalet köp årligen är ca

240. Sammanfattningsvis menar man från fastighetskontorets sida att priserna fortsatt att öka. Tabell 2.6 redovisar resultaten.1

1Mäklare som har tillfrågats under hand har uppgivit att prisutveck-

lingen i Stockholm under år 1983 och 1984 varit mycket kraftig. Beträffande 1984 är det en allmän uppfattning att priserna stigit med 20 procent eller mera, dvs. reala prisökningar. Om man bortser från de mest attraktiva områdena kan man för normala innerstadslägenheter i äldre hus i allmänhet få betala; för 1 rok 225 tkr, för 2 rok 325 tkr och för 3 rok-över 500 tkr.

Nuvarande förhå11anden m. m. 87

Tabe11 2.6 Över1åte1sepriser på bostadsrätter i St0ckh01m 1981-83

(tkr) FL

2 r 0 k 150-250 175-200 225-300 75-125 75-150 80-185 3 r 0 k 200-400 250-450 275- 75-150 80-200 85-250 4 r 0 k 275-500 300- Få köp 80-200 100-250 105-300 5-6 r 0 k F å k ö p , s t 0 r s p r i d n i n g

3 FÖRKÖPSRÄTT FÖR ORGANISATIONER OCH FÖRENINGAR

3.1 A11männa utgångspunkter för kommitténs överväganden

I detta kapite1 redovisar kommittén hur ett system med förköpsrätt för en bostadsrättsförening e11er för den bostadskooperativa organisation som föreningen ti11hör bör vara utformat. I det system som vi föres1år kan kommunen 1ätt inrangeras genom att kretsen av förköpsberättigade får omfatta även kommunen. Den förköpsrätt för kommunen som det här kan

b1i fråga om grundas på ett avtai om förköpsrätt e11er genom att kom-

munen sjä1v medverkar i föreningsbi1dningen. Vi har emeiiertid valt att

behandia den frågan gemensamt med övriga frågor om kommuna1 förköpsrätt

ti11 bostadsrätter i nästa kapite1.

Vi de1ar den uppfattning som har kommit ti11 uttryck i direktiven, nämiigen att det inte är ti11räck1igt med prisföreskrifter för att åstadkomma prisbegränsninqar. Det är a11tså nödvändigt att bryta kontakten me11an sä1jaren av en bostadsrätt och den som vi11 köpa den.

Vårt försiag i denna dei utgår från att det är bostadsrättsföreningarna

som ska11 bestämma om det sjäiva ska11 finnas en iösningsrätt e11er med vår - ti11 bostadsrätter terminoiogi förköpsrätt hos föreningen.

Syftet med en sådan ordning är primärt att hå11a nere över1åte1sepri-

serna. Redan det att förhå11andena varierar me11an oiika orter och ti11 och med inom samma ort samt från tid ti11 annan gör det nödvändigt att

systemet är anpassningsbart. Vi har a11tså arbetat med den utgångspunk-

ten att 1agstiftningen ska11 ti11handahå11a en möj1ighet för bostads-

rättsföreningarna att göra förbehåii om förköpsrätt i stadgarna och att det f0rme11t sett är föreningen sjäiv som ska11 bes1uta om den vi11 använda sig av denna möjiighet.

En annan utgångspunkt är att de bostadskooperativa organisationernas

medverkan behövs för att överiåteisepriserna ska11 kunna påverkas över

90 Förköpsrätt för organisationer och föreningar

ett större fäit och för att de måi som stä11s upp i direktiven skaii

kunna uppnås. Det är knappast att räkna med att bostadsrättshavarna i

en förening har intresse av att priserna på deras bostadsrätter begrän-

sas. Ett sådant intresse finns främst hos organisationerna. Av ett friviiiigsystem måste aiitså krävas att organisationerna kan öva infiy-

tande inte bara på frågan om bostadsrätter i en förening skaii kunna

förköpas utan också på frågan om förköp skaii ske i det enskiida fai-

let.

Inom HSB och Riksbyggen biidas bostadsrättsföreningarna av organisationerna utan medverkan av de boende (s. k. kontorsstiftning). Ursprungiigen består därför föreningarna av styreise och mediemmar som utgörs av förtroendemän i organisationen. De boende antas inte som

mediemmar och kan inte påverka styreisens sammansättning förrän på ett

senare stadium, i aiimänhet först när byggnadsprocessen har fortskridit

ganska iångt e11er, vid ombiidning av hyresrätt tiil bostadsrätt, när

fastigheten har förvärvats. Förfaringssättet medger bi. a. att bostadsrättsföreningens stadgar kan utformas i eniighet med organisationernas

måisättning. Både i HSB:s och Riksbyggens mönsterstadgar anges vidare

att stadgarna inte får ändras utan medgivande av organisationen.

Med den angivna ordningen är det redan nu möjiigt för en överordnad

organisation att på angivet sätt och med stöd av 44 S BRL ta in prisfö-

reskrifter i bostadsrättsföreningarnas stadgar. Av 62 § tredje stycket samma 1ag föijer vidare att ett viiikor om att stadgarna inte får ändras utan överorganisationens medgivande är giitigt. En förköpsrätt och därav föraniedd prisregiering för de bostadskooperativa organisationerna bör ha som grundförutsättning att föreskrifter härom tas in i bostadsrättsföreningarnas när dessa biidas.

stadgar

Den bostadssociaia ro11 som HSB och Riksbyggen under iång tid har spe-

iat har sin bakgrund bi. a. i den kooperativa uppbyggnaden med samverkan i fiera organisationsied. Förfaringssättet med kontorsstiftning medger att bostadsrättsföreningarnas stadgar redan från början rutinmässigt kan utformas i överensstämmeise med organisationernas måisättning och att bostadsrättsföreningarna då också införiivas i den paria-

Förköpsrätt för organisationer och föreningar 91

mentariska organisationen. Varje förening kommer så1edes att ha möjiig-

het att genom representation i den överordnade organisationen påverka

frågor som rör he1a mediemskoiiektivet. Detta gä11er även frågor om

förköpsrätt och prisregier.

Vi ser inga principie11a hinder mot att konstruera ett förköpssystem på

det sättet att i praktiken det avgörande infiytandet över om systemet ska11 ti11ämpas e11er ej får iigga hos de bostadskooperativa organisa-

tionerna. Någon an1edning att härvid begränsa 1agstiftningen tili de

foikröreisekooperativa organisationerna, HSB och Riksbyggen, finns

inte. Lagstiftningen hör såiunda utformas med utgångspunkt i att även

andra bostadskooperativa organisationer ska11 kunna tiliämpa den. F. n. är det endast SBC som utgör en sådan bostadskooperativ organisation.

Givetvis bör också bostadsrättshavarna i en enskiid bostadsrättsförening efter en kontorsstiftning eiier annars ha nöjiighet att införa bestämme1ser om förköp för att tiiivarata sina intressen, t. ex. att tiiigodose mediemmarnas önskan att förvärva e11er byta ti11 sig andra iägenheter inom föreningen e11er att använda en iägenhet för annat än bostadsändanåi (fritidsiokai e. d.).

Vad gäiier systemets räckvidd så utgår vi från att de foikröreisekoope-

rativa företagen HSB och Riksbyggen kommer att tiiiämpa systemet i de

orter och inom de områden där prisnivåerna på bostadsrätter är höga

eiier en snabb prisstegring kan förutses. Inom HSB b1ir det härvid den regionaia HSB-föreningen som förvärvar bostadsrätten för vidareförsäijning tili i första hand mediemmarna i HSB:s hosparkö. Inom Riksbyggen biir det riksorganisationen som är förvärvare, men den administrativa handiäggningen kommer att handhas av distriktskontoren. Vad gäiier

vidareförsäijningen inom Riksbyggen finns det f. n. och i samverkan med

sparbankerna ett organiserat bosparande, ti11s vidare dock endast av mindre omfattning. Man får därför tänka sig att vidareförsäijningen, förutom tili bospararna, sker ti11 bostadsrättshavare inom Riksbyggen, ti11 alimänheten eiier i samverkan med kommunerna tiil personer i kommunernas bostadsköer.

92 Förköpsrätt för organisationer och föreningar

Som har framhåiiits i direktiven inbjuder varje begränsning i den fria

överiåteiserätten och prisbildningen ti11 försök att kringå den ordning

som gäiier. Vårt försiag eiiminerar inte riskerna för ett krinqgående

men en utgångspunkt i arbetet har varit att så iångt möjiigt minska

dem.

Även ett system med förköpsrätt för bostadsrättsföreningarna och de bostadskooperativa organisationerna medför, inte minst av rättssäker-

hetsskäi, en rätt omfattande iagregiering. En utgångspunkt för oss har

varit att försöka finna iösningar som i rim1ig grad ti11godoser de rättssäkerhetskrav som kan stä11as utan att regelsystemet biir a11tför komplicerat och svårt att tiiiämpa. Detta synsätt har fått prägia vårt va1, när fiera tänkbara iösningar har stått ti1i buds.

Den förköpsmodeii som behandias i detta kapitei föresiås inte begränsad tiii föreningar som biidas efter ikraftträdandet. I äidre föreningar fordras emeiiertid en stadgeändring, viiket betyder att föreningsstämman måste besiuta om att förköpsrätt ska11 gä11a. Vi föresiår att de nuvarande regierna i 62 § BRL om stadgeändring som inskränker mediems rätt att överiåta sin bostadsrätt får gä11a även när stadgeändringen innebär att ett förbehå11 om förköpsrätt införs, se avsnitt 2.1.3. Detta föranieder ett ti11ägg ti11 62 § andra stycket BRL av innehåii .att ett bes1ut varigenom ett förbehåii om förköpsrätt införs i stadgarna är giitigt endast om samtiiga bostadsrättshavare viikas rätt berörs av ändringen samtycker tiii besiutet. Eniigt kommitténs mening biir innebörden av bestämmelsen att ett samtycke kan iämnas antingen vid

omröstning på föreningsstämma eiier, sedan beslutet om stadgeändring

fattats med erforderiig majoritet, i efterhand (jfr 1930 års bostadsrättsföreningsiag 60 S 3 samt prop. 1971:12 s. 162).

Särskiit i samband med en ombyggnad av en bostadsrättsfastighet kan det bii aktueiit att förbehåiia förköpsrätt i en äidre förening. Normait torde i ett sådant fa11 organisationen emeiiertid ha 1öst in samtiiga bostadsrätter. Situationen biir aiitså densamma som vid nyproduktion med kontorsstiftning. Om det i annat faii skuiie införas förköpsrätt i en ä1dre bostadsrättsförening kan det naturiigtvis inträffa att en

I r r

5 Förköpsrätt för organisationer och föreningar 93

bostadsrättshavare som tidigare hade kunnat säija sin bostadsrätt ti11 marknadspris i stä11et kan b1i tvungen att säija den ti11 den som är förköpsberättigad ti11 ett iägre pris (jfr prisregierna i avsnitt 3.6.2). Detta förhåiiande har vi dock inte funnit motivera särskiida

övergångsbestämeiser med hänsyn de1s tiii den tidigare nämnda regein

om bostadsrättshavarnas samtycke för en stadgeändring, deis ti11 att

föreningen ju a11tid har att vä1ja meiian att gå med på förköpsrätt och

att avstå från den förmån som den förköpsberättigade erbjuder som en motprestation ti11 förköpsrätten, t ex. ett fördeiaktigt iån ti11 en ombyggnad. (Beträffande panthavares stäiining vid stadgeändring, se avsnitt 3.4.5.)

Den mode11 som vi har tagit fram tar inte upp några bestämmeiser om

högsta tiiiåtna pris vid överiåteise av bostadsrätt e11er andra bestämmeiser som styr prisbiidningen och direkt riktar sig mot överiåtaren. Sådana bestämmeiser behövs inte med det system som vi föresiår. I förköpsfaiien sätts ju marknadskrafterna ur spe1 genom att det bara finns en köpare, nämiigen den förköpsberättigade. Det är denne som ensam kan bestämma priset. De prisregier som vi föresiår har därför ett motsatt innehåii. De syftar tiii att säijaren i en förköpssituation skaii få tilibaka de pengar som han har ti11skjutit (se avsnittet 3.6.2). Med vårt förslag finns det ingenting som hindrar att bostadsrättsföreningens stadgar utformas så att den förköpsberättigade b1ir skyldig att

betaia ett högre pris än som föijer av vår prisregei. Också på denna

punkt har vi ansett att det finns ett värde i sig att inte genom Tagstiftning beskära föreningarnas handiingsfrihet.

I de föijande avsnitten (3.2-3.6) redogör vi närmare för hur vi anser att ett system med förköpsrätt för bostadsrättsföreningarna och de bostadskooperativa organisationerna bör vara utformat samt för skäien för de iösningar som vi har stannat för. Vi redovisar också för hur våra bestämmelser är avsedda att fungera i praktiken.

94 Förköpsrätt för organisationer och föreningar _

3.2 Förkögskonstruktionen

Vårt försiagz BRL ändras så att det biir möjiigt att ta in bestämmeiser om förköpsrätt i en bostadsrättsförenings stadgar.

Vi har funnit det mest ändamåiseniigt att använda uttrycket förköpsrätt

för den konstruktion som vi vait. Konstruktionen innebär att bostads-

rättshavaren - innan han överiåter bostadsrätten till någon annan - i

viss ordning måste erbjuda den ti11 den som är förköpsberättigad, såvida friviiiig överenskomme1se om över1åte1se inte kan träffas. Överiåter

bostadsrättshavaren bostadsrätten ti11 någon annan än den förköpsbe-

rättigade, ska11 som princip mediemskap i bostadsrättsföreningen vägras

om inte något undantag föreiigger från förköpsrätten (se vidare avsnitt

3.5.2). Förköpsrätten gä11er endast om föreskrifter härom tagits in i föreningsstadgarna.

Eftersom det är bostadsrättshavaren som tar initiativet ti11 en överiåteise anser vi att uttrycket iösningsrätt i detta sammanhang är mindre 1ämp1igt. Vi anser vidare att det i och för sig vedertagna men å1der-

domiiga uttrycket hembudssky1dighet som en benämning på en sky1dighet

som åviiar bostadsrättshavaren att i viss ordning och på vissa vi11k0r

erbjuda bostadsrätten tili en bestämd förvärvare bör undvikas.1

Det kunde i och för sig ha 1egat nära ti11 hands att anknyta konstruktionen ti11 regierna i 14 § BRL om iösningsrätt av bostadsrätt ti11 iokaier. Denna rätt innebär att den Tösningsberättigade - inom viss tid

1Termin010gin avviker visserligen från vad som används i fastighets-

rättsiiga sammanhang; jfr t. ex. förköpsiagen (1967:868) och iagen (1982:352) om rätt ti11 fastighetsförvärv för ombiidning ti11 bostads-

rätt. Den står dock i överensstämme1se med den associationsrättsiiga

terminoiogin; jfr 14 § BRL och 3 kap. 3 § aktieboiagsiagen (1975:385) samt prop. 1979/80:143 med försiag tiil ny iagstiftning om handeisboiag m. m. s. 175-176.

i I i l r E

g sou 1985:6 Förköpsrätt för organisationer och föreningar 95

efter en överlåtelse - kan göra lösningsrätten gällande hos förvärvaren. En annan närliggande rñjlighet vore att anknyta till reglerna om så sätt att den som antas som medlem i bostadsrättsföre-

medlemskap på

ningen måste ha anvisats bostadsrätten av föreningen, bostadskooperativ organisation eller i annan ordning.

Det finns emellertid flera skäl varför vi inte valt någon av de sist

nämnda konstruktionerna. I praktiken torde visserligen de båda systemen innebära att bostadsrättshavaren, innan han överlåter bostadsrätten, vänder sig till den som är lösnings- eller anvisningsberättigad med en

förfrågan om lösningsrätten kommer att utövas eller med begäran om

anvisning av viss köpare. Utan särskilda tidsfrister inom vilka svar måste avges kan emellertid bostadsrättshavarens möjligheter att överlå-

ta bostadsrätten bli svävande under lång tid. Om denne å andra sidan

överlåter bostadsrätten utan att först ha vänt sig till den som har lösnings- eller anvisningsrätten, får såväl bostadsrättshavaren som förvärvaren räkna med att köpet ändå inte kommer till stånd. En sådan ordning är mindre lämplig, när lösningsrätten eller anvisningsrätten kan beräknas komna till användning mera regelmässigt. Att det tidigare har funnits en lösningsrätt för bostadsrätt till bostäder motsvarande lösningsrätten till lokaler enligt 14 § BRL föranleder inte annat ställningstagande.

En mer radikal lösning för att bryta kontakten mellan säljare och köpa-

re vore att införa en obligatorisk återlämningsrätt. Ett sådant insti-

tut skulle innefatta en skyldighet för bostadsrättshavaren att återlämna bostadsrätten till föreningen vid avflyttning korresponderad med en motsvarande skyldighet för föreningen att efter begäran förvärva bostadsrätten och återbetala det kapital som nedlagts i bostadsrätten. Eftersom detta kapital till största delen är bundet i föreningsfastigheten skulle emellertid systemet förutsätta att föreningen byggde upp

särskilda återköpsfonder eller tryggade finansieringen av återköpen på

annat sätt, t. ex. genom den nya förvärvarens kapitalinsats. Av skäl som vi skall återkomma till under avsnitt 3.6.6 är en ordning med åter-

köpsfonder knappast genomförbar. En återlämningsrätt avviker dessutom

alltför mycket från den nuvarande principerna i BRL att bostadsrättsha-

96 för organisationer och föreningar Förköpsrätt

varens enda möjiighet att ti11godogöra sig det insatta kapitaiet är att överlåta sin bostadsrätt. Man sku11e med fog kunna hävda att det b1ev

om en he1t upp1åte1seform. Vi har därför inte funnit skä1 att fråga ny

närmare överväga en sådan ordning.

Vi har också övervägt om förköpsrätten ska11 vara obiigatorisk i den - oberoende meningen att en bostadsrättshavare av stadgeföreskrifter a11tid måste erbjuda bostadsrätten ti11 föreningen e11er en överordnad

bostadskooperativ organisation. Med de krav på f1exibi1itet som vi

anser att systemet bör ha har vi eme11ertid avvisat tanken på ett så-

dant obligatorium.

S1utsatsen av vad som har anförts biir att en förköpsrätt bör anordnas

i huvudsakiig överensstämme1se med vad som har skisserats i direktiven. Så1edes bör det vara möjiigt för en bostadsrättsförening att ta in i sina förbehå11 om förköpsrätt, innebärande - åtminstone i prinstadgar - för en bostadsrättshavare att den förköpscip en sky1dighet erbjuda berättigade att förvärva bostadsrätten innan den får överiåtas ti11

någon annan.

3.3 Kretsen av förköpsberättigade

Vårt förs1ag: Förköpsrätt skaii kunna förbehå11as antingen bostadsrättsföreningen e11er den bostadskooperativa organisation i vi1ken föreningen är mediem (jfr för kommunens de] kapite1 4).

Av vad vi har anfört i avsnittet 3.1 framgår det att vi anser att bo-

stadsrättsföreningar och bostadskooperativa organisationer ska11 kunna

tiiierkännas förköpsrätt vid övergång av bostadsrätt. Mot bakgrund

bl. a. av de specie11a syften som uppbär förköpsrätten har vi inte funnit skäi att vidga kretsen av förköpsberättigade ytteriigare e11er att möj1iggöra att denna krets fritt får bestämmas av föreningarna e11er organisationerna.

i *få

i

I

i Förköpsrätt för organisationer och föreningar 97 §

Det sku11e i och för sig kunna tänkas att en bostadsrättsförenings mediemmar tiiierkändes förköpsrätt vid sidan av föreningen. Eniigt nuvarande 14 § BRL kan iösningsrätt för andra iägenheter än bostadsiägenheter föreskrivas för både föreningen och dess mediemmar. Vi har emeiiertid funnit att en sådan turordning som då måste etab1eras medför betydande oiägenheter.

Det är så1unda oiämpiigt att en bostadsrättshavare som önskar överiåta sin bostadsrätt i tur och ordning ska11 behöva vända sig ti11 mediemmarna i föreningen för att efterhöra om intresse finns för förköp. Även

om en sådan administrativ omgång skuiie handhas av föreningen kan för-

farandet komma att dra ut på tiden. Detta är oiämpiigt eftersom en

re1ativt kort tidfrist bör gäiia inom viiken bostadsrättshavaren skaii få besked om förköpsrätten kommer att utövas. En k1ar nackdei med förköpsrätt för enski1da mediemmar är att det kan visa sig att den mediem som har utövat förköpsrätt inte rår med att fu11fö1ja köpet. Förfaran-

det kan då komma att dra ytteriigare ut på tiden ti11 förfång för bo-

stadsrättshavaren. I värsta fa11 kan denne gå miste om beta1ning. Sett

ur bostadsrättshavarens synpunkt är det säkrare att ha att göra med bostadsrättsföreningen e11er en organisation. Mot detta resonemang kan invändas att en bostadsrättshavare som säijer sin bostadsrätt ti11 en

privatperson redan i dag tar en risk. Vi menar dock på den punkten att

det före1igger en väsentiig principie11 ski11nad me11an det fa11et att

bostadsrättshavaren på grund av förköpsrätten måste göra en affär med

någon som han inte sjäiv har va1t och det fa11et att han sjäiv har

utsett köparen.

Vi vi11 emeiiertid understryka att en ordning som innebär att föreningen och inte mediemmarna är förköpsberättigad inte innebär att mediemmarnas intresse av att förvärva iedigbiivna bostadsrätter åsidosättes. Föreningen kan såiunda efter ett förvärv i sin tur överiåta bostadsrät-

ten ti11 en mediem efter viss turordning. I många fa11 kan det också

vara möjiigt för föreningen att göra ett vi11k0rat avstående från för-

köpsrätten ti11 förmån för någon av med1emmarna. Det finns ingen anled-

ning att tro att bostadsrättshavaren i ett sådant fa11 inte sku11e

98 Förköpsrätt för organisationer och föreningar

godta en direktöver1åte1se ti11 mediemmen, i varje fa11 om betainingen kan säkras.

Vi har inte he11er funnit det nödvändigt att föreskriva en viss turordning me11an föreningens och den bostadskooperativa organisationens förköpsrätt. Vem som ska11 ha försköpsrätt får bestämmas från fail ti11 fa11 men endast endera av dem bör kunna ti11erkännas förköpsrätt i stadgarna. Detta kan i vissa fa11 möj1igen 1eda ti11 att en intresse-

konf1ikt uppstår me11an organisationen och föreningen. Vi vill påpeka

att organisationen a11tid har möjiighet att efter ett förköp vidareför-

sä1ja bostadsrätten ti11 föreningen e11er någon med1em e11er göra ett

vi11korat avstående från förvärvet ti11 förmån för någon av dem. Det

bör i sammanhanget också beaktas att det efter en sådan åtgärd ofta

ändå kommer att b1i en Iägenhet fristä11d inom föreningen som organisationen kan disponera över.

3.4 Förfarandet vid förköp

3.4.1 A11männa krav på förfarandet

Med förfarandet åsyftas här det praktiska ti11vägagångssättet för bo-

stadsrättshavaren att över1åta sin bostadsrätt och hur förköpsrätten

ska11 utövas. Kraven på rättssäkerhet och snabbhet stä11er här särski1-

da krav på iagstiftningens utformning. Detta gä11er i synnerhet som

förköpsrätten gä11er bostäder och bostadsrättshavaren typiskt sett är den svagare parten i förhå11ande ti11 den som är förköpsberättigad. Vi har därför inte ansett det möjiigt att efter mönster av nuvarande 14 § BRL över1ämna åt bostadsrättsföreningarna e11er de bostadskooperativa

organisationerna att utforma stadgebestämmeiser om förfarandet på det

sätt som de anser 1ämp1igt. En1igt vår mening 1igger det också ett egenvärde i att förfarandet b1ir enhet1igt i samt1iga föreningar där

förköpsrätt kommer i fråga.

Visseriigen b1ir iagstiftningen med en sådan regiering täm1igen detaljerad, men vi vi11 häremot framhå11a att inget hindrar att bostads-

rättshavaren och den förköpsberättigade ingår ett frivi11igt avta] om

SOU 1935:6 Förköpsrätt för organisationer och föreningar 99 F i

över1åte1se av bostadsrätten ti11 det pris som de kan komma överens om. Vi tror snarare att detta kommer att bli ett vaniigt förfaringssätt.

Ett första krav som bör stä11as på förfarandet är att bostadsrättshava-

ren endast ska11 behöva beakta en förköpsberättigad part, jfr avsnittet 3.3. Härav föijer att om den förköpsberättigade avstår från förvärv så

skail bostadsrättshavaren inte behöva vända sig ti11 någon annan för-

köpsberättigad utan han skaii vara fri att sä1ja bostadsrätten tili vem han viii. Skuiie en bostadsrättshavare behöva vända sig tili fiera förköpsberättigade i tur och ordning, skuiie det innebära en a11tför stor försämring av hans stäiining i förhåiiande tii1 vad som gä11er nu. I dag behöver han - förenk1at uttryckt - bara hå11a sig ti11 en, nämligen den som erbjuder de bästa vi11koren.

Ett andra krav är att förfarandet måste kunna genomföras utan onödig

tidsutdräkt. Vi har tagit ti11 utgångspunkt den tid om tre månader inom

viiken en bostadshyresgäst kan avveckia sitt hyresförhå11ande. Hyres-

gästen har rätt att säga upp hyresavtaiet tiil det månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen (5 § hyresiagen). För bostadsrättshavaren innebär detta att han inom samma tid bör kunna frånträda bostadsrätten och då uppbära ersättning av den förköpsberättigade.

Förköpsrätten ska11 grunda sig på ett förbehå11 i bostadsrättsföre-

ningens stadgar. stadgarna ska11 a11tså ge upp1ysning om de reg1er som gäiier för förköpsrätten även om det i f1era avseenden är f0rme11t tiiiräckiigt att göra en aiimän hänvisning ti11 de bestämmeiser som tas upp i BRL.

Det kan ofta vara svårt för en enskiid bostadsrättshavare att endast genom att ta dei av stadgarna sätta sig in i de regier som gä11er för

förköpsrätten. Vi viii därför understryka vikten av att organisationer-

na aktivt informerar bostadsrättshavarna om de regier som gäiier. Vi

utgår från att detta kommer att ske utan någon iagstadgad informations-

sky1dighet.

100 Förköpsrätt för organisationer och föreningar

I detta sammanhang vi11 vi som väsentiigt också framhåiia att en köpare som överväger att förvärva bostadsrätt måste känna tiil och kunna göra sig underrättad om att bostadsrätten kan b1i föremåi för förköp och att

begränsad ersättning då utgår för bostadsrätten. Vi föresiår därför att

uppgift om ett förbehå11 om förköpsrätt ska11 tas upp i den uppiåteise-

hand1ing som gäiier för bostadsrätten eniigt 6 § BRL samt i den skrift- 1iga över1åte1sehand1ing som ska11 upprättas eniigt 12 a § samma iag. I

dessa handiingar bör också anmärkas att ersättningen vid förköp utgår

en1igt de särskiida grunder som anges i stadgarna. Motsvarande uppgifter bör tas in i utdrag av den iägenhetsförteckning som eniigt 50 5 BRL ska11 föras av föreningens styre1se. S1ut1igen bör uppgifterna tas in i sådana bostadsrättsbevis som särskiit utfärdas av föreningen.

3.4.2 Överiåteiseanmäian, underrätteise om förköp samt fuiiföijd av förköp

Vårt försiagz Förköpsrätten aktuaiiseras genom att bostadsrättshavaren gör en överiåteiseanmäian hos den förköpsberättigade. Denne ska11 inom en månad underrätta bostadsrättshavaren om att förköpsrätten kommer att utövas. Inom en månad därefter ska11 bostadsrättshavaren, om han

fortfarande vi11 avhända sig bostadsrätten, påka11a hos den förköpsbe-

rättigade att han vi11 att förköpet ska11 fu11fö1jas. Gör han det, ska11 en över1åte1se av bostadsrätten anses ha skett.

Vi ska11 nu närmare behandia förfarandet vid överiåteise av bostadsrätt, när föreningens stadgar innehåiier ett förbehåii om förköpsrätt.

Som vi tidigare har anfört är den principieiia utgångspunkten att med-

iemskap i föreningen skaii vägras om överiåteise av bostadsrätten sker

ti11 någon annan än den som är förköpsberättigad och något undantag

inte före1igger. Vi föresiår att föijande ordning ska11 gä11a.

Föreiigger inte något undantag och siuter bostadsrättshavaren och den

förköpsberättigade inte friviiiigt avta1 om överiåteise av bostadsrät-

» Förköpsrätt för organisationer och föreningar 101

ten, ska11 bostadsrättshavaren genom skriftiig anmä1an ti11 den förköpsberättigade bereda den förköpsberättigade möjiighet att utöva sin rätt. En sådan överiåteiseanmäian ska11 innehåiia uppgift om ti11trädesdag. Tiiiträdesdagen bör anges ti11 ett månadsskifte som inträffar tidigast tre månader från anmäian. Det är a11tså möjiigt för bostadsrättshavaren att som en tiiiträdesdag väija ett månadsskifte som iigger iängre fram än tre månader.

Om den förköpsberättigade önskar utöva sin förköpsrätt efter en överiå-

teiseanmäian ska11 bostadsrättshavaren eniigt försiaget underrättas härom inom en månad från anmäian. En sådan underrätteise om

förköp

ska11 innehåiia uppgift om den ersättning för bostadsrätten som den förköpsberättigade beräknar med ti11ämpning antingen av den ersättvi tar 3.6.2 e11er av en särskiid - förmåniiningsregei upp i avsnitt gare ersättningsbestämmeise i stadgarna. Det kan vara svårt för en bostadsrättshavare att sjäiv göra en beräkning av ersättningen. För att undvika rättsföriuster har vi därför ansett att bostadsrättshavaren inte forme11t ska11 behöva ange den ersättning han begär redan i över-

iåteiseanmäian. Vi förutsätter i stäiiet att den förköpsberättigade på

iämpiigt sätt inhämtar bostadsrättshavarens synpunkter på ersättningen.

Detta kan t. ex. ske i samband med besiktning av iägenheten. Som vi strax återkommer ti11 skaii bostadsrättshavaren kunna begära prövning av ersättningen hos hyresnämnden. Det iigger därför i den förköpsbe-

rättigades intresse att redan på ett tidigt stadium göra en så noggrann

beräkning som möjiigt av ersättningen så att en sådan prövning kan undvikas.

Om den förköpsberättigade meddeiar bostadsrättshavaren att förköpsrätten inte ska11 utövas e11er förkiarar sig vi1ja utnyttja sin förköpsrätt men gör det för sent ska11 bostadsrättshavaren fritt få överiåta sin bostadsrätt (jfr avsnittet 3.4.4).

Vårt försiag om att en överiåteiseanmäian ska11 göras tili den förköpsberättigade, som i sin tur ska11 underrätta bostadsrättshavaren om förköp, innebär i och för sig inte något hinder mot att i stadgarna ta upp bestämmeiser av ordningskaraktär, t. ex. att en överiåtelseanmäian

102 Förköpsrätt för organisationer och föreningar

rutinmässigt ska11 ges in tili föreningen för viss kontro11 och vidarebefordran även om det är den överordnade organisationen som är förköpsberättigad. Har bostadsrättshavaren gjort sin anmäian direkt tiii organisationen föranieder emeiiertid inte sådana ordningsföreskrifter att anmäian b1ir ogiitig.

Nästa steg i den procedur vi föresiår innebär att bostadsrättshavaren, om han fortfarande vi11 överiåta bostadsrätten, ska11 underrätta den

förköpsberättigade om att han påkaiiar fu11fö1jd av förköpet. En sådan

underrätteise ska11 vara skriftiig och ske inom en månad från det bostadsrättshavaren underrättades om förköpet. När underrätteise iämnats ska11 ett avta] om överiåteise av bostadsrätten anses ha träffats meiian bostadsrättshavaren och den förköpsberättigade. Ersättningen för

bostadsrätten förfa11er härefter ti11 betaining på tiiiträdesdagen om

parterna inte kommer överens om annat. Detta innebär att den förköpsbe-

rättigade kommer att ha minst en månad på sig efter underrätteise om

fu11fö1jd för att få fram det erforderiiga kapitaiet. Bostadsrättshava-

ren får motsvarande tid på sig för att föranstaita om erforderiiga

fiyttningsåtgärder m. m.

Med en avtalsrättsiig teminoiogi kan vårt försiag iiknas vid en begäran från bostadsrättshavaren om ett anbud, ett anbud från föreningen e11er organisationen och därefter en accept av bostadsrättshavaren (jfr 9 § avtaisiagen). Det bör dock framhåiias att föreningen e11er organisationen b1ir bunden av sitt anbud, dvs. underrätteisen om förköp, även om den beräknade ersättningen för bostadsrätten senare höjs efter pröv-

ning i hyresnämnden. Någon oiägenhet med en sådan ordning har vi inte

funnit. Den förköpsberättigade får a11tså räkna med att det kan b1i nödvändigt att utge ytteriiqare kapitai för bostadsrätten än eniigt de ursprungiiga beräkningarna.

Som framgår av vad som har anförts kommer ett avtai om över1åte1se av bostadsrätten tili stånd genom att bostadsrättshavaren underrättar den förköpsberättigade om att han vi11 att förköpet ska11 fuiiföijas. Gör han inte det inom den föreskrivna tiden, förfaiier rättsverkan av överiåteiseanmälan och den förköpsberättigades underrätteise. Vi11 bostads-

J ir E

i Förköpsrätt för organisationer och föreningar 103

rättshavaren fortfarande över1åta bostadsrätten får han a11tså börja på

nytt med en ny över1åte1seanmä1an. Bostadsrättshavaren bör däremot inte bii bunden av en över1åte1seanmä1an förrän han uttryckiigen begär att förköpsrätten skaii fu11fö1jas. Passivitet från dennes sida ieder a11tså inte ti11 att avta1 ska11 anses ha träffats.

Om bostadsrättshavaren inte anser sig kunna godta det pris som den förköpsberättigade erbjuder får man skiija me11an två fa11. Han kan förkiara antingen att han inte a11s vi11 sä1ja bostadsrätten, om han

inte får ett högre pris, e11er att han i och för sig går med på att

över1åta bostadsrätten ti11 den förköpsberättigade, dvs. vi11 fu11fö1ja förköpet, men vi11 ha ett högre pris än som har bjudits. Det förra fa11et får 1ikstä11as med en oren accept och innebär med en avtais-

rätts1ig terminologi ett avsiag på anbudet. I det senare fa11et har ett

avta] om överiåteise kommit ti11 stånd men prisfrågan står öppen.

Vid ordinära över1åte1ser av bostadsrätt torde säijarens och köparens rättigheter och skyidigheter få avgöras eniigt van1iga civiirättsiiga regier om köp av lös egendom. Vår avsikt har varit att samma köprätts- Iiga regier ska11 gäiia även om bostadsrätten är föremål för förköp. Detta fö1jer av vårt förs1ag om att avtai om över1åte1se ska11 anses ha träffats me11an bostadsrättshavaren och den förköpsberättigade när bostadsrättshavaren begära att förköpet ska11 fu11fö1jas. Om den

förköpsberättigade t. ex. inte beta1ar på tiilträdesdagen kommer detta

eniigt 28 § köpiagen (1905:28 s. 1) att innebära att bostadsrättshavaren antingen kan häva köpet e11er kräva dess fu11görande. Häver bostadsrättshavaren köpet kommer förköpsrätten att förfa11a. Vi återkom-

mer ti11 den frågan i avsnitt 3.4.4. Bostadsrättshavaren kan också vara

berättigad ti11 skadestånd under de förutsättningar som anges i 30 S och 36 § köpiagen.

104 Förköpsrätt för organisationer och föreningar

3.4.3 Förfarandet vid hyresnämndens prövning av överiåteiseersättningen

Vårt försiagz Kan bostadsrättshavaren och den förköpsberättigade inte

enas om ersättningen, ska11 den förre kunna få ersättningsfrågan

prövad av hyresnämnden. Prövningen ska11 inte hindra överiåteisen.

Bostadsrättshavaren ska11 ha rätt att få ett förskott på sin

ersättning.

Vi kommer att i avsnitt 3.6 ta upp frågan om hur ersättningen för

bostadsrätten vid förköp ska11 beräknas. Vad vi nu ska11 behandia är förfarandet vid överiåteise av bostadsrätt när bostadsrättshavaren inte godtar föreningens e11er organisationens beräkning av den ersättning

för bostadsrätten som ska11 utgå vid förköp. Som framgått av vad vi

tidigare anfört anser vi det nödvändigt att bostadsrättshavaren ska11 ha möj1ighet att få ersättningen prövad i rättsiig ordning. Lämpiigen bör denna uppgift anförtros hyresnämnden med wñjiighet att överkiaga nämndens bes1ut ti11 bostadsdomstoien.

Ett probiem är att en rättsiig prövning medför att det kan komma att

dröja reiativt iång tid innan ersättningen s1ut1igen faststäiis. Man

måste räkna med att detta så gott som a1drig kan ske före den tiiiträ-

desdag som bostadsrättshavaren angivit i över1åte1seanmä1an, åtminstone

inte om denna bestämts ti11 månadsskiftet tre månader efter anmäian.

Man kan anse att bostadsrättshavaren inte ska11 behöva vara bunden av att överiåta sin bostadsrätt förrän ersättningen biivit siutiigt faststäiid. Vid prövning i hyresnämnden sku11e detta emeiiertid innebära

att såväi tiden för att påkaiia fuiiföijd som ti11trädesdagen måste

skjutas upp. Det skuiie aiitså kunna dröja avsevärd tid innan en över- 1åte1se kommer tili stånd. En sådan ordning måste anses o1äg1ig såväl för den förköpsberättigade som för den bostadsrättshavare som oavsett priset vi11 överiåta sin bostadsrätt men ändå bibehåiia möjiigheten att få ersättningen prövad. På grund härav och då tvister om ersättningen i

Förköpsrätt för organisationer och föreningar 105

flertalet fall endast kommer att röra sig om mindre belopp, har vi stannat för att avvisa en ordning som innebär att överlåtelsen hålls svävande under prövningsförfarandet.

Vi föreslår i stället att bostadsrättshavaren, om han vill få ersätt-

ningen prövad, på sätt som vi tidigare tänkt skall påkalla att den

förköpsberättigade fullföljer förköpet men också hänskjuta ersättnings-

frågan till hyresnämnden inom månadsfristen. Genom att bostadsrättsha-

varen påkallar att förköpet fullföljs skall alltså ett avtal om överlå-

telse anses ha träffats mellan bostadsrättshavaren och den förköpsbe-

rättigade trots att prövningen av ersättningsfrågan kvarstår. Ytterli-

gare föreslår vi att bostadsrättshavaren, om han hänskjuter ersätt-

ningsfrågan till hyresnämnden, skall ha rätt till förskott på ersätt-

ningen ned det av föreningen eller organisationen erbjudna beloppet. Om

den slutligt faställda ersättningen uppgår till högre belopp skall

överskjutande del betalas genast. På det överskjutande beloppet skall

ränta utgå. Härvid bör s. k. avkastningsränta enligt 5 § räntelagen

(1975:635) utgå från tillträdesdagen till dess betalning skall ske och

därefter dröjsmålsränta enligt 6 § samma lag. Hyresnämndens beslut i en ersättningstvist skall som nämnts kunna överklagas hos bostadsdomstolen.

3.4.4 situationer då förköpsrätten förfaller m. m.

Vårt I vissa fall förfaller rätten till Under ett år

förslag: förköp.

därefter får bostadsrättshavaren fritt sälja bostadsrätten.

Om den förköpsberättigade inte vill utnyttja sin förköpsrätt efter en överlåtelseanmälan föreslår vi att förköpsrätten skall vara förfallen. Detta bör gälla då den förköpsberättigade inom en månad från överlåtel-

seanmälan inte lämnar någon underrättelse om att förköp kommer att

utövas eller då den förköpsberättigade för sent meddelar bostadsrättshavaren att förköpsrätten skall utövas. Denne skall då kunna överlåta bostadsrätten till vem han vill. Om en sådan överlåtelse inte äger rum

106 Förköpsrätt för organisationer och föreningar

bör det emeiiertid inte föreiigga något hinder mot att förköpsrätten

utövas i ett senare sammanhang. Vi har funnit det iämpiigt att bostadsrättshavarens frihet att överiåta bostadsrätten får bestå under ett år räknat från det att förköpsrätten förföii. Bostadsrättshavaren ska11

inom denna tid aiitså inte på nytt behöva göra en överiåteiseanmäian,

om bostadsrätten skaii överlåtas.

Som har anförts förut är den förköpsberättigade bunden av sin förkiaring att förköpsrätten ska11 utövas. Det betyder att om den förköpsberättigade efter det att bostadsrättshavaren fått en underrätteise om att den förköpsberättigade önskar förköpa bostadsrätten men denne där-

efter ångrar sig så kan bostadsrättshavaren ändå genomdriva förköpet.

Godtar han avståendet, bör förköpsrätten vara förfaiien och bostadsrättshavaren kunna förfoga fritt över sin bostadsrätt under ett år. Även om man får räkna med att den förköpsberättigade i ett sådant fa11 som har beskrivits kommer att iämna sitt samtycke tiii en överiåteise

ti11 någon annan bör rättsföijden av hänsyn ti11 bostdsrättshvaren vara

den angivna. Annars skuiie, teoretiskt sett, den förköpsberättigade

kunna manövrera så att någon överiåteise inte kan genomföras under

avsevärd tid.

Däremot bör förköpsrätten med nyss angiven rättsverkan inte vara för-

fa11en i det fa11et att bostadsrättshavaren har påkaiiat fu11fö1jd av

förköpet och ett avtai om överiåteise aiitså skaii anses ha träffats men bostadsrättshavaren och den förköpsberättigade kommer överens om att avtaiet inte ska11 fuiiföijas. Överenskommeisen innefattar ju i

detta fa11 ett samtycke och någon risk för att en överiåteise ti11 en

utomstående skaii försenas föreiigger inte.

Ytteriigare en situation bör uppmärksammas, nämiigen att den förköpsbe-

rättigade underiåter att när avtai om övergång av bostadsrätten skaii

anses ha träffats me11an parterna, betaia ersättning eiier i förekom-

mande faii förskott på tiiiträdesdagen. Det kan i förstone synas som om

förköpsrätten då borde vara förfaiien. Som vi tidigare tagit upp kommer eneiiertid de köprättsiiga regierna att vid bristande betaining innebära att bostadsrättshavaren har möjiighet att antingen kräva köpets

Förköpsrätt för organisationer och föreningar 107

fuiigörande eiier häva avtaiet. I vissa situationer, framför a11t då marknadsiäget är sådant att bostadsrätten kan visa sig vara svårsåld, kan det vara nera fördeiaktigt för bostadsrättshavaren att kräva köpets fuiigörande. I de a11ra fiesta faii torde emeiiertid hävning vara den

bästa åtgärden. Endast om bostadsrättshavaren häver köpet bör förköps-

rätten vara förfaiien och bostadsrättshavaren ha rätt att säija bostadsrätten ti11 vem han vi11. Motsvarande bör gä11a om bostadsrättsha-

varen och den förköpsberättigade ingått ett friviiiigt avtai om överiå-

teise av bostadsrätten men det visar sig att den förköpsberättigade inte betaiar i rätt tid.

När förköpsrätten har förfaiiit, föreiigger en undantagssituation.

Frågan om priset vid en sådan behandias H avsnitt 3.5.

3.4.5 Exekutiv auktion och offentiig auktion

!§§t_j§§s1ag: Förköpsrätt skaii respekteras också vid försäijning av

en bostadsrätt på offentiig auktion eiier vid exekutiv ajktion.

Det är tydiigt att reglerna om exekutiv auktion skuiie kunna missbrukas

för att kringgå ett system med förköpsrätt. Vi skaii eniigt direktiven

pröva hur ett sådant missbruk ska11 kunna förhindras. Ett kringgående

kan också ske genom att bostdsrätten säijs på offentiig auktion. Vi

ska11 ange ett par exempei på hur sådana kringgåenden skuiie kunna

ske.

Vad gäiier exekutiv auktion sku11e bostadsrättshavaren kunna komma överens med en iämpiig köpare eiier annan person om att upprätta en revers ett visst -

på beiopp. Sedan personen i fråga heia tiden med

bostadsrättshavarens - förskaffat en exekutionstitei goda minne sig

genom att iagsöka bostadsrättshavaren på reversens beiopp, kunde bo-

stadsrättshavaren anvisa bostadsrätten som utmätningsobjekt (se S kap. 15 § UB). Bostadsrätten sku11e härefter kunna säijas exekutivt ti11 marknadspris.

108 Förköpsrätt för organisationer och föreningar

En offentiig auktion sku11e kunna framtvinqas av en bostadsrättshavare,

t. ex. genom att denne avstod från att betaia årsavgifterna ti11 före-

ningen. Föreningen skuiie i så fa11 så småningom b1i nödsakad att säga

upp bostadsrättshavaren på grund av förverkande. Härefter skuiie reg-

ierna om offent1ig auktion möjiiggöra att bostadsrätten såides ti11 högstbjudande.

Vi har funnit att kringgåendemöjiigheterna vid exekutiv auktion och

offentiig auktion enkeit och effektivt kan förhindras genom att för-

köpsrätten får gä11a även vid sådana försäijningar. Några principielia

invändingar mot en sådan ordning anser vi inte befogade. Vad som tiiidrar sig uppmärksamhet är givetvis borgernärernas stäiining. Med de

bestämmeiser som vi föreiår - där bo-

utdrag ur iägenhetsförteckning, stadsrättsbevis och överiåteisebehandiing ska11 innehåiia uppiysning om och om därav föraniedd - anser vi dock att förköpsrätten prisregiering borgenärsintresset har biivit tiiiqodosett.

I sammanhanget bör uppmärksammas att eniigt vårt försiag kan visseriigen förköpsrätt etabieras i en äidre förening i vilken bostadsrätter

redan har uppiåtits, se avsnitt 3.1. Vi bedömer dock inte detta vara

ett särskiit praktiskt fa11, och sku11e detta undantagsvis inträffa kan borgenärerna viija begära förstärkt säkerhet. Vi har inte ansett det

vara påkaiiat med särskiida bestämmeiser om skyidighet för föreningen

e11er bostadsrättshavarna att underrätta iängivare om en i efterhand

införd förköpsrätt. Vi har utgått från att iåneavtaien regeimässigt

innehå11er bestämmeiser om underrätteiseskyidighet, om säkerheten skui-

ie försämras, och om påföijden av att denna skyldighet inte fuiigörs

(iånet förfaiier genast tiil betaining). Skuiie en sådan iagstadgad underrätteiseskyidiqhet ändå anses behöviig, kan detta iämpiigen ordnas

på det sättet att en stadgeändring varigenom ett förköpsförbehåli in-

förs inte får registreras hos iänsstyreisen med mindre föreningens styreise underrättat samtiiga i iägenhetsförteckningen antecknade pant-

havare om stadgeändringen och dessa haft försiagsvis en månad på sig

att vidta erforderiiga åtgärder, t. ex. att begära förstärkt säkerhet.

Förköpsrätt för organisationer och föreningar 109

Med hänvisning till vad som har anförts och med beaktande av att förköpsrätten inte bör inskränkas utan vägande skäl har vi stannat för den

förut angivna lösningen. Med några modifikationer anser vid att huvud-

principerna för förfarandet vid de ordinära fallen av förköp kan komma till användning även i de nu aktuella fallen. Vi anser oss därför inte böra avstå från förslag i denna del.

Enligt 6 kap. 3 § andra stycket UB åligger det kronofogdemyndigheten

att underrätta bostadsrättsföreningen om utmätning av bostadsrätt. Syftet härmed är att säkerställa utmätningen. I anslutning till vad vi tidigare föreslagit om förfarandet vid förköp anser vi det lämpligt att bostadsrättsföreningen efter en sådan underrättelse ges möjlighet att inom en månad underrätta kronofogdemyndigheten om att föreningen eller den bostadskooperativa organisationen önskar utöva förköpsrätten. Föreningens underrättelse, som bör vara åtföljd av en beräkning av överlåtelseersättningen och stadgarnas innehåll om förköpsrätt, bör enligt vår mening få den rättsverkan att bostadsrätten inte får säljas till

någon annan än den som är förköpsberättigad. Om det är den bostadskoo-

som är förutsätter perativa organisationen förköpsberättigad, den före-_ slagna ordningen att kommunikationen mellan föreningen och organisationen m. m. löses genom interna bestämmelser.

I princip bör en försäljning till den förköpsberättigade kunna jämställas med en exekutiv underhandsförsäljning, låt vara att vissa prisföreskrifter gäller. Om föreningen inte inkommer med en begäran om förköp

bör en exekutiv försäljning emellertid äga rum på vanligt sätt. Vid

utropet bör då naturligtvis anmärkas att bostadsrätten är underkastad förköpsrätt, vilket kan förmodas dämpa priset.

Vi har övervägt om det bör ankomma på kronofogdemyndigheten att själv

bestämma om den beräknade ersättningen kan godtas. Ett beslut härom i den ena eller andra riktningen skulle kunna bli föremål för prövning i hovrätten i överensstämmelse med vad som i allmänhet gäller då part

inte vill godta ett beslut av kronofogdemyndigheten. Vi har också över-

vägt om kronofogdemyndigheten i stället skall få föra talan om ersättningen vid hyresnämnden. Slutligen har vi emellertid stannat för att

110 Förköpsrätt för organisationer och föreningar

även i dessa faii iåta bostadsrättshavaren påkaiia hyresnämndens pröv-

av Då också utmätningssökanden kan ha ett in-

ning ersättningsfrågan.

tresse av att få ersättningen prövad, har vi ansett att taierätt bör tiiierkännas även denne.

De särskiida regierna om förköp av bostadsrätt vid exekutiv auktion bör tas upp i UB. Vi föresiär att detta sker i ansiutning ti11 iämpiigen regierna om försäljning av iös egendom såsom ett nytt iagrum, 9 kap. 10 a §.

Eniigt BRL föreiigger tre huvudsituationer då en offentiig auktion kan bii aktueii (10 §, 12 § och 37 § BRL). Vi skaii återkmmna tiil dessa i

kapitei 7 där vi föresiår nya regier för försäijning av bostadsrätt på

offentiig auktion. Den vaniigste situationen är otviveiaktigt när bo-

stadsrätten förverkats på grund av bristande betaining. Av 37 § BRL

framgår att bostadsrätten i denna situation skaii säijas på offentiig

auktion så snart som möjiigt sedan bostadsrättshavaren biivit skiid från lägenheten om föreningen och bostadsrättshavaren inte kan komma överens om en frivi11ig försäijning.

Vårt försiag innebär i princip att bostadsrätten inte skaii säijas på

auktion om den förköpsberättigade inom enmånadsfristen underoffentiig rättar bostadsrättshavaren om att förköpsrätten önskas utövad. En sådan underrätteise bör förutom den beräknade ersättningen också ta upp en viss tiiiträdesdag som iämpiigen kan bestämmas ti11 en månad efter underrätteisen. För att i övrigt anknyta ti11 regierna i det ordinära förfarandet bör avtai om överiåteise anses ha träffats redan när bostadsrättshavaren nnttagit underrätteisen. Givetvis bör bostadsrättshavaren också i detta faii ha möjiighet att få ersättningen prövad hos hyresnämnden. Siutiigen bör förköpsrätten vara förfaiien i motsvarande situationer som gä11er för det ordinära förfarandet. Förfaiier förköps-

rätten skaii en försäijning på offentiig auktion äga rum som om för-

inte gäiide. De närmare detaijerna framgår av den föresiagna

_ köpsrätt iagtexten och speciaimotiveringen.

Förköpsrätt för organisationer och föreningar 111

Det kan synas innebära en nödig komplikation av regelsystemet att olika regler får gälla för å ena sidan förfarandet vid och 5 andra utmätning

sidan de situationer då offentlig auktion kan förekomma. Något sådant

tvångsavtal för övergång av bostadsrätten som vi föreslår för de sist-

nämnda fallen är emellertid inte lämpligt vid utmätning eftersom det

exekutiva förfarandet alltid kan komma att inställas på grund av att

bostadsrättshavaren betalar sin skuld. Vidare ligger det bättre i linje med det exekutiva förfarandet att kronofogdemyndigheten gör en sådan

underhandsförsäljning som det blir fråga om. Vad gäller den offentliga

auktionen är det 3 andra sidan onödigt att engagera en förrättningsnan för att genomföra en försäljning till den förköpsberättigade.

3.5 Undantag från förköpsrätten

3.5.1 Allmänt om undantagen

Vårt förslag: Från förköpsrätten görs en rad undantag. Föreligger en undantagssituation får medlemskap i bostadsrättsföreningen inte

vägras på den grunden att stadgebestämmelserna om förköpsrätt inte

har iakttagits.

Ett av skälen till att bestämmelserna om lösningsrätt till bostäder upphävdes i och med tillkomsten av den nuvarande BRL var bostadsrättshavarens behov av att kunna överlåta sin bostadsrätt i syfte att genom byte erhålla annan bostad (se avsnitt 2.1.3). Man pekade i sammanhanget

emellertid också på att undantagen i övrigt skulle bli omfattande om

lösningsrätten behölls eller ett system med förköpsrätt infördes (se SOU 1969:4 s. 180).

Vi är av uppfattningen att undantagen måste bli tämligen vittgående i

det system vi föreslår. En bostadsrättshavare bör inte bli sämre ställd vad gäller överlåtelse än en hyresgäst. Också vissa andra synpunkter som hänger samman med bostadsrättens karaktär av förmögenhetsobjekt måste beaktas vid bestämmande av undantagen. Att sålunda undantagen

112 Förköpsrätt för organisationer och föreningar

biir många bör emeiiertid inte få medföra att tanken på ett system med

förköpsrätt tiil bostadsrätt med därav föraniedd prisregiering avvisas.

Vi vi11 här påpeka att prisfrågan inte hade samma aktuaiitet vid tiii-

komsten av BRL då den aiinänna priskontroiien på bostadsrätter nyiigen

hade upphört, som den nu har fått.

Vårt försiag är så utformat att medlemskap på grund av ett förbehäii om

förköpsrätt inte får vägras om någon undantagssituation föreiigger.

Däremot är det givetvis möjiigt att vägra mediemskap eniigt de aiimänna regierna härom i 11 § BRL.

Ett sjäivkiart undantag bör föreiigga om överiåteise sker med dgn_f§rg Ett sådant undantag möjiiggör för bostads-

köpsberättigadesgggggke,

rättshavaren att vända sig ti11 den förköpsberättigade och begära förhandsbesked om en överiåteise. Som vi återkommer tiii i avsnitt 3.5.2 kan bostadsrättsföreningen få ett samtycke av den förköpsberüttigade

innan frågan om mediemskap för en annan förvärvare tas upp. Ett sådant

samtycke befriar föreningen från dess skyidighet att pröva om det föreiigger en undantagssituation.

Vi har i avsnitt 3.4.4 behandiat vissa situationer då bostadsrättshava-

ren fritt kan säija bostadsrätten på grund av att förköpsrätten har

förfa11it. Undantag bör föreiigga även för dessa situationer under ett år från det att förköpsrätten förföii.

Som vi anfört i våra aiimänna synpunkter bör en bostadsrättshavare ha rätt att överiåta sin bostadsrätt i syfte att genom erhåiia annan

byte bostad. Ett särskiit undantag är aiitså påkaiiat för detta fa11. Som

har denna särskiida aspekter. Vi kommer

framgått undantagssituation därför att behandia den särskiit under avsnitt 3.5i3.

En särskiid grupp av undantag utgörs av sådana förvärv av bostadsrätt, som inte sker genon överiåteise. Det gäiier arv, testamente, bodeining, boiagsskifte e11er iiknande förvärv. Eniigt vår mening finns det ingen aniedning att förköpsrätten ska11 gäiia i dessa faii. Vi viii emeiier-

tid påpeka att mediemskap någon gång kan komma att vägras eniigt de

Förköpsrätt för organisationer och föreningar 113

a11männa regierna i 11 § BRL. Eniigt 12 § BRL får då bostadsrätten

säijas på offentiig auktion. Som vi tagit upp i avsnitt 3.4.5 innebär

vårt försiag att det i detta sammanhang biir möjiigt för den förköpsberättigade att utöva förköpsrätten.

Vad gä11er överiåteise ti11 make elier någon närstående som varaktigt

sammanbor med bostadsrättshavaren innebär den a11männa rege1n i 11 § andra stycket BRL i princip en oinskränkt rätt ti11 inträde i föreningen. Med1emskap kan bara vägras om inte mediemmarna eniigt stadgarna måste ti11höra viss sammansiutning e11er iiknande. De starka intressen som ofta motiverar överiåteiser i förevarande fa11 anser vi utgöra tiiiräckiigt skä1 för undantag från förköpsrätten. Eniigt vår mening finns det härutöver skä1 ti11 att utvidga de famiijerättsiiga undantagen ytterligare för att inte oiikheterna ska11 b1i a11tför stora i förhåiiande ti11 vad som gä11er för andra, obundna bostadsrätter. Vi föresiår därför att undantagen utsträcks ti11 att gä11a de fa11 över1åtelsen sker ti11 siäkting i rätt upp- e11er nedstigande 1ed, syskon

eiier syskons på av förbehåilet om förköpsavkomiing. Med1emskap grund

rätt ska11 aiitså inte kunna vägras i de nu angivna fa11en.

Av 5 § bostadsförsörjningsiagen fö1jer b1. a. att en bostadsrättshavare

kan b1i skyidig att överiåta sin bostadsrätt tili någon som kommunen

anvisar om bostadsrättshavaren sjäiv anvisas en ny bostad av kommunen. För att inte inskränka bostadsrättshavarens möjiigheter att få ny bo-

stad genom kommunen bör någon förköpsrätt inte föreiigga i dessa fa11.

Forme11t b1ir det härvid fråga om ett byte och några särskiida undan-

tagsregier för den nu angivna situationen är aiitså inte behöviiga.

En kommun kan eme11ertid också för egen del viija förvärva en bostadsrätt som ska11 över1åtas. Detta bör inte förhindras genom regier om förköpsrätt. Kommunen kan också inneha egen bostadsrätt som den vi11

överiåta ti11 någon i bostadskön e11er någon som förhyrt bostadsrätten.

Inte he11er detta bör förhindras genom förköpsrätt. Undantag från rätten att vägra medlemskap bör a11tså göras om över1åte1sen sker tili en kommun e11er från en kommun.

114 för och föreningar Förköpsrätt organisationer

Vi har inte något för Vi menar att

tagit upp undantag gåva. näm1igen

risken för ett kringgående av förköpsrätten är a11tför stor om ett

sådant undantag sku11e göras. Visseriigen är vår principie11a utgångs-

punkt att en bostadsrättshavare inte bör betas möjiigheten av att under sin iivstid sådana dispositioner beträffande bostadsrätten som han göra annars sku11e kunna göra genom testamente. Man bör emeiiertid då komma

ihåg att vårt försiag innefattar vittgående undantag för över1åte1ser

ti11 siäktingar m. f1. De beaktansvärda fa11 då en bostadsrättshavare

önskar sin bostadsrätt när någon undantagssituation inte före-

ge bort Iigger torde därför b1i mycket få. På grund av det sagda och med hänsyn tili att man bör kunna räkna med att den förköpsberättigade avstår från

förvärv i beaktansvärda gåvofaii har vi ansett att något undantag för

gåva inte bör göras.

3.5.2 Förfarandet då undantag föreiigger

Vårt förs1ag: Som huvudrege1 gä11er att frågan om det före1igger ett

undantag från förköpsrätten ska11 avgöras av bostadsrättsföreningens styreise i samband med mediemsantagningen. Ett beslut i en mediems-

fråga kan understä11as hyresnämndens prövning. Taierätt har både

förvärvaren och den förköpsberättigade. Den senares taierätt kan gå

för1orad vid passivitet. Vägras mediemskap, biir förvärvet ogiitigt.

Förköpsrätten medför att bostadsrättshavaren inte får överiåta sin

bostadsrätt ti11 någon annan än den som är förköpsberättigad, såvida

inte något undantag föreiigger. Överiåts bostadsrätten i strid med

förköpsreg1erna ska11 mediemskap vägras. Vårt försiag innebär härut-

över, som nämnts tidigare, att frågan om undantag ska11 prövas när en

förvärvare ansöker om mediemskap.

En invändning mot den föres1agna ordningen är att bostadsrättshavaren,

innan frågan om undantag kan prövas, måste träffa ett bindande avtai

med tredje man om överiåteise av bostadsrätten, 1åt vara att avtaiet

Förköpsrätt för organisationer och 115 föreningar

alitid är viiikorat av att förvärvaren beviijas mediemskap. En annan invändning kan vara att kontro11en av om en undantagssituation föreligger siutiigen kommer att 1igga hos bostadsrättsföreningen, a11tså även i de faii förköpsrätten tiiikommer en bostadskooperativ organisation. I sådana fa11 finns det kanske en risk för att kontroiien inte a11tid

görs så ingående.

På grund av de invädningar som kan göras mot den skisserade ordningen har vi övervägt en annan Iösning. Denna, som har bestämme1serna om överiåteise av hyresrätt som förebiid, innebär i korthet föijande.

Bostadsrättshavaren ska11 ob1igatoriskt göra en över1åte1seanmä1an ti11

den förköpsberättigade, a11tså både när förköp kan komma i fråga och

när bostadsrättshavaren vi11 överiåta sin bostadsrätt tili någon annan

än den förköpsberättigade. Härvid begär bostadsrättshavaren besked antingen om förköp e11er om samtycke ti11 en över1åte1se. Efter ett vägrat samtycke ti11 en över1åte1se kan bostadsrättshavaren begära hyresnämndens ti11stånd ti11 överiåteisen. Nämnden ska11 då iämna så-

dant ti11stånd till över1åte1sen, om något undantag kan konstateras.

Efter den förköpsberättigades samtycke e11er hyresnämndens ti11stånd

kan bostadsrättshavaren på vaniigt sätt genomföra överiåteisen genom

att avta1 tecknas med förvärvaren, som i sin tur ansöker om med1emskap hos föreningen. Med en sådan ordning behöver föreningen inte befatta

sig med kontroiifrågan och någon bindande överiåteise av bostadsrätten

behöver inte äga rum förrän bostadsrättshavaren är säker på att överiå-

teise får ske trots förköpsförbehåiiet i stadgarna.

Att vi har stannat för en annan ordning beror på fö1jande. Vi anser att

de invändningar som kan göras mot den iösning som vi har vait inte väger särski1t tungt. Med den b1ir förfarandet dessutom mindre omständ- 1igt och tungrott. Man slipper en prövning i två 1ed: deis i tili-

ståndsfrågan, de1s i frågan om mediemskap. Ett ytteriigare skäl för den

1ösning som vi förordar är att regeisystemet b1ir mindre kompiicerat (jfr vad som har anförts i avsnittet 3.1).

116 Förköpsrätt för organisationer och föreningar

Vi vill understryka att vår lösning står i överensstämmelse med vad som för närvarande gäller vid överlåtelse av bostadsrätt, nämligen att bostadsrättshavaren först träffar ett bindande avtal med förvärvaren som sedan ansöker om medlemskap. Förvärvet blir ogiltigt om medlemskap inte beviljas.

För att motverka att en bostadsrättsförening inte tillräckligt noga

prövar medlemsfrågan i förköpsfallen behöver de nuvarande bestämmelser-

na om medlemsantagning kompletteras.

Enligt 52 § BRL gäller bl. a. att en förvärvare av bostadsrätt som vägrats inträde i föreningen inom en månad från det han fick del av beslutet härom kan hänskjuta tvisten till hyresnämnden. Vi föreslår att en bostadskooperativ organisation som är förköpsberättigad tillerkänns talerätt om medlemskap har beviljats i strid med förköpsreglerna. Det bör därför föreskrivas att annan förköpsberättigad än föreningen skall kunna hänskjuta en tvist om medlemskap till hyresnämnden inom samma tid som gäller för ett sådant hänskjutande i dag, eller en månad från delfåendet av föreningens beslut.

Enligt vår bedömning bör den föreslagna talerättsregeln få som effekt

att bostadsrättsföreningarna, när en undantagssituation påstås Förelig-

ga, normalt kommer att kräva ett samtycke till överlåtelse av den förköpsberättigade organisationen innan medlemskap beviljas. Ett sådant innebär som nämnts att bostadsrättsföreningen inte behöver vidtaga

några särskilda kontrollåtgärder. Dessa får ankomma på den förköpsbe-

rättigade organisationen. Självfallet kan föreningen inte undandra sig sin prövningsskyldighet, om organisationen skulle underlåta att lämna

något besked alls eller vägra samtycke.

I detta sammanhang vill vi framhålla att av de många undantagssitua-

tionerna är det egentligen bara bytesfallen och samboendefallen som kan

erbjuda svårigheter att konstatera. De fallen behandlas särskilt i

avsnittet 3.5.3.

L för Förköpsrätt organisationer och föreningar 117

Med den föreslagna ordningen blir det viktigt för bostadsrättshavaren att så snabbt som möjligt kunna få ett besked om samtycke från den förköpsberättigade organisationen. Vi föreslår därför en särskild regel i 52 § BRL av innebörd att talerätten för den förköpsberättigade är förlorad, om besked om samtycke inte lämnas inom en månad från begäran. Regeln torde få sin största betydelse om bostadsrättshavaren innan överlåtelse och ansökan om medlemskap görs inhämtar samtycke till en överlåtelse. I normalfallet tror vi emellertid att organisationerna i anslutning till de rutiner som f. n. tillämpas vid överlåtelser (se avsnitt 2.2) komner att utarbeta sådana kompletterande rutiner som

innebär att överlåtelsen, samtycket och medlemskapet kommer att kunna

behandlas i ett nära sammanhang.

En särskild situation bör uppmärksammas, om en överlåtelse nämligen

äger rum till någon som redan är medlem i föreningen. Man skulle kunna

tänka sig att förköpsrätten inte gällde i dessa fall, men enligt vår

mening öppnar en sådan ordning alltför lätt möjligheter till kringgåen-

de av systemet. Vi föreslår därför att förköpsrätten skall gälla också i sådana fall. Det bör i sammanhanget observeras att en person kan vara

eller bli medlem utan att bostadsrätt har upplåtits till honom.

Det ligger i sakens natur att någon särskild medlemskapsprövning inte

kan ske när en medlem förvärvar en bostadsrätt av en annan medlem.

Självfallet måste emellertid föreningen underrättas om att en övergång

ägt rum. Av 15 § BRL följer att överlåtaren svarar för de förpliktelser för bostadsrätten som åvilar innehavaren så länge sådan underrättelse inte sker. Vi föreslår därför att föreningens styrelse efter en underrättelse om att bostadsrätt överlåtits till medlem i föreningen skall ta ställning till om överlåtelsen står i strid med förköpsreglerna

eller om någon undantagssituation föreligger. I överensstämmelse med

vad som gäller när nedlemskap i föreningen vägras, bör ett förvärv som inte godkänns vara ogiltigt. Vidare föreslår vi att de tidigare upptagna bestämmelserna i 52 § om förvärvares och förköpsberättigads rätt att hänskjuta tvist till hyresnämnden skall äga motsvarande tillämpning i dessa fall.

118 Förköpsrätt för organisationer och föreningar

3.5.3 Taian om iniösen m. m.

- Vårt förs1ag: Sku11e det i efterhand - sedan med1emskap bevi1jats visa sig att en över1åte1se inte utgjort ett 1ed i ett byte e11er att en annan undantagssituation inte föreiegat, kan den förköpsberättigade föra taian om iniösen av bostadsrätten.

I detta avsnitt behandias frågan om vad som bör gä11a, om det i efter-

hand sku11e visa sig att en undantagssiutaiton i verkiigheten inte

före1egat. Den frågan torde aktua1iseras främst vid iägenhetsbyte.

En1igt 35 § hyres1agen gä11er att en hyresgäst, oberoende av samtycke från hyresvärden, med hyresnämndens ti11stånd kan överlåta sin hyresrätt i syfte att genom byte erhå11a annan Bestämmeisen syftar

bostad.

ti11 att underiätta en från bostadssocia1 synpunkt önskvärd rör1ighet

på bostadsmarknaden och skapa förutsättningar för en bättre förde1ning

av bostadsbeståndet med hänsyn ti11 de boendes väx1ande behov (se

bi. a. prop. 1970:146 s. 10). Av våra direktiv framgår att vi inom

ramen för en förköpsrätt bör finna en ordning som i behöviig omfattning bibehå11er bytesrätten för bostadsrättshavarna men medger en effektiv kontro11.

Av vad vi tidigare anfört har framgått att en bostadsrättshavare som

önskar byta sin bostad i princip kan göra detta utan föregående anmäian

och att kontroiien av bytet sker efter ansökan om mediemskap. Om mediemskap inte beviijas, kan förvärvaren vända sig ti11 hyresnämnden för

att få frågan prövad.

En första fråga som bör stä11as är om man bör kräva motsvarande res-

triktioner för ett byte av bostadsrätt som för hyresrätt. Vi syftar på

att en hyresgäst a11tid måste ha beaktansvärda skä1 för bytet. Bytet

måste dessutom kunna ske utan påtagiig oiägenhet för hyresvärden. Äger

ett förnyat byte rum inom en treårsfrist måste synneriiga skäi före1igga. På hyresrättens område finns det ytteriigare kravet att särskiida

Förköpsrätt för organisationer och föreningar 119

skä1 aidrig får taia mot ett byte. Ett särskilt skäl mot ett byte kan vara att bytespartnern ska11 beta1a för att få iägenheten.

Som rättsfigur ski1jer sig bostadsrätt och hyresrätt från varandra på

avgörande punkter. De motiv som Iigger bakom begränsningarna av bytes-

rätten en1igt hyresiagen gör sig inte a11s iika starkt gäilande i fråga

om bostadsrätt. Det för båda fa11en gemensamma intresset att en hyresvärd och en bostadsrättsförening inte ska11 behöva godta som hyresgäst

respektive bostadsrättshavare någon som kan antas inte fu11göra sina

skyidigheter ti11godoses i bostadsrättsfaiien vid med1emsantagningen.

Att härutöver införa några restriktioner vid byte bör inte komma i

fråga. I stä11et bör k0ntro11en inriktas på att få k1ar1agt om förvär-

varens uppgift att det föreiigger ett ree11t iägenhetsbyte är korrekt.

Föreningen och organisationen befinner sig i detta hänseende i samma situation som en hyresvärd som får en begäran att iämna sitt samtycke

ti11 ett 1ägenhetsbyte. Hur k0ntro11en närmare kan gå ti11 bör det

ankomma på den förköpsberättigade att bestämma. Ledning kan hämtas från

hyresrätten. Där är det bruk1igt att de som är inbiandade i bytet får ti11 respektive hyresvärd iämna en skriftiig försäkran av innehå11 att det är ett verk1igt byte. I försäkran iämnas också uppgift om bytespartnern och hans hyresvärd. Det är inte ovaniigt att bytesparterna får styrka sina uppgifter om sina boendeförhåiianden t. ex. med ett mantaiskrivningsbevis. Även kontakt hyresvärdarna eme11an förekommer, särskiit hos de större förvaitningarna. Vid tveksamhet kan samtycke res-

pektive med1emskap a11tid vägras. Frågan kan då föras upp i hyresnämn-

den, varvid förhör under sanningsförsäkran och vittnesförhör kan äga rum.

Inget system är heit vattentätt. Man får så1edes räkna med att det trots noggrann kontro11 i förväg kan förekomma fa11 där det i efterhand - sedan har - står klart att det

med1emskap bevi1jats påstådda bytet

inte var ett korrekt byte. Frågan b1ir då vad som bör gä11a.

120 Förköpsrätt för organisationer och föreningar

En hyresvärd kan genom viss efterhandskontroil vinna rätteise beträffande ett oegentiigt byte och få den omtvistade Yägenheten fristäiid. Detta be1yses i ett par rättsfa11 (RBD 1978: 38 och NJA 1980 s. 619). Det hade i båda fa11en uppdagats att den avträdande hyresgästen inte fiyttade ti11 den iägenhet som uppgivits för hyresvärden respektive hyresnämnden. I rättsfaiiet från bostadsdomstoien medgavs den tiiiträdande hyresgästen inte föriängning av sitt hyresavtai eftersom han genom förtigande svik1igen för1ett hyresvärden att 1ämna sitt samtycke ti11 Iägenhetsbytet. Bostadsdomstolen, som tiiiämpade genera1k1ausu1en

i 46 § första stycket 10 hyresiagen ansåg att vi1se1edandet ensamt

utgjorde ett sakiigt s. k. avf1yttningsskä1 och att det inte kunde anses obi11igt mot hyresgästen att han fick f1ytta. I det andra rätts-

fa11et ansåg högsta domstoien att den avträdande hyresgästen hade hand-

1at i strid med hyresnämndens ti11stånd. Hyresrätten ti11 den iägenhet

från vi1ken hyresgästen avfiyttade ansågs därför förverkad en1igt 44 §

första stycket 2 hyreslagen.

Eftersom en bostadsrättshavare en1igt gä11ande rätt har möj1ighet att över1åta sin bostadsrätt fritt saknar BRL motsvarighet ti11 42 S första stycket 2 hyresiagen vars innebörd är att hyresrätten kan förverkas om hyresgästen utan behöv1igt samtycke e11er ti11stånd överiåter hyresrät-

ten. Då bostadsrättsupp1åte1sen är ti11 tiden obegränsad är det he11er

inte möjligt att såsom vid hyra i särski1da situationer vägra föriäng-

ning av upp1åte1seavta1et.

Att införa en motsvarande regei som den i 42 § första stycket 2 hyres-

1agen för det fa11 att det vid en efterkontro11 av ett påstått byte av

bostadsrätt visar sig att bytet inte ägt rum i en1ighet med ett givet

samtycke e11er ti11stånd, har vi funnit inte böra komma i fråga. I

stä11et bör i BRL tas in en särski1d sanktionsregei för det fa11 att det är den ti11trädande bostadsrättshavaren som iämnat de viiseiedande uppgifterna e11er svikiigen förtigit omständigheter som varit av väsent1ig betydeise för ett 1ämnat samtycke e11er beviijat mediemskap.

Vi har i denna dei övervägt olika lösningar för att möjiiggöra att det

i tiden obegränsade nyttjanderättsförhåilandet ska11 kunna brytas.

Förköpsrätt för organisationer och föreningar 121

Eftersom det är den förköpsberättigades intresse av förvärv som har åsidosatts genom de oriktiga uppgifterna, har vi ansett att den lämpligaste sanktionen är att den förköpsberättigade ges möjlighet att föra särskild talan vid hyresnämnden om inlösen av bostadsrätten.

Hyresnämndens prövning av en inlösenfråga bör i princip kunna äga rum

efter samma linjer som gäller vid mål om förlängning av hyresavtal i motsvarande situation. En intresseavvägning bör alltså göras mellan parterna. Riktpunkten bör vara att nyttjanderätten skall upphöra, men

om det på grund av särskilda omständigheter är oskäligt mot förvärvaren

att bostadsrätten måste frånträdas bör dock ett beslut om inlösen inte få meddelas. Det kan ju finnas situationer där t. ex. familjemedlemmar oförskyllt hårt drabbas av att få flytta eller fall där ett vilseledande är av inte alltför allvarlig art. Vi vill understryka att hyresnämnden bör tillämpa undantagsregeln med försiktighet.

Möjligheterna till talan om inlösen bör enligt vår mening inte stå öppen under obegränsad tid. Vi föreslår därför att talan måste väckas senast inom två månader från det att den förköpsberättigade fick känne-

dom om de omständigheter som åberopas till grund för talan, dock aldrig

senare än två år från det bostadsrättshavaren tillträdde lägenheten.

Vad gäller ersättningen för bostadsrätten vid inlösen får man visserligen räkna med möjligheten att bostadsrättshavarna betalat en ersättning eller lämnat annat vederlag som överstiger vad som medges enligt föreskrifterna om ersättning vid förköp. Som vi skall återkomma till kan det också i och för sig vara tillåtet att ta ut en högre ersättning vid byte. I förevarande situation bör dock principen vara att ersättning

skall utgå enligt stadgarna vid den tidpunkt då inlösen sker. För att

möjliggöra hänsynstagandentill enskilda fall föreslår vi emellertid

att regeln bör utformas på det sättet att ersättningen skall utgå efter

vad hyresnämnden prövar skäligt.

Vi vill slutligen också framhålla att den av oss föreslagna regeln om inlösen kan förmodas ha sin största betydelse vid byte men att den bör gälla även vid de andra undantag som vi tidigare har tagit upp.

122 Förköpsrätt för organisationer och föreningar

Vad vi har anfört beträffande byte gäiier i ti11ämp1iga de1ar i samboendefailen, där det också kan föreiigga probiem med att kontroiiera sanningsha1ten i förvärvarens uppgifter. Också här torde vägiedning

kunna hämtas från den omfattande praxis som har utbiidat sig på hyres-

rättens område (se 34 § hyresiagen).

Hyresnämndens besiut i frågor som vi har behandiat nu bör kunna över-

klagas tiil bostadsdomstoien.

Avs1utningsvis vi11 vi framhåiia föijande. Vi är vä1 medvetna om att den fria bytesrätten kan skapa probiem vid den praktiska tiiiämpningen av ett system med förköpsrätt ti11 bostadsrätter. Byte biir i det system som vi föresiår den närmast ti11 hands iiggande möjiigheten att

kringå förköpsrätten. Vi har eme11ertid så iångt möjiigt försökt att

minimera risken för skenbyten. Redan mediemsprövningen i förening med

att frågan kan understäiias hyresnämndens och bostadsdomstoiens pröv-

ning skapar en viss garanti mot ett kringgående. Denna förstärks genom

att förvärvaren riskerar att fråntas bostadsrätten, om det i efterhand sku11e visa sig att det inte var ett verkiigt byte. Siutligen har vi utformat prisregierna så att den som fått betala ett överpris för bostadsrätten vid ett skenbyte riskerar att föriora en de1 av de pengar som han kan ha beta1at för att komma över bostadsrätten (jfr avsnitt 3.6.3). De bestämmeiser som vi föresiår innebär ju att det är sä1jaren som har förde1arna av ett fingerat byte i det att han kan få ut ett bättre pris än om han så1t tiil den förköpsberättigade, medan förvärvaren får stå heia risken. Detta bör verka starkt avhå11ande. Det bör i sammanhanget beaktas att hyresmarknaden, där skenbyten och svar-

ta pengar 1är förekomma i en inte a11de1es obetyd1ig utsträckning, och

bostadsrättsmarknaden skiijer sig på ett avgörande sätt. Medan det är

mycket svårt att komma över en 1ämp1ig hyresiägenhet med ett centrait

e11er av annan aniedning efterfrågat iäge, så kommer det med a11 sanno-

iikhet även i fortsättningen att finnas ett utbud av obundna bostads-

rätter i sådana områden. Det finns a11tså inte någon större aniedning

för den som vill förvärva en bostadsrätts1ägenhet - och kan betaia -

att ge sig in på skumraskaffärer.

Förköpsrätt för organisationer och föreningar 123

3.6 Ersättningen för bostadsrätten

3.6.1 Allmänna utgångspunkter

Kan en bostadsrättshavare inte överlåta sin bostadsrätt till annan än den förköpsberättigade kan bostadsrättsföreningen eller den bostadskooperativa organisationen ensam bestämma priset. Bostadsrättshavaren får då välja mellan att behålla bostadsrätten eller godta den ersättning som han erbjuds. Bestämmelserna om förköpsrätt måste därför kompletteras med bestämmelser som innebär att bostadsrättshavaren får en skälig ersättning för bostadsrätten.

Vi vill erinra om att den enda möjligheten som en bostadsrättshavare enligt gällande rätt har att vid avflyttning återfå det i bostadsrätten nedlagda kapitalet är att överlåta bostadsrätten. Bostadsrättsförening-

en har således ingen laglig skyldighet att återköpa bostadsrätten eller

att eljest garantera bostadsrättshavaren täckning för nedlagt kapital. Eftersom förköpssystemet utgör en inskränkning i bostadsrättshavarens rätt att överlåta bostadsrätten är det enligt vår mening väsentligt att

ersättningsreglerna i BRL inte utformas så att kapitalet går förlorat

för denne. Det är vidare angeläget att kapitalet till följd av ersättningsbestämmelsernas utformning inte urholkas genom penningvärdets fall (jfr direktiven s. 8).

En begränsning av överlåtelseersättningen får heller inte leda till att

bostadsrättens värde som upplåtelseform minskar. Vad gäller det för

bostadsrätten speciella värde som ligger i att bostadsrättshavaren inom

tämligen vida ramar kan påverka utformningen av den egna lägenheten

genom förbättringsåtgärder m. m., får ersättningsreglerna inte vara

sådana att incitanenten för att utföra sådana åtgärder blir väsentligen

olika beroende på om lägenheten kan förköpas eller ej. Bostadsrättsha-

varna får genom ersättningsreglerna heller inte bli mindre benägna att hålla sina lägenheter i gott skick genom reparationer och underhåll.

Som har framhållits i avsnittet 3.1 behövs de bostadskooperativa orga-

nisationernas medverkan för att prisutvecklingen på bostadsrätter skall

124 Förköpsrätt för organisationer och föreningar

kunna styras över ett större fä1t. Med hänsyn härtiii har vi funnit att

någon i 1ag angiven prisregei som fixerar e11er maximerar ersättningen

vid förköp inte bör stä11as upp. I stä11et bör det finnas en regei som ger bostadsrättshavaren en viss iägsta ersättning vid förköp men inte hindrar att organisationerna, om de finner det föreniigt med sin må1-

sättning, har en förmån1igare beräkningsgrund än som fö1jer av prisre-

ge1n. En sådan rege1 torde också främja en önskvärd enhetiighet på

marknaden. I avsnitt 3.6.2 ska11 vi återkomma ti11 det närmare innehåi-

1et i regein. Avsnitt 3.6.3 behand1ar frågor om ersättning vid övergång

av bostadsrätten utan förköp. Våra överväganden beträffande vidareförsäljningspriset tar vi upp i avsnitt 3.6.4.

3.6.2 Ersättningen vid förköp

Vårt försiagz Vid förköp ska11 bostadsrättshavaren ha rätt ti11 en

ersättning för bostadsrätten som svarar mot det kapita1 som han har satsat i bostadsrätten. Vissa deiposter ska11 räknas upp med konsumentprisindex.

I avsnitt 2.1.4 har vi beskrivit o1ika metoder för att värdera och prissätta bostadsrätter. Vi har funnit att främst två av dessa metoder bör kunna övervägas för en regei om iägsta vid Den ersättning förköp. ena metoden är att beräkna ersättningen utifrån bostadsrättshavarens

ande] i föreningens behåiina ti11gångar. Den andra metoden, den som vi

stannat för, bygger på att bostadsrättshavaren vid förköp får ersätt-

ning för det kapita1 som tiiiskjutits tiii föreningen omräknat med hänsyn ti11 penningvärdets förändringar. Vi har förutsatt att ersättning för förbättringsarbeten i iägenheten ska11 rymmas inom de båda metoderna.

Vi har frågat oss om det är möjiigt att införa någon form av bruksvär-

dering på bostadsrätter. Vi har eme11ertid kommit fram ti11 att en

bruksvärdemetod på en sådan begränsad de1 av bostadsmarknaden det här

OU 1985:6 Förköpsrätt för organisationer och föreningar 125

b1ir fråga om knappast torde ha sådana fördeiar framför andra tänkbara

metoder att den bör övervägas ytteriigare.

Vad gä11er den metod som bygger på att man beräknar ersättningen uti-

från bostadsrättshavarens ande1 i föreningen behå11na ti11gångar, an-

knyter denna visseriigen ti11 reg1erna för beräkning av inkomstskatt,

förmögenhetsskatt samt arvs- och gåvoskatt på bostadsrätt. Det vore

emeiiertid feiaktigt att såsom vid beräkning av det skatterätts1iga

värdet beräkna ti11gångarna endast med beaktande av föreningsfastighe-

tens taxeringsvärde och inte dess verkiiga värde. Någon form av uppräk-

ning av taxeringsvärdet e11er fastighetens anskaffningsvärde måste därför tiii för att få ett rättvisande resuitat. Om man också ska11 beakta ändringar i penningvärdet beträffande förbättringskostnader i den egna iägenheten, ett krav som vi vi11 håiia fast vid, måste man

ändå ti11ämpa någon form av indexuppräkning för dessa. Sammantaget har

vi funnit att den här diskuterade metoden har så stora nackdeiar och

innehåiier så många osäkerhetsmoment att den inte bör komma i fråga.

Vi har aiitså ansett att den metod som bygger på att bostadsrättshava-

ren får ersättning för ti11skjutet kapitai omräknat med hänsyn ti11 penningvärdets förändringar är att föredra. En rege1 uppbyggd efter denna metod bör vara tän1igen enke1 att förstå för den enskiide bostadsrättshavaren. De fo1kröre1sekooperativa organisationerna har under

1ång tid också ti11ämpat en sådan metod och den anknyter ti11 regierna

för rea1isationsvinstbeskattning av bostadsrätt.

En fråga som vi diskuterat är att direkt anknyta en regei om minsta

ersättning vid förköp tili regierna för beräkning av det s. k. omkostnadsbeioppet vid rea1isationsvinstbeskattning (jfr direktiven s. 8 samt avsnitt 2.1.5 i betänkandet). Även om en sådan anknytning onek1igen sku11e ha vissa fördeiar har vi emeiiertid stannat för att formuiera en egen regel. Mot en anknytning ta1ar framför a11t att det i framtiden av oiika skä1 kan finnas aniedning ti11 ändringar i respektive iagstiftning och att förhåiianden som motiverar ändringar i skatteiagstiftningen kanske inte har sin motsvarighet i bostadsrättsiagstiftningen och

vice versa. 01ikhet kommer då ändå att uppstå. Vi menar också att det

126 Förköpsrätt för organisationer och föreningar

redan nu finns vissa poster vid beräkningen av reaiisationsvinstskatt som inte bör ha sin motsvarighet vid beräkning av minsta ersättning vid förköp. Detta gä11er uppräkningen för inträdesavgift och omkostnader för förvärvet en1igt anvisningarna tili 36 § kommuna1skatte1agen punkt

2 c. Som framgår av det föijande anser vi också att b1. a. förbätt-

ringskostnader bör behandias något annor1unda.

Vår rege1 innebär att bostadsrättshavaren vid förköp ska11 få ersätt-

ning för er1agd grundavgift och uppiåteiseavgift. Har förvärvet skett

av den som är förköpsberättigad utgör i stä11et köpeski11ingen ingångs-

värdet. Om förvärvet däremot skett av någon annan än den som är för-

köpsberättigad, dvs. då en undantagssituation föreiegat, är det eme1-

1ertid inte den köpeski11ingen som ska11 beaktas utan utgångspunkten

b1ir i så fal] den köpeski11ing som eriagts vid närmast föregående

förvärv av den som är förköpsberättigad e11er grundavgiften e11er upp-

iåteiseavgiften vid en upp1åte1se. Vi ska11 återkomma ti11 den sist-

nämnda situationen i avsnitt 3.6.3. Har föreningen höjt grundavgifterna

under pågående innehav och har bostadsrättshavaren utgivit ersättning

härför, bör detta behand1as på samma sätt som eriagd grundavgift.

Utöver de angivna posterna bör bostadsrättshavaren få ersättning för s. k. som gjorts av bostadsrättshavaren för amortering

kapita1ti11skott

av föreningens Iån. Sådana ti11sk0tt är ink1uderade i bostadsrättshava-

rens årsavgift och uppgår i a11mänhet endast til] några hundra kronor

per år. Några särskiida kapitaitiiiskott för att genomföra o1ika åtgär-

der får föreningen inte debitera. Om behov av sådana ti11skott före1igger är den rätta vägen antingen att ta upp ett 1ån e11er att höja grundavgifterna. I ansiutning ti11 vad som gä11er vid beräkning av rea1isationsvinst anser vi att bostadsrättshavaren a11tid bör kunna

ti11godoräknas 1 000 kr. för varje påbörjat kaienderår under innehavet

som kompensation för kapita1ti11skott. Uppgår kapitaitiiiskotten ti11

högre beiopp bör ersättningen dock bestämmas med hänsyn ti11 det högre beioppet. Lämpiigen bör rege1n uttryckas så att bostadsrättshavaren a11tid ska11 vara berättigad ti11 ersättning för ett be1opp om

1 000 kr. för varje påbörjat kaienderår under innehavet, såvitt inte

i 1985:6 för och föreningar 127

§0U Förköpsrätt organisationer

högre beiopp föranieds av under kaienderåret eriagda kapita1ti11sk0tt som iämnats för amortering av föreningens iån.

Vårt försiag innebär vidare att bostadsrättshavaren i viss utsträckning ska11 få ersättning för förbättringskostnader i den egna iägenheten. I ansiutning ti11 vad som gä11er vid beräkning av reaiisationsvinst har

vi emeiiertid begränsat garantin på det sättet, att kostnaderna under

ett kaienderår sammaniagt måste ha uppgått tiii 2 000 kr. e11er mer för

att kunna beaktas. Något hinder mot att i stadgarna ta in en generösare

regei föreiigger givetvis inte. Vid beräkningen av ersättningsgiiia förbättringskostnader bör eniigt vår mening skäiigt avdrag först göras

för värdeminskning, något som inte genereiit gä11er vid reaiisations-

vinstberäkningen. Vi anser nämiigen att man i en minimiprisregei inte gärna kan föreskriva att bostadsrättshavaren ska11 ha fu11 ersättning för sina utgifter även om förslitning ägt rum under en föijd av år. Vi

utgår från att de bostadskooperativa organisationerna kommer utarbeta

normer för hur värdeminskningen ska11 beaktas och att dessa normer kommer att b1i vägiedande över he1a fäitet. Vi föresiår därför inte

någon annan bestämmeise om hur värdeminskningen ska11 beaktas än att

avdraget ska11 vara skäligt.

Vad gä11er förbättringskostnader har vi övervägt om ersättning bör utgå

för eget arbete som bostadsrättshavaren utfört i iägenheten. Som vi tidigare framhåiiit är det väsentiigt att ersättningsregein är så ut-

formad att bostadsrätten som uppiåteiseform inte urholkas. Ett väsent-

1igt moment i bostadsrätten är onekiigen inte bara att bostadsrättshavaren ganska fritt kan 1åta utföra förbättringsarbeten i iägenheten utan också att han kan göra detta egenhändigt. Som vi ser det sku11e

det eme11ertid möta a11tför stora svårigheter att utifrån en iägsta

rätt tiil ersättning beräkna värdet av eget arbete. Att ti11ämpa t. ex.

ortens pris synes såiunda svårt, bi. a. med hänsyn ti11 den större

eiier mindre skickiighet med viiket arbetet utförts och ti11 att i ortens pris inräknas skatt och sociala avgifter. Vi har därför avstått

från att föresiå någon regel i nu nämnt hänseende. Vi ser emeiiertid

inget hinder mot att organisationerna utarbetar normer för hur eget arbete ska11 ersättas. Mot bakgrund av vad vi anfört om värdet av bo-

för och föreningar 128 Förköpsrätt organisationer

stadsrätten som vi11 vi framhå11a att riktpunkten bör

uppiåteiseform

vara att för förbättringar beräknas generöst mot bostadsersättning rättshavarna.

Innan vi iämnar om förbättringskostnader bör påpekas att vi med frågan

även avser vad som i andra sammanhang ib1and brukar förbättringar benämnas e11er värdehöjande underhåii. Det värdehöjande reparationer kan t. ex. vara om att ut en försiiten iinoleummatta mot ett

fråga byta

parkettgoiv. Även en mer omfattande renovering av en iägenhet synes i detta Sådana onekiigen för-

kunna inbegripas begrepp. åtgärder utgör

och bör ersättas som sådana. Däremot bör inte iöpande underbättringar såsom van1ig måining och tapetsering ersättas. En1igt

hå11såtgärder,

26 § BRL det som huvudregei bostadsrättshavaren att på åiigger näm1igen hå11a i gott skick. Härav föijer också att på

egen bekostnad lägenheten innestående medei inte bör ersättas särski1t utan reparationsfonden ska11 så att säga föija iägenheten vid överiåteisen.

Det kan inträffa att bostadsrättshavaren eftersätter sin skyidighet att Som nämnts anser vi att ett avdrag då hå11a lägenheten i gott skick. dock endast om det ska11 göras från den 1ägst beräknade ersättningen, är uppenbart att iägenheten minskat i värde.

bör bostadsrättshavaren, vi1ket vi tidigare tagit upp, inte S1ut1igen att fa11. Vi menar riskera hans kapitai urhoikas genom penningvärdets att det mest här är att ti11 utveckiingen av

ändamåiseniiga anknyta

dvs. det index som mäter prisutveckiingen för den

konsumentprisindex,

Vi har såiunda inte ansett att en anprivata konsumtionen i Sverige.

ti11 inom byggnadsområdet, t. ex. byggnadsknytning något prisindex

e11er den indexserie som används av bostadsstyreisen vid prisindex sku11e vara att föredra. priskontro11 av stat1igt beiånade småhus, Förutom att bäst ti11godoser önskemåiet att bibehåikonsumentprisindex 1a värdet av det som bostadsrättshavaren satsat, är detta index kapitai

vä1 känt för aiimänheten och 1ätt att ta reda på. Något hinder, med

tiil måisättningar att håiia infiationen nere, hänsyn aiimänpoiitiska mot att i BRL stä11a om uppräkning av vissa deiposter med upp en rege1 index kan vi inte se.

( Förköpsrätt för organisationer och föreningar 129

Vi anser att en omräkning med hänsyn tili utveck1ingen av konsument-

prisindex bör ske beträffande posterna grundavgift, uppiåteiseavgift,

köpeskiiiing och förbättringskostnad. Omräkningen bör av praktiska skäi ske med hänsyn ti11 utveckiingen av index från oktober året innan kostnaden uppstod ti11 oktober före avyttringen av bostadsrätten. Vi anser

inte att någon uppräkning bör ske beträffande det genereiia beioppet om

1 000 kr./år e11er överstigande kapita1ti11skott.

Med vårt förslag får index beräknas på det aktueiia deiposterna oavsett

hur bostadsrättshavaren har finansierat utgiften, kontant e11er genom 1ån. Eniigt vår mening sku11e nämiigen tiiiämpningen av regierna bii aiitför komplicerad om man va1de en metod eniigt vi1ken index inte fick

beräknas på den dei av kostnaderna som har finansierats med 1ån. Vi har

därför avstått från att iägga fram något försiag om en sådan beräk-

ningsmetod.

Trots att de tyngsta deiposterna ska11 räknas upp med konsumentprisin-

dex och a11tså är skyddade mot de förändringar som kan inträda i fråga

om penningvärdet medför den minimiprisregei som vi föreslagit att, som det har uttryckts under diskussionerna inom kommittén, bostadsrättshavaren garanteras en rea1 föriust. Denna effekt beror emeiiertid inte

på prisregein utan på utformningen av reaiisationsvinstbeskattningen av

bostadsrätter. Bostadsrättshavaren befinner sig vid ett förköp a11tså i

precis samma situation som om han hade såit sin bostadsrätt ti11 någon

utomstående och fått ett pris som motsvarar priset eniigt prisregeln.

För övrigt kan en bostadsrättshavare på många hå11 inte räkna med att

få ett högre pris än som svarar mot hans insats, omräknad i fasta priser. Med hänvisning ti11 de synpunkter som har framförts har vi inte funnit aniedning justera prisregein

130 för och föreningar Förköpsrätt organisationer

3.6.3 Ersättningen vid övergång utan förköp

Vårt I sådana faii då det föreiigger ett undantag från försiagz

förköpsrätten ska11 inte någon iagfäst prisregei gäiia.

Vi har hitti11s endast behandiat frågan om den ersättning som ska11

utgå vid förköp. I förevarande avsnitt tar vi upp frågan om den ersätt-

som bostadsrättshavaren äger ta ut vid överiåteise om någon sådan

ning som vi tagit upp i avsnitt 3.5. Det är undantagssituation föreiigger framför a11t vid byte som det kan diskuteras hur regeisystemet bör vara utformat.

Med utgångspunkt i vad som anförts i direktiven om det önskvärda i att

av bostads- och fördeiningspoiitiska skäi hå11a priserna på bostadsrät-

ter nivå det nära ti11 hands att ha en ordning som

på en rimiig iigger innebär att på en bostadsrätt som övergår på annan när undantag

priset från förköpsrätten gäiier inte får sättas högre än som föijer av den som gä11er vid förköp. Redan i dag gä11er ju att en föreprisregein ning kan ti11ämpa prisföreskrifter i samtiiga fa11 av överiåteise.

Av o1ika skäl tror vi eme11ertid att det i ett förköpssystem inte är särskiit meningsfuiit att ha en prisregei när bostadsrättshavaren kan

överiåta sin bostadsrätt fritt på grund av någon undantagssituation.

Först bör påpekas att den väsentiiga grunden för att över huvud taget

överväga ett system med förköpsrätt just har varit att man därigenom ve1at bryta kontakten meiian sä1jare och köpare för att undvika s. k. svart handei. En prisbegränsning enbart genom en prisregei har såiunda inte bedömts som verkningsfuii. Som ett beiägg för riktigheten av denna

kan förhåiiandena på hyresmarknaden anföras. Trots det

uppfattning straffsanktionerade förbudet mot betaining för hyresrätter överiåts sådana i troiigen rätt stor omfattning mot pengar.

Ett annat skä1 mot en prisregei i undantagssituationerna är föijande. Även om ett system med förköpsrätt tiii bostadsrätter införs får man

: Förköpsrätt för organisationer och föreningar 131

utgå från att byten kommer att ske me11an obundna och bundna bostads-

rätter och me11an bundna bostadsrätter och egna hem. En prisrege1 i dessa fa11 förutsätter för att den ska11 vara meningsfu11, att bytesva- 1utan - den obundna bostadsrätten e11er småhuset - värderas. Det sku11e i avsevärd mån komp1icera hanteringen av förköpsrätten och förmod1igen

starkt minska rör1igheten på bostadsmarknaden.

Den viktigaste invändningen är dock att förköpssystemet på ett betänk-

1igt sätt sku11e urhoikas om en förvärvare i en undantagssituation som

ingångsvärde sku11e få ti11godoräkna sig en köpeski11ing som motsvarade

marknadsvärdet på den förvärvade bostadsrätten. En sådan ordning sku11e

också 1ätt kunna 1eda ti11 kringgående, t. ex. genom över1åte1se av

bostadsrätten ti11 maka e11er annan sammanboende enbart i syfte att

uppnå ett högre ingångsvärde.

Mot bakgrund av det sagda har vi funnit att den möjiighet som står till buds för att 1ösa det probiem vi tagit upp är att i och för sig accep-

tera en fri prissättning i undantagssituationerna, men att förvärvaren

så att säga får överta överlåtarens ingångsvärde. Härigenom måste för-

värvaren räkna med att värdet på bostadsrätten inte är högre än den

ersättning som sku11e ha utgått vid förköp. Vi11 förvärvaren beta1a

högre ersättning går det överskjutande beloppet för1orat vid ett senare

förköp.

Under förutsättning att förköpsrätten utnyttjas när så

rege1mässigt,

kan ske, och att kontro11en vid byten blir effektiv, tror vi att priserna även i undantagssituationer kommer att dämpas ti11 fö1jd av det föres1agna systemet.

Innan vi Iämnar denna fråga ska11 vi ta upp ett spörsmå1 som gä11er

byte me11an en bunden bostadsrätt och en hyresrätt. Frånvaron av en

prisrege1 i bytesfa11en kan missbrukas på så sätt att spekulanten på

bostadsrätten forme11t ti11handahå11er bostadsrättshavaren en hyres1ä-

genhet, som kanske rent av har hyrts just för att kunna kringå förköps-

rätten och den därav föran1edda prisreg1eringen men som bostadsrättsha-

varen inte har en tanke på att fiytta in i. Den k0ntro11 som görs i

132 för och föreningar Förköpsrätt organisationer

med aniedning av förvärvarens mediemsansökning ger dock inte förväg annat vid handen än att det före1igger ett ree11t byte. Mediemskapet då och bostadsrättshavaren får ut vad han kan. Vi kan naturbeviijas

inte utesiuta att det i något enstaka faii kan gå ti11 så som

iigtvis har skiidrats. Vi anser eme11ertid att de regier som vi föresiår mini-

merar riskerna för ett kringgående i sådan mån att man kan iämna pro-

biemet utan avseende. Vi tänker då bestäme1sen att köparen inte får

på

än som föijer av prisregein och

tiiigodoräkna sig högre ingångsvärde

att han kan riskera att få iämna bostadsrättsiägenheten, om och när det att säljaren inte har fiyttat in i bytesiägenheten (se uppdagas avsnittet 3.5.3).

vi11 vi här erinra om att det inte möter något hinder mot att

S1ut1igen en bostadsrättsförening i sina stadgar har prisföreskrifter som b1ir ti11ämp1iga i undantagssituationer.

3.6.4 Ersättningen vid vidareförsä1jning

Vårt Den förköpsberättigade får inte vid en försiagz vidareförsä1jning av den förköpta bostadsrätten ta ut ett högre pris än som föijer av en tiiiämpning av prisrege1n.

Beträffande det s. k. vidareförsä1jningspriset, dvs. det pris som den ska11 ha rätt att ta ut vid försäljning efter ett förköpsberättigade vi11 vi först hänvisa ti11 den skriveise som HSB:s Riksförbund förköp, ti11stä11t den 7 oktober 1982 och de överväganden som vi regeringen våra direktiv ska11 i denna de1 (se dir. s. 4 och 8-9). I en1igt göra skrive1sen har HSB hemstäiit - förutom om en möj1ighet att utforma en sociait bostadsrätter - om en rätt för organisa-

rim1ig prissättning på

tionerna att behåiia en dei av värdestegringen inom det k011ektiva att användas för och för kostnadsutjämning i

ägandet återköpsgaranti

nyproduktionen.

OU 1985:6 Förköpsrätt för organisationer och föreningar 133

Om vidareförsäijningspriset efter ett förköp kan bestämmas så att ett

överskott uppstår, innebär detta att den förköpsberättigade föreningen

e11er organisationen kan tiligodogöra sig en viss dei av den värdesteg-

ring som bostadsrätten undergått. Fiera skä1 kan taia för en sådan

ordning.

Ett skäi är att uppkomna överskott kan användas för vissa ändmåi i bostadsrättshavarnas gemensamma intresse. Framför a11t utgör s. k.

återköp av bostadsrätter på marknader där sådana inte går att säija

utan föriust ett närliggande ändamåi. Man kan a11tså tänka sig att

överskott från förvärv av bostadsrätter på överhettade marknader fonde-

ras hos de bostadskooperativa organisationerna och används för förvärv

av bostadsätter på marknader där efterfrågan är 1iten.

Ett annat skäl för en rätt att ta ut ett förhöjt vidareförsäijningspris

är att prissättningssystemet på bostadsrätter som är underkastade för-

köp härigenom biir mer f1exibe1t. Vid vidareförsä1jning b1ir man såiunda inte 1åst vid de specieiia prisföreskrifter som kan gä11a. Organisa-

tionerna kan i stä11et successivt anpassa priserna ti11 rimiiga nivåer,

t. ex. med ledning av grundavgifter och boendekostnader i nyproduktionen och med beaktande av 1äge, standard och andra sådana faktorer som

påverkar en iägenhets marknadsvärde.

Ytteriigare ett skäi kan vara att värdestegringen på bostadsrätter ti11

en dei uppkommit genom den bostadskooperativa organisationens och bostadsrättsföreningens insatser, t. ex. arbetet med att projektera och producera iägenheterna och arbetet med att håiia fastigheten i gott skick e11er rent av förbättra den. Vi anser dock inte att detta skäi

väger särskiit tungt. I de fa11 då marknadspriset har ökat påtag1igt

beror det ti11 största de1en av andra faktorer än de som har nämnts,

t. ex. på att samhä11et ti11handahå11er förmån1iga 1ån vid nyproduktion

e11er ti11 förbättrings- e11er ombyggnadsarbeten och samhä11ets insatser beträffande närmiijön, kommunikationer n. m. Som utveck1as närmare i kapite1 5 finns det ytteriigare förkiaringar ti11 höga marknadspriser. F1erta1et av förkiaringarna kan inte återföras ti11 bostadsrättsföreningen e11er organisationen.

134 Förköpsrätt för organisationer och föreningar

Då vi ansett att de redovisade skäien för att ti11åta ett förhöjt vidareförsäijningspris i och för sig är beaktansvärda, har vi övervägt ett system viiket en sådan rätt skulle tiiikomma bostadskooperativa organisationer. De grundiäggande förutsättningana för det konkreta förslag

som vi diskuterat är de1s att den ersättning som får tas ut på ett

e11er annat sätt maximeras, de1s att överskotten används ti11 specieiia

ändamåi. Förutom återköp av bostadsrätter har vi tänkt oss vissa andra

jämföriiga ändamåi som främjar bostadsrättshavares gemensamma intressen. En möjlighet som övervägts var att överskotten sku11e kunna överföras ti11 en särskiid fond med de angivna ändamåien. Den diskuterade

lösningen stäiier dock krav på att redovisning i viss ordning ska11 ske

av hur stora överskotten varit och hur de använts.

Även om en sådan iösning som vi diskuterat i och för sig sku11e kunna - vissa är dock förenade

genomföras praktiska svårigheter med försiaget

- har vi emeiiertid funnit att fiera inte minst av invändningar, principie11 natur kan anföras mot den.

En första fråga är viiken differens meiian förvärvspris och vidareför-

säijningspris som är acceptabei. Närmast ti11 hands iigger väi att heit överiämna åt organisationerna att uppstäiia normer för detta. Eventueiit skuiie man härtiil kunna tänka sig ett maximait procentueiit

påsiag på förvärvspriset.

Eniigt vår mening måste man hå11a fast vid den övergripande måisätt-

ningen med den ifrågasatta reformen, nämiigen att priset inte bör få

vara högre än vad som ur oiika synpunkter kan betraktas som ett bostadssociait rimiigt pris. Av våra stäiiningstaganden tili en regei om iägsta ersättning föijer visseriigen att ett sådant pris inte ska11 behöva vara iåst tiii den iägsta ersättning som kan garanteras bostadsrättshavaren vid förköp. Å andra sidan måste givetvis beaktas att iagstiftningen inte endast bör syfta ti11 att håiia priserna nere för den som vi11 överiåta sin bostadsrätt utan jämväi - och kanske framför aiit - för dem som förvärvar bostadsrätt. Från denna

utgångspunkt förefaiier

det vara inkonsekvent att hävda att den förköpsberättigade ska11 tiiiåtas ta ut ett högre pris än överiåtarens. Det finns också aniedning att

Förköpsrätt för organisationer och föreningar 135 ;

understryka att syftet med iagstiftningen inte är att tiiigodose kapitaibildningen hos de bostadskooperativa organisationerna, låt vara att ändamåiet med sådan kapitaibiidning kan vara vä1 så angeiäget när det

gäiier att möjiiggöra återköp av bostadsrätter.

En annan invändning är att det utifrån principieiia utgångspunkter

starkt kan ifrågasättas om en värdestegring som en bostadsrättshavare

inte får tiiigodogöra sig i stä11et ska11 kunna ti11fa11a en enskiid

Vi känner inte ti11 något exempei på att en ordning har

organisation. etabierats som he1t motsvarar den nu diskuterade. Värdestegringar som inte anses böra ti11fa11a den enskiide dras som bekant normait in ti11

samhäilet Även om man knappast kan rikta några kon-

genom beskattning. stitutioneiia invändningar mot den här diskuterade ordningen, t. ex. utifrån ett resonemang om att det övervärde som finns hos bostadsrätten berövas bostadsrättshavaren e11er exproprieras, menar vi emeiiertid 1ikafu11t att ordningen ailtför mycket avviker från vedertagna fördeiningspoiitiska principer.

Det kan vidare befaras att de enski1da bostadsrättshavarna kommer att ett sådant system som konfiskatoriskt och orättvist. Ur deras upp1eva synpunkt kan det också framstå som särdeies stötande att inte samma prisregei skall gälia för förvärvaren som för dem sjä1va.

Vad som har anförts ieder eniigt vår mening ti11 att differensen me11an

måste vara mycket mått1ig för att kunna godtagas. På sin

förvärvspris

höjd kan man tänka bara ett mindre påsiag. Härav föijer att över-

sig skotten vid vidareförsäijning av bostadsrätter knappast kommer att bii av den storieksordningen att de kan bära upp ett riksomfattande system

med återköpsgarantier. Det synes vidare i hög grad tveksamt om vinsten

med den ordning som har diskuterats b1ir så stor att den motiverar ett

så pass kompiicerat regeisystem som måste ti11 och en så krångiig admi-

nistration som systemet oundgäng1igen för med sig.

Vi har stannat för att föresiå att den förköpsberättigade bostadsföreningen e11er organisationen inte skaii få ta ut ett högre försäijningspris än som föijer av prisrege1n. Det behövs då en bestämmeise om att

136 Förköpsrätt för organisationer och föreningar

en bostadsrättshavare som har betaiat för mycket för sin bostadsrätt ti11 den förköpsberättigade ska11 ha rätt att få tiiibaka det överskjutande beioppet. Taierätten bör dock begränsas tiil ett år räknat från det att iägenheten ti11rädes. En ersättningstvist ska11 prövas av hyresnämnden.

3.6.5 Betydeisen av prisregierna

I kapitei 5 gör vi en utvärdering av ett system med förköpsrätt ti11 bostadsrätter för bi. a. bostadsrättsföreningarna och de bostadskooperativa organisationerna. Här ska11 i korthet beröras viiken effekt de prisregier som vi har förordat kan tänkas få.

Den prisregei vid förköp av en bostadsrätt som vi har föresiagit är som har framhåiiits en rege1 om iägsta pris. Den förköpsberättigade är aiitså oförhindrad att betaia mera för bostadsrätten än som föijer av

prisregein. Vi anser oss dock ha fog för att utgå från att förköpspri-

serna i det a11de1es övervägande antaiet fa11 kommer att iigga i närhe-

ten av minimipriset. Några dramatiska prisförändringar uppåt vid den

förköpsberättigades vidareförsäijning kommer normalt inte att ske med den ordning som vi har föresiagit. Fa11 kan förstås tänkas där den förköpsberättigade har iagt ned stora förbättringskostnader men då svarar det höga priset mot iägenhetens högre bruksvärde.

Det finns enligt vår uppfattning aniedning anta att prisregierna kommer att Ieda ti11 att bostadsrätter även i områden med höga marknadspriser biir överkomiiga även för mindre resursstarka hushåii. Detta för borgar att utveckiingen mot exk1usiva bostadssområden för penningstarka famii-

jer hedjas. Detta är effekten av prisregein på kort sikt. På Iängre

sikt när systemet med förköpsrätt har biivit mera utbrett och utbudet

av bundna bostadsrätter ökat, torde även priserna på de obundna bo-

stadsrätterna påverkas i sänkande riktning. Om det finns ett tiilräck-

Iigt stort utbud av kvaiitetsmässigt iikvärdiga substitut ti11 obundna

bostadsrättsiägenheter torde efterfrågan utan tvivei styras mot substi-

tuten.

Förköpsrätt för organisationer och föreningar 137

3.6.6 Frågan om återköpsgaranti

Vårt försiagz Det ska11 inte finnas någon iagfäst, obiigatorisk

återköpsgaranti i förköpsfaiien.

I våra direktiv (s. 7) anförs att kommittén bör överväga om en Iös-

ningsrätt bör kombineras med någon form av iösningsskyidighet men sam-

tidigt understryks att det av statsfinansieiia skäi är utesiutet att

någon sådan iösningsskyidighet säkerstäiis genom statsgarantier. Vi har

därför övervägt denna fråga utifrån förutsättningen att garantier i så

fa11 måste stäiias av de bostadskooperativa organisationerna e11er av föreningarna själva. Man torde nämiigen inte he11er kunna anta att kommunerna har möjiighet att stä11a sådana garantier.

Aiimänt sett vore det naturiigtvis en fördei och en trygghet för bostadsrättshavarna om de vid avfiyttning var garanterade en rätt att återfå det i bostadsrätten nediagda kapitaiet. Detta sku11e kunna

åstadkommas antingen genom en s. k. återköpsgaranti, dvs. en garanti

att bostadsrättsföreningen eiier annan förvärvar bostadsrätten vid aviyttning, e11er genom en garanti att det i bostadsrätten nediagda kapitaiet återbeta1as vid en avsägeise av bostadsrätten. Som bekant

innehåiier emeiiertid BRL inte några regier som garanterar återköp

e11er återbetaining av det nediagda kapitaiet. Som närmare utveckiats i

avsnitt 2.1.3 om gäiiande rätt bygger i stäiiet iagen på att det värde

som bostadsrätten representerar ska11 kunna uppbäras efter överiåteise av bostadsrätten.

BRL anvisar aiitså ingen ordning för återköp av bostadsrätter, men det

är ändå uppenbart att garantier om återköp är civiirättsiigt giitiga.

Som framgått av vad vi tidigare anfört tiiiämpar HSB och Riksbyggen

redan i dag avtal som inrymmer garantier om återköp. Det är också denna

kommittês mening att den ordningen är värdefuii och att det är både

väimotiverat och rimligt att återköpsgarantier om möjiigt stäiis i de

fa11 ett system med förköpsrätt tiiiämpas.

138 Förköpsrätt för organisationer och föreningar

Redan tidigare (se avsnitt 3.2) har vi avvisat en ordning som sku11e innebära en återiämningsskyidighet av bostadsrätten vid avfiyttning och

en motsvarande skyidighet för föreningen att på begäran återköpa bo-

stadsrätten. Vi har menat att en sådan ordning i a11tför hög grad avviker från gä11ande principer för bostadsrättsinstitutet och det är ju inte denna kommittês uppgift att he1t ompröva de grunder som BRL vilar

på. Vår uppgift är begränsad ti11 att undersöka om ett förbehåii om

förköpsrätt, dvs. en inskränkning i den fria överiåteiserätten, också kan motivera en skyidighet för den förköpsberättigade att iösa bostadsrätten om bostadsrättshavaren begär det.

Eniigt vår mening fordras det emeiiertid starka skäi för att ha en

ordning med iagfäst obiigatorisk återköpsgaranti enbart av den an1ed-

ningen att förköpsrätt ska11 gäiia. Lagtekniskt torde det visseriigen

inte möta a11tför stora svårigheter att kompiettera det föresiagna

förköpssystemet med regler om återköpsgaranti såvida man inte anser att

det är nödvändigt att stäiia upp detaijerade reg1er för utformningen av

garantin, återköpsfondernas uppbyggnad m. m. svårigheterna torde främst

iigga på det finansieiia och organisatoriska pianet hos bostadsrättsfö-

reningarna respektive de bostadskooperativa organisationerna.

Vad gä11er finansieringen kan man som vi anfört i avsnitt 3.6.4 knappast räkna med att överskott som kunde uppbäras genom ett förhöjt vidareförsäijningspris heit sku11e täcka behovet av erforderiigt kapitai.

Att inom en bostadsrättsförening anordna ett system med återköpsgaran-

tier förefaiier svårt. Förutom den ekonomiska be1astning för föreningens ekonomi som ett sådant system måste innebära, torde det vara

svårt att hå11a systemet intakt när återköpsgarantierna vid ett pris-

faii börjar att utnyttjas av bostadsrättshavarna en efter en. Det framstår inte he11er som rimiigt att en enskiid förening som vi11 utnyttja förköpssystemet, t. ex. för att tiiigodose med1emmarnas intresse av

omfiyttningar inom föreningen, måste stäiia garantier om återköp. Slut-

satsen är a11tså att ett system med återköpsgaranti måste vara ko11ek-

tivt i den meningen att f1era föreningar ansiuter sig tiii systemet och att riskspridningen b1ir rikstäckande. Förutsättningar för att ordna

, Förköpsrätt för organisationer och föreningar 139

ett sådant system torde f. n. endast finnas inom HSB och Riksbyggen. Det bör här betonas att Stifteisen Bostadskooperationens Garantifond

(se avsnittet 2.2.1) inte syssiar med frågor om återköpsgaranti.

Det argument som framför a11t har framförts för en återköpsgaranti är

att en bostadsrättshavare inte ska11 behöva bära risken av föriust på

sitt boende när han inte iängre kan göra någon reai vinst. Vi har för-

ståeise för detta synsätt och det är bi. a. mot bakgrund härav som vi

anser att det är bra om återköpsgarantier kan stä11as i förköpsfa11en.

Detta innebär emeiiertid inte att vi anser att argumenten har en sådan

tyngd att de motiverar en obiigatorisk, iagfäst återköpsgaranti. För-

värv av bostadsrätt inrymmer a11tid ett visst mått av risktagande. Eniigt vår mening b1ir detta risktagande inte större av att bostadsrätten är underkastad förköpsrätt. Såiunda menar vi - b1. a. mot bakgrund av den föres1agna om minsta - att bostadsrätten som reg1en ersättning

uppiåteiseform inte på något sätt försämras genom förköpsregierna (jfr

avsnitt 5.5). Tvärtom bör systemet ge fier människor möjiighet att förvärva bostadsrätt.

Det sagda innebär att vi inte ser någon sådan anknytning me11an en

förköpsrätt och återköpsgarantier att sådana i 1ag bör å1äggas de bo-

stadskooperativa organisationerna. Det förhåiier sig ju i stä11et så

att där behovet av återköpsgarantier är störst, näm1igen där risk finns

för att bostadsrättshavaren inte får igen sina pengar, torde i de f1esta fa11 intresset att etablera ett system med förköp vara svagt. Eniigt

vår mening iöses frågan om återköpsgarantier bäst av organisationerna

själva. Frivi11ig1injen är mest anpassningsbar ti11 växiande förhå11an-

den. Vi föresiår därför ingen iagfäst, obiigatorisk återköpsgaranti i

förköpsfa11en.

140 Förköpsrätt för organisationer och föreningar SOU 1985H

3.7 överväganden beträffande 10ka1er

Vårt förs1ag: Systemet med förköpsrätt för bostadsrättsföreningar och de bostadskooperativa organisationerna ska11 inte gä11a 1oka1er.

En aniedning för en affärs- e11er kontorsinnehavare att förvärva 1oka1

med bostadsrätt kan vara att försäkra sig om att årsavgifterna baseras

på sjäivkostnad. Det är också van1igt att 1oka1er är upp1åtna med bo-

stadsrätt. Eniigt vad som är oss bekant brukar t. ex. post, apotek, systembolag, kommuner och iandsting inneha 1oka1er med bostadsrätt.

Ur bostadsrättsföreningens synpunkt är det eme11ertid ib1and en ekono-

misk förde1 att uppiåta en 1oka1 med hyresrätt, vi1ket också är fu11t

möjiigt en1igt BRL. Det är nästan lika vaniigt att 1oka1er i en bo-

stadsrättsfastighet är uppiåtna med hyresrätt som med bostadsrätt.

Vi har i avsnittet om gä11ande rätt redovisat den iösningsrätt som en1igt 14 § BRL gä11er för 1oka1er. Denna rätt innebär, om förbehå11 härom gjorts i stadgarna, att föreningen e11er dess med1emmar kan lösa bostadsrätten hos förvärvaren, dvs. en över1åte1se.

efter Lösningsrät-

ten är eme11ertid inte a11s kringgärdad med bestämmeiser av den karaktär som vi föresiagit beträffande bostäder. Såvitt vi känner ti11 så

torde det inte finnas många bostadsrättsföreningar som tiiiämpar be-

stämmeiser om iösningsrätt.

Vi har övervägt om det förköpssystem vi föresiagit också bör omfatta

1oka1er. Man sku11e på detta sätt få en enhetiig ordning i BRL. Det

finns emeliertid skäi som ta1ar mot en sådan iösning. Frågan vad nä-

ringsidkare ska11 betaia för att få en 1oka1 ti11 sin rörelse har inte

samma betyde1se som priset på bostäder. Man ska11 dessutom hå11a i

minnet att det här gäller en näringsidkare som vi11 skaffa sig en iokai och inte som vid 10ka1hyra om han ska11 kunna stanna kvar i en 1oka1 som han har hyrt sedan 1änge e11er om han ska11 behöva flytta. Ti11 detta kommer som har framhåiiits förut att den nuvarande Iösningsrätten

Förköpsrätt för organisationer och föreningar 141

inte har använts i någon större utsträckning viiket tyder på att den

möjiigheten inte fy11er något större behov.

På grund av vad som har anförts har vi stannat för att iåta de nuvarande regierna i 14 § BRL beträffande iösningsrätt ti11 10ka1er kvarstå oförändrade.

i ,

4 FÖRKÖPSRÄTT rön KOMMUNER

I detta kapitei iägger vi fram försiag ti11 hur en förköpsrätt tiii bostadsrätter för kommunerna ska11 kunna anordnas.

Det kan eniigt vår mening inte komma i fråga att utvidga kretsen av

förköpsberättigade eniigt den förköpsmode11 som vi har behandiat i kapitei 3 med annan än den kommun i vi1ken bostadsrättsfastigheten är belägen. Ska11 en ordning införas som innebär en 1agfäst skyidighet för

en bostadsrättsföreningarna att ha ett förköpsförbehåil i sina stadgar

bör det vidare vara kommunen som ska11 ha rätt att bestämma om förköps-

rätt över huvud taget ska11 etabieras i en förening e11er ej. Vi ans1u-

ter oss a11tså på denna punkt ti11 den uppfattning som direktiven ut-

trycker.

Som har anförts förut har vi av systematiska skäi va1t att behand1a den kommunala förköpsrätten ti11 bostadsrätter i ett sammanhang. I detta

kapitei tar vi först upp frågan hur kommunerna ska11 kunna iniemmas i

det system som vi har redogjort för i kapitei 3 (avsnitt 4.2). Därefter

behandiar vi frågan hur en ordning innebärande en skyidighet för bo-

stadsrättsföreningarna att ta in stadgebestämmeiser om förköpsrätt bör

vara utformad (avsnitt 4.3). Vissa frågor som är gemensamma för båda

mode11erna behand1as härefter (avsnitt 4.4).

4.1 Aiimänna utgångspunkter för kommitténs överväganden

Vi har för vårt arbete i denna de1 haft i stort sett samma utgångspunk-

ter som vi hade när vi utarbetade vårt förs1ag ti11 en ordning med förköpsrätt för bostadsrättsföreningarna och de bostadskooperativa organisationerna. En iedstjärna har a11tså varit att ett system varigenom kommunerna ska11 kunna förbehåiias förköpsrätt till bostadsrätter ska11 vara f1exibe1t och kunna anpassas ti11 väx1ande förhå11anden. Det är aiitså kommunen sjäiv som ska11 bestämma om det ska11 finnas ett

144 Förköpsrätt för kommuner

förbehå11 om förköpsrätt i en bostadsrättsförenings stadgar e11er inte. Systemet ska11 också ge kommunen möjiighet att i det särski1da fa11et väija me11an att utöva den förköpsrätt som kan ha förbehå11its kommunen och att avstå från att göra det.

Vi de1ar också utgångspunkten i direktiven att möjiigheten att påtvinga

en bostadsrättsförening stadgebestämme1ser om förköpsrätt bara bör stå

öppen i fråga om nybiidade föreningar. Vi återkommer ti11 frågan vad vi

menar med en nybildad förening.

Också när det gä11er den kommuna1a förköpsrätten har vi stä11t oss

avvisande ti11 tanken på att konstruera den som en anvisningsrätt, dvs.

en rätt för kommunen att endast anvisa bostadsrätten ti11 någon viss

person. En sådan ordning sku11e sanno1ikt förenk1a administrationen inom kommunen, när en överiåteise aktuaiiseras, men det torde inte

kunna undvikas att förfarandet drar ut på tiden. Kommunen behöver viss

tid att få fram spekuianter på bostadsrätten och dessa måste i sin tur

ha skä1ig tid att bestämma sig och ordna finansieringen. Ti11 detta kommer att den person som kommunen anvisar och som bestämmer sig för att förvärva bostadsrätten kanske inte b1ir antagen som med1em. Den bostadsrättshavare som vi11 avhända sig sin bostadsrätt har som fram-

hå11its förut ett befogat anspråk att få saken ur vär1den inom någor-

1unda rimiig tid. Vi har gjort den bedömningen att om den kommunaia förköpsrätten utformas som en anvisningsrätt så b1ir det i a11tför

många fa11 svårt att hå11a den tid om tre månader som vi tidigare har

funnit 1ämp1ig (avsnittet 3.4.1). En anvisningsrätt måste vidare te sig stötande för bostadsrättshavaren; beta1ningen för bostadsrätten ska11

eriäggas av någon som han inte sjäiv har utsett och ansett sig kunna

lita på. Mot en anvisningsrätt ta1ar s1ut1igen att 1agstiftningen måste

bii rätt kompiicerad och svåröverskåd1ig i det att det kommer att fin-

nas två oiika system, om de1s bostadsrättsföreningarna och de bostadskooperativa organisationerna ska11 ha en förköpsrätt, de1s om kommunen ska11 ha en anvisningsrätt.

Vi har därför stannat för en ordning som innebär att kommunen ti11erkänns en förköpsrätt av samma s1ag som en bostadsrättsförening e11er en

för kommuner 145 Förköpsrätt

bostadskooperativ organisation har enligt det förslag som vi har presenterat i kapitel 3.

En annan lösning som vi har övervägt men avvisat är att den anknyta kommunala förköpsrätten till bostadsrätter till lagen (1975:1132) om

förvärv av hyresfastighet m. m. (tillståndslagen). En bostadsrättsföre-

ning skulle inte, om kommunen påkallar prövning, få förvärvstillstånd

om föreningen inte hade stadgebestämmelser om förköpsrätt som kommunen hade godkänt. Den främsta invändningen mot en sådan ordning är att hyresnämnden inte skulle få göra annan prövning än att konstatera om samtycke föreligger eller inte. Att överlämna åt nämnden att pröva om kommunen har fog för sin begäran om ett kan inte med

förköpsförbehåll utgångspunkt i att bestämmanderätten bör tillkomma kommunerna

gärna

komma i fråga. Ett sådant system skulle som säkerligen upplevas byråkratiskt och onödigt tillkrånglat.

Enligt våra direktiv har vi också övervägt att den kommunala anknyta förköpsrätten till bostadsanvisningslagen (jfr avsnitt 2.3.3). Vi har emellertid funnit att det inte skulle vara en bra ordning. Lagen bygger

på att det skall finnas en anvisningsrätt av hyreslägenheter för kommu-

nerna. Det låter sig alltså inte utan vidare göra att komplettera lagen med bestämmelser om förköpsrätt för kommunerna till bostadsrätter. Vidare knyter förfarandet enligt an till bostadsanvisningslagen fastig-

hetsbeståndet, som inom de områden som det här är fråga om inte föränd-

ras nämnvärt. Ett förköpssystem har inte utan bostadsfastigheterna rättsföreningarna som objekt och sådana tillkommer undan för undan. Det kungörelseförfarande m. m. som bostadsanvisningslagen innehåller passar därför inte särskilt bra för ett system med förköpsrätt till bostadsrätter. Att delge samtliga fastighetsägare inom kommunen eller delar av den ett beslut av innehåll att kommunen vill, om fastigheten skall förvärvas av en bostadsrättsförening, ha en förköpsrätt kan inte gärna

komma i fråga. Det är ju trots allt så att det är jämförelsevis få

centralt belägna fastigheter som förvärvas av en förening. Till vad som har anförts kommer att bostadsanvisningslagen har upplevts vara alltför

krånglig att tillämpa, varför den nu är föremål för en översyn av bo-

stadskommittên.

146 Förköpsrätt för kommuner

En fråga som ingående har övervägts inom komittên är hur den sjäivbe-

stämmanderätt som vi anser böra ti11komma kommunerna iämpiigen bör vara utformad. Vi har diskuterat två modeiier. Den ena innebär att heia besiutsprocessen iigger hos kommunen ensam och den andra att regering och riksdag gemensamt besiutar inom vilka kommuner förköpssystemet ska11 Den senare modeiien har kommit ti11 i få ti11ämpas. användning

fråga om kommunai förköpsrätt för att säkerstäiia bostäder åt perma-

nentboende, se 1 § förköpsiagen samt prop. 1983/84:141. Vi har stannat

för att den senast beskrivna ordningen inte 1ämp1igen bör komma i fråga

här.

En som vi har i

fråga som hänger samman med det stäiiningstagande gjort det närmast föregående är om regeringsformen kan anses iägga hinder i

vägen för den ordning som vi har tänkt oss. Vad vi åsyftar är det prin-

cipie11a förbudet för kommuner att meddeia genere11a föreskrifter, se 8 kap. 2, 3 och 11 §§ regeringsformen. Med de förs1ag ti11 1agtekniska som vi iägger fram anser vi inte att förbudet träds för när. iösningar

4.2 Kommuna1 förköpsrätt, grundad på avta1 o. d.

Vårt Ett sätt att anordna en kommuna1 förköpsrätt ti11 bo-

förslag:

städer är att 1åta kretsen av förköpsberättigade (se avsnittet 3.3)

omfatta även den kommun inom vi1ken bostadsrättsfastigheten är

beiägen.

Om man vi11 öppna en möjlighet för en kommun att etabiera förköpsrätt ti11 bostadsrätter är den närmast ti11 hands iiggande Iösningen att knyta an ti11 det förköpssystem som vi har utarbetat för bostadsrättsföreningar och de bostadskooperativa organisationerna, se kapite1 3. Det sker enkiast genom att kretsen av förköpsberättigade utökas med kommunen. Med kommun avses givetvis den kommun inom vars område bostadsrättsfastigheten är be1ägen.

?sou 1985:6 Förköpsrätt för kommuner 147

›

Om man nöjer sig med att bara in1emma kommunerna i det system som har

presenterats i närmast föregående kapite1, b1ir kommunen beroende av

att bostadsrättsföreningen går med på att ha ett förbehå11 om förköps-

rätt i sina stadgar. Vi ska11 här nämna några exempe1 på hur en för-

köpsrätt kan etab1eras enligt denna m0de11.

En kommun kan givetvis sjäiv bilda e11er deita i bi1dandet av en bostadsrättsförening. Ett intresse härav kan finnas när ett boende ska11

förenas med vissa servicefunktioner e11er vård, t. ex. för ä1dre (jfr

betänkandet SOU 1984:78 s. 150). Ett annat fa11 där ett sådant intresse

kan finnas är vid övergång från hyresrätt ti11 bostadsrätt i fastighe-

ter som ägs av kommunen e11er av ett a11männyttigt I bostadsföretag. sådana fa11 har kommunen givetvis samma möj1igheter som de bostadskoo-

perativa organisationerna att påverka stadgarnas utformning. Av 62 §

tredje stycket BRL fö1jer att kommunen - i Iikhet med vad som gä11er för de bostadskooperativa organisationerna - som stadgevi11kor kan föreskriva att stadgarna inte får ändras utan kommunens medgivande.

Förköpsförbehå11 kan också ti11komma genom att en kommun träffar ett

särskiit avta] med en bostadsrättsförening om att ta in föreskrifter om förköpsrätt i stadgarna. Redan i dag träffar kommuner avta1 med bostadskooperativa organisationer samt andra fastighetsägare och byggherrar för att erhå11a förmed1ingsrätten ti11 bostäder, t. ex. i samband med exp1oateringsavta1, markanvisningsavta1 e11er tomträttsavta1. Om

kommunen får ingå i kretsen av förköpsberättigade kan kommunen i stä1-

1et i motsvarande situationer träffa avta1 om att bostadsrättsföreningens stadgar ska11 innehå11a ett förbehå11 om förköpsrätt.

1978 års bostadsrättskommittê föres1og att kommunal prisk0ntro11 sku11e kunna utgöra ett vi11kor för bostadsrättsföreningar att få stat1iga bostadsiån (se SOU 1981:74 s. 287). På kommunens begäran sku11e 1änsbostadsnämnden få bes1uta att nybyggnads-, ombyggnads- e11er förvärvslån inte sku11e få bevi1jas eller övertagas om kommunen inte ti11försäkrades en pris- och hembudsk1ausu1 i bostadsrättsföreningens stadgar.

för kommuner 148 Förköpsrätt

Det finns goda skäi för en sådan ordning. Det kan här otviveiaktigt

vara att på att den subvention tiii grundavgift och

tiiiräckiigt peka

som den förste innehavaren av en bostadsrätt åtnjuter på årsavgift

av iånet föriorad för en förvärvare som betaiar ett mark-

grund ju går

som väsentiigt överstiger grundavgiften. Värdet av subventionadspris nen ti11fa11er då helt den första innehavaren.

Den diskuterade är emeiiertid eniigt vår mening inte invändordningen Mot den kan främst erinras att den kan stäiia ti11 probiem i ningsfri. dvs. när hyresrätt ombiidas ti11 bostadsrätt. Inte ombiidningsfaiien, säiian övertar bostadsrättsföreningen fastigheten utan statiiga iån.

Sådana b1ir kanske aktueiia först några år efter förvärvet, när huset

måste om. Under meiiantiden kan bostadsrätternas värde ha stigit byggas och försäijningar av bostadsrätter ha ägt rum. De probiem som betydiigt aktuaiiseras då torde i och för kunna bemästras men ti11 priset av sig ett Den a11var1igaste invändningen är emeiierkompiicerat regeisystem. tid att det kan befaras att kommer att dra sig för att

många föreningar ta upp statiiga 1ån, om detta sku11e medföra att en förköpsrätt måste

etabieras. Framför a11t gä11er detta vid ombyggnad. Man får också räkna med att sådana lån när andra iånemöjiigheter står sägs upp i förtid, ti11 buds.

En sådan sku11e eniigt vår mening vara mycket 01yck1ig och utveckiing åtminstone en alivariig risk för att det kapitai som

medföra, på sikt, minskar e11er går föriorat. Av

är nediagt i bostadsrättsfastigheterna de skäi som har anförts kan vi inte biträda den ordning som 1978 års bostadsrättskommittê förordade. Härtiii kommer att om de försiag ti11 kommunai ti11 bostadsrätter som vi iägger fram i föijande förköpsrätt avsnitt genomförs så biir den diskuterade ordningen obehöviig.

Ett sätt att kommunernas intresse av att kunna utverka förtiiigodose behå11 i bostadsrättsföreningarnas stadgar om förköpsrätt är aiitså att införiiva kommunerna i det som har redovisats i kapitei 3. Fråsystem som är gemensamma för en sådan mode11 och det system som föresiås i gor föijande avsnitt - t. ex. handiäggningen inom kommunen av ärenden om

t

Förköpsrätt för kommuner 149 ?

och turordningen mellan en bostadskooperativ organisation och förköp kommunen - behandlas i avsnittet 4.4.

Vi vill framhålla att en kommunal förköpsrätt enligt den här slutligen

redovisade modellen som har framgått av vad som har anförts tidi-

kan, etableras även för äldre föreningar, men detta förutsätter att gare, berörda bostadsrättshavare till en stadgeändring, se samtliga samtycker avsnitt 3.1.

4.3 Kommunal förköpsrätt, grundad på särskilda lagbestämmelser

Vårt Om en kommun beslutar begära att det skall finnas förslag:

förköpsförbehåll i stadgarna för bostadsrättsföreningar inom kommunen

eller en del av den, får ekonomisk plan inte registreras hos utan att kommunen samtycker till det. Förköpsrätt kan i länsstyrelsen denna ordning förbehållas kommunen, en bostadskooperativ organisation eller bostadsrättsföreningen.

I detta avsnitt redovisar vi hur ett system, innebärande en skyldighet

för bostadsrättsföreningarna att på begäran av kommunen i sina stadgar

bostadsrätter i föreningen, bör ta in bestämmelser om förköpsrätt till vara utformat.

Liksom vi ställt oss avvisande till tanken att göra förköpsrätten för bostadsrättsföreningarna och de bostadskooperativa organisationerna i den meningen att en bostadsrättshavare alltid, dvs. obligatorisk

oberoende av vad stadgarna innehåller, måste erbjuda den förköpsberät-

att förvärva bostadsrätten (se avsnitt 3.2) avvisar vi en sådan tigade för kommunernas del. Som vi har anfört tidigare bör också den ordning

kommunala på att det är kommunerna själva som skall

förköpsrätten bygga råda över förköpsrätten.

Såsom en teknisk föreslår vi en lag med vissa bestämmelser om lösning kommunal förköpsrätt till bostadsrätt. Enligt lagen ges kommunerna

150 Förköpsrätt för kommuner

möj1ighet att motsätta sig registrering av ekonomisk p1an om bostadsrättsföreningens stadgar inte innehå11er ett förbehå11 om förköpsrätt för kommunen e11er annan förköpsberättigad som kommunen godtar. Innan planen registreras måste a11tså a11a bostadsrättsföreningar för vi1ka en registrerad ekonomisk p1an ännu inte finns vända sig ti11 kommunen för att ge kommunen möj1ighet att ta stä11ning ti11 om ett sådant förbehå11 ska11 begäras e11er ej.

Det bör vara en förutsättning för det system vi föres1år att kommunen, redan när härom från

förfrågan görs en bostadsrättsförening, tagit

principie11 stä11ning tiii i vi1ken omfattning ett förköpsförbehå11

ska11 begäras. Vi menar också att rätten för kommunen att förbebegära

hå11 om förköpsrätt hos bostadsrättsföreningar bör vara grundat på ett

bostadspoiitiskt stä11ningstagande. Ett sådant stäilningstagande bör innehå11a de närmare rikt1injer som bör när kommunen i konkreta gä11a fa11 ska11 ta stäiining ti11 om ett förbehå11 ska11 I riktiinbegäras. jerna kan anges att a11a föreningar inom kommunen e11er föreningar med fastigheter inom en de1 av kommunens område - t. ex. församiing eiler kvarter - e11er vissa siags 1ägenheter ska11 ha förbehå11 om förköpsrätt i sina stadgar. Riktiinjerna bör också ange inom vi1ka ekonomiska ramar förköpsrätten ska11 kunna utövas samt hur förbehå11et om förköpsrätt ska11 utformas med avseende den prisregel som bör vid

på gä11a

förvärven. Som vi senare ska11 återkomma ti11 bör ett principbesiut också innehå11a ett de1egationsbes1ut från för att kommunfu11mäktige förköpsrätten ska11 kunna hanteras inom kommunen (se avsnitt 4.3.3).

Ett principbesiut av kommunen om rikt1injer ska11 kunna bli föremåi för van1iga kommunaibesvär hos kammarrätten. Besiutet är eme11ertid som

sådant inte omedeibart bindande för några i den

bostadsrättsföreningar meningen att redan bes1utet medför att ska11 ta in förbehåii föreningen

om förköpsrätt i sina stadgar. Frågan om ett förbehå11 ska11 begäras

för en viss förening e11er ej får från fa11 ti11 fa11 med utavgöras

gångspunkt från de rikt1injer som har iagts fast

i principbesiutet. Vi kan inte finna att denna sådan som kan stå i ordning utgör normgivning strid med regeringsformen, jfr avsnitt 4.1. Om tveksamhet ändå sku11e

råda på denna punkt kan man eme11ertid och det utan att

iagstiftningen

Förköpsrätt för kommuner 151

i övrigt behöver genomgå några större förändringar a1ternativt tänka

sig att rätten att begära förbehåii eniigt 1ag ska11 gä11a i samtiiga e11er vissa kommuner en1igt riksdagens besiut.

Det principbesiut som fattats av kommunfuiimäktige om att begära förbehåii om förköpsrätt för bostadsrättsföreningar ska11 ges in ti11 länsstyreisen för att beaktas i ärenden om registrering av ekonomisk pian för bostadsrättsföreningar som inte tidigare upprättat sådan p1an. Sådana föreningar ska11 av Iänsstyreisen deiges underrätteise om kommunens besiut i den mån det rör föreningen. Föreningarna b1ir härigenom skyidiga att vid ansökan om registrering av den ekonomiska pianen visa att kommunen inte motsätter sig registreringen. Detta bör i praktiken kunna ske företeende av ett intyg. Om kommunen önskar ett förbegenom

hå11 i stadgarna om förköpsrätt, bör det framgå av intyget viiket för-

behåil som kommunen begär. Förbehå11et kan aiitefter omständigheterna innebära att det är kommunen som har förköpsrätt e11er att bostadsrättsföreningen e11er en bostadskooperativ organisation i stä11et får förköpsrätt.

Med den föres1agna ordningen kommer en förening som saknar förbehåii

om förköpsrätt som kommunen begärt att inte kunna uppiåta bostadsrätt.

Uppiåts bostadsrätt utan att det finns ekonomisk p1an, kan uppiåtaren

straffas eniigt 71 § BRL. Eniigt 7 § samma 1ag kan en bostadsrättshava-

re väcka ta1an om uppiåteisens ogiitighet. Trots detta kan det inte

utes1utas att en förening, i syfte att kringgå förköpsregierna, uppiå-

ter bostadsrätt i strid med upp1åte1seförbudet. När två år förfiutit

ska11 uppiåteisen ändå anses som giitig. För att hindra i110ja1a förfa-

randen anser vi det påka11at att höja nuvarande straffmaximum från

dagsböter ti11 fängeise i högst sex månader (jfr 65 § hyresiagen).

Den föresiagna ordningen omfattar ti11 att börja med bostadsrättsföreningar som ännu inte biidats e11er registrerats, när kommunen fattar sitt principbesiut e11er när det ges in tili 1änsstyre1sen. Sådana föreningar ska11 deiges kommunens bes1ut när föreningen ansöker om att bii registrerad. Föreningen ska11 beredas ti11fä11e att yttra sig innan registrering sker. På detta sätt får den förening som inte anser sig

152 Förköpsrätt för kommuner

kunna acceptera en förköpsrätt med därav föranledd reglering av överlåtelsepriserna möjlighet att återta sin registreringsansökan. I prakti-

ken torde emellertid frågan om kommunen önskar ett förbehåll om för-

köpsrätt redan vara avklarad, när föreningen ansöker om registrering. Normalt får man alltså räkna med att stadgarna i detta skede innehåller ett av kommunen begärt förbehåll eller att föreningen kan visa att kommunen har avstått från att begära förbehåll om förköpsrätt. Om så är

fallet, kan föreningen registreras utan omgång och något hinder att

sedan registrera den ekonomiska planen föreligger inte.

Direktiven anger att en ordning som innebär en skyldighet för bostadsrättsföreningar att ha ett förbehåll i sina stadgar om förköpsrätt bör begränsas till nybildade föreningar. Vi har funnit att gränsen mellan äldre och nybildade föreningar inte kan sättas vid det konstituerande beslutet eller registreringen av föreningen. Skulle man göra det, skulle med all sannolikhet ett betydande antal bostadsrättsföreningar bildas och registreras före lagens ikraftträdande eller åtmins-

tone innan förbehållsfrågan aktualiseras inom en kommun i syfte att

undgå ett förköpsförbehåll. Det finns redan i dag inte så få inregi-

strerade skrivbordsföreningar. Vi har i stället som har anförts i det

föregående, stannat för att låta dagen för registreringen av före-

ningens ekonomiska plan vara avgörande. Före den tidpunkten kan ju en

förening inte upplåta bostadsrätt, och föreningen kan inte dessförinnan

sägas driva sådan verksamhet som avses i BRL. Som nybildad i nyss angiven mening bör räknas en bostadsrättsförening som har förvärvat en fastighet eller tomträtt för nybyggnad samt en förening som har gjort en intresseanmälan enligt ombildningslagen utan att ha registrerat en ekonomisk plan.

Undantagsvis kan en bostadsrättsförenings verksamhet ha kommit ganska

långt trots att den ekonomiska planen inte har registrerats hos läns-

styrelsen. Som en äldre bostadsrättsförening bör därför räknas dels en förening som har upprättat den ekonomiska planen och fått sådant intyg om planens hållbarhet som avses i 4 § BRL innan föreningen delges kommunens principbeslut att etablera förköpssystemet, dels en förening som har upprätttat en ekonomisk plan med anledning av hembud enligt ombild-

;sou

1985:6 Förköpsrätt för kommuner 153

ningsiagen under förutsättning dock att hembudet har mottagits innan föreningen deigavs kommunens bes1ut.

Undantagna från det 1agfästa förköpssystemet bör vidare vara bostads-

rättsföreningar som förvärvat fastigheten från någon sådan äidre bo-

stadsförening som omfattas av punkterna 2 och 16 i övergångsbestämme1-

serna ti11 BRL. I dessa föreningar kan den med andeisrätt på ett e11er

annat sätt förenade nyttjanderätten i flera fali över1åtas precis som en bostadsrätt. Även om denna möjiighet inte före1igger i vissa av de föreningar som omfattas av punkten 16 (se närmare SOU 1981:74 s. 144-152), finner vi de enkiast att undanta samtiiga här avsedda bo- V stadsföreningar vid en ombildning ti11 bostadsrättsförening. Även sådana aktieboiag och hande1sbo1ag som anges i punkten 16 bör jämstä11as med ej nybi1dade bostadsrättsföreningar och så1edes vara undantagna

från skyidigheten att på kommunernas begäran ha förköpsförbehåii i

stadgarna.

En bostadsrättsförening som har förvärvat ett s. k. ande1shus från delägarna bör inte he11er omfattas av det här diskuterade systemet, om minst två tredjedeiar av bostads1ägenheterna i huset disponeras av ande1sägare. Syftet med detta undantag är att inte hindra en önskvärd

övergång från ande1sägande ti11 bostadsrätt (jfr kapite1 6). S1ut1igen

bör undantag göras för föreningar som upp1åter bostadsrätt huvudsakii-

gen för fritidsändamåi. I sådana fa11 bör a11tså registrering av den

ekonomiska p1anen inte få vägras på den grunden att stadgarna saknar

förköpsförbehå11 (jfr dock förs1aget ti11 priskontroil i fritidsboende-

kommitténs betänkande, SOU 1982:23, Fritidsboende).

154 Förköpsrätt för kommuner SOU 1985:

4.4 Gemensamma frågor

4.4.1 Förköpsrättens teknik

Vårt förslag: Om en kommun har förbehållits förköpsrätt i en bostadsrättsförening gäller i stort sett samma ordning för utövandet av förköpsrätten i det konkreta fallet som föreslagits i kapitel 3. Bostadsrättsföreningen är skyldig att underrätta kommunen om förhållanden som är av betydelse för kommunens förköpsrätt.

Vår förköpskonstruktionen innebär att om kommunen är förköpsberättigad så måste bostadsrättshavaren innan han överlåter bostadsrätten till

någon annan erbjuda kommunen att förvärva bostadsrätten såvida en fri-

villig överenskommelse härom inte kan träffas. Tillvägagångssättet blir

i stort sett detsamma som här föreslagits när en bostadsrättsförening eller en bostadskooperativ organisation vill utöva sin förköpsrätt. Vi tar i detta avsnitt upp de regler som fordras utöver de tidigare föreslagna.

Förköpsreglerna innebär bl. a. att det är kommunen som med tillämpning av den föreslagna regeln om minsta ersättning skall beräkna priset

på bostadsrätten. Detta förutsätter dels att kommunen underrättas om

uppgifter beträffande erlagd grundavgift m. m., dels att besiktning av lägenheten görs. Vi föreslår därför att bostadsrättshavaren till sin överlåtelseanmälan till kommunen också skall foga ett utdrag ur lägen-

hetsförteckningen där de aktuella uppgifterna framgår. Regeln, som bör

tas upp i BRL, bör därför utformas på så sätt att utdrag ur lägenhets-

förteckningen skall bifogas en överlåtelseanmälan, om inte stadgarna föreskriver annat. Den föreslagna ordningen kan undantagsvis leda till att en bostadsrättshavare får vänta, innan han kan göra sin överlåtelseanmälan hos kommunen. Alternativet till denna - att det skall ordning ankomma kommunen att inhämta - har vi ansett vara sämre.

på utdraget

Den frist som löper efter en överlåtelseanmälan är absolut och skulle

för kommuner 155 Förköpsrätt

föreningen inte i tid lämna ett lägenhetsutdrag till kommunen kan för-

köpsrätten komma att gå förlorad.

För att bereda kommunen möjlighet att utöva förköpsrätt vid exekutiv auktion och offentlig auktion fordras en särskild bestämmelse om en underrättelse från föreningen i dessa fall. Bestämmelsen bör vara straffsanktionerad med böter.

När en bostadsrättshavare i någon undantagssituation överlåter sin

bostadsrätt, t. ex. genom byte, förutsätter systemet att kommunen gör en kontroll av överlåtelsen. Det är emellertid fortfarande bostads-

rättsföreningen som självständigt tar ställning till frågan om medlem-

skap. På samma sätt som en förköpsberättigad organisation skall kunna föra talan mot ett beslut om medlemskap bör kommunen kunna göra det. En sådan ordning bör leda till att föreningen normalt kommer att kräva samtycke av kommunen, innan medlemskap beviljas (se avsnitt 3.5.2).

Systemet förutsätter emellertid att kommunen underrättas om samtliga beviljade medlemskap i föreningen. Kommunen får då möjlighet att utöva sin talerätt. En bestämmelse härom bör vara straffsanktionerad med böter.

Det är också väsentligt att bostadsrättsföreningen inte ändrar ett

på

förbehåll som föreskriver förköpsrätt för kommunen. Redan av 62 § tredje stycket BRL följer att en förening som särskilt villkor för stadgeändring kan föreskriva, t. ex. att stadgarna inte får ändras utan överordnad organisations medgivande. Vi föreslår en särskild bestämmelse av innebörd att stadgarna inte får ändras utan kommunens om medgivande kommunen är förköpsberättigad. Bestämmelsen bör tas upp i den särskilda lagen om kommunal förköpsrätt till bostadsrätter. En bestämmelse av det

slag som vi har förordat utgör inte någon principiell nyhet.

Enligt 62 § fjärde stycket BRL kan en stadgeändring vara beroende av regeringens medgivande.

Vi skall härefter behandla frågan om förhållandet mellan den kommuna-

la förköpsrätten och den förköpsrätt som en bostadskooperativ organisa-

156 Förköpsrätt för kommuner SOU 1985:

tion e11er en bostadsrättsförening kan viija ha. Endast ettdera av dessa subjekt bör enligt försiaget kunna vara förköpsberättigat. Detta innebär att en kommun som vid avta1 e11er eniigt den särskiida 1agen kan begära ett förbehåii om förköpsrätt forme11t också kan genomdriva sin rätt. Beträffande det i praktiken vaniigaste förekommande fa11et

när en fokröreisekooperativ organisation önskar ha förköpsrätten utgår

vi emeiiertid från att kommunerna i aiimänhet inte utnyttjar sin rätt.

Med vårt sätt att se på saken är konkurrensen meiian kommunen och orga-

nisationen nämiigen bara skenbar. Det föreiigger här inte några ko11i-

derande intressen. Me11an kommunerna och de foikrñreisekooperativa

organisationerna råder enighet om de bostadssociaia måien, och samarbe-

tet har hittiiis, såvitt är känt, fungerat friktionsfritt. Det saknas

aniedning att utgå från annat än att kommunerna saknar intresse av att

kunna förmedia bostadsrättsiägenheter om de ti11de1as bostadssökande i organisationernas egna bostadsköer. Vi har därför stannat för att inte

föresiå någon iagstadgad företrädesrätt för organisationerna.

Inom HSB och Riksbyggen finns en strävan att hindra snabba spekuiationsaffärer med bostadsrätter. Man vi11 inte ha en ordning där den

ti11 vi1ken bostadsrätt har uppiåtits genast överiåter den ti11 ett

avsevärt högre pris än han sjäiv har betaiat som grundavgift. Från denna synpunkt kan det vara ti11räck1igt att organisationens förköps-

rätt får gä11a bara under några år efter det att bostadsrätterna har

uppiåtits i en fastighet. Härefter sku11e bostadsrättshavarna kunna få

överiåta sina bostäder fritt. Genom det iånga innehavet har de visat

att de inte skaffat bostadsrätten för att kunna tjäna stora pengar snabbt.

Om organisationerna skuiie tidsbegränsa sin förköpsrätt bör kommunen vara oförhindrad att kräva ett förbehåii i stadgarna av innehå11 att kommunen ska11 ha förköpsrätt, om och när annan förköpsberättigads rätt upphör. Också en sådan förköpsrätt i andra hand bör säkerstäiias genom

ett förbud för föreningen att ändra stadgarna på den punkten utan med-

givande från kommunen. På untsvarande sätt bör organisationerna kunna säkerstäiia en förköpsrätt i andra hand i de fa11 kommunen undantagsvis

Förköpsrätt för kommuner 157

utnyttjat sin företrädesrätt framför organisationen, men kommunens rätt

av någon anledning upphör (jfr avsnitt 5.7).

Vi vill framhålla att vad vi har anfört i detta avsnitt gäller inte

bara om kommunen har förköpsrätt på grund av ett krav om förköpsförbe-

håll i samband med den ekonomiska planen utan också i de fall då kommu-

nen på annan grund har fått förköpsrätt.

4.4.2 Administrationen i kommunen

Vårt För att möjliggöra delegation av beslut i förköpsfrågor förslag:

föreslås en särskild delegationsbestämmelse.

Vi har tidigare förslagit att rätten för en kommun att begära förbe-

håll om förköpsrätt hos bostadsrättsföreningar bör vara grundat på ett

bostadspolitiskt ställningstagande och principbeslut om de riktlinjer som skall gälla för förköpsrätten. Ett sådant beslut förutsätts fattat av kommunfullmäktige.

Efter ett principbeslut om förköpsrätten ankommer det på kommunen

att, i de fall bostadsrättsföreningar gör förfrågan hos kommunen om ett

förbehåll om förköpsrätt begärs, fatta beslut om förköpsrätt skall

gälla i den ifrågavarande bostadsrättsföreningen. Även ett sådant be-

slut kan fattas av kommunfullmäktige, men lämpligast torde vara att fullmäktige redan i samband med principbeslutet och med stöd av 1 kap. 5 S kommunallagen (1977:179) delegerar beslutanderätten härom till

kommunstyrelsen eller någon särskild nämnd.

När föreningsstadgarna väl innehåller ett förbehåll om förköpsrätt

för kommunen återstår dels att fatta beslut i de olika frågor som upp-

står i anledning av förbehållet, dels att vidtaga andra åtgärder i

anledning av förbehållet. Det blir alltså här fråga om beslut att för-

värva en bostadsrätt efter en överlåtelseanmälan, beräkning av priset,

158 Förköpsrätt för kommuner sou 1985:6

besiktning av 1ägenheten, mottagande av beta1ning, avyttring av bo-

stadsrätten, samtycke vid överiåteise genom byte m. f1. sådana frågor.

Efter en över1åte1seanmä1an har kommunen normalt en månad e11er något

mer på sig att fatta besiut om ett förvärv e11er 1ämna samtycke ti11

ett byte e11er annan övergång av bostadsrätten i en undantagssituation.

För att bereda ett ärende i vi1ket k0mmunfu11mäktige ska11 fatta bes1ut

åtgår, en1igt vad vi inhämtat från komunförbundet, under ogynnsammare

förhåiianden ca tre månader. Motsvarande tid för styre1se e11er nämnd (kommunstyre1se, fastighetsnämnd, bostadsförmed1ingsnämnd, bostadsutskott etc.) är i a11mänhet två månader medan besiut som fattas av arbetsutskott, ordförande i styreise e11er nämnd e11er tjänsteman hos kommunen norma1t kräver högst en månad. För att förköpssystemet ska11 fungera är det aiitså i a11mänhet inte möj1igt att de nu aktue11a bes1uten fattas av fu11mäktige, styre1se e11er nämnd. De1egati0n måste ske.

Efter - t. ex. i form av bemyndigande av kommunfu11mäktige genere11t regiemente e11er i visst särski1t ärende e11er grupp av ärenden - får kommunstyre1sen i sin tur de1egera besiutanderätt ti11 utskott, iedamot e11er tjänsteman (3 kap. 12 § kommuna11agen). Särski1t i det fa11 kommunfu11mäktige respektive kommunstyre1sen i de1egationsbes1utet tar principie11 stä11ning ti11 i ärendet e11er ärendegruppen uppkommande

spörsmåi e11er individuaiiserar föremå1et för besiutandedeiegationen,

anses deiegation inte möta hinder från demokratisynpunkter.

I Iagförarbetena betonas att frågan i vi1ken utsträckning kommunsty-

re1se e11er nämnd får deiegera bes1utanderätt bör avgöras efter avväg-

ning me11an demokratiaspekter och kravet på effektivitet i den kommuna-

1a förva1tningen. Vidare uttaias b1. a. att a11a viktigare finansie11a besiut måste fattas av kommunens bes1utande organ och att deiegation

bör förekomma främst i rutinärenden, t. ex. i ärenden där det är fråga

om en direkt tiiiämpning av riktiinjer som styre1sen/nämnden faststä11t. Det framhå11s även att förutsättningarna för vad som kan och bör de1egeras varierar me11an kommuner av olika stor1ek (prop. 1975/76:187 s. 260 och Ku 1976/77:25 s. 77).

Förköpsrätt för kommuner 159

Ett iikartat rättsområde utgör kommunernas rätt att förköpa fast egendom eniigt förköpsiagen. Att utöva sådan förköpsrätt ti11k0mmer kommunfu11mäktige. Förköpsrätten utövas genom underrätteise om kommunens besiut senast tre månader från iagfartsansökan (7 § förköpsiagen). Kommunförbundets normairegiemente för kommunstyre1se (1977) innehåiler bemyndigande för kommunstyreise att de1s avstå från att utöva förköps-

rätt, de1s utöva förköpsrätt under fu11mäktiges sommaruppehåii inom av

fuiimäktige faststäiida kostnadsramar och av fuiimäktige i övrigt givna förbehå11 beträffande be1opp, område och vi11kor (jfr RÅ 1965 K 312). I Iandets kommuner är det van1igt att besiutanderätten i s. k. negativa förköpsärenden (avstående från förköpsrätt) har de1egerats tili utskott, ordförande e11er tjänsteman. Detta torde vara 1ag1igt, särskilt om besiutandrätten förenas med förbehå11.

Mot bakgrund av vad som nu sagts utgår vi från att deiegation ti11

utskott, ordförande och tjänsteman en1igt 3 kap. 12 § kommunaliagen är 1agTigt även vad gä11er ett avstående från förköpsrätt ti11 bostadsrätt m. m. Det är eniigt vår mening däremot tveksamt om en kommun ens efter faststä11ande av rikt1injer m. m. 1ag1igen kan deiegera rätten att i det enskiida fa11et utöva förköpsrätten ti11 utskotts-, ordförandee11er tjänstemannanivå.

För att sådan deiegation sku11e kunna ske taiar att utövande av för-

köpsrätten i princip innebär en endast ti11fä11ig beiastning på kommu-

nens ekonomi - man får förutsätta att bostadsrätten i det stora fierta-

1et fa11 kan vidareförsäijas ti11 någon iägenhetssökande. Lyckas kommu-

nen inte vidareförsä1ja bostadsrätten kan kommunen a11tid uppiåta 1ä-

genheten med hyresrätt ti11 någon bostadssökande. Vidare är en sådan

bostadsrätt föremå1 för prisregiering, något som ta1ar för att kommu-

nens ekonomiska åtagande typiskt sett är mindre än vid förvärv av bo-

stadsrätt på en oregierad marknad. Mot de1egationsrätt taiar emeiiertid

den restriktiva hå11ningen i förarbetena.

Mot bakgrund av det försiag som vi iämnat, bl. a. av innebörd att kommunfu11mäktige ska11 fatta ett principbesiut såsom grund för förköpsrätten, anser vi att en deiegation ti11 ordförande, utskotts- e11er

160 Förköpsrätt för kommuner

tjänstemannanivå i sådana frågor som uppstår i an1edning av ett förbe-

hå11 om förköpsrätt knappast kan sägas möta något hinder från demokra-

tisynpunkter. En sådan de1egation är en1igt vår mening också vä1 ägnad

att ti11godose kraven på effektivitet och kan ej anses innebära att de

enski1das berättigade intressen åsidosätts. Vi menar därför att sådan de1egation bör få ske i nu aktue11a fa11.

För att undanröja a11 tveksamhet om de1egationsmöj1ighetens 1ag1ighet föres1år vi eme11ertid en särskiid bestämme1se som uttryckiigen medger de1egationsrätt eniigt 3 kap. 12 S kommunailagen för de fa11 som nu är aktue11a. Denna bestämmeise bör tas upp i den särski1da 1agen med vissa bestämmeiser om kommuna1 förköpsrätt ti11 bostadsrätt m. m.

5 ALLMÄNNA ÖVERVÄGANDEN I FRÅGA OM FÖRKÖPSRÄTT

I kapitien 3 och 4 har kommittén redovisat hur vi anser att ett system med förköpsrätt tiii bostadsrätter för bostadsrättsföreningar och bostadskooperativa organisationer respektive kommuner bör vara anordnat. De försiag som har presenterats där är ti11 av försiag Iösningar de probiem av rätts1ig natur som uppkommer, om förköpsrätt i den ena e11er andra formen införs.

Av våra direktiv föijer att vi inte kan stanna vid detta utan att vi också ska11 överväga och beiysa i vad mån en ordning med förköpsrätt

kan medverka ti11 att hejda prisutveckiingen på bostadsrätter och hind-

ra att omotiverade vinster uppkommer för enski1da bostadsrättshavare.

En fråga som vi också måste stä11a oss är om förköpsrätt till bostads-

rätter är ett verksamt mede1 att nå de bostadssocia1a och fördeiningspo1i1tiska må1 som samhäiiet eftersträvar.

De överväganden som vi gör i detta kapitei utgår från de mode11er som

vi har tagit fram och som har redovisats i kapite1 3 och 4.

5.1 Behovet av en reform

Den första frågan som instä11er är om det över huvud finns anied-

sig

ning att inskrida med åtgärder mot bostadsrättsmarknaden. Som vi har

framhå11it i kapite1 1 har vi inte Iåtit utföra någon närmare

utredning

om prisutveckiingen på bostadsrätter m. m. utan utgått från materia1

som har redovisats i annat sammanhang. Det sammanstälit med materia1et, den sakkunskap som finns företrädd inom kommittén, vid handen att ger

den fria prisbiidningen på bostadsrätter sina hå11 har iett ti11 på sådana prisnivåer och därmed ti11 omotiverade vinster för enskiida att

förhåiiandena svåriigen kan ur bostadss0cia1

godtas och förde1ningspoiitisk synpunkt. Här de1ar vi a11tså den som våra direktiv uppfattning ger uttryck åt.

162 Ailmänna i om förköpsrätt överväganden fråga

Vi vi11 framhålia att en1igt kommitténs erfarenhet är höga över1åte1inte - som ofta hävdas - utesiutande en stockho1msföretee1se. sepriser Höga överiåteisepriser, iåt vara inte så anseniiga som i Stockhoims innerstad, förekommer också på andra hå11 i de mest centraia de1arna e11er där annars bostadsiäget är särskiit attraktivt och efterfrågat. att det inte bara är För övrigt kan nämnas, såvitt gä11er Stockhoim, för innerstadsiägenheter som höga överiåteisepriser betaias.

Som vi har framhåiiit förut (se t. ex. avsnitt 3.1) förekommer det stora 1oka1a variationer i fråga om priset på bostadsrätter och priserna kan också väx1a inom en ort från tid ti11 annan. Så sent som i början av 1970-taiet, a11de1es efter bostadsrättskontro1iagens upphörande, var överiåteisepriserna a11mänt sett mått1iga. De stora prisökningar som har skett på många håii torde ha ägt rum under de senaste sex-sju åren. Ti11 denna utveckiing har en rad faktorer samverkat.

Här iiksom annars på en marknad med fri prisbiidning bestäms priset av och efterfrågan. När det bostäder i centraia och tiiigång gä11er efterfrågade iägen är utbudseiasticiteten 1åg, dvs. en ökad efterfrågan kan inte mötas med en ökad nyproduktion. Områdena är i stort sett färdigbyggda. Den som söker en centra1t beiägen bostad kan i aiimänhet inte heiier räkna med att få tag i en hyresiägenhet. I takt med rivoch ombyggnadsverksamheten tas hyresiediga 1ägenheter i anspråk ningssom evakukerings- e11er ersättningsiägenheter. Efterfrågan har a11tså styrts mot bostadsrätts- e11er andeisiägenheterna.

Det är tydiigt att de boendes preferenser under senare år har förskjutits. A11tf1er föredrar ett bekvämt stadsiiv utan iånga och dyra arbetsresor framför ett småhusboende i nära kontakt med naturen och ti11ti11 friiuftsaktiviteter inpå husknuten. En annan viktig faktor gång som har styrt efterfrågan mot ett bostadsrättsboende är att uppiåteiseformen ger den boende stora möjiigheter att påverka sina boendekostnader utan att äga bostaden. Förväntningar om att årsavgifterna tiii föreningen på sikt ska11 öka iångsammare än hyrorna och att bostadsrätten skaii reait stiga i värde har bidragit ti11 att överiåteisepriserna har stigit. Sådana förväntningar har som rege1 infriats. Noteras kan

Aiimänna överväganden i fråga om förköpsrätt 163

vidare att hyrorna för förortsiägenheter under senare år i många fa11

har varit 1ika höga e11er rent av överstigit årsavgifterna för centra1t

be1ägna bostadsrättsiägenheter med samma yta och rumsantai. Samhä11ets subventioner ti11 bostadsrättsboendet i form av statiiga iån som under en inte obetydiig tid efter färdigstä11andet e11er ombyggnaden hå11er

årsavgifterna nere på en rim1ig nivå, kan inte frånkännnas betyde1se.

Av särski1d betydeise för prisbiidningen har varit att förmögenhets-

beskattningen av bostadsrätter i a11mänhet är förmåniigare än beskatt-

ningen vid andra piaceringsaiternativ på bostadsmarknaden, vi1ket sam-

manhänger med att det inte är bostadsrättens marknadsvärde utan bostadsrättsfastighetens taxeringsvärde som iigger ti11 grund för be-Å skattningen. Tidigare har realisationsvinstbeskattningen varit synneriigen lindrig, i det att den bortfa11it när bostadsrätten hade innehafts 1ängre än fem år (jfr avsnitt 2.1.5). Ti11 bi1den hör vidare att det under senare år har funnits rätt gott om pengar att piacera i en

högkiassig innerstadsiägenhet. B1. a. har möjiigheterna att på förmån-

1iga vi11kor 1åna pengar ti11 förvärv av en bostadsrätt ökat betydiigt i det att en bostadsrätt numera a11mänt godkänns som säkerhet för ett 1ån.

Det finns dock förhåiianden som tyder på att utveckiingen nu har nått

en punkt där prisstegringstakten genere11t sett kan förmodas b1i 1ägre

än den hitti11s har varit. I det föregående har vi pekat på några om-

ständigheter som har bidragit ti11 en höjning av över1åte1sepriserna. I

fråga om dem har en nämnvärd förändring skett bara i fråga om rea1i-

sationsvinstbeskattningen. Vi tror dock inte att detta i det 1ånga

ioppet har så stor betydeie för efterfrågan. Däremot har den aiimänna

samhä11sutveck1ingen iett tili väsent1igt ändrade förutsättningar för ett bostadsrättsboende, särski1t om det är iånefinansierat. De nomineiia räntorna är väsentiigt högre än förut och avdragsrätten har begrän-

sats. Sammantaget bör detta i många fa11 leda ti11 avsevärt ökade boen-

dekostnader och rimiigen påverka över1åte1sepriserna. Ti11 detta kommer

att prisnivån biivit så hög att utrymmet för ytteriigare reala prishöj-

ningar aiimänt sett torde vara begränsat.

164 A11männa överväganden i fråga om förköpsrätt

Trots vad som har anförts finns det skä1 att utgå från att utveck- 1ingen mot a11t högre över1åte1sepriser kommer att fortsätta på en så stor de1 av bostadsrättsmarknaden att åtgärder i den ena e11er andra formen är påka11ade. Vad vi under a11a förhå11anden måste räkna med är att de stora ski11naderna me11an grundavgift och över1åte1sepris som förekommer i dag kommer att bestå även framde1es i de mest efterfrågade iägena. Enbart detta förhå11ande utgör en1igt vår mening skä1 nog att överväga en ordning med förköpsrätt ti11 bostadsrätter.

5.2 Tänkbara a1ternativ ti11 ett förköpssystem

Som har framgått av vad som har anförts i föregående avsnitt kan den på sina hå11 höga prisstegringstakten i fråga om bostadsrätter och ande1s1ägenheter och de höga prisnivåerna återföras ti11 en rad o1ika förhå11anden som t. ex. en bostadsmarknad i oba1ans, jämföre1sevis förmåniiga beskattningsreg1er och formerna för samhä11ets subventionering av bostadsrättsboendet. En genomgripande förändring av heia bostadspo1itiken mot en ökad röriighet på bostadsmarknaden, ändrad skatte1agstiftning och en styrning av subventionerna från bostadsrättsfastigheterna ti11 hushå11en är tänkbara vägar att nå de må1 som eftersträvas i våra direktiv.

Vi är a11tså medvetna om att ett införande av en ordning med förköpsrätt ti11 bostadsrätter inte botar de grund1äggande orsakerna ti11 de höga över1åte1sepriserna och de o1ägenheter som dessa för med sig. Att det är så utgör eme11ertid en1igt vår mening inte ti11räck1igt skä1 för att avstå från att införa ett förköpssystem, utformat i huvudsak1ig överensstämme1se med vad vi har föres1agit. Som vi kommer att utveckia närmare i det fö1jande bör ett sådant system verksamt kunna bidra ti11 att minska olägenheterna av de förhå11anden som har 1ett ti11 höga över1åte1sepriser och som vi med det begränsade uppdrag vi har inte kan påverka.

A11männa överväganden i fråga om förköpsrätt 165

5.3 Förde1ningsp01itiska effekter av ett förköpssystem

Den fria marknaden för bostadsrätter medför, som har anförts förut, bi. a. att den som har pengar och vi11 satsa dem i en bostad kan köpa sig förbi bostadskön och snabbt få en bra iägenhet i ett område där han vi11 bo. Detta är den ena sidan av saken. Den andra är att den som

innehar en efterfrågad b0stadsrätts1ägenhet och vi11 avhända sig den

kan ti11godogöra sig ett värde som han endast i ringa mån har bidragit ti11 att skapa.

Med den innebörd som begreppet fördeiningspoiitik brukar ges borde en sådan vinst dras in ti11 samhä11et. Det är ju väsentiigen detta som har skapat förutsättningarna för värdeökningen. Pengarna sku11e sedan kunna användas exempeivis för att höja bostadsstödet åt resurssvaga hushå11. En sådan fördeiningspoiitisk effekt har inte en ordning med förköpsrätter ti11 bostadsrätter. Däremot hindrar ett förköpssystem att en bostadsrättshavare tar hem en omotiverad vinst. Han kan m. a. o. inte reaiisera den s. k. 1ägesräntan.

Vad som sagts gä11er inte undantagsiöst. Med den ordning som vi här föresiagit har i undantagsfa11en (se avsnitt 3.5.1) bostadsrättshavaren viss möjiighet ta hem vinsten, t. ex. vid byte me11an bostadsrätt och ett eget hem e11er då den förköpsberättigade inte vi11 utnyttja sin förköpsrätt e11er denna förfaiier. också en systemförändring kan ge samma resu1tat, jfr avsnitt 5.7.

Det kan förefa11a oiogiskt och orättvist att den ordning som vi föres1år kan få ti11 resuitat att den första innehavaren av en bostadsrätt

inte kan rea1isera iägesräntan på grund av ett förköpsförbehå11 i stad-

garna men att en senare innehavare kan göra det. Vi har eme11ertid

funnit att de konsekvenser som vi har pekat på nu väger mindre tungt än

önskemå1et att ha en ordning som är f1exibe1 och inte ingriper a11tför mycket i bostadsrättshavarnas möj1ighet att kunna använda bostadsrätten vid byte och överiåta den ti11 anhöriga och andra närstående.

166 Allmänna överväganden i fråga om förköpsrätt

Invändningen mot ett förköpssystem i vår tappning att lägesräntan, skall kunna tas från en bostadsrättshavare och tilldelas en annan,

t. ex. någon som står i tur för en lägenhet i kommunens eller en bo-

stadskooperativ bostadskö, finner vi inte bärande. Något liknande har

gällt under lång tid på bostadsmarknaden. Mellan det fallet att någon

får köpa en bostadsrätt av den förköpsberättigade efter ett förköp och det att en bostadsrättsförening för en grundavgift som är väsentligt

lägre än bostadsrättens marknadsvärde upplåter bostadsrätt föreligger

inte någon principiell skillnad. Motsvarande kan sägas om den som anvi-

sas en centralt belägen hyreslägenhet av kommunen och får betala en

hyra som på grund av utformningen eller möjligen tillämpningen av hy-

reslagens bruksvärdesregler är lägre än vad marknaden är beredd att betala. Som ett ytterligare argument kan anföras att lägesräntan s.a.s. bara lånas ut till den som får förvärva en bostadsrättslägenhet från den förköpsberättigade. I normalfallen kan han som nämnts inte realisera den, jfr vad som anförs i avsnitt 5.7.

Sammanfattningsvis kan alltså slås fast att en ordning med förköps-

rätt till bostadsrätter inte ger några fördelningspolitiska effekter i

vedertagen mening men att ett förköpssystem hindrar att enskilda bo-

stadsrättshavare gör omotiverade vinster på innehavet av sin bostads-

rätt. Detta anser vi vara en viktig fördelningspolitisk effekt i vid mening. Ett sådant system tillgodoser alltså intresset av att värden som samhället, dvs. vi alla, till stor del har skapat inte kan omsättas i pengar av ett fåtal.

5.4 Bostadssociala effekter av ett förköpssystem

I centrum för bostadspolitiken står en strävan efter att alla skall

ha tillgång till en bra bostad för en rimlig kostnad. Ett önskemål är

också att bostadsområdena skall ha en allsidig hushållssammansättning.

Häri ligger bl. a. att hushållens ekonomiska köpkraft inte ensamt skall vara utslagsgivande för valet av bostad. Bostadspolitiken är, som det brukar sägas, social. Dess medel är dock omstridda. Det är emellertid inte vår uppgift att ompröva bostadspolitiken eller delar av den. De

Aiimänna överväganden i fråga om förköpsrätt 167

bostadspoiitiska må1 som har antytts i det föregående har fått biida

utgångspunkt för våra överväganden i denna dei.

I den a11männa debatten har de möj1igheter att göra spekuiationsvinster som fastighetsmarknaden och bostadsmarknaden erbjuder kommit att

hamna i blickfånget. Vi anser oss emeiiertid ha grundad aniedning att

utgå från att det a11de1es övervägande anta1et bostadsrättshavare skaf-

far sig en bostadsrättsiägenhet för att bo i den, iåt vara att förvänt-

ningar om en värdeökning många gånger har inverkat på va1et av uppiå-

teiseform och, vid förvärv av bostadsrättsiägenhet, på priset. En1igt

vår mening är det endast i rena undantagsfaii som någon förvärvar en

bostadsrätt uteslutande i avsikt att snabbt tjäna pengar på den. Vi

anser oss därför sakna aniedning att närmare uppehåiia oss vid frågan

utan nöjer oss med att påpeka att om förköpsrätt ti11 bostadsrätt in-

förs så motverkar ett förköpssystem, i förening med de senast vidtagna

ändringarna i fråga om realisationsvinstbeskattningen, sådana företee1-

ser.

Avgörande för vi1ka bostadssocia1a effekter som ett förköpssystem får är sjä1vfa11et i vi1ken utsträckning det kommer att ti11ämpas. Stannar

reformen på papperet, får det inga effekter a11s, men vi räknar med att

åtminstone de fo1kröre1sekooperativa och kommunerna x organisationerna kommer att i stor omfattning använda sig av förköpsmöjiigheten där

prisnivåerna redan är höga e11er prisökningar kan förutses.

En ordning med förköpsrätt ti11 bostadsrätter i den utformning som vi har förordat träffar i praktiken bara nybiidade bostadsrättsföreningar.

Det betyder att även om systemet utnyttjas så 1ångt det går så b1ir det

bara en begränsad de1 av bostadsrättsmarknaden också i överhettade områden som öppnas för de mindre resursstarka hushå11en. Även om den sektorn kan antas växa med tiden så kan det konstateras att under fiera år framöver så kommer de bostadssociaia effekterna i form av minskad segregation att bii rätt margineiia. Värdet av ett förköpssystem är

från denna synpunkt a11tså tveksamt, åtminstone på kort sikt. Däremot

bör på något iängre sikt en ordning med förköpsrätter ge önskvärda och

märkbara effekter, jfr avsnitt 3.6.5. Även om den prisrege1 som vi har

168 A11männa överväganden i fråga om förköpsrätt SOU 1985u

föres1agit (se avsnitt 3.6.2) av många säkeriigen anses som mycket

oförmåniig för den bostadsrättshavare som vi11 avhända sig sin bostads-

rätt, kan det dock antas att vidareförsäijningspriserna kommer att

hamna på en så hög nivå att resurssvaga hushåii trots

förköpssystemet inte kan förvärva en bostadsrätt utan att samhäiiet träder in med stöd-

åtgärder i någon form.

Det har gjorts gä11ande att ett förköpssystem egentiigen motverkar de bostadssociaia strävandena. I de centraia de1arna av tätorterna, där

prisuppgången har varit bor - snabbast, vaniigen med hyresrätt många

ä1dre och ensamstående, inte sä11an resurssvaga personer ofta i små och

biiiiga iägenheter. I samband med ombyggnad och bostadsrättsbi1dning kommer hushå11 med annan sammansättning och andra ekonomiska förutsättningar in i bi1den. En fri marknad för bostadsrätter sku11e med detta

synsätt borga för en mera a11sidig hushåiissammansättning än en marknad

på vi1ken överiåtelsepriserna är regierade på grund av ett

förköpssystem. Kommittén vi11 inte bestrida att i ett resonemanget kortsiktigt perspektiv kanske är hå11bart men anser inte att synpunkten har den tyngden att den bör hindra ett införande av ett förköpssystem. Aiterna-

tivet ti11 ett sådant system biir på sikt att bostäderna i de centraia

deiarna kommer att vara reserverade för de ekonomiskt mest gynnade hushåi1en.

Vid våra överväganden i denna dei har vi fäst särskiid vikt vid de

uppgifter som har iämnats i tabe11 2.5. Av dem framgår att omvandiingen

från hyresrätt ti11 bostadsrätt i Stockholms innerstad fort samti-

går digt som överiåteisepriserna där stiger snabbt rea1t sett. Några egent- 1iga möjiigheter att påverka utveckiingen har inte kommunen i dag.

Förköpsiagen, bostadsanvisnings1agen och tiiiståndsiagen är aiitför

trubbiga instrument. Får utveckiingen fortsätta kommer ett betydande anta1 hyresiägenheter att ombiidas. De Tägenheterna kommer vid över1å-

te1se att b1i ouppnåeiiga för f1erta1et bostadssökande om ingenting

görs. Det finns aniedning att tro att iikartade förhåiianden kan upp-

komma också på andra hå11.

Allmänna överväganden i fråga om förköpsrätt 169

Vi har sammanfattningsvis kommit fram till att ett förköpssystem kanske

inte har några påtagliga bostadssociala effekter kort sikt men att i på ett längre tidsperspektiv de bostadspolitiska målen riskerar att gå

förlorade, om inte förköpsrätt till bostadsrätt inte införs eller andra

åtgärder vidtas som motverkar höga överlåtelsepriser.

5.5 Ett förköpssystems inverkan på bostadsrätten som upplåtelseform

Otvivelaktigt har bostadsrätten som upplåtelseform stora förtjänster.

De boende har inflytande över sin boendemiljö, sina bostadskostnader och utformningen av den egna lägenheten. I jämförelse med andelsägare åtnjuter bostadsrättshavare större trygghet i sitt boende. Vi har här

liksom i övrigt i detta betänkande arbetat med utgångspunkt i att

upplåtelseformen bostadsrätt skall finnas kvar som ett värdefullt alterna-

tiv till andra boendeformer. Vi har vidare utgått från att

ombildningslagen skall finnas kvar (jfr bostadskommittêns uppdrag att överväga s. k. kooperativ förvaltning av hyreshus).

Både inom kommittén och i den allmänna debatten har emellertid

farhågor

framförts för att en ordning med förköpsrätt till bostadsrätter och

därav föranledd reglering av överlåtelsepriserna kan innebära en sådan

principiell förändring av bostadsrätten att upplåtelseformen i realite-

ten upphör. Med ett förköpssystem skulle, har det sagts, bostadsrättens

idé gå förlorad. Vi skall i detta avsnitt redovisa de invändingar som

har gjorts och våra överväganden och slutsatser med anledning av dem.

Det skall inte bestridas att en ordning med förköpsrätt till bostadsrätter, utformad i huvudsaklig överensstämmelse med våra förslag, inne-

bär att de principer som upplåtelseformen i dag vilar på i kan-

naggas ten. Om en förköpsrätt etableras, så inskränks den fria överlåtelserätten. Ges kommunerna att möjlighet tvinga en bostadsrättsförening att ta

in ett förköpsförbehåll i sina stadgar så utgör det ett från

avsteg principen om föreningarnas självbestämmanderätt. Den prisreglering som

följer av ett förköpssystem kan ses som ett intrång i bostadsrättsha-

varnas ekonomiska intressesfär. Vi kan emellertid inte finna att den förändring som ett förköpssystem - i den ena eller andra formen - inne-

Allmänna överväganden i fråga om förköpsrätt

bär rubbar grundvalarna för upplåtelseformen som sådan. Skälen för vår

ståndpunkt är följande.

De väsentligaste momenten i ett bostadsrättsboende - en gemensam förvaltning av fastigheten i demokratiska former i förening med trygghet i till bostaden - inte förlorade bara därför att det

besittningen går finns ett förköpsförbehåll i stadgarna. En förköpsrätt innebär ju bara

att en bostadsrättshavare inte kan sälja sin bostadsrätt till vem han

vill. Genom de undantag från förköpsrätten som vi föreslår, se avsnitt

3.5, kan han inom tämligen vida gränser överlåta sin bostadsrätt till

någon annan än den förköpsberättigade, när han har ett mera personligt

intresse av att kunna göra det. Eftersom kretsen av förköpsberättigade har begränsats till den egna bostadsrättsföreningen, en bostadskooperativ organisation och kommunerna, utsätter förköpssystemet inte heller

bostadsrättshavaren för risken att behöva sälja till någon som visar

inte kunna eller betala. Däremot - och det är ju med sig vilja poängen en reform - berövar ett bostadsrättshavarna möjligheten förköpssystem

att tjäna pengar på sitt innehav. Den förändringen i förhållande till

vad som gäller i dag har vi svårt att se som ett grundskott mot upplå-

telseformen. För övrigt kan tillfogas att en reglering av överlåtelsepriset inte är en principiell nyhet. Bostadsrättskontrollagen (se avsnitt 2.1.4) upphörde så sent som i slutet av 1960-talet och alltjämt kan en bostadsrättsförening ta in prisföreskrifter i sina stadgar.

En bärande tanke bakom bostadsrätten som upplåtelseform är att bostads-

rättsföreningarna inte skall ta ut högre årsavgifter av bostadsrättsha-

varna än som svarar mot föreningens egna kostnader för att äga och förvalta fastigheten. I syfte att hålla föreningens kapitalkostnader nere, åtminstone under den första tiden, och nedbringa bostadsrättshavarnas kapitalinsatser ställer samhället upp med subventioner i form av statliga lån. Syftet med detta förfelas, om den som förvärvar en bo-

stadsrätt måste betala ett mycket högt överlåtelsepris. Självkostnads-

principen och den nuvarande formen för samhällets stöd till ett bo-

stadsrättsboende talar enligt vår mening mot fria överlåtelsepriser och

för ett förköpssystem.

A11männa överväganden i fråga om förköpsrätt 171

När det sedan gä11er inverkan på upp1åte1seformen av den kommuna1a

förköpsrätten vi11 vi ti11 att börja med framhå11a att en kommun redan i dag kan b1i med1em i en bostadsrättsförening och förvärva bostadsrätt. En kommun intar i jämföreise med andra en gynnad stäiining i det att den inte kan vägras mediemskap (11 § BRL) och får hyra ut sin 1ägenhet utan samtycke av styre1sen (30 § tredje stycket BRL). En ordning - -

med förköpsrätt även om den etab1eras tvångsvis utgör mot bakgrund

av vad som har anförts inte någon särski1t dramatisk förändring. Som vi

ser det blir konsekvensen av en kommunal förköpsrätt närmast att kommuna1a av boende - bostadsrättshavare eller anvisningar hyresgäster

b1ir mera fekventa än i dag. Det är a11tså här inte fråga om en art-

ski11nad utan om en gradski11nad.

Den synpunkten har framförts att en ordning med förköpsrätt ti11 bostadsrätter sku11e innebära en a11var1ig risk för att bostadsrättshavarnas intresse att hå11a sina iägenheter och fastigheter i gott skick minskar. Grunden för föreningsförva1tningen sku11e därmed ryckas undan.

Enligt vår mening är farhågorna överdrivna. De a11de1es övervägande

antaiet boende vi11 ha en bra boendemi1jö och att gemensamma anordningar, t. ex. en tvättstuga, ska11 fungera bra. Detta gä11er oberoende

av om det finns ett förköpsförbehåii i föreningens stadgar e11er inte.

Dessutom är den prisregei som vi föresiår så konstruerad att en bostadsrättshavare har a11 an1edning också av ekonomiska skäi att verka

för ett gott Iägenhets- och fastighetsunderhåli. Ett eftersatt 1ägen-

hetsunderhåii kan 1eda ti11 en reducering av förköpspriset medan förbättringskostnader kompenseras (se avsnitt 3.6.2).

5.6 Betyde1sen av att det kommer att finnas två marknader för bostadsrätt

De förköpsm0de11er som vi har tagit fram är f1exib1a i den meningen att de är avsedda att komma ti11 användning inom områden där det finns

aniedning att ingripa mot höga överiåteisepriser e11er motverka en

a11tför snabb prisstegring på bostadsrätter. Redan systemet som sådant

medger a11tså att det kommer att finnas två bostadsrättsmarknader,

nämiigen en för bostadsrätter hos föreningar med förköpsförbehå11 i

172 A11männa överväganden i fråga om förköpsrätt

sina stadgar och en för bostadsrätter som inte kan förköpas. I överensstämme1se med våra direktiv har vi vidare utformat våra förs1ag så att förköpsrätt i princip kan etab1eras bara i nybiidade föreningar. En konsekvens av detta är att det inom ett och samma område kan komma att finnas två o1ika marknader för bostadsrätter.

Vad som har anförts ger aniedning att stä11a tre frågor

0 vad händer med priserna på den he1t fria marknaden,

0 b1ir bostadsrättsmarknaden i sin heihet så svåröverskådiig för bo-

stadskonsumenterna att risk för rättsför1uster uppstår och

0 finns det risk för att det kan uppkomma så stora ski11nader melian

överlåteisepriserna på förköpsmarknaden och vad bostadskonsumenterna

vi11 betaia att förköpssystemet med tiden havererar?

Den första frågan Iåter sig inte besvaras utan vidare. Vi är här hänvi-

sade ti11 att Tuta oss mot ekonomiska teorier om hur o1ika marknader

fungerar under skiftande förhålianden. Med utgångspunkt i de synpunkter

som en av kommitténs experter har redovisat har vi kommit fram ti11

föijande. Införs på en begränsad dei av bostadsrättsmarknaden förköps-

rätt får man räkna med att priserna på marknaden i övrigt går upp. Av

naturiiga skäl styrs efterfrågan mot de obundna bostadsrättsiägenheter-

na i den mån de utgör ett iikvärdigt aiternativ från boendesynpunkt

ti11 de bostadsrätter som är be1astade med ett förköpsförbehåii. Hur

stor värdestegringen b1ir hänger samman med hur pass iikvärdiga de o1ika s1agen av bostadsrätts1ägenheter är. Införs t. ex. förköpsrätt

genere11t i Stockhoims innerstad men inte i ytterområdena, kan det

antas att påverkan blir obetydiig på de obundna förortsiägenheterna. Om

det sku11e finnas en förköpsrätt för vissa 1ägenheter men inte för and-

ra i samma innerstadsområde, biir påverkan däremot stor på dessa.

Vad som är viktigt i sammanhanget är att den antydda effekten av ett införande av ett förköpssystem är monentan. Det kan a11tså inträffa en prishöjning, större e11er mindre, för de obundna bostadsrätterna när

A11männa överväganden i fråga om förköpsrätt 173

ett förköpssystem införs men prisstegringstakten efter den momentana

värdestegringen torde inte b1i snabbare på grund av förköpssystemets

införande.

Det bör också framhå11as, att det inte är ikraftträdandet av en iag-

stiftning om förköpsrätt som ut1öser en prisökning utan det förhå11andet att den möjiighet som iagstiftningen ger utnyttjas, dvs. att för-

köpsrätt etabieras. Detta betyder att den nomentana prisökning på

obundna bostadsrätter som beskrivits i det föregående inte inträffar

över he1a den fria marknaden på en gång utan etappvis a11teftersom

förköpssystemet kommer ti11 användning.

I o1ika sammanhang har vi framhå11it att syftet med en reform av det s1ag som vi diskuterar primärt är att motverka a11tför snabba och stora prishöjningar och att hindra att enski1da bostadsrättshavare gör omotiverade vinster. Vi har nu kunnat konstatera att vi får en motsatt ef-

fekt på en stor dei av bostadsrättsmarknaden. Detta inger onek1igen

betänk1igheter men bör en1igt vår mening inte föranleda att tanken på

ett förköpssystem avvisas.

Som vi har anfört i avsnitt 5.1 finns det tecken som tyder på att över-

iåteisepriserna på många hå11 inte kan öka realt så mycket mera. Den

momentana värdestegring som ett införande av ett förköpssystem kan

komma att medföra tror vi därför b1ir ganska måttiig utom i de mest

överhettade områdena, t. ex. Stockho1ms innerstad. Från bostadssocia1

synpunkt kan det sägas att det är skäiigen ointressant, om en fyrarums- 1ägenhet i ett sådant område kostar 650 000 kr. e11er 750 000 kr. I båda fa11en 1igger den utom räckhå11 för f1erta1et bostadssökande. Härti11 kommer, som vi har anfört i avsnitt 3.6.6 och 5.3, att vi anser oss ha skäi att räkna med att om ett förköpssystem får fungera under 1ängre tid och successivt omfatta en a11t större de] av bostadsrätts-

marknaden så kommer över1åte1sepriserna på de obundna bostadsrätterna

att hå11as tiiibaka. Vi menar s1ut1igen att de här påtaiade o1ägenhe-

terna av ett förköpssystem väger 1ätt i förhå11ande ti11 de förde1ar som ett sådant system medför.

174 A11männa överväganden i fråga om förköpsrätt

Det ska11 inte he11er förnekas att det b1ir svårare att överbiicka en marknad där det finns o1ika s1ags bostadsrätter, särskiit om det finns vissa bostadsrätter som de bostadskooperativa organisationerna har förköpsrätt ti11 och andra som beiastas av en kommunai förköpsrätt. Med den vaifrihet som vi har eftersträvat kan det inte he11er undvikas att

föreningsstadgarna utformas olika t. ex. med avseende på prisföreskrif-

terna e11er förköpsrättens begränsning ti11 tiden.

I viss utsträckning motverkar våra försiag de prob1em som har aktua1iserats här. Så t. ex. är den av oss förordade prisrege1n ägnad att skapa viss enhet1ighet. Vi förutsätter vidare att det kommer att ske

ett nära samarbete i hithörande frågor me11an kommunerna och de bo-

stadskooperativa organisationerna och organisationerna sins eme11an. De

av oss föresiagna bestämmeiserna om upp1ysningssky1dighet i upp1åte1se-

och över1åte1seavta1 m. m. bör effektivt minska risken för missförstånd. Sammanfattningsvis har vi funnit att det knappast finns an1edning att befara att bostadsrättsmarknaden med ett förköpssystem kommer

att bii a11tför kompiicerad och svåröverskådiig.

Vi har vidare funnit att det inte föreiigger någon större risk för att

ett förköpssystem ska11 upphöra att fungera även om det på sikt sku11e

uppstå en ski11nad me11an överiåteisepriserna eniigt förköpssystemet

och de priser som marknaden sku11e ha varit vi11ig att beta1a, om förköpsrätt inte hade förbehå11its. Genom att kontakten har brutits melian över1åtaren och förvärvaren behöver man inte i normaifaiien riskera att

förköpssystemet kringgås på sätt som sker på bostadshyresmarknaden.

Föreiigger ett undantag från förköpsrätten träder över1åtare och förvärvare visseriigen i förbinde1se med varandra men de särskiida bestämme1ser som vi föres1år för dessa fa11 (se avsnitt 3.5.3) bör motverka

ett kringgående. Ti11 vad som har anförts kommer att den prisrege1 som

vi har föresiagit är en regel om ett minimipris. Det betyder att den förköpsberättigade a11tid kan beta1a ett högre pris i en förköpssituation om det - mot förmodan - sku11e visa sig vara nödvändigt för att systemet ska11 fungera.

A11männa överväganden i fråga om förköpsrätt 175

Med den ordning som vi har tänkt oss behöver man inte he11er räkna med att ett förköpssystem bryts sönder genom att marknaden inte är vi11ig att betaia ens så mycket för bostadsrätterna som föijer av vår prisrege1. I en sådan situation bemästras probiemet genom att den förköpsberättigade inte utnyttjar sin förköpsrätt.

De särskiida probiem som kan uppstå om ett förköpssystem skaii avveck-

ias sedan det har varit i tiiiämpning under en tid behandias i nästa avsnitt.

5.7 Specieiia synpunkter på ett förköpssystem

I detta avsnitt tar vi upp frågor som har att göra med ett införande av

en ordning med förköpsrätt ti11 bostadsrätter och som inte har behand- 1ats tidigare i detta kapitei eiier annorstädes.

En fråga gä11er den k0mmuna1a förköpsrätten. Det kan inte utesiutas att

intresset av att etabiera och bibehåiia en sådan och av att utöva förköpsrätten i det enskiida fa11et kan väx1a med förändringar i den p01itiska majoriteten inom en kommun. Det kan a11tså inträffa att en kommun vid en växiing av den poiitiska majoriteten bes1utar att upphäva ett sådant principbesiut som avses i 1 § i den föresiagna iagen med vissa bestämmeiser om kommunai förköpsrätt ti11 bostadsrätt (se avsnitt 4.3)

eiier att kommunen medverkar ti11 att ett förköpsförbehåii får upphöra

att gä11a. Kommunen kan också bestämma sig för att i de enskiida fa11en inte utöva den förköpsrätt som tiiiförsäkrats kommunen.

Upphävs principbes1utet, får det ti11 fö1jd att en nybiidad bostadsrättförening kan få sin ekonomiska p1an registrerad utan att det finns

ett förköpsförbehåii i stadgarna. Vid en ny växiing av majoriteten inom

kommunen kan föreningen inte med stöd av den nyss nämnda iagen tvingas

in i systemet. Om ett stadgeeniigt förköpsförbehåii sku11e med kommu-

nens samtycke upphävas gäiier motsvarande. I ingetdera fa11et är det

att räkna med att föreningarna friviiiigt tar in ett förköpsförbehåii i

sina stadgar. Ti11 det krävs ju samtiiga berörda bostadsrättshavares samtycke (jfr vad som i avsnitt 3.1 föresiås om ändring av 62 § BRL). I

176 Allmänna överväganden i fråga om ñörköpsrätt

det senare fallet tillkommer den ytterligare komplikationen att de som före stadgeändringen har förvärvat sin bostadsrätt av den förköpsberättigade kan överlåta den fritt för ett pris som kanske högst väsentligt överstiger vad han själv har betalat. Det kan således inträffa att det inte blir den förste innehavaren av bostadsrätten utan den som råkar

vara bostadsrättshavare, när förköpsförbehållet upphör som tar hem

värdestegringen.

De här redovisade förrhållandena är oundvikliga om man vill ha ett

någorlunda flexibelt förköpssystem. Rent tekniskt skulle problemet

kunna lösas genom att ett principbeslut, eller rättare anmälan av ett sådant beslut hos länsstyrelsen, får bli bindande och genom att ett

förköpsförbehåll som har influtit i stadgarna inte får ändras. En sådan

ordning skulle emellertid innebära ett så väsentligt avsteg från den kommunala självbestämmanderätten att vi inte har ansett oss böra överväga den ytterligare. Dessutom kvarstår att kommunen, även med en sådan ordning, inte kan tvingas att acceptera ett förköp när detta aktualiseras.

Vi tror inte att en kommun vid en växling av den politiska majoriteten

kommer att upphäva ett tidigare fattat principbeslut eller gå med på

att bostadsrättsföreningarnas stadgar ändras så att förköpsförbehållen

utgår. Vad som kommer att ske blir sannolikt att kommunen i de särskil-

da fallen inte utövar sin förköpsrätt och att detta styrs genom kommunens budget.

När det sedan gäller den komplikation som består i att en senare innehavare av bostadsrätten kan tillgodogöra sig ett högre pris än som han har betalat, så kan vi till en början hänvisa till vad vi har anfört i avsnitt 5.3. Därutöver kan tilläggas följande. Vad saken ytterst gäller

är strängt taget vem som skall tillåtas tjäna pengar på innehavet, den

förste bostadsrättshavaren eller en senare innehavare av bostadsrätten. I detta sammanhang skall också erinras om att om en kommun under inflytande av den politiska uppfattning som råder vid en viss tidpunkt inom kommunen nöjer sig med att avstå från att utöva sin förköpsrätt så är

A11männa i

överväganden fråga om förköpsrätt 177

det förutsett i det system som vi har fram. Förvärvaren biir tagit underkastad förköpssystemet och därmed prisrege1n.

I det föregående har vi redovisat för hur vi ser den att på frågan det

kommer att finnas två o1ika marknader för bostadsrätter (se avsnitt 5.6). Vidgas perspektivet ti11 att omfatta också kan

småhusmarknaden,

man konstatera att ett förköpssystem som gä11er bara vissa bostadsrätter i verkiigheten träffar en ännu mera begränsad de] av den bostadsmarknad där handei med bostäder i godtas dag. Eniigt vår mening föreiigger det emeiiertid så stora ski11nader me11an de båda bostadsmarknaderna att de inte kan 1ikstä11as i detta Det kan här vara sammanhang.

ti11räck1igt att på att den ski11nad som iigger

peka i omfattningen av det ekonomiska Eftersom risktagandet. en bostadsrättsfastighet ägs av en juridisk - - behöver person bostadsrättsföreningen bostadsrättshavarna inte riskera mera än de pengar som de har satsat i bostadsrätten, medan egnahemsägaren svarar med he1a sin förmögenhet också för de 1ån som har tagits upp i fastigheten. En annan sak är att det finns bostadsrättshavare som av skattetekniska skä1 har va1t att ha en

1åg beiåning av bostadsrättsfastigheten men i stä11et höga person1iga 1ån

(s.k. strim1ade 1ån).

I den alimänna debatten rörande direktiven och kommitténs uppdrag har

frågan om inte ett förköpssystem kommer att leda ti11 ökat fusk

1yfts fram. Det 1igger i sakens natur att om man har en he1t fri marknad för

en vara e11er en tjänst men går in och reg1erar marknaden i form någon så finns det a11tid de som på ett e11er annat sätt försöker kringgå

reg1eringen. Uppenbariigen har regieringen då ökat risken för fusk. Eme11ertid har vi med de förs1ag tiil tekniska som vi har iösningar iagt fram försökt åstadkomma en ordning som ska11 minska riskerna för

ett kringgående av ett (se t.ex. avsnitt

förköpssystem 3.5.3). Farhågorna för fusk och skumraskaffärer

på bostadsrättsmarknaden anser vi

vara överdrivna.

En invändning mot den ordning som kommittén har tänkt sig är att kommitténs försiag inte är symmetriskt i den meningen att förköpsrätten

motsvaras av en återköpsgaranti. En bostadsrättshavare berövas

möjiig-

i

178 A11männa överväganden fråga om förköpsrätt

heten att sin bostadsrätt men får stå den ekonomiska

tjäna pengar på

om värdet av bostadsrätten sku11e sjunka. Skäien för att vi risken, inte har har redovisats i avsnitt

föresiagit någon återköpsgaranti

3.6.6. Att den som vi har förordat är asymmetrisk i nyss angiordning ven är riktigt, men tanken är ju att förköpsrätt mening visserligen förbehåiias där är högt och risken för en vi-

ska11 efterfrågetrycket

marknad a11tså Dessutom innebär förköpssystemet inte kande obetydiig. fråntas a11 ersättning. Som har framhå11its i att en bostadsrättshavare o1ika honom en ersättning för bostadsrätten sammanhang ger prisrege1n som - före reaiisationsvinstskatt - minst motsvarar vad han har satt in

är den som vi förordar symmetrisk att boi den. Såtiiivida ordning vid ett får ti11baka de pengar som de har stadsrättshavarna förköp förvärva bostadsrätten. De kan knappast sägas ha ett riskerat genom att att få sig värden därutöver som ju

befogat anspråk på ti11godogöra

främst har skapats genom insatser av samhä11et.

som har framförts mot att de bostadskooperativa organisa- En synpunkt - närmast HSB och - förköpsrätt är att det kan tionerna Riksbyggen ges att Iämnar den organisation som de ti11hör. Som ieda ti11 föreningarna 2.2.2 kan - t. ex. har beskrivits i avsnitt 2.2.1 och en stadgeändring ett - i dag inte ske utan samtycke av den

att förköpsförbehåii s1opas

Vi har förutsatt att motsvarande kommer att överordnade organisationen. även framdeies (se avsnitt 3.1). En bostadsrättsförening torde gä11a om ekonomiska föreningar kunna vägras utträde ur den inte en1igt lagen som föreningen är mediem i även om bostadskooperativa organisation skuiie föreskriva annat. Det kan inte utesiutas att förbudet stadgarna i att ändra dem utan samtycke av organisationen inte kan stadgarna mot föreningen, när den har utträtt ur organisationen. göras gä11ande

Genom ett utträde sku11e förköpssystemet a11tså kunna kringgås.

Företrädarna för HSB och Riksbyggen har inte bedömt risken för en fansom särski1t stor. Härti11 kommer att den ordning som vi förordar fiykt

en möjiighet att hindra ett sådant kringgående. En kommun

inrymmer kunna få i andra hand efter en organisation. Enska11 ju förköpsrätt 6 § i den med vissa bestämmeiser om kommunai 1igt föres1agna 1agen får ett ti11 förmån för

förköpsrätt ti11 bostadsrätt förköpsförbehåii

Allmänna överväganden i fråga om förköpsrätt 179

kommunen inte utmönstras utan att kommunen samtycker till det. Denna ordning medför att det kommer att finnas kvar en förköpsrätt, låt vara med annan förköpsberättigad, även om organisationens förköpsrätt skulle upphöra.

5.8 Avslutande synpunkter

I det föregående har vi försökt att redovisa för- och nackdelar med en

ordning med förköpsrätt till bostadsrätter och belysa effekterna i

olika hänseenden av en sådan ordning. Av vad vi har anfört framgår att

inte alla de olägenheter som vi anser vara förknippade med höga överlåtelserpriser kommer att i ett slag undanröjas genom att ett förköpssys-

tem införs. Den omedelbara och mest påtagliga effekten av ett förköps-

system, utformat som vi har tänkt oss, är att enskilda bostadsrättsha-

vare inte kan göra omotiverade vinster på sitt innehav av sin bostads-

rätt och att de folkrörelsekooperativa organisationerna HSB och Riksbyggen samt kommunerna får flera bostradsrättslägenheter att anvisa till jämförelsevis överkomliga priser.

Med de utgångspunkter som vi har haft för vårt arbete har vi kommmit

fram till att vi bör förorda att förköpsrätt till bostadsrätter införs. Vårt ställningstagande innebär självfallet inte att vi vill negligera eller bagatellisera de invändningar som kan resas mot ett förköpssystem men vi har vid en avvägning av de intressen som här står emot varandra funnit att invändningarna varken är av den arten eller har den tyngden att vi vill avvisa en ordning med förköpsrätt till bostadsrätter. Att det möjligen finns andra och kanske bättre metoder för att komma till

rätta med problemen med höga överlåtelsepriser - t. ex. en radikal

omläggning av realisationsvinstbeskattningen mot större neutralitet

mellan olika boendeformer - föranleder inte något annat ställningsta-

gande från vår sida.

Enligt vår mening bör en ordning med förköpsrätt till bostadsrätter omfatta både den modell som har presenterats i kapitel 3 och den som har redovisats i kapitel 4. För en sammanslagen modell talar följande skäl. Om man skulle begränsa förköpssystemet så att bara bostadsrätts-

180 A11männa överväganden i fråga om förköpsrätt

föreningarna och de bostadskooperativa organisationerna kan förbehåiias förköpsrätt (kapitei 3) betyder det i praktiken att f1erta1et bostadsrättsföreningar som ti11kommer genom ombiidning från hyresrätt tiii bostadsrätt sku11e falla utanför förköpssystemet, även om HSB och Riksbyggen sku11e engagera sig mer i ombiidningsverksamheten. Av de under-

sökningar som har gjorts i Stockhoim framgår att intresset för att

ombi1da hyresrätt ti11 bostadsrätt är störst i innerstaden, där överiåteisepriserna i dag är de högsta och man har an1edning att räkna med en fortsatt prisstegring. Motsvarande torde gä11a andra orter där det

finns en efterfrågan på bostadsrätter. En ordning som iämnar den sektor

utanför förköpssystemet som är mest angeiägen att komma tiii rätta med

men träffar nyproduktionen i ytterområdena, där överiåtelsepriserna är

heit andra, förefa11er minst sagt oiogisk. Det kan t. 0. m. sättas i

fråga om det finns skäi att ha något förköpssystem a11s, om det ska11

begränsas så som har angivits. Som vi har anfört i avsnitt 5.7 utgör dessutom den kommunaia - rätt använd - en garanti mot att förköpsrätten bostadsrättsföreningar iämnar HSB och Riksbyggen.

6 OM ANDELSLÃGENHETER

Mot bakgrund av de överväganden som kommittén gör i fråga om bostads-

rätt bör kommittén eniigt sina direktiv även överväga om det finns

aniedning att vidta åtgärder beträffande s. k. andeisiägenheter. I

direktiven hänvisas ti11 en skriveise ti11 regeringen från Stockhoims kommun den 26 januari 1983 i viiken kommunen hemstä11er om Iagstiftning som ska11 hindra att fastigheter deias upp antingen i form av idee11a andeiar e11er genom hande1sb01ag. Kommunen har sedermera genom dess fastighetskontor Iåtit genomföra en utredning om andeisiägenheter som har ti11stä11ts regeringen och överiämnats ti11 kommittén (Stockholms

kommuns fastighetskontors tjänsteutiåtande 1984-08-20).

6.1 Gä11ande rätt m. m.

Det är inte ovaniigt att fiera personer äger ett fierbostadshus ti11sammans. Var och en innehar då en idee11 andei i fastigheten. Varje andei kan nyttjas för sig men kan inte intecknas separat. I Sverige är det emeiiertid inte möjiigt att äga en 1oka1t begränsad de1 av en fas-

tighet, t. ex. ett bestämt område på en fastighet e11er en iägenhet, se

1 kap. 1 S jordabalken. Däremot kan fastighetsägarna gemensamt komma överens om hur de ska11 disponera iägenheter i fastigheten. När dispo-

sitionsrätten ti11 samtiiga e11er fiertaiet 1ägenheter grundas på ägan-

derätten ti11 en ideeii andei, brukar man taia om andeishus och andeis- 1ägenheter.

Vid samägande av fast egendom gäiier 1agen (1904:48 s. 1) bm samäganderätt. Eniigt 1agen krävs bi. a. samtiiga deiägares samtycke för förfogande över heia fastigheten e11er dess förvaitning. Varje de1ägare har emeiiertid rätt att överiåta sin ande1. För 1ån som tas upp t. ex. för upprustning av fastigheten kan endast he1a fastigheten svara som pant. Deiägarna får därmed i reaiiteten ett gemensamt ansvar för iånet.

182 Om ande1s1ägenheter

För skatter och avgifter och andra förpiiktelser som åvi1ar en fastighetsägare har de också ett gemensamt ansvar.

Vid etab1ering av andelsiägenheter är det norma1t att de1ägarna träf-

far ett avta1 som reg1erar samägandet och förva1tningen av husetl.

Me11an de1ägarna brukar också träffas avta1 om dispositionsrätten för var och en av 1ägenheterna. Ett sådant avta1 om dispositionsrätt ti11 viss 1ägenhet är bindande me11an parterna, men innebär inte att

någon sakrätt, dvs. en mot tredje man gä11ande rätt, har stiftats i

fastigheten. Ett hyresavta1 torde a11tså inte kunna anses före1igga (jfr NJA 1952 s. 37 samt 7 kap. 9 § jordaba1ken). Detta återverkar i

sin tur b1. a. på möj1igheterna för den som disponerar 1ägenheten att

upp1åta denna i andra hand samt hyresgästens rättsstä11ning i sådana

fa11. Detta återverkar t. ex. också på skyddet för bostaden vid exeku-

tiv auktion av fastigheten.

Vid sidan av den nu nämnda formen för innehav av andeisiägenheter,

som grundas på direkt ägande av fastigheten, brukar man också ta1a om

ande1s1ägenheter i vissa fa11 där ägandet ti11 fastigheten kan sägas vara indirekt. Vad som främst är av intresse i förevarande sammanhang är när ett flerbostadshus ägs av ett hande1sbo1ag och 1ägenheterna i

huset har upp1åtits ti11 bo1agsmännen, van1igen med hyresrätt. Man kan

i och för sig även tänka sig att ett aktiebo1ag e11er en ekonomisk förening hyr ut 1ägenheter i en fastighet ti11 aktieägarna respektive mediemmarna.

En1igt 79 § BRL får varken hande1sbo1ag, aktiebolag e11er förening

upp1åta ande1srätt med vi1ken fö1jer rätt att för begränsad tid besit-

ta e11er hyra bostads1ägenhet. Sådan upp1åte1se är straffbar och gä1-

1er inte mot den ti11 vi1ken Iägenheten upp1åtits. Bakgrunden ti11

bestämme1sen är att statsmakterna inte ansett att det före1igger något

10m ett sådant förva1tningsavta1 ingås, kan bestämme1serna om enke1t

bo1ag b1i ti11ämp1iga i stä11et för samäganderätts1agen.

Om ande1s1ägenheter 183

behov av upp1åte1seformer på bostadsmarknaden än hyresrätt och

andra

bostadsrätt (se prop. 1971: 12 s. 92). Enligt övergångsbestämme1serna

ti11 BRL är det eme11ertid möj1igt för ä1dre föreningar och bo1ag att fortsätta att driva sin verksamhet även om nyttjanderätten är kopp1ad

ti11 andeisrätten (se härom punkt 2 och 16 övergångsbestämme1serna ti11

BRL samt såvitt avser äidre bostadsföreningar SOU 1981:74 s. 144-152).

Förbudet i 79 § BRL betyder beträffande t. ex. hande1sbo1ag att an-

de1srätten inte får samman på ett sådant

och nyttjanderätten kopp1as sätt att en över1åte1se av ande1srätten direkt medför att också rätten

ti11 övergår på förvärvaren. Något hinder mot att över1åta

1ägenheten för sig och ande1srätten för sig ti11 en och samma nyttjanderätten

genom separata avtai anses dock inte före1igga, men någon sär-

person ski1d ersättning får som bekant inte tas ut för nyttjanderätten (se SOU 1969:4 s. 94 f samt Knutsson-Lindqvist, Bostadsrättsiagen s. 185). Trots bestämme1sen i 79 § är det en1igt gä11ande rätt a11tså fu11t att använda av hande1sbo1agsformen som ett a1ternativ ti11 möj1igt sig

en konventione11 e11er bostadsrätt. Som framgår av den i avsnitt

hyres- 6.2 redovisade undersökningen sker detta också i praktiken. Motsvarande möjiighet synes eme11ertid inte ha utnyttjats i aktiebolag.

För Iagen (1980:1102) om hande1sbo1ag och enk1a hande1sbo1ag gä11er bo1ag. Handelsboiaget är en juridisk person men var och en av bo1agsmännen svarar soiidariskt och med sin egen förmögenhet för bo1agets Det är eme11ertid möjligt att begränsa ansvaret för förpiikteiser. förbinde1ser genom att en e11er fiera boiagsmän förbehå11er boiagets att inte svara för dessa. Boiaget ka11as då k0mmanditbo1ag. Det har sig åtminstone varit mycket van1igt att sådana bo1ag biidats i tidigare

syfte att uppiåta bostäder åt delägarna.

I ett bolagsmännens inbördes rättigheter och handeisboiag regieras Det torde i ett sådant avta1 också skyidigheter genom bo1agsavta1et. vara att ti11 1ägenheterna, men det möj1igt reg1era dispositionsrätten vara att ett särskiit hyresavtai upprättas me11an vaniigaste synes hande1sb01aget och respektive boiagsman.

184 Om

andelslägenheter

Tillståndslagen kan få aktualitet i samband med uppdelning av en fas-

tighet i andelslägenheter. Enligt lagen skall, bortsett från vissa undantag, förvärvare av hyresfastigheter anmäla förvärvet till kommu-

nen, som i sin tur kan påkalla tillståndsprövning hos hyresnämnden.

Enligt 4 § första stycket skall förvärvstillstånd vägras bl. a. om förvärvaren inte gör sannolikt att syftet med förvärvet är att han skall förvalta fastigheten. Förvärvstillstånd får dock inte om vägras förvärvet av andelen uppenbart sker i syfte att bereda förvärvaren och

hans familj bostad på fastigheten, se 4 § andra 2.

stycket

I tillståndslagens krav på förvärvssyfte ligger bl. a. att förvärva-

ren skall - åtminstone under en inte alltför obetydlig tid behålla fastigheten och bevara dess karaktär av bostadshus. härmed är Syftet bl. a. att förhindra spekulation. Av tillståndskriteriet har ansetts följa att ett förvärv av en hel fastighet där en uppdelning av ideella andelar av fastigheten inte kan uteslutas kan medföra att förvärvstill-

stånd vägras, vilket några rättsfall från bostadsdomstolen bekräftar

(t. ex. beslut nr 331/1983). Det är å andra sidan fullt klart att själva det andelsförvärv som görs i anledning av en uppdelning inte kan hindras genom om det

tillståndslagen, angivna bostadssyftet förelig-

ger.

Enligt 8 § tillståndslagen gäller att även förvärv av aktier i vissa

fåmansbolag och andelar i handelsbolag är underkastade tillståndsplikt. En förutsättning är dock att det sammanlagda taxeringsvärdet på bola-

gets fastigheter är större än bolagets övriga tillgångar. Aktie- och

andelsförvärv kan i dessa fall alltså bli underkastade

tillståndspröv-

ning vid hyresnämnden efter ansökan av kommunen. Vid denna prövning gäller 4 § i tillämpliga delar.

6.2 Stockholms kommuns utredning

Fastighetsnämnden i Stockholms kommun uppdrog den 1 september 1983 åt fastighetskontoret att lämna en utförlig redovisning av bildandet av andelslägenheter och hur handeln med dessa lägenheter har utvecklats. En särskild granskning skulle av vissa vilka göras företag tycktes ha

Om andelslägenheter

specialiserat sig på andelsförsäljningar. Kontoret skulle även föreslå

_

åtgärder för att komma till rätta med de problem som uppstår till följd

av andelsförsäljningar.

I utredningen (tjänsteutlåtande 1984-08-20) behandlas bl. a. de

rättsliga grunderna för andelsägande, andelsförsäljningens omfattning,

prisutvecklingen, motiven för andelsförsäljningar samt de problem som

kan uppkomma för andelsägarna och samhället. Två av andelshus typer

behandlas, nämligen andelsfastigheter och handelsbolagsfastigheter.

Fastighetskontorets utredning kan sammanfattas på följande sätt.

Antalet bostadslägenheter i andelsfastigheter i kommunen 1983 uppgick till ca 2.800, varav 2.200 i innerstaden - där Östermalm dominerade och 600 i ytterstaden. Handelsbolagsfastigheterna torde uppskattningsvis innehålla mellan 600 och 1.000 bostadslägenheter, i huvudsakligen innerstaden. Det totala antalet andelslägenheter utgjorde en knappt procent av hela bostadsbeståndet i kommunen. Antalet handelsbolagsfastigheter har under senare år eller t. 0. stagnerat m. minskat, troligen till följd av ändrade skattebestämmelser vad gäller reparationsavdrag. Antalet direkt ägda andelslägenheter har däremot ökat snabbt. Under de två senaste åren - 1982 och 1983 - hade varit ökningen omkring 600 lägenheter per år.

Priserna på andelslägenheter är i stort sett jämförbara med priserna på bostadsrätter. Säljaren får ett högre pris för fastigheten om han

säljer den i delar än om han säljer den som vanlig hyresfastighet. Det torde vara det huvudsakliga motivet till Efandelsförsäljningar. tersom en bl. a.

fastighetsägare på grund av majoritetsreglerna i BRL

numera inte kan en försäljning till

styra en bostadsrättsförening på

samma sätt som tidigare, har blivit ett alternativ.

andelsförsäljning

Det torde finnas ett spekulativt syfte bakom atskilliga andelsförsälj-

ningar.

Skälet för köparen att förvärva en andelslägenhet är i första hand

att skaffa sig en bostad i ett attraktivt Andelsförvärven läge. tycks normalt inte ske i spekulationssyfte, eftersom antalet vidareförsälj-

ningar inte är påfallande högt. Utsikterna till en bra

penningplacering kan ändå ha betydelse för köparen. Priserna

på andelslägenheter har, liksom priserna på bostadsrätter, under senare år ökat i takt med in-

flationen, ibland ännu snabbare. För småhus däremot har de reala priserna sjunkit hittills under 1980-talet.

Priserna på andelar i handelsbolag är mycket osäkra att uppskatta på grund av svårigheter att få tag i uppgifter. De uppgifter som finns

gör det dock rimligt att anta att priserna är ungefärligen desamma som för

andelslägenheter. Handelsbolagsfastigheter tillkommer ofta vid nyproduktion eller vid ombyggnad sedan hyresgästerna evakuerats.

186 Om andeisiägenheter

Den bristande 1eder ti11 okiarheter på fiera områden.

1agreg1eringen B1. a. är det okiart om den dispositionsrätt som uppkommer genom dei-

är att betrakta som ett hyresförhåiiande eiier inte och om

ägaravtai

deiägarna därmed har något besittningsskydd vid t. ex. en exekutiv

auktion. Vidare synes hande1sboiagskonstruktionerna strida mot intentionerna bakom koppiingsförbudet i 79 § BRL. Dessutom är det tveksamt om överiåteise av en handeisboiagsiägenhet är föreniigt med 65 § hyres-

som stadgar straff, om särskiit vederiag betingas för uppiåteise

1agen e11er överiåteise av hyresiägenhet.

är inte sä11an en process som pågår under 1ång tid

Andeisförsäijning

- säijer vartefter de biir lediga. I många hus

ägaren iägenheter finns därför en biandning av andeisägare och van1iga hyresgäster. Hy-

resvärd är i samtiiga deiägare gemensamt, något som kan vara

princip besväriigt för hyresgästerna. Det kan t. ex. vara ok1art vem som före-

träder vem som svarar för hyresförhand1ingar°

ägargruppen/hyresvärden,

osv. En hyresgäst kan även fa ett försämrat besittningsskydd om han gar med å att hyra direkt av en andeisägare. Det förekommer i fiera fail ocksa att en bostadsrättsförening enbart äger en dei av fastigheten medan en annan dei innehas av andra andeisägare.

I utredningen iämnas exempei på de pr0b1em, som kan uppstå, när en av

andeisägarna inte förmår fu11göra sina ekonomiska förp1ikte1ser gente-

mot någon utomstående.

Nackdeien med andeisförsäijningar från samhä11ets synpunkt anges vara bi. a. att de höga priserna bidrar ti11 att öka boendesegregationen. Detta är emeiiertid inte specifikt för andeisiägenheter utan probiem

bör behandias i ans1utning ti11 den större frågan hur bostadsrätter och som bostadsförmediingen inte har tiiigång ti11 ska11 för-

hyresrätter delas biand de bostadssökande.

Fastighetskontoret framhåiier att bostaden är av så centrai betyde1se att de rättsiiga förutsättningarna för boendet bör vara heit k1ar1agda.

Så är inte fa11et när det gä11er andeisägandet. Många andeisägare och

andeisköpare är säkerligen inte medvetna om vi1ka probiem som kan uppstå föijd av den bristande iagregieringen. Mot bakgrund av de ti11 bristande skyddsbestämmeiserna för de boende, de ofta juridiskt okiara formerna samt det spekuiativa ins1aget i andeisförsäijningar anser kontoret att de oiika formerna av andeisägande bör motverkas.

Kontoret s1ut1igen på att en priskontroii på bostadsrätter kan

pekar komma att ieda ti11 att hyresgäster som är intresserade av att ta över huset där de bor he11re köper ideeiia andeiar från fastighetsägaren än biidar en bostadsrättsförening.

Om andelslägenheter 187

6.3 Kommitténs överväganden och förslag

Vårt Möjligheterna att få ett tillstånd

förslag: enligt lagen

(1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m. m. till ett förvärv av en ideell andel i fastighet begränsas, när förvärvssyftet primärt är att

skaffa en bostad på fastigheten. Motsvarande begränsningar skall

gälla vid förvärv av aktier i vissa fåmansbolag eller en andel i

vissa handelsbolag.

Kommittén har inte låtit utföra någon särskild utredning för att få

belyst hur ett införande av en ordning med förköpsrätt till bostadsrät-

ter i en eller annan form kan antas påverka intresset för boende i

andelslägenheter och prisutvecklingen på sådana lägenheter. Vi tror

nämligen inte att en utredning skulle kunna ge särskilt mycket utöver mera allmänt hållna resonemang och antaganden.

Som har anförts i kapitel 5 torde den värdestegring på efterfrågade

bostadsrätter som hittills har skett delvis kunna hänföras till för-

väntningar om en fortsatt real värdeökning. Om priserna på många bo-

stadsrätter fryses så som vi har föreslagit, finns det enligt vår mening all anledning anta att det blir mera intressant att förvärva andelslägenheter än det har varit under senare år. Det torde nämligen vara notoriskt att pengar söker sig dit där de gör bäst nytta eller, framförallt, ger störst avkastning. Vi anser sålunda - med den sakkunsom finns i kommittén - det vara ställt utom allt skap representerad tvivel att om det av oss föreslagna förköpssystemet etableras i större

omfattning inom ett område där efterfrågan på bostadslägenheter redan

är stor eller kan förväntas komma att överstiga utbudet så kommer

efterfrågan att styras mot lägenheter i andelshus med en prisstegring

som följd. I ombildningsfallen finns det dessutom en allvarlig risk för

att den kommunala förköpsrätten till bostadsrätter kringgås genom att

bostadsrättsföreningen helt enkelt säljer ut andelar i fastigheten till

188 Om andeisiägenheter

mediemmarna e11er säijer he1a fastigheten ti11 ett handeisboiag, bestånde av mediemmarna.

Eniigt vår mening sku11e en utveckiing mot ökat andeisboende vara oiyckiig också ur andra synpunkter. Som Stockholms kommuns fastighetskontor har framhåiiit (se avsnittet 6.2) finns det okiarheter när det gä11er de boendes/andeisägarnas stäiining men också andra probiem är förenade med andeisboende. Utöver det som fastighetskontoret har tagit upp kan här nämnas att en deiägares dispositionsrätt ti11 sin iägenhet inte kan förverkas, om deiägaren uppträder störande i huset e11er miss-

sköter sig på annat sätt.

Sammanfattningsvis har vi funnit att om en ordning med förköpsrätt ti11 bostadsrätter genomförs i huvudsakiig överensstämmeise med vårt

förslag så är särskiida åtgärder påka11ade i fråga om andeisiägenheter.

Frågan är vad som kan och bör göras.

Ti11 att börja med har vi ansett det he1t utesiutet att införa en ordning med en i princip genere11 priskontroii vid andelsförvärv. Mot en sådan ordning kan samma invändningar göras som mot en prisk0ntro11

på bostadsrätter. Det kan här vara ti11räck1igt att peka på att man vid

en renodlad prisregiering inte bryter kontakten me11an säijare och köpare.

Det är vidare uppenbart att det falier utanför vårt uppdrag att ompröva he1a den nu gäiiande ordningen med andeisägande e11er att överväga ett mera a11mänt förbud mot förvärv av andeiar i fast egendom, där förvärvet är förknippat med dispositionsrätten ti11 en bostadsiägenhet

på fastigheten. Som vi ser det har vi inte mandat att överväga andra

åtgärder än sådana som är påkaiiade för att hindra ett kringgående av

förköpssystemet. Vi har då arbetat med föijande utgångspunkter. I vissa

fail är andeisägande och andeisboende fu11t iegitimt och det finns a11tså inte skä1 att i a11a iägen ingripa mot sådant ägande och boende.

Om det ska11 införas begränsningar i fråga om andeisboende i någon form

måste regeisystemet kunna medge att undantag kan göras där det är på-

kaiiat med hänsyn ti11 de specie11a förhåiiandena i det enskiida fai-

Om andeisiägenheter 189

let. Vidare måste regierna vara utformade så att ett ingripande mot ande1sboende inte behöver göras om inte förhåiiandena e11er utveck-

1ingen på bostadsmarknaden på en ort ger an1edning ti11 det. På denna

punkt kan vi hänvisa ti11 vad vi har anfört om ett system med förköpsrätt ti11 bostadsrätter (avsnitten 3.1 och 4.1). En strävan i arbetet i denna dei har varit att finna en från 1agteknisk synpunkt så enke1 iösning som möjiigt.

För att inte komp1icera iagstiftningen ytteriigare har vi stannat för att försöka finna en iösning som ansiuter tili e11er komp1etterar ett

befintiigt rege1system. Av denna an1edning har vi avvisat tanken på att

föresiå en heit ny 1agstiftning, innebärande åtminstone i princip en hembudssky1dighet för den som vi11 över1åta sin andei. En sådan ordning sku11e medföra b1. a. att ingrepp måste göras i iagfartsregierna och

därti11 ansiutande författningar. En Tagstiftning i huvudfrågan sku11e

dessutom bii rätt omfattande, åtminstone om systemet ska11 vara så anpassningsbart som vi vi11 att det ska11 vara.

Vi har ansett att det primärt bör vara kommunerna som ska11 bestämma om och i så fa11 i viiken utsträckning ett ingripande mot andeisförvärv ska11 göras. Det ligger då nära ti11 hands att undersöka om de nya reglerna kan tas in i förköps1agen. En1igt den iagen kan en kommun under vissa förutsättningar förvärva den fasta egendom (e11er tomträtt) som ett köp avser genom att träda in i köparens stä11e. Vi har eme11ertid funnit att förköpsiagen inte är ett bra instrument för det ändamåi som vi här diskuterar. Den främsta invändningen riktar sig mot konstruktionen av förköpsrätten. Den innebär att kommunen, utom i vissa

här knappast aktue11a undantagssituationer, ska11 förvärva egendomen på

samma vi11kor som överenskommits me11an säijaren och köparen (5 §). Det förut angivna syftet med en iagstiftning som ska11 begränsa möjiigheten

att förvärva ande1s1ägenheter, näm1igen att hindra ett kringgående av

en ordning med förköpsrätt ti11 bostadsrätter, går a11tså föriorat med

den nuvarande förköpskonstruktionen. Ti11 detta kommer att förfarandet eniigt förköpsiagen förefa11er onödigt kompiicerat för ande1sfa11en. Visser1igen kan ett enkiare förfarande anordnas för dessa fa11 men då är det ingen vinning med att anknyta ti11 ett befintiigt regeisystem.

190 Om ande1s1ägenheter

Vad som nu har sagts beträffande förköpsiagen gä11er även en ordning, varigenom ande1sförvärven sku11e angripas med hjä1p av förköpsreg1er i

ti11stånds1agen (jfr dock förköpsrätten vid aktieöver1åte1se eniigt

12-22 §§ ti11stånds1agen).

Den iösning som kommittên s1ut1igen har stannat för är att anknyta en

regiering ti11 tiilståndsiagen på så sätt att möjligheterna att få

ti11stånd ti11 ett ande1sförvärv begränsas. Med en sådan ordning kan särski1da omständigheter i det enskiida fa11et beaktas och vidare ges

kommunen möjiighet att påverka övergången ti11 andeisboende.

Mot bakgrund av syftet med en begränsning av möjiigheterna att förvärva en bostadsandei i en fastighet ter det sig naturiigt att låta de nya reg1erna gä11a bara i sådana kommuner där kommunen har bes1utat att förbehålia sig förköpsrätt ti11 bostadsrätter i den ordning som har

behand1ats i avsnitt 4.3. För att systemet ska11 b1i någor1unda hanter-

1igt bör de nya ti11ståndsbestämme1serna gä11a i heia kommunen även om det övergripande kommuna1a besiutet bara avser bostadsrättsföreningar i

en de1 av kommunens område, t. ex. en församiing. Det bör här betonas

att om en kommun har fått ti11 stånd ett förköpsförbehå11 utan att ha

behövt ti11gripa det förfarande som beskrivs i avsnitt 4.3 så ska11 de

föresiagna nya ti11ståndsreg1erna i fråga om ande1sförvärv inte gä11a.

Anknytningen ti11 tiliståndsiagen medför vidare att inte bara kommu-

nen utan också en hyresgästorganisation, som berörs av ti11ståndsansökningen, kommer att inta stäiining som part vid hyresnämnden, se 16 § andra stycket 1agen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder, och ha en sjäivständig rätt att överkiaga nämndens bes1ut i förvärvsti11ståndsärenden avseende bostadsandei. Vi har inte funnit skä1 att för

sådana ärenden som det här är fråga om föresiå någon undantagsbestäm-

me1se om hyresgästorganisationernas taierätt.

De nya bestämme1serna i ti11stånds1agen bör 1eda ti11, att hyresgäs-

ter som önskar väx1a upp1åte1seform aniitar bostadsrättsformen och

inte andeisformen när det överhuvud taget är möj1igt att bi1da bostadsrättsförening. En1igt 43 § BRL fordras att en bostadsrättsförening har

Om andeisiägenheter 191

minst fem mediemar för att den ska11 få registreras och eniigt 65 § BRL föreligger i princip iikvidationsskyidighet om antaiet mediemmar

eiier bostadsrättshavare nedgår under fem. Med beaktande av att kommit-

têns försiag i övrigt inte gäiier 1oka1er samt av ti11stånds1agens

nuvarande ti11ämpningsområde har vi funnit att ett skärpt tiiistånds-

tvång i fråga om andeisförvärv bör avse hyresfastigheter med fem e11er

fiera 1ägenheter avsedda för bostadsändamåi. I andra fastigheter bör vara möjiig under de förutsättningar som gä11er i samäganderättsformen dag.

.I princip bör det skärpta tiiiståndstvånget innebära att förvärvs-

tiiistånd ska11 kunna vägras om det syftet med andeisför-

huvudsakiiga

värvet är att nyttja e11er annars disponera viss Iägenhet i huset. b1ir det - tvärtemot - med Genom en sådan ordning gä11ande 1ag syftet andeisförvärvet som angrips. Den föresiagna bestämmeisen är avsedd att

de nuvarande bestämmelserna i 4 S ti11stånds1agen om förut-

kompiettera sättningarna för ett förvärvsti11stånd. Den nya avsiagsgrunden medför att den särskiida undantagsbestämme1sen i andra stycket 2, som utsäger att ett förvärvstiiistånd inte får vägras om ande1sförvärvet uppenbart

sker i syfte att skaffa en bostad på fastigheten, måste jämkas. Undan-

tagsbestämmeisen kan inte gä11a i sådana faii som avses med den föres1agna nya avsiagsgrunden.

Vi har funnit att den nya avsiagsgrunden i princip bör gä11a bara ande- 1ar som tiiikommer efter det att de nya bestämmeiserna träder i kraft. Vi föresiår därför att begränsningen i möjiigheten att få förvärvsti11stånd ska11 avse endast förvärv av tidigare inte 1agfaren ande] i en

sådan som det här är fråga om. Som vi har sett på saken är

fastighet

det för det syfte som vi vi11 vinna - att hindra ett kringgående av en

ordning med förköp av bostadsrätter- ti11räck1igt att uppkomsten av nya

andeishus motverkas. Från våra utgångspunkter har vi inte haft an1ed-

ning att ingripa mot det ande1sboende som redan kan ha etabierats. Detta betyder att med vårt försiag så ska11 en tidigare iagfaren andei med viiken är förenad dispositionsrätten ti11 en 1ägenhet kunna överlåtas och förvärvas under de förutsättningar som gä11er i dag.

192 Om andeisiägenheter

Sjä1vfa11et är den föres1agna ordningen inte avsedd att medföra någon

ändring i den praxis som har utbi1dat sig och som innebär att förvärvsti11stånd kan komma att vägras om en uppde1ning i andeiar kan befaras. Eftersom sjä1va andeisförvärvet som huvudregei inte kommer att kunna genomföras bör en effekt av de nya bestämme1serna b1i att presumtiva fastighetsägare inte kan räkna med att framdeies kunna sä1ja ut fastigheten i 1ägenhetsande1ar. De nya bestämme1serna motverkar aiitså inte bara att bostadshyresgäster väijer andeisformen vid ombiidning utan de träffar också direkt en fastighetsägare som har innehaft fastigheten en tid men önskar säija av vissa 1ägenheter.

Eftersom förvärvsti11stånd ska11 kunna vägras bara om det huvudsakiiga syftet med förvärvet är att nyttja viss iägenhet etc. kan tiilstånd ges i f1era fa11 då andeisförvärvet visserligen medför att förvärvaren får disponera en viss 1ägenhet men där det huvudsak1iga syftet med förvärvet är att förva1ta fastigheten som en hyresfastighet. Vad gá11er

arv, bode1ning och förvärv på grund av testamente kommer en ande1supp-

deining kunna ske även i fortsättningen eftersom sådana förvärv inte

omfattas av ti11stånds1agen. Däremot b1ir gåvor och byten underkastade

ti11ståndstvång. Även boiagsskiften m. m. omfattas av ti11stånds1agen.

En viktig fråga är vem som ska11 ha utredningsansvaret och bevisbör-

dan i ett ti11ståndsärende beträffande syftet med ett andeisförvärv. Prob1emstä11ningen är klassisk. Är det kommunen som ska11 bevisa att förvärvssyftet är 0ti11åtet e11er ska11 förvärvaren styrka motsatsen? Vi har i överensstämmeise med vad som redan gä11er vid en tiiiämpning

av 4 S ti11stånds1agen (jfr prop. 1982/83:153 om ändrade regier om

förvärv av hyresfastigheter m. m. s. 20) vait en me11anväg. Vi föres1år

såiunda att ti11ståndsansökningen ska11 ogi11as om det kan antas att

andeisförvärvet har det otiilåtna syftet. Häri Iigger att prövningsmyndigheten inte utan vidare får presumera att förvärvssyftet är oti11åtet. Kommunen - e11er i förekommande fa11 hyresgästorganisationen

måste peka på någon e11er några omständigheter som gör att sökandens

uppgift i ansökningen att det huvudsakliga syftet med förvärvet inte är

att skaffa sig en bostad kan ifrågasättas. Vi vi11 betona att a11tför

höga krav på kommunen inte kan stä11as i detta hänseende. Det kan vara

Om andeisiägenheter 193

tiiiräckiigt att kommunen visar på att ande1en är så Iiten att inneha-

vet inte kan ge något avgörande infiytande över att

förvaitningen,

många bostadsiägenheter redan disponeras på grund av andeisägande e11er

att köpeskiiiingen väsentiigt överstiger andeiens beräknad med värde,

utgångspunkt från fastighetens värde. Om en sådan

omständighet föreiigger biir det förvärvaren som får förebringa den utredning som behövs för att det, trots vad som förekommit, ska11 kunna antas att han inte har det oti11åtna förvärvssyftet.

Med hänvisning ti11 vad som har anförts föresiås att förvärvstiiistånd ska11 vägras förvärvet avser en tidigare icke ande1 i

om iagfaren

en fastighet, som dels är beiägen inom en kommun som har meddeiat ett sådant förköpsbesiut som avses i den föresiagna bestäm- 1agen med vissa meiser om kommuna1 förköpsrätt tili bostadsrätt (se avsnitt de1s 4.3), innehåiier minst fem för bostadsändamåi avsedda iägenheter, samt om det dessutom kan antas att förvärvet sker i huvudsakiigt att syfte få nytt-

ja e11er disponera en bostadsiägenhet på fastigheten. Beträffande ti11-

Iämpningen av de nya bestämmeiserna i praktiken hänvisas ti11 special-

motiveringen ti11 4 § ti11stånds1agen (avsnitt 8.4).

Om möjiigheterna att förvärva idee11a andeiar i fastighet begränsas såsom vi har föresiagit, kan det diskuteras om inte särskiida

åtgärder

bör vidtas beträffande förvärv av aktier och andeiar i handeisbolag och ekonomiska Våra i kan sammanfattas så

föreningar. överväganden frågan

här.

Genom hänvisningen i 10 a § tiiiståndsiagen ti11 4 S kommer förvärv av

aktier i vissa (fåmansboiag) och andeiar

aktieboiag i hande1sbo1ag att omfattas av de nya bestämmeiserna om andeisförvärv som vi föresiår.

Förutsättningen är att taxeringsvärdet på boiagets fasta egendom

eniigt senaste baiansräkning är större än det bokförda värdet av boiagets

övriga tiiigångar. Den som förvärvar en aktie i ett sådant

bo1ag eller en andei i ett sådant hande1sbo1ag i huvudsakiigt att skaffa syfte sig en bostadsiägenhet i boiagets hus ska11 en1igt huvudregein inte ges förvärvsti11stånd. Vid aktie- e11er andeisförvärv ska11 samma undantag gä11a som vid förvärv av idee11 andel i fastighet. Har komunen inte

Om andeisiägenheter

fattat om att förbehåiia sig förköpsrätt e11er

något principbes1ut

innehåiier hus färre än fem b0stads1ägenheter och sker förvärb01agets vet i att bereda förvärvaren och hans fami1j bostad uppenbariigen syfte ska11 förvärvsti11stånd ailtså inte vägras.

på fastigheten

Utanför den regieringen fa11er de1s sådana aktieboiag som föresiagna

definition inte räknas som fåmansboiag, de1s föreningar.

eniigt lagens Teoretiskt kan ett med förköpsrätt ti11 bostadsrätter och därsystem ti11 ansiutande i möj1igheterna att förvärva en idee11 begränsningar andei i m. m. leda ti11 att de boende siuter sig samman och fastighet biidar ett sådant aktiebo1ag e11er en ekonomisk förening, varefter e11er tili Iägenheterna i

boiaget föreningen upp1åter nyttjanderätten

bo1agets e11er föreningens hus ti11 aktieägarna respektive föreningsmed1emmarna. För att få möj1ighet att förvärva fastigheten kan de boende först bi1da en bostadsrättsförening och göra en intresseanmä1an Sedan bostadsrättsföreningen har förvärvat en1igt ombi1dnings1agen. kan den över1åtas ti11 det boiag e11er den förening som fastigheten med1emmarna i bostadsrättsföreningen har bi1dat e11er bildar.

Att mot aktieförvärv e11er förvärv av andeiar i en förening ingripa innebär ett i de rättsgrundsatser som gä11er i dag.

iångtgående ingrepp Det kan noteras, att varken vid ti11stånds1agens tiiikomst

iagstiftaren

1975 e11er vid de deivis som därefter gjorts i

genomgripande ändringar har funnit skä1 att iagstifta mot sådana förvärv som det här 1agen bi. a. 1975/76:33 och 1982/832153). Vi har funnit att gä11er (jfr prop.

även om intresset av att den iagstiftning som vi föres1år inte kringgås

så måste det krävas utomordent1igt starka skä1 för att man väger tungt nu ska11 mot aktieförvärv och förvärv av andeiar i föreningar. ingripa

i 79 § BRL medför att ande1srätten i bo1aget e11er Koppiingsförbudet inte kan hanteras som en enhet. Härav fö1jer, som har anföreningen

förts att intressenterna måste arbeta med två, f0rme11t sett

förut, heit fristående avta1. Det avta1 varigenom dispositionsrätten ti11 en ti11försäkras förvärvaren av aktierna e11er andeien kommer att iägenhet mot e11er föreningen och torde som rege1 får anses utgöra gä11a boiaget ett se 1 S första hyresiagen. Veder1aget för uthyresavta1, stycket

Om andeisiägenheter 195

nyttjandet utgörs av iägenhetsinnehavarens fortiöpande bidrag tiii boiagets eiier föreningens kostnader för fastighetsinnehavet (skatter, försäkringar m. m.) och för fastighetens drift och underhåii (ei, trappstädning, sophämtning m. m.). Den rättsiiga situationen är aiitså inte densamma som när ägare av ideeiia andeiar sinsemeiian kommer överens om hur iägenheterna i huset skaii disponeras (se avsnittet 6.1).

När det i överensstämmeise med vad som har anförts uppkommer en hyresrätt i samband med aktie- eiier andeisförvärvet kan man tänka sig två

faii. I det ena faiiet motsvarar priset på aktierna eiier andeien inne-

havarens dei i tiiigångarna, medan i det andra faiiet priset kiart

överstiger den dei av tiiigångarna som faiier på aktieposten eiier

andeien. I det senare faiiet får ett övervärde ses som en sådan betaining för hyresrätten som kan angripas eniigt bestämmeiserna i 65 § hyresiagen. Den som har tagit mot betainingen kan aiitså straffas och han biir också skyidig att betaia tiiibaka den otiiiåtna ersättningen.

Av vad som har anförts framgår att det redan nu finns spärrar mot en

utveckiing mot aktie- och andeisförvärv som syftar tiii att bereda förvärvaren bostad i boiagets eiier föreningens hus. Vid sådant förhåiiande och då vi anser att det knappast är troiigt att utveckiingen

skaii ta den väg som vi har skisserat i det föregående, har vi stannat

för att inte iägga fram något försiag tiii bestämmeiser som fångar in

sådana aktieboiag och föreningar som tiiiståndsiagen i dag inte är

tiiiämpiig på.

Genomförs våra försiag, utgår vi från att den frågan som har diskute-

rats här kommer att föijas med uppmärksamhet. Skuiie det då visa sig att vi har bedömt den framtida utveckiing fei, får en iagstiftning i ämnet övervägas. Eniigt vår mening bör då en genomgripande omarbetning

av 79 § BRL göras i stäiiet för att utvidga tiiiämpningsområdet för

tiiiståndsiagen. En ändring av 79 § BRL bör dock inte göras förrän

siutiig stäiining har tagits tiii frågan om ökad användning av koopera-

tiv hyresrätt. Den frågan övervägs f. n. av bostadskommittên (jfr Dir.

1982:94 s. 7).

196 Om ande1s1ägenheter

Från bestämmeisen i 10 a § måste emeilertid vissa undantag göras. Akoch hande1sb01ag som har biidats före BRL:s ikraftträdande den tieboiag 1 ju1i 1972 kan - trots förbudet i 79 § BRL - genom punkten 16 i över-

ti11 BRL ha haft rätt att upplåta andeisrätt med gångsbestämmeiserna

vi1ken föijer rätt att för begränsad tid besitta e11er hyra iägenhet i hus. Förvärv av aktier e11er en andei i ett sådant b01ag bör boiagets

inte hindras av de nya bestämmeiser i tiiiståndsiagen som vi föresiår.

-

En särskiid fråga gä11er sådana bo1ag - aktieb01ag e11er handeisboiag

som har tiiikommit efter den 1 juii 1972 men före ikraftträdandet av de bestämme1ser om förvärv av andel i fast egendom som vi har föresiagit i

det föregående. I dessa fa11 kan förbudet i 79 § BRL ha kringgåtts på

det sättet att aktie- e11er andeisförvärvet och förvärvet av besittningsrätten ti11 en iägenhet har genomförts genom två separata avtai. förvärvaren betaiat ett för Har genom en sådan transaktion överpris aktierna e11er andeien för att komma över dispositionsrätten, kan han som vi föresiår inte räkna med att få igen pengarna, om med den ordning

han vi11 f1ytta från 1ägenheten. Eftersom det här är fråga om ett

kringgående av förbudet 79 § BRL och - vaniigen - förbudet i hyresiagen

mot att ta betait för en hyresrätt har vi ansett att en undantagsbe-

stämmeise för nu åsyftade fa11 inte bör införas.

Med hänvisning ti11 vad som har anförts föresiår vi inte någon undan-

tagsbestämmeise för förvärv av aktier e11er andeiar i ett handeisboiag

som inte avses i punkten 16 i övergångsbestämmeiserna ti11 BRL. Detta

medför att den som i nu åsyftade fa11 indirekt har köpt en iägenhet

inte kan säija Iägenheten, om han vi11 fiytta. Förvärvaren av aktierna e11er ande1en kan ju inte räkna med att få förvärvstiiistånd.

7 FÖRSÄLJNING AV BOSTADSRÄTT PÅ OFFENTLIG AUKTION

Eniigt direktiven (s. 11) bör rättssäkerheten för den enskiide för-

bättras vid offent1ig auktion på bostadsrätt. Kommittén har fått i

uppdrag att överväga förfaranderegier för auktionen. Sådana saknas i dag.

Bakgrunden är några uppmärksammade s. k. 1-kronorsauktioner inom HSB.

När några spekulanter inte infunnit sig ti11 auktionen har bostads-

rättsföreningen e11er HSB-föreningen ropat in bostadsrätten för ett

symboiiskt beiopp om en krona. Det har påståtts att bostadsrättshavaren

därvid gått miste om det ekonomiska värde som bostadsrätten represen-

terade. Från HSB:s sida har emeilertid anförts att det med hänsyn ti11 bostadsrättshavarens sku1der och föreiiggande reparationsbehov inte

funnits något övervärde i aktueiia bostadsrätter.

Vi saknar aniedning att närmare gå in på de fa11 som har uppmärksammats

i den a11männa debatten. Vi nöjer oss här med att konstatera att HSB i sina anvisningar och rekommendationer har sträckt sig Tängre än som iagstiftningen bjuder och att avsaknaden av iagbestämmeiser om hur en

tvångsförsäijning ska11 ske 1ätt kan bibringa bostadsrättshavaren upp-

fattningen att a11t inte har gått rätt ti11 och att bostadsrätten sku1-

1e ha inbringat mera pengar, om den såits i annan ordning. Vi menar att

redan risken för att det kan uppstå sådana misstankar är en ti11räck1ig

aniedning att 1agreg1era förfarandet vid offentlig auktion. Härti11 kommer att de s. k. privata bostadsrättsföreningarna ofta inte har

några utarbetade rutiner för hur en offentiig auktion bör gå ti11. Med

den ökade ombiidnigen från hyresrätt ti11 bostadsrätt som sker vid sidan av de bostadskooperativa organisationerna bör förfarandet därför inte 1ämnas oregierat.

Det bör redan här understrykas att gäiiande Tagstiftning förutsätter att den offentiiga auktionen ska11 syfta ti11 en avveckiing av förhåi-

198 Offentlig auktion

landet mellan föreningen och bostadsrättshavaren. Någon måste alltså

förvärva bostadsrätten och det föreligger inte något förbud för före-

ningen att ropa in bostadsrätten för en summa som kan vara mycket låg

om inga andra spekulanter finns. Detta förhållande har fått bilda ut-

gångspunkt för våra överväganden i denna del.

Innan vi närmare redovisar gällande rätt vill vi framhålla att de offentliga auktionerna är mycket få. Vi har sålunda kunnat konstatera att inom HSB-föreningarna i Stockholms län så förekom under åren 1983-84 endast nitton offentliga auktioner, dvs. ca 10 auktioner om året.

7.1 Gällande rätt m. m.

Offentlig auktion enligt bostadsrättslagen kan förekomma i tre huvudfall, nämligen

o om ett dödsbo som innehaft bostadsrätten i minst tre år inte efter

anmaning av föreningen visar att bostadsrätten ingått i bodelning

eller arvsskifte eller överlåtits till någon som ej får vägras med-

lemskap (10 §)

o om arvtagare m. fl. som inte beviljats medlemskap inte efter anma-

ning av föreningen visar att bostadsrätten övergått till någon som

ej får vägras medlemskap (12 §)

o om nyttjanderätten till bostadsrätten förverkats och bostadsrättshavaren blivit skild från lägenheten (37 §)

Beträffande de två förstnämnda situationerna finns det överhuvud för auktionen i BRL. Beträffande förverkandefallet taget inga regler det fallet - 37 § vissa som skall men vanligaste upptar regler iakttas,

regler om hur auktionen skall gå till saknas helt.

Typsituationen för en offentlig auktion är att nyttjanderätten för-

verkats på grund av bristande betalning från bostadsrättshavaren. Oav-

Offentiig auktion 199

sett för förverkandet ska11 bostadsrättshavaren eniigt 37 § grunden först ha biivit skild från iägenheten för att auktionen ska11 få äga rum. Med uttrycket avses att det s1ut1igen b1ivit bestämt att nyttjanderätten förverkats. Däremot saknar det betydeise om bostadsrättshavaren faktiskt fiyttat från iägenheten. Auktion behöver inte ske om föreoch bostadsrättshavaren kommer överens om att bostadsrätten får ningen säijas under hand.

I förverkandefaiiet kan iägenheten behöva repareras på grund av ska-

dor som bostadsrättshavaren svarar för. Av 37 § föijer att föreningen har rätt att utföra dessa reparationer och göra sig betaid för sin

fordran av vad som infiyter genom försäijningen på offentiig auktion.

Motsvarande gäiier andra fordringar som föreningen har på bostadsrätts-

havaren, b1. a. iöpande årsavgifter ti11 dess bostadsrätten övergår på

annan (15 § BRL). Försä1jningen på auktion får anstå ti11 de angivna

bristerna i 1ägenheten avhjäipts.

Vid auktion efter ett förverkande av nyttjanderätten har offentiig rätt att få betalt för sin fordran mot bostadsbostadsrättsföreningen rättshavaren som fiyter in När det finns ur de pengar genom auktionen.

fiera på bostadsrätten, har föreningen därför intresse av

spekuianter att åstadkomma ett så högt bud som möjiigt utan att sjäiv behöva ropa

in bostadsrätten. Finns det däremot ingen annan spekuiant på bostads-

rätten än föreningen biir föreningens intresse det motsatta, näm1igen

att ropa in bostadsrätten för ett så iågt pris som möjiigt. Föreningen

är inte att redovisa överskottet vid en vidareförsäijning ti11 skyidig bostadsrättsinnehavaren.

Beträffande sjäiva förfarandet hör framhå11as att det är föreningen

som säijer bostadsrätten för innehavarens räkning. Föreningen får härvid sjäiv an1ita en iämpiig auktionsförrättare. BRL uppstäiier inga krav om en sådan förrättare. I övrigt bör anföras att auktionen

ifråga

ska11 vara offentiig. Häri bör 1igga att auktionen annonseras ut i

sätt. Av 29 § BRL framgår vidare att bostadsrättspressen på Tämpiigt havaren är skyidig att inför en auktion 1åta iägenheten visas på iämp-

tid. Ytteriigare en regei finns, nämiigen att bostadsrättsföre- 1ig

200 Offentiig auktion

37 § tredje

ningen eniigt stycket i viss ordning ska11 underrätta pant-

havare om årsavgifter som ej betalats. det Siutiigen framgår av 13 § att bostadsrättsföreningen är att iösa bostadsrätten

skyidig mot skäiig ersättning om en förvärvare efter auktion inte beviijas mediemskap.

Beträffande panträtt i bostadsrätt så är fordran föreningens eniigt 37 § a11tid prioriterad framför en pantfordran (se NJA 1961 s. Av 246). bl. a. den diskussion som i olika förts i

sammanhang denna fråga, torde man kunna utgå från att en bostadsrätt aiitid ska11

utropas utan förbehåii om panträttens bestånd och att en panthavare inte kan motsätta sig en auktion. Härav anses också föija att är att panthavaren skyidig ta emot betalning efter auktionen (jfr om exekutiv auktion nedan).

Eniigt HSB:s rutiner bör auktionen annonseras ut i ortens största

tidning. Annonsen, som b1. a. bör innehåiia o1ika uppgifter om iägenheten, bör sättas in cirka en vecka före auktionen. Visning bör ske två ti11 tre dagar före auktionsdagen.

Vid auktionstiiifäliet ska11 det eniigt rutiner angivna föras protok011. Lägenheten ropas ut fri från tidigare pantsättning hos HSB e11er annan kreditgivare. ska11 underrätta Föreningen panthavaren om att

offent1ig auktion förestår, så att denne får ti11fä11e att auktiopå

nen, eventue11t genom inrop för egen bevaka sin fordran. Föreräkning, ningen ska11 även begära uppgift från hur stor fordran panthavaren inkiusive eventueii uppiupen ränta är.

Fördeining av den summa som eriäggs vid auktionen

tiiigår eniigt rutinerna på så sätt att föreningen först beta1d för sina

gör sig fordringar i form av förfaiina avgifter och kostnader. Därefter ska11 eventue11a panthavare få beta1t ur

köpeskiilingen. Uppstår överskott redo-

visas detta ti11 den tidigare bostadsrättshavaren. Den inropande ska11 heiier inte behöva eriägga den förre bostadsrättshavarens skuid ti11

bostadsrättsföreningen.

En1igt HSB:s rutiner gä11er vidare att ti11 auktionsförrättare iämp- 1igen kan utses en tjänsteman

på HSB-kontoret. Auktionsförrättaren kan,

auktion 201 Offentiig

om det befinns 1ämp1igt, medge inroparen visst kortare anstånd med beta1ning av de1 av köpeskiiiingen. Det be10pp som eriäggs vid kiubbs1aget bör emeiiertid vara så högt, att det täcker kostnaföreningens der för den händeise inroparen inte sku11e resterande eriägga be1opp utan det sku11e b1i nödvändigt med ny auktion.

En exekutiv auktion syftar ti11 att ge en borgenär beta1t för sin fordran. Bostadsrätt kan utmätas endast i begränsad omfattning. En1igt 5 kap. 1 § 5 UB får så1unda från utmätning undantas bostadsrätt ti11 iägenhet som tjänar gäidenären ti11 stadigvarande bostad, såvida gäidenären ej vid förvärv av bostadsrätten har åsidosatt ti11bör1ig hänsyn mot sina borgenärer e11er det med hänsyn ti11 gäidenärens behov och bostadsrättens värde är oskä1igt att bostadsrätten undantas från utmätning.

Den angivna regein utgör eme11ertid ej hinder mot utmätning för fodran som är förenad med panträtt i bostadsrätten 13 S) e11er (5 kap. när bostadsrättshavaren anvisar bostadsrätten ti11 utmätning (5 kap. 15 §).

som bekant är det kronofogdemyndigheten som handhar det exekutiva

förfarandet, vi1ket regieras ingående i UB. Av 8 och 9 kap. fö1jer

bi. a. att

o försäijning ska11 ske utan dröjsmåi

0 egendomen bör sä1jas under hand om man härigenom kan

uppnå högre

köpeskiiiing än vid en auktion

0 en auktion ska11 kungöras i god tid och på 1ämp1igt sätt

0 sakägare ska11 underrättas särskiit om auktionen

0 inrop får ej godtas om det är sannoiikt att avsevärt högre köpeski1-

1ing kan uppnås

202 auktion Offentlig

0 sker inrop som ej kan godtas ska11 nytt försäijningsförsök göras.

Eniigt 8 kap. 11 § UB är en borgenär som innehar panträtt i egendomen att ta emot betaining vid auktionen. Han är dock inte skyidig skyidig att avstå från sin panträtt om utmätningen sker för fordran med sämre rätt. Om sökanden har bättre rätt än panthavaren, innebär den angivna a11tså att panthavaren är sky1dig att hå11a sig ti11 vad han rege1n erhåiier ur köpeskiiiingen.

i förhåiiande tiil auktion är att en En väsent1ig skiilnad offent1ig exekutiv auktion a11tid kan avbrytas om bostadsrättshavaren betaiar sin sku1d e11er försäijning inte kan ske. Den offentiiga auktionen syftar

emeiiertid a11tid som sagt ti11 en avveckiing, varför bostadsrätten på

något sätt måste övergå tili ny innehavare.

7.2 Kommitténs överväganden och förs1ag

Vårt Vid offent1ig auktion eniigt BRL ska11 i huvudsak samma försiagz förfarande som vid exekutiv auktion, dock att den offentti11ämpas 1iga auktionen ska11 ombesörjas av en särskiid förordnad god man. Om

auktionen inte 1eder ti11 försäijning, övergår bostadsrätten ti11

föreningen. Den gode mannen ska11 ha rätt tiil skäiig ersättning.

En möjiighet att förbättra bostadsrättshavarens rättsstäiining i aktue11t hänseende skuiie kunna vara att denne, om föreningen ropade in bostadsrätten, garanterades ersättning ur den ersättning som föreningen i sin tur uppbär vid vidareförsä1jningen. Eme11ertid torde regier härom

iätt kunna kringgås. Vidare kan fa11 förekomma då föreningen inte vi11

säija bostadsrätten vidare utan i stä11et vi11 uppiåta iägenheten med

hyresrätt e11er använda den på annat sätt.

Den riktiga vägen torde därför vara att i eniighet med direktivens forma1isera förfarandet. En särskiid förrättningsman bör

utgångspunkter

ha hand om auktionen men i övrigt bör regierna utformas efter mönster

Offentlig auktion 203

av vad som gäller vid exekutiv auktion. Härigenom uppnås att auktionens

offentlighet tryggas samt att man i ett marknadsläge där bostadsrätter

efterfrågas också får flera spekulanter på bostadsrätten.

Vissa skäl talar för att uppgiften som förrättningsman bör anförtros kronofogdemyndigheten, främst att de exekutiva auktionerna handhas av denna myndighet. Mot bakgrund av den offentliga auktionens annorlunda syfte samt risken för att förfarandet, med hänsyn till kronofogdemyn-

digheternas arbetsbelastning, kan dra ut på tiden har vi emellertid

stannat för en annan som innebär att

lösning en god man på föreningens

begäran skall förordas av tingsrätten för att handha auktionen. En sådan ordning gäller enligt samäganderättslagen om delägarna inte kan

enas och någon av dem begär att egendomen skall säljas på offentlig

auktion och bör passa även här.

Visserligen kan även ett förordnande av god man dra ut på tiden om

bostadsrättshavaren motsätter sig föreningens val av god man eller om denne är svår att delge efter föreningens begäran. Risken för detta synes dock inte vara så stor. Som vi inledningsvis nämnde är de offent-

liga auktionerna också ganska få, vilket talar för den av oss föreslag-

na, ganska enkla ordningen. Vi har sålunda inte funnit skäl att, t. ex.

på sätt gäller beträffande s. k. intygsgivare enligt 4 § BRL, föreslå

en ordning som innebär att ett antal bestämda förrättningsmän utses på

förhand.

Utformas förfarandet vid offentlig auktion efter mönster av bestämmelserna om exekutiv auktion tryggas bostadsrättshavarens rätt inte bara genom kungörelse- och underrättelseförfarandet utan också genom att inrop inte får godtas om det är sannolikt att avsevärt högre köpeskil-

ling kan uppnås vid en underhandsförsäljning eller vid ny auktion (jfr

9 kap. 4 § UB) och genom att en ny auktion skall hållas, om inte inro-

pet godtas (jfr 9 kap. 6 § UB).

- Den komplikationen föreligger dock som nämnts att den offentliga auktionen inte som en exekutiv auktion kan avbrytas utan alltid måste

fullföljas. Om det inte finns någon annan spekulant, torde det vara

204 Offentiig auktion

ofrånkomiigt att föreningen ti11 siut måste förvärva bostadsrätten. Att

på motsvarande sätt som eniigt 13 § BRL föreskriva att föreningen ska11

1ösa bostadsrätten mot skäiig ersättning är oiämpiigt. Någon återköps-

garanti finns som bekant inte (eniigt 13 § iöses bostadsrätten hos förvärvaren) och en iösningsskyidighet i nu avsedda fa11 sku11e innebära att man s. a. s. bakvägen inför en sådan garanti. Härti11 kommer att det kan vara svårt att faststäiia ersättningen för bostadsrätten.

Med hänsyn ti11 det anförda bör i bostadsrättshavarens/gäidenärens intresse gä11a att bostadsrätten får säijas under hand, om det är

sannoiikt att högre köpeskiiling då kan uppnås (jfr 9 kap. 8 § UB).

Normait får man räkna med att föreningen försökt att nå en uppgöreise med bostadsrättshavaren om att bostadsrätten ska11 säijas i van1ig ordning och att auktionen begärts först då detta missiyckats. Vi anser därför att en försäijning under hand bör kräva föreningens och bostadsrättshavarens samtycke. Då 37 § BRL redan ger uttryck för att bostadsrättshavaren och föreningen kan komma överens om en försäijning

av bostadsrätten på annat sätt än vid auktion krävs ingen särski1d

iagregei om detta.

Med utgångspunkt i vad som har anförts bör man kunna räkna med att om

det endast är föreningen som siutiigen infinner sig som spekuiant så har bostadsrätten inte högre värde än som svarar mot föreningens bud.

Siutsatsen av detta biir att bostadsrätten bör få övergå ti11

föreningen, om förfarandet inte ieder ti11 försäljning (jfr avsägeise eniigt 16 § BRL).

Den gode mannen bör sjä1vfa11et ha rätt ti11 skäiigt arvode för sitt

uppdrag och för de utgifter som varit påka11ade i aniedning av

uppdraget. Några särskiida bestämmeiser med normer för ersättningen

anser vi inte påkaiiade. Ersättningen bör få iyftas ur det beiopp som

infiutit genom försäijningen. Räcker inte ersättningen ti11 för kostnaderna, bör bristen utges av föreningen men bostadsrättshavaren bör siutiigen svara för kostnaden.

0ffent1ig auktion 205

Är bostadsrättshavaren e11er föreningen inte nöjd med gode mannens besiut om arvode och ersättning bör envar av dem kunna hänskjuta

ersättningsfrågan ti11 rätten inom en månad från de fick dei av

besiutet.

Eniigt vår mening är det inte påka11at att uppstäiia särskiida reg1er

om rätt ti11 kiander av förfarandet hos rätten. I stä11et får bostadsrättshavaren vid fe1 begära skadestånd av den gode mannen e11er instämma förvärvaren ti11 domstoi med yrkande om att förvärvet förk1aras ogiitigt.

Vi ska11 ti11 sist ta upp en särskiid fråga som också rör skyddet för

en bostadsrättshavare vid offentiig auktion. En1igt 15 § BRL svarar en bostadsrättshavare för de förplikteiser som åvi1ar innehavare av bostadsrätten ti11 dess föreningen underrättas om att bostadsrätten över-

gått ti11 annan. Om en offent1ig auktion kommer ti11 stånd först på ett

sent stadium - som bostadsrättshavaren kan

ganska något knappast påver-

ka - kommer bostadsrättshavaren a11tså att få svara för förfa11na avgifter trots att han inte bor kvar i iägenheten. I och för sig kan det vä1 inte anses oskäiigt att föreningen i viss utsträckning ti11godogör sig avgifter ur köpeski11ingen vid en auktion eftersom he1a situationen

uppstått på grund av bostadsrättshavarens vå11ande. Även om en auktion

enligt 37 § ska11 ske så snart som möjiigt finns det ingen tidsgräns. De nuvarande bestämme1serna kan, iåt vara i undantagsfaii, 1eda ti11 en orimiig ökning av bostadsrättshavarens sku1d och ti11 att panthavarnas

rätt försämras. Å andra sidan går det a11tid åt en viss tid, innan en

försäijning kan ske. Inte sä11an behöver i förverkandefaiien iägenheten repareras och snyggas upp.

Med hänvisning ti11 vad som ha anförts föresiås att föreningen ur er-

sättningen vid auktionen inte får uppbära årsavgifter som skuiie ha

förfaiiit ti11 betaining senare än tre månader räknat från det närmaste månadsskiftet efter vilket bostadsrättshavaren biev skiid från Iägenheten. Bestämmeisen är inte avsedd att hindra föreningen att begära skadestånd en1igt 33 § sista stycket BRL, om iägenheten inte kan tas i bruk efter tidsfristen och bostadsrättshavaren har vå11at uppskovet.

8 SPECIALMOTIVERING TILL FÖRFATTNINGSFÖRSLAGEN

I kagitei 3 har vi redovisat hur en ordning med förköpsrätt för bo-

stadsrättsföreningar och bostadskooperativa organisationer bör vara utformad. Försiaget kräver ändringar i BRL samt föijdändringar i iagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyresnämnder, iagen (1974:1082) om bostadsd0msto1 samt UB. Den ordning som vi har föresiagit och som ger

kommunerna förköpsrätt ti11 bostadsrätter i kagite1 4 kräver ytter1iga-

re bestämme1ser i BRL samt förutsätter en heit ny 1ag med vissa bestämme1ser om kommuna1 förköpsrätt ti11 bostadsrätt.

Förs1ag ti11 åtgärder beträffande ande1s1ägenheter tas upp i kabi-

Förs1aget kräver ändringar i ti11stånds1agen. Vårt förs1ag i tgl_§.

kagite1 7 s1ut1igen om förfarandet vid offent1ig auktion kräver vissa ändringar i BRL.

Med den arbetsmetod som vi har använt oss av när det gä11er frågan om

förköpsrätt ti11 bostadsrätter hade vi i och för sig kunnat 1ägga fram tre oiika 1agförs1ag. Det ena sku11e då ha knutit an ti11 mode11en en1igt kapite1 3, det andra ti11 m0de11en eniigt kapite1 4 och det tredje ti11 båda mode11erna sammantagna. Eftersom vi föresiår att båda m0de11erna ska11 genomföras, se kapite1 5, har vi va1t att Iägga fram ett sammantaget iagförsiag.

Vi har, som vi förutskickat i kap. 1, tagit upp frågor i kapite1 3 och

4 samt 6 och 7 om den praktiska ti11ämpningen av de av oss föres1agna bestämme1serna. En konsekvens av den teknik som vi har va1t är att kommentarerna i det föijande ti11 de föreslagna Tagändringarna m. m. i stor utsträckning kommer att utgöras av hänvisningar ti11 tidigare avsnitt.

208 Speciaimotivering ti11 författningsförsiagen

8.1 Förs1aget ti11 1ag om ändring i bostadsrättslagen (1971: 479)

Lagförsiaget innehå11er ändringar i fjorton paragrafer samt försiag ti11 nio nya paragrafer. De nya paragraferna, 17 a-17 g §§, in1eds med en ny rubrik Särski1da bestämmelser om förköpsrätt och tas upp ome-

deibart efter avsnittet om övergång av bostadsrätt. 80-81 §§ in1eds med

den nya rubriken 0ffent1ig auktion.

6 S

Ändringen har behand1ats i avsnitt 3.4.1. Av det föresiagna ti11ägget

ti11 paragrafen fö1jer att ett förbehåii om förköpsrätt ti11 bostads-

rätt ska11 anmärkas i upp1åte1sehand1ingen (bostadsrättsavta1et) jämte

uppgift om att ersättningen vid förköp utgår en1igt särskiida grunder

som anges i stadgarna. Motsvarande uppgifter ska11 tas in i över1åte1seavta1 en1igt 12 a S, iägenhetsförteckning eniigt 50 S första stycket samt bostadsrättsbevis eniigt 50 S andra stycket.

Av 7 S BRL fö1jer att en uppiåteise är ogiitig om de angivna uppgif-

terna saknas i upp1åte1sehand1ingen samt att föreningen vid under1åten-

het att rätta sig efter föreskrifterna kan b1i skadeståndssky1dig gen-

temot bostadsrättshavaren. För att föra taian om ogiitighet gä11er dock viss tidsbegränsning.

När en bostadsrätts1ägenhet upp1åts ti11 kommunen eniigt 8 § bostadsan-

visnings1agen behöver inte någon skriftiig upp1åte1sehand1ing upprät-

tas. Någon särskiid bestämme1se om sky1dighet för bostadsrättsföre-

ningen att uppiysa kommunen om förköpsförbehåii m. m. kan inte anses

påka11ad. Om kommunen sedan överiåter bostadsrätten, b1ir kommunen

däremot upp1ysningssky1dig gentemot förvärvaren en1igt 12 a §.

10 S

Hänvisningen ti11 17 d § innebär att offentiig auktion inte ska11 äga

rum om förköpsrätt påka11as.

ti11 209 Specia1motivering författningsförs1agen

11 S

I ett nytt sista stycke föreskrivs att om ett förbehå11 om förköpsrätt gä11er så ska11 såvä1 föreningen ti11ämpa de van1iga bestämme1serna om mediemskap som de särski1da med1emsbestämme1serna i 17 a S.

Nästa paragraf, 11 a S, föres1ås inte ändrad. Det innebär att en bostadsrättsförening inte he11er fortsättningsvis får ta in i stadgarna sådana inskränkande vi11k0r för med1emskap som 1 praktiken innebär en hembudssky1dighet e11er förköpsrätt av annat s1ag än som ti11åts en1igt 14 §.

12 S

Motsvarar ändringen i 10 S.

12 a S

Ändringen i första stycket motsvarar ändringen i 6 S.

Av andra föijer att ett över1åte1seavta1 det stycket är ogi1tigt om

inte innehå11er de ob1igatoriska uppgifterna om förköpsrätt. Ti11ägget av sista meningen innebär att avta1 inte

något skrift1igt behöver upp-

rättas om avta? om över1åte1se ska11 anses ha träffats sedan bostadsrättshavaren en1igt 17 b S tredje stycket begärt att den förköpsberättigade ska11 fu11fö1ja förköpet. Träffar bostadsrättshavaren och den förköpsberättigade ett frivi11igt avta1 om över1åte1se måste detta dock vara skrift1igt.

14 S

De nuvarande bestämme1serna i första stycket om Iösningsrätt ti11 andra Iägenheter än bostads1ägenheter behå11s oförändrade (se avsnitt 3.7).

210 ti11 Speciaimotivering författningsförsiagen

och innehå11er den grund1äggande bestämme1sen Andra stycket är nytt som ger en bostadsrättsförening möj1ighet att beträffande bostads1äqenheter göra ett förbehå11 i föreningsstadgarna om förköpsrätt antingen för för den bostadskooperativa organisation i viiken föreföreningen, är mediem e11er för den kommun inom vi1ken föreningens hus är ningen Bestämme1sen har behand1ats i avsnitten 3.3 och 4.2. beiäget.

Det är endast ett av de angivna rättssubjekten som kan vara förköpsberättigat. Det ska11 dock vara möj1igt att i stadgarna ta in en föreskrift om att förköpsrätt ska11 gä11a för ett subjekt om ett annat subjekts rätt upphör att gä11a (jfr 6 § i förs1aget ti11 1ag med vissa bestämmeiser om kommunai förköpsrätt ti11 bostadsrätt).

avses en ekonomisk före- Med uttrycket bostadskooperativ organisation i vi1ken är med1emmar. Inte endast de f01kning bostadsrättsföreningar HSB och Riksbyggen avses (jfr terröre1sekooperativa organisationerna

mino1ogin med 60 a § BRL samt 2 § ti11stånds1agen). Även SBC är att

anse som en bostadskooperativ organisation.1

Finns i stadgarna ett förbehåii om förköpsrätt som avses i paragrafens andra den ordning för över1åte1se som föreskrivs i stycke, gä11er BRL. Det ska11 inte att i stadgarna ta in bestämmeiser om förfaran-

gå

det vid över1åte1se som strider mot BRL. En sådan bestämmeise är ogiioch den bostadsrättshavare som vi11 över1åta sin bostadsrätt kan tig a11tid hänvisa ti11 det 1agreg1erade förfarandet. Inte he11er ska11 över1åtaren och förvärvaren i det enskiida fa11et kunna föreningen,

komma överens om annat ti11vägagångssätt. Det sagda hindrar inte, som

har anförts förut, att den förköpsberättigade och bostadsrättshavaren träffar ett van1igt över1åte1seavta1.

1 kap. 3 § i kooperationsutredningens till ny 1ag av om

1En1igt förs1ag

(SOU 1984:9) sku11e inte Riksbyggen fa11a under kooperativa föreningar centraiorganisation. Vår avsikt är att även begreppet kooperativ Riksbyggen ska11 kunna inneha förköpsrätt.

Speciaimotivering ti11 211

författningsförsiagen

Det bör än en gång understrykas att det inte finns möjiighet att

genom stadgeföreskrifter inskränka överiåteiserätten på annat sätt än

genom ett förbehåii om förköpsrätt som avses i andra stycket e11er på

sätt som har redovisats i avsnitt 2.1.3. Förbudet mot sådana inskränkande viiikor för mediemskap som i praktiken innebär en hembudsskyidighet, t. ex. föreskrifter om att endast den som kommunen anvisar ska11 få bii med1em i föreningen, ska11 fortfarande gä11a, se vad som har anförts under 11 §. Inte he11er ska11 en bostadsrättsförening som vi11-

kor för upp1åte1se av bostadsrätt ti11 en bostadsiägenhet kunna förbe-

håiia sig återköpsrätt e11er annan sådan rätt som inskränker över1åte1-

serätten. Ett sådant förbehåii måste tas in i stadgarna och då ha formen av ett förbehå11 om förköpsrätt eniigt paragrafens andra stycke för

att det skaii vara giitigt. Sådana vi11kor för uppiåteise som inte

föreningen kan stä11a upp kan givetvis inte he11er stä11as upp av annan, t. ex. av en bostadskooperativ organisation e11er av en kommun. Om

en uppiåteise av bostadsrätt hindras genom sådana vi11kor som inte

finns intagna i föreningsstadgarna, är vi11koret aiitså ogiitigt. Vad

som har anförts hindrar inte att ett korrekt förköpsförbehåli begränsas

tiii tiden. När giitighetstiden har gått ti11 ända får bostadsrätten

överiåtas fritt, om det inte i stadgarna finns ett förköpsförbehåii i

andra hand.

BRL regierar bara förhåiiandet me11an föreningen och bostadsrättshavaren. Det civiirättsiiga förhåiiandet me11an en säijare och en köpare av - den förköpsberättigade bostadsrätt e11er annan - med undanregieras, tag av skriftiighetskravet i 12 a §, inte i BRL. Det föreiigger därför

inte något hinder mot att även fortsättningsvis ta in bestämmeiser om

återköpsrätt eiier dyiikt i avta1 om över1åte1se av bostadsrätt. Sådana

löften om framtida överiåteiser torde vara civiirättsiigt giitiga.

Denna möjiighet bör dock inte kunna utnyttjas på t. ex. det viset, att

bostadsrätten forme11t först uppiåts tili någon förköpsberättigad var-

efter bostadsrätten överiåts och förvärvaren avkrävs en förbindeise om

återköp. Ett sådant förfarande bör ses som ett otiiiåtet kringgående av

iagstiftningen, varför återköpsviiikoret bör kunna iämnas utan avseende

med stöd av 36 § avtaisiagen (1915:218). Konmittên har stannat för att

inte föresiå några särskiida bestämmelser i ämnet. Om ett sådant e11er

212 Specia1motivering.ti11 författningsförs1agen

något 1iknande förfarande sku11e sättas i system får man ingripa med

iagstiftning.

BRL innehå11er med de föresiagna ändringarna f1era bestämme1ser om förköpsrätt. Sista meningen hänvisar eme11ertid endast ti11 de särskiida bestämme1ser som finns i 17 a-g §§ och den särski1da 1agen med vissa bestämme1ser om kommunai förköpsrätt ti11 bostadsrätt. Ytter1igare hänvisningar har inte ansetts erforderiiga. B1. a. får av 17 a § indi-

rekt anses framgå att förköpsrätt även kan komma i fråga vid exekutiv

auktion. Bestämme1ser härom finns i UB (se förs1aget ti11 9 kap. 10 a § us).

17 a S

Första stycket innehå11er huvudreg1en att mediemskap ska11 vägras, om

en över1åte1se sker i strid med ett förköpsförbehå11 e11er med förköps-

reg1erna i de fö1jande paragraferna, och en undantagssituation inte före1igger. Vägras mediemskap är över1åte1sen ogiitig en1igt 13 S.

Undantagen och förfarandet då undantag föreiigger har behand1ats i avsnitt 3.5. Med byte avses detsamma som i 35 S hyresiagen (se härom b1. a. prop. 1973:23 s. 132). Ett byte kan a11tstå avse t. ex. ett triangeibyte e11er byte me11an bostadsrätt och hyresrätt. också med varaktigt sammanboende i paragrafen menas detsamma som i hyres1agen, se 34 §.

Beträffande undantaget i första stycket 1, när förköpsrätten har

förfa11it, hänvisas ti11 avsnitt 3.4.4. Det bör observeras att något

undantag inte gäiier för exekutiv och offentlig auktion (se avsnitt 3.4.5). Utan att detta anges uttryckiigen i iagtexten, gä11er förköps-

regierna sjä1vfa11et inte när övergång av bostadsrätt sker ti11 e11er

från den förköpsberättigade.

Medan första stycket avser prövning av med1emskap vid överiåteise ti11

någon som inte är med1em i föreningen avser andra stycket överiåteise

ti11 någon som redan är med1em. I ett sådant fa11 motsvaras mediemsan-

Speciaimotivering ti11 213 författningsförsiagen

tagningen av ett bes1ut om godkännande. I sak b1ir styreisens prövning densamma som vid mediemsantagning.

17 b §

Första ti11 tredje styckena behandiar förfarandet med över1åte1seanmäian, underrätteise om förköp samt fuiiföijd av förköp. Detta har behandiats i avsnitt 3.4.2.

Kravet i första stycket första meningen att bostadsrättshavaren ska11 göra en överiåteiseanmäian hos den förköpsberättigade utesiuter sjä1vfa11et inte att en frivi11ig överenskommelse träffas om över1åte1se. Om en sådan överenskommeise träffas, kan dock bostadsrättshavaren inte

påka11a hyresnämndens prövning av ersättningens skäiighet.

Av 74 § i försiaget framgår att anmäiningar och underrätteiser en1igt

denna paragraf kan fu11göras genom rekommenderade brev.

Frågan när förköpsrätten förfaiier, se sista stycket, har behandiats

i avsnitt 3.4.4. Det bör beträffande punkt 3 påpekas att

förköpsrätten är förfa11en såväi då ett avta1 ska11 anses ha träffats eniigt tredje

stycket som då en frivi11ig överenskommelse om övergång träffats. Har

förköpsrätten förfa11it gä11er undantaget från förköpsrätten i 17 a § första stycket 1.

17 c §

Första stycket anger rätten för bostadsrättshavaren att få ersättningen prövad vid hyresnämnden när ett sådant avtal träffats som avses i 17 b § tredje stycket. Bestämme1serna har behandiats i avsnitt 3.4.3.

Hyresnämndens prövning ska11 ta sikte på om den ersättning som den

förköpsberättigade beräknat ska11 bestämmas ti11 ett högre beiopp. Ett

yrkande från den förköpsberättigade om att ersättningen ska11 utgå med

1ägre beiopp ska11 a11tså avvisas.

214 Specialmotivering till författningsförslagen

Bestämmelsen i andra stycket om att ersättningen förfaller till betal-

ning på tillträdesdagen bör inte hindra parterna från att träffa öve-

renskommelse om annan förfallodag.

17 d S

Innehållet i lagrummet har behandlats i avsnitt 3.4.5. Av första

stycket framgår att ett förbehåll om förköpsrätt gäller även i de si-

tuationer då bostadsrätten kan bli föremål för försäljning på offentlig

auktion (se också kapitel 7). Reglerna anknyter till det ordinära förfarandet vid förköp, men det blir här den förköpsberättigade som får ta initiativ till ett förvärv genom förköp.

Av bestämmelserna i första stycket jämfört med andra stycket framgår

att förköp i samband med offentlig auktion aktualiseras genom en underrättelse från den förköpsberättigade till bostadsrättshavaren med uppgifter om ersättning och tillträdesdag. Avtal skall anses ha träffats redan genom denna underrättelse. I fall som avses i 37 §, dvs. vid förverkande av nyttjanderätten, räknas enmånadsfristen inom vilken underrättelse skall ske från det att bostadsrättshavaren blivit skild

från lägenheten. Härmed avses att frågan om förverkandet slutligen

avgjorts. Däremot behöver bostadsrättshavaren inte faktiskt ha flyttat.

17 e S

Lagrummet, som har behandlats i avsnitt 3.6.2, innehåller regeln om minsta ersättning vid förköp. Bestämmelserna gäller inte vid andra överlåtelser (jfr avsnitt 3.6.3). Vid tillämpningen kan i vissa delar reglerna för beräkning av det s. k. omkostnadsbeloppet vid realisationsvinstbeskattningen vara till ledning, men vissa skiljaktigheter finns.

Av tredje stycket framgår att ingångsvärdet efter ett förvärv som

skett på annat sätt än genom förköp skall beräknas med utgångspunkt

från närmast föregående förvärv av den som är förköpsberättigad. Den

ti11 författningsförsiagen 215 Speciaimotivering \

att förvärvet skett efter en frivi11ig överenskommeise omständigheten med den förköpsberättigade saknar här betydeise.

17 f S

Lagrummet har behandiats i avsnitt 3.6.4. Om den förköpsberättigade förbättrar Iägenheten efter ett förköp kan detta medföra att en högre ersättning får tas ut vid vidareförsäijningen. Vid vaniigt underhå11 får sådan ersättning dock inte tas ut med mindre avdrag härför kunnat vid förvärvet e11er stadgarna särskiit medger att också bostadsgöras rättshavaren får tii1g0d0göra sig ersättning för underhå11.

17 g §

har behandiats i avsnitt 3.5.3. Det torde få sin största Lagrummet betydeise vid skenbyten e11er viiseiedande uppgifter om varaktigt sam-

manboende. Det är i och för sig dock ti11ämp1igt på a11a undantagssi-

tuationer i 17 a §.

Av försiaget ti11 ändring av 13 a § och 32 S iagen om arrendenämnder

och samt av 29 § 1agen om bostadsdomstol framgår att nämn-

hyresnämnder den e11er domstoien vid besiut om iniösen kan förpiikta den boende att samt att sådant bes1ut får verkstä11as såsom

fiytta på tiiiträdesdagen

1agakraftägande dom.

29 S

den rätt att besiktiga iägenheten i Lagrummet ger förköpsberättigade samband med ett förköp (jfr avsnitt 3.4.2).

37 §

Beträffande ändringen i första stycket hänvisas ti11 kommentaren under 17 d §.

216 Specialmotivering till författningsförslagen

Ändringen i andra stycket har behandlats i samband med förslaget till

förfaranderegler vid offentlig auktion; se avsnitt 7.2.

50 S

Ändringen i första stycket sista meningen med 17 b §

sammanhänger första stycket om skyldighet i vissa fall för bostadsrättshavaren att bifoga ett utdrag ur lägenhetsförteckningen till den förköpsberättigade (se avsnitt 4.3.2). Beträffande övriga ändringar i hänvisas paragrafen till kommentaren under 6 S.

52 S

Ändringen i första stycket avser den situationen att har

medlemskap vägrats med stöd av förköpsreglerna i 17 a §. För skull tydlighetens bör det särskilt komma till i vilka som är uttryck lagtexten parter vid hyresnämnden. Motparter till förvärvaren blir alltså både föreningen och, om annan har förbehållits den förköpsrätten, förköpsberättigade. Gäller förköpsrätt i andra hand är det bara den i första hand förköpsberättigade som är part vid nämnden så som den länge förköpsrätten gäller.

Genom ändringen i andra stycket har annan förköpsberättigad än föreningen tillerkänts talerätt i medlemskapstvister som gäller förköpsrätten. Regeln har behandlats i avsnitt 3.5.2 och motiveras av att den förköpsberättigade skall kunna utöva kontroll över att förköpsrätten inte sätts åsido. Har i strid medlemskap beviljats med förköpsreglerna får den förköpsberättigade således föra talan mot föreningens beslut vid hyresnämnden inom en månad från delfåendet av beslutet. Enligt 6 § i den föreslagna lagen med vissa bestämmelser om kommunal förköpsrätt till bostadsrätt skall föreningen underrätta kommunen om beslutet. Vid förköpsrätt för en bostadskooperativ organisation kan en bestämmelse om motsvarande underrättelseskyldighet tas in i stadgarna.

Vid tvist enligt andra när alltså har stycket, medlemskap beviljats, blir såväl föreningen som bostadsrättshavaren till den motpart förköps-

Speciaimotivering ti11 författningsförsiagen 217

berättigade vid hyresnämnden. Några särski1da bestämme1ser i Iagen om

arrendenämnder och hyresnämnder synes inte påka11ade.

62 S

Ändringen i andra stycket innebär att ett förbehå11 om förköpsrätt

inte kan införas i föreningsstadgarna i föreningar som upp1åtit bo-

stadsrätt, om inte samtiiga bostadsrättshavare som berörs av beslutet samtycker ti11 ändringen (se avsnitt 3.1). z

71 §

Beträffande det nya andra stycket hänvisas ti11 avsnitt 4.3.1. Den

strängare påföijden bör endast komma ti11 användning när någon upp1åter

bostadsrätt i uppenbart syfte att kringå förköpsreg1erna.

74 S

Angående ändringarna hänvisas ti11 kommentaren under 17 b §.

76 §

En hyresnämnds besiut i tvist om ersättningens stor1ek vid förköp (17 f §), sky1dighet för den förköpsberättigade att beta1a ti11baka vad en bostadsrättshavare har betaiat för mycket (17 f S) och iniösen i visst fa11 av bostadsrätten (17 g §) ska11, 1iksom tvist om med1emsskap, kunna överkiagas ti11 bostadsdomsto1en. Paragrafen har komp1etterats i överensstämmeise härmed.

80-81 §§

Förfarandet vid offent1ig auktion har behandlats i kapite1 7.

218 till författningsförslagenl

Specialmotivering

8.2 Förslaget till lag med vissa bestämmelser om kommunal förköpsrätt till bostadsrätt

Den föreslagna nya lagen kompletterar bestämmelserna i BRL och innehåller i 1-4 §5 regler, som utöver frivilliga avtal m. m., ger kommunerna en särskild möjlighet att etablera förbehåll om förköpsrätt för kommunen eller annan förköpsberättigad i en bostadsrättsförenings stadgar. Bestämmelserna har behandlats främst i avsnitt 4.3.1. Övriga paragrafer i samtliga fall då förköpsrätt för en kommun föreligger oavsett gäller

på vilken grund förköpsförbehållet har kommit till. Beträffande 4 S bör

anmärkas att bestämmelserna om förfarandet hos länsstyrelsen skall ses som en komplettering till de redan nu gällande reglerna i 67 § och 68 § BRL. 5 § har behandlats i avsnitt 4.3.3 och 6 § i avsnitt 4.3.2.

Ett förköpsförbehåll för kommunen måste innehålla en föreskrift om att

kommunen är förköpsberättigad (respektive förköpsberättigad i andra hand, se 6 §) samt ange de grunder efter vilka ersättningen för förköpet skall beräknas. I övrigt kan förbehållet innehålla uppgifter som i

och för sig framgår av lag, t. ex. det praktiska tillvägagångssättet

vid överlåtelse och vilka undantag som gäller. Kommittén utgår ifrån

att kommunerna i anledning av förköpsmöjligheten inte kräver andra stadgevillkor än som nu sagts. Enligt 6 § första meningen är det bara

ett förköpsförbehåll som inte får ändras av föreningen utan kommunens

medgivande.

8.3 Förslaget till lag om ändring i utsökningsbalken

De föreslagna ändringarna har behandlats i avsnitt 3.4.5. De föreslagna nya bestämmelserna har samlats i en ny paragraf, 9 kap. 10 a §. Den nya bestämmelsen föranleder en jämkning av rubriken till kap. 9 i UB. Beträffande de föreslagna ändringarna hänvisas också till kommentaren under 6 § andra stycket i lagen med vissa bestämmelser om kommunal förköpsrätt till bostadsrätt samt därtill anknytande avsnitt 4.3.2.

Av första stycket i det föreslagna lagrummet framgår att det alltid

är bostadsrättsföreningen som skall underrätta kronofogdemyndigheten om förköp och beräknad ersättning.

Speciaimotivering ti11 författningsförsiagen 219

andra - ti11 ski11nad från det ordinära för- Eniigt stycket gä11er och förfarandet när auktion kan b1i aktue11 köpsförfarandet offentiig att det är kronofogdemyndigheten som säijer bostadsrätten. Härvid ska11 bestämmelserna i 9 kap. 4 § andra och tredje styckena UB om panthavares rätt och i 5 § första och tredje styckena i samma kapitei om eriäggande av köpeski11ing äga motsvarande ti11ämpning. Påka11as hyresnämndens prövning av ersättningen, får försäijningen inte äga rum förrän ersättningen har faststä11ts.

8.4 Försiaget ti11 1ag om ändring i iagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet m. m.

Försiaget har behand1ats i kapitei 6 och innebär en begränsning av möjiigheten att förvärva ideeiia ande1ar i fast egendom m. m.

4 S

Som vi har anfört i avsnitt 6.3 skaii två viktiga begränsningar gä11a

för den nya avsiagsgrund som vi föresiår, näm1igen de1s att den ska11

kunna ti11ämpas bara i kommuner som har besiutat att begära förköpsrätt ti11 bostadsrätt i den ordning som anges i den nya 1agen med vissa bestämme1ser om kommuna1 förköpsrätt ti11 bostadsrätt (se avsnitt 4.3 och 8.2), de1s att den ska11 träffa endast förvärv av en inte tidigare iagfaren andei. I övriga fa11 ska11 samma förutsättningar för ett andeisförvärv gä11a som för närvarande.

Den nya avsiagsgrunden med b1. a. angivna begränsningar har tagits upp som ett nytt andra stycke i 4 §. Det nuvarande andra stycket har fått

biida ett nytt tredje stycke. Tiiiämpningsområdet för punkten 2 i para-

grafens nuvarande andra stycke har begränsats och ska11 gä11a bara förvärv av en tidigare iagfaren ande1. I en ny punkt 3 görs en motsvarande reqiering av ett sådant förvärv av en tidigare inte Iagfaren andei som inte omfattas av den nya avs1agsgrunden i andra stycket. I detta faii ska11 ai1tså förvärvstiiistånd inte vägras.

220 Speciaimotivering ti11 författningsförsiagen

Förvärvssyftet beskrivs något oiika i det nya andra stycket och i den

mot detta korresponderande nya punkten 3 i tredje stycket. Några ti11-

iämpningssvårigheter torde detta inte föranieda. De båda bestämmeiserna

regierar ju 01ika faii, förvärv av en andei i fastighet antingen med f1era än fyra bostads1ägenheter e11er med färre än fem sådana iägenheter.

Den föreslagna nya punkten 3 i det nya tredje stycket biir tiiiämpiig i

där åsyftade fa11 oavsett om komunen har medde1at ett sådant

principbes1ut som avses i 1 § i den nya iagen med vissa bestämmeiser om kommuna1 förköpsrätt ti11 bostadsrätt. Förhandenvaron e11er frånvaron av ett sådant bes1ut är av betydeise bara om det kan b1i aktue11t att tiiiämpa den nya avsiagsgrunden i andra stycket.

Efter de ändringar som gjorts 1983 i tiiiståndsiagen är a11a förvärv av

en andei i fastighet tiiiståndspiiktiga enligt Den som förvärvar

iagen. en ande1 måste a11tså a11tid först vända sig ti11 kommunen. Denna ger

antingen kiartecken ti11 förvärvet eiier påka11ar prövning av det. I

ingetdera fa11et behöver såiedes någon särskiid prövning av förvärvets

tiiiåtiighet ske i iagfarts- e11er, såvitt avser tomträttsfastigheter,

inskrivningsärendet från inskrivningsmyndighetens sida. Tiiiämpningen

av de bestämmeiser son kommittén föresiår ankommer heit på kommunen

e11er i förekommande fa11 på hyresnämnden och bostadsdomstoien. Det får

förutsättas att kommunen, om den påkaiiar prövning av ett andeisför-

värv, ger in och åberopar i tiiiståndsärendet utredning om sitt

principbesiut och om antaiet bostadsiägenheter i fastigheten.

10 a S

I avsnittet 6 har behandiats frågan om inskränkning av de nuvarande

möjiigheterna att förvärva aktier e11er andeiar i bo1ag och föreningar. Vi har där stannat för att inte föresiå särskiida bestämmeiser

några

utöver dem som redan finns dels i 79 S BRL, deis i detta Den iagrum. ändring som föresiås här syftar ti11 att undanta förvärv av aktier och andeiar i vissa boiag och hande1sb01ag från för de

tiilämpningsområdet

Specia1m0tivering ti11 författningsförs1agen 221

nya bestämmeiserna i 4 § om förvärvstiiistånd beträffande idee11a andeiar i fastighet. Undantagsbestämmeisen har behandlats i avsnittet 6. 8.5 Förs1aget ti11 Iag om ändring i iagen (1973: 188) om arrendenämnder och

hvresnämnder

4 § Ändringen i första stycket 3 innebär att hyresnämnden får kompetens att handiägga tvister om ersättning eniigt 17 c och f S sant om in1ösen eniigt 17 g §. Utan särskiit stadgande bör kompetensregeln i 17 c §

innefatta rätt att pröva ersättningsärenden på grund av förköpsrätt vid

exekutiv auktion en1igt 9 kap. 10 a § UB. 13 a S och 32 S Beträffande ändringarna hänvisas ti11 kommentaren under 17 g § BRL. 8.6 Försiaget ti11 1ag om ändring i Iagen (1974: 1082) om bostadsdomsto1 Beträffande ändringen hänvisas ti11 kommentarên under 17 g § BRL.

“

9 KOSTNADSÖVERVÄGANDEN

Eniigt de aiimänna kommittêdirektiven (Dir. 1984:5) ska11 kommittéerna visa b1. a. hur försiag som innebär utgiftsökningar e11er inkomstminskningar ska11 finansieras. Detta ska11 ske genom att kommittêerna anger konkreta försiag ti11 rationa1iseringar e11er omprövningar som innebär besparingar inom utredningens område e11er när1iggande områden. Försiagen ska11 såiedes kunna genomföras med oförändrade e11er minskade resurser. Detta gäiier oavsett om försiagen avser staten, kommunerna e11er enskiida..

Som framgår av vårt betänkande kommer de försiag som vi iägger fram

innebära att nya uppgifter ti11äggs kommunerna, iänsstyreiserna, hyresnämnderna, tingsrätterna och kronofogdemyndigheterna. Vad gä11er försiaget om förköpsrätt m. m. är omfattningen härav emeiiertid he1t beroende av hur de bostadskooperativa organisationerna respektive kommunerna kommer att tiiiämpa systemet. Beträffande kommunernas förköpsrätt

bör framhåiias att förs1aget inte innebär något nytt åiäggande från

statens sida. Varje kommun avgör a11tså he1t sjä1vständigt i vi1ken omfattning systemet ska11 tiiiämpas. Det bör därmed vara kommunens egen

sak att väija me11an att avstå från att utnyttja systemet och att ta på

sig de kostnader som det kan medföra.

Det bör framhå11as att vårt förslag om möjiighet för kommunen att

tvinga fram ett förköpsförbehå11 hos en förening endast avser nybiidade

bostadsrättsföreningar. Försiaget kommer därför att omfatta endast en mindre dei av bostadsrättsmarknaden, 1åt vara att denna de1 successivt kan komma att växa ti11 föijd av nyproduktion och ombiidningar från hyresrätt ti11 bostadsrätt. I praktiken kommer också det frivi11iga systemet bara att gä11a nya föreningar. Samma synpunkter kan aniäggas här.

224 Kostnadsöverväganden

I det fö1jande gör vi en översikt över hur våra försiag kan antas

återverka på kostnaderna för stat och kommun.

0 Kommunerna. Om en kommunai förköpsrätt införs i kommunen kommer

kostnadsökningar att uppstå, framför a11t ti11 föijd av administa-

tionen av förköpsrätten sedan förbehåii härom införts i föreningsstadgarna (se avsnitt 4.3.3). Förmod1igen krävs det, åtminstone i större kommuner, att en särskiid tjänsteman handlägger uppkommande

frågor om förvärv av bostadsrätt m. m. Genom en ökande andei förmed-

iingsbara iägenheter uppstår också kostnader i förmediingsverksamhe-

ten. Man får vidare räkna med att kommunen kommer att dras in i processer hos hyresnämnd och bostadsdomsto1.

0 Hyresnämnderna och bostadsdomstoien. Antaiet mediemskapstvister kommer tili fö1jd av förköpsregierna förmod1igen att öka (avsnitt 3.5.2 och 3.5.3). Framför a11t gä11er detta tvister om överiåteiser genom byte e11er ti11 sammanboende. Hyresnämnderna kommer också att få pröva tvister om ersättningar vid förköp (avsnitt 3.4.3). Anta1et tvister om in1ösen av bostadsrätt (se avsnitt 3.5.3) kommer förmod-

Iigen inte att bii så många. Motsvarande gä11er ansökningar om ti11-

stånd ti11 förvärv av ande1 m. m. (avsnitt 6.3). Vi utgår från att

de nya ärendetyperna kan handiäggas med oförändrade resurser.

0 Länsstxreiserna. I den mån en kommunai förköpsrätt införs återverkar

det på 1änsstyre1sens arbetsuppgifter (avsnitt 4.3.1). Detta gä11er

vid mottagande och de1givning av det kommunaia besiutet om förköps-

rätt, samt åtgärder vid registreringen av nybiidade föreningar,

stadgeändringar samt registrering av ekonomisk pian i sådana föreningar. Arbetsuppgifterna synes dock inte vara av särskiit omfattande art och bör därför kunna genomföras inom ramen för oförändrade resurser. Eventue11a kostnadsökningar kan mötas med en höjning av avgifterna för registrering av bostadsrättsföreningar och av ekonomiska pianer; se kungöreisen (1952:495) om förande av register för ekonomiska föreningar.

Kostnadsöverväganden

0 . Den nya arbetsuppgiften att iaktta

Kronofogdemyndighetern förköps-

regier vid exekutiv auktion torde i kostnadshänseende vara försumbar.

0 Den nya uppgiften att förordna handhavan-

Tingsrätterna. god man för

de av offentiig auktion (se avsnitt 7.2) torde med hänsyn ti11 det ringa anta1et sådana auktioner också vara försumbar.

Sammantaget får anses att ytteriigare offentliga kostnader av större

betyde1se främst kan uppstå hos de kommuner som väijer ett system med

förköpsrätt. Omfattningen av detta system återverkar framför a11t

på

hyresnämndernas arbetsuppgifter. I övrigt torde endast margine11a kost-

nadsökningar uppstå. Även vid ett system där endast organisationer och

föreningar innehar förköpsrätt torde kostnadsökningarna bii endast margine11a.

Hanteringen av förköpssystemet kommer givetvis att medföra ökade kostnader även för bostadsrättsföreningarna och organisationerna. Det b1ir främst organisationerna som i likhet med kommunerna får bära ökade administrativa kostnader. Däremot torde kostnaderna för föreningarna inte b1i nämnvärt besvärande.

i sou 1985: 6 227

RESERVATIONER OCH SÄRSKILDA YTTRANDEN

Reservation av Nic Grönvaii

1. A11mänt om kommitténs arbete

I kommittédirektiven anges att kommittén ska11 arbeta skyndsamt. Arbetet i kommittén har från och med hösten 1984 bedrivits med en

måisättning som satt skyndsamheten framför noggrannheten. Genom for-

me11a bes1ut i kommittén har kommitténs majoritet avvisat begäran om ytteriigare utredningar och överväganden från mig viiket eniigt min

mening iett ti1i brister i kommitténs betänkande. Många av de överväganden som redovisas i betänkandet, främst i kap. 5, viiar på avväg-

ningar me11an o1ika omständigheter, där kommitténs majoritet stannat

inför ståndpunkter som ej underbyggts av vare sig utredningar e11er fakta. I stäiiet har kommitténs majoritet i många hänseenden avstått

från att redovisa utiåtanden av experter, som avgivits i kommittén,

och i stä11et, på oredovisade grunder, dragit siutsatser som därmed kommit att bii såväi i strid mot avgivna expertutiåtanden som ogrunda-

de.

Kommitténs majoritet har i särskiit besiut avvisat en begäran från justitiedepartementets expert att få avgiva särskiit yttrande. Detta är uppseendeväckande och bekiagiigt, eftersom jag inte kan frigöra mig

ifrån tanken att majoritetens ståndpunktstagande dikterats av det faktum att experten i vissa centraia frågor intagit en ståndpunkt som

avviker från majoritetens.

2. Probiem

I direktiven för kommitténs arbete anges att den fria prisbiidningen

vid överiåteiser av bostadsrätt i vissa fa11 iett ti11 prisnivåer som

är klart oacceptabia ur både bostadssociai- och fördeiningspoiitisk

synpunkt. Detta påstående, som såiunda iegat ti11 grund för rege-

ringens tiilkaiiande av bostadsrättskommittén, kan jag inte acceptera. Kommittén borde, som jag yrkat, ha utrett huruvida den fria prisbiidningen verkiigen medfört de i direktiven angivna, ovan citerade, konsekvenserna. Utan sådan utredning har arbetet i kommittén i stor utsträckning inriktats utan att erforderiig och verklig kunskap om förutsättningarna för arbetet funnits. Sålunda har kommittén underiåtit

att redovisa den verkiiga prisutveckiingen på bostadsrätter inom riket och underiåtit att redovisa den fuiiständiga biiden av priset på bo-

228 Reservationer och särskiida yttranden

stadsrätter i reiation ti11 månadskostnad och finansieringsmöj1igheter. Det 1är exempeivis med fog kunna hävdas att inom de ytterst begränsade orter där prisutveckiingen varit markant, ingen ännu föriorat

på att förvärva en bostadsrätt.

Grunderna för regeringens besiut att ti11ka11a bostadsrättskommittên är de1s framstäliningar från Stockholms och Göteborgs kommuner och dels en framstäiining från HSB:s Riksförbund.

Framstäiiningen från HSB:s Riksförbund viiar synbariigen på bostads-

sociala ambitioner i form av en strävan att, inom ramen för förbundets verksamhet, överföra resurser från bostadsrättshavare, via HSB-0rganisationen tiil andra bostadsrättsföreningar i andra deiar av iandet. Genom att avvisa HSB:s begäran om rätt att vidareförsäija förköpt bostadsrätt ti11 högre pris än dess förköpsvärde har kommittén icke stäiit sig bakom denna dei av HSB:s framstäiining. Det är emeiiertid nödvändigt att beiysa denna HSB:s grundinstäiining i frågan, eftersom HSB:s framstäiining och kommitténs majoritets övriga försiag innebär ett grundskott mot bostadsrättsinstitutet - i varje faii i den form institutet fått inom ramen för HSB och Riksbyggen. Genom att bostadsrättsorganisationerna HSB och Riksbyggen göres ti11 medei i vad avser prisregiering av bostadsrättsmarknaden stäiies dessa organisationer i kiar motsatsstäiining ti11 de enskiida mediemmarna. Lagen om ekonomiska föreningar, som gä11er i a11t väsentiigt för bostadsrättsföremotsatsen - att

ningars verksamhet, bygger på nämiigen föreningarna

biidats för att ti11varata mediemmarnas intressen. Genom att kommittémajoritetens försiag stä11er de bostadskooperativa organisationernas intressen i motsats ti11 medlemmarnas, innebär majoritetens försiag ett sådant ingrepp i den enskiide medlemmens intressesfär att det bort

ifrågasättas och prövas av kommittén, om detta försiag står i överens-

stämmeise med iagen om ekonomiska föreningar och bostadsrättsiagen.

I framstäiiningen från Stochoims kommun redovisas att avsevärd pris-

stegring ägt rum på bostadsrätter i Stockhoims innerstad. I utred-

ningen har b1ott antydningsvis framhåiiits att höga priser för bostadsrätter jämväi betaiats i andra tätorter i riket. Jag hävdar att

detta påstående icke beiagts och att i vart fa11 det på intet sätt utretts om oacceptabia priser förekommer i någon betydande omfattning. Det kan aiitså konstateras att höga priser på bostadsrätter

förekommer inom mycket starkt begränsade deiar av iandet.

Lagstiftning bör icke tiiigripas i fa11 då måisättningen för iagstift-

ningen ej gä11er heia iandets befoikning. Med hänsyn härtiii borde det

ha varit en angeiägen uppgift för kommittén, på sätt som yrkats under

utredningsarbetet, att 1åta utreda omfattningen av de möjiigen höga

priserna på bostadsrätter i Sverige, så att behovet av en eventueii iagstiftning kunnat bedömas med utgångspunkt från he1a befoikningens

behov.

Reservationer och särski1da yttranden 229

Jag anser att, av vad som framkommit under utredningen, fastmer visats

att förekomsten av höga priser på bostadsmarknaden är så begränsad,

att redan av detta skä1 iagstiftning, som möjiiggör priskontro11 vid

över1åte1se av bostadsrätter, och som på ett radikalt sätt utsträcker

kommuners rätt ti11 infiytande härvidiag, över huvud taget ej bort övervägas.

Lagstiftningsåtgärder mot påstådda missförhåiianden bör inte vidtas

utan att kunskap föreiigger om orsakerna härtili. I ingen av de skriv-

e1ser e11er i intet av det underiag som utgjort utgångspunkt för regeringens direktiv redovisas några grunder för prisutveckiingen på bo-

stadsrätter.

Kommittén har iåtit företa sakkunnigutredning om prisbiidning på bostadsrätter och om den väntade framtida utveckiingen av priser på bo-

stadsrätter i Sverige.

Det finns givetvis många samverkande orsaker ti11 den prisutveckiing

som förekommit i begränsade deiar av iandet. A11mänt kan hävdas, att

det ökade väiståndet under 1970-taiet 1ett tili ökad efterfrågan på många nyttigheter i samhä11et. Utbudet av centrait beiägna bostäder har emeiiertid 1åg eiasticitet. B1ott ett mindre anta1 bostäder kan

b1i tiiigängiiga, eftersom centraia stadskärnor icke gärna iåter sig utökas annat än i mycket begränsad omfattning. Hade hyressättningen varit fri, sku11e samma tendens ha visat sig i hyressättningen för hyresbostäder i centraia stadsdeiar. Eftersom detta motverkas av bruksvärdesystemet, kan ti11 den aiimänna tendensen av ökad efterfrå-

gan på centrait beiägna bostäder iäggas en tendens att omvandia hyres-

rätter ti11 bostadsrätter. Därmed frigöres det värde som stundom betecknas som 1ägesräntan i centraia bostäder och som är otiiigängiigt i

fråga om hyresiägenheter.

Ti11 dessa krafter av efterfrågenatur har kommit andra faktorer av stor betydeise. Prisökningarna på bensin har medfört, att kostnaderna

för resa med egen bi1 ti11 centrai stadsdei för arbete stigit kraftigt. Denna ökade reskostnad kan omvandias ti11 kapitai. Det kapitai

som frigöres, om en bostadssökande övergår från förortsboende ti11 centrait boende, är ofta betydande och ökar efterfrågan på dyra, cent-

ra1t beiägna bostäder. Den utveck1ing av infiation, räntor och margina1skatter som ägde rum under 1970-taiet premierade sparande i form av

reaikapitai på grundvai av lånade pengar. Stor infiation i kombination med iåga räntor gav negativa reairäntor mot s1utet av 1970-taiet. Kapitaikostnaderna för ägda bostäder b1ev därför 1åga för hushåii med

goda inkomster och höga marginaiskatter. Även denna faktor ökade ef-

terfrågan på centrait beiägna bostäder.

Dessa samiade krafter, som påverkat prisutveck1ingen på vissa bostads-

rätter, och som stundom ka11as marknadskrafter, kan aidrig motverkas

230 Reservationer och särskiida yttranden

permanent med andra mede1 än de som utgör dei av marknadens prisbiidning. Ökat utbud innebär begränsningar i prisuppbyggnaden; minskad

tiiigång på resurser innebär begränsningar i efterfrågan. Prisregie-

ring är ett konstiat mede1, som icke ingriper mot de krafter som utveckiar priserna. Prisregiering är därför icke ett möjiigt medei att varaktigt bekämpa prisutveckiingen. Snedvridningar, överskottsefter-

frågan, oredovisade transaktioner, ineffektivt utnyttjande, prisspiittring, korruption och skattefusk är några av de vaniigaste effek-

terna av prisregiering. A11 erfarenhet ta1ar för att prisregiering inte ieder tiil varaktiga förändringar av prismekanismen.

Kommittén hade aiitså bort konstatera, att de av direktiven anvisade

vägarna att angripa det påstådda probiemkompiexet icke sku11e ieda

ti11 de eftersträvade måien.

Direktiven vi1ar på antagandet, att höga priser ieder ti11 oacceptabia

bostadssociaia förhåiianden. Med begreppet bostadssociaia missförhå11anden avses uppenbariigen segregation.

Kommittén borde, eniigt min mening, ha företagit utredning av huruvida

bostadssociaia missförhålianden råder på de orter där prisnivåerna på

bostadsrätter är höga och om bostadssociaia missförhåiianden i form av

segregation kunde väntas uppkomma som föijd av höga priser på bostads-

rätter.

Jag anser att det saknas varje stöd för att

påståendet segregation

uppkommit i centrala Stockhoim och att segregation regeimässigt sku11e

uppkomma som följd av höga priser på bostadsrätter.

A11 erfarenhet ta1ar för att segregation av o1ika inom samhäiisgrupper

bostadsområden uppkommit ur andra kä11or än prisfrågor. Det kan möjiigen hävdas, att detta påstående inte kunnat tiiiföriitiigt beiäggas.

Innan kommittén lade försiag om ingripanden i syfte att förmoda-

uppnå

de bostadssociaia effekter borde, eniigt min mening, kommittén ha

utrett denna fråga grundiigt, eftersom de medei som kommittén haft att föresiå mot den påstådda bostadssociaia avarten måst väijas med utgångspunkt från grunderna för uppkomsten av probiemet. Jag anser att

kommittén, genom att avvisa min begäran om utredning och överväganden härvidiag, icke rätt fuiigjort sitt uppdrag.

Kommittén borde avrått från genomförandet av förköpsrätt och priskontro11 såsom verkningsiösa medei så vitt gäiier strävandet att därmed omintetgöra icke önskad bostadssegregation.

I direktiven anges, att oacceptabia fördeiningspoiitiska förhåiianden sku11e uppkomma som effekt av höga priser bostadsrätter. Inne-

på börden av direktivens uttaianden på denna punkt är inte heit k1ar.

Reservationer och särskilda yttranden 231

Sannolikt avses, att omotiverade vinster skulle uppkomma för enskilda bostadsrättshavare vilka, enligt kommitténs majoritet, borde dras in till samhället. Föreställningen att vinster skulle vara omotive-

rade vilar på uppfattningen, att bostaden icke får vara handelsvara

och att vinster därav, såsom skapade av samhället, av fördelningspolitiska skäl borde tillhöra detta. I sin tur grundar sig denna före-

ställning på en isolerad bostadspolitisk syn på bostaden. Författaren

av direktiven har helt bortsett från bostadens funktion som sparobjekt, som kapitalplaceringsobjekt och som metod att skydda sparade

medel mot pågående inflation. Från dessa synpunkter kan påståendet om

omotiverade vinster som oacceptabla ur fördelningspolitisk synpunkt

ej godtagas med mindre det påvisats, att vinsterna för bostadsrättha-

varna motsvaras av negativa effekter för andra grupper inom befolk-

ningen. Jag kan givetvis inte acceptera tesen att vinster skapade av

samhället bör dras in till samhället. Jag hävdar fastmer att denna definition av fördelningspolitik saknar såväl laglig som politisk förankring. I kommitténs arbete har särskild uppmärksamhet fästs vid

en företagen utredning, som visar att priserna på bostadsrätter stiger

dramatiskt kort efter det att ett bostadsbestånd överförts till bo-

stadsrätt från annan upplåtelseform. Denna snabba initiella prisstegring kan icke på något sätt verka negativt för andra befolkningsgrup-

per. Negativa fördelningspolitiska effekter uppkommer enligt men mening, ej av dessa prisstegringar.

Det är härvidlag särskilt att märka, att bostadsrättsmarknaden i detta

hänseende icke intar någon särställning i samhället. En stor del av

Sveriges befolkning söker sin bostad i småhus i vilka prisstegringar inträffar av olika skäl - icke så sällan av skäl som resp. prisfall kan hänföras till det s.k. samhället - utan att lagstiftaren reagerar med priskontroll och andra ingripanden. Kommittén borde ha uttalat, att oacceptabla fördelningspolitiska effekter icke uppkommer av

höga priser på vissa bostadsrätter och att förslag om förköp och pris-

reglering av bostadsrätter för den skull icke borde framläggas och i vart fall inte kunde väntas få fördelningspolitiska effekter.

Som inledningsvis nämnts, vilar regeringens beslut om tillsättande av

kommittén bl.a. på en framställning från HSB:s Riksförbund den 7 okto-

ber 1982. I anledning härav vill jag framhålla följande.

Både HSB och Riksbyggen är starkt ideologiskt bundna organisationer. Båda tillämpar en bostadspolitisk ideologi som utgör ett framträdande element i deras verksamhet. Jag uppfattar det som felaktigt och oacceptabelt att till sådana organisationer överföra rätten och/eller skyldigheten att fullgöra samhällsfunktioner inom bostadspolitikens område. Därtill skall läggas att båda organisationerna i sina stadgar intagit bestämmelser som begränsar bostadsrättshavarnas frihet att

inom ramen för bostadsrättsföreningarna besluta om gemensamma frågor.

HSB:s normalstadgar för bostadsrättsföreningar inom HSB-organisationen

232 Reservationer och särskiida yttranden

anger att föreningarna icke får genomföra stadgeändringar utan godkännande av HSB.

Jag finner det ange1äget att i detta sammanhang understryka, att det torde jämiikt iagen om ekonomiska föreningar vara 1ag1igen omöjiigt att förhindra en bostadsrättsförening att genom utträda stadgeändring ur HSB-organisationen. Praktiskt 1är det emeiiertid vara svårt mycket

med hänsyn ti11 beiåningsförhåiianden och andra ekonomiska band.

Bostadsrättsinstitutet viiar på förutsättningen, att bostadsrättsha-

varna i samverkan och i demokratiska former ska11 förvaita gemensamt sina bostäder. Bostadsrättsinstitutet instiftades för att erbjuda bostadskonsumenten en sparform och en förvaitningsform som optimerade utfa11et av den egna insatsen för den egna bostaden. Det är oacceptabe1t att dessa grundiäggande för

måisättningar bostadsrättsinstitutet

omintetgörs genom att de s.k. foikröreisekooperativa bostadsrättsorganisationerna ges rättigheter att begränsa b1.a. bo stadsrättshavaren frihet att överiåta sin bostadsrätt. Som iniedningsvis framhåliits

torde detta strida mot den grund på viiken 1agen om ekonomiska före-

ningar vi1ar.

På skäi som a11tså är direkt reiaterade ti11 av HSB och uppbyggnaden

Riksbyggen och på skä1 som framspringer ur angeiägenheten att bevara

bostadsrättsinstitutets grunddrag, anser jag det principieiit oacceptabeit att tiiiföra bostadskooperativa organisationer de rättigheter som ti11agts dem i majoritetens försiag.

S1ut1igen önskar jag peka på en frågestäiining som har direkt samband med denna genomgång av det prob1em som före1agts bostadsrättskommit-

tên.

Prisutveckiingen av bostadsrätter började under första häiften av 1970-ta1et. Prisutveckiingen hade dessförinnan hå11its tiiibaka av kontroiiagstiftning som upphörde år 1968. Såsom en direkt föijd av

efterfrågan på bostadsrättsiägenheter och påverkat av de marknadskrafter jag förut pekat på, steg från och med mitten av 1970-ta1et

priser-

na på bostadsrätter i mycket begränsade deiar av 1andet.

Prisstegringarna, som i a11t väsentiigt begränsades ti11 Stockhoims innerstad,

medförde också, att svarta priser på hyresrätter i Stockhoims innerstad stegrades. En prisnivå för innerstadsboende etabierades mer e11er mindre oberoende av uppiåteiseformen.

Det är ur samhä11ets synpunkt, starkt att svarta

negativt, priser på

bostäder utveck1as.

I Stockhoims innerstad betaias för närvarande ca 35 000 kr. rum per såsom svart ersättning för över1åte1se av hyresrätt.

Reservationer och särskiida yttranden 233

Sku11e kommitténs försiag genomföras skuiie utan tvekan utbudet av fria bostadsrätter i Stockhoims innerstad minska. De bostadssökande som ej står i bostadskooperationernas e11er kommunens bostadskö sedan 1änge och som önskar söka sig ti11 Stockhoim innerstad sku11e därmed

utan tvekan vända sig ti11 hyresrättsmarknaden. Man kan därför på goda

grunder hävda att ett genomförande av de förs1ag som nu majoriteten av kommittén fram1ägger kommer att 1eda ti11 en betydande stegring av den

svarta marknaden på hyresrätter i St0ckho1ms innerstad. Denna negativa

effekt borde redan den ha avhå11it majoriteten från att framiägga förslag om prisregiering av bostadsrättsmarknaden.

Kommitténs förs1ag om ingrepp i den enskiides rättigheter måste utgå från att de förhå11anden, som utgjort under1ag för kommitténs förs1ag

om prisreg1ering, kan beräknas bestå under avsevärd tid. Kommittén har

haft ti11gång ti11 expertutiåtande som antyder att så ej kan väntas

b1i fa11et. Den prisstegring som förekommit under senare år kan, om

marknaden förb1ir fri och oregierad, förväntas p1ana ut a11teftersom

marknaden kommer att inta ett stabiit pris1äge grundat på marknads-

krafterna. En faktor som därvid kommer att spe1a roii är utan tvive1

ett ökat utbud av bostadsrätts1ägenheter. Stor efterfrågan motsvaras

undantagsiöst av ökat utbud. Vidare kan man med säkerhet anta, att

åtski11iga av de, understundom oförutsedda, marknadsförändringar som hitti11s påverkat prisbiidningen kommer att k1inga av och försvinna.

Kommitténs majoritet borde, särskilt med hänsyn ti11 vad som anförts i

expertutiåtandet, sjä1vk1art har avstått från att fram1ägga förs1ag om

prisreg1ering - e11er i vart fa11 avstyrkt genomförandet av en sådan.

En1igt direktiven för kommitténs arbete ska11 en eventue11 reform, av innebörd att prisreg1ering i en e11er annan form införes för bostadsrätter, biott avse nybi1dade föreningar. Detta innebär, att marknaden

kommer att få två prisnivåer - en fri och en ofri - på bostadsrätter.

Konsekvensen härav b1ir, att envar ägare av en prisregierad bostads-

rätt också vet, att bostadsrätten representerar ett annat värde på

marknaden för fria bostadsrätter. Prisreg1eringar kan icke upprätthå11as permanent. Prisregieringsinstitutet syftar ti11 att begränsa prisutveck1ingen under begränsad tid då marknadskrafterna utveckiar

priserna på ett sätt som Iagstiftaren inte kan acceptera. Härav fö1-

jer, att ti11 varje prisregierad bostadsrätt knytes ett värde, som kan betecknas som förväntningsvärde e11er som frivärde, viiket värde ut1öses i det ögonb1ick prisreg1eringen upphör. Den prisreg1erade bostadsrätten är, såvitt gä11er dess bostadsegenskaper och såvitt

gä11er dess förmåga att uveckia efterfrågan, he1t jämförbar med 1ika

beiägna fria bostadsrätter. Om ett prisreg1eringssystem införes, kommer så1edes ett mycket iitet antai svenska medborgare, näm1igen de som via kommun eller bostadsrättsorganisation ti11de1as prisregierad bostadsrätt att ti11de1as en förmån i jämföre1se med andra medborgare,

vi1ken i många fa11 kan representera ett mycket stort förmögenhets-

234 Reservationer och särskilda yttranden

värde. Rätten att fördela denna förmån inom denna synnerligen begränsade grupp tilldelas genom förslaget de två bostadsrättsorganisationerna HSB och Riksbyggen och kommunerna.

Det kan inte överensstämma med den svenska konstitutionen att på detta sätt, på godtyckliga grunder, tilldela ett litet antal medborgare förmåner till betydande ekonomiska värde. Det måste vidare ifrågasät-

tas, om det överensstämmer med konstitutionen att denna godtyckliga tilldelning, som möjliggörs genom en av staten beslutad prisreglering, överförs till enskilda, politiskt-ideologiskt starkt bundna organisationer.

Dessa omständigheter borde enligt min mening omöjliggöra för kommittén att framlägga förslag om prisreglering genom förköpsrätt för enskilda bostadsrättsorganisationer, i varje fall innan den komplicerade

konstitutionella frågan utretts.

3. Kritik av kommitténs förslag

Kommitténs majoritet har på ett radikalt sätt flyttat fram kommunens positioner på bostadsmarknaden genom de förslag om kommunens ställning

vad prisregleringen av bostadsrätt som kommitténs majoritet framlagt. Kommittén har dels föreslagit att kommun genom särskild lagstiftning skall få förhindra att ekonomisk plan för en bostadsrättsförening får registreras om icke i dess stadgar intages förbehåll om förköpsrätt. Kommittén har vidare föreslagit att kommun skall inneslutas i de förköpsberättigades krets.

Vad först angår det första förslaget, anser jag, att detta förslag lider av många allvarliga brister.

Det är principiellt oacceptabelt, att en kommun genom ett politiskt

beslut, kan framtvinga ett bostadspolitiskt ståndpunktstagande som därefter icke längre kan påverkas av kommunens politiska beslut. Om en

förening intagit förköpsrätt i stadgarana kan en ändrad politisk majo-

ritet i kommunen därefter ej påverka detta förhållande. En bostadspolitisk fråga har på detta sätt undanryckts från politiska beslut.

Majoritetens förslag utgår från, att kommunen först skall fatta ett

s.k. principbeslut vari villkoren för förköpsrätten till bostadsrätt skall regleras och vari beslut om delegation för handläggning av dessa frågor skall givas. Ett sådant principbeslut skall kunna överklagas i kommunalbesvär.

De långtgående konsekvenser som knutits till det föreslagna princip-

beslutet borde rimligen ha föranlett, att majoriteten lämnade förslag

om långtgående krav på innehållet i ett sådant principbeslut. Den

Reservationer och särskiida yttranden 235

företagna iagtexten anger b1ott att kommun ska11 förbehåila sig förköpsrätt ti11 bostadsrätt. En kommun kan så1edes, utan att ange grun-

derna e11er måien, bes1uta om långtgående ingrepp i äganderätten, utan

att de materieiia förutsättningarna för bes1utet redovisas och än mindre kan prövas. Jag finner detta fu11ständigt oacceptabeit.

Genom att kommun tillägges denna rätt medverkar kommitténs majoritet ti11, att äganderätten gives o1ika innehå11 i oiika deiar av vårt

iand, a11t beroende på vi1ken kommuna1 po1itisk majoritet som gives

ti11fä11e att fatta besiut om förköpsrätt.

Jag är även starkt kritisk tiii att kommun innes1utes i de förköps-

berättigades krets med hänvisning ti11 det förhåiiandet, att en kommun

icke rimiigen kan fuiigöra de uppgifter, som eniigt bostadsrätts1agens anda åvi1ar en bostadsrättshavare. Det kan ej he11er vara en kommunai angeiägenhet att äga och förvaita enskilda bostadsrätter.

Kommittén har i sina överväganden och sina förs1ag he1t förbisett, att kommittén genom att fram1ägga förs1ag, som radikait förändrar kommunens stä11ning så vitt gä11er bostadsrättsöveriåteiser, anvisat vägen för att omvandla det som betecknats såsom en frivi11ig modell till

en tvångsmode11. Det är vä1 känt, att en kommuns inf1ytande över byggnads1ovsfrågor och för den de1 även iånefrågor, ger kommunen en

centra1 stä11ning i utveck1ingen av nya bostadshus och vid reparation

och ombyggnad av äidre bostadshus. Han torde på goda grunder kunna

hävda, att kommittén, genom de förs1ag som majoriteten nu fram1ägger, öppnat dörren för att kommuner i samband med ombyggnad och reparation av ä1dre bostadsrättsfastigheter, uppstä11er såsom vi11kor för kommuns medverkan ti11 ombyggnaden, att stadgeändring företages av innebörd att stadgarna ska11 innehå11a förköpsrätt. Detta förhåiiande borde föraniett majoriteten att he1t avstå från, att iåta kommun b1i de1aktig i det framiagda förs1aget om förköpsrätt och att giva kommun rätt att framtvinga förköpsrätt.

Kommittén bes1utade redan tidigt, att en förutsättning för att införa prisreg1ering var, att bostadsrättshavaren ti11försäkrades skydd för ett minimivärde av bostadsrätten. Detta minimivärde skuiie beräknas såsom ett skydd för bostadsrättshavarens kapitai. Kommitténs majoritet har i sitt försiag eme11ertid he1t avstått från att ta hänsyn ti11 effekterna av införandet av den nya reavinstbeskattningen vid försä1jning av bostadsrätter. Kommitténs majoritet viftar bort denna synpunkt

under hänvisning ti11 att effekten uppkommer ur en skattefråga som

kommittén ej har att överväga. Jag kan inte acceptera kommitténs

ståndpunkt härvid1ag, 1ika 1ite som jag kan acceptera kommitténs för-

siag, att bortse från reavinstskatten vid skyddet av bostadsrättshava-

rens kapitai. En bostadsrättshavare som på grund av arbetsbyte e11er

andra skäi, tvingas söka ny bostad kan, genom utformningen av majoritetens försiag, tvingas acceptera en värdeföriust därigenom att värde-

236 Reservationer och särskilda yttranden

skyddet icke täcker skatteeffekten. Förutom att det iär kunna ifråga-

sättas om kommitténs försiag överensstämmer med grundlagsskyddet för

den enskiida äganderätten, uppiever jag majoritetens försiag på denna

punkt närmast omoraiiskt.

Kommittén har ägnat stor uppmärksamhet åt behovet av undantag från regier om förköpsrätt och priskontroii. Redan den omfattning undantagen fått visar hur orimiigt ett införande av förköpsrätt och pris-

kontro11 är. En Iagstiftning som påka11ar så omfattande undantagsbe-

stämmeiser, som här är fa11et, diskrimineras av iagstiftningens eget innehåii. Det förefaiier närmast obegripiigt att kommitténs majoritet icke tvekat att framiägga ett förslag som nödvändiggör ett 50-tai nya och kompiicerade iagregier - särski1t som samhäilsdebatten i så hög grad rör behovet av avregiering av samhäiisiivet. Den omfattande reglering, som majoritetens försiag nödvändiggör, borde faktiskt, en1igt min mening, bara den innebära att försiaget icke framiades.

Majoriteten i kommittén föresiår reg1er innebärande att bytessituationen heit ska11 undantas från iagregiering. Detta nödvändiggör naturiigtvis att bytessituationen vä1 beskrives och att prövning av huruvida godtagbart byte föreiigger e11er ej företas på ett rim1igt och verkningsfuiit sätt.

Majoriteten har föresiagit, att prövning av huruvida godtagbart byte föreiigger ska11 ske först i samband med mediemsansökan ti11 bostads-

rättsförening. Detta tiiivägagångssätt innebär, att bostadsrättshavare kan träffa avtal med bytespartner och även vidta Iångtgående förbe-

redeiser för genomförande av bytet innan bostadsrättsföreningens/ bostadsrättsorganisationens granskning av bytestransaktionen komer ti11 stånd i samband med att ti11trädande bostadsrättshavare ansöker om mediemskap. Sku11e mediemskap då vägras, har den ti11trädande bostadsrättshavaren rätt att begära överprövning i hyresnämnden. Den prövning som såiunda uppkommit i hyresnämnden omfattar faktiskt med-

iemskapsfrågan, men utredningen kommer att avse bytesfrågan. Jag anser det vara principieiit feiaktigt att 1åta bytesfrågan prövas såsom en mediemskapsfråga. Därtiii kommer att prövningen kommer ti11 stånd först 1ångt efter det att bytestransaktionen verk1igen genomförts då utredningen, i viss utsträckning, försvåras av den gångna tiden.

I samband med byte kan me11angift förekomma. Genom att byte undantagits från förköpsrättsregierna, kommer bytesinstitutet att ett utgöra

av många prövat medei att undgå prisregieringen. Det oaktat, accepte-

rar jag naturiigtvis, att bostadsrättshavarens rätt ti11 byte av bostad säkerstäiies genom att en bytestransaktion undantages. Eftersom

segregation åberopats, som ett av skäien för, att de nya regierna bör införas, kan det vara skä1 att peka på föijande mycket sannoiika

utveckiing, som en följd av att bytestransaktioner hå11es utanför 1agregieringen.

Reservationer och särskiida yttranden 237

En viiiaägare, som i samband med pensionering, önskar byta sin vi11a mot en bostadsiägenhet kan rimiigen göra detta genom att byta ti11 en bostadsrätt. Den bostadsrättshavare, som deitager i bytet, kan då tiiiförsäkra sig marknadsvärdet av den prisregierade bostadsrätten genom att köpeskiiiingen för viiiafastigheten anpassas ti11 det högre

bostadsrättsvärdet. Den bostadsrättsförvärvande pensionären kan accep-

tera detta iägre värde i vetskap om, att hans biivande rättsinnehavare kan företa exakt samma transaktion och utbyta bostadsrättsiägenheten mot en prisvärd viiiafastighet, varigenom bostadsrättens marknadsvär-

de även i detta bytesied säkerstäiies. Man torde på goda grunder kunna hävda, att många bytestransaktioner kommer att få detta innehåii,

viiket i sin tur kommer att ieda tiil, att betydande bostadsrättsfastigheter bebos av före detta viiiaboende äidre personer. Införandet av

prisregieringen och undantaget därifrån kan aiitså på goda grunder

faktiskt hävdas medverka tiii att bostadssegregation uppkommer och

permanentas. Detta exempei åberopas såsom ett exempei på hur iångtgående regieringar egentiigen bara ieder ti11 uppkomsten av nya prob-

iem som möjiigen i sin tur kräver nya regleringar osv.

Gåva har ej undantagits från förköpsrätt. Jag finner det oacceptabeit,

att en tiiigång, som en person kan förfoga över genom testamente, och som kan b1i föremåi för arv, icke får disponeras av ägaren genom gåva.

Bärande skäi att frånträda denna sjäivkiarhet i den svenska rättsord-

ningen, har inte åberopats e11er presenterats.

Jag har inte veiat motsätta mig kommitténs försiag så vitt gäiier förköpsrätt vid offentiig och exekutiv auktion. Jag vi11 emeiiertid hänvisa ti11 vad kommitténs majoritet anfört i detta avsnitt rörande värdet av pant i bostadsrättsbevis. Kommitténs majoritet har uttaiat att det kan bii akute11t för en äidre bostadsrättsförening att införa förbehåii om förköpsrätt exempeivis i samband med en ombyggnad. Som förut framhåiiits, kan t.ex. en kommun i en sådan situation, faktiskt framtvinga ändring av stadgarna för att medverka ti11 en önskad ombyggnad. Kommitténs majoritet konstaterar att effekten av en sådan ändring av stadgarna med a11 sannoiikhet kan ieda tiii, att en bostadsrättshavare föriorar en betydande dei av det värde, som iigger i bostadsrätten. I konsekvens härmed borde det vara en sjäivkiarhet, att en sådan stadgeändring icke skuiie få företas med mindre förhåiiandet

meiian bostadsrättshavarna och deras iångivare regierades. Det fram-

står för mig såsom fuiiständigt oacceptabeit, att en bostadsrättshavares kreditgivare, skuiie kunna iöpa risken av en föriust i säkerhet

därigenom att iåntagaren av en e11er annan aniedning medverkar ti11

införandet av förköpsrätt varigenom panten föriorar i värde. En i bostadsrättsföreningens register antecknad panthavare bör rimiigen kunna förhindra införandet av förköpsrätt inti11 dess iånesituationen i förhåiiande ti11 bostdsrättshavaren regierats så att panthavaren kan medgiva införandet av förköpsrätt.

238 Reservationer och särski1da yttranden -

Det kan i detta sammanhang vara särskiit skäi att kommentera den föresiagna ändringen i 62 § av bostadsrättsiagen. I denna angives i första

_stycket, att stadgeändring kan företagas av mediemmarna i bostadsrättsföreningen och att besiut därom fattats av de röstande på föreningsstämma. För att förköpsförbehåii ska11 kunna införas angives nu

av kommitténs majoritet, i ett föres1aget nytt andra stycke av 62 § att samtiiga bostadsrättshavare ska11 iämna sitt medgivande innan ändring kan genomföras. Formerna för detta samtycke har icke preciserats i den föres1agna texten. Jag finner detta oacceptabeit. En situation som kan förväntas vara ganska sanno1ik, därest majoritetens förs1ag sku11e komma att genomföras, är att vissa bostadsrättshavare i en fastighet önskar genomföra ombyggnad av denna, och så som föijd av

krav därom från kommunen förk1arar sig beredda, för att uppnå ombygg-

naden, att införa förköpsrätt i bostadsrättsföreningen. Andra bostadsrättshavare i föreningens fastighet kan ha förvärvat sina bostadsrätter vid senare tidpunkter och ti11 mycket högre värden och kan önska motsätta sig ombyggnaden för att därigenom undvika införandet av förköpsrätt och för att därigenom bevara värdet av den egna bostadsrätten. Den skisserade situationen kan a11tså komma att innebära svåra

motsättningsförhåiianden me11an olika grupper inom bostadsrättsföreningen och svåra påfrestningar på den 1oja1itet med1emmarna eme11an som är en förutsättning för bostadsrättsinstitutet. Jag önskar på nytt

understryka, att denna sidoeffekt av majoritetens förs1ag egent1igen är av sådan dignitet att förs1aget icke borde framiagts. Jag vi11

emeiiertid därutöver framhålia, att innehå11et i 62 § borde varit sådant, att samtiiga hostadsrättshavares samtycke måste iämnas på

stämman. Det kan visseriigen hävdas att ett sådant krav mer e11er mindre sku11e kunna omintetgöra stadgeändringar i stora bostadsrätts-

föreningar. Det är eme11ertid ett iångtgående rättssäkerhetskrav, att

korrekt och a11sidig information är ti11gäng1ig för samtiiga berörda bostadsrättshavare då medgivandet 1ämnas. Garantier härom kan b1ott

skapas om samtycket iämnas på stämma då argumenten för och emot den

föresiagna stadgeändringen framföras i ett sammanhang och i 1ika ordaiydeise för ai1a bostadsrättshavare.

Kommitténs majoritet fram1ägger försiag som innebär, att förvärv av idee11 ande1 i fastighet ska11 kunna förhindras när syftet med för-

värvet primärt är att skaffa en bostad på fastigheten. På samma sätt

fram1ägger kommitténs majoritet försiag som innebär motsvarande effekt

i förvärv av aktier i vissa fåmanboiag som är ägare av fastighet,

e11er vid förvärv av ande1 i handeisboiag som är ägare av fastighet.

Det är en sjäivkiar dei av äganderätten, att ägaren kan överiåta, he1t

e11er de1vis, det han äger. Det framiagda försiaget innebär en ti11-

bakaverkande iagstiftninq, som, på ett sätt som ej accepteras, och vars 1ag1ighet måste ifrågasättas, sku11e begränsa en fastighetsägares

rätt resp. aktieägares och andeisägares rätt, att disponera över det

av honom ägda. Kommitténs majoritets försiag är ett nytt exempei på kommitténs radikaia hå11ning i förhå11ande ti11 kommuns stä11ning i

Reservationer och särskilda yttranden 239

bostadspolitiken. Därtill kommer, den mycket uppseendeväckande konsekvensen av kommittêns förslag, som jag ej kan acceptera, att hyres-

gästorganisation blir part i en eventuell tillståndsprövningsprocess

vid andels- eller aktieöverlåtelse. Prövningen av värdet av äganderätten till fastighet eller del av fastighet, till aktie eller till andel

i handelsbolag, skulle på detta sätt komma att underkastas en utpräg-

lad intresseorganisations bostadspolitiska vilja och inriktning.

Avslutningsvis skall en synpunkt av mera allmän natur framföras. Som

framhålles på många sätt i denna reservation är det alldeles klarlagt, att det problem, som en gång föranledde tillsättandet av bostadsrätts-

kommittén, är ett utpräglat Stockholmsproblem. Ingen av de bostadskooperativa organisationer, som skjutits i förgrunden i kommitténs förslag, är aktiva i omvandlingsansträngningar av hyresfastigheter till bostadsrättsfastigheter i Stockholm centrum. Det kan alltså konstateras att det som ursprungligen bedömdes såsom ett huvudförslag,

nämligen att HSB och Riksbyggen skulle på bostadssociala grunder,

medverka till, att hejda prisutvecklingen genom utövande av förköpsrätt till bostadsrätter i centrala Stockholm, över huvud taget icke kommer att komma till stånd. I stället kan förväntas, att alla de

avigsidor av ett långtgående kommunalt inflytande över bostadsrätts-

marknaden som redovisats i denna reservation, kommer att uppkomma just

i Stockholm där en påverkan på bostadsrättsutbudet i centrala Stock-

holm enbart är tillgängligt för ingripanden av Stockholm kommun. Detta bör rimligen leda till att bostadsrättspolitik blir en mycket betydan-

de kommunalpolitisk fråga i Stockholms kommun.

En av riksdagen antagen lagstiftning kan göras fullständigt verkningslös av ett kommunalpolitiskt beslut.

Sammanfattningsvis kan några allmänna kritiska synpunkter framföras.

Syftet med den enligt direktiven tilltänkta reformen synes vara att

motverka fri prisbildning på vissa bostadsrätter och att fördela tvångsvis inlösta bostadsrätter på visst bestämt, godtyckligt sätt.

Genom lagstiftning skulle således ett mycket ringa antal svenska med-

borgare gynnas på godtycklig grund och på andra enskilda medborgares

bekostnad utan motsvarande nytta för samhället som sådant. Personer som högt värderar att bo i centralt belägna lägenheter skulle frånhändas att S möjligheten realisera sin önskan till förmån för personer som

värderar samma förmån lågt. Den påstådda bostadssociala nackdelen med

fri prisbildning skulle ej motverkas av den föreslagna reformen. En

sådan reform, som skulle medföra minskad tillgång på fria bostadsrätter, skulle leda till en omedelbar ytterligare prishöjning på dessa,

eftersom tillförandet av fria bostadsrätter pa marknaden skulle upphöra. Reformen skulle således direkt motverka det uttalade målet med reformen. Starka och avgörande skäl talar för att den nu höga prisni-

vån på bostadsrätter i mycket begränsade delar av vårt land kommer att

H 240 Reservationer och särski1da yttranden

p1ana ut. Goda skäl finns så1edes att anta, att de probiem som på-

ståtts existera finner sin 1ösning utan samhä11singripande.

Den ti11tänkta reformen bör icke genomföras. Om den 1ikafu11t förverk-

Iigas, kommer den att få mycket negativa effekter från många angelägna

samhäilssynpunkter.

Reservationer och särskilda 241 yttranden

Särskilt yttrande av Mirja Kvaavik-Bartley

Jag vill inledningsvis framhålla, att jag inte delar de uppfattningar

som kommitténs majoritet ger uttryck för i kapitlen 2-6 samt 8. Jag

kan inte ställa mig bakom de mycket långtgående inskränkningar av bo-

stadsrättsföreningarnas och bostadsrättshavarnas rättigheter som förslaget om hembud och priskontroll medför. Dessa inskränkningar gör inte bostadsrätter mer lättillgängliga för dem som vill skaffa lägen-

het. Däremot angrips grunderna för upplåtelseformen bland

bostadsrätt, annat den fria överlåtelserätten och föreningarnas självbestämmanderätt.

Kommitténs terminologi, där ordet hembud bytts ut mot förköpsrätt är vilseledande. Det vedertagna begreppet förköpsrätt innebär att kommunen träder i köparens ställe, efter det att säljare och köpare frivilligt kommit överens om köpevillkoren. Enligt kommitténs förslag blir det dock den förköpsberättigade - kommunen eller organisationen - som dikterar villkoren för säljaren, den enskilde bostadsrättshavaren. Syftet med förslaget är att bostadsrättshavaren skall tvingas acceptera en köpeskilling som understiger lägenhetens verkliga värde.

Kommitténs förslag går alltså ut på ett slags expropriation. Men denna

sker inte till förmån för allmänt intresse, utan gynnar godtyckligt enskilda personer, vilka råkar dra vinstlotterna i priskontrollotteriet.

Boendekostnader och överlåtelsepriser

Ett väsentligt skäl för tillkallande av kommittén var att det gjorts gällande att

den fria prisbildningen vid överlåtelse av bostadsrätt i vissa fall lett till prisnivåer som är klart oacceptabla ur både bostadssocial och fördelningspolitisk synpunkt.

Detta påstående återges också i direktiven till kommittén.

Jag anser att kommittén borde ha definierat vad som menas med bo-

stadssocialt och fördelningspolitiskt acceptabla prisnivåer, och var gränsen kan tänkas gå mellan det acceptabla och det oacceptabla. Dessa frågor kan man inte ta ställning till, utan att ta hänsyn till

att boendekostnaden bestäms inte bara av priset för lägenheten, utan också av avgiften till föreningen.

Det är nu en stor brist i betänkandet, att alltför lite uppmärksamhet

ägnas åt sambandet mellan överlåtelsepris, villkoren för

finansiering

242 Reservationer och särskiida yttranden

av köpeskiiiingen samt avgiften ti11 bostadsrättsföreningen. Om avgif-

ten ti11 föreningen är 1åg, kan ett ti11 synes högt överiåteisepris

ändå som understiger kostnaden för en motsvarande ge en bostadskostnad

hyres1ägenhet. Överiåteisepriset har också ett fu11t rimiigt samband,

inte bara med föreningsavgiftens storiek vid förvärvsti11fä11et, utan

också med kapita1kostnadernas och föreningsavgifternas utveck1ing på

sikt. Det är ganska sjäivkiart att de boende ofta är be-

något 1ängre redda att acceptera något högre boendekostnad ti11 att börja med, om

de kan från att ti11 föreningen sedan kommer att utveck-

utgå avgiften

1as i iugnare takt än bruksvärdeshyrorna.

Den som skaffar en bostadsrätt resonerar här i princip på samma sätt

som den som förvärvar ett småhus. Priserna för radhus och vi11or är rege1mässigt väsent1igt högre än priserna för jämförbara bostadsrättsiägenheter (där en stor dei av boendekostnaden brukar 1igga i avgiften

ti11 föreningen). Hitti11s har priserna på småhus dock inte ansetts motivera offentiiga utredningar om priskontro11 på småhus, i syfte att

begränsa bostadssociait oacceptabia priser.

Missvisande beskrivning av bostadsmarknaden

Kommittén har ägnat huvudde1en av sitt arbete år att konstruera juridiska mode11er för priskontro11 och hembudssky1dighet. Intresset för

kart1äggningar av utveckiingen på bostadsmarknaden har varit mycket

begränsat. Sådana kartiäggningar av de faktiska förhåiiandena har begärts vid upprepade ti11fä11en, men detta har avs1agits. Denna sjä1vförvå11ade kunskapsbrist har varit en förutsättning för att kommitténs försiag kunnat utformas så som biivit fa11et.

Det är vä1 känt, bi. a. från den förra bostadsrättskommittêns arbete,

att prisutveckiingen på bostadsrätter varit mycket varierande, såvä1

me11an o1ika geografiska områden som me11an o1ika år. På inte så få orter har priserna sjunkit, i vart fa11 räknat i fast penningvärde. På

många hå11 har priserna föijt infiationen. På några stä11en har det, i

vart fa11 tidvis, förekommit mer e11er mindre snabb rea] värdestegring. Kommittén fäster avgörande vikt vid att det sistnämnda under

några år inträffat i stockhoimsregionen, särskiit i dess inre de1ar. Kommittén gör samtidigt gä11ande att priserna är för höga även på andra hå11 i iandet. Kommittén har inte något underiag för detta påstå-

ende.

Vad gä11er förhå11andena i stockhoimsområdet, bortser kommittén så gott som he1t från att priserna på bostadsrätter så sent som i början av 1970-ta1et var förhåliandevis 1åga, och nedpressade av det dåvaran-

de 1ägenhetsöverskottet. Det redovisas inte, att många bostadsrättshavare då gjorde föriuster, inte enbart i fast penningvärde, utan också räknat i kronor.

Reservationer och särskilda yttranden 243

Kommittén redovisar inte heller att överlåtelsepriserna varierar

starkt inom stockholmsområdet. I t. ex. Haninge och Märsta kan bostadsrätter vara svårsålda, och priserna är - som en naturlig följd därav - än inom andra områden inom regionen. mycket lägre

I en av de som presenteras i betänkandet redo-

fåtaliga kartläggningar

visas antalet lägenheter som de senaste åren omvandlats från hyresrätt

till bostadsrätt i Stockholms kommun. Siffran påstås vara hög och det

för att en fortsatt utveckling skulle kunna ge en

uttrycks farhågor ökad segregation på kommunens bostadsmarknad.

I verket visar de framlagda siffrorna, att antalet omvandlade själva fortfarande är begränsat. Andelen bostadsrätter i Stocklägenheter holms i närheten av genomsnittet för landet som helhet. kommun ligger I storstadsbebyggelsen är dock hyresrätten, såväl den privata som den samtidigt som andelen ägda bostäder och kommunala, överrepresenterad,

bostadsrätter sammantaget är låg.

alla andra håll i landet är hyresbostädernas andel På praktiskt taget av det totala antalet lägenheter väsentligt lägre än i Stockholms innerstad. En snabbare omvandlig från hyresrätt till bostadsrätt skulle vara önskvärd, och göra att förhållandet mellan å ena sidan hyresrätt och å andra sidan bostadsrätt/äganderätt skulle närma sig de som i alla andra regioner i landet anses vara normala och proportioner oproblematiska.

för inte kunnat finna uppgifter om att de

Jag har övrigt någonstans

bostadssociala förhållandena i Uppsala (48 % bostadsrätter i flerbostadshus) eller i Sundsvall (44 %) skulle vara sämre, och segregatiomed t. ex. Stockholm eller andra komnen större, jämfört Södertälje, muner med lägre andel bostadsrätter.

Prisutvecklingens orsaker

Kommittén har underlåtit att diskutera flera förhållanden som starkt bidragit till de senaste årens prisökningar inom delar av stockholmsområdet. Ett sådant förhållande är den förut nämnda, mycket kraftiga för hyresrätten i Stockholms innerstad och i åtöverrepresentationen förorter. En annan väsentlig orsak till prisökningarna är att skilliga ett flertal kommuner i regionen misskött sitt ansvar för bostadsför- Byggandet har varit otillräckligt, inte minst i mer attsörjningen.

raktiva Andelen bostadsrätter i nyproduktionen har varit låg.

lägen.

Under de senaste årtiondena har i många fall kommunernas egna bostadspå bostadsrättens bekostnad. Med ett fåtal undantag

företag gynnats

har kommunerna i stockholmsområdet avstått från att söka nå balans på bostadsmarknaden aktivt medverka till en ökad övergång från

genom att till bostadsrätt. Obalansen bostadsmarknad är

hyresrätt på regionens en - av framför allt Stockholms kommun - självförvållad obalans.

244 Reservationer och särski1da yttranden

Det är anmärkningsvärt att konsekvenserna av denna misskötsei av bostadsförsörjningsansvaret används som argument för att ytteriigare utvidga kommunernas infiytande, och ge dem makt över bostadsrättsföreningarna och deras verksamhet.

Ytteriigare ett antai förkiaringar ti11 prisutveckiingen bostads-

på

rätter har, i en promemoria ti11 kommittén, av den ti11 anaiyserats kommittén knutne ekonomiska experten, ek dr Ni1s bekia- Lundgren. Jag gar att hans promemoria inte bi1agts betänkandet.

Ni1s Lundgren hänvisar b1. a. tiil den a11mänt stigande i

efterfrågan en ti11växtekonomi, iåg utbudseiasticitet för centrait

beiägna iägen-

heter, utveckiingen på aktiemarknaden, höjda uppvärmningskostnader för småhus, ökade resekostnader och minskade avdragsmöjiigheter för dem,

ändrade värderingar såsom ökad uppskattning av fritidens värde m. m.

Hade kommittén gjort en sakiig och av förhåiiandena redovisning ana1ys

på bostadsmarknaden i Stockholm - och -

jämfört dem med övriga 1andet hade kommittén kommit tili siutsatsen att de höga priserna bo-

på

stadsrätter är en stockho1msföretee1se som i stor utsträckning är resuitatet av kommunai bostadspoiitik. Kommittén hade vidare kunnat konstatera att en ökad ande1 bostadsrätter inte ökar de bostadssocia1a probiemen.

Om prisregiering införs i en de1 bostadsrättsföreningar, kommer de som bor i dessa föreningar att bostad mindre för att byta ofta, skydda sig mot priskontroiiens verkningar. Priskontro11 1eder inte bara därför,

ti11 prisökningar i det övriga beståndet, utan också ti11 ett minskat

utbud av bostadsrättsiägenheter. Detta bidrar ti11 en försämrad anpassning me11an hushå11sstor1ek och iägenhetsstoriek, genom att människor inte flyttar när det egentiigen sku11e viija ha en större e11er mindre bostad.

Priskontro11 iöser inga prob1em

I sina a11männa överväganden diskuterar kommittén behovet av en reform. De faktiska förhå11andena är inte sådana att reformer av här

avsedd art, dvs. iångtgående sätt är motiveprisregiering, på något

rade. Som b1. a. Ni1s Lundgren konstaterar i den ovan nämnda promemo-

rian, kan den prisstegringsvåg man önskar bromsa väntas ebba ut av

sig sjäiv, eftersom den stimuierats av skatteändringar och relativprisändringar som inte gärna kan fortsätta.

Niis Lundgren avsiutar den nämnda promemorian:

Erfarenheterna av a11 siags prisregiering är utomordentiigt

negativa. Snedvridningar, överskottsefterfrågan, svarta pengar, 1åg röriighet, lagt och ineffektivt utnyttjande, prisspiittring,

Reservationer och särskilda yttranden 245

nepotism, korruption blir i efterhand följden. Världen över är

utvecklingen i den ekonomiska politiken på väg tillbaka till en ordning där man försöker påverka utbud och efterfrågan i stället

för att reglera priserna.

Jag delar denna uppfattning, och anser att kommittén inte borde ha

lagt fram något förslag om priskontroll och hembudsskyldighet. Enligt

direktiven borde kommittén ha undersökt om det fanns andra sätt att

påverka prisutvecklingen än hembud och priskontroll. Endast fem rader

av betänkandets text berör dessa möjligheter. Underlag för en seriös diskussion har dock inte saknats, sådant har funnits bl. a. i Nils Lundgrens promemoria och i material som överlämnats till kommittén av

mig och andra. Avsaknaden av en genomgripande genomgång av alternativa möjligheter att påverka prisutvecklingen är enligt min mening anmärk-

ningsvärd, eftersom kommittêmajoriteten är medveten om att:

inte botar de grundläggande orsakerna till de höga överlåtelsepriserna och de olägenheter som dessa för med sig.

Kommittén ordinerar således en medicin som den vet inte botar sjukan, men ger allvarliga biverkningar.

Priskontroll mot de boendes vilja

En av kommitténs uppgifter var att överväga ett frivilligt system. Kommittén avfärdar tanken med att konstatera att hembud och priskontroll inte kommer att införas i stadgarna om bostadsrättsföreningarna själva får bestämma. Båda de av kommittén föreslagna modellerna - den organisationsstyrda och den kommunstyrda - kan införas endast med

tvång - mot bostadsrättsföreningarnas och de boendes vilja.

Kommittén föreslår att i bostadsrättsföreningars stadgar ska kunna

skrivas in ett förköpsförbehåll till förmån för antingen föreningen,

en bostadskooperativ organisation som föreningen är ansluten till eller den kommun där fastigheten är belägen. Detta förutsättes vanligen ske genom s. k. kontorsstiftning dvs. genom stadgar som fast-

ställs innan de boende själva fått något att säga till om. För att

hindra de boende att själva besluta om priskontrollen, görs sedan stadgeändringar beroende av t. ex. kommunalt medgivande. Kommunen föreslås också få vetorätt mot registrering av ekonomisk plan, dvs. mot nybildning av bostadsrättsföreningar. Detta skulle ge kommunen möjlighet att försöka tvinga in priskontroll i stadgarna, även vid

övergång från hyresrätt till bostadsrätt utan samband med markupplåtelse eller dylikt som på annat sätt skulle kunna ge kommunen infly-

tande.

246 Reservationer och särskilda yttranden

Till skillnad från alla andra upplåtelseformer och alla andra typer av

fastighetsägande, skulle just bostadsrättsföreningar utsättas för en sådan kommunal vetorätt.

Kommitténs förslag om s. k. förköpsförbehåll är ett förslag om hembud och priskontroll, som är mer långtgående och som inkräktar mera på

föreningarnas och bostadsrättshavarnas rättigheter än de tidigare diskuterade förslagen.

Kommitténs förslag innebär också att de redan befintliga föreningarna kan tvingas in i systemet, t. ex. i samband med en ombyggnad, då införande av priskontroll i praktiken kan bli ett villkor för tillstyrkande av bostadslån eller byggnadslov.

I dessa äldre föreningar är lägenheter ofta pantsatta som säkerhet för

lån. Dm priskontroll skulle påtvingas föreningen försvagas inte bara

föreningens och bostadsrättshavarnas, utan också kreditgivarnas ställning. Kommittén har underlåtit att analysera hur förhållandet mellan

föreningar, bostadsrättshavare och kreditgivare skulle påverkas. Den

till kommittén knutne experten från justitiedepartementet som särskilt

påpekat detta, har dessutom nekats rätten till ett särskilt yttrande.

Ekonomiska förluster för bostadsrättshavarna

Det är inte bara när det gäller behandlingen av befintliga föreningar,

som kommitténs förslag går mycket längre än vad som förutsattes i di-

rektiven.

I dessa förutsattes nämligen att ett eventuellt system med priskontroll inte fick innebära att värdet av det nedlagda kapitalet urholkades. Den prisregel kommittén föreslår leder dock, kombinerat med gällande regler för realisationsvinstbeskattning, till att bostadsrättshavare praktiskt taget alltid tvingas göra reala förluster vid för-

säljning av lägenheten. Det högsta tänkbara överlåtelsepriset innebär

ju realt oförändrat pris, samtidigt som skatt i flertalet fall måste

betalas på en vinst, som räknats fram utan hänsyn till inflationen.

Bostadsrättshavaren ska alltså även i fortsättningen vara beredd att

ta risken av oförmånlig prisutveckling, men denna risk kommer inte

längre att uppvägas av möjligheten till en mer positiv prisutveckling. De föreslagna maktbefogenheterna för kommunen motsvaras inte, i kom-

mitténs förslag, av något ansvarstagande i form av en återköpsgaranti

som skulle skydda de boende mot svag prisutveckling. Om kommunerna

skulle behöva ta ekonomiskt ansvar i form av en återköpsgaranti,

skulle de ofta avstå från att genomdriva priskontroll. För att göra en omfattande tillämpning av priskontrollen möjlig, har kommittén valt

att ensidigt lägga risktagandet på den svagare parten, den boende.

Kommittén låter däremot den starka parten, kommunen, få vidsträckta befogenheter gentemot föreningen och den boende utan att kommunen

Reservationer och särskilda yttranden 247

drabbas av ekonomiskt risktagande. (En återköpsgaranti skulle

något

dock inte eftersom övriga nackdelar göra priskontrollen acceptabel, skulle kvarstå).

en - bo-

En annan orimlig punkt i kommitténs förslag är att tillgång

stadsrätten - som bostadsrättshavaren kan förfoga över genom testasom kan bli föremål för arv och som kan bytas mot annan bostad, mente,

inte skulle kunna ges bort som gåva.

Fördelningseffekter av priskontroll

Ett av de angivna syftena med en eventuell prisreglering är enligt omotiverade vinster direktiven att hindra att fördelningspolitiskt - för enskilda bostadsrättshavare. Avsak-

s. k. lägesränta uppstår

naden av klara när det gäller vad som är motiverat och vad begrepp omotiverat underlättar inte en saklig och allsidig diskussom är

sion. Det leder i stället till allmänt tyckande i frågan. Det kan dock

konstateras att resultatet av ett system med hembud och priskontroll skulle bli sådana omotiverade vinster, i form av godtyckliga och just av förmögenheter mellan olika medborgare. De slumpmässiga överföringar som finns i direktiven kan således inte fördelningspolitiska syften

uppnås. Kommittén erkänner själv:

kan alltså slås fast att en ordning med för- Sammanfattningsvis

köpsrätt till bostadsrätter inte ger några fördelningspolitiska

men att ett hindrar effekter i vedertagen mening, förköpssystem

att enskilda bostadsrättshavare vinster på inne-

gör omotiverade havet av sin bostadsrätt..

Det kan förefalla och orättvist att den ordning som vi ologiskt kan få till resultat att den första innehavaren till en föreslår

bostadsrätt inte kan realisera lägesräntan på grund av ett för-

i stadgarna, men att en senare innehavare kan göra

köpsförbehåll

det.

Men kommittén viftar bort detta konstaterande och fortsätter:

Vi har emellertid funnit att de konsekvenser som vi har pekat på

mindre än önskemålet att ha en ordning som är nu väger tungt flexibelt och inte ingriper alltför mycket i bostadsrättshavarnas att kunna använda bostadsrätten vid byte och överlåta möjlighet den till anhöriga och andra närstående.

I Nils Lundgrens ovan nämnda promemoria har det fördelningspolitiska som skulle bli följden av priskontroll illustrerats: godtycke

dels i fördelningen mellan de ursprungliga Godtycket uppkommer dels att bedriva en nationell eller

innehavarna genom svårigheter

kommunal genom att fördela lägenheter till fördelningspolitik hundra eller tusen per år och därvid tillde-

några privatpersoner

248 Reservationer och särskiida yttranden

1a dessa personer förmögenheter i form av övervärden i

på vissa

fa11 f1era hundratusen kronor. B1and de ursprungiiga innehavarna

uppstår odtycke, därför att deras optimaia portfö1jer skiijer

sig åt sa kraftigt. Om vi tänker oss en bostadsrättsförening där

a11a får en värdeökning på sina 100 000 iägenheter på kronor, så

inser vi att de vi11 denna

disponera förmögenhetsökning på mycket oiika sätt. Några vi11 använda den heit ti11 att bo kvar i den

nu mycket dyrare bostaden. Den gruppen får behåila he1a värdeökningen ograverad. Den som ser möjiigheten att nu äntiigen få råd att

köpa en vi11a och få ägna åt föriorar

sig trädgårdsskötsei, en

dei e11er heia förmögenhetsökningen.

De iägenheter som överiåtes ti11 oförändrade (iåga) vid

priser hembudsskyidighet (eiier annan priskontroii) innebär en förmögenhetsöverföring tili de nya innehavarna som också kan variera från

0 ti11 100 000 kronor. Om dessa ut av vä1js bostadsrättsföreningen kommer kraftiga av omfördeiningar förmögenheter ti11 ett fåtai personer att iäggas i händerna intressen.

på privata Om iägenhe-

terna bjuds ut ti11 marknadspris och me11anski11naden ti11fa11er

föreningen och därmed dess mediemmar har fördeiningspoiitiken gynnat den som uppfy11er två kriterier, att ha bott i nämligen dessa iägenheter före och att värdestegringen vilja och kunna bo kvar efter värdestegringen. Detta är två okända tidigare kriterier för att vara ti11 samhäiisstöd i berättigade stor ska1a.

Det är uppenbart att varje form av måste te priskontro11 sig förde1ningspo1itiskt godtyckiig jämfört med iösningen att värdestegringen dras in ti11 staten och fördeias i en1igt riksdagen fast- 1agda principer. Bäst fungerar tankeexperimentet om vi först ana-

lyserar hur fördeiningen b1ir vid

någon form av hembudsskyidighet

och sedan tänker oss att exakt samma fördeining åstadkommes genom att värdestegringen först dras in ti11 staten och sedan deias ut ti11 de personer som sku11e vinna

på hembudsskyidighet i det

första fa11et. Sku11e man då komma idén att

på ta 100 000 kronor

ur a11männa mede1 och ti11de1a

någon person i en bostadskö, med-

iemmarna i viss bostadsrättsförening osv?

När det gä11er en kommunai b1ir besiut om dess förköpsrätt införande e11er avskaffande beroende av kommunfuiimäktiges instä11ning. Den kan

förändras under årens 1opp. En kan vid

bostadsrättsförening ett ti11-

fä11e tvingas in i ett men efter hembudssystem, ändrade majoritetsförhå11anden befrias från priskontroiien. De bostadsrättshavare som tvingats säija sina iägenheter under då miste

prisregieringsperioden går

om marknadspriset. De som kan bo kvar 1ängre får av det. giädje De nya bostadsrättshavare som biir med1emmar i under föreningen hembudsperioden och förvärvar sin under

iägenhet marknadspriset får så småningom

rätt att vid försä1jning ta ut marknadspriset. Godtycket och siumpmässigheten i det föresiagna systemet kan inte nog överskattas.

Ett system som får så kommer godtyckiiga konsekvenser, att uppfattas som djupt orättvist av de boende. Därför b1ir det svårt att förankra i

Reservationer och särskiida yttranden 249

fo1ks rättsmedvetande. Jag anser att Ni1s Lundgren har rätt när han hävdar att:

I kombination med de stora värden som står på spe1 torde detta

1eda ti11 ständiga försök ti11 fusk och därmed moraiuppiösning.

Bostadsrätten som upp1åte1seform

Kommittén anser att en ordning med hembud och priskontro11 innebär att

de principer som upp1åte1seformen bostadsrätt idag vilar på naggas i

kanten. Verk1igheten är att den fria över1åte1serätten försvinner och avsteg görs från föreningarnas sjä1vbestämmanderätt.

Jag anser att kommittêförs1aget innebär en ändring av de

grund1äggande förutsättningarna för bostadsrätten som uppiåteiseform.

Bostadsrättsföreningar är ekonomiska föreningar, som en1igt iagen om ekonomiska föreningar ska11 främja sina med1emmars ekonomiska intressen. De ska11 företräda sina mediemmar och vara fristående från offentiiga och andra utomstående intressen. Besiuten fattas i demokratisk ordning av med1emmarna, som har såvä1 fri över1åte1serätt för 1ägenheten som en i tiden obegränsad nyttjanderätt tiii bostaden. Det är denna samverkan me11an gemensamt besiutsfattande och individueiit ägande som gör att bostadsrätten fungerar så bra som boendeform.

Kommitténs försiag angriper dock båda dessa grundpe1are för bostadsrättsinstitutet. Det demokratiska besiutsfattandet angrips genom att kommunerna får bestämmanderätt över föreningarnas stadgar och inva1 av nya mediemmar. Den enskiides rätt att disponera lägenheten angrips qenom att den fria överiåteiserätten försvinner. Prisregieringen underminerar de ekonomiska reiationer som måste gä11a me11an föreningarna och deras med1emmar.

Dessa reiationer innebär b1. a. att bostadsrättshavarna a11tid har intresse av att styreisen är fransynt när det gä11er underhå11 och ombyggnad. Sådana ekonomiska satsningar bär frukt i att iägenhetens värde höjs, e11er i att man förhindrar att iägenheterna sjunker i pris ti11 föijd av att fastighetens skick försämras.

Sku11e däremot priserna på iägenheterna regieras på en konstgjord Iåg

nivå under marknadspriset, kan de boende få över1ämna värdet av insatserna för underhåii och ombyggnad ti11 dem som f1yttar in vid en senare tidpunkt.

Kommittén gör gäliande att motsvarande probiem inte ska kunna uppkomma när det gä11er underhå11et av sjä1va 1ägenheten. Kommitténs försiag ti11 priskontro11 innebär ju att förbättringar i Iägenheterna också

250 Reservationer och särskiida yttranden

ska få räknas upp med index då försäijningspriset ska regieras. Värdet - som ofta kan vara den största deien av av den egna arbetsinsatsen det som 1agts ned för att hå11a iägenheten i gott skick konfiskeras emeiiertid i de fa11 prisregieringen får effekt.

De ekonomiska speiregier som iigger ti11 grund för upp1åte1seformen, kan a11tså påverkas negativt både när det gä11er det underhå11 styrei-

sen fattar bes1ut om och det underhåii med1emmarna bestämmer om sjäiva.

Några konsekvenser för bostadsrättsmarknaden

Kommittén medger att det kommer att finnas två marknader för bostadsrätter, om dess försiag genomförs, en fri och en annan ofri. Den åt- - - avsedd att fortgärd hembud och priskontro11 som sägs vara hejda satta prisökningar ieder i stä11et i sjäiva verket tiil en omede1bar prisstegring för de fria bostadsrätterna, dvs. de som inte omfattas av hembuds- och prisregieringssystemet. Även kommittén erkänner att så b1ir fa11et, men minimerar betydeisen av detta.

Bostadsrätten som uppiåteiseform sku11e också få o1ika innebörd i

oiika kommuner, inom en och samma kommun, i vissa fa11 även inom ett

och samma hus. Kommittén förnekar inte he11er detta förhåiiande, men negiigerar effekterna, iiksom de svårigheter och rättsföriuster som

den enski1de bostadskonsumenten kommer att råka ut för.

Kommittén utgår från att prisreg1ering endast kommer att införas i

vissa kommuner, e11er i delar av kommuner, där det anses motiverat med hänsyn ti11 prisutveckiingen. Jag deiar inte denna uppfattning. Ti11- 1ämpningen av prisk0ntro11en i o1ika kommuner kommer i stä11et att

vara beroende av instäiiningen ti11 bostadsrätten som upp1åte1seform.

Priskontroii kommer att genomdrivas i de kommuner där de p01itiskt ansvariga inte vi11 acceptera att bostadsrättsföreningar arbetar eniigt de principer som nu är grundiäggande för deras verksamhet.

Hur iitet sambandet i sjäiva verket är med prisutveckiing och efter-

frågan på bostadsrätter visade det sig det år den s. k. Värmdömode1- 1en var aktue11. Det gjordes t. ex. försök att införa den på piatser där bostadsmarknaden inte hade någon iikhet med Stockholms innerstad,

t. ex. en kommun i Småiand.

De s. k. andeishusen är inte någon i a11a avseenden iyckad uppiåtelseform. I många fa11 kan det bästa vara att de boende friviiiigt omvand-

iar sitt hus ti11 bostadsrätt. Kommittén inser att införande av hembud och priskontroii sku11e innebära en risk för motsatt utveck1ing, nämiigen att hus som skuiie tas över av de boende sku11e b1i andelshus i stä11et för bostadsrättsföreningar. Detta vore sjäivfaiiet en negativ

Reservationer och särskiida yttranden 251

utveckiing. För att förhindra detta föresiår kommittén iagändringar som i praktiken förbjuder andeishus.

kan inte tiiistyrka sådana ändringar. Det enda skäiet för denna Jag föresiagna iagändring är ju att kommittén samtidigt har föresiagit

ändring av några grundiäggande principer i bostadsrättsiagen.

Kommittén underskattar farhågorna för att det föresiagna hembudssystemet kommer att kringgås både iagiigt och oiagiigt, med negativa konse-

kvenser som föijd. Med negativa konsekvenser avser jag andrahandsutav bostadsrättsiägenheter, minskad röriighet på bostads- och hyrningar arbetsmarknad, skenbyten, sådana svarta affärer som förefaiier vara i Stockhoim, minskade skatteinkomster för

vaniiga på hyresmarknaden samhäiiet m. m. Många av dessa negativa konsekvenser kommer att störa

föreningarnas verksamhet och försvåra styreisernas förvaitning av fastigheten.

Kommittén har dock under arbetets gång intagit en ståndpunkt som även jag kan stä11a mig bakom. Jag syftar på att kommittén avvisat fram-

stäiiningar från HSB och Riksbyggen om att få utöva förköpsrätt ti11 ett regierat pris, och samtidigt kunna säija bostadsrätten vidare ti11 ett högre pris, varvid meiianskiiinaden skuiie bidra ti11 att finansiera resp. organisations verksamhet.

Kommitténs syn på förhåiiandet me11an bostadsrättsföreningarna och bo-

stadsorganisationerna ti11hör annars det mest anmärkningsvärda i betänkandet. Kommittén betraktar nämiigen bostadsrättsföreningarna och deras mediemmar som föremåi för en kontr011, som ska utövas av kommunerna och bostadsorganisationerna i samverkan. Ett sådant synsätt är oföreniigt med den kooperativa grundprincipen att organisationerna ska företräda sina mediemmars intressen gentemot utomstående. Kommittéförsiaget innebär ju att organisationerna ibiand ska företräda utomståendes intressen gentemot mediemmarna. Kommitténs betänkande stäiier därför organisationerna inom bostadsrättssektorn inför vaiet meiian att stå fast vid grundiäggande principer för verksamheten e11er att

underordna sig statiiga och kommunaia anspråk på att i viktiga avse-

enden få kontroiiera bostadsrättsföreningarna och deras verksamhet.

Avsiutning

Som framgår av ovanstående är min bestämda uppfattning att de av kom-

mittén nu föresiagna iagändringarna inte bör genomföras med undantag

för dem som avser förfarandet vid försäijning av en bostadsrätt på

offentiig auktion.

252 Reservationer och särskilda yttranden SOU 1985M

Särskilt yttrande av Olle Lindström och Anders H S Olsson

Bostadsrättskommittén föreslår, att bostadsrättsföreningen, bostads-

kooperativ organisation i vilken föreningen är medlem eller kommunen skall kunna få stadgefäst rätt att i vissa fall bostadsrätt. Vi förköpa

instämmer så långt i kommitténs förslag. Vi kan däremot inte dela kom-

mitténs uppfattning om hur företrädesrätten bör regleras närmast mellan å ena sidan kommunen och å den andra sidan bostadskooperativ organisation.

Kommittén anför, att endast endera bostadsrättsföreningen, bostadskooperativ organisation eller kommunen bör kunna vara förköpsberättigad. Även denna mening delar vi. Genom utformningen av den föreslagna lagen med vissa bestämmelser om kommunal förköpsrätt till bostadsrätt får emellertid kommunen de facto en företrädesrätt före de övriga. Det är denna lösning vi kritiserar.

Bostadsrättskommittén uttalar visserligen i motiveringen till sitt

förslag, att man utgår från att kommunerna i allmänhet inte

utnyttjar sin rätt när en folkrörelsekooperativ önskar organisation ha förköpsrätten. Konkurrensen mellan kommunen och de folkrörelsekooperativa organisationerna HSB och Riksbyggen, som egentligen avses med förslaget i denna del, är enligt kommitténs mening endast skenbar; det föreligger

nämligen inte några kolliderande intressen. Kommittén anser kunna

sig konstatera att det mellan kommuner, HSB och Riksbyggen i allt väsentligt föreligger samma uppfattning om de bostadssociala målen och att samarbetet i regel fungerat friktionsfritt mellan kommunerna och å andra sidan HSB och Riksbyggen. Kommittén konstaterar att det därför,

saknas anledning att utgå från annat än att komunerna saknar intresse

av att kunna förmedla om de tilldelas bostadssöbostadsrättslägenheter kandeorganisationernas egna bostadsköer.

Kommitténs antaganden kan i många fall vara men formell riktiga, någon

garanti lämnar inte de föreslagna Som ovan framhållits är lagförslagen. dessa utformade så att resultatet tvärtom blir en kommunal företrädesrätt. Vi anser att de folkrörelsekooperativa bör ha organisationerna denna företrädesrätt. Skälen härtill är följande.

HSB och Riksbyggen har var för sig sökt vidta åtgärder till förhindran-

de av spekulation med nyproducerade bostadsrätter. Dessa försök har

underkänts på olika lagtekniska grunder. Det medlemsintresse, som låg

bakom försöken, kvarstår emellertid. Såväl HSB som Riksbyggen önskar

effektiva åtgärder mot spekulationen i bostäder.

OU 1985:6 Reservationer och särskilda yttranden 253

Prisutvecklingen på bostäder inom framför allt de större tätorternas

inre delar skapar problem. Denna prisutveckling sammanhänger med stor

säkerhet med prisutvecklingen på småhus och svarthandeln med hyresrätt-

er. I ingetdera fallet är prisutvecklingen godtagbar. För de folkrörelsekooperativa organisationerna är det angeläget att man envar inom sitt område kan medverka till en rimligare prisutveckling och skapa möjlig-

heter för bostadskooperationens medlemmar till tillgång även till dessa bostadsrätter. Det nu pågående utredningsarbetet är begränsat till att

avse nyproducerade lägenheter eller bostadsrätter som tillkommer genom ombildning av hyresfastigheter. De försök HSB och Riksbyggen gjort att försöka komma till rätta med spekulationen visar att endast genom lag-

regler kan möjligheter skapas för bostadskooperationen att själv på-

verka prisbildningen.

Det är välbekant, att skilda politiska uppfattningar råder om behovet av eller önskvärdheten av att införa regler som hämmar spekulationen

eller helst förhindrar den. Ett system uppbyggt på kommunala beslut

innehåller därför, som bostadsrättskommittên också konstaterat, betydande risker för att systemet kommer att inrättas och omfatta enbart

bostadsrätter som upplåts under tider med viss politisk majoritet i den

beslutande kommunala församlingen.

Spekulationen är som ovan framhållits en storstadsföreteelse. Under tiden från 1960-talets mitt har de politiska majoriteterna i storstads-

områdena tenderat att förändras i nästan varje val. En lösning byggd på

kommunal förköpsrätt före de folkrörelsekooperativa organisationerna skulle då innebära en uppenbar risk för, att sådana regler endast skulle gälla under vissa valperioder. Det kan då visserligen sägas, att den kommunala företrädesrätten för de folkrörelsekooperativa organisa-

tionerna inte innebär någon nackdel för dessa om kommunerna tyst eller

uttalat avstår från att utnyttja förköpsrättsinstitutet. Vi anser emellertid att denna uppfattning är för snäv.

Genom att ge rätten i första hand till de folkrörelsekooperativa organisationerna, vilket kan ske utan alltför betydande ingrepp i lagförslagen, kan organisationerna också fördela ledigblivna lägenheter efter kooperativa principer, dvs exempelvis till bosparande medlemmar eller till annan medlem i den bostadsrättsförening där lägenheten är belägen. En kommunal företrädesrätt innebär i realiteten att lägenheterna skulle komma att fördelas genom den kommunala bostadsförmedlingen, som inte kan ta några hänsyn till de bostadssökandes önskemål att bo kooperativt.

@

Kommittédirektiv gg

w

Dir 1983:34

av

Översyn bostadsrättslagen

Dir 1983:34

Beslut vid regeringssammanträde 1983-04-21.

Statsrådet Gustafsson anför.

Bakgrund

Gällande rätt i fråga om överlåtelse av bostadsrätt

Den grundläggande principen i bostadsrättslagen (l971:479, omtryckt › 1982:353) är att en bostadsrätt skall kunna överlåtas fritt. En bostadsrättsfår emellertid i sina stadgar ta in bestämmelser som inskränker förening bostadsrättshavarnas rätt att bestämma ersättningen vid överlåtelse av bostadsrätten. l stadgarna skall i så fall anges de grunder enligt vilka skall beräknas (se 44 § 8 bostadsrättslagen). En förvärvare som ersättningen inte har iakttagit prisföreskrifterna kan vägras medlemskap i föreningen. att

l fråga om lokaler gäller vidare att i stadgarna får tas in förbehåll vid

övergång av bostadsrätt föreningen eller medlemmarna skall ha rätt att lösa bostadsrätten (14 § bostadsrättslagen). Stadgarna skall i så fall ange i vilken

skall tillkomma föreningen och medlemmarna. inom

ordning lösningsrätten vilken tid lösningsrätten skall göras gällande hos förvärvaren samt efter vilka för bostadsrätten skall bestämmas och inom vilken tid den grunder ersättning skall betalas. Stadgebestämmelser om lösningsrätt är däremot inte tillåtna i fråga om bostadslägenheter. Som skäl för denna ordning - som utgjorde en nyhet i bostadsrättslagen - har i förarbetena angetts att en bostadsrättshavare kan behöva överlåta sin bostadsrätt i syfte att genom byte skaffa sig en annan bostad (se prop. 1971:12 s. 114). Enligt 11 a§ bostadsrättslagen (som gäller fr. o. m. den l juli 1982) är sådana villkor för medlemskap utan verkan som innebär att den till vilken en bostadsrätt övergår skall utses av någon annan än bostadsrättshavaren eller i godkännas i annan ordning än som enligt bostadsrättslagen gäller för inträde

r 256 Bilaga 1 SOU 198525

en bostadsrättsförening. Enligt motiven utgör bestämmelsen ett förtydligan-

de av gällande rätt för att motverka att olika modeller växer upp på marknaden som i praktiken innebär en hembudsskyldighet (se prop. 198l/82:l69 s. 60).

Tidigare gällande kontrollagstiflning Överlåtelser av bostadsrätter omfattades tidigare av en priskontroll enligt lagen (1942:430) om kontroll av upplåtelse och överlåtelse av bostadsrätt m. m. Den s. k. kontrollagen utgjorde ett komplement till hyresregleringen och upphörde att gälla vid utgången av år 1968. Enligt kontrollagen krävdes för en giltig Överlåtelse av bostadsrätt att hyresnämnden godkände priset. detta fick normalt inte överstiga bostadsrättshavarens andel i föreningens behållna tillgångar. Priskontrollen auktion. gällde inte vid exekutiv l förarbetena till bostadsrättslagen avvisades tanken på att återinföra en offentlig kontroll av överlåtelser av bostadsrätt 1971:12 s. (se prop. 86-88).

Prisutvecklingen sedan 1968

1978 års bostadsrättskommitté (Bo 1978:06) har låtit utföra en studie av

prisutvecklingen under 1970-talet (Priser och omsättning av bostadsrättslä-

genheter. Ds Bo 1981:2). En sammanfattning av prisutvecklingsstudiens resultat finns i kommitténs slutbetänkande (SOU 1981:74 s. 273-277). Sammanfattningsvis har kommittén funnit att prisbildningen på bostadsrätter genomgått vissa karaktäristiska förändringar sedan den allmänna priskontrollen på bostadsrätter upphörde att gälla vid utgången av år 1968. Skillnaderna i prisnivåer för likvärdiga lägenheter inom och mellan orterna

var inte påtagligt stora 1970. Överlåtelsepriset för en lägenhet på tre rum och

kök översteg normalt inte 10 000-15000 kr. Prisnivåerna har därefter utvecklats olika. På vissa orter har

mycket priserna stigit kraftigt och i

Stockholms innerstad t. o. m. mycket kraftigt efter en allmän stagnation under första hälften av 1970-talet, främst på grund av lägenhetsöverskott. Kommittén har dock efter 1979 kunnat märka en viss stagnation på priserna, främst på orter där prisnivån redan är hög. Stockholms kommuns fastighetskontor har undersökt prisförhållandena på bostadsmarknaden i Stockholm (fastighetskontorets tjänsteutlåtande 1982-05-24). Enligt undersökningen har priserna för bostadsrätter ökat snabbt under 1970-talets senare hälft. Detta i innerstaden. gäller särskilt Även realt sett är priserna, i såväl innerstaden som förorterna, betydligt högre nu äni början av 1970-talet. Undersökningen ger inget entydigt besked

Bilaga 1 257

huruvida prisökningstakten fortsatt in på l98tl-talet. men i många fall kan en viss dämpning av prisutvecklingen konstateras.

Frivilliga åtgärder mot höga överlåtelsepriser De folkrörelsekooperativa organisationerna HSB och Riksbyggen antog sedan kontrollagen upphört att gälla särskilda rekommendationer om en föreningskontroll av överlåtelsepriserna. Rekommendationerna innehar att ersättningen i princip skulle motsvara grundavgift. amorteringar på fastighetslånen och ett skäligt tillägg för eventuella förbättringar av lägenheten. Kapitaltillskotten fick räknas upp efter visst index. Både HSB och Riksbyggen beslutade år 1973 att rekommendationerna inte längre skulle gälla. Under senare år har det tagits olika initiativ för att påverka prisutvecklingen (se SOU 1981:74 s. 282-284). Jag vill här peka på dels den s. k. Värmdömodellen som utvecklats av Riksbyggen. dels HSB:s system med återköpsavtal. Värmdömodellen innefattar såväl särskilda stadgebestämmelser som ett avtal mellan bostadsrättsföreningen och kommunen. Enligt avtalet har kommunen rätt att anvisa bostadssökande till föreningens lägenheter inte endast när dessa upplåts första gängen utan även när de efter hand blir lediga för överlåtelse. Om kommunen inte kan anvisa någon bostadssökande har kommunen skyldighet att lösa in bostadsrätten till ursprunglig grundavgift. Stadgarna innehåller dels prisföreskrifter enligt samma principer som i den

tidigare nämnda rekommendationen. dels att medlemskap i föreningen

endast får beviljas den som har anvisats av kommunen. Byten och överlåtelser till närstående är undantagna från anvisningsförfarandet. Justitiekanslern har i ett beslut den 23 december 1981 kritiserat länsstyrelsen i Stockholms län för att länsstyrelsen registrerat de stadgar som ingåri Värmdömodellen. ll a låbostadsrättslagen. somjag har behandlat i samband med redogörelsen för gällande rätt. innebär att stadgehestáimmelser.av typ Värmdömodellen numera är uttryckligen förbjudna. HSB har 1980 rekommenderat sina - HSBregionala föreningar föreningarna - att när så bedöms motiverat tillämpa ett zivtzil om återköp inom viss karenstid av nyproducerade bostadsrättslägenheter. Enligt avtalet mellan HSB-föreningen och förvärvaren av bostadsrätten förbehåller sig HSB-föreningen att få köpa bostadsrätten om bostzidsrättshzivziren vill överlåta denna inom tre år från upplåtelsen. Den ersättning som lämnas till bostadsrättshavaren beräknas enligt principer liknande dem i den tidigare nämnda prisrekommendzitioncn. l zivtalet beaktas att btwstadsrättshzivzircn kan vilja zinvåinda lägenheten för byte eller (iverlåitzi den till niirstâientle.

258 Bilaga 1

1978 års bostadsrättskommitté 1978 års bostadsrättskommitté (Bo 1978:06) hade i uppdrag att belysa utvecklingen av priserna vid försäljning av bostadsrätter under senare år och överväga om denna utveckling kunde ge anledning till åtgärder från statens sida. Kommitténs överväganden och förslag har redovisats i slutbetänkandet (SOU 1981:74) Från hyresrätt till bostadsrätt (se s. 269-301). Kommittén avvisade tanken på en återgång till en allmän statlig priskontroll på bostadsrätter. Kommittén ansåg däremot att det fanns ett behov att på vissa lokalt avgränsade marknader inom enskilda kommuner kunna vidta åtgärder i prisdämpande syfte. Mot bakgrund härav föreslog kommittén att en bostadsrättsförening i sina stadgar skulle kunna införa en s. k. hembudsklausul. Rätt att lösa en bostadsrätt som skall överlåtas skulle i den ordning stadgarna föreskriver kunna tillkomma bostadsrättsföreningen, bostadskooperativ organisation. allmännyttigt bostadsföretag eller kommun. Hembudsskyldigheten skulle inte gälla vid byte. Överlåtelse till närstående eller exekutiv auktion. Enligt kommitténs förslag skulle i stadgarna anges efter vilka grunder

lösensumman skulle bestämmas men det lämnades öppet för varje förening

att själv utforma sin prisregel. Kommittén förordade en modell som utgår från bostadsrättshavarnas kapitaltillskott till föreningen uppräknat enligt något index. Hänsyn borde härutöver kunna tas till förbättringar i lägenheten och lägenhetens underhâllsstatus. Kommittén föreslog vidare att länsbostadsnämnden på begäran av kommunen som villkor för statliga bostadslån skulle kunna kräva att prisföreskrifter och hembudsklausul togs in i bostadsrättsföreningens stadgar under fem år. Kommitténs förslag har remissbehandlats men inte lett till lagstiftning (se prop. 1981/82: 169 s. 55-61 och CU 1981/82141). Istället infördes den tidigare nämnda 11 a § bostadsrättslagen.

Skrivelser till regeringen HSB:s Riksförbund har i en skrivelse den 7 oktober 1982 erinrat om

tidigare anmält behov av att se över bostadsrättslagen. Översynen bör bl. a.

syfta till att ge möjligheter till hembud och förköpsrätt inom bostadskooperationens olika organisationsled och rätt för bostadskooperationen att utforma en bostadssocialt rimlig prissättning med möjlighet att inom organisationen behålla en del av värdestegringen inom det kollektiva ägandet, att användas för återköpsgaranti och för kostnadsutjämning i nyproduktionen. Göteborgs kommun har i en skrivelse den 4 november 1982 hemställt om

Bilaga 1 259

sådan ändring av lagstiftningen att prisstegringar pä bostadsrättslägenheter kan motverkas genom att prisföreskrifter av typ Värmdömodellen. hembudsklausuler och regler om återköp blir möjliga. Stockholms kommun har i en skrivelse den 26 januari 1983 hemställt om en av gällande i avsikt att förhindra uppdelning av översyn lagstiftning i form av ideella andelar eller genom handelsbolag. Stockholms fastigheter kommun har vidare i en skrivelse den 9 mars 1983 hemställt om lagändringar för att möjliggöra bestämmelser om hembud samt reglering av överlåtelsevärdena. Lagregler om hembud och priskontroll bör. enligt kommunen. utformas så att varje enskild kommun har frihet att besluta om att införa sådana regler. Där hembud införs bör reglerna gälla för alla nytillkoinmande föreningar och huvudprincipen bör vara att hembud sker till kommunen. Bostadsrättsföreningar anslutna till en folkrörelsekooperativ riksorganisation bör dock kunna undantas. om organisationen har en egen bosparkö.

Behovet av en översyn Den fria prisbildningen vid överlåtelser av bostadsrätt har i vissa fall lett till prisnivåer som är klart oacceptabla ur både bostadssocial och fördelningspolitisk synpunkt. Det är enligt min mening angeläget att åtgärder vidtas för att hejda denna prisutveckling och hindra att omotiverade vinster uppkommer för enskilda bostadsrättshavare. Problemen med alltför höga överlåtelsepriser är emellertid begränsade till vissa delar av landet. De utan jämförelse kraftigaste prisstegringarna har förekommit i Stockholms innerstad. Det finns därför. i vart fall f. n.. inte att överväga en allmän priskontroll beträffande bostadsrätnågon anledning ter. Enligt min mening bör det i stället övervägas åtgärder av den typ som 1978 års bostadsrättskommitté har föreslagit. Kommitténs förslag innebar att bostadsrättsföreningarrna skulle ges rätt att begränsa de enskilda bostadsrättshavarnas rätt att fritt överlåta sin bostadsrätt. Enligt kommittéfiärslaget skulle det alltså bli möjligt att införa s. k. hembudsklausuler kombinerade med prisföreskrifter. Som framgår bl. a. av de skrivelser som under de senaste månaderna har kommit in till regeringen behöver emellertid kommitténs förslag övervägas ytterligare i åtskilliga avseenden. Jag kan här nöja mig med att peka på Stockholms kommuns önskemål om ett starkt kommunalt inflytande samt vad HSB anfört om att värdestegringen d_elvis bör kunna behållas inom organisationen. Mot bakgrund av det anförda anser jag att en kommitté bör tillkallas för att se över bostadsrättslagen.

260 Bilaga 1

Riktlinjer för utredningsarbetet

Allmänt om en hembudsregel med tillhörande prisregcl

Enligt gällande rätt är det tillatet för bostadsrättsföreningarna att i sina stadgar ta in föreskrifter om priset vid överlatelse av bostadsrätt. Det är emellertid ovanligt med sådana prisföreskrifter. vilket bl. a. torde bero på svårigheterna för föreningen att kontrollera att lvestämmelsernzi iakttas. För att prisföreskrifter skall bli effektiva torde det vara nödvändigt att bryta kontakten mellan säljaren och den köpare som kan tänkas vara intresserad att betala ett högre pris än som är tillatet enligt prisföreskrifternzi. Detta kan ske genom att prisföreskrifterna kombineras med en rätt att lösa bostadsrätten. Stadgebestämmelser om lösningsrätt är emellertid f. n.. som tidigare nämnts. förbjudna i fraga om bostadslägenheter. Kommittén bör alltsa överväga om det bör möjliggöras för bostadsrättsföreningarna att i sina stadgar ta in inte bara prisföreskrifter utan även bestämmelser om rätt att lösa bostadsrätten. Frågan är emellertid om man kan nöja sig med ett frivilligt system. Kommittén bör pröva om det finns skäl att

ga längre och införa en skyldighet

för föreningarna att i stadgarna ta in bestämmelser av nu diskuterat innehåll. Kommitténs .överväganden bör dock i denna del begränsas till att avse nybildade bostadsrättsföreningar. Den mest lángtgaende formen av ett obligatorium är att som villkor för registrering av en bostadsrättsförening alltid kräva stadgebestämmelser av nu avsett inneháll. Som jag tidigare har berört är emellertid med problemen höga överlátelsevärden begränsade till vissa delar av landet. Detta talar för att kravet på stadgebestämmelser begränsas pá något sätt. En tänkbar lösning är att lata kommunerna. som har ett ansvar för bostadsförsörjningen. avgöra om krav skall ställas pá stadgebestämmelser eller inte. Här bör kommittén särskilt uppmärksamma vad Stockholms kommun har anfört om en begränsning till sådana områden som har förklarats för bostadsanvisningsomráden enligt bostadsanvisningslagen (198094). Kommittén bör emellertid vara oförhindrad att överväga även andra lösningar. Oberoende av vilken lösning som kommittén finner lämplig bör den särskilt uppmärksamma de problem som kan en uppstä på bostadsrättsmarknad där pris- och hembudsregler gäller för vissa bostadsrätter men inte för andra. l ett system med frivilliga stadgebestämmclser kan det i väsentlig män överlåtas át föreningen att utforma bestämmelsernas innehall. Annorlunda förhåller det sig om det införs nagon form av skyldighet för föreningarna att ha stadgebestämmelser. Kommittén bör uppmärksamma denna problematik och eftersträva en lämplig avvägning mellan kraven och pa flexibilitet enhetlighet.

1 251 Bilaga

Vilka skall ha Iösningsrått? 1978 års bostadsrättskomntitté föreslog att lösningsráitt skulle kunna tillkomma bostadsrättsföreningen. bostadskooperzttiv organisation. allmännyttigt bostztdsföretag eller kommun. F. n. får lösningsrâitt i fråga om lokaler utövas endast av föreningen eller dess medlemmar. Kommittén bör överväga hur kretsen av lösningsberiittigztde bör bestämmas. Härvid bör kommittén särskilt uppmärksamma frågan om hur stadgebestämmelserna bör utformas om föreningen är skyldig att införa bestämmelser om lösningsrätt.

Skall Iösningsrätt vara förenat med lösningsskyldighct? Enligt den s. k. Värmdömodellen är kommunen skyldig att lösa in bostadsrätten. om kommunen inte kan anvisa någon bostadssökande. Kommittén bör överväga om en lösningsrätt bör kombineras med någon form av lösningsskyldighet. Jag vill emellertid understryka att det av statsfinansiella skäl är uteslutet att en sådan lösningsskyldighet säkerställs genom statsgarantier.

Undantag från hembudsskyldigheten 1978 års bostadsrättskommitté föreslog att stadgebeståintmelser om en rätt att lösa bostadsrätten inte skulle gälla bl. a. om (Sverlåtelsen skedde för att möjliggöra byte samt vid överlåtelser mellan vissa itärstående. genom gåva eller genom exekutiv auktion. Kommittén bör överväga vilka undantag som kan vara motiverade när det gäller hembudsskyldigheten för en bostadsrättshavare som vill (Sverlåtzt sin bostadsrätt. Jag vill här understryka att möjligheten till byte kan vara väsentlig för många bostadsrättshavare. Det är emellertid uppenbart att ett generellt undantag för byte kan utnyttjas för att kringgå den priskorttroll som är föreskriven i stadgarna. Kommittén bör alltsa försöka finna en ordning som i behövlig omfattning bibehåller bytesråittctt men medger en effektiv kontroll. Även övriga undantag. exempelvis för exekutiv auktion. torde kunna nrissbrukas avden som vill kringgå en hembudsskyltligltct. Kommittén lvör pröva hur ett sådant missbruk skall kunna filrltintlras.

262 Bilaga 1 sou 1985:6

Utformningen av en prisregel l ett system med frivilliga stadgebestämmelser kan det. som jag delvis redan har berört, överlåtas åt föreningarna att själva utforma prisbestämmelsernas innehåll. Om det införs någon form av skyldighet för föreningarna att ha prisbestämmelser i stadgarna blir det däremot nödvändigt att i lag vilka krav som skall ställas på prisbestämmelserna för att de skall reglera

kunna godtas. Oavsett hur det förhåller sig med detta finns det enligt min

starka skäl som talar för enhetligt utformade prisbestämmelser. mening På grund av det anförda anser jag att kommittén i sitt arbete bör utgå från och ges tvingande karaktär. En att en prisregel bör tas in i bostadsrättslagen som föreskrivs i stadgarna bör alltså kombineras med hembudsskyldighet prisbestämmelser som grundar sig på lagen. två En prisregel torde i första hand böra utformas enligt någon av följande principer. Antingen kan överlåtelseersättningen bestämmas med utgångsi bostadsrättens andel i föreningens behållna tillgångar eller också kan punkt bostadsrättshavaren få ersättning för sina kapitaltillskott till föreningen. Den förra principen låg till grund för kontrollagen medan HSB:s och Riksbyggens rekommendationer senare principen. Denna har också byggde på den förordats av 1978 års bostadsrättskommitté. Kommittén än de nu nämnda. bör vara fri att pröva även andra modeller för bestämningen av överlåtelseersättningen bör vara att En utgångspunkt bostadsrätten inte värdet av det kapital som lagts ned av den som överlåter urholkas. Kommittén bör eftersträva en modell som kan användas i så många som möjligt då värdet på en bostadsrätt behöver fastställas. sammanhang Kommittén bör därför beakta att överväganden f. n. görs inom finansdepartementet om realisationsvinstbeskattningen på grundval av kapitalvinstkom-

mitténs delbetänkande (Ds B 1982:6) Reavinst på bostadsrätter.

En prisreglering som gäller under lång tid kan medföra att en stor skillnad uppkommer mellan det reglerade priset och vad konsumenten är villig att betala. Detta kan skapa olika typer av problem. Kommittén bör uppmärksamma denna risk.

Till vilket pris skall vidareförsäljning få ske?

1978 års bostadsrättskommitté har föreslagit att den lösningsberättigade inte skall få tillämpa andra för prissättningen vid försäljning av grunder bostadsrätten än som gällde gentemot den ursprunglige bostadsrättshavaren. HSB anser däremot att organisationen bör få del av värdestegringen på en bostadsrätt som säljs vidare. Kommittén bör överväga vilka regler som bör gälla vid vidareförsäljning

BVl aga 1 263

av lösta bostadsrätter och härvid beakta den skillnad i fråga om boendekostnader som efter hand kan uppkomma mellan bostadsrättslägenheter med reglerade (Sverlåtelsevärden och andra bostadsrättslägenheter. Kommittén bör i detta sammanhang även (överväga om det behövs särskilda eller anvisning av bostadsrätter som skall regler för förmedling säljas vidare.

Vem skall hantera lösningsrätten? att lösningsrätten får utövas sedan F. n. gäller i fråga om lokaler bostadsrätten har överlåtits. Lösningsrätten skall alltså göras gällande hos förvärvaren (jfr i fråga om aktier 3 kap. 3 § aktiebolagslagen. 1975:1385). 1978 års bostadsrättskommitté föreslog i stället en lösningsrätt innan överlåtelse fick ske. Jag delar uppfattningen att en sådan ordning är att föredra i fråga om bostadslägenheter. 1978 års bostadsrättskommitté föreslog vidare att en bostadsrättshavare som ville överlåta sin bostadsrätt skulle anmäla detta till föreningen med uppgift bl. a. om begärt pris. Sedan föreningen lämnat besked om tillåtet pris och om vem som var lösningsberättigad var det bostadsrättshavaren som skulle anmana den berättigade att lösa bostadsrätten. Goda skäl kan anföras för den ordning som sålunda föreslagits. Kommittén bör emellertid vara fri att pröva hur hembudsfiârfarandet rent praktiskt bör utformas. Härvid bör kommittén särskilt uppmärksamma de problem som kan uppkomma om det finns flera lösningsberättigade.

Kontroll av efterlevnaden m. m.

För de enskilda bostadsrättshavarna är det givetvis betydelsefullt att stadgebestämmelser om hembud och priskontroll tillämpas på ett riktigt sätt. Kommittén bör därför överväga vilken rätt till överprövning av föreningsbeslut som bör tillkomma den bostadsrättshavare som vill överlåta sin bostadsrätt. om av stadgebestämmelser om hembud och Frågan tillämpningen angår emellertid inte bara föreningen och dess medlemmar utan priskontroll även dem som i övrigt är lösningsberättigade. Dessutom kan kommunen anses ha intresse av bestämmelsernas efterlevnad även om kommunen inte är lösningsberättigad.

l första hand bör det givetvis ankomma pa föreningen att kontrollera

efterlevnaden av stadgebestämmelserna. främst genom att vägra medlemför den som inte har iakttagit bestämmelserna. Kommittén skap i föreningen bör emellertid (Sverväga i vad mån det därutöver behtävs nagot sanktionssystem.

264 Bilaga 1

Särskilda bestämmelser för lokaler

Jag har hittills enbart diskuterat bostadslägenheter. När det gäller lokaler är situationen delvis en annan. eftersom det redan är tillåtet med stadgebestämmelser om lösningsrätt (se l4§ bostadsriittslagen). Kommittén bör överväga vad som i framtiden bör gälla i fråga om lokaler. Skäl kan anföras för såväl en ordning med enhetliga bestämmelser för lokaler och bostadslägenheter som för särbestiimmelser beträffande lokaler. Ett alternativ är alltså att i huvudsak bibehålla de nuvarande som ger reglerna föreningarna stor frihet att utforma bestämmelserna. Om kommittén väljer att föreslå nya regler för lokaler bör kommittén särskilt uppmärksamma frågan om hur äldre stadgebestämmelser bör inordnas i ett nytt system.

S. k. andelslägenheter

Enligt 79§ bostadsrättslagen får en förening eller ett aktiebolag inte upplåta andelsrätt med vilken följer rätt att för begränsad tid besitta eller hyra bostadslägenhet. Förbudet gäller även andelar i handelsbolag. Som motiv för den nuvarande ordningen har i huvudsak anförts att bostadsrättsformen som regel bäst tillgodoser lägenhetsinnehavarnas intressen vid samägande av bostadshus och att det inte finns behov inom något bostadsmarknaden av andra upplåtelseformer än hyra och bostadsrätt (se prop. 1971:12 s. 92). Det är numera inte ovanligt att flerbostadshus och ägs av ett handelsbolag att lägenheterna i huset är upplåtna till bolagsrnännen. Trots att någon direkt koppling mellan andelsrätten i bolaget och nyttjanderätten till lägenheten inte får föreligga benämns lägenheter som är upplåtna på detta sätt vanligen för andelslägenheter. Med andelslägenheter avses också lägenheterna i ett flerbostadshus som ägs tillsammans av dem som nyttjar lägenheterna. Var och en äger då en ideell andel i fastigheten. Som jag redan nämnt har Stockholms kommun om tagit upp frågan ändring av gällande lagstiftning för att förhindra uppdelning av hyresfastigheter i form av ideella andelar eller en av genom handelsbolag. Enligt kommunen redovisad undersökning är priserna vid överlåtelser av andelslägenheter mycket höga. 7 Kommittén i bör mot bakgrund av övervägandena i fråga om bostadsrätt även överväga om det finns att vidta beträffande anledning åtgärder andelslägenheter.

Bilaga 1 265

Försäljning av bostadsrätt på offentlig auktion Jag vill avslutningsvis ta upp en fråga som ligger vid sidan av vad jag hittills berört. nämligen frågan om försäljning av en bostadsrätt på offentlig auktion. Om en bostadsrättshavare på grund av dröjsmål med betalning av årsavgiften har förverkat sin ,nyttjanderätt till lägenheten. kan föreningen säga upp honom till avflyttning. Sedan en bostadsrättshavare på denna grund blivit skild från lägenheten skall föreningen enligt 37 § första stycket bostadsrättslagen. så snart det kan ske. sälja bostadsrätten på offentlig auktion, såvida inte föreningen och bostadsrättshavaren kommer överens om annat. Även i andra situationer kan föreningen ha rätt att sälja en bostadsrätt på .offentlig auktion (se l0 och 12 §§ bostadsriittslagen). Försäljningen av en bostadsrätt på offentlig auktion sker för innehavarens räkning. Sedan föreningens eventuella fordran och kostnaderna för förfarandet täckts. tillfaller alltså överskottet innehavaren av bostadsrätten. Ansvaret för att en bostadsrätt i nu nämnda fall bjuds ut på en offentlig auktion åvilar föreningen. Bostadsrättslagen saknar emellertid bestämmelser om hur en sådan auktion skall offentliggöras och genomföras. Detta är enligt min mening otillfredsställande bl. a. av det skälet att innehavaren i efterhand kan komma att göra gällande att ett annorlunda auktionsförfarande hade kunna leda till ett högre pris. Rättssäkerheten för den. vars bostadsrätt säljs på en offentlig auktion. kan alltså ifrågasättas. Detta har också skett i den allmänna debatten under senare tid. Jag bedömer det inte som möjligt att avstå från den offentliga auktionen som ett yttersta sanktionsmedel i de fall bostadsrättshavaren inte fullgör sina skyldigheter gentemot föreningen. Däremot hör rättssäkerheten för den enskilde kunna förbättras. En sådan effekt kan uppnås om förfarandet vid den offentliga auktionen regleras i lag. Kommittén bör mot denna bakgrund föreslå förfaranderegler för den offentliga auktionen.

Övrigt

Kommittén bör samråda med den bostadspolitiska utredningen (Bo 1982:02). Skulle det under utredningsarbetets gång aktualiseras andra frågor som har samband med dem som nu har angetts bör kommittén vara oförhindrad att ta upp även dem. Utredningsarhetet bör bedrivas skyndsamt.

266 Bilaga 1 sou 1935:5

Hemställan Under hänvisning till vad jag nu har anfört hemställer jag att regeringen bemyndigar det statsråd som har till uppgift att föredra lagstiftningsärenden som rör bostadsrätt att tillkalla en kommitté med högst tre ledamöter med uppgift att se över bostadsrättslagen i de avseenden som jag här angivit, att utse en av ledamöterna att vara ordförande, att besluta om sakkunniga, experter, sekreterare och annat biträde åt kommittén. Vidare hemställer jag att regeringen beslutar att kostnaderna skall belasta andra huvudtitelns kommittéanslag.

Beslut Regeringen ansluter sig till föredragandens överväganden och bifaller hans hemställan. (Justitiedepartementet)

Biiaga 2 267

FÖRKÖPSRÄTT OCH PRISREGLERING I NORGEI

har sedan tid ti11baka ti11ämpats ett system med förköps-

I Norge 1ång

av bostadsrätt (borett). Förhå11andena där har rätt och priskontr011 intresse. In1edningsvis bör eme11ertid framhå11as därför sitt särskiida är ett annor1unda sätt än

att den norska bostadsmarknaden uppbyggd på

Andeien är sa1unda jämföre1sevis 1åg och någon

den svenska. hyresrätter de svenska bostadsföretagen finns inte. motsvarighet ti11 a11männyttiga utövas i stor utsträckning genom bo- Den kommuna1a bostadspo1itiken

stadskooperationen.

1 Organisationsformer inom bostadskooperationen

i har utbi1dats efter mönster från främst Bostadskooperationen Norge HSB. Inom Norske Bo1igbygge1ags Landsforbund, är kooperasvenska NBBL,

tionen så1unda i tre 1ed - NBBL (riksorganisationen), boiig-

uppde1ad och boretts1agen (bostadsrättsföre-

byggeiagen (byggnadsföreningarna)

Vid sidan av NBBL finns det ett mindre anta1 bo1igbygge1ag ningarna). borettsiag). Vidare finns det med anslutna boretts1ag (ti1knyttede

såvä1 inom som utom NBBL boretts1ag som inte är ansiutna ti11 något

(frittstående boretts1ag). Anta1et sådana har uppskattats bo1igbygge1ag ti11 cirka 20 procent av den tota1a bostadskooperationen.

4.2.1960 om bo1igbygge1ag är bo1igbygge1aget en förening Enligt 1agen att anskaffa bostadshus åt med1emmarna.

som har som huvudsak1ig uppgift

det bo1igbygge1aget att bi1da

Så snart ett bygge ska11 pabörjas å1igger

för de mediemmar som är ti11 bostad. Me11an

ett boretts1ag berättigade

och s1uts sedan ett särskiit avta1 om att b01igbygge1aget boretts1aget det som används inom NBBL råder ett uppföra huset. Eniigt kontrakt,

samband me11an föreningarna på så sätt att borettsiaget

oupp1ös1igt måste aniita bo1igbygge1aget för den ekoti11 en början ob1igatoriskt

nomiska förva1tningen av huset.

4.2.1960 om borettsiag (boretts1oven) är boretts1aget en En1igt 1agen ti11 ändamå1 att förvärva, förestå uppförandet av förening som har e11er bostadshus samt hyra ut iägenheter ti11 andeisägarna. uppföra

av kommitténs sekreterare Håkan Julius. Den är sammanstä11d

1Rapport§n norska kommuna1-

som inhämtats från det og arbeidsbygger pa uppgifter och från Norske Bo1igbygge1ags Landsforbund (NBBL). departementet

268 Bi1aga 2

Stiftarna av ett borettsiag ska11 ti11 antaiet vara minst tre. Ti11 boiigbyggeiag anslutna borettsiag ska11 emeiiertid stiftas genom att boligbyggeiaget tecknar samtiiga ande1ar, s.k. Vid kontorsstiftning. kontorsstiftning tecknar boiigbyggeiaget avtai med de mediemmar som står i tur för bostad. Dessa får sedan överta bo1igbygge1agets ande- 1ar.

Meiian boretts1aget och ande1shavaren tecknas ett hyresavtai (1eieavtai) som inte kan begränsas ti11 viss tid. B0retts1aget kan bara säga upp avta1et i de fa11 andelsägaren väsent1igt åsidosatt sina sky1digheter.

2 Över1åte1se av ande1 i boretts1ag samt förköpsrätt

2.1 A11mänt om bakgrunden ti11 nuvarande iagstiftning

En huvudprincip i den norska boretts1agstiftningen är att ande1shava-

ren, med den begränsning som 1i ger i att styreisen måste godkänna

förvärvaren, har rätt att överi ta sin ande1 ti11 den han önskar. Hu-

vudrege1n är a11tså densamma som i den svenska bostadsrättsiagen. En- 1igt borettsioven är det eme11ertid ti11åtet att ta in föreskrifter om

förköpsrätt i stadgarna och inom NBBL har man ti11ämpat sådana före-

skrifter a11tsedan organisationens ti11komst år 1946. Föreskrifterna har varit möj1iga att upprätthå11a

på grund av regierna om kontors-

stiftning av boretts1agen och rätten att föreskriva att stadgarna inte

får ändras utan bo1igbygge1agets samtycke.

Inom NBBL har förköpsrätten haft stor betyde1se för att i viss turord-

ning ti11försäkra boiigbyggeiagets mediemmar även om kötiden bostad, för att få bostad särskiit i Osioområdet varit

mycket 1ång. Under

1970-ta1et hade eme11ertid förköpsrätten större för ti11de1betyde1se ningen av iägenheter inom bostadskooperationen i storstäderna än för-

medlingen av nyproducerade 1ägenheter.

I boretts1oven finns inga föreskrifter om det som ska11 pris beta1as om förköpsrätten utnyttjas annat än att ersättningen ska11 bestämmas efter skäiighet. Inte he11er inom NBBL har man interna

några prisföreskrif-

ter. Sedan kriget har eme11ertid ä11t att andeiar i boretts1ag eniigt särski1d iagstiftning varit förema1 för i sådana priskontro11 kommuner där den a11männa hyresreg1eringen ä11er. Kontro11en har inneburit att hyresnämnden (hus1eienemnda) har m.st godkänna priset en över1åte1se

på

för att denna ska11 b1i

gi1tig. Grundavgifterna (inskudden) har däremot

inte varit föremå1 för nagon reg1ering.

sou 1985:6 Biiaga 2 269

Under senare år har fiera viktiga ändringar som b1.a. berör förköpsrätten och prisregieringen genomförts. År 1978 infördes såiunda en 1agstadgad - dvs. en av borettsiaget stadgar oberoende - förköpsrätt för första hand andeisägare i borettsiaget och i andra hand andeisägare i boiigbyggeiaget. Förutom den obiigatoriska förköpsrätten så kunde stadgarna innehåiia föreskrifter om förköpsrätt b1.a. för andeishavarens siäktingar, e11er kommunen. Lagändringen hade störst

boiigbyggeiaget

betydeise för de frittstaende borettsiagen eftersom dessa inte tidigare haft föreskrifter om förköpsrätt intagna i stadgarna.

Efter maktskiftet i Norge år 1981 och med en borgeriig majoritet i stortinget har den obiigatoriska förköpsrätten upphävts år 1983. I ansiutning härti11 har priskontro11en för de frittstående borettsiagen siopats. Fortfarande är det dock möjiigt att ta in föreskrifter om förköpsrätt i stadgarna och prisregieringen gäiier - om än med ändrat innehå11 - fortfarande för borettsiag som är ansiutna til] boiigbyogeiag, dvs. främst inom NBBL. En he1 dei andra iagändringar har också genomförts. Här bör särskiit nämnas att det år 1979 införda förbudet mot att uppiösa borettsiag i syfte att ombiida iägenheter i fastigheter ti11 s.k. se1veier1ej1igheder förköpsrätten och prisregieringen kunde

på så sätt undgås - har upphävts för frittstående boretts1ag.

Det yttersta syftet med de ändringar som genomfördes år 1983 var, som man uttrycker det i propositionen (Ot. prp. nr 44, 1981-82, 5.2), att iegge ti11 rette for et friere og mer funtkionsdyktig bo1igmarked. Det anfördes också att den restriktiva Iagstiftningen tiiisammans med prisregieringen 1ett ti11 att det b1vit stora ski11nader i omsättning-

smönster och priser me11an 01ika ägare och organisationsformer på bo-

stadsmarknaden. En1igt propositionen hade den pris- och omsättningskontro11 som var knuten tiii de kooperativa bostadsformerna utveckiat en deimarknad där det var möjiigt att omsätta e11er förmed1a äidre iägen-

heter tili rimiigare priser än på den övriga marknaden. Fördelen med en

sådan deimarknad kunde emeiiertid inte ses åtskiid från bostadspoiitikens måi som helhet och hur he1a bostadsmarknaden fungerar för dem som

ska11 skaffa bostäder passande skiida behov. Uppdeiningen på bostads-

marknaden hade eniigt propositionen skapat friktioner, o1ikheter och ett sämre utnyttjande av bostadsbeståndet än som var önskvärt.

Förändringarna i prisregieringssystemet hängde de1vis samman med de

förs1ag i denna fråga som år 1981 iades fram av en statiig kommitté,

det s.k. prisregu1eringsutva1get (betänkandet NOU 1981:5). I betänkandet redovisade tre o1ika inom kommittén sina överväganden

och försiag. Försiagen grundades grupperingar p vissa a11männa utgångspunkter och

siutsatser av genomförda undersökningar som kommittén som heihet stä11-

270 Biiaga 2

de sig bakom. I denna a11männa de1 ingick ett avsnitt om underbordsbeta1ing“.

Av kommitténs redovisning i den a11männa deien framgår b1.a.

gemensamma att benägenheten att betaia svarta pengar var stor i de fa11 omsätt-

ningskontroii av över1åte1serna inte föreiåg. Eniigt intervjuundersök-

sku11e svarta pengar förekomma i häiften av a11a de fa11 där det ningar över huvud taget var möjiigt att mottaga sådan betaining. Kommittén menade att det var rimiigt och anta att underbordsbetaining förekom oftare i frittstående borettsiag än i borettsiag tiiknyttet boiigbyggeiag samt anförde (s. 76):

Dette henger sammen med måten Ieiretten omsettes på. I frittstående

borettsiag kan eieren av ieierettsdokumentet i mange ti1fe11e seige dette fritt uten att borettsiaget piukker ut kjøper. Muiighetene for betaiing under bordet er da ti1 stede. I borettsiag ti1knyttet boiigbyggeiag omsettes derimot mange 1eieretter gjennom bo1igbygge1aget. Forbineisesiinjen me11om kjdper og seiger er dermed brutt, og muiigheten for å betaie penger under bordet er ikke ti1 stede.

Sammanfattningsvis konstaterade kommittén mot bakgrund av sina undersökningar fö1jande (s. 76):

Når prisreguieringen ikke føiges op med en e11er annen form for kontro11 med omsetningen, er overpris sa hyppig at 1ov1ydighet peker seg ut som unntakstiifeiier.

Efter iagändringen år 1983 gä11er som nämnts inte prisregieringen i de frittstående borettsiagen. Vidare har i hyresregieringsiagen

konstruerats om så att maximipriset Tigger prisre§e1n p en väsentiigt högre nivå

än tidigare. Inom NBBL räknar man med att maximipriserna genomsnittiiqt sett har fördubbiats efter 1agändringen. Detta har i sin tur medfört att prisreg1eringen kunnat upphävas i en he1 dei kommuner i viika mark-

nadsvärdet på andeiar i boretts1aget inte når upp ti11 pristaket. Den 1

1982 omfattade prisregleringen 105 kommuner. I början av år september 1985 var antaiet kommuner viika prisreg1eringen gä11er endast cirka 25. B1and dessa kommuner fanns det dock ett f1erta1 i vi1ka överiåteisepriserna inte nådde upp ti11 maximipriset. I fiera städer, t.ex. 0510

och Stavanger, var dock efterfrågeöverskottet fortfarande så stort att

marknadsvärdet översteg pristaket. Kapitaibrist gjorde det meiiertid mycket svårt att få 1ån för andeisförvärv.

- detta I samband med att den obiigatoriska förköpsrätten upphävdes

skedde någon tid efter siopandet av prisreg1eringen för frittstående

- anförde man från sociaiistiskt hå11 i stortinget att förborettsiag inom bostadskooperationen i väsentiig grad gjorts iiiusoköpsrätten risk eftersom maximipriserna biivit så höga (Innst. 0. nr 35 fra kommuna1- og miijövernkommitêen). Det hade företrädesvis blivit de bostadssökande med den bästa ekonomin som kunnat köpa iägenheter medan de som

Biiaga 2 271

haft eniigt turordning måst

egentiigen förköpsrätt bo1igbygge1aqens

från förvärv. anförde man fran detta hå11 att det knapavstå I övrigt

past kunde bli aktue11t att införa de äidre prisbestämmeiserna på nytt

i de existerande frittstående borettsiagen. Det sku11e också bli svårt

att genomföra en justering nedåt av maximipriserna på andeisiägenheter

i borettsiag som var ansiutna ti11 boiigbyggeiag.

2.2 Förköpsrätten

I borettsioven fastsiås att en har rätt att överiåta sin

andeisägare

andei om inte annat föijer av iagen. Pa motsvarande sätt som gä11er

eniigt regierna om mediemskap i den svenska bostadsrätts1agen,måste

emeiiertid godkänna förvärvaren för att förvärborettsiagets styreise vet ska11 b1i Föreskrifter i stadgarna om förköpsrätt kan giitigt. utgöra hinder för överiåteise.

får a11tid att en förvärvare om Styreisen i borettsiaget vägra godkänna Godkännande får dock inte vägras om överiå-

sakiig grunn föreiigger.

teisen sker tili make e11er sammanboende e11er ti11 vissa närmare ansiäktingar. Ej he11er får godkännande vägras vid byte. Som byte givna räknas i detta även t.ex. ett triangeibyte e11er byte me11an sammanhang en borett och ett småhus (jfr avsnitt 2.3).

Om styreisen godkänna en förvärvare ska11 överiåtaren och förvägrar värvaren underrättas härom inom trettio dagar från det styreisen mottog ansökan Rätt att väcka ta1an mot besiutet föreiigger om godkännande. sedan inom trettio dagar från det underrätteisen mottogs.

det att numera Efter den obiigatoriska förköpsrätten upphävts gä11er att får intas föreskrifter om förköpsrätt för vissa bestämda i stagarna kategorier näm1igen

1. Andeisägare i borettsiaget

som borettsiaget ti11hör och som 2. Andeisägare i det bo1igbygge1ag anvisas av bo1igbyge1aget

i rätt e11er 1ed 3. Andeisägares siäktingar upp- nedstigande

4. Staten, kommun, boiigbyggeiag, arbetsgivare m.f1.

5. Bostadssökande som anvisas av kommunen.

stadgarna ska11 ange turordningen meiian f1era får inte föreskrivas för andra kategoförköpsberättigade. Förköpsrätt

272 Biiaga 2

rier än som angivits i iagen. Avtal om förköpsrätt är inte he11er gi1tigt om det avser andra kategorier.

Traditioneiit har det i Norge varit ett överiåteiseavtai som utiöser förköpsrätten. En förändring härvidia infördes emeiiertid år 1981.

Numera gä11er att borettsiaget får p vegne av dem som har

förköpsrätt göra rätten gäiiande inom trettio da ar antingen från ansökan om godkännande av förvärvaren efter en över1 te1se eller från annan skriftiig anmäian om att andeien är e11er önskas BI1 överiåten. Motivet ti11 iagändringen är att det i områden med prisregiering oftast är klart att förköpsrätten kommer att göras och att en överiåteigä11ande

se ti11 någon annan än den som är förköpsberättigad är en onödig och svårgenomförbar omgång.

I en överiåteiseanmäian som görs innan ett över1åte1seavta1 träffas med

någon annan ska11 prisviilkoren an es. I prisregierat område räcker det

härvid med att man anger att överlateise sker ti11 maximipriset. Anmä- 1an är i princip att behandia som ett anbud. Ursprungligen gä11de att en överiåteiseanmäian inte kunnat återkaiias under förköpsfristen. Bestämmeisen upphävdes emeilertid år 1983 med motivering att oförutsed-

da omständigheter kunde uppstå som gav andeisägaren grund för att åter-

ta sin anmäian inom fristen.

ordningen för betainingen av iösensumman får numera inte fritt bestämmas i stadgarna. Eniigt borettsioven gäller i stä11et att betaining skaii ske inom två månader efter det att en ansökan om godkännande resepktive en över1åte1seanmä1an motta its av borettsiaget. Betaining kan dock inte krävas förrän efter en mcnad från det att iösensumman MiHtshnHgu|ñsmtü1m

Vid byte och andra undantagssituationer får inte förköpsrätten göras gä11ande. Eftersom det är vid byte som systemet med förköpsrätt och

priskontro11 kan kringås, har bytena varit strängt kontrolierade inom NBBL. Kontro11en har i alimänhet tiiigått så att den person med vi1ken

byte sker måste visa upp sitt hyreskontrakt e11er motsvarande. Dennes hyresärd har också kontaktats för kontro11 av att hyresvärden varit införstådd med bytet.

En efterhandskontroii av ett byte har ib1and kunnat göras med hjäip av manta1sskrivningsregistret. Styreisen har en1igt borettsioven möjiighet att återka11a ett givet godkännande om oppiysninger av betydning for godkjenningen er uriktige e11er ho1dt tiibake, og erververen har e11er burde hatt kjennskap ti] dette. Ett godkännande får återka11as senast inom ett år.

Biiaga 2 273

2.3 Prisregieringen

Eniigt hyresregieringsiagen får den som över1åter en ande1 i ett borettsiag som är ansiutet ti11 ett boiigbyggeiag inte ta ut högre pris för andeien än som faststä11s i särskiid ordning. Eniigt dessa regier (Prisforeskrifter for boiiger i borettsiag, Kongelig resoiusjon 24 juni 1983) faststäiis maximaipriserna av hyresnämnden. Undantag från före-

skrifterna gäiier vid förstagångsuppiåteise, över1åte1se ti11 maka

e11er nära siäkting, arvskifte samt vid byte av bostad.

Undantaget för byte gä11er i detta sammanhang endast tvåpartsbyten (jfr

borettsioven, avsnitt 2.2). Motivet ti11 att byten undantagits från prisregieringen torde ha varit att det i denna situation finns två jämnbördiga parter som båda har en bostad representerande ett visst värde. Ett viktigt motiv för prisregieringen, nämiigen att man i en knapphetsbetingad marknad inte ska11 kunna ta ut sådana priser att vissa människor inte har råd att skaffa sig bostad, fa11er alitså bort har man menat.

Hyresnämnden ska11 ex officio faststä11a maximaipriserna i varje enski1t borettsiag. Huvudregein är att faststä11e1se sker ti11 grunnprisen, ti11 det beiopp som svarar mot andeishavarens dei i borettslaget s.k. egenkapitai. Härti11 görs ett ti11ägg om 3 % dock högst 6 000 kr.

Det erhåiina beioppet avrundas uppåt tili närmaste tusenta1 kronor.

Borettsiagets egenkapitai utgör i huvudsak ski11naden me11an ti11gångar och skuider. På tiiigångssidan ska11 de ursprungliga bygg- och tomt-

kostnaderna beräknas. Dessa kostnader ska11 justeras med en särskiid regieringssats som faststäiis av departementet. Härvid ska11 man ta hänsyn ti11 nybyggnadskostnaderna i och göra

avdrag för en viss avskrivning beroende f1erfami1jhusbebygge1se på det antai «r som egendomen

har brukats. Hyresnämnden får göra tiiiägg för särskiit gott underhåii

av fastigheten e11er väsent1iga förbättringar samt avdrag för dåiigt

underhå11.

Om en sä1jare menar att hans förbättringskostnader överstiger det gene-

re11a påsiaget om 3 % av egenkapitaiet e11er högst 6 000 kr, får han

hos hyresnämnden ansöka om tiiiägg ti11 det pris som faststäiits av nämnden. I annat fa11 behöver han inte vända sig ti11 nämnden. Det

åiigger i stä11et boiigbyggeiaget att var tredje månad anmäia de över-

iåteiser som skett.

274 Biiaga 2

3 Kommunerna och bostadskooperationen

I Norge är prisregieringen av andeiar i boretts1ag en statiig angeiä-

genhet. Några möj1igheter för kommunerna att i o1ika sammanhang stä11a

upp viiikor om prisföreskrifter finns därför inte. Ett sätt för kommunerna att utöva infytande över borettsiagen är emeiiertid att ti11försäkra sig andeiar i dessa. Givetvis kan kommuner också förvärva ande1ar genom ordinära köp.

Eniigt ett särskiit stadgande i boretssioven kan i stadgarna föreskrivas att en kommun kan inneha upp ti11 tio procent av andeiarna. Med departementets medgivande kan den procentueiia andeien sättas högre. I praxis har departementet ofta medgivit 30 procent och en iagändring förväntas som innebär att 30 procent b1ir huvudrege1. I enstaka fa11 har 50 procent medgivits. Kommunen kan överiåta andeiarna ti11 bostads-

behövande i kommunen e11er uppiåta dessa med vaniig hyresrätt. Eftersom det ansetts att administrativa svårigheter för parterna och sociaia svårigheter för de boende kan uppstå när o1ika uppiåteiseformer finns i

samma hus, tycks kommunerna föredra att säija andeiarna ti11 de som ska11 bo där. I det enskiida fa11et kan därvid o1ika former av ekonomiskt understöd från kommunen tänkas förekomma.

I samband med försäijning av mark m.m. kan kommunen också ti11försäkra sig rätt att förköpa andeiar i boretts1ag när dessa försäijs. En sådan förköpsrätt ska11 inskrivas i borettsiagets stadgar. På detta sätt kan kommunen få bestämmanderätten över iägenheter efterhand som de b1ir

iediga och överlåta e11er uppiåta dessa ti11 bostadssökande i kommunen.

Förköpsrätt kan också föreskrivas direkt för de bostadssökande i kommunen. Det bör understrykas att kommunernas möjiigheter att överiåta egna

andelar i ett borettsiag kan vara på grund av andra ande1s-

ägares förköpsrätt. Vidare bör framh begränsade 11as att det inte är så vaniigt

att kommunerna stä11er vi11kor om förköpsrätt i förhåiiande ti11 borettsiagen. Det är i stä11et vaniigare att avta1 träffas me11an kommunen och boiigbyggeiagen om att kommunen ska11 få anvisa köpare ti11 sådana iägenheter som boligbyggeiaget åtkommit genom sin förköpsrätt.

En genere11 rätt för kommunerna att i iikhet med boiigbyggeiagen kunna kontorsstifta borettsiag har i o1ika sammanhang avvisats såsom stridande mot principen om att det är de boende som ska11 styra borettsiaget.

I specie11a fa11, exempeivis då något borettsiag inte kunnat etab1eras på orten, har kommunerna med departementets samtycke eme11ertid givits

rätt att teckna samtiiga andeiar i ett av kommunen biidat borettsiag. Ande1ar som innehas å detta sätt får inte innehas iängre än under den

tid som beräknas åtga för att upprätta en ekonomisk p1an. Andeiarna

ska11 därefter överiåtas tili bostadssökande efter kommunens bestämmande.

Statens 1985

offentliga utredningar

Kronologisk förteckning

Församlingari samverkan.C. LivsmedelsforskningII. Jo. Levasom äldre.S. Rättshjälp.J.

°°.*.°°.°“?F^Y°.

Barngenombefruktningutaniör kroppenm. m. J. Förköpav bostadsrätter.B. Arbetsmarknadsverkets ansvarsområde.A. . Beredskapsarbetei AMSregi. A.

Statens offentliga 1985 utredningar

Systematisk förteckning

Justitiedepartementet Rättshjälp. [4] Barn genom befruktning utanför kroppen m. m. [5]

Socialdepartementet Leva som äldre. [3]

Jordbruksdepartementet Livsmedeistorskning ll. [2]

Civildepartementet Församlingar i samverkan. [1]

Arbetsmarknadsdepartementet Arbetsmarknadsverkets ansvarsområde. [7] Beredskapsarbete i AMSregi. [8]

Bostadsdepartementet Förköp av bostadsrätter. [6]

»_.:--.-.. .. ., . ..- ›

i;._..___.l]

I (Fifi) irl - i E 3 i

Anm, Siffrorna inom klammer betecknar utredningens nummer i den kronologiska förteckningen,

m

L°b l

WN ISBN 91-38-08730-8

Allmänna

Förlaget

ISSN 0375-250x