Nytt system för prövning av hyres- och arrendemål delbetänkande

Ur KB:s samlingar

Digitaliserad år 2015

Nytt system

för

av

prövning

arrendemål

och

hyres-

STATEN S OFFENTLlGA Delbetänkande av uTREDNINc-AR

1997 års hyreslagstiftningsutredning sou 1999:15

RaHcE

.SU U å

Dec,

Krim l

Statens offentliga utredningar WW 1999: 15 w Justitiedepartementet

för

Nytt system prövning

arrendemål

av hyres- och

Delbetänkande av 1997 års hyreslagstiftningsutredning Stockholm 1999

SOU och Ds som ingår i 1999 års numrnerserie kan köpas från Fakta Info Direkt. För remissutsändningar av SOU och Ds som ingår i 1999 års nummerserie

svarar Fakta Info Direkt på uppdrag av Regeringskansliets förvaltningsavdelning.

Beställningsadress: Fakta Info Direkt, Kundservice

Box 6430, 113 82 Stockholm

Tel: 08-587 671 00, Fax: 08-587 671 71

E-post order@faktainfo.se

Svara på remiss. Hur och varfor. Statsrådsberedningen, 1993.

En liten broschyr som underlättar arbetet for den skall på remiss. - som svara Broschyren kan beställas hos:

Infonnation Rosenbad

Regeringskansliet

103 33 Stockholm

Fax: 08-405 42 95

Telefon: 08-405 47 29

ISBN 91-7610-919-4 Stockholm 1999 ISSN 0375-250X

Till statsrådet och chefen för

Justitiedepartementet

Vid regeringssammanträde den 21 augusti 1997 bemyndigade regeringen chefen för Justitiedepartementet att tillkalla en särskild utredare med uppdrag att göra översyn hyreslagstiftningen och en av systemet för prövning hyres- och arrendemål. av Med stöd detta bemyndigande förordnade chefen för av Justitiedepartementet hovrättsrådet, tillika vice ordförande på avdelning, Ulla Erlandsson att fr.o.m. den lO september 1997 vara särskild utredare. Som sakkunniga att bistå utredningen förordnades fr.o.m. den l november 1997 hovrättsassessorerna Nils Cederstierna och Lars- Gunnar Lundh samt fil. kand. Marie-Louise Ek. Som experter fr.o.m. den l november 1997 förordnades förbundsjuristen Eila Andersson, Hyresgästemas Riksförbund, företagsjuristen Manfred Baumgardt, Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag, direktören Ernst Olaf Holm, Svensk Handel, chefsjuristen Leif Holmqvist, Sveriges Fastighetsägareförbund, avdelningsdirektören Olof Nordström, Domstolsverket och arrendeombudsmannen Lars-Göran Svensson, Lantbrukamas Riksförbund. Till sekreterare utredaren förordnades fr.o.m. den l november 1997 hovrättsassessorerna Jan Josefsson och Paula Lundberg. Utredningen har antagit namnet 1997 års hyreslagstiftningsutredning. Utredningen får härmed överlämna delbetänkandet Nytt system för prövning hyres- och arrendemål SOU 1999: 15. av Till betänkandet fogas ett särskilt yttrande. Utredningen fortsätter sitt arbete med resterande frågor.

Stockholm den 23 februari 1999

Ulla Erlandsson / Jan Josefsson

Paula Lundberg

12 Innehåll

Bilaga 7 Förteckning över hur ärendena vid hyres- och

arrendenämndema skall handläggas enligt utredningens

förslag 493

Förkortningar m.m.

bet. Betänkande dir. Direktiv Ds Departementsserien Ds Ju Betänkande i departementsserien från Justitie-

departementet EG Europeiska Gemenskapen EU Europeiska Unionen Europakonven- Konventionen d. 4 nov. 1950 angående skydd för de tionen mänskliga rättigheterna och de grundläggande

frihetema FDL Lagen 1969:246 om domstolar i fastighetsmål FL Förvaltningslagen 1986:223 HD Högsta domstolen Hovrättslagen Lagen 1994:831 om rättegången i vissa hyresmål i

Svea hovrätt Hyreslagen 12 kap. jordabalken JB Jordabalken Ju Justitiedepartementet LU Lagutskottet NJA Nytt juridiskt arkiv, avdelning I NJA Nytt juridiskt arkiv, avdelning Nämndlagen Lagen 1973:188 om arrendenämnder och

hyresnämnder Ombildnings- Lagen 1982:352 om rätt till fastighetsförvärv för lagen ombildning till bostadsrätt prop. Proposition RB Rättegångsbalken RBD Rättsfall från Bostadsdomstolen RH Rättsfall från hovrätterna SABO Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag rskr Riksdagsskrivelse SFS Svensk Författningssamling SOU Statens offentliga utredningar ÄL Lagen 1996:242 domstolsärenden ärendelagen

om

Sammanfattning

Utredningens huvuduppgift under denna del uppdraget har varit att av pröva hyres- och arrendenämndema kan integreras med tingsom rättema och att utforma de regler krävs för detta liksom för ett som enhetligt förfarande och enhetlig instansordning för mål på det en hyres- och arrenderättsliga området. I uppdraget har även ingått att undersöka någon eller några de uppgifter som i dag ligger på om av nämnderna kan begränsas, undvaras eller föras över till någon annan myndighet.

Merparten hyres- och arrendenämndernas verksamhet förs över till av domstol

Prövningen hyrestvistema i första instans sker i dag vid dels hyresav nämndema, dels tingsrätterna. Arrendetvistema prövas i första instans vid dels arrendenämndema, dels fastighetsdomstolama. Det finns sammanlagt tolv hyres- och arrendenämnder. Det har i bl.a. tidigare utredningar redovisats att den nuvarande uppdelningen kompetensen innebär nackdelar. Den begränsar av möjligheten för part att framställa motkrav genom genstämning eller kvittningsyrkande samt att i övrigt gemensamt handlägga mål som sakligt sett hör ihop. Det har också i olika sammanhang framhållits att det är angeläget att tvister mellan enskilda i största möjliga utsträckning prövas de allmänna domstolarna. av Utredningen har gått igenom de ärenden handläggs vid hyressom nämndema och arrendenämndema samt målen med hyres- och arrenderättslig anknytning vid tingsrättema och fastighetsdomstolama. Ärendena vid nämnderna företer i många fall stora likheter med målen vid domstol. Utredningen har även jämfört de förfaranderegler som gäller för handläggningen vid nämnderna med förfarandereglema vid domstol. Genomgången har visat att de lagändringar som under senare år genomförts beträffande förfarandet såväl vid tingsrätt som vid nämnderna har medfört att reglerna har blivit mer likfonnade; förfarandet vid tingsrätt har blivit flexibelt och förfarandet vid mer

16 Sammanfattning

SOU 1999: l 5

nämnderna mer domstolsliknande. Utredningen har kommit fram till att merparten av de ärenden som handläggs vid nämnderna mycket väl kan handläggas vid domstol och att de fördelar brukar framhållas som med handläggningen vid nämnderna, nämligen att förfarandet där är snabbt, billigt och enkelt, således kan behållas vid överföring en av ärendena till domstol. Utredningen föreslår bakgrund härav de mot att flesta ärenden hyres- och arrendenämndema handlägger skall som föras över till tingsrätterna respektive fastighetsdomstolama och att nämnderna skall avskaffas. För att uppnå enhetliga kompetensregler utredningen anser att samtliga tingsrätter bör behörighet att handlägga de hyres- och bostadsrättstvister som hyresnämndema prövar. För att uppnå motsvarande enhetlighet på arrendeområdet bör samtliga fastighetsdomstolar pröva de arrendetvister arrendenämndema handlägger. Tvister som enligt jaktlagen 1987:259, arrendenämndema också bör som prövar, av samma skäl handläggas vid tingsrätt.

Vissa ärenden upphör och vissa förs över till länsstyrelserna

Vid nämnderna handläggs också ärenden är slag de som av annat än som hör till en domstols normala arbetsuppgifter. Bl.a. förekommer medlingsärenden och skiljeförfaranden samt ärenden närmast som är av förvaltningsrättslig karaktär. Enligt direktiven för utredningen bör medlings- och skiljeförfarandet inte bestå och utredningen har inte funnit något hinder mot att avskaffa dessa ärendekategorier. Utredningen föreslår att ärenden med typisk förvaltningsrättslig karaktär, nämligen ärenden enligt lagen 1975:1132 förvärv hyresfastigom av het m.m., godkännande vissa förbehåll eller villkor inom arrendeav

rätten samt vissa tillsynsuppgifter enligt bostadsförvaltningslagen

1977:792, skall handläggas vid länsstyrelserna.

Handläggningen vid tingsrätt respektive fastighetsdomstol hyresav respektive arrendenämndsärendena

Vid domstol bör hyres- och arrendenämndsärendena huvudregel som handläggas enligt lagen 1996:242 domstolsärenden om ärendelagen. Endast beträffande ett fåtal nämndärenden, som rör åläggande att betala skadestånd eller återbetala hyra, föreslår utredningen ett förfarande enligt rättegångsbalken. I såväl hyres- arrendenämndema ingår, lagfama som utöver domare, s.k. intresseledamöter, dvs. ledamöter som utsetts efter förslag

Sammanfattning 17

från sådana riksorganisationer som företräder intressegrupper på de berörda områdena. Intresseledamötema omfattas av samma jävsregler

de lagfama domarna och har rösträtt som dessa. I direktisom samma

att intresseledamöter även i framtiden huvudregel skall ven anges som delta i prövningen hwes- och arrendemålen och enligt utredningens

av bedömning finns det principiell synvinkel inte något hinder mot att

ur låta dessa ledamöter delta vid prövning i domstol. Det är enligt

en utredningens uppfattning i stället fördel domstolarna, särskilt i

en om vissa typer ärenden, kan tillföras den sakkunskap som intresseleda-

av mötema representerar. Utredningen föreslår att intresseledamöter skall delta vid prövningen i tingsrätt och fastighetsdomstol av de hyres-, bostadsrätts- och arrendetvister handläggs enligt ärendelagen. Vid

som prövning enligt rättegångsbalken föreslås däremot att intresseledamöter inte skall delta. Vidare föreslår utredningen att intresseledamötema fortsättningsvis skall benämnas, liksom andra ledamöter i domstol med liknande bakgrund, särskilda ledamöter.

Vid nämnderna gäller att sammanträde skall hållas i de flesta ärenden. En bestämmelse med likartat innehåll införs för de ärenden

skall handläggas enligt ärendelagen. Vidare gäller enligt lagen som 1973:188 arrendenämnder och hyresnämnder att nämnden skall

om söka förlika partema. En bestämmelse med innehåll införs för

samma de aktuella ärendena. Enligt rättegångsbalken gäller redan att sammanträde normalt skall hållas och att domstolen skall söka förlika

parterna.

I samtliga ärenden vid nämnderna får parterna i dag svara för sina kostnader. Enligt utredningens förslag skall vardera parten svara för sin kostnad vid domstol i de flesta ärenden som rör bostadslägenheter, bostadsrättslägenheter, jordbruksarrenden, bostadsarrenden och fiskearrenden inte annat följer 18 kap. 6 § rättegångsbalken, dvs. vid

om av vårdslöst eller försumligt förfarande. I ärenden angående lokalhyra, anläggningsarrende eller jakträttsupplätelse är de sociala skyddsaspekterna mindre framträdande. Utredningen därför att den

anser förlorande parten normalt bör ersätta den vinnande parten dennes kostnader. För de tvister skall handläggas enligt rättegångsbalken

som skall den balkens bestämmelser rättegångskostnad tillämpas.

om

Instanskedjan

Det nuvarande systemet för överprövning av avgöranden inom hyresoch arrendeområdet är splittrat. Slutinstans för de hyres- och arrendetvister handläggs i första instans vid tingsrätt eller fastighetsdom-

som stol är Högsta domstolen. Svea hovrätt är slutinstans för de hyres-

ärenden som prövas vid hyresnämnd och sista instans för de ärenden som arrendenämndema prövar är landets hovrätter. Vidare gäller sex att beslut i vissa ärenden hyresnämnd och arrendenämnd prövar som inte får överklagas samt att vissa de ärenden arrendenämnd av som avgör endast får klandras vid fastighetsdomstol och därefter inte får överklagas. Det är utan tvekan värde att enhetlig prejudikatbildning på av en hela området. Utredningen föreslår därför att samtliga nämndärenden som vid domstol skall handläggas enligt ärendelagen överklagas till hovrätt och Högsta domstolen. Högsta domstolen blir härigenom slutinstans för samtliga mål och ärenden på det hyres- och arrenderättsliga området. För de ärenden som skall handläggas enligt ärendelagen föreslår utredningen att ett generellt krav på prövningstillstånd införs vid överklagande till hovrätt. Enligt rättegångsbalken gäller vid överklagande till hovrätt redan krav på prövningstillstånd för vissa mål. typer av För några typer ärenden i vilka besluten måste uppfattas av som mindre ingripande och där kravet på ett snabbt slutligt avgörande är särskilt framträdande föreslås regler s.k. fullföljdsförbud med om ventil i ledet hovrätt Högsta domstolen. Det innebär att hovrättens beslut inte får överklagas till Högsta domstolen, att hovrätten kan men medge att beslutet får överklagas hovrätten bedömer att ärendet har om intresse från prejudikatsynpunkt.

F örfarandet vid uppsägning ett lokalhyresavtal eller avtal av om anläggningsarrende

Om en part i ett lokalhyresförhållande vill avtalet att upphöra eller till stånd en ändring av villkoren i avtalet måste parten träffa överenskommelse med motparten detta eller säga avtalet. Om avtalet om upp inte förlängs, har hyresgästen rätt till ersättning hyresvärden saknat om godtagbar anledning att vägra förlängning eller för förlängning krävt villkor som inte är skäliga. En förutsättning för att hyresgästen skall ha rätt till ersättning är dock att hyresgästen har ansökt medling vid om hyresnämnd. Om hyresvärden avtalet måste hyresgästen inom sagt upp två månader från uppsägningen ha ansökt medling. Har avtalet om sagts upp av hyresgästen för ändring villkoren måste hyresgästen av inom samma tid ha ansökt medling. Ansökan medling utgör om om också en förutsättning för att hyresgästens uppsägning för villkorsändring inte skall anses utan verkan. Vid medlingen skall nämnden klarlägga tvistefrågoma och försöka att förlika parterna. Nämnden skall dessutom, hyresvärden eller om

Sammanfattning 19 SOU 1999: 15

begär det, sig marknadshyran för lokalen eller om hyresgästen yttra om ersättningslokal har anvisats hyresvärden är godtagbar. Ett en som av sådant yttrande har i efterföljande ersättningstvist s.k. presumtionsen verkan. Motsvarande regler gäller vid uppsägning avtal om anläggningsav arrende. Varje år hänskjuts ett stort antal lokalhyrestvister till hyresnämnd

för medling. Uppgifter utredningen har inhämtat visar att som sammanträde hålls i endast mindre del dessa ärenden och att de en av flesta ärendena avskrivs på parternas begäran utan att någon egentlig inför nämnden har ägt Det framgår också att nämnderna medling rum. yttrande marknadshyra eller ersättningslokal endast i två avger om om ärendena. De flesta lokalhyrestvister fâr sålunda antas ha procent av blivit hänskjutna till nämnd för medling på grund av att detta utgör en förutsättning för hyresgästen skall ha kvar sin rätt till ersättning att eller hyresgästens uppsägning för villkorsändring inte skall anses att verkan inte på grund att parterna har något omedelbart behov utan av medling. Utredningen föreslår bl.a. mot denna bakgrund att den s.k. av obligatoriska medlingen avskaffas. Utredningen parterna på hand liksom i de flesta anser att egen avtalsförhållanden skall reglera villkoren för sina andra typer av mellanhavanden. Det förfarande föreslås är i huvudsak följande. som Hyresvärdens uppsägning skall innehålla underrättelse om de

villkor värden kräver för att förlänga avtalet eller om anledningen som till värden vägrar att förlänga avtalet. Uppsägningen skall också att innehålla information hyresgästs rätt till ersättning och möjligom en ansöka uppskov med avflyttning. Om uppsägningen inte har het att om detta innehåll skall den utan verkan. Har hyresvärden sagt upp anses avtalet för förlängning på ändrade villkor, får han under den återstå-

ende hyrestiden inte vägra förlängning eller för förlängning kräva villkor oförmånligare för hyresgästen än vad han har angett i som är uppsägningen. Hyresgästens uppsägning för villkorsändring skall innehålla underrättelse den ändring i de avtalade villkoren begärs. Om om som uppsägningen saknar detta innehåll är den utan verkan. Hyresgästen

har rätt att inom viss tid förta verkan av uppsägningen genom att

meddela hyresvärden hyresförhållandet förlängs på oförändrade

att villkor. Hyresvärden får värden inte också sagt avtalet under om upp - förlängning eller för förlängning kräva ofönnånsamma tid inte vägra ligare villkor än vad följer det uppsagda avtalet. som av Endast parterna är i behov någon form av beslut, t.ex. om av uppskov med avflyttning, skall de kunna vända sig till domstol.

20 Sammanfattning

SOU 1999: 15

Hyresgästens rätt till ersättning behålls. Hyresgästens uppsägning av hyresavtalet till upphörande är, liksom i dag, inte särskilt reglerat. Motsvarande regler föreslås för anläggningsarrende.

Överenskommelser avstående från

om besittningsskydd

Vid upplåtelse av en bostadslägenhet är utgångspunkten att hyresgästen har avtalet sägs med iakttagande - om upp av reglerna om uppsägningstid rätt till förlängning hyresförhållandet. Bostads- - av hyresgästen har m.a.o. ett direkt besittningsskydd. Vid uppsägning av ett lokalhyresavtal har hyresgäst rätt till ersättning; lokalhyresgästen en har sålunda ett s.k. indirekt besittningsskydd. Parterna kan avtala att hyresavtalet inte skall förenat med om vara besittningsskydd. De flesta sådana överenskommelser måste godkännas av hyresnämnd för att gällande. Hyresnämndema har vara upprättat två formulär för bostadshyresavtal respektive lokalhyresavtal - - som överenskommelsema kan tecknas på. Har parterna något de angett av skäl som anges i fonnulären godkänns överenskommelsen. Utredningen föreslår att avtal, någon de situationer som avser av som nu anges i nämndernas formulär, skall gällande de vara utan att har godkänts under förutsättning att avtalen har tecknats i särskild - en handling. Utredningen föreslår också att den tid under vilken hyresavtal avseende upplåtelse bostadslägenhet i andra hand inte skall av vara förenat med förlängningsrätt utökas från två år till fyra år. Genom förslagen ökar parternas möjligheter att själva bestämma villkoren över för upplåtelse samtidigt som antalet ärenden angående avstående från besittningsskydd kan förväntas minska kraftigt.

Ekonomiska konsekvenser

En överföring av de tolv nämndernas arbetsuppgifter till domstol medför en marginell ökning av varje enskild domstols 96 stycken arbetsmängd. Domstolsväsendets och länsstyrelsemas kostnader för prövningen av nämndärendena kan finansieras med resurser som frigörs genom att nämnderna avskaffas. Statens kostnader för prövningen de berörda av ärendena kommer enligt utredningens bedömning att minska.

Författningsförslag

1 Förslag till

Lag om ändring i jordabalken

Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalken

dels atti 8 kap. 2 9 kap. 7 och 17 §§, 10 kap. 4 och 7

11 kap. 2 § skall ordet "arrendenämnd i olika böjningsformer samt

"länsstyrelse" i motsvarande böjningsformer, bytas ut mot

dels atti 9 kap. 21 § och 11 kap. 6 b § skall ordet "arrendenämnd"

a

i olika böjningsformer bytas ut mot "fastighetsdomstol i motsvarande

böjningsformer,

dels atti 12 kap. 11,16,18 18 18 18 38, 42, 53, 54, 54 a,

a,

och 64 skall ordet hyresnämnd i olika böjningsformer bytas ut 59 mot "tingsrätt i motsvarande böjningsformer,

dels i 12 kap. 64 § skall ordet nämnden bytas ut mot

att "tingsrätten",

dels 8 kap. 28-33 §§, 9 kap. 10,12, 12 12 13, 17 18, 21,

att 24, 31 och 31 b §§, 11 kap. 5 6 och 6 samt 12 kap. 1,18 23,

a

34, 35, 36, 37, 40, 44, 45, 49, 51, 55 55 56, 57 a, 58, 24 c,

62, 66 och 68-73 skall ha följande lydelse, 58 a,

dels det skall införas 18 paragrafer, 8 kap. 34-41 och 12

att nya kap. 74-83 §§, närmast före 12 kap. 68, 69, 77 och 80 nya

samt rubriker följande lydelse.

av

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

8 kap. Arrende i allmänhet

28 §

Vid jordbruksarrende och Vid jordbruksarrende och

bostadsarrende får avtal mellan bostadsarrende får avtal mellan jordägare och arrendator, att jordägare och arrendator, att framtida tvist med anledning framtida tvist med anledning av

av arrendeförhållandet skall hän- arrendeförhållandet skall hän-

skjutas till avgörande skjutas till avgörande av av skiljemän utan förbehåll rätt skiljemän utan förbehåll rätt om om för parterna att klandra för parterna klandra att skiljedomen, göras gällande i skiljedomen, gällande inte göras fråga om arrendatorns rätt eller i fråga arrendatorns rätt eller om skyldighet att tillträda eller skyldighet tillträda eller att kvarsitta på arrendestället, kvarsitta på arrendestället, fastställande arrendevillkor i fastställande arrendevillkor i av av fall som avses i 9 kap. 12 eller fall i 9 kap. 12 eller som avses 13§ eller 10 kap. 6 a§ eller l3§ eller 10 kap. 6 a§ eller bestämmande av ersättning bestämmande ersättning av enligt 9 kap. 14 I övrigt gäller enligt 9 kap. 14 I övrigt gäller skiljeavtalet såvitt därigenom skiljeavtalet inte såvitt skiljemän utsetts eller därigenom skiljemän utsetts bestämmelse meddelats om eller bestämmelse meddelats om skiljemännens antal, sättet för skiljemännens antal, sättet för deras utseende eller förfarandet deras utseende eller förfarandet vid skiljenämnden. I berörda vid skiljenämnden. I berörda hänseenden skall lagen hänseenden skall lagen 1929:145 skiljemän 1929:145 skiljemän om om tillämpas. Vad sagts tillämpas. Vad som nu som sagts nu utgör dock hinder för att i utgör dock inte hinder för i att skiljeavtalet utse arrende- skiljeavtalet bestämma kortare nämnden till skiljenämnd eller tid för skiljemannaåtgärdens bestämma kortare tid för avslutande än den tid om sex skilj emannaåtgärdens avslutande månader i nämnda som anges än den tid om sex månader lag. som anges i nämnda lag.

29§ I varje län skall finnas en Mål eller ärende angående arrendenämnd Regeringen kan arrende skall handläggas den av dock bestämma, att annat fastighetsdomstol inom vars område än län skall utgöra område fastigheten är belägen. verksamhetsområde för arrende- Om behörig domstol i tvist nämnd med anledning tillfällig av upplåtelse mark för uppställning av av fordon finns bestämmelse i 10 kap. 10 § rättegångsbalken.

30§ Arrendenämnd har till Om något annat inte följer av uppgift att medla i 31-40 §§ tillämpas lagen

arrendetvister och att pröva 1996:242 om domstolsärenden frågor förlängning vid handläggningen av följande om av arrendeavtal vid jordbruks- ärenden: arrende eller bostadsarrende, förlängning av arrende-

fastställande villkoren för avtal vid jorbruksarrende eller

av sådan förlängning och bestäm- bostadsarrende, mande ersättning enligt 9 fastställande villkor för av av kap. 14 § samt övriga frågor förlängning av jordbruksarrende enligt denna balk eller bostadsarrende, som ankommer på nämnden. Nämn- uppskov med avträde den kan även skiljenämnd i enligt 9 kap. 12 b 10 kap. 6 a vara arrendetvister. Närmare bestäm- § jämförd med 9 kap. 12 b melser arrendenämnd med- eller 11 kap. 6 b om delas i särskild lag. prövning frågor om av

byggnadsskyldighet m.m. enligt

9 kap. 17 § tredje stycket eller a 18 § tredje stycket, prövning av frågor om ny täckdikning enligt 9 kap. 21 § första stycket, prövning av frågor om framtida investering enligt 9 kap. 21 a utseende av synemän m.m. enligt 9 kap. 24 eller överlåtelse av arrenderätt enligt 9 kap. 31 eller 31 b

31 § Om part inte godtar 1 ärenden som anges i 9 kap. en arrendenämnds beslut i fråga 17 § tredje stycket, 18 § tredje a förlängning arrendeavtal, stycket, 21 § första stycket, 21 a om av fastställande villkoren för eller 31 § skall domstolen av sådan förlängning, uppskov med inhämta yttrande från länsavträde enligt 9 kap. 12 b eller styrelsen. I ärende som avses i 9 13§ eller 10 kap. 6 a§ eller kap. 9 § får domstolen, om bestämmande ersättning utredningen anledning till av ger enligt 9 kap. 14§ eller ifråga det, inhämta yttrande från i 9 kap. 17 18, 21, länsstyrelsen arrendeställets som avses a, om 21 31 eller 31 b§ eller 11 avkastningsförmåga. a, kap. 6 b får klandra Yttrandena skall inhämtas parten beslutet att väcka talan från den länsstyrelse inom vars genom den andra parten inom två område fastigheten är belägen. mot

24 F örfattningsförslag

månader från den dag beslutet meddelades. Klandras inte beslutet inom denna tid, är partens rätt till talan förlorad.

Arrendenämnds beslut i ärende enligt 9 kap. 7 eller 17 10 kap. 2-4 eller 7 § eller 11 kap. 2 §får klandras.

32§

Arrendetvist som enligt Fastighetsdomstolen skall i 30 § ankommer på arrende- ärenden i 30 § hålla

som anges nämnds prövning skall upptagas sammanträde. Sammanträde beav den fastighetsdomstol inom höver dock inte hållas

om vars område fastigheten är ärendet inte skall prövas i sak belägen. Även klandertalan eller sammanträde med

som om ett avses i 31 § och ärende enligt 9 hänsyn till ärendets beskaffenhet kap. 24 § upptages av denna inte behövs. domstol.

Om laga domstol i tvist med anledning tillfällig upplåtelse

av av mark för uppställning av fordon finns bestämmelse i 10 kap. 10 § rättegångsbalken.

Tvist som efter klander mot arrendenämnds beslut är anhängig vid domstol får återförvisas till nämnden.

33§

Talan får föras mot Vid sammanträde får förhör fastighetsdomstols dom i fråga med part hållas under sanningsom fastställande av arrende- försäkran. På förhöret skall 37 villkor i fall i 9 kap. kap. 1-3 §§ rättegångsbalken

som avses 12 eller 13§ eller 10 kap. 6 a§ tillämpas. eller 11 kap. 6 b § eller i fråga som avses i 9 kap. 17 a, 18, 21, 21 a eller 31 b § och heller mot hovrätts dom i fråga om förlängning eller överlåtelse av arrendeavtal, uppskov med avträde enligt 9 kap. 12 b eller 13§ eller 10 kap. 6 a§ eller 11

sou 1999; 15 Författningsförslag 25

kap. 6 b fastställande av arrendevillkor i fall som nyss angivits eller bestämmande av ersättning enligt 9 kap. 14

34 § Domstolen skall om det är lämpligt med hänsyn till ärendets beskaffenhet och övriga omständigheter verka för att parterna förliks och, om parterna inte förliks efter förslag av någondera parten och det inte är uppenbart att förutsättningar för förlikning saknas, lägga fram förslag till förlikning.

35 § Vardera parten skall svara för sin kostnad, om inte annat följer 18 kap. 6 § rättegångsav balken, i ärenden angående

jordbruksarrende eller bostads-

arrende.

36 § Rör ett ärende såväl fråga förlängning arrendeavtal om av

fastställande villkoren

som av för sådan förlängning, får särskilt beslut ges beträffande

förlängningsjrågan. Ett sådant

beslut får överklagas särskilt.

37 § Hovrätten får pröva ett överklagande ett beslut av av fastighetsdomstolen i ärende som anges i 30§ endast om hovrätten har meddelat prövningstillstånd. Prövningstillstånd behövs

26 F örfattningsförslag SOU 1999: 15

överklagandet inte om avser

ett beslut som rör någon annan än part,

ett beslut vilket

genom fastighetsdomstolen ogillat jäv mot en domare, eller

ett beslut genom vilket ett överklagande har avvisats.

38 §

Ett beslut av hovrätten i ärende som anges i 30 § 3-6 får inte överklagas. Hovrätten får dock tillåta att beslutet överklagas, det finns särskilda

om skäl för en prövning om tillstånd skall ges enligt 54 kap. 10 § första stycket 1 rättegångsbalken.

39 §

Har ett vittne, en sakkunnig eller en part under sanningsförsäkran hörts inför fastighetsdomstolen eller syn på stället hållits och beror avgörandet även i hovrätten av tilltron till den bevisningen, får fastighetsdomstolens beslut inte ändras i den delen utan att beviset tagits upp på nytt i hovrätten. En sådan ändring får dock göras, om det finns synnerliga skäl för att bevisets värde är ett annat än

fastighetsdomstolen antagit. Beror även avgörandet i

Högsta domstolen tilltron till

av sådan bevisning som anges i första stycket och som

förekommit i lägre rätt får

hovrättens beslut ändras i den delen endast om hovrätten i

del ändrat samma

F örfattningsförslag 27

fastighetsdomstolens beslut utan

att ta upp beviset. En sådan

ändring får dock göras det

om

finns synnerliga skäl för att

bevisets värde är ett annat än

hovrätten antagit.

40 §

Ett beslut som innebär att

ärende som anges i 30 § har

avgjorts, har efter det att tiden

för överklagande gått ut

rättskraft.

41 §

Länsstyrelsens beslut i ären-

den enligt 9 kap. eller 17

10 kap. 2-4 eller 7 § eller 11

kap. 2 § får inte överklagas.

9 kap. Jordbruksarrende

l0§

Har jordägaren sagt upp Har jordägaren sagt

upp avtalet och föreligger tvist om avtalet och föreligger tvist

om förlängning av detta eller om förlängning av detta eller om villkoren för en sådan villkoren för sådan

en förlängning, skall jordägaren förlängning, skall jordägaren hänskjuta tvisten till arrende- ansöka om att fastighetsnämnden senast två månader domstolen förordnar att avtalet från den dag då uppsägning skall upphöra eller fastställer senast kunde ske eller, om villkoren för förlängning av uppsägningstid inte är före- avtalet senast två månader från skriven, från den dag då den dag då uppsägning senast uppsägning har skett. Rör tvisten kunde ske eller, om uppsägendast villkoren för en ningstid inte är föreskriven, från

ny arrendeperiod får tvisten dock den dag då uppsägning har skett. hänskjutas inom den tid som Rör tvisten endast villkoren för anges i andra stycket. en ny arrendeperiod får ansökan

dock göras inom den tid som

anges i andra stycket.

Har villkorsändring begärts Har villkorsändring begärts och föreligger tvist om villkoren och föreligger tvist villkoren

om

28 F örfattningsförslag

för den arrendeperioden, för den nya arrendeperioden,

nya skall den har begärt skall den som har begärt

som villkorsändrin senast två villkorsändring senast två

g månader före den löpande månader före den löpande arrendeperiodens utgång hän- arrendeperiodens utgång ansöka skjuta tvisten till arrende- att fastighetsdomstolen

om nämnden. fastställer villkoren för förläng-

ning av avtalet.

Om tvist inte har Om ansökan inte har

en en hänskjutits till arrendenämnden kommit in till fastighetsinom de tider i första domstolen inom de tider som

som anges eller andra stycket, är upp- anges i första eller andra stycket, sägningen eller begäran är uppsägningen eller begäran

om villkorsändring utan verkan. om villkorsändring utan verkan.

12§

Ogillas jordägarens talan om Ogillas jordägarens talan om att arrendeavtalet skall upphöra att arrendeavtalet skall upphöra att gälla, skall villkoren för det att gälla, skall villkoren för det fortsatta arrendet fastställas fortsatta arrendet fastställas en-

enligt 9§. Detsamma gäller vid ligt 9§. Detsamma gäller vid avgörande villkorstvist avgörande av en villkorstvist

av en

hänskjutits till arrende- enligt 10 § andra stycket. som nämnden.

Dom eller beslut om Beslut om förlängning anses förlängning avtal avtal fortsatt arrende.

anses som om som om fortsatt arrende. Mot arrende- Mot arrendeförhâllandet får inte förhållandet får åberopas åberopas omständighet som omständighet kunnat åbero- kunnat åberopas i ärendet.

som

i målet eller ärendet. pas

Dom eller beslut i villkors- Beslut i villkorstvist anses tvist avtal som avtal om villkoren för det

anses som om villkoren för det fortsatta fortsatta arrendet. arrendet.

12a§

Skall arrendatom enligt dom Skall arrendatom enligt eller beslut betala högre beslut betala högre arrendeavgift arrendeavgift än förut för än förut för förfluten tid, skall förfluten tid, skall han betala han betala ränta på det ränta på det överskjutande överskjutande beloppet som om beloppet detta hade detta hade förfallit till betalning

som om förfallit till betalning samtidigt samtidigt med den förut

F örfattningsförslag 29

med den förut utgående utgående arrendeavgiften. Skall arrendeavgiften. Skall arrenda- arrendatom betala lägre belopp, tom betala lägre belopp, skall skall jordägaren betala ränta på jordägaren betala ränta på det det belopp som han har mottagit belopp som han har mottagit för för mycket från den dag då han mycket från den dag då han tog tog emot beloppet. emot beloppet.

Räntan skall beräknas enligt Räntan skall beräknas enligt 5 § räntelagen 1975:635 för 5§ räntelagen 1975:635 för tiden innan domen eller beslutet tiden innan beslutet har vunnit har vunnit laga kraft och enligt laga kraft och enligt 6§ 6 § räntelagen för tiden därefter. räntelagen för tiden därefter.

12b§

Om villkor för det fortsatta Om villkor för det fortsatta arrendet har fastställts enligt arrendet har fastställts enligt 12 har arrendatom rätt att 12 har arrendatom rätt att säga upp avtalet senast två säga upp avtalet senast två månader efter den dag då domen månader efter den dag då eller beslutet vann laga kraft. beslutet laga kraft.

vann

Har arrendatom sagt upp Har arrendatom sagt upp avtalet enligt första stycket, får avtalet enligt första stycket, får arrendenämnden på ansökan av fastighetsdomstolen på ansökan jordägaren eller arrendatom jordägaren eller arrendatom

av medge skäligt uppskov med medge skäligt uppskov med avträdet. En sådan ansökan får avträdet. En sådan ansökan får inte göras senare än två månader inte göras än två månader

senare från den dag då uppsägning från den dag då uppsägning skedde. skedde.

13 §

Bifalls jordägarens talan om Bifalls jordägarens talan

om att arrendeavtalet skall upphöra att arrendeavtalet skall upphöra att gälla, får i domen eller att gälla, får i beslutet skäligt beslutet skäligt uppskov med uppskov med avträdet medges, avträdet medges, jordägaren jordägaren eller arrendatom

om om eller arrendatom begär det. begär det.

Avgöres tvisten efter arrendetidens utgång eller medges uppskov med avträdet, skall arrendevillkoren för tiden från avtalets upphörande till avträdet fastställas enligt 9 §

30 F örfattningsförslag

17a§

Meddelar myndighet ett beslut som innebär att arrendestället inte

en får användas på avsett sätt utan att befintlig anläggning byggs om

en eller nyanläggning sker, skall jordägaren utföra arbetet, om

en anläggningen behövs med hänsyn till ändamålsenlig planläggning

en

jordbruket på arrendestället. Vad har sagts gäller dock inte av som nu

arbetet ingår i arrendatoms underhållsskyldighet enligt 15 § eller om

arbetet sådan del arrendestället beträffande vilken om avser en av arrendatom enligt avtalet är fritagen från underhållsskyldighet.

Utför jordägaren inte inom Utför jordägaren inte inom skälig tid efter anmaning ett skälig tid efter anmaning ett arbete åligger honom enligt arbete åligger honom enligt

som som första stycket, får arrendatom första stycket, får arrendatom utföra det i hans ställe. Har utföra det i hans ställe. Har kostnad för arbetet fastställts kostnad för arbetet fastställts av

av arrendenämnden enligt tredje fastighetsdomstolen enligt tredje stycket, är arrendatom berätti- stycket, är arrendatom berättigad till ersättning jordägaren gad till ersättning av jordägaren

av med det fastställda beloppet med det fastställda beloppet sedan arbetet har fullbordats. sedan arbetet har fullbordats. Vill arrendatom hellre säga Vill arrendatom hellre säga upp

upp avtalet, får han göra det, inte avtalet, får han göra det, om inte

om jordägarens underlåtenhet är jordägarens underlåtenhet är av

av ringa betydelse. För den tid ringa betydelse. För den tid under vilken egendomen inte under vilken egendomen inte kan användas för det avsedda kan användas för det avsedda ändamålet har arrendatom rätt ändamålet har arrendatom rätt till skälig nedsättning av till skälig nedsättning av arrendeavgiften. Han har även arrendeavgiften. Han har även rätt till ersättning för skada. rätt till ersättning för skada.

Frågan jordägarens Frågan om jordägarens

om byggnadsskyldighet enligt första byggnadsskyldighet enligt första stycket prövas arrende- stycket prövas av fastighets-

av nämnden på begäran endera domstolen efter ansökan av

av parten. Om arrendatom begär endera parten. Om arrendatom det, skall nämnden även begär det, skall domstolen även fastställa beräknad kostnad fastställa beräknad kostnad

en en för det arbete arrendatom för det arbete arrendatom

som som kan komma att utföra i kan komma att utföra i jordägarens ställe. jordägarens ställe.

Är jordägaren enligt första stycket första meningen inte skyldig att utföra ett arbete därför att anläggningen inte behövs, har arrendatom rätt till skälig nedsättning arrendeavgiften. Han får även säga upp

av

F örfattningsförslag 31

avtalet, inte arbetet är ringa betydelse för hans verksamhet. Om om av inte annat har avtalats, gäller vad har sagts även för det fall att som nu jordägaren inte är skyldig att utföra ett arbete därför att arrendatom är fritagen från underhållsskyldighet.

18§ Har byggnad, täckdikning eller annan anläggning utan arrendatorns vållande så skadats eller förslitits att anläggningen för att tjäna sitt ändamål måste byggas om eller ersättas med en ny, skall jordägaren utföra arbetet. Sådan skyldighet åvilar dock jordägaren endast om anläggningen behövs med hänsyn till en ändamålsenlig planläggning av jordbruket på arrendestället. Om jordägaren inom Om jordägaren inte inom skälig tid efter anmaning skälig tid efter anmaning avhjälper brist i första avhjälper brist som avses i första som avses stycket, får arrendatom utföra stycket, får arrendatom utföra arbetet i hans ställe. Har arbetet i hans ställe. Har kostnaden för arbetet fastställts kostnaden för arbetet fastställts arrendenämnden på sätt av faszighetsdomstolen på sätt av som anges i tredje stycket, är som anges i tredje stycket, är arrendatom, sedan arbetet full- arrendatom, sedan arbetet fullbordats, berättigad till ersättning bordats, berättigad till ersättning jordägaren med det fast- av jordägaren med det fastav ställda beloppet. Vill ställda beloppet. Vill arrenarrendatom hellre uppsäga avtalet, datom hellre säga avtalet, upp får han göra det, bristen är får han göra det, om inte bristen om ringa betydelse. För den tid ringa betydelse. För den tid av är av arrendestället är i bristfälligt arrendestället är i bristfälligt skick har arrendatom rätt till skick har arrendatom rätt till skälig nedsättning arrende- skälig nedsättning av arrendeav avgiften och ersättning för avgiften och ersättning för skada. skada. Fråga om jordägarens Fråga om jordägarens byggbyggnadsskyldighet enligt första nadsskyldighet enligt första stycket prövas av arrende- stycket prövas av fastighetsnämnden. Prövning kan påkallas domstolen efter ansökan jordav av såväl jordägaren som arren- ägaren eller arrendatom. På datom. På begäran begäran arrendatom skall av arren- av datom skall nämnden även domstolen även fastställa beräkfastställa beräknad kostnad för nad kostnad för arbete som arbete som arrendatom kan arrendatom kan komma att komma att utföra i jordägarens utföra i ordägarensj ställe. ställe.

32 F örfattningsförslag SOU 1999: 15

Första-tredje styckena tillämpas inte beträffande

hägnad eller annan anläggning av sådan art, att ett fullständigt iståndsättande ingår i arrendatorns underhållsskyldighet enligt 15 och inte heller beträffande annan anläggning än täckdikning om anläggningen enligt avtalet är undantagen från hans underhållsskyldighet.

Är jordägaren på grund av första stycket andra punkten skyldig att avhjälpa brist som avses i nämnda stycke, har arrendatom rätt till skälig nedsättning arrendeavgiften. Han får även uppsäga avtalet,

av om bristen är av ringa betydelse. Har annat avtalats, äger vad som sagts nu motsvarande tillämpning, om anläggning enligt avtalet är

som undantagen från arrendatorns underhållsskyldighet genom brand eller på liknande sätt utan arrendatorns vållande drabbas sådan skada

av som anges i första stycket.

21 §

Utför arrendatom ny täck- Utför arrendatom ny täckdikning, som arrendenämnden dikning, som fastighetsfunnit behövlig med hänsyn till domstolen efter ansökan av en ändamålsenlig planläggning jordägaren eller arrendatom av jordbruket på arrendestället, funnit behövlig med hänsyn till är han efter arbetets full- ändamålsenlig planläggning

en bordande berättigad till jordbruket på arrendestället,

er- av sättning av jordägaren med är han efter arbetets fullbelopp vartill arrendenämnden bordande berättigad till ersättfastställt beräknad kostnad för ning av jordägaren med belopp arbetet. vartill fastighetsdomstolen på

begäran arrendatom fast-

av

ställt beräknad kostnad för

arbetet.

Har arrendatom anlagt markväg, förbättrat ägoanordningen eller vidtagit åtgärd som medfört varaktig nytta för jordbruket och

annan är att hänföra till uppförande av byggnad eller till täckdikning, är han vid avräkning enligt 23§ berättigad till ersättning motsvarande vad arrendestället ökat i värde, annat avtalats. Ersättning får dock

om utgå med högre belopp än motsvarar den nödvändiga kostnaden.

som

24§

Syn skall förrättas minst Syn skall förrättas av minst

av två med ortens jordbruks- två med ortens jordbruksförhållanden förtrogna synemän, förhållanden förtrogna synemän, vilka utses bland vilka utses bland personer som

personer som

länsstyrelse förklarats behö- av länsstyrelse förklarats behöav riga att hålla Synemännen riga att hålla syn. Synemännen

syn.

F örfattn ingsförslag 3 3

skall utses av jordägaren och skall utses jordägaren och

av arrendatom gemensamt. Enas arrendatom gemensamt. Enas parterna om valet, utser rätten parterna inte valet, utser

om synemän. Mot syneman gäller fastighetsdomstolen synemän samma jäv som mot domare. efter ansökan av jordägaren

eller arrendatom. Mot syneman

gäller samma jäv som mot

domare.

Har synemännen olika Har synemännen olika meningar, skall flertalets mening meningar, skall flertalets mening gälla. Kan beslut åstad- gälla. Kan beslut inte åstadkommas på sådant sätt, skall, om kommas på sådant sätt, skall, om synemännen är flera än två samt synemännen är flera än två samt parterna eller rätten utsett en av parterna eller fastighetsdomsynemännen att vara ordförande, stolen utsett en av synemännen dennes mening gälla som att ordförande, dennes

vara synemännens beslut. Kan mening gälla som synemännens heller detta sätt beslut beslut. Kan inte heller på detta åstadkommas, skall synemännen sätt beslut åstadkommas, skall välja ytterligare en syneman, synemännen välja ytterligare en som då blir ordförande. Enas syneman, som då blir ordfösynemännen om valet, skall rande. Enas inte synemännen om rätten utse synemannen. valet, skall fastighetsdomstolen

utse synemannen.

Syn får påbörjas tidigare Syn får inte påbörjas tidigare än sex månader före den dag till än sex månader före den dag till vilken den hänför sig och skall vilken den hänför sig och skall vara avslutad inom fyra månader vara avslutad inom fyra månader från nämnda dag, om rätten från nämnda dag, om inte på begäran av synemännen fastighetsdomstolen på begäran medger att synen får avslutas av synemännen medger att senare. Sådant medgivande synen får avslutas senare. Sådant behövs dock inte för medgivande behövs dock inte

syn som äger rum inom två månader efter för syn som äger rum inom två fristens utgång för att undersöka månader efter fristens utgång för förekomsten av ogräs. att undersöka förekomsten

av

ogräs.

31§

Arrendatom får inte överlåta arrenderätten utan jordägarens samtycke, om annat följer av andra-fjärde styckena eller 31

av a

Är arrendeavtalet slutet för viss tid understiger tio år, får

som arrendatom, om annat avtalats, överlåta arrenderätten till med

annan

34 F örfattningsförslag SOU 1999: 15

vilken jordägaren skäligen kan nöjas. Han skall dock först erbjuda jordägaren att återtaga arrendestället mot skyldighet att vid avräkning enligt 23 § utge skälig ersättning för arrenderättens värde. Vill jordägaren antaga erbjudandet, skall han lämna besked därom inom en månad.

Vidare gäller beträffande Vidare gäller beträffande arrenden för viss tid att arrenden för viss tid att arrendatorn, även om annat arrendatorn, även om annat avtalats, får överlåta arrende- avtalats, får överlåta arrenderätten, om den avser ett rätten, om den avser ett utvecklat eller utvecklingsbart utvecklat eller utvecklingsbait lantbruksföretag, till sin make lantbruksföretag, till sin make eller avkomling, om arrende- eller avkomling, om fastighetsnämnden tillåter det. Sådant domstolen efter ansökan av tillstånd skall lämnas, om inte arrendatom lämnar tillstånd till jordägaren har befogad anled- överlåtelsen. Sådant tillstånd ning att motsätta sig över- skall lämnas, om inte jordägaren låtelsen. Innehas arrenderätten har befogad anledning att av flera personer gemensamt, får motsätta sig överlåtelsen. Innevar och en av dem under samma has arrenderätten av flera perförutsättningar överlåta sin rätt soner gemensamt, får var och en till en medarrendator som är av dem under samma förutsättmake eller avkomling till ningar överlåta sin rätt till en överlåtaren. medarrendator som är make

eller avkomling till överlåtaren.

Avlider arrendatom under arrendetiden, har dödsboet, oavsett för vilken tid avtalet är ingånget, samma rätt som enligt andra stycket tillkommer arrendator för där avsett fall, om annat avtalats. Erbjudandet till jordägaren skall göras inom sex månader efter dödsfallet. Dödsboet har vidare samma rätt som enligt tredje stycket tillkommer arrendator för fall som avses där.

Första-tredje styckena äger motsvarande tillämpning på arrenderättens övergång genom bodelning, arv, testamente, bolagsskifte eller liknande förvärv.

31 b §

Arrendatorns överlåtelserätt enligt 31 a § innebär att arrendatom får överlåta arrenderätten till någon annan med vilken jordägaren skäligen kan nöjas.

Om jordägaren inte som ny Om jordägaren inte som ny arrendator godtar en person som arrendator godtar en person som arrendatom anvisar, får arrende- arrendatom anvisar, får arrenderätten överlåtas till denne endast rätten överlåtas till denne endast

F örfattningsförslag 35

arrendenämnden funnit att om fastighetsdomstolen efter om jordägaren skäligen kan nöjas ansökan av arrendatorn funnit med honom. Sådan prövning att jordägaren skäligen kan nöjas kan ske samtidigt beträffande med honom. Sådan prövning flera tänkbara förvärvare. kan ske samtidigt beträffande

flera tänkbara förvärvare.

Har överlåtelsen inte Har överlåtelsen inte fullbordats inom tre år från fullbordats inom tre år från arrendatoms erbjudande om arrendatoms erbjudande om inlösen, får överlåtelse inte ske inlösen, får överlåtelse inte ske utan att jordägaren på nytt utan att jordägaren på nytt erbjudits att lösa investeringen erbjudits att lösa investeringen enligt 31 Överlåtelse till enligt 31 Överlåtelse till den

a a den beslut beslut domstol

som genom av som genom av arrendenämnd eller fastighets- godtagits som ny arrendator får domstol godtagits dock alltid ske inom tre månader

som ny arrendator får dock alltid ske från den tidpunkt då talan inte inom tre månader från den kan föras mot beslutet, om tidpunkt då talan inte kan föras förfarandet i fastighetsdomstolen mot beslutet, förfarandet i inletts före treårsfristens utgång.

om arrendenämnden inletts före treårsfristens utgång.

11 kap. Anläggningsarrende

5a§

Vid tillämpningen 5 § är arrendeavgift som jordägaren kräver för

av förlängning inte att skälig, den överstiger den

anse som om arrendeavgift som arrendestället vid arrendetidens utgång kan antas betinga på öppna marknaden. Därvid skall dock bortses från anbud eller arrendeavtal som inte är rimliga med hänsyn till det allmänna prisläget i orten för närmast jämförliga arrendeställen. Endast om särskilda skäl föreligger får hänsyn tas till en sådan ökning av arrendeställets arrendator har åstadkommit.

värde som en

I tvist om ersättning enligt 5 § får ett yttrande som arrendenämnden avgett rörande arrendeavgiften frångås endast

det visas eller annars är om uppenbart att den arrendeavgift

arrendestället kan antas som betinga på öppna marknaden är påtagligt högre eller lägre än

3 6 F örfattn in gsförslag

arrendenämnden har angett. Har i fall som avses i andra stycket jordägaren vid tiden för arrendenämndens yttrande fått anbud eller träjfat avtal om arrende arrendestället utan av att han under medlingen lämnat uppgift om detta, får anbudet eller avtalet beaktas vid prövningen endast om det föreligger synnerliga skäl.

6§ Vill jordägaren säga Vill jordägaren säga upp upp avtalet, skall han i uppsägningen avtalet, skall han i uppsägningen underrätta arrendatorn de underrätta arrendatorn de om om villkor han uppställer för att villkor han uppställer för att förlänga arrendeförhållandet förlänga arrendeförhållandet eller om orsaken till att han eller orsaken till att han om vägrar medge förlängning. vägrar medge förlängning. Uppsägningen skall dessutom Uppsägningen skall dessutom innehålla underrättelse att innehålla underrättelse om en arrendatorn, om han icke går arrendators rätt till ersättning med på att lämna arrendestället enligt 5 § och rätt till uppskov utan att få ersättning enligt 5 enligt 6 b har att inom två månader från uppsägningen hänskjuta tvisten till arrendenämnden för medling. Underlåter jordägaren att Om uppsägning inte har en fullgöra vad som åligger honom det innehåll i första som anges enligt första stycket, är stycket är den utan verkan. uppsägningen utan verkan. Har jordägaren fullgjort vad Har jordägaren sagt upp som åligger honom enligt första avtalet för förlängning på stycket och vill arrendatorn icke ändrade villkor, får han under lämna arrendestället utan att få arrendetiden inte vägra förlängersättning enligt 5 har ning arrendeförhållandet av arrendatorn att hänskjuta tvisten eller för förlängningen kräva till arrendenämnden inom den i högre arrendeavgift eller något första stycket angivna tiden. annat villkor är som Iakttages denna, förfaller oförmånligare för arrendatorn rätten till ersättning. Vad än vad han har i som angett

F öifattningsförslag 37

har gäller inom uppsägningen. Gör han det och

sagts nu om samma tid hänslqutande sker kommer förlängning inte till enligt 6 § första stycket. stånd, har arrendatorn alltid

a

rätt till ersättning enligt 5

Innan medlingen har avslutats får jordägaren för förlängning av arrendeförhållandet inte kräva högre arrendeavgift eller något annat villkor som är oförmånligare för arrendatorn än vad han har angett i uppsägningen. Gör han det och kommer förlängning inte till stånd, har arrendatorn alltid rätt till ersättning enligt 5

6a§

Har arrendatorn uppsagt Vill arrendatorn säga upp avtalet och i uppsägningen avtalet för förlängning på begärt förlängning av avtalet på ändrade villkor, skall uppsägändrade villkor, skall han inom ningen innehålla uppgift om den två månader från uppsägningen ändring i de avtalade villkoren hänskjuta tvisten till arrende- han begär.

som nämnden för medling och därvid ange den ändring han önskar i de avtalade villkoren.

Underlåter arrendatorn att Om en uppsägning för hänskjuta tvisten till förlängning på ändrade villkor arrendenämnden inom den i inte har det innehåll i

som anges första stycket angivna tiden eller första stycket är den utan återkallar han före arrende- verkan. Uppsägningen är också tidens utgång sin ansökan om utan verkan om arrendatorn medling, är uppsägningen utan inom fyra månader från verkan. Har han angett de uppsägningen eller, arrende-

om ändringar han önskar i de tiden är kortare än jj/ra avtalade villkoren, skall månader, innan arrendetiden nämnden förelägga honom att löpt ut, meddelar jordägaren att avhjälpa bristen inom viss tid. han vill att arrendeförhållandet Efterkommes föreläggandet, skall förlängas på oförändrade skall ansökan medling villkor. För meddelande gäller

om avvisas. vad som föreskrivs om

uppsägning i 8 kap. 8

Har arrendatorn fullgjort Om inte jordägaren själv har

38 Författningsförslag

vad som åligger honom enligt sagt upp avtalet, får han under första stycket, skall arrende- fyra månader från uppsägning nämnden förelägga jordägaren eller, arrendetiden är om att uppge de villkor han kortare än fyra månader, innan uppställer för att förlänga arrendetiden löpt ut, inte vägra arrendeförhållandet eller förlängning arrendeor- av saken till att han vägrar medge förhållandet eller för förförlängning. Iakttager jord- längningen kräva högre avgift ägaren föreläggandet och är eller annat villkor är som avtalet uppsagt enligt 5 § oförmånligare för arrendatorn första stycket, skall avtalet anses än vad som följer det av förlängt på de av arrendatorn uppsagda avtalet. Gör han det önskade villkoren. Erinran och kommer förlängning inte till härom skall intagas i stånd, har arrendatorn alltid föreläggandet. F örlängningen rätt till ersättning enligt 5 anses som avtal om fortsatt arrende. En jordägare och en arrendator får avtala om längre tid än som sägs i andra stycket. Om ett sådant avtal har träjfats förlängs tiden enligt tredje stycket i motsvarande utsträckning.

12 kap. Hyra

1 § Detta kapitel avser avtal, genom vilka hus eller delar hus upplåts av till nyttjande mot ersättning. Detta gäller lägenheten upplåtits även om genom tjänsteavtal eller avtal i anslutning till sådant avtal. Innefattar avtalet även upplåtelse jord att nyttjas tillsammans av med lägenheten, skall detta kapitel tillämpas på avtalet, om jorden skall användas för trädgårdsodling i mindre omfattning eller för annat ändamål än jordbruk. Förenas ett tjänsteavtal, är ringa som av betydelse, med upplåtelse av såväl lägenhet för bostadsändamål som jord, skall kapitlet tillämpas, upplåtelsen lägenheten är om av mera betydelsefull än upplåtelsen av jorden. Med bostadslägenhet avses lägenhet som upplåtits för att helt eller till en inte oväsentlig del användas som bostad. Med lokal avses annan lägenhet än bostadslägenhet.

F Örfattn ingsförslag 3 9

Vad som föreskrivs i detta kapitel om sambor gäller sådana samboförhållanden där en ogift kvinna och en ogift man bor tillsammans under äktenskapsliknande förhållanden.

Förbehåll som strider mot en bestämmelse i detta kapitel är utan verkan mot hyresgästen eller den som har rätt att träda i hans ställe, om

annat anges.

Omfattar hyresavtalet minst Omfattar hyresavtalet minst tre bostadslägenheter, som tre bostadslägenheter, som hyresgästen skall hyra ut i andra hyresgästen skall hyra ut i andra hand, får parterna avtala om hand, får parterna avtala om förbehåll strider mot vad förbehåll som strider mot vad

som som sägs i detta kapitel om som sägs i detta kapitel om sådana lägenheter, under sådana lägenheter, under förutsättning att förbehållet inte förutsättning att förbehållet inte strider mot bestämmelserna om strider mot bestämmelserna om lokaler och inte heller avser lokaler och inte heller avser rätten till förlängning av avtalet rätten till förlängning av avtalet eller grunderna för fastställande eller grunderna för fastställande av hyresvillkoren i samband av hyresvillkoren i samband med sådan förlängning. Ett med sådan förlängning. Ett sådant förbehåll gäller endast sådant förbehåll gäller endast om det godkänts av om det har godkänts av hyresnämnden. Godkännande tingsrätten efter ansökan av behövs dock inte om staten, hyresvärden eller hyresgästen. kommun, landsting eller Något godkännande behövs kommunalförbund är hyresvärd. dock inte om staten, kommun,

landsting eller kommunal-

förbund är hyresvärd.

18d§

En fastighetsägare får endast under de förutsättningar som anges i andra stycket

utföra sådana standardhöjande åtgärder på fastigheten som har en inte obetydlig inverkan på en bostadslägenhets bruksvärde, eller

utföra åtgärder som medför en inte oväsentlig ändring av en bostadslägenhet eller av de gemensamma delarna av fastigheten.

För att sådana åtgärder skall För att sådana åtgärder skall få vidtas krävs det att de har få vidtas krävs det att de har godkänts av de berörda godkänts av de berörda bostadshyresgästema eller att bostadshyresgästema eller att hyresnämnden har lämnat tingsrätten efter ansökan av tillstånd till åtgärderna. Om fastighetsägaren har lämnat åtgärderna avser de tillstånd till åtgärderna. Om

gemensamma delarna av fastig- åtgärderna avser de gemenheten, krävs det att de har delarna fastigheten, samma av godkänts av hyresgästerna i krävs det att de har godkänts av minst hälften av de berörda hyresgästerna i minst hälften av bostadslägenhetema eller att de berörda bostadslägenhetema hyresnämnden har lämnat eller att tingsrätten har lämnat tillstånd till åtgärderna. tillstånd till åtgärderna. Godkännande eller tillstånd Godkännande eller tillstånd behövs inte, om åtgärderna behövs inte, åtgärderna om vidtas för att bostadslägenhet vidtas för att bostadslägenhet en en skall uppnå lägsta godtagbara skall uppnå lägsta godtagbara standard enligt 18 a § sjätte och standard enligt 18 § sjätte och a sjunde styckena. sjunde styckena. Med fastighetsägare jämställs innehavare av tomträtt och ägare av byggnad som tillhör någon annan än markägaren. Med hyresgäst avses i 18 d h även den som tidigare varit hyresgäst, om hans hyresavtal har upphört med anledning av en större ombyggnad och han har rätt att flytta tillbaka till en lägenhet i fastigheten efter ombyggnaden och kan anses vara berörd av den åtgärd det är fråga om.

23 § Bostadshyresgästen får inte använda lägenheten för något annat ändamål än det avsedda. Hyresvärden får dock inte åberopa avvikelser som är utan betydelse för honom. Lokalhyresgästen får inte Lokalhyresgästen får inte använda lokalen för något annat använda lokalen för något annat ändamål än det avsedda, inte ändamål än det avsedda, inte om om hyresnämnden lämnar tillstånd tingsrätten efter ansökan av till det. Sådant tillstånd skall hyresgästen lämnar tillstånd till lämnas, om hyresgästen innehaft det. Sådant tillstånd skall lokalen längre tid än två år och lämnas, hyresgästen innehaft om har beaktansvärda skäl för lokalen längre tid än två år och en ändrad användning samt har beaktansvärda skäl för en hyresvärden inte har befogad ändrad användning samt anledning att motsätta sig den. hyresvärden inte har befogad Tillståndet kan förenas med anledning att motsätta sig den. villkor. Tillståndet kan förenas med villkor.

24a§ Bostadshyresgäster har rätt att på bekostnad i lägenheten egen utföra målning, tapetsering och därmed jämförliga åtgärder. Minskar

F örfattningsförslag 41

därigenom lägenhetens bruksvärde, har hyresvärden rätt till ersättning för skadan.

Avser hyresavtalet ett enfamiljshus som inte är avsett att hyras ut varaktigt eller lägenhet, vilken upplåtits någon innehade den

en av som med bostadsrätt och vilken alltjämt innehas med sådan rätt, gäller första stycket endast om inte annat har avtalats.

Frågan skyldighet för

om hyresgästen att betala ersättning enligt första stycket prövas av hyresnämnden.

34§

En hyresgäst, som avser att En hyresgäst, som inte avser använda sin bostadslägenhet, får att använda sin bostadslägenhet, överlåta hyresrätten till en får överlåta hyresrätten till en närstående som varaktigt närstående som varaktigt sammanbor med honom, om sammanbor med honom, om hyresnämnden lämnar tillstånd tingsrätten efter ansökan av till överlåtelsen. Sådant tillstånd hyresgästen lämnar tillstånd till skall lämnas, hyresvärden överlåtelsen. Sådant tillstånd

om skäligen kan nöja sig med skall lämnas, om hyresvärden förändringen. Tillståndet kan skäligen kan nöja sig med förenas med villkor. förändringen. Tillståndet kan

förenas med villkor.

Första stycket gäller också om hyresgästen avlider under hyrestiden och dödsboet vill överlåta hyresrätten till sådan dödsbodelägare eller annan hyresgästen närstående som varaktigt sammanbodde med honom.

35§

Hyresgästen får överlåta Hyresgästen får överlåta hyresrätten till sin bostads- hyresrätten till sin bostadslägenhet för att byte få lägenhet för att byte få

genom genom

bostad, hyres- en annan bostad, om tingsrätten en annan om nämnden lämnar tillstånd till efter ansökan av hyresgästen överlåtelsen. Tillstånd skall lämnar tillstånd till överlåtelsen. lämnas, om hyresgästen har Tillstånd skall lämnas, om beaktansvärda skäl för bytet och hyresgästen har beaktansvärda detta kan äga utan påtaglig skäl för bytet och detta kan äga

rum olägenhet för hyresvärden samt utan påtaglig olägenhet för

rum inte heller andra särskilda skäl hyresvärden samt inte heller talar mot bytet. Tillståndet kan andra särskilda skäl talar mot förenas med villkor. bytet. Tillståndet kan förenas

med villkor. Första stycket gäller inte, om lägenheten hyrs i andra hand, lägenheten del upplåtarens bostad, utgör en av lägenheten är belägen i ett enfamiljshus inte som är avsett att hyras ut varaktigt eller i ett tvåfamilj shus, lägenheten har upplåtits någon innehade den med av som bostadsrätt och lägenheten alltjämt innehas med sådan rätt, eller hyresavtalet avser ett möblerat eller lägenhet för rum en fritidsändamål och hyresförhållandet inte har varat längre än nio månader i följd. Medverkar en kommun till Medverkar kommun till en att hyresgästen får en annan att hyresgästen får en annan bostad genom att anvisa eller bostad att anvisa eller genom förmedla denna, får kommunen förmedla denna, får kommunen ansöka hos hyresnämnden om ansöka hos tingsrätten om tillstånd som avses i första tillstånd i första som avses stycket. Detta gäller även stycket. Detta gäller även kommunalförbund som har hand kommunalförbund har hand som

om bostadsfönnedling som är om bostadsfönnedling är

som gemensam för två eller flera för två eller flera gemensam kommuner. kommuner.

36§ Den som hyr en lägenhet för En hyresgäst hyr som en att helt eller till väsentlig del lägenhet för att helt eller till använda den för handel, väsentlig del använda den för hantverk, industri eller handel, hantverk, industri eller annan förvärvsverksamhet, får överlåta förvärvsverksamhet, får annan hyresrätten till den skall överlåta hyresrätten till den som som överta verksamheten, skall överta verksamheten, om om hyresnämnden lämnar tillstånd tingsrätten ansökan

efter av

till överlåtelsen. Sådant tillstånd hyresgästen lämnar tillstånd till skall lämnas, om hyresvärden överlåtelsen. Sådant tillstånd har befogad anledning att skall lämnas, hyresvärden om motsätta sig att hyresrätten inte har befogad anledning att överlåts. Har hyresgästen inne- motsätta sig att hyresrätten haft lägenheten mindre än tre år, överlåts. Har hyresgästen innefår tillstånd dock lämnas endast haft lägenheten mindre år, än tre om synnerliga skäl föreligger. får tillstånd dock lämnas endast Tillståndet kan förenas med synnerliga skäl föreligger. om villkor. Tillståndet kan förenas med villkor. i

F örfattningsförslag 43

37§

Har bostadslägenhet Har en bostadslägenhet

en upplåtits till kommun, får upplåtits till kommun, får

en en kommunen överlåta hyresrätten kommunen överlåta hyresrätten till lägenheten, om hyres- till lägenheten, om tingsrätten nämnden lämnar tillstånd till efter ansökan av kommunen överlåtelsen. Sådant tillstånd lämnar tillstånd till överlåtelsen. skall lämnas, överlåtelsen Sådant tillstånd skall lämnas,

om kan ske utan påtaglig olägenhet om överlåtelsen kan ske utan för hyresvärden. Tillståndet kan påtaglig olägenhet för hyresförenas med villkor. värden. Tillståndet kan förenas

med villkor.

40§

En hyresgäst får hyra ut eller En hyresgäst får hyra ut eller på annat sätt upplåta lägenheten på annat sätt upplåta lägenheten i dess helhet i andra hand, om i dess helhet i andra hand, om hyresnämnden lämnar tillstånd tingsrätten efter ansökan av till det. hyresgästen lämnar tillstånd till

det.

Tillstånd skall lämnas, om

hyresgästen på grund ålder, sjukdom, tillfälligt arbete på

av

ort, särskilda familjeförhållanden eller därmed jämförbara annan förhållanden har beaktansvärda skäl för upplåtelsen, och

hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke.

Tillstånd enligt första stycket skall begränsas till viss tid och kan förenas med villkor.

44 §

Är hyresrätten enligt 42 § första stycket 1 eller 2 förverkad på grund

dröjsmål med betalning hyran och har hyresvärden med av av anledning därav sagt upp avtalet, får hyresgästen inte på grund av dröjsmålet skiljas från lägenheten, hyran betalas på det sätt som

om

i 20 § andra eller tredje stycket eller deponeras hos länsstyrelsen anges enligt 21 §

inom tre veckor från det att en hyresgäst, när det är fråga om en bostadslägenhet, har delgetts underrättelse om att han genom att betala hyran på angivet sätt får tillbaka hyresrätten samt meddelande om uppsägningen och anledningen till denna lämnats till socialnämnden i den kommun där lägenheten är belägen, eller

44 Författningsförslag SOU 1999: 15

inom två veckor från det att en hyresgäst, när det är fråga om en lokal, har delgetts underrättelse om att han genom att betala hyran på angivet sätt får tillbaka hyresrätten. I avvaktan på att hyresgästen visar sig ha gjort vad fordras som enligt första stycket för att få tillbaka hyresrätten får beslut om avhysning inte meddelas förrän det efter utgången av den tid som anges i det stycket har gått ytterligare två vardagar. En hyresgäst får inte, när det En hyresgäst får inte, när det är fråga om en bostadslägenhet, är fråga om en bostadslägenhet, skiljas från lägenheten, om skiljas från lägenheten, om dröjsmålet endast har avsett dröjsmålet endast har avsett sådan höjning hyran sådan höjning hyran av som av som blivit gällande enligt 54 a § och blivit gällande enligt 54 § och a hyran kan prövas med hyran kan prövas med tillämpning 55 § tredje tillämpning 55 § tredje av c av c stycket. Vad som sagts nu skall stycket. Vad sagts skall som nu gälla till dess att månad gälla till dess att månad en en förflutit från det att hyres- förflutit från det att domstolens nämndens eller Svea hovrätts beslut har vunnit laga kraft. beslut har vunnit laga kraft. En hyresgäst får inte heller, när det är fråga bostadslägenhet, om en skiljas från lägenheten om socialnämnden inom den tid som anges i första stycket 1 skriftligen har meddelat hyresvärden att nämnden åtar sig betalningsansvaret för hyran, eller hyresgästen har varit förhindrad att betala hyran inom den tid som anges i första stycket l på grund sjukdom eller liknande av oförutsedd omständighet och hyran har betalats så snart det möjligt, var dock senast när tvisten avhysning avgörs i första instans. om Första-fjärde styckena gäller inte, om hyresgästen ändå är skyldig att flytta inom kortare tid än en månad efter det att hyresrätten förverkats. Regeringen eller den myndighet regeringen bestämmer som fastställer formulär till underrättelse och meddelande i första som avses stycket.

45§ Bestämmelserna i 46-52 Bestämmelserna i 46-52 gäller vid upplåtelser gäller vid upplåtelser av av bostadslägenheter, om inte bostadslägenheter, inte om hyresavtalet avser upp- hyresavtalet avser upplåtelse i andra hand låtelse i andra hand av en av en lägenhet i dess helhet och lägenhet i dess helhet och hyres-

F örfattningsförslag 45

hyresförhållandet upphör innan förhållandet upphör innan det det har varat längre än två år i har varat längre än fyra år i följd, följd,

hyresavtalet i annat fall än hyresavtalet i annat fall än som sägs i 1 avser ett möblerat som sägs i l avser ett möblerat rum eller en lägenhet för rum eller en lägenhet för fritidsändamål och hyresför- fritidsändamål och hyresförhållandet upphör innan det har hållandet upphör innan det har varat längre än nio månader i varat längre än nio månader i följd, följd,

lägenheten utgör en del av lägenheten utgör en del av upplåtarens egen bostad, eller upplåtarens egen bostad, eller

hyresvärden säger upp 4. hyresvärden säger upp hyresförhållandet att upphöra i hyresförhållandet att upphöra i förtid på den grunden att förtid på den grunden att hyresrätten är förverkad och hyresrätten är förverkad och annat inte följer 47 annat inte följer av 47

av

Har hyresvärden och Har hyresvärden och hyresgästen i en särskilt hyresgästen i en särskilt upprättad handling kommit upprättad handling kommit överens om, att hyresrätten inte överens om, att hyresrätten inte skall vara förenad med rätt till skall vara förenad med rätt till förlängning, gäller överens- förlängning, gäller överenskommelsen om den godkänts av kommelsen om den har godhyresnämnden. Överenskom- känts tingsrätten efter

av melsen gäller dock utan sådant ansökan hyresvärden eller

av godkännande den träffas hyresgästen. Överenskommel-

om efter det att hyresförhållandet sen gäller dock utan sådant har inletts och avser en godkännande om hyresrätt som är förenad med den träffas efter det att rätt till förlängning. Om en hyresförhållandet har inletts och make eller sambo som inte har hyresrätt är

avser en som del i hyresrätten hade sin bostad förenad med rätt till förlängi lägenheten när överens- ning, eller kommelsen träffades, gäller den det förhållandet

avser överenskommelsen mot den att huset skall rivas eller maken eller sambon endast undergå större ombyggnad och

om han eller hon har godtagit den. överenskommelsen gäller under

högst tre år från tillträdesdagen,

eller

hyresavtalet avser en

sådan upplåtelse av lägenhet

som anges i 46 § första stycket 6

och om överenskommelsen avser det förhållandet att hyresvärden skall bosätta sig i eller sälja huset och gäller under högst tre

år från tillträdesdagen.

Om en make eller sambo som inte har del i hyresrätten hade sin bostad i lägenheten när överenskommelsen trajfades, gäller överenskommelsen mot den maken eller sambon endast om maken eller sambon har godtagit den.

49§ Har hyresvärden sagt Har hyresvärden sagt upp upp hyresavtalet och föreligger tvist hyresavtalet och föreligger tvist om förlängning av avtalet enligt förlängning avtalet enligt om av 46 § eller 47 § första stycket, är 46 § eller 47 § första stycket, är uppsägningen utan verkan, om uppsägningen utan verkan, om inte hyresvärden senast inte hyresvärden senast en en månad efter hyrestidens utgång månad efter hyrestidens utgång hänskjuter tvisten till hyres- ansöker att tingsrätten om nämnden eller hyresgästen ändå förordnar att hyresavtalet skall flyttat senast vid hyrestidens upphöra eller hyresgästen ändå utgång. flyttat senast vid hyrestidens utgång. Vill hyresvärden inte Vill hyresvärden inte samtycka till förlängning samtycka till förlängning av av hyresavtalet enligt 47 skall hyresavtalet enligt 47 skall han senast inom en månad efter han senast inom månad efter en det att hyresförhållandet med det att hyresförhållandet med hyresgästen upphörde anmoda hyresgästen upphörde anmoda den som enligt nämnda paragraf den enligt nämnda paragraf som kan ha rätt till förlängning att kan ha rätt till förlängning att flytta. För anmodan gäller vad flytta. För anmodan gäller vad som föreskrivs om uppsägning i föreskrivs uppsägning i som om 8 En sådan anmodan är utan 8 En sådan anmodan är utan verkan, om inte hyresvärden verkan, inte hyresvärden om inom en månad därefter inom månad därefter ansöker en hänskjuter tvisten till hyres- att tingsrätten förordnar om att nämnden eller den som har rätt till förlängning avtalet av anmodats ändå flyttar innan saknas eller den har som

tiden för hänskjutande gått ut. anmodats ändå flyttar innan Har anmodan skett tidigare än tiden för ansökan gått ut. Har månad före hyrestidens anmodan skett tidigare än en en utgång, får hänskjutande dock månad före hyrestidens utgång, ske fram till hyrestidens utgång. får ansökan dock ske fram till hyrestidens utgång. Andra stycket tredje och fjärde meningarna gäller också i fall som avses i 3 § tredje stycket Domstolen får i ärende enligt första-tredje styckena efter yrkande hyresvärden ålägga av hyresgästen att flytta vid den tidpunkt då lägenheten skall lämnas.

51 § Bifalls inte hyresvärdens Bifalls inte hyresvärdens talan att hyresavtalet skall talan att hyresavtalet skall om om upphöra att gälla, skall för den upphöra att gälla, skall för den fortsatta uthymingen fastställas fortsatta uthyrningen fastställas villkor som förut samma villkor som förut samma tillämpats, inte parterna tillämpats, om inte parterna om kommer överens att andra kommer överens om att andra om villkor skall gälla. Önskar villkor skall gälla. Önskar hyresvärden ändring av hyresvärden ändring av hyresvillkoren för det fall att hyresvillkoren för det fall att hans talan inte bifalls, skall han hans talan inte bifalls, skall han samtidigt han hänskjuter samtidigt han ansöker som som förlängningstvisten till hyres- enligt 49 § första-tredje nämnden ansöka ändring av styckena begära ändring av om hyresvillkoren. hyresvillkoren. Beslut förlängning avtal fortsatt uthyrning. Mot om anses som om hyresförhållandet får åberopas omständighet kunnat åberopas i som målet eller ärendet.

55c§ Gäller hyresavtalet för Gäller hyresavtalet för obestämd tid och har avtalet obestämd tid och har avtalet sagts får beslut ändring sagts får beslut om ändring upp, om upp, hyresvillkoren inte tiden av hyresvillkoren inte avse tiden av avse före den tidpunkt till vilken före den tidpunkt till vilken uppsägning skett. Har frågan uppsägning skett. Prövas frågan villkorsändring utan villkorsändring utan att om om

uppsägning häns/sjutils till avtalet har sagts får upp, hyresnämnden, får beslutet inte beslutet inte tiden före det avse avse tiden före det månadsskifte månadsskifte inträffar som som inträffar närmast efter tre närmast efter tre månader från månader från dagen för dagen för ansökningen. Beslut ansökningen. Beslut om ändring ändring hyresvillkoren får om av av hyresvillkoren får dock inte i dock inte i något de fall av som något av de fall angetts angetts tiden innan som nu nu avse sex avse tiden innan sex månader månader förflutit efter det att de förflutit efter det att de förut förut gällande villkoren började gällande villkoren började tillämpas. tillämpas. Är hyresavtalet ingånget för Är hyresavtalet ingånget för bestämd tid och har avtalet sagts bestämd tid och har avtalet sagts får beslut ändring upp, om av upp, får beslut ändring hyresvillkoren inte tiden om av avse hyresvillkoren inte tiden före den tidpunkt till vilken avse före den tidpunkt till vilken uppsägning skett. Prövas frågan uppsägning skett. Har frågan villkorsändring utan om att om villkorsändring utan avtalet har får beslut sagts upp, uppsägning hänskjutits till om ändring hyresvillkoren av hyresnämnden, får beslut inte tiden före den tidpunkt om avse ändring av hyresvillkoren inte till vilken avtalet tidigast hade avse tiden före den tidpunkt till kunnat sägas upp, om vilken avtalet tidigast hade uppsägning skett när ansökkunnat sägas upp, om uppsäg- ningen ingavs till tingsrätten. Är ning skett när ansökningen hyrestiden längre år och än ett ingavs till hyresnämnden. Är sker ändring hyresvillkoren av hyrestiden längre än ett år och på grund ansökan av av sker ändring hyresvillkoren hyresgästen, får beslutet likväl av grund av ansökan tiden efter det månadsskifte av avse hyresgästen, får beslutet likväl inträffar närmast efter som tre avse tiden efter det månadsskifte månader från dagen för som inträffar närmast efter tre ansökningen, dock tidigast månader från dagen för sedan hyresförhållandet varat ett ansökningen, dock tidigast åri följd. sedan hyresförhållandet varat ett åri följd. Har den hyra som prövats blivit gällande enligt 54 får beslut a om hyran, trots vad sägs i första stycket, tid från den dag då som avse hyran började gälla, om ansökningen har gjorts inom tre månader därefter. Hyresnämnden får, när det Tingsrätten får, när det finns finns skäl till det, förordna att skäl till det, förordna beslut att

F örfattningsförslag 49

beslut villkorsändring skall om villkorsändring skall gälla

om gälla från en tidigare tidpunkt än från en tidigare tidpunkt än vad vad som sägs i första och andra som sägs i första och andra styckena. Om det finns särskilda styckena. Om det finns särskilda skäl får hyresnämnden också skäl får tingsrätten också förordna att beslut om villkors- förordna att beslut om villkorsändring får verkställas även ändring får verkställas även om

om det inte har vunnit laga kraft. det inte har vunnit laga kraft.

Skall hyresgästen enligt Skall hyresgästen enligt hyresnämndens eller hovrättens domstolens beslut betala högre beslut betala högre hyra för hyra för förfluten tid än vad som förfluten tid skolat utgå tidigare har gällt, är hyresrätten

än som förut, är hyresrätten inte inte förverkad på grund av förverkad på grund av dröjsmål dröjsmål med betalningen av det med betalningen av det överskjutande beloppet, om överskjutande beloppet, om betalningen sker inom en månad betalningen sker inom en månad från den dag då beslutet vann från den dag då beslutet vann laga kraft. Vad som sagts nu laga kraft. Vad som sagts nu gäller inte, om skyldighet att gäller inte, skyldighet att flytta inträder för hyresgästen

om flytta inträder för hyresgästen inom kortare tid än två månader inom kortare tid än två månader efter nämnda dag. efter nämnda dag.

På överskjutande belopp skall hyresgästen betala ränta som om beloppet förfallit till betalning samtidigt med den förut utgående hyran. Räntan beräknas enligt 5 § räntelagen 1975:635 för tiden innan beslutet vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter.

I beslutet får anstånd medges med betalningen av det Överskjutande belopp jämte i sjätte stycket. Medges anstånd, får det

ränta som avses bestämmas att ränta till förfallodagen skall beräknas enligt 5 § räntelagen.

Om hyran sänks för förfluten Om hyran sänks för förfluten tid hyresnämndens eller tid genom domstolens beslut,

genom hovrättens beslut, skall skall hyresvärden samtidigt hyresvärden samtidigt åläggas åläggas att till hyresgästen att till hyresgästen betala betala tillbaka vad han till följd tillbaka vad han till följd därav därav har uppburit för mycket har uppburit för mycket jämte jämte ränta. Räntan skall ränta. Räntan skall beräknas beräknas enligt 5 § räntelagen enligt 5 § räntelagen för tiden för tiden från dagen för från dagen för beloppets beloppets mottagande till dess mottagande till dess beslutet beslutet vunnit laga kraft och vunnit laga kraft och enligt 6 § enligt 6 § räntelagen för tiden

räntelagen för tiden därefter. därefter.

55d§ Denna paragraf gäller vid upplåtelse möblerat eller omöblerat av rum och vid upplåtelse i andra hand bostadslägenhet. av annan Paragrafen gäller dock inte upplåtelser för fritidsändamål. Om hyresvärden har tagit Om hyresvärden har tagit emot en hyra som inte är skälig emot hyra inte är skälig en som enligt 55 § första och andra enligt 55 § första och andra styckena, skall hyresnämnden på styckena, skall hyresvärden ansökan hyresgästen besluta betala tillbaka vad han tagit av att hyresvärden skall betala emot utöver skäligt belopp tillbaka vad han tagit emot tillsammans med ränta. Räntan utöver skäligt belopp tillsam- beräknas enligt 5 § räntelagen mans med ränta. Räntan 1975:635 från dagen då beräknas enligt 5 § räntelagen hyresvärden tog beloppet emot 1975:635 från dagen då till dess att återbetalningshyresvärden tog emot beloppet skyldigheten blivit slutligt till dess att återbetalnings- bestämd dom vunnit genom som skyldigheten blivit slutligt laga kraft och enligt 6 § bestämd beslut räntelagen för tiden därefter. En genom som vunnit laga kraft och enligt 6 § dom återbetalning hyra om av räntelagen för tiden därefter. Ett får inte längre tid tillbaka avse beslut återbetalning hyra än två år före dagen för om av får inte avse längre tid tillbaka stämningsansökan. än två år före dagen för ansökan. I ett ärende om återbetalning I ett mål återbetalning om enligt andra stycket skall enligt andra stycket skall hyresnämnden, om hyresgästen tingsrätten, hyresgästen om begär det, också fastställa hyran begär det, också fastställa hyran för den fortsatta uthymingen för den fortsatta uthymingen från och med dagen för ansökan. från och med dagen för Vid denna prövning tillämpas 55 stämningsansökan. Vid denna § första och andra styckena. prövning tillämpas 55 § första Beslut om ändring av och andra styckena. Beslut om hyresvillkoren anses som avtal ändring hyresvillkoren av anses om villkor för fortsatt uthyrning. avtal villkor för fortsatt som om När det finns skäl till det, får uthyrning. När det finns skäl till hyresnämnden bestämma att det, får tingsrätten bestämma att beslutet skall gälla omedelbart. beslutet skall gälla omedelbart. Om hyran höjs eller sänks Om hyran höjs eller sänks retroaktivt tillämpas 55 c § retroaktivt tillämpas 55 § c femte åttonde styckena. femte åttonde styckena. - -

För att hyresnämnden skall För att tingsrätten skall kunna pröva ansökan enligt kunna pröva ansökan enligt

en en andra stycket skall ansökan ha andra stycket skall ansökan ha kommit in till hyresnämnden kommit in till tingsrätten inom inom månader från det att tre månader från det att

tre hyresgästen lämnade lägenheten. hyresgästen lämnade lägenheten.

56§

Bestämmelserna i 57-60 gäller för upplåtelser av lokaler, om inte

hyresförhållandet upphör innan det varat längre än nio månader i följd, eller

2. hyresförhållandet upphör på den grund att hyresrätten är förverkad eller förhållande avses i 28 § föreligger.

som

Har hyresvärden och Har hyresvärden och hyresgästen i särskilt upprättad hyresgästen i särskilt upprättad handling överenskommit om handling överenskommit om villkor som strider mot 57- villkor som strider mot 57- 60 §§, är överenskommelsen 60 §§, är överenskommelsen gällande. Har överenskom- gällande. Har överenskommelsen träffats innan hyres- melsen träffats innan hyresförhållandet varat längre än nio förhållandet varat längre än nio månader i följd, gäller den dock månader i följd, gäller den dock endast den godkänts av endast den godkänts

om om av hyresnämnden. tingsrätten efter ansökan

av

hyresvärden eller hyresgästen.

Överenskommelsen är dock

giltig utan sådant godkännande

om den gäller under högst fem

år från tillträdesdagen och

avser det förhållandet att

huset skall rivas eller

undergå större ombyggnad,

en

hyresvärden skall bedriva

verksamhet i lokalen, eller

vid upplåtelse i andra

hand, hyresförhållandet mellan

fastighetsägaren och hyres-

gästen skall upphöra.

57a§

Vid tillämpningen 57 § första stycket 5 skall krävd hyra inte

av en

skälig, den överstiger den hyra som lokalen vid anses som om

hyrestidens utgång kan antas betinga på marknaden öppna marknadshyra. När marknadshyran bestäms, skall främst beaktas hyran för närmast jämförliga lokaler på orten. Endast det ñnns om särskilda skäl får hänsyn tas till ökning lokalens värde, av som en hyresgäst har åstadkommit. I tvist om ersättning enligt 5 7 § får yttrande hyresnämnden av frångås endast det är om uppenbart när yttrandet avser marknadshyran, att denna är påtagligt högre eller lägre än hyresnämnden angett, när yttrandet avser anvisad lokal, att hyresnämndens bedömning inte varit riktig. I fall som i andra avses stycket 1 får utredning inte som har lagts fam under medlingen, beaktas vid prövningen endast om det finns synnerliga skäl.

5s§ Vill hyresvärden säga Vill hyresvärden upp säga upp avtalet skall han i uppsägningen avtalet för förlängning på underrätta hyresgästen de ändrade villkor, skall han om i villkor han kräver för att uppsägningen underrätta hyressom förlänga hyresförhållandet eller gästen om orsaken till att han vägrar de villkor han kräver om som medge förlängning. Uppsäg- för att förlänga hyresförningen skall dessutom innehålla hållandet och underrättelse att hyresgästen, hyresgästs rätt till en om han inte går med på att flytta ersättning enligt 57 § första utan att få ersättning enligt 58 b stycket 5 och 58 b § samt rätt till har att inom två månader från uppskov med avflyttning enligt uppsägningen hänskjuta tvisten 59 till hyresnämnden för medling. Vill hyresvärden säga upp Underlåter hyresvärden att avtalet till upphörande skall han fullgöra vad som åligger honom i uppsägningen underrätta enligt första stycket, är upp- hyresgästen om sägningen utan verkan. orsaken till att han vägrar Har hyresvärden fullgjort gå med förlängning och på en vad åligger honom enligt hyresgästs rätt till som en

F örfattningsförslag 53

första stycket och vill ersättning enligt 57 § första hyresgästen inte lämna lägen- stycket 3 eller 4 och 58 b § heten få ersättning samt rätt till uppskov med

utan att enligt 58 b har hyresgästen avflyttning enligt 59

hänskjuta tvisten till Om uppsägning inte har att en hyresnämnden inom den i första det innehåll anges i första

som stycket angivna tiden. Gör han eller andra stycket är den utan inte det, förfaller rätten till verkan. ersättning. Vad har sagts Har hyresvärden sagt upp

som nu gäller inte, inom samma tid avtalet för förlängning på

om tvist hänskjuts till nämnden ändrade villkor, får han under enligt § första stycket. hyrestiden inte vägra förläng-

58 a

Innan medlingen har ning hyresförhållandet eller

av avslutats får hyresvärden för för förlängningen kräva högre förlängning hyresför- hyra eller något annat villkor

av hållandet inte kräva högre hyra är oförmånligare för

som eller något annat villkor är hyresgästen än vad han har

som oförmånligare för hyresgästen angett i uppsägningen. Gör han än vad han har angett i det och kommer förlängning inte uppsägningen. Gör han det och till stånd, har hyresgästen alltid kommer förlängning inte till rätt till ersättning enligt 58 b stånd, har hyresgästen alltid rätt till ersättning enligt 58 b

58a§

Vill hyresgästen säga Vill hyresgästen säga upp

upp avtalet för förlängning på avtalet för förlängning på ändrade villkor, skall han i ändrade villkor, skall uppsäguppsägningen underrätta hyres- ningen innehålla uppgift den

om värden den ändring i de ändring i de avtalade villkoren

om avtalade villkoren som han som han begär. begär. Om överenskommelse inte tråjfas mellan parterna, skall hyresgästen inom två månader från uppsägningen hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling.

Underlåter hyresgästen att Om uppsägning för

en fullgöra vad åligger honom förlängning på ändrade villkor

som enligt första stycket eller inte har det innehåll som anges i återkallar han före hyrestidens första stycket är den utan utgång sin ansökan medling, verkan. Uppsägningen är också

om är uppsägningen utan verkan. utan verkan om hyresgästen

inom sex månader från uppsägningen eller, hyresom tiden är kortare månader, än sex innan hyrestiden löpt ut, meddelar hyresvärden att han vill att hyresförhållandet skall förlängas på oförändrade villkor. För meddelande gäller vad som föreskrivs om uppsägning i 8 Om inte hyresvärden själv Om inte hyresvärden själv har sagt upp avtalet, får han har sagt avtalet, får han upp innan medlingen har avslutats under månader från sex inte vägra förlängning av uppsägningen eller, hyresom hyresförhållandet eller för tiden är kortare månader, än sex förlängning kräva högre hyra innan hyrestiden löpt ut, inte eller något annat villkor är vägra förlängning hyresförsom av oförmånligare för hyresgästen hållandet eller för förlängningen än vad som följer det kräva högre hyra eller något av uppsagda avtalet. Gör han det villkor annat som är och kommer förlängning inte till oförmånligare för hyresgästen stånd, har hyresgästen alltid rätt än vad följer det som av till ersättning enligt 58 b uppsagda avtalet. Gör han det

och kommer förlängning inte till stånd, har hyresgästen alltid rätt till ersättning enligt 58 b En hyresgäst och en hyresvärd får avtala längre om tid än sägs i andra stycket. som Om ett sådant avtal har träffats förlängs tiden enligt tredje stycket i motsvarande utsträckning.

62§ Vite som förelagts med stöd Vite förelagts med stöd som av detta kapitel utdömes detta kapitel döms av av ut av hyresnämnden. Nämnden skall tingsrätten på talan av den part självmant ta upp frågan har ansökt föreom som om utdömande. Har ändamålet med läggandet. vitet förfallit, får vitet inte dömas ut.

F örfattningsförslag 5 5

Vite förelagts med stöd detta kapitel får inte förvandlas till

som av fängelse.

66§

Avtal mellan hyresvärd och Avtal mellan hyresvärd och hyresgäst, att framtida tvist med hyresgäst, att framtida tvist med anledning hyresförhållandet anledning av hyresförhållandet

av skall hänskjutas till avgörande skall hänskjutas till avgörande

skiljemän utan förbehåll av skiljemän utan förbehåll om av om rätt för parterna att klandra rätt för parterna att klandra skiljedomen, får göras skiljedomen, får inte göras gällande i fråga hyresgästens gällande i fråga om hyresgästens

om rätt eller skyldighet att tillträda rätt eller skyldighet att tillträda eller behålla lägenheten, eller behålla lägenheten, fastställande hyresvillkor i fastställande av hyresvillkor i

av fall i 51, 52 eller fall som avses i 51, 52 eller

som avses 55 återbetalning hyra och 55 återbetalning av hyra och

av fastställande hyra enligt fastställande av hyra enligt

av 55 d§ eller bestämmande 55d§ eller bestämmande av

av ersättning enligt 58 b I övrigt ersättning enligt 58 b I övrigt gäller skiljeavtalet såvitt gäller skiljeavtalet inte såvitt därigenom skiljemän utsetts därigenom skiljemän utsetts eller bestämmelse meddelats eller bestämmelse meddelats om

om skiljemännens antal, sättet för skiljemännens antal, sättet för deras utseende eller förfarandet deras utseende eller förfarandet vid skiljenämnden. I berörda vid skiljenämnden. I berörda hänseenden skall lagen hänseenden skall lagen 1929:145 skiljemän tilläm- 1929:145 skiljemän tilläm-

om om

Vad utgör I skiljeavtalet får dock pas. som sagts nu pas. dock hinder för att i kortare tid bestämmas för

skiljeavtalet hyresnämnden skiljemannaåtgärdens avslutande

utse till skiljenämnd eller bestämma än den tid om sex månader som kortare tid för skiljemanna- anges i nämnda lag. åtgärdens avslutande än den tid

sex månader som anges i om nämnda lag.

Skyndsam handläggning

68§

I varje län skall finnas en Hyrestvister som rör hyresnämnd. Regeringen får störningar i boendet skall dock bestämma, att annat handläggas särskilt skyndsamt.

område än ett län skall utgöra verksamhetsområde för hyresnämnden.

Förfarandet i hyresärenden

69§ Hyresnämnden har till Om något annat inte följer av uppgift att medla i hyrestvister 70-83 §§ tillämpas lagen samt att pröva frågor som enligt 1996:242 om domstolsärenden detta kapitel ankommer på vid handläggningen följande av nämnden. Nämnden kan även ärenden: vara skiljenämnd i hyrestvister. godkännande förbehåll av Närmare bestämmelser vid blockuthyrning enligt 1 § om hyresnämnd meddelas i särskild sjätte stycket,

lag. åtgärdsföreläggande enligt

11 § första stycket 5 eller 16 § andra stycket, upprustningsföreläggande enligt §§, 18 a-c tillstånd till eller förbud mot förbättrings- och ändringsåtgärder enligt 18 d-h §§, tillstånd att använda lokal för annat ändamål enligt 23 tillstånd att överlåta hyresrätt enligt 34-3 7 §§, tillstånd att upplåta lägenhet i andra hand enligt 40 godkännande av avstående från besittningsskydd för bostad enligt 45 § andra stycket, förlängning av hyresavtal enligt 49 10. ändring av hyresvillkor enligt 54 11 godkännande avståav . ende från besittningsskydd för lokal enligt 56 § andra stycket, 12. uppskov med avflyttning enligt 59 13. utdömande av vite enligt 62 eller

1999:15 F örfattningsförslag 57

SOU

14. uppgiftsföreläggande en-

ligt 64

70§ Beslut hyresnämnden i Ärenden i 69 § av som anges frågor i 11 § första skall handläggas den domstol som avses av stycket 16 § andra stycket, område fastigheten är inom vars 18a-f §§, 18 h 23 § andra belägen. stycket, 34, 36, 37, 49, 52, 24 a, 54, 55 62 eller 64 § får överklagas inom tre veckor från den dag beslutet meddelades.

Beslut av hyresnämnden i

frågor i 1 § sjätte som avses stycket, 35, 40, 45, 56 eller 59 § får inte överklagas.

71§ Ett överklagande i Gäller för lägenhet förhandsom avses 70 § Svea hovrätt. lingsordning enligt hyresförtas upp av Överklagandet skall in till handlingslagen 1978:308, får ges

hyresnämnden. hyresvärdens yrkande högre

om hyra inte tas upp till prövning,

inte förhandling skall

om som påkallas enligt förhandlingsordningen ägt rörande rum tvistefrågan. Detsamma gäller yrkande om ändring av grunderna för beräkning av sådan särskild ersättning som i 19 § eller ändring av en avses hyresgästs rätt att använda utrymmen är avsedda att som användas gemensamt av hyresgästerna. Har förhandling får yrkande ändå inte ägt rum, tas upp till prövning, om

hyresvärden påkallat förhand-

ling mot denna mött hinder men inte har berott av som hyresvärden eller av fastighetsägareorganisation som är part

enligt förhandlingsordningen.

58 F örfattningsförslag SOU 1999: 15

72§ Hyrestvister som rör Tingsrätten skall i ärenden störningar i boendet skall i 69 § hålla som anges handläggas särskilt skyndsamt. sammanträde. Sammanträde behöver dock inte hållas om ärendet inte skall prövas i sak eller om ett sammanträde med hänsyn till ärendets beskaffenhet inte behövs. Om tingsrätten samtidigt handlägger ett stort antal tvister av likartad beskaffenhet mellan en hyresvärd och dennes hyresgäster om villkoren för

hyra av bostadslägenhet, får

tingsrätten, sedan ett lämpligt antal typfall av tvister prövats, med ledning typfallen avgöra av övriga tvister utan sammanträde. Om part begär att förhandling skall hållas gäller dock vad sägs i första som stycket.

73§ 1 hyrestvister i 49, Vid sammanträde får förhör som avses 54 eller 55 d § och i mål med part hållas under om åtgärdsföreläggande enligt 11 § sanningsförsäkran. På förhöret första stycket 5 eller 16 § andra skall 37 kap. 1-3 §§ rättestycket, upprustningsföre- gångsbalken tillämpas. om läggande enligt 18 §§, a-c om tillstånd till förbättrings- och ändringsåtgårder enligt 18 d-f §§, förbud mot sådana om åtgärder enligt 18 h § eller om utdömande vite enligt 62 § av skall vardera parten för svara sin rättegångskostnad i hovrätten, om inte annat följer av 18 kap. 6 § rättegångsbalken.

Författningsförslag 59

74 §

Domstolen skall om det är lämpligt med hänsyn till

ärendets beskaffenhet och

övriga omständigheter verka för att parterna förliks och, om parterna inte förliks efter förslag någondera parten och

av det inte är uppenbart att förutsättningar för förlikning saknas, lägga fram förslag till förlikning.

75 §

Värdera parten skall svara för sin kostnad, om inte annat följer av 18 kap. 6 § rättegångsbalken, i följande ärenden:

åtgärdsföreläggande enligt 11 § första stycket 5 eller 16 § andra stycket,

upprustningsföreläggande enligt §§,

18 a-c tillstånd till eller förbud

mot förbättrings- och ändringsåtgärder enligt 18 d-h §§,

tillstånd att överlåta hyresrätt enligt 34 och 35 §§,

tillstånd att upplåta bostadslägenhet i andra hand enligt 40

förlängning hyresavtal

av enligt 49

ändring hyresvillkor

av enligt 54 eller

utdömande av vite enligt 62

76 §

Ett beslut som innebär att ärende anges i 69 § 2-7,

som 10, 12 eller 14 har avgiorts, har

60 F örfattningsförslag SOU 1999: 15

efter det att tiden för överklagande gått ut rättskraft. Detta gäller dock inte beslut om avslag iföljande ärenden:

åtgärdsföreläggande enligt 11 § första stycket 5 eller 16 § andra stycket,

upprustningsföreläggande

enligt §§,

18 a-c

tillstånd att överlåta hyresrätt enligt 34-37 §§,

tillstånd att upplåta lägenhet i andra hand enligt 40 eller

uppskov med avflyttning enligt 59

Överklagande i hyresärenden

77 §

Hovrätten får pröva ett överklagande av ett beslut av tingsrätten i ett ärende som anges i 69 § endast om hovrätten har meddelat prövningstillstånd.

Prövningstillstånd behövs inte om överklagandet avser

ett beslut som rör någon annan än en part,

ett beslut vilket

genom tingsrätten har ogillat jäv mot en domare, eller

ett beslut genom vilket ett överklagande har avvisats.

78 §

Ett beslut av hovrätten i ett ärende som rör tillstånd att överlåta hyresrätt enligt 35 tillstånd att upplåta lägenhet i andra hand enligt 40 godkännande av avstående från

Författningsförslag 61

besittningsskydd enligt 45 § andra stycket eller 56 § andra stycket eller uppskov med avflyttning enligt 59 § får inte överklagas. Hovrätten får dock tillåta att beslutet överklagas, om det finns särskilda skäl för en prövning om tillstånd skall ges enligt 54 kap. 10 § första stycket 1 rättegångsbalken.

79 §

Har ett vittne, en sakkunnig eller en part under sanningsförsäkran hörts inför tingsrätten eller på stället

syn hållits och beror avgörandet även i hovrätten av tilltron till den bevisningen, får tingsrättens beslut inte ändras i den delen utan att beviset tagits upp på nytt i hovrätten. En sådan ändring får dock göras, om det finns synnerliga skäl för att bevisets värde är ett annat än tingsrätten antagit.

Beror även avgörandet i Högsta domstolen av tilltron till sådan bevisning som anges i första stycket och

som förekommit i lägre rätt får hovrättens beslut ändras i den delen endast om hovrätten i samma del ändrat tingsrättens beslut utan att ta upp beviset. En sådan ändring får dock göras om det finns synnerliga skäl för att bevisets värde är ett annat än hovrätten antagit.

T ingsrättens sammansättning m. m. i hyresärenden

80 §

Vid handläggning av ett ärende som anges i 69 § består tingsrätten av en lagfaren domare och två särskilda ledamöter. Om ärendet inte prövas i sak eller om det finns särskilda skäl med hänsyn till ärendets beskaffenhet, får tingsrätten dock bestå enbart

av en lagfaren domare.

Av de särskilda ledamöterna skall den ene vara väl förtrogen med förvaltning av hyresfastighet och den andre vara väl förtrogen med bostadshyresgästers förhållanden eller, när ärendet rör någon

annan lägenhet än bostadslägenhet, med näringsidkande hyresgästers förhållanden.

Om de särskilda ledamöterna har anknytning till organisationer som kan antas ha ett gemensamt intresse som står i strid med den ena partens intresse i tvisten, skall tingsrätten, i stället för att ha den sammansättning som anges i andra stycket, bestå av tre lagfarna domare.

81 §

Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer förordnar för varje tingsrätt lämpligt antal särskilda ledamöter. Innan en särskild ledamot förordnas skall en sådan riksorganisation av

SOU 1999: l 5 F örfattningsförslag 63

fastighetsägare, hyresgäster eller näringsidkare som med hänsyn till medlemsantal, verksamhet och övriga omständigheter kan anses väl företräda den intressegrupp det är

som fråga om ges tillfälle att lämna förslag.

82 §

Särskilda ledamöter skall vara svenska medborgare. De får inte vara underåriga eller i konkurstillstånd eller ha förvaltare enligt 11 kap. 7 § föräldrabalken.

Särskilda ledamöter får inte

ombud vid den domstol vara som de tjänstgör vid.

83 §

Vid omröstning i ärenden

anges i 69 § skall 16 kap. som rättegångsbalken tillämpas. Om särskilda ledamöter deltar skall ordföranden säga sin mening först.

Denna lag träder i kraft den l juli 2001. I fråga ärenden arrendenämnden har avgjort gäller 8 kap. om som 31-33 i sin äldre lydelse. bestämmelserna i 8 kap. 30-40 tillämpas på ärenden De nya angående utseende synemän m.m. enligt 9 kap. 24 § som inte har av avgjorts vid ikraftträdandet och ärenden har överlämnats till

som fastighetsdomstol arrendenämnd. I de överlämnade ärendena skall av dock vardera parten svara för sin rättegångskostnad vid fastighetsdomstolen. De bestämmelserna i 11 kap. 5 6 och 6 a gäller även i nya fråga arrendeavtal har ingåtts före ikraftträdandet. Om ett om som arrendeavtal har sagts före ikraftträdandet gäller dock upp bestämmelserna i sina äldre lydelser.

64 F örfattningsförslag SOU 1999: 15

I fråga om hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet gäller 12 kap. 45 § första stycket i sin äldre lydelse. I fråga om avtal om avstående från besittningsskydd till bostadslägenhet eller lokal som har ingåtts före ikraftträdandet gäller 12 kap. 45 § andra stycket och 56 § andra stycket i sin äldre lydelse. Efter ikraftträdandet skall dock ansökan godkännande prövas om av tingsrätt. De nya bestämmelserna i 12 kap. 57 58 och 58 §§ gäller även a i fråga om hyresavtal har ingåtts före ikraftträdandet. Om ett som hyresavtal har sagts upp före ikraftträdandet gäller dock bestämmelserna i sina äldre lydelser. I fråga om ärenden som hyresnämnden har avgjort gäller 12 kap. 70-73 i sin äldre lydelse. De nya bestämmelserna i 12 kap. 68-83 tillämpas på ärenden som har överlämnats till tingsrätt hyresnämnd. I fråga av om rättegångskostnader gäller dock att vid tingsrätten skall vardera parten svara för sin kostnad.

F örfattningsförslag 65

2 till

Förslag Lag om ändring i lagen 1969:246 om

domstolar i fastighetsmål

Härigenom föreskrivs i fråga om lagen 1969:246 om domstolar i fastighetsmål

dels att 10, 12 och 13 skall ha följande lydelse,

dels att det i lagen skall införas tre nya paragrafer, 3 a, 6 a och 7 a §§, av följ ande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Fastighetsdomstol består av Fastighetsdomstol består av, två lagfama ledamöter, inte annat föreskrivs i andra

en om teknisk ledamot och två eller tredje stycket, 3 a eller 4 nämndemän. Om särskilda skäl två lagfama ledamöter, en föreligger, kan efter ordföran- teknisk ledamot och två dens bestämmande ytterligare en nämndemän. Om särskilda skäl teknisk ledamot ingå i dom- föreligger, kan efter ordföranstolen. dens bestämmande ytterligare en

teknisk ledamot ingå i

domstolen.

I mål eller ärende angående I annat fastighetsmål arrende eller tvångsförvaltning angående arrende än som avses i

bostadsfastighet består 3 § eller i mål om av a domstolen dock av två lagfama tvångsförvaltning av bostadsledamöter och tre nämndemän. fastighet består domstolen av två Teknisk ledamot får efter lagfama ledamöter och tre ordförandens bestämmande ingå nämndemän. Teknisk ledamot i domstolen i stället för får efter ordförandens bestäm-

en av nämndemännen, målets mande ingå i domstolen i stället

om beskaffenhet eller annat särskilt för en av nämndemännen, om skäl föranleder det. målets beskaffenhet eller annat

särskilt skäl föranleder det.

Om det föreligger särskilda skäl med hänsyn till målets omfattning eller svårighetsgrad, får antalet lagfama ledamöter utökas med en utöver det antal som anges i första och andra styckena. Detsamma gäller i fråga om antalet nämndemän.

En av de lagfama ledamöterna skall vara ordförande i fastighetsdomstolen. Denne utses bland de lagfama domarna i

66 Författningsförslag

tingsrätten. Annan lagfaren ledamot skall lagfaren domare i

vara tingsrätten eller i annan tingsrätt. Teknisk ledamot skall ha teknisk utbildning och erfarenhet av fastighetsbildning eller fastighetsvärdering. Nämndemännen bör vara allmänt betrodda och väl förtrogna med sin orts förhållanden. Om det sedan huvudförhandling har påbörjats inträffar förfall för en av de lagfama ledamöterna eller för en av nämndemännen eller, om två tekniska ledamöter deltar, för en av dem, är rätten ändå domför.

§ 3 a

Vid handläggning av ett sådant ärende angående arrende som anges i 8 kap. 30 § jordabalken, 16 § lagen

195 7:390 om fiskearrenden

eller 14 § lagen 1985:658

om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället består fastighetsdomstolen av lagfaren

en domare och två särskilda ledamöter. Om ärendet inte prövas i sak eller det finns

om särskilda skäl med hänsyn till ärendets beskaffenhet får fastighetsdomstolen dock bestå av enbart en lagfaren domare.

Av de särskilda ledamöterna skall den ene såsom ägare av

jordbruksfastighet eller på

liknande sätt ha förvärvat erfarenhet av arrendeförhållande och den andre vara jordbruksarrendator, eller när ärendet rör bostadsarrende, bostadsarrendator.

§ 6 a

Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer förordnar för varje fastighetsdomstol lämpligt antal särskilda ledamöter. Innan en särskild ledamot förordnas skall

sådan riksorganisation av jordägare eller arrendatorer som med hänsyn till medlemsantal, verksamhet och övriga omständigheter väl företräda kan anses den intressegrupp som det är fråga tillfälle att lämna om ges förslag.

§ 7 a Särskilda ledamöter skall vara svenska medborgare. De får inte vara underåriga eller i konkurstillstånd eller ha förvaltare enligt 11 kap. 7 §

föräldrabalken.

Särskilda ledamöter får inte ombud vid den domstol vara som de tjänstgör vid.

Nämndeman tjänstgör efter Nämndeman och särskild kallelse fastighetsdomstolens ledamot tjänstgör efter kallelse av ordförande. Till tjänstgöring bör fastighetsdomstolens ordföav företrädesvis kallas nämndemän rande. Till tjänstgöring bör förefrån den del domkretsen till trädesvis kallas nämndemän och av vilken målet närmast har särskilda ledamöter från den del anknytning. domkretsen till vilken målet av närmast har anknytning.

10§ Huvudförhandling hålles vid Huvudförhandling och sampå stället eller, manträde i sådant ärende som syn om syn behövs, på plats bestämmes i 3 a § hålls vid syn på som avses med hänsyn främst till att minsta stället eller, syn inte behövs, om möjliga kostnader uppstår. på plats bestäms med som hänsyn främst till att minsta möjliga kostnader uppstår.

12§ Vid omröstning skall först Vid omröstning skall, om inte ordföranden säga sin mening, annat föreskrivs i andra stycket, därefter den andre lagfame först ordföranden säga sin

68 F örfattningsförslag

ledamoten, så den tekniske mening, därefter den andre ledamoten och sist nämnde- lagfame ledamoten, så den männen. tekniske ledamoten och sist

nämndemännen.

Vid omröstning i ärende som

avses i 3 a § skall 16 kap.

rättegångsbalken tillämpas. Den

lagfarne ledamoten skall dock

säga sin mening först.

I annat fastighetsmål än som I annat fastighetsmål än

som avses i 3 § andra stycket skall en avses i 3 § andra stycket eller 3 teknisk ledamot ingå i hovrätten, § skall en teknisk ledamot ingå

a såvida inte hovrätten finner att i hovrätten, såvida inte hovrätten medverkan av en sådan ledamot finner att medverkan

av en uppenbart inte är behövlig. Om sådan ledamot uppenbart inte är särskilda skäl föreligger, kan behövlig. Om särskilda skäl efter hovrättens bestämmande föreligger, kan efter hovrättens två tekniska ledamöter ingå i bestämmande två tekniska hovrätten. ledamöter ingå i hovrätten.

I mål som avses i 3 § andra I mål som avses i 3 § andra stycket får efter hovrättens stycket eller § får efter

3 a bestämmande teknisk hovrättens bestämmande

en en ledamot ingå i rätten, om målets teknisk ledamot ingå i rätten,

om beskaffenhet eller något annat målets beskaffenhet eller något särskilt skäl föranleder det. annat särskilt skäl föranleder

det.

Denna lag träder i kraft den 1juli 2001.

I fråga om ärenden som arrendenämnden har avgjort och arrendenämnds beslut enligt 23 § andra stycket lagen 1973:188

a om arrendenämnder och hyresnämnder gäller äldre bestämmelser.

De nya bestämmelserna tillämpas på ärenden angående utseende av synemän m.m. enligt 9 kap. 24 § jordabalken och ärenden har

som överlämnats till fastighetsdomstol arrendenämnd.

av

F örfattningsförslag 69

3 till

Förslag

Lag om ändring i hyresförhandlingslagen 1978:304

Härigenom föreskrivs i fråga om hyresförhandlingslagen 1978:304

dels att i 3 a, 11, 22, och 25 ordet hyresnämnd i olika böjningsformer skall bytas ut mot tingsrätt i motsvarande böjningsformer,

dels att i 11 § ordet nämnden skall bytas ut mot tingsrätten, dels att nuvarande 33 § skall betecknas 36 dels att 13, 24, 29-32 och den nya 36 skall ha följande lydelse,

dels att det i lagen skall införas nya bestämmelser, 33-35 §§, av följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

2§

Med förhandlingsklausul avses i denna lag bestämmelse i hyresavtal varigenom hyresgäst, sedan förhandlingsordning kommit till stånd enligt denna lag, förbinder sig att gentemot honom får tillämpas bestämmelse om hyra eller annat hyresvillkor, varom överenskommelse träffas på grundval av förhandlingsordningen förhandlingsöverenskommelse.

Tvist om införande eller Tvist om införande eller slopande förhandlingsklausul slopande förhandlingsklausul

av av i hyresavtal kan hänskjutas till i hyresavtal kan prövas av prövning hyresnämnd enligt tingsrätten enligt 12 kap. 51 §

av 12 kap. 51 § första stycket andra första stycket andra meningen meningen eller 54 § jordabalken. eller 54 § jordabalken. Om Om hyresgästen har gett sin hyresgästen har gett sin uppfattning till känna, skall uppfattning till känna, skall hyresnämnden avgöra tvisten i tingsrätten avgöra tvisten i enlighet med denna, såvida inte enlighet med denna, såvida inte synnerliga skäl talar emot det. synnerliga skäl talar emot det. Om hyresgästen inte har gett sin Om hyresgästen inte har gett sin uppfattning till känna, skall uppfattning till känna, skall hyresnämnden avgöra tvisten i tingsrätten avgöra tvisten i enlighet med hyresvärdens enlighet med hyresvärdens

uppfattning. uppfattning. Om det finns särskilda skäl, Om det finns särskilda skäl, får hyresnämnden besluta att får tingsrätten besluta att införandet eller slopandet införandet eller slopandet av en av en förhandlingsklausul skall gälla förhandlingsklausul skall gälla först från och med en viss dag. först från och med en viss dag.

l3§ Uppsägs förhandlingsord- Om en förhandlingsordning ning, har motparten rätt att sägs har motparten rätt att upp, hänskjuta fråga om förlängning ansöka att tingsrätten om av förhandlingsordningen till förordnar om förlängning av prövning av hyresnämnden. förhandlingsordningen. Ansö- Ansökan härom skall göras kan skall göras inom tre veckor inom tre veckor från den dag då från den dag då parten fick del han fick del av uppsägningen. uppsägningen. Senare inkomav Senare inkommen ansökan men ansökan tas inte till upp upptas till behandling. behandling. Tvist som avses i första stycket skall prövas enligt de grunder som anges i 10 Om part påkallar det, skall Om part begär det, skall hyresnämnden i samband med tingsrätten i samband med att

att förhandlingsordning förlängs förhandlingsordning förlängs

pröva fråga ändring dess pröva fråga ändring dess om av om av innehåll. innehåll.

24§ Har förhandling enligt Har förhandling enligt

förhandlingsordning avslutats förhandlingsordning avslutats

utan att överenskommelse utan att överenskommelse träffats, har hyresvärden och träffats, har hyresvärden och hyresgäst rätt att hos hyresgäst rätt att hos tingsrätten hyresnämnden ansöka om ansöka ändring om av ändring av hyresvillkoren i den hyresvillkoren i den del som del förhandlingen har förhandlingen har avsett. som avsett. Detsamma gäller om mot Detsamma gäller om mot förhandling har mött hinder, förhandling har mött hinder, som har berott av den som har som inte har berott den av som påkallat ändring hyres- har begärt ändring hyresav av villkoren eller av organisation villkoren eller organisation av som enligt förhandlings- enligt förhandlingsordsom ordningen är part på hans sida. ningen är part på dennes sida. Beslut om ändring av Beslut ändring om av

hyresvillkoren får inte tiden hyresvillkoren får inte avse tiden avse före det månadsskifte före det månadsskifte som som inträffar närmast efter tre inträffar närmast efter tre månader från dagen för månader från dagen för ansökan. ansökningen. Om det finns skäl Om det finns skäl för det, får till det, får hyresnämnden dock tingsrätten dock förordna att förordna att beslut beslut villkorsändring skall om om villkorsändring skall gälla från gälla från en tidigare tidpunkt. tidigare tidpunkt. en 1 ansökningen skall anges den tidpunkt från vilken ändring hyresvillkoren yrkas. Begärs av tillämpning av bestämmelsen i andra stycket andra meningen, skall skälen härför anges.

29§ Den vill fordra Den som vill fordra som skadestånd enligt 26 eller 27 § skadestånd enligt 26 eller 27 § skall dels inom två månader från skall dels inom två månader från det han fick kännedom den det han fick kännedom om den om omständighet på vilken ansprå- omständighet på vilken anspråket grundas underrätta mot- ket grundas underrätta motsitt anspråk, dels parten sitt anspråk, dels parten om om också inom två år från det också inom två år från det skadan inträffade hänskjuta tvist skadan inträffade väcka talan anspråket till hyresnämnden. det vid tingsrätten. Om om om Försummas det, är rätten till parten inte gör det, är rätten till talan förlorad. talan förlorad.

30§ Fråga enligt denna lag Om inte något annat följer av hyresnämnd. Fråga 31-35 §§ tillämpas lagen prövas av skadestånd i 8 § 1996:242 domstolsärenden om som avses om andra stycket prövas dock vid handläggning följande av av allmän domstol. ärenden: 1 fråga förfarandet vid införande eller slopande om hyresnämnden bestäm- förhandlingsklausul enligt 2

finns av

melser i lagen 1973:188 om arrendenämnder och hyres- införande av förhandlingsnämnder. ordning enligt 9 Fastighetsägarorganisation förlängning av förhandeller hyresgästorganisation är lingsordning enligt 13

part i ärende enligt 22 ändring förhandlingsav överenskommelse enligt 22 eller ändring av hyresvillkoren enligt 24

31 § Hyresnämndens beslut enligt Tingsrätten skall vid denna lag får överklagas hos handläggning ärenden av som Svea hovrätt inom tre veckor i 30 § ha den anges från den dag beslutet med- sammansättning följer som av delades. Överklagandet skall 12 kap. 80 § jordabalken. 1 ges in till hyresnämnden. ärenden gäller följande som frågor skall tingsrätten dock, om den enligt 12 kap. 80 § första stycket jordabalken inte är domför med en lagfaren domare, bestå av tre sådana domare: införande eller slopande av en förhandlingsklausul enligt 2 ersättning enligt 20 § till

en hyresgästorganisation för

dess förhandlingsarbete, eller prövning av hyresvillkor

med tillämpning 21 §

av

hyresförhandlingslagen.

Bestämmelserna särskild om ledamot och omröstning i 12 kap. 81-83 §§ jordabalken skall tillämpas.

32§ I tvist som avses i 22 eller 24 Vid handläggning ärenden av § skall vardera parten för i 30 § skall svara som anges sin rättegångskostnad i hov- bestämmelserna behörig om rätten, i den mån annat följer domstol, sammanträde, förhör av 18 kap. 6 § rättegångsbalken. under sanningsförsäkran och

förlikningsverksamhet i 12 kap.

70 och 72-74 §§ jordabalken tillämpas. Om det begärs prövning av en fråga i 3 som avses a

SOU 1999: 15 Författningsförslag 73

inträder organisation med vilken

förhandlingsordningen gäller

som medpart till hyresvärden vid handläggningen ärendet i

av den delen.

I ärenden enligt 22 § är fastighetsägareorganisation eller hyresgästorganisation inte part. Tingsrätten skall dock, det

om finns skäl till det, bereda hyresgästorganisation har

som ingått den klandrade överenskommelsen tillfälle att yttra sig.

33 §

Värdera parten skall

svara för sin kostnad, om inte annat följer 18 kap. 6 § rätte-

av gångsbalken, i följande ärenden."

införande eller slopande av förhandlingsklausul enligt 2

ändring av förhandlingsöverenskommelse enligt 22 eller

ändring av hyresvillkoren enligt 24

34 §

Ett beslut som innebär att ärende i 30 § har

som anges avg/arts, har efter det att tiden för överklagande gått ut rättskraft. Detta gäller dock inte beslut varigenom yrkande om

rätt till förhandlingsordning

enligt 9 § har lämnats utan bifall.

35 §

Vid överklagande av tings-

rättens beslut i ärenden

som

74 Författningsförslag

i 30 skall bestäm-

anges

melserna om prövningstillstånd i

12 kap. 77 § jordabalken

tillämpas.

Bestämmelserna om tilltros-

bevisning i 12 kap. 79 § jorda-

balken skall tillämpas vid

prövning i hovrätten och Högsta

domstolen.

33 § 36 §

Om särskilda skäl föreligger, Om det finns särskilda skäl, kan länsstyrelsen medge undan- kan länsstyrelsen medge undantag från tillämpningen lagen i tag från tillämpningen av lagen i

av fråga om hus som ägs av en fråga om hus som ägs av en förening eller aktiebolag förening eller aktiebolag som

som avses i punkt 7 övergångs- avses i punkt 7 övergångsbestämmelsema till bostadsrätts- bestämmelsema till bostadsrättslagen lagen 1991:614.

Denna lag träder i kraft den 1juli 2001.

I fråga ärenden som hyresnämnden har avgjort gäller äldre

om bestämmelser.

De nya bestämmelserna tillämpas på ärenden som har överlämnats till tingsrätt hyresnämnd. I fråga om rättegångskostnader gäller dock att vid tingsrätten skall vardera parten svara för sin kostnad.

F ötfattningsförslag 75

4 till

Förslag Lag om ändring i bostadsrättslagen

1991:614

Härigenom föreskrivs i fråga om bostadsrättslagen 1991:614

dels att i 4 kap. 6 och 9 §§, 7 kap. 11 § och 9 kap. 16 och 17 ordet "hyresnämnd och ordet hämnd i olika böjningsformer skall bytas ut mot tingsrätt i motsvarande böjningsformer,

dels att nuvarande ll kap. 2 § skall betecknas 10 kap. 4 nuvarande ll kap. 5 § skall betecknas 11 kap. 11 § och nuvarande ll kap. 6 § skall betecknas ll kap. 16

dels att 2 kap. 10 och 12 §§, den nya 10 kap. 4 11 kap. 3-4 och den nya 16 § samt rubriken till 11 kap. skall ha följande lydelse,

dels att det i lagen skall införas nya bestämmelser, 11 kap. 1-2, 5-10 och 12-15 samt närmast före ll kap. 12, och 16 nya rubriker av följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

2 kap.

10 §

Den som i annat fall än som Den som i annat fall än som sägs i 4 § första stycket sägs i 4 § första stycket förvärvat en bostadsrätt men förvärvat en bostadsrätt men vägrats inträde i föreningen kan vägrats inträde i föreningen kan inom en månad från den dag han inom en månad från den dag han fick del av beslutet om detta fick del av beslutet om detta hänskjuta tvisten till hyres- ansöka vid tingsrätten om nämnden. Detsamma gäller inträde. Detsamma gäller hyreshyresgäst som avses i 8 § och gäst som avses i 8 § och sådan sådan sökande som sägs i 9 sökande som sägs i 9

En bestämmelse om ogiltighet av en överlåtelse när medlemskap vägras finns i 6 kap. 5

12§

Om föreningen vägrar att Om föreningen vägrar att upplåta bostadsrätt till någon upplåta bostadsrätt till någon som avses i 8 eller 9 § och som som avses i 8 eller 9 § och som antagits som medlem i antagits som medlem i föreningen eller antar inte en föreningen eller antar inte en

76 F örfattningsförslag

sådan medlem ett erbjudande sådan medlem ett erbjudande från föreningen om att från föreningen om att få lägenheten upplåten med lägenheten upplåten med bostadsrätt, skall han anses ha bostadsrätt, skall han anses ha utträtt ur föreningen. Detta utträtt ur föreningen. Detta gäller dock inte om gäller dock inte om

han inom sex månader från han inom sex månader från beslutet eller erbjudandet har beslutet eller erbjudandet hos hänskjutit frågan upplåtelse tingsrätten har ansökt om att

om till hyresnämnden enligt 4 kap. 6 föreningen skall föreläggas att § andra stycket, eller upplåta lägenheten med

styrelsen medgett att han bostadsrätt enligt 4 kap. 6 § får stå kvar i föreningen. andra stycket, eller

styrelsen medgett att han

får stå kvar i föreningen.

Medlemmen skall också anses ha utträtt ur föreningen när ett beslut har vunnit laga kraft som innebär avslag på hans begäran om upplåtelse av bostadsrätt.

10 kap. 11 kap. 2 4 §

Vite förelagts med stöd Vite som förelagts med stöd

som av denna lag utdöms av av denna lag döms ut av hyresnämnden. tingsrätten på talan av den part

har ansökt före-

som om

läggandet.

Nämnden kan självmant ta upp frågan om utdömande.

11 kap. Förfarandet i 11 kap. Föifarandet i bostadsrättstvister bostadsrättsärenden m. m.

Förfarandet

1 §

Om något annat inte följer av

11 kap. 2-10 eller 12-15 §§

tillämpas lagen 1996:242 om

domstolsärenden vid handlägg-

ning av följande ärenden:

inträde i förening enligt 2

kap. 10

skyldighet att upplåta

bostadsrätt enligt 4 kap. 6

fastställande hyres-

av

F örfattningsförslag 77

villkor enligt 4 kap. 9

tillstånd att upplåta

lägenhet i andra hand enligt 7

kap. 11

godkännande av beslut av

föreningsstämma enligt 9 kap.

16 § första stycket 1-2, eller

utdömande vite enligt

av

10 kap. 4

2 §

Ärenden i 1 §

som anges

skall handläggas av den domstol

inom vars område fastigheten är

belägen.

3§

Beslut av hyresnämnden i Tingsrätten skall i ärenden frågor angående inträde i i 1 § hålla

som anges föreningen enligt 2 kap. 10 sammanträde. Sammanträde beskyldighet att upplåta bostads- höver dock inte hållas

om rätt enligt 4 kap. 6 ärendet inte skall prövas i sak fastställande av hyresvillkor eller om ett sammanträde med enligt 4 kap. 9 godkännande hänsyn till ärendets beskaffenhet av stämmobeslut enligt 9 kap. 16 inte behövs. § första stycket 1 eller 2 eller utdömande av vite enligt 11 kap. 2 § får överklagas hos Svea hovrätt inom tre veckor från den dag beslutet meddelas. Överklagandet skall ges in till hyresnämnden.

Beslut hyresnämnden i

av frågor enligt 7 kap. 11 § får inte överklagas.

4§

I en tvist som Vid sammanträde i ärenden

avser fastställande hyresvillkor i 1 § får förhör med

av som anges enligt 4 kap. 9 § skall vardera part hållas under sanningsparten svara för sin rätte- försäkran. På förhöret skall 37 gångskostnad i hovrätten, om kap. 1-3 §§ rättegångsbalken inte något annat anges i 18 kap. tillämpas.

78 Författningvörslag SOU 1999: 15

6 § rättegångsbalken.

5 §

Domstolen skall i ärenden som anges i 1 om det är lämpligt med hänsyn till

ärendets beskaffenhet och

övriga omständigheter, verka för att parterna förliks och, om parterna inte förliks efter förslag av någondera parten och det inte är uppenbart att

förutsättningar för förlikning

saknas, lägga fram förslag till

förlikning.

6 §

Värdera parten skall svara för sin kostnad, om inte annat följer av 18 kap. 6 § rättegångsbalken, i ärenden som anges i 1

7§

Ett beslut som innebär att ärende som anges i I § 1-4 har avgjorts, har efter det att tiden

för överklagande gått ut

rättskraft. Detta gäller dock inte beslut om avslag i ärende angående tillstånd att upplåta lägenhet i andra hand enligt 7 kap. 11

Överklagande

8 §

Hovrätten får pröva ett överklagande av ett beslut av tingsrätten i ett ärende som anges i 1 § endast om hovrätten har meddelat prövningstillstånd.

Prövningstillstånd behövs

inte om överklagandet avser

Författningsförslag 79

ett beslut som rör någon annan än en part,

ett beslut genom vilket tingsrätten ogillat jäv mot en domare, eller

ett beslut genom vilket ett överklagande har avvisats.

9 §

Ett beslut av hovrätten i ett ärende rör tillstånd att

som upplåta lägenhet i andra hand enligt 7 kap. 11 § får inte överklagas. Hovrätten får dock tillåta att beslutet överklagas, om det finns särskilda skäl för en prövning om tillstånd skall ges enligt 54 kap. 10 § första stycket 1 rättegångsbalken.

10 §

Har ett vittne, en sakkunnig eller en part under sanningsförsäkran hörts inför tingsrätten eller syn på stället hållits och beror avgörandet även i hovrätten av tilltron till den bevisningen, får tingsrättens beslut inte ändras i den delen utan att beviset tagits upp på nytt i hovrätten. En sådan ändring får dock göras, om det finns synnerliga skäl för att bevisets värde är ett annat än tingsrätten antagit.

Beror även avgörandet i Högsta domstolen av tilltron till sådan bevisning som anges i första stycket och som förekommit i lägre rätt får hovrättens beslut ändras i den delen endast om hovrätten i

del ändrat tingsrättens samma

80 Föifattningsförslag SOU 1999: 15

beslut beviset. En

utan att ta upp sådan ändring får dock göras om det finns synnerliga skäl för att bevisets värde är ett annat än hovrätten antagit.

Tingsrättens sammansättning m.m. 12 §

Vid handläggning av ett ärende som anges i 1 § består tingsrätten av lagfaren

en domare och två särskilda ledamöter. Om ärendet inte prövas i sak eller om det finns särskilda skäl med hänsyn till ärendets beskafenhet, får tingsrätten dock bestå av enbart en lagfaren domare.

Av de särskilda ledamöterna skall den ene vara väl förtrogen med förvaltning hyresfastig-

av het eller, när ärendet rör prövning av en fråga enligt 2 kap. 10 4kap. 6§, 9kap. 16§ första stycket 1 och 2 eller 10 kap. 4 med förvaltning

av bostadsrättsfastighet.

Den andre ledamoten skall vara väl förtrogen med bostadshyresgästers förhållanden eller, när ärendet

rör annan lägenhet än bostadslägenhet, med näringsidkande hyresgästers förhållanden. Om ärendet rör prövning av en fråga enligt 2 kap. 10 4 kap. 6

9 kap. 16 § första stycket 1 och 2 eller 10 kap. 4 § skall denne i stället väl förtrogen

vara med bostadsrättshavares förhållanden.

Om de särskilda ledamöterna

har anknytning till organisationer kan antas ha ett som gemensamt intresse som står i strid med den ena partens intresse i tvisten, skall tingsrätten, i stället för att ha den sammansättning som anges i andra och tredje styckena, bestå tre lagfarna domare. av

13 § Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer förordnar för varje tingsrätt lämpligt antal särskilda ledamöter. Innan en särskild ledamot förordnas skall sådan riksorganisation av en

fastighetsägare, bostadsrätts-

föreningar, hyresgäster, bostadsrättshavare eller näringsidkare med hänsyn till som medlemsantal, verksamhet och övriga omständigheter kan

väl företräda den

anses intressegrupp det är fråga som tillfälle att lämna om ges förslag.

14 § Särskilda ledamöter skall svenska medborgare. De vara får underåriga eller i inte vara konkurstillstånd eller ha förvaltare enligt 11 kap. 7 §

föräldrabalken.

Särskilda ledamöter får inte ombud vid den domstol vara de tjänstgör vid. som

15 § Vid omröstning i ärenden i 1 § skall 16 kap. som anges

rättegångsbalken tillämpas. Om särskilda ledamöter deltar skall ordföranden säga sin mening först.

Skiljeförfarande 6 § 16 § Förbehåll i stadgarna enligt 7 Förbehåll i stadgarna enligt 7 kap. 18 § andra stycket lagen kap. 18 § andra stycket lagen 1987:667 ekonomiska 1987:667 ekonomiska om om föreningar som inte innehåller föreningar inte innehåller som någon bestämmelse rätt för någon bestämmelse för om om rätt parterna att klandra skiljedomen parterna att klandra skiljedomen gäller inte gäller inte i fråga om i fråga en om en bostadsrättshavares rätt eller bostadsrättshavares eller rätt skyldighet att tillträda eller skyldighet tillträda eller att behålla lägenheten, eller behålla lägenheten, eller beträffande fastställande beträffande fastställande av hyresvillkor enligt 4 kap. 9 hyresvillkor enligt 4 kap. av 9 I övrigt gäller förbehållet inte I övrigt gäller förbehållet inte i fråga om tvist med anledning i fråga tvist med anledning om av upplåtelse nyttjanderätt upplåtelse nyttjanderätt av av av enligt denna lag, om man genom enligt denna lag, om man genom förbehållet utsett skiljemän eller förbehållet skiljemän eller utsett meddelat bestämmelser meddelat bestämmelser om om skiljemännens antal, sättet för skiljemännens antal, för sättet deras utseende eller förfarandet deras utseende eller förfarandet vid skiljenämnden. I dessa hän- vid skiljenämnden. I dessa hänseenden skall lagen 1929:145 seenden skall lagen 1929:145 om skiljemän tillämpas. Vad skiljemän tillämpas. I om som sagts nu hindrar dock inte stadgarna får dock kortare tid att föreningen i stadgarna utser bestämmas för skiljemannahyresnämnden till skiljenâmnd åtgärdens avslutande den tid än eller bestämmer kortare tid för månader i om sex som anges

skiljemannaåtgärdens avslutande nämnda lag.

än den tid om sex månader som anges i nämnda lag.

1999: 15 F örfattningsförslag 83

SOU

Denna lag träder i kraft den l juli 2001. I fråga ärenden hyresnämnden har avgjort gäller äldre om som bestämmelser. De bestämmelserna tillämpas på ärenden som har nya överlämnats till tingsrätt hyresnämnd. I fråga om av rättegångskostnader gäller dock att vid tingsrätten skall vardera parten

för sin kostnad. svara

84 Förfatlningsförslag

5 till

Förslag Lag om ändring i lagen 1975:1132 om

förvärv av

hyresfastighet m.m.

Härigenom föreskrivs i fråga lagen 1975:1132 förvärv om om av hyresfastighet m.m. dels att 23 och 26 §§ skall upphöra att gälla, dels att i 3 10 13, 17, 18, 24 och 27 ordet a, hyresnämnd i olika böjningsformer skall bytas länsstyrelse ut mot i motsvarande böjningsformer, dels att i 17 § ordet nämnden skall bytas ut mot "länsstyrelsen", dels att 10 och 25 skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

3 § Vid förvärv fast egendom i 1 § och inte omfattas av som avses som av undantagsbestämmelsema i 2 § skall överlåtaren eller förvärvaren inom tre månader från det att förvärvet skedde anmäla förvärvet till den kommun där den fasta egendomen är belägen. En styrkt kopia av fångeshandlingen skall bifogas anmälan. Kommunen skall ge en sådan Kommunen skall den eller ge

hyresgästorganisation de hyresgästorganisationer

som av- som ses i 16 b § lagen 1973:188 berörs förvärvet tillfälle om av att arrendenämnder och hyres- yttra sig över anmälan. nämnder tillfälle att yttra sig över anmälan. I fall som avses i 1 § första I fall i 1 § första som avses stycket 2-4 får frågan stycket 2-4 får frågan om om förvärvstillstånd prövas förvärvstillstånd av prövas av hyresnämnden redan innan länsstyrelsen redan innan förvärvet skett. Ansökan får i förvärvet skett. Ansökan får i sådant fall inges till sådant fall ges in till hyresnämnden utan föregående länsstyrelsen föregående utan anmälan till kommunen. anmälan till kommunen. Tillstånd att förvärva egendom på offentlig auktion enligt 7 § lämnas före auktionen.

4§ Förvärvstillstånd skall, utom i de fall anges i andra och tredje som styckena, vägras, förvärvaren inte visar att han är i stånd att förvalta om fastigheten, förvärvaren inte gör sannolikt att syftet med förvärvet är att om han skall förvalta fastigheten och därvid hålla den i ett sådant skick att de anspråk de boende enligt lag har rätt att ställa, den motsvarar 3.om det kan antas att förvärvaren i något annat avseende inte kommer att iaktta god sed i hyresförhållanden eller det kan antas att förvärvaren eljest med hänsyn till brottslig om gärning eller visad brist vid fullgörande åligganden enligt lag är från av allmän synpunkt olämplig att inneha fastigheten. Förvärvstillstånd får inte Förvärvstillstånd får inte vägras, vägras, det visas att fastigheten om det visas att fastigheten om är obebyggd eller bebyggd med är obebyggd eller bebyggd med än hyreshus eller med annat än hyreshus eller med annat hyreshus icke innehåller hyreshus inte innehåller fler som som fler än två för bostadsändamål än två för bostadsändamål avsedda lägenheter, avsedda lägenheter, förvärvet andel i förvärvet avser andel i om avser om fastighet och förvärvet fastighet och förvärvet av av andelen uppenbart sker i syfte andelen uppenbart sker i syfte bereda förvärvaren och hans att bereda förvärvaren och hans att familj bostad på fastigheten, familj bostad på fastigheten, eller eller ansökan medges ansökan medges av om av om kommunen och den eller de kommunen och den eller de hyresgästorganisationer hyresgästorganisationer som besom enligt 16 b § lagen 1973:188 rörs av ansökan. om arrendenämnder och hyresnämnder är att anse som sökandens motparten Skall fastigheten enligt gällande planer användas för något annat ändamål än för uppförande hyreshus, får förvärvstillstånd meddelas av utan hinder första stycket. av

6§ När egendom har förvärvats När egendom har förvärvats inrop på exekutiv inrop på exekutiv genom genom auktion och det vid ett vanligt auktion och det vid ett vanligt köp skulle ha krävts köp skulle ha krävts

förvärvstillstånd, skall inroparen förvärvstillstånd, skall inroparen överlåta egendomen inom ett år överlåta egendomen inom år ett från det att auktionen har vunnit från det att auktionen har vunnit laga kraft. Detta gäller dock inte, laga kraft. Detta gäller dock inte,

om om hyresnämnden har gett länsstyrelsen har gett inroparen tillstånd att behålla inroparen tillstånd behålla att egendomen, egendomen, kommunen har gett kommunen har gett inroparen besked att den inte inroparen besked den inte om om att kommer att begära någon kommer begära någon att prövning av förvärvet, eller prövning förvärvet, eller av förhållandena inte längre förhållandena inte längre är sådana att förvärvet det är sådana att förvärvet det om om hade varit ett vanligt köp skulle hade varit vanligt köp skulle ett ha krävt förvärvstillstånd. ha krävt förvärvstillstånd. Länsstyrelsen får efter ansökan från inroparen bevilja skäligt anstånd med överlåtelsen, om förvärvaren har ropat in egendomen för att skydda fordran en som han har och för vilken han har panträtt i egendomen eller för att skydda någon rättighet som han har och är inskriven i egendomen, som och förvärvaren kan göra sannolikt att det uppstår förlust för honom om han inte beviljas anstånd. Om förvärvaren inte över- Om förvärvaren inte överlåter egendomen inom före- låter egendomen inom föreskriven tid, skall länsstyrelsen skriven tid, skall länsstyrelsen på begäran av kommunen eller på begäran kommunen av hyresnämnden besluta att krono- besluta

att kronofogdemyndig-

fogdemyndigheten skall sälja heten skall sälja egendomen på egendomen på offentlig auktion offentlig auktion enligt bestämenligt bestämmelserna i 7 melserna i 7 I det köpebrev utfärdas med anledning den exekutiva som av auktionen skall det finnas upplysning bestämmelserna i förstaom tredje styckena. När lagfart söks, skall upplysningama antecknas i fastighetsboken, sökanden inte visar att han inte längre skyldig om är att överlåta egendomen. Bestämmelserna i 4 § gäller i fråga tillstånd behålla om att egendomen.

7§ Har förordnande meddelats Har förordnande meddelats enligt 6 § och har inroparen enligt 6 § och har inroparen

dessförinnan eller dessförinnan eller senare avsenare avegendomen, skall förord- yttrat egendomen, skall förordyttrat nandet detta gå i verk- nandet trots detta verkställas, trots ställighet, kommunen eller kommunen inte återkallar om om hyresnämnden icke återkallar sin sin begäran om försäljning. framställning i ärendet. I övrigt skall så och I övrigt skall ärendet i anses med ärendet i tillämpliga delar tillämpliga delar behandlas som egendomen egendomen blivit utmätt för

så förfaras, som om om

blivit utmätt för fordran med fordran med bästa förmånsrätt bästa förmånsrätt däri efter, i efter sådana rättigheter som förekommande fall, sådana besvärade egendomen redan vid rättigheter besvärade den exekutiva auktionen och som egendomen redan vid den har företräde framför alla som och har befintliga fordringar. Även exekutiva auktionen om företräde framför alla befintliga det i enlighet härmed bestämda fordringar. Även det i skyddsbeloppet täcks, får om enlighet hänned bestämda egendomen inte säljas, om inte skyddsbeloppet täckes, får den erbjudna köpeskillingen försäljning dock ske den täcker även det värde som om bjudna köpeskillingen täcker egendomen i ärendet har åsatts det värde i ärendet har enligt 12 kap. utsökningsbalken även som åsatts egendomen enligt 12 kap. eller den uppskattas till av som utsökningsbalken eller, värderingsmän, länsstyrelom som ägaren eller innehavare sen utser på begäran av ägaren av fordran är förenad med eller innehavare fordran som som av i egendomen i god tid är förenad med panträtt i panträtt före auktionen påkallat särskild egendomen. Egendomen får värdering, det värde vartill säljas endast till den som fått egendomen uppskattas besked från kommunen att av värderingsmän länsstyrel- prövning av förvärvet inte som Egendomen får säljas begärs, fått förvärvstillstånd sen utser. endast till den fått besked eller enligt 2 § 3 eller 4 får som från kommunen prövning förvärva egendomen utan sådant att påkallas, erhållit förvärvs- tillstånd. Lämnas vid auktionen tillstånd eller enligt 2 § 3 eller bud sålunda får antas, skall som 4 får förvärva egendomen utan egendomen säljas även om sådant tillstånd. Avges vid innehavare av fordran inte går auktionen bud sålunda får med på det. som antagas, skall försäljning ske även innehavare av fordran om bestrider det. försäljning till Kommer försäljning inte till Kommer

88 F örfattningsförslag

SOU 1999: 15

stånd vid auktionen, får stånd vid auktionen, får kommun eller hyresnämnden kommun inom två år efter det att inom två år efter det att auktionen vunnit laga kraft hos auktionen vunnit laga kraft hos länsstyrelsen begära förordlänsstyrelsen påkalla förord- nande auktion. om ny nande auktion. Framställs om ny inte en sådan Framställes sådan begäran begäran inom föreskriven tid inom föreskriven tid eller eller lämnas inte heller avges vid den heller vid den auktionen bud får senare senare som auktionen bud får antagas, är frågan försäljning som antas, om är frågan försäljning egendomen förfallen. om av av egendomen förfallen. Kostnad i samband med auktion, lett till försäljning, betalas som av statsmedel.

10 § Vid förvärv aktier eller andelar i bolag skall överlåtaren eller av förvärvaren inom tre månader från det förvärvet skedde anmäla förvärvet till den kommun där huvuddelen den fasta egendomen av är belägen. Frågan om i vilken kommun huvuddelen egendomen ligger av skall avgöras med ledning fastighetemas taxeringsvärde. av Till anmälningen skall fogas styrkt kopia fångeshandlingen eller, en av om någon fångeshandling inte har upprättats, överlåtaren ett av och förvärvaren undertecknat intyg när förvärvet har om skett och om de villkor som har avtalats för förvärvet. Kommunen skall sådan Kommunen skall den eller ge en ge

hyresgästorganisation de hyresgästorganisationer

som av- som ses i 16 b § lagen 1973:188 berörs förvärvet tillfälle om av att arrendenämnder och hyres- yttra sig över anmälan. nämnder tillfälle att yttra sig över anmälan. I fall som i l § första I fall i l § första avses som avses stycket 2-4 samt vid förvärv stycket 2-4 vid förvärv samt genom inlösen enligt 3 kap. 3 § inlösen enligt genom 3 kap. 3 §

aktiebolagslagen 1975:1385 aktiebolagslagen 1975:1385

får frågan förvärvstillstånd får frågan förvärvstillstånd om om prövas av hyresnämnden redan prövas länsstyrelsen redan av innan förvärvet skett. Ansökan innan förvärvet skett. Ansökan får i sådant fall in till får i sådant fall ges ges in till hyresnämnden utan föregående länsstyrelsen föregående utan anmälan till kommunen. anmälan till kommunen. Vill kommunen begära Vill kommunen begära prövning enligt denna lag, skall prövning enligt denna lag, skall

F örfattningsförslag 89

beslutet detta anmälas till beslutet detta anmälas till

om om hyresnämnden inom fyra länsstyrelsen inom fyra månader månader efter det att anmälan efter det att anmälan skett enligt skett enligt första stycket eller, första stycket eller, om en styrkt om en styrkt kopia av kopia av fångeshandlingen eller fångeshandlingen eller ett intyg ett intyg om förvärvet inte var om förvärvet inte var fogad till fogad till anmälan, fyra månader anmälan, fyra månader från det från det att kommunen tog emot att kommunen tog emot en en sådan handling. Kommunen sådan handling. Kommunen skall snarast möjligt och senast skall snarast möjligt och senast inom samma tid underrätta inom samma tid underrätta förvärvaren om prövning begärs. förvärvaren huruvida prövning begärs.

25§

Hyresnämndens beslut enligt Länsstyrelsens beslut enligt denna lag får överklagas hos denna lag får överklagas hos Svea hovrätt inom tre veckor allmän förvaltningsdomstol. från den dag beslutet med- Prövningstillstånd krävs vid delades. Överklagandet skall överklagande till kammarrätten. ges in till hyresnämnden.

Denna lag träder i kraft den l juli 2001.

I fråga om ärenden som hyresnämnden har avgjort gäller äldre bestämmelser.

De nya bestämmelserna tillämpas på ärenden som har överlämnats till länsstyrelse av hyresnämnd.

90 F Örfattningsförslag SOU 1999: l 5

6 till

Förslag om förvärv av hyresfastighet

Förordning

m.m.

Härigenom föreskrivs följande

Inledande bestämmelse

l § Fråga om det krävs förvärvstillstånd enligt l § första stycket lagen 1975:1132 om förvärv av hyresfastighet m.m. bedöms på grundval av bevis om fastighetens typkod enligt den vid tidpunkten för förvärvet eller, när ansökan avser tillstånd till framtida förvärv, den vid tidpunkten för ansökan senast fastställda taxeringen.

Anmälan av förvärv till kommunen

2 § I anmälan enligt 3 § första stycket lagen 1975:1132 om förvärv av hyresfastighet skall registerbeteckning för den egendom

m.m. anges som avses med förvärvet. Vidare skall uppgift lämnas om antalet bostadslägenheter som finns på egendomen. Anmälaren skall också

ge in bevis om egendomens taxering och typkod.

Vid anmälan enligt 10 § första stycket lagen om förvärv av hyresfastighet m.m. skall anmälaren ge in företagsbevis avseende det aktiebolag i vilket aktie har förvärvats eller registreringsbevis avseende det handelsbolag i vilket andel har förvärvats. Anmälaren skall också ge in bevis om taxering och typkod för bolagets fasta egendom. Uppgift skall även lämnas

om

antalet aktier eller andelar som har förvärvats, förvärvarens tidigare innehav av aktier eller andelar i bolaget samt det totala antalet aktier eller andelar i bolaget,

antalet bostadslägenheter på bolagets fastigheter.

Anmälan skall innehålla uppgift överlåtarens och förvärvarens

om namn och adress.

På begäran av kommunen skall anmälaren eller, anmälan har

om gjorts av överlåtaren, förvärvaren lämna ytterligare uppgifter som anges i 5 § första och andra styckena samt 10 § första stycket.

Författningsförslag 91

Tillstånd till förvärv av fast egendom eller tomträtt

3 § Anmälan om prövning av förvärv av fast egendom och tomträtt enligt 3 a § första stycket lagen 1975:1132 om förvärv av hyresfastighet och ansökan om tillstånd till förvärv enligt l eller 6

m.m. § samma lag skall göras hos den länsstyrelse inom vars verksamhetsområde fastigheten helt eller delvis är belägen.

Om anmälan eller ansökan avser egendom inom flera länsstyrelsers verksamhetsområden, skall den länsstyrelse hos vilken anmälan eller ansökan gjorts pröva frågan om tillstånd efter samråd med de övriga länsstyrelserna.

4 § 1 anmälan enligt 3 a § första stycket lagen 1975:1132 om förvärv av hyresfastighet m.m. skall det anges om kommunen avser att utöva förköpsrätt enligt förköpslagen 1967:868 eller lagen om förvärv av hyresfastighet m.m.

Sedan det blivit slutligt avgjort huruvida förköp äger rum, skall kommunen underrätta länsstyrelsen om det.

5 § Förvärvaren skall i tillståndsärendet

uppge personnummer, eller, om förvärvaren är juridisk person, organisationsnummer, om sådant finns,

uppge postadress och, om förvärvaren är fysisk person, hemvist,

in fångeshandlingen eller, om ansökan avser ett framtida

ge förvärv, lämna uppgift om den egendom som ansökan avser,

ge in bevis om det taxeringsvärde och den typkod som senast fastställts för den berörda egendomen samt lämna uppgift om antalet bostadslägenheter som finns på egendomen,

uppge avsikten med förvärvet,

uppge om förvärvaren äger eller tidigare har ägt sådan fast egendom i 1 § lagen 1975:1132 om förvärv av

som avses hyresfastighet m.m. eller sådan aktie eller andel som avses i 9 § samma lag och om förvärvaren tidigare sökt tillstånd att förvärva sådan egendom,

uppge om någon av följande åtgärder beslutats eller sökts i fråga om egendom förvärvaren äger eller tidigare har ägt, nämligen

som

särskild förvaltning enligt bostadsförvaltningslagen 1977:792,

a

b upprustningsföreläggande enligt 12 kap. 18 a-18 c jordabalken,

föreläggande enligt 16 § lagen 1976:666 påföljder och

c om ingripanden vid olovligt byggande m.m. eller enligt 10 kap. 15 § planoch bygglagen 1987:lO eller uppdrag enligt 20 § samma kapitel att utreda behovet av underhållsåtgärder,

92 F örfattningsförslag SOU 1999: 15

d föreläggande eller förbud meddelade till skydd mot olägenhet för människors hälsa med stöd av 26 kap. 9 § miljöbalken eller motsvarande äldre bestämmelse, eller

e expropriation med stöd av 2 kap. 7 § expropriationslagen 1972:719,

uppge vilka ekonomiska och praktiska förutsättningar förvärvaren har att vid fastighetsförvaltningen uppfylla de krav som uppställs i 4 § lagen om förvärv av hyresfastighet m.m.

Om förvärvaren är juridisk person, skall förvärvaren ge in registreringsbevis sådana finns. Är förvärvaren ett aktiebolag skall i

om stället för registreringsbevis in företagsbevis. Dessutom skall

ges bolagsavtal, bolagsordning, stadgar eller motsvarande handling samt den årsredovisning som upprättats närmast före förvärvet in. Vad

ges som sägs i första stycket om förvärvaren gäller också styrelseledamötema eller, i fråga om handelsbolag, bolagsmännen.

Länsstyrelsen kan i särskilt fall bevilja undantag från vad som föreskrivs i första och andra styckena.

6 § Om länsstyrelsen finner att utredning enligt 5 § första eller andra styckena saknas eller behöver kompletteras, får länsstyrelsen förelägga sökanden att inom viss tid avhjälpa bristen. Följs inte föreläggandet, får ansökan avvisas. En upplysning om det skall tas in i föreläggandet.

7 § Ansökan om förvärvstillstånd skall för yttrande skickas till den kommun där tillståndspliktig egendom är belägen samt, det

om lämpligen kan ske, den eller de hyresgästorganisationer berörs

som av ansökan.

Kommunen och hyresgästorganisationema skall

anses som sökandens motparter.

8 § Ansökan om tillstånd att förvärva fast egendom eller tomträtt genom köp eller byte får inte prövas eller på grund återkallelse

av avskrivas innan det blivit slutligt avgjort om förköp skall äga

rum.

Föreläggande enligt 3 a § andra stycket lagen 1975:1132

om förvärv av hyresfastighet får inte utfärdas innan det blivit slutligt

m.m. avgjort om förköp skall äga rum.

Tillstånd till förvärv av aktie eller andel i handelsbolag

9 § Anmälan om prövning förvärv aktie eller andel i

av av handelsbolag enligt 10 § fjärde stycket lagen 1975:1132 förvärv

om av hyresfastighet m.m. och ansökan tillstånd till förvärv enligt 9 §

om samma lag skall göras hos den länsstyrelse inom

vars

SOU 1999: 15 F örfattningsförslag 93

verksamhetsområde bolagets styrelse har sitt säte eller, i fråga

om handelsbolag, där förvaltningen förs.

Bestämmelserna i 4 § skall tillämpas vid anmälan enligt 10 § fjärde stycket lagen om förvärv av hyresfastighet m.m..

10 § Förvärvaren skall i tillståndsärendet

lämna uppgifter och ge in handlingar enligt 5 § första och andra styckena,

lämna uppgift om antalet bostadslägenheter som finns i bolagets fastigheter,

ge in registreringsbevis för det bolag i vilket aktie eller andel har förvärvats,

Bestämmelserna i 5 § tredje stycket och 6 § skall tillämpas på fall som avses i denna paragraf.

ll § Bestämmelserna i 7 § skall tillämpas på ärenden om tillstånd till förvärv av aktie eller andel i bolag enligt lagen 1975:1132 om förvärv av hyresfastighet m.m.

Ansökan om tillstånd till förvärv av aktie genom köp eller genom inlösen i fall som avses i 12 § andra stycket lagen om förvärv av hyresfastighet m.m. får inte prövas eller på grund återkallelse

av avskrivas innan det blivit slutligt avgjort om förköp skall äga rum.

Föreläggande enligt 10 a § lagen om förvärv av hyresfastighet m.m. får inte utfärdas innan det blivit slutligt avgjort att förköp inte skall äga rum.

Tillstånd till förköp

12 § Anmälan om beslut om förköp enligt 13 § lagen 1975:1132 om förvärv av hyresfastighet m.m., ansökan om tillstånd till förköp enligt 17 § samma lag och ansökan om föreläggande enligt 18 § samma lag skall göras hos den länsstyrelse inom vars verksamhetsområde bolagets styrelse har sitt säte eller, i fråga om handelsbolag, där förvaltningen förs.

13 § Ansökan om tillstånd till förköp skall åtföljas av bevis talan

om förts mot kommunens beslut att utöva förköpsrätt och den utredning

av kommunen åberopar till stöd för ansökan.

Bestämmelserna i 6 § skall tillämpas på fall som avses i denna paragraf.

Ansökan om tillstånd till förköp skall för yttrande tillställas säljaren och köparen av aktierna.

94 F örfattningsförslag SOU 1999: 15

14 § Underrättelse till bolaget samt säljare och köpare enligt 13 § första stycket lagen 1975:1132 om förvärv av hyresfastighet m.m. om kommunens beslut att utöva förköpsrätt skall innehålla upplysning om bestämmelserna i 17 § samma lag om invändning mot förköpsrätt och tiden inom vilken invändningen skall anmälas.

15 § Beslut i ärende om tillstånd till förköp skall skickas till bolaget.

Övriga bestämmelser

16 § Länsstyrelsen skall handlägga ärenden enligt lagen 1975:1132 om förvärv av hyresfastighet m.m. skyndsamt.

17 § Medges tillstånd till ett framtida förvärv, skall i beslutet anges den tid, högst ett år, som tillståndet är gällande.

18 § Vägras tillstånd till förvärv som redan ägt rum, skall beslutet skickas till överlåtaren.

19 § Efter sådant förvärv på exekutiv auktion som avses i 6 § lagen 1975:1132 om förvärv av hyresfastighet m.m. skall auktionsförättaren utan dröjsmål skicka en kopia av det köpebrev som utfärdats med anledning av auktionen till den kommun där egendomen är belägen.

20 § Avgift tas ut för prövning som avses i lagen 1975:1132 om förvärv hyresfastighet enligt bestämmelserna i 9-14

av m.m. avgiftsförordningen 1992:191. Följande avgiftsklasser skall tillämpas.

Ärendeslag Avgiftsklass A. Tillstånd till förvärv av fast egendom som är taxerad som hyreshusenhet eller förvärv av tomträtt B. Tillstånd till förvärv av aktie eller andel handelsbolag C. Tillstånd till förköp vid aktieöverlåtelse

Denna förordning träder i kraft den l juli 2001, då förordningen 1975:1139 om tillämpningen av lagen 1975:1132 om förvärv av hyresfastighet m.m. upphör att gälla.

SOU 1999: 15 F örfattningyörslag 95

De nya bestämmelserna tillämpas på ärenden som har

överlämnats till länsstyrelse av hyresnämnd.

96 F örfattningsförslag SOU 1999: l 5

7 till

Förslag Lag om ändring i lagen 1982:352 om

rätt till för

fastighetsförvärv

till bostadsrätt

ombildning

Härigenom föreskrivs i fråga om lagen 1982:352 om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt dels att i 8 och 10 ordet hyresnämnden" och ordet nämnden" skall bytas ut mot "tingsrätten", dels att 12, 14, 15 och 16 skall ha följande lydelse, dels att det i lagen skall införas fem paragrafer, 17-21 §§, nya av följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

6 § Fast egendom som utgör en hyreshus- eller småhusenhet och för vilken en intresseanmälan gäller, får inte överlåtas helt eller delvis genom köp eller byte utan att den bostadsrättsförening som har gjort intresseanmälan har erbjudits att förvärva hela hyreshus- eller småhusenheten. Ett sådant erbjudande kallas hembud. Med överlåtelse genom köp eller byte likställs överlåtelse tillskott till bolag eller genom förening, utdelning eller skifte från bolag eller förening samt fusion enligt 14 kap. l § aktiebolagslagen 1975:1385. En överlåtelse får genomföras utan hembud till bostadsrättsföreningen, om bostadsrättsföreningen godkänner överlåtelsen, om staten förvärvar egendomen, om förvärvaren är gift med överlåtaren eller om förvärvaren eller, när makar förvärvar gemensamt, någon av dem är överlåtarens avkomling, 4. om förvärvet genomförs genom inrop på exekutiv auktion eller offentlig auktion enligt lagen l904:48 s.1 om samäganderätt, om överlåtelsen avser en andel och förvärvaren redan äger en andel i egendomen och denna andel förvärvats något annat sätt än genom gåva. Hembud behövs inte heller, Hembud behövs inte heller, om ett förvärv av bostadsrätts- om ett förvärv av bostadsrättsföreningen skulle vara oskäligt föreningen skulle oskäligt vara med hänsyn till förhållandet med hänsyn till förhållandet

F örfattningsförslag 97

mellan överlåtaren och en annan mellan överlåtaren och en annan förvärvare än bostadsrätts- förvärvare än bostadsrättsföreningen eller villkoren för föreningen eller villkoren för eller omständigheterna vid en eller omständigheterna vid en sådan överlåtelse. Frågan om sådan överlåtelse. Frågan om hembud behövs prövas hembud behövs prövas

av av hyresnämnden på begäran av tingsrätten efter ansökan av fastighetsägaren. fastighetsägaren.

12 §

Även hembudet har upphört gälla får, så länge föreningens

om att intresseanmälan gäller, en sådan överlåtelse eller övergång som avses i 6 § första stycket inte ske till någon annan än den bostadsrättsförening som har gjort intresseanmälan, om köpeskillingen är lägre eller villkoren för överlåtelsen sammantagna är avsevärt ogynnsammare för fastighetsägaren än vad som angavs vid hembudet. En sådan överlåtelse eller övergång får inte heller ske om ett villkor som angavs vid hembudet är uppenbart oskäligt mot föreningen. Har fastighetsägaren sedan ett hembud upphört att gälla gjort ett nytt hembud, enligt vilket köpeskillingen är lägre eller villkoren annat sätt ogynnsammare för fastighetsägaren, och upphör även detta hembud att gälla, skall första och andra meningarna tillämpas på det nya hembudet.

Första stycket gäller också om överlåtelsen avser en andel av hyreshus- eller småhusenheten.

I fråga om förbudet i första I fråga om förbudet i första stycket skall 6 § andra och tredje stycket skall 6 § andra och tredje stycket tillämpas. Om något stycket tillämpas. Om något undantag inte föreligger, är undantag inte föreligger, får överlåtaren skyldig att skaffa överlåtelse ske om tingsrätten hyresnämndens tillstånd till efter ansökan av fastighetsöverlåtelsen. ägaren lämnar tillstånd till

överlåtelsen.

l fråga om förfarandet vid Om något annat inte följer av hyresnämnden i ärenden enligt 15-21 §§ tillämpas lagen denna lag finns bestämmelser i 1996:242 om domstolsärenden lagen 1973:188 om arrende- vid handläggningen av följande nämnder och hyresnämnder. ärenden."

fråga om hembud behövs

enligt 6

hembud enligt 7§, eller

överlåtelsetillstånd enligt

98 F örfattningsförslag

15§ Hyresnämndens beslut enligt Vid handläggning av ärenden denna lag får överklagas hos som anges i 14 § skall Svea hovrätt inom tre veckor bestämmelserna om behörig från den dag beslutet medde- domstol, sammanträde, förhör lades. Överklagandet skall ges under sanningsförsäkran och in till hyresnämnden. förlikningsverksamhet i 12 kap. 70 72 § första stycket samt 73 och 74 §§ jordabalken tilllämpas.

16§ 1 ärenden enligt denna lag Tingsrätten skall vid skall vardera parten svara för handläggning av ärenden som sina rättegångskostnader i hov- anges i 14 § ha den sammanrätten, i den mån annat inte sättning som följer av 12 kap. följer av 18 kap. 6 § 80 § jordabalken. rättegångsbalken.

Bestämmelserna om särskild ledamot och omröstning i 12 kap. 81-83 §§ jordabalken skall tillämpas.

1 7 §

I ärenden som anges i 14 § skall vardera parten svara för sin kostnad om inte annat följer av 18 kap. 6 § rättegångsbalken.

18 §

T ingsrättens beslut att godta ett hembud enligt 7 § får överklagas särskilt.

19 §

Vid överklagande av tingsrättens beslut i ärenden som anges i 14 skall bestämmelserna om prövningstillstånd i 12 kap. 77 § jordabalken tillämpas.

SOU 1999: 15 F örfattningsförslag 99

Bestämmelserna om tilltrosbevisning i 12 kap. 79 § jordabalken skall tillämpas vid prövningen i hovrätten och Högsta domstolen.

20 §

I samband med att hovrätten, eller Högsta domstolen, ogillar ett överklagande ett beslut

av om godtagande av hembud enligt 7 § får domstolen förlänga tiden för att anta hembudet till sex månader från den dag då hembudet skedde.

Ett beslut av hovrätten i ett ärende i första

som anges stycket får inte överklagas. Hovrätten får dock tillåta att beslutet överklagas om det finns särskilda skäl för en prövning

tillstånd skall ges enligt 54 om kap. 10 § första stycket 1 rättegångsbalken.

21 §

Ett beslut innebär att

som ärende i 14 § har

som anges avgjorts, har efter det att tiden för överklagande gått ut rättskraft.

Denna lag träder i kraft den 1juli 2001. I fråga ärenden som hyresnämnden har avgjort gäller äldre om bestämmelser. De bestämmelserna tillämpas på ärenden som har överlämnats nya till tingsrätt hyresnämnd. I fråga rättegångskostnader gäller dock av om att vid tingsrätten skall vardera parten svara för sin kostnad.

100 F örfattningsförslag

8 Förslag till

Lag om ändring i

bostadsförvaltningslagen 1977:792

Härigenom föreskrivs i fråga om bostadsförvaltningslagen l 977:792

dels att i 2-5 och 7 ordet hyresnämnden skall bytas ut mot Tingsrätten och ordet nämnden skall bytas ut mot rätten,

dels att i 23 § ordet hyresnämnden" skall bytas ut mot "länsstyrelsen,

dels att nuvarande 31 § skall betecknas 34 § och nuvarande 34 § skall betecknas 36

dels att 10-18, 21, 22, 24, 25, 27, 29, 32 och 33 §§, den 34

nya 35 § och den 36 § skall ha följande lydelse,

nya

dels att det skall införas nya bestämmelser, 31 och 37-39 §§, samt närmast före 27 § en ny rubrik av följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Beslutar hyresnämnd Beslutar tingsrätten

om om tvångsförvaltning, skall nämn- tvångsförvaltning, skall den den samtidigt utse förvaltare. samtidigt utse förvaltare. Till Till förvaltare skall utses bolag, förvaltare skall utses bolag, förening eller har förening eller har

annan som annan som erforderlig erfarenhet fastig- erforderlig erfarenhet fastig-

av av hetsförvaltning. hetsförvaltning.

Hyresnämnden kan under Tingsrätten kan under påpågående förvaltning utse ny gående förvaltning utse

ny förvaltare när förhållandena förvaltare när förhållandena föranleder det. föranleder det.

Innan tingsrätten utser för-

valtare skall länsstyrelsen och

den kommun där fastigheten är

belägen ges tillfälle att lämna

förslag på förvaltare.

Om det är påkallat Om det finns särskilda skäl,

av särskilda skäl, får hyresnämnden får tingsrätten besluta om

meddela föreskrifter för förvalt- föreskrifter för förvaltningen. ningen. Innan tingsrätten meddelar

beslut skall länsstyrelsen ges

tillfälle att yttra sig.

Förvaltaren uppbär hyror och andra löpande intäkter av fastigheten samt företräder även i övrigt ägaren i angelägenheter som rör fastigheten, annat följer av andra och tredje styckena.

om

Förvaltaren får överlåta Förvaltaren får inte överlåta fastigheten eller förfoga fastigheten eller förfoga

annars annars över den så att den helt eller över den så att den helt eller delvis fånhändes ägaren. delvis jiånhänds ägaren. Förvaltaren får heller på Förvaltaren får inte heller på fastighetsägarens vägnar ingå fastighetsägarens vägnar ingå borgen eller växelförbindelse. borgen eller växelförbindelse. Utan hyresnämndens tillstånd får Utan tingsrättens tillstånd får förvaltaren låta inteckna förvaltaren inte inteckna fastigfastigheten eller taga lån mot heten eller ta upp lån mot

upp säkerhet i form av panträtt i säkerhet i fomi av panträtt i fastigheten. I övrigt får fastigheten. I övrigt får förvaltaren ingå avtal kredit förvaltaren ingå avtal kredit

om om endast avtalet står i endast om avtalet inte står i

om missförhållande till de ekono- missförhållande till de ekonomiska förutsättningarna för för- miska förutsättningarna för valtningen. förvaltningen. Innan tingsrätten

beslutar i frågan skall läns-

styrelsen ges tillfälle att yttra sig.

Förvaltaren kan besluta att Förvaltaren kan besluta att angelägenhet saknar angelägenhet som saknar

som betydelse för ändamålet med betydelse för ändamålet med förvaltningen skall undantas från förvaltningen skall undantas från denna. Hyresnämnden och fastig- denna. Tingsrätten, länsstyrelsen hetsägaren skall ofördrojligen och fastighetsägaren skall genast underrättas sådant beslut. underrättas om sådant beslut.

om

Fastighetsägaren får med Fastighetsägaren får med hyresnämndens tillstånd taga tingsrättens tillstånd ta upp lån

lån mot säkerhet i form mot säkerhet i form av panträtt i upp av panträtt i fastigheten och låta fastigheten och ansöka om

företaga inskrivningsåtgärd be- inteckning beträffande denna.

träffande denna. Även utan Även utan sådant tillstånd får

l 02 F örfattn ingsförslag

sådant tillstånd får fastighets- fastighetsägaren ansöka om ägaren låta företaga inskriv- sådan inskrivning som i

avses ningsåtgärd som avses i 20 och 20 och 21 kap. jordabalken. 21 kap. jordabalken. Innan tingsrätten beslutar i

frågan skall förvaltaren och

länsstyrelsen ges tillfälle att

yttra sig.

Tillstånd enligt första stycket får lämnas endast åtgärden

om försämrar förutsättningarna för en tillfredsställande fastighetsförvaltning.

Kan medel till förvaltningen Kan medel till förvaltningen

i tillräcklig mån erhållas inte i tillräcklig mån erhållas genom löpande intäkter eller genom löpande intäkter eller genom lån, får hyresnämnden, i genom lån, får tingsrätten, i den den mån det finnes skäligt med mån det är skäligt med hänsyn hänsyn till fastighetsägarens för- till fastighetsägarens förhållanden och övriga omständig- hållanden och övriga omständigheter, på begäran av förvaltaren heter, på begäran förvaltaren

av ålägga fastighetsägaren att till ålägga fastighetsägaren att till förvaltaren utge de ytterligare förvaltaren betala vad

som medel som denne behöver för denne behöver för åtgärd

som åtgärd i 9 i 9 Innan tingsrätten

som avses avses

beslutar i frågan skall

länsstyrelsen ges tillfälle att yttra

sig.

Överlåtelse fastigheten medför icke befrielse från

av betalningsskyldighet som har ålagts dessförinnan.

Föreligger längre skäl för Finns det inte längre skäl för att ålagd betalningsskyldighet ålagd betalningsskyldighet, får fullgöres, får hyresnämnden tingsrätten på begäran

av förordna att beslutet om förvaltaren eller fastighetsbetalningsskyldighet icke vidare ägaren besluta att betalningsskall gälla. skyldighet inte längre skall

gälla. Innan tingsrätten beslutar i

frågan skall länsstyrelsen ges

tillfälle att yttra sig.

Fastighetsägaren är skyldig På begäran förvaltaren

av att i den omfattning hyres- får tingsrätten förplikta

F örfattningsförslag 103

nämnden finner skäligt utge fastighetsägaren att betala ersättning för utrymme som han skälig ersättning för utrymme själv använder. som denne använder.

Erlägges ersättning enligt Erläggs inte ersättning enligt första stycket, får hyresnämnden första stycket, får tingsrätten på ålägga fastighetsägaren att begäran förvaltaren ålägga

av avflytta från utrymmet. fastighetsägaren att avflytta från

På begäran av fastighets- utrymmet. ägaren får hyresnämnden medge På begäran av fastighetsdenne skäligt uppskov med ägaren får tingsrätten medge avflyttningen. denne skäligt uppskov med

avflyttningen.

Innan tingsrätten beslutar

enligt första eller andra stycket

skall länsstyrelsen ges tillfälle att

yttra sig.

Fastighetsägaren är skyldig att lämna förvaltaren de upplysningar rörande fastigheten behövs för tillfredsställande förvaltning.

som en

Hyresnämnden får kalla Tingsrätten får, på begäran av fastighetsägaren att inför förvaltaren, kalla fastighetsnämnden under ed lämna ägaren att vid ett sammanträde upplysningar enligt första inför rätten under ed lämna stycket. Därvid skall 36 kap. upplysningar enligt första ll, 14, 20 och 21 rättegångs- stycket. Därvid skall bestämbalken äga motsvarande tillämp- melserna i 36 kap. 11, 14, 20 ning. och 21 rättegångsbalken

tillämpas.

Till sammanträdet skall tings-

rätten kalla även förvaltaren och

länsstyrelsen.

Fastighetsägaren är skyldig att tillhandahålla förvaltaren handlingar och annat av betydelse för förvaltningen.

Fullgör fastighetsägaren sin Fullgör fastighetsägaren inte skyldighet enligt forsta stycket, sin skyldighet enligt första får hyresnämnden vid vite stycket, får tingsrätten vid vite förelägga honom att fullgöra förelägga honom att fullgöra skyldigheten. skyldigheten.

Frågor om föreläggande och

utdömande av vite prövas av

l 04 F örfattnin gsförslag

tingsrätten på begäran av förvaltaren.

18§ Hyresnämnden skall inom Tingsrätten skall inom sex sex månader från det att beslutet månader från det att beslutet om om tvångsförvaltning trädde i tvångsförvaltning trädde i kraft kraft fastställa den tid under fastställa den tid under vilken vilken förvaltningen skall pågå. förvaltningen skall pågå. Tiden Tiden får bestämmas till högst får bestämmas till högst fem år fem år från det beslutet från det beslutet tvångsom om tvångsförvaltning trädde i kraft. förvaltning trädde i kraft. Om det vid utgången den Om det vid utgången den av av för tvångsförvaltningen bestämda för tvångsförvaltningen bestämda tiden finns skäl att förvaltningen tiden finns skäl att förvaltningen fortsätter, får hyresnämnden fortsätter, får tingsrätten besluta besluta om förlängning av tiden förlängning tiden med om av med högst tre år i sänder. högst tre år i sänder. Föreligger längre skäl för Föreligger inte längre skäl för tvångsförvaltning, kan hyres- tvångsförvaltning, kan tingsnämnden besluta att förvalt- rätten besluta att förvaltningen ningen skall upphöra tidigare än skall upphöra tidigare än som som följer av första eller andra följ första eller andra er av stycket. stycket. Innan tingsrätten beslutar enligt första-trealje styckena skall länsstyrelsen ges tillfälle att yttra sig.

21§ Medel som förvaltaren har hand för fastigheten skall hållas om skilda från andra medel. De får utmätas för skuld än sådan annan som är hänförlig till tvångsförvaltningen och de ingår heller i

fastighetsägarens konkursbo.

Behållna medel, som finnes Medel, inte behöver som böra avsättas för förvaltningen, avsättas för förvaltningen, skall skall utbetalas till fastighets- betalas ut till fastighetsägaren. ägaren. Tvist om vad fastighets- Tvist om vad som skall betalas ut ägaren är berättigad att utfå prövas på begäran fastighetsav prövas av hyresnämnden. ägaren i ärendet tvångsförom valtning. Innan tingsrätten beslutar i frågan skall länsstyrelsen ges tillfälle att yttra sig.

SOU 1999: 15 F Ötfattningsförslag 105

22§

Förvaltaren skall för varje Förvaltaren skall för varje kalenderår inom två månader kalenderår inom två månader från årets utgång lämna skriftlig från årets utgång lämna en redovisning till hyresnämnden skriftlig redovisning till länsför sin förvaltning. Tillämpar styrelsen för sin förvaltning. fastighetsägaren brutet räken- Tillämpar fastighetsägaren bruskapsår, skall tiden för redo- tet räkenskapsår, skall tiden för visningens avlämnande i stället redovisningens avlämnande i räknas från räkenskapsårets stället räknas från räkenskapsutgång. När förvaltaren från- årets utgång. När förvaltaren träder sitt uppdrag skall redo- lämnar sitt uppdrag skall visning för den gångna delen av redovisning för den gångna redovisningsperioden lämnas delen av redovisningsperioden inom två månader från det lämnas inom två månader från uppdraget upphörde. det uppdraget upphörde.

Redovisningsskyldigheten skall fullgöras i enlighet med god redovisningssed. Till den siffermässiga redovisningen skall fogas Förvaltningsberättelse med upplysning om vidtagna och planerade förvaltningsåtgärder av större vikt och om fastighetens skick.

Avskrift av redovisnings- Kopia av redovisningshandlingama skall av nämnden handlingarna skall länsstyrelsen översändas till fastighetsägaren. översända till tingsrätten och I den mån nämnden finner fastighetsägaren. I den mån det lämpligt, skall också sökanden är lämpligt, skall också sökanden och annan få del av och annan få del av redovisningen. redovisningen.

Hyresnämnden skall granska Länsstyrelsen skall granska redovisningen och kontrollera redovisningen och kontrollera att att den är godtagbar från den är godtagbar från redovisningsmässig synpunkt. redovisningsmässig synpunkt. Finner nämnden anledning till Finner länsstyrelsen anledning anmärkning mot redovisningen, till anmärkning mot redovisskall fastighetsägaren under- ningen, skall fastighetsägaren och rättas härom. tingsrätten underrättas om det.

24 §

Om fastighetsägaren behöver Om fastighetsägaren behöver ta del av räkenskapsmaterial ta del av räkenskapsmaterial rörande fastigheten för att kunna rörande fastigheten för att kunna fullgöra uppgiftsskyldighet som fullgöra sin uppgiftsskyldighet, åligger honom gentemot det skall han efter framställning till

106 F örfattningsförslag

allmänna eller eljest, skall han tingsrätten tillfälle till detta

ges efter framställning till hyres- enligt anvisningar som tingsnämnden beredas tillfälle till rätten meddelar. Innan tingsdetta enligt anvisningar som rätten beslutar i frågan skall nämnden meddelar. länsstyrelsen tillfälle att yttra

ges

sig.

Förvaltaren har rätt att Förvaltaren har rätt till erhålla skäligt arvode, som skäligt arvode, bestäms

som av bestämmes av hyresnämnden för tingsrätten för varje kalenderår varje kalenderår eller, om eller, om det finns särskilda skäl, särskilda skäl föreligger, för för kortare tid. Arvodet skall kortare tid. Arvodet skall utgå ur utgå ur fastighetens avkastning, i fastighetens avkastning, i den den mån inte tingsrätten mån hyresnämnden före- föreskriver att det skall betalas skriver att det skall betalas fastighetsägaren personligen.

av av fastighetsägaren personligen.

Innan tingsrätten beslutar

om

arvode till förvaltaren skall

länsstyrelsen ges tillfälle att yttra

sig. Innan tingsrätten beslutar att

ett arvode skall betalas av

fastighetsägaren personligen

skall den kommun där fastigheten

är belägen ges tillfälle att yttra

sig.

Om förvaltaren begär det, Om förvaltaren begär det, skall kommunen förskottera skall kommunen förskottera arvode som enligt hyres- arvode enligt tingsrättens

som nämndens beslut skall betalas av beslut skall betalas av fastighetsägaren personligen. fastighetsägaren personligen.

Det åligger fastighetsägaren att till kommunen återbetala det förskotterade beloppet jämte ränta därpå enligt 6 § räntelagen 1975:635 från dagen för utbetalningen.

Tillsyn

Tillsyn över tvångsförvalt- Tillsyn över tvångsförvaltning utövas av hyresnämnden. ning utövas den länsstyrelse

av

inom vars verksamhetsområde

fastigheten helt eller delvis är

Författningsförslag 107

belägen.

Länsstyrelsen skall övervaka att förvaltningen bedrivs på ett ändamålsenligt sätt i överensstämmelse med denna lag och andra författningar.

Förvaltaren är skyldig att låta länsstyrelsen ta del av de böcker och andra handlingar som rör den fastighet som förvaltningen avser.

Länsstyrelsens beslut enligt denna lag får inte överklagas.

Ansökan särskild förvalt- Ansökan om särskild förvaltom ning fâr göras av kommunen ning får göras av kommunen eller organisation av hyres- eller av organisation av hyresav gäster. Sedan beslut om gäster. tvångsförvaltning har meddelats, Sedan beslut om tvångsförskall fråga rör förvaltningen valtning har meddelats, skall som upptagas till prövning av fråga som rör förvaltningen tas hyresnämnden, sökanden, upp till prövning av tingsrätten, om förvaltaren eller fastighetsägaren sökanden, förvaltaren eller om begär det och annat är särskilt fastighetsägaren begär det och föreskrivet. Nämnden får också annat inte är särskilt föreskrivet. självmant ta upp fråga som rör förvaltningen, annat följer om av särskild bestämmelse.

Vad sägs i andra stycket

som gäller också om länsstyrelsen begär det i fråga som rör byte

förvaltare enligt 8 § andra av stycket, föreskrifter för förvaltningen enligt 10 § eller tiden för förvaltningen enligt 18

31 §

Om något annat inte följer av 32-39 §§ tillämpas lagen 1996:242 domstolsärenden

om vid handläggningen av ärenden angående särskild förvaltning.

32§

Fråga om påföljd för Vid handläggning av ärenden fastighetsägare som åsidosätter angående särskild förvaltning skyldighet enligt 16 § andra skall bestämmelserna om bestycket eller 17 § upptages hörig domstol, sammanträde och självmant av hyresnämnden. förhör under sanningsförsäkran Beträffande böter och vite gäller i 12 kap. 70 72 § första 9 kap. 8 och 9 §§ rättegångs- stycket och 73 § jordabalken balken i tillämpliga delar. tillämpas.

33§

1 fråga om förfarandet vid Tingsrätten skall vid hyresnämnden i ärenden enligt handläggning av ärenden denna lag finns bestämmelser i angående särskild förvaltning lagen 1973:188 om arrende- ha den sammansättning som nämnder och hyresnämnder. följer 12 kap. 80 § jorda-

av

balken.

Bestämmelserna om särskild

ledamot och omröstning i 12

kap. 81-83 §§ jordabalken skall

tillämpas.

31 § 34 §

Hyresnämndens beslut om T ingsrättens beslut om tvångsförvaltning länder ome- tvångsförvaltning gäller omedelbart till eferrättelse. Hyres- delbart även om det överklagas. nämnden kan även i fråga om Rätten kan även i fråga om annat beslut enligt denna lag annat beslut i ärende angående förordna att det skall lända till särskild förvaltning förordna att efterrättelse genast. det skall gälla omedelbart.

Föreligger särskilda skäl, får Om det finns särskilda skäl, hyresnämnden besluta om får tingsrätten besluta om tvångsforvalming och utse tvångsförvaltrxing och utse förvaltare for tiden till dess förvaltare för tiden till dess slutligt beslut meddelas. slutligt beslut meddelas.

35§

Bifalles fastighetsägarens Om fastighetsägaren vinner i talan i besvärsmål i vilket ärende i vilket kommunen är kommunen är motpart, kan motpart, kan kommunen åläggas kommunen åläggas att ersätta att ersätta fastighetsägaren honom hans rättegångskostnad dennes rättegångskostnad. Om

F örfattningsförslag 109

Om han vinner besvärsmål i fastighetsägaren vinner i ärende vilket organisation av i vilket organisation av hyresgäster är motpart, kan hyresgäster är motpart, kan sådan ersättning tillerkännas sådan ersättning tillerkännas honom att betalas av statsverket. honom att betalas av staten. I 1 övrigt gäller i besvärsmål övrigt gäller ärendelagens allmänna bestämmelser om bestämmelser om rättegångsrättegångskostnad i tillämpliga kostnad. delar.

34 § 36 §

Hyresnämndens beslut enligt Varje beslut i en fråga som denna lag får överklagas hos enligt denna lag skall prövas av Svea hovrätt inom tre veckor rätten, får överklagas särskilt. från den dag beslutet meddelades.

Överklagandet skall ges in till hyresnämnden.

37 §

Länsstyrelsen får överklaga

tingsrättens beslut om beslutet

rör

utseende av förvaltare

enligt 8 § första eller andra

stycket,

föreskrifter för förvalt-

ningen enligt 10

tiden för förvaltningen

enligt 18 eller

arvode till förvaltaren

enligt 25

38 §

Vid överklagande av

tingsrättens beslut i ett ärende

angående särskild förvaltning,

skall bestämmelserna om

prövningstillstånd i 12 kap. 77 §

jordabalken tillämpas.

Bestämmelserna om tilltros-

bevisning i 12 kap. 79 §

jordabalken skall tillämpas vid

1 10 F Örfattningsförslag

prövningen i hovrätten och

Högsta domstolen.

Hovrättens beslut i frågor

som avses i 34 § andra stycket

får inte överklagas.

39 §

Rättens beslut som innebär

att en fråga enligt denna lag har

avgjorts, har efter det att tiden

för överklagande gått ut

rättskraft.

Denna lag träder i kraft den 1juli 2001.

I fråga om ärenden som hyresnämnden har avgjort gäller äldre bestämmelser.

De nya bestämmelserna tillämpas på ärenden som har överlämnats till tingsrätt av hyresnämnd. l fråga

om rättegångskostnader gäller dock att vid tingsrätten skall vardera parten svara för sin kostnad.

SOU 1999: 15 Författningsförslag 1 1 1

9 Förslag till

Lag om upphävande av lagen

1974: 1080 om avveckling av

hyresregleringen

Härigenom föreskrivs att lagen 1974:1080 om avveckling av hyresregleringen skall upphöra att gälla vid utgången av juni 2001.

112 Författningsförslag sou 1999:15

10 till

Förslag

Lag om ändring i lagen 1957:390 om

fiskearrenden

Härigenom föreskrivs i om lagen 1957:390 om fiskearrenden

dels att i 1 och 4-6 ordet arrendenämnd i olika böjningsformer skall bytas ut mot "länsstyrelse i motsvarande böjningsformer,

dels att 3 och 15-18 skall ha följande lydelse, dels att det i lagen skall införas fyra paragrafer, 19-22 §§,

nya av följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Upplåtelse av fiske skall ske Upplåtelse av fiske skall ske för viss tid, understigande för viss tid, inte understiger

som fem år, eller för arrendatorns fem år, eller för arrendatorns livstid. Upplåtelse fiske, livstid. Upplåtelse fiske,

av som av som ingår i fiskevårdsområde, må ingår i fiskevârdsområde, får dock ske för återstoden av den dock ske för återstoden den

av tid, för vilken fiskevårdsområdet tid, för vilken fiskevårdsområdet bildats. Därest upplåtelsen angår bildats. Om upplåtelsen angår fastighet, varöver upplåtaren fastighet, upplåtaren inte

som icke äger förfoga utöver sin äger förfoga över efter sin

egen besittningstid, må upplåtelsen besittningstid, får upplåtelsen ske för sådan tid. Är tiden icke ske för sådan tid. Är tiden inte så bestämd som nu sagts, skall så bestämd sagts, skall

som nu avtalet anses ingånget för tid avtalet ingånget för tid

en anses en av fem år. Har avtal träffats för av fem år. Har avtal träffats för kortare tid, gäller det dock för kortare tid, gäller det dock för den överenskomna tiden, den överenskomna tiden,

om om arrendenämnden godkänt avtalet länsstyrelsen godkänt avtalet i i denna del. denna del.

Har fiskearrende upplåtits längre tid än den i 7 kap. 5 § första stycket jordabalken föreskrivna längsta tiden för nyttjanderätts bestånd, äger fjärde stycket nämnda paragraf motsvarande tillämpning.

Om arrendenämnd finnas Mål eller ärende angående

bestämmelser i 8 kap. jorda- fiskearrende skall handläggas balken och i lagen 1973:188 av den fastighetsdomstol inom arrendenämnder och hyres- vars område fastigheten är om nämnder belägen.

Om part inte godtar Om något annat inte följer av en arrendenämnds beslut i fråga 17-21 §§ tillämpas lagen förlängning arrendeavtal 1996:242 domstolsärenden om av om eller fastställande villkoren vid handläggningen av följande av för sådan förlängning eller ärenden: uppskov med avträde, får parten förlängning arrendeav klandra beslutet att väcka avtal, genom talan mot den andra parten inom fastställande av arrendetvå månader från den dag villkor, eller beslutet meddelades. Klandras uppskov med avträdet. inte beslutet inom denna tid, är parts rätt till talan förlorad. Arrendenämnds beslut i ärende enligt 3-6 § får klandras.

Tvist fiskearrende Vid handläggning ärenden om som av ankommer på arrendenämnds i 16 § skall som anges prövning skall upptagas den bestämmelserna om sammanav fastighetsdomstol inom träde, förhör under sanningsvars område fastigheten är belägen. försäkran och förliknings- .Även klandertalan i verksamhet i 8 kap. 32-34 §§ som avses 16 § upptages jordabalken tillämpas. av samma domstol. Tvist som efter klander mot arrendenämnds beslut är anhängig vid domstol får återförvisas till nämnden.

Fastighetsdomstolens dom i 1 ärenden som anges i 16 § fråga fastställande skall vardera parten svara för om av arrendevillkor i fall i sin kostnad om inte annat följer som avses 5 § får inte överklagas. 18 kap. 6 § rättegångsbalken. av Detsamma gäller hovrättens dom i fråga förlängning av om

1 14 Författningsförslag SOU 1999: 15

arrendeavtal eller fastställande av arrendevillkor ifall som nyss angivits eller ifråga om uppskov med avträde.

19 § Vid överklagande av fastighetsdomstolens beslut i ärenden i 16 § skall som anges bestämmelserna om prövningstillstånd i 8 kap. 37 § jordabalken tillämpas. Bestämmelserna om tilltros-

bevisning i 8 kap. 39 §

jordabalken skall tillämpas vid prövningen i hovrätten och Högsta domstolen.

20 § Ett beslut av hovrätten i ett ärende som rör uppskov med avträdet får inte överklagas. Hovrätten får dock tillåta att beslutet överklagas, det finns om särskilda skäl för en prövning om tillstånd skall enligt 54 ges kap. 10 § första stycket 1 rättegångsbalken.

21 § Ett beslut innebär att som ärende som anges i 16 § har avgjorts, har efter det att tiden för överklagande gått ut rättskraft.

22 § Länsstyrelsens beslut i ärenden enligt 3-6 §§ får inte

överklagas.

SOU 1999: 15 Författningsförslag 1 15

Denna lag träder i kraft den 1juli 2001.

I fråga ärenden arrendenämnden har avgjort gäller äldre

om som bestämmelser.

De bestämmelserna tillämpas på ärenden har

nya som överlämnats till fastighetsdomstol arrendenämnd. I fråga om

av rättegångskostnader gäller dock att vid fastighetsdomstolen skall vardera parten för sin kostnad.

svara

116 Författningsförslag SOU 1999: 15

11 till

Förslag Förordning om godkännande av

förbehåll i arrendeavtal

Härigenom föreskrivs följande.

1 § Ansökan om godkännande förbehåll eller annat avtalsvillkor av som avses i 9 kap. 7 eller 17 10 kap. 2-4 eller 7 § eller 11 kap. 2 § jordabalken eller 3-6 § lagen 1957:390 fiskearrenden skall om göras hos den länsstyrelse inom verksamhetsområde fastigheten vars är belägen.

2 § Ansökan skall skriftlig och innehålla de skäl åberopas till vara som stöd för ansökan.

3 § Avgift tas ut för prövning ansökan godkännande av en om av sådant förbehåll som i l § enligt bestämmelserna i 9-14 anges

avgiftsförordningen 1992:191.

Denna förordning träder i kraft den 1 juli 2001.

12 Förslag till

Lag om ändring i lagen 1985:658 om

arrendatorers rätt att förvärva

arrendestället

Härigenom föreskrivs i fråga lagen 1985:658 arrendatorers om om rätt att förvärva arrendestället dels att i 8 och 10 ordet arrendenämnd och ordet nämnd i olika böjningsfonner skall bytas ut mot fastighetsdomstol i motsvarande böjningsformer, dels att 12 och 14 §§ skall ha följande lydelse, dels att det i lagen skall införas åtta paragrafer, 15-22 §§, av nya följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Hembud behövs inte heller, arrendatom inte har rätt till förlängning av arrendeavtalet, om det med hänsyn till förhållandet mellan överlåtaren och en om förvärvare än arrendatom eller villkoren för eller annan omständigheterna vid sådan försäljning skulle vara oskäligt att en arrendatom får utöva sin förvärvsrätt enligt denna lag, det är uppenbart att arrendatom skulle vägras om förvärvstillstånd enligt jordförvärvslagen 1979:230, 4. det är uppenbart att erforderlig fastighetsbildning inte kan om komma till stånd. Frågan hembud behövs Frågan om hembud behövs om enligt första stycket prövas enligt första stycket prövas av av arrendenämnden på begäran av fastighetsdomstolen efter ansöjordägaren. Finner arrende- kan jordägaren. Finner fastigav nämnden i fall i första hetsdomstolen i fall som avses i som avses stycket 4 att erforderlig första stycket 4 att erforderlig fastighetsbildning inte kan fastighetsbildning inte kan komma till stånd vid komma till stånd vid en en överlåtelse enbart arrende- överlåtelse av enbart arrendeav stället, får jordägaren ändå inte stället, får jordägaren ändå inte befrias från hembudsskyldig- befrias från hembudsskyldigheten hembudet skäligen bör heten hembudet skäligen bör om om kunna omfatta så mycket kunna omfatta så mycket av av

1 l 8 F Örfattn ingsförslag

jordägarens fasta egendom, jordägarens fasta egendom, innefattande arrendestället eller innefattande arrendestället eller huvuddelen därav, som behövs huvuddelen därav, behövs som för att bestämmelserna i för att bestämmelserna i

fastighetsbildningslagen fastighetsbildningslagen

1970:988 inte skall medföra 1970:988 inte skall medföra hinder för ett giltigt förvärv. hinder för ett giltigt förvärv.

Förslaget till köpeavtal skall Fastighetsdomstolen skall se genom arrendenämndens för- till att förslaget till köpeavtal sorg delges arrendatom. Sedan delges arrendatom. Efter delgivdelgivning skett får inte hem- ningen får inte hembudet eller budet eller samtycket till samtycket till avtalsförslaget avtalsförslaget återkallas eller återkallas eller förslaget ändras. förslaget ändras. Arrendenämnden skall för Fastighetsdomstolen skall för anteckning i fastighetsboken anteckning i fastighetsboken underrätta inskrivningsmyndig- underrätta inskrivningsmyndigheten hembudet och heten hembudet och om om om om dagen då hembudet skedde. dagen då hembudet skedde. Sådan underrättelse skall också Sådan underrättelse skall också ske om ett hembud avvisas på ske ett hembud avvisas på om grund av bestridande grund bestridande som avses av som avses i 5 § tredje stycket. i 5 § tredje stycket.

12 § Även hembud har upphört gälla, får överlåtelse om ett att genom köp eller byte till någon än arrendatom inte ske medan annan arrendatoms intresseanmälan gäller, villkoren för överlåtelsen om sammantagna är avsevärt ogynnsammare för jordägaren än vad som angavs vid hembudet. Har jordägaren sedan ett hembud upphört att gälla gjort ett nytt hembud, enligt vilket villkoren för är ogynnsammare jordägaren, och upphör även detta hembud att gälla, skall första meningen tillämpas på det nya hembudet. Första stycket skall äga motsvarande tillämpning, överlåtelsen om avser en del av den fasta egendom för vilken intresseanmälan gäller. I fråga förbudet i första I fråga förbudet i första om om stycket tillämpas 5 § andra och stycket tillämpas 5 § andra och fjärde styckena samt 6 Om fjärde styckena samt 6 Om något undantag som avses där något undantag där som avses inte föreligger prövar arrende- inte föreligger prövar fastighetsnämnden, på framställning av domstolen efter ansökan av

1999:15 F örfattningsförslag 119

SOU

överlåtaren, hinder mot överlåtaren, om det finns hinder om överlåtelsen föreligger. mot överlåtelsen.

I fråga förfarandet vid Om något annat inte följer av om arrendenämnden och över- 15-22 §§ tillämpas lagen klagande nämndens beslut i 1996:242 domstolsärenden av om ärenden enligt denna lag finns vid handläggningen av följande bestämmelser i lagen 1973:188 ärenden: arrendenämnder och hyres- fråga hembud behövs om om nämnder. enligt 6 eller 7 Vardera skall hembud enligt 8 eller parten svara för sina rättegångskostnader överlåtelsetillstånd enligt med anledning att nämndens 12 av beslut överklagas, i den mån annat inte följer 18 kap. 6 § av

rättegångsbalken.

15 § Ärenden i 14 § som anges skall handläggas av den

fastighetsdomstol inom vars

område fastigheten är belägen.

16 § Vid handläggning av ärenden i 14 § skall som anges bestämmelserna om sammanträde, förhör under sannings-

försäkran och förlikningsverk-

samhet i 8 kap. 32-34 §§ jordabalken tillämpas.

1 7 § Om det i ett ärende angående

jordbruksarrende uppkommer

fråga tillämpning 6 § om av första stycket 3 eller 4 eller 7 § andra stycket skall fastighetsdomstolen inhämta yttrande från

den länsstyrelse inom vars

område fastigheten är belägen.

120 F örfattningsförslag SOU 1999: 15

18 § 1 ärenden i 14 § som anges skall vardera parten för sin svara kostnad om annat inte följer av 18 kap. 6 § rättegångsbalken.

19 § Fastighetsdomstolens beslut att godta ett hembud enligt 8 § får överklagas särskilt.

20 § Vid överklagande fastigav hetsdomstolens beslut i ärenden som anges i 14 § skall bestämmelserna om prövningstillstånd i 8 kap. 37 § jordabalken tillämpas. Bestämmelserna tilltrosom

bevisning i 8 kap. 39 §

jordabalken skall tillämpas vid prövningen i hovrätten och Högsta domstolen.

21 § 1 samband med att hovrätten eller Högsta domstolen ogillar ett överklagande av ett beslut

om godtagande av hembud

enligt 8 § får domstolen förlänga tiden för att anta hembudet till sex månader från den dag då hembudet skedde. Ett beslut av hovrätten i ett ärende i första som anges stycket får inte överklagas. Hovrätten får dock tillåta att beslutet överklagas det finns om särskilda skäl för prövning en om tillstånd skall enligt 54 ges kap. 10 § första stycket 1 rättegångsbalken.

SOU 1999: 15 F örfattningsförslag 121

22 §

Ett beslut som innebär att

ärende i 14 § har

som anges

avgjorts, har efter det att tiden

för överklagande gått ut

rättskraft.

Denna lag träder i kraft den 1juli 2001.

I fråga om ärenden som arrendenärrmden har avgjort gäller äldre bestämmelser.

De nya bestämmelserna tillämpas på ärenden som har överlämnats till fastighetsdomstol av arrendenämnd. I fråga om rättegångskostnader gäller dock att vid fastighetsdomstolen skall vardera parten svara för sin kostnad.

122 F örfattningsförslag

13 till

Förslag

Lag om ändring i jaktlagen 1987:259

Härigenom föreskrivs i fråga om jaktlagen 1987:259 dels att nuvarande 54 § skall betecknas 59 dels att 18, 19, 21, 22 och 53 samt rubriken närmast före 53 § skall ha följande lydelse, dels att det i lagen skall införas bestämmelser, 54-58 §§, nya av följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Har fastighetsägaren sagt Har fastighetsägaren sagt upp upp ett avtal som avses i 15 § eller ett avtal som avses i 15 § och har villkorsändring begärts och föreligger förlängning

tvist om av föreligger tvist om förlängning avtalet skall fastighetsägaren av avtalet eller om villkoren för den senast en månad före nya upplåtelseperioden, skall upplåtelsetidens utgång ansöka fastighetsägaren eller, vill- att tingsrätten förordnar att om om korsändringen begärts av nytt- avtalet skall upphöra. janderättshavaren, denne senast en månad före upplåtelsetidens utgång hänskjuta tvisten till arrendenämnden.

Har fastighetsägaren eller nyttjanderättshavaren begärt villkorsändring i ett avtal som avses i 15 § och föreligger tvist om villkoren för den

nya upplåtelseperioden, skall fastighetsägaren eller nyttjanderättshavaren inom samma tid som anges i första stycket ansöka om att tingsrätten skall fastställa villkoren för förlängning av avtalet. Om en tvist inte har Om ansökan enligt första

en hänskjutits till arrendenämnden eller andra stycket inte har inom den tid som anges i första kommit in till tingsrätten inom

stycket, är uppsägningen eller den tid som anges i första begäran villkorsändring utan stycket, är uppsägningen eller om verkan. begäran om villkorsändring utan verkan.

19 § Ogillas fastighetsägarens talan att avtal avses i 15 § skall om som upphöra att gälla, skall villkoren för den fortsatta upplåtelsen fastställas efter vad kan skäligt med hänsyn till de villkor som tidigare som anses har gällt för upplåtelsen, till inträffade eller förutsebara förändringar samt till vad kan vanligt vid jämförbara förhållanden. I den mån som anses ändring villkoren inte begärs, skall samma villkor som förut gälla. av Första stycket gäller även vid Första stycket gäller även vid avgörande villkorstvist rättens prövning ansökan av en som av en hänskjutits till arrendenämnden. om villkorsändring. Om fastighetsägaren och nyttj anderättshavaren kommer överens om villkoren för fortsatt upplåtelse i tvist enligt första eller andra stycket, gäller de överenskomna villkoren, oavsett vad som föreskrivs i nämnda stycken, i den mån inte annat följer 16 § eller av bestämmelserna i av jordabalken. Dom eller beslut Beslut om förlängning anses om förlängning anses som avtal om som avtal om fortsatt upplåtelse. fortsatt upplåtelse. Mot nytt- Mot nyttjanderättsförhållandet janderättsförhållandet får inte får inte åberopas omständighet åberopas omständighet som som kunnat åberopas i ärendet. kunnat åberopas i målet eller ärendet. Dom eller beslut i villkors- Beslut i villkorstvist anses tvist avtal om som avtal om villkoren för den anses som villkoren för den fortsatta fortsatta upplåtelsen. upplåtelsen.

Skall nyttjanderättshavaren Skall nyttjanderättshavaren enligt dom eller beslut betala enligt beslut betala högre avgift högre avgift än förut för än förut för förfluten tid, skall förfluten tid, skall han betala han betala ränta på det ränta på det överskjutande överskjutande beloppet som om beloppet detta hade detta hade förfallit till betalning som om förfallit till betalning samtidigt samtidigt med den förut med den förut utgående utgående avgiften. Skall nyttavgiften. Skall nyttjanderätts- janderättshavaren betala lägre havaren betala lägre belopp, belopp, skall fastighetsägaren

skall fastighetsägaren betala betala ränta på det belopp som ränta på det belopp som han har han har mottagit för mycket från mottagit för mycket från den dag den dag då han tog emot då han tog emot beloppet. beloppet. Räntan skall beräknas enligt Räntan skall beräknas enligt 5 § räntelagen 1975:635 för 5 § räntelagen 1975:635 för tiden innan domen eller beslutet tiden innan beslutet har vunnit har vunnit laga kraft och enligt 6 laga kraft och enligt 6 § § räntelagen för tiden därefter. räntelagen för tiden därefter.

Om villkor för den fortsatta Om villkor för den fortsatta upplåtelsen har fastställts enligt upplåtelsen har fastställts enligt 19 har nyttjanderättshavaren 19 har nyttjanderättshavaren alltid rätt att säga upp avtalet alltid rätt att säga avtalet upp senast två månader efter den dag senast tvâ månader efter den dag då domen eller beslutet vann då beslutet laga kraft. vann laga kraft. Avtalet upphör då att Avtalet upphör då att gälla den gälla den 30 juni inträffar 30 juni inträffar närmast som som närmast efter uppsägningen. efter uppsägningen.

Hur beslut får överklagas F örfarandet i jakträttsärenden

Bestämmelser om arrende- Om något annat inte följer av nämnd finns i 8 kap. jordabalken 54-58 §§ tillämpas lagen och i lagen 1973:188 1996:242 domstolsärenden om om arrendenämnder och hyres- vid handläggningen ärenden av nämnder. angående förlängning avtal av Om en part inte godtar en som i 15 § eller avses arrendenämnds beslut i fråga fastställande villkor för av om förlängning ett avtal förlängning ett sådant avtal. av om av jakträttsupplåtelse eller om villkoren för en sådan förlängning, får parten klandra beslutet genom att väcka talan mot den andra parten vid den fastighetsdomstol inom vars område fastigheten är belägen. Klandras inte beslutet inom två månader från den dag då beslutet meddelades, är partens rätt till talan förlorad Tvist som

SOU 1999: 15 F örfattningsförslag 125

efter klander är anhängig vid domstol får återförvisas till arrendenämnden. Fastighetsdomstolens dom i fråga om fastställande av villkor enligt 19 § och hovrättens dom i fråga förlängning ett avtal om av om jakträttsupplåtelse eller fastställande av villkor i samband med sådan förlängning får inte överklagas.

54 §

Ärenden i 53 §

som anges skall handläggas av den domstol inom vars område fastigheten är belägen.

55 §

Tingsrätten skall i ärenden som anges i 53 § hålla sammanträde. Sammanträde behöver dock inte hållas ärendet inte

om skall prövas i sak eller om ett sammanträde med hänsyn till

ärendets beskaffenhet inte

behövs.

Vid sammanträde får förhör med part hållas under sanningsförsäkran. På förhöret skall 37 kap. 1-3 §§ rättegångsbalken tillämpas.

Domstolen skall om det är lämpligt med hänsyn till ärendets beskajfenhet och övriga omständigheter verka för att parterna förliks och, om parterna inte förliks efterförslag någondera

av parten och det inte är uppenbart att förutsättningar för förlikning saknas, lägga fram förslag till förlikning.

126 F örfattningsförslag

56 §

Hovrätten får pröva ett överklagande av ett beslut av tingsrätten i ärenden som anges i 53 § endast om hovrätten har

meddelat prövningstillstånd.

Prövningstillstånd behövs inte om överklagandet avser

ett beslut som rör någon annan än part,

ett beslut vilket

genom tingsrätten ogillat jäv mot en domare, eller

ett beslut vilket ett

genom överklagande har avvisats.

5 7 §

Har ett vittne, en sakkunnig eller part under sannings-

en försäkran hörts inför tingsrätten eller syn på stället hållits och beror avgörandet även i hovrätten av tilltron till den bevisningen, får tingsrättens beslut inte ändras i den delen utan att beviset tagits upp på nytt i hovrätten. En sådan ändring får dock göras, om det

finns synnerliga skäl för att

bevisets värde är ett annat än tingsrätten antagit.

Beror även avgörandet i Högsta domstolen tilltron till

av sådan bevisning som anges i första stycket och som förekommit i lägre rätt får hovrättens beslut ändras i den delen endast om hovrätten i samma del ändrat tingsrättens beslut utan att ta upp beviset. En sådan ändring får dock göras om det finns synnerliga skäl för att bevisets värde är ett annat än

SOU 1999: 15 F örfattningsförslag 127

hovrätten antagit.

58 §

Ett beslut som innebär att ärende i 53 § har

som anges avgjorts, har efter det tiden för överklagande gått ut rättskraft.

Denna lag träder i kraft den 1juli 2001. I fråga om ärenden som arrendenämnden har avgjort gäller äldre bestämmelser. De nya bestämmelserna tillämpas på ärenden som har överlämnats till tingsrätt av arrendenämnd. I fråga om rättegångskostnader gäller dock att vid tingsrätten skall vardera parten svara för sin kostnad.

128 Författningsförslag SOU 1999: 15

14 till

Förslag Lag om upphävande av lagen

1973: 188 om arrendenämnder och

hyresnämnder

Härigenom föreskrivs att lagen 1973:188 om arrendenämnder och hyresnämnder skall upphöra att gälla vid utgången juni 2001.

av

Den upphävda lagen gäller fortfarande i fråga ärende

om angående medling enligt 11 kap. 6 eller 6 § eller 12 kap. 58 eller 58

a a § jordabalken som har föranletts av uppsägning som har gjorts före upphävandet.

Ärende angående medling enligt 1 § första stycket l eller 4 § första stycket som är annat slag än i punkten l och

av som anges som inte har avslutats före upphävandet, skall skrivas

av.

Den upphävda lagen gäller fortfarande i fråga ärende

om angående skiljeförfarande enligt 1 § första stycket 4 eller 4 § första stycket 5 som har inletts vid arrendenämnd eller hyresnämnd före upphävandet.

4. De upphävda bestämmelserna i 23 och 23 a gäller fortfarande i fråga om beslut som hyresnämnden eller arrendenämnden har meddelat.

Ärende enligt 9 kap. 2 § andra eller tredje stycket, 3 § tredje stycket, 7 § andra stycket eller 17 § fjärde stycket, 10 kap. 2 § första eller andra stycket, 3 § tredje stycket, 4 § andra stycket eller 7 § fjärde stycket eller ll kap. 2 § andra stycket, allt jordabalken, ärende enligt 3 § första stycket, 4 § tredje stycket, 5 § fjärde stycket eller 6 § lagen 1957:390 om fiskearrenden och ärende enligt lagen 1975:1132 om förvärv av hyresfastighet m.m. som inte har avgjorts av en arrendenämnd eller hyresnämnd före upphävandet, skall överlämnas till den länsstyrelse som efter upphävandet är behörig att handlägga ärendet.

Ärende slag än i punkterna 1-3 eller

av annat som anges som inte har avgjorts av arrendenämnd eller hyresnämnd före upphävandet, skall överlämnas till den fastighetsdomstol eller den tingsrätt efter

som upphävandet är behörig att handlägga ärendet.

SOU 1999: 15 F örfattningsförslag 129

15 till

Förslag

Lag om upphävande av lagen 1994:831 om rättegången i Vissa

i Svea hovrätt

hyresmål

Härigenom föreskrivs att lagen 1994:831 om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt skall upphöra att gälla vid utgången av juni 2001. Den upphävda lagen tillämpas fortfarande på mål som hyresnämnden har avgjort och på beslut som avses i 23 § tredje stycket lagen 1973:188 om hyresnämnder och arrendenämnder, som hyresnämnden har meddelat.

130 Föifattningsförslag

16 Följ till

dändringar författningsförslagen

Utöver nu nämnda författningsförslag föranleder utredningens förslag att följande författningar bör upphävas: Kungörelsen 1974:1081 om anmälan enligt 2 § lagen 1974:1080 avveckling

om av hyresregleringen, förordningen 1975:518 om rikets indelning i verksamhetsområden för hyresnämnd och arrendenämnd

m.m., förordningen 1975:520 om protokollföring m.m. vid arrendenämnd och hyresnämnd samt förordningen 1980:1030 med hyresnämndsinstruktion.

Utredningens förslag föranleder följdändringar i följande författningar: Kommunalskattelagen 1928:370, förköpslagen 1967:868, Riksarkivets cirkulär 1968:473 om tillämpningen av allmänna arkivstadgan den 10 november 1961 nr 590, kungörelsen 1971:549 om fastighetsdomstol, kungörelsen 1973:261 om utbetalning av vissa ersättningar i mål eller ärende vid domstol,

m.m., kungörelsen 1974:153 om beslutad ny riksdagsordning, delgivningsförordningen 1979:101, förordningen 1979:291

om tolktaxa, sekretessförordningen 1980:657, förordningen 1982:805 om ersättning av allmänna medel till vittne, m.m., förordningen 1982:814 om ersättning till nämndemän och vissa andra uppdragstagare inom domstolsväsendet lagen 1988:205

m.m., om rättsprövning av vissa förvaltningsbeslut, förordningen 1988:317 med instruktion för Domstolsverket, förordningen 1988:318 med instruktion för tjänsteförslagsnämnden för domstolsväsendet, anställningsförordningen 1994:373, förordningen 1996:271 om mål och ärenden i allmän domstol, förordningen 1996:379 med hovrättsinstruktion, förordningen 1996:1515 med instruktion för Regeringskansliet, rättshjälpslagen 1996:1619 och rättshjälpsförordningen 1997:404.

1 Utredningsuppdraget

Enligt direktiven dir. 1997:97 skall utredaren göra en översyn av hyreslagstiftningen och systemet för prövning av hyres- och arrendemål. I detta betänkande, som är ett delbetänkande, behandlas systemet för prövning hyres- och arrendemål.

av

Utredningsarbetet inleddes under november 1997. Utredningen har sammanträtt vid tio tillfällen.

Utredningsarbetet har bestått i bl.a. studier tidigare betänkanden,

av remissyttranden och propositioner som berört området. Vidare har rättsfall och den juridiska litteraturen beaktats. Skrivelser som legat till grund för direktiven har också gåtts igenom.

Hyresnämnden i Stockholm har i en skrivelse till Justitiedepartementet framfört synpunkter på förfarandet vid arrendenämnder och hyresnämnder. Skrivelsen har överlämnats till utredningen och försla-

lämnats där har varit föremål för utredarens överväganden. gen som Vidare har Hyresgästemas Riksförbund ingett två skrivelser till Justitiedepartementet, också har överlämnats till utredningen.

som Dessa skrivelser har till största delen berört sådana frågor som skall behandlas i slutbetänkandet.

Utredningen har inhämtat statistik från Domstolsverket och även låtit Domstolsverket ta fram vissa särskilda statistiska uppgifter.

Som ett led i utredningsarbetet har utredningen även låtit ett antal organisationer berörs av rättskipningen samt hyresnämnder

som besvara enkäter som utredningen har upprättat.

Utredningens sekreterare har gjort studiebesök vid hyresnämnderna i Stockholm och Göteborg samt ett stort antal telefonsamtal

genom med olika hyresråd vid nämnderna inhämtat information.

Utredningen har även tillskrivit vissa länsstyrelser med begäran om synpunkter på vissa förslag. En sekreterama har också besökt en

av länsstyrelse.

Utredningen har samrått med Bostadsrättsutredningen Ju 1996: 10.

i

2 Kan och arrendenämndemas

hyres-

verksamhet övertas av domstol

2.1 Historisk

bakgrund

2.1 1 Hyresnämndemas inrättande

. Tvister angående rätt att mot ersättning nyttja hus eller del av hus, dvs. hyrestvister, intog under lång tid inte någon särställning i processuellt hänseende. Dessa tvister liksom övriga tvister angående nyttjanderätt till fast egendom prövades av allmän domstol.

Genom lagen 1939:366 om medling i hyrestvister fick regeringen rätt att på framställning av kommun förordna att det skulle finnas en nämnd i kommunen med uppgift att förlika hyrestvister. Sådana nämnder inrättades i åtskilliga kommuner. Dessa nämnder saknade befogenhet att döma.

Under andra världskriget uppkom brist på lägenheter. Detta medförde att det ansågs nödvändigt med vissa statliga ingripanden till skydd för i första hand bostadshyresgäster. Den 1 juli 1942 trädde hyresregleringslagen 1942:429 i kraft. Lagen var ursprungligen tillämplig på de kommuner som hade minst 2 000 invånare. I sådan kommun skulle det inrät-

kommunal hyresnämnd bestående ordförande och två intrestas en av en seledamöter. Hyresregleringslagen innehöll i övrigt bestämmelser om hyrans storlek och om tvångsförlängning av hyresavtal. Hyrestvister som avsåg frågor inte reglerades i hyresregleringslagen och tvister i de

som orter där den lagen inte var tillämplig, skulle alltjämt prövas vid de allmänna domstolarna.

Under 1960-talet togs frågan om en total avveckling av hyresregleringen upp. Hyreslagstiftningssakkunniga föreslog i betänkandet Ny hyreslagstiftning SOU 1966: 14 att hyresregleringen och andra specialregler om besittningsskydd skulle ersättas med gemensamma bestämmelser i allmän hyreslag. De sakkunniga föreslog vidare att det skulle

en införas ett enhetligt förfarande för samtliga hyrestvister. Förfarandet skulle inledas med ett i princip obligatoriskt medlingsförfarande inför statliga, regionala nämnder under medverkan av intresserepresentanter.

134 Kan nämndernas verksamhet föras över till domstol

Tvisten skulle därefter kunna prövas av särskilda hyresdomstolar knutna till de allmänna underrättema och slutligen överprövas av ett juristkollegium i hovrättema. Även i hyresdomstolama skulle intresseledamöter

inga.

Vid riksdagsbehandlingen uppnåddes inte den enighet kring förslaget om en avveckling av hyresregleringen som hade förutsätts. En proposition med förslag om en avveckling och inrättande särskilda

av hyresnämnder återkallades därför.

Under år 1968 lade den dåvarande regeringen fram ett nytt förslag som innebar att hyresregleringen tills vidare skulle behållas för

en betydande del hyresmarknaden. Förslaget att inrätta statliga,

av om regionala hyresnämnder i vilka partsrepresentanter ingick och att tillföra nämnderna vissa dömande uppgifter ansågs emellertid alltjämt vara det mest lämpliga prop. 1968:91 s. 65-66. Förslaget antogs

av riksdagen. Den 1 januari 1969 trädde lagen 1968:349 hyresnämn-

om der och till den hörande följ i kraft.

Den 1 januari 1972 trädde jordabalken i kraft och samtidigt avskaffades 1907 års lag om nyttjanderätt till fast egendom. På hyresrättens område gjordes endast mindre ändringar och hyresnämndema behöll sina tidigare uppgifter. Det infördes dock bestämmelser att hyres-

om nämndemas avgöranden skulle klandras vid fastighetsdomstol,

som hade inrättats år 1969, i stället för vid tingsrätt. Likaså bestämdes att talan i övriga hyrestvister skulle väckas vid fastighetsdomstol.

Hyresnämnderna tillfördes under 1970-talets inledning nya uppgifter, bl.a. enligt bostadsrättslagen 1971:479, lagen 1970:246

om tvångsförvaltning bostadsfastighet, bostadssaneringslagen

av 1973:531 och lagen 1973:189 med särskilda hyresbestämmelser för vissa orter. Lagen om hyresnämnder ersattes av lagen 1970:998

om arrendenämnder och hyresnämnder och från och med den 1 juni 1973 av lagen 1973:188 om arrendenämnder och hyresnämnder nämndlagen. För att få till stånd enhetlig rättstillämpning inrätta-

en des år 1975 Bostadsdomstolen, som gemensam överinstans för hyresnämnderna.

Bostadsdomstolen avskaffades år 1994, då dess uppgifter övertogs av Svea hovrätt se avsnitt 2.1.4.

2.1 Arrendenämndemas inrättande

År 1927 tillskapades jordbrukskommissioner med uppgift hand-

att lägga frågor enligt bl.a. lagen 1927:287 angående uppsikt å vissa jordbruk. Jordbrukskommissionen bestod av en ordförande och fyra ledamöter. Av ledamöterna skulle minst ägare jordbruksfas-

en vara av

Kan nämndernas verksamhet föras över till domstol 135

tighet och en förvaltare av sådan fastighet. Jordbrukskommissionema fick efter hand jordbrukspolitiska uppgifter enligt bl.a. lagen

nya 1942:515 åtgärder mot vanhävd jordbruk. På kommissionema

om av lades också åtskilliga andra uppgifter enligt 1927 års och 1943 års s.k. sociala arrendelagstiftning. Huvudsakligen var det fråga om skiljemannaverksamhet vid tvist om arrendevillkor.

År 1948 avvecklades jordbrukskommissionema och deras jordbrukspolitiska uppgifter fördes över till de nyinrättade lantbruksnämndema. Samtidigt inrättades särskilda arrendenämnder som tog över i huvudsak dömande och administrativa funktioner i fråga om

samma sociala arrenden som jordbrukskommissionen hade haft. Enligt 1948 års reform skulle det i varje hushållningssällskaps område finnas en arrendenämnd bestående av tre ledamöter.

Inför jordabalkens ikraftträdande år 1972 omarbetades bestämmel-

jordbruksarrende. De sociala arrendereglema avskaffades och serna om ersattes med bestämmelser om s.k. direkt besittningsskydd, motsvarande det redan fanns för bostadshyresgäst och bostadsarrendator.

som Prövningen förlängningstvister och tvister om arrendevillkor förla-

av des till arrendenämndema. Förfarandet anordnades på i huvudsak

skett i fråga motsvarande hyrestvister. Arrendesamma sätt som om nämndernas kompetens omfattade även dispensfrågor och vissa ersättningstvister medan övriga tvister angående arrende liksom tidigare prövades domstol hänfördes till fastighetsdomstolama.

av men

2.1 inrättande

Fastighetsdomstolarnas

Till grund för fastighetsdomstolamas inrättande år 1969 låg ett betänkande av Fastighetsbildningskommittén Fastighetsbildning, SOU 1963:68. Fastighetsdomstolarnas ursprungliga uppgift bestod i att överpröva fastighetsbildningsmyndighetemas avgöranden och att handlägga expropriations- och miljöskyddsmål.

I propositionen med förslag till ny jordabalk prop. 1970:20 tog departementschefen upp frågan om fastighetsdomstolamas kompetensområde och föreslog att prövningen av de arrende- och hyrestvister

förlagda till de allmänna domstolarna skulle föras över till som var fastighetsdomstol. Förslaget antogs av riksdagen.

Genom lagändring år 1971 fördes även vissa bostadsrättstvister

en över till fastighetsdomstolama. Samma år beslöts också att till fastighetsdomstolama överföra återstoden av ägodelningsrättemas och expropriationsdomstolamas uppgifter samt vissa målgrupper, som var

likartad beskaffenhet hyresmålen, från de allmänna underav som rätterna.

136 Kan nämndernas verksamhet föras över till domstol

År 1991 återfördes målen angående hyra eller bostadsrätt till de allmänna domstolarna se avsnitt 2.1.4.

2.1.4 Tidigare rörande

utredningsförslag

nämnderna

Hyresrättsutredningen och arrendelagskommittén

År 1975 tillkallades antal sakkunniga hyreslagen och

ett att se över arrendelagstiftningen. De sakkunniga antog namnet Hyresrättsutredningen respektive Arrendelagskommittén.

Hyresrättsutredningen föreslog att i princip samtliga hyrestvister och bostadsrättstvistcr skulle prövas hyresnämnden i första instans

av och av Bostadsdomstolen som slutinstans SOU 1981:77. Förslaget innebar att de hyres- och bostadsrättstvistcr handlades vid fastig-

som hetsdomstolama skulle överföras till hyresnämndema. Utredningen föreslog även att en särskild lag hyresprocesslag skulle reglera

- en handläggningen mål togs vid hyresnämnden. Som följd

av som upp en av förslaget skulle hyresnämndema i fortsättningen betraktas som särskilda domstolar.

Arrendelagskommitténs uppdrag omfattade bl.a. en översyn av instans- och fullföljdsordningen i arrendetvister i anledning Bo-

av stadsdomstolens inrättande. Kommittén ansåg att den instans- och fullföljdsordning som gällde för hyrestvister borde utgöra förebild för arrendetvistema SOU 1981:80. Bostadsdomstolens ledamöter ansågs tillsammans med intresseledamöter kunna bilda arrendedomstol

en som andra och sista instans för arrendetvister. Kommittén förordade vidare att den hyresprocesslag föreslogs hyresrättsutredningen

som av även skulle gälla för handläggningen av arrendetvister.

Förslagen från Hyresrättsutredningen och Arrendelagskommittén föranledde endast ändringar i den materiella lagstiftningen angående hyra och arrende. Trots att det ansågs att såväl hyresprocessen som processordningen i arrendetvister borde refomieras, togs frågan ändring

om en inte upp till behandling eftersom man ansåg att det fanns anledning att avvakta resultatet av Rättegångsutredningens arbete med att reformera förfarandet vid de allmänna domstolarna prop. l983/84zl36 36 och

s. prop. 1983/842137 s. 67.

SOU 1999: 15 Kan nämndernas verksamhet föras över till domstol 137

Rättegångsutredningen

Rättegângsutredningen tillsattes år 1977. Genom tilläggsdirektiv dir. 1981:47 fick kommittén i uppdrag att se över tingsrättemas och hovrättemas sammansättning för att undersöka möjligheten att skapa

en

flexibel ordning för de mål handlades vid fastighetsdomstol. mer som

I sitt delbetänkande Översyn av rättegångsbalken 3 Expertmedverkan och specialisering SOU 1987:13 föreslog Rättegångsutredningen bl.a. att fastighetsdomstolama skulle avskaffas och att deras mål skulle handläggas av tingsrättema. För att åstadkomma ett enhetligt

mer system för prövning av hyres- och arrendetvister föreslog utredningen vidare att hyres- och arrendenämndemas uppgifter skulle föras över till de allmänna underrättema och att en stor del av nämndärendena, främst de som till övervägande del handlades utan muntlig förhandling, skulle handläggas enligt den dåvarande lagen 1946:807 handläggning

om av domstolsärenden. Övriga nämndärenden, vilka ansågs ha utpräglad tvistemålskaraktär, skulle enligt förslaget handläggas enligt rättegångsbalkens regler om tvistemål. Rättegångsutredningen utgick vidare från att intresseledamöter skulle medverka vid förfarandet vid tingsrätterna.

Förslaget ledde inte till någon lagstiftning. I stället utarbetades inom Justitiedepartementet ett reviderat förslag, som presenterades i promemorian Fastighetsdomstolarna Överprövningen av arrende-

nämndernas avgöranden Ds 1989:40. Promemorian följdes

av propositionen om fastighetsdomstolar, m.m. prop. 1990/91:32. I denna föreslogs att de mål angående hyra eller bostadsrätt som enligt gällande ordning handlades av fastighetsdomstolama skulle prövas av tingsrättema med den sammansättning som gällde för vanliga tvistemål. Förslaget ledde till lagstiftning som trädde i kraft den l januari 1991.

1989 års hyreslagskommitté

I kommitténs delbetänkande Ny hyreslag SOU 1991:86 föreslogs bl.a. att handläggningen vissa hyresfrågor skulle föras över från

av tingsrättema till hyresnämnderna. Förslaget genomfördes inte.

Specialdomstolarnas framtid

År 1989 tillkallades parlamentariskt kommitté, Dom-

en sammansatt stolsutredningen, med uppgift att se över domstolarnas uppgifter, arbetssätt och organisation dir. 1989:56. I den del direktiven som

av avsåg en översyn av domstolarnas organisation nämndes bl.a. frågan

138 Kan nämndernas verksamhet föras över till domstol SOU 1999: 15

om en samordning av kansliema mellan hyresnämndema och tingsrättema på de orter där nämnderna fanns. Genom ett tilläggsdirektiv dir. 1991:94 återkallades den del av uppdraget som avsåg de organisatoriska delarna. Dessa frågor kom i stället att beredas inom Regeringskansliet.

Sålunda utarbetades departementspromemorian Domstolsväsendet

- Organisation och administration i framtiden Ds 1992:38. Promemorian behandlade bl.a. frågor om specialdomstolarnas framtid. Där beskrevs relativt ingående de överväganden av mer principiell art som måste göras inför ett ställningstagande till om specialdomstolar borde avskaffas eller inte. Vidare redovisades de särskilda problemställningar som i detta avseende fanns för varje enskild sådan domstol. Redovisningen ledde fram till slutsatsen att ett så stort antal frågor skulle kräva särskilda överväganden och utredningar att frågan om att avskaffa specialdomstolama och inordna hyres- och arrendenämndemas verksamhet med domstolsväsendet i övrigt måste övervägas i särskild ordning inom Regeringskansliet.

Under hösten 1992 och våren 1993 skrevs promemorian Specialdomstolarna i framtiden Ds 1993:34. I promemorian föreslogs bl.a. att Bostadsdomstolen skulle upphöra och att dess funktioner under ett inledande skede skulle övertas av Svea hovrätt samt att hyres- och arrendenämndema, likaså under ett inledande skede, skulle samordnas i administrativt hänseende med de tingsrätter som låg på den ort där respektive nämnd fanns. I den därpå följande propositionen Upphörande av Bostadsdomstolen m.m. prop. 1993/94:200 lämnades endast förslag om att Bostadsdomstolen skulle avskaffas och ersättas Svea

av hovrätt. Förslaget godtogs och ändringen trädde i kraft den 1juli 1994.

2.2 för och

Systemet prövning av hyres-

arrendetvister

2.2.1 Utgångspunktema för

kompetensfördelningen

Utgångspunkten i svensk rätt är att tvister mellan enskilda skall avgöras av de allmänna domstolarna, dvs. med tingsrättema som första instans, hovrättema som andra instans och Högsta domstolen som sista instans. De allmänna domstolarnas kompetens har ansetts utesluten så snart det genom ett författningsbemyndigande anförtrotts ett förvaltningsrättsligt organ att allsidigt eller slutligt pröva en viss fråga. Samtidigt har förvaltningsdomstolamas och förvaltningsmyndighetemas kompetens att avgöra en tvist ansetts förutsätta ett författningsbemyn-

Kan nämndernas verksamhet föras över till domstol 139

digande Strömberg, Allmän förvaltningsrätt, 18 uppl., 1997 s. 226 f.f..

De närmare reglerna om de allmänna domstolarnas kompetens återfinns i 10 kap. och 19 kap. rättegångsbalken. Enligt 10 kap. 17 § första stycket 1 är de allmänna domstolarna inte behöriga att ta upp en tvist som skall prövas av annan myndighet än domstol eller av särskild domstol eller enligt lag eller författning skall prövas av skiljemän. Av

som 18 § i samma kap. och av 34 kap. l § rättegångsbalken framgår att rätten självmant skall pröva sin behörighet enligt 10 kap. 17

Hyresnämndema och arrendenämndema är förvaltningsmyndigheter. Om talan i fråga som enligt en särskild föreskrift ankommer på

en nämnden att pröva väcks vid en tingsrätt, skall tingsrätten avvisa talan. På motsvarande sätt skall en ansökan angående en sak som tingsrätten har till uppgift att handlägga avvisas, om ansökan görs vid en hyreseller arrendenämnd.

Nedan följer en redogörelse för de ärenden som handläggs vid hyresnämnd och arrendenämnd respektive de mål med hyres- eller arrenderättslig anknytning som handläggs vid tingsrätt och fastighetsdomstol. Vidare beskrivs förfarandet vid nämnderna och domstolarna samt överklagandereglema.

2.2.2 Hyresnämnden och arrendenämnden

Inledning

Det finns tolv hyresnämnder och arrendenämnder i landet. Dessa har sina kanslier i Stockholm, Göteborg, Malmö, Växjö, Jönköping, Linköping, Örebro, Västerås, Gävle, Sundsvall, Umeå och Luleå. Mellan hyresnämnd och arrendenämnd råder personalunion. Samma personal arbetar således såväl i hyresnämnd som i arrendenämnd.

Nämndernas uppgifter m.m.

Hyresnämndemas uppgifter regleras i 4 § nämndlagen. Hyresnämnden anges i denna paragraf ha till uppgift att

medla i hyres- eller bostadsrättstvist

pröva tvist enligt 12 kap. jordabalken hyreslagen om

åtgärdsföreläggande l första stycket eller 16 § andra stycket

-

upprustningsföreläggande 18 a-c §§

-

förbättrings- eller ändringsåtgärd 18 d-h §§

-

ändrad användning av lokal 23 § andra stycket

-

skadestånd på grund av minskat bruksvärde 24 a §

-

140 Kan nämndernas verksamhet föras över till domstol

överlåtelse av hyresrätt 34-37 §§ upplåtelse av lägenhet i andra hand 40 § förlängning av hyresavtal 49 § hyresvillkorsändring 54 § återbetalning av hyra 55 d § uppskov med avflyttning 59 § uppgiftsföreläggande 64 § pröva fråga enligt hyreslagen om godkännande av överenskommelse

om förbehåll vid blockuthyming l § sjätte stycket avstående från besittningsskydd till bostadslägenhet 45 § avstående från besittningsskydd till lokal 56 § - 4. pröva tvist om hyresvillkor enligt 22-24 hyresförhandlingslagen

1978:304 eller om återbetalningsskyldighet enligt 23 § samma lag pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt hyresförhandlingslagen

pröva tvist enligt bostadsrättslagen 1991:614 om

medlemskap 2 kap. 10 § skyldighet att upplåta bostadsrätt 4 kap. 6 § villkor för upplåtelse av bostadsrätt 4 kap. 6 § hyresvillkor 4 kap. 9 § upplåtelse av lägenhet i andra hand 7 kap. 11 § utdömande av vite 11 kap. 2 § pröva fråga om godkännande av beslut som avses i 9 kap. 16 § första

stycket 1 eller 2 bostadsrättslagen vara skiljenämnd i hyres- eller bostadsrättstvist

pröva frågor enligt bostadsförvaltningslagen 1977:792 10. pröva frågor enligt lagen 1975:1132 om förvärv av hyresfastighet

m.m. ll. pröva frågor enligt lagen 1982:352 om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt.

Arrendenämndernas uppgifter regleras i 1 § nämndlagen. Arrende-

nämnd anges i denna paragraf ha till uppgift att medla i arrendetvist

pröva

förlängning av - tvist om

jordbruksarrende,

bostadsarrende,

fiskearrende eller

jakträttsupplåtelse

tvist om villkor för sådan förlängning tvist i fråga som avses i 9 kap. 14 § jordabalken -

SOU 1999: 15 Kan nämndernas verksamhet föras över till domstol 141

tvist i fråga vars prövning ankommer arrendenämnd enligt

-

9 kap. 12 17 18, 21, 21 31 eller 31 a

10 kap. 6 a § eller

11 kap. 6 b allt jordabalken

fråga om godkännande av förbehåll eller annat avtalsvillkor som

-

avses i

9 kap. 7 eller 17

10 kap. 2-4 eller 7 § eller

11 kap. 2 allt jordabalken, eller

3-6 lagen 1957:390 om fiskearrenden

frågor enligt lagen 1985:658 om arrendatorers rätt att förvärva

-

arrendestället

vara skilj enämnd i arrendetvist.

Hyresnämnden skall i vissa medlingsärenden på parts begäran avge yttrande om en lokals marknadshyra eller huruvida en ersättningslokal som har anvisats av hyresvärden är godtagbar. Arrendenämnden skall i vissa medlingsärenden avge yttrande om arrendeavgiften 12 a § nämndlagen.

Ett ärende som skall prövas av hyresnämnd eller arrendenämnd skall tas upp av den nämnd inom var område fastigheten är belägen. Vissa ärenden enligt lagen 1975:1132 om förvärv av hyresfastighet m.m. skall prövas av hyresnämnden i den ort där styrelsen har sitt säte eller, i fråga om handelsbolag, där förvaltningen förs.

Sammansättning

Hyresnämnden består av en lagfaren ordförande och två andra ledamöter, s.k. intresseledamöter. Av de senare skall den ene vara väl förtrogen med förvaltning av hyresfastighet eller bostadsrättsfastighet och den andre vara väl förtrogen med bostadshyresgästers, bostadsrättshavares eller näringsidkande hyresgästers förhållanden.

Hyresnämnden består av två lagfama ledamöter vid prövning av frågor enligt hyresförhandlingslagen 1978:304 angående förhandlingsklausuler, ersättning till hyresgästorganisation för förhandlingsarbete eller vissa hyresvillkor. Hyresnämnden har också denna sammansättning i ärenden i vilka intresseledamöter har anknytning till organisationer som kan antas ha ett gemensamt intresse som står i strid med den ena partens intresse i tvisten.

Även arrendenämnd består lagfaren ordförande och två

en av en andra ledamöter. Av de senare skall den ene såsom ägare av jordbruksfastighet eller på liknande sätt ha förvärvat erfarenhet av arrendeför-

142 Kan nämndernas verksamhet föras över till domstol SOU 1999: l 5

hållanden och den andre vara jordbruksarrendator eller, när ett ärende gäller bostadsarrende, bostadsarrendator. Vid förberedande åtgärd, vid prövning av fråga avvisning om av ansökan eller avskrivning av ärende samt vid handläggning överav klagande kan hyresnämnden och arrendenämnden bestå enbart den av lagfame ordföranden. Likaså kan nämnderna bestå enbart ordföranav den vid medling samt, parterna samtycker till det eller saken är om uppenbar, vid prövning av fråga som inte avgörs skiljedom. genom Om ärendets beskaffenhet eller annat särskilt skäl föranleder det får hyresnämnden anlita en utomstående expert att biträda nämnden. Ordförandena och ersättarna för dessa förordnas regeringen. Inav tresseledamötema förordnas av Domstolsverket efter förslag de på av hyres- och bostadsrättsmarknaden verksamma riksorganisationema av fastighetsägare, hyresgäster, bostadsrättshavare eller näringsidkare samt efter förslag av riksorganisationer jordägare eller arrendatorer. av

F Örfarande

En arrende-, hyres- eller bostadsrättstvist inleds vid nämnden genom en skriftlig ansökan, vilken skall innehålla uppgift bl.a. parterna om och tvistens beskaffenhet 8 § nämndlagen. Skriftväxling mellan parterna kan därefter förekomma. Parterna skall sedan kallas till ett sammanträde inför nämnden. Om sökanden inte inställer sig till ett sammanträde han har som kallats till skall ärendet skrivas Vissa ärenden avskrivits på av. som grund av sökandens utevaro kan nämnden återuppta efter ansökan. Inställer sig inte motparten får nämnden förelägga honom vid vite att inställa sig. Om motparten ändå inte kommer får ärendet avgöras i hans utevaro. Nämnden skall klarlägga tvistefrågoma och, medling inte även om påkallas, söka förlika parterna. Om parterna inte kan förlikas efter förslag av någondera parten och det inte är uppenbart att förutsättningar för förlikning saknas, skall nämnden lägga fram förslag till förlikning 12 § första och andra styckena nämndlagen. För vissa ärenden gäller särskilda handläggningsregler. Sammanträde är då inte obligatoriskt. Vidare är nämnden inte skyldig att lägga fram förslag till förlikning. Den fastighet som ärendet rör kan nämnden besiktiga. Nämnden kan även föranstalta om annan nödvändig utredning 17 § första stycket nämndlagen. Nämnden får också hålla förhör med vittne eller sakkunnig under ed och förhör med part under sanningsförsäkran om part begär det och förhöret behövs för utredningen.

Kan nämndernas verksamhet föras över till domstol 143

Enligt 17 § förvaltningslagen 1986:223 också skall tilläm-

- som pas eftersom nämnderna är förvaltningsmyndigheter får ett ärende

inte avgöras utan att part har beretts tillfälle att yttra sig över uppgift

har tillförts ärendet. Ärendet får dock avgöras bl.a. avgörandet som om inte går parten emot eller om uppgiften saknar betydelse.

Nämndens avgörande sker genom beslut. I beslutet skall anges de skäl på vilka beslutet grundas, i den mån det är behövligt 21 § första stycket nämndlagen.

Bestämmelserna i 16 kap. rättegångsbalken om omröstning äger motsvarande tillämpning på avgörande av nämnd. Ordföranden skall dock säga sin mening först 20 § nämndlagen. Även bestämmelserna i 4 kap. rättegångsbalken jäv mot domare skall tillämpas 27 § första

om stycket och 28 § nämndlagen.

Vid nämnderna tas inte någon ansökningsavgift ut. Part som har åberopat ett vittnesförhör behöver inte heller ersätta vittnet. Den som inte är part och som kallats att höras i ett ärende har nämligen rätt till ersättning

allmänna medel för inställelsen 17 § första stycket nämndlagen. av Varken nämndlagen eller förvaltningslagen innehåller någon bestämmelse om parts rätt till ersättning för kostnader. Vardera parten får därför svara för sina kostnader vid nämnden.

Bestämmelserna i 27 och 28 förvaltningslagen om omprövning

beslut tillämpas inte heller hos nämnderna 22 § andra stycket av nämndlagen.

För ett antal i nämndlagen närmare angivna beslut gäller att de äger rättskraft sedan tid för klander eller besvär gått ut när talan får föras mot beslutet 22 § första stycket nämndlagen. Vissa av nämndens beslut får också verkställas vid kronofogdemyndigheten såsom en lagakraftvunnen dom.

Överklagande hyresnämndens beslut

av Hyresnärnndens beslut får överklagas genom besvär till Svea hovrätt. Vissa hyresnämndens beslut får dock inte överklagas. Bl.a. får be-

av slut angående avstående från besittningsskydd till bostadslägenhet eller lokal, vissa beslut angående överlåtelse av hyresrätt, upplåtelse av lägenhet i andra hand eller uppskov med avflyttning inte överklagas.

Svea hovrätt skall vid handläggningen av överklagade hyresmål tillämpa lagen 1994:831 om rättegång i vissa hyresmål vid Svea hovrätt hovrättslagen.

Vid avgörande ett hyresmål skall hovrätten bestå av tre lagfama

av domare. Muntlig förhandling får hållas det kan till fördel

om antas vara för utredningen. Muntlig förhandling skall hållas part begär det och

om

144 Kan nämndernas verksamhet föras över till domstol SOU 1999: 15

förhandling inte är obehövlig och inte heller särskilda skäl talar emot det 5 § hovrättslagen.

Har ett vittne, en sakkunnig eller en part under sanningsforsälcran hörts inför hyresnämnden och beror avgörandet även i hovrätten

av tilltron till den bevisningen får hyresnämndens beslut inte ändras i den delen utan att beviset tas upp på nytt i hovrätten. En sådan ändring får dock göras om det finns synnerliga skäl för att bevisets värde är ett annat än hyresnärrmden antagit 7 § hovrättslagen, jfr 50 kap. 23 § rättegångsbalken.

Part får vid överklagande av ett beslut som en hyresnämnd har meddelat till stöd för sin talan åberopa omständigheter och bevis tidigare

som inte har åberopats i målet.

Vid hovrättens handläggning tillämpas bestämmelserna i 18 kap. rättegångsbalken om ersättning för parts rättegångskostnad. Huvudregeln är sålunda att den vinnande parten har rätt till ersättning for sina kostnader i hovrätten. För ett flertal ärenden finns undantagsbestämmelser

som innebär att vardera parten skall for sina kostnader inte parten

svara om förfarit försumligt enligt 18 kap. 6 § rättegångsbalken. Enligt bostadsförvaltningslagen skall staten i vissa fall ersätta fastighetsägaren dennes kostnader i hovrätten.

Svea hovrätts avgörande får inte överklagas 10 § hovrättslagen.

Klander av arrendenämndens beslut

m.m. De flesta beslut som arrendenämnden meddelar kan part klandra

en genom att väcka talan vid fastighetsdomstolen mot den andre parten 8 kap. 31 § jordabalken. Talan skall i sådant fall väckas inom två månader från det att beslutet meddelades förfarandet vid fastighetsdomstolen beskrivs i avsnitt 2.2.4.

Talan mot arrendenämndens beslut enligt lagen 1985:658

om arrendedatorers rätt att förvärva arrendestället förs besvär vid

genom fastighetsdomstolen inom tre veckor från det att beslutet meddelades. Även beslut i vissa frågor är processuell karaktär, bl.a. avvi-

som av sande av ansökan och utdömande av vite, förs besvär.

genom

Arrendenämndens beslut i s.k. dispensärenden får inte överklagas. Vidare får vissa avgöranden fastighetsdomstolen meddelar i mål

som som har inletts vid arrendenämnden inte överklagas till hovrätt. Talan får slutligen inte föras mot hovrättens dom.

SOU 1999: l 5 Kan nämndernas verksamhet föras över till domstol 145

2.2.3 Tingsrätten

2.2.3.1 Inledning

Tingsrättsorganisationen tillkom 1971 års tingsrättsreform. För genom närvarande finns det 96 tingsrätter i landet. Vid tingsrätt handläggs tvistemål, brottmål och ärenden. Tvistemålen och brottmålen handläggs enligt reglerna i rättegångsbalken medan ärendena handläggs enligt reglerna i lagen 1996:242 domstolsom ärenden ärendelagen. - Tingsrätten har behörighet att pröva alla slag tvister. Endast de av tvister enligt uttryckliga författningsbestämmelser skall prövas av som andra än de allmänna domstolarna får tingsrätten inte ta upp. organ av På hyres- och arrenderättens område medför det att de tvister som inte skall prövas hyresnämnd, arrendenämnd eller fastighetsdomstol av skall avgöras tingsrätt. Tingsrätten har sålunda behörighet att pröva av bl.a. tvist angående betalning av hyra nedsättning av hyra ersättning for skada, t.ex. lägenheten inte kan tillträdas av om hyresgästen i rätt tid ersättning till hyresgäst för att denne på egen bekostnad avhjälpt fel i lägenheten ersättning till lokalhyresgäst för att hyresvärden vägrat med på förlängning av hyresavtalet upphörande hyresavtal i förtid på grund av att hyresrätten är - av förverkad tvister bättre rätt till hyresrätt eller arrenderätt. - om en Samtliga angivna tvistema handläggs enligt rättegångsbalkens de nu regler för tvistemål. Ärendelagen är tillämplig vid handläggningen sådana av rättsvårdsärenden skall tas tingsrätt och som inte skall som upp av en handläggas enligt rättegångsbalken. Vad som menas med begreppet rättsvårdsärende är inte helt enkelt att fastställa. Klart är emellertid att utanför ärendelagens tillämpningsområde faller de förvaltningsärenden skall handläggas enligt förvaltningslagen jfr prop. 1995/96:l15 s. som 141 f.. För närvarande handläggs vid tingsrätt inte någon hyresrättslig fråga enligt ärendelagens regler däremot handläggs vid fastighetsdomstol fråga utseende synemän enligt 9 kap. 24 § jordabalken om av enligt ärendelagen.

146 Kan nämndernas verksamhet föras över till domstol SOU 1999: 15

2 Tvistemål

Forum

Behörig domstol i tvistemål i allmänhet är rätten i den ort där svaranden har sitt hemvist 10 kap. l § rättegångsbalken. Från denna regel görs undantag för vissa tvister. typer av Enligt 10 kap. 10 § rättegångsbalken skall tvist äganderätt eller om nyttjanderätt till fast egendom, om rätt till servitut eller särskild annan rätt till egendomen eller besittning egendomen tas rätten om av upp av i den ort där fastigheten ligger. Enligt lagrum skall även tvist samma om skyldighet för ägare eller innehavare egendomen att fullgöra av något, som åligger honom i denna egenskap, eller, då nyttjanderätt eller annan särskild rätt till egendomen upplåtits, fråga är vederlag för om upplåtelsen, byggnadens underhåll eller annat dylikt, tas rätten i upp av den ort där fastigheten ligger. Arrendetvisterna omfattas inte av bestämmelsen utan skall prövas fastighetsdomstol 8 kap. 32 § jorav dabalken. Av lO kap. 17 § första stycket 4 rättegångsbalken framgår att rätten inte är behörig att ta sådan tvist i 10 § talan har upp som avses om väckts vid en annan domstol än den i detta lagrum. Rätten som anges skall enligt 10 kap. 18 § och 34 kap. 1 rättegångsbalken självmant pröva om den är behörig enligt 10 § och för det fall behörighet saknas avvisa talan.

Sammansättning

Tingsrätten skall vid huvudförhandling i ett tvistemål bestå lagav tre fama domare. Om en huvudförhandling hålls i förenklad fomi, dvs i anslutning till muntlig förberedelse, skall rätten bestå domare. en av en Likaså skall rätten bestå av en domare rätten att det är tillom anser räckligt och parterna samtycker till det eller målet enkel beskafär av fenhet l kap. 3 § rättegångsbalken. a Under övrig handläggning, dvs under förberedelsen, och vid avgörande utan huvudförhandling är rätten domför med domare. en Om värdet tvisteföremålet inte överstiger hälften basbeav av ett lopp, s.k. FT-mål, gäller särskilda regler för rättens sammansättning l kap. 3 d § rättegångsbalken. Tingsrätten skall då i princip alltid bestå av en lagfaren domare. För vissa tvistemål finns särskilda sammansättningsregler. T.ex. skall tingsrätten i vissa s.k. familjemål bestå lagfaren domare och av en tre nämndemän.

1999: 15 Kan nämndernas verksamhet föras över till domstol 147 SOU

F örfarande

Talan väcks skriftlig ansökan om stämning. genom en stämningsansökan måste uppfylla vissa i rättegångsbalken fastställda krav. Den skall innehålla bl.a. ett bestämt yrkande, utförlig en redogörelse för de omständigheter åberopas till grund för yrkandet som och uppgift de bevis åberopas och vad skall styrkas en om som som med varje bevis 42 kap. 2 § första stycket rättegångsbalken. Sedan stämning utfärdats skall förberedelse äga Förberedelsen rum. har till syfte bereda målet inför ett slutligt avgörande. Rätten skall att verka för tvistefrågoma blir klarlagda, att parterna allt de att anger som vill åberopa i målet samt frågor och påpekanden försöka avgenom hjälpa otydligheter och ofullständigheter i parternas framställningar. Rätten skall driva förberedelsen med inriktning på ett snabbt avgörande

av målet. Målet bereds i regel muntlig förberedelse men kan även genom beredas skriftväxling. Rätten skall i den mån det är lämpligt genom med hänsyn till målets beskaffenhet och övriga omständigheter verka för att parterna förliks. Förliks parterna tvisteföremålet kan rätten, om begär det, stadfásta förlikningen genom dom. Avgörande om parterna under förberedelsen kan ske talan medges eller efterges. annars om För det fall part uteblir från muntlig förberedelse eller från en en en huvudförhandling kan tredskodom meddelas. Likaså kan tredskodom meddelas svaranden inte svaromål inom förelagd tid. När om avger tredskodom meddelas mot käranden skall käromålet, enligt huvudregeln, ogillas. Tredskodom mot svaranden skall grundas på kärandens framställning omständigheterna i målet såvitt svaranden erhållit del av framställningen och den inte strider mot förhållanden som är allav mänt veterliga. Om framställningen inte innefattar laga skäl för käromålet eller det på annat sätt framgår att käromålet är ogrundat, skall det

ogillas. Rätten kan avgöra ett mål efter huvudförhandling men också, om huvudförhandling inte begärs part eller behövs, utan huvudförhandav ling; målet avgörs då på handlingarna. En huvudförhandling kan hållas endera särskilt eller också i anslutning till förberedelse, s.k. huvudför-

handling i förenklad form. Vid huvudförhandling tas bevisningen upp. Enligt rättegångsbalken är i princip alla bevismedel tillåtna. De vanligaste bevismedlen är vittnesförhör under ed, förhör med part under sanningsförsäkran, skriftligt bevis, sakkunnigbevisning och syn. Avgörandet får grundas endast på det förekommit vid huvudsom förhandlingen. Avgörandet saken sker genom dom. av

148 Kan nämndernas verksamhet föras över till domstol SOU 1999: 15

När överklagandetiden har gått ut vinner domen laga kraft. När det är fråga fullgörelsedom kan den då verkställas kronofogdeom en av myndigheten. Domen äger samtidigt rättskraft. En med rättskraft avgjord fråga får inte på till prövning. nytt tas upp

Rättegångskostnad

I 18 kap. rättegångsbalken finns bestämmelser rättegångskostnader. om Huvudregeln är den att part förlorat målet skall som ersätta motparten hans rättegångskostnad annat inte är föreskrivet. Ersättningen skall om fullt motsvara kostnaden för talans utförande och för arvode till ombud och biträde. Ersättning skall även utgå för partens arbete och tidsspillan. I FT-mål gäller särregler begränsar vinnande möjlighet som parts att tillerkännas ersättning för rättegångskostnader. Ersättning för kostnad för rådgivning som lämnats advokat eller biträdande jurist vid av advokatbyrå utgår sålunda endast i den mån kostnaden inte överstiger högsta avgiften för rådgivning enligt rättshjälpslagen 1 053 kr januari 1999. Viss begränsad ersättning utgår för och uppehälle för i resa part samband med sammanträde eller, personlig inställelse inte om föreskivs, och uppehälle för ombud. Rätt till ersättning resa för arvode till ombud föreligger däremot inte.

Överklagande

Tingsrättens avgörande överklagas till hovrätt. Hovrätten skall vid avgörande ett tvistemål bestå lagfama av av tre ledamöter eller i vissa fall fyra eller fem ledamöter. av Vid avskrivning av mål och vid förberedande åtgärder är hovrätten domför med lagen faren ledamot. I ett FT-mål eller i ett vanligt tvistemål där tvisteföremålets värde inte överstiger ett basbelopp krävs prövningstillstånd för att hovrätten skall pröva tingsrättens dom eller beslut 49 kap. 12 § rättegångsbalken. I tvist förverkande hyresrätt krävs sålunda inte om av en prövningstillstånd. Prövningstillstånd meddelas det finns anledning till om ändring av det slut tingsrätten kommit till, det vikt för som om är av ledning av rättstillämpningen att överklagandet prövas eller det om finns synnerliga skäl. Part får i hovrätten inte åberopa omständighet eller bevisning som inte har åberopats vid tingsrätten parten inte gör sannolikt han om att

Kan nämndernas verksamhet föras över till domstol 149

inte kunnat åberopa beviset tidigare eller haft giltig ursäkt för att inte göra det 50 kap. 25 § rättegångsbalken. Vittne, sakkunnig eller har hörts vid tingsrätten, behöver part, som höras i hovrätten endast det är betydelse för målet. Har vid om om av tingsrätten vittne, sakkunnig eller part under sanningsförsäkran hörts och beror tingsrättens dom i den delen på tilltron till bevisningen får hovrätten emellertid inte ändra tingsrättens dom utan att beviset tas upp det inte föreligger synnerliga skäl 50 kap. 23 § rättegångspå nytt, om balken. Sedan förberedelsen avslutats skall parterna kallas till huvudförhandling. I vissa fall får hovrätten avgöra ett mål utan att hålla huvudförhandling. Vid hovrätt tillämpas rättegångskostnadsregler som vid samma tingsrätt. Hovrättens avgöranden får överklagas till Högsta domstolen. För att Högsta domstolen skall pröva målet fordras att prövningstillstånd meddelas.

2.2.3.3 Ärenden

Forum

Ärendelagen innehåller inte några regler domstolarnas behörighet. om För de flesta slag ärenden framgår det uttryckligen eller underförav stått den materiella lagstiftningen vilken tingsrätt som är behörig. av

Sammansättning

Tingsrätten består normalt lagfaren domare. Om det finns särav en skilda skäl med hänsyn till ärendets beskaffenhet får tingsrätten bestå av tre sådana domare. För vissa ärenden finns särskilda sammansättningsregler. T.ex. skall tingsrätten i vissa ärenden enligt föräldrabalken bestå av en lagfaren domare och tre nämndemän.

F ötfarande

Ett ärende inleds anmälan, ansökan, överklagande eller på genom en sätt 4 § ärendelagen. Den vill inleda ett ärende skall göra annat som det skriftligen. Regeringen kan dock föreskiva att det för vissa slags ärenden får göras i annan form.

150 Kan nämndernas verksamhet föras över till domstol SOU 1999: 15

En ansökan skall innehålla uppgifter parternas och adresom namn ser, det som yrkas, de omständigheter åberopas till stöd för yrkansom det och de bevis åberopas och vad skall styrkas med varje som som särskilt bevis. I många ansökningsärenden förekommer flera parter. De parter som har motstridiga intressen med sökanden kallas motparter. Om det finns en motpart skall denne ges tillfälle att yttra sig över den skrivelse genom vilken ärendet har inletts. Motparten skall samtidigt upplysas om att ärendet kan komma att avgöras även något yttrande inte om kommer in till tingsrätten. I vissa fall kan domstolen låta bli att höra motparten, nämligen om det saknas anledning att anta att ärendet till någon del kommer att avgöras till dennes nackdel eller motparten om är en beslutande förvaltningsmyndighet och det bedöms onödigt som att höra myndigheten 15 § ärendelagen. När en motpart har yttrat sig är den fortsatta handläggningen beroende av yttrandets innehåll. Om ärendet inte bedöms tvistigt eller vara på annat sätt oklart kan det i detta skede regel avgöras utan yttersom ligare skriftväxling. Har ärendet bestritts eller i övrigt tillförts uppgifter sökanden som bör möjlighet att bemöta sänds skrivelsen över till sökanden i som sin tur får möjlighet att yttra sig. Härefter kan skriftväxling förekomma i den utsträckning tingsrätten finner lämpligt. Önskemålet snabb om en handläggning bör dock föranleda att tingsrätten inte initierar yttranden i onödig utsträckning. Förfarandet hos domstolen är i allmänhet skriftligt. Sammanträde bör hållas när det kan till fördel för utredningen eller främja antas vara ett snabbt avgörande av ärendet 13 § ärendelagen. Sammanträde skall hållas om det begärs enskild part. Sammanträde behöver dock av en inte hållas om ärendet inte skall prövas i sak, avgörandet inte går om parten emot eller om ett sammanträde på grund särskild av annan omständighet inte behövs 14 § ärendelagen. Att en part uteblir från ett sammanträde hindrar inte att domstolen handlägger och avgör ärendet. Om det är den har inlett ärendet som som uteblir får ärendet avskrivas från vidare handläggning 20 § ärendelagen. Domstolen skall se till att ärendet blir så utrett dess beskaffensom het kräver och att inget onödigt dras in i ärendet. Genom frågor och påpekanden skall domstolen försöka avhjälpa otydligheter och ofullständigheter i parternas framställningar 12 § ärendelagen. Tingsrätten har sålunda möjlighet att såväl berika begränsa processmaterialet. som Detta kan ske genom att tingsrätten t.ex. anvisar hur utredningen bör kompletteras eller avvisar överflödig utredningen prop. 1995/96: 1 15 s. 112 f..

SOU 1999: 15 Kan nämndernas verksamhet föras över till domstol 151

ärende kan olika bevismedel användas. Vittnesförhör och sak- I ett kunnigförhör får sålunda åberopas. Vidare kan skriftliga bevis åbero- Även vittnesattester får förekomma. Syn fasta och lösa föremål pas. av får också åberopas. Vidare kan förhör med part hållas. Till skillnad från förfarandet inför nämnden eller enligt rättegångsbalken får förhöinte hållas under sanningsförsäkran prop. 1995/96: 1 15 s. lll. ret Domstolens avgörande sker beslut. Beslutet skall grundas på genom handlingamas innehåll och det i övrigt har förekommit i ärendet som 27 § ärendelagen. Någon skyldighet att ta all muntlig bevisning i upp anslutning till ärendet avgörs föreligger inte. Bevisupptagning kan att också ske vid skilda sammanträden. Tingsrätten har i vissa fall rätt att ompröva ett beslut som den har fattat beslutet är uppenbart oriktigt på grund av nya omständigheter om eller anledning 34 § ärendelagen. av någon annan Beslut enligt ärendelagen är verkställbart vid kronofogdemyndighet. I ärendelagen regleras inte i vad mån ett beslut vinner rättskraft. I förarbetena till lagen anförs däremot att många beslut i en allmän som domstol tillkommit efter specialprocess vinner rättskraft enligt en regler gäller för domar, det förekommit ett tvåpartssamma som om förhållande prop. 1995/96:115 s. 100.

Rättegångskostnad

I ärende mellan enskilda parter kan domstolen enligt 32 § ärendelaett med tillämpning reglerna i 18 kap. rättegångsbalken förplikta gen av den förlorande parten att ersätta den vinnande parten för dennes rättegångskostnader. De ersättningsregler gäller för de tvistemål där som värdet vad yrkas understiger ett halvt basbelopp, s.k. FT-mål, av som torde inte vara tillämpliga.

Överklagande

Tingsrättens beslut får överklagas till hovrätt. Enligt ärendelagen fordinte prövningstillstånd för att hovrätten skall pröva ärendet. ras Hovrätten är domför med tre lagfama ledamöter. Om tre ledamöter deltagit i tingsrättens handläggning skall minst fyra ledamöter delta i

hovrätten. Förfarandet i hovrätten följer regler förfarandet vid samma som tingsrätten. Nya grunder och bevisning får åberopas i hovrätten. ny

152 Kan nämndernas verksamhet föras över till domstol SOU 1999: 15

Hovrättens avgörande får överklagas till Högsta domstolen. Högsta domstolen får pröva ärendet endast den meddelat prövningstillom stånd.

2.2.4 Fastighetsdomstolen

Inledning

För prövning av vissa måltyper av mera speciell karaktär har fastighetsdomstolar inrättats. Dessa domstolar har knutits till tingsrättema på det sättet att vissa tingsrätter har utsetts till fastighetsdomstolar. Vid tillämpningen av behörighetskraven i 10 kap. 17 § första stycket l och 19 § rättegångsbalken har fastighetsdomstolama särskilda ansetts vara domstolar. Det skall finnas en fastighetsdomstol i varje län. Regeringen kan dock föreskriva att annat område än län skall domkrets eller utgöra att flera fastighetsdomstolar skall finnas för område. För närvasamma rande finns det 25 fastighetsdomstolar.

Fastighetsdomstolens uppgifter m. m.

Fastighetsdomstols kompetens endast indirekt i lagen 1969:246 anges om domstolar i fastighetsmål FDL. Enligt l § andra stycket FDL upptar fastighetsdomstol de mål och ärenden i särskild lag som anges eller författning. Sådant mål eller ärende benämns i lagen fastighetsmål. De mål som handläggs av fastighetsdomstolen kan delas i två upp grupper. I den ingår bl.a. mål fullföljts från fastigena gruppen som hetsbildningsmyndighet och sådana mål där tvisten i allmänhet har att göra med fastighetsvärdering. Som exempel kan nämnas mål enligt fastighetsbildningslagen 1970:988 eller expropriationslagen 1972:719 och mål tomträttsavgäld. Dessa mål skiljer sig om avsevärt från mål och ärenden som handläggs vid tingsrättema och det framvar för allt dessa måltyper gång motiverade införandet fastigsom en av hetsdomstolarna. Av intresse för förevarande utredning är emellertid de mål som ingår i den andra gruppen. I denna ingår följande mål. grupp Mål eller ärende angående arrende där fastighetsdomstolen är första instans arrendetvister enligt 8 kap. 32 § jordabalken, ärenden om utseende av synemän enligt 9 kap. 24 § jordabalken och mål m.m. enligt 17 § lagen 1957:390 fiskearrenden. om

Kan nämndernas verksamhet föras över till domstol 153

Mål som överklagats genom besvär från arrendenämnd vissa beslut av processuell karaktär och beslut enligt lagen 1985:658 om arrendatorers rätt att förvärva arrrendestället.

Mål avseende klander av arrendenämnds beslut 8 kap. 31 § jordabalken, 16 § lagen 1957:390 om fiskearrenden eller 53 § jaktlagen 1987:259.

4. Klandertalan enligt 23 § bostadsförvaltningslagen 1977:792.

Talan om inlösen enligt 28 § bostadstörvaltningslagen.

Behörig domstol i fastighetsmål är den fastighetsdomstol inom vars område fastigheten ligger.

Sammansättning

En fastighetsdomstol består enligt huvudregeln av två lagfarna ledamöter, en teknisk ledamot fastighetsråd och två nämndemän. För mål eller ärende angående arrende eller tvångsförvaltning av bostadsfastighet gäller att domstolen består av två lagfarna ledamöter och tre nämndemän. I dessa mål och ärenden får en teknisk ledamot ingå i domstolen i stället för en av nämndemännen om målets beskaffenhet eller annat särskilt skäl föranleder det.

En av de lagfarna ledamöterna skall vara ordförande i fastighetsdomstolen. Denne utses bland de lagfarna domarna i tingsrätten. Annan lagfaren ledamot skall vara lagfaren domare i tingsrätten eller i annan tingsrätt. Den tekniske ledamoten, som är fast anställd inom domstolsväsendet, skall ha teknisk utbildning och erfarenhet av fastighetsbildning eller fastighetsvärdering. Nämndemännen bör vara allmänt betrodda och väl förtrogna med sin orts förhållanden.

När mål enligt särskilda bestämmelser efter prövning av själva saken avgörs utan huvudförhandling är fastighetsdomstolen domför utan nämndemännen.

I övrigt är fastighetsdomstolen vid handläggning av mål domför med en lagfaren ledamot i samma utsträckning som föreskrivs för tingsrätt.

F örfarande

Om domstol i fastighetsmål och rättegången i sådant mål gäller i tilllämpliga delar vad som är föreskrivet om allmän domstol, i den mån annat inte följer av FDL eller annan författning 2 § FDL. Bestämmelserna i rättegångsbalken och ärendelagen är sålunda tillämpliga.

154 Kan nämndernas verksamhet föras över till domstol SOU 1999: 15

I fråga om förfarandet innehåller FDL endast ett fåtal bestämmelser. Förfarandet vid fastighetsdomstol regleras i 9-12 FDL. Huvudförhandling inför fastighetsdomstol skall i regel hållas vid syn på stället. Om syn inte behövs, skall huvudförhandling hållas på plats

som bestäms med hänsyn främst till att minsta möjliga kostnad uppstår. Vid fastighetsdomstol tillämpas rättegångsbalkens regler om omröstning i domstol med endast lagfama ledamöter. Vid omröstning skall ordföranden först säga sin mening, därefter den andre lagfarne ledamoten, så den tekniske ledamoten och sist nämndemännen.

Omfattande föreskrifter beträffande förfarandet finns i fastighetsbildningslagen 1970:988 och expropriationslagen 1972:719. Genom hänvisningar i flera de författningar fastighetsdomstolama har

av som att tillämpa, gäller dessa föreskrifter helt eller delvis även för åtskilliga andra typer av fastighetsmål.

Överklagande

Fastighetsdomstolens avgöranden får överklagas till hovrätten. Som angetts ovan får dock vissa frågor som prövats i första instans vid arrendenämnd inte överklagas.

I fastighetsmål som rör arrenden eller tvångsförvaltning bostads-

av fastighet får efter hovrättens bestämmande teknisk ledamot ingå i

en hovrätten vid sidan de lagfama ledamöterna, målets beskaffen-

av om het eller något annat särskilt skäl föranleder det. I övriga typer fas-

av tighetsmål skall en teknisk ledamot ingå i hovrätten, såvida inte hovrätten finner att medverkan sådan ledamot uppenbart inte är

av en behövlig.

Högsta domstolen är sista instans i fastighetsmål. Hovrättens domar i mål som har inletts vid arrendenämnd får dock inte överklagas.

Kronofogdemyndigheten

Som tidigare redovisats kan vissa anspråk, såsom åläggande

för svaranden att betala hyra eller arrendeavgift eller att flytta från lägenhet på grund av att hyresrätten är förverkad, även prövas vid kronofogdemyndigheten.

Förfarandet vid kronofogdemyndigheten är ett s.k. summariskt förfarande. Processen syftar till att snabbt och enkelt klargöra

om svaranden har någon invändning mot sökandens krav. Om så inte är fallet skall sökanden kunna till stånd exekutiva åtgärder kronofog-

genom demyndigheten. I motsatt fall skall tvisten, sedan kronofogdemyndig-

Kan nämndernas verksamhet föras över till domstol 155

heten överlämnat målet till allmän domstol, kunna prövas där inom ramen för en vanlig tvistemålsrättegång.

Den summariska processen är skriftlig och utgör ett viktigt led i systemet för indriving av fordringar. Den regleras i lagen 1990:746 om betalningsföreläggande och handräckning.

2.3 överväganden

Utredningens förslag: Hyres- och arrendenämndernas verksamhet kan övertas domstol. Merparten av hyresnämndernas ärenden

av skall föras över till samtliga tingsrätter medan merparten av arrendenämndernas ärenden skall föras över till samtliga fastighetsdomstolar. Av de ärenden som inte förs över till domstol skall några avskaffas och några föras över till länsstyrelserna. Hyres- och arrendenämndema kan således avskaffas.

2.3.1 Kan nämndernas verksamhet föras över till

domstol

Redan inför hyresnämndernas tillkomst år 1969 framfördes från flera håll betänkligheter mot att det inrättades särskilda nämnder för att slita vissa hyrestvister. Bl.a. ansåg Lagrådet att det var önskvärt att alla hyrestvister behandlades och avgjordes av de allmänna domstolarna prop. 1968:141 bihang B s. 33 f..

Som framgår av redovisningen ovan har hyresnämnderna dock under årens lopp tillförts allt fler judiciella uppgifter. Detsamma har gällt arrendenämndema. Nämndema har också ansetts fullgöra sina uppgifter på ett mycket bra sätt. Kritik mot att prövningen av vissa hyres- och arrendetvister förlagts till särskilda nämnder har dock bestått. Det har i olika sammanhang föreslagits att nämndernas verksamhet skall föras över till domstol jfr SOU 1987:13 s. 173 Ds 1992:38 s. 140 Ds 1993:34 s. 97 och prop. 1993/941200 s. 48 f..

Denna utredning skall enligt direktiven pröva om hyres- och arrendenämndernas verksamhet, med bibehållande av de positiva inslagen i nämndprocessen, kan föras över till domstol. Utredningen skall även lämna förslag på de regler som därvid kan behövas.

Genomgången av de ärenden som för närvarande handläggs vid hyres- och arrendenämndema visar att ett stort antal av dem är av tvistemålsliknande karaktär de utgör tvister mellan enskilda och har sin

grund i ett avtalsförhållande. Ärendena företer även i övrigt stora lik-

156 Kan nämndernas verksamhet föras över till domstol SOU 1999: l 5

heter med de mål och ärenden som handläggs vid tingsrätt;

samma bevisning kan tas upp och samma bevisvärdering och överväganden måste göras. Mot denna bakgrund framstår det naturligt att i vart

som fall merparten av de aktuella ärendena kan prövas vid domstol. Något principiellt hinder mot att så sker kan inte anföras.

Den fråga som därefter uppkommer är om de positiva inslagen i nämndprocessen kan bibehållas om ärendena skall handläggas vid domstol. De fördelar med nämnderna som brukar framhållas är främst att förfarandet där är snabbt, enkelt och billigt samt att den särskilda sakkunskap som nämndärendena kräver finns företrädd där.

Inledningsvis måste framhållas att genomgången av förfarandereglema vid tingsrätt visar att regelsystemet där är flexibelt och att det dessutom, särskilt vad gäller ärenden, företer stora likheter med det som gäller vid nämnderna.

Vad gäller en snabb handläggning kan till en början konstateras att särskilda nämnder för vissa typer av tvister i sig inte utgör en garanti för att tvistema avgörs snabbt. Frågan om snabbheten i förfarandet handlar mera om hur stora personella och ekonomiska resurser

som ställs till verksamhetens förfogande. Handläggningstidema för mål och ärenden påverkas även av de prioriteringar som görs inom myndigheten. Statistik som utredningen har inhämtat visar dessutom att tingsrättema handlägger sina mål och ärenden lika snabbt som nämnderna handlägger sina ärenden. Utredningen menar därför att nämndärendena kan handläggas lika snabbt vid domstol som de i dag handläggs vid nämnderna.

I och för sig är instanskedjan längre för mål handläggs vid

som domstolarna än för ärendena vid hyresnämnden. Detta kan leda till att det tar längre tid innan ett slutligt avgörande kan erhållas i de mål som överklagas hos domstolarna. Genom regler prövningstillstånd

om mellan den första och andra instansen finns emellertid möjlighet att förkorta tiden för ett slutligt avgörande. Vidare kan för vissa typer av ärenden, i vilka besluten är mindre ingripande och där kravet på ett snabbt avgörande är särskilt framträdande, införas fullföljdsförbud med s.k. ventil mellan den andra och tredje instansen. Inte heller den längre instanskedjan torde således behöva innebära längre tid för ett slutligt avgörande.

För ärendena som handläggs vid arrendenämnd kommer integre-

en ring i praktiken inte att medföra att instanskedjan förlängs, eftersom de flesta arrendetvister kan klandras vid fastighetsdomstol och därefter överklagas till hovrätt. Med regler prövningstillstånd i ledet första

om instans-hovrätt och hovrätt-Högsta domstolen torde i stället ett slutligt avgörande i flertalet ärenden erhållas betydligt snabbare än med dagens ordning.

SOU 1999: 15 Kan nämndernas verksamhet föras över till domstol 157

Vad sedan gäller frågan om förfarandet vid domstol är enkelt kan konstateras att processordningen enligt rättegångsbalken moderniserades år 1987 för att tillgodose behovet av att kunna förfarandet

anpassa efter vad som är lämpligt i det enskilda fallet. Bl.a. infördes bestämmelser om en mer flexibel handläggning och att domstolen har skyldighet att verka för att tvistefrågoma blir klarlagda och att parterna anger allt som de vill åberopa 42 kap. 8 § rättegångsbalken Vidare infördes bestämmelser att rätten aktivt skall verka för att parterna

om förliks 42 kap. 17 §. Den nya ärendelagen, som tillkom år 1996, bygger till betydande del på reglerna i rättegångsbalken går i vissa

men avseenden ännu längre i strävandena efter att förenkla processen. Förfarandereglema i den sålunda modemiserade processordningen enligt rättegångsbalken och i den nya ärendelagen medför att nämndärendena, enligt utredningens uppfattning, kan handläggas vid domstol lika enkelt och effektivt vid nämnd.

som

Nämndförfarandet sägs också, som nämnts, billigt för parterna.

vara Genom att förfarandet vid nämnden är förhållandevis enkelt samt ordföranden har skyldighet att hjälpa parterna, försöka förlika dem och

en lämna ett förlikningsförslag, har parts behov ett juridiskt skolat

av biträde minimerats. Detta är kostnadsbesparande. Härtill medverkar också reglerna att vardera parten står sin kostnad vid nämnd. Även

om domstolen har en flexibel processordning, vilket särskilt gäller vid handläggning enligt ärendelagen. Domstolen har också skyldighet

en att klarlägga tvistefrågoma och att söka förlika parterna. Genom att för nämndärendena införa vissa särregler rättegångskostnademas för-

om delning, i huvudsak överensstämmande med vad gäller i dag för

som nämndprocessen, kan kostnaderna för parterna hållas även vid

nere en hantering vid domstol.

Vad slutligen gäller behovet av den särskilda sakkunskap i dag

som är företrädd vid nämnderna vill utredningen framhålla följande.

De allmänna domstolarna har generell behörighet att pröva alla

en slag tvister. Det förekommer redan i dag hyres- och bostadsrätts-

av tvister vid tingsrättema. Arrendetvister handläggs vid fastighetsdomstol på grund klanderinstitutet även första instans vid vissa

av men som arrendetvister. De flesta tvister som nämnderna handlägger måste,

som redan anförts, betraktas typiska domstolstvister. Med tanke på att

som sådana intresseledamöter som i dag deltar i nämnderna enligt utredningens direktiv även skall delta i domstolarnas handläggning

av nämndärendena, måste domstolarna generellt anses besitta tillräcklig kompetens för att handlägga dessa tvister. Något hinder integre-

mot en ring med hänsyn till behovet särskild kunskap kan därför inte

av anses föreligga.

158 Kan nämndernas verksamhet föras över till domstol SOU 1999: 15

Utredningen därför sammanfattningsvis att merparten av

anser nämndärendena kan handläggas vid domstol med bibehållande av de positiva inslagen i nämndprocessen. Utredningen vill härutöver anföra följande.

En överföring nämndernas verksamhet till domstol medför att

av samtliga hyres-, bostadsrätts- och arrendetvister kommer att handläg-

vid domstol. För den enskilde måste det te sig naturligt att samtliga gas frågor som rör hans eller hennes nyttjanderättsförhållande kan prövas vid instans. För de dömande organen bör det underlätta hand-

samma läggningen att kompetensen att pröva olika frågor inte är splittrad. En handläggning av nämndärenden vid domstol kommer också att öka möjligheten att behandla olika frågor mellan samma parter i samma rättegång eller i vart fall samtidigt.

Sveriges medlemskap i EU har medfört att domstolarna har fått en betydelsefull roll när det gäller att föra ut den omfattande EG-rätten i det praktiska rättslivet. För att effektivt kunna möta de krav som medlemskapet medför är det nödvändigt att rättsväsendets resurser samordnas. Det är också angeläget att de organ som prövar hyres- eller arrendetvister har bred kompetens. Det senare kravet kommer enligt

en utredningens uppfattning att tillgodoses bäst om hyres- och arrendetvistema handläggs vid domstolarna.

Under år har omfattande arbete lagts ned på att renodla dom-

senare stolarnas verksamhet. De principer som därvid uttalats måste beaktas även denna utredning. Vid nämnderna förekommer vissa ärenden

av

sålunda inte bör ingå i domstols arbetsuppgifter, såsom medsom en lings- och skiljemannaförfarande samt dispens- och tillståndsärenden. Enligt direktiven för utredningen bör medlings- och skiljeförfarandet inte bestå vid integrering med domstol. Vidare finns vägande skäl

en att undersöka om någon eller några av nämndernas arbetsuppgifter bättre handläggs myndighet än domstol. Till dessa frågor

av annan återkommer utredningen. Utredningen vill dock redan nu nämna att några dessa ärenden bör avskaffas och några föras över till länssty-

av relserna. Utredningens förslag medför därför att hyres- och arrendenämnderna kan avskaffas.

2.3.2 Hyresärendena prövas vid tingsrätt

Enligt direktiven s. 15 bör i avvaktan på Domstolskommitténs JU

- 1995:05 arbete den organisatoriska samordningen bara beröra de

tingsrätter inom vars domkrets de nuvarande nämnderna är belägna. Utredaren skall överväga den organisatoriska samordningen bör

om föranleda ändring övriga tingsrätters behörighet att pröva hyres- och

av

SOU 1999: l 5 Kan nämndernas verksamhet föras över till domstol 159

arrendetvister, dvs. om endast de tingsrätter med vilka nämnderna samordnas fortsättningsvis skall behöriga att ta hyres- och

vara upp arrendetvister.

Hyrestvister handläggs i dag dels vid tolv hyresnämnder, dels vid landets samtliga 96 tingsrätter. Detsamma gäller för bostadsrättstvisterna.

En organisatorisk samordning, som endast berör de tolv tingsrätter inom vars domkrets hyresnämndema är belägna, medför i och för sig praktiska och personella fördelar. Personalen vid hyresnämndema kan beredas anställning vid tingsrättema och de lagfarna ledamöterna vid nämnderna kan fortsätta att vid tingsrätten handlägga hyresnämndsärenden. Vid bedömningen måste emellertid även andra aspekter beaktas.

Sedan år 1991 har samtliga tingsrätter haft behörighet att pröva de hyres- och bostadsrättstvister hyresnämndema inte handlägger.

som Skälet till lagändringen att flytta över hyres- och bostadsrättstvistema från fastighetsdomstolama till tingsrättema att undanröja de

var problem rörande gränsdragningen mellan hyresmål och icke hyresmål

som ofta uppkom samt att möjliggöra en gemensam handläggning mål

av rörande hyres- och bostadsrättstvister och andra dispositiva tvistemål. De skäl som låg till grund för överflyttningen är alltjämt aktuella.

En lösning som innebär att endast de tingsrätter inom domkrets

vars nämnderna är belägna fortsättningsvis skulle behöriga att hand-

vara lägga hyresärenden samtidigt som samtliga tingsrätter alltjämt skulle vara behöriga att ta de hyrestvister de i dag handlägger är

upp som av lätt insedda skäl helt oacceptabel. Således skulle därigenom forumregeln i 10 kap. lO § rättegångsbalken, innebär att tvist angående

som nyttjanderätt skall avgöras av den tingsrätt inom domkrets fastig-

vars heten är belägen, vara tillämplig på vissa hyrestvister inte på

men andra. Risken för att en tvist rörande hyresrätt därvid anhängiggörs

en vid fel domstol torde bli överhängande. Vidare skulle tvister mellan samma parter och rörande samma rättsförhållande kunna behöva föras vid skilda domstolar. Önskemålen enkla och enhetliga kompetens-

om och förfaranderegler skulle således helt motverkas.

Om endast de tingsrätter inom vars domkrets nämnderna är belägna fortsättningsvis skulle vara behöriga att handlägga samtliga hyrestvister skulle de gränsdragningsproblem, som föranledde 1991 års lagändring, återuppstå. Genom en sådan lösning skulle vidare målens lokala förankring försämras och restiden för parter och vittnen eller för rätten öka. Utredningen anser därför att inte heller denna lösning är godtagbar.

Utredningen anser att behovet av enkla och enhetliga kompetensregler och en lokal förankring är särskilt framträdande i hyrestvister.

160 Kan nämndernas verksamhet föras över till domstol

Detta kan endast tillgodoses samtliga tingsrätter får behörighet att

om handlägga hyresnämndstvistema samtidigt som de behåller sin nuvarande kompetens beträffande övriga hyrestvister. Utredningen föreslår därför att samtliga tingsrätter skall ha behörighet att handlägga samtliga hyrestvister. Den nuvarande forumregeln i 10 kap. 10 § rättegångsbalken blir efter en integrering således vägledande för alla hyrestvister.

2.3.3 Arrendeärendena prövas vid

fastighetsdomstol

Utredningen skall enligt direktiven pröva om arrendenämndema kan föras samman med tingsrättema.

Vissa arrendetvister handläggs i dag vid fastighetsdomstol. Med hänsyn till att utredningens uppdrag enligt direktiven är att åstadkomma en enhetlig instansordning och enhetliga förfaranderegler anser utredningen att "tingsrätterna" måste tolkas i vid bemärkelse, dvs. att uppdraget omfattar frågan om en organisatorisk samordning av arrendenämndema kan ske med antingen de allmänna domstolarna eller med fastighetsdomstolama.

En lösning i enlighet med direktivens principiella ståndpunkt att uppnå ett enhetligt förfarande är att låta alla arrendetvister, och således även de som nu handläggs vid fastighetsdomstolama, handläggas vid tingsrättema enligt rättegångsbalkens regler om fastighetsforum. En annan lösning är att alla arrendetvister handläggs av fastighetsdomstol. Pâ grund direktivens krav på ett enhetligt förfarande synes en för-

av delning arrendetvistema på olika domstolar inte möjlig.

av

Arrendetvistema enligt jordabalken handläggs i dag endast undantagsvis vid tingsrätt, nämligen i tvister med anledning av tillfällig upplåtelse av nyttjanderätt till mark eller hus för uppställning av fordon. Övriga arrendetvister, som inte handläggs av arrendenämnd, handläggs den fastighetsdomstol inom vars område fastigheten

av ligger. Arrendetvistema enligt jordabalken skiljer sig dessutom från tvister i allmänhet att de rör speciella jordbrukstekniska förhål-

genom landen, vilken omständighet en gång föranledde att arrendetvister korn att handläggas vid fastighetsdomstol.

För att uppnå önskad enhetlighet i kompetens- och förfarandereglema anser utredningen att det är lämpligast att alla arrendetvister handläggs

fastighetsdomstol. Eftersom lagen 1969:246 om domstolar i fastigav hetsmål föreskriver att domstolen skall hålla huvudforhandling på plats som bestäms med hänsyn främst till att minsta möjliga kostnad uppstår,

även kravet på lokal förankring kunna uppfyllas. Utredningen föresynes

SOU 1999: 15 Kan nämndernas verksamhet föras över till domstol 161

slår således att arrendenämndemas arrendetvister, vid en integrering med domstol bör handläggas vid fastighetsdomstol.

Beträffande arrendenämndstvistema enligt jaktlagen är förhållandet något annorlunda. Till början kan sägas att de inte rör arrende i

en egentlig bemärkelse. För sådana tvister gäller dessutom att, i den mån tvisten inte skall hänskjutas till arrendenämnd, den skall upptas av tingsrätten i den ort där fastigheten är. Utredningen föreslår därför att samtliga tvister enligt jaktlagen skall upptas av den tingsrätt inom vars område fastigheten är belägen.

3 av tvistema enligt

Handläggningen hyreslagen

3.1 Gällande rätt

Som tidigare anförts är kompetensen att handlägga tvister enligt hyreslagen uppdelad mellan hyresnämnden och tingsrätten. I de följande avsnitten behandlas de ärenden och mål som hyresnämnden respektive tingsrätten handlägger. Förfarandet vid uppsägning av ett lokalhyresavtal bl.a. innefattar medling inför hyresnämnden 58

som och hyreslagen, den fristående medlingen 69 § hyreslagen

58 a och skiljeförfarandet 69 § hyreslagen tas upp i senare avsnitt förfarandet vid uppsägning av ett lokalhyresavtal i avsnitt 4 samt den fristående medlingen och skiljeförfarandet i avsnitt 17. Vissa frågor angående godkännande avstående från besittningsskydd för bostäder

av och lokaler 45 § andra stycket och 56 § andra stycket hyreslagen samt uppskov med avflyttning från lokal 59 § hyreslagen berörs också i andra avsnitt godkännande avstående från besittningsskydd i

av avsnitt 5 och uppskov med avflyttning i avsnitt 4.

3.1.1 Ärendena hyresnämnden handlägger

som

Godkännande förbehåll vid blockuthyrning 1 § sjätte stycket

av Hyreslagen utgår från att ett hyresavtal omfattar lägenhet. Det före-

en kommer emellertid hyresgäst hyr flera lägenheter och hyr ut

att en lägenheterna i andra hand. Ett exempel på sådan förstahandshyres-

en gäst är studentbostadsstiftelse, hyr ut sina lägenheter till

en som studerande. Detta förfarande benämns blockuthyrning.

Enligt 1 § femte stycket hyreslagen är förbehåll som strider mot hyreslagen utan verkan mot hyresgästen. Ett undantag från denna regel finns i sjätte stycket, som avser blockuthyrning. Vid blockuthyrning kan överenskommelse ingås som strider mot vissa av hyreslagens regler, t.ex. att det skall förstahandshyresgästen och inte hyresvär-

vara den skall för det löpande underhållet. En förutsättning för att

som svara

164 Handläggningen av tvisterna enligt hyreslagen SOU 1999: 15

ett sådant förbehåll skall vara giltigt är att hyresavtalet omfattar minst tre bostadslägenheter hyresgästen skall hyra ut i andra hand, att

som förbehållet inte strider mot hyreslagens bestämmelser lokaler och

om att det har godkänts av hyresnämnden. Enligt förarbetena skall hyresnämndens prövning främst avse att det föreligger ett seriöst behov

av blockuthyming prop. 1983/84:137 s. 112.

Ãtgärdsföreläggande 11 § första stycket 5 och 16 § andra stycket

Av 10 § första stycket hyreslagen framgår lägenhet före

att om en tillträdesdagen blir så förstörd att den inte kan användas för det avsedda ändamålet förfaller avtalet. Om det på bostadslägenhet

en uppkommer en mindre skada än i 10 § första stycket,

som avses som inte är avhjälpt när lägenheten skall tillträdas eller lägenheten på tillträdesdagen i övrigt inte är i det skick hyresgästen har rätt att

som fordra, kan hyresvärden enligt 11 § första stycket 5 föreläggas att inom viss tid avhjälpa bristen, s.k. åtgärdsföreläggande. Ett åtgärdsföreläggande meddelas hyresnämnden efter ansökan hyresgästen.

av av Föreläggandet kan förenas med vite.

I 16 § finns bestämmelser om vad gäller lägenhet skadas

som om en under hyrestiden utan att hyresgästen är ansvarig för skadan, hyresvärden brister i sin underhållsskyldighet eller hinder eller på annat

men sätt uppstår i nyttjanderätten utan hyresgästens vållande. Hyresvärden kan då, om hyresavtalet bostadslägenhet, liksom vid brist på

avser en tillträdesdagen, föreläggas att vid vite avhjälpa bristen. Om det föreligger särskilda skäl, får tiden för avhjälpandet förlängas.

Upprustningsförelággande 18 a och 18 b §§

I 18 a § hyreslagen finns bestämmelser att bostadshyresgäst kan

om en ansöka vid hyresnämnden om att hyresvärden skall föreläggas vidta de åtgärder på lägenheten som krävs för att lägenheten skall få viss

en lägsta standard.

Hyresnämnden skall i sitt beslut ange inom vilken tid upprust-

som ningsåtgärden skall ha utförts. Föreläggandet får förenas med ett vite. Tiden för åtgärden kan enligt andra stycket förlängas det föreligger

om synnerliga skäl.

En förutsättning för att ett upprustningsföreläggande skall meddelas är att åtgärden kan förväntas ge ett skäligt ekonomiskt utbyte. I förarbetena anförs att vanligtvis görs uppskattning den bruksvärde-

en av hyra som kan godtas efter upprustningen och denna uppskattning

om

SOU 1999: 15 Handläggningen av rvisterna enligt hyreslagen 165

ger stöd för att upprustningskostnaderna kan förräntas inom för

ramen de blivande hyresintäktema kan fastighetsägaren normalt inte undandra sig upprustning prop.1993/94:199 s. 98.

Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete 18 d-18 h §§

Enligt 18 d § får en fastighetsägare inte utföra sådana standardhöjande åtgärder på en fastighet som har inte obetydlig inverkan på

en bostadslägenhetens bruksvärde, om inte åtgärderna har godkänts av de berörda hyresgästerna eller hyresnämnden har lämnat tillstånd till åtgärden. En fastighetsägare får inte heller utan hyresgästemas godkännande eller tillstånd av hyresnämnden utföra sådana åtgärder som medför en inte oväsentlig ändring av en bostadslägenhet eller av de gemensamma delarna av fastigheten.

En hyresvärd som vill utföra sådana åtgärder i 18 d §

som avses skall skriftligen meddela de berörda bostadshyresgästema detta. Om en berörd hyresgäst inte godkänner åtgärden får hyresvärden tidigast en månad efter det att meddelandet lämnats ansöka hos hyresnämnden om tillstånd till åtgärden.

Om en förbättrings- eller ändringsåtgärd har påbörjats utan att hyresgästen godkänt den eller hyresnämnden lämnat tillstånd till den kan hyresnämnden enligt 18 h § på ansökan av berörd hyresgäst förbjuda hyresvärden att utföra åtgärden. Ett förbud får förenas med vite. Av samma bestämmelse framgår att hyresnämnden på ansökan av hyresvärden också kan upphäva förbudet.

Hyresgästens användning av lägenheten 23 §

Av 23 § andra stycket hyreslagen framgår lokalhyresgäst inte får

att en använda lokalen för annat ändamål än det avsedda, inte hyresvär-

om den går med på det eller hyresnämnden lämnar tillstånd till det.

Ersättning för minskat bruksvärde §

24 a

En hyresgäst har enligt 24 a § hyreslagen rätt att på egen bekostnad utföra målning, tapetsering eller därmed jämförliga åtgärder i

en lägenhet. Om hyresgästen utan hyresvärdens tillstånd utför andra åtgärder än de som bestämmelsen rätt till får hyresvärden kräva

ger ersättning för att återställa lägenheten. Tvist om sådan ersättning prövas av allmän domstol enligt rättegångsbalkens regler.

166 Handläggningen tvisterna enligt hyreslagen

av

Ändringar som en hyresgäst vidtagit med stöd av 24 a § hyreslagen behöver hyresgästen inte återställa. Om lägenhetens bruksvärde minskat genom åtgärderna blir hyresgästen däremot ersättningsskyldig. En tvist om minskat bruksvärde prövas av hyresnämnden. Enligt förarbetena bör det mest ändamålsenliga vid fastställande ersättningens

av storlek vara att utgå från vad det kostar att återställa lägenheten i normalt skick. Om det förelåg ett reparationsbehov då hyresgästen vidtog åtgärderna skall ersättningen jämkas prop. 1974: 150 489.

s.

Överlåtelse lägenheten 32-3 7 §§

av

I 32-37 hyreslagen finns bestämmelser överlåtelse hyresrätt.

om av en

Enligt 32 § hyreslagen får hyresgästen inte överlåta hyresrätt

en utan hyresvärdens samtycke, inte annat följer 34-37 §§.

om av

En bostadshyresgäst får enligt 34 § överlåta hyresrätten till sin lägenhet till en närstående som varaktigt sammanbor med honom,

om hyresvärden godkänner överlåtelsen eller hyresnämnden lämnar tillstånd till den. Samma sak gäller om hyresgästen avlider under hyrestiden och dödsboet vill överlåta hyresrätten till närstående till

en hyresgästen, som varaktigt sammanbodde med honom. Tillstånd skall lämnas om hyresvärden skäligen kan nöja sig med förändringen.

I 35 § finns bestämmelser överlåtelse hyresrätt till

om av en bostadslägenhet för att genom byte bostad. Om hyres-

en annan värden inte godkänner överlåtelsen kan nämnden lämna tillstånd till den. Tillstånd skall lämnas hyresgästen har beaktansvärda skäl för

om bytet och detta kan äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden samt inte heller särskilda skäl talar mot överlåtelsen.

Den som hyr en lägenhet för att helt eller till väsentlig del användas för handel, hantverk, industri eller förvärvsverksamhet får enligt

annan 36 § hyreslagen överlåta hyresrätten till den skall överta verksam-

som heten. En förutsättning är att hyresvärden godkänner överlåtelsen eller att hyresnämnden lämnar tillstånd till den.

Slutligen finns i 37 § en bestämmelse om överlåtelse av hyresrätten till en bostadslägenhet, som har upplåtits till en kommun. Kommunen får överlåta hyresrätten om hyresvärden godkänner överlåtelsen eller hyresnämnden lämnar tillstånd till den. Tillståndet kan förenas med villkor.

Handläggningen tvisterna enligt hyreslagen 167

av

Upplåtelse lägenhet i andra hand 40 §

av En hyresgäst får enligt 40 § hyreslagen hyra ut eller på annat sätt upplåta lägenheten i andra hand, hyresnämnden lämnar tillstånd till

om det. Tillstånd skall lämnas bl.a. om hyresgästen på grund av ålder, sjukdom, tillfälligt arbete på ort, särskilda familjeförhållanden

annan eller därmed jämförbara förhållanden har beaktansvärda skäl för upplåtelsen. En ytterligare förutsättning för tillstånd är att hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke. Tillstånd kan begränsas till viss tid och förenas med villkor.

Godkännande avtal avstående från besittningsskydd 45 § andra

av om stycket

Regler om förlängning av bostadshyresavtal finns i 45-52 hyreslagen. Utgångspunkten är att hyresgästen har om avtalet sagts upp

med iakttagande av reglerna om uppsägningstid rätt till förlängning

av hyresförhållandet. Hyresgästen sägs därför ha ett s.k. direkt besittningsskydd. Vissa typer av upplåtelser är inte förenade med besittningsskydd.

Enligt 45 § andra stycket hyreslagen kan hyresgästen under vissa förutsättningar avstå från besittningsskyddet. Ett avstående skall godkännas av hyresnämnden. Om överenskommelsen träffas efter det att hyresförhållandet inletts och avser en hyresrätt som är förenad med rätt till förlängning, behöver den inte godkännas. Enligt förarbetena skall ett godkännande lämnas om förhållandena är sådana att hyresgästen i förlängningstvist normalt inte skulle anses ha rätt till

en förlängning hyresförhållandet prop. 1968:91 Bihang A s. 89 f..

av

F örlängningstvist 49-52 §§

En bostadshyresgäst har, anförts, normalt rätt till förlängning av

som hyresförhållandet. Har hyresvärden, med iakttagande av reglerna om uppsägningstid, sagt upp avtalet är uppsägningen utan verkan om inte hyresvärden senast en månad efter hyrestidens utgång hänskjutit tvisten till hyresnämnd eller hyresgästen ändå flyttat vid hyrestidens utgång 49 § hyreslagen. Hyresnämnden avgör om rätt till förlängning föreligger. I 46 och 47 hyreslagen anges i vilka fall som hyresgästen inte har rätt till förlängning.

Hyresnämnden kan i beslutet ålägga hyresgästen att flytta vid den tidpunkt då hyresavtalet upphör att gälla 13 a § nämndlagen. Ett sådant beslut får verkställas såsom lagakraftägande dom 32 § nämndlagen.

168 Handläggningen tvisterna enligt hyreslagen

av

Så länge som en förlängningstvist inte är avgjord har hyresgästen rätt att bo kvar i lägenheten 50 § hyreslagen. Förlorar hyresgästen tvisten kan hyresnämnden medge uppskov med avflyttning 52 § hyreslagen.

Om hyresvärden förlorar tvisten skall de gamla hyresvillkoren gälla. Önskar hyresvärden ändring villkoren, för det fall hans talan inte

av bifalls, skall han samtidigt han hänskjuter tvisten till nämnden

som begära ändring av villkoren 51 § hyreslagen.

Ändring av hyresvillkor 54 §

Frågan om vilka villkor som skall gälla för ett bostadshyresförhållande kan tas upp av hyresnämnd antingen som ett särskilt ärende enligt 54 § hyreslagen eller i samband med förlängningstvist enligt 49 §

en hyreslagen.

En hyresvärd eller en hyresgäst önskar ändring hyresvill-

som en av koren skall skriftligen meddela motparten det. Om överenskommelse inte träffas skall den som vill ändra villkoren ansöka vid hyresnämnden om ändring.

Av 55 c § fjärde stycket hyreslagen framgår att hyresnämnden får förordna att beslut om villkorsändring får verkställas även beslutet

om inte har vunnit laga kraft.

Enligt 55 c § åttonde stycket hyreslagen skall hyresnämnden,

om hyran sänks, ålägga hyresvärden att betala tillbaka det han uppbu-

som rit för mycket i hyra. Av 32 § nämndlagen framgår att ett beslut om återbetalning får verkställas såsom en lagakraftägande dom, när tiden för överklagan gått ut.

Återbetalning av hyra vid upplåtelse i vissa fall 55 d §

55 d § hyreslagen avser upplåtelse av möblerat eller omöblerat rum samt upplåtelse i andra hand. Bestämmelsen tar sikte på vissa upplåtelser som inte omfattas av bestämmelserna i 54-55 c §§, och utgör i vissa fall även ett komplement till dessa bestämmelser.

Enligt 55 d § kan en hyresgäst, om hyresvärden har mottagit hyra

som inte är skälig enligt 54 ansöka vid hyresnämnden om att hyresvärden skall åläggas att betala tillbaka vad han tagit emot utöver skälig hyra. Ett beslut om återbetalning är verkställbart 32 § nämndlagen.

I ärendet kan också fastställas villkoren för den fortsatta uthyrningen. Nämnden kan förordna att ett beslut om ändrade hyresvillkor skall gälla omedelbart 55 d § tredje stycket.

SOU 1999: 15 Handläggningen av tvisterna enligt hyreslagen 169

Ett kvittningsyrkande som hyresvärden framställt avseende hyra eller ersättning för skada kan inte prövas av nämnden. Vidare kan krav på hyresnedsättning på grund av hinder eller men i nyttjanderätten inte prövas Holmqvist, Hyreslagen, 5 uppl. 1997 s. 472. Hyresvärdens invändning om att kvittning har skett mot en klar och ostridig motfordran genom avtal skall däremot prövas. Likaså skall värdens invändning om att återbetalning redan skett prövas a.a. s. 475.

Godkännande av avtal om avstående från besittningsskydd 56 § andra stycket

Vid hyra av lokal har hyresgästen ett s.k. indirekt besittningsskydd. Det innebär att hyresgästen inte har rätt till förlängning av hyresförhållandet om avtalet sägs upp. Om hyresvärdens förlängningsvägran är obefogad eller om de villkor som han kräver för en förlängning bedöms som oskäliga har hyresgästen i stället rätt till ersättning för den skada som han lider om han tvingas att lämna lokalen.

Av 56 § första stycket hyreslagen framgår hyresförhållandet

att om upphör innan det varat längre än nio månader i följd eller hyresförhållandet upphör på grund av att hyresrätten är förverkad eller hyresgästen enligt 28 § inte ställt en ny säkerhet, har hyresgästen inte rätt till ersättning. Av andra stycket framgår att hyresgästen under vissa förutsättningar dessutom kan avstå från besittningsskyddet. En överenskommelse om avstående från besittningsskydd träffas innan hyres-

som förhållandet har varat nio månader i följd gäller endast den

om godkänts av hyresnämnden se även avsnitt 5.

Uppskov med avflyttning 59 §

Om ett lokalhyresförhållande skall upphöra på grund av hyresvärdens uppsägning eller hyresgästens uppsägning för villkorsändring, får hyresnämnden enligt 59 § första stycket hyreslagen, på begäran av hyresvärden eller hyresgästen, medge uppskov med avflyttning under skälig tid, dock högst två år från hyrestidens utgång.

Ansökan om uppskov måste göras före hyrestidens utgång. Så länge som uppskovsfrågan inte är avgjord av nämnden har hyresgästen rätt

kvar i lokalen jfr SOU 1981:77 375. att vara s.

Om uppskov medges skall hyresnämnden enligt 59 § andra stycket fastställa skäliga hyresvillkor för tiden från det att hyresavtalet upphört till dess att hyresgästen skall flytta även avsnitt 4.2.5 och 4.3.4.

se

170 Handläggningen av tvisterna enligt hyreslagen SOU 1999: 15

Utdömande av vite 62 §

Vite som förelagts med stöd av hyreslagen får dömas ut av hyresnämnden. Vitet kan utfärdas dels vid ett åtgärdsföreläggande enligt ll § första stycket 5 eller 16 § andra stycket, dels vid ett upprustningsföreläggande enligt 18 a dels vid ett förbud mot att utföra förbättringseller ändringsåtgärd enligt 18 h dels vid ett föreläggandeienligt 64 § om att hyresvärden skall lämna uppgift om hyra.

Uppgiftsföreläggande 64 §

Om en bostadshyresvärd inte lämnar de uppgifter om hyran för hans lägenheter som kan behövas för en prövning av skälig hyra enligt 55 § första stycket hyreslagen, får hyresnämnden efter ansökan förelägga hyresvärden att lämna uppgifterna till nämnden. Föreläggandet får förenas med vite.

Uppgiftsskyldigheten enligt 64 § hyreslagen är inte begränsad till enbart de fall då frågan om bruksvärdet är föremål för tvist i hyresnämnd eller Svea hovrätt utan kan ske utan samband med sådan tvist. Uppgifterna skall lämnas till hyresnämnden, som får vidarebefordra dem till sökanden.

3.1.2 Tvister som tingsrätten handlägger

De allmänna domstolarna med tingsrätten som första instans har behörighet att pröva de tvister enligt hyreslagen som inte enligt uttryckligt författningsbemyndigande skall handläggas av hyresnämnden.

Tingsrätten avgör ett stort antal frågor enligt hyreslagen. Bl.a. avgör den frågor om betalning av hyra, nedsättning av hyra, ersättning till hyresgästen för att han har avhjälpt brist i lägenheten, ersättning till hyresgästen för skada till följd av brist i lägenheten och ersättning till hyresvärden för att hyresgästen skadat lägenheten.

Tingsrätten prövar även frågan om ett hyresförhâllande skall anses ha upphört i förtid på grund av att hyresrätten är förverkad. En hyresrätt är förverkad bl.a. om hyresgästen, när det gäller bostadslägenhet, dröjer med att betala hyran mer än en vecka efter förfallodag 42 § första stycket 1 hyreslagen.

Frågor om bättre rätt till en hyresrätt prövas också av tingsrätt.

SOU 1999: 15 Handläggningen tvisterna enligt hyreslagen 171

av

3.2 överväganden

3.2. l Förfarandelag

Utredningens förslag: Tvist om ersättning för minskat bruksvärde enligt 24 a § och tvist om återbetalning av hyra vid upplåtelse i vissa fall enligt 55 d § hyreslagen skall handläggas enligt rättegångsbalken. Medling enligt 58 och 58 a samt fristående medling och skiljeförfarande enligt 69 § hyreslagen skall avskaffas jfr avsnitt 4 och 17. Övriga ärenden enligt hyreslagen som hyresnämnden handlägger skall handläggas enligt ärendelagen.

Samtliga tvister som tingsrätten för närvarande handlägger skall även fortsättningsvis handläggas enligt rättegångsbalken.

Allmänna utgångspunkter

Vid allmän domstol är det i huvudsak rättegångsbalken respektive ärendelagen som reglerar förfarandet i samtliga mål och ärenden som inte är av administrativt slag. De hyresärenden som hyresnämnden har hand om måste handläggas enligt någon av dessa lagar. Vid valet av förfarandelag bör beaktas bl.a. vilka tillämpningsområden som de två lagarna har, men också vad som är lämpligt för varje enskilt ärende. Kompletterande bestämmelser till rättegångsbalken och ärendelagen kan också komma i fråga.

Rättegångsbalkens respektive ärendelagens tillämpningsområde har i princip sin grund i skillnaden mellan stridig rättsvård och frivillig rättsvård. Den stridiga rättsvården eller rättskipningen handläggs enligt rättegångsbalkens bestämmelser. Den frivilliga rättsvården hanteras enligt ärendelagen prop. 1995/96:l4l s. 141. Gränsen mellan rättskipning och frivillig rättsvård är dock flytande.

Ett tvistemål enligt rättegångsbalken inleds genom en ansökan om stämning medan ett ärende enligt ärendelagen inleds genom en ansökan eller anmälan. Såväl enligt rättegångsbalken som enligt ärendelagen skall en ansökan som är så bristfällig att den inte kan läggas till grund för prövning avvisas. En ansökan enligt ärendelagen får innehålla större brister än en ansökan om stämning innan avvisning kan komma i fråga prop. l995/96:ll5 s. 153.

Handläggningen enligt rättegångsbalken har regelmässigt muntliga inslag. Enligt ärendelagen är handläggningen i allmänhet skriftlig och ärendet avgörs utan förhandling, dvs. "på handlingarna".

172 Handläggningen av tvisterna enligt hyreslagen SOU 1999: 15

Rättegångsbalken bygger på omedelbarhetsprincipen och koncentrationsprincipen. Omedelbarhetsprincipen innebär att endast det som förekommit vid ett sammanträde är processmaterial. Enligt ärendelagen kan avgörandet grundas på antingen det som förekommit vid ett sammanträde eller på både det förekommit vid ett

som sammanträde och det som står i handlingarna prop. 1995/962115

s. 77. Koncentrationsprincipen innebär att processmaterialet normalt skall läggas fram vid ett enda sammanträde, huvudförhandlingen. I ett domstolsärende kan domstolen beakta både det kommit fram vid

som ett sammanträde och innehållet i den skriftväxling som kan ha ägt rum såväl före som efter ett sammanträde.

Enligt rättegångsbalken gäller bevisomedelbarhetsprincipen, dvs. att bevis skall tas upp muntligt vid en huvudförhandling och inte läggas fram endast genom protokoll eller skriftliga vittnesintyg. I ett domstolsärende får däremot även ett skriftligt vittnesintyg åberopas.

Domstolen har såväl i ett tvistemål som i ett domstolsärende skyldighet att se till att målet respektive ärendet blir så utrett dess

som beskaffenhet kräver och att inget onödigt dras in. Domstolen skall

genom frågor och påpekanden avhjälpa otydligheter och ofullständigheter.

I rättegångsbalken finns bestämmelser att två eller flera tviste-

om mål kan handläggas tillsammans kumuleras. Det finns också möjlighet att i ett tvistemål göra invändning av olika slag, t.ex. kvittningsinvändning. En fordran som åberopas till kvittning behöver inte ha något samband med huvudfordran i målet.

Ärendelagen saknar bestämmelser om gemensam handläggning av ärenden. Enligt förarbetena bör en gemensam handläggning dock kunna ske, om det är lämpligt. I viss utsträckning kan därvid reglerna i 14 kap. rättegångsbalken tjäna som vägledning prop. 1995/96:115 s. 142.

Ett mål enligt rättegångsbalken och ett ärende enligt ärendelagen kan inte handläggas gemensamt. Detta hindrar dock inte att de handläggs samtidigt a.a. 142.

s.

Tvist om ersättning för minskat bruksvärde och återbetalning av hyra

Det finns flera skäl som talar för att såväl tvist om ersättning för minskat bruksvärde enligt 24 a § som tvist om återbetalning hyra

av enligt 55 d § hyreslagen bör handläggas enligt rättegångsbalken.

I båda tvisterna måste yrkande om att motparten skall betala ett visst belopp framställas. Det förekommer också att kvittningsinvändningar framställs i tvistema. En kvittningsinvändning bör i princip endast prövas i ett mål som handläggs enligt rättegångsbalken. Det förekommer inte sällan att en hyresvärd vill framställa ersättningskrav

SOU 1999: l 5 Handläggningen av tvistema enligt hyreslagen 173

gentemot en hyresgäst, dels för att denne utfört sådana åtgärder som 24 a § ger rätt till men som minskat lägenhetens bruksvärde, dels för andra åtgärder som skadat lägenheten. En handläggning

gemensam av de båda anspråken är lämplig och kan endast ske enligt rättegångsbalken eftersom ersättningsanspråk annat än kompensation

som avser för minskat bruksvärde måste handläggas enligt rättegångsbalken.

Utredningen föreslår att de båda tvistema handläggs enligt rättegångsbalken.

F Örlängningstvist

Om hyresvärden säger upp en bostadshyresgäst med iakttagande av reglerna om uppsägningstid och hyresgästen inte godtar uppsägningen föreligger en förlängningstvist enligt 49 § hyreslagen. Sägs däremot avtalet upp till omedelbart upphörande föreligger förverkandetvist

en enligt 42 § hyreslagen.

Det finns i och för sig flera skäl som talar för att förlängningstvisten, liksom förverkandetvisten, bör handläggas enligt rättegångsbalken. Ett sådant är att förlängningstvisten kan resultera i

samma utgång som förverkandetvisten, nämligen att hyresgästen åläggs att flytta. Ett annat är att hyresvärden kan vilja framställa anspråk på betalning av hyra eller skadestånd. Sådana anspråk kan bara prövas vid en handläggning enligt rättegångsbalken.

Det primära i en förlängningstvist är emellertid att avgöra det

om föreligger rätt till förlängning av ett hyresavtal där avgörandet ofta innebär avvägningar mellan de båda parternas motstående intressen. Intresseledamötemas fackkunskap är här betydelse. Deras kunska-

av per behövs också det t.ex. i förlängningstvisten framställs

om en begäran om ändring av hyresvillkoren. Enligt utredningens uppfattning bör intresseledamöter eller särskilda ledamöter, utredningen

som föreslår att de skall benämnas endast delta i de tvister handläggs

som enligt ärendelagen jfr avsnitt 3.2.3.3. Det är vidare inte ovanligt att en förlängningstvist handläggs tillsammans med tvist tillstånd till

en om överlåtelse av lägenhet till närstående. Det kan då fördel

vara en om förlängningsfrågan kan handläggas tillsammans med tillståndsfrågan.

Förlängningstvistema bör enligt utredningens uppfattning mot bakgrund av det anförda handläggas enligt ärendelagen. Möjligheten att meddela ett avflyttningsåläggande bör också behållas. De nuvarande reglerna om rätten för hyresgästen att sitta kvar till dess tvisten är slutligt avgjord och verkan av ett beslut förlängning

om respektive om rättskraft 50 § och 51 § andra stycket hyreslagen samt 22 § nämndlagen bör också vara kvar.

174 Handläggningen av tvisterna enligt hyreslagen SOU 1999: 15

Övriga ärenden som hyresnämnden handlägger

Inslaget av rättskipning är mindre framträdande i de övriga ärendet. som hyresnämnden handlägger. Detta gäller särskilt tillståndsärendenz 18 23, 34, 35, 36, 37 och 40 §§ och ärendena angående godkännande av vissa klausuler l § sjätte stycket, 45 § andra stycket och 56 § andra stycket. Samtidigt är behovet av intresseledamötemas fackkunskaper framträdande i flera av de aktuella ärendena, som t.ex. i ärender angående hyressättning samt åtgärds- och upprustningsföreläggande Utredningen anser mot denna bakgrund att de övriga ärendena bör handläggas enligt ärendelagen.

Tvisterna som tingsrätten handlägger

Utredningen har till uppgift att pröva om någon eller några av de måi som tingsrätten för närvarande handlägger enligt rättegångsbalken

1 stället bör prövas enligt ärendelagens bestämmelser.

Ett motiv för att hyrestvisterna i stället skall handläggas enligt ärendelagen kan vara att ärendelagen föreslås som förfarandelag för de flesta ärenden som hyresnämnden för närvarande handlägger. Ett annat kan vara att det för den enskilde förmodligen framstår som enklare att göra en ansökan enligt ärendelagen än en ansökan om stämning. Hanteringen enligt ärendelagen är också i flera andra avseenden mindre formell än vad den är enligt rättegångsbalken.

Det finns emellertid principiella betänkligheter mot att handlägga de aktuella hyrestvisterna enligt ärendelagen. Rättegångsbalken och ärendelagen har olika tillämpningsområden. En handläggning av vissa av tingsrättens hyrestvister enligt ärendelagen skulle innebära att dessa gränser överskrids. Att handlägga vissa betalnings- och skadeståndsmål enligt rättegångsbalken och andra enligt ärendelagen är också mindre enhetligt. De fördelar som är förenade med att tvisterna handläggs enligt rättegångsbalken, såsom möjligheten att förena dessa mål med andra mål och att framställa motkrav genom genstämning eller kvittningsyrkande, skulle också förlorade.

Förverkandetvisten har i och för sig ett, sakligt sett, nära samband med förlängningstvisten. Inslaget av rättskipning är emellertid mer framträdande i förverkandetvisten eftersom avtalet har sagts upp till omedelbart upphörande. Dessutom förekommer inte skälighetsavvägningar i egentlig mening. I de flesta förverkandetvister finns dessutom behov av att handlägga yrkanden om betalning av förfallen hyra eftersom den vanligaste förverkandegrunden är just utebliven hyra. Också

SOU 1999: l 5 Handläggningen av tvisterna enligt hyreslagen 175

denna omständighet talar för att förverkandetvisten även fortsättningsvis bör handläggas enligt rättegångsbalken.

Utredningen finner mot bakgrund av det anförda inte skäl att föreslå att någon de tvister tingsrätten för närvarande handlägger skall

av som handläggas enligt ärendelagen.

3.2.2 Forum

Utredningens förslag: Samtliga mål och ärenden angående hyra

skall handläggas vid den tingsrätt inom vars område fastigheten är

belägen.

En domstols behörighet att ta upp ett mål eller ärende är i allmänhet lokalt, sakligt eller funktionellt begränsad. Reglerna om detta kallas forumregler. Reglerna den lokala kompetensen begränsar dom-

om stolens verksamhet till att i huvudsak gälla mål eller ärenden som har anknytning till dess egna territoriella verksamhetsområde.

Forumreglema betecknas antingen som dispositiva eller indispositiva. Om forumregeln är dispositiv krävs i allmänhet att svaranden inom viss tid gör en invändning för att rätten skall avvisa en talan.

Enligt 10 kap. 10 § första stycket rättegångsbalken skall tvist om äganderätt eller nyttjanderätt till fast egendom tas upp av rätten i den ort där fastigheten är belägen. Av 10 kap. 17 § första stycket 4 rättegångsbalken framgår att rätten vid tvist som avses i 10 § samma kapitel självmant skall pröva sin behörighet. Forumbestämmelsen i 10 § är sålunda indispositiv.

Ärendelagen saknar bestämmelser om domstolens lokala behörighet. I stället finns regler om detta för de allra flesta ärendetyper i anslutning till den för ärendet i fråga gällande materiella lagstiftningen eller är underförstådd i den lagstiftningen jfr prop. 1995/962115 s. 125 f..

Som tidigare anförts avsnitt 2.4.4 anser utredningen att samtliga tingsrätter bör vara behöriga att handlägga de hyrestvister som nämnderna för närvarande har hand För att uppnå enhetlighet och

om. de bästa förutsättningarna för samtidig handläggning av olika hyrestvister bör samma forumregel gälla enligt rättegångsbalken och ärendelagen. Utredningen föreslår därför att det införs en indispositiv forumregel att varje hyrestvist som handläggs enligt ärendelagen

om skall prövas av den tingsrätt inom vars område den berörda fastigheten är belägen. Tingsrätten skall med sådan forumregel självmant pröva

en sin behörighet redan när ansökan ges in till domstolen. Om tingsrätten finner att den saknar behörighet att ta upp ärendet men att en annan

176 Handläggningen av tvisterna enligt hyreslagen SOU 1999: l 5

domstol skulle vara behörig, skall den lämna över ansökan till den domstolen, om sökanden inte har något att invända mot detta och det inte heller finns något annat skäl mot att ansökan överlämnas 8 § andra stycket ärendelagen.

3.2.3 Sammansättning

m.m.

Utredningens förslag: Intresseledamot skall vid tingsrätt benämnas

särskild ledamot.

När tingsrätten handlägger ett hyresärende skall den bestå

av en

lagfaren domare och två särskilda ledamöter. Om ärendet inte prövas i sak eller om det finns särskilda skäl med hänsyn till ärendets beskaffenhet, får tingsrätten dock bestå av enbart en lagfaren domare.

Om de särskilda ledamöterna har anknytning till organisationer

som kan antas ha ett gemensamt intresse som står i strid med den

ena partens intresse i ärendet, skall tingsrätten i stället bestå av tre

lagfama domare jfr 5 a § nämndlagen.

Vid all handläggning enligt rättegångsbalken samt vid handlägg-

ning av ett hyresärende i hovrätt eller Högsta domstolen skall rätten

bestå av enbart lagfama domare.

3.2.3.1 Allmänna synpunkter beträffande intresseledamöter

Enligt 5 § första stycket nämndlagen består hyresnämnden

av en lagfaren ordförande och två andra ledamöter. ledamöterna

De senare kallas i nämndlagen för intresseledamöter. Av intresseledamötema skall den ene vara väl förtrogen med förvaltning hyresfastighet och

av den andre väl förtrogen med bostadshyresgästers förhållanden,

vara eller när ärendet rör lokal, med näringsidkande hyresgästers förhållanden. Från sammansättningsregeln i 5 § första stycket nämndlagen finns flera undantag.

Benämningen intresseledamot kommer från att ledamöterna utses efter förslag av de intresseorganisationer som är berörda av det aktuella sakområdet jfr 6 § andra stycket nämndlagen. Avsikten har emellertid inte varit att de skall uppfattas som företrädare för endera partens intresse. De är i stället meddomare och skall i likhet med övriga domare objektiv bedömning samtliga fakta i målet utifrån

göra en av sina särskilda kunskaper och erfarenheter.

SOU 1999: 15 Handläggningen av tvisterna enligt hyreslagen 177

Frågan intresseledamötemas medverkan i den dömande om verksamheten har varit föremål för stundtals intensiva diskussioner jfr 1993/94:200 33 f.. Diskussionerna och den kritik som har prop. s. förekommit har regelmässigt kretsat kring frågor om intresseledamöternas ställning och i vilken utsträckning regler jäv är tillämpliga om dem. Enligt 28 § nämndlagen gäller reglerna i 4 kap. rättegångsbalken jäv även för intresseledamot. Av 4 kap. 13 § rättegångsbalken om framgår att domare är jävig att handlägga mål bl.a. han är ställen om företrädare för part eller han är ledamot styrelsen för bolag eller om av förening är part punkt 4. Domaren är också jävig om någon som särskild omständighet föreligger är ägnad att rubba förtroendet för som hans opartiskhet i målet punkt 9. En intresseledamot får sålunda, i utsträckning lagfaren domare i domstol, inte ta befattsamma som en ning med sak han eller hon har viss relation till tvisteföreen om en målet eller till någon parterna. Enbart den omständigheten att av ledamoten har förordnats efter förslag viss organisation som har av en intressen på hyresmarknaden medför inte att ledamoten skall betraktas som jävig. Enligt artikel 6 i Europeiska konventionen om de mänskliga rättigheterna och grundläggande frihetema Europakonventionen har var och rätt till opartisk och rättvis domstolsprövning av sina civila en en rättigheter och skyldigheter eller anklagelse om brott. Frågan om intresseledamöters deltagande i dömande verksamhet är förenlig med artikel 6 i Europakonventionen prövades den europeiska domstolen av för de mänskliga rättigheterna Europadomstolen i det s.k. Langborger-målet dom den 22 juni 1989. Sakfrågan i målet var om förhandlingsklausul i Rolf Langborgers hyresavtal skulle stå kvar. en Enligt förhandlingsklausulen bestämdes hyran för hans lägenhet vid förhandlingar mellan två lokala hyresvärds- och hyresgästorganisatio- Dessa organisationer tillhörde två etablerade riksorganisationer. ner. När målet avgjordes i Bostadsdomstolen deltog i domstolen två ledamöter utsedda efter förslag de båda riksorganisasom var av tionema. I Europadomstolen fälldes Sverige för konventionsbrott. Av Europadomstolens dom framgår att Europakonventionen inte förbjuder domstolar med ledamöter är experter på ett visst område som och indirekt representerar partsintressen. Tvärtom framhöll Eurosom padomstolen att intresseledamötema i Bostadsdomstolen på grund av sin särskilda erfarenhet utomordentligt väl kvalificerade att delta i var bedömande tvister mellan hyresvärdar och hyresgäster och av de av frågor kan uppstå i sådana tvister. som Europadomstolen konstaterade i sin dom att det inte heller fanns anledning att hysa tvivel intresseledamötemas personliga opartiskhet. om

178 Handläggningen tvisterna enligt hyreslagen SOU 1999: 15 av

Beträffande ledamötemas objektiva opartiskhet och frågan huruvida de föreföll oavhängiga beaktade domstolen att de hade föreslagits och av hade nära förbindelse med två sammanslutningar båda hade intresse som av att förhandlingsklausulen skulle bestå. Eftersom Rolf Langborger hade yrkat att klausulen skulle utgå hans kontrakt kunde han rimligen ur befara att ledamöterna hade ett gemensamt intresse stod i som motsats till hans eget intresse och att den intressebalans, låg i som Bostadsdomstolens sammansättning i andra fall, riskerade att rubbas då domstolen skulle besluta hans yrkande. Europadomstolen fann därför om att kränkning av artikel 6 hade förekommit. Europadomstolens dom ledde till att det infördes en ny sammansättningsregel SFS 1991:637. Enligt den regeln skall hyresnämnden bestå av två lagfama ledamöter, de intresseledamöter skulle ha om som deltagit har anknytning till organisationer kan antas ha ett som gemensamt intresse som står i strid med den partens intresse i tvisten. I ena lagstiftningsärendet prop. 1990/91:98 konstaterades att jävsreglema i 4 kap. 13 § rättegångsbalken bygger på tanken enskild domare att en har en viss relation till tvisteföremålet eller någon parterna, vilket av gör honom olämplig att avgöra tvisten. Detta jäv verkar mot domaren personligen och det är möjligt att byta ut honom eller henne mot en annan domare som inte har denna relation. Det krav på opartiskhet och oavhängighet som Langborger-målet hade uppenbarat tog sikte på att det organisationsintresse ledamoten företräder inte skall ha plats i som domstolen. Organisationsintresset medförde att det inte möjligt att var byta ut intresseledamoten mot någon ledamot föreslagen annan av samma organisation. Jävssituationen kunde därför inte lösas genom en ändring jävsreglema utan att sammansättningsreglerna av genom ändrades. Intresseledamötema brukar sägas fylla tre funktioner. De tillför sakkunskap samtidigt som de fyller funktion liknande nämndeen männens. Vidare bidrar de till att rättskipningen lättare omfattas av parternas förtroende. Utredningen har talat med flera hyresnämnder angående behovet av de särskilda ledamöterna. Nämnderna har framhållit att ledamötemas närvaro underlättar i princip i samtliga typer ärenden nämndernas av möjlighet att förlika parterna. Vidare har de framhållit att intresseledamötemas fackkunskaper är viktiga i vissa ärendekategorier. Onekligen kräver många hyrestvister särskilda kunskaper i bl.a. fastighetsekonomiska och byggnadstekniska förhållanden. Intresseledamötema tillför i detta avseende nämnden viktig kompetens. Utmärkande för många hyrestvister är vidare att det är fråga om en intressekonflikt lösning ligger i skälighetsbedömning inte vars en som

SOU 1999: 15 Handläggningen tvisterna enligt hyreslagen 179 av

enbart bygger på rent juridiska överväganden. Intresseledamötemas synpunkter är viktiga också vid dessa överväganden. Många hyrestvister är den arten att uppgörelse kan nås, om av parterna får tillfälle att väga sina synpunkter och argument mot varandra. I flertalet tvister träffas frivillig uppgörelse. De goda en resultaten medlingsverksamheten vid nämnderna torde till viss del av kunna tillskrivas organisationernas medverkan genom intresserepresentanter. Intresseledamötema kan tyngd och auktoritet de förlikge ningsförslag som nämnden lägger fram. Enligt direktiven är utgångspunkten att intresseledamöter som huvudregel skall delta i dömandet i allmän domstol. Den sakkunskap och erfarenhet finns representerad inom nämnderna genom som intresseledamötema bör enligt utredningens uppfattning utnyttjas i förfarandet vid tingsrätten. Något fonnellt hinder mot att låta intresseledamöter delta i dömandet vid domstolarna finns inte heller under förutsättning att det undantag Langborger-målet gav upphov till som behålls. Förmodligen har benämningen intresseledamot bidragit till missuppfattningen att intresseledamöter i sin dömande verksamhet företräder de organisationer efter vilkas förslag ledamöterna har utsetts. Det finns skäl att ersätta denna beteckning med en annan. Utredningen förordar att särskild ledamot används. Redan i Rättegångsutredningens betänkande Expertmedverkan och specialisering SOU 1987:13 föreslogs denna benämning. I både allmän domstol och förvaltningsdomstol deltar ledamöter, med kompetens inom särskilda sakområden, benämns särskild ledamot jfr 1 kap. 8 § rättegångssom balken, 22 kap. 4 och 5 fastighetstaxeringslagen 1979:1152, 21 kap. 10 och 11 sjölagen 1994:1009 och 22 § lagen 1990:886 om granskning och kontroll filmer och videogram. av

3.2.3.2 sammansättning vid handläggning enligt ärendelagen

Som tidigare anförts föreslår utredningen att de flesta ärenden enligt hyreslagen hyresnämnden för närvarande hanterar skall handsom läggas enligt ärendelagen. Det innebär bl.a. att tvist om hyressättning 54 §, åtgärdsforeläggande ll § första stycket 5 och 16 § andra stycket och upprustningsföreläggande 18 och 18 b §§ skall handa läggas enligt den lagen. I dessa tvister är det angeläget att tingsrätten tillförs den fackkunskap de särskilda ledamöterna representerar. I som flera de andra tvistema skall handläggas enligt ärendelagen av som förekommer skälighetsbedömningar och de särskilda ledamöterna kan bidra till lämpliga avvägningar även i dessa ärenden. Samtidigt bör det

180 Handläggningen tvisterna enligt hyreslagen

av SOU 1999: 15

inte föreskrivas att särskilda ledamöter skall delta i varje ärende. Ett sådant krav kan hämmande på domstolarnas hantering vara av ärendena. För att på bästa sätt tillföra tingsrättema den kompetens de som särskilda ledamöterna representerar, föreslår utredningen särskilda att ledamöter, huvudregel, skall ingå i rätten. Om ärende som ett inte prövas i sak skall tingsrätten givetvis domför dessa ledamövara utan ter. Skulle domstolen skilja ett ärende i från sig genom ett avvisningseller avskrivningsbeslut behöver de sålunda inte delta. Särskilda ledamöter behöver inte heller delta när domstolen fattar handläggningsbeslut. Vidare utredningen att när tingsrätten anser prövar ett ärende i sak, skall den domför utan särskilda ledamöter det vara om finns särskilda skäl med hänsyn till ärendets beskaffenhet. Vid handläggning med särskilda ledamöter skall tingsrätten bestå av en lagfaren domare och två särskilda ledamöter. Av de särskilda ledamöterna skall den känna till förvaltning

ene av hyresfastighet och

den andre bostadshyresgästers förhållanden eller, när ärendet rör lokal, näringsidkande hyresgästers förhållanden. Den särskilda sammansättningsregeln i 5 § nämndlagen, a som tillkom efter Langborger-målet, måste behållas vid handläggäven en ning i domstol. Om det föreligger sådant ett gemensamt organisationsintresse som i den bestämmelsen får särskilda ledamöter avses inte delta utan nämnden består då två lagfama ledamöter. Utredav ningen har övervägt två lagfama ledamöter skall delta i prövningen om när motsvarande situation uppstår vid handläggning i tingsrätten. en Med hänsyn till att ärendelagen anvisar tre lagfama domare i de fall ett ärende inte skall avgöras domare och det förhållandevis sällan av en uppstår sådana situationer där det föreligger ett gemensamt partsintresse i 5 § nämndlagen, har utredningen funnit som avses a att tingsrätten i de aktuella situationema bör bestå lagfama domare. av tre Rättegångsbalken innehåller regler vad gäller om som när en av flera domare eller en nämndeman får förfall sedan huvudförhandlingen inletts jfr 1 kap. 3 § fjärde stycket och 3 b § tredje a stycket rättegångsbalken. Ärendelagen och nämndlagen saknar däremot sådana bestämmelser. I förarbetena till ärendelagen anförs sådana bestämatt melser inte behövs med tanke på förfarandets Det finns sålunda natur. inte något hinder mot att domstol håller ett sammanträde med en tre domare och avgör ärendet med därför det inte senare en, att längre finns skäl att ha den större sammansättningen jfr prop. 1995/96: l 15 s. 99 och Fitger, Lagen domstolsärenden, 1996 4l. om s. Om en särskild ledamot får förfall sedan ärendet inletts kan ärendet enligt utredningens uppfattning inte avgöras lagfaren domare av en och en särskild ledamot eftersom sådan sammansättning skulle rubba en

SOU 1999: l 5 Handläggningen tvisterna enligt hyreslagen 181 av

den intressebalans skall finnas i rätten. Om särskild ledamot får som en förfall fär rätten i stället ta ställning till om det finns förutsättningar att avgöra ärendet med enbart lagfaren domare. Sökandens talan kan en t.ex. ha medgetts. Om det inte finns sådana skäl måste särskild en ny ledamot kallas in. Vid prövning i hovrätten bör liksom i dag enbart lagfama - domare delta.

3.2.3.3 Sammansättning vid handläggning enligt rättegångsbalken

Utredningen föreslår att tvist ersättning för minskat bruksvärde om enligt 24 § och återbetalning av hyra enligt 55 d § skall handläggas a enligt rättegångsbalken. I tvist återbetalning hyra enligt 55 d § är om av förstahandshyresgästens hyra i allmänhet känd dock inte om det är fråga bostadsrätt. Ett visst tillägg för och för nyttjandet av om en möbler bör utgå. tvist ersättning för minskat bruksvärde m.m. I en om enligt 24 § kan det i och för sig finnas behov av de särskilda a ledamötemas fackkunskaper. Denna tvist är emellertid mycket sällsynt två ärenden vid landets samtliga nämnder under 1996 och fem under 1997. Behovet särreglering att särskilda ledamöter skall delta i av om dessa mål är mot denna bakgrund inte framträdande. I en hyrestvist handläggs enligt rättegångsbalken kan dessutom genom invändsom ningar och kumulation frågor som inte rör hyresförhållandet genom uppkomma. Enligt utredningens uppfattning är det mindre lämpligt att särskilda ledamöter deltar i avgörandet av frågor som inte angår hyresförhållandet. Utredningen därför att rätten endast skall bestå av anser lagfama ledamöter vid prövning av de aktuella tvistema.

3.2.3.4 Tillsättning särskilda ledamöter m.m. av

Enligt 6 § första stycket nämndlagen förordnar regeringen eller den myndighet, regeringen bestämmer, för varje hyresnämnd ordsom föranden och ett lämpligt antal intresseledamöter. För ledamot skall dessutom förordnas eller flera ersättare. en Innan intresseledamot förordnas skall sådan riksorganisation av fastighetsägare, hyresgäster, bostadsrättshavare eller näringsidkare som med hänsyn till medlemsantal, verksamhet och övriga omständigheter kan väl företräda den intressegrupp det är fråga om beredas anses som tillfälle förslag 6 § andra stycket nämndlagen. att avge Regeringen har bemyndigat Domstolsverket att förordna intresseledamöter. Domstolsverket har för varje nämnd förordnat ledamöter för

182 Handläggningen tvisterna enligt hyreslagen SOU 1999: l 5 av

treårsperioder. Åtta organisationer Sveriges Fastighetsägareförbund, SABO, Hyresgästemas Riksförbund, Svensk Handel, Företagarnas Riksorganisation, HSB Riksförbund, Riksbyggen och Sveriges Bostadsrättsföreningars Centralorganisation har beretts tillfälle att lämna förslag på ledamöter för hyresnämndcma. Domstolsverket har inte utfört någon prövning av de föreslagna ledamötemas lämplighet utan förordnat i enlighet med respektive organisations förslag. Några ledamöter utöver de organisationerna förordat har inte förordnats. som Totalt har 419 ordinarie ledamöter och 239 ersättare förordnats för hyresnärrmdema maj 1998. Vissa har förordnats personer som ledamot vid flera nämnder och några till och med vid samtliga nämnder. Flest antal ledamöter har förordnats för hyresnämnden i Stockholm. För denna nämnd har förordnats 77 ordinarie ledamöter och 57 ersättare. Hyresnämnden i Luleå har minst antal eller 17 ordinarie och 9 ersättare. Någon kritik mot det sätt på vilket ledamöterna förordnas har inte framförts. Utredningen har inte funnit anledning att föreslå ändringar i dessa regler eller av reglerna om vilka organisationer skall beredas som tillfälle att lämna förslag på ledamöter. Något krav på att ledamoten skall vara bosatt inom hyresnämndens område finns inte och utredningen föreslår inte heller att sådant krav införs. Utgångspunkten bör givetvis att intresseledamötemas vara lokalkännedom skall tas till I vissa fall kan det dock med hänsyn vara. till den jävsproblematik som kan uppstå till och med lämpligt att vara domstolen har tillgång till ledamöter är bosatta utanför domsagan. som Det innebär också att det inte finns något hinder mot att en person förordnas som ledamot vid flera tingsrätter. Det totala antalet särskilda ledamöter behöver därmed inte öka jämfört med det nuvarande antalet. Enligt uppgift som utredningen har inhämtat från bl.a. hyresnämndema i Stockholm och Göteborg får ersättarna för de ordinarie ledamöterna tjänstgöra i mycket stor utsträckning. Hyresnämnden i Göteborg har låtit ersättarna har representerat Göteborg delta i som samma utsträckning som de ordinarie ledamöterna från Göteborg. Något bärande skäl för att behålla ett system med ersättare kan mot denna bakgrund inte anföras. Intresseledamötema skall delta i verksamheten i första hand på grund sina fackkunskaper. Ett system av som innebär att varje organisation föreslår ersättare för sina ordinarie ledamöter kan lätt tolkas att organisationstillhörighet har betysom delse. För nämndemän förordnas inte ersättare. Utredningen förordar att enbart ordinarie ledamöter inte ersättare för dessa skall utses. - - Enligt 6 § tredje stycket nämndlagen skall ordföranden, med iakttagande av reglerna om att den ledamoten skall känna till fastighetsene ägares förhållanden och den andre hyresgästers förhållanden, till

SOU 1999: 15 Handläggningen tvisterna enligt hyreslagen 183 av

tjänstgöring i nämnden kalla de ledamöter han "med hänsyn till som ärendets beskaffenhet och övriga förhållanden finner lämpligast". I förarbetena förordas att det bör utses krets ledamöter med sakkunen skap på skilda områden, bland vilka ordföranden har att för varje de lämpligaste. I det ursprungliga förslaget anfördes att när ärende utse ärendets beskaffenhet anledning till det, bör ordföranden äga rätt ger i ordinarie ledamots ställe kalla den ersättare som kan antas att företräda berörd intressegrupp. Syftet med bestämmelsen torde mot denna bakgrund ha varit att även bereda plats i nämnden berörda intressegrupper jfr 1968:91 bihang B s. 15 37 och 47. prop. Enligt art. 6 i Europakonventionen har och en, när det gäller att var pröva civila rättigheter och skyldigheter, rätt till opartisk och offentlig rättegång, inför oavhängig och opartisk domstol. Begreppen i en artikeln är inte närmare definierade i konventionstexten utan har fått sin innebörd Europadomstolens praxis. När det gäller kraven på genom oavhängighet och opartiskhet framgår det att domstolen inte bara skall oavhängig och opartisk utan även utåt framstå som oavhängig jfr vara Hans Danelius, Mänskliga rättigheter i europeisk praxis, 1997, s. 151 f.f.. Bestämmelsen att ordföranden skall utse de ledamöter som om han är "lämpligast" är mot denna bakgrund principiellt tveksam. anser Lämplighetsbedömningen öppnar vidare möjlighet för godtycke. Det bör objektiva kriterier skall styra vilka som skall delta, vara som kriterier i efterhand kan kontrolleras. Detta är viktigt for allmänsom hetens förtroende för rättskipningen. Bestämmelsen i 6 § tredje stycket nämndlagen har inte heller tillämpats enligt sin ordalydelse. De större nämnderna har upprättat särskilda tjänstgöringsscheman som har reglerat intresseledamötemas tjänstgöring. Ordförandena har sålunda inte för varje enskilt ärende utsett de ledamöter som de har bedömt som "lämpligast". Utgångspunkten måste enligt utredningens uppfattning vara att samtliga ledamöter är lämpliga för uppdraget. Närmare bestämmelser ledamötemas tjänstgöring bör enligt utredningens uppfattning, mot om denna bakgrund, regleras respektive domstol på samma sätt som av nämndemännens tjänstgöring eller i domstolens arbetsordning.

Behörighetskraven

Enligt 4 kap. 1 § rättegångsbalken skall lagfaren domare vara svensk medborgare. De är underåriga eller i konkurstillstånd eller som har som förvaltare enligt ll kap. 7 § föräldrabalken får inte vara domare. För de särskilda ledamöter tjänstgör i allmän domstol och som förvaltningsdomstol ställs krav på lagfaren domare jfr 21 samma som

184 Handläggningen tvisterna enligt hyreslagen SOU 1999: 15 av

kap. ll § sjölagen 1994:1009, 22 kap. 5 § fastighetstaxeringslagen 1979:1152 och 24 § lagen 1990:886 granskning och kontroll om av filmer och videogram. Även för intresseledamöter deltar i som Arbetsdomstolens verksamhet finns krav på svenskt medborgarskap och att de inte får underåriga eller i konkurstillstånd eller ha vara förvaltare 3 kap. l § lagen 1974:371 rättegången i arbetstvister. om För intresseledamot i hyresnämnd gäller att han eller hon skall vara svensk medborgare och inte får underårig och inte heller ha vara förvaltare enligt ll kap. 7 § föräldrabalken jfr 5 § tredje stycket och 2 § tredje stycket nämndlagen. Dessa behörighetskrav bör givetvis behållas. Utredningen att det även bör ställas krav på konkursfrianser het. Det finns inte skäl för att i detta avseende särbehandla dessa ledamöter från övriga särskilda ledamöter eller lagfarna domare. I stället leder detta förslag till större enhetlighet och ytterligare en garanti för att ledamoten är lämplig för sitt uppdrag. Intresseledamötema i hyresnämnden avlägger inte domared. Innan de börjar delta i dömandet vid tingsrätten bör de, liksom de lagfarna domarna och andra särskilda ledamöter, avlägga domared. Som tidigare anförts avsnitt 3.2.3.1 omfattas intresseledamötema redan av bestämmelserna i rättegångsbalken jäv. Ett problem om som utredningen har uppmärksammat är att det har förekommit att intresseledamöter först efter förhandling har gett till känna att det en kan ha förelegat en jävssituation. Sannolikt kommer den omständigheten att intresseledamoten skall avlägga domared att medföra större insikt om reglerna om och betydelsen jäv. Problemet kan även i av vissa fall tänkas bero på att intresseledamötema inte i förväg fått reda på parternas namn eller vad tvisten handlar Utredningen om. anser att ledamöterna i samband med kallelse till ett sammanträde alltid skall få kopia av uppropslistan och de viktigaste handlingarna i varje av ärende. Härigenom torde j ävsproblemen undvikas. Enligt 28 § andra stycket nämndlagen, hänvisar till 12 kap. 3 § som andra stycket rättegångsbalken, får intresseledamöter vid hyresnämnden inte uppträda som partsombud vid den nämnd han eller hon som tjänstgör vid. Motsvarande regel gäller för nämndemän och för intresseledamot i Arbetsdomstolen 12 kap. 3 § andra stycket rättegångsbalken och 5 kap. 3 § lagen 1974:371 rättegången i om arbetstvister. Förbudet mot att uppträda partsombud bör bestå. som

3.2.3.5 Expert

Hyresnämnd får anlita expert att biträda nämnden, ärendets beskafom fenhet eller annat särskilt skäl föranleder det 5 § andra stycket

SOU 1999: 15 Handläggningen tvisterna enligt hyreslagen 185

av

nämndlagen. Experten är inte ledamot i nämnden och han saknar rösträtt. Han bör däremot sitta med i nämnden vid förhandling och får antingen själv eller genom ordföranden ställa frågor. Han får också vara med vid överläggning jfr 27 § första stycket nämndlagen och prop. 1974:151 s. 145 f..

I tvistemål vid allmän domstol kan expert inte anlitas. I dessa mål får behovet av specialkunnande tillgodoses genom sakkunnigbevisning. En domstol har möjlighet att även utan yrkande part förordna

av om sakkunnigbevisning. Bevisning genom sakkunnig skiljer sig från vittnesbevisning bl.a. på det sättet att ett vittne skall berätta om sina iakttagelser rörande en viss händelse medan en sakkunnig kan uttala sig även angående erfarenhetssatser och omdömen.

När fastighetsdomstolen tidigare handlade vissa hyrestvister kunde teknisk ledamot delta i dömandet. I samband med att hyrestvistema fördes över till tingsrättema togs denna möjlighet till expertmedverkan bort jfr 1990/91:32 18. Även Bostadsdomstolen kunde anlita

prop. s. en teknisk ledamot, vilken skulle tjänstgöra i mål som fordrade särskild sakkunskap. I samband med att Bostadsdomstolen skulle upphöra gjordes motsvarande överväganden som då hyresmålen fördes över från prövning i fastighetsdomstol till prövning i tingsrätt. Det ansågs sålunda att det inte fanns några skäl för att låta teknisk ledamot delta i dömandet vid Svea hovrätt utan att hovrätten borde avgöra målen i sin normala sammansättning. Det anmärktes att frågan teknisk expertis

om kunde lösas genom att hovrätten i det enskilda fallet vid behov förordnade en sakkunnig att biträda domstolen prop. 1993/94:200 s. 56.

Utredningen har tillfrågat vissa hyresnämnder i vilken utsträck-

om ning som de anlitar expert. De tillfrågade nämnderna har uppgett att det är mycket ovanligt att så sker. När det sker har komplicerade frågor i förvärvsärenden eller ärenden bostadsförvaltning varit föremål för

om bedömning. Behovet av expertmedverkan i hyresärendena framstår mot denna bakgrund som mindre framträdande. I den mån domstol

en anser det erforderligt med särskild sakkunskap torde den kunna lösa det genom förordnande om sakkunnigbevisning. Sakkunnigbevisning har dessutom den fördelen framför expertmedverkan att parterna får del

av den sakkunniges bedömning innan ärendet avgörs. Utredningen

anser sålunda att det saknas skäl att införa regler om att expert skall kunna anlitas vid domstol.

3.2.3.6 Omröstning

Vid omröstning skall enligt 20 § nämndlagen reglerna i 16 kap. rättegångsbalken tillämpas. Ordföranden skall dock säga sin mening

186 Handläggningen tvisterna enligt hyreslagen SOU 1999: 15

av

före intresseledamötema. Ordföranden, dvs den lagfame domaren, bör enligt utredningens mening, säga sin mening först även vid en handläggning i tingsrätten. Ärendelagens bestämmelser omröstning 3 §

om första stycket bör därför kompletteras med en bestämmelse om detta.

3.2.4 Ansökan

Utredningens förslag: Ett hyresärende som handläggs enligt ärendelagen skall inledas efter ansökan part. En

av stämningsansökan enligt rättegångsbalken respektive en ansökan enligt ärendelagen skall ha det innehåll som denna balk respektive lag föreskriver.

Vem som inleder ett ärende enligt ärendelagen

Ett ärende vid hyresnämnden kan inledas efter ansökan av en enskild part. Hyresnämnden har också skyldighet att vidta vissa åtgärder utan att något formellt yrkande har framställts. Ett exempel på det finns i 62 § hyreslagen. I denna paragraf föreskrivs att nämnden självmant skall ta upp frågan om utdömande av vite.

Vid domstol bör ärende enligt hyreslagen liksom andra dispositiva ärenden endast kunna inledas efter ansökan av part. Vite som förelagts med stöd av en bestämmelse i hyreslagen bör också endast kunna dömas ut efter yrkande av part jfr bl.a. 6 kap. 21 § tredje stycket föräldrabalken och ll § lagen 1990:409 om skydd för företagshemligheter. Bestämmelsen om vite i 62 § hyreslagen bör därför ändras. Har ett vite förelagts med stöd av någon processuell bestämmelse, t.ex. i en kallelse till en förhandling, skall domstolen givetvis utan yrkande av part ta ställning till om vitet skall dömas ut.

Innehållet i en ansökan

Enligt 8 § nämndlagen skall en ansökan innehålla uppgift om bl.a. partens respektive motpartens namn och adress, den berörda fastighetens belägenhet och tvistens beskaffenhet.

För några ärendekategorier uppställs vissa ytterligare krav på innehållet i en ansökningshandling. En ansökan i förlängningstvist

en skall sålunda innehålla uppgift om de skäl som åberopas mot förlängning 8 § första stycket nämndlagen. En ansökan ändring

om av hyresvillkoren skall innehålla uppgift om den ändring av villkoren som

Handläggningen av tvisterna enligt hyreslagen 187

begärs 8 § första stycket nämndlagen. En ansökan om upprustningsföreläggande och en ansökan om förbättrings- eller ändringsåtgärd skall innehålla uppgift om sökandens yrkande och grunder för detta. Ansökan skall dessutom vara åtföljd av den utredning i tekniskt, ekonomiskt eller annat hänseende som behövs för ärendets prövning 16 § första stycket nämndlagen. För ett ärende angående godkännande av avstående från besittningsskydd gäller att den skriftliga ansökningen bör innehålla de skäl som åberopas till stöd för ansökan 14 § första stycket nämndlagen.

Om en ansökan inte uppfyller de krav som nämndlagen anger skall nämnden förelägga sökanden att åtgärda bristen. Om sökanden inte följer ett sådant föreläggande, får ansökan avvisas.

Även rättegångsbalken och ärendelagen uppställer vissa krav på innehållet i en ansökningshandling. En ansökan om stämning skall innehålla ett bestämt yrkande, utförlig redogörelse för de omstän-

en digheter som åberopas till grund för yrkandet, uppgift om de bevis som åberopas och vad som skall styrkas med varje bevis samt uppgift

om sådana omständigheter som gör rätten behörig, om inte behörigheten framgår av vad som anförs i övrigt 42 kap. 2 § rättegångsbalken. Bestämmelser om innehållet i en ansökan enligt ärendelagen finns i 6 § ärendelagen. Enligt det lagmmmet skall en ansökan innehålla uppgift om det som yrkas, de omständigheter som åberopas till stöd för yrkandet, de bevis som åberopas och det som skall styrkas med varje särskilt bevis.

Om en stämningsansökan inte uppfyller kraven i 42 kap. 2 § rättegångsbalken skall rätten förelägga käranden att avhjälpa bristen. Om käranden inte följer ett sådant föreläggande skall ansökan avvisas, om den är så ofullständig att den inte kan läggas till grund för rättegång

en 42 kap. 4 § rättegångsbalken. Även enligt ärendelagen kan rätten förelägga sökanden att avhjälpa brist i ansökningshandling. Om

en en ett sådant föreläggande inte följs kan rätten under vissa förutsättningar avvisa ansökan 10 § ärendelagen.

Som tidigare anförts har utredningen kommit fram till att tvist

om ersättning för minskat bruksvärde enligt 24 a § och tvist om återbetalning av hyra enligt 55 d § skall handläggas enligt rättegångsbalken. För dessa tvisters vidkommande innebär reglerna i rättegångsbalken i huvudsak den skillnaden jämfört med nämndlagen att en ansökan måste innehålla ett yrkande som är bestämt till ett visst belopp samt

en bevisuppgift.

Även for de tvister skall handläggas enligt ärendelagen skärps

som kraven på innehållet i ansökan. En ansökan enligt ärendelagen får

en emellertid innehålla större brister ansökan stämning innan

än en om avvisning kan komma ifråga prop. 1995/961115 s. 153. Domstolen har

188 Handläggningen rvisterna enligt hyreslagen SOU 1999: 15

av

också möjlighet att på ett mer informellt sätt, t.ex. genom ett telefonsamtal, inhämta kompletterande uppgifter. Utredningen anser att det inte finns anledning att göra några undantag från ärendelagens krav.

För vissa av hyrestvistema uppställs i nämndlagen till och med längre gående krav på innehållet i en ansökan jämfört med ärendelagen. En ansökan om upprustningsföreläggande enligt 18 a eller 18 b § eller en ansökan om en förbättrings- eller ändringsåtgärd enligt 18 e eller 18 h § skall, som anförts, vara åtföljd av den utredning i tekniskt, ekonomiskt eller annat hänseende som behövs för ärendets prövning. Saknar ansökan denna utredning får den avvisas. Om en ansökan enligt ärendelagen skulle sakna motsvarande utredning torde det inte medföra att den kan avvisas. l stället kommer en brist i detta avseende sannolikt att leda till att den ogillas.

3.2.5 Sammanträde

Utredningens förslag: I de hyresärenden som handläggs enligt ärendelagen skall tingsrätten hålla sammanträde. Sammanträde behöver dock inte hållas om ärendet inte skall prövas i sak eller om det med hänsyn till ärendets beskaffenhet inte behövs.

För de hyrestvister som skall handläggas enligt rättegångsbalken föreslås inte någon särregel om sammanträde.

Rätten skall i de ärenden som handläggs enligt ärendelagen, om det är lämpligt med hänsyn till ärendets beskaffenhet och övriga omständigheter, verka för att parterna förliks och, om parterna inte förliks efter förslag av någondera parten och det inte är uppenbart att förutsättningar för förlikning saknas, lägga fram förslag till förlikning.

Sammanträde

Enligt 9 § nämndlagen skall nämnden vid tvist enligt hyreslagen dock inte i ärende som angår upprustningsföreläggande enligt 18 a-c §§, förbättrings- eller ändringsåtgärd enligt 18 d-f och 18 h § eller godkännande av förbehåll enligt l § sjätte stycket, 45 § andra stycket eller 56 § andra stycket kalla parterna till ett sammanträde inför nämnden. Nämnden får avgöra ärendet utan muntlig förhandling endast om det sker genom ett beslut avvisning 8 § andra stycket nämnd-

om lagen eller avskrivning 8 § femte stycket nämndlagen eller vid vissa

SOU 1999: 15 Handläggningen tvisterna enligt hyreslagen 189

av

s.k. massärenden, sedan ett lämpligt antal typfall tvister prövats 9 §

av tredje stycket nämndlagen.

Sammanträde är alltså, med de angivna undantagen, obligatoriskt. Om sökanden inte inställer sig skall ärendet skrivas Vissa ärenden

av. som avskrivits på grund sökandens utevaro kan nämnden återuppta

av efter ansökan. Inställer sig inte motparten får nämnden förelägga honom vid vite att inställa sig. Om motparten ändå inte kommer får ärendet avgöras i hans utevaro.

För några ärenden upprustningsföreläggande enligt 18 §§,

a-c förbättrings- eller ändringsåtgärd enligt 18 d-f och 18 h § och godkännande av förbehåll enligt 1 § sjätte stycket, 45 § andra stycket eller 56 § andra stycket gäller särskilda handläggningsregler. Sammanträde är då inte obligatoriskt.

Ett muntligt förfarande har vissa självklara fördelar.

Ett sammanträde medför inte sällan att utredningsunderlaget förbättras och att handläggningen kan effektiviseras. Att parter möjlighet att

ges muntligt lägga fram sin sak har också stor betydelse för tilltron till rättsväsendet. Många parter uppfattar det nog också enklare att

som framföra sin sak muntligt än att göra det skriftligt. Möjligheten att träffa en förlikning underlättas också om parterna kan träffas. Särskilt vid hyrestvister är ett muntligt förfarande lämpligt med tanke på att parterna sällan företräds juridiskt skolade ombud eller har

av vana av att uppträda inför domstol eller myndighet. Utredningen mot

anser denna bakgrund att det är angeläget att de nuvarande muntliga inslagen behålls. Av utredningens direktiv framgår också att handläggningen vid tingsrätten bör ha inslag av obligatorisk muntlighet.

Sammanträde är, som anförts, obligatoriskt i de flesta ärenden som handläggs vid hyresnämnden. Sammanträde måste sålunda hållas även om det får bedömas som meningslöst därför att ansökan har medgetts av motparten eller att det föreligger hinder för en egentlig sakprövning på grund av försuttna tidsfrister för ansökningar, uppsägningar, villkorsmeddelande eller anmodan att avflytta. För att uppfylla kravet på enkel, snabb och billig handläggning bör enligt utredningens uppfattning det vid handläggning vid tingsrätt inte obligatoriskt

en vara att hålla sammanträde i motsvarande utsträckning vid nämnden.

som Även företrädare för hyresnämnder har framfört denna synpunkt jfr Hyresnämndens i Stockholm skrivelse av den 24 juni 1997 till Justitiedepartementet.

Förfarandet enligt rättegångsbalken har redan muntliga inslag. Enligt 42 kap. 9 § tredje stycket rättegångsbalken skall, när ett skriftligt svaromål har kommit in till rätten, sammanträde hållas, om det inte med hänsyn till målets beskaffenhet är lämpligare med fortsatt skriftväxling. Av 42 kap. 18 § rättegångsbalken framgår att målet i regel skall avgöras

190 Handläggningen av tvisterna enligt hyreslagen SOU 1999: l 5

efter huvudforhandling. Utredningen anser att det inte finns anledning att, utöver vad dessa bestämmelser anger, införa regler om muntligt förfarande vid handläggning enligt rättegångsbalken.

Enligt ärendelagen är huvudregeln att förfarandet är skriftligt. Sammanträde skall hållas endast när det kan antas vara till fördel för utredningen eller främja ett snabbt avgörande 13 § ärendelagen. För att bibehålla det muntliga inslaget förordar utredningen att det införs en särregel om att tingsrätten skall hålla sammanträde i de hyrestvister som handläggs enligt ärendelagen. Utgångspunkten bör därvid vara att sammanträde skall hållas i varje ärende. Om ärendet inte skall prövas i sak, såsom vid avskrivning eller avvisning, behöver sammanträde inte hållas. Vidare behöver sammanträde inte hållas om det med hänsyn till ärendets beskaffenhet inte behövs. De allra flesta ärendena som angår avstående från besittningsskydd bör kunna avgöras utan förhandling. Har sökandens talan medgetts bör sak gälla. Även vissa tvistiga

samma ärenden bör kunna avgöras utan förhandling. T.ex. när det föreligger tvist i en rättsfråga, men där parterna är eniga om sakförhållandena. En ansökan som framstår som uppenbart ogrundad bör också kunna avgöras utan sammanträde. Utrymmet att avgöra tvistiga ärenden utan sammanträde bör dock vara förhållandevis begränsat. Det nuvarande undantaget i 9 § tredje stycket nämndlagen från kravet på sammanträde vid vissa massärenden bör också behållas.

I 14 § ärendelagen föreskrivs att domstolen skall hålla sammanträde, om det begärs av en enskild part. Sammanträde behöver dock inte hållas om ärendet inte skall prövas i sak, om avgörandet inte går parten emot eller ett sammanträde på grund av någon annan

om omständighet inte behövs. Regeln har tillkommit bl.a. mot bakgrund av Europakonventionens krav på muntlig handläggning. Skulle part i en hyrestvist begära muntlig förhandling bör hans rätt till det enligt den föreslagna regeln inte vara mindre än som följer av 14 § ärendelagen.

Följden av om en part inte inställer sig till en förhandling vid handläggning enligt rättegångsbalken är att tredskodom kan meddelas mot honom. En tredskodom innebär som regel att den part som inte inställt sig förlorar målet. I praktiken torde också en part som inte har inställt sig inför hyresnämnden förlora. Vid handläggning enligt ärendelagen gäller vid utevaro i stort sett samma regler som enligt nämndlagen 20 § ärendelagen.

F örlikningsverksamheten m. m.

Såväl nämndlagen, rättegångsbalken ärendelagen innehåller

som likartade bestämmelser om s.k. materiell processledning.

SOU 1999: 15 Handläggningen tvisterna enligt hyreslagen 191

av

Enligt 12 § första stycket nämndlagen skall hyresnämnden klarlägga tvistefrâgoma. Formellt omfattar bestämmelsen endast vissa typer av ärenden 7 § nämndlagen. Den omfattar t.ex. inte ärenden angående godkännande av avstående från besittningsskydd enligt 45 § andra stycket eller 56 § andra stycket, upprustningsföreläggande enligt 18 a § eller förbud för hyresvärden att vidta förbättrings- eller ändringsåtgärd enligt 18 h Bestämmelsen torde däremot analogt

vara tillämplig på dessa ärenden.

I 42 kap. 8 § andra stycket rättegångsbalken finns bestämmelser

om att tingsrätten under förberedelsen i ett tvistemål skall verka för att tvistefrågoma blir klarlagda och att parterna allt de vill

anger som åberopa i målet. Av 43 kap. 4 § andra stycket rättegångsbalken följer att tingsrätten vid en huvudförhandling i ett tvistemål skall till att

se målet blir utrett efter vad dess beskaffenhet kräver och att inget onödigt dras in i målet. I lagrummen också att tingsrätten

anges genom frågor och påpekanden skall söka avhjälpa otydligheter och ofullständigheter i parternas framställningar.

Bestämmelserna om tingsrättens materiella processledning vid handläggningen av ett ärende återfinns i 12 § ärendelagen. I detta lagrurn anges att domstolen skall till att ärendet blir så utrett

se som dess beskaffenhet kräver och att inget onödigt dras in i ärendet. Det anges också att domstolen skall genom frågor och påpekanden försöka avhjälpa otydligheter och ofullständigheter i parternas framställningar.

Hyresnämnderna och tingsrätterna har, utöver skyldighet att

en utreda de materiella förhållandena, också skyldighet att söka förlika

en parterna. Bestämmelserna om förlikningsverksamheten vid hyresnämnden respektive tingsrätten har dock utformats på olika sätt.

Enligt 12 § nämndlagen skall hyresnämnden, medling inte

även om påkallas, söka förlika parterna. Vidare att nämnden skall,

anges om parterna inte kan förlikas efter förslag någondera parten, lägga fram

av förslag till förlikning om det inte är uppenbart att förutsättningar för förlikning saknas. Bestämmelsen omfattar, nämnts, inte samtliga

som typer av ärenden.

I 42 kap. 17 § rättegångsbalken finns bestämmelser tingsrättens

om förlikningsverksamhet under förberedelsen. I lagrummet att

anges rätten skall, i den mån det är lämpligt med hänsyn till målets beskaffenhet och övriga omständigheter, verka för att parterna förliks. I förarbetena prop. 1986/87:89 uttalas att sådana faktorer målets

som juridiska och sakliga komplikation, parternas intresse att upprätt-

av hålla goda relationer med varandra, deras förlilcningsvilja och medverkan av advokater bör vägas in i domarens bedömning det är

av om lämpligt att aktualisera förlikningsfrågan i ett mål. Vidare uttalades följande. Domaren kan upplysa parterna olika för- och nackdelar

om

192 Handläggningen av tvisterna enligt hyreslagen SOU 1999: 15

med förlikning respektive dom. Han kan också informera parterna om att de måste vara beredda att bevisa sina påståenden i vissa hänseenden och det kan vara befogat att domaren i Vissa uppenbara fall talar om för en part att den honom åberopade bevisningen förefaller otillräcklig.

av Det kan heller inte anses oförenligt med domarrollen att förlikningsförhandlingarna sker under domarens direkta ledning och att domaren själv kommer med konkreta medlingsbud. Förlikningsverksamheten bör emellertid utföras på ett sådant sätt att domaren inte utsätter sig för risken att verka partisk utan att domaren, om förlikningsförsöken misslyckas, kan fortsätta att handlägga målet utan att han anses jävig a.a. s. 110-114.

Ärendelagen saknar helt särskilda bestämmelser om förlikningsverksamhet.

Förlikningsverksamheten som bedrivs vid hyresnämnderna utgör en grundpelare i nämndernas handläggning av hyrestvister. För hyrestvistemas del är det särskilt angeläget att frivilliga uppgörelser kan träffas bl.a. mot bakgrund av tvistemas beskaffenhet och att många parter har en avtalsrelation med varandra som kommer att bestå även sedan tvisten har avgjorts. Utredningen anser att det är angeläget att tingsrätten verkar, på motsvarande sätt som hyresnämnden gör, för att parterna förliks. Det bör i detta sammanhang också noteras att det i direktiven till utredningen påpekas att förfarandet vid tingsrätten bör ha inslag av obligatorisk medling dir. 1997:97 sidan 17.

För de hyrestvister som skall handläggas enligt rättegångsbalken får den bestämmelse om förlikningsverksamhet som redan finns i rättegångsbalken anses tillräcklig. Ärendelagen saknar, som nämnts, bestämmelse förlikningsverksamhet. Även bestämmelsen i 42

om om kap. 17 § rättegångsbalken som endast tar sikte på förberedelsen i ett tvistemål kan anses analogt tillämpbar anser utredningen att det bör slås fast i en särskild paragraf att domstolen vid handläggning enligt ärendelagen är skyldig att verka för att parterna förliks och, om parterna inte förliks efter förslag av någondera parten och det inte är uppenbart att förutsättningar för förlikning saknas, lägga fram förslag till förlikning.

3.2.6 Bevisning

Utredningens förslag: I ett hyresärende får förhör med part hållas under sanningsförsälcran. Rättegångsbalkens och ärendelagens övriga bestämmelser om bevisning skall tillämpas.

Handläggningen av tvisterna enligt hyreslagen 193

3.2.6.1 Bevisning i allmänhet

Vid en hyresnämnd förekommer olika former av bevismedel. Nämnden får hålla förhör med vittne eller sakkunnig under ed och förhör med part under sanningsförsäkran 19 a § nämndlagen. Vidare kan nämnden eller den nämnden förordnar besiktiga den fastighet som ärendet rör. Nämnden kan också föranstalta om annan utredning 17 § nämndlagen.

Enligt rättegångsbalken är i princip alla bevismedel tillåtna. De vanligaste bevismedlen är vittnesförhör under ed, förhör med part under sanningsförsäkran, skriftligt bevis, sakkunnigbevisning och syn.

Ärendelagens bestämmelser om bevisning överensstämmer i princip med rättegångsbalkens bestämmelser.

En skillnad mellan å ena sidan rättegångsbalken och å andra sidan ärendelagen och nämndlagen är att rättegångsbalken bygger på bevisomedelbarhet. Detta innebär att ett bevis skall tas upp muntligt vid en huvudförhandling och inte läggas fram endast genom protokoll eller som en skriftligt nedtecknad vittnesberättelse. Enligt ärendelagen och nämndlagen gäller inte bevisomedelbarhet. Det medför att det är tillåtet att åberopa t.ex. en skriftlig vittnesberättelse.

Hyresnämnden och tingsrätten har enligt nämndlagen, rättegångsbalken och ärendelagen viss skyldighet att självmant utan yrkande

en av part besluta om bevisupptagning. Denna skyldighet har utformats

på olika sätt.

Enligt 17 § nämndlagen skall hyresnämnden eller den nämnden förordnar besiktiga den fastighet ärendet rör. Nämnden får också

som föranstalta om annan nödvändig utredning. I förarbetena till bestämmelsen anförs att om det finns anledning "bör" nämnden eller någon som nämnden förordnar besiktiga den lägenhet som tvisten rör. Vidare anförs att vid behov bör nämnden även kunna föranstalta om annan utredning, exempelvis i hyressättningstvist utredning angående hyresläget i orten eller besiktning av lägenheter som åberopats av parterna som jämförliga med den aktuella lägenheten. Det anförs också att det normalt bör ankomma på parterna att själva lägga fram den utredning behövs för att nämnden skall kunna bedöma tvisten och

som att nämnden endast i undantagsfall självmant bör föranstalta om sådan utredning prop. 1968:91 bihang B s. 18-19.

Enligt 35 kap. 6 § rättegångsbalken, till vilket lagrum ärendelagen hänvisar, ankommer det på parterna att sörja för bevisningen. Rätten får dock, om det är erforderligt, självmant föranstalta om bevisning. I dispositiva mål får enligt samma lagrum rätten inte utan framställning

part höra vittne, inte förut hörts på parts begäran, eller meddela av som föreläggande om företeende av skriftligt bevis. Rätten kan däremot

194 Handläggningen av tvisterna enligt hyreslagen SOU 1999: 15

förordna om förhör med part, syn och sakkunnigbevisning. Rätten får även infordra en offentlig handling från en annan myndighet Ekelöf/Boman, Rättegång IV, 6 uppl, 1992, s. 35.

Det är mycket ovanligt att en domstol förordnar att bevisning

om skall inhämtas i ett dispositivt mål. En rätt utövad materiell processledning utesluter många gånger behovet att rätten officio i

av agerar ex fråga om inhämtande av utredning jfr Fitger, Rättegångsbalken 35:64-65.

En hyresnämnd får inte självmant förordna om vittnesförhör eller förhör med part jfr prop. 1974:151 s. 148. Nämnden förefaller däremot ha en något omfattande skyldighet än vad tingsrätten har

mer att förordna om besiktning av en fastighet dvs. enligt rättegångsbalkens terminologi syn eller sakkunnigbevisning. Endast i vissa ärenden, såsom i hyressättningstvister, torde det finnas anledning för tingsrätten att självmant förordna t.ex. jfr Holmqvist, Hyres-

om syn lagen, 5 uppl., 1997, s. 421. Tingsrättens behov av att förordna om denna bevisning är vid en korrekt materiell processledning inte särskilt påtagligt. Utredningen anser därför att det inte finns anledning att införa regler om att tingsrätten självmant skall föranstalta om bevisning i annan omfattning än som redan följer av rättegångsbalkens och ärendelagens regler.

En nämnd skall verka för att utredningen i ett ärende får den inriktning och omfattning som är lämplig med hänsyn till ärendets beskaffenhet. Nämnden skall såvitt möjligt se till att onödig utredning inte förebringas 16 f § nämndlagen. Enligt 19 a § nämndlagen får förhör med vittne eller sakkunnig under ed eller förhör med part under sanningsförsäkran inte hållas om nämnden finner att bevisningen kan föras på annat sätt med avsevärt mindre besvär eller kostnad.

Enligt såväl rättegångsbalken ärendelagen kan domstolen avvisa

som åberopad bevisning om den omständighet som part vill bevisa saknar betydelse eller om erbjudet bevis inte erfordras eller uppenbart skulle bli utan verkan. Rätten får även avvisa bevisning som med avsevärt mindre besvär eller kostnad kan föras på annat sätt 35 kap. 7 § rättegångsbalken och 23 § ärendelagen. Bestämmelserna får därmed överens-

anses stämma med de motsvarande bestämmelserna i närrmdlagen.

3.2.6.2 Vittne

Vid hyresnämnden tillämpas i huvudsak samma bestämmelser

om vittnesförhör vid tingsrätten. Nämndlagen hänvisar nämligen till

som 36 kap. 1-18 och 20-22 rättegångsbalken. Även ärendelagen hänvisar till samma lagrurn och till 23-25 i samma kapitel. I de sist-

SOU 1999: l 5 Handläggningen av tvisterna enligt hyreslagen 195

nämnda paragrafema finns särskilda bestämmelser om vittnes skyldighet att i vissa fall ersätta part för rättegångskostnad och om vittnets rätt till ersättning och förskott för sina kostnader i avsnitt 3.2.6.2 tas frågor om ersättning till vittne upp.

Medan ett vittne skall avlägga ed enligt rättegångsbalken och nämndlagen är ed inte obligatorisk vid en handläggning enligt ärendelagen. Ipropositionen till ärendelagen 1995/962115 s. 111 anförs att det finns en risk for att parterna överskattar värdet av ett vittnesförhör under ed och inte tar tillvara möjligheten att åstadkomma tillräcklig bevisning genom skriftliga vittnesberättelser. Därmed anses det också finnas risk för att det kommer att behöva hållas onödiga sammanträden.

Utredningen finner inte anledning att införa särregler om att vittne i hyresärende måste avlägga ed.

3.2.6.3 Förhör med part

Nämndlagen hänvisar beträffande förhör med part till 37 kap. 1-3 rättegångsbalken. Sålunda får förhör med part äga rum under sanningsförsäkran.

I ärendelagen är frågan om partsförhör inte reglerad. Förhör med part kan ändå hållas. Förhöret får däremot inte hållas under sanningsförsäkran. I förarbetena till ärendelagen anförs bl.a. att det skulle med stor säkerhet komma att bli mycket ovanligt att bevisvärdet av partens uppgifter påverkades att förhöret med parten hölls under sannings-

av försäkran. Vidare anförs att redan en reglering av partsförhöret i ärendelagen är förenad med risken att parter helt i onödan kommer att begära sammanträden för att bli hörda enligt regleringen. Exempel ärenden som nog särskilt ofta skulle komma att få sammanträden utan motsvarande nytta för parten är framför allt de utsökningsrättsliga ärendena. Någon reglering partsförhöret bör därför inte införas

av prop. 1995/96:l15 s. 111.

Fråga uppstår det i hyrestvist handläggs enligt ärende-

om en som lagen bör tillåtas att förhör med part hålls under sanningsförsäkran.

Som tidigare anförts föreslår utredningen att sammanträde normalt skall hållas i samtliga hyrestvister som handläggs enligt ärendelagen. Redan av denna anledning framstår ett av de i förarbetena till ärendelagen angivna motiven till att inte tillåta partsförhör under sanningsförsäkran som mer eller mindre överspelat. Vidare kan konstateras att i flera av de tvister som skall handläggas enligt ärendelagen kommer den parten att kunna åberopa vittnesbevisning, medan den andra

ena parten endast kan åberopa förhör med sig själv. Det gäller bl.a. i de s.k. stömingsärendena, där hyresvärden kan åberopa vittnesförhör med en

196 Handläggningen rvisterna enligt hyreslagen SOU 1999: 15 av

granne till den störande hyresgästen och där den störande hyresgästen inte kan åberopa någon bevisning än förhör med sig själv. En annan obalans som är till den normalt svagare partens, dvs. hyresgästens, nackdel kan uppstå denne inte tillåts höra sig själv under sanningsom försäkran. Det kan vidare vissa inte önskvärda konsekvenser om andra regler för partsförhör gäller i förlängningstvister än i förverkandetvister. Det finns mot bakgrund av det anförda anledning att införa en särregel om att i de hyrestvister skall handläggas enligt som ärendelagen får förhör med part hållas under sanningsförsäkran.

3.2.6.4 Skriftligt bevis

Nämndlagen saknar bestämmelser skriftligt bevis förutom om en bestämmelse om att nämnden kan vid vite förelägga part att förete kontrakt eller handling rör hyresförhållandet 18 § nämndannan som lagen. Ärendelagen hänvisar i fråga om skriftligt bevis till rättegångsbalkens bestämmelser 25 § ärendelagen. Hänvisningen innebär att samtliga bestämmelser i rättegångsbalken skriftligt bevis är om tillämpliga förutom bestämmelse bevisupptagning utom huvuden om förhandling 38 kap. 6 § rättegångsbalken. Det är uppenbart att skriftligt bevis, trots att närmare bestämmelser därom saknas i nämndlagen, åberopas i nämnden. Rättegångsbalkens regler, till vilka ärendelagen hänvisar, medför att förfarandet blir mer fonnaliserat. De medför också att skyldigheten att förete handlingar som bevis ökar. I övrigt medför reglerna enligt rättegångsbalken inte någon större förändring. Skäl till särreglering saknas därför.

3.2.6.5 Syn och sakkunnig

Enligt 39 kap. l § rättegångsbalken kan rätten "för skärskådan av fastighet eller av föremål, lämpligen kan flyttas till rätten, eller som av plats, där viss händelse timat" hålla å stället. Syn kan också syn hållas vid domstolen t.ex. föremål eller handling jfr 39 kap. 5 §. av I 40 kap. rättegångsbalken finns bestämmelser sakkunnigbevisom ning. Med sakkunnigbeviset åsyftas i första hand att tillhandahålla domstolen uttalanden angående erfarenhetssatser och omdömen som förutsätter särskild erfarenhet eller utbildning hos deras avgivare. En sakkunnig kan förordnad domstolen, s.k. domstolsvara av sakkunnig. En sakkunnig kan också utsedd part. Sakkunnig vara av en som är utsedd av part kallas partssakkunnig.

SOU 1999: 15 Handläggningen av tvisterna enligt hyreslagen 197

Domstolen kan förordna att en domstolssakkunnig skall avge ett yttrande över en viss fråga 40 kap. 1 och 7 rättegångsbalken. Rätten kan också förordna att den sakkunnige skall besiktiga fastighet eller föremål 40 kap. 5 § andra stycket rättegångsbalken. Sakkunnig, som har avgett skriftligt yttrande, skall höras muntligen inför rätten om part yrkar det, och hans hörande inte uppenbart saknar betydelse, eller om rätten annars finner det erforderligt 40 kap. 8 § rättegångsbalken.

Även partssakkunnig kan ett skriftligt utlåtande och höras

en avge muntligen inför rätten 40 kap. 19 § rättegångsbalken.

Ärendelagen hänvisar till rättegångsbalkens bestämmelser om syn respektive sakkunnigbevisning med undantag för några bestämmelser som handlar om huvudförhandling 25 § ärendelagen.

Enligt nämndlagen skall, om det finns anledning till det, nämnden eller den nämnden förordnar besiktiga den fastighet som ärendet rör 17 § nämndlagen. Med rättegångsbalkens terminologi är sålunda besiktningen i det förstnämnda fallet att betrakta som syn och i det andra fallet som sakkunnigbevisning genom domstolssakkunnig. Eftersom rättegångsbalkens och ärendelagens regler om syn och sakkunnig täcker vad som enligt nämndlagen betecknas som besiktning finns inte skäl att införa besiktning som ett särskilt bevismedel.

Av 19 a § nämndlagen framgår att nämnden får, om part begär det och förhöret är erforderligt för utredningen, hålla förhör med sakkunnig under ed. I samma bestämmelse hänvisas till bl.a. 40 kap. 1-10, 12, 14 och 19 i rättegångsbalken. Även i detta avseende motsvarar förfarandet vid tingsrätten det nuvarande förfarandet vid hyresnämnden.

Enligt 17 § första stycket nämndlagen skall parterna beredas tillfälle att vara närvarande vid besiktning. Denna föreskrift gäller både för sådan besiktning som sker av nämnden och för sådan som utförs av särskild besiktningsman. I 40 kap. 6 § rättegångsbalken föreskrivs att om det "finnes lämpligt" att parterna är närvarande vid en besiktning som verkställs av en domstolssakkunnig, skall parterna kallas till förrättningen. Enligt de bestämmelser om syn i rättegångsbalken, till vilka ärendelagen hänvisar, finns det inte någon särskild föreskrift om att parterna skall beredas tillfälle att vara närvarande. När syn förekommer i ett mål som handläggs enligt rättegångsbalken är synen normalt en del av huvudförhandlingen. Enligt ärendelagen är handläggningen skriftlig. Rätten kan dock hålla syn vid ett sammanträde. Även utan särskild föreskrift torde bakgrund härav på

mot parterna, motsvarande sätt som vid nämnden, kunna närvara vid en besiktning vid ett domstolsförfarande oavsett den utförs i form eller av

om av syn en domstolssakkunnig.

Enligt 18 § nämndlagen kan nämnden förelägga part, som inte frivilligt lämnar tillfälle till besiktning eller till granskning av kontrakt

l 198 Handläggningen tvisterna enligt hyreslagen SOU 1999: 15 l

av

l

lli

l eller annan handling, vite. Rättegångsbalken saknar sanktionsregel om part eller annan inte lämnar tillfälle till syn "å stället", t.ex. i en lägenhet. Domstolen torde i vart fall genom handräckning, men förmodligen inte genom ett vitesföreläggande, kunna framtvinga en syn jfr Ekelöf/Boman Rättegång IV, 6 uppl. 1992 s. 224 och Gärde s. 539. Part eller tredje man kan däremot föreläggas vid vite att tillhandahålla föremål och skriftlig handling, som lämpligen kan flyttas till rätten 39 kap. 5 § rättegångsbalken. Motsvarande bestämmelser gäller vid besiktning som en domstolssakkunnig utför jfr 40 kap. 5 § tredje stycket rättegångsbalken. Vid en handläggning enligt rättegångsbalken eller ärendelagen torde sålunda i t.ex. en lägenhet inte kunna

syn framtvingas genom ett vite. Med hänsyn till att förrättningen i stället kan genomföras tvångsvis genom handräckning och att enhetliga I förfaranderegler för samtliga mål och ärenden föredra l

är att anser utredningen att någon särreglering om vitesföreläggande inte bör införas.

Frågan ersättning till sakkunnig tas nedan avsnitt 3.2.7.2.

om upp

3.2.7 Rätte

gångskostnader

Utredningens förslag: I samtliga mål och ärenden skall en ansök-

ningsavgift tas ut. Parterna skall också betala kostnaderna för bevis-

ningen.

I de ärenden som handläggs enligt ärendelagen och som angår

bostäder, med undantag för ärenden angående tillstånd till kommun

att överlåta hyresrätt 37 § hyreslagen och uppgiftsföreläggande 64

§ hyreslagen, skall vardera parten svara för sin kostnad om inte

annat följer av 18 kap. 6 § rättegångsbalken. I ärenden som angår

tillstånd till kommun att överlåta hyresrätt eller uppgiftsföre-

läggande och i samtliga ärenden som angår lokaler samt i de tvister

som handläggs enligt rättegångsbalken föreslås ingen särreglering

varför rättegångskostnadsreglema i 32 § ärendelagen respektive i 18

kap. rättegångsbalken blir tillämpliga.

Ansökningsavgzft

Vid de flesta myndigheter och domstolar tas ansökningsavgift

en ut om myndighetens eller domstolens tjänster tas i anspråk. En ansökningsavgift förhindra att vissa mindre motiverade tvister inleds efter-

anses som en ansökan skall avvisas om avgiften inte betalas.

SOU 1999: 15 Handläggningen av tvisterna enligt hyreslagen 199

För domstolarnas del finns föreskrifter om avgifter i förordningen 1987:452 om avgifter vid de allmänna domstolarna. Ansökningsavgiften uppgår till 450 kr för tvistemål och fastighetsmål. För de flesta domstolsärenden uppgår ansökningsavgiften till 275 kr eller 375 kr.

Vid hyresnämnden tas inte någon avgift ut. När nämndens ärenden förs över till tingsrätten bör dessa, liksom i stort sett alla andra mål och ärenden vid domstol, avgiftsbeläggas.

Ersättning till vittne m.

Ett vittne eller sakkunnig hörs i ett mål eller i ett ärende i tings-

en som rätten har rätt till ersättning för bl.a. kostnader för resa och förlorad arbetsförtjänst i samband med inställelsen. Parten som har åberopat förhöret skall betala ersättningen. I samband med att målet eller ärendet avgörs kan parten yrka att motparten skall ersätta kostnaderna för bevisningen.

Den l december 1997 infördes ett undantag från parts skyldighet att betala beviskostnader 36 kap. 24 § andra stycket andra meningen rättegångsbalken, som ärendelagen hänvisar till. Rätten kan enligt den bestämmelsen, det är skäligt med hänsyn till partens ekonomiska

om förhållanden, besluta att ersättning till vittnen och andra personer som hörs i ett mål skall utgå allmänna medel. I förarbetena till bestäm-

av melsen anförs att som regel bör ersättning inte betalas av allmänna medel partens årsinkomst med hänsyn tagen till hans försörjnings-

om börda och förrnögenhetsförhållande överstiger 100 000 kr prop. 1996/97:9 s. 234.

Vid hyresnämnden behöver parterna inte ersätta de vittnen eller sakkunniga de åberopar förhör med. Enligt 19 § andra stycket

som nämndlagen skall ersättning till den nämnden har inkallat och som

som inte är part i stället utgå av allmänna medel. Bestämmelsen i 19 § nämndlagen fanns intagen även i den tidigare gällande lagen 1968:349 om hyresnämnder och avsåg då sådan sakkunnig som nämnden förordnat skulle utföra en besiktning. I förarbetena till den lagen uttalades bl.a. att "någon skyldighet för part att bidra till kostnaderna för hyresnämndens verksamhet bör givetvis inte införas" prop. 1968:89 bihang B s. 23. f

Genom de ändringar i rättegångsbalken som gjordes den 1 december 1997 har de sämst ställda fått ett ekonomiskt grundskydd vid en domstolsprocess. Härigenom torde skälen för att införa en särregel motsvarande 19 § nämndlagen när hyresnämndsärendena förs över till tingsrätt ha minskat.

200 Handläggningen av tvisterna enligt hyreslagen SOU 1999: 15

Enligt uppgift från nämnderna förekommer vittnesbevisning eller sakkunnigbevisning sällan och när den sker är det främst i de förlängningstvister som avser störningar i boendet samt också i någon mån i ärenden rörande överlåtelse av hyresrätt till samboende. I stömingsärendena är det som regel hyresvärden som åberopar muntlig bevisning. I överlåtelseärendena åberopar vanligtvis hyresgästen muntlig bevisning i form av förhör med sig själv och vittnesförhör med den samboende för att styrka att varaktigt samboende förekommit mellan hyresgästen och den som hyresrätten önskas överlåten på. Mot denna bakgrund kan det knappast anses strida mot den bärande tanken bakom hyreslagen som en social skyddslagstiftning att regler införs att

om parterna skall betala sina beviskostnader. Ett enhetligt förfarande för olika typer av mål och ärenden är också i allmänhet att föredra.

Utredningen föreslår med hänsyn till vad som ovan anförts att bestämmelsen om att staten skall ersätta samtliga beviskostnader i hyresnämndsärenden avskaffas. Staten bör när dessa ärenden handläggs i domstol sålunda inte ersätta andra beviskostnader än de som följer

av bestämmelsen i 36 kap. 24 § andra stycket rättegångsbalken. En sådan ordning överensstämmer också med de regler som redan gäller i Svea hovrätt vid överprövning av överklagade hyresnämndsmål.

Ersättning för rättegångskostnader

För dispositiva tvistemål är huvudregeln att den förlorande parten skall ersätta den vinnande parten för dennes kostnader 18 kap. 1 § rättegångsbalken. Om den vinnande parten har inlett rättegången utan att motparten gett anledning till det eller föranlett onödig rättegång, skall däremot den vinnande parten ersätta motparten dennes rättegångskostnader eller vardera parten stå sin kostnad 18 kap. 3 § rättegångsbalken. Ytterligare ett undantag från den nämnda huvudregeln finns i 18 kap. 6 § rättegångsbalken. Av detta lagmm följer att har part uteblivit från förhandling eller inte iakttagit ett föreläggande som rätten meddelat eller genom påstående eller invändning, som han insett saknat fog, föranlett uppskov i målet eller eljest vållat kostnad för motparten, skall han ersätta denna kostnad oavsett hur rättegångskostnaderna i övrigt skall fördelas.

För de ärenden som handläggs enligt ärendelagen och där enskilda är motparter till varandra gäller samma rättegångskostnadsregler

som för tvistemål 32 § ärendelagen.

Vid hyresnämnden får parterna själva stå sina kostnader oavsett utgången i ärendet. Överklagas ett hyresnämndsmål till Svea hovrätt skall däremot bestämmelserna i 18 kap. rättegångsbalken tillämpas vid

Handläggningen tvisterna enligt hyreslagen 201

av

hovrättens handläggning. För flera ärendekategorier föreskrivs dock att även vid ett överklagande vardera parten skall svara för sin kostnad om inte part varit försumlig enligt 18 kap. 6 § rättegångsbalken 73 § hyreslagen.

Enligt direktiven är utgångspunkten att den nuvarande ordningen skall behållas. Utredningen anser att den nuvarande ordningen i princip bör behållas för de ärenden som skall handläggas enligt ärendelagen och som angår bostadshyresförhållanden. Det är i allmänhet angeläget att enskilda bostadshyresgäster kan få sin sak prövad utan att behöva riskera att betala rättegångskostnader.

En ordning som innebär att vardera parten skall stå sin kostnad kan i vissa situationer leda till att det blir ekonomiskt olönsamt för part

en att göra en ansökan, även om denna bifalls. T.ex. blir det inte ekonomiskt motiverat att ansöka om ett åtgärdsföreläggande avseende en reparation om kostnaden för reparationen understiger ansökningsavgiften. Detta talar för att den förlorande parten bör ersätta åtminstone ansökningsavgiften. Utredningen emellertid att det inte finns

anser anledning att införa särskilda rättegångskostnadsregler för enbart ansökningsavgiften. Endast i undantagsfall understiger värdet det

av som kan uppnås genom ett förfarande ansökningsavgiften. Såvitt

avser åtgärdsföreläggande har hyresgästen möjlighet att i stället för att ansöka om sådant föreläggande utverka sin rätt på annat sätt utan att betala ansökningsavgift jfr 16, 21 och 22 hyreslagen.

Ett förfarande som innebär att vardera parten skall stå sin kostnad kan i vissa situationer befaras leda till ett visst rättegångsmissbruk. Detta har påtalats även av hyresnämndema jfr Hyresnämndens i Stockholm skrivelse till Justitiedepartementet den 24 juni 1997.

av För att förhindra missbruk föreslås att bestämmelserna i 18 kap. 6 § rättegångsbalken skall tillämpas på de aktuella ärendena.

Utredningen gör sålunda bedömningen att i de frågor skall

som handläggas enligt ärendelagen och som angår bostäder skall vardera parten svara för sin rättegångskostnad, om inte annat följer av 18 kap. 6 § rättegångsbalken. Vardera parten skall sålunda för sin

svara kostnad även vid överprövning i hovrätt eller Högsta domstolen. I ärenden angående tillstånd för kommun att överlåta hyresrätt 37 § eller uppgiftsföreläggande 64 § saknas anledning att föreslå särregler. Ärendelagens rättegångskostnadsregler blir i stället tillämpliga på dessa ärenden. Eftersom kommun knappast kan uppträda

en anses som enskild part i ärenden enligt 37 § se härom i prop. 1995/961115 117

s.

och 171 följer av rättegångskostnadsreglema i 32 § ärendelagen att vardera parten står sin kostnad i dessa ärenden. I ärenden enligt 64 § torde i praktiken enskilda hyresgäster inte förekomma part.

som

202 Handläggningen av tvisterna enligt hyreslagen SOU 1999: l 5

I ärenden som angår lokaler bör rättegångsbalkens principer tilllämpas. Parterna i åtskilliga lokalhyresförhållanden är näringsidkare och många gånger är de jämställda. Sådana sociala skyddsaspekter som finns vid bostadshyra, finns inte vid lokalhyra. Den förlorande parten bör sålunda ersätta den vinnande parten för dennes kostnader.

Slutligen bör rättegångsbalkens kostnadsregler tillämpas på de frågor enligt utredningens förslag skall handläggas enligt rätte-

som gångsbalken ersättning för minskat bruksvärde enligt 24 a § och återbetalning av hyra enligt 55 d §.

3.2.8 Särskilt beslut och säkerhetsåtgärd

Utredningens förslag: I ett ärende som rör såväl frågan om förlängning av avtal som villkoren för sådan förlängning upphör möjligheten att meddela särskilt beslut i förlängningsfrågan jfr 13 § nämndlagen.

Särskilt beslut

Ärende handläggs enligt ärendelagen avgörs beslut.

som genom Domstolen saknar möjlighet att över en viss sakfråga i ärendet meddela särskilt beslut.

Genom en lagändring år 1975 öppnades möjlighet för hyresnämnden att i ett ärende som rör såväl fråga om förlängning av avtal, som villkoren för sådan förlängning, meddela särskilt beslut mellanbeslut

-

i förlängningsfrågan. Ett sådant beslut får överklagas särskilt jfr 13 § nämndlagen och prop. 1974:151 s. 146 f..

Bestämmelsen i 13 § nämndlagen kan fylla en funktion om villkorsfrågan kräver omfattande utredning. Enligt vad utredningen har

en mer erfarit är det emellertid mycket ovanligt att så är fallet. Yrkanden om villkorsändring i förlängningstvister avser regelmässigt s.k. korta villkor, t.ex. att avtalet skall förlängas med en månad och med en månads uppsägningstid. Dessa villkorsyrkanden har ett intimt samband med förlängningsfrågan och måste avgöras samtidigt som den frågan. Yrkanden om ändringar av villkoren som kräver någon mer omfattande utredning, t.ex. om högre hyra, är mycket ovanliga och kan i allmänhet inte anses ha något naturligt samband med en talan om att hyresförhållandet skall upphöra. Enligt de hyresnämnder som utredningen har talat med fattas särskilt beslut enligt 13 § nämndlagen ytterst sällan.

SOU 1999: 15 Handläggningen av tvisterna enligt hyreslagen 203

En lagstiftning bör inte tyngas bestämmelser som saknar praktisk

av betydelse. Utredningen anser att det inte finns anledning att ha kvar bestämmelsen att särskilt beslut kan meddelas i förlängnings-

om tvisten. Om en hyresvärd önskar till stånd en villkorsändring utan att den skall prövas i förlängningstvisten får han ansöka om ändring av villkoren enligt 54 § hyreslagen innan han anhängiggör förlängningstvisten.

Säkerhetsåtgärd

Enligt 26 § ärendelagen får domstolen, om det är av synnerlig vikt, för tiden intill dess att ärendet har avgjorts besluta om sådana åtgärder som säkerställer det som ärendet gäller. Enligt förarbetena är det främst åtgärder av den typ som anges i 15 kap. 3 § andra stycket rättegångsbalken kan komma i fråga, dvs. ett förbud vid vite att utöva en

som viss verksamhet eller företa en viss handling eller annat föreläggande vid vite att beakta sökandens anspråk. Det finns även möjligheter att förordna en syssloman eller meddela en föreskrift som är ägnad att på något annat sätt förebygga intrång i sökandens rätt prop. 1995/96: 1 15 s. 115 och Fitger, Lagen om domstolsärenden, 1996 s. 196.

Någon motsvarande bestämmelse finns inte i nämndlagen. Det kan inte uteslutas att det i vissa typer av hyrestvister kan bli aktuellt att meddela beslut om säkerhetsâtgärd enligt det angivna lagnimmet.

1989 års hyreslagskommitté behandlade frågan om eventuella lagstiftningsåtgärder för att förhindra att tvister om ändring av hyra genom förhalning från motparten drar ut så länge i tiden att hyresvärdens likviditet äventyras. Kommittén övervägde införandet av en ordning med interimistiska beslut i hyrestvister SOU 1991:86 s. 152- 156. Denna utredning har i uppdrag att överväga om det finns behov

den aktualiserade lagändringen dir. 1997:97 s. 15 och 21. Utredav ningen kommer i huvudbetänkandet att behandla denna fråga.

3.2.9 beslut

Omprövning av

Utredningens förslag: Bestämmelserna i 34 och 35 ärendelagen

omprövning av beslut skall tillämpas vid handläggning av om hyresärenden.

I 34 § ärendelagen finns bestämmelser om omprövning av beslut. Enligt dessa bestämmelser skall en tingsrätt, när den finner att ett

204 Handläggningen av tvisterna enligt hyreslagen

beslut som den har fattat är uppenbart oriktigt på grund

av nya omständigheter eller av någon annan anledning, ändra beslutet. En förutsättning för omprövning är att det kan ske snabbt och enkelt och utan att det blir till nackdel för någon enskild part. Skyldigheten att ompröva gäller även om beslutet överklagas. Omprövning får dock inte ske om frågan om omprövning kommer först sedan tiden för

upp överklagande av beslutet gått ut.

I 27 och 28 förvaltningslagen 1986:223 finns i det närmaste

en identisk bestämmelse med 34 § ärendelagen. Hyresnämndema är i konstitutionellt hänseende förvaltningsmyndigheter och skall tillämpa förvaltningslagen. I 22 § andra stycket nämndlagen har emellertid uttryckligen angetts att bestämmelserna om omprövning i 27 och 28 förvaltningslagen inte skall tillämpas vid nämnderna.

Undantagsbestämmelsen i 22 § andra stycket nämndlagen infördes vid tillkomsten av den nya förvaltningslagen. En nyheterna i den

av lagen var just reglerna om omprövning. I förarbetena till undantagsbestämmelsen anfördes att hyres- och arrendenämndema är förvaltningsmyndigheter men att nämnderna står domstolarna nära, eftersom åtskilliga regler förfarandet är desamma hos domstolarna. Det

om som anfördes vidare att reglerna om omprövning beslut inte bör göras

av tillämpliga hos nämnderna på grund "dessas domstolsliknande

av karaktär" prop. 1986/86:39 s. 55 f..

Det ursprungliga motivet till att undandra hyresnämndema från förvaltningslagens omprövningsinstitut är inte längre gällande eftersom omprövning, genom införandet av ärendelagen, även kan ske vid domstol. Något bärande skäl talar för att omprövningsreglema inte

som skall tillämpas även på de hyrestvister skall handläggas enligt

som ärendelagen, kan inte anföras. Det föreligger därför inte skäl att undanta de hyresfrågor skall handläggas enligt ärendelagen från

som omprövningsbestämmelsema.

Det får förmodas bli relativt sällsynt förekommande att beslut ändras genom omprövning. Endast i de ärenden där något motpartsförhållande inte föreligger, såsom vid godkännande avstående

av av besittningsskydd, kommer omprövning att bli aktuell.

SOU 1999: l 5 Handläggningen av tvisterna enligt hyreslagen 205

3.2. l 0 Överklagande

Utredningens förslag: Samtliga beslut varigenom ärenden som handläggs enligt ärendelagen avgörs får överklagas till hovrätt. För vissa av ärendena införs i ledet hovrätt-Högsta domstolen regler om fullföljdsförbud med ventil. Beslut i övriga ärenden får överklagas även till Högsta domstolen.

Regler prövningstillstånd införs för samtliga ärenden i ledet

om tingsrätt-hovrätt och gäller i ledet hovrätt-Högsta domstolen.

De hyrestvister som skall handläggas enligt rättegångsbalken följer den balkens överklaganderegler.

3.2.10.l Fullföljdsförbud

Enligt den nuvarande ordningen överklagas hyresnämndens beslut till Svea hovrätt som också är slutinstans.

De flesta beslut som hyresnämnden fattar får överklagas. Beslut angående godkännande förbehåll vid blockuthyming och avstående

av från besittningsskydd 1 § sjätte stycket, 45 § andra stycket 56 § andra

, stycket och 70 § hyreslagen får dock inte överklagas. Likaså får beslut angående tillstånd att överlåta hyresrätt för byte och tillstånd att upplåta lägenhet i andra hand samt uppskov med avflyttning från lokal 35, 40, 59 och 70 hyreslagen inte överklagas. Slutligen får inte heller yttrande hyresnämnden avgett vid medling överklagas 12 a

som § och 23 § andra stycket nämndlagen.

Rätten att överklaga beslut angående tillstånd att överlåta hyresrätt för byte och upplåta lägenhet i andra hand 35 och 40 hyreslagen begränsades år 1973. Dessförinnan kunde en part som inte godtog hyresnämndens beslut klandra beslutet. de viktigaste skälen för

Ett av slopandet av klanderrätten var önskemålet att minska handläggningstiden prop. 1973:23 s. 136-138.

I 1989 års hyreslagskommittés delbetänkande Ny hyreslag SOU 1991:86 föreslogs att hyresnämndema skulle ges möjlighet att tillåta att beslut angående tillstånd till överlåtelse av hyresrätt för byte och tillstånd till andrahandsupplåtelse fick överklagas, nämnden fann

om särskilda skäl att tillåta det därför att det kunde antas vara av vikt för rättstillämpningen att Bostadsdomstolen prövade talan s.k. fullföljdsförbud med ventil. Hyreslagskommittén motiverade förslaget med att ett totalt överklagandeförbud var förenat med olägenheter bl.a. genom att rättskipningen uppdelad på tolv nämnder. Vidare åberopades

var rättssäkerhetsaspekter. Kommittén ville emellertid inte återinföra en

206 Handläggningen av tvisterna enligt hyreslagen SOU 1999: 15

generell överklaganderätt främst på grund av vikten av att berörda ärenden avgjordes snabbt SOU 1991:86 s. 156-159. Hyreslagskommitténs förslag har inte lett till någon lagstiftning; frågan om en ändring av överklagandereglema har i stället fått anstå till dess ifrågavarande utredning utrett frågan i samband med uppdraget att pröva om hyres- och arrendenämndema kan integreras med tingsrätterna prop. 1997/98:46 s. 21.

Regler om förbud att överklaga tingsrättsavgöranden är ovanliga. Dessa gäller främst beslut som fattas under handläggningen ett mål.

av I Hovrättsprocessutredningens betänkande Ett reforrnerat hovrättsförfarande SOU 1995:124 föreslogs emellertid att fullföljdsförbud skulle införas för domar och beslut i dispositiva tvistemål där värdet av tvisteföremålet understiger en tiondel av basbeloppet. Bakgrunden till förslaget var att det inte ansågs rimligt att hovrätten handlägger tvistemål som rör anspråk som väsentligen understiger samhällets kostnader för förfarandet och som typiskt sett har mycket begränsad ekonomisk betydelse för parterna a.a. 282-288. För de s.k. Ö-målen föreslogs

s. att överklagandeförbud skulle införas för av tingsrätt fattade interimistiska beslut i familjemål. Ett skäl för detta förslag att hovrätten,

var som ofta avgör dessa mål på handlingarna, vid sin prövning har sämre förutsättningar att bedöma de aktuella frågorna. Vidare ansågs inte prejudikatbildningen bli lidande eftersom hovrätten kan pröva frågorna i samband med överklagande av domen. Utredningen ansåg däremot inte att interimistiska beslut förekommer i samband med olika

som typer av domstolsärenden skulle vara underkastade överklagandeförbud. I denna del anfördes att hovrätten inte kan ha sämre möjlig-

anses heter än tingsrätten att bedöma dessa frågor eftersom handläggningen i regel är skriftlig både i tingsrätten och hovrätten samt att besluten är

av ingripande karaktär och kan ha relativt stor betydelse för den enskilde a.a. s. 288-191.

Det nuvarande systemet på det hyresrättsliga området med överklagandeförbud i vissa frågor är förenat med betydande olägenheter. Den främsta olägenheten är den risk för splittring i rättspraxis

som uppstår när ansvaret för rättsbildningen är uppdelat på samtliga nämnder. Att det rör sig om mål av masshanteringskaraktär gör inte behovet av en möjlighet till överprövning och till prejudikatbildning mindre framträdande. En bristfällig rättsbildning leder till att rättstillämpningen blir mindre forutsebar och därigenom mindre rättssäker. Den bristfälliga rättsbildningen och de rättssäkerhetsaspekter som alltid kan anläggas då det gäller frågor rätten att överklaga gör

om att utredningen föreslår att det införs rätt att i samtliga ärenden

en överklaga tingsrättens avgörande.

SOU 1999: 15 Handläggningen tvisterna enligt hyreslagen 207

av

I vissa ärenden där besluten är mindre ingripande och en kort handläggningstid är särskilt önskvärd föreslås regler om fullföljdsförbud med ventil i ledet hovrätt-Högsta domstolen se nedan. Vidare måste i detta sammanhang noteras möjligheten att förordna om att beslut får verkställas även om beslutet inte har vunnit laga kraft 55 c § femte stycket och 55 d § tredje stycket hyreslagen, 17 kap. 14 § rättegångsbalken och 31 § ärendelagen.

3.2. 10.2 Prövningstillstånd i hovrätt

För närvarande finns inte krav på prövningstillstånd för de hyresnämndsärenden som får överklagas till Svea hovrätt. Vissa av de hyrestvister handläggs vid tingsrätten är dock underkastade krav

som på prövningstillstånd för att hovrätten skall pröva dem. Detta gäller bl.a. mål angående betalning av hyra, nedsättning av hyra och skadestånd, värdet vad yrkas understiger ett basbelopp.

om av som

Regler om prövningstillstånd finns för närvarande inte bara i dispositiva tvistemål utan även i vissa brottmål och ärenden. Om en tilltalad inte dömts till annan påföljd än böter eller frikänts från ansvar för brott för vilket det inte är föreskrivet svårare straff än fängelse sex månader krävs prövningstillstånd för att hovrätten skall pröva ett överklagande. Krav på prövningstillstånd gäller också beslut som tingsrätten fattar i utsökningsärenden, ärenden om avräkning vid återbetalning av skatter och avgifter, överklagade ärenden betalningsföreläggande och

om handräckning, skuldsaneringsärenden samt felparkeringsärenden.

Grunderna för prövningstillstånd i ledet tingsrätt-hovrätt är i princip desamma i samtliga mål och ärenden. Prövningstillstånd skall sålunda meddelas om det är av vikt för ledning av rättstillämpningen att överklagandet prövas av högre rätt prejudikatdispens, om anledning förekommer till ändring i det slut tingsrätten kommit till ändringsdispens eller om det annars finns synnerliga skäl att pröva överklagandet extraordinär dispens.

Den centrala dispensgrunden är ändringsdispens, dvs. "anledning förekommer till ändring i det slut till vilket tingsrätten kommit" 39 § tredje stycket andra punkten ärendelagen, jfr 49 kap. 14 § andra punkten rättegångsbalken. Vad som därvid avses har behandlats i flera propositioner och i juridisk litteratur. I samband med att reglerna om prövningstillstånd ändrades år 1993 uttalade departementschefen att hovrätten skall bevilja ändringsdispens om det vid en genomgång av bevisfrågoma uppkommer någon tvekan om riktigheten av utgången i tingsrätten, om tingsrättens bedömning i en rättsfråga är tveksam, om det vid en granskning visar sig finnas något som tyder på att det

208 Handläggningen tvisterna enligt hyreslagen SOU 1999: 15

av

överklagade avgörandet kan behöva ändras eller när hovrätten hyser tvivel om tingsrättsavgörandets riktighet prop. 1992/93:2l6 45, 46,

s. 53 och 57. I litteraturen har anförts att även departementschefens

om uttalanden inte har karaktären av motivuttalanden dispensgrundema

ändrades inte måste de antas komma att tillmätas sådan tyngd att de

vinner efterföljd i rättstillämpningen Welamson, Rättegång VI, 3 uppl., 1994 s. 140. I ett avgörande från Högsta domstolen, NJA 1997 s. 520, som gällde ett utsökningsärende, konstaterade Högsta domstolen att hovrätten skall meddela prövningstillstånd "när det framstår som tveksamt, om tingsrättens beslut är rätt i sak".

Ett system med prövningstillstånd innebär i regel att det överklagade avgörandet kommer att överprövas förhållandevis snabbt. Frågan om prövningstillstånd skall meddelas avgörs vid föredragning.

en Någon förhandling hålls inte. Meddelas inte prövningstillstånd står tingsrättens avgörande fast. Handläggningstiden blir därigenom minimal. Skulle däremot prövningstillstånd meddelas kommer målet att fortsätta att handläggas enligt de vanliga reglerna.

I nämndlagen och hyreslagen föreskrivs att hyrestvistema skall handläggas skyndsamt. För vissa ärenden är skyndsam handläggning särskilt viktigt. Minsta dröjsmål ökar risken för medpart i

att t.ex. en en bytestransaktion drar sig bytet. Motsvarande skäl kan anföras

ur beträffande frågorna om tillstånd till andrahandsupplåtelse och avstående från besitmingsskydd. En skyndsam handläggning är viktig också i fråga om uppskov med avflyttning. Om inte ett slutligt avgörande kan erhållas snabbt i sådan tvist riskerar hovrättens

en prövning att bli meningslös. Ett system med prövningstillstånd är sålunda väl förenligt med skyndsamhetskravet.

Den prövning som sker i samband med att frågan om prövningstillstånd avgörs garanterar materiellt riktiga avgöranden. Endast i de fall där det inte finns anledning att betvivla riktigheten i underrättens avgörande skall prövningstillstånd inte meddelas. För de fall handläggningen är rent skriftlig i tingsrätt blir tillståndsprövningen i hovrätten i stort sett densamma som om regler om prövningstillstånd inte hade funnits.

Det finns mot bakgrund av det anförda skäl att införa krav på prövningstillstånd vid överklagande till hovrätt. Samtliga hyrestvister som skall handläggas enligt ärendelagen bör vara underkastade regler om prövningstillstånd. För de hyrestvister skall handläggas enligt

som rättegångsbalken ersättning för minskat bruksvärde enligt 24 § och

a återbetalning av hyra enligt 55 d § bör rättegångsbalkens regler

om prövningstillstånd tillämpas. Det innebär sålunda krav på prövningstillstånd värdet vad yrkas understiger ett basbelopp.

om av som

SOU 1999: 15 Handläggningen tvisterna enligt hyreslagen 209 av

3.2. 10.3 Handläggningen i hovrätten

Svea hovrätt tillämpar vid handläggning av överklagade hyresnämndsbeslut lagen 1994:831 rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt om hovrättslagen. De flesta ärenden hyresnärnnden prövar kommer med utredsom ningens förslag att handläggas enligt ärendelagen. Ärendelagen

reglerar förfarandet i tingsrätt, hovrätt och Högsta domstolen. Svea hovrätt avgör enligt hovrättslagen överklagade hyresmål med tre lagfama domare. Vid handläggning enligt ärendelagen kommer en hovrätten att ha sammansättning tingsrätten bestått av en samma om lagfaren domare eller lagfaren domare och två särskilda av en ledamöter samt fyra lagfama domare om tingsrätten bestått av tre av sådana domare jfr avsnitt 3.2.3.2. Hovrättslagens bestämmelser sammanträde och materiell om om processledning överensstämmer med ärendelagens bestämmelser jfr 4 och 5 hovrättslagen och 12-14 ärendelagen. I 7 § hovrättslagen finns bestämmelse s.k. tilltrosbevisning. en om Hyresnämndens avgörande får inte ändras ett vittne, sakkunnig om en eller part under sanningsförsäkran hörts inför nämnden och en avgörandet även i hovrätten beror av tilltron till den bevisningen utan att beviset tas på nytt i hovrätten. En sådan ändring får dock göras, upp det finns synnerliga skäl för att bevisets värde är ett annat än om hyresnärnnden antagit. Vid överprövning ett tvistemål gäller tilltrosbestämmelser som av har motsvarande innehåll 7 § hovrättslagen 50 kap. 23 § rättesom gångsbalken. Ärendelagen saknar däremot bestämmelser om tilltrosbevisning. I förarbetena till ärendelagen anförs att i litteraturen har förordats att tilltrosparagrafema i rättegångsbalken ges en analogisk tillämpning vid överklagande och att det talar för att man i ärendelagen tar in tilltrosbestämmelser. Vidare anförs att det är relativt sällan som sådana bestämmelser skulle få någon självständig betydelse vid överklagande ett beslut i ett domstolsärende eftersom den muntliga av bevisningen intar relativt undanskymd plats i hanteringen av dessa en ärenden i högre rätt och att det ligger i sakens natur att den grundtanke motiverar tilltrosparagrafema gör sig gällande oavsett dessa. Det som anförs också högre rätt inte annat än i undantagsfall torde ändra att en lägre rätts tilltrosbedömning när det gäller en utsaga av en person en hörts den lägre domstolen utan att själv ha hört den personen. som av Mot den bakgrunden föreslogs inte någon tilltrosparagraf prop. 1995/96:ll5 s. 166 f.. Som framgår tidigare avsnitt har det muntliga inslaget en framav trädande plats i det förfarande utredningen föreslår. Utredningen som

210 Handläggningen tvisterna enligt hyreslagen

av SOU 1999: l 5

förordar också att det skall finnas möjlighet hålla förhör under en att sanningsförsäkran. Vid prövning beslut i överklagade hyresärenden, av liksom vid andra typer ärenden, bör det givetvis inte förekomma av annat än i undantagsfall att högre rätt gör bedömning en en annan av tilltron till en parts eller ett vittnes utsaga, än den den lägre rätten som har gjort, utan att ha hört parten eller vittnet. Det är angeläget det att inte råder någon tvekan om denna grundläggande princip. Utredningen förordar mot denna bakgrund att det införs särskild bestämmelse en om tilltrosbevisning, som har motsvarande innehåll bestämmelsen i 7 som

§ hovrättslagen.

Vilka rättegångskostnadsregler skall tillämpas vid handsom en läggning i hovrätt har behandlats tidigare 3.2.7. Frågan i

avsnitt om

vilken utsträckning hovrättens avgöranden vinner rättskraft som tas upp i ett kommande avsnitt avsnitt 3.2.1 De regler som i övrigt styr Svea hovrätts handläggning överklaav gade hyresmål överensstämmer i mycket utsträckning med stor reglerna i ärendelagen. Det finns inte skäl att avvika från ärendelagens regler i något ytterligare avseende. Detta medför också hovrättsatt lagen bör avskaffas. För de hyrestvister skall handläggas enligt rättegångsbalken som föreslås inte några särregler.

3.2. 10.4 Överklagande till Högsta domstolen

Möjligheten att överklaga hovrättsavgöranden till Högsta domstolen har begränsats på olika sätt. Vissa avgöranden får inte överklagas. I några fall har regler om överklagandeförbud försetts med s.k. ventil, en vilket innebär att hovrätten kan medge att fâr överklaga dom en part en eller ett beslut, som annars inte får överklagas. För i princip samtliga mål och ärenden som får överklagas till Högsta domstolen finns dessutom regler om prövningstillstånd. Prövningstillstånd skall meddelas om det är av vikt för ledning rättstillämpningen att talan prövas av av Högsta domstolen prejudikatdispens eller det finns synnerliga om skäl till sådan prövning, såsom att grund för resning eller domvilla förekommit eller att målets respektive ärendets utgång i hovrätten beror på grovt förbiseende eller grovt misstag extraordinär dispens. Skäl för ändring ändringsdispens utgör inte grund för bevilja att prövningstillstånd. För hyrestvistemas del, liksom för tvister på andra rättsområden, är det angeläget att det finns en högsta instans kan rättsbildande. som vara En högsta instans får auktoritet och överblick över rättsområdet en som är betydelsefull. Behovet prejudikatbildning gör det enligt utredav att

Handläggningen tvisterna enligt hyreslagen 211 av

ningens uppfattning inte finns skäl att för någon hyrestvist införa ett absolut överklagandeförbud till Högsta domstolen. Att det i vissa fall sig ärenden masshanteringskaraktär gör inte prejudikatrör om av behovet mindre framträdande, tvärtom. Inte heller snarare skyndsamhetskravet kan sådan vikt att det kan motivera anses vara av ett absolut överklagandeförbud. Frågan är i stället regler överklagandeförbud med s.k. ventil om om skall införas för någon hyrestvist. Regler överklagandeförbud med om ventil infördes första gången den l juli 1989 SFS l989z352-355 och l988/89z78. De regler då infördes innebar att hovrätten kan prop. som lämna tillstånd till överklagande dom eller ett beslut, som annars av en får överklagas. Hovrätten skall lämna sådant tillstånd det föreinte om ligger särskilda skäl att låta Högsta domstolen ta ställning till frågan prejudikatdispens. Ett tillstånd till överklagande innebär inte att om Högsta domstolen automatiskt målet eller ärendet till prövning tar upp domstolen måste först ta ställning till prövningstillstånd skall utan om beviljas. Om hovrätten finner att målet eller ärendet saknar värde från prejudikatsynpunkt lämnas inte tillstånd till överklagande. Målet eller ärendet i de fallen slutligt avgjorda hovrättens dom eller anses genom beslut. Genom förfarandet finns möjlighet till prejudikatbildning samtidigt snabbheten i förfarandet bibehålls. som För vissa hyrestvister motiverar just skyndsamhetskravet en begränsning möjligheten att överklaga hovrättens avgöranden. av Utredningen föreslår regler överklagandeförbud med ventil att om införs för ärenden angående tillstånd till överlåtelse av hyresrätt för lägenhet i andra hand 40 §. Även frågan byte 35 § och upplåtelse av godkännande avstående från besittningsskydd till bostad eller om av lokal 45 § andra stycket och 56 § andra stycket och uppskov med avflyttning från lokal 59 § bör med hänsyn till behovet av skyndsam handläggning omfattas regler fullföljdsförbud med ventil. av om För de hyresärenden skall prövas Högsta domstolen enligt som av ärendelagen föreslås särbestämmelse tilltrosbevisning motsvaen om rande 55 kap. 14 § rättegångsbalken.

3.2.1 1 Rättskraft

Utredningens förslag: De ärenden handläggs enligt ärendelagen som skall vinna rättskraft i utsträckning de har gjort vid samma som hyresnämnden.

212 Handläggningen tvisterna enligt hyreslagen SOU 1999: l

av 5

I såväl nämndlagen 22 § hovrättslagen 8 § finns bestämmelser

som om att vissa beslut vinner rättskraft.

I ärendelagen berörs inte i vad mån ett beslut vinner rättskraft jfr prop. 1995/96:ll5 100. Särskilda regler rättskraft bör därför

s. om införas för de ärenden skall handläggas enligt ärendelagen. Dessa

som regler bör ha samma innehåll de nuvarande reglerna i nämndlagen

som och hovrättslagen.

De tvister som handläggs enligt rättegångsbalken omfattas

av rättegångsbalkens bestämmelser rättskraft.

om

4 Förfarandet vid uppsägning av ett

lokalhyresavtal

4.1 till den nuvarande

Bakgrunden utformningen av besittningsskyddet vid

lokalhyra

Hyreslagen ingick från början som 3 kap. i lagen 1907:36 om nyttjanderätt till fast egendom. Bestämmelserna i den lagen var med några få undantag dispositiva. Bestämmelser besittningsskydd för bostäder och lokaler införom des år 1939 SOU 1938:22, 1939:166. Besittningsskyddet prop. utformades för såväl bostäder lokaler som ett s.k. indirekt besittsom ningsskydd, dvs. hyresgästens intresse att behålla det egna hemmet av eller lokalen tillgodosågs genom rätt till ersättning, om hyresvärdens uppsägning var otillräckligt grundad. Förhållandena under andra världskriget medförde en avsevärd varuoch bostadsbrist. statsmakterna tvingades till en aktiv prisregleringspolitik. År 1942 infördes därför lagen 1942:429 hyresreglering. om Hyresregleringslagen innehöll bestämmelser om hyreskontroll och om s.k. direkt besittningsskydd, dvs. hyresgästen fick rätt till förlängning hyresförhållandet avtalet sades upp. Lagen gjorde inte någon av om principiell skillnad mellan bostäder och lokaler. Under mitten 1950-talet inleddes en avveckling av hyresregleav ringen. Två kommittéer tillkallades för att lämna förslag till hur en avveckling skulle genomföras. År 1968 lade regeringen fram proposition prop. 1968:91 med förslag till revision hyreslagstiftningen. Lagförslaget innehöll regler en av ett direkt besittningsskydd för bostadshyresgäster och ett indirekt om skydd för lokalhyresgäster. Riksdagen godtog regeringens förslag. De bestämmelserna trädde i kraft den 1 januari 1969 3 LU 1968:50, nya rskr 286, SFS 1968:346.

214 Förfarandet vid uppsägning ett lokalhyresavtal SOU 1999: 15 av

19 72 års lagändringar

De regler som trädde i kraft den 1januari 1969 innebar för lokalhyresavtalens del att en uppsägning medförde i den mån parterna inte kom överens om att förlänga avtalet att hyresförhållandet upphörde. Om hyresvärden saknade befogad anledning till att vägra förlängning av hyresförhållandet, blev hyresvärden skyldig att ersätta hyresgästen dennes förlust på grund hyresförhållandets upplösning. Tvist angåav ende sådan ersättning skulle prövas domstol. I vissa situationer av förelåg dock inte någon ersättningsskyldighet. För att ersättningsskyldighet skulle föreligga gällde vissa formella förutsättningar. Hyresgästen skulle inom tre veckor från uppsägningen meddela hyresvärden han önskade behålla lägenheten. Gjorde han om inte det förföll hans rätt till ersättning. Därefter skulle hyresvärden inom tre veckor från hyresgästens meddelande underrätta denne de om villkor han ställde upp för fortsatt upplåtelse eller orsaken till att om han vägrade förlängning. Försummade hyresvärden detta blev han ersättningsskyldig. I ett lagstiftningsärende år 1972 prop. 1972:70 föreslog regeringen att hyresvärden redan i samband med uppsägningen skulle underrätta hyresgästen om de villkor han krävde för att förlänga hyresförhållandet eller om orsaken till att han vägrade medge förlängning. Uppsägningen skulle dessutom innehålla uppgift att hyresgästen skyldig om var - om hyresgästen fordrade ersättning för att flytta att inom två månader från uppsägningen hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling. Vidare föreslogs att uppsägning inte hade det angivna inneen som hållet skulle utan verkan samt att hyresgästens rätt till ersättning vara förföll om han inte inom nämnd frist hänsköt tvist till hyresnämnd nyss för medling. Regeringens förslag godtogs riksdagen och de bestämmelav nya serna började att gälla den 1juli 1972 SFS 1972:252.

1974 års lagändring

Den 1 januari 1974 infördes en bestämmelse lokalhyresgästen som gav rätt att med bibehållet indirekt besittningsskydd säga ett avtal och upp kräva villkorsändring prop. 1973:23, SFS 1973:187.

19 79 års lagändrin gar

År 1975 fick Hyresrättsutredningen i uppdrag att göra en översyn av reglerna om lokalhyra. På grundval Hyresrättsutredningens betänav

F örfarandet vid uppsägning ett lokalhyresavtal 215 av

kande Hyresrätt 2 Lokalhyra SOU 1978:8 ändrades reglerna prop 1978/79:89, bet. CU 1978/79:32, SFS 1979:252. Således infördes bestämmelser förlikning inte ingås vid medlingen skall om att om nämnden på parts begäran yttrande marknadshyra eller vid avge om uppsägning för rivning eller ombyggnad anvisad ersättningslokal - om är godtagbar. Nämndens yttrande samtidigt presumtionsverkan i gavs efterföljande ersättningstvist i domstol. Vidare infördes bestämmelen att anbud eller avtal hyresvärden inte har informerat om ser om som vid medlingen endast får beaktas i ersättningstvist om det föreligger en synnerliga skäl.

1988 års lagändringar

Under 1984 tillkallades kommitté, antog namnet Lokalen ny som hyreskommittén, för att göra utvärdering reglerna lokalen ny av om hyra. På grundval kommitténs betänkande Skäliga lokalhyror och av trygghet i besittningen SOU 1987:47 gjordes rad ändringar i en hyreslagen prop. l987/88:146, SFS 1988:927. Syftet med ändringatt stärka lokalhyresgästens ställning och att göra honom mer arna var jämställd med hyresvärden vid förhandling och medling i samband med uppsägning ett avtal. Bl.a. ändrades metoden för hur skälig av hyra skulle fastställas. Vidare infördes bestämmelse att, i de fall en om då hyresgästen har avtalet för villkorsändring, hyresvärden sagt upp inte får vägra förlängning eller kräva för hyresgästen oformånligare villkor än följer det uppsagda avtalet. Det infördes också en som av bestämmelse viss minimiersättning. om en

4.2 Gällande rätt

4.2.1 Översikt över nuvarande regler

Besittningsskyddets innebörd

I 56 § hyreslagen att reglerna i 57-60 besittningsskydd anges om gäller för upplåtelser lokaler inte hyresförhållandet upphör innan av om det längre än nio månader i följd, hyresrätten är förverkad eller varat säkerhet enligt 28 § hyreslagen inte ställs. Vidare att reglerna ny anges besittningsskydd inte heller gäller parterna i särskilt om om en upprättad handling kommit överens villkor som strider mot om bestämmelserna i 57-60 §§.

2 l 6 F örfarandet vid uppsägning ett lokalhyresavtal av

Besittningsskyddets innebörd framgår 57 § hyreslagen. Utgångsav punkten är att ett hyresavtal skall förlängas. Hyresvärden blir ersättningsskyldig om han efter uppsägning vägrar att förlänga avtalet eller om han vidtar åtgärder jämförliga med vägran, såsom han kräver att oskälig hyra eller uppställer villkor strider god sed i hyresförsom mot hållandet eller annars är oskäligt. Hyresvärden blir dock inte ersättningsskyldig i vissa särskilt angivna fall, då besittningsskyddet bryts.

Besittningss/gøddet bryts

I 57 § hyreslagen anges de fall då hyresgästens besittningsskydd bryts. Det är därvid fråga fem olika situationer. Om hyresgästen har om åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad det inte skäligen kan fordatt ras att hyresvärden förlänger avtalet bryts besittningsskyddet. Hy-

resvärden blir då inte ersättningsskyldig. Samma sak gäller huset om skall rivas eller genomgå större ombyggnad och hyresvärden anvisar en annan lokal är godtagbar för hyresgästen eller hyresavtalet som om innehåller villkor att hyresförhållandet skall upphöra på grund om av rivning eller ombyggnad. Ersättningsskyldighet föreligger inte heller om hyresvärden i annat fall har befogad anledning upplösa hyresatt förhållandet. Slutligen föreligger inte ersättningsskyldighet de villom kor som hyresvärden kräver för att förlänga hyresförhållandet skäär liga och överensstämmer med god sed på hyresmarknaden.

I 57 a § hyreslagen definieras skälig hyra. Vidare hur skälig anges hyra skall bestämmas. Enligt bestämmelsen skall krävd hyra inte en anses skälig om den överstiger den hyra lokalen vid hyrestidens som utgång kan antas betinga på öppna marknaden. När marknadshyran bestäms skall främst hyran för närmast jämförliga lokaler på orten beaktas.

Ersättningen

Om inte någon av de besittningsbrytande grunderna enligt 57 § hyreslagen föreligger har hyresgästen rätt till ersättning hyresförom hållandet upphör. Ersättningsreglema återfinns i 58 b §

hyreslagen.

En hyresgäst har enligt 58 b § hyreslagen rätt till minimiersätten ning motsvarande årshyra enligt det uppsagda avtalet, dock högst en fyra basbelopp. Är förlusten skall hyresvärden större i skälig omfattning ersätta denna.

F örfarandet vid uppsägning av ett lokalhyresavtal 217

F örfarandet

Om en part i ett lokalhyresförhållande vill få avtalet att upphöra eller till stånd ändring villkoren i avtalet måste parten träffa överens-

en av kommelse med motparten eller säga upp avtalet. I 58 och 58 a hyreslagen finns närmare bestämmelser om vilket innehåll som en uppsägning skall ha.

Om hyresvärd har sagt upp avtalet och överenskommelse inte

en träffas måste hyresgästen, för att ha kvar sin ersättningsrätt, inom två månader från uppsägningen hänskjuta tvisten till hyresnämnd för medling.

Har avtalet sagts upp av hyresgästen för ändring av villkoren måste hyresgästen också, överenskommelse inte träffas, inom två måna-

om der från uppsägningen hänskjuta tvist till hyresnämnd för medling. Om hyresgästen inte ansöker medling eller före hyrestidens utgång

om återkallar ansökan är hans uppsägning utan verkan. Hyresgästen kan sålunda förta verkan av sin egen uppsägning.

Ansökan medling är obligatorisk i de angivna fallen i den

om bemärkelsen att den utgör en förutsättning för hyresgästens rätt till ersättning. Ansökan om medling utgör också, som nämnts, en förutsättning för att hyresgästens uppsägning för villkorsändring inte skall

utan verkan. Vid medlingen skall nämnden klarlägga tvistefråanses gorna och försöka att förlika parterna. Enligt 12 a § nämndlagen skall nämnden dessutom, om hyresvärden eller hyresgästen begär det, yttra sig marknadshyran för lokalen eller om ersättningslokal som har

om anvisats av hyresvärden är godtagbar.

Tvist om ersättning enligt 58 b § hyreslagen prövas av allmän domstol. I sådan tvist får hyresnämnds yttrande enligt 12 a § nämnd-

en lagen frångås endast det är uppenbart, när yttrandet avser mark-

om nadshyra, att denna är påtagligt högre eller lägre än hyresnämnden angett eller, när yttrandet avser anvisad lokal, att hyresnämndens bedömning inte varit riktig. Hyresnämndens yttrande har därmed getts en presumtionsverkan i ersättningstvisten.

4.2.2 Hyresvärdens uppsägning

Enligt 58 § hyreslagen skall hyresvärden i uppsägningen underrätta hyresgästen dels de villkor han kräver för att förlänga hyresför-

om hållandet eller om orsaken till att han vägrar medge förlängning, dels att hyresgästen måste inom två månader från uppsägningen hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling, han inte går med på att flytta

om utan att ersättning. En uppsägning skall delges hyresgästen. Av 8 §

218 F örfarandet vid uppsägning ett lokalhyresavtal SOU 1999: 15

av

andra och tredje styckena hyreslagen följer att det förenklade delgivningsförfarandet normalt gäller för uppsägning bostadshy-

som av resavtal, där uppsägningen anses delgiven dag den sänts i

samma som rekommenderat brev, inte får tillämpas vid uppsägning lokal-

av hyresavtal.

Om en uppsägning inte har det innehåll angetts är

som ovan uppsägningen utan verkan.

I Högsta domstolens avgörande NJA 1992 s. 829 prövades frågan om en hyresgäst kunde avstå från att göra ogiltighet gällande på grund av att en uppsägning inte uppfyllde formkraven i 58 § hyreslagen och flytta när hyrestiden löpte ut. Högsta domstolen konstaterade att formkravet hade föreskrivits uteslutande i hyresgästens intresse och att hyresgästen därför kunde avstå från att göra ogiltighet gällande.

En hyresgäst som inte vill lämna en lägenhet utan att få ersättning måste hänskjuta tvisten till hyresnämnd inom den angivna tiden. Om han inte gör det förfaller hans rätt till ersättning. Av allmänna regler följer att parterna i uppkommen tvist också kan avtala att med-

en om lingen inte skall utgöra en förutsättning för ersättningsskyldighet, jfr prop. 1972:70 s. 19.

Innan medlingen har avslutats får hyresvärden för förlängning

av hyresförhållandet inte kräva högre hyra eller något annat villkor är

som oförmånligare för hyresgästen än vad han har angett i uppsägningen. Om han gör det och avtalet inte förlängs har hyresgästen rätt till ersättning 58 § fjärde stycket hyreslagen.

Lokalhyreskommittén föreslog att hyresvärden i stället för hyresgästen skulle ansöka om medling och om han inte gjorde det hans

var uppsägning utan verkan. Enligt kommittén skulle sådan ordning

en leda till färre medlingsärenden. Vidare skulle den medföra att hyresvärden kunde sända sin uppsägning i rekommenderat brev SOU 1987:47. Förslaget utsattes för allvarlig kritik av remissinstansema. Regeringen ansåg inte att det fanns skäl att ändra reglerna prop. 1987/88:l46 s. 23-24.

4.2.3 för

Hyresgästens uppsägning villkorsändring

Om en hyresgäst vill säga ett hyresavtal för ändring hyresvill-

upp av koren skall han enligt 58 a § hyreslagen i uppsägningen underrätta hyresvärden om den ändring i de avtalade villkoren han begär. Om

som överenskommelse inte träffas mellan parterna, skall hyresgästen inom två månader från uppsägningen hänskjuta tvisten till nämnd för medling. Av 8 § tredje och fjärde styckena hyreslagen framgår

att en uppsägning fár sändas i rekommenderat brev. Uppsägningen då har

anses

SOU 1999: 15 F örfarandet vid uppsägning av ett lokalhyresavtal 219

skett när den avlämnats för postbefordran under den söktes vanliga adress.

Om hyresgästen inte ansöker om medling eller före hyrestidens utgång återkallar sin ansökan om medling, är uppsägningen enligt 58 a § andra stycket hyreslagen utan verkan. Avtalet anses då förlängt på oförändrade villkor jfr NJA 1998 s. 430. En uppsägning för villkorsändring är också utan verkan hyresgästen inte angett den ändring i

om de avtalade villkoren han begär.

som

En hyresgäst kan, liksom hyresvärd, säga upp ett avtal för

en avflyttning. Hyresgästens uppsägning för avflyttning är inte särskilt reglerad. En sådan uppsägning har därför andra rättsverkningar än en uppsägning för villkorsändring. Bl.a. kan hyresgästen inte förta verkan

den. Eftersom uppsägningama har olika rättsverkningar kan en av hyresgäst till grund för en uppsägning inte åberopa både villkorsändring och avflyttning, vare sig han åberopar dessa grunder i förening eller alternativt jfr NJA 1998 s. 426.

Om det i uppsägningen inte angetts att den avser ändring av villkoren kan den tolkas som en uppsägning för avflyttning jfr NJA 1989 s. 505.

Vid hyresgästens uppsägning för villkorsändring gäller, liksom vid hyresvärdens motsvarande uppsägning, att hyresvärden innan medlingen har avslutats inte får vägra förlängning hyresförhållandet

av eller kräva högre hyra eller något annat villkor som är oförmånligare för hyresgästen än vad som följer av det uppsagda avtalet. Om han gör det och förlängning inte kommer till stånd blir han ersättningsskyldig.

4.2.4 Medlingsförfarandet i hyresnärrmd

Innan lokalhyresgäst får väcka talan i tingsrätt om ersättning på

en grund obefogad uppsägning, skall hyresgästen ha ansökt om med-

av ling hos hyresnämnden. Enligt 12 § nämndlagen skall hyresnämnden klarlägga tvistefrågoma och söka förlika parterna. Kan parterna inte förlikas efter förslag någondera parten, skall hyresnämnden lägga

av fram förslag till förlikning, om det inte är uppenbart att förutsättningar för överenskommelse saknas. Som tidigare nämnts infördes år 1979

en regler att hyresnämnden, någon parterna begär det, skall

om om av avge yttrande om lokalens marknadshyra eller i fall då uppsägningen

är föranledd rivning eller ombyggnad om en lokal som har anvi-

av sats av hyresvärden är godtagbar. I fråga om marknadshyran är avsikten med yttrandet att tvinga fram en bättre utredning och att ge parterna ledning vid deras bedömning av vilka medgivanden som bör göras för att hyresförhållandet förlängt prop. 1978/79:89 s. 11. När det gäller

220 F örfarandet vid uppsägning av ett lokalhyresavtal SOU 1999: 15

frågan om en ersättningslokal är godtagbar eller inte, är det främst praktiska skäl som motiverar yttrande från hyresnämnden. Den uppsagda lokalen kan t.ex. ha rivits eller byggts om vid tiden för tingsrättens prövning. Vidare kan den anvisade ersättningslokalen ha ändrats eller vara svårtillgänglig för besiktning av tingsrätten. En besiktning av hyresnämnden utgör i sådana fall det bästa bevismedlet SOU 1978:8 s. 86 och prop. 1978/79:89 s. 18. Hyresnämndens yttrande har presumtionsverkan efterföljande i en ersättningstvist i tingsrätten. Enligt 57 a § andra stycket hyreslagen får i en sådan tvist ett yttrande nämligen frångås endast det visas eller om annars är uppenbart att marknadshyran är påtagligt högre eller lägre än hyresnämnden angett eller hyresnämndens bedömning anvisad av en ersättningslokal inte varit riktig. Ett yttrande har i övrigt inte några rättsverlcningar. För att förhindra att hyresvärden i samband med yttrande markom nadshyran spekulerar i hyresgästens bristande kunskap om den hyra som någon annan kan ha förklarat sig villig att betala för lokalen, infördes år 1979 preklusionsregel i 57 § tredje stycket hyreslagen. en a Enligt denna får när hyresnämnden avgett yttrande marknadshyran, om sådana omständigheter som inte lagts fram under medlingen beaktas i en ersättningstvist endast om det föreligger synnerliga skäl. Anbud, avtal eller annat material som inte har lagts fram under medlingen får därför beaktas i ersättningstvist endast det föreligger synnerliga en om skäl. En värdering av en lokals marknadshyra skall, tidigare nämnts, som grundas på omständigheter i princip är tillgängliga redan före som hyresförhållandets upplösning. Värderingen skall dock tiden för avse hyrestidens utgång. Eftersom yttrande kan före denna tidpunkt avges kan det under mellantiden inträffa förändringar i det framlagda jämförelsematerialet. Sådana förändringar får emellertid åberopas i en ersättningstvist prop. 1987/88:146 s. 31. Kommer parterna inte överens om en förlängning avtalet, måste av hyresgästen flytta. Förhandlingar mellan parterna avslutade i anses som och med att hyresnämnden avskriver medlingsärendet från vidare handläggning. Har nämnden avgett yttrande marknadshyran, skall om parterna dock, enligt 21 a § nämndlagen, innan ärendet avskrivs, beredas tillfälle att hos nämnden anmäla de antar den hyra angetts i om som yttrandet.

SOU 1999: 15 F örfarandet vid uppsägning ett lokalhyresavtal 221

av

4.2.5 Uppskov med avflyttning

Om hyresförhållandet skall upphöra på grund av hyresvärdens uppsägning eller hyresgästens uppsägning för villkorsändring, får hyresnämnden enligt 59 § första stycket hyreslagen på begäran av hyresvärden eller hyresgästen medge uppskov med avflyttning under skälig tid, dock högst två år från hyrestidens utgång. Uppskov kan meddelas när hyresgästen är i behov av anstånd med avflyttning för att kunna avveckla sin verksamhet i den förhyrda lokalen. Också hyresvärden kan vara i behov av uppskov för att inte gå miste hyresintäkt.

om

Ansökan om uppskov med avflyttning måste göras före hyrestidens utgång. Så länge som uppskovsfrågan handläggs vid hyresnämnden har hyresgästen kvar i lokalen jfr SOU 1981:77 375.

rätt att vara s.

Om uppskov medges skall hyresnämnden enligt 59 § andra stycket hyreslagen fastställa skäliga hyresvillkor för tiden från det att hyresavtalet upphört till dess att hyresgästen skall flytta.

Enligt 22 § nämndlagen äger ett beslut varigenom en ansökan om uppskov enligt 59 § hyreslagen bifalls rättskraft. Av Högsta domstolens avgöranden NJA 1980 s. 203 och NJA 1986 187 framgår att

s. giltigheten av den uppsägning som utgör anledning till hyresgästens ansökan hos hyresnämnden om uppskov, omfattas rättskraften i

av hyresnämndens beslut. En hyresgäst beviljats uppskov kan

som sålunda inte senare i en avhysningsmål vid tingsrätt invända att han inte blivit uppsagd eller att uppsägningen ogiltig jfr även RH

var 1997:75.

4.2.6 Ersättningstvist

Tingsrätten prövar frågan om hyresvärdens ersättningsskyldighet enligt 57 58 § fjärde stycket och 58 a § tredje stycket hyreslagen.

Tvist om ersättningsskyldigheten i ett lokalhyresmål följer rättegångsbalkens regler för dispositiva tvistemål. Det innebär bl.a. att domstolen grundar sitt avgörande på det underlag parterna lägger

som fram. Vidare innebär det att parterna disponerar över tvisten och t.ex. kan ingå förlikning med varandra.

Tingsrättens prövning av ersättningsfrågan styrs inte enbart

av reglema i rättegångsbalken. För att hyresgästen skall kunna få ersättning enligt 57 § hyreslagen krävs, dels att han har hänskjutit tvisten till hyresnämnden för medling inom två månader från uppsägningen, dels att talan väcks inom två år från det att hyresgästen lämnade lägenheten 58 § andra stycket och 61 § hyreslagen.

222 F örfarandet vid uppsägning ett lokalhyresavtál SOU 1999: l 5

av

Som grund för prövningen i ersättningsprocessen skall som regel läggas den ståndpunkt som hyresvärden slutligen intagit vid förhandlingama inför hyresnämnden. Enligt 3 § förordningen 1975:529 om protokollföring vid arrendenämnd och hyresnämnd skall parter-

m.m.

slutliga ståndpunkt vid medlingen antecknas i protokollet prop. nas 1978/79 s. 25.

Enligt 57 a § andra stycket hyreslagen får, om hyresnämnden avgett yttrande, detta frångås endast om det är uppenbart, när yttrandet avser marknadshyran, att denna är påtagligt högre eller lägre än hyresnämnden angett eller, när yttrandet avser anvisad lokal, att hyresnämndens bedömning inte varit riktig. I samma paragraf anges också att om hyresnämnden avgett yttrande om marknadshyra, får utredning som inte har lagts fram under medlingen beaktas i ersättningstvisten endast

det finns synnerliga skäl. Har hyresvärden vid tiden för nämndens om yttrande fått ett anbud eller träffat hyresavtal för lokalen utan att han under medlingen informerat det, får anbudet eller avtalet sålunda i

om regel inte åberopas i ersättningstvisten.

4.2.7 Synpunkter på nuvarande regler m.m.

Utredningen hyresnämnder hyresnämndema i Stockholm,

har låtit sex Göteborg, Malmö, Jönköping, Örebro och Sundsvall och sju organisationer Sveriges Fastighetsägareförbund, Stockholms Fastighetsägareförening, Göteborgs Fastighetsägareförening, SABO, Svensk Handel, Sveriges Hotell- och Restaurangföretagare samt Hyresgäster-

Riksförbund besvara enkäter med frågor angående bl.a. hur nämnnas derna handlägger medlingsärendena och hur nämnderna och parterna uppfattar det nuvarande systemet enkätema har tagits in som bilaga 6. Utredningen har även i samband med besök vid hyresnämndema i Stockholm och Göteborg ställt frågor förfarandet.

om

4.2.7.1 Hyresnämndernas svar och synpunkter

Hur nämnderna handlägger medlingsärendena

Hyresnämnden i Stockholm, handlägger nästan hälften av landets

som samtliga medlingsärenden, har uppgett i huvudsak följande. De flesta uppsägningar lokaler sker till den l oktober. Inom två månader från

av delgivningen uppsägningen skall hyresgästen in medlingsansö-

av ge kan. Rotlama infordrar erforderliga kompletteringar och handlingarna sänds till motparten för kännedom eller yttrande beroende på ansökningamas innehåll. Under tiden fram till maj-juni "ligger ärendena till

SOU 1999: 15 Förfarandet vid uppsägning ett lokalhyresavtal 223

av

sig". Vissa ärenden vilandeförklaras på parternas begäran eftersom de vill förhandla själva. Vissa ordförande sätter ut förberedande

sammanträden s.k. ordförandesammanträden i maj och juni och kvarvarande

- ärenden sätts ut till sammanträde med ledamöter i augusti-september. Cirka 80-90 procent ärendena sätts ut till förhandling. En stor andel

av av dessa återkallas före sammanträdesdagen. Uppskattningsvis 20-30 procent av ärendena handläggs vid sammanträde.

Hyresnämnden i Göteborg har uppgett i huvudsak följande. Den bereder normalt parterna tillfälle till enskilda förhandlingar och bestämmer en bevakningsdag för ärendet. Meddelar parterna vid bevakningstidens utgång att de önskar fortsätta att förhandla enskilt sätts ärendet på ny bevakning. Hör parterna inte av sig före bevakningstidens utgång tar nämnden telefonkontakt med parterna. Önskar parterna fortsätta de enskilda förhandlingarna bestäms

en ny bevakningstid. I annat fall kallas parterna till ett ordförandesammanträde inför nämnden. Liksom vid förberedelse i tvistemål inleds sammanträdet med att parterna får ange sina yrkanden och grunderna för dessa. Vidare får parterna ange den utredning de avser att åberopa. Efter det att parterna redogjort för sina positioner förs förlikningssamtal med parterna. På grundval av intrycken från förlilmingssamtalen lägger nämnden fram ett förslag till överenskommelse. Den övervägande delen av ärendena förliks vid ordförandesammanträdet. Om ordföranden inte lyckas förlika parterna avskrivs ärendet om inte någon parterna begär presumtionsyttrande

av eller yrkar uppskov med avflyttning. Om så sker sätts ärendet ut till ett sammanträde med ledamöter.

Yttrandenas betydelse för parterna

Samtliga nämnder som avgett något yttrande har uppgett att de bedömer att yttrandena har haft stor betydelse för parternas handlande. Hyresnämndema i Stockholm, Göteborg och Malmö har uppgett att parterna i mycket stor utsträckning har förlikts på den i yttrandena angivna hyresnivån.

Övriga synpunkter på systemet med obligatorisk medling och yttrande

Samtliga tillfrågade nämnder anser att det nuvarande systemet med medling och yttrande fungerar på ett bra sätt. De flesta nämnderna anser också att ett slopande av medlingsförfarandet skulle försvaga lokalhyresgästens besittningsskydd.

224 Förfarandet vid uppsägning av ett lokalhyresavtal SOU 1999: 15

Hyresnämnden i Sundsvall har anfört följande. Parterna får i en hel del ärenden där sammanträde inte hålls genom telefonsamtal upplysningar om gällande regler, som de har nytta av i sina överläggningar med motparten. Systemet med medling och den handläggning som sker vid nämnden leder därför till att en hel del problem "fångas in". Det kan gälla formellt felaktiga uppsägningar, icke godtagbara anledningar för avflyttning och krav på omedelbar avflyttning vid hyrestidens utgång trots att det föreligger skäl för uppskov med avflyttning.

Flera av nämnderna har framhållit att den nuvarande ordningen förhindrar onödiga och samhällsekonomiskt dyra tvister inför domstol och erbjuder förutsättningar för stabila och varaktiga hyresförhållanden. Hyresnämnden i Göteborg har därvid anfört följande. När hyresavtalet har upphört är den ekonomiska skadan ett faktum. Det är därför av stor vikt att parterna dessförinnan ges möjlighet att träffas och att de under ledning någon sakkunnig får diskutera frågan om förlängning av

av avtalet medan hyresförhållandet ännu består. En tvist vid allmän domstol torde endast kunna aktualiseras om förlängning inte har kommit till stånd och efter att hyresavtalet löpt ut. Eftersom hyresavtalet om

frågan inte gäller uppskov måste ha upphört när parterna träffas i

tingsrätten finns det följaktligen inte någon möjlighet att komma överens om nya villkor. Hyresvärden har inte heller möjlighet att ändra sitt hyreskrav för att bli fri från ersättningsskyldighet.

Hyresnämnden i Stockholm har anfört bl.a. följande. Obligatorisk medling kan, i ljuset av att andelen medlingsärenden, där hyresnämnden aktivt förliker parterna är ringa, synas vara en byråkratisk ordning och en överarbetning av en ärendekategori, men parterna är väl inkörda på systemet liksom hyresnämnden och det fungerar väl. Ett alternativ kan vara att ändra gällande lagstiftning så att det är uppsägande part som har att inge ansökan om medling när förlikningsförhandlingama inte längre leder någonstans och reell tvist föreligger mellan parterna. Ett annat alternativ skulle kunna vara att branschorganisationema åtar sig att hantera hela medlingsförfarandet och att tvister får föras inför domstol, men då ställs den oorganiserade parten utanför systemet.

4.2.7.2 Organisationemas synpunkter

Hur parterna när de vill få till stånd villkorsändring

agerar en Sveriges Fastighetsägareförbund har uppgett att de uppmanar sina medlemmar att vara ute i god tid och först förhandla med motparten. Stockholms Fastighetsägareförening har uppgett att det torde utgöra god sed i hyresförhållande att före hyrestidens utgång tillställa hyres-

SOU 1999: 15 Förfarandet vid uppsägning av ett lokalhyresavtal 225

gästen ett kontraktsförslag. Svensk Handel har bekräftat att hyresvärdama brukar framställa både muntliga och skriftliga propåer om att de önskar förändra villkoren i gällande kontrakt.

Leder förhandlingarna inte till resultat sägs avtalen upp. Göteborgs Fastighetsägareförening har uppgett att uppsägningen får ses som en säkerhetsåtgärd vid risk av att rättsförlust annars kan uppkomma.

Sedan uppsägning har skett brukar enligt Svensk Handel det vara hyresgästerna som tar initiativ till förhandlingarna. Om förhandling-

inte leder till resultat hänskjuts ärendet till hyresnämnd för medarna ling. Göteborgs Fastighetsägareförening har uppgett att de flesta hyresvärdar uppfattar hänskjutandet som en proformaåtgärd och

nog att i bakgrunden i de flesta hyresförhållanden ändock ligger förvissningen om att enighet om hyresvillkoren kommer att uppnås i enskilda förhandlingar mellan parterna, möjligen under visst inflytande av nämnden. Innan nämnden kallar till medling kan parterna ånyo ta kontakt med varandra för att försöka göra upp tvisten utan nämndens medverkan.

Av enkätsvaren framgår vidare att vissa större hyresvärdar i storstäderna väljer att först säga avtalen och därefter förhandla med

upp hyresgästen. I dessa fall sker hänskjutandet till nämnd på samma sätt som beskrivits ovan.

Av enkätsvaren från fastighetsägareföreningama framgår att när hyresgästerna vill till stånd ändrade villkor brukar de i regel säga

avtalen utan att någon förhandling förekommit. Svensk Handel har upp däremot anfört att förfaringssättet är ungefär det samma som när hyresvärden vill få till stånd en villkorsändring.

Vilken betydelse som bestämmelserna om medling och yttrande har

Sveriges Fastighetsägareförbund har uppgett bl.a. följande. Medlingsförfarandet är ett ganska bra instrument för att nå enighet om villkoren för fortsatt upplåtelse. Många gånger är det bra att parterna får en objektiv belysning av nämnden och båda parter är ofta betjänta av att få fingervisning om hur en neutral instans kan bedöma saken.

en Många hyresgäster är dessutom i behov information angående det

av regelverk som styr villkorstvister med hyresvärden.

Även Stockholms Fastighetsägareförening har anfört att bestämmelsen om medling har relativt stor betydelse för parternas benägenhet att ingå förlikning. I åtskilliga fall är dock ett medlingsförfarande verkningslöst, då hyresgästen bestämt sig för att flytta till en annan av hyresgästen inskaffad lokal. I dessa fall utgör medlingen endast en forrnalitet inför ersättningskrav. Yttrande har enligt föreningens upp-

226 F ötfarandet vid uppsägning ett lokalhyresavtal SOU 1999: 15

av

fattning begränsad betydelse för partens förlikningsbenägenhet eftersom hyresgästen antingen är beredd att acceptera hyresvärdens hyra för att behålla ett attraktivt läge eller i annat fall föredrar att flytta.

Göteborgs Fastighetsägareförening har anfört att mot bakgrund av att yttrandet getts presumtionsverkan av lagstiftaren blir medlingsförfarandet effektivt. Hyresnämnden kan i hög grad bidra till att förlilming träffas även om det är vanligare att parterna på frivillig väg löser tvisten, måhända inför hotet om att part annars begär nämndens yttrande om marknadshyran.

Svensk Handel har anfört bl.a. följande. Medling och yttrande

om marknadshyra har en avgörande betydelse för parternas benägenhet att ingå förlikning. Medlingsförfarandet i hyresnämnden sätter på

press parterna att aktivt uttömma möjligheterna att åstadkomma en förlikning utan hyresnämndens agerande. För många hyresgäster och hyresvärdar innebär medlingen i hyresnämnden en upptrappning av konflikten varför parter som företräds utan ombud vill göra utan

upp nämndens medverkan.

Sveriges Hotell- och Restaurangföretagare har anfört att de anser att bestämmelserna om medling och yttrande om marknadshyra har mycket stor betydelse för hotell- och restaurangföretagen och fastighetsägarna att komma överens om fortsatt hyresförhållande. Benägenheten att komma överens före och under en medling är stor och nämndens agerande vid en medling har mycket stor betydelse för möjligheten att träffa en uppgörelse.

SABO företrädd av Stockholmshem har däremot uppgett att det är mycket sällan som de har hyresärenden i nämnden för medling. Deras uppfattning är att det skall att träffa överenskommelse om nya villkor utan medling. Vid några tillfällen har det dock hänt att hyresgästen ansett sig kunna få bättre villkor vid en medling. Dessa ärenden har slutat med att nämnden förklarat för hyresgästen att de villkor har

som erbjudits inte kan bli bättre. Bristande kunskap och för stor tilltro till medlingen som sådan har föranlett hyresgästen att begära medling. Nämndens agerande under medlingen är viktig. Ofta kan parterna få en fingervisning om hur nämnden betraktar ett ärende, vilket är nyttigt för att de skall kunna hitta fram till en lösning.

Hyresgästemas Riksförbund har anfört att bestämmelserna om medling och yttrande får allt mindre betydelse och att detta beror på att hyresvärden befinner sig i ett starkt överläge i tvister om hyrans storlek. Hyresvärden har därför ofta inte ett intresse av att träffa en förlikning. En orsak till att hyresvärdar är mindre benägna att träffa förlikningar är den positiva hyresutvecklingen. En ytterligare orsak till den låga förlikningsbenägenheten är att skadeståndet i hyreslagens 58 b § är otillräckligt för att verka avskräckande för hyresvärden. En ytterligare tendens är att

SOU 1999: l 5 F öifarandet vid uppsägning av ett lokalhyresavtal 227

större fastighetsägaren är, desto mindre benägen är han att träffa en förlikningsuppgörelse. Hyresvärden har sådana ekonomiska resurser att han inte är känslig för ett eventuellt skadestånd.

Orsaken till att så få yttranden begärs antalet yttranden, se avsnitt 4.2.8

De flesta organisationer har uppgett att en viktig orsak till att förhållandevis yttranden begärs är att parterna kan ingå förlikning utan yttrande. Flera organisationer har pekat på att parterna måste lägga ned avsevärd tid och resurser för att ta fram erforderligt jämförelsematerial. Ett beslut yttrande är också tidskrävande. En organisation har

om angett att eftersom ett yttrande har presumtionsverkan i en efterföljande ersättningsprocess bör ombud anlitas redan under nämndens handläggning. Detta medför kostnader ibland inte står i proportion

som till tvisteföremålets värde.

Flera organisationer har framfört att nämnden under medlingen kan ange vilket håll som nämndens uppfattning lutar och att det räcker för att tvisten skall lösas utan att yttrande behöver avges.

Hyresgästemas Riksförbund har framhållit att många hyresvärdar inte beaktar yttrandet utan chansar och hyr ut lägenheten till någon annan hyresgäst till högre hyra.

Organisationernas övriga synpunkter på reglerna uppsägning,

om obligatorisk medling och yttrande

Organisationerna har framfört olika synpunkter på systemet och bl.a. menat att det kan utnyttjas för taktiska dispositioner. Sveriges Fastighetsägareförbund har nämnt följ ande exempel. a En uppsagd hyresgäst, som inte avser att stanna kvar i lokalen, kan

återkalla medlingsansökan utan att någon egentlig medling före-

en

varit. Hyresvärdens möjlighet att justera sina krav och att därige-

nom undgå skadeståndsskyldighet minimeras därvid. b En hyresgäst som vet att han skall flytta kan säga upp sig för av-

flyttning. Om han däremot inte kan bestämma sig om han skall

flytta eller ej, säger han i stället upp avtalet för villkorsändring med

ett krav på hyra som värden inte kan godta, exempelvis l kr. Hyres-

värden kanske lämnar motbud men har svårt att få svar från hyres-

gästen. Hyresgästen har tre alternativ; Flytta, återkalla medlings-

ansökan och stanna på oförändrade villkor eller pressa fram andra

228 Förfarandet vid uppsägning ett lokalhyresavtal SOU 1999: 15

av

villkor och stanna kvar. I flyttningsaltemativet kan värden få till

stånd ett uppskov med avflyttning, ansökan inges i tid.

om c En hyresvärds uppsägning skall i princip delges hyresgästen senast

sista dagen för uppsägning. Hyresgästen behöver däremot endast

skicka uppsägning med rekommenderat brev senast sista dagen. Hy-

resgästen kan därför invänta om hyresvärden skall säga upp avtalet eller och agera därefter. Hyresvärden saknar den möjligheten.

d Hyresgästens uppsägning för avflyttning respektive villkorsändring

har olika rättsverloiingar. Det är emellertid många gånger omöjligt

för en hyresvärd att avgöra om uppsägningen är det eller

av ena

andra slaget. Svensk Handel har framfört följ ande. a Risken för att hyresgästen av okunskap eller misstag inte ansöker

av

om medling inom två månader efter uppsägningen är stor. Att detta

medför så allvarliga konsekvenser är inte rimligt. Regeln bör ändras

på så sätt att hyresvärden får ansvaret för att hänskjuta tvisten till

hyresnämnden för medling om överenskommelse inte träffas. Gör

hyresvärden inte det blir uppsägningen ogiltig. b Regeln om att hyresgästen i uppsägningshandlingen skall ange de

villkor som han kräver för en förlängning av hyresvillkoren är

krånglig. Hyresgästen inser inte skillnaden mellan uppsägning

en för avflyttning och en uppsägning för villkorsändring. Hyresnämn-

den bör ges befogenhet att förelägga hyresgästen att precisera inne-

hållet i uppsägningen. c Om hyresnämnden inte hinner yttrande före avflyttningstid-

avge

punkten bör nämnden ges möjlighet att besluta om förlängning av

hyresförhållandet.

Stockholms Fastighetsägareförening har anfört följande. Medlingsförfarandet bör inte obligatoriskt. Önskar fortsatt

vara parterna ett hyresförhållande bör medlingsförfarandet användas på begäran av en part. Om däremot förutsättningar för ett fortsatt hyresförhållande inte föreligger är medlingen bara en tidsödande hantering för såväl hyresnämnden som parterna. Krav på ersättning borde därför kunna resas utan medling.

Hyresgästernas Riksförbund anser att det indirekta besittningsskyddet inte fungerar och att ett direkt besittningsskydd bör införas för samtliga lokalhyresgäster eller åtminstone för de svagaste. Om det indirekta besittningsskyddet skall vara kvar bör enligt Hyresgästemas Riksförbund i vart fall minimiskadeståndet höjas väsenligt.

SOU 1999: l 5 F örfarandet vid uppsägning av ett lokalhyresavtal 229

4.2.8 Statistik

Tabell 1 Antal ärenden angående medling enligt 58 eller 58 a § hyreslagen och uppskov med avflyttning enligt 59 § hyreslagen avgjordes vid

som landets samtliga nämnder under åren 1995-1997

Statistiken hämtad från Domstolsverkets statistiksystem för hyres- och arrendenämnderna.

Tabell 2

Hur ärendena angående medling enligt 58 eller 58 a § hyreslagen vid landets samtliga hyresnämnder avgjordes under åren 1995-1997

1995 Antal Andel %

Avgörandets art

Prövning i sak 154 5,1 -

Skiljedom 11 0,4 -

Avskrivning efter förlikning 170 5,6 -

Annat beslut 2 711 89,0 -

Avgjorda inför

fullsutten nämnd 337 11,1 -

ordföranden 2 709 88,9 -

- Avgjorda ärendens ålder

230 F örfarandet vid uppsägning av ett lokalhyresavtal SOU 1999: 15

1995 Antal Andel %

Genomsnittsålder på avgjorda ärenden

månader 7,7

- Medianålder månader 7,0

-

1996 Antal Andel %

Avgörandets art

Prövning i sak 153 4,6 -

Skiljedom 2 0,1 -

Avskrivning efter förlikning 235 7,1 -

Annat beslut 2 917 88,2 -

Avgjorda inför

fullsutten nämnd 412 12,5 -

ordföranden 2 895 87,5 - Ärenden avgjorts efter muntlig

som förhandling 779 23,6 Ärenden avgjorts muntlig

som utan förhandling 2 528 76,4

Sammanlagd förhandlingstid timmar 642

-

Avgjorda ärendens ålder

Genomsnittsålder på avgjorda ärenden

månader 9,4

- Medianålder månader 7,5

-

Förfarandet vid uppsägning ett lokalhyresavtal 231

av

1997 Antal Andel %

Avgörandets art

Prövning i sak 64 2,6 -

Skiljedom l 0,0 -

Avskrivning efter förlikning 124 5,0 -

Annat beslut 2 314 92,4 -

Avgj orda inför

fullsutten nämnd 233 9,3 -

ordföranden 2 270 90,7 -

Ärenden avgjorts efter muntlig förhandling 607 24,3

som Ärenden avgjorts utan muntlig förhandling 1 896 75,7

som

Sammanlagd förhandlingstid timmar 601

-

Avgjorda ärendens ålder

-

Anmärkning

Statistiken hämtad från Domstolsverkets statistiksystem för hyres- och arrendenämnderna.

När ansökan om uppskov med avflyttning görs etti ärende angående medling läggs vid vissa nämnder upp särskilda ärenden angåendeuppskovsfrågan, medan vid vissa nämnder uppskovsfrågan handläggs i medlingsärendet. Det innebär att kategorin "prövning i sak" kan avse dels yttrande enligt 12a § nämndlagen, dels beslut om uppskov med avflyttning.

"Avskrivning efter förlikning" avser dels att en av parterna undertecknad förlikning kommit till stånd inför nämnden, dels att det av protokoll från sammanträde annat sätt framgår att parterna träffat förlikning, dels att nämnden i annat fall vid sammanträde aktivt medverkat till att en förlikning kommit till stånd. Om parterna på egen hand ingått en förlikning och hyresgästen återkallat ansökan om medling registreras avskrivningsbeslutet däremot som "annat beslut".

232 F örfarandet vid uppsägning av ett lokalhyresavtal SOU 1999: 15

Tabell 3

Antal yttranden enligt 12 a § nämndlagen hyresnämnder

som sex avgett under åren 1995-1997 inom parentes nämndens totala antal medlingsärenden enligt 58 00h 58 hyreslagen

a

1995 1996 1997 Hyresnämnden i Stockholm 30 30 30

c:a c:a c:a

1560 1553 1 138 Hyresnämnden i Göteborg 13 11 9

411 496 372 Hyresnämnden i Malmö 8 8 8

c:a c:a c:a

249 345 207 Hyresnämnden i Jönköping 1 1 1

117 121 135

Anmärkning

Statistiken bygger påsvar somde angivna nämndema lämnat utredningens enkäter.

Hyresnänmdens i Sundsvall uppgifter avser tiden efter den juni1 1995.

SOU 1999: 15 Förfarandet vid uppsägning ett lokalhyresavtal 233

av

4.3 Överväganden

Utredningens förslag: Den s.k. obligatoriska medlingen enligt 58 och 58 a hyreslagen avskaffas; Vidare tas möjligheten till yttrande enligt 12 a § nämndlagen bort.

Parterna får på egen hand reglera villkoren för sina hyresförhållanden. Endast om parterna är i behov någon form beslut, t.ex.

av av uppskov med avflyttning, skall de kunna vända sig till domstol.

Hyresvärdens uppsägning skall innehålla underrättelse om de villkor som han kräver för att förlänga hyresförhållandet eller

om orsaken till att han vägrar medge förlängning. Uppsägningen skall också innehålla information om en hyresgästs rätt till ersättning enligt 57 § första stycket 1-5 och 58 b § hyreslagen samt rätt till uppskov med avflyttning enligt 59 § hyreslagen. Om uppsägningen saknar detta innehåll är den utan verkan.

Hyresgästens uppsägning för villkorsändring skall innehålla underrättelse om den ändring i de avtalade villkoren som han begär. Om uppsägningen saknar detta innehåll är den utan verkan.

Hyresgästen har, vid uppsägning för villkorsändring, rätt att inom sex månader från uppsägningen eller, om hyrestiden är kortare än sex månader, innan hyrestiden löpt ut, förta verkan uppsäg-

av ningen genom att meddela hyresvärden att hyresförhållandet skall förlängas på oförändrade villkor. Hyresgästen och hyresvärden får också avtala om att hyresgästen under längre tid än angetts

som nu kan förta verkan uppsägningen.

av

Om hyresvärden sagt upp avtalet för förlängning på ändrade villkor får han innan hyrestiden löpt ut inte vägra förlängning eller för förlängning kräva villkor som är ofönnånligare för hyresgästen än vad han har angett i uppsägningen. Om hyresgästen avtalet

sagt upp för förlängning på ändrade villkor får hyresvärden värden inte

- om också har sagt upp avtalet under tid hyresgästen kan

- samma som förta verkan av uppsägningen inte vägra förlängning eller för förlängning kräva villkor som är ofönnånligare för hyresgästen än vad som följer av det uppsagda avtalet. Om hyresvärden i något dessa

av fall vägrar förlängning eller för förlängning kräver oförmånligare villkor blir han ersättningsskyldig.

234 F örfarandet vid uppsägning av ett Iokalhyresavtal SOU 1999: 15

4.3.1 Allmänna synpunkter

Av de hyresnämndema och organisationerna lämnat framgår

svar som att de flesta aktörer att den nuvarande ordningen fungerar på ett

anser förhållandevis bra sätt. Huvudpelama i systemet, dvs. det obligatoriska hänskjutandet till nämnd för medling, medlingen och möjligheten till yttrande möjliggör att hyresmarknaden kan fungera.

Kritik mot vissa bestämmelser har dock framförts. Bl.a. har det framhållits att medling vid hyresnämnden inte bör vara en förutsättning för hyresgästens rätt till ersättning, om hyresvärden t.ex. krävt oskäliga villkor. Det har också påpekats att förfarandet möjliggör taktiska dispositioner och att parter i vissa situationer kan lida allvarliga rättsförluster.

Hyresgästemas Riksförbund anser att systemet med ett indirekt besittningsskydd inte fungerar och att det bör införas ett direkt besittningsskydd för samtliga lokalhyresgäster.

Frågan är hur förfarandet skall utformas om hyresnämndens uppgifter förs över till tingsrätten. Det är därvid angeläget att de positiva inslagen i det nuvarande systemet behålls. Samtidigt är en anpassning till domstolsförfarandet givetvis också nödvändig och i direktiven anförs att den s.k. obligatoriska medlingen bör tas bort.

När part i ett hyresförhållande vill få till stånd en ändring av

en villkoren kan han gå tillväga olika sätt. Hyreslagen anvisar att parten skall säga upp avtalet. Som framgår av organisationemas enkätsvar torde dock i de flesta fall den part som vill ändra villkoren meddela motparten sina krav innan han säger upp avtalet. Villkoren i många hyresförhållanden ändras därför utan att avtalen sägs upp. Det finns också många Standardavtal i olika avseenden reglerar hur hyran

som eller vissa kostnader i samband med upplåtelsen skall justeras under hyrestiden. Endast en del av lokalhyreskontrakten sägs därför upp i samband med villkorsändringar. Av de uppsagda avtalen är det sedan endast ett visst antal som hänskjuts till nämnd för medling.

Av statistiken ovan avsnitt 4.2.8 framgår att det vid nämnderna under vart och ett av åren 1995 och 1996 handlades över 3 000 medlingsärenden. Under 1997 sjönk antalet till drygt 2 500. Antalet ärenden kan variera beroende på bl.a. hyresutvecklingen. Ärendeantalen under de aktuella åren får anses som representativa.

Av statistiken framgår vidare att förhandling hålls i endast cirka 20 procent av medlingsärendena. Denna uppgift tyder på att parterna på

hand lyckas lösa tvistema i mycket stor utsträckning även efter egen hänskjutandet.

I de ärenden som det hålls förhandling i avges i undantagsfall, eller i cirka två procent av samtliga medlingsärenden, yttrande yttrande kan

SOU 1999: 15 F örfarandet vid uppsägning av ett lokalhyresavtal 235

avges i de ärenden som handlar om skälig hyra respektive om en anvisad ersättningslokal är godtagbar. Det innebär att det är en mycket liten andel av ärendena som når den slutpunkt som hyreslagen anvisar.

Det stora antalet medlingsärenden förorsakar nämnderna ett inte obetydligt arbete. Nämnderna får inte bara lägga ned ett omfattande arbete med att registrera och kommunicera dem. Handläggningstiden på den aktuella ärendekategorin är dessutom lång eller i snitt nio månader. Som anförts bedriver nämnden medlingsverksamhet vid sammanträde endast i ett fåtal av ärendena. Enligt utredningens bedömning måste det mot bakgrund härav ifrågasättas om systemet, trots de synpunkter som organisationerna och nämnderna har framfört, kan anses effektivt. Uppenbarligen kan de flesta parter som ansöker om medling även utan nämndens bistånd reglera sina hyresförhållanden. I detta sammanhang finns också anledning framhålla att lokalhyresavtalen i regel ingås av näringsidkare och att näringsidkare i allmänhet torde ha vana av att ingå avtal. De flesta medlingsärenden får följaktligen antas ha blivit hänskjutna till nämnden inte på grund av behovet av medling utan till följd av att hyresgästen inte skall förlora sin rätt till skadestånd respektive att hans uppsägning för villkorsändring skall bli utan verkan.

Ett alternativ trots det anförda är att medlingsärendena handläggs vid tingsrätten på sätt vid nämnden. Ärendena skulle

samma som kunna handläggas enligt ärendelagen.

Tingsrätten brukar i tvistemål bedriva medlings- och förlikningsverksamhet. Av 42 kap. 17 § rättegångsbalken följer till och med en skyldighet för tingsrätten att i vissa tvistemål söka förlika parterna. Tingsrätten har mot denna bakgrund kompetens att bedriva medlingsverksamhet.

Tingsrättens huvuduppgift består i att efter yrkanden av enskilda parter avgöra tvister. I ett medlingsärende enligt 58 eller 58 a § hyreslagen behöver något yrkande som måste prövas inte framställas. Att låta tingsrätten i dessa ärenden bedriva ett renodlat medlingsarbete strider mot tingsrättens normala arbetsuppgifter. En möjlighet är att tingsrätten också får avge yttrande. Fråga uppkommer då om Vilken betydelse som ett sådant yttrande skall ha skall yttrandet vinna rätts-

kraft eller, liksom nämndens yttrande, enbart ha presumtionsverkan i en efterföljande ersättningstvist.

De flesta avgöranden som en domstol meddelar vinner rättskraft. Ett system som innebär att yttrande om skälig hyra vinner rättslcraft och därmed inte får frångås i en efterföljande ersättningstvist är tänkbart. Flera utredningens experter har emellertid avstyrkt ett sådant

av system, bl.a. med hänsyn till att det leder till att domstolarna och inte marknaden kommer att fastställa marknadshyra. Att i stället införa ett

236 Förfarandet vid uppsägning ett lokalhyresavtal SOU 1999: 15

av

system innebär att ett yttrande får presumtionsverkan i en efter-

som följande ersättningstvist vid samma domstol framstår som principiellt mycket tveksamt. Det främsta skälet mot att låta tingsrätten avge yttrande får vinna rättskraft eller som får presumtionsverkan är

som emellertid att det saknas praktisk möjlighet att få ett sådant yttrande överprövat under hyrestiden. Enligt utredningens uppfattning bör ett yttrande som skall ha någon betydelse i en efterföljande ersättningstvist kunna överprövas av en högre instans. Om ett yttrande, som regelmässigt föranleder besiktningar, överklagas finns en uppenbar risk för att något slutligt avgörande inte kommer att erhållas innan uppsägningstiden löpt ut. Det finns då också fara för att ett sådant förfarande i praktiken inte kommer att fungera.

Utredningen mot bakgrund det anförda att systemet med

anser av s.k. obligatorisk medling och möjlighet till yttrande inte bör behållas. Utredningen vill samtidigt framhålla att den inte delar vissa nämnders och organisationers uppfattning att hyresgästens besittningsskydd kommer att försvagas om medlingen slopas. Den viktigaste beståndsdelen i besittningsskyddet är hyresgästens ersättningsrätt. Även det mest effektiva förfarande kommer inte att ha någon som helst effekt

det inte finns en kraftig sanktion vid överträdelse, såsom ett skadeom stånd. Ersättningsreglema ett sådant skydd.

ger

Hyresgästernas Riksförbund har föreslagit att ett direkt besittningsskydd, dvs. rätt för hyresgästen till förlängning av hyresförhållan-

en det, skall införas. Detta är ett alternativ till den nuvarande ordningen. Förslaget vinner emellertid inte stöd hos övriga organisationer som tillfrågats eller hos merparten utredningens experter. Ett förslag som

av går ut på ett direkt besittningsskydd är också oförenligt med utredningens direktiv och utredningen finner inte skäl att föreslå det.

Den statistik som har redogjorts för talar för att parterna, trots möjligheten till medling, i mycket stor utsträckning föredrar att själva reglera sina hyresförhållanden. Medlingsförfarandet bör därför ersättas med ett förfarande som går ut på att parterna på egen hand får reglera villkoren i sina upplåtelser. För att ett sådant förfarande skall bli effektivt måste vissa krav ställas på uppsägningarna och vissa frister måste gälla.

Parterna skall med en sådan ordning kunna vända sig till domstol endast när det behöver fattas ett beslut. Ett exempel på ett sådant beslut är uppskov med avflyttning enligt 59 § hyreslagen. Ansökan om uppskov måste in till tingsrätten före hyrestidens utgång. I uppskovs-

ges ärendet kan domstolen, inom ramen för sin allmänna skyldighet att försöka göra upp tvister, medla och försöka förlika parterna. Efter det att uppsägningstiden löpt ut har hyresgästen möjlighet att väcka talan

SOU 1999: l 5 F örfarandet vid uppsägning av ett lokalhyresavtal 237

vid domstol om ersättning enligt 57 § första stycket och 58 b § hyreslagen.

Inom lokalhyresmarknaden finns ett antal större hyresvärd- och hyresgästorganisationer som parterna kan vända sig till. Det finns anledning att utgå från att dessa organisationer, liksom de för närvarande gör, kan utarbeta Standardavtal och bidra till mekanismer som underlättar hyresregleringen enligt det förfarande utredningen

som föreslår. En av utredningens experter har förklarat att om den obligatoriska medlingen avskaffas bör det vara möjligt för organisationerna att skapa en plattform för medlemmarna att lösa tvisterna på. De bör enligt utredarens bedömning t.ex. vara möjligt för organisationerna att tillhandahålla medlare eller skiljemän deras medlemmar kan anlita

som vid tvister. Det ligger i samtliga organisationers intressen att skapa förutsättningar för att en stabil hyresmarknad bibehålls.

I vissa tvister kan det finnas behov av att en utomstående person medlar. Som anförts kan organisationerna själva införa mekanismer som underlättar för medlemmarna att komma överens. Utredningen har övervägt om det även bör införas en möjlighet för parterna i ett lokalhyresförhållande att ansöka vid domstol eller vid någon

annan myndighet om att en opartisk medlare med hyresrättslig kompetens skall förordnas. En sådan medlare skulle i första hand ha till uppgift att förlika partema. Medlaren får betalas av parterna själva. Detta påminner om den ordning som gäller vid bl.a. tvistiga bodelningar, där makarna kan ansöka om att en bodelningsförrättare skall förordnas. Denne får på makamas bekostnad söka förlika dem och eventuellt tvångsskifta egendomen. Utredningens experter har emellertid gjort bedömningen att parterna inte kommer att ansöka om medlare. Enligt deras mening kommer parterna, om de är förlikningsbenägna och anser att de har behov av utomstående expertis, att anlita sådan även om det inte införs ett särskilt ärende om medlare. Utredningen finner mot bakgrund härav inte skäl att lägga fram förslag om medlare.

4.3.2 Hyresvärdens

uppsägning

Uppsägning för avflyttning

En hyresvärd kan säga upp ett hyresavtal till hyrestidens utgång av två orsaker, dels för att han vill att hyresförhållandet skall upphöra, dels för att han vill få till stånd en ändring av villkoren. Olika regler gäller för uppsägningama. Hyresvärden måste redan när han gör uppsägningen ange om han vill att hyresförhållandet skall upphöra eller förlängas på ändrade villkor.

238 F örfarandet vid uppsägning av ett lokalhyresavtal SOU 1999: 15

Utredningen anser att det nuvarande kravet på att en uppsägning för avflyttning skall innehålla uppgift om orsaken till att hyresvärden vägrar medge förlängning 58 § första stycket hyreslagen skall behållas. Det är en självklarhet att hyresgästen skall reda på varför han har sagts upp så att han omedelbart kan ta ställning till hur han skall agera.

En uppsägningshandling skall enligt de nuvarande bestämmelserna även innehålla uppgift om att hyresgästen, om han inte vill lämna lägenheten utan att ersättning enligt 58 b § hyreslagen, måste ansöka om medling. Till följd av förslaget att medlingen skall avskaffas måste denna bestämmelse tas bort.

För att hyresgästen inte skall komma i ett sämre läge om medlingsinstitutet avskaffas föreslås att det införs krav på att en uppsägningshandling skall innehålla information om en hyresgästs rätt till ersättning enligt 57 § första stycket 1-4 och 58 b § samt om hyresgästens rätt till uppskov med avflyttning enligt 59 Hyresgästen kan utifrån denna information agera på motsvarande sätt som om han hade fått informationen under medlingen. Förslaget påminner om bestämmelserna i lagen 1982:80 om anställningsskydd angående uppsägning av en arbetstagare. I 8 § andra stycket nämnda lag stadgas att arbetsgivaren skall i uppsägningsbeskedet lämna information om vad arbetstagaren skall iaktta om han eller hon vill göra gällande att uppsägningen är ogiltig eller yrka skadestånd med anledning av uppsägningen.

Utredningen har övervägt om det även bör införas en bestämmelse om att hyresgästen skall underrätta hyresvärden om hyresgästen avser att begära ersättning enligt 58 b § hyreslagen. En sådan bestämmelse skulle motsvara den nuvarande bestämmelsen om att hyresgästen skall ansöka om medling. Kravet på att hyresvärden skall underrättas skulle emellertid kunna medföra rättsförlust för hyresgästen. Hyresvärdens möjlighet att justera uppsägningen skulle i jämförelse med den nuvarande ordningen inte heller öka. Som tidigare påpekats kan en hyresgäst enligt de nuvarande reglerna återkalla en ansökan om medling utan att någon egentlig medling har ägt rum och utan att hyresvärden har fått möjlighet att justera villkoren i uppsägningen eller återkalla den. Utredningen har därför inte funnit skäl för ett sådant förslag.

En uppsägning som saknar det ovan angivna innehållet föreslås vara utan verkan. Om hyresgästen anser att uppsägningen är ogiltig kan han i en avhysningstvist invända om ogiltigheten. Han kan också väcka talan vid tingsrätt och yrka att det skall fastställas att hyresförhållandet består.

Utredningens förslag medför att det liksom i de nu gällande

reglerna ställs relativt höga krav på innehållet i en uppsägnings-

- e handling. För att underlätta tillämpningen av de nya bestämmelserna föreslår utredningen att det i en förordning fastställs särskilda formulär

SOU 1999: 15 Förfarandet vid uppsägning av ett lokalhyresavtal 239

som kan användas för uppsägning av lokalhyresavtal. I förordningen 1978:314 om underrättelse och meddelande enligt 12 kap. 44 § jordabalken finns redan formulär som gäller underrättelse till bostadshyresgäst respektive lokalhyresgäst om möjlighet att tillbaka hyresrätten fastän hyran inte har betalats i tid och meddelande till Socialnämnd om uppsägning på grund av försummad hyresbetalning.

En uppsägning skall delges hyresgästen. Av 8 § andra och tredje styckena hyreslagen följer att det förenklade delgivningsförfarandet genom rekommenderat brev, som får tillämpas när hyresgästen säger upp ett avtal, inte får tillämpas när hyresgästen sägs upp. Bl.a. Sveriges Fastighetsägareförbund har anfört att ett förenklat delgivningsförfarande bör införas även för hyresvärdens uppsägning. En uppsägning enligt det förenklade förfarandet anses ha skett när den avlämnats för postbefordran under den söktes vanliga adress, medan en uppsägning på ordinärt sätt normalt anses ha skett då adressaten fått del av handlingen. Fastighetsägareförbundet har pekat på att hyresgästen har möjlighet att invänta hyresvärdens agerande och att sista dagen som avtalet kan sägas upp när han vet om han har blivit uppsagd bestämma om

- han skall avtalet.

säga upp

Utredningen har övervägt att föreslå bestämmelser om ett förenklat delgivningsförfarande. Ett viktigt skäl som talar för en sådan ändring, utöver det som Fastighetsägareförbundet har angett, är att hyresgästen med utredningens förslag inte förlorar sin rätt till ersättning om han inte har ansökt medling. Flera utredningens experter har dock

om av avstyrkt ändring. En lokalhyresgäst kan miste om möjligheten att ansöka om uppskov om han inte har fått del uppsägningen. För att

av tillgodose lokalhyresgästens intresse av rättssäkerhet har utredningen funnit att de nuvarande delgivningsreglerna inte bör ändras.

Om hyresvärden saknat godtagbar anledning för att vägra medge förlängning har hyresgästen rätt till ersättning enligt 58 b § hyreslagen.

Uppsägning för villkorsändring

Utredningen att hyresvärdens uppsägning för villkorsändring bör

anser innehålla uppgift om de villkor som värden kräver för att förlänga avtalet. Den bör också, i likhet med om hyresvärden vill att hyresförhållandet skall upphöra, innehålla information om en hyresgästs rätt till ersättning enligt 57 § första stycket 5 och 58 b § hans rätt till

samt om uppskov med avflyttning enligt 59 En uppsägning som saknar detta innehåll föreslås vara utan verkan. Om hyresförhållandet inte förlängs och de villkor hyresvärden lcräver för att förlänga avtalet inte är

som

240 Föifarandet vid uppsägning av ett lokalhyresavtal SOU 1999: 15

skäliga eller överensstämmer med god sed på hyresmarknaden blir hyresvärden ersättningsskyldig enligt 58 b Enligt den nuvarande ordningen skall uppsägningen också innehålla en underrättelse om att hyresgästen, om han inte går med på att flytta utan att få ersättning enligt 58 b skall hänskjuta tvisten till hyresnämnd för medling. Till följd förslaget att medlingen skall avskaffas av måste denna bestämmelse tas bort. För att underlätta tillämpningen de bestämmelserna föreslår av nya utredningen att det liksom för hyresvärdens uppsägning för avflytt- ning i förordning fastställs formulär för uppsägning för villkors- ändring. Enligt den nuvarande ordningen gäller vidare enligt 58 § fjärde stycket att innan medlingen har avslutats får hyresvärden för förlängning av hyresförhållandet inte kräva högre hyra eller något annat villkor som är oförmånligare för hyresgästen än vad han har angett i uppsägningen. Gör han det och kommer förlängning inte till stånd har hyresgästen alltid rätt till ersättning enligt 58 b Bestämmelsen i 58 § fjärde stycket medför inte att hyresvärden är avtalsrättsligt bunden av de villkor som han angett i uppsägningen såsom av ett anbud under längre tid än motsvarar sedvanlig som acceptfrist jfr prop. 1978/79:89 s. 25 f.. Bestämmelsen tar i stället sikte på det fallet att hyresvärden innan medlingen har avslutats för att förlänga avtalet kräver högre hyra eller något annat villkor är som oförmånligare för hyresgästen än vad han har angett i uppsägningen. Bestämmelsen medför att om hyresgästen då inte går med på de nya villkoren och hyresförhållandet upphör har hyresgästen rätt till ersättning enligt 58 b § även om de nya kraven eller de krav värden som angett i uppsägningen varit skäliga. Osäkerhet råder om under hur lång tid hyresvärd är avtalssom en rättsligt bunden av de villkor som han har angett i uppsägning. I litteraturen har hävdats att det inte kan antas att acceptfristen är så lång som uppsägningstiden och att det till och med kan hysas tvivel den om är så lång som tiden för hänskjutandet till medling, dvs. två månader Bengtsson och Victorin, Hyra och nyttjanderätt till fast annan egendom, 5 uppl. 1997 117. Övervägande skäl talar till och med för att s. acceptfristen är olika lång för olika typer lokalhyresavtal. Sålunda av torde den avsevärt längre på ett avtal angående upplåtelse vara av en större eller komplex lokal än vad den är på upplåtelse parkeen av en ringsplats. Att hyresgästen efter det att han har hänskjutit tvisten till medling antar de villkor som värden har angett i uppsägningen medför därför inte automatiskt att ett nytt avtal kommer till stånd. Om acceptfristen har löpt ut anses hyresgästens förklaring att villkoren

SOU 1999: 15 F örfarandet vid uppsägning ett lokalhyresavtal 241 av

accepteras i stället ett till hyresvärden riktat anbud om villkoren som för fortsatt förhyming prop. 1978/79:89 s. 25 f.. Ett alternativ till den nuvarande ordningen är att i lag fastställa en särskild frist under vilken hyresvärden skall bunden av villkoren i vara sin uppsägning. Ett sådant förfarande medför emellertid inte enbart fördelar. Bl.a. måste det fastställas vilken betydelse som ett avslag av hyresgästen har medför det att acceptfristen har avbrutits eller blir hyresvärden bunden hyresgästen därefter accepterat de i uppsägom ningen angivna villkoren. Vidare medför särskild acceptfrist vid en hyresvärdens uppsägning att det blir olika acceptfrist för hyresvärdens respektive hyresgästens uppsägning. Det gör förfarandet inte enbart enklare och enhetligt. Det finns också andra nackdelar med att mer acceptfristen inte kan variera från avtal till avtal, t.ex. efter parternas önskemål. Utredningen därför att acceptfristens längd inte egna anser bör regleras särskilt. Hyresvärdens avtalsrättsliga bundenhet villkoav i uppsägningen och parternas bundenhet de bud de lägger ren av som fram till varandra bör även fortsättningsvis följa allmänna civilrättsliga

regler. Ersättningsbestämmelsen i 58 § fjärde stycket förhindrar att medlingen inför hyresnämnden i vissa fall blir betydelselös. För att de förhandlingar parterna kan förväntas föra med varandra enligt den som ordningen inte innefattar någon medling på motsvarande nya - som sätt inte skall bli betydelselösa bör enligt utredningens uppfattning ersättningsbestämmelsen enligt 58 § fjärde stycket i princip behållas. Om hyresvärden under uppsägningstiden vägrar förlänga hyresförhållandet på de i uppsägningen angivna villkoren eller om han kräver högre hyra eller något annat villkor är oförmånligare för hyressom gästen än vad han angett i uppsägningen bör han vara ersättningsskyldig oavsett de krav han har framställt i uppsägningen eller om som därefter varit skäliga. Har parterna med en sådan ordning efter en uppsägning avtalat hyresvärden inte skall ersättningsskyldig om att vara upphör dock värdens ersättningsskyldighet. En positiv följd utredningens förslag är att hyresvärden blir presav sad efter uppsägningen ta kontakt med hyresgästen och föratt även handla med denne. Hyresgästen får ersättningsregeln ett skydd. genom En nackdel är att det kan finnas risk för att hyresvärden i vissa fall en inte får reda på hyresgästens ståndpunkt förrän hyrestiden löper ut. Hyresvärden tvingas då ansöka uppskov med avflyttning för att inte om miste hyresintäkt. Samma risk finns även med dagens system, där om hyresgäst kan förhala medlingen och där hyresvärden tvingas en uppskov med avflyttning. ansöka om Utredningens förslag innebär alltså att den nuvarande regleringen, förutom hänskjutandet till hyresnämnd för medling, i princip behålls.

242 F örfarandet vid uppsägning ett lokalhyresavtal av SOU 1999: 15

Eftersom det i de flesta villkorstvister inte hålls någon förhandling under medlingen torde de reglerna i praktiken inte medföra någon nya skillnad jämfört med dagens ordning.

På motsvarande skäl som redovisats beträffande hyresvärdens uppsägning för avflyttning utredningen att också de nuvarande anser delgivningsreglema bör vara kvar.

4.3.3 för

Hyresgästens uppsägning villkorsändring

Utredningen anser att den nuvarande bestämmelsen hyresgäsom att tens uppsägning skall innehålla information den ändring om i de avtalade villkoren som han begär för att förlänga avtalet skall kvar. vara Likaså bör bestämmelsen att uppsägning saknar detta innehåll om som skall anses vara utan verkan bestå. Hyresgästens uppsägning för villkorsändring bör kunna sändas i rekommenderat brev.

Den 1 juli 1979 infördes möjlighet för hyresgästen förta en att verkan av sin uppsägning att återkalla ansökan medling. Ändgenom om ringen innebär att hyresgästen kan säga avtalet för villkorsändring upp med ett i praktiken direkt besittningsskydd. Bakgrunden till ändringen

var att undersökningar hade visat att hyresgästens rätt att påkalla villkorsändringar hade utnyttjats i mycket ringa omfattning och det beatt rodde på att hyresgästen sådan uppsägning riskerade genom en att flytta från lokalen. Det ansågs att hyresvärden själv inte hade om sagt upp avtalet skulle han inte ha rätt att utnyttja hyresgästens uppsägning för att skaffa sig bättre hyresvillkor eller att tvinga hyresgästen att flytta prop. 1978/79:89 16 f.. s. En hyresvärd, som vill till stånd hyresvillkor, har möjlighet nya att själv säga avtalet. Gör han inte det, får han de upp anses acceptera villkor gäller. Utredningen därför som anser att om endast hyresgästen sagt upp avtalet för omprövning hyresvillkoren talar starka skäl för av att hyresvärden inte bör utnyttja denna uppsägning för skaffa att sig bättre hyresvillkor eller att tvinga hyresgästen flytta. att Den nuvarande ordningen innebär att hyresgästen kan förta uppsägningen dess som verkan bör i princip behållas. Även den omständigheten att den lagstadgade uppsägningstiden är förhållandevis lång eller nio månader och att det många gånger kan vanskligt under så lång vara att tid förutse hyran talar för slutsats. samma Den nuvarande bestämmelsen att hyresgästen kan förta verkan om av sin uppsägning genom att återkalla sin ansökan medling har kriom tiserats av bl.a. Sveriges Fastighetsägareförbund. Bestämmelsen innebär i praktiken att hyresgästen har möjlighet under hela hyrestiden att

F örfarandet vid uppsägning ett lokalhyresavtal 243

SOU 1999: 15 av

förta verkan sin uppsägning. Enligt fastighetsägareförbundet föreav kommer det hyresgäster säger avtal och kräver villkor för att att upp förlänga avtalet uppenbart inte är skäliga. Först när hyrestiden som får hyresvärden besked hyresgästen menat allvar med upplöper ut om sägningen eller han vill stanna på oförändrade villkor. Vid denna om tidpunkt har hyresvärden inte någon möjlighet att skaffa en ny hyres-

Hyresvärdens utväg är att före hyrestidens utgång ansöka om gäst. uppskov med avflyttning. I vissa fall har bestämmelsen också ansetts fallgrop för hyresgästen. Om denne under medlingen beutgöra en sig för flytta och återkallar medlingsansökan blir han bunstämmer att det gamla avtalet, löper vidare på oförändrade villkor jfr den av som NJA 1998 s. 430. avtal ensidigt har sagts hyresgästen disponerar denne Om ett upp av vad skall hända med hyresförhållandet. Han kan t.ex. välja över som mellan låta uppsägningen stå fast och kräva ersättning enligt 58 b § att hyreslagen eller förta uppsägningen dess verkan. Om hyresgästen allvar med uppsägningen bör han rimligtvis viss tid före hyresmenat utgång ha övervägt möjligheten att skaffa ersättningslokal. tidens en denna bakgrund och med beaktande de synpunkter som fastig- Mot av framfört utredningen att hyresgäst inte

hetsägareförbundet anser en

skall kunna förta verkan sin uppsägning under hela uppsägningsav tiden. Utredningen föreslår att hyresgästen, om uppsägningstiden upptill nio månader eller längre, endast under månader efter uppgår sex skall kunna förta verkan sin uppsägning. Detta skall sägningen av egen hyresgästen underrättar hyresvärden att han vill förske genom att om avtalet på oförändrade villkor. Om uppsägningstiden är kortare länga månader bör han kunna förta verkan under hela uppsägningsän sex tiden. Det bör också finnas möjlighet för parterna att avtala om att en under längre tid än har angetts skall ha rätt att förta hyresgästen som nu verkan uppsägningen. Detta bör bli aktuellt i de fall det har avtalats av

om långa uppsägningstider.

Den föreslagna ändringen medför att uppskovsfrågan kan hanteras på bättre än för närvarande sker i vissa fall. Om hyresvärett sätt som inte känner till hyresgästens inställning behöver han nämligen, den förutsatt uppsägningstiden är längre än månader, inte reservaatt sex tionsvis ansöka uppskov. Uppskovsfrågan hinner också avgöras om före hyrestidens utgång. En förutsättning för att hyresgästen skall kunna förta verkan av sin

uppsägning är givetvis att hyresvärden under den sedvanliga acceptfristen inte har accepterat villkoren ställts i uppsägningen som upp eftersom det då innebära att hyresförhållandet redan blivit föranses efter acceptfristen avtalat att hyresförhållandet skall längt. Har parterna upphöra kan hyresgästen inte heller förta verkan uppsägningen. av

244 F örfarandet vid uppsägning lokalhyresavtal av ett SOU 1999: 15

Parterna i ett hyresförhållande kan träffa avtal uppsägning om att en skall utan verkan. Om hyresgästen ensidigt bestämmer sig anses vara för att förlänga hyresförhållandet på oförändrade villkor anser utredningen att samma formkrav ska ställas på underrättelsen detta om som på uppsägningen. Underrättelsen skall då skriftlig och kan sändas vara i rekommenderat brev. Om den sänds i rekommenderat brev den anses ha skett när den har avlämnats för postbefordran under den söktes vanliga adress.

Om parterna inte kommer överens villkoren för fortsatt upplåom telse blir hyresgästen tvungen att flytta. Hyresvärden blir ersättningsskyldig enligt 58 b § hyreslagen de bud han har framställt om som vid förhandlingarna med hyresgästen för att förlänga hyresförhållandet inte

är skäliga eller överensstämmer med god sed i hyresförhållanden. Om

hyresvärden själv inte har sagt avtalet upp vare sig för avflyttning eller villkorsändring föreslås han vidare, liksom enligt - den nuvarande ordningen, vara ersättningsskyldig han under den tid hyresom som gästen kan förta verkan uppsägningen skulle medge förlängav vägra ning av hyresförhållandet eller för förlängning kräva högre hyra eller något annat villkor är oförmånligare för hyresgästen vad som än som följer av det uppsagda avtalet.

4.3.4 med

Uppskov avflyttning

Som tidigare anförts har viss kritik riktats bestämmelsen mot om uppskov med avflyttning. Med hänsyn till denna fråga att och en fastställelsetalan enligt rättegångsbalkens regler om att en uppsägning skall anses ogiltig kommer att föras vid domstol samma och kan handläggas samtidigt gör utredningen bedömningen att de nuvarande reglerna kan bestå.

Ersättningstvist

Som grund för prövningen hyresvärdens

av ersättningsskyldighet skall

som regel läggas den ståndpunkt som han slutligen intagit vid förhand-

lingama med hyresgästen. Förhandlingarna är att anse som avslutade när hyresnämnden avskriver medlingsärendet från vidare handlägg-

ning. Enligt 3 § förordningen 1975:529

om protokollföring m.m. vid arrendenämnd och hyresnämnd skall slutliga ståndpunkt parternas vid medlingen antecknas i protokollet jfr l978/79:89 prop. s. 25. Genom att medlingen avskaffas får den ståndpunkt hyresvärsom den slutligen fört fram vid förhandlingarna med hyresgästen ligga till

SOU 1999: 15 F Örfarandet vid uppsägning ett lokalhyresavtal 245

av

grund för prövningen i ersättningstvist. Givetvis måste därvid för-

en handlingarna mellan parterna har varit reella för att värdens ståndpunkt skall tillmätas någon betydelse. Har t.ex. hyresgästen meddelat att han har skaffat ersättningslokal bör hyresvärdens därefter justerade vill-

en kor inte påverka bedömningen i ersättningstvisten.

Det kan fördel att parterna om de inte kommer överens

vara en - skriftligen meddelar varandra sina slutliga ståndpunkter eller på annat sätt dokumenterar dem, t.ex. i ett protokoll fört vid sammanträde, efter-

frågan vilka villkor krävts för förlängning kan bli en som om som en bevisfråga efterföljande ersättningstvist.

i en

Om några förhandlingar inte förevarit mellan parterna blir det, lik-

enligt den nuvarande ordningen, de villkor angetts i uppsägsom som ningen, får läggas till grund för prövningen i ersättningstvisten.

som Har hyresvärden sagt avtalet blir det sålunda de villkor som han

upp angett i uppsägningen blir avgörande. Om hyresgästen har sagt

som

för villkorsändring och hyresvärden inte svarat måste värdens upp ersättningsskyldighet enligt 58 b § hyreslagen bedömas utifrån de vill-

gällde enligt det uppsagda avtalet jfr Holmqvist, Hyreslagen, kor som 5 uppl., 1997 s. 562.

ersättningstvist finns, liksom enligt den nuvarande ordningen,

I en möjlighet för parterna att begära att domstolen skall meddela särskild dom, s.k. mellandom, över eller flera omständigheter som var för

en sig är omedelbar betydelse för utgången, eller över hur en viss i

av målet uppkommen fråga, främst angår rättstillämpningen, skall

som bedömas 17 kap. 5 § rättegångsbalken. Eftersom parternas möjlighet att få ett yttrande marknadshyra eller om en anvisad ersättningslo-

om kal är godtagbar tas bort kan i ersättningstvister mellandom komma att meddelas i större utsträckning än för närvarande sker.

som

9rFÅ,k

u W

mââaiáz

SOU 1999: 15 247

5 Avstående från besittningsskydd

5.1 Gällande rätt

5.1.1 Avstående från besittningsskydd till

bostadslägenhet

De flesta bostadshyresgäster har enligt hyreslagen ett direkt besittningsskydd. Det innebär att hyresgästen i princip har rätt till förläng-

ning hyresavtalet, hyresvärden har sagt hyresavtalet till

av om upp hyrestidens utgång. Förlängningsrätten är försedd med vissa inskränkningar; dels saknas i vissa hyresförhållanden helt förlängningsrätt, dels fär förlängningsi vissa situationer vika med hänsyn till omständigheterna i det rätten enskilda fallet. De generella undantagen från förlängningsrätten regleras i 45 I första stycket stadgas att bestämmelserna om rätt till förlängning

gäller, om inte hyresavtalet i andra hand lägenhet i dess avser av en helhet och upplåtelseandet upphör innan det har varat längre än

hyresförhâl

två år i följd, hyresavtalet i annat än sägs i 1 ett möblerat rum fall som avser eller lägenhet för fritidsändamål och h esförhållandet upphör en innan det har varat längre än nio månader i öljd, lägenheten utgör del bostad, eller en av egen hyresvärden upplâtarensörhållandet att upphöra i förtid å den säger upp hyresrätten lêyresörverkad och annat inte följ 47 grunden att är er av .

I 45 § andra stycket stadgas följande. Har hyresvärd och en en hyresgäst i särskilt upprättad handling kommit överens om att en hyresrätten inte skall förenad med rätt till förlängning gäller övervara enskommelsen den har godkänts hyresnämnden. Överenskomom av melsen gäller dock utan godkännande den träffas efter det att om hyresförhållandet har inletts och hyresrätt är förenad med avser en som till förlängning. Om make eller sambo inte har del i hyresrätt en som har sin bostad i lägenheten när överenskommelse om avstårätten en ende från besittningsskydd träffas, gäller överenskommelsen mot den maken eller sambon bara han eller hon godtagit den. om

248 Avstående från besittningsskydd SOU 1999: 15

De inskränkningar i förlängningsrätten i det enskilda fallet kan som bryta hyresgästens besittningsskydd i 46 § och innebär hyresanges att gästens rätt att få hyresavtalet förlängt efter det att avtalet har sagts upp prövas av hyresnämnden i förlängningstvist. en I hyreslagen anges inte under vilka förutsättningar hyresnämnsom den skall godkänna ett avtal om avstående från besittningsskydd. I förarbetena till bestämmelsen i 45 § prop. 1968:91 Bihang A 89 s. anförs dock följande. "Det torde inte nödvändigt i lagen vara att närmare ange förutsättningarna för att sådant godkännande skall få ges. Det ligger i sakens natur att prövningen skall inriktas på hindra att missbruk av avtalsfriheten. Som riktpunkt kan att ett avtal en anges om avstående från besittningsskydd alltid bör godkännas, förhållanom dena är sådana att vid avvägning mellan intressen i en parternas en besittningsskyddstvist hyresgästen normalt inte skulle ha rätt till förlängning hyresförhållandet." av Vid alla de generella undantagen från förlängningsrätten gäller att hyresförhållandet upphör när hyrestiden går till ända föreskriven om uppsägning har skett. Prövning frågan det finns rätt till förlängav om ning av hyresavtalet kan då inte ske vid hyresnämnden. I stället får hyresvärden vända sig till domstol eller kronofogdemyndighet för få att till stånd avhysning, hyresgästen vägrar flytta. I det fallet en om att att parterna har träffat en överenskommelse att hyresrätten inte skall om vara förenad med en förlängningsrätt kan hyresgästen i avhysningsmålet på avtalsrättslig grund göra invändning överensom att kommelsen avståendet från besittningsskydd inte gäller om mot honom. Skulle invändningen godtas domstolen måste hyresvärden av normalt göra en ny uppsägning och hänskjuta ärendet till hyresnämnd för prövning i en vanlig förlängningstvist.

Det ankommer på parterna själva att utforma överenskommelsen

om avstående från besittningsskydd. För att underlätta handläggningen av avståendeärendena har hyresnämndema gemensamt låtit framställa ett formulär för avståendeavtal. I hyresnämndemas formulär finns det förtryckt överenskomen melse om avstående från besittningsskydd ansökan till hyressamt en nämnden att godkänna överenskommelsen. Enligt formuläret gäller överenskommelsen endast hyresavtalet upphör inom år från om tre tillträdesdagen. I formuläret är bl.a. också följande förtryckt.

SOU 1999: 15 Avstående från besittningsskydd 249

Vi kommer härmed överens om att hyresgästen -ema inte skall ha

rätt till förlängning hyresavtalet h esvärden begär att avtalet

av om

skall upphöra och anger någon av följ an e orsaker.

D Hyreslägenhet i andra hand

Uthyraren skall åter bosätta sig i lägenheten sedan uthymingen varat längre än

två år i följd.

D Bostadsrättslägenhet i andra hand

Uthyraren skall åter bosätta sig i lägenheten eller sälja bostadsrätten sedan

uthymingen varat längre än två år följd.i

D Hyreslägenhet rivning/ombyggnad

Hyreslägenheten ärbelägen i ett hus som skall rivas eller byggas om.

D En- eller tvåfamiljshus

Uthyraren skall bosätta sig i huset eller sälja det.

D Annan situation

På baksidan av formuläret finns information om avstående från besittningsskydd.

I de fall hyresvärden och hyresgästen har använt hyresnämndemas formulär och fyllt i detta enligt anvisningarna, godkänns avtalet regelmässigt. I vissa fall när parterna inte har använt formuläret kan nämnden behöva kontakta parterna för att ytterligare upplysningar eller för att få till stånd en justering av överenskommelsen. I tveksamma fall kan nämnden även hålla muntlig förhandling. Muntlig förhandling hålls i praktiken mycket sällan.

Hyresnämnden kan endast godkänna eller avslå ansökan. Nämnden kan inte med egna tillägg eller justeringar godkänna en överenskommelse.

Nämndens avgöranden kan inte överklagas. Det medför att det saknas överrättspraxis på området.

Antalet ärenden om avstående från besittningsskydd är mycket stort. Enligt Domstolsverkets statistik har följande antal ärenden angående avstående från besittningsskydd till bostadslägenhet avgjorts vid landets nämnder.

År Avgjorda ärenden

angående avståendefiån

besittningsskydd till bostad

Hyresnämnder som utredningen har tillfrågat har uppgett att nämndernas eget formulär används i mycket stor utsträckning och att de fyra första alternativen i formuläret utgör de dominerande avståendegrun-

250 Avstående från besittningsskydd

dema. Hyresnämnden i Stockholm, som handlägger hälften av landets avståendeärenden, har uppgett att i hälften av avståendeärendena åberopas någon av dessa grunder, medan Hyresnämnden i Göteborg uppgett att dessa grunder åberopas i 90-95 procent av ärendena.

5.1.2 Avstående från till lokal

besittningsskydd

Vid hyra av lokal har hyresgästen ett s.k. indirekt besittningsskydd. Det innebär att hyresgästen inte har rätt till förlängning hyresförhållan-

av det om avtalet sägs upp. Om hyresvärdens förlängningsvägran är obefogad eller de villkor som han kräver bedöms oskäliga har hyres-

som gästen däremot rätt till ersättning för den skada som han lider om han tvingas att lämna lägenheten.

Även vid hyra lokal finns vissa generella undantag från besitt-

av ningsskyddet. Enligt 56 § första stycket gäller bestämmelserna

om besittningsskydd inte om hyresförhållandet upphör innan det har varat längre än nio månader eller hyresförhållandet upphör på grund att

av hyresrätten är förverkad eller hyresgästen enligt 28 § inte ställer

ny säkerhet.

I 57 § första stycket finns bestämmelser i det enskilda fallet

som inskränker hyresgästens ersättningsrätt.

Ett generellt undantag från besittningsskyddet gäller också i lokalhyresförhållanden för det fallet att lokalhyresgästen avstår från sitt besittningsskydd. Av 56 § andra stycket framgår hyresvärden

att om och hyresgästen i en särskilt upprättad handling har överenskommit

om villkor som strider mot bestämmelserna om besittningsskydd i 57-60

är överenskommelsen gällande. Har överenskommelsen träffats innan hyresförhållandet varat längre än nio månader i följd skall den för att vara gällande godkännas av hyresnämnden.

En överenskommelse om avstående från besittningsskyddet enligt 57-60 innebär att hyresgästen inte har rätt till ersättning hyres-

om förhållandet upphör. Den innebär också att hyresgästen inte rätt till

har

ersättningslägenhet eller rätt till uppskov med avflyttning. Hyresvärden behöver inte heller iaktta reglerna om innehållet i uppsägning. Hy-

en resvärden kan i stället s.k. blank uppsägning.

göra en

I hyreslagen anges inte under vilka förutsättningar hyresnämn-

som den skall godkänna ett avstående från besittningsskydd till lokal. Uttalandena i förarbetena till bestämmelserna for bostadslägenheter torde dock ge viss ledning jfr Holmqvist, Hyreslagen, 5 uppl., 1997 480.

s.

Hyresnämndema tillhandahåller även for lokaler ett särskilt formulär som överenskommelsema kan tecknas på. Enligt formuläret gäller

SOU 1999: 15 Avståendefiån besittningsskydd 251

överenskommelsen endast om hyresavtalet upphör inom fem år från tillträdesdagen. I formuläret är bl.a. följande förtryckt.

Vi kommer härmed överens om att hyresrätten till lokalen -ema

inte skall vara underkastad bestämmelserna i 12 kap. 57-60

ordabalken, om uppsägning av avtalet sker på grund av att

l huset skall rivas eller undergå större omby gnad

EI uthyraren sälv skall bedriva verksamhet okalen

EI hyresförhå landet mellan uthyraren förstahandshyresgästen och

fastighetsägaren upphör

Hyresnämndema avgör även ärendena angående avstående från besittningsskydd till lokal på handlingarna. Under år 1996 avgjordes endast ett ärende vid landets samtliga nämnder efter muntlig förhandling och under år 1997 fem ärenden.

Hyresnämnden kan endast godkänna eller avslå ansökan. Nämndens avgörande kan inte överklagas.

Antalet ärenden om avstående från besittningsskydd till lokal är förhållandevis stort. Enligt Domstolsverkets statistik har följande antal ärenden avgj orts vid landets samtliga nämnder.

År Avgjorda ärenden angående

avstående från besittnings-

skydd till lokal 1995 1 811 1996 l 799 1997 l 938

Flera hyresnämnder som utredningen har tillfrågat har uppgett att nämndernas eget formulär används i de flesta avståendeärenden angående lokaler. Samtliga tillfrågade nämnder har uppgett att de tre första grunderna i formuläret utgör de klart dominerande avståendegmndema hyresnämndema i Stockholm och Göteborg har uppgett att dessa grunder åberopas i 75 procent av ärendena.

5.1.3 Synpunkter på nuvarande

regler

Utredningen har i en enkät frågat vissa hyresnämnder om deras syn på avståendereglema.

Inte någon av de tillfrågade nämnderna har förordat att möjligheten till förhandsprövning avståendeavtal skall slopas och ersättas med

av enbart en möjlighet till prövning i efterhand i samband med en förlängningstvist. Däremot har flera av nämnderna föreslagit att undan-

252 Avstående från besittningsskydd SOU 1999: 15

tagen från besittningsskyddsbestämmelsema utökas och att kravet på godkännande ersätts för vissa avståendeavtal med registrering eller

en med enbart ett krav på att avståendeavtalen intas i särskild handling.

en

Hyresnämnden i Stockholm har föreslagit att undantagen i 45 § hyreslagen skall utvidgas och avse fler typer av upplåtelser såsom upplåtelser inför förestående rivningar och ombyggnader och upplåtelser av villor och tvåfamiljshus om upplåtelsen begränsad tid.

avser en Undantagen från besittningsskydd till lokaler skulle kunna

vara desamma som för bostäder.

Hyresnämnden i Jönköping har anfört att strikt avgränsade fall, särskilt angivna och preciserade, som i nämndernas avståendeblanketter, skulle kunna godtas utan godkännande. En förutsättning för detta är att avståendeavtalet har en viss närmare angiven skriftlig fonn. Ett enkelt registreringsförfarande mot viss avgift skulle dock bättre.

vara

Även Hyresnämnden i Göteborg har i de fall

ansett att parternas överenskommelser bara avser de situationer som tas i nämndernas

upp avståendeblanketter torde prövningen kunna ersättas med registre-

en ring.

Utredningen har även tillfrågat vissa organisationer deras på

om syn bestämmelserna om avstående från besittningsskydd till lokal. Organisationerna har lämnat varierande svar. Några organisationer har ansett att det inte finns anledning att ändra på de nuvarande reglerna, medan några ansett att kravet på att avtalen skall godkännas kan avskaffas.

5.2 Överväganden

Utredningens förslag: Rätten till förlängning hyresavtal slopas

av

vid upplåtelse i andra hand av bostad hyresförhållandet upphör

om

innan det har varat längre än fyra år i följd.

Kravet på att avtal angående avstående från besittningsskydd till

bostad och lokal skall godkännas för gällande slopas för

att vara

vissa typer av kortvariga upplåtelser.

5.2. 1

Bostadslägenhet

Utredningen skall enligt direktiven pröva de ärenden hyres-

om som nämnden handlägger kan föras över till tingsrätten eller om de bör handläggas vid någon annan myndighet. Utredningen skall även pröva om någon ärendekategori bör tas bort.

SOU 1999: 15 Avståendefån besittningsskydd 253

Före år 1993 handlades vid nämnderna årligen 25 000 avståendeärenden angående bostäder. Sedan förlängningsrätten vid andrahandsupplåtelser som varat kortare tid än två år slopats halverades antalet. Utredningen har inte erfarit att denna förändring skulle ha medfört några negativa effekter.

Den redovisade statistiken visar att avståendeärendena alltjämt utgör en mycket stor ärendegrupp vid nämnderna mer än hälften av

nämndernas samtliga ärenden består avståendeärenden. Ärendena

av tar sålunda inte obetydliga i anspråk. Samtidigt måste konsta-

resurser teras att i de fall parterna har tecknat avståendeavtalen i nämndernas egna formulär eller åberopat någon grund i dessa, det inte

som anges sker någon egentlig prövning av avtalen utan att de då godkänns och att de allra flesta avståendeärenden någon dessa kategorier. Re-

avser av dan mot denna bakgrund finns det anledning att se över reglerna

om avstående från besittningsskydd och undersöka avståendeärendena

om kan begränsas ytterligare.

Reglerna om att hyresnämnden skall godkänna avtal angående avstående från besittningsskydd utgör ett undantag från den avtalsfrihet som annars i huvudsak råder på hyresområdet. Undantaget motiveras av hyresgästens sociala skyddsbehov. För att besittningsskyddet inte skall urholkas kan det inte komma ifråga att parterna generell rätt att

ge avtala bort besittningsskyddet. Däremot kan det, som också förordats i vissa enkätsvar, övervägas att utöka möjligheten för parterna att utan särskild prövning av hyresnämnd eller domstol avstå från besittningsskydd.

I betänkandet Ny hyreslag av 1989 års hyreslagskommitté SOU 1991:86 föreslogs att hyresgästens besittningsskydd endast skulle prövas i efterhand enligt förlängningsreglema. Vid den efterföljande remissbehandlingen utsattes förslaget för allvarlig kritik. Det befarades att ett slopande av förhandsprövningen kunde medföra att hyresvärdar låter bli att hyra ut lägenheter rädsla för att inte kunna starta riv-

av en ning eller en ombyggnad i tid eller för att inte själv kunna flytta tillbaka till lägenheten en viss dag. Det befarades också att antalet förlängningstvister skulle öka. Förslaget ledde inte till någon lagstiftning jfr prop. 1992/93:l15 s. 115 f..

Utredningen anser att parterna redan när de inleder ett hyresförhållande bör känna till om avtalet är förenat med förlängningsrätt eller inte. Om en hyresvärd inte kan vara säker på att de lägenheter han

som kan hyra ut blir friställda inför en förestående ombyggnad finns risk att han avstår från att hyra ut dem. Även för hyresgästen torde det innebära en trygghet att redan innan hyresavtalet tecknas känna till under vilka förutsättningar som boendet sker. Enligt utredningens uppfattning

254 Avstående från besittningsskydd

kan därför avståendeärendena inte avskaffas eller ersättas med enbart en prövning i efterhand enligt förlängningsreglema.

Som framgår av avsnitt 3.2.1 anser utredningen att avståendeärendena skall handläggas vid tingsrätt. De överväganden som görs i ett avståendeärende bör i allmänhet motsvara de överväganden som skulle ha gjorts i en senare tvist om förlängning av avtalet jfr prop. 1968:91 Bihang A s. 89 f.. Eftersom det föreslås att förlängningsärendena skall handläggas vid tingsrätt får tingsrätten anses vara den myndighet som är bäst lämpad att hantera frågorna om avstående från besittningsskydd.

Andrahandsupplåtelser

Antalet avståendeärenden kan begränsas på flera sätt. Ett sätt är att de generella undantagen från besittningsskyddet i 45 § första stycket utökas. Ett annat sätt är att kravet på godkännande av avståendeavtalen ersätts med, som flera av hyresnämndema föreslagit, ett krav på att avtalen skall registreras eller ha en viss skriftlig form. En fördel med de senare alternativen är att hyresgästen blir införstådd med att just hans avtal inte är förenat med förlängningsrätt.

För vissa typer av upplåtelser kan ett undantag från besittningsskyddet enligt 45 § första stycket vara motiverat. Upplåtelse av en lägenhet i andra hand utgör enligt utredningens uppfattning en sådan upplåtelse. Parterna i dessa hyresförhållanden är normalt inställda på och överens om att upplåtelsen endast skall pågå en viss begränsad tid.

Enligt 45 § första stycket 1 saknar andrahandshyresgästen besittningsskydd om hyresförhållandet upphör innan det har varat längre än två år i följd. Sedan hyresförhållandet har pågått två år blir avtalet förenat med besittningsskydd. Det besittningsskydd som tillkommer efter två år kan dock avtalas bort. I hyresnämndernas formulär anges som grund för avstående från besittningsskydd vid andrahandsupplåtelse att hyresvärden åter skall bosätta sig i hyreslägenheten eller bostadsrättslägenheten eller att han skall sälja bostadsrätten. Enligt formuläret gäller avståendeavtalet tre år från tillträdesdagen. Trots att avståendet enligt formuläret endast har betydelse för det tredje året upplåtelsen

av utgör denna kategori en stor andel av nämndernas totala antal avståendeärenden enligt Hyresnämnden i Stockholm uppgår den till

30 procent och enligt Hyresnämnden i Göteborg till 70 procent.

Med hänsyn till att förlängningsrätt redan saknas vid andrahandsupplåtelser som pågår under högst två år och till det stora antalet avståendeärenden som avser det tredje året av andrahandsupplåtelsen finns skäl som talar för att den tid under vilken en andrahandsupplåtelse inte

SOU 1999: 15 Avståendefån besittningsskydd 255

är förenad med besittningsskydd bör förlängas. Då det dessutom förhåller sig så att de flesta förlängningstvister vid andrahandsupplåtelser resulterar i att hyresavtalet upphör kommer förlängning tidsfris-

en av ten i praktiken inte att medföra någon försämring hyresgästens

av ställning. Utredningen föreslår därför att om hyresförhållandet vid andrahandsupplåtelse upphör innan det har varat längre än fyra år i följd skall det inte vara förenat med besittningsskydd. Att utredningen föreslår fyra år i stället för tre år som anges i nämndens formulär beror på att för en uthyrning i andra hand, t.ex. på grund universitetsstudier

av på annan ort eller utlandsstationering, en tid av tre år vanligtvis är

en för kort period. En längre period än fyra år det däremot inte

synes finnas ett generellt behov

av.

Om hyresavtalet inte till upphörande inom fyra år blir

sägs upp hyresavtalet förenat med besittningsskydd och förlängningsreglema i 46 § blir tillämpliga på hyresförhållandet. Detsamma gäller om parterna kommer överens om att upplåtelsen skall förenad med förläng-

vara ningsrätt.

Rivning och ombyggnad

Enligt utredningens uppfattning kan lägenheter som är belägna i hus som planeras att rivas eller byggas om inte generellt undantas från besittningsskyddsreglema. Att endast undanta tidsbegränsade upplåtelser anser utredningen inte heller vara lämpligt. En sådan reglering skulle kunna missbrukas av mindre seriösa hyresvärdar. Besittningsskyddet bör alltså bestå vid den aktuella typen av upplåtelse.

För att hyresvärdar inte skall låta bli att hyra ut lägenheter belägna i hus som planeras att rivas eller byggas bör möjligheten att avtala

om bort besittningsskyddet vara kvar. Avståendet bör liksom enligt den nuvarande ordningen göras i särskild handling. Kravet på att avstå-

en endet skall godkännas kan dock enligt utredningens uppfattning slopas för sådana avtal som gäller för en kortare tid. Utredningen föreslår att om avståendeavtalet gäller högst tre år från tillträdesdagen behöver avtalet inte godkännas av tingsrätten. Om hyresavtalet inte har sagts upp till upphörande under den tiden får hyresgästen besittningsskydd i förhymingen.

En- eller tvåfamiljshus

Det finns skäl talar för att besittningsskyddsreglema för upplåtelse

som av ett en- eller tvåfamiljshus bör vara desamma som reglerna för

upp-

256 Avstående från besittningsskydd SOU 1999: 15

låtelse av en hyreslägenhet eller bostadsrättslägenhet i andra hand. Många gånger vill en fastighetsägare som normalt har sin bostad i huset, endast under en begränsad tid hyra ut det. Emellertid förekommer även många fall där avsikten med en upplåtelse är att den skall pågå under lång tid. Vidare finns den affärsmässiga uthymingen av eneller tvåfamiljshus. Ett undantag från besittningsskyddet motsvarande

föreslås för andrahandsupplåtelse skulle innebära en kraftig det som försvagning av hyresgästens ställning generellt sett. Utredningen anser därför att inte ens en möjlighet att undanta kortare upplåtelser

av en eller tvåfamilj shus från besittningsskyddet bör finnas.

Möjligheten att avstå från besittningsskydd vid denna förhyming bör dock finnas kvar. Avståendet skall göras i en särskild handling. Liksom vid avstående på grund av rivning eller ombyggnad bör kravet på att avståendet skall godkännas slopas för den typ av avtal som i dag

i nämndernas formulär. Utredningen anser sålunda att ett avståanges endeavtal gäller under högst tre år från tillträdesdagen och för det

som fallet att hyresvärden skall bosätta sig i huset eller sälja det inte behöver godkännas. En ytterligare förutsättning för att godkännande inte skall behövas bör dock vara att upplåtelsen inte ingår i en affärsmässigt bedriven uthymingsverksamhet jfr 46 § första stycket 6 hyreslagen. Om hyresvärden säger upp hyresavtalet till upphörande inom den tiden upphör hyresavtalet och hyresgästen är skyldig att flytta. Inom ramen för avhysningsprocessen kan hyresgästen få prövat om avståendeavtalet är gällande mot honom.

Övriga avtal om avstående från besittningsskydd

Möjligheten att avstå från besittningsskydd av andra skäl än att huset

lägenheten är belägen i skall rivas eller byggas om eller att avtalet som avser ett en- eller tvåfamilj shus bör vara kvar. Det nuvarande kravet på att dessa avtal skall tecknas i en särskild handling bör också behållas. Frågan är om kravet på att avtalen också skall godkännas för att vara gällande kan slopas för ytterligare kategorier av avtal. Utredningen har övervägt avtal som t.ex. avser genomgångsbostäder för studenter,

om flyktingar eller missbrukare kan undantas eller om vissa organ, som t.ex. kommuner, kan ges generell dispens att upplåta lägenheter utan besittningsskydd för särskilda ändamål. Genom de förslag som lämnats måste antas att avståendeärendena för bostäder mer än halveras. Utredningen anser att innan resultatet av denna reform utvärderats bör kravet på godkännande inte slopas för ytterligare kategorier.

Avstående från besittningsskydd 257

5.2.2 Lokal

De flesta ärenden vid hyresnämndema angående avstående från besittningsskydd gäller bostadslägenheter. Som en följd av de förändringar

föreslås för dessa bör de nuvarande reglerna om avstående från det som indirekta besittningsskyddet beträffande lokaler övervägas.

För bostadslägenhetemas del föreslår utredningen att hyresrätten inte skall vara förenad med förlängningsrätt vid upplåtelse i andra hand om hyresförhållandet upphör innan det har varat fyra år. Förslaget får anses adekvat med hänsyn till besittningsskyddets innebörd rätt till

förlängning och andrahandsupplåtelsens generellt sätt tillfälliga

- - karaktär. För lokalemas del förhåller det sig emellertid på ett annorlunda sätt. Besittningsskyddet innebär för denna form av upplåtelse endast en rätt till ersättning. En sådan kan i många fall te sig fullt rimlig även vid en andrahandsupplåtelse. Utredningen anser således att det inte finns skäl att undanta andrahandsupplåtelse av lokal från bestämmelserna om besittningsskydd.

Möjligheten att träffa avtal om avstående från besittningsskydd bör behållas liksom kravet på att avståendeavtalet skall tecknas i en särskild handling.

Som framgår av den tidigare redogörelsen har hyresnämndema även för avståendeärendena för lokaler upprättat ett särskilt fonnulär. Formuläret avser tre situationer, nämligen att huset skall rivas eller undergå större ombyggnad, att uthyraren själv skall bedriva verksamhet i lokalen samt andrahandsupplåtelse. Med större ombyggnad får avses detsamma som i 57 § första stycket 3 jfr 46 § första stycket 4 nämligen att huset skall genomgå sådan större ombyggnad att hyresgästen uppenbarligen inte kan sitta kvar i lokalen utan nämnvärd olägenhet för genomförandet av ombyggnaden. I de fall avståendet tecknats i formuläret eller avser en sådan grund som anges i formuläret godkänns avståendet regelmässigt. Behovet av en prövning av avståendeavtalet i dessa situationer är alltså inte särskilt framträdande. Utredningen anser att kravet på att dessa avtal skall godkännas kan slopas. Avståendet bör gälla om det tagits in i en särskild handling och hyresavtalet upphör inom fem år från tillträdesdagen.

De avståendeavtal som inte avser något av de angivna fallen bör även fortsättningsvis godkännas för att bli gällande.

4143.3 1 . .Ai:Ja:

câååxgtgw.

5B":t..A ,J

6 1978 : 304

Hyresförhandlingslagen

6.1 Gällande rätt

6.1.1 Inledning

År 1978 infördes hyresförhandlingslagen 1978:304 ett system

genom för förhandlingar och överenskommelser på hyresmarknaden.

Hyresförhandlingslagen bygger på följande ordning. En hyresvärd eller hyresvärd och en organisation av fastighetsägare, i vilken

en hyresvärden är medlem, kan träffa avtal om en förhandlingsordning med organisation av hyresgäster. En förhandlingsordning kan också

en komma till stånd efter beslut av hyresnämnd. En förhandlingsordning omfattar som regel samtliga bostadslägenheter i det eller de hus som förhandlingsordningen avser, oberoende av om enskilda hyresavtal innehåller en förhandlingsklausul som hänvisar till förhandlingsordningen. Förekomsten av en förhandlingsklausul i hyresavtalet har den verkan att de förhandlingsöverenskommelser som träffas på grundval av förhandlingsordningen blir bindande för hyresgästen. Hyresgästen blir bunden oavsett om han är medlem i den förhandlande

organisationen eller En hyresgästorganisation som har förhandlingsrätt för ett hus är skyldig att förhandla för en lägenhet som omfattas av förhand1i.ngsordningen, oavsett om den hyresgäst som hyr lägenheten är medlem i föreningen eller inte.

6.1.2 Ärendena vid

hyresnämnden

Hyresnämnden har getts behörighet att som första instans avgöra i princip samtliga ärenden enligt hyresförhandlingslagen. Ersättningstvist enligt 30 § andra meningen hyresförhandlingslagen mellan en ny hyresvärd och en tidigare hyresvärd, som grundas på att den tidigare hyresvärden inte upplyst den nye hyresvärden om att fastigheten omfattades av en förhandlingsordning, prövas dock av allmän domstol.

Hyresnämnden handlägger följande ärenden enligt hyresförhandlingslagen.

260 Hyresförhandlingslagen SOU 1999: l 5

Införande eller slopande förhandlingsklausul 2 § av

En förhandlingsklausul är bestämmelse i ett hyresavtal binder en som hyresgästen till de överenskommelser om hyra eller annat hyresvillkor som träffas på grundval av en förhandlingsordning. Tvist införande om eller slopande av förhandlingsklausul prövas hyresnämnd. I av samband med en sådan tvist får hyresnämnden förordna att förhanden lingsordning inte längre skall gälla för huset eller husen det är som fråga om 3 a prop. 1977/78:175 s. 152.

Införande av förhandlingsordning 9 §

En förhandlingsordning är ett avtal som innebär att parterna är förhandlingsskyldiga i förhållande till varandra. Avtalet ingås mellan en hyresvärd eller hyresvärd och organisation fastighetsägare en en av samt en organisation av hyresgäster. En förhandlingsordning omfattar samtliga bostadslägenheter i ett eller flera hus 3 § första stycket. Den gäller dock inte för lägenhet, en om hyresvärden och hyresgästen har kommit överens att hyresavom talet inte skall innehålla förhandlingsklausul eller hyresnämnden beslutat att hyresavtal inte skall innehålla förhandlingsklausul 3 § andra och tredje stycket. Om en hyresvärd vägrar att träffa avtal med hyresgästorganisaen tion om förhandlingsordning, kan organisationen få frågan prövad av hyresnämnd. Om en organisation hyresgäster vägrar att träffa avtal av om förhandlingsordning, har hyresvärden motsvarande rätt till prövning 9 §. Enligt 11 § hyresförhandlingslagen skall hyresnämnden, den om finner att part har rätt till förhandlingsordning, fastställa förhandlingsordningens innehåll.

Förlängning förhandlingsordning 13 §

av

Om en förhandlingsordning sägs har motparten rätt att hänskjuta upp, fråga om förlängning förhandlingsordningen till prövning hyresav av nämnd 13 §. Tvist om förlängning prövas efter grunder samma som införande av förhandlingsordning. Om part påkallar det kan hyresnämnden i samband med att förhandlingsordning förlängs även pröva fråga om ändring av dess innehåll.

SOU 1999: l 5 Hyresförhandlingslagen 261

Ändring av förhandlingsöverenskommelse 22 §

En enskild hyresgäst, som genom en i hyresavtalet intagen förhandlingsklausul har gått med på att en förhandlingsöverenskommelse får tillämpas mot honom, har möjlighet att inom viss tid ansöka hos hyresnämnd om ändring av överenskommelsen i den del den avser honom 22 §-

Vid prövningen skall bestämmelserna i 55 § hyreslagen angående skälig hyra m.m. tillämpas med den avvikelse som kan följa av 21 § hyresförhandlingslagen. Enligt 21 § skall förhandlingsöverens-

i en kommelse om hyra samma hyra bestämmas för sådana lägenheter som är lika stora och som omfattas av samma förhandlingsordning, om det inte med hänsyn till vad som är känt om lägenhetemas beskaffenhet och övriga omständigheter kan antas vara skillnad mellan dem i fråga om bruksvärdet likabehandlingsprincipen.

Av 20 § hyresförhandlingslagen följer att genom en förhandlingsordning får bestämmas att i hyran för samtliga lägenheter som omfattas av en förhandlingsordning skall ingå visst belopp som utgör ersättning till hyresgästorganisationen för dess förhandlingsarbete. Skäligheten

av denna ersättning kan prövas även utan samband med prövningen av hyran i övrigt 22 § andra stycket.

Enligt 22 § tredje stycket hyresförhandlingslagen kan hyresvärden åläggas att till hyresgästen betala tillbaks vad han erhållit för mycket i hyra.

Ändring av hyresvillkoren om en ny överenskommelse enligt förhandlingsordning inte trájfas 24 §

En förhandlingsordning medför skyldighet för hyresvärden att på

en eget initiativ förhandla med hyresgästorganisationen i fråga om bl.a. höjning av hyran för en lägenhet, s.k. primär förhandlingsskyldighet 5 § första stycket. Vidare medför en förhandlingsordning, om parterna inte enas om annat, en ömsesidig förhandlingsskyldighet i vissa frågor 5 § andra stycket.

Har förhandling enligt förhandlingsordning avslutats utan att överenskommelse träffats har hyresvärden och hyresgästen rätt att hos hyresnämnden ansöka om ändring av hyresvillkoren i den del förhandling har skett 24 §. Hyran och andra hyresvillkor skall fastställas enligt bestämmelserna i hyreslagen.

262 Hyresförhandlingslagen

Skadestånd 26 och 27 §§

Enligt 26 § hyresförhandlingslagen skall hyresvärd ersätta hyresgästorganisation om han inte iakttar sin förhandlingsskyldighet enligt 5 § första stycket primär förhandlingsskyldighet eller enligt föreskrift i förhandlingsordning.

Av 27 § hyresförhandlingslagen framgår att part är ersättningsskyldig om han inte fullgör sin förhandlingsskyldighet sedan motpart i behörig ordning påkallat förhandling. Part är också ersättningsskyldig om han inte medverkar till att förhandling bedrivs skyndsamt eller om han inte håller handling, som han åberopar, tillgänglig för motparten.

6.1.3 Förfarandet vid hyresnärrmden

Ärendena skall tas den hyresnämnd inom område fastig-

upp av vars heten är belägen 4 § andra stycket nämndlagen.

Hyresnämnden skall normalt bestå av en ordförande och två intresseledamöter. I fråga som gäller införande eller slopande av förhandlingsklausul 2 §, ersättning till en hyresgästorganisation för dess förhandlingsarbete 20 § och prövning av hyresvillkor med tillämpning av likabehandlingsprincipen 21 § får intresseledamöter inte delta. Intresseledamöter får inte heller delta om de har anknytning till organisationer som kan antas ha ett gemensamt intresse som står i strid med den partens intresse i tvisten jfr 5 a § första och andra styckena

ena nämndlagen samt prop. 1990/91:98 s. 34 och 44 f.. Nämnden skall i de ärenden där intresseledamöter inte får delta bestå av två lagfama ledamöter.

Hyresnämndens avgörande får överklagas till Svea hovrätt. I nämnden skall vardera parten svara för sin kostnad. Vid överkla-

gande är huvudregeln att den vinnande parten har rätt till ersättning för sina kostnader. I tvist angående ändring av förhandlingsöverenskommelse 22 § och ändring av hyresvillkoren om en ny överenskommelse enligt förhandlingsordning inte träffas 24 § skall dock vardera parten stå sin kostnad, om inte annat följer av 18 kap. 6 § rättegångsbalken 32 §.

Hyresnämndens beslut äger, sedan de vunnit laga kraft, rättskraft. Beslut varigenom ansökan om införande av förhandlingsordning enligt 9 § hyresförhandlingslagen lämnats utan bifall vinner dock inte rättskraft 22 § nämndlagen.

SOU 1999: 15 Hyresförhandlingslagen 263

6.2 överväganden

Utredningens förslag: Skadeståndstvistema enligt 26 och 27 hyresförhandlingslagen skall vid tingsrätten handläggas enligt rättegångsbalken. Övriga ärenden enligt hyresförhandlingslagen som hyresnämnden prövar skall vid tingsrätten handläggas enligt ärendelagen.

För de ärenden handläggs enligt ärendelagen införs särskilda

som bestämmelser om forum, sammansättning, sammanträde, förlikningsverksamhet, förhör med part, rättegångskostnad, prövningstillstånd, tilltrosbevisning och rättskraft.

Förfarandelag

Skadeståndstvistema enligt 26 och 27 hyresförhandlingslagen bör, liksom andra typer av skadeståndstvister, handläggas enligt rättegångsbalkens bestämmelser.

Övriga frågor enligt hyresförhandlingslagen bör handläggas enligt ärendelagen.

Sammansättning

I vissa ärenden får, som nämnts, intresseledamöter inte delta. Det gäller i fråga om en förhandlingsklausul skall föras in eller slopas i ett hyresavtal enligt 2 ersättning enligt 20 § till en hyresgästorganisation för dess förhandlingsarbete och prövning av hyresvillkor med tilllämpning likabehandlingsprincipen enligt 21 Intresseledamöter,

av eller särskilda ledamöter utredningen föreslår att de fortsättnings-

som vis bör betecknas, föreslås inte heller i tingsrätten delta vid prövningen i dessa ärenden. Tingsrätten bör i dessa ärenden bestå av tre lagfama ledamöter. I övriga ärenden föreslås att särskilda ledamöter skall delta enligt regel föreslagits for ärendena enligt hyreslagen.

samma som

På motsvarande skäl redovisats för tvistema enligt hyreslagen

som bör särskilda ledamöter inte ingå i rätten i de frågor som skall handläggs enligt rättegångsbalken.

Rättegångskostnader

I tingsrätten bör vid tvister enligt 22 och 24 hyresförhandlingslagen, liksom enligt den nuvarande ordningen vid överklagande, vardera par-

264 Hyresförhandlingslagen SOU 1999: 15

ten svara för sin kostnad, om inte annat följer av 18 kap. 6 § rättegångsbalken. Samma sak bör gälla fråga om införande eller slopande

förhandlingsklausul enligt 2 § hyresförhandlingslagen. Även i det av sistnämnda ärendet är enskild hyresgäst part.

Vad sedan gäller införande av förhandlingsordning 9 § och förlängning av förhandlingsordning 13 § bör huvudregeln att den

vara förlorande parten skall ersätta den vinnande parten dennes kostnad. Som antecknats gäller denna ordning redan vid handläggningen i Svea hovrätt. Parter i dessa ärenden fastighetsägare och organisation

är en en bestående av hyresgäster.

I ersättningsmålen enligt 26 och 27 hyresförhandlingslagen,

som föreslås handläggas enligt rättegångsbalken, bör rättegångsbalkens kostnadsregler tillämpas. Förlorande parten får sålunda normalt ersätta den vinnande parten dennes kostnad, vilket motsvarar den nuvarande ordningen vid överklagande.

Överklagande

För samtliga ärenden enligt hyreslagen som utredningen har föreslagit skall handläggas enligt ärendelagen, har utredningen förordat sär-

en skild bestämmelse prövningstillstånd vid överklagande till hovrätt.

om Motsvarande bestämmelse förordas även för de ärenden enligt hyresförhandlingslagen skall handläggas enligt ärendelagen.

som

Skadeståndstvistema enligt 26 och 27 hyresförhandlingslagen, som föreslås handläggas enligt rättegångsbalken, bör följa den balkens bestämmelser. Det innebär prövningstillstånd i vissa mål.

Övrigt

Motsvarande regler beträffande forum, sammanträde, förlilcningsverksamhet, förhör med part, tilltrosbevisning och rättskraft föreslagits

som för de ärenden enligt hyreslagen skall handläggas enligt

som ärendelagen, föreslås även för ärendena enligt hyresförhandlingslagen.

7 Bostadsrättslagen 1991:614

7.1 Gällande rätt

1 1 Inledning

. En bostadsrättsförening ekonomisk förening som har till ändamål

är en att i föreningens hus upplåta lägenheter med bostadsrätt. Det är enligt bostadsrättslagen bara bostadsrättsföreningar som får upplåta lägenheter med bostadsrätt och sådan upplåtelse får bara ske till den som är medlem i föreningen. Bostadsrätt utgörs av den rätt i föreningen som medlemmen har på grund av upplåtelsen. Denna rätt innefattar dels en upplåtelse av en lägenhet till nyttjande utan tidsbegränsning, dels en andelsrätt i föreningen. Bostadsrätten kan överlåtas.

Bostadsrättslagen reglerar dels det nyttjanderättsliga förhållandet mellan bostadsrättsföreningen som fastighetsägare och medlemmen

nyttjanderättshavare, dels det föreningsrättsliga förhållandet melsom lan föreningen och medlemmen. Bestämmelserna är i princip tvingande och kan inte avtalas bort i andra fall i lagen.

än som anges

Hyresnämnden är i dag behörig att som första instans pröva ett antal tvister enligt bostadsrättslagen. Övriga tvister prövas vid allmän domstol. Sålunda prövar tingsrätten bl.a. frågor om förverkande av nyttjanderätten till en lägenhet som innehas med bostadsrätt.

Paragrafhänvisningarna nedan avser bostadsrättslagen, om inte annat anges.

7.1.2 Ärendena vid hyresnämnden

Rätt till överprövning av frågan om inträde 2 kap. 10 §

Den som förvärvat en bostadsrätt får, med vissa närmare angivna undantag, inte vägras inträde i föreningen om de villkor för medlemsskap som föreskrivs i stadgarna är uppfyllda och föreningen skäligen bör godta honom som bostadsrättshavare. Om en fysisk person har vägrats inträde i föreningen kan föreningens beslut överprövas av hyresnämnden. Detta sker genom att personen inom en månad från det att han fick del av beslutet hänskjuter tvisten till nämnden för prövning.

266 Bostadsrättslagen SOU 1999: 15

Den prövning som nämnden gör kan både innefatta ett avgörande av en rättsfråga och en skälighetsbedömning.

Skyldighet att upplåta bostadsrätt eller villkor för upplåtelse av bostadsrätt 4 kap. 6 §

En bostadsrättsförening som förvärvat en hyresfastighet för ombildning till bostadsrätt får inte vägra att upplåta lägenheterna med bostadsrätt till de hyresgäster som enligt bestämmelserna i 2 kap. 8 § eller 9 § första stycket antagits som medlemmar i föreningen. Med en vägran från föreningens sida att upplåta bostadsrätt jämställs det fallet att föreningen erbjuder sådana villkor som medlemmen inte skäligen bör godta.

Hyresnämnden kan på ansökan av sådan medlem förelägga föreningen att upplåta en lägenhet med bostadsrätt. Föreläggandet får förenas med vite. Lagen 1985:206 om vite är tillämplig när hyresnämnden meddelar ett sådant föreläggande. I 11 kap. finns bestämmelser

om att hyresnämnden får döma ut vitet. Nämnden kan även fastställa villkoren för upplåtelsen.

Om hyresgästen inte har hänskjutit frågan upplåtelse bostads-

om av rätten till hyresnämnden inom viss angiven tid, skall han anses ha utträtt ur föreningen.

Hyresvillkor vid ogiltiga upplåtelser och när bostadsrätten frånträds 4 kap. 9 §

En upplåtelse av en lägenhet med bostadsrätt som skett i strid med bestämmelserna i 3 kap. 1 § om en registrerad ekonomisk plan eller formkravet i 5 § är ogiltig. Om lägenheten tillträtts skall i stället hyresavtal anses ingånget för tiden från tillträdet. Det ankommer i första hand på parterna att komma överens om villkoren. Det gäller såväl hyrestiden och hyran som övriga villkor. Hyresnämnden kan fastställa villkoren om parterna inte kan komma överens.

Bestämmelsen kan även bli tillämplig i vissa andra fall när uppsägning sker se 7 kap. 29 och 33 §§.

Upplåtelse av lägenhet i andra hand 7 kap. 11 §

Om föreningens styrelse inte samtycker till att bostadsrättshavare får hyra ut sin lägenhet i andra hand kan bostadsrättshavaren vända sig till hyresnämnden för att få tillstånd till upplåtelsen. För att nämnden skall

SOU 1999: 15 Bostadsrättslagen 267

tillstånd krävs att upplåtelsen är tillfällig karaktär och att ge av bostadsrättshavaren har beaktansvärda skäl för den. Vidare skall inte föreningen ha befogad anledning att vägra samtycke.

Bostadsrättshavare som innehar lokal har också möjlighet att få tillstånd till andrahandsupplåtelse.

I fråga bostadsrättslägenhet som innehas av juridisk person

om krävs det för tillstånd endast att föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke.

Godkännande vissa föreningsstämmobeslut 9 kap. 16 §

av I lagrummet uppställs vissa krav för att stämmans beslut i särskilt angivna frågor skall vara giltigt. För två av dessa gäller dessutom ett krav på godkännande hyresnämnden enligt följ ande.

av

Beslut ändring insatsen och medför rubbning

som avser av som av inbördes förhållanden.

Som huvudregel krävs samtycke från samtliga berörda bostadsrättshavare. Om sådant samtycke inte lämnas kan ändringen ändå genomföras om beslutet har biträtts av minst två tredjedelar av de berörda bostadsrättshavama och godkänts av hyresnämnden.

Frågan om godkännande av stämmobeslut prövas av hyresnämnden efter ansökan. Någon viss tid inom vilken ansökan skall göras har inte föreskrivits. Nämnden har att göra en allmän skälighetsbedömning på grundval de skäl anförts från föreningens och de protesterande

av som medlemmarnas sida.

Beslut som avser ombyggnad och som medför intrång i bostadsrättshavarens lägenhet.

Enligt denna punkt krävs det som huvudregel samtycke från bostadsrättshavaren för varje förändring i eller den egna lägenheten

av med anledning av en om- eller tillbyggnad av föreningsfastigheten. Bostadsrättshavarens samtycke kan undvaras om beslut fattats på stämman och minst två tredjedelar de röstande har gått med på

av beslutet och det dessutom har godkänts av hyresnämnden. Vad prövningen vid nämnden innebär framgår av 17 Enligt detta lagrum skall ett stämmobeslut godkännas bl.a. om förändringen är angelägen och syftet med åtgärden inte skäligen kan tillgodoses på något annat sätt samt beslutet inte är oskäligt mot bostadsrättshavaren.

Ett beslut om godkännande får förenas med villkor. Ett villkor kan

hänförligt till åtgärderna eller till tiden för utförandet av arbetena. vara Det kan även innebära att inlösen av bostadsrätten skall ske.

268 Bostadsrättslagen SOU 1999: 15

Utdömande av vite 11 kap. 2 §

Vite som förelagts med stöd av lagen 4 kap. 6 § utdöms hyres-

av nämnden. Nämnden kan självmant ta upp frågan utdömande.

om

7.1.3 Förfarandet vid

hyresnämnden

Hyresnämnden består normalt av en lagfaren ledamot och två intresseledamöter. Av intresseledamötema skall den väl förtrogen

ene vara med förvaltning av hyresfastighet och den andre vara väl förtrogen med bostadshyresgästers förhållanden eller, när ärendet rör

annan lägenhet än bostadslägenhet, med näringsidkande hyresgästers förhållanden. I ärenden angående inträde i förening enligt 2 kap. 10 skyldighet att upplåta bostadsrätt enligt 4 kap. 6 godkännande vissa

av föreningsstämmobeslut enligt 9 kap. 16 § första stycket 1 eller 2 eller utdömande av vite enligt ll kap. 2 § skall ledamöterna i stället väl

vara förtrogna med förvaltning av bostadsrättsfastighet respektive bostadsrättshavares förhållanden.

Hyresnämndens beslut får, utom såvitt avser beslut i frågor

om upplåtelse i andra hand enligt 7 kap. 11 överklagas till Svea hovrätt 11 kap. 3 §.

I nämnden skall vardera parten svara för sin kostnad. Vid överklagande är huvudregeln att den vinnande parten har rätt till ersättning för sina rättegångskostnader i hovrätten. I en tvist fastställande

som avser av hyresvillkor enligt 4 kap. 9 § skall dock vardera parten svara för sin rättegångskostnad i hovrätten, inte annat följer 18 kap. 6 § rätte-

om av gångsbalken 11 kap. 4 §.

Hyresnämndens beslut som avses i 9 kap. 16 § första stycket l eller 2 samt hyresnämndens beslut att inte bifalla en ansökan enligt 7 kap. 11 § vinner inte rättskraft. Övriga beslut av hyresnämnden äger, sedan de vunnit laga kraft, rättskraft 22 § nämndlagen.

7.2 Överväganden

Utredningens förslag: Samtliga ärenden enligt bostadsrättslagen som hyresnämnden prövar skall vid tingsrätten handläggas enligt ärendelagen. För ärendena införs liksom för hyresärendena sär-

- skilda bestämmelser om forum, sammansättning, sammanträde, förlikningsverksamhet, förhör med part, rättegångskostnad, prövningstillstånd, tilltrosbevisning, fullföljdsförbud med ventil och rättskraft.

Bostadsrättslagen 269

F Örfarandel ag

Frågorna om tillstånd, föreläggande och godkännande är till sin natur sådana att de inte kan sägas typiskt sett avse rättskipning. Utredningen anser därför att de bör handläggas enligt ärendelagen. Av samma skäl

tidigare anförts beträffande frågorna om villkorsändring vid som hyrestvister bör även fastställande av hyresvillkor vid ogiltiga upplåtelser m.m. handläggas enligt ärendelagen.

Sammansättning

Av samma skäl tidigare redovisats för hyresärendena bör särskilda

som ledamöter delta vid avgörandet vid tingsrätten.

Rätte gån gskostnader

Med hänsyn till att parterna i allmänhet utgörs av enskilda som inte är näringsidkare bostadsrättsföreningen består av de enskilda bostads-

rättshavama kan sociala skäl, liksom för bostadshyresgäster, anföras

mot att rättegångskostnadema fördelas enligt huvudregeln, dvs. att den förlorande parten får ersätta den vinnande parten dennes kostnader. Utredningen föreslår därför att en bestämmelse om att vardera parten står sin kostnad, inte annat följer av 18 kap. 6 § rättegångsbalken,

om skall gälla efter integreringen i de bostadsrättsärenden som hyresnämnden i dag handlägger.

Överklagande

För samtliga hyresärenden som skall handläggas enligt ärendelagen har utredningen föreslagit atten särskild regel införs prövningstillstånd

om vid överklagande till hovrätt. Motsvarande bestämmelse bör införas för bostadsrättsärenden. På samma sätt som föreslagits för andrahandsupplåtelse hyresrätt bör beträffande beslut avseende upplåtelse

av i andra hand av bostadsrätt enligt 7 kap. l1 § införas en regel om fullföljdsförbud med ventil såvitt gäller överklagande av hovrättens beslut till Högsta domstolen.

Övrigt

Eftersom en domstol inte är en förvaltningsmyndighet bör fråga

om utdömande av vite inte kunna upptas självmant efter integreringen utan endast efter ansökan part. Sålunda bör 11 kap. 2 § ändras i enlighet

av med detta.

Motsvarande regler beträffande forum, sammanträde, förlikningsverksamhet, förhör med part, tilltrosbevisning och rättskraft som föreslås för hyresärendena föreslås även för bostadsrättsärendena.

8 1 om förvärv av

Lagen 1975: 132

hyresfastighet m.m.

8.1 Gällande rätt

8.1.1 Ärendena vid hyresnämnden

Inledning

Lagen 1975:1132 om förvärv av hyresfastighet m.m. hyresförvärvslagen trädde i kraft den 1 januari 1976. Lagen har till syfte att hålla olämpliga fastighetsägare borta från hyresfastighetsmarknaden och att förhindra spekulation i hyresfastigheter.

Grundprincipen är att ett förvärv en hyresfastighet kräver till-

av stånd hyresnämnden. Från denna regel görs undantag, dels för vissa

av typer förvärv, dels för de fall då kommunen inte påkallar prövning

av av förvärvet. Reglerna om tillståndsplikt vid fastighetsförvärv kompletteras med regler om tillståndsplikt vid vissa överlåtelser av aktier eller andelar i bolag som äger hyresfastighet.

Förvärv hyresfastighet

av Enligt 1 § hyresförvärvslagen får en fastighet som är taxerad som hyreshusenhet förvärvas endast efter tillstånd av hyresnämnden. Tillståndsplikten gäller köp, byte, gåva, tillskott till bolag eller förening, utdelning eller skifte från bolag eller förening samt fusion enligt 14 kap. 1 § aktiebolagslagen. Tillståndsplikten omfattar inte vissa särskilda fall där det typiskt sett kan antas att det inte finns någon risk för oönskade förvärv, bl.a. om egendom förvärvats från stat eller kommun 2 § andra punkten. Även förvärv sker inrop på exekutiv

som genom auktion är undantaget från tillståndsplikten 2 § sjätte punkten.

Vid förvärv fastighet omfattas av tillståndsplikten skall

av en som överlåtaren eller förvärvaren anmäla förvärvet inom tre månader från det att förvärvet skedde till den kommun där fastigheten är belägen 3 § första stycket. Vill kommunen begära prövning enligt förvärvslagen

272 Lagen om förvärv av hyresfastighet SOU 1999: l 5

m. m.

skall beslut om detta anmälas till hyresnämnden inom fyra månader efter det att anmälan om förvärvet gjordes till kommunen 3 § första

a stycket. Har kommunen gjort anmälan inom föreskriven tid skall hyresnämnden förelägga förvärvaren att inom månad ansöka

en om förvärvstillstånd vid hyresnämnden 3 § andra stycket. Av 4 § första

a stycket hyresförvärvslagen framgår att hyresnämnden skall vägra förvärvstillstånd om förvärvaren inte visar att han är i stånd att förvalta fastigheten första punkten, förvärvaren inte gör sannolikt att syf-

om tet med förvärvet är att han skall förvalta fastigheten och därvid hålla den i ett sådant skick att den motsvarar de anspråk de boende enligt lag har rätt att ställa andra punkten, om det kan antas att förvärvaren i något annat avseende inte kommer att iaktta god sed i hyresförhållanden tredje punkten eller om det kan antas att förvärvaren eljest med hänsyn till brottslig gärning eller visad brist vid fullgörande ålig-

av ganden enligt lag är från allmän synpunkt olämplig att inneha fastigheten fjärde punkten.

Om ett förvärv av en hyresfastighet sker tillskott till bolag

genom eller förening, utdelning eller skifte från bolag eller förening eller fusion enligt 14 kap. 1 § aktiebolagslagen kan hyresnämnden pröva frågan om förvärvstillstånd även innan förvärvet har skett 3 § tredje stycket.

Enligt 5 § första stycket hyresförvärvslagen är ett förvärv

av en hyreshusenhet ogiltigt förvärvet inte inom föreskriven tid anmäls

om till kommunen och förvärvaren inte redan har erhållit förvärvstillstånd eller från kommunen fått besked att prövning inte begärs första punkten, om ansökan om förvärvstillstånd inte görs enligt hyresnämndens föreläggande andra punkten eller om förvärvstillstånd vägras tredje punkten.

Exekutiva förvärv

Exekutivt förvärv genom inrop på auktion är, som nämnts, undantaget från kravet på tillståndsplikt. Om egendom har förvärvats inrop

genom på exekutiv auktion och det vid ett vanligt köp skulle ha krävts förvärvstillstånd, skall inroparen i stället överlåta egendomen inom ett år från det att auktionen har vunnit laga kraft. Fastigheten behöver dock inte överlåtas om hyresnämnden har gett inroparen tillstånd att behålla egendomen, kommunen har gett inroparen besked att den inte

om kommer att begära prövning av förvärvet eller förhållandena inte längre är sådana att förvärvet, om det hade varit ett vanligt köp, skulle ha krävt förvärvstillstånd 6 § första stycket.

SOU 1999: 15 Lagen förvärv hyresfastighet m. m. 273

om av

Länsstyrelsen kan bevilja förvärvaren skäligt anstånd med avyttringen. Om inroparen inte avyttrar fastigheten kan länsstyrelsen på begäran kommun eller hyresnämnd även besluta att kronofogde-

av myndighet skall sälja egendomen på offentlig auktion 6 § andra och tredje styckena.

Förvärv aktie eller andel i bolag i vissa fall

av En hyresfastighet kan ägas juridisk person. Ett förvärv av en

av en aktie eller andel i juridisk fastighet, kan

en en person som äger en betecknas indirekt förvärv fastigheten. Även vissa sådana

som ett av förvärv är underkastade tillståndsplikt.

Av 8-11 hyresförvärvslagen framgår att om ett handelsbolag eller vissa aktiebolag äger fast egendom, som är taxerad som hyreshusenhet, föreligger tillståndsplikt vid förvärv av aktie eller andel i bolaget. En förutsättning för tillståndsplikt är dock att fastighetens taxerade värde enligt den senaste balansräkningen är större än det enligt samma balansräkning bokförda värdet av bolagets övriga tillgångar 9 §.

Liksom vid förvärv fast egendom skall överlåtaren eller förvär-

av

inom tre månader från förvärvet anmäla detsamma till den komvaren

där den fasta egendomen är belägen. Vill kommunen begära mun prövning förvärvet skall den anmäla detta beslut till hyresnämnden.

av Hyresnämnden får förelägga förvärvaren att ansöka vid nämnden om tillstånd till förvärvet. Vid hyresnämndens tillståndsprövning skall bestämmelserna i 4 § hyresförvärvslagen tillämpas 10 a § andra stycket.

Enligt 10 b § hyresförvärvslagen är ett förvärv ogiltigt om förvärvet inte inom föreskriven tid anmäls till kommunen och förvärvaren inte redan erhållit förvärvstillstånd eller från kommunen fått besked att förvärvstillstånd inte begärs första punkten, om ansökan om förvärvstillstånd inte görs enligt hyresnämndens föreläggande andra punkten eller förvärvstillstånd vägras tredje punkten.

om

F örköpsrätt vid aktieöverlåtelse

Av 12 § hyresförvärvslagen framgår att om tillstånd skall sökas till förvärv aktie köp, har kommunen förköpsrätt vid försälj-

av genom ningen.

Förköpsrätten utövas att kommunen inom tre månader från

genom det att den fått underrättelse överlåtelsen anmäler hos hyresnämn-

om den att beslut att utöva förköpsrätt har fattats 13 § första stycket.

274 Lagen om förvärv av hyresfastighet SOU 1999: l 5 m. m.

Hyresnämnden skall underrätta det berörda bolaget samt köpare och säljare om kommunens beslut. Om köparen eller säljaren, inom en månad från det att de fick del av kommunens beslut, bestrider förköpsrätten, skall kommunen ansöka vid hyresnämnden tillstånd till om förköp 17 § första och andra styckena. Tillstånd till förköp skall vägras, bl.a. om det är obilligt att förköp sker med hänsyn till förhållandet mellan säljare och köpare eller villkoren för eller omständigheterna vid försäljningen 17 § första stycket. Av 18 § hyresförvärvslagen framgår att ett aktiebrev som omfattas av ett förköp skall överlämnas till kommunen med påskrift överlåom telse. Hyresnämnden får på begäran kommun förelägga säljare eller av köpare som innehar aktiebrev att vid vite överlämna detsamma. När ett förköp har fullbordats skall kommunen ersätta köparen 21 §. Tvist om ersättningen prövas vid allmän domstol 22 §.

l F örfarandet vid hyresnärrmden

Ärenden enligt l0, 17 och 18 hyresförvärvslagen skall tas upp av hyresnämnden i den ort där bolagets styrelse har sitt säte eller, i fråga om handelsbolag, där förvaltningen förs. Övriga ärenden skall tas upp av nämnden i den ort där fastigheten är belägen 4 § andra stycket nämndlagen. Ansökan om förvärvstillstånd skall för yttrande tillställas kommun där tillståndspliktig fast egendom finns samt, det lämpligen kan om ske, hyresgästorganisation berörs ansökan. I ärende angående som av förvärvstillstånd skall kommunen och hyresgästorganisationen anses som sökandens motparter 16 b § nämndlagen. Hyresnämndens beslut får överklagas hos Svea hovrätt. Vardera parten skall svara för sin kostnad i hovrätten 26 § hyresförvärvslagen. Företrädare för hyresnämndema har uppgett följande om handläggningen av tillståndsärendena. Sedan kommun anmält att en den påkallar tillståndsprövning översänder hyresnämnden till förvärvaren en särskild ansökningsblankett. När ansökan har kommit in till nämnden kommuniceras den med kommunen och i vissa fall med hyresgästorganisation. Nämnden kallar därefter parterna till ett sammanträde. Kommunen tar i regel fram omfattande skriftlig - en utredning. Berörd hyresgästförening brukar ansluta sig till kommunens bedömning. I regel åberopas ett faktamaterial bestående balans- - av och resultaträkningar, deklarationer och redogörelser för hyresintäkter, lån, skatteskulder m.m. Vittnesbevisning brukar inte åberopas. Inte heller åberopas förhör under sanningsförsäkran Det är i regel frågan om förvärvarens ekonomiska förmåga att förvalta fastigheten tas som

SOU 1999: l 5 Lagen förvärv hyresfastighet m. m. 275 om av

I vissa fall kan även förvärvarens tidigare sätt att sköta en upp. hyresfastighet behandlas. Avgörandet grundas på en bedömning av det skriftliga materialet. Eventuellt kan uppgift som har framkommit kompletterande fråga, har ställts vid sammanträde, vägas genom som in. Intresseledamöter deltar i nämndens avgörande. Nämnden har i vissa ärenden, på grund att omfattande bokföringsmaterial och av uppgifter skatterättsliga förhållanden åberopats, anlitat ekonomisk om expert.

8.1.3 Jordförvärvslagen 1979:230

Som framgår övervägandena nedan uppkommer ofrånkomligen fråav ärendena enligt hyresförvärvslagen skall handläggas vid länsgan om styrelsen. Vid länsstyrelsen handläggs redan förvärvsärenden enligt

jordförvärvslagen 1979:230 och lagen 1992:1368 om tillstånd till

vissa förvärv av fast egendom. Jordförvärvslagen gäller förvärv fast egendom som är taxerad som av lantbruksenhet. Förvärvet skall ha skett köp, byte, gåva, tillskott genom till bolag eller förening, utdelning eller skifte från bolag eller förening

eller fusion enligt aktiebolagslagen. Lagen gäller också i vissa fall då någon förvärvar dödsbo eller andel i dödsbo 2 § jordförvärvslagen.

Enligt jordförvärvslagen krävs tillstånd för förvärv om förvärvet egendom i glesbygd eller i omarronderingsområde eller om föravser värvaren är juridisk För vissa förvärv krävs dock inte tillstånd. person. Tillstånd till förvärv egendom i glesbygd får vägras om egendoav behövs för att främja sysselsättningen eller bosättningen på orten. men Tillstånd till förvärv egendom i omarronderingsområde får vägras av förvärvet skulle göra det svårare att genomföra rationaliseringen av om ägostrukturen. Om förvärvaren är juridisk får tillstånd lämnas person bl.a. förvärvet medför att egendom som redan tillhör förvärvaren om blir ändamålsenlig eller egendomen är avsedd för annat ändamer om mål än jordbruk eller skogsbruk 4 och 5 jordförvärvslagen. Länsstyrelsen prövar första instans samtliga frågor enligt jordsom förvärvslagen. Om egendomens värde överstiger fem miljoner kr och

förvärvaren är juridisk än sambruksförening skall dock annan person Jordbruksverket pröva tillståndsfrågan. Länsstyrelsens beslut överklahos Jordsbruksverket. Jordbruksverkets beslut överklagas hos allgas män förvaltningsdomstol.

276 Lagen förvärv hyresfastighet SOU 1999: 15 om av m. m.

8.1.4 tillstånd till

Lagen 1992:1368 om vissa

förvärv fast

av egendom

Lagen om tillstånd till vissa förvärv fast egendom tillstånd till av avser förvärv av egendom som är taxerad småhusenhet eller lantsom som bruksenhet. Lagen tar sikte på vissa fall när förvärvaren inte har eller tidigare har haft hemvist i riket och vissa fall när förvärvaren inte är svensk juridisk person. Enligt lagen skall förvärvstillstånd meddelas om egendomen förvärvas för annat ändamål än fritidsändamål. Om den förvärvas för fritidsändamål skall förvärvstillstånd meddelas förom värvet inte strider mot något väsentligt allmänt intresse. Föreligger risk för stegring fastighetsvärdena skall förvärvstillstånd dock inte medav delas. Om fastigheten är taxerad lantbruksenhet får förvärvstillsom stånd inte meddelas tillstånd skulle ha vägrats vid prövning om en

enligt jordförvärvslagen.

Frågor om förvärvstillstånd prövas länsstyrelsen. Länsstyrelsens av beslut överklagas hos allmän förvaltningsdomstol.

överväganden

Utredningens förslag: Ärendena enligt hyresförvärvslagen skall handläggas vid länsstyrelsen. Beslut länsstyrelsen fattat skall som överklagas hos allmän förvaltningsdomstol, dvs. länsrätt. Bestämmelser om prövningstillstånd införs för ledet länsrätt-kammarrätt.

Den inledande frågan som måste tas ställning till är de ärenden om enligt hyresförvärvslagen handläggs vid hyresnämnden skall föras som över till tingsrätteneller någon myndighet skall prövom annan vara ningsorgan. I den promemoria Ds Ju 1975:10 låg till grund för lagen som anfördes att möjlighet att förlägga prövningen till länsstyrelsen en var som det främsta organet för byggnadsplaneringen i länet. En annan var att låta hyresnämnden för prövningen. Det konstaterades tillsvara att ståndsprövningen beträffande jordbruksfastigheter gjorde lantbmksstyrelsen. Vidare konstaterades att prövningen kommer att fordra speciell förtrogenhet med förhållandena hyresmarknaden. Det framhölls att särskilt framträdande blir detta i de fall där prövningen också omfattar en bedömning av förvärvarens ekonomiska förutsättningar att förvalta fastigheten och fastighetens behov upprustning. Detta talade enligt av promemorian för att tillståndsprövningen borde anförtros den myn-

SOU 1999: 15 Lagen om förvärv av hyresfastighet m. m. 277

dighet speciellt sakkunnig på detta område, nämligen hyressom var nämnden. I propositionen med förslag till lagen om förvärv av hyresfastighet slogs fast att tillståndsprövningen borde anförtros åt hyresnämnm.m. den prop. 1975/76:33. Riksdagen gick på regeringens linje och hyresnämnden blev prövningsorgan. Länsstyrelsen handlägger numera ärenden enligt jordförvärvslagen. En förutsättningarna när hyresnämnden valdes som prövningsorgan av enligt hyresförvärvslagen är därmed inte längre gällande. Länsstyrelsen handlägger även ärenden enligt lagen om tillstånd till vissa förvärv av fast egendom. Det finns flera fördelar med att samtliga förvärvslagar handläggs av länsstyrelsen. Det medför bl.a. att den som skall söka ett tillstånd kan vända sig till länsstyrelsen oberoende vad det är fråga om för typ av av fastighet. Länsstyrelsen får samtidigt överblick över samtliga tören värvsfrågor. Vissa frågor enligt hyresförvärvslagen, bl.a. om uppskov med avyttring egendom som köpts exekutivt, handläggs dessutom av redan länsstyrelsen. Länsstyrelsen handlägger också flera andra av frågor angående fastigheter och byggnation, bl.a. om bygglov, hälsoskydd och bostadsñnansiering, samt vissa tillståndsfrågor som är mycket snarlika de i hyresförvärvslagen. Länsstyrelsen måste inte minst mot bakgrund av de ärenden som den redan handlägger ha erforderlig kompetens att handlägga anses även ärenden enligt hyresförvärvslagen. Om det uppkommer förhållanden myndigheten behöver extern kompetens för att bedöma kan som den besluta remiss 13 § förvaltningslagen. I åtskilliga ärenden om låter länsstyrelsen regelmässigt en expert eller en myndighet yttra sig. Muntlig bevisning förekommer sällan i tillståndsärendena. I de fall kommun påkallar tillståndsprövning bör den ha tagit fram en omen fattande skriftlig utredning som den grundat sitt ställningstagande på. Denna utredning åberopas kommunen i tillståndsärendet. En skriftav lig handläggning enligt förvaltningslagen är därför ändamålsenlig. Det finns i detta sammanhang anledning att notera att enskilda hyresgäster inte förekommer som parter i ärendena. En part har enligt förvaltningslagen dessutom rätt att muntligt lämna uppgifter inför beslutsmyndigheten, det kan ske med hänsyn till arbetets behöriga gång om 14 § förvaltningslagen. I Justitiedepartementets promemoria Specialdomstolama i framtiden Ds 1993:34 konstaterades att tillståndsfrågoma enligt förvärvslainte hör hemma i allmän domstol utan att de bör handläggas vid gen en förvaltningsmyndighet a.a. s. 101-103. Denna bedömning har en givetvis alltjämt bärkraft. En överföring ärendena till tingsrätten av skulle stå i strid med de renodlingstankegångar som under senare år har

278 Lagen om förvärv av hyresfastighet SOU 1999: 15 m. m.

präglat reformeringen av domstolsväsendet. Det anförda talar också för att länsstyrelsen bör väljas prövningsorgan. som Utredningen anser alltså att länsstyrelsen bör väljas prövningssom organ enligt hyresförvärvslagen. Företrädare för några länsstyrelser, som utredningen har talat med, har tillstyrkt utredningens förslag väckt frågan ärendena bör men om handläggas vid samtliga länsstyrelser eller vid ett mindre antal länsstyrelser. Utredningen anser att ifrågavarande ärenden, liksom ärendena enligt jordförvärvslagen och lagen om tillstånd till vissa förvärv fast av egendom, tills vidare bör handläggas vid samtliga länsstyrelser. Detta leder till enhetlighet. Om länsstyrelserna det rationellare anser vara med ett mindre antal handläggare ärendena erbjuder 44 § förordav ningen 1997:1258 med länsstyrelseinstruktion också möjlighet till ett visst samarbete mellan länsstyrelserna. Enligt denna bestämmelse får en länsstyrelse efter överenskommelse med länsstyrelse mot en annan ersättning ställa någon av sina anställda till den andra länsstyrelsens förfogande för att, som föredragande eller på något annat sätt, delta i handläggningen ett visst ärende eller viss ärendegrupp. av en Samtliga ärenden som hyresnämnden handlägger bör föras till länsstyrelsen och handläggas enligt förvaltningslagen. Vissa kompletterande bestämmelser till Förvaltningslagen måste dock meddelas. Länsstyrelsens beslut bör överklagas hos förvaltningsdomstol. Liksom för många andra förvaltningsbeslut bör länsrätten första vara överklagandeinstans. För ledet länsrätt-kammarrätt förordar utredningen att regler om prövningstillstånd införs jfr 1993/942133 prop. och 1994/95:27. Förvaltningslagen innehåller inte några regler ersättning till om parterna för kostnader. Länsstyrelsen kan därför inte tillerkänna part en som vunnit bifall till sin talan ersättning. En överföring ärendena till av länsstyrelsen medför sålunda i detta avseende inte någon förändring jämfört med förfarandet vid hyresnämnden. Enligt den nuvarande ordningen gäller vid överklagande att vardera parten skall svara för sin kostnad om inte annat följer 18 kap. 6 § av rättegångsbalken 26 § hyresförvärvslagen. Någon bestämmelse om kostnadsansvar finns inte i förvaltningsprocesslagen. Utredningen anser att någon särreglering av kostnadsansvaret vid överklagande inte bör införas. Vardera parten får därför för sin kostnad även vid svara överklagande. Det innebär samma regler gäller för överklagade som ärenden enligt jordförvärvslagen och lagen tillstånd till vissa förom värv av fast egendom.

9 om rätt till

Lagen 1982:352

för till

fastighetsförvärv ombildning bostadsrätt Ombildningslagen

9.1 Gällande rätt

l Inledning

Ombildningslagen hyresgästerna rätt att före andra köpare förvärva

ger den fastighet de bor i för ombildning till bostadsrätt. En första förutsättning för detta är att hyresgästerna bildar en bostadsrättsförening och att föreningen gör en s.k. intresseanmälan till inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighetsboken. En intresseanmälan gäller under två år och kan förnyas. Så länge en intresseanmälan gäller får en fastighetsägare huvudregel inte överlåta fastigheten till någon annan

som köpare inte föreningen genom ett hembud först erbjudits ett förvärv

om och fått tid att överväga hembudet.

9.1.2 Ärendena vid

hyresnämnden

Fråga om hembud behövs 6 §

Av lagrummet framgår under vilka förutsättningar en fastighetsägare är skyldig att erbjuda sin fastighet till hyresgästerna. Det är i huvudsak köp eller byte som fastighetsägaren är förhindrad att genomföra utan hembud. Någon hembudsskyldighet gäller inte vid förvärv genom gåva, bodelning, eller testamente. De situationer där hembud inte

arv behövs är uppräknade i lagnimmet och kan lätt kontrolleras av inskrivningsmyndigheten när lagfart söks för förvärvet.

Hembud behövs inte heller om ett förvärv av bostadsrättsföreningen skulle oskäligt med hänsyn till förhållandet mellan överlåtaren

vara och förvärvare än bostadsrättsföreningen eller villkoren för

en annan eller omständigheterna vid sådan överlåtelse. Prövningen görs av

en hyresnämnden och skall, enligt förarbetena prop. 1981/82:169 78,

s.

280 Ombildningslagen SOU 1999: 15

ha som utgångspunkt att bostadsrättsförening har gjort

en som en intresseanmälan också har ett mycket starkt intresse av att förvärva fastigheten. Normalt bör hyresnämndens prövning ske innan fastighetsägaren överlåter fastigheten.

Anmälan av hembud 7 §

Hembud ges in till hyresnämnden skriftlig anmälan. Fastig-

genom en hetsägaren skall därvid ge in ett av honom undertecknat skriftligt förslag till köpeavtal som skall innehålla uppgift köpeskillingen för

om den hembjudna egendomen och övriga villkor för förvärvet. Hyresnämnden gör endast en formell prövning hembudet. Om ett hembud

av inte uppfyller vad föreskrivs i 7 § första stycket skall hyresnämn-

som den förelägga fastighetsägaren att avhjälpa bristen inom viss tid. Efterkommer fastighetsägaren föreläggandet hembud ha skett den dag

anses då bristen avhjälptes 7 § andra stycket.

Förslaget till köpeavtal skall hyresnämnden delges den

genom bostadsrättsförening har gjort intresseanmälan 8 §. Sedan del-

som givning skett får hembudet inte återkallas eller ändras.

Antagande av hembud, förlängd tid för antagande hembud och

av underrättelse att hembud inte antas 10 §

Ett hembud antas genom att bostadsrättsföreningen inom tre månader från den dag då hembudet skedde skriftligen anmäler till hyresnämnden att föreningen beslutat att förvärva den hembjudna egendomen på de villkor som anges i fastighetsägarens förslag till köpeavtal 10 § första stycket. Det ankommer på nämnden att genast pröva hem-

om budet har antagits på rätt sätt. Hyresnämnden skall kontrollera att hembudet antagits i rätt tid, att bostadsrättsföreningen beslutat förvärvet

om enligt 9 kap. 19 § bostadsrättslagen samt att erforderlig majoritet bland hyresgästerna uppnåtts. Beslutet är konstitutivt för frågan ett

om förvärv enligt lagens regler har kommit till stånd. Ett antagande

av hembudet ersätter sålunda ett undertecknande från föreningens sida

av förslaget till köpeavtal. I 4 kap. 1 § tredje stycket jordabalken har ett undantag gjorts från där angivna krav på köpehandling när avtal

en anses slutet enligt ombildningslagens regler. Fångeshandlingen utgörs i stället av förslaget till köpeavtal och hyresnämndens beslut att hembudet antagits. Lagfart kan alltså sökas på dessa handlingar.

En bostadsrättsförening har möjlighet att få tiden för antagande

av hembudet förlängd till månader från den dag då hembudet skedde

sex

Ombildningslagen 281

genom en anmälan om detta till hyresnämnden inom den tid som anges i 10 § första stycket. Hyresnämnden gör ingen materiell prövning av frågan om förlängning och behöver endast underrätta fastighetsägaren om förlängningen.

Bostadsrättsföreningen kan innan tiden för att anta hembudet löpt ut skriftligen underrätta hyresnämnden om att den inte antar hembudet. Hembudet upphör då att gälla.

Om bostadsrättsföreningen inte antar ett hembud inom den föreskrivna tiden eller på föreskrivet sätt, upphör hembudet att gälla. Hyresnämnden behöver inte särskilt bevaka tidsfristens utgång utan det är fastighetsägaren som skall kontrollera om ett hembud har antagits eller inte.

Överlåtelsetillstånd 12 §

Om ett hembud inte antas av bostadsrättsföreningen har fastighetsägaren som huvudregel rätt att sälja fastigheten till en annan köpare. Bostadsrättsföreningen har dock vissa möjligheter att stoppa en sådan vidareförsäljning i syfte att framtvinga ett nytt hembud. Så länge föreningens intresseanmälan gäller måste fastighetsägaren inhämta hyresnämndens tillstånd till att överlåta fastigheten till någon annan. Hyresnämnden kan vägra fastighetsägaren tillstånd till vidareförsäljning om köpeskillingen är lägre eller villkoren för överlåtelsen sammantagna är avsevärt ogynnsammare för fastighetsägaren än som angavs i hembudet. Tillstånd till vidareöverlåtelse kan också vägras om ett villkor som angavs vid hembudet är uppenbart oskäligt mot föreningen. Nämndens tillstånd behövs inte något i 6 § angivet undantag från hembuds-

om skyldigheten föreligger.

9.1.3 Förfarandet vid

hyresnärnnden

I Domstolsverkets handbok för hyresnämnd och arrendenämnd november 1998 föreslås ärendena enligt ombildningslagen handläggas på följande sätt.

Fråga hembud behövs

om Fastighetsägaren är sökande. Motpart är den bostadsrättsförening som gjort intresseanmälan. Ansökan översänds normalt till motparten för yttrande innan ärendet sätts ut till sammanträde.

282 Ombildningslagen SOU 1999: 15

Anmälan av hembud

Fastighetsägaren skall göra en skriftlig anmälan till hyresnämnden. Någon motpart finns inte i ärendet. Om anmälan har skett på ett riktigt sätt delges handlingarna den bostadsrättsförening som har gjort intresseanmälan. Inskrivningsmyndigheten skall underrättas om hembudet. Sedan delgivning med bostadsrättsföreningen har skett avskrivs ärendet från vidare handläggning.

Antagande hembud

av Bostadsrättsföreningen skall göra skriftlig anmälan till hyresnämnden om att föreningen beslutat förvärva den hembjudna egendomen. Ett ogiltigt antagande av ett hembud eller en för sen anmälan skall avvisas av hyresnämnden. Om anmälan i stället gjorts i rätt ordning upprättas ett beslut i vilket förklaras att hembudet har antagits föreskrivet sätt och inom föreskriven tid. Beslutet skall tillställas parterna.

Förlängning av tiden för att anta hembud

Om bostadsrättsföreningen önskar förlänga tiden för att anta ett hembud skall den göra en skriftlig anmälan till hyresnämnden att före-

om ningen är intresserad av att förvärva hembjuden fastighet. Någon motpart finns inte i ärendet. Om anmälan är för sen eller felaktig skall den avvisas av hyresnämnden. Har anmälan gjorts i rätt ordning skall fastighetsägaren underrättas om detta. Sedan underrättelsen sålunda skickats avskrivs ärendet från vidare handläggning.

Underrättelse att hembud inte antas

Om bostadsrättsföreningen, innan tiden för att anta ett hembud har gått ut, skriftligen underrättar hyresnämnden att den inte antar hembu-

om det, upphör hembudet att gälla. Fastighetsägaren skall underrättas om detta. Sedan underrättelsen översänts till fastighetsägaren avskrivs ärendet från vidare handläggning.

Tillstånd till överlåtelse

Fastighetsägaren är sökande i ett dylikt ärende. Den bostadsrättsförening som har gjort intresseanmälan är motpart. Ansökan översänds

Ombildningslagen 283

för yttrande till motparten. Ärendet sätts ut till sammanträde det

om inte är uppenbart att någon förhandling inte behövs.

Genomgången visar att hyresnämnden handlägger varje enskild fråga enligt ombildningslagen ett nytt ärende. Den förre chefen för

som Hyresnämnden i Stockholm, Hans-Åke Wängberg, ingick i den

som arbetsgrupp utarbetat Domstolsverkets handbok för nämnderna,

som har förklarat bakgrunden till detta enligt följande. Lösningen har rent praktiska orsaker. Varje moment kan hanteras för sig och det är inte självklart att det blir en fortsatt skriftväxling i hembudsfrågan. Genom den angivna lösningen kan nämnderna hålla god ordning på sina diarier i ombildningsärenden och man undviker att ett hembudsärende inte avskrivs när tidsfristema löpt ut; det föreligger nämligen ingen skyldighet för nämnden att underrätta fastighetsägaren om att föreningen inte antagit ett hembud inom rätt tid.

Gemensamma bestämmelser

Hyresnämndens beslut som innebär att frågan avgjorts kan överkla-

- -

till Svea hovrätt. Vardera parten skall stå sin kostnad i hovrätten gas om inte annat följer av 18 kap. 6 § rättegångsbalken.

9.2 Överväganden

Utredningens föreslag: Samtliga ärenden enligt ombildningslagen skall vid tingsrätten handläggas enligt ärendelagen. För ärendena införs

liksom för hyresärendena särskilda bestämmelser om forum, sam-

mansättning, sammanträde, förlikningsverksamhet, förhör med part, rättegångskostnad, prövningstillstånd, tilltrosbevisning och rättskraft. Det införs också en möjlighet att överklaga beslut om att godta hembud särskilt och, för hovrätt och Högsta domstolen, att förlänga tiden för antagande av hembudet.

F örfarande

Flertalet hyresnämndens uppgifter enligt lagen avser frågor av rent

av formell karaktär och det kan därför ifrågasättas det över huvud

om taget bör ankomma på allmän domstol att handlägga dylika frågor. Emellertid utgör prövningen enligt 6 § hembud behövs och enligt

om 12 § tillstånd till överlåtelse samt prövningen av skäligheten av de

om

284 Ombildningslagen

villkor som fastighetsägaren uppställt i hembudet tvister mellan enskilda och innefattar sådana bedömningsfrågor att förfarandet lämpligen bör hanteras av allmän domstol. Samtliga hyresnämndens ärenden enligt ombildningslagen bör då handläggas domstol. Ärendena

av handläggs lämpligast enligt ärendelagen.

Utredningen kan inte förorda att tingsrätten skall, såsom hyresnämnden gör, handlägga varje fråga enligt ombildningslagen som ett särskilt ärende. Utredningen anser att de olika frågorna bör hanteras

av tingsrätten på följande sätt.

Fråga om hembud behövs 6 § och tillstånd till överlåtelse 12 § prövas av tingsrätten efter ansökan av fastighetsägaren och handläggs som särskilda ärenden.

Anmälan av hembud 7 §, antagande av hembud 10 § första stycket, beslut om förlängd tid för antagande av hembud 10 § andra stycket och underrättelse att hembud inte antas 10 § tredje stycket handläggs ett ärende. Ärendet avslutas ett avskrivningsbe-

som genom slut i samband med att tingsrätten konstaterat att hembudet antagits i rätt tid eller sedan bostadsrättsföreningen underrättat tingsrätten att

om hembudet inte antas. Likaså avskrivs ärendet bostadsrättsfö-

om reningen inte antar hembudet inom föreskriven tid. Ärendet kan också avskrivas i samband med att ett ogiltigt antagande av hembud eller

en för sen anmälan antagande hembud awisas.

om av

Sammansättning

Förfarandet i ärendena enligt ombildningslagen är till övervägande del skriftligt och sammanträde torde sällan behöva hållas. Prövningen

av vissa frågor innehåller emellertid skälighetsavvägningar mellan parternas motstående intressen, varför det kan föreligga behov av intresseledamötemas synpunkter. Utredningen föreslår därför att intresseledamöter skall kunna delta i prövningen.

Rätte gån gskostnader

I dag gäller den regeln att vardera parten för sin kostnad i över-

svarar klagade ärenden, i den mån annat inte följer av 18 kap. 6 § rättegångsbalken.

Liksom vid övriga ärenden i vilka en bostadsrättsförening är part jfr avsnitt 7.2 anser utredningen att huvudregeln bör att vardera

vara parten skall svara för sin kostnad.

SOU 1999: 15 Ombildningslagen 285

Ärendelagen innehåller en regel om rättegångskostnadsersättning för det fall två enskilda står mot varandra. Peter Fitger har i Lagen

om domstolsärenden, En kommentar, 1996, framfört den uppfattningen att den omständigheten att en enskild inleder ärendet har enskild

som en motpart inte är tillräcklig för att de för tvistemål gällande kostnadsreglerna skall tillämpas. Enligt honom bör det krävas att det förekommit en intressemotsättning som föranlett handläggning i domstolen

en enligt samma principer som gäller för tvistemål a.a. s. 238.

Mot bakgrund av det anförda föreslår utredningen att det av tydlighetsskäl införs en särreglering i den materiella lagstiftningen beträffande rättegångskostnadema motsvarande den som nu gäller i överklagade ärenden.

Överklagande

Tingsrättens beslut bör kunna överklagas till hovrätt och Högsta domstolen. Av skäl som redovisas för ärendena enligt hyreslagen

anser utredningen att prövningstillstånd bör införas för talan mot tingsrättens avgörande.

Enligt ärendelagen gäller att ett beslut inte innebär att ärendet

som avgörs får överklagas endast i samband med överklagande av ett beslut som innebär att ärendet avgörs. Vissa undantag finns angivna i 37 § ärendelagen.

Enligt utredningens uppfattning måste ett beslut av tingsrätten att godta hembud enligt 7 § kunna överklagas så fort detta har fattats. Bostadsrättsföreningen måste nämligen anses ha ett rättsligt befogat intresse att omgående prövat om tingsrättens beslut att godta hembudet är riktigt. Enligt den hantering som sker vid nämnderna i dag måste den bostadsrättsförening, genom nämndens försorg delges

som hembudet och som anser att hembudet är ogiltigt och således menar att hembudet borde ha avvisats för att undgå rättsförlust anta hembudet

- innan tidsfristen löper ut, även frågan hembudets giltighet då

om om ännu inte är slutligt avgjord jfr RBD 1988:18. Detta är inte tillfredsställande. Utredningen föreslår därför att tingsrättens beslut under handläggningen att godta hembudet skall kunna överklagas särskilt.

Den frist inom vilken en bostadsrättsförening kan anmäla intresse eller anta ett hembud |börjar löpa den dag hembudet sker eller, efter föreläggande om avhjälpande av brist, från den dag då bristen avhjälptes. För att bostadsrättsföreningen inte skall försitta tiden för antagande av hembud genom att överklaga beslutet att godta hembudet, bör hovrätt och Högsta domstolen ha möjlighet officio förlänga fristen

att ex till sex månader. Om överklagandet skulle bifallas på så sätt att hem-

286 Ombildningslagen SOU 1999: 15

budet anses behäftat med en brist som kan avhjälpas får ärendet återförvisas till tingsrätten som har att förelägga fastighetsägaren att avhjälpa bristen. Vid sådant förhållande börjar fristen inte löpa förrän fastighetsägaren därefter avhjälpt bristen.

Det är väsentligt för bägge parter att hanteringen enligt ombildningslagen sker skyndsamt. För att få frågan om ett hembud är godtagbart enligt 7 § snabbt avgjord, föreslås en bestämmelse om fullföljdsförbud med ventil för hovrättens beslut.

Övriga frågor

Vad tidigare redovisats beträffande handläggningen av ärenden

som enligt hyreslagen är tillämpligt även beträffande ärenden enligt förevarande lag såvitt forum, förhör med part, förlikningsverksamhet,

avser tilltrosbevisning och rättskraft. Bestämmelser motsvarande de som föreslås för ärenden enligt hyreslagen bör sålunda införas i ombildningslagen.

SOU 1999: 15 287

10 Bostadsförvaltningslagen 1977:792

10.1 Gällande rätt

10. l Inledning

Genom bostadsförvaltningslagen samhället och hyresgästerna

ges en möjlighet att ingripa fastighetsägare missköter sin hyres-

mot en som fastighet. Hyresnämnden kan i dag besluta särskild förvaltning

om av en sådan fastighet. Ingripandet kan ske i två former, mindre ingri-

en

pande kallad förvaltningsåläggande och en mer ingripande kallad

tvångsförvaltning.

Om en tvångsförvaltning inte leder till ett godtagbart resultat har kommunen möjlighet att lösa in fastigheten under expropriationsliknande former. Talan inlösen väcks vid fastighetsdomstolen.

om

Paragrafhänvisningama nedan avser bostadsförvaltningslagen,

om inte annat anges.

10. l Ärendena vid

hyresnämnden

Allmänt

Om fastighetsägaren försummar vården av fastigheten eller underlåter att vidta angelägna åtgärder för att bevara sundhet, ordning och skick inom fastigheten eller om det på annat sätt framgår att han inte förvaltar fastigheten på ett för de boende godtagbart sätt, får hyresnämnden besluta om särskild förvaltning av fastigheten. Vad som åligger fastighetsägaren med avseende på fastighetens förvaltning framgår bl.a.

av bestämmelserna om lägenhetens skick i 9-18 hyreslagen. De innebär att fastighetsägaren är skyldig att se till att uthyrda bostadslägenheter är i brukbart skick och att löpande underhålla dem. Även hälsovårdsoch byggnadslagstiftningen ställer krav på att fastighetsägaren skall underhålla och i andra avseenden vårda fastigheten. Brister i förvaltningen kan emellertid också vara av ett slag som mera hänför sig

288 Bostadsförvaltningslagen SOU 1999: l 5

till fastighetsägarens än till själva fastigheten. För att hyres-

person nämnden skall besluta särskild förvaltning av fastigheten skall

om bristerna i förvaltningen vara till olägenhet för den som hyr bostadslägenhet i fastigheten.

Beslut särskild förvaltning kan även meddelas, på vissa i lagen

om angivna grunder, fastighetsägare underlåter att hyra ut lägen-

om en heter för bostadsändamål.

F örvaltn ingsåläggande

Om kan komma till rätta med de uppkomna missförhållandena

man utan så ingripande åtgärd tvångsförvaltning och om förvalt-

en som ningen kan bygga på ett samarbete mellan fastighetsägaren och förvaltaren skall hyresnämnden ålägga fastighetsägaren att överlämna förvaltningen till särskild förvaltare 2 § tredje stycket. Hyresnämnden skall i förvaltningsåläggandet bestämma viss tid inom vilken fastighetsägaren skall inge skriftligen upprättat avtal, varigenom förvaltningen överlämnas till särskild förvaltare. Om fastighetsägaren behöver anstånd, får hyresnämnden förlänga den tid som har bestämts för ingivande av förvaltningsavtal 3 § andra stycket.

Förvaltningsavtal skall slutas för en tid av minst tre år, om inte hyresnämnden medger att det får kortare tid. Sedan sökanden

avse beretts tillfälle att yttra sig över förvaltningsavtal som ingetts till hyresnämnden, prövar nämnden avtalet kan godkännas 4 §.

om Hyresnämnden skall i ett beslut om godkännande av förvaltningsavtal erinra förvaltaren att denne är skyldig att genast anmäla till den på

om

ansökan förvaltningsåläggande har meddelats om godkänt förvaltvars ningsavtal ändras eller det sker avvikelser i förhållande till avtalet.

om Om förvaltningsavtal inte inges inom den bestämda tiden eller om avtalet inte godkänns, skall hyresnämnden besluta om tvångsförvaltning eller, om särskilda skäl föreligger, utfärda nytt förvaltningsåläggande 5 §.

Tvångsförvaltning

Om det kan antas att sådant åläggande som anges ovan inte är tillräckligt för att uppnå en tillfredsställande förvaltning skall nämnden i stället besluta att ställa fastigheten under förvaltning av särskild förvaltare, tvångsförvaltning 2 § tredje stycket. Om hyresnämnden beslutar tvångsförvaltning skall nämnden samtidigt utse en

om förvaltare 8 § första stycket. Hyresnämnden kan under pågående

SOU 1999: 15 Bostadsförvaltningslagen 289

förvaltning förvaltare när förhållandena påkallar det 8 § andra

utse ny stycket.

Om det är påkallat av särskilda skäl, får hyresnämnden meddela föreskrifter för förvaltningen 10 §. Hyresnämnden kan lämna tillstånd till förvaltaren att låta inteckna fastigheten eller ta upp lån mot säkerhet i form av panträtt i fastigheten 11 § andra stycket. Förvaltaren skall underrätta hyresnämnden om han beslutar att angelägenhet som saknar betydelse för ändamålet med förvaltningen skall undantas från denna. Hyresnämnden kan även lämna tillstånd till fastighetsägaren att ta upp lån mot säkerhet i form av panträtt i fastigheten och låta företa inskrivningsåtgärd beträffande denna 12 §.

På begäran förvaltaren kan hyresnämnden ålägga fastighets-

av ägaren betalningsskyldighet, om tillräckliga medel till förvaltningen inte kan erhållas genom löpande intäkter eller genom lån 13 § första stycket. Om det inte längre föreligger skäl för ålagd betalningsskyldighet, får hyresnämnden förordna att beslutet om betalningsskyldighet inte vidare skall gälla 14 §.

Hyresnämnden kan ålägga fastighetsägaren att utge skälig ersättning för utrymme han själv använder och han inte erlägger

som om sådan ersättning kan hyresnämnden ålägga honom att avflytta från utrymmet. På begäran av fastighetsägaren får hyresnämnden medge denne skäligt uppskov med avflyttning 15 §.

Fastighetsägaren är skyldig att lämna förvaltaren nödvändiga upplysningar om fastigheten och hyresnämnden får kalla fastighetsägaren att under ed lämna sådana upplysningar 16 §. Fastighetsägaren är vidare skyldig att ge förvaltaren handlingar och annat av betydelse för förvaltningen och till fullgörande av denna skyldighet kan hyresnämnden förelägga honom vite 17 Fråga om påföljd för fastighetsägare som åsidosätter ovan angiven skyldighet upptas självmant av hyresnämnden 32 §.

Tiden för tvångsförvaltningen får bestämmas till högst fem år 18 § första stycket. Hyresnämnden kan förlänga förvaltningstiden det

om vid utgången av den för tvångsförvaltningen bestämda tiden finns skäl att förvaltningen fortsätter 18 § andra stycket. Hyresnämnden kan även besluta att förvaltningen skall upphöra i förtid om det inte längre föreligger skäl för tvångsförvaltning 18 § sista stycket.

Om förvaltaren disponerar medel som inte behövs för förvaltningen skall medlen betalas ut till fastighetsägaren. Tvist vad fastighets-

om ägaren är berättigad att få prövas av hyresnämnden 21 §.

I 22 § behandlas förvaltarens redovisningsskyldighet och därmed sammanhängande frågor. Förvaltaren skall redovisa förvaltningen till hyresnämnden som skall granska redovisningen och kontrollera om den är godtagbar redovisningssynpunkt. Hyresnämndens gransk-

ur

290 Bostadsförvaltningslagen SOU 1999: l 5

ningsskyldighet omfattar i princip endast själva redovisningshandlingarna. Om förvaltningsuppdraget är omfattande kan granskningen kräva särskild sakkunskap. Hyresnämnden bör i sådana fall utnyttja sin möjlighet att anlita en expert. Nämnden kan då uppdra åt t.ex. en auktoriserad eller godkänd revisor att granska redovisningen. Syftet med förvaltarens redovisning är dels att ge hyresnämnden och fastighetsägaren en möjlighet till överblick och kontroll över det sätt varpå förvaltaren sköter sitt uppdrag, dels att utgöra grund för fastighetsägarens deklarationsskyldighet.

För det fall fastighetsägaren vill klandra redovisningen för viss redovisningsperiod skall han väcka talan mot förvaltaren vid fastighetsdomstol.

I 24 § regleras fastighetsägarens rätt att ta del av sådant räkenskapsmaterial rörande fastigheten som innehas av förvaltaren och som fastighetsägaren behöver som underlag för fullgörandet av viss bestämd uppgiftsskyldighet. Hyresnämnden kan efter framställning från fastighetsägaren förordna hur denne skall få inhämta det

om uppgiftsunderlag som han sålunda behöver. Hyresnämnden bör samråda med förvaltaren innan nämnden tar ställning till hithörande uppgifter.

Hyresnämnden bestämmer arvodet till förvaltaren för varje kalenderår eller om särskilda skäl föreligger för kortare tid. Arvodets storlek bestäms efter vad som är skäligt i det enskilda fallet. Arvodet skall i princip utgå ur fastighetens avkastning. Det bör emellertid inte i någon högre grad få inkräkta på möjligheten att använda avkastningen till åtgärder på fastigheten. Hyresnämnden kan därför föreskriva att arvodet eller del av detta skall betalas av fastighetsägaren personligen. Om förvaltaren begär det skall kommunen förskottera arvode som enligt hyresnämndens beslut skall betalas av fastighetsägaren personligen 25 §. Hyresnämndens beslut om att fastighetsägaren skall betala arvodet kan verkställas som lagakraftägande dom 32 § nämndlagen.

10. 1 Förfarandet vid

hyresnämnden

Ansökan om särskild förvaltning får göras av kommunen eller av organisation av hyresgäster. Sedan beslut om tvångsförvaltning har meddelats skall fråga som rör förvaltningen upptas till prövning av hyresnämnden om sökanden, förvaltaren eller fastighetsägaren begär det och annat inte är särskilt föreskrivet. Nämnden får också självmant ta upp fråga som rör förvaltningen, om annat inte följer av särskild bestämmelse 29 §.

Bostadsförvaltningslagen 291

Enligt 16 § nämndlagen skall ansökan fråga enligt bostads-

en i en förvaltningslagen vara skriftlig samt innehålla uppgift om den berörda fastigheten och dess ägare, sökandens yrkande och grunderna för detta.

Enligt samma lagrurn skall förhandling hållas inför nämnden om det inte är uppenbart att förhandling inte behövs. Fastighetens ägare kan vid vite föreläggas att inställa sig till förhandling. Fastighetsägarens utevaro utgör inte hinder för ärendets prövning.

Vidare skall enligt 16 § fjärde och femte styckena nämndlagen den kommun i vilken fastigheten är belägen beredas tillfälle att lämna förslag på förvaltare samt att yttra sig innan nämnden beslutar att förvaltararvode skall betalas av fastighetsägaren personligen.

Att hyresnämnden skall handlägga ärende enligt bostadsförvaltningslagen skyndsamt framgår av den allmänna bestämmelsen i 26 § nämndlagen.

Enligt Domstolsverkets handbok för hyresnämnd och arrendenämnd november 1998 anses ett ärende om särskild förvaltning inte avslutat i och med att hyresnämnden har meddelat ett beslut om förvaltningsåläggande. Om nämnden har meddelat ett sådant beslut upphör enligt handboken nämndens befattning med ärendet i stället när nämnden godkänner ett förvaltningsavtal eller beslutar tvångsförvaltning.

om Om nämnden beslutar om ett nytt förvaltningsåläggande avslutas ärendet först när nämnden fattar beslut med anledning av det nya föreläggandet.

Meddelas ett beslut om tvångsförvaltning dock inte ett interimis-

tiskt beslut anses nämndens befattning med ärendet avslutat. Frågor

som rör förvaltningen som aktualiseras därefter, skall enligt handboken läggas ärenden.

upp som nya

Hyresnämndens beslut får överklagas hos Svea hovrätt.

Beträffande kostnaderna för förfarandet gäller i hyresnämnden att vardera parten står sin kostnad. Om fastighetsägarens talan bifalls i ett ärende som överklagats till Svea hovrätt, i vilket kommunen är motpart, kan kommunen åläggas att ersätta fastighetsägaren dennes rättegångskostnader där. Förlorar hyresgästorganisationen slipper den betala fastighetsägarens kostnader. I stället kan fastighetsägaren tillerkännas ersättning av allmänna medel. I övrigt gäller allmänna bestämmelser om rättegångskostnad i tillämpliga delar 35 §. Det innebär att en fastighetsägare som förlorar i högre rätt skall betala hyresgästorganisationens rättegångskostnader, men slipper betala kommunens till följd av innehållet i 18 kap. 16 § rättegångsbalken.

292 Bostadsförvaltningslagen SOU 1999: 15

10.1.4 Hyresnämndens tillsyn över tvångsförvaltningen

Redogörelsen ovan har gett vid handen att hyresnämnden, förutom de judiciella uppgifterna att besluta om tvångsförvaltning och utse förvaltare, dessutom har uppgifter som innefattar att utöva tillsyn över förvaltningen. Det stadgas sålunda i 27 § att tillsyn över förvaltningen utövas av hyresnämnden.

Omfattningen av hyresnämndens tillsynsskyldighet framgår för-

av arbetena till bostadsförvaltningslagen prop. l976/77:151 108.

s. Hyresnämnden skall enligt motiven till lagen utöva en allmän uppsikt över att förvaltaren fullgör sina uppgifter i enlighet med lag och eventuellt meddelade föreskrifter för förvaltningen. Tillsynen bör i första hand utövas i samband med att frågor av olika slag som rör förvaltningen underställs nämndens prövning av parterna. Av särskild betydelse är de redovisningshandlingar som förvaltaren skall tillställa hyresnämnden varje år. Vidare kan hyresnämnden tillsyn i vid

utöva en bemärkelse när förvaltaren begär hyresnämndens tillstånd att ta upp lån eller ansöker om åläggande för fastighetsägaren att utge medel för förvaltningen. Tillsynen kan även utövas genom inspektioner eller på annat sätt när förhållandena påkallar det.

Den nuvarande bostadsförvaltningslagen ersatte lagen 1970:246 om tvångsförvaltning av bostadsfastighet. Bakgrunden till 1970 års lag var att det hade uppkommit behov av att kunna vidta ingripanden mot fastighetsägare som försummade fastighetsunderhållet så att bostadssanitära missförhållanden uppstod. År 1967 erhöll därför sakkunniga inom Justitiedepartementet i uppdrag att undersöka frågan infö-

om rande av någon form av vanhävdlagstiftning för bostadsfastigheter samt utarbeta de lagförslag som undersökningen kunde föranleda. Resultatet redovisades i en promemoria i november 1969 Stencil Ju 1969:31. Promemorian upptog bl.a. förslag till lag om tvångsförvaltning av bostadsfastighet. Enligt denna ansågs en tvångsförvalming vara så ingripande att den borde prövas i domstolsmässiga former och det ansågs lämpligt att för denna prövning i första hand tillvarata den erfarenhet och sakkunskap i fråga om fastigheter och hyresförhållanden som de nya hyresnämnderna representerade. Vad angick tillsynen över förvaltningen bedömdes det i promemorian inte som påkallat att anordna en så ingående och bunden tillsyn som vid exempelvis förmynderskap och konkursförvaltning. Någon myndighet måste emellertid ha översyn över förvaltningen i stora drag och detta uppdrag borde enligt promemorian tillkomma hyresnämnden. Enligt förslaget skulle förvaltaren bl.a. vara skyldig att ge fastighetsägaren årlig skriftlig

en redovisning för förvaltningen. Till redovisningen skulle fogas

en

SOU 1999: 15 Bostadsförvaltningslagen 293

berättelse med sammanfattande uppgifter om vidtagna och planerade åtgärder samt om fastighetens skick. Avskrift av handlingarna skulle tillställas hyresnämnden, hade att kontrollera att handlingarna

som överlämnades samt att de var godtagbara och korrekta från redovisningsmässig synpunkt. Vid granskningen ansågs översiktligt böra tillses att förvaltningen var inriktad på de ändamål för vilka den hade tillkommit och att några uppenbara befogenhetsöverskridanden inte skedde. Någon bedömning om vidtagna åtgärder var befogade och ändamålsenliga ansågs däremot inte kunna ifrägakomma. Hälsovårdsnämnden, som tillsammans med länsstyrelsen föreslogs vara taleberättigade å det allmännas vägnar i ett ärende om tvångsförvaltning, skulle enligt förslaget följa förvaltningens gång för att kunna kontrollera att förvaltningen gav åsyftat resultat och i annat fall ta de initiativ som kunde vara påkallade.

Promemorians förslag tillstyrktes i beskrivna delar. Med anledning av remissyttranden i talerättsfrågan erhöll dock även en hyresgästorganisation rätt att påkalla tvångsförvaltning.

I det ovan nämnda förslaget till bostadsförvaltningslag föreslogs en lagstiftning som skulle ersätta 1970 års lag om tvångsförvaltning

av bostadsfastighet. Förslaget syftade till att förbättra möjligheterna att ingripa mot fastighetsägare som missköter sin hyresfastighet. Förslaget antogs och den nuvarande bostadsförvaltningslagen trädde i kraft den l januari 1978.

Genom lagen erhöll förvaltaren vidgade befogenheter och fastighetsägarens möjlighet att ingripa i förvaltningen reducerades i motsvarande mån. En remissinstans hade förordat att det skulle skapas ett särskilt kontrollorgan, departementschefen fann att det inte nöd-

men var vändigt att införa ett särskilt kontrollorgan vid sidan om hyresnämnden.

överväganden

Utredningens förslag: Ärenden särskild förvaltning

om förvaltningsåläggande eller tvångsförvaltning skall vid tingsrätten handläggas enligt ärendelagen. De tillsynsuppgifter som hyresnämnden har vid tvångsförvaltning förs över till länsstyrelsen.

För ärenden om särskild förvaltning införs särskilda bestämmelser om forum, sammansättning, sammanträde, förhör med part, rättegångskostnad, prövningstillstånd, tilltrosbevisning och rättskraft. Det införs också en möjlighet att överklaga beslut särskilt.

294 Bostadsförvaltningslagen SOU 1999: l 5

Länsstyrelsen tillsynsmyndighet befogenhet att i ären-

ges som

den tvångsförvaltning ansöka vid tingsrätt om vissa åtgärder och

om

att överklaga vissa beslut. Länsstyrelsens beslut får inte överklagas.

l 0.2. l Kompetensfördelning

I ärenden enligt bostadsförvaltningslagen är det inte fråga om en tvist i egentlig mening. Regleringen i bostadsförvaltningslagen kan inte heller anses avse rättskipning. En tvångsförvaltning är emellertid så ingripande att de frågor rör beslut tvångsförvaltning och därmed

som om sammanhängande frågor bör prövas i domstol.

En tvångsförvaltning måste stå under tillsyn av en myndighet. Som redovisas ovan tillkommer det hyresnämnden att jämte de judiciella uppgifterna även utöva tillsynen över tvångsförvaltningen. Tillsynen innefattar skyldighet att utöva en allmän uppsikt över förvaltarens

en uppdrag. Som framgått är den inte avsedd lika ingående och

att vara bunden som tillsynen över förmynderskap eller konkursförvaltning.

Det inte särskilt väl för domarverksamheten att utöva tillsyn

passar över en förvaltning bl.a. eftersom förvaltarens redovisning av förvaltningen kan komma under domstols prövning genom ett klanderförfarandeJVidare bör principen att domstolarna skall handlägga enbart sådana frågor som verkligen kräver domstolsprövning gälla även beträffande tvångsförvaltning. Utredningen anser därför att ett särskilt tillsynsorgan bör självständigt ansvara för den löpande kontrollen av förvaltningen.

Domstolen bör sålunda endast hantera de judiciella frågorna. Hit hör beslut om förvaltningsåläggande och tvångsförvaltning, utseende

förvaltare liksom uppgiften att under pågående förvaltning entlediga av och utse förvaltare. Domstolen bör dock inte ex officio utan endast

ny på begäran av part kunna entlediga och utse ny förvaltare. Domstolen bör vidare bestämma förvaltarens arvode, lämna tillstånd till förvaltaren att inteckna fastigheten eller ta upp lån mot säkerhet i fastigheten samt lämna fastighetsägaren tillstånd att ta upp lån mot säkerhet i form

panträtt i fastigheten och inteckna denna. Till de judiciella uppgifav terna får vidare anses höra att ålägga fastighetsägaren att utge medel för förvaltningen samt att bestämma skälig ersättning för utrymme denne använder, meddela avflyttningsmeddelande samt förordna om uppskov med avflyttningen.

Enligt skilda skatte- och avgiftsförfattningar åligger fastig-

det en hetsägare att fullgöra viss uppgiftsskyldighet gentemot det allmänna. Denna skyldighet åligger fastighetsägaren även under en tvångsförvaltning. På grund härav måste han tillgång till räkenskapsmaterial

Bostadsförvaltningslagen 295

som finns hos förvaltaren, såsom grundbokföring, huvudbokföring, verifikationer samt avtal och andra handlingar av särskild betydelse för att belysa rörelsens ekonomiska förhållanden, allt för att kunna fullgöra uppgiftsplikten. Om ett samförstånd mellan fastighetsägaren och förvaltaren inte kan uppnås kan fastighetsägaren vända sig till hyresnämnden, som kan bereda fastighetsägaren tillfälle att ta del av handlingama enligt anvisningar som nämnden meddelar. Det kan diskuteras om inte hyresnämndens uppgift i detta sammanhang knyter an till tillsynsskyldigheten. Emellertid rör frågan även fastighetsägarens rätt att ta del av egendom som fortfarande tillhör honom. Utredningen har därför stannat för att uppgiften att pröva frågor om fastighetsägarens rätt att ta del av räkenskapsmaterialet bör tillkomma tingsrätten.

Övriga ärenden enligt bostadsförvaltningslagen som i dag handläggs av hyresnämnden får anses typiskt sett kunna innefattas i tillsynsskyldigheten. Som exempel kan nämnas de skriftliga redovisningshandlingar som förvaltaren enligt 22 § skall lämna till tillsynsorganet varje år, vilka har särskild betydelse för utövandet av tillsynen. Det ingår vidare som en del i hyresnämndens tillsyn i dag att meddela föreskrifter för förvaltningen. Vid en handläggning av ärenden enligt bostadsförvaltningslagen vid domstol anser utredningen att befogenheten att meddela föreskrifter för förvaltningen bör skiljas från tillsynen. Bakgrunden till denna ståndpunkt är bl.a. att utredningen, som förordar att beslut av tillsynsmyndigheten inte bör kunna överklagas se avsnitt 10.2.7, anser att beslut om föreskrifter för förvaltningen bör kunna överprövas samma sätt som andra beslut enligt bostadsförvaltningslagen. Uppgiften att pröva och besluta om föreskrifter för förvaltningen bör sålunda inte ligga på tillsynsorganet utan i stället tillkomma domstolen. Tillsynsorganet bör däremot kunna begära att föreskrifter för förvaltningen skall meddelas eller att gamla föreskrifter skall upphävas. Jämte tillsynsorganet bör även de som enligt lagen har talerätt ha rätt att initiera domstolens prövning av frågan om föreskrifter.

Utredningen anser att tillsynsorganet, för att kunna fullgöra sin tillsynsskyldighet, måste ges tillfälle att yttra sig i fråga om valet av förvaltare och förvaltarens arvodesanspråk samt i övriga frågor som har anknytning till förvaltningen av fastigheten.

I likhet med hyresnämndens uppgift i dag bör tillsynsorganet, om det finner skäl till anmärkning mot förvaltningen, ta kontakt med förvaltaren och anmana denne att fullgöra sina skyldigheter eller att vidta rättelse. I mera kvalificerade fall bör tillsynsorganet kunna göra framställning till domstolen om att meddela föreskrifter för förvaltningen eller om att entlediga förvaltaren.

Den tillsyn som bör utföras enligt bostadsförvaltningslagen förutsätter ett lokalt samband mellan förvaltaren och tillsynsorganet. Efter-

296 Bostadsförvaltningslagen SOU 1999: l 5

som tillsynen i dag är förlagd till tolv hyresnämnder torde tillsynsskyldigheten lämpligen ligga på regionala organ med motsvarande täckning. Här kommer främst länsstyrelsen i åtanke.

Länsstyrelsen har att svara för den statliga förvaltningen inom länet och svarar därvid för frågor om bl.a. hälsoskyddet och bostadsfinansieringen. Länsstyrelsen utövar vidare tillsyn i flera avseenden. Som exempel kan nämnas att länsstyrelsen har tillsyn över Överförmyndaren och är tillsynsmyndigheten för vissa stiftelser med egen förvaltning. Med hänsyn till länsstyrelsens ordinarie verksamhet ter det sig således lämpligt att lägga tillsynen på denna myndighet. Utredningen anser sålunda att uppgiften att utgöra tillsynsorgan vid en tvångsförvaltning bör tillkomma länsstyrelsen.

lO.2.2 Förfarande

Prövningen av frågorna enligt bostadsförvaltningslagen kan inte anses utgöra rättskipning i egentlig bemärkelse. Vid handläggningen i allmän domstol förordar utredningen därför att ärendelagen tillämpas på förfarandet.

Som redovisats ovan handlägger hyresnämnden i princip varje fråga enligt bostadsförvaltningslagen rör tvångsförvaltning ett nytt

som som ärende. Eftersom de flesta frågor som rör förvaltningen har ett sakligt sett nära samband med det ursprungliga beslutet om tvångsförvaltning kan utredningen inte förorda en sådan handläggning vid tingsrätten. Olika förvaltningsfrågor kan också ha samband med varandra. T.ex. bör arvodet till förvaltaren fastställas med beaktande av det sätt på vilket han har fullföljt uppdraget jfr prop. 1976/77:l51 s. 106 f.. En handläggning i det ursprungliga ärendet av de frågor som rör förvaltningen, bör underlätta domstolens hantering av dessa, samtidigt som det för parterna på ett tydligt sätt bör framgå vilka handlingar som domstolen har tillgång till. Liksom i ett konkursärende bör samtliga frågor angående förvaltningen handläggas i det ursprungliga ärendet. Talan om klander av redovisning och inlösen av fastighet bör dock även fortsättningsvis handläggas vid fastighetsdomstol som särskilda mål. Även de frågor kan uppkomma i anledning beslut

som av ett om förvaltningsåläggande bör handläggas på detta sätt.

SOU 1999: 15 Bostadsförvaltningslagen 297

10.2.3 Sammansättning

Utredningen anser att särskilda ledamöter bör kunna delta i samtliga ärenden som handläggs vid tingsrätten enligt samma grunder som föreslås för hyresärendena.

Eftersom en hyresgästorganisation kan sökande berörs i och

vara för sig organisationsintressena i den angivna typen av ärenden. Fråga uppkommer därvid om särskilda ledamöter, hänsyn till rätten till

av en opartisk rättegång, är förhindrade att delta när hyresgästorganisationen är sökande. I samband med propositionen Bostadsdomstolens och

om hyresnämndemas sammansättning i vissa fall, m.m. prop.1990/91:98 uttalade emellertid departementschefen att det bör vara möjligt för intresseledamöter med anknytning till en berörd hyresgästorganisation att delta i prövningen av ärendet, eftersom hyresvärdsorganisationen och hyresgästorganisationen inte har ett gemensamt intresse

som rubbar intressebalansen mellan intresseledamötema i nämnden. Utredningen instämmer i det uttalandet.

En annan sak är att en särskild ledamot med anknytning till en hyresgästorganisation kan anses jävig på grund de allmänna jävs-

av reglerna i 4 kap. 13 § rättegångsbalken, t.ex. när den särskilde ledamoten har ett styrelseuppdrag i den organisation som är part i målet.

10.2.4 Rättegångskostnader

Särskilda rättegångskostnadsregler finns i dag endast för förfarandet i Svea hovrätt.

Utredningen anser att det saknas anledning att ändra på den

nuvarande regleringen av fördelningen av rättegångskostnadema annat sätt än att de regler om gäller i Svea hovrätt bör gälla samtliga instanser.

När det gäller den lagtekniska utformningen är följande att anföra.

Enligt ärendelagen gäller att i ärende där enskilda är motparter till varandra får domstolen tillämpa 18 kap. rättegångsbalken. Rättegångskostnader kan således enligt ärendelagen inte dömas ut i ett ärende mellan en allmän part och enskild, annat än det för den ärende-

en om typ det gäller finns särskilda regler. För det fall en kommun är motpart till fastighetsägaren blir således 18 kap. rättegångsbalken inte tillämpligt. För att bibehålla bestämmelsen om att kommunen kan åläggas att ersätta en vinnande fastighetsägare dennes rättegångskostnader föreslås en särregel motsvarande den nuvarande.

En hyresgästorganisation som uppträder som part i ett bostadsförvaltningsärende företräder enskilda intressen. Enligt ärendelagen är därmed rättegångsbalkens rättegångskostnadsregler tillämpliga i ett

298 Bostadsförvaltningslagen

sådant ärende. För att bibehålla den nuvarande regeln att fastighetsägaren, hyresgästorganisationen förlorar, kan tillerkännas ersätt-

om ning av allmänna medel, skall en särregel motsvarande den nuvarande införas.

I övrigt kan ärendelagens rättegångskostnadsbestämmelser tilläm-

Om således kommunen såsom motpart till fastighetsägaren vinner pas. bifall till sin ansökan, gäller enligt ärendelagen att vardera parten står sin kostnad. Detta innebär att fastighetsägaren liksom i dag, inte behö-

betala kommunen dess rättegångskostnad. Om i stället hyresgästver organisationen i motsvarande situation vinner bifall gäller enligt ärendelagen rättegångsbalkens bestämmelser, vilket innebär att fastighetsägaren likaledes i dag kan förpliktas betala hyresgästorganisatio-

som

dess rättegångskostnad. nen

10.2.5 Överklagande

Enligt 34 § får hyresnämndens beslut enligt bostadsförvaltningslagen överklagas hos Svea hovrätt. I förarbetena till bestämmelsen prop. l976/77:l5l s. 113 uttalar departementschefen att med beslut avses hyresnämndens avgörande det ärende som det är fråga om samt att

av frågan huruvida andra beslut kan överklagas får prövas med tillämpning av 23 § andra stycket nämndlagen.

I 23 § andra stycket nämndlagen anges att talan får föras mot hyresnämnds beslut om nämnden avvisat en ansökan, avskrivit ett ärende,

l förordnat angående ersättning för någons medverkan, utdömt vite eller i utlåtit sig i fråga om rättshjälp.

Till följd den hantering förekommer vid hyresnämndema i

av som dag kan i princip varje fråga enligt bostadsförvaltningslagen överkla-

för sig enligt bestämmelsen i nuvarande 34 Med utgångspunkt i gas att frågorna vid tingsrätten skall handläggas i det ärende i vilket de uppkommit förordar utredningen, för att den möjlighet att överklaga ett beslut enligt bostadsförvaltningslagen som i dag gäller vid hyresnämnden skall bestå, att varje tingsrättens beslut i en fråga som enligt bostadsförvaltningslagen skall prövas tingsrätten kan överklagas

av särskilt.

Enligt 31 § första stycket går ett beslut om tvångsförvaltning i verkställighet utan hinder av att överklagandetiden inte har gått ut. Bestämmelsen bör bestå.

En domstol prövar ett överklagande får besluta om en åtgärd

som

innebär att verkställighet avgörandet hindras inhibition. Inhisom av bition behövs endast om beslutet får verkställas genast. Bestämmelsen i 31 § första stycket bör enligt utredningen inte tolkas på det sättet att

SOU 1999: l 5 Bostadsförvaltningslagen 299

det utesluter inhibition jfr t.ex. 20 kap. 8 § föräldrabalken och Fitger, Lagen om domstolsärenden, 1996, s. 201. Om sålunda ett beslut om tvångsförvaltning överklagas till hovrätt har denna möjlighet att i avvaktan på materiell prövning förordna om inhibition 26 § andra

en stycket ärendelagen.

10.2.6 talerätt och att

Länsstyrelsens möjligheten överklaga länsstyrelsens beslut

Som redovisats medför länsstyrelsens tillsynsskyldighet att läns-

ovan styrelsen, för att på ett tillfredsställande sätt kunna fullgöra sin uppgift, bör få tillfälle att yttra sig innan tingsrätten fattar beslut i frågor som rör förvaltningen.

Länsstyrelsen bör emellertid även ha möjlighet att i vissa frågor kunna särskilt påkalla rättens prövning. Sedan beslut om tvångsförvaltning meddelats kan i dag sökanden, förvaltaren eller fastighetsägaren begära att fråga som rör förvaltningen tas upp till prövning. Enligt

en utredningens uppfattning bör även länsstyrelsen ges en sådan rätt i fråga kan sägas ha särskild betydelse för tillsynsskyldigheten.

som Detta innebär enligt utredningen att länsstyrelsen bör kunna begära att tingsrätten prövar fråga som rör byte av förvaltare, föreskrifter för

en förvaltningen eller tiden för tvångsförvaltning.

Förvaltningslagen är i princip tillämplig på länsstyrelsens handläggning i tillsynsfrågor om inte någon annan lag eller förordning innehåller någon avvikande bestämmelse. Vad gäller frågan om överklagande beslut som meddelats av länsstyrelsen gör utredningen

av följ ande bedömning.

Många av länsstyrelsens åtgärder och ställningstaganden vid utövandet tillsynsskyldigheten är sådana att överklagande inte är

av tänkbar. Yttranden och framställningar till tingsrätten hör till denna kategori. När det gäller länsstyrelsens åtgärder i anledning av granskningen förvaltarens redovisning kan dessa vara sådana att de i och

av för sig skulle kunna överklagas. Handläggningen av ett bostadsförvaltningsärende skulle emellertid bli onödigt betungande om överklagande mot skilda beslut länsstyrelsen angående förvaltningen skulle tillå-

av tas. Utredningen föreslår därför att beslut länsstyrelsen i anledning

av

tillsynsskyldigheten inte skall få överklagas. av

En fråga är länsstyrelsen bör behörighet att överklaga

annan om ges beslut av tingsrätten.

Utredningen anser att länsstyrelsen i sin egenskap av tillsynsmyndighet måste ha möjlighet att överklaga sådana beslut av tingsrätten som kan ha betydelse för utövandet av tillsynen men även beslut

300 Bostadsförvaltningslagen

i frågor där tillsynsorganet besitter särskilda kunskaper i det ämne som frågan rör. Sålunda bör särskild regel införas att länsstyrelsen

en om får överklaga tingsrättens beslut om utseende eller byte av förvaltare eller .arvode till förvaltaren. Av samma skäl bör länsstyrelsen ha möjlighet att överklaga tingsrättens beslut i frågor som rör föreskrifter för förvaltningen eller tiden för förvaltningen.

10.2.7 Skyldighet att i vissa fall höra kommun

Som tidigare nämnts skall den kommun i vilken fastigheten är belägen beredas tillfälle att lämna förslag på förvaltare samt att yttra sig innan nämnden beslutar att förvaltararvode skall betalas av fastighetsägaren personligen.

Eftersom utredningen föreslår att tillsynen över tvångsförvalt-

en ning skall tillkomma länsstyrelsen kan behovet av kommunens yttrande i och för sig ifrågasättas. Med beaktande av att kommunen kan förpliktas att förskottera ett förvaltararvode 25 § andra stycket

anser utredningen emellertid att kommunen fortfarande bör höras innan tingsrätten utser en förvaltare. Samma omständighet medför vidare att kommunen även fortsättningsvis bör beredas tillfälle att yttra sig i arvodesfrågan innan beslut om personlig betalningsskyldighet för förvaltararvode meddelas. Särbestämmelser detta bör införas i

om bostadsförvaltningslagen.

l0.2.8 Klandertalan

Som redan nämnts kan fastighetsägaren i dag klandra förvaltarens redovisning vid fastighetsdomstol. Med hänsyn till önskemålen

om en enhetlig instansordning och utredningens förslag om att hyresnämndsärendena skall föras över till tingsrättema kan det ifrågasättas inte

om även fastighetsägarens klandertalan bör handläggas vid tingsrätt i stället för vid fastighetsdomstol.

I samband med att regeringen föreslog att mål angående hyra och bostadsrätt skulle handläggas av samtliga tingsrätter prop. 1990/91:32 om fastighetsdomstolar, m.m. diskuterades även om handläggningen av mål om klander enligt bostadsförvaltningslagen skulle överföras till tingsrättema. Några remissinstanser hade vid remissbehandlingen av den departementspromemoria Ds 1989:40 som låg till grund för propositionen pekat på behovet av teknisk expertis i dessa mål. Eftersom fastighetsdomstolama under alla omständigheter även fortsättningsvis skulle handlägga mål som tillhörde samma rättsområde kommunen

-

Bostadsförvaltningslagen 301

har möjlighet att vid fastighetsdomstolen under expropriationsliknande former lösa en fastighet som är ställd under tvångsförvaltning ansåg

departementschefen att övervägande skäl talade för att mål om klander enligt bostadsförvaltningslagen även i fortsättningen borde handläggas vid fastighetsdomstolama. Med hänsyn till det anförda finner utredningen inte skäl att föreslå ändringar beträffande klander av redovisningen.

lO.2.9 Övriga frågor

Enligt nämndlagen gäller i dag en allmän regel om att nämnden skall handlägga ärende skyndsamt 26 §.

I många typer av mål och ärenden torde det föreligga ett behov av skyndsam handläggning utan att det finns särskilda bestämmelser härom. Utredningen anser att det därför saknas skäl att särskilt för ärenden enligt bostadsförvaltningslagen införa en bestämmelse om att ärendet skall handläggas skyndsamt. Genom bestämmelser om förtursbehandling i instruktioner och arbetsordningar för domstolarna kan i stället kravet på skyndsamhet tillgodoses.

Om särskilda skäl föreligger får hyresnämnden enligt 31 § andra stycket meddela interimistiskt beslut om tvångsförvaltning. I ärendelagen 26 § finns en bestämmelse som stadgar att domstolen får vidta en säkerhetsåtgärd enligt motiven främst åtgärder av den typ som

anges i 15 kap. 3 § andra stycket rättegångsbalken om åtgärden är av

synnerlig vikt. Bestämmelsen i bostadsförvaltningslagen bör enligt utredningen bestå. Eftersom särbestämmelsen sålunda ger en mer vidsträckt möjlighet till ett interimistiskt beslut än ärendelagens regler, torde en konfliktsituation mellan reglerna inte uppstå jfr Fitger, Lagen om domstolsärenden, 1996 s. 198.

Vad i övrigt anförs beträffande föreslagna särbestämmelser för ärenden enligt hyreslagen, är tillämpligt beträffande ärenden enligt bostadsförvaltningslagen.

ll Arrendetvistema enligt jordabalken

11.1 Gällande rätt

l1.l.l Allmänt arrende

om

Arrende är liksom hyra form nyttjanderätt till fast egendom och

en av utmärks av att nyttjanderättshavaren har den upplåtna egendomen i sin besittning.

Gemensamt för jordabalkens olika arrendekategorier är att de avser upplåtelse jord till nyttjande mot vederlag. Om syftet med upplåtel-

av

är att jorden skall användas till jordbruk föreligger jordbrukssen arrende 9 kap.. Om syftet i stället är att arrendatom skall ha ett fritidshus eller annat enfamiljsbostadshus på det upplåtna området betecknas upplåtelseformen bostadsarrende 10 kap.. Anläggningsarrende 11 kap. föreligger när syftet är att för förvärvsverksamhet äga byggnad på arrenderad mark. Föreligger arrendeupplåtelse som

en inte kan inordnas under någon av de nämnda tre kategorierna, är arrendet ett lägenhetsarrende. Som exempel på den formen av arrende kan nämnas upplåtelse för upplagsplats eller fotbollsplan.

Jordabalkens regler om arrende är i regel tvingande. Lagen innehåller även dispositiva regler, som kan åsidosättas genom överenskommelse mellan partema. En särställning inom kategorin tvingande regler intar de regler som kan upphävas genom överenskommelse och efter godkännande av arrendenämnden dispens.

Avtal arrende skall upprättas skriftligen. Muntligt avtal om

om arrende är ogiltigt utom vid lägenhetsarrende.

Beträffande arrendetiden innehåller jordabalken regler om både maximitid och minimitid. Vid samtliga arrenden utom lägenhetsarrende måste emellertid arrendetiden vara bestämd.

Angående arrendets upphörande gäller för lägenhetsarrende att möjligheterna till uppsägning regleras av avtalet. För övriga arrenden gäller att under löpande arrendetid kan jordägaren inte annat än i undantagsfall uppsägning få avtalet att upphöra. Undantags-

genom fallen är uppräknade i jordabalken.

För jordbruksarrende gäller att en arrendator i vissa fall har rätt att, trots att avtalet är uppsagt jordägaren och den bestämda tiden har

av

304 Arrendetvisterna...

löpt ut, få tiden för upplåtelsen förlängd. För denna rättighet används beteckningen besittningsskydd. I jordabalken talas rätt till förläng-

om ning. Om båda parter förhåller sig passiva inför utgången av en arrendeperiod förlängs upplåtelsetiden på grund regel automatisk

av en om förlängning. Villkoren blir då oförändrade med den begränsning

som framgår av 9 kap. 3 § andra stycket jordabalken. Om arrendatom i rätt tid säger upp avtalet, upphör det att gälla vid den bestämda tidens slut. Ingen av parterna kan då kräva förlängning. Om avtalet sägs upp av jordägaren, anges i 9 kap. 8 § jordabalken gränserna för besittningsskyddets tillämplighet. Besittningsskyddet kan brytas jordägaren

av endast i de situationer som är beskrivna i lagrummet. Ramen för bestämmande av arrendevillkoren vid en förlängningstvist i 9

anges kap. 9 § jordabalken.

En bostadsarrendator har besittningsskydd av i princip slag

samma som en jordbruksarrendator.

Besittningsskyddet vid anläggningsarrende överensstämmer med besittningsskyddet enligt hyreslagen vid lokalhyra. En sådan arrendator kan sålunda inte kräva förlängning av avtalet, men kan i stället ha rätt till ersättning för den skada han lider grund av att han måste flytta.

Vid lägenhetsarrende finns inte något besittningsskydd. Enligt jordabalken är substitution, enligt huvudregeln, förbjuden,

dvs. utbyte av arrendatom får ske endast med samtycke av jordägaren. Det finns emellertid vissa i lagen närmare angivna undantag.

Avräkning är en procedur där parterna vid jordbruksarrende reglerar sina ekonomiska mellanhavanden för den gångna perioden. I första hand gäller det en avstämning av underhållsläget på arrendestället. Avräkning skall enligt huvudregeln företas när arrendatom avträder. Den skall grundas på förrättad särskilda synemän.

syn av Bestämmelsen är dispositiv. Syn skall företas vid avräkningsperiodens början och slut.

Synemännens huvudsakliga uppgift är att anteckna och värdera arrendeställets brister. En syn kan göras till föremål för klander vid fastighetsdomstol. Om synen inte klandras vinner den laga kraft. Det betyder att den utgör fullt bevis om arrendeställets skick och kan inte motbevisas. För att skall giltig krävs dock att den förrättas

synen vara enligt lagens föreskrifter.

Behöriga att vara synemän är endast de fått länsstyrelsens

som förordnande därtill. Om parterna inte kan enas om vilka som skall vara synemän, utses synemännen av fastighetsdomstolen.

Tvister enligt jordabalken vid arrendenämnden kan enligt nämndlagen uppdelas i huvudgruppema förlängnings- och villkorstvister, frågor om dispenser, frågor om uppskov flyttningsersättning

m.m., samt medlings- och skiljemannaförfarande. Vid fastighetsdomstolen

SOU 1999: 15 Arrendetvisterna... 305

handläggs arrendetvister avseende bl.a. olika former klandertalan, av yrkande förverkande och avhysning från arrendestället samt ersättom ningsfrågor. Nedan följer sammanställning över de mål och ärenden enligt en jordabalken arrendenämnden och fastighetsdomstolen handlägger. som Dispensema och den obligatoriska medlingen vid anläggningsarrende samt medlings- och skiljemannaförfarandet ingår inte i denna genomgång utan behandlas i avsnitt 12,14 och 17. Paragrafhänvisningama nedan avser jordabalken om inget annat

anges.

l 1.1.2 Ärenden arrendenämnden handlägger

som

Förlängnings- och villkorstvister

0 Jordbruksarrende Arrendatoms rätt till förlängning när jordägaren sagt upp avtalet framgår 9 kap. 8 § medan förutsättningarna för bestämmande av av villkoren vid förlängning anges i 9 kap. 9 Den ordning gäller för prövning förlängnings- och villkorssom av tvister vid jordbruksarrende framgår av 9 kap. 10 Tvistema hänskjuts till arrendenämnden. Det är den gör uppsägningen eller påkallar villkorsändringen som också skall hänskjuta tvisten till arrendenämnden. som Enligt nämndlagen skall ansökan i tvist om förlängning inneen en hålla uppgift de skäl åberopas mot förlängningen. Ansökan i om som tvist ändring arrendevillkoren skall enligt samma lag inneen om av hålla uppgift den ändring villkoren begärs. Något hinder om av som att åberopa omständigheter eller att begära annan mot senare nya ändring villkoren angivits i ansökningen föreligger inte se av än som l983/84:l36 77. Mot bakgrund härav är en jordägare som prop. s. hänskjutit förlängningstvist oförhindrad att även efter fristens en utgång ändra talan flyttning till förlängning på ändrade en om att avse villkor eller att framställa det ett alternativt yrkande. senare som I tvist där arrendatom motsatt sig uppsägning för avflyttning, en en har arrendenämnden att pröva och göra en avvägning av parternas motstående intressen på grundval den besittningsbrytande grund av åberopas. Det är alltid jordägaren har bevisbördan för att en som som besittningsbrytande grund föreligger. För det fall begäran villkorsändring har hänskjutits till arrenen om denämnden, skall nämnden fastställa villkoren för det fortsatta arrendet enligt principerna i 9 kap. 9 Detsamma gäller om jordägaren sagt

306 Arrendetvisterna...

upp avtalet men inte får bifall till sitt yrkande avflyttning om utan avtalet blir förlängt. Vad arrendetiden skall förlängning ske för avser tid som motsvarar den förutvarande arrendeperioden, denna om inte överstiger fem år och i annat fall för fem år. Förlängning kan ske även för annan tid om detta särskilda skäl är lämpligare. av Arrendevillkoren omfattar bl.a. arrendetiden och arrendeavgiften. Vid förlängning avtalet skall arrendeavgiften utgå med skäligt av belopp och bestämmas så att den kan arrenderättens antas motsvara värde med hänsyn till arrendeställets avkastningsförrnåga, arrendeavtalets innehåll och omständigheterna i övrigt. Avkastningsfönnågan är ett uttryck för det lönsamhetsutrymme finns att fördela mellan som ägare och arrendator. Avkastningsvärdering bygger på driftsekonomiska och företagsekonomiska beräkningar och kalkyler. Processen i arrendenämnden är dispositiv och det är parternas yrkanden och åberopanden och vilka faksom anger processens ram tiska förhållanden är betydelse vid prövningen som av av skälig avgift. Enligt nämndlagen får nämnden, utredningen anledning till det, om ger inhämta yttrande från länsstyrelsen arrendeställets om avkastningsförmåga. Tvistefrågoma bör normalt avgjorda före den löpande vara arrendeperiodens utgång.

0 Bostadsarrende Bostadsarrendatoms rätt till förlängning och villkoren vid

förlängning

regleras i 10 kap. 5 § och 6 I 10 kap. 6 a § finns bestämmelser prövningen förlängom av en nings- eller villkorstvist vid bostadsarrende. Lagrummet hänvisar till motsvarande bestämmelser i 9 kap. Prövningsförfarandet likartat är med förfarandet vid jordbruksarrende och förlängnings- eller en villkorstvist vid bostadsarrende hänskjuts sålunda till arrendenämnden.

0 Gemensamma bestämmelser Dom eller beslut om förlängning avtal fortsatt arrende anses som om och dom eller beslut i villkorstvist avtal villkoren för det anses som om fortsatta arrendet 9 kap. 12 § andra och tredje styckena samt 10 kap. 6 a §. För samtliga förlängningstvister gäller missnöjd att part som är med arrendenämndens beslut kan klandra beslutet väcka talan vid genom att fastighetsdomstol. Talan mot fastighetsdomstols dom får föras i hovrätten. Mot hovrättens dom får talan inte föras. Rättegångsbalkens regler om rättegångskostnad gäller vid fastighetsdomstol. Den som inte godtar arrendenämndens beslut i villkorstvist en kan klandra beslutet att väcka talan vid fastighetsdomstol. genom En

Arrendetvisterna... 307

fastighetsdomstols dom avseende fastställande villkor kan inte av överklagas. Samma begränsning gäller för det fall villkoren i stället

kommit under hovrättens prövning. I hovrätt kan frågan om fastställelse arrendevillkor uppkomma när hovrätten, med ändring av fastighetsdomstolens dom, bifaller arrendatoms talan om av förlängning upplåtelsetiden eller när hovrätten lämnar en sådan av bifall medger uppskov med avflyttning. Den begränsade talan utan men prövningen har sin grund i att överprövningen av villkorstvister inte bör leda till tidsutdräkt kan besvärande för båda parter. en som vara

Uppskov

Frågor uppskov kan uppkomma i arrendetvist enligt jordabalken om en i följande fall.

0 9 kap. 12 b § Om jordägaren i villkorstvist yrkar större höjning av arrendeaven en giften än vad arrendatom medger, behöver arrendatom inte ange någon alternativ avgift han kan acceptera för det fortsatta arrendet. Om som arrendenämndens beslut i avgiftsfrågan innebär att avgiften blir högre

vad arrendatom sig kunna betala, ger lagrummet arrendatom än anser möjlighet på visst sätt säga avtalet till upphörande. Arrendeatt upp nämnden kan på begäran såväl arrendatom jordägaren medge av som uppskov med det slutliga avträdet. Om jordägarens talan att arrendeavtalet skall upphöra att gälla om bifalls, får i domen eller beslutet enligt 9 kap. 13 § skäligt uppskov

med avträdet medges, jordägaren eller arrendatom begär det. om

10 kap. 6 a § 0 Lagrummet hänvisar till såväl 9 kap. 12 b § 13 Arrendenämnsom den kan sålunda även vid bostadsarrende medge uppskov med avträdet

på sätt som vid jordbruksarrende.

samma

11 kap. 6 b § 0 Arrendenämnden får vid anläggningsarrende medge uppskov med

avträdet under skälig tid arrendeförhållandet skall upphöra efter om uppsägning. Medges uppskov, skall arrendenämnden fastställa skäliga

arrendevillkor för tiden från avtalets upphörande tills avflyttning sker.

308 Arrendetvisterna. SOU 1999: 15 ..

0 Gemensamma bestämmelser Om en part inte godkänner arrendenämndens beslut i uppskovsfråga en får denne klandra beslutet vid fastighetsdomstol 8 kap. 31 §. Mot hovrätts dom får talan inte föras 8 kap. 33 §.

F Iyttningsersättning vid jordbruksarrende 9 kap. 14 §

Enligt lagrummet tillerkänns arrendatom i vissa rätt att närmare an-

givna fall, få flyttningsersättning när förlängning arrendeavtal

av inte kommer till stånd. Vid tvist fastställs flyttningsersättningen av arrendenämnden. Ersättningen skall bestämmas till belopp ett som motsvarar den genomsnittliga arrendeavgiften för ett år under den senaste arrendeperioden. Om arrendatoms förlust uppgår till högre belopp ett skall jordägaren i stället i skälig omfattning ersätta förlusten. Högre belopp än tre års arrendeavgifter kan dock inte utgå. Om det av särskilda skäl är obilligt mot jordägaren skall han inte åläggas ersättningsskyldighet. Så kan fallet jordägaren erbjuder arrendatom vara om ett likvärdigt arrendeställe.

Frågan om flyttningsersättning kommer regel handläggas som att i samband med tvist förlängning. Det är emellertid inget en om som hindrar att ersättningsfrågan tas för sig, upp t.ex. om parterna är överens om att ingen förlängning skall ske. Utrymmet för flyttningsersättning enligt 9 kap. 14 § är begränsat till de fall beskrivs i paragrafen. som En arrendenämnds beslut tlyttningsersättning kan i dag klandras om vid fastighetsdomstol 8 kap. 31 §. Mot hovrätts dom i frågan får talan inte föras 8 kap. 33 §.

Frågor om byggnadsskyldighet

m. m.

0 9 kap. 17 a § tredje stycket En jordägare är i förhållande till arrendatom skyldig sådana att göra investeringar som åläggs honom myndighet, med vissa i lagav en rummet närmare angivna undantag. Frågan jordägarens skyldighet i om detta avseende prövas arrendenämnden.

av Investeringsskyldighet

inträder endast investeringen behövs med hänsyn till ändamålsom en enlig planläggning jordbruket på arrendestället och arrendenämnden av skall enligt nämndlagen inhämta yttrande från länsstyrelsen i denna fråga.

Om jordägaren inte fullgör ett arbete åligger honom enligt som förevarande paragraf, får arrendatom utföra det på jordägarens bekostnad. Arrendenämnden skall dock dessförinnan, arrendatom om begär

SOU 1999: 15 Arrendetvisterna... 309

det, fastställa beräknad kostnad för arbetet. Sedan arbetet har fullen bordats är arrendatom berättigad till ersättning jordägaren med det av fastställda beloppet. Bestämmelsen i förevarande paragraf tillkom år 1985 och utformades efter mönster vad redan gällde beträffande jordägarens av som

byggnadsskyldighet enligt 9 kap. 18

9 kap. 18 § tredje stycket 0 Eftersom arrendator har egendomen i sin besittning svarar han för en vården och det löpande underhållet medan jordägaren svarar för de nyoch ombyggnader även vid omsorgsfullt fullgjord underhållssom, en skyldighet, ofrånkomligt måste utföras. Jordägarens byggnadsskyldighet kan arrendatom aktualiseras när som helst under arrendetiden. av Kan jordägaren och arrendatom hur byggnadsfrågan skall enas om lösas, kan de helt bortse från vad lagen stadgar. Vägrar jordägaren att bygga, kan arrendatom, eller jordägaren, vända sig till arrendenämnden och begära beslut i byggnadsfrågan. Nämnden prövar då om det ett finns förutsättningar för byggnadsskyldighet enligt paragrafens första stycke. Byggnadsskyldighet för jordägaren föreligger nämligen endast anläggningen behövs med hänsyn till ändamålsenlig planläggom en jordbruket på arrendestället. Om arrendatom särskilt begär det ning av är nämnden också skyldig att bestämma kostnadsram för arbetet. en Arrendenämnden har således enligt 9 kap. 18 § att pröva det om finns förutsättningar för byggnadsskyldighet kostnadsram samt ange en för det arbete omfattas byggnadsskyldigheten. Enligt nämndsom av lagen skall arrendenämnden inhämta yttrande från länsstyrelsen.

Gemensamma bestämmelser 0 Part är missnöjd med arrendenämndens beslut i angivna frågor som kan klandra beslutet att väcka talan vid fastighetsdomstol. Mot genom fastighetsdomstols dom får talan inte föras 8 kap. 31 och 33 §§. Det kan anmärkas att arrendatorns rätt till skälig nedsättning av arrendeavgiften och skadestånd för den tid arrendestället är i bristfälligt skick prövas av fastighetsdomstol.

Ny täckdikning 9 kap. 21 §första stycket

Enligt lagrummet har arrendator rätt till ersättning för täckdiken ny ning arrendenämnden funnit den behövlig med hänsyn till en om ändamålsenlig planläggning jordbruket. Ersättningen är beroende av av föregående lönsamhetsprövning arrendenämnden. En förutsätten av ning for ett positivt beslut nämnden torde vara att en täckdikningsav

310 Arrendetvisterna... 3011199915

plan föreligger. Vid ett sådant beslut har nämnden att tillse att planen inte bara från rent teknisk synpunkt är riktigt gjord, utan också att den är motiverad från ekonomisk synpunkt. Arrendenämnden fastställer därvid beräknad kostnad för arbetet. Innan arrendenämnden beslutar i ärendet skall enligt nämndlagen yttrande från länsstyrelsen inhämtas. I 9 kap. 21 § regleras även frågor angående grundförbättring, annan dvs. annan fristående förbättring själva jorden än täckdikning. Som av exempel på åtgärder kan nämnas stenröjning, stubbrytning, nyodling, igenfyllning av märgelgravar. Den ersättning arrendatom i ett som dylikt fall kan vara berättigad till bestäms först vid avträdessyn. en Missnöjd part kan klandra arrendenämndens beslut att väcka genom talan vid fastighetsdomstol. Talan får inte föras mot fastighetsdomstolens dom 8 kap. 31 och 33 §§.

En framtida investering 9 kap. 21 a § och dess betydelse vid överlåtelse 9 kap. 31 b §

Om en frivillig uppgörelse mellan jordägaren och arrendatom inte kan träffas beträffande en investering kan arrendenämnden på ansökan av arrendatom lämna tillstånd till framtida investering, kan gälla en som allt som, om den hade utförts jordägaren, skulle ha ingått i den fasta av egendomen. En förutsättning för tillstånd är att investeringen kan antas bli lönsam på lång sikt. Som andra förutsättning gäller att arrendaen toms intresse av den aktuella investeringen överväger jordägarens intresse av att den inte kommer till stånd. Det är parternas sak att förebringa utredning. Normalt kommer den att utgöras ritningar, av beskrivningar och ekonomiska kalkyler. Innan beslut meddelas åligger det arrendenämnden att i enlighet med nämndlagen inhämta yttrande från länsstyrelsen. För att en arrendator skall få överlåta arrenderätten sedan han utfört en sådan investering i 9 kap. 21 § gäller att investeringssom avses a tillstånd från arrendenämnden skall föreligga och att jordägaren inte inom föreskriven tid förklarat sig villig att lösa investeringarna sedan han skriftligen erbjudits detta arrendatom. Därutöver krävs att den av till vilken överlåtelsen sker skall ha sådana egenskaper att jordägaren skäligen kan nöjas med honom. Tvist skall om vem som anses som skäligen godtagbar avgörs arrendenämnden. av Övriga frågor, t.ex. lösningsskyldighet och villkor för inlösen om skall prövas av fastighetsdomstolen. Jordägarens möjligheter att kompensera sig för inlösenkostnadema säkerställs att han enligt 9 genom kap. 22 § har rätt att höja arrendeavgiften när han löst investering. en

SOU 1999:115 Arrendetvisterna... 31 l

Den är missnöjd med arrendenämndens beslut kan klandra som beslutet att väcka talan vid fastighetsdomstol. Mot fastighetsgenom domstols dom får talan inte föras 8 kap. 31 och 33 §§.

Överlåtelse arrenderätten 9 kap. 31 § tredje stycket av

Det finns i 9 kap. 31 § ett antal undantag från huvudregeln om substitutionsförbud. En villkorad substitutionsrätt finns vid långtidsarrende. Förutsättningarna i lagrummet. Uppkommer tvist, t.ex. om löseskillingens anges storlek eller föreslagen arrendator är godtagbar, får tvisten lösas om en enligt vanliga regler för arrendetvist, dvs. genom att talan väcks vid fastighetsdomstolen. Om arrenderätten har överlåtits, kan tvisten komma under fastighetsdomstolens bedömning förverkansom en detvist. En i det närmaste motsvarande villkorad substitutionsrätt finns vid arrendatoms död. Substitutionsrätt finns enligt paragrafens tredje stycke även till förmån för make eller bam. Bestämmelsen är tvingande till förmån för arrendatom. Den är villkorad på så sätt att den dels bara gäller i fråga arrendeställe är ett utvecklat eller utvecklingsbart lantom ett som bruksföretag, dels är beroende tillstånd från arrendenämnden. av Frågan arrendestället lämplig brukningsenhet skall nämnden, om är en enligt nämndlagen, avgöra med ledning yttrande från länsstyrelsen. av Om jordägaren har befogad anledning att motsätta sig överlåtelsen skall tillstånd inte lämnas. Arrendenämnden har att göra en skälighetsbedömning. Part är missnöjd med arrendenämndens beslut kan klandra besom slutet väcka talan vid fastighetsdomstol. Mot hovrätts dom genom att får talan inte föras 8 kap. 31 och 33 §§.

1 1.1.3 Arrendetvister som fastighetsdomstolen

handlägger

Fastighetsdomstolen har behörighet att pröva dels sådana arrendetvister inte enligt uttrycklig forfattningsbestämmelse skall handläggas som en arrendenämnden, dels sådana arrendetvister klandertalan av som genom arrendenämnds beslut kommer under domstolens prövning. av De arrendetvister kan prövas fastighetsdomstolen är huvudsom av sakligen de nedan angivna.

312 Arrendetvisterna... SOU 1999: l 5

Arrendetvister som handläggs vid fastighetsdomstol första instans som

Av 8 kap. 32 § framgår att fastighetsdomstol prövar de arrendetvister som det inte ankommer på arrendenämnden att pröva. Fastighetsdomstol handlägger sålunda tvister förverkande om av arrenderätten och krav på betalning arrendeavgiften. En jordbruksav arrendators rätt till nedsättning arrendeavgiften, rätt till ersättning av för skada och rätt att säga upp avtalet i förtid prövas också fastigav hetsdomstol. För det fall jordägaren enligt avtal med arrendatom helt eller delvis bekostat en investering på arrendestället och arrenderättens värde därigenom ökat, är arrendatom skyldig att godta skälig höjning en av arrendeavgiften. Tvister sådana avgiftshöjningar avgörs fastigom av hetsdomstol. Om den ena arrendeparten inte uppfyller lagens eller kontraktets föreskrifter, har motparten i åtskilliga situationer rätt till ersättning. Arrendatom har i vissa fall också rätt till ersättning när arrendestället förbättrats. Jordägarens eller arrendatorns rätt till ersättning förfaller enligt huvudregeln till betalning vid avträdet eller vid vissa regelbundet återkommande tidpunkter, vid vilka det är tänkt att parterna skall ordna upp sina ekonomiska mellanhavanden. Om den vägrar ena parten att medverka till avräkning, kan den andra parten fordringsbeloppet fastställt i en rättegång vid fastighetsdomstol. En syn förrättas av minst två synemän är förtrogna med ortens som jordbruksförhållanden. Behöriga att förrätta är endast syn personer som av länsstyrelsen förordnats att synemän. Det är jordägaren och vara arrendatom som bestämmer skall hållas och det är de i om syn som första hand utser synemän. Om parterna inte kan valet enas om av synemän, kan båda eller en av dem vända sig till fastighetsdomstolen som då utser synemän. En sådan tvist handläggs enligt ärendelagen jfr 8 kap. 32 § första stycket. Om en arrendator överger arrendestället och lämnat det obrukat eller utan vård, får jordägaren genast återta det. Jordägaren har även rätt till ersättning för skada. Sådan skadeståndstalan förs vid fastighetsdomstol. En anläggningsarrendator har inte rätt till förlängning arrendeav förhållandet, arrendatom tillhör den krets enligt ll kap. 4 men om som § har besittningsskydd kan han ha rätt till ersättning jordägaren av om upplåtelsetiden inte förlängs. Frågan sådan ersättningsskyldighet om prövas av fastighetsdomstol.

SOU 1999: 15 Arrendetvisterna. 3 13

..

Klandertalan

0 Klander såsom medel för överklagande Som tidigare redovisats kan arrendenämndens beslut i sak, utom vad gäller dispensavgöranden, överklagas på så sätt att part för klandertalan vid fastighetsdomstolen. Sålunda kan flertalet av de ovan redovisade tvistema vid arrendenämnden komma under fastighetsdomstolens prövning.

0 Klander av syn Enligt ovan klandras förrättad enligt 9 kap. 24 § vid fas-

även en syn tighetsdomstol. Klander innebär att den part som är missnöjd

av syn instämmer motparten till fastighetsdomstolen och där yrkar att synen rättas. För en rättegång om klander av syn gäller allmänna processuella regler samt de särskilda regler i forumfrågan som gäller for arrendetvister. Därutöver är särskilt för en sådan klandertvist föreskrivet att synemännen är skyldiga att, domstolen så påfordrar, avge skriftligt

om yttrande till domstolen. Det är inte möjligt att återförvisa synen till synemännen. Kärandens yrkande i klanderrättegång innefattar

en typiskt sett inte yrkande om utfående av något penningbelopp utan att ett eller flera bristbelopp skall anses uppgå till visst belopp. Frågan om vilken part som med anledning av syn har att utge ersättning till motparten är beroende av utgången av avräkningen som i sin tur kan bli föremål för rättegång, dock inte i form av klander.

0 Klander skiljedom

av En skiljedom kan i princip inte överklagas. Förutom sådana fall där en skiljedom är ogiltig, finns dock möjligheter att angripa en skiljedom genom klander. Sådan klandertalan är begränsad till vissa i lagen 1929:145 skiljemän angivna situationer. Klander av skiljedom

om

meddelats arrendenämnd i egenskap skiljenämnd skall enligt som av av 8 kap. 32 § första stycket upptas av fastighetsdomstol.

1 1.2

Överväganden

l 1.2.1 Förfarandelag

Utredningens förslag: Tvist om flyttningsersättning enligt 9 kap. 14

§ skall handläggas enligt rättegångsbalken. Medling enligt ll kap. 6

och 6 samt fristående medling och skiljeförfarande enligt 8 kap.

a

30 § skall avskaffas jfr avsnitt 12 och 17. Länsstyrelsen skall

handlägga dispensfrågor jfr avsnitt 14. Övriga arrendeärenden

314 Arrendetvisterna...

enligt jordabalken arrendenämnden handlägger skall handlägsom gas enligt ärendelagen. Klanderförfarandet upphör. De tvister enligt jordabalken som fastighetsdomstolen för närvarande handlägger första instans som skall även fortsättningsvis handläggas enligt rättegångsbalken och, beträffande tvist om utseende av synemän enligt 9 kap. 24 m.m. enligt ärendelagen.

Allmänna utgångspunkter

Utredningen föreslår att den obligatoriska medlingen vid anläggningsarrende samt den fristående medlingen och skiljeförfarandet vid arrendenämnd inte skall bestå efter integrering. Utredningens överväganen den i anledning härav redovisas i avsnitt 12 och 17. Utredningen föreslår vidare att de arrendeärenden i dag handsom läggs av arrendenämnd bör handläggas av fastighetsdomstol förutom ärenden angående dispenser, bör handläggas länsstyrelsen som av se avsnitt 2.3.3. och 14. Förfarandet vid fastighetsdomstolen regleras i lagen 1969:246 om domstolar i fastighetsmål. Enligt l § andra stycket upptar fastighets- l domstolen mål eller ärende enligt vad är föreskrivet i särskild lag som l eller annan författning. För rättegången i fastighetsmål gäller, enligt 2 i tillämpliga delar vad är föreskrivet allmän domstol i den som om mån annat inte följer av lagen om domstolar i fastighetsmål eller annan författning. Förutom regler om förfarandet innehåller lagen domom stolar i fastighetsmål bl.a. regler fastighetsdomstolens sammansättom ning. När det gäller val av den förfarandelag utöver lagen domsom om stolar i fastighetsmål skall reglera förfarandet i arrendetvist, har vad en som sägs beträffande hyresärenden avsnitt 3.2.1 relevans även för arrendeärendena. Utredningen sålunda att förlängnings- och villanser korstvister, frågor om uppskov med avträdet och överlåtelse av arrenderätten skall handläggas enligt ärendelagen. Följande för arrenderätten specifika ärenden kräver ytterligare kommentarer.

F lyttningsersättning vid jordbruksarrende

Det kan i en förlängningstvist uppkomma fråga flyttningsersättning.

om

För handläggningen av förlängningstvister förordar utredningen att ären-

delagen tillämpas. För att en fråga om flyttningsersättning skall kunna handläggas gemensamt med förlängningsärendet måste förfaransamma

SOU 1999: 15 Arrendervisterna... 3 l 5

delag tillämpas. Detta talar för att ärendelagen skall tillämpas även vid handläggning frågan flyttningsersättning. Ersättningsfrågor i

av om allmänhet handläggs emellertid regelmässigt enligt rättegångsbalken och det saknas enligt utredningen skäl att för ifrågavarande ersättningstvist frångå den principen. Med hänsyn härtill och till att tvister som skall handläggas enligt olika forfaranderegler trots allt kan handläggas samtidigt föreslår utredningen att tvister flyttningsersättning handläggs

om enligt rättegångsbalken.

Frågor om byggnadsskyldighet

Vid prövning enligt 9 kap. 17 a § tredje stycket och 18 § tredje

en stycket föreligger det visserligen tvist och det är fråga om ett mot-

en partsförhållande men det kan ändå inte anses röra sig om rättskipning i vedertagen bemärkelse. Det handlar i stället om att göra vissa jordbrukspolitiska överväganden beträffande ändamålsenligheten av en investering Bäärnhielm Larsson, Arrendelagen, suppl. 14, 1998, s. 9:80 samt att i förväg fastställa en kostnadsram för det arbete som arrendatom visar att han behöver utföra. Utredningen anser att ärendelagen är den lämpligaste förfarandelagen för dessa frågor.

Ny täckdikning

Markens produktionsförrnåga jordbrukspolitisk betydelse och

är av arrendatoms rätt till ersättning för ny täckdikning har således även ett allmänt intresse. Tvistema har samma karaktär som tvister om byggnadsskyldighet och ett förfarande enligt ärendelagen torde därför vara mest lämpligt.

En framtida investering och dess betydelse vid överlåtelse

Prövningen innefattar en förhandsbedömning av om en investering är företagsekonomiskt försvarbar samt en intresseavvägning mellan jordägarens och arrendatoms enskilda intressen. I bakgrunden finns ett starkt allmänt intresse konkurrenskraftiga jordbruk. Även när det

av gäller frågan om en förvärvares eventuella lämplighet, handlar det om

förhandsprövning. Förfarandena bör enligt utredningen regleras av en ärendelagen.

316 Arrendetvisterna...

Arrendetvisterna vid fastighetsdomstolen

Klanderförfarandet, såsom ett medel att överklaga arrendenämndens beslut, måste upphöra till följd att arrendenämndemas tvister förs

av över till fastighetsdomstolama.

Utredningen har att även pröva de arrendetvister fastig-

om som hetsdomstolen i dag handlägger första instans bör handläggas

som enligt en annan förfarandelag.

Med beaktande av de principiella skillnader som trots allt föreligger mellan rättegångsbalken och ärendelagen, saknar utredningen anledning föreslå att någon av de aktuella tvistema skall handläggas enligt annan lag än som sker i dag.

De tvister som i dag förekommer vid fastighetsdomstol första

som instans och som handläggs enligt lagen 1969:246 domstolar i fas-

om tighetsmål och rättegångsbalken bör sålunda enligt utredningen i fortsättning handläggas på samma sätt.

Beträffande de ärenden i dag handläggs vid fastighetsdomstol

som enligt ärendelagen, dvs. frågor enligt 9 kap. 24 § utseende

om av synemän m.m., gör utredningen följande bedömning. De arrendetvister som skall handläggas vid fastighetsdomstolen enligt ärendelagen bör hanteras enligt ett enhetligt och likartat förfarande. Sålunda bör de kompletterande förfaranderegler som utredningen föreslår för de

nya arrendeärendena jämväl omfatta de ärenden angående arrende

som redan i dag handläggs vid fastighetsdomstol.

Den lagtekniska utformningen

Förfaranderegler för arrendetvister enligt jordabalken finns i dag, förutom i nämndlagen och lagen 1969:246 om domstolar i fastighetsmål, i 8 kap. jordabalken. Det är lämpligt att bestämmelser rörande forum, rättegångskostnader, överklagande och rättskraft införs i den materiella lagstiftningen. De i dessa avseenden nödvändiga bestämmelserna bör föras in i 8 kap. jordabalken. I lagen 1969:246

om domstolar i fastighetsmål bör införas bestämmelser domstolens

om sammansättning i arrendeärenden samt övriga bestämmelser rörande förfarandet i arrendeärenden i fastighetsdomstolen.

Arrendetvisterna. 3 l 7 ..

11.2.2 Forum

Utredningens förslag: Samtliga mål och ärenden angående arrende skall handläggas vid den fastighetsdomstol inom område vars fastigheten är belägen.

Beträffande överväganden angående forumfrågan i allmänhet hänvisas till vad som sägs beträffande forumfrågan i hyrestvister se avsnitt 3.2.2. Den forumregel som finns i 10 kap. 10 § rättegångsbalken gäller enligt samma lagrurn inte för en arrendetvist. För sådana arrendetvister som inte ankommer på arrendenämnd att pröva gäller i dag enligt 8 kap. 32 § att de skall upptas av den fastighetsdomstol inom vars område fastigheten är belägen. Det saknas enligt utredningen skäl att föreslå ändring av den bestämmelsen. För att uppnå enhetlighet och goda förutsättningar för en samtidig handläggning skilda arrendetvister av bör samma forumregler gälla vid handläggning enligt såväl rätteen gångsbalken som ärendelagen. Den nuvarande forumregeln för de tvister som handläggs vid fastighetsdomstolen föreslås sålunda omfatta samtliga arrendetvister vid fastighetsdomstolen.

l 1.2.3 sammansättning

Utredningens förslag: Intresseledamot skall vid fastighetsdomstol benämnas särskild ledamot. Vid handläggning av en arrendetvist enligt ärendelagen dvs. ett arrendeärende består fastighetsdomstolen lagfaren domare av en och två särskilda ledamöter. Om ärendet inte prövas i sak eller om det finns särskilda skäl med hänsyn till ärendets beskaffenhet får fastighetsdomstolen dock bestå enbart lagfaren domare. av en För handläggning av övriga arrendetvister samt för handläggning enligt ärendelagen i hovrätt eller Högsta domstolen föreslås inga särbestämmelser.

Sammansättning i arrendetvister

Enligt 2 § nämndlagen består arrendenämnden lagfaren av en ordförande och två andra ledamöter intresseledamöter. Vid förberedande åtgärd och när fråga inte prövning i sak, kan är om arrendenämnden liksom hyresnämnden bestå ordföranden av ensam.

318 Arrendetvisterna... SOU 1999: 15

Samma sammansättning gäller om parterna samtycker till det eller om saken är uppenbar.

Intresseledamötema utses efter förslag från sådan riksorganisation av jordägare eller arrendatorer som med hänsyn till medlemsantal, verksamhet och övriga omständigheter kan anses väl företräda den intressegrupp som det är fråga om.

För ledamot i arrendenämnden skall finnas en eller flera ersättare. Bestämmelserna om ledamot gäller även ersättare.

De arrendetvister som i dag förekommer vid fastighetsdomstol handläggs i en sammansättning bestående av två lagfama ledamöter och tre nämndemän. Teknisk ledamot får efter ordförandens bestämmande ingå i domstolen i stället för en av nämndemännen, om målets beskaffenhet eller annat särskilt skäl föranleder det 3 § andra stycket FDL. Vid handläggning i hovrätten får en teknisk ledamot ingå i rätten om målets beskaffenhet eller något annat särskilt skäl föranleder det 13 § FDL.

Av samma skäl som redovisas för intresseledamötemas deltagande i handläggningen av hyresnämndsärendena, med det tillägget att i arrendeärendena tillför dessa ledamöter viktig kompetens i jordbrukstekniska och företagsekonomiska frågor, bör intresseledamöter

eller särskilda ledamöter som utredningen förslår att de fortsättningsvis bör betecknas delta i handläggningen av de arrendetvister som skall

handläggas enligt ärendelagen. Enligt den nuvarande bestämmelsen i nämndlagen skall särskilda ledamöter inte delta i varje arrendetvist. En särbestämmelse om sammansättningen i ett ärende angående arrende bör ha samma innebörd som den nuvarande regeln i nämndlagen. En särregel motsvarande den som föreslås för hyresärendena är sålunda nödvändig även för de aktuella arrendeärendena. För de särskilda ledamöterna bör föreskrivas samma krav som i dag ställs på intresseledamötema i arrendenämnden enligt 2 § första stycket nämndlagen, nämligen att den ene såsom ägare av jordbruksfastighet eller på annat sätt skall ha förvärvat erfarenhet av arrendeförhållande och den andre vara jordbruksarrendator eller när det rör bostadsarrende, bostadsarrendator.

Vid handläggning enligt rättegångsbalken anser utredningen, på samma skäl som anförs beträffande hyrestvistema, att särskilda ledamöter inte bör delta.

Eftersom det föreslås att tvister om flyttningsersättning skall handläggas enligt rättegångsbalken kommer de sammansättningsregler som i dag gäller för fastighetsmål att gälla för dessa tvister.

Enligt 3 § femte stycket lagen om domstolar i fastighetsmål gäller i dag att rätten är domför även om det inträffar förfall för en av ledamötema. Om en särskild ledamot får förfall sedan ärendet inletts kan

SOU 1999: l 5 Arrendetvisterna. 319

..

ärendet med hänsyn till den föreslagna sammansättningsregeln inte avgöras av en lagfaren domare och en särskild ledamot. Ett sådant förfarande skulle rubba den intressebalans som skall finnas i rätten. En bestämmelse motsvarande den nuvarande i lagen om domstolar i fastighetsmål kan därför inte gälla i ärenden angående arrende. Rätten får i stället ta ställning till om det finns förutsättningar för att avgöra ärendet med enbart en lagfaren domare eller om en ny särskild ledamot skall kallas in.

Det kan anmärkas att den möjlighet som i dag finns att låta en teknisk ledamot ingå vid prövningen i fastighetsdomstolen av klandrade arrendeärenden kommer att upphöra enligt utredningens förslag. Utredningen anser att de särskilda ledamötemas deltagande i prövningen vid fastighetsdomstolen medför att det saknas behov av en teknisk ledamot i dessa ärenden. Den sammansättningsregel som i dag finns i 3 § andra stycket lagen om domstolar i fastighetsmål kommer sålunda att gälla endast för de arrendetvister som skall handläggas enligt rättegångsbalken.

Tillsättningen av särskilda ledamöter m.m.

Enligt 3 § första stycket nämndlagen förordnar regeringen eller myndighet, som regeringen bestämmer, för varje arrendenämnd ordförande och lämpligt antal andra ledamöter. För varje ledamot i arrendenämnden skall enligt 2 § fjärde stycket nämndlagen finnas en eller flera ersättare.

Innan annan ledamot än ordföranden förordnas skall sådan riksorganisation av jordägare eller arrendatorer som med hänsyn till medlemsantal och övriga omständigheter kan anses väl företräda den intressegrupp som det är fråga beredas tillfälle att avge förslag 3 §

om andra stycket nämndlagen.

Vad som för hyresärendena anförs beträffande Domstolsverkets förordnande av särskilda ledamöter samt behörighetskrav för domare enligt rättegångsbalken är relevant även för arrendeärendena.

För intresseledamot i arrendenämnden gäller att han skall vara svensk medborgare, att han inte får underårig och inte heller ha

vara förvaltare enligt 11 kap. 7 § föräldrabalken.

På sätt ovan redovisats för hyresärendena bör en särregel motsvarande den som föreslås för hyresärendena införas för särskild ledamot vid fastighetsdomstol. Sålunda bör gälla krav på konkursfrihet för den särskilde ledamoten. Genom ärendelagens hänvisning till rättegångsbalkens bestämmelser kommer de särskilda ledamöterna att vara skyl-

320 Arrendetvisterna...

diga att enligt 4 kap. 11 § rättegångsbalken avlägga domared före tjänstgöringen vid domstol.

Jäv

Tvistema på arrendeområdet berör inte organisationsintressena på samma sätt som tvistema hyresområdet gör. Organisationerna på arrendemarknaden har inte heller ställning av part i arrendeärenden. Sålunda är förhållandena i detta avseende något annorlunda än på hyresrättens område. Några regler utöver de allmänna jävsreglema i 4 kap. 13 § rättegångsbalken synes därför inte nödvändiga.

Av skäl som redovisas för hyresärendena bör förbudet för en särskild ledamot att uppträda som partsombud bestå.

Omröstning

En omröstningsregel motsvarande den som föreslås för hyresärendena krävs även för arrendeärendena när särskilda ledamöter deltar vid handläggningen.

l 1.2.4 Ansökan

Utredningens förslag: Ett arrendeärende som handläggs enligt ärendelagen skall inledas efter ansökan av part. En stämningsansökan enligt rättegångsbalken respektive en ansökan enligt ärendelagen skall ha det innehåll som denna balk respektive lag föreskriver.

På samma sätt som ett ärende enligt hyreslagen bör ett arrendeärende kunna inledas endast efter ansökan av part. Eftersom ärendelagen saknar bestämmelser om vem eller vilka som har rätt att inleda ett förfarande vid domstol, bör i den materiella lagstiftningen på arrenderättens område införas regler om detta.

En arrendetvist hänskjuts till nämnden genom en skriftlig ansökan som, liksom en ansökan vid hyresnämnden, skall innehålla uppgift om parternas namn och hemvist, den berörda fastighetens belägenhet, tvistens beskaffenhet samt uppgifter beträffande parterna som har betydelse ur delgivningssynpunkt. Om parten har ombud skall dessutom vissa uppgifter om denne lämnas i ansökan. Därutöver gäller ytterligare krav för vissa särskilt angivna tvister.

SOU 1999: 15 Arrendetvisterna... 321

För en förlängningsrvist gäller att ansökan skall innehålla uppgift om de skäl som åberopas mot förlängningen. En ansökan i en villkorstvist skall innehålla uppgift om den ändring av villkoren som begärs.

Beträffande vilka krav som ställs på en stämningsansökan och en ansökan enligt ärendelagen hänvisas till vad som sägs härom beträffande hyresärendena se avsnitt 3.2.4.

De ytterligare krav som nämndlagen ställer på innehållet i en ansökan i vissa typer av ärenden anser utredningen uppfylls genom rättegångsbalkens och ärendelagens krav på en stämningsansökan och en ansökan. Någon särreglering beträffande innehållet i en parts ansökan till domstol torde därför inte vara nödvändig.

1 1.2.5 Sammanträde

Utredningens förslag: I de arrendetvister som handläggs enligt ärendelagen arrendeärenden skall fastighetsdomstolen hålla sammanträde. Sammanträde behöver dock inte hållas om ärendet inte skall prövas i sak eller om det med hänsyn till ärendets beskaffenhet inte behövs.

För de arrendetvister som skall handläggas enligt rättegångsbalken föreslås inte någon särregel om sammanträde.

Fastighetsdomstolen skall i arrendeärenden, om det är lämpligt med hänsyn till ärendets beskaffenhet och övriga omständigheter, verka för att parterna förliks och, om parterna inte förliks efter förslag av någondera parten och det inte är uppenbart att förutsättningar för förlikning saknas, lägga fram förslag till förlikning.

För jordabalkens arrendetvister i arrendenämnden gäller som huvudregel att nämnden skall hålla sammanträde. Sålunda är samma resone-

redovisas för hyresärendena beträffande behovet av en särmang som reglering om ett muntligt förfarande relevant även för arrendeärendena. Utredningen förordar sålunda att motsvarande särskilda förfarande-

föreslås för hyresärendena införs för arrendeärendena. regler som

Vad anförs angående förlikningsverksamheten i hyresärenden

som är tillämpligt även på arrendeärendena och en särregel motsvarande den som föreslås där bör införas även för arrendeärenden.

322 Arrendetvisterna...

11.2.6 Bevisning

Utredningens förslag: I ett arrendeärende får förhör med part hållas under sanningsförsäkran. Den nuvarande bestämmelsen i nämndlagen om att länsstyrelsens yttrande skall inhämtas i vissa ärenden skall bestå. I övrigt skall bestämmelserna om bevisning i lagen 1969:246 om domstolar i fastighetsmål, rättegångsbalken och ärendelagen tillämpas på arrendeärendena. Sammanträde i ett arrendeärende kommer således att som huvudregel hållas vid syn på stället.

De synpunkter och förslag som redovisas beträffande bevisningen i ett hyresärende är relevanta även för arrendeärendena med följande tillägg.

I 17 § nämndlagen stadgas att nämnd eller den nämnd förordnar skall, om det finns anledning, besiktiga den fastighet som ärendet rör. Nämnd får också föranstalta om annan utredning. Enligt samma lagrum skall arrendenämnd vidare i ärende som avses i 9 kap. 17 a, 18, 21, 21a, eller 31 § inhämta yttrande från länsstyrelsen. I ärende som avses i 9 kap. 9 § får arrendenämnden, utredningen ger anledning till det,

om inhämta yttrande från länsstyrelsen om arrendeställets avkastningsförmåga. Yttrandena skall inhämtas från den länsstyrelse inom vars område fastigheten är belägen.

Prövningen arrendeärenden vid fastighetsdomstolen bör ha

av

bedömningsunderlag vid arrendenämnderna. Det föreslås samma som att bestämmelser motsvarande de nuvarande i 17 § nämndlagen införs i 8 kap.

För att bibehålla huvudregeln enligt nämndlagen att besiktning av den aktuella fastigheten skall ske om det finns anledning till det samt för att uppnå ett enhetligt förfarande för samtliga arrendetvister, föreslår utredningen att den regel som i dag finns i 10 § lagen om domstolar i fastighetsmål bör gälla även för de nya ärendena angående arrende. Enligt den paragrafen hålls huvudförhandling vid syn på stället eller, om syn inte behövs, på plats som bestäms med hänsyn främst till att minsta möjliga kostnader uppstår.

l 1.2.7

Rättegångskostnader

Utredningens förslag: I samtliga mål och ärenden skall en ansökningsavgift tas ut. Parterna skall också betala kostnaderna för bevisningen.

SOU 1999: 15 Arrendetvisterna... 323

I samtliga ärenden jordbruksarrende eller bostadssom avser arrende skall vardera parten för sin kostnad om inte annat svara följer 18 kap. 6 § rättegångsbalken. I ärende om uppskov med av avträdet vid anläggningsarrende blir ärendelagens bestämmelser om rättegångskostnadernas fördelning tillämpliga. I tvist flyttningsersättning tillämpas rättegångsbalkens regler om om rättegångskostnader.

Ansökningsavgift

Samma förs beträffande hyresärendena är aktuellt resonemang som även för arrendeärendena.

Ersättning till vittnen mfl.

Av skäl redovisas beträffande hyresärendena bör staten inte ersätta som beviskostnader i arrendeärenden utöver vad följer bestämmelsom av i 36 kap. 24 § rättegångsbalken. Någon särregel motsvarande den serna finns i 19 § nämndlagen bör sålunda inte införas. som

Ersättning för rättegångskostnader

Utöver vad anförs i samband med övervägandena beträffande som ersättning för rättegångskostnader i hyresärendena, kan för de nya ärendena angående arrende tilläggas följande. I arrendenämnden står parterna sina kostnader. Om arrendenämndens avgörande klandras att talan väcks vid fastighetsdomstol genom blir rättegångsbalkens regler rättegångskostnademas fördelning om tillämpliga. Enligt utredningens direktiv bör den nuvarande ordningen, som innebär att parterna står för sina egna kostnader, bevaras. Utredningen att den nuvarande ordningen bör behållas såvitt avser ärenden anser angående jordbruksarrende och bostadsarrende och gälla i samtliga instanser. Av skäl redovisas för ärendena enligt hyreslagen införs som inte någon särskild rättegångskostnadsregel för ansökningsavgiften utan sökanden får stå den kostnaden. För att förhindra rättegångsmissbruk föreslås dock att bestämmelserna i 18 kap. 6 § rättegångsbalken skall tillämpas i de aktuella ärendena. Till skillnad från jordbruksarrende och bostadsarrende avser anläggningsarrende ett rent kommersiellt avtalsförhållande. Några so-

324 Arrendetvisterna... SOU 1999: 15

ciala skyddshänsyn torde inte göra sig gällande vid den typen arrenav deavtal. Tvister angående anläggningsarrenden bör därför i rättegångskostnadshänseende inte behandlas annorlunda än andra tvister angående kommersiella förhållanden. Utredningen föreslår därför ingen särbestämmelse för ärenden angående anläggningsarrende, vilket får till följd att ärendelagens rättegångskostnadsregler blir tillämpliga. Enligt 32 § i den lagen får domstolen i ett ärende där enskilda är motparter till varandra med tillämpning av 18 kap. rättegångsbalken förplikta den ene parten att ersätta den andre parten för dennes kostnader. Eftersom tvist om flyttningsersättning föreslås handläggas enligt rättegångsbalken bör rättegångsbalkens kostnadsregler tillämpas. Den förlorande parten skall sålunda som huvudregel ersätta den vinnande parten dennes kostnader.

l 1.2.8 Särskilt beslut

Utredningens förslag: I ett ärende angående jordbruks- eller bostadsarrende, som rör såväl frågan förlängning avtal om av som villkoren för sådan förlängning, skall möjligheten att meddela särskilt beslut i förlängningsfrågan bestå jfr 13 § nämndlagen.

Beträffande hyresärendena anser utredningen att möjligheten att meddela särskilt beslut i ett ärende som rör såväl frågan förlängning om av avtal som villkoren för en sådan förlängning inte bör bestå. Utredningens expert på arrendefrågor har framfört att möjligheten att meddela särskilt beslut på arrenderättens område har mycket stor betydelse; villkoren vid jordbruksarrende är många gånger komplicerade och det är därför av stor betydelse för parterna att kunna få ett särskilt beslut i förlängningsdelen. Utredningen föreslår därför att den nuvarande bestämmelsen i 13 § nämndlagen skall bestå för ärenden angående jordbruks- eller bostadsarrende.

1l.2.9 Omprövning av beslut

Utredningens förslag: Bestämmelserna i 34 och 35 ärendelagen om omprövning av beslut skall tillämpas vid handläggning av arrendeärenden.

Under övervägandena beträffande hyresnämndsärendena redovisas bakgrunden till bestämmelserna om omprövning av beslut i förvalt-

SOU 1999: l 5 Arrendetvisterna... 325

ningslagen och ärendelagen avsnitt 3.2.9. Eftersom förutsättning

en för omprövning är att ändringen kan ske utan att det blir till nackdel för någon enskild part, torde omprövning av beslut i ärenden där ett motpartsförhållande föreligger inte kunna ske. Det får därför även för arrendeärendena antas bli sällsynt förekommande att ett beslut ändras genom omprövning.

l 1.2. l 0 Överklagande

Utredningens förslag: Samtliga beslut varigenom arrendeärenden

avgörs och särskilt beslut om förlängning får överklagas till hovrätt.

För vissa av ärendena införs i ledet hovrätt-Högsta domstolen regler

om fullföljdsförbud med ventil. Beslut i övriga ärenden får överkla-

gas även till Högsta domstolen.

Regler om prövningstillstånd införs för samtliga ärenden i ledet

tingsrätt-hovrätt och gäller i ledet hovrätt-Högsta domstolen.

De arrendetvister som skall handläggas enligt rättegångsbalken

följer den balkens överklaganderegler.

l 1.2. 10.1 Fullföljdsförbud

De flesta beslut som arrendenämnden fattar kan överprövas. Fullföljdsförbud förekommer i dag vid arrendenämnden endast beträffande dispensärenden. Utredningen återkommer med förslag beträffande dessa ärenden i avsnitt l4.

Av samma skäl som redovisas mot fullföljdsförbud i hyresärenden anser utredningen att fullföljdsförbud inte bör förekomma i arrendeärenden.

Det bör även finnas möjlighet att överklaga ett särskilt beslut

om förlängning.

1 1.2. 10.2 Prövningstillstånd i hovrätt

Samma skäl som anförs för att införa prövningstillstånd i ledet tingsrätt-hovrätt för hyresärendena är tillämpliga på arrendeärendena. Sålunda föreslås att samtliga arrendeärenden skall handläggas enligt

som ärendelagen bör vara underkastade regler om prövningstillstånd.

326 Arrendervisterna...

1l.2.10.3 Handläggningen i hovrätten

Vissa av arrendenämndens beslut kan i dag genom möjligheten till klandertalan och överklagande av fastighetsdomstols dom prövas av hovrätt. Handläggningen i hovrätten följer då bestämmelserna i lagen 1969:246 om domstolar i fastighetsmål.

För samtliga arrendenämndsärenden utom tvist om flyttningsersättning föreslår utredningen en handläggning enligt ärendelagen. Ärendelagens bestämmelser är tillämpliga även vid en handläggning i hovrätten och Högsta domstolen.

I 50 kap. 23 § rättegångsbalken finns en bestämmelse om s.k. tilltrosbevisning. Underrättens avgörande får inte ändras om ett vittne,

en sakkunnig eller en part under sanningsförsäkran hörts inför rätten eller syn på stället hållits och avgörandet även i hovrätten beror av tilltron till den bevisningen utan att beviset tas upp på nytt vid huvudförhandling i hovrätten. En sådan ändring får dock göras om det finns synnerliga skäl för att bevisets värde är ett annat än underrätten antagit.

För de arrendenämndstvister som i dag efter klandertalan vid fastighetsdomstolen överprövas i hovrätten gäller rättegångsbalkens regler om tilltrosbevisning. Ärendelagen saknar bestämmelser tilltrosbe-

om visning. Av skäl som anförs för hyresärendena anser utredningen att en bestämmelse om tilltrosbevisning bör gälla för de arrendeärenden som skall överprövas i hovrätt.

För tvist om flyttningsersättning, som skall handläggas enligt rättegångsbalken, föreslås inte några särregler beträffande överprövningen.

Det kan beträffande förfarandet i hovrätten anmärkas att den möjlighet som i dag finns enligt 13 § andra stycket lagen 1969:246 om domstolar i fastighetsmål att vid överprövningen av ett arrendemål låta en teknisk ledamot ingå i domstolen, kommer att gälla även för de arrendeärenden som föreslås handläggas enligt ärendelagen.

11.2.10.4 Överklagande till Högsta domstolen

Många arrendenämndstvister kan i dag endast prövas i två instanser; arrendenämnden samt efter klandertalan i fastighetsdomstolen. Några kan inte överklagas alls medan övriga kan prövas i tre instanser, nämligen arrendenämnden, fastighetsdomstolen och hovrätten. Arrendenämndstvister kan sålunda i dag inte prövas av Högsta domstolen.

Övervägandena rörande möjligheten att överklaga till Högsta domstolen har redovisats beträffande hyresärendena se avsnitt 3.2.11. Det är angeläget jämväl på arrenderättens område att det finns högsta

en instans som kan vara rättsbildande. För arrendeärendenas del föreslår

SOU 1999: 15 Arrendetvisterna... 327

utredningen därför att de skall kunna överklagas till Högsta domstolen, med de regler prövningstillstånd som i dag gäller för mål och ären-

om den som får överklagas till Högsta domstolen.

För vissa hyresärenden har föreslagits fullföljdsförbud med ventil avsnitt 3.2.10.4. För arrendeärendenas del är ett krav på ett snabbt avgörande särskilt framträdande i ett uppskovsärende, eftersom en fråga om uppskov bör ha avgjorts före avtalstidens utgång. Samma regel om fullföljdsförbud med ventil som föreslagits för vissa hyresärenden bör därför införas för uppskovsärendena. Vidare anser utredningen att frågor om byggnadsskyldighet, ny täckdikning och framtida investering för närvarande inte får överklagas till hovrätt bör

- som omfattas av fullföljdsförbud med ventil.

För förfarandet i Högsta domstolen föreslås också en bestämmelse om s.k. tilltrosbevisning motsvarande 55 kap. 14 § rättegångsbalken.

1 1.2.1 1 Rättskraft

Utredningens förslag: De ärenden som handläggs enligt ärendelagen skall vinna rättskraft i samma utsträckning som vid arrendenämnden.

Beträffande rättskraften hos beslut arrendenämnden stadgar

av nämndlagen för ärenden angående arrende enligt jordabalken att sedan klandertid eller besvärstid gått ut äger arrendenämndens beslut rättskraft om därigenom fråga som avses i följande tvister avgjorts, nämli-

tvist om förlängning av arrendeavtal vid jordbruksarrende och gen bostadsarrende eller om villkor för sådan förlängning samt tvist i fråga som avses i 9 kap. 14 § eller vars prövning enligt 9 kap. 12 b 17 a, 18, 21, 21 a, 31 eller 31 b 10 kap. 6 a § eller 11 kap. 6 b § ankommer på arrendenämnden 22 § nämndlagen.

Som framgår vad anförs beträffande ärenden enligt hyres-

av som lagen har frågorna rättskraft lämnats utanför ärendelagen. Bestäm-

om melser rättskraft motsvarande de nuvarande i nämndlagen bör

om därför införas för de frågor som skall handläggas enligt ärendelagen.

Dom rörande flyttningsersättning kommer att omfattas av rättskraftsregelni 17 kap. ll §rättegångsbalken.

.å .

ttäiuåz w, N33,

vs.

2.

.ft

12 Förfarandet vid av ett

uppsägning avtal om anläggningsarrende

12.1 Gällande rätt

12. 1 Allmänt

En anläggningsarrendators besittningsskydd har liksom lokal-

hyresgästens konstruerats som ett indirekt besittningsskydd vilket

innebär dels en automatisk förlängning vid utebliven uppsägning, dels en rätt till skadestånd i vissa fall avtalet inte förlängs. Anlägg-

om ningsarrendatom har till skillnad från jordbruks- eller bostadsarrendatorn således inte någon rätt att tvinga fram förlängning arrende-

en av tiden. Bestämmelserna anläggningsarrendatoms besittningsskydd

om är dispositiva och kan avtalas bort.

Anläggningsarrendatorns besittningsskydd har utformats i nära överensstämmelse med motsvarande regler för lokalhyresgäster. Sålunda förekommer en s.k. obligatorisk medling. Vid ett förfarande vid domstol torde även den medlingen böra upphöra. Det kan även i övrigt finnas skäl att föreslå motsvarande ändringar på lokalhyres-

som sidan.

Om inte annat anges avser paragrafhänvisningama 11 kap. jordabalken.

12.1.2 Förfarandet vid

uppsägning

Bestämmelserna om det indirekta besittningsskyddet framgår 4 I

av 5 § anges de olika situationer i vilka en jordägare, utan att bli skyldig att ersätta arrendatom dennes förlust, kan vägra att förlänga arrendetörhållandet, dvs. har befogad anledning att upplösa

en arrendeförhållandet.

Tvist om ersättning med anledning obefogad uppsägning prövas

av av fastighetsdomstol. Innan arrendatom får väcka talan vid domstolen om ersättning måste han hänskjuta tvisten till arrendenämnden för medling. Om uppgörelse inte nås med jordägaren, får anläggnings-

330 Förfarandet vid uppsägning SOU 1999: 15

arrendatom flytta och hålla sig till sin ersättningsrätt. Nämnden kan inte fastställa arrendeavgift eller andra villkor för ett fortsatt arrende.

I 6 § regleras förfarandet när jordägaren inom den ram som anges i 5 § vill säga ett avtal anläggningsarrende. Bestämmelsen över-

upp om ensstämmer i sak helt med vad 12 kap. 58 § jordabalken föreskriver för motsvarande fall vid lokalhyra. Uppsägningen måste sålunda innehålla ett avflyttningsmeddelande med den innebörden att arrendatom, om han inte går med att lämna arrendestället utan att få viss i lag angi-

ersättning, måste inom två månader från uppsägningen hänskjuta ven tvisten till arrendenämnden för medling.

Enligt 6 § skall arrendator, om han har sagt upp avtalet och i

a en uppsägningen begärt förlängning avtalet ändrade villkor, inom

av två månader från uppsägningen hänskjuta tvisten till arrendenämnden för medling och därvid den ändring han önskar i de avtalade vill-

ange koren. En uppsägning enligt angivet lagrurn kan leda till att arrendatom måste flytta. Detta inträffar parterna inte kommer överens för-

om om längning avtalet. Arrendatom får då nöja sig med möjligheten att få

av ersättning enligt 5 Om arrendatom underlåter att hänskjuta tvisten till arrendenämnden inom den angivna tiden eller om han, före arrendetidens utgång, återkallar ansökan medling, är uppsägningen utan

om verkan. Arrendatom kan således förta verkan av sin egen uppsägning. Återkallelsen medför att förlängning sker på oförändrade villkor. I 6 § tredje stycket bestämmelser det fortsatta förfarandet

a ges om sedan arrendatom hänskjutit tvisten till medling. Nämnden skall då förelägga jordägaren att de villkor denne uppställer för att

uppge som förlänga arrendeförhållandet eller orsaken till att han vägrar medge förlängning. Verkan att jordägaren inte iakttar föreläggandet är att

av avtalet skall förlängt på de arrendatom önskade villkoren, om

anses av avtalet inte är uppsagt enligt 5 § första stycket.

Liksom vid det särskilda medlingsförfarandet skall arrendenämnden klarlägga tvistefrågoma och söka förlika parterna. På begäran av jordägaren eller arrendatom skall arrendenämnden, enligt 12 a § andra stycket nämndlagen, yttra sig den arrendeavgift som arrendestället

om vid tillämpning 5 § första stycket kan antas betinga på öppna

av a marknaden.

Enligt 5 § andra stycket får arrendenämndens yttrande enligt ovan

a frångås i tvist ersättning enligt 5 § endast om det visas eller

en om eljest är uppenbart att den arrendeavgift som arrendestället kan antas betinga på öppna marknaden är påtagligt högre eller lägre än arrendenämnden angett.

Arrendenämnden kan enligt 6 b § medge skäligt uppskov med avträdet förlängning inte kommer till stånd.

om

Förfarandet vid uppsägning 331

överväganden

Utredningens förslag: Den s.k. obligatoriska medlingen enligt 6 och 6 a avskaffas. Vidare tas möjligheten till yttrande enligt 12 a§ nämndlagen bort.

Parterna får på egen hand reglera villkoren för sina arrendeförhållanden. Endast om parterna är i behov av någon form av beslut, t.ex. vid uppskov med avträde, skall de kunna vända sig till domstol.

Jordägarens uppsägning skall innehålla underrättelse om de villkor som han kräver för att förlänga arrendeförhållandet eller om orsaken till att han vägrar medge förlängning. Uppsägningen skall också innehålla information om en arrendators rätt till ersättning enligt 5 § och rätt till uppskov med avträde enligt 6 b Om uppsägningen inte har detta innehåll är den utan verkan.

Arrendatoms uppsägning för villkorsändring skall innehålla underrättelse om den ändring i de avtalade villkoren som han begär. Om uppsägningen inte har detta innehåll är den utan verkan.

Arrendatom har, vid uppsägning för villkorsändring, rätt att inom fyra månader från uppsägningen eller, om arrendetiden är kortare än fyra månader, innan arrendetiden löpt ut, förta verkan av uppsägningen genom att meddela jordägaren att arrendeförhållandet skall förlängas på oförändrade villkor. Jordägaren och arrendatom får också avtala om att arrendatom under längre tid än som nu angetts kan förta verkan av uppsägningen.

Om jordägaren sagt upp avtalet för förlängning på ändrade villkor får han innan arrendetiden löpt ut inte vägra förlängning eller för förlängning kräva villkor som är ofönnånligare för arrendatom än vad han har angett i uppsägningen. Om arrendatom sagt upp avtalet för förlängning på ändrade villkor får jordägaren om jord-

ägaren inte också har sagt upp avtalet under samma tid som arren-

datom kan förta verkan av uppsägningen inte vägra förlängning eller för förlängning kräva villkor som är ofönnånligare för arrendatom än vad som följer av det uppsagda avtalet. Om jordägaren i något av dessa fall vägrar förlängning eller för förlängning kräver ofönnånligare villkor blir han ersättningsskyldig.

Eftersom i princip samma överväganden ligger till grund för bestämmelserna om det indirekta besittningsskyddet vid anläggningsarrende som för motsvarande bestämmelser vid lokalhyra, har lagregleringen för anläggningsarrende och lokalhyra erhållit i stort sett samma utformning.

332 Förfarandet vid uppsägning

Det finns emellertid vissa skiljaktigheter i sak mellan lagstiftningen för anläggningsarrendatorer och den för lokalhyresgäster.

Såväl 12 kap. 58 a § jordabalken som 6 a § infördes år 1974 prop. 1973:23. Enligt lagrummen skulle, om en lokalhyresgäst eller arrendator sagt upp ett avtal och begärt villkorsändring, tvist hänskjutas till nämnd för medling. Som redovisas i avsnittet om förfarandet vid

uppsägning av ett lokalhyresavtal gjordes medlingsförfarandet vid lokalhyra effektivare genom en ändring år 1979. På arrendeområdet infördes motsvarande ändring år 1984 prop. 1983/84:136. Genom en

ny lagändring år 1989 prop. 1987/885146 fick tredje stycket i 12 kap. 58 a § jordabalken ett nytt innehåll. På grund av den ändringen skall

en lokalhyresgäst alltid ha rätt till ersättning om hyresvärden under medling, som föranletts av enbart hyresgästens uppsägning, vägrar förlängning eller kräver ändrade villkor som är ofönnånligare för hyresgästen och förlängning av hyresförhållandet inte kommer till stånd. Syftet med ändringen var att stärka hyresgästens ställning och göra parterna mer jämställda vid förhandling och medling. En hyresvärd som har befogad anledning att upplösa hyresförhållandet eller som vill få till stånd nya hyresvillkor, har möjlighet att själv säga upp avtalet. Gör han inte det, får han anses acceptera förlängning på oförändrade villkor. Hyresvärden ansågs på grund härav böra vara bunden av villkoren i det gamla avtalet.

Motsvarande ändringar genomfördes inte i reglerna om anläggningsarrende. Enligt 6 a § tredje stycket gäller alltjämt att arrendenämnden, om arrendatom fullgjort sina åligganden enligt lagmmmet, skall förelägga jordägaren att uppge de villkor som han kräver för att förlänga arrendeförhållandet eller orsaken till att han vägrar medge förlängning. Jordägaren är, även om han inte själv sagt upp avtalet, oförhindrad att kräva högre arrendeavgift eller annat för arrendatom oförmånligare villkor än vad som gäller enligt det uppsagda avtalet eller att helt vägra förlängning. Om jordägaren inte följer arrendenämndens föreläggande, skall arrendeavtalet anses förlängt på de av arrendatom önskade villkoren.

Utredningen anser att liksom på lokalhyressidan bör kunna

man - utgå från att jordägaren är beredd att förlänga arrendeförhållandet på oförändrade villkor om han inte själv sagt upp avtalet. På samma sätt och av samma skäl som angetts för lokalhyresgäster vid ändringarna år 1989 bör därför även anläggningsarrendatorer tillerkännas rätt till ersättning om jordägaren, när denne inte själv sagt upp avtalet, vägrar förlängning eller kräver ändrade Villkor som är oförrnånligare för arrendatom.

En annan skillnad mellan reglerna om lokalhyra och anläggningsarrende är under hur lång tid som en lokalhyresgäst respektive en

Förfarandet vid uppsägning 333

arrendator kan förta verkan uppsägning för villkorsändring;

av en uppsägningstiden är nämligen olika lång nio månader för lokalhyra och

sex månader för anläggningsarrende jfr 11:3 och 12:4 JB. Vid lokalhyra anser utredningen att en lokalhyresgäst inte skall kunna förta

verkan av en uppsägning för villkorsändring som han har gjort under hela den återstående hyrestiden utan endast under sex månader med möjlighet att avtala om längre tid. Inte heller vid anläggningsarrende bör nyttjanderättshavaren under hela den återstående arrendetiden kunna förta verkan av en uppsägning för villkorsändring. Utredningen förordar att så skall kunna ske under endast fyra månader från uppsägningen och att det skall finnas en möjlighet att avtala om längre tid.

Vad som i övrigt anförs i det föregående lokalhyresgästers

om uppsägning för villkorsändring avsnitt 4 äger motsvarande tillämpning vid anläggningsarrende. Motsvarande regler för förfarandet vid

som uppsägning av ett lokalhyresavtal föreslås för förfarandet vid uppsägning av ett avtal om anläggningsarrende.

, l-;åqi

.

13 om fiskearrenden

Lagen 1957:390

13.1 Gällande rätt

13. l Inledning

Vid upplåtelse av fiskerätt mot vederlag där upplåtelsens ändamål är yrkesfiske eller annat fiske väsentlig betydelse för arrendatoms

av försörjning tillämpas lagen 1957:390 om fiskearrenden. Regleringen påminner om vad som gäller vid jordbruksarrende. Fiskearrendatom har således ett direkt besittningsskydd.

De ärenden som arrendenämnden handlägger enligt förevarande lag är följande.

13. 1 Ärendena vid arrendenämnden

F örlängnings- och villkorstvist enligt 5 §

I lagmmmet finns bestämmelser om arrendatoms rätt till förlängning av arrendeavtalet. Lagmmmet reglerar även prövningen av förlängnings- och villkorstvister vid fiskearrende och hänvisning görs till bestämmelser i 9 kap. och 10 kap. jordabalken. Bestämmelserna har sin förebild i förfarandet avseende jordbruksarrende. En eventuell tvist hänskjuts till arrendenämnden.

Part som är missnöjd med arrendenämndens beslut i en förlängningstvist kan klandra beslutet genom att väcka talan vid fastighetsdomstol. Talan mot fastighetsdomstols dom får föras i hovrätten. Mot hovrättens dom får talan inte föras. Rättegångsbalkens regler om rättegångskostnad gäller vid fastighetsdomstolen.

Den som inte godtar arrendenämndens beslut i en villkorstvist kan klandra beslutet genom att väcka talan vid fastighetsdomstol. En fastighetsdomstols dom avseende fastställande av villkor kan inte överklagas. I hovrätt kan frågan om fastställelse av arrendevillkor uppkomma när hovrätten bifaller arrendatoms talan om förlängning av upplåtelsetiden men fastighetsdomstolen ogillat samma talan. För det fall

336 Lagen om fiskearrenden SOU 1999: 15

frågan om fastställande villkoren på ett sådant sätt kommit under av hovrättens prövning gäller att talan inte får föras mot hovrättens dom.

Uppskov enligt 5 §

Det angivna lagrummet hänvisar till 9 kap. 12 b § och 13 § jordabalken och sålunda gäller vid fiskearrende att arrendenämnd kan medge uppskov med avträdet på samma sätt vid jordbruksarrende. som Om en part inte godtar arrendenämndens beslut i en uppskovsfråga får denne klandra beslutet 16 §. Mot hovrätts dom får talan inte föras 18 §-

Övriga frågor

Arrendenämnd kan bevilja dispens från lagens tvingande bestämmelser. En genomgång av dispensärendena och utredningens förslag beträffande hanteringen dessa redovisas i avsnitt 14. av Tvist om fiskearrende som inte ankommer på arrendenämnd att pröva skall upptas av den fastighetsdomstol inom område vars fastigheten är belägen. Fråga är därvid typ tvister om samma av som förekommer vid arrenden enligt jordabalken, dvs. bl.a. förverkandetvist och skadeståndstalan.

överväganden

Utredningens förslag: Förlängnings- och villkorsärenden samt ärenden om uppskov med avträdet skall vid fastighetsdomstolen handläggas enligt ärendelagen. För ärendena införs liksom för arrende- ärendena enligt jordabalken särskilda bestämmelser forum, - om sammansättning, sammanträde, förlikningsverksamhet, förhör med part, rättegångskostnad, prövningstillstånd, tilltrosbevisning, fullföljdsförbud med ventil och rättskraft.

Reglerna om fiskearrende är utformade med lagstiftningen om jordbruksarrende som förebild. Lagstiftningstekniken är i huvudsak densamma. övervägande skäl talar sålunda för att samma förfaranderegler beskrivits för jordbruksarrende bör gälla även för som fiskearrende. Det kan ifrågasättas de rättegångskostnadsregler om som förslås för ärenden avseende jordbruksarrende skall tillämpliga vara

även vid ñskearrenden. Eftersom jordabalkens regler om direkt besittningsskydd för en jordbruksarrendator gäller även för en ñskearrendator har utredningen stannat för att samma rättegångskostnadsregler bör gälla för de båda arrendeforrnema. Utredningen föreslår därför att arrendenämndsärendena angående ñskearrende skall handläggas enligt ärendelagen och att motsvarande särskilda förfaranderegler föreslås för ärenden angående

som jordbruksarrende skall införas.

14 Dispensreglema i arrendelagstift-

ningen

14.1 Gällande rätt

14. l Allmänt

Av 8 kap. 2 § första stycket jordabalken framgår att arrendebestämmelär tvingande till arrendatoms förmån, inte annat anges. Motserna om svarande bestämmelse ñnns i 1 § tredje stycket lagen 1957:390 om fiskearrenden. Sålunda har parterna i vissa fall getts full frihet att träffa överenskommelse i strid med lagbestämmelse medan i andra fall en avtalsfriheten begränsats att förbehåll, som strider mot en genom arrendebestämmelse, endast gäller det godkänts av om arrendenämnden. Förbudet mot förbehåll gäller överenskommelser är till arrendatoms nackdel. Ett förbehåll till arrendatoms fördel är som däremot bindande för såväl jordägaren arrendatom. Vissa som bestämmelser är tvingande mot båda parterna. Arrendenämnden kan meddela dispens från tvingande bestämmelser beträffande upplåtelseformerna jordbruksarrende, bostadsarrende, anläggningsarrende och fiskearrende. Dispens kan lämnas endast i de fall lagen särskilt anger. som Om kommer överens avvikelse från en tvingande parterna om en regel, skall de i avtalet särskilt att dispens får sökas. Saknas ett ange sådant förbehåll kan arrendenämnden inte medge dispens och avtalet kommer i stället att gälla enligt de tvingande lagreglema. Avslår arrendenämnden ansökan dispens, förfaller hela en om avtalet parterna inte har kommit överens annat. Motivet till om om denna regel är att vägrad dispens normalt innebär väsentlig en en rubbning de förutsättningar under vilka avtalet har tillkommit. av Arrendenämnden prövar fråga godkännande förbehåll och om av villkor efter ansökan skall skriftlig. Till ansökan måste en som vara fogas arrendekontraktet skall undertecknat av parterna. I som vara ansökan bör vilka bestämmelser i arrendekontraktet som skall anges godkännas samt skälen för att arrendenämnden skall ge sitt

godkännande.

340 Dispensreglernai arrendelagstzftningen

För att arrendenämnden skall kunna pröva ansökan skall den ha en kommit in till nämnden inom månad efter det att avtalet ingicks. en Enligt nämndlagen skall arrendenämnden kalla sökanden eller annan som ärendet berör att inställa sig inför nämnden det inte kan om anses obehövligt. Arrendenämndens godkännande de formella förutsättningges om arna föreligger och sökanden redovisat sakliga skäl för ansökan. Ett beslut i ett dispensärende kan enligt 8 kap. 31 § andra stycket jordabalken och 16 § lagen om ñskearrenden inte klandras. Enligt Domstolsverkets statistik uppgick år 1997 antalet dispenser till 271 av arrendenämndemas sammanlagt 1 509 ärenden. Dispensema fördelade sig på nämnder och arrenderättsligt område enligt följande.

Nämnd Jordbruks- Bostads- Anläggn. Fiskearrende arrende arrende arrende

om

9 kap. 2 § andra stycket JB, 10 kap. 2 § JB och 3 § första stycket lagen

195 7:390 om fiskearrenden

Om jordbruksarrende för viss tid omfattar bostad för arrendatom gårdsarrende skall arrendetiden minst fem år. Vid upplåtelse

vara av bostadsarrende skall arrendetiden också minst fem år och vid

vara upplåtelse av fiske är den huvudregel fem år. Ett förbehåll

som om kortare minimitid än vad lagen kan bli giltigt arrendenämn-

anger om den lämnar dispens.

SOU 1999: 15 Dispensreglerna i arrendelagslijiningen 341

Förbehåll återtagande hela eller delar av arrendestället

om av

9 kap. 2 § tredje stycket JB, 10 kap. 2 § JB, 11 kap. 2 § JB och 6 § lagen 1957:390 om fiskearrenden

I och med att lagen kräver att upplåtelsen skall bestämd tid, kan

avse det inte medges att avtalet fritt kan uppsägas av jordägaren under löpande arrendetid. I lagen föreskivs därför att jordägaren får säga upp avtalet endast i vissa särskilt angivna situationer. Om kontraktet innehåller andra grunder för jordägarens rätt att i förtid säga upp avtalet eller återta jorden, stadgas i 9 kap. 2 § tredje stycket jordabalken att sådana grunder är giltiga mot arrendatom endast om arrendenämnden lämnat dispens.

Lagen inga närmare anvisningar om när ett sådant godkännande

ger skall lämnas. Klart är att nämnden har relativt fri prövningsrätt och

en att varje förbehåll inte godkänns.

I Domstolsverkets handbok för hyresnämnd och arrendenämnd maj 1993 att det bör framgå avtalet för vilket ändamål jordägaren

anges av skall använda den återtagna marken eller vilka ekonomiska skyldigheter jordägaren har med anledning återtagandet. Vidare bör,

av i arrendatoms intresse, framgå avtalet att jordägaren är skyldig att

av varsla arrendatom viss tid före återtagandet. Den omständigheten att de ekonomiska grunderna för avvecklingen har angetts i kontraktet, att syftet med den ändrade markanvändningen har preciserats i kontraktet eller att det skall avstås är endast mindre del av arrendestället

som en gör att sannolikheten för ett godkännande ökar se Bäärnhielm

- Larsson, Arrendelagen, s. 9:11, suppl. 14, 1998.

På sätt gäller för bostadsarrende att om kontraktet innehåller

samma andra grunder för jordägarens rätt att i förtid säga upp avtalet eller återta jorden än de lagen anger blir sådana grunder gällande mot arrendatom endast om arrendenämnden lämnat dispens.

En arrendeupplåtelse för förvärvsverksamhet, dvs. ett anläggningsarrende, kan göras för den tid som parterna bestämmer med iakttagande bestämmelsen i 7 kap. 5 § jordabalken om maximitid. Tiden

av måste dock bestämd. En viktig del av en arrendators besittnings-

vara skydd är att han direkt lagen kan se i vilka situationer arrendet kan

av upphöra före den avtalade arrendetidens utgång. Sålunda anges i 11 kap. 2 § jordabalken att förbehåll om rätt för jordägaren att i andra fall

i lagen återta arrendestället före arrendetidens utgång än som anges gäller endast det godkänts av arrendenämnden.

om

Även förbehåll rätt för fastighetens ägare vid fiskearrende att i

om annat fall än i lag eller författning återta fisket eller

som anges annan

342 Dispensreglerna i arrendelagstzyftningen

del därav före arrendetidens utgång gäller endast det godkänts om av arrendenämnden.

Förbehåll undantag från uppsägningsskyldigheten, kortare om uppsägningstider och kortare tid för förlängning avtalet än lagen av anger

9 kap. 3 § tredje stycket JB, 10 kap. 3 § tredje stycket JB och 4 § tredje stycket lagen 195 7:390 om fiskearrenden

I 9 kap. 3 § jordabalken finns bestämmelser automatisk förlängom ning. Sådan förlängning av ett arrendeavtal sker enligt lagrummet vid alla slags jordbruksarrenden som ingåtts för viss tid minst ett år. om Den automatiska förlängningen innebär att tiden för upplåtelsen förlängs om inte avtalet sägs någon kontrahentema. Vissa upp av av undantag finns och bl.a. kan rätten till förlängning avtalas bort. Arrendenämnden måste lämna dispens från skyldigheten att säga avtalet upp och godkänna sådant förbehåll uppsägningstid och tiden för förom längning av avtalet strider mot lagen. som Motsvarande bestämmelse finns för bostadsarrende. Även för ñskearrenden gäller vissa i lagen angivna förbehåll att beträffande uppsägning för avtalets upphörande eller för villkorsändring och som strider mot lagen, gäller mot arrendatom om de godkänts arrendenämnden. av

Förbehåll att arrenderätten inte skall förenad med rätt till om vara förlängning

9 kap. 7 § andra stycket JB, 10 kap. 4 § andra stycket JB och 5 § fjärde stycket lagen 195 7:390 fskearrenden om

Parterna kan vid jordbruks-, bostads- och ñskearrende bestämma att besittningsskydd inte skall föreligga. Ett sådant förbehåll blir giltigt om det företetts för arrendenämnden och denna lämnat dispens från besittningsskyddet. Lagen inga närmare anvisningar när disger om pens skall lämnas eller avslås. Bäämhielm-Larsson a.a. 9:19 har ansett att det ligger i sakens s. natur att det måste föreligga särskilda omständigheter för att dispens skall lämnas; är det redan vid avtalets tillkomst klart att marken efter arrendetidens slut skall användas för motorväg, får detta en anses utgöra dispensskäl.

Dispensreglerna i arrendelagstzjftningen 343

Förbehåll strider mot jordabalkens krav på arrendeställets som bostäders tillträdesskick

9 kap. 1 7 §jjärde stycket JB

I paragrafen vissa krav på arrendeställets bostäders skick vid anges arrendatoms tillträde. Enligt lagen skall bostaden uppfylla kraven i gällande hälsoskyddslagstiftning. Förbehåll i ett kontrakt som strider dessa krav gäller mot arrendatom det godkänts arrendemot om av nämnden. Om arrendestället vid tillträdet saknar viss byggnad enligt som avtalet skulle finnas eller befintlig byggnad är i bristfälligt om en skick, detta ett bristbelopp vid tillträdessynen. Synemännen anges som skall föreskriva de åtgärder jordägaren skall vidta för att avhjälpa som bristen och bestämma den kostnad och den tid arbetet kan som beräknas kräva. För den tid arrendestället är i bristfälligt skick har arrendatom rätt till skälig nedsättning arrendeavgiften och av ersättning för skada. Tvist i detta avseende prövas av

fastighetsdomstol.

Förbehåll strider mot bestämmelsen om rätt för som bostadsarrendatorn att överlåta arrenderätten

10 kap. 7 § fjärde stycket JB

Med hänsyn till bostadsarrendators personliga förutsättningar att att en sköta jord och byggnader inte är betydelse som en jordav samma arrendators, substitutionsförbudet inte lika långtgående som vid är jordbruksarrende. Den arrendator sätts i den förutvarandes ställe som skall emellertid alltid äga sådana egenskaper att jordägaren skäligen kan nöjas med honom. Det skall sålunda från objektiv synpunkt inte finnas något anmärka på hans möjligheter att göra rätt för sig enligt att arrendekontraktet. Undantaget från substitutionsförbudet förutsätter i vissa fall hembud till jordägaren arrenderätten. Hembudet innebär av arrendatom erbjuder jordägaren att återta arrendet mot skyldighet att betala arrendatom skälig ersättning för arrenderättens värde. att Arrendenämnden kan godkänna förbehåll i arrendekontrakt som strider mot undantagen från substitutionsförbudet. Påföljden att arrenderätten överlåts till någon som jordägaren av inte är skyldig att godta är att arrenderätten förverkas.

344 Dispensreglerna i arrendelagstiftningen

14. l F örfarandet vid arrendenämnden

I ett dispensförfarande är parterna eniga att göra avsteg från om en tvingande regel som uppställts till skydd för arrendatom. För att avtalet skall bli gällande måste emellertid arrendenämndens godkännande erhållas beträffande den särskilda överenskommelsen. Genom samtal med företrädare för arrendenämndema i Göteborg och Örebro har följande framkommit beträffande den praktiska hanteringen av dispensärendena. Genom arrendekontraktet och eventuellt bifogade kartor kan nämnden bilda sig uppfattning arrendestället. Nämndens prövning en om är inte enbart av formell karaktär utan det sker även materiell pröven ning. Nämnden kontrollerar det aktuella villkoret. Det får inte vara stötande eller oskäligt ur arrendatoms synvinkel och det får inte heller föreligga någon oklarhet. Sammanträde hålls vanligtvis inte utan oklarheter brukar lösas underhandskontakter med ingivaren. På genom grund av dessa kontakter är avslag ovanliga i dispensärendena. Hyresråden har vidare framfört följ ande synpunkter. Eftersom det är till fördel för arrendatom att jordbruket är ekonomiskt bärkraftigt ingår det i nämndens prövning att såväl skydda arrendatom till som att ta vara ett samhällspolitiskt intresse. Om arrendatom förklarar sig införstådd med att ett avtalsvillkor är oförmånligt för honom trots detta men är beredd att godta detsamma torde inte nämnden avslå dispensansökan. Det skulle till nackdel för arrendatorema dispensförfavara om randet togs bort eftersom det fortfarande är vanligt förekommande att nämnden har synpunkter på förbehållen eller villkoren. De kan således vara oskäliga mot arrendatom eller så är de inte tydligt formulerade. Nämnden behöver sällan avslå ansökningarna utan nämndens påpekanden föranleder i stället parterna att göra erforderliga justeringar i förbehållen eller villkoren. Redan risken för att nämnden inte kommer att godkänna ett förbehåll eller ett villkor innebär att dispensförfarandet i sig är en prevention mot att oförmånliga villkor över huvud taget tas in i kontrakten.

14.2 Överväganden

Utredningens förslag: Frågor dispenser skall handläggas den länsom av styrelse inom vars verksamhetsområde fastigheten ligger. Länsstyrelsens beslut får inte överklagas.

Dispensreglerna i arrendelagstyftningen 345

14.2.1 Allmänt

Det ingår i utredningens uppdrag att undersöka om någon eller några av de uppgifter som i dag åligger nämnderna kan begränsas, undvaras eller föras över till någon annan myndighet.

Dispensärendena utgjorde år 1997 ca 20 procent av samtliga arrendenämndemas ärenden. Den tvingande arrenderättsliga lagstiftningen gör att det föreligger behov av lösningar som är anpassade efter de enskilda förhållandena vid olika arrenden. Dispensema skapar trygghet i avtalsförhållandet och undanröjandet av otydligheter och tveksamma avtalsvillkor medverkar till att framtida tvister kan undvikas. Annat har inte framkommit än att marknadens parter har behov av att de ifrågavarande dispensema består. Det är därför utredningens uppfattning att dispensförfarandet bör bestå även om arrendenämndema tas bort.

14.2.2 Dispensema skall handläggas länsstyrelsen

av

Dispensärendena innebär huvudsakligen att arrendenämnd prövar om arrendatom insett konsekvenserna av att han i arrendekontraktet gör avsteg från jordabalkens tvingande regler och tar således till vara dennes intressen. Man kan dock inte helt bortse från de tvingande bestämmelsemas allmänt samhällspolitiska syfte. Nämndernas arbete innefattar sålunda en offentlig kontroll av villkoren i arrendeavtalen. Dispensförfarandet måste därför betraktas administrativ och

som en förvaltande uppgift.

Den lagstiftning som rör domstolarnas verksamhet har under senare år präglats av en strävan att renodla verksamheten. Det anses därvid allmänt att domstolarna i princip endast bör handlägga frågor som verkligen kräver domstolsprövning och som således faller inom ramen för vad som kallas rättskipning i egentlig mening. Bara det finns ett

om klart samband mellan domstolarnas rättskipningsuppgifter och annan myndighetsutövning eller om det i övrigt finns starka skäl som från effektivitetssynpunkter talar for det, har det ansetts böra komma i fråga att låta domstolarna inneha uppgifter vid sidan om rättskipningsornrådet.

Arrendelagstiftningens tvingande karaktär och dess utformning med besittningsskydd för jordbruks- och bostadsarrendatom medför att det i och för sig föreligger ett samband mellan dispensärendena och övrig lagstiftning som kan motivera att fastighetsdomstolen även handlägger dispensärendena. Inslagen av förvaltning och offentlig kontroll i dispensärendena är emellertid så betydande att utredningen förordar att dessa inte handläggs av en domstol. Eftersom flertalet dispensärenden i dag avgörs utan sammanträde är förfarandet dessutom i stort sett skriftligt. En skriftlig handläggning enligt förvaltningslagen är därför

346 Dispensreglerna i arrendelagstiftningen

ändamålsenlig. Enligt förvaltningslagen har en part dessutom rätt att muntligen lämna sina uppgifter inför beslutsmyndigheten, om det kan ske med hänsyn till arbetets behöriga gång 14 § förvaltningslagen. Utredningen anser sålunda att uppgiften att handlägga dispensema bör ligga på en förvaltningsmyndighet. Vid valet av myndighet framstår länsstyrelserna, som har erfarenhet av jordbruksfrågor och även sedan tidigare handhar tillståndsärenden, lämpliga. Ärendena kommer

som därvid att handläggas enligt förvaltningslagen.

Det kan i sammanhanget anmärkas att fram till tidpunkten för jordabalkens införande kunde arrendenämndens beslut i dispensfrågor överklagas till länsstyrelsen.

Utredningen har låtit företrädare för länsstyrelserna i Stockholms län, Dalarnas län, Västra Götaland och Jönköpings län yttra sig över länsstyrelsernas möjlighet att ta över arrendenämndemas uppgifter beträffande dispensema. Samtliga är uttalat positiva till förslaget. Det framhålls att dispensärendena inte är artfrämmande för länsstyrelserna, som sedan tidigare har erfarenhet såväl arrendefrågor, jordförvärvs-

av frågor som annan marklagstiftning inom jordbruksområdet. Mot bakgrund av länsstyrelsernas förvaltningsrättsliga kompetens och erfarenhet anser företrädarna att länsstyrelserna har den kompetens som krävs. Det påpekas dock att en överföring ärendena till

av länsstyrelserna förutsätter dels vissa utbildningsinsatser, dels ekonomiska resurser att fördelas mellan länsstyrelserna på ett lämpligt sätt.

Utredningen föreslår att dispensärendena skall tillkomma länsstyrelsen. Lokalt behörig myndighet bör därvid vara den länsstyrelse inom vars verksamhetsområde fastigheten ligger.

Ett beslut i ett dispensärende vid arrendenämnden kan i dag inte klandras. Beslutet har inte heller rättskraft. Utredningen har övervägt om länsstyrelsens beslut skall kunna överklagas. Eftersom behovet härav synes ringa och då det dessutom är av synnerlig vikt att få ett snabbt avgörande av frågan, har utredningen stannat för att nuvarande överklagandeförbud skall bestå. Utredningens expert på arrendefrågor har också förordat detta.

SOU 1999: 15 347

15 1985:658 om arrendatorers

Lagen

rätt att förvärva arrendestället

15.1 Gällande rätt

15. l Inledning

Lagen 1985:658 arrendatorers rätt att förvärva arrendestället ger

om en arrendator rätt att före annan köpare förvärva arrendestället om avtalet gäller ett gårdsarrende d.v.s. ett jordbruksarrende som omfat-

tar bostad för arrendatom eller ett bostadsarrende. Företrädesrätten

har utformats med ombildningslagen som förebild se avsnitt 9.

Om inte annat anges nedan avser paragrafhänvisningama lagen l 985:65 8 om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället.

15. 1 Ärendena vid arrendenämnden

Fråga om hembud behövs 6 och 7 §§

Om arrendatom har intresse av att utöva sin s.k. förköpsrätt, får han anmäla detta till inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighetsboken.

Fast egendom för vilken gäller en intresseanmälan får inte överlåtas genom köp eller byte utan att arrendatom har erbjudits att förvärva hela sitt arrendeställe. Ett sådant erbjudande hembud sker genom att jordägaren ger in ett förslag till köpeavtal till arrendenämnden. Från jordägarens hembudsskyldighet gör lagen undantag bl.a. för det fall arrendatom godkänner överlåtelsen samt om staten är överlåtare eller förvärvare 5 §.

I 6 § görs vissa ytterligare undantag från jordägarens hembudsskyldighet. Prövningen av om ett undantag föreligger ankommer på arrendenämnden.

I 7 § regleras vad som gäller om ett hembud har antagits och ett förvärv därmed har kommit till stånd, men förvärvet har blivit ogiltigt till följd av bestämmelserna i 4 kap. 7 § jordabalken angående köp av

348 Lagen om arrendatorers rätt att... SOU 1999: 15